黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初16478号原告:陈春辉，女，1975年9月12日生，汉族，住黑龙江省虎林市。被告：王修颖，女，1987年12月18日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：崔艳峰，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告：张金霞，女，1977年12月18日生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区。被告：邵术峰，男，1978年4月16日生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区。第三人：孙丹，女，1985年7月23日生，汉族，住哈尔滨市道里区。原告陈春辉与被告王修颖、张金霞、邵术峰，第三人孙丹申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈春辉，被告王修颖及其委托诉讼代理人崔艳峰，第三人孙丹到庭参加诉讼，被告张金霞、邵术峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春辉向本院提出诉讼请求：1.准许对张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）房产的执行；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月16日，（2016）黑0103民初11956号民事判决书对原告陈春辉与被告邵术峰、张金霞借贷纠纷一案做出判决，判决被告邵术峰，张金霞于判决生效之日起七日内，偿还原告陈春辉借款440,000元及利息(自2016年5月29日起至借款还清日止按中国人民银行同期贷款利率基准计算），案件受理费7900元由被告邵术峰、张金霞负担。2017年7月20日哈西法庭给原告开具了裁判文书生效证明，原告于2017年7月22日向南岗区人民法院递交了执行申请，并要求依判决书中查明此案认定的事实，查封变卖被告人邵术峰、张金霞位于哈尔滨南岗区××楼××单元××室的楼房一处，并向法院提供了张金霞和邵术峰给原告的《哈西货场住宅小区房屋拆迁补偿回购协议》（203号）、尚熙雅轩被动迁办安置回购房屋结算表、哈尔滨铁路物业管理有限公司于2013年4月26日给张金霞的进户证、哈铁物业公司房费物业收据、哈尔滨市商品房销售预收款收据、邵术峰2016年1月28日书写的借款收据各一份，以及《房屋买卖合同》等材料的原件、复印件。南岗区人民法院于2018年7月6日依据（2017）黑0103执2705号之一执行裁定书，对被告张金霞名下（张金霞与邵术峰居住的）××哈尔滨市××小区××单元××室、建筑面积73.16平方米的房产档案预查封，预查封的效力等同于查封，查封期限三年。原告于2018年8月在法院的指导下书写并递交对查封后楼房评估拍卖申请书，2018年10月11日，被告王修颖以2018年4月9日从孙丹手中以五十九万元价款购买了此房产为理由，向法院以案外人身份递交了执行异议申请，要求解除对此房屋的查封。南岗区人民法院于2018年11月2日对案外人王修颖的异议作出（2018）黑0103执异86号执行裁定书，裁定中止对坐落于哈尔滨市南岗区××单元××室房屋的执行。事实总结如下：1.法院于2017年3月16日以（2016）黑0103民初11956号民事判决书确定了原告的权利。2.原告依据法院提供的判决生效通知书，提出申请执行要求查封现在争议的楼房，并向法院提供了相关证据证明材料时间是2017年7月22日，早于王修颖提供的从孙丹手中购买该房产的时间。3.法院是在2018年7月6日做出的查封裁定。4.2018年8月13日，原告按要求向法院提出的评估拍卖申请书。5.案外人在2018年10月1日向法院提出异议，称2018年4月9日已向孙丹以五十九万元购买了该房产。6.法院于2018年11月2日中止查封。综上事实不难看出有如下几点：1.法院在2017年3月16日判决时该房屋是被告邵术峰和张金霞在居住和使用。2.2018年7月6日法院裁定书中被执行人送达的住址也是该房屋地址。3.异议人王修颖仅凭一纸“异议申请”就能证明她2018年4月9日购买，4月10日使用且已出租，这不能让原告信服，法院的几次裁定都证明了张金霞、邵术峰二被告住在争议的房屋内。4.异议人称被告邵术峰、张金霞以所谓登报挂失的方式补办了各种手续并由第三人孙丹出售了该房产，造成今天这样的局面，原告是不会放弃对他们的违法行为状告追究的。