广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7479号原告：马婉芬，女，汉族，1991年1月19日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：聂子建，广东南冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖新华，广东南冠律师事务所律师。被告：佛山市润丰置业有限公司，住所地佛山市禅城区季华西路129号绿岛广场东区五座二楼E001号之一，统一社会信用代码914406040735384262。法定代表人：余红林。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。原告马婉芬诉被告佛山市润丰置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人聂子建、廖新华及被告的委托代理人袁耿升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决《物业使用权出让合同》无效；2、被告向原告返还397086元并自2017年12月27日起按同期银行贷款利率计付利息至付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：绿岛广场项目是由被告在村集体土地上投资开发的小产权房地产项目。项目建成后，被告大肆广告宣传项目巨大的投资价值，吸引了珠三角各地的投资客纷纷前往购买。原告也被上述宣传广告所吸引，前往绿岛广场营销中心购房。现场营销员蛊惑称涉案房屋属于政府开发的项目、有产权证（暂被政府扣留）、是公寓；购房可以一次性付款，亦可以通过国有四大银行进行按揭贷款购房。原告到达绿岛现场，发现绿岛广场挂的招牌是营销中心的招牌；现场营销员宣称房屋有40年的产权，期满可续期至70年；现场派发的宣传广告内容是邀约购买绿岛广场商品房；绿岛营销中心现场拍摄的绿岛广场单位销售价格表也清楚表明是房屋买卖而非租赁。在被告上述洗脑后，原告决定购买该项目公寓。原告要求先签合同再付款，但营销员坚持先去财务部交定金和首期款再签合同，于是原告只好先交了款项再在被告出示的格式合同上签名。但原告当时并未拿到涉案合同文本，被告声称须待财务另行开具发票并经其律师审核后才能将合同交付原告。故直到涉案合同到手，原告才发现涉案合同内容是使用权出让，而非房屋买卖。同时，原告进一步发现，涉案房屋非商品房，亦非公寓，无产权，也未取得房屋土地使用权，不能买卖，更不能用于自己生活居住。因此，原告要求解约退款，被告不同意，为此引发纠纷。原告认为：一、被告冠以使用权出让掩盖租赁实质，误导购房者签订《物业使用权出让合同》，明显是以欺诈手段或以合法形式掩盖非法目的(偷逃国家税款）而订立合同，具备《合同法》第52条第1、3项无效的情形。同时，涉案房屋土地仍为村集体所有，至今未取得土地使用权证，违反了国办发(1999)39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条、国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条的规定，具备《合同法》第52条第5项无效的情形。二、《物业使用权出让合同》为格式合同，合同规定物业使用权出让费分为三个部分：使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费。实质上，物业转让费即为租金，公共设施分摊费即为物业建设费。既然是房屋租赁，合同规定由原告承担如此巨额的物业建设费显然是免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利；而综合管理费与《物业管理服务协议》规定的收费相重复，加重了原告责任，明显有失公平。故涉案合同具备《合同法》第39、40条规定的格式条款无效的情形。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭补充如下事实和理由：1、原告认为涉案合同的订立并非双方真实意思表示，原、被告之间在订立合同前后始终围绕房屋买卖进行沟通，从未提及租赁的意思表示，且整个合同订立过程均是被告要求原告先付定金再签订确认书，后再付合同首期款，再签订涉案合同再付完尾款，付完尾款以后原告还不能取得涉案合同，被告以涉案合同需被告方律师进行审核为由予以扣留，直到被告开具发票才将发票及购房合同一并交付给原告。被告在所有的广告宣传包括散发的广告传单、微信群里推送的微信广告、绿岛营销中心现场展示的广告和绿岛房屋销售价格表，包括绿岛中心现场悬挂的营销中心的招牌“欢迎业主回家”等广告，均显示被告始终是以房屋销售的方式进行广告宣传。可见，被告一开始就在精心策划如何使原告与其订立涉案合同，且被告将涉案合同冠以物业使用权出让合同，将双方之间的房屋买卖的意思表示悄悄演化为一种租赁行为。原告取得合同之后，经咨询周围的法律专业人士后才发现所谓的房屋买卖实质是租赁。原告不是法律专业人士，根本不清楚物业使用权出让就是租赁，其对使用权出让的理解仅限于房屋买卖；2、原告发现涉案合同实际是租赁以后，多次与绿岛营销中心的营销员进行交涉，而营销员均一致答复原告称使用权出让就是房屋买卖，原告只要付清合同款项就取得房屋的所有权，原告可以永久使用房屋，当原告询问为何合同上注明的使用年限只到2040年8月30日，营销员答复称目前限于政策只能使用到该日期，但合同期满后还可以续期到40年，期满还可以续期70年，而当原告再次询问涉案房屋是否有产权时，营销员答复有产权证，并称涉案房屋是由禅城区政府开发的项目，产权证是由政府暂时扣留，因此从以上事实可以充分证明原告与被告订立的涉案合同为租赁合同，并非原告的真实意思表示，根据民法总则第146条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示做出的民事行为无效，原告认为本案合同应为无效合同。