湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0922民初304号原告（反诉被告）：桃江县广电文化传媒有限公司，住所地桃江县桃花江镇三角坪广电大楼。负责人：杨红。委托诉讼代理人：鲁志中，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：尹佳，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：易建丰，女，1974年12月8日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：符庚申，湖南桃花江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昊，湖南桃花江律师事务所律师。原告桃江县广电文化传媒有限公司（以下简称广电公司）与被告易建丰租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，被告易建丰于2019年3月27日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广电公司的委托诉讼代理人尹佳，被告（反诉原告）易建丰的委托诉讼代理人刘昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广电公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按合同约定退还门面给原告；2、判令被告按现有的市场价格，向原告支付合同期满实际占用门面期间的费用；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年12月1日签订《门面出租合同》，合同约定由原告将桃江县桃花江镇桃花路桃江县广播电视器材中心8号门面出租给被告，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止，租金为每年度38000元。2018年12月7日，原告根据合同约定向被告出具书面通知，告知被告因房屋的规划、维修事宜，已与桃江县忠兴房屋维修有限公司签订了房屋的整体维修租赁合同，由忠兴公司于2019年1月1日接管房屋。但被告至今未交付所租门面，造成原告与忠兴公司的合同无法履行，为此，原告为维护自己的合法权益，起诉至本院。被告易建丰辩称，原告诉称的部分事实与客观事实不符，主要体现在：原告诉称的2018年12月7日向被告出具通知书告知房屋维修事宜，桃江县忠兴公司接管房屋维修事宜与事实不符，原告方隐瞒了原告于2018年12月7日前曾与被告及一层的租户进行了沟通，由一层的商户作为整体继续租赁原告所管理的门面，继续经营的事实；原告诉称的因房屋的规划维修事宜与客观事实不符，不存在房屋的规划维修事宜；原告在未征询被告及一楼门面商户的意见的情况下，与桃江县忠兴房屋维修公司签订了租赁合同，该行为侵犯了被告享有的优先承租权和违反了原告承诺被告有优先承租权的承诺；桃江县忠兴公司在2019年1月份开始陆续与被告及在一楼租赁的商户就原门面租赁事宜进行过协商，协商的方式就是将原有房租进行大幅度的调整，使被告方无法接受，而被告认为这种做法的体现，仅是忠兴公司与原告方进行恶意串通而哄抬物价、哄涨房价，被告方无法接受；就诉讼请求而言，原告要求被告退还门面给原告，而被告也提起反诉，要求享受优先承租权，继续签订租赁合同，按照市场价格和行情，依法支付房屋租赁费用，对原告的第一、二项请求，我方要求依法驳回，驳回理由如下：1、被告享有优先承租权，而该案中被告应当享受而未享受，原告有违约行为；2、被告及一楼的商户租赁原告管理的商户，租赁多年且一直签订合同，且对门面进行了大量的装修装饰，如果在没有任何准备情况下要被告立即搬离，这必将对被告的家庭及经济造成重大损失，从合理性考虑，其继续承租的请求应当支持；3、原告方解除与被告的租赁关系，其理由是将房屋另租他人，被告在第三人及忠兴公司能够接受的价格的同时，被告方要求同等享受。反诉原告易建丰向本院提出诉讼请求：请求判令被反诉人与反诉人续签门面租赁合同，并按市场情况确定门面租赁价格。事实与理由：反诉人与被反诉人已形成多年的门面租赁合同的法律关系，双方最后一次签订书面《门面租赁合同》是2016年12月1日，租赁期限至2018年12月31日止。双方口头约定，只要门面不被征收拆迁，可继续长期租赁。反诉人因经营需要，于2016年年底对所租门面进行了长期经营的装修装饰，花费装修费用近15万元，双方均全面履行了合同义务，合作良好，2018年12月7日前，被反诉人曾告知房屋门面要进行新一轮的租赁，并同意我们一层租户为一个整体进行租赁，租金涨2000元/年/门面，反诉人也同意并提出了继续承租要求，但反诉人联合一层租户整体租赁时，被反诉人于2018年12月7日突然发布通知，并称其门面一二层整体出租给了桃江县忠兴房屋维修有限公司，并陆续要求反诉人搬离，无任何补偿。期间，反诉人多次找被反诉人口头要求在同等条件下优先出租给反诉人，而被反诉人以已出租给忠兴公司并已签订租赁合同为由拒不理会，但事后忠兴公司却以天价房租（在原来租金基础上翻倍）同反诉人协议继续经营事宜，因反诉人经营原本不景气，无法承受天价房租，故未能达成转租协议，其纠纷多次协商未果，现被反诉人已提起诉讼。综上所述，反诉人认为，所承租的门面属于国有资产，政府及职能部门不会也不能随意无诚信的解除合同或任意调涨租金，被反诉人并非收回门面自用或维修不再出租，在同等条件下反诉人有优先承租权。被反诉人未保障反诉人优先承租权的行为给原告造成巨大经济损失与家庭困境，反诉人一家全靠小店维持生计，也将全部家当投入小店经营，被反诉人的行为构成违约，现其门面仍由反诉人经营，租赁合同有续签的可能与必要，反诉人同意按市场或第三人同等条件签订租赁合同及缴纳租金等，反诉人为维护自身合法权益，依法提起反诉。