福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初276号 原告（反诉被告）：黄少华，男，1982年11月7日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。 原告（反诉被告）：潘金枝，女，1987年11月2日出生，汉族，住址同上。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：丁沙沙、许瑄瑄，福建乾领律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐静霞，女，1975年11月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。 被告（反诉原告）：蔡诚泰，男，1971年1月14日出生，台湾居民，住台湾地区金门县，现住上海市嘉定区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：田超峰，福建仁胜律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）黄少华、潘金枝与被告（反诉原告）徐静霞、蔡诚泰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。黄少华及其委托诉讼代理人丁沙沙、许瑄瑄和徐静霞、蔡诚泰的共同委托诉讼代理人曾晓明、田超峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄少华、潘金枝向本院提出诉讼请求：1.判决解除潘金枝与徐静霞于2018年1月4日签订的编号为0000021的《房产买卖居间协议书》；2.判决徐静霞、蔡诚泰向黄少华、潘金枝双倍返还购房定金80万元；3.判决徐静霞、蔡诚泰返还黄少华、潘金枝已支付的购房款20万元；4.判决徐静霞、蔡诚泰向黄少华、潘金枝支付本案律师费用3万元；5.判令徐静霞、蔡诚泰承担的所有诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、购买保函的保费）。事实与理由：黄少华、潘金枝系夫妻关系。2018年1月4日，潘金枝与徐静霞签订一份《房产买卖居间协议书》，约定徐静霞名下位于漳州开发区房屋成交总价1907000元。协议签名后，原告依约支付购房定金40万元。根据前述协议书第四条和第十四条的约定，讼争房屋的购房方式为按揭购房，被告必须将讼争房屋过户到原告名下，原告才能申请按揭贷款。因讼争房屋在协议签订时由被告抵押在银行，故被告必须先申请解押，才能完成过户。但自2018年5月起，被告未依约履行解押过户义务，反而要求原告额外支付全部的解押款。原告为了尽快将讼争房屋过户下来，答应了被告部分的无理要求，于2018年7月份支付20万元作为解押款的一部分。被告却再次违约，不仅没有办理解押手续，反而多次敷衍、拖延时间，甚至要求原告将尾款一次性付清才能过户，违背了协议约定。在原告多次与被告沟通解押、过户的过程中，被告出尔反尔，拒绝解押、过户，甚至明确告知原告，其不按照协议履行义务，导致合同无法继续履行，被告行为已构成根本违约，应按照定金罚则及协议第十一条的约定，承担违约责任。 徐静霞、蔡诚泰辩称：1.其收到黄少华、潘金枝支付的购房定金40万元的同时，已履行出卖人的主要义务，将讼争房屋交付给黄少华、潘金枝；2.协议书第四条约定乙方分两次支付购房款，第1项明确购房定金40万元不作为房屋解押专款使用，第4项约定乙方向银行申请贷款商业贷1507000元，由银行直接转至甲方账户，协议书并未约定必须将讼争房屋过户至黄少华、潘金枝名下作为黄少华、潘金枝申请贷款的前置条件；3.协议书第十四条约定的是黄少华、潘金枝作为买受方单方办理房屋过户之后的抵押登记手续的内容，其没有相关义务；4.从协议书第四条付款方式的条款顺序看，第1、4项是关于付款方式的约定，第5项才是双方共同协商解押的约定，且第5项并无将过户房屋的内容；5.从协议书第十九条第三项约定看，讼争房屋的解押款应由黄少华、潘金枝负担，黄少华、潘金枝转20万元解押款的行为也表明解押款由其负担；6.从合同的公平性来看，原告支付60万元（含定金），被告将价值1907000元的房屋交付给原告，在原告不另行支付购房款的情况下，要求被告再将讼争房屋产权过户给原告，明显不具有公平合理性；7.协议书虽然没有约定第二次购房款支付时间，但从第四条第5项约定的共同解押时间看，原告必须在2018年8月1日支付被告讼争房屋银行贷款的解押款项。原告未在约定时间前支付讼争房屋的解押款，存在违约。综上，原告作为违约方无权主张解除合同，也无权主张返还定金、购房款及相关费用，其诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。 徐静霞、蔡诚泰向本院提出反诉请求：1.判令黄少华、潘金枝继续履行2018年1月4日签订的《房产买卖居间协议书》，支付剩余购房款130.7万元；2.