连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初272号原告：王绪红，女，1966年3月4日出生，汉族，退休工人，住连云港市海州区。原告：王绪梅，女，1970年1月27日出生，汉族，工人，住连云港市连云区。原告：王绪林，女，1975年1月7日出生，汉族，工人，住连云港市海州区。原告：王绪芹，女，1976年9月5日出生，汉族，工人，住连云港市海州区。原告：王绪兆，男，1970年1月23日出生，汉族，工人，住连云港市海州区。五原告共同委托诉讼代理人：卞富山，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告：王开友，男，1950年8月17日出生，汉族，农民，住连云港市徐圩新区。委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师。第三人：王玉珍，女，1943年1月22日出生，汉族，退休工人，住连云港市徐圩新区。委托诉讼代理人：潘学花，女，1962年11月14日出生，汉族，退休工人，住连云港市开发区。第三人：潘学连，男，1971年12月20日出生，汉族，无固定职业，住连云港市徐圩新区。委托诉讼代理人：王玉珍，女，1943年1月22日出生，汉族，退休工人，住连云港市徐圩新区，系潘学连母亲。委托诉讼代理人：潘学花，女，1962年11月14日出生，汉族，退休工人，住连云港市开发区。第三人：潘学花，女，1962年11月14日出生，汉族，退休工人，住连云港市开发区。第三人：潘学喜，男，1963年9月20日出生，汉族，工人，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：潘学花，女，1962年11月14日出生，汉族，退休工人，住连云港市开发区。第三人：潘学荣，男，1968年5月27日出生，退休工人，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：潘学花，女，1962年11月14日出生，汉族，退休工人，住连云港市开发区。第三人：潘学彩，女，1970年2月25日出生，退休工人，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：潘学花，女，1962年11月14日出生，汉族，退休工人，住连云港市开发区。原告王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆与被告王开友、第三人王玉珍、潘学连、潘学花、潘学喜、潘学荣、潘学彩所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后,依法适用简易程序于2019年2月18日、2019年4月2日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案依法转入普通程序审理，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告王某1的委托诉讼代理人卞富山，被告王开友及委托诉讼代理人钟玉红，第三人王玉珍及第三人潘学连的委托诉讼代理人王玉珍到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告王某1的委托诉讼代理人卞富山，被告王开友及委托诉讼代理人钟玉红，第三人潘学花及第三人王玉珍、潘学连、潘学喜、潘学荣、潘学彩的共同委托诉讼代理人潘学花到庭参加了诉讼。原告王某1于2019年5月3日去世，其法定继承人王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆申请参加本次诉讼，本院依法准许。第三次庭审中，原告王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆的共同委托诉讼代理人卞富山，被告王开友及委托诉讼代理人钟玉红，第三人王玉珍、潘学连、潘学喜、潘学荣、潘学彩的共同委托诉讼代理人潘学花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆向本院提出诉讼请求：确认被告王开友与潘某芝于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》无效，位于连云港市徐圩新区房屋的拆迁款653343.78元归原告所有。