广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6672号上诉人（原审原告）：陈金全，男，1969年8月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:曾超，男，1989年4月7日出生，汉族，住湖北省监利县。委托代理人：黄光平，广东伟邦律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社，住所地：广东省广州市海珠区鹭江西街43号之2。负责人：车志广，职务：社长。委托代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。上诉人陈金全因与被上诉人曾超、原审第三人广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社（下简称第五经合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0106民初8562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈金全上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判撤销陈金全与曾超于2018年5月7日签订的《协议书》；2、本案一、二审诉讼费均由曾超承担。事实与理由如下：一、原审判决在经审理查明事实中陈述：穗海新字第012895、01x94、0x93号农村(墟镇)宅基地使用证记载均为框架结构5.5层，使用人为第五经合社，但涉案的租赁房屋西02厂房所在楼房总共才四层，且在陈金全与范继良于2017年4月25日签订的《场地租赁合同》中明确将第二条x、x、x号楼字眼划掉，填写为西02厂房，也说明双方清楚涉案房屋并非属于该x、x、x号楼，而是由陈金全向案外人徐炳辉、徐锐伦承租，原审判决对该关键事实并未作出认定。另外，纠纷产生后，第五经合社向广州市国土资源和规划委员会申请对x、x、x号楼拆除重建，徐炳辉已就拆除重建公示向广州市国土资源和规划委员会主张涉案房屋的物权并陈述意见，陈金全于审理期间已陈述该事实，并向原审法院递交了相关证据。在国土规划部门就涉案房屋作出确权前不应当就其权属关系、争议事实作出可能损害当事人及案外人权益的认定。此外，陈金全与曾超的租赁合同于2019年3月30日已到期，租赁合同已经履行完毕，基于情势变更，仍按原有补偿协议履行显失公平，故曾超主张支付补偿款无事实和法律依据；二、原审判决对陈金全主张撤销《协议书》所记载的拆迁改造事实不存在并未作出认定。该《协议书》就拆迁补偿问题作出相应约定，但拆迁的前提并不存在。原审庭审中，第五经合社亦陈述并不存在征地拆迁改造的事实。同时，第五经合社于2018年5月3日向陈金全及全体次承租人送达《告知书》时所称有关政府职能部门已审核批复同意对x、x、x号楼拆除重建，亦非事实。第五经合社至今仍未就此履行和落实社员大会表决和拆除重建审批手续，也说明其自始至终就存在欺诈行为，意在捏造、虚构拆迁补偿的事实，促成陈金全与曾超签订拆迁补偿协议，以达到损害陈金全的优先承租权，收回涉案租赁房屋的目的。另，涉案物业至今未取得拆除重建或拆迁改造的审核批复，协议书约定的赔偿或补偿的生效前提条件至今仍未成就。且曾超至今仍占有和使用涉案房屋，未履行协议书约定的腾空交还房屋的义务，其承租权益并未受到影响和未受到实质损失；三、本案属于系列案，因第五经合社上述恶意行为造成陈金全与曾超等众多次承租户之间产生租赁合同纠纷，已诉至原审法院的案件达78件。另案庭审过程中，众多次承租人均陈述第五经合社在组织双方签订《协议书》时明确提到，如果曾超等次承租人在向陈金全追偿拆迁补偿款未果时，第五经合社会承担最终支付责任。虽然其未有出具书面承诺书，但系列案中另案当事人的陈述及查明的事实应当予以参考和适用，但原审判决对此末予采信；四、陈金全及曾超因误以为第五经合社进行征地拆迁，并相信第五经合社会承担拆迁补偿款支付责任，故双方签订拆迁补偿协议，属于重大误解。依双方所签《场地租赁合同》的约定，出现违约情形亦仅承担2个月租金的违约责任，如按照《协议书》履行，将造成陈金全无法承受的重大损失，于其亦显失公平。被上诉人曾超答辩称：不同意陈金全的上诉请求。本案是撤销协议之诉，陈金全没有提供任何证据证明《协议书》构成欺诈和重大误解，且原审法院已另案判决陈金全按《协议书》约定支付补偿款，故其主张撤销《协议书》没有任何事实和法律依据。