重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初4313号 原告：龚尧兰，女，1956年8月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：李欢，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，重庆钜沃律师事务所律师。 原告：李艳，女，1982年3月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：李欢，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，重庆钜沃律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号，统一社会信用代码91500106903071248F。 负责人：李强，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。 委托诉讼代理人：周玉，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨树，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆大豪物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区龙凤三村44号一栋附2号，统一社会信用代码91500109203210104L。 法定代表人：王忠良，职务不详。 原告龚尧兰、李艳与被告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（下称农行沙坪坝支行）、重庆大豪物业管理有限公司（下称大豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚尧兰、李艳及委托诉讼代理人李欢、张浩，被告农行沙坪坝支行的委托诉讼代理人杨树到庭参加诉讼。被告大豪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龚尧兰、李艳向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）、6号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）房屋归原告龚尧兰、李艳共同所有；位于北碚区xx三村xx号x栋x层x号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）、8号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）房屋归原告龚尧兰所有；2、请求判决被告农行沙坪坝支行、被告大豪公司共同解除对位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）、6号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）、7号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）、8号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）房屋设定的抵押登记；3、请求判决被告大豪公司将重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x5号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）、6号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）的房屋所有权证办理至原告龚尧兰、李艳名下；将重庆市北碚区xx村x村x号（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）、8号房（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）的房屋所有权证办理至原告龚尧兰名下；4、判令由二被告承担本案全部诉讼费和保全费。 事实和理由：2005年8月10日，被告大豪公司作为出卖人，与二原告签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定龚尧兰、李艳购买大豪公司开发的位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x号、x号房屋；同日，大豪公司与原告龚尧兰又签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定龚尧兰购买大豪公司开发的位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x号、x号房屋；同年，原告向被告支付房屋价款42万元，大豪物业公司向原告出具了《收据》，原告入住使用后，经原告多次要求及催告，大豪物业公司均以各种理由未办理过户手续。 2013年6月，上述涉案房屋由大豪公司为他人借款提供担保并办理抵押权人为被告农行沙坪坝支行的抵押登记，后该案经过重庆市第一中院人民法院（以下简称：一中院）审理做出判决（[2014]渝一中法民初字第01119号）并进入执行程序，一中院查封了涉案房屋。2016年11月20日，原告向一中院提起执行异议，一中院支持了原告提出的异议申请，裁定中止对涉案房屋的执行([2017]渝01执异1529号）。2017年11月27日，农行沙坪坝支行向一中院提起执行异议之诉（[2017]渝01民初1064号），请求准予执行涉案房屋，该案经过二审，重庆市高级人民法做出终审判决（[2018]渝民终438号），驳回了农行沙坪坝支行的诉讼请求。 原告认为，农行沙坪坝支行在明知涉案房屋已经由大豪公司出售给原告、并由原告占有使用的情况下，仍然就涉案房屋进行评估并办理了抵押登记，明显系和大豪公司之间恶意串通，侵害实际权利人的利益，农行沙坪坝支行就涉案房屋取得的抵押权应属无效，应当予以解除。而原告与大豪物业公司签订的《重庆市房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容未违反现行法律、法规，应为合法有效。原告已经履行了买方的合同义务，并长期占有和使用，被告大豪公司应当按照合同履行配合过户义务。