重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝02民终785号 上诉人（原审原告）：刘学，男，汉族，1989年2月28日生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：易良明，重庆市万州区长岭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：重庆市万州区博达实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号禾森商厦5楼，统一社会信用代码915001017116000026。 法定代表人：杨霄，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。 上诉人刘学因与被上诉人重庆市万州区博达实业（集团）有限公司（以下简称博达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2018)渝0101民初15492民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘学的委托诉讼代理人易良明、被上诉人博达公司的委托诉讼代理人吴继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘学上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判博达公司给付拖欠的房屋租金30844.8元及违约金3084.05元；一审案件受理费、二审案件受理费由博达公司承担。事实和理由：双方当事人于2003年11月18日签订《房屋租赁合同》并未约定博达公司在次承租人无法经营时免交租金。虽然双方约定，博达公司有转租权，但博达公司是转租、经营还是空置，都不影响刘学收取租金的权利。博达公司应按照合同约定给付租金。刘学对租赁物享有独立产权。双方当事人至今都未解除租赁合同。 博达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。近几年，博达公司经营不善，从2016年开始拖欠部分租金，导致出租方与博达公司发生冲突。同时，受网络市场影响，博达公司于2018年5月21日与百盛公司签订终止房屋租赁合同。博达公司积极采取招商措施，引进重庆巨延百货整体承租该商铺。大部分出租方也已接受新的租赁方案。截止2018年7月2日,与重庆巨延百货公司签订合同的出租方达到255户，签约的面积达到了总面积的94%。基于此，博达公司于2018年5月开始告知所有出租方终止租赁合同。由于该商铺必须整体出租，现已有达到总面积94%的出租方重新签订了租赁合同，虽然剩余的出租方未协商一致达成解除租赁合同的合意，但也应解除原有的租赁合同。公司向未签订解除租赁合同的出租方发出了解除合同的通知，即在商场张贴了通知，并在全体出租方建立的两个微信群里发出了通知。 刘学向一审法院起诉请求：1.判决博达公司立即向刘学支付租金30844.8元及违约金3084.4元；2.诉讼费用由博达公司承担。 一审法院认定事实：刘学在重庆市万州区XX路XX号禾森商厦拥有第一层XX号非住宅用房的产权，建筑面积15.82平方米，套内面积10.08平方米。该房原属刘昌凡，刘学系经赠与变更而得。2003年11月18日，刘昌凡（甲方）与博达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将其所有的位于重庆市万州区XX路XX号禾森商厦第一层XX号房屋出租给乙方，房屋面积10.08㎡，年租金额30844.8元；租赁期限15年，从2004年1月1日起至2018年12月31日止；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳第一年度租金，第二年租金于第二年（即2005）1月1日交纳，以此类推，甲方应出具租金收据。租赁期间，乙方有权将房屋转租、转移给第三人使用，不必征得甲方同意。甲方责任：甲方如未按本合同约定时间向乙方提供租赁房屋，延迟期间应按每日100元标准向乙方支付违约金；甲方不得单方解除合同，或采用人为手段终止本合同，至使禾森商厦（大世界商城）无法经营，造成全体商场产权公众整体利益受到损害，否则应承担违约金（以甲方已收一年租金计算），并赔偿损失（不低于甲方当时购买该房屋的金额）。乙方责任：乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交租的责任；乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租10％的违约金”等内容。博达公司在2018年1月1日没有按照合同的约定支付之后的租金。博达公司因资金周转困难未按约定支付租金，刘学等业主在之前多次催要，并到有关部门集访，万州区司法局高笋塘司法所组织万州区商务局、万州区公安局望江派出所等单位多次协调解决此事。重庆万州博达房地产开发有限公司开发建设了禾森商厦，刘学等人购买相应产权面积后，博达公司对该商厦第一层、第二层360多户业主的全部面积进行了返租，并于2004年3月20日与重庆万友百货广场有限公司签订《租赁合同》，租赁万州区太白路94号地下一层至地上四层共19464平方米，期限15年。2005年9月1日，重庆万友百货广场有限公司与重庆万友百货广场有限公司万州分公司又签订《权利义务转让协议》，将2005年8月22日受让的禾森商厦《租赁合同》的权利义务转让给重庆万友百货广场有限公司万州分公司。