四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0181执异31号 案外人：严申龙，男，1973年5月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：杜开慧，男，1964年12月25日出生，汉族，住福建省清市。 委托诉讼代理人：王路明，四川聚仁德律师事务所律师。 被执行人：张永发，男，1965年8月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 本院在执行申请执行人杜开慧与被执行人张永发民间借贷纠纷一案中，于2018年4月11日出具（2018）川0181执213号执行裁定书对被执行人位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋一套予以了查封。案外人申龙对本院查封该房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人严申龙称：都江堰法院查封位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋是错误的。理由为：2016年11月21日，案外人与被执行人进行了房屋买卖交易，交易标的是都江堰市幸福镇天乙街128号10栋1单元6楼12号住宅，房屋面积71.35平方米。该房屋系被执行人张永发原天乙街128号5栋2单元6楼24号住宅房的重建分配房，交易价格为24万元。2016年11月21日，张永发和其妻曾艳委托案外人办理该房屋的一切相关手续，并于当日就该委托书在都江堰市公证处进行了公证。公证当日，案外人现金支付被执行人购房款105000元，余款135000元案外人以汇款形式支付给了被执行人之妻曾艳。2016年12月8日，案外人将与被执行人房屋买卖协议以及公证书交到成勘院都江堰基地灾后重建办公室备案，成勘院都江堰基地灾后重建办公室于当日将该房屋钥匙和电卡交给了案外人。之后，案外人一直配合成勘院办理该房的产权证。2019年3月27日，案外人交付了该房屋的维修金1027.44元，该房屋已完全属于案外人所有。案外人在办理产权登记时由于贵院查封了被执行人所有的原位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋，从而导致案外人现在无法正常办理该重建房屋的产权。故请求法院依法解除对位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋（监证××号）房屋的查封。 申请执行人杜开慧辩称，案外人对（2018）川0181执213号执行裁定书所查封的被执行人张永发位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋既没有与张永发签订过任何买卖合同，也未实际支付过任何价款。根据《物权法》第十六条不动产登记薄是物权归属和内容的根据之规定，查封的24号房屋与买卖的12号房屋存在不同的物权，两套房屋的法律关系并没有明确的法律依据和认定，如果案外人主张12号房买卖合同中过户登记的买受人权利完全可以通过诉讼解决，与24号房屋的查封没有关联。依据《城市房地产管理法》第三十八条规定，“未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让”。案外人明知12号房屋未登记，其与张永发签订的房屋买卖合同本身必须在12号房屋取得不动产登记后才可能生效并有效履行，也就是说双方买卖合同并非“房屋买卖”而是对张永发“可能取得的财产利益”的转让，该“可能取得的财产利益”与24号房屋的物权登记是否存在关联需要法律认定。而且，在12号房屋取得权属登记前，答辩人已经申请查封24号房屋，因此申请执行人申请在前的执行利益应当优先保护。被执行人张永发在明知存在大额债务且拖欠多年拒绝归还的情况下，将名下尚未登记的房屋利益进行转让，其恶意违法转移资产的意图明显，其与案外人是否存在利益关联无法确定，而申请执行人的合法债权已经通过生效法律文书确定，依法应当予以优先保护。综上，案外人提的异议申请不符合法律规定，请求法院依法驳回。 被执行人张永发称，位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋系被执行人张永发及妻子曾艳所有，该房在2008年“5.12”地震中毁坏，后来在原地进行重建，重建后的安置房屋是都江堰市幸福镇天乙街128号10栋1单6楼12号。2016年11月21日被执行人及妻子曾艳与严申龙签订了《房屋买卖协议》，约定将上述房屋以总价款24万元的价格转让给了严申龙，房款24万元严申龙已全部付清。房款是分二次支付，双方签订房屋买卖协议时严申龙支付现金105000元，之后几天严申龙又向被执行人之妻曾艳的帐户转帐135000元，被执行人向严申龙出具了收到24万元的收条。双方签订《房屋买卖协议》的当日，被执行人及妻子曾艳与严申龙一起到都江堰市公证处办理了委托书，将办理该重建房屋的一切事项交予申龙全权办理，这个房屋已经属于严申龙所有了。 经审查查明：位于位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋系被执行人张永发及其妻曾艳所有。该房屋因在2018年“5.12”地震中毁损，重建置换房屋现位于都江堰市幸福镇天乙街128号10栋1单元6楼12号。2016年11月21日，案外人严申龙与被执行人张永发及其妻曾艳就重建后的位于都江堰市幸福镇天乙街128号10栋1单元6楼12号签订了《房屋买卖协议》，约定：“张永发、曾艳将其座落于都江堰市幸福镇天乙街128号10栋1单元6楼12号，建筑面积71.35平方米（清水房）出卖给严申龙；房屋总价款人民币24万元；张永发、曾艳无条件协助严申龙办理不动产权证书手续。……”合同签订当日，严申龙向张永发、曾艳现金支付购房款105000元，余款135000元严申龙于2016年11月29日以转帐方式向曾艳所在的成都银行都江堰市支行东门分理处的银行帐户支付。张永发、曾艳向严申龙出具了收到购房款240000的收条。2016年12月8日，成勘院都江堰基地灾后重建办公室将严都江堰市幸福镇天乙街128号10栋1单元6楼12号房屋的钥匙及电卡交付严申龙。 2018年4月11日，本院在执行申请执行人杜开慧与被执行人张永发民间借款纠纷一案中作出（2018）川0181执213号执行裁定书，裁定：将被申请人张永发所有位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房产（监证XX）予以查封，查封期限三年。 上述事实，有案外人严申龙向本院提交的房屋信息摘要、房屋买卖协议成都银行都江堰市支行东门分理处的转帐客户回执、收条、成勘院都江堰基地（一期）住房交房通知书及及一期项目重建分配表、购电卡及交费发票、收取住房维修金的收据、强制执行申请书及执行案件通知书、本院（2018）川0181执213号执行裁定书和本院的询问笔录等证据材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部份或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，结合上述法律规定，首先，案涉的位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋已因2008年的“5.12”地震损坏并灭失，相对应的灾后重建置换房屋为都江堰市幸福镇天乙街128号10栋1单元6楼12号。本案中的案外人严申龙在本院查封措施采取前已与被申请人张永发及其妻子曾艳就该重建置换房屋签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款，同时案外人已办理了该房屋的移交手续对房屋进行了实际占有。该重建置换房屋在办理过户手续的过程中，因该房屋的前身即位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋被本院查封，致使该重建置换房屋不能办理过户手续，此情形并非案外人自身的原因所致。因此，案外人所提异议符合上述法律规定的情形，其权利足以产生排除对案涉房屋执行的效力，故案外人的执行异议成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下： 中止对位于都江堰市幸福镇天乙街128号5栋2单元6楼24号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘易兵 审判员  毛爱军 审判员  黄 虹 二〇一九年五月二十日 书记员  邱怡婷