广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初1331号 原告（反诉被告）：石君，女，1991年10月5日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：梁华成，广西建梧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏雪萍，女，1981年10月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告（反诉原告）：陈柏成，男，1978年4月27日出生，汉族，住广西苍梧县。 两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：黄志忠，广西桂江律师事务所律师。 第三人：梧州市世华房地产中介有限公司，住所广西梧州市西堤三路XXX号。统一社会信用代码：91450400340421776L。 法定代表人：余平。 原告（反诉被告）石君与被告（反诉原告）苏雪萍、陈柏成，第三人梧州市世华房地产中介有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石君及其委托诉讼代理人梁华成，被告（反诉原告）苏雪萍、陈柏成及其的共同委托诉讼代理人黄志忠到庭参加诉讼，第三人世华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告石君向本院提出诉讼请求：1.判令被告苏雪萍、陈柏成退还原告支付的购房定金150000元；2.判令被告苏雪萍、陈柏成退还原告已垫付的银行贷款40400元；3.判令被告苏雪萍、陈柏成向原告支付违约金67500元；4.判令被告苏雪萍、陈柏成向原告赔偿中介费损失6750元；5.本案一切诉讼费用由被告苏雪萍、陈柏成承担。事实和理由：2017年10月9日，原、被告及第三人世华公司共同签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定:1.被告苏雪萍将其名下的“房”以675000元出卖给原告；2.付款方式：签订本合同时支付人民币壹拾伍万元(¥150000.00元)作为定金，定金自动转为房款。首期房款由买方为卖方垫资人民币叁拾伍万元整(¥350000.00元),买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生的一切费用，该垫资款作为首付款。房价余款为壹拾柒万伍仟元整(¥175000.00元)买方应在买方拿到新不动产权证回执单当天支付给卖方；3.物业的交付为：(1）三方约定于2018年8月30日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。(2）卖方交付该物业予买方使用之日期为2017年11月10日前；卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费、有线电视费等），卖方在2018年12月30日前将原落户在该物业的全部户口迀移出该物业，否则，视为违约。等内容。2017年10月9日，在第三人世华公司的中介服务下，原告向被告苏雪萍支付了定金150000元。2017年11月3日被告向原告交付房屋，从该日起至2018年8月4日，原告每月为被告垫付偿还银行分期贷款4040元。原告入住涉案房屋后，因被告苏雪萍在社会上拖欠多笔债务，导致房屋被被告苏雪萍的多个债主喷漆催债、张贴催债通知、上门讨债，故原告不得已采取报警和在房屋门口安装监控摄像头等措施，而被告因急须还债主利息而曾通过微信向原告借款2000元。后来，被告苏雪萍一直催原告在2018年8月底前为其垫付清银行贷款30多万元。对此，原告提出现阶段为被告名下的涉案房屋垫付偿还贷款，对原告非常不利，因为被告对外欠债已被多个债主上门催收，被告随时会被债主起诉，涉案房屋有被查封的危险，故原告要求被告提供其他担保措施，以保护原告已付的定金、垫付款、购房余款不受损失，保护双方的交易安全。但被告由于被多个债主同时催债，时常不在梧州，而极力要求原告垫付清其银行贷款、尽快交余款。2018年8月30日下午，原、被告双方到中介公司商谈，被告急切要求原告帮其偿还银行贷款解押付尾款，完全不顾原告交易不安全因素，因此双方商谈无果。当晚，被告打电话给原告，声称要原告代还银行贷款解押收尾款，原告要求被告提供安全担保措施，原告才敢为被告垫资提前还贷30多万元，但被告不肯。2018年8月31日中午，被告苏雪萍突然带七八个人到原告居住的涉案房屋，大吵大闹，声称若原告不支付剩余房款就要原告退出房屋，原告及家人与其理论，被告随之不准原告及家人再进入该房屋，被告还报警了两三次，要求进入屋内，警察两次来到案涉房屋对被告劝阻，但没有劝阻成功只能离开，原告及家人穿着拖鞋睡衣，被被告苏雪萍阻挡在屋外，后只能离开到亲戚家借宿，但衣物生活工作用品一直在房屋，不得取出。