广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初9777号原告：康文钦，男，1987年10月12日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：黄莹屏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢伟，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告：秦俊华，男，1976年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：朱国友，男，1962年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：崔建军，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宝柔，广东毅隽达律师事务所律师。被告：余如芳，女，1978年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：秦俊华，男，1976年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系其丈夫。被告：张小桦，女，1978年1月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：崔建军，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宝柔，广东毅隽达律师事务所律师。被告：广州锦日物业服务有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇横岗佛山乡村俱乐部高尔夫球场内（会所），统一社会信用代码：91440600663329763G。负责人：王保军，任总经理。委托诉讼代理人：**，男，1986年5月4日出生，汉族，住河南省正阳县，系该公司员工。被告：广州锦日物业服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区清风街1号三层，统一社会信用代码：91440101721901861H。法定代表人：黄少媚。原告康文钦与被告秦俊华、朱国友相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，并依康文钦的申请追加余如芳、张小桦作为本案的被告，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭，康文钦的委托诉讼代理人黄莹屏、谢伟，余如芳的委托诉讼代理人暨秦俊华，朱国友、张小桦的共同委托代理人崔建军、马宝柔到庭参加诉讼。之后，本院再依康文钦的申请追加广州锦日物业服务有限公司佛山分公司（以下简称锦日分公司）作为本案的被告，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。第二次开庭，康文钦及其委托诉讼代理人黄莹屏，秦俊华、余如芳，朱国友、张小桦的共同委托代理人崔建军、马宝柔，锦日分公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。再后，本案依法由审判员莫文华担任审判长，与人民陪审员唐汉冰、刘淑华组成合议庭，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。第三次开庭，康文钦的委托诉讼代理人黄莹屏，秦俊华、余如芳，朱国友、张小桦的共同委托代理人崔建军，锦日分公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。及后，本院依职权追加广州锦日物业服务有限公司（以下简称锦日公司）作为本案被告，本案依法由审判员莫文华担任审判长，与人民陪审员唐汉冰、刘忠良组成合议庭，并于2019年3月29日公开开庭进行了审理。第四次开庭，康文钦的委托诉讼代理人黄莹屏，秦俊华、余如芳，朱国友、张小桦的共同委托代理人马宝柔，锦日分公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，锦日公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人均以协商为由向本院申请两个月调解期，但期限内双方未达成协议调解期间审限已作相应扣除。因本案疑难、复杂，经院长批准，本案延长了六个月审理期限。本案现已审理终结。康文钦向本院提出诉讼请求：1.