广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4653号上诉人（原审被告）：梁锦荣，男，1951年3月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄荣民，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李国兴，男，1950年8月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：张萍，女，1952年11月29日出生，汉族，住址同上。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘勇，广东博浩律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴非比，广东博浩律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。上诉人梁锦荣因与被上诉人李国兴、张萍、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初10776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁锦荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李国兴、张萍的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由李国兴、张萍及国龙公司承担。事实和理由：（一）本案应属于行政诉讼而不属于民事诉讼的受案范围。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法的相关规定》的规定，商品房预售应持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此梁锦荣与国龙公司签订的《房屋买卖合同》所做的预售登记属于行政行为，2017年广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）依据法院判决撤销李国兴、张萍持有的广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦17层03号房（以下简称涉案房屋）的产权证，2018年1月5日，广州市国规委向天河区法院复函明确指出，涉案房屋至今仍以梁锦荣的名义办理预售登记合同备案。因此，李国兴、张萍认为上述行政行为错误，应申请行政复议或者提出行政诉讼。（二）梁锦荣在本案中的诉讼主体地位应是具有独立请求权的第三人，而非被告。本案处理的是李国兴、张萍与国龙公司之间的商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性，梁锦荣并非李国兴、张萍与国龙公司的买卖合同的相对方，不应成为本案被告。（三）一审认定事实错误，李国兴、张萍与国龙公司之间不存在真实的买卖合同关系。（2009）越法刑初字第769号刑事判决书已查明国龙公司与李国兴、张萍之间是合同诈骗关系，国龙公司并无出售涉案房屋的真实意思表示，因国龙公司明知已将涉案房屋卖给梁锦荣，并办理了预售备案登记，根本不可能向李国兴、张萍履行购房合同的交付义务，而李国兴、张萍也没有提交《商品房买卖合同》原件。上述合同未约定房价款、付款方式和时间，也未约定定金，李国兴、张萍称用现金支付房款而不是通过银行转账、国龙公司未收房款就通知收楼等行为均不符合正常的交易习惯，李国兴、张萍与国龙公司不存在真实的买卖关系，且上述刑事判决书也未直接判决涉案房屋归李国兴、张萍所有。故李国兴、张萍作为刑事案件的受害人，其所受的经济损失应通过追缴国龙公司违法所得发还。若其本案诉请得到支持，则存在李国兴、张萍既得到涉案房屋，又得到刑事案件追缴发还的重复利益，明显不符合公平、公正的法律原则。（四）张萍是原国龙公司的副总经理，李国兴是原国龙公司的股东广州市泰兴物业管理有限公司（以下简称泰兴公司）的员工，他们明知涉案房屋已出售给梁锦荣，仍与国龙公司签订买卖合同，实属恶意串通行为，损害了梁锦荣的权益，李国兴、张萍是恶意买受人，其与国龙公司签订的买卖合同无效。（五）梁锦荣已提交《商品房买卖合同》原件、银行进账单原件，证明其与国龙公司之间存在真实房屋买卖合同关系，梁锦荣是实际购房人，且已实际履行。国龙公司陈述上述合同是梁锦荣和国龙公司之间的担保形式没有任何证据证明，相反，从梁锦荣提交的《依申请信息公开答复书》进一步证实梁锦荣与国龙公司签订的商品房买卖合同办理了鉴证，并没有抵押登记，为合法有效合同。梁锦荣也没有与国龙公司签订过借款协议，即使签订过该借款协议，也仅是一种意向，因在实际履行过程中不能办理抵押手续，双方最终将借款行为变更为房屋买卖行为。因此，李国兴、张萍所称的涉案房屋作为国龙公司向梁锦荣借款的抵押物不真实。一审对李国兴、张萍只有购房合同复印件、付款方式和收楼存在漏洞的行为予以认定，是错误的。（六）梁锦荣分别于2008年9月1日和2009年12月29日向李国兴、张萍发出《致华翰大厦第十七层住户的通知书》，告知梁锦荣是涉案房屋的合法产权人。并主动提出解决方案与住户协商解决，并非一审法院所认定的“梁锦荣未持异议”。