广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初177号原告（反诉被告）：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄树灿，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：林标扬，男，1983年4月24日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）诉被告林标扬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，被告林标扬在本院送达诉讼材料后向本院提起反诉，本院依法将两案合并审理，于2019年3月14日适用简易程序公开开庭，后因发现案件不宜适用简易程序，本院裁定案件转为普通程序并于2019年4月30日再次开庭。原告委托诉讼代理人马秀章、邝爱玲，被告林标扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费（以每月127.53元，自2012年8月10日起偿之日止，暂计至202018年10月10日为9564.75元）；2.判令被告向原告支付违约金（自2012年8月10日起，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至2018年10月10日为7269.21元）。事实和理由：原、被告于2010年6月20日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告负责位于中山市××××路XX豪庭的物业管理服务。被告作为该小区18号楼1001房业主接受原告的物业管理服务，物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用。物业费为每平方米1.35元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之三缴纳违约金。被告自2012年8月起开始拖欠物业费。原告认为，《前期物业服务协议》系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守，原告依据协议向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约，鉴于协议约定每日千分之三的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望予支持。被告林标扬答辩称：原告起诉不符合事实，原告没有提供双方约定的物业管理服务，我也不是无故拖欠，原告没有通知我交钱。被告林标扬提出反诉请求：1.判令原告提供的物业管理服务不符合合同约定，赔偿被告1元；2.判令原告向被告退还停车费7200元；3.判令原告向被告支付误工费1000元；4.判令原告因擅自拆除被告水表60天，赔偿被告3000元。事实与理由：1.原告没有提供约定的保安服务，聘用不符合保安资格的保安员，保安员任由人员、车辆进出小区，共有6间商铺开有后门，可以不经小区正门，自由进出小区，致使被告住宅在2016年10月13日被入室盗窃，原告又不能向公安机关提供当时人员进出小区登记资料和小区内监控录像。2.原告在2018年8月16日至2018年10月16日，擅自拆除反诉人的水表，没有供水，影响被告生活，无法居住。3.原告没有提供约定的停车服务，被告与原告签订停车合同，收取被告停车费用7200元，但没有向被告提供约定的停车服务。原告违反消防条例擅自在消防通道设立停车位提供停车服务，收取停车费谋利，影响被告出行及安全。4.被告聘用不符合资格的物业管理服务人员，人员配备不足，提供的物业管理服务不符合约定。5.原告将物业管理服务转让给深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）。6.原告没有提供约定的物业维修服务，被告住宅门前的地面瓷砖破损，超过1年才维修，影响被告出行及安全。7.原告2019年1月22日提出诉讼要求补交物业管理费，而2012年8月10日至2017年1月22日期间的已经超过诉讼时效。8.被告扣缴物管费的帐号上存款足够，是原告一直没有扣款。因为原告没有按照停车合同提供停车服务和物管服务，当时的物管处刘经理同意被告不需要缴纳物管费。9.原告没有按约定，向被告公布物业管理收支帐目。10.