福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0783民初1835号 原告：建瓯市腾飞物业管理有限公司,住所地建瓯市泛华小区6#楼一层，统一社会信用代码913507837960659849。 法定代表人：张志华，执行董事。 委托诉讼代理人：郭木清，建瓯市“148”法律服务所法律工作者。 被告:景城(南平)房地产有限公司,住所地建瓯市兴泰街上峰景城A12#三楼，统一社会信用代码91350783789037539L。 法定代表人：郑朝晖，董事长。 委托诉讼代理人：黄学用，福建韩思律师事务所律师。 原告建瓯市腾飞物业管理有限公司(以下简称腾飞公司)与被告景城(南平)房地产有限公司（以下简称景城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。腾飞公司的法定代表人张志华、诉讼代理人郭木清，景城公司的诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾飞公司向本院提出诉讼请求:1、判令景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2013年1月至2017年7月的住宅空置房水电公摊费用38203元，电梯运行、年检公摊费用22258元，电子门公摊费用5340元，A区未售出车位管理费256200元。以上合计322001元。2、判令景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2017年8月至2018年3月的别墅空置房的物业费138719.2元、逾期付款违约金56649.1元；店面空置房的物业费26074元、逾期付款违约金10594.6元；A区未售出车位的管理费58560元、逾期付款违约金23909.4元；B区未售出车位的管理费70400元、逾期付款违约金28749.6元。以上物业费用、管理费用合计为293753.2元，逾期付款违约金合计为119902.7元（均按日千分之三标准算至2018年3月31日）；3、景城公司向腾飞公司支付诉讼代理费用11000元；4、景城公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2010年9月15日，以景城公司为“甲方”，腾飞公司为“乙方”，签订《建瓯上峰景城前期物业委托管理服务合同》，约定由腾飞公司于2012年入驻上峰景城小区承担前期物业管理服务，期限至首届业主委员会成立并与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时。该合同第六条约定：物业管理服务费于本物业交付入伙之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理服务费，甲方以包干制方式向乙方支付6万元，服务费分12个月付清，即每月向乙方支付5千元。第九条约定：管理服务费用，不包含其他设备设施运行所发生的公共水电费。在前期物业管理中，应由景城承担的费用有：1、117套售出前的住宅空置房自2013年1月至2017年7月期间的水电公摊费用计38203元，电子门铃公摊费用计5340元；2、116套售出前的住宅空置房自2013年1月至2017年7月期间的电梯运行、年检费用共计22258元；3、A区90个空置车位自2014年9月至2017年7月期间的管理费用,每车位每月80元,共计256200元。以上共计322001元。 2017年，上峰景城小区成立了建瓯市莲花社区上峰景城业主委员会（以下简称景城业委会），并与腾飞公司签订了《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》。依据该合同第二十条约定:小区未售出空置房及未售出车位物业费由开发商缴纳。业主、物业使用人应于每季第1个月10日前缴纳物业管理费，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,每天加收3‰的逾期付款违约金。因此，自2017年8月1日起，景城公司应承担未售出的空置房、空置车位的物业管理费，但其未履行缴纳义务，共欠2017年8月1日到2018年3月间的物业管理费和逾期付款违约金，其中：1、47栋别墅空置房的物业费138719.2元，逾期付款违约金56649.1元；2、42个店面空置房的物业费26074元，逾期付款违约金10594.6元；3、A区未售出90个车位的管理费58560元，逾期付款违约金23909.4元；4、B区未售出88个车位的管理费70400元，逾期付款违约金28749.6元。