广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4655号上诉人（原审原告）：刘芳，女，1988年4月12日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：陈锋，男，1985年7月13日出生，汉族，系刘芳的丈夫。被上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，1986年12月28日出生，汉族，系公司员工。上诉人刘芳因与被上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘芳的委托诉讼代理人陈锋，被上诉人雅居乐公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘芳上诉请求：1.雅居乐公司按照房价款1359552元的0.01%每日向刘芳支付逾期交付房屋的违约金107405元（自2015年7月16日起暂计算至2017年9月15日，计算至房屋实际交付之日止）。2.雅居乐公司赔偿刘芳因房屋无法入住造成的经济损失96000元；3.雅居乐公司退还10%的房屋价款135955.2元；4.雅居乐公司承担自2015年7月16日起至房屋实际交付之日所产生的物业管理费；5.雅居乐公司采取补救措施，对房屋门窗、阳台另外加装隔音玻璃等有效措施，或者由刘芳对房屋门窗、阳台另外加装隔音玻璃，相关费用由雅居乐公司承担；6.一、二审诉讼费由雅居乐公司承担。事实和理由：一、涉案房屋存在严重的质量问题，包括：涉案房屋存在楼层、墙体大面积漏水渗水；房屋存在严重噪音超标，未符合国家强制性标准规定的室内噪音限值；项目设计不符合规范，存在重大缺陷，涉案房屋未背向噪音源，雅居乐公司也未采取防噪措施。上述问题已经构成重大质量问题，影响到正常居住生活，无法实现合同目的，而非普通的质量瑕疵，刘芳拒绝收楼有依据；二、因无法交付合格房屋，雅居乐公司应该承担刘芳的经济损失，因为违约金不足以赔偿刘芳的经济损失，刘芳主张房屋无法入住的经济损失依法有据。且因房屋质量不符合约定，依据《合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定，雅居乐公司应减少房屋价款，退还刘芳已经支付的10%的房屋价款，并采取补救措施，对房屋门窗、阳台安装隔音玻璃等措施。三、在（2016）粤0116民初10941号案中，法官和双方代理人对涉案房屋进行现场勘查，时间为2017年4月21日，在该案中开庭时间为2017年4月19，当天刘芳提交2017年4月13日在涉案房屋的照片与视频，存在明显漏水，但在勘查过程中雅居乐公司采取了大面积修补措施，从4月21日勘查的照片与4月13日的照片对比可看出。刘芳在4月21日的勘查笔录中也显示存在修补的意见，在一审的事实认定并未对此作出说明，雅居乐公司的行为可看出直至2017年4月21日通过大面积的修补看出房屋大面积渗水漏水的情况，一审法院对修补后的墙体进行勘察结果违背事实，通过当时勘查情况可明显看出雅居乐公司存在修补情况，但一审判决未提及修补情况。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人雅居乐公司答辩称：同意一审判决，不同意刘芳的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。刘芳提及的噪音问题并非雅居乐公司问题，且未能证明确实已超标，如刘芳认为噪音超标，应向侵权人提出主张。对于房屋存在的质量问题在2017年4月21日的勘查现场所显示的质量瑕疵问题，一审判决有明确记载，一审法院是认为瑕疵已被修补，符合交付条件。2017年9月15日，刘芳向一审法院提起诉讼请求判令：1、雅居乐公司向刘芳支付逾期交付房屋的违约金（计付标准：以刘芳已付房价款1359552元为基数，自2015年7月16日起算至房屋实际交付之日止，按日利率0.01%的标准计算）；2、雅居乐公司向刘芳赔偿因房屋闲置造成的租金损失96000元；3、雅居乐公司向刘芳返还10%的房屋总价款135955.2元；4、雅居乐公司承担刘芳自2015年7月16日起算至房屋实际交付之日所产生的物业管理费；5、雅居乐公司采取补救措施，包括安装隔音玻璃、出资整改噪音源等有效措施，以使房屋符合噪音符合国家强制标准交付刘芳；6、本案诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2014年6月21日，刘芳（乙方）与雅居乐公司（甲方）签订编号为201406171916的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定刘芳向雅居乐公司购买位于广州市番禺区市桥街侨联大街6号君域公馆901房，房屋建筑面积共125.2812平方米，房价总金额1343842元。付款方式为按揭贷款方式付款，首付款403842元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），剩余房款940000须于2014年6月21日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2015年7月15日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房,自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按已付房款的日千分之一的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十七条约定风险责任转移为：甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十三条约定关于装饰、设备标准承诺的违约责任为：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照本合同附件六中有关约定负责更换。