广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24876号原告（反诉被告）：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺，统一社会信用代码9144200069473872XX。法定代表人：梁观武，总经理。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹春妙，女，1989年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，委托诉讼代理人：萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。原告中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）诉被告邹春妙居间合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，被告邹春妙提起反诉，本院依法予以受理，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告华振公司的委托诉讼代理人于直雨，被告邹春妙的委托诉讼代理人萧敏仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华振公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的中介服务费14580元、律师费3000元并向原告支付逾期付款利息损失（以17580元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。事实和理由：原告应被告（买方）及案外人叶冬梅（卖方）的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告忠实尽力地履行报告订约机会、信息的义务，并多次带被告察看房源。几经努力，在被告的请求下，2017年10月22日，原告（经纪方）与被告（买方）及案外人叶冬梅（卖方）三方签订了中山市黄圃××大道东××号鸿基华庭1幢601房的《房地产买卖合同》，合同约定涉案房屋已办出房产证但存在抵押，由卖方出资，第三方金融担保公司还款解押，违约方应支付经纪方服务费14580元，还须承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。被告在签订上述合同后支付了6万元购房定金，后被告没有向原告支付赎楼解押费用，涉案房屋未解除抵押，合同未继续履行。被告认为卖方存在征信不良问题导致第三方金额担保公司不同意担保还款解押，卖方属于违约方，于2018年1月2日向法院提起诉讼，要求解除买卖合同，并要求卖方承担违约责任。法院判决认定卖方叶冬梅不存在违约行为，驳回被告的诉讼请求。涉案合同因被告违约已解除，被告应支付上述中介服务费14580元及律师费3000元。被告邹春妙答辩并反诉称，一、原告无权主张中介服务费及律师费。在签订合同前，被告已明确向原告表示自己只能支付定金和首付款，没有能力偿还涉案房屋的按揭贷款，并且多次要求原告确认卖方的征信和房屋的现状再签订合同。原告向被告表示被告只需支付1万元赎楼解押费即可，无需被告负责赎楼，由原告联系金融担保公司办理赎楼。在合同履行的过程中，被告一直按照原告的要求提交资料及缴纳费用，包括于2017年10月17日向原告支付1万元诚意金，并在合同签订后双方协议将1万元诚意金转为赎楼解押费用，由原告安排赎楼手续及同贷手续。由于原告一直将被告与卖方分隔开，被告只能通过原告了解卖方及房屋的情况。合同履行期间，原告向被告表示，卖方因房价上涨，不愿意继续履行合同，并且因为卖方征信存在不良，担保公司不愿意赎楼。因房屋无法赎楼最终导致交易无法进行。原告仅提供房源信息而没有尽到尽职调查并如实报告的义务，为收取高额佣金而故意隐瞒真实情况，利用买卖双方缺乏房产交易经验，促使双方草草签订房地产买卖合同，未在双方买卖交易纠纷中提供任何必要的专业意见及调解服务，也未实际提供同贷、过户、交房、物业水电过户等各项必要的居间服务工作，其无权要求被告支付佣金。二、原告应赔偿被告的经济损失。