文书内容山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0214民初2555号原告：李颖，女，1972年12月18日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：桑寿增，山东青港律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超，山东青港律师事务所律师。被告：陈卫，男，1968年10月14出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：纪文海，山东海乐普律师事务所律师。原告李颖与被告陈卫返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告李颖的委托诉讼代理人桑寿增、孙超，被告陈卫的委托诉讼代理人纪文海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告从位于青岛市城阳区的建筑物内搬走其所有物品，并将占有房屋及场地腾空交付原告;2、请求判令被告支付房屋及场地使用费、原告因无法入住造成的租金损失等损失共计人民币10000元(从青岛市中级人民法院(2014)青执字第306-18号执行裁定书送达之日暂计至起诉之日，最终计算至被告实际搬离之日。暂按被告占用30平方米价值42000元计算);。3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于青岛市城阳区的国有土地使用权及地上建筑物(以下简称“上述房地产”)被青岛市中级人民法院依法进行评估拍卖，原告在公开拍卖程序中依法竞得上述房地产成为上述房地产的合法权利所有人，且己被青岛市中级人民法院(2014)青执字第306-18号执行裁定书所确认。该法律文书已发生法律效力。但被告至今仍占有上述房地产拒不腾空交付，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。经原告多次协商未果，特具状贵院，请求依法判如所请。被告陈卫辩称：原告所诉被告占用的厂房系被告从孙毅处转租所得，该厂房原房屋所有权人青岛威凯实业有限公司于2012年4月4日将该自己的厂房全部出租给了孙毅，租期为20年。合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及最高院关于适用担保法若干问题的解释第65条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，因此，孙毅的租赁合同对原告继续有效，被告作为次承租人是合法使用涉案厂房。综上，请法院依法查明，驳回原告诉讼请求。为证明其主张，原告李颖提交如下证据：证据1.中级人民法院（2014）青执字306-18号执行裁定书1份、送达回证2份（复印于青岛市中级人民法院档案室），证明原告通过青岛市中级人民法院的公开拍卖程序成为本案房地产合法权利人，依法享有所有权人的所有权利。被告对证据真实性无异议。对证明内容有异议，根据担保法解释65条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，合同法第299条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即拍卖不能击破租赁的原则，本案涉案房屋转租人孙毅在2012年4月4日与青岛威凯实业公司签订租赁合同，取得了涉案房屋的实际使用权，该租赁使用权可对抗抵押权。根据法律规定，在设定抵押权前已由孙毅承租，因此孙毅的承租权可以对抗买受人。孙毅的转租行为是承租权的一种体现方式，故本案被告对涉案房屋的占有使用是合法有效的。证据2.提交青岛市中级人民法院（2014）青执字第306-20号通知1份、被告送达回证1份（复印于青岛市中级人民法院档案室），证明人民法院已告知被告原告系本案房地产所有权人，其不得以任何方式阻碍原告行使所有权，且被告已签收了本通知的送达回证。被告对证据的真实性无异议。但该通知内容只证明了原告拥有涉案厂房的所有权，但原告的所有权不能对抗被告的承租权，故原告无权要求被告腾出并归还房屋。证据3.提交青房地权市他字第××号他项权利证书1份（复印于青岛市中级人民法院档案室），证明本案房地产原房地产权利人为青岛威凯实业有限公司，并于2012年7月16日设定抵押权。被告在签收法院通知的情况下仍然占有使用本案房地产。被告应当将占有场地及房屋腾空并交付原告，并支付原告场地使用费及原告因无法入住造成的租金损失等各项损失。被告对证据的真实性无异议。对证明内容有异议，本案被告的实际经营场所系涉案房屋所在地，住所地虽然不是涉案房屋所在地，这不影响被告对涉案房屋的使用权。证据4.提交申请法院依法调取（2013）青民四商初字第134号卷宗中的日照银行股份有限公司青岛分行与青岛威凯实业有限公司签订的《最高额抵押合同》，证明：本案房地产原房地产权利人为青岛威凯实业有限公司，并于2012年7月16日设定抵押权。《最高额抵押合同》约定，第三条第五项：抵押权存续期间，抵押物由乙方（青岛威凯实业有限公司）占管。第九条第一项：未经甲方书面同意，乙方不得赠与、转让、交换、出租、重复抵押或以其他方式处分很合同项下抵押物，否则，处分行为无效。第十一条第十项：（乙方保证）抵押物如以部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知甲方。甲方即日照银行股份有限公司青岛分行，乙方即青岛威凯实业有限公司。证明本案房地产设立抵押权前后均不存在任何租赁关系。