上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初27344号原告：上海中蓝制衣有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：宋碧婵，董事长。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海新吴泾工业投资发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈美玉，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。原告上海中蓝制衣有限公司(以下简称中蓝公司)与被告上海新吴泾工业投资发展有限公司(以下简称新吴泾公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中蓝公司法定代表人宋碧婵及其委托诉讼代理人张春光,被告新吴泾公司委托诉讼代理人黄泽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中蓝公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋的差价损失13,956,016元(人民币,下同)；事实与理由：2007年3月19日,原告与被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》,被告将涉案房屋以总价7,412,800元的价格转让给原告,双方约定签订合同时付款100万元,20天内支付200万元,余款两年内付清,付清全部房款后90天内过户。合同对其他事项也做了约定。合同签订当天被告将案涉房屋交付给了原告使用至今,原告在2007年至2009年期间共向被告支付房款691万元,双方口头约定余款在过户后支付。2018年,被告向法院提起诉讼,要求解除上述合同,返还房屋,要求原告支付房屋使用费。原告则反诉要求继续履行合同并主张逾期过户的违约金。2018年4月23日,闵行区法院作出(2018)沪0112民初6806号民事判决书,判决解除合同,责令原告向被告返还房屋并支付房屋占用费,驳回了原告要求继续履行合同的反诉请求。原告在(2018)沪0112民初6806号案中未主张合同解除后的房屋差价损失,故现诉至法院。诉讼中，原告表示，涉案房屋经评估确认的价格为2,146万元，扣除原、被告约定的房屋转让价7,503,984元，被告应当赔偿房屋差价部分13,956,016元。原告另表示，被告作业房地产开发企业，了解房屋的相关政策，被告明知涉案房屋不能分割转让的情况下出售给原告，导致无法办理产权，责任全部在于被告方。原告为支持其请求及主张的事实，向本院提供的原、被告签订的上海市房地产买卖合同、协议书、本院(2018)沪0112民初6806号民事判决书。经质证，被告对两份证据的真实性、关联性、合法均无异议。被告辩称：根据双方的合同约定，原告应当付清全部房价款后再由被告配合办理产权过户，但事实上原告未支付全部购房款，原告不能取得涉案房屋产权。包括涉案房屋在内的XX路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋系一整体，不能分割转让。评估公司出具了两份评估报告，其中编号尾号为0480的评估报告是以涉案房屋可以分割转让为假设条件进行评估而得出房屋价格2146万元。而事实上涉案房屋不能分割转让，该价格并非原告预期可获得的利益。另外，由于原告对于其房屋差价损失也负有责任。上海市政府于2014年颁布《关于加强本市工业用地出让管理若干规定(试行)》规定禁止建设用地上的建筑物分割转让。因此自2014年起的房价损失应由原告自行负担。被告未违约，对合同的解除也不存在过错，不应承担违约责任。不同意原告的诉讼请求。被告向本院提供由上海市闵行区规划和土地管理局出具的情况说明1份，以证明涉案房屋不可分割转让。经质证，原告对此证据无异议。结合上述证据及当事人陈述，查明：2007年3月19日，新吴泾公司作为出卖人(合同甲方)，中蓝公司作为买受人(合同乙方)，双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条，乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(一)房地产坐落在上海市闵行区XX路XXX弄XXX号全幢，房屋类型：工厂，结构：框架。(二)房屋建筑面积暂定为2,260平方米(最后以产权证面积为准)……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价单价为每平方米3,280元，总价7,412,800元整。……乙方的付款方式和付款期限：双方签订本合同的同时，乙方支付壹佰万元整，20天以内支付贰佰万元正，余款在二年内付清，付清后办理产权证。…第四条，甲、乙双方确认，乙方付清全部房地产转让价款后90天之内，甲、乙双方共同向房地产登记机构申请房地产转移登记手续，申领房地产权证。