福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初383号 原告（反诉被告）：何文波男，1973年3月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吕寅生，福建三瑞律师事务所律师。 被告：王伟男，1967年10月25日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池栋梁，福建瑞权律师事务所律师。 被告：王卫明（反诉原告）男，1989年3月10日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。 原告何文波（反诉被告）与被告王伟、王卫明（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，并于2017年7月11日作出（2016）闽0104民初4170号民事判决，何文波、王伟不服，提出上诉。福州市中级人民法院于2017年11月6日作出民事裁定，裁定撤销原判决、发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）何文波的委托诉讼代理人吕寅生、被告王伟委托诉讼代理人池栋梁、被告王卫明（反诉原告）委托诉讼代理人黄益敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何文波向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告何文波与被告王伟签订的《购房协议》合法有效；2.判令由二被告共同承担本案诉讼费、财产保全费用等。事实与理由：2016年4月7日，被告王伟向原告声称，愿意将其个人出资购买的、登记在被告王卫明名下的福州市仓山区东方威尼斯二期×＃楼整座出售给原告，原告遂与被告王伟签订了《购房协议》，约定：被告将其位于福州市仓山区东方威尼斯二期×＃楼整座出售给原告，价格为1300万元整，被告王伟先收取原告定金50万元整，余额待房产证办好后，双方交易完成日付清。被告王伟指定的银行是民生银行东街支行，卡号是62×××65。二被告应在房产证办好当日还清银行贷款，有证人林某（身份证号：3501271968××××××××，住福州市仓山区东方威尼斯二期×＃楼）作为见证人在《购房协议》上签字。原告与被告王伟签订本协议前，被告王伟将榕房预ＹＲ字第××号房屋预售凭证拍照发给原告，原告于2016年4月7日将定金50万元整汇入被告王伟指定卡号为62×××65的账户内，二被告于2016年4月16日办理了榕房权证ＦＺ字第××号《房屋所有权证书》，于2016年5月3日申请办理土地变更登记，并将该《购房合同》、《房屋所有权证书》、《土地登记业务受理承诺单》拍照发给原告。但此后二被告一直拖延办理房屋所有权转让手续，经原告多次催办无果，直至不接原告电话。原告与被告经友好协商，自愿签订的《购房协议》符合我国《合同法》的规定，经双方签字成立生效，原告依约支付了购房定金，但被告不履行合同义务，严重损害了原告的合法权益，原告现依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告王伟辩称，（一）原告在起诉状中称“愿意将其个人出资购买的、登记在被告王卫明名下的标的房产出售原告”不是客观事实，《购房协议》的客观、真实由来是：产权人仅仅是基于其与被告王伟存在个人债务需要偿还给被告王伟，产权人口头要被告王伟了解标的房产的市场行情和价格，被告王伟去现场查看标的房产时，偶遇标的房产的邻居林某，在与林某客套互相打招呼时，被告王伟向林某了解标的房产的市场行情和价格，林某表示可以将意向购房人原告介绍给被告王伟认识。在与原告交流中，被告王伟向原告真实介绍了房产的有关产权信息，且在2016年4月7日，被告王伟通过微信向被告王卫明获取了房屋预售登记证等权属材料的图片，被告王伟就向原告转发了前述图片告知了房屋预售登记证等权属材料，根本不存在被告王伟对原告声称该房产系被告王伟出资购买以及登记在被告王卫明名下的事实。由于原告非常认可标的房产的价格，当天即不停催促、着急签意向书，被告王伟当即说明今天没有制作、准备书面的《房产买卖协议》，原告表示被告王伟是老师，只要简单手写一份购房协议作为意向书和原告支付定金的依据即可，在原告的不停催促下，被告王伟就手写了本案的《购房协议》。（二）产权人被告王卫明并没有书面授权或口头明确授权被告王伟对外出售房产，产权人被告王卫明要被告王伟去了解市场行情和价格。被告王伟主观上为了能尽快促成原告和被告王卫明正式的房产买卖，尽快收取相应购房款得以实现其对被告王卫明的债权；客观上由于对法律存在误解，主观认为被告王伟可对外签订房产买卖的意向，而且意向书仅仅是购房的意向，不具有法律效力。在与原告交流中，被告王伟始终向原告真实介绍了房产的有关产权信息，并如实的将被告王卫明的关于产权信息的图片转发给原告明确出示了房屋预售登记证等权属材料，原告作为意向购房人，在明知被告王伟非产权人的情形下，始终没有要求产权人被告王卫明出面签订合同，仅要求被告王伟简单手写一份购房协议作为意向书和原告支付定金的依据即可，加之被告王伟曾数次的催促原告准备、支付解押款，但原告均未予以理会，因此原告不仅没有尽到购房人应尽的基本谨慎义务，同时原告对后期需要与购房人商议签订购房协议书等购房重要细节均不予以理会，最终致使产权人被告王卫明知道双方签订上述协议书后立即产生拒绝追认的行为，立即不予确认《购房协议》的真实性、合法性和有效性。