济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初1758号 原告：张微，女，1981年5月19日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：张广山，山东垠鹏律师事务所律师。 被告：祝宏达，男，1968年9月30日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：刘震，济南历下金宏法律服务所法律工作者。 原告张微与被告祝宏达房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张微的委托诉讼代理人张广山、被告祝宏达的委托诉讼代理人刘震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张微向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金30400元及押金3800元，共计34200元。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：经中介提供居间服务，2018年6月5日祝宏达将其位于济南市历下区房屋出租给张微，双方商定租期一年、租金3800元/月。张微依约向祝宏达支付一年的房租45600元、押金3800元。为保障双方权益，合同特别约定了如原、被告任何一方因用房或者退租，提前一个月告知对方即可并不算违约。2018年8月15日张微通知祝宏达将于2018年10月4日退租，但在退租当天双方就退还租金和押金的多少协商不成。张微认为，租赁合同为双方的真实意思表示，各方应当履行，现张微依据《合同法》以及租赁合同的约定履行了相关义务，合同已解除，故祝宏达应退还押金及后期租金。因双方协商不成，为保障张微合法权益特诉至贵院，故向法院提起诉讼，望判如所请。 被告祝宏达辩称：首先，根据《房屋租赁合同》第四条第5项的约定，本案所涉及房屋租赁期间的水、电、煤气、物业等费用由张微承担，但其只支付了物业费，退房时拒不提供已交水、电、煤气等费用的证据，无法计算扣除押金；同时张微在民警在场的情况下，也未交出房屋钥匙，应视为违约或没有退租，并应承担祝宏达开锁产生的损失。其次，根据《房屋租赁合同》第八条B（4）的约定，如张微中途擅自退租，应支付总租金10%的违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还；后在《房屋租赁合同》第十一条手写约定，双方有一方用房或退租，提前一个月告知对方不算违约，变更了“10%违约金”的约定，但并未变更、废除“所预付的租金及押金甲方可不予退还”的约定，故祝宏达无需退还剩余租金及押金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月29日，出租方（甲方）祝宏达与承租方（乙方）张微、丙方（居间方）济南凯富房产经纪有限公司佛山苑分店签订房屋租赁合同，约定：甲方将其拥有的位于济南市房屋出租给乙方使用，用途为居住，房屋面积为72平方米，附属物为水，电，暖，天然气；租赁期限共12个月，自2018年6月5日起至2019年6月4日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；房屋租金3800元/月，租金按年度支付，具体支付时间为提前十五天支付下一年度房租。另，合同第四条第5款约定：“乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用，若有特殊约定则从新约定。”合同第六条约定：“为保证乙方合理并善意使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方3800元作为押金，乙方若无违约，甲方应于房屋租赁期满时将此押金如数无息全部归还乙方。”合同第七条第1款约定：“租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。”第七条第2款约定：“乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。”合同第八条“违约的处理”B款第（4）项约定：“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还。”合同第十一条“补充条款”有手写内容约定：“1、本合同自签订日起生效2、乙方看过此房屋并满意该房屋现状3、甲方或乙方有一方若用房或退租，提前告知对方不算违约（一个月）。”合同尾部，祝宏达在出租人（甲方）处签名捺印，张微在承租人（乙方）处签名捺印，济南凯富房产经纪有限公司在居间方（丙方）处加盖公章。 合同签订后，张微于2018年5月30日通过其名下*的建行账号向祝宏达名下*的银行账户内转款47500元。祝宏达出具租金收条一张，载明：“今收到张微租赁历下区山工北院15号楼3单元302室的2018年6月5日至2019年6月4日房租人民币45600元，另收取押金人民币3800元。共计49400元。”2018年5月29日，张微与祝宏达办理了涉案房屋的物业交接手续，物业交割单载明，物业地址为山工北院15号楼3单元302室，水费现表数581，煤气费现表数924，物业费600元一年；配套设施包括：一台电视、两台空调、一台微波炉、一台美的热水器、一张床、一套沙发、四把椅子、电视机柜一台、插排一个、桌子一张、洗衣机一台、饮水机一台、柜子4个。2018年6月2日，张微支付了涉案房屋2018年7月至2018年12月的物业费共计366元，山东顺心宜物业管理有限公司出具了收款收据。 2018年8月15日上午10点40分，张微通过微信向祝宏达发送消息称：“祝老师你好，我是你山大千佛山校区15号楼3-302的租客，我目前已解决了个人住房的问题，准备于2018年10月4日退租你的房屋，感谢你的帮助，谢谢。”张微称，祝宏达在收到上述信息后，通过电话与其进行了沟通，并提交了2018年8月15日的通话记录予以证实；祝宏达认可微信聊天记录和通话记录的真实性，但主张该通知仅代表张微准备退租，但不是确定退租的意思表示。2018年10月3日下午16点59分，张微通过微信向祝宏达发送了涉案房屋水、电表、燃气表及家具等照片10张，并发送消息称：“房子已清理，明天10月4日起不再继续使用，你什么时候来验收一下？”祝宏达于17点17分回复称：“我看能订到车票吗？尽快赶回去。”