广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2863号原告：谭东生，男，1988年5月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托代理人：刘杨灏，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。被告：秦峰，男，1982年1月15日出生，汉族，住新疆额敏县朝阳区。委托代理人：易军强，广东国政律师事务所律师。被告：黄春燕，女，1981年7月19日出生，汉族，住新疆额敏县郊区。委托代理人：易军强，广东国政律师事务所律师。被告：王超，男，1988年11月23日出生，汉族，住新疆额敏县。委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被告：江伟杰，男，1980年1月27日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：广州市中粤房地产中介有限公司，住所地广州市增城区新塘镇西洲村新世界花园商业街114号。法定代表人：柯志笑。原告谭东生诉被告秦峰、黄春燕、王超、江伟杰，第三人广州市中粤房地产中介有限公司（以下简称中粤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭东生及其委托代理人刘杨灏、被告秦峰、黄春燕的共同委托代理人易军强、被告王超的委托代理人方晖、被告江伟杰、第三人中粤公司的法定代表人柯志笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭东生向本院提出诉讼请求：1判令解除2016年5月16日签订的《房地产买卖合同》；2、判令秦峰、黄春燕返还谭东生已支付的定金10万元，王超、江伟杰承担连带责任；3、判令秦峰、黄春燕向谭东生支付违约金11万元，王超、江伟杰承担连带责任；4、判令秦峰、黄春燕向谭东生支付居间服务费10000元，王超、江伟杰承担连带责任；5、判令秦峰、黄春燕向谭东生支付按揭费16200元，王超、江伟杰承担连带责任；6、判令秦峰、黄春燕向谭东生支付律师费20000元，王超、江伟杰承担连带责任；7、判令秦峰、黄春燕向谭东生支付房屋差价损失176万元，王超、江伟杰承担连带责任；8、判令秦峰、黄春燕向谭东生支付房屋评估费，王超、江伟杰承担连带责任；9、判令秦峰、黄春燕向谭东生支付所有诉讼保全费用，王超、江伟杰承担连带责任；10、判令秦峰、黄春燕、王超、江伟杰承担本案诉讼费用。事实与理由：涉案房屋位于广东省广州市增城区新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街1号703房，产权人为秦峰，秦峰出具公证书委托王超全权代理办理涉案房屋事务（包括出售涉案房屋）。2016年5月16日，秦峰委托王超与谭东生就涉案房屋签订了《房地产买卖合同》，房屋总价为110万元。由于签订《房地产买卖合同》时尚未拿到房产证，故约定“办理出此房房产证后五个工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记”。合同签订当天，谭东生依约支付了10万元的定金，并向中粤公司支付了居间服务费10000元。另，2016年8月27日，谭东生为办理按揭支付了16200元的按揭费。现由于秦峰严重违反合同约定及诚实信用履行合同的原则，秦峰成功办理了涉案房屋房产证后仍一直以各种理由拒不履行《房地产买卖合同》。为此，谭东生向秦峰发出了《律师函》敦促秦峰继续履行《房地产买卖合同》，但均未果。至今，《房地产买卖合同》已经签订将近一年，秦峰的行为已经严重违反了合同约定，并对谭东生造成了重大的损失。由于秦峰、黄春燕、王超严重违反合同约定及诚实信用履行合同的原则，与江伟杰串通，将涉案房屋出售给江伟杰，致使房屋买卖合同无法履行，无法实现合同目的，对谭东生造成了重大的损失。被告秦峰辩称，不同意谭东生的诉讼请求，谭东生的陈述不符合事实，不应该得到法院的支持。对于谭东生的第1项诉讼请求，涉案合同不是秦峰本人签订的，秦峰没有收到涉案合同项下的定金，事后也没有对涉案合同作出追认，所以秦峰对涉案合同不承担法律责任，对定金不承担返还的责任。