广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初6686号 原告：南宁市新秀公园，住所地广西壮族自治区南宁市明秀西路159号，统一社会信用代码：12450100G35886899Q。 法定代表人：沈红，该公园主任。 委托诉讼代理人：韦婉妮，广西宏松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炳瑜，广西宏松律师事务所律师。 被告：桂林漓江人饮业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区中山中路天宝大厦（中山中路350号）2楼，统一社会信用代码：91450300759794459G。 法定代表人：何雨璇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦霞，广西诚瑞律师事务所律师。 原告南宁市新秀公园（以下简称新秀公园）与被告桂林漓江人饮业有限公司（以下简称漓江人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月26日公开开庭进行审理。原告新秀公园的委托诉讼代理人韦婉妮、刘炳瑜，被告漓江人公司的委托诉讼代理人秦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新秀公园向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2004年6月9日签订的《租赁合同》及两份配套的补充协议，判令被告十日内向原告腾退合同及补充协议所载的房屋和停车场地；2.被告向原告支付租金54000元（暂计至2018年6月30日，此后自2018年7月1日起至被告腾退房屋和停车场地之日止，按216000元÷365/日计算）；3.被告向原告偿还2010年至2017年由原告代缴的土地收益金416276.8元；4.被告向原告预支付2010年至2017年土地收益金滞纳金346895.7元；5.被告向原告预支付2018年度土地收益金69381.10元，并自2019年1月1日至被告交还房屋之日止，按190.09元/天（69381.10元÷365）的标准向原告支付土地收益金；6.本案的全部诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告将其诉讼请求第二项明确为：被告向原告支付租金54000元（暂计至2018年9月30日，此后自2018年10月1日起至被告腾退房屋和停车场地之日止，按216000元÷365/日计算）。事实和理由：2004年6月9日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，约定原告将明秀西路服务楼一至三层整体（包括北大门口旁小卖部）出租给被告使用，租赁期自2004年11月3日起至2014年11月2日止，双方在合同中还对租金、土地收益金的缴纳、违约责任等进行了约定，其中对于土地收益金缴纳的约定为：“被告在经营期间所需缴纳的土地收益金及其他应交费用由被告承担”；对应的违约责任约定为：“甲乙双方都应自觉遵守本合同，如甲乙双方发生异议，经友好协商，违约方仍不继续履行本协议的，对方有权终止本协议，并向法院提起诉讼”。2005年5月26日，双方又签订了一份《关于新安装变压器的补充协议》和《租赁补充协议》，约定延长5年的租赁期限至2019年11月2日止，停车场使用费每年1万元等。合同签订后，原告即依约将涉案房屋和停车场地交由被告使用。起初，被告虽有逾期，但尚能按国土局的通知按时缴纳土地收益金，但从2010年起，被告即拒绝按合同的约定缴纳土地收益金。原告多次通过口头、电话、信函等方式向被告催缴，但被告始终未缴纳。截止至起诉前，被告仍有土地收益金416276.8元，以及土地收益金滞纳金346895.7元未缴纳，土地收益金己由原告代为缴纳。原告认为，被告未依约支付土地收益金及滞纳金，己经违约并达到合同解除的条件，原告得以解除合同并要求被告腾退房屋并结清租金，被告应偿还原告代缴的土地收益金以及支付滞纳金。 被告漓江人公司辩称：一、原、被告签订的租赁合同是无效合同，违反法律强制性规定。原告并未取得涉案房屋所有权及国有土地使用权证，更未取得土地行政部门关于国有划拨土地出租许可证。根据《南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法》第六条规定，最长出租期限是3年，超过3年部分无效。二、原告第2至第5项诉讼请求没有事实和法律依据。土地收益金由出租方承担不是承租方承担。本案中原告的第三、四项诉讼请求已经超过诉讼时效，且不能证明是涉案土地应缴的土地收益金。第四、五项诉讼请求是预支的，是尚未发生的，原告不具有要求被告支付的资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年6月9日，原告新秀公园（甲方）和被告漓江人公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定：“第一条：房屋座落地址，甲方临明秀西路服务楼一至三层整体（包括北大门口旁小卖部）。服务楼前的空地免费提供给乙方作为停车场使用；第二条：租赁期限自2004年11月3日起至2014年11月2日止；第四条:租金、押金及装修期限等相关事宜。1、第一年至第五年，年租金为18万元。2、第六年至第十年，年租金为21.6万¨¨；6、¨¨乙方在经营期间所需缴纳的土地收益金及其他应缴纳费用由乙方承担，乙方本身引起的法律责任，由乙方自行承担；第五条：双方权利及义务。一、甲方权利和义务¨¨3、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同。¨¨②乙方不按期交纳租金，经甲方书面通知限期交纳之日起十日内仍不交纳的。第六条：违约及仲裁。¨¨2、乙方拖欠租金，除如数补交外，每延期三天按年租金5‰向甲方偿付违约金”等。 2005年5月26日，原告和被告签订《关于新安装变压器的补充协议》及《租赁补充协议》各一份，其中《关于新安装变压器的补充协议》内容有：“2、甲方为补偿乙方并使乙方的事业得到良好地发展，同意延长乙方租赁合同期5年（即延长期从2014年11月3日起至2019年11月2日止）。延长期的年租金按原合同最后一年的租金计算，不再递增¨¨6、本补充协议与原租赁合同具有同等法律效力，双方如有违约则按原租赁合同第六条执行。延长租赁期间，原租赁合同所有条款具有同等法律效力。”《租赁补充协议》内容有：“1、甲方无偿提供新秀公园北门（以综合楼用地为界）至办公楼前作为乙方停车场使用，甲方有偿提供公园内假山前（500㎡）、篮球场（490㎡）出租给乙方作为停车场使用，场地费用按每年1万元收取。” 合同签订后，被告租金支付至2018年9月30日。