湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初728号 原告：张从戎，男，1989年7月20日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融厦律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。 法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓文钦，上海协力（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂芳芳，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。 被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。 负责人：李传玉，总经理。 委托诉讼代理人：彭湘峰，男，1989年4月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。 原告张从戎诉被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。原告张从戎的委托诉讼代理人罗胜芳，被告万达公司的委托诉讼代理人卓文钦、聂芳芳，被告万象美物业公司的委托诉讼代理人彭湘峰到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张从戎向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期修复原告所购买的商品房住宅卫生间渗漏水问题；2、判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失35.6万元（自2016年1月至2017年5月计17个月，按每月18000元计算的租金损失30.6万元，损坏家具5万元），自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准赔偿原告不能居住使用房屋的经济损失；3、由被告承担自2016年1月起至2017年5月期间的物业管理费18050元；4、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告向本院申请撤回第一项关于要求被告限期修复原告所购买的商品房住宅卫生间渗漏水问题的诉讼请求及第二项关于要求被告赔偿家具损失5万元的诉讼请求。事实与理由：原告于2012年3月31日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告长沙开福万达广场投资有限公司开发的长沙市开福区中山路589号第A区1、6栋2单元5层504房屋，建筑面积266.78平米，合同总价为3331150.00元，该房屋为精装修住宅房。合同第九条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十七条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。《住宅质量保证书》规定的有关部位、部件保修年限分别为：屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年。被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（原大连万达物业管理有限公司）为本小区前期物业管理公司。合同签订后，原告按合同约定向被告万达广场投资有限公司付清了购房款。2013年12月交房时，原告即发现房屋存在壁挂炉燃气阀损坏等质量缺陷，因被告拖延维修原告只得自行更换，为此花费1700元。2015年底，原告准备入住涉案房屋居住，入住前进门打扫卫生时发现全房顶部大量渗水、地面大面积积水深达2厘米，装修及家具严重受损。原告将上述情况及时向物业公司进行反馈，物业公司及开发商维修部安排人员花费近4个月的时间重新修补了房屋顶部、更换了室内地板并对受损家具进行了简单修补。维修完毕后，涉案房屋内又出现书房、主次卧室卫生间渗漏问题，并因渗漏导致墙纸大面积发霉、踢脚线腐烂。物业公司再次安排工作人员进行维修，但整改进度十分缓慢，直至2017年5月，卫生间渗漏问题经反复处理才有所改善。原告及家人在本次维修结束后进入涉案房屋内居住生活，因卫生间渗漏问题未彻底修复，原告入住后不久，墙纸、踢脚线又发生霉变、腐烂。虽然物业有安排维修但至今仍未妥善解决。原告为自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告长沙开福万达广场投资有限公司辩称：一、被告已按合同约定向原告交付质量合格的房屋，对在质保期内发生的属于保修范围的质量问题按合同约定承担维修义务。本案涉案房屋已于2013年11月26日通过竣工验收备案，符合合同约定的交房条件，不存在双方合同补充协议第5条第2款约定的严重影响房屋正常使用的情形，另外根据该条第4款的约定产生质量问题应经房屋所在地建设主管部门指定的具有鉴定资质机构鉴定，即便原告所主张的部分质量问题真实存在，原告也应按照约定先申请鉴定证明涉案房屋确实发生质量问题，然后被告对于确实属于在质保期内的保修范围的质量问题按照合同约定承担维修义务。二、原告主张房屋闲置等经济损失没有事实和法律依据，理由如下：双方签订的合同补充协议第5条第5款约定，原告收房后该房屋发生质量问被告仅赔偿原告造成的直接经济损失，首先根据约定被告仅对原告因为质量问题而进行维修实际产生的维修费等直接损失承担赔偿责任，原告主张的闲置费属于间接损失不在赔偿之内。其次，原告也未提供相应的证据证明已发生的质量问题会存在整个房屋无法全屋使用，其需在外承租房屋。最后如果原告确实存在损失，也应当提供相应损失的证据，例如维修项目、租赁协议以及各种费用的支出凭证或者流水，否则应当承担举证不能的后果。三、原告主张的由被告承担物业费没有事实和法律依据，理由如下：该案系房屋质量问题产生的房屋买卖合同纠纷，而物业费的产生系原告与物业公司签订物业服务合同，物业公司根据物业服务合同提供服务，原告支付相应费用。该费用是否产生与本案没有必然联系。四、原告主张房屋保修期重新计算的诉请没有法律依据，根据房屋质量保证书，房屋自2013年11月26日开始计算保修期，此后双方也未对保修期延长做出重新约定，因此原告的此项主张没有事实及法律依据。 