江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初674号原告：李长军，男，汉族，江西省南丰县人，住南丰县，经常居住地南丰县。被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市宜黄县丰乐桥头。法定代表人：徐富爱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：罗兴亮、张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。原告李长军与被告江西广升房地产开发有限公司（以下简称“江西广升公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李长军与被告江西广升公司委托诉讼代理人罗兴亮、张秀容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长军向本院提出以下诉讼请求：一、江西广升公司继续协助李长军办理所购房屋权属转移登记义务；二、江西广升公司向李长军支付违约金85676.44元（违约金从2016年8月25日起计算至2018年9月7日止，之后的违约金按年息6%计算至实际办证日止）；三、本案诉讼费由江西广升公司承担。事实和理由：2014年10月8日，李长军与江西广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，李长军以691869元的价格购买江西广升公司开发的位于××公馆×幢×单元×××号房的商品房一套。合同签订后，李长军按约定先后支付购房款691869元。按合同给定江西广升公司应于2016年1月30日交付房屋，但江西广升公司于2016年2月25日向李长军收取了房屋维修基金4184元。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，江西广升公司应在商品房交付使用后180日内（2016年8月25日之前）将商品房产权证办理完毕。但截止起诉时，江西广升公司仍未办理商品房不动产权证，构成违约。李长军为维护自身的合法权益，提起本次诉讼。李长军举证了《商品房买卖合同》、照片一张、购房发票、商品房产权移交书、税收完税证明及住宅专项维修基金专用收据、非税收入标票据二张，证明其与江西广升分公司签订了商品房买卖合同、支付购房款、交纳房屋维修基金、缴纳契税、办证费及李长军搭建阁楼是依据合同附件三第九条第（项）的规定进行的，责任不在李长军，而在江西广升公司。被告江西广升公司辩称：1.迟延办证客观存在，但导致迟延办证的原因不在答辩人，是多方面的原因造成的，有土地出让金滞纳金未交纳的问题，有凯升公馆小区35户购房户和凯升购物广场三楼存在违章搭建的原因，由于政府主管部门捆绑式行政，只要楼盘存在问题，不管该问题是否与办证有关，都在答辩人办理房屋产权初始登记过程中拖延。2.答辩人提交《竣工验收备案表》的时间是启动办理产权证的开始，是答辩人提交房屋权属登记资料义务完成的标志，《竣工验收备案表》显示答辩人在2015年3月27日便通过了五方验收，但直至2017年9月27日才取得备案登记，拖延的一年多时间并非答辩人的原因造成的，答辩人无需承担责任。3.李长军是35户违章搭建用户之一，1#楼无违章搭建的购房户均已获得不动产权证，李长军至今未取得不动产权证，是由李长军自身原因造成的，与答辩人无关。4.《商品房买卖合同》约定的第十五条内容打叉，并非是没有约定，而是特别约定，约定的内容为李长军不追究迟延办证的责任。综上所述，李长军的诉求无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。江西广升公司举证了以下证据以支持其辩解意见：1.凯升公馆1#楼《竣工验收备案表》复印件、《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》复印件，证实江西广升公司在2015年3月27日便通过了五方验收，但政府主管部门直至2017年9月27日才予以登记备案，责任不在公司，公司在2015年3月27日便履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的报送办理房屋权属登记材料的义务；2.2017年9月22日，南丰县建设局执法大队作出的《建设工程项目执法情况表》，证明包括李长军在内的35户业主存在违章建筑的事实，目前正在处理程序之中。3.2017年6月13日南丰县人民政府会议纪要、《南丰县建设工程项目执法情况表》，证明包括李长军在内的35户购房户违章搭建是造成延期办证的重要原因之一，南丰县建设局执法大队已启动该问题的执法程序；4.2017年9月27日南丰县人民政府会议纪要及三个附件，证明涉案房屋迟延办证的原因很多，责任不在江西广升公司。经审理查明：2014年10月8日，江西广升公司与李长军签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升公司，买受人为李长军。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的××公馆第×幢×单元×××号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第013号，房屋建筑面积共115.35平方米，其中套内建筑面积100.98平方米，公摊面积14.37平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5998元，总金额为691869元。三、出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。六、在合同附件三第9条第（3）项规定有阁楼的住宅用户，预留套内上阁楼的楼梯洞口，楼梯由用户处理。合同还约定了其他事项。合同签订后，李长军共支付购房款692229元。2015年3月27日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2016年2月25日江西广升公司向李长军交付了房屋。此后，李长军利用出卖人预留的楼梯洞口在楼顶自费搭建了违章建筑。2017年9月27日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆1#楼工程的竣工验收备案资料已于2017年9月27日收讫，资料齐全。”2018年5月9日，江西广升公司开发的凯升公馆1#楼办理了房屋产权初始登记。另查明：1.江西广升公司与李长军签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。2.导致江西广升公司开发的凯升公馆楼盘迟延办证的原因有凯升公馆1#-3#楼、6#-10#楼均存在六楼用户违章搭建行为、凯升购物广场三楼违章搭建行为及江西广升公司拖欠土地出让金滞纳金的问题。以上事实，原、被告均无异议，且有当事人举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、购房发票、税收完税证明及住宅专项维修基金收据、商品房产权移交证书、《关于凯升公馆楼盘信访相关事宜调度会议纪要》、《关于全县房产项目土地出让金滞纳金清理工作调度会议纪要》、《南丰县建设工程项目执法情况表》、凯升公馆1#楼《南丰县城镇房屋交易与产权确认书（初始）审批表》、《竣工验收备案表》予以证实，结合当事人的当庭陈述，足以认定。本案争议的焦点有三个：一、江西广升公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约及违约天数的认定？