因为秦峰对涉案合同不承担法律责任，涉案合同对秦峰不具有约束力，所以秦峰不应承担谭东生的第2至第10项诉讼请求的民事责任。涉案合同没有约定违约方要承担按揭费，谭东生的第6项诉讼请求依法无据，秦峰不应承担。对于谭东生的第7项诉讼请求，谭东生没有提供任何证据证明其产生损失或涉案房屋所产生的差价，秦峰不应承担涉案房屋所产生的差价。对于谭东生的第8项诉讼请求，谭东生没有证据证明是本案实际产生的费用，秦峰不应当承担。本案的纠纷是谭东生与王超之间产生的，与秦峰无关，所以秦峰不承担保全费以及诉讼费。谭东生陈述秦峰与江伟杰串通，但是谭东生没有任何证据证明。综上，谭东生对秦峰的所有诉讼请求没有证据与事实证明，请求法院予以驳回。被告黄春燕辩称，涉案房屋是秦峰的个人婚前财产，房屋买卖不需要经过黄春燕的同意，涉案房屋发生的纠纷与黄春燕无关。通过谭东生提交的证据以及本案的事实，黄春燕在本案中不存在违约行为，谭东生针对黄春燕的诉讼请求依法应予以全部驳回。被告王超辩称，王超作为秦峰的代理人，已完成了授权事项，对于秦峰与江伟杰之间就涉案房屋另行交易的事实并不知情，对涉案房屋的买卖王超不承担法律责任。王超是秦峰的老乡，曾为秦峰工作过，王超长期在广州生活居住，秦峰因生意的需要经常出差。在2015年5月，秦峰因卖房的需要，在中介即第三人处定价放盘后，委托王超抽空办理出售房屋的事宜，并对此办理了全权委托的公证。2016年5月，中粤公司告知王超有人愿意以放盘价购买房屋，因接受了秦峰、黄春燕的全权委托，且放盘的价格也是由秦峰确定，所以王超就以秦峰的名义通过中粤公司与谭东生签署了房地产买卖合同，收取了定金。在签订合同前后，王超在2016年10月将与谭东生签订买卖的事实告知秦峰，并在秦峰回到广州之后，将所签订的房地产买卖合同的原件以及定金都交给了秦峰，但是秦峰不是很满意，并埋怨王超。王超觉得很无辜，且王超无偿代理处理涉案房屋的交易事宜。基于秦峰的埋怨，王超也不愿意再代理秦峰处理涉案房屋交易事宜，且王超自身工作忙，没更多时间去处理另外的事情，遂与秦峰协商，不再代理涉案房屋的交易事宜。王超在2016年10月与中粤公司员工通话的过程中有告知不再代理秦峰这一情况，让中粤公司在后续交易时直接找秦峰办理。对于秦峰何时出售涉案房屋给江伟杰以及秦峰不继续履行已签订的房地产买卖合同，王超毫不知情。王超在接受秦峰的全权委托后，在委托的权限内与谭东生签订的房地产买卖合同符合法律规定，王超以秦峰的名义所签订的合同中所约定的权利和义务均由秦峰享有和承担，与王超无关。若秦峰确实违反了合同的约定，违约责任应当由秦峰承担。根据《民法总则》第一百七十八条规定，连带责任是由法律规定或当事人约定，谭东生请求王超承担连带责任没有法律规定，也没有合同约定。谭东生主张的房屋差价没有证据证明，在合同已明确约定违约金的前提下，若秦峰真有违约行为，应按照合同约定双倍返还定金或者支付违约金即可。被告江伟杰辩称，2017年1月，江伟杰想买一间离工作单位比较近的房屋居住，后经中介了解到涉案房屋比较合意，通过中介公司向秦峰购买了涉案房屋。在购买涉案房屋之前，江伟杰不认识秦峰，江伟杰与秦峰不存在串通的行为，江伟杰是以合理的市场价格向秦峰购买涉案房屋。谭东生的诉讼请求以及事实与理由中陈述江伟杰与秦峰存在串通与事实不符，也没有证据证明，希望谭东生就此向江伟杰道歉。谭东生的第2至第10项诉讼请求与江伟杰无关，江伟杰不应承担责任。第三人中粤公司述称，中粤公司主动通过电话咨询秦峰有没有房屋可以销售，秦峰同意由中粤公司代为放盘销售涉案房屋。秦峰说王超是其经公证委托的人，销售房屋事宜由王超负责办理。在秦峰放盘销售之后，经过一年的时间，涉案房屋才有人愿意购买，在此期间，秦峰没有向中粤公司要求提高放盘价格，中粤公司也曾联系过秦峰，但秦峰告知中粤公司直接与王超联系。因此在谭东生表明愿意购买涉案房屋之后，中粤公司直接与王超进行联系。此外，在签订涉案合同之前，中粤公司有打过电话与秦峰沟通，但秦峰以工作忙为由，委托王超代其出售涉案房屋。在签订合同时，王超出示了全权委托的公证书，中粤公司也留了一份公证书的原件。签订合同之后，王超说秦峰向开发商购买涉案房屋的所有购房资料都遗失了，要登报遗失资料，重新与开发商办理相关资料，要求谭东生等待办妥资料。