广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初15635号原告：吕家瑞，男，2000年10月30日出生，住广州市天河区。法定代理人：吕贤明，男，1970年10月23日出生，住广州市天河区，系原告的父亲（诉讼过程中吕家瑞年满18周岁）。委托诉讼代理人：李吉远，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：林萍，女，1977年8月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。原告吕家瑞与被告林萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕家瑞（现已经成年）的法定代理人吕贤明及其委托诉讼代理人李吉远，被告林萍的委托诉讼代理人赵晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕家瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金124692元；2.判令被告向原告支付水费791.56元，电费15948.63元；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金[分别以当月拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期贷款年利率四倍计算（合同约定违约金计算标准是当月租金的每日2%，但原告主动调整为中国人民银行同期贷款年利率四倍计算），分别自当月14日起计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限]；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月被告林萍与吕贤明签订租赁合同，约定将广州市天河区XX路XX号首层夹层之一（建筑面积906㎡）租给林萍使用，每月租金56000元，租金从第三年起每年递增5%计收租金。2014年7月l4日林萍又与吕贤明的大哥吕晶明签订合同约定将2012年承租场地旁的另外一块120㎡的场地租给林萍使用，并约定2014年8月l4日至2015年8月14日，每月租金人民币8000元；2015年8月14日至2016年8月14日，每月租金人民币8400元；2016年8月14日至2017年8月14日，每月租金人民币8800元；2017年8月14日至2018年8月14日，每月租金人民币9200元。自2014年9月开始，林萍就未按时交纳906㎡商铺的租金，2014年9月至2015年9月每月少交租金2800元，2015年9月至2016年9月每月少交租金3340元，2016年9月至2017年9月每月少交租金3487元，2017年九月至搬走之日少交租金42768元。原告多次通知被告补交租金，被告都未能将租金补交。由于被告林萍长期违约，原告在2018年2月2日委托律师向林萍发送律师函，并依据《合同法》和两个商铺的租赁合同约定解除合同。解除合同后，被告林萍并未能马上搬走，请求原告能延缓到2018年5月份再搬走，并以此为条件愿意补交以前欠下的租金。由于被告不讲信用，原告没有同意。被告林萍在2018年3月20日搬走，欠缴水费791.56元，电费15948.63元。被告林萍多次违约，违约情节严重。被告林萍在承租期内，在未征得原告同意的情况下安装小孩游泳的泳池，对房屋产生了一定的损坏，并增加了安全隐患，违反了合同第七条第3款。在合同依法解除后，被告林萍又违反第八条第3款、第4款，没有无条件立即迁出涉案房产，应当按合同约定支付占用期内租金总额10%的违约金。被告林萍辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1.被告之前是与原告的代理人吕贤明就递增租金进行过协商，双方在2012年9月份是签订了906平方米场地的租赁合同，该合同约定了租金是每月56000元，自第三年起每年递增，同时在2014年7月14日又签订了另外120平方米场地的租赁合同，该合同约定租金是8000元，每年递增5%。在实际履行过程中，当时被告的生意不景气，在2015年9月25日支付了两处物业的租金及906平方米场地的递增（即2015年9月份之前的递增已全部支付，并协商暂缓递增），当时已与原告的代理人吕贤明沟通过，吕贤明是同意的，所以才按原租金标准支付给原告。2016年9月20日吕贤明发短信给被告，通知这个月的租金是73627元（两处物业递增后合计），其表明以前你欠的租金我已替你付清。后双方在协商时，被告发给原告的短信也是表示之前原告是同意的，但现不同意了，2018年3月5日由于原告经常上门进行停水停电影响到被告的营业，所以被告就同意补齐租金。之后原告单方提出解除租赁合同，被告无奈下才同意按照原合同约定的递增率补齐租金。2.被告已足额支付906平方米场地的租金，不存在拖欠租金的情况。