广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5663号上诉人(原审被告)：广州万集货运市场有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：朱霆，该司经理。委托诉讼代理人：钟浩威，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区人民政府白云湖街道办事处，住所地：广东省广州市白云区。负责人：孔高翔，该办事处主任。委托诉讼代理人：周攀攀，广东经国律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区石井街市政管理所，住所地：广州市白云区。法定代表人：何厚潮。上诉人广州万集货运市场有限公司（以下简称万集公司）因与被上诉人广州市白云区人民政府白云湖街道办事处（以下简称白云湖街道办）、原审第三人广州市白云区石井街市政管理所（以下简称石井街市政管理所）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初14499号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万集公司代理人钟浩威、贾鹏程，被上诉人白云湖街道办代理人周攀攀到庭参加诉讼。原审第三人石井街市政管理所经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。万集公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二项，驳回白云湖街道办的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由白云湖街道办承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，遗漏了关于涉案土地租赁合同转让的事实。2004年2月18日，原广州市白云区石井街农业综合服务中心(下称农业中心)与广州市白云区穗建物业有限公司(下称穗建公司)签订了《租赁场地合同书》，约定农业中心将原石井交运停车场地块(下称涉案地块)提供给穗建公司兴建经营货运停车场和综合市场，合同期间为35年，自2004年2月18日起至2039年2月17日。合同签订后，穗建公司以农业中心的名义办理了用地、规划等审批手续后，进行了设施建设和招商。2010年5月4日，在征得农业中心同意后，穗建公司与万集公司签订了《(租赁场地合同书)转让协议》，约定穗建公司以1830万元的价款将涉案场地“及该地块上的建筑物、配套设施、相关合同书及场地所涉法律文书或资料等一并转让或移交给乙方(即万集公司)”。在《(租赁场地合同书)转让协议》签订后，2010年5月28日，农业中心与万集公司签订了《场地使用合同书》，约定农业中心将涉案地块提供给万集公司经营货运停车场和综合市场，合同期间为35年，自2010年6月1日至2045年5月30日。2014年7月1日，因行政区划调整，白云湖街道办又与万集公司签订《补充协议书》，约定涉案地块权属为白云湖街道办所有；二、一审判决对《场地使用合同书》及《补充协议书》的性质认定错误。1.如上所述，万集公司取得涉案土地的承租权来源于合同转让，虽然在《场地使用合同书》签订及万集公司租赁涉案场地之前，该场地上已有8幢2层临时建筑物，但《场地使用合同书》已明确约定出租的标的为土地使用权，农业中心收取的价款为“场地使用费”，在合同期满前，场地上的建筑物等为万集公司所有，即该建筑物不是农业中心出租的标的，《场地使用合同书》及《补充协议书》的性质应为土地租赁合同，一审判决将其认定为房屋租赁合同，不仅与双方订立合同的真实意思不符，而且也与合同的内容相悖；2.据2011年2月18日《最高人民法院关于修改的决定》(法【2011】41号)第四部分内容十，合同纠纷项下的97条租赁合同纠纷项下内容：(1)土地租赁合同纠纷，(2)房屋租赁合同纠纷，(3)车辆租赁合同纠纷，(4)建筑设备租赁合同纠纷。显然，土地租赁合同纠纷与房屋租赁合同纠纷的案由并不相同，二者系并列关系，同属租赁合同纠纷项下不同的案由。一审判决将本案笼统地认定为租赁合同纠纷，没有准确确定为土地租赁合同纠纷，反而将其确定为房屋租赁合同纠纷，对合同的性质认定错误，二审应予纠正；三、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。