中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2093号原告：FENGXINYU，女，1967年3月26日出生，汉族，住上海市徐汇区，委托诉讼代理人：黄威，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨哲灏，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：余艳桃，女，1968年7月13日出生，汉族，住湖北省天门市，委托诉讼代理人：孟翔，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明欢，广东尚尧律师事务所实习律师。原告FENGXINYU诉被告余艳桃所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告FENGXINYU的委托诉讼代理人黄威、杨哲灏、被告余艳桃的委托诉讼代理人孟翔、陈明欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告FENGXINYU向法院提出诉讼请求：1.请求确认中山市南朗镇翠云路13号7期时光翠满园6座2003房为原告所有（房屋购买时的价值为488489元）；2.被告协助办理中山市南朗镇翠云路13号7期翠满园6座2003房变更登记至原告名下。诉讼过程中，原告FENGXINYU撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告于2014年底出资488489元向中山市恒翠房地产开发有限公司购买了位于中山市南朗镇××海湾城××时光××房，涉案房屋的购房款已由原告全部结清。被告系受聘于原告、为原告提供家政服务的阿姨，因原告是外籍人士，为了方便办理房屋各项手续，加之被告已跟随原告多年，原告出于信任便委托被告代为办理涉案房屋的相关手续并代为持有涉案房屋。2018年年底，在涉案房屋即将可以办理不动产权登记时候，恰逢原告身体抱恙在上海住院，本希望被告可以帮忙照顾，但被告不但没有尽到提供家政服务的义务和责任，反而在此时抛下原告独自返还珠海，并对涉案房屋擅自进行装修和占有使用，在涉案房屋完成办理不动产权登记后，也未将相关情况告知原告。原告在得知上述情况后，一直希望联系被告通过协商解决此事，但被告一直不予理睬，甚至还试图擅自出售涉案房屋。原告于2018年12月25日委托律师向被告发送律师函，仍希望被告可以和原告协商解决纠纷，但被告收到律师函后仍不予回应。原告FENGXINYU对其主张的事实及诉讼请求向本院提交证据如下：1.房产信息;2.转账记录；3.聊天记录；4.律师函；5.律师函签收凭证；6.招商银行户口历史交易明细表；7.华东医院出院小结；8.机票确认单；9.装修许可证；10.微信聊天记录。被告余艳桃辩称，1.原告FENGXINYU提交的证据无法证明原、被告双方之间存在委托代持的约定，充其量仅可证明原告FENGXINYU对购买涉房屋存在出资关系。现原告FENGXINYU诉请主张案涉房屋的产权应归原告FENGXINYU所有，其通过提交关于案涉房屋的项目信息及银行流水、微信聊天的记录拟证明原、被告双方之间构成委托代持的关系，但原告FENGXINYU提交的银行流水仅能证明其对案涉房屋有出资，并不能证明原、被告双方存在委托代持的约定；且原告FENGXINYU提交的聊天记录均是发生在离诉讼时间和相近两个月内的，而非发生在2014年12月购买案涉房屋之前或之时，并不能证明其在被告余艳桃购房时存在委托代办购房手续并代持案涉房屋产权的约定。代持房屋又称房屋借名登记，一般需要具备四个条件：一是有双方签字确认、意思表示真实的房屋代持协议或约定，二是由实际出资人进行出资，三是实际出资人占有使用房屋，四是代持不违反法律规定。本案中，原告FENGXINYU与被告余艳桃从未签署过房屋代持协议，原告FENGXINYU主张与被告余艳桃时根据原告的委托代为办理案涉房屋的相关手续并代为持有案涉房屋，但原告FENGXINYU未能举证双方通过其他方式明确房屋产权系由被告余艳桃代持有，事实上该房屋由开发商交付被告余艳桃后一直由被告装修、缴税、支付物管费等，承担业主的权利义务，与房屋借名登记的情况完全不同，并不存在代持的前提与基础；2.原告FENGXINYU提交的证据不足以证明其是案设房屋的实际所有权人，事实上案涉房屋是原告FENGXINYU基于对被告余艳桃工作的认可，念及主仆情深，赠与购房款而购买的。案涉房产现登记在被告余艳桃名下，被告余艳桃已合法拥有案涉房屋的产权，原告FENGXINYU请求确认对案涉房屋享有所有权，必须要证明不动产权属记载确有错误。而原告FENGXINYU诉称其是借名买房，由被告余艳桃代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明原告FENGXINYU承担着有关案涉房屋的全部权利义务，原告FENGXINYU提交的证据不足以证明不动产权属证书记载确有错误，原告是案涉房屋的实际所有权人的主张。原告FENGXINYU在支付购房款后，购房合同、契税、物业维修基金、物业管理费、房屋装修等与案涉房屋相关的一切事宜均由被告余艳桃处理、履行缴费义务，且根据原告FENGXINYU支持被告与被告家人在同住一小区内的做法以及在装修期间原告FENGXINYU与被告余艳桃的聊天记录，可以确信原告FENGXINYU出资给被告余艳桃购房是基于双方合意达成的赠与合同。赠与合同为诺成性合同、非要式合同，受赠人接收赠与则合同关系成立，被告余艳桃接受原告FENGXINYU赠与的购房款购买案涉房屋，在原告FENGXINYU实际支付资金时赠与合同就已履行完毕。原告FENGXINYU在案涉房屋的价值已翻倍增长的现在，对已完成的赠与行为又要求撤销赠与行为，显然并不符合撤销赠与的法定条件。综上所述，被告余艳桃是合法持有案涉房屋的所有权人，原告FENGXINYU的主张无事实及法律依据，应予以驳回。