西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初19632号原告：田君熙，女，1995年9月22日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托代理人：谢立，陕西韬达律师事务所实习律师。被告：别艳楠，女，1986年2月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：杨剑利，陕西晓红律师事务所律师。被告：西安市万科物业服务有限公司第十三分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。负责人：汪楠钦，该公司总经理。委托代理人：刘莉芳，陕西仁和万国律师事务所律师。原告田君熙与被告别艳楠、西安市万科物业服务有限公司第十三分公司（以下简称“万科物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田君熙的委托代理人李寅榕、谢立，被告别艳楠及其委托代理人杨剑利，被告西安市万科物业服务有限公司第十三分公司的委托代理人刘莉芳均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告田君熙诉称，2018年6月17日，原告与二被告共同签订了《西安市存量房居间（买卖）合同》及补充协议，约定原告以650万元的价格购买被告别艳楠房屋一套，车位两个。合同签订后，原告依约向被告别艳楠支付了首付款33万元，向被告万科公司支付了中介费97500元，并已经完成了后续履约事宜。后原告查明涉案房屋已被查封，无法进行交易，被告别艳楠明确表明拒绝履行合同。故原告现诉至法院，请求：1、判令解除原被告之间于2018年6月17日签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；2、判令被告别艳楠向原告退还已付购房款230万元整；双倍返还购房定金200万元整、承担原告因被告一违约行为产生的律师费16万元、保险费用9750元整、装修损失599165元整；3、判令被告万科物业公司向原告退还房屋中介费97500元整；4、判令本案诉讼费用（包括受理费、保全费）由二被告承担。被告别亚楠辩称，其同意解除合同，同意退还购房款230万元，同意返还100万购房定金，但是不同意双返。律师费、保险费用其不愿意承担，装修损失无法确定，第三项诉请与其无关。被告万科物业公司辩称，其已经完成居间义务，合同已履行。解除合同原告和被告别艳楠同意就可以，万科公司没有意见，其应该作为第三人而不是被告。查封不导致商品房买卖合同无法履行，且涉案房屋的查封已经解除了，所以涉案房屋无法买卖的原因不在中介。万科公司已经尽到了审查义务。万科公司赞成原告的观点，被告别艳楠对查封应该是知情的。万科公司已经促成了合同的签订，是被告被艳楠的行为导致合同无法继续履行，其应该承担违约责任。万科公司没有隐瞒的行为，别亚楠有权出售涉案房屋，原告也有购买涉案房屋的权利，也没有提供虚假情况。万科公司有正式的营业执照相关资质，以及经营范围包括房屋买卖的居间合同。万科公司没有退还中介费的义务，对于本案准确来说万科公司只是第三人，对于买卖双方的违约，万科公司不应该与被告别艳楠共同承担责任，万科公司并不是商品房买卖合同的买卖方，根据合同约定万科公司也没有相应的责任。经审理查明，2018年6月16日，原告田君熙向被告万科物业公司支付97500元。2018年6月17日，原告田君熙与被告别艳楠及被告万科物业公司签订《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》约定：原告田君熙购买被告别艳楠所有的坐落于西安市雁塔区XX幢XX单元XX室XX房XX号、XX号两车位，建筑面积为199.23㎡、37.47㎡、29.98㎡，成交价格为6500000元，被告别艳楠承担房屋和车位办理产证契税、公共维修基金和产权登记费，原告承担房屋和车位过户产生的增值税、契税、个税、登记费等窗口受理相关费用，被告别艳楠保证涉案房屋权属资料真实、合法、有效，如导致涉案房屋发生产权纠纷、共有纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由被告别艳楠承担全部责任。合同对付款方式的约定为：签订合同当日，原告一次性支付被告别艳楠购房定金1000000元整，剩余购房首付款2300000元原告于2018年6月25日向被告别艳楠账户支付，购房尾款3200000元在办理过户时由原告存入西安市房管局指定资金监管账户。合同对房屋交付的约定为：被告别艳楠确认原告于2018年6月25日支付的购房款到账后将房屋项下所有物业费、水、电、气、暖等费用缴清、保证房屋附属设施完整完好，并将房屋钥匙、水卡、电卡、气卡、门禁卡交接给原告，自交接房屋次日起所产生的物业相关费用和房屋质量问题与二被告无关，同时原告享有对房屋视为被告别艳楠已转移的全部使用权（包含自住、出租、装修等权利）和相关业主权利。