陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终1425号上诉人（原审被告）:杨焱，1983年10月9日出生，汉族，住陕西省神木市。被上诉人（原审原告）:王宏卫，男，1967年4月18日出生，汉族，住陕西省神木市。被上诉人（原审原告）：白建平，男，1984年12月10日出生，汉族，住陕西省神木市。二被上诉人委托诉讼代理人：郝增怀，男，1968年2月23日出生，汉族，住陕西省神木市，系社区推荐。上诉人杨焱与被上诉人王宏卫、白建平因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省神木市人民法院（2018）陕0881民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨焱上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。1、一审法院认定第六组证据录音资料能够证明涉案房屋存在漏水，被告向原告通知修复事实，却对于漏水造成的损失置之不理。2、一审法院对于被告提出的因房屋漏水未及时修复，且给被告造成损失的答辩意见。依照《中华人那么共和国合同法》第二百二十一条之规定“承租人在租赁物需要维修时可以提出要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”。被告未及时自行维修房屋漏水，故对被告提出的上述答辩意见本院不予采纳。被告是没有及时维修，但是《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定“当事人一方因另一方因违法合同受到损失的，应当及时采取防止损失扩大；没有及时采取措施防止损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”。既然己经造成了损失被告要求赔偿损失，并没有要求赔偿扩大的损失。3、一审判决被告支付原告房屋租金和暖气费。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条明确规定“承租人在租赁物需要维修时要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担，因维修租赁物影响租赁物使用的，应当减少租金或者延长租期”。一审判决忽略此法中因漏水影响租赁物使用应当减少租金或者延长租期这一点，仅判决被告支付房租和暖气费，显然是判决错误；二、一审对于房屋漏水造成的直接损失和间接损失没有查清直接做出判决错误。王宏卫、白建平辩称：一、因上诉人在租赁期间未能按期如约缴纳房租，故被上诉人没有及时积极维护房屋漏水现象；2、即使屋顶漏水，上诉人应当自行采取临时或永久性措施来进行防范，所产生的费用可以在房租中扣除；3、因被上诉人在上诉人承租该房屋期间得不到收益，而上诉人在租赁期间有经营收入，上诉人要求被上诉人修缮房顶违背常理。王宏卫、白建平向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退位于锦界工业园区高家堡小区第一排由西向东第十四号、第十五号房屋并恢复原状交付二原告；2.判令被告支付2016年6月5日至2017年6月4日所欠房屋租赁费5万元以及2017年6月5日至腾房之日起的房屋租金（按照每年8万元标准计算）；3.判令被告结清占有房屋期间产生的取暖费98293元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王宏卫自行修建了位于神木市锦界工业园区榆神路北侧高家堡小区第一排由西向东第十四号房屋（地上三层、地下一层），原告白建平自行修建了位于神木市锦界工业园区榆神路北侧高家堡小区第一排由西向东第十五号房屋（地上三层、地下一层）。2011年6月5日，被告分别与原告王宏卫、白建平签订租房协议各一份，约定由被告租赁原告王宏卫、白建平的上述房屋，租赁期限为五年，租赁费原告王宏卫、白建平每人房屋每年10万元，每年在5月5日支付租金，租赁期满后，被告装修的东西，能搬动的可搬走，搬不动的归原告所有。合同签订后，二原告向被告交付了房屋，被告用于经营“英皇国际”娱乐场所。2013年，二原告与被告协商，将房屋年租赁费下调为原告王宏卫、白建平每人房屋每年9万元；2014年，二原告与被告协商，将房屋年租赁费下调为原告王宏卫、白建平每人房屋每年4.5万元。被告向二原告支付了2016年6月4日前产生的房屋租赁费。合同约定的租赁期限届满后，二原告与被告口头约定由被告续租上述房屋一年，并约定原告王宏卫、白建平每人房屋每年租金4万元，被告向二原告支付了3万元后再未支付房屋租赁费。双方口头约定的租赁期限届满后，二原告因被告拒绝支付所欠房屋租赁费于2017年6月18日在涉案房屋的门口堆放沙子。另查明，2017年雨季，被告租赁二原告的上述房屋曾出现漏雨情况，被告曾电话联系二原告予以修理，根据被告当庭陈述，现涉案房屋漏水已修复，但不清楚由何人修复。被告租赁房屋期间，拖欠神木市锦界工业园区市政有限公司供暖费，根据被告的答辩陈述，所欠涉案两套房屋2013年至2017年的取暖费为65528元。