云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3973号原告杨云梅，女，1977年9月23日生，汉族，住昆明市呈贡区。委托代理人孔骏熙，蒋林丽，云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。被告田隽，男，1962年3月8日生，汉族，住昆明市官渡区。委托代理人刘超，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告杨云梅诉被告田隽房屋买卖纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭进行审理。原告杨云梅的委托代理人孔骏熙、蒋林丽，被告田隽的委托代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨云梅诉称：被告是云南航空房地产开发经营有限公司的董事，被告和航空房地产公司签订《航空艺术港购房协议》约定：被告向航空房地产公司认购航空艺术港房屋，栋号为B-22号，房号为101.301，户型为J联排，房款总价为1725490元。2014年4月1日，原、被告双方签订《房屋名额转让合同》，约定：被告将自己位于呈贡新城（航空艺术港）本单位的内部成本房的名额转让给原告，户型为J连排，选购房号为B-22号101.301，房价预付款723200元，被告在签订正式购房合同前负责把房屋的户主变更成原告户名；签订合同时，原告按约定一次性支付给被告转让费100000元；若任何一方违约，必须支付给对方100000元违约金及缴纳的购房款；此房如在2015年9月份不能按时交房，被告无条件把原告所付款项退还给原告；双方签订本合同时原告支付被告100000元转让费，其余723200元原告于2014年8月15日之前全部支付给被告，否则视为违约。合同签订当天，原告依约支付了被告转让费100000元，被告向原告出具了收条。后原告实地查看了涉案楼盘的工程进展，发现涉案楼盘的主体工程没有完工，且工程全面停工，交房时间无法确定。于此，原、被告双方口头约定：被告同意原告和开发商签订正式购房合同时再支付余下的723200元转让费，如果到2015年9月份不能交房，则根据《房屋名额转让合同》的约定退还原告所付款项。时至2015年10月涉案楼盘并未完工，原告未能和开发商签订正式房屋合同。由此，原告向被告要求退还转让费并解除协议，但被告拒绝退还。直至2018年5月，涉案房屋才开始开盘预售，原告到售楼部看房才得知涉案房屋已被被告转让给他人。原告即和被告协商退还转让费，但被告拒绝退还。《购房名额转让合同》约定的合同解除条件已经于2015年10月份达成。而且该合同，现已无法继续履行，合同目的无法实现。被告依法应当返还原告转让费，被告未如期返还转让费的行为属于合同违约行为，依法应承担违约责任。现要求：一、依法解除原、被告双方签订的《房屋名额转让合同》；二、由被告返还原告转让费人民币100000元；三、由被告以10000元为基数按银行同期贷款利率6%计算自2015年10月1日起至实际返还款项之日止的违约金；四、本案诉讼费由被告承担。被告田隽辩称：被告认为原告的起诉诉请和事实理由没有一个真实的理由和法律依据。第一就双方签订的房屋名额转让合同于2014年8月16日解除的原因是根据合同的约定，原告应当于2014年8月15日之前将剩余的款项723200元支付给被告。但原告并未按约定支付，所以根据合同法第94条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以行为表示不履行主要义务的，是可以解除合同的，被告打电话通知原告称合同不再履行。然后至于原告所交付的10万元钱转让费根据合同约定就当违约金这部分进行处理的。双方合同关系终止。第二根据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的一方履行另一方没有履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据法律规定，因为原告没有按合同履行交付款项义务。这个时候其已经没有权利再要求被告履行房屋交付义务。被告也就有权拒绝原告的履行交付要求，因此在整个过程中被告田隽没有任何违约行为。第三，原告的诉请是否已经超过了诉讼时效？根据民法总则规定，现在诉讼时效三年是从权利人知道其权利受损开始。在其签订合同当时诉讼时效是两年，然后如果说是原告认为这个权利受损，其应当在2014年8月16日开始就要向被告主张权利，但是原告并没有主张，即使是按照原告诉状里面所陈述的合同在2015年10月份解除也应当在2018年10月份向被告主张权利，但是原告是没有主张任何权利，所以被告认为原告的起诉是没有任何的事实及法律依据。并且也超过诉讼时效。请求人民法院依法予以驳回。在审理过程中，原告针对其主张提交下列证据：一、原被告双方的身份证复印件，欲证明原告的身份信息。二、企业信用信息公示报告。欲证明被告系云南航空房地产开发经营有限公司的董事，清偿涉案房屋的工程进度，开盘等情况。三、《航空艺术港购房协议》一份，欲证明被告和云南航空房地产开发经营有限公司签订《航空艺术港购房协议》约定：被告向航空房地产公司认购航空艺术港房屋，栋号为B-22号，房号为101.301，户型为J连排，房价总款为1725490元。四、《房屋名额转让合同》、收条各一份，欲证明2014年4月1日，原、被告双方签订《房屋名额转让合同》约定：被告将涉案房屋名额转让给原告，房屋预付款723200元；签订合同时，原告按约定一次性支付给被告转让费100000元；若任何一方违约，必须支付给对方100000元违约金及交纳的购房款；此房如在2015年9月份不能按时交房，被告无条件把原告所付款项退还给原告。原告依约支付了100000元转让费给被告。五、电话录音及电话录音笔录，欲证明直至2018年5月涉案房屋才开始开盘预售。原告到售楼部看房才得知涉案房屋已被告转让给他人，原告即和被告协商退还转让费但被告仍然拒绝退还。六、2018年度航空艺术港项目供电外线工程设计施工一体化招标公告、航空艺术港建设工程项目已建未完工主体结构加固工程。欲证明直至2018年10月份，涉案房屋楼盘工程仍未完工。七、昆明市官渡区人民法院立案材料接收凭证。欲证明本案原告于2017年9月29日已享人民法院主张过权利，本案诉讼时效未超过的事实。被告质证后认为，对原告所提交的证据一、二、三、四的三性无异议。