福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3568号 原告：李剑松，男，1991年8月13日出生，汉族，住安溪县。 委托诉讼代理人：张隽利，福建扬都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小兵，福建扬都律师事务所实习律师。 被告：漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区瑞得园2幢（龙江居委会内），统一社会信用代码：91350600757369686L。 法定代表人：杨孙西，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈浩华，女，漳州香江房地产开发有限公司工作人员。 原告李剑松与被告漳州香江房地产开发有限公司（以下简称香江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李剑松的委托诉讼代理人张隽利、郑小兵，被告香江房地产公司的委托诉讼代理人沈浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李剑松向本院提出诉讼请求：1、判令香江房地产公司向李剑松支付逾期办理香江新城一期1幢2671号商品房的产权证违约金62572.9元（自2015年1月9日至2016年4月22日止共计469天）2、本案受理费由被告承担。诉讼过程中，李剑松变更诉讼请求为：1、判令香江房地产公司向李剑松支付逾期办理香江新城一期1幢2671号商品房的产权证违约金26550.1元（自2015年10月11日至2016年4月27日止共计199天）2、本案受理费由被告承担。事实和理由：1、李剑松与湘江房地产公司双方于2013年7月5日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定李剑松向香江房地产公司购买址在瑞京路两侧西洋坪路西侧香江新城一期1幢2617号的商品房，总价款人民币667089元；香江房地产公司应于2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付李剑松使用。并且在该合同的十四条约定：香江房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由香江房地产公司提供的资料交付买受人，如因香江房地产公司原因，李剑松不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，双方同意按下列第二项处理；……李剑松不退房，香江房地产公司自逾期之日起每日按李剑松已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，香江房地产公司可向房屋权属登记代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六另行约定。在合同签订后李剑松也书面委托了香江房地产公司代为办理权属登记。李剑松于2014年7月31日已经付清全部购房款。而香江房地产公司直至2014年10月11日才办理了交房手续。但是直到2016年4月22日漳州市住房和城乡建设局才发布公告李剑松的向被告购买的商品房可以办理产权登记。因此香江房地产公司的原因，李剑松所有的香江一期1幢2671号商品房逾期办理产权证的时间长达199天。根据上述合同的约定被告应承担逾期办证违约金达26550.1元。2、自2014年10月11日香江房地产公司向李剑松交付涉案房屋起，至2016年4月27日香江房地产公司发布公告通知李剑松可以办理房屋产权登记时止，香江房地产公司逾期办证的违约行为一直持续着。因此，本案逾期办证的诉讼时效应自2016年4月27日香江房地产公司发布公告之日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”自2016年4月27日起算三年的诉讼时效，即至2019年4月27日止。李剑松于2019年3月26日向芗城区人民法院起诉，仍在诉讼时效期间内。3、香江房地产公司未能及时办理相应的变更手续，是造成其向漳州市国土资源局的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核的根本原因。因三湘江河道整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，对三湘江河道及绿地原有宽度及面积有做修改。香江房地产公司虽然于2015年5月向漳州市国土资源局提交了涉案项目的土地分户登记备案预审申请，但因其未能及时办理土地使用证用地红线范围的变更手续，致使其原有的国土证上的坐标与现在正确的坐标数据不符，审核时产生了当时涉案项目存在超出用地红线的问题，因此，香江房地产公司当时提交申请尚不具备土地分户登记备案的完整条件，漳州市国土资源局未受理其申请并及时上报情况不存在过错。2004年至2005年期间，漳州市人民政府已多次开展关于三湘江河道整治的会议，根据被告提交的证据10漳州市人民政府专题会议纪要（2005）26号文件，明确载明香江房地产公司负责的三湘江河段改建存在问题，必须对该河段走向进行调整，其中，第2点明确香江房地产公司的土地使用权证用地红线相应作调整。但香江房地产公司却未能引起重视，及时办理变更土地使用证用地红线范围的手续，造成香江房地产公司后来所获得的国土证上的坐标与现在正确的坐标数据不符，更在为买受人办理房屋权属初始登记过程中产生涉案项目存在超出用地红线的问题，香江房地产公司对此存在明显过错，也是其自身原因导致的，属于“出卖人的原因”。退一步讲，即使香江房地产公司主张存在漳州市国土资源局未及时调整红线图，导致香江房地产公司重新换发新的国土证的事实，但该事由系香江房地产公司与第三人之间的纠纷，与本案李剑松要求香江房地产公司承担逾期办证违约责任不存在任何关联性。