上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初10455号之一原告：上海沙田物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：赵小凤，总经理。委托诉讼代理人：石磊，该公司员工。委托诉讼代理人：吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海鸿德置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：邱才华，执行董事。委托诉讼代理人：俞光洪，上海建领城达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，上海建领城达律师事务所律师。原告上海沙田物业管理有限公司(以下简称沙田公司)与被告上海鸿德置业有限公司(以下简称鸿德公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沙田公司的委托诉讼代理人石磊、吴晞炜律师，被告鸿德公司的委托诉讼代理人俞光洪律师、杨洁律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。沙田公司向本院提出诉讼请求：1、判令鸿德公司向沙田公司支付上海市大连路XXX号房屋(以下简称系争房屋)自2016年1月1日起至实际支付之日止的物业管理费，赞计342,237.72元；2、判令鸿德公司向沙田公司支付滞纳金(自2016年2月11日起分段计算至判决生效之日，以每季度31,112.52元为本金，按每日万分之五计算)；3、本案诉讼费由鸿德公司负担。事实与理由：沙田公司系系争房屋所在上海市虹口区鸿旭豪苑小区(以下简称鸿旭豪苑小区)的物业管理服务公司。2016年1月1日起，沙田公司与小区业主大会签订《物业管理服务合同》，管理期限自2016年1月1日起至2017年12月31日，约定系争房屋的物业管理费4元/平方米/月。2018年1月1日起，沙田公司与小区业主大会又签订《物业管理服务合同》，管理期限自2018年1月1日起至2019年12月31日，约定系争房屋的物业管理费4元/平方米/月。系争房屋的建筑面积为2,592.71平方米，每月应当支付物业管理费10,370.84元。沙田公司按照约定为小区其他业主提供了物业服务，确实未为系争房屋提供物业服务，但系争房屋在小区宗地图的红线范围内，鸿德公司作为小区业主，是小区公共部位的共有人，应当分担小区公共部位的物业管理费。但鸿德公司自2016年1月1日起至今未支付过物业管理费，沙田公司认为，支付物业管理费是鸿德公司作为小区业主的义务，故提起本案诉讼。鸿德公司辩称，不同意沙田公司的诉讼请求。沙田公司若向鸿德公司收取系争房屋的物业管理费，必须以为系争房屋提供物业管理服务为前提。系争房屋内有独立的给排水系统、照明系统、消防系统、配电房、电梯、中央空调，这些设施设备的日常保养、以及系争房屋区域内的公共部位清洁保养等均由鸿德公司及实际使用人自行实施。沙田公司从未对系争房屋提供任何物业管理服务，鸿德公司不应缴纳物业服务费。小区前任物业管理单位上海北外滩物业管理有限公司以及上海大德物业管理有限公司在提供物业管理服务期间，也均以不方便管理以及管理服务成本支出较大、收支严重不平衡等原因为由，不为系争房屋提供任何物业管理服务，由鸿德公司或实际使用人自行管理,且从未向鸿德公司及实际使用人收取物业管理费。根据物权法及其司法解释的规定，系争房屋作为一幢4层建筑物，其通道、楼梯、大堂、门口公共部位等都是共有部分。沙田公司以系争房屋均为鸿德公司所有，故其内部没有物业管理服务的公用部位，于法无据。沙田公司认为系争房屋不在合同约定的物业服务范围内，但却要求鸿德公司按照合同约定分摊其为一般住宅提供物业服务的物业管理费亦无法律依据。鉴于系争房屋长期以来自行进行物业管理，未向物业管理单位支付过物业管理费，在沙田公司接收管理小区后，沙田公司并未就收取物业管理费的问题与鸿德公司或实际使用个进行过任何协商,也未达成任何协议,其主张的物业管理费标准及滞纳金缺乏事实依据，不同意承担滞纳金。如果法院认为鸿德公司应当支付滞纳金，认为滞纳金标准过高，要求法院调整。并请求追加沙田公司管理期间系争房屋的实际使用人上海虹口唐宫海鲜坊有限公司与新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司为作为第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市虹口区鸿旭豪苑业主大会(甲方)与沙田公司(乙方)曾签订《物业服务合同》约定：物业座落位置：虹口区昆明路XXX弄XXX-XXX号楼及长阳路355(大连路XXX号)3号楼、大连路XXX号1-4层；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……(四)大连路XXX号(商业用房)：4.00元/月·平方米；物业服务费构成：1、综合管理服务(住)0.35元/㎡·月，综合管理服务(办、商)0.70元/㎡·月；2、公共区域清洁卫生服务(住)0.28元/㎡·月，公共区域清洁卫生服务(办、商)0.56元/㎡·月；3、公共区域秩序维护服务(住)0.50元/㎡·月，公共区域秩序维护服务(办、商)1.00元/㎡·月；4、公共部位共用设施设备(住)0.10元/㎡·月，公共部位共用设施设备(办、商)0.20元/㎡·月；5、供水系统(住)0.06元/㎡·月，供水系统(办、商)0.12元/㎡·月；6、排水系统(住)0.04元/㎡·月，排水系统(办、商)0.08元/㎡·月；7、公共照明系统(住)0.10元/㎡·月，公共照明系统(办、商)0.20元/㎡·月；8、消防系统(住)0.03元/㎡·月，消防系统(办、商)0.06元/㎡·月；9、避雷系统(住)0.01元/㎡·月，避雷系统(办、商)0.02元/㎡·月；10、弱电系