上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初17460号原告(反诉被告)：上海乔之音酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：EDWINTANG，职务董事长。委托诉讼代理人：尹国林，男。委托诉讼代理人：陈岱，上海市新华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海瑞华(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：帅鸿元，职务董事长。委托诉讼代理人：张勇，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王郁青，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司的法定代表人EDWINTANG及委托诉讼代理人陈岱，被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司的委托诉讼代理人张勇、王郁青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付补偿金3,143,051.58元；2、判令被告向原告支付违约金120万元；3、判令被告向原告偿付财产保全申请费5,000元。事实和理由：2013年，原告注册成立，原告的法定代表人EDWINTANG出资300万元(登记股东为案外人杨杨)，被告出资100万元(登记股东为案外人陈建华)。同年，原告(承租方)与被告(出租方)就本市长宁区金钟路XXX弄XXX号副楼房屋(以下简称涉讼房屋)签订租赁合同(以下简称涉讼租赁合同)，约定租赁期为2013年8月8日至2023年8月7日。2017年下半年，被告因其自身原因，提出解除涉讼租赁合同，收回涉讼房屋。经协商，双方于2018年1月25日签订终止协议，约定被告向原告支付补偿金500万元，于2018年5月28日前付清；回购被告股权抵扣补偿金100万元。此后，被告仅向原告支付部分补偿金50万元。在抵扣原告应付被告的水电费356,948.42元后，被告尚欠付原告补偿金3,143,051.58元。被告应当履行付款义务并承担违约责任。根据终止协议，迟延付款违约金应以3,143,051.58元为基数，按每日千分之四的标准，自2018年5月28日起，计算至上述补偿金清偿之日止，至今已超过120万元，原告主张违约金以120万元为限。被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司辩称，终止协议第一条约定被告向原告支付补偿金500万元，被告已反诉请求撤销。此外，原告在交还涉讼房屋时，未拆除在涉讼房屋处的违法搭建，且涉讼房屋装修被破坏。股东变更登记至今未完成。原告未向被告付清水电费。即使被告应当承担违约责任，终止协议约定的违约金计算标准明显过高。被告不同意原告的全部诉讼请求。被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、撤销双方签订的终止协议第一条；2、判令原告向被告返还补偿金50万元；3、判令原告向被告支付水电费356,948.42元及迟延支付水电费的违约金(以356,948.42元为基数，按每日千分之四的标准，自2018年5月16日起，计算至水电费清偿之日止)。事实和理由：根据涉讼租赁合同，2013年8月8日至2018年8月7日为免租期。原告在享受免租的情形下，自称涉讼房屋存在高价值装修及设备，提出因合同不能继续履行损失500万元，但至今未向被告提供财务报表及设备清单以证明其损失。且原告自2016年底起未正常经营。终止协议第一条约定被告向原告支付补偿金500万元系原告以欺诈方式骗取被告订立，显失公平。故被告请求撤销终止协议第一条。原告应当向被告返还补偿金50万元。另原告至今未向被告支付水电费356,948.42元，原告应当履行付款义务并承担违约责任。原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司辩称，原告承租涉讼房屋后，花费数百万元对涉讼房屋进行了装修。因合同不能继续履行，对原告造成损失。终止协议合法有效。因被告欠付原告补偿金，原告主张水电费抵扣等值补偿金。原告不同意被告的全部反诉诉讼请求。经审理查明，2013年6月，原告注册成立，登记股东为杨杨及陈建华。同年，原告作为承租方(乙方)，被告作为出租方(甲方)，就涉讼房屋签订涉讼租赁合同。合同记载，房屋面积约1,576平方米；租赁期间为2013年8月8日至2023年8月7日或合资公司歇业为止；2013年8月8日至2018年8月7日为免租期；自2018年8月8日起，乙方按每月165,480元向甲方支付租金。2018年1月25日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉讼房屋租赁签订终止协议。