山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初3132号原告（反诉被告）：青岛帝林线业有限公司。法定代表人：安日恒，董事长。委托诉讼代理人：林久琪。被告（反诉原告）：青岛合义装潢公司。法定代表人：胡延义，总经理。委托诉讼代理人：徐红卫，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原告青岛帝林线业有限公司与被告青岛合义装潢公司房屋租赁合同纠纷并反诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林久琪，被告法定代表人胡延义及其委托诉讼代理人徐红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿设备搬迁费150000元；2、判令被告赔偿原告一年租赁费80000元；3、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿违约金74060元。事实与理由：原、被告于2013年6月16日签订《厂房租赁合同》，租期自2013年7月1日至2018年6月30日。合同期未满，2018年1月24日，被告通知原告限期三天搬出所租赁房屋，并于同年1月28日将厂房强行推倒，设备全部裸天。被告的行为违反了《厂房租赁合同》第六条规定，没有提前三个月通知，造成巨大经济损失，因此要求被告承担设备搬迁费。合同第九条还规定了任何一方不得随意解除合同，如一方解除合同给另一方造成损失，除按一年的租赁费承担违约金外，还应赔偿相应的经济损失。请求判如所请。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告在2018年1月已向其送达解除合同通知书，告知其欠交租赁费，原告已构成违约，双方解除了租赁合同。合同期内没有发生搬离费用的事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1、请求判令原告支付拖欠的房屋租金37030元，支付违约金（自2017年7月1日起至2018年1月4日按照日万分之五计算）；2、诉讼费由原告负担。事实与理由：原、被告于2013年6月16日签订《厂房租赁合同》，租期自2013年7月1日至2018年6月30日。根据双方约定，原告应于2017年7月1日前交纳2017年7月1日至2018年6月30日房租，但原告直至2018年1月24日双方合同解除也未支付。请求判如所请。原告对被告的反诉辩称：被告于2017年6月拒绝收取租赁费，而不是原告无故拖欠。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：位于青岛市市北区xxx路xxx号的厂房及场地系被告于2008年自青岛xx集团有限公司（以下简称xx集团）处取得10年使用权。原、被告于2013年5月14日签订《厂房租赁合同》，约定：被告将青岛市市北区xxx路xxx号内的460平方米厂房租赁给原告使用，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日，起始年度租赁费为64400元，从第三年开始上浮，即2015年7月1日起每年度上浮5%。2015年至2016年度租赁费总价为67620元；2016年至2017年度租赁费总价为70840元；2017年至2018年度租赁费总价为74060元。每年7月1日之前交纳下一年度租赁费，逾期交纳超过1个月，视为根本违约，被告有权选择解除本合同或由乙方承担违约金10万元继续履行本合同。同时约定，原告书面或通过手机短信或通过互联网通知被告收取租赁费，被告未及时收取，不能视为原告存在违约行为；因被告原因原告未按合同约定交纳租赁费，原告不承担违约责任。双方还约定，租赁期间如遇拆迁，原告应按政府部门的要求及时腾迁，但被告至少应提前三个月通知原告，以便原告做好腾迁准备；被告不得以任何理由克扣原告应获得的设备搬迁费。其他拆迁补偿费，例：营业损失、新址安置等全部的拆迁补偿归被告所有，与原告无关。合同生效后双方均应严格履行，任何一方不得随意解除合同，任何一方随意解除合同给对方造成损失除应按一年的租赁费承担违约金外，还应赔偿相应一方的实际经济损失。合同签订后，原告即搬入租赁厂房开始生产经营。根据政府规划，原告所租赁的厂房所在地域的xx集团被列为搬迁企业，xx集团委托青岛xxx劳务有限公司（以下简称xxx劳务）对厂区内搬迁事宜进行协调解决。2018年1月24日，xxx劳务与被告就搬迁事宜签订《合义公司搬离补偿协议》，协议中约定就被告搬离事宜达成协议：xxx劳务代xx集团支付被告所有补偿费6200000元,除此之外不再支付任何费用，同时约定，被告租赁给原告的房屋搬离事宜由被告自己处理并依法自行承担相应法律责任，该搬离事宜必须在本协议签订后且xxx劳务支付本协议约定的第一笔款即6000000元后由被告负责将房屋腾空并交由xxx劳务管理，若原告逾期交付房屋，xxx劳务有权在本协议约定的交房当日自行接收房屋并拆除，由此造成的一切经济及法律责任均由被告承担与xxx劳务无关。