广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初1989号原告（案外人）：郭志成，男，1970年1月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：龚家晴，广东佐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗浚华，广东佐智律师事务所律师。被告（申请执行人）：黎素梅，女，1973年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。被告（被执行人）：余妙玲，女，1948年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告郭志成与被告黎素梅、余妙玲案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭志成及其诉讼代理人龚家晴、被告黎素梅的诉讼代理人冯炜春到庭参加了诉讼。被告余妙玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭志成向本院提出诉讼请求：1.停止（2018）粤0606执13300号一案中对位于佛山市顺德区容桂红旗翠竹南路25号土地使用权的执行，并解除对该土地使用权的查封；2.确认原告为佛山市顺德区容桂红旗翠竹南路25号土地使用权[顺府国用（2004）第1002154号]的产权人；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告余妙玲于2017年11月20日签订《房地产买卖合同》，购买被告余妙玲名下位于佛山市顺德区容桂红旗翠竹南路25号土地使用权[顺府国用（2004）第1002154号]及地上建筑物，并按照合同约定支付了对价。后被告余妙玲将上述土地使用权及地上建筑物交付原告，由原告实际占有、管理及收益。因被告余妙玲与黎素梅之间存在纠纷进入执行程序，被告黎素梅申请强制执行，顺德区法院以（2018）粤0606执13300号立案受理，并在执行过程中查封了上述土地使用权及地上建筑物。原告于2018年12月10日向顺德区法院申请执行异议，被法院驳回异议请求，原告不服，依法提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告请求排除对涉案土地使用权的执行理由符合上述条件，1.涉案不动产于2018年5月3日被顺德区法院查封，而原告与被告余妙玲于2017年11月20日已签订合法有效的房地产买卖合同，时间在法院查封之前。原告认为法院认定上述合同不符合上述司法解释的规定是错误的，根据双方签订的合同明确约定涉案不动产总价款是145万元，款项的支付先于合同的签订并不能否认双方交易及合同的真实性，且当时是因被告余妙玲急用资金、涉案土地使用权因抵押需要资金还款才能解押以及委托律师见证和双方当事人的集中等各种因素才存在这一状况。双方的合同是经过律师见证的，付款的先后并不影响合同的真实性，合同是有效的，符合上述司法解释第（一）项规定。2.原告在法院查封涉案不动产之前已合法占有使用。原告郭志成自2018年1月份起至今就实际占有并使用涉案不动产，涉案土地使用权及地上建筑物已存在的承租人及原告将首层出租给他人的租金、水电费均由原告按期收取，原告按期缴纳水电费、垃圾费等相关费用，故原告符合上述司法解释第（二）项规定。原告对涉案土地使用权及地上建筑物当时的现状是已知且接受的，在合同中也是确认的。在双方签订合同后，被告余妙玲向原告交付涉案不动产后，原告即行使管理权，收取租金及出租，承租人也是接受的，可见双方在交易时已考虑，至于在合同中是否详细载明具体的出租情况并不影响合同的真实性及交易的真实性。3.原告按期足额支付了全部价款145万元，有相应的银行转账记录等相关证据予以证实，符合上述司法解释第（三）项规定。4.涉案不动产未办理产权变更登记手续非原告的原因造成。原告与被告余妙玲签订合同时，原告特别注意审查涉案土地使用权及地上建筑物的物权状况及是否存在他项权利等，已尽了合理的审慎义务。原告知道涉案土地使用权已抵押给小额贷款公司，原告认为能抵押就应该能交易，且原告到相关部门查询过涉案土地及附近一片土地地上建筑物均因历史遗留因素未能办理房地产权证，但日后肯定会解决的，因此涉案土地使用权及地上建筑物未能过户也仅是暂时的，后又被法院查封，故不能顺利办理过户非原告的原因，符合上述司法解释第（四）项规定。