湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0203民初3212号原告：周孝彪，男，1971年6月6日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：金少健，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱瑶，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：李翠英，女，1956年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘兴河，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周孝彪与被告李翠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告及其两委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周孝彪向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间房屋转让合法有效,株洲市芦淞区（株房株字第00123906号）房屋（以下简称104门面）归原告所有；2.被告协助原告依法办理104门面产权变更登记手续。事实和理由：2004年8月10日,原告与被告签订了《门面租赁合同》,原告租赁被告所有的案涉104门面。2005年10月8日,原告与被告签订《房屋转让合同》,以单价1.3万元／㎡,总价108.7710万元购买案涉104门面,并分别于2005年10月8日付款10万元,同月10日付款30万元，同月11日付款10万元,同月13日付款40万元;2006年8月31日借款抵房款5万元,2008年9月28日借款抵房款3万元，2011年4月16日借款抵房款11万元，共计109万元已支付被告。原告自2005年10月8日购买该门面之后,就对其行使占有、管理、使用和收益权至今，该门面至今未办理过户手续，为维护原告合法权益提起本案诉讼。李翠英辩称，1.虽然原、被告双方于2005年10月8日签订过《房屋转让合同》，但之前于2004年8月10日双方签订过《门面租赁合同》，其后分别于2011年7月10日签订了《房屋租赁合同协议》，2012年6月1日再次签订《门面租赁合同》，原告对所诉门面实质上一直是处于租赁使用状况；2.该门面属于被告夫妻共同财产，因种种原因，被告在与原告签订《房屋转让合同》时，未经过配偶同意，配偶未参加签约签字；3.在签订《门面转让合同》时，原告知晓该门面已抵押在银行，且至今一直抵押在银行。故驳回原告诉讼请求。原告周孝彪为支持其诉讼请求，提交了株洲市芦淞区华商广场业主委员会的证明、《门面租赁合同》、《房屋转让合同》、收据、借条、银行流水、《付款说明》、听证笔录、谈话笔录、（2018）湘02执异23号执行裁定书、（2015）株中法执字第80-5号执行裁定书、授权委托书、债权人会议会务资料，周玉兰身份信息、借条、录音作为证据。被告李翠英为支持其诉讼主张，提交2004年8月10日《门面租赁合同》、2005年10月8日《房屋转让合同》（与原告提交的相同）、2009年7月8日《房屋转让和租赁补充合同》、2011年7月10日《房屋租赁补充协议》、2012年6月1日《门面租赁合同》作为证据。经庭审质证，被告对原告提交的株洲市芦淞区华商广场业主委员会的证明无异议，本院予以采信；被告对原告提交的其它证据真实性无异，对其证明目的有异议，本院对其真实性予以采纳，对其证明目的综合全案予以认定。原告对被告提交的2012年6月1日《门面租赁合同》真实性有异议，认为是被告单方伪造的，庭审中被告对乙方签名处“周孝彪”是否为周孝彪本人签名不确定，在限期内也未书面向本院确认，故本院对该证据不予采信；原告对被告提交的其它证据的真实性无异议，对其合法性或证明目的有异议，本院综合全案予以认定。据此，结合原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：被告李翠英因购买于2003年经登记取得案涉104门面所有权（建筑面积83.67㎡），且登记为个人单独所有。2004年8月10日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定：被告将其所有的案涉104门面出租给原告，租期自2004年9月1日至2009年9月30日及租金等。