重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初15815号 原告：陈琼，女，汉族，1976年1月4日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：付晓琴，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。 被告：袁小玲，女，汉族，1982年2月2日生，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：周香利，重庆宏学律师事务所律师。 原告陈琼与被告袁小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人付晓琴，被告的委托诉讼代理人周香利到庭参加了诉讼。后本案因案情复杂依法转为普通程序，由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员刘朝利、王先容组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人付晓琴，被告及其委托诉讼代理人周香利到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告陈琼的诉讼请求为：1、依法判决解除原告与被告签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系；2、判令被告退还原告定金2万元；3、判令被告支付原告违约金91600元；4、判令被告赔偿原告损失13160元（包括房产信息咨询服务费9160元、评估费600元、贷款按揭服务费3400元）；5、判令被告赔偿原告房屋市场价值差价损失9万元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系位于渝北区××街道××号××幢××（即案涉合同中约定的渝北区××幢××）房屋的登记权利人。2018年4月12日，以被告为卖方（甲方），原告为买方（乙方），重庆韵格房地产营销策划有限公司为丙方（信息咨询服务门店），重庆中环互联房地产顾问有限公司为丁方（居间方）签订了《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定，被告将位于渝北区××街道××号××幢××的房屋出售给原告，成交价458000元。合同对定金、付款方式、违约责任等进行了约定，合同签订后，原告按约定向被告支付了定金2万元，另按约支付了房产信息咨询服务费9160元、评估费600元、贷款按揭服务费3400元，并按合同约定办理了贷款审批手续并得到通过。当原告要求被告按约履行合同义务时，被告拒绝按合同履行，并称该房屋不卖了。经原告和丙方、丁方多次催促，被告仍以种种理由拒绝履行。综上，被告拒绝履行合同义务的行为已构成违约，按约应承担违约责任。为此，原告为维护合法权益，诉至贵院，请求依法判如所请。 被告袁小玲辩称：同意解除合同，但请求驳回原告第二、三、四、五、六项诉请，造成合同解除的原因在原告不在被告，被告未解封是因为原告未提供资金解押，系原告违约，被告不应承担违约责任。如法院认定系被告违约，那么原告请求的违约金过高，请求依法调整。同时，违约金、经济损失、差价损失均是违约责任条款，原告不应重复主张。 经审理查明：2018年4月12日，原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）、案外人重庆韵格房地产营销策划有限公司为丙方（信息咨询服务门店）、案外人重庆中环互联房地产顾问有限公司为丁方（居间方）签订重庆市城市房屋存量房买卖居间合同，约定，甲方自愿将合法拥有的、坐落于重庆市渝北区××幢××的房屋出售给乙方，房屋用途属办公，建筑面积31.36平方米（套内，建面约为：41.7平方米）。如甲方房屋产权尚需完善银行解押等手续的，则甲方应在本合同签订之日起且乙方贷款通过后30个工作日内办理房屋变更登记手续，丁方予以协助配合办理，以使甲方对该房产具备合法的完全处分权，变更所产生费用由甲方自行承担。第三条，甲方保证：﹒﹒﹒﹒﹒﹒同时负责缴清该房屋出售前的相关税费﹒﹒﹒﹒﹒﹒该房屋如抵押，甲方应告知乙方和丙方房屋抵押的事实，同时与乙方就解押有关事项协商一致，如该房屋尚欠面积补差房款、契税、因继承或赠与取得而产生的税费等费用，则由甲方补交，以上税费款甲乙双方另有约定的从其约定。第五条甲、乙双方商定房屋买卖价款（含附属设施）人民币肆拾伍万捌仟元整；第六条本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金贰万元，甲方出具收款收据，定金在交易过户后转为房款；第七条付款方式：甲乙双方同意采用贷款方式支付购房款项（已付定金除外）：甲方同意乙方以商业贷款方式申请按揭抵押贷款，乙方申请的贷款金额为壹拾柒万元整，￥170000元（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补足）见不动产登记证明后通过银行支付给甲方。如因乙方原因导致未获得贷款机构批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲乙丙丁四方同意解除此合同，均可免责。但在贷款申办过程中所发生的费用由乙方承担。甲乙双方应于乙方贷款审批通过之日起且甲方解押取证后，甲方票据齐全后五个工作日内办理产权过户手续，乙方于过户当日将购房首付款（以备注条款为准）支付给甲方。第八条如甲方出售房屋存在系按揭房等抵押情形，经甲、乙双方协商选择：由甲方还清贷款办妥解除抵押手续。第十条丙方依托丁方的房产信息资源，为甲、乙双方提供房产信息咨询服务，并为其推荐房产经纪公司，促进双方交易，丁方作为丙方的房产中介门店管理方，为甲、乙双方提供成交后续相关服务。本合同订立后，甲、乙双方同意向丙方支付房产信息咨询服务费，其中：甲方支付4580元，乙方支付9160元。第十一条经甲、乙双方协议，该房屋交易过户所产生的税费由乙方承担；评估代收费600元由乙方承担；贷款（按揭）服务费叁仟肆佰元，由乙方承担3400元。第十二条违约责任，第1款若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。