贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2351号上诉人（原审原告）：贵州振宏成套柜体有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道长田工业园C区。法定代表人：郑巨培，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡星，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201411769422。委托诉讼代理人：钟剑，贵州宗屏律师事务所律师，执业证号：1520120141D706638。被上诉人（原审被告）：贵州明德智远科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼第1楼B单元28层1号。法定代表人：苏志明。被上诉人（原审被告）：苏志明，男，1954年9月23日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：苏丽，女，1986年6月24日出生，布依族，住贵州省六盘水市钟山区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：高安岳，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201110483730。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：周亚松，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201510489899。被上诉人（原审被告）：贵州鑫精电器有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲南路114号。法定代表人：朱玉飞。上诉人贵州振宏成套柜体有限公司（以下简称振宏公司）因与被上诉人贵州明德智远科技有限公司（以下简称明德公司）、贵州鑫精电器有限公司（以下简称鑫精公司）、苏志明、苏丽确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初6535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人振宏公司上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初6535号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人鑫精公司提交的《房屋租赁合同》与被上诉人提交的相关证据在实际履行人、履行时间、履行方式等方面与合同约定存在严重不符。一审法院在未对《房屋租赁合同》履行行为进行任何实质审查的情况下，选择无任何理由认可合同的三性严重违反法律规定。其次，鑫精公司的营业执照显示存续期截止2016年6月，其2013年以出租人身份对外签订20年租赁合同明显不符合逻辑，不应得到法律的保护。其次，一审法院仅凭借上诉人在执行过程中知悉存在租赁合同为由，直接认定《房屋租赁合同》有效明显严重损害上诉人的合法权益。执行法院在执行过程中对上诉人的告知对于上诉人来说不具备任何法律效力，本案合同是否真实有效并不能简单以是否告知为由作为评判依据。再次，被上诉人鑫精公司与被上诉人苏志明签订的《房屋租赁合同》，租金严重低于市场价格，系双方恶意串通对抗法院执行，侵害上诉人合法权益的行为，应属无效。最后，上诉人作为房屋实际所有人，理应享有向承租人收取自房屋所有权转移后至今的租金的权利。被上诉人鑫精公司、苏志明、苏丽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，案涉合同合法有效，且双方当事人均按照约定履行了合同义务。上诉人振宏公司没有提交证据证明案涉租赁合同存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关行政法规规定的合同无效情形。《房屋租赁合同》签订时间在上诉人振宏公司起诉前一年左右。双方当事人在签订合同时不存在不正当或者违法的行为，该合同系双方真实意思的表示。被上诉人明德公司向被上诉人鑫精公司法定代表人朱玉飞直接支付部分租金不存在任何过错，且鑫精公司财务记账凭证也证实实际收到房屋的租金。此外，将装修抵10年房租是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，上诉人振宏公司主张鑫精公司与明德公司、苏志明、苏丽恶意串通签订《房屋租赁合同》对抗法院执行，侵害其合法权益没有任何事实和法律依据。明德公司签订《房屋租赁合同》后即对租赁房屋进行了装修，并支付了租金。完全履行《房屋租赁合同》约定的合同义务，上诉人振宏公司通过执行程序获得案涉房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，被上诉人有权继续使用案涉房屋。被上诉人明德公司未到庭，也没有提交书面答辩意见。上诉人振宏公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告鑫精公司与被告苏志明签订的房屋租赁合同无效。