原审第三人第五经合社述称：不同意陈金全的上诉请求，陈金全的上诉请求无事实和法律依据，原审判决查明事实无误，适用法律正确，应予维持。第五经合社于2018年5月3日张贴告知书明确表明基于第五经合社与陈金全之间的租赁合同到期的事实，要求收回物业并准备进行拆除重建。合同到期收回物业是业主的基本权利，与陈金全所述的是否已取得拆除重建批准文书没有直接关联。涉案物业已经政府相关部门鉴定为危房，不宜再继续使用。第五经合社出具的告知书符合法律规定，未侵犯任何第三方的任何权益，陈金全所述第五经合社存在欺诈、捏造、虚构的行为均无事实根据，亦无证据可证实。涉案《协议书》是由陈金全与曾超在平等自愿的原则下签订，应认定为合法有效。另，涉案房屋是由第五经合社的合法物业及与合法物业连通使用的违建房屋共同组成，四层违建房屋的具体情况第五经合社在原审已作详细陈述，也已递交土地的权利证书证明，房屋土地属于第五经合社所有。该房屋是陈金全在承租第五经合社涉案物业期间未经同意私自建造的，故原审法院在另案中认定第五经合社需先行确权再提出要求返回物业之诉。陈金全于2018年7月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销陈金全、曾超于2018年5月7日签订的《协议书》；2、本案诉讼费用由曾超承担。原审法院经审理查明：穗海新字第012895号农村（墟镇）宅基地使用证记载：坐落广州市海珠区xx巷x号房屋，使用人路江第五经济合作社，建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层。穗海新字第0xx894号农村（墟镇）宅基地使用证记载：坐落广州市海珠区xx巷x号房屋，使用人路江第五经济合作社，建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层。穗海新字第012893号农村（墟镇）宅基地使用证记载：坐落广州市海珠区xx巷x号房屋，使用人路江第五经济合作社，建筑面积2318.80平方米，框架结构5.5层。2018年1月11日，陈金全与第五经合社签订《租赁合同》，约定第五经合社同意将xx巷x号整栋物业租赁给陈金全作厂房经营使用，建筑面积1410平方米，租赁合同期限自2018年3月1日起至2018年6月30日止，等。2017年12月29日，陈金全与第五经合社签订《租赁合同》，约定第五经合社同意将xx巷x号整栋物业租赁给陈金全作厂房经营使用，建筑面积1410平方米，租赁合同期限自2018年3月1日起至2018年6月30日止，等。2018年1月11日，陈金全与第五经合社签订《租赁合同》，约定第五经合社同意将xx巷x号整栋物业租赁给陈金全作厂房经营使用，建筑面积2550平方米，租赁合同期限自2018年3月1日起至2018年6月30日止，等。2018年3月30日，陈金全与曾超签订《场地租赁合同》，约定陈金全将广州市海珠区xx巷x号的4楼403厂房出租给曾超，期限从2018年4月1日至2019年3月30日，每月租金4654元，押金13962元，等。2018年5月3日，第五经合社发出《告知书》，内容主要是：陈金全及德胜五巷x、x、x号全体租户：一、我社于2017年初对上述租赁物业已向政府相关职能部门递交拆除重建改造申请，并于2018年4月25日得到审核批复同意拆除重建。按照合同约定，我社现书面通知贵方在合同期满即2018年6月30日起不再对该物业续租；贵方应在接到本告知书之日起，通知上述租赁物业的全部租户必须于2018年7月10日前自行搬迁，并无条件将鹭江德胜五巷x、x、x号物业交还给本社。二、如贵方或次承租人不能按期搬清，我社将停水、停电。如因贵方分租给其他次承租人引起的合同纠纷及一切损失赔偿由贵方负责，与我社无关。因搬迁拖延而使我社改造工程延误造成的经济损失由贵方负责。2018年5月7日，陈金全与曾超签订《协议书》，内容主要是：因广州市海珠区xx巷x、x、x号403厂房拆迁改造，现甲乙双方就厂房拆迁赔偿问题作出如下解决方案：1、合同使用至2018年6月30日终止，甲方补偿乙方人民币贰拾万元整（含预交租金及合同押金），补偿款须于2018年6月30日前付清，甲方免收乙方5、6月租金。乙方须于2018年7月1日前将厂房腾空搬清交还给甲方。双方一致同意以上条款解决方案，双方签字确认。甲方陈金全，乙方曾超。