广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初20796号原告（反诉被告）：赵爱分，女，汉族，1986年11月2日出生，身份证住址为河南省商水县，委托诉讼代理人：邱建辉、何春强，分别系广东卓建律师事务所律师、辅助人员。被告（反诉原告）：斯琴格日乐，女，蒙古族，1975年8月25日出生，身份证住址为广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：欧阳志刚、假怀花，分别系广东中万律师事务所律师、实习律师。第三人：东莞市锦诚房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇田美社区板湖村中惠金士柏山花园31栋107号商铺。法定代表人：陈程。委托诉讼代理人：刘烨、周靖扬，分别系广东展创律师事务所律师、实习律师。原告赵爱分诉被告斯琴格日乐、第三人东莞市锦诚房地产经纪有限公司（以下简称锦诚公司）及被告斯琴格日乐反诉原告赵爱分、第三人锦诚公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行审理，赵爱分的委托诉讼代理人邱建辉、何春强，斯琴格日乐及其委托诉讼代理人欧阳志刚、假怀花，第三人锦诚公司的委托诉讼代理人刘烨、周靖扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱分向本院提出诉讼请求：1.解除赵爱分与斯琴格日乐2018年9月6日签订的《东莞市二手房买卖合同》及赵爱分与斯琴格日乐、锦诚公司签订的《付款协议》；2、斯琴格日乐退还原告定金60000元，并赔偿赵爱分违约金134000元，中介佣金10000元；3、本案诉讼费、保全费由斯琴格日乐承担。事实和理由：赵爱分与斯琴格日乐、锦诚公司于2018年9月6日在锦诚公司参与下签订一份《东莞市二手房买卖合同》及《付款协议》。合同约定：赵爱分购买斯琴格日乐位于东莞市黄江镇中××花园××1103的房屋，楼价为670000元（包家电）。合同签订当日，赵爱分向斯琴格日乐支付定金（现金）60000元，剩余楼款610000元待交楼时一次性付清，如单方违约，违约方按总楼价的百分之二十支付守约方违约金，即670000元×20%=134000元，三方约定赵爱分支付锦诚公司佣金10000元。2018年10月1日之后，赵爱分及锦诚公司多次催斯琴格日乐办理相关手续，否则按照违约处理，可至今斯琴格日乐不按照约定办理，斯琴格日乐在回复赵爱分和锦诚公司的电话及信息中明确表态违约，不按照约定办理，斯琴格日乐的行为已构成违约，为维护赵爱分的合法权益，根据双方签订的《东莞市二手房买卖合同》第7条第5、6项，第9条第1项的约定及相关法律规定，特起诉至法院，请求判如所请。被告斯琴格日乐辩称，斯琴格日乐已经按合同约定履行了全部义务，本案系赵爱分违约，赵爱分的诉讼请求没有任何事实和法律依据，理由如下：1、《东莞市二手房买卖合同》（以下简称合同）第六条约定“物业交付时间为，乙方付清全部款当日”；第七条第5项约定“甲方应在签订本合同之日起20个工作日内，向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金由双方协议按《付款协议》支付”；第八条第1项约定“甲乙双方应按本合同约定，甲方领取一手不动产证书或赎出己注销抵押登记之原件之日起十日内，甲乙双方携带该物业的不动产证书、有效身份证、婚姻证明等相关资料、证件到当地房管部门办理该物业本次转移登记过户手续，逾期不办理的一方视为违约，应当承担违约责任”。本案双方于2018年9月6日签订《东莞市二手房买卖合同》，根据约定斯琴格日乐应当在2018年10月10日之前办理提前还贷手续，并在办理注销抵押登记手续，取得房地产证书之日起10个工作日内办理过户手续。2、合同签订后，斯琴格日乐将涉案房屋的钥匙移交给了赵爱分。2018年9月6日向招商银行提出提前还款申请，招商银行于2018年11月7日出具提前还款个人提前贷款结清证明；2018年9月7日向中国银行提出提前还款申请，中国银行于2018年10月30日出具个人贷款结清证明。2018年11月7日涉案房产办理了注销抵押登记。根据合同的约定，双方应当于2018年11月21日前办理转移登记过户手续。斯琴格日乐在办理赎楼手续过程中及办理赎楼手续后，多次与锦诚公司的员工协商，多次要求赵爱分共同去办理涉案房产的转移登记过户手续，但赵爱分均借故不予履行相应的义务，后赵爱分单方提出解除合同，并向法院提起诉讼。综上，赵爱分诉请没有任何事实和法律依据。3、赵爱分即要求违约金又要求赔偿中介佣金损失没有法律依据。