广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3351号上诉人（原审被告）：陈佩佩，女，1987年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭东区。上诉人（原审被告）：程永焕，男，1979年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。两上诉人共同委托诉讼代理人：何志新，广东国腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈美惠,女,1989年9月19日出生,汉族，身份证住址湖北省麻城市。委托诉讼代理人：张首东，广东信德盛律师事务所律师。原审第三人：钟爱一生（广州）摄影有限公司，住址广州市白云区云城街萧岗花园路自编128-132号S座201室。法定代表人：王真。原审第三人：王真，女，1982年12月2日出生，汉族，身份证住址福建省明溪县。上诉人陈佩佩、程永焕因与被上诉人陈美惠、原审第三人钟爱一生（广州）摄影有限公司（以下简称钟爱一生公司）、王真租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初11351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈佩佩、程永焕及其共同委托诉讼代理人何志新，被上诉人陈美惠的委托诉讼代理人张首东到庭参加诉讼，原审第三人钟爱一生公司、王真经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈佩佩、程永焕上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回陈美惠的全部诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《转店协议》是一份资产转让协议，而非一份租赁合同转租协议。《转店协议》转让的标的是加盟连锁小超市易站便利店，而非租赁合同的承租权。该转让标的有自己的字号和营业执照，有店铺的使用权、店铺的装修和营业设施、待售货物，性质属于个体工商户。故《转店协议》的转让标的是易站便利店这个经济实体，而非店铺租赁合同的转租，一审法院将双方所签订的《转店协议》认定为一份租赁合同转租协议是完全错误的。二、《转店协议》是陈佩佩、程永焕与陈美惠多次平等协商所签订，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，根本不存在陈美惠在一审诉状中所称的“重大误解”，是合法有效的，依法应予以维持。三、白云新城5-8期萧岗村和江夏村拆迁项目是众人皆知的事，2009年两村就已经签署了拆迁协议，但一直未拆迁。陈佩佩、程永焕在经营店铺期间并未接到拆迁的通知，对何时拆迁并不清楚。一审庭审中也查实陈美惠在签署《转店协议》前多次询问拆迁问题，即陈美惠是知道拆迁事宜的。故陈佩佩、程永焕从未向陈美惠隐瞒拆迁问题。四、程永焕并非是《转店协议》的当事人，陈佩佩与程永焕于2015年6月15日离婚，故一审判令程永焕向陈美惠返还339428.6元有误。五、一审判决仅凭相关部门的协助调查函回复，暂未查到相关物业产权登记记录，就认定涉案物业无合法规划建筑，为违法建筑，超越了法院审判权的权限，根据最高法院第八次全国法院民事商事审判规定纪要第21条规定，本案中无有关国家行政机关对涉案物业的违反建筑的认定证据，一审法院仅凭国土资源局的一份复函就很认定涉案物业为违法建筑是不妥当的。即便是涉案物业没有取得建设工程规划那也不当然认定涉案物业为违法建筑，建设工程规划许可证的出现是在1990年4月1号所颁布的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，在此之前是国务院的城市规划条例，所规定的是建设工程许可证，所规定的范围是城市范围，对于农村是没有规定建设规划许可证的，而涉案物业实际上是上世纪八十年代就已经建成使用，根据法不诉及既往的原则，不受《中华人民共和国城市规划法》的管辖，因为涉案建筑物属于农村，也不属于国务院城市规划条例所管辖的范围，涉案建筑物是萧岗村第十二集体的建筑物，是属于村集体经济社的。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人陈美惠答辩称：一、根据《转店协议》第一条，《转店协议》转让的是“铺位承租权”，而非陈佩佩主张的“经济实体便利店”。二、根据白云区国土资源和规划局的复函应认定涉案商铺没有产权登记记录。