广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0523民初76号原告:钟颖，女，汉族，广东省梅州市人，身份证住址汕头市龙湖区，现住汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：吴迪安，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙奕涛,广东国源岭东律师事务所律师。被告：深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司，住所地南澳县后宅镇前江码头水产品批发市场南侧三楼，统一社会信用代码914405235645131001。负责人：谢晓文。被告：深圳市迪海投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基100大厦B座1901，统一社会信用代码9144030019232421X3。法定代表人：郝智海。上述两被告委托诉讼代理人：李腾，男，1968年4月8日出生，身份证住址汕头市龙湖区，系深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司员工。原告钟颖诉被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司（以下简称迪海南澳分公司）、深圳市迪海投资发展有限公司（以下简称迪海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟颖的委托诉讼代理人孙奕涛到庭参加诉讼，被告迪海南澳分公司、迪海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月28日，原告与被告迪海南澳分公司签订了《汕头市商品房买卖合同》（合同编号为汕房售9069845号），约定，原告购买被告迪海南澳分公司开发的迪海蔚蓝海湾国际公馆第A幢08层07号房，面积63平方米，购房款共708687元，付款方式为一次性付90%购房款638687元，余款贷款。2014年6月5日，原告与被告迪海南澳分公司签订了《汕头市商品房买卖合同》（合同编号为汕房售9069883号），约定，原告购买被告迪海南澳分公司开发的迪海蔚蓝海湾国际公馆第A幢08层13号房，面积53.13平方米，购房款共494640元，付款方式为首期164640元，余款公积金按揭贷款。合同约定被告迪海南澳分公司应于2015年7月31日前将房产交付给原告，逾期交房的，买受人可以要求继续履行合同，自约定交房之日的第二日起至实际交房日按己交房款的日万分之四支付违约金，出卖人应在合同签订后30天内办理备案登记，在房屋交付后60天内报登记机关办理预告登记。两合同履行过程中，考虑到两套房办理按揭手续复杂，原、被告口头约定先把第A幢08层07号房购房款全款交齐，第A幢08层13号房首付比例相应减低。2014年3月28日，原告缴交了第A幢08层07号房购房款638687元及印花税等代收费25085元，2014年6月5日、2014年8月20日，原告缴交了第A幢08层13号房首期购房款共122653元。随后，原告又缴交了第A幢08层07号房购房款70000元。原告履行合同约定的义务，被告迪海南澳分公司也出具收据予以确认，但被告迪海南澳分公司没有依约向房屋登记机构办理预告登记，也没有在2015年7月31日前将房产交付给原告。按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定及原、被告合同约定，原告有权要求继续履行合同并要求原告支付违约金。被告迪海南澳分公司系被告迪海公司设立的不具有法人资格的分公司，依《公司法》第十四条之规定，被告迪海公司应对被告迪海南澳分公司的上述债务承担责任。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、原告与被告迪海南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号为汕房售9069845号、汕房售9069883号）合法有效，继续履行；二、被告迪海南澳分公司立即将迪海蔚蓝海湾国际公馆一期商品房（房号分别为第A幢08层07号房、第A幢08层13号房）交付给原告；三、被告迪海南澳分公司立即办理迪海蔚蓝海湾国际公馆一期商品房（房号分别为第A幢08层07号房、第A幢08层13号房）的登记备案、产权登记和取得《房地产证》手续并交给原告；四、被告迪海南澳分公司支付原告自2015年8月1日起至实际交房之日止以831340元购房款为基数按日万分之四计算违约金（自2015年8月1日起暂计至2019年3月30日违约金为443935元）；五、被告迪海公司、迪海南澳分公司对第四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由两被告承担。原告为证明上述诉称的事实，在举证期限内提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》复印件二份，证明两被告诉讼主体资格。3、《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9069845号、汕房售9069883号）复印件二份，证明原告向被告迪海南澳分公司购买迪海蔚蓝海湾国际公馆A栋08层07号房、A栋08层13号房及买卖双方权利义务、双方约定违约金按所交房款日万分之四计至交房之日的事实。4、《收款收据》复印件五份，证明原告已经支付第A幢08层07号房全部购房款、代收费及第A幢08层13号房首期购房款的事实。5、《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广东省南澳县商品房预售许可证》复印件各一份，证明被告方具备开发销售房地产的资格。被告迪海南澳分公司未作答辩。被告迪海南澳分公司在举证期限内提供《营业执照》复印件一份，证明被告迪海南澳分公司的诉讼主体资格。