浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终6113号上诉人【（2018）浙0703民初2045号案件原告】：庄远航，男，1977年8月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：倪艺格，浙江振进律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晓云，浙江振进律师事务所律师。被上诉人【（2018）浙0703民初2045号案件被告、（2018）浙0703民初1591号案件原告】：余庆生，男，1959年5月10日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：朱靖洁，北京盈科（金华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝林茂，北京盈科（金华）律师事务所律师。被上诉人【（2018）浙0703民初2045号案件、（2018）浙0703民初1591号案件两案被告】：冯微，男，1987年4月8日出生，汉族，住浙江省金华市金东区孝顺镇上市基村学士街70号，公民身份号码3307211987××××××××。被上诉人【（2018）浙0703民初2045号案件、（2018）浙0703民初1591号案件两案被告】：张萍，女，1988年11月12日出生，汉族，住浙江省金华市金东区孝顺镇张宅村长丰中路17号，公民身份号码3307211988××××××××。被上诉人【（2018）浙0703民初2045号案件被告】：冯小虎，男，1962年10月16日出生，汉族，住浙江省金华市金东区孝顺镇上市基村学士街70号，公民身份号码3307211962××××××××。上诉人庄远航因与被上诉人余庆生、冯微、张萍、冯小虎房屋买卖合同纠纷案件，不服浙江省金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初1591号、2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解3个月，但未达成和解意见。本案现已审理终结。上诉人庄远航上诉请求：撤销原判第三项，发回重审或者依法改判“在上述房屋符合过户条件的前提下，冯微、张萍应在庄远航提出请求之日起十日内协助庄远航办理上述房屋的过户登记相关手续”。事实与理由：一、涉案房产已交付给庄远航而没有交付给余庆生，但一审却作出了相反的事实认定，系认定事实错误。1、庄远航与冯小虎、冯微和张萍签订的《补充协议》第四条中明确约定“本补充协议签订之日，乙方、丙方将上述房产及钥匙交付给甲方。以后可以办理房屋过户手续时，乙方、丙方无条件配合甲方协助办理”。在签订之日，冯小虎、冯微将房产及钥匙交付给庄远航并办理了相关手续，可以认定房屋已经实际交付。2、一审庭审中，余庆生和冯小虎当面质证，系余庆生自行撬锁非法入住，非法占有房产，冯小虎等人并未将涉案房屋交付过给余庆生。一审法院以冯小虎未报警来推断余庆生入住是合法的，与现实证据相悖，不能成立。余庆生自行撬锁非法入住，冯小虎等人未报警是迫于负债累累、拆东墙补西墙的实情，自知理亏、不敢声张而已。余庆生没有拿到过房产钥匙，要入住只能通过撬锁。撬锁本身是单方的强制的违法行为，一审法院却认定为合法，于情于法于理都不能成立。3、涉案房产的原始买卖合同、票据等所有原件都在庄远航处，余庆生在一审庭审中提供不出买卖合同的发票原件。这些原始买卖合同、票据都是办理房产过户手续时必需的文件，因房产交付而一并交付。二、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。在两房屋买卖合同均有效的前提下，对于取得房产顺位的判断应当考虑合法占有房产情况、合同履行情况、合同成立的先后顺序等因素。依据物权法和省高院会议纪要等规定，并结合本案的真正事实：庄远航签订合同时间早于余庆生，庄远航出价高于余庆生，房产实际交付给庄远航在先，余庆生非法占有在后。故庄远航取得涉案房产的顺位应优先于余庆生。补充：原判遗漏以下事实，1、原判遗漏了庄远航在2018年4月27日提交的补充证据，即编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》和收款收据原件以及一审提交该组证据时当庭一起提交的涉案房屋钥匙一把，对于当庭提交房屋钥匙的事实，庭审录音可以证实。