云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终298号上诉人（原审原告）：师宗县安德物业服务有限公司。法定代理人：唐鸣岗，总经理。地址：云南省师宗县丹凤街道锦绣豪庭小区。委托诉讼代理人：刀潥，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王晓宇，云南八谦律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：念龙梅，女，汉族，1974年3月7日生，初中文化，农民,师宗县人，住师宗县，现住师宗县。原审被告：吴阳文，男，汉族，1972年3月26日生，本科文化，农民,师宗县人，住师宗县，现住师宗县。委托诉讼代理人：念龙梅，女，女，汉族，1974年3月7日生，初中文化，农民,师宗县人，住师宗县，现住师宗县,吴阳文之妻。一般授权代理。上诉人师宗县安德物业服务有限公司因与上诉人念龙梅、原审被告吴阳文物业服务合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院(2018)云0323民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人师宗县安德物业服务有限公司的委托诉讼代理人刀潥、王晓宇，上诉人念龙梅，原审被告吴阳文的委托诉讼代理人念龙梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人师宗县安德物业服务有限公司上诉请求：1、维持原审法院第一项判决内容；2、依法判令被上诉人按每日3‰支付逾期付款金额的违约金，自2018年1月11日起算至全部付清之日止；3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决不支持逾期支付物管费的违约金，属法律适用错误。一审法院在一审判决中以上诉人物业服务存在瑕疵为由驳回上诉人对于违约金的主张，无法律依据。二、一审判决对事实认定错误，被上诉人没有任何证据能证明上诉人提供的物管服务存在问题，应当承担举证不利的后果。被上诉人念龙梅答辩称，签协议前不知情，协议中最基本的履行期限没有约定，物业公司进入小区未按照规定进行。物业公司违约在先。小区的环境卫生脏、乱、差。绿地被占用，存在服务和管理不到位的地方。一审判决认定事实错误，双方只约定了一年的物业服务合同，未约定之后的，因此收费是不合理的。物业公司与开发商是同一伙人。上诉人念龙梅上诉请求：请求二审法院依法撤销原判决，依法改判。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，本案物业与我们签订的合同是具有欺骗性，和威胁性，和违背法律的规定，和不明确性。签合同时把物业合同故意制作了夹在物业手册当中来欺骗大家。交房当天物业不光喊我们签字还喊我们交钱，大家都只管交钱签字才拿得到钥匙。此合同违背《物业管理办法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定没有择优选聘。小区建筑商与物业公司是一套人马两个牌子。合同的制作也没有按照合同法的规定写清相关事项。二、适用法律错误，合同的签订都违背了相关法律规定还哪来的约束性。三、我们在一审时所提出的物业在管理中的很多瑕疵一审在认定中都也认定，物业没有做到位，凭什么要我们交费。四、小区内共有70多家人房屋室内墙体不同程度的开裂，因他们是一套人马，物业也答应解决但到现在仍未得到解决。他们无视安全，不把小区的安全当回事。师宗县安德物业服务有限公司答辩称，双方签订的《前期物业服务协议》是合法有效的，不存在合同无效及欺骗的情形，业主应当履行支付物管费的义务。原审被告吴阳文未作陈述。师宗县安德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告缴纳2018年度物业费1997元；2、依法判令被告向原告支付水电费134元；3、依法判令被告按每日3‰支付逾期付款金额的违约金直至全部交清欠款为止，暂算至起诉之日的违约金为1521.71元；4.本案诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等由被告承担。一审法院认定如下事实，被告念龙梅与吴阳文系夫妻关系。2017年，被告念龙梅、吴阳文向师宗宏华房地产开发有限公司购买商品房，其商品房位于该小区1幢1单元403室，住房建筑面积为126.48平方米。2017年1月5日，被告吴阳文与师宗县安德物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》、《小区消防管理责任书》及《小区治安责任书》。该合同对物业服务内容及标准、物业服务相关费用、专项维修资金的管理与使用、双方权利义务等事项作了约定。合同签订后，原告按约定履行了主要义务。