福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初286号 原告：朱宝钦，女，1964年9月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告：温义周，男，1966年9月23日出生，汉族，住福建省永泰县。 上述原告共同委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 被告：福州金发利美发工具有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路193号宝龙城市广场西南侧小白楼5楼532。 法定代表人：陈光茂，总经理。 委托诉讼代理人：陈光盛，男，汉族，1969年12月30日出生，住福建省福州市鼓楼区，系公司员工。 原告朱宝钦、温义周与被告福州金发利美发工具有限公司（以下简称“金发利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱宝钦、温义周委托诉讼代理人王怀、被告金发利公司委托诉讼代理人陈光盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱宝钦、温义周向本院提出诉讼请求：1.判令解除朱宝钦、温义周与金发利公司之间签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》；2.判令金发利公司立即向朱宝钦、温义周支付拖欠的租金以及拖欠租金产生的违约金、滞纳金、代缴电费、物业管理费、律师费用等共计411364元（详见赔偿清单）；3.判令金发利公司赔偿朱宝钦、温义周厂房修补、拆除、清理费用22300元；4.本案的诉讼费用由金发利公司承担。朱宝钦、温义周于2019年2月27日变更诉请为：1.判令解除朱宝钦、温义周与金发利公司之间签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》；2.判令金发利公司立即向朱宝钦、温义周支付拖欠的租金以及拖欠租金产生的违约金、滞纳金、代缴电费、物业管理费、律师费用等共计409162元（详见赔偿清单）；3.判令金发利公司赔偿朱宝钦、温义周厂房修补、拆除、清理费用22300元，第二、三项诉请的金额共计431462元；4.本案的诉讼费用由金发利公司承担。事实与理由：福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园60#楼4层工业厂房整层、3层工业厂房整层，系朱宝钦、温义周共同共有。朱宝钦、温义周同意以朱宝钦名义对外招租。2015年8月15日以朱宝钦为甲方、金发利公司为乙方，就乙方租赁甲方名下的坐落于福州市金山工业区金山大道618号的桔园洲60号标准厂房（下称“标准厂房”）第三层（建筑面积为1781.27平方米）签订租赁合同一份。合同对租期、租金、物业费用、水电费用、押金、房屋使用、维修、税费、交还标准厂房等内容作了详细约定。合同签订后，双方即应当依照协议约定履行交付厂房、交付押金、租金等各自义务。依据协议约定，租期自2015年9月12日至2018年9月11日，月租金为36516元，水、电费、物业费均应由乙方承担。租赁期间金发利公司尚能依据协议约定交纳租金，但自2018年2月份始，金发利公司开始拖欠朱宝钦标准厂房租金，且未缴纳租赁期间的水电费用、物业费用。2018年7月份，金发利公司在租赁期限尚未届满、未依据协议书面通知朱宝钦、温义周、未依据协议约定办理厂房交还手续等情况下，擅自退场。期间，朱宝钦通过电话等方式尝试联系金发利公司及法定代表人，但均无果，金发利公司法定代表人、相关负责人并未对此作出合理解释。金发利公司的行为已经严重违反双方约定，严重侵害了朱宝钦的合法权益。2018年8月23日金发利公司委托福建福民律师事务所向金发利公司以及金发利公司法定代表人陈光茂发函，告知金发利公司应主动与朱宝钦商谈补足租金、水、电费、物业费，并依据协议约定赔偿朱宝钦三个月租金及上述租金、费用滞纳金，赔偿提前退租导致的需清场拆除有关旧设施及损坏修补、恢复标准厂房所需的费用等事宜。但是，金发利公司以及法定代表人均拒绝签收。朱宝钦、温义周认为，金发利公司的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约，导致合同目的无法实现，严重侵害了朱宝钦、温义周的合法权益，应当依法承担相应赔偿责任。鉴此，朱宝钦、温义周特具状向贵院提起民事诉讼，恳请贵院查明案件事实，依法作出支持朱宝钦、温义周诉请之判决。 金发利公司辩称：一、朱宝钦、温义周主张擅自退租与事实不符。虽然合同期至2018年9月11日，但金发利公司因为经营原因需要提前退租，于2018年6月与朱宝钦、温义周口头提出退租，朱宝钦、温义周要求金发利公司提供书面材料，金发利公司已向朱宝钦、温义周交了书面合同。金发利公司于2018年7月搬离，如金发利公司未通知朱宝钦、温义周擅自退租，不仅要损失退租押金还要损失押金，这种不合常理的行为根本不可能出现。