山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1324民初963号原告：陈仓果（曾用名陈昌国），男，1970年9月27日生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：王保军，山东铭星律师事务所律师。被告：司马连华，男，1958年1月21日生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：潘丽萍，山东正之源律师事务所律师。被告：兰陵县兰陵镇东北圩村村民委员会。法定代表人：张井涛，村主任。委托诉讼代理人：冀雪涛，山东兰郡律师事务所律师。被告：山东兰陵置业有限公司，地址：兰陵县兰陵镇政府路东（兰陵县兰陵小额贷款股份有限公司院内）。法定代表人：王凯，总经理委托诉讼代理人：张永，张晓生，山东一品律师事务所律师。原告陈仓果与被告司马连华、兰陵县兰陵镇东北圩村村民委员会（以下简称“东北圩村委”）、山东兰陵置业有限公司（以下简称“兰陵置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告司马连华及其委托诉讼代理人潘丽萍，被告东北圩村委的委托诉讼代理人冀雪涛，兰陵置业公司的委托诉讼代理人张永、张晓生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈仓国向本院提出诉讼请求：1、判决司马连华、东北圩村委、兰陵置业公司继续履行合同并交付房屋。2、判决司马连华、东北圩村委、兰陵置业公司承担违约金341664.30元。事实和理由：2007年4月20日，原告与司马连华签订了明珠花园房屋购买协议。约定原告购买司马连华开发的沿街商业楼一套，原告已按约定支付了约定的部分房款，根据约定司马连华应当在2007年8月1日前将房屋交付给原告，但司马连华因自身原因长达十年左右时间迟迟不能交付房屋，原告多次向司马连华主张，但司马连华以种种理由拒不交付。后经查明司马连华和与东北圩村委对于上述明珠花园工程是一起合伙开发的项目，而且在项目开发过程中，东北圩村委又将该项目与兰陵置业公司合作开发，现在工程已经完工，并将“明珠花园”名称改为“翰林府邸”。原告多次向三被告主张交付房屋未果。为维护原告的合法权益，特具状起诉。司马连华辩称：被告系履行职务行为，不应承担履行及违约责任，2006年8月31日司马连华与东北圩村委签订授权委托书，由司马连华受托完成社会主义新农村建设“明珠花园”小区建设工程，其中受托权限包括：受托方负责该项目，商业用房、别墅、多层住宅楼销售、销售收入用于工程项目开支，基于该授权委托，司马连华与原告陈仓果签订明珠花园购买协议，其行为后果应当由授权人及东北圩村委承担。东北圩村委辩称，1.我们认为原告没有诉权，原告提交的所有证据显示陈昌国，但原告却叫陈仓果，因此请求法院依法查明陈昌国与陈仓果是一人，否则应依法驳回起诉，2.原告提交的明珠花园协议明显系无效合同，商品房买卖应具备五证，并有房地产管理部门出具不动产预售许可证方可买卖，从原告提供的协议书可以看出涉案开发项目不具备任何土地手续，更不具备预售许可证的情况下直接进行买卖不能作为有效合同进行评价，我单位委托司马连华对涉案房地产进行开发，至于销售应当作正常理解即开发办理可销售的手续后，对涉案房屋进行买卖，本案中涉案房产未办理任何手续，司马连华私自销售应承担相关返还现金的义务，从销售协议书加盖的公章可以看出，加盖的公章为“兰陵明珠花园住宅小区建设工程专用章”，由此可以看出加盖的公章只是在建设工程在建设过程中的专用章，并非开发商的公章，也并非销售专用章，因此该合同不具备不动产销售合同或预售合同成立、生效的相关要件，如是我单位销售的不动产，显然应加盖我单位的公章，3.