广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异48号 异议人（被执行人）：财汇发展有限公司，住所地：香港特别行政区。 法定代表人：戚辉洪。 委托代理人：周文英，广东多方律师事务所律师。 申请执行人：严伟钊，男，汉族，1990年1月22日出生，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：肖斌棠，广东正念律师事务所律师。 委托代理人：罗翠萍，广东正念律师事务所实习律师。 被执行人：孙旭光，男，汉族，1962年7月17日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：陈雄飞，男，汉族，1967年1月27日出生，住广东省佛山市南海区。 第三人：佛山市南海区汇潮天地购物有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。 法定代表人：孙旭光。 委托代理人：杨睿，女，汉族，1976年8月28日出生，住广东省佛山市南海区，系该公司总经理助理。 委托代理人：张诚诚，女，汉族，1984年6月20日出生，住湖北省监利县，系该公司总经理助理。 本院在执行严伟钊申请执行孙旭光、陈雄飞、财汇发展有限公司（以下简称财汇公司）仲裁一案过程中，被执行人财汇公司提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年4月2日进行公开听证。因本案系因第三人佛山市南海区汇潮天地购物有限公司（以下简称汇潮公司）向本院提出带租约拍卖申请而引起，故本案追加汇潮公司为第三人。本院于2019年5月10日进行公开听证，异议人财汇公司的委托代理人周文英，申请执行人严伟钊的委托代理人肖斌棠、罗翠萍，第三人汇潮公司的委托代理人张诚诚、杨睿到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人财汇公司请求除去汇潮公司对异议人名下坐落于南海区××大道中××层商铺（房产证号41××88号，以下简称涉案商铺）的租赁权进行拍卖。事实与理由： 一、本案基本情况。2006年1月5日，异议人与汇潮公司签订《借款合同》，异议人向汇潮公司借款三千万人民币，年息20%，于2010年12月31日前一次性还本付息。2010年12月27日，异议人与汇潮公司签订了一份《租赁合同》，由汇潮公司承租异议人名下涉案商铺，租期自2011年1月1日至2030年12月31日止，租赁期满，涉案商铺必须按照2030年的租金标准再续租10年。2011年1月5日，异议人与汇潮公司签订了《租赁合同补充协议》，约定计至2010年12月31日，异议人尚欠汇潮公司借款本息40460600.53元，上述借款中的3000万元冲抵汇潮公司从2011年1月1日至2040年12月31日期间的应付租金，剩余款项10460600.53元按年息10%计算利息。因严伟钊申请执行孙旭光、陈雄飞、财汇公司一案，案号为（2017）粤06执614号，现法院拟对涉案商铺进行带租拍卖。 二、异议人与汇潮公司之间的借款及租赁关系的真实性存疑。第一，借款合同有违常理，一般情况，长期的借款合同对于借款利息均约定按月支付，但本案借款合同的期限为五年，却约定借款到期一次性还本付息，实在是有违常理。第二，借款合同没有相应的借款支付凭证。第三，因借款合同真实性存在重大瑕疵，以冲抵借款本息为目的的租赁合同也不具有真实性，其目的是为了以合法方式侵吞涉案商铺的租赁收入。 三、按照我国司法实践，应对本案租赁关系的真实性不予确认。首先，本案涉及的租赁合同及补充协议的真实性存在重大瑕疵，即使本案租赁合同是真实的，根据涉案借款合同和租赁合同的内容，也可明显看出，本案的租赁关系实质是以物业使用权抵偿借款债务。其次，《最高人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？”