广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6460号原告：由启伟，男，1991年9月6日出生，汉族，住黑龙江省庆安县，委托诉讼代理人：郭业文，广东都汇律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告由启伟诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法由审判员陶亮适用简易诉讼程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告由启伟及其委托诉讼代理人郭业文、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2018年2月28日签订的《物业使用权转让合同》中使用限期超出2038年6月29日的部分无效；2、判令解除原、被告于2018年2月28日签订的《物业使用权转让合同》中约定租赁期限为2018年6月30日至2038年6月29日的租赁关系；3、判令被告向原告退还使用权转让款292014元；4、判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告为黑龙江人，经在广东多年打拼后，产生了在广东省购买房屋进行居住的意图。为此，原告通过与被告的销售沟通后得知涉案房屋正在预售，销售多次以“产权”、“楼价升幅”等模糊字眼误导原告，并作出如期交房等承诺，使原告产生错误认识，以为是购买涉案房屋。但经原告与被告签订涉案《物业使用权受让确认协议》、《物业使用权转让合同》后方才得知，被告并非涉案房屋的权属人，其仅仅是将涉案房屋的使用权限转让给原告，且使用权限为40年（自2018年6月30日至2038年6月29日），并约定被告应当于2019年8月1日前向原告交付涉案房屋的使用权，而原告在使用涉案房屋40年后必须无偿返还给被告。对此，原告多次提出异议，但无果。为了防止产生违约责任，原告按照合同约定如期向被告支付了使用权受让款。其后，原告一直盼望涉案房屋可以如期兴建，但是截至至今，被告一直没有对涉案房屋及相关的设施进行施工，涉案房屋所在地现还是一片荒地，至今不见一砖一瓦。事后，原告多次到涉案房屋所在工地了解情况及向被告工作人员询问相关情况均无准确答复。原告在涉案工地了解情况期间得知，涉案房屋兴建在佛山市殡仪馆旁，对此被告在签订合同前并无如实告知，也无就此进行任何解释。原告认为，原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》约定原告向被告交付使用权受让费292014元，使用期限为2018年6月30日至2038年6月29日，期满后原告可无偿使用二十年。该上述约定实际上既是规避“以租代售”的非法行为，也是规避《中华人民共和国合同法》关于租期最长为20年的规定而作出的虚假意思表示。实际上，原告交付给被告的受让费是用于租赁涉案房屋四十年使用权所支付的对价，也就是说，双方约定被告将涉案房屋租赁给原告四十年，该约定已违反《合同法》关于租赁合同期限最长为20年之规定，原告认为超出租期二十年部分应当认定无效。另外，根据生活常理可知，常人不可能居住在殡仪馆旁，这是直接影响到购房者是否购买或者租赁房屋的决定性因素，若原告知道涉案房屋兴建在殡仪馆旁，原告根本不可能购买或租赁涉案房屋居住，但被告对此只字不提，这完全是属于误导、欺骗消费者的行为；其次，双方签订的《物业使用权转让合同》约定，被告应当于2019年8月31日前向原告交付涉案房屋，但截止至今，被告并未对涉案工地进行施工，涉案房屋尚未见一砖一瓦，现距离交付日期仅仅剩下不足半年，被告断然不能如期交付房屋，这直接影响原告能否正常居住。原告作为外乡人，与大部分人一样在外地打拼多年后，都想通过努力购置房屋从而达到稳定居住的目的，但被告逾期延迟交付的行为导致原被告双方签订的《物业使用权转让合同》的目的无法达成，且被告交付涉案房屋的时间遥遥无期，使原告在付出大半积储的情况下不能达成合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人有其他违约行为导致合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同”，现被告提前逾期交付房屋的行为导致原告无法正常使用涉案房屋居住，其双方签订的合同目的无法实现，故原告提出解除合同符合法律规定。被告辩称：原、被告双方的权利义务以双方签订的合同为准，案涉标的物业建设符合法律规定，合同的形式内容均符合法律规定，被告认为合同合法有效，因此请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告工商登记网上打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、物业使用权受让确认协议、物业使用权转让合同。拟证明原、被告签订相关协议，约定原告支付292014元给被告，用于受让涉案物业使用权40年，并约定被告应于2019年8月31日前向原告交付案涉房屋。3、个人账户对账单、交易明细表、民生银行个人账户对账单、签购单、收款收据。拟证明原告向被告支付使用权受让款292014元。4、涉案场地现场图片。拟证明被告承诺如期交付的涉案物业现尚未动工，且涉案物业就在佛山市殡仪馆旁，两物业仅仅相隔一墙。5、光盘。拟证明现场环境及在两个月后被告尚未对涉案物业进行任何施工。6、宣传单。拟证明被告将涉案物业租赁给原告等人居住使用。诉讼中，被告举证如下：1、《集体土地使用权证》（佛禅集用[2013]第00306号）、《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）、《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）、《使用标准地名许可证》（禅民[2017]157号）、关于佛山市明福加德公馆（地块一）（地块二）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一）（地块二））办理提前介入的说明。