上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2701号原告(反诉被告)：黄辉，男，1984年6月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李国衡、侯园针，京衡律师集团上海事务所律师。被告(反诉原告)：艾曼投资管理(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张滨，执行董事。委托诉讼代理人：饶思，北京市中伦文德事务所上海分所律师。原告(反诉被告)黄辉与被告(反诉原告)艾曼投资管理(上海)有限公司(以下简称“艾曼公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄辉及其委托诉讼代理人李国衡、侯园针、被告(反诉原告)艾曼公司委托诉讼代理人饶思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄辉诉称，原、被告双方于2017年10月24日签订了名为《乐喀50空间场地租赁合同》的租赁协议，约定由原告承租位于嘉定区鹤望路XXX号的建筑物西区一楼地上一层大约595平方米的部分场地，并约定该场地作经营蜜思香咖啡简餐使用，同时约定2017年10月25日至2017年11月24日为商铺的装修期。原、被告双方的租赁协议签订之后，原告便开始对承租场地进行装修、采办各类营业需要的物品、投放广告、招聘店员等。同时去工商部门办理营业执照等经营手续。但是直到房屋装修完毕，一切营业需要准备妥善，营业执照却因该房屋缺少消防验收合格证迟迟无法办理。原告为此多次与被告沟通，但被告没有采取有效的补救措施促使该问题得到解决。原告认为，被告提供场地租赁给原告作为商业经营使用，应当保证该场地满足商业经营的一切外部条件，具体来讲就是原告凭借租赁合同可以通过有关部门的经营场地审核，顺利办理营业执照。但是由于被告的原因，致使该场地所在的建筑不能达到消防安全管理规定的标准，未能通过消防验收，最终导致原告无法办理营业执照，无法开始合法经营。至此，双方签订的租赁合同的合同目的根本无法实现。有鉴于被告的违约行为，致使原告为履行合同而作出的前期巨大投入无法收回，给原告造成巨大经济损失，原告特向人民法院提起诉讼，要求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《乐喀50空间场地租赁合同》；2、判令被告退还原告已经支付的房屋租金2万元、押金1万元；3、判令被告赔偿原告为准备正式营业而支出的各类费用计76.5万元。被告艾曼公司辩称，被告认可双方签订的租赁合同，但被告不同意原告的诉讼请求。被告认为双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，租赁期限为一年，已经履行完毕，被告不存在违约情形。租赁期间原告经营的咖啡店已经实际开业经营。原告工商执照的办理应由其自己负责。本案场地属于商业地产，开办咖啡厅，只是需要正常的申报即可办理，不需要消防等材料。原告自身原因导致工商部门没有办理营业执照，相应责任不应该由被告承担。对于原告第一项诉请，被告认为合同已经履行完毕，不存在合同解除的问题。从2017年10月25日至今，被告仅仅收到原告押金1万元和租金2万元，扣除一个月的免租期，原告还有十个月的租金没有支付，故原告要求退还租金的诉讼请求不能成立。原告所述不能办理营业执照的责任在于原告自己，鉴于合同已经履行完毕，装修费用也随着合同履行完毕。且装修费用是作为经营成本，原告无权将装修费用作为损失要求被告进行赔偿。被告艾曼公司提出反诉称，原、被告双方签订的场地租赁合同租期一年，每月租金保底价格为2万元。截止目前原告未交回租赁场地，租金仅支付2万元。故被告为维护自身合法权益，要求法院判令：1、原告立即向被告交付租赁场地；2、原告向被告支付租金20万元(已扣除一个月装修免租期及已付一个月租金2万元)；3、原告向被告支付房屋占有费(按每月2万元计算，从2018年11月25日计算至2019年3月15日)。原告黄辉针对反诉答辩称，原告不同意被告的反诉诉请。根据消防法第58条规定，未通过消防安全验收，系争租赁场地不应用于经营。被告作为出租方，对场地情况是清楚的，被告也承认租赁场地没有通过消防验收，无法进行商业经营。双方的合同基础不存在，且本案租赁合同违反消防法第13条的强制性规定，故双方所签租赁合同应视作无效。根据合同规定，租赁场地明确作为餐饮使用，现因被告原因导致原告合同目的无法实现，原告也从未实现正常的经营盈利。对于该场地无法从事餐饮活动，被告作为出租方也是明知的，被告作为出租方没有将此情况主动告知原告，导致原告大量的成本支出。被告没有事实和法律依据来向原告主张租金，反而需向原告进行相应的赔偿。关于场地占用费，被告曾向原告发函陈述到期之后如果原告不搬离，被告可以自行处理。但被告到期后没有自行处理，故被告无权主张占用费。经审理查明，艾曼公司(甲方)和黄辉(乙方)于2017年10月24日签订《乐喀50空间场地租赁合同》，约定黄辉向艾曼公司承租位于嘉定区鹤望路XXX号的建筑物西区一楼地上一层的一部分场地，场地预测面积为595平方米，实际面积以双方负责人(甲方设计师和乙方委托设计)最终测量为准。乙方承诺该场地的经营用途仅作为经营蜜思香咖咖啡简餐，未经甲方同意乙方不得擅自变更经营用途。甲方同意给予乙方自移交场地之日起30天的装修期，装修期为2017年10月25日至2017年11月24日。租赁期限为1年，从2017年11月25日至2018年11月24日止。