江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初10604号原告：成都晨明置业有限公司，住所地四川省成都市高新区（西区）双柏路6号。法定代表人：杨珩，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶义，男，成都晨明置业有限公司员工。委托诉讼代理人：徐晓捷，女，成都晨明置业有限公司员工。被告：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路198号。主要负责人：李健，该行行长。委托诉讼代理人：曹颖芳，女，浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行员工。委托诉讼代理人：徐凯，男，浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行员工。被告：刘翔，男，1968年6月13日出生，汉族，住浙江省泰顺县。原告成都晨明置业有限公司（以下简称晨明公司）与被告浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）、刘翔案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晨明公司的委托诉讼代理人徐晓捷，被告稠州银行南京分行的委托诉讼代理人曹颖芳、徐凯到庭参加诉讼。被告刘翔经开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，稠州银行南京分行与刘翔、刘美副、任灵英、柳冬聪、朱家科金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月14日作出（2015）秦商初字第2623号民事判决：一、被告刘翔于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告稠州银行南京分行借款本金997149.35元及罚息、复利（截至2015年12月3日的罚息、复利合计74572.7元；自2015年12月4日起至实际给付之日止的罚息、复利，按《个人自助循环贷款授信合同》的约定计付）；二、被告刘美副、任灵英、柳冬聪、朱家科对被告刘翔的上述第一项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，稠州银行南京分行向本院申请执行，执行案号为（2016）苏0104执1209号。案件审理过程中，本院于2015年11月26日依法查封刘翔名下位于四川省成都市高新区恒大帝景x幢x单元xxx号房产。案件执行过程中，本院进行了续查封。案外人晨明公司提出异议后，本院于2018年9月14日作出（2016）苏0104执异111号执行裁定书，驳回晨明公司的异议请求。原告晨明公司向本院提出诉讼请求：1、判决终止对位于成都市高新区恒大帝景x幢x单元xxx号商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月5日，晨明公司与刘翔签订《商品房买卖合同》及补充协议，向刘翔出售位于成都市高新区恒大帝景x幢x单元xxx号商品房，案涉房产系刘翔以银行按揭贷款方式购买，晨明公司向银行提供连带保证担保。2015年，因刘翔多次拖欠银行贷款，经催告未果，晨明公司为其向贷款行工商银行代偿全部本息、违约金、滞纳金等。之后，晨明公司书面通知解除合同及补充协议，该解除已经成都市高新区人民法院（2016）川0191民初5345号判决确认，同时判令刘翔协助办理撤销合同备案手续。现由于刘翔拒不履行协助手续，晨明公司向成都市高新区人民法院申请强制执行。晨明公司在办理注销备案时发现案涉房产已由南京市秦淮区人民法院查封遂提起执行异议。晨明公司认为：首先，案涉房产一直未办理不动产物权变更登记，刘翔仅作为备案合同之买受人予以登记，商品房买卖合同网签备案是国家为防止一房二卖而确立的一项行政管理政策，不具备物权变动、公示的法律效力，预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行登记，并不会导致不动产物权的设立或变动，刘翔不会因预告登记而享有案涉商品房的物权。其次，案涉房产的买卖合同及补充协议已经解除，权利义务终止，案涉房产应当恢复原状，法院应及时解除查封。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设备，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。该条另规定，案外人依据生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。案涉房产并未进行过户登记，土地使用权及大产权均在晨明公司名下，且晨明公司提供的生效法律文书与该登记一致，即可认定晨明公司是案涉房产的权利人，不能径行适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定。被告稠州银行南京分行辩称，1、执行裁定适用法律正确，晨明公司理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定存在错误。该规定第二十五条中“案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”为任意性规定，其本身并不影响第二十六条第二款的效力，而非晨明公司认为的，是第二十六条第二款的适用前提。2、依据秦淮法院执行裁定书查明事实可知，稠州银行南京分行查封在前，晨明公司解除合同的判决在后。根据相关法律规定，预查封效力等同于正式查封的效力，且预查封可以续封。同时，预查封期间，不得办理预查封土地使用权及房屋的权属变更、转移登记手续。由此，法院对预售的商品房进行预查封，在未依法解除预查封前，该预查封具有排他的法律效力。被告刘翔未出庭应诉,庭前提交书面材料，请求法院支持对成都市高新区恒大帝景x幢x单元xxx号商品房的执行查封。本院查明，2016年1月25日，晨明公司将刘翔诉至成都市高新区人民法院。2016年8月30日，成都市高新区人民法院就晨明公司诉刘翔商品房预售合同纠纷一案作出（2016）川0191民初5345号民事判决，该判决查明：2014年3月5日，晨明公司与刘翔签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定刘翔购买晨明公司开发的恒大帝景5幢2单元9楼1号商品房，房屋总价742055元，刘翔在工商银行办理房屋按揭贷款，贷款金额510000元；刘翔未按约定偿还银行贷款导致晨明公司承担担保责任的，晨明公司有权单方面解除合同，刘翔应当协助晨明公司到房产管理部门办理解除合同手续。晨明公司未按约足额归还银行按揭贷款。2015年12月29日，晨明公司代刘翔向中国工商银行股份有限公司成都草市支行偿还贷款本息各项费用505291.59元。2016年1月4日，晨明公司向刘翔提供的通讯地址寄送关于解除商品房买卖合同的通知，告知其解除《商品房买卖合同》及相关补充协议。上述邮件的签收时间为2016年1月22日。成都市高新区人民法院遂判决晨明公司与刘翔于2014年3月5日签订的恒大帝景5幢2单元9楼1号房屋的《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》于2016年1月22日解除；刘翔于判决生效之日起五日内协助晨明公司办理位于成都市高新区房屋（合同签约备案号2018090）的注销买卖合同备案登记手续及商品房预告登记手续。庭审中，晨明公司自述，成都市高新区人民法院（2016）川0191民初5345号民事判决已生效，并已进入执行程序。另查明，2014年4月24日，晨明公司与刘翔办理了成都市高新区房屋的网签备案登记，备案号2018090。2015年6月29日，上述房产的预购商品房预告登记设立。2015年6月29日，上述房产预购商品房抵押预告登记设立，中国工商银行股份有限公司成都草市支行为抵押权人。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。具体到本案，刘翔购买的案涉房屋在本院查封前已办理网签备案登记及预购商品房预告登记，本院的预查封行为合法有效，且本院的预查封行为先于晨明公司对刘翔商品房预售合同纠纷一案的起诉时间及判决时间。执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的之处分行为，查封登记具有对世效力。由此，晨明公司对案涉房产不享有足以排除执行的实体权利，晨明公司提出的对案涉房产停止执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。但晨明公司已为刘翔偿还的按揭贷款部分，可视为依法受让中国工商银行股份有限公司成都草市支行对刘翔的相应债权，其从权利即中国工商银行股份有限公司成都草市支行对案涉房屋的抵押权预告登记亦一并受让，故晨明公司代为支付的按揭贷款部分，可从案涉房屋变价款中优先支付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告成都晨明置业有限公司的诉讼请求案件受理费80元由原告成都晨明置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  唐风华人民陪审员  王 海人民陪审员  张春华二〇一九年五月十日见习书记员  胡莉萍