广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂04民终1251号 上诉人（一审原告）：广西大魔丫商务文化投资管理有限公司，住所地广西梧州市西堤三路28号第7幢二层4、5、6号商场。 法定代表人：王杰煌，该公司总经理。 上诉人（一审原告）：王杰煌，男，1978年9月12日出生，汉族，现住广西梧州市。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：赵燕卿，广西大魔丫商务文化投资管理有限公司员工。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：黄乃勇，广西同望（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：梧州市弘林兆业投资有限公司，住所地广西梧州市西堤三路17-3号一层2号商业用房101房。 法定代表人：林荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘堃，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨泽生，广西益远律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：钟海潮，男，1966年3月22日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：胡金萍，广西藤州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘锦秋（系钟海潮表亲），女，1980年10月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（一审第三人）：广西梧州粤成房地产开发有限公司，住所地广西梧州市西堤三路28号。 法定代表人：叶润良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓俊义，广西国浩律师（南宁）事务所律师。 上诉人广西大魔丫商务文化投资管理有限公司（以下简称大魔丫公司）、王杰煌与被上诉人梧州市弘林兆业投资有限公司（以下简称弘林兆业公司）、钟海潮、广西梧州粤成房地产开发有限公司（以下简称粤成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案受理后，依法组成合议庭并分别于2018年1月23日第一次公开开庭、2019年4月23日第二次公开开庭审理了本案，上诉人大魔丫公司、王杰煌的共同委托诉讼代理人黄乃勇、赵燕卿，被上诉人弘林兆业公司的委托诉讼代理人甘堃，钟海潮的委托诉讼代理人胡金萍、刘锦秋，粤成公司的委托诉讼代理人邓俊义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人大魔丫公司、王杰煌上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求判决两被上诉人按上诉人全部所投入的资产折价补偿给上诉人，补偿金额为6003309.30元，上诉人投入的相应资产归属被上诉人钟海潮、弘林兆业公司；3、请求判决被上诉人钟海潮、弘林兆业公司赔偿损失932373元给上诉人；4、判决被上诉人粤成公司对被上诉人钟海潮、弘林兆业公司上述所确定的赔偿数额互负连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2013年5月，上诉人王杰煌分别与钟海潮、弘林兆业公司签订《经营场地租赁合同》，承租梧州市长洲区西堤三路28号灏景上都7#楼二层商场3、4、5、6、8号，租期至2019年8月30日止。在签订合同前后至今，因钟海潮、弘林兆业公司明知所出租的物业承重柱已明显倾斜，实际是房屋主体结构质量不合格，另外房屋大面积渗水漏水，却故意隐瞒，这种隐瞒对上诉人的重大投资产生致命的伤害，从而误导了上诉人的投资。从2014年4月大魔丫公司试业开始，由于房屋主体结构质量不合格，装修完好的房间大面积渗水漏水，承重柱水泥胀鼓、脱落，地砖拱起，天顶漏水滴水，此种事实，有大量图片和视频证实，上诉人将此情形向钟海潮、弘林兆业公司反映，钟海潮、弘林兆业公司答应由上诉人自行维修，但维修未达到改善效果，这种危害时刻存在着，已导致了上诉人投资的经营用房，全部不能作为营业使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《商品房销售管理办法》第三十五条规定，上诉人在承租被上诉人的房屋时因主体结构不合格，直接导致上诉人无法营业，投资失败，因此，弘林兆业公司、钟海潮、广西梧州粤城房地产开发有限公司（开发商）应对上诉投资失败的后果承担责任，上诉人投资的总金额为6003309.30元，应当由出租方及开发商以现金折价补偿给上诉人；二、因租赁前被上诉人故意隐瞒房屋渗漏水主体结构不合格等问题，造成上诉人不能开展营业，单就支付人工工资就损失932373元，该项损失应由被上诉人承担赔偿责任。