河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初212号原告：朱永海，男，汉族，1970年12月20日出生，住河南省开封县（开封市祥符区。被告：开封春城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200561026921B。住所地：开封市卧龙街46号。法定代表人：高宇，任公司执行董事。委托诉讼代理人：徐勇，系该公司职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：毛望杰，河南世纪行律师事务所律师，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告朱永海诉被告开封春城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱永海，被告委托诉讼代理人徐勇、毛望杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并承担逾期交付房屋违约金73145元（按已付购房款每日万分之二的标准，自2017年10月1日起暂计算至起诉之日，并继续计算至被告实际交房之日止）；2、判令被告依法返还燃气初装费2155元、集中供暖热力表1700元、初装费22252元、地热水初装费3900元，合计30007元；并按中国人民银行同期贷款利率承担占用上述款项期间的利息3378元（自2016年7月31日起暂计算至起诉之日，最终计算至被告实际支付上述款项之日止）。3、判令被告承担虚假宣传责任，按图纸施工，把阳台与客厅之间私自去掉的墙垛补上，交付房屋钥匙。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月30日，原告与被告签署了《商品房的买卖合同》。原告购买被告开发的位于开封市××发动机厂现暂××住宅小区××楼××单元××西××商品房××套，房屋建筑面积139.08平方米，购房款总计856495元，原告按期足额支付购房款。根据合同第八条约定，该商品房应于2017年9月30日前验收合格并交付使用，2018年11月2日通知原告收房，但房屋未达到入住条件，原告未收房。被告的行为构成了严重违约，使作为守约方的我们承担了巨大的经济损失。双方签订合同时约定出卖方逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，这明显过低。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号中第十六条之规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约成的损失确定违约金数额”和第十七条之规定“商品房买卖合同没有约定适约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案合同系被告提供的格式合同，作为弱势群体的买房者只能接受，没有协商的余地，此合同在实际生活中显示公平。违约金的目的在于惩罚违约方和补偿守约方，此合同中开发商预先拟定的违约金赔偿方式，明显过低，开发商明显具有逃避惩罚性的目的。为了显示公平和督促开发商尽快履行交房责任，主张按每日万分之2的违约金计算。依照开封市人民政府《关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》汴政(2010)94号文中第十一条规定:建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用的规定。被告向我们另行收取的基础设施配套费用是严重的违法违规行为以此要求被告返还房屋基础设施配套费用30007元及按中国人民银行同期贷款利率承担占用上述款项期间的利息。商品房预售区别于现房销售的最大特征，是作为交易标的物的商品房尚未建成，购房人只能借助开发商提供的资料、通过想象来认知所购的房屋的情况。房地产广告应当真实合法、科学、准确，不得欺骗或误导公众。《中华人民共和国广告法》其中第三十七条、第三十八条规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。在此案中，被告方在中心水景广场效果图的宜传资料中，标明了水景观等图案，但是在建设中，开发商在未告知业主的情况下，擅自变更宣传资料中的绿化景观、另外宣传册中电梯是世界三大品牌电梯瑞士迅达电梯，结果擅自安装的是日立电梯，宣传的奢华精装大堂，实物与效果图差异巨大，还有一些楼盘的配套设施也严重与其宣传册不符，景观建设严重缩水，其行为违反了《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”及开发商在补充协议所约定的内容己构成违约，应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、关于调整逾期交房的违约金。1、逾期交房违约金的约定，是双方真实意思的表示，是双方协商一致的结果，符合法律规定，应予以遵守履行。2、根据《合同法》第55条第（一）项的规定，原告的撤销权因超过一年而已灭失。3、3、被告已于2018年10月23日在《汴梁晚报》刊登了交房回楼的通知，此前，被告也通过电话方式多次通知原告交房事宜。故原告购买8号楼的交房时间应确认为2018年10月底。比双方购房合同的交房日期2017年9月30日前逾期近13个月。对此，被告表示歉意。但证据显示逾期的责任应扣除不可抗力的289天，被告愿意按合同承担逾期交房186天的违约责任。也愿意和对待大多数业主一样，计算违约金时不扣除289天，而按实际可以交房的逾期天数按合同的约定计算并支付违约金。原告也应理解被告的苦衷和诚意。4、御龙湾小区一期共计房屋530套，截至2019年2月12日已经回楼近480户，按合同约定有逾期交房情形的，已按合同标准领取违约金的业主377户，如果按照原告诉请调整违约金，违反双方合同约定。