广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25065号原告：广州市旭瀛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房，统一社会信用代码914401046777561925。法定代表人：易伟，董事长。委托代理人：梁明辉、陈昱颖，分别系广东宏安信律师事务所律师、实习律师。被告：李伟文，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：李书华，系内蒙古义源律师事务所律师。原告广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）诉被告李伟文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭瀛公司的委托代理人梁明辉、陈昱颖，被告李伟文的委托代理人李书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭瀛公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年1月5日签订的《协议书》，并同时解除原、被告关于广州市体育东路13号202房屋（以下简称案涉202房）的买卖关系；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告旭瀛公司于2012年1月20日与被告李伟文共同出资向案外人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称中铁南方公司）联合购买广州市天河区体育东路13号首层02房（以下简称案涉首层02房）以及案涉202房。2012年12月18日，广州铁路运输中级法院作出（2012）广铁中法民初字第36号民事判决（以下简称36号民事判决），判令中铁南方公司将案涉首层02房过户至李伟文名下、将案涉202房过户至旭瀛公司名下。2013年1月5日，在旭瀛公司尚未取得案涉202房房产证的前提下，原、被告签订《协议书》，约定旭瀛公司将案涉202房转让给李伟文。但李伟文至今未按约定向旭瀛公司支付过上述《协议书》约定的全部购房款，且案涉202房并不具备转让给李伟文的条件，上述《协议书》的合同目的已无法实现，应予解除。具体依据如下：一、根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），法人单位购买的商服类物业不得转让给个人，属于法定重大情势变更，案涉202房不具备交易条件，上述《协议书》合同目的已无法实现，应当予以解除。根据2017年3月30日颁布、2017年3月31日正式施行的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三条第三项“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。”故原告作为法人单位，需先从法人单位中铁南方公司受让案涉202房的产权后，再将案涉202房转让给作为自然人的李伟文，则不符合上述政策规定而无法办理过户手续。旭瀛公司认为，双方订立上述《协议书》后，由于住房政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”依法应予解除。二、旭瀛公司至今仍未取得案涉202房的所有权，依照法律规定也不具备将案涉202房转让给李伟文的条件，且处于中止办理过户等相关交易手续的状态。原、被告签订的上述《协议书》不具备继续履行的法定前提条件，依法应予解除。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。旭瀛公司至今仍未取得案涉202房的所有权，因此案涉202房不具备转让条件。而且，案涉202房仍处于中止办理相关交易手续的状态。原、被告在另一诉讼(2015）穗天法民四初字第868号案（以下简称868号案）中，天河区人民法院曾向相关行政部门发函查询案涉202房的转移登记情况，广州市国土资源和规划委员会作出复函：“……处理意见，鉴于广州铁路运输中级法院来函要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续，故案涉202房暂不能办理转移登记”。根据《中华人民共和国物权法》第九条以及第十四条，不动产物权的转让经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，故上述《协议书》不具备履行的事实与法律条件，依法应予以解除。三、李伟文曾要求履行2013年1月5日签订的《协议书》办理案涉202房过户给李伟文，但已被天河区人民法院和广州市中级人民法院作出的一、二审生效判决驳回。李伟文此前已向天河区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令旭瀛公司继续履行2013年1月5日《合作协议》，履行办理案涉202房过户手续。一审法院经审理认为，因第三人广东旭星实业开发有限公司（以下简称旭星公司）就案涉202房享有优先购买权，且案涉202房仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关手续的状态，合同履行存在客观障碍，驳回了该案原告李伟文的全部诉讼请求。二审法院广州市中级人民法院经审理认为鉴于案涉202房至今仍未过户至旭瀛公司名下，认定一审法院不支持李伟文的诉请在处理结果上并无不当，依法驳回了李伟文的上诉请求。四、李伟文也没有支付任何房屋转让款，没有履行合同付款义务。