河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1624民初738号原告：汪卫功，男，1971年6月25日出生，汉族，住商水县。委托诉讼代理人：徐华锋，河南团结律师事务所律师，执业证号：14116200810828084。被告：沈丘县观云山置业有限公司，住所地：沈丘县沙北工业园区，统一社会信用代码：91411624MA3XATCTX9。法定代表人：董现刚，公司经理。委托诉讼代理人：翟留宏，河南千字文律师事务所律师，执业证号：14116201210190545。委托诉讼代理人：卢民，沈丘县睿诚法律服务所法律工作者。原告汪卫功与被告沈丘县观云山置业有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪卫功及其委托诉讼代理人徐华锋，被告沈丘县观云山置业有限公司的委托诉讼代理人翟留宏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪卫功向本院提出诉讼请求：1、请求解除《解除施工合同协议》合同第四项约定，返还已付购房款3569940元及利息，利息参照中国人民银行逾期贷款利息计算，从2016年10月5日签订协议起，到实际偿还之日止，要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、诉讼费及其他费用由被告承担，原告在2014年7月5日通过恒业建设集团有限公司观云山项目部承包被告名下华馨观云山项目1#、3#楼清功业务，因项目进行期间出现变更，原告退出该项目，恒业建设公司没有资金支付原告清劳务工资，在2016年10月5日，经与被告公司三方达成协议，恒业建设集团有限公司观云山项目部所欠原告债务由被告公司同意负责偿还，用开发的楼盘1#、3#楼8套房子顶原告工程款及75万元钢筋款，共3550000元，该协议由三方代表签字盖章。经华馨观云山项目部财务现金会计张娜记账并出示票据，8套房屋以每平米3300元计算共为3569940元，超支19940元，原告用现金交付19940元，其财务现金会计张娜在4133803号票据记账另收19940元。因此原告通过债权置换方式实际与被告公司签订了房屋买卖合同，并通过债权转移支付了全部房款，被告同时也依据约定出具了相关票据。现在上述8套房屋已经被被告公司出售。被告沈丘县观云山置业有限公司辩称，一、被告与原告之间不存在任何债权、债务关系，原告无权要求被告返还购房款并承担赔偿责任。原告主张诉讼请求的依据是其与郭国胜签订的解除施工合同协议，该协议及合同的相对方为原告与郭国胜，被告不是合同的当事人；二、被告开发的观云山项目承包给了恒业建设集团有限公司，原告汪卫功所承包的工程清工是承包于郭国胜，如双方存在工程款纠纷，原告汪卫功应当向郭国胜或者恒业建设集团主张，与被告无任何的关联；三、根据解除施工合同协议，被告方所开具的八套房源的性质是担保，担保的是被告与郭国胜于2016年9月30日签订的1#、3#楼11至30层的建筑工程。实际情况是，不管是郭国胜或者汪卫功的建设工程量，根本没有达到约定的工程量，原告方没有依据向被告主张权利。并且郭国胜于签订协议当天出具承诺书，明确表示年前封顶，如封顶不上，则郭国胜所开具的八套房源不生效。再者根据郭国胜出具有情况说明，由于恒业建设集团公司对其没有任何的委托和承诺，其所开具的房票、协议书、保证书均属于个人行为，全部作废；四、假如存在担保，已经超出了六个月的担保期间。综上，因被告所担保的是与郭国胜签订的11-30层工程量，在原告及郭国胜均没有完成封顶的情况下，原告无权向被告主张八套房源，在建筑承包人郭国胜都明确表示该协议不生效的情况下，原告更无权主张。请求法庭驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：一、沈丘县华丰工程投资有限公司与沈丘县康馨置业有限公司联合开发华馨观云山项目，后沈丘县华丰工程投资有限公司与沈丘县康馨置业有限公司终止合作，沈丘县华丰工程投资有限公司接管华馨观云山项目所有债权债务。2016年7月15日，沈丘县华丰工程投资有限公司与被告沈丘县观云山置业有限公司签订房地产合作开发协议，约定由沈丘县华丰工程投资有限公司提供土地用于房地产开发，沈丘县观云山置业有限公司提供开发销售房地产所需的相关资质，双方合作开发华馨观云山项目。二、2014年4月9日，郭国胜与徐其山借用恒业建设集团有限公司的资质与沈丘县康鑫置业有限公司签订建设工程合同，合同约定沈丘县康馨置业有限公司将华馨观云山项目1#、3#楼及部分地下停车库项目发包给恒业建设集团有限公司。14年6月18日的恒业建设集团有限公司内部管理约定书显示：公司因沈丘县康馨观云山项目1号楼、3号楼中标，经研究，成立恒业建设集团有限公司观云山项目1号楼、3号楼项目管理部，任命徐其山为该项目的总负责人，负责整个工程的全部工作管理，任命郭国胜为项目经办人，负责工程地方协调、催要工程款相关的所有事宜。