西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初10746号原告：任正圆，男，汉族，1993年2月6日出生，住西安市曲江新区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：靳佼，陕西瑞森律师事务所律师。被告：谷爱莲，女，汉族，1965年7月15日出生，住西安市曲江新区，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：贾新云，陕西学进律师事务所律师。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十八分公司，住所地：西安曲江新区房，统一社会信用代码：91610133MA6TYB7D07。负责人：徐天，系该分公司总经理。委托代理人：李雅敏，系该分公司法务。委托代理人：王鹏，男，汉族，1988年6月19日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该分公司员工。原告任正圆与被告谷爱莲及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十八分公司（简称境商房地产三十八分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任正圆之委托代理人靳佼，被告谷爱莲及其委托代理人贾新云，第三人境商房地产三十八分公司之委托代理人李雅敏、王鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告任正圆诉称，2018年4月7日，原、被告及第三人签订了编号为DJ0015318的《买卖定金合同》，合同约定：1、乙方（即原告）购买甲方（即被告）所有的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房屋，房屋成交价为1800000；2、乙方于合同签字之时将定金60000元交于居某某，由居某某代卖方收取、保管；3、经买卖双方约定于2018年4月15日前或者以居某某通知双方时间为准至居某某处签订《房屋买卖三方合同》，同时买卖双方备齐相关资料，并委托居某某合作伙伴权证服务公司办理过户手续；4、本合同经买卖双方签字认可后，如因可归责于卖方事由解除或终止合约者，卖方需返还本合同第四条买方所付金额的双倍。协议签订后，原告将定金交于第三人，后原告及第三人多次要求被告按合同约定前去签订《房屋买卖三方合同》并办理房屋过户手续，但被告迟迟未履行。在第三人的一再催促下，被告说明因房价上涨现不愿出售房屋，已将房屋出售给第三方，或者原告若能接受涨价再与之联系。原告认为，合法的《买卖定金合同》应受到法律的保护，原告已按合同约定支付定金，已初步完成合同项下之己方义务。被告不签订《房屋买卖三方合同》并办理过户手续已违反合同约定，现又不愿出售房屋之行为已构成根本违约，合同目的已无法实现，被告应立即双倍返还原告定金并赔偿损失。故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告之间签订的编号为DJ0015318号《买卖定金合同》；2、判令被告双倍返还原告定金120000元；3、判令被告赔偿因其根本违约，导致原告遭受房产升值部分的利益损失（该损失以评估鉴定为准）；4、判令被告承担律师费22000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告谷爱莲辩称，一、原告所陈述的事实及理由与本案的实际情况严重不符，被告在买卖定金合同的签章仅构成要约邀请，该合同依法未成立。二、《买卖定金合同》中关于定金的数额及交付方式的约定被告不知情，被告未收取原告交付的定金，原告无权要求被告双倍退还定金。三、被告并无违约行为，原告即便有损失也是因为第三人的失职行为造成，原告无权要求被告承担违约责任。第三人境商房地产三十八分公司述称，同意原告的诉讼请求。第三人当时带着原告及其家人去被告的房子看房，被告和其爱人都在，看房后双方都是电话联系，三方协商好交付定金的数额及交付方式。三方签订定金合同，并按合同约定支付定金，原告选择交付60000元定金，并约定房屋价格1800000元，三方签订定金合同。当时被告要求签订房屋买卖三方合同时交付400000元定金，且签订合同需要三方见面，原告说需要筹钱。但在4月13日的时候被告突然变卦。经审理查明，2018年4月7日，原告任正圆与被告谷爱莲及第三人境商房地产三十八分公司签订了《买卖定金合同》约定，原告任正圆购买被告谷爱莲所有的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房屋，房产交易总额1800000元，由第三人境商房地产三十八分公司提供居间服务。第四条约定，定金60000元暂由居某某代卖方收取、保管。本合同在买卖双方签字后的存续期间，在案件进展过程中，居某某需将上述代收定金转给卖方，须经买方同意（包括但不仅限于电话、微信、书面、短信等方式）。