广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2679号上诉人（原审原告）：徐壮壮，男，1990年3月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：冉隆云，广东耀辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢慕萍，女，1965年6月14日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：岑志坤，男，1965年11月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上诉人徐壮壮因与被上诉人卢慕萍、岑志坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐壮壮上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判决卢慕萍、岑志坤向徐壮壮支付违约金48000元；3.判决卢慕萍、岑志坤向徐壮壮赔偿其他经济损失294697.5元；4.本案一二审诉讼费用由卢慕萍、岑志坤承担。事实和理由：（一）一审法院认定徐壮壮应对案涉租赁合同终止履行承担责任，属于适用法律错误。卢慕萍、岑志坤从双沙三社承租案涉商铺，租赁期限届至2018年2月28日。卢慕萍、岑志坤与徐壮壮签订的租赁合同的期限为2017年4月1日至2023年4月30日。双方签订租赁合同无效的原因是卢慕萍、岑志坤未明确如实告知其没有出租房屋6年的权限，卢慕萍、岑志坤违背诚实信用原则导致徐壮壮在不知情的情形下花费近十五万元装修。故卢慕萍、岑志坤应承担合同无效的全部过错责任。一审法院认定徐壮壮对造成合同无效负有过错应承担合同无效的过错责任，属于适用法律错误。（二）一审法院对徐壮壮因商铺租赁合同无效造成的损失部分认定不清，部分认定错误。首先，装修损失部分认定不清。案涉商铺装修材料用现金购置，没有银行转账凭据。对于徐壮壮提供的装门收款收据，一审法院未对玻璃门的装修残值进行核实。对于装修数额存有异议或疑问，应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对装饰装修残值委托专门鉴定机构进行鉴定。一审法院既未进行委托鉴定或对当事人自行委托鉴定结果进行现场核实也未向当事人进行释明。其次，对于装修残值认定、计算错误。因合同约定2017年4月1日至4月30日为装修期间，尚未装修则没有残值，故应从2017年5月1日开始计算履行合同时间共13个月。其次，案涉房屋租赁税费认定错误。根据《广州市房屋租赁管理规定》第十条第（九）项约定，卢慕萍、岑志坤应在规定期限内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款。徐壮壮代卢慕萍、岑志坤缴纳的是房屋租赁备案税款1622元。但该合同第三条约定的是徐壮壮开公司而办执照、税务的费用，一审法院将上述两种费用混为一谈。最后，公司经营成本损失认定错误。因徐壮壮公司突然搬迁，另行寻找公司的停业期间，公司无法经营产生的亏损，一审法院未予查清。综上，恳请二审法院判如所请。卢慕萍、岑志坤二审辩称，其不同意徐壮壮的上诉请求、事实和理由，卢慕萍、岑志坤同意一审判决。徐壮壮向一审法院起诉请求：1.解除徐壮壮与卢慕萍、岑志坤签订的《商铺租赁合同》；2.卢慕萍、岑志坤退还徐壮壮房租6000元（2018年5月的半个月）、租房押金24000元，并支付违约金48000元；3.卢慕萍、岑志坤赔偿徐壮壮其它经济损失294697.50元（房屋租赁备案缴税1622元、房屋装修损失124957.5元、经营成本104077元、停业利润损失64041元）。一审法院认定事实：2012年2月23日，双沙三社（甲方）与岑志坤（乙方）签订的《租铺合同》，约定甲方将双沙三社塘驳下综合楼B幢西一号商铺出租给乙方。铺位总面积230平方米，租用期限为6年，从2012年3月1日至2018年2月28日止。租金每月4200元。2017年4月5日，卢慕萍（出租方、甲方）与徐壮壮（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于双沙三社塘驳下综合楼B栋西一号商铺租给乙方使用。面积约320平方米。