安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初7013号原告：李家海，男，1947年5月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：郝建国，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嫚，安徽金睿律师事务所律师。被告：朱亚洲，男，1963年11月23日出生，汉族，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：杨帆，安徽蓝邦律师事务所律师。被告：余洪东，男，1966年6月7日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区向阳路三岔路口，统一社会信用代码913412007117862060。法定代表人：王保山，该公司总经理。第三人：高广友，男，1962年11月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。第三人：李德龙，男，1959年8月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。第三人：陈亚周，男，1964年7月29日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。第三人：张超，男，1971年5月1日，汉族，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。原告李家海与被告朱亚洲、第三人高广友、李德龙、陈亚周、张超农村建房施工合同纠纷一案，本院经审理于2018年6月27日作出（2018）皖1202民初775号民事判决，判决驳回原告李家海的诉讼请求。原告李家海不服该判决，于法定期限内向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉。该院经审理于2018年10月8日作出（2018）皖12民终3114号民事裁定，以原判决认定事实不清为由，证据不足为由，裁定撤销本院（2018）皖1202民初775号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2018年11月1日重新立案，依法由审判员夏玲、张新宏与人民陪审员周瑜组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院应原告李家海申请追加余洪东及安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司（以下简称十一建公司）为被告参加本案诉讼。审理期间，因双方要求自行和解扣除审理期限两个月。原告李家海及其委托诉讼代理人郝建国、被告朱亚洲及其委托诉讼代理人杨帆、被告余洪东及第三人高广友、李德龙、陈亚周、张超均到庭参加诉讼，被告十一建公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家海向本院提出诉讼请求：1、三被告赔偿原告经济损失22.5万元；2、三被告向原告支付延期违约金，从2014年12月31日起按照每月400元支付违约金，支付至该款付清之日止；3、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告为马寨乡退休干部，98年按上级房改政策分配公房三间，原告取得房屋全部产权，2013年5月4日被告与原告签订《房屋代建合同》，约定原告的房屋由被告拆除代建新房，原老房屋赔偿价每间5万元，代建新房二间三层砖混结构，面积198平方米，当时定价31万元（经沈亚洲副乡长手），代建新房款扣除原房屋款后，差价15.5万元，到被告交房时原告一次性付清给被告。交房时间为2014年底，如不能按时交房，每延期一个月被告支付违约金400元。如被告因其它原因不能按时还原给原告房屋，被告应将原房屋15万元返还给原告外，还要按原房款的50%赔偿原告。协议签订后，被告于2013年秋将原告旧房拆除，2014年下半年代建房屋建成，时至今日已超过交房时间三年多，原告多次追要无果，被告仍未把代建房屋交给原告，反而给了别人。被告的行为违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法起诉，请依法判决。为此，原告故诉至法院。原告李家海为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：第一组证据、原告李家海、李仁伟的身份证，证明原告的诉讼主体资格；第二组证据、2013年5月4日《代建房屋合同》1份、2013年4月18日《房屋代建协议》1份，证明原、被告签订2013年5月4日代建房屋合同的事实，延期交房及不能还原房屋的合同义务，被告拆除原告房屋并建房的事实；第三组证据、马寨乡人民政府、阜阳市颍州区住房制度改革领导小组证明、购房收据，证明原告对原被拆除的房屋享有合法的产权和处分权；第四组证据、证人孙颍、沈某、张某1、姚某、李某、张某2、谭某、董某、杨某等人的证言，证明目的同上述两组证据及被告因未向原告交付房屋应赔偿原告239,800元；第五组证据、现场照片、原房屋平面图，证明被告将原告应得的房屋交付给他人的事实。被告朱亚洲辩称：原告诉请要求三被告赔偿经济损失，朱亚洲和原告签订有合同，被告余洪东及十一建公司也和原告签订合同，原告诉讼不明，按照之前庭审我方提供的证据，被告余洪东及十一建公司与原告在2013年4月18日签订合同早于朱亚洲签订的合同，原告应该按照第一份合同履行，原告之后和朱亚洲签订合同属于欺诈行为，第二，原告签订代建合同争议房屋只有使用权，房屋土地属于马寨乡政府，原告无权和三被告签订合同，在和被告余洪东及十一建公司签订合同之后，被告余洪东及十一建公司承建该房屋时，被阜阳市颍州区市容局下发通知责令为违法行为，该合同应该是无效合同，综上，应该依法驳回原告诉请。被告朱亚洲为证明其答辩主张，向本院提交以下证据：第一组证据：《房屋代建协议》五份，证明原告和被告余洪东已经实际履行了合同，而被告朱亚洲没有履行合同，因为多人和被告余洪东签订合同，没有与被告朱亚洲签订合同，被告余洪东是合同的实际履行人；第二组证据、颍州区市容局下发的违章建筑通知单，证明原告签订代建合同的房屋不具有合法性，没有规划许可证和准建证，属于违法建筑，因此原告与被告朱亚洲签署的合同属于无效合同。