贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初1078号 原告：汪银松，男，1970年2月6日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 原告：陈琳，女，1977年4月17日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈亚梅，贵州贵翔律师事务所实习律师。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码：91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。 原告汪银松、陈琳与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为“新鼎房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月10日、5月7日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告汪银松、陈琳未到庭，二原告的委托诉讼代理人唐明晋、陈亚梅、被告新鼎房开公司的委托诉讼代理人王军、吴前辙到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告陈琳及委托诉讼代理人唐明晋、被告新鼎房开公司委托诉讼代理人吴前辙未到庭，原告汪银松及委托诉讼代理人陈亚梅、被告新鼎房开公司委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪银松、陈琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告新鼎房开公司向二原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金85031.2元（从2017年6月1日起按已付房款的日万分之三计算至2019年3月10日止），并从2019年3月11日起以440120元为基数、按日万分之三计算支付违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发位于纳雍新鼎大商汇B4-2栋1层1-44号商品房，建筑面积42.66㎡，套内建筑面积41.13㎡，总价款为440120元。合同约定原告于2016年5月9日前交清全部购房款，被告于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，逾期90日以后，二原告不退房的，按日向二原告支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，二原告将购房款全部支付给了被告。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，已构成违约，应按合同约定向二原告支付违约金。 被告新鼎房开公司辩称，合同约定的违约金过高，应予减少。涉案房屋已经交付给二原告使用，不能交付办理商品房所有权转移登记有关文书不是被告单方面的原因，首先是履行地点不明确，二原告未到被告所在地要求交付；其次是二原告未提交相关资料给被告；第三是政府政策调整的原因，被告具有不可抗力的免责事由。此外，纳雍县人民政府在全县范围内实施不动产统一登记至2018年12月才恢复办证，就算被告违约，其起算时间也应从2018年12月1日后起算。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：本案涉案房屋属于被告新鼎房开公司于2013年经批准建设的房地产开发项目，位于纳雍居仁街道办事处新鼎大商汇城市综合体B4-2栋，为新鼎大商汇城市综合体的一期工程。2016年5月9日，原告汪银松、陈琳与被告新鼎房开公司签订了编号为2016000890号《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发位于纳雍新鼎大商汇B4-2栋1层1-44号房，建筑面积42.66㎡，套内建筑面积41.13㎡，总价款为440120元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，新鼎房开公司在该合同第八章第二十二条承诺于2017年5月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期90日以内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的千分之五承担违约责任；对超过约定日期90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告交清了全部购房款440120元。由于被告至今未按照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，二原告因此诉至本院。 另查明，纳雍县人民政府于2016年9月19日发布了自2016年9月30日起在全县范围内实施不动产统一登记的（2016）38号通告，该通告未提及停止办理不动产登记业务；被告新鼎房开公司开发的涉案房屋于2015年5月通过竣工验收，建设工程竣工验收消防备案凭证载明的备案时间为2018年4月18日。截止法庭辩论终结前，被告新鼎房开公司仍未能提供证据证明其已取得涉案房屋的初始登记。 上述事实的认定，有原、被告双方的陈述及本院认定采信的证据在案佐证，足以认定。 结合原、被告双方的分歧意见，本案争议的焦点是：1、被告新鼎房开公司未向原告交付办理商品房转移登记相关文书是否构成违约；2、被告新鼎房开公司主张违约金过高能否调减，违约金的起算时间如何确定。 本院认为，被告新鼎房开公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告汪银松、陈琳签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，是被告新鼎房开公司提供的格式合同，该格式合同已按规定向纳雍工商行政管理局报备,备案号是纳工商合（格备）C-02-02（20150312）。合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行义务。 关于被告新鼎房开公司未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告是否构成违约的问题。被告新鼎房开公司辩称其已具备办理涉案房屋初始登记的条件，但未提交证据证明是政府或第三人的原因导致其至今未能取得涉案房屋所有权的初始登记。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因是被告自身的原因或第三人的原因，都不能改变新鼎房开公司违约的事实。针对新鼎房开公司以国家不动产登记政策调整为从之前的房屋所有权登记变更为现在的不动产登记为由提出的抗辩。首先，在不动产登记政策调整时段内，被告新鼎房开公司未提交证据证明其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料；其次，其提交的《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告（纳府通告［2016］38号）》等证据不能证明登记部门停止过办理登记业务，其主张应从2018年12月开始计算违约金的理由与客观事实不符。此外，被告新鼎房开公司自始未提交证据证明其具有不可抗力的免责事由，其应承担举证不能的不利后果。本案的关键是被告新鼎房开公司至今仍不具备办理涉案商品房所有权初始登记或向原告交付涉案商品房转移登记相关文书的条件。综上所述，被告新鼎房开公司主张应免除部分或全部违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于被告新鼎房开公司主张违约金过高、应否进行调减的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，原告没有选择的余地，被告完全能够预知该约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。况且合同约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，被告未提供证据证明确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得房屋所有权问题，被告新鼎房开公司申请本院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案的待证事实没有关联性，本院不予准许，其请求调减违约金标准无事实依据，对该主张本院不予支持。 关于违约金的起算时间如何确定的问题。被告新鼎房开公司主张因不动产登记政策调整，应从2018年12月1日起算违约金与客观事实不符，因为被告未举证证明纳雍县人民政府发布通告后曾经停止过办理不动产登记业务。加之截止庭审结束时，被告新鼎房开公司仍未举证证明其已经取得涉案房屋所有权的初始登记，也未举证证明其已经具备向原告交付办理商品房转移登记相关文书的条件。因此，对被告该项主张本院不予采纳，应当依照合同约定承担向原告支付违约金的责任，违约金的起算时间应按照合同约定的时间计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，判决如下： 被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告汪银松、陈琳支付未按合同约定交付办理新鼎大商汇城市综合体B4-2栋1层1-44号商品房转移登记有关文书的违约金。违约金的计算方式为：以汪银松、陈琳已付购房价款440120元为基数、从2017年6月1日起按日万分之三计算至纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告汪银松、陈琳时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1926元，适用简易程序审理减半收取963元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张政 二〇一九年五月九日 法官助理左勇 书记员焦于川