云南省建水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2524民初211号 原告：建水县王老大汽车修理厂轿车维修中心，经营场所：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县临安镇建水大道576号商铺。 经营者：王洪云,男，1975年3月14日生，汉族，住云南省建水县。 委托诉讼代理人：王洪伟（系王洪云之兄），住云南省建水县。 委托诉讼代理人：周凡，系建水县王老大汽车修理厂轿车维修中心员工。 原告：建水县老大汽车修理厂，经营场所：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县临安镇建水大道576号铺面。 经营者：王洪伟，男，1969年8月27日生，汉族，住云南省建水县。 被告：开远市忠联经贸有限公司，住所地：开远市东联村阳光汽车交易市场。 法定代表人：商德忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张远，云南法砝码律师事务所律师。 原告建水县王老大汽车修理厂轿车维修中心（以下简称“王老大轿车维修中心”）与被告开远市忠联经贸有限公司（以下简称“忠联公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法追加建水县老大汽车修理厂（简称“老大汽车修理厂”）为原告参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王老大轿车维修中心的经营者王洪云、老大汽车修理厂的经营者暨王老大轿车维修中心经营者王洪云的委托诉讼代理人王洪伟，被告忠联公司的委托诉讼代理人张远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王老大轿车维修中心、老大汽车修理厂向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告王老大轿车维修中心铺面租金117000元；2.要求被告支付原告王老大轿车维修中心违约金35100元；3.要求被告支付原告铺面损坏修缮费27740元；4.要求被告支付原告车辆维修售后费用2861.18元(在诉讼过程中,二原告将第3项诉讼请求变更为要求被告支付二原告铺面损坏修缮费33416.77元，并承担鉴定费6000元，原告王老大轿车维修中心放弃要求被告支付原告车辆维修售后费用2861.18元的第4项诉讼请求)。事实及理由：2013年12月3日，原、被告双方签订一份《协议》（原告为乙方，被告为甲方）。根据协议第一条约定，甲方将自己已使用的场地—进门左边（约350平方米左右展厅出租给乙方作汽车销售使用），租期五年（即2013年12月20日至2018年12月20日止），租金第一、二年每年人民币90000.00元（玖万元正），第三年递增10%即99000.00元（玖万玖仟元正），第四年递增20%即108000.00元（壹拾万零捌仟元正），第五年递增30%即117000.00元（壹拾壹万柒仟元正）。付款方式：一年一付，年头付租金后使用。被告应当于2017年12月20日支付给原告第五年的租金117000.00元，经原告方多次讨要，多次协商，被告至今未付。因此原告除要求被告支付王老大轿车维修中心第五年的租金外，还要求被告支付租金117000元30%的违约金35100元。 根据协议第二条，乙方所销售的车辆必须全数由甲方负责售后维修服务，不由他方售后维修。但甲方必须按乙方或东风小康厂家要求建设东风小康维修形象。售后服务费用由乙方或乙方所属上级售后部门给付甲方，根据以上条款被告方还欠原告方修理售后费用2861.18元。 根据协议第五条甲方所承租给乙方的展厅，乙方必须修缮好并且不得转租，租期到不得拆走和损坏。