浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1607号 上诉人（原审被告）：楼滨荣，男，1950年12月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：金华市友林物业服务有限公司，住所地浙江省金华市婺城区通园小区东12幢3单元202室，统一社会信用代码91330702695253919C。 法定代表人：尤柏友，执行董事。 上诉人楼滨荣因与被上诉人金华市友林物业服务有限公司（以下简称友林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人楼滨荣上诉请求，一、确认友林物业公司应按照0.35元每月每平方米收取物业费；二、本案诉讼费由友林物业公司承担。事实与理由：一、2016年合同约定案涉物业管理费为0.35元每月每平方米，友林物业公司将物业管理费调整为0.5元每月每平方米没有签订合法的补充协议，只提供了一份2016年2月29日由友林物业公司、社区、业委会三方会议表决决定的告示。二、2016年2月29日告示不是小区业委会选聘物业和物业费涨价的告示，而是友林物业公司、社区、业委会三方会议表决决定的告示。友林物业公司在一审起诉状中也明确2016年2月29日告示是三方会议决定的告示，其不是合法的收费依据。三、友林物业公司不是江滨小区业主，其无权参与三方联席会议的表决并决定江滨小区全体业主选聘物业和物业费涨价等重大事项。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。小区选聘物业公司和物业费涨价应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2016年2月29日由友林物业公司、社区、业委会三方会议表决决定的告示不能作为选聘物业和物业费涨价的依据。四、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。友林物业公司在江滨小区不存在经营亏损情况，据核算2016年盈利约47万元，友林物业公司在未签订补充协议变更物业费收费标准的情况下，应严格按照合同约定的0.35元每月每平方米收取物业费。 被上诉人友林物业公司未向本院提交答辩意见。 原审原告友林物业公司向原审法院起诉，请求判令：一、楼滨荣支付2016年3月15日至2018年3月14日期间的物业服务费912元、违约金185元（暂算至2018年10月14日，以后按银行贷款利率4倍计付至实际履行之日止）；二、由楼滨荣承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下，2015年2月5日，友林物业公司（乙方）与金华市江滨小区业主委员会（甲方）续签《江滨小区物业服务合同》。双方约定，甲方选聘乙方对江滨小区提供物业管理服务，合同期限为2015年3月15日起至2017年3月14日止，乙方服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，每幢楼道每周必须清扫一次，扶梯及信报箱每周应擦一次；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，物业服务收费选择包干制，服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅0.35元/月/平方米；泊位费700元/年/个；临时停车4元/晚，合同期限2年内2015年收费价格在原基础上不变，考虑到管理成本提高及物价上升因素，2016年的物业服务费标准在2015年年末重新核定，小区广告收入的30%归业委会所有，停车收入的20%归业委会所有，业主或物业使用人应在每年的9月30日之前履行交纳义务等内容。2016年2月29日，金华市江滨小区业主委员会就调整2016年度物业收费标准事项发布告示，明确友林物业公司继续管理江滨小区，物业服务费调整为0.50元/月/平方米。而后，该小区绝大部分业主均按新标准向友林物业公司交纳了相关物业服务费。在上述合同届满前，友林物业公司（乙方）与金华市江滨小区业主委员会（甲方）又续签《江滨小区物业服务合同》，并将合同履行期延长至2018年3月14日，约定物业服务费收费标准为多层住宅按0.50元/月/平方米；泊位费700元/年/个；临时停车4元/晚等内容，其余合同权利义务内容与前一物业服务合同基本相同。2017年9月20日，双方又签订《物业管理委托合同补充协议》，对停车费、广告费、路面修补、泊位改造费用等收取分配事项进行补充约定。另查明，楼滨荣系江滨小区5－11H幢自建房（7号一层商业建筑面积为78.72平方米，二层住宅建筑面积为103.22平方米）的业主，友林物业公司、楼滨荣事先核定，楼滨荣应交纳物业费面积为76平方米。自2016年3月15日起，楼滨荣以友林物业公司无权擅自提价为由拒绝向友林物业公司交纳相关物业服务费。2018年8月31日，友林物业公司向楼滨荣邮寄催缴物业费通知，要求楼滨荣在收件后10日内交纳拖欠物业费912元及违约金，未果。 一审法院认为，业主委员会代表全体业主与友林物业公司所签订的物业服务合同及补充协议，均是当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，同时该合同对全体业主具有约束力。根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的基本义务，也是维护小区正常生活秩序的基本保障。楼滨荣作为江滨小区5－11H幢自建房的业主，在实际接受友林物业公司为该小区全体业主提供的物业服务后有义务向友林物业公司交纳相关物业服务费。楼滨荣拖欠物业服务费未交纳，已损害到物业公司的合法权益，也有损已交物业费用业主的相关权益，而且这类情形的扩散势必会造成小区物业管理状况的恶性循环，最终受损的将是全体业主的权益，故友林物业公司要求楼滨荣支付2016年3月15日至2018年3月14日期间物业服务费的诉请，于法有据，应予以支持。楼滨荣抗辩称友林物业公司提价事项未经一半以上业主同意属无效，业主有权拒交相关物业服务费。由于物业费提价事项系由业主委员会做出的决定，如业主认为业主委员会的该决定违反了法律、法规，损害了业主的合法权益，业主可以另行主张权利，请求相关部门或法院依法予以撤销，但在该决定被撤销之前，仍应视为有效，故楼滨荣拒交物业费的抗辩意见，应不予采纳。同时，在物业服务合同中，对业主逾期交款情形下并未约定具体的违约责任，且友林物业公司在履行物业服务过程中确也存在一定的瑕疵，故友林物业公司要求楼滨荣支付滞纳金的诉请，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、楼滨荣于判决生效之日起三日内给付金华市友林物业服务有限公司2016年3月15日至2018年3月14日期间的物业服务费912元；二、驳回金华市友林物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元（友林物业公司已预交），由楼滨荣负担，限于判决生效之日起三日内向原审法院交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，《国务院物业管理条例》第十二条明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条明确，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案在江滨小区业主及业主大会决定解聘友林物业公司之前，江滨小区业主委员会与友林物业公司签订的《江滨小区物业服务合同》（服务期限2015年3月15日至2017年3月14日、2017年3月15日至2018年3月14日）约定的事项对江滨小区的业主具有法律约束力。2016年2月29日《告示》以江滨小区第二届业主委员会的名义公布，该告示明确由业委会、社区、物业公司参加联席会议并讨论表决，同意案涉物业费标准调整为0.5元每月每平方米，原审法院按照该标准认定本案物业费的数额并无不当。楼滨荣提出的案涉物业费从0.35元每月每平方米提高到0.5元每月每平方米要经（业主建筑）专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意缺乏法律依据，且即使该要求具有法律依据，楼滨荣提出的该程序及其他程序问题属业主委员会内部行为规范，不具有对抗作为善意第三人的友林物业公司的效力。 综上所述，楼滨荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人楼滨荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 杜月婷 审 判 员 周楚臣 二〇一九年五月二十日 代书记员 周璟学