该司法解释的适用范围是城镇房屋，并不适用城镇的土地。本案的争议为土地租赁合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，将本案争议标的土地租赁合同法律关系引起的纠纷错误地套用房屋租赁合同纠纷的有关法律及司法解释，以白云湖街道办将超过临时使用期限的临时建筑物出租给万集公司、涉案场地上的其它建筑物未取得合法报建手续为由，判定合同无效，适用法律错误；四、《场地使用合同书》及《补充协议书》是双方在平等自愿的基础上，经过充分协商签订的，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体或者第三人利益，应认定为合法、有效；五、一审法院处理错误。《场地使用合同书》及《补充协议书》合法有效，白云湖街道办作为政府行政机构及土地出租人，要求确认合同无效、主张万集公司迁出涉案场地等诉请，违背了诚实信用原则，打击了民营企业对国家法律、行政法规、政府规章、行政管理活动的信任、依赖及合理期待，其诉请均应驳回。同时：1.一审判决认为“对于违法建筑的认定和处理不属于人民法院主管范围”，应由行政主管部门处理。本案以房屋租赁合同对待，在行政主管部门对涉案的临时建筑及万集公司加建部分尚未认定为非法建筑并作出处理前，一审法院作出“均属于违法建筑”的认定，并以此认定《场地使用合同书》及《补充协议书》无效，显然错误；2.依一审判决，其将《场地使用合同书》及《补充协议书》的内容拆分为房屋租赁和土地租赁两部分，确认房屋租赁部分无效，但在土地租赁不存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形时，也不能以房屋租赁无效而以一概全地认定整个合同无效。万集公司承租的是涉案场地的使用权，涉案的8栋2层上盖物的处理是另外的法律关系，且该上盖物已经基本拆除处理完毕。涉案合同为万集公司从穗建公司承继的场地租赁合同约定的内容是土地是双方的意思一致表示，涉案场地上原承租人临时留下的上盖物是原承租人穗建公司自行搭建的，万集公司承继的是原承租人的租赁权，因此该部分上盖物是否属于违章建筑不应该成为评价涉案合同效力的依据，就算按照一审法院的观点，根据该部分上盖物规划许可证显示，在双方签订涉案租赁合同并移交场地的时候，上述上盖物应当由于农业中心拆除，也就是农业中心有拆除该上盖物之后将符合约定条件的场地移交给万集公司的义务，但农业中心并没有履行该义务，而是移交现状给万集公司，农业中心没有交付符合合同约定的场地，而万集公司是否拆除该上盖物，属于合同履行需要处理的事情，是否需要拆除也是属于另外的法律关系，并不在本案的调处范围内，而且涉案上盖物根据当事人陈述意见由政府及万集公司共同拆除处理，目前该部分上盖物的大部分土地范围已经拆为空地，符合场地合同约定使用条件；3.事实上，在尊重和保障社会公共秩序的前提下，一审法院的处理应当尽可能地维护合同当事人意思自治的法律效力，以利于促进民商事交易效率，维护社会主义市场经济秩序。4.万集公司在涉案合同签订后，严格依照约定按时、足额支付场地使用费，带动了当地的就业和经济发展。白云湖街道办二审答辩：一、租赁关系现存于本案双方当事人之间，万集公司所称转让之出让方，系另案法律关系，与本案纠纷无关，万集公司作为一审被告也未提出与其相关的任何主张，所称“转让事实”也没有提交有效证据予以证实，故其所谓一审判决“遗漏事实“不能成立。二、一审判决关于涉案合同的性质认定准确无误。地上建筑物依附于土地而存在，房地一体既是房地产的法律属性，同时也是其自然属性，二者不可分离。一审判决关于房屋与土地关系的认定及涉案合同性质的认定准确无误。三、万集公司认为一审判决违背某种精神、原则和信任等认识错误。白云街道办认为尊重法律才是最大的诚信，对市场主体的最佳保护，也是各种”精神“的总则大纲。万集公司背离法律大谈“讲话精神”实为诛心之论，与案无关。诉讼法规定二审审理的范围是与上诉请求相关的事实和法律。白云湖街道办提出请求二审法院注意除了一审法院援引的法律之外。对国有土地的出租，作为一种法定的出让方式应当依法进行审批，依据的是粤府【2000】39号文。《土地管理法》第56条是关于土地用途的国家管理性规定，违反规定的租赁合同应当根据该法条认定无效。跟56条规定相关的事实是，穗白规【2004】249号《关于整治规划方案复函》，第五条明确规定，该临时停车场及其附属建筑物不能做货运用途，而本案合同约定经营货运停车场综合市场，存在未经审批违反该规定的情况，导致合同无效。