成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初629号 原告（反诉被告）：蒋叔恒，男，1975年5月12日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告（反诉被告）：兰晶，女，1987年1月2日出生，汉族，住成都市天府新区。 上述二原告委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓德芳，女，1970年7月12日出生，汉族，住湖北省公安县。 委托诉讼代理人：于继海，四川嘉世律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，住所地成都市高新区芳草街28号。 负责人：刘翔，支行行长。 委托诉讼代理人：廖杰，支行员工。 委托诉讼代理人：冯毅，支行员工。 第三人：四川兴圣厦房产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道天平巷18号。 法定代表人：王福群，公司总经理。 委托诉讼代理人：廖平万，公司员工。 委托诉讼代理人：刘仁军，公司员工。 原告蒋叔恒、兰晶与被告邓德芳，第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称“工商银行”）、四川兴圣厦房产经纪有限公司（以下简称“兴圣厦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，被告邓德芳在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院依法适用普通程序将本诉、反诉合并审理。2018年6月20日，邓德芳申请对《房产买卖合同》甲方邓德芳签名是否由其本人书写进行鉴定。鉴定中心出具鉴定结论后，本院于2018年11月13日、2018年12月14日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋叔恒、兰晶及其委托诉讼代理人蔡勇，被告（反诉原告）邓德芳的委托诉讼代理人于继海，第三人工商银行的委托诉讼代理人冯毅，第三人兴圣厦公司的委托诉讼代理人刘仁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋叔恒、兰晶向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向工行高新支行归还成都市天府新区万安镇号房屋的按揭贷款本息（具体数额以银行对账单为准），并注销设定在案涉房屋上的他项权利；二、判令原告于案涉房屋他项权全部注销之日起十日内向被告支付首付余款87万元；若被告怠于履行上述第一项还贷义务及他项权注销义务的，原告有权以首付款优先替被告还贷，首付款不足清偿还贷的，由原告补足后一次性清偿被告贷款；第三人工行高新支行协助原告办理代为还贷、以及注销他项权手续；三、判令被告于原告房屋按揭贷款审批通过之日起七日内，协助原告办理案涉房屋产权过户手续，将案涉房屋产权过户至原告蒋叔恒、兰晶名下；四、判令被告在案涉房屋所在房管部门过户递件成功、且房管部门出具《取件单》的当天将案涉房屋交付给原告。庭审中，原告当庭陈述可以一次性支付剩余购房款。事实与理由：2017年9月26日，原告通过兴圣厦公司居间与被告签订了《房产买卖合同》，合同约定：被告将其名下的案涉房屋出售给原告二人，房屋总价款248万元，原告应在房屋抵押权注销后付清首付款110万元（含定金23万），余款138万通过商业贷款支付。被告承诺于2017年11月31日前清偿房贷并注销抵押权，以方便办理合同网签、过户、原告贷款等合同余下手续。但被告在收取原告定金后，却以各种理由推诿拒绝还清房贷及注销抵押权，以达到阻碍购房合同继续履行的目的。被告的行为给原告造成了很大的损害，故原告诉请来院，请求判如所请。 邓德芳答辩称，我方与被告并没有签订商品房买卖合同，原告所提供的合同，没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回。 工商银行述称，2014年5月21日我行与被告签订了按揭贷款合同，并于2014年5月26日向其发放了96万元的贷款。对于原告的诉请，工商银行需要向上进行请求答复。 兴圣厦公司述称，我们一开始就和房东在不断的通过电话或者微信在联系，每次找都是房东一直在拖时间。 