山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁06执异61号异议人：初若华，女，1962年9月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。申请执行人：烟台塔山临海置业有限公司，住所地：烟台经济技术开发区泰山路18号。法定代表人：曹庆礼，董事长。委托诉讼代理人：刘玮，男，1963年9月20日出生，汉族，该公司书记。委托诉讼代理人：李新武，男，1985年3月25日出生，汉族，该公司办公室主任。被执行人：烟台埠源置业有限公司，住所地：烟台市芝罘区只楚街道小沙埠村。法定代表人：孙茂宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。被执行人：烟台市芝罘区只楚街道沙埠居民委员会，住所地：烟台市芝罘区只楚街道沙埠大街1号。法定代表人：王学强，主任。委托诉讼代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。本院在执行申请执行人烟台塔山临海置业有限公司（以下简称塔山公司）与被执行人烟台埠源置业有限公司（以下简称埠源公司）、被执行人烟台市芝罘区只楚街道沙埠居民委员会（以下简称沙埠居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，异议人初若华以本院裁定拍卖烟国用（2014）第10966号国有建设用地使用权的执行行为侵犯其利益为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人初若华异议称，请求：停止对烟国用（2014）第10966号国有建设用地使用权的拍卖。事实与理由：对烟国用（2014）第10966号国有建设用地使用权的拍卖侵犯了异议人的利益，要求依法停止拍卖。2009年，根据《烟台市人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的实施意见》（烟政法[2009]51号），沙埠居委会被纳入旧居改造计划。沙埠居委会成立烟台埠源置业有限公司作为旧村改造主体，改造范围包括涉案拟拍卖的烟国用（2014）第10966号土地，以下简称A地块。2013年11月，烟台市国土局公告对A地块征集土地熟化人，A地块熟化整理内容明确载明“需将宗地范围内的土地使用权、房屋所有权、地上、地下附着物补偿完毕并办好产权登记注销手续，地上附着物拆迁完毕，并无偿提供安置住宅30242.9平方米，成本价提供公建2500平方米”。2013年11月12日，埠源公司取得包括A地块在内的土地熟化人资格。2013年11月28日，烟台市国土局对A地块进行公开出让，并制定出让文件，该文件中明确载明了出让条件，其中就包括“竞得人需无偿安置房30242.9平方米，成本价提供公建2500平方米”。综上，该A地块土地包括了异议人在内的安置房，异议人对该土地使用权享有实体权利，有权提起本次异议，如法院对A地块进行拍卖，将导致包括异议人在内的沙埠村全体居民安置无法兑现，严重影响安置。申请执行人塔山公司答辩称，关于沙埠项目的安置房共14万平方米，其与沙埠居委会签订合同。在合同第三条第三款、第四款都已提到D地块建筑面积16.3万平方米含14万平方米的安置房，在框架协议签订时约定了140664.64平方米安置房在D地块解决。在（2015）烟民一初字第191号判决书上，也对安置房的解决作出了认可，当时两被执行人没有提出异议，所以其认为框架协议涉及的A地块不存在回迁安置房的问题。被执行人埠源公司、沙埠居委会答辩称，异议人的异议理由属实，对于申请执行人的答辩意见被执行人不予认可。首先，双方的框架协议签订时间为2011年11月12日，而A地块的出让时间是在2013年12月28日，在该地块出让时，明确了竞买人应当无偿提供安置房30242.9平方米，这里的安置房就包括异议人在内的沙埠居民的安置房。另外，法院判决并没有实际审理安置房的问题，即使是净地出让，并不能否认安置房的存在，只是指地上无附着物，而安置房指的在得到土地使用权后应当提供安置房。异议人初若华向本院提交如下证据：证据1、烟台市国土资源局国有建设用地使用权2013年12月18日的出让文件，证实该土地竞得人须无偿提供安置房30242.9平方米。证据2、烟台市住房和城乡建设局、烟台市财政局、烟台市国土资源局、烟台市芝罘区人民政府文件（烟建住房[2013]80号）《关于河滨东路以东、华盛路以北地块（沙埠旧居）处置意见的请示》。证据3、烟台市人民政府办公室文件（烟政办发［2013]37号）《烟台市人民政府办公室关于加快推进市中心区城中（郊）村改造工作的实施意见》，上述两证据证实村民是用村里的旧址置换的涉案土地（包括ABCD地块均包含有旧址置换来的部分），并且埠源公司在拿地的时候缴纳的费用都是必需的费用，享受了一部分国家的优惠。证据4、《烟台市国土资源局国有建设用地使用权出让公告》（烟国土告字[2013]第40号），宗地序号烟J[2013]1019号，河滨东路以东，华盛路以北地块A宗地，出让价格5181万元。证明该价格与证据2中出让价格情况表A地块出让费用一致。申请执行人塔山公司向本院提交如下证据：证据1、沙埠居委会与塔山公司、埠源公司三方签订的框架合作协议，该协议第三条第四款约定的138亩就是D地块的总面积，在138亩中的14万平方米回迁安置房工程开发项目的开发工作由埠源置业完成，建成的房产主要用于沙埠居委会（居委与村民）回迁安置工作。证实在合同签订时对沙埠的所有安置房14万平方米挪到D地块解决，所以申请执行人与被执行人合作的A地块不应存在安置房的问题。2011年在D地块上已开工建设安置房，共14万平方米，现在楼已经盖起来了，但未做后期装修。