以上合计欠费293753.2元，逾期付款违约金119902.7元。 腾飞公司于2018年5月2日、5月14日委托建瓯市“148”法律服务所发函要求景城公司在2018年5月10日、2018年5月17日前核实所拖欠物业费、逾期付款违约金并予以支付。但景城公司回函不予核对,并对腾飞公司依账面所计算的物业费、逾期付款违约金表示无支付义务。现腾飞公司为主张权利,支付诉讼代理费11000元。 综上，腾飞公司依约履行了物业管理职责，为业主及景城公司提供了物业服务。但景城公司却未履行相应支付费用的义务，应承担违约责任。 景城公司辩称，（一）、腾飞公司诉称景城公司拖欠前期物业相关费用共计322001元依据不足：1、腾飞公司主张的2013年1月至2017年7月的水电公摊费用38203元，系按每套每年水电公摊200元计算，该计算方式证据不足，腾飞公司应当提交水电实际公摊金额的证据。另2015年10月1日之前的费用已超过诉讼时效，依法应当驳回该部分的费用。2、腾飞公司主张的2013年1月至2017年7月的电梯运行、年检费22258元中，系按每套每年200元计算，该计算方式证据不足，腾飞公司应当提交电梯运行、年检费的票据。另2015年10月1日之前的费用已超过诉讼时效，依法应当驳回该部分的费用。3、腾飞公司主张的自2013年1月至2017年7月住宅空置房的电子门铃公摊费5340元中，系按每户每月电子门铃公摊费4元标准计算，该依据不足，腾飞公司应当提交电子门铃实际公摊金额的证据。另2015年10月1日之前的费用已超过诉讼时效，依法应当驳回该部分的费用。4、腾飞公司主张自2014年9月至2017年7月A区车位费用256200元。首先，因该车位属于地下室人防工程，景城公司未出售给小区业主或其他人。《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》第六条约定，“……物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理费，甲方以包干制方式向乙方支付人民币6万元，服务费分12个月付清，即每月向乙方支付人民币5千元”。若该90个停车位属于物业，则属于开发商未售出的空置物业，故该90个停车位的管理费包括在包干费用中。其次，即便不包含在包干费用中，腾飞公司所主张的2015年10月1日之前的费用也超过诉讼时效，依法应驳回该部分的费用。另该90个停车位早已由腾飞公司实际由出租给业主使用，管理费亦应由腾飞公司或承租人承担。 （二）、腾飞公司主张景城公司应承担未售出的空置房、空置车位自2017年8月1日至2018年3月的物业管理费293753.2元、逾期付款违约金119902.7元依据不足。1、案涉的47栋别墅，于2017年5月25日竣工，2018年3月26日经竣工验收合格，并办理备案手续，该47栋别墅在竣工验收合格前属于在建工程，在施工单位福州市凯旭建筑工程有限公司将别墅移交给景城公司之前，景城公司无需承担物业费，更无需承担逾期付款违约金。2、A区90个停车位，属于地下室人防工程，景城公司未出售给小区业主或其他人，但该90个停车位已由腾飞公司出租给业主使用，管理费应由腾飞公司或承租人承担。3、B区88个停车位，也属于地下室人防工程。2017年8月31日才竣工，2018年5月22日经竣工验收合格，但景城公司至今未将该地下室人防工程划为停车位使用。景城公司对尚未竣工验收合格、未交付使用的地下室人防工程无需向腾飞公司交纳管理费。4、本案约定违约金日3‰即为月利率9%，该约定过分高于造成的损失，对该逾期付款违约金应当予以减少，标准应当以人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。 （三）、腾飞公司主张诉讼代理费11000元依据不足。1、前期物业合同中没有关于代理费或者律师费用如何承担的约定。2、2017年7月29日的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》第二十条第3款虽约定“业主无正当理由恶意拖欠拒交物业费，乙方有权向当地法院起诉，所产生的一切费用（包括乙方律师起诉费用）由败诉方全部承担”，但适用前提是业主无正当理由恶意拖欠拒交物业费。本案中景城公司没有恶意拖欠拒交。律师起诉费用是否包括律师代理费或其他法律从业人员的代理费，亦约定不明。 综上所述，腾飞公司主张的前期物业管理中，应当由景城公司承担的相关费用，有部分已经超过诉讼时效，有部分主张依据不足。对2017年8月1日至2018年3月间的已售出的物业的管理费不应由景城公司承担。逾期付款违约金的约定过高，依法予以调整减少。因此，要求驳回腾飞公司不合理，依据不足的诉讼请求。 