被告答辩称：一、本案争议合同标的房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得了竣工验收备案表。双方争议合同标的房产所属项目是在佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司自有的商业建设用地上由被告投资建设的公寓、写字楼、商业结合体。被告对该项目具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2040年8月31日止。该项目合法持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该项目物业已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表，故项目合法合规。被告租用集体建设用地投资开发商业物业并已取得对该项目包括出租、出让在内的经营管理权限。这种投资开发方式符合国家关于利用集体建设用地建设租赁用房的产业政策，佛山市也已纳入该政策的试点城市。二、原、被告签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》和《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈的事实。（一）《绿岛广场物业使用权出让确认书》第一条物业基本情况已将房屋项目基本情况作出明确的描述，即土地性质为集体建设用地、物业为商业用途且不能办理产权证等。（二）双方签订的《物业使用权出让合同》第一条、第二条、第三条，对物业的情况已作出清晰的交代即合同标的房产的土地使用权性质为商服用地，物业用途为商业用途，项目为非商品房项目，物业使用权出让年限截止2040年8月30日。第十条第8点约定物业不能办理不动产权证。第十三条第1款也明确约定出让方不提供银行按揭和物业返租服务。（三）上述确认书和合同均约定合同期限为自物业交付之日起二十年，期满后无条件即无偿续期至2040年8月30日止。该约定并未违反《合同法》关于租赁合同期限不得超出二十年的规定。上述一系列协议和合同，均是双方自愿签订，其条件和条款均明白无误作出明示和约定，在诉讼过程中有争议的问题均在合同和认购书中作出约定，被告没有任何隐瞒和欺诈的事实。三、关于格式合同及效力问题。（一）双方签订的一系列合同协议，虽有格式合同的部分特点，但并不构成格式合同。被告作为普通商事主体，并不存在垄断地位，原告完全可自主选择不签订系列合同协议，但原告自愿选择签约，直至物业交付，均无异议。（二）被告作为物业开发投资企业，其产品就是大量相同的房屋物业，对外租售时其合同条件和条款是一致的，这是由企业经营的持续性和重复性所决定。原告作为合同相对方，对合同条款如有异议，一可选择不签约不交易，二可提出修改要求，如不能协商一致，双方自然不能达成交易。（三）原告主要针对物业是否是商品房、是否办理不动产权证、是否可按揭贷款等问题有异议，但这些重要问题均在系列合同协议作出了明示和约定，相关条款是对土地用途及项目商业性质的真实描述，是双方交易的基础，而不是简单的免除或加重责任、排除权利的问题。如以欺诈为由主张格式合同无效，必须同时具备格式合同、欺诈事实、损害国家利益三个要件，被告认为三个条件均不具备。四、被告认为双方之间的业务交易过程中有一系列书面的协议包括绿岛广场物业使用权出让确认书、物业使用权出让合同、物业管理服务协议、及部分原告的补充协议、物业使用权出让合同分期支付方案、物业移交确认书及消防安全协议，构成本案核心的证据，一系列协议的意思表示是清晰的，原告所提出一系列问题均在书面协议中有明确的交待和约定，不存在隐瞒欺诈或胁迫等情况，原告所指的在合同履行过程中各种言论及不正确的信息均不能构成对双方合同或协议的修改及变更。被告根据一系列合同协议履行，对协议及合同承担法律责任。诉讼中，原告提交以下证据：1、《绿岛广场物业使用权出让合同》；2、《物业管理服务协议》；证据1-2拟证明①名为使用权出让，实为租赁；②为格式合同，免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利且明显有失公平，依法属无效合同。3、收据。拟证明被告向原告收取了合同规定的租金、建设费和管理费。4、收楼通知书、收楼温馨提示。拟证明原、被告双方之间并非租赁，而是房屋买卖。涉案租赁合同写成使用权出让，是为了迷惑购房者，诱骗原告订立合同。说明被告违反合同法第39条规定的公平原则、提示和说明义务。5、绿岛广场营销中心广告宣传单。拟证明广告宣称涉案房屋为公寓、高档住宅区，但事实证明涉案项目并非公寓，没有产权证，不能居住，更不能买卖。6、绿岛广场单位销售价格表（现场照片）。拟证明被告在销售现场以销售方式诱骗原告订立涉案合同。7、绿岛营销中心照片、欢迎业主回家（现场照片）。拟证明被告在绿岛现场挂的是营销中心的招牌，而非租赁中心，欺诈广大购房者订立合同。8、原告之一与绿岛营销员李文斌、彭信杰、陆晓锋的微信截图。拟证明现场营销员李文斌、陆晓锋、彭信杰蛊惑欺诈称涉案房屋是属于政府开发项目，有产权证（暂被政府扣留）、是公寓；可以一次性付款，亦可以通过四大银行进行按揭贷款购房。房屋有40年的产权，期满可续到70年。9、《答复意见》照片。拟证明被告针对网上投诉其违规销售房屋的发贴，在其信息公示栏张贴《答复意见》，证实涉案房屋之土地为村集体所有，被告未取得土地使用权证且被告承诺退房退款。10、3栋户型图。拟证明原告在绿岛广场拍摄的绿岛销售价格表，与该图纸的单价、型号规格是一致的。11、被告绿岛中心营销员在微信及绿岛营销中心的官网发布的营销员集体照片，包括李文斌、彭信杰、陆晓锋、微信群推送的营销照片截图。拟证明这些营销员在微信群中推送的微信广告显示绿岛房屋的彩色照片，也显示房屋的价格是8000元一平方，价值2000元一平方的装修，主推面积47-71㎡一房或两房的户型，首付是7万元的房屋买卖销售广告。