广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终6198号上诉人（原审原告）:孙学山，男，1970年10月6日出生，汉族，住所地安徽省蚌埠市。被上诉人（原审被告）:杨大荣，男，1959年10月4日出生，汉族，住所地广东省信宜市。上诉人孙学山因与被上诉人杨大荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙学山上诉请求：1.报请最高人民法院对本案终审处理作出司法解释；2.查清事实后改判支持孙学山一审全部诉讼请求；3.不公开开庭审理本案；4.将本案提交审判委员会讨论决定；5.本案诉讼费用由杨大荣承担。事实和理由：在坚持一审《民事起诉状》《代理词》《补正代理词》《开庭笔录》中先后提出和主张的事实和理由，代理意见和法庭陈述、法庭质证、法庭辩论的前提条件下，孙学山再补充如下事实和理由：一、一审判决认定事实错误，基本事实不清。（一）杨大荣无证据证明涉案房屋直至2018月8月重新出租他人，无证据证明其已将房租全部交至房屋所有权人处。同时杨大荣违法涂改而伪造的证据不足以证实杨大荣系该房屋的管理人并非所以权人，也不能证实杨大荣已经房屋全部交至房屋所有权人。杨大荣曾电话告知孙学山涉案房屋已经在2017年8月重新出租他人。孙学山也曾在2017年8月路过涉案房屋发现有他人在居住。孙学山承租涉案房屋6年之久，从未见过该房屋的所有权人，该所有权人亦未出庭作证，所以应当推定杨大荣为涉案房屋所有权人。（二）只有杨大荣第一次出具的写有押金两百元的收款收据是与孙学山达成了口头约定，其余所有收款收据都是杨大荣单方订立的霸王条款，没有与孙学山协商，孙学山均有异议。双方没有达成口头约定，也始终未订立口头的或书面的房屋租赁合同。（三）孙学山始终没有提出杨大荣返还2011年1月6日至2014年6月收取的房屋租金的诉讼请求。孙学山的诉讼请求合法合理、合公序良俗、有事实依据。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第5条规定，只有杨大荣请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费这个法定条件下，人民法院一般才能支持，并且双方必须都是精神正常人。虽然杨大荣自称涉案房屋为小产权房，但是无证据证明。即使是小产权房，依据广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记遗留问题的指导意见》的规定，对小产权房等不符合法律法规的房屋，一律不得办理登记手续。（四）孙学山搬离涉案房屋时是严重的精神病人，急于赶火车且杨大荣不在家，遂将涉案房屋的钥匙交还给了杨大荣的配偶刘才英，才未能及时办退房手续。搬离后涉案房屋内仅剩来不及处理的垃圾，不存在杨大荣无法处理的可能。（五）杨大荣单方面而未和孙学山协商所订立的口头合同违法无法律效力。当时孙学山是最严重的精神病人，订立合同的主体依法不适格，所以杨大荣单方面订立的合同即口头合同无法律效力。杨大荣在一审中始终未依法请求和主张涉案房屋的占有使用费，依法应当视为杨大荣自愿放弃自己的合法权利，杨大荣违法收取房租赚取严重精神病人的钱，不仅严重违法，而且违背公序良俗，丧失人性。此判决明显对孙学山一方不公平。杨大荣在合同无效中，具有重大过错，孙学山作为承租人在当时无任何过错。因为孙学山当时是重大精神病人。依法不得按照杨大荣单方面订立的口头合同租金标准支付占有使用费。退一步讲，即使当事人双方都是精神正常人，在出租人请求和主张房屋占有使用费的前提条件下，如果承租人在合同无效中没有任何过错，人民法院依法不得按照合同约定的租金标准判决承租人支付房屋占有使用费。二、一审判决适用法律错误。孙学山在涉案房屋居住期间不幸成为有精神障碍的重大精神病人，依法属于不可抗力，有不支付房屋占有使用费的权利。杨大荣未请求支付房屋占有使用费的情况下，即使有法律依据证明重大精神病人应当支付房屋占有使用费，也不得参照杨大荣单方面订立的标准支付。孙学山有权利拒绝支付全部租金和房屋占有使用费，因为杨大荣严重违法而使用非住宅的厂房进行租赁，收取租金时未开具法定的专用发票，并且违法干扰和妨碍孙学山合法使用房屋，杨大荣曾指使社区保安员冒充六约派出所黄警察深夜到涉案房屋406房违法调查孙学山。三、一审程序违法。（一）一审合议庭组成不合法。本案疑难、复杂，且是新类型案件，在适用方面具有普遍指导意义，应当由院长、庭长审理本案，开庭时孙学山才发现审判组织不合法，因为审判长不是人民法院民庭庭长，并且合议庭中还有人民陪审员。（二）一审判决遗漏和超出诉讼请求。遗漏了起诉状中第一项诉讼请求，未对该项请求作出审理、判决。一审判决第一判项超出了孙学山的诉讼请求。（三）一审法院采纳的杨大荣提交的横岗街道出租屋综合管理所个人房屋出租纳税卡是涂改伪造的。未同意孙学山提交的调查取证申请书，未采纳孙学山诉讼代理人的代理意见，并且未在判决书上阐明理由。（四）一审判决认为孙学山的诉讼请求没有法律依据，说明本案无法可依，依规应当请示报请最高院对本案的处理作出司法解释。即便采用类推、原则、习惯，本案也应支持孙学山的全部诉讼请求。