答：“执行机构一般作形式审查，经审查发现的当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚构，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债关系的，对租赁合同的真实性不予认可”。综上，根据我国相关规定，异议人与汇潮公司的租赁关系不具有真实性，本院拟带租拍卖涉案商铺，损害了异议人的利益，因此，特申请依法裁定对涉案商铺除去租赁权拍卖。 异议人财汇公司向本院提交以下证据：1.（2017）粤06执614号通知书1份，拟证明本院拟对涉案物业进行带租约拍卖；2.汇潮公司企业机读档案登记资料1份、汇潮公司登记资料及变更资料1份，拟证明汇潮公司一直由孙旭光担任法定代表人，没有进行过变更；3.最高人民法院以租赁形式抵偿债务的案例1份，拟证明本案的租赁关系真实性应不予认可；4.财汇公司与汇潮公司签订的《租赁合同》、《借款合同》、《租赁合同补充协议》各1份，拟证明汇潮公司提供的合同内容真实性存疑，其实质是以物业使用权抵偿借款本息，是以合法方式侵吞租赁物业的租金收入。 经质证，申请执行人严伟钊对证据1、证据2予以确认；对证据4“三性”均不予认可，该合同及补充协议是两个公司恶意串通签订的，是以房屋租金抵偿欠款的合同之债而非真实的房屋租赁合同关系，借款也未提供转账凭证证实。 经质证，第三人汇潮公司对证据1、证据2予以确认，对证据3案例“三性”不予确认，与本案无关；对证据4，因异议人未提供原件不予确认，但同时认为第三人汇潮公司提交的证据里有上述证据。 经审查，本院对异议人提交的证据1、2、4的真实性、合法性和关联性均予以确认；异议人提交的证据3是判例，而判例并非证据，本案中不予确认。 申请执行人严伟钊答辩称：一、财汇公司与汇潮公司存在关联关系，两者间的借款关系的真实性存疑。从财汇公司其他涉诉案件及《借款合同》、《租赁合同》可知财汇公司的唯一自然人股东（控制人）及法定代表人是孙旭光，孙旭光同时亦是汇潮公司的控股股东（占股比例80%），两个公司之间存在关联关系，甚至存在控制公司与从属公司的关系。不仅孙旭光、陈雄飞、财汇公司系申请执行人严伟钊的被执行人，而且孙旭光、陈雄飞、汇潮公司亦是申请执行人严伟钊的另案被执行人，两个公司之间与孙旭光、陈雄飞存在千丝万缕的关系，不能排除财汇公司与汇潮公司恶意串通，通过制造借款关系提出执行异议阻碍执行的情况。财汇公司与汇潮公司关系极为密切，两者签订的《借款合同》约定内容有违常理，没有相应的支付凭证，其真实性存在重大瑕疵，汇潮公司是为了以合法方式侵吞涉案商铺的租金收入，应对两者的借款关系的真实性不予认可。二、即使本案中财汇公司与汇潮公司存在借款关系，但亦存在名为租赁实为房屋使用权抵债关系，应对两者签订的租赁合同的真实性不予认可。租赁合同是指出租人将租赁物提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将租赁物归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，财汇公司（甲方）与汇潮公司（乙方）在《借款合同》第六条约定：甲方将其名下位于佛山市南海区桂城南海大道中41号财汇大厦负一层至四层的物业之租金作为借款本息的还款保证，同时双方在《租赁合同补充协议》第一条约定：截止到2010年12月31日，甲方尚欠乙方借款本金和利息共计人民币肆仟零肆拾陆万零陆佰元伍角叁分（¥40,460,600.53元）以及第二条约定：甲方同意以前述借款中的人民币叁仟万元整冲抵乙方自2011年1月1日至2030年12月31日期间应付给甲方的租金，及租赁合同约定续租10年的租金即2031年1月1日至2040年12月31日期间应付给甲方的租金。