广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初5844号原告：李存贵，男，1993年7月8日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶坤玲，广东威法律师事务所律师。被告：广州市金池小镇市场发展有限责任公司，住所地广东省广州市黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层。法定代表人：刘世良，总经理。委托诉讼代理人：文兵，该公司员工。被告：广州华美置业股份有限公司，住所地广东省广州市黄埔区荔红二路9号北商贸A区1502房。法定代表人：徐剑斌。委托诉讼代理人：谢敬文，广东君厚律师事务所律师。被告：广州市金池物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区金沙街自编环洲四路3号。法定代表人：刘绍星，总经理。委托诉讼代理人：谭嘉隆，该公司员工。原告李存贵与被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司（以下简称金池小镇发展公司）、广州华美置业股份有限公司（以下简称华美置业公司）、广州市金池物业管理有限公司（以下简称金池物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告李存贵的委托诉讼代理人刘斌、陶坤玲，被告金池小镇发展公司的委托诉讼代理人文兵，被告华美置业公司的委托诉讼代理人谢敬文，被告金池物业公司的委托诉讼代理人谭嘉隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李存贵向本院提出诉讼请求：1.解除李存贵与金池小镇发展公司签订的《租赁合同》；2.金池小镇发展公司立即向李存贵双倍退还已缴纳的保证金40000元（20000元×2)；3.金池小镇发展公司立即向李存贵退回已缴纳的场地使用费1800元、市场管理费200元、垃圾处理费200元、广告费500元、其他杂费1435元；4.金池小镇发展公司支付给李存贵占用资金的利息[以24135元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算（4.35%），自2017年10月3日起算至实际付清之日，暂算至2019年1月3日为1314.5元，计算方式：24135元×4.35%÷365天/年×457天]；5.金池小镇发展公司向李存贵赔偿损失4578元；6.华美置业公司、金池物业公司对上述第2-5项请求负连带赔偿责任；7.金池小镇发展公司、华美置业公司、金池物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月3日，李存贵与金池小镇发展公司签订《租赁合同》。租赁合同约定：李存贵向金池小镇发展公司租赁位于广州市黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层475号商铺，约定租赁期限为自2017年10月1日至2018年9月30日，每月场地使用费为1800元，每月市场管理费为200元，垃圾处理费为200元；经营场地用途为经营水果；李存贵须在合同签订之日一次性交付保证金20000元。合同签订后，李存贵向金池小镇发展公司一次性缴纳保证金20000元，并委托金池小镇发展公司代为办理申请营业执照。华美置业公司是涉案场地的业主，金池小镇发展公司是第一承租人，金池小镇发展公司与李存贵签订涉案的《租赁合同》时，金池小镇发展公司和华美置业公司没有依约提供租赁场地，也没有为李存贵办理营业执照，导致李存贵截至目前仍无法依约取得租赁场地的使用权，也无法开展营业。金池小镇发展公司和华美置业公司的行为严重违约。同时，金池小镇发展公司在与李存贵签订租赁合同前，涉案租赁场地己经被相关部门通知做收地、管线迁改等土地收储工作，华美置业公司作为业主，金池小镇发展公司作为出租方在明知该事实时仍与李存贵签订关于涉案场地的《租赁合同》，并在签订合同时故意隐瞒该重要事实，致使李存贵现无法使用租赁场地，同时李存贵在签订合同后为经营商铺做了相应的准备工作和花费了大量物力与人力，现李存贵无法使用租赁场地，造成李存贵的严重经济损失。依据合同法相关规定，金池小镇发展公司和华美置业公司除应当双倍退还李存贵支付的押金，全额退还场地使用费等其他费用，还应当承担损害赔偿责任。