山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁02民初1633号 原告（申请执行人）：赵明乐，男，1953年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告（案外人）：刘成芳，女，1963年10月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杜增善，山东倡通律师事务所律师。 第三人（被执行人）:青岛天玺房地产有限公司，住所地青岛市经济技术开发区长江中路230号。 法定代表人：李刚，董事长。 原告赵明乐与被告刘成芳、第三人青岛天玺房地产有限公司（以下简称“天玺公司”）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵明乐的委托诉讼代理人张少波，被告刘成芳的委托诉讼代理人杜增善到庭参加诉讼。第三人天玺公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵明乐向本院提出诉讼请求：准许执行青岛市经济技术开发区户的房产。 原告起诉依据的事实与理由：赵明乐依据生效判决申请执行涉案房屋。2017年9月23日，被告刘成芳对执行标的提出书面异议。青岛市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）鲁02执异300号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。被告对涉案房屋没有所有权，也无其他实体权利，其是否实际入住不影响所有权仍归天玺公司的认定，也不影响原告对查封的涉案房屋的强制执行。被告房屋买卖合同公章与同案其他异议申请人的不一致，买卖合同非合法有效。被告未举证证明所买房屋用于居住以及名下无其他房产。被告在执行异议程序中主张累计缴纳现金的形式付款，但第三人出具的收据却与房屋买卖合同同为2011年8月15日，收款收据与累计缴纳现金付款存在严重矛盾。故被告不具备提出执行异议的资格，其提出执行异议无事实和法律依据，应依法驳回。 被告刘成芳答辩称：原告赵明乐原对我方提交法庭的材料的真实性认可，并未提出异议和司法鉴定申请，现却对购房合同公章提出异议，但对购房收据认可，可见其观点相互矛盾，不能自圆其说。我方购房合同和收据的真实性可相互印章。房管部门可证明我方在购买涉案房屋时无其他住宅，生活费用支出也可证明我方购买涉案房屋用于居住。签订合同与缴纳房款为同一天也属正常。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此确认事实如下: 一、与本案有关的无争议事实 1.关于赵明乐的执行依据。赵明乐与天玺公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，根据赵明乐的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区，包括涉案房屋。2014年10月15日，本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日，本院作出（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决天玺公司向赵明乐支付股权转让款、违约金、补偿款、利息等各项款项，以4311万元为限。天玺公司另负担诉讼费用175456元。该判决书生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵明乐向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日立案执行，案号为（2015）青执字第607号。 执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，对本院（2014）青民二商初字第94号民事裁定书查封的财产继续查封。2016年10月9日，本院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达（2015）青执字第607-1号执行裁定书及协助执行通知书。 另，赵明乐诉李莉、李刚、天玺公司、孙洁、宋志泉股权转让纠纷一案，本院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书，保全查封了天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区国有土地使用权以及地上1、2栋建筑物，2011年11月17日向青岛市房地产交易中心送达了（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书及协助执行通知书。2012年12月20日，本院作出（2011）青民二商初字第32号民事判决书，判决驳回了赵明乐对天玺公司、孙洁、宋志泉的诉讼请求。 2、本案诉讼来源。在（2015）青执字第607号案件执行过程中，刘成芳作为案外人，向本院提出书面异议，请求本院解除对涉案房产的查封。本院于2017年9月28日作出（2017）鲁02执异300号裁定书，支持了刘成芳的异议，裁定中止对涉案房屋的执行。赵明乐对该裁定书不服，向本院起诉，产生本案诉讼。 3、刘成芳据以排除执行的法律依据。本案庭审中，刘成芳明确，其据以排除对涉案房屋执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。 4、涉案房屋的其他情况。刘成芳主张其于2011年8月15日与天玺公司签订《青岛市商品房买卖合同》时，涉案房屋具有预售许可证，赵明乐对此不持异议。