江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初5446号 原告：刘根，男，1971年9月11日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：朱湘芸，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨西，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所实习人员。 被告：陈南平，男，1956年11月10日生，汉族，住无锡市新吴区。 被告：黄觉茉，女，1954年11月16日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：章玲洁（受被告陈南平、黄觉茉共同授权委托）,江苏蠡湖律师事务所律师。 原告刘根与被告陈南平、黄觉茉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘根及其委托诉讼代理人朱湘芸、杨西，被告黄觉茉及其与被告陈南平的共同委托诉讼代理人章玲洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘根向本院提出诉讼请求：1、判令陈南平、黄觉茉协助将无锡市新吴区房屋过户登记至刘根名下；2、判令陈南平、黄觉茉赔偿刘根因逾期过户产生的土地出让金损失6392元。事实和理由：2015年3月28日，刘根与陈南平、黄觉茉签订《拆迁安置房买卖合同》，约定陈南平、黄觉茉将位于万裕苑二区10号601室房屋作价220000元出售给刘根，陈南平、黄觉茉在两年内享有回购权，若两年内未回购房屋，则应配合将房屋产权登记至刘根名下。后陈南平、黄觉茉在回购期内并未表示要求回购房屋，现该房屋已符合产权过户条件，刘根多次督促要求办理房屋过户手续，陈南平、黄觉茉均不予配合，故诉至法院。 陈南平、黄觉茉辩称：1、原被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告刘根为被告陈南平、黄觉茉的儿子陈一峰偿还借款220000元，陈南平、黄觉茉承诺为陈一峰结欠刘根的债务担保，就签署了案涉《拆迁安置房买卖合同》，但双方约定两年内偿还该笔债务，并撤回担保，因此根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案应当是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷；2、双方在2015年3月28日收条中约定借款本金为220000元、利息为80000元，年息为18%，在将涉案房屋交付给刘根时，该房屋内尚有承租人居住，每月租金为1600元，刘根收取的一年多租金按19200元计，应从两被告应当偿还的债务中予以扣除。综上，请求驳回刘根的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下： 2015年3月28日，陈南平、黄觉茉作为出卖人（甲方）与刘根作为买受人（乙方）在陈南平、黄觉茉家中签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：1、房屋基本情况，陈南平、黄觉茉房屋座落在无锡市新吴区（以下简称涉案房屋），为拆迁置换房屋，建筑面积为63.92平方米，系陈南平夫妻共同财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押债权债务，以及其他权利瑕疵；2、上述房产交易价格为300000元，双方同意以现金方式一次性付款，合同签订之日，购房款以现金方式一次性付清；3、房屋在2015年3月28日交付，同时将拆迁安置房屋相关所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房屋有关的文件及票据交付给刘根，同时将房屋产权证与钥匙全部交给刘根；4、关于产权登记的约定，刘根如有办理房产证、土地证其他过户手续的需要，向陈南平、黄觉茉提出书面要求，陈南平、黄觉茉应该提供一切与之有关的手续及资料，并协助刘根在产权登记机关的期限两年内向房地产产权登记机关办理权属登记，不得用任何方式拒绝阻扰；5、本合同主体出卖人陈南平、黄觉茉，其委托代理人为陈一峰，均同意出售本房屋，签订本合同时经所有产权人同意，买受人主体为刘根；6、本合同需由出卖人、买受人、见证人三方共同签字后方能生效，见证人为谢某，合同一式三份，三方各持有一份。 由陈南平、黄觉茉、陈一峰在《拆迁安置房买卖合同》出卖方处签字，刘根在买受人处签字，谢某在见证方处签字。陈一峰同时在《拆迁安置房买卖合同》落款处写明“附：甲方如在两年内向乙方赎回房产，甲方在付乙方利息时（甲方按照当时卖房价格贰拾贰万元整计算，按贰拾贰万元整按每月利息支付给乙方，每月利息为3分）”。同日，陈南平、黄觉茉、陈一峰向刘根出具收条1份，载明“今收到刘根购房款现金人民币叁拾万整，（其中捌万元整为利息）”。同日，陈南平、黄觉茉将涉案房屋钥匙以及产权证书等交给刘根，自此之后涉案房屋由刘根占有使用至今。 另查明，涉案房屋登记在陈南平、黄觉茉名下，依照无锡地区拆迁安置房屋市场交易政策规定，涉案房屋符合市场交易条件。本案审理中，刘根表示如果办理房屋过户手续，其自行负担房屋过户的所有税费。刘根自2018年6月起已通过口头或书面形式，要求黄觉茉等协助办理涉案房屋过户手续，黄觉茉则强调希望拿回（赎回）涉案房屋，其出卖房屋后已无居处，刘根以黄觉茉未在两年内要求赎回为由予以拒绝，且涉案房屋已由刘根装修使用。