河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0606民初919号原告：薛岚，女，汉族，1972年3月3日出生，住保定市莲池区。委托诉讼代理人：王周彬，河北辅仁律师事务所律师。被告：郭富生，男，汉族，1963年5月18日出生，住保定市莲池区。委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。被告：保定富海餐饮管理发展有限公司，住所地，保定市东风东路528号。法定代表人：郭富生，总经理。委托诉讼代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。原告薛岚诉被告郭富生、保定富海餐饮管理发展有限公司（以下简称：富海餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛岚的委托诉讼代理人王周彬、被告郭富生及保定富海餐饮管理发展有限公司的委托诉讼代理人宋金城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛岚诉称，坐落于保定市的“老年公寓立项新楼”系小营坊村村民索保忠等25人共同出资建设，该项目建筑面积5545平方米，院落3500平方米。2002年4月8日索保忠等出资人以“小营坊老年公寓董事会”的名义与被告郭富生签订了租赁协议书，约定将坐落于保定市的上述房产及院落土地使用权出租给郭富生，租赁期限20年，租赁费第一年至第五年，每年陆拾万元；第六年至第十年，每年柒拾捌万元；第十一年至第二十年，每年玖拾万元。被告承租上述房产、土地后，利用租赁物开办了“富海酒楼”，设立了第二被告富海餐饮公司。2013年9月12日小营坊村民索保忠等出资人与原告签订了《富海酒楼房产转让协议书》，双方约定将富海酒楼房产及土地使用权转让给原告薛岚，该土地约6.3亩，地上建筑物约5500平方米，转让费20000000元；同时约定，富海酒楼已出租给被告郭富生，原告薛岚应履行索保忠等出资人与郭富生签订的租赁协议；并确认原告薛岚受让的房产及土地使用权，使用期限至2085年4月30日止，到期原告薛岚无条件搬出。该协议签订后，原告薛岚如期支付了转让费，取得了受让房产及土地使用权，并取得了与被告间租赁协议中出租方的权利和义务。被告得知上述房产、土地使用权及租赁协议中权利义务转让的情况后，并未提出异议，仍继续按约定支付租金。但自2016年开始被告以种种理由拒绝支付，原告薛岚遂向保定市莲池区人民法院提起诉讼。该案诉讼期间，被告通过莲池区法院转付租金900000元，原告薛岚撤回起诉。被告在此纠纷了结后，支付了2017年租金。在2018年5月1日应付租金900000元时，再次有意违约，拒不支付租金。经原告薛岚多次催促未果。为督促被告及时履约，原告薛岚及索保忠于2018年7月分别致函被告，限期支付租金。但被告仍不予理睬，违约明显，造成了原告薛岚的经济损失。综上所述，原告通过有偿受让方式，取得了索保忠等出资人以“小营坊村老年公寓董事会”名义与被告郭富生签订的租赁协议中的出租方的权利和义务，被告郭富生未按约定向原告薛岚支付租金，明显违约，应依法承担违约责任。另外，最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。在本案中，郭富生为第二被告的发起人，公司设立后，第二被告实际占有、使用租赁物，享受合同权利，自应与第一被告郭富生共同承担支付租金及赔偿损失的法律责任。请求法院依法判令被告郭富生立即支付拖欠原告薛岚的租金900000元，并按照人民银行同期贷款利率支付租金拖欠期间的利息，自2018年5月2日起至租金付清之日止；被告富海餐饮公司与郭富生承担连带清偿责任。被告郭富生辩称，原告主体资格不适格，应驳回其起诉。被告富海餐饮公司辩称，同意被告郭富生意见，补充一点，原告主张二被告承担连带责任的观点不成立。经审理查明，2002年4月8日小营坊村老年公寓董事会与被告郭富生签订《租赁协议书》，保定市北市区小营坊村村民委员会（现保定市莲池区小营坊村村民委员会）为担保单位。该协议约定，租赁物坐落在保定市（老年公寓立项新楼），建筑面积5545平米，院落3500平米；租赁期限为二十年…；租赁费第1年至第5年，每年陆拾万元，第6年至第10年，每年柒拾捌万元，第11年至第20年，每年玖拾万元…。2013年9月12日原告薛岚（乙方）与索保忠、赵立军等股东（甲方）签订《富海酒楼房产转让协议书》，协议约定，甲方转让的富海酒楼是股份投资的，按投资比例计算，股东无偿使用土地年限至2085年4月30日止，到期后，所有地上建筑及附属设施归郭富生所有…；现在富海酒楼对外租赁给郭富生，2006年5月1日至2011年4月30日止，年租赁费600000元，2011年5月1日至2016年4月30日止，年租赁费780000元，2016年5月1日至2026年4月30日止，年租赁费900000元，2026年5月1日至2036年4月30日止，年租赁费900000元，每年的5月1日前交下年度的租赁费，租赁期限至2036年4月30日止，乙方应履行甲方与租赁户郭富生的租赁协议；租赁费自2013年9月20日起由乙方收取；甲方转让的是房产及土地的使用权，使用年限至2085年4月30日止，到期乙方无条件的撤出，土地使用权及所有建筑设施设备都归郭富生所有…；甲方转让费20000000元，乙方2013年8月22日首付现金1000000元，8月26日付4000000元，15000000余款到9月20日前全部付清，如按期付不清，乙方前期5000000元作为违约金归甲方。