广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2693号上诉人（原审被告）：姚卫军，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘水发，系广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐熠，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：宋嘉雯，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人姚卫军因与被上诉人唐熠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。姚卫军代理人刘水发，唐熠及其代理人宋嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚卫军上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项的利息部分、第三项至第六项；诉讼请求中如果法院认为合同有效的就同意唐熠要求解除合同的请求，同时退换定金五万元，其他诉讼请求驳回。事实与理由：一、《房地产买卖合同》没有成立，因为此合同只签署了附件。合同正文原本共有三页，因第三页缺失，故没有签署；二、《房地产买卖合同》没有生效。因为《房屋买卖合同》存在的居间方和经办人陈家豪，均没有签署盖章。根据《房屋买卖合同》中“八、其他约定事项”第四点“本合同经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，居间方持一份”和第五点“本合同在签订后需要三处、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或者变更”的约定内容，表明《房地产买卖合同》没有生效。并且合同无效的过错方不是姚卫军，而是唐熠找的中介方和居间方；三、关于违约问题，法院不能仅凭姚卫军与唐熠与陈家豪的聊天记录作为合同合法有效的认定。根据该聊天记录，对方应该补充证据一的第4份证据，2017年5月16日，唐熠决定提出用父母的名义进行买房，当时对方父亲还在老家，同时5月17日说父母买房的资料还未全面，在微信中姚卫军回答可以，没问题的，证明姚卫军同意卖房给唐熠但是当时唐熠的父母并不在广州，资料不齐，然后2017年6月6日律师函的问题，唐熠发律师函没有收到，也没有收到陈家豪的催促和办理过户的事。另外，律师函中说要求过户给唐熠本人，但是他提交的证据中没有他父亲的签名和流水。而且起诉的时候要求房屋过户给唐熠父亲，这个事实反映唐熠买房主体一直不能确定，而且准备给过户父亲的资料一直没有准备好，更加没有证据证明姚卫军没有按照约定办理按揭手续。根据唐熠提供的与中介经办人陈家豪的聊天记录中2017年5月16日下午8：58分“我想用父母的名字来买这套房”和2017年5月17日上午10：40分的“业主同意卖房子给我们…”的内容，证明了：一、到2017年5月中旬才提出用父母的名义买房；二、证明姚卫军一直同意卖房子给唐熠。姚卫军只是听说唐熠正在办理父母购房所需手续的情况下，没意料到唐熠会在2017年6月6日发出过户给其本人的《律师函》，更没有想到是姚卫军没有收到该《律师函》。唐熠一直没有联系过姚卫军，陈家豪也没有催促过办理手续和过户的手续。姚卫军一直以为是唐熠在办理手续中存在困难，并犹豫过户给谁（即谁来购买）等情况而耽搁着。因此姚卫军认为姚卫军不存在违约事实；四、指定过户的条款是无效的。唐熠父亲并非合同的当事人，姚卫军没有义务过户给其父亲。签订的合同是中介方提供的格式合同，合同中约定的指定过户内容姚卫军并未看见，中介方也未告诉或提醒要注意这一内容。指定过户这一条增加了姚卫军的义务，损害了姚卫军的利益。并且此指定过户条款是为了逃避调控规定而设定的，同样无效；五、一审法院支持支付违约金同时赔偿经济损失是没有法律依据的。违约责任的问题，根据双方的《房地产买卖合同》，双方对违约责任在第6条有明确的约定，约定中违约将适用定金罚则或承担违约金，没有约定即要承担违约金又要承担赔偿经济损失。本案只是先交了定金，按照广东法院关于房屋买卖指导意见支付定金就算有约定赔偿经济损失也不应该包括差价损失。六、判决支付定金五万元的利息是不正确的，没有事实和法律依据。五万元定金姚卫军已经退还给中介，并通过中介退还给唐熠。之前没有主张返还定金，同时判决签订《房地产买卖合同》之日即2017年1月10日起计算利息，更加错误。