浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0225民初8127号 原告（执行案外人）：宁波聚宝盆国际贸易有限公司，住所地象山县丹西街道园中路166号。 法定代表人：朱松康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨凤斐，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：俞邦，浙江永为律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司象山支行，住所地象山县丹东街道靖南大街318号。 法定代表人：尤寅生，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄雷，男，该支行员工。 第三人（被执行人）：浙江凯玛服饰有限公司，住所地象山县丹西街道园中路166号。 法定代表人：马新国，该公司执行董事兼总经理。 第三人（执行案外人）：象山祥和盛服饰有限公司，住所地象山县丹西街道园中路166号。 法定代表人：蒋晨艳，该公司总经理。 第三人（执行案外人）：象山人民空调电器有限公司，住所地象山县丹东街道丹峰东路108号。 法定代表人：陈献杰，该公司总经理。 原告宁波聚宝盆国际贸易有限公司（以下简称聚宝盆公司）与被告中国工商银行股份有限公司象山支行（以下简称工商银行象山支行）、第三人浙江凯玛服饰有限公司（以下简称凯玛公司）执行异议之诉一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告聚宝盆公司的委托诉讼代理人俞邦，被告工商银行象山支行的委托诉讼代理人黄雷到庭参加诉讼，第三人凯玛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年1月2日裁定本案转为普通程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告聚宝盆公司的委托诉讼代理人俞邦、杨凤斐，被告工商银行的委托诉讼代理人黄雷到庭参加诉讼，第三人凯玛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因象山祥和盛服饰有限公司（以下简称祥和盛公司）、象山人民空调电器有限公司（以下简称人民空调公司）与本案的处理结果具有法律关系，本院依法追加该二人为第三人参加诉讼。2019年4月2日，本院再次公开开庭进行了审理。原告聚宝盆公司的委托诉讼代理人俞邦、杨凤斐到庭参加诉讼，被告工商银行、第三人凯玛公司、祥和盛公司、人民空调公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经批准延长审限6个月。本案现已审理终结。 原告聚宝盆公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告对登记在第三人凯玛公司名下位于象山县丹西街道园中路166号房地产二楼和三楼成衣车间以及一楼仓库享有租赁权至2024年1月1日，对二楼办公用房享有租赁权至2022年7月15日（即在执行中带租拍卖）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月，原告聚宝盆公司与第三人凯玛公司签订《房屋租赁合同》，约定由聚宝盆公司承租园中路166号二楼办公用房，租期为2012年7月16日至2022年7月15日。2012年7月23日，聚宝盆公司通过银行转账支付凯玛公司房租20万元（付至2019年3月）。2013年12月25日，原告聚宝盆公司与第三人凯玛公司签订《房屋租赁协议》，约定凯玛公司将登记在其名下的园中路166号二楼和三楼成衣车间及一楼仓库出租给聚宝盆公司使用，租赁期限为2014年1月2日至2024年1月1日，每年租金为25万元，租金须在2015年9月28日前付100万元，10月10日前付150万元，聚宝盆公司可以根据自身需要对外承包或转租。协议签订后，聚宝盆公司即对涉案房屋进行装潢，一直正常生产经营。聚宝盆公司于2015年9月24日、10月9日通过银行转账支付凯玛公司租金100万元、150万元，凯玛公司也按约开具给聚宝盆公司房租发票，并缴纳租税。