江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初19212号原告：沭阳县保安服务公司,统一社会信用代码91321322139731481K，住所地江苏省沭阳县广州路197号。法定代表人：孙家兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯建国，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被告：沭阳县客怡沙发厂，统一社会信用代码91321322088017375U，住所地江苏省沭阳县周集乡华帮村（胡周路南侧）。投资人：孙利民，该厂厂长。被告：孙利民，男，1978年7月18日出生，住江苏省沭阳县。以上二被告的共同委托诉讼代理人：刘祖军，沭阳县塘沟法律服务所法律工作者。原告沭阳县保安服务公司（以下简称保安公司）诉被告沭阳县客怡沙发厂（以下简称客怡沙发厂）、孙利民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理；后因案情需要依法转为普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告保安公司的委托诉讼代理人冯建国，被告客怡沙发厂的投资人即被告孙利民及二被告的共同委托诉讼代理人刘祖军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保安公司向本院提出诉讼请求：被告客怡沙发厂给付租金96万元及逾期付款违约金（以96万元为基数，从2018年8月8日起按年利率6%计算至租金付清之日止）；被告孙利民对被告客怡沙发厂不能清偿部分的债务承担清偿责任。事实和理由：2013年，原告在沭阳县境内投资建设标准化厂房两栋，其中一栋四层厂房建成后委托沭阳县人民政府（以下简称周集乡政府）代为管理。2013年7月31日，原告委托周集乡政府与被告孙利民签订《投资协议》，被告孙利民租赁原告厂房开办客怡沙发厂。协议约定：被告租赁原告标准化厂房约6400平方米，租金为30元/年/平方米，被告于合同签订之日起3日内上交第一年的租金，第二年起被告于当年的9月10日前交纳当年的租金。2013年9月26日，被告孙利民即开办被告客怡沙发厂，但二被告至今没有向原告支付租金。截至目前，二被告共欠原告五年的租金96万元。2018年7月27日，原告委托周集乡政府向被告发去催款通知，限被告于2018年8月7日前结清所欠款项，被告孙利民已签字确认。被告未能按约给付租金，依法应向原告承担违约责任。被告客怡沙发厂、孙利民辩称：1、本案诉讼主体有误，按照原告提供的《投资协议》，本案原告应当不是保安公司，被告与保安公司之间没有签订租赁合同，保安公司起诉被告不符合合同相对性原则。2、对被告客怡沙发厂租赁使用涉案厂房及原告主张的租赁起始时间为2013年7月31日无异议，但是被告实际使用及装修的只是第一、二层，不认可每年每平方30元的租金价格。3、被告孙利民没有在《投资协议》上签字。当时是周集乡政府为了完成县委县政府“2158”厂房入住任务，为了应付检查及观摩，让被告将工厂搬到涉案的厂房，周集乡政府与被告达成口头协议，承诺前三年免租金，后两年租金以厂房装修费用抵充。五年到期后，被告与厂房实际所有权人即原告签订了《厂房租赁合同》，如果被告欠原告前五年的租金的话，应在该合同上注明，但是该合同并没有注明，充分说明被告不欠原告2013年至2018年的租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月31日，周集乡政府以自己的名义，将坐落于沭阳县胡塘周公路南侧（原九神食用菌）的一栋四层标准化厂房出租交付给被告孙利民使用，用以开办沙发厂。2013年9月26日，被告客怡沙发厂经工商登记正式设立，投资人即为孙利民，企业住所地即位于上述厂房。截至本案法庭辩论终结时止，被告客怡沙发厂一直租用该厂房经营。但是，被告客怡沙发厂没有支付过2013年7月底至2018年7月底期间共计五年的租金。2018年7月31日，周集乡政府向被告客怡沙发厂发出催款通知，要求其于2018年8月7日前结清欠款，但其收到通知后仍未付款。另查明：涉案厂房实际所有权人为原告保安公司，周集乡政府系受原告委托处理有关厂房的租赁等事务。2018年8月16日，原告自己与被告客怡沙发厂签订《厂房租赁合同》，约定原告将涉案四层厂房中的第一、二层租赁给被告客怡沙发厂使用，租赁期限一年（自2018年8月16日起至2019年8月15日止），租金为68000元，该款已付清。现原告诉至本院，要求被告客怡沙发厂支付所欠五年租金，被告孙利民作为投资人承担补充清偿责任。本案的争议焦点为：1、保安公司的诉讼主体是否适格，其是否有权主张涉案厂房租金。2、客怡沙发厂是否应当支付租金；如应支付，具体欠付的租金数额如何确定。3、保安公司主张违约金有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点。本院认为，保安公司系本案适格原告，其依法有权主张涉案厂房租金。根据合同法有关规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。本案中，虽系由周集乡政府出面与被告协商处理涉案厂房的租赁等事项，但周集乡政府系受原告保安公司委托处理事务，现周集乡政府已向原告披露被告客怡沙发厂，且被告客怡沙发厂也已就后续租赁事宜直接与原告之间签订了《厂房租赁合同》；因此，原告依法有权行使周集乡政府对被告客怡沙发厂的权利，亦即是说，原告有权直接向被告客怡沙发厂主张涉案五年租金及相应违约责任。关于第二个争议焦点。本院认为，被告客怡沙发厂作为承租人事实上租赁使用涉案厂房，理应支付相应租金。