贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终2590号上诉人（一审原告）:凯里市阳光骄子精品家私城。住所地：凯里市。负责人：杨再文，经理。上诉人（一审原告）:杨再文，男，1973年12月20日出生，侗族，贵州省凯里市人，凯里市阳光骄子精品家私城负责人，住凯里市。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨金平，贵州润澜律师事务所执业律师。上诉人（一审被告）:徐晨付，男，汉族，1973年3月27日出生，贵州省黄平县人，住贵州省凯里市经济开发区。上诉人凯里市阳光骄子精品家私城（以下简称“阳光家私城”）、杨再文、徐晨付房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文上诉请求：一、撤销凯里市人民法院（2018)黔2601民初1165号民事判决，改判支持上诉人的全部诉请。二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院多个案件同案不同判、自相矛盾，一审判决根据公平原则扣除被上诉人自2016年7月20日至2016年9月30日的租金无事实和法律依据,本案中被上诉人并未提出减少租金的抗辩或反诉，一审法院主动扣除租金是利用司法制造不公平，严重损害司法公信。本案是因房屋漏水导致的系列案件之一，但一审法院裁判标准严重不统一，同案不同判。因房屋漏水，各租户拒绝缴纳租金，导致上诉人无法向阳光房产公司即房屋产权人缴纳租金，阳光房产公司遂起诉至一审法院，一审法院于2017年12月4日作出（2014)黔2601民初4013号民事判决，判决上诉人全额支付租赁期间的房屋租金，对上诉人提出的房屋漏水造成损失应减免租金的抗辩，一审法院认为应当另案起诉未予采纳。但在本案中，同一个法院，在被上诉人未提出减免和反诉的情况下，法院却“主动”根据公平原则扣除了2016年7月20日至2016年9月30日的租金，这是不公平的。同样都是承租人租赁了房屋，同样都是因为漏水拒交房租，何以一审对阳光房产公司的诉请就全部支持，而对于上诉人的诉请就要扣减，扣减的依据何在。此外，在上诉人诉阳光房产公司损害赔偿案件中，一审法院2018年7月19日作出（2018)黔2601民初1933号判决，仅按一个月的租金标准作为上诉人的损失赔偿，对其他合理损失一分未支持。同一个法院，对上诉人下面租户的损失按不同标准扣减，对同样也是租户的上诉人损失却只按一个月扣减，这是互相矛盾的判决。二、本案租赁合同到期后被上诉人未及时搬离占用的不仅是原租赁门面，而是导致整个商场无法完整移交产权人，其应当对整个商场的占用费用和物业费用承担责任，一审法院依据被上诉人原租赁合同计算占用费、电费和物业费用明显错误。在房屋租赁到前，上诉人就己书面通知被上诉人在2017年12月31日前及时搬离，但被上诉人直到2018年1月7日才搬离，其占用行为客观上导致上诉人无法将商场整体移交给产权人阳光房产公司，产生了整个商场的房屋占用费。该费用的产生是被上诉人主观恶意造成的，因房屋占用的全部损失应当由包括被上诉人在内的4位未及时搬离人员承担。租赁到期后，双方租赁关系终止，故产生的是房屋占用费而不是租金，上诉人根据4人各自延期搬离的时间，按比例分摊全部房屋占用费用有事实依据，但一审法院仅按原租金标准计算占用费用，这样的判决与客观产生的占用损失明显不符。同样的，因租赁期到后，双方之间的租赁关系即终止，所产生的电费、物业费用均是迟延搬离人员造成的，也应当由被上诉人及其他未及时搬离人员承担。综上，一审法院认定事实不清，租金、房屋占用费、电费、物管费等均存在计算错误。在被上诉人未提出扣减租金抗辩且就其损失己另案起诉的情况下，一审法院根据公平原则主动扣减2个月零10天的租金无事实和法律依据。同时一审法院多个案件同案不同判的情形已严重侵害了上诉人的合法权益，损害了司法的公平、正义，请求二审法院依法纠正，予以改判。徐晨付答辩称：一、被答辩人以一审法院同案不同判，自相矛盾，主动扣除租金是利用司法制造不公平，严重损害司法公信为由作为其上诉的理由，无事实和法律依据。