广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1762号原告：江路敬，女，1956年6月22日生，住广东省阳春市。委托代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。委托代理人：郭秀琴，广东增泰律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地：广东省深圳市福田区南园路232号五邑大厦3楼。负责人：袁护平。第三人：广州富鸿电子有限公司，住所地：广东省广州市增城区荔城街富鹏开发区工业小区内。法定代表人：龚树培。第三人：增城市富鹏企业集团公司，住所地：广东省广州市增城区荔城街菜园中路富鹏开发区R2区1号251、252号。法定代表人：潘艺文。委托代理人：曾耀锋，系该公司的员工。第三人：增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司，住所地：广东省广州市增城区荔城街菜园中路62号251。负责人：李容光。委托代理人：曾耀锋，系该公司所属集团公司的员工。原告江路敬诉被告中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称“华融深圳分公司”）、第三人广州富鸿电子有限公司（以下简称“富鸿公司”）、增城市富鹏企业集团公司（以下简称“富鹏集团公司”）、增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司（以下简称“富鹏实业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江路敬的委托代理人罗学源、第三人富鹏集团公司及富鹏实业公司的共同委托代理人曾耀锋到庭参加诉讼。被告华融深圳分公司及第三人富鸿公司经本院传票传唤，无正当理由未不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江路敬向本院提出诉讼请求：一、排除对广州市增××××城街廖村下埔（土名）[建设用地批准书证号：增国土建用字（1996）第××号]中富鹏开发区××区××号之二的国有土地使用权的执行，解除对该土地的查封；二、本案诉讼费用由华融深圳分公司承担。事实和理由：1996年7月16日，江路敬与富鹏实业公司签订《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》，约定富鹏实业公司将增城市国土局原出让给其使用的位于富鹏开发区Y××区××号之二地块的使用权转让给江路敬使用，面积218平方米，总价239800元。协议签订后，江路敬依约支付了土地转让款，但富鹏实业公司一直未为江路敬办理过户登记手续。后法院作出（2003）增法执字第4569号之一执行裁定书，裁定查封富鹏实业公司位于增××××城街廖村下埔（土名）[证号：增国土建用字（1996）第××号]的国有土地使用权。为此，江路敬向法院提出执行异议，法院作出（2018）粤0118执异125号执行裁定书，驳回江路敬的异议申请。江路敬认为其与富鹏实业公司在查封之前签订的土地使用权转让协议书合法有效，江路敬已经支付了全部土地转让款并已实际占有该土地，土地未过户系富鹏实业公司的原因导致的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应当排除对该土地的执行，解除该土地的查封。遂江路敬诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告华融深圳分公司未到庭答辩，亦未提交书面意见或证据到庭。第三人富鸿公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见或证据到庭。第三人富鹏集团公司陈述意见称：没有意见。第三人富鹏实业公司陈述意见称：富鹏实业公司收到案涉地块的转让款，并且已将土地交付给江路敬使用。富鹏实业公司愿意配合江路敬办证。本院经审理认定事实如下：位于增城区荔城街富鹏开发区Y××区××号之二土地属于富鹏实业公司位于增××××城街廖村下埔（土名）49.138亩地块的一部分，该土地权属人为富鹏实业公司，用途为商住，建设用地批准书证号为增国土建用字（1996）第××号。中国工商银行增城市支行依据本院作出的（2003）增法民二初字第988号民事调解书申请强制执行，要求富鸿公司、富鹏集团公司、富鹏实业公司偿还借款及支付利息。本院立案受理，案号为（2003）增法执字第4569号。在该案件执行中，中国工商银行增城市支行将（2003）增法民二初字第988号民事调解书确定的债权转让给华融深圳分公司。本院根据华融深圳分公司的申请，裁定变更华融深圳分公司为（2003）增法执字第4569号案件的申请执行人。2013年11月27日，本院作出（2003）增法执字第4569号之一执行裁定书，依法查封包括案涉土地使用权在内的富鹏实业公司位于增城区（××）××城街廖村下埔（土名）的国有土地使用权[建设用地批准书证号：增国土建用字（1996）第××号]。江路敬对此不服，向本院提出书面异议，请求法院解除对涉案土地使用权的查封。本院予以立案受理，案号为（2018）粤0118执异125号。2018年11月2日，本院作出（2018）粤0118执异125号执行裁定书，驳回江路敬的异议请求。江路敬对上述执行裁定不服，遂提起本案诉讼。江路敬主张其于2000年从黎桂媚处受让案涉土地使用权转让的权利义务，并经富鹏实业公司同意，其作为涉案土地使用权的受让人与富鹏实业公司重新签订《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》，销售发票的付款人亦改为江路敬。为此，江路敬提交落款时间为1996年7月16日，订约双方为富鹏实业公司与江路敬的《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》及交款时间为1996年3月21日，交款人栏将黎桂媚等内容划去改为江路敬并加盖富鹏实业公司校对章的企业商品销售统一发票到庭。