江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初393号原告：陈美莲，女，1952年9月1日生，汉族，住南昌市东湖区。原告：邬美珍，女，1960年6月25日生，汉族，住南昌市青山湖区。原告：邬文妹，女，1966年10月11日生，汉族，住南昌市西湖区。原告：邬美荣，女，1969年9月9日生，汉族，住南昌市西湖区。上述四原告共同委托诉讼代理人：邬美丽，女，1964年8月12日生，汉族，住南昌市东湖区。原告：邬美丽，女，1964年8月12日生，汉族，住南昌市东湖区。被告：西湖区华剑服装经营部，住所地：南昌市西湖区中山路158号。统一社会信用代码:92360103L61312107W。经营者：赵剑华，男，1956年1月23日生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：毛建南，该经营部经理。委托诉讼代理人：温向东，江西华邦律师事务所律师,执业证号：13601199310974974。原告陈美莲、邬美珍、邬美丽、邬文妹、邬美荣与被告西湖区华剑服装经营部（以下简称华剑经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美莲、邬美珍、邬美丽、邬文妹、邬美荣，被告西湖区华剑经营部委托诉讼代理人温向东、毛建南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告停止侵害，将西湖区中山路158号第22号面积为17.64㎡的店面以及此店面上方空间面积为17.64㎡的阁楼返还原告并恢复原状；2、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告拥有坐落于西湖区中山路158号第22号店面，其面积为17.64㎡，房屋总层数8层，第22号店面位于第一层，房屋不动产权证书为：赣（2018）南昌市不动产第0253386号。在第一层空间内上述店面上方隔有面积同样为17.64㎡的阁楼，此阁楼原告与原西湖区绮倩服装部（其营业执照于2016年6月7日注销）在2008年10月21日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2008年8月1日起至2018年10月31日止，共计10年3个月，租金每月1600元，该合同于2018年10月31日到期。中山路158号第22号店面（不含阁楼）在2008年8月18日原告与万永水、黄方贵签订了店铺租赁合同，约定：租赁面积17.64㎡，租赁期限自2008年8月10日起至2018年8月9日止共计10年，每月租金5500元（当时万永水、黄方贵要求合同按租赁面积10㎡每月租金3100元和租赁面积7.64㎡每月租金2400元分成两张合同签订）。现在在中山路158号第22号店面及其上方空间的阁楼实际经营者都为西湖区华剑服装经营部。因租赁合同已到期，原被告双方对租金无法达成一致意见，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告华剑经营部辩称：一、被答辩人要求答辩人将其出租的店面阁楼17.64㎡返还没有事实依据；二、被答辩人要求答辩人将其出租的店面恢复原状不符合合同约定；三、被答辩人虚构事实，以不存在的17.64㎡的阁楼与答辩人签订了租赁合同，并收取了答辩人20万元租金，该款项应予返还；四、被答辩人收回店面将造成严重的不利后果，损害了社会公众利益。五原告为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件、被告个体信息，证明原、被告诉讼主体适格。证据二、西湖区中山路158号第22号店面房屋不动产权证书：赣（2018）南昌市不动产权第0253386号，证明该涉案房屋面积17.64㎡为原告的合法财产；该房屋共建8层，第22号店面位于第一层，第一层空间内上方面积为17.64㎡的阁楼属于第22号店面产权所有人即原告。证据三、西湖区绮倩服装经营部营业执照信息，证明：在2008年10月12日与原告签订房屋租赁合同的西湖区绮倩服装经营部的营业执照于2016年6月7日注销。证据四、原告与西湖区绮倩服装经营部（现已注销）的万和平于2008年10月12日签订的房屋租赁合同，证明原告将涉案房屋的阁楼租赁给西湖区绮倩服装经营部，租赁期限自2008年8月1日起至2018年10月31日止，共计10年3个月，每月租金1600元，该合同于2018年10月31日到期。证据五、2008年8月18日原告与万永水、黄方贵签订的商铺租赁合同，证明原告将案涉房屋租赁给万永水、黄方贵，租赁期限自2008年8月10日起至2018年8月9日止，共计10年，于2018年8月9日到期。证据六、西湖区华剑服装经营部营业执照信息，证明现在的西湖区中山路158号实际经营者为西湖区华剑服装经营部。证据七、2018年8月17日原告与黄方贵的往来短信、原告与被告之间原用于被告支付租金使用的江西银行活期账户存取记录，证明原告已明确告知黄方贵、万永水，合同到期后不再将涉案店面（阁楼除外）租给他们。也未收取黄方贵从2018年8月9日后单方强行转入现金（原告的原用于黄方贵、万永水支付租金的银行账户销户后，黄方贵从毛经理处获取到了原告的另一账号。）