江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初823号 原告（反诉被告）：魏真金，男，1971年12月5日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：邓明辉，系江西洪城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：章四兰，女，1964年11月8日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：尧先平，系江西道善律师事务所律师。 被告：南昌朴邻房产经纪有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：安文滨，系公司总经理。 委托诉讼代理人：余宁、邹霞，系公司员工。 原告魏真金诉被告章四兰、南昌朴邻房产经纪有限公司（以下简称：朴邻公司）及反诉原告章四兰诉反诉被告魏真金居间合同纠纷案，本院于2019年4月8日立案后，依法由审判员宋赣平适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告魏真君的委托诉讼代理人邓明辉，被告章四兰及其委托诉讼代理人尧先平、朴邻公司委托诉讼代理人余宁、邹霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 魏真金向本院提出诉讼请求：1.依法解除《房屋买卖居间合同》；2.判令被告返还原告缴纳的购房订金10万元及利息；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2019年1月14日，经被告朴邻公司介绍，由被告章四兰将其位于南昌市青山湖区，建筑面积219.73平方米的住房出售给原告，房屋价款507万元。二被告明知原告在南昌市内拥有一套住房，不具备购买第二套住房的条件，但被告朴邻公司却称其可以采取规避政府政策教原告将原有住房与亲友签订一份假合同的方式让原告购买第二套住房。原告在朴邻公司的劝说下签订了《房屋买卖居间合同》，向朴邻公司缴纳了购房订金10万元。当原告准备履行《房屋买卖居间合同》时发现被告是在欺骗原告：例如三月初的一天，原告和被告章四兰夫妻见面协商由原告为其代还银行借款70万元事项，提出需双方另签订一份协议加以说明，但被告章四兰予以拒绝。第二日，原告和被告章四兰一同到朴邻公司与朴邻公司的经办人邹霞见面，原告又提出就原告代被告章四兰归还银行借款70万元事项需签订一份协议时，朴邻公司的邹霞也一口说不需要签订协议。邹霞的行为完全与章四兰一致，有互相串通欺诈原告之嫌。被告朴邻公司既不提供章四兰征信情况，被告章四兰也不向原告提供其债务债权情况，却要原告为被告章四兰归还借款，给原告带来了巨大的风险。朴邻公司教原告将原有住房过户到亲友名下，让原告名义上具备政府政策所规定的购房资格，诱导原告购买被告章四兰的房屋。二被告设置的陷阱一步一步凸显，原告为了避免损失发生，随即通知被告终止合同。根据以上事实，被告应当返还原告交纳的购房订金10万元，理由如下：1.原告在南昌市内已拥有一套住房，属于限购对象，《房屋买卖居间合同》目的无法实现。2.原告向朴邻公司交纳的是购房订金，由于被告根本规避不了政府购房政策，《房屋买卖居间合同》的标的物（房屋）根本不能变更登记到原告名下。3.原告提出就原告代被告章四兰归还银行借款70万元款需签一份协议加以说明，二被告均不提供银行的征信记录和债权债务情况，证明二被告存在串通欺诈原告的行为，侵犯了原告的合法权益。4.原告向朴邻公司交纳的10万元，是购房订金，由于被告的行为造成《房屋买卖居间合同》无法履行。为此，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。并对反诉答辩称:在签订《房屋买卖居间合同》时，章四兰、朴邻公司清楚魏真金是拥有一套住房，魏真金没有违约，更谈不上根本违约，签订合同的责任在于朴邻公司，朴邻公司没有履行其应该履行的告知义务，所以导致双方签订了该份合同，首先该份合同不能签订，在朴邻公司一再的劝说下，让魏真金签订一份假合同，将房屋过户到亲友名下，规避政府的限购政策，最终导致《房屋买卖居间合同》不能履行，所以该责任在于朴邻公司。魏真金与章四兰都不存在违约行为，朴邻公司应将魏真金的10万元订金退还给魏真金，关于该10万元是订金还是定金，根据收据上记载是订金。根据合同法规定，提供格式条款的一方，应作出不利于提供格式合同一方的解释，所以魏真金认为是订金，故应当返还给魏真金。请求法院驳回章四兰的反诉请求。 章四兰对本诉辩称：1.原、被告三方之间签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，均系各方当事人的真实意思表示，没有法律规定的合同解除情形。