福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初525号 原告：厦门市人居乐业物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前大道岭兜一里99号101室。统一社会信用代码：913502007054617124。 法定代表人：李宝华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨文辉，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴詹进，福建天翼律师事务所律师。 被告：吴兰珠，女，1982年2月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告厦门市人居乐业物业服务有限公司（以下简称“人居乐业物业公司”）与被告吴兰珠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序审理。于2019年4月2日、2019年5月14日公开开庭进行了审理，两次庭审，原告人居乐业物业公司的委托诉讼代理人杨文辉到庭参加诉讼，被告吴兰珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 人居乐业物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴兰珠向人居乐业物业公司支付住宅物业服务费3,108.6元、水费1,512元、公摊水电费1,831.7元；2.吴兰珠向人居乐业物业公司支付逾期付款违约金2,732.5元（暂计至2017年10月31日），此后应以6,452.3元为基数按照日3‰的标准计算至实际支付之日止；3.吴兰珠承担人居乐业物业公司因此支付的律师费1,000元；4.本案诉讼费用由吴兰珠负担。事实和理由：2010年12月11日，人居乐业物业公司与福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司签订《沈城一品前期物业服务合同》，约定人居乐业物业公司作为沈城一品的前期物业管理单位。后沈城一品业主委员会成立，业主大会选聘人居乐业物业公司尤溪分公司作为沈城一品的物业服务单位，并于2016年1月1日签订《沈城一品物业服务合同》，两合同均就小区业主及物业服务企业各方的权利义务作出了明确规定。根据合同约定，吴兰珠作为沈城一品2号楼2302室的业主，应按期足额交纳物业服务费、水费、公摊水电费等其他相关费用，如未能按时足额交纳的，应按未缴费用金额每日千分之三的标准向人居乐业物业公司支付违约金，且因业主欠缴物业服务费、水费、公摊水电费等相关费用，导致物业公司依法对业主进行起诉而支出的一切费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、差旅费等）由业主承担。吴兰珠作为沈城一品2号楼2302单元的业主，未能根据合同约定按期足额交纳物业服务费、水费、公摊水电费等费用，自2013年10月1日至2017年9月5日止，累计拖欠水费1,512元，2015年4月1日至2017年12月31日止，累计拖欠物业服务费3,108.6元，自2014年9月12日至2017年9月11日止，累计拖欠公摊费用1,831.7元。上述欠费截止2017年10月31日已产生违约金2,732.5元，经人居乐业物业公司多次催讨，吴兰珠仍拒绝支付。吴兰珠的行为已违反合同约定，应承担相应的违约责任，为维护人居乐业物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 吴兰珠未作答辩。 本院经审理认定事实如下：吴兰珠系尤溪县城关镇沈城一品小区2号楼2302室单元的业主。吴兰珠购买的尤溪县城关镇沈城一品小区2号楼2302室房屋产权面积为104.63平方米。吴兰珠于2013年9月23日办理交房手续。2010年12月11日，福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司作为甲方、人居乐业物业公司作为乙方签订了《沈城一品前期物业服务合同》，主要内容：一、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。二、本物业管理区域物业服务收费采用包干制形式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.高层住宅：0.9元/月.平方米。住宅物业服务费用按每季度交纳，甲方、业主或物业使用人应在每个季度的第一月内缴交本季度的物业服务费用。三、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。四、业主（使用人）应按规定缴交公用设施设备运行（如电梯、公共照明、生活水泵、消防水泵、监控系统、绿化养护等）所产生的水电费。公摊水电费用按政府相关规定执行，由乙方按规定进行分摊计算后，向业主收取。五、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条、第十条及第十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应按未缴费用金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。六、本合同期限自2012年10月1日（具体以交房之日为准）起至2015年9月30日止（合同期限为三年，合同终止日期按交房之日为准顺延）。但在本合同期限内，本项目业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年1月1日，沈城一品业主委员会作为甲方、人居乐业物业公司尤溪分公司作为乙方签订了《沈城一品物业服务合同》，主要内容：一、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的保洁，包括清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的维护；5.