福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1180号 原告：俞宝娟，女，1957年8月11日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所执业律师。 原告俞宝娟与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王柳莺，被告委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞宝娟向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向俞宝娟支付逾期办理商品房权属登记违约金18350元；2.判令本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2015年4月13日，俞宝娟与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定俞宝娟向碧桂园公司购买三明市梅列区商品房，合同对建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式均有约定。合同同时约定，出卖人应当在2017年5月30日前将商品房交付买受人使用；如因碧桂园公司原因，俞宝娟不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日向俞宝娟支付违约金50元。合同生效后，俞宝娟按约支付了全部购房款，碧桂园公司于2017年3月11日向俞宝娟交付商品房，但直至2018年8月30日才通知俞宝娟办理房屋权属登记手续，逾期367天，构成违约，应当支付违约金18350元。特向法院提起诉讼，请求依法判决。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.即使碧桂园公司要承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，但根据合同的约定，俞宝娟主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年4月13日，俞宝娟与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：俞宝娟向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园6号22幢801号商品房，房屋总价款为840000元；碧桂园公司应于2017年5月30日前将房屋交付给俞宝娟使用；如因碧桂园公司原因，俞宝娟不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应当向俞宝娟支付违约金50元。合同签订后，俞宝娟向碧桂园公司支付了购房款。2017年3月11日，碧桂园公司向俞宝娟交付案涉商品房。 2.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号22幢办理了首次登记(总确权)。2018年8月30日，碧桂园公司向俞宝娟发送《不动产权属证书办理通知书》。 本案双方当事人争议的焦点在于：一、碧桂园公司是否应承担违约责任；二、违约金的计算时间问题。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 俞宝娟主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园公司虽依约于2017年3月11日向俞宝娟交付了商品房，但直至2018年8月30日才通知俞宝娟办理房屋权属登记手续，逾期367天，构成违约，依法应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。俞宝娟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致俞宝娟未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，依法应承担相应的违约责任。 二、关于违约金的计算时间问题 俞宝娟主张，逾期办证的天数应从合同约定的交房之日即2017年3月11日起计算至2018年8月30日，扣除90天，共计367天。 碧桂园公司认为，1.讼争商品房违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。俞宝娟虽于2017年3月11日办理了商品房交付手续，根据合同约定，违约金的起算时间最早只能按照合同约定的交付之日即2017年5月30日之日起届满90日的次日即2017年8月29日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记日即2018年8月30日。根据双方约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理商品房权属登记资料送交给登记部门并缴纳所需的税费。即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往登记机关办理。在出卖人完成讼争商品房首次登记后，其的合同义务即已完成。此后其于2018年8月30日又通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此，在其完成讼争商品房楼幢的首次登记后，业主怠于行使其自身义务，却加重了出卖人的责任，从公平原则角度，也不应由出卖人承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度，因办理房屋权属登记所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣减，据了解权籍调查成果工作时限为20个工作日，按扣减30日“权籍调查成果”较符合客观实际。因此，违约金的起算时间最早只能以2017年5月30日届满90日的次日即2017年8月29日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记即2018年8月30日止，并扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。 本院认为，《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付商品房。依照上述约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应自2017年5月31日起算，也应自2017年5月31日起开始计算碧桂园公司应当办理讼争房屋所有权证书登记的时间。《商品房买卖合同》第二十条约定，如因碧桂园公司原因，俞宝娟不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应当向俞宝娟支付违约金50元。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自2017年5月30日起第91日即2017年8月29日开始计算。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后负有通知业主办理房屋权属登记的义务，碧桂园公司直至2018年8月30日才通知业主办理权属登记，导致俞宝娟不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，因此，逾期办理房屋权属登记的违约金的截止时间应计算至2018年8月30日。碧桂园公司主张应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系俞宝娟与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。俞宝娟要求碧桂园公司按每日50元支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因此，碧桂园公司应支付给俞宝娟逾期办理商品房权属登记违约金应认定为50元×366天＝18300元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给俞宝娟逾期办理商品房权属登记违约金18300元； 二、驳回俞宝娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费259元，减半收取计129.50元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  陈奕光 二〇一九年五月二十日 书记员  陆 彤 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。