上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初23130号原告(反诉被告)：孙建华，男，1985年8月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：虞陆洋，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙帆，上海孜求律师事务所律师。被告(反诉原告)：冯莉拉，女，1989年5月7日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：朱晓寅，上海海颂律师事务所律师。原告孙建华与被告冯莉拉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，后冯莉拉向本院提出反诉，本院依法受理后，于2019年1月3日公开开庭进行了审理。孙建华的委托诉讼代理人孙帆，冯莉拉的委托诉讼代理人朱晓寅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建华向本院提出诉讼请求：1.判令孙建华与冯莉拉于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月25日解除；2、判令冯莉拉立即向孙建华返还孙建华已经支付的房屋租金68,000元，房屋押金34,000元；3、判令冯莉拉立即向孙建华赔偿因房屋租赁而产生的损失：中介费34,000元、转让费20,000元、装修费58,245元、员工工资25,214.5元。事实和理由：2018年4月26日，双方就上海市徐汇区大木桥路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定系争房屋作为孙建华经营奶茶店使用；房屋租赁期间自2018年5月1日起至2022年8月7日止；房屋租金每月17,000元，付款方式为押二付二；因分号事宜导致奶茶店不能正常装修及经营，这段时间的房租由冯莉拉承担。因系争房屋已被作为冯莉拉公司登记之住所地，孙建华要在系争房屋上经营奶茶店，必须将系争房屋地址由大木桥路XXX号变更为大木桥路XXX号-1室及大木桥路XXX号-2室，分号事宜由冯莉拉办理。租赁合同签订后，孙建华按约定全面、及时履行付款义务，支付冯莉拉转让费20,000元、押金34,000元、2018年5月1日起至2018年8月31日止的房屋租金68,000元。基于对冯莉拉的信任以及冯莉拉多次向孙建华强调分号事宜很快就能办理完毕，孙建华遂将系争房屋重新装修并招聘工作人员，装修费58,245元，员工工资25,214.50元。但截至起诉之日，冯莉拉仍未将前述分号事宜办理完毕，虽经多次催讨，冯莉拉拒不按约定承担分号事宜办理期间产生的租赁费用，加之房屋本身存在问题致使孙建华无法办理卫生许可证等经营相关证据，导致孙建华从2018年5月1日起至今无法正常经营，故诉至法院。冯莉拉辩称，孙建华是违约性擅自解除租赁合同，租赁合同对擅自解除租赁合同有相应约定，故虽然房屋租赁合同是2018年9月25日解除，但孙建华应承担违约责任。对于诉请2、3，孙建华没有相应合同依据、也没有法律依据向冯莉拉主张款项及损失。孙建华擅自提前解除合同，客观上造成冯莉拉的损失，冯莉拉在受损情况下已向孙建华提出反诉请求。孙建华在诉状中提及的事实理由是不客观、不真实的，冯莉拉按照双方签订的租赁合同履行义务，孙建华在系争房屋内也注册了公司，不存在因分号原因无法注册、无法经营的事实。冯莉拉向本院提出反诉请求：1.判令孙建华向冯莉拉支付拖欠的9月1日-9月25日租金14,166元；2、判令孙建华向冯莉拉支付违约金。解除合同违约金，从2018年9月25日起至2022年8月7日止，46个月零13天，按照月租金17,000元的两倍计算，共计1,577,344元。逾期支付违约金，以14,166为基数，乘以0.05得出日违约金708.3元，从2018年8月25日计算至实际支付之日止。事实与理由：双方于2018年4月26日签订租赁合同，约定由孙建华向冯莉拉承租上海市徐汇区大木桥路XXX号1楼-2室房屋，租赁期限自2018年5月1日起至2022年8月7日止，孙建华应付租金为每月17,000元，每两个月支付一次，先付后用，每逾期一日，则按拖欠租金的5%支付违约金。孙建华擅自提前退租的，应按提前退租天数的租金的2倍支付违约金，违约金可从保证金中扣除，不足部分另行交付冯莉拉。租赁合同签订后，孙建华即取得系争房屋，并于5月1日开始对系争房屋进行装修，装修完毕后即开始对外进行营业。