第五条约定，买卖双方于2018年4月15日之前或以居某某通知双方时间为准（包括但不限于电话、微信、书面、短信等方式）至居某某处签订《房屋买卖三方合同》，同时买卖双方备齐相关资料，并委托居某某合作伙伴权证服务公司办理过户手续。第七条约定：本合同经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除或终止合约者，其已付全部定金不予退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除或终止合约者，卖方需返还本合同第四条买方所付金额的双倍；本合同解除或终止后七日内，守约方应以本条约定所得数额的50%为标准，向居某某支付居间的费用；本合同自各方签字确认后，若因不可抗力因素致后续交易无法进行，买卖双方及居某某均不承担责任。同日，原告任正圆向第三人境商房地产三十八分公司支付定金60000元。后双方因协商签订房屋买卖合同发生争议，被告要求将房价上涨至200余万元，并在随后将涉案房屋预定给另一买家。2018年4月26日，第三人境商房地产三十八分公司向被告谷爱莲邮寄送达《告知函》，告知被告继续履行《买卖定金合同》所约定事项，配合买方及居某某办理房屋后续买卖手续；如不继续履行合同，则需按照《买卖定金合同》中卖方违约条款履行赔偿；在收到告知函三个工作日内与居某某代理人杨爱芳联系，积极协商后续事宜。被告拒收该《告知函》。2018年5月10日，原告向陕西瑞森律师事务所支付律师代理费22000元。另查明，2018年1月2日，谷爱莲与第三人境商房地产三十八分公司签订《房屋出售（出租）授权委托协议》（该委托书对委托期限未明确约定，为空白），委托第三人境商房地产三十八分公司出售或出租涉案房屋，出售房价款为1600000元。2018年4月3日，被告谷爱莲向第三人境商房地产三十八分公司发出《价格变更通知书》，通知第三人原委托价格为1600000元，现更改为1800000元。上述事实，有原告、被告及第三人提供的买卖定金合同、收款收据、告知函、邮政快递投递单、委托代理合同、增值税普通发票、微信聊天记录截图、房屋出售（出租）授权委托协议、网页截图及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告任正圆与被告谷爱莲及第三人境商房地产三十八分公司签订的《买卖定金合同》，是在三方自愿的基础上签订的，该合同合法、有效，各方均应依约履行。第三人的居间行为系基于被告的委托而为，依约有据。合同签订后，原告已按约支付了定金60000元（按合同约定交付第三人代被告收取），被告谷爱莲却不同意继续履行《买卖定金合同》所约定的配合买方及居某某办理房屋后续买卖手续等义务，并在本合同未解除前另行出售，显属违约，现原告任正圆要求解除《买卖定金合同》，依法应予支持。原告要求被告双倍返还定金120000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，依法予以支持。因原告已支付定金60000元系由第三人代被告收取，故由第三人退还原告定金60000元，被告支付违约定金60000元。原告要求被告赔偿律师费损失，因双方定金合同第九条对此有明确约定，原告也确实存在此部分损失，故依法予以支持。至于原告要求被告赔偿因其根本违约导致原告遭受房产升值之利益损失的诉讼请求，因本案中双方签订的仅是《买卖定金合同》，双方并未签订房屋买卖合同，并不具有房屋买卖合同的效力，故原告的该项诉讼请求，依法不予支持。被告辩称第三人提交法庭的被告向第三人出具的委托书没有约定期限，而被告手中的委托书有固定期限，被告不可能无限制委托，对此，因被告提交的仅为复印件，而第三人提交了原件（核对后退还），故应以第三人提交证据为证，并且委托书空白视为无限期委托，故被告辩称，依法不予支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告任正圆与被告谷爱莲及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十八分公司签订的《买卖定金合同》。二、被告谷爱莲于本判决书生效后十日内支付原告任正圆定金60000元，赔偿原告律师费损失22000元。三、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十八分公司于本判决书生效后十日内退还原告任正圆定金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告任正圆的其他诉讼请求。本案案件受理费21000元，由被告谷爱莲承担。因原告已预交，被告谷爱莲自本判决书生效后直接支付原告21000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  谭月华人民陪审员  刘 波二〇一九年五月九日书 记 员  高彩娥打印：高旸珂校对：高旸珂2019年月日送达1