广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4709号上诉人（原审原告）：孙代英，女，1972年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王妍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖业威，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赖伟平，男，1951年6月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘平厚，广东易春秋律师事务所律师。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务总经理。上诉人孙代英、赖伟平因与原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初17916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。德才公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。孙代英上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判赖伟平支付孙代英违约金9000元；3.改判赖伟平赔偿孙代英中介费损失3000元；4.改判赖伟平赔偿孙代英律师费损失8000元；5.判决赖伟平承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案合同并非协商解除，而是在赖伟平重大违约后，孙代英行使法定解除权。2017年10月28日双方签订《房屋租赁合同》，此后孙代英在欲装修过程中一直遭到赖伟平方的阻挠，赖伟平在2017年11月19日退还9000元，但是这并不代表合同已协商解除。在合同尚未解除的情况下，赖伟平将涉案商铺出租给他人，致使涉案合同履行不能。二、本案系赖伟平重大违约致使合同履行不能，故赖伟平应当承担违约责任。涉案合同并未解除，在双方仍未协商一致的情形下，赖伟平将涉案商铺出租给他人，致使涉案合同无法实际履行。因此赖伟平应当对涉案合同履行不能承担责任，根据《房屋租赁合同》的约定，赖伟平应当承担9000元违约金。三、本案中因赖伟平违约给孙代英造成的实际损失包括但不限于律师费、中介费。对于孙代英的上诉，赖伟平辩称：不同意孙代英的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉请求。赖伟平上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。孙代英提前单方解除合同，是否属于违约行为？涉案合同已约定，孙代英应当支付给赖伟平相当于一个月租金金额的违约金。二、一审法院认定不准。德才公司出示的《关于孙代英与赖伟平铺面租赁及解除情况说明》所盖的是条形业务章，虽不是传统意义上的圆形章，但从本质上看是该公司的真实意思表示，理当依法采信。三、一审法院存在执法不公。一是返还金额显失公平，二是有意规避违约责任。对于赖伟平的上诉，孙代英辩称：一、孙代英未曾向赖伟平说过“无力经营”等理由，合同解除的原因是赖伟平阻碍孙代英装修引起纠纷。二、退一万步说，即使孙代英经营店铺违反规定，也只是会有相应的行政处罚或者处分，和本案没有关系。三、孙代英并未同意赖伟平所称方案，合同并未解除。孙代英未退还合同，双方也未签订解除协议、赖伟平尚有9000元合同款未退还，故合同尚处于纠纷状态。综上，一审法院第一项判决赖伟平退还9000元无误。原审第三人德才公司经本院合法传唤未到庭表明意见。孙代英向一审法院起诉请求：1.赖伟平向孙代英退还合同款9000元；2.赖伟平依据合同向孙代英支付违约金9000元；3.赖伟平赔偿孙代英已支出的中介费3000元；4.赖伟平赔偿孙代英支出的律师费8000元。一审法院认定事实：2017年10月28日，孙代英（承租人、乙方）与赖伟平（出租人、甲方）及德才公司（中介方）签订《房屋租赁合同》。约定：甲方同意将其合法拥有的越秀区百灵路43号103铺出租给乙方做商铺使用，建筑面积19.96平方米，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止，共36个月；甲乙双方约定上述物业月租金为9000元，租金按月结算，由乙方在每月第1日前以现金方式支付给甲方；乙方在签订本合同当天向甲方支付租赁保证金9000元及首期租金9000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋租赁法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件）；签订本合同后，任何一方无法定或约定理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于一个月租金的金额作为违约金；自本合同租赁期内未经业主本人同意不得转租他人等。合同签订后，孙代英向赖伟平支付租赁保证金9000元及首月租金9000元，赖伟平也已于2017年11月将涉案商铺交付孙代英。此后，孙代英、赖伟平于2017年11月19日一致同意提前解除《房屋租赁合同》。