江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初15470号原告：上海轩天实业有限公司，统一社会信用代码91310116087960505L，住所地上海市金山区朱泾镇文商路70号108室-1。法定代表人：张利波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：喻振宇，系该公司法务，男，1987年3月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴鹏，系该公司法务，男，1993年8月26日生，汉族，住上海市松江区。被告：江苏润泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281691329824M，住所地江苏省江阴市青阳镇锡澄路1387号。法定代表人：周仲余。被告：无锡华姿农业科研开发有限公司，统一社会信用代码91320281731157087A，住所地江苏省江阴市青阳镇青璜路88号。法定代表人：闵烨。原告上海轩天实业有限公司（以下简称轩天公司）与被告江苏润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）、无锡华姿农业科研开发有限公司（以下简称华姿公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法由审判员张年适用简易程序公开开庭进行了审理。原告轩天公司的委托诉讼代理人喻振宇、吴鹏到庭参加诉讼，被告润泰公司、华姿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。后转为普通程序，并依法由审判员张年、人民陪审员李新龙、人民陪审员章才华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告轩天公司的委托诉讼代理人吴鹏，被告润泰公司的法定代表人周仲余到庭参加诉讼。被告华姿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。轩天公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令润泰公司支付他公司佣金，共计350862.02元；2、请求判令润泰公司支付逾期支付佣金的违约金（计算方式为：按照代理合同约定的利率0.1%/日，自应付之日至实际支付之日为止，暂计至起诉之日2018年7月17日，计48014.95元，详见违约金计算表）；3、请求判令润泰公司按照《商品房买卖合同》约定的回款时间同比例向他公司支付佣金；4、请求华姿公司对润泰公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：他公司与润泰公司签订《销售代理合同》，约定他公司代理销售“钻石广场”项目房屋，同时约定了佣金的支付、合作的范围、违约责任等，代理期限自2017年10月1日起至2018年3月31日止，代理权限为独家代理。同时他公司与润泰公司、华姿公司签订《代为付款协议书》，约定华姿公司承担润泰公司应支付他公司的佣金义务。他公司代理期间成交多套房屋，多次与润泰公司、华姿公司沟通要求结算佣金，润泰公司、华姿公司恶意拖延。润泰公司、华姿公司不支付他公司佣金，他公司多次催讨未果，为维护自身合法权益特诉至法院。润泰公司辩称，轩天公司代理销售而成交的四套房屋还有636000元购房款没有收回，应当要购房款收回后他公司再支付佣金，他公司也不存在逾期支付佣金的情况，不需要承担违约金。轩天公司远未完成销售代理合同约定的销售任务，是严重违约。华姿公司未答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：润泰公司与轩天公司签订销售代理合同一份，合同载明：轩天公司代理销售润泰公司位于江阴市钻石广场项目商铺，销售有效期自2017年10月1日起至2018年3月31日止。项目可售房源约152套。销售指标为：2017年10月份5套、2017年11月份20套、2017年12月份30套、2018年1月份20套、2018年3月份30套。佣金计算标准及支付方式为：购房客户签订正式合同，润泰公司按照（附件一）底价表的40%支付轩天公司（其中2%支付给居间方）。按售房款回款进度支付。支付周期：24小时内结算支付，润泰公司于每日中午12点前向轩天公司支付上一日应付代理佣金，扣除税费部分（按佣金的8%计算）。轩天公司收到佣金后向润泰公司开具相应发票。润泰公司将房屋售价（最终成交价）超出房屋底价部分的全部房款为溢价，溢价归轩天公司所有（所得溢价部分的税费由轩天公司承担）。溢价的支付方式同代理佣金的支付方式及期限，与代理佣金同时支付。润泰公司逾期向轩天公司支付佣金、溢价奖励及各类费用的，应按日向轩天公司支付未付款额1‰的违约金。合同签订后轩天公司为润泰公司代理销售房屋二套。2017年11月21日，李伏钢、李敏与润泰公司签订商品房买卖合同一份，向润泰公司购买钻石广场169单元1层108号房屋（以下简称108号房屋），房屋总价为42万元，2017年11月21日付款252000元，尾款168000元分4年付清。自2018年1月1日开始，每年12月31日之前付款42000元。李伏钢于2017年11月21日前支付了首付款252000元。润泰公司与轩天公司在前销售代理合同附件一中约定该套房屋的底价为321047元。2017年12月22日，庄正权与润泰公司签订商品房买卖合同一份，向润泰公司购买钻石广场169单元1层107号房屋（以下简称107号房屋），房屋总价为32万元，2017年12月22日付款192000元，尾款128000元分5年付清。自2018年1月1日开始，每年每季度付房款6400元。庄正权至2017年12月22日已支付了首付款192000元。润泰公司与轩天公司在前销售代理合同附件一中约定该套房屋的底价为243263元。后润泰公司与轩天公司重新签订销售代理合同一份，合同载明：轩天公司代理销售润泰公司位于江阴市钻石广场项目商铺，销售有效期自2017年10月1日起至2018年3月31日止。项目可售房源约152套。销售指标为：2017年11月份20套、2017年12月份30套、2018年1月份20套、2018年3月份30套。代理期限内，若轩天公司连续两个月指标完成率低于70%，则润泰公司要求轩天公司撤场，无需承担任何责任，但润泰公司需结清所有佣金。佣金计算标准及支付方式为：购房客户签订正式合同，润泰公司按照表一（附件一）价格的36%支付轩天公司。支付进度：根据客户付款比例进行计算，以客户首付款的标准结算佣金A.客户首付款比例达到60%，润泰公司应结算该套房源佣金的70%给轩天公司。