广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初13086号原告：惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会，住所地：惠州市惠城区口岸路4号金叶花园。负责人：邹忆周。委托代理人：曾立新，男，汉族，1972年3月26日出生，住址：广东省惠州市，业委会的委员。委托代理人：郭凤睿，广东领前律师事务所律师。被告：惠州金叶股份有限公司，住所地：惠州市鹅岭南路3号。法定代表人：颜民伟。委托代理人：贺昌、陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。第三人：李巧玲，女，汉族，1965年10月18日出生，住址：广东省惠州市惠城区，原告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会（以下简称金叶花园业委会）与被告惠州金叶股份有限公司（以下简称金叶公司）、第三人李巧玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金叶花园业委会负责人邹忆周及其委托代理人曾立新、郭凤睿，被告金叶公司法定代表人颜民伟及其委托代理人贺昌，第三人李巧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告金叶花园业委会起诉称，2002年9月被告开发建成了位惠州市古塘坳针南山商品住宅小区金叶花园,共152户,2003年业主陆续收楼入住。小区主建筑为A、B、C三栋九层住宅楼,其中B、C两栋首层规划为公共架空停车,共917.9平方米,有52个车位，金叶花园小区物业管理（包括架空停车场）惠州市惠圣物业管理有限公司管理。2015年10月12日，金叶花园小区成立了业主委员会,2016年1月1日，小区业主委员会接收了惠圣物业管理有限公司对小区的物业管理（包括架空停车场）但是,在移接交过程中,惠圣物业管理有限公司及其法定代表人（本案第三人:李巧玲）从未说明存在2013年7月30日,被告（惠州金叶股份有限公司）与第三人（李巧玲）签订了租赁期限为五年（从2013年8月1日至2018年7月31日）的《金叶花园停车场租赁合同》,直至在2015年12月12日,本案第三人（李巧玲）在小区公告栏公告了《金叶花园停车场租赁合同》,原告业主才知道此份租赁合同的存在。第一、根据（自2007年10月1日实施）《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二、根据（自2009年3月1日起施行）《广东省物业管理条例》第五十四条规定:物业管理区域内,规划用干停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划用干停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁台同期限不得超过六个月。根据以上国家的法律、法规，被告（惠州金叶股份有限公司）将金叶花园整个停车场出租给了物业使用人以外的其他人,即本案的第三人（李巧玲）并签订了（从2013年8月1日至2018年7月31日）租赁期限为五年的《金叶花园停车场租赁合同》,其行为：第一、被告（惠州金叶股份有限公司）严重违反了国家强制性规定,建设单位将整个车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人,即本案的第三人（李巧玲）。第二、其租赁合同期限不得超过六个月的规定,超出部分合同无效,则从2014年2月1日至2018年7月31日期间租赁合同无效。第三、被告违反了,在出租之前应当将租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日,并将租售方案报房地产行政主管部门备案后方可进行停车位租售。第四、被告严重侵害了金叶花园小区全体业主的利益,依据《金叶花园停车场租赁合同》对外出租停车场价格，造成小区全体业主直接损失人名币172136元。第一年2014年2月1日至2014年7月31日,被告出租给第三人（李巧玲）6个月10938元（1823元月租／6个月）,然后，第三人（李巧玲）以“金叶花园物业管理处”的名义向业主收取停车费56160元（180每位／52个位／6个月）,业主直接损失人名币45222元。第二年2014年8月1日至2015年7月31日,被告出租给第三人（李巧玲）12个月22536元（1878元月租／12个月）然后,第三人（李巧玲）以“金叶花园物业管理处”的名义向业主收取停车费112320元,（180每位／52个位／12个月）,业主直接损失人名币89784元。第三年2015年8月1日至2015年12月31日,被告出租给第三人（李巧玲）9670元（1934元月租／5个月）然后,第三人（李巧玲）以“金叶花园物业管理处”的名义向业主收取停车费46800元,（180每位／52个位／5个月）,业主直接损失人名币37130元。2016年1月1日开始由业委会自主管理小区的物业（包括架空停车场）以上23个月金叶花园小区全体业主共计直接损失人名币172136元。综上所述,为了维护原告金叶花园小区全体业主的合法权益,根据《民事诉讼法》有关规定,特向贵院提起诉讼,请求：一、判令确认被告与第三人2013年7月30日签订的租赁期限为五年的《金叶花园停车场租赁合同》部分无效（即从2014年2月1日至2018年7月31日期间租赁停车场部分合同无效）;二、判令被告赔偿原告业主的损失人名币172136元（从2014年2月1日至2015年12月31日）三、本案的诉讼费由被告承担。