广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4635号上诉人（原审原告）：广州市越秀区矿泉街瑶台村第一经济合作社，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台瑶华街68号。法定代表人：陈炳兴，该社社长。委托诉讼代理人：梁国斌，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商海麒，男，1969年10月31日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人广州市越秀区矿泉街瑶台村第一经济合作社（以下简称瑶台村第一经济合作社）因与被上诉人商海麒租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。瑶台村经济合作社上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持瑶台村经济合作社的诉讼请求，商海麒支付占用涉案物业的使用费663000元（每月39000元×17个月）；3.一、二审诉讼费由商海麒承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，导致断电的原因是商海麒的过错所致，2017年6月21日，商海麒在广州市越秀区共有物业租赁有限公司举办的出租项目招投标竞价中，竞得涉案商铺租赁使用权，瑶台村经济合作社向商海麒交付了该物业后，商海麒进行了翻新并对外招租，在装修过程中，由于与原配电安装人发生争执，致使第三方停掉了涉案物业的供电，商海麒对此负有全部责任。经双方协商后，应商海麒的要求，2017年9月瑶台村经济合作社自行申报安装了新的用电手续和供电设备，租赁场地完全具备使用条件，这足以证明商海麒在满足租赁使用条件后，仍然故意不签订租赁合同，具有明显的过错责任。商海麒虽然起诉提出解除合同，但是在长达17个月的时间里故意占用涉案物业，却不缴纳使用费，并以此为手段企图逼迫瑶台村经济合作社做出让步，由于其该行为，导致瑶台村经济合作社无法再次招标出租，造成实际经济损失数十万元。商海麒在2018年11月23日才通过邮寄的方式交还租赁物业的钥匙，足以证明其故意不交还涉案物业，而非瑶台村经济合作社不收回涉案物业。商海麒不仅实际使用了涉案物业，更收取了租户的租金，一审却认定其并未实际使用涉案商铺并获得占有利益。（二）关于瑶台村经济合作社的涉案物业产权问题，由于本案涉及物业产权的合法性和合同的效力问题，瑶台村经济合作社已经另案起诉。（三）本案的过错责任明显在于商海麒一方，瑶台村经济合作社在本案中无任何过错。商海麒以暂时缺电为借口，既不签订和履行租赁合同，又实际占用涉案物业不交还给瑶台村经济合作社，明显属于恶意拖欠行为。商海麒二审答辩称，瑶台村经济合作社于2017年7月交付涉案房屋，但涉案房屋非合法建筑、无法正常通电，不具备使用条件，导致商海麒无法正常使用涉案房屋、租赁目的无法实现，商海麒无支付物业使用费的义务。商海麒未故意占有涉案房屋，瑶台村经济合作社具有恶意拖延行为，争议解决期间的房屋损失应该由瑶台村经济合作社自行承担，与商海麒无关。涉案房屋自始至终不具有对外出租的法定要求，瑶台村经济合作社不应凭借涉案房屋获利，且瑶台村经济合作社未有任何实际经济损失，其要求商海麒支付物业使用费系非法诉求。瑶台村经济合作社向一审法院起诉请求：1.商海麒支付占用瑶台村经济合作社的物业使用费663000元（自2017年7月1日至2018年11月30日，每月39000元×17个月）；2.本案诉讼费用由商海麒承担。一审法院认定事实：2017年，瑶台村经济合作社将越秀区（实际为白云区）梓元岗路自编***号西座交由广州市越秀区公有物业租赁服务公司对外公开招租。同年6月21日，商海麒在广州市越秀区公有物业租赁服务公司举办的租赁竞标中竞得位于越秀区（实际为白云区）梓元岗路自编***号西座约430平方米（具体以实测为准）的房屋（以下简称涉案商铺）。根据广州市越秀区公有物业租赁服务有限公司作出的《集体经济资产资源交易确认书》，合同期限为5年，成交价为39000元/月，递增情况为从第13个月开始递增，每12个月递增3%，交易保证金为15万元，合同履行保证金为78000元。自本次成交结果公示期（5个工作日）满后，竞得人应当于2017年7月4日下午17:00前，持本次交易确认书到瑶台村经济合作社与出租方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得到人应承担相应法律责任。同年7月3日，瑶台村经济合作社将涉案商铺交付给商海麒，商海麒中标后，投资对涉案商铺进行了部分装饰装修，并投放了招商广告。