江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0114民初4223号原告:陈友军，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：陆宝成，上海市建纬（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张先庆，上海市建纬（南京）律师事务所实习律师。被告：南京明发浦泰置业有限公司，统一社会信用代码913201143027978520，住所地南京市雨花台区凤舞路15号综合楼四楼403室。法定代表人：黄焕明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林雨农，江苏天听律师事务所律师。被告：南京名工坊装饰工程有限公司，统一社会信用代码91320191MA1TB25U80,住所地南京市江北新区大桥北路20号江畔明珠广场19、20、21幢商业1单元104室。法定代表人：李冰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈某，住安徽省安庆市。被告：深圳市保利物业管理集团有限公司，统一社会信用代码91440300732071947T,住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元。法定代表人：曹元平，该公司执行董事。被告：深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司，统一社会信用代码9132010677399369X4，住所地南京市鼓楼区山西路68号13层D座。法定代表人：李运，该公司负责人。以上两被告共同委托诉讼代理人：顾某，住江苏省。以上两被告共同委托诉讼代理人：董某，住湖北省。原告陈友军与被告南京明发浦泰置业有限公司（以下简称明发公司)、南京名工坊装饰工程有限公司（以下简称名工坊公司）、深圳市保利物业管理集团有限公司南京分公司（以下简称保利南京分公司）、深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利公司）财产损害纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈友军的委托诉讼代理人陆宝成、张先庆，被告明发公司的委托诉讼代理人林雨农、被告名工坊公司的委托诉讼代理人陈祝斌、被告保利公司、保利南京分公司的共同委托诉讼代理人顾某、董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈友军向本院提出诉讼请求：1.四被告共同赔偿原告的各项经济损失60000元整；2.四被告共同赔偿原告租房的费用1.8万元，从2018年8月31日起按每月3000元，暂定6个月。后变更为每月2400元，从2018年8月31日起计算至装修完成入住时止；3.四被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年6月1日，原告在被告南京明发公司处购买了位于雨花台经济开发区房屋，2018年1月10日拿到了房屋。2018年1月21日，原告与被告名工坊公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同价款98000元，3月28日，名工坊装饰公司进场装修。5月9日，卫生间主排水管（公共管道）发生堵塞导致污水从地漏涌出，原告向被告保利南京分公司报修，其安排人员进行了疏通。由于没查到堵塞原因，主水管一直不通畅，卫生间地漏经常有污水涌出，名工坊公司专门购买了疏通设备，在施工中多次对管道进行疏通。8月5日上午，原告回装修房屋时发现卫生间主排水管再次发生堵塞，屋内污水深度达10cm以上，导致原告家中装修的墙壁、木地板、门及家具、电器被污水浸泡受损，原告立即向保利南京分公司报修，8月5日下午，保利南京分公司与名工坊公司安排工人对管道进行了疏通。8月6日，保利南京分公司、明发公司、名工坊公司三方在装修房屋内查找主排水管堵塞原因，最后把主排水管切割开后，发现主排水管内卡着一块直径9-10cm左右的水泥块。污水浸泡事件发生后，明发公司、名工坊公司、保利南京分公司互相推诿，均不愿承担责任。原告认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人财产造成损害的，应当承担赔偿责任。本案中，明发公司作为案涉房屋的建设单位，保利南京分公司作为案涉房屋的物业管理单位，名工坊公司作为案涉房屋的装修单位，均存在一定的过错。据此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告明发公司辩称，在房屋装修完工以后，主排水管都要做滚球试验，本司也有这个试验结果证明主排水管是通的。