江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0403民初4133号原告：柳学松。被告：九江儒家地产有限公司。法定代表人：罗翠林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔令鑫，该公司监事。被告：吴香平。委托诉讼代理人：王日巧，江西擎天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗殷，江西擎天律师事务所实习律师。被告：胡国志。被告：张兴光。原告柳学松与被告九江儒家地产有限公司、吴香平、胡国志、张兴光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告柳学松及其委托诉讼代理人葛剑飞、被告九江儒家地产有限公司的法定代表人罗翠林及其委托诉讼代理人孔令鑫、被告委托诉讼代理人王日巧和罗殷到庭参加诉讼。被告胡国志、被告张兴光经本庭合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告柳学松向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令上述被告立即返还原告超出给付的购房款共计人民币10万元。2、本案诉讼费用均由被告承担。事实及理由：原告委托其子柳长江与被告胡国志的委托代理人吴香平以及九江儒家地产有限公司三方共同签订了房屋买卖居间合同。约定由原告购买被告胡国志、张兴光共同所有的位于九江市青年路528号锦城嘉园1幢一单元1102室房屋，并约定了三方各自的权利义务、违约责任、房屋价格、过户手续等各项内容。合同签订后，原告立刻按照合同约定向被告胡国志、张兴光的委托代理人吴香平支付了全部购房款共计740500元，并出具了收条。后因房屋办理过户手续九江市政府出台了二手房房屋买政策，二手房交易需将购房款暂时汇入九江市房屋产权交易管理处作为监管资金才能办理房屋过户手续。这时几被告要求原告另行给付10万元汇入九江市房屋产权交易管理处监管账户中来办理过户手续，并称待该房屋过户手续完成后立刻将超出总房款价格支付的10万元退回给原告，并将胡国志的银行卡及密码交付给原告，告诉原告在房屋产权变更后可以自行取回由九江市房屋产权交易管理处给付到该卡的10万元购房款。原告为了尽快完成房屋过户手续，就按照几被告的指示将10万元于2018年9月10日汇入了九江市房屋产权交易管理处账户。房屋过户手续完成后，原告汇入九江市房屋产权交易管理处账户中的10万元也依照政策规定转付到了被告胡国志的账户中。原告本以为此事就此了结，就拿出被告给的银行卡取出超出给付的10万元购房款，发现卡中已空无一文，于是，原告就向被告胡国志、张兴光以及他们的委托代理人吴香平要求返还多余支付的10万元购房款，这时才发现因被告胡国志尚欠银行信用卡欠款，该笔10万元已经被中国建设银行划走用于支付信用卡还款。原告此时要求被告胡国志、吴香平立即返还超出给付的购房款10万元。但是，被告胡国志、张兴光、吴香平一直借故拖延，拒绝返还原告超出给付的购房款。且被告九江市儒家地产有限公司在此次房屋买卖交易中为了规避政府的政策性规定，要求原告将虚拟购房款打入九江市房屋产权交易管理处账户，破坏二手房交易市场秩序，造成原告超出给付的10万元被第三、四被告归还了信用卡，严重损害了原告的合法权益，应依法承担共同还款的连带责任，被告吴香平作为胡国志、张兴光在这次房屋买买卖过程中的委托代理人，全权负责处理房屋买卖的各项手续，10万元购房款也是按照其的要求汇入九江市房屋产权交易管理处账户，账号及密码也是按照被告吴香平提供，对于原告的损失也应承担共同返还的连带责任。为了维护原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。特向贵院提起诉讼。请求依法支持原告的全部诉讼请求。