成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初1238号 原告：成都合达联行物业服务有限公司，住所地：成都市温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。 法定代表人：游江，职务：总经理。 委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷，女，汉族，1990年1月5日出生，住四川省郫县。 被告：赵明，男，汉族，1969年11月25日出生，住成都市武侯区。 被告：李祖莉，女，汉族，1981年12月6日出生，住四川省米易县。 被告：四川天宸嘉和投资有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇滨河路196-208号。 法定代表人：赵明，职务：执行董事。 以上三被告委托诉讼代理人：张洪章，四川矩衡律师事务所律师。 以上三被告委托诉讼代理人：徐鹏，四川矩衡律师事务所律师。 原告成都合达联行物业服务有限公司与被告赵明、李祖莉、四川天宸嘉和投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张少独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都合达联行物业服务有限公司的委托诉讼代理人熊傍国、徐婷，被告赵明以及被告赵明、李祖莉、四川天宸嘉和投资有限公司的委托诉讼代理人张洪章、徐鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都合达联行物业服务有限公司提出以下诉讼请求：1、判决被告赵明立即向原告支付物业费144180.65元，电费509717.5元，共计653898.15元，并从2019年2月1日起至全部付清前述物业费本金之日止，以144180.65元为基数，按日向原告支付千分之五的违约金；2、判决第二、第三被告对第一被告差欠原告的前述物业费本金和违约金及电费承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2011年5月10日，原告与成都置信投资有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定成都置信投资有限公司及其承租商家按照2元／平方米／每月的价格向原告支付物业费。同时约定，如果迟延支付物业费的，每日应按未付物业费的千分之五向原告支付违约金。2012年5月31日，成都置信投资有限公司委托四川置信商业旅业地产有限公司将其位于郫县置信逸都花园沿河商业区的商业用房屋统一出租。2012年12月24日，第一被告与四川置信商业旅业地产有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定四川置信商业旅业地产有限公司将位于郫县置信逸都花园滨河商业区（Ｂ6、Ｂ7、Ｂ8）建筑面积3883.49平方米的房屋出租给第一被告，同时四川置信商业旅业地产有限公司还将置信逸都花园滨河商业区（Ａ1）建筑面积2259.84平方米的房屋一并出租给第一被告。前述租赁合同还约定租赁期间的物业费及电费由第一被告承担。合同签订后，原告持续为被告提供物业服务至今。三被告也支付了部分物业服务费及电费，但一直有拖欠物业服务费及电费的行为，至2019年1月31日为止，三被告累计差欠原告物业服务费及电费共计653898.15元未付。虽经原告多次催收，三被告均以各种理由推诿，拒不支付前述所欠物业服务费及电费。同时，在原告催收前述欠费的过程中，第二被告及第三被告均在相应的欠费凭证上签字、盖章，并承诺积极支付欠款。故第二、第三被告应当对第一被告所欠费用承担连带清偿责任。现原告向法院提起诉讼，请求判如所求。庭审中，原告要求被告支付的物业费变更为139771.87元，电费变更为482593.03元，违约金变更为以139771.87元为基数，按照每日千分之五的标准计算；上述费用原告主张的时间截止为2019年1月31日。 被告赵明、李祖莉、四川天宸嘉和投资有限公司辩称：案涉物业实际使用人为被告三，被告一、二不应承担支付物业费及电费的义务，物管费与电费应由物业实际使用人承担，原告起诉被告一、二没有相应依据。