河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终3300号上诉人（原审被告）：秦双成，男，1972年2月2日出生，汉族，住北京市崇文区。上诉人（原审被告）：杨立新，女，1970年2月1日出生，汉族，住北京市崇文区。二上诉人的委托诉讼代理人：杨荣艳，河北沧狮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沧州市易安物业服务有限公司，住所地：沧州市运河区解放中路南新村4号楼3楼，统一社会信用代码：9113090066527599XA。法定代表人：叶炳明，总经理。委托诉讼代理人：刘桂兰，公司员工。委托诉讼代理人：吕敏，河北建平（东光）律师事务所律师。上诉人秦双成、杨立新因与被上诉人沧州市易安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初4042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦双成、杨立新上诉请求：1、依法撤销运河区人民法院作出的（2018）冀0903民初4042号民事判决书，并依法改判支付被上诉人4572.4元物业费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足，应依法撤销并改判驳回被上诉人的诉讼请求。1、一审法院适用了《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条和第十一条的规定，第七条规定：物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第十一条规定：实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。该两条规定中执行政府指导价和市场调节价均是对同一物业管理区域的同一群业主，上诉人房产独立于住宅小区之外，属于临街门市，在购买涉案房产时即被开发商告知自行物业管理。在交房后前期物业公司也确实未要求支付物业费、未给上诉人提供过任何物业服务，均是由上诉人自行物业管理。由此事实可知上诉人并不是实行市场调节价针对的业主大会的成员，上诉人不是金鼎领域的业主大会成员，金鼎领域小区业主委员会无权代表上诉人签订任何协议，其与被上诉人签订的《物业管理服务合同》第一条第5款和第九条第1款中“外围商业，包括A、B区1.5元/平方米/月”的约定属无效条款，上诉人不受该合同的约束，上诉人也没有单独与被上诉人达成物业服务协议，被上诉人没有为上诉人提供过任何服务，不应向上诉人收取物业费，一审判决上诉人支付物业费错误。2、《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定（四）选聘和解聘物业服务企业；第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。金鼎领域小区未组织上诉人召开业主大会成立业主委员会，也未通知上诉人召开业主大会选聘物业公司，上诉人至今不知业主委员会的成员有哪些人，因此，从金鼎领域小区成立业委会的程序看，上诉人不属于该小区业主大会的成员，业委会无权代表上诉人与物业公司签订合同，其与被上诉人签订的《物业管理服务合同》第一条第5款和第九条第1款中“外围商业，包括A、B区1.5元/平方米/月”的约定属无效条款。被上诉人不能依据该合同向上诉人主张物业费。3、上诉人的门市楼是独立于金鼎领域小区物业服务区域之外的临街门市楼，与金鼎小区没有共用部位。《河北省物业管理条例实施细则》第二条规定：本规定适用于本省行政区域内按行政建制设立的市、镇住宅区的物业管理。第三条规定：本规定所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由市、县物业管理主管部门划定。本规定所称物业，是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。该实施细则授权市、县物业管理主管部门划定住宅区的范围，并没有授权人民法院对住宅区范围进行划分，沧州市物业管理主管部门未对“住宅区”进行划定，但是一审法院根据上述规定即认为上诉人的房产为金鼎领域小区的非住宅房屋，没有任何事实和法律依据，认定错误，基于该错误的认定判决上诉人根据合同约定支付物业费错误。4、《合同》第二条约定了“委托管理的主要事项”，根据这些事项可以看出全部是对居住区的服务事项，没有所谓的外围商业的事项，被上诉人也称依照合同约定履行服务，由此也可以看出合同范围并不包括上诉人的房产，被上诉人没有提供涉及到上诉人的物业服务。一审判决错误。二、一审法院判决按照1.5元/平/月的标准支付明显过高，与被上诉人提供的服务不相符。