原告没有按约定，对22栋各楼层01房号的住户违反规划私搭乱建和改变房屋用途的行为及时处理，直接影响被告的居住环境和通风采光。综上，为维护被告合法权益，请求依法判决支持反诉请求。原告广弘物业公司对反诉答辩称：1.被告认为原告没有提供完善的物业服务是不符合事实的，原告依据物业服务协议对物业公共部位、共用设施以及绿化、卫生、安保、交通等尽到了合理的，符合合同约定的管理及服务，针对被告提出原告聘用不符合资格的人、任由人员及车辆进出小区，导致被告住宅被入室盗窃，原告认为没有相关法律法规对小区的保安人员资质作出明确的限制性规定，原告聘请8名保安，最大年龄不超过50岁并且身体状况均符合担任保安的条件，这批保安每天24小时分两班轮岗，对小区的人员、车辆以及可能存在的安全隐患进行及时巡逻排查。2.原告聘请6名保洁人员每日对小区的环境卫生进行清理，至于保洁人员是否过了退休年龄也没有法律强制规定。3.被告的水表被原告拆除是因为被告长期拖欠水费，在收到原告的书面通知后拒不缴纳，因此原告于2018年10月将被告的水表拆除，2018年11月案外人替被告缴纳水费后，原告恢复了供水。4.原告并没有与被告签订停车服务协议，也没有收取被告的停业费，原告的车位是按照数字从1至62号排列，并没有F26车位。5.原告与彩生活公司之间2011年至2012年期间有过股份合作关系，原告将其股份的49%转让，在此期间该公司曾派人到涉案小区帮助原告收取水费及电费，原告并非将物业服务整体转包给彩生活公司。6.关于诉讼时效问题，原告作为提供物业服务的企业，其日常工作之一便是催收物业费，另外，被告拖欠物业费的行为是连续行为，因此本案不存在超过诉讼时效的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：原告提供《中山市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《交楼确认书》拟证明诉称案件事实。《中山市商品房买卖合同》载明：2009年1月16日，被告林标扬作为买受人与作为出卖人的中山市广弘房地产开发有限公司（以下简称广弘房地产公司）签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告林标扬向广弘房地产公司购买座落于中山市××××路XX豪庭X幢XX房的商品房，该商品房建筑面积为93.08平方米。其中，第八条交付期限约定出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费。因买受人未履行付清应付房价款、契税、专项维修资金、物业管理费按金等应付款项的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任。买受人付清所欠款后方可收楼。《前期物业管理服务协议》载明：2010年6月20日被告林标扬作为乙方与作为甲方的原告广弘物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止，广弘物业公司为业主提供物业管理，物业管理服务内容：5.1房屋管理A.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；B.每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护C.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审审核业主（使用人）装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；D.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门5.2共用设施设备维修养护A.共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）;B.消防设施设备完好，可随时启用、消防通道畅通；C.路灯、楼道灯完好率不低于80%；D.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。5.3协助维护公共秩序A.小区24小时值勤；B.对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；C.车辆停放有序；D.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。