广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3464号原告（反诉被告）：陈妙仪，女，1974年11月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所辅助人员。被告（反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告陈妙仪与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黎小凡、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金34528.73元；2.判令被告支付逾期交房违约金52096.19元。事实与理由:2013年3月29日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢1502房的商品房一套，该房总价为356579元。合同约定被告应当在2013年9月30日前交付商品房，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年3月29日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告于2017年9月30日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》时才具备法定交付条件，应以2017年9月30日视为交付时间，故被告构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。被告答辩并反诉称：1.关于逾期交房违约金。根据双方的合同约定，被告应在2013年9月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，原告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告也于2013年9月28日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。并且，原告主张已经超过诉讼时效。2.关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2013年10月1日后720个工作日即2016年8月25日，违约金应自2016年8月26日起算。被告已于2018年3月22日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年3月21日止。根据买卖合同第十四条约定，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。3.合同第五条第2款约定，差异值为±0.6%以上±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该涉案商品房产权登记的套内面积与合同约定计价面积差异为0.7%，已超过0.6%，原告应向被告退还面积差异款。据此，被告提出反诉诉求：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付面积差异款2500.02元。经审理查明：2013年3月29日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢1502房的预售商品房，购房总价356579元；套内建筑面积单价为每平方米5434.83元；套内建筑面积65.61㎡；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；合同第八条规定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。被告主张原告于2013年9月28日办理了收楼手续。涉案楼盘于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月29日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园24幢1502房，专有（即套内）建筑面积为66.07㎡。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2013年10月1日起算720个工作日，即2016年8月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2018年3月22日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月29日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，本院予以采信。被告于2018年3月22日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告履行备案义务之日止，即2018年3月22日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金24731.7元[计算方式：以356579元为基数，按年利率6%计算，从2016年8月26日起计至2018年3月22日止，共574天]。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年1月30日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月30日至2017年9月30日，原告已付房价款为356579元，故被告应付违约金金额为21751.32元（356579元×0.0001×609天）。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积65.61平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积66.07平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为0.7%，属应按房屋差价少补情形，故原告应向被告补回房屋差价2500.02元【5434.83元/平方米×（66.07-65.61）平方米】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈妙仪支付逾期办证违约金33645.43元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈妙仪支付逾期交房违约金21751.32元；三、反诉被告（原告）陈妙仪于本判决生效之日起七日内向反诉原告（被告）中山火炬开发区建设发展有限公司支付房屋差价款2500.02元。如果原告、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1966元，减半收取为983元（该款原告已预付），由原告陈妙仪负担356元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担627元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）；反诉案件受理费25元（该款被告已预付），由原告陈妙仪负担（该款两原告于本判决生效之日起七日内迳付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年五月二十日书记员 梁敏霞杨丽燕