浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初2363号原告：王娟英，女，1968年6月29日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：戈金付，系原告丈夫。委托诉讼代理人：金磊，浙江信专律师事务所律师。被告：林明良，男，1957年11月12日出生，汉族，住平湖市。被告：徐美芳，女，1958年4月12日出生，汉族，住平湖市。被告：林正祥，男，1983年2月19日出生，汉族，住平湖市。上述三被告的共同委托诉讼代理人：姚春新，浙江泰豪律师事务所律师。原告王娟英与被告林明良、徐美芳、林正祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序审判。2018年7月26日，本案转普通程序组成合议庭审判，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戈金付、金磊，三被告的委托诉讼代理人姚春新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（审理过程中已变更）：1、解除原、被告于2016年4月25日签订的《房屋转让合同》；2、三被告赔偿原告损失837000元；3、三被告返还原告已支付的房屋定金20万元；4、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：三被告因老家拆迁安置可获三港新城拆迁安置房一套。2016年4月25日，原告与三被告签订《房屋转让合同》1份，约定三被告将三港新城独山港区安置房一套（此时具体房屋尚未确定，需抓阄）以456000元转让给原告，该房屋建筑面积约为100平方米，车库配套，付款方式为2016年4月25日支付定金20万元，被告领钥匙时再付116000元，其余购房款在被告办理好两证后一个月内付清。合同还约定面积误差按每平方米4000元多还少补，如抓阄到1-5楼均为一口价一套为准。合同签订后，原告即向三被告支付了定金20万元。2016年11月3日，拆迁办组织抓阄，三被告要求原告到现场由原告自己抓阄，原告委托丈夫戈金付前去抓阄，经抓阄确定房屋为文丰花苑（三港新城）26幢1单元302室。2017年下半年，因房价开始上涨，三被告不同意将房屋卖给原告，拒绝办理房屋产权登记和过户手续。2017年7月，三被告以原告炒房为由向法院起诉要求确认合同无效，后于2017年9月撤诉。三被告至今仍未办理房屋产权登记及交付房屋。三被告答辩称，1、原、被告签订的合同不成立，不具有法律效力。三被告没有向原告出售房产或者订立房屋买卖合同的真实意思表示，民事行为无效。2、案涉房屋买卖不是正式合同，只是一个意向书，不具有买卖合同的效力，没有明确的买卖标的，原告主张的文丰苑26幢1单元302室不是合同指向的标的。3、本案中行为人的行为涉及中介联合以欺诈方式炒房，这与我国禁止炒房的政治相违背。4被告徐美芳对合同不知情，也从来没有同意出售任何房产。5、被告没有要求原告去抓阄，原告诉称的事实不属实。6、不认可原告认为诉状中“2016年下半年三被告不同意将房屋卖给原告”是笔误，实际上是“2017年下半年”的说法。在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、《房屋转让合同》1份，证明原告与三被告于2016年4月25日就本案所涉房屋签订了房屋转让合同的事实;2、收条1份，证明原告于2016年4月25日向三被告支付200000元定金的事实;3、摸阄定位单1份，证明经抓阄，三被告在三港新城的拆迁安置房确定为文丰花苑26幢1单元302室;4、民事起诉状、民事裁定书各1份，证明三被告曾向法院起诉确认本案所涉合同无效，后撤诉，证明三被告拒绝履行合同的事实;5、被拆迁户产权调换结算表1份，证明文丰苑26幢1单元302室系三被告的拆迁安置房，该房屋是经拆迁办确认的；6、张某与被告林正祥的微信聊天记录1份，证明拆迁办组织抓阄的日期为2016年11月3日，被告林正祥提到11月3日上午8点摸号、增加购房款、钥匙随时可以拿、配合原告抓阄等内容，还证明原告诉状中存在两处笔误；7、笔录3份、转帐记录1份，证明定金20万元交付的过程，2016年4月25日，戈金付、干海英、张某、林正祥、林明良、朱林华父子在朱林华家中，先是朱林华与林正祥、林明良解除了他们之间的房屋买卖合同，因为朱林华之前已经支付了林正祥、林明良一定的购房款，解除后要返还，所以原告直接转给了朱林华185000元，然后戈金付给了林正祥15000元，林明良则在收条上签字，将收条给了戈金付。