经过李存贵等各小商户要求政府协调处理后，华美置业公司和金池物业公司签订了埔萝岗民调字（2017）第026号《人民调解协议书》，金池小镇发展公司、华美置业公司和金池物业公司答应先退回30%的保证金给各小商户，华美置业公司和金池物业公司另签订埔萝岗民调字（2018）第002号《人民调解协议书》，华美置业公司承诺先行支付4650000元给金池小镇发展公司和金池物业公司，用以清退小商户剩余70%的押金和其他费用，但截至目前为止，李存贵未收到70%押金和其他费用。李存贵为维护自身合法权益，特提起诉讼。金池小镇发展公司辩称，同意第1项诉讼请求，其余诉讼请求无事实依据和法律依据，理由如下：一、金池小镇发展公司与金池物业公司一直按照诚信原则履行合同，华美置业公司一直推诿拖延，是导致此次纠纷的根本原因。2017年6月30日，金池物业公司与华美置业公司签订《物业租赁协议》，合同约定金池物业公司承租物业主营农贸产品、餐饮、百货。同时将设计方案报给华美置业公司后，华美置业公司同意按所报设计方案施工。从2017年7月15日起，涉案场地按市场装修标准进行室内外、水电、消防、监控等工程项目全面开工，金池小镇发展公司、金池物业公司所收分租商户的押金已全部投入装修使用，另花费1800余万元进行装修，并向华美置业公司交了250多万元的押金及其他费用（此款已全部用于退回小商户30%），同时积极开展相关的招商工作。至同年9月底大部分装修项目已基本完成。在金池小镇发展公司知晓所租赁场地无法按金池物业公司与华美置业公司合同约定的经营目的使用后，多次找华美置业公司反映情况，协商解决方法，而华美置业公司先是表示去找政府相关部门协调，后又一直推诿，不予面对。后因众多小商户上访，黄埔区维稳办多次协调，确认了华美置业公司的违约是造成上访和纠纷的根本原因。在萝岗司法所的调解下，众多小商户参与，最终金池小镇发展公司、华美置业公司与金池物业公司在2017年12月和2018年1月达成两份调解协议。二、人民调解协议书中已约定由华美置业公司承担金池小镇发展公司、金池物业公司在此租赁合同中造成的费用及损失，但华美置业公司至今尚未履行。在萝岗司法所的调解下，2017年12月，根据埔萝岗民调字（2017）第026号《人民调解协议书》，金池小镇发展公司、金池物业公司与华美置业公司已就涉案场地的租赁合同纠纷事宜达成调解意见，确认金池小镇发展公司已向华美置业公司交纳租赁保证金、首月租金、物业管理保证金、预收物业费和水电周转金共2510607元，华美置业公司应在调解书生效后三日内向金池小镇发展公司退回2463555元，然后由政府维稳部门监督全额发放给场地承租业主。另外，2018年1月埔萝岗民调字（2018）第002号《人民调解协议书》约定，华美置业公司应在调解书生效后三日内向金池小镇发展公司支付4650000元，华美置业公司在2018年的调解书中已经明确承认违约：是华美置业公司支付给金池物业公司的补偿款或赔偿款的一部分，以作为退回涉案地块的业主款项。但至今为止，华美置业公司只向金池小镇发展公司退回2463555元（金池小镇发展公司所交的押金款项），另4650000元却一直没有支付，因此，应当由华美置业公司承担向李存贵退回已交费用和发生损失的责任。三、因政府政策变化导致金池小镇发展公司不能履行合同，根据合同约定，金池小镇发展公司无需对李存贵承担违约责任。1.政策变化造成合同无法继续履行。金池小镇发展公司、金池物业公司与华美置业公司于2017年6月30日签订《物业租赁协议》，承租广州市黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区，合同约定物业用途为：主营农贸、百货等。承租期限为2017年8月1日至2020年11月10日，并在合同签订后向华美置业公司交纳了保证金1500000元和首期租金374357元和物业管理保证金以及其他费用。随后，金池小镇发展公司开始对外招商，金池小镇发展公司一直筹备资金积极对场地进行装修如期早日开业，所有工作包括向华美置业公司交付保证金、首期租金、花费2000余万元对租赁场地进行装修，在李存贵办理营业执照中得知不能受理。为此金池小镇发展公司代表拨打12365热线以求证（李存贵证据中1433号文件），2017年11月16日广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局给予我司人员《关于核查香雪城能否经营农贸市场信访事项的答复意见书》（穗开国规函【2017】1433号）答复如下：“香雪城”地块为公开出让的商业用地，根据地块出让时的土地条件，并结合其所在区位条件和城市管理要求，我局认为不宜在该地块上开设农贸市场。