合同附件六约定装饰、设备标准，外墙：外墙砖；卫生间：地面防水表面做砂浆保护层，墙身抹灰……。附件七补充协议第六条约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《建设工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。附件七第八条第二款约定：乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内做出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。附件七补充协议第十二条约定：乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接受该商品房，但甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。合同还约定了其他内容。2015年7月6日，雅居乐公司向刘芳发出《君域公馆收楼通知书》，刘芳于2015年7月11日前往收楼。刘芳收楼时，发现卫生间墙身有裂缝、噪音污染远超国家强制性标准等问题，要求雅居乐公司迅速进行修复整改。雅居乐公司整改后于2015年7月21日向刘芳发出《收楼催收函》。刘芳于2015年7月25日前往收楼并再次对涉案物业维修后依旧存在渗水漏水、噪音超标等质量问题提出异议而拒绝收楼，并于2015年7月29日向雅居乐公司发出《君域公馆901房二次验收未合格的通知函》。雅居乐公司收到该通知函后于2015年7月29日向刘芳发出《关于雅居乐君域公馆投诉的复函》，表示涉案房屋已符合合同约定的交付条件。其后，刘芳于2015年11月15日再次前往收楼并就涉案房屋依旧存在渗水漏水、噪音超标等质量问题提出异议而拒绝收楼。雅居乐公司对此于2016年1月6日向刘芳发出《收楼催收函》，表示刘芳所提异议均不属于房屋质量问题，不影响刘芳收楼及入住。2016年4月11日，刘芳前往收楼，依旧对涉案物业维修整改后存在的渗水漏水、噪音超标等质量问题提出异议并拒绝收楼。关于噪声问题，广州京诚检测技术有限公司受番禺区环境保护局第一环境保护所委托于2015年8月10日作出《检测报告》，载明：采样点位：雅居乐君域公馆901阳台、采样时间：17:54、检测项目[工业企业厂界噪声dB（A）]：67.8、GB12348-20082类：60、主要声源：风机、冷却塔噪声；采样点位：雅居乐君域公馆901主卧房、采样时间：18:05、检测项目[工业企业厂界噪声dB（A）]：62.8、GB12348-20082类：60、主要声源：风机、冷却塔噪声，刘芳、雅居乐公司均确认噪声源来源于小区之外。一审另查明：雅居乐公司已于2014年12月31日取得了广州市番禺区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2014-095，建设单位名称为广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，备案日期为2014年12月31日，在备案意见一栏中显示：商业、住宅楼（自编名嘉诚大厦）工程的竣工验收备案文件已于2014年12月31日收讫，文件齐全。对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：2014-124），根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。再查明：刘芳曾于2016年12月8日以雅居乐公司为雅居乐公司向一审法院提起案号为（2016）粤0113民初10941号商品房销售合同纠纷之诉，后因其未按规定缴纳诉讼费，一审法院按刘芳撤诉处理。该案中，一审法院于2017年4月21日对本案涉案房屋进行了现场勘查并作出勘查笔录，笔录部分载明：经现场勘查发现，客厅大门左面墙，有旧的水痕印迹，部分墙面有被白色墙漆粉刷过，但用手触摸墙身有水痕印迹的地方触感干爽；客厅天花部分，有部分被白色墙漆粉刷过，但手触摸墙身有水痕印迹的地方触感干爽，天花并未发现新的水痕；发现阳台天花有两处被白色墙漆粉刷过，粉刷部分触感干爽，并未发现新的水痕。一审法院认为：刘芳与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于雅居乐公司是否逾期交楼的问题，涉案房屋已于2014年12月31日符合交付标准，雅居乐公司也依合同约定的时间发出《收楼通知书》及《收楼催收函》通知刘芳收楼。刘芳主张其于2015年7月11日、2015年7月25日、2015年11月15日及2016年4月11日共四次前往收楼时，均以涉案房屋存在渗水漏水、噪音超标等严重质量问题，不符合交楼标准而拒绝收楼，本院对此分析如下：第一、关于渗水漏水问题。根据合同约定，该情形属于房屋质量保修的范围，不属于交付条件问题，且该质量问题并不存在严重影响刘芳正常居住使用；第二、关于噪音超标的问题。噪声并非刘芳、雅居乐公司买卖合同及附件约定的内容，刘芳在开发建设商品房过程中，已遵循了有关部门规定，得到了相关规划和建设许可证，并取得了《竣工验收备案表》，可认定该噪声污染不能构成涉案房屋质量瑕疵。