江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初898号原告（反诉被告）：江西佳利商城发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路78号三楼，统-社会信用代码913611007723528232。法定代表人：屈波，该公司董事长。委托代理人：米泽民，江西瀛赣律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：蔡明，男，汉族，1967年11月26日出生，江西省上饶县人，经商，住江西省上饶市信州区，委托代理人：林小为，江西盛义律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司诉被告（反诉原告）蔡明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人米泽民，被告蔡明及委托代理人林小为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西佳利商城发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期购房款483,218元并支付逾期付款违约金（违约金以483,218元为基数从2017年7月9日起计算至483,218元购房款付清之日止，暂计算至2019年1月5日546天的违约金为26,383.7元）；2、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付逾期购房款371,218元并支付逾期付款违约金421,278.9元（20,060.9元与401,218元组成）。事实和理由：2017年5月9日，原、被告签订二份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的佳利建材家居市场2号地块2-4幢1-3层1-31、2-31、3-31及1-32、2-32、3-32号商品房，合同约定两套商品房的总房款共计2,403,460元，房款应于2017年5月9日前一次性付清；同时，合同第八条约定，买受人逾期付款的应按日计算向出卖人支付所欠房款万分之一的违约金，合同继续履行。时至今日，被告尚欠原告483,218元购房款未支付，故提起诉讼。求被告支付逾期购房款371218元，没有事实依据。被告购买原告开发的涉案商品房总价款2403460元，现被告实际已支付的购房款为2050242元，余款353218元。从原告变更后的诉请来看，原告认可的为2032242元，另1.8万元未认可，该1.8万元系涉案房屋的租金，应交给被告的，但已由原告收取，故此应作为被告支付的购房款扣减。对于余款353218元，根据《补充协议》第4条约定，应预留7万元作为恢复保证金，其次，对于剩余购房款依《补充协议》第3条的约定，存在两个付款条件：一是原告取得涉案房屋所在第4幢的楼的竣工验收备案表，二是原告应当在要求被告付款同时开具已付款的购房发票。从目前看，两个条件均未成就；2、原告要求被告承担逾期付款违约金，没有事实和法律依据。被告不存在违约情形，不应当承担违约金，相反原告存在过错：第一，原告要求被告付款条件未成就，对于付款条件1即备案表的事实，从目前证据来看，原告没有证据证明其向被告出示过竣工验收备案表，即使原告取得备案表，原告也未尽告知义务，未告知付款条件已成就。对于付款条件2。原告至今未依据合同约定提供正式的税务发票原告至今未依据合同约定提供正式的税务发票，故此被告预留的购房款属于行使先同时抗辩权及先履行抗辩权。第二，对于购房款未交的事实，原告存在重大过错。对于原告主张违约金421,278.9元没有事实和法律依据，且原告也没有因为被告的付款行为遭受如此严重的经济损失，该违约金超过损失30%的范畴，明显过高，原告应当证据证明其所受的实际经济损失。被告反诉请求：1、依法判令被反诉人立即向反诉人交付位于佳利建材家居市场2号地块2-4幢1-3层1-31、2-31、3-31及1-32、2-32、3-32号商品房的购房发票；2、反诉费用由被反诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的上饶市商品房买卖合同（预售）两份、补充协议一份，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，及购房款、违约约定的事实，被告已接收房屋。经质证，被告对该合同的真实性无异议，证明对象有异议，商品房买卖合同第二十条约定是关于房屋登记的约定，而不是发票的约定，补充协议恰恰反映了尾款的支付需要满足取得备案已经开具发票的条件，并且原告要预留7万元作为被告店面恢复的保证金，另一方面补充协议关于违约责任的约定，原告应当证明其在付款条件成就后尽到合理的告知义务，否则，被告可依补充协议约定视为剩余购房款401,218元全部交清。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；2、原告提供的竣工验收备案表、不动产权属证书两份、证人证言，证明原告已于2017年6月11日取得竣工验收备案表，并于当日由公司员工徐林通知被告，且房屋大证已办理。经质证，被告对大证的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议，原告是在2019年1月30日通过公司员工微信告知被告取得大证，竣工验收备案表三性有异议，根据备案表第一、二页的记录该工程竣工验收日期是2015年9月17日，但是在该表第三页备案意见里却记录2017年6月12日完成验收，可见该备案表前后记录时间不符，按照建设工程备案的常理，先验收后备案，所以被告有充分理由怀疑竣工验收备案时间是原告自行填写。对证人证言三性均有异议，该证人系原告公司员工出具，其证明效力低，无法证明其真实性，原告应当提供客观、书面的证据来证明其履行了通知义务。本院经审查对该组证据竣工验收备案表、不动产权属证书两份的真实性予以确认，因证人证言系原告公司员工出具，其证明力较低，且无其他证据予以佐证，系孤证，故本院不予采纳；3、被告提供的收款收据九张、承租人林前丰收款收据、谈话笔录、承租人林前丰身份证复印件、租赁合同，证明1、被告购买了原告开发的佳利建材家居市场2号地块2-4幢1-3层1-31、2-31、3-31及1-32、2-32、3-32号商品房，总价款2,403,460元，被告已支付2,050,242元，包含原告收取承租人押金1.2万元，半年租金1.8万元，剩余购房款353,218元；2原告擅自处置被告房产出租给林前丰，而且允许承租人对房产墙体及楼梯进行破坏。经质证，对收款收据，原告诉请已经将1.2万元算入，有争议的就是1.8万元租金，1.8万元租金确实收取，补充协议中对剩余房款已经明确约定，1.8万元另行处理。租赁合同真实性没有异议。但是不存在擅自出租，被告是认可的。