广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3209号原告：叶振庭，男，1981年11月18日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司,住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺,统一社会信用代码：9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告叶振庭与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告叶振庭的委托诉讼代理人吴孟栓，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶振庭向本院提出诉讼请求：1.被告支付从违约之日起至原告房产证受理回执出具之日2016年7月15日止的逾期办证违约金145538元（每日违约金按照本案房屋总价款0.05%的标准计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月5日，原告叶振庭与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定由原告叶振庭购买被告宏峰公司开发的广州市花都区镜湖路2号云峰花园（4区10栋）X商品房一套，房屋总价款738774元，被告宏峰公司须在商品房交付之日起300个工作日为原告办理房地产权证，被告宏峰公司逾期办理的，应自逾期之日的次日开始，每日按房价0.05%的标准向乙方支付违约金。签订合同后，原告叶振庭按照合同约定按时支付购房款及履行相关合同义务，并于2014年4月4日正式收楼，收楼超过300个工作日后，被告宏峰公司迟迟未能为原告办理产权证。综上，原告认为，被告宏峰公司已经构成了逾期办证违约责任，严重损害了原告叶振庭的合法权益，因此，原告叶振庭现特依据相关法规，向贵院提起诉讼，恳请支持原告叶振庭的诉讼请求。被告宏峰公司辩称，一、被告不应承担延期办证的违约责任。1.根据商品房买卖合同第二十一条产权登记约定，原被告双方关于代办房产证的约定属于委托代理范畴，且被告仅具有协助提交办证资料的义务。作为受托人的被告仅存在故意或者重大过失的前提下才承担责任；2.根据买卖合同第二十一条产权登记约定第三款约定，当被告未按约定期限即原告收楼之日起300个工作日届满时止履行协助办证义务的，代办房产证的授权委托自动解除，原告可单方办理房地产权证的登记手续；3.根据买卖合同补充协议第九条关于产权登记的补充约定，在被告履行完毕提交办证资料的书面通知义务满5日后，因原告自身原因逾期提交办证资料的，视为其同意解除对被告代其办理房地产权登记的委托，并全部免除被告关于办理产权登记的责任。原告须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究被告的违约责任。上述情形下，原告如仍要委托被告代其办理房地产权登记的，原、被告双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，被告不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。二、即使被告宏峰公司应承担延期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期时间及每日逾期违约金比例与数额：1.逾期时间的起算日期，应根据商品房买卖合同第二十一条、附件七第九条第4项的相关约定确定，被告方超过房屋交付之日起300个工作日的，才视为逾期。而房屋的交付时间，以原告方实际收楼之日起计算，实际收楼日早于合同约定交付时间的，以合同约定的交付时间为准。2.逾期办证的违约截止时间应根据补充协议第九条的约定，应计算至被告协助原告取得受理回执之日止。3.每日万分之五的逾期办证违约金明显过高，应予以适当降低。4.因《民法总则》的实施时间为2017年10月1日，而2015年10月1日后的连续性债权适用《民法总则》三年诉讼时效的规定，因原告并未确定违约金的具体起算时间，故对于本案中立案之日起往前倒推超过三年时效的也不应得到支持。三、根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点的约定，被告在承担延期交楼、延期办证等所有违约行为时，违约金总额也应以房屋总价款的5%为限。四、根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条的规定，原、被告双方约定的“违约金上限”是有效的。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2013年2月5日，叶振庭（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区10栋X房，总房价款738774元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。第十一条通讯地址的确认：乙方确认买卖合同中填写的通信地址、电话均是可正常通信之地址及电话，甲方按本合同载明的联系地址所邮递之文件视为已通知送达。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，叶振庭依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年4月4日，叶振庭办理了涉案房屋的收楼手续。2016年7月15日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。诉讼中，叶振庭称其在2019年3月8日网上立案向宏峰公司主张逾期办证违约金，宏峰公司予以确认。本院认为，叶振庭与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。叶振庭于2014年4月4日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年6月17日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执。但宏峰公司于2016年7月15日才取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”由于逾期办证违约金为连续性债权，应当以每个个别的债权适用诉讼时效，叶振庭于2019年3月8日网上立案向宏峰公司主张逾期办证违约金，因此往前倒推三年计算，即2016年3月9日至2016年7月15日期间的逾期办证违约金未超过诉讼时效，2015年6月18日至2016年3月8日期间的已经超过诉讼时效。经核算，2016年3月9日至2016年7月15日期间共129天的逾期办证违约金为47650.92元（738774元×0.05%×129天）。叶振庭要求宏峰公司支付违约金47650.92元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶振庭支付迟延办证违约金47650.92元；二、驳回原告叶振庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，由原告叶振庭负担1080元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇一九年五月六日书记员 刘雄燕