从该合同内容看，汇潮公司为了使自己的借款债权得到清偿，同意财汇公司以让渡财汇公司名下涉案商铺29年的房屋使用权方式抵顶三千万元的借款，可见，《租赁合同补充协议》是债务人以其物业使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，也有悖合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。本案中财汇公司与汇潮公司存在名为租赁实为房屋使用权抵债关系，因此，应对两者签订的租赁合同的真实性不予认可。三、本案中财汇公司与汇潮公司以租抵债不能适用“买卖不破租赁”原则，应对汇潮公司的租赁权依法予以涤除。由上述分析可知，财汇公司与汇潮公司之间签订的《租赁合同补充协议》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，财汇公司与汇潮公司之间签订的《租赁合同补充协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即本案中的债权人、申请执行人。带租拍卖将很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现，应对汇潮公司的租赁权依法予以涤除。综上所述，财汇公司请求法院除去汇潮公司对涉案商铺的租赁权进行拍卖并无不当，恳请法院予以支持。 申请执行人严伟钊没有向本院提交证据。 被执行人孙旭光、陈雄飞未进行答辩亦未提交证据。 第三人汇潮公司答辩称，财汇公司的异议请求及申请执行人在答辩状中的请求不具有事实和法律依据，请求法院驳回其请求。事实和理由：一、汇潮公司的股东之一孙旭光与戚辉洪有借贷关系，孙旭光将持有的财汇公司的部分股权，以过户的形式质押给了戚辉洪，戚辉洪目前控制财汇公司，但未实际参与财汇公司的真实经营活动，其在异议申请书中所述与事实不符。经汇潮公司了解，2015年1月，因戚辉洪受让佛山晋华隆典当公司债权，而与孙旭光发生借贷关系。之后，孙旭光将其持有的财汇公司部分股权，以过户的形式质押给戚辉洪，导致目前戚辉洪控制了财汇公司，但戚辉洪一直未实际参与财汇公司的真实经营活动，其并不清楚财汇公司一直以来的实际经营状况与对外合作关系。二、关于汇潮公司与财汇公司的关系问题。财汇公司是在香港特别行政区注册登记的一家有限责任公司，而汇潮公司是在佛山市南海区投资设立的一家内地有限责任公司。虽然两家公司的投资人有一定的重叠，但财汇公司与汇潮公司在法律上是各自具有法人资格的民事主体，各自具有独立的民事权利能力和行为能力。三、汇潮公司与财汇公司的租赁关系真实合法有效，两者之间的借款关系真实，合情、合法、合理。首先，汇潮公司早在2005年11月25日就已与财汇公司签订《合作经营协议》，财汇公司将物业（包含涉案商铺在内）以毛坯状态交付汇潮公司进行商业经营管理。因此自2006年1月1日起，汇潮公司投入巨额资金，对物业进行改建、装修、增加设施设备，并聘请专业策划公司广州亿汇公司策划招商，将物业打造为当时南海路人皆知的商业广场“汇潮天地”，同时，汇潮公司按协议约定自主对外招商，以自身名义与知名商家如大家乐、屈臣氏、国美电器签订了租赁合同，同时也与众多商户签订了租赁合同，开具租赁发票，收取租金，承担商业广场运营所需的一切开支成本（包括但不限于税金、人工、设备、装修、策划、广告等等成本费用）。而后，汇潮公司于合作协议届满时，与财汇公司就物业的继续合作，于2010年12月27日签订了《租赁合同》，更加详细地约定了双方的权利与义务，明确了租赁事实，因而汇潮公司继续独立自主的经营“汇潮天地”商场。其次，财汇公司2005年通过拍卖向广东粤财信托投资有限公司取得物业（包含涉案商铺），但因其资金周转不利，于2006年1月5日与汇潮公司签订借款合同，并委托汇潮公司将款项支付到广东粤财信托投资有限公司银行账户。借款合同有合法正当事由，双方在合同上签字盖章，有委托付款手续，有银行汇款凭证，是双方的真实意思表示，合法有效。汇潮公司之所以借款给财汇公司，是以特定合作关系为基础的。