苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初10012号原告：苏州市大龙化纤纺织机械有限公司，住所地苏州吴中经济开发区兴昂路16号1幢。法定代表人：杨福男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王永明、王洁，江苏娄东律师事务所律师。被告：苏州铭宏润滑油有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区东湖三路16号。法定代表人：张菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾梅雄，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍海龙，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州市大龙化纤纺织机械有限公司（以下简称大龙公司）诉被告苏州铭宏润滑油有限公司（以下简称铭宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大龙公司之委托诉讼代理人王永明、被告铭宏公司之委托诉讼代理人曾梅雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大龙公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同，被告腾退承租的位于苏州市吴中区厂区内办公楼二楼房屋及传达室旁边的一间平房；2.被告支付2018年7月15日至10月31日房屋使用费11235元，并按3210元/月标准支付使用费至腾退之日；3.被告支付2018年7月、8月水电费578元；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2016年3月1日，原、被告签订了租赁协议，约定将位于厂房（办公楼二楼）租赁给被告用于生产经营，租赁期限为1年，每年租金34320元。2016年12月6日，原、被告又签订租赁协议一份，约定原告将位于传达室旁边的一间平房租赁给被告用于生产经营，租赁期限为1年，自2016年12月12日至2017年12月11日，年租金4200元。现两份租赁合同均已到期，原被告双方没有续签合同，被告继续租用原告的厂房，双方之间租赁合同的期限变为不定期。2018年，因苏州开展了“263”专项整治活动，故其于2018年7月2日通知被告解除租赁合同，并给予被告三个月的时间腾退房屋。后被告没有继续支付房屋租金也未将承租的房屋腾退并归还原告。故诉至法院，请求判如所请。被告铭宏公司辩称：原告诉讼主体不适格，因涉案房屋已被征收，原告无权收取房租，且原告愿意退还2018年7月1日至7月14日的房租，并表示不再收取租金。因原告未支付停产停业损失、装潢损失及搬迁费用给其，故其至今未从涉案房屋中迁出。本院经审理认定事实如下：位于苏州吴中经济开发区兴昂路16号1幢的房屋及土地使用权登记在原告大龙公司名下。2016年3月1日，原告大龙公司（出租方、甲方）与被告铭宏公司（承租方、乙方）签订租赁协议，约定甲方将位于内厂房（办公楼二楼）租赁给乙方进行经营活动。厂房出租面积为260㎡。（另有一楼约30㎡，年租金为人民币6000元，另外支付）；租赁期自2016年4月15日至2017年4月14日，期限为壹年，租金按每月每平方米11元计算（不含税价），年租金为34320元。本合同期满后，同等条件乙方有优先租赁权；付款方式为每年租赁期满乙方提前一个月一次付清全年租金，如有拖欠，甲方有权终止协议，由此造成的法律后果以及导致的经济损失由乙方承担；其他费用为乙方除了交纳租金和水电费（电费按照供电部门的价格另加15%的损耗计算）外，还承担垃圾清洁费每月150元。除此之外，不承担任何其他费用。费用在收到收据或发票时，应在三天内付款；租赁期间如因政府部门对该承租场地（包括办公室）拆迁及土地征用、协议到期和其他原因造成合同终止，不再续租时，乙方应无条件三个月内全部搬离，甲方不承担乙方因搬离产生的任何费用。延时不搬离所遗留物品，视为自动放弃其物品所有权，所遗留物品由甲方自行处理。因延时不搬离造成的一切损失，由乙方承担。原、被告一致确认，合同中约定的租赁房屋即苏州吴中经济开发区兴昂路16号1幢的房屋二楼，合同中约定的“另有一楼约30㎡，年租金为人民币6000元”不在本案诉请范围内。