四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1724民初296号 原告：游云树，男，1937年10月22日出生，住大竹县。 委托诉讼代理人：游存全，男，1970年1月1日出生，住大竹县，系原告游云树之子。 委托诉讼代理人：张安全，四川星源律师事务所律师。 被告：四川省水电集团大竹电力有限公司,住所地大竹县白塔街道东大街109号。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹顺府，男，1965年1月16日出生，住大竹县，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张泽建，四川星源律师事务所律师。 原告游云树与被告四川省水电集团大竹电力有限公司（以下简称大竹电力公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月23日作出（2018）川1724民初458号民事判决，原告游云树不服提出上诉，四川省达州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）川17民终1486号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川1724民初458号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告游云树的委托诉讼代理人游存全、张安全，被告大竹电力公司的委托诉讼代理人尹顺府、张泽建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游云树向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2005年10月10日签订的《房屋买卖搬迁协议》无效；2、被告返还“竹权字第XXXXXX号”房屋给原告并恢复房屋原状；3、赔偿原告从2005年10月11日起至返还房屋期间的损失185220元（算至2018年1月11日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年10月10日，因被告灰场占地，需要搬迁原告房屋，经当地村社组织协调，原告游云树与被告大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂签订《房屋买卖搬迁协议》，根据协议约定，被告除支付房屋价款110000元外，还应协助村社和原告办理搬迁后新建房屋的用地，为获得新建房屋用地，原告数次向当地村社组织等提出申请，并要求被告履行协助义务，但因被告已办理房屋所有权过户登记而未办理土地使用权过户登记，致使原告新建房屋宅基地使用权无法获得审批，原告一直靠租房生活。原告游云树本为大竹县乌木镇堡子村11组村民，而被告为大竹县国营企业，根据法律规定，原、被告不具有进行房屋买卖的主体资格，该协议应认定为无效，造成原告的损失，应予赔偿。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告大竹电力公司辩称，原被告签订的搬迁协议是有效的，应受法律保护。被告购买原告的房屋是作为挡灰墙使用而不是作为住房使用，是为了保证原告的生活安全，协议的真实意思是拆迁补偿，被告一次性补偿原告115000元。原告的宅基地是由村社等协调解决。原告请求赔偿损失是无理的，被告已履行了全部义务，况且被告是与原告签订协议，原告的子女均成年，他们在外务工租房的费用不应由被告解决。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2005年10月10日，原告游云树与被告四川省水电集团大竹电力有限公司原下属单位大竹县发电厂（无法人资格）签订《房屋买卖搬迁协议》，协议载明：“甲方：大竹县发电厂，乙方：游云树，协议内容：甲方因灰场占地需要，需搬迁乙方房屋，经2005年6月14日电力公司与乌木镇、堡子村、堡子村11社领导协商及2005年7月1日发电厂与房屋搬迁户多次协商达成如下协议：一、甲方因灰场占地，需搬迁乙方房屋，乙方自行负责在本社范围内寻找建房宅基地，由堡子村11社负责协调建房用地，建房手续由甲方协助乙方办理；二、乙方房屋出售搬迁后，其宅基地处置由堡子村、社负责，发电厂租用，租金归集体所有，集体负责土地调整；三、甲方与乙方共同协商，甲方一次性出资11.5万元（大写壹拾壹万伍千元整）购买乙方房屋（含猪、牛圈、晒坝、机井、住宅等搬迁的所有房屋损失费用）；四、乙方自行搬迁找房屋居住，甲方在乙方搬出房屋并将房屋所有权证和土地证交给甲方后，甲方一次性付清全部购房款，但乙方今后无房居住或不修住房，甲方不负任何责任；五、乙方允许甲方在其租用的稻田内修建挡灰墙，允许甲方灰场租用其稻田，并按国家规定给予赔偿；六、甲方购买乙方位于乌木镇堡子村11社发电厂灰场旁游云树房屋，房屋四至界为东：滴水外，竹林；南：半山外，坎；西：滴水外，晒坝；北：半山外，坎；面积：105㎡及附属设施（含猪圈、牛圈、晒坝、机井等所有搬迁损失费用）；七、本协议一式陆份，甲、乙双方各执壹份为正本，具有同等法律效力。其余肆份，分别送乌木镇、堡子村、堡子村11社、电力公司存查备案；八、本协议从签订之日起生效。