正因为两家公司有股东重叠，具有关联关系，同时有物业合作租赁的关系存在，汇潮公司才愿意借款给财汇公司，否则，试问如不是因为这层关系，哪个公司愿意借款3000万元给财汇公司。而2006年至2013年期间，汇潮公司的股东孙旭光对外也不负债，双方于2005年至2010年期间签订合作协议、借款合同、租赁合同，根本不存在损害任何第三人利益的问题，更不可能损害此后2015年后才产生的债权人严伟钊、戚辉洪的债权，更加不存在严伟钊所说的汇潮公司与财汇公司恶意串通，通过制造借款关系提出执行异议，阻碍执行的情况。四、本案不能认定为“以物业使用权抵偿借款债务”。汇潮公司与财汇公司签订的租赁合同合法有效，其中的支付方式为：汇潮公司将已出借给财汇公司的款项作为一次性付款的方式支付给财汇公司作为租金。理由是早在2005年，汇潮公司就与财汇公司签订合作协议，由汇潮公司对“汇潮天地”投入大量资金改造经营，双方为此签订了合作经营协议，约定由汇潮公司投入资金，对物业进行完工、安装消防和水电等设施，作为对价，汇潮公司取得财汇大厦五年的经营使用权。同时，汇潮公司出借款项3000万元予以支持，财汇公司向物业原权利人广东粤财信托投资有限公司支付购买物业所缺资金，即借贷关系早已经成立，但此时两公司之间并不存在租赁关系。双方签订借款合同的目的不在于直接取得其物业使用权，而在于为财汇公司提供借款融资，以支持财汇公司支付购买物业所缺的资金。而以抵债的方式取得租赁物业的使用权，是指在出借人与借款人签订借款合同时，其约定出借方取得租赁物的使用权，本案显然不符合这一特征。汇潮公司与财汇公司签订的合作经营协议期限届满后，因汇潮公司已经营“汇潮天地”多年，一些租户是汇潮公司老租户，经双方协商，财汇公司将涉案物业出租给汇潮公司，双方于2010年12月27日签订了相应的租赁合同。租赁合同约定了租金价格、租赁期限、租赁期限内租金单价的上涨幅度等内容，租金支付方式原约定为每月15日前支付当月的租金，后因财汇公司未能偿还汇潮公司的已到期借款。经汇潮公司追讨及财汇公司核算，租赁期内的租金与欠款大体相当，财汇公司同意将租金的支付方式改为一次性付款，并以租金与借款冲抵。双方于2011年1月5日签订《租赁合同补充协议》。显而易见，2010年12月27日签订的租赁合同的目的，并不是以租赁权抵债，只是在租赁合同签订后，财汇公司无法还款的情况下，将租金支付方式改为一次性支付，并以所欠借款相抵。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”的规定，汇潮公司与财汇公司进行债务冲抵有法律和事实依据，合法有效。该冲抵行为发生在严伟钊和戚辉洪的债务之前，当时的财汇公司和孙旭光对外也不欠严伟钊和戚辉洪任何款项，根本不存在损害二人，特别是严伟钊债权的事由，当时的财汇公司与汇潮公司也根本没有“以租赁权抵偿债务逃避其他债权人债权”的必要。因此，戚辉洪以财汇公司名义主张汇潮公司与财汇公司签订租赁合同的目的是以租赁权抵债，这是有违事实的。 第三人汇潮公司提供如下证据：1.合作经营协议、租赁合同、转让确认函、租赁合同补充协议、借款合同、借据、银行进账单、借款本息结算确认书，拟证明汇潮公司与财汇公司之间存在真实、合法、有效的租赁关系，两者之间的借款关系真实、合法，汇潮公司自2005年签订合作协议起至今对涉案物业的租赁权一直都合法有效存续；2.佛山市南海区[汇潮天地商场]商业经营策略顾问合同、低压主干线安装工程款发票，拟证明汇潮公司是物业的实际经营者，汇潮公司承揽了汇潮天地商场经营所支出的相关费用；3.汇潮天地商场租赁确认书、商铺租赁合同（分别租赁1A01、1A03、1A09、1A10、1A11号铺)、房屋租赁合同（与广州市国美电器有限公司签订，租赁财汇大厦1、2、3层部分及四楼全部）、房屋租赁合同（1A25号铺与佛山大家乐饮食有限公司签订，1B06号铺与佛山市南海屈臣氏个人用品商店有限公司签订)及收据、银行进账单、发票、银行汇款单、电子发票记账清单、银行客户回单等，拟证明汇潮公司自2005年签订合作经营协议起至今，对涉案物业的租赁权一直合法有效存续，汇潮公司以自身名义将财汇大厦出租给众多商家，包括大家乐、屈臣氏、国美电器等。 