云南省富源县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0325民初828号原告：朱兴卫，男，1980年4月15日生，汉族，云南省富源县人，住富源县。委托代理人：张治华，云南云沣律师事务所律师，特别授权代理。被告：富源县中成房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：915303255848433344。法定代表人：苏志顺，该公司执行董事。住所：云南省曲靖市富源县富村镇富村村。委托代理人：杨绍良，男，1970年3月9日生，汉族，云南省富源县人，住富源县，系公司管理人员，特别授权代理。委托代理人：单磊，云南君畅律师事务所律师，特别授权代理。原告朱兴卫诉被告富源县中成房地产开发有限责任公司（以下简称中成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理，依法适用简易程序于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告朱兴卫及其委托代理人张治华、被告中成公司的委托代理人杨绍良、单磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兴卫向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理房屋产权证书。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，被告在富源县开发“富村财富中心”。2016年9月10日，原告与被告的承包人卢尚伦签订《工程施工合同》，由原告承包粉刷装饰工程。2016年12月5日，原告与被告签订《房屋定购合同》，购买被告开发的1-09号（1栋1轴至3轴）房屋，合同价款人民币89万元，付款方式约定为“首付5万元，其他尾款一次性以工程款抵完”。2017年3月28日，原告与被告的法定代表人苏志顺签订《工程施工协议》，由原告承包未完成的所有粉刷工程。施工结束后，经结算，被告及卢尚伦合计应付原告工程款753431元。双方签订的《房屋定购合同》明确约定，原告支付首付款5万元后，其他尾款以原告应得的工程款冲抵，即原告向被告再行支付86569元（890000元-50000元-753431元）便履行完全部合同义务，但现被告违约，不愿继续履行《房屋定购合同》。据此，原告诉至本院，要求判如所请。被告中成公司辩称：原告与中成公司在《房屋定购合同》中关于付款方式的约定属无效条款，其主张以卢尚伦从被告处应得的工程款直接抵扣房款不能成立。对于开发房屋，原先是发包给云南奥杰建筑工程有限公司，奥杰公司又将劳务转包给卢尚伦，后因奥杰公司退出承包，中成公司同意继续由卢尚伦进行承包，卢尚伦将所有粉刷装饰工程分包给原告。原告在施工过程中，因有定购房屋的意向，便与中成公司协商，将其以后从卢尚伦处应得的工程款直接用于抵扣房款，于是双方于2016年12月5日签订《房屋定购合同》。在整个承包、分包关系中，合法的结算关系是：中成公司与卢尚伦结算，卢尚伦与原告结算，但原告与中成公司付款方式的约定跳过卢尚伦，直接用中成公司应付给卢尚伦的工程款抵扣房屋尾款，该行为属无权处分的行为。后来在富村镇政府的组织下，卢尚伦与中成公司就已付款项进行确认时，确认中成公司已将全部粉刷工程款向其支付，此时卢尚伦的行为表明对原告的无权处分行为不予追认。因此，原告与中成公司付款方式的约定属无效条款。双方在《房屋定购合同》中约定的抵扣方式是指以卢尚伦从被告处应得的工程款进行抵扣，并不是指用中成公司应付其的工程款进行抵扣，因为在双方签订《房屋定购合同》时，双方没有建立任何建设施工合同关系，原告在中成公司不存在有工程款可用于抵扣。况且原告与中成公司所涉及的工程款，即便双方没有进行最终结算，但中成公司已分几次向原告支付50余万元。因此，原告主张以中成公司应付其的工程款抵扣购房尾款不能成立。原告在知道用卢尚伦应得的工程款进行抵扣房屋尾款不能实现时，原告不支付购房尾款的行为系迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，中成公司已将房屋自行处置，重新装修，现合同已不能继续履行，应当解除合同。据此，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的施工明细，没有各方当事人的签字确认，并不能单独证明本案被告及卢尚伦欠原告的工程款数额，本院不予采信。