广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终3660号 上诉人（原审原告）：薛华金，男，1983年10月3日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。 上诉人（原审原告）：莫桂肖，女，1989年11月30日出生，壮族，身份证住址广西东兰县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广州市友田房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房。 法定代表人：曾玉芬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 上诉人薛华金、莫桂肖因与被上诉人广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0104民初12077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛华金、莫桂肖上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判友田公司向薛华金、莫桂肖支付逾期交楼违约金73509元（以总房款642000元为基数，按每日0.05%的标准，从2019年1月1日起计至交楼之日，共计229天）；3、本案诉讼费由友田公司承担。事实与理由：一、一审法院调低违约金标准的理由是错误的。1.一审法院以“《建设工程规划验收合格证》未能取得是多方面的原因”调低违约金标准的认定是没有依据的。未取得《建设工程规划验收合格证》是友田公司一直未有正面解决10栋农房问题情况下的必然结果。2007年，友田公司发现小区项目东北角陆续建了10栋农房。2009年，友田公司收回了部分征地退款。2009年，友田公司取得《建设工程规划许可证》。同年，友田公司对《建设工程规划许可证》进行了调整，根据调整后的《建设工程规划许可证》，东北角10栋农房位置规划为涉案住宅小区的公共绿地。2010年，友田公司对涉案工程项目开始动工。2012年，友田公司与原广州市国土资源和房屋管理局按最终批复的修建性详细规划及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线），签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。2014年，友田公司申请《预售许可证》并得到批准。从整个项目工程的进展上，友田公司在项目的动工建设前已经收回部分退地款，已经知道涉案楼盘东北角建有10栋农房，在这样的情况下，友田公司并没有向政府披露，反而是隐瞒了这些情况。友田公司在建设期间多次调整规划，但都没有对涉案的10栋农房位置进行披露或者是调整，甚至在2012年，友田公司与原广州市国土资源和房屋管理局按最终批复的修建性详细及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线），签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。在这近10多年来的时间里，友田公司一直隐瞒情况向政府申请相关的项目文件，在多次项目规划以及土地红线图的调整中，根本没在通过规划等方法正面解决已经存在的10栋农房问题的行为。一直以来，相关政府部门都是相当配合的，并没有出现任何意料之外的情形。最终在工程的验收环节，政府相关部门认为涉案工程规划现状与规划申请不一致，认为验收不合格，不予颁发《建设工程规划验收合格证》，这个是所有人都可以预料到的必然结果。一审判决所称的“《建设工程规划验收合格证》未能取得是多方面的原因”根本没有办法说明白究竟是哪些多方面的原因，这样空洞的说辞并没有事实依据。2.一审法院以“友田公司有积极履行合同义务”调低违约金标准的认定是错误的。涉案楼盘于2014年取得《预售证》，2017年友田公司与薛华金、莫桂肖签订《房屋预售合同》约定，双方应在2018年12月30日前交楼。但是在2017年到2018年这段时间里，友田公司只是顾着预售房屋，对于已经存在近十年10栋农房问题，根本没有打算去通过调整红线图、调低容积率等行为去解决。近几年来房地产市场火爆，友田公司继而新推了两栋新房源。在友田公司履行合同的过程中，根本没有积极去解决已经明确知道存在的问题。友田公司明知道涉案的房屋肯定无法通过规划验收，但在履行合同的几年来，一直放纵“无法交楼”这个结果的发生。但友田公司没有积极去解决问题仅仅是一方面，另一方面，友田公司却“积极”地对包括薛华金、莫桂肖在内的业主进行欺骗。在房屋预售的时候称根本不需要等到2018年就可以收楼了，有业主提出10栋农房离得很近，销售人员说这并不是小区范围内的，一直没有提及小区东北角有2800平方米的面积存在争议。