综上，被告认为房屋在其名下，便一味要求原告尽快垫付30多万银行贷款、并尽快付清购房尾款，被告只看合同约定义务、不顾法定义务，是错误的。事实上，被告被多名债主上门追债，原告如果再代被告偿还银行贷款，案涉房屋有可能会被被告苏雪萍的债主查封而扩大损失，因此原告拥有先履行抗辩权。但被告因不懂法，在原告及家人已居住在案涉房屋的情况下，把原告及原告的家人赶出房屋，该行为违反了法定义务，故原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第六十九条、第一百五十二条之规定，原告虽有为被告代付贷款的义务，但因被告欠债以致出卖的房屋被债主上门催收、喷漆，故原告依法有权中止付款，并要求被告提供适当担保，现被告拒不提供担保，还将原告和家人赶出案涉房屋，可见双方无法继续达成房屋交易，完全是被告的过错。此外，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》的约定，导致双方不能成交的最终原因是被告不提供能保障交易安全的有效担保，故被告应向原告支付房屋成交价10%的违约金。近日，原告通过手机短信向被告发送了《解除合同通知》，解除了双方合同。综上，原告为维护自己的合法权利诉至法院，望判如所请。 被告苏雪萍、陈柏成辩称，原告的诉请没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告（反诉原告）苏雪萍、陈柏成向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告所交的购房定金150000元归反诉原告所有；3.判令反诉被告返还梧州市房给反诉原告，并由反诉被告支付从2017年11月11日起至实际返还房屋之日止，每月房屋占用费3000元；4.案件诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月25日，经第三人提供中介服务，反诉原告作为卖方与作为买方的反诉被告双方签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：卖方将其所有的坐落在梧州市房出售给买方，该房屋所有权证号为桂（2017）梧州市不动产权第000001号，房屋价款为675000元，买方在签订本合同时支付定金150000元，由买方为卖方垫资350000元，在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清借款之用，由卖方承担提前还贷所产生一切手续费用，该垫资作为首付款。2017年11月10日前卖方交付该物业给买方使用。2018年8月30日前办理过户相关手续。合同签订后，反诉被告通过他人支付了定金150000元，2017年11月3日反诉原告依约将房屋移交给反诉被告，但反诉被告没有按合同约定在还贷日直接存入卖方还贷银行卡为卖方垫资（首付款）350000元用于办理提前还清借款之用，而是其姐石文代支付房屋的每月按揭贷款，反诉被告未履行合同义务已构成了违约。2018年8月30日下午，反诉被告为掩盖违约的事实，提出不安抗辩权并于2018年9月25日发出通知解除合同。反诉被告违约在前，应承担违约责任，其在违约之后再主张不安抗辩权不符合法律规定，故反诉被告的主张不成立，请求法院予以驳回。为此，反诉原告提出的反诉请求，希望能得到法院的支持。 原告（反诉被告）石君针对反诉辩称，其认为其在本案中不存在违约行为，反诉原告的诉请没有事实依据，故请求法院驳回反诉原告的诉请。 第三人世华公司没有到庭参加诉讼，也没有向法庭提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告石君就本诉向法庭提供的证据有： 1.原告石君的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格； 2.被告苏雪萍的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格； 3.《房屋买卖合同》、落款时间为2017年11月3日的交收房屋钥匙及小区出入卡单据、家私家电清单各一份，《收款收据》二份及《不动产权证书》复印件、中国邮政储蓄银行卡复印件各一份，证明：（1）2017年10月9日，原告与被告苏雪萍、陈柏成在第三人世华公司的中介服务下，签订了《房屋买卖合同》，该合同约定被告苏雪萍将其名下的“房以675000元的价格卖给原告，同时约定了房屋价款的付款方式、房屋交付时间等内容。（2）2017年10月9日，原告向被告苏雪萍支付了定金150000元、向第三人支付了中介费6750元，2017年11月3日被告向原告交付房屋及银行还贷卡； 4.