广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5103民初2048号原告：潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会，住所地潮州市潮安区浮洋镇潘吴村。法定代表人：潘松钊，主任。委托诉讼代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈森，广东正冉律师事务所律师。被告：潘湘雄，男，1971年5月17日出生，汉族，住潮州市潮安区。原告潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会与被告潘湘雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会的诉讼代理人李潮揭、陈森，被告潘湘雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告自行拆除位于潮州市潮安区浮洋镇潘吴村的原潮安县浮洋潘厝竹器厂东侧的地上建筑物，将占有的土地腾退还原告（面积约30平方米）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：潮安县浮洋潘厝竹器厂于1990年8月10日注册登记成立，属于原告创办的集体所有制企业，厂址位于浮洋镇潘吴村潮汕公路旁，企业场地系原告拨给该厂使用，房产、固定资产系集体所有。后因经营不善，该厂于2001年8月15日注销登记，相应资产由村集体收回。该厂自1996年起由原告前村委会主任潘振高承包经营。2003年2月10日，原告与潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂（个人独资企业，投资人潘毅，潘毅为潘振高儿子）签订《厂租赁土地合同书》，将原潮安县浮洋潘厝竹器厂用地租赁给潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂。在此期间，潘振高及潘毅将位于该厂东侧占地面积约30平方米的铺面（具体位置见附图）出租给被告。2005年，原告与潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂协商解除租赁合同，将原潮安县浮洋潘厝竹器厂用地收回集体使用。2006年5月23日，原告经二委讨论决定接收各铺户管理工作，按被告原与潘振高租赁铺面的租金保持不变，由被告与原告续租。然而，被告缴纳了自2006年4月16日起算的2年租金后，至今没有再缴纳租金，被告长期占有原潮安县浮洋潘厝竹器厂范围内部分土地及铺面。此后，原告多次要求被告腾退，将占有土地及铺面予以退还，被告拒不配合。为此，原告特提起诉讼，请查明事实，依法判如所请。被告潘湘雄辩称，1993年至1994年期间，被告在潮汕公路旁的自有铺面因三次扩路被拆迁。后向原潮安县浮洋潘厝竹器厂租赁土地自建案涉商铺，该商铺非由竹器厂的生产车间改建；现使用的铺间面积实为10多平方米，并非原告诉状所述的30平方米；被告有向原告缴交租金，原告主张被告强占该铺间、没有缴交租金与事实不符；原告陈述其多次要求被告腾退，但被告从未收到原告的要求腾退的通知。当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人均无异议、能证明与本案相关联事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《工商登记资料》，证明潮安县浮洋潘厝竹器厂于1990年8月10日注册登记成立，属于潘吴村创办的集体所有制企业，厂址位于浮洋镇潘吴村潮汕公路旁，于2001年8年15日注销登记。被告认为其对该厂的登记情况不清楚。本院认为，对潮安县浮洋潘厝竹器厂的设立、注销日期和营业场所、经济性质等企业登记信息，可予确认。2.原告提交《厂租赁土地合同书》、证明2003年2月10日，原告与潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂签订《厂租赁土地合同书》，将潮安县浮洋潘厝竹器厂用地租赁给潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂。被告认为该证据与其无关。本院认为，对该证据的真实性可予以确认，但其与本案不具有关联性，对其合法性不予审查认定。3.原告提交《现金收入凭证》、《记账凭证》，证明2005年，原告与潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂协商解除租赁合同，退还剩余租金，并将潮安县浮洋潘厝竹器厂用地收回村集体使用。被告认为该证据所反映的内容系原告与潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂的事情，与被告无关。本院认为，对该证据的真实性可予以确认，但其与本案不具有关联性，对其合法性不予审查认定。4.原告提交村民代表大会会议记录、《通知》，证明2017年11月19日，村民代表大会决议，同意将潮安县浮洋潘厝竹器厂土地及地上建（构）筑物收归集体。被告认为租户合法经营，原告未经与铺户协商，单方收回土地不合法。本院认为，对原告按民主议定原则召开村民代表大会，通过收回出租的潮安县浮洋潘厝竹器厂全部资产的决定，可予确认；而原告单方作出的《通知》没有送达人、接收人签名，未能证明该《通知》已送达被告。5.原告提交《土地权属界线核定书》、竹器厂位置图，证明潮安县浮洋潘厝竹器厂坐落于潘吴村潮汕公路旁。被告表示对该证据的内容不清楚。本院认为，对涉案土地属于原告集体所有，可予以确认。原告在举证期限内向本院申请对被告占用的位于潮州市潮安区浮洋镇潘吴村原潘厝竹器厂东侧的地上建筑物及土地的位置、范围进行现场勘验。经审查，本院予以准许并到现场拍照。对本院所拍的相片，原、被告确认红色箭头所指铺间即为被告占有、使用的铺间。