山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终393号上诉人（原审原告）：郭俊俊，女，1993年4月10日生，汉族，山西省石楼县村民。委托诉讼代理人：曹跃军，山西华闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李杰，男，1985年2月20日生，汉族，山西省屯留县村民。委托诉讼代理人：张宝恒，山西均儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇亭，山西均儒律师事务所律师。原审第三人：山西老兵房地产经纪有限公司（以下简称：老兵公司），住所地：榆次区文苑街85号28幢2单元4层B2-4室。法定代表人：郝世豪，该公司执行董事兼总经理。上诉人郭俊俊因与被上诉人李杰、原审第三人老兵公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郭俊俊上诉请求：撤销原判,支持上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：（一）原审判决认定被上诉人提出解除合同于法有据错误。1、上诉人并不违反如实告知义务。（1）被上诉人违反了如实告知义务。在双方签订合同前,被上诉人明知无法凑齐房款,却谎称能通过银行贷款30万,据此,双方签订《晋中市存量房屋买卖合同》,并在第四条中予以明确约定。但《晋中市存量房屋买卖合同》签订后被上诉人又称贷不到款,导致该合同无法继续履行。（2）上诉人履行告知义务后,被上诉人同意继续履行合同。上诉人的本意是一次性全款售房,但因被上诉人签订《晋中市存量房屋买卖合同》后无法贷款,被上诉人也想继续履行合同,才于2018年1月20日签订《补充协议》,在《补充协议》中,双方明确约定被上诉人还款以本金30万为限,结算时多退少补。2018年1月22日,上诉人同被上诉人共同到贷款银行打出交款明细,履行了告知义务。对此,被上诉人同意继续履行合同,于2018年1月24日支付了二期房款。之后,在合同约定期限内,双方又办理了房屋交接手续,被上诉人接收了上诉人交付的钥匙、门禁卡、水卡、电卡、房屋购买合同、物业手续、交费单。被上诉人以自己的行为对3期逾期贷款无异议,继续履行了合同。2、原审判决认定上诉人在合同履行过程中明确表示不再履行合同义务,构成预期违约没有依据。3、上诉人交房时不欠暧气费、电费。上诉人已经交纳2018度的全部取暖费和当月的电费,不存在欠费问题。4、未生效判决不能成为解除合同的依据。(2018)晋0702民初1593号民事判决书下达后,上诉人已提起上诉,该判决未生效,原审判决以此作为证据使用于法无据。（二）原审判决认定被上诉人行使不安抗辩权没有依据。被上诉人拒不履行约定的还贷义务,其行为已构成违约,依据双方约定,应承担违约责任。被上诉人李杰答辩称：（一）原审判决认定《晋中市存量房屋买卖合同》《补充协议》已于2018年3月21日解除，有事实与法律依据，应当予以维持。1、本案是上诉人违反了诚信原则和如实告知义务，答辩人未违反该约定。（1）《晋中市存量房屋买卖合同》签订时，上诉人尚未还清银行贷款，标的房屋处于被抵押状态，无法办理房屋变更登记手续，因上诉人的原因导致答辩人不具备办理银行贷款的条件是协议各方明知的客观事实，故各方在《晋中市存量房屋买卖合同》基础上签订《补充协议》。上诉人称答辩人未如实告知其贷不到款的主张明显不能成立。（2）上诉人隐瞒标的的房屋有逾期贷款未还，欠山西振鹏投资开发有限公司（以下简称：振鹏公司）1.9万元保证金的事实与答辩人签订《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》构成违约，答辩人支付购房首付款，收取房屋钥匙是答辩人依法履行合同的行为，不能否认上诉人已经违约的客观事实。且答辩人在得知此事后，曾多次要求上诉人偿还逾期贷款，并未放弃追究上诉人的违约责任。2、上诉人在合同履行的过程中明确表示不履行合同义务，构成《合同法》第一百零八条、第九十四条规定的预期违约的情形。