综上所述，鉴于原、被告签订《协议书》，要求办理案涉202房过户给李伟文的合同目的不符合政策要求，且存在目前难以克服的多个法律障碍，该合同目的在可以预见的未来根本无法实现，旭瀛公司依法请求解除上述协议，请法院根据事实与理由，判如所请。李伟文辩称：一、本案应合并中止审理待另案诉讼结果后再进行。在本案前李伟文已就双方的房屋买卖合同案向天河区人民法院起诉，案号为（2018）粤0106民初24175号，要求旭瀛公司承担违约责任，旭瀛公司为了不履行合同义务，现另案提起本诉，显然是在规避法律责任，拖延履行合同义务。因此本案以另案审理结果为依据应中止审理或合并审理。两案为同一法律关系，同一基本事实，符合合并审理的条件。为了防止无限期拖延时间，请法院合并审理本案。二、旭瀛公司主张解除合同及解除房屋买卖关系的诉求与理由均不能成立。首先，李伟文未支付全部的购房款是因为旭瀛公司违约造成的，在互负债务时李伟文享有履行抗辩权，并不存在违约，更不属于解除合同的法定条件或者约定条件。其次，旭瀛公司主张《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产及调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号）法人单位购买的商服类物业不得转让给个人，属于法定重大情势变更的理由也不能成立。本案双方签订《协议书》的时间为2013年1月5日，在当时的购房政策及环境下是完全符合法律、法规及其他规章制度的。“法不溯及既往”。穗府办函〔2017〕65号文并不能约束之前的行为。并且，本案更不属于重大情势变更及不可抗力，如果不是因为旭瀛公司在办理过户手续时伪造文书导致铁路中院中止办理过户手续，本案早已履行完毕。而旭瀛公司利用此理由来拒绝办理过户拒绝履行合同并变更要求解除合同显然是有违诚信原则的行为。三、旭瀛公司主张未取得案涉202房的所有权且处于中止办理过户状态，不具备继续履行的法定前提条件，也不属于解除合同的法定条件。旭瀛公司自36号民事判决生效时取得了案涉202房的所有权，未办理过户登记不影响其所有权，即收益、处分、占有、使用的权利。如上所述，中止办理过户状态只是暂时的，并不是解除合同的根本条件。四、旭瀛公司主张没有支付任何房屋转让款没有履行合同付款义务也不属实。上述《协议书》签订后，李伟文于2013年1月9日将购房款201万元转给中铁南方公司，于2014年3月10日向旭瀛公司的法定代表人易伟账户62×××68转汇350万元。李伟文有票据为证，剩下的购房款尾款是因为旭瀛公司没有给李伟文办理过户手续，李伟文享有合同履行抗辩权。五、根据《协议书》第二条约定，在收到原业主通知缴纳房屋款之后，办理交易过户之前，乙方向甲方账户支付叁佰壹拾伍万元，甲方在收到乙方款后，三天内协助乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款叁百万元支付给甲方。签订后李伟文即向旭瀛公司的法定代表人转账315万元，而旭瀛公司违约，没有在三日内协助李伟文办理过户。六、根据《协议书》第五条约定，本协议是双方经过多次协商后达成，不存在任何反悔的理由，如甲方违约不将物业转让给乙方或乙方不受让物业均构成违约，违约方应向守约方支付违约金贰仟万元。该条也能够证明旭瀛公司主张的事实与理由均不能成立，造成违约的事实。综上所述，请法院查明本案事实，依法驳回旭瀛公司的诉讼请求。经审理查明：查册时间为2019年5月17日的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉202房屋的登记权属人为案外人中铁南方公司，套内建筑面积为456.1918平方米，建筑面积为468.0504平方米，使用性质为非居住用房；案涉202房目前被本院（2018）粤0106民初24175号案查封27.35%的产权份额，且仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的状态。2012年1月20日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方就有关购买案涉首层02房和案涉202房，于2011年12月21日、2012年1月18日签署的《合作协议》及《补充协议》作出调整，以共同出资联合购买的方式进行合作；（第二条）双方同意产权面积按案涉202房归甲方所有、案涉首层02房归乙方所有，并以此为原则进行登记；等条款。2012年，旭瀛公司以房屋买卖合同纠纷为由向广州铁路运输中级法院起诉中铁南方公司（该案被告）、李伟文（该案第三人），要求中铁南方公司立即将案涉首层02房和案涉202房过户到旭瀛公司和李伟文名下。广州铁路运输中级法院予以受理并审理后，于2012年12月18日作出36号民事判决，查明及认定的与本案有关的内容如下：一、2011年12月29日，旭瀛公司以李伟文的名义向中铁南方公司支付购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元，同年12月30日，旭瀛公司向中铁南方公司发出《关于交纳保证金的通知函》，明确由李伟文将旭瀛公司购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元转账到中铁南方公司……旭瀛公司于2012年1月20日与李伟文签订《合作协议》，约定由双方共同出资联合购买中铁南方公司拟出售的体育东路13号商铺。双方同意以李伟文的名义向中铁南方公司支付3200万元的竞买保证金，其中旭瀛公司委托易伟出资900万元，李伟文出资2300万元。并约定竟买成功后案涉首层02房产权归李伟文所有，案涉202房产权归旭瀛公司所有。