本案在商场发生水灾后，被答辩人于2016年7月28日向商场租赁户发出书面通知，主动提出要求各商户撤离，待商场结束维修状态恢复经营秩序再进场继续经营，撤离期间不计算租金。然而至租赁合同期满之日，被答辩人仍没有对答辩人经营的商铺维修好。且被答辩人在庭审中也认可没有对漏水后的商场进行维修，是因为被答辩人认为是凯里市阳光房地产有限公司的责任和义务，该事实再次印证了被答辩人没有对水灾后的商场进行维修。因此，一审法院根据本案的客观事实，酌情扣减2016年7月20日至9月30日的租金，作为被答辩人维修商场的时间，符合本案的客观事实，未违反法律规定。况且，根据被答辩人发出的书面通知，因被答辩人没有任何证据能证明其对水灾后的商场进行了维修以及维修的具体时间，答辩人完全有权拒绝向被答辩人支付租金，更有权对一审法院判决答辩人向被上诉人支付租金提出上诉。但答辩人本着实事求是的原则，没有为此和被答辩人进行过多的纠缠，不论何种原因，毕竟答辩人在水灾发生后还在继续经营，且被答辩人也还要向凯里市阳光房地产有限公司支付租金。被答辩人却以答辩人作出的妥协作为其上诉的理由，是毫无依据的。二、被答辩人诉称答辩人在合同到期后未及时撤离导致整个商场无法移交为由，主张答辩人应向其支付2018年1月1日至2018年1月7日的房屋占用费及物业管理费，无事实和法律依据，且答辩人对此也提出了上诉。1、2018年1月1日至2018年1月7日期间，答辩人没有继续经营商铺，而是在陆续搬离物品，这完全符合常理和日常生活交易规则，被答辩人也没有任何证据证明答辩人在此期间还在继续经营。2、被答辩人没有任何证据证明合同到期后，凯里市阳光房地产有限公司因被答辩人没有及时移交整个商场而向被答辩人要求赔偿，被答辩人也没有任何合法有效的证据证明其己向凯里市阳光房地产有限公司进行了赔偿或造成其经济损失。3、根据我国合同法规定的合同相对性原则，合同到期后，被答辩人与凯里市阳光房地产有限公司的合同权利义务已自行终止，被答辩人已不再享有商场的租赁使用权，即被答辩人无权再要求答辩人支付2017年12月31日以后的租金及其他费用。凯里市人民法院作出的（2017)黔2601民初4013号《民事判决书》并未支持凯里市阳光房地产有限公司诉请被答辩人合同到期后的租金以及其他费用，那么被答辩人诉请答辩人支付2017年12月31日后的租金及其他费用，显然无事实和法律依据。综上，请二审法院查明本案事实，驳回被答辩人的上诉请求。上诉人徐晨付上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院作出的（2018)黔2601民初1165号《民事判决书》第一、二项，改判上诉人支付被上诉人2016年7月18日至2017年12月31日的房屋租金56020元。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：―、一审判决计算2016年7月18日至2017年12月31日的房屋租金错误。根据一审庭审查明的事实来看，上诉人在2016年6月1日之前向被上诉人交付的租金为13500元/季度，之后交付的租金为13500元/季度×90%，即12150元/季度，每天租金为135元。该事实是依据2016年6月16日，被上诉人向商场所有租赁户发送的“通知”内容第2条的内容，即在被上诉人已经给予商场租赁户减少租金的情况下，再次给予减租10%。因此，根据一审判决认定的上述事实，2016年7月18日至2017年12月31日的房屋租金应计算为13500元/季度×90%÷90天×2天+13500元/季度×90%×5个季度，即61020元。然而，一审判决仍按13500元/季度计算，这与一审判决认定的事实不相符，应予以纠正。二、一审判决上诉人向被上诉人支付2018年1月1日至2018年1月7日的租金及物管费无事实和法律依据。1、2018年1月1日至2018年1月7日期间，上诉人没有继续经营商铺，而是在陆续搬离物品，这完全符合常理和日常生活交易规则，被上诉人也没有任何证据证明上诉人在此期间还在继续经营。2、被上诉人与凯里市阳光房地产有限公司签订的租赁合同期限于2017年12月31日到期。合同到期后，被上诉人与凯里市阳光房地产有限公司的合同权利义务己自行终止，被上诉人已不再享有商场的租赁使用权，即被上诉人无权再要求上诉人支付2017年12月31日以后的租金及其他费用。