李国兴、张萍二审辩称，（一）梁锦荣把预告售记跟备案登记两者混同，预售登记是物权法规定的，备案登记是当年商品房买卖的一个行政规定，即买卖双方到房管局做一个备案。如果登记有错也应由买卖双方去房管局注销，所以房管局的登记并不是权属确定，因此也没有侵犯到李国兴、张萍的任何利益，不存在李国兴、张萍提起行政诉讼的问题。（二）本案实质上是一个确权和办证的诉讼，确定涉案房屋的权属需要根据合同目的确定双方的合同关系，李国兴、张萍和国龙公司存在真正的买卖关系，其已经交付了部分房款，且国龙公司也将涉案房屋交给李国兴、张萍使用多年。梁锦荣与国龙公司之间是真借贷、假买卖关系，双方付的不是房款，且到所谓的收楼日期并未将楼交给梁锦荣。（三）生效刑事判决书对梁锦荣与国龙公司之间真借贷、假买卖的事实已经予以认定，因此一审认定正确。（四）关于合同原件的问题，李国兴、张萍为何没有合同原件是由于当时国龙公司收回去，并办理房管局备案登记。但李国兴、张萍有原件的发票证明其有购房款发票，且有交房的事实，因此不能认为现在没有合同原件而否定李国兴、张萍与国龙公司之间的房屋买卖关系。（五）梁锦荣称当时也书面通知李国兴、张萍。李国兴、张萍确实看到张贴的通知，但该通知是无效的，因为涉案房屋是国龙公司交付给李国兴、张萍，梁锦荣并非涉案房屋的所有权人，无权利要求李国兴、张萍搬出，因此李国兴、张萍同意一审判决。原审被告国龙公司述称，请求法院维持一审判决，驳回梁锦荣上诉请求。李国兴、张萍于2017年4月20日向一审法院起诉请求：1.国龙公司与梁锦荣注销就广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦第17层03号房所作的预售登记；2.国龙公司立即为李国兴、张萍办理上述房屋的产权证；3.案件诉讼费由梁锦荣、国龙公司承担。一审法院认定事实：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。李国兴、张萍对其购房事实提供如下证据：1、华翰大厦认购书。该认购书显示：认购方张萍、李国兴，认购物业广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦住宅17楼03室，该物业建筑面积（含公用分摊面积）94.3376平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准）。付款方式银行按揭付款（空白处手写“同意按40万元销售收取”，并有陈中兴签名及落款日期2005年6月20日）。认购方须于签署本认购书后十天内或出售方所约定之日期，携带本认购书及相关证明文件到广州市天河区直街30号之一华翰大厦首层签署正式《商品房买卖合同》并交付首期楼款和有关税费。2、国龙公司（出卖人）与李国兴、张萍（买受人）签订的《商品房买卖合同》（编号穗房合字××号）。合同约定：买受人所购的商品房为广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦17层（自然层17）03号房（现地址广州市天河区天河直街30号之一1703房）。用途为住宅，建筑面积共94.3376平方米，其中套内建筑面积77.6046平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.733平方米。该商品房屋属预售，按套出售，总金额400000元。买受人应当按时如期将房价款支付到指定的售房款银行监控账户上，监控银行广东发展银行广州沙面支行，监控账号12×××18。买受人分期付款，150000元在签订商品房买卖合同时支付，150000元在办完登记监证手续时支付，100000元在办妥房产证时支付。出卖人应当在2005年6月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等等。该合同办理了预售合同登记手续。上述证据经质证，国龙公司表示：对证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性、合法性、关联性不予确认。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认。李国兴、张萍对其付款事实提供2005年6月23日国龙公司出具的涉案房屋楼款《收款收据》（编号0121723，金额140000元，经手人处手写“瑞”）。国龙公司确认其收到上述楼款14万元。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认。关于交付房屋事实，李国兴、张萍提供如下证据：1.2005年6月22日国龙公司发出的《提前收楼通知书》。2.涉案房屋收款收据（煤气初装费金额3500元、水电周转金金额400元、预收三个月管理费367.9元）。3.2005年6月24日国龙公司财务部出具的《领取物业单元门匙凭证》（显示已确认涉案房屋李国兴、张萍业主身份，并交齐应交给开发公司的款项）。4.2005年7月2日业主签收文件目录表、业主收楼确认书、紧急联系表、缴费协议书、单元防火协议书、住户证申请表、楼宇单元待修/遗漏记录、业主承诺书。5.涉案房屋2005年（案外人广州市泰兴物业管理有限公司出具）、2006年（案外人广州市泰兴物业管理有限公司出具）、2007年（华翰大厦物业管理处出具）物业管理费收款收据各一张，2013年、2014年、2015年管理费、水、电费收款收据各一张。