广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6366号原告：邓淑梅，女，1969年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄惠斯、谭玉兰，均系广东奇才律师事务所律师。被告：梁诗正，男，1987年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告邓淑梅诉被告梁诗正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄惠斯、谭玉兰到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年1月4日签订的《租赁合同》已于2019年3月5日解除；2.被告支付2019年3月5日前拖欠的租金61125元、物业管理费1764元、水费3165.98元、电费1696.16元、租赁税费1217.31元、水表拆除费30天，共68998.45元；3.被告支付拖欠租金及税费的违约金20699.535元（自2018年11月6日起每日按所欠租金及税费款项的5%计收违约金，计算至清偿之日止，暂计到起诉之日欠违约金20669.535元）；4.被告立即腾退顺德区××路××号××号铺位给原告，并立刻注销以顺德区××路××号××号铺位办理注册地的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证，并支付占用费[占用费按照当月租金的3倍计算，自双方租赁关系解除之日次日（即2019年3月6日）计至实际腾退商铺、注销登记之日止],如由原告代搬迁清理的，所产生的费用由被告承担；5.原告已收取的租赁保证金15000元不予退还被告；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年1月4日签订《租赁合同》，约定原告将位于顺德区××路××号××号铺位出租给被告，租赁期限从2018年1月4日至2023年1月3日止，租金为7500元每月，自第二年起每月5%递增，第二年的租金为7875元，逾期交租，每逾期一天按所欠款项的5%计算违约金。该铺位于签订租赁合同后已经交付给被告占用使用。然，被告租赁期间经常无故不缴纳租金，且未按合同约定支付水费、电费、租赁税费、物业管理费等。原告已多次催促，但被告仍未支付，甚至停止经营，拒绝接听电话，至今既未交清拖欠费用又未腾退房屋。被告的行为已构成严重违约，严重损害原告的合法权益。故此，原告特向贵院起诉，恳请判如所请。被告未答辩。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年1月4日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于顺德区××路××号××号铺位出租给被告，租赁期限为2018年1月4日至2023年1月3日，租金为7500元每月，自第二年起每年5%递增，第二年的租金为7875元，租金于每月5日前一次付清，若被告逾期交租，每逾期一天按所欠款项的5%计算违约金，如拖欠至每月二十日仍不交租，原告有权终止合同收回场地，没收被告所交的租赁保证金，被告应每月缴清租赁期间该商铺的税务、工商、水电、网络、通讯、垃圾费、物业管理费等费用及滞纳金，被告逾期交付铺位期间按整月计租，租金照计，原告另加收双倍租金作为违约补偿。合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金15000元。原告将该铺位交付给被告占有使用。2018年3月14日，被告在涉案房屋地址上注册了佛山市灏正餐饮服务有限公司。然，被告未能按时足额交纳租金、物业管理费、水费、电费、租赁税费等。2018年10月26日，原告向被告送达了律师函，要求被告支付截至2018年10月26日拖欠的租金32500元。2018年11月1日，被告向原告出具承诺书一份，确认尚欠原告五月至十一月租金40000元，并承诺于2018年11月3日前还20000元，剩余20000元分四个月清还。2019年3月5日，原告向被告送达了律师函，要求被告支付截至2019年3月5日的租金38625元，并解除双方签订的租赁合同。2019年3月21日，原告交纳了涉案商铺2018年9月至2019年3月的物业管理费1764元。后因被告未能及时缴纳水费，产生水表拆除费30元。据原告提供的收据可确认的被告付款情况如下：2018年1月19日10000元、2018年4月29日10000元、2018年6月13日7500元、2018年8月19日7500元、2018年11月4日20000元、2018年12月19日17902元（另原告收到8-12月的租赁税5402元），合计支付了72902元。据原告提供的票据可确认的涉案商铺的水费与垃圾费为：2018年8月22日至2018年10月23日水费1385.8元、365.04元，2018年10月23日至2018年12月23日水费1090.6元、垃圾费287.28元，2018年12月23日至2018年12月28日水费24.6元、垃圾费12.66元，合计3165.98元。