安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2744号上诉人（原审原告）：高玉，女，1988年3月15日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：高虎，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000570007148。法定代表人：李应亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。上诉人高玉因与被上诉人安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初7186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高玉上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持高玉的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由骏誉公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、涉案房屋在合同约定的期限内未达交付条件，合同应当解除。双方《商品房买卖合同》第8条约定，涉案房屋的交付条件为“该商品房取得《建筑工程规划许可证（正本）》”。涉案房屋存在严重质量问题，骏誉公司一审中未提供涉案房屋全部验收合格资料，包括竣工验收备案证明、消防、人防等材料。骏誉公司提供的消防验收仅为消防土建验收，并非消防的整体验收。一审法院仅从形式上对《建筑工程规划许可证（正本）》进行了审查，未对《建筑工程规划许可证（正本）》所应提交的包括消防验收合格、工程质量综合验收等材料进行实质审查，即认为骏誉公司在约定的交房期限之前取得了《建筑工程规划许可证（正本）》，满足了房屋交付条件，属于认定事实不清。2、骏誉公司关于“层高6米”的广告应为要约。依据《商品房买卖司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”骏誉公司前期的宣传手册上称涉案房屋层高为6米，该宣传具体确定，对高玉与骏誉公司之间订立合同有重大影响，且骏誉公司建设的样板间也是两层，故该广告应视为要约作为涉案合同的一部分。而涉案房屋的现实情况是空间狭窄，采光等亦不好，一审法院将骏誉公司的虚假宣传认定为“投资风险”和“合理预期”，认定事实不清。3、涉案房屋存在严重质量问题，不能满足商业使用需求。涉案房屋水、电等不能满足使用，存在严重的阴水、返潮、墙皮脱落现象，不能正常排水、排气，无法满足商业需要。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定以及安徽省住建厅建房【2004】275号文件精神，房屋未经验收合格不得交付使用。一审法院以《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》第2、11、12、13条为依据，认定涉案房屋完成交付，适用法律错误。骏誉公司辩称，一、骏誉公司通知高玉收房时，涉案商铺已经符合购房合同约定及法定的交付条件，高玉要求解除购房合同没有任何法律依据。合同第8条约定的交付条件为取得《建设工程规划许可证（正本）》。骏誉公司于2017年7月24日取得《建设工程规划许可证（正本）》，符合了购房合同约定的交付条件，并通过邮寄收房通知书、报纸公告的方式告知高玉前来收房，高玉诉称涉案商铺没有达到交付条件与事实不符。二、骏誉公司广告中关于部分物业层高6米的宣传仅是要约邀请，高玉不能据此宣传广告主张权利。首先，广告宣传页中已经明确告知广告仅供参考，广告内容不作为合同要约，且已告知部分物业层高6米，不是全部商铺都层高6米；其次，合同补充协议第十五条约定广告单仅做参考，属于要约邀请，样板房不作为交房标准或合同样品；最后，骏誉公司没有就涉案商铺及设施作出明确具体的说明或允诺，高玉也没有提供任何证据证明“部分物业层高6米”的宣传对其购买商铺价格有重大影响，合同中也没有层高6米的约定。故骏誉公司广告中关于部分物业6米层高的宣传仅是要约邀请，而非要约。三、高玉购买的商铺不存在质量问题，且完全能够满足经营使用需求。涉案商铺于2017年7月20日取得竣工验收备案表，通过竣工验收，不存在质量问题，符合交付要求。案涉商铺用途是商业使用，天珑广场于2017年12月整体开业，周边也有商铺已经正常开业经营，整个广场已经满足商铺开业经营的条件。四、一审法院适用法律无误。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》第十三条规定：未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设工程，不得交付使用，房地产管理部门不予房屋权属登记。另外该规定第十一、十二条规定，取得规划正本必须提供与该工程项目有关的全部竣工验收合格资料：（一）建设行政主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明；（二）建设工程涉及的消防、环保、人防、市容、卫生、文广等相关职能部门出具的建设工程专项认可或验收意见；（三）建设工程涉及的供水、供电、燃气、通信、城市集中供热等相关单位出具的已经接入城市基础设施网络系统的相关材料；（四）法律、法规规定的其他竣工验收的相关材料。