广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2581号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈永周，男，1951年8月9日出生，汉族，住广东省五华县。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈进发，男，1950年12月17日出生，汉族，住广东省五华县。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：魏贵仁，男，1960年8月6日出生，汉族，住广东省五华县。三上诉人的共同委托诉讼代理人：宋万俊，广东启源律师事务所律师。三上诉人的共同委托诉讼代理人：张清斌，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：梁高顺，男，1932年2月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：古胜军，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱钊霞，广东天穗律师事务所实习人员。原审第三人：陈笑君，女，1990年12月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人陈永周、陈进发、魏贵仁因与被上诉人梁高顺、原审第三人陈笑君农村合资、合作建房合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初21824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈永周、陈进发、魏贵仁向本院上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认梁高顺与陈永周、陈进发、魏贵仁于1994年7月4日签订的《合资建房协议书》有效，或在《合资建房协议书》被确认无效后，对广州市天河区下元岗东六巷14号宅基地地上建筑物的市场现值进行重新评估，并按重新评估的市场现值并向陈永周、陈进发、魏贵仁赔偿损失，陈永周、陈进发、魏贵仁各享有赔偿款的三分之一；3.本案一、二审案件受理费及评估费用由梁高顺承担。事实和理由：一、一审法院在认定《合资建房协议书》的效力部分适用法律错误，陈永周、陈进发、魏贵仁认为《合资建房协议书》是针对集体土地上建筑物使用权的约定，不涉及集体土地使用权的转让，不违反法律强制性规定，协议应为合法有效。一审法院认定《合资建房协议书》系“将涉案房屋所在宅基地以合作建房的方式进行买卖，该行为违法了法律的强制性规定，《合资建房协议书》应认定为无效”。而事实上，《合资建房协议书》第三条“该合资楼的分配方式”所约定的是所涉房屋楼层的“使用权”。案涉房屋在建成后登记至原审第三人陈笑君名下，而非登记至陈永周、陈进发、魏贵仁名下，陈永周、陈进发、魏贵仁并未购得宅基地，而是通过协议约定享有适用宅基地上建筑物的部分楼层的使用权。陈永周、陈进发、魏贵仁分别使用该房屋的第三、四、五层至今，对于自己并非广州市天河区元岗村村民的，不能受让集体土地使用权的事实亦无异议。集体土地的使用权并未因该协议书发生转让，因此并未出现违反《中华人民共和国土地管理法》第八条及第六十三条的情形。在协议签订后至诉讼发生，协议双方对上述事实均无异议，故协议所约定的事项实为陈永周、陈进发、魏贵仁出资与梁高顺在其所有的集体土地上建房，梁高顺允许陈永周、陈进发、魏贵仁长期享有集体土地上建筑物的部分使用权，符合双方的真实意思表示。对于集体土地上建筑物的使用权的约定并未违反法律的强制性规定，协议中对于该部分的约定应有效。陈永周、陈进发、魏贵仁对于案涉房屋的三、四、五楼层的使用权应受到法律的保护。二、一审法院采纳广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》系事实认定错误，《房地产估价报告》不能反映案涉房屋的真实市场现值。广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》[穗衡鼎评报房字(2018)第B737号]对地上建筑物的价值评估并未严格按照《房地产估价规范》(GB／T50291-2015)执行，评估机构在评估方法的选择上仅为成本法一种，无法体现案涉房屋的使用价值。根据《房地产估价规范》(GB／T50291-2015)第2.0.4.1，“评估价值应为各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格”；第2.0.4.6“评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素”；第4.1.2“估计方法的选用，应符合下列规定：1、估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。2、估价对象或其他同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。”