广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12883号原告：龚某，女，1967年5月3日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县国营五指山茶场金灶区，原告：白某，男，2004年10月9日出生，汉族，住四川省平昌县，法定代理人：龚某，系白某的母亲。上列两原告共同委托诉讼代理人：张军，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：纪云妹，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：梁浩强，男，1973年11月19日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：刘谱华，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告龚某、白某与被告梁浩强宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告龚某、白某共同委托诉讼代理人张军、被告梁浩强委托诉讼代理人刘谱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚某、白某向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告于2018年1月5日签订的土地转让使用合同无效；2.被告返还两原告购地款312500元并赔偿利息（利息自2018年1月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际付清款日止）；3.被告赔偿两原告已支付的盖章费用10000元及利息（利息自2018年7月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际付清款日止）；4.被告赔偿两原告因此造成的损失4500元及利息（利息自2018年1月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际付清款日止，暂计50元）；5.被告赔偿两原告因此造成的损失18000元律师费。事实与理由如下：2018年1月5日，原告龚某、白某与被告梁浩强签订土地转让使用合同，约定被告将其取得使用权的位于中山市××××第二经济合作社执支旧住宅基耕地及支兴旧住宅地的两块地转让给两原告使用。上述两块地合计实建面积250平方米，以每平方米1250元价格转让，合计转让金额312500元。两原告依约支付价款，被告于收齐款项当天出具收据。两原告支付款项后，拟办理上述两块地使用权登记，被告提出测量图盖章需另付10000元，两原告应要求支付该费用。后两原告发现被告未取得上述地块使用权登记证明，且两原告并非中山市港口镇居民无权购买涉案土地。2018年7月5日，被告提供的用地图显示上述地块分属两个经济合作社，与合同约定不符。同时，案外人冯观明居中介绍两原告购买该地块且作为见证人在合同上签字确认，两原告向其支付了介绍费4500元。被告及案外人未向两原告披露涉案土地不能报建的情况。被告故意隐瞒事实，依法应向两原告返还购地款并赔偿损失。被告梁浩强辩称，1.确认其与原告龚某签订土地转让合同，但合同交易的土地是非农建设用地，合同反映的土地价格与非农用途不符，合同也没有注明该土地可以用于非农建设，2.确认收到原告龚某土地转让使用款项312500元、出图费用10000元。312500元是土地使用款而非土地转让款，10000元系原告自己用于建设产生的费用与被告无关。被告不清楚原告是否支付冯观明4500元，即使支付了该笔款项也与被告无关。不确认原告的律师费主张。3.本次交易是原告主动联系被告，交易过程中原告已充分知晓涉案地块的情况。涉案土地主要情况有三点：一是涉案地块不属于宅基地，而是基于股份给村民的分配地，但村民没有使用该土地，因闲置产生了相关处理办法；二是本次交易系原告多名家庭成员知晓及商量后作出决定，被告并未承诺该地块可以用于建房及办证；三是被告认为本次是用地权益转让，并非原告谈及的非农建设用地，至于该地块能用作何用途现在不清晰，原告对此均是知晓的。4.原告提及的盖章费、办证费，从合同可以看出是原告取得涉案土地用途后自己决定，被告没有决定权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年1月5日，梁浩强（甲方）、龚某、白某（乙方）、案外人冯观明（见证人）签订土地转让使用合同（以下简称转让合同），约定：甲方向乙方转让位于中山市××××第二经济合作社执支旧住宅基耕地及支兴旧住宅地已分配给甲方使用的提留使用分居用地（地块）使用权，每平方米1250元，两块土地折合250平方米，合计价款312500元；签订合同后当即支付全款312500元，乙方如未能依时支付余款，甲方所收地款不予退还及终止合同；乙方在支付首批购地款后有使用该地块作任何用途或转让他人使用，甲方不得干涉或异议；乙方在支付购地款后，乙方需要办理土地使用权时，甲方有义务配合协助办理所需手续并填补资料，如甲方不配合办理，甲方需要赔偿乙方所有损失；土地转让合同还约定了其他内容。梁浩强、龚某、冯观明分别签名确认。