河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1002民初2976号原告：北京当代海嘉教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区大屯路科学园南里-风林绿洲I甲号楼21层2101-2104。法定代表人：李巍，董事长。委托诉讼代理人：萨仁高娃，女，蒙古族，系该公司职员。委托诉讼代理人：曹晶晶，北京市君泽君律师事务所律师。被告：刘东健，男，1982年12月29日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：张艳平，河北正澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，女，1976年2月25日出生，汉族，住天津市武清区。系刘东健姐姐。原告北京当代海嘉教育科技有限公司（以下简称当代海嘉教育）与被告刘东健租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告当代海嘉教育委托诉讼代理人萨仁高娃、曹晶晶、被告刘东健委托诉讼代理人张艳平、刘洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当代海嘉教育向本院提出诉讼请求：1、请求贵院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2018年12月6日终止；2、请求贵院判决被告返还原告已支付给被告的年租金人民币壹佰玖拾捌万元（￥1980000）及利息，利息计算至被告返还之日；3、请求贵院判决被告返还原告已支付给被告的租房押金人民币贰拾万元（￥200000）及利息，利息计算至被告返还之日；4、请求贵院判决被告依据《房屋租赁合同》向原告支付违约金人民币叁拾玖万陆仟元（￥396000），共计2576000元；5、请求贵院支持被告承担原告因本案引起的诉讼费用、交通费、住宿费用、律师费用、发票税费损失涉及费用等直接损失和间接损失，前述费用计算至生效判决送达之日为止。事实与理由：2018年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，承租被告位于廊坊市文联后院永兴仓储库，土地使用权证：廊国用（2005）第01241号、年租金人民币壹佰玖拾捌万元整、房屋租赁期自2018年6月19日起至2028年12月18日止。2018年6月19日至12月18日为免租期6个月。2018年6月22日，原告向被告支付押金200000元。被告拒绝按合同约定时间交房，坚持要求原告向被告支付第一年租金后再交房。原告被迫于2018年7月12日提前向被告支付第一年租金1980000元，并于同日支付税费共计164094.28元。签订《房屋租赁合同》后被告数次违反合同约定，具体如下：1、被告存在提前收取租金的违约行为。在原告已经支付租房押金贰拾万的情况下，在免租期提前收取了原告年租金，否则拒绝交房。依据原被告签订的《房屋租赁合同》第三条（二），双方约定：“2018年6月19日至12月18日期间，为甲方提供给乙方的免租装修期，在免租装修期间甲方不向乙方收取租金，但此期间发生的其他费用，包括房屋装修时乙方施工所耗水、电费由乙方承担”。原告无故提前收取房屋年租金的行为系根本违约行为。2、被告存在虚报房屋建筑面积的事实。根据《房屋租赁合同》第一条（一），你方提供的建筑面积3226.14平方米为严重不实数据，据当地房管局实地测算后，该房屋的建筑面积应为2934.84平方米，面积相差291.56之多，你方虚报建筑面积的行为，涉嫌欺诈原告。3、被告怠于办理房屋所有权证的行为，致使原告无法办理符合幼儿园要求的二次消防许可证等。根据《房屋租赁合同》第七条（五）“房屋所有权证尚在办理中，甲方承诺于乙方正式招生开园前办结，如未按时办结，甲方应全权负责开具房屋相关证明文件或办理公证，积极协助乙方办理幼儿园资质证照，非因乙方原因，导致乙方无法办理幼儿园资质证照的，甲方应赔偿乙方一切直接和间接经济损失，并承担年租金20%违约金”。因不具备幼儿园二次消防许可，便不能满足入场装修施工条件，房屋空置至今，原告原定2018年9月开园日期也因此延误，给原告造成严重损失。以上违约行为和违约事实已达到根本违约程度，《房屋租赁合同》合同目的已无法实现，结合原告多次口头催告、沟通无果，双方已超过30日未达成一致，原告于2018年12月4日发送《通知函》，正式通知被告终止《房屋租赁合同》，合同终止日为被告签收日2018年12月6日，此后被告仍未返还原告租金、押金，无奈原告诉诸法律。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条的规定，向贵院起诉，恳请贵院在查明事实真相后，依法判决，支持原告的诉讼请求。在庭审过程中，原告对诉讼事实进行了补充，内容如下：1、被告在缔约过程中多次向原告工作人员表示，其在当地有深厚的资源，承诺可以帮助原告办理开办幼儿园所需资质，误导原告方做出同意租赁被告物业的决定，且按开办幼儿园的标准约定的租金为1.64元/平米，远远超过一般仓储用地的租金价格。