原告与黄方贵之间在原合同到期后，不存在所谓的“不定期合同”。原告也未收取被告自2018年10月31日后存入的现金。证据八、2018年8月18日原告与被告负责人毛经理的电话录音（光盘），证明2018年8月18日，原告已告知被告，原告与黄方贵、万永水的租赁合同已到期，到期后已不再租给他们。被告与黄方贵、万永水之间有关涉案房屋（阁楼除外）的租赁合同，在2018年8月9日以后的时间段是无效合同。被告华剑经营部为支持其答辩请求，依法提交了如下证据：证据一、2008年8月18日《店铺租赁合同》2份，证明原告将中山路158号22号店铺出租给黄方贵、万永水整体开发使用；只有在承租方不再租赁的情况下，原告方才可以要求恢复店铺原状。证据二、2008年10月12日《房屋租赁合同》及房屋产权证，证明原告以同一个店铺与被告签订了10年的租赁合同。证据三、建筑图纸三份，证明22号店铺只有一层，二层为5号店铺，系他人所有。证据四、房屋所有权证1份，租赁合同一份，证明该商铺二层（夹层）为王森林所有，被告与其签订了租赁合同。证据五、《租赁合同》4份及转账凭证，证明被告支付给原告的租金高于周边其他店铺，甚至比2018年以后签订租赁合同的店铺租金要高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉案房产西湖区中山路158号第22号店面系五原告按份共有，产权面积为17.64㎡，每人享有1/5份额。2008年8月18日，五原告及邬毛仔（甲方）与案外人万永水、黄方贵（乙方）签订《店铺租赁合同》一份，约定：“一、租赁地点：南昌市中山路158号一楼22号铺面，租赁面积：壹拾（10）平方米（阁楼不在租赁范围内）。二、租赁期限为壹拾年，即从2008年8月10日起至2018年8月9日止。三、1、乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金（贰个月租金）为人民币6200元（大写人民币：陆仟贰佰元整），保证金抵最后两个月的租金；2、乙方应在每月10号前向甲方缴交当月租金人民币3100元（大写：叁仟壹佰元整）。如未按时交付租金则没收押金，收回店面，终止合同；4、乙方在迁出时对商铺内增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿；如乙方不再租赁本店面，如甲方提出恢复原状，乙方则应满足其要求”。同日，五原告及邬毛仔（甲方）与案外人万永水、黄方贵（乙方）还签订《店铺租赁合同》一份，约定：“一、租赁地点：南昌市中山路158号一楼22号铺面，租赁面积：柒点陆肆（7.64）平方米（阁楼不在租赁范围内）。二、租赁期限为壹拾年，即从2008年8月10日起至2018年8月9日止。三、1、乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金（贰个月租金）为人民币4800元（大写人民币：肆仟捌佰元整），保证金抵最后两个月的租金；2、乙方应在每月10号前向甲方缴交当月租金人民币2400元（大写：贰仟肆佰元整）。如未按时交付租金则没收押金，收回店面，终止合同；4、乙方在迁出时对商铺内增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方也不予补偿；如乙方不在再租赁本店面，如甲方提出恢复原状，乙方则应满足其要求”。庭审中五原告陈述案外人万永水、黄方贵要求按租赁面积10㎡每月租金3100元和租赁面积7.64㎡每月租金2400元分成两次签订租赁合同，故双方签订上述两份《店铺租赁合同》。案外人万永水、黄方贵租赁原告上述一楼店面后转租给被告，租期同样为10年。2008年10月12日，原告陈美莲（甲方）与西湖区绮倩服装经营部（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、甲方同意将坐落于中山路158号22号店铺，面积约17.64㎡阁楼租赁给乙方使用，租赁期限自2008年8月1日至2018年10月31日止，共计123个月。二、租金具体支付标准，从2008年8月1日至2018年10月31日止，乙方每月向甲方交纳租金计人民币壹仟陆百元整。三、本合同签订之日，乙方应一次性向甲方交纳承租押金计人民币叁仟贰佰元整，合同期满后五日内，甲方应全数退还给乙方。四、乙方应于每月1日前按时向甲方交纳租金，不得拖欠。乙方超过10天未向甲方交纳租金，则视为乙方自动解除合同，甲方有权收回房屋，乙方所交承租押金不予退还。五、乙方在租赁期内，可对房屋进行装修，但不得危害建筑安全；乙方享有自主经营权和使用权，可进行转让或转租，甲方不得干涉，如乙方办理有关手续需甲方协助时，甲方应履行协助义务”。万和平代表乙方在该合同上签字。庭审中被告陈述西湖区绮倩服装经营部注销后，重新登记设立了被告。万和平系其员工，该租赁合同实际系原、被告之间签订，但签订此合同系因2008年商场进行改造，当时原告及其老父亲来到商场，在原告父亲吵闹之下，被告无奈与原告签订了该阁楼的租赁合同。被告于2008年租赁上述店面后对该商场一、二层进行了统一装修改造，原告及其他业主的店面目前只能判断出大概的位置，房屋原始客观状况现已无法恢复。另原告还陈述其一楼店面包含了阁楼，交付的时候有5米左右高，阁楼系收房以后搭建，搭建的时候没有相关的审批手续和材料，但是当时不止其一家搭建。