4、房屋权属登记包含房屋和土地两部分，香江房地产公司主张于2015年5月提供申请房屋产权初始登记所需文件资料给漳州市国土资源局视为已完成房屋初始登记义务的抗辩不成立。5、在商品房买卖合同中，香江房地产公司负有的房屋权属初始登记义务既包括提交初始预登记申请，也包括具备办证条件后通知李剑松，因此无论被告何时提交初始登记申请，均应该在履行通知义务后才视为已经完成房屋权属初始登记义务。并且房屋权属登记包含房屋和土地两方面的内容，因此应以香江房地产公司在全部完成土地和房屋协助办证义务并通知李剑松的时间作为完成房屋权属初始登记的时间。 香江房地产公司辩称，1、本案李剑松的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。李剑松于2014年10月11日交房，根据《商品房买卖合同》之补充协议第十条规定，如因出卖人原因致使买受人不能在房屋权属初始预登记后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退费，由出卖人按原合同约定支付违约金。说明如果是出卖人原因所致逾期办证的话，李剑松应从2015年10月11日起计算至2018年10月10日为有效诉讼期，我司收到本案时是2019年4月8日，已过时效，更何况我司并无逾期办证且初次颁发的土地证错误的，期间需要核实核对更换证书，并非我司所致及我司所能控制的。2、合同第十四条约定“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理…”,另补充协议第十条第1点约定“出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。”买受人的商品房在2014年10月1日交付使用，2015年5月香江房地产公司提供申请房屋产权初始登记所需文件资料给国土资源局开始初始登记，香江房地产公司香江在李剑松交房后的365日内履行了初始预登记的义务。2016年4月1日出卖人完成为买受人做房屋登记，2016年4月22日市住建局在其网站发布房屋初始登记公告，可以开始办理房屋产权登记，并于2016年4月27日在香江大厦张贴办证公告提示业主根据购房时的付款方式而办理相关手续。3、香江房产公司从2014年10月11日交房给李剑松之日起计，到2016年4月1日做完房屋登记一共用了538天完成为李剑松办理初始登记，但此其中非出卖人可以控制的相关政府部门拖延办证时间引起的时间延误应该以予扣除综述如下：（1）漳州市中级人民法院于2014年9月5日判决先予强制执行交房后，闽南公司才被迫向香江房地产公司交付讼争工程的住宅部分钥匙，商场与店面部分至今没有办理任何移交手续，更不必说办理产权证之前，闽南公司必需的建筑资料归档工作了。直至2015年4月9日，市城建档案馆尚向香江房地产公司发出“档案尚未齐全”的“工程档案移交告知单”，但在广大买房业主的强大压力下以及香江房地产公司提供巨额担保款项后，2015年4月30日市住建局依照为民办实事的“容缺”精神，开具出香江大厦的竣工验收备案的《福建省房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收备案》证明，使香江房地产公司得以籍此为广大的购房客户开始办理产权两证的流程。（2）香江房地产公司自2015年4月30日讼争工程的工程竣工验收备案完毕后，并在2015年5月向漳州市住建局和漳州市国土资源局提交相关文件做初始登记的预审申请（详见《关于漳州香江房地产开发有限公司国有土地权证办理情况的复函》）（给漳州市住建局提供的文件详见《楼盘初始登记应提交资料清单》，给漳州市国土资源局提供的文件详见《国有土地使用权分户登记备案材料》）。漳州市国土资源局在2016年9月28日第二次函复法院时，也已明确“漳州市不动产登记中心于2015年5月收到香江房地产公司提交的”申请。漳州市国土资源局初步审核后，提出讼争工程的规划验收坐标与国土证上的坐标不符，有疑似占用城市绿地的嫌疑，进而搁置办证程序。香江房地产公司提供2012年4月11日获漳州市城乡规划局发出的漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书（规建核2012［009］号）证实香江新城一期2＃楼符合城市规划要求，以及2015年3月12日获漳州市城乡规划局发出的漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书（规建核2015［008］号）证实香江新城一期1＃楼符合城市规划要求的，而并非存在漳州市国土资源局所提出的占用城市绿地。漳州市国土资源局不愿意以漳州市城乡规划局的“竣工规划条件核实意见书”为依据，于2015年6月1日向漳州市城乡规划局发出漳国土资函（2015）40号《关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函》。2015年7月10日漳州市城乡规划局发出漳规函［2015］78号《关于香江新城一期部分建筑物用地有关情况的复函》回复漳州市国土资源局，函中第二点指出“2005年8月11日，市环保局组织市水利局、建设局和我局召开《漳州市区三湘江河道整治工程初步设计报告》评审会议，会议组织了专家审查…将西洋坪支流河道断面宽度由27.1米调整为20.85米。”函中最后再次确认香江新城一期符合市政府和相关部门调整意见及规划要求。此举证明了香江新城一期并没有占用城市绿地，符合竣工和办证要求。由于漳州市国土资源局原有颁发给香江房地产公司的《国有土地使用证》中的附图仍然按照27.1米的河道加绿地宽度绘制，进而导致香江新城一期部分建筑物产生占用到国土局土地证上的规划城市绿地的疑云。闻此用地性质疑问后，2015年11月10日漳州市住建局发函漳州市国土资源局要求漳州市国土资源局对之前怀疑该占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质（用途）的要求，做出结论并书面函告漳州市住建局。