广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初1597号 原告：广西泓福物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区英华路66号半岛·融园二期12号楼一层。 法定代表人：连进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林倡彬，广西刘晰律师事务所律师。 被告：熊宜阳，男，1962年2月8日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 被告：方美兰，女，1962年10月23日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 两被告共同委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：廖子慧，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告广西泓福物业服务有限责任公司与被告熊宜阳、方美兰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广西泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人王文千、林倡彬，被告熊宜阳、方美兰的共同委托诉讼代理人李莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付住宅物业服务费2956元(自2016年1月至2016年9月，按1.15元/月·㎡计算)和拖欠住宅物业服务费违约金798元(自2016年2月1日始，以每月欠费金额按每天0.5‰的标准，计算至2017年11月30日);2、判令两被告向原告支付车位物业服务费1260元(2个车位，自2015年1月至2016年9月，按30元/月·个计算)和拖欠车位物业服务费违约金454元(自2015年2月1日始，以每月欠费金额按每天0.5‰的标准，计算至2017年11月30日);3、判令两被告向原告支付城市生活垃圾处理费88元（自2015年11月至2016年9月，按8元/月计算）；4、判令两被告向原告支付代收水费390元（自2015年11月至2016年9月）和利息27元（自2015年12月1日始，以每月欠费金额按年利率4.35%，计算至2017年11月30日）；5、判令两被告向原告支付公摊水费72元(自2015年11月至2016年9月)和利息5元(自2015年12月1日始，以每月欠费金额按年利率4.35%，计算至2017年11月30日);6、判令两被告向原告支付公摊电费203元(自2011年11月至2016年10月)和利息13元(自2015年12月1日始，以每月欠费金额按年利率4.35%，计算至2017年11月30日);7、判令两被告向原告支付二次加压电费82元(自2015年11月至2016年9月)和利息6元(自2015年12月1日始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年11月30日);8、判令两被告向原告支付车位公摊电费196元（自2014年12月至2016年10月）和利息16元（自2015年1月1日始，以每月欠费金额按年利率4.35%，计算至2017年11月30日）；上述费用合计6563元。9、本案诉讼费用由两被告承担。 两被告共同辩称：一、原告在物业合同存续期间，未能勤勉尽职履行职责，未能依照合同约定先全面履行其义务，根本达不到二级物业的服务标准，已构成根本违约，两被告有权依据先履行抗辩权拒绝支付物业费；原告应当对小区进行维护或者赔偿业主因维护小区而支出的费用。二、原告主张的各项费用没有证据支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告（乙方）与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司（甲方）签订有《半岛·半山前期物业服务合同》，约定甲方将南宁市半岛·半山小区委托乙方进行前期物业管理。合同对委托管理事项、委托管理期限、甲乙双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等内容进行了约定。其中第十六条约定在本物业业主未成立业主委员会之前，甲方委托乙方向业主和物业使用人收取下列费用：一、物业服务费（含电梯日常维护费）；二、停车场临时、固定停车费；三、公共设施设备维修资金（基金）；四、水电周转金；五、业主房屋装修管理费及装修保证金；六、水、电、燃气、有线网、宽带网、电信、垃圾清运等部门委托的代收费；七、其他与物业管理有关的应缴费用。第十八条约定，本合同有效期从2008年7月31日至2011年7月31日时止；如合同期内本小区成立业主大会及业主委员会并与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本合同终止；本合同期满后本小区未能成立业主大会及业主委员会的，本合同顺延至业主大会成立及业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第二十三条约定，交房后物业管理服务费：一、甲方及业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费（含电梯日常维护费），住宅按建筑面积每月1.55元/平方米向乙方交纳；车位物业服务费按建筑面积每月0.75元/平方米向乙方交纳。