江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初7184号原告江苏石磊机械制造有限公司，统一社会信用代码91321282693383146G，住所地靖江市季长公路（石榴村村委会北首）。法定代表人黄桂忠，董事长。委托诉讼代理人祁麟、许文峰，江苏骥江律师事务所律师。被告江苏苏中电信器材有限公司，统一社会信用代码91321282729009448F，住所地靖江市长安南路180号。诉讼代表人张增华，该公司破产管理人法定代表人。委托诉讼代理人仇为民，江苏苏泰律师事务所律师。原告江苏石磊机械制造有限公司与被告江苏苏中电信器材有限公司为建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄桂忠及其委托诉讼代理人祁麟、许文峰，被告委托诉讼代理人仇为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月，原告为被告向江苏长江商业银行靖江人民路支行（以下简称长江银行靖江人民路支行）的贷款提供担保，原、被告签订反担保合同一份，约定被告以其位于靖江市土地使用权[靖国用（2014）第801371号]和地面资产（房屋及设备资产）向原告提供抵押反担保，2017年9月13日，双方办理了第二顺位抵押登记手续并领取了不动产登记证明[苏（2017）靖江不动产证明第0007984号]，后因被告未能向长江银行靖江人民路支行归还借款，原告为被告代为偿还了全部借款本息，原告遂向被告索要代偿款并达成了调解协议，2018年7月24日，靖江市人民法院作出（2018）民特49号民事裁定书，确认了原、被告的调解协议，约定被告结欠原告借款22322500元，代理费111625元，合计2344125元，被告约期于2018年8月2日前归还，若被告未按约履行，则需按月利率2.5%向原告支付逾期还款利息，直至实际还款之日。2018年8月15日，靖江市人民法院受理了针对被告的破产清算申请，原告向被告破产管理人申报债权，同时申报原告债权为优先债权，被告破产管理人确认了原告的债权金额为2363473元，但认为原告的债权仅限于土地使用权变现款在扣除第一顺位抵押权人优先受偿金额后优先受偿，对该土地上的房屋建筑物及附属设施的变现款不享有优先受偿权，原告提出异议后，被告破产管理人经复核维持了上述意见，对此，原告认为根据物权法第一百八十二条的规定，原告对抵押的土地使用权上的房屋建筑物及附属物的变现款享有优先受偿权，故请求确认原告对被告享有的债权2363473元在被告位于靖江市的土地使用权[靖国用（2014）第801371号土地使用权]和地面资产（房屋建筑物及附属设施）的变现款（扣除该地块第一顺位抵押权人优先受偿金额后的款项）享有优先受偿权。被告辩称，对原告所述的事实没有异议，但被告对原告主张的债权是优先债权持有异议，靖国用（2014）第801371号土地使用权上的建筑物没有产权证明，被告破产管理人无法认定其为合法物权，因该建筑物没有产权，也无法办理抵押登记，不应当适用房地一体的原则，因此原告对该土地上的建筑物不享有优先受偿权，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年9月，原告为被告向长江银行靖江人民路支行的贷款提供担保，原、被告签订反担保合同一份，约定被告以其位于靖江市土地使用权[靖国用（2014）第801371号]和地上资产（房屋及设备资产）向原告提供抵押反担保，2017年9月13日，双方办理了第二顺位抵押登记手续并领取了不动产登记证明[苏（2017）靖江不动产证明第0007984号]，后因被告未能向长江银行靖江人民路支行归还借款，原告为被告代为偿还了全部借款本息，原告遂向被告索要代偿款并达成了调解协议，2018年7月24日，本院作出（2018）民特49号民事裁定书，确认了原、被告的调解协议，约定被告结欠原告借款22322500元，代理费111625元，合计2344125元，被告约期于2018年8月2日前归还，若被告未按约履行，则需按月利率2.5%向原告支付逾期还款利息，直至实际还款之日。