成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川0106民初1707号 原告（反诉被告）：张彪，男，1980年1月3日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：唐梓涵，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都恒大新北城置业有限公司，住所地成都市金牛区解放路一段126号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：于金一，女，1985年2月12日出生，汉族，住成都市高新区，公司员工。 委托诉讼代理人：刘卓鑫，男，1994年8月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，公司员工。 原告（反诉被告）张彪与被告（反诉原告）成都恒大新北城置业有限公司（以下简称“恒大新北城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张彪及委托诉讼代理人唐梓涵、被告（反诉原告）恒大新北城公司的委托诉讼代理人于金一、刘卓鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张彪向本院提出诉讼请求：1.判令解除张彪与恒大新北城公司于2018年4月19日签订的《（成都恒大曹家巷广场）商品房认购书》；2.判令确认张彪与恒大新北城公司于2018年4月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》不成立；3.判令恒大新北城公司退还房款462923元，并支付利息（以462923元为基数，从2018年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款返还之日）；4.判令恒大新北城公司双倍返还定金2万元；5.判令恒大新城公司赔偿张彪因未签署商品房买卖合同的可预见损失544325元；6.本案诉讼费由恒大新北城公司承担。事实和理由：2018年4月19日，张彪与恒大新北城公司签订《商品房认购书》，该预约合同约定了张彪购买恒大新北城公司开发的房屋，房价为1543075元，并约定双方应于2018年4月21日前签署《商品房买卖合同》。签订当日，张彪向恒大新北城公司支付了定金1万元，并按照协议约定内容于2018年4月20日支付了首期房款452923元。付款当日，张彪签署了由恒大新北城公司提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》，并由恒大新北城公司拿走。2018年4月23日，恒大新北城公司的工作人员周林圆向张彪短信发出《承诺书》，因该《承诺书》加重了张彪逾期付款的违约责任，张彪未同意签署。此后，张彪多次催促恒大新北城公司签署合同，对方工作人员称两年分期付款购房，恒大新北城公司需房款全部支付后才会在签署合同。2018年9月26日，张彪向恒大新北城公司工作人员刘小芳发出解除合同的通知，并于次日向恒大新北城公司的工作人员祝小琴提出解除合同的意见，对方表示不同意。 恒大新北城公司辩称，1.张彪无权解除《认购书》。双方未就解除认购书达一致意见，认购书也未约定张彪有权解除合同，恒大新北城公司也不存在违反《认购书》约定导致无法履行的法定解约情形；2.《商品房买卖合同》及《补充协议》已经成立、生效。恒大新北城公司使用张彪身份证为其在网签系统中拟定合同，并进行网签，恒大新北城公司向张彪提供合同的行为应为不可撤销要约，张彪在合同上签字的行为是对恒大新北城公司发出的要约的认可和接受，其行为应为承诺，故《商品房买卖合同》及《补充协议》已成立并生效。双方未约定恒大新北城公司签字、盖章的期限，恒大新北城公司也未明确拒绝签署合同，张彪后来拿走合同，恶意阻止合同生效条件成就，应视为条件已成就；3.恒大新北城公司不应承担缔约过失责任；4.张彪主张的双倍返还定金不符合《认购书》的约定内容，且以房屋升值作为可见利益损失主张，没有事实依据。 恒大新北城公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签署的《商品房买卖合同》、《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》成立生效；2.判令张彪返还5份《商品房买卖合同》、《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》；3.判令张彪支付第二期房款154,308元，并支付违约金（以154,308元为基数，从2018年10月19日起按每日万分之一标准计算至本金付清之日）。事实及理由：双方当事人于2018年4月20日签订《商品房买卖合同》与《成都恒大曹家巷商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。张彪已按合同约定支付了第一期房款，合同已实际履行。张彪未按合同约定支付第二期房款，已构成违约，应按合同约定支付违约金。同时，张彪负有将所持有的5份合同返还给恒大新北城公司的义务。 张彪针对反诉辩称，1.商品房买卖合同及补充协议未经恒大新北城公司签字盖章，刘瑞光不是恒大新北城公司的法定代表人，且在张彪长达5个月的催促中，恒大新北城公司也未提出刘瑞光有权代表恒大新北城公司签约。商品房买卖合同及补充协议未成立、生效。同时，张彪拿走合同视为撤销要约的行为，要约未产生效力；2.张彪已撤销要约，无义务将合同交与恒大新北城公司，且无义务继续支付房款、支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年4月19日，恒大新北城公司（出卖人，甲方）与张彪（买受人，乙方）签订《（成都恒大曹家巷广场）商品房认购书》（以下简称“认购书”），约定的主要内容：1.乙方向甲方认购成都房屋，面积为104.37平方米，总价为1,543,075元；2.乙方同意签署认购书时，支付定金1万元（在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；3.