上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初24369号原告(反诉被告)：上海粤世宏实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张运池，执行董事。委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翰林，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：聚贤厅餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘青伟，总经理。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。被告：刘青伟，男，1987年2月10日出生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司(以下简称粤世宏公司)与被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司(以下简称聚贤厅公司)、被告刘青伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序审理。聚贤厅公司在答辩期内提起反诉，本院受理后于2019年1月10日、2019年2月20日公开开庭予以合并审理。粤世宏公司的委托诉讼代理人梁翰林，聚贤厅公司、刘青伟的委托诉讼代理人孟海、朱超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)粤世宏公司向本院提出诉讼请求：1.确认粤世宏公司与聚贤厅公司于2016年8月26日签署的商铺租赁合同于2018年6月10日解除；2.判令聚贤厅公司将位于上海市闵行区园文路XXX号世宏金源中心一层107、108；二层202、203、205、206、207、208号铺位返还粤世宏公司；3.判令聚贤厅公司向粤世宏公司支付2017年5月24日至2018年6月10日的租金人民币(币种下同)557,400.36元以及滞纳金(以每期未付租金为基数，按日千分之三，自每期应付之日次日计算至实际支付之日)；4.判令聚贤厅公司向粤世宏公司支付房屋占有使用费(自2018年6月11起，按每月132,801元为标准，计算至实际返还之日)；5.判令聚贤厅公司向粤世宏公司支付自2017年1月24日至2018年6月10日的物业管理费503,875.79元及滞纳金(以每期未付物业管理费为基数，按日千分之三，自每期应付之日次日计算至实际支付之日)；6.判令聚贤厅公司向粤世宏公司支付自2017年1月1日起至2018年6月10日的电费34,040.8元、水费3,770元、空调费11,969.4元；7.判令聚贤厅公司向粤世宏公司支付违约金44,267元及聚贤厅公司支付的保证金88,534元作为违约金不予返还；8.判令聚贤厅公司向粤世宏公司支付律师费60,000元；9.判令刘青伟对聚贤厅公司上述第3至8项诉请中的债务承担连带清偿责任；10.本案诉讼费、保全费由聚贤厅公司、刘青伟承担。事实与理由：2016年8月26日,原告与被告聚贤厅餐饮管理有限公司签署《商铺租赁合同》，合同约定，原告将上上海市闵行区园文路XXX号世宏金源中心一层107、108；二层202、203、205、206、207、208号铺位出租给被告聚贤厅公司，租赁使用期限自2016年8月15日起至2022年8月14日止。合同约定，第1年至第2年，月租金为44,267元,物业管理费每月为30,369元。租金及物业管理费均按每2个月支付一次，先付后用，应于每支付期上个月的20日至月底之前将下一期租金、物业管理费支付给原告。公用事业费由被告聚贤厅公司按实承担。合同另有约定，若被告聚贤厅餐饮管理有限公司逾期支付租金、物业管理费、共用事业费等费用，每逾期一日，则需按未交费用金额的0.3%承担违约金；若逾期支付超过30日的，原告有权提前终止合同、收回房屋，并要求被告聚贤厅公司赔偿因此遭受的相应损失。租赁合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，但被告聚贤厅公司未按约缴纳租金使用费、物业管理费、水费、电费等费用。