江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初328号原告（反诉被告）：邳州汉庭酒店管理有限公司，住所地邳州市运河街道万兴步行街。法定代表人：张爱冬，经理。委托诉讼代理人：张君，江苏同瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州奥斯维德企业管理有限公司，住所地邳州市建设南路西侧解放西路北侧。法定代表人：庄建明，经理。委托诉讼代理人：杜超杰，江苏友诚律师事务所律师。原告（反诉被告）邳州汉庭酒店管理有限公司（以下简称汉庭公司）与被告（反诉原告）徐州奥斯维德企业管理有限公司（以下简称奥斯维德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。汉庭公司诉讼代理人张君，奥斯维德公司诉讼代理人杜超杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉庭公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿各项损失200万元；2、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告汉庭公司变更诉讼请求为：判令被告返还租金80万元、押金10万元，并赔偿各项损失649349元。事实和理由：2009年9月26日，孙晓慧与邳州市万兴市场有限公司签订了万兴商业步行街万兴大楼租赁合同，约定邳州市万兴市场有限公司将万兴大楼出租给孙晓慧经营宾馆业务，租期10年。2014年3月19日，经邳州市人民法院调解确认，该租赁合同的权利义务分别由奥斯维德公司和汉庭公司承继，即汉庭公司租赁奥斯维德公司的房屋进行酒店经营。根据合同约定，奥斯维德公司应负责完成主体消防验收手续，消防主管道、消防栓、消防控制主机、泵房安装等，并完成主管道的二次消防。汉庭公司为了酒店经营，投入巨额资金进行装修，但奥斯维德公司的消防始终未能通过验收，致使酒店无法正常经营。汉庭公司多次要求奥斯维德公司完善消防设施，尽快通过消防验收，以达到酒店正常经营的目的，但奥斯维德公司迟迟无法提供消防审批手续，致使合同目的无法实现。2016年10月27日，汉庭公司向奥斯维德公司发出通知，正式解除合同，并要求其返还租金、赔偿经济损失。被告奥斯维德公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。答辩人已按照合同约定完成了消防主管道、消防栓、消防控制主机、泵房安装等合同义务，出租房屋未能完成消防审批手续，责任在原告，依照合同约定原告应完成各房间的喷淋头和烟杆、二次消防设施设备、消防验收手续和承担相关费用。答辩人在2014年底进行了消防验收，但是未能按照消防验收的反馈意见进行整改，导致未能完成消防验收。答辩人为收取租金，于2016年5月组织施工队进场施工，但原告一直以影响营业为由进行阻挠，在2016年9月才进行正式的施工。原告看施工完毕后即可以完成消防验收，然后经应支付答辩人相应的租金，遂于2016年10月底向答辩人发出了解除合同的通知。另外，原告使用房屋进行经营，属于获益一方，其支付房租合情合理合法。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告奥斯维德公司向本院提出反诉请求：1、确认案涉房屋租赁合同自2016年12月底已经解除；2、请求反诉被告支付租金220万元、房屋占用费133万元，合计353万元，直至完全搬离房屋所产生的占用费仍应支付；3、反诉被告承担反诉费用。事实和理由：汉庭公司拖欠奥斯维德公司2014年3月21日起至2016年12月21日止的租金220万元未付，在此期间其一直在使用案涉房屋进行酒店经营，实际使用房屋并获取收益，该租金应当支付。在2016年11月底时，汉庭公司向奥斯维德公司发出解除合同通知书，并在同年年底停止经营酒店，奥斯维德公司多次要求其支付租金并搬离案涉房屋，但至今其未搬离，致使案涉房屋一直被占用，给奥斯维德公司造成了很大损失，现奥斯维德公司参照合同约定的租金来计算房屋被占用的损失为133万元（自2017年至2018年8月），直至完全搬离的房屋占用费仍需支付。请求判如所请。反诉被告汉庭公司辩称，奥斯维德公司主张的220万元房租不能成立。根据（2014）邳民初字第1818号民事调解书第三条约定，奥斯维德公司未提供消防验收合格手续之前，汉庭公司有权拒付租金。对其主张的2016年12月之后至今的使用费133万元，汉庭公司于2016年11月提出解除合同时即启动了诉讼程序，酒店维持原状是因为法院审理查明案情的需要，为了避免证据灭失，是双方当事人均需要承担的诉讼义务，汉庭公司并未占用，其诉讼请求无法律依据。经审理查明：2009年9月26日，孙晓慧（乙方）与邳州市万兴市场有限公司（甲方）签订“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”，约定：甲方将邳州市万兴商业步行街万兴大楼（不包括101、102两间连层门面房）出租给乙方经营宾馆，租赁期限为10年，自2010年4月20日起至2020年4月19日止；前四年租金均为80万元/年，自第五年起每年递增4万元，房屋先付租金后使用，按年结算，于每年4月20日前一次性足额支付；合同签订之日乙方支付租赁押金10万元，该押金自起租日起自动转为本合同保证金，在合同届满且乙方按合同第五条第三款约定归还房屋并结清租金、水电费等公共事业费用后，甲方在10日内退还乙方，但不计息；前期消防审批手续、水、电预留到位，消防主管道、消防栓、消防控制主机、泵房安装由甲方负责，进入各房间的喷淋头和烟感、二次消防设备、设施消防验收手续及费用由乙方负责；房屋内原有的道具、装潢归甲方所有，乙方享有使用权、保管权，乙方自带入场的道具，合同结束应在10日内自带离场，否则甲方视为乙方的废弃物，可自行处理，所有不可移动的装潢部分（含不可移动的道具），乙方在离场时须保持原样；等内容。