广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4483号原告：中交四航局第二工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路163号。法定代表人：梁杰忠。委托诉讼代理人：葛永万，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张振鹏，该公司工作人员。被告：罗兆彬，男，1973年3月3日出生，汉族，住福建省沙县。原告中交四航局第二工程有限公司（以下简称中交四航局）与被罗兆彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告中交四航局的委托诉讼代理人葛永万到庭参加诉讼。被告罗兆彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。中交四航局向本院提出诉讼请求：1.确认罗兆彬与中交四航局的租赁合同已解除，租金保证金不予退还；2.罗兆彬向中交四航局交回租赁商铺，如有损坏，还须承担赔偿责任；3.罗兆彬向中交四航局支付拖欠租金（暂定64270元，最终以4638元/月，从2017年4月10日计算至合同解除之日，扣除662元）及拖欠租金的违约金（暂定10000元，最终以9276元+当月租金额*3%*拖欠天数）；4.罗兆彬向中交四航局支付合同解除之日至罗兆彬实际向中交四航局交回租赁商铺之日给中交四航局造成的损失（暂定4638元，暂按租金损失计算，以4638元/月，从法院确定解除合同之日计算至罗兆彬交回租赁商铺之日）；5.本案受理费及其他诉讼相关费用由罗兆彬承担。事实与理由：罗兆彬与中交四航局于2016年6月22日签订了《广州市房屋租赁合同》和《中交港湾大厦租赁合同补充协议》，租用了中交四航局位于广州市黄埔区港湾路××号中交港湾大厦第一层23号商铺（以下简称商铺）。上述合同文件就双方的权利义务、租金支付、违约责任等作了约定。签订合同文件后，罗兆彬于2016年9月27日入驻使用。为了更好地履行租约，双方于2017年3月9日协商签订了《广州市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议一》对2016年的租赁合同作了变更和补充。上述文件签订后，中交四航局一直严格履行合同，但罗兆彬自2017年4月份以来，一直拖欠租金，经中交四航局多次通过口头、电话、发送短信的方式催告，罗兆彬也没有履行交纳租金的义务。中交四航局于2017年12月18日正式向罗兆彬发送《关于催交欠租的函》，但是罗兆彬一直未支付拖欠租金，截至2018年6月9日，其拖欠租金的数额已达64270元（暂计算至2018年6月9日，具体应计算至法院确认解除合同之日，因首月罗兆彬交纳租金为5300元，而合同变更后首月租金应为4638元，在计算罗兆彬拖欠租金时相应扣除其首月多交的662元）。中交四航局于2018年6月19日通过短信、快递等向罗兆彬发送了《关于解除租赁合同的通知》，但是罗兆彬一直怠于支付相关款项，也未归还中交四航局商铺。根据双方2017年3月9日签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第1项的约定，罗兆彬逾期交付租金的，需按当月租金额的3%支付违约金。根据《中交港湾大厦租赁合同补充协议》10.2的约定，如罗兆彬拖欠租金超过30日，中交四航局有权单方解除合同，罗兆彬应支付中交四航局2个月租金作为违约金，中交四航局有权收回物业并没收租赁保证金。根据《中交港湾大厦租赁合同补充协议》3.2和3.3的约定，罗兆彬应及时交纳物业管理费、水电费等。合同解除后，因罗兆彬一直占有商铺，该期间给中交四航局造成的租金损失及其物业管理费、水电费等理应由罗兆彬承担。罗兆彬的违约行为已经严重损害了中交四航局的合法权益，故中交四航局根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第十二条的约定提起诉讼，请法院依法判决支持中交四航局的全部诉讼请求。罗兆彬未应诉答辩。经审理查明：中交四航局系广州市黄埔区港湾路××号123房的所有权人，该房屋用途为商业，建筑面积为38.74平方米。