贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0302民初7506、7522、7523、7524号 原告：赵久梅，女，汉族，1982年12月7日生，遵义市人。 原告：赵玖明（又名赵久明），男，汉族，1979年8月2日生，遵义市人。 原告：赵亮，男，汉族，1994年8月20日生，遵义市人。 原告：赵福光，男，汉族，1950年4月1日生，遵义市人。系原告赵久梅、赵玖明、赵亮的父亲及委托诉讼代理人。 四原告共同委托诉讼代理人：张兴成，贵州佳信律师事务所律师。 被告：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区延安中路48-56号。统一社会信用代码91520000709501822E。 法定代表人：吴昆，董事长。 被告：贵州黔贵房地产开发有限公司遵义分公司，住所地遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永诚楼负1层2号。统一社会信用代码91520302785460591A。 负责人：李永东，项目经理。 二被告共同委托诉讼代理人：贺宁艳、江福兰，贵州天竺律师事务所律师。 原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光诉贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵公司）、贵州黔贵房地产开发有限公司遵义分公司（以下简称黔贵遵义分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷四案，在审理过程中，因四案诉讼请求基本相同，裁定合并审理，本院曾于2017年11月10日作出（2016）黔0302民初3051号民事判决书，原、被告均不服该判决，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，该院于2018年7月2日作出（2018）黔03民终2515号民事裁定书，以原判程序违法为由，裁定撤销本院（2016）黔0302民初3051号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中因本案需以原告诉被告遵义市红花岗区城乡建设局行政撤销纠纷一案【（2018）黔0301行初360号】的审理结果为依据，本院依法中止审理，在行政撤销纠纷一案终结后，本院依法恢复诉讼。原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的委托代理人张兴成及原告赵福光、被告黔贵公司、黔贵遵义分公司的委托代理人贺宁艳、江福兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光向本院提出诉讼请求：1、判令被告分别向四原告交付符合国家标准的房屋（住房面积538.30平方米、营业房面积130.07平方米，面积共计668.37平方米）；2、判令被告按约分别向四原告支付从2012年11月28日起至交付合格房屋时止按日4754.6元计付违约损失（该项请求数据系原告自行预算，申请法院委托评估房屋价值，以评估结论为准确定请求数据）；3、判令被告分别向四原告支付从2017年5月1日起至交付合格房屋时止，按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法的规定》按日805元计算的过渡费；4、判令被告补偿四原告因房屋楼梯间不合格和门面景观及降低房屋水平面造成的房屋价值下降的损失50万元；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年5月，因被告实施旧房改造工程，分别与四原告签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：拆迁四原告各668.37平方米的房屋（其中住房面积538.30平方米、营业房面积130.07平方米），于2014年5月前还房，共同安置在未来城B地块23号楼，具体面积及房号待办理产权时由原告共同办理，超期不能还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法的规定》发放周转过渡费，住建局备案章自签订协议之日起180日内办理，如一方违约，应按总价的1‰按日计算违约金。