在本案审理过程中，腾飞公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、2010年的《建瓯上峰景城前期物业委托管理服务合同》。证明双方关于前期物业委托管理的约定，其中管理服务费用不含其他设备运行发生的公共水电费。合同第5条约定的物业管理服务费包干，是指管理费包干，不含服务费用；2、2017年的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》。证明景城业委会与腾飞公司的物业委托管理服务合同期限为2017年8月至2019年7月，双方对店面、别墅、车位管理费用作出约定，并约定其他设备运行发生的公共水电费，消防、门禁可视、监控维保等公共设备维保年检费用由各业主分摊。同时还规定如未缴纳物业费、管理费的，腾飞公司主张权利的费用应由对方承担；3、景城业委会的证明。证明上峰景城小区的空置房、车位数量；4、欠费统计。证明景城公司拖欠相关费用及违约金的金额；5、21页的各项费用及违约金的附表统计。证明景城业委会盖章确认景城公司拖欠相关费用及违约金的金额；6、催告函、快递单、复函。证明双方的函件往来情况；7、委托代理合同及代理费发票。证明腾飞公司支付本案代理费用11000元；8、营业执照、企业资质证书、上岗资格证、收费标准。证明腾飞公司是适格主体，具有相应的物业管理资质，按照国家规定管理收费；9、A区车位成交明细表。证明A区空置停车位为90个；10、B区配电房用电情况。证明2016年3月到2018年3月B区用电情况，电表系由腾飞公司安装，景城公司曾把B区作为工场制作工建，腾飞公司在该区没有验收前就进行了实际管理；11、2017年8月5日景城业委会的报告。证明景城业委会为了确保小区和消防安全要求腾飞公司将A区停车场给予开放，腾飞公司没有出租停车位；12、空置房费用明细统计表及3份附表。证明腾飞公司根据实际支付计算出景城公司应承担2013年1月至2017年7月的空置房公摊水电费38380元、电梯维保费16245.7元、电子门铃5418元，总计60044元；13、A区停车位管理费实际支出情况统计（附工资表2张、水泵维修6张、电费收据发票33张）。证明腾飞公司有对停车位进行管理并有实际开支；14、相片5张。证明腾飞公司自2013年到2017年度每年都有张贴催款通知单向景城公司主张权利；15、空置房费用明细对照表。证明景城公司向业主交房日期经双方核对过，对3户不一致的以景城公司确认的日期为准。 经质证，景城公司认为，对证据1无异议。但是对证明对象有异议，第五条明确约定物业管理服务费包括住宅、商业、停车场的费用；对证据2无异议，但对证明对象有异议，合同约定停车位每月80元，但腾飞公司对B区停车位按每月100元主张权利。合同第二十条约定的滞纳金日千分之三明显过高。约定的律师起诉费用是否包括其他法律从业人员的代理费约定不明；对证据3，对证明内容中2012年到2017年7月31日没有售出的住宅177户有异议，2013年起已在陆续移交。对未售出A区90个停车位没有异议。对2017年8月1日到2018年6月30日有47套别墅、42个店面未售出无异议。对证明内容中的B区停车位88个，因竣工验收后尚未划为车位，不存在出卖的问题；对证据4，认为等同于腾飞公司的陈述；对证据5，关于空置房的水电费、电梯维保年检公摊费、电子门铃公摊费计算表，对117户房屋本身没有异议，但是景城公司对该117户房屋自2013年起都在陆续交房，双方在交房时间的统计稍有偏差。另能证明2015年10月1日之前的费用已经全部超过诉讼时效。关于A区90个未出售停车位管理费、违约金计算表，停车位已经由腾飞公司出租给部分业主使用，管理费应由腾飞公司或承租人承担。关于47栋别墅物业费、违约金计算表，别墅系2017年5月25日竣工，2018年3月26日经竣工验收合格并办理备案手续，该47栋别墅在竣工验收合格前属于在建工程，在施工单位移交给景城公司之前，景城公司无需承担物业费，更无需承担逾期付款违约金。关于店面物业费、违约金计算表。对42间店面没有异议，但是对腾飞公司的证明对象有异议，违约金计算过高。关于B区车位管理费、违约金计算表，因属于地下室人防工程，2017年8月31日才竣工，2018年5月22日经竣工验收合格，但景城公司至今未将该地下室人防工程划为停车位使用。