（三）依照《物权法》第六条规定的“物权公示原则”和《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而被告王伟作为非法定的物权人以及未取得产权人被告王卫明合法授权的人与原告签订《购房协议》，依法应属于无效合同，且被告王伟的行为属于无权处分及无权代理。（四）原告先就本案先向法院起诉要求确认《购房协议》合法有效，其后再以“合同诈骗”为由向福州市公安局仓山分局报警，从报警的内容也可以印证原告是认为其遭受被告王伟的诈骗行为，因此原告的后行为否定了其前行为，并且起诉要求确认《购房协议》合法有效与其现实的行为报警称“合同诈骗”这两种行为是完全相悖的。（五）本案的《购房协议》属于预约合同而非本约合同。具体理由如下：1.本案的《购房协议书》不具备卖方的姓名、商品房的建筑面积的基本情况、单价、付款时间、方式、交付条件及日期，对于全部房价款的付款期限、交付使用的条件及期限、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记、违约金等重要内容未作任何约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具有本约合同的性质。2.产权人王卫明事前不知道原告与被告王伟签订《购房协议书》，且被告王伟收取原告的订金。3.更为重要的是：产权人王卫明没有在《购房协议书》签字，且在2016年6月份，王卫明知道原告与被告王伟签订《购房协议书》，被告王伟收取原告的订金后，被告王卫明立即表示不予以追认《购房协议书》，且要求被告王伟立即退还原告订金，因此该《购房协议书》即对王卫明不具有约束力。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告王卫明辩称，（一）本案讼争房产系王卫明单独所有，王伟无权处分房产。本案诉争房产的《房屋所有权证书》（房产证号：榕房权证ＦＺ字第××号）能够证实本案讼争房产系王卫明单独所有，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，王卫明系讼争房产的所有权人，王伟并不是讼争房产的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，王伟系无处分权人，签订合同后没有经过权利人王卫明的追认且签订合同后也没有取得处分权，因此王伟无权处分讼争房产，也无权与何文波签订《购房协议》。（二）王卫明仅仅是要求王伟帮助了解市场行情及房产的市场价格，并没有授权王伟出售讼争房产，王伟与何文波签订《购房协议》的行为系无权代理。王卫明并没有授权王伟出售讼争房产，王伟与何文波签订《购房协议》时也没有告知王卫明。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，王伟并未取得王卫明的授权代理王卫明对外与第三人签订《购房协议》，王卫明在王伟与何文波签订《购房协议》后已明确表示不予追认，王伟与何文波签订《购房协议》行为系无权代理，因此，王伟与王卫明签订的《购房协议》属无效合同。（三）王伟与何文波签订《购房协议》不存在表见代理的情形。表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为。本案何文波明知诉争房产系王卫明所有，王卫明并没有签署委托王伟代为出售诉争房产的任何授权资料，何文波作为买受人没有理由认为王伟有出售诉争房产的代理权。（四）王卫明并不是合同主体的相对方，也没有授权王伟出售房产，因此王卫明不是本案适格的被告。本案的《购房协议》系王伟与何文波签订的，根据合同的相对性原则，王卫明并不是合同主体的相对方，由于王卫明没有授权王伟出售讼争房产，在王伟与何文波签订《购房协议》后已明确表示不予追认，王伟与何文波签订的《购房协议》系无效合同，因此，王卫明并不是本案适格的被告。（五）王伟与何文波签订的《购房协议》应属预约合同，具体理由如下：1.《购房协议》的主体相对方是王伟与何文波，王卫明并不是合同主体的相对方，且没有在《购房协议》上签字。2.王卫明并没有授权王伟出售房产，也没有授权王伟在《购房协议》上签字。3.王卫明在2016年6月得知王伟与何文波签订《购房协议》后，当即表示拒绝追认。因此，王伟并非诉争房产的所有权人且并未得到产权人授权的情况下与何文波签订的《购房协议》属预约合同。综上，由于王伟与何文波签订的《购房协议》系无效合同，恳请法院依法驳回原告何文波的诉讼请求。 反诉原告王卫明向本院提出诉讼请求：1.请求确认被反诉人何文波与本诉被告王伟签订的《购房协议》无效；2.请求判令被反诉人何文波赔偿反诉人王卫明损失370万元；3.请求判令本案反诉费用由被反诉人何文波承担。