原告曾于2018年4月26日就被告聚贤厅公司拖欠费用事宜发送律师函，但被告未予理睬。根据合同约定，原告有权解除合同，并收取滞纳金、违约金,向被告主张因诉讼所产生的相应损失。故，2018年6月6日，原告再次发函给被告聚贤厅公司，告知因被告聚贤厅公司违约，双方签署的《商铺租赁合同》予以解除，并要求被告聚贤厅公司承担相应的违约责任。由于被告刘青伟系被告聚贤厅公司的一人股东，根据法律规定，若股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告刘青伟应当对被告聚贤厅公司对于原告的债务承担连带清偿责任。故，为维护原告的合法权益，原告以讼称理由诉至法院。被告(反诉原告)聚贤厅公司、被告刘青伟共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争商铺所在商场招商失败致使未能开业，原告同意直至商场开业前，不收取被告聚贤厅公司的租金，租赁合同实际并未履行。被告聚贤厅公司是在原告同意仅支付水、电费的情况下进行试运营，且试运营阶段一直予以亏损。此后被告聚贤厅公司已经将系争商铺予以归还，原告也收回了系争房屋，双方的租赁合同实际于2018年1月31日已经解除。2、被告聚贤厅公司于2018年1月31日已经提出解除，原告认为双方间存在纠纷不予同意，还将房屋上锁扣押了被告聚贤厅公司的财物，现系争商铺内仍有被告聚贤厅公司的财物无法取回；3、系争商场因原告招商失败未能开业，原告同意直至商场开业前不收取被告聚贤厅公司的租金，故被告聚贤厅公司并未欠付租金，也无需支付滞纳金。实际系因原告违约导致合同未能履行，且原告主张的违约责任间也存在冲突，千分之三的违约金计算标准过高，若认为被告聚贤厅公司存在违约行为，请求予以调低。4、系争商铺系已由原告上锁并实际控制，被告无义务支付房屋占有使用费。且系争商场无人气，大量商铺空关，原告依据合同4.2条主张的使用费是针对合同到期情况下占有房屋应支付的使用费，并不适用于本案。5、物业管理费的收取单位应为物业管理公司，原告并非适合的主体。且被告聚贤厅公司并未与物业管理公司签订任何协议，并无义务支付物业管理费，原告主张的起止日期也无依据，且原告曾承诺免物业管理费。6、自2018年2月起被告聚贤厅公司并未使用系争商铺，也未产生电费、水费、空调费，且原告无收取费用的主体资格。7、被告聚贤厅公司并无违约行为，原告无权没收保证金，且保证金与违约金不可重复主张，该数额约定过高。8、本案系因原告违约所致，被告无需支付律师费。且原告主张的律师费过高，原告也无单独支付律师费之证据。9、被告刘青伟不同意承担连带责任，被告聚贤厅公司与被告刘青伟财务独立，被告聚贤厅公司对被告刘青伟至今还存在100多万元的欠款，且原告也未能提供初步证据证明被告财务混同。被告(反诉原告)聚贤厅公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令粤世宏公司返还保证金88,534元；2.判令粤世宏公司返还聚贤厅公司预付的两个月租金88,534元；3.判令聚贤厅公司将商铺内属于聚贤厅公司的全部财物予以返还；4.本案反诉费用由粤世宏公司负担。事实与理由：聚贤厅公司与粤世宏公司的租赁合同纠纷一案中，依据合同约定，粤世宏公司本应于2016年9月1日举行“世宏金源中心”商场开业，且粤世宏公司延期开业超过六个月的，则构成根本性违约。然至今粤世宏公司开发的“世宏金源中心”始终未举行开业，已经构成根本性违约，应承担违约责任。且因粤世宏公司的违约行为，导致商场根本没有人流量，造成聚贤厅公司在试营业期间亏损严重。鉴于粤世宏公司的违约行为，聚贤厅公司于本案中提起相应的反诉诉讼请求，并保留另案追究粤世宏公司其他违约责任的诉讼权利。针对反诉，原告(反诉被告)粤世宏公司辩称，不同意聚贤厅公司的反诉诉讼请求。保证金及预付的租金均收到过，但本案系聚贤厅公司违约，故该笔保证金应作为违约金不予返还，且依据合同第5.2.3条之约定，如聚贤厅公司违约提前终止合同，粤世宏公司不予退还保证金。且现聚贤厅公司仍欠付租金未能支付，故粤世宏公司无需返还预付租金。至于房屋内的物品，现聚贤厅公司尚未结清相关费用，故不同意返还。经审理查明，上海市闵行区园文路XXX号XXX室等126套房屋的产权人为粤世宏公司。