安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3513号上诉人（原审被告）:合肥博天化工有限公司，住所地:安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号。法定代表人:房家远，公司副总经理。委托诉讼代理人：杨阳，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绸绸，安徽睿正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:陈年蓉，女，1970年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人:章燕云，安徽端维律师事务所律师。委托诉讼代理人:张锐，安徽端维律师事务所律师。上诉人合肥博天化工有限公司（以下简称博天公司）因与被上诉人陈年蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2018）皖0103民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博天公司上诉请求：1.依法判令撒销合肥市庐阳区人民法院(2018)皖0103民初5540号民事判决，改判驳回陈年蓉全部诉讼请求；2、依法判令陈年蓉承担本案一审及二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院一方面认定陈年蓉占有案涉房屋直到2017年9月份，一方面又认定博天公司需承担因2017年9月13日才交房的违约责任相互矛盾。案涉房屋因陈年蓉不法占有导致向陈年蓉所谓“交房延迟”，陈年蓉反而因此获利，明显不当，依法应当予以纠正。2.本案房屋买卖合同关系源于建设工程施工合同关系，目前双方围绕建设工程施工合同的履行等问题正在他案审理过程中，本案应当中止审理。一审法院仅以博天公司未提交证据证明以物抵债效力，忽视合同效力(包括建设工程施工合同的效力)需要在他案由人民法院主动审查，不中止审理本案，显系不当，依法应当予以纠正。陈年蓉辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当予以维持。陈年蓉向一审法院起诉请求：一.判令博天公司立即为陈年蓉办理房地权属证书;二.判令博天公司支付陈年蓉逾期交房违约金39674元(按照日万分之三的标准，以1763300元为基数自2017年7月1日算至2017年9月13日);三.判令博天公司支付陈年蓉逾期办证违约金8817元(按照已付房款1763300元的0。5%的标准);四.判令博天公司支付陈年蓉支出的律师服务费10000元;五.判令博天公司承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月6日，陈年蓉与博天公司签订编号为20151231800890GL20170067《商品房买卖合同》一份，购买博天公司开发的位于合肥博天化工升级改造项目5层A-502室，面积为176.33平方米，单价每平方米10000元，合计总房款为1763300元。合同约定买受人于2017年5月26日前一次性付清全款。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：5、该项目取得建设工程规划许可证正本。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制因素。合同第九条第二款约定如未按合同规定的期限交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件五合同补充协议：16、各方依据商品房买卖合同和本补充协议向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用。合同签订后当日双方完成备案登记，博天公司向陈年蓉出具房款《收据》及代收办理产权证费用《收据》。2017年4月7日博天公司领取到建设工程规划许可证正本，2017年9月13日博天公司通知陈年蓉完成房屋交付手续。陈年蓉催告博天公司办证未果，现诉至法院要求判如所请。一审另查明，陈年蓉为本案诉讼支出律师代理费10000元。一审还查明，2013年7月25日刘怀生、陈年蓉向博天公司出具承诺书一份，具体内容为博天化工升级改造工程。已由合肥建工金鸟集团有限公司中标施工，现二人珍重承诺如下，对于甲乙双方于2013年4月1日签订的建设工程施工合同项下承包人(乙方合肥建工金鸟集团有限公司)的全部责任与义务。在合肥建工金鸟集团有限公司无力承担时，由我们二人提供担保并承担无限连带责任。一审法院认为：陈年蓉、博天公司之间签署的《商品房买卖合同》、是双方当事人真实意思表示，为合法、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。合同履行中，博天公司未能如约在2016年6月30日交房，是否构成违约是双方争议的第一个焦点问题。博天公司辩称陈年蓉作为施工主体之一，在施工过程中及占用该房屋，向博天公司移交工程时未移交该房屋，因此不存在逾期交房的问题，故其不应承担逾期交房的违约责任。陈年蓉提供的金龙广场交房流转表反映交房日期为2017年9月13日。博天公司提供的物业情况说明反映交房前施工单位迟迟未提供钥匙，其中A座楼一直被施工单位刘怀生、陈年蓉占用，直到2017年9月份才移交开发商及物业。因此可以认定交房日期为2017年9月13日。至于陈年蓉作为项目施工方未及时交房屋钥匙，属于与博天公司的建设工程施工合同关系。与本案从买卖合同属不同的法律关系，博天公司可另行主张。博天公司辩称理由不能成立，博天公司逾期交房构成违约。本案争议的第二个焦点问题:合同履行中，博天公司是否如约在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是否在交房后至今前往房产管理部门为陈年蓉办理产权证手续，是本案争议的焦点问题。由于该证明责任为博天公司，而博天公司未举证证明其实际履行了该办证义务，故一审法院认定博天公司构成了对办证条款的违约。综上，博天公司未能如约交房和如约办证，存在违约行为。应承担相应的违约责任。陈年蓉要求博天公司支付逾期交房违约金陈年蓉要求博天公司支付陈年蓉逾期交房违约金39674元(按照日万分之三的标准，以1763300元为基数自2017年7月1日算至2017年9月13日)、逾期办证违约金8817元(按照已付房款1763300元的0.5%的标准)，因该主张符合合同约定，一审法院均予以支持。此外陈年蓉要求博天公司立即为陈年蓉办理位于合肥市庐阳区肥西路金龙广场A-502室的房地产权属证书,由于房产因其他案件进行了查封。在查封解除之前无法办理产权过户，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。陈年蓉还要求博天公司支付律师费10000元，因依约该费用由违约方承担，一审法院酌定支持5000元。关于博天公司提出本案中止审理的事由，由于博天公司并未举证证明存在以物抵债的效力问题，本案中止审理的理由依据并不充分，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、博天公司于判决生效之日起十日内一次性支付陈年蓉逾期交房违约金39674元；二、博天公司于判决生效之日起十日内一次性支付陈年蓉逾期办证违约金8817元；三、博天公司于判决生效之日起十日内一次性支付陈年蓉律师服务费5000元；四、驳回陈年蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为671元，由陈年蓉负担58元，博天公司负担613元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系博天公司、陈年蓉真实意思表示，合同内容并不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。依照双方合同约定，博天公司应在2017年6月30日交付案涉房屋，但博天公司直至2017年9月13日才交付房屋，博天公司的逾期交房行为已构成违约。博天公司上诉称陈年蓉利用自身作为施工方人员的身份占有案涉房屋，不向发包人即博天公司移交房屋，导致博天公司交付延迟，故博天公司不应承担违约责任。本院认为，陈年蓉作为项目施工方是否存在施工中占有案涉房屋拒不交付的行为，系双方之间的建设工程施工合同关系，与本案属不同的法律关系，博天公司不应在本案中主张，故本院对博天公司的以上上诉请求不予采纳。关于本案是否应中止审理的问题。博天公司虽已就其与陈年蓉之间的建设工程施工合同纠纷提起诉讼，但本案的处理并非必须以该案的审理结果为依据，也不存在其他应当中止案件审理的情形，故一审法院对于博天公司要求本案中止审理的诉讼请求未予采纳，并无不当。因博天公司未能依照合同约定为陈年蓉办理产权证手续，一审法院判令其支付陈年蓉逾期办证违约金8817元，于法有据。另，一审法院依据双方合同约定判令博天公司支付陈年蓉律师服务费5000元，本院予以确认。综上所述，博天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1342元，由合肥博天化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  方玮韡审判员  余海兰二〇一九年五月二十日书记员  金琬莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。