上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初32849号原告：上海华寰物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：鲁中根，董事长。委托诉讼代理人：蒋晓，公司员工。被告：王彪，男，1963年2月7日出生，汉族，住上海市。被告：赵月梅，女，1964年5月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王彪(系赵月梅配偶)，本案被告之一。原告上海华寰物业有限公司(以下简称华寰物业)与被告王彪、赵月梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋晓，被告王彪暨被告赵月梅的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华寰物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2012年1月至2018年12月的物业管理费17,288.88元；2、被告支付违约金17,288.88元。事实和理由：原告依照与上海市虹口区华西证券大厦曲阳公寓(以下简称曲阳公寓)业主大会签订的物业服务合同,对上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行物业管理活动。两被告为系争房屋业主，自2012年1月开始拒绝交纳物业管理费用，原告多次催告无果，故起诉。被告王彪、赵月梅辩称，公共设施包含垃圾房，华寰物业应当负责管理，但其没有尽到管理义务，外面的垃圾车进入小区物业也不阻止。原垃圾房是物业专门派人管理，后物业将管理人员撤掉，由一家私人清洁公司管理。垃圾车一般在早上六点钟左右到垃圾房清理垃圾，干扰被告正常休息，希望能将清理垃圾时间改在七点之后。之前还发生过污水管溢出的事情，粪水从水斗溢出，管道也有问题，现在华寰物业仅解决了地漏的问题，没有处理好管道的问题。同意支付电梯费、设备运行费，不同意支付物业管理费。如果华寰物业能够解决垃圾房的事情，同意支付全部物业管理费。不同意支付违约金，因垃圾问题导致被告长期得不到休息，影响被告身体健康，且违约金约定不合理。华寰物业一直没有催缴过，现已超过诉讼时效。经审理查明，2008年2月28日，华寰物业与曲阳公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2008年2月28日至2012年12月31日，住宅物业的综合管理服务费为0.38元/月/平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为0.55元/月/平方米，公共区域的清洁卫生服务费用为0.19元/月/平方米，公共区域秩序维护服务费用为0.27元/月/平方米；物业服务费按季缴纳，业主应在每季初1-7日内履行交纳义务，跨年度的每逾期1日，加收应缴费用日千分之三的滞纳金。合同到期后，双方先后于2015年、2017年两次续签《物业服务合同》。2017年11月8日，曲阳公寓业主大会、曲阳公寓业主委员会出具《关于调整物业管理费的决议》，载明，自2018年1月1日起，曲阳公寓居住物业费调整为1.7元/月/平方米。王彪、赵月梅为系争房屋产权人，该房屋建筑面积为143.50平方米，隶属曲阳公寓。自2012年1月1日起，二人拖欠物业费不付。华寰物业曾于2015年12月20日当面送达王彪催缴物业管理费通知单，要求其于2015年12月31日前支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费，否则将按合同约定加收日千分之三的滞纳金。王彪当日在该通知单上书写“请物业将垃圾箱倒垃圾(指外来垃圾倒入本小区垃圾箱)这样严重影响405室业主正常休息，望给予解决后，再谈物业费的缴付”等字样。2018年1月9日，华寰物业以挂号信的方式向王彪寄送催款通知书，向其催收2012年1月至2017年12月的物业管理费。华寰物业于2018年12月5日提起本案诉讼，起诉状于2018年12月12日送达王彪、赵月梅。另查明，小区内垃圾房原由华寰物业管理，2011年底开始由清洁公司安排人员管理。上述事实，有原告提供的物业服务合同、催款确认单、催缴物业管理费通知单、上海市房地产登记簿，以及双方陈述等证据为证。本院认为，华寰物业为包括王彪、赵月梅在内的业主提供了物业管理服务后，二人理应依约按时支付物业管理费。二人辩称管道、地漏等存在问题，但均未能提供证据证明华寰物业未能履行物业服务合同约定的管理义务，故二人以此作为拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院依法不予支持。二人辩称华寰物业未尽职责对垃圾房进行管理，干扰其正常生活，但该垃圾房实际由清洁公司负责管理，二人可另寻法律途径解决，而不能以此为由拒付物业管理费。现华寰物业已基本履行物业管理服务职责，王彪、赵月梅理应支付相应的物业管理费和违约金，然物业服务合同明确约定业主应在每季初1-7日内交纳当季的物业管理费,2013年第四季度的物业管理费最晚应于2013年10月7日缴纳，然华寰物业首次催讨物业管理费的时间为2015年12月20日，此时诉讼时效期间根据法律规定为两年，故2013年12月31日之前的物业管理费确如二人所主张的已超过诉讼时效，对此依法不予支持。之后的物业管理费的诉讼时效因华寰物业曾于2015年12月20日、2018年1月9日向王彪催缴而中断，中断后诉讼时效应重新起算，且2017年10月1日施行的民法总则将诉讼时效期间调整为三年，故2014年1月1日至2018年12月31日的物业管理费并未超过诉讼时效，二人应当依约支付该期间的物业管理费。华寰物业主张的违约金与其实际损失相比明显过高，本院酌情调整为1,200元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第(一)项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王彪、赵月梅应于本判决生效之日起10日内支付原告上海华寰物业有限公司2014年1月1日至2018年12月31日的物业管理费12,501.72元；二、被告王彪、赵月梅应于本判决生效之日起10日内支付原告上海华寰物业有限公司违约金1,200元；三、驳回原告上海华寰物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费664.44元，减半收取332.22元，由原告上海华寰物业有限公司负担100元，被告王彪、赵月梅负担232.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一九年五月三十日书记员  吴静文附：相关法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。