广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初1544号原告（反诉被告）：广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社，住所地广州市番禺区石楼镇石一综合楼三街16号。法定代表人：陈永俭，职务理事长。委托诉讼代理人：刘衍辉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗时金，广东弼信律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜润贤，广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：卢列，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关心，广东天地正（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社（以下简称石一村经济社）与被告（反诉原告）姜润贤土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石一村经济社的法定代表人陈永俭及委托诉讼代理人刘衍辉、罗时金，被告（反诉原告）姜润贤的委托诉讼代理人卢列、关心均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石一村经济社向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年11月1日起至被告交付涉案土地之日止的全部租金[暂计至2018年1月31日为3022490元（1343229元/年÷12个月×27个月=3022490元）]及未支付租金的利息101018.19元[暂计至2018年1月31日为101018.19元。第一年租金利息：1343229元/年×5%（年利率）÷365天×457天=84089.82元；第二年租金利息1343229元/年×5%（年利率）÷365天×92天=16928.37元；84089.82元+16928.37元=101018.19元]；2、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，石一村经济社确认其无需姜润贤交还土地，要求继续履行合同，并明确其主张的租金计至2019年4月30日止。事实和理由：一、原被告双方通过招投标程序形成了合法有效的租赁关系。原告广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社为涉案土地番禺区石楼镇××庙环地块（以下简称涉案地块）的权属所有人。2014年11月20日，原告对外公开招标位于该村砺江路南侧的庙环地块承包经营使用权。招标公告载明：石一经济社定于2014年12月3日对外公开招标庙环地块，竞投土地面积约7248平方米、土地性质为建设用地，控规性质为商业金融使用地，起投价为10元/平方米?月，租赁期为20年（免租期6个月），每三年为一个递增期，每期递增15%租金；土地交付使用时间为2015年3月1日；投标押金人民币100万元，经招标单位宣布中标人中标后30日内双方签订租赁合同，并按规定交租赁合同保证金，招标单位退还投标押金，如招标单位违反规定，则赔偿双倍投标押金给中标人，如中标人违反规定，招标单位没收中标人的投标押金。在按时缴纳100万元投标押金后，被告姜润贤于2014年12月3日通过番禺区石楼镇农村集体资产交易中心平台，对石一经济社公开招标的约7248平方米庙环地块投标并成功竞得该地块的经营使用权。同日，在广州市番禺区石楼镇农村集体资产交易中心的见证下，姜润贤与石一经济社签订《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》，确认姜润贤竞得石一经济社约7248平方米庙环地块的经营使用杈，土地经营用途为工商业，面积约7248平方米；交易押金为100万元；合同期限为20年，自2015年9月1日至2035年8月31日；成交单价按照10元/平方米?月的标准计算，每三年为一个递增期，每期递增15%。成交确认书同时载明：双方应当于2015年1月10日前签订交易合同。2014年12月4日，石一经济社通过番禺区石楼镇农村集体资产交易中心平台对外发布了中标公告，并载明合同拟签订时间为2015年1月3日。上述事实表明原被告双方形成了合法有效的租赁关系，应该得到法律的支持。二、在合同履行过程中被告拒不支付租金，拒不签订书面租赁合同，严重违约。原告与被告协商后推迟两个月向被告交付涉案地块，被告于2015年5月正式在涉案地块上盖建筑物。2015年8月，被告在涉案地块上所盖的两层建筑物落成，首层占地面积约2300平方米，两层总计建筑面积约5900平方米。按照合同约定，从2015年11月1日起，被告应当向原告每年支付1343229元的租金，但被告以各种理由拒不支付租金，也拒绝签署书面的租赁合同。时至今日，被告一直在利用5900平方米的建筑物，但始终未向原告支付过一分钱的租金。《招标公告》第一条中的“该土地已申报三旧改造手续但没有正式批复。”招标公告第三条第1款“投标者须对第一条所述的土地基本情况了解清楚，并自愿承担一切投资风险。”《投标承诺书》第1条中的“我方经考察现场和研究上述竞标文件及其他相关资料后，我方愿以竞投文件所要求的条件参与投标，我方的条件以竞投文件所显示内容为准。”《投标承诺书》第2条“我方已详细审核全部竞投文件，及有关附件，我方同意放弃提出含糊不清或误解的权力。”《投标承诺书》第5条“我方同意贵单位不受你们所收到的任何投标文件的约束。”《投标承诺书》第6条“我方接受贵单位竞投文件的全部内容。”