5.4保洁服务A.小区设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次；B.小区公共场所每日清扫一次，楼道每日清扫一次，共用部位玻璃每季度清洁一次，路灯、楼道灯每半年清洁一次；C.小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏；D.每月保证有三次灭“四害”(蚊、蝇、蟑螂、老鼠）。5.5绿化养护管理A.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；B.定期清除绿地杂草、杂物；C.预防花草、树木病虫害。管理物业管理服务收费标准：4楼以下1.2元/平方米/月，4楼以上（含4楼）1.35元/平方米/月，商铺1.5元/平方米/月，室内小车位25元/个/月，室内摩托车位5元/个/月，乙方应按月交纳物业管理费用，具体缴费办法为：每月10日前以现金或银行代缴方式支付，乙方不按约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金。《交楼确认书》载明：2010年6月20日,被告林标扬在《交楼确认书》上签名确认收楼。被告质证称对《中山市商品房买卖合同》、《交楼确认书》无异议，原告提供的《前期物业管理服务协议》只确认前后两页有被告签名的内容，其余页码无被告签名，不确认。本院要求被告提供其持有的另一份《前期物业管理服务协议》核对协议内容，被告拒绝提供。诉讼中，被告林标扬提交《受案回执》1份、《停车场车辆停放服务协议书》1份、《深圳市彩生活物业管理有限公司收款收据》3张、《通知》1份、银行交易流水1页、《XX豪庭车辆月租通行卡》1张、《XX豪庭业主卡》1张、照片若干张拟证明诉称案件事实。《受案回执》由中山市公安局阜沙分局阜城派出所于2016年10月13日出具，内容为：“林标扬：你于2016年10月13日报称的林标扬被盗窃案一案我单位已受理，（受案登记表文号为山公受案字[2016]74514号，你可通过亲临或电话查询案件进展情况，联系人、联系方式：陈启全0760-2XXX1”。原告质证确认上述《受案回执》真实性，但称原告对于小区的安全只有协助和防范义务，对业主室内的财物没有保管义务，除非被告证明其室内失窃系原告存在过错所致，否则原告不承担相应的责任。《停车场车辆停放服务协议书》上所列甲方为“广弘物业阜沙公司”,乙方为“林标扬”，签约时间为2013年12月30日，甲方单位盖章处盖有广弘物业公司阜沙分公司印章，乙方单位盖章/签名处有林标扬签名。《停车场车辆停放服务协议书》为印刷填空式，约定：林标扬房号：1X-XX车牌号：Ｔ×××××车辆品牌：卡罗拉车辆颜色：黑车型：轿车停车位置甲方同意乙方有偿使用本停车场固定车位，支付车辆停放服务费（车位使用费）。固定车位编号为F26。车位使用期限自2013年8月30日到2018年8月30日止。车辆停放服务收费标准地面固定车位收费标准150元月.位。协议书另对车辆停放的其他事项亦作了约定。在收费标准的印刷字体旁边空白位置处，另有手写字：“甲方已收乙方缴交的停车费7200元（一次性缴交享八折优惠）甲方不提供发票”。被告述称，上述协议书中约定的停车费7200元被告已向原告小区物管前台工作人员缴交了现金，后该工作人员手写了上述文字，听说该工作人员因擅自收取物业管理费后潜逃被抓获判刑，现已不在原告处工作。在收取停车费后原告交付了《XX豪庭车辆月租通行卡》作为被告车辆出入小区的凭证，后XX豪庭小区安装了电子门禁系统，原告又交付了《XX豪庭业主卡》给原告，被告持该卡刷门禁系统后可以进入小区。在签订协议后的三个月，原告提供了固定车位给被告停车，后来该车位的位置旁加了阻拦墩，被告的汽车只能偶尔停进去，如果进不去约定的停车位，被告就将车停到旁边的露天停车位停放。原告在XX豪庭小区现任经理上任后，在2018年年初，被告所持的停车卡功能失效。被告另称，原告原安排给其使用的固定停车位亦是露天无遮阳的。原告质证称，该份《停车场车辆停放服务协议书》是被告通过非法手段从原告管理处取得加盖公章的空白版本后自行填写，广弘物业公司阜沙分公司的公章是保存在广弘物业公司的总部（中山市沙溪镇）,2013年前后为了方便签署车辆停放协议，原告将加盖了广弘物业阜沙分公司的公章的空白版本放在案涉小区的物业管理处，被告通过非法手段获取了该合同的空白版本，如原告收取了被告的停车费，即使不提供发票也必须提供收据，被告为证明其与原告之间存在停车服务的约定应当提供原告的收据予以佐证。