2010年11月16日，双方签订“补充协议”一份，约定：正式起租日从2010年12月31日算起；万兴大楼消防主体验收手续在一个月内由甲方负责完成。2011年2月18日，邳州市公安局作出“责令限期整改通知书”，以无《特种行业许可证》经营旅馆业为由，责令汉庭连锁酒店邳州解放路店于2011年2月25日前整改完毕，办理《特种行业许可证》。2013年1月22日，邳州市公安局治安大队作出“责令限期整改通知书”，以汉庭快捷宾馆未能提供经营场所产权、消防安全检查证件等到公安机关办理特种行业许可证为由，责令汉庭快捷宾馆停业整顿。2013年11月18日，邳州市公安局运河派出所发出通知，以未按规定办齐相关证件、擅自经营为由，要求汉庭商务宾馆停业整顿。2014年3月18日，奥斯维德公司以徐州尚水荟酒店有限公司、孙晓慧、汉庭公司为被告提起诉讼，要求支付欠付租金。2014年3月19日本院作出（2014）邳民初字第1818号民事调解书，内容为：一、孙晓慧与邳州市万兴市场有限公司于2009年9月26日签订的《万兴商业步行街万兴大楼租赁合同》仍具备法律效力，合同的权利义务由奥斯维德公司与汉庭公司承继，双方应当依据合同履行各自的义务；二、汉庭公司于2014年3月21日前一次性支付奥斯维德公司租金80万元，奥斯维德公司确认2014年3月20日之前的租金孙晓慧已全部付清；三、2014年3月20日以后汉庭公司向奥斯维德公司支付租金仍按照孙晓慧与邳州市万兴市场有限公司于2009年9月26日签订的《万兴商业步行街万兴大楼租赁合同》履行，奥斯维德公司未提供消防验收合格手续之前，汉庭公司有权拒付租金；等内容。该调解书已生效。2014年5月12日，邳州市公安消防大队作出邳公（消）行罚字（2014）0085号行政处罚决定书，以汉庭公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由，给予汉庭酒店责令停止使用，并处罚款3万元的处罚。2015年3月26日，邳州市公安局作出“取缔通知书”，以未经许可、擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业为由，对汉庭公司经营的邳州汉庭酒店予以取缔。2015年1月3日，徐州市消防技术服务事务所作出“建筑消防设施检测情况反馈”：原设计消防给水系统稳压装置未安装；消防控制室设置位置不符合规范要求，缺少双电源供电；与北侧相邻建筑之间防火间距不足；电梯不具备消防紧急迫降功能；启动消火栓按钮不能联动消防泵，进行末端放水试验时未能启动喷淋泵；等。2016年10月27日，汉庭公司向奥斯维德公司发出“解除合同通知书”，以奥斯维德公司无法提供消防审批手续，致使合同目的无法实现为由，解除了“万兴步行街万兴大楼租赁合同”。诉讼中双方一致确认该合同实际于2016年12月底解除。诉讼过程中，经本院委托，徐州市信人价格评估有限公司于2018年12月30日作出司法鉴定意见书：至2018年9月18日邳州汉庭酒店添置的经营设施、设备、器材等酒店资产的残值为649349元。为此汉庭公司支出鉴定费9950元。另查明：徐州市信人价格评估有限公司接受委托于2018年9月到现场勘查后，汉庭公司与奥斯维德公司就案涉房屋进行了交接。以上事实，有当事人庭审陈述及万兴商业步行街万兴大楼租赁合同、（2014）邳民初字第1818号民事调解书等证据在卷佐证。本院认为，汉庭公司与奥斯维德公司之间房屋租赁合同成立，且合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。双方主要争议焦点为：奥斯维德公司是否按“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”及（2014）邳民初字第1818号调解协议的约定提供了消防验收合格手续。根据查明的案件事实，“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”签订后，孙晓慧在经营宾馆期间，多次因消防手续不完善被有关机关处罚，在（2014）邳民初字第1818号调解书签订时，汉庭公司与奥斯维德公司也明确约定在奥斯维德公司提供消防验收合格手续之前，汉庭公司有权拒付租金，说明在该调解协议签订时，奥斯维德公司尚未按“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”的约定履行其有关消防方面的合同义务。在该调解书生效后，汉庭公司于2014年5月12日因消防问题被责令停业，而在2015年1月徐州市消防技术服务事务所对案涉房屋进行消防检验时，所得出的结论仍是部分配置不合格，其中便包含了应当由奥斯维德公司完成的消防内容。而直至2016年10月汉庭公司向奥斯维德公司发出解除合同通知之前，奥斯维德公司也未能提供消防验收合格手续。因此，本院认为，奥斯维德公司并未按“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”及约定（2014）邳民初字第1818号调解协议的约定提供消防验收合格手续。