广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8743号原告：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道北38号4区首层P90号，统一社会信用代码91440604MA4UKYC851。法定代表人：赵秋凉。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，广东信步律师事务所律师。被告：林展弘，男，1974年1月11日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，被告：唐应霞，女，1988年4月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：林展弘，男，1974年1月11日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，系其丈夫。被告：苏锋文，男，1977年2月9日出生，汉族，住广东省台山市，被告：甄爱梅，女，1982年5月14日出生，汉族，住广东省台山市，原告佛山市鸿光房地产中介有限公司诉被告林展弘、唐应霞、苏锋文、甄爱梅居间合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法由审判员陶亮适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李智就、李泳欣，被告林展弘、甄爱梅到庭参加了诉讼。被告苏锋文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告林展弘、被告唐应霞向原告支付中介代理费25000元；二、被告林展弘、唐应霞向原告支付滞纳金7100元（以25000元为本金，自2018年1月11日起按年利率24%计付滞纳金暂计至2019年3月12日，请求按上述标准计至实际清偿之日。）三、被告苏锋文、甄爱梅对上述被告林展弘、唐应霞应支付的款项承担连带责任；四、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：被告林展弘曾委托原告提供购买房屋的居间服务，原告接受委托后，提供详尽的居间服务，促成被告林展弘与被告苏锋文、甄爱梅就买卖位于佛山市禅城区佛山大道北38号4区五座403房达成一致意见，并于2017年9月22日签订《房地产买卖合同》（NO.0002431）。根据《房地产买卖合同》以及《中介代理费支付承诺书》约定居间服务费共计45000元，被告林展弘应在签订合同当日支付居间服务费20000元，于过户完税当天支付剩余居间服务费25000元。协议方签订《房地产买卖合同》《中介代理费支付承诺书》后，由于被告苏锋文、甄爱梅挪用赎契款，构成严重违约，被告林展弘向法院起诉主张解除《房地产买卖合同》。经佛山市禅城区人民法院依法判决，2017年9月22日签订《房地产买卖合同》（NO.0002431）于2018年1月11日解除。上述《房地产买卖合同》系被告林展弘向法院起诉主张解除的，房屋交易已无法达成完税过户的条件，但是原告并无任何过错，因此，被告林展弘应于合同解除当天向原告支付剩余的居间服务费25000元。但原告多次向被告林展弘催讨，均遭到拒绝。另外，根据佛山市禅城区人民法院作出的生效判决，法院认定涉案房屋买卖合同对被告甄爱梅同样有效，具有法律约束力，因此被告苏锋文、甄爱梅应对诉请的25000元居间服务费承担连带责任。综上，原告已履行居间服务义务，促成买卖双方订立合同，故原告有权依据法律以及合同约定要求四被告支付居间报酬。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告林展弘、唐应霞辩称：两被告无需向原告支付中介代理费、滞纳金及不承担本案诉讼费，理由如下：一、原告并未履行完毕中介代理服务，并无事实依据收取剩余25000元中介费及滞纳金。45000元代理费对应的服务项目是提供房地产咨询、促使买卖双方签订买卖合同、协助办理完税过户手续等，但原告并未实际代办房产过户手续，故原告并不能全额收取代理费。被告在签订合同当天已支付的代理费20000元足以等同于原告提供服务的价值。原告主张的滞纳金无事实依据，主张自2018年1月11日起付滞纳金缺乏依据。二、在被告苏锋文、甄爱梅违约导致合同解除的情况下，中介代理费应由被告苏锋文、甄爱梅承担。案涉《房地产买卖合同》第六条第2款约定：“解除合同，违约方须承担定金责任…且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。”已明确表明代理费应由违约方向经纪方承担…第六条第4款约定：“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退…”亦再次明确约定代理费由违约方支付给经纪方，守约方并非支付代理人主体。结合（2018）粤0604民初92号民事判决书可知，作为违约方的被告苏锋文、甄爱梅应向原告支付代理费，作为守约方的被告林展弘、唐应霞无需支付代理费。综上，请法院驳回原告对被告林展弘、唐应霞的全部诉讼请求。被告甄爱梅辩称：案涉房屋买卖合同不是我签字的，相应的责任不应由我承担，且不应该有滞纳金，若有滞纳金我认为过高。被告苏锋文未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。诉讼中，原告提交证据如下：1、原告营业执照副本、被告身份证复印件、被告公安人口信息查询结果。拟证明原告与被告的诉讼主体资格。2、《房地产买卖合同》。拟证明原告为被告林展弘、唐应霞积极提供订立合同的机会和媒介，促成四被告签订《房地产买卖合同》，已经完成居间义务。合同第六条约定被告林展弘、唐应霞应当按照《中介支付承诺书》约定支付中介代理费。3、《中介支付承诺书》。拟证明被告林展弘、唐应霞应于房屋过户当日支付上述居间服务费用。双方签订《房地产买卖合同》《中介代理费支付承诺书》后，涉案房屋已经成功过户，但至今被告林展弘、唐应霞仍拖欠25000元。4、（2018）粤0604民初92号《民事判决书》。拟证明经人民法院依法判决，四被告于2017年9月22日签订的《房地产买卖合同》于2018年1月11日解除。上述《房地产买卖合同》系被告林展弘、唐应霞向法院主张解除的，房屋的交易目的已无法达成。被告林展弘、唐应霞向原告支付第二期的中介费2.5万元的支付条件已无法成就，而该情况是由于被告苏锋文、甄爱梅的违约行为造成的，原告在其中无任何过错。5、律师函、快递单、ems网页查询。拟证明原告曾委托律师向被告林展弘、唐应霞寄发律师函催收剩余的中介费。诉讼中，被告林展弘、被告唐应霞提交证据如下：房地产买卖合同。