3、一审法院以“本案实际履行情况”调低违约金标准的认定不符事实。2018年12月31日，薛华金、莫桂肖去到涉案小区，打算进行收楼，但这时，涉案小区的销售部是关门的，没有任何人出来进行处理。包括薛华金、莫桂肖等业主尝试与友田公司进行沟通，但都没有结果。小区业主进行政府信访，通过政府，薛华金、莫桂肖等业主才知道楼盘开发的真实经过。究竟房屋能不能拿到房产证，是否会变成小产权房都是未知之数。到现在为止，薛华金、莫桂肖等业主的权利还是一直在受到损害。为什么这样的实际履行情况可以调整由友田公司提供的、固定条款的合同标准，薛华金、莫桂肖无法理解。4、一审法院以“纠纷成因”调低违约金标准的认定是片面的。薛华金、莫桂肖等业主与友田公司签订《广州市商品房买卖合同》，薛华金、莫桂肖与友田公司存在合同关系。现在因为友田公司无法交楼，薛华金、莫桂肖向法院主张逾期交楼责任，继而成诉。在履行合同的过程中，薛华金、莫桂肖按时支付了房款，薛华金、莫桂肖在履行合同的过程中根本没有任何的过错。对于诉讼的起因，薛华金、莫桂肖作为原告是没有任何过错的。友田公司一直抗辩所称的“不可抗力”的观点根本站不住脚。友田公司与农房的纠纷在项目动工前、本案预售合同签订前已经存在，友田公司与第三方之前的纠纷早就存在，友田公司一直不去解决。而友田公司与第三方的纠纷不能在本案中混为一谈。一审判决忽视了薛华金、莫桂肖等业主完全没有过错的情况，反而是以友田公司与第三方在十年前就存在的“纠纷”来调整本案的违约金标准，对薛华金、莫桂肖完全是不公平的，严重侵害了薛华金、莫桂肖利益。5、一审法院以“友田公司的过错程度”调低违约金标准的认定是违背事实的。纵观以上几点，友田公司在楼盘规划、建设、预售过程中都存在问题。在规划阶段，在2007年就发现在农房建设，并且在2009年就收回部分征地退款的情况下，友田公司如果是一个负责任的企业，理应将相关情况报告给政府，积极应对。彻底解决问题。比如可以与农民协商处理，如果协商无果的情况下，可以变更权属红线、变更规划，甚至提起诉讼。但这些可以积极处理问题的方法，友田公司都没有去做，反而，是选择向政府部门隐瞒情况，申请规划许可，放纵“无法验收交楼”的情况发生。在争议已经存在近8年，友田公司没有正面解决问题的情况下，到了房屋预售阶段，友田公司利用薛华金、莫桂肖等业主对信息了解的不对等性，隐瞒涉案项目存在争议的情况，虚假承诺可以交楼的日期。这严重违背了诚信原则。在房地产开发纠纷里面，除了集资诈骗的犯罪情况，这样的违背诚信的做法，情节是较为严重的。在这个过程中，友田公司存在明显的过错，情节恶劣。业主现在向法院起诉，只是要求逾期交楼违约金，友田公司应当依照合同约定承担违约责任。二、一审判决通过到相关部门调查，对楼盘未能交楼的成因已经作了清晰的认定，认定友田公司存在过错。但随后即降低了违约金标准，前后矛盾。根据一审法院认定的事实，涉案房屋项目所在地块东北角约2800平方米的地块在2007年开始陆续建设了10栋农房，而2009年发生了友田公司收回部分征地退款的情况，友田公司并没有及时将此情况告知国规部门，并办理变更手续，存在过错。既然法院已经查明，友田公司存在如此明显的过错，而合同违约责任本身就是无过错责任，在此情况下，法院却支持友田公司调低违约金标准，让人不解。三、友田公司逾期交楼，情节恶劣，给众多业主造成了严重影响。业主损失严重，如果只是按每日0.02%的标准计算违约金，实际上造成了房地产开发违约成本低，纵容违约。友田公司只是追求将自己的商业利益最大化，实际上是利用房屋预售政策的漏洞，一方面没有向政府披露实际情况，只是按友田公司一方面的陈述进行申请相关证件，误导政府。另一方面，利用房屋还没有建成，业主无法立即验收，只能信友田公司的说法，相信友田公司可以交楼。通过项目开发，友田公司已经足额收取了全部巨额的房款。业主面临钱已经全额支付了，但房子不知道能不能收楼，不知道什么时候可以收楼的彷徨困境中。业主通过政府信访，而友田公司对于这种积极解决问题的方法都是消极的，根本没有正面回应。友田公司已经绑架业主利益，在业主权益受损的情况下，政府为了解决“维稳”问题，出面解决本来就应当是友田公司多年前就应当处理的问题。这种“利益绑架”的行为不管如何都是不应当提倡的。在业主信访的过程中，友田公司一直不积极配合政府的处理，包括薛华金、莫桂肖在内的业主相信法律，一边等待政府解决问题，一边按政府的建议向法院起诉，希望在法律的框架内解决问题。这种情况下，业主根据友田公司提供的合同约定的日万分之五的标准向法院起诉要求友田公司支付逾期交楼违约金，法院还调低了违约金标准，损害契约精神和法律权威。四、逾期交楼事情发生之后，友田公司跟进处理毫无诚意，降低违约金让友田公司更加没有动力解决问题。在发生了逾期交楼之后，友田公司没有代表人出面向业主解释情况。业主了解问题，都是通过政府信访得知的。