上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初15050号原告(反诉被告)：方道根，男，1951年6月15日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：黄林英，女，1954年7月8日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两原告(反诉被告)之共同委托诉讼代理人：孙慧婷，上海孜求律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)之共同委托诉讼代理人：孙帆，上海孜求律师事务所律师。被告(反诉原告)：冯吉庆，男，1953年3月18日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陆凤哲，上海仁盈律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)方道根与被告(反诉原告，以下简称被告)冯吉庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序审理。被告于2018年8月29日提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。2018年12月11日，经黄林英申请，本院依法追加黄林英为本案原告参加诉讼。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告方道根及原告方的委托诉讼代理人孙慧婷、孙帆，被告冯吉庆及其委托诉讼代理人陆凤哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方道根、黄林英(反诉被告，以下简称原告)向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原、被告于2011年12月2日签订的《上海市房屋租赁合同》已于2018年9月21日解除(2018年9月21日开庭通知被告解除合同为准，当日视为原告方将房屋收回)；2.判令被告归还原告方因房屋租赁而持有的金税盘、税控机、253张发票以及空调7台、等离子电视4台、风幕机1台、四门冰箱2台、操作台冰箱1台、冷藏柜3台、制冰机1台、炮台2灶、烤炉1台、保洁柜3台、餐桌10只、沙发3套、皮椅34只、制冷鱼缸全套、数字电子秤1台、微波炉1只、电饭煲2只、电热水炉1只、电磁炉6只、音箱全套、灭蝇灯2只、餐具全套、收银机1台、税控机1台，如无法返还，被告向原告方支付物品折价款120,000元；3.判令被告支付原告方2018年2月13日至2018年9月21日的房屋租金206,473.69元以及迟延支付上述租金的违约金(延迟支付2018年2月13日至2018年4月12日期间租金的违约金，以日93.04元为标准，自2018年2月9日计算至实际支付之日止；延期支付2018年4月13日至2018年6月12日期间租金的违约金，以日93.04元为标准，自2018年4月9日计算至实际支付之日止；迟延支付2018年6月13日至2018年8月12日期间租金的违约金，以日93.04元为标准，自2018年6月9日计算至实际支付之日止；迟延支付2018年8月13日至2018年9月12日期间租金的违约金，以日93.04元为标准，自2018年8月9日计算至实际支付之日止)；4.判令被告按照930.41元每日(日租金的标准)的标准支付原告自2018年9月22日起至实际返还第二诉请列明的证件物品之日止的实际损失；5.判令被告支付水费439.52元、2011年12月13日至2018年9月21日期间的物业费3,440.25元;6.判令被告支付2017年10月1日至2018年9月21日期间因经营产生的个体户生产经营所得税，按每季度1,702.50元标准计算；7.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2011年12月2日，原告方道根与被告签订《上海市房屋租赁合同》，将位于上海市长宁区仙霞路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告用作经营，约定月租金为28,300元，违约金为日租金的10%即93.04元，租赁期间产生的水、电、煤、物业管理、税费等各类费用由被告承担。