同期，孙建华还以系争房屋为住所注册成立上海逊丽餐饮管理有限公司(以下简称逊丽公司)，并取得营业执照，该公司股东及法定代表人均是孙建华。租赁合同签订后，孙建华只支付部分租金，应于2018年8月25日前向冯莉拉支付2018年9月1日至10月31日期间的租金34,000元，但并未按约支付。孙建华于2018年9月15日发函称于2018年9月25日解除租赁合同。冯莉拉知悉后即回函告知孙建华系违约擅自提前退租，并明确表述不同意孙建华的要求。此后，孙建华仍于2018年9月25日擅自提前退租。孙建华对冯莉拉的反诉辩称，孙建华没有欠付任何租金。冯莉拉还欠孙建华四个月租金。9月1日至9月25日的租金原本应从4月、5月房租中扣除。冯莉拉已依法与孙建华解除租赁合同，无需支付违约金，且违约金标准过高，根据法律规定不超过30%。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，冯莉拉作为出租方(甲方)与孙建华作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市徐汇区大木桥路XXX号-2室房屋出租给乙方，实测建筑面积20平方米，房屋用途为商业。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为饮品使用，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理规定。甲方于2018年4月27日前向乙方交付系争房屋。房屋租赁期间自2018年5月1日起至2022年8月7日止。房屋第1-2年月租金为17,000元，第3年起租金在上一年的租金基础上递增5%，月租金为17,850元。从第3年开始每年递增5%。租金支付方式：按季度支付(每2个月支付一次)，乙方应到期提前15日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的5%支付违约金，超过30日视为乙方违约，甲方有权单方面收回房屋，由此造成的损失由违约方承担。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金即35,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用已抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约本合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。……四、乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；五、如乙方一次超过5天不支付租金，甲方有权锁门，锁门后3天内不支付租金，甲方有权单方终止合同，乙方必须终止合同2天内搬出该商铺内的经营物资，2天后甲方可视该商铺的物资为乙方遗弃物，任由甲方作无主物资处理。违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的100%向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的。乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。备注：1、因分号事宜导致乙方不能正常装修及经营，这段时间的房租由甲方承担。2、甲方允许乙方转让，乙方必须提前一个月通知甲方，在转让期间房租由乙方承担。同日，孙建华支付冯莉拉2018年5月、6月两个月的房屋租金34,000元，房屋租赁保证金34,000元、转让费20,000元。2018年4月27日，冯莉拉将系争房屋-2室交付孙建华。2018年7月1日，孙建华支付冯莉拉2018年7月、8月两个月的房屋租金34,000元。审理中，孙建华表示2018年5月1日开始装修、2018年5月30日装修完毕。装修完毕后，虽然开门了，但因没有营业执照，有相关部门来查，也不是一直开门，且无法做外卖。冯莉拉则表示装修完毕后孙建华就一直在正常营业。另查明，2002年3月，冯莉拉担任法定代表人的上海同心源大木桥美容美发有限公司(以下简称同心源公司)成立，企业住所上海市徐汇区大木桥路XXX号。2015年，经核准，案外人项某某、张某某、林某某成为上海市大木桥路XXX-XXX号全幢权利人，建筑面积429.10平方米。房屋用途商业。