江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终684号 上诉人(原审原告)：曹吉标，男，汉族，1974年7月26日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：**、曹方，均系江西豫章律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：卢桃媛，女，汉族，1988年2月12日出生，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。 原审第三人：曹吉兵，男，汉族，1969年10月8日出生，住江西省南昌市进贤县。 原审第三人：付国英，女，汉族，1971年5月27日出生，住江西省进贤县。 上诉人曹吉标因与被上诉人卢桃媛，原审第三人曹吉兵、付国英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2017）赣0124民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曹吉标及其委托诉讼代理人**、曹方，被上诉人卢桃媛及其委托诉讼代理人洪浪，原审第三人曹吉兵到庭参加诉讼。原审第三人付国英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 曹吉标的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、原判驳回上诉人要求被上诉人返还诉争店面的诉讼请求是错误的。1、被上诉人未按与上诉人签订的房屋买卖中介合同的约定，向上诉人支付购房款，上诉人有权解除本合同并有权要求被上诉人返还诉争房屋，原判认定上诉人已口头约定由第三人曹吉兵向被上诉人收取本案购房款是错误的，公某的证言及公安机关对熊某的询问笔录与本案其他证据存在矛盾，不应成为本案定案依据，因为公某及熊某是中介，如房屋被返还，其将得不到相应佣金，该二人与本案有利害关系,作为专业的中介机构，如上诉人在签订合同时委托曹吉兵收款，应将委托收款事宜写入合同中，另卢桃媛的丈夫洪晶在接受公安询问时根本没有提到曹吉标委托曹吉兵收款的事，故一审认定上诉人口头委托了曹吉兵收款是错误的，其次，被上诉人向第三人曹吉兵的债权人付款，与上诉人毫无关系。2、上诉人未取得涉案店面的房屋产权证书，故双方签订的房屋买卖中介合同是无效的。二、原判判决驳回上诉人要求被上诉人支付租金、赔偿损失的诉讼请求是错误的。被上诉人占用上诉人的店面，且又未向上诉人支付过购房款，其理应向上诉人支付占用该房屋期间的租金，并应赔偿损坏上诉人该房屋内财产的损失。 卢桃媛辩称，一、答辩人认为一审法院认定事实清楚、客观。一审法院认定答辩人向被答辩人的委托人曹吉兵履行了支付购房款的义务，其中包括向曹吉兵的债权人代偿了大部分债务，答辩人按协议履行了付款义务，并不存在不履行债务的情形是正确的，答辩人本与曹吉兵的债权人毫无关联，是因为曹吉兵要求，答辩人的丈夫洪晶才同意代其偿还债务。二、一审法院在证据运用方面完全正确，没有任何不当。一审中答辩人提供了证人付某、熊某和公某的证人语言，还有向公安调取的曹吉标、曹吉兵、洪晶、胡成芳、李金才、陈小荣的询问笔录，可以证明涉案店面系曹吉兵所有，且曹吉标同意购房款打给曹吉兵，洪晶替曹吉兵还债也是经过大家协商的。三、被答辩人上诉理由前后矛盾，一方面要解除合同，一方面又称合同无效，涉案房屋已经办理了总的不动产权证书，故合同是合法有效的。 原审第三人曹吉兵述称，本案与我无关，签订协议是分开的，我虽然打了收条，但是违背我意愿写的收条，曹吉标没有委托我收款，一审判决明显错误，同意上诉人的意见。 