浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异74号案外人戴岳祥，男,1952年2月7日出生,汉族,住绍兴市越城区。委托诉讼代理人(特别授权代理)贺海港,浙江中行律师事务所律师。申请人张志明，男，1963年8月15日出生，汉族,住宁波市。委托诉讼代理人(特别授权代理)周水夫，浙江学通律师事务所律师。被申请人孟明忠，男，1985年9月19日出生，汉族,住绍兴市越城区。被申请人孟欢喜，男，1951年11月7日出生，汉族,住绍兴市越城区。在本院执行申请人张志明与被申请人孟明忠、孟欢喜执行保全一案中，案外人戴岳祥向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人戴岳祥称，原告张志明与被告孟明忠、孟欢喜追偿权纠纷一案，贵院已经立案受理，并且查封了被告孟欢喜名下坐落绍兴市越城区灵芝××××室的房产（以下简称涉案房产）。该房产案外人已于2016年12月23日向孟欢喜夫妇买入，并且付清了全部房款，房产也已经交付给了案外人。因此，该房产已经属于案外人所有，贵院不应该因孟欢喜欠债而查封涉案房产，案外人现提出异议：请求贵院及时解除对该房产的查封。具体事实和理由如下：一、涉案房产已由案外人购入，产权已属于案外人所有。2016年10月左右，本案被告孟明忠因债务问题其名下120平方的房产被司法机关查封，孟明忠父亲即孟欢喜为替儿子归还债务并解除查封，急着将涉案房产出卖。当时也确有人出价，但最后考虑到该房产属于安置房，当时尚未领出房产证，买入的话需要两年后才能过户，所以当时无人愿意购买。在这种情况下，孟欢喜夫妻找到有亲戚关系的案外人，恳求案外人与家人买入，以帮他们解决困难。案外人考虑到该房产与自己的房产以及女儿的房产是同一单元，也为了帮助亲戚渡过难关，所以决定购买。2016年12月23日，孟欢喜夫妇与案外人签订了由案外人女儿起草的《房屋买卖合同协议书》，双方确定房价为675000元，房款于2017年3月8日前付清。案外人购得涉案房产后，相关申请房产证的手续还是案外人去办理的。涉案房产于2017年4月5日取得房产证，但产权证明确记载要两年后才能过户，所以案外人在购得房产后并无法将房产过户至自己名下。二、案外人购入涉案房产后，已经将全部房款支付给了孟欢喜。由于案外人与孟欢喜都年龄较大，平时习惯现金交易，且房款是分笔支付的，所以案外人支付给孟欢喜的房款大多是现金支付，具体支付情况如下：1、2016年12月15日，孟欢喜曾向案外人借款100000现金，该笔款项构成为案外人销户了两张存单并取款75000元、孟欢喜持案外人的另一张存单去银行取款10000元、另加部分现金；双方签订房屋买卖合同时将该笔借款抵作了房款。2、2016年12月22日，案外人女婿裘某从自己银行卡取款100000元，家人又另凑20000元共120000元支付给孟欢喜。3、2017年1月10日，案外人从绍兴银行将一张存单注销取款80000元，并从证券帐户取款80000元通过建设银行帐号转账给孟欢喜大儿子孟某，共向孟欢喜支付房款16万元。4、2017年1月20日，案外人女婿裘某从建设银行高新支行取款150000元，由其妻子即案外人女儿戴某存入孟某卡号。5、2017年2月27日，案外人从建设银行注销存单一张取款40000元，连同出租涉案房产的租金20000元，共60000元现金支付给孟欢喜。6、2017年3月8日，案外人从证券账户取款85000元将最后一笔房款支付给孟欢喜。综上，案外人共向孟欢喜支付了全部购房款共计675000元，一部分是以转帐方式支付给孟欢喜大儿子孟某的，另一部分都是以现金方式交付给孟某的，每一笔房款交付，孟某都在同一张收条上签字确认收到房款的金额。三、涉案房产已经交付给案外人使用，案外人也已经将房产出租给他人。案外人与孟欢喜签订房屋买卖合同后，孟欢喜直接将涉案房产交付给案外人占有、使用和收益。案外人于2017年2月10日通过中介将该房产出租给傅国成，虽合同约定的租期为一年，但一直租住到2018年5月，中介和承租方都愿意为案外人做证证明该事实。2018年8月5日，案外人女儿戴某以自己的名义将涉案房屋出租给了林园，至今房屋仍是林园承租，其也愿意为案外人做证。四、案外人对购入涉案房产后没有办理过户手续并没有过错。涉案房产是安置房，由于孟欢喜一家生活总体上比较困难，办理产权证尚需要交付一笔费用，所以涉案房产一直未办理出产权证。案外人购入涉案房产后，及时替孟欢喜办理产权证，并于2017年4月5日办出以孟欢喜为登记人的产权证。