上述证据是本案至关重要的证据。2、原判认定庄远航在协议上注明“钥匙已收”，但未对冯微将钥匙和前述合同及收款收据已经交给庄远航的事实进行认定，系认定事实不清。另外，原审案卷中余庆生提交的证据清单第三组为收款收据一张，但案卷中没有这份证据，庭审录音也没有显示有这份证据。案卷中的收款收据原件是庄远航提交的。被上诉人余庆生辩称：一、原判认定事实清楚。1、冯微、冯小虎是否已经把家中钥匙交付给庄远航，没有足够的证据证明。一审庭审中庄远航提供了一份《补充协议》，“钥匙已收”四个字是手写的。该份协议系庄远航持有，字也是庄远航书写，按照正常的合同签署流程，“钥匙已收”四个字应当出现在冯微持有的协议上，但庄远航并没有提供相应的证据。余庆生有理由怀疑钥匙是否已经实际交付。庄远航称一审中已经把涉案房屋的钥匙当作证据提交给一审法院，但该把钥匙没有经过确认是否是涉案房屋的钥匙。庄远航称冯微、冯小虎父子已经把涉案房屋交付给其更是毫无根据，现在房屋内居住的是余庆生，在余庆生搬入房屋前，冯微一家人一直居住在房屋内，房屋的占有没有实际转移，房屋根本没有交付给庄远航。庄远航称办理了相关手续，根据余庆生了解，涉案房屋至今不能办理房产证，房管局备案的合同也是冯微的名字。2、庄远航所称余庆生自行撬锁非法入住非法占有房屋只有冯小虎的单方证言，不能采信。冯小虎是该套房屋所有者的父亲，与庄远航之间存在利害关系，之所以会有庄远航和冯微之间签订《补充协议》等，都是冯小虎因为自身原因向庄远航借款，现在债务还没有还清，在庄远航逼债的情况下，冯小虎作出这样的证言是情有可原的。假设一个正常人家里被撬锁，首先一定会上门跟撬锁的人发生争执，并在第一时间报警要求撬锁的人离开自己家并将自己房屋的门锁更换。而本案中冯微、冯小虎、张萍不但没有报警，而且还在余庆生入住之后把之前遗留在涉案房屋内的用品搬走，足以说明双方之间是有口头协议进行交房的。3、余庆生持有原始买卖合同并且已经作为证据提交一审法院，至于票据，当时冯微说暂时找不到了要再找一下。在《房屋买卖合同》签订时，因为房屋的客观情况不能过户，余庆生也没有着急让冯微提供，且这也不是房屋交付的必要条件，应当看房屋的占有是否转移。二、原判适用法律正确。在两个房屋买卖合同均有效的前提下，对于取得房产顺位的判断应当看合法占有房产情况、合同履行情况、合同成立的先后顺序等因素，本案中余庆生已经实际合法的占有了房屋，其顺位优先于庄远航。被上诉人冯小虎、冯微、张萍二审中未作答辩。（2018）浙0703民初1591号案件原告余庆生向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、确认余庆生与冯微、张萍于2018年2月3日签订的关于位于金华市金东区转让事宜的《房屋转让协议》有效；2、确认余庆生应付给冯微、张萍的180万元房款已经付清；3、确认余庆生已经实际占有讼争房屋；4、确认余庆生享有金华市金东区的房屋所有权；5、冯微、张萍取得房产证后立即协助余庆生办理房产证；6、本案诉讼费由冯微、张萍承担。（2018）浙0703民初2045号案件原告庄远航向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、确认庄远航与冯小虎、冯微于2016年12月9日签订的关于位于金华市金东区孝顺镇鞋塘香水湾·国际花园庭7幢1号房混砖结构排屋一栋转让事宜的《房屋买卖合同》、2017年9月11日签订的《补充协议》有效；2、确认庄远航付给冯小虎、冯微、张萍的购房款205万元已付清；3、判令冯小虎、冯微、张萍取得涉案房产证后立即协助庄远航办理房产证过户手续；4、确认庄远航取得该涉案房产物权的顺位优先于余庆生；5、判令余庆生立即从涉案房屋搬离；6、由冯小虎、冯微、张萍、余庆生承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：冯小虎与冯微系父子关系，冯微与张萍系夫妻关系，双方于2014年7月7日登记结婚。2012年1月8日，冯微（买受人）与金华天惠房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（已办理商品房合同登记备案，编号：201208170411），约定：买受人冯微向出卖人金华天惠房地产开发有限公司购买位于金东经济开发区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号商品房，用途为住宅，属砖混结构，建筑面积共256.47平方米，其他套内建筑面积256.47平方米；总价款为130万元，于2012年1月16日支付；出卖人应当在2012年12月30日前将合同约定的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项做出了约定。