原告为为证实其指控向本庭出示了以下证据：证据一、原、被告的身份信息资料复印件，证明原、被告之间的主体资格。证据二、九江市城市房屋存量房买卖居间合同，证明原告通过中介公司与吴香平之间的买卖居间关系。证据三，吴香平的收款收据，证明吴香平为收款人，实际收到房款740500元整。证据四、九江儒家地产有限公司证明一份，证明被告胡国志的银行卡由被告吴香平提供给中介公司再转交给原告。证据五，胡国志中国建设银行卡（卡号：62×××81），证明胡国志银行卡及密码为被告吴香持有并掌握，成为权力控制人。证据六，胡国志活期明细清单三份和进账单一份证明九江市房屋管理局将监管资金100000元转入到6227002030996274381卡中。因该信用卡透支被扣划还款，造成原告无法取回被告承诺可退回的资金的损失。被告九江儒家地产有限公司对原告出示的证据材料无异议。被告吴香平对原告出示的证据一、证据二、证据四无异议，对证据三提出该收条吴香平陈述不是他本人签的，也没说是谁签的，但是他确实收到了这笔钱。对证据五提出真实性没有异议，证明目的有异议，该卡是被告胡国志所有的，吴香平只是转交给被告九江儒家地产有限公司，再由儒家地产公司转交给原告，并不能证明该卡是由吴香平实际控制和管理的。对证据六提出清单三份真实性无法核对，进账单提请法庭注意时间是2018年9月10日，对10万元汇至监管资金账户没有异议，监管资金10万元在进入胡国志账户被银行扣走，与吴香平没有任何关系，吴香平没有任何过错。被告九江儒家地产有限公司辩称：是在2018年3月9日在我公司签订了居间合同，乙方是柳长江，他们为了少交税费，甲乙双方约定在2018年3月10日至11日到房管局赣北公证处办理委托公证，将房屋公证至原告儿子柳长江名下，办理公证时，我公司虽然去了，但是实际参与人是胡国志，吴香平以及柳长江。按照公证程序，房屋的权利在那时已经归柳长江所有，关于交易资金监管，在2018年2月1日就已经开始实施，他们公证是在2018年3月10日，故他们都知晓这件事，甲方胡国志将户口本、结婚证、银行卡交给了吴香平，等待过户使用。2018年9月使用胡国志提供的银行卡，发现被告胡国志尚欠银行资金尚未归还，银行将监管资金10万元直接划走，实际上胡国志夫妇买房屋，我公司并未见过这两人，只是吴香平代理他们跟柳学松一家进行交易了，柳学松一次性将房款740500元打给我公司。由我公司打给被告吴香平（吴香平称不需要我公司见到胡国志，并称胡国志是其老公，胡国志在部队里，自己来不了让她来，而且房屋是她自己的），出现监管资金被银行被划走后，我公司将柳学松和吴香平叫到一起，达成了一个调解协议，吴香平也同意在2018年10月30日之前协助柳学松追回监管资金10万元，如果没有追回来她来出。我公司认为吴香平应当将10万元归还给原告。被告九江儒家地产有限公司为支持其辩解向本庭出示了以下证据材料：证据一、九江市住房保障和房产管理局文件一份，证明资金监管的事实，是正规的，合法的，我公司是根据要求来的。证据二，调解协议一份证明我公司与柳学松，吴香平三方协商，胡国志的委托代理人吴香平同意于2018年10月30日之前协助原告追回监管资金10万元。证据三，银行汇款凭证。证明原告将购房款汇给我公司后，我公司于2018年3月15日10时44分将购房款14万元汇至被告吴香平账户，同日11时30分，我公司将购房款10500元汇至被告吴香平账户，同时还汇了一笔246940元至被告吴香平账户，以及一笔2940元，同日13时26分，我公司在中国银行将购房款30万元汇至被告吴香平账户，剩余购房款40120元在同日通过现金方式支付给了被告吴香平，被告吴香平同日在收到全部房款后，向我公司出具了收条一份，我公司后将该收条交付给原告。原告柳学松对被告九江儒家地产有限公司提交的证据材料提出如下质证意见：对证据一，根据该文件精神，是买房人需要将全部购房款交到交易账户，完成交易后，再将该房屋资金打到卖房人账户。