云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2501民初135号原告：中国农业银行股份有限公司个旧市支行，住所地个旧市人民路91号。负责人：刘兴国，系该行行长。委托诉讼代理人：杨惟翔，系中国农业银行股份有限公司个旧市支行员工。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴建辉，系中国农业银行股份有限公司个旧市支行员工。代理权限为特别授权代理。被告：李得学，男，1983年1月4日生，哈尼族，住个旧市。被告：卢虎计，女，1985年3月1日生，哈尼族，住址同上。被告：云南华宝斋房地产开发有限责任公司，住所地个旧市鄢棚路88号。法定代表人：羊正文，该公司董事长。委托诉讼代理人：李薇，云南华宝斋房地产开发经营有限责任公司员工，代理权限为特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司个旧市支行（以下简称农行个旧市支行）与被告李得学、卢虎计、云南华宝斋房地产开发有限责任公司（以下简称华宝斋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行个旧市支行的委托诉讼代理人杨惟翔、吴建辉，被告华宝斋公司的委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼，被告李得学、卢虎计经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行个旧市支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告农行个旧市支行与被告李得学、卢虎计、华宝斋公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告李得学、卢虎计提前偿还欠原告农行个旧市支行贷款本金164149.07元，利息1370.99元，贷款本息合计165520.06元，并承担2018年12月18日起至全部欠款还清之日止的利息，利息按借款合同的约定和中国人民银行相关规定计算；3.判令连带保证人华宝斋公司履行连带保证责任，无条件回购被告李得学向原告贷款所购房屋，清偿被告李得学欠原告农行个旧市支行的所有贷款本息合计165520.06元，以及2018年12月18日起至全部欠款还清之日止的利息，利息按借款合同的约定和中国人民银行相关规定计算；4.判决原告农行个旧市支行对《个人购房担保借款合同》第三十二条下列明的抵押物享有优先受偿权；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年5月5日，被告李得学向原告申请个人一手商业房按揭贷款190000元。经过审批后，原告于2014年5月16日向被告李得学发放个人一手商业用房款190000元，合同编号：53020120140037612，借款期限为20年，借款用途为购买一手住房，还款方式为按月等额本息定日还款。此次贷款采用连带保证担保加抵押担保方式担保，被告华宝斋公司为被告李得学承担连带保证责任及无条件回购房屋责任，直到被告李得学办妥房产抵押登记相关手续为止。抵押物位于个旧市御景路1号“御景国际花园”11幢803号。被告卢虎计承担共同还款责任。原告已按合同向被告李得学发放贷款190000元。但被告李得学未按合同履行还款义务，截止2018年12月18日被告李得学已逾期3期，累计欠款1648.74元。被告李得学已经构成违约。经原告多次催收，被告至今未还款。李得学、卢虎计未作答辩。华宝斋公司辩称：被告李得学、卢虎计向其公司购买房屋后向原告申请借款，原告所述被告李得学、卢虎计贷款及未按约定还款是事实，其公司确实为被告李得学提供担保。现其公司愿意按法律规定承担保证责任，但不同意承担回购被告李得学购买的房屋。现原告要求对被告李得学、卢虎计抵押物享有优先受偿权，则应该优先处理该抵押物，其公司应在处置该抵押物后对剩余部分承担连带责任，如承担连带责任后其公司享有追偿权。因其公司无过错，诉讼费用应由被告李得学、卢虎计承担。农行个旧市支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《法定代表人身份证明书》原件一份、《营业执照》、《法定代表人身份证》复印件各一份，欲证明原告诉讼主体资格；2.被告李得学、卢虎计身份证复印件、户口薄复印件、婚姻证明复印件各一份，欲证明被告李得学、卢虎计的基本情况；3.《个人信贷业务申请表》、《面谈笔录》复印件各一份，欲证明被告李得学、卢虎计申请贷款的事实；4.《同意抵押承诺书》、《房地产抵押清单》、《担保承诺书》复印件各一份，欲证明原告对抵押物具有合法的处置权并证明原、被告的借贷关系合法、有效；5.《家庭共同还款责任书》复印件一份，欲证明被告卢虎计同意承担共同还款责任；6.《贷款审批通知书》、《贷款发放通知单》、《个人借款凭证》复印件各一份，欲证明原告已向借款人发放贷款；7.《个人购房担保借款合同》、《商品房购销合同》复印件各一份，欲证明原告与三被告的借贷关系及担保关系合法，有效；8.被告华宝斋公司《营业执照》、法定代表人身份证复印件各一份，欲证明被告华宝斋公司的诉讼主体资格；9.被告华宝斋公司《股东会决议》、《担保承诺书》、《个人住房按揭贷款推荐及保证书》复印件各一份，欲证明被告华宝斋公司提供保证担保及应无条件回购房屋的事实；10.《贷款合约基本情况》复印件一份，欲证明被告李得学、卢虎计的欠款情况。经质证，被告华宝斋公司对原告提交的证据均无异议。被告华宝斋公司提交的证据：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人身份证复印件各一份，欲证明被告的主体资格及其法定代表人已变更为羊正文；2.逾期代偿明细、《业务凭证》复印件十份，欲证明被告华宝斋公司代被告李得学向原告偿还贷款19207.44元的事实。经质证，原告对被告华宝斋公司提交的证据无异议。