2016年12月6日，原告大龙公司（出租方、甲方）与被告铭宏公司（承租方、乙方）签订租赁协议，约定甲方将位于间平房租赁给乙方使用，租赁期限自2016年12月12日至2017年12月11日，期限为壹年，租金按每月每平方米11元计算（不含税价），年租金为4200元。本合同期满后，同等条件乙方有优先租赁权；付款方式为每年乙方提前一个月一次付清全年租金，如有拖欠，甲方有权终止协议，因此造成的法律后果以及导致的经济损失由乙方承担。在租赁期间由政府部门对该房屋拆迁及土地征用、协议到期和其他原因造成合同终止不再续租时，乙方应无条件三个月内全部撤离，甲方不承担乙方任何损失费用。延时不撤走和遗留物品，将视为放弃，由甲方自行处理。原、被告一致确认苏州市吴中区厂区内只有一间传达室，该租赁协议所涉平房位于传达室西面，自传达室开始从东往西数第三间平房，原告确认该房屋未取得建设工程规划许可证。另查明，2018年8月30日，原告大龙公司（乙方）与苏州市吴中区城南街道办事处（甲方）签订《非住宅类房屋拆迁补偿协议》，约定拆迁房屋为苏州吴中经济开发区兴昂路16号1幢房屋，乙方应于2018年11月30日前将被拆迁房屋及其附属设施腾空，并交甲方拆除。协议中并无权属转移约定。上述租赁协议期限届满后，原、被告未再签订租赁协议，被告继续占用上述房屋并支付房屋租金至2018年7月14日。以上事实，有原告提供的租赁协议，房产证、土地证、不动产登记查询记录及本院调取的《非住宅类房屋拆迁补偿协议》、庭审笔录等证据在卷证明。审理中，原告称，其与被告签订的租赁协议到期后，其工作人员通过支付宝于2018年7月2日向被告负责人吕方敏发出了解除租赁关系通知，但是并无证据证明。其认为，双方的租赁关系于2018年7月2日解除。因被告等租户未从涉案房屋中腾退，其尚未向拆迁部门交付拆迁房屋。其至今仍是案涉房屋的所有权人，其有权提起本案诉讼。为此，原告向本院提交了以下证据：1、原告于2018年10月18日发出的限期搬离通知，通知抬头为苏州市玖城润滑油有限公司，载明：“双方于2016年4月15日签订的租房协议于2017年4月14日到期，此房政府拆迁，我方于2018年7月2日通知你于三个月内搬离，你方拒不搬迁。根据拆迁协议，该房屋及土地的产权已不属于我公司，故由拆迁引起的一切后果我公司将不承担任何责任。现限你方于接到本通知之日起三日内将房屋腾空……”原告称，其与苏州市玖城润滑油有限公司并无租赁关系，被告承租涉案房屋后挂牌苏州市玖城润滑油有限公司，且水电费收据均以该公司为抬头开具，所以通知上其以该公司为抬头。该通知系原告法定代表人女儿制作，属于理解错误，涉案房屋权属仍登记在原告名下。2、原告法定代表人女儿杨春燕与被告负责人吕方敏的支付宝聊天记录，杨春燕向吕方敏发送了一份计算清单，并称如吕方敏认可双方做交接，其将这笔钱支付给吕方敏。清单载明搬迁费11660元，退2018年7月1日至7月14日房租1568元，扣7月、8月水电费578.2元，余12650元。吕方敏询问停产停业和装修费多少，杨春燕回复街道给的清单上没有，以清单为准，其从7月开始没有算被告房租。原告称，其在聊天中表明7月份租金不收取，可以看出双方租赁关系于2018年7月2日解除。当时如被告按期腾退，其愿意支付清单中载明的价款，但被告不同意，且至今未腾退房屋，所以要求被告支付自2018年7月15日至实际腾退之日的使用费。被告质证后称，对上述证据真实性均无异议。苏州市玖城润滑油有限公司法定代表人吕方敏与其法定代表人系夫妻关系，苏州市玖城润滑油有限公司与原告之间并无租赁关系。其承租的涉案厂房也作为苏州市玖城润滑油有限公司的办公场所，原告将限期搬离通知张贴在厂区内，其于2018年10月18日收到该通知，但2018年7月2日其并未收到原告要求解除租赁关系并要求其搬离的通知。其认为原告所列清单中的搬迁费过少，其不认可，所以不愿腾退。此外，因原告已与拆迁部门签订了拆迁协议，原告无权向其收取2018年7月1日以后的租金。为此，被告向本院提交了以下证据：1、自行制作的设备设施清单，证明其装修及需要搬离的财产金额。2、苏州市吴中区城南街道办事处拆迁安置科于2019年3月11日向原告发出的通知照片打印件，证明原告已逾期向拆迁办交房三个多月。原告称，证据1真实性不认可，证据2真实性无异议，其逾期交房正是由于被告违约行为所致。本院认为，原、被告于2016年3月1日签订的租赁协议，系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属有效。协议约定租赁期限至2017年4月14日止，到期后被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，原、被告之间就该协议所涉租赁物形成不定期租赁关系，原告有权随时解除租赁关系，但解除应在合理期限之内通知被告。