现因被告租用的房屋在使用过程中已经漏雨，根据预算被告需支付修缮费27740元，在诉讼过程中，经司法鉴定，上述房屋所需修复费为33416.77元。因上述房屋是原告王老大轿车维修中心向原告老大汽车修理厂租用的，老大汽车修理厂系房屋的所有人，故请求被告赔偿二原告修缮费用33416.77元，并赔偿原告王老大轿车维修中心支付的鉴定费6000元。 被告忠联公司辩称：因为原、被告双方签订的协议已被（2018）云2524民初1230号民事判决书认定为无效，所以原、被告之间没有合同约束，原告要求被告支付租金117000元的诉讼请求不应得到支持。（2018）云2524民初1230号民事判决书中确认被告已经搬离原告出租的房屋，原、被告双方不可能产生租金117000元，原告主张的第2、3、4项诉讼请求没有事实依据和法律依据，不应得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据： 1．营业执照副本复印件、经营者身份证复印件，证明原告的基本身份情况和诉讼主体资格。 2.欠售后服务费清单，证明被告欠原告车辆维修售后服务费2861.18元。 3.建水大道576号临街商铺损坏漏雨修缮预算表，经建水县华雅家居装饰店预算，建水大道576号临街商铺损坏需要修理费27740元。 4.房屋钥匙移交单1份，证明被告方于2018年12月21日将所租商铺钥匙交付给原告方，因为之前该商铺的钥匙一直在被告手里，故被告应支付原告此前的商铺房租费。 5.土地使用证复印件1份，证明原告出租给被告使用的展厅商铺的土地使用权人为建水县老大汽车修理厂。 6.建水县老大汽车修理厂轿车维修中心股份合作制章程，证明案件所涉展厅商铺是老大修理厂出租给原告王老大轿车维修中心，原告王老大轿车维修中心转租给被告使用。 7.协议1份，证明2013年12月3日，原、被告双方签订协议的情况。 8.照片3张。 9.短信截图1份。 10.2018年12月21日王洪伟与被告忠联公司的法定代表人商德忠的电话通话录音，证明当日，王洪伟打电话给被告方法定代表人商德忠，告知其承租的展厅商铺已到期，租金未付清，询问商德忠是否续租，要求商德忠支付租金。商德忠回答说不租了，他会叫何围把钥匙交给王洪伟。 11.2018年12月21日王洪伟与何围的电话通话录音，证明王洪伟与被告方交涉移交展厅商铺手续的情况。 12.万某证言，万某系建水县老大汽车修理厂王洪伟之妻，属老大汽车修理厂的职工。2018年12月22日中午，证人万某其与易芳受王洪云、王洪伟之托前往原告出租给被告使用的展厅商铺内，将被告张贴的搬迁招租广告撕掉，贴上新的招租广告。上述展厅商铺的门是被告方在建水负责卖车的人员何围关锁的，不知道具体关锁的时间。 13.易芳证言，易芳原系王老大轿车维修中心职工，现为老大汽车修理厂职工。2018年12月22日中午其与证人万某受王洪云、王洪伟之托前往原告出租给被告使用的展厅商铺内，将被告张贴的搬迁招租广告撕掉，贴上新的招租广告。 14.李美林证言，证明其从2016年12月起在原告王老大轿车维修中心工作，在被告从原告出租给其使用的展厅商铺内搬迁之前，何围一直在该展厅工作，被告搬迁后不久，被告方在该展厅负责卖车的人员何围关锁了展厅的门，并在展厅的玻璃墙内侧张贴了招租广告、搬迁广告，但是记不得何围关锁展厅门的时间。2018年12月21日下午3至4点期间，原告方王洪伟与被告方的建水负责人何围在原告方的前台立写移交单，并且复印两份，王洪伟和何围各带走一份移交单。次日，建水县老大汽车修理厂的工作人员万某、易芳才将何围张贴在展厅商铺玻璃内侧的招租广告、搬迁广告撕除。 15.全自水证言，证明其从2014年年初起，在建水县老大汽车修理厂看守大门。原告提交的2018年7月15日拍摄的被告在玻璃墙内侧张贴的招租广告、搬迁广告照片是真实的，照片拍到的人员是证人本人。证人在被告方将展厅内的车辆开走后的第三天，发现被告张贴了上述两份广告。2018年12月下旬原告才撕除上述广告纸，张贴新的广告纸。