广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0513民初508号原告：李娟，女，1974年1月10日出生，汉族，住汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：陈权，广东乐群律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海创，广东乐群律师事务所律师。被告：李广英，女，1964年11月29日出生，汉族，住汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：郑光华，广东练江律师事务所律师。第三人：薛伟忠，男，1972年3月27日出生，汉族，住汕头市潮阳区，原告李娟与被告李广英、第三人薛伟忠物权保护纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李娟及委托诉讼代理人陈权，被告李广英及委托诉讼代理人郑光华到庭参加诉讼，第三人薛伟忠经本院合法传唤，没有正当理由无到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告名下所有的位于汕头市潮阳区文光街道兴归居委兴通南住宅区第15幢501号房产；2.判令被告向原告支付自2017年5月开始被告占用该房产期间的使用费，按每月2000元计算，直至被告腾退该房为止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2008年5月开始被告占用该房产期间的使用费，按每月1000元计算，直至被告腾退该房为止。事实和理由：原告李娟于1992年购买位于汕头市潮阳区文光街道兴归居委兴通南住宅区第15幢501号房房产并入住，由于开发商的原因未即时办理房产证。原告李娟在该房屋居住至1999年底，就搬离并锁闭该房屋，无再去居住过。2017年8月原告李娟因办理不动产权证，工作人员需实地测量房屋面积时才发现，该房屋已被不相识的人员占用。原告李娟多次前往该处，无法见到具体占有人，遂于2018年12月26日向汕头市公安局潮阳分局文光派出所报案，报案后方知该房屋被被告李广英非法占有。经派出所协调无法达成共识，原告李娟被告知需用法律程序解决此事，遂起诉提出上述诉讼请求。被告李广英辩称，涉案房产是原告李娟和第三人薛伟忠的夫妻共有财产，该房产于2006年1月13日由第三人薛伟忠出卖给郑某，2008年5月7日由郑某出卖给郑卓强，2008年5月25日再由郑卓强出卖给被告李广英。事实充分说明，该房产系几经转手后才由被告李广英买受的，被告李广英对涉案房产的所有权已支付合理的对价，纯属善意取得。被告李广英自2008年买受该房产后一直在涉案房屋居住，原告李娟明知房屋早已出卖且长期未提出异议，原告李娟称搬离后将该房锁闭旨在欺骗法庭。2017年8月22日原告李娟隐瞒房产已出卖的事实，骗取不动产登记。随后又于2018年12月26日捏造事实向公安部门报警，公安机关不立案后于同年3月11日向法院提起诉讼。这一系列行为有悖于诚实信用原则。请求法院依法驳回原告李娟的诉讼请求。第三人薛伟忠述称，涉案房产是李娟的父亲购买给李娟的。我与原告李娟曾于1998年搬到涉案房产居住，2000年后搬离。2006年之前我由于资金紧张，就将房子卖给朋友郑某，李娟不知晓此事。当时郑某先给我1.5万元，我就将房子交给他使用，后郑某陆续共偿还购房款90600元，直至2006年1月13日我才补签了《支出证明》，后郑某没有再支付给我剩余的购房款，我以为双方买卖房子的约定无法履行完毕，就没有再追讨。当时我没有拿这套房子的任何手续给郑某，我自己也没有取得这套房产的购买手续，当时未办理房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据：原告李娟的身份证、被告李广英的人口信息查询资料、第三人薛伟忠的人口信息查询资料、J440513210000201812000157号报警回执、结婚证、离婚证、本院依职权调取的不动产登记机关备案在册的涉案房产购买发票联、税收完税证明、房屋买卖合同，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.