被告应将其占有的场地及房屋腾空交付原告。庭审过程中，法庭当庭登录审判云系统网站，调取并打印青岛市中级人民法院（2013）青民四商初字第134号卷宗中第48-55页《最高额抵押合同》。被告代理人对证据的真实性不认可，认为没有法院档案室印章。从合同签订时间为2012年7月16日，本案被告承租的涉案厂房系孙毅2012年4月4日从威凯实业租赁而来，原告的证据不能对抗孙毅的承租权，因此也无法对抗被告从孙毅处转租的房屋的次承租权。根据担保法48条及最高院关于担保法司法解释第65条规定，威凯实业公司与孙毅之间的租赁合同继续有效，被告有权占有使用涉案房屋。在抵押合同中原告所列举的几条内容适用提都是抵押权设立以后双方应该就出租等如何履行的问题，并不是涉及抵押权设立前出租人已出租的行为。再者，合同双方之间的约定不能对抗第三人。本院庭后从青岛市中级人民法院调取了的(2014)青执字第306号执行案件、（2013）青民四商初字第134号案件卷宗复印件各一宗，原、被告对证据的质证意见均为真实性无异议。被告陈卫提交如下证据：证据1.房屋租赁合同房复印件（原件核对无误后取回）及房地产权证复印件各一份。证明2015年7月21日，孙毅与陈卫签订《房屋租赁合同》，由孙毅将原属于青岛威凯实业有限公司厂房的北面车间二楼，四楼、五楼宿舍转租给被告使用，租期为2015年7月21日至2018年7月20日。被告补充陈述：抵押合同的双方主体是银行与威凯实业而非本案的原被告双方，根据合同的相对性，合同约定内容不得对抗第三人，合同约定的通知义务人是威凯实业，被告并非从威凯实业公司承租涉案厂房，因此与本案被告无关。本案的租赁行为并非是抵押后的出租行为，而是抵押前的租赁关系的延续，因此本案原告所主张的抵押权不能对抗之前的租赁权，自然也不能对抗本案被告的次承租权。原告质证认为对证据真实性无法确认，根据原告提交的抵押合同的约定，涉案厂房如果在抵押前出租的话应书面通知日照银行，而在抵押后未经抵押权人书面同意涉案房屋不得进行出租，因此被告提交的租赁合同既侵犯了抵押权人的利益，也违反了法律规定，同时该份合同中约定的租赁面积达2400平方米，而年租金仅为96000元，也明显的不合常理。不能排除合同双方滥用承租权的可能。因此该份合同既不能对抗原来的抵押权，更不能对抗原告的所有权。证据2.借款条、收条各一份。证明被告曾出借给孙毅人10万元，因孙毅未偿还借款，双方协商用该借款的本金、违约金等折抵被告的部分租金，且被告交清了全部租金。被告补充陈述：借条是一式两份。欠款已履行完毕，孙毅也没有要回借条，因此借条原件现在还在被告之处。原告质证认为证据真实性无法确认，但是从内容来看，10万元的本金即便从2014年12月25日计算至租赁合同签订之日2015年7月21日，其本息累计也不可能产生28.8万元的本息。因此，用该借款本息来折抵租赁费明显不合常理，结合被告提交的证据来看，无法排除被告通过制作虚假租赁关系也侵犯原告合法所有权的可能性。从被告陈述来看，三年租金一次性付清已明显不合常理，而从被告陈述来看，孙毅与陈卫之间实际上并不是一个真实的租赁关系，而只是一种债务的清偿方式，而这个债务本身是否真实存在没有任何证据予以证明。因此，该证据不具备任何证明效力。证据3.租赁合同复印件一份[复印于城阳法院档案室（2017）鲁0214民初385号原告撤诉案件卷宗]。证明2012年4月4日，青岛威凯实业有限公司与孙毅签订合同，将威凯实业公司的案涉厂房出租给孙毅使用，租期为2012年4月5日至2032年4月4日，合同还约定威凯实业公司允许租期内孙毅对外转租。银行设立的抵押权晚于涉案厂房的出租时间，根据相关法律及司法解释的规定，涉案厂房在租赁期间发生所有权变动，原租赁合同对于受让人继续有效。被告作为次承租人，有权继续使用承租的房屋。原告质证认为证据系复印件无原件加以佐证，不能单独作为证据使用，真实性不认可，没有任何证明效力。就合同内容看不符合常理，1万平方厂房租期为20年，由570万元欠款来予以折抵，也就相当于租金每年20多万，欠款人系孙某某，也并非青岛威凯实业公司，也就是说是不合常理的，具有很大的滥用买卖不破租赁，威凯公司也不可能因为关联人孙某某的债务而将自己的1万多平方的房地产全部押上，本身威凯公司也没有权利来这样处分自己的资产，这种处分需经过自己公司股东会的认可。也没有证据证明该份合同已实际履行。结合原、被告上述质证意见，本院对原告李颖提交的证据1、证据2、证据3、证据4本院予以采信。对被告陈卫提供的证据，本院认为：2014年3月24日青岛市中级人民法院（2013）青民四商初字第134号民事判决书查明：青岛市市北区人民法院在审理案外人刘泽娟与本案被告威凯公司等民间借贷纠纷一案中，于2012年11月5日作出(2013)北民三商初字第56号民事裁定查封了被告威凯公司名下的土地使用权（地号为1482010011055000）及地上建筑物。2014年11月4日，青岛市中级人民法院以（2014）青执字第306-2号通知的形式，告知正在使用涉案房地产进行经营的青岛优森箱包有限公司：本院拟对被执行人青岛威凯实业有限公司位于青岛市城阳区社区的厂房和土地采取评估拍卖措施。在本案中，被告自述2015年7月21日与孙毅签订的《房屋租赁合同》。本院认定以上孙毅的转租行为，涉嫌故意非法处置已被人民法院依法查封的财产，属于妨害民事诉讼的违法行为。被告提交的证据1应作为非法证据予以排除，故被告提交的证据2与本案亦没有关联性，本院不予采信。被告提交的证据3系照片打印件的二次复印件，无法与原件核对，不符合作为书证的证据形式要件，本院对该证据不予采信。经审理查明，本案争议房地产原房地产权利人为青岛威凯实业有限公司，该宗房地产于2012年7月16日设定抵押权。