江苏省扬州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1091民初2485号 原告（反诉被告）：孙伟明，男，1956年12月17日出生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌红妹，江苏金星光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏中泽房地产开发有限公司，住江苏省扬州市维扬路108号开发大厦附楼一楼。 法定代表人：蒋玉宏，董事长。 委托诉讼代理人：张继元，江苏中杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春河，江苏中杜律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙伟明与被告（反诉原告）江苏中泽房地产开发有限公司（以下简称中泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案受理。本案依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告孙伟明的委托诉讼代理人李秋峰、被告中泽公司的委托诉讼代理人刘春河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙伟明向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金1693350元（以530万元为基数，按日万分之五从2016年11月18日计算至2018年8月28日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》1份，合同约定：原告以630万元的价格购买被告开发的华利珑庭107栋102室房屋，被告应于2016年11月18日前将验收合格的商品房交付原告，被告如逾期交房，则应当按照合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日为止，按日万分之五向原告支付已交付房价款的违约金。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同之补充协议》，将原告的付款总额从6680988元调减为630万元，同时对原告的付款期限作了补充约定。合同和补充协议签订后，原告于2015年11月17日支付首付款210万元，于2015年1月支付320万元，原告交房前付100万元。至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定的时间将验收合格的房屋交付原告。2018年7月25日，被告通知交房，原告于8月20日将购房尾款100万元交付给被告，被告于2018年8月28日将房屋交付原告。原告认为，被告延迟交房，严重违反了双方合同约定，是违约行为，依法应承担违约责任。原告为维护的自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判准原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）中泽公司辩称：被答辩人的陈述不客观，根据双方合同及补充协议约定，被答辩人应于合同约定的交房之日（2016年11月18日）前将剩余房款100万元交付给答辩人。事实上，被答辩人到2018年8月20日才将上述款项支付给答辩人。根据合同第八条第5款约定：因买受人逾期付款的，除按照合同第七条承担责任外，出卖人交房期可以顺延。综上，请法院驳回被答辩人的起诉请求。 被告（反诉原告）中泽公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人逾期付款违约金315500元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年10月28日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，反诉人将自己开发的“华利珑庭”H-02幢102号商品房出售给被反诉人，当日双方又签订了补充协议，补充协议第2款约定：购房首付于2015年11月17日交纳220万元，剩余的320万元于2015年12月7日前付清，剩余100万元交房前付清。根据该条可以得知在合同约定的交房之日前（即2016年11月18日前）被反诉人应将剩余房款100万元交付给反诉人。事实上，被反诉人到2018年8月20日才将上述款项支付给反诉人，累计逾期631天。根据合同第七条约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。综上，反诉人特向法院提起诉讼，望判如所请。 原告（反诉被告）孙伟明辩称：反诉人的请求没有事实依据，根据双方合同约定，反诉被告支付100万元款项的付款期限是交房前，而反诉原告交房时间为2018年8月28日，反诉被告交付100万元款项时间是2018年8月20日，付款时间完全符合反诉原、被告所约定的付款期限，不存在逾期支付100万元购房款的事实。因此，反诉原告要求我方承担逾期付款违约金的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。 原告（反诉被告）孙伟明为支持其诉讼请求，反驳中泽公司的反诉请求，提供下列证据： 1、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告签订商品房买卖合同，且约定交房时时间为2016年11月18日； 2、《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》1份，证明原、被告双方对于《商品房买卖合同》约定的付款期限做了重新约定，约定原告在被告交房前给付尾款100万元； 3、《致歉函》1份，证明被告公司于2018年3月19日向原告发出致歉函，被告在致歉函中明确承认其延迟交房，并向原告表示歉意； 4、交房通知书1份，证明被告于2018年7月25日向原告发出交房通知书，通知交房时间为2018年7月30日-2018年7月31日； 5、缴款通知书1，证明被告要求原告缴纳相关费用。 被告（反诉原告）中泽公司为支持其反诉请求，反驳孙伟明的的诉讼请求，提供下列证据： 1、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告对房屋买卖的价格、付款方式、逾期付款的违约责任做了约定； 2、《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》1份，证明原告需在合同约定的交付日期前将100万元汇给被告； 3、原告起诉状一份，证明原告自认在2018年8月20日将100万元余款汇给被告，严重违约； 4、交房通知书一份，证明原告将100万元汇给被告后，被告已经向原告交付房屋，履行了自身义务。 两原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、2、5真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、4真实性、合法性认可，关联性不予认可。原告对被告提供的证据1、2真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、4真实性认可，但不能达到被告的证据目的。