江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0124民初1057号原告：江西腾斌实业有限公司，住所地：进贤县民和镇中山大道青岚小区23栋1单元09号。统一社会信用代码：913601240697018763。法定代表人：支腾斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗子威，该公司员工，一般授权代理。被告：熊某2，男，1999年3月9日出生于江西省进贤县，汉族，户籍住址进贤县。委托诉讼代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：程文汉，江西秦风（进贤）律师事务所律师，一般授权代理。第三人：熊某1，男，1956年10月18日出生于江西省进贤县，汉族，户籍住址进贤县。第三人：付华廷，男，1965年6月8日出生于江西省进贤县，汉族，户籍住址进贤县。第三人：涂小平，男，1966年9月13日出生于江西省进贤县，汉族，户籍住址进贤县。原告江西腾斌实业有限公司（以下简称腾斌公司）与被告熊某2商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理，审理过程中本院根据被告熊某2一方的申请依法追加了熊某1、付华廷、涂小平为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告腾斌公司的委托诉讼代理人罗子威及被告熊某2的委托诉讼代理人何云，第三人熊某1、付华廷到庭参加诉讼。第三人涂小平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾斌公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告熊某2之间的商品房买卖合同（合同编号：2017xxxx0049）；2、判令被告熊某2向原告支付违约金人民币118127元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月，原告腾斌公司与被告熊某2签订了一份商品房买卖合同（合同编号：2017xxxx0049），合同签订后原告已按约将房屋备案在被告熊某2名下，但被告并未按约向原告支付房款。根据合同约定，买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，现被告已严重超出合同约定付款时间，构成根本违约，双方多次协商未果，遂提起诉讼，请求判如所请。被告熊某2辩称，诉争房产实际是原告法定代表人支腾斌与被告的父亲熊某1及付华廷、涂小平等人共同出资以原告腾斌公司的名义开发的，按照各股东之间达成的房屋分配协议，原告腾斌公司将诉争房产预售给被告并登记备案在被告名下属履行股东之间分房协议的行为，被告熊某2由于与熊某1系父子关系故无需支付购房款，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人熊某1辩称，被告熊某2答辩意见属实，诉争房产系其自愿赠与儿子熊某2的，各股东签订分房协议之前其就看中了这套房产以留给熊某2，正式分房的时候诉争房产并未拿出来由大家（股东）抽签分配，但是股东之间同意由其从分得的房产之中拿出一套与诉争房产进行置换，在正式抽签分房之时其方才得知所抽到的其中一套为1幢1单元601室的房产已经被支腾斌私下卖掉了，故大家都同意用诉争房产置换弥补于其。第三人付华廷辩称，熊某1答辩意见属实。第三人涂小平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原告腾斌公司及被告熊某2围绕诉讼请求或答辩主张依法提交了证据，本院组织原、被告及第三人进行了质证，就原、被告所举证据各方对其真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。原告并提出，腾斌公司是独资公司，支腾斌为登记独资股东，分房协议未注明诉争房产分配在熊某1名下，且熊某1并没有完成分房协议约定的出资义务，即使诉争房产分配给了熊某1因其未完成出资义务，原告腾斌公司也有权处置该套诉争房产；支腾斌虽私下卖掉了分配至熊某1名下的房产，为此双方之间达成了还款协议并明确注明了被支腾斌私下卖掉的三套房产，然并不包含诉争房产；现该楼盘处于烂尾状态，水电未通、还欠各项税款，尚需1000万元方能完工取得竣工验收备案，第三人均未完成出资任务。第三人付华廷提出，支腾斌私下卖掉了分配至他们名下的多套房产，扣除他们应当承担的税款等出资，余款全部进了支腾斌的口袋，没有拿出来分配的房产也全部被支腾斌卖掉了，钱也被其独吞。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告腾斌公司是一家2013年5月登记成立的房地产开发企业，公司法定代表人支腾斌为公司的登记独资股东。