凯里市人民法院作出的（2017)黔2601民初4013号《民事判决书》并未支持凯里市阳光房地产有限公司诉请被上诉人合同到期后的租金以及其他费用，那么被上诉人诉请上诉人支付2017年12月31日后的租金及其他费用，显然无事实和法律依据。现一审判决支持被上诉人诉请的2017年12月31日后的租金及其他费用，被上诉人明显属于不当得利，这与我国法律的规定不相符。三、上诉人租赁的商铺是被上诉人从另一个租赁户转给上诉人的，被上诉人为此认可上诉人交纳的5000元押金，该费用依法应从租金中扣除。需要说明的是，上诉人是在一审庭审结束后才找到的该份转让合同。综上所述，请二审法院查明本案事实，依法改判。凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文向一审诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日起至2018年1月7日期间的房屋占用费4814元、工作人员工资305元及电费、物管费225元；2.判令被告支付拖欠的房屋租金94673元；3.判令被告支付拖欠房租产生的违约金（以应付金额为基数按每日1%标准计算至租金付清之日止）；4.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年8月5日，以阳光房产公司为出租方（甲方），以杨再文为承租方（乙方），双方就凯里市宁波路南侧阳光帝苑四层、阳光帝苑10号楼五层门面租赁事宜签订了《房屋租赁合同书》。合同书主要内容为：1.甲方将享有所有权位于凯里市宁波路南侧阳光帝苑第四层及阳光帝苑10号楼第五层门面房出租给乙方作商业、库房使用，具体面积范围见施工图。2.租期为8年（2010年1月1日至2017年12月31日止）。3.甲方确保交付给乙方的房屋上下水畅通，供水正常。4.一方违约致使合同不能履行时为根本性违约，违约方应按本合同总金额的20%向守约方支付违约金。一方违约但未致使本合同不能继续履行为一般性违约，违约方应按本合同总金额的1%向守约方支付违约金，违约方支付违约金后本合同继续履行。《房屋租赁合同书》签订后，阳光房产公司将租赁物（门面房）交付杨再文。杨再文持租赁合同书向原凯里市工商行政管理局万博工商所（现为万博分局）申请办理了个体工商户营业执照，取字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”。后，二原告将该门面、仓库分租给了徐晨付、曹花香等人。2014年12月16日，凯里市阳光骄子精品家私城（甲方）与徐晨付（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要内容为：1.甲方将凯里市宁波路29号阳光骄子精品家私城6号商铺，建筑面积248平方米（含公摊）出租给乙方。2.租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止。3.乙方拖欠租金累计达15天的，另需赔偿违约金1万元，甲方可以“中止”合同，收回商铺。4.合同期内，双方依据该合同履行相应义务。但出现不可抗力原因不能继续经营，甲方将提前通知乙方，并退还相应的保证金及租金。5.2015年度租金为15000元/季度；2016年度租金为15750元/季度；2017年度租金为16537元/季度。6.租金按季度缴纳，并应提前一个月缴纳下季度租金；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方收取滞纳金（滞纳金额=实欠房租×1%×天数）。7.物业管理费每月0.5元/平方米，每月合计124元，随电费按月交纳；根据实际情况作相应调整；电费1.3元/度（该价格随电力公司电价浮动），由乙方自行承担，该费用每月缴纳。8.若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或者造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，徐晨付主要经营“美伦”品牌家私、家居饰品，并按时交纳了前期的租金。