2、判决四被告立即将贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼第1栋B单元28层1号、2号、6号房屋交付原告，搬离上述房屋。3、判决四被告自2017年2月24日起，按照每月租金7017.75元标准（以每平方米每月25元计算），支付占用原告上述房屋的租金，直至上述房屋交付原告，被告搬离之日止。4、本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2014年3月24日，原告振宏公司诉被告鑫精公司买卖合同纠纷案，原告于2014年5月7日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2014年7月21日作出（2014）南民初字第80-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告鑫精公司的位于贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的房屋三套（合同备案号：Y0269811、Y0269818、Y0269963）。并于2014年8月5日向贵阳市房屋产权监理处送达上述法律文书，2014年8月18日向被告鑫精公司送达该民事裁定书。该买卖合同纠纷案的贵阳市中级人民法院（2014）筑民二终字第1136号民事判决书生效后，因被告鑫精公司未履行生效法律文书确定的义务，原告振宏公司申请一审法院强制执行。执行中，一审法院对诉讼中查封的被告鑫精公司的位于贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的三套房屋（合同备案号：Y0269811、Y0269818、Y0269963）依法委托评估机构评估，评估价格142.85万元，并在司法拍卖网络平台上进行拍卖。因无人竞买而流拍，依振宏公司申请将鑫精公司上述三套房屋以拍卖的保留价1285650元价格以物抵债，交付振宏公司抵偿相应债务，一审法院于2017年2月24日作出（2015）南民执字第604-6号执行裁定书，裁定:一、将被执行人鑫精公司名下位于贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的房屋三套（合同备案号：Y0269811、Y0269818、Y0269963）作价1285650元，交付申请执行人振宏公司抵偿相应债务，上述房屋的所有权自本裁定书送达申请执行人时起转移。二、申请执行人振宏公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。执行过程中，被告鑫精公司陈述该房屋已租赁他人，租期20年，租金已经付清，租赁合同约定租金收10年，剩余的10年的租金冲抵房屋装修款。承租人明德公司提交《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》系苏志明、苏丽与被告鑫精公司2013年8月26日签订，约定承租的涉案房屋为毛坯房，租期为20年，每年租金3万元，从第五年开始每年租金递增5%，装修抵10年租金，以此计算20年租金为80余万元。另，执行过程中，一审法院就贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼1幢B单元28层1号、28层2号、28层6号的三套房屋于2016年9月1日、11月30日在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖公告，拍卖标的状况：……用途为住宅，简单装修，承租人用于办公。……标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。2014年4月6日，法院对申请执行人振宏公司的“执行笔录”中，“执：……上述房屋已经租赁出去是否清楚？。申：清楚的，被执行人提交的租赁合同显示了20年，且租金已经全部付清，但是否真实不清楚。故现特申请评估拍卖上述房屋，如果卖不出去，我公司愿意用上述房屋以物抵偿，如果抵债价值不足以清偿本案的债务，我公司再提供线索继续进行执行。法院只需将以物抵债的裁定书给我公司就行，我公司自行处理上述房屋的租赁合同问题。”后，原告振宏公司认为鑫精公司与被告苏志明签订的《房屋租赁合同》系恶意串通，损害其合法权益应属无效为由，向一审法院提起如前之诉请。审理中，被告明德智远公司的工商信息显示：成立日期2014年7月18日，住所地：贵州省贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼第1楼B单元28层1号。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中的《房屋租赁合同》系被告鑫精公司与被告苏丽于2013年8月26日签订。苏志明系被告明德公司的法定代表人，苏丽系明德公司的股东之一。《房屋租赁合同》约定租期为20年，租金每年3万元，房屋装修折抵10年租金。被告明德公司向法院提交交纳租金40万元的收条及中国工商银行转款凭证。执行中，被告鑫精公司向法院提交会计科目记账凭证，证明收到明德公司的租金40万元。明德智远公司的工商信息显示：成立日期2014年7月18日，住所地：贵州省贵阳市南明区沙冲南路164号众华上居商住楼第1楼B单元28层1号。