江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初738号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李建明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。 被告：李旭海，男，1998年1月29日生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：徐涵英，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 被告：陈泽平，男，1994年10月6日生，汉族，住江西省瑞金市。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告李旭海、陈泽平租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标、被告李旭海的委托诉讼代理人徐涵英、被告陈泽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月14日签订的《商铺租赁合同》；并判令被告立即腾退出商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金45053元、市场管理费5579元，合计50632元，并自2018年12月6日起按月利率2%计算违约金，租金支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年9月14日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场2号楼一层117号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告陈泽平作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金合计16089元。被告自2018年2月起至2018年12月合计拖欠租金45053元，自2017年10月起至2018年12月拖欠市场管理费5579元。后经原告多次催收未果，因而成讼。 被告李旭海辩称，一、答辩人不应当承担自2018年5月之后的租金及市场管理费。康茂城公司之前和李旭海签约的《商铺租赁合同》的承租方为李旭海一人，并非陈泽平，康茂城公司在李旭海不知情的情况下将陈泽平名字加入其中，导致答辩人房屋转租合伙提出解除合同的情况下没有办法及时止损，该损失应当由陈泽平及康茂城公司承担。且李旭海在2018年5月份以其实际行动表示不再履行该租赁合同，康茂城公司又以要求陈泽平签字为由不予转让，导致李旭海损失。因康茂城原因导致李旭海损失，李旭海不应承担2018年5月之后的租金及市场管理费。二、陈泽平并非本案的保证人，而为本案的实际承租人。在后期履行合同的过程中，陈泽平已为实际承租人，负责该商铺的实际经营管理，且陈泽平在未经李旭海同意的情况下，私自增加自己的名字为承租人，后期由于陈泽平的原因导致李旭海未能及时转出该店铺。因陈泽平过错导致的损失，应当由陈泽平自行承担，李旭海不应当承担责任。 被告陈泽平辩称，认可租金及市场管理费的计算标准及金额，同意解除《商铺租赁合同》。2018年5月份，如果不是李旭海自己砸了店铺，店铺是可以转出去的，当时答辩人是说两天之后再转出去，他不同意就把店铺砸了。答辩人觉得自己应该承担更少的租金及市场管理费。 经审理查明：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、之用、收益、出租的权利）。 2017年9月14日，康茂城公司作为甲方与承租方李旭海、陈泽平作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学城文化广场2号楼第一层117号商铺；2.商铺的总建筑面积为76.62平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年9月14日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.免租期（含装修期）：甲方给予乙方从2017年9月14日至2017年10月31日为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；6.租金标准：2017年9月14日至2018年5月31日租金为3754元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为4291元/月；7.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；8.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金16089元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；9.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）5000元；10.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；11.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，李旭海、陈泽平在乙方处签字确认。同日，被告李旭海在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 合同签订后，康茂城公司向被告李旭海、陈泽平交付了商铺钥匙，被告李旭海、陈泽平向康茂城公司缴纳了履约保证金16089元、装修押金5000元及2017年9月14日至2018年2月份的租金。2018年9月30日，康茂城公司向李旭海、陈泽平出具《租金费用催收通知函》1份，要求李旭海、陈泽平于2018年10月8日向其缴清截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用合计36610元，但被告并未支付。后双方协商未果，因而成讼。 以上事实有原、被告提交的证据材料及原、被告庭审陈述等足以证实。 本院认为，康茂城公司与李旭海、陈泽平签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。现原告康茂城公司主张解除双方于2017年9月14日签订的《商铺租赁合同》，被告李旭海、陈泽平亦表示同意解除案涉租赁合同，故本院确认双方于2017年9月14日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。被告李旭海、陈泽平辩称案涉商铺早已腾空，但是钥匙并未交还给原告康茂城公司，原告康茂城公司对商铺腾空的事实不予认可，但认可钥匙并未交还的事实。故被告李旭海、陈泽平应当在一定期限内将商铺腾空并将钥匙退还给原告康茂城公司。 三、关于欠付租金及市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告李旭海辩称其于2018年5月份即以实际行动向原告康茂城公司作出了不再继续履行租赁合同的意思表示。但被告作为违约一方，如其违约行为达到合同约定的解除条件或法律规定的解除情形时，原告有权提出解除合同，而被告无权单方解除合同。现被告无证据证明其曾向原告提出解除合同并与原告达成解除合同的合意，亦无证据证明原告曾向其提出解除合同。故被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告继续支付2018年2月14日至腾退出商铺之日止的租金及2017年10月至2018年12月的市场管理费，符合法律规定，本院予以支持。又因2017年9月14日至2018年5月31日的租金为3754元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为4291元/月，故暂计算至2019年5月20日，被告李旭海、陈泽平应向原告康茂城公司支付2018年2月14日至2019年5月20日止的租金63307.9元（3754元/月×3个月17天+4291元/月×11个月19天=63307.9元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为76.62平方米，故被告李旭海、陈泽平应向原告康茂城公司支付2017年10月14日至2018年12月31日止的市场管理费5580.49元（5元/平方米/月×76.62平方米×14个月17天=5580.49元）。现原告主张市场管理费5579元，本院予以支持。以上合计68886.9元。 另，被告李旭海、陈泽平向原告康茂城公司支付了履约保证金16089元、装修保证金5000元，因合同约定履约保证金可以抵扣被告李旭海、陈泽平应付款项，装修保证金待被告李旭海、陈泽平装修完毕后经验收合格一次性无息退还，现被告李旭海、陈泽平未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金16089元、装修保证金5000元，可抵扣被告李旭海、陈泽平应交纳的租金及市场管理费。故被告李旭海、陈泽平应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费47797.9元（68886.9元－16089元－5000元=47797.9元）。2019年5月21日开始的租金，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告李旭海、陈泽平未按时交纳租金及市场管理费导致的利息损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告李旭海、陈泽平按拖欠租金及市场管理费总额68886.9元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计6888.69元（68886.9元×10%=6888.69元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告李旭海、陈泽平于2017年9月14日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》解除； 二、限被告李旭海、陈泽平于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学城文化广场2号楼第一层117号商铺腾空，并将钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司； 三、限被告李旭海、陈泽平于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付2019年5月20日止的未付租金及市场管理费47797.9元（已抵扣履约保证金、装修保证金），2019年5月21日开始的租金，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告李旭海、陈泽平于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金6888.69元； 五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1065元，减半收取532.5元，由被告李旭海、陈泽平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  施赛 二〇一九年五月二十日 代理书记员  刘晨