合同履行过程中，原告自2015年12月1日起按13500元/季度向徐晨付收取租金。由于市场等因素的影响，导致阳光家私城经营困难。2016年6月14日，阳光家私城召集业主通报了商场的相关情况。同年6月16日，阳光家私城向各商户送达《通知》，《通知》第2条“商场在会议上再次提出的给予减租10%的决定只针对留下来共度难关的商户。对于去意已决的商户这个决定是毫无意义的，故无缘享受。”第7条“无论去留，各商户都应依据合同及约定按时缴纳租金及各项费用，鉴于此次租金已处于拖欠状态，请各商户于2016年6月24日前交清所欠租金及各项费用。”2016年7月21日，徐晨付交付了2016年6月1日至2016年7月17日共计47天的租金6345元（13500元×90%÷90天×47天），每天租金135元。2016月7月20日凌晨5时左右，因凯里地区连续降雨，涉案商铺出现漏水，造成包括商场内部分承租户的家具被雨水打湿和浸泡。2016年7月28日，阳光家私城向各商户送达《通知》，《通知》内容为“2016年7月20日与时家居区域、茉莉花香及公共通道部分区域严重漏水，2016年7月27日红樱桃区域严重漏水，两次漏水事件原因尚未查明，商场处于维修状态，为避免各商户的更大损失，商场特决定并通知各商户如下：2016年7月29日至7月31日各商户打包现所有商品，并搬至安全地带，待商场结束维修状态恢复经营秩序再进场继续经营。撤离期间不计算租金”。后，阳光房产公司对漏水的门面房进行了简单的维修，具体的维修结束时间不清，二原告亦未通知各商户搬回原址经营。由于双方对损失未达成赔偿协议，直至2017年11月阳光房产公司对阳光家私城、杨再文提起诉讼后，二原告才通知徐晨付交纳租金。2017年12月18日、19日，阳光家私城向徐晨付送达《催款函》和《通知》，要求徐晨付交纳拖欠的租金及租赁期满后不再续约的事宜。2018年1月7日，徐晨付搬离涉案商铺。2017年10月阳光房产公司以杨再文、阳光家私城为被告向本院提起诉讼，请求：1.解除与杨再文、阳光家私城签订的《房屋租赁合同》；2.由杨再文、阳光家私城支付拖欠的2016年6月至2017年9月30日的房屋租金1377972元及违约金336781.20元，并按月支付2017年10月1日至退出场地房屋之日止的使用费；3.杨再文、阳光家私城立即撤出占用的场地，返还占用的办公室，并办理商铺交接手续；4.由杨再文、阳光家私城承担案件受理费。经审理，一审法院于同年12月4日作出（2017）黔2601民初4013号民事判决，判决：一、杨再文与阳光家私城在判决生效之日起三十日内支付阳光房产公司房屋租金1377972元，2017年10月1日至该案房屋租赁合同期限届满之日止的租金按租赁合同约定支付；二、驳回阳光房产公司的其余诉讼请求。杨再文、阳光家私城不服判决，向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉。案件审理过程中，杨再文、阳光家私城撤回上诉，黔东南州中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）黔26民终382号民事裁定书，准予杨再文、阳光家私城撤回上诉。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案二原告与被告徐晨付签订的《房屋租赁合同书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性、有效性，法院予以确认。关于房屋租金的问题。2016年6月16日二原告向各商铺业主送达《通知》后，徐晨付未提出终止履行协议的请求，亦未搬离阳光家私城，原、被告之间未终止《商铺租赁合同》的履行，徐晨付仍占有、使用阳光家私城经营管理的商铺，依照约定，应当承担租赁期间的租金。因2016年7月17日前的租金徐晨付已交付，故商铺漏水前的租金只应承担2016年7月18日至19日的。同年7月20日的漏水事件致使徐晨付不能正常进行经营，同时，二原告未能提交证据，证明商场结束维修状态恢复经营秩序的时间，综合全案，根据公平原则，酌情减免徐晨付自2016年7月20日至2016年9月30日的租金。