广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3004号上诉人（原审原告）：吴瑞章，女，1986年10月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区,委托诉讼代理人：聂子建，广东南冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖新华，广东南冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华西路129号绿岛广场东区五座二楼E001号之一，统一社会信用代码914406040735384262。法定代表人：余红林。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人吴瑞章因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称“润丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。吴瑞章上诉请求：1.撤销一审判决，改判《物业使用权出让合同》及《补充协议》无效，退回吴瑞章购房款项393356元，同时自2017年12月23日起按同期银行贷款利率计付利息；2.本案诉讼费由润丰公司承担。事实与理由：一、一审没有对《物业使用权出让合同》是否为无效格式合同的事实进行审理。（一）经一审庭审调查得知，《物业使用权出让合同》为格式合同。该合同内容和条款均由润丰公司单方拟定，吴瑞章对相关条款和内容无权修改，只能被动接受。吴瑞章交款后只能在润丰公司出具的《物业使用权出让合同》签名，不能修改。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。据此，《物业使用权出让合同》应当认定为格式合同。（二）本案中，润丰公司没有按照公平原则确定双方的权利和义务。按照润丰公司的确认以及一审法院的定性，本案为租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是指当事人将租赁物交付另一方使用，另一方支付租金并于使用结束后归还租赁物的协议。由此可见，吴瑞章只应向润丰公司交付租金（即物业出让使用费）即可获得房屋的使用权。本案《物业使用权出让合同》第四条却明确规定，吴瑞章除向润丰公司交付租金外，还须交付巨额的公共设施建设费和巨额的综合管理费。而且，在吴瑞章交纳了巨额管理费后，润丰公司还与吴瑞章签订了《物业管理服务协议》，要求吴瑞章按照3元/平方缴交管理费。由承租人承担如此巨额的建设费和重复收取的管理费，显然违反公平原则。（三）润丰公司并未按照吴瑞章的要求对相关格式条款进行说明。依照吴瑞章一审提交的大量证据（与绿岛营销中心的微信对话），吴瑞章对使用权的理解就是房屋买卖，而润丰公司对吴瑞章的解释也是房屋买卖而非租赁。一审中吴瑞章提供的大量证据显示，在签订合同的过程中，吴瑞章要求润丰公司就《物业使用权出让合同》的“使用权出让”进行解释。而润丰公司明确告知，所谓使用权出让就是房屋买卖；而当吴瑞章询问为何使用权出让的期限只有22年时，润丰公司告知吴瑞章期满后可以缴纳土地出让金（低价）续期；而当吴瑞章询问房屋是否有产权时，润丰公司更是明确告知房屋有产权。凡此种种，均充分说明，润丰公司是卖房，吴瑞章是买房，润丰公司将租赁说成是使用权转让，导致吴瑞章错误地认为是房屋买卖。（四）润丰公司在绿岛挂的是营销中心的招牌，而不是租赁中心或者招商中心的牌子，按一般人理解就是买卖，润丰公司欺骗广大购房者。（五）依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。润丰公司一方面没有按照公平原则确定当事人之间的权利和义务，另一方面也没有按照吴瑞章的要求对相关条款进行说明，反而采取各种措施欺骗吴瑞章，导致吴瑞章误以为是房屋买卖合同。综上，润丰公司作为提供格式条款的一方，规定由吴瑞章承担巨额建设费和双重管理费，明显是免除润丰公司的责任、加重吴瑞章责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，《物业使用权出让合同》应为无效合同。二、一审法院适用法律错误，《物业使用权出让合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五款规定，应为无效合同。