《证明》复印件一份、石文身份证复印件一份、转账到银行卡明细记录（截图）复印件二张、支付宝转账电子回单复印件十份，证明：（1）原告亲属石文为原告垫付被告自2017年11月份到2018年8月份共10个月的房屋贷款，每月4040元，共计40400元。（2）在合同约定的时间内，原告一直在履行《房屋买卖合同》，有支付房贷的事实； 5.微信聊天记录截图复印件三份、被告债主上门喷漆催债图片四张、贴欠款通知图片复印件一张、上门找被告讨债的录像视频（即移动侦测告警图片）复印件五份、短信截图复印件二张、原、被告通话录音文字记录复印件一份，证明：（1）原告入住涉案房屋后，因被告在社会上拖欠多笔债务，该房屋被不同债主喷漆催债、张贴催债通知、上门敲门讨债的事实。（2）被告微信向原告借款2000元，并承认其拖欠外人债务的事实。（3）原、被告的通话记录证明原告要求被告提供安全担保措施，原告才敢为被告垫资30多万元的提前还贷款，但被告没有同意提供安全担保措施。在2018年8月30日原告在跟被告沟通的过程中，有要求被告提供相关的财产担保，如果不提供原告有权终止合同； 6.房屋门口监控录像图片七张，证明2018年8月31日被告将原告赶出涉案的房屋，原告认为被告的该行为是想终止涉案的《房屋买卖合同》的行为； 7.解除合同通知短信截图二张，证明原告依照《中华人民共和国合同法》第一百五十二条、第六十八条第一款、第六十九条的规定，通知被告解除合同的事实； 8.2018年8月31日双方商谈视频文字记录复印件一份及视频U盘一份，证明在履行合同过程中，原告居住在涉案房屋期间出现很多债主上门，双方在2018年8月30日有商谈的事实，在商谈过程中，原告要求被告提供相关的财产担保即行使不安抗辩权，故原告已经明确履行了告知被告的义务； 9.还款流水信息截图（涉案房屋还贷情况）复印件，证明：（1）2018年7-8月被告没有正常还贷的事实，说明原告已把款项打至被告的银行卡，但被告去没有还贷的事实。（2）即使原告把余款打给被告，被告也有可能不拿去还贷，故原告于2018年8月30日终止了履行合同的义务； 10.账单详情（梧州供电局）复印件一份，证明在2018年11月28日，原告已经缴纳200元电费的事实； 11.被告2017年11月-2018年8月还贷逾期记录、截图十张及手机信息截图复印件二张，证明原告已经明确告知被告从2018年9月被告通过信息催促原告代还贷款时，原告已将银行卡信息告诉被告，并已明确表示为何不会再代其还贷款； 12.微信聊天记录截图复印件二份，证明被告知道自己有债务，同时清楚相关的债权人随时可能会起诉被告，并查封、拍卖涉案的房屋的事实。 被告苏雪萍、陈柏成对原告就本诉提供的证据1、2、3的三性及证明的内容没有异议；对证据4的三性无异议，但对其补充证明的内容有异议，认为该组证据同时证明了：（1）原告没有能力还贷，是依靠亲属进行还贷的。（2）《房屋买卖合同》中第二条第三项第二点规定，本案原告应一次性支付首期款350000元作为还贷解押之用，但原告在十个月内都没有支付首期款；对证据5中的债主上门喷漆的图片认为不具备证据的三性，因为该图片没有指明是什么人。而该证据中的移动侦测告警（图片）即“视频”中也没有能反映出是谁欠债，欠债多少，故该证据也不具备证据的三性。对该证据中的欠款通知认为与本案无关联性，是不真实的，因该欠款通知没有注明欠款人是谁，也没有落款时间，故不能证明与本案有关。对该证据中的录音文字的真实性无异议，但认为合同第三条第一项约定的办理相关手续的前提是原告提前还贷，即原告应该一次性付清贷款，但原告没有提前还贷，因此原告已经构成了违约。对该证据中的微信聊天记录截图和短信截图的三性没有异议，但认为该证据证明了原告没有能力按合同约定支付银行贷款及原告在违约的情况下主张解除合同是没有法律依据的；对证据6的三性没有异议，但认为由于原告没有还清贷款，明显构成违约，故被告要求归还涉案房屋是主张自己的权利；对证据7的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为原告在不能提前还贷构成违约的情况下，才要求行使不安抗辩权，以该不安抗辩权去掩盖其违约的事实；对证据8中视频的三性无异议，但对文字记录有异议，认为文字记录不全面，不应作为证据使用，证明本案原告在已经逾期支付首期款即违约的情况下，于2018年8月31日才主张要求被告提供相应的担保，即原告是在违约后才主张的不安抗辩权；对证据9的真实性没有异议，认为在2018年7、8月份时原告确有转款4040元，但因为被告在外地，还贷银行卡一直放在原告处，原告承诺由其还贷，但还是出现没有还贷的记录，过后被告将没有的还贷的部分补交，目前逾期还贷部分被告已经补清了；对证据10的三性无异议，但认为原告缴纳的是2018年11月28日前的电费；对证据11的三性无异议，但对证明的内容有异议，认为本案原告已违反合同约定，没有按时偿还银行贷款，构成违约，在该情况下原告也明确表示不再履行还贷义务，据此证明本案原告不愿意继续履行合同的义务，违反了合同第2条第三项中付款方式第二点的付款时间和方式的约定；同时到目前止涉案的房屋也没有第三者起诉或是申请法院查封；对证据12的三性无异议，但认为该证据已经充分证明原告违反合同约定的付款时间、方式进行还贷，原告在逾期还贷后主张解除合同，已构成违约。 