上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初1863号原告(反诉被告)：刘建荣，男，1956年11月18日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：俞惠芬，女，1958年2月21日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：刘瑜超，女，1987年10月7日出生，汉族，住上海市。三原告共同委托诉讼代理人：文迪，上海东方环发律师事务所律师。被告(反诉原告)：季汉玉，女，1960年6月24日出生，汉族，户籍地上海市。被告(反诉原告)：柏新祥，男，1952年3月31日出生，汉族，户籍地上海市。原告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超与被告季汉玉、柏新祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，适用普通程序进行审理。被告季汉玉、柏新祥在举证期限内提起反诉，本院受理反诉后，公开开庭对本案进行了审理。原告(反诉被告)刘建荣、俞惠芬、刘瑜超的共同委托诉讼代理人文迪、被告(反诉原告)季汉玉、柏新祥到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认三原告与被告季汉玉就上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月16日解除；2、被告季汉玉支付违约金2,400,000元；3、被告柏新祥对违约金的给付承担连带责任。事实和理由：2017年5月25日，三原告与被告季汉玉签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)一份，该协议约定，三原告将其共同共有的上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告季汉玉，房屋转让价款为12,000,000元，协议中约定付款方式和违约责任，其中付款方式为首期房价款5,000,000元于签订合同当日支付，第二期房价款3,000,000元由被告季汉玉向银行贷款，第三期房价款3,900,000元在2017年7月15日前支付。6月25日，三原告与被告季汉玉签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：2017年10月31日前共同向静安区房地产交易中心办理转让过户手续，对付款方式重新约定为第二期房价款2,700,000元由被告季汉玉在交易中心出具产权过户的收件收据当日直接向三原告支付，第三期房价款1,200,000元于2017年7月15日之前支付。当日，三原告与被告季汉玉签订《协议书》一份，明确三原告出售房屋净到手价格12,000,000元(买卖合同约定的房价款9,000,000元和装修补偿款3,000,000元)。8月7日，原告刘瑜超、俞惠芬与被告季汉玉签订《关于房价款延期支付协议》一份，该协议将装修补偿款及第三期房价款的支付时间更改为2017年9月7日，并约定了违约责任。合同签订后，三原告将系争房屋交付被告季汉玉，被告季汉玉依然未能在2017年9月7日如期向三原告支付相应款项，仅在签订合同当日支付首期房价款5,000,000元、8月30日支付3,000,000元、10月23日支付1,200,000元，剩余2,700,000元至今未向三原告支付。10月31日，三原告欲与被告季汉玉办理系争房屋的过户手续，但被告季汉玉又无故爽约。2017年12月8日，三原告向被告季汉玉发函要求解除《上海市房地产买卖合同》。现三原告认为，被告季汉玉未按时支付房款的行为，已经明显构成对买卖合同义务的根本违反，构成中途毁约，《上海市房地产买卖合同》应该被解除且被告季汉玉依据合同之约定理应承担中途毁约的违约责任。因两被告系夫妻关系，被告柏新祥对被告季汉玉之违约行为也应承担连带责任。据此，三原告诉至法院要求判如所请。被告季汉玉辩称，三原告提出解除合同不符合合同约定和法律规定，虽然在三原告与被告季汉玉签订的居间协议中约定三原告可行使合同解除权，但之后三原告与被告季汉玉已然签订《上海市房地产买卖合同》，而该合同中并没有赋予三原告可行使合同解除权。因买卖合同的效力优于居间协议的效力，居间协议的约定已不再发生法律效力，因此三原告没有优先解除权，且自己并没有违约，故三原告没有依据要求被告季汉玉支付违约金，故要求驳回三原告的诉讼请求。被告柏新祥辩称，自己并没有与三原告签订《上海市房地产买卖合同》，不是适格的被告。此外，季汉玉、柏新祥共同向本院提起反诉，请求判令：1、解除反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同支付违约金2,400,000元；3、反诉被告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同支付迟延履行的违约金180,000元；4、反诉被告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同赔偿损失2,500,000元。审理中，季汉玉、柏新祥对反诉请求的第1项增加要求将反诉状送达之日作为合同解除之日，对反诉请求的第3项变更为要求刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同支付迟延履行的违约金，自2017年11月1日起至房屋买卖纠纷解决之日止，每月30,000元。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超针对季汉玉、柏新祥提起的反诉辩称，三原告没有拒绝履行合同，导致合同没有履行的真正原因是季汉玉、柏新祥未按时支付房款，故要求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘建荣、俞惠芬系夫妻关系，刘瑜超系刘建荣、俞惠芬所生之女。季汉玉、柏新祥原系夫妻关系，2017年12月22日离婚。2017年5月25日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超作为出售方(甲方)与作为买受方(乙方)的季汉玉、柏育昆(季汉玉、柏新祥之女)签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定：甲方将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积168.71平方米的房屋和F17号车位出售给乙方；总房价款12,000,000元。该协议第四条第六项约定：本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担。