我单位从未收到原告或司马连华转交的涉案房产的现金或销售款项，司马连华本人未对收到的款项进行交公，也未进行开支，2018鲁1324民初7174号判决书查明司马连华一共在涉案的工程中开支了127.01万，其中27.01万在2013年8月30日解除与司马连华委托时约定在2013年9月19日支付给司马连华27.01万剩余100万2018鲁1324民初7174号判决书已经判决给司马连华，在该诉讼过程中司马连华详细举证列举了127.01万的花销事项，声称全部为自己花销，法院也对此进行了判决，那么原告主张的将150100元交给司马连华，司马连华未在所列举的花销中扣除自己收的150100元现金，那么司马连华应举证证明150100元交给东北圩村委，从2018鲁1324民初7174号判决书司马连华的主张可以看出司马连华并未将150100元现金交给东北圩村委，综合以上几点，我们认为该案不涉及房屋买卖问题，涉及不当得利返还问题，应由实际收款人返还原告现金。兰陵置业公司辩称，1.我方不是涉案合同的主体，根据合同相对性原则，原告无权起诉我方，我方主体不适格，请求法院依法驳回原告对我方的起诉；2.原告与司马连华签订了合同，因违反法律规定的禁止性原则，未取得商品房预售许可，合同不具有履行性为无效合同，依法涉及的是财产的返还问题不是履行问题；3.我方对兰陵镇翰林府邸项目享有独立的所有权，与原告及司马连华、东北圩村委无关；4.我方对该项目原来的烂尾楼进行了购买，我方为该房屋的实际所有权人，原告对我方不享有诉权。综上，原告对我方的起诉不成立，请求驳回原告对我方的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月20日，陈仓果与司马连华签订《明珠花园房屋购买协议》，约定：沿街商业楼34号房，约定建筑面积为163平方米，售价每平方米1700元，总价277100元。本协议签订之日乙方付给甲方人民币10000元整，余款人民币140100元整于4月30日之前交清，剩余房款人民币127000元整按揭贷款。甲方应在2007年8月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格，并符合本合同约定的房屋交付乙方使用。2007年4月20日，陈仓果按照合同约定支付定金10000元，2007年4月27日，陈仓国支付购房款140100元。2009年4月17日，陈仓果与司马连华签订《协议书》一份，约定：甲方：兰陵明珠花园住宅小区，乙方陈昌国甲乙双方曾于2007年4月20日签订了一份明珠花园房屋购买协议，并于当天缴付给甲方壹万元定金（小写10000元），协议中约定乙方交付给甲方贰拾柒万柒仟壹佰元整（小写277100元）人民币用于购买兰陵明珠花园住宅小区一套楼房，现乙方已经在约定时间内付给甲方壹拾肆万零壹佰元（小写140100元），剩余款项127000元按揭贷款，协议约定甲方应在2007年8月1日前交付房屋。但是因甲方自身原因造成了甲方的单方违约，甲方没有按时交付房屋履行协议。为了更好的履行协议，现双方达成以下协议：一、甲方同意在明珠花园住宅小区重新施工后房屋建成时及时履行原协议中约定的交付房屋义务。二，如果甲方在2010年12月31日之前没有履行交付房屋的义务，必须退还乙方全部的购房款并双倍返还定金，而且加算从2007年8月1日以后的利息。并且按照原协议的约定支付乙方违约金。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。四、本协议自双方签字或盖章之日起生效。司马连华在甲方代表人处签名，陈昌国在乙方处签名。《协议书》下部注明：兰陵明珠花园小区公章在赵海处存放，签字生效。本院认为，被告司马连华未取得商品房预售许可证明而与原告陈仓国签订《明珠花园房屋购买协议》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故被告司马连华与原告陈仓国之间就涉案楼房所签订的房屋买卖合同为无效合同。对于原告陈仓国诉请被告司马连华、东北圩村委、兰陵置业公司继续履行合同交付房屋和向原告支付违约金341664.30元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈仓果的诉讼请求。诉讼费6625元由原告陈仓果负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 李         杰人民陪审员 马继达人民陪审员朱汉兴二〇一九年五月二十九日书 记 员 赵    红    彬