海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终233号上诉人（原审被告）：三亚新龙基房地产开发有限公司，统一社会信用代码91460200665104357C，住所地海南省三亚市吉阳区吉阳大道23号。法定代表人：贾长君，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗毅，该公司职工。委托诉讼代理人：吉旭，海南唐海律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：蒋路，女，汉族，1992年5月29日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：耿兆楠，海南三和元律师事务所专职律师。上诉人三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称：新龙基公司）因与被上诉人蒋路商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新龙基公司的委托诉讼代理人吉旭、被上诉人蒋路的委托诉讼代理人耿兆楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新龙基公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判其公司退还蒋路意向金255,563元，即不应双倍返还意向金511,126元；2.一审、二审诉讼费由蒋路承担。事实和理由：《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》于2017年5月22日发布，要求2017年7月1日之后取得的施工许可的商品住宅工程实行全装修，其公司于2017年11月23日取得施工许可，全装修销售的价格高于毛坯房，其公司因此才致函告知认筹客户需要提高合同总价，不存在恶意提价销售、拒绝与认筹客户签订买卖合同的违约情形，不应承担适用双倍返还意向金的赔偿责任。蒋路辩称，新龙基公司向其发出的回复函不仅是在认购价基础上提价5%，而且单方增加3500元/平方米的装修费，此种行为不诚信，原审认定新龙基公司恶意提高价格和单方定价全装修价款正确，适用法律正确。蒋路向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除蒋路、新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》；2.判令新龙基公司返还购房款255,563元及利息6762.84元（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年2月22日暂计至2018年9月29日，其后利息付至房款结清止）；3.判令新龙基公司赔偿蒋路返还一倍意向金255,563元；4.判令新龙基公司承担本案的诉讼费、保全费、担保费、评估费以及其他费用。一审法院认定事实：2017年2月22日，蒋路与新龙基公司签订《翠景蓝湾项目购房意向书》，约定蒋路购买新龙基公司开发的位于三亚市××区商品房，同意按意向书要求与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》；房屋建筑面积约58.75平方米，最终以房地产测绘机构测定为准；单价14,500元/平方米（建筑面积），暂定总价款为851,875元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以意向书约定的单价计算为准；意向书签订时蒋路应当向新龙基公司交纳购房意向金255,563元；蒋路应于“翠景蓝湾”项目开盘销售之日起五日内，携带意向书、已交纳确认金收款凭证及身份证至新龙基公司售楼处与新龙基公司签订正式《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款，依据意向书支付的确认金转作等额购房款；新龙基公司项目开盘销售日以取得《商品房预售许可证》的开盘广告确定的开盘销售日为准；意向书经双方签字、盖章且蒋路全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效。意向书签订后，蒋路于当日向新龙基公司支付意向金255,563万元。2018年1月18日，新龙基公司取得三房预许字〔2018〕5号《商品房预售许可证》。蒋路知道开盘后，到新龙基公司售楼处要求签订《商品房预售合同》，因新龙基公司不同意按意向书约定的单价签订合同，双方没有签订《商品房预售合同》。2018年2月7日，新龙基公司向包括蒋路在内的前期认购的全体客户发出《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》，称根据海南省住房建设厅及海南省国土资源厅联合印发的《关于限制购买多套商品住宅的通知》（即琼建房〔2017〕96号文件)，将对不符合该规定的认筹人办理退房手续；对于符合该规定的认筹人，（1）在认筹时交付低于总房款30%的客户，按备案价格执行，不接受、不同意的可通过诉讼程序解决；（2）在认筹时交付总房款30%及以上的客户，毛坯房在原认筹价格基础上上浮5%后每平方米加3500元装修费以达到全装修标准，对于之前规定每平方米3000元的软装修费，认筹人可自行选择；（3）符合以上规定的认筹人在发函之日起五个工作日内一次性支付购房款，到公司办理相关手续，逾期视同放弃购房资格，已签订的意向书自行作废，对规定不认同的可选择走法律途径。蒋路不同意按新龙基公司提高房价的要求签订购房合同，新龙基公司也不同意按《翠景蓝湾项目购房意向书》约定的单价签合同。蒋路以新龙基公司违约为由，于2018年9月26日向一审法院起诉。