协议签订后，原告按约将原房屋腾空交给被告拆迁，但被告未按协议在2014年5月前交付还房给原告。原告多次催促，被告至今未向原告交付房屋。且涉案还房的水电、门窗、楼梯栏杆等分项工程未做，双方于2016年7月20日签订《关于完善B地块2号楼水电、门窗、及隔墙的协议》，由被告向原告支付42.36万元工程款，拆迁过渡费计算至2016年9月15日，再增加两个月的装修期间过渡费。2016年9月30日，双方再次签订《还房补充协议》，被告一次性支付原告水电等其他设施工程费42.36万元，被告组织验收合格，并支付4个月过渡费，逾期一周后按过渡费的千分之一每日支付违约金。2016年12月30日，向被告发出书面《通知》，要求被告组织验收合格交付原告用于装修，被告收到后未作回应。因原告对还房的质量检测备案证书有异议，向遵义市播州区人民法院提起行政诉讼，审理中，经被告及房屋主管部门确认，还房不符合验收标准，原、被告进行协商，并达成整改意见。因被告至今未组织验收向原告交付还房，被告的违约给原告造成巨大损失，且双方多次协商未果，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告黔贵公司、黔贵遵义分公司辩称，1、争议房屋已通过协议方式交付，并转移占有。争议房屋属于“黔贵未来城B地块”2号楼，该地块于2014年12月7日竣工，并于2014年12月25日竣工验收，完成了验收备案，取得了验收备案登记表，被告于2015年7月22日通过公告形式在报刊上刊登《拆迁还房公告》。鉴于四原告属于家庭成员关系，遂将四原告集体安置在2号楼中，在施工过程中原告赵福光一直参与其中，并多次提出更改设计要求，导致工期延误，交房时间顺延。2016年12月，原、被告达成协议，双方就未做的房屋设施进行约定：房屋未完善设施作价42.36万元支付给原告，由原告自行完善，拨款后视为合格。被告于2016年12月6日将款项支付给赵福光，还另行支付原告4个月装修过渡费，赵福光于当日向被告出具了收到房屋钥匙的《收条》，争议房屋已实际转移原告占有。对于超面积，被告已做铁门上锁，尚待与四原告按拆迁安置补偿方案进行互补结算。2、协议约定的违约金过高，应当予以调整，四原告的实际损失应按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房屋地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原、被告签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中虽然约定了违约金，但逾期交房导致四原告的损失系原告收房后可能收取的租金，原告申请对房屋总价值的评估，不能确定原告的损失。安置协议约定交房时间为2014年5月前，被告逾期交房的违约金计算的起算点应为2014年5月1日，截止时间应为2016年12月6日。在此违约期间，被告支付了四原告超期过渡费960493.46元，其实质是被告支付给四原告的违约金，在计算违约金时应扣除这部分费用。原告主张违约金的计算点为2012年11月28日，系混同了逾期交房和逾期备案的违约责任，协议约定的办理备案系行政管理行为，未办理备案章，并没有损害四原告对争议房屋的任何权益。3、争议房屋已验收合格，原告主张门前景观及质量问题没有相关证据。被告交付的房屋取得《建设工程竣工验收备案表》，符合法定交房条件，四原告提起行政诉讼，又撤回起诉，被告及主管部门并未确认房屋不符合验收标准，亦未撤销《建设工程竣工验收备案表》，原、被告在行政诉讼中达成的协议，仅为2号楼内墙抹灰，不影响房屋整体质量。被告按照通过规划认可的图纸施工，门前景观和降低房屋水平面系市政道路施工造成，且房屋修建在前市政道路施工在后，该落差并未影响房屋正常使用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵久梅、赵玖明、赵亮系原告赵福光的子女。被告黔贵公司系依法登记设立的从事房地产开发、经营销售等业务的企业法人。