江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初633号 原告：江西红动房地产顾问有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江北大道40号名成大厦临街附楼二层商场2号场地。 统一社会信用代码：91360702MA35Y9KE9K。 法定代表人：戴骏，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹锋，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别代理。 委托诉讼代理人：吴丹，系江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：郭娟，女，1989年11月29日生，住江西省赣州市章贡区。 原告江西红动房地产顾问有限公司（以下简称为红动公司）与被告郭娟委托合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红动公司的委托诉讼代理人吴丹、被告郭娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红动公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付招商代理费139377元，并自2018年11月2日起至上述款项付清之日止，按每日万分之八的标准支付滞纳金（至本案起诉时滞纳金约为7593.61元）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年7月15日，原告与被告签订了《赣州市观鱼BABYMALL项目商业招商运营代理合同》，约定：由被告将位于江西××章××大道××号财富港裙楼商业的观鱼BABYMALL项目交由红动公司进行招商运营代理，委托范围包括该项目中可租赁的商铺，共三层，面积约为15000平方米。合作期限为本合同签字盖章之日起至2020年6月1日止。合作费用由招商阶段代理费及运营阶段代理费两部分组成，招商阶段的代理费按照实际招商面积收取1个月或1.5个月的起始月租金(起始月租金为租户缴纳的首期月租金)。原告进场日起30天内，招商3000平方米的可租赁面积，则被告应向原告支付1.5个月起始月租金，后续招商代理费按此标准计算；未完成3000平方米的可租赁面积，则被告应向原告支付1个月起始月租金，后续招商代理费按此标准计算。被告按1个月的招商代理费与原告预结，租户的首期月租金应交由原告收款，作为1个月的招商代理费。被告逾期支付招商代理费或运营管理费，自逾期之日起计算被告应向原告支付每日万分之八的滞纳金。上述合同签订后，原告及时进场，并针对观鱼BABYMALL项目开展招商运营工作。2018年9月18日，经原告招商，被告与赖钦华签订了《观鱼BABYMALL商铺租賃合同》，约定被告将位于赣州市章××大道与××交叉口“观鱼BABYMALL项目”一楼、二楼租赁场地出租给赖钦华，租赁面积共3002.3平方米，租赁期限为2年，自2018年11月1日起至2020年10月30日止，租金为每月131377元，合同履约保证金为394132元。2018年9月28日，经原告招商，被告以其独资公司赣州市观鱼商业运营管理有限公司的名义与崇义县阳明旅游实业有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于贛州市“观鱼BABYMALL项目”场地租赁给崇义县阳明旅游实业有限公司，租赁期限为2年，自2018年11月1日起至2020年10月30日止，月租金为8000元，合同履约保证金为3个月租金。上述合同签订后，承租户均依合同约定向被告支付了租金及履约保证金，但被告在收取上述的租金及履约保证金后，并未依约向原告支付招商代理费。原告认为，经原告招商并促成被告与被招商户签订《商铺租赁合同》后，被告拒绝向原告支付招商代理费，已经构成违约，原告为维护自身合法权益，遂起诉。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、原、被告于2018年7月15日签订的《赣州市观鱼BABYMALL项目商业招商运营代理合同》，证明原、被告签订关于江西××章××大道××号财富港裙楼商业的观鱼BABYMALL项目招商代理合同的事实； 证据3、被告与赖钦华于2018年9月18日签订的《观鱼BABYMALL商铺租赁合同》，证明经原告招商，被告于2018年9月18日与赖钦华就观鱼BABYMALL项目商铺签订租赁合同的事实，及承租户赖钦华向被告租赁商铺面积为3002.3平方米、每月租金为131377元，赖钦华已依约向原告支付了第一期租金和履约保证金； 证据4、赣州市观鱼商业运营有限公司企业信息、赣州市观鱼商业运营有限公司与崇义县阳明旅游实业有限公司于2018年9月28日签订的《观鱼BABYMALL商铺租赁合同》，证明赣州市观鱼商业运营有限公司系被告的独资公司。