云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1588号原告（反诉被告）：李正富，男，汉族，1978年8月25日生，住云南省保山市龙陵县。委托代理人：李文华、方洪林，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王兴龙，男，汉族，1979年1月7日生，住云南省昆明市五华区。委托代理人：朱禹昌、杨国社，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉第三人）：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所：昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰，董事长。委托代理人：朱桂元、何启沙，昆明新亚房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告李正富诉被告王兴龙、昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖纠纷一案，本院立案受理后，被告（反诉原告）王兴龙于2019年3月29日提起反诉，本院于2019年4月24日依法组成合议庭，在本院审判庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李正富的委托代理人方洪林、被告（反诉原告）王兴龙及其委托代理人朱禹昌、杨国社、被告（反诉第三人）昆明新亚房地产经纪有限公司委托代理人何启沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）起诉称：2018年9月4日，原告经被告昆明新亚房地产经纪有限公司提供居间服务，与被告王兴龙签订了房屋买卖居间合同，以成交价格276万元购买坐落于昆明市锋尚小区D13幢2单元-1层至1层101室房屋及产权车位，并于2018年9月4日支付了中介费1.6万元，定金10万元。合同约定被告王兴龙保证该房产在交易时没有权利瑕疵，不存在欠缴税费、被有关部门查封、保全等限制交易的情形。2018年9月15日办理房屋产权过户手续，任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。在原告与被告于2018年9月15日办理房屋产权过户时，因被告房屋被查封无法交易。原告多次与两被告协商，继续履行合同的办法，但是因涉案房产被查封无法继续履行。原告为保证债权得以实现，特委托紫金财产保险股份有限公司云南分公司为原告提供保函，申请保全被告王兴龙的财产，花费保全费2600元整，花费保全担保费2000元整。请求：一、依法判决解除原告与两被告签订的《房产买卖居间合同》；二、依法判决被告王兴龙退还原告所付定金10万元；三、依法判决被告王兴龙支付原告违约金30万元；四、依法判决二被告赔偿原告中介费1.6万元；五、依法判决本案诉讼费、保全费、保全担保费由两被告承担。被告王兴龙针对原告本诉辩称：原告在本案提出的诉讼请求没有事实法律依据，本案中确实是原告违反规定，综上，请求法庭依据法庭调查的事实驳回原告提出的全部诉讼请求。被告昆明新亚房地产经纪有限公司针对原告本诉辩称：原告所说的部分事实不属实，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王兴龙反诉称：2018年9月4日，反诉人与被反诉人及昆明新亚房地产经纪有限公司就购买属其所有的昆明市锋尚小区D13幢2单元1至1层101室房屋事宜签订了《房产买卖居间合同》，随之三方共同到官渡区房产管理部门查档并没发现房屋有任何问题，可当9月14日按合同约定三方共同办理房屋买卖公证时却得知该套房屋因其他案件已被他人查封，反诉人当时便提出：如果被反诉人能等就待纠纷处理后再办理过户手续，否则就解除上述三方所签订的《房产买卖居间合同》。被反诉人当即回答“时间无所谓他可以等，他很喜欢这套房屋”。针对这态度，加之当时有第三人在场，反诉人并未让被反诉人书写文字依据。此后，在反诉人与他人在官渡区法院处理另案的过程中，多次与被反诉人及第三人介绍案件情况时，被反诉人及代理人从未说过“不再购买房屋以及要起诉”的意思表示而仅提出尽快处理，但意外的却在2019年2月11日，以解除合同并要支付30万违约金为诉求而向官渡区法院起诉，同时还再次对房屋进行了重复查封。2月26日原被告双方在官渡法院诉调中心进行调解，被告反诉人仍认可要购买涉诉房屋，现反诉人突然改口“已另外购买了其他房屋不需要了”，并以反诉人违约先行起诉确属不该。为依法维护合法权益特向法院提起反诉。