蒋路申请诉前财产保全，一审法院于2018年10月29日裁定查封三亚市吉阳区吉阳大道23号“翠景蓝湾”项目C栋908号商品房，蒋路支出诉前财产保全责任保险担保费900元、诉前财产保全费4779元。经三亚市不动产登记中心系统中查询，无蒋路及其家庭成员房屋产权登记记录。一审法院认为：蒋路与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》应认定为有效预约合同，蒋路已依约支付意向金，但新龙基公司在取得商品房预售许可证未与蒋路签订《商品房预售合同》。蒋路符合购房资格，新龙基公司单方改变意向书约定单价的新要约内容对蒋路不具有法律约束力，新龙基公司行为构成违约，应承担违约责任。根据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第（4）项第三款规定，新龙基公司未按意向书约定签订《商品房预售合同》，蒋路诉求返还收取的双倍返还意向金符合法律规定，予以支持。蒋路诉求新龙基公司返还利息6762.84元没有法律依据，予以驳回。判决：一、解除蒋路与新龙基公司于2017年2月22日签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》；二、新龙基公司应于判决生效之日起十日内向蒋路双倍返还意向金511,126元；三、驳回蒋路的其他诉讼请求。案件受理费4489元，由新龙基公司负担4430元，蒋路负担59元。保险担保费900元、诉前保全申请费4779元，由新龙基公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议，对原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，对《翠景蓝湾项目购房意向书》的解除及已付“意向金”的退赔，双方当事人均不持异议，符合协商一致解除合同的法定情形，应予准许。对一审判决就该部分权利义务所作调整，本院二审依法不作审查。本案二审的争议焦点为：1.新龙基公司提高预约售价的政策依据；2.“双倍的赔偿责任”的适用。围绕焦点问题，分析评判如下：一、购房单价提高的合理性海南省住房和建设厅于2017年5月22日发布《海南省商品住宅全装修管理办法》（以下简称“办法”），其中第四条“我省2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程实行全装修”，要求商品房买卖合同中应约定纳入包括全装修费用在内的全装修商品住宅总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。“办法”施行后因全装修标准要求必然增加商品房建设成本，新龙基公司在《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》中对无装修“毛坯房”在原约定价款基础上增加全装修费用进行销售，有正当的行政管理规范依据，也具有基于客观成本增加的合理根据。二、未能签订商品房买卖合同违约责任如前所述，涉案《翠景蓝湾项目购房意向书》签订日期早于“办法”发布日期，对该规范性文件的发布及对商品房建设、销售等行为具备的行政管理约束效力，属于双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新龙基公司在《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》中，对毛坯房销售价格表述为“认筹价格上浮5%并增加3500元/平方米以达到全装修标准”，未对装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期具体标准作出具体说明，不足以准确判断新龙基公司公布的调整后售价仅包含全装修合理费用部分抑或仍包括对原售价基础上的价格浮动，新龙基公司对此有义务向包括蒋路在内的拟购房人作出明晰的解释，双方当事人应遵循公平原则确定各自的权利和义务。蒋路未举证新龙基公司拒绝在合理期限内就增加部分费用的合理构成向其作出解释或额外提高售价，仅以《翠景蓝湾项目购房意向书》未明确约定装修标准为由拒绝任何价格调整，蒋路提出的该项主张有悖于公平原则。在此情况下，新龙基公司不与蒋路签订商品房买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款中“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的情形，新龙基公司主张的免责理由成立，本院予以采纳。由此，《翠景蓝湾项目购房意向书》基于双方当事人在诉讼中的协商一致而解除，新龙基公司应向蒋路赔偿已付购房款的损失。原审判决新龙基公司承担双倍赔偿责任，适用法律错误，应予以纠正。综上所述，新龙基公司的上诉请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下：一、维持海南省三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10252号民事判决第一项及第三项；二、变更海南省三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10252号民事判决第二项为“三亚新龙基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向蒋路赔偿已支付的购房款意向金255,563元”。一审案件受理费4489元，由三亚新龙基房地产开发有限公司负担4430元。保险担保费900元、诉前保全申请费4779元，由三亚新龙基房地产开发有限公司负担。二审案件受理费8911元，由蒋路负担。本判决为终审判决。审判长 陈太洪审判员 梁 朝审判员 李 祎 二○一九年五月二十日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。