腾斌公司成立后，支腾斌、熊某1、付华廷、涂小平等人共同出资购买了原进贤县种子公司仓库用地一宗并以腾斌公司名义进行房地产开发，支腾斌实际占该项目40%股份（其名下持股55%暨支腾斌40%、付华廷15%）、熊某1实际占该项目5%的股份（其名下持股15%暨熊某15%、熊家华6%、付柏林4%）、涂小平实际占该项目10%股份（其名下持股30%），项目建成后各投资人按约定对所建成商品房进行分配并以腾斌公司名义对外销售。该项目主体工程完工后，2016年4月16日支腾斌、涂小平、熊某1三位项目显名股东签订了《众鑫新天地项目股东房屋分配协议》并附有房屋分配明细，据分配明细可明确区分出熊某1所分得的4套商品房产，但不含本案诉争房产，且分配明细所载应为分配给熊某1名下的房产“房号：1-1-601、金额：548535、备注”之“备注”部分被涂黑但可依稀看出涂黑部分有“熊老大换2-1-1201曾涛钦、梅小连”字样（熊某1指出在正式分房之时其方才得知其抽到的该1-1-601室房产已被支腾斌私下卖给了曾涛钦、梅小连，故大家都同意将诉争房产置换弥补于其），并约定各股东名下房屋所有产权、股东有自主处置权，项目未完工程所需资金由各股东按比例出资，出资到账日期协商决定，未在规定日期出资方，其他股东有权要求其承担违约责任及相关费用或按双方协商让利价处置其名下房屋所有产权，协议并加盖了腾斌公司印章。之后因支腾斌私下卖掉了分配至熊某1名下的项目商品房未将售房款给付熊某1，2018年6月26日，熊某1与支腾斌及腾斌公司达成一份《还款协议书》，约定熊某1分得房屋5套（详见分房协议），但其中3套房产（不含分房协议所载1-1-601室房产）被支腾斌私自以腾斌公司名义对外销售，售房款共计人民币1622731元被支腾斌挪用，支腾斌、腾斌公司承诺分期在2019年春节前付清还给熊某1并支付利息，协议并加盖腾斌公司印章。2018年7月11日，熊某1以支腾斌、腾斌公司未按约履行上述还款义务为由向本院提起诉讼，本院于同年9月10日作出（2018）赣0124民初1813号民事判决，该生效判决认定作为上述众鑫新天地项目出资人的熊某1共分得房产5套，与熊某2提交的房屋分配明细对应的房产有4套（2-1-902、2-1-201、2-2-1501、2-2-902），另有一套房产坐落该判决未作明确表述，支腾斌以腾斌公司名义卖掉了上述分给熊某1的5套房产中的3套（2-1-902、2-1-201、2-2-1501）并将售房款挪用，扣除税款后实际销售所得价款共计人民币1622731元，该判决判令支腾斌、腾斌公司共同向熊某1给付售房款1622731元并承担逾期付款利息。2017年1月12日，以原告腾斌公司作为出卖人、被告熊某2暨熊某1之子作为买受人，签订了一份《进贤县商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017xxxx0049），约定熊某2购买上述众鑫新天地项目中的2幢1单元12层1201号商品房、建筑面积129.27㎡、单价4569元/㎡、总价款590635元，买受人应当在同月15日前一次性付款，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过15日、不超过30日的，买方按日向卖方支付购房款总额千分之五的违约金，逾期超过30日的，卖方有权解除本合同，卖方未行使合同解除权的本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起到买方实际全额支付应付款之日止、买方按日向卖方支付购房款总额千分之八的违约金，且在买方支付所有延迟支付的购房款和违约金前，卖方随时可以行使合同解除权等，卖方应当在2016年12月31日前向买方交付该商品房，双方并约定本合同履行过程中发生的争议，如若协商、调解不成则提交进贤县仲裁委员会仲裁。2017年1月13日进贤县房产管理局对该商品房预售合同备案登记。上述商品房预售合同签订之后，被告熊某2至今未向原告支付分文购房款，原告遂提起诉讼。另查明，原、被告双方自认诉争房产尚未实际交付于被告，第三人熊某1在庭审中自认案涉商品房预售合同中的熊某2的签名及指印系其所为。熊某1、熊某2父子以诉争房产系熊某1在上述合伙开发房地产项目过程中所分得并赠与给了熊某2、签订案涉商品房预售合同仅是形式等为由而对抗原告诉讼请求。本院认为，根据原告腾斌公司与被告熊某2之间的诉辩主张，本案争议焦点在于被告熊某2取得诉争房产的备案登记到底是因其同原告腾斌公司之间的商品房预售行为还是因其父暨第三人熊某1的赠与行为，如果被告因熊某1的赠与行为而取得诉争房产的备案登记，则熊某1取得诉争房产物权的过程是否合法有效。