景城公司对尚未竣工验收合格、未交付使用的地下室人防工程无需向腾飞公司交纳管理费；对证据6，景城公司确实有收到该催收函，并回复要求腾飞公司提供计算依据和计算方法以及费用凭证，但腾飞公司没有提供；对证据7的真实性没有异议，但前期物业合同中没约定，后期物业合同约定不明，该代理费不应由景城公司承担；对证据8、9没有异议；对证据10，认为B区电费发票主要是业主2次供水用电和电梯井抽水用电，也包括地下人防工程照明用电，但腾飞公司通过这些电费发票主张其有对B区地下人防工程进行管理，并由此按每个车位每月100元收取景城公司88个车位的管理费依据不足；对证据11，能证明腾飞公司已经将A区90个停车位给业主使用，该90个停车位的物业费不应当由景城公司承担，应当由腾飞公司或者使用人承担；对证据12，经过对腾飞公司的财务票据核对，对数据无异议，交房日期应当以景城公司提供表格为准。另该金额中有部份已过了诉讼时效；对证据13，认为电费有二次供水的费用、电梯井抽水费用、路灯费用。水泵维修系二次供水和电梯井抽水的水泵的维修。A区地下室停车位已经出售部分，另有部分已经由腾飞公司出租给业主使用，人员工资不应由景城公司承担；对证据14，无法证明相片的形成时间及张贴场所，腾飞公司主张的费用中有很大一部分已经过了诉讼时效；对证据15，认为交房日期确实经过双方核对。 景城公司提供如下证据：1、2010年的《建瓯上峰景城前期物业委托管理服务合同》（腾飞公司提供的证据1）。证明：（1）物业交付使用后，景城公司未售出的空置物业的管理服务费，景城公司以包干制方式向腾飞公司交付6万元，服务费分12个月付清，即每月支付人民币5000元。（2）A区90个停车位属于该合同约定的开发商未售出的空置物业，该90个停车位的管理费已包含在该合同第六条所约定的包干制未售出的空置物业的管理费6万元中；2、（建州大景城）项目表4页、商品房销售票据117张、（建州大景城）项目表交房时间。证明：（1）腾飞公司诉称的117套住宅空置房，只有B121601号房于2018年4月17日出售给傅天忠，其他116套房屋在2017年7月之前已经出售并交房。（2）该已出售的住宅所对应的公摊水电费、电梯运行和年检费、电子门铃公摊费应当由购房户（业主）承担，不应由景城公司承担；3、2017年的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》（腾飞公司提供的证据2）。证明：（1）2017年7月29日，腾飞公司与景城业委会签订了《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》。（2）腾飞公司有义务按该《服务合同》第二条第一款“物业管理服务事项（包括但不限于以下内容）：物业的接管、验收及业主的装修服务……”之约定，向景城公司接管47栋别墅、停车位等物业。（3）该《服务合同》第20条所约定的小区空置房费用由开发商缴纳所指向的空置房，系指已经竣工验收合格，且施工方已按施工合同的约定移交景城公司但未出售的房屋；4、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》（建州大景城B3-B7#楼）7页、（建州大景城B1、B2、B8、B9#楼）7页，《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》4页。证明：（1）案涉的47户别墅在2017年5月25日竣工，2018年3月26日经竣工验收合格，并办理备案手续。（2）该47户别墅在竣工验收合格前属于在建工程,在施工单位福州市凯旭建筑工程有限公司将别墅移交给景城公司前，景城公司无需承担物业费；5、《防空地下室竣工备案认可文件》2页。证明：（1）腾飞公司诉称的B区88个停车位，属于地下室人防工程。2017年8月31日竣工，2018年5月22日经竣工验收合格，但景城公司至今未将该地下室人防工程划为停车位使用。（2）景城公司对尚未竣工验收合格、未交付使用的地下室人防工程无需向景城公司交纳管理费；6、相片145张，清单1页。证明腾飞公司诉称的A区90个停车位，属于地下室人防工程，早已由腾飞公司出租给业主使用，管理费应由腾飞公司或承租人承担。 腾飞公司质证认为，对证据1的证据三性无异议。但对合同第5条证明对象有异议，该合同物业统称是物业管理服务费用，所包干的6万元是服务费，不包括管理费；对证据2，认可交房时间以景城公司确认的日期为准；对证据3，对证明的对象有异议。认为腾飞公司已对47栋别墅进行管理，根据2017年的物业合同，景城公司应承担相应物业费用；对证据4、5的真实性无异议。认为竣工验收合格时间是2017年5月25日，此时施工方已交付物业，腾飞公司从2017年8月开始计算物业费用合理合法。另外物业交付是以竣工验收时间合格为准，不是以备案时间为准；对证据6，认为是2017年8月后的状态，90个车位系应景城业委会的要求开放，不能证明腾飞公司向车位使用人收取租金，在景城公司售出前应由其承担管理费用。 