上诉人和银行签订的贷款合同约定上诉人的还款方式是等额本息。因此，合同签订后至办理房屋过户手续时，需清偿的款项包括贷款本金余额34万元及还款期间每月产生的1300余元利息，还有欠振鹏公司1.9万元保证金等款项。而依据《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，答辩人只需承担本金部分的30万元，其余部分应当由上诉人承担。而上诉人在2018年3月14日称，其在拿到33万元购房首付款后不再承担任何偿还责任。构成《合同法》第一百零八条、第九十四条规定的预期违约的情形。3、未按合同约定缴纳取暖费、电费，未办理物业交验手续。答辩人在原审中提供的电费交纳提示单和万达收费系统的照片证明上诉人欠缴电费、暖气费的事实，构成违约。4、在上诉人提起本案一审民事诉讼前，答辩人已经先提起民事诉讼。两案存在并联关系，且两案一审判决均认定《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年3月21日解除，本案一审判决对此情况予以表述并无不妥。（二）上诉人具有上述多种违约情形，答辩人享有不安抗辩权，不需偿还上诉人的银行贷款。（三）答辩人不存在违约行为，上诉人要求答辩人承担违约责任缺乏事实与法律依据。（1）上诉人交付房屋的时间为2018年3月14日，依据《补充协议》第四条的约定，2018年3月14日以前的银行贷款应由上诉人自行偿还。（2）上诉人未将还贷银行卡交付李杰，未还清银行逾期贷款及开发商保证金，李杰无法正常还款。（3）2018年3月14日上诉人明确表示其拿到33万元购房款后不再承担任何还款责任。上诉人违约在先，李杰享有不安抗辩权，不需偿还银行贷款。（4）2018年3月21日，房屋买卖合同及补充协议已经解除，此后的银行贷款也因由郭俊俊自行偿还。（四）本案合同及补充协议解除后，上诉人至少应先将33万元中各方无争议的20.4万元返还给李杰，但上诉人至今分文未还。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，应当维持原审判决。原审第三人老兵公司未提供陈述意见。郭俊俊向一审法院起诉请求：1、判令解除郭俊俊与李杰于2018年1月19日签订的《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）和2018年1月20日签订的《补充协议》；2、判令李杰支付郭俊俊违约金12.6万元。事实与理由：2014年5月4日，郭俊俊与振鹏公司签订《商品房买卖合同》，约定郭俊俊购买晋中市文苑街御璟华府11楼3单元32403号房，建筑面积84.16平米，总价54.8万元，先付款16.8万元，余38万元在合同签订7日内办理银行按揭。同日，郭俊俊与中国银行股份有限公司晋中市分行个人贷款中心签订《房地产抵押合同》，办理了银行按揭贷款。2014年10月收到房屋。2018年1月19日，经老兵公司居间介绍，郭俊俊与李杰签订《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045），约定郭俊俊将涉案房屋以63万元的价格出售给李杰，李杰分两次支付郭俊俊购房款33万元，余款30万元由李杰通过银行贷款支付。2018年1月20日，郭俊俊与李杰签订《补充协议》，约定从房屋实际交付之日起未结算贷款由乙方（李杰）负责偿还。该协议签订后，郭俊俊将专用于还款的银行卡交给李杰，同日，在贷款银行，办理了签约手机号变更手续，将郭俊俊的手机号变更为李杰的手机号。该协议签订后，李杰违反约定，一直不按约支付银行贷款，使郭俊俊的银行征信深受影响，不得已自行补缴了银行贷款，鉴于李杰已违约，依据《晋中市存量房屋买卖合同》第十条、（二）、2和第十一条（一）的约定，郭俊俊有权单方解除《晋中市存量房屋买卖合同》和补充协议，2018年6月4日，郭俊俊通过委托老兵公司通知送达和顺风快递邮寄送达的方式通知李杰，但李杰拒收。李杰一审期间辩称：1、《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年3月21日解除。