合同对其他事项亦作了相应约定。同日，双方签订《房屋交接书》一份，中蓝公司对涉案房屋查验后，新吴泾公司向中蓝公司交付涉案房屋的钥匙，完成了房屋交接。涉案房屋由中蓝公司占有使用至今。2007年至2009年间，中蓝公司共向新吴泾公司付款691万元。2008年6月23日，上海市闵行区房地产登记处颁发沪房地闵字(2008)第025815号房地产权证，载明：权利人：上海新吴泾工业投资发展有限公司；房地坐落：XX路4999弄1-9、11-23、25号；地号：闵行区吴泾镇340街坊3/6丘；使用权来源：出让;用途：工业;宗地面积：75,182平方米；建筑面积86,092.23平方米。2011年1月7日，新吴泾公司作为甲方、中蓝公司作为乙方，双方签订一份《协议书》，主要内容为：基于双方于2007年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》，现就乙方请求甲方作为乙方向闵行区政府申请贷款信用担保进行反担保的事宜，达成协议如下：双方确认涉案房屋全幢建筑面积2,287.80平方米，转让总价7,503,984元。乙方已付691万元，尚欠593,984元未付；甲方为乙方申请信用担保贷款额在350万元内作为反担保单位，反担保期限为一年，从乙方获得贷款批准之日为准；乙方不能按时偿还贷款，甲方有权单方解除《上海市房地产买卖合同》。合同解除后，甲方用乙方前期支付的房地产转让款承担反担保责任。乙方向甲方支付涉案房屋使用费，该使用费按0.60元/天/平方米计算，从2007年3月19日起计算至乙方搬离之日为止。乙方在接到甲方出具的“解除合同书”三日内搬离。如三日内乙方不主动搬离的，逾期按1.20元/天/平方米向甲方支付违约金。合同解除后，乙方对房屋有附加投入的，乙方认定需要搬离的，在三日内搬离并恢复原状，不能搬离的，无偿归甲方所有。乙方前期支付给甲方的房地产转让费在扣除上述费用后，余款由甲方返还乙方。该协议签订后，新吴泾公司为中蓝公司提供了贷款的相关担保。嗣后，中蓝公司的贷款按期清偿完毕。但中蓝公司一直未向新吴泾公司支付剩余的593,984元购房款。2018年2月，新吴泾公司向本院提起诉讼，诉讼请求为解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；要求中蓝公司搬离并归还涉案房屋；要求中蓝公司支付自2007年3月19日起至实际搬离房屋期间的占有使用费。中蓝公司则提起反诉，要求新吴泾公司继续履行涉案房屋的过户义务；要求新吴泾公司支付逾期办理过户违约金207.3万元。本院经审理后，于2018年4月23日作出(2018)沪0112民初6806号民事判决书，判决：一、新吴泾公司与中蓝公司于2007年3月19日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年3月1日解除；二、中蓝公司于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋退还新吴泾公司；三、新吴泾公司于本判决生效之日起十日内退还中蓝公司购房款691万元；四、中蓝公司于本判决生效之日起十日内支付新吴泾公司自2007年3月19日起至本判决生效之日止，按每日1,372.68元的标准计算的房屋使用费；五、中蓝公司于本判决生效之日起三十日内支付新吴泾公司自本判决生效之日的次日起至中蓝公司退还房屋之日为止，按每日1,372.68元标准计算的房屋使用费；六、驳回中蓝公司的反诉请求。中蓝公司不服上述判决，提起上诉。二审期间，经上海市第一中级人民法院主持调解，双方达成了调解协议：一、新吴泾公司与中蓝公司2007年3月19日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年3月1日解除；二、中蓝公司于本调解书生效之日起三十日内将涉案房屋退还新吴泾公司；三、新吴泾公司于本调解书生效之日起三十日内退还中蓝公司购房款人民币691万元；四、中蓝公司于本调解书生效之日起十日内支付新吴泾公司房屋使用费(自2018年3月2日起至实际搬离日止，按每日1,372.68元的标准计算)；若中蓝公司自调解书生效之日起三个月内未能搬离并归还上述房屋，则其后应按每日2,500元标准(计算至实际搬离日止)支付房屋使用费。现原告中蓝以诉称理由诉至本院。诉讼期间，经原告中蓝公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海A房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，价值评估的时间节点为2018年3月1日。该评估公司经实地勘查后，向本院出具了编号尾号为0480的市场价格咨询报告，尾号为0476的市场价值估价报告。0480的市场价格咨询报告是以涉案房屋可以分割转让为假设条件进行评估，评估咨询结果为涉案房屋价值为2,146万元。