诉讼中，被告提交以下证据：1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。拟证明涉案房产所属项目的合法性。2、关于确认佛山市禅城区季华西路129号1－7座建筑物使用权出让出租及经营管理权的证明。拟证明涉案房产所属项目土地的来源合法，该项目是由被告负责投资建设，被告对该项目的房屋具有包括出让、出租在内的经营管理权限。3、申领门牌房号入户审批表。拟证明涉案房产属于项目范围之内，被告对其具有合法经营权。4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。拟证明涉案房产所属项目工程已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表，原、被告签订的认购书不属于预售。5、《绿岛广场物业使用权出让确认书》。拟证明①在签订《物业使用权出让合同》之前，原被告先行签订了预约性的《确认书》；②《确认书》对物业情况、合同条款作出明确约定，其内容与《物业使用权出让合同》基本一致；③二份文件对物业情况已作出清晰的交代，被告没有隐瞒和欺诈。6、收楼通知书、物业移交确认书、消防安全协议。拟证明被告已按合同约定履行物业交付义务。7、3栋户型图及公寓户型图。拟证明被告并没有做出虚假宣传。经质证，本院认证：原告的证据1-4、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；本院经审查对证据5的真实性予以确认；证据6无原件核对，且未加盖被告公章，本院对真实性不予确认；被告对证据8的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认，但本案原告并非微信聊天的一方当事人，本院对该组证据的关联性不予确认；原告的证据9与本案不具关联性，本院不予确认；被告对证据11中的集体照片的真实性无异议，本院对该照片的真实性予以确认。该组证据的其他材料无原件核对，本院对真实性不予确认。被告的证据1及证据3-6，原告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据2有原件核对，原告虽不予确认，但并未举证反驳，本院对真实性予以确认。原告的证据10及被告的证据7均为打印件，真实性难以确认，即使真实，也仅为要约邀请，应以双方签订的《物业使用权出让合同》的具体约定为准。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区××路北侧、××路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440604201300002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为堤田集团，用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440604201400002号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号4406012015092301《建筑工程施工许可证》。2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）以及被告共同出具《关于确认佛山市禅城区季华西路129号1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区××路北侧、××路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区季华西路129号。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰置业一致确认，润丰置业在租赁期限内有对佛山市禅城区季华西路129号1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业对该物业再转租或分租，由润丰置业出具上述物业的转租证明，润丰置业对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2017年12月21日，被告（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》，约定“一、物业基本情况。位于佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场西区三座1320号单元，……。物业使用权出让期限为：自物业交付之日起二十年，期满后无条件续期至2040年8月30日止。物业使用权出让价款为：397086元，……。二、乙方同意以下方式付款：于2017年12月28日前支付首期款人民币207086元（含定金），于2018年1月4日前支付余款人民币190000元。……”2017年12月27日，被告（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿岛广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条、物业基本情况。1、项目名称：绿岛湖都市产业区B地块二期（绿岛广场）……3、甲方将该项目西区三座1320单元的使用权出让给乙方……5、该项目为非商品房开发项目，土地使用权性质为商服用地，物业使用功能为商业用途。……第三条、出让年限。1、该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起二十年，期满后无条件续期至2040年8月30日止。2、乙方须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。