故陈佩佩与钟爱一生公司于2017年10月1日签订的《租赁合同》为无效合同，陈佩佩无权处分上述租赁合同项下的铺位承租权，其与陈美惠签订的《转店协议》属于无处分权人订立的合同。根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《转店协议》属于无效合同，依据《合同法》第五十八条规定，陈佩佩应立即返还铺位承租权转让款39.6万元给陈美惠。三、陈美惠对《转店协议》的无效没有过错；陈佩佩、程永焕在签订《转店协议》过程中隐瞒涉案商铺被会被征地拆迁的情况属于欺诈，依法应赔偿陈美惠经济损失，包括陈美惠已支付的一审律师费2.5万元、利息损失。四、陈佩佩与程永焕对陈美惠宣称是夫妻，程永焕实际参与了陈美惠与陈佩佩交易的整个过程，且绝大部分铺位承租权转让款也划入了程永焕账户内，陈佩佩与程永焕一致共同居住，财产混同。故陈佩佩的转让铺位承租权的行为实际是该两人同居期间的共同经营行为，二人应共同承担返还铺位承租权转让款的责任。综上，请求二审法院驳回陈佩佩、程永焕的诉讼请求。原审第三人钟爱一生公司、王真经本院传票传唤未到庭陈述意见。2018年8月23日，陈美惠向一审法院起诉请求判令:1、撤销陈佩佩于2018年5月17日与陈美惠签订的《转店协议》；2、陈佩佩、程永焕立即返还铺位转让款39.6万元给陈美惠，并向陈美惠支付逾期还款利息（以39.6万元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准，自2018年8月23日起计至实际清偿之日止）；3、陈佩佩、程永焕立即赔偿律师费损失2.5万元；4、本案诉讼费由陈佩佩、程永焕承担。一审法院认定事实：2017年10月1日，钟爱一生公司（出租方，甲方）与陈佩佩（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：1、物业基本状况甲方出租的物业位于广州市白云区萧岗村齐富路115#（以下简称涉案物业），作为经营场地使用，使用面积20平方米。2、物业用途乙方承租该物业的用途为便利店。3、租赁期限从2017年10月1日起至2021年12月31日止，共计5年，从2017年10月1日起开始计收乙方租金。4、租金计算2017年10月1日至2017年12月31日的每月租金为5000元；2018年1月1日至2018年12月31日的每月租金为5250元；2019年1月1日起至2019年12月31日止的每月租金为5500元；2020年1月1日起至2020年12月31日至的每月租金为5750元；2021年1月1日起至2021年12月31日止的每月租金为6000元。乙方应在每月五日前或该期前五天内到甲方财务办公室缴交当月租金及由甲方代收缴的水电费和相关费用等。2018年5月17日，陈美惠（顶让方，乙方）与陈佩佩（转让方、甲方）签订了《转店协议》，约定：一、甲方同意将自己位于广州市白云区云城街萧岗花园路自编128-132号5座202店铺转让给乙方使用，建筑面积20㎡并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所有规定条款，并且定期交纳租金及合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。三、乙方以总价396000元人民币顶让甲方的铺位，甲乙双方签订此协议后向甲方支付转让定金3万元，剩余转让费366000元人民币，在甲方把此铺位的房屋租赁合同过户到乙方名下后全部支付。四、甲方收到转让费后，店铺现有的装修、装饰、设备及其货品和营业设备归乙方。五、双方责任与义务：1、自此协议签订后乙方需一次性支付顶让店铺的定金。六、备注：6月11日收到陈美惠交来易站齐富店转让费尾款366000元整。（此店已转让给陈美惠，以后一切与我无关）。2018年6月11日，陈美惠向程永焕转账230000元。同日，陈美惠（承租方、乙方）与钟爱一生公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方出租的物业位于广州市白云区萧岗村齐富路115号，作为经营场地使用，使用面积20平方米；2、乙方承租该物业的用途为便利店；3、经双方议定的租赁期从2018年6月11日起至2021年12月30日止。从2018年6月11日起开始计收乙方租金；4、租金计算：2018年6月11日起至2018年12月31日止，每月应交5250元；2019年1月1日起至2019年12月31日止，每月应交5500元；2020年1月1日起至2020年12月31日止，每月应交5750元；2021年1月1日起至2021年12月31日止，每月应交6000元。