被告承租上述店面及阁楼后，一楼店面租金由案外人黄方贵向原告一直支付至2019年2月，阁楼租金则由被告一直支付至2018年12月。2018年底，原、被告双方在商谈续租问题时，被告抗辩原告的二层阁楼已经被南昌市住房保障和房产管理局发证给了案外人王森林（发证坐落于西湖区中山路184号5#-1夹层店面），不同意再续租并支付租金，原告为此诉至本院，提出如上诉请。本案审理过程中，本院主持了调解，因原、被告对租金问题分歧过大，致使调解未果。另查明，本案被告华剑经营部于2004年入驻中山路158号，当时注册为南昌市西湖区绮倩服装经营部，后于2016年6月7日注销。现今中山路158号第22号店面及其上方空间的阁楼实际经营者都为西湖区华剑服装经营部。注册号为360103600287560，成立日期为2013年5月17日。被告亦认可其与南昌市西湖区绮倩服装经营部系同一个主体。再查明，因本案无法查清原告所有的中山路158号第22号店面与案外人王森林所有的中山路184号5#-1夹层店面是否存在重复之处，承办人到南昌市住房保障和房产管理局核实，后又致函该局。该局回函如下：“经查阅房产档案等资料，中山路158号（原184号）第22号店面与中山路184号5#-1夹层店面分别有单独的《商品房买卖合同》和测绘报告，《商品房买卖合同》没有注明房屋层高，但《商品房买卖合同》中记载的房屋所在层数均与现场相符。测绘报告依据《房产测量规范》测算房屋建筑面积，不记录层高，第22号店面面积为17.64㎡,5#-1夹层店面面积为22.99㎡，两者的面积、形状均不一样。2009年7月测量时，整个夹层是通过公用楼梯进出，并没有通过中山路158号第22号店面进出，并且层高超过2.20米。根据《房产测量规范》(GB/T17986）中第8.2.1条a),b）的规定，层高超过2.20米的一层和夹层均应计算建筑面积。一层和夹层测量情况与该房建筑图纸以及购房合同的内容也基本相符。综上，根据房产档案等资料，该房一层和夹层均能独立使用并计算建筑面积，两者空间是否重复需要核实房屋竣工时的层高。因房产档案内没有一层和夹层的层高数据，房屋现状已装修改造，对于中山路158号第22号店面原始层高，建议向规划部门核实该房的报建和竣工验收材料后确定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告及案外人万永水、黄方贵之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力，本院予以认定。上述合同于2018年到期后，因双方对续租的租金问题无法达成一致意见，未继续签订新的租赁合同。在此情形下，原告有权要求解除租赁合同，要求被告将涉案店面返还给原告。本案争议的焦点系原告所有的中山路158号第22号店面与案外人王森林所有的中山路184号5#-1夹层店面是否存在重复之处，根据南昌市住房保障和房产管理局的回函，涉案房产一层和夹层均能独立使用并计算建筑面积，两者的面积、形状均不一样。2009年7月测量时，整个夹层是通过公用楼梯进出，并没有通过中山路158号第22号店面进出，并且层高超过2.20米。由此可以判断两者之间不存在重复之处。2008年10月12日，西湖区绮倩服装经营部与原告签订租赁合同时，明确约定是租赁涉案店面的阁楼，当时该商场还未整体改造，房屋空间状态是客观的，按照常理，被告也会察看阁楼的基本情况。被告抗辩认为其是在原告父亲的吵闹施压下签订的租赁合同，合同到期后才发现该阁楼属于案外人王森林所有，该意见与常理难以相符，且其租金持续支付了十年之久，故该抗辩意见，本院不予采纳。涉案店面基于合法的租赁合同关系在先，不存在侵害问题。但原、被告之间的租赁合同包括原告与案外人万永水、黄方贵签订的涉案一楼店面租赁合同到期后，原告有权要求被告返还涉案店面及阁楼。关于原告要求被告对租赁店面恢复原状的诉请，因被告于2008年租赁上述店面后对该商场一、二层进行了统一装修改造，原告及其他业主的店面现只能判断出大概的位置，房屋原始客观状况只有房管及规划部门才能做出有效判断。被告返还原告店面后，原告若有自行修复的费用，可另行向被告主张，故该诉请本院不予支持。原告申请要求追加将案外人王森林作为本案第三人参加诉讼，因本案案由为房屋租赁合同纠纷，王森林不属于合同相对方，且经本院调查，能够初步得出王森林所有的中山路184号5#-1夹层店面与涉案店面不存在重复之处，故该请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告西湖区华剑服装经营部（经营者：赵剑华）于本判决书生效之日起三十日内将南昌市西湖区中山路158号第22号面积为17.64㎡的店面以及此店面上方空间面积为17.64㎡的阁楼返还原告陈美莲、邬美珍、邬美丽、邬文妹、邬美荣；二、驳回原告陈美莲、邬美珍、邬美丽、邬文妹、邬美荣的其他诉讼请求。本案由原告陈美莲、邬美珍、邬美丽、邬文妹、邬美荣预交的案件受理费2470元，由被告西湖区华剑服装经营部负担。限于本判决生效之日起三十日内支付给五原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  李慧萍人民陪审员  谢风军二〇一九年五月五日书 记 员  罗朝君