合同签订后，冯微付清了全部房款130万元，金华天惠房地产开发有限公司已将合同约定房屋交付给冯微使用，但至今未办理产权登记手续。2013年11月29日，冯小虎向庄远航借款200万元，由冯小虎出具借条一张，约定：借款金额为200万元，年息40万元，借款期限为一年，到期后本息共计240万元一次性付清；以香水湾排屋计票金额130万元作抵押，如到期未归还本金，香水湾排屋归庄远航所有。当日，庄远航一方通过银行汇款方式向冯小虎交付了200万元借款。借款到期后，双方于2014年11月29日约定借期延长一年至2015年11月29日，利率不变；2015年12月28日，双方约定续借三个月；2016年2月29日，双方约定借款期限延长一年至2017年2月底，利率不变。2016年12月9日，庄远航（甲方）与冯微（乙方）、冯小虎（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙、丙方为缓解资金周转紧张，自愿将香水湾·国际花园庭7幢1号房混砖结构排屋一栋、鞋塘上市基村计占地面积130.27平方米混砖结构一层房屋一宗出卖给甲方所有；乙方出卖房屋为混砖结构地上三层地上一层，计建筑面积265.50平方米，其中套内面积256.47平方米（详见乙方与金华天惠房地产开发有限公司2012年1月8日签订的商品房买卖合同，合同备案编号：201208170411），丙方出卖的房屋位于鞋塘市基村，具体四至如下：东至公路中心10米，南至期福住房，西至旱地，北至旱地，计占地面积130.27平方米，现状为一层[详见金县07集建（91）字第7579号集体土地建设用地使用证]；乙方、丙方的房屋价款合计为200万元，款以丙方于2013年11月29日向甲方的借款抵付，该借条经丙方于2014年11月29日、2015年12月28日两次向甲方要求续借签字确认，乙方、丙方均无异议，甲乙丙三方一致同意视为房屋价款于本合同签订之日一次性付清，乙方的香水湾·国际花园购房合同、房屋价款支付收据，丙方的集体土地建设用地使用证同时交给甲方保管；乙方的香水湾·国际花园购房合同、房屋价款支付收据，丙方的集体土地建设用地使用证同时交给甲方保管后不得以任何理由向政府相关职能机关申请办理挂失补办，上述房产在具备变更过户条件时，乙方、丙方应无条件协助甲方办理变更过户手续，相关费用由乙方、丙方承担；上述房产在本合同签字生效后仍暂由乙方、丙方管理使用，乙方、丙方向甲方支付房屋租赁费，租赁使用期间，乙方、丙方不得损坏房屋原有结构及现有设施，租赁使用期间的水电气费用、房屋维修维护及相关费用由乙方、丙方承担；乙方、丙方如在本合同签字生效之日起六个月内还清200万元借款以及至还款之日止的约定利率利息，甲方同意将上述房产交还给乙方、丙方，逾期甲方可以按照自己的规划处理，乙方、丙方不再享有上述房产的任何权益。2017年9月11日，庄远航（甲方）与冯微（乙方）、冯小虎（丙方）签订《补充协议》一份，约定：甲、乙、丙三方曾于2016年12月9日签订《房屋买卖合同》，鉴于乙方、丙方在2017年6月未能付清200万元本金及利息，甲方按市场价买断不再退还乙方、丙方房屋；三方结账，截止到2017年9月11日，乙方、丙方共欠甲方本金200万元，利息703000元；乙方、丙方将香水湾排屋按市场价205万元，将上市基村一层房屋及对应的地基作价66万元，卖给甲方；上述两笔款项互抵，甲方再支付乙方、丙方7000元；本补充协议签订之日，乙方、丙方将上述房产及钥匙交付给甲方，以后可以办理房屋过户手续时，乙方、丙方无条件配合甲方协助办理；本补充协议如有与《房屋买卖合同》不符之处，以本补充协议为准。冯微在该协议上注明“现金已收7000元”，庄远航在该协议上注明“钥匙已收”。协议签订后，涉案的香水湾·国际花园庭7幢1号房仍由冯小虎、冯微等居住使用。