广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1244号上诉人（原审被告）：胡红梅，女，1980年10月5日出生，汉族，住湖北省监利县。上诉人（原审被告）：余春明，男，1976年4月28日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：蓝尚华，广东翔宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黎群英，女，1972年9月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司中山西区支行，住所地广东省中山市西区富华道27号1号楼商铺029-032卡，统一社会信用代码91442000898101990W。主要负责人：徐牧雨。原审第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市西区蓝波湾豪庭D-31卡，统一社会信用代码91442000096802402F。法定代表人：黄大妹。上诉人胡红梅、余春明因与被上诉人黎群英、原审第三人中国银行股份有限公司中山西区支行（以下简称中行西区支行）、中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人胡红梅、余春明的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黎群英的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定“即使胜意公司有此承诺，但该承诺没有写入三方签订的涉案合同中作为合同内容，该承诺对黎群英亦没有约束力”事实错误，适用法律错误。本案中，胡红梅、余春明与黎群英、胜意公司签订合同时，胜意公司承诺在两个月内出具房产证，否则胡红梅、余春明可解除合同，当时黎群英也一直在场，该承诺对双方的房屋买卖合同交易有重大影响，但黎群英对此没有提出任何异议，视为接受该约定。因此，三方已口头约定了胡红梅、余春明解除合同的条件，上述承诺已发生合同的法律效力，各方均应予以遵守。由于三方于2017年2月15日签订合同后2个月内，案涉房产未能出房产证，胡红梅、余春明根据口头约定于2017年5月10日通知黎群英、胜意公司解除合同，故三方签订的合同于2017年5月10日依法解除，胡红梅、余春明无须再履行该合同约定的义务。二、由于案涉房屋逾期一年多才出证，胡红梅、余春明签订合同的目的已无法实现，胡红梅、余春明解除合同于法有据。根据胡红梅、余春明提供的录音资料可知，胡红梅、余春明签订合同时已多次强调签订合同的目的是尽快收取房屋余款70万元，因此明确要求必须在签订合同后两个月内快速出证，否则胡红梅、余春明有权解除案涉合同。但自案涉合同于2017年2月15日签订后，直到2018年3月23日才出房产证，期间经过了一年多时间，胡红梅、余春明只收取了定金5万元，胡红梅、余春明签订合同时要求快速收回房屋余款的合同目的已无法实现，故胡红梅、余春明有权解除合同。三、一审判决适用法律错误，本案双方对违约责任在合同第七条已经作出明确约定，故不适用继续履行合同的规定。被上诉人黎群英答辩称：一、一审判决认定三方已经达成关于两个月内出房产证的口头约定，属于对判决书的误读。一审判决应理解为胜意公司若有承诺属于胜意公司与胡红梅、余春明之间的协议，该协议对黎群英无约束力，该认定遵循合同相对性原则，不存在事实和法律错误。一审法院对于合同是否解除已经进行了查明和认定，由于胡红梅、余春明未能提交证据证明合同解除的事实，应承担举证不能的不利后果，一审判决正确。二、胡红梅、余春明签订合同目的无法实现可解除合同，是对合同解除权的误读。因对方违约造成合同目的无法达成时，守约方可以主张解除合同，但是本案中胡红梅、余春明并非合同守约方，而是违约方，故其不能行使合同解除权。胡红梅、余春明曾经提出解除合同，但因为没有合同解除权，案涉合同未被解除，仍可以继续履行。三、本案合同有关违约责任的约定，但该约定并未排除合同法第一百零七条的适用。因此黎群英有权根据合同约定追究胡红梅、余春明的违约责任，也有权直接根据法律规定要求胡红梅、余春明继续履行合同，不存在一审判决适用法律错误的情况。原审第三人中行西区支行、胜意公司二审期间未向本院提交书面意见。黎群英向一审法院提出诉讼请求：1.胡红梅、余春明继续履行与黎群英签订的二手房买卖合同及居间服务合同二手房买卖部分；2.由黎群英代胡红梅、余春明归还涉案房地产即位于广东省中山市××花园××房尚欠的住房按揭贷款，由中行西区支行注销上述房地产的抵押登记；3.胡红梅、余春明在涉案房地产注销抵押登记之日起7日内协助黎群英办理过户登记，将涉案房地产登记至黎群英名下；4.胡红梅、余春明向黎群英交付涉案房地产；5.胡红梅、余春明赔偿黎群英已支付的中介费5000元。一审法院认定事实：中山市西区××花园××房（以下简称案涉房产）于2014年11月4日登记备案在胡红梅、余春明名下。2017年2月15日，黎群英（买方）、胡红梅、余春明（卖方）与胜意公司（居间方）签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××花园××房，该房地产处于抵押状态；转让总价为750000元，定金50000元为第一部分楼款，买方同意在签署合同时向卖方支付50000元；700000元为第二部分楼款，买方意向贷款金额为550000元（具体贷款金额以银行批复为准），卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后十个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；买方自愿支付交易过程中产生的所有税费，如合同履行过程中因法律法规和政策变化原因需缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方须在过户当天将房地产交予买方使用；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；买方向居间方支付居间服务费15000元；备注条款:房产证出来后，业主60天内办理完赎楼手续，客户6个月内办理完按揭手续；合同还约定了其他内容。