第四条、物业使用权出让款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为397086元……第六条、综合管理费。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。此项管理费不含物业的专项管理与服务业务。……第八条、乙方的权利义务。……14、本物业使用权届满时，乙方应将该物业无偿归还给甲方……第十条不利因素说明。本项目因整体经营或分拆出让使用权，在符合规定的前提下，仍可能对本物业产生影响：……8）本项目物业使用权出让期间（包含续期部分）不办理不动产权证书。甲方在确定本合同的物业使用权出让款时，已充分考虑以上不利因素的影响。乙方在签订本合同时已经知悉上述情况且无异议，并仍决定受让该物业的使用权。……第十三条、其他条款。1、就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目……”。同日，原告与佛山市润丰物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，就物业管理服务中的权利义务、服务内容、质量与收费标准等作出具体约定。2018年3月19日，被告向原告发出《收楼通知书》，告知涉案物业已具备交付条件，请原告办理相关手续。原告于2018年3月28日签收《收楼通知书》、接收物业并在《物业移交确认书》、《消防安全协议》上签名确认。2017年12月27日，被告出具收据，确认收取绿岛广场3座1320单元物业使用权出让价款首期款207086元；2018年2月10日，被告出具收据，确认收取绿岛广场3座1320单元物业使用权出让价款尾期款190000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的《物业使用权出让合同》约定被告将案涉物业使用权出让给原告一定期限，不改变物权的归属，原告向被告支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于《物业使用权出让合同》的效力，本院分析如下：首先，如前认定，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业所在的项目已合法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，故涉案合同亦不存在违反法律、行政法规的无效情形。其次，原告主张的格式合同问题，《物业使用权出让合同》及《补充协议》条款中并没有出现免除一方主要责任、排除对方主要权利的情况，合同第六条约定了综合管理费的具体内容，亦明确“此项管理费不含物业的专项管理与服务业务”，故该条约定亦未加重原告的责任，且原告签约即表明其对此并无异议。因此，原、被告签订的《物业使用权出让合同》及《补充协议》不符合《合同法》第39条、第40条规定的格式条款无效的情形，本院对原告的主张不予采纳。另查明，《绿岛广场物业使用权出让确认书》与《物业使用权出让合同》约定的主要条款内容一致，均明确载明涉案物业所在项目并非商品房开发项目，出让标的为涉案物业的使用权，且受让人须在出让期届满当日无偿归还物业。上述约定明显区别于商品房买卖的合同的约定，内容清晰，不存在任何歧义，原告主张被告存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的不法行为，无事实根据，本院不予采纳。此外，原告还主张依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条的规定，涉案合同应属无效，经查，通谋虚伪的行为是指行为人与相对人同谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为依法应属无效。本案中，原、被告并无通谋的事实，原告据此主张合同无效，于法无据，本院亦不予采纳。《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自交付之日起至2040年8月30日止，即涉案物业的租赁期限至2040年8月30日届满。据前查明，被告已于2018年3月28日交付涉案物业，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2038年3月27日的部分无效，被告应向原告返还无效期限部分对应的物业使用权出让款42808.53元（397086元÷269个月×29个月），原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。因被告占用上述款项确给原告造成利息损失，被告还应自原告付清款项之日即2018年2月10日起按中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告马婉芬与被告佛山市润丰置业有限公司于2017年12月27日签订的《物业使用权出让合同》的物业使用期限超出2038年3月27日的部分无效；二、被告佛山市润丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告马婉芬返还物业使用权出让款42808.53元并支付利息（以42808.53元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月10日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告马婉芬的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3651元，由原告马婉芬负担3200元，被告佛山市润丰置业有限公司负担451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年五月二十一日书记员 罗 曼书记员 余柔敏