解除合同和返还定金的诉求是开庭审理中提出，所以不能给付利息，如判决生效后未支付的，会逾期履行双倍利息计付。唐熠二审答辩称：除了姚卫军退还交定金的请求外，姚卫军的其他上诉请求均不同意，唐熠认为一审查明事实清楚适用法律正确，首先，《房地产买卖合同》无效的观点，这并没有违反法律上的规定，所以不存在无效的情形。至于未成立的主张也是不成立的，首先合同中有姚卫军和唐熠的签名，同时也是亲笔签名的合同，因此双方买卖合同关系已经确定并生效。涉案合同是合法有效的合同；2.姚卫军提出违约方的问题，我方认为违约的是姚卫军不是唐熠，在一审起诉中，唐熠本是请求继续履行合同，但是因为姚卫军在庭审中当庭表示不同意出售房屋给唐熠，唐熠才在庭审中变更了诉讼请求，因此，最先提出解除合同的是姚卫军而不是唐熠，另外，自涉案合同签订之后，唐熠一直积极履行合同，也不断催促姚卫军配合办理相关的手续。相反，姚卫军收到房屋一手产权证之后，没有按照合同的约定给唐熠办理相应的手续，唐熠认为姚卫军是基于房价的上涨违反诚实信用的原则故意违约，其已经构成了对涉案合同根本违约，所以唐熠只能按照合同约定要求姚卫军承担违约责任和相应的损失；3.购房资格问题，唐熠从合同签订之日起，一直都是有购房资格的，而且合同第二条第2款也明确了唐熠是可以把房屋过户到别人名下，卖方都是同意的，在合同签订之后到一审第一次开庭这段期间，姚卫军从未对唐熠的购房资格以及相应的指定过户提出任何异议，因此姚卫军以这个理由不履行合同明显缺乏事实依据，综上，姚卫军的事实、理由与上诉请求不成立，请法院予以驳回。唐熠向一审法院起诉请求：一、解除唐熠和姚卫军于2017年1月10日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖法律关系；二、姚卫军向唐熠退回定金50000元及支付相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年1月10日起计至实际返还之日）；三、姚卫军向唐熠支付违约金112000元；四、姚卫军向唐熠赔偿房屋差价损失448000元（按房屋目前价格1680000元减去购买价1120000元、再减去违约金112000）；五、姚卫军向唐熠赔偿居间服务费6000元；六、姚卫军向唐熠赔偿律师费13000元；七、姚卫军向唐熠赔偿办理诉讼保全的担保费3500元；八、本案的诉讼费、保全费、评估费由姚卫军承担。一审法院认定事实：位于广州市增城区××香颂居香颂××房的产权人为姚卫军，产权登记时间为2017年4月25日。2017年1月10日，唐熠（买方）和姚卫军（卖方）、众铠公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定如下内容：姚卫军将其所有的位于广州市增城区××香颂居香颂××房出售给唐熠，总价为112万元；卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）；关于居间服务费，任何一方违约导致本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费，守约方已经支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后有权向违约方追偿；关于违约责任，逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同附件约定，签订本合同时支付5万元为定金，卖方需协助买方办理按揭手续；首期楼款（含定金）33.6万元，应在过户当天支付；剩余楼款78.4万元为按揭付款，由买方向银行申请商业贷款；买方应在业主办理房产证后10天内向银行申请按揭贷款并提供申请所需资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款或贷款金额不足而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为姚卫军知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内）等内容。同日，姚卫军开具《定金收据》给唐熠收执，载明收取唐熠交来定金5万元；唐熠转账支付5万元给陈家豪，并注明“金马香颂居7栋302”；陈家豪将该5万元定金转账给姚卫军；唐熠和众铠公司签订中介费合同，约定中介费8400元，随即唐熠向众铠公司支付6000元中介费。2017年5月9日，姚卫军将5万元转回给陈家豪。为了处理本案纠纷，唐熠委托北京市中伦文德（广州）律师事务所的左艳菊律师予以处理，支出律师费13000元。