石井街市政管理所二审书面答辩称其对一审判决无异议。白云湖街道办向一审法院起诉请求：1、确认《场地使用合同书》、《补充协议书》无效；2、判令万集公司迁出广州市白云区石井大道交运停车场地段（合同表述地）即万集公司注册地址【广州市白云区石井大道北（市场地址：广州市白云区石井街石井大道边南侧地段自编一、二、三、四、七栋）】；3、本案诉讼费用由万集公司承担。一审法院认定事实：根据2005年1月27日广州市城市规划局白云区分局核发的《建设工程规划许可证》（编号穗白规【2005】28号）显示，位于石井街边南侧、原石井交运停车场地块上建有临时商铺，建设单位为石井街农业综合服务中心，建设项目名称：临时商铺，建设规模：8幢2层，建筑面积：13958平方米。该临时建筑使用期为二年，使用期满或使用期间当城市规划、建设或管理需要时应无条件自行拆除并清理场地。2010年5月28日，万集公司与广州市白云区石井街农业综合服务中心签订《场地使用合同书》，约定：一、提供给乙方使用的甲方所有的地块位于广州市白云区石井大道交运停车场地段（以下简称涉案场地）。二、乙方确认使用甲方该地段的实际面积为27420平方米。三、使用期为35年，由2010年6月1日起至2045年5月30日止。四、场地使用费以每平方3.71元/月，即每月使用费101728.2元为起点，从计费起每三年为一期，使用费单价在前期基础上递增6%。五、1、甲方负责提供的27420平方米场地，给乙方使用作为建设货运停车综合市场（包括建停车场、市场、商场、仓库、招待所、厂房等）用地。2、甲方提供该场地现有的供水供电给乙方使用，水电费由乙方负责。3、乙方负责在该场地建设货运停车综合市场的所有投资费用。根据2014年2月14日区部分行政区划调整组织实施工作领导小组监察审计组出具的《会议纪要》【云行调监察（2014）2号】及《石井街道办事处关于行政区划调后资金、资产划分方案》的内容显示，白云湖街道办承接原广州市白云区石井街农业综合服务中心的资产，包括涉案场地。2014年7月1日，白云湖街道办（甲方）与万集公司（乙方）签订《补充协议书》，内容：甲方根据《白云区部分行政区划调整组织实施工作领导小组监察审计组会议纪要（云行调监察【2014】2号）》中同意附件《石井街道办事处关于行政区划调整后资金、资产划分方案》精神，接收原石井街农业中心权属的物业资产（即现出租给你单位位于石井石井大道路傍地块），权属白云湖街道办事处所有。一审法院曾发函向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的土地性质及地上建筑物规划报建、产权信息等。广州市白云区国土资源和规划局复函一审法院称，经核查，一、涉案地块在《白云区土地利用总体规划（1997-2010年）》中规划为居民点及工矿用地、交通用地，属建设用地；在《白云区土地利用总体规划（2010-2020年）》中部分规划为城镇用地，公路用地，属建设用地，部分规划为园地，属农用地；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》中规划为城镇用地、公路用地；在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中控制为教育科研设计用地，在现行控规中控制为预留发展用地、供燃气用地、公共绿地和道路用地。另查，该地块无用地规划许可手续、无用地审批手续。二、暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。三、该地块及地上建筑暂未查询到登记信息。一审庭审中，白云湖街道办称出租的涉案场地中包含土地及地上建筑物。万集公司称承租的涉案场地中有部分是原承租人建设的建筑物，后白云湖街道办又在涉案场地加建了部分建筑物进行使用。一审法院认为：根据2005年1月27日广州市城市规划局白云区分局核发的《建设工程规划许可证》（编号穗白规【2005】28号）可知，在万集公司承租涉案场地之前，该场地上已有8幢2层临时建筑物。由此推断，万集公司在承租涉案场地时包括已有的临时建筑物。万集公司在一审庭审中亦表示承租涉案场地时已包含部分原承租人建设的建筑物，白云湖街道办也确认出租的涉案场地中包含土地及地上建筑物。