山东省潍坊市奎文区人民法院_ 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初1085号 原告：赵秀清。 委托诉讼代理人：傅文，山东傅文律师事务所律师。 被告：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号）。 法定代表人：王美清，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，本单位职工。 原告赵秀清与被告潍坊圣达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵秀清向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办证违约损害赔偿金94142.96元；2.诉讼费及律师费7000元由被告承担。事实和理由：2010年3月30日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将胜利街新华路西北角新华商业广场（现名为和扬紫晶广场）1号楼××××、××××卖给原告。原告分别支付239939元和177720元房款，共计417659元。2011年9月10日，被告交房，根据合同约定，出卖人应当在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据约定，出卖人应当在2012年9月10日前办理，但时隔六年，被告迟迟不予办理产权登记，导致原告房屋价值受损。根据合同法第114条的规定，原告有权按照实际损失计算违约损害赔偿金。根据商品房买卖司法解释第18条的规定，按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据人民银行银发【2003】251号文，可在贷款利率水平上加收30%-50%，故原告主张自起诉日前三年的违约损害赔偿金，直至实际办证日为止，按417659元房款的同期银行基准贷款利率乘以1.5倍计算。且合同约定任何一方违约产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费由违约败诉方承担，故提起诉讼，请依法判决。 被告潍坊圣达房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。原告在事实与理由陈述中，依据的相关法律及文件没有法律依据，亦不符合本案案情。（1）合同法第114条之规定是针对当事人在合同签订之前或合同中未约定违约责任的情况下维权主张的依据，而本案中，针对逾期办证的违约责任双方在合同中已有明确约定，不存在未约定或约定不明的情形，不适用该法律条款。故原告片面依据该条款作出的诉求主张缺乏法律及事实依据，不应受到支持。（2）银发［2003］251号文件是中国人民银行在2003年为稳步推进利率市场化改革，充分发挥利率杠杆调节作用，针对人民币贷款利率及计结息等有关事宜明确向中国人民银行各分行、营业管理部，各政策性银行、国有独资商业银行、股份制商业银行下发的文件，是特定主体针对特定事宜适用的文件，与本案情形毫无关联性，且不属于合法的起诉裁判可依据的法律文件形式。原告据此计算、起诉缺乏法律及事实依据。2、《商品房预售合同》是双方完全自愿明确的意思表示，属于真实有效确定的合同，被告已按照合同约定履行完毕全部义务。该合同第十五条“关于产权登记的约定”对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的情况有明确约定，双方应严格按照合同执行。3、原告所购房屋现已取得不动产权证，被告已完全履行完毕涉案房屋合同约定义务。但因原告长期拖欠银行按揭贷款已被银行在本院金融庭起诉，案号为（2019）鲁0705民初389号，目前本案尚在审理之中，潍坊圣达房地产开发有限公司被列为被告，被要求承担连带还款责任。按照双方《商品房预售合同》附件五第二条第7款之约定，出现此种情况，被告有权要求原告承担违约赔偿责任，并有权收回该房产重新出售，即在原告存在按揭房款未清偿完毕且被告承担连带还款责任的前提下，原告对涉案房产并不具备完全的处分权。原告对涉案房屋的处分权利是存在限定条件的，在房款（包括首付款及银行按揭贷款）未清偿完毕的情况下，其无权完全处分该房产。因原告一直处于按揭房款拖欠违约状态，且已经被起诉追偿，故针对涉案房屋，被告与原告均具有部分处分权利，原告目前基于完全房屋处分权利而对被告提起违约责任权利主张存在主体不适格问题。基于有瑕疵不完全的权利而对共同权利人提起的维权诉讼主张不应受到法律支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的代收手续费、契税、公共维修基金、开通费收款收据，因该证据与本案无关联性，故对该组证据本院依法不予采信。2.对于原告提交的房屋租赁合同一份，该证据与本案无关，本院依法不予采信。3.对于原告提交的（2019）鲁0705民初389号传票、应诉通知书、诉状、离婚协议书、潍坊市中级人民法院（2017）鲁0705民终2617号民事判决书，上述证据与本案无关联性，故对该组证据本院依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月30日，原告赵秀清作为买受人与被告潍坊圣达房地产开发有限公司作为出卖人签订了合同编号为YS00043013的商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发的位于奎文区××东街以北，新华路以西新华商业广场1号楼××××号房，房屋代码为363234，建筑面积44.43平方米，每平方米4000元，房款177720元整。合同第六条付款方式及期限中约定，银行按揭贷款付款买受人在签订本合同时交清购房首付款89720元，其余房款88000元及时办理银行按揭贷款支付。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；……。合同补充协议第三条约定，合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。 同日，原告赵秀清作为买受人与被告潍坊圣达房地产开发有限公司作为出卖人签订了合同编号为YS00043015的商品房预售合同，该合同约定，买受人购买出卖人开发的位于奎文区××东街以北，新华路以西新华商业广场1号楼××××号房，房屋代码为311651，建筑面积50.62平方米，每平方米4740元，房款239939元整。合同第六条付款方式及期限中约定，银行按揭贷款付款买受人在签订本合同时交清购房首付款120939元，其余房款119000元及时办理银行按揭贷款支付。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；……。合同补充协议第三条约定，合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。 2010年3月30日，原告向被告交纳了购房款120939元和89720元。原、被告均认可实际交房时间为2011年9月10日。奎文区新华路1641号新华商业广场1号楼××××、××××号房于2019年1月11日分别办理了鲁（2019）潍坊市奎文区不动产权第××××号、××××号不动产权证书。 庭审中，原告主张违约金以已付房款417659元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率乘以1.5倍，自2015年7月19日起计算至2018年7月18日（原告提交诉讼材料之日）止。被告对该计算方式不予认可，认为应按照合同第十五条的约定计算违约金，为417659元×0.1%=417.66元。同时原告主张律师费7000元，并提交委托代理合同和代理费发票。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的焦点问题有两个，一是被告是否应赔偿原告逾期办证违约损失94142.96元；二是被告是否应支付律师费7000元。 针对第一个焦点问题，原告已按合同约定履行了付款义务，根据商品房预售合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并及时办理产权登记。被告实际交付房屋的时间为2011年9月10日，故被告应当在2012年9月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理不动产登记，但是涉案两套房屋办理不动产登记的时间为2019年1月11日，故被告已经构成违约，应当承担违约责任。根据该十五条的规定，原告不退房，被告应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，因该违约金约定的明显过低，本院酌定违约金以417659元为基数，按照年利率6%计算为宜，原告主张自2015年7月19日起计算至2018年7月18日止，合法有据，本院依法予以支持，故被告应当支付原告逾期办证违约金75178.62元。 针对第二个争议焦点，原告提交的委托代理合同、代理费发票能够证明原告主张的因本案支出律师代理费7000元，依据合同补充协议第三条约定，合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。故对于原告的该主张，本院依法予以支持。 综上所述，原告要求被告支付逾期办证违约金及律师代理费的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵秀清支付逾期办证违约金75178.62元及律师费7000元，共计82178.62元。 二、驳回原告赵秀清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2323.57元，由被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担1888元，由原告赵秀清负担435.57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 姜 浩 人民陪审员 韩 真 人民陪审员 张尚国 二〇一九年五月十日 书 记 员 李晓坤