（1）原告在购买被告章四兰的房屋时，其已是在多处多次看房后，经过反复比较，才作出的购买决定，其签订合同的行为，是房产市场和其真实的购房意愿作出的；（2）被告章四兰作为出卖方，出于信赖原告的购买意愿和购买能力，并在被告朴邻公司的居间服务情况下，签订的合同，且在合同签订当日就实际向原告交付了房屋，被告章四兰从始至终均无隐瞒和欺诈的意图，并不存在原告所称与被告朴邻公司串通的行为，并且在合同签订时，正是房屋销售的旺季，被告章四兰出售行为也是居于市场现状作出的真实意思表示；（3）被告朴邻公司作为中介服务方，在向原告提示了购房条件的前提下，是在原告明确作出承诺并多次提出购买意愿后，才提供的居间服务，并无欺诈的情形；（4）合同签订时房屋的出售价格是根据市场现状形成的，均系当事各方能够接受的价格；（5）各方签订的房屋买卖居间合同并没有违反全国人大及常委会制定的法律以及国务院制定的行政法规，没有合同无效的情形。2.原告支付的10万元不是原告所称的购买订金，而是履约定金，在原告未依约履行合同时，被告有权将该订金予以没收，并且可以根据合同约定向原告追究其违约责任。综上，原告主张不符合事实，且没有法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。并提出反诉请求1.不予返还反诉被告支付的购房定金10万元；2.解除《房屋买卖居间合同》，并由反诉被告向反诉原告支付违约金1014000元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月14日，反诉原告与反诉被告经本诉被告朴邻公司介绍，签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号：2017436），双方约定反诉原告将位于青山湖区（产权证编号：洪房权证青山湖区字第××号）的房屋出售给反诉被告，约定的房屋价款507万元，同时约定了买受人逾期付款的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付房屋价款的20%的违约金。在房屋买卖合同签订后，当日反诉原告即将房屋产权证书通过本诉被告朴邻公司交付给了反诉被告，反诉被告也相应支付了10万元购房定金。合同签订后第二天，即2019年1月15日，反诉原告即将房屋钥匙通过房屋所在的小区物业交付给了反诉被告。2019年3月3日，反诉被告明确向反诉原告提出不购买房屋了，要求解除原合同，在反诉原告不同意的情况下，迳行向贵院提起了诉讼，确定了不购买房屋的意思表示。反诉原告认为，反诉被告的行为已构成了根本违约，在此情形下，反诉原告有权根据合同的约定，追究反诉被告的违约责任。故此，为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请！ 朴邻公司辩称：同章四兰意见一致。魏真金交纳的10万元定金，该笔款项是在朴邻公司保管，并不在章四兰处。综上，魏真金主张不符合事实，且没有法律依据，请求法院驳回魏真金的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月初，魏真金欲购买万科青山湖名邸的房屋，就找到该物业的冷红霞看房，在看房的过程中，遇到朴邻公司的业务员张良兵，冷红霞就告诉张良兵魏真金想购房，由此，魏真金就与张良兵联系购房之事。在朴邻公司的搓合之下，于2019年1月14日，魏真金、章四兰、相邻公司三方签订1份房《屋买卖居间合同》，合同内容为：出卖人（甲方）章四兰，买受人（乙方）魏真金，居间代理机构：朴邻公司；甲方将其坐落在青山湖区湖滨东路2888号青山湖名邸50＃楼102室的房屋出卖给乙方；房屋价款507万元，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；房屋价款：买受人于2019年3月5日前，向出卖人支付首付款计人民币277万元，该款由买受人直接支付于交易中心指定之托管账户，买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起7天内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，向贷款银行申请人民币230万元的贷款用于支付房屋价款，待贷款银行审核通过后，买受人应委托该贷款银行将上述贷款部分支付至资金托管指定帐号，若因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在2019年3月5日前补齐，否则视作买受人逾期付款，买受人需按照本合同第五条的约定承担违约责任；买受人逾期付款违约责任：买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理（不作累计），逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴款入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之九的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人；违约责任：在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任，违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任；遭遇不可抗力，且受不可抗力影响的一方在不可抗力发生之日起30日内及时书面告知对方、并在合理时间内提供证明，免除其因不可抗力而导致本合同全部或者部分条款无法履行的相应违约责任等条款。