云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0381民初3919号 原告：云南曲靖交通房地产开发有限公司。 法定代表人：严尔华，职务：总经理 委托诉讼代理人：周渝洁，男，1992年3月20日生，曲靖市麒麟区人，现住曲靖市麒麟区，系云南曲靖交通房地产开发有限公司员工，任总经理助理，特别授权代理。 委托诉讼代理人：高运全，云南言承律师事务所律师，特别授权代理。 被告：崔剑英，女，1979年12月15日生，汉族，宣威市人，住宣威市。 第三人：中国农业银行股份有限公司宣威市支行。 法定代表人：杨金昌，任经理职务。 委托诉讼代理人：唐异杉，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告崔剑英、第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日受理，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告云南曲靖交通房地产开发有限公司的委托代理人周渝洁、高运全，被告崔剑英，第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行的委托诉讼代理人唐异杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南曲靖交通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的合同编号为GXHT-20150480《商品房购销合同》、《合同补充协议》；判决被告退还原告位于宣威市商品房；2、请求判决被告支付违约金31,950元（人民币，下同）、税费损失26,039.25元；请求判决被告承担截止2018年8月20日止代为偿还的按揭贷款银行利息、罚息等损失21,140.72元；3、庭审中增加诉讼请求：请求判决被告承担截止2018年8月20日起至2019年4月23日止代为偿还的按揭贷款银行利息、罚息等损失6,823.21元；4、案件受理费用由被告承担。 事实与理由：2015年4月7日，原告与被告签订GXHT-20150480《商品房购销合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于宣威市商品房，该房参考套内建筑面积107.73平方米，总金额319,500元。合同约定由被告支付首付款99,500元，其余220,000元由被告用按揭贷款支付，双方在《合同补充协议》中对付款及交房事项进行约定。2015年4月22日第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行与被告崔剑英签订《个人购房担保借款合同》，向被告崔剑英发放按揭贷款220,000元整。贷款由原告云南曲靖交通房地产开发有限公司为被告崔剑英提供阶段性担保，担保责任的为连带责任。但被告崔剑英未按合同约定偿还贷款，截止2018年8月20日，贷款已逾期25期。2017年5月11日起至2019年4月23日止，第三人三次从原告保证金账户扣款47,963.93元偿还贷款，其中还本金20,677.02元，还利息（含罚息、复利）27,963.93元。被告崔剑英支付首付款9,500元，一直未支付下欠90，000元。2018年9月10日，第三人向原告发出通知，要求原告回购房屋，履行担保责任。另外，原告为该房屋办理备案登记时缴纳营业税15,975.00元、城建税1,118.25元、土地增值税3,195.00元、印花税159.75元、教育费附加费479.25元、地方教育费附加319.50元和契税4,792.50元，合计税费损失26,039.25元。原告认为，双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》皆是双方真实意思表示，合法有效。被告并未按照约定偿还银行贷款，造成了原告损失，致使合同目的不能实现，根据合同约定及相关法律规定，原告有权解除合同、收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息及费用、支付商品房总价10%的违约金、交易的相关税费、相关诉讼费用等。 被告崔剑英辩称：被告所诉属实，因客观原因自己不能按照原告的要求按时支付购房欠款，同意解除合同，但要求对已支付的首付款、已偿还的贷款本金与应付原告的损失进行抵消，并由原告对自己的装修款适当进行折抵补偿。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 一、《商品房购房合同》、《合同补充协议》复印件（原件庭审质证后交还原告存档）各一份，用以证明被告与原告签订《商品房购房合同》以及原、被告约定违约责任等条款的事实； 二、《个人购房担保借款合同》一份，用于证明被告与第三人签订借款合同，由原告为承担连带担保责任的事实； 三、收据复印件1份，用以证明被告尚欠首付款90，000元及违约的事实； 四、回购通知书、银行业务凭证、还款明细，用以证明被告违约造成原告利息损失，并且第三人从原告的账户扣划了贷款保证金的事实； 五、情况说明、契税发票和办理备案登记交税明细复印件1份，用以证明被告违约造成原告备案登记时缴纳营业税、土地增值税、印花税、营业税附加损失的事实； 六、营业执照复印件1份，法定代表人身份证明书1份，用以证明原告的主体资格； 七、被告身份证、常住人口登记卡、离婚证复印件各1份和无婚姻登记证明1份，用以证明被告的主体资格； 八、扣款明细1份，用以证明截止2019年4月23日，第三人从原告保证金账户扣除崔剑英贷款本金、利息和罚息的情况。 本院认为，原告提供的八组证据符合证据三性，能够证明本案的相关事实，崔剑英对该八组证据无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的证据。 被告崔剑英在举证期限内未向本院提供证据材料。 第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行向本院提交了以下证据材料： 一、借款凭证复印件1份，用以证明第三人已按三方签订的《个人购房担保借款合同》约定向原告账户全额发放贷款； 二、贷款推荐书、收据复印件各1份，用以证明被告按照约定比例支付首付款后，原告出具首付款收据并向第三人推荐为被告办理购房贷款业务，贷款的发放合法合规； 三、还款明细表、贷款客户查询记录，证明被告还款情况及下欠本息数据； 四、股东决议、股东会议、合作申请书复印件各1份，证明原告自愿为其“龙泽丰园”项目购房客户向农行宣威支行申请的贷款提供连带责任保证并缴存10%保证金的事实。 本院认为，原告与第三人提供的上述证据真实、合法，与本案具有关联性且能相互印证；被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，故本院对原告及第三人提供的上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据。 经过当庭质证，被告崔剑英对第三人提供的四组证据无异议。 