2016年8月11日，原告在青岛市中级人民法院公开变卖程序中依法竞得位于青岛市城阳区社区的国有土地使用权及地上建筑物（房地产权证号为“青房地权市字第××号”，地号为1482010011055000，土地面积为8145.8平方米，总建筑面积为9359.07平方米）的涉案房地产。2016年8月16日，青岛市中级人民法院向青岛市城阳区不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书，原告李颖作为产权人取得了涉案房地产的不动产产权登记。另查明，至2019年5月6日，被告仍占有原告上述房地产，未腾空交付。上述事实，有庭审笔录、当事人提交的证据以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系物权保护引发的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此规定，2016年8月11日，原告依据青岛市中级人民法院做出的（2014）青执字306-18号执行裁定书已取得了位于青岛市城阳区社区的国有土地使用权及地上建筑物（房地产权证号为“青房地权市字第××号”，地号为1482010011055000，土地面积为8145.8平方米，总建筑面积为9359.07平方米）的涉案房地产所有权。2016年8月16日青岛市中级人民法院向青岛市城阳区不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书，原告李颖作为产权人取得了涉案房地产的不动产产权登记，原告李颖系涉案不动产的合法权利人。被告虽抗辩称对涉案厂房有合法的承租权，但青岛市中级人民法院以2016年8月16日向被告陈卫送达（2014）青执字第306-20号通知的方式，通知了被告陈卫“李颖有权行使所有权人全部权利，上述房地产内的使用人不得以任何方式阻碍”的司法决定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据法庭调查，被告主张享有承租权的房产早在2012年7月16日就设定抵押权，被告自述称于2015年7月21日与孙毅签订的《房屋租赁合同》，该合同显然不能对抗上述法律规定。审理过程中，被告主张与孙毅签订合同时，孙毅出示了“与威凯公司签订的合同”，被告应当明知涉案房屋的产权人是青岛威凯公司。因此，即便被告主张的次承租事实存在，其亦是未尽到审慎的审查义务、非法从第三人处承租了存在瑕疵的涉案房产，其相关行为不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”假如被告陈述属实，孙毅应当在青岛市中级人法院拍卖上述房产时，向法院申请主张优先购买权，其未向人民法院主张优先购买权，应视为放弃优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”上述法律规定，均对承租人的相关权利作出了规定，且本案被告代理人在本院(2018)鲁0214民初2550号案件中亦陈述“孙毅在青岛中院拍卖程序中，已提出过相关过异议，并将自己与威凯实业公司之间的租赁合同以及租赁费支付凭证等材料给了青岛市中级人民法院”。可见，孙毅只是主张了自己的承租权，并未向法院主张优先购买权，从其未参加拍卖活动的行为看，其放弃了优先购买权。被告也是明知孙毅放弃了优先购买权，被告本人于2016年8月16日签收了（2014）青执字第306-20号通知，该事实亦可证明被告对法院要求腾退涉案房屋是知情的。其仍然无视人民法院的通知，继续占用原告房产，显属不当。被告没有合法理由占用使用原告房屋，原告作为涉案不动产的权利人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其要求被告腾退房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告“请求判令被告支付房屋及场地使用费、原告因无法入住造成的租金损失等损失共计人民币10000元(从青岛市中级人民法院(2014)青执字第306-18号执行裁定书送达之日暂计至起诉之日，最终计算至被告实际搬离之日。暂按被告占用30平方米价值42000元计算)”，但未明确计算方法、未举证证明计算标准，本院对其主张不予处理，原告可在证据完备充分时另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第三十九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百一十三条、第一百三十二条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈卫于判决生效之日起10日内，从原告李颖所有的位于青岛市城阳区的建筑物内搬走其所有物品，并将占有房屋及场地腾空交付原告李颖。案件受理费50元（原告已预交1100元），由被告陈卫承担。本院退回原告案件受理费1100元。被告陈卫于判决生效之日起10日内将案件受理费50元提交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。            审判长              宋士海                  人民陪审员              张静                  人民陪审员              黄兆良      二〇一九年五月十五日            书记员              吴海龙