天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初5409号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：汪孟德，总经理。委托诉讼代理人：杨富刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：田径，男，1967年10月9日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称融创物业公司）与被告田径物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融创物业公司的委托诉讼代理人杨富刚，被告田径到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融创物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于天津市南开区房屋自2011年1月至2017年12月31日的物业费34217.4元，违约金15859.76元，共计人民币50077.16元。2.诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告自愿撤回关于违约金的诉讼请求。事实与理由:原被告系物业管理服务合同关系，被告天津市南开区房屋业主，房屋面积185.16平方米，每月交纳物业费407.35元。2005年6月1日，原告与案外人天津融创奥城投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》。原告按照合同约定提供了物业服务，但被告自2011年1月起便不再履行交纳物业服务费的义务，原告多次催收无果，故起诉。田径辩称，其停在地库的车玻璃破了，地板因为房屋漏雨被泡，对讲机有问题，小区管理混乱，安装隔离带导致小区道路狭窄拥挤，有的业主占用公用面积，小区景观的设施被废弃，原告物业服务不到位，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，2005年6月1日，原告与天津融创奥城投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定将天津市南开区宾水西道与凌宾路交口时代奥城住宅委托原告进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同约定物业管理期限为自2005年6月1日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理服务费标准为每月每平方米2.2元，由业主于每月25日前交纳。合同另约定，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的万分之三比例交纳滞纳金。诉争物业服务合同于2004年4月8日在天津市住房和城乡建设委员会备案，备案号为津物备（2004）第（住）54号。融创物业公司依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告田径系天津市南开区宾水西道中段南侧房屋产权人，房屋建筑面积185.20平方米，拖欠自2011年1月1日至2017年12月31日物业费34224.96元（2.2元/月/平米×84月×185.20平方米），现原告对此期间的欠费数额实际主张为34217.4元。本院认为，原告与天津融创奥城投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。关于被告提出的车辆玻璃损坏、地板因房屋漏雨损坏造成财产损失一节，此系另一法律关系，被告可待搜集证据后另行主张权利，被告以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。综合考量原告物业服务标准、等级和庭审调查等因素，原告对被告提供的服务亦存在部分瑕疵，本院酌定被告应给付原告自2011年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费34217.4元的95%，计32506.53元。诉讼期间，原告要求撤回关于违约金的诉讼请求，此系当事人自行处分权利，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告田径给付原告融创物业服务集团有限公司自2011年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费32506.53元；二、驳回原告融创物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计526元，由原告融创物业服务集团有限公司负担26元；由被告田径负担500元，于本判决生效后十五日内直接给付原告融创物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇一九年五月二十七日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。