综上，原告认为原告为涉案土地使用权及地上建筑物的合法产权人，有充分的理由和依据排除执行，法院应停止执行并解除查封措施。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黎素梅辩称，本案对应的执行案件是（2018）粤0606执13300号，其执行依据是法院作出的（2018）粤0606民初7347号民事判决书，该判决中已经调查查明吴文宇及余妙玲于2017年9月27日签订了一份连带保证责任书，被告余妙玲自愿作为连带保证人为吴文宇欠黎素梅的80万元借款本金及利息承担连带保证责任。本案的原告郭志成与余妙玲签订的《房地产买卖合同》落款日期是2017年11月20日，在上述连带保证责任书签订后，且该合同的交易土地上盖物并没有办理权属证书，按照相关规定，涉案土地及上盖物依法不能转让。另一方面，该合同存在诸多不合理之处，如买卖双方明知该房产没有房产证而买卖、未签合同便全额支付款项、合同设有回购条款、合同没有对现租赁情况作出约定等，明显不符合日常不动产交易的习惯，不排除是被告余妙玲为了逃避债务而与原告串通伪造的买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行。请求依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质辩，对于原告提交的证据认定如下：1.（2018）粤0606执异766号执行裁定书、国有土地使用证，被告黎素梅对证据的真实性无异议，上述证据由法院或有权机关出具，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。2.见证书（房地产买卖合同）、收据、网上银行电子回单、客户用电受理回执、水费收费协议书、供用水合同、垃圾处理费代扣协议、活期历史明细单，拟证明原告向被告余妙玲购买涉案土地使用权及地上建筑物，并签订买卖合同，并已支付完毕价款及办理生活用电用水、生活垃圾的变更手续，正常缴纳相关费用。被告黎素梅对证据的真实性均有异议。经质辩，因见证书（房地产买卖合同）有律师事务所盖章及律师签名、合同有当事人签名，网上银行电子回单、活期历史明细单加盖银行印章，收据与银行回单相印证，客户用电受理回执、水费收费协议书、供用水合同、垃圾处理费代扣协议均有协议当事人签名且加盖供电供水方公章，本院对上述证据的真实性均予确认，对证明内容结合本院查明的事实予以认定。3.厂房租赁合同（2份）、微信转账记录、租金收据（19张）、装修清单，拟证明原告承接土地使用权及地上建筑物后进行装修出租并实际收取租金。被告黎素梅对证据的真实性均有异议。经质辩，厂房租赁合同有合同双方当事人签名按指印，本院对其真实性予以确认；微信转账记录无法直观反映原告主张的事实，租金收据无其他证据相印证，本院不予采信；装修清单内容均为打印体，只有抬头“红旗翠竹南路25号”为手写体，且无其他证据佐证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区容桂红旗翠竹南路25号土地使用权，房地产权证号为顺府国用（2004）第1002154号，登记使用权人为余妙玲。本院在执行（2018）粤0606执13300号黎素梅与吴文宇、余妙玲民间借贷纠纷一案中，于2018年5月15日查封了登记于余妙玲名下的涉案土地使用权，并发出公告，拟拍卖、变卖上述财产以清偿其债务。原告郭志成于2018年12月12日向本院提出执行异议，请求停止对涉案土地使用权的执行并解除查封，本院于2018年12月21日作出（2018）粤0606执异766号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告遂于法定期限内提起本案诉讼。原告郭志成提供的见证书附房地产买卖合同显示，原告与被告余妙玲于2017年11月20日去到广东容桂律师事务所签订《房地产买卖合同》，该合同约定甲方余妙玲将位于顺德容××红旗翠竹××路××号的土地使用权（产权证号：顺府国用（2004）第1002154号）和厂房出售给乙方郭志成，土地使用面积为301.1平方米，地上兴建了约1015平方米的厂房，该厂房尚未办理房地产权登记，转让价为145万元，乙方郭志成在签订合同之前已于2017年11月16日通过银行转账支付了全部转让款，甲方余妙玲同意在协议签订之日将该物业交付给乙方郭志成使用和管理。该合同还约定，余妙玲在合同签订之日起30个月内，有权按约定的条件回购上述不动产，超过30个月不回购将不再有权要求回购。