湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1223民初1817号原告：湖北奔马田原实业有限公司。地址：崇阳县天城镇沿河路299号。法定代表人：陈雪明。委托诉讼代理人：陈艳霞，湖北紫玉律师事务所律师。被告：黄继红，男，1967年1月17日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。委托诉讼代理人：王思斌，崇阳县白霓法律服务所法律工作者。原告湖北奔马田原实业有限公司（以下简称“奔马田原公司”）与被告黄继红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理，原告奔马田原公司的委托诉讼代理人陈艳霞，被告黄继红及其委托诉讼代理人王思斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奔马田原公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾退其租赁的财富广场B栋105号门面（名“醉八方美食城”）；2、判决被告自2018年10月8日起至腾出门店日止每天按191元支付逾期腾房占有使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。理由与事实：邹新安系湖北奔马田原实业有限公司工作人员，受公司委托代为处理门面出租事宜。2013年10月8日受托人邹新安将原告所属的财富广场B栋105号门面出租给被告，以邹新安的名义（甲方）和被告（乙方）签订《商铺租赁合同》；约定租赁期限为2013年10月8日至2018年10月7日。租期为5年，2013年至2016年前三年房租价格不变，租金每年7万元，每年的8月30日前交清下一年的房租。合同到期后甲方有权收回门面经营权，乙方不得以任何形式收取转让费。租赁合同签订后，原告交付涉案门店给被告，被告在此门面从事餐饮行业，命名为“醉八方美食城”。合同履行期间，被告依约向原告交付租金。2018年10月7日租赁合同到期后，原告要求被告腾房，被告以自己对门店进行装修要求赔偿损失为由拒不腾退涉案门面，一直占用至今。原告认为双方签订的房屋租赁合同合法有效且正常履行完毕，双方权利义务已经终止，被告拒不腾房的行为损害了原告的合法权益，依据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》之相关法律之规定，特具状请人民法院依法支持原告之诉讼请求。被告黄继红辩称，一、原告不是本案合同相对人，原告无诉讼主体资格，该涉案房屋没有依法进行登记，无法确认该房屋属谁所有，故原告同样无诉讼主体资格；二、原告诉请腾房、退房没有明确的事实依据和法律依据；三、本案适合过错原则，在本案中被告无任何过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告之证据2、3、4、5、6，被告对其真实性无异议，予以确认，经本院审查，上述证据可证明原告主张的证明目的，被告的异议不能成立。原告之证据8、9，被告对其真实性未提出异议，予以确认，经本院审查，其证据亦可证明其证明目的；被告之证据（照片）虽可证明其对租赁的商铺进行了投资装修并添置了财产，但不能证明其不知道原告要出售该商铺，原告的异议成立。关于原告只取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收备案证，未进行不动产登记，是否有权对其开发的商铺进行出租，同时原告不是租赁合同的相对人，是否具有诉讼主体资格。本院在理由部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月17日，经湖北汉海拍卖有限公司公开拍卖，应买人湖北奔马田原房地产开发有限公司以1300万元中买取得出卖人崇阳县人民政府所有的原崇阳县大礼堂的土地使用权及附着建筑物，并与崇阳县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，2008年9月，湖北奔马田原房地产开发有限公司在依法取得该地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，按照建设工程规划许可证的规定进行工程名称为崇阳县财富广场综合楼的房地产开发，该工程于2011年6月7日竣工后，于2011年9月30日取得了主管部门颁发的建筑工程竣工验收备案证。经工商行政管理部门批准，湖北奔马田原房地产开发有限公司于2010年4月13日变更登记为湖北奔马田原实业有限公司。邹新安系原告奔马田原公司工作人员，受原告委托代为管理原告财富广场商铺门店出租事宜。2013年10月8日，受托人邹新安将原告所有的财富广场B栋105号门店出租给被告，并以邹新安的名义（甲方）与被告黄继红（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将财富广场B栋105号门店出租给乙方，租赁期限从2013年10月8日至2018年10月7日止。