第4.1.3“当估价对象适用两种或者两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。”评估机构在评估报告中说明选取“成本法”作为估价方法的理由为“委估对象处城市建成区的房地产，且仅评估地上建筑物，成本资料容易确定，适宜成本法。”采用该方法的作为唯一的评估方法，完全无视了估价对象在其所处区域的使用和居住的价值，仅考虑地上建筑物的成本。换言之估价对象位于何处在此种评估方法下将不被参考。事实上，评估对象所处的地址天河区下元岗东六巷14号，临近天河客运站，交通与周边环境的条件上佳，具有较高的使用和租赁价值。周边二手房均价皆在两万元／平方米以上，综合考虑地上建筑物的性质，其合理的价值也不应低于一万元／平方米，评估报告单价1380元／平方米的结论是不合理的。评估机构在评估报告中对不选取“比较法”、“收益法”的理由表述为“评估对象所在区域内同类性质房地产交易不活跃，无成交可比实例，不宜采用比较法”、“委估对象所在区域同类性质房地产出租可比实例较少，不宜采用收益法”。其理由难以成立，评估对象所处区域具有较好的地理位置优势，客观上存在交易和租赁市场需求，评估报告所称“不活跃”、“较少”与实际情况不符。在此情形下，排除使用此类方法的结果便是使价格评估脱离客观情况。评估对象具有较高使用和租赁价值，属于《房地产估价规范》中应采取“收益法”的情形。因此评估报告至少应采取包括“收益法”在内的两种以上的评估方法。在本案中，若因协议内容全部无效，陈永周、陈进发、魏贵仁的损失将不仅仅因建房所投入的建筑成本，更重要的是对于协议所约定的房屋的部分使用权，该部分价值应被充分考虑。三、梁高顺在一审中请求确认《合资建房协议书》无效并要求陈永周、陈进发、魏贵仁交还三层建筑物有违诚实信用原则，一审判决未能以诚实信用原则平衡梁高顺与陈永周、陈进发、魏贵仁的利益。陈永周、陈进发、魏贵仁与梁高顺于1994年7月4日签订该协议至今已有二十余年，在此期间，就陈永周、陈进发、魏贵仁能否长期居住并使用该房屋，对案涉房屋的部分楼层享有使用权的问题并未发生争议，应当认为双方已就房屋的部分使用权形成了有效的合意。《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”2017年8月梁高顺起诉陈永周、陈进发、魏贵仁确认协议无效并要求陈永周、陈进发、魏贵仁交还房屋并非善意地行使其权利，梁高顺滥用诉权以图从中得利的行为与诚实信用原则不符。一审判决并未从诉讼双方诚实信用的角度均衡双方的权利，陈永周、陈进发、魏贵仁三人一直在案涉房屋中居住，因《合资建房协议书》的无效，陈永周、陈进发、魏贵仁将面临居无定所的困境，一审法院在确认《合资建房协议书》无效后，又机械地采纳广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司出具的不能反映案涉房屋真实价值的《房地产估价报告》，判决陈永周、陈进发、魏贵仁每人仅得146，300元的补偿款的结果对于陈永周、陈进发、魏贵仁而言是不合理的，也是无法接受的。四、梁高顺在本案中不具有诉讼的主体资格，梁高顺不是该物业的产权人，其已经把房屋的产权过户到陈笑君名下。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。被上诉人梁高顺答辩称，一、案涉的《合资建房协议》因违反法律强制性规定而应认定无效，一审认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院采信广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产评估报告》合理合法，并无不当。三、对方用诚实信用原则对抗法律的禁止性强制性规定没有依据。四、关于诉讼主体资格的问题，一审判决中已经作出认定，陈笑君对梁高顺的上诉是确认和认可的，现梁高顺是依据合同主张权利，是合法的。原审第三人陈笑君答辩称，陈笑君的意见与梁高顺的意见一致。梁高顺向一审法院起诉请求：1、确认梁高顺与陈永周、陈进发、魏贵仁于1994年7月4日签订的《合资建房协议书》无效；2、陈永周、陈进发、魏贵仁于判决生效之日起30日内向梁高顺按现状交回位于广州市天河区下元岗东六巷14号的宅基地及上盖第三、四、五层建筑物；3、本案诉讼费由陈永周、陈进发、魏贵仁承担。陈永周、陈进发、魏贵仁向一审法院提起反诉称：1、梁高顺按照广州市天河区下元岗东六巷14号宅基地地上建筑物（房屋共五层，总建筑面积355平方米）的市场评估现值向陈永周、陈进发、魏贵仁赔偿损失，陈永周、陈进发、魏贵仁各享有赔偿款的三分之一；2、本案诉讼费用由梁高顺承担。一审法院经审理查明：1994年7月4日，梁高顺（甲方）与陈永周、陈进发、魏贵仁（乙方）签订《合资建房协议书》，约定：合资形式为现有地皮业主甲方提供兴建楼房用地与乙方投资兴建楼房一栋为五层；甲方提供实际用地伍拾伍平方米为该楼兴建用地并负责办理报建及有关一切有效的一切手续；乙方负责该楼工程的一切投资费用；合资该楼分配方式，该楼一、二层归属甲方所有，三、四、五层归属乙方所有；第一层楼梯房供甲、乙双方使用，乙方负责补偿使用楼梯房费叁仟元整；甲、乙双方按分配楼层均属永久使用权，甲方保证办理乙方永久使用产权证并保持法律保护；如需改建要经双方同意才能改建，报建一切费用按国家标准收费及有效票据，乙方负责办证经费；如双方各有违反本协议条例及改变协议范围及规定，对方应负责对方一切经济费用，并给对方加以赔偿等。