被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司辩称，物业公司与原告是物业合同关系，原告的诉讼是因房屋出现质量问题所造成的，而不是因为物业服务造成原告的直接损坏，因此物业公司不应承担原告所提出的一切责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月31日，原告张从戎（乙方、买受人）、被告万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区中山路589号第A区1、6栋2单元5层504号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积266.78㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为12486.51元/㎡,总房价3331150元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。被告万达公司作为建设单位、被告万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向原告出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年。 合同签订后，原告张从戎依约向被告万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2013年12月原告办理了收房手续。 原告提交了《房屋质量问题申诉材料》，载明涉案房屋的质量问题及四次维修情况。其中，第二次维修：2015年底准备全家入住，入住前打扫卫生时发现房屋顶部大量渗水下来，面积覆盖全屋，由于渗水量大，地面积水达2厘米，全房高档实木家具长期浸泡在水中，变形掉漆。万达物业及维修工程部对房屋顶部重新修补、更换木地板、家具进行修补，维修时间长达4个月。第三次维修：主卧和次卧卫生间渗漏且霉变严重，墙纸大面积损坏，地脚线全部腐烂。需将主次卧卫生间地板全部挖开，重新作防水，但维修工作进展缓慢，业主及家人迟迟不能搬进房屋居住生活。直至2017年5月前，渗漏问题经多次反复维修处理有所改善，但仍存在轻微渗漏。因为维修期间导致日常生活不便、室内扬尘等问题，第三次维修后原告及家人才陆续入住。被告万象美物业公司工作人员李桔、鲁丽红在该材料上注明“情况属实”并签名。 另，涉案房屋水费缴纳明细显示，原告2016年、2017年期间未缴纳水费。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《房屋质量问题申诉材料》、《维修情况报修表》、水电费缴费明细、现场照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告张从戎与被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。诉讼过程中，原告向本院申请撤回第一项关于要求被告限期修复原告所购买的商品房住宅卫生间渗漏水问题的诉讼请求及第二项关于要求被告赔偿家具损失5万元的诉讼请求，系其对民事权利及诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、原告的损失范围。二、责任主体。对此，本院评析如下： 一、原告的损失范围。被告辩称，《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，被告无需承担赔偿责任。本院认为，合同补充协议之文本由被告万达公司提供，合同条款及内容均由被告方拟定，此条款实为格式条款，被告万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对原告主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，故对被告的答辩意见不予支持。结合庭审查明的事实，对原告的损失作如下认定： 1、影响居住损失。原告主张从收房时间2016年1月至2017年5月期间，原告一直未能实际入住，产生租金损失30.6万元，并提供被告万象美物业公司工作人员李桔、鲁丽红等人签字署名的证明材料及涉案房屋内的水费缴纳明细进行佐证，以上证据足以证实涉案房屋的漏水、渗水等质量问题客观上削减了房屋的使用价值，影响到原告的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住产生的合理期间的损失，本院予以支持。但一方主张的可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽被告万达公司交付的房屋存在漏水等质量问题，但原告仍负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，本院酌情认定被告应承担的租金损失合理期间为一年；关于租金标准，因原被告双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2016年5月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米49元，涉案房屋面积266.78平方米，本院根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定原告的租金损失原告的租金损失确定为156866.64元（266.78平方米×49元×12月）。另，原告诉请自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准要求被告赔偿不能居住使用房屋的经济损失，因其未举证证明维修范围及程度必然影响到全屋的正常居住使用，且该笔费用未实际发生，原告可待费用实际产生后另行主张权利。 2、物业费损失。原告未提交证据证明其已经缴纳房屋物业管理费，且物业管理费也不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请本院亦不予支持。 综上，原告的各项经济损失合计156866.64元。 二、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系原告与被告万达公司签订，被告万达公司应对房屋的质量问题负责。被告万象美物业公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向原告就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对原告要求被告万象美公司承担责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张从戎经济损失156866.64元； 二、驳回原告张从戎的其他诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6911元，因适用简易程序减半收取3455.5元，由原告张从戎承担1455.5元，被告长沙开福万达广场投资有限公司承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  宋 敏