海口市秀英区人民法院 判 决 书 （2019）琼0105民初862号 原告：曹津诚，男，1985年6月9日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份证号码：×××。 委托诉讼代理人：贾华磊，海南东方国信律师事务所律师。 被告：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地：海口市秀英区秀华路2号秀英区政府一号楼601房。统一社会信用代码：914600006931562340。 法定代表人：赵惠民，总经理。 委托诉讼代理人：符雄师、李哲良，海南宝岛律师事务所律师。 原告曹津诚与被告海南银泉进出口贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾华磊，被告的委托诉讼代理人符雄师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金248073.06元。事实和理由：2016年11月7日，原、被告双方签订《海口市商品房买卖合同》，合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。合同第十一条则约定了出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付完购房总价款，已完全履行合同义务。但被告施工缓慢，直至2018年11月2日才取得竣工验收备案证明，将符合合同约定的商品房交付给原告，逾期交房天数达671天（自2016年12月31日起计算至2018年11月2日止）。被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金248073.06元（739413元×0.0005×671天=248073.06元）。但经原告与被告多次协商，被告均拒不支付违约金。综上，为维护原告合法权益，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，一、在整个项目建设过程中，被告存在两个延期交房的事实，第一个是不可抗力，第二个是政府行为。首先，涉案项目在施工期间遭遇了超期台风“威马逊”，导致项目工地长时间停工。重新开工后，为了修补台风造成的损害，又重新覆盖护网、搭支架等，又造成工期延长。台风属于不可抵抗力的一种，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因不可抵抗力造成工期延期的，被告延期期间的违约责任可以免除。其次，阿里山山装饰设计（海南）有限公司在代理被告销售银泉花园小区过程中违规操作，致使购房户向政府上访要求退款，阿里山山装饰设计（海南）有限公司与被告对账后达成协议，被告只对收到款项的84户客户负责退款，但住建局等政府部门为维稳给被告施压，要求被告对84户之外的客户也要负责退款，致使被告损失600多万元。在项目完工后，被告已经将相关材料及时报送相关部门审核验收，因政府部门介入，致使涉案房屋长时间内没有通过验收，导致被告迟延交房。 二、即使被告需支付逾期交房的违约金，但合同约定的违约金已经明显高于原告的损失，恳请法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院后仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院＜关于使用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定的违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。以上法律及司法解释赋予当事人对违约金过高或过低的约定请求人民法院予以调整的权利，并确定了一定的调整幅度，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会公平和正义。被告认为，原告的损失应该以同地段同类住房的租金为计算标准。虽然本案中双方均未申请人民法院对涉案房屋与同期间地段房屋租金利益进行评估，但是海口市秀英法院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，秀英法院委托海南正理房地产估价有限公司对银泉花园小区房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月每平米20元。法院参照同地段同类型房屋租金评估结果，将违约金计算标准调整为每月每平米20元。而且，秀英法院受理的其他与本案涉案房屋同一小区的逾期交房的违约金均以每月每平米20元为计算标准。因此依据合同约定的违约金数额判决，对答辩人而言是显失公平的，恳请法院对违约金依法进行调整。 三、退一步来说，即使以已付房款为基数计算违约金，原告主张以每日按已付房款的万分之五支付违约金金额明显过高，依法亦应予以调整。原告已于2018年5月28日办理入住手续，双方已完成了商品房的转移占有，应视为房屋已经交付使用，计算逾期违约金的天数为2016年12月31日至2018年5月28日共计513天，原告主张被告逾期交房天数为671天无事实依据。而且原告虽然在2016年11月7日签订合同时首付239413元，但直到2017年10月11日（远在合同约定交房日之后）被告才收到银行按揭贷款50万。因此，如果以已付房款为基数计算逾期违约金，应分为两段时间计算，一是以首付款239413元为基数从2016年12月31日（约定交房日）计算至2018年5月28日（实际交房日共计513天），二是以50万为基数从2017年11月11日（收到银行款项之日）计算至2018年5月28日（实际交房日共计198天）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下： 一、原告提交证据《海口市商品房买卖合同》《购房发票》，被告对真实性无异议，认为银行按揭贷款是在合同约定交房日之后才办下。本院质证意见为，对被告无异议的证据本院予以确认，原告缴纳房款以被告实际收到为准。 二、被告提交证据如下： 1、业主（住户）入住验收清单； 2、业主装修申请表； 3、业主承诺书； 证据1-3，证明被告已于2018年5月28日交付房屋给原告； 4、《海口市建设工程竣工验收备案表》，证明包括原告房屋在内的银泉花园工程已于2018年11月2日通过验收备案； 5、《房地产估价鉴定报告》，证明本院受理（2017）琼0105民初3427号案件中，本院委托海南正理房地产估价有限公司对银泉花园小区房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月每平米20元； 6、本院（2018）琼0105民初2485号民事判决书，证明本院对与本案涉案房屋同地段（银泉花园小区房屋）同类型的房屋逾期交付的违约金的计算标准为每月每平米20元； 7、《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》，证明被告于2017年10月11日收到银行给曹津诚的贷款50万。