该房屋2017年10月13日完工，2018年4月发生漏水，有半年时间，如果水泥结块是开发商（本司）遗留，在半年时间中楼上用户的用水以及楼顶雨水排放都会产生堵塞漏水现象，但都没有发生。名工坊装饰公司是在3月份进场，4月份发生漏水，施工过程，主排水管的安排是在土建完成之后，所以不存在开发商在土建时向主排水管浇筑水泥。排水管的周围并不是开发商包起来了，是原告在装修时为了美观包起来的，本司交房时是裸露出来的，即使是原来包好的，本司也是在主排水管安装好以后才包起来的。故原告起诉本司没有事实及法律依据。被告名工坊公司辩称，在装饰之前楼上没有人住，后来陆续有人住了，堵塞的原球中间有缝隙，正常情况下是不堵塞的，因为生活垃圾增多就堵塞了，后来疏通后才通了。堵塞的水泥块是开发商施工时遗留的，原因为施工现场混乱，卫生条件差，水泥块是慢慢的形成的，施工时管道没有水，水泥块发生掉落会越积越多，最后形成圆球，我司施工时水电都通，用水量大，该水泥块不可能为我司施工时漏下去的。我司进场第二天管道就堵塞了，联系被告保利南京公司物业多次疏通未解决实际问题，故请求驳回原告对我司的诉请。被告保利公司、保利南京分公司共同辩称，原告诉求本司承担赔偿责任没有法律依据。1.本司不存在过错，2018年5月本司在接到原告的报修后，向原告提供疏通服务，2018年8月原告因屋内污水反淹再次报修，本司为查明原因拆除检修口外包裹的水泥瓷砖发现堵塞原因为一个半球型混合材料（水泥块）卡在主管中，不能顺利通过主管接头处造成，对于排水管道是否堵塞此隐蔽工程的维护或服务，本司不可能实时检查，更多是根据业主报修及时处理，本司积极主动进行疏通和解决，尽了物业服务企业的义务。2.本司不是侵权人，根据原告与本司签订的交付验收单显示，原告未对排水管道提出异议，即管道经过原告的验收；管道堵塞是在被告名工坊公司装修期间，在装修前未发生堵塞，其他楼层均未发生堵塞；堵塞物系半球形混合材料（水泥块）一般由装修装饰或工程建筑才产生，因每层的排水主管均有接头处且比排水主管其他位置更窄，即该堵塞物无法从上面的楼层通过到达原告所在楼层。即使能够从上面楼层到达原告楼层，说明其他楼层业主为侵权人。3.原告诉请的金额没有法律依据，原告未提供因管道堵塞造成的损失，原告主张的房租费用没有法律依据，原告在2018年5月首次堵塞前已经租房，租房原因是实际需要与管道堵塞造成的房租损失没有关联。原告围绕其诉讼请求依法提交证据如下：1、南京市商品房预售合同、交付通知书;2、装饰装修工程施工合同及有关附件、补充协议;3、前期物业服务合同临时管理规约及物业管理费收据;4、水泥块的照片3张、卧室、客厅、厨房、卫生间被污水浸泡的照片4张、光盘1张;5、和兴房地产经纪有限公司房屋租赁经纪合同、中介费收据。被告明发公司经质证认为：南京市商品房预售合同、交付通知书真实性均无异议；装饰装修工程施工合同及有关附件、补充协议证据与其无关；水泥块的照片3张证据，如果和光盘证据能够印证的话，对水泥块如果取出以及现场的照片都不持异议，但对关联性不认可；卧室、客厅、厨房、卫生间被污水浸泡的照片4张真实性无法确定；对房屋损失60000元无异议，对房租损失的计算认为应当按照诉争房屋在当地的租金标准进行计算。被告名工坊公司经质证认为：除南京市商品房预售合同、交付通知书、前期物业服务合同临时管理规约及物业管理费收据证据与我司无关外，其他证据均无异议。被告保利公司、保利南京分公司经质证认为：上述证据真实性均无异议，但对《装饰装修工程施工合同》及有关附件、补充协议、水泥块的照片3张、卧室、客厅、厨房、卫生间被污水浸泡的照片4张、光盘1张证据的关联性均不认可，与我司无关。被告明发公司向本院提交江苏建盛工程质量鉴定检测公司于2017年10月作出的排水管通道通水通球试验检测报告证据，证明检测结果显示排水管径11cm、木球球径7.5cm通过了排水管道，所测项目即案涉房屋符合技术要求。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告在被告明发公司处购买了位于雨花台经济开发区房屋，2018年1月10日该房屋交付原告使用。案涉房屋由被告保利公司提供前期物业服务，原告已按约缴纳2018年2月1日至2019年1月31日的住宅物业费、公摊水电费、装修管理费等。2018年1月21日，原告与被告名工坊公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定装修工期60天，合同附件《名工坊装饰安全协议书》约定名工坊公司在施工过程中造成设施、设备、居室等部位损坏及其他损失的，由名工坊公司承担全部赔偿责任。2018年3月28日，名工坊装饰公司进场装修，2018年5月，原告卫生间主排水管（公共管道）发生堵塞导致污水从地漏涌出，原告向被告保利南京分公司报修，其安排人员进行了疏通。由于未查到堵塞原因，主水管始终不通畅，卫生间地漏经常有污水涌出，被告名工坊公司购买了疏通设备，在施工中多次对管道进行疏通。2018年8月，原告发现卫生间主排水管再次发生堵塞，导致原告家中装修的墙壁、木地板、门及家具、电器被污水浸泡受损，原告再次向保利南京分公司报修，保利南京分公司与名工坊公司安排工人对管道进行了疏通。