海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初1641号原告：海口琼斯实业有限公司，住所地海口市滨海大道125号金章华府五楼，统一社会信用代码：9146010073004390XK。法定代表人：谢放球，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖纪峰，海南肖明德律师事务所律师。被告：海南圣景源商务酒店有限公司，住所地海口市滨海大道125号金章华府601房，统一社会信用代码：91460100MA5RHC3T2B。法定代表人：梁海容，该公司总经理。被告：梁海容，女，1975年4月21日出生，汉族，住海口市。原告海口琼斯实业有限公司诉被告海南圣景源商务酒店有限公司(简称:圣景源公司)、梁海容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖纪峰到庭参加诉讼，被告海南圣景源商务酒店有限公司、梁海容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海口琼斯实业有限公司诉称：2017年6月21日原告与被告签署的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》，合同约定原告将该两层房屋租赁给被告圣景源公司，租赁期间为2017年7月1日至2027年6月30日，同时约定：（1）四楼第1-2年每季度租金为15万元，第1年第一季度免租金6万元；（2）26楼第1-2年每季度租金为12万元，第1年第一季度免租金4万元，合同签订后被告入住房屋并开始经营酒店生意。但被告没有依约给原告支付租金，自2017年10月1日至2017年12月30日共欠租金11万元；2018年1月1日至2018年3月30日共欠租金27万元，2018年4月1日至2018年6月30日共欠租金27万元，共欠租金65万元。2018年5月16日，原、被告双方签订了“关于终止《金章华府四楼租赁合同》及《金章华府26楼租赁合同》的协议书。协议书约定：(1)被告因经营不善单方面向原告提出解除合同，约定所交保证金(保证金178652元（四楼）、142800元（26楼），合计：321452元）作为违约金，归原告所有。（2）截止2018年5月16日，被告欠原告租金61万元，承诺于2018年12月31日付给原告，如逾期未予以支付则从拖欠之日起按日0.5%支付违约金，直至交清租金为止。（3）被告法定代表人梁海容及股东，负有支付该租赁房屋租金及违约金的连带责任。同时，在“关于终止《金章华府四楼租赁合同》及《金章华府26楼租赁合同》的协议书第四条约定：粱海容一直承担支付租金与违约金的责任。该终止合同签订后，原告要求被告方依约移交租赁房屋，而被告拒绝交还钥匙及门禁卡，房屋内有被告方物品和材料，租赁房屋仍由被告控制占有，原告无法收回房屋，蒙受了重大损失。原告多次用短信、微信（微信被拒接）与被告梁海容协商，要求将租赁房屋移交回原告均受被告置之度外。为尽快落实移交房屋事宜，原告在2018年12月14日通过快递发函给被告（己签收）与2019年1月8日再次通过快递发函给被告（被拒收）。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告、被告圣景源公司双方签订的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》于2018年5月16日终止。二、被告圣景源公司向原告支付2017年7月1日-2018年5月30日的租金61万元及违约金19113元（按照年利率24%的标准,自2018年12月31日计算至还清止）；三、被告圣景源公司向原告支付2018年6月1日-2019年3月1日房屋占用费81万元（租金标准为9万元/月，租金最终金额计算至退还房屋为止）；四、两被告立刻退还租赁原告的金章华府4楼、26楼房屋；五、被告梁海容就上述第2、3项诉求承担连带责任；七、诉讼费、公告费、鉴定费等由被告承担。被告海南圣景源商务酒店有限公司、梁海容未到庭也未作答辩。经审理查明：2017年6月21日，原告与被告圣景源公司签署《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》，合同约定原告将该两层房屋租赁给被告圣景源公司，租赁期间为2017年7月1日至2027年6月30日，同时约定：（1）四楼第1-2年每季度租金为15万元，第1年第一季度免租金6万元；（2）26楼第1-2年每季度租金为12万元，第1年第一季度免租金4万元，合同签订后被告圣景源公司入住房屋并开始经营酒店生意。2018年5月16日，原告和被告圣景源公司签订了《关于终止《金章华府四楼租赁合同》及《金章华府26楼租赁合同》的协议书》。协议书约定：因被告圣景源公司无法经营下去,单方面向原告提出终止2017年6月21日签订的《金章华府四楼租赁合同》及《金章华府26楼租赁合同》,经原告同意双方签订本协议书,作为终止合同的条件,终止合同条件如下:(1)被告在租赁期间没有履行合同租约期限，属于单方面终止合同的行为，应承担单方面终止合同的责任。两合同被告圣景源公司所付给原告的保证金将做为违约金，归原告所有。（2）被告圣景源公司在本协议签订之前，两合同共欠原告租金61万元，其中2017年7月1日至2017年10月30日共欠租金11万元；2017年11月1日至2018年2月28日共欠租金27万元，2018年3月1日至2018年5月30日共欠租金27万元。被告圣景源公司将所欠的租金于2018年12月31日前付清。原告接受被告圣景源公司在2018年12月31日前付清所欠的61万元租金的承诺。（3）被告圣景源公司如在2018年12月31日前实现付清所欠的61万元租金的承诺,原告将免收合同约定拖欠租金的违约金,如果被告圣景源公司在2018年12月31日前没有兑现付清所欠的61万元租金的承诺，原告将按被告圣景源公司所欠租金的总额，从拖欠日起按日0.5%收取违约金，直至交清租金为止。（4）被告圣景源公司法定代表人为梁海容及股东，不管以后被告圣景源公司的法定代表人或股东变更，梁海容对原告承诺将一直承担本协议书的法律责任，是原告的债务人，梁海容保证依本协议书的约定，始终由她本人一直承担支付完61万元的拖欠租金与违约金的责任。(5)本协议签订后的两天内,被告圣景源公司必须保护房屋完好,包括装修结构,所有的房门钥匙都要如数完好地移交给原告,如被告圣景源公司有意恶性破坏,本协议书即将自行无效。上述《关于终止《金章华府四楼租赁合同》及《金章华府26楼租赁合同》的协议书》签订后,被告圣景源公司仍然未向原告支付拖欠的租金,也未向原告退还租赁的房屋,原告分别于2018年12月14日、2019年1月23日向被告圣景源公司及被告梁海容发出《通知书》和《催收函》,要求两被告支付租金和办理房屋交接手续。