后商海麒发现涉案商铺不能正常供电，于7月10日向瑶台村经济合作社发函提出暂时退还场地，并要求退还交易保证金并补偿装修翻新、招商广告经济损失，保留竞得涉案商铺的资格，直到涉案商铺有电再通知签合同交保证金。同年9月，瑶台村经济合作社向广州市供电局有限公司越秀供电局申请对涉案商铺安装供电设施，并于月底恢复供电。2017年11月28日，一审法院受理了商海麒诉瑶台村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，商海麒在该案中要求瑶台村经济合作社退还其交易保证金15万元并承担诉讼费。该案案号为（2017）粤0111民初15095号。2018年7月9日该案第二次庭审过程中，商海麒表示瑶台村经济合作社可随时拿回场地使用，该案审判庭告知瑶台村经济合作社于庭审后尽快收回物业，瑶台村经济合作社表示清楚。一审法院于2018年7月9日作出（2017）粤0111民初15095号民事判决书，该判决书中查明以下事实：位于广州市白云区梓元岗路自编***号的房屋为6幢1层建筑，总建筑面积572平方米。上述房屋位于瑶台村经济合作社的集体土地上。上述房屋系临时建筑，其经政府批准的使用期自2005年8月31日起2年，使用期满应无条件拆除并清理场地。该判决书认定商海麒与瑶台村经济合作社之间成立的房屋租赁合同关系因违反法律法规强制性规定而无效，并判决瑶台村经济合作社于判决生效之日起5日内向商海麒退还交易保证金15万元，瑶台村经济合作社不服判决上诉至本院，本院于2018年12月25日作出（2018）粤01民终15855号《民事判决书》，认定：商海麒基于在缔约过程中无法正常使用商铺、瑶台村经济合作社无证据证明商铺为合法建筑，故而未与瑶台村经济合作社签订正式合同，并要求退回交易保证金，合法合理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持，因此驳回上诉，维持原判。涉案店铺至今仍为空置状态。商海麒提交邮件交寄单一张拟证明其于2018年11月23日通过EMS快递将涉案商铺的钥匙寄给瑶台村经济合作社。2018年11月29日，瑶台村经济合作社向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2018年11月30日作出裁定如下：查封、扣押或冻结商海麒名下价值150000元的财产。瑶台村经济合作社预交财产保全费1270元。一审法院认为：根据《集体经济资产资源交易确认书》，商海麒竞得涉案商铺后，还需要履行签订交易合同的程序，故《集体经济资产资源交易确认书》确定中标人为商海麒后，商海麒与瑶台村经济合作社成立预约合同，双方均负有依据上述交易确认书的内容订立书面交易合同的义务。瑶台村经济合作社虽于2017年7月3日将涉案商铺交付给商海麒，商海麒进行部分装饰装修，投放招商广告的行为是为履行双方合同作准备，合同主要义务并未履行，至于缴纳交易保证金15万元的行为，是按照招标文件的要求而为，并不能视为合同已经成立，因此双方租赁合同没有成立。商海麒基于在缔约过程中无法正常使用商铺、瑶台村经济合作社无证据证明商铺为合法建筑，故而未与瑶台村经济合作社签订本约合同，故双方之间的纠纷应为缔约过失责任纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，上述规定的实质是承租方在合同无效的情况下向出租方返还实际占有房屋期间在事实上所获得的利益，故其前提应当是承租方实际占有和使用房屋获得占有的利益。本案中由于涉案商铺不能正常供电，商海麒于2017年7月10日向瑶台村经济合作社发函提出暂时退还场地，此后涉案店铺直至2017年9月底才恢复供电，店铺恢复供电后双方并未签署正式的租赁合同，而商海麒也于2017年11月28日就涉案商铺提起诉讼要求解除租赁合同、退还交易保证金15万元等，商海麒于双方纠纷发生后已及时通过发函、诉讼等方式解决双方纠纷，并多次表明“退还场地”、“瑶台村经济合作社可随时拿回场地使用”，而瑶台村经济合作社则一直坚持继续履行合同。由于商铺的交接需要接收方的配合，在瑶台村经济合作社不配合的情况下，商海麒实际难以单方办理交接手续。因此综合双方在纠纷发生后采取的措施，一审法院认为商海麒在缔约过程中并无假借订立合同恶意磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，以及其他违背诚实信用原则的行为，瑶台村经济合作社作为涉案店铺的出租方，将无证据证明为合法建筑的商铺公开招租，且在纠纷发生后未积极采取措施，及时收回涉案商铺，其本身存在过错；涉案店铺在双方争议过程中一直处于空置状态，商海麒并未实际使用涉案商铺并获得占有利益，因此瑶台村经济合作社现要求商海麒支付物业使用费，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，于2018年12月26日作出如下判决：驳回广州市越秀区矿泉街瑶台村经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费5215元、财产保全费1270元，由广州市越秀区矿泉街瑶台村经济合作社负担。