广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初761号原告（反诉被告）：谢飞，男，1983年8月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：陈梓恩，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：金龙，广东天穗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州誉南工贸有限公司，住所广东省广州市番禺区南村镇国泰路12号，统一社会信用代码：9144011306815900X1。法定代表人：李别人，职务：经理。委托诉讼代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨铁军，广东道里律师事务所律师。被告：广东合富房地产置业有限公司，住所广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码：914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，女，1978年7月8日出生，汉族，系该公司员工。原告谢飞与被告广州誉南工贸有限公司、广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢飞及其委托诉讼代理人陈梓恩、金龙，被告广州誉南工贸有限公司的委托诉讼代理人李晨星，被告广东合富房地产置业有限公司的委托诉讼代理人赵德民、吴嘉贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢飞诉称：2018年12月20日，原告与被告广州誉南工贸有限公司签署《同创誉都广场认购书》以及《同创誉城销售事务申请表》，购买被告广州誉南工贸有限公司同创誉都广场2幢7层708房之房产。认购书及申请表约定：房屋价款共计2434530元，买受人即原告应于2018年12月20日，交付定金100000元，于2018年12月31日前支付第一期房款650000元，2019年2月3日支付第二期房款644520元，剩余1360000元房款由买方向银行申请按揭贷款。签合同当日，原告于被告广州誉南工贸有限公司处通过P0S机刷卡方式支付定金人民币100000元，被告广州誉南工贸有限公司开具定金收据。12月24日，原告如约至被告广州誉南工贸有限公司处支付第一期房款，却被告知须预先支付五万元“团购费”，方可履行交款手续。被告广州誉南工贸有限公司陈述所谓“团购费”是履约必经前置程序，不缴纳“团购费”后续履约程序将无法进行，第一期费用亦拒绝收取。当日，原告只能现场向被告提交《购房款交纳申请书》，要求被告广州誉南工贸有限公司提供银行账户给原告，以便原告交纳第一笔钱款，但被告广州誉南工贸有限公司拒绝提供。双方磋商洽谈之初，被告广州誉南工贸有限公司从未提及“团购费”5万元，《认购书》和《申请表》上均未载明，原告更未参加任何团购，对此全然不知。被告广州誉南工贸有限公司几天之内风云突变、坐地起价，令人愕然。12月25日，原告考虑到第一期交款截止日即将届至，再返被告广州誉南工贸有限公司处交纳第一期房款。然被告广州誉南工贸有限公司仍以“团购费”未交为由，拒绝提供银行账户，也拒收房款。原告委托律师于2018年12月26日致函被告，要求被告广州誉南工贸有限公司提供收款账号，函件亦被拒收退回。2018年12月31日，被告广州誉南工贸有限公司工作人员语气恶劣地致电原告，表示已经房屋出售给第三人，没收定金，不予退还。态度相当强硬，不容置喙。被告广州誉南工贸有限公司拒不履行合同义务的行为，已严重造成原告履约不能。被告广州誉南工贸有限公司坐地起价，强买强卖，讹诈、欺骗消费者，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除原告与被告广州誉南工贸有限公司签订的《同创誉都广场》认购书；2.被告广州誉南工贸有限公司依法双倍返还定金20万元；3.