贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6851号原告：刘梅，女，1977年3月7日出生，汉族，贵州省福泉市人，身份证住址贵州省福泉市。原告：刘能军，男，1966年6月8日出生，汉族，贵州省福泉市人，身份证住址贵州福泉市。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路5号众横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，1984年12月9日生，侗族，贵州省锦屏县人，身份证住址贵州省锦屏县，现住贵州省凯里市,系公司的行政总监。原告刘梅、刘能军与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘梅、刘能军、被告中心城置业公司的委托诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘梅、刘能军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告并向原告支付自2016年12月29日至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金（以已付房价款530100元为基数，按日万分之零点二计，截止2018年10月31日的违约金为15478.92元）；2、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负2层795号商品房转移登记至原告名下；3、判令被告向原告支付自2015年12月29日至被告将商品房交付原告之日止的逾期交房违约金（以已付房价款530100元为基数，按日万分之零点五计，截止2018年10月31日的违约金为38697元）；4、判令被告按约向原告支付自2016年10月1日后的购房补贴（截止2018年10月31日为42408元）并以所欠购房补贴为基数按银行同期贷款利率支付违约金（截止2018年10月31日为773元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月22日，原告与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”第一幢负二层XX号商铺，建筑面积为22.26平方米，总价为530100元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书文书，逾期30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之零点二向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。2015年1月8日，原、被告签订《购房补贴协议》，约定被告给予原告总购门面款40%的补贴即210210元，分20个季度兑付，即从2014年11月22日起补贴至2019年10月21日，每个季度兑付1610元，如被告补贴期间未向原告发放，被告按银行同期贷款利率向原告支付违约金。被告支付了2017年7月21日前的购房补贴，2017年7月22日至今的购房补贴未支付给原告。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付交付办理商品房转移登记有关文书及未支付2017年7月22日后的购房补贴。原告认为被告的行为已构成违约，应承担继续履行和违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，并提出前述诉讼请求。被告中心城置业公司辩称：现案涉项目未竣工验收，未投入使用，不具备交付条件，不存在违约，原告不能主张逾期交房违约金，又主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，在交房后才能主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，否则如原告获得逾期交房违约金，又获得返租租金，又有购房补贴，又有违约金，加重了被告责任，请求驳回原告方诉请。本院经审理认定事实如下：2014年11月22日，刘梅、刘能军与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：刘梅、刘能军以一次性付款方式购买中心城置业公司开发的“中心城”第1幢负二层-2-XX号商铺，建筑面积为22.26平方米，总价为530100元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日万分之零点二向买受人支付违约金等。2016年4月10日，原告与被告签订《购铺补贴协议》，约定：被告给予原告总购门面款40%的补贴即212040元，分20个季度兑付即从2014年11月22日起补贴至2019年10月21日。被告首度发放补贴金额4594元，首度发放补贴款后次季度按每个自然季度10602元补贴原告，补贴款发放最后一次发放金额16610元。被告首度发放的补贴款和最后一次发放的补贴款合计为一个自然季度应发放之补贴款。如因被告原因未按约定时间将补贴款汇至乙方指定账户，应按当期补贴款每天2‰的违约金支付给原告。被告支付了2017年7月21日前的购房补贴，之后的购房补贴未支付给原告。同时查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》和《购铺补贴协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记违约金的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办理商品房转移登记有关文书义务的现实状况。因此，原告主张与被告共同向房屋登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，可待涉案工程竣工验收且在办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。关于原告主张按日万分之零点二计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金及按日万分之零点五计算逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。故原告应获得的2016年12月29日起暂至2018年10月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为7113.94元=530100元×671天×0.00002/日，超过部分，本院不予支持。2015年12月29日起暂至2018年10月31日的逾期交房违约金27485.69=530100元×1037天×0.00005/日，超过部分，本院不予支持。其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金及逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。关于购房补贴。被告未按约定向原告支付2017年7月21日至今的购铺补贴款，其行为不仅违反了双方在协议中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约应当承担支付补贴款的民事责任。故原告诉请被告支付购房补贴，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因原告认可被告已经支付购房补贴至2017年7月21日，故其应从2017年7月22日起计算至2018年10月31日的购房补贴为（10602元/季度÷90天）×466天=54894.8元，原告诉请截止2018年10月31日的购房补贴为42408元，系其对自己的民事权利作出的处分，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告约定的违约金是每天2‰，现原告主张以所欠购房补贴为基数按银行同期贷款利率支付违约金，未超过法律允许的范围，本院予以支持，原告主张从2017年7月22日起至2018年10月31日止的购房补贴为42408元，计算其违约金为：42408元×年利率4.75%÷360天×466天=2607.50元，原告诉请截止2018年10月31日的购房补贴违约金为773元，系其对自己的民事权利作出的处分，本院予以确认。据此，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘梅、刘能军从2016年12月29日至2018年10月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金7113.94元，其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以530100元为基数，按日万分之零点二的标准计算，从2018年11月1日起计付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘梅、刘能军从2015年12月29日至2018年10月31日逾期交房违约金27485.69元，其后的逾期交房违约金以530100元为基数，按日万分之零点五的标准计算，从2018年11月1日起计付至商品房实际交付之日止。三、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘梅、刘能军从2017年7月22日至2018年10月31日的购房补贴42408元及支付截止2018年10月31日的逾期违约金773元。四、驳回原告刘梅、刘能军的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减收取的587元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  赵婧霖二〇一九年五月二十七日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）