2018年2月3日，冯微、张萍（甲方，出卖方）与余庆生（乙方，买受方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方自愿将位于金华市金东区（对应金华天惠房地产开发有限公司与冯微于2012年1月8日签订的《商品房买卖合同》）转让给乙方，转让总价为180万元，款于协议签订之日由乙方汇入甲方指定账户160万元（张萍，农行6228480383391558111，其中100万元为履约定金），余款于房屋产权证办理完成时付清；甲方出让给乙方的房屋，包含装潢、家具、家电等，四张床除外，交接时间为2018年农历二月一日（公历2018年3月17日）前；甲方保证出让给乙方的房屋享有完整的产权，没有纠纷，如有人因房屋产权纠纷或其他原因可归责于甲方的责任导致乙方无法正常使用该房屋或乙方无法取得房屋产权证书的，由甲方承担违约责任；该转让房屋现登记在冯微名下，待可以办房产证（不动产登记证）时，甲方应积极办理，办证的全部费用由乙方承担，如甲方故意拖延，视甲方违约，如甲方已具备办证条件，而乙方拖延不办，视乙方违约，应由乙方向甲方赔偿；甲方保证现没有向外个人借款，不会因追索个人债务影响本协议的执行。协议签订当日，余庆生依约向张萍账户汇款160万元，后又于2018年2月7日向张萍账户汇款20万元，由冯微向余庆生出具收条二张，确认购房款180万元已付清。余庆生于2018年3月17日搬入涉案房屋居住生活，后于2018年3月25日交纳了涉案房屋2018年度的物业费，于2018年4月3日在涉案房屋内安装了电视并开通了数字电视，于2018年4月16日就涉案房屋的管道燃气供应和使用与供气方签订了《居民用户城市燃气供用气合同》，用电地址浙江省金华市金东区孝顺镇鞋塘社区香水湾小区排屋庭7幢01号的户名现为余庆生。庄远航陈述其于2018年4月11日得知涉案房屋已非由冯小虎家人居住使用，为核实涉案房屋的居住使用情况，其于2018年4月15日至涉案房屋，发现涉案房屋已被余庆生占用，其当即向金华市公安局金东分局鞋塘派出所报警。根据证人张某（小区物业工作人员）的证言及冯小虎的自认，可以认定冯小虎并未向香水湾小区物业公司反应余庆生撬锁进入涉案房屋并更换门锁的情况，冯小虎亦自认其并未就涉案房屋的门锁被撬情况向公安机关报警处理；根据余庆生提交的录像证据，可以认定冯小虎家人于2018年4月12日至涉案房屋将其部分物品搬离。一审法院认为，本案系冯微就本案所涉的坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号房先后分别与庄远航、余庆生签订房屋买卖合同，但仅能向一个房屋买受人交付房屋并办理过户而引发的纠纷。关于庄远航与冯微、冯小虎之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》的效力问题。冯小虎于2013年11月29日向庄远航借款200万元，后经双方协商借款期限至2017年2月底止，在债务履行期限届满前，庄远航与冯小虎、冯微之间于2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》，应认定为前述借款的担保，但在前述债务履行期限届满后，庄远航与冯小虎、冯微于2017年9月11日经协商一致将对账确认的借款本息205万元转化为涉案房屋的已付购房款，将双方之间借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同具有法律效力。综上，庄远航与冯微、冯小虎之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》中关于涉案房屋部分，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于余庆生与冯微、张萍签订的《房屋转让协议》的效力问题。根据余庆生提交的电话录音及证人庄某的证言，结合余庆生与冯微、张萍签订的《房屋转让协议》中“冯微、张萍保证出让给余庆生的房屋享有完整的产权，没有纠纷”的约定，可以认定余庆生向冯微、张萍购买涉案房屋时对涉案房屋此前已出卖给庄远航的事宜并不知情；与冯微将房屋抵偿给庄远航的抵债价205万元相比较，双方约定的转让价格180万元并不明显过低。综上，余庆生与冯微、张萍之间签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于余庆生、庄远航均要求确认其应付的购房款已付清的诉讼请求。确认之诉的客体应当是有争议的权利或法律关系，余庆生、庄远航是否已付清购房款属于事实问题而非权利或法律关系范畴，故余庆生、庄远航的该项诉讼请求不能成为确认之诉的客体，故在判决主文部分对该项诉讼请求不做处理，在事实认定部分对余庆生、庄远航均已付清其应支付的购房款的事实予以确认。关于余庆生要求确认其已经实际占有涉案房屋的诉讼请求。