福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2183号 原告：俞培锋，男，1991年5月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：欧慧琳、王艳，福建海山律师事务所执业律师。 被告：福州世茂新纪元置业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道新区中路，统一社会信用代码：913501215673130836。 法定代表人：陈芳梅，职务经理。 委托诉讼代理人：王利平、袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 原告俞培锋与被告福州世茂新纪元置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞培锋的委托诉讼代理人欧慧琳、王艳与被告福州世茂新纪元置业有限公司委托诉讼代理人袁盛斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞培锋向本院提出诉讼请求：1.判令福州世茂新纪元置业有限公司对俞培锋购买的坐落于闽侯县闽侯世茂滨江新城10#楼104联排住宅（预购商品房预告号：侯房预ＹＲ字第××号）进行修缮或向俞培锋支付合理的修缮费用（以造价鉴定部门出具的为准）；2.判令福州世茂新纪元置业有限公司将符合使用条件的房屋交付俞培锋使用；3.判令福州世茂新纪元置业有限公司支付俞培锋违约金1524889元（违约金以已交价款7647386元为基数，从2013年9月30日暂计至2019年3月17日止按日万分之一计算，此后的违约金按日万分之一计算计至实际交付之日止）；4.判令福州世茂新纪元置业有限公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、评估费等）。 事实与理由：2011年11月9日，俞培锋与福州世茂新纪元置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定俞培锋向福州世茂新纪元置业有限公司购买坐落于闽侯县闽侯世茂滨江新城10#楼104联排住宅，福州世茂新纪元置业有限公司应于2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付俞培锋使用，该房屋为精装房，根据该合同第十三条约定，交付使用的商品房应达到（附件三）约定的标准。合同订立后，俞培锋于2012年3月31日前分两次给付福州世茂新纪元置业有限公司商品房买受价款7647386元。但福州世茂新纪元置业有限公司至今仍未能向俞培锋交付符合合同约定的商品房。 2012年12月31日，俞培锋依约前往到现场验房准备接收房屋，后发现房屋现场出现天花板渗水、墙体渗水、墙体开裂、卫生间渗水和漏水、地板木霉变、壁柜霉变等明显的严重质量问题。由于该房屋未达到国家交房标准，故福州世茂新纪元置业有限公司表示会进行修缮。但自2013年随后的几年里，俞培锋与福州世茂新纪元置业有限公司进行多次的交涉、投诉等均没有能够实际解决房屋不符合交付条件的问题。福州世茂新纪元置业有限公司虽然回复决定进行修复，也派工到现场查勘、部分施工，但是修复工程进展缓慢，迟延数年仍然无法交房，屡经催促无果，已经给俞培锋带来了巨大的损失。2017年4月11日，俞培锋在福州世茂新纪元置业有限公司委托的物业管理人员陪同下，再次查看了现场，现场只有部分渗水、漏水、霉变处进行维修标记，并无实际修复施工。随后，俞培锋找到福州世茂新纪元置业有限公司负责人交涉，福州世茂新纪元置业有限公司又派了零星维修人员开始部分修复施工。直至2017年9月24日，俞培锋再次前往现场，除了看到有维修人员留下的破拆卫生间、部分墙壁、地面的施工之外（均有现场照片、录影），仍没有看到实际施工的修复工人。2018年9月13日，俞培锋再次查看了维修现场，发现与2017年9月24日的情形基本相同，俞培锋提出的房屋未达交付条件的问题，福州世茂新纪元置业有限公司明显故意拖延并且至今未将符合使用条件的房屋交付，完全违背了双方之间的合同约定。 福州世茂新纪元置业有限公司未能于约定时间交付达到使用条件的房屋的行为已经构成违约，福州世茂新纪元置业有限公司应对案涉房屋进行修缮或福州世茂新纪元置业有限公司不能履行修缮义务向俞培锋支付因修缮所需要的费用。鉴于福州世茂新纪元置业有限公司不履行房屋修复义务，俞培锋初步委托有资质的鉴定机构对修缮造价进行了评估，经过初步评估案涉房屋修缮费用为523891.592元。从可能产生的维修费用也可以说明，福州世茂新纪元置业有限公司构成了违约，房屋不具备使用条件。 福州世茂新纪元置业有限公司提供与俞培锋签订的MF-2007-01《商品房买卖合同》补充协议(二)关于房屋逾期交付的条款是无效条款，福州世茂新纪元置业有限公司对于逾期交付的行为应当承担违约责任，赔偿俞培锋损失。