对被告提交的《富村镇人民政府的信访报告》、《粉刷工程量的认定及结算清单》并不能证明被告已付清卢尚伦的全部工程款，亦不能证明原被告双方抵扣房款的约定属无权处分及需要卢尚伦追认，故本院作部分采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告中成公司开发的富村镇财富中心，审批名称为富村镇商贸物流中心。2016年3月15日，被告中成公司与云南奥杰建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定将工程项目发包给奥杰公司，奥杰公司又将劳务转包给卢尚伦，后因奥杰公司退出承包，中成公司同意继续由卢尚伦对工程劳务进行承包。2016年9月10日，卢尚伦与原告朱兴卫签订《工程施工合同》，将全部粉刷工程分包给原告朱兴卫。原告朱兴卫在施工过程中，有向被告中成公司定购房屋的意向，便向被告中成公司支付了首付款5万元，并于2016年12月5日与被告中成公司签订《房屋定购合同》，约定购买被告开发的1-09号（1栋1轴至3轴）房屋，价款为人民币89万元，付款方式约定为“首付5万元，其它尾款一次性以工程款抵完”。2017年3月28日，因卢尚伦不再继续承包，被告中成公司法定代表人苏志顺与原告朱兴卫签订《工程施工协议》，约定由原告朱兴卫承包未完成的所有粉刷工程。施工过程中，被告中成公司分别向卢尚伦及原告朱兴卫支付了部分工程款，但均未进行最终结算及支付。2018年7月23日、9月28日，被告中成公司以《催告书》及《通知》的形式催告原告朱兴卫支付下欠房款，原告朱兴卫以工程款抵扣房款为由进行抗辩，没有支付下欠房款。现被告中成公司认为其与原告朱兴卫签订的《房屋定购合同》已不能继续履行，应当解除，并将房屋作了相应处置及装修。据此，原告诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为双方在《房屋定购合同》中约定的付款方式是否真实有效、《房屋定购合同》是应继续履行还是应当解除。在双方签订《房屋定购合同》时，虽然原告朱兴卫与被告中成公司不存在建设施工合同关系，但被告中成公司在明知原告朱兴卫从卢尚伦处承包着粉刷装饰工程，将来中成公司应向卢尚伦支付工程款，卢尚伦应向原告朱兴卫支付工程款的情况下，仍然与原告朱兴卫签订《房屋定购合同》并达成“其它尾款一次性以工程款抵完”的付款约定，同时，在卢尚能不再承包后，被告中成公司与原告朱兴卫签订《工程施工协议》，约定由原告朱兴卫承包未完成的所有粉刷工程，被告中成公司同样应向原告朱兴卫支付工程款，被告中成公司对与原告朱兴卫购房尾款相当的工程款，是完全能够控制和处分的，原告朱兴卫处分的是自己的债权，因此，被告中成公司关于《房屋定购合同》中的付款方式存在无权处分及不能用工程款抵扣的辩解，本院不予支持。原告朱兴卫基于以工程款抵扣购房尾款的约定而没有向被告中成公司支付款项，有正当理由，并不构成迟延履行主要债务，被告中成公司认为解除事由成就合同应当解除的主张，与事实和法律规定不符，本院不予支持。据此，原告朱兴卫与被告中成公司签订的《房屋定购合同》及约定的付款方式，客观真实，意思表示明确，应受法律保护，原告朱兴卫要求被告中成公司继续履行合同并交付房屋的主张，本院予以支持。对于原告朱兴卫要求被告中成公司办理房屋产权证书的主张，因双方在《房屋定购合同》中并无明确约定，本院不予支持，但根据法律规定，被告中成公司负有协助义务。对于原告朱兴卫是否还应向被告中成公司支付抵扣后的购房尾款及被告中成公司与卢尚伦及原告朱兴卫的工程款给付事宜，应由各方另行结算或另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：一、被告富源县中成房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告朱兴卫交付富村镇商贸物流中心1-09号（1栋1轴至3轴）房屋。二、被告富源县中成房地产开发有限责任公司协助原告朱兴卫办理富村镇商贸物流中心1-09号（1栋1轴至3轴）房屋的产权证书。本案案件受理费人民币1964元减半收取，由被告富源县中成房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均未在法定期限内上诉，或上诉各方撤回上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  瞿艳红二〇一九年五月二十八日书记员  郭荣玺