确认之诉的客体应当是有争议的权利或法律关系，余庆生是否已经实际占有涉案房屋属于事实问题而非权利或法律关系范畴，故余庆生的该项诉讼请求不能成为确认之诉的客体，故在判决主文部分对该项诉讼请求不做处理，在事实认定部分对涉案房屋现由余庆生占有使用的事实予以确认。关于余庆生是否实际合法占有涉案房屋问题。庄远航与冯小虎、冯微于2017年9月1日签订的《补充协议》中虽然约定了冯小虎、冯微在协议签订之日将涉案房屋的钥匙交付给庄远航，但并未对涉案房屋的交付时间作出约定。根据庭审查明情况，上述《补充协议》签订以后，涉案房屋仍由冯小虎、冯微一家居住使用，故不能认定庄远航已实际占有涉案房屋。余庆生与冯微、张萍于2018年2月3日签订的《房屋转让协议》中约定房屋交付时间为2018年农历二月一日（即公历2018年3月17日）前，根据庭审查明情况，可以认定余庆生在付清了购房款后已于约定时间搬入涉案房屋居住。对冯小虎、冯微及庄远航有关余庆生系自行撬锁进入涉案房屋故属于非法占有的主张，结合冯小虎等既未向香水湾小区物业公司反映余庆生撬锁进入涉案房屋并更换门锁的情况，也未就涉案房屋的门锁被撬情况向公安机关报警处理，后又于2018年4月12日至涉案房屋将其部分物品搬离等事实，且余庆生有权依照《房屋转让协议》的约定要求冯微等于约定时间交付涉案房屋，即余庆生实际占有并使用涉案房屋具有相应的合同上的依据，故认定余庆生实际占有使用涉案房屋属于合法占有。因认定余庆生系合法占有涉案房屋，故对庄远航要求余庆生立即从涉案房屋搬离的诉讼请求，不予支持。关于余庆生要求确认其享有涉案房屋所有权的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故只有办理房屋权属转移登记后，才能认定买受人已经取得房屋的所有权。现涉案房屋并未转移登记至余庆生名下，依法尚未发生物权变动的效果，余庆生关于确权的请求缺乏法律依据，不予支持。关于余庆生、庄远航均主张冯微、张萍取得房产证后立即协助其办理房产证过户手续的诉讼请求，即多重买卖的履行顺序问题。如前所述，已认定庄远航与冯微等、余庆生与冯微等之间均存在合法有效的房屋买卖合同关系，且现有证据证明庄远航、余庆生分别以抵债方式、银行付款方式支付了全部购房款。但合同的有效并不等同于合同的履行，有效的合同可以但并不必然发生当事人订立合同时所预期的法律效果。本案中，关于涉案房屋所签订的二份房屋买卖合同，仅其中一份可以得以实际履行，未实际履行的合同，合同双方当事人可以另行解决相关责任问题。虽然现行法律及司法解释没有对同一房屋的多重买卖履行顺位作出规定，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定了土地使用权多重买卖合同的履约顺序，由于房屋所有权与土地使用权均属物权法所规定的应当依法登记才能发生物权变动效力的不动产物权，本案在确定履约顺序时应当参照适用上述规定。本案中，余庆生与冯微、张萍签订了《房屋转让协议》后，支付了全部购房款且实际合法占有并使用了涉案房屋，在余庆生、庄远航均未办理涉诉房屋所有权登记手续的情况下，应认定已实际合法占有并使用了涉案房屋的买受人余庆生为履行合同的买受人，即余庆生与冯微、张萍之间签订的《房屋转让协议》的履行顺序应优先于庄远航与冯小虎、冯微之间签订的《补充协议》，余庆生应优先取得合同权利。余庆生要求冯微、张萍取得房产证后立即协助办理房产证的诉讼请求，合法有据，予以支持；对庄远航要求冯小虎、冯微、张萍取得房产证后立即协助办理房产证过户手续及要求确认其取得该涉案房产物权的顺位优先于余庆生的诉讼请求，均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定并参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，判决：一、余庆生与冯微、张萍之间于2018年2月3日就坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号房签订的《房屋转让协议》有效；二、庄远航与冯微、冯小虎之间于2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月11日签订的《补充协议》中关于坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号房的部分合同有效；三、在上述房屋符合过户条件的前提下，冯微、张萍应在余庆生提出请求之日起十日内协助余庆生办理上述房屋的过户登记相关手续；四、驳回余庆生的其他诉讼请求；五、驳回庄远航的其他诉讼请求。