山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0832民初1416号 原告：韩某，男，1985年11月23日出生，汉族，居民，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：轩诗超，山东及时雨律师事务所律师。 被告：金乡县XX非融资性担保有限公司，住所地山东省金乡县文峰路中段路北。 法定代表人：李学校，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李纲，梁山鸿运法律服务所法律服务工作者。 被告：山东XXX贸易发展有限公司，住所地济宁市市中区马驿桥街南。 法定代表人：孙某1，经理。 被告：孙某1，男，1968年4月20日出生，汉族，职工，住梁山县。 被告：山东XXX农林科技发展有限公司，住所地梁山县小路口镇政府东1000米路南。 法定代表人：蔡某1，经理。 原告韩某诉被告金乡县XX非融资性担保有限公司（下称金乡XX公司）、被告山东XXX贸易发展有限公司（下称山东XXX公司）、被告孙某1、被告山东XXX农林科技发展有限公司（下称山东XXX公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年3月10日作出（2017）鲁0832民初5281号民事判决。被告金乡XX公司不服、提出上诉。济宁市中级人民法院于2018年2月5日作出（2017）鲁08民终6127号民事裁定，裁定撤销本院（2017）鲁0832民初5281号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2018年3月5日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告韩某的委托代理人轩诗超、被告金乡XX公司的委托代理人李纲到庭参加诉讼，被告山东XXX公司、孙某1、山东XXX公司经合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩某向本院提出诉讼请求：1、请求停止对原告所有、位于梁山县人民北路泊岸景园小区1号楼1单元401室及1号楼1单元1号车库的强制执行，并解除查封；2、依法判决被告金乡XX公司申请查封的上述房屋和车库归原告所有。事实和理由：2009年8月24日原告与被告山东XXX公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告山东XXX公司开发的泊岸景园小区1号楼1单元4楼401室及1号楼1单元1号车库，并按照约定支付购房款138938元，后被告山东XXX司向原告交付了房屋，原告居住至今。2015年5月12日梁山县人民法院作出（2015）梁商初字第805-1号民事裁定，查封了原告所有的涉案房屋及车库。原告提出执行异议，被梁山县人民法院裁定驳回。原告认为梁山县人民法院的裁定认定事实错误、适用法律不当，特提起执行异议之诉，请求依法判决，以实现原告合法诉请。 被告金乡XX公司辩称：根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。到目前为止，涉案楼房未依法验收，也未交付给被告山东XXX公司。涉案楼房没有办理产权登记，原告不具有上述楼房的产权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效。因此，原告与被告山东XXX公司之间的《商品房买卖合同》为无效合同。即使原告交纳过购房款，也只是对山东XXX公司享有债权而非物权，且原告向法院交纳的5万元是在法院查封涉案楼房后，不应作为原告缴纳购房款超过50%的依据，并且原告没有交纳购房款的银行凭证，更没有证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上所述，原告对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告山东XXX公司、孙某1、山东XXX公司均未应诉，亦均未提交答辩意见。 原告韩某为证明其诉讼请求主张的事实，当庭提交下列 证据： 1、2009年8月24日原告与被告山东XXX公司签订的《房屋买卖合同》一份，证明原告购买了被告山东XXX公司开发的涉案房屋即梁山县泊岸景园小区1号楼1单元401室及1-1-1号车库，总价款为338938元。 2、收款收据三份、梁山县人民法院履行到期债务通知书及结算票据一份，证明原告向被告山东XXX公司交纳购房款138938元，后按照法院要求交付50000元过付款，原告共交付购房款188938元，超过合同总价款的50%。 3、商品房预（销）售许可证一份，证明原告购买的梁山县泊岸景园小区1号楼的房产，在2010年6月22日取得商品买房预售许可证，原告签订的房屋买卖合同合法有效。 4、涉案房产所在小区物业公司出具的证明一份，水费、电费交纳信息各一份，证明原告在2014年6月20日取得涉案楼房后对房屋进行了装修并入住。 5、不动产登记查询证明一份，证明原告购买的涉案房屋用于居住，且原告没有其他居住的房屋。 6、房屋现状照片六张，证明原告对涉案房屋进行了装修并一直居住使用至今。 经庭审质证，被告金乡XX公司对上述证据的质证意见是： 对证据1有异议,因被告梁山XXX公司未到庭，原告无法证明房屋买卖合同及交款收据的真实性，即使该合同具有真实性，签订时未办理楼房预售许可证，该合同为无效合同。 