统(住)0.08元/㎡·月；弱电系统(办、商)0.16元/㎡·月；11、升降系统(住)0.40元/㎡·月；升降系统(办、商)0.80元/㎡·月；12、高配电系统(办、商)0.10元/㎡·月；自2016年元月1日起发生的物业管理费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方缴纳物业管理费；物业管理费五费用按季度交纳，业主或使用人应在每季度第二个月的10日前旅行缴纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日违约金按未交纳的物业服务费用的日万分之五计算；本合同中下列词语的定义是：共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、监控、对讲、报警、电子巡更、电子防盗门等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、垃圾箱(房)等设施；公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域，由全体业主、使用人共同使用的区域；专有部分，是指在构造上即利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。该合同签订后，2016年1月1日起，沙田公司开始对鸿旭豪苑小区进行物业管理服务。2017年12月31日，双方续签《物业服务合同》，约定物业管理期限至2019年12月31日。自沙田公司接管鸿旭豪苑小区起，鸿德公司未向其支付过物业管理费。2017年5月31日，沙田公司向鸿德公司发出《工作联系函》，表示自2016年1月1日至2017年4月30日，鸿德公司应支付物业管理费165,933.44元。望鸿德公司派员与沙田公司就物业管理费支付问题进行协商，沙田公司也将在履行《物业服务合同》的基础上，听取鸿德公司的需求，提供相应的物业服务。对此，鸿德公司《回函》表示不能接受，不同意支付物业管理费。如沙田公司要接任管理系争房屋鸿德公司无异议，但须提出包括服务内容、工作范围、措施及收费标准在内的管理方案，双方协商未果。另查明，鸿德公司系系争房屋的权利人，房屋用途为商业，建筑面积2,592.71平方米，其中套内面积2,455.70平方米，分摊面积137.01平方米。系争房屋列入鸿旭豪苑小区的红线范围内，但庭审中，经沙田公司和鸿德公司确认：系争房屋与鸿旭豪苑小区之间有一堵围墙将两者分割；且系争房屋建有独立的给排水系、照明系统、消防系统、强弱电系统、升降系统、也有独立的配电房，并对这些设施设备自行进行管理运维。审理中，鸿德公司向本院提交由上海北外滩物业管理公司(以下简称北外滩物业)出具的《情况说明》，以证明在北外滩物业对上海市虹口区鸿旭豪苑物业小区进行物业管理服务期间，因管理成本过高，故其未为系争房屋提供物业管理服务，亦未向鸿德公司收取物业管理费。对该证据，沙田公司表示无法确认该《情况说明》的真实性，亦无法证明北外滩物业公司是否收取鸿德公司物业管理费。即便没有收取，也是北外滩公司放弃了自己的权利，不能以此证明沙田公司无权收取系争房屋的物业管理费。上述事实，经庭审质证，另由沙田公司及鸿盛公司的陈述、《物业服务合同》、《房地产登记簿》、《工作联系函》、宗地图、规划图、维修金分户信息、照片、《房地产权证》、《房屋租赁合同》及补充协议、《情况说明》、《回函》、《准予行政许可决定书》、《排水许可证》、排水总平面图、业委会证明等证据佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。沙田公司作为鸿旭豪苑小区的物业管理单位，其与小区业主大会签订的《物业服务合同》对小区全体业主或实际使用人以及沙田公司均具有约束力，双方均应按照该合同的约定全面履行各自权力、义务。系争房屋虽位于鸿旭豪苑小区的红线范围内，但实际上因一墙之隔，其与小区之间形成了物理结构上的划分，分别存在于两个相对独立的空间内，于沙田公司的物业管理而言，系争房屋与鸿旭豪苑小区并未形成一个完整不可分割的整体管理空间。且系争房屋建有独立的给排水系、照明系统、消防系统、强弱电系统、升降系统及配电房，并自行独立进行运维管理，实际上并未享用鸿旭豪苑小区范围内上述系统的公用资源。沙田公司认为鸿德公司系争房屋内部1-4层不在物业管理服务范围内，故其无需对系争房屋进行物业管理，对此本院认为，虽目前该房屋1-4层登记为同一个权利人，但系争房屋的性质不同于独门独户独立的别墅，是实际上可以别拆分成多个产权单位的商业用房，其内部仍存在公用分摊面积和公用部位，而且《物业服务合同》中亦明确分列了沙田公司对系争房屋应履行的物业管理服务的具体内容、物业管理费收费标准以及计费分项构成。因而，沙田公司向鸿德公司收取物业管理费仍应以其对系争房屋提供相应物业管理服务为原则。沙田公司在庭审中自认，其并未对系争房屋进行物业管理服务，现仍要求鸿德公司按照《物业服务合同》约定的标准向其支付物业管理费，显然有悖公平原则。至于鸿德公司提出的要求追加上海虹口唐宫海鲜坊有限公司与新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司为作为第三人参加诉讼的申请，本院认为，鸿德公司系系争房屋的权利人，沙田公司选择系争房屋的权利人作为承担物业管理费的责任主体并无不当，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回上海沙田物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7,734.92元，减半收取3,867.46元，由上海沙田物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年五月十五日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……