友田公司认为自己是无辜的，逾期交楼是不可抗力造成的，没有向无法收楼的业主正式道歉。而且，友田公司在合同约定的交楼之后，向业主发出《收楼通知书》，欺骗业主涉案房屋已经通过验收，要求业主收楼，很多不明事实的业主就去收楼了，有部分已经起诉的业主因为孩子上学等问题想要收楼，并明确诉讼中要求的违约金截止到收楼之日，但友田公司要求业主必须撤回所有诉讼，否则不能收楼。友田公司这种后续处理的态度让人气愤，而法院又降低了违约金，友田公司更加没有动力去承担责任，解决问题。《购房合同》是友田公司制定的，在签合同的过程中，薛华金、莫桂肖作为购房人，根本没有任何调整的权利。合同对合同双方都约定了违约责任，双方的违约责任都是对等的。假如薛华金、莫桂肖没有支付房款，违约金是日万分之五；假如被诉薛华金、莫桂肖逾期交楼，违约责任也是日万分之五。现法院单方面调低逾期交楼违约金对业主就是极大的不公平。《购房合同》中约定的日万分之五的标准，是广州市房管局提供的版本合同，现在所有的房屋都需要网签备案。如果法院轻易将日万分之五的标准调低，那就是事实上变更了所有的备案合同，有违群众的基本认知。综上，一审判决在认定依据不足的情况下调整违约金标准，属于事实认定不清，法律适用错误。薛华金、莫桂肖提起上诉，请求法院支付薛华金、莫桂肖的上诉请求，维护薛华金、莫桂肖的权益。 友田公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意薛华金、莫桂肖的上诉请求。一、一审法院根据本案实际情况对违约金标准酌情调整为按总房价每日万分之二的标准计付，合理合法，并且同一小区已有多宗已发生法律效力的同类案件按总房价每日万分之二的标准计付违约金，请求二审法院予以维持。1.合同约定的违约金过高，友田公司无力承受。2.涉案项目前期未能通过规划验收，并非友田公司不作为，或是有过错，或是故意、恶意为之，本案不应适用高额违约金。3.政府何时能主动行使职责依法处理违建，实非友田公司可以决定。4.友田公司已尽自己最大的努力积极履行合同，并已促成涉案已售住宅楼通过了规划验收及竣工验收备案，房屋已完全符合合同约定的交楼条件。5.薛华金、莫桂肖不收楼，损失的是居住使用价值。合同约定的违约金过分高于薛华金、莫桂肖的实际损失，一审法院根据实际情况对违约金的标准予以调低，合法合理。6.根据实际情况酌情调低违约金的计付标准，有利于政府部门维稳目标的实现。7.业主签订合同时并非不清楚违建的存在，薛华金、莫桂肖自身因素导致的扩大损失不应该得到支持。二、友田公司自始至终对涉案项目用地都拥有完整的土地使用权利，根本就不存在项目用地东北侧2800平方米的土地已退地的情况。1.物权法定。涉案项目用地面积31967.96平方米(包含东北侧2800平方米)属于国有建设用地，友田公司是该块土地的合法权属人，在2003年12月30日取得《国有土地使用证》【花国用(2003第0xxxxx7号)】，并持有至今，期间，土地管理部门没有重新变更土地红线范围，重新颁发《国有土地使用证》。2.2018年12月3日，花都区国土资源和规划局向狮岭镇人民政府发函《关于友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目问题处理建设的复函》【穗花国规函[201811630号】，复函如下：“经核查，广州市友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目的用地手续完整，登记发证程序合法有效，不存在征地手续不完善的问题”。3.广州市铁路运输法院不采信花都城管局所谓退地的说法。在友田公司对该局提起的行政诉讼中，该局仍然以此为由抗辩，向法庭表示其不会对10栋农房作出行政处理。对此，广州市铁路运输法院没有采信花都城管局所谓退地的说法，认定该10栋农房与友田公司具有法律上的利害关系，判令该局限期对该10栋建筑作出行政处理。4.至今，没有任何的个人、单位、组织向友田公司主张2800平方米土地的权属。5.在2019年7月4日政府组织的业主协调会上，政府部门向业主代表明确10栋农房占用的土地会恢复为涉案项目的公共绿化用地。三、涉案项目用地来源清晰，没有任何权利瑕疵。1.涉案项目用地来源清晰，用地手续完整，登记发证程序合法有效，不存在征地手续不完善的问题。2.涉案项目用地是友田公司在2003年12月通过在二级土地市场购买而取得。友田公司是涉案项目土地的第4手权利人，从第3手宝巾公司(由狮岭房地产公司控制)处购买取得，属于后期国有土地二级市场的平等民事主体之间的土地使用权转让，不可能与前期政府土地征收事项(第1手合成村、第2手政府)发生任何的法律关系和关联，更不可能发生友田公司向被征地的农村经济组织退还其中的东北侧土地的情形。四、狮岭公司76万元支付款的性质是该公司未能向友田公司无瑕疵交付土地的违约赔偿款，对友田公司涉案项目土地的完整使用权没有任何的影响，也不可能有影响。