但是，直到秦峰另行将涉案房屋出售给他人，中粤公司也不知情。在签订合同后，中粤公司多次与秦峰的两个代理人联系，其中王超是秦峰前期的代理人，后来王超不再代理秦峰出售涉案房屋。2016年11月左右，王超向中粤公司表明不再代理秦峰，要求中粤公司直接联系秦峰。在2016年年底的时候，秦峰口头告知中粤公司，已另行委托了他人来办理涉案房屋交易，但这个新的代理人了解事实后，又让中粤公司找王超，但王超又不管。中粤公司也有和秦峰联系过，但秦峰要么不接电话，要么就要中粤公司找王超为由，不愿意配合中粤公司，导致涉案房屋的交易无法完成。在卖方推诿不履行合同的情况下，中粤公司的员工都有将情况反馈给谭东生。而导致交易无法完成的主要原因在于秦峰。经审理查明，2012年5月5日，秦峰（认购方）与增城市新乐房地产有限公司（发展商）签署《尚东?阳光雅苑认购书》，约定秦峰以86万的价格向增城市新乐房地产有限公司认购位于增城市××东阳光××阳光××街××房。2012年11月27日，秦峰与黄春燕登记结婚。2015年5月29日，秦峰、黄春燕作为委托人在新疆维吾尔自治区额敏县公证处的公证下在《委托书》上签名、捺手印。《委托书》内容如下“委托人：秦峰，男，一九八二年一月十五日出生，身份证住址：新疆××县××军垦路××楼××单元××室，身份证号：。黄春燕，女，一九八一年七月十九日出生，身份证住址：新疆××县郊区乡××号，身份证号：。受托人：王超，男，一九八八年十一月二十三日出生，身份证住址：新疆额××县××人民路××号，身份证号：。委托人是位于广东省××城市××东阳光××阳光××街××（自××＃）703房房屋产权人，现委托上列受委托人为合法代理人，以委托人名义全权代为办理有关该房屋的下列事务：一、代为办理上述房屋的提前还贷，代为向贷款银行办理查询供款余额、到柜台办理划款手续、复印房产证、签署有关的文件；……三、代为办理上述房屋的涂销抵押及领取房地产权证、他项权利证并办理归档手续；四、代为办理出售上述房屋的手续，代为办理查税、交税、过户手续，代为领取房屋交易费通知书，代为签订房屋买卖合同，代为办理出售房屋登记手续，代为收取楼款并开具相关代收款凭证；五、代缴房屋交易税费，代为办理各项税费的免征证明及相关手续；六、代为办理银行按揭贷款手续，代为签署银行相关文件，代为办理该房屋的产权登记、抵押登记及备案手续，代为收取上述房屋的银行按揭贷款；……九、代为办理拍卖或直接转让上述房屋的所有手续；十、代为收取上述房屋的拍卖所得房款、售房款和银行按揭贷款，并以取得的款项优先代上述委托人偿还上述借款协议项下的包括但不限于借款、利息、违约金、服务费、公证费、评估费、交易费、印花税、契税、律师费、诉讼费、房屋抵押登记涂销费和其他相关费用。受托人在办理上述事项范围内所签署的文件及按国家规定所发生的费用，我均予以认可。……”。同日，新疆维吾尔自治区额敏县公证处出具（2015）新额公民证字第220号《公证书》，以兹证明秦峰、黄春燕于2015年5月29日在《委托书》上签名、捺手印，并知悉委托的法律意义和法律后果。2016年5月16日，王超以秦峰（卖方）代理人的身份与谭东生（买方）、中粤公司（经纪方）签署《房地产买卖合同》，约定“……买卖双方就买卖位于广东省××城市××东阳光××阳光××街××房（以下简称“该物业”）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为143.38平方米……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰壹拾万元正（￥1100000.00元）。……三、卖方合法持有《商品房买卖合同》号码为201205187085。卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐满与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。四、产权登记转移时间（请在下列方式中选择）：……3、其他方式：等代理人王超办理出房产证后5个工作日内买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。……七、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。