2016年8月26日，粤世宏公司(出租方、签约甲方)与聚贤厅公司(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意出租给乙方位于上海市闵行区园文路XXX号楼世宏金源中心商场一层xxx、xxx号铺位，商场二层xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx号铺位，租赁面积(即建筑面积)为632.68平方米，其中一层面积158.31平方米，二层面积474.37平方米，在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指建筑面积。最终面积以竣工后政府主管部门认可的部门或单位的实测为准；如果因为国家或政府部门有关建筑技术的要求等与初步设计的图示相比较，甲方根据要求对租赁场地的建筑和或对最后竣工的租赁场地做了改变，只要这些变更不影响按本合同规定的租赁场地的用途，且甲方已经提供了相应的装修和设备，而且只要这些改变与实际的建筑面积出入不超过5%双方同意这些更改。在这种情况下，双方应继续履行本合同的所有条款，而且乙方同意不应对这些更改提出任何索赔或其他要求。双方另行签订补充协议变更租赁面积数据，租金按最终租赁面积据实结算，多退少补；租赁场地的交付条件应根据双方认可的附件三《租赁场地装修和设备设施标准》确定。由甲方负责设计和实施。乙方要求对附件三做出的任何改变应得到甲方的书面同意，否则由此而产生的任何费用由乙方承担；租赁场地暂定将于2016年08月15日达到交付条件，具体日期以甲方书面通知为准。在租赁场地正常交付时，甲乙双方应签订附件五《租赁场地交付确认书》，确认租赁场地按照附件三的标准正常移交；乙方应在收到甲方书面通知交接租赁场地后7天内与甲方办理全部交接手续并付清相关费用，逾期视为乙方单方面解除本合同，乙方已支付的定金甲方有权没收、保证金等费用作为违约金归甲方；装修期自3.1条所述租赁场地交付日至2016年09月1日(开业日)(注：除本合同特殊约定情况外,“开业日”均指租赁场地所在楼栋的开业日)前第4天(含第4天)。除双方有特殊约定的,乙方需在装修期内装修完毕；在租赁场地交付日。乙方应与甲方委托指定的物业管理单位签订装修施工管理协议并支付装修保证金；租赁期限为6年，自2016年08月15日起至2022年08月14日止。从场地交付日起计算。如甲方提前或延期交付租赁场地不超过六个月的,租赁期限和开业日相应提前或顺延；租赁期满,甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还。如乙方逾期归还，占用期间的租金按本合同租金标准的3倍计算。若租赁期间，乙方提前撤租，甲方有权没收乙方已支付的保证金；双方同意月租金计算方式为租金单价租赁面积*365天/12个月，月物业管理费计算方式为物业管理费*单价租赁面积；第一年给予装修期5个月，即从商场商铺实际交房当日开始计算满5个月；乙方应向甲方支付的租金(含税)为，第1年至第2年，自2016年8月15日2018年8月19日止，二层租金单价按每天每平方米3.20元计算，三层租金单价按每天每平方米2元计算，月租金合计44,267元；第3年至第4年，二层租金单价按每天每平方米3.60元计算，二层租金单价按每天每平方米2.15元计算，月租金合计48,357元；第5年至第6年，一层租金单价按每天每平方米3.85元计算,二层租金单价按每天每平方米2.30元计算，月租金合计51,725元；乙方应向甲方委托的物业管理单位另行支付物业管理费，物业管理费单价按每月每平方米48元计算，每月物业管理费合计30,369元；租金及物业管理费均按每2个月支付一次，先付后用；进场装修时支付前2个月的租金及物业管理费，以后乙方应于每支付期上个月的20日至月底之前，将下一期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式交给甲方及甲方指定物业管理公司，如遇周末或节假日则顺延；乙方逾期支付租金及物业管理费(即逾期应付款)，逾期付款天数在一个月内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%违约金，逾期付款天数超过一个月的，甲方有权单方终止本合同，并按本合同第15条的相应约定执行。