被告念龙梅、吴阳文尚下欠自2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1821.31元（126.48㎡×1.2元/㎡×12个月=1821.31元）、车库服务费360元、二次供水水泵加压费80元，合计2261.31元，后经原告索要未果，致原告向本院起诉，要求被告向原告缴纳2018年度物业费1997元、水电费134元，并按每日3‰支付逾期付款金额的违约金直至全部交清欠款为止，暂算至起诉之日的违约金为1521.71元，本案诉讼费、律师费等由被告承担。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告吴阳文依法签订的《前期物业服务协议》，对被告吴阳文具有约束力，且经原告书面催交，被告吴阳文以未签订2018年物业合同，且合同有问题，管理服务不到位等理由未交纳物业服务费，但现在提供物业管理服务的公司仍然是师宗县安德物业服务有限公司，因而其抗辩主张不成立，法院不予支持。故原告要求被告吴阳文、念龙梅支付物业服务费1997元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。对于原告主张的违约金问题，因其在提供物业服务的过程中，确实存在服务和管理不到位、不全面等问题，故其主张不能成立，法院不予支持。对于原告主张的水、电费，因被告已提交证据证实其已缴纳5-6月份的水电费，且原告未能提交相关证据证实是其代缴，故法院不予支持。原告应当完善和提高管理服务措施，为业主提供较好的物业服务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条之规定，判决：1、由被告念龙梅、吴阳文于本判决生效后三日内支付下欠原告师宗安德物业服务有限公司的物业费1977元；2、驳回原告师宗安德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告念龙梅、吴阳文承担。二审中，上诉人念龙梅为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、电费水费的收据，欲证明安德物业收费的随意性，不开发票，只开收据。2、光盘一份，刻有视频内容，欲证实物业跟业主的矛盾激化。经质证，上诉人师宗县安德物业服务有限公司认为，业主所提交的收据相同月份的单价是一致的，不存在欲证明乱收费的问题。且该证据是一审前的证据，不是本案二审的新证据，故对于三性均不予认可。光盘视频中没有任何画面显示物业打业主，因此与本案没有关联性，三性不予认可。本院认为，上诉人念龙梅所举证据，不能证明其欲证实的内容，本院不予确认。经二审审理查明，念龙梅、吴阳文尚下欠自2018年1月1日至2018年12月31日的1821.31元（126.48㎡×1.2元/㎡×12个月=1821.31元）、二次供水水泵加压费80元、代收垃圾清运费96元，四舍五入合计收取1997元，其余事实与一审审理确认的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人念龙梅系上诉人师宗县安德物业服务有限公司提供物业服务小区的业主，师宗县安德物业服务有限公司与念龙梅签订的《前期物业服务协议》系前期物业管理合同，对上诉人念龙梅亦具有约束力，该合同中明确约定了物业费的收取标准，上诉人念龙梅亦接受了上诉人师宗县安德物业服务有限公司的服务，故上诉人念龙梅应按合同约定履行交纳物业费的义务，前期物业服务合同可以约定期限，未约定期限的自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日，前期物业服务合同终止。本案中《前期物业服务协议》未约定期限，故对上诉人念龙梅提出的2018年之后物业费不应该交纳的问题，本院不予支持。对于上诉人师宗县安德物业服务有限公司主张的违约金问题，因其在提供物业服务的过程中，确实存在服务和管理不到位、不全面等问题，故其主张不能成立，法院不予支持。关于上诉人念龙梅提出的小区存在房屋质量不达标的问题，属上诉人与开发单位之间房屋买卖合同法律关系问题，与本案不属同一法律关系，故本案不予审理。一审判决在判决主文中，出现笔误，将“师宗县安德物业服务有限公司”写成“师宗安德物业服务有限公司”，二审予以纠正。综上所述，上诉人师宗县安德物业服务有限公司、上诉人念龙梅的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，但在判决主文中出现错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销云南省师宗县人民法院(2018)云0323民初1456号民事判决；二、由念龙梅、吴阳文于本判决生效后三日内支付下欠师宗县安德物业服务有限公司物业费的1997元；三、驳回师宗县安德物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由念龙梅、吴阳文负担；二审案件受理费50元，由师宗县安德物业服务有限公司与念龙梅负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  孙靖然审判员  廖 锐二〇一九年五月九日书记员  王朋飞