同日，被告向原告送达《搬离通知》，通知原告因2017年7月起未交纳租赁费，违反合同约定，限原告见本通知后三日内搬离，腾空非法占有的厂房、场地，补交相关费用。原告接到通知后，与被告协商搬迁费用事宜未果。2018年1月28日，原告租赁房屋被推倒，屋内全部设备裸天放置。原告一方面与被告联系设备搬迁及补偿事宜，同时与滨州xxxx纺织有限公司（以下简称xx纺织）联系，将设备搬离租赁场所。庭审中，原告提交与xx纺织签订的《设备搬迁协议》，协议约定仕承纺织将租赁场所内的纺纱设备、机物料、配件等全部迁出，全部搬迁费用为150000元，原告在设备搬迁完毕后分期支付。原告主张被告未按照合同约定提前通知其搬迁，构成违约，应承担违约金，即一年的租赁费；被告则主张原告未在合同约定时间内，即2017年6月30日之前交纳租赁费，已经构成违约，厂房租赁合同早已解除，原告系非法占用租赁厂房。针对双方争议,原告提交其实际管理人林久琪与被告法定代表人胡延义2017年6月18日的电话录音，录音中林久琪明确表达了支付租赁费的意思。原告同时提交于2017年6月18日开具的、现已作废的中国工商银行转账支票，票面金额74060元，以证明原告已做好交纳租赁费准备，但被告以种种理由推脱不收。庭审质证中，被告对电话录音真实性予以确认，但认为作废的转账支票不能说明账户内足额存款，也不能证明原告要交纳租赁费。本院认为，被告自xx集团处取得涉案房屋及场地使用权后，向原告出租，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。本案双方争议的焦点在于何方违约。被告主张原告未按约定时间交纳租赁费构成违约，根据原告提交的双方负责人之间的通话录音，原告在合同约定时间向被告提出交纳下一期租赁费，是履行合同义务支付租赁费的意思表示，结合双方关于被告收取租赁费应出具加盖财务专用章的收据并由指定收款人收取的约定，被告主张原告拖欠房屋租赁费的事实，本院不予认定，被告据此要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。2017年7月至12月期间，原告在涉案房屋实际占有使用，故被告要求原告支付2017年7月至2017年12月六个月的房屋租赁费的反诉请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告的主张，双方在合同中约定“如遇拆迁乙方应按政府部门的要求及时腾迁，但甲方至少应提前三个月通知乙方，以便乙方做好腾迁准备”，而被告在与xxx劳务签订《合义公司搬离补偿协议》时，并未将其与原告之间的约定考虑在内，没有给原告留出腾迁的准备时间，且在签订该补偿协议之后，随即向原告发出搬离通知，其行为构成违约，应当承担违约责任，按“任何一方随意解除本合同给对方造成损失赔偿损失除应按一年的租赁费承担违约金外，还应赔偿相应一方的实际经济损失”的约定被告应按2017年至2018年度的租赁费数额支付违约金。根据双方在合同中约定的“甲方不得以任何理由克扣乙方应获得的设备搬迁费”，可以认定双方在订立合同时预见到在原告租赁经营期间可能发生搬迁行为，并就原告享有相应的搬迁费用补偿款达成合意。被告与xxx劳务在《合义公司搬离补偿协议》中就被告搬离约定补偿费用共计6200000元，但未就其中原告搬迁应得补偿加以区分，原、被告间也未就此达成补充协议，因此原告按照该与xx纺织签订并履行的设备搬迁协议内容主张实际搬迁费用是合理的。原告与仕承纺织签订的搬迁协议已履行，被告仅对搬迁费是否实际支付提出疑议，未就实际发生的搬迁费用是否合理提出相反证据，不能因此免除或减少被告按约定支付搬迁费的义务。综上，原告的诉讼请求证据充分，本院予以支持。被告要求原告支付租赁费的诉讼请求本院予以支持；被告要求原告支付违约金的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告青岛合义装潢公司向原告青岛帝林线业有限公司支付搬迁费150000元；二、被告青岛合义装潢公司向原告青岛帝林线业有限公司支付违约金74060元；三、原告青岛帝林线业有限公司向被告青岛合义装潢公司支付房屋租赁费37030元；四、上述一、二、三项折抵后被告青岛合义装潢公司于本判决生效之日起十日内向原告给付187030元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回被告青岛合义装潢公司的其他反诉请求。案件受理费4750元、财产保全费1670元，由被告青岛合义装潢公司负担；反诉费受理费410元，由原告青岛帝林线业有限公司负担205元，被告青岛合义装潢公司负担205元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  方 伟人民陪审员  张惠琴人民陪审员  于建芝二〇一九年五月二十日书 记 员  范昕欣