经质证，异议人财汇公司认为上述证据的真实性无法确认，请求法院予以审查。基于孙旭光同时作为财汇公司、汇潮公司的控制人，这些协议、合同的真实性存在合理怀疑，即使存在借款关系，但租赁合同、租赁合同补充协议的内容非常明确就是为了以涉案商铺的租赁使用权抵偿借款债务，根据司法实践观点，这种租赁关系应不予确认，不适用买卖不破租赁原则。 经质证，申请执行人认为，财汇公司与汇潮公司不存在租赁关系，对证据1的合作经营协议、租赁合同、租赁合同补充协议、借据、银行进账单、借款本息结算确认书的“三性”均不予认可。对证据2、证据3的“三性”亦均不认可，与本案无关。 经审查，本院确认第三人提交的上述证据的真实性。 经审理查明，2017年5月24日，佛山仲裁委员会作出的（2016）佛仲字第163号仲裁裁决发生法律效力，根据该生效法律文书，孙旭光应于（2016）佛仲字第163号仲裁裁决书作出之日起十日内向严伟钊偿还借款本金人民币5000000元及借款利息；陈雄飞对孙旭光应向严伟钊偿付的上述裁决项确定的债务承担连带清偿责任；严伟钊对于财汇公司提供抵押的“粤房地他项权证佛字第0XXXXXX6号”《房地产他项权证》项下的房产（佛山市南海区××大道中××层商场）就上述裁决项下的债权享有优先受偿权；（2016）佛仲字第163号仲裁案仲裁受理费人民币32625元及公告费人民币500元由孙旭光、陈雄飞、财汇公司共同承担。 此外，（2016）佛仲字第163号仲裁裁决还查明：第三被申请人（财汇公司）与申请人（严伟钊）签订的《抵押合同》约定，财汇公司将其名下位于佛山市南海区××大道中××层商场（房产证号：粤房地证字第××号）的房产作为抵押物提供担保，抵押担保的范围为《借款合同》项下的借款本金、违约金及实现债权的其他费用，财汇公司与严伟钊于2015年4月28日办理了相关房产的抵押登记，严伟钊取得了“粤房地他项权证佛字第0XXXXXX6号”《房地产他项权证。 因被执行人孙旭光、陈雄飞、财汇公司未履行上述法律文书确定的义务，权利人严伟钊于2017年5月24日向本院申请执行，本院依法受理，案号为（2017）粤06执614号。2017年6月2日，本院作出（2017）粤06执614号执行裁定，裁定冻结、划扣孙旭光、陈雄飞、财汇公司银行存款人民币7800000元，或查封、扣押其相应价值的财产。2017年7月6日，本院作出（2017）粤06执614号《协助执行通知书》，请佛山市南海区国土城建和水务局（房管）协助查封财汇公司所有的位于南海区××××大道中××层商场（产权证号0XXXXX6，即涉案商铺）的房屋所有权，查封期限为三年，从2017年7月7日至2020年7月6日止。2017年9月25日，本院作出（2017）佛中法鉴（评）字第215号《评估委托书》，委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司佛山分公司对涉案商铺进行评估。2017年11月1日，本院作出（2017）粤06执614号《送达评估报告通知书》，向严伟钊、孙旭光、陈雄飞、财汇公司送达粤美评报字F17A224(2017-FA242)评估报告，该评估报告的评估结果为3016万元。2017年12月12日，本院作出（2017）粤06执614号之一执行裁定，裁定拍卖涉案商铺。2018年1月22日，汇潮公司向本院提出申请，主张其对涉案商铺享有租赁权，租赁期至2030年12月31日。2018年5月10日，本院作出（2018）佛中法鉴（评）字第106号《评估委托书》，委托佛山市智择价格事务所有限公司对涉案商铺20年租赁权进行评估。2018年11月6日，本院作出（2017）粤06执599号《函》，告知佛山市智择价格事务所有限公司应当评估汇潮公司所有的涉案商铺剩余年限的租赁权。