原告主张的物业费及电费计算有误，物管费的计算标准按照2元每平方米无异，但在承租过程中，物业出租方对物管费是进行了一定期限的减免，应以扣除。原被告双方对于电费在合同履行以来一直有争议，原告作为物业服务单位，根据原告与物业所有人签订的前期物业合同以及原告与供电局之间的法律关系，原告还是起着代收代付的作用，原告自始至终没有明确电费的收费标准，代收代付的法律关系中，原告向供电局实际支付的电费才能作为被告应当承担支付电费的依据和标准。同时，自2012年以来，被告累计支付了3400000余元电费，但原告并未向被告提供该部分电费的增值税发票，按照百分之十七的税率计算，该部分可以抵扣的税金是610000元，原告拒不向被告提供发票，导致被告不能进行抵扣，也给被告造成了较大的经济损失。原告在提供物业服务期间，还屡次对被告因提出电费收费标准和开具发票的合理诉求进行停电，干扰阻挠被告的经营活动，以迫使被告接受其收取的不合理费用，但即便被告支付了该部分费用，也不代表被告认可其收费标准。综上，请求法院依法判决。 经审理查明，2011年5月10日，原告与成都置信投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为位于成都市郫县“置信.逸都”住宅商业小区（总建筑面积1061806.30平方米）提供物业服务，其中商业用房物业服务费标准为40元／月／平方米，物业服务费每半年前15日缴纳，逾期缴纳每日按照未付物业费用的千分之五支付违约金，双方还约定了其他权利义务。2012年5月31日，成都置信投资有限公司委托四川置信商业旅业地产有限公司将其位于郫县置信逸都花园沿河商业区的商业用房屋统一出租。2012年12月24日，被告赵明与四川置信商业旅业地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定四川置信商业旅业地产有限公司将位于郫县置信逸都花园滨河商业区（Ｂ6、Ｂ7、Ｂ8）建筑面积3883.49平方米的房屋出租给被告赵明；同时四川置信商业旅业地产有限公司还将置信逸都花园滨河商业区Ａ区2号楼1号建筑面积2259.84平方米的房屋一并出租给被告赵明。前述租赁合同约定租赁期间的物业费及水电气费由被告赵明承担，并按照物业服务协议执行。现原告以被告未支付相应物管费和电费为由，提起诉讼，要求支持诉请。 同时查明，原告名称原系成都和达物业服务有限责任公司，2013年2月28日经成都市温江区工商局核准变更为现名称。 庭审中，原告表示在合同履行中物业服务费标准按照2元/月/平方米收取，被告对此无异议。 同时查明，2017年7月11日原告向被告四川天宸嘉和投资有限公司发函，载明截止2017年6月30日扣除已缴费用2733534.54元，还应支付497072.57元，被告赵明和被告李祖莉予以签字确认上述还款内容；2018年4月19日原告向四川天宸嘉和投资有限公司发函，载明自2013年1月30日起至2018年3月31日，累计应缴纳物业服务费、商业电费3726946.77元，扣除截止2018年3月31日已交费用3177713.72元，还应支付549233.05元，被告李祖莉在该函上签字确认到2018年3月31日共计费用差549233.05元。 庭审中，原告提交了和被告赵明2013年11月5日签订的《置信逸都商业物业服务协议》（复印件），拟证明双方约定的商业电价为1.35元/度，并在庭审中表示原告从2018年4月1日至2018年10月31日将电价调整为1.28元/度，2018年11月至今将电价调整为1.22元/度。被告认为原告提交的《置信逸都商业物业服务协议》系复印件，不予认可，并对原告主张的电价标准提出异议，认为应按照规定的电价标准收取电费。 