山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初129号 原告:吴帅帅，男，1996年7月19日生，汉族，住昌邑市， 委托诉讼代理人：孟庆杰，山东北海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘智德，山东北海律师事务所律师。 被告：安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司，住所地潍坊高新区银枫路1066号20号楼20-10号，统一社会信用代码：913707003127811685。 负责人:张友明，经理。 被告：安徽路安州工程建设有限公司，住所地安徽省六安市人民路83号，统一社会信用代码：913415001529821701。 法定代表人：刘明文，总经理。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：范乐巨，山东国宗律师事务所律师。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：付婷婷，山东国宗律师事务所实习律师。 被告：朱全保，男，1963年10月3日生，汉族，住潍坊高新区， 被告：山东盛海置业有限公司，住所地潍坊高新区清池街道樱前街以南高二路以西（治浑街村委院内），统一社会信用代码：91370700698097341H。 法定代表人：李秀文，总经理。 委托诉讼代理人:马学胜，男，1980年1月30日生，汉族，系单位职工，住潍坊市潍城区， 被告：王路，男，1990年3月7日生，汉族，住潍坊高新区， 委托诉讼代理人：范乐巨，山东国宗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李福宝，山东国宗律师事务所律师。 原告吴帅帅诉被告安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司（以下简称“路安州潍坊分公司”）、安徽路安州工程建设有限公司（以下简称“路安州公司”）、朱全保、山东盛海置业有限公司（以下简称“盛海置业公司”）、王路商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴帅帅及其委托诉讼代理人孟庆杰、刘智德、被告路安州潍坊分公司及路安州公司的共同委托诉讼代理人范乐巨、付婷婷、被告王路的委托诉讼代理人范乐巨、李福宝、被告盛海置业公司的委托诉讼代理人马学胜到庭参加诉讼，被告朱全保经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴帅帅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的协议书；2、判令被告返还原告购房款274677.6元，并向原告返还欠房款64098元的欠条一份并承担各项损失，利息从起诉之日即2018年11月29日开始按照同期贷款利率计算至房款退回之日止；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：盛海置业公司开发的盛海·日月星城项目，因拖欠路安州潍坊分公司的工程款，将所建工程的部分房屋抵顶给了路安州潍坊分公司。2017年9月19日，原告经卢燕介绍认识王路，与路安州潍坊分公司就其顶账的盛海·日月星城4号楼2单元1101室达成协议，约定原告以3000元/平方米价格购买上述房屋。原告根据路安州潍坊分公司的要求，与盛海置业公司签订房屋买卖协议书，原告按约定将80%的房款274677.6元按路安州潍坊分公司要求打入朱全保账户，并向王路出具欠房款64098元的欠条一份，至今涉案房屋预售许可证仍未办理，工程停工半年之久，要求法院支持原告的诉讼请求。 路安州潍坊分公司及路安州公司辩称，原告与盛海置业公司之间存在房屋买卖关系，原告要求二被告承担责任没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求， 王路辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。 盛海置业公司辩称，1、被告将涉案房屋抵顶给路安州公司，被告与原告签订的商品房买卖协议书、出具的收款收据系配合路安州公司，是为了履行被告与路安州公司之间签订的补充协议书的约定，原告与被告之间并无真实的房屋买卖意思表示；2、原告与被告签订的涉案房屋购房协议无效，此份协议自始无效、违法，因法律对无效合同是否定评价，因此原告与被告之间签订的合同不受法律保护，该合同的风险也只能由原告自行承担；3、原告并未将房屋价款支付给被告，原告未履行任何合同义务，被告无需向原告返还任何款项。 朱全保未到庭亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告与卢燕系朋友关系，2017年，原告从卢燕处得知，被告“路安州潍坊分公司”的业务员王路向卢燕介绍说他们公司与盛海置业公司是合作关系，有盛海·日月星城小区便宜的内部抵账房出售，该抵账房系盛海·日月星城4#楼，由被告盛海置业公司开发，由路安州潍坊分公司承建，该房能以成本价3000元/平方米出售，最少先交80%的总房款，余下20%的房款给他们出具欠条，等认购手续办齐可以办理贷款时再把剩余的20%房款打给他们，原告听到卢燕说的上述信息后便同意购买此房屋并委托卢燕交纳房款。