贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终1220号上诉人（原审被告）：遵义市元盛房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市南京路保利一号楼二楼三单元1号。法定代表人：成杰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋兴亚，贵州与之律师事务所（实习）律师。上诉人（原审被告）：遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司，住所地贵州省遵义市汇川区高九路政府二区A1-1幢2号。负责人：杨大苹，该分公司经理。委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋兴亚，贵州与之律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：田维毛，男，1968年1月27日出生，汉族，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。上诉人遵义市元盛房地产开发有限公司（以下简称“元盛房开公司”）及遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司（以下简称“元盛房开第一分公司”）与被上诉人田维毛房屋买卖合同纠纷一案，元盛房开公司及元盛房开第一分公司不服贵州省遵义市中级人民法院作出（2018）黔03民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。被上诉人田维毛及其委托诉讼代理人胡刚亮，上诉人元盛房开公司、元盛房开公司第一分公司共同委托诉讼代理人李学芬、宋兴亚，元盛房开公司法定代表人成杰，元盛房开公司第一分公司负责人杨大苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人元盛房开公司及元盛房开第一分公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销遵义市中级人民法院做出的（2018）黔03民初230号民事判决，改判驳回被上诉人田维毛的一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，判决确认元盛房开公司及元盛房开第一分公司与田维毛于2013年6月27日签订的《协议书》无效，适用法律错误，导致判决错误；田维毛未经同意强行入场装修的行为与元盛房开公司及元盛房开第一分公司出售房屋的行为之间无任何关系，一审法院判决元盛房开公司及元盛房开第一分公司承担田维毛30%的装修损失，分配责任没有事实依据和法律依据。被上诉人田维毛答辩称，一审判决清楚，请求驳回上诉人上诉请求，依法维持一审判决。田维毛向一审法院起诉请求：1.确认田维毛与元盛房开第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》无效；2.由元盛房开第一分公司返还田维毛购房款3935000元及资金占用损失106.92万元（以购房款3935000元为基数，按照月息1%从2013年6月27日计算至2015年9月10日止）；3.由元盛房开第一分公司赔偿田维毛装修损失1393066元，后庭审中评估为559100元；4.元盛房开公司对前述诉请承担连带责任；5.本案诉讼费用由元盛房开公司、元盛房开第一分公司承担。一审法院认定事实：2009年9月8日，元盛房开公司与贵州省遵义市天星房地产开发有限公司签订《关于“联合购买国有土地使用权的协议”的补充协议》，就双方各出资50%共同购买、共同开发位于遵义市的喇叭河旁国有土地使用权的开发事宜进行了约定。2009年12月5日，双方再次签订《土地开发主体变更协议书》，约定因双方共同出资合作开发的“鹭园小区”需重新征地建设“鹭园还房小区”，开发主体由贵州省遵义市天星房地产开发有限公司变更为元盛房开公司。2010年9月28日，天星鹭园还房小区1号楼、2号楼获得遵义市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第520000201003762号）。2013年6月27日,田维毛与元盛房开第一分公司签订《协议书》，载明：1、双方商定架空层单价为3300元／㎡，现暂定为1500㎡（即鹭园还房小区1号楼、3号楼两层、4号楼架空层）待结算时依据产权管理部门机构实际测量面积多退少补。签订该协议时乙方（田维毛）先支付甲方（元盛房开第一分公司）定金130万元，2013年7月4日支付40万元，2013年7月19日支付230万元，余款在办理产权证前签订正式合同时一次性支付。如乙方不按照以上承诺的时间付款，甲方有权终止该协议书，乙方没有任何异议。5、交房后半年内办理房产证。办理房产证时双方各自承担按规定应承担的税、费。签订正式合同后，本协议终止等内容。协议签订后，田维毛于2013年6月27日至同年8月6日，共计向元盛房开第一分公司支付购房款393.5万元。元盛房开公司及其第一分公司并未向田维毛交付所购房屋之情形下，田维毛即入所购1号楼，并将该楼装修为农家乐。装修过程中，遵义市城乡规划稽查执法支队汇川大队发现天星鹭园还房小区1号楼架空层共计501平方米，改变其使用用途，原规划为小区停车位使用，现被改变为商业使用，属违法建筑。该大队于2014年9月2日分别致函遵义市供电局城区分局、遵义市供排水有限责任公司，请求停止对违法建筑的供电、供水。