本院对原、被告提供的上述证据真实性予以确认，关于证据的关联性及证明力，本院将在说理时予以论证。结合上述证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认以下事实： 2015年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》1份。合同约定：被告将自己所开发的“华利珑庭”107幢102号商品房一套卖给原告，房屋价款为人民币6680988元；买受人在签订合同当日支付首付款人民币21万元，其中包括定金人民币10万元，余款4580988元在20日内，即2015年11月17日前办理完毕银行按揭贷款手续并贷款到账；买受人未按合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年11月18日前，将具备下列条件且符合本合同约定的商品房交付买受人：1、取得建设工程规划许可证；2、取得工程竣工验收备案证明；3、取得商品房交付使用备案证明。出卖人逾期交房的，逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件四关于装饰、设备标准，第9项约定：品牌电梯。当日，原、被告签订《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》，协议约定：该房屋最终总金额为人民币630万元，首付于2015年11月17日交纳210万元，剩余320万元于2015年12月7日前付清，剩余100万元整交房前付清。原告于2018年8月20日将购房余款100万元交付被告。 被告向原告送达签署日期为2018年3月19日“致歉函”1份。“致歉函”载明：合同约定应于2016年11月18日前交付使用，现因施工进度原因导致延迟交付，预计2018年6月18日前房屋具备交付条件，关于逾期交房的违约责任，中泽公司将按照与原告签订的《商品房买卖合同》约定执行，并在交付时结算、支付违约金。具体交付时间以中泽公司书面通知为准。 被告向原告送达签署日期为2018年7月25日“依云城邦－运河名墅交房通知书”1份。该通知书通知原告办理依云城邦－运河名墅107幢102号房屋的交房时间为2018年7月30日至2018年7月31日。扬州市住房保障和房产管理局于2018年8月7日公示：中泽公司开发建设的依云城邦项目（E地块）一期工程，幢号：H－01#、H－02#、H－03#、L-03#、L-04#、L-17#、L-18#、L-19#，建筑面积1.66万平方米，已通过规划、建设、消防等部门的验收，取得相关证明。 被告向原告送达签署日期为2018年7月25日“依云城邦－运河名墅缴款通知书”1份。该通知书通知原告按《商品房买卖合同》约定办理物业交付手续时缴纳相关费用，费用清单显示包括：房屋剩余尾款、住宅产权登记费、物业服务费等。 上述事实，由双方当事人提供的证据及其庭审陈述予以佐证，本院予以确认。 根据原、被告的诉讼请求及答辩意见，本院认为，双方争议焦点为：1、孙伟明在合同履行中是否存在违约逾期支付购房尾款100万元的事实；2、中泽公司是否存在逾期交房的违约事实及违约责任承担方式和金额。 一、关于孙伟明在合同履行中，是否存在违约逾期支付购房尾款100万元问题。本院认为，《华利珑庭项目〈商品房买卖合同〉之补充协议》约定了尾款100万元于交房前付清，该“交房”应为实际交房时间点，而非合同约定的应该交房的时间点；由于中泽公司不能按期交房，遂向孙伟明送达“致歉函”、交房通知书、缴款通知书，且缴款通知书要求孙伟明在办理交房手续时结清购房尾款。因此本院认定，孙伟明支付尾款100万元的期限节点为实际交付房屋前。实际上，案涉房屋符合合同约定的交房条件时间点为2018年8月7日，中泽公司书面通知孙伟明收房时间为2018年7月30日至2018年7月31日，故孙伟明最迟应于2018年8月7日前支付尾款100万元，而孙伟明实际于2018年8月20日才履行支付尾款的义务。因此，孙伟明存在逾期支付尾款100万元的违约行为，应承担违约责任，中泽公司主张违约金，本院根据《商品房买卖合同》约定，支持3900元（100万元×0.0003元/天×13天）。 二、关于中泽公司是否承担逾期交房的违约责任问题。本院在上述争议焦点的论证中已经认定，孙伟明支付尾款100万元的期限节点为实际交付房屋前，而非约定的交房前。因此，孙伟明在2018年8月7日前未支付尾款不能作为中泽公司逾期交房的抗辩理由。根据《商品房买卖合同》约定，案涉房屋应于2016年11月18日交付，而实际于2018年8月7日才具备交付条件。因此，中泽公司存在逾期交房违约事实。 关于违约责任的承担。首先，计算违约金的起止时间，根据合同约定，交房日期为2016年11月18日前，房屋具备交房条件的时间为2018年8月7日，结合中泽公司已通知孙伟明交房的事实，本院确定计算违约金的时间从2016年11月19日计算至2018年8月7日，合计626天。其次，针对违约金的计算标准，合同约定按已付房价款的日万分之五计算违约金；孙伟明认为应按合同约定标准计算；中泽公司认为其不应承担违约金，且计算标准过高。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告所购房屋系商品房，属于住宅，非商业用房；延期交房的损失应为替代用房的租金损失，双方约定的已付购房款日万分之五系违约金的计算方式；按照该计算方式，年违约金标准已高达967250元（530万元×0.0005元/天×365天）。因此，本院认为，双方约定的逾期交房违约金标准过高，应予调整。综合上述因素，本院确定以已付购房款日万分之三标准计算违约金。本院支持孙伟明主张的逾期交房违约金为995340元（530万元×0.0003元/天×626天）。 综上，本院认为，孙伟明与中泽公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。中泽公司因逾期交房，应承担违约金995340元；孙伟明逾期支付购房尾款100万元，应承担违约金6300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）江苏中泽房地产开发有限公司向原告（反诉被告）孙伟明支付逾期交房违约金995340元； 二、原告（反诉被告）孙伟明于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）江苏中泽房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3900元； 三、驳回原告（反诉被告）孙伟明其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）江苏中泽房地产开发有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20040元，由孙伟明负担8016元，由江苏中泽房地产开发有限公司负担12024元；反诉案件受理费3016元，由孙伟明负担60元，由被告江苏中泽房地产开发有限公司负担2956元（本诉案件受理费已由孙伟明垫付，反诉案件受理费已由江苏中泽房地产开发有限公司垫付；江苏中泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将孙伟明垫付费用扣除其应承担金额，计11964元支付给孙伟明）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。 审 判 长  吕士杰 人民陪审员  苗卫东 人民陪审员  石 月 二〇一九年五月十四日 书 记 员  石 冰