广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2617号上诉人（原审被告）：朱伟雄，男，汉族，1978年6月11日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁月娴，女，汉族，1966年3月29日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梅修洪，广东楚越律师事务所律师。上诉人朱伟雄因与被上诉人丁月娴房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱伟雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回丁月娴全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由丁月娴承担。事实和理由：（一）一审法院在未查清案涉商铺已经通过二次消防验收事实的情况下，作出了与事实不符的判决。2011年8月26日，广州市房地产测绘所就案涉商场分割后出具《房屋面积测量成果报告书》，朱伟雄基于此于2011年9月30日向广州市房地产登记交易中心申请办理分割登记，朱伟雄于2011年12月27日获得主管部门颁发的《房地产证》。案涉商场可以从开发商名下更名至朱伟雄名下，说明案涉商场已经通过消防部门第一次消防验收。而朱伟雄购买案涉商场后申请分割登记，进行间隔装修，且于2012年9月15日取得了消防部门出具的《建筑工程消防验收合格意见书》。并于2012年12月17日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。由此说明，案涉商场在投入使用、营业前经消防安全检查。此，案涉商场已经二次消防验收，一审法院认定朱伟雄违反《中华人民共和国消防法》第十五条是错误的。案涉商铺已经具备经营条件，朱伟雄也提交了广州森廷餐饮管理公司等12家企业工商登记信息，可以证明案涉商场中部分商铺已经进行正常营业并办理了营业执照。丁月娴是否在案涉商铺通过二次消防，具备经营条件的前提下利用商铺进行盈利与案涉商铺是否满足丁月娴经营目的存在本质区别。案涉商铺满足交付条件且已送达交付通知给丁月娴，现丁月娴因其自身原因未能利用案涉商铺对外经营的责任应当由其承担。一审法院据此认定案涉商铺不符合经营目的致使合同目的不能实现是错误的。据此一审法院认为丁月娴购买案涉商铺用于经营的合同目的不能实现与事实不符。（二）本案系房屋买卖合同纠纷，朱伟雄向丁月娴出售的仅是商铺且已经履行交付义务，朱伟雄不承担经营管理义务。从双方签订的《商铺买卖合同》可以看出，该合同约定朱伟雄应当于2015年11月1日将案涉商铺的使用权和收益权交付给丁月娴，而丁月娴自收到通知后拒不办理相关收铺手续。故按照案涉合同第九条约定，案涉商铺的使用权及收益权自收到通知之日起视为已经实际移交给丁月娴。朱伟雄基于合同的约定义务已经履行完毕，商铺的使用经营应由丁月娴享有权利负担义务。综上，一审法院认定事实错误，朱伟雄不存在违约情形。丁月娴二审辩称，其认为一审法院认定事实清楚，判决公正，请求二审法院驳回朱伟雄的全部上诉请求。因商铺的二次消防没有达标，故朱伟雄交付案涉商铺存在违约。一审法院也判令朱伟雄承担2015年11月2日到2018年的7月25日期间的违约金。丁月娴向一审法院起诉请求：1.朱伟雄向丁月娴移交加装电梯的广州市海珠区沙渡路1号润江北路933-945单号101房A87号商铺的使用权和收益权；2.朱伟雄向丁月娴支付违约金290689元；3.朱伟雄赔偿丁月娴租金损失19948.5元；4.朱伟雄承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月27日，广州德馨商业经营管理有限公司作为朱伟雄（出卖人）的委托代理人与丁月娴（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人丁月娴的通讯地址为广州市革新路光大花园榕岸E3-2305房；（第一条）买受人购买的商铺为广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933-945单号101房A87号铺；（第三条）该商铺属现房，建筑面积共11.6451平方米，套内面积5.5440㎡，房价款总金额为691110元；（第六条）经双方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人；（第七条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户递件手续，买受人应提供必要的文件及配合；（第八条）该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；（第九条）出卖人应于2015年11月1日前将有关收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人接到出卖人发出的商铺使用权及收益权交付通知后应于3天内带齐有关资料到指定的地点办理商铺使用权收益权移交手续；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权及收益权移交手续的，视为从书面通知送达之日起该商铺使用权及收益权已实际移交给买受人；（第十条）商铺使用权及收益权逾期交付的违约责任，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过15日的，自本合同第九条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款和同期银行存款利息；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第九条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按己付房价款1.5‰的标准向买受人计付违约金；（第十二条）出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合合同约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可以合作协助维修，维修费用由买受人承担；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的；所产生的一切法律责任和经济损失由买受人承担；等。