福州世茂新纪元置业有限公司在未向俞培锋释明的情况下，要求签订《商品房买卖合同》补充协议(二)格式合同违反了《消费者权益保护法》第二十六条的规定。同时，该合同对于商品房交付时间的约定明显减轻福州世茂新纪元置业有限公司的合同义务，关于上述违约条款的相关约定应当无效。福州世茂新纪元置业有限公司应当按照《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约责任向俞培锋支付违约金。 福州世茂新纪元置业有限公司辩称，一、涉案房屋已竣工验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，符合法定及合同约定交付条件，且福州世茂新纪元置业有限公司已履行通知交房义务，俞培锋无权拒收。 （一）涉案房屋具备交房条件。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议5.1条约定，并根据福州世茂新纪元置业有限公司提交的证据《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可知，涉案房屋所在项目工程已于2012年5月31日竣工验收合格，并于2012年9月29日办理竣工验收备案，取得《建设工程竣工验收备案表》。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定可知，办理竣工验收备案须满足工程竣工验收合格、消防验收合格、以及规划、环保验收等条件，涉案工程已经取得《建设工程竣工验收备案表》即证实涉案房屋已满足上述条件，因此，涉案房屋已具备交付条件。 （二）福州世茂新纪元置业有限公司已履行通知交房义务。根据《商品房买卖合同》补充协议（二）3.1条约定，福州世茂新纪元置业有限公司已于2013年9月按照《商品房买卖合同》约定的俞培锋送达地址向俞培锋寄送涉案房屋交付通知函，书面通知俞培锋办理涉案房屋交付手续。 （三）涉案房屋已按合同约定交付。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议5.5条约定，且俞培锋在其起诉状中已自认前往到现场验房准备接收房屋。因此，涉案房屋已按合同约定交付，不存在逾期交房情形，俞培锋诉请将符合使用条件的房屋交付俞培锋使用并支付违约金，缺乏事实和法律依据。 （四）如上所述，涉案房屋已具备交房条件且福州世茂新纪元置业有限公司已履行交房通知义务，俞培锋亦应依约办理交房手续并接收房屋。俞培锋以涉案房屋存在天花板漏水、墙体渗水、墙体开裂等质量问题而拒绝办理交房手续，没有合同依据。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议5.6条约定，涉案工程已竣工验收合格，即表示涉案房屋主体结构质量合格，具备法定及合同约定交房条件，俞培锋认为涉案房屋存在天花板漏水、墙体渗水、墙体开裂等质量问题，应当在交房后提出，福州世茂新纪元置业有限公司核实后即可进行维修，这是俞培锋的权利。但是，俞培锋亦负有接收房屋的义务，权利和义务是相对的，俞培锋不能只是一味地主张自身的权利，而不履行自身的义务。因此，俞培锋不得以涉案房屋存在天花板漏水、墙体渗水、墙体开裂等质量问题而拒绝接收房屋。 综上，涉案房屋已具备交房条件且福州世茂新纪元置业有限公司已履行通知交房义务，俞培锋应当依约办理交房手续并接收房屋，无权以涉案房屋存在天花板漏水、墙体渗水、墙体开裂等质量问题而拒绝接收房屋。因此，俞培锋诉请将符合使用条件的房屋交付俞培锋使用并支付违约金，缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 二、俞培锋在未办理交房手续的情况下，要求福州世茂新纪元置业有限公司支付修缮费用或对涉案房屋进行维修，缺乏事实和法律依据。 （一）俞培锋并未提供证据证明涉案房屋存在质量问题。如上所述，福州世茂新纪元置业有限公司已按照合同约定履行交房通知义务，俞培锋未按合同约定对涉案房屋进行验收、交接，视为涉案房屋已交付，不存在质量问题。况且，俞培锋也未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，因此，俞培锋诉请要求福州世茂新纪元置业有限公司支付修缮费用或对涉案房屋进行维修，缺乏事实依据。 （二）即使涉案房屋存在质量问题，俞培锋亦应当在办理交房手续后，依法在保修期内要求出卖人承担修复责任。故俞培锋在未办理交房手续的情况下要求福州世茂新纪元置业有限公司支付修缮费用或进行维修，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 （三）涉案房屋现状系俞培锋拒绝接收房屋造成的，由此产生的损失应当由俞培锋自己承担。首先，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议5.5条约定，因涉案房屋已按合同约定交付，故涉案房屋交付后的风险由俞培锋承担，与福州世茂新纪元置业有限公司无关。