原被告虽然在合同中约定2015年度租金为15000元/季度，2016年度租金为15750元/季度，2017年度租金为16537元/季度，但在实际履行过程中，原告系按13500元/季度（15000元×90%）收取，同时，阳光家私城在2016年6月16日的《通知》中明确表述“商场在会议上再次提出的给予减租10%的决定只针对留下来共度难关的商户”，相互印证了二原告未按《商铺租赁合同》收取租金的事实，且本案徐晨付既未向二原告提交撤离的申请，2016年6月1日至2016年7月17日前的租金二原告亦按15000元/季度的90%，即13500元/季度收取，故徐晨付应交纳的2016年7月18日至2017年12月31日的商铺租金（扣除2016年7月20日至2016年9月30日的租金）为67800元（13500元/季度÷90天×2天+13500元/季度×5个季度）。关于2018年1月1日起至同年1月7日的房屋占用费的问题。《商铺租赁合同》终止后，徐晨付仍继续占有、使用商铺直至2018年1月7日搬离，根据公平原则，徐晨付应承担此期间的房屋占用费，共计1050元（13500元/季度÷90天×7天）。二原告诉称由于徐晨付等4户承租户在《商铺租赁合同》履行期限届满后未能及时搬离，导致二原告不能及时返还阳光房产公司门面房，故该商场2018年相应期间的租金应由徐晨付等4户分担，因二原告未能提交证据，本案不作审理。关于工作人员的工资问题。二原告为了能更好地管理家私城，另聘请了工作人员，该工作人员的聘用二原告未与徐晨付等商户进行协商，且徐晨付等承担了物业管理费，而物业管理费的交纳本身就是为了家私城的管理，因此，二原告诉请徐晨付承担工作人员工资的主张不予支持。关于2018年1月1日起至徐晨付搬离时止的电费、物业管理费的问题。2018年1月至2018年1月7日，徐晨付占有、使用了阳光家私城的商铺，故应承担相应的电费和物业管理费。关于物业管理费，依照双方的约定，每月124元，故自2018年1月1日至2018年1月7日的物业管理费为28.9元（124元÷30天×7天），超出部分不予支持。对于2018年1月至2018年1月7日的电费，因二原告未能提交证据，无法确认徐晨付使用了多少度电，该主张不予支持。二原告诉请商场的电费、物业管理费由徐晨付等4人分担，徐晨付共应承担225元的主张，理由不充分，证据不足，不予支持。关于房屋租金违约金的问题。从庭审查明的情况来看，2016年7月以前，徐晨付均能按时履行义务交纳租金，漏水事件发生后，由于双方协商未果，才导致徐晨付拖欠租金，漏水是造成拖欠房屋租金的主要原因，原告未能确保出租的租赁物质量和安全，依法应当承担主要责任，徐晨付无主观上的故意，故二原告诉请徐晨付承担拖欠租金违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、被告徐晨付在本判决生效之日起十日内支付原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文2016年7月18日至2017年12月31日的房屋租金67800元。二、被告徐晨付在本判决生效之日起十日内支付原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文2018年1月1日至2018年1月7日的房屋占用费1050元、物业管理费28.9元。三、驳回原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1150元，由原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文共同负担345元，由被告徐晨付负担805元。二审期间，徐晨付提交一份《合同》，拟证明徐晨付在2013年5月1日与阳光家私城签订合同，约定由徐晨付继承“诺佳品牌”所交纳的保证金5000元，徐晨付要求用该押金抵扣部分租金。阳光家私城及杨再文代理人质证后认为该证据形成于一审前，二审才逾期提交，不属于新证据，要求法院不予采纳。本院审查认为，该《合同》加盖有凯里市阳光骄子精品家私城的印章和负责人杨再文的亲笔签名，合同真实有效，记载有“前期诺佳品牌所交保证金5000元转由乙方继承”的内容，在阳光家私城及杨再文未能提交反证的情况下，可认定该事实存在，该证据虽然逾期提交，仍应予采信。