王修颖辩称，被告王修颖认为南岗区人民法院作出的（2018）黑0103执异86号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、被告于2018年3月24日从孙丹处购买涉案房屋，2018年4月10日交付，该事实早于南岗区人民法院查封的时间，且被告已经支付房屋全款，哈尔滨市铁路房建置业集团有限公司已经于2018年4月9日为被告办理了更名手续，房屋的现权利人为被告，人民法院不能对属于被告而已经不属于张金霞的房屋予以查封；二、2018年7月6日南岗区人民法院查封房屋时，房屋已经更名至被告名下，以非张金霞名下的房屋；三、原告以判决书和执行裁定书记载邵术峰、张金霞的住所为涉案房屋，即认定涉案房屋为邵术峰、张金霞所有，无事实和法律依据。（2016）黑0103民初11956号案件审理时，邵术峰和张金霞并未出庭，因此并未核对、确认邵术峰、张金霞的实际住所，其后的执行过程中，邵术峰和张金霞也从未出现过，对其住所也未核对、确认过，因此，11956号判决书和之后的执行裁定书所记载邵术峰、张金霞住在涉案房屋并不真实，其不能作为被告拥有涉案房屋的依据，也不能据此对涉案房屋进行执行，而事实是涉案房屋已属于被告所有。人民法院已无权执行。孙丹辩称，同意被告王修颖答辩意见。张金霞、邵术峰未出庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈春辉提交的证据一收条、借据、房屋买卖合同、商品房预收款专用票据、物业费收据、供暖费收据、缴款凭证、结算表、进户证、回购协议，证据二中的执行裁定书及协助执行通知书(回执)具备真实性、合法性和关联性，能够证明相关案件事实，本院予以采信；证据二中的录音音频，原告未能提供原始载体，被告对真实性有异议，本院不予采信。被告王修颖提交的证据一（2018）黑0103执异86号执行裁定书具备真实性、合法性和关联性，能够证明相关案件事实，本院予以采信；证据二哈尔滨铁路房建置业集团有限公司出具的关于协助执行的情况说明、2018年10月10日邮寄给南岗区人民法院执行法官的快递单不能证明被告王修颖欲证明的问题，本院不予采信；证据三中的孙丹与王修颖签订的房屋转让协议、孙丹出具的收据两张，在日期处均为空白，无法证明形成时间是王修颖主张的2018年3月24日及2018年4月10日；证据三中的户名为邵树国的中国建设银行个人活期账户交易明细无其他证据佐证，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据四中的哈尔滨铁路房建置业集团有限公司出具的安置回购住宅房屋结算表、更名收据、更名缴款单，本院将结合案件事实对其证明问题予以认证；证据四中的纳税缴款单日期处只有年份，月日处空白，在银联商务签购单上体现出的2018年4月28日的日期与证据四中其他证明更名的证据上体现的日期2018年4月9日不一致，不符合先缴纳税金再更名的一般办理流程，本院不予采信。证据五中的2016至2017年、2017至2018年供热费收据、业主托管钥匙委托书、房屋租赁合同无其他证据佐证，不能证明被告王修颖欲证明的问题，本院不予采信；证据六证人邵树国、马建滨、徐艳微的证言，因三位证人与被告邵术峰、张金霞、孙丹之间存在各种利害关系，且无其他证据佐证，上述证人的证言不能单独作为认定案件事实的依据。被告孙丹提交的证据一更名申请书内容为张金霞将房产赠与孙丹，与孙丹所述以房抵债不符，且该证据为复印件，本院不予采信；证据二孙丹与王修颖签订的房屋产权转让协议日期空白，无法证明协议签订时间，本院不予采信。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：陈春辉与邵术峰、张金霞民间借贷纠纷一案,本院于2017年3月16日作出（2016）黑0103民初11956号民事判决书，判决邵术峰、张金霞偿还原告陈春辉借款440,000元及利息（自2016年5月29日起至借款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率基准计算），该判决发生法律效力后，因邵术峰、张金霞未履行生效法律文书所确定的义务，陈春辉向本院申请执行。执行中，本院于2018年7月6日作出（2017）黑0103执2705号之一执行裁定书，裁定预查封被执行人张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）的房产档案，哈尔滨铁路房建置业集团有限公司作为协助执行义务人，于2018年7月9日填写协助执行通知书（回执）并加盖公章，回执内容主要为，已协助预查封张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）的房产档案，预查封的效力等同于正式查封，查封期限为三年，自2018年7月9日起至2021年7月8日止。