湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0681民初1109号原告（反诉被告）：汨罗市楚天房地产开发有限公司，住所地：汨罗市罗城路中大建材市场二楼5栋。法定代表人：王继峰，该公司法人。委托诉讼代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师。被告（反诉原告）：何良艳，女，1976年8月2日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：周新权，湖南天朋律师事务所律师，一般代理。被告：汨罗市第一中学，住所地：汨罗市屈原路42号。法定代表人：冯丁伟，该校校长。委托诉讼代理人：郭坤，湖南大义律师事务所律师。原告（反诉被告）汨罗市楚天房地产开发有限公司（以下简称楚天公司）与被告（反诉原告）何良艳、被告汨罗市第一中学房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月22日立案后，审理过程中，何良艳提出反诉，依法适用简易程序，就本诉和反诉公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人，被告汨罗市第一中学的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付剩余房款37,354元；2、请求判令被告向原告支付相应逾期付款违约金5,024元，并支付至房款付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月7日，原告与被告汨罗市第一中学签订了《汨罗市一中团购房协议书》及《汨罗市一中团购房补充协议》，约定被告以2,700元的价格团购原告开发建设的汨罗市屈原路3号一中园丁苑小区房屋及车位。2013年11月24日，原告与被告签订了《汨罗市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告汨罗市第一中学以365,201元购买原告开发的位于汨罗市屈原南路3号一中园丁苑小区房屋。购房合同签订后，原告履行了交房等义务并帮被告垫缴契税834元，合同签订至今，截止起诉之日止，被告何良艳共计交付房款328,681元，尚欠房款及需补缴契税共计37,354元未支付，在此期间，原告曾多次催促被告履行合同付款义务，但被告至今仍未支付。原告认为，被告拖欠房款的行为已构成违约，根据购房合同第七条的约定，被告应当自应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告（反诉原告）答辩并反诉称：一、原告诉请不是事实，双方签订团购房协议约定房价为2,400元，不是2,700元。本案基本情况是原告以汨罗市国土局批准的2,400元，此后在物价局、房产局进行备案并公示，后原告却每平方米增加300元，故被告不同意支付导致本案产生。二、涉案房屋有质量问题，本案中涉案房屋直到2019年2月份才完成，原告无权要求支付违约金。三、双方商品房买卖合同有效，补充协议违反合同法相关规定而无效。双方的商品房买卖合同符合法律规定，并得到行政确认，因此有效，其次双方签订的补充协议因为：1、补充协议是原告用合法行为掩盖违法目的的行为，涉案房屋带有保障性住房的性质，所以相关部门限定了房屋的价格，从补充协议的内容来看，原告在房屋限价内高价销售，获得限价的税费减免。依据合同法相关规定，补充协议应无效。2、补充协议损害公众利益，汨罗市物价局、住建局、房产局备案了房屋价格，而被告加价的行为损害了公众的利益，也违反了相关规定，影响房地产市场的发展，所以补充协议应无效。四、原告无权要求支付剩余房款，首先补充协议无效，那么原告无权要求支付增加的房款，无论补充协议的效力如何，原告均无权加价销售。另原告诉求超过诉讼时效，法院应予驳回。同时提出反诉请求：返还多付房款5,156元，承担延迟交房的违约金57,979.33元并由原告承担反诉费。被告汨罗市第一中学辩称：一、本案是房屋买卖合同纠纷，本方非房屋买受人，没有房屋付款责任；二、本方虽为此次定向商品房开发的发起者，但此次发起经过了市政府、教育局、国土局等有关部门的权威决策，发起之后的运作与组织是由相关部门实施的，土地规划、招投标等本方都未参与；三、虽本方参与签订团购协议，但是协议为预约协议，原告与各老师签订有购房协议及补充协议，房款支付等应以购房协议及补充为准；四、本方仅作为中间人，不保证原告的房屋质量，也不能保证被告的房款支付；五、团购方的老师推荐的8位老师签订协议，本方没有代付房款的义务。