五、不存在也不可能存在薛华金、莫桂肖所指责的隐瞒退地、欺骗规划部门的情形。1.涉案项目土地东北侧违建情况，政府部门自始掌握。自村民违建开始，友田公司就从未间断过向政府部门反映情况，要求政府依法处理。在对花都城管局提起的行政诉讼中，城管局提交的2003年、2008年、2010年、2012年四张航片图，其中2008年航片图已拍摄到违法建筑，故，至迟在2008年，政府部门就已经知晓涉案项目土地东北侧的违建情况。2009年友田公司申请修规，将东北侧土地调整为项目绿化用地，规划部门依据工作规程也进行了现场勘察。2.只要国家没有对东北侧2800平米地块进行收储，重新变更整体规划红线，重新颁发土地使用权证，国规部门依法行政，必然是按法定的土地使用证书红线范围土地审批规划。薛华金、莫桂肖等认为友田公司需告知国规部门并办理变更手续，没有任何的事实依据和法律依据。六、项目东北侧土地被不法侵占，不影响友田公司对涉案项目的开发权利。1.友田公司合法拥有完整土地权利，有权行使合法的房地产开发权利，友田公司的房地产开发权受法律所保护和支持。2.他人不法占用部分土地，不影响友田公司行使合法的开发房地产权利。违建处理是政府的职责和义务，友田公司开发权利是基于法定的土地物权，两者是完全不相干的事项，二者的法律关系、适用法律以及权利义务范畴完全不相干，将二者混为一谈，认为他人的违建行为能够阻却友田公司的开发权利的观点，没有任何的法律依据，更是违背常识。七、房屋已完全达到使用条件，友田公司已按协商一致的交楼条件通知薛华金、莫桂肖收楼，已按约定履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。八、薛华金、莫桂肖拒绝收楼的理由是涉案房屋未能取得《规划验收合格证》。九、未能取得《规划验收合格证》是因不可抗力导致，依法应免除友田公司的责任。1.未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因是，项目用地东北侧存有10栋违章建筑，不符合项目用地规划。2.违章建筑至今未能依法拆除，是友田公司所不能预见，不能避免，不能克服的原因导致，属于不可抗力，友田公司依法应予免责。根据《广州市城乡规划条例》第三条、《广州市违法建设查处条例》第四条、《广州市城市管理综合执法细则》第四条以及《广州市城乡规划程序规定》第五十六条等相关规定，政府部门有职权亦有义务依法对违法建设行为人的违法建设行为进行查处、行使行政处罚权。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条，《广州市违法建设查处条例》第二十条、第二十九等相关规定，违法建设必须拆除，当事人不配合，政府部门有权强制拆除，处理违法建设的期限是四十五个工作日，最长不得超过九十个工作日。因此，友田公司基于对法律的尊重，对法律的信赖，对法律规则的预判，以及一般人的正常认知，且也是常识，只可能知道自己尽到了必要合理的报告义务后，最长九十个工作日政府部门就能完成对违法建设的处理。然而，时至今日，远远超出九十个工作日，已是长达十年，政府部门对项目土地上的10幢违法建设至今仍然未做实质性处理。政府部门长达十年不依法处理违建，确实是友田公司所难以想象，所不能预见，不能避免，不能克服的原因所导致。故，友田公司无法按《商品房预售合同》第十五条约定的条件向薛华金、莫桂肖交付房屋，是由不可抗力所导致，依法应免除友田公司的违约责任。友田公司对涉案项目用地享有合法的完整的土地使用权，房地产开发受法律保护，项目土地不存在也不可能存在退地的情形，友田公司不存在过错。且，友田公司依据双方的约定履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。即使认定友田公司交付房屋不符合原来的约定，友田公司无法完全履行原合同交付条款，也是因不可抗力所导致，依法应免除责任。 薛华金、莫桂肖于2019年11月17日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、友田公司向薛华金、莫桂肖支付逾期交房违约金暂计10000元；2、友田公司承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明： 友田公司是广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向薛华金、莫桂肖出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。 