广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8826号原告：广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，住广东省佛山市禅城区同济东路28号11座首层1号，统一社会信用代码91440600324760380N。负责人：李耀民。委托诉讼代理人：陈静云、何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：何飞扬，女，1986年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司诉被告何飞扬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理，并于2019年4月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理服务费4576.68元（按3.2元/平方米·月的标准计算，从2017年10月至2018年9月，共12个月）；2、被告向原告支付物业管理服务费违约金（违约金以当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.3%标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2018年9月30日的违约金为4577.68元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系岭南隽庭4座404房的业主。原告为被告该物业提供物业管理服务。依照约定，物业管理服务费标准为：3.2元/平方米·月。物业管理服务费每月为一个缴纳周期。被告应当在每月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的0.3%交纳违约金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用。依相关合同约定，被告应当支付拖欠的物业管理服务费及相应的违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，原告特诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称：一、被告于2016年8月26日缴纳了一年4570.32元的物业管理费，而从2016年11月至今原告没有履行其责任和义务。1、涉案楼盘1-5座的3楼为非上人屋面的公共面积，在原告的不作为之下已沦为违法违建的重灾区，严重损害被告及全体业主的利益。面对违法违建业主，原告并没有及时有效上报有关单位或通过法律手段去制止。迫使业主打破邻里关系自行上报城管，提起诉讼。2、楼下业主违建时，所有施工人员并没有佩戴装修出入证，且无证施工人员使用电焊作业，电焊离煤气管道只有五厘米的距离，严重危害公共安全。此外，原告对公共区域内的卫生没有进行维护，损害了被告家人的身心健康；二、原告收取了3.2元/平方米，但未履行协议第一条第一项义务，未提供最基本的安全和卫生。请求法院驳回原告所有的诉讼请求，并向被告退回2016年收取的物业费用。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、《核准变更登记通知书》，被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《商品房交付书》，证明被告已收楼的事实。3、《岭南隽庭前期物业服务协议》，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，协议已约定物业管理服务费收费标准、滞纳金计算标准。被告拖欠原告物业管理服务费。4、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明涉案房屋的产权权属人为被告，建筑面积为119.35平方米。诉讼中，被告举证的证据如下：1、视频及照片光盘、越秀岭南隽庭房屋装饰装修手册，证明304、305房装修时，原告没有对装修人员进行有效管理，有危害整栋楼的隐患，原告作为物管公司不作为，被告小厨房外面全是垃圾。2、佛山市越秀隽庭平面图，证明平面图上很多地方都是非上人的公共区域，楼下业主非法搭建，原告没有尽到管理职责。3、岭南隽庭预收款收据，证明收楼当天被告已预交了一年的物业费，被告并非不愿意交费，而是原告的物业管理服务不到位。4、越秀岭南隽庭住户手册，证明原告没有做到住户手册上的服务内容。5、（2017）粤0604民初2170号民事判决，证明因为原告不处理违章、不处理邻里关系，导致被告要起诉楼下业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据1-5有原件予以质证，本院对其真实性予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年11月25日，广州城建开发物业有限公司佛山岭南隽庭分公司（甲方）与被告（乙方）签订《岭南隽庭前期物业服务协议》。协议主要内容：乙方所购房屋为佛山市禅城区同济东路28号岭南隽庭4座4楼04单元；前期物业管理是指：自业主购房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《岭南隽庭物业服务委托合同》生效时止的物业管理；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准如下为3.2元/平方米·月，乙方每月10日前向甲方缴物业服务费；乙方应从房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间每月10日前交纳本月的物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之三追缴逾期付款违约金；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》或建设单位依法定程序选定其它物业管理企业而签订《前期物业管理委托合同》生效之日终止。2016年8月26日，涉案房屋的开发商佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司与被告何飞扬签署《商品房交付书》，内容为：“先生/小姐：何飞扬，阁下购买的佛山市禅城区越秀岭南隽庭四座404单元），已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件。现交付时间为2016年8月26日，物业管理企业于《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间起向阁下计收该物业的物业管理费。业主签名：何飞扬，联系电话：135××××9243，发展商盖章：佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司。本交付书领取时间：2016年8月26日”。另查明一，与被告所有的涉案404房相邻的4座304、305房业主私自在三楼公共部分平台上搭棚、安装空调。2017年1月24日，被告以相邻关系纠纷为由将楼下业主诉至本院。另查明二，2017年7月31日，广州城建开发物业有限公司佛山岭南隽庭分公司经工商登记变更企业名称为广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，即本案原告。另查明三，根据佛山市禅城区不动产档案馆于2019年4月16日出具的查询结果，佛山市禅城区同济东路28号四座404房的权利人为何飞扬，其于2015年12月购买，房屋建筑面积为119.35平方米。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《岭南隽庭前期物业服务协议》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于物业服务费。被告辩称原告未能对公共部分区域的私自搭建及违法装修尽到合同义务、其不应缴纳物业服务费。本院认为，首先，根据被告提供的现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区三楼公共部分区域管理存在一定暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。经核算，被告应就涉案物业向原告支付2017年10月至2018年9月的物业管理费4583.04元（3.2元/平方米·月×119.35平方米×12个月），原告仅主张4576.68元，是对其权利的处分，本院予以支持。关于违约金。涉案楼盘四座304、305业主私自在三楼公共区域搭建，一定程度上影响了被告的生活、侵犯了被告的相邻权。虽原告并非侵权责任主体，亦对违章搭建不具有执法权，但其确实对涉案楼盘四座三楼公共区域管理确存在一定瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，被告拒交物业服务费事出有因，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告何飞扬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司支付佛山市禅城区同济东路28号四座404房2017年10月1日至2018年9月30日的物业服务费4576.68元；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司的其他诉讼请求。如被告何飞扬未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司负担13元，被告何飞扬负担12元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年五月十五日书记员 方紫盈