合同签订后为便于被告经营，原告方将经营所需发票购买簿、金税盘、税控机、发票等交给被告持有使用。被告自2018年2月起单方停止支付租金，经原告方多次催讨，仍未支付。同时，被告持有涉讼房屋的相关经营设备、税务设备，导致原告方无法将涉讼房屋另行出租他人。现原告诉至法院要求判如所请。被告冯吉庆本诉辩称并反诉诉称，不同意原告的诉请。双方的租赁合同已于2018年3月14日解除，不同意支付房租、违约金及损失。水费及物业费被告已经支付。被告离开时将发票留在了涉讼房屋内，税控机已经根据税务机关的要求返还并更换成金税盘，如原告方要被告返还金税盘，应当向被告支付差价。关于税费，不记得是否支付2018年第一季度税费，如未支付，同意承担税费至2018年3月。双方的租赁合同因政府政策的变化已经提前终止，双方对此皆无过错，依照法律的规定应当终止合同履行，恢复原状。原告方已重新占有涉讼房屋，也恢复了仙乐食府的经营权，即被告已经履行主要返还义务，但原告尚未履行其对被告的返还义务。双方于2011年12月2日签订的《上海市房屋租赁合同》是包括经营权的，为此被告向原告方支付经营转让费260,000元。现因政策变化，导致被告提前解除合同不能继续经营，原告方应当向被告返还全部押金以及部分转让费。现被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月14日解除；2.判令原告方向被告返还押金85,000元；3.判令原告方向被告返还2018年2月2日至2021年12月12日期间的转让费56,332元；4.判令原告方向被告支付代为垫付的金税盘费用490元、办公电脑(税控机)费用3,950元以及增值税发票系统升级版服务协议费用330元。原告方道根、黄林英反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。2018年3月14日被告停止经营并搬离，但并没有完成涉讼房屋的交接手续。被告迟延支付租金，原告方有权依照补充协议的约定没收押金。原告方没有收到转让费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的上海市房屋租赁合同、补充协议、房地产权证、律师函、水费缴费通知单、物业费收据、联合执法告知书、手机短信、借记卡账户历史明细清单、商品购销合同、增值税发票、增值税发票系统升级版技术服务协议、发票结存信息、发票验交记录、照片、税收缴款书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告黄林英系涉讼房屋的产权人。2011年12月2日，原告方道根(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为餐饮使用；房屋租赁期限自2011年12月13日起至2021年12月12日止；月租金为28,300元，该房屋租金五年内不变，自第六年起双方可协商对租金进行调整；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金85,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、有线清扫等费用由乙方承担，其他有关费用均由乙方承担。同日双方在合同补充协议内约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯费、清扫费、物业费、有线电视费、税务等费用由乙方承担；双方约定该房屋内的所有设备物件在交房时都一并移交给乙方(附：设备物件清单)并由乙方使用，合同到期双方不再续签或乙方中途退出，乙方必须将现有的设备物件返还给甲方，乙方返还该房屋符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可。合同附仙乐食府设备清单一份，载明：空调9台、等离子电视4台、风幕机2台、四门冰箱2台、操作台冰箱1台、冰柜1台、冷藏柜3台、制冰机1台、炮台2灶、四眼煲仔炉1台、烤炉1台、保洁柜3台、脱排全套、清洁池7只、餐桌10只、沙发3套、皮椅34只、制冷鱼缸全套、数字电子秤1台、微波炉1只、电饭煲2只、电热水炉1只、电磁炉6只、音箱全套、灭蝇灯2只、餐具全套、收银机1台、税控机1台。原告方道根在合同首部出租方处及合同尾部均签字，案外人王某某在合同首部、尾部及补充协议落款处作为原告的代理人签字。2016年10月14日，原告方与被告在上述合同最后一页空白处记载“同意从2016年-2021年12月12号伍年继续按照2011年12月2号所签订的合同执行下去”。