广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6331号原告：张华丹，女，1990年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晓冬，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：林绮梨，女，1956年8月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，第三人：中山市步步高房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东裕路顺景花园24幢1卡2卡商铺之一，统一社会信用代码91442000338125513E。法定代表人：蒋能方，总经理。委托诉讼代理人：何伟利，广东洋航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨少忠，广东洋航律师事务所律师。原告张华丹与被告林绮梨、第三人中山市步步高房地产经纪有限公司（以下简称步步高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张华丹及其委托诉讼代理人谢方玉，被告林绮梨，第三人步步高公司的委托诉讼代理人杨少忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华丹向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》（NO.6000558）；二、判令被告立即向原告返还定金50000元并支付违约金98000元；三、判令第三人步步高公司向原告返还监管资金150000元。事实与理由：原告与被告及第三人步步高公司三方于2018年6月4日签订了《房地产买卖合同》（NO.6000558），合同约定被告把位于中山市石岐区*街*号*梯*房【建筑面积54.69平方米，产权证号C126****，土地证号：国（2002）23****】转让给原告，第三人步步高公司协助原告办理银行按揭、产权变更登记等相关手续以促成原、被告双方之间的房屋买卖交易，买卖合同中约定的房屋总价为49万元，部分房款以银行按揭支付。原告于合同签订当天按照约定向被告支付购房定金50000元，于2018年10月29日又与第三人步步高公司签订一份《资金托管协议》后支付监管房款150000元，该协议约定原告向第三人银行转账监管房款150000元，待房屋过户当日由第三人步步高公司转给被告，如未正常完成房屋过户登记手续，步步高公司将该款退回给原告。然而，原告已多次催促被告办理过户手续，被告都予以拒绝，导致本合同的目的已无法实现。根据原、被告双方及第三人步步高公司三方签订的《房地产买卖合同》（NO.6000558）违约条款第十二条约定，“如任何一方逾期履行义务超过15日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则”。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益特诉至法院，请求公正判决。被告林绮梨辩称：一、我方与原告、第三人步步高公司于2018年6月4日签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋转让给原告，该合同明确约定，原告须于2018年10月30日前支付除定金之外首期款20万元至经纪人指定银行账户，买卖双方须前往约定银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。但是，原告没有按照合同约定期限支付首期款，没有通知我方前往银行办理资金监管，未经我方同意私下与经纪方签订《资金托管协议》，这种做法有违合同约定。二、买卖合同签订后，我方积极配合经纪方办理产权变更相关业务，第一时间递交资料申办补地价，于2018年10月15日按国土局通知，支付税金及土地使用权出让费共29565.7元，领取涉案房屋新房产证后，我方多次通知原告交付首期款办理过户，原告一直不配合，导致合同目的无法实现。三、原告所称我方在签订买卖合同后将涉案房屋抵押给案外人的说法不属实。综上，请求驳回原告的诉求。第三人步步高公司陈述：一、我方在促成原被告双方交易的过程中并无任何违约之处。在合同签订之后，我方多次通知被告按合同约定及时办理资金托管协议，但被告拒不配合，从而导致合同房屋后续的过户手续以及相关的合同履行无法进行。二、我方已经与原告办理资金托管手续，因被告拒不配合，所以我方只能与原告单方办理资金托管手续，原告将购房款转至我方的资金托管账户。三、因为被告拒不配合，导致原告购房失败，我方愿意退还原告交付的监管资金。四、我方只收取了部分中介费，因被告违约，尚欠部分中介费及违约金，我方不排除另案起诉。本院认定事实如下:2018年6月4日，林绮梨（卖方）与张华丹（买方）、步步高公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.6000556），合同约定：“第一条拟转让标的”卖方拟转让房地产位于中山市石岐区*街*号*梯*房……；“第二条产权现状”该房地产产权现状为以下第1种。1、该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。……；“第三条转让价款”该房地产转让总价款为49万元整……；“第四条付款方式”（一）该房地产交易定金共计5万元整。买方同意本合同签订时向卖方支付定金5万元整。……（二）买方按下列第2种方式给付除定金之外的房款44万元整。……2、银行按揭支付：（1）买方须于2018年10月30日之前支付除定金之外的首期款20万元整至经纪方指定的银行监管账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；（2）买方须于2018年7月30日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续……；“第十二条违约责任”如任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。