广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终435号 上诉人（一审被告）：杨胜勇，男，1990年12月10日出生，汉族，现住广西壮族自治区田阳县。 被上诉人（一审原告）：广西田阳玉历物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区田阳县田州镇隆平大道一期住宅区B-181号。 法定代表人：黄承波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓湘萍，该公司法务专员。 上诉人杨胜勇因与广西田阳玉历物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2018）桂1021民初1413号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2019年5月16日到庭进行法庭调查，上诉人杨胜勇，被上诉人广西田阳玉历物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓湘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨胜勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，要求按照国家水电费标准重新核算水电费并退还之前加价多收的水电费。事实和理由：（一）、一审法院认定事实错误，致错误判决。被上诉人自认从2016年3月24日进驻茂业小区，与业委会签订合同，未召开业主大会，擅自签订，合同不合法。业委会出具委托书，而业委会非电力公司，无权委托，所以委托书本身不合法。物业收取电费0.63元／度，而中国南方电网田阳公司收取的是0.5441元／度；物业收取水费是3.4元／立方米，而江安水厂收取的是3.35元／立方米，被上诉人涉嫌加价销售。（二）、公摊水电费，被上诉人没有公摊标准，公摊摊过高，要求拿出公摊标准并重算公摊水电费。（三）、因被上诉人违法在先，物业服务差，上诉人有权拒交水电费、物业费等费用，上诉人有权拒交这些费用，因此不存在滞纳金，综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 广西田阳玉历物业服务有限公司辩称：其与田阳县茂业小区业主委员会签订的物业服务委托合同是合法有效的，根据最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体适用法律若干问题的解释的相关规定，业主委员会选择物业服务企业对全体业主有法律约束力。一审法院判决是正确的，二审应驳回上诉，维持原判。 广西田阳玉历物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付茂业小区3-1-603号房物业管理费222.3元，卫生费21元，水电费858元，滞纳金99.12元，合计1200.42元；在诉讼中，变更诉讼请求中的滞纳金为违约金。 一审法院认定事实：被告系茂业小区3栋1单元603号房的业主，其房屋建筑面积为117.6平方米。2016年3月23日，原告（乙方）与田阳茂业小区业主委员会（甲方）签订《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》，约定甲方将田阳县茂业小区物业委托给乙方实行物业服务管理，委托管理期限自2016年3月23日起至2021年3月23日止，合同中关于物业管理综合服务费的约定（第十九条）如下：1、步梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.42元向业主或物业使用人收取；2、（1-3层）电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用人收取；3、（4-7层）电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.63元向业主或物业使用人收取；4、（8层以上）电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.66元向业主或物业使用人收取；5、商铺由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；6、电梯维护费按实际金额由乙方向相应受益业主收取，随后随着市场物价的提高而相应提高物业管理综合服务费，标准由双方协商决定，经业主代表大会通过后方可实施；7、车库（含业主已经买断产权的车位）、杂物房、空置房屋的物业管理综合服务费，按全额收取；8、按供电、供水、环卫部门委托代收代缴电费、水费、生活垃圾处置费；9、以上费用业主和物业使用人按月缴纳给乙方，逾期交纳的，乙方有权收取自逾期之日起每天千分之三的逾期滞纳金（累计不得超过逾期金额两位）。2016年3月28日，田阳茂业小区业主委员会向原告出具一份《委托书》，内容为：本小区的生活水、电费单价，商业用水、电费单价暂请按原（百色市迎福物业服务有限责任公司）收取的生活用电用水、商业用电用水的单价执行收取。具体如下：1、生活用电:0.63元/度;2、商业用电:1元/度;3、水费：居民用水按3.35元/度、普通商业用水3.8元/度、理发美容业特殊用水按5.26元/度，水损耗按实数分摊，具体分摊由贵司运作。注明：（1）相关电梯、二次加压、楼道灯用电按实分摊到各使用户；（2）花园照明及门岗用电等列入公共用电，不分推到业主个人；（3）每月缴纳电业公司电费后如有余额，留作各种预想不到的设备故障及水、电损耗量过大，超出分摊部分的开支或列入补充公共部位维修资金。如供电公司电价、供水公司水价有上下浮动较大，再另行调整。合同签订后，原告为茂业小区提供物业管理服务。