合同签订后，双方依约履行，被告向原告方支付房租直至2018年2月12日。2018年2月，长宁区城市管理行政执法局、长宁区住房保障和房屋管理局、长宁区市场监督管理局、长宁区公安消防支队以及长宁区公安分局仙霞新村派出所联合发布《仙霞新村街道“五违四必”联合执法告知书》，要求存在“五违”情况的违法建筑、破墙开门、违法违规经营限期整改。限期内未完成整改的，将自行承担相应的法律后果。2018年2月2日，五违四必联合整治领导工作小组发布联合执法告知书，要求仙霞辖区内的业主于2018年2月22日24点前自行清理违章建筑内的所有物品，房屋主体存在破墙的，腾出修复所需施工空间等。2018年3月13日，涉讼房屋破墙所开的大门在仙霞新村街道五违四必整治中被拆除，并恢复成墙体，进入涉讼房屋的入户门需通过沿街的大楼铁门。2018年3月14日，被告向原告方道根发送短信称：“方道根、方伯伯由于拆违建昨天三月十三日店面的门牌和大门都被拆除封门了不能再做饭店了你也没有门钥匙给我所以希望你来终止租房合同。把当时的押金和给你的转让费结清楚。请你今天来处理好结束和终止合同”。2018年3月23日，被告向原告方道根发送短信称：“方伯伯方道根因饭店门和门面都被政府拆违门也被封了无法再经营下去了故请你去长宁区税务局搬离停业手续我已去过税务所他要饭店的营业执照和法人去注销希望你早日办妥。因为我电话和当面都与你讲了但至今你们都没有去办注销这样会产生不营业也要付税的。如果你不去注销那么后继的税务的一切你持执照人自己承担责任”。原告方道根确认封门后其于2018年3月15日或16日自行进入涉讼房屋。被告为长宁区仙乐食府购买金税盘、办公电脑(税控机)以及增值税发票系统升级支付了4,770元。原告方确认其交付给被告的税控机已经在系统升级过程中被政府收回，坚持要被告交付升级后的金税盘等税务设备，且因根据合同约定所有费用由被告自行负担，故不同意向被告支付其主张的在系统升级中支付的费用4,770元。审理中,1.被告申请证人叶某某到庭作证。叶某某到庭陈述称：其从事房产中介工作，原告方要出租房屋，2011年10月30日被告表示要找房子开饭店，其于11月1日打电话给原告方道根。11月2日双方就租房事宜进行商谈，约定房屋转让费260,000元，租金每月28,300元，付二押三，合同期5年。其拿了一个月租金金额的中介费。被告到银行拿了现金，在原告处支付了50多万元。当时原告与一个姓王的女的都在场(王某某)，钱款最后由谁拿走，其不清楚。当时，方道根与王某某写了收条给被告，在收条上都签字了。收条内容是两人收到转让费260,000元、两个月租金和三个月押金。原告对证人证言真实性不认可。被告并未提供收条，证人也无法明确转让费是谁收的，双方的合同中对转让费并未约定。被告对证人证言无异议。2.双方确认2017年5月22日至2018年5月22日期间涉讼房屋发生的水费字数为93。根据原告提供的2018年5月22日的缴费通知单显示该93个字数对应的水费应缴金额为439.52元。原告认为在此期间其没有用过水，该期间水费应当由被告承担。被告主张2018年3月13日之前的水费由被告承担，但截止该日的用水量无法确认，故应当根据月份由双方负担。3.关于目前涉讼房屋内的设备，原告主张目前房屋内仅有空调2台、清洁池7个、冰柜1台、脱排全套、四眼煲仔炉，除此之外设备清单上的物品都不在了。被告则认为目前涉讼房屋内有空调3台(拆违时拆除2台，认为空调的现值为500元一台)、风幕机1台(拆违时拆除1台，认为风幕机的现值为200元一台)、四门冰箱2台(拆违时拆除1台，认为四门冰箱现值为800元一台)、操作台冰箱1台、冰柜1台、四眼煲仔炉一台、脱排全套、清洁池7个。设备清单上的剩余物品均因损坏、原告方道根同意被告丢弃以及方道根自行搬走等原因，不在涉讼房屋内了。被告认为原告未能提供购买设备的发票以及照片，对原告方主张设备物品折价款120,000元不予认可，即便折价也不应当按照新设备的价格赔偿。原告另提供如下证据：1.涉讼房屋2015年1月至12月期间的物业管理费代收据，证明2011年12月13日至2018年9月21日期间涉讼房屋的物业管理费3,440.25元应当由被告支付。2.原告方于2016年9月8日出具的情况说明，说明称原告方为涉讼房屋产权人，并在该房屋上登记注册了字号名称为上海市长宁区仙乐食府的个体工商营业执照，原告方决定自2016年9月10日起将全权委托给王某某的仙乐食府经营权收回，王某某与被告于2011年12月2日就涉讼房屋签订的房屋租赁合同自2016年9月10日起由原告方继续与被告履行等内容。