直至此时，金池小镇发展公司方才确定，涉案地块已被有关部门认定为不宜开设农贸市场，与李存贵的租赁合同事实上已无法履行。金池小镇发展公司在与李存贵签订合同前，并不知晓政府将改变涉案地块用途，否则金池小镇发展公司不会一直在履行合同，在不能协助李存贵办理营业执照后，还主动向市有关部门求证，不存在起诉状中所称金池小镇发展公司故意隐瞒变更规划，欺骗李存贵签订租赁合同一事。李存贵提供的穗开国规90号文《关于开展香雪汽配城地块收储工作的通知》中是开发区国土局于2017年9月21日对开发区土地开发储备交易中心的一个内部通知，该局并未向公众公示，金池小镇发展公司无从知晓涉案地块已于2017年9月被变更规划用途。2.根据合同法的相关规定及双方《租赁合同》约定，国家政策的变化属于免责条件之一，金池小镇发展公司无需为此承担违约责任。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。此外，李存贵和金池小镇发展公司双方签订的《租赁合同》第二十三条免责条件中约定：“因不可抗拒因素例如：战争、地震等，使本合同无法履行；或因国家政策变化，指令性计划变化，城市建设，市政建设需要或房屋被征用或拆除或产权因素及市场开办条件因素造成本协议不能履行，甲乙双方不负违约责任，互不承担，互不追究不能履行本协议的责任，乙方预交款项不退还”。因广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局在合同后改变原用途，根据我国法律及双方的合同约定，双方合同无法继续履行系由于政策变化造成，属于免责情形，金池小镇发展公司无需为此承担违约责任。综上所述，金池小镇发展公司认为，与李存贵的合同不能履行系因签订合同后政策变化及华美置业公司推诿拖延造成，金池小镇发展公司、金池物业公司无需对李存贵承担违约责任。根据萝岗司法所主持，金池小镇发展公司、金池物业公司与李存贵、华美置业公司各方参与签订的两份调解书中的约定，应当由华美置业公司来承担李存贵的损失，请人民法院依法作出公正判决。华美置业公司辩称，一、根据合同相对性原则，李存贵要求华美置业公司承担连带责任缺乏事实依据和法律依据。两份《人民调解协议书》是华美置业公司和金池物业公司签订，与李存贵、金池小镇发展公司没有任何法律关系，且华美置业公司从未收取李存贵任何费用，因此，华美置业公司不应承担连带责任。二、根据担保法司法解释117条、118条，李存贵混淆保证金、定金的概念，要求双倍退还保证金缺乏法律依据。三、涉案租赁合同无法继续履行系政府收储行为导致，华美置业公司不存在任何过错。四、根据《租赁合同》第十三条（一）约定因政府征收行为导致租赁合同不能继续履行的，双方不负违约责任，因此，李存贵要求赔偿损失缺乏依据。且李存贵没有提交足够证据证明该项损失存在。即使该项损失存在，也无法证明是因为涉案租赁合同导致。金池物业公司辩称，我方的答辩意见与金池小镇发展公司答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：华美置业公司系广州市黄埔区荔红二路9号（自编二栋）101房的所有权人，该房屋建筑面积为11344.16平方米。2017年6月30日，华美置业公司（甲方）与金池物业公司签订《物业租赁协议》（乙方），约定：甲方将其建造和拥有的位于广东省广州市黄埔区荔红二路9号、名为香雪城的商业综合体建筑物的南商贸A区首层整层、建筑面积为11344.16平方米（以下简称涉案场地）出租给乙方，乙方租赁标的物将用于主营农贸、百货、餐饮、休闲娱乐、烹饪培训业务及双方书面约定的合法的其他商业项目，租赁期限为2017年8月1日至2025年11月30日，其中2017年8月1日至2017年11月30日为免租期，在免租期内，乙方无需向甲方缴纳租金，仅免除租金，不免除物业管理等其他费用。计租日为2017年12月1日，起始租金为33元/㎡/月，租金按前三年每年在上一年度基础上递增5%，后五年每年在上一年度基础上递增10%计算。该协议第2.6条约定，租赁标的物的交付日为2017年7月1日，甲方按标的物现状交付乙方。第3.4条、3.5条、3.6条约定，自本协议签署后七个工作日内，乙方须一次性向甲方缴纳1500000元租赁保证金，向甲方委托的物业管理公司缴纳全部物业管理保证金181507元、水电周转金200000元。