……；“第十七条备注条款（备注条款与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）”经双方友好协商一致，此成交价为卖方实收价格，卖方补地价、买方做银行贷款，贷款金额以银行后续贷款书为准，卖方补地价价格为3万元，多退少补，……；合同还约定其他事项。合同签订后，张华丹依约向林绮梨支付涉案房屋的定金50000元，林绮梨出具收据予以确认。2018年10月29日，张华丹（甲方）与步步高公司（乙方）签订《资金托管协议》，其上约定：为保证二手房交易资金安全，乙方受卖方委托提供二手房交易资金监管服务。双方友好协商，就办理二手房交易资金监管事项达成如下协议：1、房屋位于中山市石岐区*街*号*梯*房……2、本协议所示资金监管期限从甲方第一笔监管房款存入乙方指定银行账户……监管资金在过户当日由乙方转给卖方林绮梨……如未正常完成房产过户登记手续，乙方将该款项退回甲方指定账户。3、甲方监管资金为150000元。上述协议签订后，张华丹于2018年11月5日向步步高公司指定账户转入150000元监管资金，步步高公司出具收据予以确认。另查：座落于中山市石岐区*街*号*梯*房的产权权属人为林绮梨。中山市国土资源局于2018年9月30日向林绮梨出具涉案房屋的建设用地缴款通知书，该局另于2018年10月12日向林绮梨出具涉案房屋的土地出让金缴款通知书，林绮梨于2018年10月15日缴纳涉案房屋的土地价款差价28613元，并于次日缴纳相关的税款872.69元。再查：中国工商银行股份有限公司中山分行石岐支行于2018年12月6日向张华丹出具《二手房按揭贷款确认书》，确认张华丹申请的29万元贷款已同意发放。根据林绮梨向本院提交的微信聊天记录显示：2018年11月20日，林绮梨向张华丹称“房子你买还是不买？11月20号啦，首期款几时交？选择一次性付款吗？”，张华丹回复称“你这个要问一下中介呀。”、“4号我首付已经交给中介了。”；2018年12月3日，林绮梨向张华丹称“*街*号*房你买还是不买？合同注明10月30前付首期款，现在已经12月2号了，资金还未到我账户，银行贷款申办了没有？不能再拖时间，3天内给我明确答复，否则，按违约处理。”，张华丹回复称“有什么事情找中介”；2018年12月11日，林绮梨向张华丹发送催促履行合同通知，要求其在七天内向其支付首期款20万元，并提供银行同贷书正本，逾期按违约执行；2019年1月11日，张华丹向林绮梨表示“……上个月是我不对先。上个月我接中介电话。叫我不理您先。她们会搞定这件事。……”根据林绮梨向本院提交的微信聊天记录显示：步步高公司的员工曾于2019年1月3日向林绮梨表示客户在筹集50000元，要林绮梨等一下。庭审中，张华丹述称步步高公司告知其2018年10月30日前支付的200000元包括其已支付的定金50000元在内的。林绮梨对此不予确认，并主张该200000元是不包含定金在内。步步高公司则称该200000元是包含定金50000元在内的，且涉案合同有补充条款约定以资金监管为准。庭审中，步步高公司述称双方约定的资金监管如有特殊指定可以到银行进行监管，如没有特殊指定其司也可以进行监管，林绮梨经其司通知，拒绝配合办理资金监管。林绮梨对此不予确认，并辩称其并未接到步步高公司的资金监管办理通知。庭审中，张华丹与林绮梨均同意解除涉案房屋买卖合同。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。林绮梨与张华丹、张友勤、步步高公司签订的《房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，各方应予以遵守。根据上述合同约定，林绮梨应于银行同贷书出具后五个工作日内办理过户递件手续，而银行已于2018年12月6日向张华丹出具同贷书，但林绮梨至今未配合办理涉案房屋的过户递件手续，故本院采纳张华丹主张的林绮梨存在违约行为的主张。同时，依照上述合同约定，张华丹应于2018年10月30日前支付除定金外的首期款200000元至经纪方指定的银行监管账户，而实际上张华丹仅支付了除定金外的150000元首期款，且步步高公司未能举证其已通知林绮梨配合办理资金监管账户，故本院采纳林绮梨提出的张华丹存在不足额支付首期款的违约行为的抗辩。关于解除合同的问题。张华丹、林绮梨均确认同意解除涉案合同，本院予以支持。关于返还定金的问题。因涉案合同双方已同意解除，且林绮梨存在违约的情况，故张华丹要求林绮梨返还其已支付的定金50000元的诉求合理，本院予以支持。关于违约金的问题。鉴于张华丹与林绮梨均存在违约行为，其各应承担相关的违约责任，在此情况下，本院认为张华丹、林绮梨各自的违约责任互相冲抵，应作张华丹、林绮梨互不向对方承担违约责任处理为宜，故张华丹要求林绮梨支付违约金的诉求，本院不予支持。关于返还监管资金的问题。在涉案房屋买卖合同解除后，步步高公司再占用张华丹支付的监管资金150000元已无事实、法律依据，且步步高公司亦同意退还上述监管资金，故张华丹的该项诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张华丹与被告林绮梨、第三人中山市步步高房地产经纪有限公司于2018年6月4日签订的《房地产买卖合同》；二、被告林绮梨于本判决生效之日起七日内返还原告张华丹购房定金50000元；三、第三人中山市步步高房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张华丹监管资金150000元；四、驳回原告张华丹的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5770元，减半收取2885元（原告张华丹已预交），由原告张华丹负担949元，被告林绮梨负担1936元（被告林绮梨于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告张华丹，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖礼争二〇一九年五月十五日书记员  梁艺莹冼日飞