江苏省苏州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏05行终143号 上诉人（原审原告）苏州工业园区东湖大郡三期业主委员会，地址苏州工业园区东湖大郡花园三期164幢架空层。 负责人李冬，主任。 委托诉讼代理人汪自力，性别：××，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告）苏州工业园区国土环保局，住所地苏州工业园区现代大道999号现代大厦8楼。 法定代表人王学军，局长。 委托诉讼代理人郁军，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 原审第三人苏州工业园区建屋发展集团有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路188号。 法定代表人凌学风，董事长。 委托诉讼代理人袁红燕，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。 上诉人苏州工业园区东湖大郡三期业主委员会（以下简称“东湖大郡三期业委会”）因地下车库行政登记一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。 原审法院经审理查明，苏州工业园区东湖大郡三期是苏州工业园区建屋发展集团有限公司（以下简称建屋公司）开发建设的住宅小区。建屋公司于2004年6月获得该小区的《规划批准书》和《建设工程规划许可证》。苏工园国用（2003）第037号国有土地使用证记载：土地使用权人为建屋公司，地号75008号，土地用途为住宅用地，土地使用权类型为出让获得，土地使用权面积为56210.36平方米。关于该小区项目的《建设工程规划许可证》的建设内容包括1#-17#住宅楼和小区1#2#地下车库。2010年10月25日获发的《建筑使用证》，准许投入使用的建筑内容同样包括小区1#-17#住宅楼和1#2#地下车库等。 2011年4月14日，建屋公司提交了公司盖章的《苏州市房产登记申请表》以及《苏州市房产登记委托书》，向苏州工业园区国土环保局（以下简称园区国土环保局）申请对其建设的地下车库进行初始登记。申请材料中有苏工园国用（2003）第037号国有土地使用证复印件、规划批准书、建设工程规划许可证、规划验收意见书、建筑工程消防验收意见书、建筑使用证，和《房产测量结果》、《东湖大郡三期售价测算》等申请材料。建屋公司还提交了《东湖大郡三区997幢地下车位建筑面积测量成果》，其中：997幢地下车库中的车位共计258个，合计建筑面积8421.71平方米。 园区国土环保局经审核，为建屋公司的小区地下车库进行了登记注册。2011年5月10日园区国土环保局向建屋公司发放了苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》，登记的“注册单位”为苏州工业园区建屋发展有限公司，登记的地下车库坐落为东湖大郡花园997幢，建筑面积8421.71平方米。经庭审查明，苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》所对应的不动产登记簿注册号为00481957号，初始登记人为苏州工业园区建屋发展有限公司，登记的不动产座落为东湖大郡花园997幢地下车位幢，登记的建筑面积为8421.71平方米。 因发现登记名称中遗漏“集团”2字，建屋公司向园区国土环保局申请更正登记，园区国土环保局经核实后进行了更正，于2018年4月20日向建屋公司重新发放了苏园房（2018）商字第0073号《商品房屋登记注册证》，将注册单位更正为苏州工业园区建屋发展集团有限公司。经庭审查明，苏园房（2018）商字第0073号《商品房屋登记注册证》所对应的不动产登记簿注册号仍为00481957号，初始登记人为苏州工业园区建屋发展集团有限公司，登记的不动产座落仍为东湖大郡花园997幢地下车位幢，登记的建筑面积仍为8421.71平方米。 东湖大郡三期业委会认为园区国土环保局将小区地下车库登记在建屋公司名下是错误的，因此提起本案诉讼要求予以撤销。东湖大郡三期业委会起诉时仅要求撤销园区国土环保局发出的苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》。庭审中本院释明：我国《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书若与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准。经本院释明后，东湖大郡三期业委会明确其诉讼请求为要求撤销苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》及其不动产登记簿的登记。 