2017年10月，象山县人民法院发布对园中路166号房地产的拍卖公告，聚宝盆公司得知后，为维护自身的租赁权，向法院提出执行异议，要求对涉案房屋带租拍卖。2018年9月20日，法院作出（2018）浙0225执异16号执行裁定，驳回了聚宝盆公司的异议。聚宝盆公司认为执行裁定在认定事实和适用法律均存在错误，损害了聚宝盆公司的权利，具体理由：一、聚宝盆公司和凯玛公司分别于2012年7月份和2013年12月25日签订的二份房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，执行裁定也认可了租赁合同的有效性。凯玛公司向工商银行象山支行借款的抵押时间为2014年1月15日，租赁时间早于抵押时间，双方应按合同约定正常履约。二、执行裁定认定聚宝盆公司未占有、使用园中路166号房地产二楼、三楼成衣车间及一楼仓库，而由其他公司在占有、使用，属认定事实错误。聚宝盆公司承租涉案房屋，自用了二年多后，于2016年3月17日将其中的车间二楼、三楼及办公楼二楼（南首部分）转租给祥和盛公司，于2016年6月1日将其中部分一楼仓库转租给人民空调公司，其余的办公楼二楼（北首部分）作为聚宝盆公司技术科使用，一楼仓库也一直由聚宝盆公司使用。聚宝盆公司至今仍在正常生产经营、缴纳税款、水电费，并且实际经营及工商注册地址一直在园中路166号，从未变更登记。三、即便存在部分转租情况，也不影响聚宝盆公司的租赁权。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，《房屋租赁协议》第四条约定聚宝盆公司有对外承包或转租的权利，故聚宝盆公司和凯玛公司房屋租赁关系以及聚宝盆公司和祥和盛公司、人民空调公司的房屋转租赁关系均为合法有效。其次，根据“买卖不破租赁”的规定，聚宝盆公司与凯玛公司签订《房屋租赁协议》的时间早于涉案房屋抵押登记的时间，因此涉案房屋的租赁关系不受该抵押权的影响。聚宝盆公司与他人形成转租赁关系，是在原租赁合同的有效期内存在，对抵押权人的利益并未产生实质性的影响，且他人取得租赁权的时间为2016年3月和6月，涉案房屋均未被法院查封（查封时间为2017年9月22日），故转租赁关系应予以保护。再次，聚宝盆公司现仍对涉案房屋的变压器进行投资扩容改造、缴纳水电费等经营管理，产品研发（技术部）等部门也一直使用涉案房屋至今，执行裁定认为聚宝盆公司“租而不用”、对涉案房屋不存在依赖，显属错误。综上，原告聚宝盆公司享有的租赁权合法有效，优先于工商银行象山支行后成立的抵押权，聚宝盆公司将其中一部分房屋进行转租也是合法有效。原告提起诉讼，望判如所请。 原告向本院提交以下证据：1.（2018）浙0225执异16号执行裁定书1份，拟证明本案的由来以及原告带租拍卖的执行异议申请被法院裁定驳回的事实；2.《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》各1份，拟证明原告与第三人凯玛公司签订房屋租赁合同，由原告承租园中路166号涉案房屋，租赁时间早于抵押时间的事实；3.银行付款进账单及回单3份，拟证明原告已按约支付给第三人凯玛公司房租共计270万元的事实；4.营业执照1份，拟证明原告注册登记地址为园中路166号，登记时间为2012年7月16日，早于涉案房屋抵押的事实；5.租赁费发票、税款付款凭证、完税凭证等1组，拟证明凯玛公司对租金已依法交税的事实；6.房屋租赁协议2份，拟证明原告于2016年3月17日、6月11日将承租的部分房屋转租给祥和盛公司和人民空调公司，执行裁定认定全部转租错误的事实；7.宁波增值税专用发票（2014、2018年）、外贸企业出口退回汇总申报表（2015、2016、2017年）1组，拟证明原告一直在园中路166号正常生产经营，执行裁定认定全部转租与事实不符的事实；8.电力物资购销合同、高压供电方案答复单、水电费发票（2017年9月-2018年8月），拟证明原告仍在对案涉承租房屋进行高压增容、缴纳水电费，对承租房屋存在依赖性的事实；9.上海客户出具工厂评估简况、品牌介绍截图、收货记录和宁波增值税专用发票各2张，拟证明涉案厂房在抵押之前，原告已在涉案厂房生产经营的事实。 被告工商银行象山支行答辩称：一、关于工商银行象山支行对案涉标的抵押权有效性。