山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁07执异5号 案外人：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市历城区将军路191号。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 申请执行人：青岛雷沃工程机械有限公司（原青岛雷沃挖掘机有限公司），住所地山东省青岛市黄岛区黄河东路75号。 法定代表人:王桂民，董事长。 委托诉讼代理人：付全利，男，1982年11月20日生，汉族，青岛雷沃工程机械有限公司律师事务部公司律师，住山东省潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：冯东，山东鸢都英合律师事务所律师。 被执行人：李奔，男，1986年6月11日生，汉族，住山东省金乡县。 被执行人：***，男，1984年9月16日生，汉族，住山东省莱州市。 本院在执行申请执行人青岛雷沃工程机械有限公司（下称雷沃公司）与被执行人李奔、***等买卖合同纠纷一案中，案外人济南中海城房地产开发有限公司（下称中海城公司）对本院执行位于济南市历城区华山北片B地块中海华山珑城10号楼902号、903号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人中海城公司称，请求撤销（2016）鲁07执180-3号执行裁定书并终止对位于济南历城区华山北片B地块中海华山珑城10号楼902号、903号房产的执行。事实与理由：一、本案拍卖的上述房产为中海城公司所有。被执行人仅基于商品房买卖合同对案涉房产享有物权期待权，在被执行人办理产权登记前，案涉房屋所有权归属中海城公司，中海城公司对案涉房产的所有权足以排除本案的强制执行，本案不应拍卖上述房产。二、济南市历城区人民法院已作出（2017）鲁0112民初5243、5245号民事判决书，判决解除中海城公司与被执行人就案涉房产所签订的商品房买卖合同。被执行人对案涉房产享有的物权期待权无法转化为所有权，被执行人对案涉房产的权益不能对抗中海城公司的所有权。三、中海城公司作为案涉房产的所有权人及按揭贷款的阶段性担保人，本案在保全和执行过程中应征得其同意，并按合同约定和相关法律规定优先偿还银行按揭贷款和相关损失，否则中海城公司垫付的贷款将无法保障，中海城公司将会承担严重的经济损失。四、本案的查封行为并不影响中海城公司依据双方的约定诉请解除合同。本案预查封案涉房产虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但并不能改变案涉房产的物权归属，中海城公司行使约定解除权，诉请人民法院解除商品房买卖合同并无不当，现商品房买卖合同已被济南市历城区人民法院判决解除，本案的预查封目的不能实现，无法正式转化为正式查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，故本案不应再拍卖案涉房产。 申请执行人雷沃公司称，一、本案有权对案涉房产查封并执行，案外人提出案涉房产登记在其名下从而不能执行的理由不能成立。案涉房产由被执行人购买且已付清全部房款，案外人也已将案涉房产交付被执行人使用，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，本案有权查封并执行案涉房产。二、济南市历城区人民法院作出的（2017）鲁0112民初5243、5245号民事判决书不能排除本案的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定以及《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，济南市历城区人民法院作出的（2017）鲁0112民初5243、5245号民事判决书不能排除本案的执行。三、依按揭贷款合同，案外人承担保证责任，属担保法上的追偿关系，并不影响本案对案涉房产的执行。 被执行人李奔、***称，中海城公司陈述属实，请求法院依法处理。 本院查明，申请执行人雷沃公司与被执行人李奔、***等买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日作出（2015）潍商初字第107号民事判决书，判决北京雷沃博多工程机械有限公司于判决生效之日起十日内偿还雷沃公司5625461.41元并支付逾期付款违约金（自2015年3月10日起按每日0.8%的利率计算至判决确定的本金给付之日）；李奔、***等对上述债务承担连带责任后，有权向北京雷沃博多工程机械有限公司追偿。本院在诉讼过程中，于2015年3月19日查封了案涉房产，并续行查封至2021年3月15日。在执行过程中，本院委托山东万邦房地产评估测绘有限公司对案涉房产进行评估，经评估，案涉两套房产估价均为1281800元。拍卖中因无人竞买而流拍，本院于2018年2月27日作出（2016）鲁07执180-3号执行裁定书，裁定将案涉两套房产分别以流拍价1281800元交付申请执行人，以抵偿相应债务。2018年3月16日，本院向济南市住房保障和房产管理局送达该执行裁定书及协助执行通知书。 另查明，被执行人李奔、***于2014年12月8日分别与案外人中海城公司签订了合同编号为销售（字）201420087564、201420089905号的商品房买卖合同，分别以价格651349元、643657元购买案涉902号、903号房产。根据约定，中海城公司应于2016年12月31日前将取得开发项目《综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付被执行人。