根据当事人庭审过程的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：潮安县浮洋潘厝竹器厂系原告开办的集体所有制企业，于1990年8月10日登记设立，2001年8月15日办理注销登记。2003年2月10日，作为甲方即出租方的原告与作为乙方即承租方的潮安县浮洋东鑫服装珠绣工艺厂签订《厂租赁土地合同书》，约定：甲方将潮安县浮洋潘厝竹器厂面积为1,220平方米，计1.83亩的土地出租给乙方办厂；四至为东至潮汕公路、西至雄发楼、南至村文明路、北至珠品市场巷；租期50年，即自2003年2月10日至2053年2月9日止；土地每亩年租金1,440元，每亩50年的租金为72,000元，合同签订之日乙方应交付租金131,760元；土地所有权归原告所有，乙方在承租期限内享有使用权；租赁期间，乙方自行经营、自负盈亏，建筑物、生产设备、固定资产属乙方所有。承租期满乙方如不续租，建筑物及不动产归原告所有；租赁期间，如国家建设规划需要征收该地，原告、乙方无条件服从，固定资产、拆迁赔偿归乙方收入，征地款为原告收入，双方办理合同终止手续，退还乙方所存年限租金；潮安县浮洋潘厝竹器厂所有的建筑物由乙方负责自行拆除；合同还对其它权利、义务作出约定。乙方在合同签订后缴纳租金131,760元并实际占有、使用上述厂房及土地。期间，因潮汕公路扩建拆迁，包括被告在内的村民租赁潮安县浮洋潘厝竹器厂改建生产车间、空地基建形成的商铺。其中，被告租赁潮安县浮洋潘厝竹器厂的东面大门南侧的第二间案涉商铺。2005年11月15日，原告与乙方协商解除上述《厂租赁土地合同书》，将潮安县浮洋潘厝竹器厂收回村集体所有并退还乙方前一次性上缴的租金131,760元。为此，乙方向原告补交2003、2004、2005年度租赁潮安县浮洋潘厝竹器厂厂房、场地的租金共51,000元。2006年5月23日，在潮州市潮安区浮洋镇人民政府有关人员的主持下，原告二委召开部分租户参加的讨论会，决定因潮安县浮洋潘厝竹器厂出租期限至2006年4月16日，由原告按租金保持不变对潮安县浮洋潘厝竹器厂各转租铺户暂时进行管理，原告新班子成立后再做决定；租金每半年收取一次，自2006年4月17日起计；同时确定租赁商铺的村民9人及其租赁商铺的间数、应缴租金金额。其中，确定被告租赁涉案铺间每年应缴纳租金500元。后原告出具日期为2007年4月23日、2008年5月2日的《现金收入凭证》，向被告收取案涉商铺2006年4月16日至2007年4月16日、2007年4月17日至2008年4月17日期间的租金各500元。被告缴纳上述商铺的租金各500元后在原告出具的《现金收入凭证》的交款人处签名。2017年11月19日，原告经村民代表大会表决同意，决定收回出租的潮安县浮洋潘厝竹器厂的全部厂房及集体用地。2018年11月9日，原告以被告不腾退还商铺和土地为由向本院起诉，并提出上述诉讼请求。本院认为，根据案件查明的事实，确定本案的焦点问题：一是被告与案外人订立的转租合同对原告是否具有约束力；二是原、被告是否设立房屋租赁合同关系。关于被告与案外人订立的转租合同对原告是否具有约束力问题。本案中，原告将潮安县浮洋潘厝竹器厂的厂房及土地出租给案外人，期间，被告向案外人转租该厂的案涉商铺，但至今没有提供明确双方权利义务的转租合同，应确认被告与案外人设立不定期转租合同关系。在原告与案外人协商一致提前解除租赁合同并将案涉原潘厝竹器厂的厂房及土地收回时，由于租赁合同与转租合同是两个相互独立的合同，原告并非被告与案外人订立的转租合同的当事人，被告与案外人订立的转租合同对原告不具有约束力。故本院对被告与案外人订立转租合同时就案涉商铺及土地所作的约定不予认定、处理。关于原、被告是否设立房屋租赁合同关系问题。协商提前解除案涉《厂租赁土地合同书》后，原告将出租的潮安县浮洋潘厝竹器厂的厂房及土地收回并退还案外人前一次性上缴的租金，案外人也按其实际租赁时限向原告补交潮安县浮洋潘厝竹器厂的厂房、场地租金。经讨论决定对潮安县浮洋潘厝竹器厂各转租铺户过渡性进行管理后，原告先后出具《现金收入凭证》共向被告收取案涉商铺的两年租金，被告缴纳该商铺的租金后在原告分别出具的《现金收入凭证》的交款人处签名，应认定原、被告订立不定期房屋租赁合同并已实际履行。本案案由应为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条又规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告明知案涉商铺系未经国土和规划建设部门审批、通过改变潮安县浮洋潘厝竹器厂的建筑结构和布局形成，且未经整体验收合格的情况下，将商铺出租给被告使用，应认定原、被告订立的不定期房屋租赁合同无效。由于原、被告订立的不定期房屋租赁合同无效，且经村民代表大会讨论决定收回案涉商铺，原告要求被告将案涉商铺所占的土地腾退依据充分，本院予以支持；原告要求被告将案涉商铺拆除缺乏依据，本院不予支持。原告收取的被告缴纳的租金，应作为被告使用案涉商铺的占用费用，不予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告潘湘雄应于本判决发生法律效力之日起三十日内将其占有使用的位于原潮安县浮洋潘厝竹器厂东面大门南侧商铺所占的土地腾退并移交还原告潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会。二、驳回原告潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会、被告潘湘雄各负担50元。被告潘湘雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳案件受理费50元；原告潮州市潮安区浮洋镇潘吴村民委员会可于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回预交的受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄冬雄人民陪审员  成继松人民陪审员  辜国雄二〇一九年五月五日书 记 员  孙银霞