据原告提供的电费发票可确认的涉案商铺的电费为：2018年12月1日至2019年1月1日电费及违约金1374.92元，2019年1月1日至2019年2月1日电费及违约金169.3元，2019年2月1日至2019年3月1日电费151.94元，合计1696.16元。据原告提供的租赁税发票计算，2019年1月1日至2019年3月31日的租赁税费为1738.31元。庭审中，原告明确其诉讼请求第4项为：要求被告支付暂计至2019年5月6日的占用费45000元，其他请求另行主张，本案不作主张。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，被告理应按双方的约定向原告支付租金及相关费用，现其未能按时足额支付，已经构成违约，原告于2019年3月5日向被告发出解除通知，则原告请求确认双方的《租赁合同》于2019年3月5日解除并请求被告立即腾退房屋有理，本院予以支持。欠各项费用，原告于2018年10月26日向被告发律师函，要求被告偿还拖欠的租金32500元，而被告于2018年11月1日出具承诺书，确认尚欠原告租金40000元。虽原告之后于2019年3月5日再次发律师函称被告尚欠其租金38625元，但是原告第一次发律师函的金额外加2018年11月份的租金7500元恰好等于被告于2018年11月1日出具的承诺书中记载的金额。因有被告的承诺书，本院认定原告第一次的律师函记载的金额为准确的租金欠款金额。然之后被告于2018年11月4日支付20000元、2018年12月19日支付17902元，扣减后，被告尚欠原告2018年11月之前的租金2098元。如此被告尚欠原告2018年12月份7500元、2019年1月份、2月份、3月份租金各7875元。故，截至2019年4月3日前，被告尚欠原告租金33223元。其余各项费用按原告提供的票据计算的金额或等于或小于原告的诉请，则原告的诉请有理，本院予以支持。故被告应向原告支付物业管理费1764元、水费3165.98元、电费1696.16元、租赁税费1217.31元、水表拆除费30元，合计7873.45元。原、被告虽约定上述费用每月缴清，但是并未约定具体的时间，且上述费用产生的具体时间也不明，然，被告至今未缴，显然是违约，故本院酌定违约金为2362元。关于违约关于违约金与押金，原、被告虽在合同中约定如被告未按时向原告缴纳租金及各项费用的，被告应每日向原告按所欠款项的5%支付违约金，然而该违约金标准明显过高，故应按年利率24%计算，按原告请求的起算点2018年11月6日起计，暂计至2019年5月31日为3526.65元（20000元×2%÷30天×30天＋27500元×2%÷30天×14天＋9598元×2%÷30天×17天＋17473元×2%÷30天×31天＋25348元×2%÷30天×28天＋33223元×2%÷30天×87天）。合同解除后，被告理应按合同约定支付占用使用费，且一般以租金为标准，而原、被告约定占有使用费按租金的双倍计算占有使用费明显带有违约惩罚的性质，而且过高，故应按前文标准计算，被告应向原告缴纳的2019年5月份的占用费为7875元，截至2019年5月31日的占用费违约金为136.5元。之后的租金与占用费违约金以41098元为基数按月利率2%计算至被告清偿完毕之日止。因原、被告约定若被告逾期20天未交付租金及费用的，原告有权没收租赁保证金，所以原告请求不予退还收取的被告租金保证金15000元有理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告邓淑梅与被告梁诗正于2018年1月4日签订的《租赁合同》已于2019年3月5日解除；二、被告梁诗正于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓淑梅租金与占用费41098元及违约金（违约金暂计算至2019年5月31日为3663.15元，之后以41098元为基数，按月利率2%计算至被告清偿完毕之日止）；三、被告梁诗正于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓淑梅物业管理费、水费、电费、租赁税费、水表拆除费合计7873.45元以及违约金2362元；四、原告邓淑梅有权不予退还被告梁诗正交付的租赁保证金15000元；五、驳回原告邓淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半为1196.98元，保全费1043.48元，合计2240.46元（原告已预交），由原告邓淑梅负担742.58元，被告梁诗正负担1497.88元并直接支付给原告邓淑梅，本院不作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赖荣华二〇一九年五月二十七日书记员  梁颖儿