要求被告广东合富房地产置业有限公司对被告广州誉南工贸有限公司承担连带双倍返还定金20万元；4.本案诉讼费用由两被告承担。被告广州誉南工贸有限公司辩称：1、同意解除与原告的《同创誉都广场认购书》，不同意原告的第2、3、4项诉讼请求，双方在签订认购书后，广州誉南工贸有限公司从未向原告提出过超出合同范围外的要求，对广州誉南工贸有限公司而言，如该价格不能出售，广州誉南工贸有限公司只需不同意即可，不需在认购书上盖章，若广州誉南工贸有限公司主张要增加5万元，那么我们只需直接仅同意248万元的价格，不存在额外向原告主张的情况，且对广州誉南工贸有限公司而言，合同范围外的价款收取没有依据的话，在财务上也是无法通过的，也就是说，即使原告要缴纳该合同外的费用，广州誉南工贸有限公司也是无法收取的。原告主张的所谓“团购费”并非广州誉南工贸有限公司提出的，与其对接沟通也并不是广州誉南工贸有限公司的职员，不能代表广州誉南工贸有限公司，就市场而言，考虑到房屋中介机构的客户资源，为尽快出售房屋，开发商一般采取将房屋外包给中介公司的销售模式，双方签订外包合同，开发商向中介公司提出房屋最低的成交价，由中介公司带客看房，最后按实际成交的金额，向中介公司支付费用，在实践的过程中，有时会存在代理公司向客户收取费用的情况，但该部分是否支付，支付多少，如何支付均是由客户与中介公司协商决定的，开发商从不参与，无法禁止，也不知详情，且在客户买房的过程中，最关注的房屋价格问题，一开始中介即会向客户算清楚每期款项的付款时间及付款金额、总成交金额、贷款金额等均会列明给客户，在本案中，原告称从未听闻5万元“团购费”，但本案中明显看出原告与中介协商过该5万元，只是在最后合同中没有该笔款项的显示，就不想支付该笔款项，但无论何情况均与广州誉南工贸有限公司无关，只是原告与中介公司未达成一致。认购书签订后，广州誉南工贸有限公司遵守约定，等待原告缴纳房款，并没有违约情形，原告主张的诉讼请求没有事实依据，请法院驳回。被告广东合富房地产置业有限公司辩称：1、广东合富房地产置业有限公司与原告之间没有建立起任何法律上及事实上的关系，所以原告关于要求广东合富房地产置业有限公司连带返还20万元定金的主张没有任何根据，应该驳回。2、本案事实上存在原告不能履行合同的可能性，请法庭予以审查，如查实原告不能履行涉案合同，建议法庭驳回原告关于返还10万元定金的要求，更不可能是双倍返还定金20万元，理由是至今为止，原告只有两次未经广东合富房地产置业有限公司员工同意的私下录音，未见到原告为履行涉案合同而准备好的足额的银行存折，也没有法律上认可的提存公证，其目的是为了债务人履行债务而主动采取的步骤，从而体现原告有履行的付款能力。3、原告与广州誉南工贸有限公司的合同关系主要体现在认购书，认购书的最重要条款是第九条“如卖方无合理理由解除合同，应双倍返还买方双倍定金”，但广州誉南工贸有限公司至今仍然在履行合同的目的，并未单方解除认购书，故原告要求双倍返还定金的要求是无理的被告广州誉南工贸有限公司反诉称：被告与原告于2018年12月20日就被告名下位于广州市番禺区南村镇国泰路28号同创誉都广场2栋7层708房买卖事宜签订《同创誉都广场认购书》，同时原告通过中介向被告提交《同创誉城销售事务申请表》及《选房单》一份，申请表中明确约定原告须于2018年12月20日向被告交定金10万元，于2018年12月31日前交款65万元，于2019年2月3日前交款644520元。协议签订当日，原告依约向被告交付定金10万元。但第二期款项缴纳期限届满后，原告迟迟未向被告缴纳第二期款项，被告未即时追索，一直在等待原告缴款。直至2019年1月23日，被告收到法院发来的传票及案件材料方知原告已向法院提起诉讼，以被告主张“团购费”5万元为由要求解除合同，但实际上被告从未要求原告缴纳合同之外的任何款项，亦从未收到过原告履行合同的任何主张。故被告联系原告，要求其继续按原合同履行，但原告明确拒绝。综上，被告认为，原告违约迟延履行合同在先，又以提起诉讼这一实际行为明确表达解除合同的诉求，已构成根本性违约，被告有权解除相关协议并没收原告已缴纳的定金10万元。