浙江省嘉兴市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）浙04行初238号原告朱凯华，男，1955年5月30日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托诉讼代理人寿幼玲，女，1952年12月1日出生，汉族，住址同上，系朱凯华之妻。委托诉讼代理人朱寰宇，男，1980年6月22日出生，汉族，住杭州市江干区，系朱凯华之子。被告桐乡市人民政府，住所地桐乡市振兴东路600号。法定代表人于会游，市长。出庭负责人沈根潮，副市长。委托诉讼代理人俞冬杰，桐乡市人民政府工作人员。委托诉讼代理人强国良，浙江同新律师事务所律师。被告嘉兴市人民政府，住所地嘉兴市广场路1号。法定代表人毛宏芳，市长。委托代理人郭超、钟芸，嘉兴市人民政府工作人员。原告朱凯华不服被告桐乡市人民政府作出的房屋征收补偿决定与嘉兴市人民政府的行政复议决定于2018年11月27日向本院提起行政诉讼。本院于2018年11月28日受理后，即向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭审理了本案。原告朱凯华及其委托诉讼代理人寿幼玲，被告桐乡市人民政府的沈根潮副市长、委托诉讼代理人俞冬杰、强国良，被告嘉兴市人民政府的委托诉讼代理人郭超、钟芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐乡市人民政府（以下简称桐乡市政府）于2018年8月7日作出桐政补[2018]51号房屋征收补偿决定（以下简称51号补偿决定）。决定载明，因市区杨家门旧城改建需要，桐乡市政府于2017年9月18日作出《关于杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收的决定》，对本项目范围内的房屋实施征收。房屋征收部门为桐乡市住房和城乡规划建设局（以下简称桐乡住建局），房屋征收实施单位为桐乡市旧城改造指挥部办公室（以下简称旧改办）。被征收人朱凯华所有的坐落于梧桐街道园林路20号1幢103室、203室的房屋在征收范围内，该房屋所有权证编号桐字第00022681号，房屋建筑面积43.24平方米,房屋用途为商业。经桐乡市恒益房地产评估有限公司评估,被征收房屋价值(含装修附属物等价值)535216元。征收补偿方案确定的签约期限为2017年9月18日至2018年3月31日。经协商，被征收人与房屋征收部门未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议。2018年5月22日被告依法作出《补偿决定方案告知书》并送达被征收人，在法定的15日期限内，被征收人未提出书面选择意见。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省补偿条例》）第三十二条规定，确定补偿方式为产权调换。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）第十七条、第二十六条和《省补偿条例》第三十二条等规定，并结合《杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收补偿方案》，作出决定：一、被征收人可获得的相关补偿如下：1.被征收房屋价值补偿(含装修附属物等价值)535216元。2.用于产权调换的商业房屋位于杨家门社区迎凤路以北、公园路以南地块（期房），建筑面积约为40平方米，其中永丰路商业房屋的基准价格为每平方米16688元，公园路商业房屋的基准价格为每平方米13598元。具体价格在基准价格基础上，结合区位、层数、宽深比等因素进行修正。以被征收房屋临街底层店面间数为标准，调换相同数量自然间的商业房屋，被征收人按规定参加选房并结算产权调换房屋差价。产权房屋交付时间为自被征收人搬迁之月起36个月内。3.搬迁补偿为1000元。4.临时安置补偿为16056元。5.