2017年4月5日，薛华金、莫桂肖（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居3栋xxx房，房屋用途为住宅，建筑面积95.74平方米，总金额642000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向薛华金、莫桂肖支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收第一款约定：乙方（薛华金、莫桂肖）应在收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。 合同签订后，薛华金、莫桂肖按约定向友田公司支付了全部购房款。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号住宅楼自编B、C、E栋核发穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 另查，友田公司于2003年12月30日取得友田朗逸雅居工程项目所在地块的《国有土地使用证》（国有土地使用证上登记的土地使用权面积为31967.96平方米），2007年12月5日取得建设用地规划许可证，2009年6月25日取得建设工程规划许可证。同年，友田公司因涉案地块东北角已被村民建房，向规划部门申请调整建筑设计方案，将东北角地块的设计变更为绿地。2009年11月10日广州市城市规划局出具《关于要求调整建筑设计的复函》，同意友田公司调整该项目建筑设计方案。2010年底开始项目工程施工。2014年，友田公司向规划部门申请对涉案项目地下室设计方案进行调整，2014年5月20日，广州市规划局出具《关于调整建设工程规划许可证的复函》，同意友田公司的申请。 一审法院在（2019）粤0114民初1477号案中向广州市花都区城市管理和综合执法局（以下简称城管局）发函查询相关情况，城管局复函及附件表明：友田公司在取得涉案地块国有土地使用证及建设用地规划许可证后，2009年3月24日狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）将涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地款763740元退还友田公司。狮岭公司表示由于部分村民不同意，所以上述4.243亩土地未被征用。也就是说，友田公司在取得涉案地块国有土地使用证后，曾在2009年发生收回部分退地款的情形。而涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地原属合成村的集体土地，该村村民在2007年开始陆续在上述地块建设了10栋农房，至友田公司在2010年开始项目工程施工时，该10栋农房早已建成。广州市花都区国土资源和规划局关于涉案友田朗逸雅居未能通过规划验收问题向广东电视台作出的情况说明也反映了友田公司在2009年将东北角约2800平方米用地退回合成村，退地后未向国土规划部门申请变更用地权属红线，在未告知退地的情况下，于2012年与国土部门按最终批复的修建性详细规划及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。友田有限公司于2018年11月向其咨询办理该项目的规划验收手续，经检查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房。因该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收。该情况说明并提出了两个解决方案。 友田公司对城管局的复函及国规局的情况说明均表示异议，认为复函及情况说明均与事实不符，其不存在退地的情形，涉案地块东北角约2800平方米即10栋农房所占用的土地一直为其合法享有使用权。但友田公司对其于2009年3月24日向狮岭公司出具的收据凭证（收到狮岭公司退回宝峰路东、流溪河南4.243亩的土地款763740元）的真实性予以确认，但认为其收到的该款项只是狮岭公司不能将涉案地块无瑕疵移交所作的补偿，收据凭证的内容是其按照狮岭公司的要求所写。 2019年1月14日，友田公司向薛华金、莫桂肖邮寄收楼通知书，薛华金、莫桂肖收到收楼通知后以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收楼。2019年8月1日，友田公司根据薛华金、莫桂肖提供的通讯地址向薛华金、莫桂肖邮寄《通知书》、通知，告知通过规划验收即完成竣工验收备案的情况，并通知薛华金、莫桂肖在收到通知之日起七个日历天内办理收楼手续，该邮件已于次日被“他人收”。2019年8月9日，友田公司再次向薛华金、莫桂肖邮寄收楼通知书。薛华金、莫桂肖已于2019年8月17日办理了收楼手续。 一审法院认为： 薛华金、莫桂肖与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。 本案争议的焦点为：一、友田公司是否应承担逾期交楼违约责任；二、违约金标准问题。 