山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0891民初918号原告：周翠英，女，1964年12月2日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：高增宝（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚方全（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。被告：张宝生，男，1963年1月21日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：孙绪章（一般代理），山东滋阳律师事务所律师。第三人：孙密特，男，1987年10月30日出生，汉族，住济宁市高新区。原告周翠英与被告张宝生、第三人孙密特合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告周翠英的委托诉讼代理人高增宝和龚方全、被告张宝生及其委托诉讼代理人孙绪章、第三人孙密特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周翠英向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原告与被告于2017年9月12日签订的《协议》合法有效；2、依法判令被告继续履行该协议，判令被告享有《杨柳国际新城商品房订购合同书》项下的权利、义务，即（确认）被告系杨柳国际新城商品房订购合同书的买受人；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月12日，原告周翠英与被告张宝生签订协议一份，协议第一条载明被告于2014年5月和9月两次借给原告300万元；协议第二条载明双方协商一致，将原告周翠英在济宁杨柳国际14号楼1-2层东数第八间门头房一套，建筑面积151.96㎡，转让给原告冲抵上述欠款，单价按18000元/㎡。合计金额为2735280元。同时，载明该房产目前是购房合同一份，房款已经付清，原告承诺合法拥有该合同的权益且权益无任何争议。协议第三条载明原告用葡萄酒一批抵偿欠款60万元整；协议第四条载明原告积极协助被告办理有关购房合同转让的手续，转让费用由原告承担。以上债务抵偿完毕后，张宝生与周翠英之间的所有欠款及债务本息全部清偿完毕。协议签订后，2017年12月25日原告周翠英向被告交付了协议约定的葡萄酒并由被告签收。其后，原告多次要求被告办理购房合同转让手续，但被告拒不履行合同义务。张宝生辩称，1、协议是以物抵债协议，目的是消灭周翠英向张宝生借款300万元的债务。该协议第二条抵债的标的物，即位于杨柳国际14号楼1-2层东数第八间门头房一套，房屋没有任何的权属备案登记和物权登记。原告对该房屋不享有所有权、处分权。双方达成的协议，不具备生效条件，协议第二条、第四条未生效。2、第三人对该房屋不享有所有权，依据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该房产在不动产登记中心未有登记、备案，不产生物权效力。3、协议签订时，原告明确承诺对抵债的房屋拥有合同权益，且权益无任何争议，但直至今日原告对该房屋不享有任何权益，原告在主观上存在故意欺诈，协议符合合同法第54条可撤销的情形。4、本协议双方是原被告二人，并未涉及第三人。我方是受到原告欺诈，认为抵债房屋是原告所有的情况下签订的。若明知涉及到第三人相关权益，也不会签订本协议。况且，协议中明确约定，原告应在一个月内办理完毕房屋转让手续，到庭审，原告未办理完毕。我方不同意以房抵债这种偿还债务的形式。5、依据最高人民法院以物抵债的相关案例，在债务清偿期届满后，当事人达成的以物抵债协议但未实际履行，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。本案，双方签订的以物抵债协议，并未实际履行，抵债房屋的所有权并未发生转移。况且，抵债房屋也没有不动产权属登记，还存在多个自然人对房屋权属存在争议的情况下，贸然认定抵债房屋的归属，有违法律规定。6、被告不是《杨柳国际新城商品房订购合同书》的合同方，根据合同相对性的原则，该合同各项约定对被告没有约束力，不产生法律效力，原告的第二项诉请不存在事实和法律依据，请法院驳回原告诉请。孙密特辩称，我认为协议签完了就应该履行协议，我同意原告的意见。本院经审理认定事实如下：原告周翠英（乙方）与被告张宝生（甲方）因存在债权债务关系，于2017年9月12日签订协议一份。协议载明，1、基本事实：甲方于2014年5月和9月两次借给乙方人民币叁佰万元整，用于生意周转，由于资金紧张未能及时归还。2、甲乙双方一致同意，将乙方在济宁杨柳国际新城14号楼1-2层东数第8间门头房一套，建筑面积151.96平方米，转让给甲方冲抵欠款，单价按18000元/平方米。合计金额：2735280.00元，该房产目前是购房合同一份，房款已经付清，乙方承诺合法拥有该合同的权益且权益无任何争议。3、乙方用葡萄酒一批折抵欠款陆拾万元整。4、乙方积极协助甲方办理有关购房合同转让的手续，转让所需费用由乙方承担，并承诺一月内办理完毕。以上债务抵偿完毕后张宝生与周翠英之间的所有欠款及债务本息全部清偿完毕。双方以前所出具的单据全部作废。5、本协议一式两份，具有同等法律效力，双方签字后生效。协议签订后，原告于2017年12月25日，向被告交付了双方约定的葡萄酒。诉争房屋原租赁给案外人陆文联使用，2017年12月，被告与房屋原租赁人陆文联签订房屋租赁协议，由陆文联开始直接向被告交纳房屋租赁费，共计支付租赁费20000元。2018年4月1日，被告与陆文联解除租赁协议，被告退还陆文联的房租费20000元。另查，第三人孙密特系原告周翠英之子。2014年11月12日，孙密特（乙方）与山东火炬房地产开发集团有限公司（甲方）签订《杨柳国际新城商品房订购合同书》。合同约定，乙方购买甲方开发的位于济宁杨柳国际新城小公寓14号楼1-2层商业房东数第8间门头房一套，建筑面积151.96平方米，总价款为1787050元。同日，山东火炬房地产开发集团有限公司向孙密特出具房款收据一份，载明“换名，兖州昌盛担保转。”现房屋已交付使用，但尚不具备办理房产证的条件，因此尚未办理房屋不动产证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告于2017年9月12日签订的协议，是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律的强制性规定，第三人作为《杨柳国际新城商品房订购合同书》的买受人也明确表示对于原告用该房屋抵债没有异议。协议载明了“房产目前是购房合同一份”，因此在双方签订协议时，被告对于房屋尚未办理房屋不动产证书是明知的，被告自愿以未办理房屋不动产证书的房屋抵偿债务，并不违反法律规定。而原告已向被告交付约定的葡萄酒，并且由房屋使用人与被告签订租赁合同并向被告支付租金。另外，原告向本院提交短信记录，也证明原告曾于2017年10月12日催促被告提交办理房屋买卖合同更名手续的相应材料，办理房屋买卖合同更名手续。上述行为均表明该协议已经实际进行了履行，因此本院对原、被告于2017年9月12日签订的协议的效力予以确认。2014年11月12日《杨柳国际新城商品房订购合同书》的买卖双方分别为孙密特和山东火炬房地产开发集团有限公司，被告尚未与山东火炬房地产开发集团有限公司签订房屋买卖合同，因此原告要求确认被告系杨柳国际新城商品房订购合同书的买受人，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告周翠英与被告张宝生于2017年9月12日签订的协议合法有效；二、驳回原告周翠英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张宝生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  谢振平人民陪审员  陈成林人民陪审员  陈宪文二〇一九年五月三十日书 记 员  苗文漩