广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4508号原告：谭白玉，女，1987年1月1日出生，汉族，住贵州省平坝县，委托诉讼代理人：庞保乐，广东顶匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯家连，广东顶匠律师事务所实习律师。被告：佛山市百盛悦房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇龙津路公路侧“凼底塱”地段华夏陶瓷博览城会展一路9号陶晖大厦三楼301、302、303室，统一社会信用代码91440604590102444B。法定代表人：叶德林。委托诉讼代理人：谢世荣，广东天穗律师事务所律师。原告谭白玉诉被告佛山市百盛悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法由审判员陶亮适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庞保乐、冯家连，被告委托诉讼代理人谢世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金18091元（以购房总价款1046930元为基数，每日0.18‰，自2018年3月27日起计算至2018年7月1日）；2、判令被告立即向原告赔偿损失40639元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于佛山市禅城区南庄大道中68号2区六座404房产（以下简称“涉案房屋”）；合同总价款为1046930元，原告自预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30.27%，金额316930元。除首期款外，剩余房款金额730000元，应于2017年12月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。房地产交付时间为2018年3月26日前；如逾期交付，则按合同第十二条约定承担违约金责任：（1）逾期在90日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1.8的违约金。被告变更房屋设计，应当在变更确立之日起将书面通知送达原告，被告未在规定期限内通知原告的，原告有权要求被告赔偿由此造成的损失。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。2018年3月30日，被告向原告发出的《交楼通知书》，通知原告不得迟于2018年4月7日前往收楼。后来原告去收楼时，发现涉案房屋存在房间墙面被拆除、下水道堵塞、水管漏水、电路不通等问题，达不到交付条件，于是原告拒绝收楼并及时将房屋质量问题反馈被告，被告经反复整改后，直至2018年7月1日，原告才确认收楼。因被告未能如期交付房屋，导致原告未能如约将涉案房屋出租给第三方，损害了原告的可得利益。另外，被告交付给原告的涉案房屋存在飘窗、墙砖地砖颜色、卫生间布局等多处与样板房不符的问题。原告认为：原被告双方存在合法有效的房屋买卖合同，原告已依约履行义务，但被告却未依约交付涉案房屋，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，原告特起诉。被告辩称：1、被告不同意原告所提的三项诉请，被告在2018年3月30日通过EMS向原告发出收楼的通知，但是原告没有在规定的期限内进行收楼，该行为视为被告已经完成了交楼的义务，因此其主张的第一项诉请没有事实和法律依据；2、由于同一栋楼其他业主在装修的时候将泥沙残渣倒入下水管道中，导致管道的堵塞，被告于2018年4月10日发现，发现后立即对管道的堵塞进行了修整，原告在2018年4月19日才来被告处收楼，其收楼的时候明确提出了两个房间及洗手间、客厅的飘窗进行拆除，被告基于原告的请求免费为其拆除以上几个飘窗，并花费了必要的时间，因此原告主张被告逾期交楼的诉请是没有事实依据，其所主张逾期交楼期间的损失更加没有事实及法律依据。诉讼中，原告举证如下：1、《商品房买卖合同》、《发票》。拟证明原告与被告存在房屋买卖关系，且被告应于2018年3月26日前向原告交付案涉房屋，原告对涉案房屋享有合法权益。2、房屋交付确认单。拟证明2018年7月1日被告才向原告成功交付房屋。3、客户验收意见征询表、客户投诉建议处理单、照片。拟证明原告依约收楼时，被告交付的涉案房屋达不到交付标准，导致原告未能成功收楼及被告需对涉案房屋进行维修整改。4、微信聊天记录。拟证明因被告逾期交房，导致原告未能如约将涉案房屋出租给第三方，给原告造成损失。诉讼中，被告举证如下：竣工验收备案表。拟证明被告开发的楼盘经验收合格，包括通渠验收，各项验收合格后交付业主装修使用。原告房屋所处位置的堵塞是由楼上其他业主装修导致，与被告无关。2、回执及存根。拟证明被告开发的楼盘最早于2017年4月份交付给业主进行装修及使用，原告房屋所处位置的堵塞是由楼上其他业主装修导致，与被告无关。3、图片。拟证明被告房屋所处位置的堵塞情况，这些堵塞是由楼上其他业主装修导致，与被告无关。4、呈批表。拟证明被告房屋所处位置的堵塞情况，这些堵塞是由楼上其他业主装修导致，与被告无关。但被告基于负责任的态度，对其进行疏通，花费4852元。5、关于协助维护排污管道的告知书。拟证明业主向被告反映管道堵塞事情后，被告及时告知各业主配合疏通。6、收款收据及收楼催告书。拟证明被告在2018年3月30日收到原告支付的最后一笔款项后通过EMS向其发出收楼的告知书。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-3，被告对真实性均予以认可，本院予以确认；原告的证据4微信聊天记录，被告不予认可，且无证据对聊天对象的身份进行核实，不能证明待证事实，故本院不予采信。