广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初425号原告：邹德军，男，汉族，1956年5月8日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：邹健（原告女儿），女，汉族，1982年9月10日出生，住广州市天河区，被告：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地：广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编），统一社会信用代码：9144018456790705X3。法定代表人：方晓涛。委托诉讼代理人：方泽鸿，该公司员工。原告邹德军与被告广州市君涛房地产发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，原告于2019年1月14日向本院起诉，本院同日立案受理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹德军及其委托诉讼代理人邹健到庭参加诉讼，被告广州市君涛房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹德军向本院提出诉讼请求：一、被告按原《上雅君庭楼宇认购书》同原告继续履行合同：即以认购单价7700元/平方米、认购总价434049元，与原告签订上雅君庭3栋1601房《商品房买卖合同》，并办理网上签约手续，办理房产备案手续，为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告在“上雅君庭”竣工验收合格、取得竣工验收备案表后，通知原告邹德军收房，并提供的两份法律文件一一《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：被告按上雅君庭3栋1601房房价上涨差价赔偿原告（17115元/平方米-7700元/平方米）*56.37平方米+20000元（定金）=550723.55元；赔偿约定收楼日期2016年6月30日起至今原告租房款共计3000元/月*32个月=96000元，共计646723.55元。事实和理由：原告于2016年4月24日在被告上雅君庭售楼部交付定金2万元，认购上雅君庭3栋1601房，建筑面积56.37平方米，认购单价7700元/平方米，认购总价为434049元。认购书中承诺交付定金15天内网签，交楼日期为2016年6月30日。原告交付定金后，为筹购房款，将家乡住房变卖，但被告多次推诿网签日期，后其上雅君庭售楼部座机电话已不能打通，手机无人接听。2016年7月2日至2016年8月17日期间，原告联系被告公司的林妙玲（认购书的销售方签名人），其承诺3个月内退还定金，结果3个月后又失联。而此时涉案房屋周边楼盘单价均已上涨，超出原告购买能力。后拨打12××5电话投诉，得知该楼盘出现资金问题，售楼方无力退定，建议等资金问题解决，从化住房和建设局会维护消费者合法权益，维持已签合同。故原告决定等待其问题解决时，按认购书中的价格继续购房。其间，还与其他购房者一起多次维权，希望能尽早收楼。2016年5月3日，被告出具承诺书，承诺不会由于市场变化坐地起价，将按照与业主签订的认购书价格销售网签给业主，并承诺不会一房多卖。2017年10月，原告接到被告电话，说要把2万定金退给原告，明确不卖房给原告，称如果不要以后定金也没有退。原告认为该楼盘的问题是被告自身原因造成，其给出的承诺书中第三条也明确：“我司无法网签给各业主的事情，与业主无关，是由于我司的债权问题未能解决”。原告多方努力，但被告不予理会，其理应按照其承诺书履行相关义务。原告到信访局反映情况，从化住建局给予回复称正在努力推进解决。2018年8月1日，被告公司张律师致电原告，说涉案楼盘将被法院拍卖，不能按照认购书约定卖房给原告，如不同意退定金，以后房子、定金都得不到。故原告于2018年8月9日向从化区人民法院提交了涉案房屋执行异议申请书、购房情况说明、产权情况表等材料。被告自身原因导致原告不能按时网签，至今未能收楼，一直租房居住，给原告造成严重的经济损失和精神伤害。另被告法人方晓涛还有个公司即珍奇味公司，曾承诺购房者将拥有所对应房号成为自己的私人财产作为被告公司的违约金。因涉案房屋目前仍处于查封状态，认购书难以继续履行，故起诉请求法院判如所请。被告广州市君涛房地产发展有限公司提交书面答辩意见称：原告的诉讼请求不符合客观事实，于法无据。一、原告购买的涉案房屋，因被告债权问题已被韶关市浈江人民法院（2015）韶浈法执字第1071-17号案查封。基于不可抗力因素，被告已无法继续与原告履行原认购书的合同内容，根据法律规定，被告应赔付原告双倍定金，原告原先支付2万元定金，即应赔付4万元。二、因被告存在债务纠纷，已无力偿还，目前被告名下的所有资产均被各地法院查封，随时都有可能被债权人要求破产清算，为减少原告损失，被告代表律师曾致电原告协商赔付，确曾说过房子不可能卖给原告，是因为目前房产处于查封状态无法与原告继续履行合同，这也是出于劝原告在被告目前有能力支付违约金时同意被告的赔付方案，以免日后损失更大。三、对于原告646723.55元的诉讼请求，于法无据，原告只支付被告定金2万元，加上涉案房屋已被查封，基于不可抗力，被告并非有意不履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第115条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。综上所述，被告认为，除了应当向原告双倍返还定金4万元作为赔偿金以外，原告的其他诉讼请求没有法律依据，应予驳回。