辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民初1718号原告（申请执行人）:大连市富强建设集团有限公司，住所地辽宁省庄河市大郑镇大郑委。统一社会信用代码91210200118821752W。法定代表人：孙玉强，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐伟民，辽宁翊鼎律师事务所律师。被告（案外人）：叶宁，男，1978年10月4日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：韦涛，辽宁方槊律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉鹏，辽宁方槊律师事务所实习律师。被告（被执行人）：大连鸿基园房地产有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区革新街63号。统一社会信用代码912102127772912733。法定代表人：张民，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：罗娜，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋敏，辽宁智库律师事务所律师。原告大连市富强建设集团有限公司（以下简称富强公司）与被告叶宁、被告大连鸿基园房地产有限公司（以下简称鸿基园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富强公司的委托诉讼代理人徐伟民、被告叶宁及其委托诉讼代理人韦涛、魏玉鹏，被告鸿基园公司的委托诉讼代理人罗娜、宋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富强公司向本院提出诉讼请求：准许对大连市旅顺口区房屋的执行。事实和理由：鸿基园公司与富强公司建设工程施工合同纠纷一案中，法院于2016年10月8日作出查封鸿基园公司财产的民事裁定，于2016年10月14日下发协助执行通知书，查封包含案涉房屋在内的49套房屋。2018年11月21日，叶宁对案涉房屋提出异议，法院作出执行裁定，中止对案涉房屋的执行。富强公司认为该执行裁定程序违法、认定事实及适用法律均错误。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。因叶宁的书面异议涉及查清鸿基园公司、大连金海燃气有限公司（以下简称金海公司）、叶宁、叶桂华四个民事主体之间的法律关系，案情复杂、争议较大，故应召开听证会进行听证，但法院并未召开。二、本案中，叶宁未能提供案涉房屋的书面买卖合同，没有证据证明其实际出资。叶桂华向金海公司转账10万元，也与本案无关。且根据合同相对性原理，叶宁与金海公司之间应是所谓的房屋买卖合同关系，叶宁与鸿基园公司之间并无房屋买卖合同关系。对鸿基园公司而言，叶宁并非所谓的买受人，如果存在买受人，也应是金海公司。三、法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系适用法律错误。对于金海公司这一营利法人，其当然不具有商品房销售者的法律地位，不具有优先保护之说，不应适用上述法条，而应适用第二十八条的规定。根据第二十八条的规定，金海公司不具有排除执行的权利，叶宁则更不具有。且案涉房屋被查封时，并未被任何人占有，均为空置房屋。叶宁辩称，不同意富强公司的诉讼请求，请求驳回其诉讼请求。叶宁在案涉房屋被查封前已经形成买卖合同关系，且缴纳了全部房款，在交款当日取得房屋钥匙，并实际占有房屋。叶宁是案涉房屋的实际权利人，请求解除对案涉房屋的查封。鸿基园公司辩称，不同意富强公司的诉讼请求。一、执行法院可根据案件情况决定是否进行听证，本案标的额为30余万元，仅有三方当事人，案情简单明了、证据充分，不需召开听证会。即便富强公司对法院审查执行异议程序的合法性存在异议，也应在执行异议裁定送达之日起十日内向上级法院提出复议，但其并未提出，现其就程序提出异议，不属于本案执行异议之诉的审查范围。二、叶宁属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的买受人，有权对富强公司申请查封的执行行为提出异议。2015年11月6日，鸿基园公司与金海公司签订补充协议，约定鸿基园公司尚欠金海公司的工程款，以包含案涉房屋在内的5套房屋抵顶。2016年4月29日，金海公司出具承诺书，将案涉房屋以306,504元的价格转让给叶宁。根据补充协议的约定，金海公司可将房屋转让给第三方，无论房屋最终买受人是金海公司还是其指定的第三方，鸿基园公司均需配合办理商品房买卖手续。金海公司将房屋转让给叶宁后，叶宁即具备第二十九条规定的买受人身份，富强公司所称买受人系金海公司，是对法条的曲解。