被告提交的证据，原告对真实性合法性均无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月26日，原告（买受人）为购买佛山市禅城区南庄大道中68号2区六座404房与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定如下：该商品房的规划用途为住宅。约定价款为1046930元。第七条付款方式及期限。买受人采取商业贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30.27%，金额316930元。除首期款外，剩余房款金额730000元，应于2017年12月26日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年3月26日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，顺延期限不视为交付逾期：……5、出卖人在该商品房交付使用前10天以书面的形式通知买受人收楼并对商品房的装饰和设备进行验收。买受人按照出卖人通知收楼的期限内对该商品房进行验收，如发现该商品房有未完善之瑕疵，买受人有权要求出卖人进行修缮，出卖人应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，买受人同意不向出卖人作任何追偿；买受人不得以此为由拒绝接收该商品房。交付商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……（2）管道堵塞；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。第十二条逾期交付责任。……逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.8的违约金。第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。2018年3月30日，被告向原告在合同中记载的通讯地址发出收楼通知书。2018年4月10日，被告发现案涉房屋下水管道存在堵塞，并开始着手进行维修。2018年4月19日，原告进行房屋查验，发现案涉房屋的两个飘窗需要进行拆除、洗手间墙面被拆除；2018年6月2日，原告再次进行房屋查验，发现客卧洗手盆排水管堵塞，厨房下水管、卫生间蓄水管漏水。2018年7月1日，案涉房屋交付使用。另查明一：原告于2018年3月30日发出的收楼通知书的邮件，因时间过长，无法查询相关邮寄签收信息。另查明二：被告提交的《呈批表》显示：发出日期为2018年4月13日，绿岛明珠物业服务中心巡查空置房时发现案涉房屋客卫排污主管道有堵塞现象，经锯开管道检查发现，该排污主管已从3层转弯处一直堵塞到5层，长度近7米，堵塞物为水泥砂浆且已凝固无法疏通，只能更换管道。由于4层为已售未收楼的样板房，更换管道时要损坏大量现有装饰装修，需要聘请第三方进行维修，报价为4852元。审批意见为同意维修。诉讼中，原告陈述：第二项诉请的金额40639元包括：两个月的租金（按3500/月计算），支付给租赁中介的佣金1750元，修缮房屋要支出的人工费8400元，维修所需的材料费23489元；人工费和材料费的损失是原告根据行业对涉案房屋的相应情况作出认定的。被告陈述：在合同约定交楼日之前原告已经付清购房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交楼。据前查明，被告应在2018年3月26日前向原告交付房屋，并且应在该商品房交付使用前10天以书面的形式通知买受人收楼，但被告在2018年3月30日才发出收楼通知，已构成违约，原告诉请被告承担逾期交楼责任的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称原告没有在规定的期限内进行收楼，视为被告已经完成了交楼的义务。本院认为，被告并未举证证明原告何时收到该收楼通知书，不能证明原告没有在规定的期限内进行收楼，因此不能视为被告已经完成了交楼义务，被告应当承担举证不利的法律后果，故被告的抗辩不成立。至于逾期交楼的期限，因为案涉房屋存在管道堵塞等质量问题需要维修。根据合同第十一条第三款关于查验房屋的约定，被告应当履行修复责任并承担修复费用，修复后再行交付。因案涉房屋于2018年7月1日修复完毕并交付给原告使用，故被告应当承担的逾期交楼期限为2018年3月27日至2018年7月1日共计97天。合同第十二条约定，逾期超过90天，继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.8的违约金，因此被告应当向原告支付逾期交楼违约金18279.40元（1046930元×97天×0.018%）。现原告诉请被告支付违约金18091元，是原告对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。关于原告主张被告赔偿损失的诉请。本案中，原告诉请被告赔偿逾期交楼的损失，但并未提供证据证明其损失实际产生情况，应当承担举证不利的法律后果，故对原告主张被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市百盛悦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭白玉支付佛山市禅城区南庄大道中68号2区六座404房2018年3月27日至2018年7月1日的逾期交房违约金18091元;二、驳回原告谭白玉的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取634元，由原告谭白玉负担439元，被告佛山市百盛悦房地产开发有限公司负担195元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年五月八日书记员 冯裕雯