证明2011年12月2日的房屋租赁合同为王某某转租给被告。3.2018年10月11日仙霞市场监督管理所出具的个体工商户年度报告收讫通知书，证明涉讼房屋仍然可以用于经营。4.2017年10月至12月的仙乐餐馆税收缴款书，证明2017年10月至2018年9月21日被告未交过税费。被告对于原告的上述证据意见如下：证据1的真实性无异议，但认为物业费已经由被告及其合伙人支付，且原告所主张的2017年9月30日之前的物业费已经超过诉讼时效；证据2真实性不予认可。被告不清楚原告方是否曾将经营权委托给王某某。被告没有与王某某直接建立租赁关系，一开始将钱款支付给王某某是应原告的要求，王某某是作为原告的代理人在租赁合同上签字的；证据3真实性无异议，但不能证明涉讼房屋仍可用于双方约定的餐饮经营，现在涉讼房屋被封门，无法作为餐饮经营使用；证据4的真实性无异议，但税费被告已经付清，该收缴款书可能是原告方在涉讼房屋的抽屉中找到的，不记得是否支付过2018年第一季度的税费，如果没有支付，被告愿意承担税费至2018年3月。2017年7月2日，原告方向被告发送律师函要被告支付2018年2月起的租金、返还设备物件、赔偿损失等。另查明，截止2019年1月10日，上海市长宁区仙乐餐厅结存空白发票253张。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。原告方主张2011年时该合同系由案外人王某某与被告所签，由王某某将涉讼房屋转租给被告，但原告方道根亦确认其确实在该租赁合同首部及尾部均签字，且租赁合同尾部王某某系在委托代理人处签字，本院对原告方的该主张不予采信。关于合同的解除时间，鉴于涉讼房屋于2018年3月13日在五违四必整治中被封门，被告认为合同无法继续履行，要求确认合同已于2018年3月14日其向原告方道根发送短信时解除，并无不当，本院予以确认。原告方主张涉讼房屋仍可继续经营，合同的解除应当以2018年9月21日本案开庭时原告通知被告解除合同为准。本院认为根据双方提供的涉讼房屋在五违四必整治前后的照片，整治中涉讼房屋原用于经营进出的大门被拆除，并恢复成墙体。现进入涉讼房屋的入户门需通过沿街的大楼铁门，这一状况明显对被告在涉讼房屋中经营餐饮存在影响，故本院对原告方的相关主张不予支持。关于物品返还，根据双方合同的约定设备清单中所列物品(包括由税控机升级而来的金税盘)在双方合同终止时应由被告返还原告方，现双方能够确认一致的现存物品仅包括金税盘、空调2台、清洁池7个、冰柜1台、脱排全套、四眼煲仔炉。其中仍在被告处的金税盘应由被告向原告方返还。剩余物品中被告陈述：空调1台、风幕机1台、四门冰箱2台、操作台冰箱1台存在涉讼房屋内；其余物品存在损坏不再使用、原告方道根告知被告丢弃、原告方道根自行搬走等情况。原告方对于被告关于剩余物品的陈述不予确认。根据被告的陈述返还剩余物品已不可能，故原告方要求被告支付折价款，本院予以采纳。关于折价款的金额，原告方主张120,000元，但并未提供任何证据予以证明。考虑到清单中所列物品的种类及数量，物品使用年限，原告方道根收到被告解除短信后未与被告进行交接自行进入涉讼房屋等因素，本院酌定物品折价款为30,000元。关于发票，被告称将发票留在涉讼房屋内，明确表示其不持有该发票，现原告方要被告返还发票，未提供充分证据证明有在事实上能够履行的情形，本院对于原告方的该诉请不予支持。关于房屋租金及违约金，双方的租赁合同于2018年3月14日解除，被告应当向原告方支付2018年2月13日至3月14日期间的房屋租金，考虑到2018年3月13日起涉讼房屋已经被封门，对被告的正常经营使用存在影响，本院酌定被告应当支付的2018年2月13日至3月14日期间的房屋租金为26,051.51元。鉴于相关部门于2018年2月初即发布执法告知书通知将进行五违四必整治，被告并非恶意拖欠2018年2月13日后的租金，故原告方要求被告支付延迟支付租金的违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告方要求被告按日租金标准支付自2018年9月22日起至实际返还证件物品之日止实际损失的诉请，原告方并未提供充分证据证明被告未返还证件物品对其使用涉讼房屋造成影响并导致实际损失的发生，故对于原告方的该项主张本院不予支持。关于物业费及税费，根据租赁合同的约定物业费及税费应当由被告承担。