云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初1766号原告：杨海亮，男，汉族，1974年3月18日出生，住云南省迪庆藏族自治州香格里拉市。委托诉讼代理人：万晓丽，系云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨开易，系云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南驰久房地产开发有限公司（以下简称“驰久公司”）。住所：云南省昆明市盘龙区拓东路50号。法定代表人：邱江宁。被告：云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）。住所：昆明市白塔路131号。法定代表人：周一平。委托诉讼代理人：黄孔生，系云南枢环律师事务所律师，特别授权代理。原告杨海亮诉被告云南驰久房地产开发有限公司、云南金马源房地产开发（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告杨海亮及其委托诉讼代理人万晓丽，被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人黄孔生到庭参加了诉讼。被告云南驰久房地产开发有限公司下落不明，本院于2019年2月1日在昆明市盘龙区人民法院官网公告栏依法向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，其无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告云南驰久房地产开发有限公司签订的《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》；2、判令云南驰久房地产开发有限公司退还原告已支付的租金116000元；3、判令云南驰久房地产开发有限公司向原告支付自2018年3月1日起至2019年1月22日的市场过渡补贴费用10464元，以及自2019年1月23日起至被告实际清偿之日止，以租金116000元为基数，按年利率24％计算的资金占用费；4、判令被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司对前述第2、3项诉讼请求承担共同还款责任；5、判令两被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月11日，原告与被告驰久公司签订《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》，约定由原告租赁昆明市白塔路131号汇都国际三期汇都状元楼美食森林＂3层A01号，租期为20年，自2017年8月1日起至2037年7月31日止，租金为116000元，物业交付时间为2017年7月31日。综上，被告未按期向原告交付物业以及长期未支付开业前市场过渡补贴费用的行为，已经构成根本违约，侵犯原告合法权益，原告特起诉。被告云南驰久房地产开发有限公司未到庭答辩，也未向法庭提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司答辩称：1、我方并非合同当事人，不是适格被告，相关责任不应该由我方承担；2、汇都3期物业至今处于烂尾状态，租赁物不具备使用价值，不能作为租赁物出租，故涉案合同无效，不存在合同解除；3、据我方所知，原告仅向被告驰久公司交付租金79000元，与合同约定相一致；4、因合同无效，原告主张的市场过渡费、资金占用费无合同、法律依据。综上，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：第一组证据：《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》，证明原被告双方签订协议，约定原告投资被告建设开发的“汇都国际一期”B座二层B0056号商铺物业，被告向其支付相应的租金收益，投资金额为20万元，投资期限为十年；第二组证据：银行刷卡小票，证明原告按照合同约定，向被告以及被告指定的第三方刷卡支付116000元整的租金，原告的支付义务已履行完毕；第三组证据：收据，被告收到原告支付的116000元整的租金后，向原告开具了收据；第四组证据：补充公告，证明被告对租赁合同中关于“市场过渡补贴”的支付方式及计算方式进行了变更；第五组证据：公告，证明被告金马源公司的关联公司即云南金马源投资集团有限公司与被告驰久公司共同发布公告，“汇都国际三期”实际为两被告共同开发的项目，两被告应该共同承担违约责任。经质证，被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司对原告提交的第一组证据真实性、关联性认可，合法性不认可，因合同无效，关于租金收益的证明目的不认可；第二组证据银行刷卡小票金额为79000元真实性认可，37000元小票真实性不清楚，与本案无关，不认可；第三组证据79000元收据认可，37000元收据真实性无法确认，不认可；第四、五组证据不认可，主体并非我方。被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将综合原、被告的庭审陈述在下文综合评判，在此不赘述。综合原告的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告杨海亮（乙方）与被告云南驰久房地产开发有限公司（甲方）于2017年4月11日签订《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》，约定原告承租被告驰久公司开发的座落于云南省昆明市白塔路131号汇都国际三期“汇都状元楼美食森林”3层A01号物业，租期20年，自2017年8月1日至2037年7月31日止。该物业租金单价为10676元/㎡/20年，面积为7.4㎡，本合同签订当日，一次性支付二十年租金合计人民币79000元。物业交付时间为2017年7月31日，乙方在接到甲方发出的《交付通知书》后5个工作日内应前往被告指定地点办理交接等相关手续。甲方定于2017年11月18日为整体统一开业日，甲方如未能按约定时间开业，则自2017年11月19日起，甲方承诺按100元/㎡/月的标准支付乙方，作为市场延期开业补偿金，直至正式开业为止。