广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2260号上诉人（原审原告）：魏雪，女，1987年1月1日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：马涛，河南魏征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市富逸实业发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路688号1层30卡，统一社会信用代码914420007292194611。法定代表人：李锦辉，经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。上诉人魏雪因与被上诉人中山市富逸实业发展有限公司（以下简称富逸公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人魏雪的上诉请求：依法改判富逸公司返还魏雪定金15万元。事实与理由：1.魏雪没有任何违约行为和过错，魏雪已经签订认购协议并交纳15万元购房定金，证明魏雪有诚意购买房产。魏雪不履行预购合同约定的付款义务是由于政府限购政策导致的魏雪无购房资格，如果继续履行预购合同约定的付款义务明显对魏雪不利，且魏雪损失会继续扩大，即使魏雪履行了合同约定的付款义务，也不能取得房屋产权。故合同目的已经不能实现，继续履行合同无意义，富逸公司应当返还15万元购房定金。2.认购协议书是富逸公司单方提供的格式合同，认购协议书中的所有条款均约定了富逸公司一方只享有权利，没有任何义务。尤其是协议第三条第1款购房者签订协议时已知悉中山市限购政策的约定明显对魏雪一方不公平，且加重了魏雪的义务。魏雪作为合同相对方，应该公平确定双方的权利义务，富逸公司有义务告知魏雪中山市的相关购房政策，并对购房者是否有购房资格进行了解，而不是来者不拒，只要交钱、签订合同就视为有购房资格，然而富逸公司没有采取合理的方式提醒魏雪注意购房资格问题，更没有对该条款进行说明解释，最终致使魏雪不知道购房资格相关违约责任的约定。3.富逸臻誉花园认购须知第一条认购条件约定购房者需要提供本人及家庭成员的身份证、户口本、住房证明、社保或纳税证明等购房资格材料，该约定充分证明了富逸公司应当在购房者提供购房资格材料后才签订认购协议，同时也证明富逸公司有义务对购房者进行购房资格审查，然而在认购协议签订时，富逸公司没有查看魏雪所需要的购房资料，认购须知第一条约定购房者购房时需提供购房资格审查资料而认购协议第三条却约定购房者在协议签订三天后提交购房资料，两条约定相互矛盾。另，依据中山限购政策通知，富逸公司是通知的接受者，完全有义务对购房者的购房资格进行审查。4.认购协议书第二条付款办法约定，定金15万元必须于签订认购书时或之前付清，协议第三条第1款约定签订认购书3个工作日内向开发商提交相关证明材料，以便开发商提交相关政府部门办理购房资格审核手续，不能办理购房资格手续，开发商没收定金，从以上两条约定可以看出，开发商采取先签订认购书和收取定金，然后再办理购房资格审查，通过该格式条款的约定，富逸公司将购房资格审查政策性的风险转嫁给魏雪，致使富逸公司没有付出任何成本就获利15万元，该条款明显是加重魏雪的责任和免除自身责任，且有违公正，更排除了魏雪因购房资格问题（双方均无过错）可以解除预购合同的权利，该条约定明显是免除富逸公司责任，加重魏雪责任，排除魏雪权利的格式条款，认购协议第三条第1款应当为无效格式条款。被上诉人富逸公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.双方签署的认购书合法有效，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。魏雪未按约定支付购房款，也没有提供购房资料，属于违约行为，富逸公司据此解除认购书并没收魏雪支付的定金理据充分。2.中山市购房政策于2017年3月26日开始执行，距离魏雪购房已一年之久，同时魏雪的代理人安静是富逸公司的旧业主，长期居住在中山，故魏雪不可能不知道中山市的购房政策。此外，购房政策是政府部门对全社会公布，魏雪作为购房人有义务，也应当了解相关购房政策，富逸公司没有义务告知购房人相关政策，但富逸公司为了产生不必要争议，也提示魏雪需要提供相应购房资料，魏雪也确认同意提供相关资料。故对于魏雪无法购买案涉房产所产生的法律责任应当由其自行承担。3.认购书约定由魏雪提供相关购房资料，该约定是魏雪应尽义务，该条款并没有加重魏雪的责任，因此该条款并非霸王条款或无效格式条款。4.签署认购书后，魏雪并无提出任何异议，也没有向富逸公司反映无法提供购房资料，而在富逸公司发出律师函催告魏雪支付剩余购房款时，魏雪才提出其不知道购房政策，据此可以看出魏雪的行为属于恶意违约，富逸公司对此并无任何过失或过错。魏雪向一审法院提出诉讼请求：判令富逸公司返还魏雪定金15万元及自起诉之日起至定金返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：1.魏雪拟购买富逸公司开发的富逸臻誉花园的住宅，因不能亲自处理购房事宜，便委托案外人安静为代理人，代理其选定具体的购房层数、房号，签署《富逸臻誉花园认购书》及相关文件，办理一切有关手续和支付有关费用。