现原告方提供了2015年的物业费508.80元以及2017年第四季度的税费1702.50元的单据，这两部分的费用依约应当由被告支付，本院对该部分诉请予以支持。原告方主张的其余部分，原告方陈述由其支付，但并未提供相应的支付凭证证明其主张，此外2018年3月14日合同解除之后的物业费及税费亦不应当由被告承担。对原告的该部分诉请，本院不予支持。关于2017年5月22日至2018年5月22日期间的水费439.52元，鉴于2018年3月15日或16日原告方已自行进入房屋，被告主张被告同意2018年3月13日之前的水费由其承担，费用根据月份由双方负担的主张，更为合理，本院予以采信并据此确认被告应当负担的水费为366.27元。关于押金，双方的租赁合同已经于2018年3月14日解除，押金应当予以退还，原告方主张没收押金缺乏依据，本院不予采信。关于转让费，被告主张原告收取了转让费，但双方之间的租赁合同对此并未进行约定，且被告亦未提供原告就收取转让费出具的收据，证人叶某某亦陈述并不清楚是否是原告取走了转让费，且原告方作为租赁合同的出租方收取转让费亦不符合常理，综上对于被告要原告方返还转让费的诉请，本院不予支持。关于被告主张的金税盘等设备及系统升级费用，本院认为金税盘等税务设备及系统系与原告方的个体工商营业执照挂钩，且相关升级是应政府的强制性要求而进行的。如前所述，被告应当向原告方返还由税控机升级而来的金税盘，而原告方应当向被告支付升级的费用。关于诉讼保全费，考虑到原告方本诉诉请获得支持部分所占比例，本院确定由被告赔付原告诉讼保全费606.29元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)方道根、黄林英与被告(反诉原告)冯吉庆就上海市长宁区仙霞路XXX号XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月14日解除；二、被告(反诉原告)冯吉庆应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)方道根、黄林英支付物品折价款30,000元;三、被告(反诉原告)冯吉庆应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)方道根、黄林英返还金税盘设备一部;四、被告(反诉原告)冯吉庆应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)方道根、黄林英支付上海市长宁区仙霞路XXX号XXX、XXX室房屋2018年2月13日至3月14日期间的房屋租金26,051.51元;五、被告(反诉原告)冯吉庆应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)方道根、黄林英支付物业费508.80元、税费1,702.50元、水费366.27元；六、被告(反诉原告)冯吉庆应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)方道根、黄林英支付诉讼保全费606.29元；七、原告(反诉被告)方道根、黄林英应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)冯吉庆支付金税盘费用490元、办公电脑(税控机)费用3,950元、增值税发票系统升级版服务协议费用330元；八、原告(反诉被告)方道根、黄林英应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)冯吉庆返还押金85,000元；九、驳回原告(反诉被告)方道根、黄林英其余的本诉诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)冯吉庆其余的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,664.36元，由被告(反诉原告)冯吉庆负担1,312.25元，由原告(反诉被告)方道根、黄林英负担2,352.11元。反诉案件受理费1,705.35元，由原告(反诉被告)方道根、黄林英负担1,022.13元，由被告(反诉原告)冯吉庆负担683.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  吴怡聂人民陪审员  牟世荣二〇一九年五月二十七日书 记 员  汤 慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。