可见，合肥市房地产管理部门对交付的工程不仅要求通过竣工验收，还要求通过工程消防、环保、人防等验收。因此，一审法院认定涉案商铺已经通过竣工验收，符合交付条件完全正确。综上，高玉的上诉理由不能成立，请求驳回上诉请求，维持一审判决。高玉向一审法院起诉请求：1、判令依法解除高玉、骏誉公司之间签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由骏誉公司承担。一审法院认定事实：骏誉公司是位于合肥市政务区潜山路以东、万佛湖以北天珑广场项目的开发商。该项目商业部分从销售之初，通过销售广告、宣传海报等方式对外进行宣传。其在宣传海报上用大字凸显“6米层高”字样，该句右下侧用小字标注“部分物业为6米层高”。整个宣传海报的底部用小字标注“本广告图片及所示内容仅供参考，因楼层、位置等差别，不同商品房的结构、面积等可能不同。本资料仅作为邀约邀请，不作为销售承诺及合同附件，买卖双方权利义务以政府最后的批文及双方签订的法律文件为准”。2016年4月16日，高玉（买受人）与骏誉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人经批准，在合肥市政务区潜山路以东、万佛路以北地块上建设商品房，定名为天珑广场，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014017号，施工许可证号为34013714060901S02；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号合房预售证第20150034号。买受人购买出卖人建设的上述项目中地下室（北区）-1层A商-1001室，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，未约定层高，建筑层数地下3层；商品房合同约定建筑面积共54.22平方米，其中套内建筑面积26.04平方米，公共部位与公用房屋分摊面积28.18平方米。总房价为967314元（单价为17840.55元/平方米）；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币487314元，应在2016年4月28日前支付给出卖人；剩余房款人民币480000元办理按揭贷款。合同第八条约定交付期限为：出卖人应在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人延期交房的违约责任：逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过30天，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1的违约金。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：房屋交付时，室内电话、有线电视管线到户内多媒体箱；房屋交付时，预留给水点；房屋交付时，水通、电通、路通（水、电费按商业用水、电收取）；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按本合同第九条执行等内容。上述合同签订后，高玉依约向骏誉公司支付了购房款，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。2016年3月26日，高玉（出租方）与安徽锦灏商业运营管理有限公司（承租方）签订《商铺租赁协议》一份，约定：承租方向出租方租赁合肥市政务区潜山路天珑广场A商-1001号铺；租赁期限由2017年7月1日至2027年6月30日止，共10年；租赁期前五年内（即2017年7月1日至2022年6月30日），出租方同意免收承租方租金，但为该商铺经营所产生的前期投入等费用需由承租方自行负担。自第六年起，租金按当时本物业市场租价的90%作为租金付给出租方，余下经营所得归承租方所有；出租方保证合法拥有出租该商铺的完整权利，并承诺在2017年7月1日前与该商铺出卖人完成该商铺的全部收铺手续，使承租方可正常行使该商铺的使用、经营和收益权。自出租方完成上述收铺手续之日起，视为双方完成该商铺的交接手续。为保证承租方可整体经营、使用该商场和商铺，若出租方未依上述承诺的日期前完成该商铺的全部收铺手续，则承租方有权提交本协议而要求该商铺出卖人向承租方交付，并视为承租方已取得该商铺的使用权，但该阶段承租方无需向出租方支付租金。目前，涉案商铺已由安徽锦灏商业运营管理有限公司实际控制、使用和经营。2017年6月19日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对天珑广场项目建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施（包括自管部分）出具验收意见：竣检合格，可以送电；验收通过。