山东省鱼台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0827民初933号 827民初933号原告：王乃存，男，1981年4月20日出生，汉族，现住鱼台县。 委托诉讼代理人：刘茂峥，鱼台英杰法律服务所法律工作者。 被告：山东金泰华房地产有限公司（以下简称金泰华），统一社会信用代码9137082779036502XA，住所地鱼台县王鲁镇政府门西。 法定代表人：刘建军，总经理。 委托诉讼代理人：王群，山东鲁鼎律师事务所律师，特别授权。 原告王乃存与被告金泰华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘茂峥，被告金泰华委托诉讼代理人王群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王乃存向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理房产证违约金，按已付购房款总额计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，自订立合同360日起至2019年1月29日止。事实和理由：2016年1月14日，原、被告订立《济宁市商品房买卖合同》，被告出售给原告金泰华城小区商品房一套，价款434550元。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未能向房地产登记机关提交登记所需的材料，致使原告未能如期取得房产证，被告已构成违约。 被告金泰华辩称：1、政府主管机关在房地产开发行为中对于需要解决的问题，迟迟不予解决，办证问题责任并不在被告；2、关于具体办理房产证资料问题，我方已提交给房产主管机关，不存在不予协助的行为。该小区交易习惯上，违约金的约定是总价款的万分之一，违约金应按照该比例计算；3、本案存在诉讼时效问题。 原告王乃存围绕其诉讼请求提交证据如下： 1、《商品房买卖合同》，证明合同签订于2016年3月6日，价款433890元，未就办证及违约责任进行约定； 2、增值税普通发票1张，证实原告已支付购房款434550元元，开具发票据时间为2019年2月18日。 被告金泰华提交证据如下： 鱼台县房地产开发违法行为专项整治领导小组《关于房地产开发建设项目超建面积问题处置的若干意见》，旨在证实其观点，不能办理产权登记证的原因不在被告，而在于鱼台县各主管部门，被告在此延期办理证件中不存在过错行为，被告不需要承担延期办理的违约金责任； 2019年1月11日鱼台城乡规划局下达给鱼台县国土资源局的《关于鱼台县金泰华小区超面积情况告知单》，证实规划许可建筑面积93155.13平方米，实际建筑总面积94721.19平方米，超出许可面积1566.06平方米，占比1.68%。2019年1月11日主管部门才对房地产开发中存在的情况予以处理，并非被告有意拖延，同时也证明了被告只是协助办理证件； 《商品房买卖合同》，证实房屋建筑面积实际误差正负在3%以内，可以依照合同约定的条款处理，不属于双方违约。在当前的技术条件下，只要不超出3%就不是违法及违约； 被告发给不动产局工作人员电子邮件，证明完成了办理证件的必要文件，但该局不予回复； 鱼台县城市管理局于2019年1月10日发给鱼台县城乡规划局的《鱼台县金泰华城小区超面积情况告知单的回复》，证明到2019年1月10日有关主管部门才处理了开发行为中的问题，说明被告没有故意不协助办证。 被告对原告提交证据的真实性无异议，但认为上述证据并不能说明在办理不动产证件时被告存在过错，最高人民法院的司法解释是因出卖人在办理不动产证件时有过错才承担责任。由于被告对原告提交证据的真实性不持异议，本院对上述证据效力予以确认。 原告对被告提交的证据1、2、3、5的真实性无异议，但认为上述证据证实被告存在违规行为，正是被告的超面积行为才造成逾期办证；对证据4真实性有异议，它也不能否定违规开发的事实。对原告不持异议的证据真实性本院予以确认，对复印件证据4，不能认定其内容或其内容符合有关部门要求，该证据效力不予认定;证据5，证实了鱼台县城市管理局的对被告进行了行政处罚；证据2证实鱼台县城乡规划局认定超容积率0.05，因此，上述证据不能证明被告无过错。 本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，被告在鱼台县北环路南、湖凌四路西以出让方式取得33285.8平方米土地使用权，用途为商服、住宅。2013年10月24日，被告取得金泰华城小区1-2号楼的施工许可，2014年4月4日取得销售许可，总建筑面积93155.1平方米。 2016年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告建设的金泰华城小区1号楼3单元XX号房，建筑面积144.63平方米，单价每平方米3000元，金额433890元。已支付定金173890元，余款260000元申请贷款支付。商品房交付条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告；3、买受人购房款已结清，贷款已全部发放。出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付商品房。商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的（以下未约定处理方式）。 原告王乃存已付全部购房款，双方认可被告按照合同约定于2016年3月31日将房屋交付原告，2019年2月21日被告向原告出具发票，金额为434550元。有关部门认定被告超规划审批容积率0.05，并予以行政处罚。没有证据证实2019年1月29日前被告完成符合办理权属证书材料的提交。 本院认为，被告对其开发的商品房取得销售许可后与原告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。约定的条款，双方应当遵守和履行。原告依约支付购房款后，享有获得房屋权属证书的权利，该权利的获得依据为商品房买卖行为和法律规定，作为买卖行为的相对方的被告有义务按照约定保障原告该项权利如期取得，在法律规定免责事由未出现的情况下，被告应对该后果承担责任，将不能办理证书的结果实际上由购买方的原告承担不能体现法律公正。被告强调未能在约定时间内办理证书其无过错，从提交的证据看，超容积率是难以办理证件的障碍，该障碍的产生并非法律规定的不可抗力。故被告不承担违约责任的观点本院不予支持。双方虽然未约定迟延办理权属证书如何承担违约责任，但对取得所有权证书期限有明确约定，即商品房交付之日起360日内，因此，违约时间的起算应以此为基础，即自2017年3月27日已违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告主张按购房款总额的万分之一计算违约金没有事实和法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年3月19日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。 综上所述，原告王乃存请求判令支付逾期办理房产证违约金符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下： 被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内，向原告王乃存支付违约金（自2017年3月27日起至2019年1月29日止，以购房款434550元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费367元，保全费592元，由原告王乃存负担198元，被告山东金泰华房地产有限公司负担761元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  赵伟军 二〇一九年五月十七日 书记员  马 蕊