国龙公司称，证据1没有我司经办人员签字，真实性、合法性、关联性不予确认。证据2没有原件，与本案无关。证据3真实性不予确认。证据4并没有我司的盖章，真实性、合法性、关联性不予确认。证据5与本案无关，并不能证明李国兴、张萍是涉案房屋的所有权人。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认。梁锦荣为证实其购买涉案房屋并支付款项提供以下证据：1、国龙公司（出卖人）、梁锦荣（买受人）签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）。该合同载明：买受人所购的商品房为广州市天河区天河直街30号华翰大厦17层全层，用途为住宅，建筑面积共683.7616平方米，其中套内建筑面积562.4807平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积121.2809平方米；该商品房屋属预售，按整层出售，总金额1750000元；买受人应当按时如期将房价款支付到指定的售房款银行监控账户上，监控银行广东发展银行广州沙面支行，监控账号12×××18；付款方式为分期付款：2004年7月6日前支付全部房价款的20%即350000元，2004年7月9日前支付全部房价款的80%即1400000元；出卖人应当在2004年12月29日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。2、（2017）查询00199号《依申请信息公开答复书》。该答复书载明：一、预售、抵押情况。华翰大厦，预售证号040104，申报单位国龙公司，2006年10月12日该预售证纳入广州市房屋管理系统管理。经查数据整合系统，天河直街华翰大厦17层全层单元，预售合同号04038801，预购人梁锦荣，合同备案时间2004年7月12日，无办理退房或注销登记，无抵押登记。经查房屋管理系统，华翰大厦17层全层为01-06单元。华翰大厦1701房以11登记01311874号登记在朱惠莲、冯敦如名下；华翰大厦1704房以11登记01305389号登记在任汛滔名下；华翰大厦1705房以11登记01305390号登记在吴伟强、吴子琳名下；华翰大厦1702、1703、1706房，合同编号2004038801，预购人梁锦荣。上述单元均无抵押登记。二、司法协执情况。经查数据整合系统，暂无华翰大厦17层全层单元的有效查封信息。经查房屋管理系统，华翰大厦17层1701、1704、1705房的产权登记由天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第110、108、109号判决撤销，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1659、1657、1658号《行政判决书》维持原判，目前上述三案已注销。根据越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决》和（2009）越法刑初字第769-1号《刑事裁定》，华翰大厦1702、1703、1706房由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原房产鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证。信息核查时间为2017年4月11日。3、《银行进账单》，显示2004年7月8日广州市梦之桥文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心向国龙公司支付了1878000元款项。上述证据经质证，李国兴、张萍表示：证据1不是真实的合同，其中合同第3页约定的价款175万元购买整层楼，600多平方米，约2000元/平方米，但我方当时是以约5000元/平方米的单价购买涉案房屋，房价明显存疑等；证据2真实性、合法性、关联性无异议；证据3真实性、合法性、关联性不予确认，该进帐单付款人并非梁锦荣，收款账户并非监控账户，付款金额与合同约定的成交价金额也不一致。国龙公司表示：对证据1、3真实性、合法性、关联性不予确认；证据2真实性、合法性、关联性无异议。一审庭审中李国兴、张萍表示：1、购房款是现金方式支付，国龙公司同时开具收据。2、涉案房屋现用于出租。3、签约时张萍是国龙公司的副总，李国兴是案外人泰兴公司普通员工。梁锦荣另表示：2004年7月6日签订合同，付款时间2004年7月8日，鉴证时间2004年7月12日，时间是吻合的，金额吻合。当时购房款是一次性付款，至于多出的金额是办证的其他费用，所以支付的价款比合同约定多了12万多元。由于是大笔金额的交易，所以用了案外人的名义来支付，我方本身就是该公司的股东。刘国兴、张萍否认该证据，但没有提供反证等。另，广州市越秀区人民法院作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决中，法院查明如下事实：“2004年7、9月，国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李某、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李某所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李某。