在签订合同前，买卖双方已就履约能力充分地告知原告，原告作为专业的中介机构，仅提出并拟定“买卖双方经友好协议并一直同意由买方出资，第三方金融担保公司还款解押”的条款，却没有告知适用该条款的前提或不适用的风险，也没有要求买卖双方提供征信状况等信息。并且在合同履行过程中，隐瞒被告已同意将1万元诚意金转为赎楼解押费的事实，并没有联系担保公司赎楼，却误导被告担保公司不愿意赎楼。由于原告的种种过错，导致交易最终无法完成，被告因此损失定金6万元，（2018）粤2072民初205号案诉讼费4044元、律师费6000元，本案律师费6000元，多次国内外往来的差旅费、交通费。后经买卖双方协商，卖方向被告退还了被告的差旅费、交通费约3万元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，原告不得要求支付报酬并应当承担损失赔偿责任。考虑可能法院不会支持被告的全部损失，被告自愿将定金损失调整为33956元。据此，被告依法提出反诉请求：反诉被告赔偿原告损失5万元。反诉被告华振公司辩称，一、买卖双方的房屋买卖合同纠纷已在（2018）粤2072民初205号案中处理，该案生效判决认定赎楼解押义务应当由反诉原告承担，涉案房屋买卖合同因房屋未赎楼解押而未继续履行，卖方在履行合同中不构成违约。因此，购房定金损失应当由反诉原告承担，与反诉被告无关。另外，在卖方没有违约的情况下，卖方不可能向反诉原告支付交通费、差旅费等，卖方向反诉原告退还的3万元属于双方协商退还的部分定金，反诉原告实际的定金损失只有3万元。二、反诉原告主张两案的律师费损失没有任何的合同约定或法律规定，不应当由反诉被告承担。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2017年10月19日，华振公司出具现金收款收据1份，确认收到文静（邹春妙的大嫂）交付的中山市黄圃镇鸿基华庭1栋601房购房保证金10000元，且收据上特别注明“此款为上述房产的意向金，约业主摆台，此款可退”。2017年10月22日，叶冬梅（卖方）、邹春妙（买方）、华振公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号0157370），约定卖方向买方出售位于中山市黄圃××大道东××号鸿基华庭1幢601房[不动产证书号：粤（2015）0019613]，房地产产权现状：①卖方已经办理房地产权证，如房地产存在抵押或其他权利负担的，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内向银行或债权机构及个人申请提前清偿债务，并按买卖双方约定的日期及事项办理完清偿债务的事宜，使得卖方名下房地产在正式办理国土局过户前产权清晰并没有其他权利负担。若卖方需委托担保公司或买方赎楼，则卖方须于签署合同之日后按经纪方要求及时出具全权委托公证书给经纪方指定人员，同时买方依照合同第三条足额支付卖方应收售房款项。②买卖双方经友好协商并一致同意由买方出资，第三方金融担保公司还款解押；成交总价54万元，定金6万元为第一部分楼款，买方于签订合同时向卖方支付定金6万元；48万元为第二部分楼款，买方凭其个人收入、信用、工作等情况及银行要求于2017年11月30日前申请银行按揭贷款38万元支付给卖方,在买卖双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付首期款（除已付定金外）10万元；买方在签订合同时同时支付成交价的3%作为经纪方本次交易的佣金；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，卖方有权再将房地产转让任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。同时，各方另签订补充协议1份，主要内容如下：1.房屋为毛坯房按套以现状出售；2.买方邹春妙在签订合同之日三天内向经纪方支付1万元作为办理房地产赎楼解押费用；3.经纪方已充分告知买卖双方交易流程、注意事项、风险各自承担；4.买方在与卖方办理房地产过户手续当天前支付14580元作为经纪方本次交易佣金。同日，邹春妙向叶冬梅支付了购房定金6万元。此后，合同因涉案房屋未赎楼及注销抵押未能继续履行，邹春妙、叶冬梅和华振公司之间对于哪方负赎楼义务出现争议，邹春妙于2018年1月2日委托广东洋航律师事务所的律师诉至中山市第二人民法院，请求判令叶冬梅向其双倍返还定金12万元及承担佣金损失16200元。