2017年6月6日，唐熠向姚卫军的合同载明地址发出律师函，载明唐熠在向银行办理按揭手续过程中，姚卫军至今未将银行要求签署的相关文件提交，因此敦促姚卫军收到律师函的5日内向唐熠协助办理委托手续，否则将承担相应的违约责任。该律师函未妥投。2017年6月23日，唐熠向一审法院申请财产保全，要求查封涉案房屋，查封金额为35万元的财产，并由广东合润融资担保有限公司连带责任担保。同日，一审法院作出（2017）粤0183民初4032号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封标的为35万元。因保全事宜，唐熠支出保全担保费用3500元。另查，唐永爱系唐熠父亲，唐永爱与陈顺香系夫妻。一审法院于2017年11月9日组织了庭审，唐熠原诉讼请求如下：一、姚卫军继续履行合同，将位于增城区××香颂居香颂××房过户给唐熠指定的唐永爱；二、姚卫军继续履行《房地产买卖合同》义务，配合唐熠申请银行按揭手续提交所需资料和签署相关文件；三、姚卫军向唐熠支付违约金112000元；四、姚卫军承担律师费13000元；五、本案的诉讼费、保全费、评估费由姚卫军承担。2017年11月9日，唐熠当庭变更全部诉讼请求如下：一、解除唐熠和姚卫军双方于2017年1月10日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖法律关系；二、姚卫军向唐熠退回定金50000元及支付相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年1月10日起至实际返还之日）；三、姚卫军向唐熠支付违约金112000元；四、姚卫军向唐熠赔偿房屋差价损失448000元（按房屋目前价格1680000元减去购买价1120000元、再减去违约金112000）；五、姚卫军向唐熠赔偿居间服务费6000元；六、姚卫军向唐熠赔偿律师费13000元；七、姚卫军向唐熠赔偿办理诉讼保全的担保费3500元；八、本案的诉讼费、保全费、评估费由姚卫军承担。2018年10月29日，唐熠再次要求将变更后的第三项诉讼请求变更为：姚卫军向唐熠赔偿损失370441元。2017年11月13日，唐熠申请对涉案房屋的价值进行评估。一审法院经摇珠确定由广州明达信土地房地产与资产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。评估基准日为2017年6月15日和2017年11月9日，即本案立案之日和唐熠主张的合同解除日。2018年10月10日，该公司出具《房地产评估报告书》，载明2017年6月15日的市场评估价值为153.8718万元，2017年11月9日的市场评估价值为160.2441万元。一审庭审中，一、唐熠另提交以下证据：唐熠与众铠公司员工陈家豪的微信记录、唐熠发给姚卫军要求过户及办理按揭手续的短信和微信记录，姚卫军对此的质证意见是其没有唐熠的联系方式。二、姚卫军另提交转账记录2份，证明涉案合同定金5万元是唐熠转账给众铠公司陈家豪，陈家豪再转账给姚卫军，而姚卫军于2017年5月9日已将5万元转回给陈家豪。唐熠对此的质证意见是不清楚为何姚卫军要转账给中介，可能是姚卫军和众铠公司的其他金钱往来，与唐熠无关。三、唐熠陈述：唐熠去银行办理按揭手续的时候看到姚卫军拿了涉案房屋房产证的复印件；唐熠提交的《房地产买卖合同》和姚卫军提交的《房地产买卖合同》是一样的，不存在漏页的情况。四、姚卫军陈述：合同签订的时候涉案房屋未出具房产证，合同未成立；不清楚涉案合同首页的指模是谁的；姚卫军没有收到律师函，合同上的地址是中介填的，姚卫军没有住在那个地址，电话号码也是之前的号码；是否解除涉案合同由法院认定，姚卫军不同意将涉案房屋出售给唐熠；是中介要求姚卫军将定金退给中介方的；合同没有约定房屋可以过户给唐熠的父亲，也没有通知过姚卫军，唐熠不具备购房条件，唐熠也没有证据证明唐熠的父亲具备按揭贷款的条件；不同意唐熠申请的评估基准日，评估基准日应该以2017年1月10日即合同签订日为准。一审法院认为：唐熠、姚卫军、众铠公司于2017年1月10日签署的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。根据双方当事人提交的证据及陈述可知，涉案合同约定涉案房屋出具房产证的10天内姚卫军协助唐熠办理按揭手续。但姚卫军并未举证证明其已经履行了合同义务。至于姚卫军抗辩说唐熠不具备购房资格问题，因涉案合同约定，涉案房屋可以指定过户他人名下，唐熠要求过户至其父亲名下并无不妥。