广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民初11号 原告：金锐（香港）投资管理有限公司，住所地香港特别行政区九龙旺角弥敦道610号荷李活商业中心1318-19室。 法定代表人：陈第政，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：陈亚军，男，1978年3月15日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 第三人：广西三润投资发展有限公司，住所地广西壮族 自治区北流市北流镇陵宁路0107号，统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 原告金锐（香港）投资管理有限公司(以下简称金锐公司)与被告陈亚军、第三人广西三润投资发展有限公司(以下简称三润公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金锐公司与第三人三润公司的共同委托诉讼代理人黄靖，被告陈亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金锐公司向本院提出诉讼请求：一、解除金锐公司与陈亚军于2017年3月7日签订的《房屋租赁合同》；二、陈亚军向金锐公司支付违约金160880元；三、本案诉讼费用由陈亚军承担。事实和理由：2017年3月7日，陈亚军投资购买防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇5号楼1601号商品房，为投资收益目的而租赁给金锐公司，双方签订《房屋租赁合同》，约定：陈亚军将购买的商品房租赁给金锐公司，由金锐公司按合同支付租金，租金费用总额为536268元；租赁期内，陈亚军丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，赔偿金锐公司合同约定的租赁费用总额的30%的违约金。在租赁合同履行过程中，陈亚军因与开发商解除商品房买卖合同而丧失租赁房屋权利，导致本租赁合同无法继续履行，给金锐公司造成重大损失。金锐公司根据涉案合同第九条第四项的约定要求陈亚军承担违约责任，是双方自愿对逾期违约行为承担责任方式而作的明确约定，符合双方的主观意愿及预知后果。为此，陈亚军应承担涉案租赁合同总额536268元的30%即160880元。合同履行期间，金锐公司按合同将租金付至陈亚军预留的银行账户，但因为陈亚军原因租金多次退回金锐公司账户，经金锐公司反馈陈亚军退返租金的情况，陈亚军拒绝解决退返问题，金锐公司已经按照合同履行支付租金，但因为陈亚军自身原因造成的退返责任由陈亚军负责。金锐公司为此事曾向法院起诉，因金锐公司没有及时补办公证委托手续暂撤回起诉，现金锐公司已办理完成公证委托手续另行提起诉讼，为维护金锐公司合法权益，特提起诉讼，请求法院支持金锐公司全部诉讼请求。 被告陈亚军辩称，一、陈亚军与三润公司签订的关于防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇5号楼1601房《防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（以下简称《定向合作开发合同书》），已被防城港市港口区人民法院作出（2017）桂0602民初630号生效判决认定无效，本案《房屋租赁合同》属于上述《定向合作开发合同书》的从合同，《定向合作开发合同书》无效，本案《房屋租赁合同》当然无效。金锐公司请求解除《房屋租赁合同》的主张没有事实依据和法律依据，应予以驳回。2017年3月7日，防城港中央商务（CBD）北部湾互联网小镇项目代理销售单位北海市开泰房地产代理有限公司销售人员向陈亚军推销该项目房屋，并将陈亚军等人拉至该项目现场，该项目销售人员向陈亚军等称该项目开发商为三润公司和广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司），承诺购买后十年可回收100%房款，收租日期为交完首付后的次月，收租金额比例为第一年6%、第二年7%、第三年8%……第十年14%（共十年，每年递增1%），且宣称国家通讯社新华网将进驻租赁该项目公寓，并为陈亚军核算了该项目6号地5号楼1601房首付款、贷款及未来时间售后返租的租金标准等。此后陈亚军与三润公司签订了购买5号楼1601房的《认购协议书》并于当日交付了购房定金276268元，三润公司的销售人员又让陈亚军在《定向合作开发合同书》及《房屋租赁合同》上分别签名并将陈亚军签好姓名的上述合同全部收走。陈亚军交付房款不久，深感上述购房售后返租、交房等诸多违法及风险，加之该房屋未取得商品房预售许可证明，陈亚军于2017年4月19日向防城港市港口区人民法院提起诉讼，要求三润公司双倍返还陈亚军所交购房定金。