曹吉标向一审法院起诉请求：1、解除曹吉标、卢桃媛双方于2014年12月16日签定的房屋买卖合同，卢桃媛立即停止侵权行为，向曹吉标归还店面；2、卢桃媛向曹吉标偿还2014年12月至今经济损失共计33万元,即：店面租金及其利息11万元(暂计至2017年5月，以实际清偿之日为止），原设计、装修和原有物品购置费22万元，并恢复店面原貌和复位店内原有一切设施；3、卢桃媛承担因违约造成曹吉标保证责任无法按期履行导致的精神损害赔偿费5万元和相应法律责任；4、本案诉讼费由卢桃媛承担。 一审法院认定事实为：2014年12月份，曹吉兵与曹吉标欲将进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2#楼一楼5-8号商铺转让。在2014年12月16日，曹吉兵、付国英与卢桃媛及案外人付丽芳签订了一份中国柏岸居置业有限公司房屋买卖中介合同，约定将进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2#楼一楼5-8号商铺转让给卢桃媛及案外人付丽芳，转让价为人民币260万元，在2014年12月16日之前卢桃媛及付丽芳支付40万元购房款给曹吉兵，待上述商铺的房产证等证件办理下来，曹吉兵还需协助卢桃媛办理过户手续，合同还就其他事项作了约定。同时，曹吉兵提供所涉商铺的开发商即江西佑华实业有限公司出具了证明，证明曹吉兵是本案的5-8号店铺的业主，但房产证还在办理中。合同签订后卢桃媛及付丽芳向曹吉兵支付40万元，2014年12月17日曹吉兵、付国英向卢桃媛出具了收条。曹吉标知道此事后，告诉卢桃媛，本案所涉5-8号四间商铺中7-8号商铺是自己的，便要求以自己的名义就7-8号商铺与卢桃媛重新签订合同，原曹吉兵与卢桃媛签订的合同作废。为此曹吉标、卢桃媛重新签订了合同，合同约定将本案涉诉的7-8号商铺以人民币130万元的价格转让给卢桃媛，并约定卢桃媛在2014年12月16日前支付10万元，在2016年2月6日之前支付120万元，合同还就其他事项作了约定。重新签订合同后，由于曹吉标在外工作，不方便回家，便将收取购房款的事宜口头委托给曹吉兵，由曹吉兵代为收取。因曹吉兵欠证人付某的债务，2015年2、3月份，经曹吉兵同意，卢桃媛的丈夫洪晶向证人付某支付60万元，支付后，付国英、曹吉兵向卢桃媛及其丈夫洪晶分别出具了10万元、50万元的收条。在2015年9月的一天，因曹吉兵欠胡成芳、陈小荣、李金才的债务，胡成芳、陈小荣、李金才、曹吉兵找卢桃媛的丈夫洪晶要求其提前支付剩余的购房款160万元，后经各方协商，卢桃媛的丈夫洪晶同意提前向曹吉兵支付剩余的购房款，前提是应少支付20万元，即曹吉兵所欠胡成芳、陈小荣、李金才的债务由洪晶代为清偿，曹吉兵只收取140万元购房款。经各方同意后，由卢桃媛的丈夫洪晶承担曹吉兵与胡成芳、李金才、陈小荣之间128万元的债务，并出具了新的借条（其中胡成芳、李金才110万元，陈小荣18万元），原曹吉兵向上述债权人出具的借条作废。事后曹吉兵提前给卢桃媛丈夫洪晶出具了一张已经收到138万元的购房款收条，扣除上述已付的128万元，卢桃媛还需向第三人支付10万元，再加上未计入收条内的2万元押金（即曹吉兵要协助卢桃媛办理房产证的保证金）共计140万元。此后卢桃媛及其丈夫洪晶陆续向胡成芳、李金才、陈小荣支付了大部分借款，也向曹吉兵支付了5万元购房款。现曹吉标以未收到卢桃媛的购房款为由要求解除购房合同，并提出如前的诉讼请求。 另查明，曹吉兵与曹吉标系同胞兄弟关系；在2016年7月4日，坐落在进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2号楼，也是本案所涉的5-8号商铺所在的大楼，已由江西佑华实业有限公司到进贤县相关部门办理了整栋楼的总不动产权证书［证号：赣（2016）进贤县不动产权第003290号］，在该栋房屋一层分户布置图上标有，本案涉诉的7-8号商铺为曹吉标所有,但至一审法院庭审辩论终结之时曹吉标仍未提交相关证据材料证实其已办理了7-8号商铺的不动产权证。 