山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初820号   原告(反诉被告)：山西融田房地产开发有限责任公司，工商登记住所地太原半坡西街28号，现办公所在地太原市杏花岭区北河湾75号（融田绿洲）。   法定代表人：张银喜，总经理。   委托诉讼代理人：裴登峰，女，该单位副总经理，住太原市。   委托诉讼代理人：王俊平，山西源晋律师事务所律师。   被告（反诉原告）：袁亮珍，男，1974年8月15日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：刘建鸫，山西东奥律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李腾，山西东奥律师事务所实习律师。   原告(反诉被告)山西融田房地产开发有限责任公司（以下简称融田房地产公司）诉被告（反诉原告）袁亮珍买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)融田房地产公司的委托诉讼代理人裴登峰、王俊平，被告（反诉原告）袁亮珍的委托诉讼代理人刘建鸫、李腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   融田房地产公司向本院提出诉讼请求：1、袁亮珍支付所欠购房款235791.6元，并支付违约金（按日万分之二，从2010年11月26日起2018年10月31日为136523.33元，至付清之日止），二项合计372314.9元；2、诉讼费用由被告承担。诉讼中变更诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、袁亮珍返还位于太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁小区1单元1504号住房一套，并支付占用房屋的使用费24万元；3、诉讼费用被告承担。事实与理由：2005年6月融田房地产公司与太原市新元玻璃有限公司约定共同对东单身宿舍进行开发，新元公司负责办理相关手续，融田房地产公司负责建筑、销售。该房屋系单位建房，不需要办理相关销售许可手续，该项目于2009年6月1日建成并交付使用。2009年10月15日融田房地产公司与袁亮珍签订《商品房预售合同》，将位于太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁1单元15层4号一套复式结构房出售给袁亮珍，合同总价442766元，首付50%，余款办理银行按揭。合同约定买受人逾期付款则按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金。2009年10月31日，袁亮珍支付了50%的首付款222766元。其未按时接房，到2010年11月25日才办理了入住手续，实际交房面积53.43平米，总价458557.6元，尚欠房款235791.6元未付。由于袁亮珍一直未提供资料办理银行按揭贷款，十几年也未支付剩余款项，该房屋也未装修，长期空闲。融田房地产公司多次催要余款拒付，现诉请法院判如所请。   袁亮珍辩称并提出反诉请求：1、因融田房地产公司至今对涉案房屋未取得商品房预售许可证，本案应确认双方签订的预售房屋合同属无效。因至今未能办理产权证，所以不能办理银行按揭贷款手续。融田房地产公司提出支付房屋占用费无有依据，购房后漏雨，至今未能居住，是由融田房地产公司之原因造成，不应承担此项费用，请驳回其诉讼请求；2、同意返还该房屋，但依法应由融田房地产公司返还已付购房款及赔偿已付购房款一倍，并应返还包括公共维修基金等已付款共计21945元。并提出反诉请求：1、确认双方签订的商品房预售合同无效；2、反诉被告返还已付购房款238558元，并赔偿一倍已付购房款238558元；3、反诉被告返还煤气工程费、公共维修基金、契税等费用共计21945元；4、反诉讼费用由反诉被告承担。   融田房地产公司针对反诉辩称:1、涉案房屋买卖合同是双方当事人自愿，认为是有效的。该房屋是属于单位福利房，不是商品房，不属于审理商品房买卖合同司法解释的有关情形。如认定无效，则应依法返还房屋且应承担责任支付占用房屋使用费24万元，因袁亮珍长期占用房屋，对本公司多次要求解除合同及搬离房屋的请求不闻不问，主观上具有恶意，存有过错；2、涉案房屋是合作建房，未隐瞒无预售许可的事实，不存在恶意隐瞒和过错，销售行为经过批准，销售合法，手续正在完善中，无违约行为。购房者应有注意义务，应进行查询。在双方签订的合同中并没有提到有预售许可证情况，袁亮珍对此明知，但其未提异议仍要购买，其对风险明知，居住近十年间未提，说明占用房屋的用意，现其提出一倍赔偿不符合法律规定；3、关于煤气工程费、公共维修基金、契税等的缴纳需有证据证明，属于正常的生活和管理费用，该费用只是代收，认为不应返还。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2009年10月15日，融田房地产公司与袁亮珍签订编号为030238号的《商品房预售合同》，约定袁亮珍购买融田房地产公司开发的位于太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁1单元15层4号住宅一套（复式结构），建筑面积51.59平方米，单价每平方米8582.4元，总价442766元，付款方式采用首付50%（222766元），余款办理银行按揭方式支付。上述合同签订后，同日袁亮珍缴纳了首付款，但因未能办理银行按揭贷款，未付余款。   2010年11月25日，原、被告双方办理了房屋入住手续。