（2018）浙0703民初1591号案件受理费50元，财产保全申请费5000元，合计5050元，由冯微、张萍负担；（2018）浙0703民初2045号案件受理费50元，财产保全申请费5000元，合计5050元，由冯小虎、冯微、张萍负担。二审期间，庄远航向本院提供以下证据：一、照片三张，证明庄远航对余庆生非法入住阻拦，余庆生至今未在涉案房屋内居住的事实。二、照片一张，证明涉案房屋在出售前经过豪华装修，余庆生系在冯小虎及其家人未搬出该房屋时非法入住该房屋的事实。三、与庄小土谈话视频光盘一张及视频文字节录一份、情况说明一份、庄小土身份证复印件一份，证明：1.金东区孝顺镇香水湾国际花园庭小区因房产公司与物业公司签订过协议，目前不向业主收取物业费，待房产证办出后收取的事实；2.在既不需要交纳物业费，物业公司也未催讨的情况下，余庆生主动缴纳物业费6360元的事实；3.余庆生主动缴纳物业费系该房屋一房二卖，为印证合法占有该房屋制造证据，物业公司也知道该收据是法庭上使用的事实。四、2016年9月12日金华市二手房成交公告一份、2018年2月12日至2月18日金华市二手房成交公告一份（网络打印件），均来源于金华市政务公开信息，证明金华市二手房价格在2016年9月至2018年2月期间上涨超过35%的事实。五、2018年上半年金华市房地产数据分析报告一份（网络打印件），证明金华市二手房价格在2012年至2016年上涨约29%，2012年至2018年上涨约78%。六、出警单详情一份，证明2018年3月23日余庆生一家（报案人柳华君系余庆生女婿）与冯小虎一家（签字当事人张萍）因买卖房子一直没有交付发生纠纷，民警处理结果为双方同意通过法院诉讼解决。该证据否定了余庆生二审当庭陈述的其于2018年3月17日打电话叫冯小虎来开门入住讼争房屋的真实性。七、电子回单、排屋交房费用清单、香水湾国际花园不动产证告知书各一份（复印件），共同证明庄远航通过妻子郑卫单账户支付了讼争房产的办证费用156635.3元。余庆生质证认为：对证据一，真实性没有异议，证明目的有异议。照片是刚刚拍摄的，砖块堆放的时间是一审开庭之后、判决之前，庄远航去堆了砖块，余庆生也去公安机关作了控告，有记录，因为涉及到民事纠纷，公安机关到现在也没有处理。从证据的证明内容上看，不能证明余庆生至今未在涉案房屋内居住。如果余庆生不是住在里面，庄远航也没有必要去阻止，庄远航这个行为的目的就是为了阻止余庆生入住该房屋。对证据二，与第一组证据互相矛盾，庄远航已经确认余庆生入住该房屋，余庆生不是非法入住，而是根据合同约定在2018年年初入住。对证据三，合法性有异议，属于证人证言，应当经过庭审质证才能确认证人证言的效力。从证明目的上说，对第一项证明内容，一个普通的现已离职的员工不具有证明物业费是否已经收取的证明力，他不是法定代表人或是总经理。对于业主来讲，享受了物业公司提供的服务，缴纳了物业费是基本的应尽的义务，不管是主动缴费还是被动缴费，证明余庆生是真实入住该小区才需要缴纳物业费，如果不在小区居住就没必要交这个钱，庄小土也不可能收取物业费，该证据同时可以证明余庆生是实际入住该房屋的。对证据四、五，是从网站上截图的资料，真实性无法确认，就算是真实的，也与本案不具有关联性，只是证明了金华这几年的房价有较大的上涨，但不能进一步证明庄远航或余庆生与冯小虎等人产生的交易价格是否合理。对证据六，该份证据中的工作登记表只是民警对其了解情况的初步描述，并不能代表事情的真相。民警并没有从头到尾参与到事件中，也没有给双方制作详细的笔录，也没有进行证据采集，所以这个描述完全出自民警的主观判断。当时是冯家与冯小虎家及余庆生的朋友一起吃晚饭，期间冯小虎再次要求向余庆生借新锁的钥匙，但余庆生提出要求提供担保人以承担借新钥匙后的一切损失，冯小虎提供不了担保人就对余庆生作出威胁的言语，双方发生争吵，余庆生的女婿才报警。对证据七，不能证明庄远航对房屋有所有权。余庆生提供以下证据：一、电子回单一份（复印件，原件核对后退回），证明余庆生已经在2019年3月4日向金东区管委会交了办证费用。二、证人杨某出庭作证，证明2018年3月23日的事件不是像出警记录上所说的。庄远航质证认为：对证据一的证明目的有异议，根据规定，房屋的办证费用应当是156635.3元，而余庆生缴纳的金额为150275.31元，并非足额缴纳办证费用。