合同第三条双方对租赁费用综合物业服务费和其他费用及支付条款进行了约定，即乙方从计租起始日起按以下方式交付以下租金，租金计算方式：乙方按咖啡简餐当个公历月度的营业额的一定百分比抽成向甲方支付租金：第一档，乙方咖啡简餐的月营业额(营业流水)大于人民币114,290元，按该月营业额的17.5%计算月抽成租金支付给甲方；第二档，乙方咖啡简餐的月营业额小于人民币114,290元，则乙方向甲方支付保底租金20,000元；试营业期，自开业日起前三个月为试营业期，试营业期的月抽成租金可根据咖啡简餐实际经营情况，如抽成租金额不满2万元的，具体分成比例可按实际情况双方另行协商而定。乙方应在公历次月5日前(如遇节假日顺延)和甲方财务核对上一个月的营业流水，并于核对当月10日前将保底租金或营业流水分成缴纳至甲方提供的账户。合同签订后，黄辉对租赁场地进行装修后开始经营活动。嗣后黄辉因故停止经营。2018年11月16日，艾曼公司向黄辉发出《租赁到期事宜通知函》，告知黄辉称：一、你与我公司签订的租赁合同将于2018年11月24日到期，且该场地出租权已由第三方公司接管，故租赁合同到期不再续约。二、我公司已收到该场地新管理方的书面通知，要求该场地于租赁合同到期时清场。如到期未清场的，该场地范围内的物品将由新管理方自行处理。三、根据租赁合同第十条的约定，请你于2018年11月24日前将该场地恢复原状及清场，并与我公司办理交接手续。届时如你未能及时完成该场地清场的，视为你已抛弃该场地内任何留置设施、设备及物品的所有权，我公司或新的管理方有权予以任意处置。但租期到期后黄辉未搬离。2019年2月，黄辉起诉来院。审理中，在本院释明的情况下，黄辉与艾曼公司就系争租赁场地于2019年3月15日完成交接。艾曼公司遂撤回要求黄辉交还租赁场地的反诉诉请。2019年3月18日，本案承办人与嘉定区市场监督管理局取得联系，就本案涉及营业执照办理事宜询问其相关工作人员。市场监督管理局的工作人员回答称，营业执照办理不需要消防验收的相关手续。该工作人员又回答称其对位于嘉定区鹤望路XXX号商铺是否能够用于经营餐饮的事情不清楚。本院认为，艾曼公司和黄辉签订的《乐喀50空间场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效。黄辉关于其承租场地所在的建筑不能达到消防安全管理规定的标准、未能通过消防验收并最终导致原告无法办理营业执照的主张，与本院向市场监督管理部门咨询所得到的回复情况相悖，本院不予采信。黄辉以无法办理营业执照致使其租赁合同的合同目的无法实现为由要求解除合同，其解约理由不能成立，但庭审中黄辉以合同约定的履行期限已经届满为由撤回解除合同之诉请,予法不悖,本院予以准许。黄辉虽以艾曼公司未办理消防验收已构成违约为由要求艾曼公司赔偿损失，但黄辉未能提供证据证明其租赁期间停止经营系因消防验收未办理及系争租赁场地无法经营餐饮所致，故对黄辉的该项诉请，本院亦不予支持。黄辉已实际使用租赁场地，其已支付的租金不得要求艾曼公司返还，但艾曼公司在租期到期后双方已完成交接，租赁合同实际已不再履行的情况下，应将收取黄辉的押金予以返还。黄辉称本案租赁合同违反消防法第13条的强制性规定，对此本院认为，消防法第13条虽属于对房屋使用条件的强制性规定，但即便违反该条规定，租赁合同并不当然无效。事实上，双方租赁合同标的物也不是常规意义上的房屋，而是大的商场内特定空间的部分场地，并不当然适用上述强制性规定。鉴于黄辉已实际使用租赁场地，故对艾曼公司要求黄辉支付租赁期间租金的反诉请求，本院予以支持。由于双方均未提供抽成租金的计算依据及试营业期双方协商租金的依据，故艾曼公司要求黄辉按保底租金的标准支付租赁期内所欠租金的意见，符合合同约定，本院予以采纳。艾曼公司在其向黄辉发出的《租赁到期事宜通知函》中已明确告知黄辉称租赁合同到期不再续约，并要求黄辉于租赁合同到期时清场，届时如黄辉未能及时完成该场地清场的，视为黄辉已抛弃该场地内任何留置设施、设备及物品的所有权，艾曼公司或新的管理方有权予以任意处置。故在黄辉到期未清场的情况下，艾曼公司应及时清场以避免损失扩大。现艾曼公司主张的房屋(场地)占有费，属于艾曼公司未及时采取清场措施导致扩大的损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)艾曼投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)黄辉押金1万元；二、原告(反诉被告)黄辉的其余诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)黄辉应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)艾曼投资管理(上海)有限公司租金20万元；四、被告(反诉原告)艾曼投资管理(上海)有限公司其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11,750元，减半收取5,875元，反诉案件受理费2,300元，合计收取8,175元，由原告(反诉被告)黄辉负担7,875元，由被告(反诉原告)艾曼投资管理(上海)有限公司负担300元。双方负担之款应于本判决生效之日起七日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年五月二十七日书记员  张浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。