秦俊华、朱国友、余如芳、张小桦、锦日分公司、锦日公司立即对康文钦位于广东省佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房的天花板、墙面、电线线路进行维修，恢复原状，对天花板即二楼地面进行防水处理；2.秦俊华、朱国友、余如芳、张小桦、锦日分公司、锦日公司立即向康文钦赔偿房屋损失17000元，以及因房屋无法居住自2017年12月1日起至涉讼房屋维修好可居住之日止按月租金1850元计产生的租房费用（到起诉之日为11950元）；3.秦俊华、朱国友、余如芳、张小桦、锦日分公司、锦日公司立即向康文钦支付康文钦维权所支出的律师费10000元；以上合计38950元；4.本案诉讼费由秦俊华、朱国友、余如芳、张小桦、锦日分公司、锦日公司承担。事实和理由：康文钦与秦俊华、朱国友均居住在佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座，康文钦居住在105房，秦俊华居住在205房，朱国友居住在505房，三方构成楼上楼下的邻里关系。2017年11月16日，因505房水管在205房阳台段爆裂，205房阳台地漏下水管未能将水排出，造成205房阳台、客厅、房间被水浸泡，继而渗水至105房天花板、墙面，造成105房天花板漏水、电线被浸泡，房屋内物品被浸泡，电路不能使用，房屋无法居住。事发后，康文钦多次找秦俊华、朱国友协商解决房屋被水浸事宜，要求对房屋进行维修，但秦俊华、朱国友一直未能配合处理，导致康文钦因房屋无法居住不得不另行租房，发生房租、物业管理费、房屋中介费等。另余如芳是205房的权属人，张小桦是505房的权属人，亦应对康文钦的损失承担赔偿责任。诉讼中，康文钦明确第1、2项诉讼请求的具体维修和损失数额：1.对佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房房屋墙面、天花进行维修，维修费13000元，205房业主对二楼地面进行防水处理，防水处理金额是1500元（含两个房间）；2.事发前105房房屋装修投入的损失3000元、渗水后造成家私家电的损失、电线的损失共计3000元，合计6000元，及因房屋无法居住自2017年12月1日起止涉讼房屋修好可居住之日止按每月租金1850元计产生的租房费用（到起诉之日为11950元）。秦俊华、余如芳辩称，1.秦俊华、余如芳与505房业主在大浩湖管理处召开就该次505房水管爆裂造成影响的会议中，明确了责任，所有起因都是505房水管在205房阳台爆裂出水造成的，并在《情况说明》中三方签名确认的，在本案中秦俊华、余如芳是直接的受损方（全屋被浸泡），康文钦是间接受损方（只有两个睡房的天花漏水），本案的直接责任方是505房，事实认定清晰。2.秦俊华、余如芳在房屋装修的时候已经做好了厨房、客厅、阳台、厕所的防水防漏工作，已经超出范围做到了装修行业公认的防水防漏必要措施，从入住至今从未出现漏水到105房的情况，在整个事件中秦俊华、余如芳没有对康文钦的损失结果存在任何因果关系，对康文钦的诉讼请求不承担法律责任，而康文钦提出要求秦俊华、余如芳在整个房屋的地板做防水处理，不在康文钦所能享受的法律权利的范围内，秦俊华、余如芳也没有执行的义务，没有任何法律依据，故拒绝该项不合理请求。3.康文钦提出的房屋损失费为17000元具体的明细及维修数额，秦俊华、余如芳认为不具备客观事实，康文钦只是睡房和天花的电线受损，大厅、书房、洗手间均没有受损，其受损面积小，按照市场价格评估，损失最多为8000元左右，康文钦主张17000元没有依据。4.康文钦提出要求承担其2017年12月至今的租房费用毫无法律依据。因为自5楼水管爆裂后，3天内三方业主已经明确了责任人为505房业主，而且当时一楼也正处于房屋新装修的收尾工作，也没有正式入住，既然责任已经认定，而修复的时间最长只需1个月就没有再次漏水到105房内，所以，康文钦没有任何理由和依据至今尚在外租房居住，其在外租房长达半年时间的理由让人质疑，费用归咎到本案被告显然没有任何依据。5.康文钦提出律师费由被告承担，这点毫无法律依据，法律规定在合同没有约定的前提下各自承担自己所聘请的律师费用。6.在5楼水管爆裂的事故发生后，秦俊华、余如芳一直以真诚的态度与505房业主沟通，同时也与康文钦多次沟通未果，因为作为责任人的505房的业主一直拒绝沟通，还出口伤人，所以一直拖延至今未解决，秦俊华、余如芳在本次事故中属于直接受害方，全屋家私、地板被浸泡，其中3个房间的木地板及地下电线、网线、电话线已全部报废需要全部更换，按照市场价格起板、重铺地板和线路人工费及物料的成本费以及厨房、客厅家具浸泡的损失等预计30000元左右，请求法院判决505房业主承担赔偿责任。