经原告招商，被告以其独资公司赣州市观鱼商业运营有限公司名义于2018年9月28日与崇义县阳明旅游实业有限公司就观鱼BABYMALL项目商铺签订租赁合同，约定每月租金为8000元，崇义县阳明旅游实业有限公司已向被告支付履约保证金及租金； 证据5、原告于2018年12月3日向被告发出的《催告函》，证明被告将观鱼BABYMALL项目商铺出租给案外人赖钦华、崇义县阳明旅游实业有限公司使用，因被告拒绝向原告支付相应的招商运营代理费，所以原告向被告发出催告函的事实； 证据6、被告于2018年12月11日向原告发出的《回复函》，证明被告于2018年12月10日收到原告向其催交支付赖钦华租赁的观鱼BABYMALL商业招商运营代理费的催告函； 证据7、原告公司职员钟志伟与被招商户赖钦华以及被告的丈夫樊鑫、原告法定代表人戴骏、原告职员邓超的微信个人信息，钟志伟与赖钦华的微信聊天记录、戴骏与赖钦华的微信记录、邓超与樊鑫的微信聊天记录、邓超与赖钦华的微信聊天记录、赖钦华向被告支付商铺租赁合同履约保证金的电子银行转账凭证，证明原告为履行合同义务的事实，与赖钦华进行接洽并沟通确定租赁合同内容及草拟租赁合同等内容的事实，合同签订后原告向赖钦华催缴合同履约保证金，及赖钦华委托员工依据租赁合同约定支付了租金及保证金； 证据8、原告员工在被告观鱼BABYMALL项目的微信打卡记录，证明原告依约履行双方签订的观鱼BABYMALL项目商业招商运营代理合同的事实； 证据9、收据（编号NO.66xx42号）、银行交易明细、情况说明，证明案外人赖钦华已向原告转款802425.5元，该款系郭娟与赖钦华租赁合同中约定的租金及履约保证金，此时被告向原告支付招商代理费的条件已成就，且赣州市观鱼商业运营管理有限公司成立后，案外人赖钦华仍将租金支付至被告郭娟个人银行账户的事实。 被告郭娟辩称，答辩人不是本案适格的被告，答辩人是履行公司法定代表人的职务行为，系代表公司与原告签订招商代理合同，本案招商的商户不是原告独立、自由招商，不应支付代理费用。 被告郭娟未提交证据。 经审理查明：2018年7月15日，原告红动公司（乙方）与被告郭娟（甲方）签订《赣州市观鱼BABYMALL项目商业招商运营代理合同》，约定：甲方委托乙方招商运营代理的项目位于江西××章××大道××号财富港裙楼商业，项目名称观鱼BABYMALL，委托范围包括该项目中可租赁的商铺，共三层，面积约为15000平方米；甲方委托乙方为该项目独家招商运营代理商，在合同有效期内，甲方不再另行委托其他代理商；合作期限自合同签字盖章之日起至2020年6月1日止；甲方提供该项目招商及运营案场及办公室，布置费用由甲方负责；甲方指定专人配合乙方招商运营管理工作，对乙方根据工作及市场动态变化而提出的合理化建议和策略性意见，及时回复；甲方应按合同之规定向乙方支付相关费用；乙方组织具有招商运营管理经验的队伍，执行甲方批准的工作计划和租赁价格，向客户提供接待、咨询、签约服务；乙方应严格按照甲方制作的《商铺租赁合同》和条款范本执行，并由乙方指定人员配合甲方与客户签订《商铺租赁合同》，配合甲方办理商户进场装修手续，并协助催收租金；合作费用由招商阶段代理费及运营阶段代理费两部分组成。招商阶段，乙方按实际招商面积收取1个月或1.5个月的起始月租金，起始月租金为租户缴纳的首期月租金。乙方团队进场日起30天内，招商完成可租赁面积3000平方米的，则被告应向原告支付1.5个月起始月租金，后续招商代理费按此标准计算。未完成3000平方米的可租赁面积，则被告应向原告支付1个月起始月租金，后续招商代理费按此标准计算；可租赁商铺招商代理费的支付条件为甲方与租赁人签订《商铺租赁合同》，且保证金和首期租金全额到账，甲方按1个月的招商代理费与乙方预结（租户缴纳的首期月租金由乙方收取，作为甲方支付给乙方1个月的招商代理费）。次月根据乙方完成的招商任务及对应的结算标准，如完成则对上月已结算单位补足0.5个月的代理费差额，新成交的直接按照前期实际完成的招商任务和对应的结算标准进行结算；甲方逾期支付招商代理费或运营管理费超过30天，从逾期之日起计算甲方应向乙方支付每日万分之八的滞纳金，乙方可单方解除合同。合同还就其他内容进行了约定。2018年9月18日，被告郭娟（甲方）与被招商户赖钦华（乙方）签订《观鱼BABYMALL商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于赣州市章××大道与××交叉口“观鱼BABYMALL一楼、二楼租赁场地出租给乙方使用；租赁场地建筑面积3002.3平方米；租金期限自2018年11月1日至2020年10月31日止，月租金为131377元，租金按3个月为一个支付期，首期租金支付时间为2018年11月1日，金额为394132元，其中2018年11月1日至2018年11月30日期间为免租期；租金应支付至账号62×××56、户名郭娟、开户行中国建设银行股份有限公司赣州章贡支行；乙方应在合同签订当日向甲方缴纳3个月租金即394132元作为履行合同各项条款的保证金，并于签订本合同的同时向甲方一次性支付；乙方先期支付的履约保证金及租金合计金额为419333元转为本合同的履约保证金及租金，并于2018年11月1日前补齐本合同约定的剩余履约保证金及租金368931元。合同还就其他内容进行了约定。