借款后，国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）。直至案发为止，国龙公司既未向李某、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15为购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1、购房人胡德胜、李国兴、蒋春林、黄良环、吴伟强、陈燕鸣、任汛滔、朱惠莲、胡文峰、胡海荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣等人名下。……9、证人李某（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴。2004年7月，陈中兴向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。华翰大厦第二至第六层登记在李家励名下，借款后，陈中兴没有还款。10、证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李某、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李某指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈中兴在李某的要求下出具的。华翰大厦负一层停车场李某也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李某借款，李某要求将负一层抵押到其名下。后来，陈中兴告诉我，李某没有实际付款，只是由前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李某的要求下，其在陈中兴的指示下向李某出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李某借款的350万元。11、证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李某借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李某及李某指定的李家励、梁锦荣名下。陈中兴在李某的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李某出借款项的安全。陈中兴仅收到李某的借款1350万元。12、证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李某借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15、借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李某签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李某处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李某有权处置房产。16、证人梁锦荣的证言，证明2004年7月，其在国龙大厦六楼与国龙公司的陈中兴签订购买华翰大厦第十七层（全层）的商品房买卖合同。……18、证人梁锦荣提供的商品房买卖合同，证明2004年7月6日，梁锦荣与国龙公司签订购买华翰大厦第十七层全层的商品房买卖合同，约定房价为175万元。……20、广州市预售房地产交易登记情况表，证明2004年7月6日，国龙公司与梁锦荣签订出售华翰大厦第十七层的预售合同（房价175万元），于当月12日在广州市房地产交易所登记中心登记，梁锦荣成为预购人”。该判决的附表4列明了涉讼华翰大厦部分房屋的购房情况，其中载明涉案房屋的购房人为李国兴、张萍，已支付房款140000元，登记预购人梁锦荣。一审法院认为：关于李国兴、张萍本案诉请，第一，作为梁锦荣而言，根据已生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决，梁锦荣与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案房屋虽预购登记在梁锦荣名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，梁锦荣与国龙公司虽签订涉案房屋的房屋买卖合同并办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记对外不能产生对抗效力。第二，作为李国兴、张萍而言，上述刑事判决已认定涉案房屋的购房人为李国兴、张萍。本案中李国兴、张萍对其购买涉案房屋提供了商品房买卖合同、楼款收据、领取物业单元门匙凭证、业主收楼确认书等证据。李国兴、张萍确认涉案房屋由其使用，对该事实国龙公司、梁锦荣亦未持异议。李国兴、张萍作为涉案房屋真实买受人的合法权益受法律保护。鉴于李国兴、张萍仍有260000元购房款未付，遵循公平合理、等价有偿原则，在国龙公司履行办证义务之前李国兴、张萍应支付上述购房款并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自收楼之日2005年7月2日起计至清偿之日止的利息。