朱国友辩称，朱国友不是本案适格的主体，朱国友不是505的权属人，也与505的业主没有任何法律关系，应驳回康文钦对朱国友的起诉。张小桦辩称，1.张小桦认为康文钦的主体存在问题，从康文钦出示的房产证原件其是2017年11月30日取得的房产证，并没有其实际从上一手即谭如勇取得房产的证据，事件的发生是在2017年11月16日，康文钦的权利是否受到侵害并无证据支持。2.实际上本案所有的当事人包括原被告都是受害者，真正应该承担责任的是应该是开发公司，包括其所聘请的设计部门和施工单位，以及物业管理公司。3.张小桦在本案中并没有任何侵犯康文钦权利的行为，客观上，张小桦也无从知晓水管是否会爆裂或者腐蚀，因此本案中张小桦没有任何过错，依法应驳回康文钦对张小桦的全部诉讼请求。锦日分公司辩称，锦日公司接受“骏景豪苑”开发商的委托，对该小区提供前期物业服务，锦日分公司认为无需对康文钦房屋因遭受水管爆裂、水浸的损失承担赔偿责任，理由如下：1.本案是因相邻关系引发的侵权之诉，锦日分公司与本案各当事人并非相邻关系，不应成为本案的适格被告。2.锦日公司接受“骏景豪苑”物业小区开发商的委托，对小区提供前期物业服务，负责小区共用部位、共用设施设备的维护养护等管理服务职责，而本案爆裂的水管、受损的对象，都不属于共用部位，共用设施的范围，不属于锦日公司的职责范围，更与锦日分公司无关。本案系由于骏景豪苑C5座505房水表后的专用水管在位于205房专用部分范围处出现爆裂，致105房屋水浸受损，爆裂的水管属于505房专用专有，不是共用设施，爆裂所在的位置不是小区或楼宇的公共部位，而是位于205房专有部分之内，除非入户进入205房，否则无法查看了解、更无法维护该部分水管，锦日分公司、锦日公司无需且无法对肇事水管承担维修、养护的责任，不存在过错，与损失的发生没有因果关系，也没有违反法定的或约定的义务。3.锦日分公司受锦日公司的指派，作为分支机构为小区提供现场物业服务，在履行职责的过程中，积极避免防止类似事件的发生。锦日分公司负责的小区物业服务部，除了严格履行职责范围内的对公共区域的维护职责外，也定期向住户以公告、APP推送等形式，温馨提示业主住户管理好自用的设备设施，避免类似的事件发生。同时督促业主将镀锌水管改为更为安全的PPR材质，如今，该单元个户表后水管都已更换。综上所述，锦日分公司无需就康文钦的损失承担法律责任，请求依法驳回康文钦对锦日分公司的诉讼请求。诉讼中，康文钦举证如下：1.康文钦的身份证复印件1份、被告秦俊华、余如芳、张小桦的广东公安人口信息查询资料各1份（均为复印件）；2.粤（2017）佛南不动产权第0383281号不动产权证1份（原件）；3.《情况说明》1份（原件）；4.视频光盘1张、图片11张（打印件）；5.房屋租赁合同1份（原件）、家私电器清单（租赁）1份（原件）、租赁收据2张（原件）、微信截图6张（打印件）；6.民事委托代理合同1份（原件）、发票1份（原件）；7.房地产开发公司住宅质量保证书1份、房地产开发公司住宅使用说明书1份2张（均为复印件）；8.临时管理规约1份（打印件）；9.商品房购销合同1份（复印件，加盖此件与原件核对无异章及佛山市南海区国土城建和水务局不动产登记档案查询专用章）；10.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果2份（均为原件）；11.关于查明户表后供水水管产权问题的复函1份（原件）；12.房屋买卖合同1份（原件）；13.收款收据2份（原件）；14.中国邮政储蓄银行个人住房贷款审批通知书1份（复印件）；15.中华人民共和国税收完税证明1份（原件）；16.广东增值税普通发票1份（原件）；17.行政服务中心项目办理表1份（打印件）；18.锦日分公司的工商登记信息1份（打印件）。秦俊华、余如芳举证如下：1.××号房地产权证1份（复印件）；2.光盘1张、图片15张（打印件）。张小桦举证如下：1.照片3张（均为打印件）。锦日分公司举证如下：1.《骏景豪苑小区物业服务委托合同》1份（复印件）；2.照片6份（打印件）；3.公告图片3张（打印件）。朱国友没有提交证据材料。锦日公司没有答辩，也没有提交证据。诉讼中，锦日公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃辨证、质证的权利。到庭双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。综合以上本院经审查确认的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：2017年6月21日，康文钦就佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房房屋与出售方的代理人陈雪文签订了《房屋买卖合同》。