内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终906号上诉人（本诉原告、反诉被告）：阚立春，男，1987年12月5日出生，汉族，现住黑龙江省望奎县，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：朱炎，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区。法定代表人：刘军，董事长。委托诉讼代理人：江志平，内蒙古蒙通律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宁，内蒙古蒙通律师事务所律师。上诉人阚立春因与被上诉人通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初6413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。阚立春上诉请求：一、请求依法撤销科尔沁区人民法院作出的（2018）内0502民初6413号民事判决书，依法改判上诉人阚立春不承担赔偿责任。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据采信不当，判决错误。理由如下：一、关于上诉人在本案中是否尽到了安全保障义务问题。1、本案所发生的火灾事故事实清楚，是案外人姜某因点燃房屋外面的柳絮所致，姜某是本起火灾事故的直接责任人，上诉人损失惨重，在本案中也是受害者。2、上诉人已经尽到了合理的安全保障义务，火灾事故是案外人姜某造成的意外事件。①本案中的火灾事故属于意外事件，无法预见，极其罕见。②本案案发是发生在上诉人经营场所外面，没有在上诉人经营管理的区域，上诉人没有直接的义务管理外面的事情。③案外人姜某与上诉人经营的某某某时尚火锅店没有任何关系，既不是本店店员也不是本店顾客。④本案着火期间发生在上午九点多，发生火灾期间不在上诉人火锅店经营期间，上诉人不可能专门派人随时看管经营范围之外的情况。⑤火灾发生过程中，上诉人火锅店的员工及时参与灭火行动，已经完全履行了合理且必要的安全保障义务。⑥上诉人经营的火锅店各项消防设备、工程均符合法律规定，完全合格，不存在任何安全管理上的漏洞。二、关于被上诉人诉讼请求数额过高的问题。首先，被上诉人所租用的房屋都是自己在经营火锅店时进行的装修。其次，被上诉人所请求的数额未经法院委托由专门鉴定机构对修复费用进行鉴定，仅仅依据被上诉人装修所提供的合同、发票来确定具体损失数额有失公允。再次，被上诉人增加维修项目，导致不合理的维修费用发生。三、关于本案中房屋租赁合同违约问题。被上诉人在租赁合同未解除上诉人还在租赁期间时，被上诉人就擅自对房屋进行重新装修，被上诉人违约在先，本案中由于第三人所引发的意外火灾致使双方之间的租赁合同无法继续履行，按照民法公平原则及法律规定，被上诉人应当依法退还上诉人未到期的房屋租赁费用。综上，原审法院认定上诉人未尽到安全保障义务与实际不符，本案属于意外事件，不可归责于合同双方任何一方当事人，请求二审法院依法改判。通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司辩称，一、上诉人诉称已经尽到了安全保障义务与事实不符。1、虽然火灾是姜某点燃火锅店西门北侧外墙装饰下方杨柳絮，引燃外墙装饰材料蔓延成火灾，但是并不能免除上诉人一方对其租赁房屋疏于管理的责任，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条已明确规定上诉人一方有安全保卫及防火、防盗的义务，由此出现事故应由上诉人承担责任。2、火灾发生前，姜某八次在上诉人的火锅店门口点燃柳絮，上诉人火锅店的几名服务员均在现场观看，通辽市科尔沁区公安消防大队科公消火字〔××××〕第×××号卷宗中，上诉人火锅店员工荣某某、顾某某、陈某某三人的询问笔录都证明在火灾发生的当天9点28分前后，三人均看见姜某在用打火机在火锅店门前多次点燃柳絮，最初点燃柳絮后，火已经烧到了火锅店外面一楼外台阶的红毯处，在陈某某的询问笔录中也提到，当天火锅店前台阶上的柳絮很多，有一台阶的高度，当时柳絮飞的到处都是。在这种危险的情况下，上诉人火锅店的员工看见姜某不止一次点燃柳絮，没人进行阻止，最终导致火灾发生，上诉人一方有着不可推卸的责任。3、根据案发当天的监控及上诉人火锅店员工的询问笔录都显示，案外人姜某在上诉人门前点了几次柳絮后，其又在上诉人火锅店门口前的台阶上又点燃柳絮，点柳絮的过程中，火也已经烧到了火锅店外面一楼外台阶的红毯处，因此姜某的行为已经不是上诉人所称“外面的事”，而是属于其管理范围内，其应立即对姜某的行为进行制止，以避免发生严重后果；上诉人所说其火锅店在十点多才开始营业，而火灾是发生在营业时间之前，所以不可能派专门的人看管外面，但是根据案发当天的监控以及上诉人火锅店员工的询问笔录也能都证明，姜某在多次点燃上诉人火锅店门前的柳絮时，火锅店的员工已经看见了，并且当时主管及其员工均已经上班，此时工作人员完全可以阻止姜某继续点柳絮。二、被上诉人要求上诉人赔偿损失的数额合理合法，不存在请求数额过高及不合理一说。