被告余艳桃就其辩解向法院提交证据有：1.锦绣海湾城商品房认购书及锦绣海湾城七期时光翠满园认购商品房付款参考书；2.中山市商品房买卖合同；3.350元手续费的收据及定额发票联；4.查询个人住房档案证明费30元的发票号码050××××8691发票联；5.缴纳案涉房屋契税7327.34元的(141)粤地现20856715税收缴款书及银联刷卡单；6.住宅专项维修资金缴款通知书及被告余艳桃名下的中国建设银行帐号的银行流水；7.缴纳案涉房屋物业管理费的物业管理专用收据、发票及中国农业银行刷卡单；8.房屋登记费80元的广东省非税收入（电子）票据；9.被告余艳桃名下的粤（2018）中山市不动产权第0213074号；10.被告余艳桃的哥哥余国斌签订的锦绣海湾城商品房认购书、中山市商品房买卖合同；11.被告余艳桃的哥哥余国斌名下的粤（2018）中山市不动产权第0121122号；12.微信聊天记录；13.微信转账记录；14.被告与林良佳的支付宝转账记录；15.微信聊天及转账记录；16.格力空调专用收据销售保修单。本院经审理认定事实如下：1.2014年12月12日，出卖人（甲方）中山市翠恒房地产开发有限公司（以下简称翠恒公司）与买受人（乙方）余艳桃签订锦绣海湾城商品房认购书，余艳桃认购位于锦绣海湾城七期时光翠满园6座2003房，成交价为488489元，采用分期付款方式付款。FENGXINYU于当日向翠恒公司转账90000元。2014年12月29日，余艳桃与翠恒公司签订中山市商品房买卖合同，约定余艳桃购买位于中山市南朗镇××海湾城××时光××房商品房，按分期付款方式按期付款。合同还约定了其他事项。2015年3月12日，FENGXINYU向翠恒公司转账195396元。余艳桃确认FENGXINYU向翠恒公司转账合计285396元。2.2015年1月28日，中山市地方税务局南朗税务分局向余艳桃出具税收缴款书，载明案涉房屋的住房买卖契税为7327.34元，计税金额为488489元。2015年12月28日，余艳桃向案涉房产物业管理公司广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司交纳专项维修资金3083.7元。3.粤（2018）中山市不动产权第0213074号不动产权证书，载明坐落于中山市南朗镇××海湾城××时光××房不动产权利人为余艳桃，房屋所有权取得方式为商品房买卖。余艳桃提供买受人余国斌与翠恒公司的中山市商品房买卖合同及2018年6月7日中山市国土资源局出具的粤（2018）中山市不动产权第0121122号不动产权证书，主张其与余国斌系兄妹关系，余国斌为方便照顾余艳桃，亦购入案涉房产小区内的房屋。4.余艳桃提供物业管理专用收据及广东增值税电子普通发票，载明余艳桃分别于2016年4月1日至2017年2月28日向广州完全房地产物业管理有限公司中心分公司交纳案涉房屋物业服务费。5.2014年4月5日、7月13日、7月14日，FENGXINYU分别向余艳桃转账20000元、100000元、50000元、50000序、50000元。FENGXINYU主张上述转账均发生于余艳桃购买案涉房屋期间前后，均用于案涉房屋各项费用的支付。余艳桃对此不予确认，称上述转账中的20000元、100000元与本案无关，剩余150000元系FENGXINYU向余艳桃的赠与，用于支付案涉房屋的购房款。6.2018年12月25日，FENGXINYU委托北京德恒（珠海）律师事务所就代持房屋事宜向余艳桃出具律师函，通知余艳桃予以回应。余艳桃提供其与FENGXINYU的微信聊天记录，双方在微信上对案涉房产的产权所属协商未果。FENGXINYU因双方协商不成，遂于2019年1月18日诉至法院，主张上述实体权利。本院认为，本案系所有权确认纠纷。本案的争议焦点为FENGXINYU请求将案涉房屋变更登记至其名下应否支持。对此，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，我国不动产采取的是登记制度，不动产经合法登记才享有物权，而物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，具体至本案中，案涉房产已经登记在余艳桃名下，余艳桃系案涉房产的权利人，其享有案涉房产的所有权。FENGXINYU主张本案系房屋借名代持的法律关系，法律法规并未禁止借名购房，名义购房人与实际购房之间的借名购房协议本质上属于委托合同关系，即FENGXINYU应对其主张的房屋借名代持关系或双方存在委托合同关系提供相应的证据证明，但FENGXINYU所提供的证据不足以证明双方存在借名买房的合意，且双方有对案涉房屋存在代持的协议；其次，因未有证据显示双方对案涉房屋存在代持协议的约定，从双方提交的证据来看，庭审过程中余艳桃主张FENGXINYU系基于赠与的意思表示支付案涉房屋的购房款，FENGXINYU不予确认。余艳桃分别自2015年至2017年期间，其以个人名义交纳了案涉房屋的购房契税、房屋维修专项基金、物业管理费等费用，且余艳桃自收取案涉房屋后一直占有该房屋，直至案涉房屋的房产权证办理后，FENGXINYU亦未对此提出异议，若案涉房屋确属借名登记，按照常理，FENGXINYU理应在合理的期限内向不动产登记机构申请变更登记。综上所述，FENGXINYU请求将案涉房屋变更登记至其名下的该项主张理据不足，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告FENGXINYU的诉讼请求。案件受理费8627元，减半收取计4314元，诉讼保全费2962元，合计7276元（该款原告FENGXINYU已预交），由原告FENGXINYU负担。如不服本判决，原告FENGXINYU可以在判决书送达之日起三十日内，被告余艳桃可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一九年五月三十日书记员  黄威阳彭梦圆