广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初664号原告（反诉被告）：林荣辉，男，1978年4月26日出生，汉族，住湖南省石门县，原告（反诉被告）：高文武，男，汉族，1991年10月13日出生，汉族，住湖北省公安县，共同委托诉讼代理人：高健鹏，系广东鹏瑞律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：林松华，系广东鹏瑞律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州百正物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石基镇龙基南路23号2楼，统一社会信用代码91440113MA59ABJC8G。法定代表人：孔祥礼。委托诉讼代理人：谢熏娜，系广东圹埌律师事务所律师。原告林荣辉、高文武诉被告广州百正物业管理有限公司（以下简称“百正物业”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人高健鹏及林松华，被告的委托诉讼代理人谢熏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林荣辉、高文武向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还物业使用保证金453000元；2、判决被告向原告返还多收取的物业租金，暂计为239338.8元（以法院调查的实际使用面积为准）；3、判令被告向原告返还已收的滞纳金40164元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月19日原被告签订了《租赁合同》（合同编号：XHZHL20171119）,原告承租被告座落在广州市番禺区石楼镇官桥村牌坊南侧星辉综合楼一楼、二楼、三楼东南面厂房及一楼商铺B1、B2、B3物业，租赁期从2018年1月6日至2024年1月5日，租金及费用151000元/月，物业使用保证金453000元。租赁期间，原告一直履行合同义务，足额支付租金及费用（含滞纳金）。2018年10月9日，被告突然向原告发出“解除租赁合同的通知”单方面解除租赁合同，并强行占有原告交付的物业使用保证金453000元。原告才知被告并不是租赁物业产权的实际所有人，该租赁物业没有相关产权登记，也没有租赁备案登记，原告要求被告退还453000元时，被告一直推诿和拒绝。经调查发现，租赁建筑物的面积记载存在严重错误，三层楼租赁物业的实际建筑面积分别为：一楼1304.6平方米、二楼1870平方米、三楼1872平方米，与合同记载面积差值为1484.4平方木。据此，被告每月应当返还原告已交纳的租金26593.2元，合计应返还9个月租金为239338.8元。被告以隐瞒和不实的租赁物业面积与原告签订的租赁合同，系无效合同，被告以此收取的滞纳金依法应当返还给原告。被告收取滞纳金的情况分别是：2018年6月14146元、2018年8月5000元、2018年9月21018元、合计40164元。为维护原告的合法权益，根据我国民事诉讼法的相关规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。百正物业辩称，不同意原告的诉讼请求。理由一原告经营广州市首源家具公司因拖欠工人工资导致劳动部门及公安部门介入处理，原告于2018年9月30日向工人及相关部门宣布公司结业。被告在原告多次逾期交租及明确表示不再经营情况下，提出解除租赁合同。合同解除过错在于原告。所以被告无需退还保证金。第二房屋的建筑面积包括套内使用面积及公摊面积，根据租赁合同约定，本案出租的厂房以建筑面积来计算价格。所以原告所称使用面积必然小于建筑面积。所以租赁物不存在面积差异。另外本案的租金为全包价格，不是按照每平方米单价出租，所以即使存在面积差异，也不用退还差价。第三因为原告逾期交付租金等造成被告实际经济损失，即使租赁合同被法院无无效，原告要赔偿相应经济损失。具体赔偿金额应由法院认定。我方认为无需退还滞纳金。综上，请法院驳回原告诉讼请求。百正物业反诉称，2017年11月19日，百正物业与林荣辉、高文武就位于广州市番禺区石楼镇官桥村牌坊南侧星辉综合楼一楼、二楼、三楼东南面厂房及一楼商铺B1、B2、B3物业的租赁事宜签订了《租赁合同》。根据《租赁合同》约定，租赁期限从2018年1月6日起至2024年1月5日期间每月租金为151000元；林荣辉、高文武须于每月5日前支付当月租金及上月水电费等费用，逾期支付的，每逾期一天按欠租1%计算滞纳金，逾期支付租金达15天，百正物业有权解除合同，没收保证金，收回租赁物。签订《租赁合同》后，百正物业将上述租赁物业交付给林荣辉、高文武使用。2018年9月，林荣辉、高文武因资金周转未能按时缴付当月租金（后林荣辉、高文武向百正物业法定代表人借款才得以缴付9月租金）。2018年10月，林荣辉、高文武因劳动争议纠纷无力支付租金。其后，百正物业发函表示解除双方签订的《租赁合同》，并要求林荣辉、高文武限时腾退并交回租赁物。但林荣辉、高文武对此不予理会。为了避免损失进一步扩大，百正物业于2018年10月22日自行收回租赁物（租赁物三楼是于11月26日收回），并将林荣辉、高文武遗留在租赁物内的及其设备搬离至本物业的6楼、天台等存放保管直至11月26日。为了保障自身的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金172361元及利息（利息以110733.48元为本金，从2018年10月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、本案的反诉费由反诉被告承担。林荣辉、高文武就反诉辩称，我方没有拖欠被告租金，无需支付租金及利息。不用支付诉讼费用。反诉原告和反诉被告的租赁合同，是反诉原告存在欺诈的情况。而且建筑面积与实际使用建筑面积差值较大，反诉原告存在隐瞒。