广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4747号上诉人（原审原告、反诉被告）：港联不动产服务（中国）股份有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号16层B室。法定代表人：鲁军，职务总经理。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑞祥，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄江波，女，1974年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司（以下简称港联不动产公司）因与被上诉人黄江波物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人港联不动产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄江波支付拖欠管理费27357.9元及违约金7642.1元；2.本案一、二审诉讼费由黄江波承担。事实和理由：一、因黄江波无正当理由未收楼，港联不动产公司依据涉案《商品房买卖合同》第十四条第二款及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条的规定，认定涉案房屋于2015年11月21日起已交付给黄江波使用。截止目前，虽经港联不动产公司多次书面催告，黄江波仍拖欠2015年11月至2018年5月的物业管理费27357.9元。二、一判决认定事实及适用法律错误，涉案房屋已经取得竣工验收备案表，且无导致房屋无法使用的重大瑕疵发生，房屋存在的质量问题应属黄江波收楼后与开发商协商的维修问题，但不能成为黄江波拒缴物业管理费的依据。三、一审法院认定交楼时间为2018年8月3日属事实认定错误，涉案房屋于2015年11月21日已交付黄江波使用，但黄江波一直不配合办理收楼手续，直至2018年8月3日才到港联不动产公司管理处按照收楼流程交纳了2015年11月20日至2016年2月20日的物业管理费，并办理了收楼手续。办理收楼手续与交付使用是两种法律关系，自交付之日起黄江波即应依法缴纳物业管理费。二审庭审中，港联不动产公司表示因黄江波在一审期间已向其交纳了3个月的物业管理费，故将其第一项上诉请求变更为黄江波支付管理费24655.2元及违约金9000元（违约金计算至实际付清之日止，暂计至二审庭审之日为9000元）。被上诉人黄江波辩称：一、港联不动产公司并未对一审判决的事实认定与法律适用提出异议，表明港联不动产公司实质上是接受一审判决的，其上诉请求没有依据。二、港联不动产公司所诉物业费纠纷系其与项目建设单位之间的法律关系，该部分物业费用应由建设单位全额交纳，与黄江波无关。三、关于涉案房屋的交付时间。黄江波依据建设单位《自动收楼告知函》的约定期间，特意于2015年12月20日专程前往项目地址办理收楼手续，但由于在《商品房买卖合同》规定的验收环节中，发现全屋墙体面积空洞空鼓等质量问题，影响居住安全而被迫中止了收楼手续，在此收楼验房及提出房屋质量问题的过程中，物管工作人员一直在场并书面记录在案。显然黄江波不存在消极办理收楼手续的情形，更非黄江波的原因导致房屋未按期交付。因此本案的交付时间不适用《广州市商品房买卖合同》第十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条之规定。实际上，2015年11月20日至2018年8月3日期间，涉案房屋一直未完成整改，尚未交付给黄江波，该期间的物业管理费与黄江波无关。四、关于港联不动产公司提出的发票问题。2018年8月3日黄江波收楼时，按照开发商规定的收楼流程预交了2018年8月-10月的物管费，当时经黄江波反复强调，港联不动产公司仍坚持提供虚伪记载事项的发票。综上所述，港联不动产公司的上诉请求不符合事实与法律规定，请求二审法院依法驳回。港联不动产公司向一审法院起诉请求：1.黄江波支付拖欠管理费27357.9元及违约金7642.1元（计费时间为2015年11月20日至2018年5月31日止，以每月900.92元计算，其中2015年11月20日至2015年11月30日，欠费金额为330.30元；违约金以每月应交费用为本金，按每日0.3%的标准分别自次月1日起算，计至付清之日止，暂计至起诉之日）；2.本案的诉讼费用由黄江波承担。黄江波向一审法院提出反诉请求：1.港联不动产公司对其服务不到位违约行为书面道歉并赔偿违约金5万元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2.港联不动产公司赔偿因房屋质量问题黄江波不能如期收房而造成的房屋运营机会损失（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；3.港联不动产公司提供符合客户事实、财务法规及税法的正规物业费发票；4.港联不动产公司负担案件全部受理费；5.港联不动产公司限期维修好房屋所有质量问题；6.港联不动产公司返还多收取的物业管理费810.83元。一审法院认定事实：1、港联不动产公司名称变更情况。