租期六年，2017年4月1日至2023年4月30日，装修期为2017年4月1日至2017年4月30日，装修期间免租金。租金12000元每月，2020年4月1日起每月13800元至合同期满。甲乙双方自签订本合同之日，乙方需一次性向甲方支付押金24000元和一个月租金12000元。上月的水电费，当月交清给甲方，每月水电费、卫生费、管理费按当地收费标准收取。乙方如需办理工商营业执照、税务等手续，甲方应协助乙方办理相关手续，产生的费用由乙方承担。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。若甲方在没有违反本合同的情况下，乙方擅自提前解除合同，视为乙方单方违约，违约金24000元，并承担在此经营中的经济纠纷以及民事纠纷。若乙方在没有违反本合同的情况下，甲方擅自提前解除合同或租给他人，视为甲方单方违约，甲方应赔付四个月租金作为违约金给乙方，并退回乙方所交押金24000元。合同签订当日，徐壮壮支付押金24000元，卢慕萍向其出具了押金收据。2017年4月13日，徐壮壮就租赁地址“黄埔区黄埔东路1663号101”办理了《房屋租赁登记备案证明》，该证明记载：商业用房、租赁面积20平方米，出租人岑志坤，月租金1200元，租期期限2017年4月10日至2019年3月31日。徐壮壮为此备案共缴纳税款1622.75元，税款所属时间为2017年4月至2019年3月。2017年4月18日，徐壮壮以地址“黄埔区黄埔东路1663号101”注册登记成立了广州市中悦汽车销售服务有限公司，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。徐壮壮自述2018年5月11日，双沙三社派人口头通知徐壮壮要求其退租，其在询问双沙三社才得知双沙三社与岑志坤签订的《租铺合同》的有关租赁期限的内容。徐壮壮提交其在广州市黄埔区集体经济组织资产财务管理服务中心网站打印的黄埔区红山街双沙三社黄埔东路1663-1667单号商铺租赁项目结果公示（区集资竞20180146），该公示显示，包括岑志坤等20人参与竞投，最终案外人以每月46元/平方米（按建筑面积计租）的最高竞价竞得公示地块，公示时间为2018年5月11日至2018年5月15日，合同拟签订时间为2018年5月16日。徐壮壮确认其向卢慕萍、岑志坤缴纳租金至2018年5月底，并主张其在2018年5月11日收到双沙三社的口头退租通知，故其于5月16日开始退场。卢慕萍、岑志坤主张徐壮壮是在2018年6月6日退租，双沙三社于6月7日将案涉商铺钥匙交于新的承租人。徐壮壮主张的装修损失，其中第一次装修：（1）消耗品、夹板、铝塑板、妮子灰、砖、射灯、油漆等的费用总计24926元，徐壮壮称均为现金支付，只有收款收据。（2）吊顶材料款11280元，徐壮壮提交了微信支付明细及借记卡账户流水，显示交易场所为广州石溪装饰材料城A132（个体）常法喜，交易时间2017年4月8日，金额为11280元。（3）玻璃门（面积为高3M、宽3.85M，3个门头，门夹，底座、弹簧等）费用8500元，徐壮壮称该费用为信用卡消费故没有凭据提供，但现场商铺可查。（4）门头发光字费用5480元，徐壮壮提交了微信支付记录，显示收款方陈玥颖（华宇广告），交易时间分别为2017年4月15日、4月24日、4月25日、4月25日、5月13日，交易金额分别为3000、1800、300、100、280元。（5）人工费用63590元，徐壮壮提交了工商银行流水，显示2017年4月7日、11日、13日、17日、18日、22日、26日、30日分别支付了10000、5000、5000、10000、7000、3000、10000、12590元。（6）吊顶音响、店面布置材料等费用4663元，徐壮壮提交了淘宝订单截图15份，费用总计为3743元；另有网络费用920元，徐壮壮提交了网络开通费用单、920元费用的支付宝转账回单，网络开通费用单显示操作时间为2018年4月20日，到期时间为2019年4月22日，地址为黄埔东路1663号。第二次装修：（1）2楼清理垃圾，打墙，建隔墙、做洗手间费用7750元，徐壮壮提交了手机银行电子回单3张，显示收款人为陈寿南，交易时间分别为2017年12月15日、2018年1月5日、2018年1月30日，金额为4000、2750、1000元，其中2017年12月15日的回单附言显示“装修1”。