江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4180号原告：郭蒙，男，1987年8月20日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原告：张杨柳，女，1986年12月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上列两原告委托诉讼代理人：翁孝军，江苏绿象律师事务所律师。上列两原告委托诉讼代理人：张必帅，江苏绿象律师事务所实习律师。被告：苏州中邸房地产顾问有限公司，统一社会信用代码91320506346431609N，住所地苏州市吴中区木渎镇玉山路（金枫广告设计产业园1号楼1446室）。法定代表人：薛东锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆志青，江苏娄东律师事务所律师。被告：昆山中南锦城房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320583078299751W，住所地江苏省昆山开发区太湖北路206、208、210号。法定代表人：姚可，系该公司总经理。委托诉讼代理人：莫兰兰，系该公司员工。原告郭蒙、张杨柳诉被告苏州中邸房地产顾问有限公司（以下简称中邸公司）、昆山中南锦城房地产开发有限责任公司（以下简称中南锦城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张杨柳及其委托诉讼代理人翁孝军、张必帅，被告中邸公司委托诉讼代理人陆志青、被告中南锦城公司委托诉讼代理人莫兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告履行合同，支付购房优惠50000元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为被告中邸公司返还8000元并承担违约金50000元，被告中南锦城公司承担连带责任。事实和理由：原告于2016年9月19日与被告中邸公司签订《昆山XXX项目住宅购房咨询及团购优惠协议书》，双方约定原告预购被告中南锦城公司开发的房屋，第一条约定原告预先支付8000元可享受购买昆山XXX项目房源50000元的购房优惠。原告当天就支付8000元，被告中邸公司出具了收据。后来，原告又与被告中南锦城公司签订了《认购协议书》、《商品房买卖合同》，原告已经按约定支付了房款，但是并没有享受到50000元的购房优惠，被告违反相关约定，原告根据相关法律规定起诉至法院。被告中邸公司辩称，我公司愿意退还原告团购费8000元.但对于原告所主张的违约金50000元，我公司认为缺乏事实及法律依据，我公司并不存在违约行为。原告在协议中明确了其预购房源为XX楼XX平方米户型，楼层为XX至XX楼之间。协议签订后，原告向被告交付了8000元服务费，我司收款后向其开具了收据，但最终原告再与中南锦城公司签订购房合同时，却更改了房源户型，将128平米的房型，更改成了143平米，原告的该行为，已经超出了原告与我司签订的协议范围。故导致原告方未享受到50000元购房优惠的原因是由于原告方自己导致的，与我公司无关。被告中南锦城公司辩称，我公司对于原告与中邸公司之间就预购房源签订的优惠协议书不知情，原告购房时并未向我司出示上述协议书，并且原告所购房源并非预购房源。原告要求我司承担连带责任没有依据。本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，原告郭蒙作为乙方与被告中邸公司作为甲方签订了一份《昆山XXX项目（住宅）购房咨询及团购优惠协议书》，双方在该协议书中约定，甲方为乙方提供购房咨询及优惠购房服务，购房优惠金额50000元，乙方详细购房意向为XX楼、128㎡、XX层以上至XX层以下，购房优惠服务费8000元。该协议书还约定：1、乙方支付甲方服务费8000元可享受购买昆山XXX项目房源50000元的购房优惠，乙方及时、足额向甲方支付服务费用是能享有本协议项下购房优惠及相关服务的前提。2、乙方应在与开发商签署预售/出售合同之前签署本协议。乙方支付服务费后，甲方将先行向乙方开具收据，该收据作为享受优惠活动的凭证，应在与开发商签署预售/出售合同时交付给开发商以获取相关的优惠。3、若乙方与开发商没有签署预售/出售合同的，乙方可以随时凭退款申请、收据原件、POS机付款凭条以及本协议向甲方申请退还已支付的服务费，申请退还的服务费将于办理手续后7个工作日内转账退还至原消费银行，办理退款无手续费用，全额退还，甲方不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。4、乙方签订买卖意向协议的物业与上表所列意向不符的，不影响甲方收取购房服务费。