云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初431号原告：肖云，男，白族，1952年10月27日生，身份住址:云南省丽江市古城区。原告：杨梅英，女，纳西族，1957年11月12日生，身份住址:云南省丽江市古城区。二原告共同委托代理人（特别授权）：周云兴，云南云勇律师事务所律师。被告：傅鹏，男，汉族，1973年9月17日生，身份住址:长沙市雨花区砂子塘421栋1门103房。委托代理人（特别授权）：言军燕，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被告：陆贵雄，男，壮族，1980年11月4日生，身份住址:云南省文山壮族苗族自治州广南县。原告肖云、杨梅英诉被告傅鹏、陆贵雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月29日在本院法庭公开开庭进行了审理，两原告及其共同委托代理人、被告傅鹏委托代理人到庭参加了诉讼，被告陆贵雄经本院传票依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行被告缺席审理,本案现已审理终结。原告肖云、杨梅英诉称：2014年4月18日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将位于丽江市古城区民主路**号和金甲村**号房屋出租给被告，租赁期限为20年，即自2015年1月1日至2034年12月31日。2015年1月1日至2019年12月31日期间的年租金为998000元，2020年1月1日起年租金每年递增2%，租金一年一付，自2016年起每年1月1日前付清。合同还约定了其他权利义务和违约责任。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告。2015年2月4日原、被告双方签订补充协议，对房屋的重建事宜进行了约定。之后被告将位于民主路**号37间房屋全部拆除，新建为钢结构、三层房屋，其中一层已经由被告转租给他人，二层、三层尚未建设完成，同时被告将位于金甲村**号大门、靠北的坐北朝南房屋、中间坐北朝南房屋拆除，至今没有重建。2016年1月28日原、被告经协商，同意将2016年、2017年、2018年三年租金调整为每年70万元执行。后因被告拖欠2016年、2017年、2018年租金，2018年4月4日原、被告经协商，原告再次同意2016年、2017年、2018年三年租金按每年70万元执行，被告应在2018年4月至8月之间支付2016年至2017年剩余租金85万元，在2019年春节前支付2018年租金，但是被告仅在2018年4月和5月分别付了10万元租金，2014年11月1日至2017年12月31日被告应付租金2566000元，至今实际支付1916000元。被告已拖欠2016年、2017年租金共1050000元，以及2018年的租金。上述拖欠款项，经原告催收未果诉至人民法院，请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令两被告在判决生效之日起十日内将位于丽江市古城区民主路**号和金甲村**号现有房屋交还给原告；3、判令两被告在判决生效之日起十日内连带支付给原告2016年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的租金65万元和2018年租金70万元，并按每日1917.8元连带支付2019年1月1日起至交还房屋之日止的租金【截止2019年2月21日租金为97807.8元（1917.8×51天=97807.8元）】；4、判令两被告在判决生效之日起十日内连带支付原告违约金140000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告傅鹏答辩称:1、原、被告之间签订《房屋租赁合同》、《补充协议》是事实，但原告方未能完成协助办理相关证件，导致被告方无法实现目的，原告方存在违约行为；2、在被告方出租房屋过程中，原告方出现多次断水、断电等行为，严重影响租户的经营，原告方应承担违约责任；3、因在建设工程中被告方出现资金短缺问题才未能支付租金；4、在解除合同方面，希望双方协商处理，现被告方不同意解除合同。被告陆贵雄未到庭，也未向本院提交答辩意见。原告肖云、杨梅英为主张其权益,向本院提交了五组证据即1、居民身份证；2、丽江县私有房产所有证、准建证；3、房屋租赁合同、补充协议、备忘录、付款计划书；4、房屋租金催收函、《房屋租金催收函》回函、房屋租金催收函、律师函、邮政快递、银行卡明细单；5、企业信用信息公示报告、全国执行信息公开网。经质证，被告傅鹏对原告提交的1-4组证据三性无异议，对第5组证据三性不予认可。经审查，本院对原告提交的第1-5组证据本院依法予以采信，并将作为本院认定本案法律事实的依据。被告傅鹏为主张自己的权益，向本院提交了五组证据即1、《补充协议》；2、建设工程停工核查通知书和责令限期拆除通知书；3、门面租赁人证人证言和出警记录及现场视频；4、《房屋租金催收函》回函；5、工程结算还款协议及对账单。