北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异314号案外人：尚科中创（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街28-1号-1层地下1层A3002。法定代表人：刘思玉，董事长。委托代理人：周小辉，男，尚科中创（北京）科技发展有限公司员工，户籍地湖南省江永县。申请执行人：北京宝瑞通典当行有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里50号。法定代表人：高辉。委托代理人：佟欣阳，北京道宁律师事务所律师。委托代理人：盛佳寅，北京道宁律师事务所实习律师。被执行人：北京中海雅实科技中心，住所地北京市海淀区大泥湾5号海淀文化艺术中心地下一层、二层202号、三层。法定代表人：曹岚。被执行人：北京市九尚出租汽车有限公司，住所地北京市海淀区苏州街79号13层1509室。法定代表人：徐学玲。被执行人：曹岚，女，1973年7月17日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被执行人：胡雅奇，男，1964年9月15日出生，汉族。被执行人：张莹，女，1958年3月28日出生，汉族。本院依据北京市精诚公证处出具的（2015）京精诚内经证字第00550号、第00551号、第00552号、第00553号、第00554号公证书以及（2016）京精诚执证字第00038号执行证书，在执行北京宝瑞通典当行有限责任公司（以下简称宝瑞通典当行）与北京中海雅实科技中心（以下简称中海雅实中心）、北京市九尚出租汽车有限公司、曹岚、胡雅奇、张莹公证债权文书一案[执行案号：（2017）京0108执1765号]过程中，案外人尚科中创（北京）科技发展有限公司（以下简称尚科中创公司）对本院执行位于北京市海淀区X号-1层地下1层房屋（以下简称地下1层房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。尚科中创公司述称，宝瑞通典当行向法院提出执行申请，并主张对地下1层房屋拍卖款享有抵押权优先受偿权。尚科中创公司认为法院应当中止对房屋的拍卖执行，理由如下：一、尚科中创公司是地下1层房屋的合法承租人。2015年中海雅实中心与原“北京中海园电子市场有限公司”[后更名为中海雅实（北京）商业运营管理有限公司]签订了20年的租赁合同，合同到期日为2035年。2017年3月中海雅实中心和北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称国投尚科公司）签订《租赁合同》，将地下1层房屋出租给国投尚科公司，租赁期限自2017年4月1日起至2027年9月30日止。2018年1月，国投尚科公司将租赁合同项下的权利义务全部概括转让给尚科中创公司，并签署《转让协议》。2018年1月，中海雅实（北京）商业运营管理有限公司与尚科中创公司签订《租赁合同》，将地下1层房屋出租给尚科中创公司，租赁期限自2017年4月1日起至2027年9月30日止。二、人民法院在查封不动产时应当张贴封条或者公告。尚科中创公司在合同签订前实地查看，并未发现租赁房屋被张贴封条或公告，系合法承租且为善意第三人。法院对地下1层房屋的查封、拍卖违反法定程序，侵犯了尚科中创公司的租赁权。因此，依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出执行异议，请求法院裁定中止对地下1层房屋的拍卖执行，继续履行尚科中创公司的房屋租赁合同。宝瑞通典当行辩称，本案执行合法合规，不存在违反法定程序的情况。尚科中创公司提交的两份《房屋租赁合同》，租赁期限一致，但出租方与承租方均不一致，无法确认其真实性。并且，中海雅实中心与国投尚科公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定禁止整体转租，与《转让协议》约定冲突。故尚科中创公司不享有租赁权，无权提起执行异议。中海雅实中心在申请典当时向宝瑞通典当行提交多份《经营场地租赁合同》，承租人均为小商户，且租赁期均已届满。宝瑞通典当行于2015年6月23日对抵押物办理了抵押登记，依法享有抵押权。根据物权法的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即使尚科中创公司对抵押物享有租赁权，亦属于抵押权设立后出租的情形，故不能对抗宝瑞通典当行的抵押权。法院已于2017年1月23日查封地下1层房屋，尚科中创公司提交的两份租赁合同虽无签订日期，但租赁期限的起始日均为2017年4月1日。