山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终1494号上诉人（原审被告）：冯兴瑞，男，1989年2月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：井振吉，山东文思达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马黎，女，1976年5月16日出生，回族，住济宁市任城区。上诉人冯兴瑞因与被上诉人马黎房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2018)鲁0811民初11077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯兴瑞上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判或发回重审；三、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，应当认定双方实际租赁期间为10个月，剩余租金为3333元。1、双方于2016年5月16日签订租赁合同，约定租期自2016年6月16日至2017年6月15日；一年租金为40000元，每半年一付，押金5000元（合同期满后，如无违约，押金退还）。但双方在2017年4月经协商解除合同，所以不应认定上诉人违约，被上诉人应当退还上诉人押金5000元。2、在上诉人搬出租赁房屋前曾多次联系被上诉人，但被上诉人的相关联系方式均已被上诉人拉黑，导致上诉人无法正常支付租金，上诉人对没能及时支付剩余租金没有过错，如果因此认定上诉人违约则显失公平。3、因双方在2017年4月协商解除租赁合同，所以上诉人实际承租期间为10个月，而不应认定一整年的租赁期间，不能依照一整年的租金进行计算。按照合同约定应当支付租金为33333元。合同签订当日上诉人支付租金20000元，后又支付10000元，总计支付租金30000元，剩余应付租金为3333元。二、一审法院法律适用不当。本案一审开庭前，上诉人因在济南无法及时赶回遂打电话联系审判员询问是否延期审理，审判员告知双方可以先行调解，但没有明确告知是否同意。上诉人认为审判员同意延期给予双方调解时间才错过一审开庭时间，因此造成缺席审理导致相关事实无法查清。在开庭当日审判员打电话询问上诉人相关事实，上诉人已经据实陈述，但是在判决书中却显示上诉人未作答辩则有违公正。在通话中上诉人拒实陈述诉讼时效问题，依照《民法通则》的规定延付或拒付租金的诉讼时效为1年，自2017年4月双方协商解除租赁合同至被上诉人于2018年9月11日起诉至一审法院，被上诉人已将上诉人拉黑不再和上诉人联系，没有要求过上诉人支付租金，已超诉讼时效。马黎辩称，一、上诉人歪曲事实，陈述不清，电话一直是通的，为什么要说所有的联系方式都联系不上呢？在一审的时候，多次和上诉人联系，上诉人都不出庭，这存在藐视法庭的事实。二、我们签的协议，欠我的租金这是事实。在我不同意的情况下，把我的房子从中间打通，这对我的房子造成了结构的改变和巨大的损害。欠我的租金，我要申请租金的损失和利息的补偿，以及对我房屋造成的损失的补偿。马黎向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金15000元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于济宁太白路万达广场21号楼十七层01-1702号房产登记所有权人为马黎[不动产权证号：鲁（2017）济宁市不动产权第0005377号]，共有情况为单独所有。2016年5月16日，马黎作为出租人与承租人冯兴瑞签订房屋租赁合同，约定：出租人将位于济宁太白路万达广场21号楼十七层01-1702号房产出租给冯兴瑞经营使用；租期一年（送一个月装修，自2016年6月16日至2017年6月15日）；合同第一年租金为40000元，支付方式为每半年一付，押金5000元（合同期满后，如无违约，押金如数退还），租赁期间物业费、水、电、暖等相关费用由承租人缴纳；承租人如需对所租赁房屋进行装修和改造时，必须先征得万达物业管理办公室的同意，改造费用由承租人负担。合同终止解除租赁关系时，承租人装修或改造房屋有关设施归出租人所有。合同签订当日，被告冯兴瑞向原告马黎支付押金5000元、半年租金20000元，合计25000元，后又向原告支付5000元。2017年5月中旬，被告搬出租赁房屋。