广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初2307号原告：黄文庆，男，1971年7月15日出生，香港特别行政区居民，被告：叶妙嫦，女，汉族，1970年3月31日出生，身份证住址：广东省东莞市，诉讼委托代理人：邓换新、许开元，分别系广东展创律师事务所律师、实习律师。第三人：东莞卓越房地产中介有限公司，住所：东莞市东城区岗贝香缤时代27号铺1，统一社会信用代码：914419003452979620。法定代表人：张会云。诉讼委托代理人：黄建军，男，汉族，1983年8月14日出生，身份证住址：广东省东莞市东城区，系第三人公司员工。原告黄文庆诉被告叶妙嫦、第三人东莞卓越房地产中介有限公司（以下简称“卓越公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年1月16日向法院提起诉讼，诉请：一、判令解除原告、被告及第三人于2017年09月09日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、判令被告按二手房买卖合同违约条款赔付，违约金房价总额的20%折合84000元整；三、判令被告返还原告定金20000元；四、本案诉讼费由被告承担。本案受理后，依法由审判员周敬棠适用简易程序于2019年4月4日公开开庭进行审理。原告黄文庆、被告诉讼委托代理人邓换新、第三人诉讼委托代理人黄建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理认定，2017年9月9日，原告、被告及第三人签订《房地产买卖及居间合同》，第一条和第四条约定：原告向被告购买位于东莞市××路××广场××单元××号房屋，转让价格为420000元，签订合同之日原告向被告支付定金20000元，被告以按揭贷款方式支付部分购房款，首期款135000元（含定金）在手续办理至银行同贷书下来当天支付，余款285000元由银行按揭贷款放款支付；第七条约定：原告委托第三人代办贷款，原被告双方应在合同生效后10个工作日内提交贷款所需资料并签订申请贷款相关文件；第八条约定：贷款银行实际批准的金额，若与应付楼价余款有差距，或因原告原因导致贷款银行无法审批的，则原告在接到第三人补交楼款通知后10日内自筹资金补足，若因政府政策或银行原因等不可抗力因素导致原告无法获得贷款银行的审批的，则可顺延至上述情况解除之日止；第十九条约定：因原告或被告违反本合同及附件约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同约定义务的，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十日仍未履行的，守约方有权单方面解除合同并要求违约金承担定金责任（双倍赔偿定金或没收定金）或支付等额于总楼价20%的违约金；（3）……；（4）……；（5）……；等等。2017年9月10日，原告向被告支付定金20000元。原告在本案中提交原告和被告的微信聊天记录作为证据，双方的聊天记录反映如下事实：1、2017年9月30日，被告与原告相约带备资料到银行办理贷款申请手续；2、2017年11月17日，被告指出因其离婚协议书没有民政部门盖章所以银行审批不通过，但由于被告前夫已不在，补办不了盖章，因此原告只能一次性付款，否则取消交易；当时原告并未同意被告一次性付款的意见，并表示需要征求第三人的意见；3、2017年11月18日，原告和被告协商合同后续履行事宜，被告再次提出其无法提供银行所需资料，故已做不了贷款申请手续，同时对于第三人提议尝试更换银行申请贷款，被告表示这样交易时间会拖延而且可能银行还是无法审批通过，因此除非第三人肯做楼款担保，否则不同意更换银行办理贷款申请，对于被告意见，原告表示已交由第三人负责跟进；4、2017年11月22日和23日，被告均有催问原告贷款申请办理进度，原告回复第三人表示资料已经做好，第二天会交给银行加快处理，被告表示已明确只同意给予原告和第三人五天时间办理贷款申请手续；5、2017年12月6日，双方联系称因时间太长审批资料被银行退了下来，被告指出是因为第三人没有及时补齐资料给银行所致，现重新走流程又要再等几个月才能批下来，被告不会再等了；6、2018年1月27日，原告询问被告是否继续交易流程，被告回复之前第三人表示银行缺的被告资料已经弄好，但后来再问第三人则称资料还没弄好，被告需要时间去补办，并要追究第三人的责任；7、2018年2月8日，被告指出其所缺资料已经盖好章，但银行说已经不做二手房贷款，原告回复会让第三人跟进，过年后再开始处理；8、2018年2月24日和3月1日，被告均催问原告贷款办理情况，原告回复之前提交给银行的资料太久没完成，因此已作废，原告须年后重新准备资料提交给第三人申请银行贷款；9、2018年3月16日，被告再次催问原告贷款办理情况，原告表示资料已交给第三人处理贷款申请事宜，被告认为进度太慢，提出可否一次性支付购房款，原告对此予以拒绝；10、2018年3月30日，被告提出2018年4月1日到第三人处将定金退回给原告并要求取消合同，原告约被告2018年4月2日晚上到第三人处面谈；11、2018年4月3日，原告向被告提出想继续交易，但不同意被告提出加价20000元的要求，原告建议双方按原来的成交价交易，原告愿意一次性向被告支付购房款，对此，被告认为交易拖延了半年，房屋已经涨价，因此坚持要求加价20000元才同意继续履行合同，双方就此没有达成一致意见。