原审法院认为，园区国土环保局负责苏州工业园区的不动产登记工作，是本案适格的被告。本案是针对不动产登记行为提起的行政诉讼。涉案的小区地下车库登记行为发生在2011年4月至5月，应以当时实施的《房屋登记办法》进行审查。名称更正登记发生于2018年4月，此时，国务院《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日起施行，对本涉案及的名称更正登记应按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则的规定进行审查。 本案所涉小区车库登记是初始登记，依照法律规定，不动产初始登记可以由当事人单方申请，因此园区国土环保局接受建屋公司的单方申请符合法律规定。 根据《房屋登记办法》规定，申请人申请不动产初始登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)建设用地使用权证明；(四)建设工程符合规划的证明；(五)房屋已竣工的证明；(六)房屋测绘报告；（七）其他必要材料。具体到本案：建屋公司申请登记时，提交了登记申请书、委托书、公司营业执照、法定代表人和受委托人的身份证复印件，符合上述第（一）、（二）项的规定；第三人提交了国有土地使用权证复印件，符合上述第（三）项的规定；第三人提交了规划批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、规划验收意见书复印件等材料，符合上述第（四）项的规定；第三人提交的建筑使用证复印件、建设工程消防验收意见书复印件，符合上述第（五）项的规定；第三人提交的《商品房价格备案表》、《情况说明》等材料，符合上述第（五）项的规定；第三人提交的房产测量成果复印件符合上述第（六）项的规定；第三人提交的东湖大郡三期售价测算复印件、人防工程范围的说明复印件，符合上述第（七）项的规定。综上，建屋公司提交了符合法律规定的申请材料。在建屋公司提交了符合法律规定的申请材料的前提下，园区国土环保局经审核，依法对涉案的小区地下车库进行了登记，向第三人颁发了注册登记证，符合法律的规定。 因发现登记名称遗漏“集团”2字，建屋公司向园区国土环保局申请更正登记。建屋公司提交了更正登记申请书、营业执照复印件、车库原登记注册证复印件、公司名称变更核准通知书复印件、情况说明等材料，其营业执照复印件、公司名称变更核准通知书等材料表明，原车库登记中的权利人名称，确实遗漏了“集团”2字，园区国土环保局经核实后，实事求是地进行了更正，于2018年4月20日向建屋公司重新发放了苏园房（2018）商字第0073号商品房屋登记注册证，更正登记亦符合法律规定。 经查涉案地下车库登记簿的更正，除更正了登记人名称错误之外，所登记的注册号、不动产座落、面积等均未改变。因此并不是又一次新的登记行为。根据《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明而非物权归属和内容的根据，只有不动产登记簿才是物权归属和内容的根据。本案中，关于东湖大郡三期997幢地下车库的不动产登记，以注册号为00481975（初始登记权利人名称经过更正）的不动产登记簿的登记为根据。苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》和苏园房（2018）商字第0073号《商品房屋登记注册证》均为登记机关向第三人发放的不动产权属证书，并非登记本身。东湖大郡三期业委会诉请要求撤销关于东湖大郡三期997幢地下车库的苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》以及不动产登记簿上的登记，鉴于苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》仅是当事人持有的权属证书而非登记本身，且因为更正的原因已被苏园房（2018）商字第0073号《商品房屋登记注册证》取代，故对于苏园房（2011）商字第0218号《商品房屋登记注册证》无撤销的必要；而园区国土环保局对于东湖大郡三期997幢地下车库的登记行为经审查符合法律规定，因此原告的诉讼请求依法应予驳回。 关于东湖大郡三期业委会提出，建屋公司将小区建设完成、住宅出售给业主之后，小区建筑区划内的地上、地面、地下全部土地使用权全部转移至业主；第三人的苏工园国用（2003）字第037号国有土地使用证已经无效；东湖大郡三期业主在购买房屋后成为涉案地下车库的实际投资人，第三人建屋公司已经不具备涉案地下车库的所有权的主张，东湖大郡三期业委会上述主张系其对涉案地下车库的权属提出争议，应当另行通过民事诉讼进行认定，在未经民事诉讼认定之前，东湖大郡三期业委会上述主张依据不足，不予采纳。 