浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初1716号 原告：衢州市光标物业管理有限公司，统一社会信用代码913308026725915365（1/1），住所地浙江省衢州市柯城区兴华西苑小区25幢301室。 法定代表人：郑祖平。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 被告：周育湖，男，1953年10月10日出生，汉族，住浙江省松阳县。 委托诉讼代理人：周斌，浙江五正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜萌琦，浙江五正律师事务所律师。 原告衢州市光标物业管理有限公司（以下简称光标物业）与被告周育湖物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月21日进行公开开庭审理。原告光标物业的委托代理人戴美娟与被告周育湖及其委托代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光标物业向本院提起诉讼，请求：1.判令被告向原告支付2014年3月至2019年2月的物业管理费28625元；2.判令被告向原告支付违约金13740元（暂计算至2019年3月）；3.本案诉讼费由被告承担。 被告周育湖答辩称，第一，被告系2018年7月10日办理的房产证，房屋交付之前物业费都不认可；第二，被告不交物业费，系由于原告违约造成，原告未履行物业管理职责，对被告房屋漏水情况未予维修，导致被告拒绝缴纳物业费，应当由原告承担违约责任，并要求原告对房屋进行修复。 原告光标物业为证明其主张，向本院举证如下：1.前期物业管理服务合同三份；2.前期物业管理服务协议、业主临时公约、承诺书，证明新宏·香格里拉藏珑郡一期房屋系2010年交付的；3.催款记录、催款通知书共8页，证明原告多次催缴；4.不动产登记信息查询一份，证明被告系涉案房屋的业主；5.住宅质量保证书，证明涉案房屋2012年3月28日已经具备交房条件。被告周育湖质证认为：对证据1真实性无异议，但合同对物业服务内容均有约定，其中第十八条规定由物业负责保修；证据2被告没有见过物业管理服务协议和临时公约，也没有签过字，对证据三性均有异议；对证据3真实性没有异议，对催收单真实性无异议，但什么时候贴的不清楚；对证据4没有异议；对证据5无异议，但认为根据该份《住宅质量保证书》中的约定，房屋屋面防水工程、防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保修期不低于8年，被告的房屋尚在保修期，原告应当履行报修义务。 被告周育湖提供反驳证据如下：1.商品房买卖合同、不动产登记证明，交房流程表、发票、收据，证明被告系2018年6月办理收房手续，7月10日办理不动产登记；2.会签单，证明房屋存在漏水事实，并一直未得到解决，2018年10月30日衢州市新宏房地产开发有限公司因被告房屋漏水事项对其减免一年物业费，减免期限为2015年1月至2015年12月30日止；3.房屋照片14页，证明房屋存在严重漏水、墙体发霉的情况；4.报修单一份8页，证明被告有多次报修，但均未得到物业有效处理。原告光标物业质证认为：对证据1中商品房买卖合同、不动产登记信息无异议，对缴税发票、专项维修资金收据真实性无异议，结合原告提供的住宅质量保证书可以共同证明涉案房屋在2012年即具备交房条件；对证据2会签单真实性有异议；对证据3房屋照片真实性无异议，确实存在渗水漏水，物业已经做了多次报修、维修，房屋漏水应当是被告与房开公司之间的问题；对证据4真实性无异议，证明原告已经履行了报修义务。 本院经庭审、现场踏勘，查明事实如下： 2014年2月28日，原告光标物业与衢州市新宏房地产开发有限公司就新宏·香格里拉小区签订《前期物业服务合同》一份，约定本物业管理费为排屋：1.28元/月/平方米，多层住宅：0.85元/月/平方米，商铺1.28元/月/平方米，半地下车位15元/月/个，物业服务费按年缴纳，委托管理期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。物业公司的委托管理服务事项如下：房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、停车位（库）通道、小区各公共通道。附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道，化粪池、沟渠、池、井等附属建筑物、构筑物。公共绿地、花木、建筑小品、休闲运动器械等的维护与管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运、日产日清。协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。同时，合同规定了物业管理目标：房屋外观保持完好、清洁、美观，房屋及设施、设备的维护、养护落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋外观整体完好、无损坏，无违章搭建及损坏公共设施。公共环境落实专人进行8小时保洁工作制，实行巡查制度，做好档案记录，小区内垃圾日产日清，无环境污染，环卫设施完好，定期督导、检查，确保小区环境整洁。绿化落实专人养护，实行巡查监督制度，建立养护档案，以确保公共绿化绿地无破坏、无践踏、无渣土裸露现象，发现问题及时修复。协助公安机关做好小区的公共秩序维护与消防管理，落实秩序维护人员岗位职责，实行24小时巡视制度，根据服务标准进行门岗、巡逻、监控等管理服务，维护小区良好的公共秩序，定期对小区消防设施、设备进行维护检修，保持设施、设备正常运行。