广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18148号原告：张美娟，女，1980年11月14日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。被告：广州市广亮物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：罗伟亮，职务总经理。委托代理人：沈金桃，广东合众拓展律师事务所律师。委托代理人：姚舜，女，被告公司员工。第三人：张周木，男，1967年7月22日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。原告张美娟诉被告广州市广亮物业管理有限公司、第三人张周木租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张美娟，被告广州市广亮物业管理有限公司的委托代理人沈金桃、姚舜，第三人张周木均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月1日，原告同几位朋友协商，承租被告的租位装修后出租赚钱。2012年8月11日，原告等人与被告签订了承租位于广州市荔湾区和平东路126-128号一楼的A7租位的《租赁合同》。合同约定，租赁期至2017年8月21日，第一年每月租金2353元，每年递增。被告收取了原告7059元的履约保证金和进场费，合同还特别规定由被告统一办理工商营业执照等证件。原告装修租位后，就找被告办理工商营业执照，但被告总以各种借口推诿拖延。一直到现在，被告因为自己房产手续不全，给原告办不了营业执照，由于被告无法办理营业执照，原告无法正常营业，不仅白白花费了装修费和进场费，无法租出去盈利，还要每个月支付租金和管理费。原告的几个合伙人于2012年11月退出合伙，由原告一个人负责。原告接手租位后，继续多次找被告解决问题。但被告始终不能为原告办理营业执照，故起诉请求法院判令：1、被告赔偿原告承租广州市荔湾区和平东路126-128号一楼的A7租位经济损失53646元；2、被告退还原告履约保证金7059元；3、诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告全部的诉讼请求。本案的租赁合同是被告与第三人签订的，根据合同相对性原则，原告并非适格的主体。原告拖欠被告的租金，已经构成违约，被告依据合同第11条第3点的约定与其解除租赁合同，并不退回履约保证金合法合理。原告未经被告同意，私自将涉案商铺转租，并不存在其所称的经济损失。办理经营执照是原告作为经营者的法定义务，被告代租户统一办理经营执照只是义务性的，并没有收取费用，不属于合同义务，不能据此认定被告存在违约行为。原告的诉请已过诉讼时效，应予以驳回。第三人陈述：我与原告一开始是合伙经营生意，涉案A7商铺由我与被告签订租赁合同。2012年11月1日，我与原告等人签订退伙协议，退伙之后涉案商铺的全部权利义务均与我无关。现在原告起诉要求被告赔偿其经济损失和履约保证金，我没有意见，同意由被告将履约保证金退还给原告。我放弃向被告追索经济损失和履约保证金的权利。经审理查明：加盖广州市工商行政管理局荔湾分局档案资料查询专用章的《广州市广亮物业管理有限公司章程》载明：被告的股东名称为广州市广红软木厂。2011年10月12日，广州市广红软木厂（乙方）与广州市大公制盒厂（甲方）签订《房屋使用合同》，约定：甲方将承租广州市荔湾区国土资源和房屋管理局位于广州市和平东路126号房屋及屋内设施提供给乙方作经营服装配料及服装场所使用，该房屋总建筑面积967.45平方米；房屋使用期限从2011年11月1日起至2021年6月30日止；等。2012年8月11日，第三人（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方同意承租甲方位于广州市荔湾区和平东路126-128号一楼自编之一自编号为A7租位的场地用作商业用途；乙方已对租位的现状充分了解并确认，愿意按本合同的约定承租；乙方必须依法在本合同生效后30天内取得由政府颁发对租位相关经营的行政许可证件，接受政府有关主管部门的管理；本合同租赁期限为60个月，即从2012年8月22日起到2017年8月21日，其中15天为免租期（即从2012年8月22日起到2012年9月6日），免租期间乙方免计租金，但此期间的综合物业管理费和其他相关