2012年5月，因被告黔贵公司实施旧房改造工程，其遵义分公司（被告黔贵遵义分公司）与原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光分别签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：被告拆迁四原告各668.37平方米的房屋（其中住宅房538.3平方米、营业房130.07平方米），四原告于2012年6月6日前自行搬迁完毕并将房屋腾空交被告拆除，被告于2014年5月前在***安置四原告住宅房和营业房，还房时房屋面积以实际竣工面积计算，双方按方案互补；住房每平方米每月的过渡费为5元，营业房每平方米每月的过渡费为12元；四原告之间具体面积及房号待办理产权时由四原告共同办理；该栋楼水、电各安三户，另加动力电一户，费用由被告负责；住建局备案章自签订协议之日起180个工作日内办理；产权手续按国家规定办理。双方约定违约责任为：上述所有条款，只要有一条违约，按总价值的千分之一（以评估为准）按日计算，违约方支付守约方。同时，黔贵遵义分公司在23号楼设计图的一层图（营业房）划出红线确定还房范围、将23号楼标准层平面图、跃层平面图（顶层）全部框入红线作为还房范围。拆迁安置补偿协议签订后，四原告按约自行搬迁完毕并将房屋腾空交被告拆除。2013年7月10日，黔贵遵义分公司与四原告商议后就还房标准达成一致意见，黔贵遵义分公司向四原告及施工、设计、监理单位出具了一份《关于调整修建Ｂ地块23号楼情况说明》，载明：Ｂ地块23号楼属于安置还房，是签订给集镇路赵福光、赵玖明、赵久梅等被拆迁户的还房，当时我公司和该户商谈拆迁合同时，答应23号楼沿忠二路面Ｂ10-Ｂ14及Ｂ16-Ｂ19处标准层增加阳台，现经拆迁户提出将以上阳台改到背面Ｂ11-Ｂ16处，另23号楼层高不得低于3米（详见设计图），为避免影响规划及竣工验收，现只增加平板，验收完成后再由遵义分公司负责封闭，增加部分面积计入还房面积。该情况说明经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位确认后，一致同意修改，同时明确了Ｂ地块23号楼更名为“Ｂ地块2号楼”，该楼层高按3米修建。 2015年5月20日，B地块2号楼取得了《建设工程竣工规划认可证》。2015年7月22日，黔贵遵义分公司发出《拆迁还房公告》，以还房已经验收合格，通知还房业主于2015年7月30日起至2015年9月30日止进行还房。2015年12月2日，遵义市红花岗区住房和城乡建设局对“黔贵未来城B地块1、2、3、4、5号楼”进行了建设工程竣工验收备案。经遵义天络房地产测绘处测量，2号楼住宅房一层建筑面积418.89平方米、二层至六层每层建筑面积为424.36平方米、七层建筑面积为326.74平方米，应安置给四原告的营业房部分建筑面积为505.39平方米（商业用房编号14、15、16、17、22号共计五间）。B地块2号楼位于两条道路交叉路口，道路具有坡度，形成部分营业房临共青二路一面基本与市政道路等高，通过缓坡与市政道路连接，临忠一路一面营业房因与市政道路高差较大，不能以缓坡方式连接，形成营业房前街面与临街人行道间存在约1米高的路坎。因双方对拆迁还房是否达到交房标准存在争议，四原告未接受被告还房。 2016年6月21日，赵福光与黔贵遵义分公司签订《关于B地块2号楼电梯安装相关的事宜》，约定：经与B地块2号楼回迁户赵福光协商，2号楼电梯安装由我公司补助回迁户赵福光14万元，回迁户赵福光自行负责有关2号楼电梯安装所需的一切费用。2016年7月19日，赵福光与黔贵遵义分公司签订《关于完善B地块2号楼水电、门窗及隔墙的协议》，约定：因还房2号楼存在水电、木门窗及楼梯栏杆等分项工程未做问题，不具备交房要求，经双方协商，达成未完工程折价42.36万元（水电工程、卫生间隔墙、木门窗及楼梯栏杆折算费用24.6万元、屋顶晒台及立面窗制作安装费3.76万元、电梯设备及安装费14万元）支付给赵福光，过渡费截止算至2016年9月15日，再增加两个月过渡费，涉及赵久梅、赵玖明、赵亮三户由赵福光自行处理。