2017年9月19日，卢燕经王路介绍认识被告路安州潍坊分公司的负责人张友明，张友明、王路等一起带原告、卢燕、吴帅帅去盛海置业公司办公室签订了商品房买卖《协议书》，约定：原告吴帅帅购买盛海置业公司开发的盛海·日月星城4#楼2－1101室房屋（面积为106.83平方米）及储藏室。原告与路安州潍坊分公司约定的房价为4000元/平方米，原告按此价格应交纳的购房款共计452438元（房屋106.83平方米×4000元/平方米+储藏室25118元），现原告已交80%的房款即274677.6元，王路让原告把该274677.6元的购房款打入路安州潍坊分公司的财务人员朱全保的个人账户，为此，原告提供了卢燕名下建设银行43×××01银行卡的交易明细两份及卢燕出具的声明一份，卢燕声明受吴帅帅的委托将吴帅帅的购房款274677.6元通过卢燕账户转入向朱全保账户，盛海置业公司当场出具所交涉案房屋的收款收据，载明“日月星城4#-2-1101房款金额427320元、储藏室2-225金额25118元、合计金额452438元”，卢燕当时用其手机银行并连同陈洪超及吴帅帅的房款一并转款到朱全保个人账户。原告还称，剩余20%的房款向王路出具了欠条一份，欠条金额为64098元，但在庭审中被告王路不予认可。 后来，原告发现涉案房屋整个小区工程停工，便通过卢燕找到张友明、王路协商退房事宜未果。 为证明原告的主张，原告提交：1、2018年11月20日，卢燕及其朋友与路安州潍坊分公司负责人张友明的通话录音一份，证明涉案房产已由盛海置业公司抵顶给路安州潍坊分公司，只是为了办理房产证的需要，原告才与盛海置业公司签订的协议书，同时，录音中记载卢燕将房款打给了朱全保；2、2018年11月19日，卢燕及其朋友赵娟与张友明、王路的通话录音一份，证明涉案房屋实际为路安州潍坊分公司所有，王路与张友明均有权处理退房事宜；3、2018年11月21日，卢燕与张友明的通话录音一份，证明张友明同意原告退房并将房款退还给卢燕；4、2018年11月15日，卢燕与王路的通话录音一份，证明为了防止法院查封，路安州潍坊分公司的收款账户为朱全保私人账户；5、施工现场照片一份，证明涉案房屋工程已长期无人施工，原、被告签订的协议书已难以继续履行。被告路安州公司不认可原告的上述陈述，并称路安州公司及张友明都不认识原告、卢燕，张友明与王路是朋友关系，王路不是路安州公司员工，2017年9月19日，王路找到张友明说原告想买涉案房屋，张友明便和原告、王路一起到盛海置业公司，盛海置业公司以4000元/平方米的价格将房屋出售给原告，原告在付款时张友明向盛海置业公司提出要求支付部分工程款，盛海置业公司与卢燕协商了付款方式，将部分款项打到了路安州公司，由路安州公司出具收取盛海公司工程款的收据。针对原告提交的上述证据，路安州公司均不认可，并认为原告与路安州公司无关，原告应与盛海置业公司协调退房事宜。盛海置业公司针对原告提交的证据质证称，对购房协议书真实性无异议，但认为该协议是盛海置业公司配合被告路安州公司销售涉案房屋签订的，并非原告与盛海置业公司之间实际买卖行为；对收款收据真实性无异议，但认为原告并未向盛海置业公司支付任何款项，双方无实际的经济往来；对银行账户交易明细真实性无异议，但认为并未收到款项；对于卢燕的声明不认可；施工现场照片真实性无法确认；对原告提交的录音证据真实性无法确定，录音内容也不能证明与盛海置业公司有关系。 盛海置业公司称，原告实际以3000元/平方米购买涉案房屋，低于协议约定的4000元/平方米的价格，且原告也明知盛海置业公司未取得预售许可证，原告与盛海置业公司签订的购房协议书无效，且盛海置业公司已按照《补充协议书》之约定将涉案房产抵顶给了路安州公司，盛海置业公司与原告签订的协议书并开具收据均是受路安州公司的委托，原告未向盛海置业公司交纳房款，与原告无任何合同义务，不构成真实的房屋买卖意思表示。为此，盛海置业公司提交与被告路安州公司于2014年7月签订的用房屋抵顶工程款《补充协议书》约定：路安州公司承建盛海·日月星城4#、5#楼，盛海置业公司将4#楼作为抵顶路安州公司施工该工程的工程款，该部分抵顶的房屋在施工至八层且取得预售许可后，盛海置业公司支付抵顶给路安州公司的房屋，在此之后由路安州公司自行销售，盛海置业公司提供销售手续，盛海置业公司保证施工至地上八层时办理完该工程房屋的预售许可手续；盛海置业公司还提交了被告路安州潍坊分公司于2017年9月19日向盛海置业公司出具的授权委托书，载明：“安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司现授权：吴帅帅（身份证号）同志，签订盛海日月星城购房协议1套4#-2-1101房屋签订在吴帅帅名下；陈洪超（身份证号）同志，签订盛海日月星城购房协议1套4#-2-1101房屋签订在陈洪超名下；卢燕（身份证号）同志，签订盛海日月星城购房协议1套4#-2-1803房屋签订在卢燕名下。以上房款由我公司安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司在盛海日月星城工程款抵顶。”针对上述证据，原告质证称，通过授权委托书及补充协议书的内容与原告提交的录音证据及陈述相互印证，能够证明原告系从路安州潍坊分公司处购买了涉案房屋并将购房款通过原告卢燕的银行账户转账至路安州潍坊分公司的财务朱全保的个人账户。