《物业使用权出让合同》是润丰公司一方以欺诈手段订立的合同，损害国家利益，同时违反法律、行政法规的强制性规定。经过法庭调查，吴瑞章提交的微信、电话录音、广告传单、润丰公司官网宣传截图等一系列证据，包括润丰公司在庭上陈述（绿岛营销中心标牌的解释），组成合理的证据链，充分证明润丰公司存在欺诈，导致吴瑞章将《物业使用权出让合同》误认为是房屋买卖合同，从而订立合同。同时，润丰公司在法庭上解释，之所以将使用权出让费（租金）划分为使用费、建设费和管理费，其目的是为了避税，少交税收。由此可见，该合同公然违反《中华人民共和国税法》规定，逃避税收（少缴税），损害国家利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款和第五款无效的情形，依法应当认定为无效，一审法院无视上述事实，不作任何审理，适用法律错误。三、涉案房屋为小产权房，属于违法开发的房地产项目，《物业使用权出让合同》因违反行政法而无效。《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发、禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设的规定。润丰公司涉嫌以非法方式转让土地，涉案房屋是村集体土地上违规违法开发建设的小产权房，至今没有取得土地所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，合同无效。四、《物业使用权出让合同》的订立不是双方真实意思表示，应当认定为无效。意思表示是民事法律行为应当遵守的行为，根据一审吴瑞章提供的证据，以及一审查明的事实，吴瑞章作为购房人，与润丰公司订立的使用权出让合同目的是取得房屋的产权，而非仅仅取得使用权。但是润丰公司及其销售人员通过各种欺骗手段，巧妙地掩盖租赁的本质，误导吴瑞章认为涉案合同是房屋买卖合同。本案无论是广告宣传，还是润丰公司现场营销员与吴瑞章之间的微信交流，微信广告推广，还是现场润丰公司当场展示的证据，比如现场绿岛营销中心的招牌，现场公开展示的绿岛项目房屋销售价格表等等一系列的证据，均表明是房屋买卖而非房屋租赁。依据吴瑞章提供上述证据链所反映的事实，吴瑞章作为购房人，与润丰公司订立的使用权出让合同，目的是买卖房屋。吴瑞章签订涉案合同的真实意思表示为购买房屋，而不是租赁房屋，签订《物业使用权出让合同》并非吴瑞章真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百四十六条第一款的规定，《物业使用权出让合同》应为无效合同。五、涉案房屋土地使用权的取得，涉及非法买卖或者转让土地使用权的经济犯罪。（一）涉案房屋的土地性质为集体所有，并非一审法院主观认定的商业用地，依据润丰公司在绿岛广场营销中心公告栏张贴的答复意见，涉案土地为村集体所有性质。本案的润丰公司既非村集体企业，也非村集体控股的企业，与村集体无关联。在一审中，涉案土地的使用权和性质，吴瑞章在一审庭前依法向法院申请律师调查令，要求查询涉案房屋土地的所有者以及相应的土地性质，遭到一审法院的拒绝。（二）润丰公司至今没有提供有效的证据证明涉案土地为合法的商业用地。一审认定的涉案土地为商业用地，没有事实和法律根据。（三）一审法院认定涉案土地为商业用地的依据为关于确认佛山市禅城区季华西路129号1-7幢建筑物使用权出让、出租及经营管理权的证明。根据该证明材料，涉案房屋土地，实际上是由润丰公司以出租的方式购买而来的，并在该土地上进行开发建设小产权房，而佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司（以下简称“堤田公司”）不是村集体企业，也不是村集体控股的企业，与村集体没有任何关系。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定，润丰公司是以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，其行为已构成犯罪。吴瑞章建议二审法院向司法机关提出司法建议，由司法机关另案侦查。六、一审判决严重违反法定程序。（一）本案一审法院存在应当回避的情形而未回避。审理本案的南庄法庭位于佛山市禅城区季华西路131号2#楼B3四层。该物业是一审法院向本案当事人润丰公司承租，完全可以这样理解，一审法院作为中立的裁判机关，却住在发生纠纷的对方当事人的“家里”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，一审法院应当回避本案的审理。