被告余洪东辩称：我是按照和原告签署的代建协议履行，盖到第一层的时候房子被拆了，乡政府不让施工，等手续完毕之后建成房屋我愿意交付给原告。被告余洪东向本院未提交证据。被告十一建公司向本院未作答辩，亦未提交证据。第三人高广友述称：我和原告不认识，房子位置我也不知道，签合同属于个人行为，和我没有关系。我对被告签署的合同我也不知道。第三人李德龙述称：同第三人高广友的意见。第三人陈亚周述称：合同我后来看了，我不参加意见。我只知道有两份合同。第三人张超述称：意见同第三人高广友的意见。上述第三人均未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告李家海提交的2013年5月4日《代建房屋合同》、2013年4月18日《房屋代建协议》、马寨乡人民政府、阜阳市颍州区住房制度改革领导小组证明、购房收据，被告朱亚洲、余洪东及四个第三人对上述证据的真实性均无异议，仅对上述证据的证明目的有异议，故本院予以认定；2、原告李家海举证的孙颍、沈某、张某1、姚某等的书面证言及现场照片、原房屋平面图，被告朱亚洲、余洪东对上述证据有异议，本院对上述证据结合当事人在庭审中的陈述，对其中部分证据予以认定；3、被告朱亚洲举证的五份《房屋代建协议》，原告对该组证据有异议，本院认为上述证据与本案不具有关联性，故不予认定；4、被告朱亚洲举证的颍州区市容局下发的违章建筑通知单，原告对其真实性无异议，仅对证明目的有异议，故本院予以认定。结合当事人的举证及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：1998年8月份，原告李家海根据相关房改政策和工龄补贴购置了位于原马寨乡政府大门东侧的三间旧办公用房用于居住，上述房屋未办理产权登记。2013年2月5日，张超、陈亚周、朱亚洲、李德龙、李森、高广友六人签订合伙协议一份，约定六方共同出资建设阜阳市颍州区马寨集旧房改造工程，六方平均投资，风险同担，利润同享，由朱亚洲负责协调政府、行政村方面的工作，由于政府方面要求停工而造成的损失由其负责。2013年4月18日，李家海与被告十一建公司签订《房屋代建协议》，约定将在马寨老乡政府住宅三间进行代建，开工日期为2013年6月20日，竣工日期为2014年6月20日。被告朱亚洲在该合同上法定代表人处签名，被告余洪东在委托代理人处签名。2013年5月4日，被告朱亚洲与李家海、李仁伟签订《代建房屋合同》一份，该合同约定其帮原告代建位于马寨新街路东Ｃ区门面房两间，总面积198平方米，代建价格为15.5万元，原告将代建房款在被告交给原告钥匙时验收合格一次付清，计15.5万元，交房时间为2014年年底，如不能按时交付，延期一个月被告按每月400元给原告作为补偿。如被告因审批或其他原因开发不成，不能还原原告房屋，除原房款返还给原告外，还要赔偿原告原房款的50%。上述合同签订后，第三人陈亚周安排他人将原告李家海的涉案房屋予以拆除。第三人陈亚周称拆迁旧房时均按每间房50,000元予以赔偿，原告李家海的三间房应赔偿12.5万元，因原告李家海要购买翻建后的新房，所以没有向李家海支付赔偿款。另查明，2013年12月19日，被告朱亚洲及第三人张超、陈亚周、朱亚洲、李德龙、高广友与余洪东签订解除合同协议书一份，协议约定原合伙协议的房屋代建工程全部移交给施工单位负责人余洪东，以前所有农民还原的手续或售房手续全部交给余洪东，以前所产生的还原手续或纠纷与余洪东无关。2018年1月2日，阜阳市国土资源局向实际施工人余洪东下发责令停止违法行为通知书，告知其占用马寨乡政府土地及沟建房行为违法，责令停止建房行为。又查明，2013年2月5日合伙协议中的李森，因被告及第三人均无法提供其下落和身份信息，其均明确表示如需承担相应责任由其五人共同承担。本院认为：一、涉案房屋是否是原告李家海购买的房改房，李家海对涉案房屋是否有合法权利；二、三被告中哪一方系本案适格当事人；三、原告李家海的诉讼请求应否得到支持？根据原告所举的“马寨乡人民政府、阜阳市颍州区住房制度改革领导小组证明、购房收据”等证据，结合庭审中当事人的陈述，可以认定原告李家海根据相关房改政策和工龄购置购买了涉案房屋，涉案房屋虽未办理产权登记，但不能否定原告李家海对涉案房屋拥有合法的财产权利，故原告李家海有权对涉案房屋予以处置；关于三被告中哪一方是本案适格的当事人，涉案合同共计有两份，第一份系2013年4月18日，李家海与被告十一建公司签订的《房屋代建协议》，被告朱亚洲在该合同上法定代表人处签名，被告余洪东在委托代理人处签名。第二份系2013年5月4日，被告朱亚洲与李家海、李仁伟签订的《代建房屋合同》。鉴于被告朱亚洲以被告十一建公司法定代表人的身份签字并加盖被告十一建公司的公章，故第二份于2013年5月4日由被告朱亚洲与李家海、李仁伟签订的《代建房屋合同》应视为第一份合同的补充，被告十一建公司才是本案房屋代建合同的一方当事人，应由被告十一建公司按被告朱亚洲与原告签订的《代建房屋合同》承担相应的义务；原告与被告朱亚洲签订的《代建房屋合同》中约定翻建的房屋应于2014年年底交付，现至今未交付给原告，且因政府部门认为涉案翻建房屋的行为违法，现该合同已无法实际履行，合同已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的合同部分已履行，即涉案房屋已被拆除无法恢复原状，而代建的房屋无法建成交付，故被告十一建公司应按合同约定对原告李家海的损失予以赔偿，即赔偿原告的房屋损失15万元，并另外赔偿原告房款的50%即7.5万元，合计22.5万元。因双方的合同已无法实际履行，对原告主张被告支付每月400元延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告十一建公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃实体抗辩权利。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李家海赔偿款225000元；二、驳回原告李家海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4897元，由被告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  夏 玲审 判 员  张新宏人民陪审员  周 瑜二〇一九年五月二十三日书 记 员  樊长龙