重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初19896号原告：卓茜，女，汉族，1983年3月25日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何代川，重庆捷讯律师事务所律师，特别授权。被告：孙莉，女，汉族，1981年8月9日生，住重庆市九龙坡区九龙镇。委托诉讼代理人：蒲荣森，北京德恒（重庆）律师事务所律师，一般代理。第三人：重庆到家了网络科技有限公司火炬大道分公司，住所地重庆市九龙坡区渝高未来大厦2楼,统一社会信用代码91500107MA5UQHGQ62。负责人：周燕。委托诉讼代理人：肖杨，男，汉族，1994年10月3日生，住重庆市江津区，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：袁松，男，汉族，1993年11月2日生，住重庆市武隆县，公司员工，特别授权。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝北人和支行，住所地重庆市北部新区万年一支路10号,统一社会信用代码91500000787482073P。法定代表人：苏鹏。原告卓茜与被告孙莉、第三人重庆到家了网络科技有限公司火炬大道分公司（以下简称到家了公司火炬大道分公司）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北人和支行（以下简称农业银行渝北人和支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓茜及其委托代理人何代川，被告孙莉及其委托代理人蒲荣森，第三人到家了公司火炬大道分公司的委托代理人肖杨、袁松到庭参加诉讼。第三人农业银行渝北人和支行经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卓茜诉称，2018年3月14日，在第三人到家了公司火炬大道分公司（经纪方）居间下，原告卓茜（买方）与被告孙莉（卖方）签订《房屋买卖合同》。签约后，卓茜积极履行合同义务，但被告却以各种理由拒绝履行该合同。经多次协调未果，原告现起诉来院，请求判决：1、原告在本判决生效5日内代被告向第三人农业银行渝北人和支行一次性清偿涉案房屋的按揭贷款（具体金额以银行核定为准），贷款清偿完毕后，第三人协助原告办理房屋抵押权注销手续；2、被告继续履行于2018年3月14日签订的《房屋买卖合同》，即被告位于重庆市九龙坡区火炬大道9号XXXXXX号房屋的抵押权消除后3日内协助原告办理该房屋产权过户手续；3、被告向原告支付迟延履行解除抵押手续违约金（以110万元为基数，按日万分之五计算，自2018年9月5日起至涉案房屋实际解押之日止）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告明确第3项诉讼请求主张的违约金系逾期办理解押手续的违约金，标准按总房款的年息6%计算；同时，表示若法院支持原告诉讼请求，原告愿意在过户当日将房屋剩余全部房款支付给被告，并请求法院将该项纳入判项。被告孙莉辩称，1、被告不同意继续履行合同，因系原告违约，被告积极履行合同；2、根据补充协议第3条约定2018年5月1日后的月供应当由原告支付，原告没按照合同约定支付相应月供，原告甚至有逾期支付的情况,被告有先履行抗辩权，拒绝履行后续的合同义务；3、根据合同第2.2.2条的约定，原告应当交付40万元用于涉案房屋的解押，同时原告应按合同6.1.3条的约定进行，该约定原告应当在被告告知还款日之日的5个工作日内向被告的银行还款账户汇入还款40万元，现双方已经确认双方的还款日为2018年8月17日，应当在该日之前的5个工作日汇入，但原告至今未汇入，导致交易无法继续进行。原告申请了财产保全，涉案房屋已经被原告查封，被告无法配合原告办理相关事宜；4、合同6.1.3条并未约定需被告亲自去银行还款解押,中介公司也未将被告不参与就不能还款解押的情况通知被告，被告于2018年8月16日通过短信微信向原告发函催告要求原告按时还款,原告仍旧未履行还款解押的义务。被告于2018年8月29日向原告发送了严重违约告知书,若原告继续违约被告将解除与原告的合同；5、被告没有违约，不应支付违约金，且违约金过高，原告也无证据证明其损失，即使支付违约金，违约金计算的基数也应该房屋的抵押贷款金额为准。综上,被告认为双方的合同于2018年9月1日解除,现合同不具备继续履行条件，请求法院驳回原告的诉求。第三人到家了公司火炬大道分公司陈述，原、被告双方于2018年3月14日签订合同,双方商定合同总价款为110万元,在签订合同时涉案房屋的产权证尚未办理下来,双方就协商买方先支付30万元给卖方,将房屋交付给买方装修入住。