四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初7027号 原告（反诉被告）：唐小涛。 委托诉讼代理人：曹翔，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金文杰，四川博绅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李倩。 委托诉讼代理人：苏挈，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峻源，四川矩衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐小涛与被告（反诉原告）李倩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。在第一次开庭审理中，原告（反诉被告）唐小涛及其委托诉讼代理人曹翔和金文杰、被告（反诉原告）李倩及其委托诉讼代理人苏挈和张峻源到庭参加诉讼。在第二次开庭审理中，原告（反诉被告）唐小涛及其委托诉讼代理人曹翔和金文杰、被告（反诉原告）李倩及其委托诉讼代理人苏挈和张峻源到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐小涛向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》；2、李倩向唐小涛退还已支付的定金10万元；3、李倩向唐小涛支付违约金429000元；4、李倩向唐小涛支付居间服务费用共计55150元；5、本案诉讼费用由李倩承担。事实和理由：唐小涛、李倩以及四川尚东乐居房地产经纪有限公司（简称尚东乐居公司）于2017年3月18日签订《存量房买卖合同》，约定：由唐小涛以286万元的价格购买李倩所有的位于成都市锦江区的房屋（含负二层1008号车位），其中购房定金5万元，首付款136万元，银行贷款145万元。尚东乐居公司作为中介方全程参与并协助双方完成房屋买卖交易。由于签订合同时，该房屋尚存在银行按揭贷款未还清，故合同约定的整个交易流程为：李倩于合同签订后9个工作日内向银行申请偿还贷款，并按照银行规定时间还清贷款并办理注销抵押登记；唐小涛结清该房屋按揭当天，李倩向唐小涛支付还贷同等金额的购房款用于帮助唐小涛结按；双方应2017年4月14日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行签订贷款合同；唐小涛贷款审批通过且该房屋抵押记录注销后7个工作日内，双方前往房产交易中心办理过户手续；唐小涛应于房屋过户时支付剩余首付款，其余房款由唐小涛贷款银行直接支付至李倩账户。合同签订后，唐小涛一直严格按照合同约定履行己方义务，按约于2017年3月18日向李倩支付购房定金5万元，经与李倩协商一致后，于2017年3月19日向李倩追加支付购房定金5万元，并按约于2017年4月11日备齐了办理贷款所需的全部资料且向中信银行提交了贷款申请。而李倩直至2017年4月底才将贷款所需材料补齐，且一直未办理结清房屋按揭款的相关手续，其行为已违反合同约定。2017年6月12日，唐小涛的贷款申请审批通过，为保证交易的顺序进行，唐小涛及尚东乐居公司再次催促李倩，并约定三方于2017年6月13日共同前往李倩贷款银行办理结清房屋按揭款的相关手续，但李倩并未到场。自此之后，唐小涛及尚东乐居公司多次与李倩联系要求其履行合同义务，未果。后唐小涛分别于2017年6月27日通过顺丰快递方式向李倩发出《催告继续履行合同的函》，于2017年7月5日以公证邮寄方式向李倩发出《催告继续履行合同函》，要求李倩履行合同，但李倩均置之不理。2017年7月8日，李倩通过EMS方式向唐小涛发出《关于解除〈存量房买卖合同〉的告知函》，要求解除双方签订的合同。唐小涛认为，李倩拒不履行合同义务，且在无约定或法定事由的情况下擅自单方解除合同的行为已构成严重违约并致使合同目的已无法实现。根据合同第7.6条之约定，唐小涛作为守约方有权主张解除合同，并要求李倩向唐小涛支付相当于房屋总价15%的违约金，要求李倩承担唐小涛支付的居间服务费55150元，要求李倩向唐小涛退还已支付的购房定金10万元。 被告（反诉原告）李倩辩称，中介费是唐小涛与中介公司产生的费用，这笔费用是否合理、是否应当支付应当另行起诉解决。李倩确实收到10万元，但只认可其中5万元为定金，合同约定的定金也是5万元，对另外5万元的定金性质不予认可。 被告（反诉原告）李倩向本院提出反诉请求：1、确认李倩与唐小涛签订的《存量房买卖合同》已经解除；2、唐小涛向李倩违约金429000元；3、案件受理费、保全费、鉴定费等诉讼费用全部由唐小涛承担。事实及理由：买卖合同签订后，李倩按约履行义务，但唐小涛却违反合同约定拒不履行支付购房款义务，并试图采取非常规手段获取其购房贷款。在唐小涛违约后，李倩以口头及书面方式多次催告唐小涛按月支付购房款，但唐小涛置若罔闻，拒不履行义务。在此情形下，李倩于2017年7月6日采取公证送达的方式向唐小涛发出了解除通知书，合同因为唐小涛的违约已经于2017年7月8日解除，唐小涛应当向李倩支付相应违约金。 原告（反诉被告）唐小涛对李倩的反诉请求辩称，李倩主张已经解除合同不符合法律规定，通知解除合同必须要符合合同法93条、94条，但李倩在发出解除通知中的理由不成立，所以不认可。唐小涛已经起诉主张解除，但是不代表合同于李倩解除通知到达之日解除，应经法院审理之后判决对合同进行解除。李倩要求唐小涛支付违约金的诉讼请求不成立，唐小涛在履行合同中不存在任何违约行为和违约动机，李倩称唐小涛拒不履行支付购房款的义务与事实不符，是李倩的违约导致买卖合同的根本目的无法实现，违约责任应当由李倩承担。 本院经审理认定事实如下：2016年5月31日，位于成都市锦江区房屋登记所有权人为李倩。2016年12月30日，上述房屋办理抵押登记，抵押权人为成都农村商业银行股份有限公司锦江支行。 