广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7386号原告：唐宁，男，1983年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：郭桂婵，女，1956年8月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。被告：广州顺耀投资咨询有限公司，住所地广东省广州市从化街口街开源路23号二层A229，统一社会信用代码91440184320978809G。法定代表人：邹景良。原告唐宁、郭桂婵诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）、广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称顺耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同诉讼代理人到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁管理合同》；2、判令被告立即向原告支付逾期租金违约金108751.89元（租金按每月4083.34元，从2017年1月1日暂计至2019年3月11日，并请求支付至实际清偿之日）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月31日，原、被告签订的《商品房买卖合同》。合同第三、四条约定：原告向被告购买其开发的商品房一座2708室，房屋面积84.58平方米，总价980000元。合同第八条约定：被告应当在2016年12月30日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，除非原告在约定的交付日期前未交清全部购房款。2017年1月31日，原告与被告（佛山市雄盛王府商城投资有限公司）指定的被告（广州顺耀投资咨询有限公司）在售楼现场签订《房屋租赁管理合同》，约定租期五年，每半年租金为24500元；未依约支付租金的，按每日月租金总额的千分之五支付违约金。因原告接到被告（佛山市雄盛王府商城投资有限公司）的通知，涉事房屋将延期交楼，导致无法履行原告与被告（广州顺耀投资咨询有限公司）的《房屋租赁管理合同》。故原、被告（广州顺耀投资咨询有限公司）于2017年1月9日签订《房屋租赁管理合违约问题处理确认书》，其中约定：被告（广州顺耀投资有限公司）按《房屋租赁管理合同》约定，自2017年1月1日起向原告支付租金。原告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的享有追究开发商逾期交房违约责任的权利转让给被告（广州顺耀投资有限公司）。然而被告（广州顺耀投资有限公司）仅向原告支付2017年1月至6月的租金，此后再无支付租金。由于《房屋租赁合同》是签订《商品房买卖合同》的同时，由被告雄盛王府公司要求签订的；而被告顺耀公司也是被告雄盛王府公司指定的，并非由原告自己选择。因此二被告应当对上述违约金的赔偿承担共同责任。两被告未答辩，亦未举证。诉讼中，原告举证如下：1、《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋装修协议》，证明原被告双方存在买卖合同关系。2、《房屋租赁管理合同》，证明原告与被告具有房屋租赁关系。3、《装修竣工验收通知书》、《收楼通知书》，证明原告于2019年3月2日才收到涉案房屋。4、增值税发票，证明原告履行了合同义务，按时交纳房款。5、租金发票，证明被告仅支付了1月-6月的租金。本院认证：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2016年1月31日，原告（买受人）与被告雄盛王府公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的禅城区季华四路66号一座2708房，房屋交付期限为2016年12月30日前。后原告（出租人、甲方）与被告顺耀公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁管理合同》，主要约定：1、顺耀公司承租上述房屋，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止。2、甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为：24500元（需扣除代缴的物业管理费）。该协议签署后，乙方将于2017年1月15日前向甲方支付相当于2个月租金的按金，首期租金于2017年1月30日前支付。3、雄盛王府公司通知甲方收楼时，甲方承诺接到收楼通知后即与乙方一起收楼；若雄盛王府公司在2017年1月5日前将该物业交付给甲方的，甲方同意将提前交楼的所有时间免费交给乙方作为住宅租经营的筹备期。