港口区人民法院经过审理，认定双方之间《认购协议书》为预约合同，双方之间《定向合作开发合同书》为商品房买卖合同，因三润公司未取得商品房预售许可证而无效，并根据上述认定判决三润公司返还陈亚军购房款。从上述购房经过、合同签订过程及法院判决，可以看出陈亚军与金锐公司之间签订房屋租赁合同是该房屋所属的项目开发单位三润公司对该房屋销售“售后返租”形成的，三润公司与金锐公司在该房屋销售租赁方面存在实质上的关联关系，陈亚军有理由相信金锐公司是受三润公司指定或者三润公司以金锐公司名义与陈亚军签订房屋租赁合同的，目的就是兑现其以“售后返租”形式十年返还房款的承诺，实现其销售目的。因此，三润公司是实际上的房屋承租人，三润公司在《房租租赁合同》中以担保人的身份作为合同主体的一方担保租金的支付也充分证明了这一点。虽然三润公司与金锐公司是两个独立的法人主体，但在涉案房屋的买卖和租赁合同关系方面，三润公司与陈亚军签订的《定向合作开发合同书》应为主合同，三润公司、金锐公司与陈亚军签订的《房屋租赁合同》应为该主合同的从合同，主合同无效，作为从合同的《房屋租赁合同》也当然无效。二、金锐公司请求陈亚军向其支付违约金160880元的主张没有事实和法律依据，应予以依法驳回。1、根据上述陈亚军签署《房屋租赁合同》的过程，陈亚军虽在该合同上签名，但三润公司及金锐公司当时并未在该合同上盖章，三润公司将陈亚军签名的《房屋租赁合同》收走后，其或金锐公司一直未将该合同交付陈亚军，因此该合同根本不是双方所签订。即使签订，综上第一条所述也属于无效。2、涉案房屋在陈亚军签署租赁合同时尚为期房，至今仍未建成，且该《房屋租赁合同》也并非法律上附条件或者附期限的合同，没有租赁物的租赁合同不成立。同时，该《房屋租赁合同》第二条关于租赁期限、租金支付约定“租赁期限为10年，共120个月，租金从签订本租赁合同的下一个自然月算起，每月10号前付上月的租金；该房屋租期从甲方交付房屋的下一个自然月起算”可以看出，租期尚未开始起算，但租金已经开始支付，显然不符合常理。该《房屋租赁合同》实质上是三润公司为售后返租返还房款而产生的，并非合法的房屋租赁，是以表面上合法的形式掩盖其违法销售获利的非法目的，并且损害了购房者的公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第52条规定，涉案《房屋租赁合同》也依法无效。3、陈亚军从未收到金锐公司支付的房租，陈亚军卡号为62×××96的工行卡的确收到过陌生人个人打过来的部分款项，但因陈亚军并不认识该打款个人已将全部款项一一退回。金锐公司称已按合同履行支付租金，因为陈亚军自身原因造成的退返责任由陈亚军承担不能成立，根本不能认定金锐公司向陈亚军依约支付了房租，陈亚军也不存在任何过错。三、即使涉案《房屋租赁合同》有效，若法院判决陈亚军支付违约金，金锐公司主张陈亚军赔偿合同约定租赁费用总额的30%违约金160880元过高，金锐公司应当负责举证其实际损失，法院应根据其实际损失情况依法减少违约金。 第三人三润公司述称，本案与三润公司没有直接联系，三润公司只是配合出庭，相当于证人的角色。 原告金锐公司围绕其诉讼请求向本院提交的证据：证据1，金锐公司商业登记表，拟证明其主体身份；证据2，陈亚军的身份证复印件，拟证明陈亚军的主体身份；证据3，《房屋租赁合同》，拟证明双方签订《房屋租赁合同》，约定：陈亚军将购买的商品房租赁给金锐公司，如陈亚军丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，则承担约定的违约责任；证据4，支付租赁费用清单，拟证明金锐公司从2017年5月起，向陈亚军预留的银行账户支付租金；证据5，《民事判决书》、执行通知书，拟证明在租赁合同履行过程中，陈亚军因与开发商解除商品房买卖合同而丧失租赁房屋权利，导致本租赁合同无法继续履行，并已经人民法院作出判决且生效、执行。 被告陈亚军为其辩解向本院提交的证据有：证据1，（2017）桂0602民初630号民事判决，证明陈亚军与三润公司签订的《定向合作开发合同书》已被生效判决认定无效，本案《房租租赁合同》本质上属于该《定向合作开发合同书》的从合同，主合同无效，从合同无效。该判决书明确记载三润公司答辩称“原告已和第三方香港金锐公司签订租赁合同，若原告违反解除租赁合同，应承担租赁合同约定的违约责任，即支付合同总价30%的违约金”，同时证明了三润公司与金锐公司存在实质上的关联关系，金锐公司系三润公司以其名义或指定其与陈亚军签订售后返租协议即本案《房租租赁合同》的合同一方，三润公司是实质上的售后返租的承租方。