黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初10697号原告：郭淑艳，女，1967年2月28日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李春莲，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。被告：哈尔滨卓邦投资有限公司，住所地哈尔滨市南岗区文明街48号，统一社会信用代码91230103MA196W2T73。法定代表人：李文秀，职务经理。委托诉讼代理人：宁虹超，男，1982年11月22日生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨卓邦家居有限公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路2号1栋，统一社会信用代码91230104690712143E。法定代表人：李文俊，职务经理。委托诉讼代理人：宁虹超，男，1982年11月22日生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市南岗区。被告：唐俊德，男，1976年4月4日生，汉族，户籍地哈尔滨市道外区。被告：李文俊，男，1976年5月30日生，汉族，户籍地哈尔滨市道外区。原告郭淑艳与被告哈尔滨卓邦投资有限公司（以下简称卓邦投资公司）、哈尔滨卓邦家居有限公司（以下简称卓邦家居公司）、唐俊德、李文俊租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭淑艳的委托诉讼代理人李春莲，被告卓邦投资公司、卓邦家居公司的委托诉讼代理人宁虹超到庭参加诉讼，被告唐俊德、李文俊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《经营场地及设施租赁合同》，四被告返还原告剩余租金1215元、质保金1000元、装修保证金500元；2.判令撤销《营销宣传委托发布合同》，四被告返还原告广告宣传费21,870元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：卓邦投资公司在招商时提供给原告的楼层品类分布图，明确标示商场东二层招商的品类为综合食品、进口食品、山货、粮果、干果、罐制品等，与北一层的冻货区、蔬菜区、水果区、东一层的海鲜区、面点区、酒水区，经营品类范围明显是不同的，基于此，原告与被告签订了《经营场地及设施租赁合同》，租赁北1F-068号摊位。但随即在2017年6月份，卓邦投资公司就违反承诺，将东二层整体出租开设大型连锁超市，而超市经营品类与楼下绝大多数商户重复，其又设有独立上下滚梯，将通往东一层、北一层的另外一部电梯、两部楼梯统统封死，开业以来商铺空置情况严重，没有达到约定的进场率，超市进场后，部分商户被迫陆续离场，而卓邦投资公司又于同年11月15日强行将包括原告在内的三十多家商户清场，进一步导致商铺空置率增加，经营环境愈加困难。关于《营销宣传委托发布合同》系卓邦投资公司以办理营业执照、避税等理由欺骗原告签订的，双方权利义务明显不对等，其还对外明确表示收取的该部分广告费被用作商场装修上。因此，该《营销宣传委托发布合同》无论是基于欺诈还是显失公平，均应依法予以撤销，返还原告两年的预付广告宣传费。另，原告缴纳的所有费用为卓邦家居公司收取，卓邦投资公司与卓邦家居公司为关联公司，两家公司均为100%自然人投资成立，其中唐俊德作为发起人未履行完毕出资义务，李文俊个人财产与公司财产混同，两家公司的人员、业务、财务等方面均存在交叉重叠，构成关联公司之间以及股东与公司之间人格混同。综上，卓邦投资公司先是擅自改变楼层招商品类违约在先，后又违反适租义务，并强行将原告摊位清场导致合同无法继续履行，应依法承担违约责任，唐俊德、卓邦家居公司、李文俊对此承担连带责任，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告卓邦投资公司辩称，一、原告请求解除双方签订的《经营场地及设施租赁合同》（以下简称租赁合同）没有事实及法律依据，依法应予驳回。（一）原告请求解除租赁合同没有约定及法定事由。1、原告请求解除租赁合同没有约定事由。被告已依约履行了自身全部义务，向原告交付了商铺，没有约定原告有权解除租赁合同的情形出现；相反租赁合同中明确约定原告擅自不从事经营活动3日以上构成违约，被告有权单方行使解除权，至于原告自身经营盈亏是其理应承担的商业风险不是其擅自不从事经营活动的正当理由，其行为已构成违约。2、原告请求解除租赁合同没有法定事由。《合同法》第94条明确规定当事人可以解除合同的情形为：“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案显然不满足前三项规定情形，被告亦没有其他违约行为致使不能实现合同目的。关于被告在宣传阶段发布的招商广告应认定为要约邀请，招商广告中对商铺的“楼层品类分布图”的表述是宣传内容的一部分，不包含合同具体的条款，内容含糊不具有确定性，属于商业广告，是被告为推销出租商铺进行的一种商业行为，其目的是为了宣传所出租商铺的优越性，并以此吸引不特定的消费者租赁其商铺，且该内容并未最终写进双方签订的租赁合同中，其法律性质应属于要约邀请。