在李国兴、张萍付清购房款本息后，国龙公司、梁锦荣应注销涉案房屋的预购登记，国龙公司应协助李国兴、张萍办理涉案房屋的不动产权证。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年12月19日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起15日内，李国兴、张萍向国龙公司支付剩余购房款260000元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2005年7月2日起计至清偿之日止）。二、在李国兴、张萍履行上述第一项付款义务之日起3日内，国龙公司、梁锦荣注销广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦第17层03号房（广州市天河区天河直街30号之一1703房）的预购登记。三、在李国兴、张萍履行上述第一项付款义务之日起3日内，国龙公司协助李国兴、张萍到广州市房地产管理部门办理上述房屋的不动产权证。一审案件受理费7300元，由国龙公司负担。二审庭审中，李国兴、张萍称其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》没有办理预售合同登记备案。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合梁锦荣的上诉请求和理由以及李国兴、张萍的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.梁锦荣对本案作为民事案件受理提出异议的理由能否成立；2.李国兴、张萍主张梁锦荣、国龙公司注销涉案房屋的预售备案登记以及要求国龙公司协助办理涉案房屋产权证应否支持。现评析如下：关于梁锦荣对本案作为民事案件受理提出异议的理由能否成立问题。李国兴、张萍提出本案诉请梁锦荣与国龙公司注销涉案房屋的预售备案登记，主要是认为生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定涉案房屋由于国龙公司与梁锦荣的借贷关系而办理了预售备案登记，抵押给梁锦荣，而该预售备案登记给李国兴、张萍办理涉案房屋的产权证造成客观障碍，也就是说本案审理的是李国兴、张萍与梁锦荣和国龙公司之间就办理涉案房屋产权证产生的民事纠纷，李国兴、张萍起诉状中也没有涉及房管部门将涉案房屋预售登记在梁锦荣名下的行为错误的内容，即李国兴、张萍并无就房管部门的具体行政行为提出诉请，因此，本案不属行政诉讼受理范围，一审法院将本案作为民事案件受理正确。同理，由于李国兴、张萍要求梁锦荣与国龙公司注销就涉案房屋设置的预售备案登记，故本案的审理涉及到梁锦荣应否承担注销涉案房屋预售备案登记的实体权益，因此，一审法院将梁锦荣确定为本案被告身份，符合民事诉讼法的相关规定，梁锦荣上诉认为本案应属行政诉讼受理范围以及不确认其作为本案被告身份，理由不成立，本院不予采纳。关于李国兴、张萍主张梁锦荣、国龙公司注销涉案房屋的预售备案登记以及要求国龙公司协助办理涉案房屋产权证应否支持问题。首先，生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书已认定梁锦荣与国龙公司之间存在的借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案房屋虽预售登记在梁锦荣名下，但国龙公司与梁锦荣并未依法将涉案房屋进行抵押备案登记，相反，在签订借款协议的同时，国龙公司却与梁锦荣就涉案房屋等签订了买卖合同并办理了鉴证登记，并约定国龙公司逾期一个月未还款的，则房屋买卖合同生效，梁锦荣有权处置涉案房屋等，国龙公司明知违反法律的有关规定，仍将包括涉案房屋在内的房屋的预购登记人登记为梁锦荣，为此，一审法院认为该行为显然不是法律意义上的抵押权登记，梁锦荣与国龙公司虽办理涉案房屋预售备案手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，进而认定非基于真实买卖合同关系而附随的预购登记对外不产生对抗效力，并无不当，本院予以确认。其次，生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决载明李国兴、张萍是涉案房屋的购房人。李国兴、张萍也已提供了商品房买卖合同、楼款收据、领取物业单门钥匙凭证、业主收楼确认书等证据，证明其实际购买并使用了涉案房屋，而梁锦荣并无提供相反证据推翻上述证据的真实性，故在李国兴、张萍同意向国龙公司支付剩余房款的情况下，一审法院判决支持李国兴、张萍诉求，并无不妥，本院予以维持。上诉人梁锦荣认为李国兴、张萍与国龙公司之间不存在真实商品房买卖合同关系，否认其与国龙公司存在借款协议等均与上述生效判决认定不符，其认为李国兴、张萍与国龙公司存在恶意串通签订的商品房买卖合同无效，也未提供充分证据予以证实，因此，梁锦荣据此主张驳回李国兴、张萍本案诉请，本院不予支持。综上所述，梁锦荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7300元，由上诉人梁锦荣负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年五月二十七日书记员 李志康谢金泽