故此，原告特依据我国《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告农行沙坪坝支行辩称，第一，原告龚尧兰和李艳对案涉房屋不享有所有权，理应驳回其诉讼请求。理由为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”因此，判断物权归属应以不动产登记簿上的记载为准。本案中，原告龚尧兰、李艳与大豪公司就案涉房屋签订买卖合同后未办理不动产物权变更登记，虽然重庆市高级人民法院2018渝民终438号判决认定案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因不能归咎于龚尧兰、李艳，但经查询不动产登记簿上记载的案涉房屋所有人仍为大豪公司，大豪公司提供的不动产权属证书上所记载的所有人亦为大豪公司。依据《中华人民共和国物权法》第九条以及相关规定，未经登记的房屋不发生物权变动的效力，故不能认定龚尧兰、李艳已对案涉房屋享有所有权。原告龚尧兰、李艳请求确认案涉房屋归其所有于法无据，理应予以驳回。 第二、被告农行沙坪坝区支行对案涉房屋享有的抵押权合法有效，原告龚尧兰、李艳要求被告农行沙坪坝区支行和被告大豪公司解除案涉房屋上设定的抵押登记于法无据，理应驳回其诉讼请求。理由为：依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，未经登记的房屋不具有不动产公示、公信的效力。被告农行沙坪坝支行与大豪公司签订抵押合同时，经被告农行沙坪坝支行查询案涉房屋产权登记在大豪公司名下，大豪公司提供的不动产权属证书上所记载的所有人亦为大豪公司。被告农行沙坪坝支行已尽到审慎审查义务，有理由相信大豪公司对案涉房屋享有处分权。且大豪公司与被告农行沙坪坝支行签订《抵押合同》，对案涉房屋设定抵押权的行为系双方真实意思表示，同时双方办理了抵押登记，抵押权依法设立，故农行沙坪坝支行对案涉房屋享有抵押权。重庆市第一中级人民法院（下称一中院）作出的（2014）渝一中法民初字第01119号生效判决也已对上述事实予以判决确认。虽然重庆市高级人民法院的终审判决认定，原告龚尧兰、李艳对案涉房屋享有足以排除执行的权利，该权利可以排除被告农行沙坪坝支行基于抵押权申请强制执行，但并不必然推断出原告龚尧兰、李艳有权要求被告农行沙坪坝支行和大豪公司解除抵押登记。若原告对案涉房屋的抵押登记存在异议，可依据《中华人民共和国物权法》第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”之规定向不动产登记部门提出异议或诉讼。故原告龚尧兰、李艳要求被告农行沙坪坝支行和大豪公司解除案涉房屋上设置的抵押登记并无法律依据，理应予以驳回。 第三、由于被告农行沙坪坝支行对案涉房屋享有的抵押权是合法有效的，原告龚尧兰、李艳要求将案涉房屋所有权证办理至其名下存在履行的障碍，理应驳回其诉讼请求。理由为：《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由于被告农行沙坪坝支行基于大豪公司对主债权的担保享有对案涉房屋的抵押权，其本质属于物权。原告龚尧兰、李艳因大豪公司违约所享有的债权请求权其本质属于债权。因此依据法理，当上述两种权利在案涉房屋上发生竞合时，被告农行沙坪坝支行所享有的物权效力应优先于原告龚尧兰、李艳所享有的债权效力。故在被告农行沙坪坝支行抵押权未实现的情况下，案涉房屋在法律上和事实上均无法过户。原告龚尧兰、李艳要求将案涉房屋所有权证办理至其名下符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款“法律上或者事实上不能履行”的例外情形；理应驳回其诉讼请求。 被告大豪公司未出庭应诉，但向本院递交了书面答辩状，主要答辩意见为：1、原告自2002年开始至今一直使用重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x、x、x、x号房屋，该房屋由被告大豪物业在2000年进行拆迁还建并配套部分商品房，工程在2002年交付使用，该4房屋由原告自2002年起接房后一直使用至今；2、在2005年8月原告与被告大豪物业签订房屋买卖合同，原告已支付相应房款420000元；3、在原告使用房屋及签订房屋买卖合同并支付房款后，原告多次要求被告大豪公司办理房地产权证，但一直未能办理；4、该4房屋的抵押贷款，由被告农行沙坪坝区支行和重庆恩锦节能科技有限公司（下称恩锦公司）及陈少江等串通违规操作，恩锦公司与时任农行沙坪坝区支行信贷科曾科长和评估公司人员，到处询问评估照相，当时被告大豪公司人员明确告知该房屋已经出售，只是未过户，农行和恩锦公司及陈少江都明确知道，但陈少江告知只是评估，不是抵押。被告大豪公司的股东会、董事会决议均虚假制作，股东均未同意。 本院经审理认定事实如下： 2005年8月10日，原告龚尧兰、李艳（乙方、购买方）与被告大豪公司（甲方、出卖人）分别签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定由龚尧兰、李艳购买大豪公司位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x号、x号房屋。其中x号房屋建筑面积为73.05平方米，房屋总成交额为149460.3元；x号房屋建筑面积为61.03平方米，房屋总成交额为124867.38元。同日，原告龚尧兰（乙方、购买方）与被告大豪公司（甲方、出卖人）又分别签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定由龚尧兰购买大豪公司位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x层x号、x号房屋。其中x号房屋建筑面积为58.68平方米，房屋总成交额为120059.28元；x号房屋建筑面积为53.99平方米，房屋总成交额为110463.54元。以上x号、x号、x号及x号房屋均为非住宅。合同签订当日，大豪公司向龚尧兰出具《收据》一份，载明收到龚尧兰现金420000元，收款事由载明：“购北碚区xx三村xx号x栋非住宅x、x、x、x号”，并加盖了大豪公司财务专用章。 庭审中，原被告双方一致陈述，被告大豪公司于2002年将涉案房屋交付原告占用使用至今。涉案房屋的登记所有权人仍为被告大豪公司，未过户至原告名下。 2013年6月28日，农行沙坪坝支行与恩锦公司签订编号为ABC（2012）1003-1的流动资金借款合同，约定农行沙坪坝支行向恩锦公司发放贷款6000000元；贷款日期自2013年7月3日至2014年6月27日止。