经质证，原告对被告提交的第1组证据三性无异议，对第2组证据原告未曾见过，真实性需要核实；第3组证据出警记录三性无异议，现场视频记录是真实的，但没有拍摄时间；第4组证据三性无异议；第5组证据原告不清楚，对该组证据不予认可。经审查，本院对被告提交的上述1-4组证据本院依法予以采信，并将作为本院认定本案法律事实的依据;第5组与本案无关联性,本院依法不予采信。被告陆贵雄未到庭，也未向本院提交证据材料。被告傅鹏为主张其权益，向本院申请人证耿某、和某出庭作证，拟证明原告方存在干扰被告方经营情况；经质证，原、被告双方对人证耿某及和某的证人证言不持异议；经审查，本院认为人证耿某、和某的证人证言本院依法予以采信，并将作为本院认定本案法律事实的依据。根据双方当事人的陈述及本院依法确认的证据，本院认定以下法律事实：原告肖云、杨梅英系夫妻关系。涉案标的物位于丽江市古城区民主路**号与金甲村**号房屋系一整体前后院落，属于原告肖云所有。2014年4月18日原告肖云、杨梅英与被告傅鹏、陆贵雄经协商，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于丽江市古城区民主路**号和金甲村**号房屋出租给被告；租赁期限为20年，于2015年1月1日起至2034年12月31日止；2015年1月1日至2019年12月31日期间每年租金为人民币998000元，从2020年1月1日起租金每年递增2%，租金1年一付，出租房屋交付时间为2014年6月1日前及违约责任等双方权利、义务。在合同履行期间，双方于2015年2月4日经协商签定了《补充协议》，约定原告同意被告方对出租房屋及地基进行重新设计改建及装修，原告协助办理房屋重建的报建手续事宜等双方双方权利、义务关系。之后被告将原告所有的528号、63号房屋进行拆除，部分重建为钢结构三层房屋，一层现已由被告出租给他人经营，二层、三层因属于违建工程，尚处于待建完工中；2016年12月28日经双方协商，签定了《备忘录》，双方同意将2016年、2017年、2018年三年租金每年调整为人民币70万元，因被告方拖欠租金未付，被告方于2018年4月4日出具了付款计划书。另查明：原、被告双方在庭审中均表示2014年、2015年、2016年三年的租金已全部付清；2017年1月1日至12月31日租金70万元，被告支付了50000元，尚拖欠租金65万元未支付；2018年1月1日至12月31日租金70万元被告方拖欠未支付；2019年未支付；在房屋租赁期间,因被告拖欠租金,原告方采用过断水、断电手段后经公安机关处理；出租房屋现仍由被告方控制中。现原告方认为被告长期拖欠租金的行为侵害了原告的合法权益，特诉至本院。本院认为，根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺；同时，合同当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原告肖云、杨梅英与被告傅鹏、陆贵雄于2014年4月18日、2015年2月4日、2016年12月28日签定的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《备忘录》系双方当事人真实意思表示，合法、有效；现原告方已按照双方签定的合同，将出租房屋交付给了被告方，履行了合同约定的义务，被告方也应当按照合同约定及承诺履行交付租金的义务；故本院依法对原告诉求被告支付租金的诉请确认如下：被告拖欠原告方的租金为2017年计65万元；2018年计70万元；2019年1月-2月的租金为97808元（70万元/年÷365天×51天=97808元）；以上共计为人民币1447808元。针对原告方提出要求解除合同的观点，经审查，本院认为，根据本案庭审查明的事实，现被告方存在违规重建行为，并已被告知整改，且被告方长期拖欠租金未付，已无法实现合同目的，故本院对原告方提出的上述观点依法予以支持。针对原告方提出要求被告支付违约金140000元的观点，经审查，本院认为，双方当事人虽在合同中约定了违约金，但在履行合同中，原告方也未尽到约定的义务（告知对方重建中不能违规违章及无法办理相关证件的事宜），现由于被告方的违建行为，导致双方当事人均受到不同程度损失，故本院对原告方提出的上述观点依法不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、解除原告肖云、杨梅英与被告傅鹏、陆贵雄于2014年4月18日签定的《房屋租赁合同》；二、被告傅鹏、陆贵雄于本判决生效之日起三十日内将原告肖云所有的位于丽江市古城区民主路**号和金甲村**号现有房屋交还给原告肖云；三、被告傅鹏、陆贵雄于本判决生效之日起三十日内支付原告肖云、杨梅英租金人民币1447808元；四、驳回原告肖云、杨梅英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22690元，减半收取11345元，由被告傅鹏、陆贵雄承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员 饶 江二〇一九年五月六日书记员 常媛媛【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】