山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初70号原告：梁素娟，女，1969年3月28日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：马广路，山东英良泰业律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷鹏飞，山东英良泰业律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：于晓，女，1984年6月1日出生，汉族，住山东省威海市环翠区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。第三人：许桂凤，女，1944年10月6日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：马广路，山东英良泰业律师事务所律师。原告梁素娟与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、第三人许桂凤破产债权确认纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马广路、被告委托诉讼代理人于晓、第三人委托诉讼代理人马广路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁素娟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的百度城二期1C-3116号房产《商品房买卖合同（预售）》有效（房屋价值81.4万元）；2.判令被告履行买卖房屋的交付义务并协助办理确权登记手续；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告与第三人许桂凤借款合同到期后，因无力偿还欠款，双方便签订《顶房协议》。其中原告作为购房人与被告于2015年12月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理了网签备案。原告用被告欠第三人的借款81.4万元抵顶了购房款。2016年6月29日，被告被威海市中级人民法院裁定破产重整，2018年1月13日，被告管理人向原告发出通知，明确拒绝向原告交付涉案房产。原告认为，一、原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，买卖合同具有法律效力，对双方具有约束力。以欠款抵顶购房款，只是支付购房款项的一种方式，该合同不属于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十六条规定禁止的情形，合同订立目的亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保，在不存在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的情形下，该商品房买卖合同具有法律效力。二、被告以破产重整为由要求解除商品房买卖合同没有法律依据。1.原告已经履行了全部合同义务，不符合法定解除条件。原、被告签订合同后，办理了相关转账抵债手续，出具了付款收据，并办理了网签、备案、预告登记等手续，原告作为买方已经履行了合同约定的全部义务，依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条的规定，被告管理人无权解除。在原告主张继续履行合同的情况下，被告没有证据证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或者不适于继续履行的情形，故被告应当继续履行合同。2.原告作为消费者因购买房产与被告形成的特殊债权，优先于其他债权。依据相关法律规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购房屋对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保的债权。本案原告通过转账抵债的方式支付了全部价款，属于上述特殊债权。3.原告债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。依据相关法律及司法解释的规定，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益，但交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，不会对其他破产债权人的合法权益造成损害，因此，出卖人继续履行合同交付房屋的行为并非无效的个别清偿行为。诉讼中原告补充意见，认为原、被告之间系商品房买卖合同关系，不存在以物抵债的法律关系，涉案商品房买卖合同是在被告未偿还第三人借款本息的情况下，经重新协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出约定，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许，第三人与被告协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房出售给债权人和其他购房人的方式，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并不违反法律法规的强制性规定。本案不涉及以物抵债协议是否应履行问题，因借贷关系产生的债权债务在签订购房合同时已经消灭，第三人对被告不再享有因借贷产生的债权。原告要求履行的是因购房合同产生的义务，而非以物抵债协议，特别是第三人以外的其他购房人，在与被告签订买卖合同前不存在债权债务关系，不存在被告以房产向原告个别清偿债务或双方为清偿原债务所达成的以物抵债协议，个别清偿或以物抵债的前提是双方之间存在债权债务关系，因此，被告以“为清偿原债务而签订以物抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人”为由拒绝履行购房合同，没有事实及法律依据，对此类纠纷最高人民法院于2016年12月28日发布的第72号指导案例已有明确的认定。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。广信公司辩称，一、被告虽为原告出具了相应收据，但原告实际并未向被告支付房款，该房产是被告顶账给第三人的顶账房。二、涉案房产涉及到以物抵债。1.若继续履行双方为清偿债务目的签订的涉案商品房买卖合同涉嫌构成个别清偿。以物抵债涉及的房产在未办理不动产转让登记前，产权仍属被告，在被告被依法裁定破产重整后，该财产属于破产财产，如继续履行该以物抵债合同，实质是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人在完成不动产转让登记前，该以物抵债合同不足以形成优先于一般债权的利益，原告的债权不享有优先受偿权。如继续履行以物抵债合同，实质上转移了破产财产、损害其他债权人合法权益，违反物权法定基本原则，同时违反《企业破产法》第十六条受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定；2.