北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初8号原告（执行案外人）：孙媚芳，女，1933年11月14日出生。委托诉讼代理人：郭壮，北京市康达律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号6号楼125室。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：于德彬，北京金诚同达律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族，北京中金瑞鼎投资管理中心合伙人，住北京市西城区。第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地山西省太原市民营区经园路281号北四楼303室。法定代表人：王爱芬，执行董事兼总经理。第三人：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原市民营区经园路281号北四楼。法定代表人：李巧英，执行董事兼总经理。原告孙媚芳与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、被告葛军、第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、第三人山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙媚芳之委托诉讼代理人郭壮、被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆、被告葛军到庭参加诉讼。鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。孙媚芳向本院提出诉讼请求：1．停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园××0801户房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2．解除对案涉房屋的预查封。事实和理由：1．案涉房屋是由原告付款购买，并实际占有、使用。2．葛军未支付购房款非真正购房，网签仅是债权债务履约担保，网签时未实地核实房屋实际占有使用情况，存在过失。3．原告系房屋所有权人，未办理网签并非自身原因造成，占有房屋早于法院查封，权利足以排除本案执行。4．已有与本案情况相同七位业主提起执行异议之诉获支持，相同权利应同等对待。中鑫智融公司辩称，不同意原告诉讼请求。1．不认可房屋买卖交易真实性，《房屋认购协议》是后补倒签的虚假协议，原告没有付款，提起执行异议之诉没有事实依据。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条在本案不能适用。原告未交房款、查封之前也未签订买卖合同及入住房屋，不能据此排除执行。3．原告涉嫌以恶意诉讼手段为鑫四海投资公司及其关联方逃避被强制执行而拖延履行、逃脱债务。葛军辩称，不同意原告的诉讼请求。1．不认可案涉房屋买卖交易的真实性，原告与鑫四海房地产公司之间的买卖交易系通过后补倒签时间的虚假协议和文件虚构的。《房屋认购协议》违背了《城市房地产管理法》的规定，是在没有办理预售许可证的情况下进行的，不应视为合法有效的协议。2．原告对案涉房屋并没有合法占有。水电、煤气、供暖等票据是由山西鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）开具，该公司与鑫四海投资公司是关联企业，原告没有资金支付凭证，不能证明费用实际发生，无法证明在查封前对房屋占有使用。3．原告没有支付购房款，没有购房款发票和资金支付凭证，仅凭收据不能证明其已经支付购房款。4．房屋未办理过户登记，系原告怠于主张权利导致，原告有重大过错。协议签订多年，原告未向鑫四海房地产公司主张办理网签手续。原告购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，应视为其存在过错。5．葛军与鑫四海房地产公司于2015年3月签订买房协议、办理网签手续，到2017年公示两年之久，未见原告主张过权利，应视为默认葛军与鑫四海房地产公司之间交易。6.《执行异议和复议规定》第二十八条在本案不能适用。鑫四海投资公司、鑫四海房地产公司经合法传唤，未到庭发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）中鑫智融公司申请执行过程因到期未偿还借款及股权回购款项，中鑫智融公司向北京仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁决鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）应向中鑫智融公司全额支付股权回购款及违约金和仲裁费。上述仲裁裁决书生效后，各被申请人均未履行裁决确认的给付义务或责任，中鑫智融公司于2017年3月6日向本院申请执行。在执行中，本院作出（2017）京02执180号执行裁定书，主文载明“一、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军的银行存款人民币六千一百七十八万二千八百一十元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款。二、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应负担的申请执行费、执行中实际支出费用的相应银行存款。三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应当履行义务部分的其它财产。本裁定立即执行。”2017年4月12日，本院就网签在葛军名下的案涉房屋予以预查封。（二）葛军与案涉房屋有关的合同、诉讼情况2015年3月13日、31日，鑫四海房地产公司（出卖人）与葛军（买受人）分两批签订共计54份《商品房买卖合同》，主要约定：后者以2500元/平方米的价格购买前者开发的位于山西省太原市杏花岭区经园路283号的包括案涉房屋在内的54套房屋（总面积约10000平方米、当时已竣工、至今未办理初始登记）；付款方式为一次性付款（未约定履行期限）；交房日期为2009年12月30日前。