贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6862号原告：刘炳海，男，1959年11月27日出生，苗族，贵州省锦屏县人，身份证住址贵州省锦屏县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘坤润，男，1989年12月6日出生，苗族，贵州省锦屏县人，身份证住址贵州省锦屏县，与刘炳海系父子关系。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路5号众横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，1984年12月9日生，侗族，贵州省锦屏县人，身份证住址贵州省锦屏县，现住贵州省凯里市，系公司的行政总监。原告刘炳海与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘炳海的委托诉讼代理人刘坤润、被告中心城置业公司的委托诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘炳海向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告并向原告支付自2016年12月29日至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金（以已付房价款829316元为基数，按日万分之零点二计，截止2018年10月31日671天的违约金为11129元）；2、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负1层-1-XX号商品房转移登记至原告名下；3、判令被告向原告支付自2015年12月29日至被告将商品房交付原告之日止的逾期交房违约金（以已付房价款829316元为基数，按日万分之零点五计，截止2018年10月31日1037天的违约金为43000元）；3、判令被告按约向原告支付自2016年10月1日后的购房补贴（截止2018年12月31日为149274元）并以所欠购房补贴为基数按每天2‰支付自2016年10月1日至付清日止的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月29日，原告与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告以一次性付款方式购买被告开发的“中心城”负一层-1-XX号商铺，建筑面积为23.98平方米，总价为829316元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书，逾期30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之零点二向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。2016年4月13日，原告与被告签订《购铺补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即331726元，分20个季度兑付即从2014年8月27日起补贴至2019年7月26日，首次补贴23221元，最后一次补贴为9952元，其余每个季度16586元，如被告补贴期间未按约向原告发放，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付给原告。被告支付了2016年9月前的购房补贴，2016年10月1日至今9个季度149274元购房补贴至今未支付给原告。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告至今未按合同约定向原告交房，交付办理商品房转移登记的有关文书及2016年10月1日至今9个季度的购房补贴。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，并提出前述诉讼请求。被告中心城置业公司辩称：中心城置业公司项目还属于在建项目，尚未竣工、未交付使用，不具备办理办理商品房转移登记的条件，不存在违约，故其第一项诉讼请求不成立。原告不能同时主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，又主张逾期交房违约金，在尚未交付的情况下，可要求支付逾期交房违约金，交房后才能主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，否则被告承担双重违约金责任过重，有失公平。违约金过高，公司现经营困难，请求调整降低至6%/年。原告主张支付补贴款及违约金，中心城置业公司虽欠付原告补贴款，但并未使原告造成损失。原告主张的款项本是被告在销售商铺时给予原告的购房补贴，相当于减免了原告的购房款。现中心城置业公司开发的中心城项目现尚未竣工验收交房，尚需大量资金建设，经营举步维艰，因此中心城置业公司虽然迟延支付购房补贴款，但是也为广大业主着想，希望能尽快竣工交房，并未恶意拖欠支付补贴款，如中心城置业公司承担违约金无疑是雪上加霜。中心城置业公司项目由于各种原因逾期交房，承担的应是逾期交房的责任。为减少原、被告双方的损失，中心城置业公司将尽一切努力筹集资金用于工程建设，争取早日竣工，才有能力将相关款项支付给原告，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，刘炳海与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：刘炳海以一次性付款方式购买中心城置业公司开发的“中心城”第1幢负一层-1-XX号商铺，建筑面积为23.98平方米，总价为829316元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日万分之零点二向买受人支付违约金等。合同签订后，刘炳海依约交付了购房款。2016年4月13日，原告与被告签订《购铺补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即331726元，分20个季度兑付即从2014年8月27日起补贴至2019年7月26日止，首次补贴23221元，最后一次补贴为9952元，其余每个季度16586元，如被告原因未按约定时间将补贴款汇至原告指定账户，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付给原告。被告支付了2016年9月前的购房补贴，2016年10月1日至2018年12月31日共9个季度149274元购房补贴至今未支付给原告。同时查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》和《购铺补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房违约金、逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的民事责任。关于交付办理房产转移登记文书和办理房屋转移登记手续。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办理商品房转移登记有关文书义务的现实状况。因此，原告主张被告立即将办理商品房转移登记有关文书交付原告及与被告共同向房屋登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，可待涉案工程竣工验收且在办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。关于原告主张按日万分之零点二计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金及按日万分之零点五计算逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2018年10月31日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为11129.42元=829316元×671天×0.00002/日，原告主张该期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为11129元是其对自己的诉请权利作出的处分，本院予以准许。从2015年12月29日起暂计算至2018年10月31日止的逾期交房违约金43000=829316元×1037天×0.00005/日，其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金及逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。关于被告请求对违约金的计付标准予以裁减至年利率6%，因原告主张的计违标准实际底于年利率6%，故被告的该项请求存在认识错误，本院不予采纳。关于被告抗辩因房屋尚未实际交付，不应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院认为，双方对交付办理商品房转移登记有关文书的约定并不以房屋交付为前提条件，故应当遵循合同关于定期交付文书的约定，对其抗辩意见，本院不予采纳。关于购房补贴。被告未按约定向原告支付2016年10月1日至今的购铺补贴款，其行为不仅违反了双方在协议中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约应当承担支付补贴款的民事责任。故原告诉请被告支付2016年10月1日至2018年12月31日9个季度的购房补贴149274元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告约定的违约金是每天2‰，即年利率73%。被告向原告支付的购铺补贴是基于原告一次性向被告交纳的购房款。被告延迟向原告支付补贴款给原告造成了一定的经济损失，本院对违约金予以调整为按年利率24%计算至付清之日止。据此，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘炳海从2016年12月29日至2018年10月31日逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金11129.42元，其后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以829316元为基数，按日万分之零点二的标准计算，从2018年11月1日起计付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘炳海从2015年12月29日至2018年10月31日逾期交房违约金37267.71元，其后的逾期交房违约金以829316元为基数，按日万分之零点五的标准计算，从2018年11月1日起计付至商品房实际交付之日止。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘炳海从2016年10月1日至2018年12月31日9个季度的购房补贴149274元及支付逾期违约金（按年利率24%计算，各季度尚欠补贴款的违约金从各季度首月11日起开始计算至付清为止）。四、驳回原告刘炳海的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减收取2176元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  赵婧霖二〇一九年五月二十二日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）