2016年6月22日，中交四航局（甲方）与罗兆彬（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，第二条约定：甲方同意将坐落在黄埔区港湾路的房地产出租给乙方作特色小吃、特色粉面套餐用途使用，建筑面积38.92平方米。第三条约定：租赁期限为2017年3月10日至2021年3月9日，2017年3月10日至2019年3月9日，月租金为5300元，2019年3月10日至2020年3月9日，月租金为5618元，2020年3月10日至2021年3月9日，月租金为5955元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方。第四条约定：乙方向甲方缴纳10600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方、抵偿租金。第六条约定：发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金两个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条约定：乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。同日，双方（中交四航局为甲方，罗兆彬为乙方）又签订《中交港湾大厦租赁合同补充协议》，第1条约定：甲方同意按原合同和本协议约定的条件将位于黄埔区港湾路××号中交港湾大厦项目第壹层115单元物业出租给乙方使用，本物业建筑面积暂定38.92平方米，最终面积以政府实测面积为准。第2条约定，租赁期限自《交付使用通知书》中指定的交付日起共计4年，乙方租赁甲方之本物业只限于以“闽来粤美食坊”为店名经营特色小吃、特色粉面套餐、快餐项目。第3条约定，租赁期限为2016年8月1日至2020年7月31日，2016年8月1日至2018年7月31日，月租金为5300元，2018年8月1日至2019年7月31日，月租金为5618元，2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为5955元；租金按月支付，乙方应于每月5日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内；自双方签订本协议起五日内，乙方应向甲方支付首月租金及租赁保证金，首月租金为本物业免租装修期届满之次日起至次月同日之前一日止的租金，计5300元；租赁保证金10600元由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分租赁保证金，用以抵偿由乙方违约行为所需支付的违约金及造成的甲方损失；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在十五个工作日内将租赁保证金（不计利息）退还乙方。第4条约定，自交付期（即租赁期起始日）起连续计算2个月，免租装修期内，甲方免收租金，但乙方仍然应当交纳本协议约定的其他费用，包括但不限于免租装修期物业管理费、水电费及其它因本物业使用而产生的一切费用，自免租装修期届满次日起为起租日，即指该商铺的租金起算之日。第10.1条约定，乙方须按时、足额向甲方缴付租金、租赁保证金等费用，乙方迟延缴付，除应支付租金及其他应缴费用外，还须向甲方支付迟延违约金，每逾期一日按所欠缴金额的3‰计算，乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施，乙方逾期缴付达三十日的，甲方有权按第10.2条约定处理。第10.2条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向对方支付相当于两个月租金同等金额的违约金，在乙方违约的情形下，除收取上述违约金外，甲方可收回本物业并没收乙方租赁保证金：（2）乙方逾期缴付或者未足额缴付租金或本合同规定的其它任何应付款项达三十日。