在案件审理中，原告确认诉讼请求为：确认被告王开友与潘某芝于2005年2月12日签订的房屋转让协议无效；位于连云港市徐圩新区房屋拆迁款506882元归原告所有；本案涉案费用由被告承担。事实及理由：原告王某1与潘某芝（2016年去世）系子舅关系。位于堆南巷88号房屋为原告王某1于1986年所建，2005年王某1在连云港市区购买房屋并入住，因潘某芝家人口众多、住房紧张，又加之系亲戚关系，王某1便将堆南巷88号房屋借给潘某芝居住、使用。2018年，因涉案房屋拆迁，经拆迁办人员处才得知涉案房屋已被潘某芝出售于被告王开友，拆迁登记在王开友名下。原告认为，涉案房屋为原告王某1所有，潘某芝无权处分涉案房屋，其与被告之间买卖合同应属无效，其拆迁款应归原告所有。被告并非堆南巷集体经济组织成员，其无权购买非本人所在的集体经济组织成员房屋，其与潘某芝之间买卖合同无效。被告王开友辩称：被告主体不适格，被告在本案中只是善意的第三人，被告在2005年从潘某芝手中购得涉案房屋，双方签订房屋买卖合同并支付了合理的对价，被告并没有侵犯原告的合法权益，在本案中应该列为第三人而不应该是被告；本案漏列当事人，被告从潘某芝手中购得涉案房屋，因潘某芝已于2017年11月21号死亡，其配偶及子女作为法定继承人，应该作为本案的被告参与诉讼，原告应该追加潘某芝的其余四位子女参与本案的诉讼。被告2005年从潘某芝手中购得涉案房屋，并对房屋进行了装潢，于2005年入住，又陆续对该房屋进行维修和扩建，加盖了养猪场。2018年徐某新区拆迁房屋时，被告向拆迁办出示了建房证和购房合同，拆迁办认定被告作为涉案房屋的所有权人，签订了拆迁协议。被告购买房屋时，因为和潘某芝及原告都是亲戚关系，因此没有办理相关的过户手续，原告对潘某芝和被告之间的买卖事实没有任何怀疑，涉案房屋系善意取得。原告儿子王绪兆作为徐某盐场的水电工，天天在徐某盐场上班，对于被告使用涉案房屋及加盖猪圈是明知的，原告诉称2018年拆迁时候才知道明显不符合并有违常理，不符合客观事实。被告户口虽然不在徐某，但徐某盐场的土地属于国有，并不属于集体土地，被告取得该房屋并没有违反国家强制性规定。根据房屋拆迁协议，涉案房屋的合法财产是148.10平方米，估价为43.5669万元，并非原告所主张的涉案标的65万元，原告王某1与其姐夫潘某芝虽无买卖协议，但亲戚之间以现金给付购房款，原告将涉案房屋的四本建房证原件交付给潘某芝，能够证实涉案房屋并非借用，而是买卖，也能证实被告取得涉案房屋也是合法的。本案仅仅因为涉案房屋拆迁导致原告反悔，不仅违反法律规定，也违背了亲情人伦，于情于法都不妥，请求法庭公正判决。第三人王玉珍述称：具体时间记不清楚了，我和丈夫潘某芝带钱17000多元到原告王某1处买了涉案房屋，当时没有签协议也没有打条子，原告给了我准建证的原件。买过后我在该房屋里住了两年后，又以15600元的价格卖给被告王开友。第三人潘学连述称：我原来是徐某盐场张港工人，因张港工区改业，盐田改水产养殖，后来就到杭州打工，2003年年底回家过年听爸妈（潘某芝、王玉珍）说买堆南巷88号小姑爷（王某1）家房子，我是家里最小的都已成家立业，我哥还有三个姐姐她们都有自己家，没和爸妈住一起，在当时我爸妈都退休了，还开了一个小店生活条件很好，小姑爷家要去新浦买房子，然后就把房子卖给了我爸妈。第三人潘学花、潘学喜、潘学荣、潘学彩答辩意见同第三人王玉珍、潘学连。本院经审理认定事实如下:原告王某1于1986年新建位于徐某镇辛高圩街10组堆南巷88号的房屋及围墙，包括北屋（62.4㎡）、东屋（23.8㎡）、西屋（24.15㎡）、围墙（28.5㎡）。1991年11月20日，由连云港市规划管理局颁发民房建筑执照4份。2005年2月12日，被告王开友与潘某芝签订《房屋转让协议》1份，协议中约定：潘某芝将上述房屋以人民币15660元的价格转让被告王开友。潘某芝将4份民房建筑执照的原件交给被告王开友。同年，被告王开友实际占有、使用该房屋，并进行了维修和扩建。2017年11月21日，潘某芝去世，其父母均先于潘某芝去世，其妻子为第三人王玉珍。潘某芝、王玉珍共有五名子女：潘学连、潘学花、潘学喜、潘学荣、潘学彩。2018年12月13日，被告王开友作为被征收人与房屋征收部门连云港市连云区征收局签订《房屋征收补偿安置协议书》，征收辛高圩社区堆南巷88号房屋及附属物，总建筑面积278.24㎡，其中合法建筑面积148.10㎡。被告王开友自愿选择货币安置方式，于2019年1月18日领取拆迁款共计930808元。2019年5月3日，王某1去世，其妻子潘某凤于2018年9月16日去世，其父亲王恒汝于1976年去世，其母亲赵兰英于2006年3月9日去世。