诉讼过程中，反诉原告王卫明撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2016年8月30日，反诉人与案外人鲍敏玲签订《房屋买卖合同》，约定将反诉人名下位于福州市仓山区东方威尼斯二期×＃楼整座的房屋（房屋所有权证号：榕房权证ＦＺ字第××号，以下简称“讼争房屋”）出售给案外人鲍敏玲。该《房屋买卖合同》第九条“违约责任”中约定：因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币370万元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中产生的税费及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。2016年9月7日，反诉人收到贵院送达的起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及传票，被反诉人将反诉人诉至贵院，要求确认其与本诉被告王伟签订的《购房协议》有效。被反诉人在本诉《民事起诉状》中诉称的“被告1（即王伟）向原告（即被反诉人）声称，愿意将其个人出资购买的、登记在被告2（即反诉人）名下的福州市仓山区东方威尼斯二期×＃楼整座出售给原告”，与事实不符。反诉人因出售讼争房屋事宜确实曾委托本诉被告王伟代为寻找买受人，但已明确告知王伟若找到合适的买受人后需要签订买卖合同时应当告知反诉人，由反诉人本人自行与买受人签订正式的房屋买卖合同并进行交易。对于本案中王伟与被反诉人签订的《购房协议》，在事后王伟告知反诉人时，反诉人已经明确表示不同意将诉争房产卖给被反诉人，同时希望王伟继续帮助寻找、介绍买受人，故发生2016年8月30日反诉人与案外人鲍敏玲签订《房屋买卖合同》之事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，王伟并不是讼争房屋的权利人，无权签订出售讼争房屋的《购房协议》，而该《购房协议》亦未经反诉人本人事后追认，反诉人在此也再次声明对王伟与被反诉人签订的《购房协议》不予以追认，因此该协议对反诉人不发生效力。由于被反诉人在本诉过程中申请查封了反诉人名下的讼争房屋，致使反诉人无法履行与案外人鲍敏玲的《房屋买卖合同》，反诉人根据该《房屋买卖合同》需要承担支付370万元违约金之责任，被反诉人应对此承担赔偿责任。同时，由于被反诉人的过错，导致反诉人与案外人鲍敏玲的《房屋买卖合同》不能实际履行，发生的中介佣金、交易服务费、交易过程中产生的税费及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等若由反诉人承担后，反诉人将根据实际损失另案对被反诉人提起诉讼，届时要求其承担全部法律责任。综上，被反诉人的行为给反诉人已经造成了严重的经济损失，为维护反诉人的合法权益现依法提出反诉，请求依法判如所请。 反诉被告何文波辩称，（一）王卫明请求确认购房协议无效没有事实及法律依据。何文波作为完全民事行为能力人，没有授权则不可能与王伟签订价值1300万元的购房款，且支付了50万元定金，同时，王伟若在签订时没有取得授权，其向何文波出售房屋，收取定金，直接构成刑事诈骗。因此何文波认为，王伟取得了王卫明的授权，因此购房协议合法有效；（二）王卫明请求判令反诉费用由何文波承担无法律及事实依据，王伟、王卫明是过错人，反诉费用应当有其自行承担。综上，反诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。 被告王伟辩称，（一）在同于本诉的答辩意见的基础上，本诉被告王伟知晓反诉人在房产中介的居间服务下于2016年8月30日将标的房产出售给案外人鲍敏玲并签订《房屋买卖合同》的事实。鲍敏玲委托的律师就是原告律所的律师。（二）2016年8月30日，反诉人在房产中介的居间服务下将标的房产出售给案外人鲍敏玲并签订《房屋买卖合同》时，本诉被告王伟并不知道该房产遭被反诉人的申请司法查封的事实。（三）被反诉人不仅没有尽到购房人应尽的基本谨慎义务，同时被反诉人也存在不支付解押款、拒绝办理解押的行为，而且被反诉人在明知本诉被告王伟作为非法定的物权人以及未取得产权人反诉人合法授权的人与被反诉人签订《购房协议》依法应属于无效合同，加之反诉人并非是《购房协议》的合同主体一方的情形下，却错误的列反诉人为被告，错误查封标的房产，导致反诉人无法履行《房屋买卖合同》而需要承担合同项下的违约金的赔偿责任，对此被反诉人应承担全部的赔偿责任。何文波作为完全民事行为能力人，没有要求出具授权委托书，原告律师还称属于刑事诈骗，均属于代理人的主观判断，何文波没有尽到合理注意义务，也没有准备解押款等合同义务，王卫明知道后立即拒绝追认，并要求退还定金。王卫明拒绝追认协议书，购房协议应属无效。加之，王卫明不是合同一方主体，并列为被告，被查封房产，承担合同违约责任是必然的，原告应当承担相应赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的购房协议、转账凭证系原告与被告王伟签订的协议及双方发生的转账，被告王伟对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。