二、甲方及业主和物业使用人未按时交纳物业服务费的，当事人应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3‰交纳滞纳违约金。第二十四条约定，公用水电费由业主每月按实际总使用数额分摊。原告（乙方）与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司（甲方）于2010年2月22日重新签订《半岛·半山前期物业服务合同》，约定甲方将南宁市半岛·半山小区委托乙方进行前期物业管理。合同第十八条约定，本合同有效期从签约之时起至业主大会成立及业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第十六条、第二十三条、第二十四条约定的内容与上述原签订的前期物业服务合同内容一致。合同签订后，原告一直为半岛·半山小区提供物业服务至2016年9月30日。 另查明，被告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司于2011年2月18日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市的半岛·半山A5号楼801号房，交房时间为2011年7月30日，用途为住宅，建筑面积共285.57平方米，其中套内建筑面积237.78平方米，分摊的共有共用建筑面积47.79平方米。同时约定南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司依法选聘的物业服务企业为原告，原告资质等级为二级，前期物业服务期间，物业服务收费价格为0.8元/月·平方米（建筑面积）；其他物业收费标准及收费办法详见《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的有关内容；《前期物业服务合同》的内容及《临时管理规约》的内容详见附件五。原告认可上述房产的实测建筑面积为285.54平方米。 2011年3月16日，被告熊宜阳又与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订了两份《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告熊宜阳购买位于南宁市车位，南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司应当在2011年10月10日前交付。同时约定前期物业服务期间，物业服务收费价格为30元/月·个车位；其他物业收费标准及收费办法详见《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的有关内容；《前期物业服务合同》的内容及《临时管理规约》的内容详见附件五。 再查明，原告的物业管理资质等级为二级。原告提交的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》显示2010年6月8日南宁市物价局同意南宁市的半岛·半山小区的物业服务按2级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.15元/平方米。原告自2012年5月起按1.15元/平方米收取半岛·半山小区的住宅物业服务费。 原告认可被告方已交纳车位物业服务费至2014年底、住宅物业服务费至2015年底，主张被告方自2015年1月起开始拖欠车位物业服务费、自2016年1月起开始拖欠住宅物业服务费，由于被告方拖欠物业服务费的行为构成违约，依据合同约定，被告方应当从欠费次月开始，以拖欠金额为基数，按每天3‰的标准向原告计付违约金，现原告认为该约定的违约金偏高，同意减按每天0.5‰的标准计算。 原告主张被告方自2015年11月起陆续拖欠城市生活垃圾处理费、代收水费、公摊水费、公摊电费及二次加压电费及车位公摊电费。关于城市生活垃圾处理费，原告提交了《南宁市物价局关于重新明确我市城镇生活垃圾处理收费标准等有关问题的通知》（南价费〔2010〕31号）以证实其收取生活垃圾处理费的依据，该通知记载自2010年元月1日起全市区范围内城镇生活垃圾处理费统一执行8元/户·月的标准，但原告未提交其已代缴城市生活垃圾处理费的相关票据。关于公共水费、公共电费如何分摊，原告称半岛·半山小区每月有一个分摊表，之前原告是按户分摊，后来业主意见多就改为按照业主每月的实际用电量和用水量来计算公摊费用。原告在本案中未提供公共水费、电费的分摊计算方式及分摊表，仅提交了计费时段为2016年9月7日至2016年10月1日的电费发票一张以及委托日期均为2016年9月9日、款项内容为9月水费的广西绿城水务股份有限公司托收凭证两张用以证明其代交了小区的水费及公摊电费。原告主张因为滞后一个月计算公摊电费，所以2016年10月的公摊电费是9月的公摊电费，都是往前推算一个月；被告方拖欠的水费、公摊水电费等，虽然合同没有约定违约金，但由于原告已经垫付该费用，被告方应从其欠费次月开始，以其欠费金额为基数，参照欠费期间的中国人民银行发布的基准贷款最低年利率4.35%计付利息给原告。 本院认为，南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司作为半岛·半山小区的建设单位，聘请原告作为小区前期物业服务企业，并与原告先后签订两份《半岛·半山前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为有效合同，且前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件，对包括两被告在内的业主具有约束力。原告为半岛·半山小区提供物业管理服务后，两被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。