判令黄少华、潘金枝支付违约金38.14万元；3.判令黄少华、潘金枝承担徐静霞、蔡诚泰支出的律师费3.3万元；4.反诉受理费由黄少华、潘金枝承担。事实与理由：黄少华、潘金枝系夫妻关系。2018年1月4日，潘金枝与徐静霞签订一份《房产买卖居间协议书》，约定徐静霞名下位于漳州开发区房屋成交总价1907000元。协议书第四条约定购房款分两次支付，即于2018年2月1日前支付购房定金40万元，剩余购房款由潘金枝向银行申请贷款1507000元后由银行直接转至反诉原告账户。双方协商约定于2018年8月1日前共同协商解押。协议签订后，反诉被告支付给反诉原告购房定金40万元，反诉原告将讼争房屋交付给反诉被告使用。之后，反诉被告只支付20万元款项，尚欠1307000元购房款至今未支付。反诉原告多次催促反诉被告履行付款义务，并委托律师发《律师函》一份，要求反诉被告支付剩余购房款，反诉被告至今未支付，其行为构成违约。根据协议书第十二条的约定，反诉被告应承担违约责任。 黄少华、潘金枝辩称：1.本案解押义务及解押款项应当由徐静霞、蔡诚泰承担。讼争协议签订时被告确认解押款自行承担但要求合同表述为“双方共同协商”，即便认定双方在合同签订时未达成一致意见，应共同协商解押事宜，双方在合同履行过程中也已对解押事宜达成一致意见；在双方对解押事宜达成一致意见后，原告也根据被告要求额外支付20万元，合计已付60万元，超出了讼争房屋的银行贷款，被告完全可以解押，这也符合二手房交易的流程，之所以未解押是因为解押款被挪作他用。2.结合被告在合同履行过程中、发通知函、律师函、提起本案反诉时均从未要求原告支付解押款，而是要求变更合同付款方式为一次性付款，可以看出双方对解押问题没有争议。综上，被告未依约履行解押义务，且单方要求变更合同履行方式为一次性付款，达到协议约定解除条件，也达到了法定解除条件，并应承担相应的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据和事实真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证： 1.《商品房买卖合同》（编号：1420010015090220066712）； 2.《个人购房担保借款合同》； 3.《房产买卖居间协议书》； 4.《二手房专用收款收据》； 5.《招商银行户口历史交易明细表》； 6.《中国建设银行个人活期账户交易明细》； 7.黄少华、潘金枝结婚证复印件； 8.徐静霞、蔡诚泰结婚证复印件及公证书； 9.福建乾领律师事务所《委托代理协议》、兴业银行转账凭证、《厦门增值税普通发票》； 10.福建仁胜律师事务所《律师函》、《委托代理合同书》、《福建增值税普通发票》。 根据上述无争议的证据结合庭审当事人陈述，本院对本案主要事实作如下认定： 黄少华、潘金枝于2012年12月17日登记结婚，徐静霞、蔡诚泰于1996年5月13日登记结婚。2015年9月11日，徐静霞与漳州蓝湖房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定徐静霞以986479元向漳州蓝湖房地产开发有限公司购买坐落于漳州开发区的商品房。2015年10月16日，徐静霞与中国农业银行龙海市支行签订一份《个人购房担保借款合同》，办理前述商品房的银行按揭贷款69万元，蔡诚泰在该借款合同“抵押人”处上签名、捺印。2018年1月25日，徐静霞作为甲方、潘金枝作为乙方在居间方丙方漳州建洲房地产营销策划有限公司（下称“建洲营销公司”）处签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：0000021）。协议书约定：甲方（出售方）徐静霞将坐落在漳州开发区房产出售给乙方（购买方）潘金枝，成交价1907000元。协议书第四条约定：乙方将上述购房款分两次支付甲方，具体付款日期及金额：1.乙方于2018年2月1日前支付甲方40万元（是否作为房产解押专款使用，“是”“否”格均打叉）；…4.乙方向银行申请贷款（商业贷）1507000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款十日内将差额部分以现金方式支付给甲方，否则视为乙方违约；丙方依据协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续;若因乙方个人信用不良造成银行不予批贷，乙方应在接到银行通知之日起七日内以现金支付，否则视为乙方违约；5.经甲乙双方友好协商，甲乙双方于2018年8月1日前共同协商解押，并办理注销。协议第五条约定“甲方应于日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续”，以及“若解押款由乙方提供，甲方应将产权证原件交由(□丙方□乙方)保管，以便办理交易过户手续之用”，上述两项均为空白。协议书第六条约定：甲方应于收到乙方定金40万元三日内将房产交付给乙方使用。协议书第十条约定：中介费19070元及代办手续费800元由乙方支付。