广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2933号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁宝丹，女，该公司工作人员。被告：于小文，女，1955年11月18日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：沈金桃，广东合众拓展律师事务所律师。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告于小文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告于小文及其委托诉讼代理人沈金桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付从2008年3月1日起至2018年1月31日止所拖欠的物业管理服务费人民币6499.78元，及从2008年3月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币6499.78元），暂总计为人民币12999.56元；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居2幢之二503房业主，该小区自2005年7月8日至2018年1月31日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2008年3月1日起至2018年1月31日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告于小文辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，1、被告与洛城公司不存在真实合法有效的债权债务关系，原告受让该债权，并向被告追讨没有事实及法律依据，首先，被告早在2000年购买房屋时已经与番禺区创雅物业管理公司签订小区物业管理公约，由番禺区创雅物业管理公司管理涉案小区，因此番禺洛溪新城地产有限公司、番禺区开源房地产实业有限公司，无权代表被告，签订物业管理合同，且洛城公司在签订物业管理合同时尚未成立，也没有取得相关物业管理资格，因此，该份物业管理合同无效。其次，原告提供的第二、三份物业管理合同显示，该合同有效至2012年12月31日已经终止，没有续签，因此原告没有证据证明洛城公司自2012年12月31日后有提供物业管理服务；2、被告没有收到原告或者洛城公司的任何债权转让通知，原告也没有证据证明债权转让通知已经有效送达给被告，因此我方认为该转让行为对被告不发生法律效力；3、本案已经超过诉讼时效，退一步说，即使洛城公司对被告存在真实合法有效的债权，根据民事诉讼法规定，诉讼时效是3年，因此原告或者洛城公司追讨2008年3月1日起至2016年2月18日的物业管理费已经超过诉讼时效。综上，我方恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛涛居2幢之二503的房屋为被告于小文、案外人沈锦春共同共有，该房屋为住宅，建筑面积57.5平方米。2007年12月31日，广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为24个月，自2008年1月1日起至2009年12月31日止。2010年1月13日，广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方再次签订了《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为24个月，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。上述两份物业服务合同均约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年3月15日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月8日至2018年1月31日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年10月12日，洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，经查询物流详情显示，上述通知书在2018年10月17日被退回。庭审中，被告确认未缴纳2008年3月1日起至2018年1月31日期间的物业管理服务费。被告抗辩原告主张的部分物业管理费已经超过诉讼时效。原告主张洛城公司曾多次向被告催收物业管理费并提供相应的律师函及邮寄材料，证明洛城公司分别在2009年8月25日（挂号信单据号为XA134××××3944）、2016年4月15日（挂号信单据号为XA89675459944）、2017年4月14日（挂号信单据号为XA94257582744）向被告寄送催收物业管理费的律师函。被告对原告的催收行为均不予确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理服务合同》于2011年12月31日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年1月31日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告于小文有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。关于诉讼时效的问题。原告提供的律师函、国内挂号信函收据及投邮证明，基本证明了洛城公司向被告进行追讨，且亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，对此，本院对原告的主张予以采信，应认定洛城公司于2009年8月25日、2016年4月15日、2017年4月14日向被告催收过物业管理费。根据诉讼时效的相关法律规定，本院依法认定原告主张2014年4月15日之前的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持，2014年4月15日至2018年1月31日期间的物业管理费未超过诉讼时效，本院予以支持。涉案房屋建筑面积为57.5平方米，每月应交纳物业费为54.62元（0.95元/月/平方米×57.5平方米），自2014年4月15日至2018年1月31日，共计45.5个月，共计应交纳物业费2485.21元。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。虽原告领荟翔公司未能提供将债权转让直接通知到被告的相关证据，但本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，被告收取后到庭参加诉讼，原告领荟翔公司已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告于小文应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2014年4月15日至2018年1月31日期间的物业管理费2485.21元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费62元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担47元，由被告于小文负担15元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇一九年五月十九日书记员  林敏倩