现案涉商品房预售合同约定合同履行过程中发生的争议，如若协商、调解不成则提交进贤县仲裁委员会仲裁，然进贤县并无进贤县仲裁委员会这一机构，且原告在诉讼过程中一直未声明有仲裁协议，被告及第三人在开庭前也未提交上述仲裁协议条款又应诉答辩未对本院受理本案提出异议，因此原、被告之间达成的仲裁协议既存在因约定的仲裁机构不存在而导致仲裁协议无效的问题也存在双方以行为表示放弃仲裁协议的问题，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”，据此本院管辖审理本案符合法律规定。关于第三人熊某1是否曾取得了诉争房产的物权方面，到庭各方对熊某1出资参与了案涉房地产开发项目并实际分得了相关房产这一事实并无异议，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，熊某1与原告腾斌公司法定代表人暨登记独资股东支腾斌等人共同出资以腾斌公司名义开发兴建案涉房地产项目、完工后出资人按约分得相应房产，不违反法律禁止性规定，出资人据此取得有关物权的过程及来源合法，因此本案处理的关键在于熊某1是否曾分得了诉争房产。现有证据已足以证实作为案涉房地产开发项目出资人之一的熊某1在房屋主体工程完工后按约分得了其中5套房产，房屋分配明细虽未注明诉争房产当时已分配至熊某1名下，但据相关证据可以认定诉争房产当时已分配至熊某1名下，理由如下：其一、当时分至熊某1名下有明确坐落的房产有4套（2-1-902、2-1-201、2-2-1501、2-2-902室），必定还有一套房产分配至熊某1名下，且分配明细所载应为分配给熊某1名下的房产“房号：1-1-601、金额：548535、备注”之“备注”部分被涂黑但可依稀看出涂黑部分有“熊老大换2-1-1201曾涛钦、梅小连”字样；其二、作为案涉房地产开发项目出资人之一的第三人付华廷认可熊某1、熊某2父子的主张，且付华廷所持项目15%的股份是以原告法定代表人支腾斌的名义代持；其三、如果熊某1所分得的5套房产不含诉争房产，因熊某1、熊某2父子就诉争房产并未支付任何购房款，那么在诉争房产预售合同签订之后的2018年6月26日暨熊某1同支腾斌、原告达成还款协议之时，按照常理要对诉争房产房款给付事宜作出说明或进行相应扣减，然对此并无任何说明或相应扣减；其四、诉争房产预售合同2017年1月12日签订、次日即由房管部门对预售合同进行了备案登记，合同约定买方在同月15日前一次性付清全部购房款，合同签订后3日内就要付清全部价款，在买方未支付任何定金、购房款的前提下卖方却要于合同签订后次日急切办理预售合同备案登记，有违常理，合同约定2016年12月31日前交付该商品房、双方却于2017年1月12日签订预售合同，不论被告购买的是预售房暨期房还是现房均不可能约定2016年12月31日前交房、否则合同签订之时原告就已违约，合理解释是签订预售合同的目的就是为了办理商品房预售合同备案登记以防止原告法定代表人支腾斌又将该套房产卖与并备案登记在他人名下导致熊某1应分得的第5套房产没有着落。综上，被告熊某2及第三人熊某1就其方取得诉争房产过程的抗辩意见具备高度盖然性，本院予以采信。案涉分房协议及还款协议既有原告法定代表人暨登记独资股东支腾斌的签名又均加盖了腾斌公司印章，足以表明作为案涉房地产开发项目出资人之一的熊某1以同他人合法建造的方式分得诉争房产取得物权不但被出资人认可同时也被原告认可，分房协议约定“各股东名下房屋所有产权，股东有自主处置权”，熊某1决定将分得的诉争房产赠与其子被告熊某2，遂以原告作为出卖人、被告熊某2作为买受人签订商品房预售合同并备案登记的方式实现赠与，预售合同的签订实质是原告按约协助熊某1实施股东自主权、熊某1履行赠与承诺的一种外化表现形式，无论案涉预售合同买方的签名捺印系熊某2还是熊某1所为、也不论签订预售合同之时作为买方的熊某2尚未年满18周岁，熊某1及已成年的熊某2在诉讼过程中的意思表示已足以表明一个愿赠、一个愿受赠，赠与关系合法成立，名为商品房预售合同买受人实为赠与合同受赠人的被告熊某2依法当然不需要支付合同对价。原告以即使熊某1分得了诉争房产、因熊某1未完成出资义务，其方也有权处置诉争房产为由反驳被告及第三人熊某1的抗辩，不能举证证明，又属另一法律关系，且熊某1非腾斌公司登记股东，原告此主张本院不予采纳。综上，原告腾斌公司诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告熊某2抗辩本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江西腾斌实业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币1331元（已减半收取）由原告江西腾斌实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  尧克武二〇一九年五月二十日书记员  赵 静