河北省任丘市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0982民初202号原告：边文广，男，汉族，1969年11月20日出生，现住任丘市。原告：远霄泉，女，汉族，1972年2月11日出生，现住任丘市。二原告委托代理人：王胜利，河北维则律师事务所律师被告：马祎临，女，汉族，1992年10月16日生，住任丘市。委托代理人：王月峰，河北远通律师事务所律师被告：刘亮，男，汉族，1989年12月3日生，住任丘市。原告边文广、远霄泉诉被告马祎临、刘亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告边文广、远霄泉的委托诉讼代理人王胜利、被告马祎临的委托诉讼代理人王月峰到庭参加诉讼，被告刘亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告边文广、远霄泉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告购房款72万元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告是夫妻关系，被告刘亮与原告的儿子是朋友关系，原告在众凯家园小区有多套房产，二被告有意购买房产，就通过原告的儿子与原告协商先购买房产，签合同办理银行贷款，先把贷款给付原告，剩余款项过户后给付，原告同意了被告的承诺，于2017年3月5日原告把位于任丘市的房产协议出售给被告。后该房产在银行办理贷款88万元，给付了原告，剩余房款至今也没有给付，为了维护合法权益，现起诉请判如所请。被告马祎临辩称，原、被告之间确实在2015年存在房屋买卖关系，但是被告的房款已经通过二手房贷款方式支付完毕，由于售房人（原告）要求二手房贷款转入原告的帐户，多出部分退还被告，所以被告同意了原告的要求，但原告未按照约定履行，由于被告刘亮因涉嫌犯罪下落不明，所以被告一直未能及时主张返还贷款的权利，请依法驳回原告的起诉。被告刘亮未答辩。经审理查明：2015年5月16日，原告远霄泉与被告马祎临达成任丘市房产的买卖意向，双方签订了一份没有约定价款的“买卖协议”。2017年3月5日，原告边文广、远霄泉与被告马祎临、刘亮签署了一份“楼房买卖合同协议书”，该协议书合同要素齐全，双方约定涉案房产的交易价款为160万元。2017年9月20日二原告与二被告又签署了一份“存量房买卖合同”，合同要素齐全，双方约定涉案房产的交易价款为69万元，并用该“存量房买卖合同”到房管局办理了房屋过户手续。截止到本案辩论终结前，二被告给付了二原告房款88万元。另查明，二被告于2015年始在本案诉争房屋内居住。本案诉争房屋已于2017年年底由二原告名下过户二被告名下。该房屋面积为195.03平方米。上述事实有原告提供的2017年3月5日的楼房买卖协议书、被告马祎临提供的2015年-2016年期间的物业处收取的天然气费、物业费等费用的收费单据、房产部门出具的存量房买卖合同、完税证明、房屋交易确认告知书等证据予以证实。本院认为，首先，本案争议的焦点是涉案房屋的真实交易价格。原告主张是160万元，为了证明其观点，向法庭出示了二原告与二被告签订的“楼房买卖合同协议书”一份，协议书约定房产交易价格为160万元，并向法庭陈述，2015年原、被告就达成房屋买卖意向，当时没有商定房屋交易价格，因为二被告是原告儿子的朋友，二原告又有多套房产，所以从2015年起二被告就暂住在该房中。2017年3月5日，二原告再次询问二被告的购买意向，二被告表示愿意购买，双方商定了房屋价款160万元，并正式签订了“楼房买卖合同协议书”一份。2017年9月20日，二原告与二被告一起到不动产登记中心去办理房产过户手续，二被告为了少缴纳税款，请求二原告与其签订了一份“存量房买卖合同”，在该合同中约定房屋交易价格为69万元。合同文本取自不动产登记中心的交易大厅，登记中心依据双方签订的“存量房买卖合同”办理了房产过户手续，并存档。二被告通过银行贷款给付了原告房款88万元。被告马祎临进行了质证陈述，对于2017年3月5日原告边文广、远霄泉与被告马祎临、刘亮签署了的“楼房买卖合同协议书”解释是：为了便于银行贷款才把房屋价款69万元提高到160万元，该合同不是双方的真实意思表示。被告马祎临主张房产的真实交易价格为69万元。为了证明其观点，向法庭提交了2015年5月16日原告远霄泉与被告马祎临签字的“买卖协议”一份和在不动产登记中心调取的“存量房买卖合同”一份，2015年5月至2016年期间物业处收取天然气费、物业费等各方面的收费单9张。证人王某出庭做证，证明当时被告刘亮跟其说房屋是4000元左右每平米购买的。被告马祎临陈述：以上证据证明2015年二被告就已经买了原告的涉案房产，并且当时商定的价款就是69万元。从2015年起二被告就居住在该房产中，并且交纳了物业费、燃气费等各项费用。2017年9月20日，原、被告双方按照当初约定的69万元的房款价格签订了“存量房买卖合同”，该合同签订后，原、被告双方在不动产登记中心办理了房产过户登记手续，被告缴纳了交易税款，合同在该中心存档，并向法庭陈述了房款的给付过程,刘亮在合同签订后，就支付了一部分房款。后来又通过银行贷款的方式支付了88万元，再之后是否又支付了不清楚。二原告质证意见为：2015年3月5日的“协议”只能证明双方的买卖意向，因为当时没有商定价款，所以该协议上没有房屋价款这一项合同成立的要素，法律规定当事人必须就合同的主要条款协商一致。因此这是一份不成立的合同，不能证明被告主张的2015年原告就已经以69万元的价格把涉案房产卖给被告的事实。2017年9月20日，原、被告双方以69万元的房款价格签订“存量房买卖合同”的目的是为了过户少缴纳税款，该部分内容并不是双方的真实意思表示，该部分内容无效。其次，本院认为，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定，而逃避税务并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格合同为双方履行约定义务的依据。因为首先，备案合同并无特别优于非备案合同的效力。除法律、行政法规有规定外，备案并非合同生效的必要条件。依照我国《物权法》第九条第一款、第十五条的规定，二手房物权变更要按相关规定进行物权公示。只是行政机关备案的不是双方间合同的效力而是物权变动的效力，合同送交备案仅仅是一个物权变动的手续，房地产权登记行政机关依法并不审查二手房合同的效力，其也非合同效力的法定确认机关。从这个角度上说，备案合同并无特别优于非备案合同的法律效力。二、房地产成交价格应依据当事人双方的真实意思认定。房屋转让价款是房地产买卖合同的必备条款，虽然买卖双方签订了阴阳两份合同，但实际执行的是阴合同，且该阴合同本身往往都是有效的可执行契约。民事法律行为的核心要素是意思表示，在买卖双方对于合同价款各执一词的情况下，并非简单以订立合同的时间为据，否定订立在前的房屋价款，而需结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。判断时，提出异议的一方当事人承担首先和主要的举证责任。而被告没有充分的证据来证明推翻原合同约定的价款，且被告主张房屋价款为690000元，但其却向原告方支付了880000元的房款，对被告认为多支付的部分在原告起诉本案之前亦未要求返还，此种行为有悖常理，故对被告辩解本院不予支持。综上，房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价款应认定无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。故对原告主张二被告按照合同约定的160万元房屋价款给付剩余价款的请求应与支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条的规定，判决如下：被告马祎临、刘亮于本判决生效之日起十日内给付原告边文广、远霄泉房款72万元。如果未按本判决书的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元、保全费2520元，由被告马祎临、刘亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  苏立平人民陪审员  杨 静人民陪审员  王文红二〇一九年五月二十四日书 记 员  张 鹏