被执行人李奔、***首付款分别为196349元、193657元。根据中海城公司提交的证据，被执行人李奔、***于2014年12月8日与中海城公司签订了商品房买卖合同补充协议，该协议第二条约定中海城公司在为被执行人的房贷提供担保期间，因被执行人自身原因未按时履行贷款还款义务而导致中海城公司承担连带责任的，被执行人应于中海城公司代偿贷款后15日内偿还代偿款项，并支付代偿金额20%的违约金，否则中海城公司有权解除合同，被执行人应向中海城公司支付房屋总价30%的违约金及代偿款利息、罚息等全部款项；因被执行人逾期偿还贷款等违约行为而导致中海城公司行使解除买卖合同权利的，自中海城公司发出书面通知之日起15日内，被执行人应与中海城公司签订解除买卖合同协议，被执行人已入住的，应腾空房屋并承担自入住之日至预售合同注销之日的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算）。补充协议第十六条约定，无论何种原因导致买卖合同解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的7个自然日之内，配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记的手续。2014年12月8日，双方办理了合同备案手续。 被执行人李奔、***于2015年1月向北京银行股份有限公司济南分行贷款，房贷额分别为45.5万元、45万元，中海城公司为该房贷提供连带责任保证担保，并于2017年1月1日向被执行人交付案涉房产。本案查封后，被执行人于2017年8月通知北京银行股份有限公司济南分行不再偿还贷款，该行宣布贷款提前到期。根据担保合同约定，中海城公司于2017年10月12日为***向银行偿还420215.08元（包括本金余额415496.9元、利息4673.08元及罚息45.1元）。2017年10月31日，中海城公司为李奔向银行偿还423733.51元（包括本金余额418144.96元、利息5517.3元及罚息71.25元）。 2017年9月7日，中海城公司向济南市历城区人民法院起诉，请求解除中海城公司与李奔、***签订的案涉商品房买卖合同及补充协议；由李奔、***偿还中海城公司向银行代为偿还的款项、利息损失、违约金及房屋折旧费；判令李奔、***协助办理撤销商品房买卖合同及网签备案相关手续。2017年9月10日，中海城公司向本院提交了案外人异议申请书。2017年10月12日，本院向济南市历城区人民法院发函，告知案涉房产已由本案查封并进入执行程序的相关情况，建议该院依照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”的规定处理。 济南市历城区人民法院于2017年11月6日适用简易程序开庭审理，被执行人李奔、***认可中海城公司的全部诉讼请求。2017年11月8日，济南市历城区人民法院作出（2017）鲁0112民初5243号、5245号民事判决书，该两份判决书载明，李奔、***承认中海城公司提出的全部诉讼请求，该院认为当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，李奔、***承认中海城公司的诉讼请求，不违反法律规定，遂判决中海城公司与李奔、***于2014年12月8日签订的商品房买卖合同及补充协议于2017年10月12日解除；李奔、***于判决生效之日起十日内向中海城公司分别支付代偿的按揭贷款423733.51元、420215.08元，并支付以该数额为基数自2017年10月31日至判决生效之日按同期人民银行贷款利率计算的损失；李奔、***于判决生效之日起十日内分别向中海城公司支付违约金195404.7元、193097.1元，并协助中海城公司办理撤销商品房买卖合同网签备案手续；李奔、***于判决生效之日起十日内向中海城公司返还案涉房产，并支付自2017年1月1日起至办理完毕合同预售登记注销之日止按照房屋总价款10%的年折旧率计算的折旧费。 在本案审查过程中，李奔主张中海城公司已向其交付案涉902号房产，但并未入住。***认可其已入住的事实。中海城公司认可其并未向被执行人发出解除合同的书面通知，而是通过诉讼的方式请求判令解除房屋买卖合同。因案外人中海城公司承担保证责任而向北京银行股份有限公司济南分行支付的款项，申请执行人同意在本案执行过程中优先受偿。 青岛雷沃挖掘机有限公司于2017年5月3日变更为青岛雷沃工程机械有限公司。 本院认为，根据当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为案外人中海城公司对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。具体包括二个方面的问题,其一为济南市历城区人民法院作出的（2017）鲁0112民初5243号、5245号民事判决能否排除本案的执行；其二为中海城公司解除商品房买卖合同及补充协议能否排除本案的强制执行。 关于济南市历城区人民法院作出的（2017）鲁0112民初5243号、5245号民事判决能否排除执行的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。无论案外人所持有的生效法律文书的基础权利是什么，只要另案生效法律文书作出的时间是在执行标的被查封之后，另案生效法律文书均不能排除执行。本案中，两被执行人于2014年12月8日签订商品房买卖合同购买案涉房产，并于当日办理了合同备案手续，被执行人依约付清首付款后，于2015年1月向银行贷款付清全部房款。2017年1月1日，中海城公司向两被执行人交付房产，因此本案预查封案涉房产是合法有效的。