安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3823号上诉人（原审被告、反诉原告）：张龙龙，男，1993年10月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：汪明浩，国浩律师（合肥）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘红卫，女，1977年6月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。上诉人张龙龙因与被上诉人刘红卫房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2018)皖0111民初11998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张龙龙上诉请求：张龙龙无需返还5万元定金，无需支付5万元违约金。事实和理由：一、刘红卫主体不适格，应当驳回其全部诉讼请求。案涉合同是刘红卫代签，至于代何人签署不得而知，可能是其老公或者女儿或者其他人，不管代何人，刘红卫都不具备主体资格，其诉求应当被驳回。二、张龙龙没有违约，无需返还定金及承担违约责任。定金应当支付给张龙龙，而刘红卫支付给中介公司，最终张龙龙只收到32000元。刘红卫定金义务未能全部履行，张龙龙有权拒绝后续履行。房屋过户问题，刘红卫要求过户给其老公或女儿，诉前未向张龙龙诉后也未向法庭提供证据证明其亲属或委托关系，张龙龙有理由认为涉案合同存在借名买房或其他合法形式掩盖非法目的行为，产生不安，有权中止合同履行。原审中张龙龙提起反诉，要求继续履行并把房屋过户，也能证明张龙龙没有违约。刘红卫本身没有购房资格，没有提供有关房产部门具备购房资格的证明，应当认定其没有购房资格，案涉合同属于无效合同。刘红卫也没有提供银行流水，应当承担举证不能的后果。原审法院仅凭口供认定张龙龙违约并承担违约责任缺乏依据。刘红卫辩称：刘红卫诉讼主体适格，存量房买卖合同买受人约定的是刘红卫，合同的落款乙方签名也是刘红卫。合同履行中首付款及定金支付也是刘红卫。刘红卫在一审中提交的微信记录及中介公司的情况说明，均证明是张龙龙事后提高案涉房款的首付比例，刘红卫答应该无理要求后，张龙龙事后又拒绝出卖。本案是张龙龙违约。刘红卫向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年7月10日签订的《存量房买卖合同》；2.张龙龙立即返还购房定金50000元及违约金356000元，并赔偿经济损失（中介费）35600元，共计441600元；3.张龙龙承担本案的全部诉讼费用。张龙龙向一审法院提起反诉请求：1.刘红卫继续履行合同，并立即支付购买涉案房屋的首付款；2.刘红卫向张龙龙承担违约金356000元；3.反诉费用由刘红卫承担。张龙龙在庭审过程中变更第一项诉请为：解除双方于2018年7月10日签订的《存量房买卖合同》。一审法院认定事实：2018年7月10日，经合肥裕丰创富房地产经纪有限公司居间，刘红卫与张龙龙签订《存量房买卖合同》1份，约定张龙龙（甲方）将位于合肥市滨湖区淮洞庭湖路2788号假日花园Ｂ12幢3101室住宅房屋出售给刘红卫（乙方），权属证号合产8110306190，建筑面积86.91平方米，转让价款为1780000元，税费由刘红卫负担。其中该合同第三条约定，双方同意，甲方于2018年8月底交房。附件三第一条抵押情况：甲方购买存量房时，向建设银行申请抵押贷款约50万元，贷款余额约47万元，甲方应向建设银行申请提前还贷并提交相关材料。等等。同日，双方签订《存量房买卖合同》补充协议1份，约定乙方应于2018年7月10日向甲方支付50000元，作为购房定金；首付款49万元，甲方应于2018年8月31日前将银行提前还贷预约好，预约好后当日，甲乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付约47万元购房款（具体以银行为准）给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款，首付款2万元，乙方应于2018年9月30日前存入托管账户；剩余房款124万元乙方以商贷方式支付并存入托管账户；双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间为支付完全部首付款当日，注销他项权证3个工作日；双方在2018年9月30日前共同到存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》；双方任何一方违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十的违约金。上述《存量房买卖合同》及补充协议甲方签字处由张龙龙签名并按手印，一方签字处由刘红卫签名并按手印，其中刘红卫签名后多写了“代”字。同日，张龙龙向刘红卫出具《定金收据》1份，载明张龙龙今收到刘红卫购买合肥市滨湖区假日花园小区Ｂ12栋3101室购房定金50000元。上述合同签订后，张龙龙于2018年7月12日通过中介公司经办人向刘红卫提出增加首付款至100万元，否则解除合同。此后，双方对首付款支付、中介公司扣留张龙龙中介费18000元、购买人主体（过户主体）等问题进行了协商，刘红卫同意增加首付款至100万元。2018年8月，刘红卫及中介公司再次联系张龙龙履行涉案房屋买卖合同，但张龙龙未予回应，也未继续履行合同义务。另认定，刘红卫于2018年7月12日向合肥裕丰创富房地产经纪有限公司支付中介服务费35600元。再认定，因刘红卫与张龙龙之间的房屋买卖合同由合肥裕丰创富房地产经纪有限公司居间服务，并分别与双方签订了《房地产经纪合同》。刘红卫将定金50000元通过合肥裕丰创富房地产经纪有限公司支付给张龙龙，合肥裕丰创富房地产经纪有限公司在转交定金时扣除了张龙龙中介费18000元，实际仅支付张龙龙32000元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。