河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初4576号 原告：河北和林投资股份有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区中山东路168号。 法定代表人：陈茂林，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，该公司工作人员 被告：河北省茶叶公司，住所地河北省石家庄市长安区华新路15号。 法定代表人：霍玉平，经理。 委托诉讼代理人：蔡仲贤，该公司工作人员。 原告河北和林投资股份有限公司（以下简称和林投资公司）与被告河北省茶叶公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告和林投资公司委托诉讼代理人任志强、被告河北省茶叶公司委托诉讼代理人蔡仲贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和林投资公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房地产转让合同》，完成剩余217.101平米土地使用权过户手续；2、被告返还原告缴纳的土地出让金共计人民币1727.96元；3、被告返还原告垫付的清退租户费用139000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月28日，原、被告签订了《房地产转让合同》。该合同约定，被告将位于华新路15号【土地证号（桥东国用（98）字第016号，面积398.991平米】房地产出售给原告。根据该合同约定，合同签署5日内，原告根据被告指示已向被告支付了房地产转让总价180万元。由于历史原因，前幅土地范围的房产登记在自然人潘风海、李新有名下。2017年7月3日，二自然人根据被告的指示，将房产过户至原告指定的第三人石家庄坤和园林工程有限公司名下，房产及土地使用权面积分别为112.2平米、69.69平米，共计181.89平米。剩余217.101平米土地未过户。原告支付了前述两处土地出让金分别为1065.9元、662.06元，共计1727.96元。根据合同约定，被告应将剩余217.101平米土地使用权过户至原告名下，但至今，被告未履行过户事宜。 根据《房地产转让合同》第三条第1款约定，由被告履行清退前幅土地范围内租户的义务。但被告未履行清退租户义务。原告与第三人河北墨羽装饰工程有限公司签订《施工协议》，指示该第三人完成了清理租户的相关事宜。为此，原告向第三人垫付了139000元的费用。该笔费用理应由被告承担。但被告未向原告返还该笔费用。 综上，原、被告履行了《房地产转让合同》部分内容。被告仍应根据协议，将剩余217.101平米的土地使用权过户至原告名下，被告应返还原告缴纳的土地出让金；原告替被告履行了清退租户的义务，付出了一定的费用，该项费用应由被告承担。 河北省茶叶公司辩称，1、该土地系划拨用地，无法办理过户。该宗土地共计400余平方米，原告已经实际占用了该土地，建筑了房屋。2、关于清退租户，双方口头约定由原告清理，我方配合协助，对于费用承担，没有约定。我方不清楚原告清理费用的支出，也不认可该费用由我方承担。3、土地出让金，双方没有约定由哪方支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2014年7月28日，原告和林投资公司（乙方）与被告河北省茶叶公司（甲方）签订《房地产转让合同》。该合同约定，一、甲方将位于本市的房地产出卖给乙方，乙方同意买受。1、鉴于该房地产包括的全部房产登记在自然人潘风海、李新有名下。甲方承诺：该房产确属自己所有，且无抵押等任何权利瑕疵，可在乙方指定的时间内过户至自己或乙方指定人名下（过户费用由乙方承担），并争取将房产性质由住宅改回为商铺。2、鉴于该房地产国有土地使用权目前属于划拨性质，难以完成过户手续。甲方承诺：可在12个月内利用国企改制等机会完成土地出让手续。3、乙方同意参与甲方企业改制，甲方原则同意。具体条件，双方另议。二、双方议定上述房地产转让总价180万元。三、本合同签订五日内，乙方向甲方支付房地产转让全款180万元。1、乙方付款后，甲方在接到乙方通知后3日内，将房产过户至甲方或依法指定人名下，并清退现有租户，将房产移交乙方。2、乙方付款后，甲方无法按照承诺于本合同签署12个月内完成土地出让手续，并将房产、土地过户至乙方名下，应根据资金实际占用金额及占用时间，按照年息24%向乙方支付资金占用费，并支付违约金180万元。3、乙方积极协助甲方办理房产、土地过户相关事宜。四、本合同约定的资金占用费及违约金等条款不因本合同无效而无效。 同日，被告通知原告，依据双方协议，被告应付原告180万元房地产转让款，其中115万元代被告支付给石家庄绿优建筑劳务分包有限公司，剩余65万元转入被告账号。被告于同年8月1日给原告开具收据，收到转让款180万元。 被告名下位于本市《国有土地使用证》（桥东国用（98）字第016号，使用权面积398.991平方米，使用权类型为划拨，用途为商服）。2007年6月，被告已将协议约定的李新友名下69.69平方米房屋（平房××号）、潘风海名下112.2平方米房屋（平房××号），按照原告要求过户到石家庄坤和园林工程有限公司名下。剩余217.101平米土地使用权仍登记在被告名下。 2017年12月1日，石家庄坤和园林工程有限公司（甲方）与河北墨羽装饰工程有限公司（乙方）签订《施工协议》，针对甲方在华新路15号以上两处房产，拆除其违法侵占的搭建物及其他装修配置以及桥东国用（98）字第016号，使用面积398.991平方米范围内租户清租事宜，达成协议：乙方负责在甲方及河北是茶叶公司协助下，张榜告示现场租户和住户，限期搬迁，在告示截止日三天后开始进场收回甲方产权房屋；甲方支付乙方工作经费50000元，拆除施工机械费24000元，拆除施工人工费65000元，合计139000元。如产生其他费用，双方协商。待房屋拆除完毕，甲方验收后，向乙方支付剩余89000元。经本院现场勘查，该土地原房屋及附属建筑物已被全部拆除、清理，石家庄坤和园林工程有限公司将该土地全部翻建成临街房屋，欲出租。石家庄坤和园林工程有限公司已向河北墨羽装饰工程有限公司支付施工费用139000元。 原告称其与石家庄坤和园林工程有限公司系关联公司。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报人民政府批准。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，原告和林投资公司与被告河北省茶叶公司签订《房地产转让合同》，将被告位于本市【土地证号（桥东国用（98）字第016号，面积398.991平米】房产及土地以180万元转让给原告。其中，该土地1号、2号平房，已按原告要求，过户到石家庄坤和园林工程有限公司名下。剩余201.107平方米土地使用权，仍然登记在被告名下，系划拨性质。被告未经人民政府同意，也未办理相关手续，无权转让该剩余201.107平方米土地的所有权，该协议相关约定无效。原告主张被告将该土地使用权办理过户手续，依法不予支持。事实上，石家庄坤和园林工程有限公司已经将该土地（桥东国用98字第××号，面积398.991平米）上平房拆除，全部翻建成临街门脸房及附属建筑，欲出租经营。目前，不具备合同无效后，相互返还的条件。 原告主张被告支付已经过户的两处平房，共计1727.96元土地出让金，没有合同和法律依据，且该款项由石家庄坤和园林工程有限公司支付，故该诉请，不予支持。 原告称其与石家庄坤和园林工程有限公司系关联公司。原告仅将以上两处平房（建筑面积181.89平方米）产权转让给石家庄坤和园林工程有限公司。石家庄坤和园林工程有限公司依据其与河北墨羽装饰工程有限公司签订的《施工协议》，拆除该幅土地房屋及临时建筑，支付了相关费用。而《房地产转让合同》约定，被告负责清退租户，不包括拆除房屋及临时建筑，且原告自认没有向石家庄坤和园林工程有限公司支付施工费用。故原告要求被告支付该施工费用，没有法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告河北和林投资股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费12707元，由原告河北和林投资股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  贾立新 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  党红华 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  刘泽阳