这也就说明了住建局早在2015年11月10日之前已经“受理漳州香江房地产开发有限公司申请香江新城一期（1、2幢）房屋初始登记”。综上，无论是土地还是房屋，香江房地产公司均于2015年5月提交申请并提供了完整资料，这点2016年9月28日不动产中心已复函致芗城区法院，足以证明香江房地产公司2015年5月提供申请房屋产权初始登记所需文件给国土资源局和房管局开始初始登记预审。此后经主管部门审核、批准后即予以办理。香江房地产公司提供了一系列完整的资料，请法官重视这些证据材料。2015年12月4日漳州国土资源局回复漳州市住建局的函件中只引用漳州市规划局的回复（漳规函［2015］78号文），说明香江新城一期建筑符合规划竣工验收条件，并没有就漳州市住建局关注的242.1平方米的“占用绿地”是否符合用地性质问题做出回答，因此，该回函没有得到漳州市住建局的接纳因而搁置了其办证流程。在省市区各级政府部门的关心下和香江房地产公司不断的努力下，2016年2月3日市规划局再发出漳规函[2016]23号《漳州市规划局关于确认三湘江河道整治（香江新城段）平面位置的复函》给市国土局，以准确的图纸坐标数据、具体的历史原因，解释因市政府在创卫三湘江整治过程中多次的新河道用地调整，进而产生香江房地产公司原来获得颁发的的国土证上的坐标与最后一次政府相关部门联合会审后的正确坐标数据出现差异的真正原因，再次说明香江房地产公司依照规划审批与验收文件进行的建设无误。查明真相后，2016年2月15日市国土局以漳国土资[2016]18号《漳州市国土资源局关于漳州香江房地产开发有限公司香江新城项目用地调整的请示》呈报市政府，申明香江房地产公司的国土证与规划局审批及验收的坐标数据产生不符合的原因，并提出为香江房地产公司重新换发新的国土证的要求。2016年2月26日漳州市人民政府漳政地[2016]9号《漳州市人民政府关于漳州香江房地产开发有限公司香江新城项目用地调整的批复》同意重新颁发国土证。2016年3月25日签署出新的国土证，2016年3月29日，香江房地产公司获颁新证【漳国用[2016]第185730号、漳国用[2016]第185731号两本新的《国有土地使用证》】。新颁发《国有土地使用证》纠正了原三湘江河道和绿地宽度，消除了所谓的占用绿地疑问，证实市规划局对香江一期的规划验收结论是正确的，此其中，香江房地产公司并没有任何犯错。根据双方《商品房买卖合同》的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，香江房地产公司承担逾期办证违约责任的前提是“出卖人的原因”。综上看，本案中，无论是房屋还是土地，香江房地产公司均于2015年5月向当地房屋权属登记机构申请办理权属初始登记。此后国土部门、规划部门、市政府均系按照行政的流程予以审查、批准。未及时调整红线图的错误在于国土资源局，而非香江房地产公司，故办证迟延的原因不在于香江房地产公司，若归咎于香江房地产公司办证延迟，这违背了双方合同的约定和法律的规定。这段长达一年余的占用城市绿地疑云澄清过程，乃非香江房地产公司所能控制的不可抗力因素，假设从最不利于香江房地产公司的角度计算，计算逾期办证违约金的截止时间应是2015年5月，而非主管部门受理时间，即，由漳州市国土资源局发函给漳州城乡规划局的2015年6月1日到2016年3月25日漳州市国土资源局重新颁发正确的《国有土地使用证》这298天都应予扣除（若从2015年4月30日至2016年3月29日计算就是334天）。香江房地产公司2016年4月1日得到漳州市住房和城乡建设局颁发的《漳州市房屋登记收据[收件号：60010001-160401-20253490]，并于2016年4月22日在网站上公告香江大厦1号楼初始登记。香江房地产公司用了不到540－298＝242天为香江房地产公司做完初始登记，此时间在约定的365天之内，并没有违约。也就是说直到2017年4月22日为止，出卖人还没有逾期办证的违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年7月5日，李剑松和香江房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、李剑松向香江房地产公司购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期1幢2617号房屋，房屋总价款为667089元。2、付款方式：本合同签订当日，买受人付清首付款人民币201089元，余款人民币466000元以按揭（抵押）贷款的方式支付。买受人应在接到出卖人发出的书面通知书之日10日内提交按揭贷款所需完整资料，并在接到出卖人发出书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续（以出卖人收到按揭款项为之为“办妥按揭手续”）。如买受人无法在上述约定期限内办妥按揭手续的，买受人应当于上述约定期限到达后五日内付清全部购房款。3、交付条件与期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十条约定：1、出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属机构并取得登记机构出具的收件后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2、买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，因此出卖人无需将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且买受人应在商品房交付当日将所需的全部办证材料及费用交给出卖人，否则出卖人有权拒绝与其办理房屋交接手续，且无需承担逾期交房的违约责任。