郭俊俊再次提出解除该合同和协议的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。鉴于郭俊俊在签订房屋买卖合同时隐瞒其有银行贷款逾期未还的事实、收取答辩人33万元首付款后明确表示不承担合同约定义务、逾期交付房屋、未按约定结清房屋的电费、取暖费等物业交验手续等的违约行为，其依据《合同法》第九十四条的规定，《晋中市存量房屋买卖合同》第十条第一款第二项的约定，决定解除《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其已分别向郭俊俊和老兵公司送达解除合同通知书，2018年3月21日，郭俊俊和老兵公司均已收到解除合同通知书。依据《合同法》第九十六条的规定，《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年3月21日解除。郭俊俊再次提出解除该合同和协议的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。2、其不存在违约行为，郭俊俊要求其承担违约责任的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当驳回郭俊俊的该项诉讼请求。郭俊俊于2018年3月14日交付房屋，根据《补充协议》第四条的约定，其在2018年3月14日后才应偿还贷款，此前的贷款应当由郭俊俊自行偿还；郭俊俊违反了《晋中市存量房屋买卖合同》约定的如实告知义务，明确表示不再承担合同约定义务，逾期交付房屋、未办理物业交验手续，郭俊俊违约在先，其享有不安抗辩权，在此情况下，其有权暂不偿还银行贷款。郭俊俊至迟在2018年3月14日已经得知答辩人一直未还款的情况，此后郭俊俊作为银行的借款人仍不自行还款，此后逾期的款项及利息损失是郭俊俊自行扩大的损失，应由郭俊俊自行承担。2018年3月21日，《晋中市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，此后的银行贷款也应由郭俊俊自行偿还。郭俊俊在2018年1月22日持还贷卡打印银行还款明细单后，一直未将还贷银行卡交付答辩人，答辩人不具备偿还贷款的条件。郭俊俊主张12.6万元违约金过高。解除本案合同、协议对郭俊俊没有造成任何损失，反而能弥补郭俊俊的损失。郭俊俊的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应当依法驳回郭俊俊的全部诉讼请求。第三人老兵公司一审期间未到庭，也未提交书面答辩状。一审法院认定的事实：郭俊俊与振鹏公司签订《商品房买卖合同》，以54.8万元价格购买本案房屋，支付16.8万元款项，余款38万元拟贷款支付。2014年5月4日，郭俊俊及振鹏公司与中国银行股份有限公司晋中市分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定郭俊俊从该行贷款38万元，贷款期间为20年，利率为浮动利率，按月等额本息还款。同日，郭俊俊与该行签订《房地产抵押合同》，郭俊俊将本案房屋作为担保物抵押给银行。2018年1月19日，经老兵公司居间介绍，郭俊俊与李杰签订《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）。该合同约定，郭俊俊将位于晋中市榆次区御璟华府小区11幢3单元2403室出售给李杰；该合同第四条约定，房屋成交总价为63万元，签订合同当日交定金1万元，除拟贷款金额30万元外的所有成交总价款于2018年1月31日前分两笔付清；该合同第七条第一项约定，郭俊俊应当在2018年1月31日当日将房屋交付给李杰，房屋内的家具等不包括在买卖合同内；该合同第十条第一款第二项约定，郭俊俊逾期交付房屋超过10日，李杰有权单方解除合同；该合同第十一条第（二）项约定，如李杰依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面方式进行；该合同自李杰向郭俊俊发出的书面通知到达郭俊俊之日起自动解除。