首先，由于此次火灾的发生，已经造成了某小区1＃楼不能正常使用，为了楼房的整体安全以及后续能够正常使用，被上诉人根据相关的规定对该楼房进行了火灾后结构的鉴定，对该房屋及上述基本的附属设施进行必要修复及现场清理，根本不存在上诉人所称的对房屋进行过度装修一说。其次，被上诉人请求数额及具体赔偿项目依据充分，法院判决合理。1、为了确保火灾后建筑结构的安全使用，依据相关的法律规定及城建部门的要求，我公司委托了辽宁某检测技术有限公司对该楼建筑结构进行鉴定，共计花费了60000.00元人民币；对此有技术服务合同、鉴定报告、发票等证据予以证实。2、为了防止火灾后该房屋损毁的物品脱落，保障火灾后房屋以及周边房屋和地面的安全，通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司根据城建部门及辖区的要求，及时的对某某某某1＃楼一到三层室内外火灾损坏的部分、防护棚和防护通道以及餐厅的用具及餐具进行了清理和拆除，并将建筑垃圾外运，此项现场清理人工费共花费了158000.00元；对此有《建筑施工合同》及收据3枚予以证实。3、由于该起火灾造成了某某某某1＃的浇板植筋与一层的挑檐板植筋、电梯系统、外墙与龙骨以及门窗、水电暖等不同程度损毁，导致上述建筑设施不能正常使用，考虑到该楼房的建筑安全以及能能够继续正常使用，被上诉人对被损坏的建筑设施均进行了修复与重建，对此有《建筑施工合同》《劳务分包协议》《富美家门业工程承制合同》及发票、收据等证据予以证实。也有证人张某某、杨某某出庭证言予以证实。三、根据双方签订的《房屋租赁合同》规定，该合同己因上诉人的原因自动解除。虽然双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月20日到期，但是该合同第十条第一款、第二款已作出明确约定，由于上诉人的违约行为，未依照双方签订《房屋租赁合同》中约定的日期缴纳房租，该《房屋租赁合同》己于2018年9月20日予以解除，而上诉人所交的未到期的房屋租赁费也依照合同规定，不予退还，并且上诉人也在一审中对此主动向法院撤回本诉；本次火灾发生后，因发生事故的房屋及附属设施危险性极高，也对城市面貌有很大影响，街道及城管、辖区派出所多次找到上诉人，要求其清理现场及整修房屋，但是上诉人一直对此事置之不理。街道及城管、辖区派出所只好找到作为房主的被上诉人，要求被上诉人进行清理及修复。所以根本不存在被上诉人擅自进行清理修复一说。综上，原审判决合法有据，请求二审法院依法维持原审判决。阚立春向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告2017年8月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月9日解除；2、请求判令被告退还原告房屋租金45万元及押金5万元，共计50万元；3、本案诉讼费由被告承担。2018年10月27日原告阚立春申请撤回对被告通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司的本诉，一审法院裁定准许撤回本诉。通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司向一审法院反诉请求：1、请求法院依法确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》因反诉被告未按约交付租金已经予以解除；2、要求反诉被告赔偿反诉原告因其管理不善发生火灾造成的重新修复清理等损失1159779.60元。3、本案的全部费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2017年8月4日，反诉原告通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司与反诉被告阚立春签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，反诉原告将位于通辽市某区用地以北的某小区1#1层1、2、3室及2层、3层营业房出租给反诉被告使用，租期六年，自2017年10月20日至2023年10月20日，年租金900000.00元，反诉被告已于2017年7月20日交付租赁定金200000.00元，余下租金700000.00元，在双方签订正式合同时一次性付清。第二年房屋租金按合同日期实行上打租且一次性付清。反诉被告在租赁期限内不经反诉原告同意不得擅自改变房屋原有结构，由反诉被告私自改变房屋原有结构所造成的后果由反诉被告负责，反诉被告在租赁期内对此房屋负有维护与修缮义务。反诉被告在承租期间的安全保卫、防火、防盗由反诉被告自行负责。在合同第十条违约条款的第1项中双方约定，反诉被告如下一年继续租赁此房，需在本年租赁期满前一个月将下一年租金一次性交齐（每年9月20日前交清），如本年租赁期满前尚未交清下一年租金，反诉原告视同反诉被告自动放弃此房屋租赁权，双方所签租赁合同自动作废。另查明，反诉被告租赁涉案房屋后，在租赁的房屋开设了某火锅店，经营者为反诉被告。2018年5月9日9时32分许，因姜某点燃火锅店西门北侧外墙装饰下方的杨柳絮，引燃外墙装饰材料导致火灾，火灾烧毁火锅店地上一至三层室外装修、饭店内部餐桌椅及西门外北侧三辆汽车等物品，建筑负一层、地上四至七层内部受到不同程序烟熏。