本院认为，第三人提供的四组证据符合证据三性，能够证明本案的相关事实，被告崔剑英无异议，本院予以采纳，作为认定案件事实的证据。 根据庭审和质证，本院认定如下事实：2015年4月7日，原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告崔剑英签订的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，约定原告将其建造的位于宣威市商品房销售给被告崔剑英，房屋套内建筑面积107.73平方米，总房价为319,500元，首付99,500元，余下购房款220,000元由被告崔剑英于2015年4月7日前用按揭贷款支付给原告。双方在合同第八条逾期付款的违约责任部分，约定解除合同条款：乙方（即被告）未按照约定付款，甲方（即原告）有权解除合同，向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。对乙方按照未付款支付违约金条款，未写明具体违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额计算方法。2015年4月22日被告崔剑英与第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行签订了《个人购房担保借款合同》，银行向被告发放按揭贷款220,000元整，借款期限为180个月，原告云南曲靖交通房地产开发有限公司为被告按揭贷款提供阶段性担保，担保责任为连带责任。合同签订后，原告为该房屋办理备案登记，缴纳营业税15,975.00元、城建税1,118.25元、土地增值税3,195.00元、印花税159.75元、教育费附加费479.25元、地方教育费附加319.50元和契税4,792.50元，合计26,039.25元。原告崔剑英于2015年4月7日支付了首付款9,500元，下欠原告首付款90，000元。被告崔剑英办理了房贷后，原告将房屋交付被告使用。被告崔剑英只偿还了按揭贷款本金7，550.32元、利息14,781.83元，其余按揭贷款均逾期未偿还。2017年5月11日起至2019年4月23日止，第三人三次从原告保证金账户扣款47,963.93元偿还贷款，其中还本金20,677.02元，还利息（含罚息、复利）27,963.93元。2018年9月10日，第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行向原告发出通知，要求原告回购房屋，承担担保责任。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款之规定，合同当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告崔剑英签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。在《商品房购销合同》第八条约定被告逾期付款的违约责任中，约定被告逾期付款原告有权解除合同，并向被告退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。被告崔剑英不能履行借款合同中约定的还款义务，第三人中国农业银行股份有限公司宣威市支行已从原告保证金账户上扣划了应还本金和截止2019年4月23日的利息，用于偿还崔剑英所欠贷款本息。被告崔剑英的行为已构成违约，致使合同目的不能实现，符合双方约定解除合同的条件。原告通过诉讼提出解除合同的主张，按照合同法第九十六条第一款的规定，是原告对合同解除权的行使。合同解除通知送达时间应以本案向被告送达诉状副本之日，即以2019年4月29日作为合同解除时间。 基于以上理由，本院对原告的各项诉讼请求评判如下： 一、对原告的第一项诉讼请求，原告已经按照合同法第九十六条第一款的规定行使合同解除权，本院依法确认双方签订的《商品房购销合同》（合同编号GXHT-20150480）与《合同补充协议》于2019年4月29日解除，该合同解除已经发生法律效力，无须本院判决解除；原告同时请求判决由被告退还原告位于宣威市商品房的主张，本院予以支持。合同解除后，对被告崔剑英已经支付的购房首付款9,500元和银行贷款本金人民币7，550.32元，应依法给予保护，由原告对被告崔剑英进行返还。合同解除后，因合同解除的违约责任在于被告崔剑英，原告不同意崔剑英的折抵补偿主张。因此，宣威市商品房的装修损失和崔剑英已经支付的贷款的利息部分应由被告崔剑英自行承担。二、原告在第二项诉讼请求中主张由被告支付税费损失26,039.25元元，因属于原告准备为崔剑英办理房屋产权登记已经缴纳的税费损失，故本院予以支持；原告在第二项诉讼请求中同时请求由被告承担已为被告支付的按揭贷款银行利息、罚息等损失27,963.93元的主张，因崔剑英未按合同约定偿还银行按揭贷款导致原告为其代偿并产生利息损失，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故该主张成立，本院予以支持；原告在第二项诉讼请求中还主张中要求被告按未付款10%支付违约金31,950元，因原、被告在《商品房购销合同》以及《合同补充协议》中，对被告未按约定支付房款首付款和偿还贷款的违约行为，未写明具体违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额计算方法，且解除合同的后果，违约责任的承担方式也不表现为支付违约金，被告自行承担房屋装修损失和被告已经支付的贷款利息，是被告对违约和合同解除的后果承担责任。因此，原告该项违约金请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十五条二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、确认原告云南曲靖交通房地产开发有限公司与被告崔剑英签订的《商品房购销合同》（合同编号为GXHT-20150480）及《合同补充协议》于2019年4月29日解除； 二、由被告崔剑英退还原告云南曲靖交通房地产开发有限公司位于宣威市商品房； 三、由被告崔剑英在判决生效后十日内给付原告云南曲靖交通房地产开发有限公司税费损失26,039.25元、贷款利息损失人民币27,963.93元，合计54,003.18元； 四、由原告云南曲靖交通房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还被告崔剑英已交的房屋首付款人民币9,500元、已付中国农业银行宣威市支行的贷款本金人民币7，550.32元,合计人民币17,050.35元； 五、驳回原告云南曲靖交通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币7,280元，由原告负担975元，由被告崔剑英负担6,305元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审 判 长 朱 泽 人民陪审员 陶 毅 人民陪审员 浦 丹 二〇一九年五月十四日 书 记 员 黄志超