B.客户首付款比例达到70%，润泰公司应结算该套房源佣金的80%给轩天公司。支付周期：轩天公司应向润泰公司开具相应发票后，润泰公司24小时内结算支付，扣除税费部分（按佣金的8%计算）。溢价部分为客户签订的合同价格减去表一（附件一）的价格，若有结余，结余部分为溢价，溢价部分润泰公司、轩天公司双方按照各50%分配（税费由各自承担）。溢价的支付方式同该套房屋代理佣金的支付方式及期限，溢价部分结算方式为客户付款同比例支付轩天公司，应在客户签订正式《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，轩天公司开票至润泰公司，润泰公司收到票据二个工作日内结算。润泰公司逾期向轩天公司支付佣金、溢价奖励及各类费用的，应按日向轩天公司支付未付款额1‰的违约金。双方之前签订的代理合同与此合同有冲突的地方以此合同为准。在此之前成交两套房源（107、108）的佣金按照原合同的结算方式结算。双方同意此合同为最终版，此合同生效，原合同取消。合同签订后轩天公司又为润泰公司代理销售房屋二套。朱婷与润泰公司签订商品房买卖合同一份，向润泰公司购买钻石广场169单元1层144号房屋（以下简称144号房屋），房屋总价为527240元，朱婷支付了首付款316344元。润泰公司与轩天公司在后销售代理合同附件一中约定该套房屋的底价为526931元。朱博文与润泰公司签订商品房买卖合同一份，向润泰公司购买钻石广场169单元1层145号房屋（以下简称145号房屋），房屋总价为322760元，朱博文支付了首付款193656元。润泰公司与轩天公司在后销售代理合同附件一中约定该套房屋的底价为322756元。轩天公司于2017年12月31日撤离钻石广场项目销售现场，结束销售工作，润泰公司予以确认。轩天公司于2018年4月2日开具了购买方为润泰公司的价税合计分别为100000.00元、97193.20元的增值税普通发票二份。润泰公司陈述未收到轩天公司开具的上述二份发票。润泰公司、华姿公司、轩天公司签订代为付款协议书一份，润泰公司委托华姿公司向轩天公司按合同约定支付应结费用。华姿公司于2017年11月28日向轩天公司付款90065.42元，于2018年1月4日付款69215.20元。上述事实，有销售代理合同及房屋底价表二份、房屋订购单及商品房买卖合同复印件四份、购房付款凭证复印件、撤场确认书、上海增值税普通发票、代为付款协议书、银行业务收款回单、质证笔录、原告轩天公司的代理人及被告润泰公司法定代表人的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，轩天公司与润泰公司之间的销售代理合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。轩天公司代理销售107号房屋、108号房屋后，润泰公司应按约支付佣金及溢价奖励，双方重新签订的销售代理合同也约定该两套房屋的佣金按照原合同的结算方式结算。润泰公司认可收到108号房屋首付款252000元、107号房屋首付款192000元，按原合同约定轩天公司的108号房屋、107号房屋佣金计算为163392元［（252000元+192000元）×40%×（100%-8%）］，润泰公司应按约支付。润泰公司已向轩天公司支付了佣金159280.62元（90065.42元+69215.20元），尚结欠轩天公司107号房屋、108号房屋的佣金4111.38元（163392元-159280.62元），对于该款润泰公司应负给付之责。对轩天公司代理销售144号房屋、145号房屋的佣金，按新合同约定，应在轩天公司开具发票，润泰公司收到票据二个工作日内与轩天公司结算。轩天公司虽然提供了其公司开具的发票，但未提供润泰公司已收到票据的证据，润泰公司也不予认可已收到票据，故对轩天公司主张润泰公司应先予支付144号房屋、145号房屋佣金的意见本院不予采信。轩天公司于2017年12月31日撤离销售现场，润泰公司予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。润泰公司应按合同约定向轩天公司支付佣金。故对轩天公司要求润泰公司支付佣金4111.38元的诉讼请求本院予以支持，对其余部分本院不予支持。庄正权于2017年12月22日前支付了107号房屋首付款192000元，润泰公司应按约于24小时内结算支付轩天公司佣金，润泰公司尚结欠佣金4111.38元未予支付，应按约承担违约金。轩天公司要求润泰公司承担佣金4111.38元自2017年12月24日起至实际给付之日止按每日1‰计算的违约金，符合双方约定，但轩天公司未提供他公司因润泰公司违约造成损失的证据。经本院向润泰公司释明，润泰公司请求本院将违约金调整为应支付结欠佣金的30%，本院予以采信。故对轩天公司主张润泰公司承担按结欠佣金4111.38元30%计算的违约金的诉讼请求本院予以支持，对其余部分本院不予支持。对107号房屋、108号房屋其余部分佣金及溢价奖励金，轩天公司未提供购房客户支付其他购房款的付款凭证，润泰公司也不认可收到购房客户支付的其他购房款，故对轩天公司要求润泰公司支付其余部分佣金及溢价奖励金并承担违约金的诉讼请求本院不予支持。华姿公司代为将润泰公司应支付的佣金、溢价奖励及其他费用支付给轩天公司，华姿公司不是委托代理销售合同的主体，不应承担代理销售合同的义务。故对轩天公司要求华姿公司承担支付佣金、溢价奖励及违约金的诉讼请求本院不予支持。华姿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的不利的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、江苏润泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海轩天实业有限公司佣金4111.38元及违约金1233.41元。二、驳回上海轩天实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8736元（上海轩天实业有限公司已预交），由上海轩天实业有限公司负担8642元，由江苏润泰房地产开发有限公司负担94元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给上海轩天实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 年人民陪审员  李新龙人民陪审员  章才华二〇一九年五月二十九日书 记 员  赵尹杰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。