济南市历城区人民法院于2017年11月8日作出上述民事判决，解除被执行人与案外人签订的商品房买卖合同及补充协议，上述民事判决于本案查封之后作出，故案外人持上述民事判决主张排除本案执行的，本院不予支持。 关于案外人解除商品房买卖合同及补充协议收回房产能否排除本案强制执行的问题。在济南市历城区人民法院作出的民事判决不能排除本院执行的情况下，就本案而言，案情恢复到这样的原点：中海城公司解除商品房买卖合同的意思通过济南市历城区人民法院的庭审到达两被执行人。在这种情况下，案外人关于案涉商品房买卖合同已解除，本案不应拍卖案涉房产的主张，应否得到支持，对于该问题，本院认为，案外人的这一主张不应得到支持。 首先，根据案情，被执行人已享有案涉房产的物权期待权，案外人解除权的行使应受到限制。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人（出卖人）名下的不动产提出异议，同时符合“签订有效合同、已合法占有房屋、支付全部价款、非买受人原因未过户登记”四个条件时能够排除执行,也即买受人对案涉房产享有物权期待权时,可以排除执行。根据上述规定，被执行人对案涉房产享有物权期待权的，应予以保护。本案中，被执行人与案外人签订商品房买卖合同,并于2015年1月以按揭贷款方式（由中海城公司提供阶段性担保）付清全部房款，案外人于2017年1月1日向两被执行人交付案涉房产,被执行人***也已实际入住，但因本案于2015年3月查封案涉房产，两被执行人未能办理房产登记手续。据此可以判断，被执行人对案涉房产已享有物权期待权，其权益应得到保护。案外人中海城公司作为出卖人有义务全面履行买卖合同，并将案涉房产过户至被执行人名下。 其次，根据案情，为平衡保护各方当事人的利益，本案不应支持中海城公司解除商品房买卖合同收回房产以达到追回为被执行人代偿贷款目的的做法。中海城公司因为被执行人的银行贷款提供阶段性担保，在银行宣布贷款提前到期后，中海城公司承担了保证责任，此时中海城公司依法享有向被执行人追偿的权利，该法律关系与商品房买卖关系属不同的法律关系。在本案中，申请执行人同意中海城公司已为被执行人代偿的款项，可以在本案拍卖中优先受偿，因此案外人的权益可以得到保障。案涉902号、903号房产购买时价格分别为651349元、643657元，现经评估，案涉房产价值均为1281800元，本案也根据申请执行人的申请，裁定将案涉房产作价1281800元，交付申请执行人抵偿相应债务。在房产价值明显增加且中海城公司追偿权能得到有效保障的情况下，案外人中海城公司解除合同收回案涉房产的做法显失公平，不利于平衡保护各方当事人的利益。 再次，案外人中海城公司解除商品房买卖合同收回案涉房产有悖《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款“第三人未经人民法院准许占有、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。本案中，案外人于2017年9月7日向济南市历城区人民法院提起诉讼，并于2017年9月10日向本院提交了异议申请书。2017年10月12日，本院向济南市历城区人民法院发函，告知案涉房产已由本案查封并进入执行程序的相关情况。因此，案外人明知案涉房产已被本院查封，仍以向济南市历城区人民法院提起诉讼的方式，请求判令解除商品房买卖合同，该行为属中海城公司实施的有碍执行的行为，依法不具有排除本案强制执行的效力。案外人中海城公司主张，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除……”的规定，中海城公司可以解除合同收回案涉房产。对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条共有二款，第一款是关于被执行人购买第三人的财产，第三人依合同约定保留该财产所有权时，人民法院能否查封的规定，理解该条第二款的内容时，不应将第二款脱离上述规定第十八条而单独解释，第二款应放置于第一款关于查封第三人保留所有权之财产的语境下进行解释。故《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条是针对人民法院查封第三人依约保留所有权的财产所作出的规定，该条第二款应理解为在保留所有权买卖中，允许第三人解除合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，标的物所有权保留的规定不适用于不动产买卖，本案所涉标的物为不动产，故《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款不适用不动产买卖，也即不适用于本案。针对被执行人购买第三人不动产的查封，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条作出规定，本案应适用该条的规定。据此，案外人关于根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，可以解除合同收回案涉房产的主张，本院不予支持。 基于上述理由，案外人中海城公司对案涉房产不享有足以排除本案执行的民事权益，对其撤销（2016）鲁07执180-3号执行裁定书并终止对案涉房产执行的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人济南中海城房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李欣红 审判员  郭 伟 审判员  邱金山 二〇一九年五月二十七日 书记员  曹明霞