云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云31民初32号原告：云南天景房地产开发有限公司。住所地：昆明市人民西路315号。法定代表人：杨涛,该公司经理。委托诉讼代理人：金晓燕，云南刘胡乐律师事务所。委托诉讼代理人：代至聪，云南刘胡乐律师事务所。被告：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司。住所地：瑞丽市乐城街6号。法定代表人：邵永佳，该公司总经理。被告：昆明富达发展实业（集团）有限公司。住所地：昆明市青年路118号樱花丽景公寓附五楼。法定代表人：苏平森，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：朱志刚，云南广度佰佳律师事务所。二被告共同委托诉讼代理人：鲁有林，云南广度佰佳律师事务所。原告云南天景房地产开发有限公司（下称天景公司）与被告瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（下称宝佳公司）、昆明富达发展实业（集团）有限公司（下称富达公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月28日公开开庭审理了本案。原告一般授权的委托诉讼代理人代至聪、二被告特别授权的委托代理人鲁有林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天景公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决宝佳公司向天景公司交付通过竣工验收并符合合同约定交房条件的61套抵债房产（抵债房产的相关情况附后）;2.请求人民法院依法判决宝佳公司为天景公司办理不动产权属登记，并承担登记过程中发生的所有税费；3.请求人民法院依法判决宝佳公司支付自2014年8月11日起至实际交付符合本合同约定交房条件的房产之日止按照每日人民币74539861.11元的万分之一的标准向天景公司支付违约金（暂时计算至2018年7月11日为10659200.14元);4.请求人民法院依法判令富达公司对宝佳公司的上述义务承担连带保证责任；5.请求人民法院依法判令天景公司实现债权的费用（包括但不限于：保全费、公证费、执行费、律师费等）由两被告连带承担；6.本案的诉讼费用由宝佳公司承担。事实和理由：天景公司、宝佳公司与富滇银行昆明白塔支行于2010年7月2日签订《富滇银行人民币资金委托贷款合同》，天景公司委托该行向宝佳公司出借人民币4000万元，借款期限自2010年7月2日至2011年7月2日，借款利率按年息15%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日，借款到期后，天景公司与宝佳公司就上述借款多次签订借款展期协议，展期协议签订情况如下：2011年9月14日签订《借款展期协议》，展期期限自2011年7月2日至2012年7月2日，借款年利率为12%，计息方式为到期一次还本付息；2012年7月2日签订《借款展期协议》，展期期限自2012年7月2日至2012年12月2日，借款年利率为12%，计息方式为到期一次还本付息；2012年12月2日签订《借款展期协议》，展期期限自2012年12月2日至2013年6月2日，借款年利率为13%，计息方式为到期一次还本付息；2013年5月31日签订《借款展期协议》，展期期限自2013年6月2日至2013年12月2日，借款年利率为13%，计息方式为到期一次还本付息。天景公司、宝佳公司与富滇银行昆明白塔支行再次于2012年12月签订《富滇银行人民币资金委托贷款合同》，天景公司委托该行向宝佳公司再次出借人民币3000万元，借款期限自2012年12月28日至2013年6月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日。借款到期后，三方于2013年6月19日签订《富滇银行人民币资金委托贷款展期合同》，借款期限展期自2013年6月28日至2013年12月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日。因宝佳公司无力偿还天景公司上述7000万元借款本息，2013年11月27日致函原告主张以物抵债。2013年12月20日，天景与宝佳公司分别签订了《还款协议》、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》，双方迖成了以瑞丽市民族文化新村共计61套标的房产抵偿原告7000万元借款本息的共识。依据双方签订的《还款协议》明确：截至2014年7月30日，被告宝佳公司欠款本息为74539861.11元。