合同对注销房屋抵押登记的约定为：被告别艳楠应在收到原告购房首付款起15个工作日内结清房屋按揭尾款，注销该房屋抵押登记手续。合同对居间费用的约定为：被告万科物业公司协助原告与被告别艳楠办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，原告需向被告万科物业公司支付经纪代理费97500元。合同对办理过户手续的约定为：被告万科物业公司在取得名为“别艳楠”不动产权证书原件起3个工作日通知双方启动房屋过户手续，双方应在收到通知7个工作日内共同前至西安市二手房交易大厅办理该房屋网签及过户手续。合同对违约责任的约定为：被告别艳楠未能按照合同约定的事项履行合同，且协商无果，导致合同终止，除应退还原告已支付的购房款外，需向原告支付违约金（赔付市场增值或跌降差额部分并累加定金双倍金额计2000000元作为赔付款）…被告别艳楠还应承担原告因处理诉讼造成的误工费、交通费、伙食费、诉讼费、律师费及其它合理损失…。上述合同签订当日，原告委托案外人王某某、田某某向被告别艳楠支付购房（含车位）款项。经查，案外人王某某于2018年6月18日向被告别艳楠支付1000000元，又于2018年6月25日向被告别艳楠支付1900000元，案外人田某某于2018年6月25日向被告别艳楠支付387200元。被告别艳楠于2018年6月18日出具《收条》一份，载明：“今收到买受人田君熙购房定金1000000元，所出售房屋为西安市曲江新区XX幢XX单元XX室。另查，合同签订后被告将涉案房屋交由原告居住使用，原告收取涉案房屋后即进行了装修，就此原告向本院提交收条（指纹锁）、订货单（石材）、收款收据（灯具：2份）等若干证据佐证装修损失，经询，被告认为装修费用过高，并就此向本院申请对装修费用进行鉴定，本院遂将案卷转送至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院委托陕西精诚资产评估有限责任公司对涉案房屋装修部分价值进行司法评估，陕西精诚资产评估有限责任公司作出《陕精诚评报[2019]第020号资产评估报告》，载明评估基准日2018年7月31日，涉案房屋装修部分重置全价134806元，评估值134806元。经本院询问，二被告对鉴定报告真实性均无异议。原告对鉴定报告中所列鉴定项目的评估值予以认可，但认为陕西精诚资产评估有限责任公司并未对灯具、窗帘、乳胶漆、保洁进行鉴定。经核实，原告于2018年7月9日、13日自西安市许宏灯饰商行处为涉案房屋购买灯具，累计支出45500元；2018年10月19日，原告自西安家豪布艺家居有限责任公司处为涉案房屋购买窗帘，累计支出39600元；原告于2018年8月10日委托韩城市小四建材商城进行乳胶漆施工，累计支付结算款19000元。庭审中，原告向本院提交2018年9月12日涉案房屋不动产登记簿一份，载明涉案房屋现登记在建设方西安万科恺洲置业有限公司，系2015年5月12日初始登记，现存有中国建设银行股份有限公司陕西省分行于2012年5月3日登记的预购商品房抵押预告登记及且涉案房屋曾因被告与他人的债权债务问题被西安市碑林区人民法院依据（2017）陕0103执3403号执行裁定书依法查封。经本院询问，至2019年5月20日，被告别艳楠仍未缴纳涉案房屋大修基金及契税，亦未取得房屋所有权证书。再查，被告别艳楠系2008年8月8日登记结婚，涉案房屋系2011年11月4日网签备案，涉案3F118号车位系2012年12月25日网签备案，涉案3F113号车位系2014年6月8日网签备案。涉案三方合同签约时被告别艳楠配偶未在场。经询，被告别艳楠称其配偶于本案诉讼后知情出售房屋一事，现不同意出售予原告。被告万科物业公司辩称产权证上只有被告别艳楠名字，没必要向其询问家庭婚姻关系。又查，原告于2018年9月17日向本院申请诉前财产保全，申请查封涉案房屋及车位，并就此提供天安财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保险单作为担保，本院于2018年9月27日作出（2018）陕0113财保442号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋及车位，原告就此支出保全申请费5000元、保险费9750元。2018年9月13日，原告委托陕西韬达律师事务所作为原告与被告别艳楠房屋买卖合同纠纷一案一审、二审（如有）及执行阶段的委托代理人，代理权限为特别授权，并就此支出律师代理费160000元。