连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初4762号原告：胡明亮,男,1989年9月2日出生,汉族,住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：张向辉，江苏华德律师事务所律师。原告:付雪梅,女,1990年6月20日出生,汉族,住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：张向辉，江苏华德律师事务所律师。被告:林以涛,男,1988年12月18日出生,汉族,住连云港市海州区。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈川，江苏海郡律师事务所律师。被告:王德朝,男,1989年3月23日出生,汉族,住连云港市海州区。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈川，江苏海郡律师事务所律师。被告:凌玲,女,1991年3月9日出生,汉族,住连云港市海州区。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈川，江苏海郡律师事务所律师。原告胡明亮、付雪梅与被告林以涛、王德朝、凌玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年8月6日、2018年11月1日先后两次公开开庭进行了审理。原告胡明亮、付雪梅及其共同委托诉讼代理人张向辉、被告林以涛及其与被告王德朝、凌玲的共同委托诉讼代理人戴高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡明亮、付雪梅向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带赔偿原告房屋差价损失380000元；2.判令三被告连带给付违约金23万元；3.判令三被告连带承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，原告撤回要求判令三被告连带给付违约金23万元的诉讼请求。事实和理由：2017年4月27日，二原告与被告林以涛签订1份《港发房产房屋买卖合同》，约定二原告购买被告林以涛所有的、位于连云港市海州区商品房。经查明，被告林以涛并非涉案房屋的所有权人。2017年7月27日，被告林以涛因其履行不能，将收取二原告的购房款30万元退还原告，以其实际行动解除了双方签订的《港发房产房屋买卖合同》。因被告林以涛的违约行为严重侵害了二原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失。因被告王德朝、凌玲系涉案房屋的共同所有人，且王德朝明确表示是其委托林以涛对外卖房，被告的代理人也称林以涛是代王德朝、凌玲销售，故依法追加王德朝、凌玲为本案共同被告，对原告的房屋差价损失承担连带给付责任。被告林以涛辩称，1.原告起诉答辩人主体不适格，林以涛是买卖合同的居间方。本案争议房产是由第三方委托连云港港发房产经纪有限公司（以下简称港发公司）对外出售的，收取原告的30万元款项的单位也是港发公司。被告是该公司的实际控制人也是股东之一。被告当时退还原告的30万元款项也是基于职务行为；2.本案是原告主动要求解除买卖合同，且原告的款项已经收回，被告方并不存在违约行为；3.原、被告之间的房屋买卖合同并未解除。原告在合同未解除的情况下直接要求赔偿责任，没有法律依据。被告王德朝、凌玲共同辩称，1.涉案房屋是答辩人委托林以涛对外出售。但是答辩人未收到原告的购房款，未从林以涛与原告的房屋买卖合同中受益。如果涉及到对答辩人的不利后果，不应由答辩人承担责任；2.因为原告违约导致合同无法履行，且原告所有的购房款已由收取人林以涛退还，故涉及到三方的争议已经解决完毕。当事人围绕争议焦点向本院提交了《商品房买卖合同》、《港发房产房屋买卖合同》、《收据》、《商品房买卖合同变更申请表》、《承诺书》、《房地产价值评估报告》、（2017）苏0706民初4640号民事判决书、（2018）苏07民终735号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告王德朝、凌玲于2017年3月1日与连云港蓝天置业有限公司（以下简称蓝天公司）签订1份《商品房买卖合同》，约定王德朝、凌玲购买蓝天公司开发的、位于蓝天华侨城第12#楼2单元2－3001室，房屋总价款857328元整，已付首付款172328元整，剩余房款685000元办理银行按揭贷款。2017年4月27日，被告林以涛（甲方、出售方）与原告胡明亮、付雪梅（购买方、乙方）、港发公司（居间方、丙方）签订1份《港发房产房屋买卖合同》，约定：第一条：甲方同意将坐落于连云港市海州区房屋出售给乙方。