李杰已按约定支付郭俊俊购房款33万元（含定金1万元）。2018年1月20日，郭俊俊与李杰、老兵公司签订《补充协议》，该协议第三条约定，郭俊俊与李杰于2020年5月3日后、2020年5月31日前完成产权转移手续；该协议第四条约定，因房屋处于抵押状态，郭俊俊未偿还银行本金金额30万元整，此金额以银行实际还款凭证为依据（见附件），差额部分，双方协商，多退少补。从房屋实际交付之日起标的房屋未结清贷款由李杰负责偿还。未偿还本金金额30万元，为购房尾款。后续解抵押由李杰负责；该协议第五条约定，郭俊俊取得房产证后，李杰解抵押时，李杰已偿还贷款本金及未偿还贷款本金总计额度超过30万元部分由郭俊俊承担超出部分，总计不足30万元的，李杰将差额部分补交郭俊俊。李杰未偿还标的房屋的银行贷款。2018年1月22日，郭俊俊向李杰提供银行已还款明细清单，截至当日标的房屋银行贷款本金余额为342125.87元，郭俊俊拖欠本金3341.98元，应收利息4176.43元以及罚息等合计7600.3元，逾期3期。2018年3月14日，郭俊俊与李杰及老兵公司协商银行已经逾期的款项及贷款本金余额超出30万元的部分如何解决时，郭俊俊明确表示，其不再偿付任何款项。郭俊俊于合同约定时间内将标的房屋钥匙交付李杰，但未腾空房屋，直到2018年3月14日，郭俊俊才将放置于标的房屋内的家具搬走，腾空房屋。郭俊俊拖欠交付房屋前的暖气费和电费未缴清。2018年3月20日，李杰向郭俊俊送达解除合同通知书，通知郭俊俊因其违约，李杰决定解除本案《晋中市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》，要求郭俊俊退还33万元购房款，取回房屋的文件材料及钥匙等物品，并赔偿李杰相应损失，同时告知郭俊俊有异议应向人民法院提起诉讼。2018年3月21日，郭俊俊收到该解除合同通知书。2018年3月21日，李杰向老兵公司送达解除通知书，通知老兵公司，因其违约李杰决定解除本案《晋中市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》，要求老兵公司退还17010元居间服务费，并赔偿李杰相应损失，同时告知老兵公司有异议应向人民法院提起诉讼。当日，老兵公司已收到该解除合同通知书。2018年4月11日，李杰已将其收到的钥匙、门禁卡、水、暖卡及文件材料、票据等物品全部移交给老兵公司。郭俊俊已从老兵公司处取回上述全部物品及文件材料、票据。庭审中郭俊俊、李杰各执己见，调解不成为本案事实。上述事实，有郭俊俊、李杰陈述，郭俊俊提供的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、房地产抵押合同、晋中市存量房屋买卖合同、补充协议、银行智能柜台照片、银行还款凭证、账单详情，李杰提供的贷款已还款明细清单、结婚证、谈话录音及文字材料、微信及短信聊天记录、微信转账凭证、解除合同通知书、邮寄单及签收明细单、照片等证据在案为凭，上述证据经当庭质证和该院审查，可以采信。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案诉争房屋系郭俊俊合法购买所得后，经第三人老兵公司居间介绍出售给李杰，各方签订的商品房买卖合同、补充协议合法有效，对郭俊俊、李杰各方具有法律约束力。郭俊俊隐瞒本案房屋贷款存在逾期的事实签订本案商品房买卖合同及补充协议，违反了合同约定的如实告知义务和诚信原则。郭俊俊在合同履行过程中明确表示不再履行合同约定义务，构成预期违约；郭俊俊未按合同约定如期交付房屋，未结清房屋交付前的暖气费、电费，构成违约，李杰据此解除商品房买卖合同、补充协议于法有据。李杰发出的解除合同通知书郭俊俊与第三人老兵公司均已收到，在此情况下，第三人老兵公司接受李杰移交的房屋文件、物品、票据的行为以及郭俊俊从第三人老兵公司收回房屋及相关材料、票据及物品的行为，已默示其同意解除本案合同。本案商品房买卖合同、补充协议自郭俊俊和第三人老兵公司收到李杰发出的解除合同通知书之日起解除。