庭审中，原告提交了出租给被告的房屋的电费度数抄表确认单，显示B6栋楼照明电表（倍率10）抄表度数2018年4月1日为4931.34度、2018年7月1日为5115.02度、2019年2月1日为5525.46度，空调电表（倍率15）抄表度数2018年4月1日为1222.79度、2018年7月1日为1246.21度、2019年2月1日为1311.73度，新柜电表（倍率160）抄表度数2018年4月1日为5945.52度、2018年7月1日为6138.37度、2019年2月1日为6759.19度，应急柜电表（倍率1）抄表度数2018年4月1日为2254.90度、2018年7月1日为2335.50度、2019年2月1日为2522度；B7栋楼照明电表（倍率20）抄表度数2018年4月1日为5008.54度、2018年7月1日为5295.86度、2019年2月1日为5993.49度，空调电表（倍率30）抄表度数2018年4月1日为8166.62度、2018年7月1日为8374.40度、2019年2月1日为8675.09度，电梯电表（倍率8）抄表度数2018年4月1日为3203.32度、2018年7月1日为3261.92度、2019年2月1日为3361.28度，应急柜电表（倍率1）抄表度数2018年4月1日为4174.30度、2018年7月1日为4372.50度、2019年2月1日为4870度；B8栋楼照明电表（倍率40）抄表度数2018年4月1日为5809.35度、2018年7月1日为5976.59度、2019年2月1日为6489.63度，空调电表（倍率80）抄表度数2018年4月1日为0.25度、2018年7月1日为0.25度、2019年2月1日为0.25度，电梯电表（倍率8）抄表度数2018年4月1日为1016.32度、2018年7月1日为1065.63度、2019年2月1日为1190.19度，应急柜电表（倍率1）抄表度数2018年4月1日为3586.70度、2018年7月1日为3802.10度、2019年2月1日为4320度；A区2号楼1号（又称明月楼A1）照明电表（倍率40）抄表度数2018年4月1日为2461.86度、2018年7月1日为2559.70度、2019年2月1日为2805.75度，空调电表（倍率80）抄表度数2018年4月1日为5858.58度、2018年7月1日为6063.46度、2019年2月1日为6616.05度，电梯电表（倍率10）抄表度数2018年4月1日为636.06度、2018年7月1日为668.44度、2019年2月1日为765.25度，应急柜电表（倍率1）抄表度数2018年4月1日为15.5度、2018年7月1日为15.5度、2019年2月1日为15.5度。被告赵明对上述抄表度数无异议。 庭审中，原告提交的缴费明细表显示被告方从2018年4月1日至2019年3月14日向原告付款423870.02元。 同时查明，案涉房屋的变电器为1-10KV范围,2018年1月1日至2018年7月1日前四川省电网售电价表为1-10KV商业电价平水期平段为0.8010元/度、峰段为1.1763元/度、谷段电价为0.4257元/度，2018年7月1日后四川省电网售电价表为1-10KV商业电价为0.7209元/度；同时，郫都区发展和改革局关于清理规范供电环节收费的提醒告诫函中规定：转供体的用户(租户）线损电价暂统一按6%计算，线损可计入物业管理费，也可随电费一并收取。 同时查明，案涉房屋被告赵明承租后，由被告四川天宸嘉和投资有限公司进行商业经营。庭审中，被告方称被告李祖莉系被告四川天宸嘉和投资有限公司的财务主管。 上述事实，有原被告身份信息、物业服务合同及附件、房屋租赁合同、工作衔接函及物业费、被告缴费明细表、电表抄表记录、四川省电网售电价表、郫都区发展和改革局函以及原被告的当庭陈述等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，同时，根据原告与成都置信投资有限公司签订《前期物业服务合同》，可以确认原告系案涉房屋所在商住小区的物业服务公司；根据被告赵明与四川置信商业旅业地产有限公司签订的《房屋租赁合同》，可以确认被告赵明系案涉房屋的承租人，被告赵明应根据租赁合同的约定向原告支付租赁期间的物管费及电费等费用；对于原告要求被告李祖莉和被告四川天宸嘉和投资有限公司连带承担物管费和电费的主张，以及被告方认为四川天宸嘉和投资有限公司是实际使用人，应由其承担物管费和电费的主张，不符合合同相对性原则，于法无据，不予支持。根据2017年7月11日原告向被告四川天宸嘉和投资有限公司发出的工作函中有被告赵明和被告李祖莉的签字确认，以及被告赵明在庭审中陈述李祖莉系被告四川天宸嘉和投资有限公司的财务主管的事实，本院确认2018年4月19日原告向四川天宸嘉和投资有限公司发出并经李祖莉签字确认的工作函的真实性，根据该工作函载明自2013年1月30日起至2018年3月31日，累计应缴纳物业服务费、商业电费3726946.77元，扣除截止2018年3月31日已交费用3177713.72元，还应支付549233.05元的内容，本院确认被告赵明截止2018年3月31日应支付原告物管费和电费共计549233.05元。