2017年10月3日，金池小镇发展公司（甲方、出租方）与李存贵（乙方、承租方）签订《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》，约定甲方将位于广州市黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层475号商铺（台档）（以下简称涉案商铺）租予乙方经营水果，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日，每月场地使用费1800元，市场管理费200元，垃圾处理费200元。乙方按月交付的场地使用费应于每月1日至8日前全部交付甲方。第四条第（五）款约定，乙方在签约之日须向甲方一次性缴付20000元作为租赁经营履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，乙方在无违约且无欠费的情况下，甲方在协议期满后三十天内无息如数退还给乙方。乙方不能以该保证金抵场地使用费和其他费用。如乙方未履约或自行提前退场，则保证金不退。第二十条甲方的权利和义务约定，甲方应按本协议约定将经营场地交付乙方使用并按规定收取租金和各项费用。第二十二条违约责任约定，（一）任何一方未能履行本协议，另一方有权提出提前终止协议，并提出赔偿。（二）乙方无违约，甲方单方终止协议，甲方需向乙方做出经济赔偿。第二十三条免责条件约定，因不可抗拒因素例如因国家政策变化、指令性计划变化、城市建设、市政建设需要或房屋被征用或拆除或产权因素及市场开办条件因素造成本协议不能履行，甲乙双方不负违约责任，互不承担、互不追究不能履行本协议的责任，乙方预交款项不退还。合同对其他事项也作了相关约定。李存贵主张其于2017年10月3日当天向金池小镇发展公司支付保证金20000元，场地使用费、市场管理费、垃圾处理费、广告费、其他杂费共计4135元，金池小镇发展公司庭后核实后予以确认。2017年12月13日，华美置业公司与金池物业公司发生商户租赁合同纠纷，在广州市黄埔区萝岗街人民调解委员会调解下，达成《人民调解协议书》[埔萝岗民调字（2017）第026号]，约定：华美置业公司与金池物业公司签订《物业租赁协议》及补充协议时，金池物业公司向华美置业公司缴纳了租赁保证金、首月租金、物业管理保证金、预收物业费和水电周转金合计2510607.48元，上述款项中扣除2017年10-11月水电费47051.7元，华美置业公司同意向金池物业公司退回2463555.78元，于本协议签订后3个工作日内支付至金池物业公司指定的金池小镇发展公司账户，上述款项到账后，由政府维稳部门监督全额发放给小商户。2018年1月24日，华美置业公司与金池物业公司在多个部门的调解下，再次达成《人民调解协议书》[埔萝岗民调字（2018）第002号]，约定：双方当事人同意，基于维稳需要，华美置业公司先行支付4650000元给金池物业公司，由金池物业公司负责退回给小商户，用以清退小商户剩余70%的押金和首月租金。该4650000元作为垫付款，是华美置业公司支付给金池物业公司的补偿款或赔偿款的一部分。本协议签订后3个工作日内，华美置业公司将上述款项支付至金池物业公司指定的金池小镇发展公司账户，上述款项到账后3日内，由政府相关职能部门监督见证全额退还给小商户。2017年12月23日，金池小镇发展公司向李存贵退款7240.5元。案件审理过程中，李存贵、金池小镇发展公司、金池物业公司均同意上述退款在应退还的商铺保证金中进行抵扣。李存贵称金池小镇发展公司及华美置业公司签订涉案租赁合同时故意隐瞒涉案场地已经被相关部门通知做收地、管线迁改等土地收储工作的重要事实，没有依约提供涉案商铺，也没有为其办理营业执照，导致其无法使用涉案商铺，因此要求解除合同、双倍返还保证金。关于李存贵主张《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》解除的时间及依据。李存贵主张根据《人民调解协议书》[埔萝岗民调字（2017）第026号]，《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》于2017年12月13日解除，该合同解除后，金池小镇发展公司已实际上控制了场地，门已经上锁。为证明涉案场地在签订合同前已经被相关部门通知做收储工作，不能开设农贸市场，李存贵提交了以下证据：1.穗开国规（2017）90号《关于开展香雪汽配城地块收储工作的通知》，载明：2017年9月21日，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局向开发区土地开发储备交易中心发出通知，要求该中心尽快开展香雪汽配城地块的收地、管线迁改等土地收储工作。2.