三被告质证认为，证据1，真实性有异议，被告徐美芳未签字，与去年被告方提交的合同有出入，被告方提交的合同无被告徐美芳签名，原告的签字并非其本人所签；对合法性也有异议，该合同不是房屋买卖合同而是购房意向书，根据该意向书，可以看出这是中介炒房，这与习总书记在十九大上提出的“房子是用来住的不是用来炒的”精神相违背，意向书上的标的物即独山港区安置房一套是不存在的；与本案不具有关联性，该合同，被告方不是跟原告王娟英签订的，原告王娟英不是真正的买主，被告不知道真正的买主是谁，签合同的时候，原告王娟英没有来。证据2，对被告林明良、林正祥的签名没有异议，徐美芳的签名非本人所签，三被告没有收到200000元，在去年的庭审中，原告认可是通过转帐方式支付，因此需要原告提供详细的转帐凭证。证据3，关联性有异议，三被告的拆迁安置房有二套，文丰花苑的房屋不是合同上载明的标的物，不是被告要求原告去抓阄，事实上原告也没有去抓阄。证据4，无异议，但对原告要证明的事实有异议，三被告起诉的目的是行使通知，通知原告表示被告不认可该合同，如果法院认为该合同成立的，被告方就作为善意相对人行使撤销权，履行了通知义务，目的达到了就没有必要诉讼了；当时庭审中，原告王娟英否认与中介机构的干海英有关联，当时被告想向住建部投诉中介联合炒房的，由于原告王娟英的否认，被告投诉依据不足，也就撤诉了，但达到了行使通知的义务和撤销权的目的，撤销权是指合同法第48条规定的无权代理在被追认前，善意第三人有撤销的权利，被告林正祥、林明良是善意第三人，被告徐美芳因为不知情，合同对其没有效力，当时与被告签订合同的人是无权代理，也没有向被告披露其与原告王娟英的代理关系，被告认为签字的人假冒第三人的名义。证据5，与本案无关联，签订合同时尚不存在该证据。证据6，真实性无法确认，不认可，原告应当提供全面的聊天记录，原告应当举证证明其提供的聊天记录是全面的；即使聊天记录属实，也不能证明原告要证明的事实，林正祥提出加钱说明不加钱就不同意出售，事实上被告就是不同意出售；该聊天记录是中介人员与林正祥之间进行的，对其余被告不产生效力，与原告无关；该份证据不能推翻被告通知原告解除合同或者合同无效或者合同不履行，以及推翻原告之前“2016年下半年不同意出售房屋”的陈述；即使被告之后要求加钱，也无法证明之前就不能通知拒绝出售房屋。证据7，对戈金付的笔录，真实性不认可，戈金付是原告的配偶，不认可其作为证人的身份，笔录中戈金付陈述“带了王娟英的证件”，但被告没有见到证件，根据当事人陈述，合同上王娟英的签字不是戈金付所签，林正祥收到过15000元，但钱是张某支付的，不是戈金付支付的，笔录中陈述的抓阄过程，被告不认可；对干海英的笔录，不认可，对干海英的身份不认可，被告怀疑干海英是做中介的，本起房屋买卖是中介合谋炒房，原告王娟英在上次庭审中确认干海英与本起房屋买卖没有关联，因此，被告认为，要么干海英作伪证，要么原告虚假陈述；对张某的笔录，质证意见与对干海英的笔录质证意见一致；对转帐凭证，无法确认，由法庭核实。本院出示经本院委托，由嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司评估后出具的评估报告书1份，结论为：平湖市当湖街道文丰花苑26幢1单元302室及车库市场价值为：价值时点在2016年7月1日为661000元；价值时点在2017年7月为1019000元；价值时点在2018年5月为1293000元。原告质证认为，对三个时间点的评估结论无异议，原告认为原告的损失应当按照价值时点为2018年5月的市场价值来进行计算。三被告质证认为，评估程序有问题，没有出具征求意见稿，也没有要求被告提出意见；对价值时点为2017年7月的市场价值的结论不认可；评估的三个市场价值都太高，不符合市场价值；该评估报告与本案无关，房屋买卖合同不成立，不需要进行评估。经原告申请，证人张某出庭作证如下：证人从事中介工作，经营地址在百花小区对面，证人是在原告购买文丰花苑这套房子时认识原告的，戈金付之前就认识，但不熟，他也是作中介的。证人先认识林正祥和林明良，文丰花苑这套房子是林正祥、林明良委托证人出售，时间是在2015年年底，他们过来对证人讲，他们已经将文丰花苑的房子卖掉了，但买方不要了，所以委托证人再找买家。