甲方选择不终止合同的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%违约金，直至乙方补缴全部逾期应付款之日止；租赁期间，乙方除按时支付租金外，还应承担按照有关部门规定的标准和方式向有关的公用事业供应商支付与其使用公用事业有关的任何收费或费用。公用事业包括但不限于水、电、天燃气、通讯、有线电视、网线等。设有空调设备的楼层商铺其空调使用费，按流量进行计算；公用事业费用应由乙方直接交与有关部门，如无法直接支付，则应及时足额支付给甲方指定物业管理公司，由甲方指定物业管理公司代为缴付，并需在收到甲方付款通知书后三天内向甲方指定物业管理公司付清，逾期每日按该部分费用的0.3%的标准向甲方指定物业管理公司支付违约金；公用事业费从甲方向乙方交付租赁场地之日起开始计算；自本合同签署之日起7日内,乙方须向甲方支付相当于首年2个月租金金额88,534元,作为本合同保证金。如乙方违约提前终止本合同，此保证金则作为违约金甲方不予退还乙方；租赁期内，乙方因在履行本合同义务时对甲方负有任何债务，甲方即可从该保证金中扣除乙方的相应欠款额。甲方扣除该笔欠款额后，乙方应在7个工作日内补齐被扣除的款项；本合同终止或解除时若乙方没有任何违约行为，则甲方应于合同终止或解除后的60天内将该保证金如数退还给乙方；租赁期内,由于乙方的原因提前终止本合同则甲方有权不予退还乙方已付保证金(即按违约金处理)等款项。除本合同另有规定以外，由于甲方的原因书面提出提前终止本合同。则甲方将保证金在扣除乙方欠付款项后无息退还于乙方；开业日暂定为2016年09月01日，具体开业日甲方应提前通知乙方；乙方必须根据本合同在甲方规定的统一开业日或经甲方同意的其它开业日开业；乙方根据本合同履行其全部义务，包括按期向甲方缴纳保证金、租金、物业管理费以及租赁场地内发生的其它相关费用。同时直接向有关部门支付水、电、燃气、电话费、互联网使用费等各项公用事业费用，如果无法直接支付，则应支付给甲方，由甲方代为缴付，甲方不单独出具专用票据；将租赁场地用于经营港式茶餐厅，不得擅自变更经营范围及品牌名称；除非双方有特殊约定,否则乙方晚于甲方规定的开业日开业的，每延迟一天，违约金金额相当于当天租金金额，直至乙方实际开业日为止；出现如下情形之一时，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方赔偿其因此而遭受的相应损失包括但不限于合同提前终止导致未收取的租金损失、甲方支付的律师代理费，如果乙方逾期没有付清保证金、租金、物业管理费以及其他应由乙方支付的费用超过30日的，未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途的，未经甲方书面同意乙方将租赁场地转租转借给第三方的，未经甲方书面同意乙方擅自停业超过30日的，乙方利用租赁场地进行非法活动损害公共利益的，乙方违约超过30日且经甲方通知后仍未纠正违约行为的，乙方晚于甲方规定的开业日开业超过30日的，乙方有违法违规行为的；在发生上述情况下，如甲方终止本合同，则乙方除应付清所有应缴费用和赔偿给甲方造成的损失外，还应支付甲方不少于一个月租金(以上一个租金为标准)的违约金，如甲方不终止合同，则乙方除应付清所有应缴费用和纠正违约行为外，仍应赔偿甲方遭受的损失。当甲方的损失很难用金额计算时，按不少于一个月租金(以上一个租金为标准)计算；甲方依据上述情形提前终止合同时,应提前15日书面通知乙方。乙方应在收到甲方书面通知后15日内及时腾空并归还租赁场地的租金及所有费用据实结算,本合同另约定的除外。乙方还应承担甲方为此支付的律师代理费。附合的固定装修物归甲方所有；出现如下情形之一时,乙方有权提前终止本合同,甲方应当赔偿乙方因此而遭受的相应损失，租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的。延期交付租赁场地或延期开业超过六个月，因甲方严重违约造成本合同无法履行连续超过三个月的；在发生上述情况下，乙方有权终止本合同，合同终止时，甲方应将保证金无息退还乙方，乙方有权要求甲方赔偿其因此而遭受的损失；乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前15日书面通知甲方。