拟证明涉案楼盘明福加德公馆是具有合法的建筑手续的。提前介入的说明是地块一和地块二目前是属于合法施工的状态，且证明明福加德公馆的权利来源。2、《情况说明》。拟证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案物业的使用权提供给原告使用。系列案另案诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调取《复函》一份及附件两份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：被告对原告证据1-5法的真实性均无异议，本院予以确认；证据6，为广告宣传，属于要约邀请，本院确认其真实性；被告举证的证据1，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告举证的证据2，可以与其他证据相互佐证，本院予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月28日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、出让方）签订《加德公馆物业使用权受让确认协议》，主要约定：一、受让信息。（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区五峰四路与弼塘路交汇处，即加德公馆第1栋505房物业的使用权（以下简称“该物业”），该物业建筑面积为38.54㎡，总价292016元。……三、双方责任。（4）甲方与乙方签订《物业使用权转让合同》后，乙方已支付的定金自动转为已付该物业的总价款内，本受让确认协议书效力终止。2018年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同号：0048），约定：第一条转让物业。1、甲方同意将本项目第1栋505房（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为38.54平方米。2、该物业单元为毛坯交楼……第二条物业使用权期限。1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济社无偿收回。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限。乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1、该物业使用权转让款为每平米7576.9元，总金额292014元……。第八条违约责任。1、甲方违约责任。2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格的物业交付给乙方……3）甲方逾期超过180日交付该物业，则甲方从逾期超过180日的次日起按日向乙方支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行。2018年2月28日、3月5日，被告分别出具收据，确认收到原告支付的公寓定金50000元、公寓使用权租赁款242014元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具复函，确认：一、雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，案涉项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。另查明二，2018年6月8日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。诉讼中，原告陈述：加德公馆是建设在地块二的，而地块二并没有取得相应的建设工程许可证，因此使用权转让协议无效。被告陈述：建设工程规划许可证只有地块一的，因为相关的费用没有交齐，所以地块二没有发建设工程规划许可证。庭审中，双方一致确认案涉房屋位于项目地块二、案涉房屋还没有交付使用。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，使用期限届满后原告需将案涉房屋交还，可知该合同实为租赁期限40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，故案涉《物业使用权转让合同》（合同编号0048）应为无效。因本案合同自始无效，故原告诉请解除合同没有依据，本院不予支持。关于原告诉请被告退还使用权转让款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前认定，因案涉《物业使用权转让合同》属无效合同，案涉房屋亦尚未交付，故被告基于该合同所取得的使用权转让款应当返还给原告。原告诉请被告退还使用权转让款，有法律和事实依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告由启伟与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2018年2月28日签订的《物业使用权转让合同》（合同号：0048）无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告由启伟返还物业使用权转让款292014元；三、驳回原告由启伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2840元，保全费1981元，合计4821元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年五月十六日书记员 冯裕雯