之后，康文钦陆续向陈雪文支付购房的定金和购房款。2017年10月26日，康文钦与原权利人谭如勇向房地产管理部门申报上述房屋的买卖转移登记。2017年11月30日，康文钦取得了房地产管理部门颁发的上述涉案房屋的不动产权证书。佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房房屋的登记业主是余如芳，佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座505房房屋的登记业主是张小华。2017年11月19日，康文钦以佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房房屋的业主身份与朱国友、秦俊华共同签订《情况说明》，三方确认：1.由于骏景C5-305、405、505由开发商统一将水管安装时经过205阳台，2017年11月16日发现因505水管锈穿漏水在205阳台位置，且205阳台地漏下水管未能将水排出导致水流进入205客厅及房间，造成205房客厅和两卧室被淹、两卧室木地板被泡；2.205房进水后由地板渗水至105房天花，造成天花漏水、电线被泡。朱国友、秦俊华分别作为佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座505房、205房业主代表在上述情况说明上签名。2017年12月1日，康文钦因上述涉案房屋泡水，与梁翠仪签订《房屋租赁合同》，租赁汇豪豪园7-1409的房屋，租金为每月1700元。同日，梁翠仪向康文钦出具收据一份，确认收到康文钦房屋押金3400元，租金1700元，合共5100元。诉讼中，康文钦与秦俊华、余如芳，朱国友、张小桦和锦日分公司共同确定：佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房房屋的墙面、天花维修费为4000元，佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房房屋对地面进行防水处理，防水处理费用为1500元（含两个房间）；渗水后造成佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房房屋家私家电的损失、电线的损失共计1000元，因该房屋无法居住的1850元的租房费用。另查明一，张小桦确认佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座505房房屋的业主张小华就是其本人。秦俊华与余如芳为夫妻关系，共同居住在佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房。另查明二，骏景豪苑的开发商系佛山乡村俱乐部有限公司。2008年12月1日，佛山乡村俱乐部有限公司与锦日公司签订《骏景豪苑小区物业服务委托合同》，约定：佛山乡村俱乐部有限公司将骏景豪苑委托锦日公司进行物业管理，委托管理事项其中包括：市政共同设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。锦日公司的分公司亦即锦日分公司负责骏景豪苑小区的现场物业服务。另查明三，北京市盈科（佛山）律师事务所就查明本案所涉的骏景豪苑C座户表后供水水管产权问题向佛山市禅城区供水有限公司发函，佛山市禅城区供水有限公司于2018年9月21日函复，其主要内容如下:“佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑属于早期建设楼房，当时建设单位没有向我司统一报装‘一户一表’，其后该小区住户也没有向我司申请‘一户一表’改造，因此大浩湖度假区骏景豪苑各户居民户表包括C座一楼各户户表都非我司注册水表用户；到目前为止整个骏景豪苑小区都是在大浩湖度假区的注册总表后用水，大浩湖度假区注册总表后的供水设施管理维护及相关费用由大浩湖度假区管理方负责，建议贵所咨询大浩湖度假区管理方”。另查明四，康文钦因本案诉讼向北京市盈科（佛山）律师事务所支付了法律代理费10000元。本院认为，康文钦虽系于2017年11月30日才领取涉案房屋的房地产权证，但事实上在2017年10月26日其与原权利人已向房地产管理部门申报上述房屋的买卖转移登记，同时在2017年11月19日康文钦与朱国友、秦俊华共同签订的《情况说明》可反映在事发日即2017年11月16日康文钦已为涉案房屋的实际占有人、使用人，故此，康文钦主张本案的民事权利，于法有据。张小桦的相关辩解意见因缺乏事实依据本院不予采信。