广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异271号 案外人：廖科，男，1986年9月16日出生，汉族，住广东省兴宁市。 委托诉讼代理人：包红先，广东正帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任国芳，广东正帆律师事务所律师。 申请执行人：张波，男，1970年9月4日出生，汉族，住广东省电白县。 委托诉讼代理人：冯耀忠，广东德业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁笑珠，广东德业律师事务所律师。 被执行人：李宏发，男，1984年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 关于（2018）粤0606执13018号申请执行人张波与被执行人李宏发买卖合同纠纷一案，在执行过程中，案外人廖科对本院对被执行人李宏发位于佛山市顺德区容桂街道红星社区文星路8号鸿海豪庭一座602号的房屋（下称涉案房产）进行查封、拍卖不服，于2018年12月5日向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，于2018年12月13日作出（2018）粤0606执异749号执行裁定书，裁定驳回案外人的异议申请。案外人廖科不服该裁定，向佛山市中级人民法院申请复议。佛山市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）粤06执复77号执行裁定书，裁定撤销（2018）粤0606执异749号执行裁定，指令本院对案外人廖科就顺德区容桂街道办事处红星社区居民委员会文星路8号鸿海豪庭一座602号房产在（2018）粤0606执13018号执行案件[诉讼保全裁定案号为（2018）粤0606民初9092号]中提出的案外人异议进行审查。本院另行组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人廖科称，1.案外人与被执行人李宏发在涉案房产被查封之前已签订了合法有效的《物业买卖协议书》，并支付了一半房款，且目前仍在持续供房还款中。涉案房产于2018年5月27日被顺德区法院查封，在被查封之前，案外人与被执行人已签订了物业买卖协议书，被执行人将涉案房产以60万元转让给案外人。合同签订后，案外人已按约定支付了首期款18万元，并按照被执行人的要求将每月供款支付至被执行人名下的贷款银行账户中，截止2018年10月30日累计偿还供房贷款合计284462.45元，至今仍未中断。2.案外人在涉案房产被查封之前已合法占有并使用涉案房产达三年之久。案外人在签订合同后，于2015年12月份已搬入涉案房产一直居住至今，期间产生的物业管理费、公摊费用、水电费、车位费均由案外人支付，足以证明案外人一直合法占有并使用涉案房产的事实。3.未能办理过户的原因在于被执行人无法及时偿还银行贷款导致。物业买卖协议书已明确双方必须于2018年4月30日前办理过户手续，而案外人在交付首付款后就一直通过微信、电话要求被执行人办理过户，而被执行人由于无法偿还银行剩余贷款，致使案外人一直无法办理过户手续。4.案外人愿意就银行剩余房屋贷款的支付按照法院的要求交付执行。截止2018年10月30日，案外人代被执行人月供的扣款单显示，涉案房产尚有359208.99元的房屋贷款余额尚未支付。如案外人的异议请求能获得法院支持，案外人愿意将房屋贷款余款按照法院要求交付执行。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院停止对位于佛山市顺德区容桂街道红星社区文星路8号鸿海豪庭一座602号房屋的执行并解除查封措施。案外人向本院提交了（2018）粤0606执13018号执行通知书、裁定书、物业买卖协议书、房产证、房屋首付款收据、微信转款打印件、委托付款说明、银行交易明细、贷款指定账户扣款单、供房凭证、物业管理费收据、水电公摊、供水费、垃圾费、电梯公摊费、维修公摊费、车位费收据、微信聊天记录等证据。 申请执行人张波辩称，1.不动产所有权的归属情况应根据法律规定予以确定。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，涉案房产登记权属人为被执行人李宏发，依法应属于被执行人李宏发所有。因被执行人未按期履行法律义务，法院依法对被执行人所有的财产采取强制执行措施符合法律规定。案外人提交的物业买卖协议并不能导致物权的设立、变更、转让或消灭的法律后果。2.