港联不动产公司是具备物业管理、房地产中介服务、房地产咨询服务的股份有限公司，于1999年8月5日在广州市工商行政管理局登记注册，注册名称为港联物业（广州）有限公司。2017年6月28日，变更名称为广州港联不动产服务股份有限公司；2018年8月30日，再次变更名称为港联不动产服务（中国）股份有限公司。2、前期物业服务合同。位于广州市番禺区洛浦街洛溪环岛北路8号的番禺南天名苑（一期）为案外人广州市番禺区得宝立房产实业有限公司（以下简称得宝立公司）开发的住宅小区。2013年6月26日，案外人得宝立公司与港联不动产公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由港联物业（广州）有限公司为番禺南天名苑（一期）项目提供前期物业管理服务。高层住宅的收费标准为每月每平方米4元（不含水电公摊）。合同对其他事项也作了相关约定。对于前期物业服务合同约定的收费标准，港联不动产公司提供广州市番禺区物价局于2013年6月20日作出的编号为番价费[2013]29号文，《关于番禺区南天名苑一期住宅前期物业服务收费标准的批复》，证实涉案房屋所在的南天名苑一期住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米4元（不含水电公摊），该收费标准为涉案物业所在小区前期物业服务招标的最高收费标准。港联不动产公司提供广州市国土资源和房屋管理局番禺分局于2013年7月15日出具的《前期物业管理中标备案回执》显示，案外人得宝立公司提交的关于番禺南天名苑一期前期物业管理中标备案的资料收悉，受理该中标的备案，中标单位为港联物业（广州）有限公司。3、涉案物业的购买及关联前期物业合同的签订。2015年5月17日，案外人得宝立公司（甲方）与黄江波（乙方）签订一份编号为201505184877的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由黄江波向案外人购买位于广州市番禺区洛浦街洛溪环岛北路8号番禺南天名苑12座（C02）1801房（以下简称涉案房屋），建筑面积225.225平方米。合同约定交房日期为2015年12月31日。合同对其他事项也作了相关约定。同日，港联不动产公司与黄江波签订一份《番禺南天名苑前期物业服务协议》，约定港联不动产公司为黄江波所购买涉案物业提供前期物业服务，物业收费标准为每月每平方米4元。合同对其他事项也作了相关约定。4、涉案房屋的交付情况。2015年11月4日，案外人得宝立公司向黄江波邮寄《[番禺南天名苑]商品房交付使用通知书》，要求黄江波在2015年11月20日上午办理涉案房屋的收楼手续。2015年11月20日，黄江波前往收楼验房时以房屋存在质量问题而拒绝收楼，并由港联不动产公司工作人员在《番禺南天名苑房屋交接表》待办事项备注“①全屋墙体空鼓（主卫墙体空鼓最大问题），②全屋护栏飘窗需更换（业主要求开发商更换玻璃护栏）”。2015年12月25日，案外人得宝立公司向黄江波发送《自动收楼告知函》，表示黄江波2015年12月29日前未办理交楼手续的，视为涉案房屋自2015年11月21日已交付使用。2016年4月7日，港联不动产公司向黄江波邮寄《物业管理费催收函》，要求黄江波缴纳自2015年11月21日至2016年2月29日的物业管理费。2017年6月27日，港联不动产公司向黄江波邮寄律师函，表示黄江波拖欠自2015年11月至2017年5月的管理费，应支付拖欠物业管理费及违约金。港联不动产公司未能提供上述邮件的妥投证明。港联不动产公司表示有通过工作人员于2017年2月27日、28日向黄江波发送手机短信，催缴物业管理费，但未能当庭出示手机短信发送记录。2018年8月3日，黄江波办理了收楼手续，并按照港联不动产公司提供的收楼流程要求预交了三个月的管理费2702.70元（每月225.23元）。同日，港联不动产公司向黄江波提供号码为“26195009”、金额2702.70元的物业费增值税普通发票，发票备注“2015.11.20-2016.2.20”。一审法院认为：港联不动产公司主张黄江波享受港联不动产公司提供的物业服务，应当缴纳物业管理费；黄江波则抗辩涉案房屋未完成实际交付，不应缴纳物业管理费，且物业收费标准过高，违约金超出实际损失，黄江波还应支付服务不到位违约金及不能如期收房产生的损失。现对双方争议内容逐一分析确认。（一）涉案房屋的交付时间。港联不动产公司提供证据4、5，案外人得宝立公司向港联不动产公司邮寄《商品房交付使用通知书》及《自动售楼告知书》，并根据《广州市商品房买卖合同》第十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷若干问题的指导意见》第六条之规定，诉称涉案房屋已于2015年11月21日按约定交付黄江波使用，以此主张黄江波应自2015年11月20日计算物业管理费。但从现有证据显示，黄江波曾于2015年12月20日办理收楼手续，但因房屋存在墙体空鼓等房屋质量问题而拒绝收楼，黄江波收楼验房及提出房屋质量问题的过程，港联不动产公司工作人员也记录在案。