因黔贵遵义分公司未履行支付义务，四原告（乙方）又于2016年9月30日与黔贵遵义分公司（甲方）签订《还房补充协议》，约定：双方现就还房移交中所涉及的相关问题，协商达成以下条款：1、双方确认，用于拆迁还房的房屋需要完善水、电等及其他设施，双方协议由甲方支付乙方工程费42.36万元，由乙方自行完成后续工程的施工，拨款后视为合格，该工程费用包含2号楼1-7楼水电安装费用。2、甲方向乙方支付本协议所约定的工程费42.36万元后，乙方认可水电、电梯，甲方组织验收合格。3、以拨款时间为截点，该时间点前所发生的过渡费和超期过渡费，甲方依照相关国家规定一次性支付给乙方；在甲方向乙方支付工程费42.36万元之日起再支付4个月（2个月还房装修期、2个月水电安装施工期）的过渡费，乙方共同委托赵福光领取，拨款之日也是过渡费截止之日，逾期一周后每天按过渡费总款1‰计付违约金。4、关于《拆迁安置补偿协议》提出的还房违约问题，甲乙双方对违约责任的大小和金额存在争议，甲乙双方同意通过诉讼解决。5、双方确认，用于还房位置位于B地块2号楼，其中一楼为营业房，二至七楼为住宅房；超面积互补按《拆迁安置补偿协议》约定条款执行。还房补充协议签订后，被告于2016年12月6日向原告支付工程款42.36万元及2015年5月至2017年4月6日的过渡费705353.4元，并向原告交付6道卷吊门钥匙。至此，被告共计向四原告支付了逾期还房过渡费960493.46元。2016年12月30日，原告向被告黔贵遵义分公司发出《通知》，要求其按照2016年9月30日签订的《还房补充协议》对还房组织验收合格后交付原告装修，但黔贵遵义分公司收到《通知》后未作处理。2017年3月13日，四原告向本院提起诉讼。至本案2017年5月2日第一次开庭时止，被告为原告拆迁还房安装的水表、电表仍未达到拆迁安置补偿合同要求，该项在本案诉讼中完成。2017年5月3日，被告黔贵遵义分公司向原告发出《通告》，以2号楼住宅楼六至七层为其所有为由，要求原告停止对住宅楼六至七层的装饰改造工作。 2018年6月28日，四原告以遵义市红花岗区住房和城乡建设局为被告、黔贵公司为第三人向遵义市播州区人民法院提起行政诉讼，四原告认为房屋存在严重的质量问题，要求确认遵红区住建备（2015）第39号建设工程竣工验收备案行为违法。诉讼中，法院于2018年11月30日组织原、被告、第三人及施工单位现场勘查，明确B地块2号楼存在以下问题：1、房屋验收检测系抽样检测，2号楼并未被抽检；2、楼梯间宽度为2.4米，不符合标准；3、住宅房六楼层高不足3米；4、走道宽度存在问题。经协调，各方达成一致意见：1、楼梯间、住宅房六楼层高存在质量问题，在使用过程中会有一定的影响，但不存在安全问题，不影响房屋整体结构，该问题在民事案件中处理，双方可协商补偿，原告不再追究工程质量问题；2、走道宽度问题，由施工方提出补救方案和整改时限（十日内整改完毕），双方认可后交付原告。2018年12月3日，施工单位贵州省公路工程集团有限公司与赵福光达成《黔贵未来城B地块2号楼内墙抹灰施工方案》。2018年12月27日，贵州省公路工程集团有限公司将2号楼内墙抹灰工程交由王昭林完成，双方签订了《建设工程施工协议合同》，工程价款为35000元。同日，四原告撤回了行政诉讼。但内墙抹灰工程至今尚未完工。 诉讼中，被告认为约定的违约金过高，申请对拆迁还房逾期期间的租金进行评估，经遵义天诚价格评估咨询有限责任公司进行评估，一楼营业房2014年5月8日至2015年5月8日期间月租金平均每平方米25元、2015年5月8日至2016年5月8日期间月租金平均每平方米45元、2016年5月8日至2017年7月3日期间月租金平均每平方米60元，同期二楼及以上房屋每平方米租金分别为15元、19元、24元。但原、被告均不认可该评估意见。被告为此支付了评估费20000元。 重审过程中，四原告认为原、被告在签订《拆迁安置补偿协议》时被告已经知晓四原告要用还房经营酒店，并为此进行了筹备，被告已经意识到若不能按时还房，可能给原告造成筹备经营酒店的资金利息损失、营业损失以及处置还房所得资金的利息损失，故双方才约定按照房屋总价值（以评估为准）的千分之一按日计算的违约金，该约定是双方真实意思的表示，申请对拆迁还房时（2014年5月）的价值进行评估，经贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司进行评估，一楼营业房2014年5月的市场单价为13735元／平方米、二楼住房2014年5月的市场单价为3895元／平方米。