原审诉讼中，陈金全、曾超、第五经合社均确认：《协议书》是在第五经合社组织协助下在第五经合社的办公大楼签订。陈金全为证明其主张，还提交了以下证据：1、村委协调会录音光盘及内容摘要，拟证明第五经合社同意续租一年给全体次承租人，情况特殊的也可以续租两年，并未损害到曾超的承租权益，多位次承租人发言也确认是基于拆迁前提下达成赔偿协议，而且拆迁补偿协议一直是在第五经合社主导下签订。陈金全、曾超及全体次承租人都是基于信赖第五经合社会承担补偿责任而签订补偿协议；2、穗海新字第0xx010宅基地使用证、陈金全与徐锐伦、徐炳辉签订《房屋租赁合同》、陈金全、邓克华与胡振鹏签订的《协议书》、微信聊天记录截图，拟证明鹭江东约新街106号不是第五经合社的物业，陈金全是通过租赁合同租赁涉案物业，再转租给曾超。经质证，曾超对陈金全证据1的真实性、合法性没有异议，但认为录音、录像打不开，录音听不清。确认租赁使用涉案房屋是德胜新街5号，证据2与曾超无关。经质证，第五经合社对录音证据文字摘要和录音光盘内容的真实性、合法性，关联性均有异议，该组证据不能证明陈金全要证明的内容，录音光盘内容与书面摘要不相吻合，录音光盘长达一个多小时，文字摘要是陈金全基于对其有利的内容，对录音选择性记录，修改、添加记录，不能展现录音实质内容。另外，从录音光盘播放情况来看，存在多处突然哑声的状态，陈金全的录音是选择性录音，无法反应协调会真实情况。该组证据产生的背景是陈金全无法兑现陈金全、曾超签订的《协议书》项下的支付义务，导致曾超与众次承租人再次找第五经合社，严重影响了第五经合社办公秩序，在区政府的维稳要求下，第五经合社组织陈金全、曾超参加的协调会，就是录音的情况。录音的是协调会前期摸查沟通的情况，陈金全收取包括曾超等众多次承租人高达三百万多元的相关费用拒绝退回，第五经合社基于维稳需要有意延长双方的租期，但最终要经过第五经合社社员大会的同意。会议上有众多的租户不同意延期租赁，而要求陈金全支付补偿金。另外，在召开协调会之前，第五经合社和政府部门均要求陈金全拿出300-500万元的押金处理涉案纠纷，但是陈金全未兑现，导致协调会没有任何成果。录音光盘播放内容可以证实：1、第五经合社在会场已明确向陈金全、曾超告知协调会是基于政府维稳需要，由第五经合社提供场地，陈金全、曾超就租赁合同争议进行处理，陈金全、曾超双方签订的租赁合同与第五经合社无关。协调会上，陈金全对第五经合社的观点没有提出异议，绝大部分租户对第五经合社的观点也没有异议，对持不同意见的部分租户，因为陈金全无法兑现协议书补偿义务，急需找第五经合社对《协议书》进行兑现，无理要求第五经合社承担义务的请求，第五经合社也当场进行明确的反驳。2、第五经合社于2018年5月3日张贴《告知书》后，在众多次承租户提出不同意见时，第五经合社才得知陈金全、曾超所签订的租赁合同期限；3、协调会上，众多次承租户责问陈金全为何租赁合同到期、何时退还相关费用，何时履行《协议书》，支付相关费用。录音未经第五经合社及众多次承租户同意，属非法录音。录音在诉讼证据发生之前，第五经合社是基于维稳需要召开的会议，该会议也没有达成任何的协议，依法不能作为证据使用，不具有法律的约束力。对证据2穗海新字第010010宅基地使用证的关联性有异议，该宅基地使用证载明地址与涉案租赁地址不一致，陈金全与徐锐伦签订的租赁合同，第五经合社不清楚，上述证据不能证明陈金全拟证明的内容。第五经合社为证明其主张，还提交了以下证据：1、立案申请回执及复函，拟证明第五经合社已对涉案物业申请危房改造及政府已复函的事实，计划在租赁合同到期后收回涉案物业，涉案物业拟进行危房改造，而非征地拆迁改造，不存在征地拆迁补偿费的事实；2、房屋安全鉴定报告3份；上述证据拟证明涉案物业已属危房不应再出租，陈金全、曾超陈金全应立即停止使用涉案物业并向第五经合社返还物业；3、危险房屋限期治理通知书，拟证明涉案物业已被广州市海珠区房屋安全和物业一所责令停止使用且不得出租，陈金全及曾超依法应立即停止使用涉案物业并向第五经合社交还物业的事实。经质证，陈金全认为对涉案房屋有优先租赁权，不存在危房改造的事实，第五经合社组织、主导协调陈金全、曾超纠纷，第五经合社领导在协调会场称房屋没有问题，危房是局部问题，可以局部维修继续使用；另外，腾空搬出涉案房屋、停止使用涉案物业是两个问题，停止使用维修不需要整体腾空承租户，同时，广州市海珠区房屋安全和物业一所不是行政主管部门，不具有行政管理效力。经质证，曾超对第五经合社提供的证据无异议。