2013年9月17日薛岚支付了全部转让款20000000元。2013年9月24日甲方将建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、郭富生租赁富海酒楼合同等所有材料向原告薛岚进行了移交。庭审中，在原告取得富海酒楼房产及土地使用权之后，原告薛岚确认被告郭富生继续按约定支付租金至2016年4月30日。但被告郭富生自此之后未按约定支付租金，原告薛岚向法院提起诉讼，要求被告郭富生支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金，2017年5月18日原告薛岚收到富海酒楼2017年度承包费900000元后，撤回了该次诉讼。2017年7月3日原告薛岚向被告郭富生邮寄小营坊村老年公寓董事会的《房产及相关权益转让通知书》和《限期补缴拖欠租金通知书》，同日，该份快递由张静桥代收。《房产及相关权益转让通知书》写明：自2013年9月12日起，坐落于原保定市的（老年公寓立项新楼）楼房一栋的所有权、土地使用权全部归原告薛岚所有；依据小营坊村老年公寓董事会与被告郭富生签订《租赁协议书》，全部租金应按协议约定的计租标准和交纳方式直接支付给原告薛岚。《限期补缴拖欠租金通知书》告知郭富生2018年5月1日之前应向原告薛岚支付租金900000元…。但被告郭富生尚未交纳2018年5月1日至2019年4月30日的租金。另查明，2013年7月26日被告富海餐饮公司与保定市北市区小营坊村村民委员会签订《协议书》，将位于东风东路528号的富海酒楼及停车场的集体建设用地转让给被告富海餐饮公司，并交纳土地补偿款13600000元。2017年3月20日被告富海餐饮公司与保定市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让的方式取得坐落于东风东路南侧、省第六人民医院西侧的土地使用权[不动产权证号为：冀（2017）保定市不动产权第0014566号]。以上事实有《租赁协议书》、《富海酒楼房产转让协议书》、2013年9月17日《收据》、2017年5月18日《收据》、《限期补缴拖欠租金通知书》、《房产及相关权益转让通知书》、EMS快递寄包裹查询单、移交材料清单、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、2013年7月26日《协议书》和收据、不动产权证书、《国有建设用地使用权出让合同》及庭审笔录为证。本院认为，小营坊村老年公寓董事会与被告郭富生签订《租赁协议书》和原告薛岚与索保忠、赵立军等股东签订《富海酒楼房产转让协议书》系双方真实意思表示，原告薛岚取得了富海酒楼房产的使用权，依法享有占有、使用和收益的权利，原告薛岚作为出租人的主体适格。被告郭富生作为承租人，未按租赁协议的约定履行承租人的义务，支付房屋租金，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告薛岚要求被告郭富生支付2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金900000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年5月2日至租金付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告郭富生辩解称，诉争房产占用的小营坊村村委会集体土地已经通过出让的方式转让给被告富海餐饮公司，其土地转让得到政府有关部门的批准，合法有效。但原告薛岚与索保忠等人签订的《富海酒楼房产转让协议书》未取得政府部门的批准，属于违法无效的协议，原告薛岚受让的房产是无效的，只认可与索保忠等人之间存在租赁关系。本院认为，原告薛岚交纳了富海酒楼房产的转让款，取得了该房产的使用权，对该房产享有收益权。被告富海餐饮公司通过出让的方式取得富海酒楼及停车场的土地使用权，但并不享有地上房屋的使用权，现被告郭富生占有、使用富海酒楼的房产，应当向原告薛岚交纳房屋租金，对被告郭富生的辩解，本院不予认定。租赁协议的合同相对方是原告薛岚和被告郭富生，租赁物只是被告富海餐饮公司的经营场所，并不是承担责任的主体，按照合同相对性，被告郭富生应当承担租金的给付义务，原告薛岚要求被告富海餐饮公司对租赁费承担连带给付责任，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告郭富生于本判决生效后五日内向原告薛岚支付房屋租金900000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年5月2日至租金付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告薛岚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6400元，由被告郭富生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  陈维华二〇一九年五月二十日书记员  齐 芳