作为纠纷的另一方，吴瑞章自然有充分的理由相信一审法院与润丰公司之间存在利害关系，必然影响本案的公正审理和判决。（二）一审法院拒不采纳吴瑞章关于庭审进行直播的请求。依照《最高人民法院关于人民法院直播录播庭审活动的规定》第二条，人民法院可以选择公众关注度较高、社会影响较大、具有法制宣传意义的案件进行庭审直播、录播。本案为系列案，涉及当事人范围广，无论是对市场主体，还是公民个人均具重大法制宣传意义。在吴瑞章坚决要求进行庭审直播的情况下，一审拒不采纳履行庭审直播，不符合司法公开的精神。（三）依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，只有案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件才适用简易程序。而本案案件事实和双方权利义务关系并不明确，且诉讼争议大，不应适用简易程序。（四）一审判决书的制作，无论是程序上还是实体上均违反《最高人民法院关于加强人民法院审判公开工作的若干意见》和《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的规定。尤其是与本案同为一批系列案在南庄法庭审理的其他11个案件，判决书上没有吴瑞章和润丰公司所列举的证据，双方质证的过程和质证意见。一审法庭故意淡化证据规则，对吴瑞章提供的证据没有认定，模糊案件事实。七、润丰公司存在欺诈消费者的行为。润丰公司的销售员曾木亨在微信多次提到该公寓是可以买卖的，包括可以在各大中介机构进行交易。曾木亨在2017年10月至2018年10月曾多次表示该公寓可以在各大中介机构进行交易。销售员代表的是公司立场，润丰公司销售员刘伟明在电话中推销涉案公寓时声称只要过来看房就可以解决政策限购问题。若不是润丰公司销售员的诱导，吴瑞章是不会购买一间只有20年使用权的公寓，因为吴瑞章平时很少在佛山市居住。润丰公司的销售员没有告知吴瑞章该公寓只有20年使用权，存在故意误导消费者的行为。直至2019年4月18日，润丰公司的销售员仍然声称可以解决政策限购问题，润丰公司挂出横幅以及宣传画墙中都出现“业主”的字眼。润丰公司销售人员的朋友圈截图上面有写着“赠送2000元每平方的精装修，明年地铁开通50万元可以转手”等字眼。销售人员作为润丰公司的代表，销售人员的朋友圈上这些字眼反映了吴瑞章是购房者而不是租房者。该宣传说涉案公寓可以转手，即可以买卖的意思，印证了吴瑞章和曾木亨对话的内容。同时，宣传单的照片，以及上述所涉及的广告字眼，都印证了润丰公司的宣传误导了消费者，使消费者误以为涉案公寓是有产权的，从而诱使消费者购买绿岛广场的公寓。事实上，绿岛广场项目是润丰公司是在其租赁村集体的土地上开发的，吴瑞章提起诉讼后才知道绿岛广场项目是不合法的。另外，在同一批系列案中，润丰公司的销售人员告知购房者可以通过四大银行贷款购买涉案公寓，但实际上是要购房者向润丰公司的股东借高利贷，上列证据足以证明润丰公司存在欺诈消费者的行为。润丰公司辩称，吴瑞章的上诉无理，双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》、《物业使用权出让合同》等系列合同协议是双方自愿真实意思表示，合法有效，应受法律保护，吴瑞章应依约支付相关价款，请求二审法院依法驳回吴瑞章的上诉请求。一、本案中，房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得竣工验收备案表，双方争议的房产所属项目是在堤田公司自有的商业建设用地上由润丰公司投资建设的公寓、写字楼、商业结合体。润丰公司对该项目具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2040年8月30日止。该项目合法持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该项目物业已于2016年9月30日竣工验收且取得竣工验收备案表，故项目合法合规。润丰公司租用集体建设用地投资开发商业物业并已取得对该项目包括出租、出让在内的经营管理权限。这种投资开发方式符合国家关于利用集体建设用地建设租赁用房的产业政策，佛山市也已纳入该政策的试点城市。二、吴瑞章所引用的国务院的通知或决定，均不是法律或行政法规，不能据以判定合同无效。