银行交易回单显示，郭志成的账户于2017年11月16日转账145万元给余妙玲的账户；余妙玲出具日期为2017年11月16日的收据确认收到郭志成购买涉案物业转让款145万元。客户用电受理回执显示郭志成于2018年1月15日将涉案物业地址的用电账户变更为郭志成；供用水合同和收费协议书显示涉案物业所在地址的水电缴纳账户变更为郭志成；郭志成还将涉案物业的生活垃圾处理费变更为从其账户代扣并签订协议。原告提供的余妙玲与李友祥签订的《厂房租赁合同》显示的签订时间为2016年9月3日，出租人余妙玲，承租人李友祥，出租标的为涉案物业的二层厂房，租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日止。郭志成与叶键斌签订的《厂房租赁合同》显示的签订时间为2018年5月29日，出租标的为涉案物业的首层，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日止。诉讼中，原告称被告余妙玲的大儿子吴哲宇是其堂妹夫，因涉案位于佛山市顺德区容桂红旗翠竹南路25号的土地使用权已抵押给第三方，被告余妙玲需要资金赎回土地使用权证，故在签订合同前全额支付了物业转让款；在签订合同前，其已知晓涉案的地上建筑物因没有报建而没有办理房产证，属于历史遗留问题，所以土地使用权是无法办理过户的，并称双方在买卖合同中没有约定过户时间也是因为无法得知何时可以办理过户而无法确定过户时间，原告知悉涉案物业附近一带都存在相同的情况，对交易风险是清楚的。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案原告请求排除对涉案物业执行并解除查封的理由是否充分应依照上述司法解释规定的四个条件。首先，原告郭志成与被告余妙玲于2017年11月20日签订的书面房地产买卖合同，虽然在本院查封涉案房产日期即2018年5月15日之前，但是，在尚未签订合同之前，原告已将全部款项支付给被告余妙玲。原告称因被告余妙玲需要资金赎回土地使用权证，故在签订合同前全额支付了物业转让款，但原告支付的款项为145万元，为大额交易，在付款时的交易摘要为“转支”并没有注明交易款项与房产买卖有关，故若原告所支付的款项为购买房地产的款项，理应在交易摘要中就所付款项作出明确说明。因此，原告在签订合同之前已支付全部转让款不符合一般交易习惯。其次，在房地产买卖合同签订时，涉案地上建筑物已由被告余妙玲出租给他人使用，但买卖合同完全没有提及地上建筑物的出租及租金收取等事项，亦没有将租赁合同作为房地产买卖合同的附件，与通常房地产买卖交易习惯不符。第三，原告与被告余妙玲签订的房地产买卖合同中约定了回购条款，且约定回购期为30个月，即原告在约定的回购期内对涉案物业仅享有收益权，这在一定程度上限制了原告对涉案物业的处分权，因此，该约定不符合正常的房地产买卖交易习惯。第四，原告郭志成于2017年11月20日与被告余妙玲签订房地产买卖合同后至今仍未办理涉案物业的过户登记手续，原告在庭审中称其在签订合同时已明知涉案物业无法办理过户登记的原因，亦明知无法确定办理过户手续的时间，因此，原告对于购买涉案物业后无法办理过户登记的交易风险是清晰的。原告明知道涉案物业因历史遗留问题而无法办理过户登记，仍然向被告余妙玲购买涉案物业，故对于涉案物业未办理过户登记系原告自身原因所致。综上，原告郭志成与被告余妙玲的交易更符合以买卖方式移转标的物的所有权，以价金名义通融金钱，并约定日后得将该标的物买回的担保方式，其二人签订的房地产买卖合同并非真实意思表示亦未真实履行，原告的举证不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，原告请求排除对涉案物业的执行并解除查封，理由不充分，本院不予支持。关于原告请求确认其为位于佛山市顺德区容桂红旗翠竹南路25号土地使用权[顺府国用（2004）第1002154号]的产权人的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的变动以登记为准，未经登记不发生法律效力。原告与被告余妙玲签订的房地产买卖合同并不产生物权变动的效力，涉案土地使用权仍登记在被告余妙玲名下，故原告请求确认产权，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郭志成的诉讼请求。本案受理费17850元，由原告郭志成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋审 判 员  王晓娜人民陪审员  陈嘉惠二〇一九年五月十四日书 记 员  汪晓娜