广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初876号 原告：邓漪凡，女，1984年1月2日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：刘清清，湖南银联律师事务所律师。 原告：邓作栋，男，1983年8月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：刘清清，湖南银联律师事务所律师。 被告：岑溪市建庆房地产有限责任公司，住所地岑溪市南环开发区十米街，统一社会信用代码91450481745112445U。 法定代表人：陈达庆。 委托诉讼代理人：程亚炳，岑溪市148法律服务所法律工作者。 原告邓漪凡、邓作栋诉被告岑溪市建庆房地产有限责任公司（以下简称建庆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年4月1日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年5月9日、2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告邓漪凡、邓作栋的委托诉讼代理人刘清清、被告建庆房地产公司的委托诉讼代理人程亚炳到庭参加了诉讼，原告邓漪凡、邓作栋、被告建庆房地产公司的法定代表人陈达庆经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于岑溪市十里长街百足山建材城二期X幢X单元X号房的不动产权证；2.判令被告支付逾期协助原告办理不动产权证的合同违约金4160元（暂计算至2019年3月29日，此后违约金以购房款316956元为基数按同期银行活期利率计算利息至实际办理不动产权证之日止）；3.判令被告赔偿原告的经济损失伍万元；4.请求法院判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年6月29日签署了《商品房买卖合同》，该房屋位于广西省岑溪市。按照该商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在该房屋交付三年之内把房屋权属登记资料交房屋登记机关备案，如因被告的责任导致原告未能在规定期限之内取得房屋权属证书的，被告应该承担法律责任。但被告至今未为或未协助原告办理不动产权证。2015年6月29日至今，原告多次向被告要求协助办理涉案房屋的不动产权证，被告每次均承诺限期办理不动产权证却最后又置之不理。同时原告因生活和工作的需要，已将涉案房屋卖给第三方，第三方也支付部分购房款，但因被告的责任导致原告至今无法按约定办理不动产权证并把涉案房屋过户给第三方，致使第三方因此解除了购房合同，为此造成了原告巨大的经济损失，严重影响了原告的合法权益。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，被告至今未能协助原告办理房屋权属证书，既违背了法定义务，也违背了诚实信用原则，更是严重的合同违约行为。被告的违约行为直接导致了原告至今对涉案房屋无法明确界定其房屋权属或权益，也导致原告在对该涉案房屋处置时造成了重大权益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等相关法律规定，被告应该按照合同约定和法律法规及政策要求，继续履行为原告办理不动产权证的义务，并立即支付给原告因其逾期办理不动产权证的违约金，以及赔偿原告的损失。请求法院判如所请。 被告建庆房地产公司辩称，一、答辩人和被答辩人存在商品房买卖事实，详细内容见该合同具体条款；二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，答辩人已经完全按照产权登记部门的要求提供材料，产权证正在办理过程中，具体时间不由答辩人控制，答辩人已经尽最大努力配合，应交的办证资料和费用全部交清，答辩人也在焦急的等待中，也希望产权登记部门尽快办理好不动产证交到业主手中；三、答辩人已经按照合同的约定，全面履行办理产权登记应该提交的资料和交付费用的义务，况且答辩人也在积极地加强与产权登记部门沟通，也希望能够尽快为业主办好产权证。办证不及时责任不在于答辩人，责任在于产权登记机关，答辩人也是无奈，只能等待，但是答辩人肯定会努力去沟通协调，争取尽快办好产权证交到业主手中。总之，答辩人与被答辩人存在商品房买卖的事实，答辩人没有违反合同约定，无法办理取得产权证的原因在于产权登记部门，答辩人没有过错，应该提交的资料和费用也已经交清，要求答辩人赔偿经济损失无事实依据和法律依据；四、原告卖房的事与本案无关，因为商品房需要取得不动产证后才可以卖的，原告要求答辩人赔偿经济损失没有依据，请法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定的案件事实如下：2012年6月29日，原告邓漪凡、邓作栋与建庆房地产公司签订《商品房买卖合同》，与本案双方当事人争议事实有关的合同内容如下，1、原告邓漪凡、邓作栋购买建庆房地产公司出售的座落在岑溪市十里长街百足山建材城二期X幢X单元X房，建筑面积108.77平方米，其中，套内建筑面积96.64平方米，分摊的共有共用建筑面积12.12平方米，单价为2914元/平方米，总价款316956元；2、合同第八条交付期限约定出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后三年内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的0.02%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。3.买受人不退房，出卖人按银行同期活期利率支付违约金__。（该项后面下划线处打）”。合同签订后原告于同日缴纳了首付款95956元，交纳了专项维修基本2175.4元和契税4754.34元，2012年8月3日与中国农业银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》办理按揭贷款221000元，2012年12月30日按揭贷款发放到被告建庆房地产公司账户。庭审中，原、被告双方确认系现房销售，并不是商品房预售买卖；由于合同载明交房时间为2010年12月30日，此时间尚未签订合同，双方确认为笔误，并确认2012年12月30日为交房时间。 被告认为其已经提交了办证资料到办证部门，未能办理取得房产证的原因属于办证部门，不能归责于其，其提交了一份岑溪市房地产交易所出具的《商品房预售合同备案证明》，证明原、被告的商品房预售合同已经备案，办证部门可以根据该商品房预售备案直接办理产权登记。