协议书第十一条约定：甲乙双方在签订协议后不得违约，否则违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。协议书第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达七日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。协议书第十三条约定：甲乙双方保证备齐资料于2018年8月30日前往土地房屋局办理交易登记手续和签订《漳州市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2018年9月5日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担协议第十一条约定的违约责任。协议书第十四条约定：乙方应在签订《漳州市存量房买卖合同》后当日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续，在乙方取得产权证及接到银行通知后三个工作日内办理抵押登记手续。逾期达五个工作日的，对方有权解除合同并有权按第十一条约定追究违约责任。协议书第十九条“其他事项”载明：…3.甲乙双方友好协商约定，若乙方贷款金额及购房定金、解押款相加超出上述房产总价的，超出部分，由甲方收到银行放款全额无息返还。 协议书签订当日，潘金枝支付购房定金40万元(含2018年1月4日转账10万元)，徐静霞出具两份《二手房专用收款收据》给潘金枝收执，并交付讼争商品房钥匙。期间，黄少华与徐静霞因解押款谁承担以及先办理讼争商品房银行解押手续还是先贷款付清余款意见不一致，黄少华与蔡诚泰协商后于2018年7月23日转账支付徐静霞购房款20万元，要求徐静霞先办理银行解押手续。因徐静霞不同意，双方未按协议约定时间办理银行解押手续和过户手续，黄少华、潘金枝也未使用讼争商品房。 另查明，黄少华、潘金枝于2018年12月购买了同小区其他商品房。 又查明，黄少华、潘金枝支付本案律师代理费用3万元，徐静霞、蔡诚泰支付本案律师代理费用16000元。 本案争议焦点：双方当事人是否存在违约行为以及讼争协议书是否具备解除条件。对此，本院予以分析、认定如下： 黄少华、潘金枝认为，双方的微信聊天记录、通话记录以及协议丙方中介机构工作人员证言可以证明对方变更协议约定的付款方式，构成违约，符合约定以及法定的解除条件。并提供以下证据：1.《房产买卖居间协议书》；2.微信聊天记录及公证书；3.录音光盘及文字资料；4.证人王某（协议书丙方门店经理）、严某（协议书丙方售后顾问）证言，证明讼争商品房的交易流程及被告承诺自行解押。徐静霞、蔡诚泰质证认为，证据1-3真实性无异议，但聊天记录不具有完整性，存在断章取义；录音光盘中的通话记录是在黄少华与徐静霞对合同履行发生争议的情况下，黄少华单方找蔡诚泰处理解押问题，是蔡诚泰的单方模糊意思，不是徐静霞的意思。聊天、通话记录只能说明双方在合同履行中的争执过程，最终也没有达成有效的约定，不能作为权利义务的确认。证据4证人是对方找的房产中介服务，证人王某证言与事实不符，证人没有履行中介机构应当履行的义务才导致今天的讼争；证人提供的合同条款是格式条款，对解押款由谁来付没有约定；证人严某没有参与合同的签约过程，对合同双方意思表示不清楚，其证言恰恰可以反映双方就解押款问题在合同签订后存在反复交涉。 徐静霞、蔡诚泰认为，协议载明贷款付清余款在前，办理银行解押手续在后，对方逾期未支付购房余款，构成违约，要求继续履行并承担违约责任。并提供以下证据：1.《房产买卖居间协议书》；2.通知函。黄少华、潘金枝质证认为，真实性无异议，但不能证明被告主张。 本院认为，徐静霞、蔡诚泰作为讼争商品房的所有权人，对出让的商品房负有解押义务，但讼争商品房的解押款由何方负担是认定本案违约方的关键。从证据证明力看，作为书证的协议书效力大于证人证言，故解押款由何方负担应以《房产买卖居间协议书》约定内容为准。协议书第四条第1点中“定金是否作为房产解押专款使用”，“是”“否”栏均打叉，而在该条第5点中手写“经甲乙双方友好协商，甲乙双方于2018年8月1日前共同协商解押并办理注销”；协议第五条约定“甲方应于日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续”，以及“若解押款由乙方提供，甲方应将产权证原件交由(□丙方□乙方)保管，以便办理交易过户手续之用”，上述两项均为空白；协议书第十九条第3点手写“甲乙双方友好协商约定，若乙方贷款金额及购房定金、解押款相加超出上述房产总价的，超出部分由甲方收到银行放款全额当日无息返还”，上述约定可以认定讼争商品房的解押款系由甲乙双方共同友好协商，既非黄少华、潘金枝主张的由徐静霞、蔡诚泰先行承担，也非徐静霞、蔡诚泰主张的由黄少华、潘金枝支付。