乙方对出售的房屋已充分了解并自愿购买上述房屋。甲方就房屋的附属设施和装潢等情况，说明如下：依房屋现状交房，送维修基金、送自行车库1间约12平方米左右。第二条：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价计一百一十五万元整。甲、乙双方约定，该房屋的维修基金余额，煤气初装费（若有）、有限电视初装费（若有）等费用已包含在总房价内，甲、乙双方不再另行结算。本合同签订之时，乙方支付人民币一十万元作为购房定金。第三条：甲、乙双方同意本合同生效之日起当日内，乙方将人民币十万元支付给丙方，由丙方转交给甲方，购房定金在付款时冲抵。并经双方同意待甲方办妥产证后十日内办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定。乙方需贷款……第四条：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同……第十条：其他补充条款：甲方另需办理的手续及费用。甲方承担过户时产生的增值税（若有）、个人所得税（若有）……第十一条：补充约定：①甲方需配合乙方银行借款审批签字，待乙方银行借款审批通过后，双方办理产权过户；②甲方需结清之前所欠水电、燃气、物业等相关费用。同日，港发公司向胡明亮出具1张《收据》，载明：“交款单位：胡明亮；收款方式：现金+转账；人民币：壹拾万元整；收款事由：购买蓝天华侨城12-2-3001室房屋定金即壹拾万元整。收款人：林以涛”。2017年5月9日，被告王德朝、凌玲向蓝天公司提出商品房买卖合同变更申请，变更明细（事由）：由于买受人个人贷款未审批下来，现夫妻双方申请变更买受人姓名为胡明亮、付雪梅。蓝天公司在《商品房买卖合同变更申请表》上签字同意后，连云港市房产管理中心在完成内部审核程序准备变更新买受人时，蓝天公司将《商品房买卖合同变更申请表》取回不要求变更。2017年5月19日，港发公司向胡明亮出具1张《收据》，载明：“交款单位：胡明亮；收款方式：转账；人民币：贰拾万元整；收款事由：购买蓝天华侨城12-2-3001室房屋部分购房款”。2017年7月27日，被告林以涛以及案外人曹某、傅某出具1份《承诺书》，载明：“根据胡明亮、付学梅（应为付雪梅）购买（林以涛、曹某、付建明）名下蓝天华侨城12号楼2单元3001室房屋事宜，（林以涛、曹某、付建明）承诺于2017年7月31日前将胡明亮已付林以涛的叁拾万元（含定金壹拾万元）退还给胡明亮”。在本案2018年8月6日第一次庭审时，被告林以涛申请王德朝出庭作证，王德朝出庭证明涉案房屋系其所有，委托林以涛对外售卖。双方之间无书面委托协议，对于林以涛和原告之间的合同，愿意承担责任。第一次庭审结束后，二原告申请追加被告王德朝、凌玲为本案共同被告，与被告林以涛对房屋差价损失共同承担给付责任。在庭审过程中，原告胡明亮、付雪梅主张原、被告之间的房屋买卖合同于2017年7月27日解除；在本案中向被告主张房屋差价损失，放弃主张违约金；被告应当对原告要求退还30万元购房款承担举证责任。被告王德朝、凌玲在本案审理期间确认涉案房屋系二人委托林以涛对外出售。被告林以涛、王德朝、凌玲则认为是原告胡明亮、付雪梅要求被告退还30万元购房款，但未提供证据证实；王德朝、凌玲未收到胡明亮、付雪梅交付的购房款，未从房屋买卖中受益，不应承担不利后果；原、被告之间的合同未解除。在本案审理期间，原告胡明亮、付雪梅确认王德朝、凌玲为2017年4月27日《港发房产房屋买卖合同》的相对人，但要求林以涛、王德朝、凌玲共同承担给付原告房屋差价损失的责任。原告胡明亮、付雪梅申请对涉案房屋在2017年7月27日的市场价格进行评估。本院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司（以下简称天元公司）对涉案房屋价值进行评估，天元公司于2018年9月18日出具苏天元房评咨字（2018）第LYG0031号《房地产价值评估报告》，评估报告载明：连云港市海州区解放东路208号蓝天华侨城12号楼2单元3001室于2017年7月27日的公开市场价值为153万元，每平方米评估单价为12812元。原告胡明亮、付雪梅预付评估费用9500元。另查明:蓝天公司于2017年6月6日诉至本院，请求依法解除与王德朝、凌玲签订的《商品房买卖合同》。本院于2017年12月11日作出（2017）苏0706民初4640号民事判决书，驳回蓝天公司的诉讼请求。蓝天公司不服该判决，向江苏省连云港市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。市中院于2018年5月7日作出（2018）苏07民终735号民事判决书，驳回上诉，维持原判。