海南省东方市人民法院民事判决书（2019）琼9007民初79号原告：李尧，男，1983年6月12日出生，汉族，河南省商丘地区宁陵县人，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李琦，男，1957年7月23日出生，汉族，住河南省郑州市。系原告李尧的父亲。被告：海南东方龙城房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路。法定代表人：张波，系该公司执行董事。被告：河北舒朗装饰装修工程有限公司，住所地：石家庄高新区湘江道319号3-104。法定代表人：朱建强，系该公司执行董事、经理。原告李尧与被告海南东方龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城公司）、被告河北舒朗装饰装修工程有限公司（以下简称舒朗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李尧的委托诉讼代理人李琦到庭参加诉讼，被告龙城公司、舒朗公司未出庭应诉。本案现已审理终结。原告李尧向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙城公司继续履行2014年7月7日签定的《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》；2.判令被告龙城公司将验收合格达到精装修标准的商品房交付原告使用;3.判令被告龙城公司以:叁拾捌万柒仟叁佰伍拾陆元（387356元）为基数，按日万分之一从2015年12月31日的第二天即2016年1月1日起至2018年12月1日止支付逾期未达交付的精装修商品房违约金；4、本案诉讼费由被告龙城公司承担。事实和理由：原告于2014年7月7日购买了被告龙城公司开发的位于海南省东方市××镇房,建筑面积44.39平方米，精装修商品房总金额为387356元，精装房交房时间为2015年12月31日之前，逾期未交房按精装修商品房总金额的日万分之一支付违约金。合同签订后原告按照合同约定履行了付款义务，时至今日，被告龙城公司仍没有按照合同约定将工程质量验收合格配套设施齐全的精装修商品房交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。被告龙城公司经依法传唤，未出庭应诉。被告舒朗公司经依法传唤，未出庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》《收据》《收房记录》及本院依法向东方市住房保障与房产管理局调取的《关于的复函》经本院审查，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告欲购买被告龙城公司开发的位于海南省东方市××镇的东方花梨湾第5幢6单元605号房（以下简称案涉商品房），于2014年3月7日一次性向龙城公司支付房款387356元，龙城公司向原告出示了载明购房款387356的《收据》。由于龙城公司尚未取得《预售许可证》，双方约定待《预售许可证》下来后再签订《商品房买卖合同》。2014年7月7日，龙城公司提供了编号为LCZ-00023的《商品房买卖合同》及《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》让原告签订，原告分别在两份合同上签名。《商品房买卖合同》的乙方为龙城公司，约定原告购买案涉商品房,建筑面积44.39平方米，计价方式为按建筑面积计算，总价款为263064元，商品房预售许可证号为【2014】东房预字（0035）号，付款方式为一次性付款，合同签订七日内付完全款。合同约定被告龙城公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告，并约定逾期交房的违约金计算方式为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已付房价款万分之一的违约金；《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》的乙方为舒朗公司，约定舒朗公司为案涉商品房装修，装修总价款为124292元，合同约定交付时间为2015年12月31日前，并约定未按时交付的，每逾期一天按已收装修款万分之一每日的标准支付违约金至该房装修工程竣工交付。该合同载明的舒朗公司地址和联系电话为龙城公司的地址和电话。另查明，原告于2018年3月10日准备领取案涉商品房的钥匙并入住，但是原告在收房过程中发现该房屋存在质量问题，故不同意交付房屋，并将存在的问题记录下来交给开发商整改，直至2018年12月1日原告才缴纳水电费、电视初装费等费用并入住。案涉商品房至今未通过验收。2019年3月14日东方市住房保障与房产管理局出具关于《关于协助查询东方花梨湾小区商品房现状的函》的复函，载明包括案涉商品房在内的东方花梨湾小区1#楼-5#楼商品房均已被司法机关查封，未解除查封之前不能办理商品房买卖合同的备案。