成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6477号 原告：袁幸朝，男，1985年4月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：危加丽，四川行之律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周硕，四川行之律师事务所律师。 被告：张浩，男，1990年10月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 被告：鲁英，女，1958年1月24日出生，汉族，住四川省射洪县。 被告：张建，男，1970年8月24日出生，汉族，住四川省射洪县。 三被告委托诉讼代理人：黄蓉强，四川应天缘律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人：樊丽，四川应天缘律师事务所律师。 第三人：成都大唐房屋中介有限公司，住所地成都市双流区东升街道龙桥路6号129栋1单元9层902号。 法定代表人：唐军，职务不详。 委托诉讼代理人：唐祖伟，男，公司工作人员。 委托诉讼代理人：史茂姣，女，公司工作人员。 原告袁幸朝与被告张浩、张建、鲁英、第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，于2017年12月25日作出（2017）川0116民初6553号民事判决。张浩、张建、鲁英对该判决不服提起上诉，成都市中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）川01民终5720号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，将该案发回本院重审。本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁幸朝及其委托诉讼代理人周硕，被告鲁英及张建、张浩、鲁英共同的委托诉讼代理人黄蓉强、樊丽，第三人大唐公司的委托诉讼代理人唐祖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁幸朝向本院提出诉讼请求：1.判令解除袁幸朝与张浩于2017年2月27日签订的《房产买卖合同》；2.判令张浩、张建、鲁英向袁幸朝返还定金50,000元；3.判令张浩、张建、鲁英赔偿袁幸朝损失300,000元；4.判令张浩、张建、鲁英赔偿袁幸朝中介费8300元。事实与理由：2017年2月27日，张建、鲁英委托张浩为代理人（张浩系其子）在大唐公司居间服务下，与袁幸朝签订了《房屋买卖合同》，该合同依法成立并生效。合同约定，张建、鲁英将位于西航港街道临港路四段9号21栋1单元16层1604号房屋及车位以830,000元的价格自愿出售给袁幸朝，签订合同时袁幸朝向张建、鲁英支付50,000元作为定金，张建、鲁英还银行按揭当日，袁幸朝支付首付款300,000元，终止合同违约方向守约方支付违约金50,000元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际损失与违约金的差额部分由违约方赔偿，违约方按合同约定金额支付丙方居间服务费，如合同签订人不是房产证或者不动产证持证者，代签人应保证取得真实授权签订此合同，代签人未取得真实授权签订此合同或授权人不承认代签人代签行为是自己本意导致合同不能正常履行或无效，则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任。合同签订后，袁幸朝如约支付了50,000元定金，但三被告拒绝履行合同，也拒绝支付违约金。 张浩、张建、鲁英辩称，1.《房屋买卖合同》因张浩系无权代理且未被房屋所有权人张建、鲁英追认而无效。2.张建、鲁英对《房屋买卖合同》无效不应承担任何法律责任。张建、鲁英未在《房屋买卖合同》上签字，对房屋买卖一事事先不知情，也从未授权张浩代为办理房屋买卖事宜，在得知已签订合同后也明确表示不予追认和授权，故该合同对张建、鲁英不具有约束力，二人也不应对合同无效承担任何责任。