2018年11月28日，本院作出（2017）粤06执614号之一《送达评估报告通知书》，向严伟钊、孙旭光、财汇公司、汇潮公司送达佛智评字（2018）288号评估报告。佛智评字（2018）288号评估（审计）报告内附有（2017）粤06执599号《函》。2018年12月7日，汇潮公司对佛智评字（2018）288号评估报告提出异议，后本院多次催促提醒佛山市智择价格事务所有限公司回复汇潮公司的异议，未获回应，2019年3月8日，本院撤回了对佛山市智择价格事务所有限公司就涉案商铺截止2030年12月31日租赁权评估的委托。2019年4月4日，本院作出（2017）粤06执614号《通知书》，告知申请执行人严伟钊，被执行人孙旭光、陈雄光、财汇公司，本院查封了涉案商铺并将依法进行公开拍卖，经调查汇潮公司和财汇公司签订了租赁合同将涉案商铺租赁给了汇潮公司，从2010年12月27日至2030年12月31日，签订租赁时间在上述房产抵押之前，因此本院对涉案商铺带租约拍卖。 另查明，2005年11月25日，财汇公司与汇潮公司签订《合作经营协议》，约定财汇公司将其名下产权位于佛山市南海区XXXX大道中XX号XX大厦之一至四层全部、五层至十三层未出售部分，面积约28558.28平方米的商业办公房屋，以合作形式交由汇潮公司进行商业经营管理，物业交付状况为毛坯状况。双方合作期限自2006年1月1日至2010年12月31日。2006年1月1日至2007年12月31日的合作期间，按汇潮公司净利润计算，财汇公司分成20%，汇潮公司分成80%；2008年1月1日至2010年12月31日的合作期间，按汇潮公司净利润计算，财汇公司分成30%，汇潮公司分成70%。双方还约定了各自权利义务、违约责任等条款。财汇公司负责人邓健辉、汇潮公司负责人孙旭光在《合作经营协议》上签字并加盖各自公司印章。 2006年1月5日，孙旭光代表财汇公司签字，孙绍彪代表汇潮公司签字，异议人财汇公司与第三人汇潮公司签订《借款合同》，财汇公司向汇潮公司借款三千万人民币，年息20%，异议人计划于2010年12月31日前归还所有借款本息，异议人将其名下位于佛山市南海区XXXXX大道中XX号XX大厦负一至四层的物业之租金作为借款本息的还款保证。2006年1月11日、2006年1月25日、2006年3月30日、2006年6月16日、2006年6月19日、2006年6月20日、2006年6月23日，财汇公司分别出具借据，确认其委托汇潮公司将借款500万元、549600元、209250元、650万元、850万元、148087.50元、43875元，合共20950812.50元直接支付给广东粤财信托投资有限公司，汇潮公司亦提供了银行进账单显示该司已支付上述款项。 2006年3月6日，财汇公司出具《转让确认函》，告知汇潮公司，因财汇公司与汇潮公司就佛山市南海区XXXX大道中XX号XX大厦负一层至四层签订了整体租赁合同，该合同中的租赁范围包括了财汇公司与广东三元麦当劳食品有限公司签订租赁合同中约定的租赁位置，故将该司与麦当劳公司所签订的租赁合同的权利义务全部转让给汇潮公司。 2006年12月31日、2007年12月31日、2008年12月31日、2009年12月31日、2010年12月31日，财汇公司与汇潮公司分别签署《借款本息结算确认书》，确认财汇公司向汇潮公司的借款本金为人民币20950812.50元，利息分别为人民币2737658.14元（2006年底确认的利息），6927820.64元（2007年底确认的利息）、11129463.03元（2008年底确认的利息）、15319625.53元（2009年底确认的利息）、19509788.03元（2010年底确认的利息）。 