经审理查明：2016年4月24日，原告与被告签订《上雅君庭楼宇认购书》，约定：原告认购被告位于中国广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号【上雅君庭】3幢1601号房；建筑面积56.37平方米，认购价434049元，购房定金2万元应于签署本认购书时付清；认购方必须于签署本认购书后15天内，携同本认购书及身份证明文件到被告位于广州从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）销售中心缴交双方约定的房价款及有关税费后签署正式的商品房买卖合同及补充协议等相关文件；双方的交楼日期为2016年6月30日等。签订上述认购书当日，原告向被告支付定金2万元。2016年3月14日，被告向涉案楼盘业主出具《承诺书》一份，明确提出关于“上雅君庭”楼宇交楼时间及发票、契税、定金签约问题，承诺该年3月底解决，希望能争取业主的支持及理解，若3月底后未有进展，将按合同规定要求处理并接受业主惩罚。2016年5月3日，被告又出具《承诺书》一份，主要内容：被告公司开发的涉案楼盘受大环境影响资金不足，导致工程滞后，未能及时给各业主办理相关手续及交楼，提出解决方案并承诺：1.对于2016年5月前购买的业主被告承诺在2016年6月30日交楼与网签（如被告未能按照该时间执行，具体的补偿方案另议）；2.由于目前国家对房地产行业增殖税收出台新的政策，具体开票待政策明朗后再通知各业主开票时间；3.目前被告无法网签给各业主的事情，与业主无关，是由于被告的债权问题未能解决；4.被告不会由于市场变化坐地起价，将按照被告与业主签订的认购书价格销售网签给各业主；5.被告承诺不会一房多卖，由于被告导致的一房多卖将按照市值差价赔偿给各业主。2017年10月，被告向原告明确表示不再履行认购书，可将定金2万元退回给原告，但被告至今未将定金2万元退还给原告。另涉案房屋于被韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法执字第1071-17号案于2015年8月14日查封，于2018年3月5日续封。另被告表示涉案房屋于2017年10月每平方米的单价为12000元，原告亦表示同意按每平方米的单价为12000元计算房屋差价。在本案审理过程中，原告向本院提供时间为2016年7月26日的承诺书复印件一份，记载被告对上雅君庭业主表示，承诺于2016年9月30日前偿还所有购房诚意金，被告关联企业广东珍奇味集团有限公司愿以整体资产连带担保责任，如在上述日期未将购房诚意金退还，购房者将拥有所对应房号成为自己的私人财产作为被告的违约金，并加盖了被告、广东珍奇味集团有限公司的印章。被告对此认为该承诺书是对收取购房诚意金的业主提出，并不包括交付定金的原告在内。为证明被告违约给其带来的租金损失，原告提交了其与王明明签订的《房屋租赁合同》、云景花园社区居委会出具的《证明》、及租房费用银行流水清单、支付宝转账截图等，证明其从2016年1月1日起，在其租赁的位于广州市白云区云景花园云桂苑13号楼601房的房屋居住，每月缴纳房屋租金3000元。本院认为，原告与被告存在商品房预约合同有关系，被告未在认购书约定的时间内与原告签订商品房买卖合同及补充协议等相关文件，已构成违约。原告要求被告返还定金2万元，被告并无异议，故本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，且认购书并无约定被告的违约责任，原告要求被告承担违约责任并赔偿损失符合法律规定。关于原告的损失问题。由于被告于2017年10月已向原告明确表示不再履行合同，且认为涉案房屋于2017年10月每平方米的单价为12000元，原告亦表示同意按每平方米的单价为12000元计算房屋差价，按此价格涉案房屋（建筑面积56.37平方米）于2017年10月的市场价值为676440元，与认购书的价格434049元相差242391元。原告认为其损失包括涉案房屋差价及其因未能购买房屋而承租房屋支出的房租。本院认为，被告在涉案房屋被查封情况下仍与原告签订认购书、并迟至2017年10月，也就是在一年半之后，才告知原告不履行认购书，即不与原告签署正式的商品房买卖合同，期间房价上升，如原告购买同样的房屋需多支出比涉案房屋认购价更多的购房成本，被告对此具有明显过错。对于被告只需双倍返还定金2万元共4万元的抗辩，本院不予采纳。但原告在被告长时间未与其签署正式的商品房买卖合同，未及时采取措施包括通过解除认购书或另行购买房屋等以减少损失，亦有一定过错。鉴于原告只签订了认购书且实际只支出2万元定金，尚未支付全部房款434049元，已付金额占房屋总价款比例不到5%，另无证据证明另行支付了其他购房支出，同时由于涉案房屋被查封，被告没有因违约而获得的利益，另市场上房屋涨跌等市场波动具有不确定性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成损失”，以及第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院酌情确定原告因被告违约不签署正式的商品房买卖合同所造成的损失为13万元，该部分损失被告应赔偿给原告。对于原告主张的房屋租金的损失，与被告违约行为无直接的关联性，本院不予认定为因被告违约行为而导致的损失。综上，对于原告主张的超过13万元之外的损失，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市君涛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还定金2万元给原告邹德军；二、被告广州市君涛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿13万元给原告邹德军；三、驳回原告邹德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10267.24元，减半收取5133.62元，由原告邹德军负担3483.62元，被告广州市君涛房地产发展有限公司负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李耀文二〇一九年五月二十九日书记员  陈振文