辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终937号上诉人（原审被告）：冀恩泽，男，1963年8月13日出生汉族，个体，住凌源市。被上诉人（原审原告）：凌源市鑫泰物业管理有限责任公司，住所地凌源市北大桥红山路东段83号。法定代表人：代文祥，总经理。委托诉讼代理人：张秀荣，女，1966年5月21日出生，汉族，公司总经理助理，住凌源市。上诉人冀恩泽因与被上诉人凌源市鑫泰物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2018）辽1382民初3958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冀恩泽上诉请求：依法审理此案，做出公正判决。事实和理由：一审判决依据不足。物业公司只有做好了服务，才具备收取物业费的条件，上诉人租房二年，没有见过物业公司人员，没有接到过通知等，物业公司没有履行义务，2017年上诉人室内暖气爆裂，物业公司无动于衷，上诉人自己找人修理，损失近万元，到现在仍没有给修缮。凌源市鑫泰物业管理有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。凌源市鑫泰物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告凌源市富丽园一区8-2号门市2016年度、2017年度、2018年度三年的物业费（144.29平米×0.5元×12个月×3年）2,597元；2、判令被告支付自2016年1月1日至本案判决生效给付之日止，物业费每日按3‰加收滞纳金。3、判令被告支付自2017年1月1日至本案判决生效给付之日止，物业费每日按3‰加收滞纳金。4、判令被告支付自2018年1月1日至本案判决生效给付之日止，物业费每日按3‰加收滞纳金。5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告公司于2003年5月29日成立并在工商行政管理机关及辽宁省物价局、凌源市物价局申办了“营业执照”和“收费许可证”。2014年4月16日原告作为乙方与富丽园一区业主委员会作为甲方签订了物业管理服务合同，合同主要内容：甲方委托乙方对富丽园一区小区，提供物业管理服务。委托管理期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止。物业管理服务费用由乙方按建筑面积每月每平米0.5元向业主收取，营业用房同上，收费日期为每年10月1日至12月31日止。上交租，逾期每日按3‰收取滞纳金。被告使用的房屋为富丽园一区8-2号门市，房屋面积为144.29平方米，属于原告与富丽园一区业主委员会签订的物业服务合同范围内。按物业管理服务合同约定被告在每年度应向原告交纳物业管理服务费865.74元。原告依据物业管理服务合同的约定，向包括被告在内的小区业主提供了相应的物业管理和服务。2015年10月1日至12月31日、2016年10月1日至12月31日、2017年10月1日至12月31日原告依据合同约定及物业费的获批标准，向被告收取2016年度、2017年度、2018年度的物业费，被告以未与原告签订物业服务合同、没有享受物业服务等为由未交纳，在原告向被告下发交费“告知书”和“物业费催缴通知”后，被告仍未交纳。另查明，根据2015年国家发展改革委、财政部及省、市、县下发了“关于取消收费许可证制度、加强事中事后监管的通知”的文件精神，自2015年1月1日起凌源市停止收费许可证年度审验工作，已经办理的经营服务性收费许可证一律作废，并不再办理新证。自2016年1月1日起取消收费许可证制度。本案在庭审过程中，原告凌源市鑫泰物业管理有限责任公司撤回要求被告冀恩泽给付2016年度物业管理服务费的请求，对此，被告对此无异议。一审法院认为，原告凌源市鑫泰物业管理有限责任公司与被告冀恩泽之间虽未签订物业管理服务合同，但原告与凌源市富丽园一区业主委员会签订了物业管理服务合同，且原告已为被告提供了物业服务，被告并未提出异议，双方已形成了事实上的物业管理服务关系，属于意思表示真实，该合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与凌源市富丽园一区业主委员会签订物业管理服务合同管理服务的范围包括被告所使用的富丽园一区8-2号门市，且原告在向被告等业主提供物业管理服务过程中，被告接受了原告的服务，并没有证据证明提出过异议。原告已按合同的约定履行了物业管理服务的义务，被告亦应按合同的约定履行按期向原告交纳各年度的物业管理服务费用的义务，被告借故不交纳物业管理服务费，已构成违约，其应承担向原告交纳拖欠物业费的责任。原告与凌源市富丽园一区业主委员会在物业管理服务合同中虽对业主逾期交纳物业服务费约定了按每日3‰收取滞纳金，但该约定的比例超出了相关法律规定，对超出部分依法不予支持。故对原告的该项诉请，应以中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金为宜。原告撤回要求被告冀恩泽给付2016年度物业管理服务费的请求，是当事人对诉讼权利的处分，并不违反法律规定，本院予以准许。关于被告辩称未享受原告的物业服务，原告收费不合理，但其未提供证据予以证明，其抗辩理由缺乏依据，故不予支持。综上所述，原告的诉讼请求合理部分合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下：被告冀恩泽于本判决生效后五日内给付所欠原告凌源市鑫泰物业管理有限责任公司凌源市富丽园一区8-2号门市2017年度、2018年度的物业管理服务费合计1,731.48元，并分别自2017年1月1日、2018年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告凌源市鑫泰物业管理有限责任公司支付各年度所欠物业管理服务费的滞纳金，至欠款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告冀恩泽负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人与凌源市富丽园一区业主委员会签订了物业管理服务合同，为业主提供了物业服务，上诉人与被上诉人形成了事实上的物业管理服务关系。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人所使用的富丽园一区8-2号门市，是该小区房屋建筑的一部分，被上诉人与凌源市富丽园一区业主委员会签订物业管理服务合同管理服务的范围应包括上诉人所使用的富丽园一区8-2号门市，被上诉人在向上诉人等业主提供物业管理服务过程中，上诉人没有提出异议，逾期不交纳物业费应承担违约责任，因此对被上诉人要求上诉人交纳物业费的诉讼请求应予支持。关于上诉人逾期交纳物业费的滞纳金，因被上诉人催缴时间不明确，滞纳金应从被上诉人主张权利时间起算，原审判决认定滞纳金给付时间的起算点不妥，故依法予以改判。关于室内暖气爆裂损失及修缮，上诉人在一审中没有提出抗辩，二审中本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：冀恩泽于本判决生效后五日内给付凌源市鑫泰物业管理有限责任公司凌源市富丽园一区8-2号门市2017年度、2018年度的物业管理服务费合计1,731.48元，并自2018年9月4日起至本判决确定的物业管理费给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算向凌源市鑫泰物业管理有限责任公司支付滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人冀恩泽负担。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇一九年五月九日书记员  杨丽南