徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初10817号原告:徐州汇宇农业发展有限公司，住所地徐州市铜山区柳新镇天齐村村委会院内。法定代表人：孙广民，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。被告：吴尊奎，男，1966年7月7日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张亚军，安徽北方之光律师事务所律师。原告徐州汇宇农业发展有限公司（以下简称汇宇公司）与被告吴尊奎土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇宇公司的法定代表人孙广民、委托诉讼代理人刘民，被告吴尊奎的委托诉讼代理人张亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告50亩土地2年的租金10万元（1000元/亩/年*50亩*2年），订金、补偿费17万元（已扣除被告支付的3万元）；2、被告向原告支付合同约定范围外多占用原告的4亩土地的租金6700元（4亩土地，按1000元/亩/年，自2016年9月17日计算至2018年5月9日）、砍伐的该土地上的约880棵树木的价值176000元，共182700元；3、律师费由被告承担；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月17日，原告汇宇公司和被告吴尊奎签订土地租赁合同，约定被告从原告处租赁位于铜山区的土地，合同约定了土地面积、租金的支付、地面补偿费等相应条款。后被告于2016年9月20日进场并开始进行伐树、铺路、平整场地。期间，被告仅向原告支付3万元，余款未按约支付，被告拒不履行合同义务，其行为构成违约，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告吴尊奎辩称，一、涉案土地租赁合同无效。理由为：1、原告汇宇公司不享有合法的出租权。协议书系柳新镇政府和孙广民签订的，首先，柳新镇政府无权流转土地承包经营权，故涉案土地系非法流转；其次，原告汇宇公司与孙广民非同一主体，原告汇宇公司无权将涉案土地出租给被告。2、原被告签订的合同内容违反了法律的强制性规定。原告向被告隐瞒了涉案土地“基本农田”的性质，并在合同中作出了虚假承诺，合同约定的建设围墙等相关设施进行养殖孔雀构成非法使用涉案土地。原告称涉案土地系由一般农用地转为基本农田，既无证据证明，亦无法证明合同约定内容的合法性。二、原告无合法的利益损失。原告的出租行为违法，无权获取利益。即使存在损失，也是孙广民而非原告汇宇公司的损失。三、原被告签订的合同合同无效后，原告应返还因该合同取得的被告支付的3万元款项，被告虽然因该合同取得了财产即“甲方原地面附属物”，但是因汇宇公司并非地面附属物的合法权利人，该地面附属物的原始权利人应为国家或者村集体经济组织，故被告不应向原告汇宇公司返还。此外，被告不存在过错，原告作为有过错的一方不仅无权要求被告支付各项费用，还应当赔偿被告因此所受到的损失。四、若不考虑合同无效的问题，原被告签订的合同属于附生效条件的合同，条件尚未成就，合同未生效，租赁期亦不应开始计算。合同约定，租赁期自该地块“墙头竣工”之日起，原被告于2016年9月17日签订合同，2016年12月2日墙头建设被行政机关责令停止，墙头建设关乎孔雀养殖能否进行，故不论从字面上还是从目的上解释，合同生效的条件未成就。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，案外人铜山区柳新镇人民政府（以下简称柳新镇政府）（甲方）与原告汇宇公司的法定代表人孙广民（乙方）签订协议书一份，约定甲方采用转包出租方式将其承包的位于天齐村煤塌地、面积约203亩的土地流转给乙方从事观光苗木栽培、果品采摘和生态养殖使用，期限为13年，从2014年6月1日至2027年5月31日，价格为每年每亩1000元，乙方不得随意改变土地用途。2016年9月17日，原告汇宇公司（甲方）和被告吴尊奎（乙方）签订土地租赁合同一份，约定甲方将坐落在西侧）养殖金蝉的土地，四至为墙头南界东西大沟南25米，西界水渠东1.5米，北界沟边1米，东界到甲方地面东口，面积约50亩，租赁给乙方用于孔雀养殖项目建设和作用，租赁期为该地块墙头竣工之日起即年月日至年月日止，共计年。合同期满后，依照甲方与柳新政府土地租赁价格继续使用。租金支付时间为本合同签订时，乙方交订金1万元，待双方依据双方规定地块，墙头竣工后十日内，乙方一次性付甲方19万元整，作为乙方抵甲方原地面上附属物的损失，但是甲方原地面上附属物的产权归乙方所有。租金从双方约定的墙头竣工之日起20天内按年支付，以后依此类推。合同第二部分约定了甲方的责任义务：1、甲方确保提供养殖孔雀地块，保证乙方能按时施工。2、负责协调地方关系，并派专人协助乙方办理建设项目审批手续……合同第三部分约定了乙方的责任义务：1、按合同规定时间按时支付租金，补偿金及地租金。……4、乙方租赁该地块建设用地参照甲方与柳新镇政府土地租赁性质使用。合同第四部分约定了违约责任。2016年9月13日，合同签订前，被告吴尊奎向孙广民支付定金1万元，孙广民向被告吴尊奎出具收条，载明：今收到吴尊奎土地租赁定金壹万元正（如因政府行为合同不能履行，定金退回）。