广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民初12号 原告：金锐（香港）投资管理有限公司，住所地香港特别行政区九龙旺角弥敦道610号荷李活商业中心1318-19室。 法定代表人：陈第政，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：陈德文，男，1952年7月6日出生，汉族，住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所律师。 第三人：广西三润投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区北流市北流镇陵宁路0107号，统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 原告金锐（香港）投资管理有限公司(以下简称金锐公司)与被告陈德文、第三人广西三润投资发展有限公司(以下简称三润公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金锐公司与第三人三润公司的共同委托诉讼代理人黄靖，被告陈德文及其委托诉讼代理人李昆林、劳振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金锐公司向本院提出诉讼请求：一、解除金锐公司与陈德文于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、陈德文向金锐公司支付违约金15万元，返还租赁费用11250元及利息1250元（利息按人民银行的同期同类贷款利率2倍计算从金锐公司向陈德文支付租金开始至付清为止）；三、本案诉讼费用由陈德文承担。事实和理由：2017年3月16日，陈德文投资购买防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇3号楼715号商品房，为投资收益目的而租赁给金锐公司，双方签订《房屋租赁合同》，约定：陈德文将购买的商品房租赁给金锐公司，由金锐公司按合同支付租金，租金费用总额为50万元；租赁期内，陈德文丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，赔偿金锐公司合同约定的租赁费用总额的30%的违约金，并返还已付租赁费用及利息，利息不低于银行贷款利率2倍。在租赁合同履行过程中，陈德文因与开发商解除商品房买卖合同而丧失租赁房屋权利，导致本租赁合同无法继续履行，给金锐公司造成重大损失。金锐公司根据涉案合同第九条第四项的约定要求陈德文承担违约责任，是双方自愿对逾期违约行为承担责任方式而作的明确约定，符合双方的主观意愿及预知后果。为此，陈德文应承担涉案租赁合同总额50万元的30%即15万元，返还金锐公司已付的租赁费用11250元并按银行贷款利率2倍支付利息。金锐公司为此事曾向法院起诉，一审法院根据合同约定及相应的案件事实支持金锐公司的诉讼请求，陈德文提起上诉后，二审法院认为金锐公司没有办理公证手续为由，程序不适当而驳回起诉，现金锐公司已办理完成公证委托手续另行提起诉讼，为维护金锐公司合法权益，特提起诉讼，请求法院支持金锐公司的全部诉讼请求。 被告陈德文辩称，一、涉案房屋租赁合同属于无效合同。（一）从房屋租赁合同内容来看，金锐公司与三润公司属于利益共同体，存在合同关系，涉案房屋租赁合同属于变相返租合同，依据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，本案中涉案项目尚未取得预售许可证，属于未竣工的商品房，三润公司与金锐公司联合通过变相返租的方式尽快获得资金，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的”之强制性规定，涉案房屋租赁合同属于无效合同。（二）涉案房屋尚未经验收合格，三润公司未将该房屋交付陈德文，陈德文无法将房屋交付给金锐公司使用。依据《中华人民共和国消防法》第九条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，涉案房地产开发项目只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用，这是法律的强制性规定，涉案商品房尚未通过五方验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《商品房屋租赁管理办法》第六条之规定，涉案房屋租赁合同违反了上述法律的强制性规定，应属无效合同。（三）三润公司与陈德文签订的《防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（以下简称《定向合作开发合同书》）无效，陈德文出租涉案房屋属于无权处分，该房屋所有权、出租权、收益权等自始属于三润公司所有，三润公司不予追认涉案房屋租赁合同的效力，故该合同应属无效合同。二、涉案房屋租赁合同无效，陈德文不应当承担合同无效的责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效承担缔约过失责任，陈德文只需将所收款项11250元退还金锐公司。三、退一步讲，即便涉案房屋租赁合同有效，陈德文承担违约责任的条件尚未成就。陈德文要承担违约责任，必须满足三个条件，一是在租赁期间内，二是因甲方丧失房屋权利；三是导致本合同无法履行。金锐公司依据涉案房屋租赁合同第九条第四项约定“租赁期间内，因甲方丧失房屋权利，导致本合同无法履行的，应当赔偿乙方本合同约定租赁费用总额30%的违约金”，要求陈德文承担违约责任，无事实与法律依据。