被告苏雪萍、陈柏成就本诉没有向法庭提供证据。 反诉原告苏雪萍、陈柏成就反诉向法庭提供的证据有： 1.《不动产登记资料查询结果证明》一份，证明房的权利人为反诉原告苏雪萍，该房屋无查封的事实； 2.微信聊天记录截图复印件八份，证明反诉被告无经济能力在还贷日支付用于办理提前还清借款之用的首期款350000元，导致房子无法解押办理房屋过户手续的事实； 3.广西增值税发票发票联原件一张及账单详情生活缴费截图复印件一份，证明在2018年11月22日反诉原告已经通过微信的方式支付电费138.89元的事实。 反诉被告石君对反诉原告提供的证据1的三性无异议；对证据2的真实性有异议，认为该证据中的石小姐不是反诉被告，而是反诉被告的大姐，且该聊天记录是不完整的，不能全面客观的反映真实情况。另外，首期款反诉被告已经筹备好了，反诉原告提供的证据也不能证明其所想证明内容；对证据3无异议，但认为反诉原告缴费的时间是2018年11月22日，而反诉被告缴费的时间是2018年11月28日，说明有可能是重复缴费。 反诉被告石君就反诉向法庭提供的证据与本诉原告石君就本诉向法庭提交的证据一致。 反诉原告苏雪萍、陈柏成对反诉被告石君就反诉提供的证据的质证意见与本诉发表的质证意见一致。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案第三人世华公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面的陈述意见，依法视为其放弃陈述和质证的权利，并应承担由此产生对其不利的法律后果。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据；对当事人有异议的证据，本院结合其与本案的关联性在认定事实中进行综合认证。 根据当事人的陈述和综合全案证据，本院认定事实如下： 2017年10月9日，原告石君作为买方与作为卖方的被告苏雪萍、陈柏成和作为经纪方的第三人世华公司签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定：1.物业情况：①买卖之房屋（以下简称“该物业”）地址为红岭路10号第13幢2004房，建筑面积128.53平方米（以房产证面积为准），②房屋所有权证为桂（2017）梧州市不动产权第0000012号，房屋所有权人为苏雪萍；2.成交价、付款方式、税费约定：①该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币675000元，如该物业已安装管道煤气、有线电视设备等设施，则成交价包含该物业之水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、已支付的维修基金等相关费用，②此次交易所产生的税费按照相关部门规定买卖双方各付各税，③定金在签订本合同时支付150000元作为定金，定金自动转为房款。由买方为卖方垫资350000元整，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首付款。房价余款175000元买方应在买方拿到不动产权证回执单当天支付给卖方；3.物业的交付：①三方约定于2018年8月30日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。②卖方交付该物业予买方使用之日期为2017年11月10日前，卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费、有线电视费等），卖方在2018年12月30日前将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，否则，视为违约。③该物业以现状售予买方，买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，对该物业朝向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。该物业之现状不带租约，带家私家电（详见家私电清单编号WZSHDC0001595），带现有装修；4.合同三方的权利义务与违约责任：①卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的由卖方承担全部责任。