上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初24622号原告(反诉被告)：上海悦仁医院管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：李勇，执行董事。委托诉讼代理人：郭晨，北京市君泽君律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海张罗投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海悦仁医院管理有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海张罗投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月21日组织证据交换，于2019年2月25日公开开庭进行了审理。2019年1月21日，被告上海张罗投资管理有限公司向本院提出反诉。2019年2月25日，经当事人申请本院给予双方调解期限二个月。原告上海红嘉科技有限公司的委托诉讼代理人郭晨、被告上海张罗投资管理有限公司的委托诉讼代理人郭婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海悦仁医院管理有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原、被告间签订的上海市办公(营业)用房租赁合同无效；2.判令被告向原告返还押金及八个月的租金400万元。事实与理由：2017年12月30日，原、被告签订上海市办公(营业)用房租赁合同，约定原告承租上海市长宁区番禺路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，月租金40万元，保证金80万元，租赁用途为办公/医疗诊所，被告在签订租赁合同时承诺已经取得涉案房屋的使用权单位即中国航空无线电电子研究所同意，但原告在办理相关营业执照时需要使用权单位的书面同意，但通过电话询问使用权单位，使用权单位表示并未同意将该房屋转租，最终导致原告相关证照及资质不能办理。被告在未取得使用权人同意的情况下，通过隐瞒欺诈的方式将房屋租赁给原告，导致合同无效，故被告应该返还押金及租金，故提起本案诉讼。被告上海张罗投资管理有限公司对本诉辩称，不存在法定或约定的合同无效的情形，被告取得涉案房屋的转租权且已经告知过原告，合同已经实际履行，原告由于自身资金问题，存在迟延支付租金的行为，且尚有未付的使用费，故不同意原告的全部诉讼请求。被告上海张罗投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告签订的上海市办公(营业)用房租赁合同已于2018年10月9日解除；2.判令原告向被告支付违约金80万元(以保证金冲抵)；3.判令原告向被告支付2018年10月10日至2018年11月21日涉案房屋的占用费552,328.77元；4.判令被告向原告支付本诉及反诉律师费8万元。事实与理由：原被告双方签订上海市办公(营业)用房租赁合同约定，原告租赁被告合法承租的涉案房屋，租赁期限为2018年1月10日至2028年1月9日止等，但在合同履行过程中，原告未能按照合同约定按期如数向被告支付租金，构成违约，经被告多次催促，原告仍有剩余租金一直未能支付，造成被告运营资金紧张，后，被告向原告发送解除函并要求原告承担违约责任，但原告一直未予回复，故提起反诉。原告上海悦仁医院管理有限公司反诉辩称，被告未取得涉案房屋的转租权，且违反了《上海市市级行政单位国有资产对外出租、出借管理暂行办法》和《行政单位国有资产管理暂行办法》，合同应属无效，所以不同意支付违约金、使用费和律师服务费；如果认定合同有效，对于2018年10月9日合同解除没有异议，但仍然不同意支付使用费、违约金和律师费，对于2018年10月10日至2018年11月21日的使用费，由于是被告不让原告搬离，故不应该支付，违约金也过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据上海市办公(营业)用房租赁合同、收条、转账凭证等证据以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年12月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市办公(营业)用房租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；所有权单位上海市房产管理局，所有权管理单位上海新长宁集团新华物业有限公司，使用权单位中国航空无线电电子研究所，中国航空无线电电子研究所授权上海无线电电子研究所科技经营部，甲方已征得以上单位同意进行转租，同时甲方与中国航空无线电电子研究所签订的合同内明确规定允许转租；期限自2018年1月10日至2028年1月9日，其中自2018年1月10日始至2023年1月9日止为固定期；甲方特给予乙方装修免租期三个月，其中自2018年1月10日起至2018年2月9日止、自2019年8月10日至2019年9月9日止、自2024年6月10日至2024年7月9日止，如乙方未能租满3年，甲方有权要求乙方支付两个月租金弥补免租期的损失；自2018年1月10日起至2021年1月9日止，该房屋租金金额为40万元每月租金6个月支付一次数额为240万元；乙方首期租金付款在计租日前5天支付，支付240万元租金。后期租金应提前20天向甲方支付；租赁保证金数额为80万元；甲乙双方同意，未经甲方同意(书面、微信、短信)乙方擅自逾期不支付租金超过一个月，一方可书面通知另一方解除本合同或按照本协议第10条的规定向违约方收违约金后继续履行本合同；在租赁期内，任何一方存在本合同第9.2条约定的违约行为，则守约方有权要求违约方按租赁保证金的金额支付违约金。2018年1月2日，原告向被告支付履约保证金80万元。2018年1月8日，原告向被告支付首期租金240万元。2018年7月29日，被告方向原告方发送微信：“2018年7月30日付2018年8月9号到9月9号房租。”