2018年8月6日，被告保利南京分公司、明发公司、名工坊公司三方在装修房屋内查找主排水管堵塞原因，因被告名工坊公司将排水管道检修口封闭，而将检修口拆除和切割开主排水管，查明堵塞原因主要系管径11cm的主排水管内卡着一块直径9-10cm的水泥球状物。经原告申请，本院对该水泥球状堵塞物的形成进行鉴定，2019年1月4日南京方正工程质量检测有限公司专家到现场进行勘验，专家评估后认为无法出具鉴定报告，只能根据经验判断水泥块堵塞物是原施工期间坐便器马桶下水管口的堵塞物遗留而形成的。原告于房屋装修期间在外租房居住，其中2018年2月，原告与案外人孙义乾签订《房屋租赁经纪合同》，约定租赁期限6个月，自2018年3月1日至2018年8月31日止，租金每月2700元，原告另支付中介费1350元。2018年8月，原告与案外人张国金签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，租金每月2600元。本院认为，公民的个人合法财产受法律保护，侵害他人合法财产致使受害人遭受损失的，侵权人应当赔偿损失。经过审理，本案争议焦点主要集中在以下两个方面：（一）本案的侵权因果关系即被告责任分担问题；（二）本案的侵权损害后果即原告的损失认定问题。（一）本案的侵权因果关系即被告责任分担问题。根据现场的照片、视频等证据及鉴定专家的意见分析，涉案房屋污水倒灌受损的直接原因为主排水管道堵塞进而排水不畅，根本原因为一个直径9-10cm的水泥球状物堵塞在主排水管道中。鉴定专家现场考察后认为该水泥球状物为原施工所形成的，现场先后存在开发商明发公司和装修方名工坊公司，专家意见倾向为开发商的原施工行为造成的。该水泥球状物的形成系一果多因，开发商明发公司抗辩并提交了案涉建筑的管道通水通球测试报告，该测试不能排除鉴定专家的意见以及开发商的施工行为与原告的损害结果有因果关系，本院根据鉴定专家的意见，倾向认为该水泥球状物为开发商明发公司施工行为造成的。另一方面专家的鉴定意见也不能排除名工坊公司装修施工时在管道内投放建筑垃圾所形成或加剧堵塞，同时名工坊公司将管道检修口封闭的行为也影响了物业保利公司的检修和疏通，若检修口未封闭，便可及时发现堵塞原因进而疏通，因而该封闭行为客观上造成了侵权后果即原告损失的扩大，被告名工坊公抗辩称经原告的指示封闭了检修口，并未提交相应证据，该项抗辩意见缺乏事实依据，本院依法不予采纳。根据上述因素本院综合认定被告明发公司承担60%的责任，被告名工坊公司承担40%的责任为宜。被告物业保利公司、保利南京分公司接到原告的报修后，并未懈怠工作，积极履行了检修和疏通义务，首次疏通也有一定效果，客观上被告名工坊公司封闭检修口的行为也阻碍了其及时发现堵塞原因并疏通的可能，被告保利公司已尽到物业公司的管理维护责任，对原告的损失及扩大没有因果关系，故不应承担赔偿责任。（二）本案的侵权损害后果即原告的损失认定问题。原告主张的墙壁、木地板、门及家具、电器等受损数额合计60000元，庭审中经各方商议共同认定为60000元，本院依法予以确认。原告因房屋受损在外租房的租金损失，其中对于租金标准，原告主张2400元每月，被告名工坊公司认可每月2200元，被告明发公司认为租金损失由法院认定，本院依据案涉房屋同地段租金的市场行情和平均价格，酌定租金2300元每月；对于租金支付的期间，原告主张从2018年8月31日起计算至装修完成入住时止，被告名工坊公司认为装修完成需时2个月，而案涉房屋装修原定工期为60日，故本院依据侵权造成的原告迟延居住该房屋和相应损失的恢复期间及原告的诉讼时间成本，酌定支持4个月租金，最终原告的租金损失本院认定为9200元（2300元*4个月）。综上，基于本案的侵权因果关系分析和侵权损害后果认定，对原告合计69200元的各项损失，本院认定被告明发公司承担60%的责任赔偿41520元，被告名工坊公司承担40%的责任赔偿27680元，被告保利公司、保利南京公司不承担赔偿责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京明发浦泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈友军各项损失41520元；二、被告南京名工坊装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈友军各项损失27680元；三、驳回原告陈友军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1750元，鉴定费1000元，合计2750元，由被告南京明发浦泰置业有限公司承担1650元，被告南京名工坊装饰工程有限公司承担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  胡正义人民陪审员  黄加友人民陪审员  单 珍二〇一九年五月二十八日法官 助理  蔡 童书 记 员  陈志育