辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初8636号原告：王星璇，女，1989年5月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。被告：关欣，女，1991年7月9日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：王兴文，辽宁东拓律师事务所律师。第三人：关群，男，1991年12月5日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。原告王星璇与被告关欣、第三人关群案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王星璇委托诉讼代理人高际峰，被告关欣委托诉讼代理人王兴文到庭参加诉讼。第三人关群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王星璇向本院提出诉讼请求：1、请求贵院撤销沈河区人民法院于2018年5月30日作出的(2018)辽0103执异177号执行裁定书;2、请求贵院依法确认位于沈阳市皇姑区房屋实际所有权人为原告;3、请求贵院对保全标的(即:沈阳市皇姑区)解除保全查封措施。4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院在被告关欣与第三人关群民间借贷纠纷一案中,将原告购买的位于沈阳市皇姑区房屋保全查封,故原告对本次保全查封提出异议,要求解除对上述房屋的查封。贵院于2018年5月30日做出(2018)辽0103执异177号执行裁定书,裁定驳回原告的异议,现原告不服该裁定,依法提起诉讼。原告王星璇于2017年4月19日与第三人关群签订《房地产买卖合同》,原告购买第三人关群所有的坐落于沈阳市皇姑区,建筑面积为101.39平方米的房屋,购房款总价665000元,付款方式为2017年4月19日首付款2.5万元,其余44万元由商贷支付,房屋交付时间为2017年4月30日前,合同签订后,原告通过银行转账向第三人关群交付房屋首付款22.5万元,物业、水电、家具款3万元,第三人关群于2017年4月30日将房屋交付给原告,原告自接收房屋后一直居住至今。由于房屋更名过户需要解贷后才可重新办理商贷，原告通过银行转账分4次向第三人关群支付了剩余的房款共计44万元,后由于未联系上第三人关群,故房屋过户手续没有变更完毕。2018年1月15日原告的商贷44万元经中国邮政储蓄银行审批通过,原告再次找第三人关群办理房屋产权过户,但在此过程中,该房屋被贵院依据(2018)辽0103民初954号民事裁定书于2018年1月18日予以保全查封。原告在法院查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同,并交纳了全部购房款,物业、水、电费等,且一直占有居住至今。原告对该房屋享有所有权,具备准物权性质,权利优于被告关欣享有的普通债权。综上所述,原告执行异议的理由具有排除执行的法律效力，异议请求符合相关法律规定情形。被告关欣辩称，一、原告与第三人之间的房产交易是虚假的。1、原告与第三人系恋人关系，二人一直居住在本案被查封的房屋中，且二人已经拍摄完婚纱照，准备结婚。在这种情况下，二人签订《房地产买卖合同》以买卖的形式进行交易，不符合常理。2、原告与第三人签订的《房地产买卖合同》第二条第3款约定乙方（原告）分期付款，具体为：2017年4月1日首付款22.5万元，其余贷款支付，而原告实际支付该首付款的日期为2017年4月19日，并于同日另外支付了3万元。第三人于2017年4月19日出具的《收据》记载：本人关群于2017年4月19日收王星璇22.5万元房款首付，另收王星璇3万元（物业费、水、电费、家具款）。而根据《房地产买卖合同》第四条的约定：该房地产交付前所发生的物业管理费、采暖费、水电费、煤气费、电讯费等费用由甲方（第三人）承办并负责结清，交付之后由乙方（原告）承担，可见原告并不需要向第三人交付物业管理费、采暖费、水电费、煤气费等费用，与原告的主张自相矛盾。3、原告与第三人均从事资金拆借工作，二人之间有频繁的资金往来，原告正是利用相应的转账记录，虚构房产交易的事实。二、案涉房产并没有过户到原告名下，不发生物权效力。涉案房产于2018年1月18日被依法查封时，登记在第三人关群名下，并非本案原告名下，不发生物权变动的效力。原告于2017年4月19日支付首付款后，随后于2017年6月5日、2017年6月23日、2017年7月24日、2017年7月25日通过银行转账分别支付给第三人30.5万元、6.5万元、2万元、5万元，四次合计转账支付44万元。可见原告已事实上全部支付了房屋价款，已不存在继续贷款偿还房款的必要性，且房屋此时已经具备了过户的条件，是由于原告自身的原因未办理过户登记，理应由其承担不利后果。其提供的在中国邮政储蓄银行办理的个人消费贷款于2018年1月15日才通过审批的证据，与本案房屋过户没有必然的联系，且通过《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》所记载的内容来看，虽贷款金额为44万元，但标注的首付款是19万元整，也与原告与第三人签订的《房地产买卖合同》约定的首付款为22.5万元不相符。可见，该贷款审批并非依据原告与第三人签订的《房地产买卖合同》进行的，也与合同约定不符。三、原告与第三人的交易不符合一般交易习惯。本案中，原告与第三人签订的《房地产买卖合同》约定的房款价格为665000元，而原告实际支付的价款却为695000元，与合同约定交易金额不符，且原告在第三人未解除涉案房产的抵押贷款亦未办理更名过户时，就支付全部房款，不符合一般的市场交易习惯。