文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终5473号上诉人（原审被告）：林晓东，男，汉族，1962年9月14日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：深圳市招商公寓发展有限公司，住所地：广东省深圳市南山区招商街道南海大道1031号万海大厦A座5楼B区，统一社会信用代码：91440300192443817U。法定代表人：周跃球，总经理。委托诉讼代理人：丁龙，广东盛唐律师事务所律师。上诉人林晓东因与被上诉人深圳市招商公寓发展有限公司（以下简称招商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初16380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林晓东上诉请求，1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判；2.本案上诉费用由招商公司承担。事实和理由：一、招商公司作为原告主体不适格，且涉案不属于一审法院管辖范围，一审法院应当驳回起诉，一审法院判决支持招商公司多项诉讼请求，判决不当，应当发回重审。1.林晓东与招商公司于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》，合同中出租方为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，承租方为林晓东，而非招商公司；招商公司要求林晓东返还的深圳市南山区金竹园小区1栋203房，该产权所属单位为深圳市招商房地产有限公司，而非招商公司,招商公司也未提交任何证明材料证明其拥有涉案房产的产权，因此，涉案房屋与招商公司无关，招商公司非适格原告。2、涉案房产为蛇口工业区职工所建，属于“单位内部自建房”，是历史遗留的落实政策性的房产，根据深圳市不动产登记中心查询，该房产的不动产权证号为：粤（2016）深圳市不动产权第X，为非市场商品房。该房屋的建设是为解决为蛇口工业区服务的职工的住宿问题，属于历史遗留问题。同时根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发38号）文件“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案不属于深圳市南山区人民法院管辖范畴。根据《民事诉讼法》第119条的规定，招商公司非适格的原告主体，其次，本案不属于深圳市南山区人民法院管辖范围，应当驳回起诉。一审法院判决不当，应当发回重审。二、招商公司非涉案房产所有权人，无权要求林晓东返回涉案房产，一审法院判决无依据，应当予以撤销。三、招商公司一审提出的诉讼请求要求林晓东承担自2010年租金房屋租金至2018年，招商公司的诉讼请求已过诉讼时效。林晓东在一审时已经明确提出诉讼时效已过的抗辩主张，一审法院适用法律不当，应予撤销。招商公司一审提出诉讼请求：判令林晓东向招商公司支付2010年9月1日至2018年6月30日拖欠的租金130002元。该项诉讼请求时间跨度长达8年，根据《民法总则》第一百八十八条，招商公司提出的诉讼请求已远远超过诉讼时效界限，在林晓东按照《民法总则》第一百九十二条规定明确提出诉讼时效已过的抗辩主张的情况下，应当驳回招商公司该项主张，而一审法院仍然判决林晓东“在判决生效之日起十日内向招商公司支付2010年12月1日至2018年6月30日期间的租金125853元及违约金”，属于适用法律错误、判决错误，应当予以撤销。四、一审法院判决林晓东承担高额的违约金，使林晓东的生活雪上加霜，应当予以撤销。根据《合同法》第一百一十四条，结合当事人的实际生活状况，法院应该以人为本，即使林晓东需要承担一定的费用，也应该免除违约金。对于法院判决要求当事人承担违约金损失的判决事项应当予以撤销。五、涉案房产是历史遗留问题，也是众多为蛇口、为深圳服务过的老职工的唯一安身立命之所，若按照一审法院的错误判决继续履行,只会让林晓东及更多与林晓东一样的年老体弱、为深圳建设做过贡献的人老无所依、身无居所。林晓东自1987年9月进入蛇口工业区，现已57岁，是蛇口工业区的一名资历较老的员工。由于经济的原因，经常失业、生活艰难，身体状况差，法院判决让林晓东的生活雪上加霜，更加难以为继。综上，一审法院在招商公司作为原告主体不适格，且涉案不属于一审法院管辖范围的情况下，未驳回招商公司的起诉，且一审法院判决支持招商公司多项诉讼请求，属于判决不当；且判决上适用法律不当，在林晓东已经援引诉讼时效抗辩的情况应当予以撤销，发回重审。林晓东后补充上诉事实和理由：1、涉案房产在一审判决书中已被认为为产权属于深圳市招商房地产有限公司，房产性质为“非市场商品房”；2、涉案房产是“单位内部自建房”，是历史遗留的落实政策性房屋，是职工的安居房。林晓东具备条件以蛇口工业区职工的待遇买下涉案房产，但由于经济原因未能买下。所以林晓东有理由居住蛇口工业区职工房屋，且享有优先居住权；3、林晓东于1993年4月以蛇口工业区职工的条件与招商局蛇口工业区房地产公司、深圳市蛇口工业区职工住宅有限公司签约职工福利房租约。2005年4月租约了涉案房产。招商公司辩称，一、招商公司的主体适格，招商公司是由《房屋租赁合同》的出租方深圳蛇口工业区职工住宅有限公司变更而来。