贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1246号上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：9152050274112940XM，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:赵才应，男，1985年2月20日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。被上诉人（原审原告）:解银团，女，1985年12月5日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：赵才应，男，1985年2月20日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。系解银团之丈夫。上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰公司）因与被上诉人赵才应、解银团商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9647号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人博泰公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、被上诉人以上诉人迟延提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为由，对上诉人提出违约金支付主张，但合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，依据相关法律、法规或者合同约定，均不能准确判断“有关文书”的范围和具体内容，作为负有履行义务的上诉人，事实上也因此无法履行文书交付义务。基于此，合同载明的文书交付义务不具备履行的期待可能性和必要性，更缺乏必要的履行要件，应当认定该条款不能成立；同时，从公平、合理原则出发，亦不能判令上诉人承担逾期未交付有关文书的违约责任；二、依据《商品房买卖合同》第二十二条载明的产权证办理模式，上诉人的义务是取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。而就办理委托办理产权转移登记而言，一方面双方未明确具体办证时间以及违约责任，另一方面，委托办证情形下，上诉人不需要再次向被上诉人提交办理转移登记的有关文书。据此，上诉人不应承担逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；三、被上诉人未遭受实际损失，对本案违约金的认定应当以实际损失为基础。被上诉人未举证证明实际损失，则其违约金主张不应获得支持。同时，双方约定的违约金标准过高，依法应予调减。被上诉人赵才应、解银团二审未作答辩。原审原告赵才应、解银团向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付逾期办证违约金73892.90，（被告按日向原告支付该房屋违约金，2015年10月1日至2018年12月11日，按万分之二计算），原告保留2018年12月11日到被告办理完毕涉案商品房转移登记的有关文书之日期间的违约金权利。2、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2012年4月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠第4幢3单元6层4号房，房号为4-3-604，建筑面积为110.61平方米，套内面积为92.10平方米，总房款人民币315512.00元。首付款95512.00元，余款220000.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款315512.00元为基数，按日万分之二的标准计算。关于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告未向本院提交足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2018年11月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。从2015年11月23日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，因涉案房屋仍不具备办理商品房转移登记的条件，故违约金应支付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，本案原告主张违约金计算至2018年12月11日止，本院从其所愿；故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，以原告已付购房款315512.00元为基数，按日万分之二的标准，从2015年11月23日计算至2018年12月11日即315512.00元×0.0002×1114天=70296.07元。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告赵才应、解银团支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金70296.07元；二、驳回原告赵才应、解银团的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、上诉人是否应当承担逾期办证违约责任；二、本案违约金是否应当调整。关于争议的焦点一：上诉人是否应当承担逾期办证违约责任的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得商品房初始登记为前提。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就出卖人履行协助办证义务及其违约责任的具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同第二十二条载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明为由进行抗辩，但一方面，涉案《商品房买卖合同》系上诉人提供的示范性合同文本，依据目的解释，出卖人向买受人交付“有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书；依据文义解释，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的具体约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，理当对该合同条款具备高于一般人的专业认知。上诉人所称《商品房买卖合同》第二十二条关于“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明、上诉人无法履行合同义务的上诉理由，明显不能成立，予以驳回。上诉人上诉另称，因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，争议双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定了委托办证事宜，上诉人负有向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。双方是否就办证期限及其违约责任等事项进行具体约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担；鉴于依据双方约定，房屋权属登记实际由上诉人申请办理，上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，但上诉人作为出卖人应履行的协助办证义务并不因此消灭，此时，合同约定的出卖人交付“有关文书”的义务，可基于委托办证的实际以通知形式履行，即上诉人应当在合同约定的交付“有关文书”的期限内，告知被上诉人其已办理取得商品房初始登记，具备办理商品房转移的条件，被上诉人可据此将应由买受人提交的办证所需文书交付上诉人，由其提交不动产登记机关。在案证据显示，上诉人既未在约定期限内履行“有关文书”交付义务，亦未完成涉案商品房具备办理转移登记条件的告知义务，原审据此认定上诉人的行为构成违约，并无不当。关于争议的焦点二：关于本案违约金是否应当调整的问题。不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款系双方对合同权利、义务的自由创设，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定的逾期办证违约金计付标准为已付购房款315512.00元为基数，按日万分之二的标准计算，双方约定明确，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人未举证证明违约金过高，应承担举证不力的不利后果，上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人博泰公司的上诉理由均不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1557元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  朱 莉审判员  曹建军二〇一九年五月九日书记员  刘莉丽