2.2018年5月29日，案外人安静代理魏雪（认购方）与富逸公司（出售方）签订《富逸臻誉花园认购书》，约定认购方认购中山市火炬开发区富逸长江北商住小区（经批复命名为“富逸臻誉花园”）19栋603房，认购价2261896元；定金15万元须于签署本认购书时或之前付清，30万元须于2018年6月15日或之前付清（含定金），1961896元须于2018年6月29日或之前付清；第三条第1款约定，认购方确认，在签订本认购书前已清楚知悉目前中山市执行的购房及贷款政策，且已对自身及家庭成员购房情况作充分了解，并保证自签订本认购书之日起3个工作日内，结合自身及家庭情况按照中山市人民政府发布的购房政策要求提供齐备购房资格证明文件（包括但不限于身份证、户口本、国土局出具的住房证明、社保证明、纳税证明及其他身份证明等）给出售方，以便出售方提交政府相关部门办理资格审核手续，期间如遇有关部门要求补充提供资料的，认购方亦须在出售方通知的期限内提供，若因认购方不符合购房资格或未能提供证明其符合购房资格所需资料或所提供资料不真实等导致本认购书无法继续履行的，出售方有权没收认购方定金，且由此造成的责任、损失均由认购方自行承担；认购方未依上述付款办法指定的日期按时或足额支付任何一期楼价款的，视为认购方违约，出售方有权解约并没收认购方的已付定金，将物业收回另行出售，若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予赔偿，认购方对此并无异议，若出售方同意继续履行合同，出售方有权按总房价款每天万分之二向认购方收取违约金。同时，安静代理魏雪（认购方）与富逸公司（出售方）签订《富逸臻誉花园认购须知》，约定认购方须提供本人及家庭成员如下证明符合认购条件的资料：1.身份证、户口本；2.中山市国土资源局档案馆出具的住房证明；3.自认购日前连续6个月以上社保或纳税证明（非本地户籍家庭购买第一套住房提供）或自认购日前连续24个月以上社保或纳税证明（非本地户籍家庭购买第二套住房提供）；4.其他有关部门要求提供的证明认购方符合购房资格所需资料。同日，魏雪向富逸公司支付了15万元定金。此后，魏雪未向富逸公司支付其余购房款。2018年8月9日，广东正日律师事务所梁添福律师受富逸公司委托向魏雪致律师函（催交房价款通知书），函称，按认购书约定，魏雪应于2018年6月15日前支付首期房款（含定金）30万元，于2018年6月29日支付房价款余款1961896元，但经富逸公司多次催告，仍未履行付款义务，敦促魏雪于2018年8月16日前到富逸臻誉花园销售中心支付上述到期未付房款2111896元，逾期，富逸公司将有权解除与魏雪签署的《富逸臻誉花园认购书》，没收魏雪支付的定金，收回上述商品房另行出售，届时由此引起的一切后果及损失均由魏雪自行承担。2018年8月12日，魏雪收到该函件。2018年8月13日，魏雪向富逸公司发出函件，表明其于2018年5月29日认购了中山市长江北商住小区19栋603房，并交付了定金15万元，但后期经走访了解，其并不具备在中山市购房的条件，非中山市户籍，并且没有在中山市连续6个月以上社保或纳税证明，因此退出买房，要求富逸公司退还定金15万元。2018年8月17日，富逸公司向魏雪复函，称“目前中山市的购房政策早在2017年3月26日开始公布执行，至今已执行多时，阁下应当知悉该政策要求，同时，根据双方签署的《富逸臻誉花园认购书》第三条第1款约定，阁下也确认在签署认购书时已知悉中山市执行的购房政策，且阁下有义务提供齐备购房资格证明文件，若因为阁下不符合购房资格或未能提供证明符合购房政策所需资料等导致认购书无法继续履行的，我司有权没收阁下已付定金。因此，由于阁下签署认购时故意隐瞒不具备在中山购房的资格这一信息，阁下亦没有依约履行支付楼价款的义务，阁下属于严重违约，现我司决定立即解除与阁下签署的《富逸臻誉花园认购书》，并没收阁下已付定金，收回上述认购房屋另行出售，由此造成的损失及责任均由阁下自行承担”。2018年8月22日，魏雪向富逸公司复函，认为其与富逸公司签署的三份文书均属于富逸公司单方面制作的文书，并不是在平等、公正、协商的基础上确立的双方的意愿，属于霸王条款，坚持要求富逸公司退回定金15万元。2018年9月7日，广东正日律师事务所陈艺金律师受富逸公司委托向魏雪发出律师函（解约通知书），函称，根据认购书约定，魏雪应于2018年6月15日前支付首期房款（含定金）30万元，于2018年6月29日支付房价款余款1961896元，但经富逸公司多次催告，魏雪仍未履行付款义务，已构成严重违约，因此富逸公司现决定立即解除与魏雪签署的《富逸臻誉花园认购书》，没收魏雪支付的定金，收回商品房另行出售。3.2017年3月26日，中山市人民政府办公室发布《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，实行限购政策，“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房……非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房”。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。案外人安静在代理权限内，代理魏雪与富逸公司签订的《富逸臻誉花园认购书》和《富逸臻誉花园认购须知》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对魏雪与富逸公司发生法律效力，双方均应恪守履行。魏雪主张其在签订《富逸臻誉花园认购书》时并未清楚自己没有购房资格，在2018年7月底才得知中山市的购房政策，富逸公司未尽审查义务，合同无法继续履行不能归咎于其一方责任，因此富逸公司无权根据《富逸臻誉花园认购书》第三条第1款的格式条款没收其定金。