该两份《关于“天星鹭园还房小区1号楼改变规划用途”配合协助的函》载明：“经调查，该建筑建设单位为‘贵州省遵义市天星房地产开发有限责任公司’，将此小区架空层卖给私人（田维毛，身份证号码：5221011968××××××××）。由于天星鹭园还房小区项目并未取得规划竣工认可，天星房开公司也未将场地交付，从而，田维毛在未取得天星房开公司同意，及未办理规划相关手续的情况下，擅自召集工人强行入场施工。我大队工作人员在此期间多次与田维毛交涉，要求其停止违法行为，恢复现场原貌，但对方都置若罔闻。待我大队工作人员离开后又继续施工。鉴于此，特函请贵局予以协助配合，对其“田维毛”违法建筑停止供电（水），以防止其违法行为进一步加剧。”后田维毛停止装修，就1号楼已装修部分，经山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司鉴定，其装修价值为55.91万元，田维毛为此支付鉴定费1.6691万元。2015年9月17日，田维毛以元盛房开第一分公司以欺诈手段获取房款，导致所购房屋不能获得产权证和原规划用途达不到其使用目的为由酿成诉争。另查明，田维毛系涉案的鹭园还房小区业主，元盛房开第一分公司系元盛房开公司分支机构。遵义市城乡规划局于2010年9月21日审批元盛房开公司开发的鹭园还房小区项目规划方案，审批规划指标为：用地面积9470.2平方米，总建筑面积20182.04平方米，其中：住宅16299.74平方米，设备用房110平方米，停车库3882.3平方米，容积率1.72，停车位135个（其中地面车位13个，机械双层车位122个）。遵义市城乡规划局于2015年1月向元盛房开第一分公司下达了遵市规改字[2015]号《限期改正违法行为决定书》，责令元盛房开第一分公司在2015年3月4日前将1号楼501平方米架空层恢复为车库使用功能；将3、4号楼1078平方米架空层整改为车库。一审法院于2018年7月31日组织双方当事人到涉案的鹭园还房小区现场，对小区内现有车位情况进行现场勘查，制作了现场勘查笔录一份，现场照片数张。经现场勘查，涉案还房小区现划有地面停车位34个，无停车库，元盛房开第一分公司修建完成涉案小区后并未对地面停车位进行划分，现小区内的地面停车位均为小区业主自行划分，其中多个停车位占用小区内消防通道。田维毛购买的涉案架空层除1号楼被田维毛装修为房屋外，3号楼、4号楼仍为框架，未按车位进行划分。还查明，鹭园还房小区共修建房屋199套,其中一套为配电房、一套为水泵房，实际住房197套，总拆迁还房套数为184套，田维毛在涉案小区有3套还房。田维毛在诉讼中向一审法院申请诉讼财产保全，并向一审法院提供了中国平安财产保险股份有限公司出具平安诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，一审法院根据田维毛的申请，查封了元盛房开公司开发的位于遵义市汇川区，4号楼1-1号车库。一审法院认为，本案的争议焦点是田维毛与元盛房开第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》是否有效。田维毛与元盛房开第一分公司协商一致自愿签订《协议书》，就元盛房开第一分公司开发的位于遵义市汇川区架空层达成买卖协议。该协议书中的架空层依法规划为车库，根据《中华人民共国和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，涉案的架空层的所有权属于元盛房开公司，元盛房开公司有权对涉案的架空层进行处置。但车库不同于一般商品房，根据《物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，房开商作为车库的所有权人在对所修建小区内的车位、车库进行处置时应当优先满足小区业主的需要，该条款属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定，违反该条款的合同应为无效合同。本案中，田维毛虽系涉案的鹭园还房小区业主，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”的规定，元盛房开第一分公司修建的鹭园还房小区共有房屋197套，规划的地面停车位13个，机械式双层车位122个，配置比例为135:197，即不足1:1，现元盛房开第一分公司将小区内规划为车库的1、3、4号楼架空层全部出售于田维毛，田维毛作为小区业主所购买的车位数量远超过该小区配置比例，现该小区其他业主能使用的车位仅为地面停车位，按照规划，该小区的地面停车位仅为13个，但经本院现场勘查，该小区现划有地面停车位有34个，均为该小区业主自行划分，多数车位占用小区消防通道，可以看出，该小区规划的地面停车位无法使小区其他业主的合理停车需求得到满足。田维毛系涉案还房小区业主，并在小区有数套还房，其依法享有优先购买涉案小区相应停车位或车库的权利，但涉案《协议书》中田维毛所购买卖的架空层并未按车库进行划分，其中3、4号架空层现仍为框架整体结构，1号楼架空层更被田维毛装修为农家乐，故本案中无法对田维毛作为涉案小区业主依法合理购买部分车库进行划分及确认。田维毛与元盛房开第一分公司所签订《协议书》因违反《物权法》第七十四条的效力性强制性规定为无效合同，故对田维毛要求确认其与元盛房开第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对田维毛依据《协议书》向元盛房开第一分公司支付的购房款393.5万元，元盛房开第一分公司应当予以返还，对田维毛主张按1%月息支付资金占用费，因双方对此并无约定，田维毛的主张于法无据，本院不予支持。但根据公平原则，元盛房开第一分公司应按银行同期贷款利率向田维毛支付该笔费用的资金占用费。