对证据二，无异议。被告吴湘萍对被告九江儒家地产有限公司提交的证据材料提出如下质证意见。对证据一，根据该份文件的第七条，房地产经纪机构受委托提供中介服务时，应当向委托人告知交易资金监管的相关规定，并在房地产经纪服务合同条款中约定交易资金监管事项。房地产经纪机构要严格按照交易资金监管规定和办事流程办理资金监管手续，并做好交易资金监管的政策宣传解释工作。被告儒家地产有限公司作为房地产经纪机构，在本案房屋买卖过程中未向委托人告知资金监管的规定，并在经纪服务合同中没有约定资金监管的相关事项，也未严格按照资金监管规定和流程办理资金监管手续。在该文件第八条第二项第一款明确规定：一次性支付购房款类型，买方凭《监管协议》、《通知单》到监管账户银行存入全额资金，银行向买方出具《二手房交易监管资金缴款专用凭证》，与被告儒家地产有限公司所说只需按每平方米缴纳1000元的事实不符，而且该文件系政府内部文件，被告吴香平无法及时得知，被告儒家地产有限公司在提供经纪服务时，应履行告知义务，儒家地产有限公司并未按照文件要求履行相关义务，故我方认为被告儒家地产公司有限存在过错，未履行全面提供经纪服务的义务。对证据二，这份调解协议内容上只阐明了吴香平愿意协助追回监管资金，并没有承诺会在监管资金无法追回时自行代付。对证据三无异议。被告吴香平辩称：被告吴香平接受被告胡国志委托，通过被告九江儒家地产有限公司以被代理人被告胡国志名义与原告签订房屋买卖合同，按照被告儒家地产有限公司的要求提供相应材料，协助原告办理各类手续。收到购房款后，被告吴香平在扣除被告胡国志拖欠其的欠款后，已将剩余款项全部支付给了被告胡国志，完成了代理行为，其间不存在任何侵权行为，更不应当承担原告诉称的侵权责任。被告九江儒家地产有限公司作为提供中介服务的公司，在提供服务过程中应当履行告知义务，及时告知原、被告房屋买卖过程中涉及到的资金监管政策，并按照资金监管政策要求告知原告将全部购房款汇入资金监管账户，但是被告儒家地产有限公司并未履行上述义务，而是要求原告将购房款全部汇入公司账户，后要求原告另行提供资金汇入监管账户，从而导致本案发生，被告儒家地产有限公司明知资金监管政策已于2018年2月1日开始实施，却故意隐瞒原、被告，致使原告遭受损失，存在重大过错，应当承担相应责任。综上被告吴香平的行为仅是代理行为，原告损失与被告吴香平的代理行为并无关系。且被告吴香平在代理过程中也不存在过错，不应承担侵权责任。被告吴香平为支持其辩解向本庭出示了以下证据材料：银行转账回单两份，证明被告吴香平在收到全部购房款后，扣除被告吴国志的欠款7万多元后，将665000元汇给了胡国志。原告柳学松对被告吴香平出示的证据提出如下质证意见：吴香平汇款665000元给被告胡国志没有异议，但是我方购买该房屋花费了740500元，这证明被告吴香平是炒房的，我方不认可吴香平、胡国志之间存在债务关系。本案发生后，我方找被告吴香平、中介公司，中介称被告吴香平在他那还有三套房子，并把钥匙给了我们，但是房子还是被卖了。被告儒家地产有限公司对被告吴香平出示的证据，提出如下质证意见：被告吴香平汇款没有异议，但是她本人在我们公司称她赚了十几万元。在本案审理过程中，原告柳学松申请法院调取被告吴香平房产交易行为相关公证证明材料以及被告吴香平与被告胡国志之间的银行流水。原告柳学松对法院调取的被告吴香平与被告胡国志之间的银行流水没有异议，法院调取的吴香平房产交易行为相关公证证明材料证明吴香平是一个炒房客。被告儒家房地产有限公司对银行流水的真实性没有异议，但是被告吴香平称被告胡国志欠她钱，吴香平在2018年3月14日将305913.14元汇给胡国志，但此时我公司并未向吴香平汇原告的购房款，这与被告吴香平所陈述的事实矛盾，如果胡国志欠吴香平钱，吴香平不可能打钱给胡国志，吴香平如果不是炒房，那么不可能垫付钱款给被告胡国志。对法院调取的吴香平房产交易行为相关公证证明材料无异议。