浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙03民终1831号 上诉人（原审原告）：温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所，住所地：浙江省温州市鹿城区天凤巷51号。 负责人：欧财云，1982年6月21日出生，住湖北省房县。 委托诉讼代理人：陈文克，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张玉琴，女，1970年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。 上诉人温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所因与被上诉人张玉琴居间合同纠纷一案，不服鹿城区人民法院（2018）浙0302民初11202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所上诉请求：一、一审认定《居间委托协议》已于2018年5月3日解除既不符合事实也不符合常理。首先，双方对涉案房产在继续对外出售的情况下并未协商一致解除《居间委托协议》。在2018年5月3日的录音中，被上诉人明确表示涉案房屋将自行居住不再出售，而上诉人也只是同意在被上诉人自行居住的情况不再受托出售房屋。因此，双方协商一致的内容是在被上诉人就涉案房产自行居住的情况下双方不再履行《居间委托协议》。被上诉人实际并未自行居住涉案房产，并在居间服务期限内委托其他中介出售了涉案房产。据此，在被上诉人出售涉案房产时，《居间委托协议》尚未达到解除条件，依法未解除。其次，上诉人同意不再受托出售涉案房产是基于被上诉人告知的虚假情况而做出的错误意思表示，依法不发生同意解除《居间委托协议》的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实”。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第68条的规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。被上诉人在2018年5月3日的通话中故意告知上诉人涉案房屋将自行居住而不再对外出售，但其于2018年6月21日即将涉案房屋通过其他中介对外进行销售并完成过户登记，很显然被上诉人告知上诉人涉案房屋将自住完全系虚假情况。上诉人基于该虚假情况作出同意不再委托出售涉案房屋显然非其真实意思表示，依法不发生同意解除《居间委托协议》的效力。再次，一审认定上诉人已经同意解除《居间委托协议》不符合常理和居间服务的习惯。《居间委托协议》第二条明确约定，居间服务期间为2017年11月4日至2018年11月3日，在上述期限内被上诉人不得委托他人居间代理出售房屋，也不得自行出售房屋。协议签订后，上诉人为了促成涉案房屋的交易投入了大量的精力和费用。如果被上诉人是准备将涉案房屋自行销售或者委托其他中介进行销售的话，按照常理和房屋中介行业的习惯，上诉人是不可能在居间服务期间同意解除委托的。据此，上诉人在录音中的谈话内容其意思表示应当解除为同意被上诉人对涉案房产自行居住而不再对外出售的情况下同意解除双方之间的《居间委托协议》。如果在居间服务期间被上诉人仍要出售涉案房屋的，则仍应按照《居间委托协议》的约定由上诉人独家提供服务，居间合同依法不解除。二、被上诉人依法应当赔偿上诉人居间费用的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《居间委托协议》第二条约定，被上诉人在居间服务期限内即2017年11月4日至2018年11月3日期间“不得委托其他人居间、代理出售该房屋，也不得自行出售该房屋”。被上诉人于2018年6月21日通过其他中介出售了涉案房产并办理过户，该行为构成违约，依法应当赔偿上诉人的损失。赔偿额应当包括居间协议履行后上诉人可获得的利益即全额的居间服务报酬。上诉人要求支付居间服务费111960元，符合法律规定。诚信原则是我国合同法的基本原则。原判认定居间协议已经解除，被上诉人无需承担任何责任，显然不符合诚信原则。 被上诉人张玉琴辩称：《居间服务合同》已于2018年5月3日解除，有被上诉人一审提供的证据微信朋友圈语音信息证明。该证据确定双方合同已解除，由被上诉人自行处置房屋。被上诉人于2018年6月份出售房屋是因为隔壁邻居要购买房屋。双方《居间服务合同》解除后，上诉人没有提供任何居间服务和对外宣传出售房屋。至于一审判决书讲到的2018年10月30日的更新是网站自行更新，并非上诉人更新。故《居间服务合同》在2018年5月3日就已解除，上诉人的诉请应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所向一审法院起诉请求：判令被告支付居间服务费111960元。 一审法院认定案件事实如下：2017年11月4日，被告张玉琴以其与丈夫陈碎平的名义与原告温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所签署《房屋出售居间委托协议》，协议书约定：第一条居间服务事项（一）被告委托原告出售位于温州市鹿城区强强锦园2幢1605室跃1705室的房屋，拟出售价格24000元每平方米，实际成交价格高于拟出售价的，高出部分属委托人所有，但受托人按实际成交价收取佣金；如果低于前款约定出售价的，需委托人另行确定，受托人按实际成交价收取佣金……第二条居间服务方式：自2017年11月4日至2018年11月3日由原告作为被告的独家委托服务者，在居间服务期间被告不得委托其他人居间、代理出售或自行出售位于温州市鹿城区强强锦园2幢1605室跃1705室的房屋，如被告违约应按照居间服务报酬的标准向原告支付违约金，委托期满后1月以内，被告和原告曾介绍过的客户私下成交的（包括产权过户、办理委托公证、写契约、房屋买卖合同预先登记等），被告应按照本协议居间服务报酬的标准向原告支付违约金。第三条居间服务报酬金额为售出价的1.5%，计人民币111960元。第五条其他约定：经双方协商一致，可解除本协议。2018年5月3日，张玉琴通过微信向原告员工陈炎仁表示不再愿意出售涉案房屋，陈炎仁予以认可。此后，原告除了2018年10月31日对涉案房屋的网站资料予以更新外，未再对涉案房屋提供居间服务。2018年6月21日，被告张玉琴将涉案房屋出售并过户给他人。 一审法院认为，被告张玉琴通过微信向原告员工陈炎仁表示不再愿意出售涉案房屋，陈炎仁予以认可，此后，原告亦停止对涉案房屋提供居间服务，仅在起诉后更新了网站资料，对被告张玉琴主张双方于2018年5月3日协商解除合同予以认定。原告主张即使同意合同解除，也是附条件解除，但是双方微信往来中，原告未表明该意向，且原告此后停止提供居间服务，故对原告该主张，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，被告于合同解除后出售涉案房屋，故原告要求被告支付居间费用没有事实和法律依据，不予支持。关于原告合同解除前提供的居间服务实际费用，可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决：驳回原告温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所的诉讼请求。案件受理费2539元，减半收取1269.5元，由原告温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所负担。 当事人在二审审理期间均未提供新的证据。 本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。 本院认为，根据被上诉人张玉琴在原审提供的微信朋友圈语音文字记录证据，张玉琴通过微信向上诉人员工陈炎仁表示不再愿意出售涉案房屋，陈炎仁予以认可，此后上诉人温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所亦停止对涉案房屋提供居间服务，故原判认定双方已于2018年5月3日协商解除合同，处理妥当，本院予以维持。上诉人温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所上诉称被上诉人出售涉案房产时《居间委托协议》尚未达到解除条件，依法未解除，依据不足，本院不予采纳。上诉人温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所上诉要求改判被上诉人张玉琴支付居间服务费111960元，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失等。上诉人温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所就合同解除前提供的居间服务实际费用，原审已经告知其可另行主张解决。 上诉人温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2539元，由上诉人温州市鹿城区南汇鑫享房屋介绍所负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓习军 审 判 员 吴跃玲 审 判 员 张元华 二〇一九年五月六日 代书记员 叶冰夫