江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0791民初1355号 原告：胡忠，男，1968年6月24日生，汉族，住赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：韩娇，江西创兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪莲，江西创兴律师事务所律师。 原告：周冬香，女，1978年10月28日出生，汉族，住赣州市章贡区。 原告：谢雪平，男，1980年11月11日生，汉族，住赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：何雪莲，江西创兴律师事务所律师，系原告周冬香、谢雪平共同委托诉讼代理人。 被告：鑫业地产集团有限公司，住所地：赣州经济技术开发区迎宾大道8号。 法定代表人：林业霖，系该公司执行董事。 被告：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：赣州市章贡区张家围路48号。 负责人：雷红云，系该分行行长。 委托诉讼代理人：黄先兴，江西凯莱律师事务所律师。 原告胡忠、周冬香、谢雪平与被告鑫业地产集团有限公司（以下简称鑫业地产公司）、被告江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称江西银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡忠、周冬香、谢雪平共同委托诉讼代理人何雪莲、被告江西银行委托诉讼代理人黄先兴到庭参加诉讼，被告鑫业地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡忠、周冬香、谢雪平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告胡忠与被告鑫业地产公司签订的《赣州市商品房买卖合同》，合同备案编号20141103175，被告江西银行向原告胡忠返还购房首付款2853940元，并支付违约金56939.4元；2.判令解除原告胡忠、周冬香、谢雪平与被告江西银行签订的附随于《赣州市商品房买卖合同》的《个人房产借款及抵押合同》，合同编号:197140385710100,被告鑫业地产公司向被告江西银行返还借款本金2629865.62元及利息、罚息、复利96113.79元（剩余利息、罚息、复利按合同约定计算）；3.本案诉讼费、保全费等全部费用由被告鑫业地产公司、江西银行承担。事实与理由：原告胡忠与被告鑫业地产公司签订一份《赣州市商品房买卖合同》，合同编号2014103175。合同约定于2015年9月30日前交房，现被告鑫业地产公司开发的房地产已停工，交房遥遥无期，购房目的已不能实现。合同签订后，原告胡忠向被告鑫业地产公司支付了首付款2853940元。此后，原告胡忠、周冬香、谢雪平与被告签订《个人房产借款及抵押合同》，被告鑫业地产集团有限公司作为合同担保人。被告依约将合同贷款284万元直接放款至被告鑫业地产公司账户，此款作为原告胡忠支付给被告鑫业地产公司的房款。此后，被告鑫业地产公司不按合同约定履行交房义务，己构成根本违约，原告胡忠依法可解除《赣州市商品房买卖合同》，《个人房产借款及抵押合同》也应解除。 被告鑫业地产公司未作答辩。 被告江西银行辩称，一是被告江西银行不是适格的主体。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，如果银行另行起诉，本案才可以合并审理，本案被告江西银行不是适格的诉讼主体。二是原告与被告江西银行签订的《个人房产借款及抵押合同》，还有其他人借款人，如果判决解除合同，违反了不诉不理的原则。三是被告返还购房款和贷款，并不能解除担保人的义务，原告及保证人应当按照约定期限偿还借款。综上，应驳回原告对被告江西银行的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告胡忠、周冬香、谢雪平提交的身份证、企业信用报告、营业执照复印件；《赣州市商品房买卖合同》复印件；《个人房产借款及抵押合同》复印件；民事裁定书复印件，因上述证据均是与书证原件核对无误的复印件，且相互佐证，本院依法确认其真实性，但因不符合法律规定，本院不予确认原告胡忠、周冬香、谢雪平由保证人一方承担还款责任的证明目的。被告江西银行提交的抵押担保及还款承诺书、个人借款借据、贷款发放凭证、《个人房产借款及抵押合同》、《个人最高额保证合同》复印件等，因上述证据均是与书证原件核对无误的复印件，且相互佐证，本院依法确认其证明力。 经审理查明，被告鑫业地产公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为FG-05-5号地块“鑫业中心”建设项目的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准取得项目预售许可证。2014年11月19日，原告胡忠（买受人）与被告鑫业地产公司（出卖人）签订一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20141103175），合同约定，原告胡忠购买被告鑫业地产公司坐落于赣州经济技术开发区××大道南侧街道的“鑫业中心”第18层1＃办公室，建筑面积均为632.66平方米，套内面积均为432.92平方米，分摊面积均为199.74平方米，总价5693940元；银行按揭付款，在合同签订之日支付首付款2853940元，余款2840000办理银行按揭；合同第七条约定买受人逾期付款违约责任：逾期不超过30日内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，按万分之五计算违约金；合同第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前将取得当地建设行政主管部分出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的装饰、设施项目、配置的物业配套设施项目及标准符合合同附件约定的房屋交付给买受人；合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金等。