刘成芳自认彼时购房合同已具备网签条件，但辩解因天玺公司相关人员失联，未能办理网签。涉案房屋工程竣工验收备案证显示，工程于2014年10月13日通过竣工验收合格，于2014年10月22日办理备案手续。 二、与本案有关的有争议事实 1.关于刘成芳与天玺公司签订房屋买卖合同的事实。刘成芳提交其于2011年8月15日与天玺公司签订的《青岛市商品房买卖合同》，欲证实其于涉案房屋被查封之前即与天玺公司签订了合法有效的书面买卖合同。 赵明乐对刘成芳提交的证据不予认可，主张刘成芳房屋买卖合同公章与同案其他异议申请人的不一致，买卖合同不真实，非合法有效。 2.关于刘成芳对涉案房屋的付款情况。在本案本院组织证据交换时，刘成芳陈述，涉案房屋其系以现金支付形式一次性向天玺公司付款（包括另案处理的其他三套房屋，共二百余万元），并提交了2011年8月15日天玺公司向其出具的本案涉案房屋购房款收据（载明价款736875元）予以证实。在本案庭审阶段，其又陈述付款方式为分三次以现金形式支付，具体为先交定金、后交首付款、再交尾款，交定金、首付款时由天玺公司先分别开具收据，最后交付尾款时天玺公司收回之前收据并一并开具总收据。至于具体分次支付的时间，刘成芳称，因时间久远记不清了，款项来源系其家庭养殖海参盈利所得，无法提供银行取款记录等。 赵明乐对此刘成芳陈述的付款情况的事实不予认可，主张其前后陈述不一，违反了禁反言的规定。 3.关于刘成芳对涉案房屋的入住情况。刘成芳主张其于2014年7月9日于涉案房屋本案查封前入住，并提交2014年7月9日青岛奥海东星物业管理服务有限公司天玺乐城项目管理处与其签订的消防安全责任书、住宅室内装修管理协议，刘成芳向物业公司缴纳的物业费、电梯费等证据予以证明。 赵明乐对刘成芳提交的证据不予认可，主张刘成芳系非法占有涉案房屋。因当时天玺公司已经失联，刘成芳系自行入住，且刘成芳也未提交天玺公司与该物业公司签署的前期物业合同，故实际上系刘成芳与青岛奥海东星物业管理服务有限公司恶意串通共同侵占天玺公司的财产。 4.关于涉案房屋未能办理过户的原因。刘成芳陈述因天玺公司拖延导致未能办理过户，其多次向天玺公司提出，天玺公司一直推脱。刘成芳未提交书面证据证实自己的这一主张，赵明乐对刘成芳的该主张不予认可。 5.关于涉案房屋是否是刘成芳的名下唯一住房。刘成芳陈述涉案房屋系其名下唯一住房，但未提交书面证据予以证实，赵明乐对刘成芳的该主张不予认可。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 该规定第二十八条与二十九条对抗执行的条件和对抗不同债权人的效力并非完全相同，但开发商开发的商品房亦属于不动产的范畴，因此，虽然刘成芳购买的房屋为开发商开发的商品房，其作为不动产权利人，有权选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一般不动产物权期待权排除执行或第二十九条消费者物权期待权排除执行。在刘成芳选择适用该规定的第二十八条为依据要求排除执行的情况下，本案争议焦点为，刘成芳是否完成其符合该条规定的四个条件的举证责任。 首先，申请执行人执行异议之诉并非仅对两方当事人诉辩进行评价和处理，而系处理申请执行人、被执行人和案外人三者之间的关系，在一案存在三方诉辩的情况下，可能会出现两方串通损害第三方利益的情形。故，在申请执行人执行异议之诉的审理中，确认与之相关的法律事实是否成立时，不应仅以其中两方当事人的自认或其他形式的确认为准，而应由主张法律关系或法律事实成立的一方承担充分的举证责任。 具体到本案中，刘成芳主张其已向天玺公司支付了涉案房屋的全部购房款，并提交购房款收据予以证明，赵明乐对此不予认可。从形式上看，该收据虽然加盖有天玺公司的印章，但天玺公司未出庭对此予以确认，且如前所述，即使该印章真实，亦不能免除刘成芳就其主张的房款已全部支付的事实承担进一步的举证义务，但其未再提交与之相关的其他有效证据。 就刘成芳的陈述来看，其在本案证据交换阶段先是陈述系以现金形式一次性付清房款，在本案庭审阶段又称系以现金形式分三次付款，陈述前后不一，且其主张高达二百余万元（包括另案处理的其他三套房屋的房款）的交易全部以现金形式支付，又不能提供证明款项来源的相关证据，本院对其该项主张难以采信。 其次，刘成芳主张其于2014年7月9日于涉案房屋查封前入住，并提交与物业公司签订的消防安全责任书、住宅室内装修管理协议，刘成芳向物业公司缴纳的物业费、电梯费等证据予以证明，但涉案房屋的所有权人系天玺公司，刘成芳并未提交与天玺公司的房屋交接材料，且涉案房屋于2014年10月通过竣工验收合格，其于2014年7月即入住，房屋当时是否具备交付条件亦存疑。故，刘成芳提交的证据不能证实其系合法入住涉案房屋。 综上，刘成芳主张其享有排除涉案房屋执行的物权期待权，证据不足，本院难以支持。其若能证实与天玺公司之间存在其他真实的债权债务关系，可依据债的相对性原则，就相关权利另行主张。 综上所述，原告赵明乐的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 准许执行本院（2015）青执字第607号案件指向的位于青岛市经济技术开发区户的房产。 本案案件受理费8800元，由被告刘成芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2017）鲁02执异300号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  王楷 审判员  龙骞 审判员  马喆 二〇一九年五月三十日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员原野