广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4062号上诉人（原审被告、反诉原告）：林冠蓉，女，1978年11月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：方炳，男，1972年11月6日出生，住广州市越秀区，与林冠蓉系夫妻关系。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘杰，男，1975年9月4日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人林冠蓉因与被上诉人刘杰租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人刘杰经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人林冠蓉上诉请求：1.撤销一审判决，改判林冠蓉不退合同保证金和房屋复原押金，判令刘杰赔付林冠蓉房屋复原费18065元、所欠水电费651.3元，合计18716.3元；2.一、二审诉讼费用由刘杰承担。事实和理由：一、刘杰违反合同约定，直至合同期满（2018年5月16日到期以及延长一个月）没有装修复原房屋。一审判决没有确认刘杰违约，明显不当。二、刘杰违约没有复原房屋，应承担违约责任，即放弃合同约定的房屋复原押金及保证金，并承担房屋复原费。根据《房屋租赁合同》第七部分第二项的约定，林冠蓉在履行合同过程中没有任何过错，而刘杰违反合同约定没有对租赁房屋进行复原并返还，其无权主张林冠蓉返还房屋复原押金和保证金，还需承担房屋复原费。被上诉人刘杰书面答辩称：一、《房屋租赁合同》虽然有相关条款约定，但林冠蓉提供的房屋原貌照片模糊不清，且没有量化具体的装修工程相关指标和实施要求，不应作为房屋复原工程实施的执行标准。林冠蓉在房屋原貌图片基础上自行注解、定义复原标准，且存在人为抬高装修标准的嫌疑，刘杰很难接受，刘杰不存在恶意违约行为。二、林冠蓉在合同到期双方协商未果的情况下，强行进入涉案房屋自行委托施工队施工。其主张的复原费18065元未提供施工费用凭证和发票，没有理由和事实依据。一审法院酌情认定房屋复原费用为12000元，且在合同押金和装修复原保证金中扣除合乎常理，剩余部分3348.7元应由林冠蓉无条件尽快退还刘杰。刘杰向一审法院起诉请求：1.林冠蓉向刘杰退还押金14000元及利息（以14000元为本金，按中国人民银行同期同类利率的标准自2018年6月15日起计至实际支付之日止）；2.林冠蓉支付刘杰因诉讼导致的误工费用5000元；3.林冠蓉承担全部诉讼费用。林冠蓉反诉请求：1.刘杰向林冠蓉支付2018年5月1日至6月9日期间水电费651.3元；2.刘杰向林冠蓉支付房屋复原费用18065元；3.刘杰向林冠蓉支付房屋租赁税费10500元；4.刘杰赔偿林冠蓉误工费5000元；5.本案受理费由刘杰负担。一审法院认定事实：2016年5月11日，刘杰（承租人/乙方）与林冠蓉（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方向乙方出租天河区黄埔大道中路197-2号伟诚商务大厦1603室（以下简称涉案房屋）；租赁期限自2016年5月16日至2018年5月15日止；租金税后7000元，租金为甲方的实收金额即税后租金，房屋所产生的租赁税由乙方承担；乙方需向甲方交保证金14000元，租赁期间，乙方需装修房屋的，乙方应向甲方交房屋复原押金2000元作为乙方退还房屋时复原房屋的保证金；合同期满，乙方应全部结算房屋的水电费、管理费等费用，并按照甲方房子的原貌装修复原（另附原貌图片及相关平面图），在合同期满之次日前，乙方应将复原的房屋归还甲方，甲方验收书面认可，并确认乙方办理房屋相关费用后退还乙方全部押金；合同期满或乙方的原因致使合同履行不能，乙方没有在以上约定的期限内复原房屋并归还甲方的，甲方将不退还乙方的房屋复原押金及合同保证金，同时甲方有权自己聘请人员装修复原房屋，复原房屋的费用和5日的复原房屋的租赁金由乙方承担；房屋原样以双方签名确认的照片为准；等内容。上述租赁合同附件为涉案房屋原貌照片及原始平面图。上述合同签订后，刘杰向林冠蓉支付了租赁保证金14000元、装修复原保证金2000元。双方均确认涉案房屋应由刘杰进行复原，林冠蓉主张刘杰应按租赁合同附件即原貌照片及原始平面图对涉案房屋进行复原，刘杰对此不予认可，且认为复原费用应以装修复原保证金2000元为限。