另外，富强公司主张应当适用第二十八条的规定，而二十八条适用的前提也是认可叶宁买受人的身份，富强公司的主张与理由自相矛盾。三、2016年4月29日，金海公司与叶宁就转让案涉房屋达成合意，后叶宁支付两笔购房款，一笔由叶宁姑姑叶桂华将10万元借款直接汇入金海公司账户，剩余款项则由叶宁以现金方式支付。案涉房屋系叶宁唯一住房，其虽未与鸿基园公司签订书面买卖合同，但其已在查封前支付全部购房款，鸿基园公司也为其开具购房发票，故叶宁享有足以排除执行的民事权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：本院在审理鸿基园公司与富强公司建设工程合同纠纷一案中，因富强公司提出财产保全申请，本院于2016年10月8日作出（2015）大民二初字第51-1号民事裁定，裁定查封鸿基园公司价值1400万元财产。2016年10月14日，本院向大连市不动产登记中心旅顺口分中心下发协助执行通知书，查封鸿基园公司包含位于大连市旅顺口区房屋在内的共计49套房屋，查封期限为三年。叶宁作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，本院于2018年11月21日作出（2018）辽02执异940号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。富强公司对该裁定不服，提起执行异议之诉。2016年3月28日，叶桂华（叶宁姑姑）通过大连银行向金海公司转账10万元。同日，金海公司为叶桂华出具10万元购房款收据。2016年4月29日，金海公司出具承诺书，载明：“本公司承诺鸿基园公司开发的革新街81#-901，面积71.28平方米，转让给我单位职工叶宁，由此房发生的一切买卖纠纷与开发商无关，由本公司承担。开发商是以每平方米5500元顶给我公司，我公司以4300元/平方米的价格转让给叶宁。”2016年12月13日，鸿基园公司为叶宁出具金额为306,504元的发票。2018年11月14日，大连市不动产登记中心旅顺口分中心房屋信息查询结果显示，叶宁名下无房屋。本院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。叶宁主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其对此应负有举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述法条中可见，无论是第二十八条还是第二十九条，均需案外人证明其在法院查封前即已签订合法有效的书面买卖合同，但至本案庭审时，叶宁仍未能提供其与鸿基园公司之间的房屋买卖合同。至于叶宁主张其提交的承诺书即为房屋买卖合同一节，因上述第二十八条、二十九条均系规范买受人对登记在被执行人名下的不动产或被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，故应理解为其应与案涉房屋的登记人即鸿基园公司形成合同关系，但叶宁提交的承诺书系金海公司出具，金海公司出具承诺书的行为不应视为叶宁已与鸿基园公司签订书面的房屋买卖合同。叶宁主张支付款项的方式为通过其姑姑叶桂华向金海公司转账10万元，剩余206,504元系其直接交付的现金，但对于如此巨额的款项，通过现金方式进行交付，与常理不符，故对其支付款项的事实存疑。而其提供的鸿基园公司为其出具的发票时间为2016年12月13日，亦晚于案涉房屋被查封的时间。另外，叶宁主张在查封房屋之前即已占有案涉房屋，但其亦未能提供充分有效的证据加以证实。鸿基园公司在庭审中认可案涉房屋于2015年即可办理房屋所有权证书，叶宁主张其于2016年4月即购买案涉房屋，而至2016年10月房屋被查封时，尚有近六个月的时间，叶宁对此并未举证证明该段时间内并非因叶宁的原因未办理过户。因叶宁作为案外人并未提举充分的证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，故不足以排除本院对案涉房屋的执行。富强公司关于准许执行的诉讼请求，应予支持。至于富强公司主张程序违法一节，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。对于案件是否属于疑难复杂，争议是否较大属于法院审查的范围，本院执行异议程序中，经审查，认为不符合该标准的，可不予听证，仅进行书面审查。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行大连市中级人民法院（2015）大民二初字第51-1号民事裁定书及依据该民事裁定书作出的（2015）大民二初字第51-1号协助执行通知书项下位于大连市旅顺口区的房屋。案件受理费5898元（原告已预交），由被告叶宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  刘振喜审判员  陈 伟审判员  祝 贺二〇一九年五月三十日书记员  王 亮