福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初1639号 原告：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：福建省莆田市城厢区文献西路1129号，统一社会信用代码：91350300855342188U。 负责人：黄勇超，行长。 委托诉讼代理人：李远航，男，系原告员工。 委托诉讼代理人：黄金春，男，系原告员工。 被告：吴春福，男，汉族，1991年9月17日出生，住福建省莆田市秀屿区。 被告：莆田市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：福建省莆田市湄洲湾北岸经济开发区经济城566号，统一社会信用代码：913503050913911497。 法定代表人：杨智帆，经理。 委托诉讼代理人：王玮珂，女，汉族，1992年7月9日出生，住福建省闽侯县，系被告员工。 原告中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建行莆田分行）与被告吴春福、莆田市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：莆田碧桂园公司）抵押合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李远航、黄金春，被告莆田碧桂园公司的委托诉讼代理人王玮珂到庭参加诉讼，被告吴春福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行莆田分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴春福偿还所欠原告贷款本金人民币473702.5元及自2018年3月29日起至贷款还清之日止按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息，暂算至2019年2月26日24310.98元）；2.判令原告对被告吴春福所抵押的位于莆田市秀屿区的房产（商品房买卖合同号：）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.判令被告莆田碧桂园公司对上述债务承担连带保证担保责任；4.判令以上被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：被告吴春福于2015年10月29日向原告借款人民币490000元，双方约定借款有效期限为叁拾年，由被告莆田碧桂园公司提供阶段性连带保证责任，并以被告吴春福拥有的位于莆田市秀屿区的房产作抵押，合同约定内容详见《个人住房借款合同》，借款合同约定借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，原告有权停止向被告发放贷款，有权解除本合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任。截至2019年3月29日被告累计超过11期未能按期归还贷款本息，共欠原告贷款本金人民币473702.5元及相应的利息（含复利、罚息）24310.98元，经原告多次催讨，被告均不能履约还款，致使原告债权无法按时得到实现。根据以上事实，原告认为借款合同一经签订即具有法律效力，被告欠款违约已给原告造成经济损失，为维护债权人的合法权益，保障银行信贷资金的安全，故提起诉讼。 被告莆田碧桂园公司辩称：一、关于被告莆田碧桂园公司的连带保证责任问题。1.应遵循混合担保中物的担保先于人的担保的法律规定。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，要求当债务人自己提供物的担保时，应首先就该物的担保实现债权，并没有赋予债权人选择权。故本案原告应首先实现其享有的对案涉房屋的抵押权，以此简化债务清偿顺序，减少不必要的讼累。2.担保物权（预抵押权）的实现问题。原告与二被告已就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记。本案预抵押权无法转为正式抵押权的原因系吴春福未按约定及时向政府部门缴纳契税等费用，进而导致正式抵押权无法成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，本案因预抵押人原因导致预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记，应当视为“正式登记”已办妥，莆田碧桂园公司的保证责任亦由此解除。二、倘若莆田碧桂园公司承担连带保证责任，享有向被告吴春福追偿的权利。三、原告未提供相应的发票凭证，无法说明诉讼请求第四项相关费用已实际发生，故不予认可。 被告吴春福未作答辩。 在本院审理过程中，原告建行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、原告营业执照复印件一份，欲证明原告主体资格合法。 二、被告吴春福身份证复印件一份，欲证明被告主体资格合法。 三、编号为350636207-2012-号《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证（吴春福）复印件各一份，欲证明被告吴春福向原告借款490000元的事实，且已经依约向被告发放贷款，履行了合同约定的义务；借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人立即归还贷款本息；借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人按合同约定计收罚息与复利；被告莆田碧桂园公司为被告吴春福向原告借款提供连带责任保证担保，在被告吴春福未按合同约定履行债务时，有权要求其立即履行担保责任。 四、编号为Ｘ《商品房买卖合同》、莆房预秀屿字第××号《房屋预告登记证明》复印件各一份，证明原告对位于莆田市秀屿区的房产（商品房买卖合同号：Ｘ）享有合法抵押权，被告未按约还款时原告可行使抵押权对该房地产折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权。 五、中国建设银行个人贷款对账单、欠款记录（吴春福）复印件各一份，欲证明被告吴春福未按约定还款的事实及其他原告本息的情况。 对原告建行莆田分行提供的证据，被告莆田碧桂园公司质证认为，对证据一到四的真实性、合法性、关联性没异议；证据五的真实性无法确定，由法庭依法审查。 本院审查认为，因被告吴春福未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。被告莆田碧桂园公司公司对原告提供的证据一至四的真实性没有异议，本院予以确认。证据五的真实性本院予以确认。 被告莆田碧桂园公司在本院指定的举证期限内没有证据提供。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 2014年10月21日，被告吴春福与被告莆田碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｘ201401509），约定由被告吴春福向被告莆田碧桂园公司购买莆田市北岸山亭镇碧桂园·浪琴湾一期第号房。此后，原告作为贷款人与被告吴春福作为借款人（抵押人）、被告莆田碧桂园公司作为保证人签订《个人住房借款合同》（合同号：350636207-2012-），合同约定：由被告吴春福向原告借款人民币490000元，用于购买莆田市秀屿区湄洲湾北岸经济开发区碧桂园·浪琴湾一期房；借款期限为360个月（即从2015年9月9日至2045年9月9日止）；本合同项下的商业性借款执行年利率为基准利率上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期应还额；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。贷款人将款项一次性划入莆田碧桂园公司的账户；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2833.1元。担保方式为抵押加阶段性保证；莆田碧桂园公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押物为莆田市秀屿区湄洲湾北岸经济开发区碧桂园·浪琴湾一期第房的房产及其占用范围内的土地使用权。合同所载的借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整；借款支付凭证为合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款利息自划款之日起计算，按日计息；在计息时，每月的计息天数按30天计算。保证人提供的保证为连带责任保证；保证人在合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。如果合同项下债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2015年9月22日，原、被告对上述房产办理预购商品房抵押权预告登记，证号为莆房预秀屿字第××号。上述房产至今未办理抵押登记手续。 2015年10月29日，原告依约向被告吴春福发放借款490000元。被告吴春福自2018年3月起未能依约还款，致引起诉讼。截至2019年2月26日，被告吴春福尚欠本金473702.5元，利息、罚息、复利24310.98元。 综上所述，本院认为，被告吴春福、莆田碧桂园公司与原告建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》意思表示真实，内容合法有效，本院予以确认。被告吴春福自2018年3月起未能依约还款，已构成违约，按照合同约定原告有权宣布借款立即到期，故原告主张被告吴春福偿还原告借款本金473702.5元及相应的利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求对处置被告吴春福所抵押的房产所得优先受偿，但上述房产仅办理预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续，故该主张不符合法律规定，本院不予支持。被告莆田碧桂园公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因本案房产未办理抵押登记手续，故原告主张被告莆田碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告莆田碧桂园公司承担连带清偿责任后，可以在代偿范围内对被告吴春福追偿。因被告吴春福经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴春福应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币473702.5元及该款的利息、罚息、复利（截至2019年2月26日的利息、罚息、复利为24310.98元，自2019年2月27日起至还清之日止按照合同约定计算）； 二、被告莆田市碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币8870元，减半收取计4435元，由原告中国建设银行股份有限公司莆田分行负担50元，被告吴春福、莆田市碧桂园房地产开发有限公司负担4385元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 林 怡 二〇一九年五月二十九日 书记员 阮奕清 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。