2018年7月4日，被告向原告发出《房地产买卖合同解除通知书》，以原告未在合理期限内未以银行贷款或自有资金支付购房款为由，主张原告构成根本违约，并据此通知双方之间的房地产买卖关系已于2018年3月1日解除，因原告违约产生的法律后果由原告自行承担。本案庭审中，原告、被告及第三人均表示同意解除原被告之间的案涉房屋买卖合同以及原被告与第三人之间的房屋买卖居间合同，但各方对合同解除的原因和责任有争议。原告主张：因被告不配合提供原告办理银行贷款所需的资料，导致银行贷款一直不能通过审批，其后原告同意一次性付清购房款，但被告又要求加价20000元才同意继续履行合同，原告认为被告的行为根本违约，因此诉请解除合同并要求被告支付违约金84000元和返还定金20000元。第三人对原告主张的事实和诉讼请求予以认可。被告抗辩：合同签订后被告一直按约履行合同义务，积极配合原告申请贷款，并提供符合银行贷款需求的个人文件材料，是因为原告本人是香港居民的身份以及原告个人征信情况和国家对涉外人员贷款调控政策发生变化等原因，导致原告无法获得银行同意贷款。原告在被银行拒绝贷款后，未在10日之内筹备现金向被告支付购房款，导致交易时间一拖再拖，因此被告有权行使合同解除权，双方的房屋买卖合同在2018年3月1日已解除，原告在此情况下无权向被告主张返还定金和支付违约金，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。以上事实，有本院审查认定的如下证据：原告举证的原被告之间微信聊天记录、房地产买卖及居间合同、定金收据，被告举证的中国工商银行个人贷款申请表（打印件）、户口本、离婚协议书、房产证（打印件）、中国工商银行申请贷款经办人信息（打印件）、房地产买卖合同解除通知书（照片打印件），第三人举证的被告与第三人之间微信聊天记录、离婚协议书（照片），以及本案的庭审笔录等书证附卷为证。本庭认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原被告和第三人一致同意解除三方于2017年9月9日就案涉房屋签订的《房地产买卖及居间合同》，本院对此予以认定。本案争议焦点在于：是何方违约导致合同解除，原告诉请被告支付违约金和返还定金有无合法依据。对此，本院分析和认定如下：首先，原告举证的微信聊天记录反映出被告是直到2018年2月8日才补齐申请银行贷款的所缺资料，故此前银行未能同贷和放贷与原告无关，原告并不因此构成逾期支付购房款。此外，虽然被告没有及时提供原告申请银行贷款所需的资料，但原告当时并未提出异议和要求解除合同，而是等待被告补充材料并继续履行合同，因此原告接收被告履行的行为应视为其放弃合同解除权，原告在本案中再以此为由主张被告违约并要求解除合同依据不足，本院不予采纳。第二，经本案查明，在被告补齐申请银行贷款的所缺资料后，是因为国家对包括原告在内的涉外人员贷款调控政策发生变化而导致原告的贷款申请没有得到银行审批，因此根据案涉合同第十八条约定，该情形不能认定是原告无正当理由逾期支付购房款，原告支付购房款的时间应顺延至政策调控情况解除之日止。在政策调控情况未能在短时间内解除的情况下，原告同意一次性向被告支付购房款，扫除了合同履行存在的障碍，双方应当按约定继续履行合同，然而因被告不同意按原合同约定继续履行并提出加价条件，导致合同无法继续履行，因此是被告违约导致合同解除，故原告依据案涉合同第十九条约定要求被告支付违约金84000元有合法依据，本院予以支持。因认定被告违约导致案涉合同解除，故被告已收取原告的定金20000元应予返还，本院对原告请求返还定金予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄文庆、被告叶妙嫦及第三人东莞卓越房地产中介有限公司三方于2017年9月9日签订的《房地产买卖及居间合同》。二、限被告叶妙嫦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄文庆支付违约金84000元。三、限被告叶妙嫦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄文庆返还定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1190元（原告已预交），由被告叶妙嫦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 周 敬审判员 周敬棠二〇一九年五月十六日书记员 王舒雅王思敏附相关法律条文：《中华人民共和合同法》窗体顶端第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。