贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初1196号 原告：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所贵州省都匀市。 法定代表人：李建元,男，汉族，1955年9月9日出生，住贵州省三都县。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。 被告:常文超,男,汉族,1972年9月29日出生,住址贵州省铜仁市。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司诉被告常文超房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州众享时代商业管理有限责任公司委托诉讼代理人陆连军、被告常文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》及《补充协议书》；2.判令被告支付原告从2018年2月22日起至2018年10月21日止的商铺使用费128200元；3.判令被告支付原告从2018年2月22日起至2018年10月21日止的管理费161520元；4.判令被告以289720元为基数,按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年2月22日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金(暂算至起诉之日止的违约金为20946.7元)；5.判令被告支付原告物业管理费及垃圾转运费58310元；6.判令被告支付原告水电费9646元(上述金额合计：378622.7元)；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月,案外人谭运军与原告签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》(以下简称“商铺使用合同”)及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》(以下简称“商铺管理合同”)。合同约定原告将位于都匀市新都汇国际购物广场1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030号商铺,面积合计199平方米出租给谭运军经营“苗岭高山大排档”使用,并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定。后经原、被告及案外人谭运军协商,三方同意原使用合同及管理合同的承租人由谭运军变更为本案被告常文超,并于2017年8月21日签订《补充协议》,将苗岭高山大排档的法人变更为被告常文超。2018年度被告每月应缴商铺使用费、管理费合计36215元,费用按季度支付,遵循先付费后使用的原则。截止2018年10月21日,被告尚欠商铺使用费128200元、管理费161520元。根据商铺使用合同第19.4条的约定,乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的,甲方有权单方面解除合同并收回商铺。截止目前为止,被告拖欠公司商铺使用费及管理费长达四月有余。经原告多次催缴,但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用。原告认为,原、被告双方签订的商铺使用合同及管理合同系双方的真实意思表示,各方应诚信履行,原告已经依约将商铺交付被告使用,被告应按照约定支付使用费、管理费等费用。被告拖欠使用费及管理费的行为属于违约行为,并给原告造成损失。综上,为维护原告的合法权益,原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院,提出如前诉请,望判如所请。 被告常文超辩称：1.商铺于2018年春节时被原告贴上封条，导致影响我们商铺的正常经营；2.新都汇在我们将商铺装修好之后的3个月才正式开业，因此这三个月商铺使用费和管理费我们不认可；3.在签订商铺合同时，原告一直迟迟未签订，并要求我们交纳5万元的费用；4.原告当时承诺新都汇所有商铺出租要达到70％以上才能正式开业，且在管理过程中也有很多疏漏和不完善的地方，因此，我们不认可诉请的相关金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：原告与谭运军于2017年7月1日签订了《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下简称“使用合同”）及《新都汇国际购物广场商业管理合同》（以下简称“管理合同”），约定原告将新都汇国际购物广场1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1026、1027、1028、1029、1030号商铺给谭运军作餐饮品牌“苗岭高山全牛大排档”经营之用，建筑面积合计833平方米，使用面积合计641平方米，原告对此进行管理，使用期限为2017年7月1日至2020年6月30日；使用费为每月16025元，管理费为每月20190元（含商业管理费4165元/月、经营服务费16025元/月），均按季度结算；同时约定电费为1.4元/度，水费及排污费为4.5元/立方米。原告承诺被告有180天的免费装修期，自该商铺交付之次日起算。2017年8月21日，经原、被告及谭运军协商,三方同意原使用合同及管理合同的使用人由谭运军变更为本案被告常文超,并签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同补充协议书》,原合同的其余部分继续有效。 根据使用合同第19.1条约定“在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。”；第19.3条约定“使用期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退铺的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。”；使用合同第19.4条约定乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同并收回商铺，第19.5条“甲方依据本合同第19.4条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；履约保证金作为违约金赔偿给甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。”签订合同后，被告分别向原告缴纳了履约保证金36215元、装修保证金12820元及水电押金1000元。2018年10月21日，被告以自2018年1月1日开张营业以来，由于经营不善严重亏损导致无法继续经营为由，书面向原告提出解除合同的申请。原告于2018年10月28日书面回复被告，即商铺使用费及管理费自2018年2月22日开始起算，截止2018年10月22日，被告尚欠商铺使用费及管理费289720元、物业管理费及垃圾转运费58310元、水电费9646元，合计357676元，根据第19.3条、19.4条的规定，履约保证金36215元不予退还，用装修押金12820元及水电押金1000元抵扣后，要求被告实应支付343856元。由于被告未能履行付款义务，原告遂向本院起诉，提出如前诉请。 本院认为：原、被告均表示同意解除《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》及《新都汇国际购物广场商铺使用合同补充协议书》，本院予以认可。对于每月的商铺使用费和管理费，合同约定明确，且双方均未提出异议，本院亦予以确认。对于该两笔费用的起止计算时间，依据“使用合同”第5.1.3项“起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）”，双方合同约定使用期限从2017年7月1日开始，加上180天的免装期，原告请求从2018年2月22日起算符合合同约定。故被告应自2018年2月22日起至2018年10月21日止支付原告商铺使用费128200元、管理费161520元。 对于违约金及已交费用抵扣问题，根据“使用合同”第19.1条的约定，被告应自2018年10月22日起以尚欠款项为基数按每日0.3‰计算支付违约金。根据“使用合同”第19.3条的约定，被告已缴纳的履约保证金36215元不应退还；已缴纳的装修保证金12820元、水电押金1000元，合计13820元应从商铺使用费中予以退还抵扣，故商铺使用费实际应给付114380元。 关于物业管理费及垃圾转运费58310元、水电费9646元，根据双方在管理合同中约定的收费标准和实际产生的费用，且被告在庭审中对该费用亦予以认可，故对原告该项诉请，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告常文超签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》及《新都汇国际购物广场商铺使用合同补充协议书》； 二、被告常文超于本判决生效后十日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费114380元、管理费161520元，合计275900元； 三、被告常文超从2018年10月22日起以275900元为基数，按日0.3‰支付逾期付款违约金至前述款项付清之日止； 四、被告常文超于本判决生效后十日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司物业管理费及垃圾转运费58310元、水电费9646元，合计67956元； 五、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3490元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担320元，被告常文超承担3170元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 赵  华  祥 二〇一九年五月十六日 书记员 陈鲁茜（代）