自此，原告占有该门面至今。2005年10月8日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定：被告出售案涉104门面给原告，转让价为1087710元，转让发生的税费不在转让价之列，由原、被告各承担50%，双方原签订的该房屋租赁合同不再有效,租金算至2005年9月30日止，由于该房屋已被甲方抵押给银行,故付款方式如下:本合同签订当天原告付定金10万元,2005年10月12日前付70元,办理产权过户手续时原告将余款287710元一次性向被告支付完毕；办理产权过户手续时间定为2006年10月1日前等。该合同签订后，原告向被告支付门面转让款情况如下：2005年10月8日支付10万元，同月10日支付30万元，同月11日支付10万元，同月13日现金支付40万元；2006年8月31日借款5万元、2008年9月28日借款3万元和2011年4月16日借款11万元经原、被告协议均转为门面转让款，以上支付门面转让款合计109万元。但案涉104门面因被告抵押他人和被告债务纠纷被法院查封冻结，原、被告至今未办理过户登记手续。2014年，株洲市中级人民法院（以下简称市中院）在执行东亚银行(中国)有限公司广州分行与湖南阿里贸易有限公司、佳能可资产经营管理(株洲)有限公司、李翠英、王广林、廖生贤金融借款合同纠纷两案中，查封了案涉104门面。原告以市中院查封104门面前其已于2005年已买受及实际占有使用该门面并支付了全部购房款，因该门面已抵押给银行(株洲市天元区农村信用合作联社群丰信用社),无法完成产权过户原告不存在过错为由，提出执行异议。2018年4月28日市中院进行了听证，只有原告周孝彪到庭。2018年5月31日，市中院对被告李翠英进行了谈话，李翠英承认2004年8月开始将案涉104门面出租给原告，2005年改为转让给原告，原告一直占有使用该门面，且原告付清全部转让款，因卖给原告之前,门面已抵押,2013年其向原告借了100万还清抵押贷款后准备将门面过户给原告时，又因其它案子被法院查封、冻结。2018年6月8日市中院作出（2018）湘02执异23号执行裁定，认定原告的异议成立，裁定中止对李翠英名下的案涉104门面的执行。市中院又于2018年7月2日作出（2015）株中法执字第80-5号执行裁定：解除对案涉104门面的执行措施。2018年7月28月被告李翠英授权原告周孝彪前往株洲农村商业银行股份有限公司(原株洲市天元区农村信用合作联社)全权处理李翠英与株洲农村商业银行股份有限公司因借款所办理案涉104门面抵押的他项权解除事宜，并退回房产证和国土证给周孝彪。在此期间，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让和租赁补充合同》，签订时间署为“2009年7月8日”，约定：双方已于2005年10月8日签订《房屋转让合同》,就甲方所有的案涉104门面的买卖转让事宜达成一致意见，乙方也按合同支付款项,因甲方种种原因该门面至今未能办理产权登记过户,考虑到转让合同己签订多年甲方已实际违约和乙方从2005年10月8日至现在一直在使用该门面的事实,甲乙双方达成：1.2005年10月13日前乙方分别以门面定金、购门面款的形式支付给甲方90万元,其后至2008年9月30日前又以借款(考虑到当时未实际过户甲方又需资金周转，乙方同意以借款的形式支付门面部分余款,待过户时抵房款)的方式支付给甲方8万元,合计98万元；2.2005年10月8日至今,该转让房屋因乙方实际在使用,甲乙双方均同意以乙方所交的定金、转让款和借款98万元所产生的全部利息作为租金结算冲抵；3.2009年7月8日起至2011年7月7日止,该3年内乙方尽量履行2005年10月8日所签订的“房屋转让合同”中的办理产权过户手续的义务,过户之前的租金仍以乙方所交的98万元的所有利息冲抵；4.若在2012年7月7日止,甲方仍未能完成房屋产权过户手续,2005年10月8日所签订的“房屋转让合同”因甲方的违约而解除,甲乙双方按以下方式结算:①甲方按乙方所支付的定金双倍返还给乙方,即赔偿10万元加上乙方所交的98万元共计108万元从2011年7月8日起以租金的形式冲抵；②乙方于2011年7月8日起继续承租甲方案涉104门面,租金按每月5000元,租期18年（1080000元÷5000元/月÷12月/年）,即租期从2011年7月8日至2029年7月7日止，乙方的租金已全部交清,双方互不相欠；③乙方在承租期间经甲方同意可以转租等。原、被告双方又签订《房屋租赁补充协议(二)》，签订时间署为“2011年7月10日”，约定：甲方同意乙方在承租期间可以转租。