王某1、潘某凤共有五名子女：王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆。上述事实，有原告向本院提交的民房建筑执照、房屋转让协议、付款证明、房屋征收补偿安置协议书，潘某芝及王某1居民死亡医学证明书，辛高圩派出所户籍信息证明及庭审笔录在案予以佐证，原、被告双方均无异议，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：潘某芝占有、使用涉案房屋的原因及是否有合法权利转让涉案争议房屋。原告主张将堆南巷88号房屋是出借给潘某芝居住、使用。原告认为2005年开始房屋一直由潘某芝居住，2018年房屋拆迁时才得知房屋被卖于被告，原告并未将建房执照交付潘某芝，只是放在了老房子里，王某1及其子女均未到房屋内主张过所有权。被告及第三人主张潘某芝已经购买并支付对价取得涉案房屋所有权并转让被告王开友。对此被告王开友提供证人王某2、孙某、张某（均系涉案房屋周围邻居）出庭作证。1．证人王某2出庭证明，被告王开友在涉案房屋居住十几年了，并加盖猪圈，房屋原来系王某1家的，听被告所说是潘某芝从王某1那买来后转卖给他的，王某1的儿子在徐某盐场上班，但是一直没有见过王某1或家人到房屋这主张过所有权。2．证人孙某出庭证明，被告王开友2005年以后一直在涉案房屋内居住，并加盖猪圈，之前是潘某芝在这居住，潘某芝之前是潘某凤（谐音），即王某1妻子。潘某凤搬家时证人还问了房子卖给谁，说是卖给潘某芝了，之后潘某芝家人在这居住，2005年左右就搬走，然后是被告王开友居住了。3．证人张某出庭证明，被告王开友已在涉案房屋内居住十几年了，并加盖了猪圈、房屋。听王开友所说，其从潘某芝处所购买。未曾见过王某1或家人来主张过房屋所有权。对于上述三位证人的证言，原告认为其证人证言皆听别人所述，为传来证据，不符合证据规则，不能作为证据使用，故对证人的证言真实性均有异议。被告王开友及第三人认为证人证言均真实可信。经审查，三名证人均证实被告王开友2005年以后在涉案房屋内实际居住、使用，并加盖了部分房屋。同时，三名证人作为涉案房屋周围居住的邻居，对于涉案房屋的历史及拆迁前状态应较为熟悉，故本院对于证人证言予以采信。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告王开友自2005年起至房屋被征收前一直占有、管理、使用涉案房屋，原告亦认可本案起诉前，原告未向被告王开友主张过涉案房屋的任何权利。原告主张涉案房屋系无偿借用给第三人家居住，但对于借用的过程及具体细节，亦未提供证据证明，且潘某芝搬走及逝世后，原告仍未收回房屋及建房执照，更不符合常理，故对于原告关于涉案房屋系借用给第三人潘某芝家居住的主张，本院依法不予支持。另根据《中华人共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告王开友以合理价格从潘某芝处购得涉案房屋并支付了购房款，并从2005年实际占有使用至今，未有证据证明双方之间存在恶意串通，故被告王开友应取得涉案房屋的所有权，且原告自2005年至今十几年时间内未对涉案房屋进行管理的情形也与享有产权的权利人应当履行的义务不符。从常理分析，涉案房屋如系原告方出借给其他人，双方就出借事宜既无书面协议，也未收取任何费用，双方之间无任何往来，且原告称将四本执照原件放在涉案房屋里，直至拆迁前后方才主张索要房屋所有权，本院认为涉案房屋面积不小，具有相当价值，所有权人对涉案房屋不闻不问明显不符合常理。对原告王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆要求确认被告王开友与潘某芝于2005年2月12日签订的房屋转让协议无效，位于连云港市徐圩新区房屋拆迁款506882元归原告所有的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆的诉讼请求。案件受理费10333元、保全费3870元，均由原告王绪红、王绪梅、王绪林、王绪芹、王绪兆承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费10333元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。审 判 长  林 杨人民陪审员  刘树芳人民陪审员  魏晓东二〇一九年五月二十八日法官 助理  王宗其书 记 员  孙 思法律条文及上诉须知一、法律条文《中华人共和国物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。