被告李得学、卢虎计经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、10及证据9中的《担保承诺书》、《个人住房按揭贷款推荐及保证书》的原件与复印件一致，证据真实、合法，证据之间能相互佐证，与本案具有关联性，能够证明被告李得学、卢虎计向被告华宝斋公司购买房屋后向原告申请借款，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，合同对借款金额、借款期限、利率、还款方式等进行约定，原告已按合同约定向被告李得学发放借款190000元，并由被告华宝斋公司承担阶段性保证及被告李得学逾期未还借款事实。本院对原告提交的上述证据予以采信。对证据4，可以证实原告与被告签订了抵押合同，但因未办理抵押登记，因此不能证实原告对抵押物享有优先受偿权，本院对原告的证明目的不予采信。对证据9中的《股东会决议》，可以证实被告华宝斋公司于2010年1月12日召开股东会议，决定其公司与原告建立个人住房及个人商用房按揭贷款合作关系，并由其公司向购房者提供阶段性不可撤销连带担保责任及无条件回购房屋责任。但在原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》中并没有由被告华宝斋公司无条件回购房屋的约定，因此本院对原告的证明目的不予采信。被告华宝斋公司提供的证据客观真实，与本案具有关联性，可以证实被告华宝斋公司的法定代表人已变更；因被告李得学未按期向原告偿还借款，被告华宝斋公司代被告李得学向原告偿还借款19207.44元的事实，对于被告华宝斋公司提交的证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李得学、卢虎计系夫妻关系。2014年4月10日，被告李得学、卢虎计向被告华宝斋公司购买坐落于个旧市御景路1号“御景国际花园”11幢803号预售商品房一套。2014年5月5日，被告李得学向原告申请个人一手商业房按揭贷款190000元，同日被告卢虎计与原告签订共同还款责任书。同月16日原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定由原告向被告李得学发放个人一手商业用房款190000元，合同编号：53020120140037612，借款期限为20年，借款用途为购买一手住房，还款方式为按月等额本息还款。并在合同第十一条违约责任中11.4条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施……；第（2）项约定借款人未按约定足额偿还借款。合同约定采用连带保证担保加抵押担保方式担保，抵押物为坐落于个旧市御景路1号“御景国际花园”11幢803号房屋，但未办理抵押登记。被告卢虎计作为抵押人在合同上签名。被告华宝斋公司为被告李得学承担连带保证责任。合同签订后，原告已按约定向被告李得学发放贷款190000元。但被告李得学未按合同约定履行还款义务，被告华宝斋公司从2017年3月17日共代被告李得学向原告偿还借款共计19207.44元。截至2018年12月18日被告李得学已逾期3期未向原告偿还借款，为此引起本纠纷。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，上述协议及合同合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告李得学、卢虎计系夫妻关系，对于被告李得学在夫妻关系存续期间产生的债务应承担共同偿还责任。被告李得学、卢虎计未按期偿还借款，已构成违约，原告要求按合同约定主张由被告李得学、卢虎计偿还所欠原告借款本金及合同约定的借款利息、罚息的理由正当，本院予以支持。被告华宝斋公司依法应承担保证责任。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订的合同合法有效，根据合同相对性原则，当事人应按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，在原、被告双方签订的合同中的未明确被告违约时可以解除合同，只在违约责任中约定原告有权提前收回已发放借款，因此本院对于原告要求解除合同的请求不予支持。虽然被告华宝斋公司的《股东会决议》中虽有回购房屋的决议，但在双方签订的《个人购房担保借款合同》中原告与被告华宝斋公司并未约定被告李得学、卢虎计未按期还款时由被告华宝斋公司进行房屋回购，在本案中被告华宝斋公司并不同意回购房屋，因此本院对原告要求被告华宝斋公司回购房屋的请求不予支持。原告与三被告已签订了抵押借款合同但未办理抵押登记。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，第四十二条“……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。……”的规定，因原告在截止法庭辩论终结前未能够提供抵押物的权利证书或者补办登记手续，抵押合同并未生效，因此原告要求对抵押物享有优先受偿权的请求不符合法律规定，本院不予以支持。被告华宝斋公司关于要求优先处理抵押物，其公司在处置该抵押物后对剩余部分承担连带责任的辩解，本院不予采纳。被告李得学、卢虎计经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李得学、卢虎计于判决发生法律效力之日起五日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司个旧市支行借款本金164149.07元，及至2018年12月18日止利息1370.99元，合计165520.06元；二、由被告李得学、卢虎计向原告中国农业银行股份有限公司个旧市支行支付自2018年12月19日起至借款还清之日止的利息（利率按合同约定计算）；三、由被告云南华宝斋房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带偿还责任。被告云南华宝斋房地产开发有限责任公司承担清偿责任后，有权向被告李得学、卢虎计追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司个旧市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，公告费600元，合计4210元，由被告李得学、卢虎计、云南华宝斋房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  戴崇谦人民陪审员  叶雪华人民陪审员  毛伟玲二〇一九年五月三十日书 记 员  李欣雨