粤（2017）潮阳区不动产权第0003454号不动产权证书，系房屋登记职能部门作出的房屋产权证书，具有证据的效力，本院予以采信；2.原告李娟与第三人薛伟忠的离婚协议书，本院认为离婚协议书中无涉及争议房屋的记载，且离婚协议书系夫妻离婚时对财产的内部约定，对外不产生法律效力，原告李娟以协议书中无记载争议房屋为理由，证明房屋系原告李娟个人所有，理由不能成立，本院不予采信；3.原告李娟提交涉案房产同一小区相似房屋拟出租的租金要约查询，证明房屋每月使用费1000元，因房屋使用费本案不予处理，故该证据不予确认；4.第三人薛伟忠于2006年1月13日出具的《支出证明》、案外人郑某之妻郑丽湘于2008年5月7日出具的《协议书》、案外人郑卓强于2008年5月25日出具的《协议书》及证人郑某的证言，上述证据相互印证，能够证明争议房屋系第三人薛伟忠未经原告李娟同意擅自转让，房屋经连环转让，最后由被告李广英买受并居住至今的事实，上述事实本院予以确认。根据上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李娟与第三人薛伟忠于1994年12月13日办理婚姻登记。双方在婚姻关系存续期间购买了址于汕头市潮阳区文光街道兴归居委兴通南住宅区第15幢501号的房屋一套，并于2000年12月31日以原告李娟名义与潮阳市棉城房地产综合开发总公司签订了上述房屋买卖合同，同日原告李娟以其名义交纳了购房款108700元，潮阳市棉城房地产综合开发总公司出具了转让（销售）房地产收入发票，载明“客户名称：李娟……”。上述房屋买卖合同及交款发票由原告李娟存执。原告李娟、第三人薛伟忠在房屋中居住至2000年前后搬往别处居住。后第三人薛伟忠将房屋转让给案外人郑某并将房屋交付给其居住，之后陆续收取了购房款，直至2006年1月13日第三人薛伟忠向案外人郑某出具了内容为“兹收到郑某人民币玖万零陆佰元整（90600元）作为购房款用，地址位于文光街道中山西路教授巷15栋1梯501房”的《支出证明》，交郑某存执；2008年5月7日郑某之妻郑丽湘将上述房屋转让给案外人郑卓强，并出具了《协议书》，郑丽湘在《协议书》上签名，《协议书》载明转让金额为人民币玖万元正，同时郑丽湘将第三人薛伟忠出具的《支出证明》交郑卓强存执；2008年5月25日郑卓强再次将上述房屋转让给被告李广英，双方签订了《协议书》，载明转让价款为壹拾万元整，同时郑卓强将执有的第三人薛伟忠出具的《支出证明》、郑丽湘出具的《协议书》交给被告李广英存执，被告李广英搬进房屋居住至今。2017年8月份原告李娟持房屋买卖合同、交款发票等材料到汕头市潮阳区国土资源局申请上述房屋权属登记，该局于2017年8月22日向原告李娟颁发了粤（2017）潮阳区不动产权第0003454号不动产权证书，证书载明权利人为李娟，共有情况为单独所有，并载明坐落于汕头市潮阳区文光街道兴归居委兴通南住宅区第15幢501号房，原房地坐落于汕头市潮阳区文光街道兴归居委教授巷柘榴巷A幢503号房。2018年11月26日原告李娟与第三人薛伟忠签署离婚协议书，并于同日办理离婚登记手续。原告李娟取得房屋产权证书后，向被告李广英要求返还上述房屋未果，遂于2018年12月26日，向汕头市公安局潮阳分局文光派出所报案。因本案系民事纠纷，公安部门不予处理，致讼。诉讼过程中，因争议房屋系原告李娟与第三人薛伟忠婚姻关系存续期间购买的房产，本院依法通知薛伟忠作为原告主体参加诉讼。薛伟忠向本院陈述涉案房产系原告李娟父母出资购买赠与给原告李娟的，本人与涉讼房产不具有利害关系，故自愿放弃作为原告的诉讼主体地位。因薛伟忠可能与案件处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知薛伟忠作为本案第三人参加诉讼。本院认为，关于原告李娟主张争议房屋系其与第三人薛伟忠结婚后原告李娟父母出资购买给其本人所有，属原告李娟个人财产的问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（三）项“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”及第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”的规定，原告李娟未能提交由父母出资购买且赠与原告李娟一方的证据，或当时夫妻之间书面约定房屋归原告李娟个人所有的证据；原告李娟仅提交第三人薛伟忠声明书证明其主张，证据不足，故原告李娟主张争议房屋为其个人财产本院不予采信。