涉案房产在破产时不具备交付条件，客观上无法履行。被告被裁定破产重整时，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件，属于客观上不能强制履行的情形，依据《合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。此外根据《企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除；3.涉案抵账房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的资金依法属于共益债务，在此情形下，继续履行合同实际上需要挪用被告其他资产进行清偿，有损广大债权人的利益。第三人许桂凤述称，原告与被告所争议的房产是双方签订购房合同所形成的买卖关系，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：2013年1月至2014年5月，被告与第三人签订五份借款合同，被告共计向第三人借款本金580万元，除2013年1月14日借款利率约定为2%，其余4份借款合同约定月利率均为2.5%，截止2015年10月被告尚欠第三人本金580万元及相应利息。2015年10月28日，被告与第三人签订《顶房协议》，被告将百度城1C-3116号、1C-516号房产抵顶给第三人，房款总价为162.7万元，其中，涉案房产1C-3116号房屋面积为135.73平方米，房款为81.4万元。2015年12月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买涉案百度城二期1C-3116号房产，面积135.73平方米，单价每平方米5997.2元，总购房款为81.4元；付款方式及期限约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币81000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，应于2015年12月11日前支付首期房价款82000元，余款732000元向银行申请贷款支付。关于涉案购房款支付情况，原告并未实际交付款项，而是以被告欠第三人的借款本息支付涉案购房款。2016年1月10日，被告向原告出具收款收据2份，收款事由为百度城二期房款（1C-3116）。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年5月11日为涉案百度城1C-3116号房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。涉案房产在法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。2017年12月31日，被告管理人向原告送达《通知书》一份，载明：管理人查明其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为清偿原债务而签订以物抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人。管理人决定不再向原告交付涉案房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、涉案《商品房买卖合同（预售）》能否继续履行。关于争议焦点一。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响合同效力，原告关于确认百度城二期1C-3116号房产《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。确认涉案《商品房买卖合同（预售）》有效与最高人民法院第15批第72号指导案例确立的裁判规则并不冲突。关于争议焦点二。本案中，第三人在被告无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订涉案《顶房协议》，约定被告将涉案房产抵顶给第三人，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定，因本案第三人在与被告签订《顶房协议》后并未就涉案房产签订买卖合同，原告关于被告与第三人之间终止借款关系、建立商品房买卖合同关系的主张，无事实根据，故对该主张本院不予支持。原告与被告之间虽不存在借款债权债务关系以及以物抵债协议，但原告在已知被告将涉案房产抵顶给第三人的情况下，与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定的付款方式为原告以支付定金并采取商业贷款的方式付款，原告并未按照合同约定的付款方式向被告支付购房款，而是以被告所欠第三人的借款本息抵顶购房款，因此，被告与第三人之间的借款行为、以房抵债行为，被告与原告之间的房屋买卖行为，相互关联，涉案《商品房买卖合同》系为履行《顶房协议》而签订，合同所约定的支付房款的义务，原告并未实际履行，涉案房产在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。本案与最高人民法院第15批第72号指导案例的重要区别之一是被告已进入破产程序，因此相关法律关系应适用《企业破产法》的规定，该法为特别法，依据《企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，被告管理人依法有权决定解除，故被告管理人以《通知书》的方式通知原告解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》被解除后，尚未履行的合同义务，依法终止履行，故原告诉请被告继续履行买卖房屋的交付义务并协助办理确权登记手续，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的买卖合同被解除时，属于债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》依法被解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。综上，原告请求被告继续履行买卖房屋的交付义务并协助办理产权登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但其关于涉案房产买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：一、确认原告梁素娟与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的百度城二期1C-3116号房产《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告梁素娟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告梁素娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年五月二十二日书 记 员  李英男