被告应对其在缔约过程中违背诚实信用，虚假承诺，误导原告负有责任。2、被告存在提前收取租金的违约行为。在原告已经支付租房押金200000元的情况下，在免租期提前收取了原告年租金，否则拒绝交房。依据原被告签订的《房屋租赁合同》第三条（二），双方约定：“2018年6月19日至12月18日期间，为甲方提供给乙方的免租装修期，在免租装修期间甲方不向乙方收取租金，但此期间发生的其他费用，包括房屋装修时乙方施工所耗水、电费由乙方承担”。原告无故提前收取房屋租金的行为系根本违约行为。3、《房屋租赁合同》明确约定合同目的是开办北京海嘉幼儿园，被告作为租赁物业的出租人理应承担适租义务。被告未能向原告交付满足开办幼儿园条件的租赁物业，在迫使原告提前支付一年租金后，故意拖延，拒绝采取积极措施与原告协商解决办法的行为。刘东健辩称，原告的诉请不能成立，其诉讼请求中列明的理由和事实均不存在，原告以被告违约导致不能实现合同目的为由，诉请解除合同，但其诉状中所列举的五项理由通过在上一次的质证过程中被告的逐项举证均已经证实其理由不能成立，而本次原告的诉请属于恶意解除，希望驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告自2018年4月10日起通过中介实地查看涉案房屋，后原告对开办幼儿园进行立项调查及与原告就签订租赁合同事宜进行磋商。在2018年6月12日，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定，原告承租被告的坐落于廊坊市文联后院永兴仓储库房屋及配套设施设备、配套用地，建筑面积约3226.14平方米…（乙方以实际测量数为准），涉案房屋所有权及土地使用权人为被告，房屋用途：仓储。房产证正在办理中，使用权面积2000平方米。租赁用途：原告为开设经营北京当代海嘉幼儿园等使用。租赁期限自2018年6月19日至2028年12月18日，共计10年6个月，甲方（被告）应于2018年6月20日前将房屋按约定条件交付乙方（原告），否则乙方的装修期和租赁期均顺延。2018年6月19日至2018年12月18日期间，为甲方提供给乙方的免租装修期，在免租装修期间甲方不向乙方收取租金。该房屋首年度租金为1980000元/年，每三年递增上一周期租赁的10%。租金支付方式，按年支付，发票由甲方开具，乙方承担开具发票所需的税费。乙方在本合同签订后五个工作日内向甲方支付200000元作为租赁押金，甲方须同时提供相应收据，甲方应在乙方在租期届满后或退租后3日内一次性返还上述租赁押金全款。甲方需积极协助乙方办理开园手续，提供房屋所有权证、国有土地使用证原件及复印件给乙方，为乙方的幼儿园经营提供便利条件。乙方开办幼儿园性质为民办幼儿园，保证不改变房屋的使用性质，如需改建、扩建，应事先征得甲方的书面同意，在不破坏房屋建筑主体结构的前提下，可对房屋进行装饰装修。任何一方有违约行为且损害对方权利，且无法达成统一意见超过30日的，守约方有权终止合同，由此带来的损失依照国家有关规定由违约方负责。甲方未按照本合同约定时间交付房屋或交付房屋不符合条件的，应承担违约责任。甲乙双方不得无故提前终止本合同，如有违反，违约方按年租赁金的20%赔偿守约方。因甲方房屋所有权证尚在办理中，甲方承诺于乙方正式招生开园前办结，如未按时办结，甲方应全权负责开具房屋相关证明文件或办理公证，积极协助乙方办理幼儿园资质证照，非因乙方原因，导致乙方无法办理幼儿园资质证照的，甲方应赔偿乙方一切直接损失和间接损失，并承担年租金20%的违约金，且甲乙双方免租期和租期顺延，以甲方房屋所有权发证之日为租期起点至十年。合同签订后，原告于2018年6月22日向被告支付押金200000元，同年7月12日支付首年租金1980000元。同日，原告向原安次区地方税务局支付场地租赁费94285.71元、税费157494.28元及城市维护建设税6600元，被告同日为原告出具收到原告履约保证金200000元的收据并向原告交付房屋钥匙。2018年9月11日，原告员工萨仁高娃、高慧慧撰写廊坊新园筹建项目报告指出，“因房屋性质为仓储，无法通过幼儿园用地的二次消防许可，继而无法办理幼儿园证照”。次日，原告员工高慧慧通知被告的姐姐刘洋因土地性质问题，其办理幼儿园的二次消防无法通过。此后，原告方多次与刘洋沟通，终止合同或如二次消防能够通过，双方可以签订补充协议，继续合作。2018年12月4日，原告向被告发出通知函，通知函内容：被告存在提前收取租金、虚报房屋建筑面积、所提供房屋无法办理幼儿园消防许可证、办学许可证等违约行为和违约事实，已达到根本违约，导致房屋租赁合同目的无法实现，决定终止合同，要求被告返还首年租金1980000元及利息、押金200000元，同年12月6日，被告签收。同月26日，原告方工作人员萨仁高娃短信通知被告做房屋交接手续，被告未做回复。2019年1月9日，原告将涉案房屋钥匙交还被告。另查，涉案房屋在签订合同前已经取得了消防验收及竣工验收。被告取得的中华人民共和国建筑工程施工许可证证载面积为3226.13平方米。2018年11月5日，被告取得涉案房屋的不动产权证书，该证载房屋建筑面积为2934.84平方米。