一审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。认购方具有购房资格是履行认购合同的前提条件，在富逸公司已在《富逸臻誉花园认购须知》和《富逸臻誉花园认购书》上提示认购后3个工作日内认购方需齐备“自认购日前连续6个月以上社保或纳税证明（非本地户籍家庭购买第一套住房）”等购房资格证明文件，以便富逸公司提交政府相关部门办理购房资格审核手续的前提下，《富逸臻誉花园认购书》第三条第1款关于要求认购方知悉中山市执行的购房政策，若认购方不具备购房资格导致无法继续履行则富逸公司有权没收定金的约定，合乎情理，并非免除富逸公司的责任，或加重认购方的责任或排除认购方的权利，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的合同无效情形，该条款应当认定合法有效，对双方均产生拘束力。因此，魏雪以该条款无效为由主张合同无法继续履行不能归咎于其一方责任，一审法院不予以支持。魏雪未按约于2018年6月15日前支付首期款并于2018年6月29日前付清楼价款余款，在富逸公司催款后才以上述理由要求退回定金15万元，显然理据不足，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回魏雪的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由魏雪负担（魏雪已预交1650元）。二审期间，魏雪向本院提交以下证据：1.富逸公司置业顾问王影梅名片，拟证明魏雪的代理人安静在购房过程中询问购房政策时，该置业顾问称公司可以帮忙解决购房资格问题，并帮忙购买六个月社保，但相关费用需要魏雪承担；2.广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2729号民事判决书，拟证明一审法院曾就事实相同的案件作出了与本案一审判决完全不同的判决结果，该案中支持了退回定金。富逸公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性确认，对关联性不确认。富逸公司在销售过程中不可能承诺帮业主做资料，因为购房资料是需要业主自行提供。对证据2的真实性确认，对合法性、关联性不确认，该判决非生效判决，该判决所适用法律错误，所以开发商提起了上诉，该案二审经调解结案。另，富逸公司二审期间并未提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。安静作为魏雪的代理人与富逸公司签订的《富逸臻誉花园认购书》、《富逸臻誉花园认购须知》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，魏雪与富逸公司均应恪守履行。现魏雪主张因签署上述认购书及认购须知时不了解中山市购房政策，导致其不具备购房资格，案涉认购书无法继续履行，故富逸公司应当返还其已缴纳定金15万元。故本案二审争议焦点为：富逸公司应否向魏雪返还定金15万元。对此，本院分析如下：中山市人民政府办公室早于2017年3月26日发布《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对中山市新建商品住房采取一定的限购政策。魏雪作为一名具有完全民事行为能力人，其在计划购买如房产等价值高昂的大宗商品时，理应对当地的购房政策提前进行了解，并根据自身实际情况作出是否需要购买的决定。本案中，魏雪于2018年5月29日与富逸公司签订案涉认购书并缴纳定金，意向购买案涉房屋。此时距离中山市上述限购政策对外公布已一年之久，魏雪完全有可能、也理应通过查询网上资讯、咨询当地顾问朋友等各种渠道了解到中山市的相关购房政策，这也是魏雪作为购房者在与开发商达成购房合意之前应当尽到的合理注意义务。对于购房者是否符合中山市购房政策，富逸公司作为开发商不可能对购房人及其家庭成员的情况充分了解，故富逸公司在认购书及认购须知中均有对购房人所需提交的购房资料作出提示，已经履行了相关的提示义务。在认购须知中，富逸公司已向魏雪及其委托代理人明确告知目前在中山购房的限制条件。根据认购书第三条认购条款的约定，魏雪在签订认购书前，已清楚知悉目前中山市执行的购房及贷款政策，且对自身及其家庭成员的相关情况有清晰地了解，若因认购方不符合购房资格而或未能提供证明其符合购房资格所需材料或所提供资料不真实等导致认购书无法履行的，富逸公司有权没收认购方已付定金。在富逸公司已充分履行提示、说明义务的情形下，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定格式合同条款无效的情形，魏雪主张案涉认购书第三条第1款无效，理据不足。魏雪的代理人安静经魏雪授权，自愿签订认购书、认购须知，该认购书、认购须知对魏雪、富逸公司均具有约束力。魏雪以其对中山市购房政策不了解导致其无购房资格为由，要求富逸公司退还已付定金，于法无据，一审法院对此不予支持，处理并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人魏雪的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元（上诉人魏雪已预交），由上诉人魏雪负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年五月三十一日书记员 郭燕婷孙翠红