邓德芳向本院提出反诉请求：二被反诉人与第三人兴圣厦公司恶意串通欺诈反诉人，反诉人请求判令解除与二被反诉人之间签订的显失公平的房产买卖合同。事实与理由：2017年7月，反诉人与第三人兴圣厦公司达成口头协议，委托第三人出售其名下位于房屋，要求根据市场行情确定合理价格，同时需买房支付首付款后，用该首付款去银行支付贷款尾款并办理注销抵押。同年7月二被反诉人开始为本套房屋的买卖与第三人接洽，在时间长达两个多月，一直没有跟反诉人敲定是否愿意购买此套住房以及首付款金额和付款期限等。2017年9月26日，第三人恶意和被反诉人串通，在未告知反诉人本人9月市场行情的情形下，也未通知并取得反诉人本人同意，采用欺诈的方式同被反诉人订立合同，确立成交金额为248万。2017年11月，二被反诉人突然将第一笔款项支付至反诉人的合同账户，反诉人本想退回，经第三人多次斡旋且拒不提供卡号，未退还。反诉人于2017年12月接到邻居电话方才得知同样是在九月份签订的合同，售房价格比自己高出100余万，方才得知被骗，气愤至极，致电第三人，第三人支支吾吾各种狡辩，反诉人当即表示解除委托，并否认第三人以欺诈方式获得的合同效力，收回房屋。第三人作为专业人士以明显低于市场价格的低价出售反诉人的房屋有明显的恶意，同时第三人在签订合同时明知被反诉人不具备购房资格的情况下，也未及时告知反诉人情况下促成三方签订买卖合同。被反诉人与第三人恶意串通严重危害了反诉人的利益，故反诉人向本院提出前述反诉请求，望能判如所请。 蒋叔恒、兰晶反诉答辩称，反诉状所主张的解除合同与被告在我方要求继续履行合同时答辩称合同不是被告所签署，即反诉状内容与对本诉的答辩内容是互相矛盾的。但是反诉状表达的意见是合同签订了现在需要解除，反诉状的落脚点是证实了合同是已经签订了的。故我方请求法院驳回反诉人的反诉请求。 工商银行述称，没有意见发表。 兴圣厦公司述称，没有欺诈行为，最开始问了她是否要卖，她说的是要卖，开始是220万元卖不掉，后来涨价了基于市场价卖的。她承诺办理的事情一直都在往后面推脱，我们也在反复的找她联系她。 当事人围绕自己的诉讼请求依法向本院提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年9月26日，出售方（甲方）邓德芳与买受人（蒋叔恒、兰晶）签订了一份《房产买卖合同》，合同编号为：ＳＸ-ＣＤ0120170074。合同约定：甲方所售房屋坐落于四川省成都市麓山国际社区1幢2单元3101号的房屋，建筑面积为208.72平方米。房屋不动产登记证：不动产权第0059144号，业务件号：2017101942Ｆ00059，合同签约备案号：3389323。该房屋已设抵押，抵押权人为中国工商银行成都高新支行，甲方承诺应于2017年11月31日前办理完成注销抵押登记。甲乙双方一致同意，该房屋按套计价，该房屋成交总价为人民币2480000元。定金为人民币230000元，在甲乙双方签订合同当日内支付，该定金由甲方自行收取。首付款1100000元，定金抵作首付款后，乙方实际支付人民币870000元。剩余1380000元乙方以商业贷款的方式向甲方支付，具体贷款金额和放款时间以银行或公积金管理中心实际发放贷款金额和放款时间为准，乙方应在2017年12月1日前备齐办理贷款所需的相关资料、前往贷款机构签订贷款（借款）合同，且甲方应当按贷款机构要求全力配合。如果乙方未能申请到贷款（含贷款额度不足），则乙方应当在办理过户递件手续（即该房屋递件成功、并取得《取件单》）当日向甲方补足差额。本合同签订时，该房屋尚未取得《房屋所有权证》或《不动产登记证》的原件，甲乙双方均同意，房屋过户登记按下列约定办理：如乙方贷款购买该房屋，则甲乙双方应在甲方取得该房屋的《房屋所有权证》或《不动产登记证》的原件后15日、且乙方贷款审批通过后7日内（但最晚不晚于2017年12月31日），备齐资料并签署相关过户文件（如过户申请、网签备案合同等）、前往房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲乙双方任何一方的违约行为导致本合同解除、终止或实际无法履行，则违约方除应承担本条其他条款约定的违约责任外，还应承担向守约方赔偿总房款20%的违约金，并赔偿守约方应支付及已支付的居间服务费。合同落款处甲乙双方当事人签名并捺印。 甲乙方另在《房产买卖合同》上备注：甲乙双方约定，因政策原因无法完成过户手续，或者因银行按揭贷款未审批通过，则双方和平解约，甲方退还乙方已支付款项，乙方补偿甲方人民币23000元。 