贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1361号上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才，系贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛锦，男，汉族，1971年6月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：吴学玉，女，汉族，1973年9月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰房开公司）因与被上诉人薛锦、吴学玉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9348号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。博泰房开公司向本院上诉请求：1.撤销七星关区人民法院（2018）黔0502民初9348号民事判决书，改判驳回薛锦、吴学玉一审诉讼请求。2.本案一二审诉讼费用由薛锦、吴学玉承担。事实和理由：薛锦、吴学玉诉请的系逾期办证违约金，而一审法院判决的是逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，与薛锦、吴学玉诉讼请求不符，薛锦、吴学玉也为变更其诉讼请求，本案判非所诉，程序违法，判决错误。双方合同约定的由博泰房开公司交付薛锦、吴学玉的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的博泰房开公司，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定博泰房开公司“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定博泰房开公司承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。根据双方合同第二十二条约定的办证模式，博泰房开公司的义务系取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。基于委托办理，对于商品房转移登记的有关文书，并不需要再次提交给薛锦、吴学玉，博泰房开公司不承担逾期提交商品房转移登记的有关文书的违约责任。薛锦、吴学玉并没有因此遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，违约金不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。薛锦、吴学玉二审答辩意见。薛锦、吴学玉向原审法院起诉请求：1.判令博泰房开公司向薛锦、吴学玉支付逾期办证违约金暂计:61528.89元，以法院判决核算为准，并以已付房款为基数，按每日万分之二计算至办妥房屋产权证并交付薛锦、吴学玉之日止；2.判令博泰房开公司立即为薛锦、吴学玉办理涉案房屋的所有权证，并将证书交付薛锦、吴学玉；3.博泰房开公司负担本案全部诉讼费用。庭审时，薛锦、吴学玉撤回第2项诉讼请求；第1项诉讼请求中违约金明确为：逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的起算时间为2014年6月1日，计算至博泰房开公司为薛锦、吴学玉办理完毕涉案房屋的权属证书之日止。原审法院查明事实，2012年2月10日，薛锦、吴学玉与博泰房开公司签订《商品房买卖合同》(合同编号BT32-2012-4-1-902)，合同约定博泰房开公司将其开发的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠4幢1单元9层2号商品房（住宅）出售给薛锦、吴学玉，该商品房建筑面积为113.58平方米，计价方式按照套计算，总房款329964元。付款方式为一次性付款，薛锦、吴学玉应当在2012年2月10日前支付全部房价款。博泰房开公司承诺于2014年6月1日前取得涉案商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定薛锦、吴学玉委托博泰房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由薛锦、吴学玉承担。合同签订后，薛锦、吴学玉已按约定向博泰房开公司支付全部购房款，并支付办证费14,609.00元。合同约定交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的期限届满后至庭审时，博泰房开公司仍未取得涉案商品房的所有权初始登记，亦未向薛锦、吴学玉支付相应的违约金。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，薛锦、吴学玉与博泰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。薛锦、吴学玉已按合同约定全额支付了购房款，博泰房开公司亦应按合同约定在2014年6月1日前向薛锦、吴学玉交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，博泰房开公司仍未取得涉案商品房的所有权初始登记，已构成违约，应当向博泰房开公司承担相应的违约责任。虽然博泰房开公司抗辩薛锦、吴学玉并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰房开公司办理房屋转移登记的相关事宜，但根据庭审查明的事实，博泰房开公司至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约。故对博泰房开公司前述抗辩理由，原审法院不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，若博泰房开公司逾期超过180日以后，仍未能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以薛锦、吴学玉已交房款的万分之二承担违约责任。因此，博泰房开公司应按合同约定向薛锦、吴学玉支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故博泰房开公司所称逾期办证未对薛锦、吴学玉造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。关于博泰房开公司辩称薛锦、吴学玉主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，博泰房开公司应当于2014年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但博泰房开公司未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年6月2日起，博泰房开公司已构成违约，且开始计算薛锦、吴学玉享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于博泰房开公司的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效，自薛锦、吴学玉起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效。