合同第八条约定了共计29项服务标准，被上诉人仅就其中清污和清洁卫生两项服务提供了证据材料，但是上诉人的承租人均是自行清洁卫生，被上诉人根本没有提供清洁卫生的空间，并且清洁卫生的服务范围仅有门口几十平米，清污服务按照建筑面积每月每平1.5元计算明显过高，应按二十九分之一的物业费标准即4572.4元支付，因此一审法院判决全额支付物业费明显不合理、显失公平。沧州市易安物业服务有限公司答辩称，原审判决事实清楚，证据充分，应当驳回上诉，维持原判。沧州市易安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.缴纳2015、2016、2017、2018年度拖欠物业服务费共计176796元整；2.被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月26日原告沧州市易安物业服务有限公司与沧州市金鼎领域小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同第一条物业基本情况约定，1、物业名称：沧州市金鼎领域小区；2、物业类型：高档住宅小区；3、坐落位置：沧州市运河区开元大道西侧；4、四至范围：东至开元南大道，西至规划路，南至规划路，北至御河路；5、小区总建筑面积：25.6106万平方米；其中住宅18.4718万平方米，商业面积7.1387万平方米。合同第九条物业服务费的收缴约定，1、物业费由业主按其拥有的建筑面积缴纳。住宅楼从2014年11月23日至2015年11月23日，住宅楼按0.77元/平方米/月，其中包含1号楼A座；商业为1号楼B座2.7元/平方米/月；商业楼C座3.0元/平方米/月，外围商业，包括A、B区1.5元/平方米/月。其他项目有：电梯费、公共照明，地下车库车位管理费。2、计费时间：从2014年11月23日至2017年2月28日；3、缴费时间：每年缴纳一次，自每年的5月1日至6月30日。2015年签订的《物业管理服务合同》到期后，双方又续签了《物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。被告系沧州市金鼎领域小区B区101-102-103-104-301房屋的业主，其房屋面积分别为2455.55平方米。在《物业管理服务合同》约定的期限内，原告依约履行了义务。缴费期后，被告未向原告缴纳物业费。2018年2月28日，原告在被告门口张贴催收通知，但被告仍未向原告缴纳物业费。一审法院认为，《河北省物业管理条例实施细则》第二条规定，本规定适用于本省行政区域内按行政建制设立的市、镇住宅区的物业管理。第三条规定，本规定所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的共用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由市、县物业管理主管部门划定。本案案涉房屋坐落在金鼎领域小区，属于金鼎领域非住宅房屋。本案业主委员会代表业主与原告易安物业公司签订的物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按约履行。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案物业合同对被告具有约束力。现被告未能按期交纳物业费，属于违约行为，应承担违约责任。且根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行支付指导价，别墅、业主大会成立后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第十一条规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业合同中约定。本案涉案房屋系商业用房属于其他非住宅，物业服务实行市场调节价管理，由业主与物业管理企业协商，在物业服务合同中约定。本案中原告所主张的物业费并未超出合同中约定的标准。故对原告依合同主张物业费的请求，一审法院应予支持。被告无证据证明，原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，其为方便自身经营，投入部分涉及物业服务的支出，不是减免物业费的法定理由。关于诉讼时效问题，原告于2018年2月28日在被告门口张贴催收通知，视为向被告主张权利，本案原告请求要求2016年度、2017年度、2018年度的物业费不超过法定诉讼时效期间。2015年度物业费超过两年诉讼时效期间，对原告该项诉求，一审法院不予支持。