合同签订后，原告胡忠向被告鑫业地产公司支付了首付款2853940元。2014年11月26日，原告胡忠、谢雪平、周冬香（借款人）与被告江西银行（贷款人）、鑫业地产公司（担保人）签订了《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：197140385710100），约定借款金额为2840000元，借款用途为购买商品房，借款期限120个月，自2014年11月26日起至2024年11月26日止；执行利率为百分比浮动定价，贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，实际贷款利率为7.995%，贷款利率根据合同约定的调整方式随国家法定利率调整而相应调整；借款人委托贷款人将借款资金支付给交易对象指定账户即鑫业地产公司名下南昌银行赣州开发区支行账户内，贷款以每月等额本息还款的方式偿还；借款人以上述所购的“鑫业中心”第18层1#办公室作为抵押财产提供抵押担保，被告鑫业地产公司对上述债务提供阶段性连带责任保证担保；合同还约定了违约责任等事项。原告胡忠、谢雪平、周冬香在合同借款人（共同借款人）处签字按印，原告胡忠、谢雪平在抵押人处签字按印，被告鑫业地产公司在保证人处盖章。合同签订后，被告江西银行按约定将2840000元贷款转账至原告胡忠指定的收款人即被告鑫业地产公司账户内。截止2018年1月26日，借款人胡忠、谢雪平、周冬香仍欠被告江西银行贷款本金2575988.08元及利息274982.23元、罚息66082.23元。被告鑫业地产公司至今未向原告交付上述房屋，该房屋也未依约办理抵押登记。 本院认为，原告胡忠与被告鑫业地产公司之间签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律的规定，依法具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行义务。双方在《赣州市商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。被告鑫业地产公司未能按照合同约定的交房期限履行交付房产的义务，原告胡忠依约有权解除合同，被告鑫业地产公司应返还购房首付款2853940元并支付违约金56939.4元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权被告提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”可见，商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理并认定贷款本息由出卖人负责偿还的前提是担保权人作为有独立请求权被告提出诉讼请求，让其能自由行使诉请购房贷款的返还方式以及买受人和贷款保证人承担责任形式的权利。本案中，江西银行作为被告参与诉讼，未提出独立的诉讼请求，故本案不宜按照胡忠的诉讼请求，直接判决仅由保证人一方承担还款责任，否则有违“不告不理”原则，也剥夺了担保权人自由处分的权利。因此，原告胡忠、周冬香、谢雪平要求解除2014年11月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》及被告鑫业地产公司向被告江西银行返还借款本金2629865.62元及利息、罚息、复利共计96113.79元（剩余利息、罚息、复利按合同约定计算）的诉讼请求,不符合法律规定。对于原告与江西银行因签订《个人房产借款及抵押合同》所产生的纠纷，当事人可以另行主张权利。 综上所述，原告胡忠要求解除2014年11月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告鑫业地产公司返还购房首付款2853940元并支付违约金56939.4元的诉讼请求，本院予以支持。原告胡忠、周冬香、谢雪平要求解除2014年11月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》及被告鑫业地产公司向被告江西银行返还借款本金2629865.62元及利息、罚息、复利共计96113.79元（剩余利息、罚息、复利按合同约定计算）的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告胡忠与被告鑫业地产集团有限公司于2014年11月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》； 二、被告鑫业地产集团有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还原告胡忠首付款2853940元及违约金56939.4元； 三、驳回原告胡忠、周冬香、谢雪平的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52056元，由被告鑫业地产集团负担26587元，由原告胡忠、周冬香、谢雪平负担25469元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  刘炎军 人民陪审员  廖肇忠 人民陪审员  周黎生 二〇一九年五月二十七日 代理书记员  陈 丹