广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1419号原告：杨利全，男，1978年11月3日出生，汉族，住广东省东源县。委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶东航，广东共阳律师事务所实习律师。被告：梁海强，男，1974年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。原告杨利全诉被告梁海强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶建设、叶东航到庭，被告梁海强到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告杨利全向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除杨利全与梁海强于2015年5月1日签订的《租赁合同》；2、判令梁海强将位于中山市阜沙镇××大道××号前座的商铺交还给杨利全；3、判令杨利全没收梁海强的定金13000元；4、判令梁海强向杨利全支付拖欠的涉案商铺2018年5月至2018年12月的租金8800元；5、判令梁海强向杨利全支付逾期缴纳涉案商铺2018年5月至2018年12月租金的违约金，暂计为8165元（以涉案商铺每月租金7150元为为基数，按日千分之一的标准分别从各月6日起计至梁海强清偿之日止，暂计至2019年1月11日）；6、判令梁海强承担杨利全支出的律师费5000元；7、判令梁海强承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年5月1日，杨利全与梁海强签订《租赁合同》，约定梁海强租赁杨利全位于中山市阜沙镇××大道××号前座的商铺。涉案商铺的租赁期限从2015年5月1日至2020年5月31日，其中2018年5月至2018年12月期间每月租金为7150元。梁海强应于每月5日前纳缴交当月租金。合同签订后，杨利全依约交付了涉案商铺，但梁海强自2018年5月起每月仅分别支付了涉案商铺租金6050元，每月拖欠原告租金1100元。截止至杨利全起诉之日仍拖欠涉案商铺从2018年5月至2018年12月的租金8800元。根据租赁合同第二条“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回商铺……，乙方拖欠租金累计达5天以上的……甲方因此所受损失由乙方负责赔偿（包括诉讼费、律师费、再次出租房屋造成的价损等）”，第三条第2款“租金由乙方在每月5日前付清当月租金给甲方”，第六条第4款“乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，应支付违约金。违约金以月租金的5%自违约之日起按每日加收至全部欠缴租金清偿完毕之日止”等约定，杨利全有权解除双方签订的租赁合同，要求梁海强支付杨利全因此而支付的律师费，并要求梁海强支付违约金。原告杨利全向本院提交以下证据：1、租赁合同；2、快递单、催交租金函；3、广东共阳律师事务所委托代理合同及广东增值税普通发票。本案审理过程中，杨利全和梁海强均确认涉案租赁物已由杨利全收回，因此杨利全明确向本院提出撤回前述第二项诉讼请求。被告梁海强辩称：一、要求法院依法处理；二、杨利全带人到我家恐吓我母亲，恐吓及发放个人信息，还私自微信要求我的租客搬迁，超过必要限度，我方认为杨利全需要向我方道歉，否则我保留相应权利；三、杨利全私自阻止我的租客使用涉案租赁物，造成侵权，我方保留权利；四、杨利全在微信上提到我方可以用押金抵扣租金后双方解除合同。被告梁海强向本院提交以下证据：微信聊天记录截屏。本院经审理查明事实如下：被告梁海强向原告杨利全承租位于中山市阜沙镇××大道××号房屋，杨利全作为出租方（甲方）、梁海强作为承租方（乙方）共同签订租赁合同一份，载明：“根据《中国人民共和国合同法》的规定，甲乙双方现就商业铺位租赁一事，经充分协商一致，达成如下协议：“一、位置、面积：1、商铺位置：中山市阜沙镇××大道××号前座，2、商铺面积：一楼二楼约350平方；二、租赁期限：5年，1月，甲方从2015年5月1日起将出租商铺交付乙方使用，至2020年5月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回商铺。1、乙方擅自将商铺转租、转让或转借的；2、乙方利用承担商铺进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达5天以上的，如乙方逾期不搬迁的，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿（包括诉讼费、律师费、再次出租房屋造成的价损等）。三、租金及支付方法：1、租期为5年1月，第1-3年（2015年5月1日至2018年4月30日）租金：每月6500元：第4-5年1月，（2018年5月1日至2020年5月31日）租金：每月7150元。2、租金由乙方在每月5日前付清当月租金给甲方。四、定金：在合同签订时，乙方应一次性向甲方缴纳定金13000元。定金不抵作租金，如乙方在合同期内没有违约的，由甲方退还给乙方。如乙方违约致使定金被没收的，乙方应立即重新缴纳定金，否则，视为乙方再次违约，甲方可以提前终止合同并不赔偿乙方任何损失。