本院二审期间，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，瑶台村经济合作社二审确认未对（2018）粤01民终15855号案申请再审。瑶台村经济合作社主张涉案商铺不能正常供电的责任在于商海麒，但对此未能提供充分证据。瑶台村经济合作社称该社于2017年7月17日收到商海麒要求暂时退还场地、返还保证金的发函，该社收函后就告知商海麒尽快通电，然后签订合同，但商海麒没有回复该社就起诉该社了。瑶台村经济合作社还称该社于2017年9月对涉案商铺恢复供电，该社在场地恢复用电后于2017年9月5日电话通知商海麒。商海麒否认接到瑶台村经济合作社的电话通知，表示其按照标书的规定须在中标后5日内和瑶台村经济合作社签订合同，如果不签订合同就属其违约，所以其拿到场地后就马上装修。关于商海麒起诉要求解除合同并要求交还场地后为何没有收回场地的问题，瑶台村经济合作社称该社认为招投标是通过规范和严谨的程序完成的，商海麟的弃租打乱了该社正常的三资交易平台活动，所以当时没有答应商海麒要求解除合同、收回场地的请求，该社认为在没有达成一致意见、没有生效判决之前仍然要履行租赁合同。瑶台村经济合作社称商海麒拒绝交还场地的证据是商海麒没有向该社交还钥匙。瑶台村经济合作社称涉案场地大概有20多个商铺直至商海麒向该社邮寄钥匙时仍有人使用，至今仍有人在占用场地。商海麒称其虽然有招商，但没有和他人签订租赁合同，没有人使用涉案场地，涉案场地是空置的。瑶台村经济合作社无提供证据证明涉案场地自2017年7月10日之后由商海麒正常使用以及涉案场地部分商铺系因商海麒的原因被人占用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：瑶台村经济合作社要求商海麒支付物业使用费663000元的主张是否成立。商海麒于2017年6月21日在广州市越秀区公有物业租赁服务公司举办的租赁竞标中竞得涉案商铺，签署《集体经济资产资源交易确认书》，瑶台村经济合作社虽然于2017年7月3日将涉案商铺交付给商海麒，但双方就租赁期间的起止日期、租金给付时间、违约责任等主要条款均未有形成合意，商海麒与瑶台村经济合作社还需履行签订交易合同的程序对双方之间的权利义务作出具体的约定，一审法院认定商海麒与瑶台村经济合作社之间成立预约合同，并无不当，本院予以认可。标的物合法是房屋租赁合同有效的前提。瑶台村经济合作社未能提供产权证明和规划报建手续以证明案涉商铺是合法建筑物，故就案涉商铺所签订的租赁合同应属无效合同。本案中，瑶台村经济合作社在尚未与商海麒签订租赁合同的情况下，即于2017年7月3日将涉案商铺交付给商海麒。瑶台村经济合作社无充分证据证明涉案商铺不能正常供电的责任在于商海麒，本院对其上述主张不予采信。商海麒于2017年7月10日向瑶台村经济合作社发函提出暂时退还场地并要求退还交易保证金等请求，后又于2017年11月28日起诉要求瑶台村经济合作社返还交易保证金，且在另案诉讼中表示瑶台村经济合作社可以随时拿回场地使用，商海麒的行为实质上已表明其无意再就涉案商铺与瑶台村经济合作社签订租赁合同。在商海麒已明确提出不再签约且要求退还场地给瑶台村经济合作社时，瑶台村经济合作社理应积极收回场地，商海麒是否交还钥匙并不必然影响瑶台村经济合作社收回场地，然而瑶台村经济合作社并无积极收回场地，而是以商海麒弃租影响其三资平台交易，双方未对合同是否继续履行、未有生效判决、商海麒未交还钥匙等为由不同意收回场地，故造成涉案场地被空置的责任在于瑶台村经济合作社；其次，商海麒以涉案商铺不具备正常供电为由提出暂时退还场地并要求退还交易保证金，瑶台村经济合作社并无充分证据证明涉案商铺恢复供电后，将涉案商铺具备正常使用条件的情况告知商海麒，无证据证明涉案商铺在2017年7月10日之后仍由商海麒正常占有、使用、收益，据上，一审法院驳回瑶台村经济合作社要求商海麒支付2017年7月1日至2018年11月30日物业使用费的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。综上所述，瑶台村经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10430元，由广州市越秀区矿泉街瑶台村第一经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年五月二十三日书记员  贾妍胡秀红