其中本金7000万元，利息4539861.11元。依据《房屋批量销售价格锁定合同》、《债务清偿协议》约定：宝佳公司以4800元/㎡的均价将其开发的瑞丽市民族文化新村共计61套标的房屋（建筑面积共计15815.9㎡）抵偿给原告，用于偿还所欠天景公司借款本息74539861.11元（截至2014年7月30日）。宝佳公司承诺并保证于2014年7月30日将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房条件的标的房屋交付天景公司。富达公司自愿为宝佳公司在《债务清偿协议》项下的义务承担连带责任担保。协议同时约定：因宝佳公司责任导致的诉讼，各方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于保全费、公证费、执行费、律师费、评估鉴定费、拍卖费、过户费等相关费用）由宝佳公司承担。后宝佳公司于2014年7月24日发函要求将交房日期延后至2014年8月10日。2014年8月4日，双方签订了上述61套《商品房购销合同》，并于2014年8月7日办理了备案登记。2014年8月10日，两被告未按约定履行交房义务，天景公司多次要求两被告交付约定的房屋，但两被告一直怠于履行交付上述房产的义务至今，请求贵院判如所请。宝佳公司、富达公司辩称：1.天景公司诉请宝佳公司向其交付通过竣工验收并符合合同约定交房条件的61套抵债房屋不成立。2014年7月29日，包含天景公司61套抵债房屋在内的瑞丽民族文化新村3号地块项目通过了建设方宝佳公司组织勘察、设计、监理、施工五方进行了验收，验收合格，符合交房法定条件，因此，天景公司主张的“通过竣工验收”为既成客观事实，无需通过诉讼主张。双方合同约定的交房条件有且只有：⑴工程全面竣工；⑵住建、规划部门验收合格；⑶达到附件《瑞丽民族文化新村交房标准》，除此之外，再无其他约定交房条件和标准。宝佳公司2014年8月23日即达到以上三个条件：2014年7月29日工程竣工，通过五方验收合格；2014年8月14日通过瑞丽住建局规划股出具意见，符合审批规划位置；《瑞丽民族文化新村交房标准》全部标准已经具备。综上，备案给天景公司的61套房屋于2014年8月23日前全部达到合同约定的交房条件，宝佳公司通知天景公司于2013年8月23日前接房，该日期为双方交接日。天景公司恶意借故不办理接房，宝佳公司交房义务已经于2014年8月23完成。故天景公司诉请交房的事实、理由不成立，无法律依据。依法应予驳回；2.天景公司诉请宝佳公司办理不动产权属登记，并承担税费的主张不成立。根据《商品房购销合同》第十二条的约定，办理产权证的前提是天景公司必须提供全部资料，并缴纳完毕契税等相关费用，天景公司有配合和缴纳税费的义务，事实上，天景公司至今未完成前述义务，无权诉请宝佳公司单方面为其完成办证；依据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，尚未登记的不动产首次申请登记的可以由当事人单方面申请登记，天景公司2018年提起诉讼，已经符合单方面申请登记的法定情形，天景公司可以自行办理登记，无需通过诉讼主张。缴纳税费为原告取得不动产的法定义务，天景公司无权转嫁给宝佳公司承担。3.天景公司无权主张违约金。根据合同约定，违约金适用条款有二，《房屋批量销售价格锁定合同》第5.1条约定“甲方（宝佳公司）未按照本合同约定的时间将标的房屋交付乙方（天景公司）或交付的房屋达不到交房要求，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任要求甲方支付违约金”，根据该约定，天景公司主张违约金的前提，必须首先主张解除合同；第5.4条再次就违约金承担前提作了明确，必须是“导致乙方解除合同的”，才可以主张，根据上述约定，本案天景公司要求继续履行合同，并未主张解除合同，主张违约金的条件并不成就，且违约金的计算标准，根据《房屋批量销售价格锁定合同》效力高于《商品房购销合同》的约定，不适用《商品房购销合同》中日万分之五的标准。被告逾期交房日期为2014年8月11日至2014年8月23日，总共为12天，天景公司诉请计算至实际交付本合同约定交房条件的房产之日，无事实依据。天景公司恶意拒绝接房，故意造成宝佳公司违约，阻止合同履行，应由其承担一切法律责任，根据合同约定，宝佳公司交房时间应确定为2014年8月10日,根据《商品房购销合同》第十条约定“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担”。