凯玛公司向被告工商银行象山支行贷款，将象山县丹西街道园中路166号全部房地产抵押作为贷款的担保，并于2014年1月15日设立的抵押登记，取得象房他证丹西街道字第××号他项权证，工商银行象山支行对象山县丹西街道园中路166号全部房地产的抵押权合法有效。二、关于厂房租赁合同的真实性。根据原告提供的银行付款回单，2013年12月签订的租赁合同，时隔1年半至2015年一次性付清租金，明显不符合行业惯例。聚宝盆公司提供的租赁费发票中，2014年的发票代码为233021501002，根据该号码第6、7位识别，该发票应为2015年发票，同时该发张发票号码为03798657，晚于2015年的发票03798655，该发票的真实性及其作为2014年租赁发票的有效性均存瑕疵。原告聚宝盆公司所称《租赁合同》为虚假租赁合同，系为对抗被告工商银行象山支行抵押权的实现，凯玛公司与原告聚宝盆公司恶意串通签订的虚假合同。三、关于承租人的真实占有。原告称其租用厂房用于实际生产，但2014年—2016年工商银行象山支行进行现场勘察过程中，均未见原告聚宝盆公司的任何标识，厂房仍由凯玛公司进行经营生产。而据调查，原告聚宝盆公司的原法定代表人马凯羚与凯玛公司的法定代表人马新国系父女关系，原告聚宝盆公司成立的主要目的系为销售凯玛公司生产的服装，其本身无生产能力。通过工商系统查询原告聚宝盆公司社保参保人数为2人，未见原告聚宝盆公司向生产员工发放工资，未见原告聚宝盆公司2013年12月—2017年9月以前因生产使用而产生的水电费发票，原告聚宝盆公司提供的销售所产生增值税发票、出口退税申报单均是成衣销售，未见原材料进货证明，即使原告聚宝盆公司对租赁物的占有也系“租而不用”，无对其租赁权进行保护的必要。四、关于原告聚宝盆公司转租的租赁权。聚宝盆公司对另两家企业的转租，均在2016年签订，聚宝盆公司对承租房屋的电力改造均是2017-2018年，发生于凯玛公司在被告工商银行象山支行的贷款发生不良且账户查封冻结后，凯玛公司通过租赁关系为逃废债，此转租产生的租赁权时间远晚于工商银行象山支行的房屋抵押时间，不应对抗工商银行象山支行的抵押权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告工商银行象山支行向本院提交：1.（2017）浙0225民初2370号民事调解书1份、他项权证（象房他证丹西街道字第××号）1份，拟证明被告工商银行象山支行取得的抵押合法有效，抵押登记的时间是2014年1月15日的事实；2.无租赁情况说明1份，拟证明被告工商银行象山支行在办理抵押时第三人凯玛公司承诺无租赁存在的事实；3.现场勘查照片1组，拟证明2014年—2016年聚宝盆公司无实际占用厂房，也未见聚宝盆公司的标识的事实；4.聚宝盆公司工商登记查询结果1份，拟证明原告聚宝盆公司社保人员只有2人，与生产型企业不符，聚宝盆公司无实际生产人员以及法定代表人的变更的事实。 第三人凯玛公司、祥和盛公司、人民空调公司未作陈述。 经审理，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：第三人凯玛公司向被告工商银行象山支行借款，双方于2014年1月15日签订最高额抵押合同一份，约定第三人凯玛公司将其所有的象山县丹西街道园中路166号的房地产〔房屋所有权证号：象房权证丹西街道字第××号，土地使用权证号：象国用（2010）第08727号〕作为抵押物，为其自2014年1月15日至2019年1月15日期间的最高额2000万元内的借款提供抵押担保，并于2014年1月15日办理了抵押登记手续。因第三人凯玛公司借款后未还款，被告诉至本院，双方调解达成协议，本院制作（2017）浙0225民初2370号民事调解书，确认凯玛公司于2017年8月31日前付清工商银行象山支行借款本金13993875.48元，并支付利息136335元（暂算至2016年10月20日，之后利息、罚息、复利按照《小企业借款合同》约定计算至实际付清之日止），工商银行象山支行对被告凯玛公司提供的抵押物即坐落于象山县丹西街道园中路166号的房产〔房屋所有权证号：象房权证丹西街道字第××号，土地使用权证号：象国用（2010）第08727号〕在最高额2000万元的债权数额范围内享有优先受偿权。上述履行期限届满后，第三人凯玛公司未履行债务，被告工商银行象山支行向本院申请强制执行。