云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终490号上诉人（原审原告）：师宗县安德物业服务有限公司。法定代理人：唐鸣岗，总经理。地址：云南省师宗县丹凤街道锦绣豪庭小区。委托诉讼代理人：刀潥，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王晓宇，云南八谦律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：赵永全,又名赵燕红，男，汉族，1989年11月17日生，大专文化，云南天高镍业有限公司职工，师宗县人，住云南省曲靖市师宗县。委托诉讼代理人：刘永红，师宗县大同街道办事处法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人师宗县安德物业服务有限公司因与上诉人赵永全物业服务合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院(2018)云0323民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人师宗县安德物业服务有限公司的委托诉讼代理人刀潥、王晓宇，上诉人赵永全的委托诉讼代理人刘永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人师宗县安德物业服务有限公司上诉请求：1、维持原审法院第一项判决内容；2、依法判令被上诉人按每日3‰支付逾期付款金额的违约金，自2018年1月11日起算至全部付清之日止；3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决不支持逾期支付物管费的违约金，属法律适用错误。一审法院在一审判决中以上诉人物业服务存在瑕疵为由驳回上诉人对于违约金的主张，无法律依据。二、一审判决对事实认定错误，被上诉人没有任何证据能证明上诉人提供的物管服务存在问题，应当承担举证不利的后果。被上诉人赵永全答辩称，签协议前不知情，协议中最基本的履行期限没有约定，物业公司进入小区未按照规定进行。物业公司违约在先。小区的环境卫生脏、乱、差。绿地被占用，存在服务和管理不到位的地方。一审判决认定事实错误，双方只约定了一年的物业服务合同，未约定之后的，因此收费是不合理的。物业公司与开发商是同一伙人。上诉人赵永全上诉请求：请求二审法院依法撤销原判决，依法改判。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，本案物业与我们签订的合同是具有欺骗性，和威胁性，和违背法律的规定，和不明确性。签合同时把物业合同故意制作了夹在物业手册当中来欺骗大家。交房当天物业不光喊我们签字还喊我们交钱，大家都只管交钱签字才拿得到钥匙。此合同违背《物业管理办法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定没有择优选聘。小区建筑商与物业公司是一套人马两个牌子。合同的制作也没有按照合同法的规定写清相关事项。二、适用法律错误，合同的签订都违背了相关法律规定还哪来的约束性。三、我们在一审时所提出的物业在管理中的很多瑕疵一审在认定中都也认定，物业没有做到位，凭什么要我们交费。四、小区内共有70多家人房屋室内墙体不同程度的开裂，因他们是一套人马，物业也答应解决但到现在仍未得到解决。他们无视安全，不把小区的安全当回事。师宗县安德物业服务有限公司答辩称，双方签订的《前期物业服务协议》是合法有效的，不存在合同无效及欺骗的情形，业主应当履行支付物管费的义务。师宗县安德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告缴纳2018年度物业费1825元；2、判令被告按每日3‰支付逾期付款违约金1390.65元；3、由被告向原告支付本案诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等。一审法院认定如下事实，被告赵永全系师宗县锦绣豪庭小区业主。2017年1月2日原、被告签订前期物业服务协议。协议约定：“被告赵永全将其位于锦绣豪庭小区3幢1单元1504室住房、面积为114.49㎡的物业管理及服务交由原告师宗县安德物业服务有限公司从事服务，甲方自2017年1月1日起开始交纳物业服务费；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元据实收取，车库服务费按30元/月/库收取；二次供水水箱清洗费、二次供水水泵加压费（电费）80元/户/年；物业服务费每一年预付一次，每次交纳物业服务费及其它代收缴费的时间为缴费每年1月1—10日一次性缴纳一年物业服务费；违约责任：甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施”。合同签订后，被告赵永全缴纳了2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理等费用共计4529元。2018年1月1日至今的物业管理等费用一直未缴纳，经原告师宗县安德物业服务有限公司催要未果，致原告师宗县安德物业服务有限公司向法院起诉。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，原告师宗县安德物业服务有限公司对锦绣豪庭小区业主提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区业主或房屋使用人收取物业服务费。被告赵永全作为该小区的业主，理应支付物业服务费，故对原告师宗县安德物业服务有限公司要求被告赵永全缴纳2018年度物业费1825元的诉讼请求，法院予以支持。被告赵永全辩称师宗县安德物业服务有限公司对锦绣豪庭小区没有真正尽到管理维护义务、安全保卫工作不到位、环境脏乱差、电梯保养缺失、停车位被强制占用、公共自来水水质恶劣、公摊面积被强制占用、绿化面积被安装非法设备等，故对原告师宗县安德物业服务有限公司请求判令被告赵永全按每日3‰支付逾期付款违约金1390.65元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条，《物业管理条例》第二条、第六条、第二十一条、第三十二条、第三十五条、第四十条、第四十一条、第四十二条之规定，判决：1、由被告赵永全于本判决生效之日起三日内付给原告师宗安德物业服务有限公司2018年度物业管理等费用1825元；2、驳回原告师宗县安德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵永全承担。二审中，上诉人赵永全为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、电费水费的收据，欲证明安德物业收费的随意性，不开发票，只开收据。2、光盘一份，刻有视频内容，欲证实物业跟业主的矛盾激化。经质证，上诉人师宗县安德物业服务有限公司认为，业主所提交的收据相同月份的单价是一致的，不存在欲证明乱收费的问题。且该证据是一审前的证据，不是本案二审的新证据，故对于三性均不予认可。光盘视频中没有任何画面显示物业打业主，因此与本案没有关联性，三性不予认可。本院认为，上诉人赵永全所举证据，不能证明其欲证实的内容，本院不予确认。经二审审理查明的事实与一审审理确认的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人赵永全系上诉人师宗县安德物业服务有限公司提供物业服务小区的业主，师宗县安德物业服务有限公司与赵永全签订的《前期物业服务协议》系前期物业管理合同，对上诉人赵永全亦具有约束力，该合同中明确约定了物业费的收取标准，上诉人赵永全亦接受了上诉人师宗县安德物业服务有限公司的服务，故上诉人赵永全应按合同约定履行交纳物业费的义务，前期物业服务合同可以约定期限，未约定期限的自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日，前期物业服务合同终止。本案中《前期物业服务协议》未约定期限，故对上诉人赵永全提出的2018年之后物业费不应该交纳的问题，本院不予支持。对于上诉人师宗县安德物业服务有限公司主张的违约金问题，因其在提供物业服务的过程中，确实存在服务和管理不到位、不全面等问题，故其主张不能成立，法院不予支持。关于上诉人赵永全提出的小区存在房屋质量不达标的问题，属上诉人与开发单位之间房屋买卖合同法律关系问题，与本案不属同一法律关系，故本案不予审理。一审判决在判决主文中，出现笔误，将“师宗县安德物业服务有限公司”写成“师宗安德物业服务有限公司”，二审予以纠正。综上所述，上诉人师宗县安德物业服务有限公司、上诉人赵永全的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，但在判决主文中出现错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持云南省师宗县人民法院(2018)云0323民初1462号民事判决第二项；二、变更云南省师宗县人民法院(2018)云0323民初1462号民事判决第一项为“由被告赵永全于本判决生效之日起三日内付给原告师宗县安德物业服务有限公司2018年度物业管理等费用1825元；”。一审案件受理费50元，减半收取25元，由赵永全负担；二审案件受理费50元，由师宗县安德物业服务有限公司与赵永全负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  孙靖然审判员  廖 锐二〇一九年五月九日书记员  王朋飞