两被告一直置之不理,原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》、《关于终止《金章华府四楼租赁合同》及《金章华府26楼租赁合同》的协议书》、《通知书》、《催收函》、当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足资认定。本院认为，一、关于确认双方签订的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》于2018年5月16日终止的问题。原告与被告圣景源公司签订的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》以及《关于终止及的协议书》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。根据原、被告双方于2018年5月16日签订的《关于终止及的协议书》的约定,双方同意终止2017年6月21日签订的《金章华府四楼租赁合同》及《金章华府26楼租赁合同》,因此,原告现起诉要求确认双方签订的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》于2018年5月16日终止有事实和法律依据,本院予以支持。二、关于支付房屋租金及违约金的问题。被告圣景源公司未按照合同约定支付租金,构成违约,根据双方签订的《关于终止及的协议书》的约定,被告圣景源公司拖欠原告2017年7月1日-2018年5月30日的租金为61万元,因此，原告现起诉要求被告圣景源公司支付2017年7月1日-2018年5月30的租金61万元有事实和法律依据，本院予以支持。根据上述《关于终止及的协议书》的约定,被告圣景源公司未按时向原告支付租金应向原告支付违约金,双方约定的每日0.5%的标准收取违约金过高,原告主动将违约金计算标准调整为年利率24%的标准符合法律的规定,因此,61万元租金的违约金为以61万元为本金，按年利率24%的标准，自2018年12月31日起计算至租金付清之日止。三、关于支付房屋占用费的问题。由于双方之间的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》于2018年5月16日解除之后,被告圣景源公司一直未将涉案金章华府4楼及26楼退还给原告,因此,被告圣景源公司应向原告支付房屋占用费,截至本案于2019年5月9日开庭审理时,被告圣景源仍未将涉案金章华府4楼及26楼退还给原告,因此,涉案金章华府4楼及26楼的占用期间为2018年5月16日-2019年5月9日,金章华府4楼每月租金为5万元,金章华府26楼每月租金为4万元,因此,原告现起诉要求被告圣景源公司支付2018年6月1日-2019年5月9日的房屋占用费99万元(9万元×11个月),有事实和法律依据,本院予以支持,超过部分,本院不予支持。四、关于立刻退还涉案金章华府4楼、26楼的问题。由于双方之间的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》已经解除,原告现起诉要求被告圣景源公司立刻退还租赁的金章华府4楼、26楼有事实和法律依据，本院予以支持。由于《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》的签订主体和承租人均为被告圣景源公司,被告梁海容仅是被告圣景源公司的法定代表人,原告要求被告梁海容立刻退还租赁的金章华府4楼、26楼于法无据,本院不予支持。五、关于被告梁海容是否应对被告圣景源公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。根据《关于终止及的协议书》的约定,被告圣景源公司法定代表人为被告梁海容及股东，不管以后被告圣景源公司的法定代表人或股东变更，被告梁海容对原告承诺将一直承担本协议书的法律责任，是原告的债务人，被告梁海容保证依本协议书的约定，始终由她本人一直承担支付完61万元的拖欠租金与违约金的责任。被告梁海容在上述《协议书》上签名，但对保证方式没有约定，根据上述法律的规定，本院认定应为连带责任保证。根据上述《担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。被告圣景源公司应在2018年12月31日前向原告支付租金,原告于2019年3月12日向本院提起诉讼,并未超过6个月的保证期间,因此,被告梁海容应对被告圣景源公司欠付原告的61万元租金及违约金的债务承担连带清偿责任。原告现起诉要求被告梁海容对被告圣景源公司的上述61万元租金和违约金的债务承担连带清偿责任于法有据,本院予以支持。由于《关于终止及的协议书》仅约定由被告梁海容承担支付完61万元租金及违约金的责任,并未约定由被告梁海容对房屋占用费承担清偿责任,因此,原告要求被告梁海容对被告圣景源公司的房屋占用费承担连带清偿责任没有事实和法律依据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告海口琼斯实业有限公司与被告海南圣景源商务酒店有限公司2017年6月21日签订的《金章华府四楼租赁合同》、《金章华府26楼租赁合同》于2018年5月16日终止。二、被告海南圣景源商务酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告海口琼斯实业有限公司支付2017年7月1日-2018年5月30日的租金61万元及违约金(以61万元为本金，按年利率24%的标准，自2018年12月31日起计算至租金付清之日止)。三、被告梁海容对被告海南圣景源商务酒店有限公司欠付原告的上述租金61万元及违约金承担连带清偿责任。四、被告海南圣景源商务酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告海口琼斯实业有限公司支付2018年6月1日-2019年5月9日的房屋占用费99万元。五、被告海南圣景源商务酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起五日将租赁的金章华府4楼、26楼退还给原告海口琼斯实业有限公司。六、驳回原告海口琼斯实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8976元，由被告海南圣景源商务酒店有限公司、被告梁海容承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员蒙宇印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年5月20日印制（共印7份） {文书日期}书记员 蒙宇印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年5月20日印制（共印7份）