2010年12月27日，孙旭光代表财汇公司签字，孙绍彪代表汇潮公司签字，财汇公司与汇潮公司签订《租赁合同》，由汇潮公司承租财汇公司名下坐落于广东省佛山市南海区XXXX大道中XX号XX大厦负一层至四层，含负一层房产证号粤房产地证字第××号、首层商场房产证号粤房产地证字第××号、二层商场房产证号粤房产地证字第××号（即涉案商铺）、三层商场房产证号粤房产地证字第××号、四层商场房产证号粤房产地证字第××号、加建商场房产证号粤房产地证字第××号，面积总计12200.06平方米（其中二层商铺面积2177.15平方米），租期自2011年1月1日至2030年12月31日止，租金按每月20万元首次计算，以后按每五年递增3%计算租金），汇潮公司应于每月15日前支付当月租金。 2011年1月5日，孙旭光代表财汇公司签字，孙绍彪代表汇潮公司签字，财汇公司与汇潮公司签订了《租赁合同补充协议》，约定计至2010年12月31日，异议人尚欠汇潮公司借款本金和利息40460600.53元，上述借款中的3000万元冲抵汇潮公司从2011年1月1日至2040年12月31日期间的应付租金，剩余款项10460600.53元为本金自2011年1月1日按年息10%计算利息。 再查明，汇潮公司自2005年11月25日成立至2016年7月6日的法定代表人为孙旭光，投资者为孙旭光和孙绍彪。财汇公司2015年12月4日起由戚辉洪代替孙旭光在该公司的职务。 根据汇潮公司提供的与广州市国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》，汇潮公司向广州市国美电器有限公司出租佛山市南海区XXXX大道中XX号一、二、三层部分及四楼全部，面积3145平方米（其中2层573平方米，本案所涉商铺为2层商铺），租赁期限10年，自2006年1月21日起至2016年1月20日止。 本院认为，本案的争议焦点为异议人财汇公司请求去除对涉案商铺的租赁权进行拍卖是否有事实和法律依据。 孙旭光在2015年12月4日向戚辉洪转让财汇公司股权前，财汇公司与汇潮公司虽为关联公司，孙旭光同时作为财汇公司及汇潮公司股东、法定代表人，但在不损害他人利益的情形下，关联公司并非不可进行交易。本案中，财汇公司没有提供证据证明财汇公司与汇潮公司在本案债务形成之前的交易损害了双方或第三方的利益，而汇潮公司提交的证据显示了双方真实交易的情形，财汇公司与汇潮公司签订的《合作经营协议书》、《租赁合同》、《借款合同》没有违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，汇潮公司与财汇公司签订了《租赁合同》，并实际租赁使用了涉案商铺，并曾部分出租给广州市国美电器有限公司，且汇潮公司现仍向财汇公司承租除涉案2层商铺之外的其他房产或商铺（含佛山市南海区XXXX大道中XX号负1层、首层、3层、4层、加建商场等），虽然财汇公司和汇潮公司签订《租赁合同补充协议》约定以涉案商铺30年的租金冲抵财汇公司所欠汇潮公司3000万元借款，存在租期过长（法律规定租赁期限不得超过20年，在执行中汇潮公司已主张租期至2030年12月31日）补充协议部分约定无效的情形，但不能认为《租赁合同补充协议》中的部分无效约定，足以推翻《租赁合同》确定的全部租赁事项。基于上述租赁关系形成于涉案商铺抵押之前，依照上述规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，本院作出的（2017）粤06执614号通知书，依据充分，应予以维持；对于汇潮公司申请对涉案商铺带租拍卖的请求，本院应予支持。至于《租赁合同补充协议》中约定以部分欠款充抵租金的约定，没有违反法律禁止性规定，也不存在损害他人利益的情形，在带租约拍卖时应按《租赁合同》约定予以相应部分抵扣。 综上，现异议人财汇公司以相关交易为关联交易，租赁合同、借款合同真实性存疑为由，请求去除对涉案商铺的租赁权后进行拍卖，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人财汇发展有限公司的异议请求。 如当事人不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年五月三十一日 法官助理周相聪 书记员黄榕霞