2017年3月18日，李倩（卖方、甲方）、唐小涛（买方、乙方）、尚东乐居公司（经纪方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：唐小涛购买李倩所有的上述房屋，房屋总价286万元；房屋已抵押，甲方应在签署本合同后9个工作日内向银行申请偿还贷款，按照银行规定时间还清并办理注销抵押手续；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金5万元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款136万元，乙方在甲方结清该房屋按揭当天支付甲方；尾款145万元，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，双方应在2017年4月14日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，双方同意通过丙方办理本合同项下房屋的按揭贷款；丙方协助双方办理该房屋的权证过户手续，双方应在贷款审批通过且该房屋抵押注销后7个工作日内前往房产交易中心办理过户手续；若乙方贷款金额未达到145万元，应在过户当天将差额部分一次性付清；补充条款：双方协商该房屋交易价格包含甲方所有的位于成都市锦江区车位，甲方结清该房屋当天乙方支付同等金额的购房款用于帮助甲方按揭结案，剩余部分于过户时付清。同日，唐小涛向李倩支付5万元。同日，李倩出具定金收据，载明收到唐小涛购房定金5万元。 2017年3月19日，唐小涛向李倩支付5万元，向尚东乐居公司支付居间服务费42900元、贷款服务费7250元。 2017年6月27日，唐小涛通过短信方式向李倩发送“催告继续履行合同函”，要求李倩在2017年7月11日前尽快履行合同。同日，李倩向唐小涛发送“关于支付首付款的通知”，通知唐小涛在收到通知后3日内付清房屋首付款131万元用于结清按揭款。 2017年7月5日，唐小涛通过邮寄方式向李倩发送“催告继续履行合同函”。 2017年7月6日，李倩向唐小涛、尚东乐居公司发送“关于解除《存量房买卖合同》的告知函”，告知因唐小涛未履行付款义务，李倩要求解除《存量房买卖合同》。 证人杨某陈述，杨某系尚东乐居公司工作人员，案涉合同由其提供居间服务。在合同履行过程中，李倩称其预约了按揭还款但无法说出具体的预约时间。李倩贷款资料准备也超出了合同约定时间，在4月底才提供户口资料。杨某约双方于2017年6月13日办理贷款等相关手续，李倩于12日晚告知杨某第二天去不了，后多次约李倩办理上述手续，最后一次联系是6月26日，李倩称其很忙。因李倩未确定具体何时前往银行归还按揭款，故双方尚未谈及唐小涛何时支付首付款，该款项也未确定具体金额，说的是100万元左右，应该是李倩应归还的按揭款金额。 以上事实有原告（反诉被告）唐小涛提交的双方身份信息、《存量房买卖合同》、房屋信息摘要、转账明细、定金收据、收款收据、收条、“关于解除《存量房买卖合同》的告知函”、《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、聊天记录、“催告继续履行合同函”、公证书、邮寄单、证人证言，被告（反诉原告）李倩提交的《存量房买卖合同》、“关于支付首付款的通知”、“关于解除《存量房买卖合同》的告知函”、公证书、聊天记录，以及当事人的陈述在案佐证。李倩提交的个人贷款特殊业务申请表、情况说明，拟证明李倩按约向银行申请提前归还贷款，但唐小涛未按约支付首付款。该申请表上未有银行盖章，申请事项未作勾选，贷款受理人员意见亦未填写，“付琳源”在申请表下方书写的说明与付琳源出具的情况说明均属证人证言性质，李倩未申请付琳源作为证人出庭接受质询也未提交其他证据材料证明付琳源之身份，故上述证据材料不作为本案证据。 本院认为，唐小涛与李倩签订的《存量房房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。据本案查明的事实，李倩未按约“在签署合同后9个工作日内向银行申请偿还贷款”，也未按约“在2017年4月14日前备齐办理贷款所需的相关资料”，至今未办理注销房屋抵押手续。李倩的上述行为已构成违约，故唐小涛以李倩不履行合同义务致使合同目的无法实现为由主张解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。李倩认可收到唐小涛支付的款项10万元，合同解除即应向唐小涛退还该款。因李倩未举证证明其已向银行申请偿还贷款或告知唐小涛其将于何时结清房屋按揭，仅以通知形式要求“唐小涛在收到通知后3日内付清房屋首付款131万元用于结清按揭款”不符合合同约定，故李倩主张唐小涛未履行付款义务构成违约，本院不予采纳。李倩作为违约方不享有合同解除权，其以已发送解除通知为由主张合同已解除并主张唐小涛支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于唐小涛主张李倩支付违约金，本院根据公平原则，结合违约方过错、守约方损失以及双方合同履行情况，酌定李倩支付违约金10万元。关于唐小涛主张李倩支付居间服务费用损失，鉴于违约金系补偿和惩罚双重性质，上述违约金足以弥补唐小涛的损失，故本院对唐小涛此项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）唐小涛、被告（反诉原告）李倩、四川尚东乐居房地产经纪有限公司于2017年3月18日签订的《存量房买卖合同》中关于原告（反诉被告）唐小涛、被告（反诉原告）李倩之间的权利义务条款； 二、被告（反诉原告）李倩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）唐小涛退还10万元； 三、被告（反诉原告）李倩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）唐小涛支付违约金10万元； 四、驳回原告（反诉被告）唐小涛的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）李倩的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取14840元，保全费3165元，两项合计18005元，由被告（反诉原告）李倩负担；本案反诉案件受理费减半收取14840元，由被告（反诉原告）李倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一九年五月六日 书记员  傅晓婉