广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初1279号原告：东莞市瑞杰房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇振兴围安南路8号。法定代表人：钟志伟，总经理。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东桥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟惠林，系原告公司员工。被告：东莞东茂实业投资有限公司，住所地为东莞市黄江镇江北路胜前岗工业区A栋二楼。法定代表人：蔡茂富。委托诉讼代理人：刘中林，广东运盈律师事务所律师。第三人：东莞市东华商业有限公司，住所地为广东省东莞市茶山镇南社工业区。法定代表人：苏继德，总经理。委托诉讼代理人：黄达翔，广东广淼律师事务所律师。原告东莞市瑞杰房地产经纪有限公司（以下简称：瑞杰公司）与被告东莞东茂实业投资有限公司（以下简称：东茂公司）、第三人东莞市东华商业有限公司（以下简称：东华公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈巧玲、钟惠林，被告的委托诉讼代理人刘中林，第三人的委托诉讼代理人黄达翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞杰公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付佣金900000元；2、请求法院判令被告向原告支付违约金900000元；3、请求法院判令被告承担本案之全部诉讼费。事实与理由：2017年6月16日，被告与原告签订了《中介服务协议》，确认被告是首次从原告获得案涉物业的房源信息和有关情况，即东莞市茶山镇南社村77号（原东华工业园）约57000㎡的房源信息和有关情况。协议约定，假若被告成功租入或购入该物业，无论向谁租入或购入该物业的，被告均须向原告支付一个月租金作为佣金。同时约定，被告不得私下与业主或出租方谈判签约，若被告违反该义务的，需向原告支付贰个月租金作为违约金。此前，被告向原告咨询有无可承租的厂房信息，原告即为被告提供了案涉物业的信息并与被告前往案涉厂房进行实地考察，后双方签订了案涉《中介服务协议》。其后，原告便安排被告与案涉物业的所有权人会面，就案涉物业承租事宜进行了商讨。但被告无视原告付出的劳动，摆脱原告擅自向业主承租了该物业并创办产业园区，同时通过微信群、朋友圈、中介等方式对外招商，实际承租了案涉物业并投入使用。根据协议的约定，被告成功租入该物业的，需向原告支付一个月的租金作为佣金，但原告多次向其催收佣金，被告均置之不理，被告的行为已构成违约，需承担相应的违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请法院依法处理。被告东茂公司答辩称，双方签订居间合同后，由于业主东华公司不同意出租物业，所以该合同实际上已终止，原告不能依据该合同要求被告支付居间费用。被告与东华公司在2018年7月1日签订的租赁合同是通过案外人马士海介绍，被告已经向马士海支付了25万元的中介费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人东华公司称，原告的诉讼请求没有要求第三人承担责任，第三人对于原告的诉讼请求不发表意见。经审理查明，2017年6月16日，东茂公司（委托方）与瑞杰公司（居间方）签订《中介服务协议》，约定东茂公司确认，瑞杰公司已将东莞市茶山镇南社村东华工业区约57000㎡的物业（门牌地址东莞市茶山镇南社村金山路53号）（以下简称：该物业）介绍给东茂公司，向东茂公司报告了订立租赁合同的机会，东茂公司首次从瑞杰公司处获得该物业的房源信息和有关情况。东茂公司承诺，若东茂公司成功租入该物业的，无论是向谁租入，无论是直接还是间接还是另行通过其他任何单位、人员租入，东茂公司均须向瑞杰公司支付一个月租金作为佣金。东茂公司须邀请瑞杰公司参加与业主的谈判，并签署三方协议，不得私下与业主或出租方谈判签约，东茂公司违反上述义务的，须向瑞杰公司支付两个月租金作为违约金。《中介服务协议》签订后，在东茂公司、瑞杰公司和物业业主东华公司洽谈租赁厂房事宜，东华公司后来考虑到本公司在万江的关联公司要搬至该租赁物，所以决定在当时暂不对外出租。东华公司主张，决定暂不出租之事，在2017年7月已明确告知瑞杰公司。瑞杰公司则否认有收到东华公司的通知。2018年7月1日，东华公司（出租方）与东茂公司（承租方）签订《租赁合同》，约定东华公司将位于东莞市茶山镇南社工业区金山路77号的厂房租赁给东茂公司，租期自2017年7月1日至2021年6月30日，租金为290000元每月。东华公司和东茂公司均主张，本次租赁是由案外人马士海作为中介促成的。东茂公司主张已向马士海支付中介费250000元，证据是两张银行转账凭证和一张收据。转账凭证显示东茂公司分别于2018年6月11日、6月12日向马士海个人账户各支付100000元，转账摘要是“中价拥金”。收据显示马士海于2018年7月20日向东茂公司出具了50000元的收据，收到的款项为“东华工业园中介费尾款”。瑞杰公司对东茂公司提交的上述证据均不予认可，认为东茂公司的证据不足以证明《租赁合同》由马士海促成签订。同时瑞杰公司认为东茂公司实际承租的范围不止《租赁合同》的范围，并申请本院调查东华公司的银行流水，以查明东茂公司实际支付租金的情况。以上事实，有瑞杰公司提交的中介服务协议、朋友圈截图、聊天记录及光盘，东茂公司提交的租赁合同、客户回单、收据、证明，以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点在于，东茂公司应否向瑞杰公司支付佣金和违约金。对此，本院认为，东茂公司无需向瑞杰公司支付佣金和违约金，理由如下：首先，房屋租赁居间合同中，可以约定禁止承租方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与出租方签订租赁合同。但是，当出租方将同一租赁信息通过多个中介发布时，承租方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，其有权选择对己方有利的中介促成租赁合同的订立，这是承租方作为消费者的选择权，不应视为违约;第二、东茂公司与瑞杰公司签订《中介服务协议》的时间为2017年6月16日。其后，因东华公司自身原因没有达成租赁合同。而直至一年多后，2018年7月1日，东茂公司才又在马士德的介绍下与东华公司签订《租赁合同》。由此可知，第一次没有达成租赁合同的责任不在东茂公司，东茂公司并没有刻意绕开瑞杰公司办理租赁事宜，东茂公司在主观上并不存在过错。第三，从《中介服务协议》的条款来看，约定“若东茂公司成功租入该物业的，无论是向谁租入，无论是直接还是间接还是另行通过其他任何单位、人员租入，东茂公司均须向瑞杰公司支付一个月租金作为佣金。”该条款是格式条款，且明显加重了东茂公司的义务，也剥夺了东茂公司选择中介的权利，本院认为该条款应属于《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形。因此，上述条款应为无效，瑞杰公司以此主张佣金和违约金，本院依法予以驳回。至于瑞杰公司认为东茂公司实际承租的范围不止《租赁合同》的范围，并申请本院调查东华公司的银行流水。本院认为，东茂公司的承租范围已得到东华公司的确认，无证据显示其存在作假行为。退一步讲，即使承租范围确不一致，这也不影响本案中对佣金和违约责任的认定。因此，本院对瑞杰公司的调查取证申请，依法不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，本院判决如下：驳回原告东莞市瑞杰房地产经纪有限公司全部诉讼请求。本案受理费10500元，由原告东莞市瑞杰房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员  曾庆枢二〇一九年五月十六日书记员  龙诗雨附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。