在原告提供物业管理服务期间，被告未向原告交纳2018年5月至2018年7月的物业费222.3元（117.6㎡×0.63元/㎡/月×3个月）、生活垃圾处置费21元（7元/户/月×3个月）、水费232.8元[（5月25.5立方米＋6月22.5立方米＋7月21.5立方米）×3.35元/立方米]、电费621.8元[（5月311度＋6月368度＋7月308度）×0.63元/度]。原告向被告催缴费用未果，遂向一审法院提起诉讼。 一审法院另查明，原告提交的其于2017年9月28日向田阳县江安水务有限公司交纳水费的收据中载明居民生活用水水费单价为3.35元/立方米（居民生活用水2.20元/立方米＋污水处理费1.15元/立方米）。 一审法院再查明，原告收取被告2017年10月至12月的物业费的期间依次为2017年10月11日至2017年11月11日、2017年11月11日至2017年12月1日、2017年12月1日至2018年1月1日，物业费均为74.1元（117.6㎡×0.63元/㎡/月×1个月）。被告在庭审中主张原告收取的2017年11月11日至2017年12月1日的物业费没有满一个月仍按一个月收取，多收取了物业费，应在未交纳的物业费中减出多收取的物业费。原告称物业费按月收取，如多收取物业费，同意从未交纳的物业费中扣减。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”原告系依法取得三级资质等级的物业服务企业，其与田阳茂业小区业主委员会签订的《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》及田阳茂业小区业主委员会向原告出具的《委托书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同及《委托书》对包括被告在内的茂业小区全体业主具有约束力。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，一审法院不予采纳。原告依约提供物业服务，被告应当按照上述合同及《委托书》约定向原告交纳相应的物业管理服务费。被告未向原告交纳2018年5月至2018年7月期间的物业费222.3元、生活垃圾处置费21元、水费232.8元、电费621.8元，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。原告收取被告2017年11月11日至2017年12月1日的物业费未满一个月，多收取10天的物业费24.7元（74.1元÷30天×10天），多收取的物业费24.7元按照双方的意见在未交纳的物业费中扣除，故被告应向原告交纳物业费197.6元（222.3元－24.7元）。现原告要求被告支付上述期间的物业费197.6元、生活垃圾处置费21元、水费232.8元、电费621.8元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。原告主张其根据田阳县物价局文件及田阳县江安水务有限公司对水费价格的调整，2017年2月份水费价格由3.35元/立方米调整为3.40元/立方米，但未提供证据证实，且其于2017年9月28日向田阳县江安水务有限公司交纳水费的单价仍为3.35元/立方米，故水费单价应为3.35元/立方米。对于原告主张的超出部分的水费，一审法院不予支持。根据上述合同约定，物业费的交费时间为按月交纳，被告未按时交纳物业费，已构成违约，应当承担违约责任，现原告要求被告支付违约金有事实及法律依据，但约定的违约金计算标准过高，一审法院调整为按照每月2%计算，则2018年5月1日至2018年7月31日期间尚欠物业费的违约金为4.4元[（5月）74.1元×2%×2个月＋（6月）74.1元×2%×1个月]。原告收取的水费、电费、生活垃圾处置费系代供水、供电、环卫部门收取，其要求被告支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨胜勇向原告广西田阳玉历物业服务有限公司支付物业费197.6元及违约金4.4元，共计202元；二、被告杨胜勇向原告广西田阳玉历物业服务有限公司支付生活垃圾处置费21元、水费232.8元、电费621.8元，共计875.6元；三、驳回原告广西田阳玉历物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。对一审判决认定的案件基本事实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人与田阳茂业小区业主委员会签订的《田阳县茂业小区物业服务委托合同书》、田阳茂业小区业主委员会向被上诉人出具的《委托书》，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对小区内的业主具有约束力，上诉人应按合同约定履行交付物业管理费用的义务。被上诉人收取的水费、电费，是代供水、供电部门收取，其收取上述费用的单价，供水、供电部门未提出异议，且一审判决对被上诉人收取水费的单价，已根据被上诉人于2017年9月28日向田阳县江安水务有限公司交付水费的单价认定为3.35元/立方米，并以此作为上诉人应向上诉人支付费的依据，故上诉人主张被上诉人收取水费、电费的单价过高，证据不足，本院不予支持。被上诉人主张上诉人服务质量差，违约在先，但未能提供充分证据证实被上诉人提供物业服务不符合合同约定的事实，故上诉人以被上诉人违约在先为由，拒交水电费、物业费等费用，没有证据证实，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨胜勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 凌 除 审判员 玉 江 审判员 凌文楼 二〇一九年五月二十日 书记员 黄忠恒