（一）不符合租赁期间内丧失房屋权利。根据涉案房屋租赁合同第二条第一项相关约定“租赁期限为10年，共120个月。该房屋租期从甲方交付房屋的下个自然月起算”，房屋租期从陈德文交付房屋的下个自然月起算，而直至2019年3月19日，三润公司仍未将涉案房屋交付陈德文，陈德文当然无法将房屋交付给金锐公司，陈德文不能交付房屋，租赁期限还没开始计算，时至2019年3月19日，租赁期限亦没有开始计算。（二）不符合因甲方违约丧失房屋权利。因陈德文与三润公司签订的《定向合作开发合同书》自始、当然无效，陈德文对涉案房屋自始、当然不享有任何权利，房屋尚未交付，租赁期尚未开始计算，故不存在涉案房屋租赁合同第九条第四项约定陈德文承担违约责任的事实。四、退一步讲，如果陈德文需要承担违约责任，金锐公司要求支付15万元违约金过分高于造成的损失，金锐公司的实际损失仅是支付了11250元租金以及按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率2倍计算利息的损失，根据合同法公平原则、权利义务对等原则以及双方在签订合同时均存在过错，请求法院将陈德文需承担的违约金按照涉案房屋租赁合同第九条第二项的计算方式调整为7604元。 第三人三润公司述称，本案与三润公司没有直接联系，三润公司只是配合出庭，相当于证人的角色，认可金锐公司的陈述意见。 原告金锐公司围绕其诉讼请求向本院提交的证据：证据1，金锐公司商业登记表，证明其主体身份；证据2，陈德文的身份证复印件，证明陈德文的主体身份；证据3，《房屋租赁合同》，证明双方签订《房屋租赁合同》，约定：陈德文将购买的商品房租赁给金锐公司，如陈德文丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，则承担约定的违约责任；证据4，支付租赁费用清单，证明金锐公司从2017年5月起，已按约定向陈德文支付租赁费用11250元；证据5，《民事判决书》、执行通知书，证明在租赁合同履行过程中，陈德文因与开发商解除商品房买卖合同而丧失租赁房屋权利，导致本租赁合同无法继续履行，并已经人民法院作出判决且生效、执行。 被告陈德文为其辩解向本院提交的证据有：房屋装修工程施工合同，证明：2017年3月16日三润公司与金锐公司串通，以返租为由欺骗陈德文与广西壮乡建设集团有限公司签订《房屋装修工程施工合同》，涉案房屋由广西壮乡建设集团有限公司装修，不是金锐公司装修，除了预付11250元租金外，金锐公司没有其他损失。 第三人三润公司无证据提交。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈德文认可原告金锐公司提交的全部证据，但不认可证据3、4、5的证明内容。原告金锐公司认为被告陈德文提交的证据与金锐公司无关，且不涉及到本案的争议。第三人三润公司认可原告金锐公司提交的证据，对于被告陈德文提交的证据，质证意见与原告金锐公司一致。 本院对本案的证据认证如下：因各方当事人均认可金锐公司提交的全部证据，本院予以采信。被告陈德文提交的证据与本案有关，能够证实涉案房屋并非金锐公司所装修，房屋装修费用并非金锐公司的实际损失，故本院予以采信。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年3月16日，陈德文与三润公司签订了一份《定向合作开发合同书》，陈德文购买由富乐华公司开发的位于防城港中央商务区，建筑面积71.90平方米，总金额为50万元，交房日期为2019年12月30日。合同签订后，陈德文已向三润公司交纳房款25万元。 同日，金锐公司与陈德文、三润公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈德文将购买的上述商品房租赁给金锐公司，租赁期为10年，租金第1年每月2500元(2017年4月1日-2018年3月31日)，第2年每月2917元(2018年4月1日至2019年3月31日)，以上租赁费用为全款比例租金，实际支付租金计算方式按甲方所缴纳房款比例相应支付租金。第3年每月3333元，第4年起以每月递增416元-417元的幅度增加租金，直至第10年每月租金为5833元。合同第九条违约责任四规定：“租赁期内，陈德文丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，赔偿金锐公司合同约定租赁费用总额30%的违约金，并返还已付租赁费用及利息，利息不低于银行贷款利率2倍”。合同还约定其他内容。合同签订后，金锐公司自2017年5月至2018年1月每月向陈德文交租金1250元，租金一共9期共11250元。防城港市港口区人民法院于2017年9月12日作出（2017）桂0602民初1647号民事判决：确认《定向合作开发合同书》无效，三润公司返还陈德文购房款25万元并赔偿利息损失。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、金锐公司与陈德文签订的房屋租赁合同是否有效；二、金锐公司请求解除房屋租赁合同是否应得到支持；三、金锐公司请求陈德文支付违约金15万元，返还租赁费用11250元及利息有无事实和法律依据。 一、关于本案的法律适用问题。由于金锐公司系香港特别行政区注册成立的公司，而香港特别行政区与我国内地属于一国之内的不同法域，故本案应参照涉外民商事纠纷的相关规定进行审理，应先确定准据法的适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，各方当事人在庭审中均选择适用中华人民共和国内地法律，故本案实体处理应当适用中华人民共和国内地法律。 