黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终2757号上诉人（一审原告）：詹英华，女，1976年8月12日出生，汉族，哈尔滨市市场监督管理局主任科员，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红樽，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江宝宇物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区光华街148栋2单元202室。法定代表人：魏林梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：白美男，男，1982年5月10日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：赵文欢，黑龙江天辅律师事务所律师。上诉人詹英华因与被上诉人黑龙江宝宇物业管理有限公司（以下简称宝宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人詹英华的委托诉讼代理人刘开君、孙宏樽，被上诉人宝宇物业的委托诉讼代理人赵文欢、白美男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹英华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清；1.一审判决认定“宝宇物业收取该小区业主车位管理费并与供热单位华成热电股份有限公司（以下简称华成公司）进行对账结算”，不仅是认定事实不清，而是实属有意混淆双方争议的事实。理由如下：首先，詹英华每年均按照《车位销售协议书》及《前期物业服务合同》的约定向宝宇物业交纳2100元的物业管理费，一审庭审中双方对该2100元车位物业管理费的构成无异议，但对900元包烧费是否由宝宇物业收取，收取的依据，以及宝宇物业是否有权以詹英华不交900元包烧费，就不让詹英华进出詹英华自行购买的地下停车位的事实，双方是有争议的，且是本案争议的焦点事实。一审判决有意回避上述事实，以“宝宇物业收取该小区业主车位管理费并与供热单位华成公司进行对账结算”的事实，混淆本案双方争议的事实，进而导致对双方争议的事实不予查清。其次，案涉的宝宇荣耀天地小区地下停车位共计748个车位，面积为9000余平方米，包括詹英华在内从2009年至2018年度每年交纳给宝宇物业的车位包烧费673,200元，总计为6,058,800元，而从宝宇物业在一审庭审中提供的供热费票据来看，宝宇物业在2009年至2014年向华成公司交纳的供热费分别为100,000元、313,160.51元、229,481.78元、219,211.59元、219,211.58元，总计为1,081,065.46元，且该费用显示为地下2万多平方米的整体供热费用。由此可见，宝宇物业私自截留包括詹英华在内全体车位业主的包烧费，未向华成公司交纳，导致华成公司多年未向该地下车位供热的事实，然而一审法院却对此事实予以回避，导致争议的焦点事实未能查清。第三、在一审庭审初期，詹英华多次要求宝宇物业提供全体车位业主交纳的包烧费票据，但宝宇物业却无法提供。在詹英华多次要求下，庭审期间宝宇物业提供了所谓的向华成公司交纳的热费票据，从上述供热费交纳时间上看，高达四、五百万元的热费都是庭审期间交纳的，但该部分费用是否已实际交纳，交纳的是地下整体2万平方米的包烧费，还仅是车位9千平方米的包烧费，均不明确、也没有查清。对此詹英华向一审法院提出追加华成公司为第三人，核实查明案涉事实，但一审法院却明确表示不同意追加，对上述争议事实避而不谈，以至于双方争议事实未查清、未解决。2.一审判决认定“宝宇物业收取车位物业费的同时代收包烧费的行为符合协议约定”的事实，无任何事实根据；因为本案一审宝宇物业从未举示出华成公司委托宝宇物业代收车位供热费的协议，更未举示出华成公司委托宝宇物业代收整个地下的包烧费协议，也就无从谈起宝宇物业代收车位包烧费符合协议的约定，因为根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业接受委托代收供热费用的，应当与供热单位签订书面委托协议。故一审法院认定宝宇物业代收车位包烧费的行为是没有事实依据的。二、一审判决适用法律错误；1.一审法院对詹英华要求宝宇物业立即停止阻碍其进入地下停车场使用车位的不当管理行为的诉请，未予裁判是错误的；一审判决中认定宝宇物业限制詹英华进出地下停车场的行为是违约行为，并在案件审理中约谈物业负责人对该问题予以纠正，詹英华正常出入地下停车场的行为仅在诉讼阶段得到解决，并不是一审法院对詹英华的诉讼请求在判项中不予确认的理由。因为既然一审法院已然认定宝宇物业限制詹英华进出地下停车场的行为是违约行为，就应当依法对詹英华的诉请给予支持并判决。