对房屋共用部位、共用设施设备的维修，急修、小修及时处理，中修、小修在约定时间内处理，保持良好的维修及时率和维修合格率。业主和物业使用人对乙方满意率达85%以上（含85%）。2017年2月28日、2018年2月28日，原告先后两次与衢州市新宏房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务合同》《物业服务合同》，物业管理费标准等内容不变，委托期限延长至小区业主委员会成立止，物业服务内容与此前合同一致。上述合同签订后，原告依约为柯城区新宏·香格里拉小区提供物业服务。被告周育湖系柯城区香格里拉公寓藏珑郡3幢3-1号房屋业主，建筑面积372.72平方米，于2018年7月10日办理不动产登记手续。原告光标公司于2019年3月1日起退出新宏·香格里拉小区。 另查明，根据《新宏香格里拉业主入伙流程表》，入伙手续办理程序为：“去新宏房地产公司销售部补签齐购房合同相关内容→去新宏房地产公司财务部交清购房款项并交齐办证所需费用及材料→将新宏房地产公司财务部签发的领房单据带到新宏香格里拉物业服务中心签订相关协议（《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》）→到衢州市光标物业管理有限公司财务部缴纳物业管理费→领取钥匙、验房，填写验房记录，移交验收表→衢州市光标物业管理备档”。被告周育湖于2018年6月13日办理第一、二步入伙流程，后续程序未办理。因被告周育湖未缴纳物业费用，该房屋钥匙尚由物业公司保管。 本院认为，第一，关于本案涉及房屋的交房时间的争议。本案中，首先，根据被告周育湖提供的商品房买卖合同，商品房买卖合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，虽然附件九中被告签署了商品房交接书，但未载明交接时间，且原告未能提供出卖方对被告周育湖送达过交房通知等相关证据。其次，根据涉案商品房买卖合同第五条约定，交房时支付费用（预交一年物业管理费、办理相关费用、管道燃气费)、物业专项维修资金，由出卖人统一代交，在物业交付时间向买受人收取。本案中，被告周育湖实际于2018年6月13日向新宏房地产开发有限公司交纳包括面积差价、维修资金、燃气费在内的各项费用。最后，不动产所有权的取得与不动产的实际交付是不同的概念，“实际交付”应理解为义务人将房屋钥匙交付给所有人，从而使所有人取得对房屋的占有、使用权。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《浙江省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；该办法第二十条第二款规定，物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。根据上述规定，业主自房屋实际交付或领取钥匙后有义务交纳物业服务费。综上，结合原告、被告提供证据、当庭陈述及本院查明的事实，被告周育湖于2018年6月13日与衢州市新宏房地产开发有限公司办理了新宏·香格里拉藏珑郡3幢3-1的交房手续，自该时取得了房屋的使用权，应当自此缴纳相应的物业费用。 第二，关于是否应当缴纳物业费、违约金的争议。首先，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业应当根据合同约定提供物业服务，业主应按时足额缴纳物业服务费用。本案中，被告周育湖系新宏·香格里拉藏珑郡3幢3-1房屋业主，应当按合同约定按期缴纳物业费，原告光标物业亦有义务按照合同约定的管理目标提供服务。被告周育湖提供的衢州市新宏房地产有限公司的“会签单”，虽载明申请减免一年物业费，但该“会签单”亦载明“情况属实，未会签”，且无新宏房地产有限公司盖章确认，对其证明内容不予采纳。被告应承担2018年7月至2019年2月期间物业管理费；其次，原告依据新宏·香格里拉《前期物业管理服务协议》《新宏·香格里拉业主临时公约》的约定，主张业主不按约定缴纳有关费用的，物业公司有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金。本院认为，原告提供的《前期物业管理服务协议》及《新宏·香格里拉业主临时公约》及其承诺书，并非本案周育湖本人签具，系其他业主的相关材料，与本案无关联性。同时，由此可见，《前期物业管理服务协议》及《新宏·香格里拉业主临时公约》应当由业主签字确认对其内容知晓。而本案中，原告未能提供证据证明被告周育湖已对《前期物业管理服务协议》及《新宏·香格里拉业主临时公约》内容知晓或认可，故对原告要求被告承担违约金的主张，不予支持。 第三、关于被告周育湖提出的房屋漏水等问题，系房产交付时的遗留问题，被告应当与房产建设单位解决相应纠纷。 综上所述，对于原告光标物业诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告周育湖于本判决生效之日起十日内向原告衢州市光标物业管理有限公司支付物业管理费3576.64元，并支付逾期利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年1月2日起算至本判决履行完毕之日止）； 二、驳回原告衢州市光标物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费860元，减半收取430元，由原告衢州市光标物业管理有限公司负担405元，由被告周育湖负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  吴晔 二〇一九年五月三十日 法官助理金佳慧 书记员方胜绮