二被告辩称周集乡政府承诺前三年免租金，后两年租金以厂房装修费用抵充，但周集乡政府及原告保安公司对该辩解意见均予以否认，二被告对此亦未能提供相应证据予以证明，故本院依法对其该辩解意见不予采纳。对于二被告提出的后续签订的《厂房租赁合同》中没有注明所欠前五年租金的问题，本院认为，该书面租赁合同系针对第六年的租赁事项作出约定，且系由原告以自己的名义而不是以周集乡政府的名义订立的，故合同中没有注明被告方所欠前五年租金情况并不违反常理，“没有注明”与“不欠租金”这两者之间不存在法律上的因果逻辑关系，二被告以此为由来说明其不欠前五年租金的辩解意见，明显缺乏依据，本院亦不予采纳。关于欠付的涉案五年租金数额如何确定的问题。原告主张按照《投资协议》约定的租赁面积（约6400平方米）及租金单价（30元/年/平方米）计算，即每年租金192000元，但是二被告否认《投资协议》上“孙利民”的签名及手印为孙利民本人所签所捺，而原告在经本院询问后，仍无法确定“孙利民”的签名及手印是否系孙利民本人所签所捺，故依法应由负有举证证明责任的原告自行承担不利的后果，该《投资协议》不能作为认定被告方欠付租金数额的根据。那么，鉴于原告无法充分举证证明周集乡政府与被告方之间订立了书面合同，本案中，应当认定周集乡政府与被告方之间形成事实上的租赁合同关系，故而应当以被告方实际履行的合同内容来确定租赁标的物。庭审中，被告客怡沙发厂认可在2013年7月底至2018年7月底期间实际租用的是涉案四层厂房中的第一、二层，加之在2018年8月的后续租赁中，被告客怡沙发厂与原告订立的书面合同也是约定租赁第一、二层，故结合本案实际，应当认定被告客怡沙发厂租赁的标的物即为涉案四层厂房中的第一、二层，据此计算租赁面积为约3200平方米。原告虽主张被告客怡沙发厂还使用涉案厂房中的第三层并提供了两张照片为凭，但由于该照片拍摄时间系在2019年4月份，而被告客怡沙发厂亦否认2018年7月之前有使用过第三层，故仅凭该照片尚不足以证明在涉案五年租金发生期间被告客怡沙发厂实际租用第三层厂房的事实，因此将第三层厂房纳入涉案五年租金计算范畴的证据不足，本院不予支持。关于租金标准具体如何确定的问题。对此，原告提供了一份由周集乡政府与徐永订立的《厂房租赁协议》，拟证明同时期同地段的厂房租金价格大约为30元/年/平方米。二被告经质证表示不予认可。本院经审查认为，对该份协议本身的真实性予以确认，但仅凭该证据不能达到原告的证明目的。在本案审理过程中，由于被告方一直坚持的抗辩意见是不欠涉案五年租金，所以原、被告双方也无法就涉案五年期间的租金标准达成一致。考虑到原告与被告客怡沙发厂签订的《厂房租赁合同》中对涉案第一、二层厂房的年租金价格明确约定为68000元且已付清，该租金标准系双方协商一致的结果，得到双方的认可，其虽针对的是2018年8月至2019年8月期间的租金，但可作为确定涉案2013年7月底至2018年7月底期间的五年租金标准的参考依据。由于现实社会生活、市场经济状况纷繁复杂，从横向而言，租金标准会受到厂房位置、投资项目、市场环境等各类因素影响，从纵向而言，租金标准恒定的机率较小、呈逐步上升的或然率较大，故而司法裁决很难做到与现实过程同步吻合，在司法实践操作中，通常是在衡平考量下采取确定“中间值”的做法，使之相对最大限度地实现实体正义。因此，在参照双方约定的2018年8月至2019年8月期间租金标准的基础上，依据公平原则和诚实信用原则，综合全案案情衡平考量，本院酌定按照65000元的年租金标准计算涉案第一、二层厂房2013年7月底至2018年7月底期间的五年租金数额，据此计算，被告客怡沙发厂应当支付的租金数额为325000元。关于第三个争议焦点。本院认为，被告客怡沙发厂作为承租人应当支付涉案五年租金，其在涉案五年租赁期限届满后没有支付任何租金，在经周集乡政府以书面形式催要后，仍未能在指定的合理期限内支付任何款项，其拖欠租金的行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。根据上文对第一个争议焦点的分析，原告依法有权行使周集乡政府对被告客怡沙发厂的权利。因此，对原告要求被告客怡沙发厂自2018年8月8日起按照年利率6%支付逾期违约金的主张，有事实和法律依据，且年利率6%的标准亦未超过法定的逾期利率标准，本院予以支持。综上所述，对原告要求被告客怡沙发厂支付租金325000元及相应违约金的该部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告孙利民作为被告客怡沙发厂的投资人，对被告客怡沙发厂财产不足以清偿部分的债务，应当以其个人财产予以清偿。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳县客怡沙发厂于本判决生效之日起十日内向原告沭阳县保安服务公司支付租金325000元及违约金（以325000元为基数，自2018年8月8日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；二、被告孙利民对被告沭阳县客怡沙发厂的上述债务就被告沭阳县客怡沙发厂不能清偿部分承担清偿责任；三、驳回原告沭阳县保安服务公司的其他诉讼请求。案件受理费13400元，由原告沭阳县保安服务公司负担7225元，被告沭阳县客怡沙发厂、孙利民负担6175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费13400元。审 判 长  马迪锋人民陪审员  熊建东人民陪审员  姜东法二〇一九年五月九日书 记 员  耿 静附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。