根据物业管理服务合同约定，一审法院依法确定自2015年11月23日至2018年11月22日被告应向原告缴纳的物业费为2455.55平方米×1.5元/平方米×36个月=132599.7元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告秦双成、杨立新于判决生效后十日内支付原告沧州市易安物业服务有限公司物业费132599.7元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3835元，由原告承担959元，被告承担2876元。本院经审理查明，被上诉人沧州市易安物业服务有限公司于2018年9月7日起诉至原审法院，请求判令上诉人秦双成、杨立新缴纳2015、2016、2017、2018年度拖欠的物业服务费共计176796元，在一审审理过程中提供了以下证据：一、沧州市易安物业服务有限公司（作为乙方）与沧州市金鼎领域小区业主委员会（作为甲方）2015年4月26日签订的《物业管理服务合同》一份，合同第一条的内容为：物业基本情况约定：1、物业名称：沧州市金鼎领域小区；2、物业类型：高档住宅小区；3、坐落位置：沧州市运河区开元大道西侧；4、四至范围：东至开元南大道，西至规划路，南至规划路，北至御河路；5、小区总建筑面积：25.6106万平方米；其中住宅18.4718万平方米，商业面积7.1387万平方米。第四条约定：委托管理期限为两年，自2015年3月1日起至2017年2月29日止。第九条约定：物业服务费的收缴：1、物业费由业主按其拥有的建筑面积缴纳。住宅楼从2014年11月23日至2015年11月23日，住宅楼按0.77元/平方米/月，其中包含1号楼A座；商业为1号楼B座2.7元/平方米/月；商业楼C座3.0元/平方米/月，外围商业，包括A、B区1.5元/平方米/月。其他项目有：电梯费、公共照明，地下车库车位管理费。2、计费时间：从2014年11月23日至2017年2月28日；3、缴费时间：每年缴纳一次，自每年的5月1日至6月30日。第十七条约定：本合同共12页，一式三份，甲乙双方各一份，物业管理行政主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。该份《物业管理服务合同》沧州市易安物业服务有限公司由叶炳明作为代表，并加盖了单位的印章，沧州市金鼎领域小区业主委员会只加盖了单位印章，没有相关人员签字。二、沧州市易安物业服务有限公司（作为乙方）与沧州市金鼎领域小区业主委员会（作为甲方）签订的《物业管理服务合同》一份，内容与第一份合同基本一致，其中第四条约定：委托管理期限为两年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。第十七条约定：本合同共13页，一式五份，甲乙双方各二份，物业管理行政主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。该份《物业管理服务合同》沧州市易安物业服务有限公司由叶炳明作为代表，并加盖了单位的印章，沧州市金鼎领域小区业主委员会只加盖了单位印章，没有相关人员签字。该份合同没有签订的时间。三、2017年3月1日和2018年2月28日催收物业费通知二份，用以证明沧州市易安物业服务有限公司向上诉人秦双成、杨立新送达了缴纳物业费通知。上诉人在一审开庭审理过程中针对沧州市易安物业服务有限公司的诉讼请求的答辩意见为：一、原告所持的《物业管理服务合同》对被告没有约束力。原告并未通知被告参加业主委员会成员的选举，说明被告不属于金鼎小区业主，签订的物业管理服务合同与被告无关。被告的门市独立于金鼎住宅小区之外，与小区没有任何公用绿化、设施设备关系。二、当时买房时，开发商即告知要求被告自行物业管理，自行负责水电暖气，及电梯的维修保养，以及治安等。在交房后，被告的门市出租前，被告自行负责上述物业管理事项，出租后由承租人自行负责上述物业管理事项。被告的门市楼没有用金鼎领域住宅小区内业主的公用设备、公用通道、公用绿化等。原告根本没有提供物业服务的空间，其也未提供过物业服务。我方的门市楼为独立于金鼎小区的物业管理区域之外，不受该区域的物业企业的约束，所以原告要求收取物业费没有任何依据。三、按照我方与承租人的约定及惯例，物业费应由物业实际使用人支付，我方已将所有门市出租给不同商户，所以我方不应支付任何物业费。但是我方也有证据证明承租人均是自行物业管理，原告未给其提供过任何物业服务，原告也没有向承租人收取物业费的理由。四、原告起诉的2015年10月2日前的物业费已经超过诉讼时效，应驳回该部分的诉求。综上，应驳回原告的诉求。本院二审审理过程中，本院依法询问被上诉人沧州市易安物业服务有限公司代理人在签订《物业管理服务合同》时沧州市金鼎小区业主委员会是否出示了召开业主代表大会的记录及签订《物业管理服务合同》后是否进行过公示并到物业行政管理部门进行备案。