路安州公司质证称，对《补充协议书》真实性无异议，但对证明事项有异议，盛海置业公司至今未向路安州公司出具预售许可证，房屋未向路安州公司交付，盛海公司对外进行的销售行为与路安州公司无关，责任由盛海公司自行承担，授权委托书仅能证实盛海置业公司将所售房屋收取的款项用于抵顶了我公司的工程款，我公司表示同意。被告王路对上述证据真实性无法确认。 本院认为，被告盛海置业公司与路安州潍坊分公司于2014年7月签订的关于盛海置业公司将盛海·日月星城4#楼抵顶给路安州公司施工该工程工程款的《补充协议书》，为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院依法认定为有效合同。根据上述协议约定，盛海置业公司已将涉案盛海·日月星城4#楼抵顶了其应支付给路安州潍坊分公司的工程款，本案中，原告购买的盛海·日月星城4#-2-1101房屋在上述抵顶工程款的楼房范围内，虽然原告与盛海置业公司就涉案房屋买卖签订了商品房买卖《协议书》并由盛海置业公司出具了收款收据，但是根据盛海置业公司提交的路安州潍坊分公司向其公司出具的授权原告购买涉案房产抵顶工程款的授权委托书，及结合原告将房款打入路安州潍坊分公司财务人员朱全保的个人账户的事实，并结合原告提交的卢燕与路安州潍坊分公司负责人张友明及王路的录音证据，能够充分证明原告与盛海置业公司并不存在真实的房屋买卖交易关系，盛海置业公司仅是根据路安州潍坊分公司的授权与原告签订涉案房屋商品房买卖协议并为原告以后办理证件等需要提供程序性便利，因此，盛海置业公司在本案中不承担返还责任，而原告实际是以低价方式从路安州潍坊分公司处购买的涉案抵账房，因此，原告与路安州潍坊分公司之间构成真实的房屋买卖关系。 因涉案房产至今未办理预售许可，且工程已停工，原告购房目的已不能实现，因此原告要求解除与被告签订的商品房买卖《协议书》，于法有据，本院予以支持。关于原告交纳的购房款，结合原告提交的录音及该房款已打入路安州潍坊分公司财务人员朱全保的私人账户的打款记录，能够认定原告已向路安州潍坊分公司交纳房款274677.6元的事实，原告因购房目的不能实现，要求被告路安州潍坊分公司承担返还房款274677.6元的责任，亦于法有据，本院予以支持。被告长期占用原告的房款却未依约履行义务，给原告的财产造成损失，原告主张被告路安州潍坊分公司承担利息损失（自起诉之日即2018年11月29日计算至房款退还之日，按照同期贷款利率计算），本院予以支持，路安州公司作为路安州潍坊分公司的总公司应对原告的上述债务应承担共同还款责任。关于原告要求被告返还64098元的欠条一份，无充分证据予以证明，且被告王路不认可原告向其出具过欠房款64098元的欠条，因此原告的该项主张，本院不予支持。 关于被告朱全保责任的承担，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》关于“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院除应当依法收缴出借账户的违法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条规定“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借人和借用人为共同诉讼人”的规定，本案中，根据原告提交的2018年11月15日卢燕与王路的通话录音证明了路安州潍坊分公司为了防止法院查封账户，使用朱全保的个人账户为公司房款的收款账户，原告也提交打款明细证明了其将房款打入了朱全保个人账户，路安州潍坊分公司为了规避法院查封通过借用朱全保个人账户进行交易的，其行为明显存在恶意，朱全保出借个人账户给路安州公司使用也存在过错，应对路安州公司返还原告吴帅帅的购房款承担连带清偿责任。 原告要求被告王路承担责任，于法无据，本院不予支持。 被告朱全保经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案的审理。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告吴帅帅与被告山东盛海置业有限公司签订的盛海.日月星城4#-2-1101房屋的购房《协议书》； 二、被告安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司、安徽路安州工程建设有限公司共同返还原告吴帅帅购房款274677.6元并赔偿利息损失（以274677.6元为基数，自2018年11月29日起至实际给付之日止，按照同期贷款利率计算）； 三、被告朱全保对上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告吴帅帅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6382元，减半收取3191元，财产保全费2020元，共计5211元，由原告吴帅帅负担1038元，由被告安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司、安徽路安州工程建设有限公司、朱全保负担4173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  周爱云 二〇一九年五月二十日 法官助理张伟伟 书记员宋春燕