禾森商厦百盛百货商场由重庆万友百货广场有限公司万州分公司对外公开招租经营，原有300余户商家在该商场内进行经营活动，该商场经营到2018年6月20日停止营业。该商场停业后，该商厦第一层、第二层240多户业主陆续与博达公司协商达成协议并签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定“除博达公司欠付租金的违约责任约定外，其余全部自2018年7月2日起终止履行（解除）；博达公司欠付业主的租金，在禾森商厦商场整体出租实现收益后博达公司承诺分三年清偿完毕；博达公司欠付业主前述租金，由博达公司在第四年12月31日前支付逾期给付租金产生的违约金。”同时，该业主与即将入住的重庆巨延禾森商贸有限公司协商将业主的商铺进行出租并签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限15年、租金及相关内容。其他120多户（包括刘学）没有与博达公司达成《解除房屋租赁合同协议书》。 一审法院认为，刘学与博达公司所属房屋的赠与人刘昌凡签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应全面履行自己的义务。由于博达公司在履行该合同的过程中没有按照合同约定时间支付租金，其应当承担合同约定应付租金10％的违约金责任。根据双方当事人所签订的合同所涉及租赁物的性质、目的，该租赁物系作为禾森商厦整体使用，由博达公司对外进行统一招租形成禾森商厦百盛百货商场，但该商厦经营到2018年6月20日已停止营业，致使刘学与博达公司所签订的租赁合同事实上不能按照合同约定的期限履行完毕，另外，由于该商厦第一层、第二层大多数业主与博达公司协商达成了解除协议并约定支付所欠租金支付止的时间为2018年7月2日，一审法院依照刘学的租赁物实际使用客观情况认定案涉欠付租金止的时间为2018年7月2日，故博达公司向刘学支付2018年1月1日起至2018年7月2日止的租金15464.65元（按照合同约定的年租金标准计算）及违约金1546.47元，对刘学的其他诉讼请求，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条的规定，判决：一、由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内向刘学支付房屋租金15464.65元；二、由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内向刘学支付违约金1546.47元；三、驳回刘学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取324元，由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司承担；刘学己预交，重庆市万州区博达实业（集团）有限公司迳付刘学。 二审中，博达公司为了证明其已向刘学发出了解除租赁合同的通知，向本院举示了《通告》两份、《通知》一份、微信记录四份、《公告》一份以及会议记录一份。刘学针对博达公司举示的以上证据发表质证意见认为，其并未收到博达公司发出的解除租赁合同的通知。本院针对博达公司举示的以上证据以及刘学发表的质证意见经审核认为，博达公司举示的以上证据，从内容上看，其举示的注明时间为2018年9月17日的《通知》以及将该《通知》发送到名为“禾森1-2层商铺业主联络群”的微信记录表明，博达公司要求与出租方解除租赁合同的意思表示。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，刘学等租赁户系禾森商厦第一层、第二层商铺的所有权人。刘学等租赁户分别与博达公司签订《房屋租赁合同》，将其位于禾森商厦的商铺租赁给博达公司。博达公司将从各个出租户租赁的商铺采取整体出租的方式出租给重庆万友百货广场有限公司。刘学与博达公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。博达公司应当按照约定支付租金。而博达公司以其已通知出租方于2018年7月2日解除合同为由主张租金应支付至2018年7月2日。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。博达公司举示证据证明其通过张贴公告、在有众多租赁户加入的微信群中进行通知的方式通知出租方解除合同。而且博达公司在禾森商厦百盛百货商场于2018年6月20日停止营业后，与该商厦第一层、第二层大约240余户业主协商达成了内容为租金支付至2018年7月2日的《解除协议书》。而且在解除《房屋租赁合同》后，位于禾森商厦第一层、第二层的大约240余户业主又与重庆巨延禾森商贸有限公司签订了《商铺租赁合同》。虽然刘学未与博达公司签订《解除协议书》，但其作为禾森商厦商铺的所有权人，因博达公司是将刘学等租赁户出租的商铺采取整体出租的方式租赁给他人经营，在博达公司与禾森商厦商铺其他大部分租赁户解除房屋租赁合同以及禾森商厦商铺其他大部分租赁户与重庆巨延禾森商贸有限公司另行签订了《商铺租赁合同》的情况下，其应当知道博达公司有解除租赁合同和支付租金至2018年7月2日的意思表示，应当视为博达公司已履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务。故，一审法院认定博达公司向刘学支付租金截止至2018年7月2日并无不当。 综上所述，刘学的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费648元，由刘学负担。 本判决为终审判决。 审判长  铁晓松 审判员  刘丽苹 审判员  李迪云 二〇一九年五月二十七日 书记员  姜 霞