二、关于本案的实体处理问题。 本院认为，1、关于金锐公司与陈德文签订的房屋租赁合同是否有效的问题。陈德文将其向三润公司购买的房屋出租给金锐公司，双方签订了《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，也不损害国家、集体、第三人的利益，依法应认定为合法有效。金锐公司已按合同约定分9期向陈德文支付了9个月的租金，陈德文收到租金后未提出异议，该合同已实际履行。由于金锐公司与三润公司是两个相互独立的企业，没有证据证明它们存在相互隶属、交叉持股等关联关系，也没有法律上的利害关系，因此，陈德文提出该房屋租赁合同为变相返租性质应认定为无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。涉案《房屋租赁合同》与陈德文和三润公司签订的《定向合作开发合同》在内容、性质上无从属关系，该两份合同互相独立，不存在从属关系，也不符合法律规定的无权处分的情形，故本院对陈德文认为涉案房屋租赁合同只有在权利人三润公司的追认下才有效的抗辩理由不予采纳。 2、金锐公司请求解除房屋租赁合同是否应得到支持。因陈德文与三润公司签订《定向合作开发合同书》，根据陈德文的诉讼请求，人民法院已经作出生效的民事判决确认为无效合同，陈德文已经无法得到位于防城港中央商务区，其也无法将该房屋出租给金锐公司，双方合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，金锐公司请求解除房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。 3、金锐公司请求陈德文支付违约金15万元、返还租赁费用11250元及利息有无事实和法律依据。本案中，陈德文已经收取了金锐公司9个月的租金11250元，但未能将涉案房屋交付金锐公司使用，现双方的房屋租赁合同已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，陈德文应当将其收取的金锐公司的租金11250元返还金锐公司并支付相应利息。虽然《房屋租赁合同》第九条违约责任四规定：“租赁期内，因陈德文丧失房屋权利，导致合同无法继续履行的，应当赔偿金锐公司本合同约定租赁费用总额30%的违约金；并返还金锐公司已交付的全部租赁费用及利息，利息不低于银行同期贷款利率的二倍”，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，除金锐公司支付给陈德文租赁费用11250元而给金锐公司造成的资金被占用的利息损失外，金锐公司没有提供任何证据证明其因陈德文违约存在其他经济损失，金锐公司与陈德文约定的违约金过分高于金锐公司的实际损失，故本院对金锐公司请求陈德文支付15万元违约金不予支持，陈德文只需按照涉案房屋租赁合同约定向金锐公司支付利息，利息的计算方法为以11250元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率2倍从金锐公司向陈德文支付租金开始分段计算直至付清为止。 综上所述，金锐公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 1、解除原告金锐（香港）投资管理有限公司与被告陈德文于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告陈德文向原告金锐（香港）投资管理有限公司返还租金11250元及利息（利息计算方法：以1250元为基数，从2017年5月14日计算至2017年6月10日；以2500元为基数，从2017年6月11日计算至2017年7月11日；以3750元为基数，从2017年7月12日计算至2017年8月14日；以5000元为基数，从2017年8月15日计算至2017年9月19日；以6250元为基数，从2017年9月20日计算至2017年10月19日；以7500元为基数，从2017年10月20日计算至2017年11月19日；以8750元为基数，从2017年11月20日计算至2017年12月11日；以10000元为基数，从2017年12月12日计算至2018年1月9日；以11250元为基数，从2018年1月10日计算至付清为止。以上利息均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率2倍计算）。 三、驳回原告金锐（香港）投资管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10425元，保全费1345元，合计11770元（原告金锐（香港）投资管理有限公司已预交），由原告金锐（香港）投资管理有限公司负担5212.5元，被告陈德文负担6557.5元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，原告金锐（香港）投资管理有限公司可在判决书送达之日起30日内，被告陈德文可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10425元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 禤汉奇 审 判 员 李丽莉 审 判 员 栾彩云 二〇一九年五月二十三日 法官助理 黄 颖 书 记 员 高新波 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。