穗开国规函[2017]1433号《关于核查香雪城能否经营农贸市场信访事项的答复意见书》，主要内容为：2017年11月16日，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局答复，香雪城地块为公开出让的商业用地，根据地块出让时的土地条件，并结合其所在区位条件和城市管理要求，认为不宜在该地块上开设农贸市场。金池小镇发展公司、华美置业公司、金池物业公司确认李存贵主张的合同解除时间，但认为是政府征收行为的因素导致合同解除。金池小镇发展公司不确认收回了涉案场地，称其只是代为管理场地，所有租户可随时自行进出，还提交了两份《授权书》予以证明。该两份《授权书》系金池小镇发展公司分别于2018年6月30日、12月26日向华美置业公司保安部出具，主要内容为授权该保安部对小商户放置在香雪城生活小镇内1号、2号、142号商铺内的若干物品、设备进行放行。为证明涉案租赁合同无法继续履行是因为政府土地收储导致，华美置业公司提交了以下证据：1.《摇珠结果告知书》，系广州开发区土地开发储备交易中心向广州市路遥测绘技术有限公司发出，告知该单位中签被选定为萝岗香雪汽配城项目征收测量单位。2.埔市改办[2017]3号《黄埔区、广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于将金池香雪城生活小镇纳入第一批农贸市场升级改造计划的批复》，显示：2017年10月23日，黄埔区、广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组同意金池小镇发展公司的请示，将广州市金池香雪城生活小镇纳入区第一批升级改造计划。3.《黄埔区农贸市场升级改造建设项目申报表》，显示申请单位为金池小镇发展公司，市场名称为广州市金池香雪城生活小镇，广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处于2017年11月7日签署意见为按埔市改办[2017]3号文件办理，另根据广州开发区土地开发储备交易中心文件，该地块被政府收回，不能审批。李存贵认为上述证据可以证明金池小镇发展公司、华美置业公司、金池物业公司在明知涉案场地不能作为农贸市场用地及没有取得农贸市场升级改造批文的情况下仍然进行出租，导致涉案租赁合同无法继续履行，存在违约行为。关于李存贵主张双倍返还保证金的依据。李存贵主张根据《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》第四条第（五）款的约定，李存贵解约的代价系保证金不退，故保证金是解约定金性质，虽然没有约定金池小镇发展公司在解约的情况下保证金如何退还，但根据平等原则及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定，收取定金的一方应当双倍返还定金。金池小镇发展公司仅同意退还收取的保证金，其与华美置业公司、金池物业公司均不确认保证金系定金。关于李存贵主张赔偿损失的依据。李存贵提交了其与案外人广州一途物业管理有限公司于2017年10月27日签订的《房屋出租管理合同》，约定：广州一途物业管理有限公司将荔南街205号房出租给李存贵居住，租期从2017年10月27日至2018年10月26日中午12点到期，基本月租1150元，李存贵需每月交纳卫生费50元、管理费50元、电费按1.5元/度计算，水费按5元/吨计算，签订合同入住时需交纳房间两个月押金，一个月房租。李存贵还提交了落款日期分别为2017年10月27日、2017年10月27日、2017年11月26日的一途物业专用收据三张，显示：荔南街205号房的租房押金2000元、门卡100元、10月份房租、水电费、管理费、垃圾费共计1250元、11月份房租、水电费、管理费、垃圾费共计1328元，李存贵主张上述三张收据总计4578元即为租赁房屋产生的损失。关于李存贵要求华美置业公司、金池物业公司承担连带责任的依据。李存贵称，1.租赁合同是金池小镇发展公司签署的，但金池小镇发展公司、华美置业公司、金池物业公司是共同合伙经营涉案场地，《人民调解协议书》是金池物业公司、华美置业公司签署，该协议约定款项退还至金池小镇发展公司的账户。2.根据广州华美物业管理有限公司于2017年10月向金池物业公司发出的《关于新建停车场的几项事宜的回复函》，华美置业公司旗下的物业管理公司对金池物业公司的停车场进行管理和指导。3.根据人民调解协议，华美置业公司也收取了涉案场地的租金等相应的费用。华美置业公司对《关于新建停车场的几项事宜的回复函》的真实性不予确认，并称《人民调解协议书》是民事合同，不能突破合同相对性原则认定其承担连带责任。