合同签订当天，黎群英依约向胡红梅、余春明支付了定金50000元，向胜意公司支付中介费5000元。2017年5、6月份，胡红梅、余春明通知胜意公司，要求解除涉案合同。经协商，黎群英、胡红梅、余春明双方未能就解除合同达成合意，黎群英不同意解除合同。2018年3月23日，涉案房地产获国土部门颁发不动产权属证书。经催促胡红梅、余春明将不动产权属证书交胜意公司办理相关赎楼及按揭贷款手续未果，2018年6月22日，黎群英诉至一审法院，主张前述实体权利。一审另查：截止2018年8月30日，黎群英名下存款余额足够支付涉案房地产的剩余购房款。一审庭审中，黎群英同意在扣除代为清偿的银行贷款本息等费用后，在涉案房地产办理递件过户时将剩余购房款一次性支付给余春明、胡红梅。一审又查：截止2018年8月28日的中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市西区××花园××房[不动产权证号：粤（2018）XXXXXXXX/粤（2018）XXXXXXXX]的房地产，权利人为余春明、胡红梅；涉案房地产于2018年3月23日抵押给第三人中行西区支行、被担保主债权数额为292000元，仍处于抵押登记状态。一审诉讼中，根据黎群英申请，一审法院于2018年7月6日查封了涉案房地产（第一查封），除本案查封外无其他被查封的情形（截止2018年8月28日）。一审庭审中，余春明、胡红梅称涉案合同签订时，胜意公司承诺签订合同后两个月内办妥房产证，否则可解除合同，但并未将该承诺内容写入合同。黎群英、胜意公司均否认有此承诺。为此，余春明、胡红梅申请一审法院调取2017年2月15日下午胜意公司与黎群英、余春明洽谈及订立合同全过程的录音录像资料以证明其主张。一审庭审中，胜意公司表示因录像每3个月就会被覆盖一次，故涉案录音录像无法提供。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黎群英与胡红梅、余春明、胜意公司签订的二手房买卖合同及居间服务合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，此虽在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条有规定，但此规定并非效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋买卖合同无效。胡红梅、余春明主张涉案房屋买卖合同无效，依据不足，一审法院不予采纳。胡红梅、余春明称买卖双方及中介方在洽商签订涉案合同时，胜意公司承诺在签订合同后两个月内出房产证，否则可解除涉案合同。胡红梅、余春明对此主张应承担举证责任。黎群英、胜意公司对胡红梅、余春明该主张不予确认，且合同对此亦没有约定，胡红梅、余春明要求调取当日洽谈情况的录音录像亦因胜意公司无法提供录音录像而无法证实当时洽谈的具体情况，无法证实其主张，其应承担举证不能的法律后果。即使胜意公司有此承诺，但该承诺没有写入三方签订的涉案合同中作为合同内容，该承诺对黎群英亦没有约束力，胡红梅、余春明仍应按合同约定在房产证出来后60天内办理赎楼手续等合同义务。黎群英依约支付定金50000元后，胡红梅、余春明在合同履行期限届满前明确表示不再继续履行合同，提出解除合同，在涉案房地产出证后60天内亦不履行办理赎楼手续等合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。黎群英要求继续履行涉案合同，于法有据，且涉案房地产除了本案查封（第一查封）外，不存在其他查封，本案不存在无法履行的情形，因此，黎群英要求胡红梅、余春明继续履行合同，将涉案房地产过户至黎群英名下以及将涉案房地产交付给黎群英的诉求，符合法律规定以及合同约定，一审法院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，黎群英亦应履行其付款义务。黎群英同意代胡红梅、余春明清偿第三人中行西区支行的按揭贷款本息及相关费用，并在涉案房地产过户当天支付除此之外的剩余购房款，一审法院予以准许。中行西区支行作为款项接收方，胡红梅、余春明作为涉案房地产权利人，应协助配合黎群英代为清偿以消除抵押权。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由黎群英自行承担。对于黎群英主张胡红梅、余春明赔偿中介费5000元的诉求，根据已查明的事实可知，黎群英已向胜意公司支付中介费5000元，同时根据合同中“若买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”之约定，违约方胡红梅、余春明应承担已实际支付的中介费。因此，黎群英主张胡红梅、余春明赔偿中介费5000元，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，黎群英诉求合理，一审法院予以支持。胡红梅、余春明辩解意见，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胡红梅、余春明继续履行与黎群英于2017年2月15日签订的二手房买卖合同及居间服务合同；二、黎群英于一审判决发生法律效力之日起七日内代胡红梅、余春明向中行西区支行清偿位于中山市西区××花园××房[不动产权证号：粤（2018）XXXXXXX/粤（2018）XXXXXX]的贷款本金、利息等相关费用（贷款本金、利息等相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；胡红梅、余春明、中行西区支行于黎群英清偿前述贷款本金、利息等相关费用后七日内协助办理注销前述房地产抵押登记手续；三、胡红梅、余春明于前述房地产抵押登记注销后七日内协助将前述房地产过户至黎群英名下并于办理涉案房地产递件过户手续当日将前述房地产交付给黎群英；四、黎群英于办理涉案房地产递件过户手续当日向胡红梅、余春明支付剩余购房款（总购房款750000元-定金50000元-上述代清偿的银行贷款本息等费用）；五、胡红梅、余春明于一审判决发生法律效力之日起七日内向黎群英赔偿中介费5000元。