停产停业损失为26761元（停产停业损失补偿暂按被征收人房屋价值的5％计算，被征收人认为停产停业损失超过上述标准计算的补偿费的，应当提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应与被征收人共同委托评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费）。二、被征收人须在收到本决定书之日起30日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置手续，并在上述期限内将房屋腾空移交房屋征收部门。嘉兴市人民政府（以下简称嘉兴市政府）于2018年11月15日作出嘉政复字（2018）46号行政复议决定（以下简称46号复议决定），在该复议决定中另查明，1994年12月12日，桐乡市房地产管理处核发《房地产所有权证》（桐字第0037128号），记载：“所有权人：桐乡市供销合作总社：所有权性质：集体；房屋坐落：梧桐镇振兴街公园路；地号：170－27；建筑面积：190.03平方米”。2001年8月20日，桐乡市畜产品总公司和朱凯华签订《房屋（土地）转让协议》载明：桐乡市畜产品总公司将坐落在梧桐镇园林路，建筑面积43.24平方米，土地面积16.43平方米转让给朱凯华。2018年10月9日，桐乡市供销合作总社作出《情况说明》：桐乡市畜产品总公司原为桐乡市供销合作总社全资企业，其所有的房地产全部登记为“桐乡市供销合作总社”。1997年经市产权领导小组批复实施改制，转制范围内的杨家门四宗房地产没有及时进行变更，仍沿用“桐乡市供销合作总社”名称，事实产权已属桐乡市畜产品总公司。2001年桐乡市畜产品总公司全体职工决议单位解散，涉及杨家门的四宗房地产，经市供销总社同意转让给公司职工（桐供总办字第14号）。2018年10月16日，桐乡市国土资源局登记系统登记结果显示：权利人朱凯华，权证号00022681，坐落梧桐镇园林路20号，用途非成套住宅，户号103203，面积43.24平方米。嘉兴市政府复议维持桐乡市政府作出的51号补偿决定。原告朱凯华起诉称，原告拥有桐乡市园林路20号1幢203、103商业用房。该房屋位于桐乡××××与园林路交汇处，属于商业繁华地段，独幢二层，店面开阔，前、后、右三面可停车。配套齐全，商业设施完备，市场估值高，被告对原告房屋作出的补偿仅为535216元，明显低于市场价格，违背公平、公正原则。请求补偿一楼走廊面积2.47平方米，按市场价值规律对房屋重新测评。原告随诉状提交以下证据:1.51号补偿决定书；2.46号复议决定书；3.朱凯华身份证复印件；4.房产证复印件，证明房产证登记信息与事实不符；5.国有土地使用证；6、桐乡市恒益房地产评估有限公司2017年11月28日《关于“园林路沿街店面业主”的答复》，证明原告书面提出了要求复评的要求，评估公司作出答复；7.房屋征收分户评估报告，证明评估报告有很多错误；8、桐乡市供销总社文件，证明改制的过程和内容，说明桐乡市畜产品总公司出具的证明不合法；9、肖建生22户土地证及签名，证明桐乡市供销总社房产的土地系22名职工共有；10.园林路20号1幢总面积图，证明房屋原面积和现在的房产证不符，房产证内容有瑕疵；11、印庆璋等4人确认书，证明底楼廊檐是四人共有；12.桐乡市供销总社全额出售给4人的证明，证明房屋全部转让给原告等4人，不是被告所称是重新测量后给原告等4人；13、桐乡市畜产品总公司征求意见稿，证明在桐乡市供销总社领导负责下，分配4幢房产。在2019年4月25日证据交换当日,原告又提交一张百度地区网页截图，证明其房屋的地理位置优越，以及照片若干，照片拍摄了被征收房屋的室内情况，证明房产证面积错误。被告桐乡市政府答辩称，2017年9月18日，桐乡市政府作出《关于杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收的决定》对被征收范围内房屋决定征收，并于同日发布《关于协商选定杨家门旧城改建（三期）项目房地产价格评估机构的通告》，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，9月30日，房屋征收部门在桐乡市公证处现场公证下，通过抽签方式，确定桐乡市恒益房地产评估有限公司、桐乡中正房地产评估事务所承担项目的房屋征收评估工作。