四川省宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初798号 原告:宜宾善诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91511502066763895A，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践。 委托诉讼代理人：刘敏，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：张先海，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115201510106458。 被告：郑亚熙，男，1985年6月10日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾善诚物业管理有限公司与被告郑亚熙物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾善诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人张先海、刘敏，被告郑亚熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾善诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付2016年1月至2018年12月物业服务费3936元，违约金8856元，共计12792元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月、2017年1月、2018年1月，宜宾市翠屏区南岸街道航天社区龙凤苑小区第三届业主委员会先后与原告签订《委托物业营理服务台同》和《龙凤苑小区业主购买物业服务台同》，将龙凤苑小区委托给原告实行物业管理，均约定龙凤苑小区住宅物业服务费收费标准0.7元/平方米/月，业主、物业使用人按半年交纳物业服务费，如逾期交纳物业服务的，每日按应交金额的5‰收取违约金。被告从2016年1月起至今一直未交物业服务费，其每半年应交物业服务为656元，截止到2018年12月，物业服务费为3936元，违约金为8856元［656元×36个月×30日/月×5‰］，两项共计12792元。为维护原告的合法权益，特起诉来院。 被告郑亚熙辩称，1、原告与小区业委会签订的委托物业管理服务合同涉嫌违规，未提供合法合规的有效业主签名，且未经业主同意，擅自提高收费标准，强行收取停车费，侵害业主利益；2、被告所在楼栋的共用墙漏水导致原告主卧室严重漏水，被告厨房里从楼顶下来的下水管道也一直漏水，被告多次催促原告进行修复都未修复，被告只好自行修复，原告未履行物业服务应尽的责任；3、原告服务水平较低，与其资质严重不匹配，保安无资质，强行阻拦小区业主车辆回家，乱收停车费，阻拦被告进入小区导致被告被拘留；4、强行关闭2号门影响相关楼栋业主通行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、委托物业管理服务合同、龙凤苑小区业主购买物业服务合同、收款收据、催款通知书、龙凤苑业主欠费铜牌榜、回函、小区规划图纸等证据，对被告提交的小区物业竞聘图片、被告房屋图片、小区图片、小区业主满意度调查表、车辆识别卡等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院认定事实如下：被告郑亚熙是宜宾市龙凤苑小区15幢C单元6楼1号住宅业主，其住宅面积为149.06平方米。2015年1月1日，龙凤苑小区业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准：2015-7-1至2015-6-31日，（1）住宅：多层0.6元/平方米/月；（2）商铺：1元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1元/平方/月。2015-7-1至2016-6-31日，（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。2017年1月23日，宜宾市翠屏区（现叙州区）南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2015年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017-1-25至2017-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，被告郑亚熙未缴纳2016年1月至2018年12月的物业服务费。现原告诉来法院，并提出如上诉讼请求。 另查明，原告宜宾善诚物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾善诚物业管理有限公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对被告具有约束力。现原告请求被告支付从2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费诉请，于法有据，本院予以支持，并予以核准为3756.31元（即2016年1月至2018年12月的物业费：0.7元/平方米/月×36月×149.06平方米）。依据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，原告提交的物业服务合同第十九条第10项“维护建筑区划内公共秩序，协助有关部门制止违法违规的行为”的明确约定，本院认为物业服务非仅限于提供清洁服务和保安服务，也应包含针对小区公共区域秩序的积极维护义务，被告提交的多张小区公共区域和绿化地带的照片，显示原告在提供物业服务时在公共秩序的维护上存在部分瑕疵，按照相关法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等责任，故对原告主张的物业费本院依法予以酌减为3005.05元（3756.31元×80%）。关于原告诉请的违约金8856元，因原告选择适用违约金条款，依据法律规定，约定的违约金明显高于造成损失的可以适当减少，且原告在提供物业服务过程中，也未能按照合同约定全面履行义务，故本院调整违约金为901.52元（3005.05元×30%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告郑亚熙向原告宜宾善诚物业管理有限公司支付2016年1月至2018年12月期间的物业管理费3005.05元以及违约金901.52元，共计3906.57元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元（已依法减半收取），由被告郑亚熙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 吕双江 二〇一九年五月二十九日 法官助理 罗业宇 书 记 员 罗诗语