该院（2018）晋0702民初1593号民事判决书已解除了上述合同及协议，郭俊俊再次要求解除本案晋中市存量房屋买卖合同、补充协议的请求于法无据，该院依法不予支持。因郭俊俊存在上述违约行为，李杰有权行使不安抗辩权，李杰未偿还银行贷款的行为不构成违约，郭俊俊要求李杰承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。一审法院判决：驳回郭俊俊的诉讼请求。二审经审理查明，在李杰以郭俊俊、老兵公司为被告向一审法院提起的（2018）晋0702民初1593号商品房买卖合同案中，李杰的诉讼请求之一为：确认李杰与郭俊俊签订的《晋中市存量房屋买卖合同》（合同编号M00045）、李杰与郭俊俊及老兵公司签订的《居间服务合同》（合同编号J00045）、《补充协议》已解除。该事实有榆次区人民法院（2018）晋0702民初1593号案卷材料予以证实。其余事实与原审查明相同。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：郭俊俊在本案中要求解除其与李杰签订的《晋中市存量房屋买卖合同》《补充协议》及要求李杰支付其违约金的诉讼请求是否成立。根据郭俊俊、李杰妻子在银行及振鹏公司查询涉案房屋贷款归还情况录音，郭俊俊在签订涉案房屋买卖合同前即知道涉案房屋贷款已逾期，但其未告知李杰，有违合同约定的如实告知义务。2018年1月22日双方到银行打出郭俊俊房贷还款明细单，该明细单显示了郭俊俊房贷本金余额、逾期本息和罚息金额，在此情况下，李杰虽又于2018年1月24日向郭俊俊支付购房款20万元，但此并不表示李杰同意负担贷款逾期费用，该事实由2018年3月14日郭俊俊、李杰妻子又到银行、振鹏公司查询涉案房屋贷款归还情况，及当天郭俊俊、李杰妻子、老兵公司法定代表人三方还协商贷款相关费用处理问题可以印证。根据郭俊俊、李杰签订的《补充协议》约定，对郭俊俊未结清贷款本金以30万元为限由李杰负责偿还，故，涉案房屋银行贷款逾期费用不属于李杰负担范围。但，根据2018年3月14日郭俊俊、李杰妻子、老兵公司三方协商贷款相关费用处理问题录音，该日郭俊俊明确表示其不再负担收款33万元房款之外的任何款项，此表示其既不承担贷款逾期费用，也不再承担贷款本金超出30万元部分，而贷款逾期费用处理关系李杰还款义务履行、贷款本金超出30万元部分郭俊俊若不承担实质变更了李杰应付购房款总额，均属涉案房屋买卖合同主要义务，因此，郭俊俊该行为构成预期违约，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，李杰有权要求解除其与郭俊俊签订的《晋中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第96条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，郭俊俊于2018年3月21日收到了李杰向其送达的解除合同通知书，故双方签订的《晋中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2018年3月21日已解除。根据郭俊俊、李杰在本案及（2018）晋0702民初1593号中的诉辩主张，两人现在对合同解除没有异议，两案中均需确定双方签订的《晋中市存量房屋买卖合同》、《补充协议》在2018年3月21日是否已解除问题，在该问题已可认定情况下，郭俊俊在本案中所提要求解除合同的诉讼请求所依据的事实已不存在，一审对其该请求未予支持正确。根据李杰提供的涉案房屋电费交纳提示单，万达供热公司收费系统照片，李杰妻子、郭俊俊、老兵公司法定代表人的谈话录音，郭俊俊存在欠交合同约定的交房日前电费、取暖费问题，故郭俊俊所持其不欠暖气费、电费的上诉主张不能成立。综上认定，郭俊俊所持上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人郭俊俊负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  张晓军审判员  元晓鹏二〇一九年五月三十一日书记员  申海凰