签订合同当日，在葛军未付款的情况下，鑫四海房地产公司分两批向葛军开具共计54份收据，载明全部房款收讫。随后，鑫四海房地产公司到太原市房地产管理局就54套房屋为葛军办理了网签登记备案手续。2017年4月10日，鑫四海房地产公司以葛军为被告起诉至山西省太原市杏花岭区人民法院，请求判令解除双方签订的54份《商品房买卖合同》、葛军配合办理网签撤销手续。2017年7月31日，太原市杏花岭区人民法院作出（2017）晋0107民初1106号民事判决，以葛军未实际支付购房款、鑫四海房地产公司未交付房屋、合同目的无法实现为由，判令解除双方签订的54份《商品房买卖合同》、葛军在30日内协助配合鑫四海房地产公司办理网签合同的撤销手续。随后，葛军上诉至山西省太原市中级人民法院。山西省太原市中级人民法院于2018年4月9日作出（2017）晋01民终3818号民事判决：驳回上诉，维持原判。（三）鑫四海房地产公司执行异议诉讼情况鑫四海房地产公司曾以案外人身份就执行标的物的查封提出执行异议，本院于2017年10月27日作出执行裁定驳回了鑫四海房地产公司的异议请求。2017年11月23日，鑫四海房地产公司向本院提起案外人执行异议之诉，后本院作出（2017）京02民初415号民事判决，驳回鑫四海房地产公司的诉讼请求。鑫四海房地产公司向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院经审理认为：葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的系设定担保，而非买卖房屋，相关合同仅为设定担保的途径和形式，故依据双方真实意思葛军并不负有向鑫四海房地产公司支付购房款的合同义务；因此，鑫四海房地产公司无权以葛军未支付购房款为由要求解除案涉《商品房买卖合同》、进而要求解除对案涉房屋的预查封措施。北京市高级人民法院作出（2018）京民终298号民事判决，驳回上诉，维持原判。（四）本案买卖情况孙媚芳与鑫四海房地产公司就太原市经园路鑫四海花园A乙单元第8层16号房屋（以下简称16号房屋）签订《房屋认购协议》，约定房屋价款为425425元，房屋建筑面积为154.7平方米，协议末尾未签署日期。经询，原告称该协议系2006年12月30日签订。孙媚芳提交委托日期为2007年1月8日、汇款人为赵福林、金额为425425元、用途为房款的汇款凭证以及鑫四海房地产公司为孙媚芳开具的日期为2007年1月11日、数额为房款425425元的收据和日期为2009年9月29日，数额为补交房款24117.5元及配套费2199.08元的收据。赵福林在执行异议审查阶段曾出庭作证称，其系接受孙媚芳委托支付房款。本院到案涉房屋进行实地查看，案涉房屋处于空置状态，孙媚芳称因为其觉得荒凉，没有到房屋居住，有时借给亲戚住；儿媳刘玲平的弟弟曾借住；之后原打算出租给亲戚的孩子结婚用，后因张贴了查封公告，没有继续进行装修。为证明在查封之前使用案涉房屋，孙媚芳提供：1.鑫四海物业公司出具的物业费收费单，其中物业费起始日期最早为2015年4月27日，但该单据上未显示具体交费时间；2.2018年9月8日的暖气费收据；3.水电费缴费明细表，显示水电费最早交费日期为2014年6月27日，此后2016年、2017年均有缴费信息；4.燃气证、燃气卡、缴费明细以及张小燕的证明。燃气证载明姓名张晓燕，住址鑫四海区5楼2单元801号；缴费清单显示卡号×××，姓名张晓燕，2016年9月13日交易金额300元，上次充值日期2014年11月10日；2019年5月17日交易金额104.7元，上次充值日期2016年9月13日。证明中张小燕称其与孙媚芳系亲戚关系，所以在此居住期间，燃气证写于张小燕名下。经询，孙媚芳称张小燕系其儿媳弟弟的妻子。就此，孙媚芳未提供相应证据。孙媚芳另提交房产证明，欲证明其名下无其他住房，案涉房屋为其唯一房产。2018年11月25日，鑫四海房地产公司出具情况说明，证明16号房屋即为案涉房屋，即山西省太原市杏花岭区经园路283号××0801户房屋。另查，王爱芬系鑫四海投资公司的法定代表人，同时也是鑫四海房地产公司、鑫四海物业公司的股东。本院认为，本案争议焦点为：焦点一，本案能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定；焦点二，孙媚芳就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。关于焦点一，依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中，如果买受人符合该条规定的四个要件，即有权排除对案涉房屋的执行。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司；只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对案涉房屋实施预查封；中鑫智融公司在对于案涉房屋实施预查封之后享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人在对于案涉房屋实施查封之后享有的权利。依据“举重明轻、举轻明重”的原则，如果孙媚芳证明其符合上述条文的规定，则当然有权阻却中鑫智融公司对于案涉房屋的执行申请，故本案应参照适用上述条文。关于焦点二，判断孙媚芳就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。本案中，本院勘查时案涉房屋处于空置状态，孙媚芳提交的燃气证和缴费明细上均显示姓名为张晓燕，根据孙媚芳提供的现有证据不足以证明其在案涉房屋查封之前实际占有使用案涉房屋。故孙媚芳不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，不享有足以排除人民法院继续执行的权利，其停止对案涉房屋执行以及解除预查封的诉讼请求，不应支持。综上所述，孙媚芳的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙媚芳的诉讼请求。案件受理费7682元，由孙媚芳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 蒋春燕审 判 员 陈 妍审 判 员 王艳芳二〇一九年五月三十一日法官助理 刘 佳书 记 员 程 飞