费用仍需按合同约定缴交；租金起算日自2012年8月22日起计；乙方应于本合同签署之日向甲方缴纳7059元的履约保证金；租金为第一年2353元/月、第二年为2541元/月、第三年为2744元/月、第四年为2964元/月、第五年为3201元/月；综合物业管理费以租位建筑面积计算每月为294元；乙方应在每月5日前向甲方缴付当月租金、综合物业管理费电费及其它相关费用，若此日期适逢法定节日，则乙方可在法定节日结束后的第一个工作日向甲方履行义务；乙方以现金方式向甲方缴纳当月租金及其它相当费用；乙方应依法经营，乙方对其在租赁场地内的经营活动必须按政府主管部门规定自行办理、领取及保持有效的工商营业执照及其他所需批文（包括但不限于指消防、环保、卫生等审批项目）、许可证、税务登记证等，并须于每年将其营业执照及相关批文等有效复印件送甲方备案；乙方必须按本合同规定的租赁用途和经营项目进行经营，未经甲方书面同意不得改变经营范围，也不得将租位私自转租（包括分租）、转让，否则甲方均有权单方免责解除本合同，乙方所缴的履约保证金归甲方所有；租赁期内如乙方确需将租位转让给第三方，必须经甲方书面同意，并须向甲方交付人民币3000元的转让手续费及按规定办理相关之转让手续；如果出现乙方不按合同约定如期缴交每月租金、综合物业管理费、水电等费用，甲方除有权单方面解除或终止本租赁合同和没收履约保证金和水电周转金等费用外，还有权在未通知乙方的前提下打开乙方承租的租位，将租位内所有物件清除，乙方不得要求甲方赔偿；根据本合同规定，乙方应向甲方缴纳的各项费用在本合同规定的应缴纳之日起计满15天后仍未缴纳的，甲方无须另行通知乙方有权立即单方免责解除本合同，履约保证金和水电周转金不予退回；乙方违反本合同规定的租赁用途、违反甲方定下的各项管理规定或严重扰乱商场经营秩序，甲方有权在发出书面通知后，立即单方免责解除本合同，履约保证金和水电周转金不予退回；无论任何原因终止本合同，乙方均应于合同终止之日起计5天内（含5天）结清各项费用，办理相关手续，将租位内可移动的自有物品搬走，退还租位及租位内配套设施给甲方；逾期不办理或不搬走物品的，视为乙方放弃租位内物品所有权，甲方有权自行处理租位内物品，乙方对此不得提出异议；其他约定项目：甲方统一代办理工商营业执照等证件，乙方提供基本资料；甲方同意乙方自行改造和自行操作规划及出租；等。2012年8月12日，被告出具《收据》给第三人，内容为：今收到张周木铺位A7保证金7059元，合同期为2012年8月21日至2017年8月21日。原告就其主张还提交了以下证据：原告（甲方）与第三人等（乙方2）于2012年11月1日签订的《退伙协议书》，约定：甲、乙双方于2012年8月1日订立合伙协议，共同合伙承租位于广州市荔湾区和平东126-128号A1、A2、A7、A8、A10、A18、A19，现因乙方个人原因决定退伙，达成如下协议：自签订本退伙协议书之日起该承租的档口归甲方所有，由甲方接管并继续承租，承担相应的债权债务；乙方退伙后，档口的盈亏或债权债务均由甲方自行承担，与他人发生纠纷，均由甲方自行处理；等。被告质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，这是原告和案外人签订的，被告不知情也没有参与，与被告无关。被告就其抗辩还提交了以下证据：1、被告于2014年8月27日发出的《通告》，主要内容是告知原告，由于其承租被告商铺自编A1、A2、A7、A8、A10、A18、A19共7个铺面从2014年5月至今拖欠被告4个月租金，根据合同约定，决定从2014年9月开始将其所欠租的铺面无条件收回等；《联营协议书》若干，拟证明原告未经被告许可，将铺位出租给案外人经营，收取租金，原告并不存在经济损失。原告质证表示：对通告真实性无异议，确认涉案商铺自2014年5月之后没有交租金。对《联营协议书》的三性均不确认，不知道被告从何取得。且涉案商铺由于无法办理营业执照，实际无法使用，上述联营协议已经解除。原告曾于2016年8月25日向本院提起多件诉讼。本院以（2016）粤0105民初9919、10019-10021号案件受理后，查明：2008年8月4日，邱玉莲出具《委托书》，委托周艳澄代管理委托人租赁广州市荔湾区国土资源和房管局坐落于广州市荔湾区和平东路128号地下二楼、四楼房产；等。