江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1291民初2032号 原告：汪文月，男，1958年11月22日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：汪小伟，男，1982年2月2日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区，系原告之子。 被告：群刚塑胶五金（泰州）有限公司，统一社会信用代码913212917615146988，住所地泰州经济开发区吴洲南路68号。 法定代表人：吉顺娣。 诉讼代表人：群刚塑胶五金（泰州）有限公司管理人（江苏经纬会计事务所有限公司）。 委托诉讼代理人：周雅丽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅秋霞，江苏圣典（泰州）律师事务所实习律师。 被告：泰州鑫泰集团有限公司，统一社会信用代码913212917311765790，住所地泰州市药城大道鑫泰写字楼。 法定代表人：周进，董事长。 委托诉讼代理人：孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛智亮，江苏君谊律师事务所律师。 原告汪文月与被告群刚塑胶五金（泰州）有限公司（以下简称群刚公司）、泰州鑫泰集团有限公司（以下简称鑫泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪文月的委托诉讼代理人汪小伟，群刚公司委托诉讼代理人周雅丽、梅秋霞，被告鑫泰公司的委托诉讼代理人孟咸良、葛智亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪文月向本院提出诉讼请求：1.被告鑫泰公司根据丈量评估和协议洽谈确定的补偿金额，向原告汪文月支付搬迁补偿款9202395元；二、被告鑫泰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：根据泰州医药高新区拆迁政策，搬迁人只能与登记的产权人即群刚公司签订协议。群刚公司、鑫泰公司订立搬迁协议时，已将汪文月应得的补偿金额分开测算清楚，由汪文月、群刚公司与鑫泰公司委托的搬迁实施单位泰州市兴城房屋征收服务中心三方签字确认。群刚公司通过搬迁实施单位，向鑫泰公司出具委托书授权向汪文月发放搬迁补偿款。汪文月拥有的厂房份额之物权因搬迁而消灭，其相应对价为经评估和洽谈而确定的搬迁补偿款，然鑫泰公司、群刚公司迄今未向汪文月支付搬迁补偿款。诉讼中，汪文月又向本院变更诉讼请求：1、将第三人群刚公司变更成被告；2、被告鑫泰公司、群刚公司向原告汪文月支付其所订立搬迁协议中的搬迁补偿款9202395元；2、两被告承担本案诉讼费用。 群刚公司辩称，群刚公司出具手续给鑫泰公司，鑫泰公司和政府也有人参与，事后与群刚公司没有关系，群刚公司也没有钱支付。群刚公司也没有拿到拆迁款，群刚公司也没有钱。协议是是群刚公司、汪文月、金广宏、陈鹏鹏四方签订的，要谈这个事情，需要四方到场，要谈钱的事情，要政府到场，政府钱没有给群刚公司。而且群刚公司与鑫泰公司签订是空白协议，究竟是多少钱，群刚公司也不清楚。 管理人认为该厂房的买卖协议是不真实的，从两份抵押合同可以看出，诉争厂房都是作为群刚公司抵押给银行的，如果群刚公司已经将诉争厂房出售给原告，那么原告是不可能同意将诉争房屋由群刚公司向银行抵押。 鑫泰公司辩称，其与原告之间没有直接协议，原告根据其与群刚公司之间的协议，如果依法能够取得相应补偿，且群刚公司同意支付，鑫泰公司对此没有意见，但是高新区法院以裁定方式将群刚公司拆迁补偿款项解交至法院指定账户，鑫泰公司目前没有可以支付的群刚公司的拆迁补偿款余额，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：群刚公司名下坐落在泰州经济开发区吴洲南路68号不动产权，有不动产权证号为泰州国用（2007）第0700号国有建设用地使用权证，使用权面积为33379平方米，该土地使用权以泰州他项（2014）第6177号向江苏泰州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行进行了抵押，先后被泰州市海陵区人民法院查封。该不动产于2018年8月22日登记注销。 有不动产权证号为泰房权证高新字第s0009040号房屋所有权证，产权面积为17235.15平方米，该房屋所有权以泰房他证高新字第××号向江苏泰州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行进行了抵押，抵押面积为17235.15平方米，抵押金额为1440万元，抵押期限为自2014年7月24日起至2017年7月13日止，上述房产先后被泰州高新区法院、泰州市海陵区法院、泰州市高港区法院查封。该不动产于2018年8月22日登记注销。 有不动产证号泰权证高新字第××号房屋所有权证，建筑面积6682.18平方米，存在泰房他证高新字第××号抵押，该不动产于2018年8月22日登记注销。 群刚公司法定代表人吉顺娣，吉顺娣与陈加军系夫妻关系，陈加军是群刚公司实际控制人。 本院于2019年4月26日裁定受理了群刚公司破产清算一案，并指定江苏经纬会计律师事务所有限公司为管理人。 