二、根据《房屋租赁合同》的约定，租赁合同到期，承租方应向出租方返还房屋，招商公司虽然非涉案房产的所有权人，但依据合同的约定，林晓东应向招商公司返还房屋。而且，根据招商局集团内部的约定，蛇口工业区的所有招商局系统里的房产均交由招商公司统一管理。三、林晓东一审未提出过诉讼时效的抗辩。招商公司向一审法院起诉请求，l.确认招商公司、林晓东于2009年4月1日签订的编号为ZZ200412X的《房屋租赁合同》于本案应诉材料送达林晓东之日解除；2.林晓东向招商公司返还深圳市南山区金竹园1栋203房；3.林晓东向招商公司支付2010年9月1日至2018年6月30日拖欠的租金130002元及违约金暂计1000元（违约金以每日万分之三为计算标准，以1383元为计算基数，均自欠租次月1日起计算至判决确定的支付之日止）；4.林晓东向招商公司支付2018年7月1日起至林晓东将房屋实际返还招商公司之日止的租金（按1383元/月计算）；5.招商公司没收林晓东缴纳的租赁保证金4149元归招商公司所有；6.林晓东自判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止另行向招商公司加付一倍房屋使用费（按1383元/月计算）；7.本案诉讼费由林晓东承担。庭审中，招商公司明确其要求的租金从2010年10月1日起计算。一审法院经审理查明：招商公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市南山蛇口四海路X（涉案房产），建筑面积58.5平方米，登记在深圳招商房地产有限公司名下，房产性质为非市场商品房。招商公司提交了一份，招商公司（出租方、甲方）与林晓东（承租方、乙方）于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给林晓东，月租金为1383元；租期从2009年5月1日起至2010年4月30日止；本合同签署之日，乙方须向甲方缴纳相当于三个月租金数额的租赁保证金4149元；乙方应于当月5日前支付租金，乙方逾期支付租金的，则每日按应收租金千分之一的标准向甲方支付滞纳金；乙方不交租金达一个月的，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元的，甲方有权追究乙方的损害赔偿责任和违约责任，并有权单方解除合同、收回房屋且不退还租赁保证金；租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，乙方必须于合同终止日前迁离房屋和将房屋中的自有货物产品、家私或器具设施等物件搬离，清理干净出租房屋，并办理退房手续；及其他内容。林晓东确认该合同中的签名系其所签，但表示招商公司提交的该份合同与林晓东手中的合同不一致，应以林晓东的为准。林晓东提交了一份招商公司（出租方、甲方）与林晓东（承租方、乙方）于2009年4月1日签订《房屋租赁合同》（备案日期为2009年4月2日），约定：甲方将涉案房产出租给林晓东，租期从2008年2月1日起至2010年4月31日止；月租金为1383元；乙方同意在甲方交付出租房屋时向甲方支付三个月租金数额的租赁保证金4149元；本合同期满终止（或因其它原因导致本合同终止）后，乙方应于终止后即日内迁离出租房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支出租金，如不在此房屋内居住的，甲方有权收回房屋，并向人民法院提起诉讼；及其他内容。招商公司对该合同的真实性予以认可，但表示该合同应该是备案合同，租金约定系一致的。招商公司分别于2011年3月11日、2012年3月8日、2013年3月7日、2013年10月24日、2016年3月6日、2017年3月6日、2018年3月6日向林晓东邮寄《催缴通知单》或律师函。招商公司提交的邮件跟踪查询结果显示2017年3月6日的邮件被退回；其他邮件均显示已妥投。林晓东表示其没有收到过前述通知及律师函。林晓东提交失业证明、病例及银行转账记录等，以证明其已经失业且身体不好，但有断断续续向招商公司支付过房租。招商公司对前述证据的关联性不予认可。庭审后，招商公司提交情况说明，其内容显示林晓东系从2009年5月1日起欠缴租金，招商公司已将林晓东自2010年至2018年期间已支付的款项冲抵了2009年5月至2010年11月期间的租金，故招商公司确认林晓东系自2010年12月1日起欠缴租金。另查，林晓东于2018年8月29日收到本案的应诉材料。一审法院认为，本案中，招商公司、林晓东均提交了一份双方于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》，林晓东提交的合同为在租赁管理部门备案的租赁合同，而从合同的内容来看，两份合同约定的租金、租赁保证金的金额及租金支付时间等主要条款内容一致，故一审法院确认双方签订的编号为ZZ200412X的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》已于2010年4月30日到期终止，双方未续签合同，林晓东继续使用涉案房产，招商公司并未提出异议，故该《房屋租赁合同》继续有效，招商公司、林晓东之间形成不定期租赁合同关系。本案中，林晓东并未按合同约定的时间按时向招商公司支付租金，招商公司有权要求解除租赁合同，且双方系不定期租赁合同关系，招商公司亦有权随时要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。