广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终814号上诉人（原审原告）：雷志勇，男，汉族，住湖南省蓝山县。被上诉人（原审被告）：廖文楚,男，汉族，住连南瑶族自治县。被上诉人（原审被告）：黄官起，男，汉族，住连州市。被上诉人（原审第三人）:连州市平安居房地产中介有限公司。法定代表人：黄礼山。上诉人雷志勇因与被上诉人廖文楚、黄官起、连州市平安居房地产中介有限公司合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2018）粤1882民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雷志勇上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认廖文楚和黄官起签订的二手房买卖合同无效，雷志勇享有优先购买权；二、诉讼费用由廖文楚、黄官起、连州市平安居房地产中介有限公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第230条规定，廖文楚、黄官起、连州市平安居房地产中介有限公司出卖雷志勇租赁的连州市连州镇××路××号房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知雷志勇，雷志勇享有以同等条件优先购买的权利。廖文楚、黄官起、连州市平安居房地产中介有限公司恶意隐瞒雷志勇，未按法律规定的合理期限内通知雷志勇，侵害了雷志勇的优先购买权。2、连州市平安居房地产中介有限公司应当对中介转让的房屋性质及存在租赁的事实予以充分了解，并应当知晓雷志勇与廖文楚存在租赁法律关系的事实。3、廖文楚在租赁期间的2018年5月15日，通过连州市平安居房地产中介有限公司与黄官起签约，将已租赁的房屋出售给黄官起。直至2018年7月9日，雷志勇才得知自己承租的房屋已经被出售。4、雷志勇租赁该房屋一直从事经营老板牌抽油烟机店，廖文楚与黄官起于2018年5月15日签订《二手房买卖合同》，在交易前就到实地考察过房屋的情况，黄官起当时是知道房屋存在租赁的事实的。二、一审法院适用法律错误，不应当适用《中华人民共和国合同法》第八条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第四项之规定。被上诉人廖文楚辩称：一、一审法院判决驳回雷志勇要求确认廖文楚和黄官起签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，判决正确。二、廖文楚出卖涉案租赁房屋，雷志勇是知情的，廖文楚曾叫其介绍买房人，但雷志勇在合理期限内没有主张优先购买的权利，并不是廖文楚侵害其优先购买权。被上诉人连州市平安居房地产中介有限公司辩称：一、连州市平安居房地产中介有限公司在廖文楚与黄官起签订合同时已经告知廖文楚有义务告知原承租方，所以连州市平安居房地产中介有限公司不应当承担任何连带责任。二、根据相关法律规定，雷志勇的主张不应当被支持。被上诉人黄官起辩称其意见与连州市平安居房地产中介有限公司的答辩意见一致。雷志勇向一审法院起诉请求：一、确认廖文楚与黄官起签订的《二手房买卖合同》无效，雷志勇享有优先购买权；二、案件诉讼费用由廖文楚、黄官起负担。一审法院认定事实：坐落于连州市连州镇××路××号房屋（房产证号：粤房地权证连州字第××号）原权属人是廖文楚。2015年2月15日，廖文楚作为出租人与承租人雷志勇签订《房屋租赁合同》，主要约定“一、租赁房屋1、甲方将连州市番禺路292号房屋出租给乙方使用。二、租赁期限自2015年3月15日至2020年3月14日止。四、房屋安全管理。5、租赁期内，乙方不得擅自将该房屋部分和全部转租、转借给第三人使用，不得将该房屋部分或全部与第三人合营合作，否则甲方有权单方面解除和终止本合同而不对乙方进行任何赔偿。五、权利义务。3、租赁期届满时，乙方享有在同等条件下的优先续租权。”2017年4月16日，雷志勇与廖文楚补充签订《房屋租赁延期补充合同》，主要约定：“一、甲乙双方协商从2017年7月1日至2020年3月31日止，乙方一次性把房屋租金付清给乙方，甲方自愿优惠15%租金给乙方，租金共计人民币140250元。二、甲方同意在原合同约定的房屋租赁期限，继续延期五年给乙方使用（即：2020年4月1日至2025年3月31日止），租金不变（5000元/月）。三、租赁期限未满时，如果甲方出让该房产时乙方有优先购买权。”签订补充合同当天，雷志勇支付租金140250元给廖文楚，并由廖文楚开具《收据》予以确认。2017年5月28日，廖文楚出具《承诺书》，内容“本人廖文楚因资金周转向承租方雷志勇借款人民币20万元，本人同意修改2015年2月15日与雷志勇签订的《房屋租赁合同》第2条第3项、第4条第5项，无条件允许承租人雷志勇在租赁期间可转租、转让或者与他人合作经营，经营其他合法业务。合同期满后，同意雷志勇再续租该房屋五年，租金保持不变”。2018年5月15日，廖文楚作为卖方与买方黄官起经纪方连州市平安居房地产中介有限公司签订《二手房买卖合同》，约定廖文楚将涉案房产以人民币200万元卖给买方黄官起。庭审中连州市平安居房地产中介有限公司陈述黄官起已付清廖文楚购房款，涉案房屋已过户到黄官起名下。黄官起、雷志勇均确认涉案房产已过户的事实。黄官起提交的《不动产权证》[粤（2018）连州市不动产权第××号]显示，连州市连州镇××路××号房产已于2018年6月21日过户登记到黄官起名下。一审法院认为，雷志勇与廖文楚签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁延期补充合同》系双方在平等、自愿的基础上签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。廖文楚是涉案房屋出租人，廖文楚无提交证据证明其出卖涉案房屋时在合理期限内通知承租人，廖文楚违反合同约定及法律规定，侵害了承租人雷志勇的优先购买权，雷志勇可另行向廖文楚主张赔偿责任。但廖文楚、黄官起与连州市平安居房地产中介有限公司签订《二手房买卖合同》，系三方在平等、自愿的基础上签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故，雷志勇诉请确认该《二手房买卖合同》无效的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。《二手房买卖合同》双方已履行各自的合同权利义务，房款已付清，涉案房产已过户到黄官起名下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第四项规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”故，雷志勇诉请优先购买权的主张，理据不足，一审法院不予支持。廖文楚、黄官起经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：驳回雷志勇的诉讼请求。案件受理费50元，由雷志勇承担。本院二审期间，上诉人雷志勇围绕上诉请求提交了两份证据：证据一、收款收据及银行明细对账单，拟证明黄官起只付购房款185万元整。证据二、借条及转账凭证，拟证明廖文楚借了雷志勇20万元，出具了借条和《承诺合同书》。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：廖文楚、黄官起签订的房屋买卖合同是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第四项规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”本案中，廖文楚、黄官起与连州市平安居房地产中介有限公司签订《二手房买卖合同》，系三方在平等、自愿的基础上签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。案涉房产已过户到黄官起名下，雷志勇亦无证据证明被上诉人廖文楚、黄官起恶意侵害其权利。雷志勇主张其有优先购买权，要求确认《二手房买卖合同》无效，没有事实和法律依据。一审法院驳回雷志勇诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人雷志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由雷志勇负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年五月二十日书记员  李 伊书记员  潘丽泳