安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初2039号原告：王秀艳，女，1962年12月22日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：周立波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丹丹，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽卓誉房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000636250088。法定代表人：梁礼桐，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。原告王秀艳与被告安徽卓誉房地产开发有限公司（以下简称安徽卓誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秀艳委托诉讼代理人周立波、唐丹丹，被告安徽卓誉公司委托诉讼代理人龚英亮、万应旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告以单价41292元的价格／平方米，总金额230000元的价格，购买被告开发的位于，建筑面积共5.57平方米。依据合同约定，被告应于2017年10月30日前将该商铺交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，全面履行了自己的合同义务，被告亦应按照合同约定向原告交付商铺，全面履行自己的义务。但是，被告在2017年10月30日前连最基本的基础设施都没有配备，没有上、下水和烟道，未达到合同中约定的交付条件。而且整个商铺存在多处质量问题，每逢雨天，商铺内涝严重，各处管道经常爆裂，致使管道排水不畅、积淤杂物，油烟排散不尽，四处呛人，至今未经过相关部门的验收。不仅如此，原告以41292元／平方米的价格购买建筑面积5.57平方米的商铺，其中公摊面积就占2.78平方米，套内建筑面积仅有2.79平方米，被告在未告知原告的情况下还在里面增加了近一面墙，使原有面积更小，现在连人都站不下，根本无法达到使用的目的。被告在其预售宣传中承诺：“明火餐饮铺，全新加推，建筑面积20-50㎡地上盖物业，可24小时经营，双地铁餐饮铺”......同时，被告制作了样板房，并由被告公司销售人员介绍，该样板房与原告欲购买的商铺相同，层高6米，可做双层，双层空间，加倍收益，双地铁接驳等，被告所开发的天玥中心商铺是期房，出售的商铺尚未建成，原告作为购房者，决定买房时的依据、信息等都直接来源于开发商的广告、宣传资料及销售人员的介绍等。当时原告买房时，销售人员告知原告此地段时旺铺，有很大的升值空间，所以价格会比较高，原告是以41292元每平方的价格购买的，而同样的户型，与原告购买商铺对面的业主却以元每平方的价格购买。售楼广告及宣传材料对最终确定房价及原告在决定签订购房合同时起着至关重要的作用。被告作为房地产开发商属于强势的一方，提供的合同属于格式合同，其在宣传彩页中承诺的内容属于合同中的一部分。由于被告存在上述多种违约行为，致使该商铺没有交付，也无法使用，达不到经营的要求。2017年8月9日，被告在未告知原告的情况下，擅自更改规划，属于违约行为，应承担违约责任。被告本应遵循公平原则、诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，但是由于被告上述违约行为，没有交付房屋，致使原告达不到经营的要求。根据合同法的相关规定，原告有权要求解除合同并要求赔偿损失。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告安徽卓誉公司辩称：一、原告诉称被告在交房期限2017年10月30日前没有达到交付条件没有事实依据。购房合同第八条约定的交付条件为取得《建设工程规划许可证(正本)》。被告于2017年8月9日取得《建设工程规划许可证(正本)》。根据《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》第十三条规定：未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设工程，不得交付使用，房地产管理部门不予房屋权属登记。另外该规定第十一、十二条规定，取得规划正本必须提供与该工程项目有关的全部竣工验收合格资料：（一）建设行政主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明；（二）建设工程涉及的消防、环保、人防、市容、卫生、文广等相关职能部门出具的建设工程专项认可或验收意见；（三）建设工程涉及的供水、供电、燃气、通信、城市集中供热等相关单位出具的已经接入城市基础设施网络系统的相关材料；（四）法律、法规规定的其他竣工验收的相关材料。天玥中心项目取得《建设工程规划许可证（正本）》的前提是已通过各项竣工验收。因此，被告完全是按照规划图纸进行施工的，原告诉称的水、电、燃气、烟道等基础设施均获得政府部门验收合格，被告没有违约行为。二、被告的广告宣传是要约邀请，对双方不具有约束力。原告依据宣传广告向被告主张权利没有法律和合同依据。《认购协议》第七条第8款已经告知原告本协议签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与最终签订的《商品房买卖合同》及其附件（含补充协议）规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件（含补充协议）为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。