证据2，销售宣传页及《置业计划表》，证明涉案房屋是三润公司销售承诺“售后返租”的房租，并在与陈亚军签订《认购协议书》、《定向合作开发合同》的同时以金锐公司名义或指定金锐公司与陈亚军签订《房屋租赁合同》。证据3，《定向合作开发合同书》证明涉案房屋在约定的2017年6月30日前仍未取得预售许可证明，约定2019年12月30日前才交付使用（前提是竣工验收合格），该房屋至今未竣工验收合格、未交付使用，房屋租赁根本无法实现，涉案《房屋租赁合同》是三润公司为售后返租目的以金锐公司名义或指定金锐公司与陈亚军签订，且该合同也约定“该房屋租期从甲方交付房屋的下一个自然月起算”，因此涉案《房屋租赁合同》无效。证据4，陈亚军工行卡（卡号：62×××96）银行流水，证明陈亚军从未收取金锐公司或任何第三人支付的涉案房屋的租金。 第三人三润公司无证据提交。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈亚军认可原告金锐公司提交的证据1、证据2、证据5；对于证据3，认为其与本案有关联，该合同为陈亚军签的，但应属无效合同；对于证据4，认为其确实收到过陌生人的转款，但已经按照原账户予以返还，实际上并没有收到任何款项。原告金锐公司对被告陈亚军提交的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据2的真实性有异议，且该份证据与金锐公司没有关联，是陈亚军与开发商之间的关系；认为证据3是陈亚军与开发商之间购买商品房的关系，间接证实陈亚军购买商品房向金锐公司租赁的事实；认可证据4，证明陈亚军已经收到款和退回的事实。第三人三润公司认可原告金锐公司提交的上述证据，对于被告陈亚军提交的上述证据，质证意见与原告金锐公司一致。 本院对金锐公司提交的证据认证如下：证据1、2、5，因各方当事人均无异议，本院予以采信。证据3，真实合法，金锐公司与三润公司是两个相互独立的企业，相互之间也没有隶属或交叉持股等关联关系，未违反法律的禁止性规定，予以采信。证据4，与陈亚军提交的银行流水相吻合，证实金锐公司向陈亚军转款且陈亚军予以返还，本院予以采信。 本院对陈亚军提交的证据认证如下：证据1、4，因各方当事人均无异议，本院予以采信。证据2与本案无关，不予采纳。证据3，系本案当事人陈亚军与三润公司所签订，该合同中的房屋为本案租赁合同中的房屋，故本院予以采信。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年3月7日，陈亚军与三润公司签订了一份《定向合作开发合同书》，陈亚军购买由富乐华公司开发的位于防城港中央商务区，建筑面积71.78平方米，总金额为536268元，交房日期为2019年12月30日前。合同签订后，陈亚军已向三润公司交纳房款276268元。 同日，金锐公司与陈亚军、三润公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈亚军将购买的上述商品房租赁给金锐公司，租赁期为10年，租金从签订本租赁合同的下一个自然月算起，每月10号前付上月的租金；该房屋租期从甲方交付房屋的下一个自然月起算。租金第1年每月2681元（2017年4月1日至2018年3月31日），第2年每月3128元（2018年4月1日至2019年3月31日），以上租赁费用为全款比例的租金，实际支付租金计算方式按甲方所缴纳购房款比例相应支付租金。第3年每月3575元，第4年每月4022元，第5年每月4469元，第6年每月4469元，第7年每月4916元，第8年每月5363元，第9年每月5810元，第10年6256元。同时约定陈亚军的指定收款账号为62×××96。合同第九条违约责任四规定：“租赁期内，因陈亚军丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，应当赔偿金锐公司本合同约定租赁费用总额30%的违约金；并返还金锐公司已交付的全部租赁费用及利息，利息不低于银行同期贷款利率的二倍”。合同还约定其他内容。合同签订后，金锐公司于2017年5月14日通过陈玉海的账户向陈亚军支付租金1394.10元，陈亚军于2017年5月18日将该款项按原汇款账号返还金锐公司；2017年6月11日金锐公司曾2次向陈亚军分别支付租金1394.10元，陈亚军当日将该2次汇入其账号的款项按原汇款账号一一返还金锐公司；2017年7月12日金锐公司向陈亚军支付租金1394.10元，陈亚军于2017年7月14日将该款项返还金锐公司；2017年7月28日金锐公司曾3次向陈亚军分别支付租金1394.10元，陈亚军当日将该3次汇入其账号的款项按原汇款账号一一返还金锐公司。防城港市港口区人民法院于2017年7月18日作出（2017）桂0602民初630号民事判决：确认《定向合作开发合同书》无效，三润公司返还陈亚军购房款276268元。