云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3454号原告：冯于旺，男，1977年4月24日生，汉族，住昆明市官渡区。委托代理人：兰天茂、赵晏瑩，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司，住所地昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人：刘迅，执行董事兼总经理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所地昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人：王旺，执行董事兼总经理。二被告共同委托代理人：张海涛、张会芳，云南微行律事务所律师，特别授权代理。原告冯于旺诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法由审判员蔡家瑶独任审判，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告冯于旺的委托代理人兰天茂、赵晏瑩，被告大都公司、鼎杰公司的共同委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯于旺向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》，并判令被告大都公司立即将位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期D栋2层208号商铺返还原告；二、判令被告大都公司立即向原告支付自2017年6月1日起至实际返还商铺之日止的租金；三、判令被告大都公司向原告支付自2015年12月15日起至实际返还商铺之日止的各期逾期利息；四、判令被告大都公司向原告支付违约金43072元；五、判令被告鼎杰公司对上述债务承担连带清偿责任；六、判令本案诉讼费用、律师费、保全费、担保费等全部费用由二被告承担。事实与理由：2015年5月12日，原告与被告鼎杰公司签订《商品房购销合同》，购买了被告鼎杰公司位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期D栋2层208号商铺，原告依约履行了己方的付款义务，并于同日进行了商品房买卖合同备案登记，被告鼎杰公司应于2015年11月30日前向原告交付房屋。此外，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定将该商铺托管给被告大都公司管理，合同第五条约定：委托经营期间的经营收益，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报。合同签订后原告依约将商铺交给被告大都公司管理，但被告大都公司仅按期支付托管收益至2017年5月31日，对之后的到期收益却拒不支付，严重违背合同约定，应承担合同约定的违约责任。被告鼎杰公司作为保证人，应该按照相关法律规定及合同约定承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。二被告共同辩称：首先，原告无权解除商铺委托经营管理合同书（以下简称托管合同）。1、原告主张解除合同没有合同依据。原告购买本案涉案物业以后，自愿交由被告大都公司统一运营，双方签署托管合同，该托管合同中没有约定双方对于支付租金产生争议后可以解除合同，所以原告主张解除合同没有合同依据；2、原告主张解除合同没有法律依据，根据合同法第九十四条规定，合同当事人享有法定解除的情形有四种，本案不属于任何一种情形，原告主张解除合同没有法律依据。其次，被告欠付租金是经济低迷造成的，原告购买涉案物业后交由被告大都公司管理运营，双方签署托管合同，被告着力提升物业的商业价值，花费大量成本对项目招商，为炒热商圈出现入不敷出的情况，导致资金周转困难拖欠原告租金。原、被告签署的合同约定每六个月为一个支付周期，付款方式为先用后付，被告也一直以该原则支付租金，欠付租金金额为161520元，自2017年6月1日起计算至2018年11月30日止，2018年12月1日后的租金尚未到支付时间，原告无权主张，对于被告欠付的真实租金是要返还的，但因大都公司存在入不敷出的客观情况，请求法院给合理的时间支付所欠租金。再次，被告不应承担违约金和利息，即便要承担也应按同期银行贷款利率即年息4.35%计算。根据双方约定的先用后付原则，原告诉请的本金及利息的计算方式是错误的，本案应于2017年12月15日支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金并开始计算利息，2017年12月1日至2018年5月31日的租金应于2018年6月15日支付并开始计算利息，2018年6月1日至2018年11月30日的租金应于2018年12月15日支付并开始计算利息，2018年12月1日至2019年5月31的租金应于2019年6月15日支付并开始计算利息，该笔租金尚未到支付时间，原告无权主张租金更无权主张利息。最后，原告主张违约金无合同依据，原告所提交的合同系复印件，对于违约金的条款系手写增加部分，未经被告签字盖章确认，且其他业主均没有该条款，因此该违约金条款系原告伪造。原告主张的律师费没有依据，原告提供的协议是原告和律所签订的，与被告无关，对委托协议的真实性被告无法核实，而且原告提交的律师费发票与本案无法相对应，因此，原告提交的委托协议及律师费发票与本案无关，原告主张律师费无法律依据。此外，被告鼎杰公司不应承担连带保证责任，本案托管合同是原告与被告大都公司签署的，在合同第十一条约定鼎杰公司只对限定责任提供保证，限定责任仅是鼎杰公司负责协同原告办理大都二期商户租金专管账户，并监督二期商铺租金收益优先用于向原告支付收益，鼎杰公司仅对监督责任提供保证，并不对大都公司支付租金行为承担保证责任，故原告要求鼎杰公司承担连带责任，没有合同及法律依据，且担保期限为应付租金之日起六个月，鼎杰公司对大都公司监督责任的担保期限已过。综上所述，原告主张的部分诉请，无事实及法律依据，请法庭驳回。在庭审过程中，原告针对其诉请向本院提交了下列证据：1、《商品房购销合同》、购房款发票、收据2份，证明原告向被告鼎杰公司购买了涉案商铺并已完成付款义务的事实；2、《商铺委托经营管理合同书》、账户明细、发票2张、租金计算表，证明原告将涉案商铺租赁给被告大都公司，被告鼎杰公司作为保证人做连带保证责任担保，被告未按约支付租金等事实；3、民事委托合同、律师代理费发票、诉讼费发票，证明原告为实现债权产生了律师费3500元、诉讼费5392元；4、光盘、新闻截屏、判决书、执行立案通知书，证明被告因拖欠租金的人数众多、金额巨大，造成了一定的社会影响，众多业主采取了协调、催要、诉讼、申请强制执行等手段均无法收回租金。经质证，二被告对原告提交证据1的证据三性无异议；对证据2中第一份证据的三性无异议，对第二、三份证据的三性不予认可，对该组证据的证明目的不予认可，认为租金的支付方式应当是先用后付，鼎杰公司并不对大都公司支付租金的行为承担保证责任，而且合同并未约定鼎杰公司对大都公司监督责任的担保期限，根据担保法第二十五、二十六条的规定，担保期限应为应付租金之日起的六个月，鼎杰公司对大都公司监督责任为按每个独立的支付周期即六个月进行担保，鼎杰公司对大都公司监督责任的担保期限已过，所以鼎杰公司不对大都公司承担任何保证责任；对证据3的三性不认可，认为原告与其委托律师事务所所签订的委托代理合同及律师费发票真实性无法核实，被告不应当承担；对证据4中第一、二份证据的三性不认可，第三份证据的真实性认可、关联性不认可。