尾号为0476的市场价值估价报告是基于涉案房屋不可分割转让为评估条件进行价值估价，估价结果为涉案房屋价值1,054万元。上海市闵行区规划和土地管理局向本院出具一份回复意见，内容为，吴泾镇340街坊3/1丘地块东至XX路、西至吴闵支线、南近放鹤路，土地用途为工业用地，土地权利人为新吴泾公司。根据现行政策要求，工业用地建设用地使用权不得整体或分割转让。2014年3月28日，上海市人民政府办公厅转发上海市规划国土资源管理局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》(沪府办[2014]26号)，该规定自2014年4月1日起施行。该规定第十五条为“转让管理”，其中第(二)项规定：工业用地标准厂房类，1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。第十六条第一款规定：按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。工业用地产业项目类、研发总部产业项目类，工业用地标准厂房类房屋，研发总部通用类自持部分房屋应当记载在统一房屋土地登记簿上，并发放一本房地产权证书，不得分证办理。本案的争议焦点在于原、被告签订的涉案房屋买卖合同被解除的责任承担。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。此系行政主管部门对国有土地使用权的管理性规范，土地使用权及地上建筑物分割转让的前提是需要取得土地和房产管理部门的批准，未经批准的，不得分割转让。包括涉案房屋在内的上海市闵行区XX路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋位于同一宗国有建设用地，未经行政主管部门批准，不得分割转让。在原、被告签订买卖合同后，双方涉案房屋的转让均未向行政主管部门申请，更未经行政主管部门批准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据原、被告双方在2007年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》约定，原告中蓝公司付清全部房地产转让价款后90天之内，双方共同办理房地产转移登记手续。但从现在证据证明，原告至合同解除之日为止未能付清全部购房款，剩余593,984元购房款一直未付。原告表示其未支付剩余购房款是基于原、被告口头约定待厂房产权过户完成后再行付款，但原告的此节陈述未得到被告认可，原告也未能提供相应证据予以佐证证明，因此本院对于原告的此节陈述不予采信。被告新吴泾公司协助办理产权过户手续的条件不成就，原告自身存在过错。2014年3月28日，上海市人民政府发文明确禁止工业厂房分割转让。因此，事实上自2014年3月起，即使原告付清了全部购房款，双方也已无法办理涉案房屋的过户手续，合同已不可能再继续履行。对于此结果，原、被告应自2014年3月起即应明知。因此，根据上述分析，涉案房屋未能履行，原告的责任应大于被告的责任。基于双方的合同已解除，无法继续履行，而涉案厂房较双方签订买卖合同时确已升值，因此，客观上原告存在损失。本院根据双方的过错程度、合同未能履行的原因，酌情确定由被告适当补偿原告的损失。经司法评估，以涉案厂房不可分割转让作为评估条件下的房屋价值为1,054万元；以涉案厂房可以分割转让为假设条件进行评估的房屋价值为2,146万元。由于政府明令禁止工业厂房分割转让，涉案房屋已不可能进行分割转让，原告坚持要求按照可分割转让为评估条件进行评估的房屋价值要求被告赔偿差价，明显不合理，也缺乏依据。2,146万元是一个不可能实现的估值，原告不应参照一个不可实现的估值要求被告赔偿。因此，本院参照司法评估单位按房屋不可分割为评估条件的评估结论，即涉案厂房价值1,054万元，作为被告进行补偿的参考值。原、被告约定的房屋转让价为750余万元，与涉案厂房在合同解除时的价值差额为304万元，本院酌情确定由被告支付原告房屋差价损失150万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：被告上海新吴泾工业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中蓝制衣有限公司房屋差价损失150万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币71,900元，由原告上海中蓝制衣有限公司负担63,991元，被告上海新吴泾工业投资发展有限公司负担7,909元。司法评估费45,300元，由原告上海中蓝制衣有限公司与被告上海新吴泾工业投资发展有限公司各自负担22,650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈旺迪人民陪审员  石定伟二〇一九年五月二十三日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。