关于园区国土环保局提出原告与登记行为无利害关系，无权提起行政诉讼的主张，原审法院认为：本案所涉的地下车库位于东湖大郡三期住宅小区，东湖大郡三期业委会认为该地下车库不应登记在第三人名下而提起行政诉讼，其主张与登记行为有法律上的利害关系，其有权提起本案行政诉讼，故对园区国土环保局的这一主张不予采纳。 综上，原审法院认为，园区国土环保局根据建屋公司的申请，将涉案的小区地下车库登记在建屋公司名下，其后因发现登记的第三人名称有误而予以更正的行政行为，符合法律规定。东湖大郡三期业委会的诉讼请求不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回东湖大郡三期业委会的诉讼请求。案件受理费50元，由东湖大郡三期业委会承担。 上诉人东湖大郡三期业委会上诉称，一、国土局提交的《国有土地使用证》、《东湖大郡三期售价测算》、《不动产登记簿》、《商品房屋登记注册证》不符合房屋初始登记和更正登记且确定建屋公司为权利人的登记材料要求。一审判决违反了《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条、第四十三条的规定。一审法院没有对涉案房屋登记材料的合法性、有效性、与登记的内容和证明目的的关联性以及与要证明的事实不一致等实质问题等作审查。二、《物权法》规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。土地和房屋的权属和颁发权属证书等事项和内容以不动产登记簿为准。涉案登记“权利人情况”栏、“产权人”栏和“土地证号”栏无注明的产权人和(2003)字第037号《国有土地使用证》的记载，“登记事项”栏无核发苏园房(2011)商字第0218号《商品房屋登记注册证》等事项记载。据此，应认定建屋没有合法有效的土地证、没有登记为997幢房屋和土地的权利人，没有合法颁发房屋登记注册证的手续和记录。建屋公司的申请不符合《房屋登记办法》第八条规定，登记簿上“初始登记人”为建屋公司与登记簿上其他相关登记的真实内容自相矛盾，违反房屋所有权和土地使用权权利主体一致的原则。三、建屋申请登记提交的《国有土地使用证》复印件、《商品房预售方案》、《东湖大郡三期售价测算(2004年11月16日)》等材料不符合法律规定的要求：1、国土局提交材料和房屋登记材料中根本就没有《商品房价格备案表》，是一审法院捏造出来的，请拿出原件来。2、根据《苏州工业园区地下车位登记办法(试行)》、江苏省《省物价局省住建厅关于全面实施住宅商品房屋销售“一价清”制度的意见》的规定，合法建造地下车位申请初始登记的，应当提交经物价管理部门备案的地下车位建造成本，未列入房价的证明。地下车位建造费用纳入成本的，地下车位所有权或使用权为全体业主享有。国土局在提交法院的证据材料时有意从登记卷宗中拿掉了10-12页《商品房预售方案》，掩盖售价测算不是也不能作为地下车库登记要求必须提供的证明地下车库建造成本未列入房价的材料使用。3、依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十四条和《关于地下建筑物土地确权登记有关问题的复函》的规定，地下建筑物的土地使用权为地面(地上)土地使用权人。据此，业主共同取得了小区土地地表地下的全部土地使用权，而建屋进行地下车库登记时业主已取得了房屋产权证和土地使用证，并入住5年。建屋公司提交的材料是2006年10月12日土地分割前土地还处于银行贷款抵押状况时的与登记当时土地证原件记载内容和效力已完全不一致的土地证复印件，且登记使用复印件上没有国土局在登记审核时审核与原件一致的经办手续和签章。被上诉人没有提交能证明在2011年5月10日土地证还有效且建屋拥有土地使用权的权利来源证明材料和法律依据。4、不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书若与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准。注册号00481957《苏州工业园区不动产登记簿》中没有土地证和房屋产权人记载，国土局向在登记簿上没有登记为权利人的建屋公司颁发房屋登记注册证违法。登记簿登记事项中也没有发放第0218《商品房屋登记注册证》的记载，所以0218号房屋登记注册证查无根据，是无效证件，应予撤销。更正名称登记后作出的第0073号房屋登记注册证是源自第0218号注册证，与0218号本属同一张证，并取代了0218号注册证，基于前述理由，0073号登记注册证也应无效。因国土局是根据建屋提交的要求更改“所有人”名称的《情况说明》，作出更正登记并颁发0073号证，基于上诉状前面所述理由，00481957不动产登记簿中记载的“2018-4-28变更登记”应予撤销，初始登记人“苏州工业园区建屋发展集团有限公司”应予撤销，0073号登记注册证应予撤销。国土局制作颁发《商品房屋登记注册证》违反了《房屋登记办法》第九十五条的规定。园区国土局既无自制权属证书的资格，又无合法批准、授权自制房屋权属证书的许可。