违约金的性质是补偿损失性质的，根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，故赵爱分即要求支付违约金又要求赔偿损失没有法律依据。被告斯琴格日乐向本院提出反诉请求：1、赵爱分向斯琴格日乐支付违约金74000元（合同违约金134000元扣除赵爱分已经支付的定金60000元）；2、赵爱分承担本案全部诉讼费。事实和理由：三方于2018年9月6日订立了《东莞市二手房买卖合同》（以下简称合同），合同约定赵爱分购买斯琴格日乐所有的位于东莞市黄江镇中××花园××房产，合同价款670000元。合同签订后，斯琴格日乐向招商银行股份有限公司东莞支行及中国银行股份有限公司东莞分行提交赎楼申请，之后的各项手续都严格按照银行的规定流程积极办理。赎楼手续办理完后，斯琴格日乐通知锦诚公司及赵爱分，要求赵爱分办理产权登记手续，但赵爱分一直借故拒绝办理。赵爱分的行为严重违反合同约定，为维护自身合法权益，特依法提出反诉。原告赵爱分针对反诉辩称，答辩意见与起诉状一致。第三人锦诚公司陈述称，2018年9月6日赵爱分、斯琴格日乐、锦诚公司签订三方合同，签订后斯琴格日乐去房管查档，案涉房产产权清晰，同日，斯琴格日乐告知第三人要去招行、中国银行申请赎楼，2018年10月25日锦诚公司询问斯琴格日乐走到哪个流程，斯琴格日乐答复在2018年10月17日已经从招商银行拿走了抵押物申请的手续，中国银行没有消息，2018年10月25日中国银行答复可以扣款，但又答复要继续等，后答复20个工作日内完成注销抵押流程，实际到2018年10月30日中国银行完成注销抵押，2018年10月31日，锦诚公司约了赵爱分与斯琴格日乐前往房管局办理手续，但一直联系不到赵爱分，直到2018年11月15日，锦诚公司才联系上赵爱分的朋友，让其帮忙联系赵爱分，但其朋友答复说是因为斯琴格日乐原因没有在规定的日期内办理手续，原因在于斯琴格日乐，赵爱分已经不想买了，要去法院起诉斯琴格日乐及锦诚公司。锦诚公司认为案涉交易无法达成，责任在于赵爱分，与锦诚公司无关，锦诚公司不应承担任何法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：一、签订合同情况2018年9月6日，斯琴格日乐（卖方，甲方）与赵爱分（买方，乙方）、锦诚公司（经纪方，丙方）签订《东莞市二手房买卖合同—房屋买卖合同》一份，约定：斯琴格日乐将其名下位于东莞市黄江镇中××花园××1103的房屋（粤房地产权证莞字第××号，以下简称1103号房屋）出售给赵爱分，建筑面积45.88平方米，转让总价670000元；该物业已领取不动产权证书，银行抵押按揭中；双方就该物业楼款的支付方式签订《付款协议》作为本合同之附件，乙方按照《付款协议》约定的付款方式按时足额支付楼款；乙方付清楼款当日交付该物业；甲方应在签订本合同之日起20个工作日内，向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金由按双方协商的《付款协议》支付；甲方须按合同约定将物业交付给乙方使用，甲方逾期交付该物业的，每逾期1日，按该物业成交总价的1‰向乙方支付违约金，逾期交付超过30日的，视为甲方违约；甲方不履行本合同约定之义务，违反上述任一条款，致本合同目的不能实现的，均属于甲方违约，乙方有权单方解除本合同，甲方应在乙方解除本合同之日起7个工作日内，一次性全额无息退还乙方实际已支付的楼款（含购房定金），并赔偿该物业成交总额的20%给乙方作为违约金；乙方不履行本合同约定之义务，违反上述任一条款，致本合同目的不能实现的，均属于乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应在甲方解除本合同之日起7个工作日内，一次性支付该物业成交总额的20%给甲方作为违约金，并将该物业按签约交楼状况交还给甲方；甲方赎出已注销抵押登记的不动产权证书原件之日起10个工作日内，甲、乙双方携带该物业不动产权证书、有效身份证、婚姻证明等相关资料、证件到当地房管部门办理该物业本次产权转移登记过户手续，逾期不办理的一方，视为违约，按违约条款处理。同日，三方另签订一份《东莞市二手房买卖合同—房屋买卖合同》，约定：斯琴格日乐将其名下位于东莞市黄江镇中××花园××1104的房屋（粤房地产权证莞字第××号，以下简称1104号房屋）出售给赵爱分，建筑面积69.74平方米，转让总价1010000元；其他约定内容与1103号房屋的买卖合同约定一致。同日，三方签订《付款协议》一份，就1103号房屋、1104号房屋的楼款支付，达成协议如下：签订合同当日，乙方一次性支付甲方定金160000元；尾款楼款（含定金）共计1680000元，乙方应在买卖双方签署房管局交易合同当日一次性付清给甲方。