河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0523民初3365号原告：深圳华强物业管理有限公司安阳分公司，住所地高新区弦歌大道468号。法定代表人：阮彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：李岩，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文科，男，该公司员工。被告：安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司，住所安阳新区管委会办公大楼423号。法定代表人：谢海如，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔阳，河南鼎维律师事务所律师。被告：苏婕，女，1977年1月9日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：马永庆，河南瀛睿源律师事务所律师原告深圳华强物业管理有限公司安阳分公司（以下简称华强物业公司）与被告苏婕、安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称建工公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人李岩、张文科，被告建工公司委托诉讼代理人乔阳、被告苏婕委托诉讼代理人马永庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2017年10月15日至2018年10月14日的物业服务费57600元及违约金（从2017年10月15日起每日按物业费57600元的0.05%计算至实际支付之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原告与被告政泰苑小区业主委员会签订了政泰物业服务合同，合同约定原告为该小区提供物业管理服务，费用按照法定的产权建筑面积收取，其中商业物业收费标准为1.5元平方米月，每逾期一日按欠费总额的万分之五缴纳违约金。被告安阳建工公司为政泰苑小区幼儿园产权单位，被告苏婕系幼儿园物业使用人，自2017年10月15日起的物业服务费拖欠至今，经原告多次催要未果，特向法院提起诉讼。被告建工公司辩称，1.被告苏婕是案涉房屋的实际使用人，享受了物业服务，应当由其履行支付物业费的义务。2.二被告签订的租赁合同中约定由被告苏婕承担租赁期间的所有费用。被告苏婕辩称，1、被告苏婕为政泰苑幼稚园负责人，该幼儿园为法律上其他组织，其与建工公司签订租赁合同系职务行为，原告起诉主体错误，被告不应为本案被告。2、政泰苑幼稚园未与原告签订物业服务合同，不存在合同关系，故原告无权向被告苏婕及政泰幼稚园主张权利。3、政泰幼稚园属于该小区配套的公益性设施，不属于盈利单位，不应按照商业房对待。且原告未对政泰幼稚园提供物业服务。综上，原告诉请不应支持。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：证据1.政泰苑物业服务合同。证明原告为该小区提供物业管理；证据2.业委会工作评价表和工作照、汤阴县羑里城办事处评价表、汤房（2018）27号文件。证明原告按照物业合同提供物业服务并得到相关部门认可；证据3.建设工程规划许可证和竣工验收意见表。案涉幼儿园建设单位为建工公司。证据4.汤阴县政泰苑修建性详细规划总平面图。证明案涉幼儿园面积。证据5.幼儿园租赁合同。证明被告苏婕为案涉幼儿园物业承租人。证据6.律师函快递单；证据7.催告函和律师函。证明原告向被告书面催要物业费。被告苏婕对原告的证据均有异议。被告建工公司对原告证据真实性无异议。被告苏婕提交以下证据：证据1.汤阴县社会力量办学许可证。证明被告苏婕为案涉幼儿园负责人；证据2.照片两张，证明案涉幼儿园为合法成立。证据3.参考案例两份。原告对被告苏婕提供证据无异议，但对证明目的有异议。被告建工公司对被告苏婕提交证据无异议但认为依据合同相对性，被告苏婕应承担物业费。被告建工公司提交证据1.幼儿园租赁合同。证明双方约定租赁期间费用由被告苏婕承担。原告对被告建工公司证据无异议。被告苏婕对被告建工公司证据无异议，但对证明目的有异议。诉讼过程中，本院对案涉幼儿园所有权人、建筑面积进行核实，案涉幼儿园所有权人为被告建工公司，建筑面积2684.55平方米。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：被告建工公司为汤阴县政泰苑住宅小区建设单位，幼儿园小区为公共建筑部分。2015年3月18日，被告建工公司与被告苏婕签订幼儿园租赁合同，合同约定：第一条.建筑面积为2400平方米。第二条：该幼儿园用途为教育服务实施。第九条.在房屋租赁期间相关部门收取的一切费用及其他费用均由乙方负担。2017年12月份被告苏婕在该小区开办汤阴县韩庄镇政泰幼稚园。2017年10月15日，汤阴县政泰苑小区业主委员会（以下简称政泰苑业主委员会）与原告签订政泰苑物业合同，合同约定：业主委员会委托原告（乙方）对政泰苑小区提供物业服务。第五条.本物业管理区域物业服务收费实行包干制，管理区域内全体业主的物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权面积缴纳（不含与住宅配套的储藏室面积）缴纳，二层以上多层住宅0.96元／月／平方米。商业物业1.5元／月／平方米。第八条：物业服务费从2017年10月15日计收，业主首次交费预付一年物业服务费，此后的物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于费用到期前一个月向乙方缴纳下年度物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。2018年4月17日，原告向被告苏婕开办的幼稚园送达物业服务费催缴通知。2018年10月12日，原告委托河南国厚律师事务所向被告苏婕通过邮寄方式送达律师函，要求被告苏婕缴纳物业费。诉讼过程中，本院在汤阴县不动产登记中心核实，经核实案案涉幼儿园所有权人为被告建工公司，座落汤阴县韩庄××××住宅小区幼儿园3-1，建筑面积2684.55平方米。本院认为，原告与政泰苑小区业主委员会签订物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应合法有效，该物业服务合同对政泰苑小区业主具有约束力，原告与业主均应按照合同约定履行合同义务。原告按照约定为政泰苑小区提供了物业服务，被告苏婕作为该小区幼儿园承租人，并在该小区开办政泰苑幼稚园，接受原告对小区提供物业服务，且被告苏婕与被告建工集团在幼儿园租赁合同约定由被告苏婕承担一切费用，故原告要求被告苏婕缴纳物业费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告苏婕辩称，案涉幼稚园卫生、绿化等均由幼儿园自行管理，原告未向幼儿园提供物业服务，不足以构成其拒绝缴纳物业费的理由，本院不予采信。被告苏婕与被告建工公司虽约定由被告苏婕缴纳物业费，但建工公司作为业主亦应对被告苏婕缴纳物业费承担连带责任。对于小区内幼儿园应如何计收物业费问题。从原告与政泰苑业主委员会签订物业合同中并未对公共建筑部分收费进行约定，仅约定了多层、高层住宅物业收费标准和商业收费标准。案涉幼儿园虽为配套设施，但被告苏婕提交证据显示该幼儿园为社会办学，且案涉幼儿园享有该小区的物业服务，参照物业服务合同约定物业计收依据为法定产权面积，考虑到多层住宅二层以上物业收费为0.96元，商业物业为1.5元，结合幼儿园经营属性及产权面积为2684.55平方米，本院酌定被告苏婕应支付原告从2017年10月15日至2018年10月14日物业服务费为39623.96元（1.23元／月／平方米×2684.55平方米×12个月）。对于被告是否应支付违约金问题。因物业服务合同未约定幼儿园物业服务费收取标准，双方对收取物业服务依据存在争议，被告苏婕未及时缴纳物业服务费不存在过错，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，被告苏婕应支付原告从2017年10月15日至2018年10月14日物业服务费39623.96元，被告建工公司对被告苏婕的支付义务承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏婕于判决生效后十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司安阳分公司物业费39623.96元；被告安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司对被告苏婕给付义务承担连带清偿责任；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司安阳分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由被告苏婕负担853元，原告深圳华强物业管理有限公司安阳分公司负担387元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郑海霞审 判 员  刘 炳人民陪审员  杨文霞二〇一九年五月二十四日书 记 员  刘文言