该租赁协议是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月19日，林荣辉、高文武（作为乙方）与百正物业（作为甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在广州市番禺区石楼镇官桥村牌坊南侧星辉综合楼一楼、二楼、三楼东南面厂房，及一楼商铺B1、B2、B3（以下简称“案涉物业”）出租给乙方使用。一楼建筑面积约为1531平方米，二楼建筑面积约为2500平方米，三楼建筑面积约为2500平方米，商铺建筑面积约为230平方米（含公共分摊）。公共分摊空地1959.3平方米。一楼厂房租金35213元，二楼厂房租金42500元，三楼厂房租金42500元，B1、B2、B3商铺租金7590元，空地分摊11756元，管理费6531元，电梯费800元，合计151000元。租赁期自2018年1月6日至2024年1月5日，2017年11月20日至2018年1月5日为租赁免租装修期，免租期间，只免租金。管理费、电力基本租金及其他费用需由乙方支付。签订本合同当天，乙方向甲方支付首月租金151000元及装修保证金3000元，并支付453000元作为物业使用保证金。在租赁期满，乙方不再续租、经甲方验收建筑物、且乙方付清所有费用后，5天内由甲方不计利息返还给乙方。合同第十条约定使用期内，乙方需于每月5日前支付当月租金及上月水电和其他相关费用，不得以任何理由拖欠租金。否则甲方有权对该物业进行停水、停电处理。及逾期期间，每一天按欠租的1%收取滞纳金。逾期支付租金达15天，如乙方向甲方提出书面申请，经得甲方同意后可特殊处理。则视为乙方违约处理，甲方有权解除本合同、没收保证金、收回该建筑物、自行处置建筑物内的物品。合同第二十二条约定如果在租赁期内，甲方单方解除合同，则赔偿给乙方双倍押金。上述合同还对其他相关事项进行约定，双方均在合同上签字签章。翌日，百正物业出具定金收据，载明收到林荣辉、高文武支付的定金100000元，商定每月租金为151000元，保证金为453000元。2018年10月9日，百正物业向林荣辉、高文武发送解除《租赁合同》的通知，载明林荣辉、高文武自2018年9月6日开始拖欠租金，通知林荣辉、高文武在收到本函5天内腾退并交回租赁物，并支付拖欠的租金水电合计100000元，已付的保证金不予退还。庭审中，双方确认案涉物业无权属证明及报建手续。百正物业确认收到林荣辉、高文武支付的保证金453000元，案涉物业租金已支付至2018年9月30日。就案涉物业的搬离情况，林荣辉、高文武主张其于2018年10月10日被迫撤场，百正物业已拆除案涉厂房，租金应计算至2018年10月10日止。百正物业主张林荣辉、高文武撤场时并未腾空，其于2018年10月22日收回案涉物业的一楼和二楼，于2018年11月26日收回三楼。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉物业既无权属证明，又无报建手续，故本院认为林荣辉、高文武与百正物业签订的《租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故林荣辉、高文武要求百正物业返还已支付的保证金453000元及滞纳金40164元，理据充分，本院予以支持。基于林荣辉、高文武已使用了案涉物业，依据公平、平等的原则，林荣辉、高文武应支付相应的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定。林荣辉、高文武在租赁后，其在租赁合同及实际履行中，均未对租金标准提出异议，因此，占有使用费标准应参照合同约定的151000元/月计算为宜。现林荣辉、高文武要求百正物业返还多收取的占有使用费，本院不予支持。关于百正物业要求林荣辉、高文武支付占有使用费的反诉请求。双方在庭审中均确认占有使用费已支付至2018年9月30日，因林荣辉、高文武撤场时并未腾空并交还管业，而且其屋内设备因法院查封仍实际占用案涉物业，致使百正物业于2018年10月22日收回一、二楼，于2018年11月26日收回三楼。故该占用使用应计算至百正物业取回之日止。如前所述，占用使用费应参照合同约定，按照此标准，对于10月22日前的占有使用费，按151000元/月计算，合计110733.33元。对于10月23日至11月26日期间的占用使用费，按42500元/月计算，合计49583.33元。综上，林荣辉、高文武应向百正物业支付占有使用费合计160316.66元。至于百正物业主张的六楼空地及一楼停产场占用使用费问题。因不属于诉争租赁物范围，原告亦无证据证明使用场地的租金标准及占用面积，故本院对百正物业该主张不予支持。百正物业要求林荣辉、高文武支付占有使用费利息并无依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州百正物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林荣辉、高文武返还保证金453000元；二、被告广州百正物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林荣辉、高文武返还滞纳金40164元；三、反诉被告林荣辉、高文武在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百正物业管理有限公司支付占用使用费160316.66元；四、驳回原告林荣辉、高文武的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告广州百正物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5563元，反诉受理费1873.61元，合计7436.61元，由原告林荣辉、高文武负担2967元，由被告广州百正物业管理有限公司负担4469.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何俊燊二〇一九年五月二十九日书记员  郭子谦