江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执异24号异议人(案外人)：陈轶荣，男，1973年12月9日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：顾雪华，江苏贤俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文，江苏贤俊律师事务所律师。申请人：昆山深国际综合物流港发展有限公司,住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房204室。法定代表人：徐武。委托诉讼代理人：赖经纬，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。被申请人：江苏白杨湾物流中心有限公司,住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房。法定代表人：徐粉扣。被申请人：昆山白杨湾物流专线园有限公司,住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号1号房。法定代表人：徐彪。在本院执行昆山深国际综合物流港发展有限公司（以下简称深国际公司）与江苏白杨湾物流中心有限公司（以下简称江苏白杨湾公司）、昆山白杨湾物流专线园有限公司（以下简称昆山白杨湾公司）仲裁程序中的财产保全一案中，案外人陈轶荣对本院查封的江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心4号楼301、302、303、304、305、306、307、313、314、317、318、319、320、321、322、323室的十六套房屋，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。深国际公司与江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司仲裁程序中的财产保全一案，本院于2018年9月30日作出（2018）苏05财保76号民事裁定：冻结被申请人江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司名下银行资金30256675.06元或查封其相应价值的其他财产。根据深国际公司的申请，本院于2018年10月23日向昆山市不动产登记中心送达上述裁定及（2018）苏05执保171号协助执行通知，对包括涉案房屋在内的不动产进行了查封登记。案外人陈轶荣针对上述执行标的提出异议称，撤销对案涉房屋的的保全措施。事实和理由：2018年5月16日，陈轶荣与江苏白杨湾公司签订《昆山市商品房购销合同》共计十六份，合同约定陈轶荣以总价5809343元的价格购买江苏白杨湾公司名下的案涉房屋。同日，陈轶荣依据江苏白杨湾公司的指定付款书的要求向第三人姚金楠支付了全部购房款。2018年5月18日，双方在昆山市不动产交易中心进行了网签备案，同时对房屋进行了交接。因江苏白杨湾公司未能配合过户手续，导致案涉房屋于2018年10月23日被查封。综上，请求解除对案涉房屋的查封。深国际公司辩称：1、购房款凭证出具方是江苏白杨湾公司，无证据证明陈轶荣已经支付了全部的购房款。2、陈轶荣提交的出租合同日期为2019年4月17日，无法证明在查封前已经实际占有使用案涉房屋。3、陈轶荣未提交充足的证据证明未办理过户手续系非陈轶荣原因所致。综上，请求驳回陈轶荣的执行异议。本院经审查查明：2018年5月16日，江苏白杨湾公司（甲方、卖方）与陈轶荣（乙方、买方）签订了十六份《昆山市商品房购销合同》（草稿），约定陈轶荣购买江苏白杨湾公司名下位于昆山市××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室××套办公用房，约定的购房价款分别为699251元、256873元、256873元、261378元、256873元、761612元、265883元、252369元、605358元、209430元、247397元、247397元、251726元、247397元、733473元、256055元。同日，江苏白杨湾公司向陈轶荣出具指定付款书一份，付款书载明“江苏白杨湾公司将位于陆家合丰西路68号4号楼共16间房屋出卖给陈轶荣，房款共计5809343元。因徐粉扣向我司借款，用于归还姚金楠债务，故我司要求陈轶荣将上述购房款5809343元直接支付至姚金楠，该笔款项系徐粉扣向我司借款。陈轶荣将款项付至姚金楠后，则购房合同项下的付款义务已经完成，我司与徐粉扣间的借款关系与陈轶荣无涉。”