2010年11月26日，群刚公司与汪文月、金广宏、陈鹏鹏四方经协商达成协议如下：1、汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方向群刚公司购买吴洲南路厂房6666平方米以及厂房附属的土地及厂房周边4米的路道中线以内(附图)。其所有权归汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方共同所有，其道路不得构建其他建筑物并保证道路畅通。各方协商的总价款为人民币八百四十万元。2、汪文月出资三百万元，金广宏出资三百万元，陈鹏鹏出资二百四十万元。各方协商按出资比例享受厂房的收益，即汪文月受益率为35.71%，金广宏收益率为35.71%，陈鹏鹏收益率为28.58%。汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方，群刚公司划厂区内20*15m的土地作建筑住宅使用(建筑费用自理)，三方住宅土地面积的使用不受各方出资比例的约束，统一为300平方米其所有权归汪文月、金广宏、陈鹏鹏所享有，不受群刚公司干预，且需统一规划。汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方享受厂房受益的同时，需承担因厂房及厂房附属的土地带来的税收负担。3、若群刚公司有租房需求，同等条件下，有优先租用权。若一方有转让意愿，须得到其他各方的认可，其他各方有优先购买权，若有一方不同意转让，则其有购买其他各方的出资份额的权利，如果放弃，则视同同意转让。(转让的顺序应按照先内部后外部，价高者先得的原则)。群刚公司须保证汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方进出厂区及住宅的通畅，厂房的出租价格由汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方协商制定，如若其中一方对出租价格不满意，则其有按更高价格出租厂房的权利，出租收益须按各方出资比例分享。 2011年7月30日，陈加军向汪文月出具收条，称：收到汪文月人民币叁佰万元整。 汪文月、金广宏又将上述厂房出租给群刚公司使用。 2011年，汪文月、金广宏等有关三方商定在群刚公司的东厂区建筑，汪文月、金广宏先垫资，建筑了东厂区建筑二层车间，并在车间上面建筑住宅三幢，单幢建筑面积约330平方米。后汪文月、金广宏等有关三方又对建筑费用进行结帐。该房产未领取房产证，土地使用权登记在群刚公司名下。 2013年8月25日，群刚公司与汪文月、金广宏、陈鹏鹏四方于2010年11月6日签订一份厂房土地买卖协议，因原协议条款不够明确，经四方多次协商，对汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方购买群刚公司厂区北侧两幢厂房及建设三幢住房的相关事项重新达成如下协议:一、土地权属界定。1、汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方购买群刚公司厂区北侧的两幢厂房，原协议四址界定不清，经商定沿两幢厂房南墙前8m道路中心线取直，东至东侧围墙外墙皮西至围墙外吴陵南路道路红线，北至北侧围墙外墙皮，中心线以北土地归汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方所有，土地面积约16.94亩。中心线以南土地归群刚公司所有。2、中心线以北土地上的厂房、道路等原协议签订时的设施归汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方所有，中心线以南土地上厂房、传达室、配电房、消防泵房、道路等设施归群刚公司所有，群刚公司保证汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方出入自由方便和水、电的正常使用，四方的任何一方都不得以任何理由干扰影响对方正常生产生活。3、四方共同保证以上所指8米道路畅通，不得任何理由影响交通安全，汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方不再另行开门。4、以上所指土地及厂房及以下第二条所指1.5亩土地商定买卖价为840万元，按原协议汪文月出资300万元、金广宏出资300万元、陈鹏鹏出资240万元约定不变，三方按出资比例享受以上第一条所指土地及厂房的所有权和收益权，即汪文月权益为35.71%，金广宏权益为35.71%，陈鹏鹏权益为28.58%。5、汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方自2013年1月1日起缴纳汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方享有的土地(16.94亩+1.5亩=18.44面)及房屋产权的耕地占用税和房产税，缴纳依据是耕地占用税按群刚公司缴纳耕地占用税总额除以土地证总面积再乘以汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方享有土地18.44亩土地计算。房屋产权税缴纳方法按产权权属缴纳确定。