福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9379号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡贵安村科技大楼。 法定代表人：黄如健，董事长。 委托诉讼代理人：王敏，女，公司员工。 委托诉讼代理人：陈思术，男，公司员工。 被告：中国银行股份有限公司福州市鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区津泰路233号（津泰路11号楼）。 负责人：郑建，行长。 委托诉讼代理人：梁骁，男，支行员工。 第三人：吴强，男，汉族，1985年4月28日出生，住福建省平潭县。 第三人：林洪，女，汉族，1986年12月13日出生，住福建省平潭县。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称“欢乐天地置业公司”）与被告中国银行股份有限公司福州市鼓楼支行（以下简称“中行鼓楼支行”）及第三人吴强、林洪案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告欢乐天地置业公司委托诉讼代理人王敏，被告中行鼓楼支行委托诉讼代理人梁骁到庭参加诉讼。第三人吴强、林洪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认连江县商品房所有权归欢乐天地置业公司所有；2.判令中止对连江县房屋执行并解除对该房屋的查封，将该房屋返还予欢乐天地置业公司；3.判令本案诉讼费用由中行鼓楼支行承担。 事实与理由：欢乐天地置业公司与吴强、林洪于2013年2月18日签订了编号为20130010243号《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）。由吴强、林洪向欢乐天地置业公司购买位于连江县房屋（以下简称“讼争房”）。随后双方办理了合同备案登记，但尚未办理产权登记。购房合同第六条约定：“签署本合同当日应支付首付款，计人民币贰拾叁万玖仟叁佰伍拾玖元整，剩余房款计人民币伍拾叁万元通过银行或者公积金贷款方式支付”。吴强、林洪按约支付首付款。同日，二人向中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建省分行”）借款53万元，并签订《个人住房借款合同》（以下简称“借款合同”）。由欢乐天地置业公司就贷款金额向建行福建省分行承担连带担保责任。 建行福建省分行按照借款合同约定发放购房款后，吴强、林洪未能如期偿还按揭贷款。此后，应建行福建省分行要求，根据借款合同约定，欢乐天地置业公司代吴强、林洪向建行福建省分行偿还按揭月供款本金505908.86元、利息1094.88元，合计573010.62元。即欢乐天地置业公司已代吴强，林洪结清购房贷款。 根据《商品房买卖合同补充协议》第十项第5点约定：吴强、林洪（买受人）如有任何导致银行追究出卖人（欢乐天地置业公司）保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人（吴强、林洪）违反本协议。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同。据此，欢乐天地置业公司于2017年6月向福建省连江县人民法院提起解除购房合同诉讼。连江县人民法院于2017年12月做出判决，解除欢乐天地置业公司与吴强、林洪签订的购房合同,并办理购房合同备案登记注销手续和预告登记注销手续。 鼓楼区人民法院在执行中行鼓楼支行与吴强、林洪借款合同纠纷一案[（2015）鼓执字第1470号]中，裁定查封讼争房。致欢乐天地置业公司无法如期办理购房合同备案登记注销手续和预告登记注销手续。 2018年5月21日，欢乐天地置业公司向鼓楼区人民法院提起执行异议，要求解除对讼争房的查封并将该房屋予以返还。2018年7月20日，鼓楼区人民法院作出（2018）民0102执异70号执行裁定书，裁定驳回欢乐天地置业公司执行异议，并明确告知在本裁定送达之日起15日内可向法院提起诉讼。 欢乐天地置业公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条及第二十条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条等规定认为，讼争房虽已办理备案登记，但仍未办理产权登记，故房屋所有权尚未转移，仍是公司合法财产。且连江县人民法院已判令解除购房合同，购房者对讼争房已不再享有相关权利。为维护自身合法权利，欢乐天地置业公司提起本案诉讼，请求判如所请。 中行鼓楼支行辩称，一、鼓楼区人民法院对讼争房采取的查封措施合法有效,连江县人民法院做出的（2017）闽0122民初3061号判决不能对抗（2015）鼓执字第1470号执行。从上述民事判决书中可得知，吴强、林洪与欢乐天地置业公司签订《商品房买卖合同》后已支付首付款239359元，剩余房款53万元向建行福建省分行申请按揭贷款。而建行福建省分行于2013年8月9日发放贷款。即吴强，林洪已支付购房合同项下全部价款。欢乐天地置业公司与吴强、林洪签订上述合同后，随即办理了合同备案登记，但尚未进行房屋所有权登记。根据《最高人民法院人民法院关于民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第十九条及最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，吴强、林洪已支付合同全部价款，并依法办理合同备案登记，鼓楼区人民法院预查封吴强、林洪名下讼争房的执行行为合法有效。另，讼争房被法院预查封后，欢乐天地置业公司虽以诉讼的方式解除合同，但该判决并未确认讼争房所有权归案外人即欢乐天地置业公司所有。 二、欢乐天地置业公司请求中止鼓楼区人民法院的执行行为并要求解除对讼争房的查封，明显缺乏事实及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。而本案中，中行鼓楼支行与吴强、林洪金融借款合同纠纷执行案，系金钱债权执行案件。根据中行鼓楼支行的申请，法院于2014年9月15日依法查封讼争房。而欢乐天地置业公司依据2018年4月19日生效的（2017）闽0122民初3061号民事判决要求解除涉案房屋查封。因法院保全讼争房产在先，故根据上述规定，欢乐天地置业公司在上述涉案房屋被查封后，依据生效的民事判决书提出排除执行异议，依法不应予以支持。 综上所述，中行鼓楼支行请求法院依法查明事实，驳回欢乐天地置业公司的诉讼请求。 欢乐天地置业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织中行鼓楼支行进行了质证。对中行鼓楼支行无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 经审理，本院查明如下事实： 2013年2月18日，吴强、林洪就购买位于连江县房屋（以下简称“讼争房”）一事与欢乐天地置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130010243）。