安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3760号上诉人（原审被告）：合肥市晟曦房地产代理有限公司，住所地合肥市政务区蔚蓝商务港城市广场Ｃ座1519室，统一社会信用代码91340100090769939Ｋ。法定代表人：陈蔚光，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄序权，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈红，女，1983年6月17日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：严海洋，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人合肥市晟曦房地产代理有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人陈红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2018)皖0104民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晟曦公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判晟曦公司赔偿陈红财产损失4000元。二、撤销原审判决第二项，改判晟曦公司赔偿陈红房屋空置造成的租金损失1200元。三、改判晟曦公司承担诉讼费229.8元、晟曦公司承担鉴定费用1000元。四、二审诉讼费由陈红负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，未能查明案涉房屋漏水的原因及责任，陈红应承担案涉房屋漏水的主要责任，且一审判决赔偿损失的金额超出漏水造成的损失。根据一般生活经验得知，连接洗衣机的水龙头一般都处于开启状态，方便洗衣机使用。案涉房屋漏水的主要原因在陈红更换洗衣机时未关闭水龙头，且安装不到位导致连接洗衣机的软管脱落，致房屋漏水。晟曦公司在房屋租赁合同履行期间正常合理使用房屋，不存在不合理使用、不妥善保管的情况。退一步说，即使存在晟曦公司对陈红提供的洗衣机设计安装过于信任，未能意识到陈红安装的水龙头软管可能存在安装不当到位，存在脱落风险。晟曦公司也应承担次要责任。一审鉴定意见书，评估价款超过漏水导致的装修范围，晟曦公司已提出异议，由于房屋漏水造成的损失应在人民币2万元以内。漏水的主要责任是陈红，应承担80%的主要责任，晟曦公司承担20%的次要责任，应改判赔偿财产损失4000元。二、一审法院判决晟曦公司赔偿陈红房屋空置损失无事实和法律依据。漏水导致的受损部分不足以使房屋无法正常使用，不必然影响房屋对外出租。即使漏水原因导致对外出租受到影响，由于陈红不积极组织维修导致房屋空置，对于扩大损失部分应自行承担责任。房屋漏水空置费应在两个月之内，根据责任比例，晟曦公司应承担两个月空置费的20%责任，即1200元。三、根据漏水的主次责任，晟曦公司应承担受理费及鉴定费的20%。陈红辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，晟曦公司提出的上诉理由不成立。晟曦公司认为漏水系我方更换洗衣机造成，根据一审查明事实及我方证据材料，洗衣机更换时间是2017年8月，漏水发生在2018年2月，如因我方更换洗衣机存在失误，也不会时隔半年才发生漏水。晟曦公司认为洗衣机水龙头应处于开启状态与事实不符，根据生活经验，在清洗完后，洗衣机水龙头应处于关闭状态。案涉漏水时间于过年期间，房屋长期空置，应保证水电气的关闭状态，因此晟曦公司的上诉理由不成立。陈红向一审法院起诉请求：1、晟曦公司、方芳赔偿陈红的各项损失共计99989元。2、本案的诉讼费、鉴定费等全部费用由晟曦公司承担。后变更诉讼请求为：1、判决晟曦公司、方芳赔偿陈红房屋物品损失29590元；2、判决晟曦公司支付陈红房屋空置费45000元（自2018年3月计算至2019年6月，按每月3000元标准计算）；3、诉讼费、鉴定费由晟曦公司承担。后陈红撤回对于方芳的起诉，原审法院予以准许。一审法院认定事实：2016年2月24日，出租方（甲方）陈红与承租方（乙方）晟曦公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：承租方承租合肥市政务区国际花都雏菊苑9栋2006室，租金每月3000元，按季度支付；乙方因过错使用，导致房屋毁损，有修缮责任并承担维修费用。合同还进行了其他约定。2017年2月23日，出租方（甲方）陈红与承租方（乙方）晟曦公司签订《房屋租赁合同补充协议》，该房屋续租期限共壹年，续租日期为2017年2月24日至2018年2月23日，其余条件按照原房屋租赁合同执行，条款内容不变等。2018年2月13日，国际花都物业服务中心接到小区1806业主的电话反映其家漏水，后经2006室房主陈红、承租人晟曦公司及国际花都物业服务中心的工作人员查验确定，系晟曦公司承租的2006室阳台洗衣机水龙头未关闭，导致2006室房屋地面积水，其中2006室房内基础设施和生活用品因积水浸泡至损。诉讼中，陈红申请对案涉房屋内造成的财产损失的价值进行评估，该院依法委托安徽省中信房地产土地资产价格评估有限公司进行鉴定，其于2018年10月9日作出皖中信评字（2018）ＡＳ-249号《价格评估报告书》，鉴定结论为：案涉房屋因漏水造成的财产损失总价为29590元。陈红支付评估费5000元。诉讼中，陈红撤回对方芳的起诉，该院认为是其真实意思表示，依法予以准许。一审法院认为：陈红与晟曦公司自愿签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。晟曦公司在合同履行过程中，由于使用不当，造成房屋受损29590元，由属使用过程中保管不当，应当承担损害赔偿责任；合同履行过程中，由晟曦公司的保管不当造成房屋不能继续使用，晟曦公司应当承担一定的租金损失，晟曦公司每月支付陈红的租金为3000元，该院酌情确定晟曦公司支付租金至鉴定损失作出前，即2018年10月之前8个月的租金24000元；陈红的上述诉请，于法有据，该院予以支持；超出部分，该院不予以支持。晟曦公司辩称，其不应承担责任，于法无据，该院不予以采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、合肥市晟曦房地产代理有限公司应于判决生效后十日内赔偿陈红财产损失人民币29590元；二、合肥市晟曦房地产代理有限公司应于判决生效后十日内赔偿陈红房屋空置造成的租金损失24000元；三、驳回陈红的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2298元，减半收取1149元，由陈红负担563元，由合肥市晟曦房地产代理有限公司负担586元；鉴定费5000元，由合肥市晟曦房地产代理有限公司负担。二审中，晟曦公司提供光盘及照片2张，证明其他正常洗衣机在停止运行状态下，即使水龙头不关闭也不会漏水。陈红质证意见：超过举证期限，视频资料显示的洗衣机与本案没有关联。本院认为，晟曦公司提供的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。对于一审判决认定的、双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，晟曦公司与陈红签订的案涉合同合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力。晟曦公司作为承租人在合同履行过程中未能妥善使用案涉房屋，致使房屋内部财物受损及实际造成空置损失，对此应承担赔偿责任。原审法院根据鉴定部门的司法鉴定书确认的财物损失金额并无不当，本院予以确认。房屋漏水发生后造成房屋不能继续使用，双方当事人对于财物损失数额、责任亦未能协商一致，该情形客观影响陈红案涉房屋的使用权益实现，原审法院酌情判令晟曦公司赔偿案涉鉴定损失作出前的空置损失具有合理性，本院予以维持。一审判决确定的诉讼费用及鉴定费用负担亦无不当，本院予以维持。综上所述，晟曦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1014元，由合肥市晟曦房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一九年五月九日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。