乙方应在每月五日前或该期前五天内到甲方财务办公室缴交当月租金及由甲方代收缴的水电费和相关费用；5、鉴定本合同的同时，乙方即向甲方交纳不少于两倍租金作为履约及工人工资及水电费保证金，保证金合计10000元。空白处写有“押金原陈佩佩合同单内转出入此单内，签字：陈美惠”。2018年7月6日，广州市白云区食品药品监督管理局发出《责令改正通知书》，内容为：涉案商铺因无证经营，已被广州市白云区食品药品监督管理局责令改正。1、立即停止无证经营食品的行为；2、经取得有效的《食品经营许可证》方可经营。根据2018年8月27日广州市土地开发中心出具的《广州市土地开发中心关于陈美惠信访事项的处理意见书》内容显示，经现场勘验，你来信所涉及的白云区云城街萧岗花园路自编128-132号S座202室商铺位于我中心拟收储的白云新城5-8期萧岗村项目范围内。该项目的土地收储补偿工作由我中心委托白云区土地开发中心和云城街道办事处实施，该项目已纳入我市2018年实物储备计划，拟于2018年底完成有关收储补偿工作，最终完成收储的时间，以实际工作进度为准。一审庭审中，陈美惠提交如下证据证实其主张：1、付款凭证、陈美惠的农业银行对账单，拟证实陈美惠以总价39.6万元顶让陈佩佩的铺位，并已经实际付清给陈佩佩；2、投诉电话、广州市人民政府征用土地办公室关于开展白云新城5-8期征地工作的通知，拟证实陈美惠被告知涉案商铺所在地段准备征地，营业执照不予办理，且商铺不能保证有3.5年的使用期；3、王真的证明，拟证明王真告知陈美惠，陈佩佩在2017年底已知商铺所在地段准备征地，但陈佩佩没有如实告知陈美惠；4、律师费发票，拟证明陈美惠因本案已付律师费2.5万元；5、资金代扣及转账授权与承诺书、平安个人借款保证保险保险单、电子认证读物协议、陈美惠借记卡流水、陆金所网页截图，拟证明陈美惠已付给陈佩佩、程永焕39.6万，其中有20万来源于借款；6、通话截图、光碟（电话录音）一张、上述录音的文字记录，拟证明陈佩佩、程永焕未将受让的铺位所在地段准备征地的事实告知陈美惠，已构成诈骗。陈佩佩、程永焕对上述证据质证如下：对证据1中的付款凭证的三性予以确认，但陈美惠的农业银行对账单不能证明其需要证明的内容；对证据2中的投诉电话的三性都有异议，对广州市人民政府征用土地办公室关于开展白云新城5-8期征地工作的通知的内容可以看出拟征收的土地并不实际包括涉案商铺；对证据3不清楚，故不确认；对证据4的真实性没有异议，对其关联性有异议；对证据5的关联性不予确认，与本案没有任何联系；对证据6不予确认。陈佩佩、程永焕提交如下证据：1、陈佩佩与介绍人杨汉均微信聊天记录；2、陈美惠与陈佩佩微信聊天记录；3、白云新城5-8期萧岗村和江夏征地拆迁2009年新闻报道；4、白云新城5-8期萧岗村和江夏征地拆迁2016年新闻报道；5、店铺位置及地址信息图；6、场地使用证明，拟证明涉案物业可以合法出租。陈美惠对上述证据提出如下质证意见：对证据1的三性不予确认；对证据2的真实性予以确认，关联性不予确认；对证据3新闻报道的真实性不予确认；对证据4只能证明陈佩佩、程永焕没有告知陈美惠将要进行拆迁征地，存在重大误导；对证据5不予确认；对证据6只是街道办事处出具的场地使用证明，不足以证明涉案物业的产权具有合法性。一审法院曾于2018年9月20日向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助调查函》，查询涉案物业的规划报建信息。后广州市白云区国土资源和规划局复函一审法院称，暂未查到涉案物业相关《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。一审庭审中，法庭向陈美惠释明，因涉案物业无规划报建手续，其与陈佩佩签订的《转店协议》为无效合同，陈美惠是否变更诉请为确认其与陈佩佩、程永焕签订的《转店协议》为无效协议。陈美惠坚持原诉请不予变更。陈美惠与陈佩佩、程永焕及钟爱一生公司、王真确认位于广州市白云区云城街萧岗花园路自编128-132号S座202房与广州市白云区萧岗村齐富路115#为同一地址。庭后，陈美惠与陈佩佩、程永焕双方均确认涉案物业的交付时间为2018年6月11日，陈美惠至今仍在使用涉案物业进行经营。陈佩佩、程永焕收到陈美惠支付的转让费39.6万元。另查，陈佩佩、程永焕原为夫妻关系，现已离婚。一审法院认为：因涉案物业无合法规划报建手续，属于违法建筑，故陈美惠与陈佩佩、程永焕就涉案物业签订的《转店协议》无效。现陈美惠主张撤销该《转店协议》缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，陈美惠向陈佩佩、程永焕支付的涉案物业转让费396000元应予以退还给陈美惠。