如因出卖人原因只是买受人不能再房屋权属预登记后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定支付违约金。若出卖人在代买受人办理房屋权属证书的过程中，遇到因办证单位的规定或政策调整而导致相关办证材料及费用发生改变的，买受人需在出卖人书面通知送达后7日内补齐相关材料或补缴相关费用，否则由此致使出卖人不能再规定时间内办妥房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。3、买受人以一次性付款或分期付款的，出卖人在房屋权属初始登记后30日内，将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料交付买受人，由买受人自行向房屋权属登记机构办理权属登记，若因买受人原因致使双方未能如期交接上述资料的，出卖人不承担任何责任。2014年10月11日香江房地产公司向李剑松交付讼争房屋。 2006年3月，香江房地产公司取得漳国用（2006）第64409号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积141790.96平方米；因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。 2015年5月漳州市国土资源局收到香江房地产公司提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，于2015年6月1日致函漳州市城乡规划局，要求漳州市城乡规划局对香江房地产公司占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求给予出具书面意见。漳州市城乡规划局回函（摘要）：1、2005年4月7日，市场会议研究三湘江整治有关香江公司责任段改建问题，同意将香江公司责任段原斜穿西洋坪路与瑞京路交叉的西南走向调整为直穿瑞京路后再向东横穿西洋坪路与漳州师院责任段对接，具体调整方案由市建设局、水利局和规划局共同确定。2、经专家审查，将西洋坪支流河道断面宽度由27.1调整为20.85米。3、我局于2006年2月13日办理《漳州市三湘江整治（香江公司段）工程建设工程规划许可证》和2007年12月29日批准的香江新城1#、2#楼单体设计方案总平图中，河道断面宽度按照初步设计方案批复办理，符合初步设计评审会意见要求。 2015年11月10日，漳州市住房和城乡建设局致函漳州市国土资源局，要求漳州市国土资源局对香江房地产公司占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质的要求书面函告。2015年12月4日，漳州市国土资源局复函漳州市住房和城乡建设局（摘要）：1、根据2002挂14地块出让合同，香江新城项目出让面积为180995平方米（含港道、绿地），香江新城一期（1、2幢）建筑物在出让用地范围之内；2、根据漳规函（2015）78号文，香江新城一期1#、2#楼符合政府和相关部门调整意见及规划要求。 本院在审理涉讼芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧的香江新城一期1幢逾期办证系列案件中，依法发函向住建部门和国土部门调查香江房地产公司提交办证材料的日期及逾期办证的原因等，经本院多次联系但住建部门始终未函复；国土部门于2016年9月26日回函本院：漳州市不动产登记中心于2016年4月6日收到香江房地产公司提交的土地分户登记备案申请，于2016年4月29日审核完成并办证公告。之后，国土部门于2016年9月28日又函复本院：漳州市不动产登记中心于2015年5月收到香江房地产公司提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，在审核中发现该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地；该中心将该情况上报市国土局，市国土局于2015年6月1日发函市城乡规划局；并附一份“关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函”，该函请市城乡规划局对香江房地产公司占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。之后，本院向漳州市不动产登记中心征询“预审申请”的含义，该中心负责人回复称，行政机关办理案件是有规定期限的，香江房地产公司所提交的材料经初步审查发现，该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地，即上报国土局处理，行政机关认可的受理日期是2016年4月6日。 2016年3月25日，漳州市国土资源局向香江房地产公司重新核发漳国用（2016）第185730号、185731号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积为146470.41平方米。2016年4月1日漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心收到香江房地产公司提交的办证材料并出具收件收据。2016年4月6日漳州市不动产登记中心受理香江房地产公司提交的土地分户登记备案申请。2016年4月22日漳州市住房和城乡建设网发布房地产办证公告，“香江新城一期1幢及地下室”已经进行房屋初始登记。2016年4月29日，漳州市国土资源网发布土地分户登记公告。 本院认为，本案存有三个焦点：一、香江房地产公司履行协助办证义务的时间？二、本案造成李剑松在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因？三、李剑松的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 焦点一：香江房地产公司履行协助办证义务的时间？ 