第十七条其他约定事项（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）手写载明：②因该房产涉及抵押，乙方知其风险并自愿用首付款的一部分壹拾贰万（含定金）为甲方办理解押，不足部分甲方自行补足，剩余部分首付款壹拾陆万捌仟元过户当日支付给甲方。合同签订当日，原告支付了定金2万元，被告开具收据。后原告又于2018年4月13日缴纳了佣金以及按揭服务费13160元，案外人重庆韵格房地产营销策划有限公司开具收款收据。 中国邮政储蓄银行账户对账单显示：对账日期：20180401-20180717；户名：陈琼，卡号：62179969001019××××；交易时间20180428134823，交易类型：同转；交易金额268000，账户余额268000元。中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝北区支行加盖业务专用章。 2018年7月6日至7月16日期间原告丈夫与被告之间的短信记录显示，被告称户口迁出但钱尚未支付完毕，原告回复：“前两次都喊你来解压（押），你带来的人都以其他理由拒绝或提些合同以外的事情。”其中7月11日，原告丈夫问何时办理解押，被告回复：“现在整得太烦了，本来那天约你出来解决问题你还要动手打人，现在我不卖给你了。” 另查明，2018年12月12日，重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司接受我院司法评估委托，出具了神州房评（2018）第B024号评估报告书，显示：估价项目名称：重庆市渝北区××街道××幢××号的办公用房地产市场价值溢价损失司法鉴定评估；估价对象在2018年7月11日的估价结果为：建筑面积评估单价：13150元/平方米，评估建筑面积：41.67平方米，房地产市场价值：54.80万元，市场价值溢价损失：90000元。 审理中，证人王某的证言表明，王某系案外人重庆中环互联房地产顾问有限公司的工作人员，5月24日银行贷款审批通过，其约原被告双方到门店解决解押资金的问题，由于被告差一张票据，票据不齐全会导致过户税费增高，被告却又不愿意承担多出来的税费，因此要求与原告重新签订买卖合同，当时原告没有同意。被告称证人证言部分不属实。 庭审中，原告举示履约通知函以及圆通速递邮寄单，拟证明其于2018年7月13日向被告的身份证地址邮寄了履约通知函，告知被告在3日内继续履约合同，若逾期未告知，将追究违约责任。被告对该证据三性不认可，称未收到该通知书。被告举示了其与中介方工作人员杜磊的微信聊天记录，拟证明2018年6月期间，被告催促杜磊联系原告办理解押，原告对该证据及其证明目的均不予认可。同时，被告在庭审中陈述到：“因为客观原因需要多承担税费，故双方均在协商，在协商中原告打了被告的一个朋友，导致矛盾激化，之后被告有通知中介将案涉房屋卖给原告，原告不同意了。” 上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市城市房屋存量房买卖居间合同、收据、对账单、短信聊天记录、评估报告书、证人证言等证据在案佐证。 本院认为：原被告与案外人重庆韵格房地产营销策划有限公司、重庆中环互联房地产顾问有限公司签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。各方均应当按合同履行义务。合同履行中，原告按约向被告支付了定金2万元并向案外人重庆韵格房地产营销策划有限公司缴纳了佣金以及按揭服务费共13160元。原告主张解除案涉合同，被告亦同意，故对原告请求解除双方的房屋买卖合同关系，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告已向被告实际支付定金2万元，该笔款项应由被告退还原告，故对原告该项诉请，本院予以支持。 导致合同解除的责任承担问题，本院评析如下：根据原告丈夫与被告之间的短信聊天记录，结合证人王某的证言以及被告在庭审中关于“客观原因需要多承担税费，故双方均在协商，在协商中原告打了被告的一个朋友，导致矛盾激化”的陈述，可以认定被告于7月11日告知原告“现在我不卖给你了”，即被告表明不卖房给原告。被告称是原告不愿意买房了，但从原告支付定金、支付中介等费用、准备购房款及通过银行面签及与被告的协商过程等行为表明，原告在积极履约，且被告举示的证据也不能充分证明原告不愿意购房，故不能认定原告不愿购房。综上，被告不卖房的行为构成违约，致使原告签订合同目的已无法实现，对此，被告按约应承担相应的违约责任。原告选择要求被告支付本合同成交价格百分之二十的违约金91600元，被告辩称该违约金约定过高的意见，请求依法调整，2018年7月11日，原告得知交易已无法继续，经评估，截至当日案涉房屋市场溢价损失系90000元，违约金并未过分高于造成的损失，故对被告辩称违约金约定过高的意见，本院不予采纳，对原告要求被告支付违约金91600元的诉请，本院予以支持。该违约金已足以弥补房屋市场价值溢价损失，故对原告要求被告赔偿差价损失的请求，不予支持。原告实际支付佣金以及按揭服务费13160元，被告违约导致案涉合同不能继续履行，该款项应由被告赔偿原告，因此，对原告要求被告赔偿13160元的诉请，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告陈琼与被告袁小玲于2018年4月12日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系； 二、被告袁小玲在本判决生效后五日内退还原告陈琼定金20000元； 三、被告袁小玲在本判决生效后五日内赔偿原告陈琼违约金91600元； 四、被告袁小玲在本判决生效后五日内赔偿原告陈琼损失13160元； 五、驳回原告陈琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8170元，保全费1520元，评估费5000元，共计14690元，由原告陈琼负担2050元，由被告袁小玲负担12640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  刘朝利 人民陪审员  王先容 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  马 瑞