（2）2楼刷墙油漆费用6850元、1楼补刷油漆上胶4300元，徐壮壮提交付款收据及微信转账记录，微信转账记录载2018年1月5日、3月20日向“室内装修137××××7529阿龙”转出4800元、2800元，徐壮壮称另外的2050元及1500元为现金支付。（3）办公室电线安装2200元，徐壮壮提交微信转账记录，微信转账记录载2018年1月5日向“李应时，隔壁改装”转账4600元，徐壮壮称该费用为与汽车导航等家装精品一同结算。（4）门头发光字（增加二网品牌，重新做发光字）6500元、门头LED屏2350元，徐壮壮提交微信转账记录及手机银行回单，微信转账记录载2018年3月15日、3月16日、4月10日分别向“李荣源（荣兴广告装饰）”转账1900、720、2000元，银行回单显示收款人李荣源，转账金额为3636元，交易时间为2018年4月19日。徐壮壮称通过转账共支付8256元，实际应为8850元。（5）2楼办公室铝合金门窗更换（包含玻璃）费用1560元，徐壮壮提交了手机银行电子回单1张，显示收款人王灿华、收款金额1560元，交易时间2017年12月29日。徐壮壮主张店铺搬迁寻找新的地址期间仍需支付工人工资，其提交了向莫石林、张紫忆、陈祯祥、李运生等转账汇款的银行流水及微信转账记录，拟证明支付2018年3月至9月工资情况。徐壮壮还主张购买行圆慧营销系统会员支付了25000元，其提交了行圆慧营销系统会员购买确认单及增值税发票，显示服务周期2018年1月19日至2019年1月18日，发票金额为25000元。徐壮壮另提交了财务报表，主张其月利润为21347元/月。卢慕萍称徐壮壮尚欠水电费未缴纳，其提交了其填写的收据2张，分别记载徐壮壮租用黄埔东路1663号6月份电费（22900-22814）共86度，72元；从2月-6月2号水费（1360-1330）共30吨，165元，并提交了其缴纳电费的网上截图，显示上次表示数19482，本次表示数22814元，计费电量3332，总电费2796.55元。卢慕萍主张其已经代为缴纳该费用并提交银行交易截图显示支付了2796.55元，以及增值税电子普通发票，显示名称岑志坤，地址沙浦路塘圣吓B栋，计费时段2018年4月1日至2018年6月1日，数量3332，费用合计2796.55元。徐壮壮对上述2796.55元的电费予以确认，同意在其诉讼请求中予以抵扣，但不确认6月份的电费及2月-6月2号水费。庭审中，一审法院要求双方提交案涉场地的产权证明或规划报建的有关资料，双方当事人均未提交。庭后，徐壮壮提交书面《申请》，认为《商铺租赁合同》已经终止，已无解除合同之必要，申请撤回要求解除徐壮壮与卢慕萍、岑志坤签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求。上述事实有《商铺租赁合同》《房屋租赁登记备案证明》《租铺合同》、银行流水、收据、微信转账记录等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为，关于《商铺租赁合同》的履行主体问题，虽然该合同的签订方只有卢慕萍，但案涉商铺实际为岑志坤从双沙三社承租而来，徐壮壮提交的《房屋租赁登记备案证明》显示出租人亦为岑志坤，且从《商铺租赁合同》的实际履行情况看，卢慕萍、岑志坤实际共同参与案涉商铺的出租管理，即《商铺租赁合同》的实际履行相对方应为卢慕萍、岑志坤，故对于徐壮壮主张《商铺租赁合同》履行主体为卢慕萍、岑志坤的意见予以采信，其要求卢慕萍、岑志坤承担连带责任的主张予以支持。本案双方均未提交案涉房屋的产权资料或报建资料，但双方当事人均表示《商铺租赁合同》已经终止履行，一审法院对此予以确认，徐壮壮庭后据此申请撤回要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以准许。关于徐壮壮实际搬离案涉商铺的时间，徐壮壮主张从2018年5月16日开始退场，卢慕萍、岑志坤主张徐壮壮于2018年6月6日退租。综合考虑案涉商铺确已对外重新招租，因双方实际未办理退租的交接，徐壮壮未提交证据证明其在退租时将案涉房屋钥匙交回卢慕萍、岑志坤或双沙三社，一审法院认定徐壮壮实际占有使用案涉商铺至2018年5月31日，徐壮壮要求退回5月份半月的租金，一审法院不予支持。岑志坤从双沙三社承租案涉商铺，租赁期限为从2012年3月1日至2018年2月28日止，合同到期后，岑志坤继续承租案涉商铺，直至徐壮壮从案涉商铺搬离，故2018年3月1日至5月31日期间，可视为岑志坤与双沙三社建立不定期租赁合同。