江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0105民初10065号 原告：虞沁亚，男，1980年10月7日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：刘希祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告：陈瑞宏，男，1940年8月9日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：朱庆华，安徽辉泰律师事务所律师。 被告：高巍，男，1980年6月27日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：邓超，江苏道多律师事务所律师。 原告虞沁亚与被告陈瑞宏、高巍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告虞沁亚及其诉讼代理人刘希祥、被告陈瑞宏及其诉讼代理人朱庆华、被告高巍及其诉讼代理人邓超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虞沁亚向本院提出诉讼请求：1.解除原告虞沁亚与被告陈瑞宏于2017年11月29日就南京市建邺区江心洲洲岛家园和景苑X幢1502室签订的《房产预约买卖协议》；2.判令被告陈瑞宏返还购房款100万元、支付违约金72.5万元（145万元×50%）、赔偿中介费1.5万元，并承担律师费8.84万元；3.判令被告高巍对上述债务承担连带责任；4.判令两被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：被告陈瑞宏系南京市建邺区江心洲地块的征地拆迁安置户。2017年11月29日，原告虞沁亚与陈瑞宏签订一份《房产预约买卖协议》，约定：陈瑞宏向虞沁亚出售南京市建邺区江心洲洲岛和园和景苑X幢1502室，房款145万元；于2018年12月31日交付房屋；被告高巍作为担保人在该协议上签字。后虞沁亚已分三次支付购房款100万元，并支付中介费1.5万元。2018年11月19日，陈瑞宏背着虞沁亚办理领房手续并入住。2018年11月27日，双方进行交涉，陈瑞宏明确表示不再交付房屋，故其应承担违约责任。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 被告陈瑞宏辩称，涉案房屋的属性为涉农拆迁安置房，陈瑞宏在没有办理第一次登记并获得房屋权利的情况下，与原告虞沁亚签订的买卖合同违反法律、政策的强制性规定，应属无效。据此，除解除合同、返还房款外，虞沁亚的其他诉讼请求均没有法律依据。因各方对合同无效均存在过错，故应各自承担相应的民事责任。另外，双方约定的违约金过高，请求法院酌定调整。因律师费不属于法律规定的赔付范围，且虞沁亚未提供相应的收费标准，故陈瑞宏不应承担该项费用。 被告高巍辩称，是原告虞沁亚、被告陈瑞宏房屋买卖的居间方南京市栖霞区健力房产中介服务中心（以下简称健力房产）的工作人员，并负责具体经办该买卖。高巍在涉案协议上签字是为了促进买卖合同的签订、约定事项的完成，而非一般意义上的担保人。该协议的三方主体分别为虞沁亚、陈瑞宏、健力房产，高巍签字系履行职务行为，故其主体不适格，虞沁亚应起诉健力房产。另外，该协议合法有效，但约定的违约金明显过高，请求法院酌定调整。虽然代理合同约定律师费为8.84万元，但虞沁亚只支付了2万元，剩余6.84万元未发生。综上，请求法院驳回对高巍的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月17日，被告陈瑞宏与南京市建邺区投资促进局签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，其名下位于建邺区江心洲街道洲泰村长江2队102-2号房屋位于拆迁范围内。2015年12月12日，陈瑞宏与中新南京生态科技岛投资发展有限公司签订一份《选房协议书》，约定：陈瑞宏选定位于江心洲的拆迁安置房，坐落为和景苑5幢1502室，建筑面积约87.14平方米，房款430468元。后该公司出具一份《收款收据》，载明：收到陈瑞宏购房款430468元。 另查明，2017年11月29日，原告虞沁亚与陈瑞宏签订一份《房产预约买卖协议》，约定：陈瑞宏向虞沁亚出售上述房屋；房款145万元，于2017年10月27日支付定金10万元，于2017年11月6日支付30万元、12月1日支付60万元、交房当日支付30万元、过户当日支付15万元；陈瑞宏应于2018年12月31日交付房屋；虞沁亚已付房款后，若陈瑞宏中途毁约，应自毁约之日起三日内退还房款，同时支付总价款的50%作为违约金，并承担虞沁亚支付的中介费、律师费；双方应分别支付中介费2.8万元。经核对，该协议首部载明的中介方即健力房产未在协议上盖章，但葛健在落款经办人处签名、摁指纹；被告高巍在该协议落款担保人处签名、摁指纹，并在协议中注明：中介费首付1.5万元、拿房付0.5万元、过户付0.8万元等。庭审中，虞沁亚、高巍均认可葛健为健力房产员工，系经办人，并已收取虞沁亚支付的中介费1.5万元。同日，陈瑞宏出具一份《收条》，载明：收到虞沁亚100万元。该款给付情况为：2017年10月27日、28日、11月6日、11月29日，虞沁亚分别向陈瑞宏转款5万元、5万元、30万元、60万元，合计100万元。陈瑞宏收款后，先后两次给付高巍合计70万元，但高巍称该款系其帮助陈瑞宏归还欠他人的债务。 还查明，陈瑞宏已拿到涉案房屋，但未办理权属证书。经本院询问，陈瑞宏称其只有一套房子，如果卖了就没地方住了，且政府也不给卖，所以就不卖了。庭审中，陈瑞宏、高巍均同意解除涉案协议。