签订《房产买卖合同》当日，甲乙双方与第三人兴圣厦公司（丙方）签订了一份《居间服务合同》、《协助代办服务合同》，合同约定了甲乙双方应当支付给丙方的居间费及丙方协助乙方办理银行贷款手续等内容。 2017年11月9日，原告蒋叔恒转款230000元定金到被告邓德芳中国工商银行成都高新技术产业开发区支行的账户。2017年11月10日被告在与第三人兴圣厦员工刘仁军手机短信聊天记录中出具了230000元定金收条。 2014年5月21日，被告同第三人工商银行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，就案涉房屋向第三人工商银行贷款96万元，2014年5月26日，第三人工商银行发放了96万元的贷款。2017年9月5日，被告向第三人兴圣厦公司员工刘仁军出具授权委托书，授权代其到成都万华房地产开发有限公司办理收房及产权证等的领取手续，并办理了委托书的公证手续。2017年10月30日，案涉房屋进行了不动产登记，不动产登记证号为：川（2017）成天不动产权第0059144号，业务件号：2017101942F00059。该房屋为被告单独所有，并办理了抵押登记，抵押权人为工商银行。 兴圣厦公司员工刘仁军与微信名为“守望月明”的微信聊天记录显示第三人兴圣厦公司将《居间服务合同》、《协助代办服务合同》文本通过快递的方式邮寄给被告，被告当庭陈述认可收到《居间服务合同》、《协助代办服务合同》，在签署后邮寄返还给第三人兴圣厦公司，第三人兴圣厦公司于2017年11月2日收到了被告快递回的合同原件。庭审中，被告认为合同上签订的“邓德芳”三字不是邓德芳本人书写，并且“守望月明”的微信一直由其助理使用，向本院申请了笔迹鉴定。四川鼎诚司法鉴定中心接受本院委托对载明“签订日期：2017年9月26日”的《房产买卖合同》落款“甲方或代理人：”处“邓德芳”签名笔迹是否为邓德芳本人所书写进行鉴定，检材为《房产买卖合同》，样本为《协助代办服务合同》、《居间服务合同》及邓德芳在鉴定中心现场书写的签名实验样本。邓德芳认可其曾邮寄返回过给兴圣厦公司的《居间服务合同》、《协助代办服务合同》，但是不认可送检给鉴定机构的上述合同。2018年10月15日，四川鼎诚司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，认为“2017年9月26日”的《房产买卖合同》落款“甲方或代理人：”处“邓德芳”签名笔迹是邓德芳本人所书写。 2018年11月8日，被告邓德芳向本院提交笔迹重新鉴定申请书。 2018年12月5日，本院依法向邓德芳代理人于继海律师告知，为了查明案件事实，要求邓德芳本人必须于2018年12月14日开庭时到庭接受询问，并告知被告若拒绝到庭应当承担的法律后果。2018年12月5日，邓德芳未到庭参加诉讼。 被告于2018年5月8日委托四川德赛价格评估有限公司就案涉房屋现行市场价格进行评估，评估结论载明截止评估基准日2017年9月26日涉案房屋的现行市场价格为352.42万元。原、被告双方签订合同后，被告至今未向第三人偿还余下贷款本息以注销抵押权。庭审中，原告自愿代被告清偿尚欠第三人的银行贷款本息以消灭抵押权。 另查明，2017年3月23日，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，其中第二条规定：“成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发[2016]45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上”。2017年11月23日，兰晶因其他（学历入户）将其户籍由四川省阆中市七星街迁至成都市天府新区。兰晶、蒋叔恒系夫妻关系，其二人提供的《个人住房信息查询记录》载明兰晶在成都市22个区（市）县无房屋查询记录，蒋叔恒名下有成都市双流区西航港街道一套房屋。蒋叔恒、兰晶向本院提交《说明》，载明因蒋叔恒不具有天府新区直管区户籍，蒋叔恒自愿确定如果法院判决合同继续履行，同意由兰晶单独取得房屋产权，兰晶表示可以由其单独一人一次性支付全部剩余房款。 本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。