本院对上述证据认证认为，对于腾飞公司提供的证据1、2（即景城公司提供的证据1、3），双方对证据并无异议，仅是证明对象不一致，予以采信；对证据3，腾飞公司系用以证明景城公司的物业情况，该证明内容应结合其他证据进行分析认定；对证据4，欠费统计等同于腾飞公司的陈述，应结合其他证据分析认定；对证据5、12、15，系腾飞公司对景城公司所欠各项费用统计，因在案件审理过程中景城公司对交房时间进行过核对，腾飞公司认可以景城公司核对的日期为准。景城公司亦对水电费票证、电梯维保费票据进行过核对表示无异议。故对该组证据所统计的数据应当结合双方的陈述及其他证据进行综合分析认定；对证据6、7，景城公司对证据的真实无异议，又该证据与本案具有关联性，予以采信；对于证据8、9，景城公司无异议，予以采信；对证据10、13，景城公司的待证对象系其对相关物业进行管理，该证明对象能否成立应当结合其他证据进行分析认定；对证据11，景城公司对真实性并无异议，予以采信；对证据14，相片中有相应时间，但张贴场所不明确。对景城公司提供的证据2，因景城公司是用以证明交房日期，现腾飞公司认可景城公司确认的交房日期，予以采信；对证据4、5，腾飞公司对真实性无异议，又该证据与本案具有关联性，予以采信；对证据6，腾飞公司对相片反映2017年8月后的停车场状况无异议，结合腾飞公司提供的证据11，予以采信。 通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述，对本案主要事实作如下认定：腾飞公司系物业服务企业，景城公司系建瓯市上峰景城小区的房地产开发商。2010年9月15日，以景城公司为“甲方”，腾飞公司为“乙方”，签订《建瓯上峰景城前期物业委托管理服务合同》，约定由腾飞公司于2012年入驻上峰景城小区承担前期物业管理服务，期限至首届业主委员会成立并与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时。第六条约定：物业管理服务费于本物业交付入伙之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理服务费，甲方以包干制方式向乙方支付6万元，服务费分12个月付清，即每月向乙方支付5千元。第九条约定：管理服务费用，不包含其他设备设施运行所发生的公共水电费（公共水电费按各户面积均摊，一楼业主不需承担公共电梯费分摊）。该合同尚约定其他事项。 2017年7月29日，以腾飞公司为“乙方”，景城业委会为“甲方”，订立《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》。第三章物业管理服务用的收取第四条约定收费标准为物业管理费，在遵循当地政府规定的物价标准指导下，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下，1、住宅：联排别墅1.5元/每平方米/每月；2、商业：1.5元/每平方米/每月，写字楼、办公场所1.5元/每平方米/每月；3、停车服务费按室内私人车位每辆小车每月80元；……；5、电梯年检、维保费、运行电费、机油、黄油、照明配件等常规费用预收200元/户/年；6、公摊水电费预收200元/户/年；7、电子门维保费60元/户/年，以起用开始计费。第二十条约定:1、小区未售出空置房及未售出车位物业费由开发商缴纳。2、业主、物业使用人应于每季第1个月10日前缴纳物业管理费，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,每天加收3‰的逾期付款违约金。合同有效期自2017年8月1日至2019年7月31日止。该合同尚约定其他事项。 景城小区的电子门启用时间为2013年1月。景城公司未售出店面有42个。2017年5月25日，景城公司所开发的47栋别墅通过竣工验收，并于2018年3月26日在建瓯市规划建设和旅游局办理备案。Ａ区地下停车场未售出的停车位有90个。Ｂ区地下人防工程于2017年8月31日通过竣工验收，并于2018年5月22日在建瓯市办理备案认可，该地区可规划88个停车位，但至今未予划停车线。为确保小区和消防安全，2017年8月，在景城业委会要求下，腾飞公司对Ａ区停车场、Ｂ区地下人防工程予以开放停车使用，并进行相应管理。对涉案的117套住宅，庭审中腾飞公司认可景城公司核对的向业主的交房日期，景城公司对腾飞公司所交纳的公共水电费用、电梯维保费用的票据亦进行过核对。腾飞公司自2013年至2017年每年曾以张贴通知的形式向景城公司催讨相应费用。现腾飞公司认为景城公司拖欠其2013年1月至2018年3月期间的各项费用，遂引发本案纠纷。 本院认为，腾飞公司、景城公司于2010年9月15日签订《建瓯上峰景城前期物业委托管理服务合同》，不违反法律强制性、禁止性规定，合同有效。