争议房屋系原告李娟与第三人薛伟忠于婚姻关系存续期间购买，并由夫妻共同居住使用的房屋，应认定为夫妻共同财产。原告李娟与第三人薛伟忠系共同共有人。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，根据上述规定，未经全体共同共有人同意处分共有财产的行为，一般认定为无效。本案争议房屋是经连环转让最终才转让给被告李广英。根据合同相对性原则，原告李娟及第三人薛伟忠（原为夫妻关系）与被告李广英不存在合同关系，故第三人薛伟忠转让房屋的行为是否无效，本案不予审查。但第三人薛伟忠在共同共有关系存续期间未经共同共有人原告李娟同意，擅自转让房屋的事实清楚，故第三人薛伟忠转让房屋的行为属无权处分，第三人薛伟忠属无权处分人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……,(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”,争议房屋在连环转让过程中，每一环节的受让人均未办理所有权转移登记，故每一环节的受让人均未取得房屋的所有权。被告李广英作为最终受让人未经登记未取得房屋所有权，故被告李广英不符合上述规定受让人取得房屋所有权不予返还的条件。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，2017年8月22日不动产登记部门已向原告李娟颁发了争议房屋的产权证书，产权证书中载明原告李娟为房屋权利人。故原告李娟有权对无权处分人转让给受让人的房屋予以追回，现原告李娟向被告李广英追回房屋，于法有据，应予支持。公民有权处分自己的民事权益，第三人薛伟忠于诉讼中放弃对房屋的共有权，不违反法律的规定，因此争议房屋为原告李娟所有。关于原告李娟请求被告李广英支付自2008年5月至腾退之日止的占用房屋期间的使用费问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，原告李娟请求返还房屋的同时可以请求返还孳息。房屋使用费属于法定孳息，故原告李娟有权请求被告李广英支付房屋使用费。但被告李广英占有房屋是基于连环转让合同关系，且被告李广英支付了对价；价款由最初转让房屋的第三人薛伟忠取得，当时原告李娟与第三人薛伟忠仍存在夫妻关系，原告李娟也在诉讼中称其十多年来一直认为争议房屋为第三人薛伟忠借给朋友或出租给朋友使用，可见原告李娟对房屋管理与使用的权利，是认可由第三人薛伟忠行使的。因第三人薛伟忠转让房屋，造成最终的受让人被告李广英占有使用房屋，可见，被告李广英占有使用房屋是基于转让合同的约定，原告李娟主张的房屋使用费与房屋转让合同纠纷相关联，故房屋使用费问题应在房屋转让合同纠纷中一并处理，本案不作处理。被告李广英主张本案系房屋转让合同纠纷而非物权保护纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，原告李娟及第三人薛伟忠与被告李广英不存在合同关系；即使存在违约与侵权竞合的情况，原告李娟也有权选择其一提起诉讼。本案原告李娟明确选择提起物权保护之诉，故被告李广英因转让房屋产生的纠纷可另案起诉。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李广英应于本判决生效之日起十五日内将址于汕头市潮阳区文光街道兴归居委兴通南住宅区第15幢501号房屋返还原告李娟；二、驳回原告李娟的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告李娟、被告李广英各自承担一半；原告李娟预交的案件受理费超出部分予以退还；被告应于收到判决书后七日内缴纳诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  朱淑卿二〇一九年五月十六日书记员  郑宇津（相关法律条文）《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。