该合同附件一约定：装修标准：〔交铺装修标准〕地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；〔公用设备、设施及公共区域〕地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。该合同附件二约定：E1E2栋首层平面图，该图显示案涉商铺所在楼层有手扶梯。合同签订后，丁月娴已向朱伟雄支付房价款691110元。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区润江北路933、935、939-945单号沙渡路1号187的产权人为丁月娴，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年6月1日，建筑面积为11.65平方米，套内建筑面积为5.54平方米，城市规划房屋用途为商业（餐厅），等。上述《房地产权证》的附图显示案涉商铺所在楼层设有手扶梯。双方当事人均确认该商铺即为合同约定的商铺。广州市公安局海珠区分局出具的穗公海消验［2012］第0133号《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》载明：该局对广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101单元等房屋建筑内部装修工程进行了消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并载明工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等。2012年10月17日广州市公安局出具的穗海公消安检许字［2012］第0121号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明：广州市海珠区光大百货商场现有消防设施：自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统……；等。《消防工程设计文件》载明：项目名称为广州市海珠区光大百货商场，建设单位为广州市晟禾商业经营管理有限公司，设计单位为穗港消防服务公司，日期为2012年5月，等。朱伟雄主张上述证据证明案涉商场在商铺间隔后申请了建设工程消防设计审核，通过了二次消防验收，符合消防要求。丁月娴表示案涉大楼名称为新城海港中心，与上述证据载明的名称广州市海珠区光大百货商场不一致，该消防验收是商铺间隔前的消防验收，朱伟雄交付商铺时案涉商铺尚未办理完毕消防验收合格证。2015年10月16日，朱伟雄按《商铺买卖合同》所记载的丁月娴的通讯地址邮寄《收铺通知书》给丁月娴，通知丁月娴购买的案涉商铺统一经营期满，于2015年10月20日按照通知书的要求带齐文件前往广州市海珠区沙渡路1号（新城海港中心）商场首层180号铺接待处办理商铺交付手续。丁月娴表示其未收到上述收铺通知书，但朱伟雄曾打电话通知其收铺。另查，生效的（2017）粤01民终23990号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101房的档案资料显示该101房的原产权人为朱伟雄，建筑面积为2453.7992平方米，其中套内建筑面积为2042.6864平方米，朱伟雄于2011年9月30日申请将该101房分割为202个单位，相关部门的审核意见包括经实地查丈各商铺间在各分隔处划线并钉界钉为界线，此次实测按实地钉的钉界界址测量，各商铺尺寸按实测尺寸绘图、计积等。丁月娴于2018年7月25日提起本案诉讼。诉讼中，丁月娴、朱伟雄双方确定如下事实：朱伟雄在案涉商铺附近张贴关于收铺领取钥匙的联系方式的告示。丁月娴表示：其签订合同前看过案涉场地，当时还没有间隔，还是大通铺；其主张逾期交付商铺的违约金的依据为《商铺买卖合同》的第十条，违约金从2015年11月1日起计至丁月娴起诉之日即2018年7月25日止共930天，每日按已付房价款的1.5‰计算，按照相关规定，违约金不能超过房价款的30%；租金损失从2015年11月1日起计至丁月娴起诉之日即2018年7月25日止共31个月，参照市场价租金55元/平方米/月的标准计算。朱伟雄表示：案涉商铺于2011年6月开始间隔商铺，大约于2011年底完成；其从2015年11月1日起未再使用案涉商铺。一审法院认为，丁月娴与朱伟雄通过签订《商铺买卖合同》就案涉商铺建立买卖关系，朱伟雄作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给丁月娴。朱伟雄辩称其于合同约定的日期前按合同所记载的丁月娴的通讯地址邮寄《收铺通知书》给丁月娴，书面通知丁月娴接收案涉商铺，应当视为朱伟雄已经履行了其交付商铺的合同义务。丁月娴主张案涉商铺未办理消防验收合格证及未加装电梯，故其拒绝接收。由于案涉商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。朱伟雄辩称其交付的商铺所在的商场已通过了二次消防验收，并提交了《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《消防工程设计文件》，上述证据载明是百货商场的内部装修消防验收，并不能证实通过该次消防验收时案涉商铺已间隔好。且上述意见书明确载明该工程如需室内装修仍应申请消防设计审核、验收或备案，现无证据证实在案涉商铺间隔好后已再次通过了消防验收，故一审法院认定案涉商铺所在商铺间隔好后未通过消防验收。根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，朱伟雄交付的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，丁月娴购买案涉商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，案涉商铺已经办理产权过户手续，丁月娴取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，案涉商铺是从原广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101房2453.7992平方米商场中分割出来的202个商铺中其中一个，因此，丁月娴即使接收了案涉商铺，其部分合同目的亦不能实现，朱伟雄已构成违约。