云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3348号原告（执行案外人）：温博翔，男，汉族，1991年10月1日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：何开进，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：李志刚，男，汉族，1988年8月13日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：田涌，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南红锦房地产开发有限公司，住所云南是昆明市五华区北市区红兴路时代锋尚园B幢S4号。法定代表人：王贵云，执行董事。原告温博翔与被告李志刚、第三人云南红锦房地产开发有限公司（以下简称“红锦公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温博翔的委托代理人何开进，被告李志刚的委托代理人田涌到庭参加诉讼，第三人红锦公司经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温博翔向本院提出诉讼请求：1.依法停止对昆明市五华区红兴路时代锋尚园A幢33层3302号房屋的执行，并依法解除对昆明市五华区红兴路时代锋尚园A幢33层3302号房屋的查封（价值538393元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告起诉缘由。李志刚诉红锦公司商品房预售合同纠纷一案，昆明市中级人民法院依据李志刚所提起的强制执行申请，查封了原告向案外人贾斌、红锦公司购买取得的涉案房屋，因前述执行行为侵害了原告的合法权益，原告于2018年8月向昆明市中级人民法院提交执行异议申请，要求停止对上述房屋的执行并解除查封。2018年11月9日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01执异1637号执行裁定，驳回原告的执行异议申请，原告不服依法提起本案诉讼。2.本案基本事实。2013年7月30日，案外人贾斌与红锦公司经协商，约定由贾斌向红锦公司订购其所开发的“银河中央”A幢33层3302号房屋一套，合同总价款为538393元。红锦公司股东王贵云与贾斌系朋友关系，贾斌因购房资金不足，向王贵云提起借款申请，后经贾斌、红锦公司、王贵云协商一致，约定以王贵云对红锦公司所享有的债权抵扣贾斌应当支付给红锦公司的上述购房款项。三方达成协议后，红锦公司向贾斌出具《“时代锋尚园”缴款确认单》，确认收到贾斌所支付的购房款455157元。2013年8月6日，原告与贾斌经协商后签订《房屋买卖合同》，约定贾斌将其位于昆明市五华区红兴路时代锋尚园A幢33层3302号房屋作价538393元转卖给原告。2013年8月8日，在原告向贾斌支付了上述购房款后，贾斌与原告共同向红锦公司提交《房源更民申请表》，申请将上述房屋更名至原告名下。红锦公司审核后同意为原告、贾斌办理了房屋更名手续，并向原告出具《“时代锋尚园”缴款确认单》，原告亦按照约定向红锦公司缴纳了代收契税款8076元、网签合同备案登记费321.24元。2014年9月6日，原告与红锦公司办理接房手续，接收了上述房屋。2014年11月12日，原告向物业公司提交《装修施工申请表》获准后，开始对上述房屋进行装修装饰并居住使用至今。原告入住上述房屋后，曾先后多次要求红锦公司为其办理房屋产权证书，但红锦公司一直告知原告暂时无法办理。2018年7月，红锦公司告知原告其所购买的涉案房屋已被昆明市中级人民法院采取执行查封措施。3.原告所享有的合法权利依法应当保护。根据相关法律规定，原告与贾斌签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同、协议的签订时间以及原告支付购房款的时间、实际占有使用诉争房屋的时间均早于李志刚申请保全查封、执行查封时间。虽然诉争房屋因被查封未办理完成产权过户登记手续，但原告对于未办理完成产权过户登记手续并无任何过错。原告提交的相关材料已足以证明上述房屋为原告合法购买取得，李志刚对上述房屋的执行查封行为缺乏事实和法律依据，且造成原告合法权益遭受侵害。被告李志刚辩称，请求法院查清事实，依法驳回原告诉讼请求。第三人红锦公司未发表诉讼意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交证据1“时代锋尚园”缴款确认单（贾兵）、证据2《房屋买卖合同》、证据3收条、证据4房源更名申请表、证据5“时代锋尚园”缴款确认单（温博翔）、证据6“时代锋尚园”相关费用缴款单、证据7业主接房（物品、资料）签收表、证据8房屋验收表、证据9入伙程序表、证据10装修施工申请表的证据三性、证明目的不认可，主张房屋买卖是基于债权抵债产生，本案房屋所有权人不是原告而是贾斌，针对被告的诉讼不成立，原告提交的材料都是他们个人之间的行为，没有房屋登记机关确认的网签、商品房买卖合同、付款，被告申请执行红锦公司过程中，被告是向法院提出申请，法院对处于红锦公司名下房屋依法裁定查封，至查封冻结为止房屋都是登记在红锦公司名下。原告对被告提交证据1诉讼保全申请、证据3查封冻结房屋资产清单、证据4李志刚身份证复印件的证据三性、证明目的不认可。本院认为，原告提交的证据1虽加盖有红锦公司印章，但无合法票据及银行交易流水佐证证实案外人贾兵已实际向红锦公司支付涉案房屋购房款，该证据不能达到原告的证明目的，不予采信；证据2、证据3不能充分有效的证明原告已实际向贾斌支付购房款538393元，双方签订的房屋买卖合同实际履行，该证据不能达到原告的证明目的，不予采信；证据4未加盖红锦公司印章，不能达到原告的证明目的，不予采信；证据5、证据6虽加盖有红锦公司印章，但无合法票据及银行交易流水佐证证实原告已实际缴纳涉案房屋购房款、契税及网签合同备案登记费，该证据不能达到原告的证明目的，不予采信；证据7、证据8、证据9、证据10系复印件，不能与原件进行比对，真实性无法核实，不予采信。被告提交的证据1、证据3、证据4与本案审理具有直接关联性，予以采信。本院经审理确认如下案件事实：李志刚因与红锦公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日作出（2016）云01民初754号民事裁定书，裁定：“对被告云南红锦房地产开发有限公司价值16500000元的财产采取查封、扣押、冻结等保全措施。”2016年7月19日作出《查封（扣押）财产清单》，对红锦公司名下25处房产予以查封。本案诉争房屋在查封范围内。2017年7月12日本院作出（2017）云01执840号执行裁定书，依据已经生效的云南省高级人民法院于2017年3月24日作出的（2017）云民终28号民事判决书，因红锦公司未按执行通知履行还款10864854.10元及利息的义务，裁定：“冻结、查封被执行人云南红锦房地产开发有限公司在银行的存款10864854.10元及利息，或对被执行人云南红锦房地产开发有限公司价值10864854.10元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2018年原告以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议，2018年11月9日本院作出（2018）云01执异1637号执行裁定书，驳回原告的异议请求。据此，原告提起本案案外人执行异议之诉。本院认为：根据本案双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。现原告和被告针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。本院认为，第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，涉案房屋系房地产经营者红锦公司所开发，原告系向房地产开发企业红锦公司购买房屋，诉争的被执行房屋是登记于房地产开发企业名下的房屋，故本案依据原告诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定。本案适用法律明确之后，本案审查的重点即为原告提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件，是否可以据此排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告在本院查封涉案房屋之前未与红锦公司签订合法有效的《商品房购销合同》，未提交有效证据证实所购涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，未提交有效证据证实已支付超过合同约定总价款百分之五十的购房款。因此，原告不满足上述规定中排除执行的条件，不足以排除执行，对原告要求对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告温博翔的全部诉讼请求。案件受理费9184元，由原告温博翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  李 蕊审 判 员  薛 艳人民陪审员  翁世栋二〇一九年五月三十一日书 记 员  桂小涵