浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初56号 原告：嵊州市文化综合大厦置业有限公司，住所地：浙江省嵊州市剡湖街道西前街85号。 法定代表人：严臣风。 委托诉讼代理人：王永春、陈杰克，浙江纳森律师事务所律师。 被告：上海翊家投资管理有限公司，住所地：上海市松江区九亭镇涞寅路1025号1幢3楼3045室。 法定代表人：高传辉 委托诉讼代理人：何应，上海创远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨成，上海展通律师事务所律师。 原告嵊州市文化综合大厦置业有限公司与被告上海翊家投资管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王永春，被告委托诉讼代理人何应、杨成到庭参加诉讼。审理中，双方当事人请求庭外和解二个月。本案现已审理终结。 原告嵊州市文化综合大厦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告的购房户房款702000元，并支付从2018年4月6日起至清偿之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月26日，原告嵊州市文化综合大厦置业有限公司与被告上海翊家投资管理有限公司签订《独家代理合同》一份，约定：由被告整体独家销售105套房源，销售面积12105.76平方，房源底价为7900元每平方，销售总底价95635504元；车位88只，车位底价6600000元，双车位4只，双车位底价500000元。销售总额为102735504元。2、代理期限自2017年11月25日起至2018年5月1日止。至2018年2月3日，因被告仅销售7套房产合计5075298元，销售严重滞后远不足达到合同约定应于2018年1月31日之前累计销售4000万元销售目标。为此，原、被告之间又签订补充协议一份，约定：1、甲方同意乙方销售给嵊州本地客户的结算底价按原合同下调200元每平方，即最终平均单价7700元每平方结算；2、车位按8万元每只销售；3、结算方式：按销售进度25套为界，1-24套（含已售房源）按原合同表底价一房一结给乙方，第25套结佣时，甲方按已销售的25套房的实际平均底单价汇总计算，结算溢价，多退少补。（平均底单价：外地客户按7900元每平方，本地客户按7700每平方计）。合同到期后，经购房客户投诉发现，被告在代理销售期间，用“存五万抵八万房款”等方式促销，并以自己的名义私自收取业主的房款未计入业主的购房总价，收取的房款亦未交原告入帐，已经核实的有12户合计房款702000元。原告认为：原、被告之间建立的为代理关系，被告收取的房款属代理事项产生的原告合法财产，应计入业主的购房总价；被告以自己的名义私自收受业主房款无合同及法律依据，侵害了业主和原告的合法权益。 被告上海翊家投资管理有限公司答辩称，1、被告采用“存5万抵8万房款”的方式促销房屋，系被告与参加优惠活动的购房户之间的约定，并不损害购房户利益。2、购房户无权要求用活动中支付的款项来冲抵《商品房买卖合同》中的购房款，购房户实际支付的房款就是《商品房买卖合同》中的购房款金额再加上5万元。3、原告的诉讼主体不适格，对被告在推销活动中收取的款项不享有诉权，被告收取款项的行为未损害原告的利益。综上，原告不是促销活动当事人，诉讼主体不适格，请求驳回原告之诉讼请求。 原告为证明其主张的事实，提交的证据有： 证据1、独家代理合同（含附件）1份，证明2017年11月25日至2018年5月1日期间，以平均底价7900元/平方米销售105套房产及部分车位，双方对代理权利义务及报酬进行了约定之事实。被告质证对其真实性无异议。 证据2、补充协议1份，证明双方于2018年2月3日对代理事项作出补充约定之事实。被告质证对其真实性无异议。 证据3、上海翊家代销房产明细和结佣清单1份，证明按照合同约定计算被告的佣金，本案中被告收取的款项没有包含在原告已经收取的房款和业主的房款当中。被告质证后对其真实性无异议，提出原告制作的结佣清单不是按双方约定的结算方式计算得出，对该证据的关联性不予认可。 证据4、收据10份，证明被告以活动促销的名义收取702000元房款没有交付原告，现有证据证明的为652000元，了解到的为702000元之事实。 证据5、商品房买卖合同3份，活动清单3份，证明被告当时以存几抵几的方式私自收取了购房款没有交付原告，也没有计入原告的购房款的总价，其中有4份收据中注明为购房活动款。 