涉案房屋在无锡地区市场交易的土地收益费用从2018年1438元/㎡环比上升为2019年的1568元/㎡。 双方当事人对购房款支付的事实有争议，本院审查如下： 被告陈南平、黄觉茉陈述：刘根为陈一峰对孙波的借款作担保，在2015年3月初由刘根替陈一峰向孙波偿还了100000元，陈一峰另外向刘根借款，债务总金额共计220000元。后陈一峰确实无能力偿还借款，就以220000元为基础签订了《拆迁安置房买卖合同》，为陈一峰归还借款做担保，因为打算在两年内赎回房屋，就在《拆迁安置房买卖合同》附注内容与收条上写明了借款本金与利息。 原告刘根陈述：其在签订合同当天支付了220000元现金，其中在陈南平家中直接支付120000元，并与陈一峰一起下楼，向陈一峰债主孙波支付了100000元，孙波将借条还给陈一峰，刘根当时因钱不够还向见证人谢某借款20000元；合同约定房款300000元，但被告实际取得220000元，考虑到被告将在2年内赎回房屋，就有陈一峰在合同上附注写明，取回房屋时返还220000元并支付80000元利息。 原告刘根申请证人谢某出庭作证，谢某到庭陈述：其认识刘根与陈一峰，刘根与陈一峰之间有一套大概60平方米房屋的买卖交易，让谢某做中间见证人。他们已商量好房价为20多万元，在陈南平、黄觉茉家中签字付款时，谢某到场见证并签字。当时黄觉茉有些舍不得房屋，但陈一峰坚持要卖房，就给了两年时间缓冲，当时争议点在两年内可以赎回房屋，其作为见证人已经提醒双方要慎重，特意给双方两年时间，还了本金和利息，就将房子还给被告。原告刘根当面将10多万元给被告，被告将房产证、钥匙交给原告刘根，刘根付款时当场向谢某借款20000元，这20000元刘根至今未还。现场提到刘根帮对方代还了一笔借款，但不清楚何时归还以及归还给谁。 经审查诉辩双方意见，确认本案争议焦点为：案涉《拆迁安置房买卖合同》是否系民间借贷合同的担保。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。依据法律理解，适用该司法解释规定的前提，需辨明当事人双方签订房屋买卖合同的本意是为民间借贷提供担保还是为支付对价以获取买卖合同标的物本身。这应从合同约定内容、双方当事人交易行为等来考察认定当事人的真实意思表示。就本案而言，合同内容中没有明确的为民间借贷债务担保或抵押的意思表示，根据附注特别约定内容“甲方如在两年内向乙方赎回房产，甲方在付乙方利息时（甲方按照当时卖房价格贰拾贰万元整计算，按贰拾贰万元整按每月利息支付给乙方，每月利息为3分）”来理解，系双方约定了合同解除条件，出卖人可以在两年内以赎回方式解除涉案房屋买卖合同，因此，从合同内容来理解，案涉合同并无为民间借贷提供担保的意思表示。再之，陈一峰结欠刘根的债务220000元，在本案房屋买卖合同关系中，已经转化为刘根支付给陈南平、黄觉茉的购房款，符合最高人民法院第72号指导案例要旨，即已将欠款本金转化为已付购房款的，该房屋买卖合同的签订目的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。综上，案涉《拆迁安置房买卖合同》不属于民间借贷合同的担保，双方之间存在买卖房屋的真实意思，原告刘根按房屋买卖合同关系来提起诉讼，并无不当。 本院认为，原被告双方签订的《拆迁安置房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，系合法、有效合同，当事人双方均应全面履行合同义务。出卖人陈南平、黄觉茉未在两年内行使赎回权，其已丧失该权利，即有义务将房屋所有权转移登记至刘根名下，现涉案房屋已满足无锡地区拆迁安置房屋市场交易条件，对刘根要求陈南平、黄觉茉履行房屋过户登记的请求，本院予以支持，涉案房屋因买卖过户登记的税费由刘根自行负担。 对刘根主张的土地出让金损失请求。本院认为，根据《拆迁安置房买卖合同》约定的产权登记协助义务，陈南平、黄觉茉应在刘根提出请求后两年内协助过户，自刘根2018年6月提出过户请求后，至今未超出两年履行期间，陈南平、黄觉茉不同意履行过户义务，固然违反了出卖人转移所有权的法律义务，应当承担继续履行的违约责任，但在两年履行期间内的税费环比上升成本则不属于违约损失范畴，系买受人同意给予出卖人履行期间所对应的交易成本，应有买受人刘根自行负担。因此，本院对刘根要求陈南平、黄觉茉赔偿土地出让金损失6392元的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、陈南平、黄觉茉于本判决发生法律效力之日起十日内协助将无锡市新吴区万裕苑二区10-601号房屋（锡房权证新区字第××号）过户登记至刘根名下。 二、驳回刘根的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2900元、财产保全费4020元，合计6920元（此款已由刘根预交），由刘根负担190元，由陈南平、黄觉茉负担6730元（刘根同意其预交的诉讼费6730元由陈南平、黄觉茉向其直接支付，本院不再退还，由陈南平、黄觉茉在本判决发生法律效力之日起十日内向刘根支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员  戴 雷 二〇一九年五月二十七日 法官助理  赵 蔚 书 记 员  田金晶 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。