《转让协议》中明确表明，房屋租赁合同的签订日为2017年3月。即使尚科中创公司享有租赁权，其不符合在法院查封前签订租赁合同并占有使用租赁物的法定条件，其异议于法无据。尚科中创公司租赁房屋时应查询租赁物的抵押查封情况，其未尽审慎义务，并非所谓善意第三人。享有租赁权并非停止拍卖措施的法定事由，即使该租赁物上有租赁权，亦不能阻碍所有权流转，故尚科中创公司的异议请求缺乏法律依据。综上，请求法院依法驳回尚科中创公司的异议请求。本院查明，根据北京市精诚公证处出具的（2015）京精诚内经证字第00550号、第00551号、第00552号、第00553号、第00554号公证书以及（2016）京精诚执证字第00038号执行证书，北京中海雅实科技中心、北京市九尚出租汽车有限公司、曹岚、胡雅奇、张莹应向宝瑞通典当行支付借款本金人民币2500万元及相应违约金、费用等。宝瑞通典当行持上述公证书和执行证书向本院申请强制执行，本院于2017年1月17日以（2017）京0108执1765号立案执行。根据北京市精诚公证处出具的（2015）京精诚内经证字第00550号公证书，北京中海雅实科技中心以其名下坐落于北京市海淀区X号-1层地下1层的房屋（房屋所有权证编号：X京房权证海字第XXXX号）抵押典当给宝瑞通典当行，当金总额为人民币2500万元。根据X京房他证海字第XXXXX号他项权利证，宝瑞通典当行对北京中海雅实科技中心名下的地下1层房屋享有最高额抵押权，债权数额人民币2500万元，登记时间为2015年6月23日。2017年1月24日，本院作出（2017）京0108执1765号执行裁定书，裁定查封北京中海雅实科技中心名下地下1层房屋。2017年10月27日，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对地下1层房屋予以评估。异议审查中，尚科中创公司向本院提交了下列相关证据：一、《房屋租赁合同》，证明中海雅实中心与国投尚科公司签订地下1层房屋的租赁合同，租期10年，自2017年4月1日起至2027年9月30日。二、《转让协议》、《委托证明》，证明国投尚科公司将其与中海雅实中心于2017年3月签订的《房屋租赁合同》中的权利义务概括转让给尚科中创公司，委托尚科中创公司对地下1层房屋经营使用。三、《房屋租赁合同》，证明中海雅实（北京）商业运营管理有限公司与尚科中创公司签订地下1层房屋的租赁合同，租期10年，自2017年4月1日起至2027年9月30日止。四、中海雅实中心和中海雅实（北京）商业运营管理有限公司出具的《情况说明》，证明中海雅实中心将租赁合同交由中海雅实（北京）商业运营管理有限公司履行。宝瑞通典当行对上述证据均不予认可。尚科中创公司后向本院补充提交支付租金的付款凭证、向外出租签订的租赁合同等相关证据，宝瑞通典当行对此不予认可。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。本案中，尚科中创公司以其对地下1层房屋享有租赁权为由，请求本院不予拍卖上述房屋。首先，即使尚科中创公司与中海雅实（北京）商业运营管理有限公司之间的租赁关系属实，尚科中创公司享有的租赁权亦不能阻止本院对中海雅实中心名下房屋所有权的处分，故其要求中止拍卖房屋的异议请求，本院不予支持。其次，尚科中创公司对地下1层房屋的租赁权，可能影响房屋拍卖后向买受人的移交。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当满足在人民法院查封前占有使用该不动产这一条件。尚科中创公司提交的租赁合同无签订日期，其约定的承租日期为2017年4月1日，晚于本院查封日期，故其异议主张不符合法律规定的条件，不能排除本院在拍卖房屋后对地下1层房屋移交占有。最后，宝瑞通典当行对地下1层房屋享有抵押权，且抵押权登记的时间早于尚科中创公司主张的承租房屋的时间。根据物权法的相关规定，在抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，尚科中创公司不能以其租赁权对抗宝瑞通典当行已登记的抵押权的行使。另，本院通过向有关管理机关发出协助执行通知的方式查封地下1层房屋，符合法律规定。是否张贴封条或公告，不影响本院查封行为的法律效力。尚科中创公司以此为由请求本院中止对地下1房屋的执行，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回尚科中创（北京）科技发展有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年五月十五日书 记 员  郭丽娜