3.袁幸朝在权属关系清楚明晰及张建、鲁英不在场的情况下冒然与张浩签订合同，明显未尽到必要的审慎义务，应当对合同无效承担过错责任。大唐公司作为专业的房屋中介机构，在提供有偿中介服务时未履行应尽的工作职责审查合同当事人身份的义务，未认真核实房屋真正的所有权人及是否具有授权委托，即引导当事人签订格式合同，对《房屋买卖合同》无效存在重大过错。同时，由大唐公司向袁幸朝收取8300元居间服务费可知，大唐公司是提供有偿的居间中介服务，但由于大唐公司的严重失职导致案涉合同无效，根据《房屋买卖合同》第十条的约定，大唐公司应对合同无效承担重大过错责任。4.根据《房屋买卖合同》的约定，违约责任认定的就是50,000元，在张浩、袁幸朝、大唐公司都存在过错的情况下，应当共同承担50,000元的缔约过失责任。5.在《房屋买卖合同》无效的情况下，袁幸朝的损失不应当包括可得利益损失。袁幸朝在真正房屋所有权人不同意出售房屋后已另行购置了房屋，其基本上不存在任何损失，且其在知晓房屋所有权人不同意追认4个月后才诉至法院。诉讼周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应当承担违约责任，对其不能控制、不能预见的风险与损失也应合理控制。因此，不应当以前案中的评估材料来认定房屋价值。 大唐公司述称，1.案涉房屋系张浩挂在网上出售，其当时具有出售的想法。3.《房屋买卖合同》虽系张浩代签，但当时张浩与鲁英电话沟通过，张建、鲁英对此是知情的，是二人委托张浩签订合同。因此，张浩、张建、鲁英存在过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《房屋买卖合同》、转账凭证、房屋产权证书、《资产评估报告书》、发票，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张建、鲁英系夫妻关系，张浩系二人之子。位于成都市双流区西航港街道临港路四段9号21栋1单元16层1604号房屋及车位为张建、鲁英按份共有，各占50%份额，房屋所有权证为双房权证监证字第1277106号和双房权证监证字第××号，登记时间为2013年10月28日。 2017年2月27日，张浩以张建、鲁英（卖方）的名义与袁幸朝（买方）在居间方大唐公司介绍下签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2162710）。各方约定，卖方将位于西航港街道临港路四段9号21栋1单元16层1604号房屋及车位以总价830，000元的价格出卖给买方，该房屋产权证号为12××06和1277107，保管号为0907316；签订合同时买方向卖方支付定金50,000元，由于张浩证件未带，定金由中介方代为管理，卖方可拿该房屋产权证来领购房定金；卖方还银行按揭当日，买方支付首付款300,000元用于协助卖方还银行按揭，剩余房款480,000元由买方银行贷款一次性支付卖方；对于大唐公司提供的中介服务，由买方支付居间服务费8300元给大唐公司，应于合同签订时支付；如买卖双方未按合同履行合同义务，属违约行为，守约方可终止合同，违约方应向守约方支付违约金50,000元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿；因甲方或者乙方违约导致合同不能履行的，违约方按合同约定金额支付丙方居间服务费；如甲乙双方合同签订人不是房产证或者不动产证本人，代签人应保证取得真实授权签订此合同，代签人未取得真实授权签订此合同或授权人不承认代签人代签行为是自己本意导致合同不能正常履行或无效，则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任。在以上合同尾部卖方处，张浩签字：“张浩代张建、代鲁英”。 以上合同签订后，袁幸朝向大唐公司支付了中介费8300元。张建、鲁英以案涉房屋系二人共同所有，张浩无权出卖为由，拒绝出售房屋。故袁幸朝向本院提起诉讼，本院于2017年8月7日向张浩、张建及鲁英送达了起诉状副本。 2017年7月6日，袁幸朝向本院提出鉴定申请，申请对案涉房屋及车位的市场价值委托评估机构进行评估。