浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异51号 利害关系人（买受人）：刘美艳，女，1976年5月1日出生，汉族，住广州市番禺区。 申请执行人：招商银行股份有限公司金华江北支行，住所地浙江省金华市婺城区解放东路268号莲花大厦附楼。 负责人：胡刚，行长。 委托诉讼代理人：刘清清，浙江婺州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范飞跃，浙江婺州律师事务所律师。 被执行人：浦江英孚光电科技有限公司，住所地浙江省浦江县仙华街道一点红大道17号。 法定代表人：楼志强，董事长。 被执行人：楼志强，男，1963年7月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：张元花，女，1963年4月26日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：何赞，男，1987年4月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。 被执行人：楼凌萍，女，1985年12月6日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：亚华水钻技术（浙江）有限公司，住所地浙江省浦江县亚太大道609号。 法定代表人：陈伟翔，执行董事。 被执行人：陈伟翔，男，1964年1月29日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：陈宝英，女，1963年12月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。 在本院执行招商银行股份有限公司金华江北支行与浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英保证合同纠纷一案中，案外人刘美艳对本院拍卖被执行人楼志强所有的位于义乌市金福源商厦A4-019室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 利害关系人刘美艳称：请求依法撤消义乌金福源商厦A4-019室房产拍卖。理由如下：1、案外人刘美艳于2019年3月5日参加淘宝房产司法拍卖拍买下位置浙江义乌稠城北路金福源大厦A4-019室商铺一间，最终以252000元成交。案外人已按法院规定交付余款。2、案外人拍卖前已经到现场了解该商铺，现场商铺现状与评估书上描述一致，淘宝评估书上并未附上商铺平面图及商铺现状图片展示资料。但案外人与拍卖下来后,看到房产证平面图商铺位置(东西朝向)，才得知房产证上商铺位置与现场展示及评估书上(南北朝向)位置描述完全不同。因房产应以房产证为准，所以评估书存在虚假记载、误导性陈述,评估书为失实报告，严重背离事实。淘宝拍卖公告上所展示的图片，有多张图片并非属于A4-019商铺，错误引导竞拍人:店招门牌号在视频里和拍卖图片均多次展示，产生强调与引导作用，却是错误标示，在评估书和淘宝拍卖公告上并没有任何说明，A4-019商铺门牌号标示位置与房产证权属商铺位置不一致，是重大遗漏，造成重大误导(而金福源商厦A4-019室附近商铺位置均与门牌号××。本拍卖中拍卖公告及评估书存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并严重背离事实。房产证权属019商铺:无论坐向、位置、宗地四至均与评估书上不致。评估书描述有多处存在虚假记载、误导性陈述，严重背离事实。1.评估书上的描述作为司法拍实标的物认定的重要依据，在对拍卖标的物品描述中应根据房产证权属商铺进行严谨的、明确的、详细、具体的描述，让竞拍人能清楚辨识拍卖标的物，不应存在错误、误导性陈述，更不应背离事实。但在此拍卖标的的评估书中多方面出现了错误及误导性陈述，与真正要拍卖标的物完全不相符，严重背离事实。从而对竞拍人在标的物的认定(位置与价值评估上)错误引导，并导致案外人的经济损失。根据《中华人民共和国拍卖法》中指出《拍卖公告》作为一种向社会公开发布信息的方式，同样应当遵守客观、真实等要求，不能有虚假成分，不能引起公众的误解。如果因《拍卖公告》内容失实，给他人造成误导，甚至因此损害他人合法权益，同样应当接受工商行政管理部门的监督和处罚。《拍卖监督管理暂行办法》是工商行政管理部门对拍卖活动进行监督的主要法律依据，该《办法》第7条第2项规定:“拍卖企业不得利用拍卖公告或其他方法，对拍卖标的作引人误解的虚假宣传第18条规定，拍卖企业违反本办法第7条第2项规定的，工商行政管理机关依照《中华人民共和国反不正当竞争法》第24条的规定处罚。《中华人民共和国反不正当竞争法》第24条规定:“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以万元以上二十万元以下的罚款。”2、评估书对拍卖标的的误导性陈述造成竞拍人经济损失,请求该次拍卖撤拍或按起拍价与案外人成交。众所周知，商铺的位置、座向是商铺价值评定的重要标志。现场展示商铺现状A4-019商铺位置在金福源××区××层主通道尽头正中央位置，正面门面与门店招店、门牌号都明显，电梯上到四楼，进入主通道，一眼就能看到该商铺。商铺后外立面为金福源商厦正广场中央，居于玻璃外墙正中间，广告价值好、商业价值高。在房产价值上明显比房产证权属商铺019高出十万左右。因拍卖规定了交付余款时间限期，为证明本人并非个人原因悔拍，实为淘宝公告与评估书误导，商铺实际位置改变造成商铺价值差异大的原因对拍卖标的物异议。本人已于3月15日将拍买余款232000元存入淘宝拍卖法庭指定帐号内。现因商铺房产证与商铺现状实际位置的改变，导致商铺价值的巨大差异,现按房产证权属的A4019商铺位置，经本公司评估人员重新作评估，其价值只能在15万元内。恳请对该次拍卖撤拍。 刘美艳提交了文字图片复印件1份。 申请执行人招商银行股份有限公司金华江北支行称：请求贵院驳回刘美艳的异议。理由如下：一、本次网络司法拍卖完全符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定。2019年2月15日，法院通过淘宝网司法拍卖平台发布了《义乌市××商厦××室房产拍卖公告(第二次)》、《网络司法拍卖须知》。《拍卖公告》第三条“咨询、展示看样的时间与方式:自公告之日起至拍卖日前一天17时止(工作日上午9:00至11:30,下午14:00-17:00)接受咨询，有有意者请与法官0579-83211571联系并统一安排看样”;第六条“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物瑕疵保证。