同时，庭审中姚卫军也明确表示不同意将涉案房屋出售给唐熠。因此，姚卫军未按约履行合同，存在违约，应承担违约责任。根据《房地产买卖合同》约定，守约方有权要求解除合同并要求违约方承担定金责任或支付总房款百分之十的违约金。故唐熠要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系并要求姚卫军支付违约金112000元（112万元×10%），一审法院予以支持。至于唐熠主张要求姚卫军退还定金5万元问题，姚卫军称其已经将该5万元退还众铠公司员工陈家豪，但并未举证证明其已经将该款项退给唐熠，故唐熠要求姚卫军退还定金并支付利息（以5万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月10日起计至实际付清之日），一审法院予以支持。对于唐熠要求姚卫军支付违约金赔偿居间费、律师费、担保费等，根据《房地产买卖合同》约定，守约方可以向违约方主张居间费以及追究违约责任而产生的所有费用。因此，唐熠主张要求姚卫军赔偿居间费6000元、律师费13000元，一审法院予以支持。而担保费并非是追究责任时所产生的必然损失，故一审法院不予支持。关于唐熠主张的房屋差价损失问题。一审法院认为，唐熠最后一次变更诉讼请求发生在法庭辩论终结后，故对其变更诉讼请求的申请一审法院不予准许。唐熠所主张的损失赔偿应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因涉案房屋交易期间，房价上涨较快，唐熠因姚卫军的违约行为可能损失较多的房价升值等预期利益，不能够按照合同签订时的市场价购买房屋，虽然合同履行初期，但唐熠作为守约方可以预见的到损失。因此一审法院综合衡量广州明达信土地房地产与资产评估有限公司对两个评估基准日的评估结果、合同约定总房价以及姚卫军所承担的违约金数额等，酌定姚卫军应向唐熠赔偿损失20万元较为适宜。至于唐熠主张的超出上述金额以外的损失，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年11月6日判决：一、确认原告唐熠、被告姚卫军以及广州市众铠房地产代理有限公司于2017年1月10日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系解除；二、被告姚卫军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐熠退回定金50000元并支付利息（以50000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月10日起计至实际付清之日）；三、被告姚卫军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐熠支付违约金112000元；四、被告姚卫军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐熠赔偿居间服务费6000元、律师费13000元；五、被告姚卫军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐熠赔偿损失200000元；六、驳回原告唐熠的其他诉讼请求。案件受理费18912元，由原告唐熠负担2991元，被告姚卫军负担15921元；保全费2270元，由被告姚卫军负担；评估费12853元，由被告姚卫军负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，唐熠回复本院提交律师调查笔录一份，证明陈家豪签订合同当天及此后多次告知姚卫军，唐熠将把房屋过户至其父母名下。姚卫军对该律师调查笔录真实性、合法性、关联性均不予确认。理由：1.唐熠与该中介人员有利害关系，唐熠需要支付中介费给中介人员，而且现在还未付清，而姚卫军并不需要支付中介费。2.作为中介方应该提供相应的证据，比如微信、短信等证据佐证。3.根据相关的规定和证据认定、采信的规定，作为中介方提供的证据认定应当结合其他材料进行综合认定，不能单纯作认定。在交易过程中有一个事实是2017年5月9日，姚卫军把签合同同时所收的定金5万元通过陈家豪退还给唐熠，因为当时姚卫军认为合同没有成立，未生效，当时是以这个理由退回给唐熠的。姚卫军决定不履行这份合同，当时通过陈家豪与唐熠进行沟通，唐熠同意后陈家豪才会将陈家豪的银行账号发给姚卫军，姚卫军才转给陈家豪。另外，2017年5月9日之后，姚卫军再也没有收到唐熠要求继续履行合同的材料，包括律师函或短信、微信。