贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初2460号 原告：陈丽娟，女，1986年5月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：叶世永，男，1985年7月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州郎意律师事务所律师。 原告陈丽娟、叶世永与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈丽娟、叶世永，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付位于毕节市七星关区房屋不动产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金37743.00元，判令被告支付逾期交付商品房转移登记有文书的违约金，该违约金以307327.00元购房本金为基数，按每日0.1%向原告支付自2017年6月1日至被告交付不动产权属证书之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年8月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区房，房屋总价款307327.00元。被告承诺于2014年5月31日前，向原告交付该商品房，并约定逾期交房按每日万分之三支付违约金，合同签订后，被告未按合同完全履行义务，经双方协商，约定被告支付原告19个月的逾期交房违约金共计52553.00元，并签订关于违约金责任的补充协议。协议签订后，被告只支付了原告14810.00元的逾期交房违约金，剩余37743.00元经原告催要后无果。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告承诺于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。但被告一直未向原告办理涉案房屋不动产权属证书，已经构成违约金，应当按照合同约定承担赔偿责任。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告已经履行了付款义务，被告应当承担相应的违约金责任，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰房开公司答辩称：1、原告诉请支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，被告已经按照约定于2015年7月20日完成了交房义务，在法定诉讼期间内原告未提起诉讼，被告不应承担支付该项违约金的义务；2、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，在被告承担违约金责任的前提下，该项违约金应当参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算；另外，被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记有关文书，是因政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任；3、违约金条款的设置是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明存在损失为前提，若该前提不成立，则被告无支付义务；4、原、被告双方因买卖合同而申请不动产登记的，应当由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记非被告单方行为所致，法院应结合客观事实予以认定。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年8月31日，原告陈丽娟、叶世永作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市瑞丰新城9幢12层2号商品房，建筑面积为100平方米；总价款为307327.00元，买受人于合同签订之日交付首期房款92327.00元，余款215000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2014年12月22日，因被告未能按期交房，原告叶世永作为乙方与被告瑞丰房开公司作为甲方签订《补充协议》，约定：“因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：双方约定交房时间为2015年7月30日。违约金支付标准为原定交房日至实际交房止按已交房款每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房之日止，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。违约金计算金额为52553.00元，未付金额为37743.00元。”2015年12月30日，被告办理了交房手续并实际取得了案涉房屋的使用权利。 另查明，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照日万分之三的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款307327.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于原告主张的逾期交房违约金。被告于2015年12月30日将案涉房屋交付给原告，根据原、被告双方签订的《补充协议》约定，违约金应于交房时一次性结清，故应从2015年12月30日开始计算诉讼时效期间，原告于2019年2月28日提起诉讼主张该权利，已经超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效期间，且原告并未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，被告主张原告的该项诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈丽娟、叶世永逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款307327.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告陈丽娟、叶世永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币611.00元，由原告陈丽娟、叶世永负担400.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担211.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年五月二十五日 书记员  申开旭