广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2207号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强。委托诉讼代理人：刘阔雅，女，1991年11月30日出生，汉族，住湖南省耒阳市.系原告员工。委托诉讼代理人：白晓莉，女，1976年1月13日出生，回族，住广东省佛山市南海区.系原告员工。被告：广州君赫服饰有限公司，住所地广东省广州市黄埔区云埔工业区方达路2号办公写字楼4楼整层，统一社会信用代码9144010158566037XT。法定代表人：李国华。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告广州君赫服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员钟雄、彭伟球组成合议庭，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2017年9月22日签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月15日解除，被告缴纳的租赁保证金13102元归原告所有；二、被告立即向原告归还佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A号铺；三、被告立即向原告支付拖欠的2018年7月10日至2019年1月15日的租金36641元；四、被告立即向原告支付拖欠的场地占用费（从2019年1月16日暂计至2019年1月25日为2113元，要求计至实际清场之日）；五、被告立即向原告补交免租期间（2017年10月10日至2018年6月9日）的租金52408元；六、被告立即向原告返还装修补贴150000元；七、被告立即向原告支付违约金（以每月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计至实际清偿之日止，暂计至2019年1月25日为2648.85元）；八、被告立即向原告补交免租期（2017年10月10日至2018年6月9日）减免的管理费22456元；九、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：就被告租赁佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A号铺事宜，原被告于2017年9月22日签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》，约定计租面积以建筑面积210.46平方米计算，使用面积93.58平方米；租赁期限自2017年10月10日起至2022年10月9日止，其中2017年10月10日至2018年6月9日为免租期（含装修期）；2018年6月10日至2018年10月9日的租金为5240元/月，2018年10月10日至2019年10月9日的租金为6551元/月，被告须于每月5号前交纳当月租金，否则每逾期一日按欠付金额的千分之一支付违约金，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同并没收保证金；如因乙方原因导致本合同提前终止、被解除的，乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按31.13元/月/平方米计算。2017年10月10日，双方签订了《恒福国际商业中心商铺租赁合同》补充协议，约定原告为被告提供150000元的装修费用补贴，被告在合同履行期内提出解除合同或因被告违约导致原告解除合同的，被告应向原告全额返还装修费用补贴。原告已于2017年10月10日交付场地给被告使用，被告于同日接收并签订《商铺交场确认书》。但自2018年7月起，被告未能依约支付租金，经原告多次催促，被告均不予理会。原告已于2018年10月22日、2018年12月15日向被告邮寄送达《催缴函》，于2018年11月21日向被告邮寄送达《律师函》，但被告收到函件后仍未缴纳欠费。原告已于2019年1月14日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，被告收到后未按约定交还租赁物业。原告于2019年1月26日向被告邮寄送达了《清场通知书》。被告故意拖欠租金及在合同解除后不按时归还租赁物业的行为已构成违约，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告营业执照复印件。拟证明双方诉讼主体适格。2、恒福国际购物中心租赁合同、住所（经营场所）使用证明、不动产登记信息查询结果。拟证明佛山恒裕房地产开发有限公司将案涉物业出租给原告，并允许原告出租，案涉房屋为合法建筑。3、租赁合同。拟证明原被告的合同关系，根据租赁合同的约定，原告有权解除合同、不予退还保证金、要求被告另行承担赔偿责任。4、《恒福国际商业中心商铺租赁合同》补充协议。拟证明根据补充协议的约定，原告给予被告15万元的装修费用补贴，因被告违约导致原告解除合同的，被告应向原告全额返还装修费用补贴。5、商铺交场确认书。拟证明租赁合同签订后，原告依约于2017年10月10日交付场地给被告，被告于同日接收。6、2份催缴函、律师函及寄件回执。拟证明原告按合同约定的送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。7、解除合同通知书及寄件回执。拟证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的租赁合同已解除。8、清场通知书及寄件回执。拟证明被告未按原告要求的时间搬离物品及归还租赁物业，原告向其送达了清场通知书。9、申请用款审批表、2份签收记录。拟证明被告的法定代表人已收到15万元的装修补贴费用。被告诉讼中没有提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据有原件核对，且内容相互印证，被告未提出异议并举证反驳，本院均予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月3日，被告登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2012年4月25日，原告登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），经营范围为商业经营管理、物业租赁、物业管理。