广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初37216号原告：夏中红，女，1961年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：刘先某，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨富强（与原告为夫妻关系），男，1957年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：钟达欢，男，1960年7月27日出生，香港居民，住广州市天河区。被告：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区XX路1XX号102房。法定代表人：秦少瑜，职务总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。被告：罗志辉，男，汉族，1960年9月23日出生，户籍住址广州市越秀区。原告夏中红诉被告钟达欢、广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）、罗志辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘先某，被告钟达欢、康创公司的共同委托诉讼代理人陈俊鑫到庭参加诉讼。被告罗志辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将涉案商铺的消防整改合格，直至取得消防部门验收合格的文件；2、判令被告赔偿经济损失（因为消防未能取得验收合格，导致商铺不能投入使用，造成的损失），参照广州市房屋租金参考价的标准，自2014年9月1日计算至被告将商铺消防整改合格，直至取得消防部门验收合格的文件之日止。事实和理由：2011年11月15日，原告与被告康创公司签订《商铺买卖合同》，约定由原告购买被告康创公司位于东风西路××号商铺。签订该合同时，所有商铺没有间隔，被告康创公司只提供图纸供原告选择。接收商铺时，整层商铺亦无间隔。根据上述《商铺买卖合同》第五条第1款的约定，原告将商铺交给被告经营管理。被告依据该合同第六条第4款的约定，在2014年临近交铺时进行改建和装修，随即用函件的方式通知原告收铺。经查，被告一直未向公安机关办理过任何相关消防申报手续。原告认为，办理公共消防手续及装修标准具备正常使用功能是出卖人的法定和合同约定义务，经原告多次催促被告康创公司将符合合同约定的商铺交给原告，其置之不理。致使整层商铺至今未办理相关消防手续而无法使用。被告钟达欢、罗志辉为商铺的实际出卖人，其应当承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告钟达欢、康创公司共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.涉案商铺已经由广州市公安局越秀区分局消防验收合格，原告要求被告将涉案商铺整改合格没有事实依据。涉案商铺所在商场于2011年2月1日经广州市公安局越秀分局验收合格，并且出具了验收合格意见。被告将涉案商铺过户给原告，也充分证明涉案商铺在交铺前已经间隔完成，并且消防验收合格，否则不可能顺利办理过户手续，而且在原告将涉案商铺返租给康创公司期间，康创公司没有对涉案商铺进行改建，根据原告提供的证据并不能证明涉案商铺消防验收不合格。2.康创公司曾以ems快递的形式、现场办理移交手续、召开业主会议的方式通知全体业主办理收铺手续，但原告未来现场办理商铺移交，也未参加业主会议，至今不配合办理收铺，因此原告不履行收铺义务所产生的经济损失应由其自行承担，原告要求被告承担其经济损失没有事实依据。被告罗志辉无作答辩。经审理查明：2011年11月15日，原告（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定原告购买位于广州市东风西路××号铺，商铺合同约定建筑面积9.4663平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为400000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达。如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。该合同首部注明原告的通讯地址为广州市白云区XX路XX号504房。2013年1月24日，刘某作为被告罗志辉、钟达欢（卖方）的代理人与原告就上述房屋的买卖签订《存量房买卖合同》并办理网签手续。2013年4月2日，原告取得了涉案房屋的房地产权证。其中记载涉案房屋的建筑面积为9.47平方米，规划用途为商业。2012年1月10日，广州市公安局越秀区分局向刘某核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，记载地址为XX路XX号首至四层，使用性质为商场，使用面积11038.36平方米，现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、机械防排烟设施、安全出口（8个）、ABC干粉灭火器（120具）；并注明该证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。原告至今未接收涉案商铺。