还有，本案唐熠没有提供证据证明其携带申请贷款资料到银行办理贷款申请手续，而姚卫军接到通知以后却没有配合的事实。最后一点，因为本案签合同时收了5万定金，此后双方都没有履行合同约定的行为，双方没有办理签约后第一步申请银行按揭贷款的手续，所以合同是没有实际履行的。本案在证据上，没有证据证明姚卫军违约的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对姚卫军的上诉请求与唐熠的答辩意见，分析如下：根据本案证据及当事人陈述可知，2017年1月10日，唐熠和姚卫军签订《房地产买卖合同》，该合同中约定买卖双方权利义务具体明确，且签订合同后，姚卫军已收取唐熠支付的50000元定金，双方已实际履行该合同，故姚卫军、唐熠就涉案房屋签订的买卖合同关系成立。众铠公司（经纪方）及其职员虽未在该合同上签章或签署姓名，但已经通过收取中介费及转付定金的行为实际履行了买卖合同，故姚卫军主张涉案合同未成立生效与事实不符，本院不予采纳。姚卫军另以合同未生效为由提出其已通过中介人员陈家豪与唐熠沟通，唐熠同意其退还定金，其已将50000万元退至陈家豪账户，但唐熠对此并不予确认。而姚卫军未将购房定金退回买方唐熠本人账户而退至陈家豪账户不符常理。再从陈家豪此后又将50000元转回姚卫军账号的行为来看，显然，陈家豪同意姚卫军退还50000元的意见并未得到唐熠认可，故姚卫军前述事实缺乏依据，本院不予采信。根据合同约定，卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户至他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。合同履行过程中，唐熠要求将涉案房屋过户至唐永爱名下，因唐熠与唐永爱是父子关系，唐熠该要求涉嫌炒房可能性不大，且将涉案房屋过户至父亲名下，子为父买房符合社会公德，为此，唐熠要求过户至其父亲名下并无不妥，一审该认定正确，本院予以维持。对姚卫军上诉认为该指定过户的条款无效主张，本院不予采纳。至于姚卫军抗辩其不知唐熠以其父亲名义购买涉案房屋问题。在2017年5月17日，中介人员陈家豪与唐熠之间的微信聊天记录中，中介方回答唐熠提出将涉案房屋过户至其父母名下时是称“可以，没问题的。”从二审诉讼中，唐熠提交的律师调查笔录可知，中介人员陈家豪称在买卖双方签订合同时及此后已多次告知姚卫军买方将把涉案房屋过户至其父母名下。结合姚卫军在本案上诉状中“…姚卫军只是听说唐熠正在办理父母购房所需手续的情况下…”的陈述，显然，本案姚卫军是已经知道唐熠要将涉案房屋过户至唐熠父母名下的。据此，对姚卫军该抗辩，本院不予采信。唐熠与姚卫军签订《房地产买卖合同》中约定涉案房屋出具房产证的10天内，姚卫军协助唐熠办理按揭手续。涉案房屋房产证早已出具，但本案并无证据证明姚卫军已经履行了该合同义务致唐熠提起本案诉讼。鉴于一审庭审中姚卫军明确表示其不同意将涉案房屋出售给唐熠，一审认定姚卫军未按约履行合同，存在违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。根据《房地产买卖合同》约定，守约方有权要求解除合同并要求违约方承担定金责任或支付总房款百分之十的违约金，且守约方可以向违约方主张居间费以及追究违约责任而产生的所有费用。本案唐熠要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系并要求姚卫军支付违约金112000元（112万元×10%）及要求姚卫军赔偿居间费6000元、律师费13000元有合同依据，一审法院予以支持无误。而对唐熠提出要求姚卫军赔偿其房屋的差价损失，一审法院综合衡量评估结果、合同约定总房价以及姚卫军所承担的违约金数额等，酌定姚卫军应向唐熠赔偿损失20万元，于法无悖，本院予以维持。姚卫军上诉认为不应同时支持支付违约金及赔偿经济损失的主张于法无据，本院不予采纳。至于姚卫军上诉提出不应计付定金利息问题。如前所述，姚卫军并未将其收取的定金50000元退至买方唐熠账户，因合同解除，唐熠要求退还该定金符合法律规定，而该定金产生的法定孳息，姚卫军并无权享有，故，唐熠要求计付该定金的利息合理，一审法院予以支持并无不妥，本院亦予维持。综上所述，姚卫军的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6009元，由姚卫军负担6009元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月七日书记员  钟明丽邱建材