②经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付6750元作为咨询及中介服务费；买房或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或买方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。③卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千万之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。④买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。卖方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。⑤买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续当日；5.买卖双方确认，经纪方与买方或者卖方签订的任何协议，或者经纪方出具的任何声明、承诺书等文件，必须加盖经纪方公章方可生效，买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据，如有员工私自向买卖双方开具白条收据或作出承诺，买卖双方应拒绝，否则经纪方不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任。原告（反诉被告）石君在该合同上签字，被告（反诉原告）苏雪萍、陈柏成在该合同上签字，第三人世华公司该合同上盖章。 上述合同签订后，原告石君于2017年10月9日向被告苏雪萍、陈柏成支付了购房定金150000元。同日，原告石君向第三人世华公司支付了中介服务费6750元。2017年11月3日，被告苏雪萍将涉案房屋交付给原告使用，原告为被告垫付了2017年11月4日至2018年8月4日期间涉案房屋的银行按揭款40400元。 庭审中，原告石君在回答法庭发问的问题时称：（1）2017年11月-2018年11月期间，其同意向被告支付房屋租金2500元/月，2018年12月之后的房屋租金的标准，因为被告在2018年12月已经对案涉房屋进行停电，其没有办法在案涉房屋正常生活，故其只愿意以500元/月的标准支付；（2）到目前，其尚未把涉案房屋交还给被告。被告苏雪萍、陈柏成对原告的上述意见（1）认为2017年11月-2018年11月期间，其同意原告按2500元/月的标准向其支付房屋租金，但2018年12月后因原告还是继续占用涉案房屋，故认为原告还是需要按2500元/月的标准向其支付房屋占用费；对原告的上述意见（2）没有意见。此外，被告在回答法庭发问的问题时称：其于2018年11月份确实停了涉案房屋电，而其之所以会对涉案房屋进行停电，是因2018年8月30日案涉合同已经到期，但原告一直没有履行合同，其也没办法进入房屋查看，故为了房屋安全停电，就对涉案房屋停电至今。 在案件的审理过程中，本院于2019年5月14日依法对被告进行了询问，被告在询问笔录中明确表示：就2018年12月后原告还是继续占用房屋的占用费方面其不申请评估，由法院依法认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案的《房屋买卖合同》是否应该解除？二、原告已支付的购房定金150000元、代偿银行按揭款40400元，被告是否应该退还？三、原、被告是否存在违约行为？违约责任如何承担？四、原告是否需要向被告支付涉案房屋的占用费？占用费的标准是多少？ 关于争议焦点一，本案中，原告石君与被告苏雪萍、陈柏成及第三人世华公司签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照约定全面履行各自的义务。庭审中，原、被告均表示同意解除涉案的上述《房屋买卖合同》，故现反诉原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中合同解除后，被告应将150000元的购房定金以及代偿银行按揭款40400元退还给原告。同样，原告应将涉案房屋退还给被告。至于被告苏雪萍、陈柏成提出反诉要求原告已经交付的150000元定金归其所有的诉请，因缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。 关于争议焦点三，根据原告、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定“由买方为卖方垫资350000元整，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首付款”。本案中，原告作为买方在合同签订后只垫付了涉案房屋2017年11月4日至2018年8月4日期间的银行贷款，而并没有按合同约定在还贷日将涉案房屋的贷款存入卖方即被告的还贷银行卡用于办理提前还清贷款。