但产权证明确记载需要两年后才能上市交易。两年禁止期限刚到期，2019年4月8日（前两天是双休日），案外人就与孟欢喜夫妇到交易中心办理过户手续，此时才知晓涉案房产已经被司法查封。案外人购入涉案房产未办理过户手续并非自己不愿意办理，而是政府对安置房产过户设置有两年的禁止期限，这不是案外人能改变的，案外人对此并没有过错。综上，涉案房产已由案外人全款购入，且房产已交付案外人使用，由案外人实际行使房产所有权，案外人对未办理过户手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，贵院不能查封涉案房产，望贵院能解除对已属于案外人的涉案房产的查封。申请人张志明称，第一，申请人对涉案房产交易的真实性有意见，涉案房屋交易发生在亲属之间，并未向债权人对外公开。第二，购房款交付和去向不明，案外人提供的证据不足以证明其已经付清了675000元的购房款，对于案外人提供的收条，申请人也不认可，申请对该收条是否系同一支笔在同一时间书写完成进行鉴定。第三，涉案房屋查封时孟欢喜为房屋所有权人，且尚未实际交付给案外人使用。第四，案外人明知被申请人父子对外负有债务，仍然帮助其还债，转移财产，涉嫌构成恶意串通，对其房产交易的合法性不予认同。第五，尽管涉案房产需要产权登记两年后才能过户，但这个期限本身就意味着交易有风险，风险来自于在禁止交易期间内房产可能被抵押或者查封导致不能过户，所以案外人对此也存在过错。既然案外人替被申请人办理产权登记，应当知道在2019年4月5日就可以办理过户登记手续，但案外人陈述其到2019年4月8日才去办理过户。综上，案外人提出的异议理由不成立，请求依法驳回案外人的执行异议。被申请人孟欢喜对案外人主张的事实及异议请求无异议。被申请人孟明忠对案外人主张的事实及异议请求无异议。本院查明：被申请人孟欢喜名下登记有坐落绍兴市越城区泗汇江小区××室、建筑面积83.32平方米、权证号为浙（2017）绍兴市不动产权第0009392号的不动产，该不动产证书登记日期为2017年4月5日，附记中记载“城中村改造房，两年后可上市交易，车棚17.13平方米”。原告张志明为与被告孟明忠、孟欢喜追偿权纠纷一案，于2019年2月28日向本院提起诉讼，本院于同日以（2019）浙0602民初2009号案件立案受理。诉讼中，根据原告张志明申请，本院于2019年3月5日诉讼保全查封了孟欢喜名下的涉案房产，此后孟欢喜向本院提出书面异议，遂致本案争议发生。另查明，原告张志明在该案中诉称：被告孟忠明于2018年8月14日向原告出具欠条1份，该欠条由其父亲被告孟欢喜作为担保人一同签字确认。案外人戴岳祥为证明其主张事实成立，向本院提交了情况说明1份及以下证据：1、卖方为李某、孟欢喜（甲方），买方为案外人（乙方），落款日期为2016年12月23日的《房屋买卖合同协议书》1份。主要内容为：甲方同意将涉案房产作价675000元出卖给乙方；乙方于2017年3月8日前已全额付清给甲方房屋总价675000元；因签订协议时甲方的房产未取得房产证，自甲方取得房屋产权证后满2年，甲方必须无条件配合乙方办理过户手续。协议书中同时记载了甲方系因小儿子生意亏本，导致大量的债务产生而被迫出卖涉案房产，在原买家拒绝付款的情况下，为了帮助亲戚渡过难关，乙方决定以前买主成交的价格675000元购买该房产。2、收款凭证1张。凭证首部写有“由孟欢喜41幢2单元303室房屋和车棚卖给戴岳祥价陆拾柒万伍仟元正”；下方分行写有：“2016年12月15日已付壹拾万元正”，“收到孟某16.12.15”；“2016年12月23日已付壹拾贰万元正”，“收到孟某16.12.23”；“2017年1月10日已付壹拾陆万元正”，“收到孟某16.17.10”；“2017年1月20日已付转账壹拾伍万”，“收到孟某17.1.20”；“2017年2月27日已付陆万”，“收到孟某17.2.27”；“2017年3月8日已付捌万伍仟元”，“收到孟某17.3.8”。3、甲方为父亲孟欢喜、母亲李某，乙方为儿子孟忠明，落款日期为2017年2月18日的《协议书》1份，其中记载“乙方自身无能力偿还债务，将所有债务压迫到父母身上，父母走投无路，被迫将自己名下位于绍兴市越城区灵芝镇后墅坊东区8幢3单元505室120平方米房产及绍兴市越城区灵芝××××室80平方米房产卖掉偿还债务”。4、账户名称为案外人的绍兴银行对账单2张，其中记载2016年12月15日，两个账户均销户，销户前账户余额分别为40115.89元、35101.40元。