906平方米场地的租金是每月56000元，按照5%的递增，自2014年9月份起至2015年8月期间被告已支付了递增的租金，2015年9月起租金为每月61740元，被告自2015年9月给原告支付的租金是66800元，自2016年9月起递增后的租金为64827元，被告支付给原告的租金每月是70140元，在2017年9月后906平方米场地递增租金至68068元，我方每月向原告支付的70140元，故我方认为被告的转帐凭证证明被告已足额支付了906平方米场地的租金，原告单方解除906平方米场地的租赁合同是违约行为。3.被告认可拖欠的租金仅是120平方米场地的租金，为何出现拖欠，因为120平方米场地是没有产权证的，该面积原是公厕，是吕晶明私自改装成空间给被告，被告在使用过程中，当地的居委曾投诉过这事宜。所以被告自2015年起欠缴的是120平方米场地的租金，与原告主张的租金差额是一致的，正因为场地没有产权，且是由公厕改装成空间给被告，所以被告才没有足额支付租金，被告在租赁两个场地及支付租金均是向吕贤明转帐。被告签订两个租赁合同时均支付了保证金，其中906平方米场地的保证金是112000元，120平方米场地的保证金16000元，合计128000元。被告认为即使扣除被告应支付120平方米场地的欠缴租金，自2015年9月至2016年8月期间欠缴租金是40080元（3340元×12个月），2016年9月至2017年8月期间欠缴租金是41844元（3487元×12个月），2017年9月至2018年期间欠缴租金是42768元（7128元×6个月），与原告主张的金额是一致，但并非原告所述的欠缴906平方米场地的租金，而是欠缴120平方米场地的租金。被告认为保证金扣除了被告承担的费用84612元，原告还应退还被告保证金余额43388元，所以被告实际是不欠906平方米场地的租金，即使拖欠120平方米场地的租金，原告作为统收统管的，可以在保证金中扣除，当时原告解除合同后，被告也搬走了，也没有向主张原告返还保证金。被告一直表示要原告支付收取租金的发票，自2012年支付租金，但原告一直没有提供收取租金的合法发票，所以要求原告按实际支付租金足额提供发票。经审理查明：2012年9月，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》，约定：出租方将位于广州市天河区XX路XX号首层夹层之一（以下简称906平方米房产）出租给承租方使用，建筑面积906㎡，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利，租期从2012年9月14日至2018年9月14日止，共6年，免租期2012年9月14日至2012年10月24日。保证金112000元，租金每月56000元，从第三年起每年递增5%计收租金。承租方每1个月以现金或银行转账方式向出租方交付租金。物业交付日期为2012年9月14日。承租方应依法交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金，如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不做任何赔偿。租赁期届满，出租方不再将该房产出租予承租方的，承租方应在出租方限定期限内迁出该房产，如逾期迁出房屋的，承租方除须补交占用期间的租金外，还须按占用期内租金总额的10%向出租方支付违约金。因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房产，承租方必须无条件立即迁出该房产。租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人家具杂物全部搬走。出租方每月租金为实收，租赁税费由承租方自行负责。如逾期5天内不支付当月租金，承租方有权中止合同押金不予退还。2014年7月14日，案外人吕晶明（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将天河区XX路XX号首层及夹层120平方米（以下简称120平方米房产）出租给乙方使用，租赁期限自2014年8月14日至2018年9月13日止，2014年8月14日至2015年8月14日每月租金为8000元，2015年8月14日至2016年8月14日每月租金为8400元，2016年8月14日至2017年8月14日每月租金8800元，2017年8月14日至2018年8月13日每月租金9200元。乙方向甲方交纳押金16000元，甲方应在租赁期满将押金退回乙方，合同期不到乙方退组，甲方不退押金给乙方。租赁期间乙方按时交纳租金、水电费、物业管理费等费用，每逾期一日，乙方需按月租金额的5%向甲方支付违约金，逾期五日不交租金、水电费、管理费等，甲方有权解除租赁合同。被告足额支付了保证金112000元、押金16000元。原告提交短信聊天记录、银行流水、律师函等证据拟证明因被告逾期未足额缴纳租金，其与被告租赁合同已解除。