上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初176号原告：何红玲，女，1982年3月13日生，汉族，户籍地湖南省。原告：曾晓军，男，1973年10月6日生，汉族，户籍地湖南省。共同委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：熊倩如，上海伟创律师事务所律师。被告：上海城建博远置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨俊龙，执行董事。委托诉讼代理人：施菊花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：陈正融。原告何红玲、曾晓军与被告上海城建博远置业有限公司(下称“城建公司”)定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告何红玲及两原告共同委托诉讼代理人张小潭、熊倩如，被告的委托诉讼代理人施菊花、陈正融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年2月19日签订的《定金合同(供商品房预定时使用)》；2、判令被告双倍返还定金人民币(以下币种同)20万元，退还购房款15万元并赔偿损失244万元。事实与理由：2016年2月19日，原、被告签订《定金合同(供商品房预定时使用)》，约定：两原告预定被告开发的位于上海市嘉定区安亭镇安研路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(下称“案涉房屋”)，建筑面积224.01平方米，单价22,631元/平方米，总价根据暂测房屋面积暂定为5,069,566元；签订本合同时付定金2万元、2016年2月23日支付定金8万元(即补齐定金10万元)、2016年4月30日支付房款15万元；如原告按约付款并签约，则享受购房优惠价4,501,033元；双方于2016年5月31日前签订预售合同，被告拒绝签订应双倍返还定金。原告于签约当日支付定金2万元，于2016年2月25日补齐定金10万元，在五一假期后于2016年5月6日支付房款15万元。上海市于2016年3月25日颁布了最严限购政策，在此之前原告具备购房条件，但因被告未能及时与原告签约，致使新政颁布后原告购房受限。被告为弥补其过错承诺为原告包装，因此双方于2016年6月30日签订《补充协议》，约定于2016年11月20日签订预售合同，如未能签订则视为两原告放弃购买案涉房屋。但被告最终未能帮原告包装成功。被告为逃避其责任，在明知两原告个税、社保不符合条件的情况下，于2017年4月14日发函要求两原告于2017年4月30日前签约。原告后至2017年6月具备购房条件，发函要求被告签约，但被告予以拒绝。被告作为开发商，更知悉房屋买卖的相关政策，其与两原告签订《补充协议》足以反映其明知两原告不具备购房条件。现案涉房屋增值明显，被告因此拒绝与两原告签约，故依法应当承担缔约过失的赔偿责任。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意原告的全部请求。1、双方签订的《定金合同(供商品房预定时使用)》实际早已解除。2、双方另签订过《补充协议》，明确定金为25万元，同时约定原告如未在2016年11月20日前至销售中心签订正式合同并支付房款，则视为原告已放弃购买案涉房屋并单方面解除合同，被告有权不予退还定金并另行出售房屋。实际上，原告确实未能于2016年11月21日前与被告签订正式合同，构成违约，故无权主张退还定金并要求赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年2月19日，何红玲、曾晓军(乙方、预购方)与城建公司(甲方、卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》，约定：乙方向被告预定案涉房屋，房屋建筑面积224.01平方米，单价22,631元/平方米，总价根据暂测的房屋建筑面积暂定为5,069,566元；乙方于签本合同时支付定金2万元(签订商品房预售合同后，定金转为房价款)，2016年2月23日支付定金8万元补齐定金10万元，2016年4月30日补15万元。如果乙方在上述时间内交齐上述款项并签约，则享受购房优惠价4,501,033元。合同另约定：乙方应于2016年5月31日前到售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》，被告拒绝签订的，双倍返还已收取的定金，两原告拒绝签订的，无权要求被告返还已收取的定金。何红玲、曾晓军于当日支付定金2万元，2016年2月25日支付了定金8万元，2016年5月6日支付了15万元(对应收据载明收款事由“购房款”)。因未能在2016年5月31日前签订案涉房屋的《上海市商品房预售合同》，何红玲、曾晓军(乙方)与城建公司(甲方)于2016年6月30日签订《补充协议》，载明：双方于2016年2月19日签订定金合同，乙方预定甲方开发的案涉房屋，并支付定金25万元。