广东省人民政府根据国务院授权于2005年制定的《广东省集体建设用地流转管理办法》已明确集体建设用地可出让、转让、出租、抵押等流转方式，经过二十多年的实施，已发挥积极作用，涉案项目的合法性不容置疑。三、争议双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》和《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈的事实。双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》第一条已将房屋项目基本情况作出明确的描述，即土地性质为集体建设用地、物业为商业用途且不能办理产权证等。双方签订的《物业使用权出让合同》第一条、第二条、第三条，对物业的情况已作出清晰的交代即合同标的房产的土地使用权性质为集体商业用地，物业用途为商业用途，项目为非商品房项目，物业使用权出让年限截止2040年8月30日。并且，《物业使用权出让合同》第十条第八点约定物业不能办理不动产权证。《物业使用权出让合同》第十三条第一点也明确约定出让方不提供银行按揭和物业返租服务。同时，上述确认书和合同对合同期限均约定为自物业交付之日起二十年，期满后无条件、无偿续期至2040年8月30日止。该约定并未违反《中华人民共和国合同法》关于租赁合同期限不得超出二十年的规定。上述一系列协议和合同，均是双方自愿签订，其条件和条款均明白无误作出明示和约定,吴瑞章在诉讼过程中有争议的问题均在合同和认购书中有所约定，润丰公司没有任何隐瞒和欺诈的事实。四、关于格式合同及效力问题。双方签订的一系列合同协议，虽有格式合同的部分特点，但不构成格式合同。润丰公司作为普通商事主体，并不存在垄断地位，吴瑞章完全可自主选择不签订系列合同协议，但吴瑞章自愿选择签约付款，均无异议。润丰公司作为物业开发投资企业，其产品就是大量相同的房屋物业，其对外租售时其合同条件和条款是一致的，这是由企业经营的持续性和重复性所决定的。吴瑞章作为合同相对方，对合同条款如有异议，是可选择不签约不交易或者提出修改要求，如不能协商一致，双方自然不能达成交易。吴瑞章对系列合同协议有异议部分主要是针对物业是否是商品房、是否办理不动产权证、是否可按揭贷款等。这些重要问题均在系列合同协议作出明示和约定，这些条款是对土地用途及项目商业性质的真实描述，是双方交易的基础，而不是简单的免除或加重责任、排除权利。格式合同及条款是否无效，决定于是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况,如果以欺诈为由主张格式合同无效,必须同时具备格式合同、欺诈事实、损害国家利益三个要件，吴瑞章主张的条件均不具备。五、《物业使用权出让合同》及《补充协议》是本案最核心的证据，且双方均认可该证据的真实性，吴瑞章无视上述书面的核心证据，而以微信朋友圈截图、第三方中介宣传和业务员口头承诺等所谓的证据，来否定双方签订的书面合同缺乏依据。这些所谓的证据，润丰公司均无法确认其真实性，双方的权利义务应以书面合同协议为准。吴瑞章向一审法院起诉请求：1.判令《物业使用权出让合同》及《补充协议》无效；2.润丰公司返还吴瑞章支付款项393356元并自2017年12月23日起按同期银行贷款利率计付利息至付清为止；3.润丰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案物业坐落于佛山市禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧，土地使用权人为堤田公司，土地用途为商服用地。2016年5月28日，堤田公司、佛山禅高投资开发有限公司（以下简称“禅高公司”）、润丰公司三方签订协议约定：堤田公司将该土地337.335亩出租给禅高公司，禅高公司将其中82亩转租给润丰公司开发建设并进行租赁经营。该物业项目于2013年1月7日取得建设用地规划许可证（地字第440604201300002号），于2014年10月10日取得建设工程规划许可证（建字第440604201400002号），于2015年9月23日取得建筑工程施工许可证（编号4406012015092301）。该项目于2016年11月17日取得佛山市禅城区国土城建和水务局竣工验收备案表（编号：禅建备字2016年第11-011号）。2017年12月16日，吴瑞章（乙方）与润丰公司（甲方）签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》（编号：RGS2017243），约定：物业使用权出让期限为：物业交付日起至2040年8月30日止。