被告吴香平对法院调取的证据材料提出如下质证意见：吴香平之所以在2018年3月14日向胡国志的银行卡转入305913.14元，是因为涉案房屋是胡国志的按揭房，银行贷款没有还清前无法交易。由于原被告已经在2018年3月9日签订了买卖合同，被告吴香平遂为解锁该套房屋向吴国志办理贷款的银行卡汇入该笔房款。公证证明材料与本案无关。被告胡国志未到庭亦未向本庭出示证据材料。被告张兴光未到庭亦未向本庭出示证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，原告柳学松委托其子柳长江与被告胡国志（胡国志签名由被告吴香平代签）、九江儒家地产有限公司签订了一份《九江市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定由原告柳学松购买被告胡国志，张兴光共同所有的位于九江市青年路52号锦城嘉园1栋1单元1102室房屋，九江儒家地产有限公司提供中介服务。合同规定的房屋买卖价款是748000元，2018年4月10日前全款办公证；甲方（胡国志，吴香平）负责后期过户，提供过户所有的材料。合同还规定居间服务费，违约责任等各自的权利义务。合同签订后，原告柳学松将购房款汇到九江儒家地产有限公司账上，同日，九江市儒家地产有限公司将购房款700380元汇到被告吴香平账上，将购房款40120元以现金方式交给被告吴香平，被告吴香平出具了一张收到柳长江购买锦城嘉园1栋1单元1102室购房款740500元的欠条；同日，被告吴香平将购房款中的389087元汇给了被告胡国志，在这之前的2018年3月14日被告吴香平已将购房款305913.14元汇给了被告胡国志。因被告胡国志出售的房屋购买后未满两年，为减少税费三方约定暂不过户，并到九江市赣北公证处办理了公证，将销售的房屋委托公证，原告柳学松的儿子柳长江作为受委托人。2018年9月三方按约定办理过户手续时，被告九江儒家地产有限公司告知原告柳学松九江市政府出台了二手房屋买卖政策，二手房交易须将购房款暂汇入九江市房屋产权交易管理处作为监管资金才能办理房屋过户手续。三方约定由原告柳学松再拿10万元汇到九江市房屋产权交易管理处帐上，被告吴香平将胡国志的银行卡及密码（卡号62×××81）交付给原告柳学松，待产权交易完成，九江市房屋产权交易管理处将10万元转至胡国志的银行卡后，由原告柳学松自行将10万元取回。但原告柳学松将10万元汇入九江市房屋产权交易中心，办完房屋过户后，九江市房屋产权交易中心将10万元转至胡国志银行卡。胡国志因欠银行信用卡欠款，该10万元被银行划走，用于支付信用卡欠款。后原告柳学松要求被告胡国志、吴香平归还这10万元未有结果，故诉至法院。另查明：《九江市房屋保障和房屋管理局关于中心城区城量房交易资金实行全面监管的通知》规定，市中心城区存量房交易资金实行全面监管，所涉及交易资金应当通过监管部门设立的存量房交易资金监管专用账户划转交易资金。房地产经纪机构从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占，挪用交易资金。房地产经纪机构受委托提供中介服务时，应当向委托人告知交易资金监管的相关规定，并在房地产经纪服务合同条款中约定交易资金监管事项；房地产经纪机构要严格按照交易资金监管规定和办事流程办理资金监管手续，并做好交易资金监管的政策宣传解释工作。一次性支付购房款类型，买方凭《监管协议》、《通知单》到监管账户银行存入全额资金，银行向买方出具二手房交易监管资金缴款专用凭证。本通知从2018年2月1日起执行。再查明：2016年5月31日，被告吴香平作为委托人在九江市赣北公证处办理了九江市天翼景城一套115.63平方房屋的委托公证。2018年4月12日，被告吴香平作为受托人，在九江市赣北公证处办理了九江市中体奥城国际一套110.31平方米房屋的委托公证。2018年4月24日，被告吴香平作为受委托人在九江市赣北公证处办理了九江市中茂铂宫一套114.34平方米房屋的委托公证。