徐壮壮从卢慕萍手中承租案涉商铺，租赁期限为从2017年4月1日至2023年4月30日，该期限超过上述租赁期限，超过的部分约定无效，即卢慕萍与徐壮壮签订的《商铺租赁合同》中2018年6月1日至2023年4月30日期间的约定无效。合同无效，卢慕萍、岑志坤收取的押金24000元应予退还。关于《商铺租赁合同》中2018年6月1日至2023年4月30日租赁期间无效，合同终止履行的责任问题，徐壮壮主张卢慕萍、岑志坤明知其承租的商铺的租赁期限，仍隐瞒事实真相，与其签订超过岑志坤与双沙三社的租赁期限的租赁合同。一审法院认为，卢慕萍、岑志坤在转租案涉商铺时，超过其与出租人的租赁期限与徐壮壮签订租赁合同固然有其过错，应承担《商铺租赁合同》超过期限合同无效的责任，但徐壮壮作为具有完全民事行为能力的主体，在签订租赁合同时应当履行基本的注意义务，案涉商铺并非属于卢慕萍、岑志坤所有，徐壮壮作为次承租人，审查上一手租赁合同的出租人与承租人的租赁合同的具体内容，包括租赁期限等基本要素，是其应履行的基本义务。故徐壮壮主张其不清楚岑志坤与双沙三社的租赁合同的内容，一审法院不予采信，徐壮壮对案涉商铺被双沙三社收回，《商铺租赁合同》终止履行亦应承担相应的责任。关于徐壮壮主张的损失：1.装修损失，其中第一次装修的材料费用（消耗品、夹板、铝塑板、妮子灰、砖、射灯、油漆等）的费用总计24926元，仅有收据，无其他证据相佐证，一审法院不予支持；玻璃门8500元，其主张为刷卡支付，但未提交刷卡单据或银行流水，一审法院不予支持；吊顶音响、店面布置材料等费用，徐壮壮提交了淘宝订单截图显示总计为3743元，一审法院予以支持，但另外的网络费用920元不属于装修损失，应另行计算。第二次装修的2楼刷墙油漆费用6850元、1楼补刷油漆上胶4300元，虽然提交了收据，但仅有4800元、2800元的微信转账记录，对于另外2050元及1500元无其他证据相佐证，一审法院不予支持；门头发光字（增加二网品牌，重新做发光字）6500元、门头LED屏2350元，仅有8256元的转账记录，对于另外的594元，一审法院不予支持。对于徐壮壮主张的其他装修费用，有相应的收据、转账凭证，且转账支付的时间或备注等基本可以证明其确为案涉商铺投入了相应的资金，一审法院对该部分费用予以支持。上述合理费用总计为111459元。双方履行合同时间为2017年4月1日至2018年5月31日，参考《商铺租赁合同》的租赁期限6年，一审法院确认装修的残值为88238元（111459元×4.75年/6年）。2.网络费用，有对应的使用地址等，一审法院对该费用920元用于案涉商铺的网络安装予以确认，但考虑徐壮壮已使用一月有余，参考网络的剩余使用时间，一审法院酌情确认损失为843元。3.行圆慧营销系统会员费的损失，徐壮壮有提交相应的付款发票及购买确认单，一审法院对其已支付该费用予以确认。参考《商铺租赁合同》履行至2018年5月31日，该会员的周期2018年1月19日至2019年1月18日，扣除已经使用时间133天，一审法院确认该会员费的损失为15890元（25000元×232天/365天）。4.房屋租赁税费额承担，《商铺租赁合同》约定，如需办理工商营业执照、税务等手续，产生的费用由徐壮壮承担，故合同实际履行期间内的税费应由徐壮壮自行承担。徐壮壮提交的税收交款发票，显示税款时间为2017年4月至2019年3月，扣除合同履行期的税款，剩余税款为609元（1622.75元×0.75年/2年）。5.关于徐壮壮主张的办理变更登记费用3000元，该费用尚未实际发生，一审法院不予支持；关于三个月工人工资损失，其提交银行流水、微信转账记录的证据尚不足以证明该费用用于支付工资，且未提交其雇佣人员的社保记录等证据予以佐证，故其主张的工人工资，一审法院不予采信；至于其主张的利润损失亦属于间接损失，且提交的公司财务报表为其单方制作，并无其他证据相佐证，故一审法院对其主张的停业利润损失不予支持。综上，一审法院确认徐壮壮主张的损失共计105580元（88238元+843元+15890元+609元）属于合理请求范围，一审法院予以确认。综合考虑卢慕萍、岑志坤及徐壮壮过错程度，一审法院认定卢慕萍、岑志坤应对《商铺租赁合同》的终止履行承担主要责任，徐壮壮承担次要责任，并酌情确认卢慕萍、岑志坤对上述损失承担70%的责任，即卢慕萍、岑志坤需向徐壮壮赔偿损失共计73906元。