该协议第八条约定：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。2017年6月25日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的季汉玉签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定：甲方将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积168.71平方米的房屋出售给乙方，转让价款为9,000,000元。该合同第六条约定：甲、乙双方确认在2017年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三约定：乙方应支付甲方首期房价款计5,000,000元；乙方应支付甲方第二期房价款2,700,000元，乙方通过自筹资金方式支付，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第二期房价款；乙方应在2017年7月15日前直接支付甲方全额第三期房价款1,200,000元；交房时乙方应支付甲方尾款100,000元。当日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超(甲方)与季汉玉(乙方)又签订《协议书》一份，该协议约定：现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款3,000,000元，该笔款项乙方于2017年7月15日前直接支付给甲方，甲方出售该房地产净到手价格为12,000,000元。2017年8月7日，俞惠芬、刘瑜超(甲方)与季汉玉(乙方)签订《关于房价款延期支付协议》一份，该协议约定：买卖合同附件三付款协议约定，乙方应于2017年7月15日支付甲方第三期房价款1,200,000元；补充协议第2条约定乙方应于2017年7月15日前支付甲方第三期房价款3,000,000元，现一致确认将上述款项4,200,000元的支付时间推迟至2017年9月7日。合同签订后，季汉玉于2017年5月25日支付定金1,000,000元、6月11日支付首期房款4,000,000元，2017年6月18日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超将系争房屋交付季汉玉，季汉玉支付尾款100,000元，8月30日支付房款3,000,000元，10月23日支付1,200,000元。2017年7月1日，上海市地方税务局静安区分局第三税务所受理刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉申请办理新购住房“上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室”的税收相关事宜。9月26日，季汉玉书面通知刘建荣、俞惠芬、刘瑜超“于2017年9月30日下午14时30分前往链家签约中心，并前往静安区房地产交易中心，共同办理审税及相关手续”，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超表示同意。9月28日，柏新祥在微信群中称“......除应带好相关材料，另有一件最关键的事就是链家签约中心还必须在9月29日或9月30日上午重新上网拉一份网签版上海市房地产买卖合同。该合同与2017年6月25日所签合同的内容完全一致，但网上合同签订时间这一栏要改为2017年9月29日或9月30日......”。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超则在微信群中回应“......重签合同可以的，但有三个条件：一是余下的390万以及第二期房款的违约金，在重签之前一次性付清，二是合同不更改任何条款，只更新合同日期，三是以上约定于9月30日当天需签署一份补充协议”。对此回应，柏新祥在微信群中回应“......现决定取消明天的交易活动”。2017年10月12日，中介在微信群中要求双方在2017年10月13日前办理系争房屋网签、审税及住房认定。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超回应“重签合同和配合审税都没有问题，但之前提出的三个条件不变”。季汉玉则没有任何回应。2017年10月30日，中介在微信聊天中再次要求双方在合同约定的过户日期即10月31日办理网签、审税及住房认定。10月31日当日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超到达静安区房地产交易中心，但季汉玉未到。2017年11月2日至12月3日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超及中介多次在微信群中要求季汉玉尽快完成交易事项，但季汉玉始终没有回应。直至2017年12月4日，柏新祥才在微信群中出示金额为2,700,000元的大额存单一张。2017年12月9日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超通过函件的形式要求季汉玉在收到函件之日起7日内付清余款2,700,000元，如若不然，则解除双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》。另查，季汉玉与柏新祥2007年10月24日登记结婚，2015年2月7日登记离婚，2015年10月31日登记结婚，2017年8月28日登记离婚，2017年10月14日登记结婚，2017年11月4日登记离婚，2017年11月28日登记结婚，2017年12月22日登记离婚。再查，在国家税务总局上海市静安区税务局提供的《个人房产交易涉税事项受理回执》上显示，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉均亲笔签名。该回执言明：“经审核，已于2017年7月1日受理您申请办理新购住房的税收相关事宜。房屋地址：平型关路XXX弄XXX号3001(复式)。涉税具体流程：15个工作日后，即2017年7月24日后，交易双方持本受理回执、房产交易双方身份证明原件至本房产交易中心二楼税务窗口缴纳税收。交易双方纳税完毕后，方可至一楼办理过户手续。”在国家税务总局上海市静安区税务局提供的《原有住房信息查询申请表(房产税专用》中“购房人家庭人员基本信息”言明：购房人季汉玉，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX，家庭成员柏新祥，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。审理中，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉共同确认，季汉玉已支付系争房屋的房款9,300,000元。