执行中，原告作为案外人提出异议，认为抵押物由其承租且承租发生在抵押之前，其有权要求继续履行租赁协议，要求对登记于凯玛公司名下的位于象山县丹西街道园中路166房地产的三楼、二楼成衣车间及一楼仓库进行带租拍卖，以保护其享有的租赁权。本院于2018年9月20日作出（2018）浙0225执异16号执行裁定，认为异议人即原告现已未占有使用涉案房屋，而是转租给其他人占有使用，与“租而不用”并无实质上的区别，原告享有的租赁权已无保护的必要，据此驳回了原告的异议。原告遂向本院提起了执行异议之诉。 本案的争议焦点是原告与第三人凯玛公司就讼争房屋是否存在租赁关系，及该租赁关系能否对抗被告工商银行象山支行的执行行为。 就以上争议，原告以其提交的证据2—9加以证明，被告对原告提交的上述证据形式上的真实性无异议，但认为第一份租赁合同系为设立公司办理工商登记所签订，第二份租赁合同系时间倒签的合同，原告虽履行了所谓租金缴付义务，但缴付时间及金额均明显不合交易习惯，租赁费票据及完税凭证均系后交后补，转租协议所反映的事实在被告工商银行象山支行的现场勘查中并未发现，其余证据也不能反映原告实际使用涉案房产。本院认为，被告对上述证据的形式真实性无异议，故本院对上述证据所反映的相关事实予以确认，至于上述事实是否能够达到其证明目的，本院将结合其他事实综合认定。据此，如下事实，本院可予以认定： 一、原告聚宝盆公司在2012年7月16日设立时，向象山县工商管理局提交了《房屋租赁合同》一份，约定由原告聚宝盆公司承租第三人凯玛公司的办公大楼（房屋面积560㎡）用于办公及生产，每年租金3万元，提前半年支付，租期暂定10年（自2012年7月16日至2022年7月15日），原告在租赁期间的水电费自理。2012年7月23日，原告聚宝盆公司通过银行转账支付第三人凯玛公司20万元，支票存根用途为“往来款”。 二、原告聚宝盆公司与第三人凯玛公司再次签订《租赁协议》一份，该《租赁协议》落款时间为2013年12月25日，约定原告租赁第三人凯玛公司三楼和二楼成衣车间及一楼仓库和成衣设备，租赁期间为十年（2014年1月2日起至2024年1月1日止），平均年租金为25万元，十年租金共计250万元，原告须2015年9月28日前付100万元，2015年10月10日前付150万元。协议达成后，原告于2015年9月24日向第三人凯玛公司支付租赁费100万元，于2015年10月9日向第三人凯玛公司支付租赁费150万元。上述两笔款项在回单中均注明租赁费字样。 三、原告聚宝盆公司于2016年3月17日与第三人祥和盛公司签订房屋租赁协议一份，约定第三人祥和盛公司租赁原告所承租的涉案厂房二楼、三楼及办公室二楼（共建筑面积约4700㎡），租赁期限7年（2016年3月1日至2023年2月28日），年租金为前4年的每年租金为48万元，后3年租赁在前一年租金基础上每年递增5%，租金于每半年前支付。 四、原告聚宝盆公司于2016年6月1日与第三人人民空调公司签订房屋租赁协议一份，约定第三人人民空调公司租赁原告所承租的涉案厂房部分一楼仓库（面积约610㎡），期限4年（2016年8月1日至2020年7月31日），年租金87840元，租金于每半年前支付。 就以上争议，被告工商银行象山支行提交的证据2—4加以证明，原告对证据2、3的真实性不予认可，认为第三人凯玛公司在向被告工商银行象山支行贷款时存在租赁事实，且被告提供的现场勘查图片中无时间，对证据4的真实性无异议，但认为不能证明原告无实际生产人员的事实。本院认为，无租赁情况说明系第三人凯玛公司在2014年1月向被告工商银行象山支行提供抵押物时所出具的承诺，而现场勘查图片系被告工商银行象山支行在核实抵押物时由工作人员所拍摄制作，虽现场勘查图片未具体标注形成时间，但因上述图片均在贷款审核流程中提供，可以与无租赁情况说明相印证，且原告确认其提供证据9即客户出具工厂评估简况所附照片与被告提供图片一致，故本院对真实性予以确认。对被告工商银行象山支行提供的证据4，原告对真实性无异议，本院予以确认。据此，本院查明如下事实： 一、第三人凯玛公司于2014年1月15日与被告工商银行象山支行签订最高额抵押合同时，向被告工商银行象山支行提交一份《说明》，承诺位于象山县丹西街道园中路166号的厂内房地产（土地面积6666.66㎡，房屋面积8589.89㎡）为自用，未出租，不存在不利于工商银行象山支行抵押权实现的司法限制。