云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2301民初1710号原告：张新，女，1983年8月1日生，土家族，初中文化，湖南省张家界市人，个体，住湖南省张家界市永定区，现住楚雄市。原告：涂益勇，男，1976年12月23日生，汉族，初中文化，江西省南昌市人，个体，住江西省南昌市安义县，现住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：谭文韬、张帆，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄四季银座置业有限公司，住所地：楚雄市开发区永安路435号，统一社会信用代码：91532300309679437R。法定代表人：方兴平，职务：总经理。委托诉讼代理人：崔月虎，泰和泰律师事务所律师（特别授权）。原告张新、涂益勇与被告楚雄四季银座置业有限公司（以下简称四季银座公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月18日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月3日、2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告张新及二原告共同委托诉讼代理人谭文韬、张帆，被告四季银座公司的委托诉讼代理人崔月虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新、涂益勇向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告履行《商品房购销合同》及相关补充协议，向原告交付坐落于楚雄市开发区商品房；2.判决被告赔偿原告露台无法使用的损失149180元；3、判决被告支付自2017年12月31日起至实际交付符合约定的商品房之日止按照50元/天计算的逾期交房违约金，计算至2018年5月17日止为6850元；4、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告提出双方已于2019年3月7日办理了交接房手续，故撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2017年4月7日原告张新、涂益勇与被告四季银座公司签订《商品房购销合同》，约定被告将坐落于楚雄市开发区预售商品房及该套商品房附带的露台出售给原告（单价为套内建筑面积7341元/平米，房屋总价：689180元），交房时间为2017年12月31日前，如有逾期被告应承担相应违约责任，同时还约定该套商品房附带的露台虽不计入房屋产权面积但原告具有使用权，后双方又就该露台装修、改造签署了协议。鉴于原告购买的商品房附带露台，故比同期其他业主购买的相同户型无需露台预售商品房的房价高1589.05元/平方米。商品房建成后，原告发现被告应交付的房屋存在以下瑕疵：1、附带露天结构严重与预售时沙盘所展示的露台不一致，该露台系其他业主的屋顶，被告无权将使用权出售给原告。2、被告曾承诺于2018年3月31日将为原告露台贴地砖，但至今未完工。3、被告在未征得原告同意的情况下安装了大量广告牌。4、露台存在严重瑕疵，现已严重积水，导致房间内墙体也出现了渗水等问题。另外，双方约定交房时间为2017年12月31日，但被告至今未能依法、依约交付商品房。上述问题经双方多次协商，被告以各种理由搪塞，至今未能解决。被告四季银座公司答辩称，被告出售的房屋并未包含露台，双方在合同和补充协议中约定了房屋的具体位置及面积，并未约定露台；补充协议只是约定原告对露台有使用权，没有所有权；原告作为业主，对露台进行使用，但不是专属的使用；因此双方签订的协议没有任何问题。逾期交房违约金不能成立，原告在2017年12月26日向被告出具申请，要求被告对其要求部分进行改造，被告在能改造的范围内已按照原告要求对其进行改造，因为时间临近交房，被告在进行改造故不能按约定进行交房；露台属于小区业主共有，被告无权进行改造；根据原告的书面申请，已经明确交房以后露台由自己改造，原告无权因为露台未铺设地砖起诉被告逾期交房。即便逾期，应该从2018年3月31日起计算；关于房价，房屋的价格是双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，不同楼层的价格差异是由于购买的时间、楼层、朝向等诸多因素的影响，并不是该部分该房屋价款包含了露台的所有权。关于露台，原告对露台有使用权，其主张没有使用权是没有事实依据的；不是被告不愿意交房，是原告不愿意收房，被告通知原告接房后，原告提出多项要求，要求被告进行整改，根据装修委托协议相关约定，未按时交房是原告的原因，不是被告的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张新、涂益勇为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、身份证复印件；2、《商品房购销合同》及《补充协议》；3、商品房购销合同；4、关于4#304房业主请求事宜1份、申请1份、短信记录15份、现场照片18份；5、商品房买卖合同登记备案表（徐建伟）；6、商品房备案登记表（张新）；7、收据3份、税收交款单1份。被告四季银座公司针对其辩解与理由，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》、《合同补充协议》；2、申请、四季银座四季豪庭装修改造委托协议、装修改造情况说明；3、工程质量监督报告；4、建设工程验收备案表；5、收楼表清单1份。