山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初5039号 原告（反诉被告）：王怀荣，女，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：万美玉，山东滨渤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭笑笑，女，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：高强，山东源诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）王怀荣与被告（反诉原告）彭笑笑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王怀荣及其委托诉讼代理人万美玉、被告彭笑笑委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王怀荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告返还原告支付的购房款16万元及占用期间的利息（自2018年11月20日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月19日，原被告经第三方滨城区家之宜二手房销售代理服务中心（下称家之宜二手房中心）居间，达成购房合意，双方签订房屋买卖合同。约定被告将其位于滨城区xx小区x号楼xx单元xxx室的房屋，以40万元价格卖给原告。被告表示能够办理过户，且在原告付款后一起办理房屋产权变更。后原告于2018年11月19日、20日分三次向被告支付购房款16万元。原告支付上述款项后，要求被告办理过户事宜，被告拒不办理。后原告了解到该涉案房屋系小产权房，不能进行买卖，也无法办理相关手续的变更。根据相关法律规定，涉案房屋属于集体土地上所建，为小产权房。该类房屋买卖违反法律的强制性规定，应属无效。现原告依法提起诉讼。 被告彭笑笑辩称，1.原告所诉与事实不符。原告对涉案房产为小产权性质是明知的。其向被告所支付的购房款为15万元，16万元中的1万元，系支付的中介费用。仅是通过被告的账户予以转账。2.涉案房屋买卖合同并不违反合同法以及相关司法解释规定，不属于合同法所规定的无效情形。原告所诉无事实及法律依据，请求依法予以驳回。 反诉原告彭笑笑向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告支付违约金8万元；3.本诉及反诉费用均由反诉被告承担。事实与理由：2018年11月19日，反诉原被告经二手房中介居间达成房屋买卖协议。约定反诉原告将其位于滨城区xx小区x号楼xx单元xxx室的房屋、以40万元的价格出卖给反诉被告。双方签订的房屋买卖合同第一条已经将该房屋为小产权房的事实予以明确，并在第七条中亦明确为交清所有房款后，出卖人配合买受人去大队开证明后交房。整个合同中没有房屋可以办理不动产过户登记的任何记载。反诉被告对此交易房产性质为小产权，无法办理过户手续亦是明知的。现反诉被告以所谓付款后了解到涉案房产为小产权房不能买卖、无法办理过户为由，要求确认合同无效返还房款的理由不能成立。反诉被告起诉的行为已经表明其拒绝履行合同义务，且由于其自身缘故而导致，系单方违约，反诉原告无任何过错。根据房屋买卖合同第六条第二项约定，买受人不履行合同义务的，应承担房屋成交价20%的违约金。 反诉被告王怀荣辩称，1.原被告签订的房屋买卖合同，因违反法律的强制性规定而无效。而解除合同或者违约的前提是合同有效。因此，反诉原告的反诉请求因合同无效，而不成立。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。2.即便合同有效，反诉原告作为违约方主张违约金，于法无据，与事实相悖。另外，其主张的违约金数额过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据：房屋买卖合同、银行流水、网上转账受理单、不动产登记资料查询结果证明、房屋所有权证、证明、常住人口登记卡、支付宝转账电子回单，本院确认事实如下： 2018年11月19日，原告王怀荣（买方）、被告彭笑笑（卖方）、家之宜二手房中心（居间方）签订房屋买卖合同。合同约定，卖方将坐落在滨州市滨城区彭李办事处彭李居民楼小区6号楼东1单元201室的房产及附属设施按套出售给买方，该房屋为小产权房；买方对卖方所要出售的房产作了充分的了解，愿意购买该房屋，该房屋房权证号为滨州市房权证市属字第××号；该房屋最终交易价格40万元；经买卖双方协商，房款分两次付清，首次付款日期买方定于2018年11月19日将15万元打到卖方账户，第二次付款买方定于2019年1月31日前将剩余房款25万元打到卖方指定账户；该合同签订之日，基于经纪方提供服务，买方应支付10000元服务费；交房日期经买卖双方商议于交清所有房款后，卖方配合买方去大队开证明后交房。合同还对违约责任等事项进行了约定。被告彭笑笑在合同抬头卖方处签署了彭西庆（应为彭锡庆）、彭笑笑（代）字样。 2018年11月19日、20日，原告分三次向被告转款16万元，其中购房款为15万元，另10000元作为中介费，由被告转交至居间人。 涉案房屋登记所有权人为彭西庆（应为彭锡庆），系彭锡庆与耿美荣夫妻共同财产。彭锡庆于2006年7月31日去世。其子女均自愿放弃对该房产的继承。耿美荣于2019年1月8日出具证明证实，系其委托其孙女即被告彭笑笑对外出售涉案房产。 原告属于城镇居民，非涉案房屋所在地的集体经济组织成员。 本院认为，涉案房屋系小产权性质。集体土地宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原被告之间所签订的房屋买卖合同的标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》在总则部分规定，在中华人民共和国城市规划区属国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称的房屋、房地产开发、房地产交易等是指土地上的房屋等建筑物及构筑物是依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋建设，其行为包括房地产转让、抵押、租赁等。由此可见，本案中原被告交易的房屋其建设用地使用权的性质属集体土地使用权，不属于本法调整范畴。原告属于城镇居民。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，原被告所签订的房屋买卖合同，违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案合同无效，被告应将其收取的房款15万元退还原告。原告主张的房款16万元中，有10000元系中介费，即原告的实际损失，应当以各自的责任，相应承担。从本案查明的事实来看，该无效房屋买卖合同的签订，系原告明知该房产系小产权房而购买，被告明知该房产系小产权房而出卖给非本集体组织成员。因此，原被告均有过错。对该损失的产生，原被告应承担同等过错责任。故，该10000元损失，原被告各承担二分之一。即被告应赔偿原告经济损失5000元。原告主张的利息，应以15万元为基数，自其主张之日即起诉之日2018年12月12日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。因双方所签房屋买卖合同无效，反诉原告主张的违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第七项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王怀荣与被告（反诉原告）彭笑笑于2018年11月19日签订的房屋买卖合同无效； 二、被告彭笑笑于本判决生效之日起十日内返还原告王怀荣购房款15万元及利息（以15万元为基数，自2018年12月12日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）； 三、被告彭笑笑于本判决生效之日起十日内赔偿原告王怀荣经济损失5000元； 四、驳回原告王怀荣其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告彭笑笑的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3500元，由原告王怀荣负担109.38元，由被告彭笑笑负担3390.36元。反诉案件受理费1800元，减半收取900元，由被告彭笑笑负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  赵新民 人民陪审员  廉爱翠 二〇一九年五月二十九日 法官助理  宋传媛 书记员  任亚茹