因2010年签订《场地使用合同书》时，该临时建筑物已超过二年使用期限，涉案场地上的其他建筑物至今未取得合法的规划报建手续及产权登记信息，均属于违法建筑，白云湖街道办将未取得合法报建手续的建筑物及超过临时使用期限的临时建筑物出租给万集公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条第二款之规定，广州市白云区石井街农业综合服务中心与万集公司签订的《场地使用合同书》及白云湖街道办与万集公司签订的《补充协议书》均属无效。白云湖街道办主张确认《场地使用合同书》及《补充协议书》无效的诉请于法有据，一审法院予以支持。关于白云湖街道办主张万集公司迁出涉案场地的诉请，一审法院认为，因涉案场地中包含上盖建筑物，而该上盖建筑物属于违法建筑，对于违法建筑的认定和处理不属于人民法院主管范围。待行政主管部门依法处理后，白云湖街道办可就履行租赁合同而发生的纠纷另行向一审法院提起诉讼。根据房地一体的原则，对涉案场地中的土地部分，一审法院亦不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年12月28日作出判决：一、确认广州市白云区石井街农业综合服务中心与被告广州万集公司签订的《场地使用合同书》无效；二、确认原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处与被告广州万集公司签订的《补充协议书》无效；三、驳回原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告广州万集公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：2018年12月20日，广州市白云区人民法院作出（2018）粤0111民初14996号民事判决，该案判决认为：“根据《场地租用协议》约定的内容可知，被告当时签订协议时承租的仅仅是涉案场地中的空地。又根据广州市白云区国土资源和规划局的复函可知，在2007年6月27日被告与广州市白云区石井街农业综合服务中心签订《场地租用协议》时，涉案场地的土地性质属于建设用地，建设用地是可以出租的、出让的。因被告与广州市白云区石井街农业综合服务中心签订《场地租赁协议》时是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。现原告主张确认该《场地租用协议》无效的诉请于法无据，本院不予支持。因《补充协议书》是原告单方意思表示，并未得到被告签名予以确认，该《补充协议书》并非双方合意，故该《补充协议书》自始并未依法成立，更无合同效力可言。现原告主张确认该《补充协议书》无效无事实和法律依据，本院亦不予支持。鉴于《场地租用协议》是合法有效的合同，双方当事人应恪守履行。因该协议中约定的履行期限尚未届满，且并未出现原告单方解除合同的事由出现，现原告单方主张收回涉案场地违反合同约定，本院不予支持。”该案判决驳回原告广州市白云区人民政府白云湖街道办事处的诉讼请求。二审期间，万集公司向本院提交：证据一、《租用场地合同书》；证据二、《租用场地补充合同》；证据三、《终止协议》；证据四、《转让协议》等四份证据，共同证明1.万集公司与农业中心签订的《场地使用合同书》，受让了穗建公司与农业中心所签订的《租用场地合同书》、《租用场地补充合同》中的权利和义务。2.证明租赁的标的为土地。证据一至三是复印件，原件在穗建公司保存。证据四是原件。证据五、现场照片四张证明涉案临时的建筑的土地已经拆除，符合场地的使用条件。白云湖街道办质证认为：1.万集公司的举证方式不当，没有一份证据属于新证据；2.这5份证据中一、二、三、五都是复印件。3.证据三虽然有原件，但与本案无关；4.万集公司认为照片证明政府和万集公司共同拆除了场地的上盖，白云湖街道办只认可是万集公司自己在拆除现场的建筑物，不认可是政府在实施拆除行为；5.不认可证据一至四的真实性，万集公司提交的证据与其观点存在矛盾，万集公司的证据显示原来的租赁关系已经终止，所以万集公司所述其承继原租赁合同关系是不存在的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对万集公司的上诉请求与白云湖街道办的答辩意见，分析如下：因白云湖街道办作为一级政府派出机构，在二审中明确涉案场地所在的土地并非集体所有土地，故有关农村集体所有土地法律、法规、规章、指导性意见并不适用本案。根据广州市城市规划局白云区分局穗白规【2004】224号《关于申请整治建设的复函》及穗白规【2004】249号《关于整治规划方案的复函》可知，涉案场地为农业中心向规划部门申请建设的临时停车场，同时，在停车场中兴建临时使用性质的建筑物，使用期为2年，层数不得超过2层，高度不得超过7米，城市建设或管理需要时必须无条件自行拆除，并清理现场。