上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初4153号原告：李守仁，男，汉族，1971年11月18日生，住上海市闵行区。原告：孙婷，女，汉族，1981年2月1日生，住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，职务董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。原告李守仁、孙婷(下称“李守仁方”)与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后分别于2019年3月22日、2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告李守仁及两原告共同委托诉讼代理人王俊伟、被告委托诉讼代理人向磊到庭参加诉讼。原告李守仁方向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方2016年9月30日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告退还原告已付的购房款项205万元；三、被告退还原告已付的团购费30万元；四、被告退还原告已付的维修基金、税费等办证费用61,088.53元；五、被告支付原告银行贷款利息损失，截止至2019年1月21日起诉日共计103,671.91元；六、被告支付原告解约违约金205,000元(按总房款10%主张)；七、判决被告支付原告自2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金70,500元；八、被告支付原告律师费50,000元；九、被告向原告开具金额为102万元的购房发票。事实与理由：2016年9月30日，原、被告签订《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》(下称“《商铺经营管理协议》”)，约定原告以235万价格购买南翔镇银翔路XXX号绿茵商业用房XXX号XXX层XXX室(下称“涉案房屋”)，被告承诺包租20年。当天，双方签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告以205万元购买上述商铺。原告按协议约定于2016年9月24日支付定金5万元、2016年9月30日支付团购费30万元、购房款98万元，2016年12月21日银行贷款支付102万元，被告分别出具收款收据和发票。现被告迟延向原告交付房屋、违反其向全体业主作出的《承诺书》第三条约定的开业时间、因原告无法取得房屋、无法收取租金，导致其房屋买卖合同目的无法实现，原告就此可以解除买卖合同。故为维护自身合法权益，特诉至法院。被告绿茵公司辩称，不同意解除合同以及基于合同解除前提下的所有诉讼请求，102万元的发票愿意交付。一、合同已明确约定收款账户和付款时间，而原告并未将购房款付至指定收款账户。二、买卖合同约定的被告的主要义务为办理产权证、交付房屋，现原告已按时取得了涉案房屋不动产权证，且原、被告签订《商铺经营管理协议》时，原告亦向被告出具《业主交房授权委托书》，委托被告代为收房，故无需再与原告另行办理书面交房手续。原、被告间的买卖合同已履行完毕。因此，不同意解除合同、退还购房款以及办证费用、支付解约违约金及利息损失等。三、至于团购费，原告并未支付给被告，而是支付给案外人，与被告无关。四、至于租金损失，该主张与原告主张解除合同存在矛盾。五、至于律师费，缺乏合同依据，不愿支付。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：2016年9月30日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定李守仁方(乙方)向绿茵公司(甲方)购买涉案房屋，房屋总价款205万元；付款方式：乙方于2016年9月30日支付首付款103万元，乙方以贷款方式于2016年11月30日前支付房款102万元；乙方付清房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋；双方商定，2017年3月30日前，双方共同向嘉定区房屋土地管理局申领该房屋房地产权证(小产证)。同日，双方当事人签订《商铺经营管理协议》，约定由绿茵公司(“甲方”)对涉案的南翔镇银翔路935、965、985号绿茵商业用房项目实施统一的商业经营管理，李守仁方(“乙方”)将涉案房屋委托甲方经营管理。管理权限：以甲方名义自主招商、运营、管理等等；委托管理期限自2017年7月1日至2037年6月30日。乙方同意自2017年7月1日至2018年6月30日的保底年收益(商铺买卖合同签约总价(含团购费)的6%)作为市场培育金补贴全部归甲方所有，供甲方进行统一招商和经营管理。