这些情况表明，租赁地块面积为7248平方米，被告对涉案地块的基本情况了解并进行了现场踏勘，自愿承担一切投资风险。原告属于集体经济组织，集体经济组织成员对被告占有原告土地拒不支付资金的行为非常愤慨，被告拒绝支付租金的理由完全不能成立。为理性解决纠纷，维护原告的合法权益，鉴于上述事实和理由，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告姜润贤辩称，一、《招标公告》、《成交确认书》以及《中标公示》均已明确了涉案出租土地的位置、面积、租赁期、租赁起止时间以及合同签约时间等具体内容，被答辩人应严格按照约定全面履行交付土地、签约义务。2014年11月20日的《招标公告》载明：石一村经济社定于2014年12月3日对外公开招标庙环地块，竞投土地面积约7248平方米，土地性质为建设用地，控规性质为商业金融业用地；起投价为10元/平方米?月，租赁期为20年（免租期6个月），每三年为一个递增期，每期递增15%租金；土地交付使用时间为2015年3月1日；投标押金人民币100万元，经招标单位宣布中标人中标后30日内双方签订租赁合同，并按规定交租赁合同保证金，招标单位退还投标押金，如招标单位违反规定，则赔偿双倍投标押金给中标人。2014年12月3日的《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》载明：答辩人竞得石一村经济社庙环地块经营使用权，土地经营用途为工商业，面积约7248平方米；交易押金为100万元；合同期限为20年，自2015年9月1日至2035年8月31日；成交单价按照10元/平方米?月的标准计算，每三年为一个递增期，每期递增15%；双方应当于2015年1月10日前签订交易合同。2014年12月8日的《中标公示》载明：答辩人竞得庙环地块资产；资产经营用途为工商业；资产面积为7248平方米；合同年限20年，起止时间为从签订合同日起计算；合同拟签订时间为2015年1月3日。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”显然，《招标公告》、《成交确认书》以及《中标公示》均已明确了涉案出租土地的位置、面积、交付时间、租赁期、租赁起止时间以及合同签约时间等具体内容，石一村经济社应严格按照双方约定，积极履行交付符合约定标准的土地以及按时签订书面租赁合同的义务。截至目前，经答辩人多次要求石一村经济社签订书面土地租赁合同，石一村经济社仍然拒不与答辩人签订土地租赁合同，且涉案土地面积严重缩水，与《招标公告》、《成交确认书》以及《中标公示》披露的7248平方米土地面积严重不符。二、被答辩人以涉案土地面积严重缩水，可建设面积未能确定且未能及时清场交付为由，拒不与答辩人签订书面的土地租赁合同，构成根本违约，答辩人有权拒绝支付相应租金。2016年11月2日，石一村经济社向答辩人发出《关于石一村庙环地块租赁情况的说明》。在该函件中，石一村经济社已经书面确认其存在如下违约事实：（一）中标地块的实际面积严重缩小。2015年5月18日，广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室发出《关于明确石一村集体土地总用地面积与规划用地面积的复函》，明确：涉案土地由于涉及规划道路及建筑退缩原因，退缩后的用地面积为6168平方米，其中建基面积应控制在5399平方米的红线以内。对比《招标公告》中披露的7248平方米，存在严重缩小的情形。（二）中标地块的可建设面积至今未能确定。截至当前，经与石楼镇政府相关职能部门沟通，可建设的土地面积只有2000平方米。（三）石一村经济社未能及时清场并交付地块。因石一村经济社未能及时清理原使用人退场事宜，导致无法依时交付该地块给答辩人。直至2016年8月份，最后一户商家才完成撤场。而且，为促使商家尽快撤场，答辩人也出资对部分商家进行了补偿。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据上述法律规定，石一村经济社因其违约行为至今未能与答辩人签订租赁合同，且其已明确是自身违约所导致，并非答辩人违约。故，在石一村经济社未能依约与答辩人签订租赁合同并交付符合约定标准的土地的前提下，答辩人有权拒绝支付相应租金。三、《投标承诺书》中关于排除答辩人主要权利的相关条款应属格式条款，依法无效，对答辩人不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”根据上述法律规定，石一村经济社在起诉状中提到《投标承诺书》第2条“我方已详细审核全部竞投文件，及有关附件，我方同意放弃提出含糊不清或误解的权力。”第5条“我方同意贵单位不受你们所收到的任何投标文件的约束。”第6条“我方接受贵单位竞投文件的全部内容”条款均没有遵循公平原则来确定双方权利义务，属于石一村经济社一方免除其责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的格式条款，该格式条款依法无效，对答辩人不产生法律效力，答辩人依法有权要求石一村经济社承担相应的违约责任。四、退一步讲，即使法庭认定答辩人有义务支付租金，但鉴于被答辩人违约在先，涉案土地面积严重缩小，且答辩人因被答辩人的违约行为遭受了巨大经济损失等原因，基于公平原则，涉案租金金额也应根据地块缩小后的实际可建设面积作出相应的减少调整。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案，石一村经济社一直以涉案土地面积严重缩水，可建设面积未能确定且未能及时清场交付为由，拒不与答辩人签订书面的土地租赁合同。经答辩人多次催促，石一村经济社主动向答辩人承诺会尽快解决违约问题，并让答辩人先行投资在涉案地块上建设使用。