林晓东于2018年8月29日收到本案的应诉材料，故一审法院确认涉案租赁合同已于2018年8月29日解除。合同解除的，应恢复原状，故林晓东应向招商公司交还涉案房产，对于招商公司要求林晓东返还涉案房产的诉讼请求，一审法院予以支持。因林晓东违约，招商公司要求没收林晓东已缴纳的租赁保证金4149元符合合同约定，一审法院予以支持。对于招商公司主张的2010年12月1日（招商公司庭后明确林晓东自2010年12月1日起欠缴租金）起至2018年6月30日的租金及之后的租金（房屋占用费）。结合招商公司的主张及林晓东提交的转账记录，林晓东未举证证明其已支付2010年12月1日至2018年6月30日期间的租金共计125853元（1383元/月×91个月），应承担举证不能的不利后果，故林晓东应支付前述租金。2018年7月1日之后林晓东继续占用涉案房产，应参照租赁合同约定的每月租金1383元的标准向招商公司支付2018年7月1日起至一审法院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）。关于招商公司诉求的2010年12月1日至2018年6月30日期间的租金违约金。林晓东欠付租金，应按照合同约定按日向招商公司支付千分之一的违约金。招商公司主张按日万分之三计算违约金，一审法院予以照准，故违约金应以每月租金1383元为基数，按每日万分之三的标准，自次月1日起依次计算至该判决确定的付款之日止。招商公司诉求林晓东加倍支付判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，因该事实尚未发生，故对招商公司的该诉求一审法院不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、确认招商公司与林晓东于2009年4月1日ZZ200412X的《房屋租赁合同》于2018年8月29日解除；二、林晓东于该判决生效之日起十日内向招商公司返还位于深圳市南山蛇口四海路X；三、林晓东于该判决生效之日起十日内向招商公司支付2010年12月1日至2018年6月30日期间的租金125853元及违约金（以每月租金1383元为基数，按每日万分之三的标准，自次月1日起依次计算至该判决确定的付款之日止）；四、林晓东于该判决生效之日起十日内向招商公司支付2018年7月1日起至一审法院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）（按每月1383元计算）；五、招商公司没收林晓东交纳的租赁保证金4149元;六、驳回招商公司的其他诉讼请求。当事人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1501.51元，由招商公司负担47.91元，由林晓东负担1453.6元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案的争议焦点为：1.招商公司是否有权要求林晓东返还涉案房产；2.林晓东是否需向招商公司支付租金和违约金及其具体金额。关于本案二审的第一个争议焦点，林晓东主张与其签订合同的是深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，而非招商公司，故招商公司非一审适格原告；且招商公司不是涉案房产的所有权人，故其无权要求林晓东返还涉案房产。本院认为，招商公司于2017年6月30日将公司名称由深圳蛇口工业区职工住宅有限公司变更为现名，其是《房屋租赁合同》中的出租方。作为出租方，招商公司有权在租赁合同解除后要求非法占有人林晓东返还涉案房产。故，招商公司主体适格，其有权要求林晓东返还涉案房产。林晓东的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决林晓东返还涉案房产正确，本院予以支持。关于本案二审的第二个争议焦点，林晓东主张招商公司的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，林晓东在一审答辩状及庭审过程中均未提起过诉讼时效的抗辩，其二审期间提出该抗辩，本院不予支持。另，林晓东主张一审判决违约金过高。本院认为，根据合同约定，违约金应为日千分之一，一审法院准予招商公司将违约金调减为日万分之三，调减后的违约金并未超过应给付租金的百分之三十，并非法律认定的“过分高于”。故，一审法院对于违约金的认定正确，本院予以支持。另，林晓东主张涉案房产为“单位内部自建房”，是历史遗留的落实政策性房产，故本案不属于深圳市南山区人民法院管辖范畴。本院认为，本案是因租赁合同而引起的纠纷，并不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，故本案属于深圳市南山区人民法院管辖范畴，林晓东的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上，林晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2900.04元，由林晓东负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  张秀萍审判员朱宽二〇一九年五月二十七日本件与原本核对无异书记员徐若琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。