证人因为近几年天天去零公里小花园散步，所以知道上述情况。 16.朱树华证言，证明其从2016年1月起，在原告王老大轿车维修中心看守大门。何围从2017年上半年起，到被告从向原告承租的展厅商铺内搬迁之前，一直在该展厅内上班，担任负责人。被告从该展厅内搬迁后，该展厅玻璃内侧的两份搬迁、招租广告是何围等人张贴的。展厅的门也是何围关锁的。2018年12月22日，何围在展厅的玻璃内侧张贴的招租、搬迁广告才被建水县老大汽车修理厂的工作人员万某、易芳撕除。 17.通话截图。 18.司法鉴定意见书及鉴定费收据，证明经原告王老大轿车维修中心申请，建水县人民法院委托云南红河公信司法鉴定所鉴定，建水县临安镇建设大道576号建筑物展厅屋顶漏水的主要原因为屋顶上的广告灯箱安装时在屋顶彩钢瓦上开口便于安装焊接，时间久后密封位置不够密实从此处漏水至展厅内。对因漏水造成的房屋损坏恢复费用为33416.77元。原告王老大轿车维修中心因此支出鉴定费6000元。 经质证，被告忠联公司对原告提交的第1组证据无异议；对第2、3、4、6组证据的三性不认可，2、3、6组证据是原告自己制作的；对第5组证据不认可，原告应当提交原件；对第7组证据的真实性无异议，对该证据的合法性、关联性不认可，该协议已被建水县人民法院认定为无效；对第8、9、10、11组证据不认可，第10组证据王洪伟与商德忠的电话通话中一直是王洪伟在讲话，商德忠没有在通话中说安排谁来交钥匙。第11组证据王洪伟与案外人的通话录音与被告没有关系。在通话录音中没有说明何围与被告公司有什么关系，不能说明关锁出租房屋是被告方所为，与被告方有什么关系。不能证明原告方的证明目的。对第12至第16组证人证言，因证人与原告方有利害关系，不予认可。对第17组通话截图没有意见。对第17组证据的真实性没有意见，但对关联性不认可，与本案无关。 被告忠联公司围绕其答辩理由依法提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明被告忠联公司的基本身份信息。 经质证，原告王老大轿车维修中心、老大汽车修理厂对被告方提交的证据材料无异议。 出示本院依职权调取的（2016）云2524民初54号民事判决书、（2018）云2524民初1230号民事案件判决书及开庭笔录、询问何围笔录及照片。 经质证，原、被告双方认为（2016）云2524民初54号民事判决书与本案没有关系，对（2018）云2524民初1230号民事案件判决书及开庭笔录均无异议。对本院询问何围笔录，二原告认为何围在笔录中的陈述避重就轻，根据被告方在（2018）云2524民初1230号民事案件庭审笔录第9页中的陈述，被告方在原告方出租的汽车销售展厅的负责人第一个是李玉龙，第二个是余立云，之后是何围负责该展厅车辆的搬迁工作。招租广告、搬迁通知是何围张贴的。如果不是何围张贴，怎么会在招租广告、搬迁通知上留何围的手机号码？该展厅的钥匙也是何围亲手交给原告方的王洪伟。何围陈述的其余内容符合。被告认为，何围在2018年初就离开被告公司，因此他不可能代表被告公司将钥匙交给原告。何围属于案外人，其所述钥匙不能证明是原告出租的展厅商铺的锁门钥匙。何围所述被告方将车开走的内容符合。 对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为：因原告方已放弃要求被告支付原告车辆维修售后费用2861.18元的诉讼请求，故本院对原告方提交的相应证据即第2组证据不作认证；对原告方提交的第3组证据因双方当事人未达成一致意见委托建水县华雅家居装饰店对建水大道576号临街商铺受坏所需修理费进行预算，被告方对此提出异议，对此费用，经原告提出申请，本院已委托司法鉴定机构云南红河公信司法鉴定所进行司法鉴定，故本院采信该司法鉴定所之鉴定意见。