被告迪海公司未作答辩。被告迪海公司在举证期限内提供《营业执照》复印件一份，证明被告迪海公司的诉讼主体资格。本院依职权调取的证据有：《民事裁定书》[（2015）深福法民一初字第3210号]、《协助执行通知书》、《预查封深圳市迪海投资发展有限公司位于南澳县后宅镇迪海蔚蓝海湾国际公馆一期的房产》复印件各二份，证明涉案房产已被深圳市福田区人民法院查封。原告对被告迪海南澳分公司、迪海公司提供的证据均无异议。原告对本院依职权调取的证据无异议。被告迪海南澳分公司、迪海公司没有到庭，对原告及本院依职权调取的证据未提出质证意见。被告迪海南澳分公司没有到庭，对被告迪海公司提供的证据未提出质证意见。被告迪海公司没有到庭，对被告迪海南澳分公司提供的证据未提出质证意见。本院对原、被告及本院依职权调取的证据认证如下：原告所举证据1、2，可以证明原、被告诉讼主体资格，本院依法予以采信；原告所举证据3、4，可以证明原告向被告迪海南澳分公司购买迪海蔚蓝海湾国际公馆A栋08层07号房、A栋08层13号房的事实，本院依法予以采信；原告所举证据5，可以证明被告具备开发销售房地产的资格，本院依法予以采信。被告迪海南澳分公司、迪海公司提供的《营业执照》，可以证明两被告诉讼主体资格，本院依法予以采信。本院依职权调取的《民事裁定书》[（2015）深福法民一初字第3210号]、《协助执行通知书》、《预查封深圳市迪海投资发展有限公司位于南澳县后宅镇迪海蔚蓝海湾国际公馆一期的房产》，可以证明涉案房产已被深圳市福田区人民法院查封的事实，本院予以采信。根据原、被告举证和本院认证，本院查明案件事实如下：2014年3月28日，原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9069845号），合同约定：原告向被告迪海南澳分公司购买位于南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层07号房，建筑面积63平方米，每平方米11249元，房价款总额708687元，原告于合同签订前付清90%购房款638687元及代收费，其余价款贷款方式付款，如买受人采取按揭付款方式支付购房款的，应保证按期足额向贷款银行归还每期应还款项，否则，如导致贷款银行要求出卖人承担担保责任时，买受人应向出卖人承担相当于总房款20%金额的违约金，出卖人在承担担保责任后有权向买受人追偿，买受人亦应向出卖人支付违约金、赔偿损失；被告迪海南澳分公司应于2015年7月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如被告迪海南澳分公司不能按期交房，逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告迪海南澳分公司按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告迪海南澳分公司应在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%向原告支付违约金，合同还对其他事项作了约定。同日，原告向被告迪海南澳分公司支付南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层07号房购房款638687元，代收印花税等25085元。2014年6月5日，原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9069883号），合同约定：原告向被告迪海南澳分公司购买位于南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层13号房，建筑面积53.13平方米，每平方米9310元，房价款总额494640元，原告于合同签订前付清首期房款164640元及代收费，如买受人采取按揭付款方式支付购房款的，应保证按期足额向贷款银行归还每期应还款项，否则，如导致贷款银行要求出卖人承担担保责任时，买受人应向出卖人承担相当于总房款20%金额的违约金，出卖人在承担担保责任后有权向买受人追偿，买受人亦应向出卖人支付违约金、赔偿损失；被告迪海南澳分公司应于2015年7月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如被告迪海南澳分公司不能按期交房，逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告迪海南澳分公司按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告迪海南澳分公司应在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%向原告支付违约金，合同还对其他事项作了约定。同日，原告向被告迪海南澳分公司支付南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层13号房定金20000元。此后，原告与被告迪海南澳分公司口头约定变更合同履行方式，即原告全额支付南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层07号房购房款，南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层13号房首付比例减少。2014年6月，原告向被告迪海南澳分公司支付南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层07号房购房款70000元。2014年8月20日，原告向被告迪海南澳分公司支付南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层13号房购房款102653元。被告迪海南澳分公司共出具五份《收款收据》交原告存执。此后，被告迪海南澳分公司不能依约按时交房，原告遂向本院提起诉讼，请求判准上述诉请。又查，原告提交的被告迪海南澳分公司《广东省南澳县商品房预售许可证》有效期自2014年1月22日至2015年4月18日。