原告对上述证据真实性无异议，证明效力均不认可。本院质证意见为，对原告提交的上述证据均提交原件，来源合法，与待证事实有关联及证明效力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于海口市海秀公路北侧银泉花园项目的开发商，该项目于2013年4月23日取得《建设工程规划许可证》，并于2014年8月28日取得《海口市商品房预售许可证》。2016年11月7日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于海口市××路房，总房款为739413元，原告支付首期款239413元，余款50万元通过商业贷款支付；被告应于2016年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；逾期交房在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首期购房款。被告于2017年10月11日收到银行给曹津诚的贷款50万。2018年5月28日，原告前往被告处收房，并在《业主住户入住验收清单》上签字确认。银泉花园项目于2018年11月2日已符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的交付条件。因被告逾期交房，原告遂提起本案诉讼。 另查明：本院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，经委托海南正理房地产估价有限公司对该案中银泉花园小区涉案房屋2单元2层2-205号房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月20元/㎡。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告已经依约向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定在2016年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用。本案双方的争议焦点在于：一、被告逾期交房期间如何确定；二、合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高，应否予以调整。第一、关于被告逾期交房期间如何确定的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告2018年5月28日已经办理了入住手续，双方完成了商品房的转移占有，视为房屋已经交付使用。因此逾期违约金应从约定交房当日即2016年12月31日计算至实际收房之日即2018年5月28日共计513天。被告在诉讼中以政府行为、台风等特殊原因为由抗辩，本院认为，被告并未能举证证明涉案工程迟延系由政府行为造成，且完全由政府的过错导致。被告作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批工作对交付期间的影响程度。而被告以发生在合同签订之前的“威马逊”等台风影响工程进度来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑，且台风天气在海南普遍发生，被告作为房地产开发企业，对台风天气等气候因素影响工程建设进度应当有所预见，其在合同确定的交房期限中对气候因素和其他影响交房因素应予以考量。故被告以政府行为、台风为由进行抗辩，本院不予采纳。由于被告所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，故应当承担逾期交房的违约责任。第二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高、应否予以调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告与被告在合同中约定的违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之五支付，被告提出违约金过高的抗辩意见，结合本案具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类型房屋租金评估结果，本院酌情将违约金计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之三计付。因此，以原告已付房款为基数计算逾期违约金，应分为两段时间计算，从2016年12月31日（约定交房日）计算至2018年5月28日（实际交房日共计513天）①违约金金额=239413元×0.0003×513天=36845.66元；从2017年10月11日（收到银行款项之日）计算至2018年5月28日（实际交房日共计229天）②违约金金额=500000元×0.0003×229天=34350元，共计71195.66元，原告主张超出71195.66元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告海南银泉进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹津诚支付逾期交房违约金71195.66元； 二、驳回原告曹津诚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5021元，由原告曹津诚负担3441元，由被告海南银泉进出口贸易有限公司负担1580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 法官助理张一晨书记员王莉莎 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第11对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 此处插入裁判文书正文 审判长 韩 诚 陪审员 邝国鑫 {文书日期} 法官助理张一晨书记员王莉莎 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第11对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 此处插入裁判文书正文 审判长韩诚 陪审员邝国鑫 法官助理张一晨书记员王莉莎二〇一九年五月二十三日[盖章位置]