八、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……备选条款：1、买方知悉该物业产权人秦峰，现产权人委托王超作为代理人出售该物业，签订本合同，卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。……十一、合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十三、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。……十六、三方约定其他事项：1、首期楼款以总楼价减去银行实际贷款额的差额，其中部分首期楼款壹拾万元整（购房定金）于签订本房屋买卖合同当天支付。如有剩余首期楼款，则于过户当天支付完毕。2、买方申请贷款的按揭公司由中粤地产指定办理。3、卖方秦峰已公证委托王超为代理人办理该房屋的所有事项，如：办理该房屋的房产证等一切权利。如秦峰不同意出售该物业，卖方秦峰承担违约责任。……附件买卖双方就楼价的支付方式及交易程序一致达成协议，签订本合同时，买方向卖方支付人民币壹拾万元正（￥100000.00元）作为购房定金……。”同日，谭东生向王超支付10万元作为购买上述房屋的定金，王超收款后出具《收款收据》给谭东生收执，确认收到10万元定金。此外，谭东生为购买上述房屋向中粤公司支付了10000元中介费，中粤公司开具《收款收据》给谭东生收执，确认收到10000元中介费。为办理涉案房屋银行按揭贷款，谭东生签署了《按揭业务受理确认函》，广州市成泽房地产代理有限公司于2016年8月27日开具《收款收据》给谭东生收执，确认收到16200元按揭费。2017年1月11日，秦峰（卖方）与江伟杰（买方）、广州利天置业房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明秦峰以152万元的价格向江伟杰出售涉案房屋，江伟杰向秦峰支付20000元定金，买卖双方各出资20万元共同完成赎契手续，江伟杰向秦峰支付18万元首期楼款，余下首期款22万元于递件成功当天支付，剩余楼款按揭付款，广州利天置业房地产代理有限公司为买卖双方提供中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同等内容。江伟杰主张已向秦峰足额支付了涉案房屋的购房款，其是善意购买涉案房屋。为此，江伟杰提供了《房地产买卖合同》、收款收据二份、收据、汇款凭证、汇款申请书等证据原件佐证。谭东生、秦峰、王超对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，黄春燕对上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，因该交易与黄春燕无关。2016年10月21日、10月23日、11月14日、12月7日、12月16日、12月29日，王超通过微信向秦峰分8笔合计转账81000元。2017年2月28日，谭东生委托广东环球经纬律师事务所周卡方律师通过邮寄方式向秦峰在《房地产买卖合同》中所留的地址寄送《律师函》，该律师函的内容为“……根据谭东生先生提供的相关资料及陈述显示，秦峰先生与谭东生先生于2016年5月16日就坐落于广东省××城市××东阳光××阳光××街××房的房屋买卖事宜签订《房地产买卖合同》，秦峰先生为卖方、谭东生先生为买方，房屋总价为人民币1100000元。合同签订当天，谭东生先生就已经依约支付了人民币100000元的定金。但秦峰先生严重违反合同约定及诚实信用履行合同的原则，一直以各种理由拒不履行《房地产买卖合同》。至今，《房地产买卖合同》已经签订将近一年，秦峰先生的行为已经严重违反了合同约定，并对谭东生先生造成了重大的损失。……本律师在此向秦峰先生出具《律师函》，敦促秦峰先生在收到本《律师函》的5天内，尽一切努力，取得上述房屋的房产证，促进本《房地产买卖合同》的进行。请秦峰先生在收到此《律师函》后马上与谭东生先生联系（联系电话：181××××6586）。如秦峰先生在收到此《律师函》后5天内仍不采取有关行动促进本《房地产买卖合同》的履行，本律师将依法采取法律手段处理此事，届时秦峰先生将要承担有关法律责任！