现为了维护被告的合法权益而依法反诉，请求人民法院查明事实，分清责任，判令如下：1.解除被告广州誉南工贸有限公司与原告谢飞于2018年12月20日签订的《同创誉都广场认购书》；2.被告有权没收原告提交的定金100000元；3.由原告承担本案的全部诉讼费用。原告谢飞对被告广州誉南工贸有限公司的反诉辩称：1、广州誉南工贸有限公司在其反诉状中承认自己未尽到追索义务，将履行合同交付第一期付款的责任全部强加给原告，而从未考虑房屋房款交付应该跳过代理人，直接为原告扫除履约障碍，造成原告履约不能，反而是合谋或放纵广东合富房地产置业有限公司，原告与广东合富房地产置业有限公司之间没有合同关系，原告是被动接受广州誉南工贸有限公司主动选择委托的中介机构，也就是广东合富房地产置业有限公司，因为没有尽到审慎义务，广东合富房地产置业有限公司因自身的行为，破坏到原告与广州誉南工贸有限公司之间的买卖关系，广州誉南工贸有限公司存在过失责任，综合原告观点，广州誉南工贸有限公司、广东合富房地产置业有限公司存在以下三项违约情形：1、广州誉南工贸有限公司、广东合富房地产置业有限公司合谋或放纵肆意增加售房款，存在恶意违约，作为广州誉南工贸有限公司的代理人，广东合富房地产置业有限公司的所有行为都是广州誉南工贸有限公司的意思，存在故意违约。2、广州誉南工贸有限公司未能跳过广东合富房地产置业有限公司代理人，及时追索第一期房款，违背了订立主合同的随附义务，存在缔约过失责任。3、广州誉南工贸有限公司未能尽到审慎义务，原告被迫接受广东合富房地产置业有限公司的中介服务，最终买卖关系破裂，广州誉南工贸有限公司同样存在过失责任。原告竭尽所有联系广州誉南工贸有限公司的方法，包括两次到广州誉南工贸有限公司售楼处缴款，一次提交缴款申请书，均未成功，迫于无奈，委托律师寄送律师函，要求广州誉南工贸有限公司为原告扫清履约障碍，广州誉南工贸有限公司直接拒收，造成如今买卖关系破裂，广州誉南工贸有限公司与广东合富房地产置业有限公司有不可推卸的责任。被告广东合富房地产置业有限公司对被告广州誉南工贸有限公司的反诉辩称：同意广州誉南工贸有限公司的反诉要求，因为广州誉南工贸有限公司的要求正是反映出重要的事实，原告两次私下录音的目的不是为了履行合同。经审理查明：被告广州誉南工贸有限公司开发了同创誉都广场物业小区后委托被告广东合富房地产置业有限公司销售，刘德强、洪锦宁均是被告广东合富房地产置业有限公司在同创誉都广场物业小区的现场销售人员。2018年12月20日，原告谢飞作为买方同创誉都广场售楼部与刘德强进行协商后，原告谢飞在刘德强提供的加盖有被告广州誉南工贸有限公司公章的《同创誉都广场认购书》签名确认认购被告广州誉南工贸有限公司开发的位于同创誉都广场国泰路28号2栋7层708号房，该认购书约定认购单位原价为人民币3077000元，现按买方选择的付款方式，优惠价为人民币2728059元，买方应于签署认购书当日支付定金人民币100000元，一经确认，成交房价币种不得更改。双方约定付款方式为：买方须于2018年12月27日前向卖方支付不低于50%的房款，即人民币1368059元（含定金）。剩余房款人民币136万元由买方向银行申请按揭贷款。上述认购书第7条约定，卖方给买方的优惠价是以买方完全履行认购书约定按时支付所有款项、签署买卖/或按揭合同为条件，若买方不符合该条件，卖方有权取消给予买方的所有优惠，按照认购单位原价计算房屋价格并签署买卖合同。认购书第8条约定，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方有权单方解除认购并重新对外出售上述物业。认购书尾部手写备注：“该单位成交价格及付款时间以销售事务申请表的内容为准。”上述《同创誉都广场认购书》还就其他事项进行约定。同日，原告签署《同创誉城销售事务申请表》一份，注明申请成交总价3077000变更为2434520，申请于2018年12月20前交定金10万元，于2018年12月31日前交款65万元，2019年2月3日付644520元。