2011年9月1日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与邱玉莲（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区和平东路128号首层、二楼部位（产别：经租）的房地产出租给乙方，作商业、办公用途，建筑面积35.23平方米；租赁期限从2011年8月1日至2013年7月31日；等。2011年10月6日，周艳澄（甲方）与莫国成（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方同意将其拥有的位于广州市和平东路128号的房屋以合作方式给乙方使用，用途为商业经营；合作期限自2011年10月15日起至2017年10月14日止；等。2013年1月1日，周艳澄（甲方）与张艺聪（乙方，为广州市广红软木厂职工）签订《补充协议》，约定：甲方周艳澄同意于2011年10月6日与莫国成签订《合作协议》所约定的权利义务，从2012年12月1日起转由张艺聪继续履行和承担；等。本院依法作出如下判决：驳回原告的全部诉讼请求。后原告提出上诉，广州市中级人民法院以（2017）粤01民终23278-23281号案件受理后，认为：被告在办理证照问题上存在过错。原告主张经济赔偿，并未充分举证，据现有证据无法处理，该后果由举证义务人承担。广州市中级人民法院依法作出如下判决：一、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9919、10019-10021号民事判决；二、判决被告于判决生效之日起15日内退还原告履约保证金7059元；三、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼中，原、被告确认被告已于2014年9月1日收回涉案场地。原告确认其没有缴纳2014年6月至8月的租金。经释明，原告称没有书面证据证明存在经济损失。原告曾向广州市荔湾区人民法院提出诉讼，广州市荔湾区人民法院于2016年8月25日受理该案，该案诉请与本案一致，后原告自行撤诉。广州市荔湾区人民法院于2016年9月2日作出（2016）粤0103民初5114号民事裁定书，准许原告撤回起诉。本案的立案时间为2018年12月28日。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。关于主体问题，租赁合同虽由第三人与被告签订，但第三人与原告签订了《退伙协议书》，约定第三人退伙后涉案商铺的权利义务均由原告承担。且第三人退出经营后，实际由原告向被告交租金至2014年5月，被告并未对此提出异议；被告提交的《通告》也载明受通知主体为原告，可以认定被告是知悉并同意第三人将商铺的权利义务转让给原告的，因此被告抗辩原告主体不适格问题，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，原告就本案相同事实及诉请曾向广州市荔湾区人民法院提出诉讼，广州市荔湾区人民法院于2016年8月25日受理后原告自行撤诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一、第二条的规定，原告就本案相同诉请的诉讼时效自广州市荔湾区人民法院作出准许原告撤诉的民事裁定书，即2016年9月2日起重新计算，本案立案时间为2018年12月28日，故本案未过诉讼时效，本院对被告抗辩诉讼时效已过不予采纳。关于合同履行问题，租赁合同已约定由被告统一代办工商营业执照，被告称办证并非合同义务，与上述约定不符，本院不予采纳。据此，在办理证照事宜上，被告存在过错，故应承担违约责任，原告主张被告退回履约保证金7059元有理，本院予以支持。但原告主张要求被告赔偿经济损失，并无提交证据证明确实存在经济损失，依据不足，本院对原告该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市广亮物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张美娟退还履约保证金7059元。二、驳回原告张美娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1317.6元，由原告负担1164.4元，由被告负担153.2元。上述受理费由原告垫付，被告自本案生效之日起十日内将应负担的受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  钟信耀二〇一九年五月五日书 记 员  彭智媚招景敏