两被告主张原告未按双方合同约定提供物业服务，但本院认为，原告作为物业管理方，其已经对涉案小区的日常管理进行了维护，两被告作为业主如对原告提供的服务不满意，应通过协商调解、诉讼维权等方式主张权利，而不应以此为由不交纳物业服务费，故对两被告关于其有权依据先履行抗辩权拒绝支付物业费的主张，本院不予采纳。 关于住宅物业服务费及拖欠住宅物业服务费的违约金。两被告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订的《南宁市商品房买卖合同》约定住宅物业服务费按0.8元/平方米·月的标准收取，经原告向南宁市物价局报备案，南宁市物价局于2010年6月8日同意原告按1.15元/平方米·月收取住宅物业服务费，原告自2012年5月起按1.15元/平方米·月的标准收取住宅物业服务费并无不妥，故按上述收费标准，两被告应向原告支付2016年1月至2016年9月期间的住宅物业服务费2955元（1.15元/平方米·月×285.54平方米×9个月）。《半岛·半山前期物业服务合同》约定从逾期之日起每天按应缴费用的3‰收取拖欠上述费用的违约金，现原告自愿调整为按每天0.5‰的标准收取，属于原告对其权利的合法处分，本院予以照准。上述前期物业服务合同约定业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费，两被告自2016年1月起未交纳住宅物业服务费，已构成违约，故根据合同约定两被告应从2016年2月1日起向原告支付违约金，两被告应以每月应付住宅物业服务费328.4元（1.15元/平方米·月×285.54平方米）为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，按每日0.5‰的标准计付。 关于车位物业服务费及拖欠车位物业服务费的违约金。被告熊宜阳购买车位时签订的两份《南宁市商品房买卖合同》中约定车位物业服务收费标准为30元/月·个车位，故被告熊宜阳应支付原告2015年1月至2016年9月期间的车位物业服务费1260元（30元/月·个车位×21个月×2个车位）。《半岛·半山前期物业服务合同》约定从逾期之日起每天按应缴费用的3‰收取拖欠上述费用的违约金，现原告自愿调整为按每天0.5‰的标准收取，属于原告对其权利的合法处分，本院予以照准。上述前期物业服务合同约定业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费，被告熊宜阳自2015年1月起未交纳住宅物业服务费，已构成违约，故根据合同约定被告熊宜阳应从2015年2月1日起向原告支付违约金，被告熊宜阳应以每月应付车位物业服务费60元为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，按每日0.5‰的标准计付。被告方美兰并非上述两个车位购买合同的签订方，故原告主张被告方美兰对上述车位物业服务费及其违约金承担共同支付义务，本院不予支持。 关于城市生活垃圾处理费，《南宁市物价局关于重新明确我市城镇生活垃圾处理收费标准等有关问题的通知》虽载明自2010年1月1日起全市区范围内城镇生活垃圾处理费统一执行8元/户·月的标准，但原告并未提交证据证明其在2015年11月至2016年9月期间已代为支出该费用，故原告主张两被告支付2015年11月至2016年9月期间的城市生活垃圾处理费88元，无事实依据，本院不予支持。 关于代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费及车位公摊电费，均属于原告代为收取的费用，根据《半岛·半山前期物业服务合同》的约定，原告可据实向业主收取上述相关费用，但原告没有充分证据证实上述费用的计算依据、标准及其已经代两被告向第三方支付的事实，导致无法查清原告已支出而应由两被告承担的代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费及车位公摊电费的具体数额，故对原告请求两被告支付代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费、车位公摊电费及基于拖欠上述费用的利息的诉讼请求，因缺乏充分的事实依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告熊宜阳、方美兰支付原告广西泓福物业服务有限责任公司2016年1月至2016年9月期间的住宅物业服务费2955元； 二、被告熊宜阳、方美兰支付原告广西泓福物业服务有限责任公司因拖欠上述住宅物业服务费的违约金（计算方式：以每月应付住宅物业服务费328.4元为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，每日按0.5‰的标准计付）； 三、被告熊宜阳支付原告广西泓福物业服务有限责任公司2015年1月至2016年9月期间的车位物业服务费1260元； 四、被告熊宜阳支付原告广西泓福物业服务有限责任公司因拖欠上述车位物业服务费的违约金（计算方式：以每月应付车位物业服务费60元为基数，从次月1日起计至2017年11月30日止，每日按0.5‰的标准计付）； 五、驳回原告广西泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告广西泓福物业服务有限责任公司负担8元，由被告熊宜阳、方美兰负担42元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林利扬 人民陪审员  杨学群 人民陪审员  莫伟宁 二〇一九年五月六日 书 记 员  覃景莲