2017年9月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》，约定“本合同项下租赁物位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A号铺……1.1双方确认该物业的计租面积以建筑面积210.46平方米计算，其中使用面积93.58平方米……2.1本合同项下该物业的租赁期限自2017年10月10日起至2022年10月9日止……3.1自2017年10月10日起至2018年6月9日止8个月为装修免租期……3.3双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期（含装修期）优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按31.13元/月/㎡（按建筑面积计算）标准计算，物业管理费按13.34元/月/㎡（按建筑面积计算）标准计算……4.1该物业的租金、管理费按计租面积计付……2018年6月10日至2018年10月9日月租金为5240元/月，2018年10月10日至2019年10月9日月租金为6551元/月……4.2本合同项下的租金支付时间为：乙方应于每月的5号前缴交当月租金……5.1本合同签订之日，乙方应当向甲方、物业管理公司支付共计26873元履约保证金。履约保证金=租赁保证金13102元+管理费保证金5614元+水电费保证金3157元+装修保证金5000元……19.4本合同因乙方违约而提前终止或解除的，乙方除应按合同相关约定承担违约责任外，本合同项下之租赁保证金归甲方所有……19.5乙方迟延缴纳本合同项下租金、管理费或其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方及/或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金……19.8乙方若有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按合同相关约定承担违约责任外，所交付的履约保证金分别归甲方、物业管理公司所有，乙方还应当赔偿由此给甲方及物业管理公司造成的一切损失：……（5）迟延缴纳租金、管理费或能源费用等费用之一累计超过30天或租赁期内累计超过3次（含本数）的……22.1本合同项下之租赁期限届满或本合同提前终止、被解除的，乙方应履行以下租赁物业归还义务：1）租赁期限届满或本合同提前终止、被解除的次日，乙方应当将该物业以完好状态交还给甲方……22.3乙方确认：经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权……24.1甲方和乙方按以下列明的地址送达：……乙方地址：广州市黄埔区云埔工业区方达路2号办公写字楼四楼整层……24.2本合同24.1所列联系地址为双方的法定送达地址……由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。任何一方变更上述联系方式的，须及时以书面形式通知另一方。否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担……”。2017年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，就商铺装修费用补贴事宜作出如下约定“一、甲乙双方协商一致，就原合同约定的装修费用补贴补充约定如下：1、乙方该物业的装修设计文件及标准经甲方及物业公司书面批准后，甲方应在七个工作日内向乙方支付装修费用补贴45000元。2、乙方在正式进场装修之后的七个工作日，甲方应向乙方支付装修费用补贴60000元。3、乙方在装修完成经甲方及物业公司验收合格并上货品后，甲方应向乙方支付装修费用补贴45000元……5、在原合同履行期内，乙方提出解除合同或者因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方全额返还装修费用补贴……二、除本协议中列明有调整外，其他均按原合同约定执行……”。同日，原告向被告交付商铺并签署《商铺交场确认书》。2017年11月16日，原告向被告支付涉案商铺装修工程款45000元，被告法定代表人李国华签收该笔款项。2017年11月24日，原告向被告支付涉案商铺装修工程款45000元，被告法定代表人李国华签收该笔款项。2017年11月28日，原告向被告支付涉案商铺装修工程款60000元，被告法定代表人李国华签收该笔款项。2018年10月22日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《催缴函》，要求被告收函后缴清拖欠的租金及违约金21641.17元。2018年11月21日，原告委托律师向租赁合同载明的被告地址邮寄《律师函》，告知被告其长期拖欠租金的行为已构成违约，要求被告收函后三日内缴清拖欠的租金及违约金28970.59元，否则原告将依法起诉。2018年12月15日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《催缴函》，要求被告收函后缴清拖欠的租金及违约金36260.83元。2019年1月14日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《解除合同通知书》，主张被告自2018年7月起拖欠租金的行为已构成严重违约，告知被告租赁合同及系列补充协议于本通知书送达之日解除、已缴的保证金不予退还并要求被告限期内缴清欠租、补交免租期内租金、返还装修补贴及交还租赁物业。2019年1月26日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《清场通知书》，内容为“……截止目前，贵方不仅未按照租赁合同及通知的约定缴清拖欠的租金、管理费等费用，而且未向我司归还租赁物业。为保障我司的合法权益，我司定于2019年1月30日对该租赁物业进行清场，届时请贵方派人参加，否则视为贵方自动放弃该租赁物业内一切物品的权利……”。