庄远航是接到物业通知去缴纳费用的，早在2019年2月24日就已经足额交清，余庆生是晚10天缴纳，是非善意的做法。对证据二，不能达到证明目的。证人系余庆生的亲家柳文义的朋友，当天吃饭也是柳文义叫证人来某的，证人与当事人的案件处理结果之间存在利害关系。证人对其工作情况没有如实回答。证言内容也是自相矛盾的，其一开始说是冯小虎借钥匙，后来又说冯小虎留钥匙，证人又说双方之间刚坐下来没有多久就吵起来了，证人所了解的案情均是从柳文义处获得，可见证人对该案的了解是片面主观的。证人不知道钥匙在谁手上，只知道冯小虎要求留一把给他，说明当时余庆生并没有拿到冯小虎的钥匙，余庆生为了拿钥匙才会设鸿门宴，证人是去帮助余庆生向冯小虎拿钥匙，如果钥匙已经在余庆生手上，应当是冯小虎找帮手，如果余庆生已拿到钥匙，那么主动权在余庆生手上，他也不需要请冯小虎吃饭。证人恰恰证明了涉案房屋在2018年3月23日没有交付给余庆生，余庆生才会找他的亲家、女婿及亲家的朋友过来请冯小虎吃饭，要求冯小虎把钥匙拿出来。本院认证如下：对庄远航提供的证据的形式真实性可予认定。证据一是本案诉讼期间的拍摄情况，与考察合同履行的优先顺位无关；证据二不能证明余庆生非法入住涉案房屋；证据四、五是金华市二手房价格在相应期间的总体变化情况，并不能直接证明余庆生以不合理低价购买涉案房屋；证据三、六与余庆生申请出庭证人杨某的证言均指向余庆生是否合法占有房屋的问题，于“本院认为”部分予以综合分析。证据七与余庆生提供的证据一均为二审期间双方缴纳涉案房屋相关款项的证据，与考察合同履行的优先顺位无关。经审理，本院对一审法院认定“余庆生于2018年3月17日搬入涉案房屋”的时间不予确认，对此表述为“余庆生于协议约定的交房时间以后、2018年3月25日之前搬入涉案房屋居住生活”，并对一审判决认定其他事实予以确认。本院认为，二审的主要争点是涉案房屋在“一房二卖”情况下的合同履行顺位问题。根据第八次全国法院民商事审判工作会议纪要、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等精神，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位；恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人；对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，余庆生对庄远航与冯微等人签订的合同持有异议，主要为2017年9月11日的《补充协议》存在事后补签的嫌疑，但该怀疑无任何证据证明。而庄远航对余庆生与冯微等人签订的合同持有异议，主要争议在于：1、余庆生在与冯微等人签订房屋买卖合同时是否是善意的。庄远航主张余庆生在签订买卖合同时已知涉案房屋已出卖给庄远航，主要证据是冯小虎的一审陈述。但冯小虎系案件当事人，与本案的处理有直接利害关系，故其陈述应结合全案其他证据予以分析认定。首先，冯小虎在一审中陈述“我跟庄某是谈过的，说是有经济纠纷”，对于说的时间和内容指向均不明确，说的对象也是庄某而非余庆生，并且该陈述本身无任何证据证明。其次，冯微、张萍与余庆生签订的《房屋转让协议》中，明确写明“甲方（冯微、张萍）保证出让的房屋享有完整的产权，没有纠纷”、“甲方保证没有向外个人借款，不会因追索个人债务影响本协议的执行”。再次，2018年4月24日庄某向冯小虎追问一房二卖情况时，冯小虎说“当时跟他（余庆生）讲过让他放心点”，并对庄某责问其为何骗余庆生说没有纠纷、没有卖过，并未提出否定，只是表示其已没有办法。综上，庄远航主张余庆生系恶意签订房屋买卖合同，依据不足，不予采信。2、余庆生是否以不合理低价购买涉案房屋。庄远航认为根据2018年2月的市价，涉案房屋需要250万元左右；而冯小虎一审中陈述其开价是260万元、后来被砍价到180万元，其当时就想拿到钱、之前谈了好几次。综合考虑涉案房屋所在小区多年存在办证纠纷、至2018年尚不能取得不动产初始登记，以及冯小虎当时急需资金周转的心态和庄远航以205万元抵债受让涉案房屋的实际情况，余庆生以180万元受让涉案房屋，并未构成明显不合理的低价。综上，庄远航、余庆生对对方签订的合同的效力异议均不成立。根据现有证据可以认定庄远航与冯微等人、余庆生与冯微等人均存在合法有效的房屋买卖合同关系，且分别以抵债方式、银行付款方式支付了全部的购房款，但至本案诉讼时，两份合同履行均未办理房屋所有权变更登记。