重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初479号原告:张周欣，男，1973年9月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：程程，重庆峡郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月颖，重庆峡郡律师事务所律师。被告：何腊梅，女，1973年12月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告张周欣与被告何腊梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员李炳灿独任审理。于2019年2月18日公开开庭进行了审理，原告张周欣委托诉讼代理人张月颖、程程，被告何腊梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张周欣向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《门市租赁协议》；2、请求判令被告立即支付原告（2018年10月1日起至2018年12月30日止）的房屋租金9090元；并从2019年1月1日起按每月3030元计算房屋租借至租赁协议解除、被告清退房屋之日止；3、被告应以欠款金额为基数，从逾期之日起按年利率24%计算租金占用损失至本息付清之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告签订了《门市租赁协议》，约定：由被告承租位于重庆市巴南区X号杰信华府广场商业门面从事经营活动，双方建立了租赁合同法律关系。该协议约定：租赁期限为5年，从2014年10月1日起至2019年3月4日止；租金标准为每季度9090元，租金按季度支付，先交租金后使用，被告应于协议签订时一次性向原告支付第一季度租金和保证金。此后每一期租金由被告在下一期开始前5日向原告一次性支付。逾期支付每日按欠款总额的3%计算违约金。被告从2017年10月1日起开始拖欠房屋租金，经被告多次催促仍拒不履行支付义务。2018年7月23日，原告向巴南区人民法院提起诉讼，要求解除合同，支付欠缴租金。经人民法院主持调解，双方自愿达成协议，《门市租赁协议》继续履行，被告于2018年10月10日前付清2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金36360元。被告支付调解书确定的租金后，又拒不支付2018年第四季度的租金。根据《门市租赁协议》的约定，未按时交纳租金、物业费或未经过原告书面同意将租赁房屋转租给第三方的，原告有权解除房屋租赁协议。原告多次与被告协商未果，故诉至法院。被告何腊梅辩称，被告同意交纳租金，且被告转让门市经过原告同意。被告主动要求原告发账号过来交付租金，因为转账金额太大转不了，便要求去原告那里刷卡，原告说不着急，但被告按照账号转了36000元左右，后面因该账户注销无法转款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：《门市租赁协议》、证明、房产证复印件、律师函、民事调解书、银行卡客户交易详细信息、工商档案、场地租赁合同2份、物业公司证明、收据、客户回单、水电费发票、物管费收据、银行交易记录、庭审笔录、电话记录、视频资料等，经审查，真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日，原告与被告签订了《门市租赁协议》，约定：由被告承租位于重庆市巴南区X号杰信华府广场商业门面(建筑面积为202平方米)从事经营活动；租赁期限为5年，从2014年10月1日起至2019年10月1日止；租金标准为每季度9090元，租金按季度支付，先交租金后使用，被告应于协议签订时一次性向原告支付第一季度租金和保证金，此后每一期租金由被告在下一期开始前5日向原告一次性支付，逾期支付每日按欠款总额的3%计算违约金；被告不得对租赁房屋的建筑结构进行改造；被告逾期交纳租金和其他款项超过一个月，原告在书面通知被告交纳欠款之日起五日内，被告未支付有关款项，或擅自转租未经原告书面同意，原告有权解除《门市租赁协议》，并要求被告承担违约责任。被告将该商业门面隔成两间，其中一间建筑面积为160平方米转租给案外人孙圆钦注册登记“巴南区老司机餐馆”，何腊梅与孙圆钦于2017年8月28日签订《场地租赁合同》，该合同约定:租赁期限为2017年9月1日至2019年9月31日，每月租金为8000元，每三个月支付一次。案外人孙圆钦又将该门面转租给案外人彭建波。另一间建筑面积42平方米，被告注册登记“巴南区各自乐器经营部”。被告从2017年10月1日起开始拖欠房屋租金，经被告多次催促仍拒不履行支付义务。2018年7月23日，原告向巴南区人民法院提起诉讼，要求解除合同，支付欠缴租金。经人民法院主持调解，双方自愿达成协议：《门市租赁协议》继续履行，被告于2018年10月10日前付清2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金36360元。被告支付调解书确定的租金后，自2018年10月1日起未交纳房屋租金。另查明，位于重庆市巴南区X号杰信华府广场商业门面登记在重庆杰信置业有限公司名下，重庆杰信置业有限公司从2014年1月1日起将该商业门面整体租赁给张周欣，并同意张周欣将上述物业分租给其他商户。原告张周欣多次与被告何腊梅协商未果，遂向本院提起诉讼。审理中，原告张周欣坚持其诉讼请求，被告何腊梅不同意其诉讼请求，本院调解未果。本院认为，原告张周欣与被告何腊梅签订的《门市租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告将案涉商业门面租赁给被告，被告未按合同约定及时支付房屋租金构成违约，应承担违约责任，且被告未经过原告书面同意擅自将案涉商业门面进行多次转租。对被告提出其转租门面经过原告口头同意的抗辩意见，被告未提供相关证据证明，且根据《门市租赁协议》约定需经过原告书面同意，故对被告提出的抗辩意见不予采信。根据双方签订的《门市租赁协议》的相关规定，原告有权解除合同。对原告请求判令解除原被告双方签订的《门市租赁协议》的诉讼请求，予以支持。由于被告何腊梅自2018年10月1日起未交纳房屋租金，对原告请求判令被告立即支付原告（2018年10月1日起至2018年12月30日止）的房屋租金9090元；并从2019年1月1日起按每月3030元计算房屋租借至租赁协议解除、被告清退房屋之日止的诉讼请求，予以支持。对原告请求判令被告应以欠款金额为基数，租金占用损失从逾期之日起按年利率24%计算至本息付清之日止的诉讼请求，原告主张的系租金占有损失实际是违约金，因被告未按合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任。原告主张的租金占用损失过高，本院酌情调整为以欠交租金为基数从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张周欣与被告何腊梅于2014年9月30日签订的《门市租赁协议》于本判决生效后解除；二、被告何腊梅在本判决生效后十日内支付原告张周欣2018年9月1日至2018年12月31日期间的房屋租金9090元；三、被告何腊梅在本判决生效后十日内按每月3030元的标准支付原告张周欣自2019年1月1日之日起至交还房屋之日止支付原告房屋租金及占用费；四、被告何腊梅在本判决生效后十日内支付原告张周欣资金占用损失费，以欠交租金为基数从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；五、驳回原告张周欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告何腊梅负担（此款原告张周欣垫付，被告何腊梅在本判决生效后十日内支付原告，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费50元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李炳灿二〇一九年五月二十三日书记员  李 霞