2018年8月15日，本院受理了针对被告的破产清算申请，原告向被告破产管理人申报债权，同时申报原告债权为优先债权，被告破产管理人确认了原告的债权金额为2363473元，但认为原告的债权仅限于土地使用权变现款扣除第一顺位抵押权人优先受偿后优先受偿，对该土地上的房屋建筑物及附属设施的变现款不享有优先受偿权，原告提出异议后，被告破产管理人经复核维持了上述意见，原告不服，诉至本院，要求确认原告对被告位于靖江市的土地使用权[靖国用（2014）第801371号]和地面资产（房屋建筑物及附属设施）的变现款在扣除该地块第一顺位抵押权人优先受偿金额后的款项在2363473元范围内享有优先受偿权。本案审理过程中，经本院释明，原告明确其主张优先受偿权的地面资产包括办公楼（建筑面积4590.98平方米），厂房(建筑面积4372.34平方米)，附属四层小楼（面积341.5平方米）。钢棚1（面积647.9平方米），钢棚2（北）（面积150.75平方米），围墙（面积138平方米）。以上事实，有原告提供的反担保合同、不动产登记证明、（2018）苏1282民特49号民事裁定书、申请执行书、债权审查确认通知书、债权复查复核确认通知书、关于江苏苏中电信器材有限公司财产管理方案的报告、江苏苏中电信器材有限公司破产财产变价方案及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，我国物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。上述规定可以看出，我国法律规定在处理土地使用权与地上建筑物之间关系所遵循的原则为“房随低走”和“地随房走”的双向统一原则，上述法律规定的建筑物仅指国有土地上的建筑物和乡镇、村企业的厂房等，本案中，原、被告虽然仅就案涉国有土地使用权办理了抵押登记，然双方在反担保合同（抵押合同）中已明确约定了抵押物的范围包括土地使用权及地面资产（房屋及设备资产），根据上述规定，应视为该土地上的建筑物也一并抵押，原告主张优先受偿权，符合法律规定，应予支持。关于被告辩称该土地上的建筑物未取得产权登记不能视为一并抵押的抗辩意见，对此，本院认为，物权法第一百八十二条在个案中如何适用，应依据具体案情而定，具体到本案而言，首先，本案原、被告双方在反担保合同（抵押合同）中已明确约定了抵押物的范围包括土地使用权及地面资产（房屋及设备资产），因此原告对相关地上建筑物主张优先受偿权，符合原、被告双方当事人在反担保合同（抵押合同）中的约定；其次，物权法第一百八十二条视为一并抵押的“建筑物”本身也需要满足以下条件：一、该建筑物权属明确，二、该建筑物在处分时具有变现的价值，而该“建筑物”是否办理产权登记并非适用物权法第一百八十二条的必要条件，本案中，原告主张视为一并抵押的地上建筑物由被告苏中公司所建，原、被告双方均无异议；原告提供的被告破产管理人关于被告公司财产管理方案的报告和破产财产变价方案证明原告主张视为一并抵押的地上建筑物具有变现的价值，均符合以上条件，因此本院认定原告主张的地上建筑物应视为一并抵押并享有优先受偿权不仅符合法律规定和立法含义，而且尊重了反担保合同（抵押合同）双方当事人的意思自治，更体现了“物尽其用”的物权原则，综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条之规定，判决如下：确认原告江苏石磊机械制造有限公司对被告江苏苏中电信器材有限公司所有的位于靖江市的国有土地使用权[靖国用（2014）第801371号]及地上建筑物（具体为：办公楼，建筑面积4590.98平方米，厂房，建筑面积4372.34平方米，附属四层小楼，面积341.5平方米，钢棚1，面积647.9平方米，钢棚2北，面积150.75平方米，围墙，面积138平方米）折价、拍卖、变卖所得价款在扣除上述土地使用权第一顺位抵押权人优先受偿金额后的款项在2363473元范围内享有优先受偿权。本案受理费80元，由被告负担（原告已交纳，被告于履行判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 长  孔 浜人民陪审员  赵建华人民陪审员  徐大双二〇一九年五月十五日书 记 员  范楚楚附录：法律条文《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。