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点：1.原、被告于2005年签订的《房屋转让合同》是否有效；2.如有效，是否经双方签订的《房屋转让和租赁补充合同》而解除。本院评析如下：（一）原、被告双方于2005年签订的《房屋转让合同》，是当事人双方的真实意思表示，现被告主张其出售的案涉104门面系其与其丈夫的夫妻共同财产，未经过配偶同意，配偶未签字。本院认为，合同签订时该门面登记在被告个人名下，且该合同自签订至今已有十多年，其配偶也未向原告提出过异议，故该合同不违反相关的法律规定，合法有效。（二）在原、被告2005年签订《房屋转让合同》后，原、被告签订时间署为“2009年7月8日”的《房屋转让和租赁补充合同》，约定若在2012年7月7日止,被告仍未能完成房屋产权过户手续,《房屋转让合同》因被告的违约而解除,被告赔偿原告10万元加上原告所交的98万元共计108万元从2011年7月8日起以租金的形式冲抵，原告从2011年7月8日起续租案涉104门面至2029年7月7日止。被告主张因截止2012年7月7日被告未能将案涉104门面过户给原告，门面转让已变更为租赁。原告主张签订《房屋转让和租赁补充合同》，是因被告涉债务纠纷，其抵押的仍登记在其名下的案涉104门面有被司法拍卖风险，原告为保护其利益，利用“买卖不破租赁”的法律规定及租金已付至2029年7月7日的长租期，来影响和阻止拍卖程序，即便被拍卖其权益也能获得一定程度的挽回，双方才签订这份虚假的合同。本院认为，首先，2018年5月31日在市中院审查周孝彪就案涉104门面的执行异议程序中，李翠英承认与周孝彪签订了《房屋转让合同》，周孝彪一直占有案涉104门面且付清全部转让款，但李翠英根本未向市中院提过双方还签订了《房屋转让和租赁补充合同》，如果是其真实意思表示，这么重要的民事行为，其不可能忘记，可见李翠英签订《房屋转让和租赁补充合同》不是其真实意思，而在本案中李翠英又以《房屋转让和租赁补充合同》对抗周孝彪的诉讼请求，明显违背诚实信用原则。其次，周孝彪在与李翠英已签订《房屋转让合同》、占有案涉104门面及付清全部购房又不退还购房款的情况下，签订《房屋转让和租赁补充合同》，将所有权变更为使用权即全能物权变更为限制物权，很显然是担心因李翠英的债务问题案涉104门面存在被拍卖的法律风险，以尽量阻却对其不利的司法拍卖而作的违心之举，比较可信。其三，在认定买卖合同关系是否已变更为租赁合同关系时，在双方意思表示是否真实存疑的情况下，原告方已全面履行《房屋转让合同》约定的义务，因被告自己的原因致其未能履行产权过户给原告，如果认定已变更为租赁合同关系，那么违约方的被告因违约获利而致守约方的原告受损的情形就会发生，有违公平原则。因此，本院认定原、被告签订的《房屋转让和租赁补充合同》非原、被告双方真实意思表示一致的结果，双方的买卖合同关系未变更为租赁合同关系。（三）买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，被告有协助原告依法办理104门面产权变更登记的义务。另外，不动产物权的变更应经依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。原告诉请确认案涉104门面归其所有，系物权确认，原告取得相应物权是被告履行过户登记的合同义务的结果，故本院在本案中不宜直接认定该物权归原告所有。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权》第九条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周孝彪与被告李翠英2005年10月8日签订的《房屋转让合同》合法有效；二、限被告李翠英在本判决生效后30日内协助原告周孝彪将登记在被告李翠英名下的位于株洲市芦淞区（株房株字第00123906号）房屋产权变更登记至原告周孝彪名下；三、驳回原告周孝彪的其它诉讼请求。本案受理费15444元，财产保全费5000元，合计20444元，由原告周孝彪承担500元，由被告李翠英承担19944元，限被告李翠英在本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  刘小民人民陪审员  沈顺珍二〇一九年五月二十九日书 记 员  伍方慧附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。