2015年5月，答辩人在涉案地块上开始建设，并于2016年8月建成两层建筑物，首层占地2300平方米，两层总计约5900平方米，共耗资约985万元。但由于广州市人民政府发布《广州市人民政府关于严查严控违法建设的通告》，要求加强查处涉及严重违法用地建（构）筑物等违法建设，因此，由于涉案地块的可建设面积严重缩小以及未能确定的原因，导致答辩人建成的建筑物未能正常投入使用，造成答辩人的巨大经济损失。显然，本案是石一村经济社违约在先，且涉案土地面积严重缩小，可建设面积迟迟未能确定，未能及时清场并交付土地，答辩人更因石一村经济社的违约行为遭受了巨大的经济损失。即使法庭认定答辩人有支付租金的必要，也应基于公平原则，同时考虑石一村经济社的违约事实以及答辩人在本案中遭受的经济损失等情节，根据涉案地块缩小后的实际可建设面积2000平方米，对租金金额作出相应的减少调整，调整后租金应为20000元/月。五、即使如上所述，法庭认为答辩人有义务支付占用期间的相应租金，但原告的部分租金追讨请求权已过了一年的诉讼时效，超过一年的租金请求权应当视为原告放弃自身的权利，依法不应获得支持。总的来说，原告的租金请求权应当从起诉之日往前倒推一年开始计算，也就是2017年2月5日开始计算，超过这个期间的租金请求权不应获得支持。综上所述，石一村经济社在本案中的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院查明案件事实，依法驳回其全部诉讼请求。反诉原告姜润贤向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间于2014年12月3日成立的土地租赁合同；2、反诉被告向反诉原告双倍返还投标押金200万元；3、反诉被告向反诉原告赔偿因其违约导致反诉原告遭受的经济损失9854405.18元以及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计，自2016年8月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年3月7日利息为695392.53元，具体损失以评估报告为准）；4、本案诉讼费、公证费、评估鉴定费及担保费25100元、保全费由反诉被告承担。庭审中，姜润贤明确其第三项诉讼请求中的经济损失为其投入的建设建筑物的成本及租金损失，其中建设成本为10898822元，租金损失为1597545元。事实和理由：2014年11月20日，反诉被告就砺江路南侧的庙环地块承包经营使用权对外公开招标。招标公告载明：反诉被告定于2014年12月3日对外公开招标庙环地块，竞投土地面积约7248平方米，土地性质为建设用地，控规性质为商业金融业用地；起投价为10元/平方米·月，租赁期为20年（免租期6个月），每三年为一个递增期，每期递增15%租金；土地交付使用时间为2015年3月1日；投标押金人民币100万元，经招标单位宣布中标人中标后30日内双方签订租赁合同，并按规定交租赁合同保证金，招标单位退还投标押金，如招标单位违反规定，则赔偿双倍投标押金给中标人。在按时缴纳100万元投标押金后，反诉原告于2014年12月3日通过番禺区石楼镇农村集体资产交易中心平台投标，并成功竞得上述庙环地块的经营使用权。同日，反诉原告与反诉被告在广州市番禺区石楼镇农村集体资产交易中心的见证下，签订《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》，确认反诉原告按照招标公告的条件及要求依法竞得7248平方米庙环地块的经营使用权。该成交确认书同时载明：双方应于2015年1月10日前签订交易合同。2014年12月4日，反诉被告通过番禺区石楼镇农村集体资产交易中心平台对外发布了中标公告，并载明合同拟签订时间为2015年1月3日。此后，反诉原告多次要求签订书面的土地租赁合同。但是，反诉被告却以涉案土地建基面积严重缩水以及未能及时清场交付为由，拒不依约与反诉原告签订土地租赁合同。期间，反诉被告向反诉原告承诺会尽快解决上述问题，并让反诉原告先行投资建设，其他问题容后再议。2016年8月，反诉原告在涉案土地上建成现有两层建筑物，建筑面积共计5900平方米，投资共计约930万元。此后，反诉被告仍一直未能与反诉原告签订书面租赁合同，亦未依约交付符合约定标准的土地。2016年11月2日，反诉被告向反诉原告发出《关于石一村庙环地块租赁情况的说明》。在该函件中，反诉被告确认如下违约事实：（一）中标地块的实际面积严重缩小。2015年5月18日，广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室发出《关于明确石一村集体土地总用地面积与规划用地面积的复函》，明确：涉案土地由于涉及规划道路及建筑退缩原因，退缩后的用地面积为6168平方米，其中建基面积应控制在5399平方米的红线以内。对比《招标公告》中披露的7248平方米，存在严重缩小的情形。（二）中标地块的可建设面积至今未能确定。截至当前，经与石楼镇政府相关职能部门沟通，可建设的土地面积只有2000平方米。（三）未能及时清场并交付地块。因反诉被告未能及时清理原使用人退场事宜，导致无法依时交付该地块给反诉原告。直至2016年8月份，最后一户商家才完成撤场。而且，为促使商家尽快撤场，由反诉原告代为对部分商家进行了补偿。至此，反诉原告一直无法使用涉案土地及已建成的建筑物，并且遭受巨大的经济损失。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《民事诉讼法》第一百四十条规定，被告提出反诉的，人民法院可以合并审理。我方在涉讼土地上建设建筑物用于出租，建筑物首层为2340.76平方米，第二层为2879.04平方米，但由于涉讼土地不符合商业出租标准，没有相应的商业用地使用权，无法办理商业执照，原告的违约行为导致我方不能如期出租该商铺，导致租租金损失，损失自建筑物落成时间2016年8月计至2018年8月。