……”。上述律师函的邮件已于2017年3月4日妥投，签收人为秦峰本人。2017年3月2日，涉案房屋过户登记至江伟杰名下。2017年4月21日，广东环球经纬律师事务所开具20000元的律师费发票给谭东生收执。本案诉讼过程中，谭东生于2017年5月16日向本院申请财产保全，请求对秦峰、王超名下银行账户进行查封、冻结，保全标的110万元，并提供了王超在中国工商银行股份有限公司广州东风西路支行开设的账户62×××73账号的财产线索，并由中国太平洋财产保险股份有限公司广州分公司提供保单保函作担保。为此，谭东生向中国太平洋财产保险股份有限公司广州分公司支付诉讼财产保全责任保险费用3300元，中国太平洋财产保险股份有限公司广东分公司于2017年4月26日出具发票给谭东生收执。本院依法作出（2017）粤0183民初2863号民事裁定书，采取保全措施，冻结了王超在中国工商银行股份有限公司广州东风西路支行开设的账户62×××73账号存款110万元。采取保全措施之后，本院告知谭东生，上述存款冻结期限至2018年6月12日止，谭东生在冻结期限届满之前仍需继续冻结的，需在保全期限届满十五日前向本院提出续冻申请。但是，谭东生并未申请续冻。本案审理过程中，一、谭东生基于第7项诉讼请求，申请对涉案房屋的市场价值进行评估。为此，本院根据当事人申请，摇珠选定了国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司进行评估，谭东生为此支付了评估费8000元。国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司到涉案房屋勘察后，于2019年1月5日出具《报告书》，载明涉案房屋于价值时点2017年5月2日完整产权条件下的评估单价为17200元/㎡，评估市场价值为2464072元。谭东生对《报告书》的真实性、合法性、关联性予以确认。庭审中，谭东生明确第7项诉请房屋差价损失为1364072元。秦峰、黄春燕对《报告书》的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。秦峰、黄春燕认为谭东生在2017年1月已经知道涉案房屋在法律上已履行不能，但谭东生没有采取合理措施防止损失扩大，并且谭东生没有支付全部或者大部分的购房款，故不应支持谭东生提出的房价差损失赔偿。王超对《报告书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，王超认为评估的时间节点存在错误，应以约定的办证时间为评估时间节点。二、秦峰出示其与王超对话的视频光盘一张以及对应的书面文字整理，拟证明其在2016年10月21日才知道王超与谭东生签订了买卖合同以及从来没有收到过谭东生支付给王超10万元定金的事实，在光盘的视频中王超承认没有告诉秦峰定金的事情。王超认为视频截取不完整，没有反映出王超将房屋买卖合同交付给秦峰以及承诺将定金交付给秦峰的事实。此外，王超认为秦峰至少在2016年10月21日已经知悉王超将涉案房屋出售给谭东生并收取了定金的事实，在此之后秦峰将房屋出售给江伟杰，没有妥善解决与谭东生的纠纷，因此所有的责任应由秦峰一人承担。谭东生对视频光盘的真实性、合法性、关联性不予确认，不能确认视频中说话人的身份，也不能确认讨论的是否涉案房屋，根据《公证书》的内容，秦峰书面委托王超出售涉案房屋，秦峰要终止或另行委托他人出售涉案房屋，却没有通知谭东生及中粤公司。江伟杰称视频中的声音确实是秦峰的声音，因其与秦峰谈过话，但不知道视频中的人是否就是王超。中粤公司称对视频光盘的真实性无法确认。黄春燕对秦峰提供的上述证据均无异议。三、王超为证明其已向秦峰支付10万元，提供了其通过微信向秦峰转账81000元的转账记录。王超主张，还有15000元是在2016年10月25日在新疆××县蔡军服饰店通过POS机刷卡取出现金支付了秦峰，剩下的4000元在2016年11月以现金方式支付给了秦峰。秦峰对王超提供的上述证据不予认可，秦峰承认收到了王超转账的81000元，不认可该款项是定金，秦峰主张该款项是王超欠秦峰的债务，但未能提供证据证明，秦峰也不认可有收到王超支付的19000元。