《房产买卖合同》系邓德芳与蒋叔恒、兰晶签订，蒋叔恒已明确表示同意由兰晶取得诉争房屋的单独产权，兰晶户籍系天府新区成都直管区，符合成都市的限购政策，《房屋买卖合同》具备继续履行的条件，兰晶表示一次性支付剩余款项并未损害出卖人邓德芳基于房产出卖取得相应对价的权利，被告所称需要买受人先行支付款项结清银行贷款现已没有相应障碍，故本合同应当继续履行，双方应依约履行合同义务。原告依约向被告支付定金230000元，双方应当按照合同的约定继续履行各自合同义务，合同约定被告应于2017年11月31日前办理完成注销抵押登记，后配合原告办理房屋过户手续。现被告已经明确表示要求解除房产买卖合同，不再协助原告办理相关手续，应属违约。庭审中，被告认为合同的签名处不是被告本人所签，但是在反诉状中陈述“采用欺诈的方式同被反诉人订立合同，确立成交金额为248万……也未及时告知反诉人情况下促成三方签订买卖合同”，被告的上述陈述系自认，现反诉要求解除合同，却不能向本院提交其自己认可存在的买卖合同。另外，被告反诉自认订立了合同，在庭审中陈述认可曾经邮寄回签字后的合同，表明其对于与买受人达成本案诉争房屋买卖合同是明知的，在其代理人发表意见不认可存在合同及需要被告本人对录音、收定金等进行质证后，本院依法传唤被告邓德芳到庭接受询问，核实相关情况，被告却拒绝到庭。在本院准予对合同笔迹进行鉴定后，被告邓德芳本人在鉴定机构当面书写其姓名作为比对材料后被鉴定中心认定《房产买卖合同》系其本人所签，现又以鉴定机构的检材、样本存在问题为由不认可鉴定报告结论，要求重新鉴定，应当视为不诚信的行为，存在阻却有效合同继续履行的故意。其要求重新鉴定没有依据，本院不予准许，对其本诉抗辩、反诉请求，不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，被告在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即第三人同意，但庭审中，原告明确表明愿意代被告向第三人还清贷款本息以解除抵押权，未损害第三人工商银行的利益，故原告主张由其代被告向第三人偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。原告代被告偿还清债务后，第三人应协助原告办理房屋抵押权注销手续，待涉案房屋的抵押权注销后，被告协助原告办理房屋过户登记手续。原告代被告支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的购房定金及代为支付的银行贷款本息后，原告应将余下购房款及时支付给被告；若原告代为支付的银行贷款本息高于尚欠被告的购房款的，被告应将差额部分退还给原告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）兰晶于本判决书生效之日起十日内代被告（反诉原告）邓德芳向第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行偿还位于四川省成都市天府新区房屋的余下贷款本息（具体金额以原告（反诉被告）兰晶支付该款项时第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行处系统内结清的总金额为准）； 二、第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于原告（反诉被告）兰晶支付完毕上述第一项款项后七日内协助原告（反诉被告）兰晶办理位于四川省成都市天府新区房屋的抵押权注销手续； 三、被告（反诉原告）邓德芳于位于四川省成都市天府新区房屋的抵押权注销之日起七日内协助原告（反诉被告）兰晶办理该房屋的过户手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）兰晶名下，在办理产权过户手续之日起五日内将该房屋交付给原告（反诉被告）兰晶； 四、驳回被告（反诉原告）邓德芳的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费26640元，保全费5000元，由被告（反诉原告）邓德芳负担；反诉案件受理费26640元，由被告（反诉原告）邓德芳负担；鉴定费13536元，由被告（反诉原告）邓德芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李书剑 人民陪审员  宋克强 人民陪审员  陶宣萍 二〇一九年五月九日 书 记 员  李雨潇