乙方应于本合同终注后15日内及时腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算，本合同另约定的除外。附合的固定装修物归甲方所有；除本合同另有约定外，任何一方单方面提前终止合同的应视为违约,违约方应向守约方支付相当于当年度一个月租金(以上一个租金为标准)的违约金。乙方应于本合同终止日后15日内腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算，本合同另约定的除外；乙方应在租期届满前自费将其所有物品搬离，将租赁场地恢复至接收时的原状后(或经双方协商，甲方可部分或全部保留二次装修)，将租赁场地(包括所有的固定装置和设备)应与交付给乙方时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外；乙方同意在任何情况下(包括租赁期满、提前终止等)，甲方均无需承担乙方的装修损失；在本合同租期届满或提前终止时，若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地归还甲方，应视为乙方放弃租赁场地内物品的所有权，甲方可随意清理和处置。此外，乙方还应赔偿甲方因此而遭受的相应损失，包括甲方自行或雇佣专门人员腾空租赁场地的花费、延期租赁的租金损失和因任何后续承租人或任何其他第三方由此而提出索赔而受到的损失；如因特殊原因，经乙方提前书面申请并经甲方书面同意后，乙方可适当延长搬离期限，但有关费用仍按照本合同约定的内容及标准交纳等。2016年10月24日，粤世宏公司(出租方、签约甲方)与聚贤厅公司(承租方、签约乙方)签订《租赁场地交付确认书》一份，载明：甲、乙双方在2016年10月24日对租赁场所(上海市闵行区园文路XXX号楼世宏金源中心商场一、二层107、108、202、203、205、206、207、208进行交接验收。经现场核实确认，甲方交付的租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”的约定，乙方对此没有异议。自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所。合同签订后，聚贤厅公司向粤世宏公司支付了保证金88,534元及预付两个月租金88,534元。此后系争商铺所在商场未正式开业，聚贤厅公司自2017年1月对外经营至2018年1月底。2018年2月起，聚贤厅公司停止经营，但未能向粤世宏公司返还房屋，后系争商铺被加锁。2018年4月26日，粤世宏公司委托律师向聚贤厅公司发函，表示聚贤厅公司拖欠租金等费用，要求于2018年5月10日前支付费用及相应的逾期违约金等。2018年6月6日，粤世宏公司委托律师向聚贤厅公司发函，表示，聚贤厅公司逾期支付租金超过30日的，粤世宏公司可提前终止合同、收回房屋，并要求聚贤厅公司赔偿因此造成的损失。故要求于收到本函件之日或本函发出后3日(以时间较先者为准)解除，并要求于2018年6月15日前搬离租赁房屋等。该函件聚贤厅公司未收悉，被予退回。2018年8月1日，粤世宏公司支付律师费6万元。2019年3月1日，粤世宏公司与聚贤厅公司共同对系争房屋内的物品进行了清点，双方于物品清单上签字盖章予以确认。另双方并对水表、电表读数予以确认：二楼水表读数为3,281、一楼水表读数100、二楼电表读数32,845.30、二楼电表读数16,302.10、二楼电表读数61,331.80、一楼电表读数XXXXXXX。上述事实，由粤世宏公司提交的《商铺租赁合同》、《上海市房地产权证》、《租赁场地交付确认书》、律师函及邮寄凭证、空调点亮明细表、工商登记信息、律师费发票、物品清单及水电表读数，由聚贤厅公司提交的租赁合同附件、照片、银行账户明细、物品清单及水电表读数等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，聚贤厅公司为证明装修等投入，向本院提交装修协议及报价清单、《加工承揽合同》及设备报价单二份、《燃气施工工程合同》、《海鲜缸施工合同》及材料清单，经庭审质证粤世宏公司对真实性不予认可。