2017年11月20日，房屋征收部门在房屋征收现场对包括原告在内的房屋分户初步评估结果进行公示，并于2018年3月6日将分户评估报告送达原告，原告在收到评估报告后，未在法定期限内提出异议。原告的房屋产权证上的建筑面积为43.24平方米，其要求补偿一楼走廊面积2.47平方米不符合法律规定。2001年11月，桐乡市供销合作总社改制时，对案涉房屋重新进行面积测绘，并按新的产权人作分割登记，原告均按新测绘的房屋建筑面积支付价款，故原告的请求不符合法律规定。关于原告被征收房屋的价格问题，评估机构曾多次向原告作出解释说明，评估机构开展房屋征收评估工作，符合房地产估价规范的要求。请求法院驳回原告诉讼请求。桐乡市政府提交以下证据：1.杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收决定（附补偿方案），证明桐乡市政府于2017年9月18日作出杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收决定，在杨家门区域启动征收程序；2.杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收决定的公告及照片，证明桐乡市政府依法在征收现场及征收范围内对征收决定进行公告;3.杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收补偿协议生效公告及照片，证明截止2017年12月22日止，杨家门旧城改建（三期）项目签约率已经达到被征收人总户数的80%，本项目所签订的房屋征收补偿协议即日起生效，并向广大被征收人公告;4.评估机构的选定及照片、公证书，证明本次房屋征收评估机构的产生经过;5.户籍证明，证明被征收人朱凯华的身份信息;6.房屋权属证书、实地勘丈调查记录（附转让协议），证明被征收房屋位于梧桐街道园林路20号，产权登记证记载建筑面积为43.24平方米，用途为非住宅（商业）；7.初步评估结果及公示照片、房屋征收分户评估报告及送达回执，证明评估机构工作人员对案涉房屋进行入户评估，并于2017年11月20日在征收范围内予以公示；2018年3月1日出具分户评估报告，并于同年3月6日邮寄送达原告;8.一户一档，证明征收部门人员向原告做征收工作情况的记录;9.被征收房屋照片，证明被征收房屋外观;10、桐乡市住建局文件桐建(2018)82号及附件、桐乡市政府房屋征收补偿决定方案告知书，桐府征补告(2018)24号及送达回执，证明征收部门向桐乡市政府申请作出征收补偿决定以及桐乡市政府依法向原告作出告知;11.资金证明，证明房屋征收部门征收补偿专项资金充足;12.51号补偿决定书及送达记录及公示照片，证明桐乡市政府于2018年8月7日作出51号补偿决定，并于2018年8月9日留置送达朱凯华。依据:《征收补偿条例》第十七条、第二十六条，《省补偿条例》第三十二条、《桐乡市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》《桐乡市国有土地上房屋征收补偿补助奖励标准》。被告嘉兴市政府答辩称，桐乡市政府作出的51号补偿决定具有事实依据，程序合法，故嘉兴市政府予以维持。桐乡市畜产品总公司和朱凯华签订《房屋（土地）转让协议》，被转让的房屋建筑面积与原告的房屋产权证上的建筑面积均为43.24平方米。故51号补偿决定中按原告房屋产权证上记载的面积进行补偿并无不当。关于原告提出的评估价格的问题，其未在规定时间内向评估机构提出，故嘉兴市政府对原告的这一主张未予支持。嘉兴市政府作出的46号复议决定事实清楚、程序合法、适用法律正确。请求驳回原告的诉讼请求。嘉兴市政府提交了以下证据：1.原告行政复议申请材料及登记信息，证明嘉兴市政府于2018年9月17日收到原告行政复议申请；2.行政复议案件受理通知书及送达回证，证明嘉兴市政府在五日内进行审查并决定受理;3.行政复议答复通知书，证明嘉兴市政府在受理原告复议申请7日内，要求桐乡市政府进行回复;4.桐乡市政府行政复议答复书及证据，证明桐乡市政府在收到申请书副本之日起十日内，提出书面答复，并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料;5.行政复议答辩材料查阅通知书及送达回证;6.