这与黄少华提供的其与蔡诚泰的微信聊天记录可以相互印证：2018年5月4日，黄少华微信“蔡大哥当时您和徐姐也说有必要这边你先去解押，我是说这个20万元早晚都要付，就先拿去解押…”（证据中没有蔡诚泰回复或蔡诚泰没有回复）；2018年5月6日21时48分，黄少华询问蔡诚泰“那解押怎么办”，双方随后通过电话协商；当晚22时05分，黄少华微信蔡诚泰“跟徐姐说一下对不起，蔡总你就当支持一下我们，谢谢”，蔡诚泰回复“要有EQ，我太太那我来沟通”；2018年5月14日，黄少华微信蔡诚泰“…就是那解押的事情，你和你太太商量好了吗？我们现在就是在协商这个解押款，就是我们这边出资20万元，剩余部分你们出资可以吗？…”（证据中没有蔡诚泰回复或蔡诚泰没有回复）；2018年5月27日21时07分，黄少华微信“你好，蔡总在忙吗?有空聊一下吗？”22时15分，蔡诚泰微信“那你的意思就是如果我们要等解押后，先过户给你去做银行贷款后才能付给我，那如果不能下来，我们是不是要等你”；黄少华回复“是的，我们交易流程就是这样，我们给你首付款，其他通过银行贷款给你，我们的银行个人征信都查过了，没有问题，你不要担心款放不下来…”，蔡诚泰未表态，后删除黄少华微信。再根据黄少华提供的其与徐静霞的通话录音和微信聊天记录：2018年7月4日通话，徐静霞说“…按揭我自己解押就好了啦”，黄少华问“哦，你自己解押就好了吗？”徐静霞答“对，我会处理好。你那边把后面的尾款准备一下，到时候去过户啦…”黄少华答“我们就是先付你20万，其他的贷款给你，合同上面这样写”徐静霞答“那不可能的事。你过户前肯定要先把款结了”，随后双方发生争执。2018年9月3日，黄少华微信询问徐静霞银行解押事宜，徐静霞回复“最近在外地，已跟银行预约，这个月随时都可以解押，12号左右回厦门，第一时间跟你联系见个面，这个月把房子的事情都处理好”。2018年9月14日，双方联系见面协商未果。2018年11月23日，黄少华微信“徐姐您好，我这边也找了好几个担保公司，他们都不能做，蔡总这边是台湾户籍的必须要担保…我们现在约定你下个星期一过来先解押，不能履行约定，我们就要定另外的房子，我们的户口都没地方落户，你把我们的购房款退给我们，我们也不追究违约责任”。讼争商品房至今尚未办理解押手续。上述通话录音和微信聊天记录可以反映，双方就解押款事宜未能达成一致意见而未能继续履行合同。此外，黄少华与蔡诚泰的多次通话录音，仅能体现双方就解押款负担问题一再协商，蔡诚泰并未对黄少华支付20万解押款作出明确表示，而是表示“打20万你肯定是要打的，重点不在20万，重点是你跟我太太”。截止本判决作出之日，双方也未能对解押款负担问题达成一致意见。综上分析，本案双方在签订协议书时对解押款负担问题未能约定明确，是导致协议未能继续履行的主要原因，双方均有过错。其后双方未能达成一致意见，协议无法继续履行，且黄少华、潘金枝在数月协商未果后已购买其他商品房，其签订讼争协议书的合同目的已然不能实现，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，黄少华、潘金枝要求解除《房产买卖居间协议书》，予以支持。 综上所述，本院认为，蔡诚泰系台湾地区居民，本案属涉台民事案件。本院作为不动产所在地法院，依法对本案享有管辖权。根据最高人民法院《关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条规定并参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权适用不动产所在地法律，本案应以中国大陆法律作为解决纠纷的准据法。 本案潘金枝与徐静霞签订《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，依法有效。通过前述焦点分析，双方在签订协议书时对解押款负担问题未能约定明确，导致协议未能继续履行及至解除，对此双方均有过错。因双方未约定协商不一致解除合同的法律责任，故产生的损失各方自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，徐静霞、蔡诚泰应返还黄少华、潘金枝已付购房款60万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除潘金枝与徐静霞于2018年1月25日签订的《房产买卖居间协议书》； 二、徐静霞、蔡诚泰应于本判决生效之日起十日内返还黄少华、潘金枝购房定金及购房款合计60万元； 三、驳回黄少华、潘金枝的其他诉讼请求； 四、驳回徐静霞、蔡诚泰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21963元，由黄少华、潘金枝负担12163元，徐静霞、蔡诚泰负担9800元；反诉案件受理费10146元，由徐静霞、蔡诚泰负担。 如不服本判决，黄少华、潘金枝、徐静霞可在判决书送达之日起十五日内，蔡诚泰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判长  卢明春 审判员  曾聪明 审判员  黄金叶 二〇一九年五月十六日 书记员  胡琳婷 【执行提示】 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -13-