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11350元，诉讼保全费4295元，合共15645元(黎群英已预交)，由胡红梅、余春明负担（胡红梅、余春明于一审判决生效之日起七日内迳付黎群英）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：中国银行股份有限公司中山分行于2018年9月7日向一审法院出具债务确认书一份，内容为：我行于2014年11月12日与借款人余春明、胡红梅签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由我行发放一手房贷款，……在黎群英出示法院相关的执行裁定文书和协助执行函后，我方同意其代借款人余春明、胡红梅清偿位于中山市西区××花园××房的贷款本息及相关费用，并协助办理注销前述房地产的抵押登记手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。胡红梅、余春明与黎群英及胜意公司签订的二手房买卖合同及居间服务合同是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各当事人均具有法律约束力。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：胡红梅、余春明是否有权解除其与黎群英之间的房屋买卖合同。对此，本院分析如下：首先，关于胡红梅、余春明主张签订案涉合同时，胡红梅、余春明与胜意公司曾进行口头约定，若案涉房屋未能在签订合同后两个月内办理房产证，则胡红梅、余春明有权解除合同，因黎群英当时亦在现场，且对此并无提出异议，故三方已经对合同解除条件达成一致意见，胡红梅、余春明有权据此解除合同。本院认为，胡红梅、余春明对于上述关于三方已达成口头协议的主张，并未提交充分有效的证据予以证明，且若胡红梅、余春明与胜意公司存在相关约定，在合同磋商过程中，胡红梅、余春明完全可以要求将此关乎自己重要权益的约定写入合同，以保障自己的权益。现胜意公司、黎群英亦否认存在相关口头约定，故胡红梅、余春明应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即便胡红梅、余春明提交的录音证据能够证明其与胜意公司之间确实存在相关约定，因该约定并没有写入案涉房屋买卖合同中，故该约定亦仅系胡红梅、余春明与胜意公司之间的约定，对黎群英不产生约束力，故本院对胡红梅、余春明的上述主张不予支持，胡红梅、余春明无权以签订案涉合同后两个月内未办理房产证为由主张解除合同。其次，按照合同约定，胡红梅、余春明应当在房产证出来后六十日内办理完赎楼手续，黎群英六个月内办理完按揭手续。经查，签订合同当天黎群英依约向胡红梅、余春明支付定金50000元，案涉房屋于2018年3月23日办理了产权登记手续。黎群英已经依约完成了支付第一部分楼款的义务，则作为卖方的胡红梅、余春明应当于2018年5月22日前办理完赎楼手续，保证双方下一步交易能够顺利进行。但胡红梅、余春明却早于2017年5、6月份即通知胜意公司，要求解除案涉合同。本院认为，胡红梅、余春明以提出解除合同的方式表明不履行合同主要义务，胡红梅、余春明该行为已构成违约，此时，有权提出解除合同的应是作为守约方的黎群英，而胡红梅、余春明作为违约方不享有解除合同的权利。故胡红梅、余春明于2017年5、6月份提出解除合同的行为并不发生合同解除的法律效力。最后，胡红梅、余春明又主张根据案涉合同第七条第1点约定如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，现其已经逾期履行超过十五个工作日，所以黎群英只能选择解除合同，并要求胡红梅、余春明双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院认为，案涉合同第七条第1点约定应理解为若卖方违约，合同约定赋予买方可以依据实际情况自行选择要求卖方承担违约责任方式的权利。故黎群英作为守约方，其有权按照上述合同约定要求胡红梅、余春明双倍返还定金或支付违约金，也有权根据法律规定要求胡红梅、余春明继续履行合同，即选择哪种违约责任方式是作为守约方的黎群英的权利。故胡红梅、余春明的上述主张不能成立，本院不予支持。黎群英于本案中诉请继续履行合同，并提交了相应证据证明其有能力向胡红梅、余春明支付剩余购房款。作为抵押权人的中行西区支行亦表示同意黎群英代借款人余春明、胡红梅清偿案涉房产贷款本息及相关费用，协助办理注销前述房地产的抵押登记手续。另，案涉房产除本案查封外无其他被查封的情形（截止2018年8月28日），即本案不存在无法履行的情形，故一审判令胡红梅、余春明应当继续履行合同，将案涉房地产过户至黎群英名下并将案涉房地产交付给黎群英，黎群英亦应同时履行相应的付款义务，该处理结果并无不妥，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人胡红梅、余春明的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11350元（上诉人胡红梅已预交），由上诉人胡红梅、余春明负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年五月二十一日书记员 郭燕婷