6、群刚公司现有在8米道路中心线以北空地上建筑的靠近西侧围墙的员工临时住宿、杂物临时堆场、厕所、水池等，靠近北侧围墙的自行车棚商定群刚公司使用至2017年12月31日，到期后群刚公司搬出可移动设施，以上临时建筑归汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方所有，如汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方需要建设有合法手续，群刚公司无条件服从。群刚公司建筑的现有靠近东侧围墙、东北侧围墙临时铁棚，群刚公司使用期限为8年，群刚公司使用到2020年12月31日，到期后10日内群刚公司自行搬出可移动设施，临时铁棚归汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方所有，使用期间内如遇拆迁，则按使用年限比例计算享受拆迁政策。以上设施到期后如需继续使用，需得到汪文月、金广宏、陈鹏鹏的协商同意。二、住宅建设。1、原协议约定群刚公司在厂区东侧空地划定汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方20m*15m的土地作建筑住宅用地使用，现状建筑为住宅以下为2层厂房，占地面积54m+21m=1134平方米，建筑面积为2268平方米，2层厂房屋顶建筑住宅三幢，单幢建筑面积约330平方米。经商定汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方土地所有权及收益权，现确定为各0.5亩。1.5亩以外土地所有权及收益权归群刚公司。土地上建筑物的产权及收益权归汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方平均共有、平均收益。群刚公司保证现有道路畅通，不得影响汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方出行。2、汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方在自己使用的范围内各自安装水表、电表。水表、电表原始读数经四方确认后作为日后结算水费、电费依据，水电耗损由群刚公司负责。三、如汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方出租给其它公司的厂房到期，按原协议约定，若群刚公司因生产需要有租房需求，同等条件下，有优先租用权。本协议所指的汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方的权属，若一方有转让意愿，须得到其他各方的认可，其他各方有优先购买权，若有一方不同意转让，则其有购买其他各方出资份额的权利，如果放弃，则视同同意转让(转让顺序应按照先内部后外部，价高者优先的原则)。厂房的出租价格由汪文月、金广宏、陈鹏鹏三方协商决定，如若其中一方对出租价格不满意，则其有按更高价格出租厂房的权利，出租收益按各方出资比例分享。四、本协议一式五份，甲、乙、丙、丁、见证方各执壹份协议签字盖章后生效，望各方自觉遵照执行，如有一方违约本协议某一条款，违约方自愿付给守约方壹拾万元违约金，并负责由此而造成的损失和后果。 2018年2月15日，群刚公司与鑫泰公司签订《住宅房屋搬迁补偿安置协议书》，航拍图面积23987.78平方米、另有不予确认面积8659.84平方米，协议补偿总金额为9889.4998万元。双方又签订《补充协议》，对群刚公司新建房屋面积8659.84平方米，双方自愿按200元/平方米进行收购，合计171.1123万元。 本院于2018年8月18日作出执行裁定，扣划群刚公司拆迁补偿权益93088750.13元（以鑫泰公司应付群刚公司拆迁补偿权益为限）。 2018年3月7日，汪文月与陈加军结帐，形成结算单，称：“经双方商议现双方拆迁借款贷款房租等已确认具体金额如下，汪文月总价11714638元。”汪文月与陈加军均在结算单上签名并写下“确认无误”字样。拆迁工作人员陈慧伟作为见证人签名。拆迁工作人员陈慧伟另向汪文月出具了手写的拆迁费用结算单，“汪文月总计9202395元”。 2018年3月8日、群刚公司委托鑫泰公司全权处理本企业与股东之间的一切账目结算问题，具体事项如下:一.代本公司直接从搬迁补偿款中发放壹仟壹佰柒拾壹万肆仟陆佰参拾捌元给股东汪文月(身份证号)。二.代本公司直接从搬迁补偿款中发放壹仟贰佰伍拾柒万叁仟零叁拾壹元给股东金广宏(身份证号码)。三.代本公司直接从搬迁补偿款中发放柒佰玖拾捌万零伍拾式元给股东陈鹏鹏(身份证号码:)。 群刚公司、鑫泰公司、金广宏、汪文月确认金广宏、汪文月因上述买卖协议拆迁形成的价值为：根据购房合同，金广宏拆迁价值计:9271759元，汪文月拆迁价值计:9202393元。1.房屋（北区总平方66821.8平方米）价值8467658元、政策性补偿8467658元、提前搬迁奖2428037元、搬家费133644元、停产停业损失1693532元，合计（21190530元）21190529元，其中金广宏占35.71%计7567138元，汪文月占35.71%计7567138元。2.北区装潢816685元，金广宏占35.71%，计291638元；汪文月占35.71%，计291638元。3.北区附属物718299元，金广宏占35.71%，计256504元；汪文月占35.71%，计256504元。