该物业使用权出让价款为393356元。物业使用权出让定金为50000元，于本协议签订时支付。该确认书还约定了付款方法及乙方责任、其他事项等。其中其他事项第8点约定：本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力，自签订之日起生效，签订《物业使用权出让合同》后，本协议效力自行终止。吴瑞章于签署确认书当日向润丰公司交付50000元定金。2017年12月23日，吴瑞章与润丰公司签订《物业使用权出让合同》。至今吴瑞章已于2017年12月30日向润丰公司支付全部价款，润丰公司已将涉案房屋交付给吴瑞章。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，涉及的核心问题是：一、涉案合同整体是否无效；二、合同是否存在部分无效的情形。一、关于合同整体是否无效1.关于欺诈。欺诈包括隐瞒事实和虚假陈述。1、隐瞒事实。吴瑞章与润丰公司签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》第一条物业基本情况里，明确说明了物业使用权出让期限的截止日期，且不能办理不动产权证书。可见，润丰公司并不存在故意隐瞒事实的行为。2、虚假陈述。吴瑞章诉称，润丰公司工作人员口头约定及承诺的是在销售商品房，与润丰公司所签《确认书》里描述的不一致。首先，吴瑞章主张口头约定的证据不足，无法确定口头约定的内容。其次，即使存在口头约定，因口头约定在协商过程中具有不规范、不确定性，也应当以后面签订的具有规范性、确定性的书面合同为准。3、吴瑞章签订合同是否是由于受润丰公司欺诈的结果。吴瑞章多次强调其先支付定金润丰公司再出示《确认书》让其签约，即使吴瑞章的该项陈述成立，在阅读了《确认书》相关内容之后，若吴瑞章认为与其真实意思不符，吴瑞章完全可以拒绝签字，但吴瑞章并未提出异议。在双方签订正式合同之前，双方对于租赁物交付标准、租赁物管理权限等核心内容均没有达成一致，吴瑞章此时仍可以拒绝签订正式租赁合同，要求退回定金，但是吴瑞章还是选择继续签约并付清全款，吴瑞章一系列的举动足以证明其签订租赁合同并未受到润丰公司行为的影响，吴瑞章签订合同系其真实意思表示。可见，吴瑞章主张润丰公司存在欺诈导致合同无效的理由不充分，一审法院不予支持。2.关于胁迫。法律意义上的胁迫是指以将要发生的、会造成被胁迫人或其亲友生命、财产、名誉、自由、信誉的损害进行威胁，或者直接对被胁迫人或其亲友实施不法行为进行威胁。吴瑞章所称受到胁迫，是指润丰公司以如果不继续签订合同，已经缴纳的款项将被没收。该公司行为属于违约责任的告知行为，不是法律意义上的胁迫。吴瑞章主张润丰公司存在胁迫导致合同无效的理由不充分，一审法院不予支持。3、关于合同违法的无效。吴瑞章认为涉案房屋违反国务院通知和决定中关于农民集体土地不得出让出租用于非农业建设的规定而无效。对此，首先，我国《合同法》第五十二条规定合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。此处的法律是指全国人大及其常委会所制定的法律，行政法规是指国务院所制定的“条例”、“规定”和“办法”。吴瑞章所提到的“通知”和“决定”不是《合同法》上述规定中认定民事合同无效的依据。其次，而根据查明事实，涉案房屋下附土地已经取得建设用地规划许可、涉案房屋也取得建设工程规划许可并通过了消防验收和竣工验收，润丰公司出租该房屋，未违反存在吴瑞章所抗辩的合同无效的事实情形。故吴瑞章主张合同违法而无效，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。4、以合法形式掩盖非法目的的无效。以合法形式掩盖非法目的的合同是指，当事人实施的行为在形式上是合法的，但在目的上是非法的，当事人故意表现出的形式或者行为并不是真正目的，也不是真实意思表示，而只是希望通过这种形式掩盖并达到非法目的。其核心是合同目的的非法性，本案中双方签订租赁合同的核心目的在于一方让度租赁物一定期限的使用权限，一方支付租金并获得租赁物使用权限。该租赁合同的目的与一般租赁合同的目的并无二致，是市场商业主体的投资行为，双方签订租赁合同均是真实意思表示，并不存在以该租赁合同掩盖双方非法目的的情况。