同日，旭瀛公司加价一万元以3401万元报价竞得案涉首层02房和案涉202房（共计763.0051平方米）。二、该院认为本次交易旭瀛公司与中铁南方公司已经达成合意……旭瀛公司与李伟文联合共同参加投标购买案涉首层02房和案涉202房，并无不当之处；且旭瀛公司最后竞得案涉首层02房和案涉202房亦并非因为行使承租人的优先购买权在同等价格情况下取得，而是在比另一竞买人报价高出一万元的情况下按照价高者得的原则以3401万元竞买成功……中铁南方公司以上级公司不同意为由对抗善意购买人，不予办理交易房产过户手续的理由依法不能成立……遂判决：旭瀛公司将购房余款201万元支付给中铁南方公司；中铁南方公司在收到余款之后将案涉首层02房过户到李伟文名下，案涉202房过户到旭瀛公司名下（有关案涉首层02房和案涉202房所涉及的买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）。上述36号民事判决已经发生法律效力。2013年1月5日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《协议书》，约定：（第一条）甲、乙双方同意不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；（第二条）甲方同意将案涉首层02房和案涉202房全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元，支付方式为：乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方；（第五条）本协议是双方经过多次磋商后达成的，不存在任何翻悔的理由，如果甲方违约不将物业转让给乙方，或乙方不受让物业，均构成违约，违约方应向守约方支付违约金2000万元；（第六条）甲乙双方特别约定案涉202房从向中铁南方公司购得，到转让到乙方名下所涉及的全部税费，均由乙方承担；等条款。2013年1月9日，李伟文向中铁南方公司转账支付201万元；中铁南方公司次日开具相应的编号为042987的收款收据（显示中铁南方公司收到体育东路13号交易保证金201万元）。2014年3月10日，李伟文向案外人易伟转账支付款项350万元。李伟文称上述款项包含其向旭瀛公司支付的2013年1月5日《协议书》项下的315万元购房款，2012年1月20日的《补充协议（二）》说明原、被告之间存在将合同款支付给旭瀛公司法定代表人易伟的交易习惯。旭瀛公司则称合同未约定其委托法定代表人易伟收取购房款，2012年1月20日的《补充协议（二）》第一条载明李伟文要额外另行支付易伟补偿款200万元，这是易伟对李伟文拥有的个人债权，上述350万元款项是支付给易伟的补偿款，而非购房款。2015年，李伟文以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉旭瀛公司（该案被告）、中铁南方公司（该案第三人），要求旭瀛公司履行、中铁南方公司予以协助办理案涉202房过户手续和要求旭瀛公司支付租金损失。本院以868号案受理并进行审理，在该案审理过程中，旭星公司以其系案涉202房承租人享有优先购买权为由申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，经本院准许后，旭星公司在该案中提出诉讼请求要求确认李伟文、旭瀛公司就案涉202房的买卖合同关系无效、由旭星公司按照同等购买条件购买案涉202房。本院于2017年9月12日作出（2015）穗天法民四初字第868号民事判决（以下简称868号民事判决），判决分别驳回李伟文的全部诉讼请求和旭星公司的全部诉讼请求。李伟文不服并提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2018年5月28日以(2018)粤01民终3814号民事判决（以下简称3814号民事判决）驳回上诉，维持原判。在868号案审理过程中，本院于2015年9月6日向相关行政管理部门发函查询案涉202房的转移登记情况，后广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日作出穗国房协查〔2015〕483号复函，称：一、房屋情况，案涉202房已以中铁南方公司的名义以08登记9021183号案办理产权登记，暂无查封、抵押和申请转移登记的信息；2013年9月11日，广州铁路运输中级法院向我委（原市国土资源和房屋管理局，下同）送达〔2013〕广铁中法执字第4-2号《协助执行通知书》，要求将案涉202房过户至旭瀛公司名下；2014年9月18日，广州铁路运输中级法院向我委送达《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续。二、处理意见，鉴于广州铁路运输中级法院来函要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续，故案涉202房暂不能办理转移登记，需待广州铁路运输中级法院解除限制后，方可办理转移登记手续。该复函附件2《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》（复印件）主要内容为：广州市天河区地方税务局于2014年5月13日向广州铁路运输中级法院发函称，旭瀛公司在申报税费的过程中，提供了两份文号相同但内容不同的民事判决书（即36号民事判决），其中涉及物业报价、竞买价及保证金等事项不一致；广州铁路运输中级法院核查发现，旭瀛公司确实存在为了少缴税款，而对该院生效民事判决书进行篡改伪造的事实，可能涉嫌构成犯罪；为方便相关事实的调查处理，建议你局立即中止办理旭瀛公司买受的案涉202房之过户等相关交易手续。