车辆的停放管理；6.公共秩序维护、安全防范的措施及相关事宜的协助管理；7.装饰装修管理服务，以及物业使用中对禁止性行为的劝告、制止或报相关部门处理等管理措施；8.物业档案资料的保管及管理；9.物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理。二、本物业管理区域物业服务收费采用包干制形式：物业服务费由业主按其拥有物业的房屋所有权证证载的建筑面积交纳，具体标准如下：1.高层住宅：0.9元/月.平方米。住宅物业服务费用按每半年交纳一次，甲方、业主或物业使用人应在每个半年的第一月内缴交本半年的物业服务费用。三、业主（使用人）应按规定缴交公用设施设备运行（如电梯、公共照明、生活水泵、消防水泵、监控系统、绿化养护等）所产生的水电费。公摊水电费用按政府相关规定执行，由乙方按规定进行分摊计算后，向业主收取。四、甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第八条、第九条及第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应按未缴费用金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。但是，乙方未开具税务发票的，甲方、业主或物业使用人有权拒付（代收代缴费用除外）。五、本合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止（合同期限为贰年，在业主委员会无异议的情况下，合同自动延续壹年至2019年12月31日）。六、因业主欠缴物业服务费、代垫水电费等相关费用，导致物业公司依法对业主进行起诉而支出的一切费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、差旅费等），由相关业主承担。在上述协议履行过程中，因吴兰珠拒不交纳相关物业费用拖延至今，双方引起纠纷。为此，人居乐业物业公司委托福建天翼律师事务所于2016年11月29日向吴兰珠邮寄送达《律师函》，吴兰珠于2016年12月1日签收该邮件。此后，吴兰珠仍未交纳相关费用，人居乐业物业公司诉至本院。 本院认为，人居乐业物业公司与福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司签订的《沈城一品前期物业服务合同》，人居乐业物业公司尤溪分公司与沈城一品业主委员会签订《沈城一品物业服务合同》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。人居乐业物业公司为涉案小区提供了物业服务，吴兰珠作为涉案小区的业主，享受了人居乐业物业公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。人居乐业物业公司主张的物业服务费、公摊电费、公摊水费、水费，人居乐业物业公司提供了费用明细、缴费凭证、发票等证据予以证明，予以确认。结合人居乐业物业公司主张的诉讼请求及其提供的证据材料，经核算确认吴兰珠应当支付自2015年4月1日起至2017年9月30日的物业服务费3,107.6元，2014年9月6日起至2017年9月5日止的水费1,048元，2014年9月12日至2017年9月11日止的公摊水电费1077.3元，合计5,232.9元。故人居乐业物业公司要求吴兰珠支付物业服务费等共计5,232.9元的请求，符合法律规定，本院予以支持，对其主张中超过本院认定的部分（即2013年1月至2014年9月5日的水费、公共耗材费用、消防及智能化维保费、电梯维保费、电梯年检费），因人居乐业物业公司未提供相应的证据证明，故不予支持。对于人居乐业物业公司要求吴兰珠支付逾期付款违约金2,732.5元（算至2017年10月31日按每日3‰计算），以及此后继续按照日3‰的标准计算的违约金的请求。虽然人居乐业物业公司要求支付逾期违约金符合合同约定，但合同约定的逾期违约金标准过高，本院根据公平原则以及案涉沈城一品小区的实际情况予以调整，酌定违约金按欠缴物业管理服务费总额（5,232.9元）的百分之三十即1569.87元予以支持，超出部分，不予支持。对于人居乐业物业公司要求吴兰珠承担人居乐业物业公司为此支出的律师代理费1,000元，符合合同约定，故予以支持。吴兰珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提出答辩并提交证据，视为放弃对人居乐业物业公司主张的抗辩权，本院依法缺席审理与判决。 综上所述，人居乐业物业公司提出的诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持；超出法律规定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴兰珠应于本判决生效之日起五日内向厦门市人居乐业物业服务有限公司支付物业服务费3,107.6元、公摊水电费1077.3元、水费1,048元，合计5,232.9元； 二、吴兰珠应于本判决生效之日起五日内向厦门市人居乐业物业服务有限公司支付逾期付款违约金1,569.87元； 三、吴兰珠应于本判决生效之日起五日内向厦门市人居乐业物业服务有限公司支付律师代理费1,000元； 四、驳回厦门市人居乐业物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元，减半收取计27.5元，由吴兰珠负担21元，厦门市人居乐业物业服务有限公司负担6.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  张宏 二〇一九年五月二十四日 书记员  陈锶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。