甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初3046号 原告：陈某，男，1972年11月3日出生，汉族，山丹县陈户镇岸头村七社居民，现住该地址。公民身份号码：62222619xxxxxxxxxx。联系电话：139xxxxxxxx。 委托诉讼代理人：陈建民，甘肃焉支律师事务所律师。 被告：甘肃中农XXXX公司。 住所：甘肃省张掖市山丹县。 统一社会信用代码：XXXXXXXXX。 法定代表人：邓某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马新胜，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。 第三人：中国建设银行XXXXX分行。 营业场所：张掖市甘州区县府街1号。 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX。 负责人：张某，系该行行长。 委托诉讼代理人：唐某，系该行员工。 委托诉讼代理人：仲某，系该行员工。 原告陈某与被告甘肃中农XXXX公司、第三人中国建设银行XXXXX分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人陈建民，被告甘肃中农XXXX公司的委托诉讼代理人马新胜，第三人中国建设银行XXXXX分行的委托诉讼代理人唐某、仲某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：一、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、判令被告退还原告购房款200000元；三、判令被告承担原告支付的利息9597.37元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于山丹县新城区紫玉山庄国际公寓8号楼1单元601室商品房一套，建筑面积为99.7平方米，每平方米单价为2916元，总价款为290725元，付款方式为商业贷款；原告应当于2017年9月27日支付首期房款90725元，余款200000元向中国建设银行山丹支行贷款支付。被告应当在2017年9月30日前向原告交付该商品房，并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定支付首期房款90725元，下剩款项200000元向中国建设银行山丹支行办理了贷款，按揭支付了剩余房款200000元。截止起诉前原告已经偿还贷款本金35941.43元，支付贷款利息9597.37元。原告在履行付款义务后，被告却因房屋质量问题一直不能交付房屋。无奈之下，原告于2018年1月7日委托甘肃焉支律师事务所律师向被告发出律师函，通知解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。因被告不履行退款义务，原告又于2018年2月12日向山丹县人民法院提起了确认之诉，要求确认解除合同效力。山丹县人民法院审理后做出了（2018）甘0725民初796号民事判决，确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2018年1月7日解除，并判令被告退还原告已付购房款90725元。被告对该判决不服，向张掖市中级人民法院提起上诉，张掖市中级人民法院于2018年11月12日做出了（2018）甘07民终866号民事判决，驳回被告的上诉，维持原判。现原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，而原告基于《商品房买卖合同（预售）》向建设银行山丹支行贷款200000元已全部支付了被告的购房款。为此，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告甘肃中农XXXX公司辩称，请求法庭查明案件基本事实，依法驳回原告的诉讼请求。首先，被告认为在本案诉讼中非适格的主体，原告应该首先提起解除合同之诉，原告将建行列为第三人不适格，基于此应该驳回原告的诉讼请求；其次，被告认为虽然法院判决解除了原、被告之间的房屋买卖合同，但是被告认为法院的裁决是错误的，因为这样直接损害了第三人的合法利益，在合同没有解除的情况下原告应该承担继续向第三人支付房款的义务。 第三人中国建设银行XXXXX分行述称，1.第三人与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，且已实际履行，不存在解除合同的事由；2.依据原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，在贷款未清偿时，原告无权要求解除合同，原告与被告之间的因房屋质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与第三人无关；3.第三人与原告之间签订的借款合同是合法有效的，合同应该继续履行，贷款还清之后合同就会自动解除。只有第三人认为贷款存在风险的时候可以宣布贷款提前到期。 原告陈某针对自己的主张向本院提交如下证据：1.原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原告于2017年9月27日购买被告开发的山丹县紫玉山庄公寓8号楼1单元601室房屋的事实，合同约定了该房屋的出售价格以及付款方式等；2.（2018）甘0725民初796号民事判决书1份、（2018）甘07民终866号民事判决书1份，证明原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除；3.中国建设银行个人贷款对账单1份，证明原告在中国建设银行贷款200000元向被告支付购房款，截止2019年3月6日已偿还本金45223.41元，支付利息11716.58元，共计56939.99元，4.保全费票据一张，证明原告支付保全费1595元，5.提交保险费发票一张，证明原告交纳保险费645元；6.提交不动产登记证，证明办证费用80元；7.《个人住房（商业用房）借款合同》1份，证明原告向第三人按揭房款200000元，合同约定了借款的利息、期限等相关事宜。 被告甘肃中农XXXX公司的质证意见为：1.对原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，真实性、合法性、关联性均无异议，该合同是原、被告双方真实的意思表示，被告认为法院判决解除合同是错误的，损害了被告的利益，不符合合同解除的法定事由，故两级法院判决解除合同事实被告依然不认可；2.对2份民事判决书的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，该合同没有解除的法定事由，继续坚持该案件在应诉答辩过程中的陈述及观点；3.对建设银行个人贷款对账单无异议，原告根据与第三人签订的借款合同偿还借款本息是原告的义务；4.