黄春燕对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，无法证明王超通过微信向秦峰支付的款项就是涉案房屋的定金。四、谭东生陈述以下内容：1、在谭东生与王超、中粤公司签署买卖合同时，王超出示了秦峰、黄春燕经公证的委托书原件、王超与秦峰的身份证给谭东生看，秦峰当时并不在场，但中粤公司的工作人员在签署合同的过程中有打过电话给秦峰，故秦峰是知道交易情况的。2、2016年年底，易律师以秦峰代理人的身份在中粤公司处与谭东生协商，并承诺履行合同，易律师还表明王超不再代理秦峰，但自2017年2月，易律师就没有接听谭东生的电话。五、秦峰陈述以下内容：1、是秦峰自行在中粤公司放盘销售涉案房屋。2、2016年10月，秦峰接到谭东生的电话，才知道王超出售涉案房屋收取了房款一事。3、涉案房屋的产权证书在2016年11月、12月期间才办妥。4、2016年11月，易律师根据秦峰的委托，想要了解谭东生买卖涉案房屋一事，遂约了谭东生在中粤公司处见面协商，易律师当时并没有承诺履行合同，只与谭东生协商，会督促王超将10万元返还给谭东生。六、黄春燕陈述以下内容：1、其与秦峰经公证委托王超所办的委托书违反《民法通则》第五十五条等相关规定，涉案房屋尚未取得产权证书，不属于公证事项，该公证书没有法律效力。2、在尚未办妥产权证的情况下，涉案房屋不得转让，故谭东生在2016年5月16日签订的《房地产买卖合同》应属无效。七、王超陈述以下内容：1、在王超与谭东生签订涉案房屋的买卖合同之前，王超已将出售涉案房屋给谭东生一事告知秦峰。2、秦峰、黄春燕的公证委托书有载明委托权限包括办理涉案房屋的产权证书，因办证会产生税费，所以秦峰说过在收到出售涉案房屋的购房定金后不用马上支付给秦峰，待办证交清税费后再将剩余部分的款项交付给秦峰，后来王超没有代理秦峰，也不需要交办证税费，就将所收的定金陆续交给了秦峰。3、2016年10月21日，秦峰已向王超表示不再委托王超办理出售涉案房屋的事宜，王超随后就告知了中粤公司不再代理秦峰出售涉案房屋的事宜，并让中粤公司与秦峰联系。此后，秦峰委托了其诉讼代理人易律师与谭东生处理售房事宜。4、2016年12月，谭东生与易律师在中粤公司处协商时，王超也在场，当时易律师已说明，王超不再是秦峰的代理人。本院认为，本案争议焦点为：一、秦峰、黄春燕是否对王超签署的《房地产买卖合同》承担法律责任?二、秦峰、黄春燕是否承担违约责任？三、王超是否要承担连带责任？四、秦峰与江伟杰是否存在恶意串通的行为？焦点一，秦峰、黄春燕应对王超签署的《房地产买卖合同》承担责任。理由如下：根据查明的查实，是秦峰先行在中粤公司放盘销售涉案房屋，然后秦峰、黄春燕办理了公证委托手续，该《委托书》载明委托人秦峰、黄春燕是涉案房屋的产权人。由此可见，涉案房屋虽是秦峰婚前购买，但在秦峰与黄春燕婚姻关系存续期间，秦峰、黄春燕均认可黄春燕对涉案房屋享有产权份额。同时，根据委托书的内容，秦峰、黄春燕共同委托王超全权代为办理涉案房屋提前还贷、涂销抵押、领取房地产权证、出售房屋、签订房屋买卖合同、代收楼款并开具相关代收款凭证、代为办理直接转让涉案房屋的所有手续等。且在签署买卖合同时，王超向谭东生、中粤公司出示了公证书原件，谭东生基于该份公证书原件相信王超有权代理秦峰、黄春燕，才与王超签订了买卖合同。显然，王超作为秦峰、黄春燕的代理人，与谭东生、中粤公司签署的《房地产买卖合同》并收取定金均是在《委托书》约定的代理权限以及代理期限范围内履行的代理行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，因新疆维吾尔自治区额敏县公证处出具的《公证书》并不存在法律规定的无效情形，故王超与谭东生、中粤公司签署的《房地产买卖合同》对秦峰、黄春燕发生效力，秦峰、黄春燕应对王超签署的该份买卖合同承担法律责任。同理，秦峰主张上述买卖合同不是秦峰本人签订的，秦峰没有对该合同作出追认，对该合同不承担法律责任，对定金不承担返还责任的抗辩，以及黄春燕主张涉案房屋属于秦峰婚前财产，与其无关等抗辩，均于法无据，本院不予采纳。此外，签署买卖合同时，涉案房屋虽未办出产权证书，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，黄春燕主张《房地产买卖合同》无效，于法无据，本院不予采纳。