其法律依据是《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，一审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”之规定，一审法院对该项诉讼请求未作判决不符合法律规定。2.一审法院对宝宇物业代收包烧费问题与物业服务合同纠纷不是同一法律关系的认定是错误的；詹英华与宝宇物业之间签订《前期物业服务合同》，约定车位物业管理费为每年每车位2100元(含包烧费900元)，宝宇物业收取900元车位包烧费后并未将其交纳给供热单位华成公司，导致包括詹英华在内的车位业主近几年没有享受到车位供热服务。根据合同的相对性原则，詹英华有权请求宝宇物业返还该笔费用。本案是围绕宝宇物业是否有权代收包烧费、代收标准、代收后是否交给华成公司及詹英华是否享受供热服务等问题产生的纠纷，以上问题均系基于前期物业服务合同法律关系产生的纠纷，而非一审法院认定的供热合同法律关系。三、一审法院未追加华成公司为第三人，认为詹英华应另行起诉华成公司，明显适用法律错误，更不符合法定程序；华成公司系荣耀天地小区的供热单位，本案中有关宝宇物业是否实际全额代缴供热费、华成公司是否供热、供热质量、包烧费交纳数额，以及宝宇物业九年未交纳包烧费、华成公司九年不追缴和多年不对案涉地下停车场供热等诸多事实均应由华成公司予以说明，是本案必须参加诉讼的第三人。故为查清案件事实，一审中詹英华申请追加华成公司为第三人参加诉讼，其法律依据是《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审”之规定，一审法院未予追加，却告知另行起诉华成公司，明显不符合上述法律规定，违反法定程序。综上，詹英华认为，一审判决故意回避本案争议事实，有意极力袒护宝宇物业，在明知宝宇物业违约的情形之下，仅以故意混淆的程序为由驳回詹英华的诉请，置几百位车主的合法权益于不顾，明显有失公允。故请求在查明事实的基础上，撤销原判，发回重审或依法改判，支持詹英华的上诉请求。宝宇物业辩称，同意一审判决，宝宇物业有权收取地下车位的包烧费，按照双方签订的前期物业服务协议，詹英华与宝宇开发公司签订的车位销售协议书，可以看出900元包烧费是詹英华应交纳的义务，本案宝宇物业此前虽然存在拖欠华成公司供热费情况，但通过华成公司与宝宇物业之间的沟通及华成公司向宝宇物业发送催款函件可以看出，存在供热事实，一审当中詹英华并没有举证华成公司没有供热。且本案宝宇物业已将欠的热费交纳，目前没有截留情况。故詹英华的请求没有事实和法律依据。詹英华一审请求停止阻碍进入地下停车场的诉讼请求，因在一审诉讼中詹英华已经能够进入地下停车场，并未对詹英华进入地下停车场有实质性的影响，该项请求已没有事实依据，不应予以支持。一审法院适用法律正确，不应予以发回重审。詹英华诉请宝宇物业为物业服务法律关系，而詹英华主张返还热费应属于与华成公司之间的供热服务法律关系，两者没有必然联系。詹英华应另案诉讼处理，不应追加华成公司为本案被告或第三人。詹英华向一审法院起诉请求：1.判令宝宇物业立即停止阻碍詹英华进入地下停车场使用车位的不当管理行为；2.判令宝宇物业退还已收取的詹英华2010年至2017年度车位管理费中所含900元的车位包烧费及利息；3.判令宝宇物业无权收取詹英华地下车位包烧费900元。一审法院认定事实：詹英华系哈尔滨市道里区荣耀天地小区业主，宝宇物业为该小区的物业服务企业，案外人华成公司为该小区供热单位。2009年8月20日，黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司与詹英华签订《荣耀天地车位销售协议书》。双方就黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司开发建设的荣耀天地地下车位使用权达成协议，詹英华的车位位于荣耀天地小区的地下停车场四区41号，并约定自通知办理入户之日起，詹英华应按照规定及时缴纳该车位的有关物业费（含包烧费），并严格遵守小区停车场的各项规章及管理制度。宝宇物业在与小区业主签订的《前期物业服务协议》中约定，私家车位物业管理费为每年每车位2100元。该小区地下车位的热费由宝宇物业公司与供热单位进行整体对账结算。一审中，一审法院约谈宝宇物业负责人，要求宝宇物业解决詹英华及其他业主出入地下停车场不便利问题。目前詹英华已能正常出入地下停车场。一审法院认为，前期物业服务协议及荣耀天地车位销售协议书合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现詹英华已能正常出入地下停车场，詹英华的第一项诉讼请求涉及的物业合同纠纷已得到解决，无须再进行裁判。詹英华的第二项诉讼请求涉及的是宝宇物业代收包烧费问题，此问题是因履行供热合同而产生的纠纷，该纠纷涉及供热公司是否为小区地下车库进行了供热、供热质量是否达标、供热公司对于供热费的收取方式和数额、以及宝宇物业是否已向供热公司代交供热费等诸多履行供热合同问题。同时也涉及供热合同的另一方主体，即案外人供热公司。上述供热合同纠纷与本案物业合同纠纷不是同一法律关系，詹英华应另行诉请解决。