2018年2月2日，原告的委托代理人李吉远向被告发出《律师函》，载明：…由于你长期未按合同约定支付租金，现在你违约已达到解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》，我方行使合同的单方解除权，在你收到律师函的当天上述两处房产的租赁合同立刻解除，请你马上迁出场地并补交租金以及违约金。被告对上述证据的真实性无异议。短信聊天记录载明：（2016年9月20日吕贤明）“林总，我们合伙人通知按合同从这个月开始每个月租金是73627元，以前你欠的租金我替你交清”，（2016年9月21日林萍）“…我本来是想找你谈谈提前退租的，现在生意确实难做…我下月就不租了，别算违约啊…”（2018年2月4日吕贤明）“林萍…我已委托我的律师发律师函给你，你的前台黄敏怡已经签收，现再次通知你，合同已解除，为避免你承担更为严重的违约责任，请尽快搬走。”（2018年2月11日林萍）“前几天收到律师函…我们尽快安排搬走…”微信聊天记录中被告发送的缴费明细载明：2012.8-2013.956000；2013.9-2014.856000；2014.9-2015.858800（33600已补回）；2015.9-2016.8已按58800×1.05＋8400=70140交租；2016.9-2017.8应按58800×1.05×1.05=64827加8800共计73627（每月差3487×12=41844）；2017.9-2018.1应按58800×1.05×1.05×1.05=68068.35加9200共计77268.35（每月差7128.35×5=35641.75）。银行流水显示：2014年9月、2014年11月、2015年1月、2015年4月、2015年5月、2015年6月以及2015年8月每月下旬，林萍向吕贤明转账支付64000元。2015年9月25号，林萍向吕贤明转账支付100400。2015年10月至2016年8月期间，林萍每月下旬向吕贤明转账66800元。2016年9月至2018年1月期间，账户名为“张*英、广*司”每月上旬或下旬向吕贤明转账70140元，2018年3月3日账户名为“广*司”向吕贤明转账70140元。原告提交水费发票一张、电费发票两张、电表照片、广东粤能物业管理有限公司出具的《证明》两份拟证明被告未按期足额缴纳水电费。被告对上述证据不予认可。广东粤能物业管理有限公司于2018年8月23日出具的《证明》载明：林萍截止2018年3月20日搬走，欠该商铺业主吕家瑞水费532.15元（2月28日水表读数为16785,3月20日水表读数为16869，水费290.64元，排污费117.6元，水费分摊47.2元，滞纳金76.71元），3月3日电表读数为301439，1-2月电费12191.39元，3月20日电表读数为305298.81，3月3日-3月20日电费3239.54元，共计欠电费15430.93元。两张电费发票载明的户名均为“XX团20#商铺”，通信地址为“X晖花园XXX号2楼香港3861商铺”；开票日期为2018年3月13日的发票载明计费时段为2018年1月3日至2018年3月3日，本期读数为301439，有功电量为14224，电费为12191.39元；开票日期为2018年5月9日的发票载明计费时段为2018年3月3日至2018年5月3日，本期读数为305755，有功电量为4316，电费为3658.95元。水费发票载明的购买方名称为“广州爱啦喔投资管理有限公司”，备注为“3月20日之前的水费，排污费，水费分摊”，销售方名称为“广东粤能物业管理有限公司”。被告对电费发票不予认可，认为地址无法反映是否为被告产生，且期间没有完全对应；水费发票购买方并非被告，不能证明是被告产生；对证明中2018年1-2月电费为12191.39元的事实予以确认，亦确认2018年3月3日电表读数为301439，对其他水费、电费均不予确认，同时主张在经营时曾遭受原告多次阻碍，导致2018年3月3日至3月20日期间实际上并未正常经营，但搬离时确实使用了部分水、电费，搬离之前并未确认水表、电表读数，也无法确定因使用水电产生的费用。经本院询问，原告确认没有将保证金退还被告，自2014年7月起其父吕贤明代其与吕晶明收取被告租金，被告将案涉房屋的租金转账至吕贤明的账户中。原、被告双方确认被告于2018年3月20日搬离案涉房屋。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于诉讼时效的问题，因短信记录显示吕贤明在2016年9月已经向被告追索少交的租金，此后又多次催要少交的租金，且从文义中可以推出双方在此之前已经就递增部分租金进行过商讨，但并未达成一致，故被告主张原告请求2017年6月13日前的租金已超过诉讼时效缺乏事实依据，本院不予支持。关于租赁合同的解除。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定，原告在被告迟延交租超过15日时即有权解除合同并收回房屋，现被告已经违反合同约定拖欠数年递增部分租金，故原告有权解除合同。