坐落于连云港市海州区解放东路208号蓝天华侨城12号楼2单元3001室于2018年6月26日转移登记至被告王德朝、凌玲名下。港发公司的工商登记资料显示：林以涛在港发公司任监事一职。2017年10月17日，港发公司股东由林某、林以涛变更为张某。原告胡明亮、付雪梅在收到退还的购房款30万元后向案外人张杭某购买住房。根据原告胡明亮、付雪梅的申请，本院于2019年5月17日作出(2018)苏0706民初4762号财产保全裁定书，对王德朝、凌玲所有的、坐落于连云港市海州区产予以查封，原告胡明亮、付雪梅预交保全费用2520元。本案的争议焦点为：1.被告林以涛以自己的名义与原告胡明亮、付雪梅签订《港发房产房屋买卖合同》，该合同对林以涛是否具有约束力？2.《港发房产房屋买卖合同》是否已经实际解除以及解除时间？3.被告林以涛、王德朝、凌玲是否存在违反《港发房产房屋买卖合同》的行为，应否向原告胡明亮、付雪梅承担赔偿房屋差价损失的责任？关于争议焦点1。本院认为，原、被告签订的《港发房产房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告林以涛在与原告胡明亮、付雪梅签订合同时，未披露其是受王德朝、凌玲的委托对外签订合同出售房屋。原告的购房款直接交付被告林以涛。在纠纷产生时，也是林以涛与案外人于2017年7月27日向原告胡明亮、付雪梅作出退还购房款的承诺，虽然被告举证了2017年5月9日《商品房买卖合同变更申请表》，但该证据并不能证明原告在签订合同时即知道涉案房屋是王德朝、凌玲委托林以涛对外出售。在纠纷产生时，被告林以涛向原告胡明亮、付雪梅披露了委托人是王德朝、凌玲,王德朝、凌玲也确认林以涛的受托人身份。原告胡明亮、付雪梅选择以王德朝、凌玲作为相对人主张其权利，不违反法律规定，本院予以支持。被告林以涛以自己的名义与原告胡明亮、付雪梅签订的《港发房产房屋买卖合同》对受托人林以涛无约束力，故原告胡明亮、付雪梅主张受托人林以涛与委托人王德朝、凌玲共同承担赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2。本院认为，2017年7月27日,林以涛向原告胡明亮、付雪梅作出退还购房款的承诺，将收取的购房款全额退还，其以自己的行为表明不履行债务,致合同无法继续履行，此时合同已无法继续履行的可能。且原告也接受退款并确认此时间节点为合同解除日期，故《港发房产房屋买卖合同》已经于2017年7月27日解除。关于争议焦点3。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案在合同履行过程中中，原告按约履行义务，被告以自己的行为表明不履行主要债务,致合同无法继续履行而解除，被告存在违约行为，应向原告承担赔偿责任。被告王德朝、凌玲辩称因为原告违约导致合同无法履行，且原告所有的购房款已由收取人林以涛退还，故涉及到三方的争议已经解决完毕，对其辩解未提供证据真实，本院不予采信。被告违约给原告造成的损失就是房屋差价损失。根据《房地产估价报告》，涉案房屋于合同解除时的市场价值为153万元，原、被告合同约定的房屋价款为115万元，房屋差价损失为38万元。被告应赔偿原告的房屋差价损失为38万元。被告王德朝、凌玲辩称未收到原告的购房款，未从林以涛与原告的房屋买卖合同中受益，不应承担违约责任的辩解，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第四百零二条、第四百零三条第二款、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王德朝、凌玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡明亮、付雪梅房屋差价损失380000元；二、驳回原告胡明亮、付雪梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元、保全费2520元，共计9520元（原告均已预交），评估费用9500元（原告已预交），均由被告王德朝、凌玲负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××944（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  郭 敏人民陪审员  朱国跃人民陪审员  蒋桂红二〇一九年五月二十九日书 记 员  张 颜法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人……（二）《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人44×××94000909开户行：连云港市农业银行苍梧支行