陈美惠自2018年6月11日起至今（2018年11月）仍在使用涉案物业进行经营，陈美惠实际使用涉案物业已有6个月，而陈美惠承租涉案物业的时间为2018年6月11日至2021年12月30日，即42个月，故陈美惠使用涉案物业产生转让费56571.4元（396000元×6个月/42个月），陈佩佩、程永焕应将剩余转让费339428.6元（396000元-56571.4元）退还给陈美惠。对于陈美惠主张超出的部分，一审法院不予支持。虽陈佩佩、程永焕现已离婚，但陈美惠已将大部分转让费转入程永焕名下，由此可知，陈佩佩、程永焕在个人资金往来上存在混同，程永焕收取陈美惠转让费的行为视为程永焕对陈佩佩与陈美惠之间签订《转店协议》的加入，故陈佩佩、程永焕应共同向陈美惠返还剩余转让费339428.6元。关于陈美惠主张陈佩佩、程永焕支付逾期还款利息的诉请，陈美惠作为承租方，在签订《转店协议》时未尽到审查涉案物业合法性的义务，主观上存在过错，对导致《转店协议》的无效应承担相应的法律责任。且陈美惠至今仍对涉案物业进行经营使用，其向陈佩佩、程永焕支付的转让费也在持续的增加，故陈美惠要求陈佩佩、程永焕支付逾期返还剩余转让费利息的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于陈美惠主张陈佩佩、程永焕赔偿律师费损失25000的诉请，因陈美惠支付的律师费并不属于其必然产生的开支，且协议中并未就律师费进行约定，故陈美惠该诉请一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年11月19日作出如下判决：一、陈美惠与陈佩佩签订的《转店协议》无效；二、在本判决生效之日起五日内，陈佩佩、程永焕共同向陈美惠返还转让费339428.6元；三、驳回陈美惠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3807.5元，由陈美惠负担737.7元，由陈佩佩、程永焕共同负担3069.8元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，陈美惠向本院提交了：1.广州市白云区云城街道办事处的通知，拟证明白云区政府云城街道街道办事处于2018年12月5日向陈美惠等商户发出通知：涉案铺面所在位置在征地范围内，现已启动征收补偿工作；要求陈美惠等商户于2019年2月28日前搬迁完毕。否则，属于违法行为，政府将启动强制措施；2.拆迁现场照片5张，拟证明涉案铺面所在位置在征地范围内，政府已启动征收补偿工作，涉案铺面附近的建筑物已被强制拆除，陈美惠已搬离涉案铺面。陈佩佩、程永焕针对上述证据质证认为，对证据1没有异议，对证据2的关联性有异议，该照片不是商铺周边的照片，据陈佩佩、程永焕二审开庭前两天到涉案商铺查看，涉案商铺还在正常经营。二审庭后，陈佩佩、程永焕提交以下证据：1.陈佩佩出具的易站便利店的转让价值构成的说明：约定款项396000元包括顶手费29000元，以及其投入的租铺押金、装修期租金、装修费、加盟费用、店铺设施费、转让交接时库存货物等共计289222元；2.委托易站公司代购项目及费用汇总；3.委托易站公司装修明细表；4.顶手费收据；5.陈佩佩与易站公司工作人员聊天记录；6.交接时的存货清单；7.程永焕支付给易站公司的电子银行回单及收据；8.特许加盟合同复印件。陈美惠质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。根据双方的转店协议第三条约定，承租权的转让费为39.6万，陈美惠以总价39.6万元顶商铺承租权；第4条约定，陈佩佩收齐上述转让款后店内设备无偿归陈美惠所有；第1条协议转让的标的为铺位承租权，装修装饰设备是赠送的，没有任何货物，39.6万元是铺位承租权的转让款，对方所称的顶手费2.9万是其与上一手的事情，我方对其不予确认。陈美惠提交以下证据：1.陈美惠于2019年4月8日情况说明:“陈美惠目前未就租赁合同无效事宜向钟爱一生公司、王真协商赔偿事宜”；2.陈美惠（丙方）于2019年2月28日与白云区云城萧岗十二经济合作社（甲方）签订的白云新城5-8期（萧岗村）征收补偿退场协议（甲方未盖章）显示，装修补偿款为16098元，停业损失补偿款5366元，搬迁费补偿款1341元，特殊（不可搬迁）设备补偿款11713元，总补偿费用34518元。陈美惠称：协议其签署后由街道收回去，其实际收到的补偿款为29000多元；3.白云区云城街道办事处出具的情况说明及照片，该商户已于2019年2月28日前签订退场补偿协议，经现场查看，该商户地址（易站便利店）已完成搬迁。陈佩佩、程永焕质证认为：对于证据2征收补偿退场协议甲方没有签署，对总补偿款的构成不清楚。对于证据3的真实性无异议，陈美惠从店铺搬走应为2019年3月27日。