证人是房源方中介，干海英是客户方中介，我们中介是信息共享的，证人把案涉房屋的信息分享到群里，干海英就找到证人，说房子能不能便宜点，然后就找买家，2016年初，找到了买家王娟英。出售的时候并不知道出售的房子具体是哪套，但证人知道该房子具体在哪个小区，是在三港佳苑马路的对面，小区的名字是合同签订后取的，叫文丰花苑小区。证人不清楚林正祥他们家拆迁安置几套房屋，但他们跟证人说起在他们村里也安置了一套，他们要出卖的是安置在平湖的房子。签订合同的当天，证人跟着林正祥去他家里把他父亲接出来，然后开车去上一个买家朱林华家里，房屋买卖合同是在朱林华家里签订的，同去的人包括证人、干海英、王娟英的丈夫戈金付、林正祥、林明良，朱林华和他儿子在家里，签订合同的地点在厨房，合同文本是干海英提供的，合同是干海英起草的。由于林正祥、林明良与朱林华之间的合同要解除，需要返还朱林华购房款，由于戈金付没有带那么多的现金，故由戈金付支付了现金15000元，干海英转账了185000元。合同上中介方由证人签字，乙方是戈金付签了他妻子王娟英的名字，甲方是林正祥父子签字的。合同上徐美芳的名字是由林正祥签的。转让房屋时说好了房屋要通过抓阄选定，由买受人自己去抓阄，通过抓阄选定的房屋位置，无论好与坏与出卖人无关。去抓阄的上一天，证人通过微信发给林正祥一个位置（平湖体育馆），第二天，证人先到达，之后是戈金付也来了，林正祥、林明良父子是最后到达。先是抓阄顺序的抽签，抽签是戈金付和林正祥一起去的，证人则坐在看台上，回来后他们告诉证人抓阄是戈金付去抓的。抓阄的前二天，林正祥对证人讲，房屋涨价了，要求证人告诉戈金付，购房款在增加点，证人表示只能帮忙说一下，戈金付那天是同意加点钱的，但后来双方都没有表明加多少钱，所以就搁置下来了。过了一个月左右，林正祥通过微信跟证人说他向公证处咨询过，抓阄不是他抓的，他要重新抓阄。原告质证认为，无异议，证人是如实陈述。三被告质证认为，不认可。被告认为案涉房屋是三个中介合谋以欺诈方式联合炒房，干海英与王娟英认识，但王娟英否认与干海英的关系，这不合常理。欺诈是导致被告意思表示不真实，产生了错误的认知，错误地认知合同的相对方是另外一个人，如果合同的相对方是“王娟英”，被告肯定不会转让房屋，被告知道“王娟英”是中介，在城投公司竟拍过房子。对上述原告提供、本院出示的证据及证人证言，经审核，本院认证如下：原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据7，合理部分本院予以认定。本院出示的证据，本院予以认定。证人张某的证言，合理部分本院予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2016年4月25日，原告王娟英与被告林明良、徐美芳、林正祥签订《房屋转让合同》一份，合同约定：甲方（三被告）自愿将坐落于三港新城独山港区安置房一套以人民币456000元转让给乙方（原告），该房屋建筑面积多层约100平方米，车库面积配套，产权证未做，土地证未做；2016年4月25日，乙方预付甲方定金20万元，付款方式为第二次在甲方领钥匙时再付116000元，其余房款在甲方办理好两证后一个月内付清；该房转户时的评估费、公证费、交易税、契税、个人所得税、登记领证费、营业税、印花税、房产税等转户费用，由乙方承担；甲方应确保该房屋的产权合法，并无条件协助乙方办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还乙方已付定金的同时，再赔偿乙方已付定金的二倍，并承担已付的中介费，房款全额付清后，如甲方不履行合同违约，应赔偿对方总房款的50%；该房屋设施包括水电通，原始房产证、土地证由甲方办理好；乙方付清房款后，甲方即交付所转让的房屋，不得借故拖延；本合同一式三份，甲、乙双方签字后此合同生效，今后一切事宜均按上述约定办理，不得无故解除。该合同还备注：付款以收条为准，过户的姓名、时间由乙方决定，本房面积如有误差，一平方米外多还少补，按每平方米4000元，如摸到1至5楼均为一口价一套为准。合同落款买方处由原告王娟英丈夫戈金付代签，卖方处由被告林明良、林正祥签字，徐美芳由被告林正祥代签，中介方由张某签字。合同签订当日，被告林明良、林正祥、徐美芳出具收条一份，载明：今收到王娟英购三港新城独山港区安置房定金200000元。