同时，根据该条的规定，虽元盛房开第一分公司未在本案中提起反诉，但田维毛将原物返还元盛房开第一分公司是合同无效后所产生的法律后果，故田维毛也应当将涉案房屋原物返还元盛房开第一分公司。对田维毛主张的装修损失55.91万元应由谁承担的问题。本院认为，田维毛购买元盛房开第一分公司修建的鹭园还房小区的架空层拟作商用并对其进行了装修，虽田维毛称元盛房开第一分公司未告知架空层规划为车库，导致其购买目的不能实现故造成其重大损失，但根据元盛房开第一分公司提供的在双方签订《协议书》前的公示图纸及函，其中《函》已载明系田维毛在未取得天星房开公司同意及未办理规划相关手续的情况下，擅自召集工人强行入场装修。故因田维毛装修1号楼架空层所造成的损失主要责任在田维毛，元盛房开第一分公司明知涉案架空层规划用途为车库，仍将架空层全部出售给田维毛，亦有过错，也应承担相应责任。因双方对田维毛装修1号楼的价值经评估为55.91万元无异议，根据双方的过错程度，本院认定田维毛因装修1号楼所造成的损失55.91万元由田维毛承担70%即391370元，元盛房开第一分公司承担30%即167730元。元盛房开第一分公司是元盛房开公司注册登记的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定的分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，元盛房开第一分公司实施民事行为的后果可以先由其管理的财产承担，不足以承担的，由元盛房开公司承担。综上所述，田维毛的诉讼请求部分成立，应予支持，部分不能成立，应予驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、田维毛与遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司于2013年6月27日签订的《协议书》无效；二、遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效后一个月内返还田维毛购房款3935000元，并按银行同期贷款利率支付田维毛资金占用费自2013年8月6日起至付清之日止；三、遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效后一个月内支付田维毛装修损失费167730元；四、田维毛于本判决生效后一个月内将位于遵义市汇川区架空层原物返还遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司；五、前述遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司管理财产不足以承担部分责任由遵义市元盛房地产开发有限公司承担；六、驳回田维毛的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、元盛房开第一分公司与田维毛签订的《协议书》的效力；二、一审法院按照30%:70%的比例划分元盛房开第一分公司与田维毛承担的装修损失是否适当。关于田维毛与元盛房开第一分公司签订的《协议书》的效力问题。该协议书中的架空层依法规划为车库。《中华人民共和国物权法》第七十四第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定决定了车位的设置本质上是小区整体环境内容的组成部分，属服务于整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，故必须保障设置规定数量的停车设施。第一，系争架空层为小区规划配套设施之一，属于建筑区划内按规划要求配置的停放机动车的车库。房开商作为车库的所有权人在对所修建小区内的车位、车库进行处分时应当优先满足小区业主的需要，虽然田维毛和元盛房开公司第一分公司未就停车位使用数量和部位有过协商，但购买人无权擅自改作他用，田维毛购买后将架空层改造装修为农家乐，与规划的用途不符，同时导致小区其他业主能购买和使用的车位减少，必然会导致车位无法满足业主需求。故双方签订的协议违反《中华人民共和国物权法》第七十四第一款之规定。第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。”田维毛通过与元盛房开第一分公司签订买卖协议购买架空层，将规划为车位的架空层改变用途装修为农家乐，该买卖协议的目的不合法，该协议为无效协议。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审法院按照30%:70%划分元盛房开第一分公司与田维毛承担的装修损失的比例是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于田维毛主张的装修损失55.91万元，一审法院判决应当由田维毛承担70%即391370元，元盛房开公司及元盛房开公司第一分公司承担30%即167730元，上述划分比例系一审法院根据双方的行为和过错程度认定，属于其裁量权范围，并无明显不当，本院予以确认。上诉人的相应上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人遵义市元盛房地产开发有限公司、遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56756元，由遵义市元盛房地产开发有限公司、遵义市元盛房地产开发有限公司第一分公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 锐审判员 刘珊涌审判员 陈 荣二〇一九年五月十四日法官助理敖丽丹书记员黄义