被告确认于2018年2月3日收到原告律师函，该律师函向被告作出了解除合同的意思表示，故双方合同应于2018年2月3日由原告行使解除权解除。关于租金、占用费。首先，关于拖欠的租金。因租赁合同未约定租金具体缴纳日期且906平方米房产交付日期为2012年9月14日，根据一般交易习惯，本院认定每月14日为交租日期。如前所述，本院已认定原、被告之间的租赁合同于2018年2月4日解除，被告虽辩称未足额缴纳的系120平方米房产的租金，但上述主张与聊天记录中其发送的缴费明细相悖，且已支付租金的数额与120平方米房产的全额租金加上906平方米房产租金不递增的数额正好一致，而被告未举证证明其每月所缴纳的租金构成，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳，并认定被告欠缴的是906平方米房产的租金。原告确认被告已将2014年9月至2015年8月期间欠交租金33600元补足，故被告应向原告补缴2015年9月至2018年2月3日期间未足额缴纳的房租。经本院核算，906平方米房产的租金及被告欠缴租金金额如下：2015年9月14日至2016年9月13日期间每月应缴租金为61740元（56000×1.05×1.05），被告欠缴3340元/月[61740－（66800－8400）]；2016年9月14日至2017年9月13日期间每月应缴租金为64827元（56000×1.05×1.05×1.05），被告欠缴3487元/月[64827－（70140－8800）]；2017年9月14日至2018年2月13日期间每月应缴租金为68068.35元（56000×1.05×1.05×1.05×1.05），原告主张上述期间月租金为68068元属于其对自身权利的处分，本院在此予以确认，被告欠缴7128元/月[68068－（70140－9200）]。其次，关于占用费。租赁合同解除后，被告于2018年3月20日搬离案涉物业，故原告主张被告支付2018年2月4日至2018年3月13日期间的占用费理据充分，本院予以支持。综上，原告主张被告支付拖欠租金及占用费124692元未超法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金。被告未按期足额支付租金，故原告有权依照合同约定向其主张违约金，但合同约定的违约金均明显过高，从公平角度，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算违约金。即欠缴租金的违约金应以当月欠缴租金为本金，自当月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计至实际付清之日止，但应以本金为限。关于水费、电费。首先，关于水费。《租赁合同》约定，租赁期间产生的水电费、物业管理费等费用均由承租人承担，被告对2018年3月3日至3月20日期间的水费不予认可，但其确认使用了部分水、电，且未举证证明使用量，现原告提交的水费票据、物业公司出具的证明等证据足以证实其代缴了上述费用，计费周期属于被告承租期间内，故原告主张返还代垫水费532.15元理据充分，本院予以支持。其次，关于电费，被告确认2018年3月3日电表读数为301439以及2018年1-2月电费为12191.39元，该读数即电费与原告提交的电费发票以及广东粤能物业管理有限公司出具的证明一致，鉴此，足可推定原告提交的电费发票是案涉房产所产生，故本院对原告提交的电费发票以及广东粤能物业管理有限公司出具的第二份《证明》予以采纳，并认定被告应当向原告支付电费15430.93元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林萍向原告吕家瑞支付2015年9月13日至2018年3月20日期间欠缴租金及占用费124692元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林萍向原告吕家瑞支付欠缴租金的违约金（每月违约金以当月欠缴租金为本金，自当月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计至实际付清之日止，但以本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林萍向原告吕家瑞返还水费532.15元、电费15430.93元；四、驳回原告吕家瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3130元，由原告吕家瑞负担50元，被告林萍负担3080元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  钟 骅人民陪审员  邹允洪二〇一九年五月十六日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