山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2391号上诉人（原审原告）：岳雨杉，女，1992年12月18日生，汉族，住大同市平城区福华园小区12楼6单元4号。委托诉讼代理人：韩泓，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告):张泽生，男，1964年11月29日生,汉族,住大同市绿洲西城金泽小区1号楼4单元401室。委托诉讼代理人：梁迎春，山西永固律师事务所律师。原审第三人:大同市维隆房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区御河西路东侧国际丽都5号楼1层2单元0101号法定代表人:史维彬，该公司董事长。上诉人岳雨杉因与被上诉人张泽生、原审第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司（以下简称维隆公司）执行异议之诉一案，不服原大同市南郊区人民法院（2018）晋0211民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳雨杉的委托诉讼代理人韩泓，被上诉人张泽生的委托诉讼代理人梁迎春，原审第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司的法定代表人史维彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳雨杉的上诉请求：1、请求依法撤销大同市南郊区人民法院（2018）晋0211民初617号民事判决书；2、依法确认上诉人对大同市御河西路东侧6、8号楼底层7号商铺具有所有权;依法对大同市南郊区人民法院（2016）晋0211执字418号之三执行裁定书裁定查封的大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市御河西路东侧国际丽都6、8号楼底层7号商铺立即停止执行，解除查封；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实前后矛盾，判决结果都无法自圆其说。1、一审判决认定2013年8月28日上诉人与第三人签订了《商品房买卖合同》并支付了300万元的房屋价款，却又以该商铺2013年的购置款与该院2018年在执行过程中对该商铺的评估价款相对比，认为购房款低于评估价，且购房款是收据不是正式发票为由否认上诉人系该商铺实际受让人，明显是认定事实前后矛盾。且不说自2013年起至2018年，大同市房地产市场价格一直呈上涨状态，用2018年的市场行情与2013年的市场价款相比较，完全无可比性。2、上诉人支付了全部价款并提供了开发商出具的收款收据，一审法院认为上诉人未出具正式发票，没有正式发票就能否定上诉人交付全部房款的事实吗？3、上诉人购买商铺后系委托史维彬个人代为出租，一审判决认为是委托第三人出租该商铺完全系认定事实错误。二、朔州市汇丰小额贷款有限责任公司与第三人之间的抵押权完全不成立，更何况该抵押权是否有效、抵押是否成立，与本案无关，不是本案审理的范围。但一审法院多次就朔州市汇丰小额贷款有限责任公司的抵押权是否成立向第三人发问，并且在一审判决书中作为判决的主要理由，其行为已经违背了作为一级审判机关应有的公平、公正的原则。本案中，上诉人仅就大同市南郊区人民法院（2016）晋0211执418之三执行裁定书提出异议及执行异议之诉，朔州市汇丰小额贷款有限责任公司没有参加本案诉讼、不是本案的当事人，原大同市南郊区人民法院无权审查其他案件。其次，朔州市汇丰小额贷款有限责任公司与第三人的借款合同纠纷早已经平鲁区人民法院审理终结,且已经进入到执行程序并执行终结,仅余300万元的利息朔州市汇丰小额贷款有限责任公司已经与第三人达成执行和解协议，现该案尚在执行和解期限内，原大同市南郊区人民法院没有权利去超越自己的职权范围去审查一个与本案毫无关系的已经执行和解的案件。三、一审法院严重违法超标查封。《民事诉讼法》242条第一款明确规定:“人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。”同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条:“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”根据原大同市南郊区人民法院（2016）晋0211民初545号民事判决书，责令大同市维隆房地产有限责任公司应给付张泽生本息、案件受理费、执行费共计7091424元，且在诉讼中对大同市御河西路国际丽都小区6、8号楼底层1、2、11号商铺进行了诉讼保全。而2017年9月11日原大同市南郊区人民法院以（2016）晋0211执418号之三执行裁定书裁定将大同市御河西路国际丽都小区6、8号楼底层1、2、3、5、7、10共6套商铺查封，且在2018年2月8日，委托山西涌鑫房地产估价咨询有限公司对上述6套商铺进行了评估，6套商铺总价高达4333.64元，仅1、2号商铺价值既已达到1336.12万元。上述商铺均是可分财产，南郊区人民法院严重超标查封。四、一审判决适用法律错误。上诉人是2013年8月28日购买的国际丽都小区6、8号楼底层7号商铺，南郊区人民法院是2017年9月11日将包括7号商铺在内的共计6套商铺予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人与第三人是2013年8月28日签订《商品房买卖合同》、交付房款转移占有,所有行为均在南郊区人民法院2017年9月11日查封之前,7号商铺不能办理房屋产权证书的原因是开发商没有缴纳土地出让金，上诉人无过错，虽然7号商铺未办理产权登记手续，但并不影响上诉人依法对7号商铺享有足以排除执行的权利。因此，上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，要求确认申请人对大同市御河西路东侧6、8号楼底层7号商铺具有所有权并对7号商铺立即停止执行，解除查封于法有据；一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出判决，系适用法律错误。被上诉人张泽生答辩称：原判正确，应予维持。原审第三人维隆公司答辩称：认可涉案房屋卖给了上诉人，同意上诉人的上诉请求。岳雨杉向一审法院提出诉讼请求：1、对大同市南郊区人民法院作出的(2016）晋0211执字418号之三执行裁定书，裁定查封第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为463.72平方米的商铺，停止执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为463.72平方米的商铺具有所有权。一审法院认定事实：该院作出的（2016）南商初字第545号民事判决书生效后，第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司未履行给付义务，被告张泽生向该院申请强制执行。