第15.1条约定，本协议双方的通信地址为：乙方：罗兆彬，地址黄埔区荔香路27号，并留有手机号码，任何一方将函件送达上述地址即视为送达，若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方，书面通知中的变更地址为新的通信地址，若发生变更的一方未履行通知义务，因此所产生的法律后果均由未履行义务者承担。第15.4条约定：本协议自甲、乙方法定代表人或授权的委托代理人签字并盖章，且乙方缴清首月租金及租赁保证金之日起生效，甲方于本协议生效后将原合同及本协议交付乙方。第15.6条约定：本协议为原合同不可分割的部分，本协议如与原合同条款有抵触，以本协议约定为准。2017年3月9日，中交四航局（甲方）与罗兆彬（乙方）再次签订《广州市房屋租赁合同》，第二条约定：甲方同意将坐落在黄埔区港湾路××号中交港湾大厦第壹层23号商铺的房地产出租给乙方作特色小吃、粉面用途使用，建筑面积38.74平方米，其余条款内容与双方签订于2016年6月22日的《广州市房屋租赁合同》内容一致。同日，双方又签订了《租赁合同补充协议（一）》，约定：根据甲乙双方于2016年6月22日签订位于广州市黄埔区港湾路××号中交港湾大厦第壹层23号铺（原自编号：115号）的《中交港湾大厦租赁合同补充协议》，就租赁期、乙方应交费用及交付时间等事项，经双方友好协商，签订补充条款如下：1.租赁期限共4年，自2017年3月10日起至2021年3月9日止，商铺用电增容工程完成，以2017年3月10日为租赁期起始日。2.乙方应交费用及交付时间：2017年3月10日至2019年3月9日，月租金4638元，2019年3月10日至2020年3月9日，月租金5618元，2020年3月10日至2021年3月9日，月租金5955元。4.本补充协议（一）与《租赁合同补充协议》具有同等法律效力，本补充协议（一）与《租赁合同补充协议》不一致之处，以本协议为准，甲乙双方应共同遵守。中交四航局提交的《业主信息资料登记表（保密）》载明，业主姓名为罗兆彬，入住日期为2016年9月27日。2017年12月18日，中交四航局通过快递向罗兆彬发出《关于催交欠租的函》，载明：根据甲乙双方2017年3月9日签订的《租赁合同补充协议（一）》约定，统计至2017年12月13日，你方共拖欠我方2017年4月至12月租金合计41742元，特致函催告你方限期于2017年12月31日前缴付，否则，所造成的损失由你方承担。2017年12月28日，中交四航局通过微信再次向罗兆彬催租。2018年6月9日，中交四航局向罗兆彬发出《关于解除租赁合同的通知》，载明：你与我司于2016年6月22日签订了《广州市房屋租赁合同》和《中交港湾大厦租赁合同补充协议》，租用了我司位于广州市黄埔区港湾路××号中交港湾大厦第一层23号商铺（以下简称商铺）。上述合同文件就双方的权利义务、租金支付、违约责任等作了约定。签订合同文件后，我司于2016年9月27日把商铺交与你使用。为了更好地履行租约，你与我司于2017年3月9日协商签订了《广州市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议（一）》对2016年的租赁合同作了变更和补充。上述合同文件签订后，我司一直严格履行合同，但你自2017年4月份以来，一直拖欠租金，经我司多次通过口头、电话、发送短信的方式催告，你也没有履行交纳租金的义务。我司于2017年12月18日正式向你发送《关于催交欠租的函》，催告你交纳拖欠的租金，但你一直怠于履行交纳租金的义务，你的严重违约行为给我司造成了重大的经济损失。为此，我司现郑重通知你方:1.自本通知到达你方之日起解除你与我司之间的租赁合同，请你于2018年6月20日前搬离，并把商铺归还我司；2.请你于2018年6月20日前向我司交纳拖欠的租金64258元，并支付拖欠租金的违约金9276元；3.请你于2018年6月20日前结清你租用期间的物业管理费和水、电费以及其他应当由你支付的费用；4.你方至2018年6月20日仍未搬离的物品将视为弃置物，由我司任意处理，且我司可根据情况向你追索处理费用。我司将保留向你追索一切损失的权利。中交四航局于2018年6月19日分别向双方合同约定的罗兆彬的通讯地址黄埔区荔香路27号和罗兆彬的居民身份证地址通过EMS邮寄了上述《关于解除租赁合同的通知》，邮寄到合同约定的通讯地址的邮件于2018年6月20日以“原址找不到收件人，电话无法接通”为由被退回寄件人，邮寄到居民身份证地址的邮件经过多次投递终于在2018年7月3日投递并签收，显示为“本人收”。