孙学山当庭补充事实和理由：通过阅卷发现，一审卷宗中出现其未曾见过、未曾质证过的证据材料，一审程序严重违法。杨大荣辩称，1.杨大荣并非案涉房屋的所有权人，其系该房屋的管理者和承租者；案涉房屋属“小产权房”，但建筑时间长，属深圳市历史遗留违法建筑，并依法取得经营资格，证照齐全，且经营所得的租金均按时缴纳相应税款。2.租金是杨大荣与孙学山协商一致才定下的，不存在强买强卖；房租上涨是经营成本提高的无奈之举，涨房租之前杨大荣均提前与孙学山友好沟通商量，并无恶言相向的行为。3.孙学山称由于赶火车而没有办理退房手续，并将钥匙还给杨大荣配偶刘才英与事实不符。退房手续并不繁琐，孙学山只要交还钥匙，结清当月房租即可。孙学山称涉诉房屋内留下的是一文不值的垃圾，不管房屋内留下的是垃圾还是不值钱的物品，按照约定是需要孙学山自行清理干净腾空房间的，若孙学山没有时间清理，也可在办理退房手续时授意杨大荣代为清理。在2017年7月底杨大荣提醒孙学山交租，孙学山迟迟不交，并于2017年8月1日发短信告知杨大荣退房，却一直没有来办理退房手续，涉案房租4XX房的钥匙也没有交还。孙学山称2017年8月路过4XX房，发现里面有陌生人居住这一说法更是无稽之谈。孙学山既然声称在当年8月份回到涉诉房屋，完全可以找杨大荣办理退房手续拿回押金，但孙学山却没有。另外孙学山自称交还了钥匙，并搬走了私人物品，没有理由还会在当年8月出现在涉案房屋4XX房。涉案物业有门禁系统，也不在一楼，孙学山在搬离后不可能路过4XX号房。4.关于杨大荣与孙学山的房屋租赁纠纷，龙岗区人民法院已两次判决杨大荣在房租水电费用的收取系合法合规，现孙学山再次上诉，孙学山的行为严重影响了杨大荣的正常工作，作为一名遵纪守法，爱岗敬业的公民是在不堪其扰。请求二审法院驳回孙学山的上诉请求。孙学山向一审法院起诉请求：1.确认孙学山、杨大荣于2014年7月至2017年6月口头订立的租赁合同无效；2.杨大荣向孙学山返还2014年7月至2017年6月期间收取的房租14850元；3.杨大荣向孙学山退还2011年1月至2017年6月收取的全部水电费1699元以及租房押金200元；4.本案诉讼费由杨大荣承担。一审法院确认事实：孙学山于2011年1月6日开始承租杨大荣管理的位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX村XX路XX-X号X单元4XX房，双方未签订书面合同。孙学山支付了房屋押金200元后按月交付租金。2011年开始租金为每月310元，随后每年房租均有一定幅度增长，至2017年7月房租为550元。2017年7月7日孙学山搬离案涉房屋，孙学山在承租房屋期间已付清全部房租。孙学山搬离时，双方并未办理退房手续，杨大荣亦未将租房押金200元退还给孙学山。案涉房屋直至2018年1月重新出租他人。另，案涉租赁房屋系深圳市历史遗留违法建筑，没有建设规划许可证；杨大荣系该房屋的管理人并非所有权人；杨大荣已将房租全部交至房屋所有权人。一审法院认为，孙学山、杨大荣之间未订立书面合同，但双方就孙学山承租位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX村XX路XX-X号X单元4XX房达成了口头约定，杨大荣按照约定提供房屋，孙学山按照约定支付租金，双方之间订立了房屋租赁合同。因案涉租赁房屋没有取得不动产权证明，亦无建设工程规划许可证，属深圳市农村城市化历史遗留违法建筑；故孙学山、杨大荣之间的租赁合同依法无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；杨大荣因该合同收取了租金，孙学山因该合同占有使用了案涉租赁房屋，双方均因该合同获取了利益。杨大荣在2011年1月6日至2017年7月6日期间占有和使用了案涉租赁房屋，应当支付相应对价，且杨大荣收取的租金在正常市场价格范围内；同时，不能因为杨大荣没有主张房屋占有使用费而豁免孙学山支付相应对价的义务；故孙学山要求杨大荣返还已付租金的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。关于水电费，杨大荣占有和使用案涉租赁物期间，使用了水电，应当支付相应费用；孙学山主张杨大荣违规多收了水电费，因案涉租赁物所在的楼房有多个房间出租，孙学山不能仅以其承租的单间房屋水电用量来主张计费标准，故孙学山要求杨大荣返还已收取的水电费的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于租房押金，双方对未办理退房手续的原因各执一词；孙学山搬离时留下了一些不用的物品，杨大荣不敢擅自处理，符合常情。因双方未办理退房交接手续，导致该房空置近半年，孙学山、杨大荣对此损失均有一定的过错；孙学山已付的租房押金可以冲抵其过错导致的租赁房屋空置损失，杨大荣不得就房屋空置损失再要求孙学山承担其他责任。故孙学山要求杨大荣返还已付租房押金的诉请，一审法院不予支持。