之后双方协商，买方又支付了5万元给卖方。在2018年6月份房产证办理下来后,双方再办理按揭贷款等手续。合同约定2018年5月1日后卖方的按揭贷款由买方代为支付。房产证2018年6月份下来后,7月份第一次办理按揭,2018年7月29日按揭审批通过,中介公司通知双方。2018年8月17日是预约的还款解押日,我方也通知了被告当日到抵押银行办理解押还款手续。原告与我方均到了现场,被告未到场但在电话中要求原告将解押款打至其账户上。因卖方是属于公积金贷款，因此银行要求卖方需到场才能进行还款解押。我方考虑到买方的资金安全，就未要求买方将解押款打给被告。在该房屋产权证下来之前，卖方就向我方打电话询问能否不出售房屋。在该房屋产权证下来以后，卖方又一次向我方打电话表达了不出售房屋的意思。后买卖双方第一次协商，卖方说不出售房屋赔偿买方15万元，但是买方不同意，协商不成。第二次协商，我方鉴于房屋涨价，与买方协商加价。我方也向卖方提出加房款，卖方提出加价20万元合同继续履行，买方不同意。2018年8月17日之后，卖方就向中介公司及买方发出函件，称买方违约要求解除合同。第三人农业银行渝北人和支行未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，重庆市九龙坡区火炬大道9号XXXXXX号房屋登记的产权人为孙莉，该房屋因孙莉有农业银行渝北人和支行的抵押贷款（公积金个人住房贷款）而设定的抵押登记以及卓茜因本案申请诉前财产保全而产生的司法查封。2018年3月14日，原告卓茜（买方）与被告孙莉（卖方）在第三人到家了公司火炬大道分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1、卓茜购买孙莉位于重庆市九龙坡区火炬大道9号XXXXXX号房屋，该物业建筑面积92.11平方米。2、该物业转让成交价格为人民币110万元。3、卓茜于签订合同当日支付定金2万元；卓茜支付首付款40万元，用于该房屋解押；卓茜在2018年3月18日之前孙莉查询该房屋产调及个人征信无不良记录后向孙莉支付28万元;卓茜银行按揭贷款40万元由放贷银行直接交付孙莉，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由卓茜在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给孙莉；孙莉于2018年3月18日之前将该房屋交付予卓茜。4、该房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行，孙莉于2018年8月30日之前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；卓茜应于抵押权人告知或孙莉告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向孙莉银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如卓茜贷款购买该房屋，则卓茜须于卓茜向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向孙莉交付房款用于解押。5、买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。6、卓茜未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向孙莉支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向孙莉支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，孙莉有权解除合同，合同被解除的，卓茜应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向孙莉支付违约金，并由孙莉退还卓茜全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由孙莉退还卓茜全部已付款。同时,买卖双方签订《补充协议》，约定在签合同起5个工作日内,卓茜支付孙莉首付款28万元,孙莉将该房屋交付给卓茜装修,卓茜可以自行设计装修,孙莉不得干预,若孙莉违约,应赔付卓茜装修费10万元及已支付的房款及违约金;该房屋的2018年4月份月供由孙莉支付,2018年5月1日后的月供由卓茜支付,直至卓茜替孙莉解押为止;双方办理委托公证后,卓茜需在2018年12月30日之前办理完成产权过户手续;该房屋下证后6个月内孙莉收齐该房屋所有房款。合同签订当日，卓茜向孙莉支付定金2万元。合同签订次日，卓茜向孙莉支付房款28万元。2018年5月12日，卓茜提前向孙莉支付房款5万元。