同日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对珑广场项目建设工程联合竣工验收供电方案（包括自管部分）核实意见结论为：通过验收。2017年6月21日，合肥市公安消防支队出具合公消验字[2017]第0171号建设工程消防验收意见书，意见书载明，安徽骏誉投资置业有限公司申报的天珑广场1-3#、5#办公楼、6-8商业及地下室工程（合公消验凭字[2017]第0169号）经综合评定该工程消防验收合格。2017年6月29日，合肥供水集团有限公司客户服务中心出具供水工程竣工验收合格证明，载明对骏誉公司的1-3、5号办公楼、商业4号（商业南区）、北区5号裙房商业6-8号商业、9-14号住宅楼的供水工程进行验收，验收结论为合格。2017年7月24日，骏誉公司“天珑广场”5幢裙房商业及6-8幢商业、地下室北区获得建设工程规划许可证。许可证上载明其取得供电、人防、消防、环保部门意见，原则上同意办理安徽骏誉投资置业有限公司“天珑广场”建设工程规划许可证；北区地下室建筑功能为商业、地下车库，地下2层。2017年7月25日，骏誉公司向高玉发出交房通知书。要求其在7月29日之前到天珑广场项目物业服务中心办理收房及费用结算手续。2017年10月12日，高玉向骏誉公司发出解除商品房买卖合同通知书，载明骏誉公司未按约定在2017年6月30日前交房，虽2017年7月底通知收房，但没有提供合同约定符合交房条件的相关文件原件，同时该房屋的现状也不符合合同的相关约定，并且骏誉公司也未支付逾期交房违约金，故依据《商品房买卖合同》第九条第1、（2）项规定，发出解除通知。一审法院认为，高玉、骏誉公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，高玉主张解除合同主要集中在以下四点：1、高玉认为涉案房屋应当经过综合验收合格后方能交付，故《商品房买卖合同》第8条关于交付条件的条款属于格式条款，减轻了骏誉公司的责任，该条款应属无效。该院认为，涉案商品房约定的交付条件是取得《建设工程规划许可证（正本）》。该交付条件在签订涉案合同时适用的《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》中明确规定，合肥市市区范围内新建、扩建、改建的建设工程如未取得《建设工程规划许可证（正本）》，不得交付使用，房地产管理部门不予房屋权属登记。而取得《建设工程规划许可证（正本）》就必须提供与该工程项目相关的竣工验收资料（《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》第2条、第11-13条）。根据该暂行规定的内容，凡需取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设项目，必须进行相应的竣工验收后，方能发放。骏誉公司以此作为房屋的交付条件符合规定，并无不妥，高玉的主张无事实和法律依据，故对高玉的主张该院不予支持。2、高玉认为骏誉公司前期的销售广告和宣传资料均主打涉案房屋层高为6米，而骏誉公司实际交付的房屋层高与约定不符。该院认为，首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，高玉、骏誉公司提供的广告宣传页中已载明该广告仅供参考，广告内容不作为合同要约，故骏誉公司并未存在就涉案房屋及设施作出具体确定的说明或允诺，高玉亦未证明该宣传页对涉案房屋价格的确定有重大影响。高玉作为商铺购买人，应该知道购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其本身也应对宣传广告中所包含的不确定性存在合理预期。其次，高玉作为购房人在签订购房合同时亦应尽到一定的审慎义务，对合同重要条款、事项进行核查。高玉、骏誉公司签订的涉案合同中并没有对层高做出约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。由于我国目前对商业建筑设计没有制定明确的国家标准和行业标准，故涉案商铺层高应符合的是合同目的，即该房屋的现有层高能够使其具备商业使用的目的，而不是符合广告宣传的约定。高玉提供的证据无法证明涉案商铺的现有层高致使其不具备商业使用的功能，故该院对其主张不予支持。另外，高玉还主张开发商对外宣传的6米层高可一层变两层，明火餐饮等与实际不符，但根据高玉提供的广告宣传彩页及购房合同，均未见有相关的宣传及约定，高玉对此项主张，未能提供有效证据予以证明，故该院不予支持。3、高玉认为骏誉公司未达涉案合同约定的通水、通电的交房条件，且未向高玉出具消防等验收证明。本案中，骏誉公司在通知收房前已经取得了《建设工程规划许可证（正本）》，供电、供水、消防工程均经供电、供水及消防验收部门验收合格，初步达到了交房条件。在骏誉公司已经提交证据证明电通、水通、消防工程验收合格的情况下，高玉方未能提供有效反证予以证明。该院对此解除合同的主张不予支持。4、高玉认为骏誉公司交付的房屋质量存在严重问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，由于质量问题解除房屋买卖合同的条件为：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。”