赖伟平向孙代英退还了9000元款项。本案一审审理过程中，为证明是孙代英原因导致双方租赁合同提前解除，赖伟平向法院提交《关于孙代英与赖伟平铺面租赁及解除情况说明》作为证据。该说明主要内容为：一、孙代英与赖伟平确曾于2017年10月28日签订《房屋租赁合同》；二、孙代英因考虑无力经营，合同约定又不能转租，故提前单方解约。1.至2017年11月19日，孙代英因考虑无力经营，而提前要求解除协议，并将铺面钥匙退回我单位。2.同日经我店员工调解主持双方协商，孙代英提前解除合同作如下处理：一是赖伟平收取1个月租金，退回押金9000给孙代英；二是孙代英交回铺面及钥匙给赖伟平；三是收回孙代英、赖伟平所持《房屋租赁合同》，作为孙代英视为同意解除合同并放弃相关诉争权利。落款为“广州市越秀区六榕路143号105-1号铺2018年6月11日”。下方印有“广州市德才房地产代理有限公司”字样的条形章。孙代英质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据落款并没有明确的公司，盖的章也并非德才公司的公章；事实上孙代英从未主张过解除合同，一直都是计划与他人合作经营销售早餐，并非无经营能力；孙代英仍持有《房屋租赁合同》的原件。一审法院审理认为：孙代英、赖伟平及德才公司自愿签订的《房屋租赁合同》为有效合同，各方均应依约履行。各方经协商一致，已提前解除上述合同，本案争议焦点为造成合同解除的责任问题。对此，孙代英主张是赖伟平阻挠孙代英的装修行为并提出提前解除合同，但赖伟平予以否认，孙代英未能提交证据予以印证。赖伟平则称是孙代英因无力经营而提出提前解除合同，证据为《关于孙代英与赖伟平铺面租赁及解除情况说明》，孙代英予以否认。首先，这份证据形式上显示为德才公司作出，但未加盖德才公司公章。其次，德才公司在该份说明落款日期之后向一审法院提交的书面答辩状中仅陈述孙代英、赖伟平双方在德才公司工作人员的调解下和平解除合同，并未陈述是孙代英无力经营而提出提前解除。而且，孙代英在诉讼过程中出示了《房屋租赁合同》原件，与上述说明中所述“收回孙代英、赖伟平所持《房屋租赁合同》，作为孙代英视为同意解除合同并放弃相关诉争权利”相互矛盾。故对该份证据，不予采信。现孙代英、赖伟平双方均未能提交充足证据证明涉案《房屋租赁合同》系因对方违约行为导致解除，因此对孙代英、赖伟平认为对方应当承担违约责任的主张，均不予采纳。鉴于该合同在约定的租赁期限开始前已经解除，不产生租金费用，因此赖伟平应向孙代英返还租赁保证金及首月租金余额9000元，对孙代英要求赖伟平支付违约金、赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赖伟平在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向孙代英返还9000元；二、驳回孙代英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由孙代英负担362元，赖伟平负担163元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，孙代英向本院提供了以下证据：1.律师函，拟证明2018年4月12日孙代英委托律师向赖伟平发送《律师函》，向其主张权利。2.委托代理合同及补充协议，拟证明孙代英主张权利所花费的律师费损失。经质证，赖伟平表示对上述证据的关联性不予认可。二审庭审中，孙代英陈述其于2017年11月19日将涉案商铺钥匙交还给德才公司，由该司转交给赖伟平。赖伟平确认其于2017年11月19日收回商铺钥匙。二审庭审后，赖伟平还向本院提交了德才公司盖章出具的说明，内容为《关于孙代英与赖伟平铺面租赁及解除情况说明》中的条形章为德才公司分店的业务章。本院认为：首先，孙代英、赖伟平及德才公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效。诉讼中，孙代英陈述其已于2017年11月19日将涉案商铺钥匙交还给德才公司并由该司转交给赖伟平，赖伟平亦确认其于该日收回商铺钥匙。一审据此认定各方已协商一致提前解除上述合同，并无不当。孙代英上诉认为此时涉案合同并未解除的主张，与其上述交还钥匙的行为不符，本院不予采纳。其次，对于造成合同解除的责任问题，孙代英、赖伟平均主张是对方提出提前解除合同，但双方均未能提交确切证据予以证实，因此一审法院对于双方认为对方应当承担违约责任的主张均不予采纳，并无不当。至于赖伟平在一审中提交的德才公司出具的《关于孙代英与赖伟平铺面租赁及解除情况说明》，在德才公司在本案一、二审诉讼中均未到庭接受质询，且缺乏其它确切证据佐证的情况下，仅凭上述说明不足以认定孙代英因无力经营而提出提前解除合同的事实。鉴于涉案合同在约定的租赁期限开始前已经解除，一审判令赖伟平应向孙代英返还租赁保证金及首月租金余额9000元是可行的，本院予以维持。而孙代英上诉请求赖伟平支付违约金及赔偿中介费、律师费损失的理据不成立，本院不予支持。综上所述，孙代英、赖伟平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由孙代英负担217元，赖伟平负担163元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年五月二十日书记员 王 敏