根据定金合同，乙方应于2016年5月31日前至销售中心与甲方签订《上海市商品房预售合同》，但定金合同签订至今乙方未能在约定期限与甲方签订《上海市商品房预售合同》，亦未支付房款，已构成违约。现经双方商议决定，于2016年11月20日前签订案涉房屋的《上海市商品房预售合同》，如未能签订，则甲方可视为乙方已放弃购买并单方面解除定金合同，已支付的定金不予退还且甲方有权将案涉房屋销售给第三方。《补充协议》签订后，但届期双方仍未能签订《上海市商品房预售合同》，城建公司再次于2017年4月14日向何红玲、曾晓军发出《签约催告函》，载明：双方于2016年2月19日签订定金合同，预定城建公司开发的案涉房屋，并支付定金10万元。要求何红玲、曾晓军务必于2017年4月30日前签约，如逾期视为何红玲、曾晓军已放弃购买并单方面解除定金合同，已支付的定金不予退还且城建公司有权将案涉房屋销售给第三方。但在2017年4月30日前双方仍未就案涉房屋签订《上海市商品房预售合同》。2017年8月20日，何红玲、曾晓军向城建公司发出《签订上海市商品房出售合同请求书》，称其在2017年4月30日前尚不符合购房政策，城建公司对此明知却要求于此日期签约不合理、合法，目前其社保已满5年，故要求城建公司在2017年8月25日前按优惠价签订案涉房屋的《上海市商品房预售合同》。城建公司收函后未予答复，双方亦未签订《上海市商品房预售合同》。另查明，1、原告系夫妻关系，非上海户籍。2、2016年3月25日上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称“325新政”)，该意见规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。3、何红玲、曾晓军曾于2018年1月向本院起诉城建公司【案号：(2018)沪0114民初1516号】要求继续履行合同，双方于庭审中一致确认定金为25万元，该案后以撤诉结案。4、何红玲、曾晓军后于2018年5月又向本院起诉城建公司【案号：(2018)沪0114民初9048号】要求继续履行合同，该案审理后认定，《定金合同(供商品房预定时使用)》系预约合同，不能表明双方已就案涉房屋建立了买卖关系，故驳回了何红玲、曾晓军的诉讼请求。本院认为，何红玲、曾晓军与城建公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于定金数额，对其中10万元双方无异议，而另外15万元，首先《定金合同(供商品房预订时使用)》中未直接明确约定，其次该15万元对应的收据收款事由载明为“购房款”，再次城建公司最后发送的《签约催告函》载明定金10万元，上述原因致使双方就定金数额发生争议。因双方在合同中对该15万元的表述为“补15万元”而非“支付房款15万元”，联系前述“补齐定金10万元”，再结合《补充协议》的约定以及双方在(2018)沪0114民初1516号案件的庭审陈述，本院认定定金金额为25万元。双方原约定于2016年5月31日前正式签订《上海市房地产买卖合同》，在此之后325新政颁布，因何红玲、曾晓军不符合325新政规定的条件，故双方未能签约，而非城建公司未及时签约致使何红玲、曾晓军购房受限。此后双方签订了《补充协议》，确定何红玲、曾晓军为违约方，重新约定于2016年11月20日前正式签订《上海市房地产买卖合同》及相应违约责任。然至2016年11月20日，何红玲、曾晓军仍不具备325新政规定的购房条件，故双方又未能签约。在此之后，城建公司单方发送书面通知，要求何红玲、曾晓军务必于2017年4月30日前签约，如逾期视为何红玲、曾晓军已放弃购买并单方面解除定金合同，而何红玲、曾晓军再次因不具备购房条件而未能于此时间节点前签约。因何红玲、曾晓军原因致使双方未能建立正式买卖关系，故其无权要求城建公司双倍返还定金并赔偿损失，其要求退还的房款15万元上文已有认定。而对解除《定金合同(供商品房预订时使用)》，双方均无异议，本院予以确认。何红玲、曾晓军主张《补充协议》可证明城建公司承诺为其包装社保故双方约定2016年11月20日前签约，但《补充协议》未提及任何与社保相关字眼，所记载的内容也不能反映何红玲、曾晓军的该主张。相反，双方签订《补充协议》时，325新政已颁布三月余，何红玲、曾晓军此时已知晓了新政规定，应是在了解己方社保缴纳情况下并审慎评估过法律风险后，才再次和城建公司协商确定了正式签约日期，届期仍未能签约应归责于何红玲、曾晓军一方。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告何红玲、曾晓军与被告上海城建博远置业有限公司于于2016年2月19日签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》；二、对原告何红玲、曾晓军的其他诉讼请求不予支持。本案受理费26,320元，减半收取13,160元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年五月二十四日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。