2018年6月10日，张某某、项某某、林某某向上海市徐汇区市场监督管理局出具承诺书，主要内容为：本人共同协商能为现承租方多项经营发展提供方便，特同意现承租方分割使用徐汇区大木桥路(168-170号)开设奶茶铺，本人承诺真实、有效。同时，张某某、项某某、林某某向上海市徐汇区市场监督管理局出具《房屋分割说明及分割图》，主要内容为：权利人项某某、张某某、林某某拥有沪房地徐(2005)第034383号，坐落于徐汇区大木桥路XXX-XXX号。房屋建筑面积429.10平方米，共3层楼。因实际需要把大木桥路XXX号一楼物理分割为2间(大木桥路XXX号一楼-1室、大木桥路XXX号一楼-2室)，其中1间编号为大木桥路XXX号一楼-2室，现将大木桥路XXX号一楼-2室租借给逊丽公司用作经营场所。建筑面积为25平方米。权利人项某某、张某某、林某某同意冯莉拉将大木桥路XXX号一楼-2室转租给逊丽公司。2018年6月20日，同心源公司企业住所变更为上海市徐汇区大木桥路XXX号1楼-1室、2楼、3楼。2018年8月28日，经核准，逊丽公司成立，法定代表人孙建华，住所地上海市徐汇区大木桥路XXX号1楼-2室，经营范围描述为餐饮管理、餐饮服务。2018年10月31日，逊丽公司住所地变更为上海市徐汇区中山南二路XXX号XXX幢XXX楼XXX室，经营范围描述为餐饮企业管理。2018年9月15日，孙建华向冯莉拉发送《房屋租赁合同解除通知》(以下简称解除通知)，主要内容为：本人与你方于2018年4月26日就上海市徐汇区大木桥路XXX号2室房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋作为经营奶茶店使用；2、房屋租赁期间自2018年5月1日起至2022年8月7日止；3、房屋租金17,000元每月，押二付二；4、因分号事宜导致奶茶店不能正常装修及经营，这段时间的房租由你方承担。因你方拒不按照合同约定承担分号期间的房租，且因房屋本身存在问题致使奶茶店无法办理卫生许可证，导致奶茶店从5月1日起至今仍无法正常经营，房屋租赁合同目的根本无法实现。现通知你方，我方将于2018年9月25日解除《房屋租赁合同》，请你方按时完成房屋交接并按照合同之约定返还本人分号期间的房租、本人已支付的押金及赔偿本人相关实际损失。审理中，冯莉拉为证明孙建华正常营业，申请证人冯某某出庭作证。冯某某表示其在上海市大木桥路XXX号开了一家餐饮店叫做冯源小吃店。2018年6月28日开始装修，7月22日开始营业。在装修期间，170号店铺已经正常营业，叫做皇茶奶茶店，但店铺生意很冷清，在冯某某店铺开店后两到三个月，170号店铺就关门了。冯某某另外表示其系个体户，营业执照、卫生许可证都在2018年7月份办出来了。孙建华认可证人陈述，认为店铺有开门，但不处于正常营业状态。审理中，孙建华表示其于2018年9月16日、17日从系争房屋搬离。冯莉拉则表示孙建华于2018年9月25日搬走。审理中，孙建华表示系争房屋没有办理分号，只是将170号分为1室、2室。根据规定，分号是公安部门管理，而非工商部门管理。冯莉拉则表示本案所涉分号是指将系争房屋分割为1室、2室并编号后，在申请工商变更登记或注册登记时，经工商部门审核通过，准予变更登记或注册，分号事宜即完成。公安部门管理的是门弄号，冯莉拉已于2018年6月20日完成本案所涉分号事宜。审理中，孙建华表示转让费系使用房屋的钱，系争房屋是冯莉拉承租的，可能付过转让费，冯莉拉再将系争房屋转租给孙建华，所以要求孙建华承担转让费。冯莉拉则表示转让费系行业约定，冯莉拉在承租系争房屋时支付了转让费，所以也向孙建华收取转让费。以上事实，除双方当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、工商档案机读材料、解除通知、证人证言等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案最主要争议焦点在于冯莉拉是否履行了分号的合同义务。首先，从房屋租赁合同约定该分号内容的目的分析，分号的实际意义在于孙建华能够办理相关营业证照，正常经营。故只要冯莉拉进行了相关操作，使孙建华能够正常办理出相关营业证照，即应视为其完成分号的合同义务。其次，从现实履行状况分析，根据查明事实，2018年6月20日，在系争房屋地址上注册的冯莉拉担任法定代表人的同心源公司企业住所变更为上海市徐汇区大木桥路XXX号1楼-1室、2楼、3楼。在工商部门变更登记材料中，亦有系争房屋权利人出具的房屋分割说明及分割图记载：将系争房屋1楼物理分割为2间(大木桥路XXX号一楼-1室、大木桥路XXX号一楼-2室)，其中1间编号为大木桥路XXX号一楼-2室。