按《合同法》第四十五条第二款规定，2014年8月10日之后天景公司借故不接房的责任完全由其自行承担；天景公司提出不接房的理由，均非合同约定或法定事项，项目确定于2014年7月29日验收合格，符合约定和法定的交房条件，根据合同法的规定，天景公司明知2014年8月10日为正式接房日期，却采取非合同约定理由和非法定理由借故不接房，也不履行减损义务，其要求被告承担2014年8月11日起至交付符合本合同约定交房条件的房产之日按照房屋总价款的万分之一的标准向天景公司支付违约金的主张，显然不具有合理性，有失公允。综上，请求驳回天景公司的全部诉请。天景公司围绕其诉请，依法提交以下证据：一、《富滇银行人民币资金委托贷款合同》（2010年7月2日）复印件。欲证明：天景公司委托富滇银行昆明白塔支行向宝佳公司出借4000万元，借款期限自2010年7月2日至2011年7月2日，借款利率按年息15%计算，按季结息，结息日为季末的第20日。二、2011年9月14日签订《借款展期协议》复印件。欲证明：4000万元借款展期自2011年7月2日至2012年7月2日，借款年利率为12%，计息方式为一次还本付息。三、2012年7月2日《借款展期协议》复印件。欲证明：4000万元借款展期期限自2012年7月2日至2012年12月2日，借款年利率为12%，计息方式为到期一次还本付息。四、2012年12月2日《借款展期协议》复印件。欲证明：4000万元借款展期期限自2012年12月2日至2013年6月2日，借款年利率为13%，计息方式为到期一次还本付息。五、2013年5月31日《借款展期协议》复印件。欲证明：4000万元借款展期期限自2013年6月2日至2013年12月2日，借款年利率为13%，计息方式为到期一次还本付息。六、富滇银行《人民币资金委托贷款合同》（2012年12月签订）复印件。欲证明：天景公司委托富滇银行总行营业部向被告宝佳公司出借3000万元，借款期限自2012年12月28日至2013年6月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末的第20日。七、富滇银行《人民币资金委托贷款展期合同》（2013年6月19日）复印件。欲证明：3000万元借款期限展期自2013年6月26日至2013年12月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日。八、致天景公司关于以物抵债的《函》（2013年11月27日）复印件。欲证明：宝佳公司致函天景公司无法保证到期归还7000万元的本息，主张以物抵债。九、《还款协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》、《债务清偿协议》（2013年12月20日）复印件。欲证明：1.《还款协议》证明截止2014年7月30日，被告宝佳公司欠款本息为74539861.11元，其中本金7000万元，利息4539861.11元；2.《房屋批量销售价格锁定合同》、《债务清偿协议》约定：被告宝佳公司以4800元/㎡的均价将其开发的61套标的房屋（建筑面积共计15815.9㎡）抵偿给天景公司，用于偿还所欠天景公司借款本息74539861.11元（截止2014年7月30日）。宝佳公司承诺并保证于2014年7月30日将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收并达到交房条件的房屋交付原告。富达公司自愿为宝佳公司在《债务清偿协议》项下的义务承担连带责任担保。协议同时约定：因宝佳公司责任导致的诉讼，各方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于保全费、公证费、执行费、律师费、评估鉴定费、拍卖费、过户费等费用）由宝佳公司承担。十、致天景公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的《函》（2014年7月24日）复印件。欲证明：宝佳公司2014年7月24日发函要求将交房日期延后至2014年8月10日。十一、61份《商品房购销合同》复印件。欲证明：2014年8月4日，天景公司与宝佳公司签订了61套《商品房购销合同》，并于2014年8月7日办理了备案登记。十二、关于瑞丽市民族文化新村抵款房的《函》两份复印件。欲证明：原告于2015年8月7日致函两被告要求交付约定的房屋。十三、1、《调查令》、《调查令（存根）及瑞丽市住房和城乡规划建设局出具的《调查令（回执》及附件一《情况说明》；2、《调查令》、《调查令（存根〉》及瑞丽市公安消防大队出具的《调查令（回执）》复印件。欲证明：宝佳公司开发建设的‘‘瑞丽市民族文化新村”房产至今未通过竣工验收备案和消防验收，不具备法定的交付条件，两被告应当向天景公司交付符合交付条件的房屋并承担相应的违约责任。天景公司的诉讼请求具有事实和法律依据。十四、1.《委托代理协议》；2.《补充协议》。