贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初2699号 原告：袁世敏，女，1981年12月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：潘军，贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成章，贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州郎意律师事务所律师。 原告袁世敏与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁世敏及其委托诉讼代理人潘军，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于毕节市七星关区商品房的不动产权属证书并交付原告；2、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记有文书的违约金，该违约金以360788.00元购房本金为基数，按每日0.005%向原告支付自2015年3月31日起至被告交付涉案商品房不动产权属证书之日止；3、判令被告退还原告电气、电视开户费3329.00元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区商品房。原告按照合同约定将案涉房屋首期购房款108788.00元支付给被告，被告出具购房款收据，剩余252000.00元以银行按揭方式支付，被告于2013年3月31日将涉案房屋交付给原告，原告自领取案涉法房屋后，多次要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告以各种理由推脱，至今未办理完毕涉案房屋权属证书登记。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后730内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任处理。被告未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得不动产权属登记证书，应当承担违约责任。根据毕节市人民政府法治办公室于2018年9月17日公布的《关于的意见》，“四通费”等费用已包含在商品房销售价格中，购房者不需另行缴纳，房开企业在商品房销售价格之外另行代收“四通费”属于重复收费，被告向原告收取的电气、电视开户费3329.00元应予退还。综上，原告依照相关法律规定，诉至法院，请求判决支持原告的诉请。 庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求，并将第二项诉讼请求的违约金计算方式变更为以购房款为基数，按照日万分之三的标准计算。 被告瑞丰房开公司答辩称：1、原告当庭变更诉讼请求不符合法律规定，庭审前，原告有时间、条件，并有能力在举证期限届满之前变更诉讼请求，故对其当庭变更不予采纳。另外，《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，违约金的计算应当按照合同约定的日万分之0.5的标准计算；2、原告的诉请部分超过诉讼时效，对超过部分原告不应承担违约责任；3、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记有关文书，是因政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任；4、违约金条款的设置是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明存在损失为前提，若该前提不成立，则被告无支付义务；5、原、被告双方因买卖合同而申请不动产登记的，应当由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记非被告单方行为所致，法院应结合客观事实予以认定。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年2月27日，原告袁世敏作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市瑞丰新城第4幢2单元3014号商品房，建筑面积为124.84平方米；总价款为360788.00元，买受人首付108788.00元，余款252000.00元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2013年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款，被告依约交付了案涉房屋，但并未将办理权属登记的资料提交登记机关备案。原告为此诉至本院，要求被告支付违约金。 另查明，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告双方并未举证证明案涉商品房的具体交付时间，但均对案涉商品房是在合同约定时间（2013年3月31日前）交付的事实无异议，故本院以2013年3月31日作为实际交付时间。依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年3月31日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当从逾期之日起按日支付原告已付房款的万分之零点五违约金，故对原告诉请的违约金，本院以已付购房款每日万分之零点五的标准予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应当于2015年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年4月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期将房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案的违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年3月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年3月6日起的逾期将房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁世敏违约金（该违约金以原告已付购房款360788.00元为基数，按日0.005%的标准从2016年3月6日起，计算至被告提交办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案之日止）； 二、驳回原告袁世敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币264.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年五月二十五日 书记员  申开旭