贵州省三穗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2624民初551号 原告：三穗懋丰物业服务有限公司（以下简称懋丰物业公司），住所地贵州省三穗县八弓镇新陆大道金湖春城小区B栋2号商铺。 法定代表人：林建球，懋丰物业公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡文涛，懋丰物业公司物业经理。 被告：周友明，男，1977年09月26日出生，汉族，无业，住云南省昆明市东川区。 原告懋丰物业公司与被告周友明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告懋丰物业公司委托诉讼代理人蔡文涛，被告周友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告懋丰物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告周友明支付原告懋丰物业公司物业管理费7530元，并承担本案受理费。事实及理由：被告周友明于2016年8月1日与贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司（以下简称景怡苑房开公司）景怡苑·盛世家园签订租赁合同，租赁其建筑面积为295.56平方米的4号楼4号商铺用于经营建材。根据原告周友明与景怡苑房开公司签订的《物业托管服务协议》第十三条和原告与三穗县景怡苑.盛世家园业主委员会签订的《物业管理协议》第五条及《商铺租赁合同》第5条第6点之规定，租赁期间的物业管理费为1.5元/月/平方米，该物业管理费应由被告周友明缴纳。自2017年12月1日至2019年4月30日止，被告周友明共欠物业管理费7530元。原告经多次催交未果后，遂诉至本院，请求依法判决。 被告周友明辩称：一是因为《商铺租赁合同》甲方干预我的正常经营，在没有告知我的情况下，锁了我租赁的门面，给我造成损失还向我收物业管理费没有法律依据；二是2017年11月之前的物业管理费我已经缴纳，之后的物业管理费因我租赁的门面由公司派来的人与我合作经营，并与其签订有协议，物业管理费由他们缴纳，并建议物业服务公司最好是1-3个月去收一次。但是物业公司没有根据我的建议去收；三是一直没有接到过原告物业公司催交物业费的电话，认为物业服务费已由与我合作的人缴纳；四是我经营门面时没有看到过保安、清洁工，也没发现哪里有绿化、门禁杆和体育娱乐场所，连电梯在什么地方都不知道。我租赁的门面前面是市政公路，后面是民房，根本不存在小区，原告为我们提供了什么服务？收的物业费又是用到哪些地方？另外我2016-2017年缴物业费时是1.3元每平方米，不知道原告以1.5元每平方米收取物业费的依据是什么。 经审理查明：被告周友明于2016年4月19日与景怡苑房开公司（以下简称景怡苑房开公司）签订《商铺租赁合同》，租赁景怡苑房开公司位于三××县××西北环线景怡苑·盛世家园建筑面积为295.56平方米的4号楼4号商铺用于经营建材，并将该门面命名为“华夏O家”，成为景怡苑·盛世家园临时业主。租赁期限5年，即2016年8月1日起至2021年8月1日止，合同第五条第6点约定：租赁期间所产生的水、电和物业管理费等由乙方（被告周友明）自行负责，与甲方（景怡苑房开公司）无关，并尽量给予物业管理费及车位租赁费上的优惠。该小区开始是由景怡苑房开公司下设的物业管理部在管理和服务。2016年10月31日懋丰物业公司成立后，景怡苑房开公司即与懋丰物业公司签订《物业托管服务协议》，委托懋丰物业公司对景怡苑·盛世家园小区进行管理和服务。该协议第十三条约定物业管理服务费为住户1元/平方/月；门面为1.5元/平方/月；第十六条约定委托管理期限自2016年11月1日起至2017年元月31日。2017年10月24日，懋丰物业公司到三穗县市场监督管理局办理营业执照，法定代表人为林建球；经营范围：房屋的修缮管理、设备的维修、保养管理、车辆运行及看护管理、秩序维护管理、清洁环卫管理、绿化管理、消防管理、物业保险管理、绿化工程及花木租售等。盛世家园业主委员会成立后于2018年9月15日与景怡苑房开公司重新签订《物业委托管理协议》，由乙方聘请专业的第三方即懋丰物业公司对景怡苑·盛世家园小区进行正常的物业管理。该协议第五条约定：甲方承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方委托的三穗懋丰物业服务有限公司对盛世家园实际进行物业管理，部分业主在此期间欠费懋丰物业公司有权进行追缴和向人民法院起诉的权力。同日，盛世家园业主委员会（甲方）与原告懋丰物业公司（乙方）签订《物业委托代管协议》，由甲方委托乙方对景怡苑·盛世家园小区进行物业管理。协议约定：由乙方负责对小区房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施、公共环境卫生、交通与车辆停放等进行维护、运行和管理；委托管理期限为2018年10月1日起至2019年9月30日止；物业管理服务费为住户每平方米1元/月，门面每平方米1.5元/月。原告根据合同约定，在提供物业管理服务过程中聘请秩序维护和保洁等人员履行巡逻监控、保洁卫生、电梯维护、公共区域照明、停车场管理、公共设施设备的维护和保养等。被告周友明租赁该小区门面后，作为华夏欧家的代理商代表华夏欧家三穗线下体验中心于2017年11月1日与杨晓龙、罗兴洪和陈小斌签订合作协议，约定第一年店内所有开销归乙方承担。同年11月4日被告周友明交纳2016年11月1日至2017年11月30日的物业管理服务费时，原告懋丰物业公司根据商铺租赁合同约定给予被告周友明20％的优惠，只按80％的比例收取其物业管理服务费4600元。