金池小镇发展公司与金池物业公司对《关于新建停车场的几项事宜的回复函》的真实性予以确认，金池小镇发展公司陈述金池物业公司是金池小镇发展公司的管理公司，双方各自独立经营，法定代表人及股东均不同。金池物业公司确认涉案香雪城项目由其与金池小镇发展公司共同管理，双方之间无任何协议。为证明金池物业公司至涉案事发均不知情，华美置业公司从未提示、告知金池小镇发展公司与金池物业公司涉案场地的现状，是本案的关键及导致本案发生的直接过错方，金池物业公司向本院提交《建设工程消防设计审核意见书》。该意见书主要内容为：金池物业公司向广州市公安局黄埔区分局报送了涉案场地作农贸市场使用的室内装修建设工程消防设计，该局于2017年8月22日审核同意该工程消防设计。上述事实有不动产权证、《物业租赁协议》《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》、收据、《人民调解协议书》《关于开展香雪汽配城地块收储工作的通知》《关于核查香雪城能否经营农贸市场信访事项的答复意见书》《摇珠结果告知书》《黄埔区、广州开发区农贸市场升级改造工作领导小组办公室关于将金池香雪城生活小镇纳入第一批农贸市场升级改造计划的批复》《黄埔区农贸市场升级改造建设项目申报表》《关于新建停车场的几项事宜的回复函》《房屋出租管理合同》《建设工程消防设计审核意见书》《授权书》、退款凭证等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》是李存贵与金池小镇发展公司的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。李存贵依约向金池小镇发展公司缴纳了保证金及场地使用费、市场管理费、垃圾处理费、广告费、其他杂费，履行了相应的合同义务。但金池小镇发展公司未按照合同约定交付符合经营条件的租赁物给李存贵，违反合同约定，已构成根本性违约，应承担违约责任。李存贵作为守约方有权依照合同约定及法律规定行使合同解除权，双方对于该合同于2017年12月13日解除没有异议，本院予以确认。李存贵诉请确认其与金池小镇发展公司签订的《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》解除有理据，本院予以支持。关于李存贵要求双倍退还已缴纳的保证金的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”，履约保证金是当事人为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。本案中，《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》第四条第（五）款明确约定李存贵已缴纳的保证金20000元系履约保证金，故该保证金系金池小镇发展公司对李存贵在该租赁合同项下的债权的担保。虽该合同同时约定如李存贵未履约或自行提前退场，则保证金不退，但该约定系赋予了该保证金惩罚的功能，即系针对承租人未履约或自行提前退场的特定行为的违约金，并没有对该履约保证金进行双向的定金性质的约定，故该履约保证金不是定金，不适用定金罚则，李存贵要求双倍返还保证金缺乏法律依据，本院不予支持。双方确认涉案《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》已于2017年12月13日解除，金池小镇发展公司在该合同解除后继续占有履约保证金没有依据，应于合同解除当日将履约保证金退还李存贵。扣除金池小镇发展公司已经退还的保证金7240.5元，金池小镇发展公司还应退还保证金12759.5元（20000元-7240.5元）。关于保证金的利息，金池小镇发展公司应于涉案租赁合同解除当日退还履约保证金，其逾期未予退还应当支付逾期利息，因此，金池小镇发展公司应按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准，以保证金20000元为本金向李存贵支付自2017年12月14日至2017年12月22日的利息，以保证金12759.5元为本金向李存贵支付自2017年12月23日至实际返还之日止的利息。关于场地使用费、市场管理费、垃圾处理费、广告费、其他杂费的返还及利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，李存贵租赁涉案商铺用于经营水果，场地使用费、市场管理费、垃圾处理费、广告费、其他杂费系李存贵预交的使用费用，而至涉案租赁合同解除之日，李存贵并未实际使用涉案商铺，故李存贵有权要求返还已支付的场地使用费、市场管理费、垃圾处理费、广告费、其他杂费合计4135元。