综上，王超以秦峰、黄春燕代理人的身份与谭东生、中粤公司签署了涉案房屋的《房地产买卖合同》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。焦点二，秦峰、黄春燕存在违约，应承担违约责任。第三人陈述，在签订涉案合同之前，中粤公司有打过电话与秦峰沟通，但秦峰以工作忙为由，委托王超代其出售涉案房屋。庭审中，谭东生陈述，中粤公司的工作人员在签署合同的过程中有打过电话给秦峰。结合谭东生与中粤公司的上述陈述可见，在王超与谭东生签署买卖合同之前，秦峰已知谭东生要购买涉案房屋一事。即使秦峰对于王超与谭东生签订买卖合同一事当时并不知情，但根据秦峰提供的视频光盘可知，王超在2016年10月21日已将其与谭东生、中粤公司签署买卖合同、收取购房定金等相关事宜告知了秦峰。在此时，涉案房屋尚未办出产权证书，秦峰在知情后仍可继续履行与谭东生、中粤公司签署的《房地产买卖合同》或与谭东生协商是否履行《房地产买卖合同》等事宜，但秦峰知情并办妥产权证书后，并没有与谭东生继续履行合同，也没有与谭东生协商解除房屋买卖关系，而是通过中介出售涉案房屋，并与江伟杰签署买卖合同，收取江伟杰支付的购房款，并将房屋过户登记到了江伟杰名下。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……“，以及《房地产买卖合同》第七条约定，秦峰将涉案房屋另行出售给他人的行为已构成违约，且违约行为已符合上述法律规定的合同解除条件以及合同约定的解除条件，故谭东生主张解除《房地产买卖合同》中房屋买卖关系的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因谭东生签署的《房地产买卖合同》除了买卖双方的房屋买卖合同关系之外，还包括买卖双方分别与中粤公司之间的居间合同关系，根据查明的事实，中粤公司已提供中介服务并促成合同的签订，且谭东生并无证据证明中粤公司在履约过程中存在违约或者是中粤公司的原因导致买卖无法继续履行，故谭东生要求解除与中粤公司的居间合同关系的诉请，于法无据，本院不予支持。鉴于涉案房屋是秦峰、黄春燕共同委托王超代为出售的，王超收取购房定金的行为属于《委托书》载明的代理权限范围。根据王超提供的证据显示，王超在2016年10月21日之后陆续将款项通过微信转账交还给了秦峰。秦峰也认可有收到王超支付的81000元，虽然秦峰主张其收到的款项是王超所欠的其他债务，但秦峰在本案中提供的证据不足以证实其主张的事实，故本院予不予采纳。承上文分析，基于秦峰、黄春燕存在违约，故谭东生主张秦峰、黄春燕返还购房定金10万元、支付等额于总楼价10%违约金11万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于谭东生主张的房价差损失。参考国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司出具的《报告书》，涉案房屋在2017年5月2日的市场价格为2464072元，可见涉案房屋的市场价值确已上涨，现涉案房屋的买卖系因秦峰、黄春燕违约导致无法履行，谭东生主张的违约金确实不足以弥补因被告秦峰、黄春燕违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，谭东生主张被告秦峰、黄春燕赔偿房屋差价损失亦属合理。综合上文分析，对于谭东生主张的损失，对比秦峰与江伟杰签署的《房地产买卖合同》约定的购房价格，参考涉案房产市场价格的上涨情况，结合《房地产买卖合同》约定的履行期限，兼顾买卖双方的实际履约情况、卖方违约的过错程度等综合因素，为避免当事人之间利益失衡，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告秦峰、黄春燕应向谭东生赔偿损失40万元；对于谭东生主张房屋差价损失超出40万元的部分诉讼请求，本院不予支持。关于谭东生主张的中介费、按揭费、律师费问题。谭东生已向中粤公司支付了10000元居间服务费，以及为追究卖方秦峰、黄春燕违约责任而聘请律师所支付律师费20000元的事实，有谭东生提供的加盖了中粤公司财务印章的《收款收据》以及广东环球经纬律师事务所开具的律师费发票佐证，本院予以确认。