一审法院认为：被告分别与原告王宏卫、白建平签订的租房协议均合法、有效。租赁期限届满后，被告与原告王宏卫、白建平达成口头协议，约定继续租赁涉案房屋，该口头约定亦合法、有效。因双方口头约定继续租赁一年，故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，视为不定期租赁。被告应当按照约定向原告支付租赁费。二原告因被告未及时支付租赁费于2017年6月18日在涉案房屋的门口堆放沙子，因此原告也无法经营，二原告的该行为视为向被告提出解除合同，被告辩称也认可该行为系二原告作出解除合同的行为，故本院认定二原告与被告签订的房屋租赁合同于2017年6月18日解除。关于被告还应当支付的房屋租赁费，本院认定如下：被告应当支付2016年6月5日至2017年6月17日期间的房屋租赁费原告王宏卫、白建平每人房屋41425元（以双方约定的原告王宏卫、白建平每人每年4万元标准计算；被告已支付二原告3万元）。关于合同解除后，尽管存在被告尚未搬离其存放在租赁房屋内的物品并腾出房屋的情形，但因二原告在涉案房屋的门口堆放沙子，原告也因此无法经营，故被告无需再支付2017年6月18日之后产生的房屋占用费。关于被告应当缴清拖欠涉案房屋的取暖费，本院认定如下：根据本院审查确认的证据显示，确实存在被告拖欠涉案房屋的取暖费的情形，被告应当缴清2013年至2016年拖欠的涉案房屋的取暖费。因二原告未提供证据证明就涉案两套房屋于2013年至2016年拖欠的取暖费的具体金额，故本院认为由被告缴清即可。关于2017年的取暖费用，尽管存在被告尚未搬离其存放在租赁房屋内的物品并腾出房屋的情形，但因二原告于2017年6月18日在涉案房屋的门口堆放沙子，致使原告无法经营，且本院认定双方签订的合同于2017年6月18日予以解除，故2017年的取暖费用应当由二原告自行负担（2017年6月18日，2017年的供暖费用尚未产生）。关于被告提出因房屋漏水原告未及时修复，且给被告造成损失的答辩意见，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。......”，被告未及时自行维修房屋漏水，故对被告提出的上述答辩意见，本院不予采纳。关于二原告提出恢复涉案房屋原状的主张，因二原告与被告签订的租赁协议中约定租赁期限届满后，被告装修的东西，能搬动的可搬走，搬不动的归二原告所有。故对于二原告提出恢复涉案房屋原状的主张，本院不予支持。综上所述，对于二原告提出的诉讼请求，本院支持由被告腾退位于锦界工业园区高家堡小区第一排由西向东第十四号房屋并缴清该房屋于2013年至2016年期间所欠的供暖费用交付于原告王宏卫，由被告腾退位于锦界工业园区高家堡小区第一排由西向东第十五号房屋并缴清该房屋于2013年至2016年期间所欠的供暖费用交付于原告白建平；由被告支付原告王宏卫2016年6月5日至2017年6月18日期间所欠房屋租赁费26425元，支付原告白建平2016年6月5日至2017年6月18日期间所欠房屋租赁费26425元；对于原告王宏卫、白建平提出的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决：一、由被告杨焱于本判决生效后五日内腾退位于锦界工业园区高家堡小区第一排由西向东第十四号房屋并缴清该房屋于2013年至2016年期间所欠的供暖费用交付于原告王宏卫。二、由被告杨焱于本判决生效后五日内支付原告王宏卫2016年6月5日至2017年6月18日期间所欠房屋租赁费26425元。三、由被告杨焱于本判决生效后五日内腾退位于锦界工业园区高家堡小区第一排由西向东第十五号房屋并缴清该房屋于2013年至2016年期间所欠的供暖费用交付于原告白建平。四、由被告杨焱于本判决生效后五日内支付原告白建平2016年6月5日至2017年6月18日期间所欠房屋租赁费26425元。五、驳回原告王宏卫、白建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告杨焱负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院依法对一审查明的事实予以认定。本院认为，上诉人杨焱诉称因房屋漏水被上诉人未及时修复，给上诉人造成损失应当由被上诉人赔偿之主张。经查，该主张属于独立的诉讼请求，是同样基于房屋租赁合同法律关系，向被上诉人主张损害赔偿责任的独立的诉。且上诉人的主张并不是认为上诉人不应当承担支付房租的义务，而是认为被上诉人承担的赔偿责任足以全部抵消其支付房租的义务。该主张上诉人应在一审诉讼期间提出反诉而非抗辩，因其未在一审期间提出反诉，故其请求本院依法不予支持，其应另行主张权利。综上所述，杨焱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人杨焱负担。本判决为终审判决。审判长  徐白江审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年五月十七日书记员  刘力好