案涉商铺尚未达到交付条件，何时通过消防验收时间不确定，故丁月娴要求朱伟雄移交加装电梯的案涉商铺使用权和收益权，条件暂未成就，故一审法院对丁月娴该诉请不予支持。待条件成就时，丁月娴可另遁其他途径解决。关于逾期交付商铺的违约金问题。由于合同中仅约定逾期交付使用权及收益权的违约责任、交付商铺时装饰设备标准未达到约定的处理方式，没有明确约定交付商铺时若整个商场未具备经营开业条件应如何承担违约责任，因此丁月娴要求朱伟雄按照合同第十条的标准承担违约责任缺乏合同依据，一审法院不予支持。结合本案的实际情况，确定朱伟雄以丁月娴已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率向丁月娴支付违约金为宜。丁月娴要求违约金从2015年11月2日起计至2018年7月25日止，合法有理，一审法院予以支持。超出部分，一审法院不予支持。违约金总额以丁月娴主张的290689元为限。关于赔偿租金损失的问题。丁月娴已要求朱伟雄支付逾期交付商铺的违约金，上述违约金足以弥补丁月娴的租金损失，故一审法院对丁月娴的该诉请不予支持。关于诉讼时效的问题。朱伟雄辩称案涉商铺已在2011年完成移交，丁月娴的诉讼请求已过诉讼时效。如上所述，案涉商铺尚未达到交付条件，丁月娴的诉讼请求未超过诉讼时效，朱伟雄的上述抗辩意见无理，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，于2018年10月31日判决如下：一、朱伟雄在本判决生效之日起十五日内向丁月娴支付从2015年11月2日起至2018年7月25日止的违约金（违约金以丁月娴已付购房款691110元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，违约金总额以丁月娴主张的290689元为限）；二、驳回丁月娴的其他诉讼请求。本案受理费5959.6元，由丁月娴负担4118.6元，朱伟雄负担1841元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，朱伟雄向本院提交如下证据：证据1.广州市海珠区光大百货商场竣工图一份，拟证明案涉商铺在2012年5月份左右已经完成了间隔，而消防部门出具建设工程消防验收意见书是在2012年9月15日，可见，案涉商铺是在间隔后通过了二次消防验收；证据2.E1-E2栋首层消防水系统图；证据3.E1-E2栋首层消防器材平面图；证据4.E1-E2栋首层消防广播平面图；证据5.火灾自动报警平面图；证据6.E1-E4栋首层自动喷水系统图；证据7.E1-E2栋首层应急照明、疏散指示平面图；证据8.E1-E2栋首层消防排烟平面图；证据9.E1-E2栋首层消防报警系统平面图；证据2-9拟证明上述系统图均为《消防工程设计文件》中的图纸，案涉商铺在间隔后2012年5月份已经进行了建筑工程消防设计；证据10.“涉案商场现场”公证书，拟证明案涉商场是按照规划设计图纸（《竣工图》）于2012年进行装修、间隔，已经通过了消防部门的二次消防，另外，案涉商场消防设计备案没有被消防部门抽查中，所以无复验资料。丁月娴质证称，证据1-10真实性予以确认、关联系不予确认。证据1逻辑错误，案涉商场2012年5月份完成了间隔，验收是2012年9月份，二者没有必然的联系。证据2-证据9与证据1的质证意见一致。案涉商铺已经进行了消防的设计和验收，该证据与本案无关联。证据10是一个公证书，与本案没有关联。另查，本院已经生效的同楼盘同类案件（2017）粤01民终23990号案件中，朱伟雄提交了广州市公安局海珠区分局出具的穗公海消验[2012]第0133号《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》，载明该局对广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101单元等房屋建筑内部装修工程进行了消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并载明工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等。朱伟雄主张该证据证明案涉商场通过了二次消防验收，符合交付条件。该生效判决认定，案涉商铺是否已通过消防验收的问题。朱伟雄提交了上述《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》拟证实其交付的商铺所在的商场已通过了二次消防验收，符合交付条件，但该意见书载明是百货商场的内部装修消防验收，并不能证实通过该次消防验收时案涉商铺已间隔好，且该意见书明确载明该工程如需室内装修仍应申请消防设计审核、验收或备案，现无证据证实在案涉商铺间隔好后已再次通过了消防验收，故本院认定案涉商铺所在商铺间隔好后未通过消防验收。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：朱伟雄应否承担争议的违约责任。《最高人民法院的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，双方当事人争议的消防验收问题，已经本院生效的（2017）粤01民终23990号民事判决认定案涉商铺在所有商铺间隔好后未通过消防验收，现朱伟雄并无提交相反证据足以推翻本院已经确认的上述事实，故依据同楼盘同类案件处理一致的原则，一审法院结合本案的实际情况，确定朱伟雄应向丁月娴支付争议的违约责任，上述处理并无不当，本院予以维持。朱伟雄二审提交的证据不足以推翻生效判决的认定事实，故其上诉主张已经履行完毕消防验收的义务缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，朱伟雄的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1841元，由朱伟雄负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月六日书记员  杨希郑志锐