租赁期为5年，其中2013年至2016年前三年房租价格不变，租金每年7万元，乙方在每年的8月30日前交清下一年的房租。租赁期间甲方要出售本商铺，同等条件下优先出售给乙方，如甲方出卖给他人，甲方保证乙方在合同期间租金不变。合同期满后，甲方有权收回门店经营权，乙方不得以任何形式收取转让费，如继续对外出租，同等条件下优先乙方。租赁合同订立后，原告将合同约定的财富广场B栋105号门店交付给被告，被告将该门店装修后从事餐饮行业，命名为“醉八方美食城”。租赁合同履行期间，被告黄继红亦依合同约定每年向原告奔马田原公司交付了租金7万元（租金付至2018年10月7日）。2018年2月，原告因债务拟出售财富广场部分商铺和商品房，并在财富广场内贴出出售广告（其中广告载明了财富广场醉八方B105号商铺）和出售价格表。租赁合同到期前，被告未向原告申请购买所租赁的商铺，2018年9月20日，原告与杨元蓉签订了商品房买卖合同，约定将其财富广场B栋105号商铺以300万元的价格出卖给杨元蓉。2018年10月7日租赁合同到期后，原告要求被告腾房并返还租赁的门店，被告以其对门店进行了装修并添置了财产，要求原告补偿为由拒不腾退涉案门店。因原、被告协商未果，故引起诉讼。诉讼中，被告一直占有该门店至今。庭审中，原告提出如被告同意以同等价格300万元购买所租赁的商铺，原告同意由被告优先购买，为此，本院当庭限被告在五日内作出购买该商铺的书面答复，逾期视为被告不同意购买，但被告至今未书面答复。本院认为，（一）本案的焦点是：原告奔马田原公司是否具有诉讼主体资格。1、原告奔马田原公司通过公开拍卖取得崇阳县人民政府出卖的原崇阳县大礼堂土地使用权及附着建筑物，并在取得国有土地使用证、建设工程规划许可证后，按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，竣工后又取得建筑工程竣工验收备案证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告有权将其取得建设工程规划许可证并按该证规定建设的门店出租给被告。故原告具有出租人资格；2、邹新安系原告奔马田原公司工作人员，其受原告委托代为管理原告财富广场门店出租事宜，本案商铺租赁合同虽是以受托人邹新安的名义与被告黄继红签订，但签订租赁合同时，受托人邹新安向承租人披露了该门店的实际所有人和受所有人委托签订该合同，合同订立后受托人邹新安向委托人奔马田原公司披露了租赁合同的当事人，且委托人奔马田原公司认可该合同并按合同约定履行了出租人的义务，租赁合同履行期间，被告黄继红按合同约定每年将租金交付给了原告，亦应视为被告知道受托人与委托人之间的代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，该委托代理行为有效。租赁期满后，被告不依法和依约返还租赁的门店，原告奔马田原公司可依法行使出租人的权利。综上，原告奔马田原公司具有诉讼主体资格，是本案适格的诉讼主体。（二）邹新安受原告奔马田原公司委托并以受托人的名义与被告黄继红签订的商铺租赁合同不违反法律的强制性规定，属有效合同。因该合同已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，该合同依法直接对原、被告具有约束力。租赁期限届满前，被告在原告挂出出售广告后未向原告申请购买，诉讼中又未在本院通知规定的期限内作出在同等条件下同意购买该门店的书面答复，可视为其放弃优先购买权。租赁期限届满，被告在原告主张腾退其租赁的门店权利后，不按约返还租赁的门店并继续占有，应当依法承担违约责任，赔偿原告相应的损失，故原告请求判令被告立即腾退其租赁的门店并按照原合同约定的租金每天191元支付逾期腾房占有使用费损失，于法有据，本院予以支持。此外，关于租赁期间被告根据其经营需要对其租赁的门店进行了装饰装修，并添置了财产的费用问题，因承租人未经出租人同意装修和添置财产，且租赁合同约定租赁期满后承租人不得以任何形式收取转让费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该费用应由承租人负担，可移动的财产应由承租人自行处置。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告黄继红立即腾退其租赁的财富广场B栋105号门店，并将该门店返还给原告湖北奔马田原实业有限公司。二、被告黄继红按每天191元赔偿原告湖北奔马田原实业有限公司门店被占用期间的损失（自2018年10月8日起至返还租赁门店之日止）。上列履行事项，限本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告黄继红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  程艳辉人民陪审员  蔡阳峰人民陪审员  聂 新二〇一九年五月二十三日书 记 员  余 聪