本院认为，本案的争议焦点是：一、原被告签订的《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》是否有效、是否应继续履行；二、案涉商品房是否符合交付条件；三、被告龙城公司应如何承担逾期交房的违约责任。争议焦点一，合同是否有效、是否应继续履行的问题。《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》系原告应龙城公司的要求签订的，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。有效的合同，合同双方均应根据诚实信用原则全面履行。本案中，原告要求被告继续履行合同，且目前亦未发现存在事实上或者法律上履行不能的情形。综上，原被告双方应按照诚实信用原则继续履行该合同。争议焦点二，案涉商品房是否符合交付条件的问题。原告要求被告交付的条件为案涉商品房达到精装修标准且验收合格。原告陈述至今案涉商品房未经验收合格。案涉商品房未经验收合格，不符合合同约定及法律规定的交付条件。但是原告自认其于2018年12月1日领取案涉商品房的钥匙并办理入住，原告亦自认知道案涉商品房未经验收，没有达到合同约定的交付条件，但其仍然接收了案涉商品房的钥匙，根据商品房的交付习惯，交付钥匙的行为代表交付房屋的使用权。自愿接收不符合合同约定及法律规定交付条件的商品房，系原告对自身权利的处分，本院予以照准。综上，案涉商品房没有达到交付条件，但原告已经自愿接收钥匙使用案涉商品房。故对于原告要求被告龙城公司将验收合格的商品房交付其使用的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点三，被告龙城公司应如何承担逾期交房的违约责任问题。本案中，虽然与原告签订《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》名义上的合同当事人为舒朗公司，但是该装修合同的实际履行人即事实上的合同当事人应为龙城公司，理由如下：一、原告向被告龙城公司购买的涉案房屋同小区同栋楼房其他与龙城公司签订精装房买卖合同的业主约定的为精装房，装修交付标准与本案装修合同约定的装修交付标准一致。二、原告在签订装修合同前，其并不知道舒朗公司，其认为购买的就是精装房，其是应龙城公司要求才分别签订商品房买卖合同和装修合同的，商品房买卖和装修不管是交钱还是签订合同，均是同时同地进行的，且全部款项均交给的龙城公司。三、装修合同约定的交付精装房的时间和商品房买卖合同约定的交付房屋时间为同一日，即同为2015年12月31日。四、舒朗公司在装修合同上所留的地址是龙城公司的地址，所留的联系电话亦为龙城公司的电话。五、独立的装修合同，一般要素有工期约定，但案涉装修合同无相关约定；且独立的装修，应是购房人接收毛坯房后才将装修钥匙交付装修合同相对人，但本案中不存在这一环节。六、通知原告接收案涉装修完工房屋的主体亦非舒朗公司，而是与被告龙城公司合作开发东方花梨湾项目的合作方，交付情况与同小区其他同龙城公司签订精装房买卖合同的业主一致。综上，本院认为龙城公司是案涉装修合同的实际履行人，即龙城公司是事实上的装修合同的当事人，应由龙城公司承担案涉装修合同约定的权利义务。被告龙城公司未能在合同约定的交房期限将案涉商品房交付原告，且不存在合同约定的遭遇不可抗力延期交房的情形，故被告龙城公司已构成逾期交房违约，应当向原告承担逾期交付精装房的违约责任。按照合同约定，被告龙城公司应从最后交付期限的第二天即2016年1月1日起以已付购房款387356元为基数，按日万分之一向原告承担逾期交房的违约责任。原告诉请违约金的截止日为2018年12月1日，鉴于原告于2018年12月1日领取了案涉商品房的钥匙并办理入住，故逾期交房违约金应计算至原告领取房屋钥匙的前一日。综上，本院支持被告应向原告支付逾期交房违约金的期间为2016年1月1日至2018年11月30日，共计1065日，被告应向原告支付逾期交房违约金为387356×1065×0.0001=41253.41元。鉴于原告只要求龙城公司承担违约责任，且龙城公司是事实上的合同相对人及实际履行人，根据合同相对性应由龙城公司独立承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：1被告海南东方龙城房地产开发有限公司应根据诚实信用原则继续履行《海南东方花梨湾商品精装房装修合同》；2被告海南东方龙城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李尧逾期交房违约金41253.41元；3驳回原告李尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元（原告已预交），由被告东方龙城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 高筱妤审判员 叶玉华审判员 程亚奇 二○一九年五月八日书记员 朱文立附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。