第一阶段委托期内，从2018年7月1日起算至2027年6月30日乙方保底年收益为该商铺的买卖合同签约总价(含团购费)的6%，乙方应得的年收益由甲方每年度支付一次，支付时间为下一年度的第一个月15日以前。同日，原告孙婷(乙方)向绿茵公司(甲方)出具《业主交房授权委托书》，委托绿茵公司代为办理该房屋的交房接收手续并签订《交房确认单》。关于付款：原告2016年9月24日支付绿茵公司定金5万元，2016年9月30日支付案外人上海翠达企业管理服务事务所团购费30万元，2016年9月30日支付绿茵公司98万元，之后绿茵公司出具金额为103万元的购房发票；2017年1月25日，以银行贷款方式支付绿茵公司房款102万元。2017年1月23日，涉案房屋登记至李守仁、孙婷名下，李守仁、孙婷取得涉案房屋的《不动产权证》。2017年10月30日，绿茵公司向李守仁方出具《承诺书》一份。载明，我公司承诺如下：第一，付款客户的购房发票在2017年11月1日至2018年3月31日前全部发给每个业主。第二，满足办理产证条件的业主，绿茵置业承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。第三、绿茵装修工程于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。第四，……。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司违约，绿茵公司承诺全额退房退款，并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金……。审理中，1、关于租金70,500元的诉讼请求，法庭向原告释明，租金应属双方委托经营合同法律关系中处理的问题，与本案房屋买卖合同法律关系，分属不同的法律关系。原告表示本案中其主张选择房屋买卖合同关系，但坚持主张租金损失。2、第二次庭审中，绿茵公司表示经其查询，102万的房款发票已经开出，但无法提供已经交付李守仁方的凭证，也未能找寻到该发票原件，现愿交付盖有绿茵公司公章及发票专用章的复印件，遭李守仁方拒绝。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现本案双方的争议焦点在于李守仁方是否享有《上海市商品房出售合同》单方解除权。李守仁方现主张解除合同的理由有三：一、绿茵公司未按照出售合同约定的期限交付房屋；二、绿茵公司违反《承诺书》约定的装修开工及开业日期的承诺；三、原告无法收房、无法收取租金，房屋出售合同目的无法实现。关于理由一，因双方在签订出售合同当天也签订了《商铺经营管理协议》，约定李守仁方将涉案商铺委托给了绿茵公司统一经营管理，并向绿茵公司出具代为收房的委托书，由绿茵公司代为接收房屋。故绿茵公司抗辩称无需再另行向李守仁方交付房屋，符合双方的约定，该抗辩意见成立。关于理由二，鉴于原、被告签订了《上海市商品房出售合同》、《商铺经营管理协议》两份合同，因此，双方存在房屋买卖合同关系和商铺委托经营合同关系双重法律关系。在两份合同的履行过程中，绿茵公司向李守仁方出具了《承诺书》。该《承诺书》中承诺的事项包括开具购房发票、办理产证、装修开工以及商场的整体开业日期等，该些承诺事项包括了房屋买卖合同关系项下的开具发票、办理产证事宜，也包括了委托经营合同关系项下的商场装修开工以及商场整体开业事项。以上事项存在不同，应分属于不同的法律关系项下。现绿茵公司已经履行了买卖合同关系项下的办证义务，李守仁方以其违反双方委托经营合同关系项下的承诺事项为由，主张解除《上海市商品房出售合同》，缺乏依据，本院不予支持。关于理由三：李守仁方已委托绿茵公司进行收房，而租金收益并非本案房屋买卖合同关系审理范围，李守仁方可在有权收取租金收益后另行提起诉讼，故该陈述亦缺乏事实及合同依据。综上，李守仁方在已经取得涉案房屋的《不动产权证》，并将房屋委托给绿茵公司经营后，主张解除《上海市商品房出售合同》，明显缺乏合同及法律依据。其主张解除合同以及因解除合同而导致的退还购房款、团购费、办证税费并支付利息损失、赔偿解约违约金、律师费的诉讼请求，以及在本案中主张租金收益的诉请，本院均不予支持。关于102万元的购房发票，该款原告已支付，绿茵公司理应出具相应的发票。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李守仁、孙婷出具金额为1,020,000元的购房发票；二、驳回原告李守仁、孙婷的其余诉讼请求。本案案件受理费29,522.08元，减半收取14,761.04元，由原告李守仁、孙婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一九年五月三十日书记员  韩 坤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。