……。六、违约责任：1、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金13000元，如因些造成房屋损坏的，乙方应负责赔偿，甲方亦可提前终止合同。2、乙方如有其他违约事项的，所交定金归甲方。3、甲方不能按时交付房屋的，赔偿乙方违约金13000元。同样，如乙方不能按时归还房屋的，乙方亦赔偿甲方违约金13000元。4、乙方逾期将交付租金的，除应如数补交外，应支付违约金。违约金以月租金的5%自违约之日起按日加收至全部欠缴租金清偿完毕为止。……。”甲方处有杨利全签名和按捺指印，乙方处有梁海强签名和按捺指印，双方在各自签名下书写了身份证号码。合同签订后，梁海强按约定向杨利全交付定金13000元，杨利全将涉案租赁物交付梁海强使用。后杨利全称梁海强自2018年5月起至2018年12月期间每月均拖欠租金1100元没有支付，并于2018年12月10日通过快递邮寄了《催交租金函》，该函载明：“梁海强我与你2015年4月30日签订《租赁合同约定》，约定你租赁我位于中山市阜沙镇××大道××前××楼××楼。租赁自2015年5月1日至2020年5月31日止，每月租金7150元。现在你拖欠我2018年5月至2018年12月的租金共8800元。我多次催收无效。现正式通知你，你须于2018年12月15日前缴清所有拖欠的租金，逾期我将解除合同、没收定金并收回出租商铺。”邮寄回单显示梁海强于2018年12月11日收到该《催交租金函》，但仍没有支付拖欠的租金，为此杨利全起诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，梁海强对杨利全所提交证据真实性均予以确认，但称其曾与杨利全协商将部分涉案租赁物转租，因杨利全没有同意，致部分涉案租赁物一直空置，故拒付部分租金，且其拒付租金部分亦是杨利全自愿少收的，但未向本院提出证据证证明。杨利全则认为双方没有就减收租金达成一致意见。梁海强还称其与杨利全曾协商以定金抵扣租金后解除双方签订的租赁合同，对此提交了微信聊天记录截屏证明。微信聊天记录只显示了杨利全确认有押金并要收回涉案租赁物，并没有显示以定金抵扣租金后解除租赁合同的事宜。另，杨利全称其因本案诉讼聘请律师支出律师费5000元，对此提交了广东共阳律师事务所委托代理合同及广东增值税普通发票证明。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。杨利全与梁海强签订租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。否则应承担相应的违约责任。杨利全在庭审过程中自愿撤回要求梁海强返还涉案租赁物的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，与法不悖，本院予以准许。梁海强未按约定支付租金，构成根本性违约，杨利全有权依据租赁合同约定解除房屋租赁合同、收回租赁物、没收定金、追讨租金及追究梁海强其他违约责任等。梁海强逾期支付租金后，杨利全于2018年12月10日致函要求梁海强于2018年12月15日前交清拖欠的租金8800元，逾期将解除合同、没收定金并收回出租商铺，梁海强当庭对该函予以确认，但至今并未支付拖欠的租金，其行为已构成违约，杨利全据此主张解除双方签订的租赁合同并请求梁海强支付拖欠的租金8800元及支付律师费5000元，理据充分，本院予以支持。租赁合同解除后，合同的清算条款对双方仍有约束力，合同约定梁海强违约，所交定金归杨利全，该约定定金实为租赁押金，杨利全据此请求没收本案租赁押金13000元，符合法律规定，本院予以支持。关于迟延支付租金的违约金问题。合同约定梁海强于每月5日前向杨利全付清当月租金，逾期除应如数补交外，应按月租金的5%按日加收违约金至全部欠缴租金清偿完毕止。现杨利全现依照该约定向梁海强主张按月租金7150元为基数分别从各月6日起按日千分之一的标准计付违约金至全部租金清偿完毕之日止，但该计算标准过高，且双方确认梁海强每月实际所欠租金为1100元，故本院认为违约金应以当月实欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。综上，原告杨利全诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告杨利全与被告梁海强签订的《租赁合同》于2018年12月16日解除；二、被告梁海强于本判决生效之日起七日内向原告杨利全支付拖欠2018年5月至2018年12月期间的租金8800元及逾期支付违约金（以每月实际拖欠租金为基数从每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至实际清偿之日止）；三、被告梁海强已缴纳的租赁押金13000元归原告杨利全所有；四、被告梁海强于本判决生效之日起七日内向原告杨利全支付律师费5000元；五、驳回原告杨利全超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取337元，由被告梁海强负担(该款原告杨利全已预付，本院不另收退，被告梁海强须在履行上述支付义务时一并支付给原告杨利全)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  卢钊洪二〇一九年五月六日书记员  黄湛洪