特别提醒:有意者请亲自实地看样，详细情况可向物业及相关部门了解，未看样的竞买人视为已对本标的实物现状进行确认，责任自负”。《网络司法拍卖须知》第八条“。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房屋和土地的实际面积以过户时登记机关确定的为准。拍卖人对房屋和土地面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。因此，法院已依法对拍卖事项进行了公布、特别提示及说明。二、异议人刘美艳自认参与竞买前已实地看样，应当充分了解拍卖标的物的现状。1.异议人自认“在拍卖前已经到现场看过该商铺”，并清楚了解拍卖标的物现状“因与其他商铺打通未能明确定出商铺分界线”。2.因义乌市金福源商厦A区二楼相应位置的商铺未曾改动过布局，异议人自认“拍卖前竞拍人到物业管理处了解过”，因此，异议人应当知道金福源商厦A区四楼A4-019的具体位置。3.异议人在在申请书中陈述称“实物商铺有30方左右”，进一步印证了异议人不仅知道拍卖标的物的具体位置，还进行了实地丈量。4.异议人在竟买前未拨打拍卖公告公布的咨询电话进行咨询并参与拍卖标的物的竞买，说明异议人通过实地看样、向物业部门了解详细情况对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。三、义乌市××商厦××室房产并非是异议人所陈述的东西朝向。异议人提供的产权证平面图的方向标志是异议人自行添加的，与客观事实不符。综上所述，本次司法拍卖的拍卖公告不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，异议人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第(一)项的规定，其异议请求依法不能成立。 招商银行股份有限公司金华江北支行提交了国有土地使用权证附图（四层平面图）、房屋所有权证附图（四层平面图）复印件各1份。 浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英未答辩也未提交证据材料。 本院查明，招商银行股份有限公司金华江北支行与浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英保证合同纠纷一案，本院于2017年3月8日作出（2016）浙0702民初07345号民事判决：一、浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英于本判决生效之日起七日内代浙江艺力水晶饰品有限公司偿还招商银行股份有限公司金华江北支行借款本金9270764.19元；二、浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英于本判决生效之日起七日内支付招商银行股份有限公司金华江北支行为实现本案债权支出的律师代理费1万元；三、招商银行股份有限公司金华江北支行对楼志强、张元花提供抵押的坐落于义乌市稠城金福源商厦A4-019、A4-020、A4-021、A4-045、A4-063、A4-065、A4-066、A4-067室的房地产折价或拍卖、变卖后的价款在3699000元范围内享有优先受偿权；四、驳回招商银行股份有限公司金华江北支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99825元，保全费5000元，合计104825元，由浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英共同负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。该民事判决生效后，浦江英孚光电科技有限公司、楼志强、张元花、何赞、楼凌萍、亚华水钻技术（浙江）有限公司、陈伟翔、陈宝英未履行生效法律文书所确定的义务，招商银行股份有限公司金华江北支行向法院申请执行。该案执行期间，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖被执行人楼志强、张元花所有的位于义乌市××商厦××室房产。2019年3月5日，刘美艳以25.2万元最高价竞得该房地产。刘美艳以拍卖公告等描述的信息与房产不一致，导致其竞价过高为由，向本院提出书面异议请求撤销该拍卖。 本院认为，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，本案若符合该情形的，人民法院应当支持，即由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。但本案买受人刘美艳重大误解的主张明显与事实不符，依据不足，不予支持。理由：1、A4-019室房产本身作为有商业使用属性的房产特征明显，有办公或经营使用的痕迹，且标的物内景照片和视频均有展示，评估报告中也有相应的介绍，竞买人可以充分了解，但买受人刘美艳在实地看样的情况下，仍误以为商铺门前“通道”是拍卖标的物而未实际找准A4-019室房产，不符合常理。2、买受人刘美艳主张评估报告中对南北朝向的错误描述，和商铺面积30平方米左右的描述导致其误以为拍卖标的（看错拍卖对象）实际面积一致，均不构成拍卖财产的文字说明属严重失实范围，评估报告中对面积的描述清楚载明“共用部分分摊面积8.32平方米”，而拍卖房产是否属南北朝向还是买受人刘美艳主张的东西朝向，也不应成为其误以拍卖对象错误的正当理由，以及免除因自身认识过错可能带来的损失。 网络司法拍卖有其特殊性，法院的竞买公告、须知载明，拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。 综上，刘美艳的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。同时，刘美艳已交清拍卖款，因其主张撤销拍卖，导致未及时签订拍卖成交确认书等，造成的不利后果应由刘美艳自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回刘美艳的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  钱忠式 二〇一九年五月十六日 书 记 员  朱婉君