根据穗白规【2005】28号《建议工程规划许可证》可知，涉案场地临时商铺建设规模为8幢2层，建筑面积为13958平方米。再根据穗规验证【2008】427号附件1《建筑功能指标规划验收明细表1》可确定，至2008年3月涉案场地内才建成临时商铺（自编号：一、二、三、五、七号）5幢，总建筑为8981平方米。本案万集公司陈述此后在2008年至2010年间才建成其余4、6、8幢，而白云湖街道办二审确认农业中心与万集公司2010年签订《场地使用合同书》时8幢建筑物已建好。据此，本院可以确定涉案场地内的建筑物系农业中心申报，经主管部门批准进行的建设，但农业中心并未根据复函及时进行建设使用，而申请延长临时商铺使用期限或拆除、清理的责任，亦属于农业中心。根据农业中心与万集公司签订《场地使用合同书》的约定，该地段的实际面积为27420平方米，场地使用费以每平方米3.71元/月，即每月使用费共计101728.20元为起点…等可知，合同约定计租面积为27420平方米，对该面积，白云湖街道办二审确认是以土地面积进行计租的，并非建筑面积。从《场地使用合同书》第五条第一点约定：“甲方负责提供27420平方米场地，给乙方使用作为建设货运停车综合市场（包括建停车场、市场、商场、仓库、招待所、厂房等）用地，由乙方按工商及有关部门核准的经营范围自主经营、自负盈亏。”来看，双方约定万集公司签订合同后是可以在涉案场地内建设停车场、市场、商场、仓库、招待所、厂房的，故，如果约定租赁使用的仅仅是8栋临时建筑物，双方无需作上述条款约定。此后，由于行政辖区调整，白云湖街道办与万集公司在2014年7月1日签订的《补充协议书》中约定，白云湖街道办接收农业中心权属的物业资产（即现出租给你单位位于石井石井大道路旁地块），权属白云湖街道办事处所有。双方在该《补充协议书》中明确提到白云湖街道办接收的是地块，白云湖街道办并未对万集公司租赁场地用途及土地上的建筑物提出意见并作出约定。据此，从双方约定计租面积并非建筑面积，租赁时已既存建筑物及农业中心提供租赁场地的责任约定等可认定农业中心与万集公司在2010年签订《场地使用合同书》中约定的租赁标的应为涉案场地内的土地，农业中心出租时只是将涉案场地内的建筑物一并交付万集公司使用而已，而万集公司二审的提交的照片显示，其已拆除涉案场地内的临时建筑物，故有关《场地使用合同书》的效力应是对涉案场地的土地租赁约定是否有效为审查对象。根据一审函询广州市白云区国土资源和规划局后，该局的复函可知，2010年涉案场地的土地性质属于建设用地，而建设用地可以进行出租、出让。因农业中心与万集公司签订场地使用期为35年，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，前述《场地使用合同书》及《补充协议书》中涉及租赁期限超过二十年部分无效，其余部分应为有效。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条第二款之规定，认定农业中心与万集公司签订的《场地使用合同书》及白云湖街道办与万集公司签订的《补充协议书》均属无效显属错误，本院予以纠正。因万集公司与农业中心签订《场地使用合同书》中涉及有效租赁期限二十年部分未届满，现白云湖街道办要求万集公司迁出涉案场地于法无据，本院予以驳回。综上所述，万集公司的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初14499号民事判决第一、二、三项；二、确认广州市白云区石井街农业综合服务中心与广州万集货运市场有限公司签订的《场地使用合同书》及广州市白云区人民政府白云湖街道办事处与广州万集货运市场有限公司签订的《补充协议书》中租赁期限超过二十年部分无效；三、驳回广州市白云区人民政府白云湖街道办事处的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州市白云区人民政府白云湖街道办事处负担；二审案件受理费100元，由广州市白云区人民政府白云湖街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长 郑 怀审判长 郑怀勇审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇一九年五月二十三日书记员 钟明丽邱建材