5、恒信银行客户排号单1张及对应的手写证明1张，内容为“2016年12月15日，客户孟欢喜取客户戴岳祥账户号10×××26、金额1万元存单1张，特此证明”。6、客户名称为裘某的中国建设银行个人活期账户交易明细1张，其中记载2016年12月22日，该账户中现金支取108000元。7、客户名称为裘某的信用卡交易明细1张，其中记载2016年12月22日，该账户借支款项1000元。8、户名为案外人的绍兴银行存储存单1张，其中记载该账户于2017年1月10日销户，销户本金为80000元。9、付款方户名为案外人、收款方户名为孟某、金额为80000元，日期为2017年1月10日的中国建设银行转账凭条1张。10、户名为案外人的建设银行存折1本，其中记载2017年1月10日从该账户中转取80000元，2017年3月8日从该账户中现取85000元。11、申请人为裘某的银行签约服务申请书1份，其中记载开户日期为2017年1月13日，开户种类为七日个人通知存款，金额为115000元。12、户名为孟某，交易日期为2017年1月20日、金额为150000元的中国建设银行存款凭条1张。13、户名为案外人、销户日期为2017年2月27日、金额为40000元、存款种类为整存整取的中国建设银行浙江省分行分户账单1张。14、房东（出租方）为案外人、房客（承租方）为傅国成、中介方为震旦中介、落款日期为2017年2月10日的《房屋租赁合同》1份，其中记载出租方自愿将涉案房产出租给乙方使用，租期为2017年2月12日至2018年2月11日，租金为每月1700元，12个月支付一次。15、房东（出租方）为戴某、房客（承租方）为林园、落款日期为2018年8月5日的《房屋租赁合同》1份，其中记载出租方自愿将涉案房产出租给乙方使用，租期为2018年8月10日至2020年8月9日，租金为每月1500元，6个月付一次房租。16、登记于孟欢喜名下的涉案房产不动产权证1本。17、受主为戴某、出主为孟欢喜，申请理由转让，坐落地址为涉案房产、落款日期为2019年4月8日的房产交易鉴证申请书1份。18、李某、孟欢喜身份证打印信息复印件各1份，其中显示打印时间为2019年4月8日，并打有“绍兴市越城区行政服务中心专用”的水印。19、申请证人裘某、戴某、孟某、李某、王某（系个体工商户绍兴市镜湖新区震旦房屋中介服务部业主）出庭作证之证人证言各1份。申请人为反驳案外人的主张提交了手机照片打印件两张，主张2018年11月28日其曾去被申请人孟欢喜家中并在楼道口拍摄了照片，但该照片显示地址为绍兴市越城区泗汇江小区后墅坊西区41幢三单元。本院认为：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本案系案外人对本院保全裁定实施过程中查封涉案房产的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产所提出的书面异议，故依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查处理。本案中，案外人戴岳祥提供的证据相互印证足以证明其在本院查封涉案房产之前已与被申请人孟欢喜签订了合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并合法占有了涉案房产，结合涉案房产系拆迁安置房的特殊性质，可以认定案外人对涉案房产未能办理过户登记并无过错。因此案外人的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定情形。同时，申请人张志明在诉状中也自认被申请人孟欢喜于2018年8月14日才作为担保人在被申请人孟明忠向其出具的欠条上签字，故即使申请人主张的上述事实成立，在孟欢喜出售涉案房产时，申请人与孟欢喜之间的债权债务关系也尚未发生，孟欢喜的上述行为也未侵害申请人的合法权益。综上，案外人之异议请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被申请人孟欢喜名下位于坐落绍兴市越城区泗汇江小区后墅坊西区41-303室不动产的执行，并解除对该不动产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  张华娟二〇一九年五月二十五日书记员陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。