购房合同补充协议第十四条也告知原告广告单仅做参考，属于要约邀请，样板房不作为交房标准或合同样品。三、被告的广告宣传是针对天玥中心整个商业体的宣传，不存在原告诉称的虚假宣传，也没有对购房者造成误导（合肥市工商行政管理局《关于“天玥中心”项目虚假宣传问题的回复》已经作出被告不存在虚假宣传的认定）。被告与北京中铁隧道建筑有限公司也签有《潜山路站6号出入口接天玥中心连接通道工程施工合同》、《连接通道协议书》。西七里塘站是地铁2号线、地铁3号线的换乘站点，2号线已经开通运营直通地下商铺，3号线尚在建设中，完全满足地铁直通商业中心。四、原告诉称涉案商铺存在变更规划设计、存在消防安全隐患没有任何事实及合同依据。被告在2015年6月3日取得《商品房预售许可证》前进行了规划变更，并办理了规划许可证变更手续。被告严格按规划设计施工，不存在擅自变更的情形。合肥市规划局蜀山区分局对房地产开发信访突出问题专项工作组也作出了答复，明确涉案天玥中心地下商铺没有发生设计变更，层高与规划设计一致，并通过消防、环保、建委、人防、供水、供电等部门验收取得《建设工程规划许可证（正本）》。另，根据购房合同附件四补充协议一第六条约定，规划变更时指被告对合同附件一（平面图）明示的内容改动而产生的变化，即对房屋平面图中约定的房屋的户型、面积、朝向等内容改动而产生的变化，本案诉争的商铺没有发生规划变更。五、原告诉称的地下商铺增设上下水管道、排烟管道与本案购房合同的履行无关。增加上下水管道、排烟管道是房屋交付后的商铺装修行为，不是合同约定的交付内容，是原告要求被告另外增加的（见原告证据17会议纪要），与购房合同的履行无关。根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条第2款、《建设工程消防监督管理规定》第二十四条第3款规定，即建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。天玥中心地下商铺面积每间几十平米不等，不超过300平方米，根据规定，该装修无须进行消防备案。六、涉案商铺足已满足原告的购房目的。原告购买涉案商铺的目的是用于经营，目前天玥中心包含地下商铺已经投入使用并在陆续招商中，众多商家已经入驻。天玥中心所处位置交通便利、客流量大，已经开业的商铺基本正常盈利。本案原告购买商铺约定的用途是“商业”，并不专指餐饮。根据购房合同附件四补充协议一第16条关于商业说明的约定，商业服务应服从物业公司统一管理，若经营餐饮，须事先经过政府相关文件书面批准并通过环保测评。可见，能否经营餐饮还需要满足其他的经营条件。本广场地上商铺已经接通燃气符合明火经营的条件，根据公安部《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》规定，地下商铺不能采用明火，只能采用电力，目前电力已经开通到每一个商铺。七、《合同附件四》第十二条第2款约定，原告行使合同约定解除权的期间为知道或应当知道合同具有解除情形起10日，否则视为放弃解除权，同时该解除权最迟还应在双方办理交房手续之日前行使。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，本案所有原告均已经失去行使解除权的权利。综上，原告诉称涉案商铺虚假宣传与约定不符、存在变更规划、没有达到交付条件、不满足使用条件等均与事实不符，应当驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：被告安徽卓誉公司系位于合肥市蜀山区交汇处的天玥中心项目的房屋开发企业，天玥中心项目的规划用途为住宅、商业。该项目从销售之初通过宣传彩页等方式对外进行宣传。其在宣传海报上称“2／3号线双地铁换乘直通、长潜双地铁铺可餐饮、双地铁直通餐饮铺、明火餐饮铺全新加推、商业与地铁无缝接驳、500米临街部分6米层高”。宣传海报的下方用小字标注“本广告所描述的面积均为建筑面积且图片及内容仅供参考，不作为销售承诺和合同附件，买卖双方权利义务以政府最后的批文及双方签订的法律文件为准”。同时，安徽卓誉公司在其销售部设有精装样板房，样板房上下分割两层，按商业模式装修。2017年2月28日，原告王秀艳（买受人）与被告安徽卓誉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于交口的地块的土地使用权，规划用途为住宅、商业；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名天玥中心，建设工程规划许可证号为合规政建民许2014369，施工许可证号为34010014072001Ｓ02；买受人购买的商品房为第地下车库-1层商-1216室，该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构；商品房合同约定建筑面积共5.57平方米，其中套内建筑面积2.79平方米，公共部位与公用房屋分摊面积2.78平方米；总房价为230000元，买受人于2017年3月18日前一次性付清；第五条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2（2）误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；合同第八条交付期限，出