在2014年8月3日上诉人已向被上诉人主张房屋渗水漏水和主体结构不合格等问题，此时上诉人已正式向被上诉人行使不安抗辩权，而造成上诉人不能营业的事实是由于房屋渗漏水和主体结构不合格造成的，这也是被上诉人的责任，因此，从2014年3月1日起确认上诉人承租被上诉人的场地租金全部免除。再者房屋渗漏水和主体结构不合格亦是开发商的责任，为此，应由开发商粤成公司对被上诉人上述确定的赔偿损失负连带清偿责任。三、在一审鉴定期间，广东保顺检测鉴定有限公司没有全面的采样，不拍图片，不作检测，从而漏检，造成鉴定出错，有违客观事实，导致了一审认定事实错误和遗漏重大事实，上诉人也已提出重新鉴定申请。综上，特提起上诉，请二审法院予以支持上诉人的上诉请求。 被上诉人弘林兆业公司辩称，一审判决是正确的，认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人钟海潮辩称，上诉人的上诉事实与理由是不成立的，请求依法维持原判，上诉人增加的上诉请求一审时没有提出，不属于二审审理范围。 被上诉人粤成公司辩称，1.一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判；2.上诉人以房屋主体质量不合格为由主张，缺乏证据，上诉不能成立，请求二审驳回上诉。 上诉人大魔丫公司、王杰煌向一审法院起诉请求：一、判决两被告按原告所投入的资产折价6003309.30元补偿给原告。原告所投入的资产相应的归属两被告；二、两被告赔偿损失932373元；三、确认从2014年3月1日起，原告与两被告所承租的场地租金全部免除；四、第三人对两被告上述所确定的赔偿损失数额互负连带清偿责任；五、本案诉讼费用由两被告和第三人承担。 一审法院认定事实：2013年5月8日，原告王杰煌与被告钟海潮、弘林公司分别签订了《经营场地租赁合同》，合同约定：原告王杰煌分别承租被告钟海潮、弘林公司座落于梧州市长洲区西堤三路28号灏景尚都7#楼二层商场5、商场6号商铺物业和商场3、商场4、商场8号商铺物业；租赁期限为六年，自2013年9月1日起至2019年8月30日止；原告王杰煌应于每月15日前以现金或转账形式交纳给被告钟海潮、弘林公司当月月租金。合同签订后，被告钟海潮、弘林公司将合同约定的商铺交付给原告王杰煌。原告大魔丫公司于2014年4月25日成立，原告王杰煌是原告大魔丫公司的股东，原告大魔丫公司的住所地为本案租赁合同所涉的场地，并在该场地从事经营活动。在租赁期间，原告王杰煌、大魔丫公司支付了部分租金。其后，原告以承租的商铺存在渗漏水、承重柱倾斜为由，不再支付租金。广东保顺检测鉴定有限公司根据该院的委托对上述房屋柱倾斜的结构质量及渗水原因进行鉴定，该公司作出的保顺鉴字[2016]第SWO770号《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论是：经现场检查及分析，大魔丫商务养生堂20×H-J轴剪力墙平整度存超出规范限值；经现场检查，未发现该房屋主体结构出现开裂等缺陷，综合该房屋的使用用途，该房屋墙脚返潮主要为使用过程中未保持干燥状态导致；20×H-J轴剪力墙漏水主要因伸缩缝防水失效导致。梧州市长洲区西堤三路28号灏景尚都7#楼二层商场5、商场6号商铺和商场3、商场4、商场8号商铺,是被告钟海潮、弘林公司向第三人粤成公司购买的,灏景尚都7#楼于2010年2月10日取得竣工验收备案。 一审法院审理认为，原告王杰煌与被告钟海潮、弘林公司签订的《经营场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约定履行各自义务。大魔丫公司成立后，已经实际享有该合同权利和履行合同义务，该公司可作为原告提起诉讼。本案是因租赁合同产生的纠纷，双方应依据法律规定和合同的约定履行权利和义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原告在承租期间，商铺出现渗水现象是因房屋的伸缩缝防水失效所导致，原告应按法律规定进行处理。原告主张被告按原告所投入的资产折价6003309.30元补偿给原告，原告所投入的资产相应的归属被告和被告赔偿损失932373元，没有法律和事实依据。故对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告广西大魔丫商务文化投资管理有限公司、王杰煌的诉讼请求。案件受理费60350元，鉴定费40734元，合计101084元。由原告广西大魔丫商务文化投资管理有限公司、王杰煌负担。 本院二审期间，上诉人提交新证据材料1.建设工程质量投诉处理函一份。拟证明上诉人曾经在2014年12月向有关部门申请对涉案房屋的开裂、渗漏提出了异议，要求有关部门出面处理；2.广西电网公司装拆表工作单，拟证明2015年10月份被上诉人对租赁场地进行断电的事实；3.自来水公司的收款收据及自来水公司水表工程证，拟证明被上诉人对租赁场地进行断水后，上诉人自己办理用水手续。