关于“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”的解除问题。根据查明的事实，“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”及（2014）邳民初字第1818号调解协议签订后，奥斯维德公司一直未能按约定提供消防验收合格手续，客观上给汉庭酒店的经营带来损失，构成根本违约，符合法定合同解除条件。汉庭公司已于2016年10月向奥斯维德公司发出了解除通知，诉讼过程中双方又一致确认该合同于2016年12月底解除，根据民事活动意思自治原则，本院确认该合同已于2016年12月31日解除。关于租金。第一，关于汉庭公司要求返还租金80万元的诉讼请求。根据“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”约定，前四年的房屋租金为80万元/年，汉庭公司向奥斯维德公司交付租金80万元，系用于支付2014年3月20日之前的租金，系履行合同义务的行为，鉴于其2014年3月20日之前已实际对案涉房屋进行了使用，并获得收益，其要求返还该租金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。第二，关于奥斯维德公司要求支付2014年3月21日起至2016年12月21日止的租金220万元的反诉请求。根据（2014）邳民初字第1818号调解书第三条约定，在奥斯维德公司未提供消防验收合格手续之前，汉庭公司有权拒付租金。现有证据不足以证明奥斯维德公司在合同解除之前提供了消防验收合格手续，汉庭公司有权拒付汉庭解除之前的租金，故奥斯维德公司的该项请求本院不予支持。第三，关于奥斯维德公司要求支付2016年12月22日起的房屋占用费的反诉请求。如前所述，对于合同解除之前的租金汉庭公司有权拒付，但2016年12月31日“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”解除之后，至2018年9月案涉房屋交接之前，汉庭公司应支付合理的房屋占用费用。参照“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”的约定，2016年12月31日至2017年12月31日的租金应为92万元，2017年12月31日至2018年12月31日的租金应为96万元，故上述房屋占用期间内的租金总额应为164万元，考虑到奥斯维德公司一直未能提供消防验收合格手续，汉庭公司虽然占用案涉房屋但客观上无法正常经营使用，本院酌情认定汉庭公司应支付上述占用费用的50%即82万元。关于汉庭公司要求奥斯维德公司返还押金10万元的诉讼请求。虽然“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”约定了押金，但诉讼过程中汉庭公司并未提供收据等证据证明其已实际交付了该10万元押金，故其该项诉讼请求本院不予支持。关于汉庭公司主张的装修等损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”。本案合同解除的原因，是奥斯维德公司未按约定提供消防验收合格手续导致合同无法继续履行，根据前述法律规定，汉庭公司要求奥斯维德公司赔偿租赁期内装饰装修残值损失，符合法律规定，应予以支持。对于徐州市信人价格评估有限公司作出的价格评估报告，虽然其评估基准日为2018年9月18日而非本院委托时注明的2016年11月26日，但被告对此报告不持异议，原告在考虑到该报告中包含了装修、设施等损失的残值且不愿增加诉累的情况下亦予以认可，故在尊重民事活动意思自治原则的前提下，为避免诉累，该报告本院予以采信，原告的损失应认定为649349元。另外，鉴定费9950元系汉庭公司为确定其损失产生的必要、合理的程序性费用，该款应由被告奥斯维德公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百六十九条、第二百七十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十七条规定，判决如下：一、确认“万兴商业步行街万兴大楼租赁合同”于2016年12月31日解除。二、被告徐州奥斯维德企业管理有限公司赔偿原告邳州汉庭酒店管理有限公司损失649349元、鉴定费9950元，合计659299元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告邳州汉庭酒店管理有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告邳州汉庭酒店管理有限公司支付反诉原告徐州奥斯维德企业管理有限公司房屋占用费82万元，于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回反诉原告徐州奥斯维德企业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，由被告徐州奥斯维德企业管理有限公司负担12507元，由原告邳州汉庭酒店管理有限公司负担10293元。反诉案件受理费减半收取计15720元，由反诉原告徐州奥斯维德企业管理有限公司负担9720元，由反诉被告邳州汉庭酒店管理有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟人民陪审员  李庆芝人民陪审员  董雪利二〇一九年五月二十七日书 记 员  李慧敏