被告金叶公司辩称，一、被告不具有诉讼主体资格。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“业主决定建筑区划区内重大事项及表决权，下列事项由也只共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”和《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，涉及建筑区划内的重大事项均应由全体业主共同决定。本案中，被告请求确认原告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》无效所产生的法律后果举轻以明重，当然属于应由全体业主共同决定的重大事项。因此，被告请求确认原告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》为无效合同，必须经过半数业主同意。但原告并未提供证据证明其已获得业主授权，因此，原告不具有诉讼主体资格。二、被告诉请确认原告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》为部分无效合同没有事实和法律依据。首先，被告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》虽然约定了由第三人承惠州市金叶花园小区B、C两栋首层停车场，但从被告提交的第三人与业主签订的《小汽车车位租赁协议》来看，第三人将承租的车位转租给小区内全体业主使用，并不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”及《广东省物业管理条例》第五十四条的规定。其次，如前所述，第三人是将其承租的车位转租给小区内全体业主使用，故被告并不存在满足本区域业主车位需要后，将涉案停车场出租给本区域业主以外的其他人使用的行为。原告认为被告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》约定的租赁合同期限违反了《广东省物业管理条例》第五十四条的规定属于部分无效合同没有事实依据。再次，根据,中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损耗社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有违反了全国人大及其常委会颁布的法律、国务院颁布的法规的强制性规定的合同才无效。本案中，《广东省物业管理条例》属于地方性法规，不属于法律和行政法规的范围，原告依据该地方性法规认为被告与第三人之间签订的合同为部分无效合同没有法律依据。特别需要说明的是，根据《广东省物业管理条例》第五十四条：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库”的规定，建设单位在出售车位、车库时应履行书面告知义务。但本案中，被告并不存在出售涉案车位的行为，仅仅是将涉案车位出租给第三人，原告依据上述规定认为被告是在出租车位前未履行书面告知义务，违反了法律规定。故被告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》应为部分无效合同没有事实与法律依据。最后，被告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》已经由惠州市中级法院作出的（2017）粤13民终3743号《民事判决书》认定为合法、有效判决。综上，原告的第一项诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。三、原告诉请被告向其赔偿业主的损失没有事实与法律依据。首先，如上所述，被告与第三人签订的《金叶花园停车场租赁合同》为合法有效合同，被告并不存在侵害小区内全体业主的行为。其次，小区内的业主实际使用了第三人承租的停车场，其在实际使用停车场期间向第三人支付停车场费用，符合法律规定。且第三人在承租停车场期间付出的成本，承担了经营风险，其向业主收取的停车费用也并未超过政府指导价上限，并不存在侵害业主合法权益的情形。最后，原告荒诞无稽地将第三人应向被告支付的租金等同于业主使用停车场应付的费用，并以此计算业主的损失，明显没有任何事实和法律依据。综上，恳请法院依据事实和法律。依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人李巧玲辩称，金叶花园停车场租赁合同是有权属不动产依据，根据物权法第17条规定，不动产权属人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项应当以不动产登记簿一致，不一致的，不动产登记薄确认错误外，以不动产登记薄为准。第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有使用收益和处分的权益。物权法第81条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。金叶花园停车场第一条合同注明，甲方同意将上述租赁场地租给乙方，乙方同意承租做物业管理场地使用，至今也是业主停放车辆，金叶花园物业管理处依据广东物业管理条例首先租给本期业主物业使用，并无出租给本期物业以外人员使用。