该房屋孙莉已交付给卓茜，卓茜现已装修入住。2018年6月，案涉房屋取得不动产权证书。孙莉于2018年7月配合卓茜到银行办理了按揭贷款审批手续，按揭贷款于2018年7月29日审批通过，审批金额为35万元。2018年8月6日，卓茜向本院申请了诉前财产保全，本院裁定查封了案涉房屋。2018年8月29日，孙莉向卓茜及中介方邮寄《严重违约告知书》，载明：因卓茜未按期在2018年8月17日将解押款40万元打入还款账户以及卓茜逾期未支付该房屋在2018年5月1日之后的月供，通知卓茜在2018年8月30日之前将解押款40万元支付至孙莉还款解押账户、解除该房屋的查封以及按时支付月供至该房屋解押为止，若未按上述告知内容履行合同义务，决定于2018年9月1日解除与卓茜之间的房屋买卖合同。审理中，卓茜、孙莉确认该房屋的按揭贷款为公积金贷款，每月扣款日为10日。卓茜补充陈述，2018年6、7月份的月供分别在2018年6月4日、2018年7月26日存入;我在2018年6月20日提出全款支付房款,但孙莉不同意,故2018年7月份的月供就没在7月10日支付,但仍就在2018年7月26日支付,在起诉之后就没有支付了。卓茜举示肖杨（中介方经办人）与孙莉通话录音（2018年6月25日，内容是孙莉向中介方提出要解除合同，让中介方组织双方协商）、视频（2018年7月4日和2018年8月17日在还款银行录制）、农行借记卡交易明细、理财产品截图；拟证明因房屋价格上涨孙莉夫妻双方拒绝履行合同；2018年8月17日，卓茜依照约定达到银行还款解押，但孙莉未到现场；卓茜具有全款支付房款的能力。孙莉对肖杨与孙莉通话录音、7月4日的视频真实性认可，但认为当时是协商的意思，不能证明我有违约的行为，卓茜提出全款属实，但是需要我的配偶到场才能办理，因我方正与配偶发生矛盾，配偶无法到场，因此就没有同意卓茜全款支付。对2018年8月17日的视频，因是卓茜单方制作，我方不认可，但我方因有事没有到现场。之前中介方的确通知了我方到场办理，因我当天不在主城，且银行告知的是将解押款提前打入指定账户即可，我认为没有必要亲自到场才能办理解押。对农行借记卡交易明细、理财产品截图的三性不认可。中介方对该组证据真实性及证明内容予以认可，并陈述因孙莉是属于公积金贷款，因此银行要求孙莉需到场才能进行还款解押，我方考虑到卓茜的资金安全，就未要求卓茜将解押款打给孙莉。孙莉举示短信记录5页（孙莉与中介方经办人）、照片1张（在中介方处张贴《严重违约告知书》），拟证明，孙莉配合卓茜完成了按揭贷款银行面签手续，卓茜的银行审批额度有问题，需要更换贷款银行；2、孙莉履行了提前还贷预约手续，并将2018年8月17日还款的时间通知卓茜；3、因卓茜违约，孙莉通过中介公司向卓茜履行了催告义务，并确认若卓茜继续违约，孙莉决定于2018年9月1日解除合同。卓茜对短信的真实性认可，但认为短信不完整，孙莉是选择性的截屏，不能达到被告的证明目的。对照片的真实性认可，但认为孙莉并没有做出解除的意思表示。中介方对该组证据的真实性无异议，但认为不完整，并陈述卓茜初始选择建设银行进行贷款，因建设银行额度收紧，不利于孙莉收款；后又询问了工商银行，但因工商银行需要孙莉配偶到场才能签订按揭合同，因此最终选择还是建设银行；卓茜提出了全款支付，但是孙莉要求按照合同履行。审理中，对于卓茜主张的违约金。卓茜陈述，我主张的是逾期解押的违约金；从2018年9月5日开始起算，合同约定是8月30日前完成解押，我方给予孙莉合理的期限，因此从2018年9月5日开始起算至解押之日止；现我方自愿将违约金标准调整为年息6%；我方当庭无法举示损失的证据。孙莉陈述：我没有违约，不应当承担违约金；且违约金也过高；卓茜无证据证实其损失，即使支付违约金，违约金的基数也应当以银行计算的抵押款金额为准。审理中，中介方另陈述，因孙莉配偶2018年7月底8月初告知我方，若要继续履行合同价格肯定不以当时签订的价格，并且声称要拿去抵押，还说要与孙莉离婚，房屋已经归孙莉配偶，我方将该情况告知了卓茜，卓茜就提起了诉前保全。上述事实，有当事人陈述、存量房交易文件一套、不动产登记信息查询证明、收条、短信记录、通话录音、交易明细、视频、照片、严重违约告知书及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2018年3月14日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，原、被告建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。《房屋买卖合同》约定卓茜通过按揭贷款的形式支付部分房款。2018年6月，案涉房屋取得不动产权证书，孙莉于2018年7月配合卓茜到银行办理了按揭贷款审批手续，且已审批通过。卓茜在按揭贷款审批通过之前已向孙莉表示愿意全款支付，但因孙莉一方的原因，孙莉未予同意。