该小区成立景城业委会后，腾飞公司、景城业委会于2017年7月签订的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》亦不违反法律强制性、禁止性规定，合同整体有效，对业主（包括景城公司）具有约束力。本案双方争议的焦点为：1、根据前述两份合同，景城公司是否有拖欠腾飞公司各项费用及具体金额的问题；2、腾飞公司主张2015年10月1日前的相关费用是否超过诉讼时效的问题；3、逾期违约金的计算标准是否过高及计算方式的问题；4、腾飞公司主张诉讼代理费用能否成立的问题。对此本院分析认定如下： 对于争议焦点1，本院认为，一、依据2010年的《前期物业委托管理服务合同》：（1）、第六条约定“物业管理服务费于本物业交付入伙之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理服务费，甲方以包干制方式向乙方支付6万元，服务费分12个月付清，即每月向乙方支付5千元。”第九条约定“管理服务费用，不包含其他设备设施运行所发生的公共水电费（公共水电费按各户面积均摊，一楼业主不需承担公共电梯费分摊）”。显然，腾飞公司主张的2013年至2017年7月间的未售出A区99个车位管理费用应属于包干范围。腾飞公司认为该期间的车位管理费不包括在包干的管理服务费用中不符合合同约定，即腾飞公司主张2013年至2017年7月间的未售出A区99个车位管理费256200元不能成立；（2）、由于腾飞公司认可景城公司核对的向业主的交房日期，且景城公司对腾飞公司所交纳的公共水电费用、电梯维保费用的相关票据亦进行过核对。根据该核对结果，本院认定腾飞公司依据相关票据计算出景城公司对117户公摊水电费用38380元，应扣除5#905房自2016年5月起的费用460.37元,6#602房自2016年2月起的费用594.82元，故为37324.81元。对于腾飞公司依据相关票据计算出景城公司对116户公摊电梯维保16245.7元，应扣除5#905房自2016年5月起的费用176.2元,6#602房自2016年2月起的费用297.16元，故为15772.34元。对于腾飞公司计算出景城公司对117户电子门公摊费用5418元，应扣除5#905房自2016年5月起的费用80元,6#602房自2016年2月起的费用92元，故为5246元。二、景城公司系未售出物业的业主，根据相关法律规定，景城业委会与腾飞公司于2017年7月签订的《物业委托管理服务合同》对景城公司具有约束力，依据该物业合同：（1）、47栋别墅的竣工验收合格日为2017年5月25日，故该日应为施工方向景城公司移交别墅之日。腾飞公司按照物业合同标准计算出该47栋别墅自2017年8月1日起到2018年3月止的管理费用138719.2元，本院予以确认。景城公司主张应当以在建瓯市规划建设和旅游局办理备案表的2018年3月26日为实际接管别墅日，本院不予采纳；（2）、对于腾飞公司按照物业合同标准计算出42个店面自2017年8月1日起到2018年3月止的管理费用26074元，景城公司未提出异议，本院予以确认；（3）、对于腾飞公司按照物业合同标准计算出A区未售出90个停车位自2017年8月1日起到2018年3月止的管理费用58560元，景城公司认为该90个停车位早已由腾飞公司出租给业主使用，管理费应由腾飞公司或使用人承担。由于腾飞公司开放该停车场系应景城业委会的要求，景城公司未能举证证明腾飞公司有向使用车位的业主收取相应管理费用，故对该部份的管理费用58560元本院予以确认；（4）、对于腾飞公司按照物业合同标准计算出B区88个停车位自2017年8月1日起到2018年3月止的管理费用70400元。由于该工程竣工验收合格日为2017年8月31日，腾飞公司对该地下人防工程即便未划停车线，但实际作为停车场使用系应景城业委会的要求，景城公司未能举证证明腾飞公司有向使用车位的业主收取相应管理费用，故本院认定对该部份的管理费用应从2018年9月起算，标准为每个车位每月80元，即自2017年9月至2018年3月为88×80元×7=49280元。 对于争议焦点2，本院认为，腾飞公司自2013年至2017年每年曾以张贴通知的形式向景城公司催讨相应费用，景城公司主张2015年10月1日前的相关费用已超过法定诉讼时效，本院不予采纳。 对于争议焦点3，本院认为，2017年7月的《物业委托管理服务合同》约定违约金标准为日3‰。因腾飞公司作为物业服务企业，其在服务过程中并不创造财富，仅系通过物业管理服务的劳动付出，收取相应报酬。因此，景城公司拖欠物业服务费用给腾飞公司造成的损失，应视为资金占有费用的损失。