一审法院认为，原告提交的不动产权属证书、房屋租赁合同可以证实双方存在真实有效的租赁合同关系，承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁合同中虽未约定租金缴纳方式，但根据被告缴纳租金的行为及本地租金缴纳习惯，可以证实双方认可的租金缴纳方式为每半年一付，采取预付模式。双方约定的房屋租金为每年40000元，被告仅向原告支付租金25000元，剩余租金15000元至今未付，构成违约，原告主张被告支付剩余租金15000元，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告冯兴瑞于本判决生效之日起十日内支付原告马黎房屋租金15000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取计88元，由被告冯兴瑞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交微信聊天截图三张，予以证明：1、双方在2017年4月已经解除合同，上诉人将房屋清理归还，实际使用时间为十个月，且已经协商，上诉人没有违约。2、上诉人除双方认可的2万元租金外，已经支付剩余租金1万元。3、在2017年7月5号，被上诉人将上诉人拉黑，没有联系，也没有继续催要相关租金。被上诉人对微信记录的真实性无异议。经审查本院认为，微信聊天记录具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院综合分析认为，关于租赁房屋使用的情况，上诉人提交的微信记录显示2014年4月25日马黎向冯兴瑞发送“东西明天无论如何拉走，不然真是没法保管了”，上诉人冯兴瑞2017年4月29日发送“东西都清理完了”。被上诉人马黎陈述冯兴瑞于2017年5月12日搬走。上诉人陈述4月份就搬走了。关于租金交纳情况，上诉人主张交纳下半年租金1万元，但本案中上诉人未提交交付下半年租金1万元的单据或转账支付记录，被上诉人自认收到上诉人下半年租金5000元。2017年5月12日上诉人冯兴瑞发微信“押金都不打算退了是吧”，2017年7月5日，上诉人发微信“你那个到底是退还是不退”，被上诉人马黎微信回复：“你把欠的租金补齐再说吧。你房子用了一年多，51过完才搬东西。1703半年租金都没交，我这边也差1万租金。”本院认为，租金应按照房屋实际使用时间计算，2017年4月29日上诉人冯兴瑞将东西清理完，应视为租金计算的截止时间，被上诉人马黎应收租金为3.5万元（4万/12个月*10.5个月），上诉人支付2.5万元，尚欠租金1万元；冯兴瑞交纳的押金5000元尚未退还。被上诉人解释该微信的意思是按4万元租金向上诉人要租金，扣除押金后上诉人还欠租金1万元，与事实不符，本院不予认定；上诉人冯兴瑞主张已付租金1万元，证据不足，本院不予认定。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”冯兴瑞实际使用涉案房屋至2017年4月29日应支付租金3.5万元，上诉人已付上半年租金2万元，下半年已支付租金5000元，至2017年7月5日尚欠租金1万元。被上诉人马黎主张上诉人冯兴瑞应付租金4万元，扣减已付租金2.5万元，应付租金1.5万元，本院不予支持。关于押金问题，被上诉人马黎收取押金5000元，被上诉人主张因上诉人冯兴瑞提前终止合同、改变房屋结构造成巨大损毁、租金未按时交纳，不应返还押金。被上诉人马黎主张冯兴瑞改变房屋结构造成重大损毁没有提供证据证实，本院不予支持。上诉人与被上诉人的合同约定租金每半年一付，冯兴瑞应于2017年12月16日支付下半年租金2万元，冯兴瑞仅付下半年租金5000元，应承担逾期付款的违约责任，冯兴瑞应承担的违约责任可从押金中扣除。根据欠付租金的金额、时间、合同解除等情况，本院酌定冯兴瑞赔偿马黎600元，马黎应返还冯兴瑞押金4400元。上诉人冯兴瑞尚欠的租金1万元扣除应返还的押金4400元后，上诉人冯兴瑞还应支付5600元。上诉人一审经传票传唤未到庭参加诉讼，一审法院缺席判决，并无不当。综上所述，冯兴瑞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811民初11077号民事判决第一项为：上诉人冯兴瑞于本判决生效之日起十日内支付被上诉人马黎房屋租金5600元；二、驳回马黎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88元，由冯兴瑞负担50元，由马黎负担38元，二审案件受理费175元，由冯兴瑞负担50元，由马黎负担125元。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年五月二十九日书记员  刘 蕊