吴瑞章以合同系合法形式掩盖非法目的的合同而无效，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上涉案租赁合同整体合法有效，双方应当依照合同履行。二、合同是否存在部分无效的情形。1、关于格式条款无效。上述论证已经论证了，涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同内容中也不包含“造成对方人身损害，或者因故意或重大过失造成对方财产损失”的免责条款。涉案合同为租赁合同，润丰公司方主要责任在于让度租赁物一定期限的使用权限，吴瑞章方主要权利在于支付租金后获得租赁物使用权限，合同条款中并没有出现免除一方主要责任、排除对方主要权利的情况。至于双方约定将出租总价款中的一部分表述为“公共设施分摊费”、“综合管理费”，系双方签订合同时已经明知的安排，吴瑞章对于出租总价款并无异议，且在合同中也明确“综合管理费”不包含物业管理与服务业务，该项安排是双方认可的，也不构成加重一方责任，涉案合同中的相关条款，不存在无效的情形。2、租赁期超过二十年的部分。本案是房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《物业使用权出让合同》约定使用期限即租赁期限截止日期为2040年8月30日，物业交付日期为2018年6月10日，根据上述规定，使用期限超出2038年6月10日的部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《物业使用权出让合同》使用期限超出2038年6月10日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。合同截止日期为2040年8月30日，对应价款为393356元，折合每月租金约为1478元/月（393356元÷266个月），超过2038年6月10日共计26个月。据此，润丰公司应当向吴瑞章返还已支付的26个月的使用费38428元（1478元/月×26月）。至于应返还款项的利息，因吴瑞章于2017年12月30日向润丰公司付清全部款项，故应自该日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认吴瑞章与润丰公司于2017年12月23日签订的《物业使用权出让合同》（编号：B2-20171223-001）物业使用期限超出2038年6月10日的部分无效；二、润丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴瑞章返还涉案物业自2038年6月11日至2040年8月30日房屋使用费38428元及利息（从2017年12月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至润丰公司实际清偿之日止）；三、驳回吴瑞章的其他诉讼请求。如润丰公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元（吴瑞章已预交），由吴瑞章负担3250元，润丰公司负担350元。二审期间，吴瑞章围绕其上诉请求向本院提交以下证据：1.《收楼通知书》和《收楼温馨提示》各一份；2.绿岛营销中心的现场照片1张；3.横幅《绿岛广场热烈欢迎首期业主回家》的现场照片1张；4.绿岛广场单位销售价格表3份。拟证明润丰公司不仅违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的公平原则、提示和说明义务，而且故意采用各种手段欺骗购房者，使购房者误以为涉案合同是房屋买卖合同。经质证，润丰公司对吴瑞章提交的证据1真实性没有异议，对证明内容不予认可，认为双方签订确认书在先，后才有收楼通知，其是根据出让合同来进行物业交付，没有对合同进行变更或作出新的承诺。对证据2、3真实性没有异议，认为其是按照双方签订的合同推广涉案物业，不会因名称的改变或宣传而变成商品房买卖关系。对证据4的真实性不予确认，但认为在22年使用权中价款落实到合同的行为是这样的交易模式。润丰公司未向本院提交新证据。经审查，吴瑞章提交的证据1、2、3，润丰公司对其真实性没有异议，本院予以确认，但对于润丰公司向吴瑞章出让涉案物业过程中是否对其构成欺诈，案涉合同是否无效问题，本院结合本案具体事实在“本院认为”部分再行审查认定；吴瑞章提交的绿岛广场单位销售价格表仅为文字表格，未加盖相关单位印章，对其真实性本院不予确认。