广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初4098号原告（反诉被告）：苏海新，男，1981年7月12日出生，汉族，住所：湖北省监利县，委托诉讼代理人：尹军，广东深和律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈利珍，女，1958年2月28日出生，汉族，住所：广东省揭西县，委托诉讼代理人：张银德，广东谷泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤裕杰，广东谷泰律师事务所实习律师。第三人：谢伟权，男，1969年7月12日出生，汉族，住所：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：尹军，广东深和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴姗蔓，广东深和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）苏海新与被告（反诉原告）陈利珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日作出（2018）粤0307民初1622号民事判决。被告（反诉原告）陈利珍不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤03民终22799号民事裁定，发回重审。本院追加谢伟权作为第三人参与诉讼，依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托诉讼代理人尹军、被告陈利珍及其委托诉讼代理人张银德、汤裕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告苏海新与被告陈利珍于2016年8月15日签订过的《房屋租赁合同》无效；2.被告返还原告房屋租赁押金300000元；3.被告赔偿原告装修损失费以及家居损失费450000元；4.被告承担本案的诉讼费用。被告的反诉请求：1.原告支付给被告2016年12月15日至2017年5月15日及2017年8月15日至2017年9月30日共计6月15天的房屋租赁费用共计325000元；2.反诉费用由原告承担。本案相关情况一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道光雅园村内24号二楼，总面积约2000平方米。二、涉案房产的产权情况：无产权登记信息，无建设工程规划许可等合法报建手续。被告陈利珍提交了一份《房地产买卖合同书》，合同显示其于2015年10月26日向案外人李瑞丰购买。陈利珍目前系案涉房产的实际控制人。三、房屋租赁合同的签订时间、租赁期限、租金等事实：2016年8月15日，原告苏海新（乙方）与被告陈利珍（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租用涉案房产，承租前需交房屋押金300000元；合同期8年，自2016年9月15日至2024年9月15日止；首年每月租金50000元，从2016年8月15日至2016年9月15日免租，乙方入住前一次性先交3个月租金，即截止2016年12月15日，之后每个月交一次房租，必须在租金满期当月15号前将房租存入被告账号。四、房屋占用及支付占用费的情况：被告于2016年8月15日收到原告押金300000元及合同约定的三个月占用费（截止2016年12月15日）。2017年4月21日，原告苏海新与被告陈利珍签订一份书面的协议，主要内容为“因彭初民（被告确认系其儿子）用超苏267900元，陈利珍给期解决全部账目，从2017年5月15日起，开始交租陈利珍。”原告解释称，上述内容是双方确认被告应收的2016年12月16日至2017年5月15日共计5个月的租金，用于抵扣被告儿子彭初民的欠款。原、被告确认，原告已经交了2017年5月16日至2017年8月15日的占用费。原告在庭审中就被告的反诉发表答辩意见时，明确其未交2017年8月15日后的占用费。五、原告终止房屋占用的情况：2017年9月30日，原告苏海新、被告陈利珍、第三人谢伟权签订一份《补充协议》，在该协议的签名处显示陈利珍作为甲方，苏海新与谢伟权都是作为乙方，协议主要内容是：乙方承诺，原陈利珍与苏海新签订合同由乙方自行解除；原陈利珍收苏海新350000元押金由乙方自行支付，与甲方无关；自甲方和乙方签约当天必须付给甲方125000元，其中100000元是两个月押金，25000元为2017年9月15日至2017年9月30日的租金；房租自签约日起60天内乙方必须支付甲方一次性12个月房租600000元，违约赔12个月600000元。同日，陈利珍与谢伟权签订一份《房屋租赁合同》，约定陈利珍将涉案房屋出租给谢伟权使用，月租金50000元，首年租金按年支付，次年起按季度支付；租赁期限从2017年10月1日起至2021年10月31日止；陈利珍可向谢伟权收取2个月租金数额的租赁保证金，即100000元。原告陈利珍与第三人谢伟权确认，签订上述协议当日，谢伟权支付给陈利珍125000元。谢伟权明确其中25000元是替原告苏海新支付的2017年9月16日至2017年9月30日的“租金”。六、关于装修损失费及家具损失费：原告未提供真实有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持该部分的诉讼请求。判决结果本院认为，因案涉《房屋租赁合同》涉及的不动产标的没有取得建设工程规划许可或者进行了合法的产权登记，应认定合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效理由，故本院认定《房屋租赁合同》无效。2017年9月30日，陈利珍将不动产另出租给了谢伟权，且陈利珍、苏海新、谢伟权在《补充协议》上签名，应视为三方对不动产的后续出租事宜进行了协商，同意苏海新不再租用涉案房屋，而由谢伟权继续租用。原告现请求被告返还收取的房屋押金300000元，被告以《补充协议》抗辩不予返还。本院认为，《补充协议》中虽原告与第三人均作为乙方予以签名，但根据协议内容及结合被告与第三人签订的《房屋租赁合同》看，《补充协议》正文涉及的乙方应当是指第三人谢伟权，《补充协议》虽约定“原陈利珍收苏海新350000元押金由乙方自行支付，与甲方无关”，但在后续实际履行过程中，谢伟权已根据新的《房屋租赁合同》约定的押金标准，向陈利珍支付了100000元押金。因此，被告陈利珍不向原告苏海新返还押金，没有正当理由，本院支持原告的该项诉讼请求。原告另请求被告赔偿装修损失费以及家居损失费，但没有提供真实有效证据证明上述损失以及被告赔偿的理由，本院驳回该部分诉讼请求。关于被告反诉请求原告支付2016年12月15日至2017年5月15日及2017年8月15日至2017年9月30日期间的租金。原告因无效合同取得了案涉房屋的占有收益，本案应以利益衡平作为合同无效后果的处理原则，即原告应按已经约定的“租金”标准支付占用费。其中2016年12月15日至2017年5月15日期间的占用费，原告辩称，原被告于2017年4月21日的书面协议已经以该部分费用抵扣了被告儿子所欠的债务。本院认为，双方签订的协议约定抵扣案外人的欠款，并未取得案外人的确认，即该部分协议中涉及的案外人债务有待查明，基于法律关系不同，原告可另案向案外人及本案被告主张债权。原告应支付2016年12月16日至2017年5月15日的房屋占用费共计250000元。因谢伟权已于2017年9月30日替苏海新向被告支付了2017年9月16日至2017年9月30日的房屋占用费，故原告应支付给被告2017年8月16日至2017年9月15日期间的房屋占用费50000元。原告应支付的上述占用费共计300000元。原、被告双方庭审中明确同意债务可以抵销，本院认定的原、被告双方互负债务恰为300000元，刚好抵销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）苏海新与被告（反诉原告）陈利珍于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陈利珍应向原告（反诉被告）苏海新返还押金300000元，原告（反诉被告）苏海新应向被告（反诉原告）陈利珍支付2016年12月16日至2017年5月15日、2017年8月16日至2017年9月15日期间的房屋占用费共计300000元，以上互负债务予以抵销；三、驳回原告（反诉被告）苏海新的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈利珍的其他反诉请求。本诉部分的案件受理费11300元及诉讼保全费2020元，共计13320元（原告已预交），由原告自行负担7992元，被告负担5328元；反诉部分的案件受理费3650元（被告已预交），被告自行负担281元，由原告负担3369元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杜 攀人民陪审员  李秀梅人民陪审员  蔡小玲二〇一九年五月二十八日书 记 员  桂 丹