反诉人同意合同解除后建筑物归村，但村应当补偿反诉人建设建筑物的成本。综上，反诉被告未依约与反诉原告签订书面的土地租赁合同，未能依约交付符合约定标准的土地。反诉被告的行为已构成根本违约。反诉原告依法依约有权解除双方的租赁合同，并要求反诉被告双倍返还投标押金以及赔偿全部经济损失。为维护自身合法权益，反诉原告现依法提起反诉，恳请判如所请。反诉被告广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社辩称，1、我方不同意被告反诉请求第一项诉讼请求。因为2014年12月3日双方签订的不是土地租赁合同，是石楼镇农村集体土地成交确认书，这和原告诉求里要求解除的文件是不一样的，这份交易确认书的解除要按照法定程序另行处理；2、确认已收取反诉原告缴纳的100万元，但该款系投标押金而非定金，反诉原告提出的第二个诉讼请求要求返还200万没有法律依据，违约方是反诉原告，不仅应该没收其缴纳的押金，且还应支付租金；3、反诉被告提出的第三个诉讼请求我方不同意，因为反诉原告诉反诉被告赔偿经济损失的那栋建筑物是反诉原告自行建设的，至开庭之日止反诉原告未能出示证明该建筑物的建设已经报请相关部门的同意，这一事实刚刚反诉原告已经得以确认；反诉原告在租赁反诉被告土地上建造建筑物是其自行决定的民事行为，该行为是否合法有效取决于该民事行为是否违反了我国相关法律规定，建设该建筑物是要得到我国相关部门批准同意的。根据我国相关法律规定，只有合法有效的民事行为才受国家法律保护。没有证据证明反诉原告在建造该建筑物时征得反诉被告的同意。反诉原告和反诉被告之间只是土地租赁关系，反诉原告在租赁反诉被告的土地之后在不违反法律法规前提下，反诉原告怎么使用租赁土地与我方无关，反诉原告应该知道使用该土地的风险，且应自动承担。所以这些所谓的建筑物是属于经营中的风险，跟土地租赁无关，且其在招投标过程中也明确承认自行承担该风险。反诉被告出租土地的程序符合法律规定，反诉原告在投标时也清楚知道该土地性质作用面积以及在投标后经营风险也要自行承担。反诉原告没有证据证明反诉被告在本案中有违法行为，且反诉原告没有证据证明反诉被告的行为与本案有因果关系。反诉原告没有反诉被告违约之事实，且有证据证明反诉被告已依约交付了土地给反诉原告。综上，反诉原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。且反诉原告的违法违章行为依法只能由反诉原告自行承担，反诉原告的所谓损失与我方无关。土地是合法合规的，但不代表土地上就能任意的建任何建筑物，合法合规的土地上建设建筑要有相关许可，被告在合法的土地上进行非法建筑，这个建筑是不受法律保护的，本案的土地性质无任何问题，但被告自行在上面建违法建筑，所以该建筑无法正常出租，该责任应由被告自行承担，与我方无关。石一村经济社及姜润贤围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，石一村经济社就位于石楼镇××庙环地块的招标事项发布《石楼镇××庙环地块招标公告》，载明：此次竞投土地位于石楼镇××庙环地块，面积约7248平方米，据了解该地块土规性质为建设用地，控规性质为商业金融业用地，该土地已申报三旧改造手续但没有正式批复；招租方式为向社会公开招标招租，采用明标竞投，价高者得，起投价为每月每平方米10元，租赁期为20年（免租期6个月），每三年为一个递增期，每期在上一期租金的基础上递增15%租金，如此类推直到期满，土地交付使用时间为2015年3月1日；投标押金1000000元，合同履约保证金为1000000元；经招标单位宣布中标人中标后30日内双方签订租赁合同，并按规定交租赁合同保证金，招标单位退还投标押金，如招标单位违反规定，则赔偿双倍投标押金给中标人，如中标人违反规定，招标单位没收中标人的投标押金；投标者须对第一条所述的土地基本情况了解清楚，并自愿承担一切投资风险；以上简章未尽事宜以正式租赁合同为准。2014年12月1日，姜润贤在上述《招标公告》中签名确认其参与投标，并向石一村经济社缴纳了投标押金1000000元。2014年12月3日，包括姜润贤在内的10名投标人在石楼镇农村集体资产资源管理交易中心参加涉案土地的招租投标，各投标人并向石一村经济社签署《投标承诺书》，承诺：投标人已详细审核全部竞投文件及有关附件，同意放弃提出含糊不清或误解的权力；投标人同意石一村经济社不受其所收到的任何投标文件的约束，并接收石一村经济社竞投文件的全部内容；一旦投标人中标，将毫无异议地接收石一村经济社授予的承办协议并严格依照石一村经济社竞投公告和竞投文件中相关规定与石一村经济社鉴定承办的协议。当日，石一村经济社作为发包方与姜润贤作为竞得人在广州市番禺区石楼镇农村集体资产资源管理交易中心的见证下签署《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》，确认姜润贤竞得石楼镇××庙环地块经营使用权，该地块的权属单位为石一村经济社，资产经营用途为工商业，资产占地面积约为7248平方米，合同期限自2015年9月1日至2035年8月31日，成交单价为每月每平方米10元，每年成交总价为1343229元，每三年为一个递增期，每期递增15%，合同20年总价为26864570元；竞得人应当于2015年1月10日前持本成交确认书到石楼镇司法所与发包方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。2014年12月4日，番禺区石楼镇农村集体资产资源管理交易中心发布《番禺区石楼镇××庙环地块中标公示》，载明位于石楼镇××村××路××庙环地块的资产经营用途为工商业，资产面积7248平方米，参与竞投的单位为姜润贤，公示时间自2014年12月4日至2014年12月11日，公示期间如对竞投程序或结果有异议，可向交易中心反映，合同拟签订时间为2015年1月3日。