备注“此单位是优惠单位，需按时交清尾款”。原告提交的《选房单》上亦载明涉案物业原价为3077000元，一次性付款后总价为2434520元。原告在签署《同创誉都广场认购书》当日即2018年12月20日通过原告及其妻子的银行账户向被告广州誉南工贸有限公司转账支付购房定金10万元。2018年12月24日，原告谢飞向被告广州誉南工贸有限公司提交《购房款交纳申请书》，要求被告广州誉南工贸有限公司提供银行账号，缴纳65万元房款。原告称因被告广州誉南工贸有限公司要求先加收5万元“团购费”而拒不提供收取购房款的银行账号，原告遂于2018年12月25日下午前往被告广州誉南工贸有限公司售楼处与被告广州誉南工贸有限公司协商，原告并向本院提交了其与刘德强的录音，原告在交谈中表示想向被告广州誉南工贸有限公司支付65万元房款，但不会支付5万元“团购费”，而刘德强表示双方在交易过程中均知晓这笔费用，若原告不交纳5万元“团购费”，则无法享受双方约定的“团购价”，财务也无法收取原告的房款，若要继续履约，必须先交纳5万元的“团购费”。原告还向刘德强提问：“你们这个合富辉煌和同创是同一家公司吗？”，刘德强回答：“不是一家公司，内场是我们合作方代理的。”。刘德强在8分40秒还表示：“后天是最后一天，如果最后一天你没有把款交到，就算是想买这10万也没得了”。2018年12月26日，原告委托律师向被告广州誉南工贸有限公司发送律师函，要求被告广州誉南工贸有限公司提供收款账号并及时收款，该律师函被退件。原告谢飞称，2018年12月31日下午，被告广州誉南工贸有限公司售楼处刘德强致电原告，询问原告是否交楼款，原告对此通话进行录音，双方部分谈话内容如下：刘德强“没有这个团购价格不是243（万），是27几（万），你能否接受先？”、原告“那合同的243万没有法律效力吗？”、刘德强“243（万）那个是特殊事务申请单”、原告“首先，第一我们当时是按照243（万）签的，第二没有团购费这东西，第三个合同也是243”、刘德强“如果现在过来交款，我们就按照特殊事务申请单”、原告“那要不这样子，我今天要是不交者五万块钱团购费，这个合同是不能继续下去的对吧”、刘德强“就挞定啦”、原告“首先我不想履约了，你们不让我终止，你们也不终止，第二我向按照合同履约，交这243万，你们又要我这额外的5万块钱，这完全不合理。”、刘德强“这不是额外的五万，这五万就是和你说好的248万”、原告“第一个我不知道这团购，第二我也没参加团购，第三个合同是243万”、刘德强“那谢总，你的态度已经很明确了，那我跟这个客户说了拿这套吗？”、原告“你们现在是坚决不愿意退吗？”、被告“那肯定退不了，那是定金！”。本案庭审过程中，本案当事人均确认房屋价款为2434520元，但被告广东合富房地产置业有限公司认为其应当收取5万元的“团购费”。原告认为5万元的“团购费”是被告广州誉南工贸有限公司收取的。被告广州誉南工贸有限公司则表示对该5万元不知情，其与被告广东合富房地产置业有限公司未有委托代理关系，仅以被告广东合富房地产置业有限公司的资源帮助促成销售。被告广州誉南工贸有限公司并当庭表示“庭前被告一（广州誉南工贸有限公司）已提出继续履行合同的主张，但原告明确予以拒绝，且表明其已经另行买房，鉴于双方的诉请都是解除认购书，被告一将在庭审结束后，将另行出售。”，原告表示“并没有买上，我们只是看房，没有买房。”原告向本院申请证人吴某、段某出庭作证，证明两证人陪同原告前往广州誉南工贸有限公司处向被告广州誉南工贸有限公司支付第一期房款，但被告广州誉南工贸有限公司要先收取5万元团购费，且拒不提供收款账号。被告广州誉南工贸有限公司对此表示“两证人与原告只是普通同事关系，就原告买房一事之前也从未参与，仅在2018年12月25日陪原告交钱，今天又请假为原告出庭作证，我方认为不能排除原告故意带两证人到场，特意让两证人作证，证人对整个事情是不清楚的，只看到片面部分。原告主张多次要求被告广州誉南工贸有限公司提供账户支付，但事实上除被告广东合富房地产置业有限公司提及的提存公正等方式外，原告完全可以以已支付的10万元账户向银行查询被告广州誉南工贸有限公司的收款账户，其主张无法履行不是事实。”