广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2494号原告：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（原深圳市星河物业管理有限公司广州分公司），住所地广州市南沙区港前大道南路。负责人：王金星，职务总经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：孙俊峰,汉族，住广州市天河区.委托诉讼代理人：陈娥，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司诉被告孙俊峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的委托诉讼代理人丁汝明、被告孙俊峰的委托诉讼代理人陈娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2015年8月1日起至2019年2月28日止的物业服务费77763.25元、车位服务费2100元、公摊水电费819.67元，以及欠付物业服务费的违约金（以每月拖欠的物业服务费1851.49元为本金，从应交月的次月1日起至实际付清之日止，按每日千分之五的标准计算）；2.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告变更部分诉讼请求，主张物业服务费违约金按每日万分之五的标准计算。事实和理由：广州泛科新应用发展有限公司为“南沙星河丹堤花园”项目的开发商，选聘原告为该项目提供物业服务。被告于2013年1月24日向广州泛科新应用发展有限公司购买位于南沙区××流水井水库周边××星河××堤花园××区××房（房屋登记地址为南沙区××号，以下统称涉案房屋）。同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。涉案房屋建筑面积为370.3平方米，物业服务费为每月每平方米5元，每月物业服务费为1851.49元。涉案房屋赠送一个车位，每月车位服务费为50元。被告自2015年8月1日开始拖欠物业服务费、车位服务费、公摊水电费等各项费用，原告分别于2017年3月6日和2017年10月27日向被告寄送《律师函》，但被告均未予理睬，故诉至法院。被告孙俊峰答辩称，1.涉案房屋至今仍由开发商及原告进行相应的整改及维修，被告尚未办理相关的收楼手续，涉案房屋也未办理产权证书，因此被告与原告的物业服务关系没有实际产生，原告主张没有依据。根据被告提供的住户房屋设施设备验收表，原告也确认涉案房屋确实存在问题，并确认在问题处理后进行重新验收，但是至今不管是开发商还是原告都未通知被告办理相应的验收及收楼手续，因此，原告的主张没有事实和法律依据。2.根据原告提交的物业服务合同第3条第3点的约定，双方并未就物业服务费的标准进行明确，服务合同中具体的标准没有填上具体的金额，故原、被告对物业服务费的标准没有约定。原告并未告知被告公摊的水电费用的具体的公摊总额及计算方式，因此，对于公摊水电费的主张我方认为也是没有相应的法律依据。原告主张的违约金的计算标准及金额也没有相关的依据，且违约金标准过高，原告没有证据证明被告的违约行为给原告带来实际的损失，因此其违约金的计算没有相应的依据，请求法院在查明相关的事实后，如果判令被告需承担的相应的违约金时，请求法院根据合同法及相关的司法解释对违约金予以调整，参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。经审理查明：2013年1月24日，广州泛科新应用发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的涉案房屋，合同约定建筑面积为369.49平方米，甲方已按《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。合同附件七本合同补充协议约定，买受人购买该商品房，出卖人将向买受人赠送1个专属停车位使用权，该停车位使用权随房屋转移时一并转移至买受人，买受人无需向出卖人支付额外的费用，但使用该停车位所产生的权利、义务均由买受人承担……按获赠停车位的数量于买卖合同约定的该商品房入伙之日起按月向物业管理公司支付停车位管理服务费50元/月/个……深圳市星河物业管理有限公司广州分公司（现原告、甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：涉案房屋类型为别墅，建筑面积369.49平方米。物业管理服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前，以现金或银行划账方式向甲方缴纳当期的物业服务费。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为：＿元/月/平方米。物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用。公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门产生的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。车位使用权由物业出卖人赠送，乙方按50元/月/个的标准自《收楼通知书》约定的交付之日起向甲方缴纳车位服务费。本协议的期限自2012年6月18日起至2015年6月17日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与物业管理公司或其他物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本协议自动终止；如合同到期未出现上述自动终止的情形，物业管理公司同意继续履行本协议，以及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业管理公司的决议，并签订新的物业管理合同时，本协议继续有效。涉案房屋已于2014年1月27日预告登记至被告名下，预告登记建筑面积370.297平方米，尚未缮证。