第六条约定，自乙方与甲方签订本合同且付清全款之日起至2017年11月17日，甲方承诺给予乙方开业前市场过渡补贴，标准为80元/㎡/月，开业前市场过渡补贴费的支付时间为正式开业后30天内，具体以甲方电话通知乙方的时间为准。第七条约定，乙方自2017年8月1日起满5年后3个月之内，如乙方选择放弃经营权，则甲方承诺对乙方所承租物业进行原价回购，双方共同确认该物业经营权回购价格为人民币116000元（该回购价格包含乙方支付的租金及推荐服务费）。自乙方提出放弃经营权或申请退铺之日起20个工作日内，甲方应配合乙方将其承租物业的经营权回购手续办理完毕，同时，甲方应通过银行转账方式将物业经营权回购费用支付予乙方。签订合同当日，原告向被告金马源公司转账支付了租金人民币79000元，由被告云南驰久房地产开发有限公司向原告出具收据予以确认；签订合同当日，原告向案外人昆明世昆房地产经纪有限公司转账支付了推荐服务费人民币37000元，由昆明世昆房地产经纪有限公司向原告出具收据予以确认。2017年7月24日，被告驰久公司与案外人云南金马源投资集团有限公司、云南汇都商场管理有限公司联合发布《公告》：“项目开盘时间（即网签合同备案登记的起始时间）定于2017年12月31日，项目正式交房时间定于2018年4月30日。”2017年7月31日，被告驰久公司向汇都国际三期经营权商铺业主发布《补充公告》：“以我公司2017年7月24日发布有关汇都国际三期交房时间延后的《公告》为前提，为充分保障已购买汇都国际三期经营权商铺业主的权益，现就以下六个方面特作补充说明如下：一、已原先与业主签订的《汇都国际三期商铺租赁合同》为基础，公司研究决定将2018年3月1日视同汇都国际三期经营权商铺正式开业的时间。二、汇都国际三期已售经营权商铺的20年租期相应顺延，即商铺租赁期限为2018年3月1日至2038年2月28日。三、针对购买汇都国际三期商铺20年经营权并已与我公司签订《商铺委托经营管理合同》的投资型业主，委托期相应顺延，即前5年托管期限为2018年3月1日至2023年2月28日，托管收益支付标准及支付方式不变。四、针对购买汇都国际三期商铺20年经营权且未与我公司签订《商铺委托经营管理合同》的自营型业主，自2018年3月1日起至市场正式开业前一天，公司将统一按照130元/㎡/月的标准逐月支付经营补贴。五、根据我公司与汇都国际三期经营权商铺业主签订的《汇都国际三期商铺租赁合同》，无论投资型或自营型业主自付清全款之日起至2017年11月17日均享有合同约定的市场过渡补贴，标准为80元/㎡/月，支付时间为市场正式开业后30天内，即2018年3月31日前。六、因本次汇都国际三期经营权商铺统一开业时间的变化调整，故2017年11月19日至2018年2月28日期间我公司将根据《汇都国际三期商铺租赁合同》有关约定，按100元/㎡/月的标准逐月支付汇都国际三期经营权商铺业主逾期开业补贴。”现原告认为被告驰久公司未按合同约定交付涉案商铺并支付开业前市场过渡补贴费用，故诉至本院主张其诉请中的权利。另查明，原、被告双方均陈述截至本案一审法庭辩论终结前，被告驰久公司尚未取得涉案房屋建设工程规划许可证、涉案房屋也属于停工烂尾状态。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，被告驰久公司至今未取得涉案房屋建设工程规划许可证、也未建成并交付案涉房屋，就与原告签订《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》，同时以返租形式免除商铺实际交付义务，约定收取原告“租金”又承诺向原告支付市场过渡补贴费用，不符合租赁合同的法定构成要件；另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。具体到本案，截至本案一审法庭辩论终结前，原、被告均认可涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证、也未建成并交付，涉案《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》实为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案租赁合同无效，被告驰久公司对此存在过错，被告驰久公司应向原告返还租金人民币79000元并承担存款利息损失。关于原告要求被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司与被告驰久公司承担连带还款责任的诉讼请求，被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司实际收取了原告交付的租金人民币79000元，其辩称其与被告驰久该公司存在债权债务关系，但无证据证实。故其应当与被告驰久公司承担连带还款责任。关于原告主张的37000元系案外第三人收取，其可另案向案外第三人主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告杨海亮与被告云南驰久房地产开发有限公司于2017年4月11日签订的《汇都状元楼美食森林商铺租赁合同》无效；二、被告云南驰久房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨海亮退还租金人民币79000元并承担以人民币79000元为本金自2017年4月11日起至该款项实际还清之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的利息；三、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司对被告云南驰久房地产开发有限公司的上述债务承担连带还款责任；四、驳回原告杨海亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币2829元由原告杨海亮承担人民币1029元，由被告云南驰久房地产开发有限公司、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司共同承担人民币1800元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 侯 萍人民陪审员 徐 霆二〇一九年五月三十日书 记 员 赵路娟