中交四航局还于2018年6月19日下午14点18分将上述《关于解除租赁合同的通知》通过手机短信的方式发送给罗兆彬。案件审理过程中，中交四航局主张涉案合同于2018年7月3日解除。中交四航局还明确以下内容：1.主张没收保证金的依据是《中交港湾大厦租赁合同补充协议》第10.2条；2.关于第二项诉讼请求中“如有损坏，还须承担赔偿责任”是指如有损坏，其另行主张赔偿责任，当庭申请撤回“如有损坏，还须承担赔偿责任”的诉讼请求；3.关于第三项诉讼请求，租金主张从2017年4月10日计算至2018年7月3日，按每月4638元的标准，因为罗兆彬首月租金是按5300元交的，后来降至4638元，所以扣掉662元，罗兆彬仅交了一个月的租金5300元及两个月的保证金10600元；主张拖欠租金违约金的计算依据是《广州市房屋租赁合同》第7条第1项，《中交港湾大厦租赁合同补充协议》第10.1条也有约定，约定不一致，但《广州市房屋租赁合同》签订于2017年3月9日，签订时间在后，所以按照该合同第7条第1项计算违约金，每逾期一日按照月租金的3%计算，具体每月租金的违约金每月分段计算，每月租金的周期为当月10日至次月9日，应于次月的5日前缴纳这个周期的租金，故每月租金的违约金从次月5日开始计算至实际支付之日止；4.第四项诉讼请求的损失是指房屋占有使用费的损失，参照租金标准计算至实际交付租赁商铺之日止；5.至庭审辩论终结前其尚未收回涉案商铺，其陈述涉案商铺目前闲置，里面有何物品其不清楚；6.2016年6月22日签订第一份《广州市房屋租赁合同》后，因为生意不好，所以双方协商将租金降低，另行签订了2017年3月9日的《广州市房屋租赁合同》及补充协议。2016年6月22日签订的《广州市房屋租赁合同》有履行，但因为罗兆彬生意不好，所以双方协商免掉了罗兆彬至2017年3月9日的租金，并重新签订了新的《广州市房屋租赁合同》。罗兆彬支付了2017年3月10日至4月9日的租金，2017年4月10日开始未支付租金。上述事实有《广州市房屋租赁合同》《中交港湾大厦租赁合同补充协议》《租赁合同补充协议（一）》《业主信息资料登记表（保密）》《关于催交欠租的函》《关于解除租赁合同的通知》、EMS邮寄单及签收记录、手机短信记录及当事人陈述等予以证实。本院认为，罗兆彬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃抗辩权，本院在依法审核中交四航局提交的证据及其陈述基础上对本案进行裁判。中交四航局与罗兆彬之间签订的《广州市房屋租赁合同》《中交港湾大厦租赁合同补充协议》《租赁合同补充协议（一）》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。中交四航局已按照合同约定将涉案商铺交付给罗兆彬使用，罗兆彬应依照合同约定向中交四航局缴纳租金等相关费用。但罗兆彬自2017年4月10日起就开始拖欠租金等费用，已违反合同约定，构成根本性违约，应承担违约责任。中交四航局作为守约方有权依照合同约定及法律规定行使合同解除权。中交四航局已向罗兆彬发出解除合同的通知，罗兆彬已于2018年7月3日收到该通知，因此，中交四航局主张双方之间的《广州市房屋租赁合同》《中交港湾大厦租赁合同补充协议》《租赁合同补充协议（一）》已于2018年7月3日解除有理据，本院予以支持。关于租赁保证金应否退还的问题。根据双方在《中交港湾大厦租赁合同补充协议》10.2条中的约定，罗兆彬逾期缴付或者未足额缴付租金或本合同规定的其它任何应付款项达三十日，双方同意，中交四航局可书面通知罗兆彬解除本合同，收回本物业并没收租赁保证金，双方在《广州市房屋租赁合同》中明确约定租赁保证金为10600元，《中交港湾大厦租赁合同补充协议》《租赁合同补充协议（一）》也未对租赁保证金的金额进行变更，因此中交四航局主张租赁保证金10600元不予退还有理据，本院予以支持。关于中交四航局主张罗兆彬向其交回租赁商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”中交四航局与罗兆彬之间的租赁合同及相应的补充协议已经解除，中交四航局主张罗兆彬向其交回租赁商铺有理据，本院予以支持。