邹春妙因此支出律师费6000元。中山市第二人民法院审理后认定，各方就赎楼、注销抵押等应作如下解释：买方出资赎楼解押费用给经纪方，经纪方聘请或委托第三方金融担保公司就涉案房地产办理清还贷款及注销抵押，卖方配合办理相关手续即可，合同因未赎楼解押未能继续履行，但该义务应由邹春妙及华振公司负担，华振公司否认邹春妙支付的诚意金转为赎楼解押费用，邹春妙未交付赎楼解押费用，叶冬梅在合同履行过程中不存在违约行为，故作出（2018）粤2072民初205号民事判决，驳回邹春妙的全部诉讼请求，案件受理费3024元，诉讼保全费1020元，合计4044元，由邹春妙负担。该判决已发生法律效力。在前述案件的庭审中，华振公司陈述，“我方认为合同有效，不能履行责任在于卖方，理由是合同签订即生效，涉案房屋的产权人为卖方，房屋存在欠款，应当由卖方赎楼，买方是无权替卖方赎楼，买方支付因赎楼产生的手续费，合同约定30个工作日卖方向银行还款，但卖方并未依约履行，且卖方表示不再继续履行合同，因此违约责任在于卖方，且卖方表示房价并未上涨，与事实不符，签订合同时房价为5900元每平方米，现在房价为7200元每平方米”。2.合同履约过程中，华振公司员工吴焕钊与叶冬梅有如下聊天记录，“吴：您的房地产物业银行有欠款30万，买家已支付定金6万，赎楼扣款当天支付10万，总支付16万，余下38万银行划到您账下，现在赎楼缺口14万，您看看能不能周转14万，买方支付1万利息（手续费）给您；叶：不能，我没有那么多钱赎楼，你们说客人帮忙赎楼我们才签合同的，如果我有这个钱我也愿意拿出来，为了房子的事，还特意马来西亚飞来飞去我也觉得烦，只想快快搞定；吴：……必须要你本人赎楼才可以继续下去……叶：合同上也写的清清楚楚，由第三方赎楼，买方出资赎楼，至于你们商量怎么去赎楼你们并没有跟我说。我的征信有没有问题关买方赎楼有何关系？你告诉我违约了哪一条？过几天我的律师会联系你们，其他的我不想再扯了；吴：因你征信不良，第三方赎不了楼的……房子是你的产权，客户是可以帮业主赎楼，但是现在就是出在你征信的问题上，第三方不能赎楼”。华振公司员工潘健丽与邹春妙有如下聊天记录，“邹：我们从来没有说房子不要了，也不想和平解决，如果业主不想卖，除了我们已经给的定金，违约金她一定要出，请你帮忙明确告诉业主，第二，你们要明白，如果我们拿得出16万+14万，我何必买二手楼。小潘，我想你也明白，如果我还能多出，我一定会买你当初带我去半山腰的那套一手楼；潘：我知道；邹：第三，当初我去看楼的时候，就已经多次提醒你们先去查业主征信、房产证等方面有没有问题再来谈合同的事，结果你说，你们在中山有十多家分店，而且做了十多年，这些早就查过了，肯定没问题的，让我放心，第四，业主早就跟你们说过，她只负责收钱和签字，其他的她不管。所以这件事她的责任并没有你们大”。3.2017年12月18日，邹春妙的大嫂吴文静与华振公司的员工吴焕钊有通话记录大致如下，“吴文静：我想问问你，当时你那边是怎么和业主去解释那条的？在和她签的时候有没有跟她讲清楚赎楼那条，我们只负责出一万元手续费，我们从来没有答应过出钱去赎楼的啊；吴焕钊：是啊，没错啊；吴文静：那为什么她一直误会呢；吴焕钊：因为是第三方赎楼的啊……然后业主她的征信真的不行，她征信逾期太多了……出资就是出一万元赎楼费啊……本来赎楼就是业主的义务来的；吴文静：是啊，我们出一万元手续费，好，都算了，按你们说的羊毛出在羊身上，可以把我们当初出的一万元诚意金转为那个赎楼的手续费都没问题，因为你们在楼款那里减了一万元，总价都一样，那OK；吴焕钊：是啊”。4.华振地产公司员工吴焕钊与于直雨律师有如下聊天记录，“吴：卖方无钱赎楼，买方首期款也不够赎楼，走第三方赎楼，但是卖方征信严重不良，导致第三方赎不了，现在业主告客户违约，客户也告业主违约，于律师帮忙看下合同，现在这种情况，谁是违约方；于：买方出资，第三方赎楼是什么意思？吴：第三方金融公司担保赎楼，产生手续费1万，由买方支付，但是因为业主征信问题，第三方不赎楼……业主说：我是不赎楼的，理应是客户违约，客户说：我已出费用赎楼，业主征信问题，说业主违约，现在如何判定；于：谁的问题就是谁违约，征信问题”。5.华振公司委托广东德疆律师事务所的律师提起本案诉讼，因此支出律师费3000元。邹春妙委托广东凯行律师事务所的律师代理本案诉讼并提起反诉，因此支出律师费6000元。