我方提供的证据全部本区域业主，金叶花园的有全权的产业，室内车位180元每月一个车位，未达到政府指导价，物业使用原车主部门有偿使用合法。第三人即使本区域的业主也是物业管理人，并非物业人员使用以外的其他人。本院查明的案件事实经审理查明，位于惠州惠城区龙丰金叶花园小区是由被告金叶公司开发建设的。该小区原先的物业管理公司为惠州惠圣物业管理有限公司，其是从2008年8月1日开始作为该小区的物业公司的。2015年10月13日，原告金叶花园业委会成立，其成立后，于2017年1月1日聘请新的物业管理公司，并对金叶花园小区原物业管理公司进行了交接。根据房产登记信息，金叶花园B栋、C栋第一层以及C栋天面梯间登记的权属人为被告金叶公司，建筑面分别为586.04平方米、586.04平方米和48.72平方米。2013年7月30日，被告金叶公司与第三人李巧玲共同签订了一份《金叶花园停车场租赁合同》，约定金叶公司将金叶花园B、C两栋首层停车场917.9平方米和B栋物业管理用房以及保安室、水泵房共169.8平方米出租给第三人李巧玲，租赁期限从2013年8月1日至2018年7月31日，第一年租金为1823元，第二年租金为1878元，第三年租金为1934元，第四年租金为1992元，第五年租金为2052元。签订该合同后，第三人李巧玲陈述其每月都向被告金叶公司支付租金，都是现金支付，其承租的包括架空层的，架空层也是按180元/月收取的，是包含车辆的管理和车辆租金，并陈述其没有把停车位出租给非小区的业主。另查明，第三人李巧玲与原告金叶花园业委会、被告金叶公司之间因租赁合同纠纷向本院提起民事诉讼【案号：（2016）粤1302民初6869号】。在该案中，第三人李巧玲是作为原告，原告金叶花园业委会是作为被告，被告金叶公司作为第三人参加诉讼。第三人李巧玲在该案提出的主要诉讼请求如下：1、请求原告金叶花园业委会从2016年1月1日起至2018年7月31日每月向第三人李巧玲缴纳车位租金140元/个，52个车位，7280元；2、请求原告金叶花园业委会向第三人李巧玲支付电表过户之前垫付的小区公共照明及二次供水电费，暂计至2016年5月的电费5391.24元。在该案中，原告金叶花园业委会提出了反诉，其反诉主要请求如下：请求第三人李巧玲返还属于金叶花园小区公摊部分的20张电卡。本院于2017年8月22日作出（2016）粤1302民初6869号民事判决书，判决原告金叶花园业委会应向第三人李巧玲支付惠州金叶花园小区B、C两栋首层停车场使用费140419元，并驳回第三人李巧玲的其他诉讼请求，也驳回原告金叶花园业委会的反诉请求。由于原告金叶花园业委会表示不服，依法向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）粤13民终3743号民事判决书，判决维持原判。在该民事判决书认为：“上诉人认为原审第三人与被上诉人签订的《租赁合同》违反《物业管理条例》第三十三条：‘一个物业管理区域由同一个物业服务企业实施物业管理。’的规定属于无效合同，但按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：‘违反法律、行政法律法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。’的规定，《物业管理条例》第三十三条的规定并不导致原审第三人与被上诉人签订的《租赁合同》无效。综上，被上诉人与原审第三人签订了《租赁合同》符合法律规定，应认定为有效。”再查明，第三人李巧玲陈述其是惠圣物业公司的法定代表人，也是股东之一，占股90%。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、业委会成立本案、管理公告、交接承诺书、公告栏相片、复函、停车场租赁合同、收款收据、停车场平面图、权属证、租赁协议、民事判决书等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，本案当事人争议的主要焦点问题是被告金叶公司与第三人李巧玲签订的《金叶花园停车场租赁合同》是否有效的问题。第三人李巧玲与原告金叶花园业委会、被告金叶公司之间曾经因租赁合同纠纷向本院提起了民事诉讼【案号：（2016）粤1302民初6869号】。该案民事纠纷中涉及到本案争议的租赁合同的效力问题。该案经过一审、二审审理后现已生效。根据该案件二审终审的（2017）粤13民终3743号民事判决书，已明确确认被告金叶公司与第三人李巧玲签订的《金叶花园停车场租赁合同》是合法有效的，为此判决原告金叶花园业委会应向第三人李巧玲支付相应的租金。因此，原告金叶花园业委会在本案起诉中认为被告金叶公司与第三人李巧玲签订的《金叶花园停车场租赁合同》无效的主张，并要求被告金叶公司赔偿其损失，其理由不成立，本院不予支持。原告金叶花园业委会作为【案号：（2016）粤1302民初6869号】的当事人，其认为该案的民事判决书存在错误的，其应依法定的审判监督程序处理。因此，原告金叶花园业委会的诉讼请求，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费3742.72元（原告已预交1871.36元），由原告惠州市惠城区龙丰金叶花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  龙伟永人民陪审员  李国强人民陪审员  杨仕华二〇一九年五月三十日法官助理谢琛书记员吴燕珊