同日，恒业建设集团有限公司为甲方与徐其山、郭国胜为乙方，签订了任命委托书，任命徐其山郭国胜为项目部负责人。2014年7月5日，恒业建设集团有限公司与汪卫功签订《观云山项目1#、3#楼及部分地下车库工程建筑工程劳务大清包合同》，将该工程分包给原告汪卫功。2014年7月10日，恒业建设集团有限公司观云山项目部收到汪卫功交来保证金1000000元。2016年3月16日，郭国胜、祝敬图为甲方，汪卫功为乙方签订“观云山项目一标段复工补充协议”，双方约定了相关的权利义务。2016年10月5日，郭国胜为甲方与汪卫功为乙方签订《解除施工合同协议》，主要内容为：汪卫功于2014年7月5日与恒业建设集团有限公司签订的华馨观云山项目1#、3#楼清工劳务合同，包括本协议前双方针对本工程签订的所有合同、补充协议书等合法有效文件（以下统称为“原合同”），现双方就解除上述合同、补充协议等原合同事宜经充分协商一致，达成以下协议。一、双方均自愿同意解除“原合同”；二、汪卫功“原合同”完成工作内容工程造价：2016年10月5日前总共完成工程量合计工程造价590万元，已付310万元（提供有效证明），下余280万元；三、汪卫功在收到郭国胜工程款后，必须无条件撤出工地，与工地再无纠纷，郭国胜也不再承担因1#、3#楼前期工程产生的农民工工资等费用；四、开发商以1#、3#房源为担保，以公开销售价开出房源顶汪卫功工程款。1#楼404128.88m2、804128.88m2、904128.88m2；3#楼401140.34m2、403143.38m2、1801140.34m2转1301140.34m2、2402127.72m2、803143.38m2，此房子包含75万元钢筋款。该协议加盖有华馨观云山项目部印章，赵亚飞作为被告公司代表在协议书签字。当日，华馨观云山项目部的会计张娜经手向汪卫功出具编号为4133801、金额为473154元、房号为3号楼1单元803，编号为4133803、金额为421476元、房号为3号楼1单元2402，编号为4133804、金额为463122元、房号为3号楼1单元1301，编号为4133876、金额为425304元、房号为1号楼1单元404，编号为4133877、金额为425304元、房号为1号楼1单元804，编号为4133878、金额为425304元、房号为1号楼1单元904，编号为4133879、金额为463122元、房号为3号楼1单元401，编号为4133880、金额为473154元、房号为3号楼1单元403，共计八份收据，金额共计3569940元。因上述八套房款总金额超出所欠汪卫功工程款280元及钢筋款75万元，汪卫功又另支付被告现金19940元，用于冲抵3号楼1单元2402房的相应房款，被告公司在编号为4133803的收据上注明现金19940元。之后，原告汪卫功撤出了工地。三、2016年9月30日，赵亚飞代表沈丘县观云山置业有限公司与郭国胜签订了关于沈丘县观云山项目1#、3#楼工程11至30层建设合同书，约定观云山项目1#、3#楼前期工程以原合同协商解决，沈丘县观云山项目1#、3#楼工程11至30层由郭国胜承包继续施工。2016年12月16日，沈丘县观云山置业有限公司诉至本院要求解除其与郭国胜签订的建设工程合同并赔偿损失，郭国胜反诉要求继续履行合同，并要求支付垫付工程款及损失，本院于2017年6月12日作出（2017）豫1624民初3393号民事判决书，判决驳回了沈丘县观云山置业有限公司及郭国胜的诉讼请求，现该判决已生效。四、2016年10月5日，郭国胜向被告公司出具承诺书，主要内容为，2016年10月5日，开出8套房源共计355万元，顶我方工程款，我保证年前封顶，如封不上顶，我本人给观云山打的355万房源8套不生效。2018年7月15日，郭国胜出具关于沈丘华馨观云山项目的情况说明一份，主要内容为，由于恒业建设集团对郭国胜没有任何委托和承诺负责华馨观云山项目，以前郭国胜开的所有房票、协议书、保证书等，属于个人行为，全部作废。五、2018年9月3日，被告公司以汪卫功为被告，向本院提起诉讼，要求解除被告公司于2016年10月5日为汪卫功开出的八份收据，本院于2018年9月27日，作出判决，驳回了被告公司的诉讼请求，被告公司不服提出上诉，后又在二审期间撤回了起诉。六、为查明事实，本院于2018年9月18日对郭国胜进行了询问，该笔录中，郭国胜陈述“2014年我和徐其山合伙以恒业建设集团公司的名义承包华鑫观云山项目工程，徐其山任工程项目经理，后我们将其中1号楼、3号楼大清包给了汪卫功”。七、2018年10月18日，郭国胜以原告的身份书写起诉书，要求解除与汪卫功于2016年10月5日签订的“解除施工合同协议”，郭国胜在诉状中称：恒业建设集团有限公司承包了沈丘县华丰观云山项目的施工建设，郭国胜为项目的负责人。