4、违约责任：①甲方在收取乙方按金后毁约的，须在5个工作日内向乙方支付相当于3倍按金的赔偿金；②如果甲方收楼后逾期交付房屋给乙方，每逾期一日，甲方按月租金总额的千分之五支付违约金给乙方；③如乙方逾期3天仍未支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金总额的千分之五支付违约金给甲方；④该合约未到期，单方面终止合约的，终止合同方赔偿对方相当于3个月的租金作为赔偿金。另查明一，本院（2019）粤0604民初1672号原告林丽旋诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司、广州顺耀投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书查明、认定：1、本院于2019年1月18日向被告顺耀公司的注册地址“广州市从化街口开源路23号二层A229”邮寄送达起诉状、证据副本等应诉材料，该邮件于2019年1月24日退回。后本院根据顺耀公司员工提供的地址将本案应诉材料邮寄至“佛山市禅城区季华五路卓远国际901”，该邮件于2019年1月28日由他人签收。为查明相关事实，本院曾致电顺耀公司在工商部门登记的联系手机“133××××0921”，该手机接通后表示并非顺耀公司工作人员。2、本院2019年4月份以后立案受理的同一楼盘业主作为出租人起诉顺耀公司的租赁合同案件中已经无法向顺耀公司送达应诉材料。另查明二，本院于2019年3月25日向顺耀公司送达应诉材料。庭审中，原告陈述：租赁期限是相对固定期限，从实际收楼之日起算五年，是假定在雄盛王府公司能够如期交付的情况下。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方应依约履行。关于合同解除。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为出租人，负有将案涉租赁物交付给承租方使用的义务。本案中，原告自认于2019年3月2日收楼，但未有证据证明原告已经按照《房屋租赁管理合同》的约定通知顺耀公司一起办理收楼手续，也未有证据证明原告在办理收楼手续后已经向被告顺耀公司交付租赁物或催告顺耀公司接收租赁物。由此可认定，原告作为出租人尚未履行交付租赁物的义务。原告在租赁合同尚未实际开始履行前，通过诉讼的方式要求解除合同，已明确表示不履行合同主要债务。其次，顺耀公司作为承租人，在本案诉讼过程中，经本院合法传唤无正当理由未到庭，也无证据证明其已催告原告履行交付租赁物的义务。且本院向顺耀公司的法定住所邮寄应诉材料目前已无人签收，通过电话亦无法与之取得联系，顺耀公司目前已处于下落不明的状态。根据以上情况，可推定顺耀公司作为涉案房屋的承租人，在原告提起诉讼后客观上已经以自身的行为表明不再愿意继续履行涉案租赁合同。综合以上两点，鉴于双方均明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的主要债务，为避免合同履行僵局，减少双方损失，涉案租赁合同应予解除为宜。关于解约的时点，以原告的起诉状、证据副本等应诉材料送达被告顺耀公司之日，也即2019年3月25日为合同解除时间。关于原告主张的违约金。对此，应审查顺耀公司是否存在违约行为。首先，原告与雄盛王府公司就涉案房屋签订的买卖合同约定的交付期限为2016年12月30日前，而原告与顺耀公司在租赁合同中约定租赁起始日为2017年1月5日，结合原告陈述可知，该租赁起始日为涉案房屋按照买卖合同约定正常收楼的情况下的预期起始日，并非确定的、最终的租赁起始日。租赁起始日的确定应同时满足三个条件：涉案房屋符合交楼条件、原告办理收楼手续、原告向顺耀公司交付租赁物。本案中，原告直至2019年3月2日才办理收楼手续，因原告作为出租人尚未向顺耀公司履行交付出租物的义务，故租赁期尚未开始起算。其次，根据《房屋租赁管理合同》的约定，顺耀公司向原告支付按金的日期为2017年1月15日前、向原告支付首期租金的日期为2017年1月30日前。结合合同约定的租赁起始日可知，顺耀公司向原告支付按金的时间节点为租赁期开始后十日内，向原告支付首期租金的时间节点为租赁期开始后25日内。如前所述，因原告尚未向顺耀公司交付租赁物，故租赁期尚未开始，被告顺耀公司作为后履行一方，有权暂不向原告支付按金及首期租金。原告主张被告顺耀公司因此构成违约并支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于雄盛王府公司的责任承担。原告要求顺耀公司支付违约金的主张未获支持，故其要求雄盛王府公司连带支付违约金的诉请，同样应予驳回。且雄盛王府公司与原告之间成立的是房屋买卖合同关系，其并非涉案《房屋租赁管理合同》的合同相对方，原告基于房屋租赁合同关系要求雄盛王府公司承担连带责任，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告唐宁、郭桂婵与被告广州顺耀投资咨询有限公司就佛山市禅城区季华四路66号一座2708房签订的《房屋租赁管理合同》于2019年3月25日解除；二、驳回原告唐宁、郭桂婵的其他诉讼请求。本案受理费1238元，由原告唐宁、郭桂婵负担1100元、被告广州顺耀投资咨询有限公司负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年五月十六日书记员  潘有鹏