本院委托四川天平资产评估事务所对西航港街道临港路四段9号21栋1单元16层1604号房屋和负一楼1409号车位市场价值进行评估。袁幸朝为此支付司法评估鉴定费10,000元。2017年11月3日，四川天平资产评估事务所作出资产评估报告书，载明案涉房屋及车位于2017年10月22日评估基准日满足的评估价格确定为1,175,961.81元。 在本案的审理过程中，袁幸朝陈述：1.张浩系有权代理张建、鲁英。签订合同前，张浩通过电话与张建、鲁英进行商量、沟通。张浩系张建、鲁英的直系亲属，袁幸朝有理由相信张浩有权代理鲁英、张浩签订《房屋买卖合同》。签订合同后，袁幸朝按时交纳了定金及中介费，张浩说因张建、鲁英在外地，过几天再办理过户手续；过了一段时间后，又要求袁幸朝提前支付首付款，袁幸朝未同意；后来由于房价上涨，张浩、张建、鲁英就不再办理过户手续了。2017年3月中旬，张建、鲁英明确表示不履行《房屋买卖合同》。2.在本案中仅要求张浩、张建、鲁英承担支付责任。3.由于大唐公司已向袁幸朝返还定金50,000元，故在本案中不再向张浩及张建、鲁英主张该费用。张浩陈述，案涉房屋系张建、鲁英购买用于张浩居住。由于打算换套大点的房屋，故张浩的配偶在网上登记了房屋出售信息。张浩与袁幸朝签订《房屋买卖合同》后两天，张建、鲁英到张浩家中知晓卖房事宜后，当即表示不同意卖房。鲁英陈述，《房屋买卖合同》签订后两三天，张浩向鲁英陈述了签订合同的相关事宜，知晓出售价格后，鲁英与大唐公司联系，要求袁幸朝先支付装修款200,000元至300,000元，但大唐公司未予同意，因张浩的孩子太小，故鲁英明确表示不同意卖房。 在本案的审理过程中，本院委托四川天平资产评估事务所对案涉房屋的市场价值以2017年8月7日为基准日进行补充评估。2019年3月4日，四川天平资产评估事务所向本院作出《退回委托说明》，载明经该所多次与袁幸朝及张浩、张建、鲁英联系查看现场，但由于张浩不在国内，无法取得房门钥匙，无法进到屋内对房屋具体情况进行查看，故将本院的委托予以退回。 另，据了解，2017年2月期间，案涉房屋住房在网上的成交价格为每平方米6819元至8049元；2017年8月期间，成交价格为每平方米9501元至11,201元。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，袁幸朝主张张浩系有权代理张建、鲁英，张建、鲁英则主张张浩无权代理二人，《房屋买卖合同》无效。因此，本案的争议焦点为：一、张浩是否有权代理张建、鲁英与袁幸朝签订《房屋买卖合同》出售案涉房屋；二、《房屋买卖合同》是否有效，是否应当解除；三、袁幸朝主张的损失300,000元是否应当支持；四、袁幸朝主张的中介费8300元是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于张浩是否有权代理张建、鲁英与袁幸朝签订《房屋买卖合同》出售案涉房屋的问题 袁幸朝认为，张浩系有权代理张建、鲁英。签订合同前，张浩通过电话与张建、鲁英进行商量、沟通。张浩系张建、鲁英的直系亲属，袁幸朝有理由相信张浩有权代理张建、鲁英签订《房屋买卖合同》。本院认为，首先，虽张浩系张建与鲁英之子，但其系具有独立民事能力的完全民事行为能力人，并不能当然代理张建、鲁英。其次，张浩在与袁幸朝签订《房屋买卖合同》时并未持有张建、鲁英的书面授权委托书。袁幸朝与大唐公司均主张签订合同时，张浩通过电话与张建、鲁英进行过沟通，但并未提交任何证据证明，也未提交其他证据证明张浩系有权代理张建、鲁英。虽然根据鲁英的自述，其曾与大唐公司协商过装修款支付事宜，但该协商行为后于张浩的签约行为，鲁英并未作出过认可张浩签约行为的意思表示，故鲁英关于装修款的协商行为与张浩在签订《房屋买卖合同》时是否系有权代理张建、鲁英之间并无必然的联系，且此后鲁英也明确表示不同意张浩出售房屋的行为。因此，袁幸朝应当承担举证不能的法律后果，张浩代表张建、鲁英签订《房屋买卖合同》的行为应当认定为无权代理。 二、关于《房屋买卖合同》的效力问题 本院认为，张浩与袁幸朝、大唐公司在签订《房屋买卖合同》时，各方对买卖案涉房屋是达成了一致合意的，该合意系各方当事人的真实意思表示，且买卖的标的物未违反法律法规规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《房屋买卖合同》合法有效。