后王修颖以案外人身份，对本院预查封该房产提出书面异议，本院于2018年11月2日作出（2018）黑0103执异86号执行裁定书，支持了王修颖的异议请求，裁定中止对异议房产的执行，申请执行人陈春辉对该裁定不服，向本院提起诉讼形成本案。又查明，孙丹与王修颖签订过一份房屋产权转让协议，主要内容为，孙丹与张金霞已达成协议，张金霞已将异议房产有偿作价转让给孙丹，但未办理更名手续，现孙丹将该房屋有偿作价转让给王修颖，现房屋所有权证、土地使用证、契证尚未办理，孙丹保证并以其与张金霞的转让协议为依据，证明其对该房屋拥有不可争议的所有权，根据拆迁协议，该房屋的建筑面积为73平方米，精确面积以房屋竣工后房屋所有权证所示面积为准；双方商定房屋转让价格为590,000元，经建设单位（哈尔滨铁路房建置业集团有限公司）确认可以办理更名手续后，王修颖向孙丹支付定金100,000元，双方在协议签订后，将相关材料交付至建设单位，并且双方约定时间共同到建设单位办理更名手续，期间发生费用由王修颖承担，在完成更名手续同时王修颖向孙丹付清余款。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于王修颖是否符合第（一）种情形的问题，王修颖与孙丹之间的房屋产权转让协议，没有注明签订时间，无法核实是否签订于本院查封之前；孙丹主张张金霞、邵术峰因无法偿还借款400,000元，故将异议房屋以房抵债，以500,000元价格出卖给孙丹，孙丹称与张金霞签订过房屋买卖合同，但已经丢了，庭审中孙丹向法庭举示了一份申请人处落款为张金霞的更名申请书（复印件），内容为：哈尔滨房建集团，本人因去外地工作生活，现申请将哈西货场小区（尚熙雅轩）8栋2单元2102室房产赠与孙丹，自申请日起，该处房产使用、所有权归孙丹所有。如有违反，本人自愿承担法律后果，特此申请，对此处房产拥有人由张金霞变更为孙丹，望肯准。该申请书真实性无法核实，即使为真，其内容中“赠与”的表述也与孙丹的主张不相符，综上，张金霞与孙丹之间，孙丹与王修颖之间，在本院查封之前，均不存在合法有效的书面买卖合同。关于王修颖是否符合第（三）种情形的问题，王修颖主张购房款590,000元是分两次支付给孙丹的，支付方式是2018年3月24日将定金100,000元转账给邵树国，2018年4月10日将余款490,000元转账给邵树国，孙丹称邵树国是其与王修颖房屋买卖的中间人，邵树国收到上述两笔款项后转给了孙丹好朋友徐艳微，由徐艳微代孙丹保管。本院认为上述陈述不符合常理，且无证据表明邵树国是中间人，故王修颖支付给邵树国的款项，不能认定为是王修颖支付给孙丹的购房款；孙丹主张其从张金霞处取得异议房产是因张金霞欠款400,000元无法偿还，故将异议房产作价500,000元抵偿给孙丹，对于与张金霞之间借款400,000元的支付方式，孙丹称是现金支付，余款100,000元在时隔一年之后，也是以现金方式支付给张金霞，上述陈述除证人证言外，没有证据予以证明，本院对此不予认可，综上，被告王修颖、孙丹提交的证据均不能证明孙丹向张金霞支付了全部购房款，王修颖向孙丹支付了全部购房款。关于王修颖提交哈尔滨铁路房建置业集团有限公司出具的安置回购住宅房屋结算表、更名收据、更名缴款单，据此主张王修颖系异议房产权利人，该主张能否成立的问题。哈尔滨铁路房建置业集团有限公司系房地产开发与经营公司，并非法律规定的不动产登记机构，只要房产买受人提出更名申请，并缴纳相关税款，其就可以自主决定是否为买受人办理更名，庭审中，王修颖陈述在哈尔滨铁路房建置业集团有限公司办理更名时，“徐艳微写了一个更名申请，徐艳微代签了张金霞的名字”，由此表明，在办理更名手续时，该公司并未对手续进行实质审查。结合其他证据，本案中哈尔滨铁路房建置业集团有限公司为王修颖出具的安置回购住宅房屋结算表、更名收据、更名缴款单，不发生异议房产权利人由张金霞变更为王修颖的物权变动效果。该公司已于2018年7月9日协助我院预查封张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）的房产档案，其在2018年10月9日又作出关于协助执行的情况说明，称2018年7月10日协助执行的裁定书确定为张金霞名下的房产，经核实房主姓名为王修颖，本院对该情况说明所述内容不予认可。综上所述，案外人王修颖就异议房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行位于哈尔滨市南岗区尚熙雅轩8栋2单元21层2室（建筑面积73.16平方米）的房产。案件受理费100元，由被告王修颖负担，公告费560元，由被告张金霞、邵术峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞人民陪审员  王春燕人民陪审员  马 娜二〇一九年五月二十八日书 记 员  李 雪