协议记载，原告注册资本400万元，其中被告出资100万元，EDWINTANG出资300万元；公司成立后，经过五年多的经营，没有实现当初所约定的为区侨商服务之目的，现因瑞华集团资产结构调整，需收回原无偿提供的房屋，经双方股东于2015年11月27日在波特曼酒店商谈，达成以下协议：一、经协商，考虑到乙方经营过程中的辛勤付出，甲方同意支付补偿金500万元给乙方；具体支付500万元组成及时间如下：1、上海乔之音酒店管理有限公司甲方出资100万元，占25%的股权由乙方回购且在补偿金中等值抵扣，并于2018年1月31日前办理工商变更手续；2、本协议生效后三天日，甲方支付乙方50万元，并正式办理移交手续(含设备清单，其中电梯完成年检)；3、补偿款分三期支付，甲方于2018年5月28日前付清，第一期100万元于2018年3月28日前支付，第二期100万元于2018年4月28日前支付，第三期150万元于2018年5月28日前支付；4、乙方收到甲方的每一笔款项后开具相应金额的会务发票；二、原乙方在经营期间欠甲方的水、电等费用及甲方所欠的餐饮费用，对账后一次性结清；三、乙方在经营上海乔之音酒店管理有限公司期间的债权债务及法律纠纷均由乙方承担；四、双方如有违约，违约方应承担每天4‰的违约金，且还需赔偿守约方直接及间接的经济损失。2018年1月29日，被告向原告支付补偿金50万元。2018年3月6日，原告(交接方)与被告(接管方)就涉讼房屋共同签署交接清单，该清单记载交接内容包括钥匙、电梯卡、电梯年检报告及合格证、空调，并记载自交接即日起，涉讼房屋的全部事宜与原告无关。2018年5月16日，双方经核对水电费和餐费对账清单，共同确认原告应付被告水电费356,948.42元。上述事实，有房屋租赁合同、终止协议、交接清单、对账明细单以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。审理中，原告向本院申请对被告的财产进行保全，本院裁定查封、冻结被告名下价值420万元的财产。原告为此交纳申请费5,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据终止协议记载，涉讼租赁合同解除系因被告自身资产结构调整，需收回涉讼房屋。因合同不能继续履行，被告给予原告相应补偿，合乎常理。至于补偿金额，可由双方自行协商而定。需指出的是，被告作为涉讼房屋的出租方，对涉讼房屋的使用价值以及在合同解除时的状态理应有所判断。被告在合同解除并收回涉讼房屋且支付部分补偿金后，再以原告以欺诈方式骗取被告订立显失公平的协议为由，请求撤销终止协议第一条，于法无据，本院不予支持。被告请求判令原告返还补偿金50万元，本院不予支持。双方签订终止协议在先，就水电费进行结算在后。在被告未按期向原告支付补偿金的情形下，原告未向被告支付水电费，并主张以水电费冲抵等值补偿金，于法有据，并不构成违约。被告请求判令原告支付水电费及迟延支付水电费的违约金，本院不予支持。双方就房屋返还进行交接时，被告对交房状态并未提出异议，被告亦无证据证明股东变更登记未完成系因原告违约所致。被告拒付剩余补偿金，构成违约。原告请求判令被告支付补偿金3,143,051.58元，本院予以支持。双方对于约定迟延付款违约金应按逾期天数，以逾期未付款的千分之四每日计算均不持异议。鉴于该违约金计算标准远高于一般情形下的贷款利率，被告提出违约金过高的抗辩，本院予以采纳，酌定该项违约金以120万元为上限，以3,143,051.58元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年5月28日起，计算至上述补偿金清偿之日止。原告请求判令被告支付违约金，本院部分予以支持。原告依法申请财产保全并交纳申请费，原告请求判令被告偿付财产保全申请费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司支付补偿金3,143,051.58元；二、被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司支付违约金(以120万元为上限，以3,143,051.58元为基数，按每日万分之五的标准，2018年5月28日起，计算至上述补偿金清偿之日止)；三、被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司偿付财产保全申请费5,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海乔之音酒店管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41,544.41元，由被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计25,710.24元，由被告(反诉原告)上海瑞华(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波人民陪审员  陆荣骏人民陪审员  牟世荣二〇一九年五月三十一日书 记 员  赵 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。