欲证明：2018年8月9日，云南云投建设有限公司与云南刘胡乐律师事务所签订合同，约定委托云南刘胡乐律师事务所代理其及天景公司起诉富达公司、宝佳公司合同纠纷一案，指派金晓燕、代至聪律师作为代理人，天景公司应当支付代理费为105000元，该费用在收到一审判决书后的十五个工作日内支付，该代理费为天景公司实现债权的费用，应当由宝佳公司承担。十五、1.航空运输电子客票行程单4张；2.云南增值税专用发票2张；3.云南通用定额发票7张。欲证明：云南云投建设有限公司员工到德宏州中级人民法院参加庭审，共计产生差旅费13996元，该费用为天景公司实现债权的费用，应当由宝佳公司承担。经质证，宝佳公司、富达公司对天景公司提交的证据一至七组的真实性。合法性、关联性认可，内容以合同为准；八、十、十一组的真实性、合法性、关联性认可和证明内容均认可；九组真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，且《房屋批量销售合同》缺着第10-11页；十二组的真实性、合法性、关联性认可，内容只是天景公司单方面的主张，应结合宝佳公司发出的函和法庭归纳焦点认定；十三组调查令合法性不认可，在另一案件原告与5名律师约定参与诉讼，与民诉相违背的，由刘辉律师取得调查令，所得证据是违法的，该组的真实性、合法性、关联性均不认可，约定的条件中并没有约定必须有消防、档案归档的内容，法律没有规定商品房必须取得备案，不构成本案中是否交房的前提；十四组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，本案的律师费尚未发生，应以实际发生为准；十五组证据中，机票不是必要发生的，不在合理范围内，住宿费发票与本案无关，对证据证明内容不认可，天景公司增加差旅费1万元，属于增加或变更诉请，两被告不同意天景公司增加差旅费诉请。宝佳公司、富达公司围绕其答辩，依法提交以下证据：一、1.债务清偿协议；2.还款协议；3.房屋批量销售价格锁定合同；4.致云南云投建设有限公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的《函》复印件。欲证明：1.围绕以房抵债，富达公司、宝佳公司与天景公司三方于2013年12月20日当天签订三份文件，2014年7月24日发出函件，确认抵房房源、抵偿金额、交房标准等事项；2.约定的交房时间为2014年8月10日。交房标准为验收合格并达到《瑞丽市民族文化新村交房标准》上载明的标准；3.确认《房屋批量销售价格锁定合同》的效力高于《商品房购销合同》，两者约定发生冲突时，以前者为准；4.《房屋批量销售价格锁定合同》第2.7条约定“乙方（原告〕找到指定买受人之前，标的房屋物业如果由甲方(宝佳公司）或富达公司的相关投资企业管理，则不收取物业管理费”明确了原告抵债来的房屋，目的是为了再次销售变现，接房之前，物业由富达公司投资的相关企业管理，天景公司无需支付物管费。这是天景公司迟迟不肯接房、找各种非合同约定事由借故不接房的真实原因；5.《房屋批量销售价格锁定合同》第5.1条就违约责任明确约定“甲方（宝佳公司）未按照本合同约定的时间将标的房屋交付乙方（天景公司）或交付的房屋达不到交房要求，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任要求甲方支付违约金”，根据该约定，原告主张违约金的前提，必须首先主张解除合同，且违约金的计算标准，根据《房屋批量销售价格锁定合同》效力高于《商品房购销合同》的约定，不适用《商品房购销合同》中日万分之一的标准；6.《房屋批量销售价格锁定合同》第5.4条再次就违约金承担前提作了明确，必须是“导致乙方解除合同的”，才可以主张。根据以上5.1条、5.4条约定，本案原告要求继续履行合同，并未主张解除合同，无权主张违约金。7.债务清偿协议、还款协议、房屋批量销售价格锁定合同、致云南云投建设有限公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的函签署于2014年7月28日同一天，关于交房的时间，实质约定变更为2014年8月10日。二、《商品房购销合同》复印件。欲证明：1.根据以房抵债协议，原告与宝佳公司于2014年8月4日签订61套房屋的《商品房购销合同》；2.《商品房购销合同》明确约定交房时间为2014年8月10日；3.交房标准，约定为“经建设单位组织验收合格后”；4.第十条约定“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担”、“乙方在甲方约定的交付时间内未按时接房，甲方视为房屋的交付”；5.第十二条关于产权登记的约定，“乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料，并缴纳相关费用”。