2018年8月17日是双方约定的还款解押时间，中介方也通知了卓茜、孙莉到场办理，但孙莉因自身原因未到现场办理。卓茜及中介方陈述因孙莉系公积金贷款，还款需要孙莉本人亲自到场才能办理，且从卓茜举示的当时银行账户余额上看，卓茜有足够的资金支付除按揭贷款之外的款项。按照常理分析，卓茜作为买方在资金准备充分的情况下，拒不支付款项的可能性较小，而孙莉作为卖方在履行过程中多次提出要解除合同，还款解押时未到场，已违反了合同约定的协助配合之义务，在此情况下中介方出于对卓茜资金安全的考虑，不让卓茜将解押款打入解押还款账户，无不当之处。故对孙莉辩称卓茜未按约定将解押款打入还款账户存在违约，本院不予采纳。对于孙莉辩称的卓茜未及时支付月供的问题。卓茜、孙莉双方约定，案涉房屋在2018年5月1日之后至还款解押时的月供（按揭还款）由卓茜支付，而月供的扣款日为每月10日，卓茜在2018年7月26日支付2018年7月份的月供，单从时间上看，卓茜确实存在逾期支付的情况，但从2018年6月25日的录音、卓茜及中介方的陈述看,孙莉在此之前就提出解除合同，且不接受卓茜全款支付，故卓茜未按时支付月供的原因系孙莉的行为引起，故对孙莉辩称卓茜逾期支付月供，构成违约，本院不予采纳。关于卓茜提出的代孙莉向第三人农业银行渝北人和支行一次性清偿涉案房屋的按揭贷款（具体金额以银行核定为准），贷款清偿完毕后，第三人协助卓茜办理房屋抵押权注销手续、孙莉协助卓茜办理该房屋产权过户手续的请求。首先，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，孙莉应当继续履行合同。其次，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，卓茜可以代孙莉向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，农业银行渝北人和支行应予以协助，并在卓茜代为清偿贷款后协助办理抵押登记的注销手续。因此，卓茜主张代孙莉清偿贷款后，由农业银行渝北人和支行协助办理抵押登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。孙莉应在抵押登记注销后，及时协助卓茜办理将案涉房屋过户至卓茜名下的手续。再次，审理中卓茜自愿在过户时将剩余房款（合同总价款110万元-已付房款35万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给孙莉，并自愿将此内容纳入判项，本院予以尊重。关于卓茜主张的孙莉支付迟延履行解除抵押手续违约金（以110万元为基数，按年息6%计算，自2018年9月5日起至案涉房屋实际解押之日止）的诉讼请求。按合同约定，孙莉应于2018年8月30日之前完成解押手续，每逾期一日支付房屋总价款的5‰的违约金。因孙莉未按照合同约定按期办理还款解押手续，孙莉应该向卓茜支付逾期办理解除抵押手续的违约金。现卓茜主张自2018年9月5日起以总房款为基数按照年息6%的标准支付违约金至实际解押之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告卓茜在本判决生效后五日内代被告孙莉向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北人和支行偿清重庆市九龙坡区火炬大道9号XXXXXX号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）。二、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北人和支行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内办理上述房屋解除抵押登记手续。三、被告孙莉在上述房屋抵押登记解除后五日内协助原告卓茜办理将上述房屋的产权转移登记至原告卓茜名下的手续。四、被告孙莉于本判决生效后上述房屋办理产权转移登记手续当日向原告卓茜支付自2018年9月5日起至实际解押之日止以110万元为基数按照年息6%的标准计算的违约金。五、原告卓茜于上述房屋办理产权转移登记手续当日将剩余房款（合同总价款110万元-已付房款35万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给被告孙莉。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7350元，保全费5000元，由被告孙莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年五月二十二日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