根据2018年5月16日佛山市顺德区国土城建和水利局出具的证明反映，涉案房产于2018年3月19日被天河区人民法院（2017）粤0106执4450号案件查封，而案外人提交的物业买卖协议约定“甲乙双方必须于2018年4月30日前到房地产交易所办理过户手续”，即如果该协议是真实的，案外人应该在2018年4月30日前已清楚知道涉案房产被查封的事实，但案外人并没有依法主张其权利。3.案外人提供的证据不能证明其已实际占有涉案房产，也不能证明其已支付全部转让款。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。申请执行人向本院提交了（2018）粤0606民初9092号诉讼保全告知书、证明。 本院经审查查明，本院在审理（2018）粤0606民初9092号张波与李宏发买卖合同纠纷一案中，根据张波的财产保全申请，于2018年5月27日查封了李宏发位于佛山市顺德区容桂街道红星社区文星路8号鸿海豪庭一座602号的房屋，该查封为轮候查封。2018年9月7日，上述查封转为首查封。后本院作出的（2018）粤0606民初9092号民事判决书已经发生法律效力，因义务人李宏发未履行上述文书确定的义务，权利人张波向本院申请强制执行，本院立案号为（2018）粤0606执13018号。 案外人廖科提供的《物业买卖协议书》显示，卖方（甲方）为李宏发，买方（乙方）为廖科，协议的落款处打印了“丙方（翁江地产）”字样，签订日期为2015年11月30日，乙方以60万元的价格向甲方购买涉案房产，套内面积109.24平方米，甲乙双方必须于2018年4月30日前到房地产交易所办理过户手续，有关物业买卖交易所需税费及费用由乙方承担；付款方法：定金8万元于2015年11月30日支付，首期款18万元于双方到房地产交易所办理正式买卖的同时付清，“已包含订金80000元，余款于2016年5月付清”（手写字体），余款42万元若办按揭，乙方须于2018年4月30日前办理按揭贷款手续；甲方须于乙方付清全部款项后将上述物业交付乙方使用；签订本协议书时，甲乙双方即时各支付物业成交价的1.5%给丙方作佣金；本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份。协议备注栏注明“因为该房产购买尚未满五年，过户费较高，所以双方约定于2018年4月30日前办理过户手续。在过户前供楼款由乙方负责。”（手写字样）。李宏发、廖科分别在协议上签名按指印，丙方（翁江地产）无签章。收款收据日期为2016年5月30日，内容为收到廖科购房款178000元。其余收据为鸿海豪庭管理处收到鸿海豪庭1座602李宏发或林苏的管理费。案外人提供的微信转款打印件、委托付款说明、银行交易明细、贷款指定账户扣款单显示，案外人委托他人向李宏发转款偿还供房款。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，案外人提交的《物业买卖协议书》约定当事人为甲方李宏发、乙方廖科及丙方“翁江地产”，但作为丙方的“翁江地产”没有在协议上签章。第二，虽然《物业买卖协议书》显示在本院查封之前订立，协议书约定在签订协议之日支付定金80000元，但无相应等额付款凭证作为佐证；协议书约定首期购房款18万元在向房地产交易所办理正式买卖时付清，同时又约定在2016年5月付清，与双方约定的于2018年4月30日前办理过户手续相矛盾，而收款收据显示的金额为178000元，也与协议约定的款项不一致。第三，协议书约定涉案房产的交付时间为付清全部款项后，而案外人提供的证据不能证实其在本院查封前已合法占有涉案房产。第四，案外人提供的付款凭证显示案外人通过微信转账或委托他人付款的方式向李宏发支付款项，但上述款项每笔支付的金额为1万至3万元不等，且支付的时间与协议书约定支付购房款时间不符，故案外人提供的证据不能证实其已支付全部购房款。最后，该协议书约定双方于2018年4月30日前办理过户登记手续，理由是协议书中的备注栏记载的因涉案房产购买尚未满五年，过户费较高，显然双方是为规避税费而故意推迟过户登记时间，此外，案外人在2017年因涉案房产被查封向本院提出执行异议至本案查封涉案房产期间，无积极办理涉案房产的过户手续，故案外人应当该知悉无办理过户手续存在的交易风险，因此，案外人对于未办理过户登记手续存在过错。综上所述，案外人提出的异议不符合上述司法解释的规定，其请求停止对涉案房产的执行并解除查封，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回案外人廖科的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长 李 红 审判员 甘 坚 审判员 李洁锋 二〇一九年五月十四日 书记员 汪晓娜