江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初5104号原告：无锡北塘区大江南茶市,住所地无锡市梁溪区。（统一社会信用代码：913202045580600108）投资人：刘玉水。委托诉讼代理人：朱正新，江苏法瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天源，江苏法瞻律师事务所律师。被告：陈福地,男,1984年2月17日生，汉族,住福建省安溪县。原告无锡北塘区大江南茶市（以下简称大江南茶市）与被告陈福地房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无锡北塘区大江南茶市的委托诉讼代理人朱正新，被告陈福地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大江南茶市向本院提出诉讼请求：1.判令陈福地支付租金127744元及违约金（以59899元为基数，自2018年3月18日起至2018年12月31日止按年利率24%计算；以127744元为基数，自2019年1月1日起至2019年4月25日止，按年利率24%计算）;2.判令陈福地支付律师费5000元;3.本案诉讼费由陈福地承担。事实和理由：自2009年起，其将位于无锡市北塘区间店铺（编号为620-26、620-27）的房屋出租给陈福地使用，租赁合同一年一订，期满续订，租金采取先付后用的方式支付。2016年5月31日，其与陈福地签订一份租赁合同，租赁期限自2015年10月11日起至2016年10月10日至，租金59899元，先付后用。该份合同期满后双方未续签书面租赁合同，但陈福地实际租用至今。因陈福地拖欠自2017年10月11日起的租金，其多次催讨未果，遂诉至法院。陈福地辩称，其同意支付自2017年10月11日起的租金。其未支付租金是因为涉案房屋存在产权争议，案外人要求其将租金交至案外人，其仅是暂停支付了租金。不同意承担违约金，且违约金约定过高，请求人民法院调整。律师费、诉讼费不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.2016年5月31日，大江南茶市与陈福地签订一份租赁合同，由大江南茶市将无锡市北塘区间店铺（编号为620-26、620-27）出租给陈福地经营茶叶使用，租赁期限12个月，自2015年10月11日起至2016年10月10日止，租赁店铺规费，应自2015年10月11日起开始计算……租赁期内陈福地应交规费合计59899元，先付后用……若陈福地拖欠规费及其他各项费用，每逾期一日，陈福地应按应付而未付金额的千分之五支付逾期付款违约金……因履行本合同所发生的一切争议，……违约方应承担由此产生的诉讼费、律师费、交通费等合理费用。2.2016年10月10日，双方在合同到期后未签订书面续约协议。诉讼中，双方均确认合同到期后陈福地使用上述房屋仍适用原合同约定，2017年10月10日之前的租金已付清。因陈福地未按约向大江南茶市支付自2017年10月11日至2018年10月10日的租金，2018年3月13日，大江南茶市通过江苏法瞻律师事务所发出律师函追讨，但陈福地至今未付任何款项。3.2018年4月26日，大江南茶市与江苏法瞻律师事务所签订一份委托合同，约定就大江南茶市与陈福地房屋租赁合同纠纷一案，大江南茶市委托江苏法瞻律师事务所指派律师朱正新、张天源（实习）参与诉讼（仲裁），大江南茶市需支付律师费5000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，大江南茶市与陈福地于2016年5月31日签订租赁合同，由陈福地承租位于无锡市北塘区间店铺的房屋。2016年10月10日合同到期后，陈福地继续使用上述租赁房屋，大江南茶市并未提出异议。且双方均确认后续租赁行为仍适用原租赁合同的约定，故本院认定原租赁合同继续有效。大江南茶市与陈福地在租赁合同中约定涉案房屋的年租金为59899元，先付后用，现大江南茶市主张陈福地支付该房屋自2017年10月11日至2018年10月10日及2018年10月11日至2019年10月10日期间的租金，符合双方约定，本院予以支持。大江南茶市主张自2019年1月1日起至2019年10月10日期间的租金按照70642元/年计算，但其并未就该标准已与陈福地协商一致提供证据，依法应承担举证不能的不利后果。对大江南茶市主张的租金127744元，超出119798元（59899元+59899元）部分本院不予支持。陈福地未按照合同约定于2017年10月11日、2018年10月11日前分别支付自2017年10月11日至2018年10月10日及2018年10月11日至2019年10月10日期间的租金系违约，应承担违约责任。结合上述本院关于租金标准的认定意见、大江南茶市有关违约金主张的计算期间及双方在诉讼中一致确认违约金可按照年利率24%的标准的事实，本院认定违约金应以59899元为基数，自2018年3月18日起至2018年12月31日止及以119798元为基数，自2019年1月1日起至2019年4月25日止，均按年利率24%计算为20485.46元。因陈福地违约，大江南茶市主张根据合同约定要求陈福地支付因本次诉讼产生的律师费5000元，符合双方约定，本院予以支持。陈福地主张因涉案房屋存在产权争议，案外人要求其将租金交至案外人，其仅是暂停支付了租金，不同意支付违约金及律师费的意见，本院不予采信。理由：1.陈福地于2017年10月10日之前即支付自2017年10月11日至2018年10月10日期间的租金，而案外人的有关通知在此之后，陈福地的主张与事实不符；2.本案租赁合同系大江南茶市与陈福地之间签订，而租赁物在租赁期间的权属变更不影响租赁合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈福地应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡北塘区大江南茶市支付租金119798元及违约金20485.46元。二、陈福地应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡北塘区大江南茶市支付律师费5000元。三、驳回无锡北塘区大江南茶市的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元，减半收取计1632元、保全申请费680元，二项合计2312元，由无锡北塘区大江南茶市负担195元，由陈福地负担2117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 葛宏锴二〇一九年五月二十二日法官助理 程 义书 记 员 张 琦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》:第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。