本院二审查明的事实与一审一致。另查明：2013年5月1日徐晨付与阳光家私城签订《合同》，该《合同》第十二条约定：“前期诺佳品牌所交保证金5000元转由乙方继承”，该押金尚未退还。本院认为：综合双方在二审期间的诉辩理由，本案二审的争议焦点为：1、一审法院在计算租金时，扣减2个月零10天的租金是否恰当？2、一审判决按照13500元/季度计算租金是否正确？3、2018年1月1日至2018年1月7日期间，是否需要计算门面占用费、电费和物业费用？一、关于一审法院计算租金时，扣减2个月零10天的租金是否恰当的问题。根据双方当事人陈述，2016年7月20日和27因发生两次漏水后，阳光家私城和杨再文在2016年7月28日发出《通知》，要求各商户暂停营业并搬迁至安全地带，待商场维修好后再恢复营业，同时承诺撤离期间不计算租金。从上述事实分析，承租人徐晨付等人有在维修期间不能营业的事实。因双方当事人均未能举证证明商场结束维修状态和恢复营业的具体的时间，同时承租人徐晨付已提出了“漏水后不应交纳租金”的抗辩，若其抗辩理由成立即可以达到抵消阳光家私城、杨再文部分诉讼请求的后果，故无需通过“反诉”形式提出，亦并非一审“主动”扣减。一审法院结合停业的事实，酌情认定停业时间约两个多月、重新营业时间从2016年10月1日起计算并无不当。在一审法院审理房屋产权人阳光房产公司起诉阳光家私城和杨再文及第三人徐晨付等人的房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院于2017年12月4日作出（2017）黔2601民初4013号民事判决，支持了房屋产权人阳光房产公司主张全部租金的请求，并向原案的被告阳光家私城和杨再文及第三人徐晨付等人释明应另案处理因漏水所造成的赔偿事宜。当时被告阳光家私城和杨再文虽然不服提出了上诉，但在二审期间又撤回了上诉，放弃了请求二审法院审查（2017）黔2601民初4013号民事判决的诉讼权利。但因阳光家私城和杨再文已另案起诉阳光房产公司，可在那一案中就其因漏水所造成的损失主张权利。在阳光家私城和杨再文起诉阳光房产公司损害赔偿案件中，一审法院于2018年7月19日作出（2018）黔2601民初1933号民事判决，该判决仅扣除1个月的租金来计算损失赔偿，似乎与本案一审所认定酌情扣除2个月零10天租金的处理结果有冲突，但（2018）黔2601民初1933号民事判决已被二审法院撤销并发回重审，该判决未发生法律效力。因此，本案的一审判决在认定应扣除2个月零10天租金的这一事实上尚未与（2018）黔2601民初1933号案件有冲突。二、关于一审判决按照13500元/季度计算租金是否正确的问题。从双方当事人的陈述及所提交的缴纳租金的收据金额看，在2015年12月1日至2016年6月1日期间，徐晨付每个季度缴纳的租金都是13500元，说明双方并未按原合同约定的租金标准执行，而是在原约定租金标准15000上减少了10%。在2016年7月20日发生漏水事故之前，阳光家私城商场就已存在经营困难，从阳光家私城在2016年6月16日给各商户的《通知》中，在第2条中明确“商场在会议上再次提出给予减租10%的决定只针对留下共度难关的商户，……”，其中的“再次”二字表明了商场在原已减少10%的基础上承诺再减免10%的意思。这一结论，也可以从徐晨付在2016年7月21日的缴纳租金收据中所记载租金6345元是缴纳2016年6月1日至7月17日共计47天的租金数额中得到印证（即13500元×90%÷90天×47天＝6345元），也符合当时商场为挽留商户而再次给予减免租金优惠的事实。因此，一审判决徐晨付应交纳的2016年7月18日至2017年12月31日的商铺租金时，仍按照15000元/季度的90%即13500元/季度计算租金错误，应予纠正。徐晨付应交纳的2016年7月18日至2017年12月31日的商铺租金（扣除2016年7月20日至2016年9月30日的租金）为61020元（13500元/季度×90%÷90天×2天+13500元/季度×90%×5个季度）。三、关于2018年1月1日至2018年1月7日期间，是否需要计算门面占用费、电费和物业费用的问题。