被上诉人沧州市易安物业服务有限公司代理人认可签订《物业管理服务合同》时业委会未向被上诉人出示召开业主代表大会的记录。本院二审审理过程中，上诉人秦双成、杨立新为支持其上诉请求和理由向本院提交沧州市金鼎领域小区业主委员会选举情况报告复印件一份（该复印件来源于沧州市住建局物业科），该情况报告中载明成立业主委员会的时候商业法人名额暂空，待理顺物业关系后再定。欲证明金鼎小区成立业主委员会，该业主委员会是否包含商业门市并不能确定，在成立时没有商业房产的业主参加，说明该业主委员会并不包含商业门市的业主，由此说明被上诉人签订的物业合同对上诉人没有约束力，一审认定错误。上诉人提交的证据经被上诉人沧州市易安物业服务有限公司当庭质证，其质证意见为：对证据的三性不予认可，因为是复印件没有加盖公章，我方不认可。其次假如上诉人所说是在住建局物业科提供来的，也恰恰证明召开了业主大会选聘了物业公司，我公司经过招投标中标后和业委会签订了物业服务合同，理应包含上诉人在内的物业区域。被上诉人沧州市易安物业服务有限公司为支持其抗辩主张向本院提交2019年1月31日的6张清污照片。照片显示中国银行左边就是上诉人紫御天香的门口，一整栋楼都是上诉人的，清污就是清的上诉人的门口。被上诉人提交的证据经上诉人当庭质证，其质证意见为：1、该照片不能证明该次清污工作是由被上诉人委托。2、刚才被上诉人称水、电、暖、污是全部连通的，那么其所清理的污并不能证明是为上诉人清理的还是为其他住宅业主清理的。3、虽然整栋楼是上诉人的，但是被上诉人起诉的面积并不包含中国银行这一块面积，据说中国银行单独对被上诉人进行了物业管理的委托，并且中国银行自己向被上诉人缴纳了物业费，而污水井口正好在中国银行门口，即使被上诉人委托也是其收到中国银行的委托才进行了服务并不是为上诉人服务。紫御天香长期租用上诉人的门市，如果中国银行向其支付了物业费那么被上诉人也应向紫御天香主张物业费而不应向上诉人主张物业费。根据相关法律规定，房产出租后物业公司主张物业费应将业主和租户同时列为当事人，但是本案并没有列租户，属于遗漏当事人应撤销原判发还重审。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，双方争议的焦点问题应该确定为：被上诉人沧州市易安物业服务有限公司与沧州市金鼎领域小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对上诉人是否具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人沧州市易安物业服务有限公司与沧州市金鼎领域小区业主委员会签订《物业管理服务合同》是基本事实，本院应当审查的核心问题是：被上诉人沧州市易安物业服务有限公司是否由沧州市金鼎领域小区业主委员会依法选聘。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”被上诉人沧州市易安物业服务有限公司作为专业的物业服务公司，对上述法律规定应当清楚明确，在签订《物业管理服务合同》前应当首先了解沧州市金鼎领域小区业主委员会是否履行了上述法律规定的相关程序，在与业主发生纠纷后，业主对《物业管理服务合同》提出质疑时，应当提供足够的证据证明该合同的签订符合上述法律的规定。但被上诉人沧州市易安物业服务有限公司在一审、二审审理过程中均未提供足够的证据证明沧州市金鼎领域小区业主委员会与其签订《物业管理服务合同》前召开了业主大会会议并就选聘其为物业服务企业由业主大会会议依法作出了决定。基于此，被上诉人沧州市易安物业服务有限公司没有提供足够的证据证明其向上诉人秦双成、杨立新主张收取物业费所依据的《物业管理服务合同》系由沧州市金鼎领域小区业主委员会依法与其签订，该《物业管理服务合同》对上诉人不具有约束力。如果被上诉人沧州市易安物业服务有限公司有证据证明给上诉人提供过相应的服务，可依法另行解决。本案中，鉴于上诉人同意支付被上诉人4572.4元物业费，该主张系上诉人对自己权利的处分，本院不持异议。综上所述，秦双成、杨立新的上诉请求成立，一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初4042号民事判决；二、上诉人秦双成、杨立新于本判决生效后五日内给付被上诉人沧州市易安物业服务有限公司物业费4572.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3835元，二审案件受理费2862元，均由被上诉人沧州市易安物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 娜审判员 余志刚审判员 郭亚宁二〇一九年五月二十三日书记员 蔡一璘