请求：一、判令被反诉人履行双方所签订的房屋买卖合同并尽快办理房屋过户手续；二、由被反诉人承担反诉案件费用。针对反诉，原告（反诉被告）李正富答辩称：反诉原告的诉讼请求无事实法律依据，反诉状多次存在虚构事实的情形。2019年2月26日进行过调解，但是调解时双方没有达成调解方案，仅仅是意向性方案，因此贵院并未对方案形成笔录，并未针对合同达成任何具体的意思表示，请求法庭驳回请求。针对反诉，被告（反诉第三人）昆明新亚房地产经纪有限公司答辩称：我参加过调解，内容是相符合的。归纳原被告的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、原告（反诉被告）的诉请是否符合法律规定？2、被告（反诉原告）的反诉是否成立？本案在审理过程中，原告（反诉被告）针对其诉讼请求及本案争议焦点向本院提交如下证据：第一组：工商登记信息，证明：被告主体身份适格。第二组：房屋买卖居间合同、买方须提供的材料、昆明新亚房地产经纪有限公司定金收款收据和中介服务费收款收据、中国民生银行交易凭条，证明：1、2018年9月4日，原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》的事实。2、签订本合同时，原告交付购房定金10万元。3、被告王兴龙保证房产在交易时候没有瑕疵，不存在欠缴税费、被有关部门查封、保全等限制交易的情形。4、2018年9月15日以前办理房屋产权过户手续，任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价20%的违约金。5、原告方依约履行了合同约定的义务。第三组：不动产登记信息，证明：1、五环锋尚小区D13幢2单元1至1层101室房屋为被告王兴龙所有。2、该房屋已经于2018年8月22日被官渡区人民法院查封。3、被告王兴龙因房屋被官渡区人民法院查封而对原告违约。第四组：发票2张、保全裁定，证明：被告的违约行为造成原告支付保全费2600元，保全保险服务费2000元，因被告违约造成原告的损失金额。第五组：证明。被告王兴龙（反诉原告）质证称：第一组证据，无异议。第二组证据，房屋买卖居间合同真实性无异议，事实不认可，根据合同规定，原告没有按照合同的约定支付160万房款。材料无异议，收款收据无异议。第三组证据，无异议。第四组证据，发票无异议，但证明目的不认可。民事裁定书无异议，但与本案无关。第五组证据，证明，三性不认可。被告（反诉第三人）昆明新亚房地产经纪有限公司质证称：第一组证据，无异议。第二组证据，无异议。第三组证据，有异议，房屋是没有问题的。第四组证据，三性无异议。第五组证据，三性不认可。被告（反诉原告）王兴龙针对其答辩主张及反诉请求、争议焦点向本院提交以下证据：1、收条，证明：在官渡法院进行过调解。2、解除财产保全申请书，证明：3月5日房子解封了。3、民事裁定书，证明：房屋解封。原告（反诉被告）质证称：真实性合法性认可，关联性不认可。被告（反诉第三人）昆明新亚房地产经纪有限公司质证称：无异议。被告（反诉第三人）昆明新亚房地产经纪有限公司针对本案正反诉及其答辩意见举证如下：1、官渡区土地登记信息查询结果表（房屋），2、官渡区土地登记信息查询结果表（车位），3、房屋户籍关系核查情况，证明：第三人新亚房地产经纪有限公司对房屋信息进行核查时并没有发现问题。原告（反诉被告）质证称：因被告2未提交证据原件，无法核实证据真实性，三性不予认可。本院在听取双方当事人的举证、质证意见后，对双方当事人无异议的证据依法予以确认，对原告提交的第三组证据，本院依法予以确认。本院对各方当事人没有争议的证据真实性依法予以确认，对原告（反诉被告）的第三组证据真实性认可，原告（反诉被告）提交的第五组证据与本案无关，不予采证，对被告（反诉第三人）昆明新亚房地产经纪有限公司提交的证据真实性予以认可。通过对本案证据的质证、认证，本院确定以下法律事实：2018年9月4日，原告（反诉被告）李正富（乙方）与被告（反诉原告）王兴龙（甲方）、被告（反诉第三人）昆明新亚经纪有限公司（丙方）签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：乙方向甲方购买位于昆明市广福路与昆洛路交口处五环锋尚小区D13幢2单元-1至1层101室房屋，建筑面积313.54平方米，房屋成交价格2760000元，签订本合同时，乙方交付购房定金100000元，该定金保管方式为：全额暂由甲方委托丙方保管，至交易完成，丙方将定金作为部分房款付给甲方。