山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民初2749号原告（执行案外人）：济南域潇集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴涛，总经理。委托诉讼代理人：于江萍，女，1978年7月21日出生，汉族，该单位员工，住济南市。被告（申请执行人）：王蕴，女，1964年10月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王成宝，山东天宝兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵喆，山东天宝兴律师事务所律师。被告（被执行人）：山东省济南交电家电总公司，住所地济南市。法定代表人：宋爱详，总经理。被告（被执行人）：山东省济南交电家电总公司红波分公司，住所地济南市。法定代表人：杜军，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：孟金海，北京市齐致（济南）律师事务所律师。原告济南域潇集团有限公司（以下简称济南域潇公司）与被告王蕴、山东省济南交电家电总公司（以下简称济南交电总公司）、山东省济南交电家电总公司红波分公司（以下简称济南交电红波分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告济南域潇公司的委托诉讼代理人于江萍、被告王蕴的委托诉讼代理人王成宝、赵喆、被告济南交电总公司、济南交电红波分公司的委托诉讼代理人孟金海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。济南域潇公司向本院提出诉讼请求：1、撤销济南市中级人民法院(2018)鲁01执异467号裁定书；2、确认济南域潇公司对济南市市中区纬四路52号房产的租赁权至2028年9月2日；3、停止对济南市中级人民法院(2016)鲁01执恢211号裁定书的强制执行，停止对上述房产执行腾空措施；4、本案的诉讼费用由王蕴、济南交电总公司、济南交电红波分公司承担。事实和理由：2002年，济南域潇公司与济南交电总公司签订《房屋租赁合同》，约定将济南交电总公司名下的位于济南市市中区纬四路52号的房屋租赁给济南域潇公司，租赁期限从2002年8月1日至2005年8月1日，年租金为l0000元，支付方式为现金支付。合同签订后，济南域潇公司按照约定支付了租金。对涉案房屋进行了装修，作为济南域潇公司的经营场所，并于2002年8月3日将济南域潇公司的住所地济南市'style='cousor:pointer'>由原济南市。上述租赁合同到期后，济南域潇公司与济南交电总公司口头达成协议，继续履行原《房屋租赁合同》，合同期限改为：不定期租赁。其他条款按照原《房屋租赁合同》履行。后涉案房屋变更至济南交电采购供应站红波经营部（以下简称红波经营部）名下。该经营部因与案外人李铁存在债权债务关系，双方达成以房租抵偿债务的约定，于2008年9月1日签订了《租赁合同》。合同约定：红波经营部将其位于济南市市中区纬四路52号的房产出租给李铁使用，租期为20年，自2008年9月1日至2028年9月2日止。同日，济南域潇公司与李铁签订《租赁合同》，约定李铁将上述房屋出租给济南域潇公司；租期为20年，自2008年9月1日至2028年9月2日止，租金共计50万元，一次性支付。上述租赁合同均已生效且实际履行，济南域潇公司于2012年11月7日以转账方式向李铁支付租金50万元。2018年8月3日，济南市中级人民法院发布《公告》，责令被执行人济南交电红波分公司、占有使用人均在2018年8月18日前将涉案房屋腾空交付给买受人杨树玲，逾期，法院将强制执行。此时，济南域潇公司才得知涉案房屋因涉及诉讼于2013年9月4日被法院查封并被拍卖，买受人为杨树玲。2018年11月7日，济南域潇公司向法院提交了执行异议，请求停止对（2016）鲁01执恢211号裁定书的强制执行，维护济南域潇公司的合法承租权益。2018年12月4日，济南域潇公司收到（2018）鲁01执异467号裁定书，驳回了济南域潇公司的异议申清。济南域潇公司认为，上述房屋租赁合同无法定的无效事由，合同均自成立时生效，济南域潇公司依照合同约定支付了租金，履行了合同义务，其合法的承租权应当予以保护。自涉案房屋由济南域潇公司承租之日起至今，涉案房屋就作为济南域潇公司的住所地，由济南域潇公司占有使用，并依法在工商行政管理局登记己备案。