广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初8644号原告：珠海华发人才公馆保障房建设有限公司，住所地：广东省珠海市唐家湾镇港湾大道科技一路10号主楼第六层609房B单元。统一社会信用代码：×××33P。法定代表人：曾嵘，执行董事。委托代理人：林修文，珠海华发集团有限公司公司律师。被告：邵曦，男，汉族，1976年11月9日出生，身份证住址:江苏省南京市鼓楼区，委托代理人：朱祥云，男，藏族，1973年10月20日出生，身份证住址：江苏省南京市栖霞区，第三人：朱祥云，男，藏族，1973年10月20日出生，身份证住址：江苏省南京市栖霞区，原告珠海华发人才公馆保障房建设有限公司诉被告邵曦、第三人朱祥云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林修文，被告委托代理人即第三人朱祥云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告委托第三人，以被告的名义，于2016年7月6日与原告签订一份租赁合同，约定原告将珠海市唐家人才公寓6号楼3110号房出租给被告。租期约定为3年，自2016年7月7日至2019年7月6日。月租金1304元。保证金为2608元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，但被告仅支付了第一个月租金及保证金后未再支付后续费用。2017年5月15日，珠海高新技术产业开发区公共建设局发出通知，取消被告的租房保障资格。2017年11月24日，原告向被告发出通知，解除租赁合同并要求被告支付租金、返还房屋。2018年4月12日，原告在相关单位的见证下，对被告承租房屋内的物品进行了清理。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付2016年8月1日至2017年12月6日的租金21124.8元；2.被告支付自逾期之日起至实际付清之日止的违约金，暂计至2017年12月6日为23621.96元；3.被告支付2017年12月7日至2018年4月12日期间的场地占用费12527.08元；4.被告于判决生效之日起十日内取回个人物品；5.第三人对被告的债务承担连带责任；6.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，从合同签字一直到房屋被收回，被告没有来过珠海，也并不知情。原告认为被告提供了营业执照及身份证复印件即为知情，但是这些一直存在公司中，租房系公司申请保障房为员工提供房屋，与被告无关。我方申请对签署的笔迹鉴定，代理人愿意替被告承担该房屋本案租金的负担，请求法院对被告免于起诉。第三人述称，原告提供的证据显示房屋后面几个月一直处于空置状态，且未缴纳房租，几个月后住建局取消了租房资格。且在之后原告将房屋内的物品取出并向我们发出快递，应当认为租房合同自住建局通知发出之日取消，实际腾房时间应当是发出快递当日。同时原告按照3000多天收取租金，原告收取的金额与实际应收取相差太大。原告新提出的补充证据第16页最后一行，逾期不退回按照两倍收取租金，原告收取的3000多天与规定相差太大。原告为其诉请提交了如下证据：1.产权证；2.唐家人才公寓保障性住房租赁合同、委托书；3.发票及收据；4.短信催收记录；5.费用催缴通知；6.珠海市高新区取消住房保障资格通知书；7.《关于解除的通知》及送达凭证；8.关于清退唐家人才公寓6栋3110房租户的通知；9.唐家人才公寓6#3110物品清单；10.关于《关于征求唐家人才公寓保障性住房项目总体分配方案意见的函》的复函；11.关于调整唐家人才公寓租金标准的通知；12.《珠海市公共租赁住房管理办法》及《珠海市公共租赁住房管理办法实施细则》。被告和第三人均未提交证据。经审理查明，原告提交的《唐家人才公寓保障性住房租赁合同》载明，原告将珠海市唐家人才公寓6号楼3110号房租赁给承租人使用。租赁面积60.13平方米。租赁期限自2016年7月7日起至2019年7月6日止。每平方米租金为21.68元，月租金1304元，保证金为2608元。连续2个月或者累计6个月以上未交纳租金、物业服务费及其他费用的，原告有权单方解除合同。承租人逾期支付租金的，每逾期一日，按应付款的千分之五支付违约金，并按市场租金标准的2倍支付违约金。承租人落款为：“朱祥云代邵曦”。原告提交的《委托书》载明：“珠海高新区人才公寓管理办：今全权委托我公司法人朱祥云同志身份证：前来办理人才公寓6号楼3110的入住相关事宜，请与办理为感。”落款有“邵曦”签名及珠海北斗云点信息技术有限公司盖章。签订合同后，第三人朱祥云刷卡仅支付了三个月租金和保证金。原告向珠海北斗云点信息技术有限公司出具了租金发票。