综上，请求法庭驳回原告对本方的诉讼请求。原告（反诉被告）楚天公司就反诉辩称：一、根据双方团购房补充协议的约定，以及商品房补充协议的约定，房屋的价格为2,736元每平方米，而非原告所说2,436元每平方，且团购房补充协议及商品房补充协议已在法院生效文书中予以确认，房价应按2,736元每平方米计算；二、房屋面积应按房产测绘部门的结果为准；三、至于房屋的质量问题以及迟延交房的违约责任承担问题，反诉原告没有相应证据，且房屋质量保证期为一年，原生效文书确认交房时间为2015年3月11日，所以已经超过质保期；四、关于迟延交房的违约责任承担问题，本方认为应当另行起诉，而不是在本案中提起反诉，在迟延交房的违约金问题上，在以前的诉讼中有结论，法院要求本方另行起诉，所以反诉原告也应当另行起诉。综上，请求法庭采纳本方意见，依法驳回反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）为了支持其请求向法庭提供如下证据：1、《汨罗市一中团购房协议书》及《汨罗市一中团购房补充协议》；2、《汨罗市商品房买卖合同》及《补充协议》；3、《汨罗市一中商住房分配一览表》及房屋面积测绘报告；4、缴税凭证。被告（反诉原告）经质证认对证据1、2、4的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，对证据3认为不具备关联性，不予认可。被告（反诉原告）为了证明其主张向法庭提供如下证据：1、《关于市一中建设有关问题的会议纪要》；2、土地拍卖公告；3、土地使用权出让合同；4、商品房买卖合同备案证明；5、商品房预售登记备案申请表；6、不动产权证。原告（反诉被告）经质证均不持异议，被告汨罗市第一中学对上述证据均不持异议。对双方无异议的证据，本院予以采信，因原告（反诉被告）所提供的证据均被汨罗市人民法院以及岳阳市中级人民法院多份生效判决书予以采信，本次本院亦予以采信。经审理查明，2011年10月11日汨罗市人民政府主要领导召集市教育局、国土资源局、建设局等相关部门负责同志在汨罗一中召开办公会议，形成《关于市一中建设有关问题的会议纪要》，同意建设定向商品房，2012年2月21日，汨罗一中生活小区西南角面积为3025㎡土地被收储。经招拍挂，2012年11月14日，楚天公司取得该宗土地开发使用权，2013年5月7日楚天公司与汨罗市一中及团购房户代表签订《汨罗市一中团购房协议书》，合同确定住房占地面积为3025㎡，层数为17层，结构为框架剪刀墙结构（共五栋，102户），约定以国家现行的商住房建设合格标准为该工程质量标准。工期：最后完工、验收、交钥匙时间为2014年7月15日。商品房售价约定均价为2,400元/㎡，地下车位60,000元/个。付款方式约定为在合同签订后一周内交住房首付1,200万元，从±0.00起付款，第一个四层后付800万元，以后每四层付一次款，为500万元，装修阶段付足工程款的90%，竣工验收合格交钥匙时留110万元作为质量保修金，一年后如无质量问题且房产、土地两证到住户手中后一次性付清。协议书还对选房方式及最早时间确定，团购房买卖合同的签订、物业管理、交房标准、团购要求、违约责任等均作了约定。楚天公司与汨罗市一中在协议书上盖章，购房户授权代表八人在协议上签字，同日楚天公司与购房代表八人签订《汨罗市一中团购房补充协议》，协议约定住房价格在原均价基础上增加300元/㎡，地下车位在原均价的基础上增加5,000元/个，该协议签订后，住房价格及地下车位价格再不做任何变更。协议签订后，施工单位进场施工，2013年11月18日，楚天公司取得《商品房预售许可证》，同月22日与何良艳等签订《汨罗市商品房买卖合同》及《补充协议》，楚天公司按均价2,400元/㎡与各购房户签订合同（因楼层不同，各购房户价格不同），其中何良艳是按2,436元/㎡的价格签订合同，付款方式及期限均约定为一次性付款。另外合同对买受人商品房基本情况、交付期限均约定为2014年7月15日前，交付条件为商品房经验收合格，并对逾期交房违约责任等均作了约定。补充协议则对面积结算和住房单价结算等进行了进一步的约定。