本院认为，聚贤厅公司并未能提交相应的付款凭证，合同履行情况不明，与本案的关联性难以认定，故对该组证据不予采信。聚贤厅公司为证明与粤世宏公司协商租赁事宜，向本院提交微信聊天记录一组，经庭审质证，粤世宏公司对该证据真实性不予认可，本院认为，微信聊天双方的身份难以认定，对该证据难以采信。本院认为，粤世宏公司与聚贤厅公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。粤世宏公司于2016年10月24日交付系争商铺，依据双方租赁合同之约定，双方租期自场地交付日起计算，故双方的租期自2016年10月24日起算。又依据合同之约定，第一年给予装修期5个月，从商场实际交房当日开始计算满5个月，装修期内不收缴租金，故聚贤厅公司应自2017年3月24日开始支付租金。按照双方约定之租金标准，自2017年3月24日起至2019年3月23日的月租金标准为44,267元。本案诉讼过程中，粤世宏公司与聚贤厅公司均要求解除双方间的租赁合同，并于2019年3月1日办理了系争房屋内物品的清点手续，同时对水电表读数予以确认，粤世宏公司亦认可清点后视为房屋收回，故自2019年3月1日粤世宏公司亦已收回房屋，双方的租赁合同实际已无法履行。现本案争议焦点为，合同解除责任在谁？就此粤世宏公司认为，聚贤厅公司逾期支付租金已属违约，合同解除责任在聚贤厅公司；而聚贤厅公司则认为，粤世宏公司延期开业超过六个月的，则构成根本性违约，合同解除责任在粤世宏公司。本院认为，依据双方租赁合同之约定，系争租赁场地所在商场的开业日期暂定为2016年9月1日，延期交付租赁场地或延期开业超过六个月的，聚贤厅公司有权提前终止租赁合同。自聚贤厅公司装修期满至今，粤世宏公司尚未能依据合同约定将商场正式开业，其交付的租赁物并未能符合合同约定，已属违约。但在商场未正式开业的情况下，聚贤厅公司已开始实际使用租赁商铺并对外经营，其租赁该房屋系用于占有并对外经营，租赁合同的主要目的已基本实现，聚贤厅公司已以其实际行为继续履行租赁合同，聚贤厅公司的该解除理由本院不予支持。聚贤厅公司在明确继续履行租赁合同的情况下，始终未能支付租金已属违约。故在租赁合同履行过程中，粤世宏公司与聚贤厅公司均存违约，而双方已于2019年3月1日完成物品清点，粤世宏公司同意于该日收回房屋，双方的租赁合同于该日已实际无法继续履行，本院确认《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。粤世宏公司应向聚贤厅公司返还系争商铺内的物品，关于粤世宏公司要求返还房屋的诉讼请求，因房屋已实际收回，故本案中不再予以处理。同时，如前所述，粤世宏公司未能按约将商场对外正式营业，确对经营环境造成了影响，于履行过程中存在瑕疵，但聚贤厅公司占有使用系争房屋并对外经营，合同的主要目的已基本实现，故合同解除的主要责任在聚贤厅公司，本院依据双方之违约行为，确认粤世宏公司承担30%之违约责任，聚贤厅公司承担70%之违约责任。关于粤世宏公司主张的租金及房屋占有使用费，如前所述本院确认双方的租赁合同于2019年3月1日解除，自2017年3月24日起至2018年1月31日期间的租金，聚贤厅公司占有房屋并实际经营，因粤世宏公司交付房屋的瑕疵，本院确认聚贤厅公司依据租金标准之70%向粤世宏公司支付此期间的租金317,925.59元。自2018年2月1日起至2019年3月1日期间的租金，聚贤厅公司未能与粤世宏公司协商一致的情况下擅自停业，已属违约。且虽其不再经营，然未能及时搬离并与粤世宏公司办理房屋交接手续，系争房屋粤世宏公司无法收回，应支付该期间的租金。同时本院考虑到，粤世宏公司虽否认其于系争房屋上加锁，但房屋实际确由物业公司加锁，该物业公司系由粤世宏公司聘请的管理部门，粤世宏公司未能妥善处置租赁房屋，亦未尽其减损义务，故本院确认聚贤厅公司依据租金标准之50%向粤世宏公司支付此期间的租金287,735.50元。故聚贤厅公司共计应向粤世宏公司支付租金605,661.09元，扣除已预付之两个月租金88,534元，还应向粤世宏公司支付租金517,127.09元。关于原告主张之滞纳金，实为逾期支付租金违约金，在租赁合同履行过程中，粤世宏公司长期未向聚贤厅公司主张租金，双方实际已变更了相应的付款方式。且粤世宏公司未能正式开业，双方产生纠纷，聚贤厅公司未能支付租金系事出有因，故对于该诉讼请求，本院不予支持。