二、江西广升公司与李长军是否就逾期报送房屋权属登记备案材料约定了不追究出卖人的违约责任？三、违约金的计算标准？结合查明的事实，本院评述如下：一、江西广升公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约及违约天数的认定？李长军认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年1月30日，其实际交房时间是2016年2月25日，因此江西广升公司应于2016年8月25日之前履行房屋权属登记备案材料提交义务，但是李长军的不动产权属证书至今仍未办妥，构成违约。江西广升公司认为其在2015年3月27日就已经将办证资料提交给了备案机关，备案机关拖延至2018年5月9日才完成了产权首次（初始）登记备案，非江西广升公司的原因所致，公司不存在违约行为。本院认为李长军和江西广升公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人有将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”参照该规定，结合南丰县当地办理房屋所有权首次登记实务，开发商进行首次登记时应提交的备案登记材料包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证、房屋竣工验收备案表、开发项目综合验收审批表。上述应提交的材料中开发项目综合验收审批表的备案日期是2018年4月25日，而房屋测绘报告提交的时间江西广升公司未举证证明，故本院认为南丰县房产管理局盖章确认同意江西广升公司办理凯升公馆6#楼房屋确权的时间即2018年5月9日应视为江西广升公司履行完了合同约定的办证资料提交的义务。《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2016年1月30日，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此交房时间与出卖人履行完办证资料提交义务的时间相关联。李长军主张按约定交房时间2016年2月25日为起点，计算180天的房屋权属登记备案材料提交义务的合理时间，由此可推算江西广升公司应不晚于2016年8月25日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务，而江西广升公司直至2018年5月9日才履行完该义务，逾期621天（2016年8月26日始，计算至2018年5月9日止），构成违约。江西广升公司提出的其于2015年12月10日便履行完材料提交义务的辩解意见与事实不符，主张按实际交房日开始计算协助办证的履行期与合同约定不符，本院均不予采信。二、江西广升公司与李长军是否就逾期送产权登记备案材料约定了不追究出卖人的违约责任？李长军认为其与江西广升公司未就出卖人逾期报送产权登记备案材料约定违约责任，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算出卖人应当赔偿的违约金。江西广升公司则认为双方在合同中以划斜杠的形式否认追究逾期报送产权登记备案材料的违约责任。本院认为李长军与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，江西广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此江西广升公司这一主张无事实和法律依据，本院不予采信。三、违约金的计算标准？李长军主张应当按年利率6%计算违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的规定》第三条关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率的计算标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”案涉《商品房买卖合同》并非借款合同，未载明贷款利率，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金存在一定障碍。因此本院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九规定的违约金认定标准，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定以李长军实际交纳房款为基数，利率按中国人民银行公布的同期同类一年的贷款基准利率4.35%计算违约金。结合本院对上述争议焦点的认定，本院认为，李长军与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。江西广升公司除按照合同约定期限履行交房义务外，还应当按约履行协助办证的从属义务。江西广升公司履行提交办理房屋权属登记材料已逾期621天，构成违约，其应当支付逾期621天的违约金，但由于李长军的违章搭建行为违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定，利用开发商预留的阁楼楼梯口进行了违章搭建，亦构成违约，且该违约行为系导致买受人迟延领取不动产权证的原因力之一，故对逾期621天产生的违约金，李长军也应自行负担部分，考虑开发商预留楼梯口为购房户违章搭建提供便利，且作为从事房地产开发的企业明知违章搭建会影响房屋综合验收不进行有效制止，放任包括李长军在内的35户购房户违章搭建，又存在自身违章搭建及拖欠土地出让金的问题，对621天逾期办证产生的违约金应承担主要责任，本院酌定为70%，即江西广升应赔偿李长军逾期办证621天的违约金为35843.49元（李长军主张的房价款691869元×4.35%÷365天×621天×70%）。李长军主张的2018年5月9日之后的违约金，因不可归责于江西广升公司，故不予支持。对李长军请求本院判令江西广升公司继续履行协助办理房屋权属转移登记义务的诉求，本院认为涉案合同签订时适用的《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定（2018年修订前为33条）：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。根据该规定，购买人是申请办理房屋权属登记的主体，而开发商承担的是协助办证义务。本案商品房买卖合同并未特别约定开发商江西广升公司承担主动办证义务，且1#楼无违章搭建行为的购房户已经领取不动产权证，故江西广升公司的协助办证义务已履行完毕，李长军未获得不动产权证的原因系其未按要求拆除违章建筑及江西广升公司自身存在违章搭建、拖欠土地出让金等，而非因江西广升公司不履行协助办证义务，因此李长军要求江西广升公司继续履行协助配合其办理本案商品房权属转移登记无事实及法律依据，不予支持。行政主管部门不受理李长军办理产权转移登记的申请亦非民事纠纷，应另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李长军支付35843.49元违约金；二、驳回原告李长军其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1942元，减半收取计971元，由原告李长军负担563元，被告江西广升房地产开发有限公司负担408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  张南山二〇一九年五月三十日书记员  赖艺欣