（2018）鲁01执异467号裁定书法院查明部分载明；经法院调查济南交电红波分公司法定代表人杜军时，其陈述“房产一直对外出租，具体的租赁情况不清楚，二楼住着两个财务员，不是我公司的，不清楚两个人的情况……”，杜军陈述的两名财务人员就是济南域潇公司的工作人员，也能够进一步证明济南域潇公司至今仍占有使用着涉案房屋。法院对于涉案房屋的查封发生在2013年9月4日，而济南域潇公司第一次签订租赁合同时系2002年，从李铁处签订时为2008年，显然租赁合同的签订时间早于法院的查封行为，结合涉案房产作为济南域潇公司的往所地一直由济南域潇公司占有使用的事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，济南域潇公司的合法承租权应当予以保护。王蕴辩称，济南域潇公司的诉讼请求没有事实法律依据，其陈述的事实理由不真实、不合法，应当驳回其诉讼请求，具体理由如下：一、济南域潇公司享有租赁权的证据不合法、不真实。济南域潇公司所依据的2008年9月1日的《租赁合同》是不真实的，是伪造的。本案所涉及的房产尽管登记在红波经营部名下，但属于国有资产。红波经营部原隶属于“山东省济南交电采购供应站”。根据采购供应站1993年元月11日发的（93）济交行办案字1号文，采购供应站已改为山东省济南交电家电总公司。其下属机构红波经营部也变更为济南交电红波分公司，并于l993年2月7日申请变更登记，于1993年2月26日变更完毕，法定代表人为梁秉阶，后为杜军。至此，红波经营部已不存在。用已经注销的公章签订合同，已涉嫌合同诈骗。因此，济南域潇公司提交的时间为2008年9月l目，出租方为红波经营部的租赁合同是不真实的，所加盖的红波经营部公章是不存在的，所签人名章陈世标也不是济南交电红波分公司的法定代表人，无权代表济南交电红波分公司。既然李铁的《租赁合同》系伪造，是不合法的，那么李铁再转让给本案济南域潇公司的租赁合同也是不合法的，且也不真实。此外，假如济南域潇公司作为涉案房产的实际占有使用人，其也并未在法院查封的期间内提出任何异议，系怠于其民事权利，应当承担对其不利的法律后果。二、济南域潇公司不享有合法的租赁权。1、该房产是登记在济南交电总公司名下的国有资产，任何人、任何单位都没有处分权。无论陈世标本人是否与李铁有债权债务纠纷，陈世标都无权用国有资产冲抵借款。2、本案涉及的房产在2013年9月4日已被法院查封，2016年12月1日拍卖，2018年1月25日变更产权人为杨树玲，自始至终被执行人济南交电总公司、济南交电红波分公司都不认可济南域潇公司租赁事实的存在。济南域潇公司也从未向被执行人交过租金，济南域潇公司也从未向被执行人主张过权利。三、济南域潇公司拒不执行法院执行裁定是违法的。法院下达的（2018）鲁01执异467号执行裁定书是合法的，依法应予维持。济南域潇公司没有证据证明济南交电总公司、济南交电红波分公司将涉案房产租赁给济南域潇公司使用，也没有向被执行人支付租金的证据。因此，济南域潇公司和济南交电总公司、济南交电红波分公司并未建立租赁关系，济南域潇公司占有和使用被执行房产是不合法的。济南域潇公司应当腾空房屋，交付执行。济南交电总公司、济南交电红波分公司辩称，位于济南市市中区纬四路52号的房屋原属于济南市房产管理局的直管公房，在产权落至红波经营部前一直由上述经营部承租使用，后因国家支持国企改革，由原承租人按385元/平方米的价格购买，购买后产权按规定只能落至原承租人的名下，为此，上述房屋的产权于2000年5月25日落至红波经营部的名下，并办理了相关的房屋所有权证件。上述房屋虽落至上述经营部的名下，但上述经营部已于1993年12月后因济南交电总公司、济南交电红波分公司的成立而将其名称及公章搁置不用，原上述经营部的一切业务均由济南交电总公司、济南交电红波分公司署名并盖章，另外，2004年12月30日济南交电红波分公司已被吊销。至于济南域潇公司提交的2008年租赁合同中的红波经营部的公章在1993年12月后就根本没有使用过。另外，2002年8月1日的租赁合同要早于2008年9月1日的租赁合同，2002年的租赁合同出租方的签订主体就是济南交电家电总公司，而不是上述经营部，因此济南域潇公司提交的2008年租赁合同不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，济南域潇公司提交如下证据：第一组：1、住所证明，2002年8月5日济南交电总公司出具的涉案房产系归济南交电总公司所有的证明；2、《房屋租赁合同》，2002年8月1日至2005年8月1日济南交电总公司与济南域潇公司签订房屋租赁合同，租赁用途为经营办公。