本院经审查对该组证据真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年5月9日，被告向原告购买上饶市信州区凤凰东大道66号佳利建材家居市场2号地块2-4幢1-3层1-31、2-31、3-31及1-32、2-32、3-32号商品房。原、被告签订《上饶市商品房买卖合同》两份（合同备案号：2017050920852、2017050920853），对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定，其中合同约定：两套商品房价款均为1,201,730元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年5月9日前支付该商品房全部价款，违约付款责任为出卖人给予买受人60天的宽限期，宽限期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任。宽限期满后，买受人仍未付款，买受人按日计算向出卖人支付所欠房款万分之一的违约金，合同继续履行。2017年5月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，协议约定：1、乙方购买商铺总价2,403,460元，已交房款1,632,242元，还剩房款771,218元，本着互惠互利原则，甲方已将乙方房源招商并出租，乙方无异议，租金由乙方按出租协议收取，即乙方产生了收益，未造成延期交付给乙方带来的损失。故乙方确认未造成延期交付，双方互不追究相应责任。2、双方在签订该协议后，甲方为乙方办理好购买该商铺的备案手续，乙方需一次性支付购房款30万元给甲方。3、剩余房款401,218元待甲方取得该4号楼政府建设城管部门颁发的《房屋建筑工程和市政工程竣工验收备案表》7日内乙方应一次性支付给甲方并开出相关票据。如乙方未按照约定时间向甲方支付购房款的，乙方应当向甲方支付剩余房款5%的违约金。当甲方取得备案表时，乙方至2017年12月31日仍不交清房款，未交清剩余的房款应双倍赔偿给甲方。4、剩余房款7万元整，作为乙方商铺出租该铺后墙体及楼梯、水电工程的恢复保证金，乙方自行请人恢复修理，甲方按照市场行情价支付恢复金给乙方，恢复保证金一个月内多退少补。如租赁合同期满，乙方和租户续租或转租不需要恢复墙体及楼梯时，剩余房款7万元恢复保证金，应在第一合同中止或期满后3日内支付还给甲方。原告与案外人林前丰签订《房屋租赁合同》，将被告案涉商铺租赁给林前丰，合同约定租赁期限为五年，自2018年3月13日至2023年2月28日，林前丰了交纳1.2万元押金及半年租金1.8万元给原告。补充协议签订后，被告按约定向原告支付购房款30万元（含1.2万元押金），原告起诉后，被告支付原告购房款10万元，至此，被告支付购房款共计2,032,242元，尚欠原告购房款371,218元。2017年6月12日，原告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2019年1月30日原告公司员工微信告知被告取得所购商品房不动产权属证书【赣（2018）上饶市不动产权第0005031号、赣（2018）上饶市不动产权第0004982号】。本院认为，本案争议焦点为：1、原告收取的1.8万元租金是否抵扣被告购房款；2、被告是否应该承担违约责任，原告诉请违约金是否合理；3、原告是否应开具税务发票给被告。关于争议焦点1、原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。涉案商品房总价款2,403,460元，原告主张被告已支付购房款2,032,242元，尚欠购房款371,218元。被告抗辩称原告收取了涉案商品房的租金1.8万元，该租金应由被告收取，要求抵扣购房款，且扣除7万元恢复保证金。本院认为，根据《补充协议》的约定，涉案商品房的租金应由被告收取，现原告收取了承租人半年租金1.8万元，且原告已经将涉案商品房租赁押金1.2万元抵扣购房款，故被告要求将1.8万元抵扣购房款，本院予以采纳。此外，《补充协议》约定将剩余购房款中7万元作为恢复保证金，故对被告要求扣除7万元恢复保证金的抗辩意见，本院予以采纳。被告尚欠原告购房款为371,218元-70,000元-18,000元=283,218元。关于争议焦点2、《补充协议》约定剩余购房款401,218元待原告取得竣工验收备案表7天内被告一次性支付给原告并开出票据。原告主张2017年6月12日取得竣工验收备案表后当月电话通知了被告，被告抗辩称原告未告知被告取得竣工验收备案表，而原告仅提供了公司员工的证人证言，其证明力较低，且无其他证据予以佐证，系孤证，不足以证明原告履行了告知义务，应承担举证不能的不利后果，对原告上述主张，本院不予采纳。原告于2019年1月30日由公司员工微信告知被告取得所购商品房不动产权属证书，根据房屋买卖的常识，此时被告应当知道原告已取得竣工验收备案表，按照《补充协议》的约定，被告应在7天内一次性支付购房款给原告，而被告未付清购房款，故应当承担违约责任，支付原告剩余房款5%的违约金为401,218元×5%=20,060.9元。原告要求被告按1倍未付购房款支付违约金无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点3、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”故被告反诉要求原告开具购房款税务发票的反诉请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司购房款283,218元；二、被告（反诉原告）蔡明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司逾期付款违约金20,060.9元；三、原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司于本判决生效之日起十日内为被告（反诉原告）蔡明开具已付的2,050,242元的增值税普通发票；四、原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司于被告（反诉原告）蔡明交付上述第一项购房款的同时即为被告（反诉原告）蔡明开具283,218元增值税普通发票；五、驳回原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费11,725元，减半收取即5,862.5元，由原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司负担3,217.5元，由被告（反诉原告）蔡明负担2,645元；反诉费100元，减半收取即50元，由原告（反诉被告）江西佳利商城发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  陈丽珠二〇一九年五月八日法官助理朱颖书记员张妍