证据6、情况说明11份，证明业主支付的购房活动款对应的诉争款项意思表示为购房款，被告收取后应当交付给原告。 被告质证对证据4、5、6的真实性未提出异议，提出这是被告以让利的方式向购房户进行促销活动，购房活动款不等于房价，与原告无关。 被告为证明其主张的事实，提交的证据有： 证据7、活动确认书9份，证明相关参加活动的购房户在活动中支付的款项不是房款，而且购房户最终认购的房价是经过原告确认认可之事实。原告质证后对上述证据的真实性无异议。提出这些证据能够证明被告收取了652000元之事实，“存5万抵8万”活动，可以清楚反映存房款抵房价之事实。 证据8、签约信息表、收据、上海翊家代销房产明细和结佣清单各1份，证明竺海平支付的152000元，不是原告所说的活动费中的房款，其中100000元是购买车位款，52000元是其他找补的房款之事实。原告质证后对其真实性无异议。被告认为其中100000元系车位款，就应证明其已将该款项交付给了原告。 证据9、银行刷卡单2份，证明原告庭审中提交的陈志萍银行刷卡的20000元与余浙闽30000元，不是活动费，与本案无关，也不能达到原告的举证目的。原告质证后对其真实性无异议，提出上述50000元系被告向购房户收取的房款，应计入房价。 本院对上述经双方当事人质证的证据认定如下：因双方当事人质证后对对方提交的证据的真实性未提出异议，只是对其关联性、合法性发表了各自的意见，因此上述证据的证明效力本院予以确认。 本院根据有效证据及当事人陈述，认定如下事实：2017年11月26日，原、被告签订《独家代理合同》一份，约定被告为原告提供代理销售嵊州文慧苑房屋及车位服务。2018年2月3日，双方在上述合同的基础上，又订立《嵊州文慧苑独家代理合同》补充协议一份，进一步明确了双方的相关权利义务。且原、被告在合同附件约定了每套销售房源及每个车位的底总价。期间，被告为促进房屋销售，推出“存5万抵8万”的促销活动。活动中，被告以其与原告在附件中约定的每套房屋销售底总价为基础，先提高房屋的销售价，然后以“存50000元抵80000元”促销活动的形式要求参加活动的购房户签订“活动确认书”，在购房户向其账户存入50000元款项后，再减去80000元。例如参加促销活动的购房户陈志萍签署的“活动确认书”载明“本人陈志萍购买嵊州文慧苑B2号楼403室住房，自愿参加存50000元抵现金80000元房价优惠活动，该房源毛坯合同价605000元，若本人放弃优惠活动，则接受该套房源购房价685000元。承诺人陈志萍证件号（身份证号）日期2018年2月14日”等内容。陈志萍购房户所购买的嵊州文慧苑B2号楼403室住房，原、被告在合同附件中约定的销售底总价为603381.59元，被告在活动促销中将房屋总底价定为685000元，当该购房户参加优惠活动并存入50000元后，即以605000元的价格向其销售。原告则按照被告与购房户陈志萍约定的活动优惠价格605000元签订《商品房买卖合同》。经统计，被告向参加该活动的10户购房户（具体为：余浙闽、王少民、陈志萍、王金祥、陶祺、李继鹏、齐鑫珍、斯欢欢、楼锴、竺海平每户5万元）收取存款共计50万元。 本院认为，本案的争议焦点为被告在活动促销中向购房户收取的存款是否属于购房户应支付给原告的房屋价款？被告是否应将该款归还给原告？根据庭审查明的案件事实，被告在活动中采用的是在其与原告约定的每套房源底总价的基础上，先提高房价，后又降价的方式吸引购房户向其存入现金，其该行为的对象是购房户，而非原告。根据合同相对性原则，该活动的权利义务相对人仅限于被告与购房户，原告并非该活动的相对人，对该活动不享有权利义务。另外，被告推出的优惠活动也没有损害原告的利益，购房户与原告签订的《商品房买卖合同》上约定的价格也得到原告的认可并签字确认。因此，原告以被告向购房户收取的活动款项系购房户支付给原告的购房款，且该购房款属于原告所有，要求被告归还之诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一之规定，判决如下： 驳回嵊州市文化综合大厦置业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费10820元，依法减半收取5410元，由原告嵊州市文化综合大厦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王祖明 二〇一九年五月八日 书记员  宓 甜