四原告为此支付了评估费25000元。 上述事实，有《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《关于调整修建B地块23号楼情况说明》、《建设工程竣工规划认可证》、《拆迁还房公告》、测绘报告、《关于B地块2号楼电梯安装相关的事宜》、《关于完善B地块2号楼水电、门窗及隔墙的协议》、《还房补充协议》、收条、《通知》、《通告》、建设工程竣工验收备案表、收条、座谈记录、行政裁定书、《黔贵未来城B地块2号楼内墙抹灰施工方案》、评估报告、发票、原、被告的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，四原告与被告黔贵遵义分公司经商议后签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的效力，本院予以确认。各方当事人均应按照协议全面履行自己的义务。被告黔贵遵义分公司未按约于2014年5月前向四原告交付还房，属于违约，依法应承担违约责任。因被告黔贵遵义分公司系被告黔贵公司设立的分支机构，不具有法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十三条“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告黔贵遵义分公司应向原告承担的民事责任，应由被告黔贵公司承担。被告主张其已于2016年12月6日通过协议的方式向原告交付了还房，并转移了占有，但原告对此予以否认；原告要求被告按照合同约定按还房总价值的千分之一按日计算违约金，被告则认为违约金约定过高。故本案的遵义焦点在于：一、被告是否已向四原告交付了还房；二、逾期交房违约金如何确定。 关于焦点一，从原、被告签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《关于调整修建B地块23号楼情况说明》、《关于B地块2号楼电梯安装相关的事宜》、《关于完善B地块2号楼水电、门窗及隔墙的协议》、《还房补充协议》的内容及被告向原告出示的安置还房图来看，被告开发建设的“黔贵未来城B地块2号楼”（原名黔贵未来城B地块23号楼）系全部共同安置给四原告的还房。2号楼虽然于2015年5月20日取得了《建设工程竣工规划认可证》，并于2015年12月2日经遵义市红花岗区住房和城乡建设局进行了建设工程竣工验收备案，但因双方对拆迁还房是否达到交房标准存在争议，双方一直未交房。具体表现为，2016年6月21日，原告赵福光与被告签订《关于B地块2号楼电梯安装相关的事宜》时，双方明确了2号楼电梯未达到交房条件，并由被告补助原告14万元，由原告自行负责有关2号楼电梯安装；2016年7月19日，原告与被告签订《关于完善B地块2号楼水电、门窗及隔墙的协议》时，双方明确2号楼存在水电、木门窗及楼梯栏杆等分项工程未做问题，不具备交房条件，未完工程折价42.36万元（水电工程、卫生间隔墙、木门窗及楼梯栏杆折算费用24.6万元、屋顶晒台及立面窗制作安装费3.76万元、电梯设备及安装费14万元），被告将款项直接支付给原告，由原告自行完善。 2016年9月30日，原、被告虽然签订《还房补充协议》，明确：拆迁还房需要完善水、电等及其他设施，被告支付原告工程费42.36万元，由原告自行完成，拨款后视为合格；以拨款时间为截点，该时间点前所发生的过渡费和超期过渡费，被告依照相关国家规定一次性支付给原告，另再支付4个月（2个月还房装修期、2个月水电安装施工期）的过渡费，拨款之日也是过渡费截止之日；还房违约问题，双方同意通过诉讼解决；用于还房位置位于B地块2号楼，其中一楼为营业房，二至七楼为住宅房，超面积互补按《拆迁安置补偿协议》约定条款执行。被告亦于2016年12月6日向原告支付工程款42.36万元及2015年5月至2017年4月6日的过渡费705353.4元，并向原告交付6道卷吊门钥匙。但从《还房补充协议》记载的内容来看，原、被告交付还房的前提是还房除了存在“水电工程、卫生间隔墙、木门窗及楼梯栏杆、电梯安装、屋顶晒台及立面窗制作安装”未完善外，房屋不存在其他质量问题，符合交房条件。