据此，办理产权证的前提是天景公司必须提供全部资料，并缴纳完毕契税等相关费用，天景公司有配合和缴纳税费义务。否则，仅凭宝佳公司单方面无法办理；6.关于逾期交房，《商品房购销合同》第九条约定内容与《房屋批量销售价格锁定合同》第五条约定相冲突，应按后者为准。三、1.《工程竣工验收证明书》；2.《建设工程竣工验收备案表》；3.《关于民族文化新村3号地块一期建设工程规划竣工审查意见》；4.《环保审批意见》复印件。欲证明：1.瑞丽民族文化新村3号地块项目，建设方宝佳公司组织勘查、设计、监理、施工五方进行验收，于2014年7月29日通过验收，验收合格。符合《城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和《建筑法》第61条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的交房法定条件；2.2014年8月14日，瑞丽市住房和城乡建设局工程质量安全监督管理股出具“同意验收”的意见，并出具审查意见，结论为：符合审批规划位置；3.该项目于2007年9月21日即取得环保审批意见。四、1.致云南天景房地产开发有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（以房抵债）交房的函（宝佳公司2014.8.18）；2.致云南天景房地产开发有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（商品房）交房的函（宝佳公司2014.8.18）；3.交房通知（宝佳公司2015.2.5）；4.云南云投建设有限公司关于瑞丽民族文化新村房屋验收相关事宜的函（云投公司2015.3.9）；5.关于瑞丽民族文化新村抵款房催告交付的函（天景公司2015,8.7）；6.关于瑞丽民族文化新村抵款房的函（天景公司2015.8.7）；7.律师函；8.至云南天景房地产开发有限公司的函（宝佳公司2015.1.21）；10.至云南天景房地产开发有限公司关于瑞丽民族文化新村项目（商品房）交房的函（宝佳公司2016.6.23）复印件。欲证明：1.2014年8月18日，因不可抗力影响，宝佳公司通知天景公司于2014年8月23日办理房屋交接手续，该日期为最终确定的交房时间；2.天景公司于2014年8月25日才派人前往项目，比通知的时间迟延2天。天景公司现场查验后，单方面向宝佳公司提出合同约定外的交房附加条件；3.为了满足天景公司的合同外附加条件，宝佳公司进行了提升整改，达到天景公司的要求，通知天景公司于2015年2月15日正式接房；4.天景公司于2015年4月17日现场查看后，再次提出非合同约定事项的三项要求，拒绝接房；之后两次发《函》，借故推诿不予接房；5.宝佳公司致函原告，要求补交面积差价款及办理产权证的税费。综上：1.根据合同约定，宝佳公司交房时间应确定为2014年8月10日，根据《商品房购销合同》第十条约定“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担”，参照《合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”，2014年8月10日之后天景公司借故不接房的责任完全由天景公司自行承担；2.天景公司提出的不接房理由，均非合同约定或法定事项，项目确定于2014年7月29日验收合格，符合法定和约定的交房条件；3.根据《合同法》第一百一十九条第一款的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有釆取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，天景公司明知2014年8月10日为正式接房日期，却采取非合同约定理由和非法定理由借故不接房，也不履行减损义务，其要求宝佳公司承担“自2014年8月11日起至交付符合本合同约定交房条件的房产之日按照房屋总价款的万分之一的标准向原告支付违约金”的主张，显然不具有合理性，有失公允。五、1.瑞丽市民族文化新村3号地块别墅交房表；2.项目现场照片4张。欲证明：1.瑞丽市民族文化新村3号地块别墅早已符合交房条件，其他买受人于2014年10月14日即接房，但天景公司为了在房屋难以出售变现的现实情况下逃避保管义务、逃避缴纳物管费义务，并借此主张不合理的违约金，始终借故不接房，拖延至今；2.天景公司指责的小区出入口未封闭事实不成立，绿化、乔木等均已经通过验收合格，天景公司以主观感受指责的“植物稀疏、品种单一、造型差、长势差、地被稀疏”等情况，根本不成为是否达到接房条件的约定理由和法定理由，其单方面阻止合同继续履行、单方面制造被告“违约”的假象，借此主张违约金的行为，应受到法律的否定性评价，责任完全应由其承担，其要求被告支付违约金的事实不成立。