拟证明应由违约方向经纪方支付代理费，具体条款为合同第六条第2款第①项及第4款，该合同有原告盖章确认。诉讼中，被告甄爱梅、苏锋文未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：被告苏锋文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对原告举证的证据1、2，被告林展弘、唐应霞对真实性均无异议，被告甄爱梅无异议，本院予以确认；证据3，被告林展弘、唐应霞无异议，被告甄爱梅认为与其无关，本院予以采信；证据4（2018）粤0604民初92号《民事判决书》，本院予以确认；证据5，三被告有异议，快递单的签收人不是被告本人且无证据显示签收人是被告的成年近亲属，故本院不予采信。对被告林展弘、唐应霞提交的证据，原告无异议，被告甄爱梅认为与其无关，本院对该证据予以采信。经审理查明：2017年9月22日，被告林展弘、唐应霞作为买方、被告苏锋文作为卖方、原告作为经纪方三方签订了《房地产买卖合同》，约定：交易房屋为佛山市禅城区佛山大道北38号4区五座403房，物业成交价为1500000元。第六条违约责任约定，…2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。…4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除合同或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨。合同末签名处，卖方签名为被告苏锋文、甄爱梅（苏锋文代签）。同日，被告林展弘、唐应霞签订《中介代理费支付承诺书》，两被告同意向原告支付买卖代理费45000元，并当场支付了中介代理费20000元，并约定剩余的25000元在完税过户当天支付。另查明：（2018）粤0604民初92号生效判决认定，因被告苏锋文、甄爱梅未将林展弘、唐应霞支付的购房款即赎契款用于提前还贷，构成严重违约，林展弘、唐应霞与苏锋文、甄爱梅及原告于2017年9月22日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2018年1月11日解除；甄爱梅虽未在房屋买卖合同上签名，但合同签订后，其在《买方划付款授权书》上签名确认将购房款划入其银行账户，构成其对案涉房屋买卖合同签订时苏锋文代其签名的追认，结合其庭审陈述，应认定该房屋买卖合同对甄爱梅同样有效，并具有法律约束力；苏锋文、甄爱梅应向林展弘、唐应霞支付中介服务费20000元。诉讼中，原告陈述：原告的服务主要分两大部分，第一个是促成合同，这是主要的部分，第二部分是买卖双方委托原告就案涉房屋进行后续交易的手续，包括在确保双方按照合同履行相应义务，如买方向卖方支付购房定金，卖方进行提前还贷，协助双方办理抵押凃销手续，协助双方办理完税过户手续及后续交付手续，现在只差完税过户及后续交付手续没有完成。被告林展弘陈述：原告是促成了合同，原告承诺我们签订合同的时候只要签个名就可以了，后续的事情都由原告去完成，签订合同后的所有义务原告都没有履行；原告没有告知我方存在如此大的风险，对我方造成非常大的损失。被告甄爱梅陈述：房产证是两个人的名字，原告没有打过电话给被告去确认是否卖房子；所有的赔偿责任在房屋买卖案件中已经履行；2018年，在房屋买卖合同判决之前与被告苏锋文离婚，具体日期不记得。本院认为：本案为居间合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》和《中介代理费支付承诺书》是各方的真实意思表示，不存在无效情形，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为中介代理费应该由谁来承担。据前查明，案涉房屋买卖合同解除是因为作为卖方的被告苏锋文、甄爱梅严重违约所导致。根据案涉房屋买卖合同第六条第2款约定，合同解除，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，本案中，被告苏锋文、甄爱梅作为违约方应当向经纪方即原告支付中介代理费，故原告诉请苏锋文、甄爱梅支付中介代理费，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告林展弘、唐应霞支付中介代理费，于法无据，本院不予支持。至于中介代理费的数额。本院认为，原告作为经纪方，已经促成买卖双方签订房地产买卖合同，后续办理抵押涂销、完税过户等服务事项没有完成是因为被告苏锋文、甄爱梅违约而导致，原告不存在过错，故有权收取剩余的中介代理费25000元。被告甄爱梅抗辩称原告在签订买卖合同时没有通知其本人且其本人并未在合同上签字，其不应承担责任且原告在提供居间服务中存在过错。对此，本院认为，（2018）粤0604民初92号生效判决已经作出认定，故被告甄爱梅的抗辩理由不成立。原告诉请苏锋文、甄爱梅支付中介代理费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。本案中，原告除利息损失外，无证据证明还有其他损失，被告甄爱梅也向本院提出降低违约金的请求，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计算。因案涉房屋买卖合同于2018年1月11日解除，故被告苏锋文、甄爱梅应从合同解除的次日即2018年1月12日起向原告支付违约金，违约金以25000元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计算两被告实际支付完毕之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告苏锋文、甄爱梅在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市鸿光房地产中介有限公司支付中介代理费25000元及违约金(违约金以25000元为本金，自2018年1月12日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率标准计算至两被告实际支付完毕之日止）；二、驳回原告佛山市鸿光房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如被告苏锋文、甄爱梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取301元，由原告佛山市鸿光房地产中介有限公司负担25元，被告苏锋文、甄爱梅共同负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年五月二十日书记员 冯裕雯