2016年11月3日，林正祥、林明良、原告丈夫戈金付及中介人员张某等人到了平湖市体育馆就安置房的具体定位进行抓阄，阄是由戈金付去抓的，抓阄完成后，平湖市独山港镇建设征迁工作指挥部办公室出具了定位单：“文丰花苑安置房摸阄定位单，户型为多层100平方米，26幢1单元302室”。2016年10月30日，被告林正祥向中介人员张某提出加价，双方进行微信聊天，内容如下：林正祥：现在那边都要卖7000了。张某：7000卖不到吧。林正祥：我网上问了其他中介都说要70几万。张某讲：这么多。林正祥：是呀，亏大了，你能不能让她们加点，我也给你一点。张某：被他们打死。林正祥：如果能加点的话，到时候摸筹肯定好好配合他们，让他们也选个好一点的。张某：我知道了，我尽力。林正祥：谢谢。2016年11月2日，林正祥询问张某：你问过他们吗，3号早上8点要去摸号了，他们不高兴的话，我们自己去摸了。2016年11月26日，林正祥与张某再次微信联系。张某：什么时候去交款拿钥匙林正祥：他有没有说加多少，钥匙随时可以去拿，但是还要贴很多钱进去，我们没钱，他上次说同意加一点，我们也配合他抽了个最好的楼层位置，你问问他吧，帮我谈下，你这边我肯定记得的。此后，原、被告双方未就增加购房款事宜达成一致。2017年7月19日，被告林明良、徐美芳、林正祥向本院提起诉讼，被告为本案原告王娟英，案号为（2017）浙0482民初3600号。该案的诉讼请求为：确认原、被告之间于2016年4月25日签订的关于坐落于三港新城独山港区安置房的《房屋转让合同》无效。事实和理由为：2016年4月25日，被告以有购买意向为由与原告林明良、林正祥签订了关于三港新城独山港区安置房《房屋转让合同》，约定该房转户时，产权人姓名由被告决定，可作投资、自住或者转售他人。后原告发现，该买卖并不是双方的真实意思表示，被告的身份是房产中介。原告认为，合同的成立必须是相对人的真实意思表示，房产中介利用自身优势，“名为买房，实为炒房”的行为并非真实意思表示，合同不具备成立条件，应属无效合同；该合同涉嫌欺诈，合同未成立或生效；该合同实为意向书，没有明确的交易信息，不具备成立或者生效的条件，且涉及家庭共有人，没有拘束力。2017年9月15日，该案原告林明良、徐美芳、林正祥申请撤诉，本院予以准许。2018年9月21日，原告王娟英向本院提交变更诉讼请求申请书，将“被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付坐落于平湖市”原诉讼请求变更为：解除原、被告于2016年4月25日签订的房屋转让合同；三被告赔偿原告损失70万元（按房屋评估价扣除合同价）；三被告返还原告已支付的房屋定金20万元。该变更诉讼请求申请书，本院于2018年9月21日送达给了三被告。根据原告申请，经双方抽签选择，本院委托嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司就案涉平湖市当湖街道文丰花苑26幢1单元302室及车库进行价值评估。2019年4月16日，该鉴定机构出具了《房地产司法评估报告》，估价结果为：价值时点为2016年7月1日的评估价值为661000元；价值时点为2017年7月的评估价值为1019000元；价值时点为2018年5月的评估价值为1293000元。本次鉴定的鉴定费8000元由原告预付。本院认为，本案争议焦点是案涉合同是否成立或者有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案所涉房屋转让合同的当事人明确，虽然转让房屋在签订合同时未明确，但合同备注中特别约定“如摸到1至5楼均为一口价一套为准”，意为房屋需要摸阄定位，不管定位好坏，均为一口价。合同签订后，双方会同中介人员也一起到了摸阄的现场，并且阄也是由原告的丈夫戈金付所抓，抓阄后拆迁部门也出具了定位单，因此，合同标的指向的是文丰花苑的安置房而不是别处的安置房是明确的，在经过抓阄定位后，即可确定文丰花苑26幢1单元302室是双方签订的房屋转让合同的标的，故本院认定双方签订的房屋转让合同成立。被告认为抓阄是戈金付强行实施，显然与常理不符，本院无法采信。案涉合同具备了房屋买卖合同的标的、数量、价格、付款方式、交付条件、违约责任等内容，被告认为该合同仅是意向书的观点，不能成立，本院不予采纳。关于合同是否有效的问题。被告认为案涉合同无效，理由一是被告没有向王娟英出售房屋的真实意思，被告认为与其签订合同的是另外的人，该人假冒了王娟英的名字；理由二是原告购房系中介合谋以欺诈方式炒房。