被告工商银行象山支行工作人员在现场勘查时，案涉厂房中并无原告聚宝盆公司的相关标识。 二、原告聚宝盆公司在2016年6月30日前为一人有限公司（自然人独资），投资人为马恺羚，其法定代表人亦为马恺羚。马恺羚系第三人凯玛公司法定代表人马新国之女。该公司登记参保人数为2人。 综上，本院结合查明事实，对本案的争议焦点分析如下： 一、关于原告聚宝盆公司与第三人凯玛公司之间是否存在租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与第三人凯玛公司前后共签订两份房屋租赁合同，第一份房屋租赁合同来源于原告公司设立登记所需在象山县工商管理局的备案，可以认定签订于2012年7月16日之前。鉴于原告与第三人凯玛公司均无该合同原件，且系用于设立公司所需住所登记的备案，以及原告投资人与第三人凯玛公司法定代表人系父女关系，该合同是否真实履行，主要看原告有否履行支付租金义务。租赁合同约定每年租金3万元提前半年支付，原告提供2012年7月23日转账支票以证明原告向第三人凯玛公司缴付了20万元租金，该支付形式与合同约定明显不符，且转账支票用途载明为“往来款”，原告也确认双方资金往来众多，本院难以认定原告履行了支付租金义务及合同实际履行的事实。原告与第三人凯玛公司之间的第二份房屋租赁合同载明签订日为2013年12月25日，约定租期为2014年1月2日起至2024年1月1日止，即第三人凯玛公司应于2014年1月2日向原告交付涉案租赁物（三楼和二楼成衣车间及一楼仓库和成衣设备），但原告并未提供证据证明涉租赁物于2014年1月2日前已交付原告的事实，且结合原告参保人数极少以及庭审中的陈述，亦可知在实际运作模式中关于原告具体组织生产系由第三人凯玛公司完成，原告虽依约履行了租赁费用的交付义务，但涉案厂房仍由第三人凯玛公司用于实际生产，故本院认为涉案租赁物在第三人祥和盛公司、人民空调公司占有前一直处于第三人凯玛公司的实际占有之下。 二、关于租赁关系能否对抗被告工商银行象山支行的执行行为。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告除提供落款2014年1月15日之前的租赁合同外，其他如租赁费发票、税款付款凭证、完税凭证、电力物资购销合同、高压供电方案答复单、水电费发票等证据均为2015年之后发生，上述证据不能证明原告于2014年前1月15日前已实际占有租赁房屋。并且第二份租赁合同约定租金于2015年9月28日、10月10日支付，此种支付方式有悖一般社会租赁惯例，也无法证明双方租赁关系发生于2014年1月15日前。即使原告与第三人凯玛公司存在租赁关系，被告工商银行象山支行在与第三人凯玛公司签订最高额抵押合同时，涉案租赁物中并无原告聚宝盆公司的相关标识，并结合马恺羚系第三人凯玛公司法定代表人马新国之女，原告与第三人凯玛公司之间的租赁费用明显低于原告与第三人祥和盛公司、人民空调公司之间的租赁费用以及原告与第三人凯玛公司之间租赁费用交付明显与正常的租赁市场中租赁费用履行方式不符等事实，可以推定原告在第三人凯玛公司向被告工商银行象山支行取得贷款的过程中具有配合第三人凯玛公司隐瞒抵押物实际租赁情形的行为，进而使被告工商银行象山支行勘查情况与实际情形不符，原告具有恶意，其依法所享有的租赁权对抗抵押权的权益不应得到保护。 综上，原告与第三人凯玛公司签订的租赁合同真实性存疑，且未提供证据证明其主张的租赁权早于被告的抵押权设定，故原告关于该租赁物对抗抵押权的实现的请求不应得到支持。且即使租赁合同签订时间在2014年1月15日前，依据本院于上文中所推定的恶意事实，原告于本案的请求也不应得到支持。被告工商银行象山支行、第三人凯玛公司、祥和盛公司、人民空调公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告宁波聚宝盆国际贸易有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费16050元，由原告宁波聚宝盆国际贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  翁 羽 人民陪审员  郑根条 人民陪审员  陆传凤 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  朱黄雅