2018年9月28日，郭娟以赣州市观鱼商业运营管理有限公司（甲方）的名义与崇义县阳明旅游实业有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期限为2年，从2018年11月1日至2020年10月30日，月租金为8000元；租金应支付至账号62×××56、户名郭娟、开户行中国建设银行股份有限公司赣州章贡支行；合同签订当日乙方应向甲方缴纳3个月租金及物业费，计24000元。合同还就其他内容进行了约定。2018年12月3日，原告向被告出具一份《催告函》，载明：“截止2018年12月5日，被告尚欠招商阶段代理费共计139377元，根据代理合同约定，被告已违约，原告现要求被告应于2018年12月15日前支付完尚欠的招商阶段代理费，并保留向被告要求支付滞纳金的权利。”催告函中还就被告与赖钦华、崇义县阳明旅游实业有限公司签订的《商铺租赁合同》中关于租期、租赁面积、租金、履约保证金的约定进行了载明。2018年12月11日，被告向原告出具《回复函》一份，载明：“租客赖钦华是自行前来商场考察并主动提出租赁想法的，原告公司员工是在被告强烈要求下才与赖钦华洽谈招商事宜，租客崇义县阳明旅游实业有限公司是被告朋友引进，原告仅拟草了双方签订的租赁合同，故租客赖钦华、崇义县阳明旅游实业有限公司均非原告招商进来的客户，且结合双方签订的招商代理合同约定的条款来看，原告提出的代理费用没有事实依据且有误。” 另查明，案外人赖钦华分10次向被告郭娟在中国建设银行股份有限公司赣州章贡支行开立的账号62×××56的银行账户内转款共计802425.5元，具体转款时间、金额如下：2018年8月8日分两次转入187600.5元、44175元；2018年9月1日转入87600元；2018年9月3日转入100000元；2018年9月22日转入60000元；2018年11月2日转入30000元；2018年11月7日转入23050元；2018年11月10日转入200000元；2018年12月4日转入20000元；2019年1月19日转入50000元。其中案外人赖钦华于签订合同前即2018年8月8日、2018年9月1日、2018年9月3日共计转入419375.5元。 再查明，赣州市观鱼商业运营管理有限公司于2018年9月6日成立，为自然人独资公司，郭娟系该公司的法定代表人，持公司100%的股权。 本院认为，关于郭娟是否是本案适格被告的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告签订《赣州市观鱼BABYMALL项目商业招商运营代理合同》时，赣州市观鱼商业运营管理有限公司尚未成立，原告作为合同相对人，在被告未表明身份且合同中亦未明确约定的情况下，其并不知悉被告系代表设立中的赣州市观鱼商业运营管理有限公司的利益，因此，原告有权依据合同的相对性要求被告承担合同责任，故郭娟是本案适格的被告。因《赣州市观鱼BABYMALL项目商业招商运营代理合同》已将“被告与租赁人签订《商铺租赁合同》，且保证金和首期租金全额到账”作为被告应向原告支付招商代理费的条件。结合原告提交的被告郭娟与案外人赖钦华签订的《观鱼BABYMALL商铺租赁合同》、被告郭娟的银行账户流水及被告郭娟的陈述，案外人赖钦华应向原告支付履约保证金和首期租金金额共计为788264元，案外人赖钦华于《观鱼BABYMALL商铺租赁合同》签订前向被告转款419375.5元中的419333元已在《观鱼BABYMALL商铺租赁合同》中确认为履约保证金及租金，因该合同约定的起租日为2018年11月1日，其中2018年11月1日至2018年11月30日为免租期，故截至2019年1月19日，案外人赖钦华已足额向被告支付了首期租金及履约保证金，此时被告郭娟应依约向原告支付相应的招商代理费131377元。被告郭娟辩称承租户赖钦华并非原告独立招商引进，因被告未提交相应的证据予以证明其主张，应承担举证不能的后果，故本院对其抗辩理由不予采信。关于原告诉请的滞纳金。虽然《赣州市观鱼BABYMALL项目商业招商运营代理合同》已经对滞纳金的计算标准进行了约定，但该约定明显过高，本院酌定按月利率2%计算为宜，滞纳金的起算时间应自支付招商代理费条件成就时即2019年1月19日起开始计算。因原告现提交的证据不足以证明承租户崇义县阳明旅游实业有限公司已将首期租金及履约保证金全额支付完毕，原告应承担举证不能的后果，故对原告要求被告支付承租户崇义县阳明旅游实业有限公司的招商代理费8000元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告郭娟于本判决生效之日起七日内向原告江西红动房地产顾问有限公司支付招商代理费131377元； 二、由被告郭娟于本判决生效之日起七日内向原告江西红动房地产顾问有限公司支付滞纳金（以131377元为基数，自2019年1月19日起至付清款之日止，按月利率2%计算）； 三、驳回原告江西红动房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3239元、保全费1520元，共计4759元，由原告江西红动房地产顾问有限公司负担239元，由被告郭娟负担4520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  赵盈慧 人民陪审员  肖伯林 人民陪审员  华小红 二〇一九年五月二十八日 法官助理 何磊婷  书记员 彭楚君