又查明：被告胡国志、张兴光系夫妻。本院认为，被告胡国志授权被告吴香平与原告柳学松委托的柳长江，九江儒家地产有限公司签订的《九江市城市房屋存量房买卖居间合同》未违反法律规定，合法有效，具有法律约束力。原告柳学松在已付清全部购房款的情况下，为办理过户，将10万元打入九江市房屋产权交易中心，被告吴香平将胡国志的银行卡（卡号62×××81）交给原告柳学松，用于办理完过户手续后将10万元退还给原告柳学松，但由于被告胡国志银行信用卡欠款，致使原告柳学松无法退回10万元，故原告柳学松要求被告胡国志，张兴光返还超出合同给付的10万元的诉讼请求，本院予以支持。被告吴香平虽然是以被告胡国志的代理人的名义签订房屋买卖居间合同，但是购房款是先汇到被告吴香平账户，而不是直接汇到被告胡国志的账户，九江儒家地产有限公司汇给吴香平购房款的时间是2018年3月15日，被告吴香平在2018年3月14日就汇款305913.14元给被告胡国志；被告人吴香平作为代理人，在未收到购房款的情况下，先垫付305913.14元给委托人胡国志与常情不符；被告吴香平收到九江儒家地产有限公司的购房款是740500元，但其只将665000.14元汇给被告胡国志，其辩解除支付7500元中介费，其余75500是归还胡国志欠其的欠款无证据证实；结合被告吴香平2018年4月份还两次办理房屋买卖委托公证，认定是被告吴香平从被告胡国志处购买房屋，在未过户的情况下，再以胡国志的名义销售，从中赚取差价，且被告胡香平将被告胡国志已欠银行款的银行卡交给原告柳学松，用来退还10万元存量房交易监管资金，致使监管资金资金退还到胡国志银行卡后被银行扣走，原告柳学松的10万元监管资金无法退回，被告吴香平存在过错，故原告要求被告吴香平对超出合同给付的10万元的返还承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告九江儒家地产有限公司作为房地产买卖的中介机构，违反了《九江市房屋保障和房屋管理局关于中心城区城量房交易资金实行全面监管的通知》关于市中心城区存量房交易资金实行全面监管，所涉及交易资金应当通过监管部门设立的存量房交易资金监管专用账户划转交易资金。房地产经纪机构从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占，挪用交易资金；房地产经纪机构受委托提供中介服务时，应当向委托人告知交易资金监管的相关规定，并在房地产经纪服务合同条款中约定交易资金监管事项；房地产经纪机构要严格按照交易资金监管规定和办事流程办理资金监管手续，并做好交易资金监管的政策宣传解释工作；一次性支付购房款类型，买方凭《监管协议》、《通知单》到监管账户银行存入全额资金的规定，对原告柳学松的10万元监管资金无法退回亦存在过错，故原告要求被告九江儒家地产有限公司对超出合同给付的10万元的返还承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告胡国志、张兴光经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡国志、张兴光于本判决书发生法律效力后十日内返还原告柳学松100000元。二、被告九江儒家地产有限公司对上述第一项判决中被告胡国志、张兴光返还原告柳学松100000元承担连带责任。三、被告吴香平对上述第一项判决中被告胡国志、张兴光返还原告柳学松100000元承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由被告胡国志、张兴光、九江如儒家地产有限公司、吴香平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  李一清审 判 员  蔡振霄人民陪审员  张小波二〇一九年五月十五日书 记 员  孙 睿