目前亦未有证据反映被告曾通知原告接收涉案商铺。本案于2019年1月29日的庭审过程中，被告表示：被告向原告出售涉案商铺时，已按产权证附图所示对商铺进行了间隔，在返租期间并未将商铺打通，至今仍是出售时的状态。被告已经通过两种方式通知业主前来办理收铺手续。原告则表示：双方在签订合同至原告取得产权证时，涉案商铺都没有作出间隔，是大通铺；被告确实在返租期限届满前做出的间隔，至于间隔是否与房产证附图一致，原告无法确认；此外，原告没有收到被告发出的收铺通知书。另查明：案外人李雪就涉案商场四层4030商铺与康创公司等人的纠纷，向本院提起（2018）粤0104民初19535号民事诉讼，诉请事项与本案基本相同。本院于2018年11月8日判决驳回李雪诉讼请求。李雪对该判决不服，提起上诉。二审期间，李雪向广东省广州市中级人民法院提交李雪申请公开信息的答复书，证明康创公司在2011年7月7日之后对涉案商场的楼梯间、电梯间进行改造，即便如刘某、康创公司所述2011年2月1日之前越秀区公安局对商场消防验收合格，也因涉案商场超过一万平方米以上，康创公司的改建行为应当重新向越秀分局申报消防验收。刘某、康创公司质证认为对该证据的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，该份证据只能证明康创公司在2011年对楼梯间进行改建，不能证明涉案商铺存在消防不合格的情况。况且，在2012年广州市越秀分局也对商场进行了消防验收。二审期间，李雪申请调查取证：1、涉案商铺在广州市公安局越秀分局2011年2月1日后的消防验收状态及其相关信息；2、刘某出售给李雪房屋前金利壹号商场的状态及来源；3、刘某出售李雪房屋前金利壹号商场何时改建为商铺的办证情况。根据李雪前述申请，该院向李雪代理人刘先某出具（2019）粤01法民令33号广州市中级人民法院律师调查令，并派人与其至广州市公安局越秀区公安分局查阅穗公消审字（2010）第0125号、（2010）第0126号建筑内部装修图。两文号所附消防设计图中均显示存在商铺间隔。为此，广州市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）粤01民终1730号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院认为：本案原告与被告钟达欢、罗志辉交易的商铺属于产权式商铺。产权式商铺一般是指出售方将大型商业项目分割成若干面积较小的具有独立产权的商铺。在此经营模式中，产权式商铺的业主一般会将其整体委托给开发商或第三方统一经营管理，由开发商或第三方定期、定额向商铺业主支付租金。从现有证据分析，上述生效的（2019）粤01民终1730号民事判决书已认定广州市公安局越秀区分局于2010年9月21日出具了穗公越消审字（2010）第0125号《关于同意流花广场首至三层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》及于2010年9月29日出具了穗公越消审字（2010）第0126号《关于同意流花广场第X层商场建筑消防设施、内部装修消防设计的审核意见书》。该案二审期间广州市中级人民法院向李雪代理人刘先某出具（2019）粤01法民令33号广州市中级人民法院律师调查令，并派人与其至广州市公安局越秀区公安分局查阅前述穗公消审字（2010）第0125号、（2010）第0126号消防设计审核意见书所附建筑内部装修图，前述两消防设计审核意见书中所附消防设计图中均显示存在商铺间隔。而根据2011年2月1日，广州市公安局越秀区分局出具的穗公越消验（2010）第0017号、0018号《建设工程消防验收意见书》可知，涉案商场首至三层，四层消防设计施工应已竣工且通过了消防验收。结合该案一审诉讼中，李雪、刘某、康创公司均确认商铺现在全部都有间隔，按照买卖合同附件对商铺间隔好了，与房产证附图一致的情况，一审法院认定刘某已按照合同约定及产权证附图将商铺进行分割间隔，并通知李雪收楼，已履行了其出售人的交房义务并无不妥，广州市中级人民法院对此予以维持。故可以认定被告已将商铺进行分割间隔。但未有证据反映被告曾向原告发出接收商铺的通知。因此，被告并未完全履行其出售人的交房义务，导致原告因未能接收涉案商铺产生损失。关于损失的具体计算标准，本院根据公平合理原则，酌定为参照房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价的标准计算，因本案于2019年1月29日庭审中被告已明确告知涉案商铺已作出间隔，故上述损失应自2014年9月1日起计至019年1月29日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州康创投资有限公司、钟达欢、罗志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏中红赔偿2014年9月1日起至2019年1月29日止的逾期交付商铺的损失（按商铺建筑面积9.47平方米，参照房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价计付）。二、驳回原告夏中红的诉讼请求。本案受理费571.80元，由被告广州康创投资有限公司、钟达欢、罗志辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈慧玲人民陪审员  黎冬梅二〇一九年五月二十七日书 记 员  戚志滨