被上诉人弘林兆业公司质证意见认为，对证据1真实性及合法性由法院审查确认，联系函的主要内容是房屋质量存在问题，根据合同约定，被上诉人是出租房屋给上诉人使用，所以该证据与本案无关联性；对证据2真实性无异议，上诉人没有支付租金及水电费，所以被上诉人按照合同第4、5条约定停水停电，是行使被上诉人的合法权利；对证据3三性没有异议，相反证明被上诉人的意见是正确的。被上诉人钟海潮质证意见认为，对证据1真实性由法院认定，但是与本案无关，该处理函，上诉人没有出具给被上诉人，与被上诉人没有关系，被上诉人不知道上诉人所反映的问题；对证据2与被上诉人没有关联性；对证据3被上诉人并不知情，而且被上诉人也没有对上诉人进行停水。被上诉人粤成公司质证意见认为，同意被上诉人弘林兆业公司、钟海潮的质证意见，上诉人的证据不能作为本案所要证明事实的证据。其他各方当事人均没有提交新的证据材料。本院认为，对于上诉人在二审提交的新证据材料1、2、3真实性本院予以认定，但本案是上诉人以房屋因渗漏水原因而要求被上诉人赔偿其损失的，故对于上诉人提供的三份证据与本案并无直接关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院另查明，上诉人大魔丫公司、王杰煌二审期间申请对弘林兆业公司、钟海潮出租的位于梧州市长洲区西堤三路28号第7幢二层房屋进行重新鉴定，本院经审查同意大魔丫公司、王杰煌的鉴定申请，并经法定程序确定由评估机构国宏信评估集团有限公司广西梧州分公司进行鉴定。经鉴定，该评估公司最后作出的评估意见与一审法院根据大魔丫公司、王杰煌的申请依法委托鉴定机构作出的鉴定意见基本一致，国宏信《房屋漏水评估报告书》的鉴定结论为：“漏水原因：大楼主体结构是安全的，二楼商品房内部确实存在天花漏水、墙体受潮现象，由于当时装修及使用不当所导致。因为在大魔丫会所经营时设置淋浴室、厕所、厨房、水景、水池等多功能室，过程并没有进行防水、防潮处理，致使天花漏水，墙体发霉、变色、潮湿，地面渗水状况的产生”。上诉人大魔丫公司、王杰煌支付了司法鉴定费40000元。 本院认为，本案争议焦点有三点：1.被上诉人弘林兆业公司及钟海潮是否应补偿6003309.30元给上诉人，且在补偿后，上诉人装修所投入的资产是否归被上诉人弘林兆业公司、钟海潮所有；2.被上诉人弘林兆业公司及钟海潮是否应赔偿上诉人经济损失932373元；3.被上诉人粤成公司是否应对被上诉人弘林兆业公司及钟海潮应补偿及赔偿数额承担连带清偿责任。 关于被上诉人弘林兆业公司及钟海潮是否应补偿6003309.30元及经济损失932373元给上诉人问题，本案是房屋租赁合同纠纷，根据在案证据及已查明的事实，上诉人王杰煌与弘林兆业公司、钟海潮签订的《经营场地租赁合同》并没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，因此，该合同是合法有效的，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。王杰煌与弘林兆业公司、钟海潮签订《经营场地租赁合同》的目的是为了成立大魔丫公司，其亦是大魔丫公司的总经理。大魔丫公司成立后，因其认为承租的房屋存在渗漏水问题而导致该公司无法继续经营，为此而起诉至法院。在一审诉讼期间，上诉人大魔丫公司、王杰煌申请对其承租房屋渗漏水原因进行鉴定，一审法院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司进行鉴定，鉴定的结论是未发现该房屋主体结构出现开裂等缺陷，该房屋墙脚返潮主要为使用过程中未保持干燥状态导致，漏水主要原因是伸缩缝防水失效导致。大魔丫公司、王杰煌不服一审判决，上诉至本院，认为一审的鉴定机构出具的鉴定意见不合理，遂向本院申请对承租房屋渗漏水原因进行重新鉴定，本院依法委托国宏信评估集团有限公司广西梧州分公司进行重新鉴定，最后该公司出具了评估报告书，该评估报告书结论亦是大楼主体结构是安全的，漏水的原因是由于当时装修及使用不当导致，大魔丫公司经营过程中没有进行防水、防潮处理，致使漏水状况产生。对于该评估报告意见书，本院认为，该评估意见程序合法，评估人员有资质，且是上诉人大魔丫公司、王杰煌自己申请重新鉴定，因此该评估意见书合法有据，本院予以采纳。因涉案房屋漏水的主要原因是上诉人一方造成的，并不是被上诉人一方造成的，应由上诉人自己承担责任，故对于上诉人大魔丫公司、王杰煌要求被上诉人弘林兆业公司及钟海潮补偿6003309.30元及经济损失932373元的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人粤成公司与上诉人不存在直接法律关系，且如前所述，两被上诉人弘林兆业公司、钟海潮不用赔偿上诉人的损失，故粤成公司不需承担连带清偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 二审案件受理费60350元（上诉人已预交），鉴定费40000元，合计100350元，由上诉人广西大魔丫商务文化投资管理有限公司、王杰煌负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黎江玲 审 判 员 曾 超 审 判 员 李庆春 二〇一九年五月二十一日 法官助理 韦结恩 书 记 员 陈志恒