对保全费、保险费票据的真实性均无异议，但是该费用能否成立的前提是原告的诉讼请求能否成立；6.对不动产登记证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证件是原告向第三人贷款所办理的证件，费用不应由被告承担；7.对《个人住房（商业用房）借款合同》无异议。 第三人中国建设银行XXXXX分行的质证意见为：对原告提交的上述证据的真实性、合法性均无异议，但是原、被告之间的房屋买卖关系与第三人没有直接的关联性，第三人与原告之间签订的合同是合法有效的，只要原告能够按时向第三人偿还借款，合同就自然解除。 被告甘肃中农XXXX公司针对自己的抗辩理由未提交证据。 第三人中国建设银行XXXXX分行向本院提交《个人住房（商业用房）借款合同》1份及个人贷款支付凭证1份，证明原告购买房屋时向第三人借款200000元的事实，合同约定了借款的期限及借款利息等相关事宜，并将借款直接打入被告的账户的事实。 第三人中国建设银行XXXXX分行提交的上述证据经原、被告质证均无异议。 本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于山丹县城市新区紫玉山庄国际公寓8号楼1单元601室商品房一套，建筑面积为99.7平方米，每平方米单价为2916元，总价款为290725元；付款方式为商业贷款，原告于2017年9月27日向被告支付首期房价款90725元，剩余房款由原告以所购买房屋为抵押，并由被告提供连带责任保证向中国建设银行XXXXX分行申请贷款200000元。借款后，第三人于2017年11月10日经原告同意直接将借款200000元打入被告账户，用于支付原告购房款。后因被告未能按时向原告交付符合约定的房屋。2018年1月7日，原告委托甘肃焉支律师事务所律师向被告发出律师函，认为原告购买房屋的合同目的不能实现，通知被告自收到该律师函之日起解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告自收到该律师函之日起15日内退还原告已付全部房款。被告认为已经向原告履行了交付房屋的义务，不同意解除合同，亦未退还原告购房款。2018年2月12日，原告向本院提起诉讼，要求依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年1月7日解除，并判令被告退还原告已付房款102109.7元。经本院审理作出（2018）甘0725民初796号民事判决，确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2018年1月7日解除，并判令被告退还原告已付购房款90725元。被告对该判决不服，向张掖市中级人民法院提起上诉，张掖市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）甘07民终866号民事判决，驳回被告的上诉，维持原判。现原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，而原告基于《商品房买卖合同（预售）》向中国建设银行XXXXX分行的贷款200000元已全部支付了被告的购房款。为此，原告提起诉讼，要求解除原告与第三人所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告退还购房款。 本院认为，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》向第三人按揭贷款的目的是为了履行与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的付款义务。现原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》已由法院确认解除。按揭贷款合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求解除其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求能够成立，本院予以支持。经查明，截止2019年3月6日，原告已向第三人偿还借款本金45223.41元，支付借款利息11716.58元，共计56939.99元。第三人从被告保证金账户扣取借款本金3120.98元，利息688.24元。现未偿还借款本金为151655.61元。庭审中，原告同意被告直接向第三人偿还剩余的借款本息，只要求被告返还原告已偿还的借款及利息。原告的该主张符合法律规定，且原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》解除的原因是被告未按合同约定向原告交付房屋，被告依法应承担相应的损失。鉴于第三人在办理借款时仅对案涉房屋进行抵押权预告登记，尚未取得实质抵押权。当被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，第三人可拒绝办理案涉房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。原告主张的财产保全申请费1595元，系原告为实现自己的权利向法院申请财产保全而必然产生的费用，应由被告承担。对于原告主张的保险费645元，并非原告为实现权利而必然发生的费用。在诉讼保全过程中，原告既可以自己所有的财产作担保，也可以他人所有的财产作担保，还可以向保险公司投保诉讼财产保全责任险，具有选择性。而且是为了履行在诉讼财产保全中向法院提供担保的自身义务所产生的。原告为了自身利益而选择诉讼财产保全责任险，因此产生的费用，应由选择该项诉讼保全担保方式的原告承担。原告主张的办理不动产登记证明的费用80元，未向本院提供相应的票据，被告亦不予认可，本院不予支持。 综上所述，为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起解除原告陈某与被告甘肃中农XXXX公司、第三人中国建设银行XXXXX分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告甘肃中农XXXX公司直接向第三人中国建设银行XXXXX分行偿还借款本金151655.61元，并按照年利率5.22%承担借款利息至借款全部付清止； 三、被告甘肃中农XXXX公司退还原告陈某偿还的借款本息共计56939.99元； 四、驳回原告陈某在本案中的其他诉讼请求。 以上二、三项均限于本判决生效后三十日内履行完毕。 案件受理费4444元，由原告陈某负担21元（已交纳），被告甘肃中农XXXX公司负担4423元，保全费1595元由被告甘肃中农XXXX公司负担，均限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  孟儒海 人民陪审员  肖永春 二〇一九年五月八日 书 记 员  周洪昌 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。