3、变更公司部分登记项目的决定，2002年8月3日济南域潇公司将公司经营地址变更为经二纬四路52号。以上证据共同证明济南域潇公司自2002年开始租住涉案房产，作为经营场所使用，变更了工商登记。第二组：1、《关于光华、红波分公司两处市直管房公房产权划转有关问题的会议纪要》，2007年12月11日，济南交电总公司会议决定办理包括涉案房产在内的2套房直管房公房产权划转，由陈士标负责，自行筹措资金，办理划转手续，划转后拥有使用权。2、房屋所有权复印件，2008年8月25日涉案房产登记在红波经营部名下。3、红波经营部与李铁签订的《租赁合同》，2008年9月1日，红波经营部与李铁签订租赁合同，将涉案房屋出租给李铁，以房租抵偿债务。以上证据共同证明由济南交电红波分公司自行筹措资金办理产权划转手续，办理划转手续的资金系向案外人李铁所借，双方签订了租赁合同同意以房租抵偿债务。第三组：1、济南域潇公司与李铁签订《租赁合同》，2008年9月1日，李铁与济南域潇公司签订租赁合同，将涉案房产出租给济南域潇公司，租期20年，自2008年9月1日至2028年9月2日。2、收款收据、齐鲁银行网上银行转账凭证，2012年11月7日，济南域潇公司向李铁转账支付租金50万元，由济南域潇公司委托公司股东党慧汇款至财务人员杨培培账户，再由杨培培转账给李铁。以上证据证明济南域潇公司与李铁的租赁合同已经实际履行，租赁合同尚未到期。第四组：济南市中级人民法院（2018）鲁01执异467号裁定书第4页本院查明部分“本院于2013年9月4日作出，（2002）济中法执字第44号协助执行通知书，查封了济南交电红波分公司位于济南市市中区纬四路52号的房产，查封期限为2013年9月4日至2015年9月3日，证明法院的查封行为发生在2013年9月4日，法院查封发生在济南域潇公司承租之后。第五组：1、公告（拍照打印版），2018年8月3日济南市中级人民法院的公告，责令被执行人及占用使用人腾房。2、（2018）鲁01执异467号裁定书，驳回了济南域潇公司的执行异议申请。以上证据共同证明济南域潇公司在法院公告时得知涉案房屋已被拍卖，上述拍卖行为损害了济南域潇公司合法的承租权，济南域潇公司提起了书面异议，法院驳回了济南域潇公司的申请，根据相关规定，法院要求济南域潇公司腾房没有法律依据。第六组：1、电费缴纳发票，2013年3月19日至今的电费缴纳发票，2018年9月之前济南域潇公司是以产权人交电站红波商店的名义缴费，2018年9月产权变更为杨树玲以后以杨树玲的名义缴费。证明济南域潇公司在法院查封前就使用着涉案房屋，并一直缴纳电费。2、聘任文件及陈淼的声明，内容为陈淼自2012年3月至2015年2月期间担任公司的办公室副主任一职，部分票据有陈淼的签名，济南域潇公司在法院查封前就使用着涉案房屋。第七组：房屋室内照片（彩色打印件），证明济南域潇公司至今仍使用该房产。第八组：2019年1月14日济南市公安局大观园派出所出具的报警函及房屋现场的照片一张，证明买受人把涉案房产的门砸坏，干扰了域潇公司的正常使用，济南域潇公司报警，至今仍使用该房产。第九组：2019年1月19日李铁出具的情况说明称：“2007年底，红波经营部负责人陈士标称纬四路52号房子要公房改制，办理房产证，按照总公司要求资金自筹，为此，向我借50万元办理划转手续，约定使用半年，如果到期还不上就把房子优惠的价格租给我，以房屋租金抵债。我在2008年初陆续将50万元给了红波经营部，后来他们还不上钱就给我签订了租赁合同抵债。我又将房屋的2、3层给了当时正在使用的济南域潇公司。后来我多次催要租金，济南域潇公司将租金支付给我了。”经质证，王蕴对第一组证据的真实性不予认可，且与本案无关。对第二组证据会议纪要真实性不予认可，与本案无关。对房屋所有权证复印件真实性不予认可。对红波经营部与李铁所签订的合同真实性不予认可，签合同时间是2008年9月1日，而在1993年2月红波经营部已变更为济南交电红波分公司，对甲方为李铁，乙方为域潇集团的租赁合同真实性不予认可，理由同上。第三组证据的付款凭证与本案无关，不予认可。对收到人为李铁的收款收据真实性不予认可。对第四、五组证据裁定书、公告的真实性无异议，此证据也足以说明济南域潇公司没有承租权。第六组证据中的电费机打发票与本案无关。对陈淼的文件及陈淼的声明真实性不予认可。第七组证据室内照片不能反映涉案房屋的真实情况及位置情况，与本案无关。