合同签订当日，魏真金向朴邻公司支付购房定金10万元。另查明，魏真金在签订本居间合同之前，已在南昌市东湖区房屋拥有1套住房，该套房屋仍归魏真金所有。章四兰所有坐落在南昌市青山湖区的房屋属本市限购房范围。 本院认为：本案的争议焦点：魏真金与章四兰、朴邻公司签订的《房屋买卖居间合同》是否有效，定金是否应当退还，是否应追究魏真金的违约责任？魏真金在签订《房屋买卖居间合同》之前，在南昌市东湖区房屋拥有1套住房，该套房屋现仍归魏真金所有。章四兰所要出售的南昌市青山湖区的房屋（即本案合同标的）属本市限购房范围。南昌市人民政府办公厅于2017年3月8日发文（洪府厅发［2017］22号）《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》第8条规定“暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅……，住宅以合同网签时间为准，房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续”。南昌市住房保障和房产管理局办公室于2017年3月9日发文（洪房字［2017］17号）《关于严格执行我市房地产住宅市场调控政策的通知》第4条规定：“对不符合购房资格已签订购房协议但未网签的，开发企业须在7天内解除协议，并无条件退还购房订金，对不符合购房资格已经通过经纪机构签订《存量房买卖居间合同》，但未网签的，房地产中介机构须在7天内解除合同，并将订金、保证金及房屋权属证书等相关资料退还给当事人，不得收取相关中介服务费”。并对二手房经纪机构代理购房办事流程作了规定：经纪人员告知购房人限购政策――经纪人员核对证件－-网上查询购房人证件信息――1个工作日内网上查询购房资格――不符合限售房购房资格的不予签订合同。魏真金、章四兰、朴邻公司在签订《房屋买卖居间合同》之时，南昌市的限购政策已实施近两年，朴邻公司作为从事经纪业务的专业公司，不可能不清楚南昌市的限购政策，其属明知固犯。朴邻公司作为居间人，即接受魏真金的委托，也接受章四兰的委托，在双方当中应当做到承上启下互通信息，且为房屋买卖过程的实际操作者，他有义务将章四兰的房屋信息准确无误告诉魏真金，同样有义务将魏真金购房资格等履约信息准确无误的告知章四兰，因此，有理由相信章四兰在签订合同时清楚魏真金在合同标的地不具有购房资格，即便朴邻公司未将魏真金不具有购房资格的信息告知章四兰，章四兰对魏真金不具有购房资格不知情，亦属其代理人（居间人）朴邻公司的过错。南昌市政府办公厅是根据国务院“因城施策控制房屋价格过快增涨”的精神，结合南昌市的实际情况和社情民意，为社会公共利益和南昌市的发展而制定该限购政策。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定”。朴邻公司作为房屋买卖经纪机构未按照南昌市限购政策的规定执行，明知魏真金在合同标的地段购买房屋属限购对象，不具有购房资格，仍然促成三方签订《房屋买卖居间合同》，损害了社会公共利益，该合同无效，并应按南昌市的限购政策解除合同，将收取的定金予以退还。至于章四兰是否追究朴邻公司未告知其魏真金限购信息，导致签订无效《房屋买卖居间合同》的责任，不在本案的诉讼请求中，不属本案调整的范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项规定，判决如下： 一、魏真金、章四兰、南昌朴邻房产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖居间合同》无效； 二、南昌朴邻房产经纪有限公司于本判决生效后十日内，返还魏真金定金10万元； 三、驳回魏真金其他诉讼请求； 四、驳回章四兰反诉诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2300元，减半收取1150元，由南昌朴邻房产经纪有限公司承担575元，由魏真金承担575元。本案反诉费14826元，减半收取7413元，由章四兰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  宋赣平 二〇一九年五月十七日 书记员  丁文涛