朱宝钦、温义周诉请的退租责任请求法院予以驳回。二、朱宝钦、温义周诉请金发利公司支付2018年3月至9月的租金与事实不符，双方已达成2018年7月退租合意，共使用讼争房屋34个月，金发利公司共已经缴纳租金31笔，金发利公司仅拖欠了3个月房租，该金额应先由押金抵扣后不足部分由金发利公司交纳，朱宝钦、温义周主张没有事实和法律依据。朱宝钦、温义周于2018年7月已介入讼争房屋施工，表明朱宝钦、温义周于2018年7月已实际接收房屋，朱宝钦、温义周提交的建筑装修合同的时间，金发利公司提供的录音和现场照片显示，金发利公司已经对房屋进行清理，并非朱宝钦、温义周所述金发利公司留下了大量垃圾。朱宝钦、温义周于2018年7月开始对房屋进行装修，由照片可见，是对现场进行装修并出租。事实上是和金发利公司进行协商并再行出租。金发利公司已通过事实表明已经退租，朱宝钦、温义周并未因为退租造成损失，朱宝钦、温义周诉请没有事实和法律依据，其对律师费的诉请也没有事实和法律依据，双方租赁合同中也未约定律师费由金发利公司承担，合同仅约定诉讼费应当由金发利公司承担。五、关于电费和物业费。金发利公司同意以结算部门为准实际进行结算，但朱宝钦、温义周并未代垫支付，朱宝钦、温义周没有主张的权利。金发利公司对朱宝钦、温义周提供的电费结算无异议，但朱宝钦、温义周没有提供物业费的凭证，无法确定金额，且朱宝钦、温义周也没有提供代垫物业费和电费的依据，金发利公司同意按照相关收费部门的实际收纳情况自行进行结算。若朱宝钦、温义周代缴的可以向金发利公司追偿。综上，朱宝钦、温义周的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园60#楼4层工业厂房整层、3层工业厂房整层，由朱宝钦、温义周共同共有。2015年8月15日，朱宝钦作为甲方、金发利公司作为乙方签订《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》，就乙方租赁甲方名下的坐落于福州市金山工业区金山大道618号的桔园洲60号标准厂房第三层（建筑面积为1781.27平方米）签订租赁合同一份。合同约定：1.1甲方和乙方同意按照本合同列明的条款和条件，分别出租和承租座落于福州市金山工业区金山大道618号的桔园洲60号标准厂房，标准厂房第三层建筑面积为1781.27平方米。房屋租金应据此计算；2.1本合同租期自2015年9月12日起算，至2018年9月11日止；3.1每幢标准厂房的租金标准，第三层租金按每月每平方米人民币20元5角计付；3.2乙方根据本合同第1.1和3.1条之规定租赁的标准厂房，按照以上租金标准计算，每月租金为人民币36516元；3.3租金每月支付一次，每个月的租金应在上个月的最后一日前付清，本合同下第一期租金的支付日期为2015年9月11日；3.4乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按拖欠金额为基数，按日万分之三的比例计收。甲方有权从租赁押金中扣拖欠租金和滞纳金。若乙方逾期一个月仍不能足额交纳拖欠租金，则甲方或甲方指定的物业管理公司有权停止物业管理合同中规定的各项物业服务；3.5其他费用：乙方同意由工业区开发公司指定的物业公司负责厂区内部及周边的物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司指定的物业管理规定，乙方应按照物业管理合同的规定向甲方指定的物业管理公司缴纳物业管理费；第四条：租赁押金。乙方同意自本合同生效之日起五日内，向甲方支付一笔相当于三个月租金的款项，及人民币98860.485元作为租赁押金，租赁押金用于因乙方给标准厂房造成的损坏而支付的费用，抵偿乙方每月应交纳而未交纳的各项费用，租赁期届满后，乙方将标准厂房交还甲方并维修完毕各项损坏后，甲方应将租赁押金全额退还给乙方；第十条：出现下列情况之一的，甲方有权解除本合同，由此给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方实际损失：10.1乙方连续拖欠租金2个月以上的。10.2未经甲方同意，乙方擅自改变房屋用途的。10.3乙方未至租期提前退租的，赔偿3个月租金。甲方根据上述情形解除本合同，应当书面通知乙方迁离并交回标准厂房；11.1本合同届满或被解除时，乙方应在合同期限内将标准厂房清理干净并交还给甲方。乙方逾期不迁离或不返还标准厂房的，甲方可根据本合同第十四条之规定解决纠纷，且乙方必须承担逾期的租金。 另：1.金发利公司在未进行退租通知及厂房交接的情况下在租期内退场，金发利公司提供的证据可以证明朱宝钦、温义周已于2018年7月12日派人进入讼争店面进行清理和装修，视为其对租赁物的实际接收；2.双方庭审确认金发利公司在合同签订时向朱宝钦、温义周支付租赁押金98860元；3.双方庭审确认在合同租赁期内金发利公司已缴纳30个月租金，即租金已缴纳至2018年2月14日；4.2018年8月23日，朱宝钦、温义周委托福建福民律师事务所王怀律师向金发利公司以及金发利公司法定代表人陈光茂发函，告知金发利公司应当主动与朱宝钦商谈补足租金、水、电费、物业费，并依据协议约定赔偿朱宝钦三个月租金及上述租金、费用滞纳金，赔偿提前退租导致的需清场拆除有关旧设施及损坏修补、恢复标准厂房所需的费用等事宜。