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超并称，若法院判决解除买卖合同，在扣除季汉玉应支付的违约金后，愿将剩余款项归还季汉玉。季汉玉则称为有利于案件的解决，现已搬离系争房屋。审理中，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超提供证人孟旭(购买系争房屋双方的中介人员)的证人证词，证人证词言明：审税时的婚姻状况必须与网签时的婚姻状况一致，如果不一致，需重新签订买卖合同；卖方9月30日在交易中心，但买方没有出现；10月12日买方要求重新签订买卖合同，卖方提出付清全款的条件；11月微信群沟通都未能顺利进行；12月4日买方将270万存款单放到群里；12月9日卖方要求10天内付款否则解除合同。审理中，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超称，因季汉玉未按合同约定支付房款，对其产生不信任感，故当季汉玉9月26日提出要重新签订买卖合同时，前提条件是要求季汉玉将剩余房款一并付清。2017年12月4日，季汉玉虽然出示一张大额存单，但无法判断季汉玉出示大额存单的行为是否表示其愿意继续完成交易。且自己在2017年9月30日和10月31日都在交易中心等季汉玉，但季汉玉均未到场。审理中，季汉玉称2017年10月31日去签约中心等刘建荣、俞惠芬、刘瑜超，但刘建荣、俞惠芬、刘瑜超未出现；且自己需要“技术处理”一下即将手上一套房屋处理掉，这样契税就算第一套了。审理中，季汉玉称刘建荣、俞惠芬、刘瑜超根本没有单方面解除合同的权利，现刘建荣、俞惠芬、刘瑜超于2017年12月16日单方面解除2017年6月25日双方所签的《上海市房地产买卖合同》，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超的行为已构成根本性违约。故季汉玉无奈只得依据合同约定行使单方解除合同的权利，双方于2017年6月25日所签的《上海市房地产买卖合同》已于2018年11月28日解除，现已将解除合同的函件通过EMS快递给刘建荣、俞惠芬、刘瑜超。且刘建荣、俞惠芬、刘瑜超提出的违约金相当离谱，即便季汉玉违约，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超没有任何损失，要求法院调低本诉中违约金金额。本院认为，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超与季汉玉签订《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，2017年6月25日签订《上海市房地产买卖合同》和2017年7月1日税务机关受理新购住房的税收相关手续时，季汉玉与柏新祥系夫妻关系，但季汉玉与柏新祥2017年8月28日离婚，因婚姻状况发生变化，故在原定9月30日办理审税时，需重新签订买卖合同。但因季汉玉未按合同约定支付第三期房款(2017年9月7日应支付第三期房款1,200,000元和装修补偿款3,000,000元，但季汉玉仅在8月30日支付3,000,000元，剩余的1,200,000元直至10月23日才支付)，导致刘建荣、俞惠芬、刘瑜超对季汉玉产生不信任感，故提出若需重新签订买卖合同，需付清全部房款的前提条件，遭季汉玉拒绝。依据上述事实，本院认为，双方未就重新签订系争房屋的买卖合同，达成合意，就应按照原合同约定的期限继续履行，但因季汉玉未配合办理审税及住房认定，导致在合同约定的2017年10月31日之前，双方未能办理系争房屋转让过户手续，责任在于季汉玉。现基于刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉、柏新祥在本、反诉中均提出解除《上海市房地产买卖合同》的申请，故本院应予准许刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉、柏新祥的诉讼请求。至于解除合同的时间，因季汉玉未按合同约定支付房款，且未按合同约定的时间配合办理审税、住房认定和办理过户手续，故应以刘建荣、俞惠芬、刘瑜超发出的解除合同的时间为准即2017年12月16日。合同解除后，季汉玉应将系争房屋返还刘建荣、俞惠芬、刘瑜超；刘建荣、俞惠芬、刘瑜超则应将季汉玉已支付的房款返还季汉玉。关于违约金，居间协议约定的总房价款的20%的违约金过高，本院应予适当调整，且考虑到季汉玉、柏新祥曾对系争房屋进行过装修，违约金应以1,000,000元为宜。柏新祥与季汉玉虽现已离婚，但鉴于季汉玉与刘建荣、俞惠芬、刘瑜超签订《上海市房地产买卖合同》发生在柏新祥与季汉玉夫妻关系存续期间，故柏新祥对季汉玉应承担的违约金负连带清偿责任。因季汉玉存在违约行为，故对季汉玉、柏新祥反诉要求刘建荣、俞惠芬、刘瑜超承担违约责任、赔偿损失的反诉请求，本院难以支持。因居间协议与《上海市房地产买卖合同》是一个合同整体，故对季汉玉、柏新祥称刘建荣、俞惠芬、刘瑜超没有单方面解除合同的辩称，本院不予采信。综上，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘建荣、俞惠芬、刘瑜超与被告(反诉原告)季汉玉签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月16日解除；二、被告季汉玉应于本判决生效之日起十日内将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超；三、原告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超应于本判决生效之日起十日内共同返还被告季汉玉房款9,300,000元(应先行抵扣下述第四项)；四、被告季汉玉应于本判决生效之日起十日内支付原告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超违约金1,000,000元；五、被告柏新祥对被告季汉玉的付款义务承担连带的违约责任；六、反诉原告季汉玉、柏新祥的其他反诉请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,000元，由原告刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同负担17,200元，被告季汉玉、柏新祥共同负担8,800元。反诉案件受理费27,120元,由反诉原告季汉玉、柏新祥共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏审 判 员  徐立新人民陪审员  赵启敏二〇一九年五月五日书 记 员  王 菁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。