2016年11月29日，广东天地正（广州）律师事务所受姜润贤委托通过中国邮政快递方式向石一村经济社寄发一份《律师函》，称姜润贤就涉案地块中标后，曾多次与石一村交涉租赁合同签订事宜，但石一村因未能确定该地块的建基面积及交地时间，双方尚未就该地块签订正式租赁合同，现告知石一村经济社应自本函送达之日起3日内向姜润贤予以明确回复，并就存在的问题提供有效的解决方案。经查，该邮件于2016年12月1日妥投并签收。2017年3月21日，广东天地正（广州）律师事务所受姜润贤委托通过中国邮政快递方式再次向石一村经济社寄发一份《律师函》，称因姜润贤中标涉案地块后，双方仍未就地块签订正式租赁合同，事实上，在地块的开发过程中，姜润贤与石一村村两委商定了租金方案为以5399平方米为租赁合同总面积，已落成建筑物的部分按照《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》的约定，为每平方米10元/月，其与部分折半价计算，即每平方米5元/月，但租金标准落实后，石一村迟迟未与姜润贤签订正式租赁合同，现告知石一村应自本函送达之日起3年内按商定的租金标准与姜润贤签订正式租赁合同。经查，该邮件于2017年3月22日妥投。2018年2月5日，石一村经济社以姜润贤中标接收涉案地块后无理拒付租金并拒绝签署书面租赁合同为由向本院提起诉讼，要求姜润贤支付租金及相应利息。而姜润贤称石一村经济社在其中标后以涉案地块建基面积严重缩水及未及时清场交付为由拒不依约与其签订租赁合同，也没有交付符合约定标准的土地，姜润贤遂在本案中提出反诉，要求解除双方成立的土地租赁合同，石一村经济社双倍返还投标押金，并赔偿经济损失。2018年4月9日，姜润贤在本案中提起财产保全，要求对石一村经济社价值12549797.71元的财产进行查封（含扣押或冻结），并提供浙商财产保险股份有限公司出具的《保单保函》作为担保，姜润贤就该担保向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司支付诉讼财产保全责任保险费25100元，该公司出具了相应《深圳增值税普通发票联》予以收执。本案诉讼中，石一村经济社称双方未能就涉案土地签订正式租赁合同的原因系姜润贤根据石楼镇政府在其中标后出具的批文认定石一村所交付的土地未达到中标确认书约定的7248平方米，姜润贤不愿意按原标准缴交租金，双方也未能协商一致，实际上石一村经济社已按招投标程序将7248平方米土地交付给姜润贤使用，且涉讼土地用途为建设用地，姜润贤承租土地后如何建设与石一村经济社无关。石一村经济社并提交了坐落于广州市番禺区石楼镇石一村面积为68037平方米集体土地的《不动产权证书》及石楼镇规划国土建设办公室于2018年5月11日向石一村经济社出具的《石楼镇建设办关于核查石一村“庙环”地块规划情况的复函》予以证明，其中《复函》载明在石楼镇规划管理单元中，该地块为商业用地，在广州市番禺综合发展功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善成果为建设用地，而因该地块2009年现状地形图界线由村提供，且没有具体坐标，故界线的准确性由石一村经济社负责。姜润贤对石一村经济社提交的上述两份证据的真实性均予以认可，但认为《不动产权证书》所载明的登记日期为2016年，且仅能说明68037平方米土地所有权归石××村经济社所有，无法证明涉讼地块已经相应建设用地批准，而建设办依据石一村经济社提供的无坐标及界线的地形图出具的《复函》所针对的地块并不明确，无法证明石一村经济社就涉案地块享有建设用地指标，或已取得建设用地批准并已办理相应面积的集体土地使用权证，姜润贤中标涉案地块后地块的实际面积及建设面积严重缩小，后经其与石一村村长陈某、理事长陈灿强初步协商，确定按建筑面积每月10元/平方米标准缴纳租金，在5399平方米红线范围内的其余空地面积部分按每月5元/平方米缴纳租金，但石一村经济社拒绝以该标准签订租赁合同，故合同未能签订的责任在于石一村经济社。针对以上陈述，姜润贤提交了以下证据予以证明：1、广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室于2015年5月18日向石一村出具的《复函》，称《关于明确石一村集体土地总用地面积与规划用地面积的函》已收悉，现函复如下：石一村位于砺江桥南面的集体土地原用地面积约7200平方米，由于涉及规划道路及建筑退缩原因，退缩后的用地面积为6168平方米，其中建基面积应控制在5399平方米的红线以内，具体的建筑密度、容积率及绿地率以控规指标为准；2、陈某及陈灿强于2016年11月2日共同出具的《关于石一村庙环地块租赁情况的说明》，称姜润贤竞得涉讼地块经营使用权后未能按《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》约定与我村签订正式租赁合同的原因在于：一、中标地块的实际面积严重缩小。根据我村的《招标公告》，该地块的面积约为7248平方米，但是广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室于2015年5月18日发出的《关于明确石一村集体土地总用地面积与规划用地面积的复函》明确，由于涉及规划道路及建筑退缩原因，退缩后的用地面积为6168平方米，其中建基面积应控制在5399平方米的红线以内。由于该地块的实际面积（6168平方米）对比我村在《招标公告》中披露的（7248平方米）存在严重缩小的情形，为此，我村一直与中标人姜润贤先生进行沟通协调，争取按照调整后情况与中标人签订正式租赁合同；二、中标地块的可建设面积迟迟未能确定。