执行中一审法院调查上述房屋的1、2号房为被告明德公司作为办公场所使用。现原告诉请被告明德公司、苏志明、苏丽与被告鑫精公司恶意串通，签订房屋租赁合同损害其合法利益，因原告所举证据不足以证明被告苏丽与被告鑫精公司签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通的情形。且《房屋租赁合同》签订时间显示在法院查封上述房屋之前，在一审法院拍卖上述房屋时，原告明德公司明知房屋租赁情况，系带租拍卖，自愿用上述房屋以物抵偿，并表示若抵债价值不足以清偿本案的债务，其再提供线索继续进行执行。故原告对上述房屋的租赁情况是明知的，根据“买卖不破租赁的原则”，原告受让该房屋的权利不影响租赁合同的效力。故对原告的诉请，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：驳回原告贵州振宏成套柜体有限公司的诉讼请求。案件受理费502元，由原告贵州振宏成套柜体有限公司负担。二审审理过程中，上诉人振宏公司为了证明其上诉请求以向本院提交了如下证据：第一组证据：贵阳市南明区工商管理局存档的鑫精公司与苏志明签订的《租赁合同》，拟证明被上诉人明德公司用于注册登记的《租赁合同》与诉争《房屋租赁合同》不一致，诉争《房屋租赁合同》是鑫精公司为逃避债务所私自伪造的。被上诉人鑫精公司、苏志明、苏丽对贵阳市南明区工商管理局存档《租赁合同》的三性无异议，不认可证明目的。该《租赁合同》不能否认诉争《租赁合同》的效力。第二组证据：鑫精公司的章程，拟证明鑫精公司经营期限为10年，诉争合同的租赁期限从2013年8月26日至2033年8月26日明显不符合常理。被上诉人鑫精公司、苏志明、苏丽的质证意见为：鑫精公司在签订合同时仍存在，法律并未禁止公司不能签订超过其存续期间的合同。第三组证据：贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，拟证明诉争《租赁合同》约定的租金标准明显低于市场价。被上诉人鑫精公司、苏志明、苏丽对该组证据的三性均不认可，且案涉房屋的性质是住宅，不是商住楼。二审审理过程中，上诉人振宏公司向本院申请对诉争《租赁合同》签章和签字的形成时间进行司法鉴定。本案一审审理过程中，上诉人振宏公司就相同事项事情鉴定，一审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，鉴定机构接受鉴定后要求上诉人振宏公司补充鉴定检材，但是上诉人振宏公司不能按照鉴定机构的要求补充检材，遂撤回鉴定申请。本院询问上诉人振宏公司能否补充检材，其表示不能补充提交检材。上诉人振宏公司对诉争《租赁合同》签章和签字的形成时间进行鉴定申请客观不能，本院不予准许。本院对当事人在二审中提交的证据做如下认定：第一、贵阳市南明区工商管理局存档的《租赁合同》与诉争《房屋租赁合同》不一致,但是不是诉争《房屋租赁合同》是否有效的法定事由。第二、诉争《房屋租赁合同》的租赁期限超过鑫精公司的存续期间，但是该事由不是合同是否有效的法定事由。第三、诉争《租赁合同》约定的租金标准是否低于市场价不是合同是否有效的法定事由。故本院对上述证据的证明目的均不予采纳。经本院二审审理查明的其余事实与原判认定的事实一致。本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为诉争《房屋租赁合同》是否存在无效之情形。本院认为，《民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。恶意串通是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以表现为一方当事人作出意思表示，对方当事人明知其目的非法，而以默示的方式接受。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，诉争《房屋租赁合同》由鑫精公司与苏丽于2013年8月26日签订，早于法院查封上述房屋之前。苏丽在2013年8月26日与被上诉人鑫精公司签订《房屋租赁合同》时，双方均不能预见案涉房屋会面临查封甚至被作价交付申请执行人振宏公司抵偿相应债务的境遇，苏丽明、明德公司签订、履行《房屋租赁合同》的行为不能被认定为恶意串通。其次，房屋的租金由地段、商业水平、交通条件、室内装修情况、租赁期限等情况决定，诉争《房屋租赁合同》约定案涉房屋系毛坯房，租期为20年，租金每年3万元，房屋装修折抵10年租金系合同当事人的意思表示。尽管诉争《租赁合同》的租赁期限超过鑫精公司的存续期间以及贵阳市南明区工商管理局存档的《租赁合同》与诉争《房屋租赁合同》内容不一致，但是上述事由不足以证明诉争《租赁合同》存在恶意串通的情形。在一审法院拍卖上述房屋时，上诉人振宏公司明知房屋系带租拍卖，其无法使用案涉房屋的风险应由上诉人振宏公司自行承担。上诉人振宏公司拥有房屋所有权后提起诉讼要求确认诉争《租赁合同》于法无据，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人振宏公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费502元，由贵州振宏成套柜体有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年五月三十一日书记员  余琼敏