经审查，《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》约定富鹏实业公司将位于富鹏开发区××区××号之二土地使用权转让给江路敬，土地面积218平方米，单价1100元/平方米，金额为239800元；企业商品销售统一发票载明Y××区××号之二，面积218平方米，金额239800元。富鹏实业公司对江路敬的上述主张及提交的证据予以确认，并陈述：《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》的落款时间及企业商品销售统一发票的时间是富鹏实业公司将涉案土地使用权转让给第一手买家时，与第一手买家签订合同的时间及第一手买家付款的时间；因最后涉案土地使用权的权利义务均由江路敬承继，故富鹏实业公司按照原合同签订时间与江路敬重新签订《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》；因第一手买家的付款视为江路敬的付款，故将企业商品销售统一发票的付款人改为江路敬；在第一手买家付清款项当日已将涉案土地交付使用，江路敬接收土地后一直作为停车场使用。江路敬确认富鹏实业公司的上述陈述，并称2000年与富鹏实业公司办理了协议书签订及发票变更手续后，即从黎桂媚处接收了涉案土地，自此涉案土地一直由其占有并将土地用铁皮围起护栏，一部分用作停车场，一部分用于农民早市临时摆卖蔬菜疏导点。为此，江路敬提交现场照片八张到庭。被告华融深圳分公司对上述证据逾期未发表质证意见。第三人富鸿公司、富鹏集团公司、富鹏实业公司对上述证据均无异议。江路敬陈述因办理过户登记手续的资料由富鹏实业公司持有，江路敬无法自行办理，富鹏实业公司为何在法院查封前未能办妥手续其并不清楚，后来涉案土地被查封，无法办理过户手续，其曾多次要求富鹏实业公司解决，但富鹏实业公司未能解决。富鹏实业公司陈述在涉案土地被法院××江路敬办理过户登记手续，后因富鹏实业公司人员变动及涉案土地被查封导致办证手续搁置，江路敬要求富鹏实业公司办理过户手续，亦因涉案土地被查封，一直无法办理。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人的实体权利能否阻却本院对涉案土地的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。据此，要审查江路敬是否享有排除涉案土地执行的权利，就需审查其是否符合上述第二十八条规定所列的四种情形。本院对此分析如下：一、江路敬主张其与富鹏实业公司于2000年签订《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》，上述协议书是双方的真实意思表示，富鹏实业公司确认江路敬的上述陈述，目前无证据证明上述协议书存在无效的情形，故本院认定上述协议书是合法有效的。（2003）增法民二初字第988号民事案件及（2003）增法执字第4569号执行案件的立案受理时间为2003年，（2003）增法执字第4569号之一执行裁定书的作出时间是2013年11月27日，均迟于江路敬与富鹏实业公司签订《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》的时间，因此，本案符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。二、江路敬主张其与富鹏实业公司于2000年签订《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》时涉案土地已交付其使用，并提交反映占有使用情况的现场照片到庭，富鸿公司、富鹏集团公司、富鹏实业公司对江路敬的上述主张予以认可，且目前没有证据反驳江路敬的上述主张及所提交的证据，故本案符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。三、江路敬主张已支付全部价款，富鹏实业公司对此予以认可，并陈述其已通过将发票交款人改为江路敬以确认该事实，故本案符合已支付全部价款的情形。四、江路敬与富鹏实业公司确认在富鹏实业公司办理过户登记过程中，因涉案土地被法院查封导致过户登记手续无法完成办理，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综合上述分析，江路敬符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护要件，且其基于《富鹏开发区国有土地使用权转让协议书》享有的是物权请求权，其对涉案土地享有排除执行的权利。因此，江路敬主张排除对涉案土地使用权的执行并解除对涉案土地使用权的查封，本院予以支持。因本案是基于富鸿公司、富鹏集团公司、富鹏实业公司拖欠债务所致，江路敬、华融深圳分公司对此均无过错，故从公平合理原则考虑，本案受理费由富鸿公司、富鹏集团公司、富鹏实业公司共同负担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：在（2003）增法执字第4569号案中不得执行位于增城区荔城街廖村下埔（土名）富鹏开发区Y××区××号之二[建设用地批准书证号：增国土建用字（1996）第××号]的国有土地使用权，并解除对上述国有土地使用权的查封。案件受理费4897元，由第三人广州富鸿电子有限公司、增城市富鹏企业集团公司、增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  满华英人民陪审员  赖葵花人民陪审员  陈丽华二〇一九年五月二十七日书 记 员  赵洁玲附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……