5、本协议签订次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，甲方不承担任何相关责任。6、签署本协议的乙方与签署预售/出售合同的购买方应为同一人或近亲属(夫妻、父母、子女)，若乙方或近亲属首次与开发商签署预售/出售合同的，则甲方提供的购房服务即告履行完毕。当日，郭蒙将8000元汇至被告中邸公司银行账户，中邸公司向郭蒙开具了收据。2016年12月3日，原告郭蒙、张杨柳与被告中南锦城公司签订了一份《认购协议书》，约定原告认购被告中南锦城公司开发的昆山XXX项目三期XX栋二单元XX室商品房，单价12806元，建筑面积143.2平方米，总价1833829元，原告预付20000元作为定金。当日，原告将20000元汇至被告中南锦城公司账户。2018年1月24日，原告郭蒙、张杨柳与被告中南锦城公司签订《昆山市商品房购销合同》，双方约定两原告购买由被告中南锦城公司开发的XXX花园小区XX幢X单元XX号房，建筑面积143.2平方米，总价1833819元。被告中南锦城公司对该房公示价格为1833829.22元。事后，原告发现向被告中南锦城公司购房时并未享受优惠50000元，便起诉至法院。庭审时，被告中南锦城公司确认已收到原告所有1833819元购房款，并承认未给予原告50000元购房优惠。另查明，中邸公司与中南锦城公司系合作关系，由中邸公司利用自身资源及整合相关资源为中南锦城公司项目宣传推广，中邸公司在中南锦城公司销售房屋时收取团购服务费，客户交纳团购费后在购房时享受相应的优惠。原告郭蒙、张杨柳系夫妻关系，双方于2009年8月27日登记结婚。上述事实由《昆山中南世纪城项目（住宅）购房咨询及团购优惠协议书》、《认购协议书》、《昆山市商品房购销合同》发票、商品房价格公示表、银行流水账单、结婚证以及当事人在庭审中的陈述证实，本院予以确认。本院认为：原告郭蒙与被告中邸公司签订的《昆山中南世纪城项目（住宅）购房咨询及团购优惠协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照该协议约定履行各自义务。郭蒙与中邸公司在协议中约定，由郭蒙向中邸公司支付8000元团购费，且中邸公司为郭蒙提供购房咨询及优惠购房服务，郭蒙在购买昆山XXX项目房源时可享受50000元购房优惠。但郭蒙在购买中南锦城公司开发的房屋时并未享受该部分优惠，中邸公司以自己的行为表明不履行合同义务，郭蒙有权解除合同，并可要求中邸公司返还已支付的8000元及赔偿损失。我国法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合考虑郭蒙与中邸公司签订合同履行情况及签订协议时可预见到的履行利益，本院酌定中邸公司支付郭蒙违约金42000元。因郭蒙与中南锦城公司未签订合同约定购房优惠，根据合同的相对性，郭蒙要求中南锦城公司承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，本院对郭蒙这一请求不予支持。郭蒙与张杨柳系夫妻关系，郭蒙向中邸公司主张的涉案债权在夫妻关系存续期间，故张杨柳有权就该债权共同向中邸公司主张。对于中邸公司辩称原告未享受50000元购房优惠的原因在于原告擅自变更协议约定的购房意向的问题。本院认为，郭蒙与中邸公司在协议中并未约定购买的具体房屋，而只是大概范围；同时该协议也未约定如郭蒙实际购买的房屋不在意向房屋范围内则不享受优惠政策的条款；且郭蒙与中邸公司签订的协议为格式合同，中邸公司有义务采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，故中邸公司该答辩理由本院不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告苏州中邸房地产顾问有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭蒙、张杨柳8000元；二、被告苏州中邸房地产顾问有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭蒙、张杨柳违约金42000元；三、驳回原告郭蒙、张杨柳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告苏州中邸房地产顾问有限公司负担。其中，原告郭蒙、张杨柳预交的案件受理费和财产保全费合计525元，本院予以退还，被告苏州中邸房地产顾问有限公司应当负担的525元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811107077开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 张志高二〇一九年五月十七日法官助理 吴晓菲书 记 员 李志斌