双方的租赁合同早已于2017年12月31日到期，按合同约定和交易习惯，徐晨付应于租期届满当天退回承租的门面给出租人杨再文和阳光家私城。但从一审查明的事实来看，直到2018年1月7日徐晨付才完全搬离。因此，徐晨付在租赁合同到期后仍占用门面，应支付相应的占用费。徐晨付称2018年1月1日至2018年1月7日期间其没有经营商铺，而是在搬离物品，不应支付相关费用。徐晨付的该意见不符合法律规定，也不符合交易习惯，本院不予采纳。鉴于徐晨付是单方延长租期的行为，故其应当承担门面占用费，但一审判决按照13500元/季度计算错误，应当按照原门面在到期前的每季度租金标准（即13500元的90%）计算应付的占用费符合交易惯例。因此，徐晨付应当承担2018年1月1日至2018年1月7日期间的门面占用费为13500元/季度×90%÷90天×7天=945元。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。阳光家私城和杨再文与凯里市阳光房地产有限公司签订的租赁合同期限虽然于2017年12月31日到期，但到期后，产权人凯里市阳光房地产有限公司并未收回管理权，该商场仍由阳光家私城和杨再文管理，作为物的管理人，阳光家私城和杨再文仍有要求使用人徐晨付继续缴纳使用费的权利。故对徐晨付上诉称阳光家私城和杨再文无权再要求其支付2017年12月31日之后的租金及其他费用的理由不予支持。徐晨付在2018年1月1日之后仍然使用门面，故其应当承担相应的物业费、电费。一审判决徐晨付承担2018年1月1日至1月7日的物业费28.9元正确，应予维持。对于电费问题，因杨再文、阳光家私城未能提交证据证实徐晨付是否用电及用了多少度点，应承担举证不能的后果，故一审法院不予支持阳光家私城、杨再文的电费主张正确。杨再文和阳光家私城诉请商场的电费、物业管理费由徐晨付等4人分担，徐晨付应承担225元的主张，理由不充分，证据不足，不予支持。此外，徐晨付在承租时从“诺佳品牌”继承的租房押金5000元，因租赁合同已终止，阳光家私城和杨再文应予以退还给徐晨付，可在退还时抵扣租金或其他应付费用。虽然徐晨付在一审期间未提出“抵扣”的抗辩，但双方的租赁关系已终止并正在通过诉讼程序结算相关债权债务，为避免当事人诉累，故本院二审一并处理该项费用。综上所述，上诉人阳光家私城和杨再文的上诉理由不能成立，不予支持；上诉人徐晨付的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初1165民事判决；二、由上诉人徐晨付于本判决生效之日起十日内支付上诉人凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文2016年7月18日至2017年12月31日的房屋租金61020元；扣除凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文应退还给徐晨付押金5000元后，徐晨付还应支付凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文房屋租金56020元；三、由上诉人徐晨付于本判决生效之日起十日内支付上诉人凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文2018年1月1日至2018年1月7日期间的房屋占用费945元、物业管理费28.9元；四、驳回上诉人凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1150元，由上诉人凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文负担545元，上诉人徐晨付负担605元；二审案件受理费3500元，由上诉人凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文负担2300元，上诉人徐晨付负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 刘志红审 判 员 王 珺审 判 员 吴竹春二〇一九年五月六日法官助理 罗安松书 记 员 周烈刚