原审法院认为：陈金全与曾超签订《协议书》，虽然是在第五经合社的组织下签订，但《协议书》明确约定因广州市海珠区xx巷x、x、x号403厂房拆迁改造，双方一致同意就厂房拆迁赔偿问题达成的解决方案。方案涉及到陈金全支付补偿款给曾超（含预交租金及合同押金）和曾超腾空搬清交还厂房等重大事项，陈金全作为承责方，应尽注意义务。陈金全主张第五经合社承诺承担支付补偿款，但没有提供第五经合社的承诺书等证明，其提供的录音证据又不足以证明，第五经合社组织陈金全曾超签订《协议书》，不构成欺诈，威逼。陈金全认为《协议书》是在第五经合社办公室及相关工作人员监督下签订，为此存在重大误解，理据不充分，不予采纳，陈金全要求撤销双方于2018年5月7日签订的《协议书》，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年10月25日判决如下：驳回陈金全要求撤销陈金全与曾超双方于2018年5月7日签订的《协议书》的诉讼请求。本案受理费4300元，由陈金全负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各当事人均未提交新证据。二审庭询中，陈金全称其基于欺诈和胁迫、重大误解及显失公平等事由在本案中诉请撤销其与曾超签订的《协议书》，具体表现为：其一，陈金全系在第五经合社的欺诈及胁迫下与曾超签订《协议书》；其二，《协议书》是在第五经合社的组织主导下签订，第五经合社当时承诺最终承担支付责任，导致陈金全误解第五经合社会将拆除重建的款项作为曾超腾空场地的补偿并将对不属于第五经合社所有的四层建筑的真正权属人作出相应补偿，进而与曾超签订《协议书》；其三，陈金全与曾超签订的《场地租赁合同》约定的违约责任仅是支付两个月的租金，且曾超实际占有使用场地至租赁合同履行完毕，曾超并未遭受实质损失，故《协议书》约定陈金全需向曾超支付200000元的补偿款显失公平。本院认为：本案的争议焦点是陈金全是否可基于重大误解、显失公平及受欺诈和胁迫等事由主张撤销其与曾超签订的《协议书》。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款及第二款规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”；第六十九条规定，“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为”；第七十一条规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”；第七十二条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。本案中，其一，陈金全主张其基于误解第五经合社曾承诺最终承担补偿款支付及支付四层建筑的补偿款而签订《协议书》，但陈金全并未充分举证证明第五经合社曾向其作出该项承诺，故陈金全以重大误解为由主张撤销《协议书》缺乏事实根据。其二，陈金全以《场地租赁合同》约定的违约责任远低于《协议书》约定的补偿标准且该《场地租赁合同》已实际履行完毕为由，主张《协议书》显失公平，但无证据反映曾超在《协议书》签订之时相较于陈金全更具有优势地位，且从《协议书》的约定内容也可以反映，双方约定的补偿款包含预付租金和合同押金，即不等同于陈金全应向曾超支付的违约金，另，在该《协议书》签订当时，《场地租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，曾超并未通过该合同的履行完全实现其承租目的，故陈金全以显失公平为由主张撤销《协议书》亦缺乏充分事实依据。其三，陈金全主张第五经合社采取欺诈与胁迫手段致使其与曾超签订《协议书》，但一方面，陈金全未就欺诈与胁迫事实充分举证证明，另一方面，陈金全所主张的欺诈与胁迫行为并非合同相对人即曾超所实施，故陈金全以欺诈和胁迫为由主张撤销《协议书》缺乏事实根据与法律依据。综上，陈金全诉请撤销《协议书》的理由不成立，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人陈金全的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人陈金全负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十七日书记员  王文杰唐颖琪