关于孙学山庭审中一再提及的其在2014年7月至2017年7月期间系严重精神障碍患者，并以此为由要求解除合同和杨大荣返还财产的主张；孙学山在此期间确曾有到深圳市康宁医院治疗并经医生诊断患精神分裂症的事实，但孙学山在此期间所患疾病导致的民事行为能力下降并不能豁免其履行支付“租金”的义务；孙学山的该项主张，没有法律依据予以支持；而且该“租金”系孙学山占有和使用案涉租赁物的对价，如果因为孙学山患有疾病而免除其支付“租金”的义务，则明显对出租一方不公平。综上，孙学山、杨大荣就位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX村XX路XX-X号X单元4XX房订立的租赁合同无效；孙学山主张杨大荣返还房租、水电费及租房押金的诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条、第六十四条的规定，经合议庭评议，判决：一、确认孙学山、杨大荣就位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX村XX路XX-X号X单元4XX房订立的租赁合同无效；二、驳回孙学山其他诉讼请求。案件受理费218.72元，孙学山申请免交，一审法院予以准许。二审审理期间，孙学山向本院提交了以下证据：证据一《个人房屋出租纳税卡》，证明在孙学山第一次向一审法院起诉时，杨大荣向法院提交伪造的证据，在孙学山第二次起诉后为逃避法律责任，没有向人民法院提交这份伪造的证据。证据二《关于被告最高人民法院败诉一案》、证据三《关于世界上最公正的英雄的美国法官》，证据二、三证明一审法官严重违法审判，目无党纪国法，偏袒杨大荣。证据四《南通一当事人出具虚假证据被罚3万》，证明一审法院依法应当对杨大荣作出3万元处罚，因为杨大荣伪造的证据中，杨大荣在房屋纳税卡中把房屋用途由非住宅涂改成住宅，并且涂改地方没有签名及盖章。证据五《深圳市房屋租赁合同书》，证明杨大荣严重违法收取房屋租金和水电费，也证明孙学山当时属于限制民事行为能力人，依法不得签订房屋租赁合同。证据六（2017）粤03民终12362号民事判决书，证明一审判决支持杨大荣房屋空置费无事实依据，并且审判程序严重违法，人民法院依法不得审判房屋空置费的主张，因为杨大荣未依法起诉，也未依法反诉主张房屋空置费，只是在答辩状中主张房屋空置费，也因为杨大荣的主张无事实依据。证据七（2014）深中法房终字第1346号民事判决书，证明人民法院依法应当终审判决支持孙学山所有的上诉请求。杨大荣质证称，孙学山提交的证据材料均与本案无关。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，杨大荣和孙学山虽未签订书面租赁合同，但杨大荣将涉案房产交付孙学山使用，孙学山按约定向杨大荣支付租金，双方之间已构成租赁合同关系。因涉案房产未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方之间的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故杨大荣应将其收取的押金200元返还孙学山。至于杨大荣主张孙学山未办理交接手续导致房屋空置的损失，因杨大荣未提起反诉，不宜在此一并处理，原审直接将押金抵扣房屋空置的损失不当，本院予以纠正。涉案合同虽然无效，但孙学山在2011年1月6日至2017年7月6日实际占有使用了涉案房产，故应当支付占有使用涉案房产期间的占有使用费和水电费。孙学山按双方约定的租金标准已支付了占用房产期间的房屋使用费，其再要求退还上述费用没有法律依据。至于水电费，系杨大荣根据安装在涉案房产的水表和电表的读数收取，杨大荣在收取该费用后将水费和电费交给了相关政府部门，孙学山要求退回该费用没有依据。孙学山上诉称，其在2014年7月至2017年7月间系严重精神障碍患者，故不应支付房屋占有使用费以及水电费。本院认为，孙学山在上述期间占有使用了涉案房产，房屋使用费是占有使用租赁物的对价，与孙学山的民事行为能力并没有关系，不能因此豁免其支付房屋占有使用费以及水电费的义务。孙学山的该项上诉理由不成立，本院不予支持综上所述，孙学山关于退还押金的上诉请求成立，其他上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19398号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初19398号民事判决第二项；三、杨大荣应于本判决生效之日起十日内退还孙学山押金200元；四、驳回孙学山的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计437.44元，孙学山申请免交，本院予以准许。杨大荣应于本判决生效之日起十日内向广东省深圳市龙岗区人民法院缴纳一审案件受理费50元，向广东省深圳市中级人民法院缴纳案件二审案件受理费50元。拒不缴纳的，人民法院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇一九年五月二十三日本件与原本核对无异书记员 吕 周附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。