ABCD地块上要求留出来的安置房面积的总和就是140664.64平方米，也就是说把所有的安置房均建在D地块上。证据2、（2015）烟民一初字第119号判决书，证明在审理合同纠纷案沙埠居委会与埠源置业对于框架合作协议关于安置房的表述没有提出异议，并在判决书中重申了安置房的约定。经审查查明，申请执行人塔山公司与被执行人埠源公司、沙埠居委会合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年9月19日作出（2015）烟民一初字第191号民事判决书，判决：“一、原告烟台塔山临海置业有限公司与被告烟台埠源置业有限公司、烟台市芝罘区只楚街道办事处沙埠居民委员会签订的《框架合作协议》于2016年5月24日解除；二、被告烟台埠源置业有限公司、烟台市芝罘区只楚街道办事处沙埠居民委员会于本判决生效之日起三十日内向原告烟台塔山临海置业有限公司返还垫付款1.211亿元，同时支付自垫付之日起至2015年5月31日止的利息17666644.93元及烟台塔山临海置业有限公司已施工工程价款22201719.38元；三、驳回原告烟台塔山临海置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告烟台埠源置业有限公司、烟台市芝罘区只楚街道办事处沙埠居民委员会的反诉诉讼请求。”本案上诉后，山东省高级人民法院以（2018）鲁民终426号判决维持原判，该判决已经发生法律效力。因被执行人埠源公司、沙埠居委会未主动履行生效判决确定的义务，申请执行人塔山公司向本院申请强制执行，立执行案号（2018）鲁06执216号。本院于2018年6月15日继续查封了被执行人埠源公司名下的位于烟台市芝罘区小沙埠村，土地使用权证号为烟国用（2014）第10966号、面积为49551.20平方米的国有土地使用权。并于2018年8月6日委托烟台华彬土地房地产评估有限公司对该国有土地使用权进行评估。2018年9月6日，烟台华彬土地房地产评估有限公司出具评估报告，评估总价值为16613.14万元，后申请执行人申请本院对该国有土地使用权进行拍卖，本院于2018年9月26日作出（2018）鲁06执216号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人烟台埠源置业有限公司名下的位于烟台市芝罘区小沙埠村，土地使用权证号为烟国用（2014）第10966号，面积为49551.20平方米的国有土地使用权。拍卖所得价款用以清偿所欠债务。另查明，烟台住建局等四部门共同文件《关于河滨东路以东、华盛路以北地块（沙埠旧居）处置意见的请示》（烟建住房[2013]80号）载明，沙埠旧居核定旧址面积411.40亩、村民848户，利用A、B、C、D共四宗地进行改造。并无偿提供住宅140664.64平方米、幼儿园3900平方米，成本价提供公建8549平方米。该请示附件载明A宗地可建设用地面积74.33亩，无偿提供住宅30242.9平方米，无偿提供村委办公用房0平方米，无偿提供幼儿园0平方米，成本价提供公建2500平方米。烟台市国土资源局2013年11月28日文件《烟台市国土资源局国有建设用地使用权出让公告》（烟国用告字[2013]第40号）载明，宗地序号为烟J[2013]1019号，宗地名称为河滨东路以东、华盛路以北地块A宗地，出让面积约49551.2平方米，竞买人需无偿提供安置房30242.9平方米、成本价提供公建2500平方米。再查明，小沙埠村农村住房建设与危房改造项目尚未制定具体的搬迁补偿实施方案，异议人既没有签订房屋搬迁或者置换的补偿协议，也没有取得A地块上具体安置房的相关依据。本院认为，旧居改造工程是改善居民居住条件，保障居民住房安全的民生工程，对于被改造区域范围内居民的合法财产权益应当予以保护。烟台市住房和城乡建设局、烟台市财政局、烟台市国土资源局、烟台市芝罘区人民政府下发的烟建住房[2013]80号《关于河滨东路以东、华盛路以北地块（沙埠旧居）处置意见的请示》以及烟台市人民政府办公室烟政办发[2013]37号《烟台市人民政府办公室关于加快推进市中心城中郊村改造工作的实施意见》系烟台市政府及相关部门就农村旧居改造工作制定的规范性文件，用于指导和安排列入改造范围的旧居改造工作；《烟台市国土资源局国有建设用地使用权出让公告》是烟台市国土资源局在出让本案中A地块时对出让事项、土地用途及规划等具体要求的公开告知，均是设定该区域旧居改造的条件要求，并没有将沙埠居委会按改造规定应得的安置房安排给具体居民，异议人尚未取得涉本案安置房的所有权。同时，异议人也不能证明其与任何民事主体或者行政主体签订了用A地块上建设的房屋与其旧居进行置换或者补偿的相关协议。在A地块目前尚为净地，没有进行任何开工建设的情况下，异议人与A地块之间尚不存在任何具体的权属或利益上的关联关系。异议人主张其对A地块上未来建设的安置房享有实体权利没有事实和法律依据。且本院依法拍卖涉案A地块将按照《烟台市国土资源局国有建设用地使用权出让公告》的要求进行，将仍附有“竞得人需无偿提供安置房30242.9平方米，成本价提供公建2500平方米”的竞买条件，同时也并不改变土地的规划和用途，不会造成异议人所称的损害。故异议人既不是本案的利害关系人也不是案外人，其异议请求不符合执行行为异议或案外人异议案件的受理条件，依法应当予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回异议人初若华的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。审判长  陈善乐审判员  门 伟审判员  王莉莉二〇一九年五月十日书记员  潘姝卉