但原告在安装水电、电梯及前述未完善的工程时发现，房屋还存在水电尚未安装入户、楼梯间宽度不符合质量标准、住宅6楼层高不足约定的3米、走道宽度存在问题等房屋质量问题，遂于2016年12月30日向被告发出《通知》，要求被告组织验收并交付房屋。因被告收《通知》后未作处理，原告遂于2017年3月13日向本院提起诉讼。截止2017年5月2日本案第一次开庭时，被告为原告拆迁还房安装的水电尚未安装入户。诉讼中，被告于2017年5月3日向原告发出《通告》，以2号楼住宅房六至七层为其所有为由，要求原告停止对住宅房六至七层的装饰改造工作。由此可见，原、被告虽然签订了《还房补充协议》，但双方对房屋是否具备交房条件、是否还房、还房数量系营业房和住宅房1-7楼还是营业房和住宅房1-5楼等问题仍然存在争议，且尚未达成一致意见。 2018年6月28日，原告认为2号楼存在严重的质量问题，遂以遵义市红花岗区住房和城乡建设局为被告、黔贵公司为第三人向遵义市播州区人民法院提起行政诉讼，要求确认遵红区住建备（2015）第39号建设工程竣工验收备案行为违法。诉讼中，遵义市播州区人民法院于2018年11月30日组织原、被告、第三人及施工单位现场勘查，明确2号楼存在：1、房屋验收检测系抽样检测，2号楼并未被抽检；2、楼梯间宽度为2.4米，不符合标准；3、住宅房六楼层高不足3米的问题；4、走道宽度存在问题。经协调，各方当事人达成一致意见：1、楼梯间、住宅房六楼层高存在质量问题，在使用过程中会有一定的影响，但不存在安全问题，不影响房屋整体结构，该问题在民事案件中处理，由双方协商补偿，原告不再追究工程质量问题；2、走道宽度问题，由施工方提出补救方案和整改时限（十日内整改完毕），双方认可后交付原告。2018年12月3日，施工单位贵州省公路工程集团有限公司与原告赵福光达成《黔贵未来城B地块2号楼内墙抹灰施工方案》。2018年12月27日，贵州省公路工程集团有限公司将2号楼内墙抹灰工程交由王昭林完成，双方签订了《建设工程施工协议合同》，工程价款为35000元。同日，四原告撤回了行政诉讼。由此可知，原、被告于2016年9月30日签订《还房补充协议》时，被告明知房屋验收检测系抽样检测，2号楼并未被抽检，且房屋存在水电尚未开通入户、楼梯间不符合标准、住宅房六楼层高不足等质量问题，但被告故意向原告隐瞒了房屋存在质量问题和房屋层高不符合双方约定的情况，且在明知原告不具有水电安装施工资质的情况下，通过协议的方式将水电安装工程作价交由原告自行施工，并将房屋交付原告。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”、第三十九条：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”之规定，被告通过协议的方式向原告交付房屋时，房屋存在质量问题，房屋层高不符合双方的约定，不具备交房条件，且被告亦未向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故被告主张其通过协议的方式向原告交付房屋的行为，因违反了法律法规的强制性规定而无效。又因双方约定的内墙抹灰工程至今尚未完工，故双方至今尚未完成还房的交付行为。 原审中，被告完成了为还房安装水表、电表到户的义务。在行政诉讼中，原、被告双方均认可了2号楼确实存在“楼梯间宽度不符合质量标准、住宅6楼层高不足约定的3米、走道存在宽度问题”的质量问题，该质量问题虽然“不存在安全问题，不影响房屋整体结构”，但会影响房屋的使用效能，对此，原、被告均同意“针对楼梯间、层高的质量问题”由双方另行协商补偿，原告不再追究工程质量问题；“走道宽度问题”，由施工方采用内墙抹灰的方式予以整改，整改后房屋交付原告。至此，原告对2号楼存在的现状问题已全部知晓，且其表达了要求被告将2号楼交付其的意愿，双方亦形成了可以交房的合意，为了平衡双方的利益，化解矛盾，本院对原告要求被告交付还房的诉请，予以支持。被告应在本判决生效后三十日内向四原告交付位于黔贵未来城B地块2号楼还房。交付还房后，还房是否不足面积或超面积问题，由双方按照约定进行互补。 