徐壮壮同意在上述费用中抵扣2018年4月1日至6月1日的电费2796.55元，一审法院予以准许。故卢慕萍、岑志坤需向徐壮壮赔偿损失71109.45元。至于卢慕萍、岑志坤主张的2018年6月的电费及2018年2月至6月的水费，其并未在本案中提出独立的诉讼请求，一审法院对此不予处理。至于徐壮壮主张的违约金48000元，一审法院认为，《商铺租赁合同》中2018年6月1日至2023年4月30日租赁期间的约定无效，且双方对《商铺租赁合同》的终止履行均存在过错，徐壮壮的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月7日判决如下：一、卢慕萍、岑志坤于本判决发生法律效力之日起十日内向徐壮壮返还押金24000元；二、卢慕萍、岑志坤于本判决发生法律效力之日起十日内向徐壮壮赔偿损失71109.45元；三、驳回徐壮壮的其他诉讼请求。案件受理费6890.5元，由徐壮壮负担5132.5元，卢慕萍、岑志坤负担1758元。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，徐壮壮向本院提交如下证据：证据1.广州市房屋租赁合同（备案版）一份，该证据拟证明卢慕萍、岑志坤在租赁备案时提供虚假合同，合同无效是卢慕萍、岑志坤故意造成的；证据2.徐壮壮公司在册人员信息、社保费个人缴费基数及参保证明，该证据拟证明徐壮壮公司被迫搬迁、暂停经营，重新寻找租房期间公司仍在继续支付员工薪酬的停业损失；证据3.（2018）最高法民申2258号民事裁定书一份，该证据拟证明可得利益应纳入合同解除后的损失赔偿范围，于法有据。三份证据均没有原件，证据1来源于红山街道办事处（打印版），证据2、3均是在网上下载的。卢慕萍、岑志坤质证称，对于上述证据的真实性、关联性、合法性均不确认。第一份合同是卢慕萍、岑志坤提供进行备案的，双方真实履行的不是此备案租赁合同。二审中，徐壮壮于2019年3月5日向本院提交鉴定申请书，申请对案涉租赁合同剩余租赁期限内的装饰装修残值损失进行鉴定。二审中，徐壮壮表示：1.同意一审判决第一项；2.签订合同时没有看到上一手的租赁合同。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：（一）合同的效力认定；（二）合同无效的法律后果处理。关于合同的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，由于双方当事人均未提交案涉房屋的合法报建手续，故依据上述司法解释之规定，双方当事人签订的《商铺租赁合同》因租赁物不具有合法性，故全部租赁期间均应认定无效。一审法院仅认定2018年6月1日至2023年4月30日期间的约定无效欠妥，本院予以纠正。关于合同无效的法律后果处理问题。首先，对于合同无效的责任审查，徐壮壮作为承租人在签订合同时没有对于租赁物的权属及报建情况进行审查，因此没有尽到承租人应尽的审慎注意义务，而卢慕萍、岑志坤作为出租方未提供合法的租赁物进行出租，其行为亦存在过错。据此，双方当事人对于案涉合同无效应具有同等的过错责任。一审法院对于合同无效的原因认定错误导致责任划分欠妥，本院予以纠正。其次，对于合同无效的法律后果处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，因案涉合同基于双方过错责任导致无效，故双方当事人应各自承担相应的责任，徐壮壮主张的经营损失、税费损失均应由其自行承担。至于装修损失的承担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，根据徐壮壮诉求主张的房屋装修损失的金额124957.5元审查来看，即使该损失全部认定为已形成附合的装饰装修物的范畴，依据上述司法解释的规定，一审法院判令卢慕萍、岑志坤向徐壮壮赔偿损失71109.45元，已经明显超出了卢慕萍、岑志坤依过错责任所应承担的损失范畴。鉴于卢慕萍、岑志坤对于本案并未提出上诉，故一审法院判决结果本院予以维持。徐壮壮上诉提出的损失计算以及装修鉴定申请均无事实基础，本院不予采信。综上所述，徐壮壮的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6440元，由徐壮壮负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月十三日书记员  杨希郑志锐