故该标准明显过高，本院酌定双方违约金的计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限的规定，将本案违约金调整为按照年利率24%计算。同时根据合同第二十条第2款约定的“业主、物业使用人应于每季第1个月10日前缴纳物业管理费，……”。因此，违约金的计算方法为：（1）、47栋别墅的管理费用138719.2元，其中52019.7元自2017年8月11日起算,52019.7元自2017年11月11日起算,34679.8元自2018年2月11日起算;(2)、42个店面的管理费用26074元，其中9777.75元自2017年8月11日起算,9777.75元自2017年11月11日起算,6518.5元自2018年2月11日起算；（3）、A区未售出90个停车位的管理费用58560元，其中21960元自2017年8月11日起算,21960元自2017年11月11日起算,14640元自2018年2月11日起算；（4）、B区地下人防工程停车位的管理费用49280元，其中21120元自2017年9月11日起算,21120元自2017年12月11日起算,7040元自2018年3月11日起算。以上均按照年利率24%标准计算至2018年3月31日止。 对于争议焦点4，本院认为，（1）、2010年的《前期物业委托管理服务合同》未对代理费如何承担作出约定。（2）2017年的《物业委托管理服务合同》第二十条第3款虽约定“业主无正当理由恶意拖欠拒交物业费，乙方有权向当地法院起诉，所产生的一切费用（包括乙方律师起诉费用）由败诉方全部承担”，该约定特别指出了律师起诉费用。本案腾飞公司委托代理人属于法律工作者，其收取的是法律服务费用，是否包括在律师起诉费用范围内约定不明确。因此，景城公司抗辩理由成立，腾飞公司主张代理费用11000元本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下： 景城(南平)房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向建瓯市腾飞物业管理有限公司支付2013年1月至2017年7月31日的水电公摊费用37324.81元，电梯维保费用15772.34元，电子门公摊费用5246元，合计人民币58343.15元。 景城(南平)房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向建瓯市腾飞物业管理有限公司支付2017年8月至2018年3月31日的47栋别墅的物业管理服务费用138719.2元，42个店面的物业管理服务费用26074元，A区90个停车位的物业管理服务费用58560元，2017年9月至2018年3月31日的B区地下人防工程停车位的物业管理服务费用49280元，合计人民币272633.2元。 三、景城(南平)房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向建瓯市腾飞物业管理有限公司支付第二项判决所确定的款项按年利率24%标准计算至2018年3月31日止的逾期付款违约金：（1）、别墅的管理服务费用138719.2元，其中52019.7元自2017年7月11日起算,52019.7元自2017年11月11日起算,34679.8元自2018年2月11日起算;(2)、店面的管理服务费用26074元，其中9777.75元自2017年8月11日起算,9777.75元自2017年11月11日起算,6518.5元自2018年2月11日起算；（3）、A区未售出90个停车位的管理服务费用58560元，其中21960元自2017年8月11日起算,21960元自2017年11月11日起算,14640元自2018年2月11日起算；（4）、B区地下人防工程停车位的管理服务费用49280元，其中21120元自2017年9月11日起算,21120元自2017年12月11日起算,7040元自2018年3月11日起算。 四、驳回建瓯市腾飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用11267元，由建瓯市腾飞物业管理有限公司负担5820元，景城(南平)房地产有限公司负担5447元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  潘圣涛 人民陪审员  叶 炜 人民陪审员  杨滋美 二〇一九年五月十日 书 记 员  王 洪 判决依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。