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、华振公司在提供居间服务时是否构成居间不当，邹春妙能否据此拒绝缴纳中介服务佣金并要求华振公司赔偿损失；二、如认定华振公司应当向邹春妙赔偿损失，如何确定损失金额。以下就争议焦点展开论述。焦点一。华振公司在订立合同时存在居间瑕疵的行为。根据查明的事实可知，在涉案房地产买卖合同签订前，买卖双方均明确告知华振公司自己没有足够资金赎楼，华振公司作为专业的房地产买卖居间服务机构，在没有确定第三方金融担保公司赎楼可行性的情况下，没有在起草房地产买卖合同时设置兜底条款明确如第三方无法赎楼时合同应如何履行，更没有向双方主动披露对方无法赎楼的信息，导致买卖双方均在误以为对方负赎楼义务的情况下签订了房地产买卖合同，并在后续合同的履行过程中对对方的履约诚意产生了不信任，最后导致合同无法继续履行。华振公司对此负有责任。华振公司在促成买卖双方订立合同后有不当居间行为，并最终导致邹春妙与叶冬梅之间的房屋买卖合同的解除。华振公司身为房屋经纪方，具备一定的专业知识和沟通技巧，其负有恰当准确地传递买卖双方信息以促成交易最终完成的责任和义务。本案中，华振公司在与邹春妙的沟通中多次强调系叶冬梅征信问题导致第三方赎楼无法完成，进而导致合同无法继续履行。邹春妙正是基于对华振公司的信赖，误以为叶冬梅之征信问题系赎楼出现障碍，涉案房屋买卖合同无法履行的决定因素并依此提起房屋买卖合同诉讼[案号：（2018）粤2072民初205号]并最终被判决驳回诉讼请求。但事实上，华振公司对其在合同履约过程中多次向邹春妙披露的“业主征信有问题，第三方不赎楼”的信息未提供证据予以证明。相反，在前述案件及本案诉讼中，华振公司陈述其并不清楚叶冬梅的征信情况，还在本案中陈述“我方没有要被告出资，但要出资赎楼解押手续费，被告一直没有按合同约定缴纳，自然无法找担保公司解除抵押”。显然，华振公司存在前后陈述不一致的不诚信行为，其员工在与邹春妙沟通中多次表示诚意金可转为赎楼解押费用，而且，根据日常经验法则，如果该1万元赎楼解押费用在合同的后续履行中起到关键性作用，身为居间方的华振公司亦有义务向邹春妙进行催缴，而非放任并最终导致合同的解除，华振公司对此存在过错。故，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，本院认定华振公司存在居间不当的行为并导致委托人邹春妙利益受损，邹春妙有权拒绝缴纳中介服务佣金、逾期付款利息、律师费，并要求华振公司赔偿损失。焦点二。在（2018）粤2072民初205号案件中，法院是基于认定叶冬梅在合同履行过程中不存在违约行为而判决驳回邹春妙双倍返还定金及赔偿佣金损失的诉讼请求，但并无直接认定邹春妙存在违约行为，换言之，邹春妙直接以该案件的判决结果作为其损失定金6万元的理据不足，其亦有可能通过向叶冬梅主张返还定金6万元来避免或者减少损失。本案中，邹春妙主张叶冬梅向其退还的3万元是交通费、差旅费损失而非定金，但未提交证据证明其与叶冬梅协商退还定金或其他费用之过程与结果，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张的定金损失不予认定，但邹春妙因（2018）粤2072民初205号案件支出的诉讼费4044元为其合理损失，华振公司应予赔偿。至于邹春妙主张的律师费损失12000元，因该费用的支出缺乏合同依据，又不属于必要支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告中山市华振租售房地产顾问有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告邹春妙赔偿4044元；二、驳回原告中山市华振租售房地产顾问有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费240元（该款原告已预付），由原告中山市华振租售房地产顾问有限公司负担；反诉部分案件受理费525元，由反诉原告邹春妙负担483元，反诉被告中山市华振租售房地产顾问有限公司负担42元（反诉原告已预交525元，反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  朱伟强二〇一九年五月五日书 记 员  詹绮婷王静