综合双方当事人的起诉、答辩意见，本案的争议焦点是：康文钦的涉案房屋因漏水造成的损失该由谁承担责任。康文钦的涉案房屋因漏水造成其房屋受损，而漏水原因为开发商安装在骏景豪苑C座外面的用户水管，其中的505房的水管因锈穿漏水在在205房阳台位置，且205房阳台地漏下水管未能将水排出导致水流进入205房的客厅及房间，造成205房客厅和两卧室被淹、两卧室木地板被泡，205房进水后由地板渗水至105房天花，造成天花漏水、电线被泡。因在开发商佛山乡村俱乐部有限公司与锦日公司签订《骏景豪苑小区物业服务委托合同》中约定了骏景豪苑小区室外上下水管道的维修、养护和管理系由锦日公司进行，锦日公司作为物业管理方，对多年前建造的位于骏景豪苑C座外面的用户水管未尽到必要和相当注意，存在管理的瑕疵，故应对康文钦的涉案房屋因漏水造成其房屋受损负直接的责任，而锦日公司的分公司亦即锦日分公司负责骏景豪苑小区的现场物业服务，故应与锦日公司共同承担赔偿损失责任。本院根据康文钦与秦俊华、余如芳，朱国友、张小桦和锦日分公司共同确定的损失，核定康文钦的涉案房屋因漏水造成的损失为：105房的墙面、天花维修费4000元，家私家电、电线的损失1000元和租房费用1850元，即：4000元+1000元+1850元=6850元，锦日分公司与锦日公司应向康文钦赔偿。”因康文钦未向本院申请对涉案房屋与205房之间的漏水原因进行评估，亦未提供证据予以充分证明其主张，同时房屋已经建造多年，故无法断定从205房裂缝缝隙渗漏到楼下的105房的天花板底并对其产生损坏系秦俊华、余如芳的过错所致，故康文钦应自行承担维修105房与205房之间楼板漏水部位的修复义务。康文钦请求赔偿的金额超过上述部分以及请求赔偿其因维权所支付的律师费，因缺乏事实和法律依据本院不予支持。此外，不动产的相邻各方权利人应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。秦俊华、余如芳共同居住在佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房，秦俊华、余如芳作为相邻方，理应对康文钦维修涉案漏水部分提供协助、配合，并为进入205房提供便利维修条件，故此，康文钦应自行聘请有资质的维修公司，对佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房与佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房之间楼板漏水部位进行维修；秦俊华、余如芳在康文钦及维修人员维修上述漏水部位期间予以协助和配合，承担为康文钦及维修人员提供进入佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房等便利维修条件的义务，并达到不再渗漏为止。康文钦请求秦俊华、余如芳，朱国友、张小桦承担本案赔偿责任，因缺乏事实依据本院不予支持。锦日分公司辩解不是本案的适格被告且无须就康文钦的损失承担法律责任，因依据不足本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百一十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、广州锦日物业服务有限公司佛山分公司、广州锦日物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿6850元予康文钦；二、康文钦应于本判决发生法律效力之日起一个月内自行聘请有资质的维修公司，对佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房与佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座105房之间楼板漏水部位进行维修；秦俊华、余如芳在康文钦及维修人员维修上述漏水部位期间予以协助和配合，承担为康文钦及维修人员提供进入佛山市南海区狮山镇横岗大浩湖度假区骏景豪苑C5座205房等便利维修条件的义务，并达到不再渗漏为止；三、驳回康文钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（康文钦已预交），均由广州锦日物业服务有限公司佛山分公司、广州锦日物业服务有限公司负担并应于履行上述判决所确定的债务时一并迳付予康文钦，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  莫文华人民陪审员  唐汉冰人民陪审员  刘忠良二〇一九年五月三十一日书 记 员  林露珠