而在姜某多次点燃杨柳絮时，被告所雇佣的工作人员并未进行阻拦或劝阻。火灾发生后，反诉原告委托辽宁某检测技术有限公司对发生火灾的房屋质量进行了检测，经检测确认涉案房屋在火灾后结构材料及结构性能仅受轻微影响，可不采取措施，并建议建筑、水暖电气等其他相关专业进行全楼排查，发现问题及时处理，消除安全隐患。反诉原告为此支出检测费用60000.00元。检测后，反诉原告对被因火灾烧毁的房屋进行了修复，反诉原告因检测及修复房屋共计支出各项费用1039779.60元。一审法院认为，反诉原告通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司与反诉被告阚立春签订的《房屋租赁合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。反诉原告与反诉被告之间系房屋租赁合同关系，因此本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。根据双方在合同中的约定，反诉被告如下一年继续租赁此房，需在本年租赁期满前一个月将下一年租金一次性交齐（每年9月20日前交清），如本年租赁期满前尚未交清下一年租金，反诉原告视同反诉被告自动放弃此房屋租赁权。因反诉被告阚立春未提供证据证明在合同约定的付款期限届满前已履行了付款义务，反诉原告根据合同约定要求解除双方的租赁合同的诉讼请求符合双方的合同约定，本院予以支持。根据双方约定，反诉被告作为承租人应当对租赁的房屋负有合理使用的义务，并应根据合同约定对租赁的房屋负有安保保障的义务，根据本案中反诉原告提供的公安消防机关对反诉被告雇佣人员的询问笔录可知，姜某在多次点燃房屋前的杨柳絮时，反诉被告所雇佣的员工并未采取任何制止措施，致使租赁房屋受到损坏，此行为已违反了双方在租赁合同中所约定的义务，反诉原告要求反诉被告承担其对被损坏的房屋进行维修产生的损失的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但对于反诉原告主张的四至七层的120000.00元费用，因未提供证据证明实际产生的情况，因此对该部分费用本院不予支持。被告阚立春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由此引起的不利法律后果应自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除反诉原告通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司与反诉被告阚立春于2017年8月4日签订的《房屋租赁合同》。二、反诉被告阚立春赔偿反诉原告通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司的各项损失共计1039779.60元，限于本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。反诉案件受理费7619.00元，由反诉原告通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司负担540.00元，由反诉被告阚立春负担7079.00元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中上诉人阚立春与被上诉人通辽市鑫丰房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，双方当事人约定安全保卫、防水、防盗由上诉人负责。从法律规定和合同约定，上诉人阚立春应承担对租赁房屋的安全保障义务。案外人姜某在上诉人承租的房屋门口多次点燃柳絮而上诉人所雇佣的员工无人采取措施予以制止，对涉案房屋面临的危险未及时处置和避免，火灾发生致使涉案房屋受损，上诉人未全面履行承租期间对涉案房屋的安全保障义务，应对被上诉人修复涉案房屋产生的损失承担赔偿责任。上诉人主张火灾起因属于意外事件、点燃柳絮未在上诉人经营范围内、未在营业期间、非其员工导致、员工及时参与灭火、消防设备及工程合格，其理由不能免除其承租期间的安全保障义务，故其主张理由不成立，不予采纳。上诉人主张案外人姜某系火灾直接责任人，其不应承担赔偿责任，因被上诉人依据双方签订的房屋租赁合同向上诉人主张权利，符合法律规定，故对其主张不予采纳。上诉人主张被上诉人请求赔偿数额过高，包含火灾致损的一至七层建筑的修复费用，超过其承租范围的费用不应由其承担。因上诉人未尽到合理安全保障义务，导致建筑一至七层不同程度损毁，且未举证证明被上诉人主张的维修项目及费用存在不合理之处，原审法院依据双方房屋租赁合同约定及被上诉人所举证据支持被上诉人修复涉案建筑产生的损失并无不当。上诉人主张被上诉人在租赁期内擅自对涉案房屋进行修复，属于违约，要求被上诉人退还上诉人未到期的房屋租赁费用。因上诉人在一审中申请撤回包含该项主张的本诉请求，一审法院亦已作出撤诉裁定，故对上诉人该项主张不予采纳。综上所述，阚立春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7619元，由上诉人阚立春负担。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年五月二十二日书记员  道日娜