2018年全国已颁发统一的房屋土地权利合一的不动产权证书，建屋申请更正登记申请“领取不动产权证书(含原房屋使用权证和土地证)”，但因建屋没有合法的房产证和土地证，根本没有填写不动产登记申请书中的“不动产情况”档的全部内容。国土局作出更正登记后还颁发登记注册证是为满足建屋不符合不动产登记的要求作出的违法行政行为。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定申请更正登记应当提交不动产权证书，包含原房产证和房屋所涉土地的土地证。建屋提交的申请更正材料中无合法房产证，无土地证，不动产登记簿中无房屋产权人和房产证以及土地证和土地权利人记载，不符合更正登记的条件。国土环保局自制颁发《商品房屋登记注册证》，违背行政机关“法无规定不可为，”“法无授权不可为”的原则。所有颁发的《商品房屋登记注册证》都违法，登记注册证无效，应予撤销。请求：1、撤销原审判决；2、确认被上诉人作出的东湖大郡花园(三期)地下车库(997栋)房屋登记行政行为违法；3、撤销被上诉人作出的《苏州工业园区不动产登记簿(注册号0048195)》上的登记的内容，并撤销建屋为权利人的判决；4、确认被上诉人作出的苏园房(2011)商字第0218号《商品房屋登记注册证》和苏园房(2018)商字第0073号《商品房屋登记注册证》违法；5、撤销被上诉人作出的苏园房(2018)商字第0073号《商品房屋登记注册证》；6、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。 苏州工业园区国土环保局答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 原审第三人苏州工业园区建屋发展集团有限公司述称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。 本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，根据房屋登记办法第三十条的规定，申请人申请不动产初始登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)建设用地使用权证明；(四)建设工程符合规划的证明；(五)房屋已竣工的证明；(六)房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，建屋公司因建设行为取得相应无权，有权按照上述法律规定申请物权初始登记。建屋公司申请登记时提交了登记申请书、公司营业执照、法定代表人和受委托人的身份证复印件、国有土地使用权证复印件、规划批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、规划验收意见书复印件、建筑使用证复印件、建设工程消防验收意见书复印件、房产测量成果复印件、东湖大郡三期售价测算复印件、人防工程范围的说明复印件等材料，符合房屋登记办法有关初始登记的规定。园区国土环保局经审核作出涉案登记行为，并不违反上述法律规定。另，根据不动产登记暂行条例实施细则第八十条的规定，不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。因名称记载错误，园区国土环保局根据建屋公司的申请进行更正，并无不当。 上诉人提出，小区住宅出售给业主之后，小区建筑区划内的地上、地面、地下全部土地使用权全部转移至业主，建屋公司不再享有相应土地使用权，东湖大郡三期业主在购买房屋后成为涉案地下车库的实际投资人，建屋公司已经不具备涉案地下车库的所有权。本院认为，根据物权法第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。根据房屋登记办法第三十一条的规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。本案中，建屋公司申请初始登记的系地下车位，并非占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。建屋公司作为房地产开发企业，系上述法律规定的初始登记申请人。上诉人认为建屋公司无权申请初始登记的观点于法无据，上诉人认为其系实际投资人的观点亦无事实根据。上诉人对涉案房屋售价中是否包含地下车位价格提出异议，本院认为，不论房屋售价中是否包含车位价格，均不影响涉案车位的初始登记行为，上诉人若对地下车库权属提出主张，应当另行通过民事诉讼进行救济。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人苏州工业园区东湖大郡三期业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘正芳 审判员  孙一鸣 审判员  林 磊 二〇一九年五月十五日 书记员  陆 婷