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，原、被告签订的前期物业管理服务协议在期限内未出现自动终止的情形，期限届满后也未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议。2013年10月1日，被告填写《住户情况登记表》并签订《入伙资料/物品发放登记表》，领取涉案房屋门禁卡等，但被告认为涉案房屋存在质量问题，故将涉案房屋钥匙留给了原告，被告并未收楼。原、被告在庭审中确认被告将涉案房屋的一把装修钥匙留给原告，其余钥匙在被告处。同日，被告填写《住户房屋设施设备验收表》，载明三楼卫生间防水层未到位、前阳台墙身砖构缝不平滑、后阳台墙身天面有污染，房间出口上方砖不平有污染；二楼后房间地面有空鼓，卫生间防水网上条；一楼入户大门上方有缺口（门身），入户大门墙身不平直，围栏不平直，围栏不方正，外墙漆表面有色差；采光井墙身构缝不平、有污染，二三楼前窗套边有污染，所有外立面劈开砖的构缝必须重新处理，外墙涂料重新处理，直至符合工程验收规范。原告认为《住户房屋设施设备验收表》记载的内容都是小问题，并不影响收楼及使用，房屋质量责任应由开发商承担，由原告无关。被告认为涉案房屋还存在外墙漏水、外墙面裂缝、内墙空鼓、地面空鼓裂缝、楼板结构裂缝、铝合金玻璃与约定不符、卫生间漏水、天面漏水等问题，但没有提供证据证明。原告对此不予确认，认为即使存在房屋质量问题，也是开发商的责任，与原告无关。原、被告在庭审中确认，被告已缴纳2015年8月前的物业服务费、车位服务费、公摊水电费，自2015年8月1日开始欠交。由于被告拖欠物业服务费，原告委托国信信扬（南沙）律师事务所于2017年3月2日向被告发出《律师函》。被告确认收到该份律师函，但认为没有收楼，不应缴纳相关费用，并于2017年3月15日向原告回函。原告表示没有收到被告的回函。另查明，2015年9月25日，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司名称变更为深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述协议虽于2015年6月17日期限届满，但因协议未出现自动终止的情形，亦未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议，且原告同意继续履行，故根据约定该协议继续有效。被告于2013年10月1日填写《住户情况登记表》并签订《入伙资料/物品发放登记表》，领取涉案房屋门禁卡、钥匙等，且原告已依约为涉案小区提供了物业管理服务，故被告应当依约向原告支付物业服务费、车位服务费。被告抗辩涉案房屋存在质量问题，且于2013年10月1日将一把装修钥匙留给原告，被告未收楼，故不应当缴纳物业服务费、车位服务费等。涉案房屋是否存在质量问题属于被告与开发商广州泛科新应用发展有限公司之间的商品房买卖合同关系，而本案原、被告之间为物业服务合同关系，两者属于不同的法律关系。如被告认为涉案房屋存在质量问题，被告可依据相关法律规定和商品房买卖合同的约定另行向开发商主张权利。对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费按每月每平方米建筑面积5元，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。因涉案房屋尚未缮证，应当按照买卖合同中约定的建筑面积369.49平方米计算物业服务费，据此计算出涉案房屋每月物业服务费为1847.45元。原告主张每月物业服务费为1851.49元，没有依据，对于超过1847.45元的部分，本院不予支持。综上，被告应当向原告支付2015年8月1日至2019年2月28日期间的物业服务费共79440.35元（1847.45元/月×43月）。原告主张上述期间的物业服务费为77763.25元，属于合法处分自己的权利，本院予以照准。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议约定，开发商向被告赠送1个专属停车位使用权，《前期物业管理服务协议》约定被告应当按50元/月/个的标准缴纳车位服务费，如上所述，被告应当向原告支付2015年8月1日至2019年2月28日期间的车位服务费2150元（50元/月×43月）。原告主张上述期间车位服务费为2100元，属于合法处分自己的权利，本院予以照准。原告要求被告支付公摊水电费819.67元，但是没有提供证据证明，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期，应按每日千分之五的标准给付违约金。被告至今未向原告缴纳上述物业服务费，已构成违约，原告主张从次月1日起按每日万分之五的标准计付违约金系对自身权利的处分，且符合双方合同约定，本院予以支持，但每月物业服务费的违约金总额应以当月欠缴物业服务费金额为限。被告认为违约金标准过高，要求调整为中国人民银行同期同类贷款利率，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告孙俊峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付从2015年8月1日起至2019年2月28日止的物业服务费77763.25元、车位服务费2100元及欠付上述物业服务费的违约金（违约金的计算方法：从2015年8月1日至2019年2月28日，各以每月欠付的物业服务费1847.45元为本金，分别从次月1日起，按照每日万分之五的标准计算至被告实际付清物业服务费之日止；每月物业服务费的违约金总额以当月欠缴物业服务费金额为限。）；二、驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1188元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司负担10元，被告孙俊峰负担1178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇一九年五月二十四日书记员  钟秀娟