原被告双方为商铺租赁法律关系，双方的合同目的实际应为被告依约提供经营场所、原告开展经营活动，也就是说只有当因被告违约导致无法提供案涉商铺给原告使用时方构成根本性违约。现被告依约已向原告提供了商铺，原告也已实际开展经营，被告没有违约行为。原告在进行投资时，应是在充分考虑涉案商铺的区域特点、发展前景、投资风险等因素作出的决定，并在此基础上与被告签订租赁合同。（二）即使租赁合同解除，被告也不应向原告返还剩余租金、质保金、装修保证金。租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同双方已实际履行，租赁合同合法成立且已生效。《合同法》第91条规定合同解除后合同的权利义务终止，第98条规定合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，租赁合同解除后，剩余租金、质保金、装修保证金是否返还、如何返还需严格依据双方租赁合同有关条款执行，而双方租赁合同中明确约定如原告擅自不从事经营活动构成违约，被告有权行使单方解除权，剩余租金、质保金、装修保证金等作为违约金的一部分，不予返还。二、原告请求撤销双方签订的《营销宣传委托发布合同》（以下简称营销合同）、返还广告宣传费没有事实及法律依据，依法应予驳回。《合同法》第54条明确规定因重大误解、显示公平订立的合同，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中并没有上述法定情形出现，不满足撤销营销合同条件，营销合同系双方真实意思表示，合法有效，合同已实际履行且仍处于履行阶段，广告宣传费系营销合同中明确约定的费用，被告已实际开展广告宣传活动。因此，在营销合同合法存续、广告宣传费用已投入的情况下，广告宣传费用不应也无法返还。三、原告请求卓邦家居公司、唐俊德、李文俊返还剩余租金、质保金、装修保证金及广告宣传费用没有事实及法律依据，依法应予驳回。卓邦家居公司、唐俊德、李文俊不是本案适格被告，根据合同相对性原则，上述三方不是原被告所签订租赁合同、营销合同一方主体，未在合同中以签字或盖章方式予以确认，原被告因合同产生争议、发生纠纷与上述三方无关，更不应由上述三方承担责任。唐俊德是卓邦投资公司法人及股东，但早于2018年5月13日其便已将股权全部转让给案外人李文秀，公司法人也已变更为李文秀。转让股权后，其不应对原被告之间相应纠纷承担责任。卓邦投资公司与卓邦家居公司不构成关联关系，更不构成人格混同。现有法律对关联关系没有明确界定，实务中判定两公司是否具有关联关系通常从是否有持股关系，控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员是否有交叉等方面综合予以考量。通过查询工商登记信息可知，卓邦投资公司与卓邦家居公司不存在相互持股关系，就上述事项也不存在交叉，两公司不具备关联关系。此外，两公司更不存在人格混同问题。最高人民法院在相关指导性案例中确认了关联公司发生人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成人格混同。两公司不具备关联关系，法人、经营场所、经营范围均有明显差别，不存在人员、财务、业务发生混同的情形。卓邦家居公司不存在股东个人财产与公司财产混同情形，公司建立了独立规范的财务制度、财务支付明晰、具有独立的经营场所。被告卓邦家居公司辩称，答辩意见同卓邦投资公司。被告唐俊德、李文俊未出庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《经营场地及设施租赁合同》一份、《营销宣传委托发布合同》一份、收据四份，招商宣传资料一套、光盘一份（包括东二层超市全景视频一份、电梯视频一份、熟悉的味道节目视频一份）、超市相片13张、北一层东一层部分商户经营摊位相片19张，企业信息二份、发起人唐俊德出资情况一份，2017年11月30日卓邦投资公司的登报声明一份，被告卓邦投资公司提交的光碟一张，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。原告提交的2017年11月13日都市零距离记者采访卓邦菜市场经理杨宝樑视频，卓邦家居公司微信公众号宣传文案、招聘信息，银行流水交易明细（包括本案原告）及对应收据，不能证明其待证内容，本院不予采信。原告提交的从哈尔滨市南岗区市场监督管理局调取的黑龙江省宇翔房地产开发有限公司与唐俊德签订的《房屋租赁合同》，与本案无关，本院不予采信。被告卓邦投资公司提交的卓邦菜市场营销情况共20页，2017年卓邦投资公司发放宣传单人工费用明细附票据100张，卓邦菜市场印刷费票据14张、促销活动业主补贴款10张、开业庆典期间费用票据5张、广告牌制作费票据46张、墙体字制作费协议书1份、龙广电台广告发布费用合同5份不能证明其待证内容，本院不予采信。被告唐俊德、李文俊未出庭质证，视为对相关诉讼权利的放弃。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月，卓邦投资公司发布卓邦菜市场招商宣传广告，招商宣传广告上明确约定卓邦菜市场分为北一层、东一层、东二层、东三层，并明确了每个楼层经营种类不同，其中北一层经营种类为品牌牛羊肉、品牌猪肉、散户猪肉、羊肉、鸡鸭鹅肉、冻货类、蔬菜、综合类、熟食、拌菜、咸菜、鸭货、水果、品牌副食类等。