一审法院认为：一、曹吉标、卢桃媛之间的房屋买卖中介合同有效。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处理该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”进贤县民和镇云桥北路388号佑华小区2号楼，包含涉案的7-8号商铺在内，虽登记在江西佑华实业有限公司名下，但其中涉案7-8号商铺已标注为曹吉标所有。曹吉标虽尚未取得涉诉商铺的不动产权属证书，但并不会影响曹吉标与卢桃媛签订转让不动产权合同的效力，且本案所涉房屋买卖中介合同中系曹吉标、卢桃媛的真实意思表示。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本案并没有证据可证明该房屋中介合同有上述规定的情形，且本案所涉房屋已经办理了总的不动产权证书，不能因涉案房屋尚未单独分割办理不动产权属证书即尚未完成物权登记来认定房屋买卖中介合同无效。既然房屋买卖中介合同没有违反法定合同无效的情形，而曹吉标、卢桃媛双方也未在房屋买卖中介合同约定合同解除的情形，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，曹吉标、卢桃媛之间签订的房屋买卖中介合同是有效的；二、曹吉标要求解除房屋买卖中介合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，从卢桃媛已实际向曹吉标的委托人即曹吉兵履行了支付购房款的义务（含已向第三人指定的债权人偿还了大部分的债务），曹吉兵也向卢桃媛开具了收到相应购房款的收条的行为来看，卢桃媛已经在如约履行义务，并不存在不履行主要债务的情形，同时卢桃媛已搬入涉案店铺重新进行了装修并投入使用。因此，对曹吉标要求解除房屋买卖中介合同、赔偿损失等请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：“驳回原告曹吉标的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告曹吉标负担。” 二审期间，上诉人曹吉标提供了如下证据：1、进贤县公安局回函，证明曹吉标没有收到任何购房款。2、一张快递单，证明上诉人曹吉标向被上诉人卢桃媛催讨房款的事实。3、证人焦某、徐某的证人证言，证明公某并不在合同签订现场，其所作证言不能反映真实情况，且曹吉标并没有口头委托曹吉兵代收房款。被上诉人卢桃媛质证认为，证据1只是公安的报案材料，公安机关也作出了不受理的决定，不能证明曹吉标是否收到购房款，证据2快递回单的内容含糊不清，送达时间和送达内容没有载明。证据3证人证言真实性、合法性、关联性均有异议，证人身份有异议，证人证言不客观不真实，合同是在2楼签订的，签订合同具有私密性，不可能在1楼签订，证人明显在说谎，而且合同签订时间不是上午而是下午。原审第三人曹吉兵质证认为：证据1、2没有异议，证据3证人证言，签合同时我在场，证人没有看到公某是因为我们当时在1楼讨论签合同的事情，我在合同上有小部分内容作了手写修改就叫公某在2楼打印新的合同，在1楼签的，曹吉标没有看到公某是因为他与别人在说话，其他没有意见。 被上诉人卢桃媛提供了如下证据：1、电力公司及自来水公司证明，证明涉案店面水、电户头原户名均为曹吉兵，电、水分别于2014年12月24日、2015年1月7日过户给卢桃媛，也证明涉案店面的所有者不是曹吉标，而是曹吉兵，上诉人不具备本案诉讼主体资格。2、2014年12月23日曹吉兵、付国英与付某等房屋买卖合同，证明涉案店面所有权归曹吉兵。