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法、有效。本案原被告争议的焦点如下：一、被告是否存在根本违约行为；二、原告是否可行使合同解除权；三、合同解除对于原被告的损失及被告是否承担违约金问题。一、被告是否存在根本违约行为。1、被告是否在缔约过程中违背诚实信用，虚假承诺，误导原告方做出同意租赁被告物业的决定问题。原被告的房屋租赁合同约定，被告对于原告办理幼儿园证照负有协助义务，并未承诺能够办理幼儿园，且原告也未提交被告在缔约过程中承诺帮助原告办理开办幼儿园所需资质的相关证据；2、被告收取租金的行为是否构成违约。原告所提交的证据不能证明不交租金，被告不交房。双方合同约定，任何一方有违约行为且损害对方权利，且无法达成统一意见超过30日的，守约方有权终止合同。按上述约定，原告未按合同约定的时间缴纳押金，被告也提前收取了租金，双方对于给付租金时间即使发生了争议，但原告接受被告涉案房屋的行为，可推定双方就租金交付时间达成了统一意见，应视为双方对合同进行了变更，否则，原告可以终止合同；3、被告是否逾期交房及违约责任。原被告没有交接房屋的手续，对于房屋的交付时间各执一词，按合同约定，被告应于2018年6月20日向原告交付房屋，原告不予认可，原告未支付押金，被告即行交付房屋与常理不符，对原告提交的用印申请中的交房时间为2018年7月12日予以确认，故原告存在逾期交房的违约行为，按照合同约定，如未按约定交房，装修期和租赁期均顺延；4、合同中约定的涉案房屋面积大于证载面积，是否属于虚报。原被告签订合同时被告涉案房屋权属证书尚在办理中，合同中约定面积与被告已经取得的建筑工程施工许可证中的证载面积相符，故被告合同中所约定面积并非毫无根据的编造及虚报，同时，合同中约定房屋面积以实际测量为准，故被告不存在面积虚报的违约行为；5、被告是否怠于办理房屋所有权证，导致原告无法办理符合幼儿园要求的二次消防许可证等。双方合同约定，被告需积极协助原告办理开园手续，提供房屋所有权证、国有土地使用证原件及复印件给原告，为原告的幼儿园经营提供便利条件。上述内容约定了幼儿园证照的办理义务在于原告，原告在诉状中也已自认。被告已于2018年11月5日取得涉案房屋权属证书，此时，原被告已经因为该涉案房屋性质不能办理二次消防许可发生争议，幼儿园证照取得，必须具备二次消防许可，原告提交的廊坊新园筹建项目报告、高慧慧与刘洋的谈话录音及原被告之间微信，均证明原告不能办理幼儿园证照的原因是涉案房屋性质所致，并非房屋所有权证，故被告不存在怠于办理房屋所有权证的行为，也不是原告无法办理幼儿园二次消防的根本原因。综上，被告虽然逾期交付房屋，但并不能导致原告不能实现开办幼儿园的合同目的，故被告逾期交付的行为不构成根本违约。二、原告是否可行使合同解除权。因被告的涉案房屋性质系仓储，在土地性质不变更的情况下，不能办理幼儿园的二次消防许可，无法实现原告的合同目的，该租赁合同在事实上已经不能履行，被告应承担因其租赁物瑕疵导致合同解除的结果，原告主张解除合同的诉讼请求，予以采纳，合同解除时间以原告向被告发出解除合同通知函，自2018年12月6日被告收到时解除，原被告签订的《房屋租赁合同》终止；三、合同解除对于原被告的损失及被告是否承担违约金问题。1、原被告的损失。原被告合同已经解除，被告应返还原告200000元押金及首年租金1980000元。原被告双方合同中对于房屋的性质、用途已经明确约定，原告在明确知晓涉案房屋并非适租房屋的情况下，仍然承租，故被告对因合同解除造成的原告方损失并无过错，原告主张被告赔偿损失的诉讼请求不予支持；租赁合同在免租期内解除，致使被告不能用其在履行合同中取得的租金来弥补免租期损失，故原告应承担占用涉案房屋及被告在合理时间内另行出租的费用，酌定原告承担免租期即6个月的租金990000（1980000÷2）元。上述费用折抵后，被告应返还原告1190000（200000＋1980000－990000）元；2、被告是否承担违约金。导致原告不能取得幼儿园证照的原因并非被告，原因前述已阐述不再赘述，故被告不应向原告支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告北京当代海嘉教育科技有限公司与被告刘东健签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月6日解除；二、被告刘东健在判决生效后五日内返还原告北京当代海嘉教育科技有限公司押金、租金共计1190000元；三、驳回原告北京当代海嘉教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13704元，财产保全费5000元，北京当代海嘉教育科技有限公司负担13704元，刘东健负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李萍二〇一九年五月六日书记员  张雪注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律条文依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。