经审理，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”双方就涉案房屋使用权转让问题签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》、《物业使用权出让合同》自双方签字盖章即成立并生效。针对吴瑞章上诉提出的案涉《物业使用权出让合同》效力认定，以及其要求润丰公司退还已支付的款项并支付相应的利息应否支持问题，本院审查如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”吴瑞章上诉提出的润丰公司与其签订案涉《物业使用权出让合同》过程中，在销售、宣传等环节进行虚假宣传、隐瞒事实对其构成欺诈，致使其误认为所购置为房屋所有权而非使用权且润丰公司将使用权出让款划分为使用费、建设费和管理费，目的是避税，少交税，通过逃避收税损害国家利益，双方签订的《物业使用权出让合同》依法无效问题。经审查，本院认为，基于重大误解，或另一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，属于法律规定的有权申请撤销情形而非法定无效情形，吴瑞章以重大误解、欺诈作为该合同无效之事由理据不足。润丰公司将使用权出让款划分为使用费、建设费和管理费属于市场商业主体的运营行为，润丰公司该环节是否存在逃避税款问题，属于税务部门的职责权限范围，吴瑞章以此事由主张案涉《物业使用权出让合同》无效依据不足，本院不予支持。吴瑞章上诉提出的案涉《物业使用权出让合同》为格式合同，其需向润丰公司支付租金（物业使用费）外，还需支付公共设施分摊费和综合管理费，合同条款显失公平，润丰公司也未就相关格式条款进行说明，明显免除润丰公司的责任，加重吴瑞章责任，依法无效问题。经审查，本院认为，双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》和《物业使用权出让合同》虽为润丰公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，但合同明确约定润丰公司出让的为物业使用权，物业使用性质为商业用途，具体期限、总价款、期满后物业无偿归还等核心条款亦在合同中予以明示和约定。双方之间属于正常市场交易行为，润丰公司不构成利用市场垄断地位免除其主要责任、排除吴瑞章主要权利。如一审法院论析，双方约定将总价款中的一部分表述为“公共设施分摊费”、“综合管理费”，系双方签订合同时已经明知的安排，吴瑞章对于总价款并无异议，且在合同中也明确“综合管理费”不包含物业管理与服务业务，该项安排是双方认可的，涉案合同中的相关条款不存在无效的情形。吴瑞章以此主张合同无效缺乏理据，本院不予支持。吴瑞章上诉提出的涉案房屋占用村集体土地开发，属于违规违法开发的小产权房，应属无效合同问题。经审查，本院认为，双方争议合同标的房产已合法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，取得竣工验收备案，润丰公司向吴瑞章出让标的为涉案物业的使用权而非所有权，案涉《物业使用权出让合同》不构成违反法律、行政法规的无效情形，吴瑞章以此主张《物业使用权出让合同》无效同样缺乏理据。综上论析，吴瑞章上诉主张双方签订的《物业使用权出让合同》无效理由不能成立，本院不予支持。而对于吴瑞章另提出的《补充协议》效力问题，《补充协议》从内容来看，系对《物业使用权出让合同》约定的物业使用权出让金所作的分期付款约定，并未违反法律规定，吴瑞章关于《补充协议》无效之意见同样缺乏依据，本院亦不予支持。至于吴瑞章上诉提出的一审法院对本案适用简易程序，未对本案进行庭审直播，应当回避而未回避，构成程序违法问题。本院认为，本案事实清楚，双方权利义务关系明确，一审法院综合本案具体情况决定适用简易程序审理本案并未违反法律规定。一审法院未选择对本案进行庭审直播，亦未违反《最高人民法院关于人民法院直播录播庭审活动的规定》。一审法院南庄法庭的办公场地与润丰公司无关，不存在应当回避而未回避的情形。故此，吴瑞章关于一审程序违法之意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，吴瑞章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由上诉人吴瑞章负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  李 虹二〇一九年五月十五日法官助理杨全欣书记员陈子聪