结合2018年8月28日孙建华在系争房屋-2室注册公司的事实，本院认为，冯莉拉实际已经于2018年6月20日履行了房屋租赁合同中约定的分号义务。如上所述，冯莉拉已按约履行了系争房屋分号的相关事宜，且孙建华已在系争房屋-2室注册了公司。孙建华仍以冯莉拉未按约定履行分号义务为由解除合同，无事实及合同依据，但现孙建华已搬离系争房屋，且冯莉拉亦确认2018年9月25日房屋租赁合同解除，故本院确认房屋租赁合同于2018年9月25日解除，但孙建华已构成根本违约，应承担相应违约责任。另外，孙建华关于因系争房屋原因致使奶茶店无法办理卫生许可证的意见，孙建华并未提交其曾向相关部门申请办理卫生许可证的相关证据，亦未提供相关部门不予受理的文件，故对于孙建华的该意见，本院不予采纳。冯莉拉现主张支付2018年9月1日至9月25日的租金，有事实及合同依据，本院予以支持。关于冯莉拉主张解除合同的违约金及逾期支付租金违约金的反诉请求，根据房屋租赁合同约定，乙方应到期提前15日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的5%支付违约金，超过30日视为乙方违约，甲方有权单方面收回房屋，由此造成的损失由违约方承担。现冯莉拉明确房屋租赁合同已于2018年9月25日解除，故在解除合同之后的逾期付款违约金与解除合同的违约金并存，显已加重孙建华的负担，故对解除合同之前即2018年8月25日至2018年9月24日期间的逾期付款违约金本院予以支持，对冯莉拉主张的2018年9月25日之后的逾期付款违约金不予支持，至于逾期付款违约金的计算基数及标准，冯莉拉按照拖欠租金为基数主张，并无合同依据，本院按照房屋租赁合同约定的日租金558.90元为基数按照每日5%计算31日的逾期付款违约金为866.30元。根据房屋租赁合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的。乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。现冯莉拉按照该约定向孙建华主张解除合同违约金，孙建华认为该标准过高，本院认为，违约金兼具惩罚和补偿的功能，在冯莉拉未提供证据证明孙建华违约给其造成实际损失的情况下，冯莉拉主张解除合同的违约金标准确实过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整解除合同违约金为51,000元。关于孙建华要求返还租金及保证金的诉请，根据孙建华自认，孙建华于2018年5月1日至5月30日完成装修，根据现有证据无法得出因分号事宜导致孙建华无法正常装修的结论，故装修期间的房租，孙建华仍应按约支付。根据现有证据，虽然孙建华于2018年6月1日开门营业，但因冯莉拉实际于2018年6月20日才办理完毕系争房屋的分号，没有营业执照确实对于孙建华的正常经营客观上造成一定影响，故本院酌定冯莉拉应返还孙建华半个月的房屋租金8,500元，其余租金不予返还。现房屋租赁合同已解除，且租金及解除合同违约金及逾期付款违约金本院均已处理，故孙建华要求返还房屋租赁保证金的诉请，于法不悖，本院予以准许。关于孙建华要求赔偿中介费、转让费、装修费、员工工资等损失的诉请，如上所述，本案系孙建华根本违约导致租赁合同解除，故孙建华的上述诉请，于法无据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、孙建华与冯莉拉于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月25日解除；二、冯莉拉于本判决生效之日起十日内返还孙建华房屋租金8,500元；三、冯莉拉于本判决生效之日起十日内返还孙建华房屋租赁保证金34,000元；四、孙建华于本判决生效之日起十日内支付冯莉拉自2018年9月1日起至2018年9月25日止的房屋租金14,166元；五、孙建华于本判决生效之日起十日内支付冯莉拉逾期付款违约金866.30元以及解除合同违约金51,000元；六、驳回孙建华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,892元，减半收取计2,446元，由孙建华负担2,015元、冯莉拉负担431元；反诉案件受理费9,565元，由孙建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年五月二十四日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。