二、合同履行情况2018年9月6日，赵爱分向斯琴格日乐支付定金160000元。同日，斯琴格日乐签名捺印出具《定金收据》，确认收到赵爱分交来承购1103号房屋、1104号房屋的定金160000元。双方均认可1103号房屋定金为60000元，1104号房屋定金为100000元。同日，赵爱分向锦诚公司支付佣金25200元，锦诚公司出具《佣金收据》予以确认。2018年9月7日，斯琴格日乐向中国银行东莞分行申请办理1103号房屋的提前还贷手续，并于2018年10月19日结清该贷款，中国银行东莞分行于2018年10月26日出具《贷款结清证明》。2018年9月6日，斯琴格日乐向招商银行东莞分行申请办理1104号房屋的提前还贷手续，并于2018年10月13日结清该贷款，招商银行东莞分行于2018年10月15日出具《个人贷款结清证明》。1103号房屋、1104号房屋均已于2018年11月7日完成注销抵押登记，斯琴格日乐于当日取得注销抵押登记后的房产证原件。斯琴格日乐及锦诚公司均主张赎楼后，2018年10月30日开始，一直联系赵爱分拟办理案涉房屋过户登记手续，但赵爱分一直未予配合，并提交微信聊天记录拟以证实，锦诚公司与斯琴格日乐的微信记录显示2018年11月19日下午14:32锦诚公司员工告知斯琴格日乐称“我通知了客户，他说是你违约，他要起诉，我跟他解释的很清楚了，银行这边赎楼流程走的慢”、“刚刚打电话给他朋友，他朋友说已经递律师函了”、“客户现在也还是在外地出差，是他委托给他朋友处理的”。三、其他赵爱分于2018年11月2日签署本案《民事起诉状》，并通过网络预约立案，2018年11月13日本院正式立案受理本案本诉，赵爱分以诉称理由诉至本院。2019年1月10日，斯琴格日乐以反诉理由在本案中提出反诉。双方因1104号房屋交易亦诉至本院，案号为（2018）粤1973民初20799号。以上事实，有《东莞市二手房买卖合同—房屋买卖合同》《付款协议》《定金收据》《佣金收据》、提前还款申请书、贷款已还款明细清单、客户付费回单、贷款结清证明、房地产权证、微信聊天记录及语音文字说明等证据及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。赵爱分、斯琴格日乐及锦诚公司签订的《东莞市二手房买卖合同—房屋买卖合同》《付款协议》，均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。赵爱分明确诉请解除前述合同，斯琴格日乐亦同意解除双方之间的前述合同，故本院确认赵爱分与斯琴格日乐于2018年9月6日签订的《东莞市二手房买卖合同—房屋买卖合同》《付款协议》已经解除。本案的争议焦点为：合同解除的违约责任应由谁承担。各方签订前述合同后，斯琴格日乐在合同约定的时间内申请赎楼，并结清贷款，最终于2018年11月7日完成注销案涉房屋的抵押登记，斯琴格日乐未违反双方约定，而赵爱分于2018年11月2日签署本案《民事起诉状》并随后向本院提起诉讼，明确诉请解除合同，不再继续履行合同，已构成违约，本案合同解除的违约责任应由赵爱分承担。赵爱分以斯琴格日乐未在约定时间内申请赎楼为由主张斯琴格日乐违约，无事实依据，本院不予采纳，故赵爱分各项诉请本院均不予支持。赵爱分未按合同履行，应承担违约责任，斯琴格日乐反诉赵爱分支付违约金134000元，合法有据，符合双方约定，本院予以支持。斯琴格日乐已收取赵爱分定金合计160000元，斯琴格日乐主张本案1103号房屋定金60000元、另案1104号房屋定金100000元，均在两案违约金中予以抵扣，符合经济效益原则，予以认可，经抵扣，本案中，赵爱分仍需向斯琴格日乐支付违约金74000元，斯琴格日乐反诉赵爱分支付违约金74000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告赵爱分与被告斯琴格日乐于2018年9月6日签订的《东莞市二手房买卖合同—房屋买卖合同》（涉及1103号房屋）及《付款协议》均已经解除；二、驳回原告赵爱分的其他诉讼请求；三、原告赵爱分应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告斯琴格日乐支付违约金74000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4360元、保全费1540元，反诉受理费825元，均由原告赵爱分承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  崔丽君人民陪审员  赖友鸿人民陪审员  陈敏健二〇一九年五月十三日书 记 员  王雅仪附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。