至于已支付的款项的利息问题。李存贵预付给金池小镇发展公司的场地使用费、市场管理费、垃圾处理费、广告费、其他杂费，至金池小镇发展公司返还之前一直被金池小镇发展公司占用，该占用期间的利息，是该款项的法定孳息，金池小镇发展公司应当一并返还给李存贵，李存贵要求按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算利息合理，本院予以支持。故金池小镇发展公司应按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准，以4135元为本金，向李存贵支付自2017年10月3日至实际返还之日止的利息。关于李存贵要求赔偿损失4578元的问题。李存贵主张的损失具体是租赁房屋所产生的租金、押金、水电费、管理费、垃圾费损失，本院认为，李存贵租赁房屋用于居住，租赁的房屋其已实际使用，其未提交证据证明租赁房屋与经营本案商铺存在直接关联，且其租房所产生的租金等损失并非本案因经营商铺所产生的直接损失，故李存贵要求赔偿损失无理据，本院对此不予支持。关于华美置业公司与金池物业公司应否承担连带责任的问题。本院认为，《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》是李存贵与金池小镇发展公司之间签订的合同，华美置业公司并非该合同的相对方；《人民调解协议书》是金池物业公司与华美置业公司之间签订的合同，李存贵亦并非该合同的相对方，因此，根据合同相对性的原则，李存贵要求华美置业公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李存贵以华美置业公司、金池物业公司与金池小镇发展公司共同经营涉案场地为由要求华美置业公司承担连带责任的理由不成立，本院不予采纳。金池物业公司从华美置业公司处承租涉案场地后，将涉案场地交由金池小镇发展公司出租管理，并在案件审理过程中自认双方在涉案物业项目上存在共同管理的事实，应认定双方在涉案物业项目的经营上存在混同关系，故李存贵要求金池物业公司对金池小镇发展公司退还款项及利息的债务承担连带责任有理据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李存贵与被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司签订的《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》于2017年12月13日解除；二、被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李存贵返还保证金12759.5元及利息（利息分段计算为：以20000元为本金，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准，自2017年12月14日计至2017年12月22日止；以12759.5元为本金，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准，自2017年12月23日计至实际返还之日止）；三、被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李存贵返还场地使用费、市场管理费、垃圾处理费、广告费、其他杂费合计4135元及利息（以4135元为本金，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准，自2017年10月3日计至实际返还之日止）；四、被告广州市金池物业管理有限公司对被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告李存贵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1051元（缓交），由原告李存贵负担668元，由被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司、广州市金池物业管理有限公司共同负担383元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  李祖艳审判员  李小伟审判员  李春辉二〇一九年五月十日书记员  姚春华王汝欣