对于原告主张的2018年4月1日至2019年1月31日的物管费，根据被告赵明租赁房屋的面积共计6143.33平方米，以及2元/月/平方米的物业费标准，本院确认被告赵明应支付原告这期间的物管费122866.60元。对于原告主张的2018年4月1日至2019年1月31日的电费,虽原告提交了案涉房屋2018年4月1日至2019年3月1日期间的电表用电度数抄表记录（被告赵明对此也无异议），但根据日常生活经验，2018年4月1日的电表用电度数抄表记录应是上月即2018年3月31日前的用电度数，2019年2月1日的电表用电度数抄表记录应是2019年1月31日前的用电度数，根据上述期间案涉房屋电表抄表记录数据，确认2018年4月1日至2018年6月30日期间被告赵明承租案涉房屋的用电度数为73tuoqian698.78度，2018年7月1日至2019年1月31日被告赵明承租案涉房屋的用电度数为205923.86度（上述计算方式为：2019年2月1日和2018年7月1日，以及2018年7月1日和2018年4月1日抄表度数的差额乘以相应的倍率，即为这期间的用电度数）。关于电价，虽原告提交和被告赵明2013年11月5日签订的《置信逸都商业物业服务协议》，拟证明双方约定的电价为1.35元/度，但该协议系复印件，被告不予认可该协议，原告又未提供其他证据佐证，本院对该协议以及原告主张的电价1.35元/度不予采信。在原告未提供证据的情况下，本院根据四川省电网售电价表，结合案涉房屋的变压器为1-10KV的情况，对2018年4月1日至2018年6月30日期间的电价按照平水期平段商业电价标准确认为0.8010元/度（因没有证据证明相应时段平、峰、谷期间的用电度数，本院均按照平水期平段商业电价标准计算电费），对2018年7月1日至2019年1月31日期间的电价按照商业电价标准确认为0.7209元/度，并根据成都市郫都区发展和改革局关于清理规范供电环节收费的提醒告诫函规定转供体的用户(租户）线损电价暂统一按6%计算，据此确认被告赵明应支付原告2018年4月1日至2019年1月31日期间的电费为219932.22元（计算方式：按照本院上述确认的用电度数乘以各期间的电价，后再加上述电费6%的电损）。综上，根据被告赵明应支付原告截止2018年3月31日的物管费和电费共计549233.05元、2018年4月1日至2019年3月31日的物管费122866.60元、2018年4月1日至2019年1月31日期间的电费219932.22元，扣除被告2018年4月1日至2019年3月14日已向原告付款423870.02元，被告赵明还应支付原告截止到2019年1月31日的物管费和电费共计468161.85元。对于原告主张的违约金，在原告未提交证据证明损失的情况下，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，结合本案被告所欠原告物管费的情况和原告对此的主张，本院确认违约金为36859.98元。对于被告认为出租方对物管费有一定减免，没有提交相应证据印证，不予支持。对于被告提出的原告未向其支付的款项开具增票据以抵扣税款的主张，不属于人民法院审理范畴，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赵明在本判决生效后十日内支付原告成都合达联行物业服务有限公司截止到2019年1月31日的物业管理费和电费468161.85元、拖欠物业费的违约金36859.98元，共计505021.83元。 二、驳回原告成都合达联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5169元，由原告成都合达联行物业服务有限公司承担1369元，由被告赵明承担3800元，保全费3770元，由被告赵明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇一九年五月十六日 书记员 阳友亮