反诉被告广电公司辩称，本诉是请求权之诉，反诉应当存在本诉请求权之中。从反诉人的请求和事实与理由可以看出，反诉是要求确认其优先租赁权，这一要求是确认之诉，请求权之诉与确认之诉在审判程序中是不兼容的；反诉与本诉在法律事实上并无牵连，反诉的目的是吞并或者抵销本诉的诉讼请求。本诉诉讼请求是基于合同期届满，要求被告退还租赁物，而被告要求的续签租赁合同，只是向原告表达签订合同的意愿，这一意愿在签订合同过错中尚只是要约，而要约是不具有可诉性的，况且，要约不可能吞并、抵销原告的诉讼请求；反诉必须要有证据支持。原、被告之前的租赁合同并没有约定租赁期届满后被告具有优先承租权；其次，没有任何法律规定承租人对原租赁物享有优先租赁权。因此，反诉人的反诉请求超出了原告诉讼请求的审查范围，法院应不予审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：本诉原告提交的证据：1、被告对原告提供的书面通知的内容的真实性有异议，但在诉讼中未提供相反的证据予以反驳，该份证据本院作为有效证据予以采信；2、被告对原告提供的桃江县忠兴房屋维修有限公司与赵邵桃的租赁合同有异议，本院认为，原告提供的该份证据不足以证明当地的同区域、同类型的门面租金的市场价格为55900元，故该份证据本院不作为有效证据予以采信；3、被告对原告提供的原告广电公司与桃江县忠兴房屋维修有限公司的门面出租合同有异议，本院认为，该份证据来源合法、内容客观真实，与本案相关联，本院作为有效证据予以采信。反诉原告提交的证据：1、反诉被告对反诉原告提供的一份通知和一份通告的证明目的有异议，本院认为，反诉原告提供的该份证据不足以证明反诉被告存在违约行为，故对该份证据的证明目的本院不予采信；2、反诉被告对反诉原告提供的要求续租门面的报告有异议，本院认为，反诉原告的提供的该份证据不足以证明反诉被告存在违约行为，故该份证据的证明目的本院不作为有效证据予以采信。本院经审查认定事实如下：2016年12月1日，原告广电公司与被告易建丰签订了《门面出租合同》，合同约定，广电公司（甲方）将桃江县桃花江镇桃花路桃江县广播电视器材中心8号门面租给易建丰（乙方），租赁期限从2017年1月1日至2018年12月31日止；房屋租金为38000元；甲乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁屋内的全部无损害设备设施在适宜使用的清洁，良好状态下（自然折旧除外）交给甲方；合同期满或合同解除后，乙方逾期不搬离，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，甲方有权要求乙方赔偿因此产生的费用。2018年12月7日，原告广电公司书面告知被告，原告已与桃江县忠兴房屋维修有限公司签订房屋维修租赁合同，原、被告之间的门面出租合同于2018年12月31日终止，桃江县忠兴房屋维修有限公司于2019年1月1日正式接手门面的房屋维修和租赁工作，如想续租可联系桃江县忠兴房屋维修有限公司。合同期满后，被告易建丰未续租，截止2019年4月17日开庭之日止亦未搬离房屋。另查明，原告广电公司于2018年11月30日与桃江县忠兴房屋维修有限公司签订了门面出租合同，原告将其位于桃花江镇桃花中路三层房屋出租给桃江县忠兴房屋维修有限公司，租赁期限为8年，租赁期自2018年3月1日至2027年2月28日止。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。原告广电公司与被告易建丰签订的《门面出租合同》是双方平等协商的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。原、被告签订的合同于2018年12月31日到期，且原、被告双方未续签合同，被告易建丰在合同到期后应依法搬离房屋，被告易建丰逾期未搬离房屋，原告要求被告易建丰搬离房屋且支付逾期腾房占有使用费的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期腾房占有使用费金额的确定，因原告广电公司在诉讼中未提供充分的证据予以证明，结合原告广电公司与被告易建丰签订的门面出租合同约定的租金价格，被告易建丰应支付的逾期腾房占有使用费按105元/天计算较为适宜。反诉原告易建丰在诉讼中要求续签门面租赁合同，并按市场情况确定门面租赁价格，但就其主张在诉讼中未提供相关的事实与法律依据，故反诉原告易建丰的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、判决如下：一、被告易建丰退还原告桃江县广电文化传媒有限公司位于桃江县桃花江镇桃花路桃江县广播电视器材中心8号门面；二、被告易建丰支付原告桃江县广电文化传媒有限公司逾期腾房占有使用费11235元（计算至2019年4月17日），2019年4月17日之后按105元/天支付逾期腾房占有使用费；三、驳回原告桃江县广电文化传媒有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告易建丰的诉讼请求。以上应支付的款项限本判决书生效之日起十五内付清。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告易建丰负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉原告易建丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  王琴二〇一九年五月六日法官助理李英书记员刘慧佳附法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。