关于焦点一，薛华金、莫桂肖作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向薛华金、莫桂肖交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋于2019年7月22日取得《建设工程规划条件核实意见书》，于2019年7月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋自此后已具备交付条件，友田公司在此之前构成逾期交楼。 依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条交付时的验收约定，乙方（薛华金、莫桂肖）应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。友田公司于2019年8月1日根据薛华金、莫桂肖提供的通讯地址通知薛华金、莫桂肖办理收楼手续，该通知已于2019年8月2日送达薛华金、莫桂肖，友田公司应付的延期交房违约金应计至薛华金、莫桂肖收到通知之日起算十五日届满之日即2019年8月17日止。 友田公司认为涉案项目未能通过规划验收系因涉案地块东北角存在违章农房建筑所致，而该事件系不可抗力，但依据已查明的事实，在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，涉案地块东北角即已存在农房建筑，且该事实对涉案项目开发建设所可能造成的不利影响不属于不能避免及不能克服的客观情况，故友田公司据此主张免责缺乏法律依据，一审法院不予采纳。 关于焦点二，违约金标准问题。涉案《商品房预售合同》第十四条约定延期交房的违约责任“逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”对于友田公司提出违约金标准过高，要求予以调低的意见，对此，一审法院认为，从双方履约情况及友田公司的过错程度来看，虽然涉案地块东北角存在农房建筑的事实不能成为免除友田公司违约责任的正当理由，但该事实客观上对友田公司向薛华金、莫桂肖履行交付义务造成了一定的不利影响，而该不利影响并非单凭友田公司单方行为即可消除，且从现有证据可以反映，友田公司也已积极采取措施进行应对，在一定程度上也促成了涉案房屋所属项目通过规划验收达到交付条件，即涉案房屋未能在约定期限内交付并非友田公司恶意违约所致，根据本案实际履行情况、纠纷成因以及友田公司的过错程度等因素，一审法院酌情调整违约金为以总房款每日0.02%标准计算。经核算，友田公司应支付的逾期交楼违约金为29404元（642000元×0.02%×229天）。 综上，薛华金、莫桂肖诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年12月23日作出一审判决：一、广州市友田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向薛华金、莫桂肖支付逾期交房违约金29404元。二、驳回薛华金、莫桂肖的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819元，由广州市友田房地产开发有限公司负担。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案的逾期交房违约金计算标准应否予以调整。 友田公司未能依照合同约定期限向薛华金、莫桂肖交付房屋，构成违约，依约应向薛华金、莫桂肖支付逾期交房违约金，现友田公司认为违约金标准过高，要求予以调整。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，友田公司要求调整违约金标准有明确的法律依据。一审法院从双方履约情况及友田公司的过错程度认定涉案房屋未能在约定期限内交付并非友田公司恶意违约所致，符合本案的具体情况。从薛华金、莫桂肖的损失来看，因涉案房屋未能交付导致薛华金、莫桂肖所遭受的损失主要表现为无法对涉案房屋行使使用、收益权，而依据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准计算每月的违约金数额过高。综上，一审判决根据本案实际情况对友田公司应付的违约金标准酌情调整为按总房价款每日万分之二的标准计付，合理合法，可予维持。薛华金、莫桂肖上诉请求改判按合同约定的日万分之五计付违约金，理据不充分，本院不予采纳。 综上所述，薛华金、莫桂肖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费902.62元，由薛华金、莫桂肖负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵云川 审判员  白小云 审判员  刘 卉 二〇一九年五月十一日 书记员  吴敏玲 张家齐