我村一直向石楼镇政府相关职能部门沟通，争取更多的可建设面积，提供地块的经济效益，到目前为止，可建设的土地面积只有2000平方米。期间，姜润贤先生也因上述情况向我村提出，既然一直无法签订合同并交地且可建设面积有严重差异，可否协商将投标文件撤销。我们经过慎重考虑决定，让姜润贤先行投资在该地块上建设使用，其他问题容后再议。随后，在姜润贤在地块上动工建设期间，广州市人民政府发布《广州市人民政府关于严查严控违法建设的通告》，加强查处涉及严重违法用地建（构）筑物等违法建设的情形。因此，该地块建设长期未能如期开展落实。三、我村未能及时清偿并交付地块。根据《招标公告》，我村应在2015年3月1日交付土地给中标人。但是，由于我村未能及时清理该地块上原使用人退场事宜，导致无法依时交付该地块给中标人，最后撤场的一户商家砺江建材店于2016年8月才撤场。而且，为促使原驻商家撤场，更快启动中标地块的基建，姜润贤也出资对部分商家进行了补偿。综上，我村与姜润贤因上述客观原因导致至今未签订租赁合同，而并非姜润贤违约造成，同时，我村将会积极与姜润贤沟通，争取尽快落实相关合同事项，并签订正式租赁合同。石一村经济社对上述证据质证认为，《复函》所载明退缩后的用地面积及建基面积均与本案无关，石一村经济社所出租土地的面积并未改变，仍为7248平方米，陈某当时确系石一村村长，陈灿强系理事长，确认两人出具的情况说明中签名的真实性，但认为说明的内容与实际不符，其中所称中标地块面积缩小没有事实依据，涉案地块系村集体财产，在未经村民投票表决以及政府批准同意的前提下，村长或理事长个人均无法改变招投标文件的内容。为证明未签订涉案地块租赁合同的违约责任在于石一村经济社，姜润贤向本院申请要求证人陈某（男，1973年2月5日出生，汉族，住广州市番禺区石楼镇竹园下街5号）出庭作证。陈某陈述称其在2002年2011年为石一村村委会主任，2011年至2014年为村支部书记，2014年至今担任石一村党总支书记兼任村委会主任，姜润贤竞得涉案地块后石一村本应于2015年3月将地块交付使用，但原承租人直至2015年5月才将地块交回；涉案地块总面积约1万平方米，招标前并未取得集体土地使用权证或建设用地批准手续，招投标时扣减道路规划土地及已征收的面积后确定招标面积约7248平方米，石一村经济社也向姜润贤交付了该7248平方米土地，但石楼镇建设办复函称涉案地块红线面积为6162平方米，可建面积为5399平方米，石一村经济社要求按原中标面积签订租赁合同，姜润贤不同意，故双方未能签订合同的原因在于涉案地块交付时间延迟，且姜润贤认为土地面积有减少，双方无法协商一致；后陈某及石一村理事长陈灿强沟通并经村委口头讨论告知姜润贤可一边建设一边协商合同签订事宜，姜润贤遂于2015年5月开始在涉案地块上加建建筑物，建设前未办理土地批准书及建设工程规划许可证，如有需要石一村可协助姜润贤办理相关报建手续；关于本案租赁的相关情况，石一村两委与石一村经济社的意见一致，仅有部分股东代表存在异议，导致无法按镇政府要求签订合同。姜润贤对陈某的证人证言予以认可，称石一村经济社交付的土地面积严重缩小，陈某认为其清走原承租人即是已经7248平方米交付，但实际上姜润贤一直使用的是地上建筑物的基地面积仅2000多平方米。而石一村经济社称陈某的陈述仅代表其个人意见，与石一村无关，陈某已代表石一村经济社向姜润贤交付了7248平方米涉案地块。关于姜润贤反诉主张的经济损失问题。姜润贤称其承租土地用于建设并商业出租，但石一村经济社交付的涉案土地可建设面积仅有2000平方米左右，其余均为空地不允许建设，姜润贤曾先后前往各国土规划部门咨询，村集体土地建设的前提是土地必须享有建设用地指标，才能申请用地批准书、用地许可证、集体土地使用权证并进行建设，但石一村经济社在未对涉案地块办理完善建设用地手续的情况下对外招投标，并向姜润贤承诺可在投入建设后再行办理相关手续，造成了姜润贤因土地无相应商业用地使用权而无法办理商业执照不能如期使用或出租建筑物的损失，该损失应由石一村经济社承担。姜润贤向本院提出申请，要求分别对涉案地块上建筑物同地段同类型商铺自2016年8月至2018年8月的租金以及两层建筑物、周边基础（包括建筑物周边的水泥地面、电房及水池的建设费用和花圃泥地的修整、平整费用）的投入费用及进行司法评估，但因涉讼建筑物并未办理报建手续，姜润贤的评估申请内容须以明确的建筑物状况包括建筑面积、实际面积及容积率面积等为前提，故姜润贤自行委托了佛山市测绘地理信息研究院对位于广州市番禺区市莲路与砺江路交叉口涉案土地进行了实地测量，并出具《石一村丽江桥南侧地块房产面积测量测绘成果报告》，载明房屋首层2340.76平方米，房屋二层2879.04平方米，其他房屋15.07平方米，电房48.53平方米，水池44.92平方米，化粪池20.59平方米，水泥地249.97平方米，水泥地2953.08平方米，花圃4902.25平方米，草地337.75平方米，合计13791.96平方米。姜润贤对该《测绘成果报告》无异议，但石一村经济社认为涉案地块权属清晰，土地用途合法，姜润贤在地块上违法建造建筑物，由此产生的风险应由其自行承担，故测绘成果与本案无关。后就姜润贤的司法评估申请，本院摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司出具《关于广州市番禺区石楼镇石一村砺江路南侧庙环地段的涉讼建筑物同地段同类型商铺租金价格评估结论书》（穗华价估[2018]494号）及《关于广州市番禺区石楼镇石一村砺江路南侧庙环地块上两层建筑物及周边基础投入价格评估结论书》（穗华价估[2018]495号）。