六、云南云投建设有限公司《补充证据目录》一份。欲证明：天景公司第十三组证据的《调查令》是超出2名律师的第3名律师取得的，是违反法律规定的无效行为。经质证，天景公司对被告提交的证据一、二组的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明内容不认可；对证据三的真实性、合法性、关联性均认可，涉案房产至今未通过消防验收和竣工验收，不具备法定的交付条件；对证据四的真实性、关联性认可，但不认可合法性，天景公司未能接房的原因是因为抵债房产不具备交付条件；对证据五的真实性予以认可，但不认可合法性和关联性及证明内容。根据举证、质证，对双方当事人提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据一至十三组的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据十四、十五组的真实性、合法性，本院予以采信。对两被告提交的证据一至三的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据四的真实性、关联性，本院予以采信；证据五的的真实性，本院予以采信。本案审理过程中，本院就涉案的61套联排和双拼别墅是否具备交房和办理产权登记条件依次致函瑞丽市住房和城乡规划建设局和瑞丽市国土资源局不动产登记中心，瑞丽市住房和城乡规划建设局于2019年3月6日对本院的函询给予《复函》，瑞丽市国土资源局不动产登记中心于2019年3月21日对本院的函询予以《复函》，对该两份《复函》，经组织原、被告质证，原告对该两份《复函》的真实性、合法性、关联性均予以认可；两被告对瑞丽市住房和城乡规划建设局的《复函》的真实性认可，对商品房的交付条件不予认可。对瑞丽市自然资源局的《复函》，对其中不动产登记的条件没有异议，但认为该复函不客观、不完整。根据举证、质证，本院对瑞丽市住房和城乡规划建设局和瑞丽市国土资源局不动产登记中心的《复函》的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月2日，天景公司、宝佳公司与富滇银行昆明白塔支行签订《富滇银行人民币资金委托贷款合同》，天景公司委托该行向宝佳公司出借人民币4000万元，借款期限自2010年7月2日至2011年7月2日，借款利率按年息15%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日,借款到期后，天景公司与宝佳公司就上述借款多次签订借款展期协议。2012年12月，天景公司、宝佳公司与富滇银行总行营业部再次签订《富滇银行人民币资金委托贷款合同》，天景公司委托该行向宝佳公司再次出借人民币3000万元，借款期限自2012年12月28日至2013年6月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日,借款到期后，三方于2013年6月19日签订《富滇银行人民币资金委托贷款展期合同》，借款期限展期自2013年6月28日至2013年12月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日。两次借款展期到期后，因宝佳公司无力偿还天景公司上述共计7000万元借款本息，2013年11月27日致函天景公司主张以物抵债。2013年12月20日，天景公司与宝佳公司分别签订了《还款协议》、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》，双方迖成了以瑞丽市民族文化新村共计61套标的房产抵偿天景公司7000万元借款本息协议，《还款协议》中明确截至2014年7月30日，宝佳公司欠款本息为74539861.11元,其中本金7000万元，利息4539861.11元。依据《房屋批量销售价格锁定合同》、《债务清偿协议》约定，宝佳公司以4800元/㎡的均价将其开发的瑞丽市民族文化新村共计61套标的房屋（建筑面积共计15815.9㎡）抵偿给天景公司，用于偿还所欠天景公司借款本息74539861.11元（截至2014年7月30日），宝佳公司承诺并保证于2014年7月30日将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房条件的标的房屋交付天景公司。富达公司自愿为宝佳公司在《债务清偿协议》项下的义务承担连带责任担保。同时约定：因宝佳公司责任导致的诉讼，各方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于保全费、公证费、执行费、律师费、评估鉴定费、拍卖费、过户费等相关费用）由宝佳公司承担。