2017年12月至2019年4月的物业管理服务费7536.78元一直未予交纳。原告懋丰物业公司经多次催交未果后，遂诉至本院，请求依法判决支持其诉讼请求。 证明上述事实的证据有《营业执照》、被告身份证复印件、《商铺租赁合同》、《物业管理服务费缴费通知单》、《物业委托管理协议》、《物业委托代管协议》、《物业托管服务协议》、收据、《普通住宅小区物业管理服务标准内容与标准》、《劳动合同书》、《值班记录表》、《景怡苑小区保安巡查签到表》、《景怡苑盛世家园值班记录表》、《保安日常巡查表》、《贵州省电梯日常维护保养合同》、《电梯、扶梯维修反馈单》、《乘客电梯半月维护保养记录》、《半月维护保养情况记录》、《年度维护保养情况记录》、《关于对景怡苑·盛世家园商铺油烟乱排的情况汇报》、《装修整改通知书》、《证明》、《会议纪要》、《华夏欧家三穗线下体验中心与杨晓龙、罗兴洪和陈小斌合作协议》、图片及原、被告双方在庭审中的陈述与辩解。上述证据经庭审举证质证，本院审核认证,证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院认为：被告周友明与景怡苑房开公司签订的《商铺租赁合同》，租赁景怡苑·盛世家园小区商铺经营建材后，已成为该小区临时业主。租赁合同约定租赁期间所产生的水、电和物业管理费等由乙方（被告周友明）自行负责。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定自觉履行义务。该合同虽系景怡苑房开公司与被告周友明签订，但被告周友明在缴纳2016年11月1日至2017年11月30日的物业管理服务费时，原告懋丰物业公司仍然根据合同约定给予被告周友明20％的优惠，只按80％的比例收取其物业管理服务费4600元。被告虽未直接与原告签订物业服务合同，但被告周友明经营建材的商铺所在的景怡苑·盛世家园小区业主委员会与景怡苑房开公司签订的《物业委托管理协议》，委托第三方即原告懋丰物业公司对盛世家园小区进行管理和服务。原告懋丰物业公司作为第三方（受委托方）也在该协议上签字盖章，认可该协议对其具有法律效力。然后盛世家园业主委员会又与懋丰物业公司签订了一份《物业委托代管协议》，由盛世家园业主委员会委托原告懋丰物业公司对景怡苑·盛世家园小区进行管理和服务，物业管理服务费为门面（商铺）1.5元/平方米/月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，盛世家园业主委员会与景怡苑房开公司和懋丰物业公司签订的这两份协议，对业主（被告）同样具有约束力。同时由于《物业委托代管协议》第五条约定甲方（盛世家园业主委员会）承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方（景怡苑房开公司）委托的懋丰物业公司对盛世家园实际进行物业管理，如部分业主在此期间欠费，懋丰物业公司有权进行追缴。因此，原告懋丰物业公司对该小区进行管理和服务后，被告周友明作为该小区业主，应根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，向原告懋丰物业公司交纳物业管理服务费用。原告懋丰物业公司主张由被告周友明交纳物业管理服务费的理由充分，于法有据，本院予以支持。由于景怡苑房开公司与原告懋丰物业公司签订的《物业托管服务协议》，委托管理期限自2016年11月1日起至2017年元月31日止。盛世家园业主委员会成立后与景怡苑房开公司和懋丰物业公司签订的《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》的委托时间分别为2018年9月15日至2019年9月14日和2018年10月1日至2019年9月30日，虽然盛世家园业主委员会在《物业委托管理协议》中承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方（景怡苑房开公司）委托的懋丰物业公司对盛世家园实际进行物业管理，但上述两个协议并未包括2018年4月1日至2018年9月14日这一段时间，原告主张这一段时间的物业管理服务费缺乏事实依据，应予扣除。因此，原告懋丰物业公司主张的物业服务费为2017年12月1日至2018年3月31日的1773.36元（295.56平方米×1.5元×4个月）+2018年9月15日至2018年9月30日的236.45元（295.56平方米×1.5元÷30天×16天）+2018年10月1日至2019年4月30日的3103.38元（295.56平方米×1.5元×7个月），共计5113.19元。原告懋丰物业公司主张由被告周友明支付物业管理服务费超出部分，本院不予支持。被告周友明以其与他人合伙后物业管理服务费由合伙人缴纳和景怡苑房开公司无故锁其门面等理由拒交物业管理服务费的辩称理由不充分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告周友明于本判决生效后十五日内支付原告三穗懋丰物业服务有限公司物业管理服务费5113.19元。 二、驳回原告三穗懋丰物业服务有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告周友明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决书发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行义务期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨长坤 二〇一九年五月三十一日 书记员  刘士超