关于粤世宏公司主张的物业管理费及滞纳金，双方于租赁合同中约定，物业管理的相关权利义务由聚贤厅公司与物业管理单位另行签署协议约定，与粤世宏公司无关，且物业管理费由聚贤厅公司向物业管理单位另行支付，故粤世宏公司并非物业管理费之收取主体。且现粤世宏公司亦未代聚贤厅公司缴付，故该诉讼请求，本院难以支持。关于粤世宏公司主张的电费、水费、空调费，系聚贤厅公司占有租赁物期间实际发生之费用，依据合同约定，聚贤厅公司应直接支付给有关部门或支付于物业管理公司，故粤世宏公司并非水费、电费、空调费之收取主体。且现粤世宏公司亦未代聚贤厅公司缴付，故该诉讼请求，本院难以支持。关于粤世宏公司主张的违约金，双方合同约定因聚贤厅公司原因提前终止合同，粤世宏公司有权将保证金作为违约金不予返还，同时聚贤厅公司除应付清所有应交费用和赔偿给粤世宏公司造成的损失外，还应支付不少于一个月租金的违约金，即共计三个月租金数额之违约金。本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。如前所述，聚贤厅公司应承担70%之合同解除违约责任，结合租赁合同履行之实际情况，本院确认聚贤厅公司支付的保证金88,534元作为违约金，粤世宏公司无需返还。关于粤世宏公司主张的律师费，依据双方租赁合同之约定，因聚贤厅公司违约而粤世宏公司提前解除合同时，聚贤厅公司应承担粤世宏公司为此支付的律师代理费，在本院确认聚贤厅公司应承担70%之合同解除违约责任下，结合租赁合同履行之实际情况，本院确认聚贤厅公司支付律师费40,000元。关于粤世宏公司主张由刘青伟对聚贤厅公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，聚贤厅公司的股东为刘青伟一人，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，现依据聚贤厅公司向本院提交的公司账户明细，刘青伟与聚贤厅公司间存多笔资金往来，刘青伟并未能证明公司财产独立于其个人财产，应对公司债务承担连带责任，粤世宏公司的该诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司与被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司支付租金517,127.09元；三、被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司支付律师费40,000元；四、被告刘青伟对被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司的上述第二、第三项债务承担连带责任；五、被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司支付的租赁保证金88,534元作为违约金，原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司无需返还；六、原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，依据2019年3月1日的物品清单，向被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司返还房屋内物品；七、驳回原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,737.4元，公告费260元，二项合计16,997.40元，由原告(反诉被告)上海粤世宏实业发展有限公司负担5,099.22元，由被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司、被告刘青伟负担11,898.18元；反诉案件受理费减半收取计1,920.68元，由被告(反诉原告)聚贤厅餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  邓红霞人民陪审员  王晓蕾二〇一九年五月三十日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。