贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4837号 原告：薛勤，女，1962年2月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴桂林，男，1957年3月12日出生，汉族，住址同上。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 原告薛勤、吴桂林与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日登记立案后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭审理，原告薛勤、吴桂林，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告薛勤、吴桂林向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告为原告办理七星关区珠市路长弘花园Ｂ栋1单元16楼3号住房所有权登记，并将转移登记后的权属证书交付给原告；2.判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金（以购房款总额357420.00元为基数，每日按万分之二从2014年12月31日起计算至办理完不动产权证之日止）；3.本案诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，2011年10月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区，总价357420.00元，原告交纳了首付款179420.00元，余款178000.00元以银行按揭贷款支付。被告承诺于2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交给原告。若不能按约定交付相关文书，出卖人按已付房款的日万分之二承担违约责任。原告通过首付款及按揭贷款方式向被告支付了全部款项。然而被告至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。根据合同约定，被告的行为视为违约，其应承担相应的违约责任。据此，为维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司辩称：1、原告薛勤已经于2013年12月26日向被告出具承诺，由被告代其缴纳装修保证金、垃圾处理费和一年物管费，双方不再结算任何费用，同时商品房买卖合同上的有关违约责任就此终结，因此被告认为商品房买卖合同关于逾期办证和逾期交房等违约事宜已经通过另行约定的方式确定原告不再向被告主张，故原告主张逾期办证违约金没有事实依据。2、原告的主张已经超过诉讼时效，且合同约定的违约金计算方式过高。3、根据合同约定，被告的义务是在取得初始登记后将商品房转移登记的有关文书交付原告，因此原告要求承担违约金计算至办理产权证之日止没有依据。现涉案房屋还不能办理转移登记。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，2011年10月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于毕节市珠市，总价357420.00元。被告承诺于2013年6月30日前向原告交付商品房，承诺于2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若不能约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，办理方式是买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约支付了购房款357420.00元。被告于2013年12月26日向原告交付了房屋，交房之时，原告在一张纸条上签字“2013年12月26日薛勤”字样，被告的财务人员在该纸条中原告签字的上部书写：“兹有薛勤购买长弘花苑Ｂ1-16-3房，长弘已代交清装修保证金和垃圾处理费和一年物管费，公司不再和薛勤结算任何费用（除房屋增减面积按房产局核定多退少补）及与商品房买卖合同上的有关违约就此终结。”此后，被告未履行关于涉案商品房转移登记的有关义务，原告诉至本院。 另查明：涉案房屋办理转移登记的条件还未成就。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了支付购房款的义务之后，被告应按约定将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，因法律或事实上不能履行，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求。原告向被告支付了购房房款357420.00元，被告应依照合同约定于2014年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。结合原告的诉讼请求，被告应按已付购房款每日万分之二的标准（每日357420.00元×0.02%≈71.48元）向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约期限起始于2015年1月1日，因双方约定办理转移登记的方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理，故违约金应终结于被告将办理房屋转移登记有关文书递交给不动产登记机关并通知原告之日。被告提出了诉讼时效的抗辩，违约金应受诉讼时效期间影响，由于被告的该种违约属于一种持续性行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移而变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”的规定，诉讼时效期间为三年。原告2019年4月29日诉至本院，故2015年1月1日至2016年4月28日的违约金，超过诉讼时效，本院不予支持。2016年4月29日至被告将办理房屋转移登记有关文书递交给不动产登记机关并通知原告之日的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。 关于被告辩称的违约责任已经过原告的意思表示终结的问题。原告于2013年12月26日向被告出具书面材料，表示：“兹有薛勤购买长弘花苑B1-16-3房，长弘已代交清装修保证金和垃圾处理费和一年物管费，公司不再和薛勤结算任何费用（除房屋增减面积按房产局核定多退少补）及与商品房买卖合同上的有关违约就此终结。”因该材料系在办理交房手续时签订，且签订之日2013年12月26日距合同约定的办理转移登记时间尚有一年有余，当时被告尚未产生逾期办证违约行为，根据常理逻辑判断及当时的语境，原告签字时的有关违约责任只是逾期交房违约责任，终结的“有关违约”只能是“逾期交房违约责任。”且原告并未明确表示终结或免除被告本案逾期办理转移登记的违约责任，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司按每日71.48元的标准向原告薛勤、吴桂林计付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算期间为2016年4月29日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止； 驳回原告薛勤、吴桂林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1279元，由原告薛勤、吴桂林负担422元，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担857元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年五月三十日 书记员  姜童尧