两被告对原告提交的预购商品房预告登记、房屋所有权证、受理承诺单真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的见证人身份证系案外人林某的身份证复印件，两被告对该证据持有异议，故本院对该证据不予确认。原告提交的与被告王伟的短信记录、微信记录，能与其它证据相互印证，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的网页截图无法证明即是讼争房屋。2.原告对被告王卫明提交的房屋所有权证真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告王卫明提交的与案外人签订的房屋买卖合同与本案无关，本院不予认定。3.经原告何文波申请，本院依法向福州市公安局仓山分局对调取了2016年9月23日、2016年10月11日对王伟制作的询问笔录及2016年9月23日对王卫明制作的询问笔录，该三份询问笔录系本院依法调取，且原告何文波及两被告对询问笔录的真实性均无异议，故本院对该三份询问笔录予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于仓山区东方威尼斯二期×＃楼整座2011年7月7日预告登记在被告王卫明名下，该房屋于2016年4月16日办理了房屋所有权证，登记为被告王卫明单独所有。 2016年4月7日，原告何文波与被告王伟签订一份《购房协议》，内容为：“经双方协商，王伟将东方威尼斯二期×#楼整座出售给何文波，价格王伟实收13000000元。王伟办房产证费用、交易费用都由何文波承担，王伟收取何文波购房定金500000元，余额等王伟房产证办好后，双方交易完成当日付清”。当日，原告何文波向被告王伟转账500000元。合同签订后至2016年6月期间，原告何文波与被告王伟多次短信协商房屋交易、过户问题。 另查明，福州市公安局仓山分局于2016年9月23日、2016年10月11日对被告王伟就讼争房屋的交易情况制作了询问笔录，2016年9月23日对被告王卫明就讼争房屋的交易情况制作了询问笔录。 本院认为，被告王伟以自己的名义与原告何文波签订坐落于仓山区东方威尼斯二期×＃楼整座的《购房协议》，该《购房协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。但东方威尼斯二期Ａ5＃楼整座预告登记在被告王卫明名下，并在被告王伟与原告何文波签订《购房协议》后办理了房屋所有权证，产权人为王卫明，被告王伟在与原告何文波签订《购房协议》时，未出示王卫明委托材料，现有证据亦无法确认王卫明委托王伟出售其名下的房屋，亦无证据证明王伟签订的《购房协议》取得王卫明同意或追认，故王伟的行为构成无权处分。预约合同系约定将来订立一定契约之契约，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同，而原告何文波与被告王伟签订《购房协议》，有当事人姓名、房屋的基本情况、交易价格、付款方式、付款时间、定金等房屋买卖合同的主要内容，已具备可履行性，且双方亦未约定订立新的合同，故该《购房协议》应属于本约合同。原告主张被告王伟声称讼争房屋系王伟出资购买、登记在被告王卫明名下，但未能举证证明该主张，本院不予采信。原告何文波与被告王伟签订合同时，明知讼争房屋的预告登记权利人为被告王卫明，仍在被告王伟未提交被告王卫明的授权材料的情况下与被告王伟签订《购房协议》，原告作为买受人未尽到审慎义务。原告主张被告王卫明以其实际行为对被告王伟代为出售房屋的行为进行了追认，但其提交的证据无法证明该主张，且根据福州市公安局仓山分局对被告王伟、王卫明就讼争房屋的交易情况制作的询问笔录，体现被告王伟于2016年6月才将与原告何文波签订《购房协议》的事宜告知被告王卫明，被告王卫明表示不同意出售。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”，被告王伟在签订《购房协议》时，未取得被告王卫明的授权，事后亦未得到被告王卫明的追认，该《购房协议》对被告王卫明不发生法律效力。因被告王伟未取得处分权致使《购房协议》无法继续履行，讼争房屋所有权不能转移的，原告可以要求被告王伟承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故反诉原告王卫明以被告王伟不是讼争房屋所有权人，无权处分讼争房屋签订购房协议为由，主张反诉被告何文波与被告王伟签订的《购房协议》无效，不符合法律规定，故对反诉原告王卫明要求确认反诉被告何文波与被告王伟签订的《购房协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，判决如下： 一、原告何文波与被告王伟签订的《购房协议》合法有效； 二、驳回反诉原告王卫明的诉讼请求。 本诉诉讼费50元、财产保全费5000元，由被告王伟负担。反诉诉讼费50元，由反诉原告王卫明负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长 郭 谋 审判员 陈家挺 审判员 陈曜辉 二〇一九年五月十日 书记员 瞿彬彬 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。