广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24343号原告：广州锦达信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：伍建伟，总经理。委托代理人：马景泽，广东润科律师事务所律师。被告：潘俊嘉，男，1987年3月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州锦达信物业管理有限公司（下简称锦达信公司）诉被告潘俊嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦达信公司的委托代理人马景泽到庭参加了诉讼，被告潘俊嘉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦达信公司诉称：2016年7月，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告向原告承租广州市天河区西边田一号楼的附属楼六层共1626平方米，租赁期为2016年8月1日至2034年7月31日止，每月租金为81300元，租金每两年递增5%。2016年8月，原告依约将广州市天河区西边田一号楼的附属楼交付给被告，但被告自2017年8月起没有向原告支付租金，原告多次向被告发出催款通知书，并于2018年3月19日聘请律师向被告发出《律师函》，要求解除《租赁合同》，并要求被告支付租金、违约金。被告收到《律师函》后口头同意支付，但至今均未支付。因被告违约，导致原告无法支付广州市天河区棠下街棠下第二股份合作经济社（下简称棠下第二经济社）的物业费用，给原告的履约诚信造成负面影响。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2017年8月1日起至腾空交还广州市天河区西边田一号楼的附属楼之日止的占用费（其中2017年8月1日至2018年7月31日期间按每月81300元计算，2018年8月1日起按每月85365元计算）；二、被告腾空交还广州市天河区西边田一号楼的附属楼给原告；三、被告承担本案诉讼费用。被告潘俊嘉未答辩。经审理查明：锦达信公司（出租方/甲方）与潘俊嘉（租赁方/乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市天河区西边田一号楼的附属楼六层共1626平方米（下简称案涉房产）按现时现状出租给乙方作商业公寓使用，租赁期为18年，即从2016年8月1日至2034年7月31日止；乙方每月应向甲方缴纳租赁款81300元，租金每两年递增一次，每次递增5%；2016年8月1日至2018年7月31日期间的月租金金额为81300元，2018年8月1日至2020年7月31日期间的月租金金额为85365元，……；甲乙双方约定在签订本合同时，乙方须一次性向甲方缴纳296700元作为设施补偿建设费，乙方须向甲方支付押金296700元；押金作为合同履约保证金，用于担保乙方对本合同的履行，在租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金或其他费用；待本合同期满，乙方若不续租且无违约行为和对甲方不存在任何债务，乙方将物业交还甲方后的七天内，甲方将保证金无息退还乙方；如乙方对甲方尚有未结清的债务，首先用保证金冲抵，当保证金不足以冲抵时，甲方有权向乙方追讨不足部分；按先交租金后使用的原则，租金每月一缴，乙方应于每月5日前向甲方缴交当月租金；乙方应按期缴纳租金等费用，如逾期缴纳的，每逾期一天，乙方向甲方支付应付款项总额的3%的违约金，拖欠超过10天，甲方有权对乙方所租赁的该物业采取包括但不限于停水、停电等催缴措施，如果乙方拖欠全部或部分租金或其他费用达15天，甲方有权单方面解除本合同，自合同解除之日起，乙方将租赁物业交还给甲方，甲方有权进入租赁场地并自行处理遗留物作为给甲方的补偿，同时甲方没收乙方已缴纳的履约保证金，并追讨乙方拖欠的租金，合同终止后的物业占用费、遗留物处理费等有关款项等。现锦达信公司以潘俊嘉拖欠租金为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，锦达信公司主张其是向棠下第二经济社承租包括案涉房产在内的房产，并提交了《厂房租赁合同》作为证据。该合同显示由锦达信公司（乙方/承租方）与棠下第二经济社（甲方/出租方）于2016年7月26日签订，约定甲方将位于西边田1号楼的自有厂房及其附属设施使用权出租给乙方，租赁年限为18年，自2016年8月1日至2034年7月31日止；该标的暂未取得政府部门颁发的产权证明、建设工程规划许可证等证件，标的之用途也未取得相关政府部门的证件、未办理相关手续等。锦达信公司主张其于2016年8月1日将案涉房产交付给潘俊嘉使用，潘俊嘉向锦达信公司支付租金至2017年7月31日，自2017年8月1日起至今的租金均未支付；潘俊嘉至今未将案涉房产交还给锦达信公司。锦达信公司主张潘俊嘉将案涉房产分租给其他人，但锦达信公司只要求潘俊嘉承担交还案涉房产的责任，而不要求实际使用的分租人承担交还房产的责任；锦达信公司自行处理实际使用的分租人的问题，不要求追加实际使用的分租人作为当事人参加本案诉讼，并自行承担相关的诉讼风险。另，锦达信公司的原诉讼请求为：一、潘俊嘉支付案涉房产使用费至腾空交还之日止（其中2017年8月至2018年7月按每月81300元计算，2018年8月起按每月85365元计算）；二、潘俊嘉向锦达信公司支付合同违约金650400元；三、潘俊嘉承担本案诉讼费用。由于锦达信公司确认案涉房产至今仍未取得建设工程规划许可证，故本院向其释明《租赁合同》依法应属无效，锦达信公司经释明后将原诉讼请求变更诉讼请求为：一、潘俊嘉向锦达信公司支付自2017年8月1日起至腾空交还案涉房产之日止的占用费（其中2017年8月1日至2018年7月31日期间按每月81300元计算，2018年8月1日起按每月85365元计算）；二、潘俊嘉腾空交还案涉房产给锦达信公司；三、潘俊嘉承担本案诉讼费用。其后，锦达信公司放弃要求潘俊嘉支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的占用费的诉讼请求。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据锦达信公司确认的事实以及相关合同约定内容显示，案涉房产未取得建设工程规划许可证，故锦达信公司与潘俊嘉签订的《租赁合同》依法应属无效。锦达信公司经本院释明后变更、放弃部分诉讼请求，以及其后放弃要求潘俊嘉支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的占用费的诉讼请求，均属于当事人对诉讼权利的自由处分，本院予以准许，故本院将根据变更、放弃诉讼请求后的最终诉讼请求对本案进行审处。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，锦达信公司与潘俊嘉签订的《租赁合同》无效，锦达信公司要求潘俊嘉腾空返还案涉房产的诉讼请求合法有据，本院予以支持。锦达信公司主张潘俊嘉未支付自2018年8月1日起的占用费，潘俊嘉作为付款义务人应承担提供证据证明其已付款项的举证责任，现其经本院合法传唤未到庭参加诉讼、亦未提供证据证明其已支付了2018年8月1日起的占用费，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对锦达信公司的上述主张予以采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据上规定，现锦达信公司要求潘俊嘉支付自2018年8月1日起至腾空交还案涉房产之日止的占用费（按每月85365元的标准计算），该诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。潘俊嘉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告潘俊嘉向原告广州锦达信物业管理有限公司腾空交还广州市天河区西边田一号楼的附属楼六层共1626平方米的房产；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告潘俊嘉向原告广州锦达信物业管理有限公司支付自2018年8月1日起至交还上述房产之日止的占用费（按每月85365元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14120元，由被告潘俊嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  林 艳二〇一九年××月××日异书记员何靖文罗小玲黄谱兰判决书于年月日送达