原告方提交的第4组证据因本院已对经办人员何围进行询问核实，该证据载明的情况属实，第5组证据因本院与原件核对无误，第6组证据属原告王老大轿车维修中心的合作章程，第8组证据属涉案现场的照片，第9、10、11组证据属原、被告双方相关人员通过微信、通话进行交涉的真实记录，证言来源合法，客观真实，本院予以采信。对第12-16组万某等五人的当庭证言，证人虽属原告方的工作人员，但证人证明的案件情况能与王洪伟与何围办理的展厅商铺钥匙移交单、本院向何围进行询问核实的笔录、（2018）云2524民初1230号民事案件开庭笔录的相关内容及当事人陈述形成锁链相互映证被告方工作人员关锁争议展厅房门，在展厅内张贴招租广告和搬迁通知，以及2018年12月21日何围将该展厅商铺钥匙交付给原告方，并履行交接手续，原告方接手展厅铺面管理的情况，内容客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王老大轿车维修中心的经营者王洪云与原告老大汽车修理厂的经营者王洪伟系弟兄关系。根据《建水县老大汽车修理厂轿车维修中心股份合作制章程》记载王洪伟认缴王老大轿车维修中心总资产46%股份。王老大轿车维修中心与被告履行房屋租赁协议中的相关事务系王洪伟受王洪云口头委托经办处理。 建水县临安镇建设大道旁2524010-214-02号土地系原告老大汽车修理厂使用的仓储用地。老大汽车修理厂在该土地上建盖了包含建水大道576号进门左边约350平方米的展厅在内的简易房。老大汽车修理厂将上述房屋出租给老大轿车维修中心作修理厂房。 2013年12月3日，原告王老大轿车维修中心（甲方）与被告忠联公司（乙方）签订《协议》，协议约定：“甲方将自己已使用的场地进门左边（约350平方米左右的展厅出租给乙方作汽车销售使用），租期为五年（即2013年12月20日至2018年12月20日止），租金租金第一、二年每年人民币90000.00元（玖万元正），第三年递增10%即99000.00元（玖万玖仟元正），第四年递增20%即108000.00元（壹拾万零捌仟元正），第五年递增30%即117000.00元（壹拾壹万捌仟元正）。付款方式：一年一付，年头付租金后使用。如果乙方租金需开发票，双方各出一半税金。乙方所使用水电费由乙方自付。二、乙方所销售的车辆必须全数由甲方负责售后维修服务，不由他方作售后维修。但甲方必须按乙方或东风小康厂家要求建设东风小康维修形象。售后服务费由乙方或乙方所属上级售后部门给付甲方。（按售后服务规定）销售车辆保险经客户同意后，保险公司由双方协商指定，承保量必须挂在甲方名下，以充实甲方保险业务实力。但保险返点由乙方收益。三、甲方提供一个公司资质（建水县老大汽车综合服务有限公司）给乙方作汽车销售，因销售经营中产生的销售税金、管理财务人员、管理费年检等费用均由乙方承担，所造成刑事责任也由乙方承担，与甲方无关。四、乙方有义务和责任帮甲方衔接与协调好上级售后服务部门，以致达到能正常售后维修服务。五、甲方所承租给乙方的展厅，乙方必须修缮好并不得转租，租期到不得折走和损坏。……” 协议签订后，原告王老大轿车维修中心按约将位于建水县临安镇建水大道576号进门左边约350平方米的展厅商铺交付给被告忠联公司使用。被告忠联公司已按协议支付给原告2013年12月20日至2017年12月20日的租金。2017年10月被告忠联公司搬迁展厅内车辆时，双方曾口头协商由被告对原告进行经济补偿后解除租赁合同，但双方未达成一致意见，原告同意被告向社会招租该展厅商铺。后被告搬迁展厅内车辆时，其工作人员关锁展厅大门，并在该展厅的玻璃墙内侧张贴搬迁广告和招租广告，广告所留招租电话号码是被告在该展厅销售负责人何围的手机号码。2018年3月21日至同月30日王洪伟与被告法定代表人商德忠通过微信聊天方式继续协商展厅的第五年租金的给付问题，双方仍未达成协议。 另，2018年6月21日，忠联公司以王老大汽车轿车维修中心违反双方签订的协议第二条，拆除忠联公司装修的售后服务背景墙等，导致忠联公司未获得2017年度的建店补贴为由起诉要求王老大汽车轿车维修中心赔偿损失120000元。