金发利公司及法定代表人均拒绝签收。 本院认为，朱宝钦、温义周与金发利公司签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同租期为三年，金发利公司在交纳30个月租金，即交纳至2018年2月15日后拒绝交纳租金，且在未通知未进行厂房交接的情况下擅自退出租赁场地，根据合同的约定，朱宝钦、温义周享有租赁合同的解除权，并要求金发利公司赔偿3个月租金，故朱宝钦、温义周诉请解除双方之间签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》及由金发利公司赔偿3个月租金的诉请，本院予以支持。朱宝钦、温义周于2018年7月12日对租赁场地进行清理和装修，视为对租赁场地的实际接收，故本院确认租赁合同解除时间为2018年7月12日，故租金应计算至2018年7月12日，即金发利公司还应支付2018年2月15日至2018年7月12日，即4个月零28天租金36516元×4个月+（36516元/月/30天）×27天=180145.6元。合同第四条约定：租赁押金用于因乙方给标准厂房造成的损坏而支付的费用，抵偿乙方每月应交纳而未交纳的各项费用。经双方确认金发利公司在合同签订后缴纳押金98860元，该费用与所欠租金相抵扣，故金发利公司还应向朱宝钦、温义周支付租金180145.6元-98860元=81285.6元。根据合同约定，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按拖欠金额为基数，按日万分之三的比例计收，故金发利公司应支付以拖欠租金81285.6元为基数，按日万分之三的比例计算2018年7月13日至实际支付之日的违约金。 双方庭审确认朱宝钦、温义周向福州炫木服装有限公司缴纳了出租店面2016年12月8日至2018年6月1日期间的电费共计15006元，该期间为金发利公司租赁期间，故该电费应由金发利公司承担，故朱宝钦、温义周诉请金发利公司向其支付代为垫付的电费15006元，本院予以支持。 合同3.5条约定，金发利公司应按照物业管理合同的规定向朱宝钦、温义周指定的物业管理公司缴纳物业管理费。经庭审确认，朱宝钦、温义周尚未代为缴纳出租店面租赁期间的物业费，故其无权要求金发利公司向其支付租赁期间的物业管理费，该费用应由金发利公司向物业管理公司予以缴纳。 合同第十四条约定，如因本合同发生任何争议……则任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，因诉讼而导致的一切费用由败诉方承担。朱宝钦、温义周因本合同发生争议委托律师支出律师代理费22000元，并提供委托代理合同、正式发票予以证实，其诉请该项费用由金发利公司向其支付，本院予以支持。 朱宝钦、温义周以其于2018年8月12日与福州高歌建设工程有限公司签订的关于隔墙拆除、垃圾外运工程的《建筑装饰装修工程施工合同》，于2018年9月25日聘请施工人员进行安装修补铝合金玻璃等，诉请金发利公司赔偿厂房修补、拆迁、清理费用，本院认为，朱宝钦、温义周于2018年7月12日对租赁场地进行重新装修，在其后签订的上述两份合同无法证实系因金发利公司原因而产生的支出，故对朱宝钦、温义周诉请赔偿厂房修补、拆迁、清理费用22300元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、朱宝钦、温义周与福州金发利美发工具有限公司于2015年8月15日签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》于2018年7月12日解除； 二、福州金发利美发工具有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱宝钦、温义周租金81285.6元及违约金（违约金以81285.6元为基数，按日万分之三的标准计算自2018年7月13日至款项还清之日止）； 三、福州金发利美发工具有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱宝钦、温义周合同违约金109548元； 四、福州金发利美发工具有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱宝钦、温义周电费、律师费37006元； 五、驳回朱宝钦、温义周的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7804元，适用简易程序减半收取3902元，朱宝钦、温义周负担1544元，由福州金发利美发工具有限公司负担2358元。福州金发利美发工具有限公司负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林珲 二〇一九年五月二十日 法官助理林薇 书记员施炜莹