同日，农行沙坪坝支行与大豪公司签订编号为551002201300xxxxx的抵押合同，约定大豪公司以其所有的，位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x单元x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋负x层x号（房地产权证号107房地证2007字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x-x号（房权证号107字第xxxxx号、土地使用权证碚国用2004第xxxx号）的房产向农行沙坪坝支行提供抵押，并办理登记。抵押合同约定抵押担保范围为合同项下全部借款本金及利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用，并约定担保债权同时存在物的担保和保证担保的，抵押权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 因恩锦公司未按时偿还贷款，农行沙坪坝支行向一中院提起诉讼，一中院作出（2014）渝一中法民初字第01119号民事判决,判决确认，农行沙坪坝支行对大豪公司所有的，位于重庆市北碚区xx三村xx号x栋x单元x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x号（房地产权证号107房地证2012字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋负x层x号（房地产权证号107房地证2007字第xxxxx号）、北碚区xx三村xx号x栋x层x-x号（房权证号107字第xxxxx号、土地使用权证碚国用2004第xxxx号）的房屋在本判决第一、二项所定债权范围内享有优先受偿权。2014年10月20日，一中院以（2014）渝一中法民初字第01119号民事判决书为执行依据，作出（2014）渝一中法执保字第395-1号执行裁定，查封了涉案4套房屋。在执行中，一中院于2016年10月10日作出（2016）渝01执576-1号裁定，对4套涉案房屋继续予以查封。2017年11月1日，在一中院对4套涉案房屋进行强制执行期间，原告按照一中院要求，将购买涉案房屋未支付的尾款84851元转入一中院账户，按照法院要求将剩余房款交付执行。原告在执行中向一中院提出了书面异议，一中院于2017年11月14日作出（2017）渝01执异1529号裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。农行沙坪坝支行对该裁定不服，于2017年11月29日向一中院提起诉讼，要求准许执行涉案房屋，一中院于2018年7月27日作出（2017）渝01民初1064号判决，认为原告龚尧兰、李艳购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，龚尧兰、李艳在房屋被查封之前签订了书面的房屋买卖合同，实际占有了房屋，支付了部分房款并按照法院要求将剩余房款交付执行，其对房屋的物权期待权依法应予保护，其权利足以排除执行，农行沙坪坝支行要求准许执行该房屋，缺乏事实和法律依据，驳回农行沙坪坝支行的诉讼请求。农行沙坪坝支行上诉至重庆市高级人民法院，重庆市高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）渝民终438号判决，驳回农行沙坪坝支行上诉，维持原判。 上述事实，有原告提交的《重庆市房屋买卖合同》4份、（2017）渝01民初1064号民事判决书、（2018）渝民终438号民事判决书，被告提交的（2014）渝一中法民初字第01119号民事判决书以及原被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。 本院认为，原告龚尧兰、李艳（乙方、购买方）与被告大豪公司（甲方、出卖人）签订的两份《重庆市房屋买卖合同》以及原告龚尧兰（乙方、购买方）与被告大豪公司（甲方、出卖人）签订的两份《重庆市房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。 农行沙坪坝支行与大豪公司签订的抵押合同系当事人真实意思表示，依法成立并有效。且已办理抵押登记，其在抵押物上已依法设立抵押权。虽然大豪公司在书面答辩状上提出涉案房屋的抵押是该公司股东会、董事会虚假制作决议，股东均未同意，但被告大豪公司既未出庭应诉也未举示相应的证据予以证明，本院不予主张。一中院（2014）渝一中法民初字第01119号的生效判决书中已认定涉案房屋设立的抵押已依法成立，且未出现法律明确规定的解除抵押权的相关情形，因此，对于原告请求判令两被告共同解除涉案房屋的抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。 原告按照合同约定支付了涉案房屋的价款，实际占有涉案房屋，多次督促被告大豪办理过户登记。被告大豪公司未在合同约定的期限内为原告办理《房地产权证》即不动产权证，已经构成违约，被告应当为原告办理不动产权证，但是，涉案房屋已依法办理抵押登记，在抵押权未消灭的情况下，原告要求被告为其办理涉案房屋的不动产权证，在法律上和事实上均不能履行，故对原告请求判令被告大豪公司将涉案房屋的所有权证办理至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。涉案房屋目前登记在被告大豪公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，物权变动并未完成，原告不能成为物权法所称的房屋所有权人。虽然生效法律文书确认原告对房屋的物权期待权应予以保护，其权利足以排除执行，但物权期待权性质上属于债权，原告基于《重庆市房屋买卖合同》仅对被告享有债权请求权。因此，对于原告请求判令确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。 被告大豪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证质证的权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告龚尧兰、李艳的全部诉讼请求。 案件受理费8850元，减半交纳4425元（原告已预交），由原告龚尧兰、李艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员  宗 新 二〇一九年五月二十三日 法官助理  田箴堃 书 记 员  李夏露