2011年-2018年，南宁市国土资源局西乡塘分局分别向原告发出《缴纳土地收益金通知》，要求原告缴纳2010年至2017年度的土地收益金，逾期按日加收土地收益金总额3%的滞纳金等。土地收益金具体征收数额分别是2010年42043元、2011年27328.1元、2012年69381.1元、2013年69381.1元、2014年69381.1元、2015年69381.1元、2016年69381.1元、2017年69381.1元，合计485657.7元。原告均按照上述通知的要求缴纳了面积1783.4平方米国有划拨土地使用权的土地收益金，原告缴纳的土地收益金至2017年12月31日，之后的土地收益金和滞纳金未缴纳。2016年11月28日，原告向被告发送催缴土地收益金通知书，要求被告履行合同义务支付2011年-2016年土地收益金388948元。2017年8月16日，原告向被告发送律师函，要求被告支付土地收益金及滞纳金等。 另查明，原告出租的涉案房屋及土地已取得国有土地使用证，证号为南宁国用（2004）第426292号，使用权类型为划拨，并办理了《事业单位国有资产产权登记证》（证书编号：S3450107000200）。 2018年7月30日，原告以被告未履行合同义务为由诉至本院，提出前述诉讼请求。2018年10月8日，本案起诉状等应诉材料送达给被告。 本院认为：关于租赁合同效力问题。被告虽主张租赁合同因违反《南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法》第六条的规定，超过了最长出租期限3年的规定，属于无效合同，违反了法律、行政法规的强制性规定。但原告提供的国有土地使用证及事业单位国有资产产权登记证等产权证明材料可以证实其属于合法出租人，《南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法》第六条第二款关于出租期限的规定系管理性规范，不属于效力性强制性规定，租赁合同内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中无效情形，原告亦每年向国土部门缴纳土地收益金，其行为并没有损害社会公共利益，故该租赁合同及其补充协议是有效的，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。 关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同及其补充协议约定被告不按时履行合同义务时，原告有权终止合同。本案中，被告向原告支付租金及租赁期间的土地收益金乃其合同义务，现被告拖欠租金及收益金，已经构成了迟延履行债务的情形，原告据此向被告发送催缴土地收益金通知书及律师函，被告未按合同约定履行义务，原告诉至法院，直至本案庭审法庭辩论终结以前，被告仍未对自己的违约行为采取补救措施以弥补原告的损失，被告的行为已表明不愿再继续履行合同，被告的行为已危及原告债权，致使订立合同的意图不能实现，现原告通过诉讼的方式解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因解除权属于形成权，根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止，故本案起诉状送达被告时双方签订的合同及补充协议解除。 关于被告责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”租赁合同解除后，被告除应向原告支付尚欠的租金外，还应向原告腾空并交付租赁房屋及场地。在庭审中，经双方确认被告租金支付至2018年9月30日，双方之间的合同及补充协议于2018年10月8日解除，故被告应向原告支付自2018年10月1日至2018年10月8日期间的租金，因合同解除后，被告仍占用案涉租赁物，必然造成原告可得利益的损失，故自解除之日至被告腾空租赁物并交付给原告之日的期间内，房屋及场地占用使用费参照租金标准进行计算，即每日按216000元÷365天计算。 关于土地收益金等诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”合同约定每年的土地收益金等费用由被告承担，2010年至2017年的土地收益金及滞纳金，原告于2016年11月28日、2017年8月16日，通过催告函、律师函的方式持续向被告主张权利，且该部分债务属于同一合同项下连续性债务，应从最后一次的履行义务来计算时效，原告于2018年7月30日向本院提起诉讼时，并未超过法定的诉讼时效期间。 关于原告请求被告支付2010年至2017年代缴的土地收益金。根据合同约定，被告在经营期间所需缴纳的土地收益金及其他应缴纳费用由被告承担。原告亦已举证其向南宁市国土资源局西乡塘分局代缴了2010年至2017年的土地收益金416276.8元，故对于该金额本院予以支持。 关于原告请求被告预支付土地收益金滞纳金和2018年度及以后的土地收益金，因原告并没有提供证据证明其已经向国土部门缴纳了上述费用，故原告的上述主张没有事实和法律依据，对原告的上述诉讼请求本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下： 原告南宁市新秀公园与被告桂林漓江人饮业有限公司于2004年6月9日签订的《租赁合同》及补充协议于2018年10月8日解除； 二、被告桂林漓江人饮业有限公司于本判决生效之日起十五日内将南宁市新秀公园临明秀西路服务楼一至三层整体（包括北大门口旁小卖部）、服务楼前的空地、新秀公园北门（以综合楼用地为界）至办公楼前的场地、公园内假山前（500㎡）、篮球场（490㎡）的场地腾空并交付给原告南宁市新秀公园； 三、被告桂林漓江人饮业有限公司向原告南宁市新秀公园支付租金及房屋、场地占用使用费（1、租金计算：自2018年10月1日起2018年10月8日止；2、房屋、场地占用使用费计算：自2018年10月9日起至房屋、场地腾空并交付给原告南宁市新秀公园之日止；以上各段均按每日216000元÷365天计算）； 四、被告桂林漓江人饮业有限公司向原告南宁市新秀公园支付土地收益金416276.8元； 五、驳回原告南宁市新秀公园的其他诉讼请求。 案件受理费12666元，由原告南宁市新秀公园负担5953元，被告桂林漓江人饮业有限公司负担6713元。 上述判决确定的给付金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选“古城支行”，再在备注栏注明“竹溪支行”）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王文珠 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  卢嘉红 二〇一九年五月九日 法官 助理  黎 恒 书 记 员  冼 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。