关于焦点二，因被告未按约于2014年5月前向四原告交付还房，属于违约，依法应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合原、被告双方关于违约金按照“房屋总价值的千分之一（以评估为准）按日计算”的约定，以及四原告每人应安置还房668.37平方米（其中住宅房538.3平方米、营业房130.07平方米）的事实和涉案2号楼房屋一楼营业房2014年5月的市场单价为13735元／平方米、二楼住房2014年5月的市场单价为3895元／平方米的鉴定意见，各原告的涉案还房总价值为人民币3883189.95元【（130.07平方米×13735元／平方米﹦1786511.45元）＋（538.3平方米×3895元／平方米﹦2096678.5元）】，约定的违约金每日为3883.19元（3883189.95元×1‰﹦3883.19元）、每月为116495.7元，该违约金的约定明显过高，本院予以调整。 原告陈述，原、被告在签订《拆迁安置补偿协议》时被告已经知晓四原告要用还房经营酒店，并为此进行了筹备，被告已经意识到若不能按时还房，可能给原告造成筹备经营酒店的损失、营业损失以及处置还房所得资金的利息损失，双方才约定按照房屋总价值（以评估为准）的千分之一按日计算的违约金。因被告系从事房产山开发及销售的专业房开公司，其应对能否按期还房及逾期还房的违约责任，有专业的判断，结合2号楼在施工过程中，原、被告曾协商一致对该楼进行设计调整的事实，以及原告的陈述具有现实可能性，再结合双方的约定，本院对原告要求按照还房总价值计算违约金的诉请，予以支持。但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”、第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，以及同期同类商业银行贷款利率、租金鉴定报告和被告向原告支付过渡费的标准，本院酌情确认被告应从2014年5月1日起至实际还房之日止，以还房总价值3883189.95元为基数，按年利率7.8%计算向原告支付违约金，即被告应分别向四原告按月支付逾期交房违约金25240.7元（3883189.95元×7.8%／年÷12﹦25240.7元）。又因为被告在违约期间，已经分别向四原告支付了超期过渡费240123.37元（四人合计960493.46元），该费用应当在违约金中减除，即被告已经向原告支付了9个半月的违约金，故被告应从2015年2月17日起至实际还房之日止，按月分别向四原告支付逾期还房违约金25240.7元。 关于四原告要求被告补偿因楼梯间不合格等质量问题造成房屋价值下降的损失，本案对此不益处理，待双方交付还房后，由其另行协商解决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第三十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，判决如下： 一、由被告贵州黔贵房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光交付位于黔贵未来城B地块2号楼还房； 二、由被告贵州黔贵房地产开发有限公司从2015年2月17日起至实际交付还房之日止，按月分别向原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光支付逾期还房违约金25240.7元； 三、驳回原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费共计91200元、评估费45000元，合计136200元，由被告贵州黔贵房地产开发有限公司承担79905元，由原告赵久梅、赵玖明、赵亮、赵福光承担56295元。 如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内向本院或直接向遵义市中级人民法院交纳案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  王金权 人民陪审员  赵明高 人民陪审员  刘等良 二〇一九年五月三十一日 法官助理勾晓霞 书记员邓欣欣