同样，根据双方签的上述合同约定：“三方约定于2018年8月30日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续”及“卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款”。本案中被告作为卖方，也没有在双方约定的办理过户相关手续的时间内即2018年8月30日前将涉案房屋的债务即银行贷款付清。据此，本院认为造成涉案的《房屋买卖合同》没有被按约定履行，原、被告双方均有过错，双方均应为此承担同等的责任，故现原告要求被告承担违约责任，支付违约金67500元及赔偿中介费损失6750元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于原告提出其在案涉房屋居住期间，因被告苏雪萍在社会上拖欠了多笔债务，导致房屋被被告苏雪萍的多个债主上门讨债、喷漆、张贴催债通知，因此其将垫付款交付给被告存在风险，故其行使不安抗辩权，要求被告向其提供有效担保，但被告没有向其提供有效担保，据此被告构成了违约，应向其支付违约金的主张意见，因被告对此不予认可，且原告就其此主张也未能提供足以佐证的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告的此项主张意见缺乏事实和法律依据，故本院依法不予采纳。同样，被告在反诉中提出原告没有按合同约定在还贷日将350000元垫资款直接存入被告的还贷银行卡作为房屋首付款，用于办理提前还清借款之用，已构成违约的主张意见，因缺乏事实和法律依据，故本院依法不予采纳。 关于争议焦点四，本案中因涉案的《房屋买卖合同》已解除，而被告在自2017年11月3日就将涉案房屋交付给了原告，而原告至今尚未把房屋退还给被告，故现被告反诉要求原告支付从2017年11月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费的诉请，合理合法，本院依法予以支持。至于原告应向被告支付房屋占用费的标准问题，因原告在庭审中明确表示对于2017年11月-2018年11月期间，其同意以2500元/月标准向反诉原告即被告支付房屋租金，对此被告也表示同意，故本院确认2017年11月-2018年11月，共计12个月，原告需向被告支付房屋占用费30000元（2500元/月×12月=30000元）。至于2018年12月起的房屋占用费方面，被告反诉提出要求原告仍按2500元/月的标准支付房屋占用费，原告对此不予认可，并提出因为被告在2018年12月已经对案涉房屋进行了停电，导致其没有办法在案涉房屋正常生活，故其只愿意以500元/月的标准支付，而被告在庭审中明确表示在2018年11月其确实对涉案房屋进行了停电，且在本院依法对其进行的询问时也明确表示就2018年12月后原告继续占用房屋的占用费方面其不申请评估，由法院依法认定。据此，综合全案案情，本院酌情支持2018年12月起至返还涉案房屋之日止，原告以1000元/月的标准向被告支付房屋占用费。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）石君与被告（反诉原告）苏雪萍、陈柏成及第三人梧州市世华房地产中介有限公司于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告苏雪萍、陈柏成应于本案判决生效之日起十日内向原告石君返还购房定金150000元； 三、被告苏雪萍、陈柏成应于本案判决生效之日起十日内向原告石君返还代偿的银行按揭款40400元； 四、驳回原告石君的其他诉讼请求； 五、反诉被告石君应于本案判决生效之日起十日内将梧州市红岭路10号第13幢2004房的房屋返还给反诉原告苏雪萍、陈柏成； 六、反诉被告石君应于本案判决生效之日起十日内向反诉原告苏雪萍、陈柏成支付梧州市红岭路10号第13幢2004房的房屋占用费（房屋占用费计算：①2017年11月-2018年11月期间的房屋占用费30000元；②从2018年12月起至返还房屋之日止的房屋占用费按1000元/月的标准计付）； 七、驳回反诉原告苏雪萍、陈柏成的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费5269元，财产保全费1870元，合计7139元，由原告石君承担2003元，由被告苏雪萍、陈柏成承担5136元；反诉案件受理费2010元，由反诉原告苏雪萍、陈柏成承担1686元，反诉被告石君承担324元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  朱 欣 人民陪审员  李巧琼 人民陪审员  黄 浩 二〇一九年五月十三日 法官 助理  李健梅 书 记 员  蓝爱英 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。