至于张浩是否系案涉房屋的所有权人，并不必然影响其签订的《房屋买卖合同》的效力。张浩、张建及鲁英以张浩非案涉房屋所有权人为由主张《房屋买卖合同》无效于法无据，本院不予支持。 由于张浩系无权代理张建、鲁英，且张建、鲁英对张浩的代理行为不予追认，故《房屋买卖合同》虽然合法有效，但由于张浩非案涉房屋的产权人，该合同在客观上履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”袁幸朝关于解除《房屋买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于解除时间，则以袁幸朝向本院提起诉讼时，本院向张浩、张建、鲁英送达起诉状副本之日即2017年8月7日为准。 三、关于袁幸朝主张的损失300,000元是否应当支持的问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，张浩作为卖房人，在没有取得授权的情况下，擅自代表张建、鲁英与袁幸朝签订《房屋买卖合同》出售案涉房屋的行为，违反了诚实信用原则，其对《房屋买卖合同》的解除存在较大过错。袁幸朝作为买房人，在购买房屋时，应当尽到基本的审查义务，但其在明确知晓张浩并非案涉房屋所有权人的情况下，未核实张浩的代理权限，轻易相信张浩有权代表张建、鲁英出售房屋，未尽到充分的注意义务，故袁幸朝对《房屋买卖合同》的解除也存在过错。对大唐公司，由于袁幸朝在本案中明确表示不向其主张权利；且大唐公司虽然参与了《房屋买卖合同》的签订，但其仅系居间方，袁幸朝及张浩与大唐公司之间系居间合同关系，而本案系房屋买卖合同关系，即两者之间的法律关系并不相同，故张浩、张建、鲁英以大唐公司存在过错为由，主张大唐公司就袁幸朝的损失存在过错于法无据，本院不予支持。就张建、鲁英而言，由于张浩系无权代理，且二人对张浩的行为未予追认，故张建、鲁英就袁幸朝的损失不存在过错，不应承担赔偿责任。 因此，张浩应当就袁幸朝因《房屋买卖合同》解除而造成的损失承担赔偿责任，张建、鲁英不应承担支付责任。对张浩应当承担的具体损失金额，本院综合考虑袁幸朝与张浩分别的过错程度、袁幸朝与张浩签订合同时的房屋价格、袁幸朝交付定金的金额，张建、鲁英明确表示对张浩的行为不予追认的时间节点，以及本院了解的案涉房屋的相关成交价格，酌情支持袁幸朝的损失100,000元。 四、关于袁幸朝主张的中介费的问题 由于袁幸朝已实际向大唐公司支付了该费用，且本院在综合考虑张浩应当承担的损失中已经考虑了因袁幸朝的过错其应当自行承担的损失部分，故该损失应当由张浩承担，本院对袁幸朝的该项诉讼请求予以支持。 综上，《房屋买卖合同》系张浩、袁幸朝的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。张浩系无权代理张建、鲁英出售房屋，因张建、鲁英对该行为未予追认，《房屋买卖合同》存在履行不能的情形，应当依法予以解除。张浩对合同不能履行存在较大过错，应当就袁幸朝因此造成的损失承担相应的赔偿责任，并向袁幸朝支付损失100,000元及中介费8300元。张建、鲁英在本案中不存在过错，不应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认袁幸朝与张浩签订的《房屋买卖合同》于2017年8月7日解除； 二、张浩于本判决生效之日起十日内赔偿袁幸朝损失100,000元； 三、张浩于本判决生效之日起十日内向袁幸朝支付中介费8300元； 四、驳回袁幸朝的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6674元、司法评估鉴定费10,000元，由张浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  彭秀清 人民陪审员  彭泽贵 二〇一九年五月十五日 法官助理范仲卿 书记员敬文丹 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。