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈佩佩、程永焕称：我们在2015年10月份左右离婚，后来我们又同居。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:（一）涉案《转店协议》的性质及效力，以及陈美惠主张撤销该协议应否支持；（二）陈美惠主张陈佩佩、程永焕返还转让款396000元应否支持；（三）程永焕应否承担责任。关于焦点（一）。陈佩佩、程永焕认为涉案《转店协议》是资产转让协议，属于转让经营中的便利店，约定款项396000元包括顶手费29000元，以及其投入的租铺押金、装修期租金、装修费、加盟费用、店铺设施费、转让交接时库存货物等共计289222元。陈美惠认为《转店协议》只是转让承租权，装饰装修是赠送的，没有货物。本院认为，经本案查明的事实，涉案商铺由陈美惠向钟爱一生公司承租所得，在陈美惠与陈佩佩双方签订《转店协议》后，陈美惠又与钟爱一生公司签订租赁合同，该租赁期限覆盖陈美惠与钟爱一生租赁合同的期限，且租赁合同约定“押金原陈佩佩合同单内转出入此单内”，可见，《转店协议》主要特征是承租权的转让协议。该协议不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应当无效的情形，故一审认定该协议为租赁合同，继而认定协议无效不当，本院予以纠正。关于陈美惠以陈佩佩欺诈为由主张撤销《转店协议》问题，陈美惠提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。关于焦点（二）。首先，二审中，陈美惠提交广州市白云区云城街道办事处出具的证明证实陈美惠已于2019年2月28日签订退场补偿协议，并已完成搬迁。故陈美惠与钟爱一生的租赁合同实际已无法继续履行，陈美惠无法完全实现《转店协议》的合同目的，鉴于此，基于公平合理原则，陈美惠要求陈佩佩、程永焕返还部分转让款合法有据，应予以支持。其次，《转店协议》约定“甲方收到转让费后，店铺现有的装修、装饰、设备及其货品和营业设备归乙方”，故《转店协议》约定的转让款396000元除了承租权转让对价外，还包括了该店铺现有的装修、装饰、设备及其货品和营业设备的价值。陈美惠认为仅是承租权的转让费，与合同约定不符，本院不予采纳。再次，关于《转店协议》转让款396000元的具体构成，陈佩佩、程永焕认为包括顶手费29000元，租铺押金、装修期租金、装修费、加盟费用、店铺设施费、转让交接时库存货物等共计289222元，并提交了转让价值构成说明、费用汇总以及装修明细表的证据证明。本院认为，第一，租铺押金、加盟费用并非上述双方协议约定的项目，应不予支持。第二，顶手费29000元为陈佩佩与上一手承租人约定的顶手费，不能作为认定本案转让费的依据。第三，费用汇总以及装修明细表未经陈美惠认可，不足以采信。综上，如上所述，陈美惠已于2019年2月28日签订退场补偿协议，并已完成搬迁，故陈美惠使用涉案商铺至该日止，即已使用9个月。再结合陈美惠与云城街道的退场补偿协议的内容，以及本案全部事实、证据，本院酌定陈佩佩应向陈美惠返还转让费300000元，并自起诉之日起即2018年8月23日起按照中国人民银行发布同期同类贷款利率的标准计付利息。关于焦点（三）。虽陈佩佩、程永焕现已离婚，但陈美惠将大部分转让费转入程永焕名下，且二审中，程永焕称双方离婚后又同居，据此一审认定陈佩佩、程永焕在个人资金往来上存在混同，程永焕收取陈美惠转让费的行为视为程永焕对陈佩佩与陈美惠之间签订《转店协议》的加入，故陈佩佩、程永焕应共同向陈美惠返还转让款，并无不当。综上所述，陈佩佩、程永焕的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初11351号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初11351号民事判决第一项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初11351号民事判决第二项为：在本判决生效之日起五日内，陈佩佩、程永焕共同向陈美惠返还转让费300000元及利息（自2018年8月23日起按照中国人民银行发布同期同类贷款利率的标准计付）。一审案件受理费3807.5元，由陈美惠负担907.5元，由陈佩佩、程永焕共同负担2900元；二审案件受理费6391元，由陈佩佩、程永焕共同负担6221.2元，陈美惠负担169.8元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月十四日书记员  张 旭周凡舒