山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初190号原告：费红霞，女，1981年2月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律工作者。被告：日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会，住所地日照市东港区北京路街道大董家村。法定代表人：张传文，村委会主任。委托诉讼代理人：孙元峰，山东海亚律师事务所律师。原告费红霞与被告日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会（以下简称大董家村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费红霞的委托诉讼代理人秦泗冰、被告大董家村村委会的委托诉讼代理人孙元峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费红霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失348869元；2.解除安置房买卖合同；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告返还合作建房款130000元，并赔偿损失218869元。事实和理由：原告系大董家村村民，2009年8月26日，原、被告达成房屋买卖合同，被告将自筹资金建设的安置村民住房的楼房向原告预售，并收取房款130000元。当时被告承诺出售楼房的均价为980元每平方米，被告可得面积为132.65平方米的楼房一处。后被告建设了多栋安置楼房，但未向原告交付。2018年以来，被告按每平方米2630元的均价对外公开出售安置楼房。原告要求被告交付预售楼房，被告单方毁约提价，为此发生纠纷。被告大董家村村委会辩称，1.原、被告间的纠纷属于村民自治范畴，不属于人民法院管辖，应当驳回原告的起诉；2.原、被告之间不存在纠纷。2009年8月26日，费红霞预交130000元购房款，因当时村委无房屋出售，只能等有楼房资源时签订买卖合同。2017年，全村整体拆迁后剩余60余套房屋，经村集体讨论并报请上级批准后，决定以2630元每平方米的价格向符合条件的村民出售，购房户需先行交纳270000元房款后再参与抓阄分配。原告于2017年7月11日补交140000元（两次交款共计270000元），同年8月1日原告经抓阄后分得34号楼1单元601室楼房及储藏室，后原、被告签订了购房合同并办理房屋交接手续，原告尚有剩余房款4803.95元未去被告处支取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月26日，费红霞向大董家村村委会预交购楼款130000元。2017年6月27日，大董家村村委会作出《董家村关于剩余楼房处置的暂行方案》，载明“2006年启动拆迁以来，拆除一处规划房屋，只安置了一套楼房的（不包括旧村改造第二套房待安置的），优先安置交款，确保该住户在本村能有两套住房；……每户暂预交27万元，预交款结算时多退少补；之前已预交楼房款的，本村必须交足27万元方可购房，原预交款按银行活期存款同期利率付息……”。2017年8月1日，费红霞依据《董家村关于剩余楼房处置的暂行方案》通过日照银行以汇款形式向大董家村村委会补交购房款140000元，大董家村村委会于同年8月2日向费红霞出具收据一张，费红霞两次交款共计270000元。2017年8月1日，被告组织抓阄后，费红霞确认购买的房屋位于34号楼1单元601室，楼房面积为88.2㎡，储藏室面积为7.63㎡。2017年8月5日，原、被告就购买上述房屋签订《购房合同》一份，约定购买楼房的价格为2893元/㎡，楼房总价款为265196.05元。同日，费红霞办理房屋交接手续并签订《房屋验收单》。因原、被告存在其他纠纷，剩余房款4803.95元原告尚未到被告处支取。另查明，2009年8月26日中国人民银行5年以上贷款基准利率为5.94%。本院认为，费红霞向被告预交售房款，系与被告订立口头合同。后在被告的要求下补交余款，并于2017年8月5日与被告签订《购房合同》约定房屋面积及售价，被告向原告交付房屋、退还剩余购房款，原、被告之间关于房屋交易的一系列行为均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，本院对此予以确认。关于解除合同的问题。原告主张其与被告订立口头合同时，被告承诺房屋的出售均价为980元，原告以此为由要求与被告解除合同。但根据原告提交的证据不能证实原、被告双方是否在口头合同中对出售楼房的位置、面积、价款等事宜进行约定，且原告与被告于2017年签订书面《购房合同》，系双方当事人经协商一致对口头合同的变更，原、被告在合同落款处签字确认，并均已根据合同履行了主要义务，故对原告要求与被告解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿责任的问题。鉴于原告于2009年8月26日向被告缴纳购房款130000元后，长期未能从被告处购买到楼房，该购房款长期在被告处存放占用这一事实，被告的该行为确实给原告造成一定经济损失，虽然原、被告已签订书面《购房合同》，对口头合同进行了变更，且上述两合同均未对责任的承担作出约定，但考虑本案实际，原告要求被告承担赔偿责任，于法于理本院都应予以支持为宜。原告要求参照被告实际履行合同对原告利益造成的损失218869元(132.63平方米×2630元/平方米＝348869元-130000元)计算，从《董家村关于剩余楼房处置的暂行方案》可知，该方案系面向全村村民作出，对预交购房款的村民在选房购房方面并无优惠政策，故原告主张的上述赔偿损失计算方式无事实及法律依据，本院不予采纳。反之，如按被告制定的上述方案向原告按银行活期存款同期利率付息，同样对原告亦显失公平。结合原告的交款金额、交款时间等因素，参照相关法律规定，本院认为，原告的损失应按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜，计算期限应当自交款之日（即2009年8月26日）计算至补交房款前一日（即2017年8月1日），即以130000元为基数，自2009年8月26日起至2017年8月1日止，按中国人民银行同期贷款基准利率5.94%计算，共计61282.65元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会于本判决生效之日起三十日内赔偿原告费红霞损失61282.65元；二、驳回原告费红霞的其他诉求请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6533元，减半收取3266.5元，由原告费红霞负担2692.5元，被告日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会负担574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘练常二〇一九年五月八日书记员  张玉丽附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。