上诉人曹吉标质证认为：证据1真实性、合法性、关联性均有异议，两份证明只能证明谁在使用电和水，房屋产权应房管部门确认，房管部门已经出具了大产权证证明是曹吉标所有。证据2形式上的真实性无异议，关联性有异议，曹吉兵没有权利代曹吉标与付某签订房屋买卖合同，买卖合同也不能证明涉案店面归曹吉兵所有，应以产权证为准，且一审已经查明，付某的合同实质是一个抵押合同，早就要撕毁的。原审第三人曹吉兵质证认为：证据1水电过户没有异议是事实。证据2是作废的合同，不能证明涉案店面所有权是我的。 本院认证如下：上诉人提交的证据：证据1真实性予以确认，但该份证据仅是一份回函，不能证明曹吉标是否已收到购房款。证据2快递单真实性予以确认，但因上诉人未提供签收凭证，故不能证明被上诉人是否已经收到上述文件。证据3证人证言，因原审第三人曹吉兵已确认公某在合同签订现场，故对证人证言不予采信。被上诉人提交的证据：证据1真实性予以确认，涉案店面的原水、电户名均为曹吉兵，但不能据此认定涉案店面的所有权人为曹吉兵。证据2真实性予以确认，但该份证据同样不能证明涉案店面的所有权人是否为曹吉兵。 本院对一审审理查明的事实予以确认。本院二审另查明，涉案店面开发商江西佑华实业有限公司2014年12月16日证明载明：“兹有曹吉兵同志为佑华小区一栋一层5－8号店面业主与我单位共同集资建房，有其合法的所有权，现正在办理房产证”。江西佑华实业有限公司2014年12月24日证明载明：“根据曹吉标和二哥曹吉兵商定，2005年5月24日合资购买座落在民和镇府大门32米街道与规划东四路交叉处（新二中西边）的‘桃源小区’建设项目中的店面（4米店面用地面积＝4米*16米＝16平方米；10万无∕间），协定以曹吉兵为甲方代表与该项目乙方代表邹华贵签定购买协议书，其中东向32米大道中的7、8号店面产权为曹吉标所有”。涉案店面2013年由曹吉兵出租给进贤县柏岸居房产信息咨询服务中心使用至2016年，2016年5－7月，被上诉人卢桃媛开始装修使用店面至今。 本院认为：本案二审当事人争议焦点为：1、曹吉标与曹吉兵的委托收款关系是否成立？2、涉案的房屋买卖中介合同是否应解除？ 关于焦点一，涉案店面系由曹吉兵与开发商江西佑华实业有限公司共同集资建房，且涉案店面一直由曹吉兵打理；曹吉兵与曹吉标系兄弟关系，曹吉标为现役军人，常年不回家，涉案店面第一笔房款10万元即是由曹吉兵代为收取，曹吉标亦予以认可；涉案中介进贤县柏岸居房产信息咨询服务中心的负责人熊某及其儿子公某均在曹吉标与卢桃媛的签约现场，均证明曹吉标委托曹吉兵收款，且曹吉标在店面买卖合同中并未留有收款账号及联系电话等；因曹吉兵的债务问题，其要求卢桃媛的丈夫洪晶提前付清购房款，且经各方协商同意，卢桃媛少支付20万元购房款，由洪晶向曹吉兵的债权人出具了借条，并陆续还款，曹吉兵已向卢桃媛出具了收款收条，且注明了5、6、7、8号店面款已付清。综上，本院确认曹吉标与曹吉兵的委托收款关系成立，卢桃媛已基本履行了合同约定的付款义务。 关于焦点二，上诉人虽未取得涉案店面的不动产权属证书，但涉案房屋已经办理了总的不动产权证书，且在总的不动产权证书的附件，即房屋楼层分户布置图中注明了一楼商铺中7-8号产权人为曹吉标，涉案房屋买卖中介合同亦是买卖双方的真实意思表示，故本案房屋买卖中介合同是合法有效的。被上诉人已基本完成合同约定的付款义务，另被上诉人已装修并投入使用，上诉人主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人曹吉标的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由上诉人曹吉标承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪西菲 审判员  刘卫平 审判员  陈大奎 二〇一九年五月三十一日 书记员  应思奇