退一步说，即使涉案房屋确实存在质量问题，但福州世茂新纪元置业有限公司亦在保修期内履行维修义务（该事实俞培锋在起诉状中已自认），并多次通知俞培锋验收，但俞培锋还是以各种理由拒绝验收。对此，福州世茂新纪元置业有限公司认为俞培锋作为涉案房屋的所有人同样负有管理和维护涉案房屋的责任，况且俞培锋若认为福州世茂新纪元置业有限公司维修不到位或拖延维修的，完全可以自行维修或委托他人修复，但俞培锋却未采取任何措施防止涉案房屋损失扩大，而是对涉案房屋置之不理，根据《合同法》第一百一十九条的规定，俞培锋不得就该损失要求赔偿。 （四）涉案房屋保修期已届满，福州世茂新纪元置业有限公司的保修义务已完成。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”根据涉案房屋《住宅质量保证书》可知，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；外保温5年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 如前所述，涉案房屋已具备交付条件，福州世茂新纪元置业有限公司已按合同约定履行通知交房义务，并且俞培锋亦前往现场办理交房手续，虽然俞培锋以房屋存在质量问题拒绝接收，但并不影响涉案房屋已交付的事实。因此，涉案房屋已按合同约定交付，俞培锋是否实际居住使用涉案房屋，亦不影响涉案房屋已交付的事实。按照《住宅质量保证书》的要求，现如今涉案房屋各部位、部件的保修期均已届满，福州世茂新纪元置业有限公司无需再承担维修责任与费用。因此，俞培锋在保修期届满后诉请要求福州世茂新纪元置业有限公司对涉案房屋进行修缮或支付修缮费用，缺乏法律及合同依据，依法应当予以驳回。 综上所述，俞培锋并未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，相反，福州世茂新纪元置业有限公司提供的证据足以证实在通知俞培锋交付涉案房屋时，该房屋已经具备了合同约定的交房条件，但俞培锋至今未办理交房手续，责任不在福州世茂新纪元置业有限公司，故其诉求福州世茂新纪元置业有限公司支付修缮费用或对涉案房屋进行维修，缺乏事实和法律依据。 三、俞培锋诉请均已超过诉讼时效，依法应当驳回起诉讼请求。 （一）俞培锋第一项诉请已超过诉讼时效。涉案房屋已于2013年9月16日交房，故俞培锋诉请对涉案房屋进行维修或支付维修费用，应当自2013年9月16日起计算2年诉讼时效，俞培锋起诉已超过诉讼时效。 （二）俞培锋诉请交房已超过诉讼时效。涉案房屋已于2013年9月16日交房，故俞培锋诉请交房应当自2013年9月16日起计算2年诉讼时效，俞培锋起诉已超过诉讼时效。 （三）俞培锋诉请逾期交房违约金已超过诉讼时效，如上所述，福州世茂新纪元置业有限公司已于2013年9月书面通知俞培锋办理涉案房屋交付手续，且俞培锋已自认依约前往现场验房并办理交房手续，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议5.5条约定，涉案房屋已交付。根据《民法总则》《民事诉讼法》的相关规定，俞培锋诉请支付交房违约金，显然已经超过诉讼时效，依法不应当予以支持。 四、《商品房买卖合同》补充协议（二）第三条不属于格式条款，合法有效。根据《商品房买卖合同》补充协议（二）第3.1条约定，首先，该条款系俞培锋与福州世茂新纪元置业有限公司自愿协商订立的，俞培锋选择以精装修标准交付涉案房屋，在原合同约定的交房时间基础上再延长3个月作为装修期，符合客观实际，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未免除福州世茂新纪元置业有限公司责任、加重俞培锋责任、排除俞培锋主要权利，应当合法有效。其次，俞培锋诉请支付违约金的起算时间是2013年9月30日，表示俞培锋认可并接受该条款的约定。因此，《商品房买卖合同》补充协议（二）第三条不属于格式条款，合法有效，涉案房屋交房时间应以该约定为依据。 综上，俞培锋诉请缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 俞培锋、福州世茂新纪元置业有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月8日，俞培锋与福州世茂新纪元置业有限公司签订编号为20110530003《商品房买卖合同》，约定俞培锋向福州世茂新纪元置业有限公司购买坐落于闽侯县闽侯世茂滨江新城10#楼104联排住宅，建筑面积共319.56平方米，该商品房价款按套计算为7647386元。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人愿意，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件六补充协议相关条款约定。