福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初420号 原告：彭世强，男，1972年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王静斐，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文汉，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：李成发，男，1984年9月7日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：赖春茗，厦门市杏南法律服务所法律服务工作者。 原告彭世强与被告李成发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭世强的委托诉讼代理人王静斐、叶文汉、被告李成发及其委托诉讼代理人赖春茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭世强向本院提出诉讼请求：一、被告立即将落户于涉案房产上的户口全部迁出；二、被告向原告支付逾期迁出户口的违约金暂计人民币756200元（违约金计算标准以房产成交总金额199万元为基数，按照每日0.05%的标准，从2016年10月2日暂计至2018年10月31日，应计至被告将落户在涉案房产上的户口全部迁出之日止，1990000×0.05%×760=756200元）；三、被告向原告支付中介费人民币30000元，以上暂共计人民币786200元；四、由被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告彭世强当庭放弃第一项诉讼请求即被告立即将落户于涉案房产上的户口全部迁出。事实和理由：原、被告双方于2016年3月9日签订《房产买卖协议》（合同编号：0005912），约定被告将位于厦门市集美区的房产以总价人民币199万元出售给原告，双方对购房款支付方式、时间以及解押、过户时间等买卖细节进行了约定。其中协议第十一条约定被告应于2016年10月1日前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给原告。协议第十三条约定本协议签订后双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。原被告方签订《房产买卖协议》后，原告依约支付了所有购房款，涉案房产也已被变更登记至原告名下，但在2016年10月1日到期后，被告未依约将落户在涉案房产上的户口全部迁出。此后，原告经常莫名收到收件地址为涉案房产地址、收件人名为案外人“占一荣”的法院传票、律师函、催收函、法律告知书等信件，也时常遭遇讨债公司上门讨要“占一荣”债务的骚扰。原告多次要求被告尽快履行合同约定，将落户于涉案房产的户口全部迁出，但被告却以各种理由拒不履行合同约定，也未及时将该户口迁出，现原告为维护自己合法权益，特特具状诉至法院，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。 被告李成发辩称，1.被告为了协助原告迁移户口，也多次与公安机关进行沟通咨询，被告积极履行合同，户口没有迁出被告没有过错。2.迁移户口的行为具有人身属性，依照户口管理规定必须有户口当事人或法定代理人同意并且亲自实施，原被告双方在合同中约定被告必须将落户在涉讼房产的户口迁出违反了户口迁移规定，属于无效约定，且也无法履行。3.原告的要求支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求没有事实依据，依法应判决驳回。首先被告认为双方签订的合同约定的迁移户口条款，不能适用被告，即不能作为被告与原告约定的义务，同时，该约定因不符合政策的规定，属于无效约定，所以被告就不存在违约的前提，所以根本就不会有违约的事实，原告该诉讼请求没有事实依据。其次，假如双方的约定有效，被告存在违约行为，双方约定违约金按房屋成交价为基数，按照每日0.05%计算违约金属于约定过高，应该以被告违约给原告造成的经济损失为准。本案原告没有提供任何证据，因此遭受到了何种损失。原告为迁移户口，原告造成了交通费、误工费的损失，被告同意支付。被告已经履行合同的主要义务，户口迁出属于合同附随义务，若被告在违反合同附随义务，在考虑违约计算时，也应当与违反合同主要义务进行区分。再次，根据户口政策，原告无法与占一荣取得联系的情况下，其完全可以自己向当地派出所提出将占一荣户口迁出的申请，派出所接到申请后，可以将占一荣的户口迁走，再将原告的户口入户到案涉房屋中，原告在有政策允许的情况下，故意拖延，不作为，导致损失扩大，其要求2016年10月2日至2018年10月31日期间计算违约金违反诚实信用原则。4.因被告不存在违约行为，原告主张被告承担中介费3万元没有事实依据和法律依据。综上请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，以李成发为出售方（甲方）、以彭世强为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖协议》，约定甲方将座落于厦门市集美区康成一里18号1801室的房屋出售给乙方，其中第十一条约定：“甲方应于2016年10月1日前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方。”第十三条约定：“鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币（大写）叁万元整，其中乙方支付（大写）叁万元整……本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。”该协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2016年4月22日，原告彭世强取得位于集美区康成一里18号1801室房屋的不动产权证。原告彭世强已经向被告李成发付清全部购房款。 另查明，案外人占一荣的户口于2009年11月4日迁入福建省厦门市集美区康成一里1801室，并于2019年1月25日从上述地址迁出。厦门市公安局杏滨派出所于2019年2月28日出具一份《证明》，载明：“福建省厦门市集美区康成一里18号1801室目前无户籍人口，也无人落户。” 本院认为，原、被告之间的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，原告彭世强已按约定履行义务，向被告李成发付清了全部购房款，并取得讼争房产的产权证书，但被告李成发并未按照约定的期限将落户在讼争房屋的原有户口全部迁出，已构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。对此被告李成发提出违约金过高的抗辩，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告主张的逾期迁出户口违约金及中介费，均系基于违约责任提出，对此本院予以综合认定，鉴于协议约定的违约金明显过高，而原告彭世强未提供相应的证据证明逾期迁出户口所造成损失的具体金额，结合本案的实际情况及双方当事人约定的违约责任，本院酌情认定被告李成发应承担的违约金为50000元。原告彭世强的其他诉讼请求因缺乏相应的事实依据与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告李成发应于本判决生效之日起十日内向原告彭世强支付违约金50000元； 驳回原告彭世强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11662元，减半收取5831元，由原告彭世强负担5306元（已预缴），由被告李成发负担525元，其中被告李成发应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 韩德坤 二〇一九年五月六日 代书记员 陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。