执行过程中,该院作出（2016)晋0211执418号之三执行裁定书，查封了第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司名下位于大同市御河西路东侧国际丽都6、8号楼底层1、2、3、5、7、10号商铺，原告岳雨杉以案外人身份提出执行异议，主张原告对大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号、面积为463.72平方米的商铺具有所有权，请求解除对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市御河西路东侧国际丽都8号楼7号、面积为463.72平方米的商铺的查封。2016年2月23日，该院作出（2018）晋0211执异2号执行裁定书，裁定驳回原告岳雨杉的异议请求。后原告岳雨杉对该裁定不服，向该院提起诉讼，请求判令：1、对大同市南郊区人民法院作出的（2016）晋0211执字418号之三执行裁定书，裁定查封第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号、面积为463.72平方米的商铺，停止执行，并解除对该房屋的查封;2、确认原告对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市御河西路东侧国际丽都8号楼7号、面积为463.72平方米的商铺具有所有权。另查明，本案诉争的位于大同市御河西路东侧国际丽都8号楼7号、面积为463.72平方米的商铺，在2013年1月份，第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司在向朔州市汇丰小额贷款公司借款时作为抵押物抵押给该公司。一审法院认为，本案的争议焦点是该院查封的第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号、面积为463.72平方米的商铺所有权是否属于原告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，综合分析本案原被告双方提供的全部证据，首先，尽管本案原告岳雨杉与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《商品房买卖合同》，但该合同双方约定，原告岳雨杉以3000000元的价格购买本案诉争商铺远远低于该商铺在执行过程中的评估价格，低于市场价格，不符合交易习惯。关于支付价款问题。虽然原告出具了购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票。其次，本案涉案房屋在2013年1月份，第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司在向朔州市汇丰小额贷款公司借款时作为抵押物抵押给该公司，而2013年8月28日原告岳雨杉与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《商品房买卖合同》，不符合法律规定；再次，涉案房屋第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司出售给原告岳雨衫后，仍由第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司对外出租，有悖常理。综合来看，原告岳雨衫对本案诉争商铺的实际受让人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。根据以上情况，原告提供的现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由难以支持。因此，原告请求对该院作出的（2016)晋0211执字418号之三执行裁定书，裁定查封第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为:463.72平方米的商铺，停止执行，并解除对该房屋的查封及确认原告对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号、面积为463.72平方米的商铺具有所有权的请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干意见的解释》第二十四条之规定，判决：驳回原告岳雨杉的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告岳雨杉承担。本院经审理查明的事实同一审法院一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人岳雨杉是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，岳雨杉在一审中提交的《商品房买卖合同》、收款收据、银行汇款凭证等证据可以证实，岳雨杉与维隆公司于2013年8月28日签订了《商品房买卖合同》，岳雨杉的母亲张丽英于同日将购房款300万元通过冉亚宁的账户汇入维隆公司指定账户。关于房屋的交付，岳雨杉提供的房屋租赁合同、委托书能够证明岳雨杉的母亲张丽英委托史维彬将涉案房屋出租给张全喜，租金每年40万元，岳雨杉提供的银行存款凭条能够证明其母亲于2013年9月11日收到租金40万元的事实，与维隆公司的法定代表人史维彬的陈述也能相互印证。再结合岳雨杉提供的维修基金、物业费、采暖费收款收据及发票等证据，可以证实在法院查封前岳雨杉已合法占有涉案房屋。综上，岳雨杉对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，本院对其提出的执行异议请求予以支持。但岳雨杉与维隆公司之间是买卖合同关系，双方当事人享有合同上的权利义务，并不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力，故对岳雨杉要求确认对涉案房屋享有所有权的主张不予支持。综上，上诉人岳雨杉的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院判决驳回岳雨杉的诉讼请求错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销原大同市南郊区人民法院（2018）晋0211民初617号民事判决；二、不得执行原大同市南郊区人民法院(2016)晋0211执418号之三执行裁定书中位于大同市平城区御河西路东侧国际丽都小区6、8号楼底层7号商铺；三、驳回上诉人岳雨杉的其他诉讼请求。一审案件受理费30800元，由上诉人岳雨杉负担30700元，由被上诉人张泽生负担100元；二审案件受理费30800元，由上诉人岳雨杉负担30700元，由被上诉人张泽生负担100元。本判决为终审判决。原大同市南郊区人民法院（2018）晋0211执异2号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一九年五月十二日书记员 王毅伟