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、金锐公司与陈亚军签订的房屋租赁合同是否有效；二、金锐公司请求解除房屋租赁合同是否应得到支持；三、金锐公司请求陈亚军支付违约金160880元有无事实和法律依据。 一、关于本案的法律适用问题。由于金锐公司系香港特别行政区注册成立的公司，而香港特别行政区与我国内地属于一国之内的不同法域，故本案应参照涉外民商事纠纷的相关规定进行审理，应先确定准据法的适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，各方当事人在庭审中均选择适用中华人民共和国内地法律，故本案实体处理应当适用中华人民共和国内地法律。 二、关于本案的实体处理问题。 本院认为，1、关于金锐公司与陈亚军签订的房屋租赁合同是否有效的问题。陈亚军将其向三润公司购买的房屋出租给金锐公司，双方签订了《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，也不损害国家、集体、第三人的利益，依法应认定为合法有效。由于金锐公司与三润公司是两个相互独立的企业，没有证据证明它们存在相互隶属、交叉持股等关联关系，也没有法律上的利害关系，因此，陈亚军提出该房屋租赁合同为变相返租性质应认定为无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。三润公司、陈亚军签订的《合作开发合同书》与金锐公司、陈亚军签订的《房屋租赁合同》从合同主体、标的、内容等看均具有独立性，两份合同并不存在从属关系，故涉案《房屋租赁合同》并不因为《合作开发合同书》的无效而认定为无效，本院对陈亚军主张上述两份合同存在主从关系，涉案《房屋租赁合同》也应当认定无效的抗辩理由不予采纳。 %1、金锐公司请求解除房屋租赁合同是否应得到支持。本案中，涉案《房屋租赁合同》虽然被认定为合法有效，但在合同履行过程中，因人民法院已经作出生效的民事判决确认陈亚军与三润公司签订《合作开发合同书》为无效合同，陈亚军已经无法得到位于防城港中央商务区，其也无法将该房屋出租给金锐公司，双方合同目的已经无法实现。且陈亚军并未收取金锐公司的租金，涉案《房屋租赁合同》未实际履行。结合涉案《房屋租赁合同》未曾履行及将来也不可能履行的实际，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定金锐公司请求解除房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。 %1、金锐公司请求陈亚军支付违约金160880元有无事实和法律依据。虽然《房屋租赁合同》第九条规定：“租赁期内，因陈亚军丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，应当赔偿金锐公司本合同约定租赁费用总额30%的违约金；并返还金锐公司已交付的全部租赁费用及利息，利息不低于银行同期贷款利率的二倍”，但本案中，陈亚军并未收取金锐公司的租金，金锐公司从未占有租赁物，双方并未履行涉案《房屋租赁合同》，金锐公司没有提供任何证据证明其因陈亚军违约存在经济损失，故金锐公司请求陈亚军支付违约金160880元无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，金锐公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、解除原告金锐（香港）投资管理有限公司与被告陈亚军于2017年3月7日签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告金锐（香港）投资管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10771.48元（原告金锐（香港）投资管理有限公司已预交），保全费1345元，由原告金锐（香港）投资管理有限公司负担6730.74元，被告陈亚军负担5385.74元。 如不服本判决，原告金锐（香港）投资管理有限公司可在判决书送达之日起30日内，被告陈亚军可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10771.48元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 宋丞致 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇一九年五月十五日 法官助理 黄 颖 书 记 员 高新波 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。