因此，本案中，薛锦、吴学玉向原审法院提起诉讼的时间为2018年11月2日，应以2018年11月2日为起点确定薛锦、吴学玉主张的违约金是否超过诉讼时效。从2018年11月2日起倒推三年至2015年11月2日，对于该三年期间的违约金，并未超过诉讼时效，应予保护。对于回溯超过三年部分，亦即2014年6月1日至2015年11月1日期间的违约金，已超三年诉讼时效，不予保护。因原、被告双方签订的合同中约定薛锦、吴学玉委托博泰房开公司代为办理房屋权属转移登记，而博泰房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知薛锦、吴学玉后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在博泰房开公司的控制范围内，故违约金的计算时间应截至博泰房开公司交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知薛锦、吴学玉之日止。故对于2015年11月2日起至博泰房开公司提交办理涉案商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知薛锦、吴学玉之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对博泰房开公司抗辩薛锦、吴学玉提起诉讼已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，原审法院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，原审法院不予采纳。故违约金应从2015年11月2日起，以薛锦、吴学玉已付购房款329964元为基数，按日万分之二的标准计算至被告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知薛锦、吴学玉之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、博泰房开公司于本判决生效之日起三十日内，向薛锦、吴学玉支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以329964元为基数，按日万分之二的标准从2015年11月2日起计算至被告提交完毕办理位于毕节市七星关区××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠4幢1单元9层2号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到薛锦、吴学玉之日止；二、驳回薛锦、吴学玉的其他诉讼请求。案件受理费669元（已减半），由博泰房开公司承担。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本案二审认定事实与原审认定一致。本院认为：本案二审当事人争议焦点是：上诉人是否构成违约；若构成违约，如何承担违约责任。本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得商品房初始登记为前提。本案中，双方就出卖人履行协助办证义务及其违约责任作了具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同第二十二条载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明为由进行抗辩，但一方面，涉案《商品房买卖合同》系上诉人提供的示范性合同文本，依据目的解释，出卖人向买受人交付“有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书；依据文义解释，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的具体约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，理当对该合同条款具备高于一般人的专业认知。上诉人所称《商品房买卖合同》第二十二条关于“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明、上诉人无法履行合同义务的上诉理由，明显不能成立。因此，上诉人未按约交付商品房转移登记的有关文书，构成违约，应按合同约定支付违约金。本案中，一审判决上诉人支付被上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约金与被上诉人诉请判令上诉人支付逾期办证违约金并不矛盾，不存在判决内容超出被上诉人的诉讼请求范围，未违反不告不理原则。上诉人上诉主张一审判决超出原告诉讼请求，本院不予采信。上诉人上诉称因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，争议双方在《商品房买卖合同》中约定了委托办证事宜，上诉人负有向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。双方是否就办证期限及其违约责任等事项进行具体约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担；鉴于依据双方约定，房屋权属登记实际由上诉人申请办理，上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，但上诉人作为出卖人应履行的协助办证义务并不因此消灭，此时，合同约定的出卖人交付“有关文书”的义务，可基于委托办证的实际以通知形式履行，即上诉人应当在合同约定的交付“有关文书”的期限内，告知被上诉人其已办理取得商品房初始登记，具备办理商品房转移的条件，被上诉人可据此将应由买受人提交的办证所需文书交付上诉人，由其提交不动产登记机关。在案证据显示，上诉人既未在约定期限内履行“有关文书”交付义务，亦未完成涉案商品房具备办理转移登记条件的告知义务，原审认定上诉人的行为构成违约，并无不当。不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款系双方对合同权利、义务的自由创设，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定的违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金及调低违约金的请求，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，一审法院认定上诉人构成违约，并判决上诉人按合同约定向被上诉人支付违约金，符合法律规定，上诉人不承担违约责任的理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238元，由毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 川审 判 员  张 雄审 判 员  刘光全二〇一九年五月十五日法官助理  成 梅书 记 员  张汝阳