八、汪卫功向本院申请调取案涉的房屋销售情况，本院依法向沈丘县房地产管理中心调取了上述房屋的销售情况，案涉的八套房屋都已经与相应的买受人进行了网签，其中六套房屋进行了备案，上述房屋网签或备案行为发生在2018年7月28日至2018年10月11日期间。本院认为，一、郭国胜于2016年10月5日在“解除与施工合同协议”上的签字行为是否属于个人行为。本院认为，郭国胜于2016年10月5日在“解除与施工合同协议”上的签字不是个人行为，该行为代表了名义承包方恒业建设集团或实际承包方徐其山及郭国胜。理由是1、本院于2018年9月18日对郭国胜的询问笔录中，郭国胜陈述“2014年我和徐其山合伙以恒业建筑集团公司的名义承包华鑫观云山项目工程，徐其山任工程项目经理，后我们将其中1号楼、3号楼大清包给了汪卫功”，说明郭国胜及徐其山就是实际承包人；2、14年6月18日恒业建设集团有限公司内部管理约定书、任命书显示徐其山、郭国胜为项目负责人；3、郭国胜参与签订了与汪卫功的“观云山项目一标段复工补充协议”，说明汪卫功认可其相应的代理行为；4、2018年7月15日郭国胜为原告，汪卫功为被告的起诉状中，郭国胜称“恒业建设集团有限公司承包了沈丘县华丰观云山项目的施工建设，郭国胜为项目的负责人”；5、通过上述郭国胜的行为，汪卫功有理由相信郭国胜的行为代表了名义承包方恒业建筑集团或实际承包方徐其山及郭国胜。郭国胜当庭作证称，是徐其山借用的资质，郭国胜在观云山施工期间没有担任过任何职务，没有参与项目管理，恒业建设集团没有出过任何委托书，签字是个人行为。本案被告也辩称郭国胜的签字是个人行为。郭国胜及被告公司的上述辩解与上述事实不符，本院不予采信。二、汪卫功、郭国胜及被告公司签订的《解除施工合同协议》第四约定，被告公司以八套房子作为担保，以公开销售价开出房源顶汪卫功工程款，并出具了收据，还另外收取了汪卫功现金19940元，是被告公司就郭国胜一方所欠原告汪卫功相应工程款用被告公司相应房屋顶账的意思表示，三方均签字认可，对三方均具有约束力，三方应当依据该协议履行，被告公司应当向原告交付开出的八套房屋。经本院查询，被告公司在上述协议签订后，将案涉的八套房屋在房产部门与其他买受人进行了网签或备案，原告无法再要求被告履行交付房屋的义务，其要求解除与被告公司签订的顶账的约定，转而要求被告公司支付相应房款共计价款3569940元的请求，合理合法，本院给予支持。被告公司辩称，汪卫功与被告公司没有债权债务关系，原告无权向其主张权利，本院认为，在被告公司与汪卫功、郭国胜签订《解除施工合同协议》之前，被告公司与汪卫功之间确实没有直接的法律关系，但在上述协议签订后，被告公司向汪卫功做出了以房顶工程款的承诺并签字认可，原告即有权依据该协议主张相应的权利。被告公司辩称，被告方所开具的八套房源的性质是担保，担保的是被告与郭国胜于2016年9月30日签订的1#、3#楼11至30层的建筑工程，郭国胜于签订协议当天出具承诺书，明确表示年前封顶，如封不上顶，则郭国胜所开具的八套房源不生效。本院认为，在三方签订的《解除施工合同协议》上，各方并没有提到被告与郭国胜于2016年9月30日签订的1#、3#楼11至30层的建筑工程。郭国胜当天出具的承诺书是其单方对被告公司做出的，原告汪卫功不知情，对汪卫功不具有拘束力，因此，被告公司的该项辩解，本院不予采信。三、被告公司为原告开出八套房屋票据，并收取19940元的现金用于抵偿房款的不足部分后，在没与原告协商的情况下，于2018年7月28日之后将上述房屋另行出售，属于违约行为，侵犯了原告的合法权益，原告要求被告承担中国人民银行逾期贷款利率的请求合理合法，本院给予支持。利息的起算日可从原告具有违约行为之日即2018年7月28日起计算四、原告汪卫功要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因各方签订的以房顶账的协议并不是《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下：一、被告沈丘县观云山置业有限公司于本判决书生效后五日内支付原告汪卫功共计3569940元及利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2018年7月28日起至实际清偿之日止）；二、驳回原告汪卫功的其他诉讼请求。案件受理费61779元，由原告汪卫功负担30889.5元，由被告沈丘县观云山置业有限公司负担30889.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  窦建中人民陪审员  齐 伟人民陪审员  马红旗二〇一九年五月六日书 记 员  顾 腾