第八组证据中，对报警函真实性无异议，但认为与本案无关。所拍摄照片不能反映案件事实及房屋所处的位置信息。对第九份证据的真实性不予认可，且与本案无关。济南交电总公司、济南交电红波分公司对上述证据的质证意见同王蕴的质证意见。王蕴提交济南交电红波分公司工商登记、变更登记注册书及变更相关资料，显示1993年2月7日济南交电采购供应站红波经营部已经变更为济南交电红波分公司，法定代表人为梁秉阶，后为杜军，证明济南域潇公司提交的2008年9月11日的租赁合同是不真实的，出租方已经不存在，所加盖的经营部公章是伪造的，进而证明李铁没有承租权，再转租给济南域潇公司是不合法的。经质证，济南域潇公司对该证据的真实性、证明目的均不予认可。认为1993年红波经营部已经变更为济南交电红波分公司，但在2008年依然将产权登记在该经营部名下，作为济南域潇公司，基于相信房屋产权证的权利外观，以及陈士标作为该经营部负责人的身份，济南域潇公司有理由相信红波经营部对外出租合同的意向是真实的。法人变更与否不影响租赁合同的成立，济南域潇公司作为普通民事主体，在看到房产证的前提下当然有理由相信红波经营部有权出租，印章是否过期与济南域潇公司没有关系。济南交电总公司、济南交电红波分公司对该证据没有异议。李铁在庭后接受我院调查时称，当时红波经营部的负责人陈世标向我本人借款50万元购买涉案房产，借钱时没有明确说是他自己借还是单位借，他称还不上钱还有房子呢。当时我认为房产已经被他个人购买，现在才知道是在单位名下。2008年与红波经营部签署的租赁合同原件找不到了，合同上的红波经营部的印章谁加盖的记不清楚了，该合同中李铁的签字是否为其本人所签也无法确认。经质证，济南域潇公司对李铁的证言部分真实性有异议，认为中间矛盾太多。王蕴认为李铁支付50万元没有证据支持。双方合同上加盖的印章和在工商机关备案的公章不符，合同上加盖的章是虚假的，合同内容也是不真实的。济南交电总公司、济南交电红波分公司认为，上述借款是陈世标个人向李铁的借款，因此不存在合同租赁关系。对于以上当事人有争议的证据，本院经审理认为，对济南域潇公司提交的第四组本院（2018）鲁01执异467号裁定书、第五组证据本院发布的公告，王蘊、济南交电总公司、济南交电红波分公司对其真实性均没有异议，本院予以采信。济南域潇公司提交的第一组中1、住所证明；2、2002年济南交电总公司与济南域潇公司签订的《房屋租赁合同》、王蕴提交的济南交电红波分公司工商登记、变更登记注册书及变更相关资料，证据间相互印证，且与本案有关联，本院予以采信。对济南域潇公司提交的第二组证据中会议纪要与本案没有关联性；房屋所有权证及济南交电红波分公司与李铁签订的《租赁合同》，均为复印件，真实性无法确认，对该组证据不予采信。济南域潇公司提交的第三组李铁与济南域潇公司签订的《租赁合同》、转款凭证，因济南交电红波分公司与李铁签订的《租赁合同》的真实性无法确认，该证据亦无法采信。对济南域潇公司提交的第六组、第七组证据仅能证实占有使用部分涉案房产。第八组证据与本案没有关联性，不予采信。第九组证据情况说明、李铁庭后的调查材料作为证人证言，因李铁因未到庭接受质询，且与其他证据相矛盾，对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国建设银行股份有限公司济南铁道支行与济南交电总公司、济南交电红波分公司借款合同纠纷一案，本院于2001年7月16日作出（2001）济中经初字第96号民事判决书，判决的主要内容为，济南交电总公司偿还中国建设银行股份有限公司济南铁道支行借款本金219万元、利息503422.15元，并赔偿经济损失2.15万元，济南交电红波分公司对欠款承担连带保证责任。本院于2013年9月4日作出（2002）济中法执字第44号协助执行通知书，查封济南交电红波分公司（原山东省济南交电采购供应站红波经营部）位于济南市市中区纬四路52号、建筑面积为432.66平方米的房产，查封期限自2013年9月4日至2015年9月3日。2013年11月22日，本院作出（2002）济中法执字第44-1号执行裁定书，变更王蕴为本案的申请执行人。2015年11月17日，本院作出（2015）济中法执恢字第23-6号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。本案于2016年9月27日恢复执行。2016年12月1日，本院作出（2016）鲁01执恢211-1号执行裁定书，裁定按原用途拍卖被执行人济南交电红波分公司（原济南交电采购供应站红波经营部）位于济南市市中区纬四路52号（产权证号为中150485、中150486号）房产所有权及土地使用权（地号为020109014）196平方米。