后原告多次向朱祥云的手机185××××7788发送短信催促无果后，于2017年12月6日将解除合同的通知书送达被告。2018年4月12日，原告将涉案房屋内的物品清出。另查明，珠海华发保障房建设控股有限公司在给住房和城乡规划建设局的函件中称：唐家人才公寓项目周边同地段、同类型住房市场租金为25元/平方米/月。2016年珠海市住房和城乡规划建设局调整唐家人才公寓租金标准为市场租金的70%即17元/平方米/月。再查明，庭审中，第三人朱祥云陈述：第三人和被告均为珠海北斗云点信息技术有限公司的股东，第三人为该公司法定代表人。被告的学历文件、身份证明、职称证明等都在公司存档。租赁涉案房屋是考虑到员工的住宿问题。因为申请人才公寓需要本科以上，当时的股东只有我和被告符合，所以提交了被告的证件材料给住建局。住建局同意后发出《入住通知书》。申请及签订租赁合同时未向被告取得授权。当时我只告知被告：公司申请了人才公寓，有需要可以去住，但未告知他使用他的身份信息去租赁。我们经常会租赁这种公寓用于员工住宿。我愿意自己承担本案全部应承担的责任原告陈述：被告作为专业人才申请保障性住房是由其所在的单位统一向住房保障部门申请，由住房保障部门对其资格进行调查核实。我们只负责按照政府主管部门批复的房号与承租人签订租赁合同，收取租金并负责管理。签字时朱祥云提交了邵曦的授权委托书原件，并去物业管理公司签署了合同。其他资料未进行审查，我们是根据住建局给我们的入住通知，上有承租人姓名及入住房号。在签署合同时，原告主要审查行政管理部门的入住通知书原件，如不是入住通知书上的人来签，就要求申请人的授权委托书原件。一般不审查身份材料，由行政部门审查，且审查通过会给原告一份入住通知书。即使是公司以个人名义申请，入住通知书载明的入住人肯定与申请人一致，但谁领取不确定。通过庭审，我方不认同朱祥云代签委托书，第三人的行为构成了表见代理。但既然第三人在庭审中自认其冒充邵曦的签名签订了租赁合同及委托书，并且愿意承担租赁合同项下的责任，所以我方主张本案可以判决仅由第三人承担相应的民事责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告委托的第三人签订了书面的租赁合同。原被告及第三人一致同意涉案租赁合同的承租人义务由第三人承担，被告不再承担合同义务。该合意不违反法律规定，亦不影响他人利益，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，本院对此予以认可。原告将涉案房屋交付使用，第三人应当按照合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条以及涉案租赁合同约定，被告拖欠租金，原告可以单方解除涉案租赁合同。原告于2017年12月6日将解除合同的通知书送达被告，涉案租赁合同于此时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，第三人除应支付解除合同之前的租金等费用，还应当支付场地占用费及支付违约金。2017年12月6日之前的租金按1304元/月计算共计18516.8元。2018年4月12日清退房屋之前产生的场地占用费，可以参照周边市场租金25元/平方米/月计算，共计6263.54元。至于逾期违约金，每日千分之五的利率及双倍租金过高，本院认为以不超过年利率24%为宜，对高于该利率的部分不予支持。暂计至2017年12月6日，第三人应当支付的违约金为2304.75元。上述租金、场地占用费及违约金共计27085.09元，扣除保证金后第三人还应向原告支付共计24477.09元。被告的个人物品存放于原告处，第三人应当取回自行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、第三人朱祥云于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发人才公馆保障房建设有限公司支付租金、场地占用费及违约金共计24477.09元；二、第三人朱祥云于本判决生效之日起十日内向原告珠海华发人才公馆保障房建设有限公司支付违约金（以18516.8元为本金，按年利率24%，从2017年12月7日计算至实际付清之日止）；三、第三人朱祥云于本判决生效之日起十日内取回个人物品（详见证据9物品清单）；四、驳回原告珠海华发人才公馆保障房建设有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1232元，由原告珠海华发人才公馆保障房建设有限公司负担820元，由第三人朱祥云负担412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  唐龙影人民陪审员  梁敏子人民陪审员  张春英二〇一九年五月十六日书 记 员  孙 敏张欣然