漳州市不动产登记中心复函，香江房地产公司虽然于2015年5月向漳州市不动产登记中心提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，但是因为当时该项目存在超出用地红线问题，尚不具备土地分户登记备案的完整条件，直至2016年4月6日香江房地产公司才再次提交土地分户登记备案申请，漳州市不动产登记中心才正式受理香江房地产公司的申请，并于2016年4月29日审核完成及发布办证公告，因此香江房地产公司履行协助办证义务的日期应该认定为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日即2016年4月29日，香江房地产公司认为其已经于2015年5月完成相应的协助办证义务的主张与事实不符，本院不予采信。至于香江房地产公司主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。香江房地产公司认为，根据合同约定，香江房地产公司只需要将办理房屋权属初始登记需要由香江房地产公司提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为已经履行协助办证义务，因此即使法院要以两证最晚的收据时间计算，也应该是2016年4月6日。本院认为，商品房买卖合同中，香江房地产公司负有的协助办证义务即包括提交初始预登记申请，也包括具备办证条件后通知李剑松，因此无论香江房地产公司何时提交初始登记申请，均应该在履行通知义务后才视为已经完成协助办证义务，且房屋权属登记包含房屋和土地两方面的内容，因此本案应该以香江房地产公司全部完成土地和房屋协助办证义务并通知李剑松的时间作为香江房地产公司完成协助办证义务的时间，即为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日2016年4月29日。 焦点二：本案造成李剑松在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因”？ 因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。香江房地产公司未能及时办理相应的变更手续，是造成香江房地产公司递交给国土部门的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核的根本原因，香江房地产公司对此存在过错。因此，香江房地产公司辩解“由于非出卖人原因导致逾期协助办证”，本院不予采纳。况且，按照“审核登记备案申请及相关资料”的相关规定，香江房地产公司应当同时向国土部门、住建部门递交登记备案申请及相关资料，但香江房地产公司至今仍没有证据证明其向住建部门递交登记备案申请及相关资料的日期也是2015年5月。因此，造成李剑松未能在约定时间内取得房屋权属证书的原因仍是香江房地产公司的原因，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，香江房地产公司依法应该承担逾期办证的违约责任。 焦点三：李剑松的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，香江房地产公司应于讼争房屋交付后365日完成履行协助原告办证的义务，即为2015年10月11日之前万豪实业公司应完成履行协助原告办证义务，而香江房地产公司是在2016年4月29日完成了协助办证义务，因此香江房地产公司应该承担的逾期办证违约金的期间从2015年10月12日起计算至2016年4月29日止。但是根据双方签订的合同中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效。李剑松在2015年10月12日就应该知道其权利受到侵害，却直到2019年3月26日才向法院递交诉讼材料。2017年10月1日《民法总则》正式施行，《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，因此从原告向本院递交诉讼材料之日起（2019年3月26日）向既往时间倒推的3年没有超过诉讼时效，即2016年3月26日起至2016年4月29日止的违约金未超过诉讼时效。根据李剑松与香江房地产公司双方的约定，香江房地产公司应每日以李剑松已付购房款667089元为基数按0.02%计付违约金，即自2016年3月26日起至2016年4月27日止（李剑松主张计算到2016年4月27日没有超过法定时间）以667089元为基数每日按0.02%计算的违约金为667089元×33天×0.02%=4403元。 综上所述，本院认为，李剑松与香江房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。由于讼争房产已经于2016年4月29日可以办理房屋权属证书，李剑松于2019年3月26日才向法院递交起诉状，其主张香江房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求部分已经超过法定诉讼时效，香江房地产公司依法应该支付李剑松从2016年3月26日起至2016年4月27日止以667089元为基数每日按0.02%计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付李剑松逾期办证违约金4403元； 二、驳回李剑松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费464元，减半收取232元，由李剑松承担194元，由漳州香江房地产开发有限公司负担38元。 如不服本判决，李剑松可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员      二〇一九年五月十七日 书记员  王小玲