另外，根据刘芳、雅居乐公司提供的《检测报告》显示，涉案房屋噪声主要声源为小区外风机和冷却塔的噪声，并非因雅居乐公司的行为或小区内所产生，且噪声存在变动不定，具有高度的不确定性，故刘芳不能据此拒绝收楼；第三、关于双方当事人争议上述情形是否应承担逾期交楼违约责任。对此，应依据双方合同约定履行，双方当事人签订的合同第二十三条‘甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任’约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按本合同附件六中有关约定负责更换。附件七补充协议第十二条约定：甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第二十三条的约定，并增加补充条款：乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由而拒绝接收该商品房，但甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。故此，刘芳以涉案房屋存在渗水漏水及噪音超标等质量问题拒绝收楼，与合同约定不符，刘芳就此提出逾期交楼违约金主张不应支持，应当予以驳回。关于租金损失及房屋质量瑕疵赔偿问题。刘芳于2015年7月11日、2015年7月25日到现场收楼，刘芳填写的《业主收楼验收表》均没有提及涉案房屋有漏水问题，刘芳于2015年11月15日第三次到现场收楼，在《业主收楼验收表》记录阳台与客厅天花顶渗水。但对于漏水原因，双方存在重大分歧，刘芳主张是房屋质量所造成，雅居乐公司则主张是楼上住户不当装修所造成。根据刘芳填写的《业主收楼验收表》及双方往来的函件，刘芳反映涉案房屋存在部分质量瑕疵，但刘芳所提及的质量瑕疵并不影响刘芳正常居住使用，不属于严重质量瑕疵。根据本院（2016）粤0113民初10941号作出的勘察笔录反映，对刘芳所反映房屋存在质量瑕疵问题，经过雅居乐公司的修缮整改，涉案房屋已不存在渗水漏水状况。故刘芳据此主张雅居乐公司应向其赔偿因房屋闲置导致的租金损失及赔偿严重质量瑕疵损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理的承担问题。雅居乐公司不存在逾期交楼行为，刘芳要求雅居乐公司承担物业管理费的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于采取补救措施的问题。因雅居乐公司不存在违约及侵权行为，故对于刘芳主张雅居乐公司应采取补救措施包括出资整改噪音源等诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2018年9月14日作出如下判决：驳回刘芳的全部诉讼请求。如果雅居乐公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6534元（刘芳已预付），由刘芳负担。本院二审期间，刘芳向本院提交如下证据：1.（2016）粤0113民初10941号案勘查笔录，拟证明2017年4月21日勘查是发现雅居乐公司在2017年4月19日对涉案房屋漏水渗水的修补情况；2.（2016）粤0113民初10941号案庭审笔录；3.本案一审庭审笔录；4.刘芳向环保局投诉受理情况的内容。雅居乐公司质证认为，证据1与一审判决记载情况相同，对其真实性、合法性及关联性没有异议，表明涉案房屋的瑕疵问题已修复，刘芳以质量瑕疵问题来拒绝收楼，缺乏依据；对证据2、3真实性、合法性及关联性没有异议，雅居乐公司认为涉案房屋已通过验收，一审中已提交竣工验收备案表，在其第4页第11项明确记载需要通过环保验收才能竣工；对证据4不予确认，如果不通过环保验收是无法竣工验收的。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：刘芳以涉案房屋存在渗水、漏水和噪音超标为由拒绝收楼，并以此提出的要求雅居乐公司支付逾期交楼违约金、退还10%房款，赔偿其经济损失等请求是否合法有据，应否支持。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。本案雅居乐公司已于2014年12月31日取得了广州市番禺区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明已经取得环保部门出具的认可文件等25项文件。本案刘芳拒绝收楼主要两个理由，一是房屋存在渗水、漏水；二是噪音超标。对于前者，该情形属于雅居乐公司应当承担的保修责任范围，而且，根据一审法院2017年4月21日现场勘查情况，房屋部分墙面、天花被白色墙漆粉刷过，但用手触摸触感干爽，且未发现新的水痕。故刘芳以此为由拒绝收楼依据不足。对于后者，根据本案的证据以及双方的陈述，该噪音主要声源为小区外围风机和冷却塔的噪声，并非因雅居乐公司的行为或小区内所产生，且噪声存在变动不定，具有高度的不确定性，故刘芳据此拒绝收楼，亦依据不足。综上，刘芳以此为由拒绝收楼，并以此提出的要求雅居乐公司支付逾期交楼违约金、退还10%房款，赔偿其经济损失等请求，均缺乏事实、合同和法律依据，一审法院对此论述清晰，理据充分，本院予以确认。综上，刘芳的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4351元，由刘芳负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月二十七日书记员  张 旭周凡舒