贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1247号上诉人（原审被告）：贵州七众置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司执行董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王丹，女，汉族，1993年1月22日生，住贵州省毕节市。系该公司工作人员。委托诉讼代理人（特别授权）：李娇，女，汉族，1993年5月3日生，住贵州省赫章县。系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：蒲辉琼，女，1970年7月6日生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201311395378。委托诉讼代理人：王伦，贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业）因与被上诉人蒲辉琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人七众置业上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8913号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审在合同对逾期办证的处理办法有明确约定的情况下，仍认为合同没有约定，进而直接引用法律规定进行判决，属事实认定不清。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定，如买房人逾期办证超过180日，买房人有权退房。买房人选择退房的，出卖人需承担退款付息责任。为此，被上诉人主张违约金的前提是要其行使退房的权利，如其不退房，则其无权主张违约金。前述约定具体、明确且唯一，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。人民法院应当充分尊重。一审认定双方对逾期办证未进行约定属事实认定错误。2、在双方当事人对逾期办证已进行明确约定的情况下，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决，属法律适用错误。3、即使上诉人应承担逾期办证的违约责任，一审判决确定的违约金也明显过高。违约金的首要属性是对守约方所受损失的补偿。为此，即使上诉人要承担违约责任，也应首先考虑上诉人的违约行为是否给被上诉人造成了损失。大多数购房者在接收房屋后就开始装修使用，其对房屋的相应全能不因未获得房屋权属证书而受到限制或损失。且被上诉人时已按揭方式购房，即使其取得了产权证，也无法转让。即使是在一次性付清房款的情况下，因房屋价值在不断升高，被上诉人在取得权属证书后再行转让，客观上也会取得更高的转让价款，足以弥补其损失。故上诉人逾期办证客观上未给被上诉人造成过大损失。如被上诉人认为其遭受了损失，其应承担举证证明责任，否则应承担举证不能的不利后果。被上诉人蒲辉琼二审中未作答辩。被上诉人蒲辉琼向一审法院起诉请求：1、判决被告按每日已付购房款221,157.00元万分之一支付原告自2016年5月2日至被告开发的圆梦国际项目商品房达到交付使用条件之日的延期交房违约金（暂定5,000.00元）；2、判决被告以已付购房款221,157.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2016年7月31日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定8,000.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法经审理查明：2016年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买其开发的毕节市城市南部新区圆梦国际项目第1幢公寓9层1号商品房，建筑面积50.11平方米，套内建筑面积37.78平方米，合同价款为221,157.00元。合同第十一条约定出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……第十三条除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。第十四条约定出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人，买受人在通知收房时间30日内未收房办理手续的，出卖人可登报通知交付。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳以下第1、2、5、6项费用，并在签订合同之日起7日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（5）燃气开户费；（6）电视闭路、水、电开户费。第二十二条约定出卖人承诺于×年×月×日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起×日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的×承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第×项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》第1.1约定双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用由买受人自行承担，在签合同时支付；第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2016年10月1日，原告接收涉案商品房，同时被告向原告代收取了契税等。涉案房屋至今未取得涉案项目综合验收合格。被告违反合同的约定，遂以前述诉请诉至本院。一审法院认为：当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告应于2016年5月1日前向原告交付该商品房。虽被告通知接房，但涉案项目尚未进行综合验收，不具备交房条件，而原告于2016年10月1日接房，视为被告已交房。按合同约定的交房日期至原告收房日，被告已逾期152天，故原告诉请逾期交房违约金，有合同约定，本院予以支持。从2016年5月2日起至2016年9月30日计算为3,361.59元（221,157.00元×0.1‰×152天）。同时，被告承诺于×年×月×日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但至今仍未履行，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。被告提供办理商品房转移登记的有关文书已超过合同约定日期的180日，原告不退房，而是要求支付逾期违约金，由于原、被告双方在合同中没有对从约定日期起180日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额221,157.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从交付涉案商品房交付使用之日起90日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，视为原告委托被告代为办证，而被告应当将办证相关文书提交到不动产登记机构通知原告，即履行完约定的交付义务，故违约金计算至被告向不动产登记机构提交为原告办理商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证并并通知原告之日止。对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒲辉琼逾期交房违约金人民币3,361.59元；二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒲辉琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以221,157.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年12月31日起计算至被告贵州七众置业有限公司向不动产登记机构提交为原告蒲辉琼办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告蒲辉琼之日）；三、驳回原告蒲辉琼的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明，双方当事人于2016年1月13日签订涉案《商品房买卖合同》中第二十二条第三、（二）2、（2）约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。其余事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为双方当事人对卖房人逾期办证买房人不退房情形下的违约责任是否进行了明确约定；一审判决确定的违约金是否过高。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，“卖房人有权选择退房”。从该约定可知，在出卖人逾期办证的情形下，选择退房与否的权利主体系买房人。即买房人有权选择退房，也有权选择不退房。双方对买受人选择退房情形下的违约责任进行了明确，即“(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”计算，双方在合同中已经有明确的约定，应按照合同约定来进行计算，违约金应按照原告已付购房款总额221,157.00元，按日向买受人支付已交付房价款万分之一计算，即每日违约金为22.16元（221,157.00元×0.1‰），从2016年10月1日交付房屋使用之日起90日起计算。即从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机构提交为原告办理商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证并并通知原告之日止。一审认为约定不明确，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准不当，本院予以纠正。双方对逾期办证的违约责任约定具体、明确且唯一，上诉人也未提供证据证明违约金过高于实际损失，上诉理由不能成立，依法不予采纳。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8913号民事判决第二项为：贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付蒲辉琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以每日22.16元，从2016年12月31日起计算至贵州七众置业有限公司向不动产登记机构提交为原告蒲辉琼办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告蒲辉琼之日止）；二、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8913号民事判决第一项、第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人贵州七众置业有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人贵州七众置业有限公司负担25元，由被上诉人蒲辉琼负担25元。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  朱 莉审判员  曹建军二〇一九年五月十六日书记员  刘莉丽