2018年1月25日，本院作出（2016）鲁01执恢211号之一执行裁定书，裁定被执行人济南交电红波分公司名下位于济南市市中区纬四路52号（产权证号为中150485、中150486号）房产所有权归买受人杨树玲所有，以上房产所有权自裁定送达买受人杨树玲时起转移，买受人杨树玲可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院于2018年8月3日发布公告，内容如下：“本院在执行王蕴与山东省济南交电家电总公司、山东省济南交电家电总公司红波分公司借款合同纠纷一案中，依法拍卖了被执行人山东省济南交电家电总公司红波分公司名下位于济南市市中区纬四路52号房产（产权证号为中150485、中150486号），竞买人杨树玲成功竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人山东省济南交电家电总公司红波分公司、占有使用人均在2018年8月18日前将以上房产腾空交付给买受人杨树玲，逾期本院将依法强制执行。”济南域潇公司向本院提交书面异议，请求停止强制执行。本院于2018年12月4日作出（2018）鲁01执异467号裁定书，驳回了济南域潇公司的异议申清。济南域潇公司对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明，红波经营部成立于1991年7月，住所地为济南市，经济性质为全民所有制。1993年2月，红波经营部变更为济南交电红波分公司，系济南交电总公司下属业务机构。2004年12月30日，济南交电红波分公司因不接受年度检验，被吊销营业执照。2002年8月，济南交电总公司与济南域潇房地产开发有限公司（后变更为济南域潇公司）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落在济南市市中区纬四路52号，租赁期限从2002年8月1日至2005年8月1日，年租金10000元。现部分涉案房屋由济南域潇公司占有使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。即：承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。因此，本案争议的焦点为济南域潇公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产，继而确定能否排除执行。关于李铁与济南交电红波分公司之间的《租赁合同》，首先，从合同主体上看，红波经营部已于1993年2月变更为济南交电红波分公司，并于2004年12月30日被吊销营业执照，2008年与李铁签订合同的主体红波经营部此时已不存在，以该主体签订的房屋租赁合同不具有合法性。其次，从合同签订的原因看，现有证据不足以证实济南交电红波分公司因公房改制从李铁处借款50万元。因此，在李铁与济南交电红波分公司是否存有债权债务关系尚不能确认的情况下，更无法确认双方之间以房屋租金抵扣借款的租赁关系。再次，李铁、济南域潇公司至今均未能提供该《租赁合同》的原件，亦无法确认租赁合同的真实性。因此，现有证据尚不能证实李铁与济南交电红波分公司具有合法有效的租赁关系。进而，在无法确认李铁具有合法有效承租权的情况下，其与济南域潇公司之间的转租合同，亦无法确认为合法有效。另外，济南域潇公司自2002年8月起即与济南交电总公司签订房屋租赁合同，使用涉案房产，合同到期后，济南域潇公司主张济南交电总公司达成口头协议，继续履行原《房屋租赁合同》，合同期限改为不定期租赁，但却不能提供交纳租金等相关证据予以证实，且济南交电总公司对此不予认可，济南域潇公司该项主张亦不能成立。同时，即便如济南域潇公司所述继续承租涉案房产，却在2008年不与实际出租人济南交电总公司签订租赁合同，却与李铁签订转租合同，与常理不符。综上，济南域潇公司不能举证证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：驳回济南域潇集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由济南域潇集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一九年五月十日书记员  徐 敏