后宝佳公司于2014年7月24日发函要求将交房日期延后至2014年8月10日，双方于2014年8月4日签订了上述61套《商品房购销合同》，并于2014年8月7日办理了备案登记。2014年8月10日，两被告未按约定履行交房义务，之后，双方多次就涉案61套别墅交付进行协商，无法达成一致。另查明，涉案的61套房屋已经通过工程质量竣工验收，但因宝佳公司未补齐竣工验收备案需提供的资料，因此至今未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件。同时因涉案工程未办理竣工验收备案手续和国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因此不得办理不动产其他类型登记。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.2013年12月20日，原告和被告宝佳公司签订的《还款协议》、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》是否合法有效；2.被告宝佳公司应否向原告交付符合合同约定的61套抵债房屋，办理不动产权登记，并承担登记过程中产生的税费；3.被告宝佳公司应否按74539861.11元的日万分之一支付原告自2014年8月11日起至交房之日止的违约金；4.被告富达公司应否对被告宝佳公司的上述义务承担连带责任；5.两被告应否连带承担原告为实现债权的律师费105000元、差旅费13996元。本院认为，本案系合同纠纷。首先，关于2013年12月20日，原告和被告宝佳公司签订的《还款协议》、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》是否合法有效的问题。2013年12月20日，原告和被告宝佳公司签订的《还款协议》、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》系原、被告真实意思的表示，各方对此均认可，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同。其次，关于被告宝佳公司应否向原告交付符合合同约定的61套抵债房屋，办理不动产权登记，并承担登记过程中产生的税费的问题。本案中，涉案的61套房屋虽然已经通过工程质量竣工验收，但因未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件。同时因涉案工程未办理竣工验收备案手续和国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因此不得办理不动产其他类型登记，故至今涉案的61套房屋并不具备《债务清偿协议》第四条约定的交付条件，交付条件并未成就，故对天景公司主张宝佳公司交付符合合同约定的61套抵债房屋，办理不动产权登记，并承担登记过程中产生的税费，本院不予支持。第三、关于宝佳公司应否按74539861.11元的日万分之一支付原告自2014年8月11日起至交房之日止的违约金的问题。本案中，涉案的61套房屋虽然已经通过工程质量竣工验收，但因未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件，什么时间能够满足交房条件处于不确定状态，故对天景公司主张的宝佳公司应按74539861.11元的日万分之一支付天景公司自2014年8月11日起至交房之日止的违约金，目前尚不能予以确认，故对该主张，本院在本案中不予支持。第四、关于富达公司应否对被告宝佳公司的上述义务承担连带责任的问题。本案中，富达公司自愿为宝佳公司的债务履行承担连带责任，但因其担保在宝佳公司的合同主债务行为尚不能确认履行内容和金额，故对天景公司主张其对宝佳公司的上述义务承担连带责任，本院在本案中不予支持。第五、关于两被告应否连带承担原告为实现债权的律师费105000元、差旅费13996元的问题。本院认为，本案中，天景公司主张的律师费105000元，尚未实际产生，本院不予支持，原告可待实际产生后另行主张。差旅费13996元，其提交的证据不能充分证实其主张和与本案具有关联性，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告云南天景房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费467795.00元，由原告云南天景房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  段俊杰审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一九年五月十五日书记员  李云霞