黄江波不存在消极办理收楼手续的情形，同时也非黄江波的原因导致房屋未按期交付，本案的交付时间不应适用《广州市商品房买卖合同》第十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷若干问题的指导意见》第六条之规定。本案双方均确认黄江波于2018年8月3日办理收楼手续，此为涉案房屋实际交付的时间，黄江波应于2018年8月3日起向港联不动产公司支付物业管理费。因黄江波在办理收楼手续当日已预付3个月的物业管理费，故，黄江波应自2018年11月3日起向港联不动产公司支付物业管理费。2015年11月20日至2018年5月31日期间，涉案房屋尚未交付黄江波，该期间所产生的物业管理费应向开发商得宝立公司主张。港联不动产公司要求黄江波支付自2015年11月20日至2018年5月31日的物业管理费，缺乏事实依据，依法予以驳回。（二）港联不动产公司提供广州市番禺区物价局对涉案房屋所在小区物业收费标准的批复，确认涉案房屋可按照每月每平方米4元收取管理费。涉案房屋面积为225.225平方米，每月的物业管理费为900.90元，黄江波预付的3个月物业管理费2702.70元，黄江波并未多付物业管理费，港联不动产公司无须向黄江波退还物业管理费。港联不动产公司在黄江波支付物业管理费后已提供正规的名称为“企业管理服务*住宅管理费”增值税普通发票，且发票出具与否属于另一法律关系，对其诉讼请求不予处理。如黄江波认为港联不动产公司出具发票中存在违规行为，可向有关主管部门申请处理。（三）黄江波要求港联不动产公司支付服务不到位违约金5万元以及书面道歉，但未提供相应的证据支持，应承担举证不能的不利后果，依法驳回黄江波此项反诉请求。黄江波要求港联不动产公司赔偿因房屋质量问题不能如期收房而造成的房屋运营机会损失以及要求港联不动产公司限期维修房屋所有质量问题，为黄江波与案外人得宝立公司之间的房屋买卖合同纠纷，黄江波可另行主张，本案不作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三十二条、三十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年11月29日作出判决：一、驳回港联不动产公司的全部诉讼请求；二、驳回黄江波全部反诉请求。案件本诉受理费1050元，由港联不动产公司负担；反诉受理费1050元，由黄江波负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄江波向本院提交了2018年11月至2019年5月的物业管理费发票，拟证明其在2018年8月3日收楼时预交了2018年8月-10月的物业管理费，随后自2018年11月起一直交纳物业管理费。经质证，港联不动产公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可，认为与本案港联不动产公司所主张的物业费交纳期间没有关联。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审的主要争议焦点问题为：港联不动产公司是否有权收取黄江波实际收楼之前的物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”由此可知，业主缴纳物业管理费的起算点为应为房屋“交付”之日，即业主接收房屋后，因实际取得了房屋使用权，故业主在享受权利的同时应承担支付物业服务费的义务。本案中，双方产生争议源自于黄江波在开发商向其发出收楼通知后因提出房屋质量问题异议而并没有实际收楼，因此，解决本案争议焦点的关键在于审查认定涉案房屋的交付时间。港联不动产公司作为本案主张权利一方，理应对于涉案房屋的交付时间承担举证责任。从案件查明事实显示，黄江波在接到开发商收楼通知后并不存在主观恶意拒绝收楼的行为，而是针对房屋质量问题提出了收楼异议，因此，在黄江波与开发商就交楼标准以及交付问题存在争议，且港联不动产公司不能提交该纠纷中房屋交付时间已经得到生效的司法审查认定的情况下，港联不动产公司主张开发商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间即为房屋的实际交付时间，缺乏事实依据，本院不予采信。因此，一审法院确认本案应以黄江波的实际收楼时间，即2018年8月3日作为黄江波应向港联不动产公司支付物业管理费的起始时间，并无不当。港联不动产公司主张黄江波支付2015年11月20日至2018年5月31日实际收楼之前的物业管理费及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。至于港联不动产公司以黄江波在2018年8月3日办理收楼手续时预交物业管理费的发票中载明日期为“2015.11.20-2016.2.20”，主张黄江波实际支付了2015年11月20日至2016年2月20日的物业管理费的问题，由于该发票内容为港联不动产公司单方开具，不能认定属双方一致意思表示，故本院对港联不动产公司上述意见不予采纳。综上所述，港联不动产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由港联不动产服务（中国）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年五月二十日书记员 王 敏