上述事实，有《西安市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》、委托书、收条、转账明细、不动产登记簿、执行裁定书、收款收据、家豪布业订货出单、委托代理合同、增值税发票、微信聊天记录及录屏视频、资产评估报告及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：经本院查实，涉案房屋及车位均系被告别艳楠与配偶夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，原告田君熙与被告别艳楠及被告万科物业公司签订《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》时共有人未到场，且被告别艳楠亦未持有共有人的授权委托书，故被告别艳楠处分涉案房屋及车位的行为应系无权处分行为。但因在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移物权变动结果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。故虽被告别艳楠在签订买卖合同时系无权处分人，但三方签订的买卖合同仍属合法有效。上述合同签订后，原告依约向被告别艳楠支付了购房定金及购房首付款，被告别艳楠亦向原告交付了涉案房屋，原告遂对涉案房屋进行了装修。但因共有人不愿出售涉案房屋，涉案合同存在事实上的履行障碍，现原告主张解除合同，二被告均未持异议，故本院对涉案合同解除依法予以确认。结合已查明的事实来看，2018年9月12日时，涉案房屋仍未解除抵押登记，被告别艳楠至本案开庭审理时仍未缴纳契税及大修基金、未办理房屋产权证书，也未在签约及履约过程中取得完全处分权，故致使涉案合同不能继续履行的主要过错方应属被告别艳楠，现原告主张被告别艳楠退还已付购房款2300000元的诉请合法有据，本院依法应予支持。又因原告作为买受人有义务在与被告签订合同时对房屋的产权情况进行审查并核实，但其却在未核实清楚房屋产权情况的前提下与被告签约，故后因被告别艳楠配偶不同意出售致使合同无法继续履行，原告对此亦负有审查不实的过错，结合原、被告双方的过错程度，本院酌定被告别艳楠双倍返还定金1700000元，另原告已经自2018年6月17日之后实际占有使用房屋至今，扣除装修所需的合理期限三个月，剩余8个月期间的房屋占用费，按照涉案房屋所处地段以及房屋面积本院酌定为6000元/月，共计48000元应自原告主张的定金损失中予以扣除。扣除48000元房屋占用费后，被告仍应返还原告定金1652000元。原告主张被告承担的律师代理费160000元一节，因原告花费的律师费为一审、二审及执行阶段的费用总和，本案现仅在一审阶段，二审及执行程序是否会实际发生尚未可知，故本院现仅支持原告一审阶段的律师费用，该费用应以总费用的三分之一为准，另结合原、被告双方的过错程度，酌定由被告承担律师费50000元。原告主张被告别艳楠承担装修损失599165元一节，因《陕精诚评报[2019]第020号资产评估报告》显示，灯具、窗帘、乳胶漆外部分的重置全价为134806元，三方对此均予以认可，而灯具、窗帘、乳胶漆部分也确属原告装修涉案房屋的实际花费，对此原告提交有相关票据佐证，显示灯具、窗帘、乳胶漆部分的花费共计104100元，故本院依法确认被告别艳楠应承担的装修损失为238906元。原告主张被告万科物业公司退还中介费97500元一节，本案中，居间方被告万科物业公司未询问核清被告别艳楠的婚姻情况，也未要求被告别艳楠提供反映房屋实时权属状态的不动产登记簿，未尽到完全的审查义务，属提供居间服务中存在过错，对涉案合同不能履行也应负部分责任，原告自身的审查义务在此不再赘述，结合上述情况，本院依法确认被告万科物业公司应向原告退还部分中介费50000元。至于诉讼保全担保，非诉讼所需支出的必要花费，故原告为保全涉案房屋而支出的保全保险费9750元应由原告自行承担。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告田君熙与被告别艳楠及被告西安市万科物业服务有限公司第十三分公司于2018年6月17日签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》解除。二、被告别艳楠应于本判决生效之日起十日内向原告田君熙退还购房款2300000元，双倍返还购房定金共1652000元，赔偿律师代理费50000元及装修损失238906元。三、被告西安市万科物业服务有限公司第十三分公司应于本判决生效之日起十日内向原告田君熙退还中介费50000元。四、驳回原告田君熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费57300元，保全费5000元，由被告别艳楠承担49840元，由被告西安市万科物业服务有限公司第十三分公司承担1230元，由原告承担11230元。因原告田君熙已预交62300元，二被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  吕彩玲人民陪审员  郭军峰二〇一九年五月二十三日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2019年月日送达1