2017年1月11日，郭淑艳与卓邦投资公司签订《经营场地及设施租赁合同》，约定卓邦投资公司将位于哈尔滨市南岗区文明街48号北一层068号摊位的经营场地及设施租赁给郭淑艳使用；租赁期限为二年，自2017年1月21日至2019年1月20日；郭淑艳应交纳二年租金2430元、质保金1000元。同日，郭淑艳与卓邦投资公司签订了《营销宣传委托发布合同》，合同约定：郭淑艳委托卓邦投资公司进行商场的宣传推广，委托期限为二年，自2017年1月21日至2019年1月20日；郭淑艳应付委托费二年合计21,870元。合同签订后，郭淑艳进入经营场地，并交纳了二年的租金2430元、质保金1000元、装修保证金500元、二年广告发布费21,870元，上述费用卓邦家居公司为郭淑艳出具《收据》。2017年6月，卓邦投资公司将东二层整体出租他人开设大型连锁超市，且经营品类与北一层大部分商户经营种类重复，导致北一层客流量减少，北一层商户纷纷撤离卓邦菜市场，郭淑艳连续亏损，2017年12月29日郭淑艳自行撤离摊位。郭淑艳多次向卓邦投资公司索要剩余租金及相关费用，卓邦投资公司拒绝。另查明，卓邦投资公司于2017年1月13日成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），唐俊德为股东，2018年5月13日股东变更为案外人李文秀。卓邦家居公司于2009年7月16日成立，公司类型为一人有限责任公司，股东为李文俊。本院认为，郭淑艳与卓邦投资公司签订的《经营场地及设施租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，当属合法有效。卓邦投资公司发布的招商广告明确约定每个楼层经营种类不同，且内容具体明确，该内容对郭淑艳决定与卓邦投资公司签订租赁合同具有实质性的影响，该招商广告属于要约，系租赁合同条款的一部分，卓邦投资公司应予遵守该条款。卓邦投资公司违反了招商广告中每个楼层经营品种不同的约定，且擅自将东二层整体出租他人开设大型连锁超市，该超市的经营种类与北一层大部分商户经营种类重复，卓邦投资公司的行为构成违约，因卓邦投资公司的违约行为导致北一层客流量减少，北一层商户纷纷撤离卓邦菜市场，郭淑艳在连续亏损情况下自行撤出摊位，因卓邦投资公司的违约行为致使郭淑艳不能实现合同目的，故双方签订的《经营场地及设施租赁合同》符合法定解除条件，应予解除。卓邦投资公司应返还郭淑艳剩余租金1215元、质保金1000元、装修保证金500元。关于郭淑艳要求撤销《营销宣传委托发布合同》的诉讼请求，因其未向本院提供符合撤销事由的相关证据，故本院不予支持。关于郭淑艳要求卓邦投资公司返还广告宣传费的诉讼请求，因卓邦投资公司提供的证据不能证明郭淑艳交纳的广告宣传费已经合理支出，现本院判决解除双方签订的《经营场地及设施租赁合同》，故卓邦投资公司亦应返还郭淑艳广告宣传费21,870元。卓邦投资公司系一人有限责任公司，唐俊德作为卓邦投资公司的股东未提供证据证明卓邦投资公司的财产独立于唐俊德自己的财产，故唐俊德应当对卓邦投资公司返还的上述款项承担连带清偿责任。卓邦家居公司庭审中自认2017年卓邦菜市场成立之初财务制度尚不健全，业户缴纳的费用由卓邦家居公司财务团队代为收取，卓邦家居公司未向本院出示将其收取的郭淑艳款项交付卓邦投资公司的证据，卓邦家居公司应对其与卓邦投资公司两公司的财务独立负有举证责任，卓邦家居公司未举证证明，其应承担不利后果，本院认定卓邦投资公司成立之初，卓邦投资公司财务与卓邦家居公司财务混同，卓邦家居公司收取了郭淑艳交纳的款项，故卓邦家居公司应对卓邦投资公司返还郭淑艳剩余租金1215元、质保金1000元、装修保证金500元、广告宣传费21,870元承担连带责任。卓邦家居公司系一人有限责任公司，李文俊作为卓邦家居公司的股东未提供证据证明卓邦家居公司的财产独立于李文俊自己的财产，故李文俊应当对卓邦家居公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郭淑艳与被告哈尔滨卓邦投资有限公司签订的《经营场地及设施租赁合同》；二、被告哈尔滨卓邦投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告郭淑艳剩余租金1215元、质保金1000元、装修保证金500元；三、被告哈尔滨卓邦投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告郭淑艳广告宣传费21,870元；四、被告唐俊德对本判决第二、三项承担连带清偿责任；五、被告哈尔滨卓邦家居有限公司对本判决第二、三项承担连带清偿责任；六、被告李文俊对本判决第五项被告哈尔滨卓邦家居有限公司的债务承担连带责任；七、驳回原告郭淑艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由被告哈尔滨卓邦投资有限公司、唐俊德、哈尔滨卓邦家居有限公司、李文俊负担；公告费560元，由被告唐俊德、李文俊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞审 判 员  叶 萍人民陪审员  马 娜二〇一九年五月十六日书 记 员  李 雪