其中，494号《价格评估结论书》载明：经现场勘查，该建筑物内部装修为毛坯，已通水电，建筑物外围有约三千多平方米水泥地面空地、电房、化粪池等配套设施，申请人介绍建筑物自2016年8月建成后一直闲置至今未投入使用，佛山市测绘地理信息研究所出具《石一村丽江桥南侧地块房产面积测量测绘成果报告》显示本次评估中计算的首层商铺租赁面积为2340.76平方米，二层商铺租赁面积为2879.04平方米，评估单位根据评估时点与标的同地段同类型商铺的市场租赁价格水平，结合本次评估的实际情况，评估出标的在2016年8月至2018年8月的首层商铺月平均租金单价为每平方米15元/月，二层商铺月平均租金单价为每平方米10元/月，即首层商铺租金价格为877785元，二层商铺租金价格为719760元，涉讼建筑物同地段同类型商铺自2016年8月至2018年8月止的租金总额为1597545元。而495号《价格评估结论书》载明：经评估人员在现场进行十五勘查和丈量，根据标的实际情况，结合标的施工设计图纸和《测绘成果报告》的测量结果，确定标的建筑工程项目名称及数量，根据本次评估时点标的的情况，依据2010年《广东省建筑与装饰工程综合定额》，结合广州市建设工程造价管理站发布《2018年9月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》，确定本次评估标的的投入建筑价格为10898822元。质证过程中，石一村经济社对上述两份《价格评估结论书》均不予确认，称涉讼建筑物系违法建设，评估机构无论是费率还是计费项目均采用对合法建筑物的评估标准，其评估结果并不真实，且评估报告以《测绘成果报告》中载明的13791.96平方米为基础，但石一村经济社出租的面积仅7248平方米。而姜润贤对两份《价格评估结论书》均予认可，并称《测绘成果报告》的测绘结果包含了涉讼建筑物外部的空地包括花圃、草地部分，但姜润贤并未使用该部分空地，仅对其进行了填埋，涉讼建筑物首层、二层、电房、两块水泥地均由姜润贤建设，花圃及草地由其填平，并产生相关费用。另外，姜润贤称2014年12月3日的《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》中已明确了涉案土地的位置、面积及租赁期限，已构成租赁合同的成立要件，故其反诉要求解除的土地租赁合同系指双方在《资产交易成交确认书》中确认的合同关系。而石一村经济社认为，成交确认书实际上是一个中标通知，招投标程序后如未签订书面合同仅表明招投标双方合同成立但未生效。以上事实有石一村经济社及姜润贤提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：姜润贤于2014年12月3日通过招投标方式竞得石一村经济社所有的涉案地块的经营使用权，双方签署了《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》，该成交确认书确认姜润贤竞得涉案地块经营使用权的相关事项，并要求竞得人应当于2015年1月10日前持本成交确认书与发包方签订合同，否则视为放弃竞得资格，该成交确认书即为中标通知书。根据我国合同法的规定，招标人的招标是招标人通过招标公告或投标邀请书的方式，向法人、自然人或其他组织发出，以吸引其投标的意思表示，该意思表示属于要约邀请。投标时投标人按照招标人的要求，在规定的期限内向招标人发出包括合同主要条款的意思表示，该意思表示属于要约。而中标通知书的法律性质则为承诺，表明招标人同意按照投标文件的条件与中标人建立合同关系。《中华人民共和国招标投标法》第四十五条规定，中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。现原、被告均确认双方至今仍未就涉案地块签订书面的租赁合同，远超出成交确认书约定的签订租赁合同期限。姜润贤认为石一村所交付的土地未达到中标确认书约定的7248平方米，其不愿意按原标准缴交租金，双方也未能协商一致，姜润贤要求解除双方在2014年12月3日《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》中所成立的合同关系，该请求具有事实和法律依据，本院予以支持。石一村经济社与姜润贤于2014年12月3日签署的《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》应予以解除。关于姜润贤反诉主张的双倍返还投标押金问题。上文已述，中标通知书对招标人和中标人发生法律拘束力，具体表现在：中标通知书发出后，除不可抗力外，招标人不能改变中标结果如宣布该标为废标，改由其他投标人中标，或者随意宣布取消项目招标，否则应当承担相应的法律责任，适用定金罚则双倍返还中标人提交的投标保证金或者承担赔偿责任；如果是中标人放弃中标项目如声明或者以其行为表明不承担该招标项目的，则招标人对其已经提交的投标保证金不予以退还，造成招标人的损失超过保证金数额的或还应承担赔偿责任。综合原被告的证据及双方的陈述可以认定，《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》发出后，被告石一村没有随意改变中标结果，也没有宣布该标为废标，改由其他投标人中标，或者宣布取消项目招标。中标人姜润贤也没有放弃中标项目。双方都为了签订正式租赁合同进行沟通协调，但因涉案土地面积涉及规划道路及建筑退缩原因，退缩后的用地面积为6168平方米，而非招标公告中披露的7248平方米，双方就土地的租赁面积不能协商一致，致使无法达成最终书面协议。但反观整个招投标过程，原、被告双方对不能最终达成土地租赁合同都存在一定的过错。首先，石一村经济社作为招标人，在招标前应核实涉案地块的具体规划情况和可交付土地面积，并保证招标公告中竞投的地块面积与可交付的地块面积一致，石一村经济社并未合理履行其在招投标前的应尽义务，而其在招标后，已知涉案地块规划变动后亦未能根据土地实际情况及时与中标人进行磋商，变更租金标准，石一村经济社的上述行为是存在过错。