即只有在房屋主体结构质量不合格的情况下，才能解除房屋买卖合同。本案中，高玉当庭认可其并未对房屋做出质量检测，房屋的主体结构也未发现问题，故对于高玉以此为由解除合同的主张，该院不予支持。综上所述，骏誉公司在履行合同过程中的行为既未达到合同约定的解除条件，也未达到交付的房屋致使高玉不能实现其合同目的法定解除条件。同时，也不符合因主体结构质量问题而导致合同解除的条件，故对高玉要求解除《商品房买卖合同》主张，该院不予支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回高玉的全部诉讼请求。案件受理费80元，由高玉负担。二审期间，高玉向本院提交以下证据：一、建设工程竣工验收消防备案情况登记表复印件，证明案涉工程装修验收于2017年12月25日才进行备案，2017年6月出具的消防合格证仅仅是房屋主体部分验收合格，且该合格证附如需要装修需另行备案登记验收，即案涉房屋在符合交付条件之前并没有完全验收完毕，尚不符合交付条件，高玉可以要求解除合同。二、合肥市建筑工程质量验收综合表照片复印件，系从合肥档案馆拍照取得，证明涉案工程在申报过程中竣工日期经过涂改，竣工日期应该是2017年10月之后，实际验收合格符合交付的时间在2017年10月之后。三、建设用地批准书、建设工程规划许可证副本、土地出让合同、公证书、宣传页、品鉴手册等复印件，以证明其上诉主张。骏誉公司质证认为证据一没有原件，真实性不认可，该登记表记载的仅仅是地下室公共区域的装修，与骏誉公司天珑广场整体消防验收无关，与本案没有关联性。证据二没有原件，真实性不认可，高玉主张日期经过改动没有事实依据，该日期与备案日期完全相同。证据三均未看到原件，无法核实真实性。建设用地批准书合法性不持异议，与本案诉请无关联性，正好证明该项目建设土地来源合法。建设工程规划许可证副本，对其关联性、合法性不持异议，正好证明该项目已经通过政府规划许可。土地出让合同，对其合法性不持异议，与本案诉请无关联性，正好证明该项目建设土地来源合法。公证书，不能确认网络内容的真实性，骏誉公司不存在网络上所称的违法行为。宣传页、品鉴手册与本案无关联性，应当以双方签订的合同和政府最终批准的文件为依据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，高玉、骏誉公司所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合同合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力。高玉现主张解除案涉合同，应提供证据证明其主张具备解除权行使条件。根据高玉的上诉意见，其主张解除案涉合同的理由主要为案涉房屋不符合合同约定的交付条件、案涉房屋不符合宣传标准以及存在严重质量问题影响使用三方面。关于案涉房屋交付问题，案涉合同约定商品房的交付条件是取得《建设工程规划许可证（正本）》，结合《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》中《建设工程规划许可证（正本）》发放以竣工验收为前提的规定，该交付条件并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因骏誉公司本案中提交了有权机关发放的案涉工程的《建设工程规划许可证（正本）》，符合合同约定交付标准，现高玉虽对《建设工程规划许可证（正本）》发放提出异议，但现有证据不足以推翻该许可证的法律效力，其关于案涉工程未经竣工验收不能交付故要求解除合同的主张，本院不予支持。关于高玉主张的实际交付房屋层高与宣传层高6米不符问题。本案中，高玉、骏誉公司提供的广告宣传页中用大字凸显“6米层高”字样，该句右下侧用小字标注“部分物业为6米层高”。整个宣传海报的底部用小字标注“本广告图片及所示内容仅供参考，因楼层、位置等差别，不同商品房的结构、面积等可能不同。本资料仅作为邀约邀请，不作为销售承诺及合同附件，买卖双方权利义务以政府最后的批文及双方签订的法律文件为准”，故现有证据不足以证明骏誉公司就层高6米的宣传构成要约而应视为合同内容的情形，同时双方合同中亦未对于案涉具体商品房的层高6米作出明确约定，故高玉以骏誉公司就交付商品房不符合层高6米条件为由解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于高玉主张房屋存在严重质量问题、不能满足使用需要的主张，高玉未提交充分、有效证据证明案涉商品房存在房屋主体结构质量不合格、影响使用的情形，且高玉亦未申请质量鉴定，而骏誉公司提交了电通、水通、消防验收合格等证据予以反驳，故高玉以此为由解除合同亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，高玉的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由高玉负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 王 莉审判员 董江宁二〇一九年五月二十八日书记员 贾柏轩附：相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。