另查明，位于佛山市禅城区季华六路11号首层房产的产权人为佛山恒裕房地产开发有限公司，房屋用途为商业。2014年9月1日，佛山恒裕房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，就乙方承租甲方位于佛山市禅城区季华六路11号负一层、首层、二层、三层、四层的商业物业事宜作出具体约定。原告于诉讼中陈述：涉案铺位现由被告使用，正常营业中；被告已缴纳租赁保证金，其在原告起诉后未向原告缴纳任何费用；佛山市恒福物业管理有限公司（下简称恒福物业）是产权人委托的物管公司，其配合原告的招商工作并负责为引进的商户提供物管服务；作为免租期优惠，被告在免租期内未向原告交纳租金，也未向恒福物业交纳物管费；原告诉请免租期内管理费依据的是租赁合同第3.3条的约定，该条是对违约责任的约定，是被告违约就应承担的违约责任。另查明，恒福物业诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理，案号为（2019）粤0604民初2205号。恒福物业在该案中提出的诉讼请求包括：被告向恒福物业补齐免租期（2017年10月10日至2018年6月9日）减免的管理费22456元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。关于原告诉请确认租赁合同已解除、没收保证金。原告主张被告自2018年7月起拖欠租金并提供了催缴函、律师函予以证实，因被告拒不到庭抗辩并举证其交租情况，本院对原告的主张予以采信。根据涉案租赁合同第19.8条的约定，原告有权解除合同并没收保证金。至于合同解除的时点，根据租赁合同第24.2条的约定，由特快专递发送的通知，无论是否签收，应以寄出日后第三个工作日为送达日。原告于2019年1月14日向被告寄出解除合同通知，寄出后第三个工作日为2019年1月17日，故本院确认涉案租赁合同及其补充协议已于2019年1月17日解除。关于原告诉请被告交还租赁物。据前认定，涉案租赁合同已于2019年1月17日解除，被告继续占用涉案租赁物已无合同及法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应向原告交还涉案商铺。原告诉请有理，本院予以支持。关于原告诉请的租金、占用费及违约金。因涉案租赁合同已于2019年1月17日解除，被告应依据租赁合同第4.1条约定的租金标准向原告支付2018年7月10日至2019年1月17日的租金37063.58元（5240元/月×3+6551元/月×3+6551元/月÷31×8），自2019年1月18日起至被告实际交还租赁物之日止，被告还应参照租赁合同约定的6551元/月向原告支付占有使用费。至于违约金，因原告并未提供有效的证据证明其因被告违约所遭受的实际损失，故本院认为没收保证金已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，原告再诉请违约金，本院不予支持。关于原告诉请的免租期租金。如前认定，涉案租赁合同因被告违约已提前解除，根据租赁合同第3.3条的约定，被告应按31.13元/月/㎡的标准补交免租期的租金。经计算，2017年10月10日至2018年6月9日免租期的租金为52412.96元（31.13元/月/㎡×210.46㎡×8）。原告仅诉请被告补交52408元属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的装修补贴。涉案补充协议约定“在原合同履行期内，乙方提出解除合同或者因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方全额返还装修费用补贴”，原告已举证证明实际向被告全额支付了装修补贴150000元，且涉案租赁合同因被告违约已于2019年1月17日解除，原告诉请被告返还该笔装修补贴，合法有据，本院予以支持。至于原告诉请的免租期内的管理费，综合涉案合同约定及前述已查明的事实可知，实际为涉案铺位提供物业管理服务的主体为恒福物业，并非原告，故涉案租赁合同第3.3条约定的补交免租期内管理费，实质属于被告的违约责任，对此原告亦予认可。鉴于恒福物业已起诉该笔物管费，且本院已支持原告没收保证金，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告广州君赫服饰有限公司于2017年9月22日签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》已于2019年1月17日解除；二、被告广州君赫服饰有限公司已缴纳的租赁保证金13102元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告广州君赫服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司交还位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A号铺；四、被告广州君赫服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2018年7月10日至2019年1月17日的租金37063.58元，并按6551元/月的标准自2019年1月18日起向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付占有使用费至实际交还上述第三项的铺位之日止；五、被告广州君赫服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司补交免租期的租金52408元；六、被告广州君赫服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司返还装修补贴150000元；七、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费5491元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担502元，被告广州君赫服饰有限公司负担4989元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 田 媛人民陪审员 钟 雄人民陪审员 彭伟球二〇一九年五月十三日书 记 员 陈佳颖