随即，陈轶荣向姚金楠通过银行转账方式支付800万元，并备注“代徐粉扣偿还”。2018年5月18日江苏白杨湾公司（甲方、卖方）与陈轶荣（乙方、买方）签订了十六份《昆山市商品房购销合同》正式文本，内容同草稿一致。2019年1月16日，江苏白杨湾公司就案涉房屋出具了十六份购房款增值税发票。另查明，昆山市国土资源局于2019年1月28日出具的涉案房屋不动产产权登记信息查询结果证明，涉案房屋由本院于2018年10月23日设定查封登记。此外，无其他查封登记信息及抵押权登记信息。在本院2019年4月9日对陈轶荣的调查中，陈轶荣称“案涉房屋系用于出租”，在本院询问具体出租给何人时，陈轶荣答复“尚在装修之中”。为证明实际占有使用案涉房屋的事实，陈轶荣向本院提交了如下证据：1、江苏白杨湾公司出具交接证明，该证明载明“2018年5月18日，江苏白杨湾公司与陈轶荣进行了房屋交接，并对房屋配套设施、水电等情况进行了验收”；2、江苏昆利洋物业管理有限公司出具的物业费收据，落款日期为2018年5月18日，载明“物业费29791.5元，计算方式为：993.05㎡*2.5元/㎡*12个月”。3、陈轶荣与罗胜龙签订的装修合同，落款日期为2018年9月20日，合同约定“承包方式为包工包料，工期自2018年9月20日至2019年5月20日，工程总价款70万元，付款方式为竣工验收合格后一次性付清”。4、公寓租赁合同，落款日期为2019年4月17日，该合同载明出租人为陈轶荣，承租人为昆山白杨湾公司。深国际公司质证称上述证据均不符合交易习惯和常理。本院于2019年5月6日向昆山白杨湾公司法定代表人徐彪做了调查，徐彪称：“我方承租了案涉房屋中的十四间房屋用于公司办公，在2019年1月底交付我方使用，当时是由我哥哥徐粉扣跟陈轶荣谈的，最初只是说暂时借用一下，直到2019年4月17日，昆山白杨湾公司才与陈轶荣签订书面租赁合同。”陈轶荣另向本院陈述称“我是做食品化工生意的，案涉房屋卖的比较便宜，正好那时候有闲钱就买下来做投资。我与徐粉扣在生意往来中认识的，2018年5月16日签订的《昆山市商品房购销合同》为草稿，2018年5月18日签订的合同为正式合同且网签备案。2018年5月16日向姚金楠转账的800万元中的5809343元系购房款，另外的2190657元系徐粉扣向我借的借款。我与罗胜龙是朋友关系，因此合同约定装修合同完工后再支付装修费，因现在还剩两间未装修，因此尚未付装修费用。未办理过户的原因是在陈轶荣的催促下，江苏白杨湾公司直至2019年1月16日才开具购房款的增值税发票，因为江苏白杨湾公司不配合导致未及时办理过户。”上述事实有《昆山市商品房购销合同》、转账凭证、收据、不动产产权登记信息查询结果证明、装修合同、指定付款书、笔录证实。本院认为，在执行异议案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，陈轶荣以代江苏白杨湾公司法定代表人徐粉扣偿还借款为由向姚金楠支付800万元，并称其中的5809343元系案涉购房款，据此提交了江苏白杨湾公司出具的指定付款书。对此，本院认为，案涉款项收款方并非江苏白杨湾公司，该款项支付方式有别于买受人向开发商支付购房款的通常交易形式，陈轶荣以指定付款书主张其已经支付全部购房款证据并不充分。此外，陈轶荣主张在查封前已经实际占有使用案涉房屋的依据不足，理由如下：首先，陈轶荣对案涉房屋的实际情况的陈述前后矛盾，在本院2019年4月9日对陈轶荣的调查中，陈轶荣称“案涉房屋系用于出租”，在本院询问具体出租给何人时，陈轶荣又答复“尚在装修之中”，但此后，陈轶荣向本院提交了《公寓租赁合同》，徐彪亦陈述早在2019年1月即已经“借用”案涉房屋。其次，为证明实际占有使用案涉房屋的事实，陈轶荣提交了一份交接证明，该交接证明本质系江苏白杨湾公司单方出具的情况说明，在陈轶荣对案涉房屋的实际情况的陈述前后矛盾的情况下，本院对该证据的证明力碍难采信。再次，陈轶荣提交了其与罗胜龙签订装修合同，承包方式为包工包料，付款方式为竣工验收合格后一次性付清。陈轶荣在未支付罗胜龙认可款项的情况下，罗胜龙即将案涉房屋中的十四间装修完毕并交付使用，亦有违交易常理。综上，陈轶荣未提交充足证据证明其在案涉房屋查封前已经实际占有使用案涉房屋，陈轶荣依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张排除执行的请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回陈轶荣的异议请求。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  吴 岚审 判 员  水天庆审 判 员  丁 兵二〇一九年五月十六日法官助理  刘 钰书 记 员  钱 曦