乌木镇：华上武签字、堡子村：李春建签字、堡子村11社：李连生、朱洪兴签字、甲方：谢昭阳、张显杨签字、乙方：游云树签字、二〇〇五年十月十日。”签订该协议后被告大竹电力公司向原告游云树支付了购房款110000元，原告游云树将该房屋所有权证和土地使用权证交与被告大竹电力公司，2011年2月25日被告大竹电力公司将剩余5000元购房款支付给了原告的儿子游存全，游存全向大竹电力公司出具了领条一张。 2005年11月22日，原告游云树位于大竹县乌木镇堡子村十一社的上述房屋[集体土地建设用地使用证号：竹集建（1992）字第XXXXXX号]的所有权人变更为大竹县发电厂（房屋所有权证号：竹权字第XXXXXX号），所有权性质为国有性质，该房屋所有权证附记栏载明“2005年购买”。 同时查明，2013年3月，被告大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂经上级通知关停并退出运行。被告购买诉争房屋后仅用于挡灰，一直未有人居住，导致该房屋部分墙体开裂，一间房屋屋顶垮塌，一间房屋大部分横墙垮塌，房屋已成危房;猪圈、牛圈已经拆除、晒坝已经毁损。原告游云树在房屋出售搬迁后未能在其村社范围内协调到建房宅基地另建房屋。该房屋紧邻大竹县乌木滩水库，位于地表水饮用水水源二级保护区内，属于搬迁范围。2018年10月15日，原告游云树及其子游存全与被告签订《协议》，原告同意被告原租用土地（院坝、耕地、宅基地）费及土地的青苗费从2018年9月30日终止；被告同意一次性补偿土地（院坝、耕地、宅基地）租用、复耕、青苗赔偿费60000元。 上述事实，有原、被告的陈述、原、被告身份资料复印件、房屋买卖搬迁协议复印件、原告游云树于2017年9月5日向大竹县乌木镇人民政府写的申请复印件、座谈纪要复印件、竹集建（1992）字第XXXXXX号《集体土地建设用地使用证》复印件、竹权字第XXXXXX号《房屋所有权证》复印件、中国农业银行转账支票存根复印件、游存全出具的领条复印件、四川省经济和信息化委员会川经信电力函[2013]240号文件复印件、大竹县乌木镇人民政府所作的《情况说明》等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，一、《房屋买卖搬迁协议》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律的强制性规定。”根据上述规定及房地一体原则，农民不能将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的单位和个人。原告游云树与被告大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂签订的《房屋买卖搬迁协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告游云树要求确认与被告四川省水电集团大竹电力有限公司原下属单位大竹县发电厂签订的《房屋买卖搬迁协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告购买房屋后进行了过户，该房屋所有权证附记栏载明“2005年购买”，因此，被告认为《房屋买卖搬迁协议》实际为拆迁补偿以及合同有效的观点本院不予支持。 原告要求被告返还“竹权字第XXXXXX号”房屋并恢复原状、赔偿损失的诉讼请求问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织内部成员以外的单位即本案被告原下属单位大竹县发电厂，被告大竹电力公司原下属单位大竹县发电厂明知是农民集体所有的宅基地上的房屋而予以购买，造成买卖合同无效，原、被告均有过错，应当各自承担相应的法律责任。为此，原告游云树应向被告四川省水电集团大竹电力有限公司返还购房款115000元，被告应向原告返还因《房屋买卖搬迁协议》取得的房屋。被告购买该房屋后，没有妥善维护，导致该房屋破损，现已无法居住，对该房屋破损的损失，应由被告承担责任。虽然房屋买卖的协议无效，但房屋价值115000元是双方当时的真实意思表示，现房屋因破损无法居住，被告已支付的购房款115000元抵作房屋破损的损失较为适宜。原告出卖房屋后，存在房屋租金等损失；被告支付购房款后，存在利息损失；因双方对买卖房屋均存在过错，对于这些损失，双方应各自承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，判决如下： 一、原告游云树与被告四川省水电集团大竹电力有限公司原下属单位大竹县发电厂于2005年10月10日签订的《房屋买卖搬迁协议》无效； 二、被告四川省水电集团大竹电力有限公司现状返还因《房屋买卖搬迁协议》而取得的房屋（房屋所有权证号：竹权字第XXXXXX号），其支付的购房款115000元抵作房屋的破损损失； 三、驳回原告游云树的其他诉讼请求。 案件受理费5804元，原告游云树负担1804元、被告四川省水电集团大竹电力有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  蒲 林 人民陪审员  胡斌景 人民陪审员  张浩谰 二〇一九年五月五日 法官 助理  唐婷婷 书 记 员  欧平莉