2018年12月20日，陈瑞宏、高巍签署一份《协议书》，其主要内容为：陈瑞宏曾自愿将该房屋卖给高巍，因多种原因，陈瑞宏想留下自己居住；陈瑞宏收到高巍售房款75万元，现因退房需一次性退还；高巍收到该款后，双方关于此房屋不存在经济纠纷；陈瑞宏委托高巍处理该房屋销售过程中所产生的债务纠纷等。南京华寓房产置业有限公司（以下简称华寓公司）在高巍签字处盖章。当日，陈家荣（系陈瑞宏之子）分两次向高巍转款合计75万元。庭审中，高巍称陈瑞宏不想卖房子了，想委托其解决纠纷，故双方签订该协议，并认可收到该75万元，但称70万元左右用于解决与虞沁亚的纠纷；因款项不够，且虞沁亚不同意，故该75万元还在其账户。对此，虞沁亚称不清楚该协议的内容，且与其无关；陈瑞宏称其履行了该协议约定的退款义务。 再查明，2019年3月15日，健力房产出具一份《说明》，其主要内容为：高巍系其员工，在撮合涉案签订协议时，客户要求其在担保人处签名保证该房产信息、权属的真实性等，在考虑客户要求的事项，并通过不同途径核实后，同意高巍在担保人处签名。对此，虞沁亚、陈瑞宏均不予认可。经本院询问，高巍称“是虞沁亚让我签字的，也没多想，在葛健他们签完字后签字了，当时没有考虑法律后果，记不清有无告知公司在担保人处签字情况”。庭审中，高巍称未与健力房产、华寓公司签订劳动合同，该两单位未为其缴纳社保，其个人也未缴纳社保。此外，各方均不申请对涉案房屋的市值进行司法鉴定，但虞沁亚、陈瑞宏协商确定市值为210万元，高巍称只有170万元。 再查明，2018年12月24日，虞沁亚与江苏永衡昭辉律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所指派律师担任诉讼代理人，并约定律师费为8.84万元，支付方式为：合同生效后十日内支付2万元、第一次开庭后十日内支付3万元、一审判决下达后十日内支付3.84万元。2019年2月20日、4月12日，虞沁亚分别向该所转款1万元。2019年4月12日，该所出具一份金额为2万元的增值税发票，注明为律师代理费。对此，虞沁亚称因经济困难，故采取分期付款方式。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按约定全面履行自己的义务。原告虞沁亚与被告陈瑞宏签订的《房产预约买卖协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故本院依法予以确认，并对陈瑞宏“该协议应属无效”的抗辩意见，依法不予采信。因虞沁亚已支付100万元房款，故本院认定陈瑞宏负有按约交付房屋的义务。因陈瑞宏不再愿意出售该房屋，故本院认定其存在违约行为，应承担违约责任。因双方均同意解除涉案协议，故本院依法予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，陈瑞宏应向虞沁亚返还购房款100万元。关于违约金数额，虽然双方约定为总价款的50%，但该约定的标准明显过高，在兼顾合同履行情况、当事人损失等因素的基础上，充分考虑陈瑞宏调整违约金的请求、双方关于房屋市值的意见，并结合虞沁亚已付房款等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定陈瑞宏支付违约金35万元。根据双方的约定，本院认定陈瑞宏应承担虞沁亚已支付的中介费1.5万元。因双方对律师费负担作了约定，故本院依法予以确认。虽然虞沁亚仅支付律师费2万元，但从其与诉讼代理机构约定的付款方式来看，剩余6.84万元律师费亦将必然发生，故本院依法予以支持。 关于被告高巍是否应承担担保责任的问题。虽然高巍辩称其系健力房产的员工，但未能提供相应证据予以证实，且该意见与华寓公司在其与陈瑞宏签订的《协议书》上盖章的行为相悖。退一步来说，即便高巍是健力房产的员工，但其在担保人处的签名行为发生在买卖双方、中介方签订合同之后，且未举证证明签字时经过健力房产同意，以及签字只是为了保证交易信息、权属的真实性等。根据日常生活经验法则，如果高巍签字只是确保房产信息的真实性等，则葛健作为经办人签字后即已达到该目的，无需再由高巍重复保证，亦无采取该等操作的必要性。并且，从高巍实际收取陈瑞宏所得的大部分售房款，并负责解决陈瑞宏与虞沁亚之间纠纷的行为来看，这显然已超出一个普通中介经办人的职责范围，故本院综合分析认定高巍在担保人处的签名行为，应视为其对虞沁亚、陈瑞宏房屋买卖合同履行过程中的债务承担连带担保责任，并对其“系履行职务行为，主体不适格，应起诉健力房产”的抗辩意见，依法不予采信。 综上，本院对虞沁亚诉讼请求中符合法律规定的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、解除虞沁亚、陈瑞宏于2017年11月29日就南京市建邺区江心洲洲岛家园和景苑X幢1502室签订的《房产预约买卖协议》。 二、陈瑞宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向虞沁亚返还购房款100万元，支付违约金35万元、中介费1.5万元、律师费8.84万元；并由高巍承担连带责任。 三、驳回虞沁亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费21256元，保全费5000元，合计26256元，由原告虞沁亚负担5386元，被告陈瑞宏、高巍负担20870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费21256元。 审 判 长  胡维华 人民陪审员  居 莹 人民陪审员  赵小梅 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  曹李萍