原告对桐乡市政府答复书提出的意见，证明原告对桐乡市政府作出的答复提出的意见;7、《房屋（土地）转让协议》《关于同意桐乡市畜产品总公司撤销建制的批复》[桐供总办字]（2001）第35号、《情况说明》《桐乡市不动产登记查询证明》，证明被征收房屋的来源;8.46号复议决定书及送达回证，证明嘉兴市政府依法作出复议决定并送达原告和桐乡市政府。依据：《中华人民共和国行政复议法》第二条、第十七条、第三十一条，《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条，《征收补偿条例》第十一条、第二十六条《省补偿条例》第十一条。经庭审质证，原告对被告桐乡市政府提交的证据1-5、10、11无异议,对证据6认为勘测结果未真实反映房屋的原貌;对证据7初评结果认为公示后,原告即向评估机构提出了书面异议;对证据8认为原告多次向征收办工作人员反映情况;对证据9的照片认为未客观反映店面的真实情况；对证据12认为，由于原告当时家中无人，故51号补偿决定被退回了。原告对嘉兴市政府的证据1－4、6、8无异议，对证据5的意见同对桐乡市政府提交证据的质证意见，对证据7《关于同意桐乡市畜产品总公司撤销建制的批复》无异议，对证据7的其他材料认为不真实，是错误的。桐乡市政府、嘉兴市政府对对方提交的证据无异议，对原告提交证据1－7无异议，对证据11真实性有异议、对证据8、9、10、12、13认为与本案无关，对原告于证据交换当日提交的地图截屏无异议，对照片真实性不认可，且认为不能证明原告的主张。本院认为，原告对桐乡市政府提交证据6、7、8、9所持异议均未否定证据本身的客观真实性，至于邮件因家中无人被退回后，原告已取得51号补偿决定并已向嘉兴市政府提出复议申请，未影响原告的权利行使，故对被告桐乡市政府提交的上述证据均予以采信。原告对被告嘉兴市政府的证据7中的《桐乡市不动产登记查询证明》《房屋（土地）转让协议》《情况说明》真实性有异议，但未提供反驳证据，不动产登记查询证明以及转让协议中的房屋建筑面积与原告所持房屋所有权证中房屋建筑面积一致，故原告对该证据所持异议不成立。本院对被告嘉兴市政府提交的证据予以采信。对原告证据1－7，两被告无异议，本院予以采信。原告证据11印庆璋等4人确认书，以自然人的意思表达确认不动产的归属且无不动产权属证书证明相佐证，不予采信。证据8、9、10、12、13均系涉及改制的相关内容与本案无关联，不予采信。对原告提供的地图截屏，两被告无异议，予以采信。对于原告提交照片无拍摄时间，且照片不能达到证明不动产登记信息错误的证明目的，不予采信。经审理查明，2017年9月18日，桐乡市政府作出《关于杨家门旧城改造（三期）项目房屋征收的决定》，原告所有的梧桐街道园林路20号1幢103室、203室房屋位于征收范围内。本次征收的征收部门为桐乡住建局，征收实施单位为旧改办。《关于杨家门旧城改造（三期）项目征收补偿方案》以附件形式同时公布。补偿方案第七条第三款规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10内，向房地产评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向嘉兴市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。2017年9月30日，房屋征收部门在桐乡市公证处现场公证下，通过抽签方式确定桐乡市恒益房地产评估有限公司、桐乡中正房地产评估事务所承担本项目的房屋征收评估工作。2017年11月20日，旧改办将原告房屋的评估结果予以公示。2018年3月1日评估机构出具分户评估报告并于2018年3月6日邮寄送达原告。原告在规定的期限内未提出复核申请。征收部门与原告在征收签约期限内未达成补偿协议。2018年5月4日，房屋征收部门提请桐乡市政府对原告作出补偿决定。2018年5月29日，桐乡市政府工作人员向原告送达被征收房屋补偿决定方案，要求其选择补偿方式。原告在规定的十五日内未作出选择。2018年8月7日，被告作出51号补偿决定并于同年8月9日向原告送达。原告不服，于2018年9月17日向嘉兴市政府申请行政复议，嘉兴市政府受理原告的复议申请后于2018年11月15日作出46号复议决定（内容如前），维持了桐乡市政府作出的51号补偿决定，原告遂提起本案行政诉讼。