购房款769359元。合同签订当日，吴强、林洪依约支付购房首付款239359元。合同约定，剩余房款53万元通过银行或者公积金贷款方式支付。 2013年2月18日，吴强、林洪与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》（编号：2013年建闽房六个房借字626号）。合同约定，吴强、林洪向建行福建省分行借款53万元，用于购买讼争房。借款期限2013年8月9日至2033年8月9日。欢乐天地置业公司作为保证人，为吴强、林洪的上述债务提供阶段性连带责任保证担保。2013年8月9日，建行福建省分行向吴强、林洪发放贷款。 讼争房已办理预售合同备案登记，并于2013年10月31日交房。 后因吴强、林洪未及时偿付上述按揭贷款，致使欢乐天地置业公司承担保证责任，多次为二人代偿银行贷款。先后代偿按揭月供款本金505908.86元、利息66006.88元、罚息1094.88元，共计573010.62元。2017年12月19日，建设银行出具《个人贷款结清证明》，称吴强、林洪个人贷款已于该日结清，借款合同终止。 2017年6月8日，欢乐天地置业公司向福建省连江县人民法院提起诉讼，要求判令吴强、林洪偿还代偿款，支付违约金，赔偿逾期付款损失并解除双方订立的《商品房买卖合同》等。2017年12月18日，连江县人民法院作出（2017）闽0122民初3061号民事判决，判令解除欢乐天地置业公司与吴强、林洪签订的合同编号为20130010243的《商品房买卖合同》。该判决已于2018年4月19日生效。 本院就中行鼓楼支行诉吴强、林洪金融借款合同纠纷一案做出（2014）鼓民初字第3360号民事判决，判令吴强、林洪向中行鼓楼支行偿还贷款本金24065.47元、利息373.44元、滞纳金1224.55元、律师费5300元。该判决于2015年4月27日生效。在该案审理过程中，中行鼓楼支行提出诉讼保全申请。本院于2014年8月18日做出（2014）鼓民保字第436号民事裁定书，并于2014年9月15日向连江县房产管理交易所送达了《协助执行通知书》，查封了位于连江县房屋即本案讼争房。后，该案进入执行程序，执行案号：（2015）鼓执字第1470号。 2018年5月21日，欢乐天地置业公司作为异议人向本院提起执行异议，要求解除对讼争房的查封并将该房屋予以返还。2018年7月20日，本院做出（2018）民0102执异70号执行裁定，驳回欢乐天地置业公司执行异议请求。欢乐天地置业公司不服，提起本案诉讼。 本案双方当事人争议的焦点为欢乐天地置业公司主张排除中行鼓楼支行申请强制执行讼争房的诉讼请求，是否具有事实及法律依据。 对此，本院认为，一、首先，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案中，吴强、林洪向欢乐天地置业公司购买了讼争房并支付了全部款项（含按揭贷款），且办理了预售备案登记，接收了讼争房。本院对讼争房予以预查封，符合上述规定。其次，上述通知第二十二条还规定，房地产管理部门等对被人民法院依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。该规定明确了对不动产预查封登记的效力。即在法院预查封期间，与法律赋予的查封效力一样，具有排除之后物权变动的效力。故，自2014年9月15日本院对讼争房屋实施预查封措施后，讼争房相关权能已为生效裁定所限制。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款、第二款规定，只有在同时满足以下三个条件时，另案的生效法律文书才能排除对执行标的的执行：1.金钱债权的执行；2.执行标的被查封、扣押、冻结前另案判决就已生效；3.另案判决系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，或者另案判决系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的。除此之外，另案的判决均不能作为排除对执行标的的执行依据。本案讼争房被本院查封的时间在2014年9月。而判令解除欢乐天地置业公司与吴强、林洪签订的《商品房买卖合同》的民事判决于2018年4月19日生效。即本院裁定查封讼争房在前，连江县人民法院判令解除合同在后。欢乐天地置业公司根据在后的判决请求排除本院的执行并无法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，本院对讼争房的预查封具有法律依据。欢乐天地置业公司的合同解除权及要求吴强、林洪返还房屋的请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人中行鼓楼支行对被执行人吴强、林洪所享有的债权。且在讼争房被中行鼓楼支行申请本院预查封之前，欢乐天地置业公司并未行使合同解除权并被生效判决所确认。其亦不能以此对抗在先的法院的预查封。故，欢乐天地置业公司所主张的所有权及合同解除权并不能排除对讼争房的强制执行，其要求确认讼争房权属并解除查封措施，本院不予支持。欢乐置业公司代吴强、林洪所垫付的本息等款项可在讼争房处置价款中预先予以扣除并受偿。吴强、林洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院、国土资源部、建设部》第十五条第三项、第十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，判决如下： 驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费11493元、公告费560元，均由福建欢乐天地置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林跃男 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一九年五月七日 书 记 员  金雪芳 附法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 …… 三、《最高人民法院、国土资源部、建设部》 第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： …… （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 第十八条预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 …… 五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条…… 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 ……