因房屋实际面积增加，于2010年12月31日补缴房款15792元。同时，袁亮珍向融田房地产公司缴纳煤气工程费5000元、公共维修基金4809元，契税4586元、楼宇对讲450元、供暖集资费5450元、有线550元、网通工程200元，另向该房屋的物业公司山西嘉泰物业管理有限责任公司交纳装修保证金1200元。   后融田房地产公司多次向袁亮珍催要余款，至今未付。诉讼中，经多次调解，双方未能达成一致。   另查明，涉案房屋项目系融田房地产公司与太原市新元玻璃有限公司合作开发，具有国有土地使用证、建设工程规划许可证，该小区房屋至今尚未取得《商品房预售许可证》。   上述事实，有《商品房预售合同》、房款收据、交房手续确认单、催款通知、国有土地使用证、建设工程规划许可证、收款单据、双方当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告均要求不继续履行本案所涉买卖合同，虽原、被告于2009年签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，但至本案开庭审理时该房屋仍未取得商品房预售许可证明，依法应当认定合同无效。袁亮珍非太原市新元玻璃有限公司职工，对融田房地产公司主张合同有效、辩称本案不应适用审理商品房买卖的有关法律规定，本院不予采信。无效合同自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还，袁亮珍应将所购涉案房屋返还，融田房地产公司应返还已付购房款共计238558元。袁亮珍提供的票据中显示，融田房地产公司收取了煤气工程费5000元、公共维修基金4809元、契税4586元、楼宇对讲450元、供暖集资费5450元，应予以返还。另其装修保证金1200元系向该房屋物业公司山西嘉泰物业管理有限责任公司交纳，有线550元和网通工程200元也系代收款，且袁亮珍已居住实际使用，主张返还，不予支持。融田房地产公司在未取得商品房预售许可的情况下签订商品房预售合同对外出售，对造成本案纠纷应承担主要责任，其要求袁亮珍支付占用房屋费用，无有依据，本院不予支持。袁亮珍在购买该房屋时未尽注意审慎义务，其提交的证据不足以证明其购房属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第九条的规定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之情形，对其反诉要求出卖方承担其已付房款一倍的追偿责任，本院不予支持。考虑本案所涉房屋已交付使用多年、现房屋价格上涨因素情况，对袁亮珍主张因合同无效所产生的损失，由融田房地产公司按已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，计至本判决生效确定的给付之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）山西融田房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）袁亮珍于2009年10月15日签订的《商品房预售合同》（编号030238号）无效；   二、被告（反诉原告）袁亮珍于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）山西融田房地产开发有限责任公司返还位于太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁1单元15层4号房屋一套，原告（反诉被告）山西融田房地产开发有限责任公司向被告（反诉原告）袁亮珍返还已付购房款238558元；   三、原告（反诉被告）山西融田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）袁亮珍支付赔偿款（按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，以222766元为基数从2009年10月15日起、以15792元为基数从2010年12月31日起，计至本判决生效确定的给付之日止）；   四、原告（反诉被告）山西融田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）袁亮珍返还煤气工程费5000元、公共维修基金4809元、契税4586元、楼宇对讲450元、供暖集资费5450元，共计20295元；   五、驳回原告山西融田房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；   六、驳回反诉原告袁亮珍的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取3442元（山西融田房地产开发有限责任公司已预交）、反诉费4393元（袁亮珍已预交），由山西融田房地产开发有限责任公司负担5224元，袁亮珍负担2611元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 李 芳     二〇一九年五月六日   代书记员 段英凤   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：   （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；   （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；   （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。