支付方式：2018年4月21日前支付452,923元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，2018年10月19日前支付154,308元，2019年4月19日前支付231,461元，2019年10月19日前付清462,923元，2020年4月19日前付清231,460元；4.乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大新北城公司支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋。该认购协议“经办人”一栏注明为“周林圆”。签订当日，张彪向恒大新北城公司支付定金1万元。 次日，张彪向恒大新北城公司支付首期房款452,923元，单方签署由恒大新北城公司提供的一式六份《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），并经恒大新北城公司。《买卖合同》尾部注明恒大新北城公司房地产销售服务人员为“周林圆”。 2018年4月23日，恒大新北城公司经办人“周林圆”短信告知张彪签署《承诺书》，并通过短信发出了《承诺书》所载明的具体内容：张彪向恒大新北城公司申请在未缴清全款之前提前盖章，并承诺若张彪未按《买卖合同》及《补充协议》约定期限支付，每逾期一天，须按未付款万分之一支付违约金。同时，双方就所购房屋是否存在供、排水问题进行沟通。 以上事实，有《认购书》、《买卖合同》及《补充协议》、短信记录等证据及双方当事人当庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，张彪与恒大新北城公司签订的《认购书》，系双方当事人在双方签订正式合同之前就案涉房屋买卖达成的预约合同，对双方具有约束力；当事人未按预约合同签订商品房买卖合同，应承担违约责任。根据双方当事人的诉辩意见及本院认定事实，本案争议的主要焦点为：一、《买卖合同》及《补充协议》是否成立、生效；二、违约事实及责任认定。 一、关于《买卖合同》及《补充协议》是否成立、生效的问题。本院认为，根据《认购书》的约定内容，要求张彪在2018年4月21日前支付首期房款452923元，并签署《买卖合同》。该《认购书》虽未明确约定恒大新北城公司的签署期限，但合同签署系《认购书》所确定的双方共同义务，且签署过程也需要双方共同完成，合同方能成立，故《认购书》所确定的签署期限对恒大新北城公司具有约束力；其次，从《认购书》签订后张彪与恒大新北城公司的沟通情况来看，合同约定的恒大新北城公司经办人周林圆向张彪发出的《承诺书》内容，能够认定恒大新北城公司要求张彪在未付清房款前应提出合同签订申请，即恒大新北城公司认为不负有主动签署《买卖合同》，违反了《认购书》的约定内容，并有违诚实信用原则。同时，恒大新北城公司在张彪支付首期房款后，较长时间不签署合同，张彪取走的合同中虽在恒大新北城公司委托代理人一栏签有“刘瑞光”，但刘瑞光不是恒大新北城公司法定代表人，也未在签订《认购书》时明确载明由刘瑞光代表签署正式合同，故“刘瑞光”的签字不能产生法律效力。恒大新北城公司主张双方已签署《买卖合同》及《补充协议》，合同已成立、生效的意见，本院不予采纳；张彪要求确认《买卖合同》及《补充协议》不成立的诉讼请求，本院予以支持。同时，对于恒大新北城公司反诉主张确认合同成立、生效的诉讼请求，本院不予支持。 另外，因《买卖合同》及《补充协议》未成立，恒大新 北城公司要求张彪返还合同的诉求，违反订立合同自愿原则，本院不予支持。 二、违约事实及责任认定。依上述认定事实，恒大新北城公司未在约定期限签署正式合同，且提出需张彪申请才能签署正式合同的意见，违反了《认购书》约定内容。鉴于张彪已在恒大新北城公司取走正式合同，双方对继续签订正式合同无法达成合意，《认购书》的合同目的已无法实现，故张彪主张解除《认购书》的诉讼请求，本院予以支持。恒大新北城公司抗辩张彪未经其同意取走正式合同，系单方恶意行为的意见，因未提交证据证明张彪强行取走合同的事实，本院不予采信。 《认购书》解除后，恒大新北城公司应返还张彪支付的定金1万元及首期房款452,923元；张彪主张返还定金及房款的诉讼请求，本院予以支持。 因正式合同未签订，《认购书》的违约责任仅限于未签订协议的不利法律后果。根据《中国人民共和国担保法》第八十九条规定，恒大新北城公司应双倍返还定金；张彪主张的其他违约责任，没有合同依据，本院不予支持。 综上，张彪主张的解除《认购书》、确认《买卖合同》及《补充协议》未成立、退还房款、双倍返还定金2万元、赔偿经济损失544,325元的本诉请求，本院予以部分支持；恒大新北城公司主张的确认《买卖合同》及《补充协议》已成立、生效、返还合同、支付房款154,308元及违约金的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认张彪于2018年4月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大曹家巷广场商品房买卖合同补充协议》未成立； 二、成都恒大新北城置业有限公司与张彪于2018年4月19日签订的《（成都恒大曹家巷广场）商品房认购书》于本判决生效之日解除； 三、成都恒大新北城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还张彪房款452,923元; 四、成都恒大新北城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张彪双倍返还定金，计2万元； 五、驳回张彪的其他诉讼请求； 六、驳回成都恒大新北城置业有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14,295元，减半收取计7,147.5元，由成都恒大新北城置业有限公司承担4,147.5元，张彪承担3,000元；反诉案件受理费3,436.16元，减半收取计1,718.08元，由成都恒大新北城置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一九年五月三十一日 书记员 蒋雨航