广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7587号上诉人（原审被告）：崔锦屏，女，1980年1月17日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：曾巧，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：林熳殷，广东君品律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：崔霞，女，1992年10月24日出生，汉族，住河南省光山县。上诉人崔锦屏因与被上诉人崔霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人崔锦屏上诉请求：撤销一审判决，驳回崔霞的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定崔锦屏以实际行动表明不履行合同主要义务，属于认定事实错误。崔锦屏持有不少待卖二手房，为出售这些房屋而交由中介公司销售。在销售中因其公司内部员工的错误而错判房屋情况。崔锦屏在签订二手房屋买卖合同后第二天即7月4日即电话通知崔霞的大伯刘天成，告知发现房屋销售有误，刘天成在电话中并未明确回复。其后崔锦屏发现涉案房屋可继续出售给崔霞，但因当时崔霞已起诉故双方未达成共识。崔锦屏一直愿意履行合同，积极采取补救措施，甚至提出以更优惠的价格置换房屋并免除崔霞中介费，不存在以实际行动表明不履行合同主要义务。二、崔锦屏因重大误解与崔霞订立合同，该合同属于可撤销合同。崔锦屏因其员工的失误而对房屋状态产生重大误解订立合同，并不存在恶意一房多卖。根据合同法相关规定应予撤销。三、崔锦屏对合同效力错误判断，并不代表其不愿意履行合同。四、因涉案房屋在崔霞向法院起诉时已并不存在已卖给他人的情形，合同具备可以履行的基础和条件，也能够继续履行，合同若解除将显失公平。五、崔霞没有法定解除权，崔锦屏未向崔霞表达过不履行合同义务，只是崔霞在订立合同时产生了误，双方需要对合同重新进行协商，但在合同履行期限届满前，误会已解除，合同可以继续履行，但对方不同意继续履行合同，故是崔霞违约而并非崔锦屏违约，崔锦屏无权要求解除合同并要求双倍返还定金。一审法院判决解除涉案二手房买卖合同、崔锦屏向崔霞双倍返还定金没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以撤销，驳回崔霞的一审诉讼请求。二审诉讼期间，崔锦屏当庭要求增加撤销崔锦屏与崔霞签订的二手房屋买卖合同的上诉请求，后又以其将另案起诉为由明确表示其本案上诉请求不作变更。被上诉人崔霞二审辩称，一、根据崔霞在一审期间提交的证据反映，崔锦屏通过打电话及当面协商沟通方式明确告知崔霞及其哥哥刘天成涉案房屋已经卖给他人，不能再卖给崔霞。一审对于崔锦屏违反合同的事实认定清楚，适用法律正确，崔锦屏的上诉理由不能成立。二、一审中，崔锦屏辩称合同为无效合同，涉案房屋尚未办理产权登记，该房屋所在地块也并非在崔锦屏名下，而在上诉状中则称其有很多房产，因工作人员失误弄错，与一审陈述事实不符。故崔霞对崔锦屏提交的证据的真实性、合法性、关联性是否定的。三、崔锦屏认为合同具备可继续履的基础和条件，是其言而无信的一种表现。根据崔霞一审提交的证据反映，崔锦屏以实际行动多次表示不履行合同主要义务，构成违约。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确。崔锦屏在签订合同后拒不履行合同义务，在与崔霞多次协商无果，拒不出卖房屋的违约行为导致合同根本不能履行，才酿成纠纷，因此其应对违约行为承担相应的民事责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。崔霞于2018年7月12日向一审法院起诉请求：1.解除崔霞、崔锦屏签订的二手房屋买卖合同；2.崔锦屏双倍支付违约定金20万元及利息（利息计算方式：以定金10万元为基数，从2017年7月4日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）。一审法院认定事实如下：2018年7月3日，崔锦屏（卖方）、崔霞（买方）与中山市誉邦房地产中介有限公司（中介方）签订一份《二手房屋买卖合同》，约定甲方提供的房屋坐落于中山市××前进村××地××楼朝北，土地使用证号为中府国用（2007）第易33002号，面积174.2平方米，房屋建筑面积82平方米；房屋用途为住宅，该房屋相应的土地使用权取得方式为购买，总房价为496100元；付款方式为银行按揭方式付款，第一期付款于签订本合同时，乙方付定金10万元，第二期付款为到国土局办理过户手续当天，乙方支付首期款（不含定金）6100元，甲方交楼给乙方使用，第三期房款390000元，通过银行按揭付清；甲方未能按合同约定的期限交楼，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日30天内退还全部款项，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之四的违约金；甲方在收取乙方的第一期付款后不卖的，应向乙方双倍返还第一期付款，甲方在收取乙方第二期付款后不卖的，甲方须向乙方返还第二期款项并按乙方累计已付的30%向乙方支付违约金；双方还约定了其他权利义务。合同签订当日，崔霞向崔锦屏转账10万元，崔锦屏出具一份收据，记载：今收到崔霞交来购买中山市××前进村××地××楼朝北的定金10万元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故崔霞与崔锦屏签订的二手房屋买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。