本案中，各方确认《合资建房协议书》签订后相关房屋由陈永周、陈进发、魏贵仁出资进行建设。2002年1月9日，广州市国土资源和房屋管理局颁发广州市天河区下元岗东六巷14号（以下简称“涉案房屋”）的《集体土地房产证》，载明：涉案房屋的权属人为陈笑君；权属来源为1995年新建；房屋占有份额为全部；房屋所有权性质为私有；土地权属性质为集体所有；建筑结构及层数为钢筋混凝土5层，建基面积为56.43平方米，总建筑面积为318.01平方米，备注其中183.32平方米违章建筑作处理等。本案中，梁高顺提交其与案外人谭金娇的结婚证以及其与谭金娇的户口簿，证明其与陈笑君为父女关系。2017年8月31日，梁高顺提起本案诉讼要求确认《合资建房协议书》无效以及陈永周、陈进发、魏贵仁返还部分涉案房屋等。2017年10月20日，陈永周、陈进发、魏贵仁提起反诉要求梁高顺向其赔偿涉案房屋的现值等。在本案中，各方就以下问题发表了各自观点。关于涉案房屋的报建情况。梁高顺与陈永周、陈进发、魏贵仁确认：涉案房屋建设时有办理报建手续，《集体土地房产证》所载明的总建筑面积318.01平方米为五层的面积，涉案房屋共五层，第一、二层由梁高顺使用。关于涉案房屋的使用情况。梁高顺称第三、四层由陈永周、陈进发使用（其二人具体如何分配不清楚），第五层由魏贵仁出售给他人。陈永周、陈进发、魏贵仁则表示第三层由陈永周使用，第四层由陈进发使用，第五层由魏贵仁使用，其并未将第五层出售他人。关于涉案房屋的建设费用，梁高顺称涉案房屋建设费用不到20万元，陈永周、陈进发、魏贵仁称为40多万元，双方均无法提供相应证据予以证明。另在本案中，各方确认陈永周、陈进发、魏贵仁并非涉案房屋所在村集体的村民。在本案中，陈永周、陈进发、魏贵仁申请对涉案房屋宅基地地上建筑物的市场现值进行评估，一审法院依法摇珠选定广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司（以下简称“衡鼎公司”）进行评估。陈永周、陈进发、魏贵仁明确以其提起本案反诉之日即2017年10月20日作为评估时点对涉案房屋的上盖建筑物的市场价值进行评估。2018年6月4日，衡鼎公司作出《房地产估价报告（广州市天河区下元岗东六巷14号宅基地地上建筑物）》（以下简称《估价报告》），认定涉案房屋2017年10月20日的市场价值为438900元（评估结果仅为上盖建筑物的价值，不含土地的价值）。梁高顺及陈笑君对《估价报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，陈永周、陈进发、魏贵仁对《估价报告》提出异议认为《估价报告》仅考虑地上建筑物的成本，衡鼎公司对上述异议回复称鉴于评估对象仅为宅基地地上的建筑物，选用成本法进行评估是唯一适用的评估方法等。陈永周、陈进发、魏贵仁就上述鉴定事项向衡鼎公司支付了评估费2195元。另在本案审理过程中，一审法院工作人员到达涉案房屋张贴申报权利公告，通知对涉案房屋主张权利的相关人员在指定期限内向一审法院申报权利。在一审法院指定的申报权利期间，无相关人员向一审法院申报权利。一审法院认为：《合资建房协议书》为梁高顺与陈永周、陈进发、魏贵仁之间订立。农村居民建设住宅用地限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。陈永周、陈进发、魏贵仁并非涉案房屋所在村集体的村民，双方在明知农村居民建设住宅用地禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖的情况下，将涉案房屋所在宅基地以合作建房的方式进行买卖，该行为违反了法律的强制性规定，《合资建房协议书》应认定为无效。梁高顺要求确认《合资建房协议书》无效的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，《合资建房协议书》被认定无效后，陈永周、陈进发、魏贵仁应将由其占有使用的涉案房屋予以返还。虽《集体土地房产证》上记载涉案房屋的权属人为陈笑君，但陈笑君作为第三人明确表示同意梁高顺的诉讼请求，系当事人对自己民事权利的合法处分，故一审法院对于梁高顺诉请要求陈永周、陈进发、魏贵仁返还广州市天河区下元岗东六巷14号的宅基地及上盖第三、四、五层建筑物的诉请予以支持。陈永周、陈进发、魏贵仁确认涉案房屋第三层由陈永周使用，第四层由陈进发使用，第五层由魏贵仁使用，梁高顺亦未举证上述房屋的使用情况与陈永周、陈进发、魏贵仁陈述的不一致，且一审法院在涉案房屋张贴申报权利公告后亦无相关人员向一审法院申报权利，据此陈永周应向梁高顺交还涉案房屋的第三层，陈进发应向梁高顺交还涉案房屋的第四层，魏贵仁应向梁高顺交还涉案房屋的第五层。鉴于陈永周、陈进发、魏贵仁返还涉案房屋及所涉宅基地需要一定时间，一审法院酌情认定陈永周、陈进发、魏贵仁须在本判决发生法律效力之日起六十日内返还涉案房屋及所涉宅基地。