在本案庭审中，本院曾力促到庭当事方进行调解，原告表示：“我方要求被告至少退还全部定金10万元及承担本案诉讼费用及原告支付的律师费用15000元。”，被告广州誉南工贸有限公司表示：“不同意，涉案房屋因为本案才一直空置而无法出售，导致被告一直有损失，故我方不同意再退还原告缴纳的定金10万元以外的款项，最多可以支付一点利息。”以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录等证实。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。因原告谢飞与被告广州誉南工贸有限公司在本案中均要求解除涉案的《同创誉都广场认购书》，对此本院应当予以确认。纵观全案事实，本案争议的焦点为是否适用定金罚则，而是否适用定金罚则的前提是看合同相对方是否违约。原告主张系被告坐地起价加收团购费5万元，且拒不提供收取房款的账号，故原告认为是被告方违约；被告广州誉南工贸有限公司认为其从未要求加收团购费5万元，且原告已通过银行转账向其交纳了10万元定金，原告继续履约不存在障碍，原告未按期支付剩余购房款，故被告广州誉南工贸有限公司认为是原告方违约；被告广东合富房地产置业有限公司则认为其促成原告可以低于《同创誉都广场认购书》的优惠价再行优惠近三十万元向被告广州誉南工贸有限公司购买涉案房产，其有权收取原告支付的5万元团购费，故广东合富房地产置业有限公司亦认为是原告违约。本院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合原、被告双方所提交的证据、庭审诉辩的情况，本案系原告悔约具有较高的盖然性，理由如下：1、原告已向被告广州誉南工贸有限公司银行转账支付过10万元定金，原告若诚心履约，其获知被告广州誉南工贸有限公司的收款账号不是难事，原告完全可以通过查询其已付10万元定金时的转账记录而得知广州誉南工贸有限公司收款账号，并按期支付剩余房款。2、现通过被告广东合富房地产置业有限公司的居间促成，原告可在原房价的基础上多重优惠购买涉案房产，广东合富房地产置业有限公司理应收取一定的中介费用作为报酬，故原告向被告广东合富房地产置业有限公司支付5万元团购费显然符合常理及交易习惯。综上，本案因系原告方违约，故被告广州誉南工贸有限公司本可没收原告交纳的定金，但本院考虑到被告广东合富房地产置业有限公司并未与原告书面约定需收取中介费或团购费，被告广州誉南工贸有限公司也未在《同创誉都广场认购书》中明确注明收取房款的银行账号，因此本院从公平合理等原则予以考量，酌情确定由被告广州誉南工贸有限公司将已收定金10万元退还给原告并支付中国人民银行同期同类贷款利率标准的利息即可，原告主张的其他诉求则均不予支持。本案的本诉受理费及反诉受理费，本院根据本案实际情况，亦酌情确定由双方各自承担。综上所述，驳回原告谢飞的其他诉讼请求及被告广州誉南工贸有限公司的其余反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告谢飞与被告广州誉南工贸有限公司签订的《同创誉都广场认购书》于本判决发生法律效力之日予以解除；二、被告广州誉南工贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢飞退还定金10万元并支付利息（利息以10万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年12月20日起计算至实际退还完全部定金之日止）；三、驳回原告谢飞的其与诉讼请求；四、驳回被告广州誉南工贸有限公司的其余反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4300元，由原告谢飞负担；反诉受理费2150元，由被告广州誉南工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  陈伟锋二〇一九年五月十六日书 记 员  王雅佩