《深圳市彩生活物业管理有限公司收款收据》3张，收款单位公章处均盖有彩生活公司中山分公司财务专用章，收据上分别记载：2012年1月19日今收到18-1001林标扬交来摩托车停车费6个月（1月17日至7月17日止）180元；2011年12月25日今收到18-1001林标扬交来9月到12月水费51元；2012年5月22日今收到XX豪庭1X-XXX林标扬2012.1-2012.3月份水费48元。原告质证确认上述收据的真实性，称彩生活公司代收部分水费、停车费属于双方正常合作。《通知》上盖有广弘物业公司XX豪庭管理处客户服务章，落款时间2018年8月14日，内容为:“用水客户：XX豪庭18栋1001根据《供用水双方协议》有关规定，按时缴交水费是用户的责任，但由于贵用户欠水费时间较长，经多次催缴仍未前来缴费，根据《供水管理条例》相关规定，三天之内用户前来XX豪庭管理处缴清所欠款（欠费时间：2015年10月至2018年6月，欠费金额：1289.76元）。否则对贵用户实施欠费停水处理，待用户缴清所欠款项后，方能恢复正常供水，不便之处敬请原谅！特此通知！”。原告质证确认上述《通知》真实，称因被告拖欠水费才导致发出停水通知后拆除水表，原告又称案涉小区的水费均由原告代收代缴，案涉小区6楼以上用水是通过小区设备提供加压的。银行交易流水上盖有中山农村商业银行股份有限公司阜沙支行营业部业务专用章，该交易流水上记载户名林标扬的银行帐号在2011年4月至6月的交易情况，其中2011年5月20日该帐号有一笔1005.28元的款项支出，交易描述为物管费，该时段最后一笔交易为2011年6月22日最后一笔交易后，该帐户余额为118.34元。被告提供的照片若干张，拟证明反诉诉称案件事实，上述照片拍照内容反映一住宅小区内外的局部场景、人员情况。原告质证确认照片真实性，但认为从照片中可以看出案涉小区整体洁净、车辆排列整齐，原告聘请的保洁人员有尽职尽责保障小区的卫生环境，部分照片仅静态反映某一时刻的小区情况，不能全面反映小区管理的全面客观情况，部分业主自身缺乏主人翁精神将垃圾胡乱堆放，被告的照片不能反映有私搭乱建改变住房用途的行为，原告对私搭乱建的行为也没有强制拆除的权利，只能发现后报有关部门处理，照片中虽然有铁门和门卫房但该处并非小区的出入口，所以铁门要长期上锁，不需要保安24小时值班。针对被告的反诉请求，原告再提供《广弘物业合作经营协议书》及附件、《劳动合同》9份、《聘用协议》5份拟证明反诉答辩所称案件事实。《广弘物业合作经营协议书》主文由中山市锦绣沙溪房地产有限公司作为甲方（以下简称锦绣公司）与作为乙方的深圳市花样年彩生活科技有限公司（以下简称花样年彩公司）签订，该协议称广弘物业公司注册资金人民币50万元，其中甲方拥有51%股权，乙方拥有49%股权，双方就有关合作经营管理事宜达成协议。约定公司视项目具体情况，在接管的项目中引进乙方下属的“彩生活物业服务模式”、“彩之家房屋策划”、“星彦行房屋中介”、“开元同济楼宇系统”等经营载体。其中乙方拥有“彩生活物业服务模式”、“开元同济楼宇系统”100%股权，拥有“彩之家房屋策划”、“星彦行房屋中介”51%股权。双方还在协议中对合作原则、公司管理架构及经营管理、引进经营载体的收益分配、会计与审计、转让、终止和清算、违约责任、争议解决等方面作了约定。另有彩生活公司、深圳市开元同济楼宇系统有限公司（以下简称开元同济公司）、深圳市彩之家房产策划有限公司（以下简称彩之家公司）、深圳市星彦行房产经营有限公司（以下简称星彦行公司）分别签署了经营收益分配承诺书作为协议附件对上述“彩生活物业服务模式”、“彩之家房屋策划”、“星彦行房屋中介”、“开元同济楼宇系统”的收益分配比例作书面确认。被告质证认为上述协议的合同双方是锦绣公司、花样年彩公司，与本案原、被告没有任何联系。9份《劳动合同》签订时间在2015年至2018年之间，反映广弘物业公司阜沙分公司分别与傅建秋、唐贯荣、张飞龙、王祥策、唐玉红、黄金标、郭易波、彭权心、熊清年9人签订《劳动合同》聘用上述人员从事物业类工作，其中张飞龙的合同期限为无固定期限，其余8人的合同期限均为3年。5份《聘用协议》签订时间在2018年8月至2019年3月之间，反映广弘物业公司阜沙分公司分别与郭银娣、周焕娣、黄树立、王银凤、文翠吾签订《聘用合同》聘用上述人员担任清洁工，合同期限均为1年。被告质证称郭银娣、周焕娣、文翠吾三人签订合同时都超过退休年龄并且合同聘用期不在本案诉讼拖欠的物业管理费区间，另外傅建秋、黄树立、王银凤三人的合同也不在本案诉讼拖欠的物业管理费区间；原告没有为聘用人员购买社保。