合同签订后，被告吴尊奎开始铲除其租赁土地上的树木，并向原告支付地面附属物的损失2万元，2016年9月29日，孙广民向被告吴尊奎出具收条确认收到吴尊奎补偿款2万元。2016年12月2日，徐州市铜山区国土资源局向被告项目现场负责人刘伟送达铜国土资监[2016]149号责令停止违法行为通知书，载明：刘伟，你（单位）未经批准擅自占用基本农田砌围墙的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六、七十七条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。2017年11月28日，徐州市铜山区村民委员会向被告出具书面通知，载明:天齐村孔雀养殖园吴尊奎（刘伟），根据上级党委、政府工作要求，关于推进违法违规用地拆除和耕地保护工作的通知如下，限你自收到通知之日起至11月30日，将你处违法违规项目自行拆除，逾期我村将采取措施进行强制拆除。望积极主动配合工作，否则后果自负。本案的争议焦点为：一、原被告之间的土地租赁合同的效力问题；二、若合同无效，原被告之间过错责任分担问题及原告损失问题。关于争议焦点一，原被告签订的土地租赁合同的效力问题。本院认为，原被告之间的土地租赁合同属于无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定，国家实行基本农田保护制度。国务院《基本农田保护条例》第十七条规定，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。涉案土地为基本农田，原被告签订合同约定在基本农田上建设围墙养殖孔雀，属于从事非农业建设，违反了上述法律的强制性规定，应属无效。关于争议焦点二，合同无效后原被告之间过错责任分担问题及原告损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于因租赁的土地系基本农田而致涉案租赁合同无效的过错问题，原告汇宇公司作为出租人其对出租的土地属基本农田应当是明知的，仍将其出租给被告从事孔雀养殖，改变了基本农田的用途；而吴尊奎作为承租人，其理应在签订合同时对土地用途作审慎审查，然其怠于审查。故双方当事人在此方面均存在过错，且过错相当；综合考虑双方当事人因履行合同各自造成的损失及双方当事人的过错大小，本院酌定原被告对于原告的损失各自承担50%的责任。对于原告主张其没有过错及被告吴尊奎关于其并无过错的抗辩，本院均不予采纳。一、关于原告主张的租金问题，因合同无效实际为被告占有使用涉案土地的使用费用。原告为履行合同将涉案土地交付给被告使用，涉案土地由被告占有并使用，被告根据合同应当支付占有使用期间的土地使用费用。涉案土地租赁合同签订于2016年9月17日，合同约定租赁期“从该地块墙头竣工之日起”。对此，原告主张租期从合同签订之日计算，被告主张没有建设围墙，合同并未生效。本院认为，根据被告提供的铜山区国土局下发的责令停止违法行为通知书中认定被告方“未经批准擅自占用基本农田砌围墙”的事实，结合被告在庭审中认可的拉围墙及建设基础设施等大约需要一个月的时间，本院综合认定土地租赁合同从2016年10月15日开始履行。关于被告所建设施拆除时间原告主张2018年春节前由被告在天齐村委会的监督下自行拆除，被告主张其在2017年11月28日接到天齐村的通知后开始拆除，大约于12月4日拆除完毕。原被告双方均未就设施拆除完毕的准确时间提供证据，结合天齐村委会的通知时间及双方的陈述，本院认定被告于2017年12月5日将所建设施拆除完毕。故本院支持从2016年10月15日至2017年12月5日的租金，结合被告的过错责任比例，租金为28450元。原告主张从合同签订之日两年的租金，因合同无效且被告建造的基础设施已被拆除，故对其主张本院不予支持。二、关于原告主张的补偿费。合同签订后，被告砍伐了涉案土地上的树木，结合土地租赁合同上原被告对于原告原地面上的附属物的损失的约定，本院认定原告的损失为200000元，结合被告的过错责任比例，被告应当赔偿原告100000元。关于原告增加的诉讼请求即被告多占用原告的4亩土地的租金及土地上的树木的价值，因原告未按期交纳案件受理费，故本院不予审理。关于原告主张的律师费，无证据证明，本院不予支持。综上，被告应向原告支付土地占用使用费28450元、赔偿原告损失100000元，扣除被告已经支付的30000元（包括1万元定金和2万元补偿费），被告还应给付原告98450元。因涉案土地在原告与柳新镇人民政府签订的合同范围内，且已由原告占有控制，故不存在被告返还之必要。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《基本农田保护条例》第十七条规定，判决如下：一、被告吴尊奎于本判决生效之日起十日内给付原告徐州汇宇农业发展有限公司98450元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由原告负担3350元，被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  孙 懋人民陪审员  王新礼人民陪审员  孙 琴二〇一九年五月十六日书 记 员  赵彦玲