另查明，2001年8月20日，原告与桐乡市畜产品总公司签订房屋（土地）转让协议，协议载明，桐乡市畜产品总公司将其坐落在梧桐镇园林路建筑面积43.24平方米，土地面积16.43平方米,转让给朱凯华。2001年11月20日，经实地勘丈、调查、记录，原告取得房屋所有权证（编号桐字第00022681号），权证载明房屋建筑面积43.24平方米,总层数两层，房屋用途为商业。2018年10月16日，桐乡市国土资源局出具《不动产登记查询证明》：经查询，朱凯华梧桐镇园林路20号房屋面积43.24平方米。原告所有的园林路20号1幢103室、203室的房屋系与其他三套房屋共用一个楼梯，其诉称房屋遭到损坏系指其他两套房屋的产权人与征收部门签订协议后，原告的房屋受到影响。本院认为，桐乡住建局因在征收签约期限内未能与原告达成补偿协议,报请桐乡市政府作出征收补偿决定。桐乡市政府受理后,征询了原告的意见并在对征收部门报请内容进行审查后作出房屋征收补偿决定,符合《征收补偿条例》第二十六条规定，主体适格，程序合法。原告被征收房屋为商业用房，被告为其提供了产权调换的商业用房，保障了原告的合法权益。根据桐乡市政府提交的证据材料，涉案征收项目房屋评估机构的选定、确定程序符合法律规定。在已公布的征收补偿方案中以及房屋分户评估报告中均告知了被征收人提出异议或者复核的方式和途径。原告虽然在2017年11月得知涉案房屋初评结果时，曾以书面形式向评估机构提出异议，但是在收到评估机构的回复后，如原告对评估机构的回复不满，或者对评估结果有异议的，应当依法进行复核与鉴定，原告未依照上述程序主张其权益，其在复议及诉讼中对房屋评估价值提出异议，不予采信。原告2001年即取得涉案房屋的房屋所有权证，其与桐乡市畜产品总公司签订的房屋（土地）转让协议以及产权证上均明确载明房屋的建筑面积为43.24平方米。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。现原告房屋的不动产登记簿与不动产权证书登记的建筑面积一致，桐乡市政府对原告的被征收房屋按建筑面积43.24平方米补偿具有事实和法律依据。园林路20号1幢的房屋在转让以前的原房屋所有权证桐字第××号载明的建筑面积为190.03平方米，转让给包括原告在内四名职工后，四名职工的房产证面积总和小于原房屋所有权证记载面积的原因既非被告对原告作出征收补偿决定时确定被征收房屋面积时需要考虑的内容，亦非本案审查范围，原告认为51号补偿决定遗漏2.47平方米的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。至于原告提出案涉房屋因与其共用楼梯的其他房屋所有权人签订协议对房屋商业用途产生影响的赔偿主张，被告2017年9月作出案涉地块的征收决定后，即进入征收补偿的实施阶段，对于商业用房因征收产生的停产停业损失已在同日公布的杨家门旧城改造（三期）项目征收补偿方案中明确了计算方法。被告作出的51号补偿决定中已对原告房屋的停产停业损失作出补偿，并告知了对停产停业损失费用争议的具体流程，如原告认为其停产停业损失高于51号补偿决定中确定的数额的，应按照前述流程提出相关证据并与征收部门一同委托评估机构进行评估，故对原告关于停产停业损失赔偿的主张不予支持。综上，被告桐乡市政府作出的51号补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。被告嘉兴市政府46号复议决定维持桐乡市政府作出的51号补偿决定，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。原告诉讼主张不成立，其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告朱凯华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告朱凯华负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。审 判 长  许艳华审 判 员  孙 军人民陪审员  蔡永英二〇一九年五月二十四日书 记 员  俞连芳