868号民事判决、3814号民事判决（均已发生法律效力）查明及认定的与本案有关的内容如下：1.本院于2017年7月26日向广州市房地产档案馆查询案涉202房的限制转移情况，该馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示案涉202房仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的状态。2.李伟文、旭瀛公司双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且从《协议书》第二条的内容来看，双方就案涉202房形成的是买卖合同关系。3.旭瀛公司与旭星公司存在租赁关系。经审核，旭瀛公司与旭星公司股东均存在关联，法定代表人亦均是易伟本人。基于上述事实，据一般认知，一方面，对于协议的签订，旭星公司应当明知，却并未及时提出异议，直至协议签订长达近半年及李伟文与旭瀛公司出现涉案争议后才提出优先购买权，明显有违常理。另一方面，亦基于上述公司关联性及同一法定代表人的事实，李伟文有理由相信协议不涉及优先购买权问题。再有，旭瀛公司先与李伟文签订转让协议，而近半年后再向旭星通知优先购买，并以此作为对协议效力的抗辩，明显有违诚信。在房地产价格飙升的市场背景下，结合旭瀛公司与旭星公司的利益关联性，支持旭星公司的优先购买权，明显归利不当，亦有违诚实信用及交易稳定原则。故此，一审对优先购买权的认定有误，二审法院依法予以纠正。另，旭瀛公司、李伟文均确认案涉202房现由旭瀛公司控制。2018年9月11日，李伟文向本院起诉旭瀛公司，要求旭瀛公司支付违约金960万元等。本院以（2018）粤0106民初24175号案件受理，该案目前正在审理中。2018年9月21日，旭瀛公司提起本案诉讼。本院认为：旭瀛公司、李伟文双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的房屋买卖合同。本案的争议焦点是《协议书》应否解除。首先，2013年1月5日的《协议书》第二条约定：甲方同意将案涉首层02房和案涉202房全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元，支付方式为：乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方。第一，根据36号民事判决，应付中铁南方公司的购房余款为201万元，经查，李伟文已经于2013年1月9日向中铁南方公司支付了上述201万元，可见，李伟文已经履行完毕上述约定中“应付的购房尾款由乙方支付”的内容。第二，关于李伟文于2014年3月10日向案外人易伟转账支付的350万元，旭瀛公司虽主张该款项是李伟文给易伟个人的补偿款，但缺乏相应的证据支持，亦遭到付款方李伟文的否认；考虑案外人易伟是旭瀛公司法定代表人的事实，结合生活经验法则判断，即使旭瀛公司并未委托易伟以个人账户收取案涉202房房款，李伟文也有理由相信易伟有权代表旭瀛公司收取上述约定“乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元”中的315万元款项，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，可认定李伟文已经向旭瀛公司支付了上述约定中的315万元。广州铁路运输中级法院于2013年9月11日向原广州市国土资源和房屋管理局送达〔2013〕广铁中法执字第4-2号《协助执行通知书》要求将案涉202房过户至旭瀛公司名下，可见李伟文上述付款时间亦符合2013年1月5日《协议书》的约定。第三，经查，案涉202房现仍处于中止办理从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续的状态，旭瀛公司亦未提供证据证明其收到缴纳交易税费通知，因此，李伟文尚无需支付上述约定“余款300万”中涉及案涉202房的部分。综上，李伟文至今尚未付清案涉202房全部购房款并未构成违约，旭瀛公司以此为由主张自身无法实现合同目的而要求解除合同，缺乏事实和法律依据。其次，从本案查明的事实看，原、被告双方就案涉202房的买卖合同已于2013年1月5日成立生效；而案涉202房仍处于被中止办理从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续的状态，且从穗国房协查〔2015〕483号复函及其附件2的内容来看，系因旭瀛公司原因造成该状态；因此，在李伟文并未违约的情况下，根据公平原则，结合案涉202房现仍由旭瀛公司控制的情况，并考虑房地产政策的变化性，本院认为本案并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，旭瀛公司据此要求解除合同欠缺理据。综上，旭瀛公司以合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化为由要求解除《协议书》缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市旭瀛物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费54850元，由原告广州市旭瀛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  廖凤如人民陪审员  叶曼玲二〇一九年五月二十八日书 记 员  张 杳梁怡筠判决书已于2019年月日送达