合同签订前后，龚某于2018年1月2日、同年1月5日通过案外人龚小华、白勇的银行账户向梁浩强指定案外人苏执好银行账号分别转账支付50000元、262500元，合共312500元，收到前述312500元款项后，梁浩强于2018年1月5日向白某、龚某出具收据确认收款事实。案外人中山市恒宇测绘工程有限公司出具的涉案土地用地图反映，涉案土地跨越中山市港口镇下南村公平第二经济合作社、第三经济合作社（以下简称下南村第二经合社、下南村第三经合社），下南村第二经合社、下南村第三经合社均在该用地图上盖章确认。庭审中，双方确认涉案土地属于农村集体土地，交易时为空地，尚未办理土地证。龚某、白某认为涉案土地性质为宅基地，合同签订时其不是涉案土地所属村集体组织的成员；梁浩强认为该土地是村集体按人头分给村民的分配地，但不清楚土地性质，其亦不是涉案土地所属村集体组织的成员。2.合同签订当天，龚某向冯观明微信转账支付4500元。龚某主张冯观明系涉案土地交易的中介人，该笔款项系支付中介费用，梁浩强认为该笔款项与其无关。3.梁浩强与龚某的微信聊天记录反映：2018年1月4日，梁浩强告知“对于这个图纸，如果没问题，我就明天给你出图纸，出图纸后就预档，预档之后你们就可以在国土局查到”。名为“港口下南村自建房”的微信群成员包括梁浩强、龚某、冯观明等人，群聊记录反映：2018年1月9日，梁浩强表示“别担忧，可以先借用水电，建房后办到你名下”，龚某回复“供电局说可以先以我们的名字开通临时用户，先帮我们办好手续开通临时的好吗”，梁浩强表示“可以办”。龚某、白某认为前述微信记录反映，双方签订合同时梁浩强已知晓其购买涉案土地系用于自建房;梁浩强称其以土地现状交付涉案土地，龚某、白某受让该土地作任何用途均与其无关。4.2018年7月5日，梁浩强微信表示“前几天答应村长周四去拿图”以及“周一答应村长，周四转让需要通过村长帮忙，大家配合一下”，龚某询问“盖章需要多少钱”，梁浩强回复“这个说好是一万块钱”。同日，龚某向苏执好微信转账支付10000元。龚某称，梁浩强告知若要求村委在用地图上盖章则需向村委支付10000元，故其按照梁浩强要求支付了该笔10000元。梁浩强称，该笔10000元系其配合龚某、白某提出的建房要求支付的出图费及跑腿费。5.龚某与白勇系夫妻关系。龚某为委托律师进行本案诉讼，已支出律师费18000元。6.梁浩强作为乙方与徐焯枝作为甲方于2017年3月29日签订了转让土地使用权合同，约定甲方以每平方米530元、两块土地合共505平方米、价款合计267650元转让位于中山市××××第二经济合作社执支旧住宅耕地及支兴旧住宅地已分配给甲方使用的提留使用用地（地块）使用权，乙方支付购地款后该地块的一切权利及征收补偿归乙方所有。另，由中山市港口镇下南村公平第二经济合作社盖章确认的公平二队提留土地使用地五十年的表决表注明：“户代表会议通过，由2010年1月1日起至2059年12月30日止。提留使用地，每人0.2亩。五边地每人占0.08亩。五丰围每人0.12亩。超出部分一次性付款。户主姓名徐焯枝面积如下：屋地五边地合490.95平方米，比对多121.1平方米……最后在执支旧住宅耕地及支兴旧住宅合计多……”表决表下方由各户代表签名。本院认为，涉案土地属于农村集体土地，土地转让合同反映该土地系村民提留使用分居用地，且双方当事人之间的微信记录反映龚某、白某购买涉案土地使用权系用于建设房屋，因此双方就涉案土地使用权转让实际属于宅基地使用权转让，故本案案由应为宅基地使用权纠纷。梁浩强与龚某、白某户籍均不在涉案土地所属集体经济组织，无权在该集体经济组织拥有宅基地。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”以及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”规定，梁浩强将属于下南村第二经合社、下南村第三经合社的土地使用权转让给不是该经合社成员的白某与龚某，违反了前述法律强制性规定，双方签订的转让合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人在签订合同时均知晓涉案土地属于村集体土地以及双方均不是涉案土地所属村集体组织的成员，双方对于合同无效均有过错，对于转让合同无效应当各自承担责任。因此，本院认定梁浩强应返还龚某、白某为购买涉案土地使用权而向其支付的转让款312500元、盖章费10000元，而龚某、白某支出的律师费18000元、中介费4500元的损失以及各项费用的利息，则应由龚某、白某自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告龚某、白某与被告梁浩强于2018年1月5日签订的土地转让使用合同无效；二、被告梁浩强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚某、白某返还转让款312500元、盖章费10000元；三、驳回原告龚某、白某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6492元，减半收取为3246元（原告龚某已预交），由原告龚某、白某负担221元，被告梁浩强负担3025元（被告梁浩强负担部分迳付原告龚某）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一九年五月三十日书记员  孙婉霞石丽娜