关于詹英华的第三项诉讼请求，詹英华虽未就该地下车位与宝宇物业签订物业服务合同，但詹英华向宝宇物业交纳物业费并享受宝宇物业所提供的物业服务，双方成立了事实上的物业服务合同关系。而詹英华在购买车位时所签订的车位销售协议书中有明确约定：“詹英华应按照规定及时缴纳该车位的有关物业费（含包烧费）”，故宝宇物业作为提供物业服务的主体，向詹英华收取物业费的同时代收包烧费，符合该协议的约定。故詹英华要求判令宝宇物业无权收取地下车位包烧费的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回詹英华的诉讼请求。案件受理费100元，由黑龙江宝宇物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方对于詹英华提交证据的真实性均无异议，但不能证明待证事实，故本院对其不予采信。本院经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，案涉小区地下停车场现有停车位700余个。因业主马琳琳向哈尔滨市道里区城乡建设局反映相关问题，该局于2018年7月24日作出哈里建信发（2018）46号信访处理意见书，该意见书载明：因《黑龙江省（城市）供热条例》和《哈尔滨市城市供热办法》中没有对地下停车场及停车位的温度及收费标准做出明确规定，对于您提出的诉求一（要求停止收取地下停车场900元的供热费）、诉求二（要求退还11年开始收取的地下停车场部分热费）、诉求三（要求签订供用热协议，开具发票），该局建议由双方自行协商解决。对于诉求三中的发票问题，经协调宝宇物业，宝宇物业回复，已交费用户可持收据到总公司换取正规发票。对于诉求四，业主要求正常进出地库，该局已要求宝宇物业进行调整。宝宇物业回复，为保障业主的权益，没有交纳管理费的车主，物业公司会将信息录入系统，确保车位业主正常通行。……2019年5月20日，本院对案涉小区地下停车场的供热设施情况进行了现场勘查，案涉小区地下停车场现安装有供热设施，其中暖气片有2000余片。本院认为，关于应否追加华成公司为第三人参加本案诉讼的问题。地下停车场每个停车位空间的开放性与地下停车场内空气的流动性决定整个地下停车场用热主体（即热用户）的同一性和不可分性，《黑龙江省城市供热条例》《哈尔滨市城市供热办法》对地下停车场的用热主体、温度及收费标准均未作出明确的规定，应由市场主体自行协商确定。案涉小区地下停车场现有停车位700余个，涉及业主众多，自进户以来，车位业主按照《前期物业服务协议》的约定每年向宝宇物业交纳2100元。现詹英华及部分业主与宝宇物业因履行《前期物业服务协议》中约定的内容产生纠纷，系物业服务合同纠纷。而地下停车场及停车位供热合同法律关系中不仅涉及供热主体华成公司，还涉及地下停车场所有业主，与本案不属于同一法律关系，供热合同法律关系的审理必然涉及案涉地下停车场内其他未提起诉讼的业主的利益，故一审法院未追加华成公司为第三人参加本案诉讼并无不当。关于詹英华请求宝宇物业退还已经收取的地下车位包烧费及利息，并判决宝宇物业无权收取地下停车位的包烧费应否予以支持问题。詹英华等业主与宝宇物业签订的《前期物业服务协议》约定，私家车位物业管理服务费为每年每车位2100元，该协议是双方的真实意思表示，不存在无效的法定情形，故合法有效。詹英华在与宝宇物业签订《前期物业服务协议》后，在享有业主权利的同时，亦应履行相应的义务，其向宝宇物业每年支付2100元，符合《前期物业服务协议》的约定，詹英华未提供证据证明宝宇物业存在法定或者约定的退还包烧费的情形，故一审判决驳回其请求宝宇物业按照每年900元的标准退还地下停车位包烧费正确，本院予以确认。如前所述，宝宇物业基于《前期物业服务协议》的约定享有向詹英华在内的拥有地下停车位使用权的业主收取车位包烧费的合同权利，在《前期物业服务协议》有效且未被依法撤销、解除的情况下，詹英华关于判决宝宇物业无权收取地下车停车位包烧费的诉讼请求亦无法予以支持。关于詹英华主张一审判决未对其要求宝宇物业停止阻碍其进入地下停车场使用车位的不当管理行为的诉请进行裁判的问题。经审查，一审期间，经一审法院约谈宝宇物业负责人，宝宇物业已纠正了因詹英华未交纳车位管理费而阻碍其车辆进入地下停车场的不当管理问题，詹英华的车辆可以正常进出地下停车场，其该项诉求已经得到合理解决，但詹英华仍坚持该项诉讼主张，请求法院予以判决。一审法院基于詹英华该项请求中的阻碍情形已经消失，判决驳回詹英华的诉讼请求并无不当。一审判决书中的论理部分对詹英华的该项请求表述为无须再进行裁判，属判决论理错误。虽然一审判决存在上述问题，但未构成对案件裁判结果的实质影响。综上所述，詹英华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由詹英华负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  崔 宁审判员  付玉林二〇一九年五月二十三日法官助理鲍载金书记员赵春莹