崔锦屏辩称二手房屋买卖合同无效，于法无据，一审法院不予采信。崔锦屏以实际行动表明不履行合同主要义务，构成违约，因此，崔霞请求解除合同、双倍返还定金20万元，理据充分，一审法院予以支持。关于利息的问题，因崔锦屏已经承担定金罚则，其再请求利息损失，属重复主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除崔霞与崔锦屏于2018年7月3日签订的二手房屋买卖合同；二、崔锦屏于一审判决生效之日起七日内向崔霞双倍返还定金20万元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元（崔霞已预交），由崔锦屏负担（崔锦屏于一审判决生效之日起七日内迳付崔霞）。二审期间，崔锦屏向本院提交如下证据：证据一、《自建房销售表（2018.5.2更新）》打印件、《自建房销售表(2018.5.11最新》打印件、《政隆自建房销售表（2018.5.16更新）》打印件、《自建房销售表》打印件各一份，拟证实因未对房屋销售情况进行同步调整，造成房屋销售情况出现错误，此后崔锦屏一直将显示错误销售情况的销售表发回中介公司；证据二、《坦洲镇科普三巷12号（罗瑾瑜）商住楼实测面积明细表》一份，拟证实房屋测绘确定的房号与5月11日之前形成的房号正好相反，崔锦屏根据房屋测绘在5月16日对房号进行调整，形成新的《政隆自建房销售表》；证据三、微信对话记录一份，拟证实崔锦屏将自建房销售情况以图片形式通过微信发送给中介公司员工吴荣娟；证据四微信对话记录一份，拟证实中介公司员工吴荣娟收到崔锦屏通过微信发送的自建房销售情况；证据五、授权证明书一份，证明崔锦屏取得授权，有权出售涉案房屋；证据六、不动产权证书一份，拟证实涉案房屋已现场，现已可过户。崔霞对上述证据质证如下：对崔锦屏提交的六份证据的真实性、合法性、关联性均不确认。崔霞二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。崔霞与崔锦屏于2018年7月3日签订的二手房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，崔霞作为买受人已依约向崔锦屏支付了定金10万元，但崔锦屏作为出卖人却多次明确表示拒绝按合同约定将涉案房屋交付崔霞使用，该行为已构成根本违约；即使如崔锦屏所述涉案房屋现已具备交付崔霞使用的条件，即涉案合同现具备继续履行的前提，但该事实亦发生在崔霞提起本案诉讼要求解除合同之后，在崔锦屏此前已多次明确表示拒绝合同主要义务的情况下，崔霞未同意其提出的继续履行主张并不构成违约。对此，崔锦屏又辩称其系在因其员工失误而对房屋销售状态产生重大误解的情况下与崔霞签订了涉案合同，该合同应予撤销。但本院认为，一方面，崔锦屏提交的多份自建房销售表、微信对话记录等证据系崔锦屏一方单方制作，而崔霞对此不予确认，上述证据所载文字及数据也不足以证实涉案房屋在崔锦屏与崔霞签订二手房买卖合同前已出售予案外人，故在崔锦屏未进一步提交证据证实其主张的情况下，应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予采信。另一方面，崔锦屏一审诉讼期间系主张涉案合同因房屋未办理房地产权登记故应认定无效，其一审期间从未作出因重大误解故合同应予撤销的抗辩，亦未就此提起反诉，崔锦屏二审期间亦明确表示不在本案中主张撤销合同。故在涉案合同未予撤销且崔锦屏根本违约的情况下，一审判决解除涉案合同，并判决崔锦屏向崔霞双倍返还定金，并无不妥。至于定金金额问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”规定，崔锦屏与崔霞在涉案《二手房屋买卖合同》中约定的定金数额已超过合同标的额的百分之二十即99220元（496100元×20%），对超过的部分780元（100000元－99220元）应视作购房款处理，本院不予支持崔霞一并要求该部分款项亦应双倍返还的主张。如前所述，即崔锦屏应向崔霞双倍返还定金198440元（99220元×2）并向崔霞返还购房款780元。一审法院对定金数额计算有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人崔锦屏的上诉请求不成立，但一审判决对定金数额的认定部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14258号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14258号民事判决第二项为：上诉人崔锦屏于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人崔霞双倍返还定金198440元并退还购房款780元；三、驳回被上诉人崔霞的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，减半收取为2900元（被上诉人崔霞已向一审法院预交），由上诉人崔锦屏负担2889元，由被上诉人崔霞负担11元（上诉人崔锦屏于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被上诉人崔霞）；二审案件受理费5800元（上诉人崔锦屏已预交），由上诉人崔锦屏负担5778元，由被上诉人崔霞负担22元（被上诉人崔霞于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年五月二十三日书记员  郑 蕙