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《建筑工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……；第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……；第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，……；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、房屋交付时，水通、电通、路通（水、电费按商业用水、电收取）；第十八条买受人的房屋仅作为商业使用，买受人在使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构及用途。该合同的附件三对天玥中心商业交付标准作出约定：一、粗装修：天棚（腻子批嵌）、地面（水泥砂浆面层）。2017年3月9日，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。后王秀艳依约向安徽卓誉公司支付了购房款。当日，双方又签订附件四《补充协议一》，约定：第七条关于房屋交接（对主合同第十一条的补充约定）1、……。2、出卖人在主合同约定的房屋交付日期应书面通知（亦可通过短信通知、电话通知、公开媒体刊登等渠道作为辅助）买受人办理交付手续。……4、在房屋交付过程中发生下列情形的，不影响双方办理房屋交接手续：（1）质量问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）如买受人对房屋质量、装修和设备、相关配套设施有异议的，应以书面形式向出卖人提出，经出卖人查验属实，由出卖人按照本条第五项承担相应的责任；……6、若买受人因本条第四款的情形延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失自行承担，同时，该房屋的风险责任按主合同第十一条约定转移给买受人承担……；第十二条关于合同解除的约定，1、除法律及本合同另有约定外，任何一方无权单方解除本合同及补充协议。……；第十四条关于合同以外的信息及资料，1、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。2、出卖人展示的样板房不作为交房标准或合同的样品。3、出卖人在销售广告中、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等事项的说明、示范等是基于现有情况所作出的，仅供买受人参考使用，不作为合同内容，双方不受其约束。2017年4月5日，合肥燃气集团对天玥广场商业外管燃气工程出具竣工验收确认意见：该工程燃气配套设施已通过综合验收，并接入城市燃气管网系统。2017年5月4日，合肥市公安消防支队出具合公消验字[2017]第0106号《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案工程消防验收合格2017年6月19日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对天玥中心项目建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施出具验收意见：通过验收。同日，国网安徽省电力公司合肥供电公司对天玥中心项目建设工程联合竣工验收供电方案核实意见结论为：通过验收。合肥供电公司高压客户供电方案显示：天玥中心总容量14100千伏安，备用容量3250千伏安。2017年7月12日，安徽卓誉公司取得天玥中心1#楼、2#3#7#8#楼、4#楼、5#楼、6#楼、地下室《建设工程规划核实合格证》，该合格证显示建设单位在规划核实合格后六个月内报送包括供水、供电、燃气、消防、环保等部门评定或验收报告后换发《建设工程规划许可证》。2017年7月20日，天玥中心地下室房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格，在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中工程竣工验收备案文件目录显示备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件等。2017年8月9日，天玥中心1#楼、2#3#7#8#楼、4#楼、5#楼、6#楼、地下室获得《建设工程规划许可证》，同年11月8日，合肥市规划局蜀山区分局就关于天玥中心部分业主提出的天玥中心商铺相关问题中涉及规划的问题书面答复如下：“1、关于房屋性质的问题。我局于2014年9月22日核发了天玥中心地下室项目建设工程规划许可证（合规建民许2014369号），项目名称为天玥中心地下室，建筑功能为地下车库（含人防车库）、地下商业、开闭所及设备用房。开发单位预售的地下商铺经我局核实未发生改变，并非业主所提到的地下车库改商业……3、关于规划验收的问题。根据相关规定，在建设单位向我局报送消防、环保、建委、人防、供水、供电等相关部门验收合格意见后，我局于2017年8月9日核发了天玥中心地下室项目的建设工程规划许可证正本”。2017年10月，安徽卓誉公司向王秀艳发出交房通知书，要求其在2017年10月30日前到天玥中心物业服务中心办理收房及费用结算手续。2017年10月28日，安徽卓誉公司在《安徽商报》、《合肥晚报》上发布天玥中心项目交房公告。此后，王秀艳因认为安徽卓誉公司未向其交付符合条件的商铺，遂起诉来院。