原告称，其于2018年7月2日向被告发出解除通知，被告不予认可，原告并未提供证据予以证明，故本院对原告的该项陈述不予确认。2018年10月18日，原告向被告发出了限期搬离通知，虽然通知抬头为苏州市玖城润滑油有限公司，但被告确认收到该通知，且苏州市玖城润滑油有限公司法定代表人与被告法定代表人系夫妻关系，两家公司均在涉案厂房内办公，故本院确认原、被告就苏州吴中经济开发区兴昂路16号1幢楼房（办公楼二楼）的租赁关系于2018年10月18日解除，租赁关系解除后，被告应当腾退承租的上述房屋并应支付拖欠的租金及相应的房屋使用费。原告要求被告按照双方签订的租赁协议中约定的月租金2860元为标准支付房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。现被告已支付租赁费至2018年7月14日，故被告应向原告支付自2018年7月15日起按照每月2860元的标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费。关于原、被告于2016年12月6日签订的租赁协议，因该协议所涉租赁物即位于苏州吴中经济开发区厂区传达室西面（自传达室开始从东往西数第三间）平房未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效，被告应腾退该房屋。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。该房屋使用费被告支付至2018年7月14日，原告要求被告按照租赁协议约定的月租金350元标准支付自2018年7月15日起计算至实际腾退之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告抗辩原告主体不适格。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。首先，涉案租赁协议系由原告大龙公司与被告签订，现大龙公司提起本案诉讼主张解除租赁关系，要求被告搬迁并支付占有使用费，符合合同相对性；其次，原告已提供了涉案土地、房屋的权属登记证明租赁标的权利归属，原告就涉案房屋虽已与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，但并未约定涉案房屋权属变更，现有证据不足以证明本案租赁标的权属已经实际发生变更，故被告的该项答辩意见，本院不予采信。关于被告辩称原告愿意退还2018年7月1日至7月14日的房租，并表示不再收取租金。原告曾与被告协商表示同意退还2018年7月1日至7月14日的房租并支付相应补偿，但被告并未同意该方案，亦未腾退涉案房屋，故被告仍应支付相应的房屋租金及使用费。关于被告辩称原告未支付停产停业损失、装潢损失及搬迁费用，故其未迁出涉案房屋。因双方并未约定拆迁时原告应向被告支付上述费用，被告的该项答辩意见无事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告苏州市大龙化纤纺织机械有限公司与被告苏州铭宏润滑油有限公司就位于苏州吴中经济开发区兴昂路16号1幢（办公楼二楼）房屋的租赁关系于2018年10月18日解除。二、原告苏州市大龙化纤纺织机械有限公司与被告苏州铭宏润滑油有限公司于2016年12月6日签订的租赁协议无效。三、被告苏州铭宏润滑油有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于苏州吴中经济开发区兴昂路16号1幢（办公楼二楼）房屋及苏州吴中经济开发区厂区内传达室西面（自传达室开始从东往西数第三间）平房。四、被告苏州铭宏润滑油有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市大龙化纤纺织机械有限公司自2018年7月15日起按照每月3210元为标准计算至实际腾退之日止的房屋租金及使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由被告苏州铭宏润滑油有限公司负担，被告负担部分已由原告预交，被告苏州铭宏润滑油有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州市大龙化纤纺织机械有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 梁 虹人民陪审员 金 琦人民陪审员 顾卫星二〇一九年五月五日书 记 员 张 璇