第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 附件六合同补充协议第五条第一款约定该商品房所在楼幢依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为出卖人已办妥有关政府部门各项竣工验收（含消防验收）手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。第五条第五款约定若买受人未在交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收、交接的，自交房书面通知规定的交付首日起即视同该商品房已按合同约定交付……第五条第六款约定买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进行维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题(包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部平空鼓、开裂、起沙等)为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。附件六合同补充协议第六条第一款约定如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2013年6月30日，含该日）的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。 《商品房买卖合同》补充协议（二）第二条第四款约定房屋装饰装修及设备标准应不低于本合同附件三的标准，如低于，则买受人可在交房通知确定的交付日之首日起10日内书面要求出卖人整改，出卖人应在合理期限内予以整改或提供整改方案，亦可以选择补偿买受人有关装饰装修及设备的差价替代整改义务。双方同意，对装修及设备的修复或整改不视为出卖人逾期交房。第三条商品房交付时间特别约定第一款约定鉴于该商品房根据本补充协议第一条约定以精装修标准交付，买卖双方同意该商品房的交付时间在本合同及其附件六《合同补充协议》约定的交房时间（含交房宽展期）截止日基础上，可最长再延后3个月（即至2013年9月30日前）。 《商品房买卖合同》签订之后，俞培锋已将全部购房款7647386元支付给福州世茂新纪元置业有限公司，福州世茂新纪元置业有限公司已为该讼争商品房办理预购商品房预告登记。2017年12月20日，俞培锋委托福建杰列律师事务所执业律师陈仁光、王新英向福建世茂新纪元置业有限公司寄送《律师函》，要求福建世茂新纪元置业有限公司对俞培锋购买的房屋天花板渗水、墙体渗水开裂、卫生间渗水和漏水、地板及壁柜霉变等问题进行修复。 讼争商品房已于2012年4月25日进行消防验收备案，于2012年5月31日通过竣工验收。2013年9月16日，福州世茂新纪元置业有限公司按合同约定地址向俞培锋发出交房通知。 本院认为，俞培锋与福州世茂新纪元置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。该讼争商品房已通过竣工验收及消防验收，符合合同第八条约定的交付条件，且福州世茂新纪元置业有限公司已按约定时间通知俞培锋收房，视为已经交房，福州世茂新纪元置业有限公司并无违约，故俞培锋要求福州世茂新纪元置业有限公司支付逾期交房违约金的诉求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于讼争商品房未实际交付，福州世茂新纪元置业有限公司应将讼争商品房交付俞培锋使用。俞培锋以房屋存在天花板渗水、墙体渗水、墙体开裂、卫生间渗水和漏水、地板和壁柜霉变等质量问题未实际收房，根据附件六合同补充协议第五条第六款约定上述质量问题属于福州世茂新纪元置业有限公司保修范围，福州世茂新纪元置业有限公司主张其已对上述问题进行保修，但并未举证证明其已维修完毕并通知俞培锋进行验收，本院认为上述损害始终在持续中，福州世茂新纪元置业有限公司应当履行保修义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、福州世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内对俞培锋购买的坐落于福建省闽侯县闽侯世茂滨江新城10#楼104联排住宅履行保修义务； 2、福州世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将坐落于福建省闽侯县闽侯世茂滨江新城10#楼104联排住宅交付俞培锋使用； 三、驳回俞培锋的其他诉讼请求。 案件受理费18524元，因适用简易程序审结，依法减半收取计9262元，由福州世茂新纪元置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈彬 二〇一九年五月二十九日 法官助理罗燕圆 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。