广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8554号原告向葆贤，女，汉族，1975年9月5日出生，身份证住址广东省清远市清城区，原告李玉兰，女，汉族，1982年4月18日出生，身份证住址广州市白云区，被告深圳市龙电科技实业有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处东坑社区东发路7号厂房3栋、厂房6栋、厂房8栋、厂房9栋，统一社会信用代码91440300192448263N。法定代表人乔辉。委托代理人聂华林，广东度道律师事务所律师。第三人清远市海泰房地产开发有限公司，住所地广东省清远市新城静福路23号优信商务中心三号楼10层04号，统一社会信用代码91441802663394127C。法定代表人汤洪。原告向葆贤、李玉兰诉被告深圳市龙电科技实业有限公司、第三人清远市海泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判长林雪、人民陪审员夏樟秀、刘雪梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告向葆贤、李玉兰、被告委托代理人聂华林到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告因与被告产生纠纷，故特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认英德市英城和平中路以东、富强东路以南维多利广场西区(B区）B2-83号[产权证号：0100502206号]为原告所有，涉案商铺价值320,000元；2、不得执行英德市英城和平中路以东、富强东路以南维多利广场西区（B区）B2-83号商铺[产权证号：0100502206号]，解除对上述商铺的查封；3、本案的案件受理费由被告承担。原告当庭撤回第一项诉讼请求。经审理查明，两原告与第三人清远市海泰房地产开发有限公司在2013年12月29日签订《商品房买卖合同》，约定由两原告向作为开发商的第三人购买位于广东省英德市英城和平中路以东、富强路以南维多利广场西区（B区）B2-83号房产，约定房屋价款32万元，两原告付款方式为签订本合同前支付192,000元，剩余购房款128,000元应在规定的时间内办理银行按揭贷款支付给第三人，第三人应在2013年12月29日前将验收合格的涉案房屋交付给原告。两原告在2014年10月23日向第三人缴纳首期款192,000元，有第三人加盖财务专用章确认的收据为凭。原告向葆贤在2014年12月8日与英德市农村信用合作联社签订个人购房按揭借款合同，向英德市农村信用合作联社借款128,000元。英德市农村信用合作联社在2014年12月15日向第三人海泰房地产公司放款128,000元。至此两原告已支付完毕全部购房款32万元。另外两原告在2013年12月29日向第三人支付了2,000元涉案商铺代办证费用，两原告在2014年1月3日向税务部门缴纳了契税9,600元。关于原告占有使用涉案商铺的时间，原告向法庭提交了两原告与第三人签订的《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》约定两原告将涉案商铺出租给第三人，租赁时间自2015年1月1日起计算。两原告称涉案商铺其实际占有使用的时间应自2015年1月1日起算。本案中原告还提交了第三人通知其收房的收楼通知书，两原告在2018年6月15日在收铺确认函上签名收铺。两原告称重新在收铺函上签名的原因是第三人表示从签名收铺后将开始计算物业管理费。2018年6月15日原告向葆贤与英德市海泰物业管理有限公司签订物业管理合同，从原告提交的物业管理费收据上可见，原告自2018年6月起有按月向英德市海泰物业管理有限公司缴纳物业管理费。另查明，从英德市房产信息中心查询结果可见，涉案房产登记在第三人名下，但买卖合同已经在该房产登记部门进行备案登记。备案内容显示涉案商铺卖方为第三人，买方为两原告，合同签订日期为2013年12月29日，销售金额32万元，备案日期在2014年5月16日。原告称其多次催促第三人配合办理房地产权证，但因第三人拖欠税款之原因，导致两原告无法办理房地产权证。再查明，我院（2018）粤0306执恢274号之二执行裁定书裁定，深圳市龙电科技实业有限公司与清远市海泰房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，（2014）深宝法公民初字第634号民事调解书已经发生法律效力，因海泰房地产公司没有履行生效法律文书确定的义务，故裁定查封海泰房地产公司相应价值的财产。我院在2018年7月31日依法查封了海泰房地产公司名下的涉案房产。2018年8月我院作出《选定评估、拍卖机构通知书》，拟对涉案房产进行评估拍卖。两原告对我院在上述执行案件中对涉案商铺的执行提出异议，我院（2019）粤0306执异49号执行裁定书裁定驳回两原告的异议，两原告不服上述裁定，向本院提起本案诉讼。以上事实有原、被告当庭陈述及经庭审举证、质证的证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为两原告关于解除对涉案商铺的查封的异议是否能够成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案执行案件的执行基础是因买卖合同纠纷而形成的民事调解书，我院在执行（2018）粤0306执恢274号案件过程中，于2018年7月31日查封了第三人名下的涉案商铺，而两原告早在2013年12月29日即与作为开发商的第三人签订房屋买卖合同，两原告在2014年12月15日前已支付完毕全部房屋价款，且于2015年1月1日起占有使用涉案商铺。两原告已经支付完涉案商铺的契税，且将代办证费用缴纳给第三人，从本案提交的证据显示，涉案商铺未过户至两原告原因非两原告自身原因导致。因此依上述法律规定，两原告就涉案商铺的权利能够排除我院对涉案商铺的执行，我院应解除对涉案商铺的查封。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及第一百五十四条第一款之规定，判决如下：解除我院在（2018）粤0306执恢274号案件执行过程中对英德市英城和平中路以东、富强路以南维多利广场西区（B区）B2-83号房产的查封。案件受理费人民币6,100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 林    雪人民陪审员 夏  樟  秀人民陪审员 刘  雪  梅二〇一九年五月二十日书 记 员 郭永青（兼）书 记 员 冯  嫦  瑜附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。