再查，2018年3月12日，深圳市福田区人民法院查封南澳县后宅镇牛郎崛迪海﹒蔚蓝海湾国际公馆一期包括案涉房产在内575套房。另查，迪海南澳分公司系迪海公司设立的分公司。上述事实，有原告提供的《汕头市商品房买卖合同》、《收款收据》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广东省南澳县商品房预售许可证》、本院依职权调取的《民事裁定书》[（2015）深福法民一初字第3210号]、《协助执行通知书》、《预查封深圳市迪海投资发展有限公司位于南澳县后宅镇迪海蔚蓝海湾国际公馆一期的房产》及庭审笔录在卷，足资认定。本院认为，本案系被告迪海南澳分公司将正在建设的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款而引起的商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、本案《汕头市商品房买卖合同》是否有效；二、原告所购买的房屋能否交付使用及办理登记备案、产权登记和取得《房地产权证》；三、两被告应否支付原告违约金。一、关于本案《汕头市商品房买卖合同》是否有效的问题。原告与被告迪海南澳分公司签订的二份《汕头市商品房买卖合同》，是在被告迪海南澳分公司取得《广东省南澳县商品房预售许可证》有效期内签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定原告与被告迪海南澳分公司签订的商品房预售合同有效。因此，原告请求确认《汕头市商品房买卖合同》有效，理由成立，本院予以支持。二、关于原告所购买的房屋能否交付使用及办理登记备案、产权登记和取得《房地产权证》的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，被告迪海南澳分公司虽于2014年1月22日取得《广东省南澳县商品房预售许可证》，但迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目工程未竣工验收，被告迪海南澳分公司将房屋交付给原告使用的条件尚未成就。因此，原告请求被告迪海南澳分公司将房屋交付使用，本院不予支持。此外，被告迪海南澳分公司的《广东省南澳县商品房预售许可证》已失效且预售的商品房被查封，导致目前已销售的商品房不能办理房产登记，购房业主不能取得商品房产权。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案商品房不能办理产权登记的情况即属于“法律上或者事实上不能履行的合同”情形，因此本案合同不适用继续履行，当事人可选择违约赔偿的诉讼来填补合同不能履行给其造成的损失。基于上述情况，本院依法向原告行使释明权，告知原告变更其基于继续履行合同提出的办理房产交易登记手续的诉讼请求，但原告明确表示不予变更，故本院依法不能支持其基于合同继续履行所提出的办理所认购商品房房产交易登记手续的诉讼请求。原告可另寻途径解决，要求违约方承担不能履行合同的违约赔偿责任，或待符合办理房产登记条件后再行要求违约方继续履行合同。三、关于两被告应否支付原告违约金的问题。原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》时，原告已向被告迪海南澳分公司支付南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层07号房全部购房款、南澳县后宅镇牛郎崛迪海˙蔚蓝海湾国际公馆一期项目第A幢08层13号房部分购房款，履行合同义务。被告迪海南澳分公司应按合同约定于2015年7月31日前将商品房交付给原告使用，但被告迪海南澳分公司没能依约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告迪海南澳分公司按合同约定自2015年8月1日起至被告迪海南澳分公司实际交付房屋之日止，按原告已交房价款日万分之四支付违约金，依据充分，本院予以采纳。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，本案中，被告迪海南澳分公司不具有法人资格，因此，原告请求被告迪海公司与被告迪海南澳分公司承担连带清偿责任，依据充分，本院予以采信。被告迪海南澳分公司、迪海公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃抗辩权，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告钟颖与被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司签订的二份《汕头市商品房买卖合同》（合同编号分别为汕房售9069845号及汕房售9069883号）有效。二、被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告钟颖支付逾期交房违约金443935元（自2015年8月1日起暂计至2019年3月30日止为443935元，此后违约金以原告已付购房款831340元为基数按日万分之四计算至被告实际交付房屋之日止）。三、驳回原告钟颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16278元，减半收取为8139元，由被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司负担。被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司应负担受理费8139元于本判决发生法律效力之日起15日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  罗英凤二〇一九年五月二十三日书记员  蔡铭冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。