关于陈永周、陈进发、魏贵仁要求梁高顺支付赔偿款的诉请。因涉案房屋为陈永周、陈进发、魏贵仁出资建造，现梁高顺诉请要求确认《合资建房协议书》无效以及陈永周、陈进发、魏贵仁返还涉案房屋第三、四、五层建筑物及所涉宅基地一审法院予以支持，即陈永周、陈进发、魏贵仁建造涉案房屋的相关权益均由梁高顺享有，据此梁高顺应向陈永周、陈进发、魏贵仁赔偿涉案房屋上盖建筑物的价值。陈永周、陈进发、魏贵仁并非涉案房屋所在村集体的村民，陈永周、陈进发、魏贵仁主张将涉案房屋所在宅基地的土地价值纳入补偿范围依据不足，一审法院不予采纳。经评估，涉案房屋上盖建筑物价值为438900元，梁高顺应按上述评估价向陈永周、陈进发、魏贵仁进行补偿。现陈永周、陈进发、魏贵仁于反诉请求中明确补偿款由三人各占有三分之一，陈永周、陈进发、魏贵仁上述主张并无不当，因此梁高顺应向陈永周、陈进发、魏贵仁分别支付补偿款146300元（438900元÷3）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、确认梁高顺与陈永周、陈进发、魏贵仁于1994年7月4日签订的《合资建房协议书》无效；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，陈永周、陈进发、魏贵仁向梁高顺返还广州市天河区下元岗东六巷14号的宅基地，陈永周向梁高顺返还上述宅基地上盖房屋的第三层，陈进发向梁高顺返还上述宅基地上盖房屋的第四层，魏贵仁向梁高顺返还上述宅基地上盖房屋的第五层；三、自本判决发生法律效力之日起六十日内，梁高顺分别向陈永周、陈进发、魏贵仁各支付补偿款146300元。本案本诉受理费2300元，由陈永周、陈进发、魏贵仁负担；反诉受理费17400元，由梁高顺负担；评估费2195元，由梁高顺负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，陈永周、陈进发、魏贵仁在二审期间提交以下证据：1.房屋转让合同；2.二手房交易合同，上述证据共同拟证明在2018年，案涉房产所在区域（广州市天河上元岗）的同类的两笔房屋交易价格为7102.5元/㎡、6655.8元/㎡，远高于评估报告单价1380元/㎡的结论。梁高顺针对上述证据发表如下意见：对真实性有异议，该两份合同都是对方自行提交，内容没有合同签订时间，该两份合同的标的是村宅基地，所以该交易不合法，不能参照该交易的收益确定评估价。陈笑君与梁高顺的意见一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于梁高顺诉讼主体资格的问题。梁高顺为案涉《合资建房协议书》的相对方，虽案涉房屋现在的权属人为第三人陈笑君，但第三人陈笑君明确表示同意梁高顺的诉讼请求，故梁高顺具有诉讼主体资格。关于案涉合同的效力认定的问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”本案中，双方当事人的合建建房行为发生于1994年，故本案应当适用当时施行有效的法律认定涉案合同效力正确。根据1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”；第三十八条第三款“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”之规定，可以看到法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员，宅基地使用权的这一权利属性并未因为《中华人民共和国土地管理法》等有关法律的修改而发生变更。因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建的，合同无效。据此，一审法院认定案涉合同为无效合同正确，本院予以确认。陈永周、陈进发、魏贵仁上诉主张合同有效依据不足，本院不予支持。关于陈永周、陈进发、魏贵仁上诉对评估报告提出异议的问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。本案中一审法院根据陈永周、陈进发、魏贵仁的申请委托广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司对案涉房屋宅基地地上建筑物的市场现值进行评估，上述评估机构采用成本法的估价方法作出《房地产估价报告（广州市天河区下元岗东六巷14号宅基地地上建筑物）》并就陈永周、陈进发、魏贵仁对此提出的异议作出了详细答复和合理解释，程序合法，在无相反证据的情况下，该评估报告具有证明力。陈永周、陈进发、魏贵仁虽在二审期间对该评估报告采用的估价方法仍存异议，并提交相应的证据予以反驳，但该证据并不足以推翻前述评估结论，故一审法院采信该评估报告作为判决依据，本院予以确认。陈永周、陈进发、魏贵仁就评估报告上诉提出的理由依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人陈永周、陈进发、魏贵仁负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年五月八日书记员  李苇镟