另查明，被告广弘物业公司成立于2003年8月26日，由广州市广弘实业有限公司独资成立，广弘物业公司阜沙分公司是广弘物业公司的分支机构。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告提供的《商品房买卖合同》、《交楼确认书》被告均无异议，对原告提供的《前期物业管理服务协议》被告不确认自己没签名的页面上内容，但拒绝提供自己所持有的另一份《前期物业管理服务协议》以供核对，应承担举证不能的不利法律后果，本院采信原告所述，认定原、被告之间存在物业服务合同关系，且服务费的标准、付款期限、逾期付款违约责任等条款如原告提供的《前期物业管理服务协议》所记载。对双方争议的相关焦点问题，本院逐一分析如下。一、原告主张的物业管理费是否存在部分超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条均规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，原、被告签署的《前期物业管理服务协议》约定物业管理费分月支付，原告现仍在为案涉小区提供物业服务，故按上述规定，不存在被告所主张的部分物业管理费超过诉讼时效的问题。二、被告能否以原告让彩生活公司中山分公司为小区业主提供部分物业服务内容为由拒交物业管理费。虽然原告提供的《广弘物业合作经营协议书》及附件中反映的广弘物业公司股权结构与工商登记记载内容并不相符，并无充分证据证明原告所称的引进花样年彩公司合作经营的情况完全属实，但原、被告双方均承认确有彩生活公司中山分公司人员在案涉小区代收停车费、水费的情况存在。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”,从上述规定可知，物业服务企业将部分服务项目委托他人实施并不违法，仅凭被告提供的3张彩生活公司中山分公司出具的收据亦不能得出原告将XX豪庭小区全部物业管理一并委托彩生活公司中山分公司实施的结论，被告以此主张原告未向其提供物业服务的意见本院不予采纳。三、被告能否以原告未为聘用的人员购买社保、部分保洁人员超过退休年龄、原告聘用的保安没有“保安员证”为由拒交物业管理费。首先，《广东省保安服务管理条例》确实要求应聘保安员需要提供县级以及公安机关发给的《广东省保安员资格证》，但上述条例第十五条对保安员定义为：“由保安服务组织聘用；依照本条例从事保安服务工作的人员”，同时上述条例第三条规定：“本条例所称的保安服务组织为保安服务公司和内部安保组织。保安服务公司是指专门从事有偿安全防范服务，维护保安服务目标安全的企业。内部安保组织是指机关、企业事业单位及其他组织设立的从事内部守护、巡逻等工作的安全防范组织”，原告并非上述条例所指的保安服务组织，故其聘请的保安并不一定需要《广东省保安员资格证》。其次，不同的人身体条件存在个体差异，不能一刀切地认为达到退休年龄的人员即丧失劳动能力，法律并无明文规定企业不得招用达到退休年龄的人员，《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》第七条亦规定：“用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议的，人民法院应当按劳务关系处理”,部分保洁人员超过退休年龄不得推论出原告未提供小区保洁服务的结论。再次，原告未依规为签订《劳动合同》的员工购买社保，仅是原告与其员工之间的劳动合同关系，与原告是否已提供相应物业服务无直接关联。被告以上述理由拒交物业管理费亦于法无据。四、关于被告提供的《停车场车辆停放服务协议书》是否为原、被告双方真实意思表示，以及双方有否按协议履行等系列问题。被告提供的《停车场车辆停放服务协议书》上盖有原告广弘物业公司阜沙分公司公章，原告称该协议书是被告采取非法手段取得，但未提供相应证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故本院认定该协议为被告与广弘物业公司阜沙分公司之间存在上述服务协议且为双方真实意思表示，广弘物业公司阜沙分公司不具有法人资格，其民事责任由原告承担。按上述协议所载被告已缴交了相应的停车费，原告应为被告提供相应的停车场地。