按照《房地产买卖合同》第八条：“……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”第十一条：“合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。”的约定，基于秦峰、黄春燕存在违约，谭东生主张秦峰、黄春燕赔偿居间服务费10000元以及律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。鉴于《房地产买卖合同》并无违约方须承担按揭费用的相关约定，且买卖双方签署《房地产买卖合同》时，涉案房屋尚未办妥产权证书，在谭东生履行了支付10万元定金的义务后，该双方房屋买卖关系因秦峰、黄春燕将涉案房屋另行出售给他人违约导致谭东生签署的买卖合同无法继续履行，谭东生关于申请按揭贷款等流程尚未实际履行。因此谭东生主张秦峰、黄春燕赔偿按揭费16200元，理据不足，本院不予支持。焦点三，王超无须承担连带责任。王超是以秦峰、黄春燕的代理人的身份与谭东生签署《房地产买卖合同》，履行的是代理人的权限。根据当事人的陈述可知，在涉案房屋办妥产权证书之前，王超表明不再代理秦峰、黄春燕，并已将不再代理的情况告知了中粤公司。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条【委托代理终止的情形】有下列情形之一的，委托代理终止：……（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；……”的规定，王超与秦峰、黄春燕的委托代理关系已终止。在王超终止委托代理关系之后，秦峰办妥了涉案房屋的产权证书，并将涉案房屋出售给了江伟杰。可见，导致谭东生合同目的无法实现是秦峰将涉案房屋另行出售给江伟杰所导致，与王超无关。因此，谭东生主张王超承担连带责任，理据不充分，本院不予支持。焦点四，秦峰与江伟杰买卖涉案房屋不存在恶意串通的行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”。谭东生对其主张秦峰与江伟杰买卖涉案房屋是恶意串通行为的事实承担举证责任，但谭东生在本案中并未提供充分的证据予以证明。根据江伟杰提供的证据显示，江伟杰是在广州利天置业房地产代理有限公司居间下与秦峰签署了买卖合同，且未发现秦峰存在以不合理的低价转让涉案房屋给江伟杰的情形。综上，谭东生主张江伟杰承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谭东生于2016年5月16日签署的《房屋买卖合同》中原告谭东生与被告秦峰、黄春燕的房屋买卖合同关系。二、被告秦峰、黄春燕于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭东生返还定金100000元。三、被告秦峰、黄春燕于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭东生支付违约金110000元。四、被告秦峰、黄春燕于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭东生赔偿居间服务费10000元。五、被告秦峰、黄春燕于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭东生赔偿律师费20000元。六、被告秦峰、黄春燕于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭东生赔偿损失400000元。七、驳回原告谭东生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28562元、保全费5000元，由原告谭东生负担12094元，被告秦峰、黄春燕共同负担21468元。房屋评估费8000元，由原告谭东生负担2883元，被告秦峰、黄春燕负担5117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  陈丽华人民陪审员  赖葵花二〇一九年五月十五日本书记员周思珍