、“2018年8月23日付2018年9月9号到10月9号房租。”被告方回复：“还有9月8日前，付剩余四个月租金哦”。2018年7月30日，原告通过银行转账向被告支付2018年8月10日至2018年9月9日的租金40万元。2018年8月23日，原告通过银行转账向被告支付2018年9月10日至2018年10月9日的租金40万元。2018年8月28日，案外人中国航空无线电电子研究所(甲方)与被告(乙方)签订涉案房屋租赁合同补充协议，约定：甲乙双方于2017年10月17日签订了涉案房屋的租赁合同，现乙方提出拟将原告作为涉案房屋的承租主体，甲方同意乙方在遵守原租赁合同和本协议条款约定的情况下，将该房屋转租给原告。租赁费用仍由乙方按照原租赁合同的规定向甲方支付。2018年10月8日，被告方通过微信向原告方发送解约函，并发送微信：“我司将于明天解约，限你们10月10号前搬离。特此通知”。原告回复：“樊总，您好，已经转达到我们领导”、“这边律师会和您联系，就押金及装修费用等问题与您沟通”。2018年11月21日，原告搬离涉案房屋。审理中，本院至案外人中国航空无线电电子研究所进行调查，该单位物业经营部经理冯菁确认：被告与中国航空无线电电子研究所签订房屋租赁的时候曾口头向我方提出进行转租，我方同意被告转租，之后，被告将涉案房屋转租给原告也向我方口头提出，我方答复可以转租，但要签订补充协议，后经我方同意最终签订了补充协议同意被告转租。本院认为，一、关于合同的效力。原告认为被告未获得转租权，且违反了《上海市市级行政单位国有资产对外出租、出借管理暂行办法》和《行政单位国有资产管理暂行办法》，应属无效；被告则认为被告已经获得转租权，且《上海市市级行政单位国有资产对外出租、出借管理暂行办法》和《行政单位国有资产管理暂行办法》并不属于法律法规的范畴，本院认为，从法庭到涉案房屋使用权人处调查情况看，被告方已经征得使用权人的同意，享有对涉案房屋的转租权，而《上海市市级行政单位国有资产对外出租、出借管理暂行办法》和《行政单位国有资产管理暂行办法》在法律的位阶上并不属于法律法规的范畴，故双方签订的租赁合同应属有效，故对于原告要求确认双方的租赁合同无效的诉请本院不予支持。二、被告是否享有合同解除权以及解除的违约责任如何确定。本院认为，根据合同法的规定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，根据双方合同的约定，2018年7月20日前原告应该向被告支付2018年8月10日至2019年2月9日的租金，逾期不支付租金超过一个月，一方可书面通知另一方解除本合同，虽然之后双方经过协商确定，2018年7月30日支付2018年8月9日至2018年9月9日的租金，2018年8月23日支付2018年9月9日至2018年10月9日的租金，2018年9月8日支付2018年10月10日至2018年2月9日的租金，前两期原告按约支付，但后一期原告仍然一直未支付，应属违约，且满足双方合同约定的解除条件，被告同意原告延期分期支付并不能据此认为被告放弃了合同的解除权，且被告已于2018年10月8日通过微信的方式向原告发送解约函明确双方的租赁合同于2018年10月9日解除，被告也收到并回复，在庭审中，被告也表示如果法庭认定合同有效，同意双方的租赁合同于2018年10月9日解除，故本院确认双方的合同于2018年10月9日解除；原告违约应当按照合同的约定向被告支付违约金，违约金的数额为保证金的数额；被告抗辩违约金过高，本院认为，原告无故搬离涉案房屋确给原告造成一定的损失，从双方合同的履行期间、月租金的标准等来看，该违约金的数额尚属合理，故对于原告的此项抗辩本院不予采信。关于占有使用费，被告认为，合同解除后，原告应该支付2018年10月10日至2018年11月21日原告实际搬离涉案房屋期间的使用费，使用费的标准为月租金的标准，原告则认为，对于使用费的标准没有异议，但其2018年10月10日即要求搬离涉案房屋，是被告阻止导致未能搬离，对于扩大的损失，应该由原告自行承担，本院认为，当事人对自己的主张应该提供证据加以证明，原告主张被告阻止其搬离涉案房屋，应该提供相应的证据，但原告并未提供有效的证据对此加以证明，故对于原告的此项抗辩本院不予采信，原告应该向被告支付2018年10月10日至2018年11月21日的使用费552,328.77元(标准为每月40万元)。对于被告反诉要求原告承担律师费，本院认为，被告未提供相应证据且不属于必然发生的费用，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海悦仁医院管理有限公司与被告(反诉原告)上海张罗投资管理有限公司于2017年12月30日就上海市长宁区番禺路XXX号房屋签订的上海市办公(营业)用房租赁合同于2018年10月9日解除；二、原告(反诉被告)上海悦仁医院管理有限公司应向被告(反诉原告)上海张罗投资管理有限公司支付违约金800,000元(以原告已支付的保证金800,000元冲抵)；三、原告(反诉被告)上海悦仁医院管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海张罗投资管理有限公司支付2018年10月10日至2018年11月21日的占有使用费552,328.77元；四、驳回原告(反诉被告)上海悦仁医院管理有限公司全部本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海张罗投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38,800元，减半收取计19,400元，由原告(反诉被告)上海悦仁医院管理有限公司负担；反诉案件受理费8，845元，由原告(反诉被告)上海悦仁医院管理有限公司负担8，350.98元，被告(反诉原告)上海张罗投资管理有限公司负担494.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一九年五月二十八日书记员 陶艾敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。