而姜润贤作为投标人、要约人，其参与投标则表示接受招标公告的内容，同意以该设定的条件租赁涉案土地，并将受该意思表示的约束，因此，姜润贤在投标前应该主动调查招标地块的具体情况，对招标公告的内容进行核实，要求招标人公示相关资料，如发现不明确的地方，可以要求招标人进行答疑。姜润贤在投标前显然未尽到此审慎义务，而在其中标后，又以涉案地块现状与招标公告不符为由要求变更合同的主要条款，姜润贤对此也存在过错。基于上述理由，姜润贤反诉要求石一村经济社赔偿双倍投标押金200万元，本院支持判令石一村经济社退还投标押金100万元。关于石一村经济社主张的租金问题。虽石一村经济社及姜润贤未就涉案地块签订书面租赁合同，但根据双方当事人提交的证据及在庭审中陈述，可以认定姜润贤于2015年5月起已入场投建了一幢两层建筑物做仓库使用，并修建了电房、水泥地等设施设备，姜润贤应参照《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》约定的租金缴付标准向石一村经济社支付使用费。但因广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室已出具《复函》确认由于涉及规划道路及建筑退缩原因，退缩后的用地面积为6168平方米，而本院前述也已认定石一村经济社实际可交付给姜润贤使用的地块面积与成交确认书不符，故本院认为姜润贤须缴交的涉案地块使用费面积应为6168平方米。根据《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》，资产占地面积为7248平方米，每年成交总价为1343229元，即涉案地块每年每平方米租金为185.32元，即姜润贤每年应向石一村经济社缴纳的土地使用费为1143053.76元（185.32元/平方米×6168平方米）。石一村经济社在诉讼中确认其主张的租金计至2019年4月30日，则姜润贤需缴纳的涉案地块自2015年5月至2019年4月的使用费总额为4572215.04元（1143053.76元×4年）。另外，石一村经济社要求姜润贤支付未付租金的利息，该主张具有事实和法律依据，本院予以支持，但因双方未签订书面租赁合同，亦未在《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》中约定租金交付时间及未付的违约责任，本院酌情认定姜润贤应以欠付的土地使用费4572215.04元为本金，自2019年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项清偿之日止，利息总额应以本金为限。关于姜润贤反诉主张的投入建设损失及租金损失问题。姜润贤在本案中已确认其在涉案地块上投建的建筑物并未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或办理其他报建手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”现广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室仅出具复函认为涉案地块的建基面积应控制在5399平方米的红线以内，而未对地块的可建面积、建筑密度、容积率等做具体规划，涉案地块的上盖建筑物是否可以保留使用也暂未明确，暂无法确定姜润贤存在的实际损失情况。故对于姜润贤要求石一村经济社赔偿其经济损失的主张，因需行政部门的前置处理，本院暂不作处理。另外，姜润贤要求石一村经济社承担其因本案财产保全所支出的担保费用，因双方并无相关合同约定，对于该项反诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于石一村经济社的其他诉讼请求及姜润贤的其他反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜润贤应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社缴交涉案地块2015年5月至2019年4月的使用费4572215.04元并支付利息（利息计付标准：以4572215.04元为本金，自2019年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项清偿之日止，利息总额应以本金为限）；二、解除原告（反诉被告）广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社与被告（反诉原告）姜润贤于2014年12月3日签署的《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》；三、原告（反诉被告）广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）姜润贤退回投标押金1000000元；四、驳回原告（反诉被告）广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）姜润贤的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用31788元，由被告（反诉原告）姜润贤负担；反诉费用11400元，评估费120000元，财产保全费5000元，合计136400元，由原告（反诉被告）广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社负担10700元，被告（反诉原告）姜润贤负担125700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  高家良人民陪审员  梁润富二〇一九年五月二十一日书 记 员  罗筱笛