原告应提供自己已履行相应合同义务的证据，现原告未就此进行举证，应承担举证不能的不利法律后果，另外被告自认虽然原告原提供的固定车位使用三个月后不能再正常停放，但自己的汽车仍可凭卡自由进出小区在其他露天车位停放至2018年年初，对停车卡失效的准确时间双方均未能准确说明，本院酌定原告向被告退还2018年2月至8月期间的停车费，具体计算为150元/每月×0.8×7个月=840元。五、关于被告要求原告赔偿拆除被告水表的损失3000元。原、被告双方确认案涉小区由原告代收代缴水费，且小区高层住宅由小区设备加压供水。从被告提供的《通知》内容反映，被告存在长期拖欠水费的情况，原告有书面督促被告缴费后才实施停水，过错在于被告，且被告亦未举证停水给其造成何种损失，要求原告赔偿3000元，本院不予支持。六、关于被告主张自己银行帐号有足额的银行存款，原告一直没有扣款。被告提交的银行交易流水仅能反映被告的银行帐户在2011年5月20日有被扣费1005.28元的情况，现原告主张的物业管理费是2012年8月之后的物业管理费，该交易流水既不能证明本案所诉物业管理费对应时间内被告的帐户内有足额存款可供扣缴，更不能排除因双方纠纷被告到银行取消自动划扣物业管理费授权的可能，被告辩称有足额存款原告不进行扣划的意见本院不予采纳。七、被告所称对原告服务的各种不满意之处能否成为不缴交物业管理费的理由。通过原、被告双方诉讼和答辩可了解到，原告已安排物业服务人员完成一般性物业管理，因物业管理服务涉及多方面内容，对小区的环境管理亦需要全体业主遵守管理制度予以配合，原告提供物业服务过程中不能令所有业主满意，出现一些瑕疵亦实属正常，并不构成根本性违约。对上述物业服务不满意之处，业主应通过正当途径解决，若业主均以此为由拒绝缴交物业管理费，将导致物业管理公司应收款项迟迟不能到帐，进而影响正常管理服务支出，长此以往只会使小区管理陷于恶性循环。另外，被告主张家中财物被盗、原告工作人员同意进行赔偿，被告举证的《受案回执》仅证明被告进行过报案，被告是否确有财物损失、原告工作人员是否曾经作出过上述意思表示均无证据证实。现无证据表明原告提供物业服务过程中存在根本性违约，被告据此拒缴物业管理费并要求原告赔偿1元的主张于法无据，本院不予支持。双方约定物业管理费按月收取，每月10日为缴费时间，原告要求被告支付拖欠的2012年8月10日至2018年10月10日物业管理费，实际是主张服务时段2012年8月1日至2018年10月31日的物业管理费。具体计算为：1.35元/每平方米/每月×93.08平方米×75个月≈9424.35元，原告要求被告支付物业管理费9564.75元的计算有误，超出部分本院不予支持。关于迟延付款违约金。原告要求自2012年8月10日起，按月利率2%计至清偿之日止，低于双方在《前期物业管理服务协议》中约定违约金按每日3‰的标准，是原告自有权利的处分，本院予以准许。每月应缴物业管理费金额按各月实际拖欠时长核定，从2012年8月11日起至2018年10月10日约金为1.35元／㎡／月×93.08㎡×（74+73+72+71+。+1）个月×2%≈6974.02元，后续202018年10月11日至实际清偿之日的违约金应按实欠物业管理费总额9424.35元为基数按月利率2%计算。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告林标扬于本判决生效之日立即向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2012年8月至2018年10月期间的物业管理费9424.35元以及迟延付款违约金（违约金截止2018年10月10日为6974.02元，后续违约金以实欠物业管理费为基数从2018年10月11日起至实际清偿完毕之日止按月利率2%计算）；二、原告中山市广弘物业管理有限公司于本判决生效之日向被告林标扬退还停车费840元；三、驳回原告广弘物业管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告林标扬其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由原告负担10元，被告负担210元；反诉案件受理费40元，由被告负担15元，原告负担25元（案件受理费原告已预交，反诉案件受理费被告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告差额185元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  唐 成二〇一九年五月十三日书记员  巫斯霞陈伟华