广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初1102号原告：张阳，女，1988年3月1日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省勃利县，现住珠海市香洲区。被告：关胜元，男，1986年11月21日出生，满族，身份证住址：黑龙江省海林市城区。原告张阳诉被告关胜元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张阳到庭参加了诉讼，被告关胜元经传票传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除《房屋转租协议》；2、被告归还原告35,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2018年5月7日签订一份房屋转租合同，内容为原告支付35,000元给被告承租其店面。双方约定合同期限从2018年5月7日至2019年9月1日。被告未按时向学校缴纳租金，导致学校与其解除合同，原告无法正常经营。经过沟通，被告答应退还款项。但是被告未兑现承诺。原告遂起诉。原告提交的证据材料有：1、房租转租协议；2、微信转账记录；3、支付宝转账记录；4、关于解除三宝麻辣烫合约的最后通告；5、支付宝收款记录及微信转账记录。被告在法定期限内未提交答辩意见及证据。本院依法向珠海品膳轩餐饮管理有限公司调查案件有关情况，该公司作出书面答复，并提交了以下证据材料：1、饭堂承包合作协议；2、关于解除合约的最后通告；3、关于合同解除通知函；4、关于加强食堂管理的通知；5、结算单；6、银行交易凭证。本院经审理认定事实如下：被告与案外人珠海品膳轩餐饮管理有限公司（下称品膳轩）签订一份《饭堂承包合作协议》，约定由被告承包珠海市金湾区吉林大学珠海学院第五食堂内三宝麻辣烫的窗口经营麻辣烫、酸辣粉等，期限从2017年9月1日至2019年7月15日；被告不得租赁给第三方使用，每月15日向案外人品膳轩支付档口维护费9000元、垃圾清运费100元及水电费。被告经营期间，原告在三宝麻辣烫档口打工。原告称被告拖欠其工资8000余元。2018年6月，原告因接手该档口，替被告向案外人品膳轩支付了租金、水电费、垃圾清运费等14,020.41元，其中9000元是被告所出，5020.41元是原告所出。2018年5月6日，原被告签订一份《房租转租协议》，约定被告将上述三宝麻辣烫档口转租给原告，转租期限自2018年5月7日至2019年9月1日。原告称双方口头约定原告需向被告支付的押金、设备使用费应为35,000元，协议约定的32,000元不是双方最后的真实意思表示。之后，原告以微信转账的方式和支付宝转账的方式向被告支付了30,000元，另有5000元是以原告此前替被告垫付的费用及被告拖欠原告的工资抵扣。2018年7月9日，案外人品膳轩向被告发出《关于三宝合同解除通知函》，指被告欠档口费用达10万余元，要求被告付清欠款，又指被告存在转让行为违反了《饭堂承包合作协议》，决定解除与被告之间的合同，要求被告在7月10日前办理退场手续及搬离设备。7月11日，案外人品膳轩又向被告发出《关于解除三宝麻辣烫合约的最后通告》，指因被告拖欠几个月档口结算款，且存在二次转租行为，已多次口头告知或书面通知，仍不整改，要求被告于7月15日之前交齐所有欠款并办理退场手续……之后，因案外人品膳轩收回档口，档口设备由被告委托他人处置，原告无法继续经营。原告遂向本院提出解除与被告之间的《房租转租协议》，要求被告返还押金等35,000元。被告在收到本院送达的起诉状、证据副本后未在法定期限内提出反驳意见及证据，亦未出庭参加诉讼。案外人品膳轩向本院出具的复函指“我公司当时不知情关胜元将档口向张阳转租事宜；我公司合同是有明文规定档口不可以转租……我公司无没收上述档口设备，档口设备由关胜元委托他人处置并将设备处置费用来缴清欠款。”本院认为，案外人品膳轩向被告作出《关于三宝合同解除通知函》、《关于解除三宝麻辣烫合约的最后通告》，以被告拖欠租金及擅自转租为由解除与被告签订的《饭堂承包合作协议》；同时，案外人品膳轩在向本院作出的答复中不仅未有“同意被告转租”的意思表示，反而强调“我公司合同是有明文规定档口不可以转租”。由此可以推定，案外人品膳轩并未同意被告向原告转租。被告在与案外人品膳轩约定涉案档口不能转租仍向原告转租。被告与原告签订《房租转租协议》的行为违反了《饭堂承包合作协议》的约定。一、关于《房租转租协议》的效力问题本院认为，关于转租赁合同的效力，法律有以下规定：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）……”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”亦即，我国法律并未明确规定未经出租人同意转租的合同无效。因此，原、被告签订的《房租转租协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，不属于当然无效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条又规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案外人品膳轩知晓原被告的转租行为已经超过六个月，无论案外人品膳轩是否对《房租转租协议》予以追认，因已经超过了提出异议的六个月除斥期间，《房租转租协议》应认定为有效。二、关于解除《房租转租协议》的问题《房租转租协议》被认定为有效的合同，但是在转租期间，原租赁合同即《饭堂承包合作协议》因被告的违约行遭案外人品膳轩单方行使合同解除权。且不评论案外人品膳轩单方行使的合同解除权是否成立，事实上被告期望通过签订《房租转租协议》经营三宝麻辣烫的合同目的因档口被收回而不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告在不能实现合同目的的情况下诉请解除《房租转租合同》有事实及法律依据，本院依法予以支持。《房租转租合同》自本院向被告送达起诉状、证据副本及应诉材料之日即2019年3月25日起解除。三、关于被告返还35,000元的问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，原、被告于2018年5月6日签订《房租转租协议》，6月原告替被告向案外人品膳轩支付租金等费用，7月9日案外人品膳轩就向被告单方行使解除权、收回档口。可见，原告实际依《房租转租协议》对三宝麻辣烫进行经营的时间很短。因此，原告要求返还全部押金、设备使用费等，本院依法予以支持。第二，原告实际只向被告支付了30,000元押金、设备使用费，主张因替被告向案外人品膳轩支付了5000余元租金等其他费用，要求被告返还35,000元。对此，本院认为，从原告提交的微信、支付宝转款收款记录可以确认，原告确有替被告向案外人品膳轩支付了5000余元租金等费用的事实。同时，因为被告自始未向本院提出反驳意见及证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，本院确信原告所称双方口头约定原告向被告共需支付的押金、设备使用费为35,000元的事实，亦即，本院确认原告所称虽然只是实际向被告支付了30,000元，但是有5000元是以原告此前替被告垫付的费用及被告拖欠原告的工资抵扣的事实。因此，原告诉请被告返还35,000元有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、原告张阳与被告关胜元于2018年5月6日签订的《房租转租协议》于2019年3月25日解除；二、被告关胜元于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张阳返还35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，由被告关胜元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郭美玲二〇一九年五月二十四日法官助理赵思远书记员钟润华