故对两份合同履行顺位的考察，首先考察是否形成合法占有。通说认为，占有是指对物事实上的管领和支配状态。从《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……”等来看，占有具有推定效力，一定意义上具有符合物权法要求的公示效力，即占有应当具有公开性、排他性和持续性特点。本案庄远航主张合法占有房屋在先，主要理由是涉案房屋的原合同、购房款支付收据及钥匙均由其保管，但上述行为并未形成对涉案房屋事实上的管领和支配，也未形成物权法所要求的公示效力，不具有公开性、排他性和持续性特点。物权法有关占有改定的规定也仅适用于动产交付中，并不适用涉案房屋的不动产交付。故庄远航主张其合法占有房屋在先，理由不能成立，其关于一审遗漏认定其持有涉案房屋钥匙和购房款收据的事实，不影响对该问题的认定。关于余庆生是否合法占有涉案房屋的问题。余庆生主张其持有涉案房屋的原合同并已全额支付购房款、且已于2018年3月17日、18日左右入住涉案房屋，系实际合法占有房屋在先。庄远航则主张余庆生系撬锁入住、入住时间在2018年3月23日以后，余庆生并非合法入住。对此，综合考虑以下因素：1、余庆生与冯微、张萍签订的《房屋转让协议》第二条约定涉案房屋交接时间为农历二月一日即2018年3月17日前，即余庆生有权于2018年3月17日入住涉案房屋；2、一审出庭证人张某陈述，余庆生是在农历过年以后一个月入住的，当时和物业说过，冯小虎并未向物业反映撬门一事，而冯小虎对该证人证言并无异议，但认为余庆生系撬门入住；3、冯小虎、冯微等人虽在诉讼中对余庆生入住有异议，但并未提供证据证明其当时明确提出异议，其也承认未就余庆生入住一事向小区物业公司反映或者报警处理，反而于2018年4月12日至涉案房屋将部分物品自行搬离，故冯小虎、冯微等人以实际行为接受了余庆生入住涉案房屋。同时，本院亦注意到以下事实：1、余庆生入住涉案房屋后，于2018年3月25日向物业公司缴纳了物业费。但据物业工作人员庄小土陈述，涉案小区因开发商原因尚未办理不动产权属初始登记，在此之前业主无需缴纳物业费，待初始登记办出后再补缴物业费，余庆生系主动向物业公司缴纳物业费，其缴纳物业费的目的存疑。余庆生入住涉案房屋后，安装了电视机并以自己的名义开通了数字电视、燃气等，但距争议发生的时间较短；2、傅村派出所2018年3月23日出警单记载“柳华君与张萍因买卖房子，一直没有交付发生纠纷”，与冯小虎和证人张某在一审中陈述余庆生入住涉案房屋时间为3月17日、18日左右有出入，余庆生实际入住涉案房屋的时间存疑。综上，余庆生主张其已合法占有涉案房屋具有一定的事实依据和合同依据，但证据上亦存在一定的瑕疵，且其实际占有行为距争议发生的时间较短。而冯小虎、冯微等人因欠债较多实际清偿能力堪忧，如完全履行一方的合同将导致另一方的合同损失无法弥补。本案余庆生、庄远航诉讼的根本目的在于取得涉案房屋的所有者权益，为减少讼累，本院综合考虑占有的实际，两份房屋买卖合同的约定和履行情况，庄远航此前借款收取利息以及取得其他抵债物等因素，基于公平原则按比例分配涉案房屋的所有权，确认余庆生享有涉案房屋65%的所有者权益，庄远航享有涉案房屋35%的所有者权益，相关税费仍应根据二手房买卖的合同和法律规定予以承担。余庆生和庄远航要求冯微、张萍取得房屋权属证书后协助办理房产过户手续的诉讼请求，本院均不予支持，余庆生和庄远航可以参照按份共有的规则处理相关所有者权益。综上所述，庄远航的上诉理由部分成立。本院基于公平原则对一审实体处理予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初1591号、2045号民事判决第一项、第二项和诉讼费用负担部分；二、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初1591号、2045号民事判决第三项、第四项、第五项；三、确认余庆生享有金华市金东区孝顺镇鞋塘香水湾·国际花园庭7幢1号房地产65%的所有者权益；四、确认庄远航享有金华市金东区孝顺镇鞋塘香水湾·国际花园庭7幢1号房地产35%的所有者权益；五、驳回余庆生的其他诉讼请求；六、驳回庄远航的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由冯小虎、冯微、张萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇一九年五月二十四日法官助理江献代书记员  黄佳婧