4.北区设备433564元，金广宏占35.71%，计154825元；汪文月占35.71%，计154825元。5.北区航拍外面积1412.60平方米，计262757元，金广宏占35.71%，计93830元；汪文月占35.71%，计93830元。6.汪文月北区个人设备104200元。金广宏北区合计为8363935元，汪文月北区合计为8468135元。 7.东区航拍外面积3468.30平方米，其中32号房额外多22.23平方米属江文月个人所有。东区3446.07平方米，共计689214元，金广宏33.33%，计229715元，江文月占33.33%，计229715元+4446元（额外多22.23平方米）=234161元。8.东区装潢附属物218182元，金广宏占33.33%，计72720元；汪文月占33.33%，计72720元。9.金广宏个人装潢605389元。10.汪文月个人装潢:415851元+11526元=427377元。金广宏东区合计为907824元，汪文月东区合计为734258元。 以上金广宏北区、东区合计9271759元，汪文月北区、东区合计9202393元。 诉讼中，汪文月向本院申请诉讼保全，本院于2018年9月12日作出民事裁定，冻结群刚公司名下银行存款计人民币940万元，或查封、扣押等值财产，或者其他财产权益。本院于2018年9月27日向鑫泰公司发送协助执行通知书，冻结群刚公司名下位于泰州经济开发区吴洲南路68号房屋及土地拆迁补偿款940万元，冻结期限2年自2018年9月27日起至2020年9月26日止。 本院认为，群刚公司与汪文月、金广宏等之间《厂房买卖协议》和《协议书》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，汪文月、金广宏等支付了约定的购房款，对于群刚公司领取了不动产产权证的北区厂房及土地及群刚公司东区四方建筑的厂房及厂房上面的三幢别墅及土地已由汪文月、金广宏等已实际占有、使用。几年后，因涉案房屋及土地纳入拆迁改造范围，一直未办理不动产权证变更登记手续。依据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，汪文月、金广宏虽然与群刚公司签订了《厂房买卖协议》和《协议书》，并按照合同的约定向群刚公司交清了全部购房款，但因未在主管部门办理不动产权属变更登记，故汪文月、金广宏对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则汪文月、金广宏已无法取得所购房屋的产权。在一定意义上而言，群刚公司在拆迁协议中的合同权利即为其出卖给汪文月、金广宏的房屋及土地使用权的对价。依据《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，群刚公司在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至汪文月、金广宏等名下，现因拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，汪文月、金广宏可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因群刚公司亦尚未实际领取拆迁补偿款，则汪文月、金广宏请求确认其享有上述征收补偿协议中群刚公司所出卖给汪文月、金广宏的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。汪文月、金广宏在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中群刚公司所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由汪文月、金广宏等按约定享有，群刚公司因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。汪文月向群刚公司主张9202395元，数额计算有误，本院依法确认为9202393元。 群刚公司作为涉案房屋登记的所有权人，与有关部门签订的房屋征收补偿协议书，合法有效，拆迁补偿安置协议对群刚公司和鑫泰公司具有法律约束力，汪文月、金广宏并不是拆迁补偿安置协议合同的合同相对方。汪文月、金广宏现起诉要求鑫泰公司向其支付群刚公司与鑫泰公司所订立搬迁协议中的搬迁补偿款，依法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告群刚塑胶五金（泰州）有限公司应于本判决生效后十日内向原告汪文月返还搬迁补偿款9202393元； 二、驳回原告汪文月的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76217元，保全费5000元，合计81217元，由被告群刚塑胶五金（泰州）有限公司负担（此款原告已垫付，被告群刚塑胶五金（泰州）有限公司在本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 兵 人民陪审员  肖桂明 人民陪审员  毛宏涛 二〇一九年五月三十日 法官 助理  钱 鑫 书 记 员  唐 月 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。