对证据2有异议,该收据金额超过10万元，且没有银行汇款凭证相印证，不能确认原告交纳购房款的实际数额。原告的主张应建立在商品房买卖合同有效的基础上，而涉案楼房的买卖合同为无效合同，因此不适用原告主张的法律规定。履行到期债务通知书及结算单据均与本案无关，且原告是在涉案房屋被查封后又向法院交纳的款项，该证据不能证明原告的主张。 对证据3的真实性无异议，但该楼房目前仍没有验收。 对证据4有异议，济宁摩天物业公司与被告山东XXX公司没有物业合同，该证据不能证明是对涉案楼房交纳的水、电费，与本案不具有关联性。 对证据5有异议，该证据只能证明原告在梁山县不动产登记中心没有登记的房产，不能证明原告在其他地方如农村没有房产，也不能证明原告事实上是否存在房产。 对证据6有异议，该证据与本案没有关联性，不能证明原告的主张。 被告金乡XX公司为证明其辩解主张的事实，当庭提交（2015）梁商初字第805号民事判决书一份、民事裁定书一份、查封财产清单一份，证明梁山县人民法院在上述案件中裁定对涉案房产予以查封，被告山东XXX公司为涉案房产的所有权人。 原告韩某对被告提交证据的质证意见是：对上述证据的真实性无异议，但在被告金乡XX公司申请法院查封之前，原告已与山东XXX公司签订了购房合同，且查封时原告已在该房屋居住。 经审查，本院对当事人提交的证据分析认证如下： 原告韩某提交的证据1-6，形式合法、客观真实，分别证明涉案楼房已办理商品房预售许可证、原告与被告山东XXX公司签订房屋买卖合同（总价款338938元）并已支付购房款188938元、原告为涉案楼房已向物业公司交纳过水电费、经查询在梁山县不动产登记中心没有关于韩某有其他房产的登记、原告韩某对涉案楼房已经装修入住，对原告提交证据的上述证明力，本院予以采信。 被告金乡XX公司提交的本院（2015）梁商初字第805号民事判决书、民事裁定书、查封扣押财产清单各一份，均系本院出具的法律文书，来源合法，客观真实，能够证明本院在（2015）梁商初字第805号案件中，裁定查封了涉案楼房及车库，并判令被告山东XXX公司、山东XXX公司、孙某1偿还被告金乡XX公司本息471万余元、被告山东XXX公司承担违约责任的事实，对被告金乡XX公司提交证据的上述证明力，本院予以采信。 根据上述采信证据及当事人的当庭陈述，可以认定以下事实： 2009年8月24日，原告韩某与被告山东XXX公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告XXX公司开发的泊岸景园小区1号楼1单元401室的楼房及1-1-1号车库，总价款为338938元，原告支付购房款138938元后，又按照本院要求交付了50000元过付款。2014年6月20日,被告山东XXX公司向原告交付涉案楼房,原告对涉案楼房进行装修并入住。关于原告金乡县XX公司诉被告山东XXX公司、山东XXX公司、孙某1追偿权纠纷一案，本院作出（2015）梁商初字第805号民事判决，判令三被告偿还原告金乡县XX公司本息4710000元、被告山东XXX公司对上述借款本息承担3%的违约责任。 另查明，关于金乡县XX公司申请执行山东XXX公司、孙某1、山东XXX公司追偿权纠纷一案，本院于2015年10月12日立案执行，并查封了涉案的梁山县泊岸景园小区1号楼1单元401室及1-1-1号车库。本案原告韩某提出执行异议，要求本院停止对涉案房产的执行。本院作出（2016）鲁0832执异48号执行裁定书，驳回原告韩某的的异议请求。上述事实，是根据本院（2016）鲁0832执异48号执行裁定书认定的。 本院认为，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，人民法院应当依法作出处理。本案当事人争议的焦点问题是原告韩某是否对涉案的梁山县泊岸景园小区1号楼1单元401室楼房及1-1-1号车库享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案争议的楼房及车库，原告韩某在法院查封前已与被告山东XXX公司签订书面买卖合同，约定原告购买涉案房产用于居住，涉案楼房已经办理商品房预售许可证，该合同合法有效；经查询原告韩某在梁山县不动产登记中心没有其它房产登记;原告韩某在交纳购房款138938元后，又按本院要求交付了50000元过付款，应认定已支付的价款超过合同约定总价款的50%。据此，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对位于梁山县泊岸景园小区1号楼1单元401室房产一套及1-1-1号车库一间的强制执行的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持；关于请求判令涉案房产归其所有的诉讼请求，因其尚未交清全部价款，目前本院不宜判决支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行原告韩某购买的梁山县泊岸景园小区1号楼1单元401室楼房一套及1-1-1号车库一间。 二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告金乡县XX非融资性担保有限公司、山东XXX贸易发展有限公司、孙某1、山东XXX农林科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  黄洪勇 人民陪审员  李亚娟 人民陪审员  王传省 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  张慧丽