2018年10月4日上午11时30分，祝宏达通过微信向张微发送消息问：“你们算好账了吗？”2018年10月4日下午12点06分，祝宏达通过微信向张微发送消息称：“怎么没看见我的毛毯！很贵的！我有照片。”张微回复称：“你的地毯没动，收起来了，你的任何东西都在。”祝宏达回复张微称：“好，我下午2:30到。”两人后续通过微信对退还租金及押金事宜进行了沟通，但未达成一致意见。 2018年10月4日下午，张微与祝宏达见面协商退租事宜，双方发生争执，祝宏达拨打了110报警电话。济南市公安局历下区分局千佛山派出所的接处警登记表载明，警情位置位于山东大学南校区15-3-302，报警人祝宏达，民警到达时间为2018年10月4日15时20分，简要警情：“报警人称房客不归还其房门钥匙，且想让多退房租，对方带着三人过来”；处警结果：“与山东大学千佛山校区15号楼楼下同一警情”；现场处警结束时间为2018年10月4日15时40分。庭审中，张微称，其与祝宏达于2018年10月4日相约见面后，张微让祝宏达上楼清点物品及水电表等，祝宏达称张微违约，拒绝上楼办理退租，双方因此发生争执；祝宏达称，因张微要求退还所有房租和押金且态度恶劣，祝宏达因此报警，且在民警到达现场后，张微拒不当场交付钥匙、办理交接，民警按非治安案件要求双方通过诉讼解决。 2018年10月9日，张微将涉案房屋钥匙一套交至济南凯富房产经纪有限公司佛山苑分店处，经纪人朱一晗向其出具钥匙收条一张。当晚20点39分，张微通过微信向祝宏达发送消息称：“山大千佛山校区15号楼三单元302室的钥匙一套共3把，已交给凯富地产中介。”祝宏达于2018年10月10日上午9点08分回复张微称：“中介不是房东啊！你觉得有理等着上法庭说去吧！我不急。” 庭审中，祝宏达主张张微欠付涉案房屋的水、电、煤气费，但无法确定具体金额。张微称电费是预交的，房屋内插卡取电，因此不存在欠付电费的情况；水费、煤气费是从祝宏达的工资卡内直接扣除，张微不知道具体金额，故无法向祝宏达支付。另，祝宏达主张其因涉案房屋开锁、换锁芯及门把手支出500元，并提交2018年11月16日的收款收据一张予以佐证。张微称对该收款收据有异议，没有加盖相应单位公章，应当提供相应发票。 以上事实，有原、被告签订的房屋租赁合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、租金收条、物业交割单、山东顺心宜物业管理有限公司出具的收款收据、张微与祝宏达的微信聊天记录、钥匙收条、接处警登记表、收款收据及当事人陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。 窗体底端 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点问题为，张微提前退租的行为是否构成违约。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系由居间方济南凯富房产经纪有限公司提供的制式合同，祝宏达抗辩的合同第八条B款第（4）项关于承租方违约的处理条款，系居间方为重复使用而预先拟定的格式条款，在订立该合同条款时未与原、被告双方进行协商；而合同第十一条补充条款中约定的内容，是原、被告双方在协商后达成的一致意思表示，系非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，对本案中张微的提前退租行为，应当适用合同第十一条补充条款：“甲方或乙方有一方若用房或退租，提前告知对方不算违约（一个月）”的约定，张微已于2018年8月15日微信告知祝宏达其“准备于2018年10月4日退租”，双方亦就此事进行了电话沟通，应当可以认定张微已经尽到了告知义务，故其提前退租的行为不构成违约；对祝宏达适用合同第八条B款第（4）项格式条款约定抗辩张微退租违约、可不予退还租金及押金的辩解意见，本院不予采纳。 结合微信聊天记录和双方当事人陈述可知，张微与祝宏达根据双方约定于2018年10月4日共同到涉案房屋处当面办理房屋交接事宜，由此可以认定，张微与祝宏达签订的房屋租赁合同经双方协商一致于2018年10月4日解除，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同于2018年10月4日解除后，祝宏达应将2018年10月4日之后的租金退还给张微。因2018年10月4日双方在办理房屋交接及租金退还事宜时发生纠纷，当天并未交付房屋钥匙，因此，张微还应参照租金标准向祝宏达支付自2018年10月5日起至交付钥匙之日止的房屋占有使用费。张微于2018年10月9日将涉案房屋钥匙存放至合同居间方济南凯富房产经纪有限公司处，并通过微信告知了祝宏达，虽然祝宏达未及时取回钥匙且直接更换了门锁，但由此造成的扩大损失，不应有张微负担，故祝宏达无权要求张微支付2018年10月9日之后的房屋占有使用费。综上，祝宏达应向张微退还自2018年10月10日起至2019年6月4日止的房屋租金差额29766.67元（3800元/月×7个月+3800元/30天×25天）。 对于张微主张的3800元押金，根据庭审查明的事实，张微在使用租赁房屋期间未支付过水费和煤气费，且该部分费用是由祝宏达垫付，虽然祝宏达未在本案中举证证明张微欠付相关费用的具体金额，但根据双方房屋租赁合同第四条第5款和第八条B款第（2）项的约定，应由张微承担租赁期内的电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用，张微逾期交纳上述相关费用达一个月时，祝宏达有权用押金支付上述费用并有权向乙方追索。因此，在双方尚未对欠付的水费、煤气费进行清算前，张微主张祝宏达应向其全额返还押金3800元，于法无据，本院对此不予支持。张微可在结算完欠付费用后，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告祝宏达于本判决生效之日起十日内退还原告张微房屋租金差额29766.67元； 二、驳回原告张微的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费660元，由原告张微负担85元，被告祝宏达负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  梁 颖 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  朱秀雪