广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1301号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘和林，广东香山律师事务所律师。被告：王付蕾，女，1983年7月出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍珍，系王付蕾母亲。原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）诉被告王付蕾商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘和林到庭参加诉讼，被告王付蕾的委托诉讼代理人谢方玉、王珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2016年5月16日签订的关于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1004房的《中山市商品房买卖合同》，被告协助原告注销该房的《中山市商品房销售登记备案表》；二、被告向原告支付违约金81592.2元。事实和理由：原告与被告于2016年5月16日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1004房的商品房，约定总房款为407961元，被告以银行按揭贷款方式支付有关购房款，其中需贷款285000元支付购房款尾款。买卖合同签订后原告为被告办理了所购商品房买卖合同备案登记，但被告因自身原因，无法通过银行的贷款审批，且对未能贷款的购房款拒绝支付，导致原告向法院提出解除商品房买卖合同的纠纷。事后，双方庭后达成调解，由双方继续履行商品房买卖合同，被告分期向原告支付剩余购房款，并签订了《调解协议》，原告也向法院申请撤诉。现被告没有全面履行《调解协议》，原告经多次向被告催告，被告均拒绝支付。为此，原告提起本案诉讼。原告为支持其诉请，提供证据如下：1.《中山市商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；2.《中山市商品房销售合同登记备案证明表》，证明原告已为被告所购房屋办理了销售备案登记；3.调解协议，证明被告因无法获得银行贷款，双方签订调解协议，约定被告分期支付购房款，若被告违约则原告有权解除商品房买卖并要求被告支付违约金的事实。被告王付蕾辩称，一、被告的主体不适格，实际的购买人为被告的母亲王珍珍，付款人也为王珍珍，及前后与原告联系等都是王珍珍，被告只是名义上的借名购买，并无实际的履行出资的等价义务，所以被告并无适格的主体，请求法院驳回原告的诉求；二、本案中，被告不存在违约的情况，无需支付违约金，2018年9月9日，原告以撤诉为由，要求与被告签订《调解协议》，让被告分期支付购房款，被告不同意原告提出的方案，但原告连哄带骗地要求被告先签字，被告无奈只能先签字，该《调解协议》系被告在被迫下签订的，不具有任何的法律效力，且被告认为违约金过高，不应当得到支持；三、被告不同意解除原告提出的关于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1004房的《中山市商品房买卖合同》，也不同意协助原告注销该房的《中山市商品房销售登记备案表》，被告经人介绍前往本案房屋所在地购房，2016年4月9日，被告以现金方式支付原告购房款定金20000元。此外，被告又通过POS机刷卡方式向原告支付14800元，原告称需要电商费用10000元由承担，被告通过POS机刷卡方式向原告支付了10000元。因此原告在收取定金20000元后，又向被告收取了24800元的购房费用，而非向原告所陈述的只收取了20000元的定金。2016年5月16日，被告前往原告所在地签订《中山市商品房买卖合同》，并且向原告分别支付了两笔购房款22961元和80000元，原告向被告出具了一份《收据》。2016年11月29日，被告前往中山市地方税务局缴纳契税3885.34元。本案中，被告一直积极的按时履行自己的付款义务。原告在诉状中称由于被告自身的原因，无法通过银行的贷款审批，实际上，并非被告自身原因无法通过银行审批，而是原告没有与银行对接好，没有积极配合银行的贷款审批流程，也没有及时告知被告贷款审批的进展情况，导致被告无法通过银行的贷款审批；四、即使法院支持原告的第一项诉讼请求，判决支持解除合同，那么原告也应当赔偿被告的购房损失，原告应当将收受的购房款的本金及利息向被告返还，并且承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告王付蕾提供提交证据如下：1.转账记录，2.收据，共同证明实际付款人为王珍珍，被告分文未付；3.税收缴款书，4.盛雅苑置业计划表，5.盛雅苑优惠房源，共同证明涉案房屋的谈判、沟通都是由王珍珍在处理，被告并无参与；6.盛雅苑认购书，7.中山市商品房销售登记备案表，共同证明被告只是王珍珍借名签署合同的主体，并不是实际的购房人及出资人。本院经审理认定事实如下：鸿远公司与王付蕾于2016年5月16日签订《中山市商品房买卖合同》，该合同订明：王付蕾购买鸿远公司预售的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1004房，总房价407961元，王付蕾以银行按揭贷款方式支付有关购房款，其中需贷款285000元支付购房款尾款；合同还订明房屋的面积、单价、交付日期及违约责任等。同年9月22日，鸿远公司为王付蕾办理了上述商品房的销售登记备案表。另查明，鸿远公司于2018年7月16日向本院提起诉讼［案号为（2018）粤2072民初8708号］，以同样事实及理由提出上述诉请。2018年9月9日，鸿远公司与王付蕾签订《调解协议》，该协议载明：1.鸿远公司、王付蕾同意继续履行2016年5月16日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.王付蕾剩余未向鸿远公司支付的房款金额为人民币285000元，支付日期为2018年10月15日前向鸿远公司支付人民币95000元，2018年12月21日前向鸿远公司支付人民币95000元，2019年5月31日前向鸿远公司支付人民币95000元；3.若王付蕾不能按上述方式支付房款的，鸿远公司有权解除上述《中山市商品房买卖合同》，并出售上述物业而不需要通知王付蕾，且王付蕾须向鸿远公司支付总房款的20%作为违约金，若王付蕾所支付房款超出违约金的，鸿远公司须将剩余款项退回王付蕾；此外，协议还约定其他条款。后鸿远公司基于上述调解协议于2018年9月13日向本院提出撤诉申请，现基于王付蕾未能履行《调解协议》提起本案诉讼。本院认为，王付蕾与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《调解协议》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，王付蕾没有按商品房买卖合同的约定履行支付购房款义务，事后双方签订《调解协议》继续履行合同，但王付蕾也没有按调解协议的约定履行支付购房款义务，导致鸿远公司未能实现合同目的，解除合同的条件已成就，鸿远公司可以解除合同，王付蕾应当按涉案商品房总房价的20%向鸿远公司支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案合同解除后，王付蕾应当协助鸿远公司办理注销涉案商品房的销售备案登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告中山市鸿远房地产开发有限公司与被告王付蕾于2016年5月16日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告王付蕾于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山市鸿远房地产开发有限公司办理注销上述商品房买卖合同的登记备案（合同编号：HTN2016063019）；三、被告王付蕾于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市鸿远房地产开发有限公司支付违约金81592.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，减半收取为920元，由被告王付蕾负担（该费用原告中山市鸿远房地产开发有限公司已预交920元，本院不予退还，由被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何文璋二〇一九年五月三十日书记员  谢冬苗