刘红卫与张龙龙签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。上述房屋买卖合同于2018年7月10日签订后，张龙龙于2018年7月12日即提出增加首付款至100万元，此后，双方通过中介公司协商，刘红卫同意增加首付款至100万元，但2018年8月，中介公司、刘红卫与张龙龙联系涉案合同履行事宜，张龙龙未予回应，也未再继续履行涉案合同事宜。综上，截至刘红卫本案起诉之日，张龙龙一直拒绝履行涉案合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。刘红卫起诉要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，同时，张龙龙当庭变更反诉请求，也请求解除涉案《存量房买卖合同》，故对双方诉请解除涉案《存量房买卖合同》，该院予以支持。张龙龙违约导致涉案合同的解除，应当退还刘红卫支付的定金，故刘红卫要求张龙龙返还定金50000元，该院予以支持，对于合肥裕丰创富房地产经纪有限公司扣留其中的18000元作为张龙龙的中介服务费用，系张龙龙与合肥裕丰创富房地产经纪有限公司之间居间合同纠纷，与刘红卫无关。刘红卫要求张龙龙按照补充协议第十条约定支付总房款20%的违约金，但从双方合同签订和履行的实际情况、合肥市房地产市场行情、张龙龙的违约情形等事实看，首先，刘红卫于签订合同当日即2018年7月10日仅支付定金50000元，张龙龙于2018年7月12日即提出增加首付款至100万元，否则解除合同，且双方协商后，张龙龙于2018年8月即以自己的行为表明不履行合同义务，故对刘红卫造成的实际损失较小；其次，2018年7月至8月，合肥市房地产市场价格较为平稳，并未出现较大波动，因为市场价格变化给刘红卫造成的实际损失也较小；再次，在涉案合同履行过程中因购买人主体（过户主体）、中介公司扣除张龙龙中介费等问题，对张龙龙违约行为造成一定影响，双方对首付款增至100万元也进行过协商。此外，刘红卫也未举证证明其实际损失的具体情况和数额。综上，该院按照刘红卫支付的定金数额酌情支持违约金50000元。刘红卫要求张龙龙赔偿经济损失（中介服务费）35600元，刘红卫与合肥裕丰创富房地产经纪有限公司签订的《房地产经纪合同》并未约定中介服务费，且根据该合同第四条第（十一）项约定，合肥裕丰创富房地产经纪有限公司完成刘红卫委托事项后，才能收取中介服务费，现该合同约定的绝大部分委托事项并未完成，故合肥裕丰创富房地产经纪有限公司无权于2018年7月12日即收取刘红卫中介服务费35600元，对于该中介服务费35600元，刘红卫可与合肥裕丰创富房地产经纪有限公司另行处理，其最终损失是否实际发生以及具体数额尚未确定。此外，该院已支持刘红卫诉请的部分违约金，足以弥补刘红卫损失，故刘红卫要求张龙龙在本案中赔偿该部分损失35600元，没有事实和法律依据，该院不予支持。张龙龙反诉要求刘红卫承担违约金356000元，因本案合同解除系张龙龙违约所致，刘红卫并无违约行为，故该院不予支持。张龙龙反诉称刘红卫定金支付违约，但从其反诉状、当庭陈述以及双方举证情况看，刘红卫将定金50000元通过中介支付给张龙龙符合双方约定，且中介公司扣除的18000元系张龙龙与中介公司之间就中介服务费用的纠纷，与刘红卫无关，故刘红卫定金支付并不存在违约行为，张龙龙该诉称，该院不予支持。张龙龙反诉称刘红卫违反约定将涉案房屋过户给第三人，从合同文本署名乙方签名处为“刘红卫代”，以及微信记录等证据内容看，双方对购买人主体（过户主体）问题确实进行过协商，但本案合同的解除系张龙龙于2018年8月后单方先行不履行合同义务所致，与双方协商的其他事实无关，且双方合同并未履行至过户阶段，张龙龙也未举证证明刘红卫将涉案房屋过户给第三人导致涉案合同未能履行的充分证据，故张龙龙该诉称，该院也不予支持。此外，张龙龙在庭审中陈述其在双方签订合同后即向房贷银行预约提前还贷，但并未提供予以证明，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘红卫与张龙龙之间于2018年7月10日签订的《存量房买卖合同》；二、张龙龙于判决生效之日起立即退还刘红卫定金50000元，并支付违约金50000元；三、驳回刘红卫与张龙龙其他的诉讼请求。本诉一审案件受理费7924元，减半收取3962元，由刘红卫负担3065元，张龙龙负担897元；反诉案件受理费6640元，减半收取3320元，由张龙龙负担。二审中，当事人未提起新的证据。对于一审判决认定的、双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉存量房买卖合同与补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。刘红卫作为案涉合同约定的买房人及定金的支付人，应系案涉合同主体，符合本案诉讼主体资格。张龙龙关于刘红卫主体资格的上诉意见不能成立。本院不予支持。张龙龙依约应当履行预约提前还贷，通知双方当事人共同到银行办理还贷手续及领取首付款等合同义务，然合同履行过程中张龙龙拒绝履行以上合同义务，构成根本违约，原审法院根据当事人诉讼请求结合合同履行的具体情况，判令双方解除合同，由张龙龙返还定金5万元及支付5万元违约金并无不当。本院予以维持。针对张龙龙上诉中主张的其未违反合同约定的意见，本院认为，首先根据查明的事实来看，刘红卫交付定金50000元行为已经由张龙龙出具收条予以确认。张龙龙以中介公司未能全额转交为由，主张刘红卫违约并据此拒绝履行后续义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，张龙龙称案涉合同可能存在违法情形、刘红卫缺乏购房资格和资金实力的主张亦无缺乏确切证据证明，张龙龙以此主张不安抗辩权而中止合同履行依据不足，本院不予支持。综上所述，张龙龙的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张龙龙负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一九年五月九日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。