中交四航局当庭申请撤回“如有损坏，还须承担赔偿责任”的诉讼请求，此系其在法律许可范围内对自身民事权利的处分，本院予以准许。关于中交四航局主张罗兆彬向其支付拖欠租金及拖欠租金违约金的问题。涉案租赁合同及相应的补充协议签订后，中交四航局将涉案商铺交付给罗兆彬使用，罗兆彬应按照合同约定向中交四航局支付租金等费用而未支付，已构成违约，中交四航局主张罗兆彬向其支付拖欠的2017年4月10日至2018年7月2日的租金67671.2元（4638元/月×14个月+4638元/月÷30天/月×22天-662元）及拖欠租金的违约金有理据，本院予以支持。关于违约金，中交四航局主张每月租金的周期为当月10日至次月9日，应于次月的5日前缴纳这个周期的租金，故每月租金的违约金从次月5日开始计算至实际支付之日止每逾期一日按照月租金的3%计算，其该主张有理据，本院予以支持。由于罗兆彬首月租金按5300元缴纳，后来月租金降至4638元，所以多交的662元应在之后的一个月应交租金中进行抵扣，因此，2017年4月10日至同年5月9日计算违约金的计算基数应为3976元，以后计算违约金的计算基数应为每月4638元，因此，罗兆彬应向中交四航局支付拖欠租金的违约金（2017年4月10日至同年5月9日以欠付租金3976元为基数，从5月5日起，之后以每月欠付租金4638元为基数，从次月5日起，每逾期一日按照月租金的3%的标准计至实际付清之日止，每月违约金总额以不超过当月欠付租金数额为限）。关于中交四航局要求支付合同解除之日起至罗兆彬实际向其交回租赁商铺之日止房屋占有使用费损失的问题。中交四航局向罗兆彬发出的《关于解除租赁合同的通知》中已载明，罗兆彬至2018年6月20日仍未搬离的物品将视为弃置物，由中交四航局任意处理，且中交四航局可根据情况向其追索处理费用，因此中交四航局在罗兆彬未按时交还商铺的情况下应履行止损义务，及时收回涉案商铺，鉴于罗兆彬于2018年7月3日才签收该通知，本院酌定给予中交四航局15日处理涉案商铺物品并收回商铺，因此，本院参照双方约定的月租金标准4638元酌情支持该15日的房屋占有使用费损失2319元，超过该15日的房屋占有使用费损失由中交四航局自行承担，中交四航局主张的超出部分的房屋占有使用费损失理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中交四航局第二工程有限公司与被告罗兆彬签订的《广州市房屋租赁合同》《中交港湾大厦租赁合同补充协议》《租赁合同补充协议（一）》于2018年7月3日解除；二、原告中交四航局第二工程有限公司无需向被告罗兆彬退还租赁保证金10600元；三、被告罗兆彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中交四航局第二工程有限公司交回广州市黄埔区港湾路68号123房；四、被告罗兆彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中交四航局第二工程有限公司支付拖欠的2017年4月10日至2018年7月2日的租金共67671.2元及拖欠2017年4月10日至2018年7月2日租金产生的违约金（2017年4月10日至同年5月9日以欠付租金3976元为基数，从5月5日起，之后以每月欠付租金4638元为基数，从次月5日起，每逾期一日按照月租金的3%的标准计至实际付清之日止，每月违约金总额以不超过当月欠付租金数额为限）；五、被告罗兆彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中交四航局第二工程有限公司支付房屋占有使用费损失2319元；六、驳回原告中交四航局第二工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2201.5元，由原告中交四航局第二工程有限公司负担597.5元，被告罗兆彬负担1604元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一九年五月二十九日法官助理李丹丹书记员王结仪