在本院2018年10月26日作出的（2018）云2524民初1230号民事判决书中，本院根据忠联公司租用被告王老大轿车维修中心的展厅设立门店经营汽车销售，未办理工商登记领取营业执照，借用被告提供的建水县老大汽车综合服务有限公司的营业执照经营汽车销售的事实，认定双方订立的《协议》第三条已违反法律、行政法规的强制性规定，约定无效，并且认为原告的销售行为属违法销售，其主张的违法经营期间的建店补贴依法不受法律保护。因此对忠联公司要求王老大汽车轿车维修中心赔偿建店补贴损失的诉讼请求未予保护和支持，判决驳回忠联公司的诉讼请求。 2018年12月20日租期届满后，经原告催促，被告方原展厅负责人何围将上述展厅钥匙交付给原告方，并且何围（移交方代交人）与王洪伟（接收人）签订移交单，移交单内容为“今收到开远忠联公司何围交来租房（商铺）建水大道576号钥匙一套（两道门）。”原告接收展厅商铺后发现展厅屋顶存在漏水受损现象。经司法鉴定：建水县临安镇建水大道576号建筑物展厅商铺漏水的主要原因为房顶上的广告灯箱安装时在屋顶彩钢瓦上开口便于安装焊接，时间久后密封位置不够密实从此漏水至展厅内；该展厅商铺因漏水而造成的恢复费用为33416.77元。原告王老大轿车维修中心支付鉴定费6000元。展厅商铺房顶的广告灯箱系被告承租展厅铺面后安装的。 本院认为：《中华人民共和国合同法》二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”本案中，原告王老大轿车维修中心与被告忠联公司于2013年12月3日签订的《协议》系双方的真实意思表示，虽然协议第三条因违反法律、行政法规的强制性规定，被（2018）云2524民初1230号民事判决书认定约定无效，协议其他部分的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，仍然有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 在原告王老大轿车维修中心将协议约定的展厅铺面交付给被告方使用过程中，对第五年租期及租金的履行双方虽曾协商以补偿方式解除合同，但双方未达成协议。被告方从展厅铺面内搬出后，该展厅铺面是被告方销售管理人员关锁并张贴招租广告、搬迁广告。双方约定的租期届满后，被告原展厅负责人将房屋钥匙交付给原告方。因此在原、被告双方协议约定的第五年租期内，上述展厅铺面仍是被告进行管理、支配，被告应按协议约定支付原告租金。因此对原告要求被告按协议支付第五年租金117000元的诉讼请求，本院予以支持。被告在使用展厅铺面过程中，因焊接安装广告灯箱导致房屋漏水受损，双方在协议中已约定被告负有修缮义务，故对原告要求被告支付修复费33416.77元及承担鉴定费6000元的诉讼请求，本院予以支持。原告老大汽车修理厂虽然是上述展厅铺面房屋的建筑所有人，其已将上述房屋出租给原告王老大轿车维修中心使用。王老大轿车维修中心是向被告转租房屋的合同相对人，因此根据合同约定房屋损坏修复费归原告王老大轿车维修中心享有。对原告要求被告支付违约金35100元的诉讼请求，因无合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告开远市忠联经贸有限公司支付给原告建水县王老大汽车修理厂轿车维修中心第五年铺面租金117000.00元、受损展厅铺面修复费33416.77元、鉴定费6000元，合计156416.77元。 三、驳回原告建水县王老大汽车修理厂轿车维修中心、建水县老大汽车修理厂的其余诉讼请求。 案件受理费4190元，由原告建水县王老大汽车修理厂轿车维修中心负担820元，由被告开远市忠联经贸有限公司负担3370元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  陆昱文 人民陪审员  马文强 人民陪审员  李红锐 二〇一九年五月二十日 书 记 员  黄晓涛