另查明，2015年5月21日，安徽卓誉公司与北京中铁隧建筑有限公司签订了《潜山路站6号出入口接天玥中心连接通道工程》。安徽卓誉公司与合肥城市轨道交通有限公司签订了《连接通道协议书》。2016年4月25日，公安部消防局出台《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》，该意见第（八）条规定餐饮场所严禁使用液化石油气，设置在地下的餐饮场所严禁使用燃气。2017年11月10日，合肥市工商行政管理局出具《关于“天玥中心”项目虚假宣传问题的回复》，调查意见为“综上所述，投诉人反映的问题，目前无证据认定为虚假宣传”。上述事实，有原告提供的身份证、企业基本信息、《商品房买卖合同》及附件、《合肥市商品房网上认购备案确认单》、《建设工程规划许可证》、合公消验字[2017]第0106号《建设工程消防验收意见书》、宣传彩页截图、《关于天玥中心交房通知回复告知函》、快递单据复印件，被告提供的《认购协议》、《商品房买卖合同》及附件、《关于“天玥中心”项目虚假宣传问题的回复》、《连接通道协议书》、《潜山路站6号出入口接天玥中心连接通道工程施工合同》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证副本》、合公消验字[2017]第0106号《建设工程消防验收意见书》、《安徽省建设工程规划核实合格证》、《竣工验收备案表》、《建设工程规划许可证》（正本）、《供水工程竣工验收合格证明》、《建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施验收意见》、《建设工程联合竣工验收供电方案核实意见》、《合肥市燃气配套工程竣工验收确认书》、合肥市规划局蜀山区分局书面答复、《天玥中心项目交房通知书》及快递单、《安徽商报》和《合肥晚报》交房公告及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议一》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。原告签订合同后，按约履行了付款义务，被告亦应按约交付合同所约定的商业用房。本案中，双方的主要争议焦点为：一、案涉商铺是否符合交房条件；二、被告是否存在逾期交房行为；三、案涉《商品房买卖合同》解除条件是否成就。关于案涉商铺是否符合交房条件。原告主张被告广告宣传案涉商铺双地铁无缝对接、明火餐饮、挑高6米但并未向其交纳符合宣传标准的餐饮商铺存在违约。本案中，被告虽在其销售宣传资料中载明“双地铁无缝对接、明火餐饮、挑高6米”，但在其与原告签订的商品房买卖合同中对此并无明确约定，而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方视为要约。被告上述宣传资料仅是对天玥中心项目整体商铺所作的宣传，并未明确对某一栋、某一楼层、某一商铺的功能作出承诺，且双地铁无缝对接开通时间、地下室严禁接入燃气非被告订立合同时所能预见和避免（决定)，且被告无论在宣传资料还是合同中均明确表明宣传资料不作为销售承诺和合同附件，故被告的上述宣传并不构成要约。原告提出案涉商铺没有上下水、排烟管道，因双方在《商品房买卖合同》中仅约定案涉商铺的用途为商业，并未对案涉商铺交付时下水、燃气、排烟接通到户、每户电容配置等作出明确约定，故对其主张，本院亦不予采信。考虑到原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件是该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋交付时，水通、电通、路通，商业交付标准为粗装修，天棚腻子批嵌、地面水泥砂浆面层，而被告在通知收房前已经取得了《建设工程规划许可证（正本）》，并取得了建设工程竣工验收合格，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件及供电、供水等相关部门的意见，达到合同约定的水通、电通、路通及粗装修条件，被告通知交付的案涉商铺已符合合同约定的交房条件。关于被告是否存在逾期交房行为问题。双方在《商品房买卖合同》中约定案涉商铺交房日期为2017年10月30日之前，本案中被告已于2017年10月30日之前向原告发出交房通知书并在公开媒体上刊登了交房公告，因原告认为案涉商铺不符合餐饮商铺的交房条件，致双方未办理成房屋交接手续，因被告已按合同约定履行了书面通知义务且不存在逾期事实，被告不存在违约行为。原告关于商铺实际面积与合同约定面积误差较大、无法达到其使用目的的陈述，未提供充分有效证据予以证明，故本院不予采信。关于案涉《商品房买卖合同》解除条件是否成就。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如前所述，因涉案《商品房买卖合同》既未达到合同约定的解除条件，也不构成被告交付的房屋致使原告不能实现其合同目的的法定解除条件，故对原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王秀艳的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由原告王秀艳负担。如不服本判决，应当在本判决书送达后起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇一九年五月十日书记员 时丁玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。