经原告质证及法院询问，被告承认该《证明》开具时间为2019年5月22日，证明落款时间“2018年5月22日”为出具机关笔误；原告认为《证明》是商品房买卖合同在销售时进行了备案，属商品房预售合同备案，并不能证明是商品房买卖的办证资料备案。本院认为，本院根据被告申请，向岑溪市住房保障和房产管理中心查询本涉案商品房的办证资料备案情况，该管理中心《复函》结果为“没有收到岑溪市建庆房地产有限公司提供邓漪凡、邓作栋所购买的岑溪市十里长街百足山建材城二期X幢X单元X号房的办理商品房产权登记备案资料”，显然，岑溪市住房保障和房产管理中心《复函》与岑溪市房地产交易所《证明》分别是对产权登记备案资料、商品房预售备案的不同内容答复、证明，《证明》内容与产权登记资料是否已经备案无关，不予认定《证明》的证据效力，根据目前证据应予认定被告未提交邓漪凡、邓作栋购买的X号房的产权登记资料备案。 原告为了证明其因被告未提交产权登记资料备案并配合办理产权登记而造成其巨大经济损失，向法院提供了邓漪凡与邓静丽于2018年6月24日签订的《房屋买卖合同》、2018年12月18日签订的《房屋买卖合同解除协议书》以及2019年2月19日邓作栋转款10万元、3万元给邓丽静的银行回单凭证，证明邓静丽以40万元购买原告的房屋，后因无法办理房屋过户的变更登记，邓静丽要求降价10万元，而原告仅愿意降价5万元，双方协商无果，最终解除《房屋买卖合同》，邓作栋退回收取的邓静丽的房屋转让款。被告质证对证据的合法性、关联性均有异议，认为未取得产权证的房屋不能买卖，原告与他人买卖房屋与被告无关。本院认为，房屋买卖属邓漪凡与邓静丽进行的房屋买卖关系，与被告无关，被告是否将原告购买的商品房提交产权登记资料备案与邓漪凡出卖房屋没有必然联系，证据缺乏关联性，对原告拟证明造成巨大经济损失的上述证据的证明效力不予确认。 本院认为，邓漪凡、邓作栋与建庆房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致后签订，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。邓漪凡、邓作栋支付了购房款，履行了作为买受人的主要义务，就有权取得涉案房屋所有权，商品房开发企业亦应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定及《商品房买卖合同》约定，履行协助商品房的买受人办理房屋产权登记的义务。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后三年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，据原、被告确认的交房时间起算，被告最迟应于2015年12月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告取得不动产权证，但建庆房地产公司未按合同约定履行房屋产权登记资料备案义务，属于违约；被告抗辩其已经提交房屋产权登记资料备案，不能办理取得产权登记证的责任在于办证机关，其事实主张与本院查明事实不符，理由不成立。因此，原告请求判令被告将办理岑溪市十里长街百足山建材城二期5幢3单元306号房不动产权证所需资料报送不动产登记部门登记备案，并配合原告办理不动产权证，本院予以支持。关于被告应以何标准计算向原告支付逾期办证违约金问题，因双方在《商品房买卖合同》第十五条中并未选定适用承担违约责任的选项，被告认为应适用第2项，以已交房价款的0.02%计算违约金一次性支付，原告认为合同是格式合同，在约定不明的情况下，原告有权选择于原告有利条款适用，应适用第3项“买受人不退房，出卖人按银行同期活期利率支付违约金”规定，且如果适用第2项“买受人不退房，出卖人按已付价款的0.02%支付违约金”的，违约金明显偏低，要求法院进行调高。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》明显是被告提供的格式合同，合同多项条款中存在预留用填写协商议定内容的划线，无协商议定内容的均以手写“”表示无填写的内容，因此，第3项固定文字内容后的下面划线上的“”应理解为无手写的文字内容，由此分析，应认定双方在该合同条款中并无约定适用的违约金计算的款项，原告选择于其有利的第3项违约金计算标准，符合《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，况且，被告逾期办证的时间较长，违约严重，如果按已付房价款的0.02%计算一次性支付违约金63.39元（316956×0.02%=63.39），显然违约金过低而有失于公允，违约金数额确实偏低，原告要求提高违约金于法有据，本院予以支持，所以，原告请求以已交房价款按照中国人民银行公布的同期活期利率计算违约金，本院予以支持。但原告庭审中认为按该条款计算违约金仍过低，因其并不能提供实际损失的事实依据，不能证明违约金仍然过低的事实，对其要求再调高违约金的意见，本院不予支持。对于原告根据邓漪凡与邓静丽于2018年6月24日签订的《房屋买卖合同》、2018年12月18日签订《房屋买卖合同解除协议书》以及2019年2月19日邓作栋转款10万元、3万元给邓丽静的银行回单凭证等证据，认为其受到重大经济损失，请求被告赔偿经济损失50000元的问题，因证据与本案审理的商品房销售合同法律关系缺乏关联性，证据不具证明效力，对原告的损失事实不予认定，就算原告在与邓静丽的房屋买卖中存在可获利益，也不是原告与被告签订《商品房买卖合同》时可获的期望利益，因此，原告的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应依法驳回。 综上理由，原告部分请求成立，本院予以支持，部分请求不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告岑溪市建庆房地产有限责任公司在本判决生效后一个月内将办理岑溪市十里长街百足山建材城二期X幢X单元X号房不动产权证所需资料报送不动产登记部门登记备案，并协助办理该房屋的不动产权登记至原告邓漪凡、邓作栋名下； 二、被告岑溪市建庆房地产有限责任公司支付违约金（计算方法：以购房款316956元为基数，自2015年12月30日起至不动产登记部门办理取得原告该房屋不动产权证日止，按银行同期活期利率计算利息）给原告邓漪凡、邓作栋； 三、驳回原告邓漪凡、邓作栋的其他诉讼请求。 案件受理费1154元（原告已预交），由原告负担900元，被告岑溪市建庆房地产有限责任公司负担254元。 上述被告应履行的义务，应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条规定，承担迟延履行的法律责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李 华 人民陪审员  蒲旭照 人民陪审员  梁斐梅 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  钟冬连