在2018年9月15日之前，乙方将首付款1600000交给甲方，剩余房款1160000元由乙方贷款银行支付给甲方；甲乙双方约定于2018年9月15日16:00前办理产权证过户手续；乙方同意于2018年9月4日前向丙方支付中介服务费28000元；甲方保证该房产在交易时没有权利瑕疵，不存在欠缴税费、被有权部门查封、保全等限制交易的情况；乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日200元作为补偿；超过7日则视为重大违约，按本合同第九条第（一）款约定处理；合同第九条第（一）款约定除不可抗力外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。任一方未按约定卖出或者买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费，双方协商解除的，共同承担合同约定的中介费。签订合同当日原告（反诉被告）向被告（反诉第三人）交付中介费16000元，定金100000元。2018年9月15日原被告双方按约定办理过户手续时，得知房屋已经被本院查封。经本院查实，2018年8月10日，本院因另案作出（2018）云0111财保262号民事裁定书裁定，查封本案涉诉房屋及其车位，被告（反诉原告）王兴龙于2019年3月6日与另案当事人达成和解，了结双方债权债务，并于同日向本院申请解除保全，本院于2019年3月29日作出解除保全民事裁定书。原告（反诉被告）李正富为主张又申请对本案涉案房屋进行保全，产生保全费2600元，保全担保费2000元。本院认为，原告（反诉被告）李正富与被告（反诉原告）王兴龙、被告（反诉第三人）昆明新亚经纪有限公司签订的《房产买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，合同合法、有效，当事人应当按照约定严格履行合同义务，被告（反诉原告）王兴龙与原告李正富（反诉被告）在办理房产过户手续时发现房屋处于查封状态，已不能实现合同目的，原告（反诉被告）李正富起诉主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持，依法应退还所付定金、中介费、承担违约责任，原告（反诉被告）李正富与被告（反诉原告）王兴龙虽然约定了违约金，但原告（反诉被告）李正富没有提交因被告的违约行为造成其实际损失的证据，被告（反诉原告）王兴龙在得知房屋被查封后，积极处理另案纠纷，及时解除了房屋的查封状态，证明被告（反诉原告）王兴龙主观上有积极履行合同的主观意愿，客观上也销除了不能履行合同的因素，按照双方合同约定支付违约金对于被告（反诉原告）王兴龙有失公平，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按双方约定逾期每日200元的损失41400元，从房屋被保全查封之日即2018年9月4日起至房屋被解除保全之日即2019年3月29日止共计207天。关于中介费，因为本案交易实际未成功，被告（反诉第三人）昆明新亚经纪有限公司应当将收取的中介费退还原告（反诉被告）李正富。关于原告（反诉被告）李正富主张的诉讼费、保全费等损失，本院予以支持；保全担保费因并非原告（反诉被告）李正富实现债权产生的必要费用，不予支持。对于被告（反诉原告）王兴龙的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李正富与被告（反诉原告）王兴龙、被告（反诉第三人）昆明新亚经纪有限公司签订的《房产买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）王兴龙于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李正富定金100000元；三、被告（反诉原告）王兴龙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李正富违约金41400元；四、被告（反诉第三人）昆明新亚经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李正富中介费16000元；五、驳回原告（反诉被告）李正富的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王兴龙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7540元、反诉案件受理费50元、保全费2600元，由被告（反诉原告）王兴龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审 判 长  吴云益人民陪审员  李 红人民陪审员  王凤莲二〇一九年五月二十九日书 记 员  温梦亭