对原告所提交的证据五、六的三性不予认可。对证据七的真实性无异议，但对证明内容不认可，原告的起诉超过诉讼时效。在审理过程中，被告针对其答辩主张向法庭提交收据二份，欲证明被告向开发商缴纳了房屋预付款723200元。原告质证后，对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。综上原、被告举证、质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原告所提供的证据一、二、三、四，经被告质证后对三性无异议，本院予以确认。对原告所提供的证据五，因其证据来源不合法，并且没有其他证据佐证，故对该证据的三性本院不予确认。对原告所提供的证据六，因与本案没有关联性，本院不予确认。对证据七的三性予以确认。对被告所提交的证据，因与本案诉争房屋不是同一房号，与本案不具有关联性，本院不予确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：被告和云南航空房地产开发经营有限公司签订《航空艺术港购房协议》。协议约定：被告向云南航空房地产开发经营有限公司认购航空艺术港房屋，栋号为B-22号，房号为101.301，户型为J连排，房款总价为1725490元。购房协议签订后，田隽向云南航空房地产开发经营有限公司支付的购房预付款转为购房款，认购房屋具备签订《商品房购销合同》的条件后，田隽应按云南航空房地产开发经营有限公司通知要求，签订《商品房购销合同》并按合同约定缴清房屋尾款。2014年4月1日，原、被告双方签订《房屋名额转让合同》。合同约定：被告将自己位于呈贡新城（航空艺术港）本单位的内部成本房的名额转让给原告，户型为J连排，选购房号为B-22号101.301，房价预付款723200元；被告田隽在签订正式购房合同前负责把房屋的户主变更成原告户名；签订合同时，原告按约定一次性支付给被告田隽转让费100000元；若任何一方违约，必须支付给对方100000元违约金及缴纳的购房款；此房如在2015年9月份不能按时交房，被告田隽无条件把原告所付款项退还给原告；双方签订本合同时原告支付被告100000元转让费，其余723200元原告于2014年8月15日之前全部支付给被告，否则视为违约。合同签订当天，原告依约支付了被告转让费100000元，被告向原告出具了收条载明“今收到呈贡新城航空艺术港J户型联排B-22号101.301杨云梅交来的转让费人民币100000元”。但原告未按约定向被告缴纳723200元房款。所购房屋2015年9月份也未按时交房。在房屋具备签订《商品房购销合同》时原告得知被告已经将所转让房屋转让给他人。2017年9月29日原告曾经向本院立案庭递交诉讼材料主张权利但未立案，并于2019年3月18日本院将立案材料全部退还原告后，原告遂于2019年3月18日再次递交立案材料主张诉请，经本院审查后于2019年4月9日立案受理。本院认为：本案原、被告双方当事人系转让合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法并不违反法律禁止性规定的前提下所签订的合同为有效合同，应受法律保护。本案双方当事人所争议的焦点问题是：双方所签订的合同是否已经实际解除；原告的诉讼是否超过诉讼时效；原告的诉请是否具有事实及法律依据。就合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，因原告一直未按约定将723200元房屋预付款支付给被告，被告也未在签订商品房购销合同前将房屋的户主更名为原告，故双方均在合同履行过程中具有违约行为，并且在签订商品房购销合同前被告已经将房屋转让给他人，致使原、被告所签订的转让合同的合同目的已经不能实现，故本院依法确认双方所签订的合同自2015年10月1日起依法解除。就本案的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条关于“诉讼时效因提起民事诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定”、第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：…。（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”。本案中，原告知道自己的权利受到损害的时间应为商品房购销合同签订之时即2018年5月，况且原告已经于2017年9月29日、2019年3月18日向人民法院提交诉讼材料主张自己的权利，故无论依《民法通则》还是《民法总则》的诉讼时效的有关规定，本案诉讼时效均未超过法定的期间。被告对本案诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。就原告的诉请问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，在双方的合同解除后，根据双方的合同约定此房如在2015年9月份不能按时交房，被告田隽应无条件把原告所付款项退还给原告，现双方的合同目的不能实现，合同已经解除，原告要求被告返还已经支付的房屋转让款100000元的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付的资金占用利息，自合同解除后，被告本应将收取的款项依约返还给原告，但因合同的解除原告也有违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告所提出的该项诉请，本院不予支持。就被告辩称所收取的费用作为违约金依约定不再予以返还的意见，因与本案事实相悖，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原、被告所签订的《购房名额转让合同》于2015年10月1日起依法解除；二、由被告田隽于本判决生效后五日内退还原告杨云梅房屋转让款100000元；三、驳回原告杨云梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2715元，由被告田隽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  李雪丽人民陪审员  施云红二〇一九年五月二十八日书 记 员  邹 雄