广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1593号 原告：韦海松，女，1976年8月27日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。 被告：广西金源置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府35楼105号，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦舟，女，1984年8月1日，汉族，广西金源置业集团有限公司职工，住广西柳江县。 原告韦海松与被告广西金源置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告韦海松，被告广西金源置业集团有限公司的委托代理人秦舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦海松向本院提出诉讼请求：一、判令被告按合同条款承担逾期交房的违约责任，支付给原告违约金5894.85元（以房屋总价906953元为本金，按日万分之一计算，90.69元/天×65天=5894.85元，从2015年9月1日开始计算至2015年11月13日；二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月10日，原告向被告购买：南宁市兴宁区金源城金源悦峯14号楼2301号房屋，按合同约定2015年8月31日为最终交房时间的，但原告就在8月25日那天，在没有任何双方协商过的前提下，单方面丢下了一张A4纸印的延期128天的《延期交房通知节》，而且还辩解说合理合法的，不承认违约。依据合同“第九条：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用:1、己办理房地产开发项目使用备案。2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、建立等单位验收合格”和“第十条：出卖人逾期交房的违约责任⑴逾期不超过60日，自《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;（2)逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人己付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一(该比率应不小于第⑴项中的比率)的违约金。”由于出卖人拒不承担逾期交房违约责任，故提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告广西金源置业集团有限公司辩称：1、根据《民法总则》第一百八十条的规定，诉讼时效应从逾期交房的次日即2015年9月1日起计算，原告于2019年3月7日起诉已超过法定三年诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。2、即使法院认定未过诉讼时效，根据中院已生效的民事判决，逾期交房的时间应扣除共计35天的合理延期时间，故实际逾期天数应为40天，违约金应按40天计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明，认定事实如下： 2014年1月10日，韦海松（买受人）与金源公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定韦海松购买金源公司开发的位于南宁市兴宁区金源城·金源悦峯14号楼2301号房，商品房总金额906953元。房屋买卖合同第九条约定“出卖人（金源公司）应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（韦海松）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；3、道路管制、禁止或限制车辆进出该商品房施工场地或气象部门记录降雨量达到中雨（含）以上超过两天而影响工期的；……”。关于逾期交房违约责任，合同第十条约定“……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……”。关于房屋交接，合同第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”，而《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条约定“……出卖人（金源公司）可以选择以下一种或数种通知方式，任何一种通知方式都被视为送达的日期，下列情形视为送达：一、在《南宁早报》或《南宁晚报》或《南宁日报》或《广西日报》上刊登公告，公告刊登之日即视为送达买受人……”。合同签订后，韦海松即支付了首付购房款，其余房款已办理银行按揭。2015年11月11日，涉诉房屋经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。 2015年8月21日，金源公司向各业主出具《延期交房通知书》，载明：所涉房屋已满足交房条件，但金源公司必须先完成工程竣工验收等手续，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2、3点约定，出卖人可据实顺延交房。2015年11月13日，金源公司在《南宁晚报》刊登交房公告，并载明“……办理时间：2015年11月14日起9：00—17:00……”。 原告于2019年3月7日向本院递交起诉状，要求被告支付逾期交房的违约金。 本院认为：关于原告请求被告支付逾期交房的违约金是否超过诉讼时效期间的问题。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定属于合法有效的合同，双方当事人均应遵守履行。被告金源公司对于逾期交房的事实无异议，故原告有权按合同约定主张逾期交房的违约金。因违约金请求权系原告基于双方合同约定而行使的请求权，属于债权请求权范畴，应适用民法关于诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2015年8月31日前向原告交付房屋，涉案房屋于2015年11月11日经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格，此时涉案房屋已符合《南宁市商品房买卖合同》第九条约定“该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格”的交付条件，被告于2015年11月13日以在《南宁晚报》刊登交房公告的方式通知各业主前来办理收房手续，该通知方式符合《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条的约定，但此时被告已构成逾期交房，故原告应于此时起知道自己的权利被侵害，应在法律规定的3年诉讼时效期间内即2018年11月13日前向被告行使违约金请求权。但原告系于2019年3月7日向本院提起诉讼主张该项违约金，至此已经超过3年诉讼时效期间，且原告未提供相应的证据证实其在诉讼时效期间内行使过该项权利，或发生了足以导致诉讼时效期间中断、中止计算的事由，被告关于违约金诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由成立。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，由于超过诉讼时效期间，本院不予支持。 至于原告对于诉讼时效问题提出的主张，本院认定如下：1、关于《商品房买卖合同》中未明确约定诉讼时效，原告仍有权主张的问题，由于诉讼时效问题属于法定范围，不因当事人的约定而改变，本院对原告的该主张不予支持；2、关于原告提出被告交付房屋时未达到交付条件，而所涉房屋于2016年7月31日才开通燃气，此时才符合房屋交付的条件，且合同约定的交房日期届满后原告不知道逾期交房的事实延续至何时，故不应从合同约定的交房时间起算逾期交房违约金诉讼时效的问题，如前所述，逾期交房违约金属于债权请求权，应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，而自被告公告通知各业主前来办理收房手续之日起，原告应知被告逾期交房的损害事实，原告主张燃气开通之日为房屋交房条件具备之日，与双方合同约定的交房条件不相符，原告主张以该时间作为逾期交房违约金的起算时间，本院不予支持，故本院对原告提出的上述主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 驳回原告韦海松的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告韦海松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇一九年五月十日 书记员  陈 媛 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。