综上可见，在2018年1月16日被告与第三人民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼并进行财产保全后，原告为保住该房产，恶意规避法律规定，与第三人倒签了虚假的《房地产买卖合同》，企图逃避债务，请求法庭依法查明事实真相，驳回原告的诉讼请求。第三人关群未提供书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院审核确认的证据，本院认定事实如下：原告向法庭提供了日期为2017年4月19日的《房地产买卖合同》一份，内容约定：原告作为买方，第三人作为卖方，房地产坐落于沈阳市皇姑区（建筑面积101.39平方米）房屋转让价格665000元。分期付款，具体为2017年4月19日付款22.5万元，其余贷款支付。本合同签订后，甲、乙双方应在法律、法规、规章规定的期限内持不动产权证书、本合同及其他有关证件等要件材料到不动产登记机构办理转移登记。原告向法庭提供了收据五张。分别载明：“本人关群于2017年4月19日收王星璇22.5万元房款首付，另收王星璇3万元（物业费、水、电费、家具款）。关群2017年4月19日”“今收王星璇305000元房款。关群2017年6月5日”“本人关群今日收王星璇65000元部分房款。关群2017年6月23日”“本人关群今收王星璇20000元为余下房款。关群2017年7月24日”“今收王星璇50000元为余下全部房款。关群2017年7月25日”。原告向法庭提交的其银行交易明细载明上述款项已通过银行转账的方式支付给第三人关群。原告提供了第三人出具的承诺书一份，载明：“因关群出售给王星璇的房屋需要提前房贷解押，王星璇同意将解押款44万元提前支付给关群。关群承诺将此房银行贷款（邮政银行贷款）下款后给付给王星璇。特此保证。承诺人：关群2017年6月5日”2018年1月15日，中国邮政储蓄银行股份有限公司文萃支行向原告发放个人消费贷款审批通知书，载明：“王星璇：您申请的二手房贷款，现已审批通过，决定给予您贷款金额为人民币44万元，请您自通知日期起90个自然日内，按借款时约定事项办妥相关手续。首付款19万元整。期限：360个月。基准利率上浮5%”2018年1月16日，被告关欣到我院起诉第三人关群偿还欠款40万元及利息，并在案件审理过程中申请保全案涉房产。本院于2018年2月11日查封了案涉房产。本案原告王星璇向我院提出执行异议，我院作出了（2018）辽0103执异177号执行裁定书，驳回王星璇的异议。2018年3月6日，盾安新一尚品物业服务中心出具证明一份：“证明王星璇已购置在盾安新一尚品小区楼12-2号18楼1号。经原业同意，自2017年4月房屋所有权归王星璇所有”。2018年3月6日，皇姑北部功能区管理委员会中航社区委员会出具证明一份：“居民王星璇，性别女，民族汉，居住地址：沈阳市皇姑区黄河北大街286-12号2-18-1，是中航社区居民”。被告向法庭提交了原告的微信朋友圈截图及婚纱照证明原告与第三人系恋人关系，二人一直居住在案涉房屋中，且二人已拍摄完婚纱照，准备结婚。在本案审理过程中，被告向法庭提供的银行交易记录明细载明，从2017年1月5日至2018年4月9日期间原告与第三人之间存在96笔互相转款的银行转账记录，共涉及金额3899600元。其中2017年7月25日之后有53笔（9笔为王星璇转款给关群）。我院（2018）辽0103执异177号执行裁定书中载明的被保全人关群住址沈阳市皇姑区。沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终8184号民事裁定书中载明上诉人关群住址沈阳市皇姑区。即均为案涉房屋地址。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告主张其于2017年7月25日支付完毕案涉款项的全部购房款，本院于2018年2月11日查封案涉房屋，两者相隔6个多月，依常理该时间足够原告与第三人对案涉房产进行更名过户，而本案原告未能举证证明其非因自身原因未能办理过户登记手续。且对于被告关欣提供的2017年11月20日及12月29日手机微信聊天记录，用以证明关群和王星璇并没有分手，仍然保持联系；与起诉状称联系不上不能过户相矛盾的问题，原告亦未能作以合理的解释，故本案不符合法律规定的能够排除执行的条件。此外，原告与第三人之间从2017年1月5日至2018年4月9日期间存在90多笔互相转款的银行转账记录，共涉及金额380余万元。在2017年7月25日即原告主张的支付完案涉全部购房款后转账记录有50余笔，其中9笔为王星璇转款给关群。原告主张其在2015年与关群相处之前就已经与关群有普通的经济交易往来，在2017年与关群正式分手后，这种正常的经济关系正常存在，而且在买卖房子签订协议的这段时间内，其本人能明确的区分房款和普通交易经济往来，其在这段时间也申请了邮政银行的贷款，2018年2月审批下来。本院认为案涉房屋买卖合同约定44万元购房款由商贷支付，而原告在案涉房产未办理解除抵押的情形下，即向第三人交付全部房款；已向第三人交付全款的情况下，又向中国邮政储蓄银行进行贷款审批；交付全款后，未办理解除抵押及更名过户手续的情况下，与第三人之间有大量的互相转款，上述行为有悖常理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王星璇的诉讼请求。案件受理费10450元，公告费800元，由原告王星璇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 吴 爽人民陪审员 张晓燕二〇一九年五月八日书 记 员 张青楠