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告主张的合同无效的理由，不符合上述合同法规定的情形，如果原告是以欺诈手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同，那么被告可请求人民法院变更或撤销合同，合同在未被撤销前，应属有效。事实上，被告并未行使该权利，而是在2017年7月19日向本院提起过确认合同无效之诉，后又撤诉了之。本院认为，案涉合同系原、被告自愿签订，双方均为完全民事行为能力人，未有证据证明原告受让房屋除为了取得该房屋所有权外还有其他非法的目的，也没有证据表明双方进行该交易损害了社会公共利益，或者违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，本院认定原、被告签订的房屋买卖合同是有效的。合同载明的房屋受让方是原告王娟英，被告当然是清楚的，所谓假冒他人名字，前提是被假冒的人对假冒的事情是不知情的，但原告王娟英与戈金付是夫妻关系，从原告应诉、提起诉讼等行为看，原告是认可戈金付的行为，他们之间应是委托代理关系，因此，被告所称的合同对方是假冒他人而签订，本院无法采纳。至于被告所称的原告“名为买房，实为炒房”，原告并不认可，被告也无证据证明，本院也不予采纳。案涉合同交易的是被告家庭的安置房，三被告辩称被告徐美芳对房屋转让不知情，自始也不同意出售该房屋。鉴于被告林明良与被告徐美芳系夫妻关系，被告林正祥系被告徐美芳夫妇之子，安置房是家庭重大财产，在家庭关系正常的情况下，被告徐美芳对出售房屋不知情有违常理，本院无法采信，本院认定该房屋买卖合同对被告徐美芳也有约束力。根据合同法第四十四条第一款和第六十条的规定，原、被告签订的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于房价上涨的原因，被告提出加价，在未得到满足的情况下，三被告向本院提起了诉讼，要求确认合同无效，明确表示“房子不卖了”。根据合同法第九十四条第（二）项的规定，三被告以自己的行为表明不履行主要债务，原告即享有了法定的解除权，原告于2018年9月21日变更诉讼请求，要求解除合同，被告于同日收到了原告要求解除合同的请求，因此，本院确定双方间的房屋买卖合同于2018年9月21日解除。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，原告要求被告返还支付的200000元并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的损失，原告要求按照2018年5月这个时间节点的房屋价值扣除合同价来确定其损失，本院予以支持，但原告并未支付全部购房款，仅按照合同约定支付了“定金”200000元，相对于付清购房款，原告的损失要小很多，因此，本院根据评估报告中2018年5月的评估价值再结合原告已付房款与房屋总价的比例来确定原告之损失，为367105元[（1293000－456000）×（200000÷456000）]。本案鉴定费8000元，本院根据鉴定结论，酌情确定由原告负担4000元，由三被告负担4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王娟英与被告林明良、徐美芳、林正祥签订的《房屋买卖合同》于2018年9月21日解除；二、被告林明良、徐美芳、林正祥返还原告王娟英200000元；三、被告林明良、徐美芳、林正祥赔偿原告王娟英损失367105元；上述第二、三项给付义务于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告王娟英本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14133元，财产保全费2800元，合计16933元，由原告王娟英负担7729元，被告林明良、徐美芳、林正祥负担9204元。鉴定费8000元，由原告王娟英负担4000元，被告林明良、徐美芳、林正祥负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  丁喜林审 判 员  高美霞人民陪审员  马水华二〇一九年五月三十一日书 记 员  朱骏健