广东省云浮市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤53执异20号 案外人：何家宝，女，汉族，1985年12月17日出生，住广东省云浮市云城区。 案外人：黄丽君，女，汉族，1982年3月11日出生，住广东省云浮市云城区。 案外人：黄丽嫦，女，汉族，1976年1月2日出生，住广东省云浮市云城区。 申请执行人：云浮市云城区农村信用合作联社。住所地：云浮市翠石路农信大厦。 法定代表人：宋云鹰。 申请执行人：广东新兴农村商业银行股份有限公司。住所地：新兴县新城镇新洲大道南8号。 法定代表人：苏绍鉴。 申请执行人：广东罗定农村商业银行股份有限公司（原名：罗定市农村信用合作联社）。住所地：罗定市罗城镇迎宾三路1号。 法定代表人：范石坚。 被执行人：云浮市达瑞斯酒店管理有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号。 法定代表人：陈矿南。 被执行人：云浮市景瑞投资置业有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号之五。 法定代表人：钟小燕。 被执行人：陈矿南，男，汉族，1979年12月3日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：邱永鸿，男，汉族，1985年11月23日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：陈锦锐，男，汉族，1964年6月13日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：钟小燕，女，汉族，1966年10月10日出生，住所地：云浮市云城区。 本院在执行申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司与被执行人云浮市达瑞斯酒店管理有限公司（下称达瑞斯酒店）、云浮市景瑞投资置业有限公司（下称景瑞公司）、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人景瑞公司名下的位于云浮市市区牧羊路2号东方时代广场二层2A031号商铺。案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦于2019年3月13日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本院现已审查终结。 案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦三人向本院提出异议称，其三人于2012年5月1日与被执行人景瑞公司签订了《云浮东方时代广场商铺认购书》（编号为：SD××31），并于2012年5月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：12××40），约定购买云浮东方时代广场第二层2A031号商铺，认购书及买卖合同签订后，其三人在2012年6月29日支付商铺首期款314399元、商铺办证税22168元及工本费200元，余款何家宝于2013年1月16日在云浮市云城区农村信用合作联社云城信用社办理《个人购房按揭借款合同》，向银行贷款313000元，贷款如期发放，并已办理预购抵押权登记。在2012年5月26日何家宝、黄丽君、黄丽嫦与云浮市时代广场物业服务有限公司（下称时代广场公司）签订《商铺委托经营合同》，将涉案商铺委托该公司经营管理，合同约定期限为10年，以每月固定收取汇报收益4182元给三案外人。涉案商铺虽未办理过户手续，仍登记在景瑞公司名下，但涉案商铺三案外人已与景瑞公司签订认购书和买卖合同，并已缴清全款及办证等费用，且涉案商铺也已经交付使用并收益，但由于景瑞公司自身拖延等原因导致迟迟未能办证，故案外人系涉案商铺的所有人，请求人民法院依法撤销（2018）粤53执293号之一执行裁定书中对云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺【产权证号：云预10××82号】的查封。 案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦向本院提交《云浮市东方时代广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》、《个人购房按揭借款合同》、《补充协议》、《收款收据》、《购房发票》、《商铺委托经营合同》、《完税证明》、《不动产登记信息查询记录》等证据材料。 申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司以及被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕等均没有提出答辩意见。 本院查明，2018年12月17日，本院因执行申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司与被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案，于2018年12月17日作出（2018）粤53执293号之一执行裁定，查封了被执行人景瑞公司名下登记的位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺。案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦于2019年3月13日向本院提出执行异议，认为其在法院查封前已购买了该商铺，并已付清全部款项，亦已使用获取收益，请求解除对云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺的查封。 另查明，三案外人于2012年5月1日向景瑞公司认购了位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺，双方签订了《云浮东方时代广场商铺认购书》（编号为：SD××31）。之后，三案外人于2012年5月26日与景瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：12××40），约定购买云浮东方时代广场第二层2A031号商铺。同日，三案外人与云浮市时代广场物业服务有限公司（下称时代广场公司）签订《商铺委托经营合同》，将涉案商铺委托该公司经营管理，以每月委托经营汇报收益人民币4182元支付给案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦，期限为10年。2012年6月29日三案外人向景瑞公司支付商铺首期款314399元，2013年1月16日案外人何家宝在云浮市云城区农村信用合作联社云城信用社办理《个人购房按揭借款合同》，2013年3月1日三案外人通过银行按揭支付商铺余款313000元景瑞公司。云浮东方时代广场建成投入使用后，景瑞公司至今未将位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺权属办理过户登记到何家宝、黄丽君、黄丽嫦名下。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦所提之异议请求是否符合排除执行的法定条件。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦向本院提交《云浮市东方时代广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》、《个人购房按揭借款合同》、《补充协议》、《收款收据》、《购房发票》、《商铺委托经营合同》、《完税证明》、《不动产登记信息查询记录》等证据材料，证明其三人与景瑞公司就云浮市云城区牧羊路2号云浮东方时代广场2A031号商铺签订买卖合同，已付清全部购房款及过户相关税费，同时将商铺出租收取收益，至今未能办理过户非因其三人自身原因。因此案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦提出的排除执行的异议请求具有事实依据和法律依据，依法应得到支持。 综上，案外人何家宝、黄丽君、黄丽嫦的异议请求符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人云浮市景瑞投资置业有限公司名下位于云浮市云城区牧羊路2号云浮东方时代广场2A031号商铺的执行。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。逾期未提起诉讼的，本院将解除对该房屋的查封。 审判长  陈启波 审判员  李伙钊 审判员  黎洪靖 二〇一九年五月六日 书记员  潘 宇 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”