其中住房单价约定为按《汨罗市一中商住房分配一览表》价格减300元/㎡签订《商品房买卖合同》，最终房款结算按团购房代表与楚天公司签订的协议书和补充协议结算（即《汨罗市一中商住房分配一览表》价格）。2014年12月19日楚天公司向汨罗一中团购房项目部发出工程联系函，告知将于2014年12月31日前完成±0.00以上所有施工内容，只余附属工程、绿化等项目还在施工，团购住房户办理相关手续即可交付装修，2015年元月初，各团购户开始陆续办理有关手续领取钥匙，楚天公司于2015年1月28日提交“园丁苑”小区工程竣工，验收申请、勘察、设计、施工、监理单位于2015年3月11日盖章通过，2015年11月26日登记备案。该小区的多个购房户曾以开发商迟延交房违约为由向汨罗市人民法院提起诉讼，汨罗市人民法院判决认定开发商迟延交房的事实，并认定交房时间为2015年3月11日，迟延时间为238天，开发商不服向岳阳市中级人民法院上诉，均被岳阳市中级人民法院维持。诉、辩双方因履行合同发生争议，协商未果，酿成纠纷。本院认为，何良艳向楚天公司支付房款为328,681元，诉、辩双方对此均不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、《汨罗市一中团购房协议书》、《汨罗市一中团购房补充协议》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的效力问题。从上述合同的签订主体以及签署的内容来看，反映的是当事人的真实意思表示，内容不违反当前法律的规定，加之该协议以及补充协议经多份生效判决书确认，均合法有效。根据合法有效的合同，本院认定本案房产单价为2,736元/㎡；二、关于何良艳所购房产面积的确定问题，楚天公司提供房屋面积测绘报告，提出按照该报告所列数据计算，而何良艳提供不动产登记证主张按照不动产登记的数据计算，该两份证明的数据不一致，因不动产登记证的效力高于房屋面积测绘报告的法律效力，本院采信何良艳所购房产面积为132.84平方米，故何良艳应交房款总额为363,450.24元，另外应补缴税款834元，合计364,284.24元，扣除已交的328,681元尚欠房款36,520元；三、关于楚天公司是交房时间的认定，多份生效判决书认定楚天公司向商品房购买人交房的时间为2015年3月11日，应当计算迟延交房的天数为238天，在本案中本院亦予以认同，故楚天公司应当向何良艳依据合同承担迟延交房的违约金为已交房款328,681元，迟延238天，按照日万分之一计算为7,823元；四、何良艳是否违约，怎么承担责任的问题，依照双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，本院认为楚天公司在向何良艳交付所购商品房并承担违约责任后，应当全额支付购房款，逾期依照合同按照所欠金额的日万分之一计算违约金，故何良艳所欠购房款36,520元抵扣可以获得的迟延交房违约赔偿7,823元，实欠购房款28,697元，从2015年3月11日起按照日万分之一承担逾期付款的违约责任；五、关于汨罗市第一中学在本案中的责任问题，楚天公司虽然将汨罗市第一中学作为被告，但在诉状中也没有主张该单位到底应当承担何种责任，故本案本院不予处理。综上，楚天公司延期交房构成违约，何良艳逾期付款也构成违约，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、何良艳向汨罗市楚天房地产开发有限公司支付购房款28,697元，并以28,697元为基数按照日万分之一承担自2015年3月11日起至付清之日止的违约责任，限本判决生效后十日内付清；二、驳回汨罗市楚天房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回何良艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费430元，反诉案件受理费689元合计1,119元由汨罗市楚天房地产开发有限公司负担319元，何良艳负担800元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭陆军二〇一九年五月二十七日书记员  邓 铖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。