为此，林冠蓉提交案外人广州市嘉逸物业管理有限公司于2018年6月9日出具的《施工许可证》及案外人王清雪于2018年6月23日开具的手写收条，拟证明其已支付涉案房屋复原工程款14065元，天花和消防整改工程还未施工。关于水电费，林冠蓉主张刘杰欠付2018年5月1日至6月9日期间水电费651.3元，刘杰对此予以确认。关于租赁税费。林冠蓉称其未办理租赁合同备案手续，但一直等待刘杰去办理备案，其亦未代垫支付租赁税费。关于涉案房屋现状，林冠蓉称涉案房屋已另行出租。一审法院认为：刘杰、林冠蓉签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。租赁合同明确约定刘杰应按照附件照片的标准对涉案房屋进行复原，现刘杰以复原费用应以装修保证金为限，缺乏依据，不予支持。林冠蓉提交装修许可证及收条，证明其对涉案房屋自行修复，但未能提交相关发票及支付凭证，结合本案案情，酌情认定涉案房屋复原费用为12000元，林冠蓉主张的复原费用超出上述金额的，不予支持。关于租赁税费，林冠蓉未举证证明该税费由其代垫，其主张刘杰向其支付该税费，不予支持。至于刘杰及林冠蓉均主张的误工费，缺乏依据，亦不予支持。故在抵扣水电费651.3元及复原费12000元后，林冠蓉应向刘杰退还押金3348.7元（14000元＋2000元－12000元－651.3元），刘杰主张计付利息，缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林冠蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向刘杰退还保证金3348.7元；二、驳回刘杰的其他诉讼请求；三、驳回林冠蓉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费280元，由刘杰负担230元，由林冠蓉负担50元；反诉受理费328元，由林冠蓉负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，林冠蓉向本院提供了照片一张，拟证明林冠蓉没有强行进入涉案房屋进行装修，是经过刘杰答复才复原。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：1、房屋复原费用的金额问题；2、林冠蓉应否向刘杰退还租赁保证金和装修复原保证金。第一，林冠蓉为证实其已支付的房屋复原工程款为14065元，但仅提交了施工许可证及案外人书写的收条，未能提供相关发票及支付凭证，其证据不足以确切证明其主张，在此情况下一审法院结合本案案情酌情认定涉案房屋复原费用为12000元，是可行的，本院予以认可。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案《房屋租赁合同》约定“合同期满或乙方的原因致使合同履行不能，乙方没有在以上约定的期限内复原房屋并归还甲方的，甲方将不退还乙方的房屋复原押金及合同保证金”，该条款约定的不予退还的房屋复原押金及合同保证金实质为承租人在未履行复原房屋义务情况下应承担的违约责任。结合本案的房屋复原费用、复原施工所需时间等因素考虑，双方约定的违约责任金额16000元并未过分高于林冠蓉的合理损失范围，故林冠蓉上诉主张其不应退还租赁保证金和装修复原保证金的理由成立，本院予以认可。鉴于刘杰承担的上述违约金额足以弥补林冠蓉的复原费用损失，故林冠蓉再要求刘杰支付复原费用本院不予支持。此外，由于刘杰欠付林冠蓉水电费651.3元，林冠蓉要求刘杰支付上述费用合理，本院亦予支持。综上所述，林冠蓉的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25547号民事判决；二、于本判决书送达之日起10日内，刘杰向林冠蓉支付水电费651.3元；三、驳回刘杰的全部诉讼请求；四、驳回林冠蓉的其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费280元，由刘杰负担；反诉受理费328元，由刘杰负担25元，由林冠蓉负担303元。二审案件受理费268元，由刘杰负担50元，林冠蓉负担218元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年五月九日书记员 王 敏