除此之外的证据，三性不予认可、证明内容不予认可，该组证据中的证据全部与本案无关。二被告未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据材料真实、来源合法、与本案关联，本院依法对其真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年5月12日，原告向被告鼎杰公司购买了位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期鼎杰兴都汇商务中心D栋2层208号商铺，并依约履行了付款义务。此外，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同约定原告将该商铺委托给被告大都公司经营管理，委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益92297元，第二至四年每年应支付收益107680元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告。被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同的债务提供保证责任担保，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带担保责任。除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。现因被告未按约定支付租金，故原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。双方并未在该合同中约定若被告未按约定支付租金可以解除合同，被告拖延支付租金的行为也未致使合同目的不能实现，原告并未举证证实本案已符合法定解除的条件，因此，对于原告主张解除《商铺委托经营管理合同书》的诉请，本院依法不予支持，但对于起诉之日至本院判决时应予支付的租金，本院按照原告的诉请予以处理；其次，根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。原告要求被告支付2017年6月1日至2019年5月31日期间所欠的租金有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于二被告抗辩认为根据合同约定原告所诉的部分租金未到支付期限的问题，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，双方的约定属于“先付后用”的情形，故二被告的相应抗辩主张不能成立，本院对原告要求被告大都公司支付2017年6月1日至2019年5月31日的租金均符合支付条件，被告应予以支付。2019年5月31日之后的租金，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同书》之约定，尚未到支付期限，本院不予处理；再次，对于原告要求被告大都公司支付利息及违约金的请求。本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金已违约，应按约承担违约责任。双方签订的《商铺委托经营管理合同书》第十二条第一款之约定“除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息”，故被告应按同期银行贷款利率向原告计算支付利息。由于原、被告双方约定租金支付方式为“先付后用、半年一付”原则，即被告大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告，故2017年6月1日至2017年11月30日，该期的利息起算日期应为2017年6月15日，往后每期利息的起算日期以此类推。对于原告主张利息自2015年12月15日开始起算的诉请，因2017年6月1日之前的租金被告已经付清，若原告认为被告未按期支付租金应承担相应违约利息，则应在此前连同租金一并主张，本案处理的租金支付期间为2017年6月1日至2019年5月31日，对于该期间所产生的违约利息本院依法予以支持，对于2017年6月1日之前的违约利息本院在本案中不予处理。至于违约金，本案被告未按期支付租金给原告造成了一定损失，应承担相应违约责任。本案中，原告已按照合同约定要求被告支付违约利息，原告的损失得到了补偿，因此对于原告诉请的违约金，本院依法不予支持；最后，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，本案中，原、被告双方在担保合同中约定被告鼎杰公司对被告大都公司就本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债务履行期届满之日起六个月内向本院起诉主张保证责任，故原告主张被告鼎杰公司承担连带责任保证的诉请，有相应事实及法律依据，本院依法予以支持；此外，由于原、被告双方已在合同中就律师费进行了约定，且原告已向本院举证证实了律师费的产生及具体数额，故对原告主张被告承担律师费的诉请，本院依法予以支持。对于保全费、担保费，因原告并未举证证实确已产生，故本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯于旺2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金53840元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2017年6月15日起至该款项清偿之日止的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯于旺2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金53840元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2017年12月15日起至该款项清偿之日止的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯于旺2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金53840元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2018年6月15日起至该款项清偿之日止的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯于旺2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金53840元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算支付上述租金自2018年12月15日起至该款项清偿之日止的利息；五、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯于旺律师代理费3500元；六、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述判项一、二、三、四、五确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5392元，减半收取2696元由二被告共同承担，其余2696元案件受理费依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  蔡家瑶二〇一九年五月三十日书记员  谭思祺