经质证，被告对原告提交的证据1、6、7无异议；原告对被告提交的证据4、5无异议；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、被告提交的证据1证实了双方签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》的事实；证据4中的请求事宜证实了原告提出对房屋进行修改并经被告同意的事实；申请证实了原告提出房屋整改的事实；短信记录证实了双方就整改进行协商的事实；照片证实了现场情况；被告提交的证据2中的申请证实了原告提出房屋整改的事实；装修改造协议证实了双方签订装修改造委托协议的事实；情况说明证实了原告出具情况说明书的事实；证据3证实了四季豪庭小区工程经楚雄开发区规划建设管理局质量安全监督管理科监督，确认工程质量达到国家统一标准，同意验收备案的事实；本院均予以采信；原告提交的证据3、5与本案无关，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告张新、涂益勇系夫妻关系。2017年4月7日，二原告（乙方）与被告四季银座公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，向被告购买位于楚雄市开发区（剪力墙结构）1套，套内建筑面积93.88平方米，单价为7341.07元/平方米，房屋价款689180元。合同约定：“第七条交付期限，甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每日50元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接，甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条的约定执行，甲乙双方在进行房屋交接时，乙方不得以所购房屋非主体结构存在质量问题拒绝接房；甲方对乙方所购房屋进行正常检修，检修期不计入逾期交房时间。”《合同补充协议》第五条第3款约定：“3、如乙方所购商品房附带露台的，乙方对该商品房附带的露台拥有使用权，不具有所有权，不得擅自改变用途、建盖建筑物及构筑物，该露台面积不计入产权登记面积”。当日，双方进行了商品房买卖合同登记备案（合同登记号：CX2017040702925），二原告支付首付款209180元，其余购房款480000元于同年6月7日由原告办理按揭贷款的中国建设银行转入被告账户。2017年12月25日，二原告收到被告邮寄的交房通知书。同年12月26日，被告通过电话再次通知原告接房。2017年9月13日、12月26日，原告分别提出对房屋装修进行整改，被告对客厅外阳台进行了铺砌，对阳台外露台未进行铺砌。2017年12月20日，楚雄开发区规划建设局建筑质量安全生产监督管理科出具《工程质量监督报告》，确认楚雄四季银座四季豪庭小区工程质量达到国家建筑施工质验收统一标准和云南省建筑工程施工质量验收统一规程规定，同意验收备案。同日，该工程经竣工验收合格，2018年11月27日，该工程进行竣工验收备案登记。2019年3月6日，原告张新、涂益勇向楚雄市住房和城乡建设局住宅维修资金管理中心缴纳维修基金10858元。次日，原、被告办理了诉争房屋的交接手续，二原告向被告支付了代收产权证工本费、智能电表、水标费、燃气初装费等费用共计6165元，并向税务机关缴纳契税13127.24元。另查明，庭审中，被告四季银座公司同意支付自双方约定的交房时间次日（即2018年1月1日）起至竣工验收备案之日（2018年11月27日）止的逾期交房违约金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于二原告要求被告赔偿露台无法使用损失的149180元的诉请，二原告未提交有效证据证实露台无法使用，故本院不予支持。对于二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，被告在庭审中同意支付至竣工验收备案之日止的逾期交房违约金，本院确认由被告支付自《商品房购销合同》约定的交房时间次日（即2018年1月1日）起至竣工验收备案之日（2018年11月27日）止的逾期交房违约金15650元（20元/天×30天+50元/天×301天）。对于二原告诉请的自竣工验收备案次日至被告实际接房之日止的逾期交房违约金，被告已经履行了通知二原告接房的义务，不应承担自竣工验收备案之日起的逾期交房违约责任，故对于该项诉请，本院不予支持。综上所述，根据本案现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告楚雄四季银座置业有限公司支付原告张新、涂益勇自2018年1月1日起至2018年11月27日止的逾期交房违约金15650元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，款交本院；二、驳回原告张新、涂益勇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元（已减半收取），由被告楚雄四季银座置业有限公司负担172元（未交，于本判决生效之日起十日内履行完毕，款交本院），由原告张新、涂益勇负担1538元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  徐彦琼二〇一九年五月二十日书记员  李晓梅