二、关于配套费。1、会签单明确注明，配套费包含在总房款之中，不是房款之外的另行收取。该费的收取，是双方协商一致的结果。2、配套费的收据中明确说明被告仅是代收，其性质是小区内的相关单位的工程施工费用。被告不代收，原告入住后也要分别向相关单位缴纳，否则，通往业主的终端将会落空。而《开封市人民政府关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》通知中所说的城市配套费指的是小区以外城市公共基础设施的建设费用，是一种基于城市管理需要的行政事业性收费。二者性质完全不同。3、根据《合同法》第55条第（一）项的规定，原告的撤销权因超过一年而已灭失。4、《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》与《合同法》及《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定相悖，原告不能以此为依据确认合同无效，退还配套费。5、开封市鼓楼区人民法院、河南省高院已有类似判决，应保持执法的一致性严肃性。三、关于虚假宣传。被告开发楼盘之初的广告宣传依《合同法》第15条、最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，是一种要约邀请。所有承诺均具体体现在双方签订的商品房买卖合同之中。而依据该合同，被告所购房屋已通过五方验收，完全符合国家规定。被告并无任何违约行为。故请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明如下事实：2016年7月30日，原告欲购买被告开发的位于御龙湾住宅小区8号楼1单元4层西户的商品房，双方签订了编号为0109815的《商品房买卖合同》。合同第三条约定，该商品房阳台为封闭式，建筑面积共139.08平方米。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方6158.29元，总金额为856495元整。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2017年9月30日前，将涉案商品房交付买受人。合同第九条关于逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按已付房款日万分之0.1支付违约金，合同继续履行；超过180日的，买受人有权选择与被告解除合同或者要求被告继续履行合同的权利等。第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款基准利率付给利率。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。2016年10月，设计公司对涉案墙垛进行修改，予以取消。2016年7月31日，双方又以会签单形式商定房屋价款等内容，会签单显示房款为856495元，配套费30007元，预收房款80000元，首付款为266495元，按揭贷款590000元等。2016年7月31日，被告收到原告燃气初装费等配套费30007元。2016年7月31日，原告按约定支付了被告购房款856495元，被告向原告出具了购房发票。2018年10月23日，被告在《汴梁晚报》刊登了交房回楼的通知，并电话通知原告交房事宜，原告至今未收房。另查明，因开封市扬尘治理需要，自2016年9月14日至2018年3月1日，被告按照有关部门要求停工达289天。以上事实由当事人的陈述、会签单、商品房买卖合同、购房发票、证明、停止施工表等予以证明。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案，原告与被告在真实意思的基础上签订商品房买卖合同一份，双方之间形成买卖合同关系，该合同符合法律规定，系有效合同，双方应当按照合同的约定完全履行自己的义务。因被告已通知原告办理交房手续，交付房屋钥匙属于被告应履行的义务，故对原告主张被告交付钥匙，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金，被告逾期交房，故应按合同约定向原告支付违约金，违约金按日万分之0.1的标准自2017年10月1日至2018年11月2日共计逾期397天，故应依合同约定向原告支付违约金3400元。原告主张按中国人民银行同期贷款利率支付违约金无合同依据，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张的要求被告返还违规收取配套费30007元及利息，由于双方签订购房合同时，已明确约定配套费用并未包含在购房价款内，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已按照约定履行完毕，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的被告因安装的电梯、窗户以次充好、承诺景观没有兑现而应承担的违约损失的诉讼请求，原告提供的证据不足以证明其主张，故对该项请求，本院不予支持。关于原告主张被告按图纸将墙垛补上的主张，原告提供的证据不足以证明其主张，故对该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封春城房地产开发有限公司支付原告朱永海逾期交房违约金3400元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封春城房地产开发有限公司将涉案房屋钥匙交付原告朱永海。三、驳回原告朱永海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2430元，减半收取1215元，由原告承担1115元，被告承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  张鹏飞二〇一九年五月二十日书记员  吴 颖