云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初1183号原告：杨利彬，男，汉族，1967年4月5日生，云南省安宁市人，大学文化，水务局职工，现住云南省安宁市。原告：刘俊英，女，汉族，1967年1月19日生，云南省安宁市人，大专文化，水务局职工，现住云南省安宁市。二原告共同委托诉讼代理人：李瑞，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。被告：欧春林，男，汉族，1986年3月9日生，云南省安宁市人，本科文化，安宁宁润水业有限公司职工，现住云南省安宁市。原告杨利彬、刘俊英与被告欧春林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理，原告杨利彬、刘俊英和委托诉讼代理人李瑞，被告欧春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨利彬、刘俊英向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房屋买卖/转让合同》，撤销原被告双方签订的《房屋买卖/转让合同》解除协议书；2.被告返还原告人民币60000元，并从起诉之日按银行同期贷款利率支付利息至款项全部返还为止；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月12日，原、被告签订了一份《房屋买卖/转让合同》，约定原告将位于安宁市房屋出售给被告，双方约定房屋总价款为458000元，合同签订当日支付定金人民币20000元，除定金之外剩余房款人民币438000元，由被告过户当日向原告支付首付款158000元，剩余300000元由被告通过银行贷款支付，办理产权过户登记时间以权籍调查完毕时间为准。合同签订后，涉案房屋权籍调查迟迟不能完成，无法办理过户，原告卖房的目的是为了救急，但依《房屋买卖/转让合同》被告在过户前仅向原告支付人民币20000元的购房定金，使原告卖房的救济目的不能得到实现，原告多次找被告协商解决，但均遭到被告的拒绝且受威胁辱骂，使原告精神上受到巨大的刺激。2018年12月31日，原告多次与被告交涉后，深感身心疲惫，遂违背真实意思与被告签订了《房屋买卖/转让合同》解除协议书，该协议书以原告承认自己违约，并向被告返还定金人民币20000元、违约金人民币80000元，并支付中介费用人民币6000元为条件。原告认为自己自始至终并不存在违约行为，根据双方签订的《房屋买卖/转让合同》解除协议书，被告仅向原告支付购房定金20000元，最终原告却要承担80000元的违约金，属于严重显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定应当撤销。即便退一步，如被告所述，原告真的不想出售涉案房屋，那也只能依据《担保法解释》第一百一十七条规定，结合双方签订的《房屋买卖/转让合同》8.4特别条款之约定，双倍返还定金而解除合同。综上所述，为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告欧春林辩称：原被告双方签订的房屋买卖合同是安宁安丰地产营销策划有限公司撮合签订。被告已按约交付购房定金20000元。后原告提出不卖房子给被告，被告不同意；原告又提出如要买房屋，需加价至680000元成交。原告找被告单位领导、社区领导做被告工作，因原告执意解除合同，并承认原告违约，向被告提出返还20000元定金，并承担80000元违约金的解除房屋买卖合同的条件，故双方于2018年12月31日签订《房屋买卖/转让合同》解除协议，原告行使撤销权已超过一年的除斥期间，且原告违约在先，理应承担违约金，其提出的本案诉讼主张无事实及法律依据，请求法院依法裁判。经审理查明，杨利彬、刘俊英夫妇与欧春林于2017年11月12日签订由安丰地产营销策划有限公司撮合成交的《房屋买卖/转让合同》，约定杨利彬、刘俊英将自有的安宁市房屋出售给欧春林，约定房屋售价为458000元。欧春林于2017年11月12日向杨利彬、刘俊英给付定金20000元。后杨利彬、刘俊英不卖房，双方多次协商，于2018年12月31日在安丰地产营销策划有限公司门店签订《房屋买卖/转让合同解除协议书》，约定解除原因系“甲方（杨利彬、刘俊英）签订《房屋买卖/转让合同》后一个月提出不再出售房屋，甲方单方面提出解除合同，甲方不愿再履行合同造成甲方违约”；因甲方违约，甲方需赔付乙方（欧春林）房产成交总价的20%违约金80000元（违约金应计91600元，甲乙双方协商一致同意将违约金定为80000元），于2018年12月31日支付；由甲方赔付乙方已支付中介服务费6000元；甲方须退还乙方已支付的购房定金20000元。刘俊英、欧春林在解除协议书上签字，杨利彬在场但未在解除协议书上签字。2018年12月31日当日，杨利彬、刘俊英将违约金80000元、定金20000元支付给欧春林。诉争房屋由杨利彬、刘俊英以513000元售卖给罗某、姜某，并于2019年3月11日登记过户。认定上述事实，除原、被告当庭陈述外，有原告杨利彬、刘俊英提交的证据：1.《房屋买卖/转让合同》；2.不动产权证及地籍调查档案封条；3.《房屋买卖/转让合同解除协议书》；4.购房定金退回收条、违约金收条、银行转账明细；5.住房公积金个人住房贷款借款合同公证书。被告欧春林提交的证据：1.《房屋买卖/转让合同》；2.《房屋买卖/转让合同解除协议书》；3.从中介公司取得的2018年10月27日原被告双方商谈房屋买卖合同事宜的视频资料及文字摘要；4.从中介公司取得的2018年12月18日原被告双方商谈房屋买卖合同事宜的录音资料及文字摘要；5.杨利彬与欧春林短信聊天记录；6.中介公司工作人员证词附身份证复印件；7.房地产权登记信息在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方签订解除合同时，约定杨利彬、刘俊英向欧春林支付的违约赔偿金未超过约定房款总额的20%，符合法律规定，无显失公平情况存在。杨利彬签订解除协议书当天在场，其未在解除协议书上签字，庭审中提出解除协议形式要件欠缺的主张，因为刘俊英已签署解除协议，其与杨利彬系夫妻关系，一人签名的行为符合家事代理条件，且在场的杨利彬未提出异议，解除合同后，杨利彬、刘俊英双方又出卖涉案房屋，杨利彬对解除与欧春林之间的合同关系为明知，故《房屋买卖/转让合同解除协议书》合法、有效。杨利彬、刘俊英要求撤销《房屋买卖/转让合同解除协议书》，无事实及法律依据，本院不予支持。同上，因《房屋买卖/转让合同解除协议书》系双方真实意思表示，且合法有效，故原被告双方签订的《房屋买卖/转让合同》已由《房屋买卖/转让合同解除协议书》协议解除，故原告要求解除双方签订的《房屋买卖/转让合同》，无事实及法律依据，本院不予支持。杨利彬、刘俊英主张卖房是急需资金周转，该事由并未约定在房屋买卖合同中，故其主张杨利彬、刘俊英并未违约，无事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，从《房屋买卖/转让合同解除协议书》可见未违约方欧春林通过协议解除合同关系选择的系违约金。杨利彬、刘俊英系违约方，依法无选择适用违约金或者定金条款的权利，选择适用权在守约方，故杨利彬、刘俊英主张按双倍返还定金，仅应支付40000元，要求返还60000元及利息无事实及法律依据，本院不予支持。杨利彬、刘俊英认为退还欧春林20000元定金系重复适用违约金和定金，系法律认识错误，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。故双方约定未适用定金条款的，收受定金的一方理应向给付定金的相对方退还定金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杨利彬、刘俊英的诉讼请求。本案诉讼费1300元，减半收取为650元，由原告杨利彬、刘俊英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  冯琳琳二〇一九年五月二十九日书记员  刘晏君