海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初11452号 原告（反诉被告）：海南白马天鹅湾置业有限公司，住所地海口市美兰区琼山大道61号。 法定代表人：周经良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨许梓，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芬，女，该公司职员。 被告（反诉原告）：李芳莲，女，1967年1月26日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：何远春，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵征，海南坤和律师事务所律师。 原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司与被告（反诉原告）李芳莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称白马天鹅湾公司）的委托诉讼代理人杨许梓、刘芬，被告（反诉原告）李芳莲及其委托诉讼代理人何远春、赵征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）白马天鹅湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同并办理交房的相关手续，同时确认被告应于2014年3月9日收房；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月4日,原、被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》及补充协议。被告购买了天鹅湾项目的1号楼2303号房，房屋的面积157．25平方米，总金额1554486元。被告选择分期付款，于2013年6月4日付款466346元，于2013年6月15日前支付房款466346元，剩余房款621794元于房屋交付前付清。合同约定交房期限是2013年8月30日。上述合同签订后，原告于2013年6月28日竣工验收合格，已经符合法律规定的交付使用条件。原告的销售部及时通知被告李芳莲收房，被告李芳莲于2013年11月30日交验该套房后并提出该套房屋整改意见，具体内容有：1．卧室A一个射灯不亮；2．主卧卫生间毛巾架松动，卫生间镜子没有打胶；3．主卧衣帽间换衣镜右边墙纸破；4．室内所有门需补漆；5．客卫生间毛巾架松动；6．卧室B床头墙纸凸回不平，木地板刮痕；7．室内衣柜的玻璃未打胶；8．客厅装饰墙纸修补；9．概柜门少3个，抽油烟机未装；10．次入户门4块瓷砖破，门框补缝;上述内容共十项。原告在依约完成以上十项整改后于2014年2月17日再次向被告邮寄送达了交房催告函，并告知被告应于2014年3月9日前收房。邮寄地址也是合同附件七中第九条约定的地址。虽然被告李芳莲因个人原因没有及时收房，但此时该涉案房屋的风险已经转移。被告于2014年6月13日才缴清该套房的尾款361794元。该套房的尾款的支付时间已经距离合同约定的时间延期付款了9个月（286天）。原告保留诉诸法律的权利。被告在原告精装部为其更换水盆的整改期间还自己施工封闭了涉案房屋的阳台，粘贴阳台瓷砖又购买灯具等物品放置在涉案房屋内。被告以各种借口恶意拖延办理交接手续，致使交接至今未办理。该涉诉房已经过质保期，原告不予维修。但海口市美兰区住建局及质监站曾几次主持原告与被告针对“2014年7月18日威马逊台风”过后该涉诉房整改问题进行调解，希望原告在便利的情况下对被告房屋进行适当整改。原告也多次维修、多次沟通均无结果。被告仍以结果不满意为由拒不收房，其不适当的行为，违背了交易习惯。原告实属无奈，特向法院提起诉讼。根据前述事实和法律规定，被告应当继续履行合同和办理该套房屋交付的相关手续。原告于2014年2月17日通知被告应该于2014年3月9日前收房。该合同第九条约定：“由出卖人（原告）再次发出交付使用通知书，如买受人（被告）自本次通知书内载明的交付之日起30日内仍未办理交付手续，视为买受人（被告）已在载明的交付之日接收该房屋，从载明的交付之日起，买受人（被告）同意按小区统一标准缴纳物业管理费和其它费用，此时出卖人（原告）已履行交付义务，出卖人（原告）不承担由此造成的逾期交房责任，由此给出卖人（原告）造成的损失由买受人（被告）承担。”另根据海口市美兰区人民法院及海口市中级人民法院2014年至2016年期间的判例，整改装修存在的问题，其可另行要求原告进行修复，而不能以此作为主张逾期交房违约金的理由，计算违约金的节点也是计算到2014年3月9日止。综上所述，为维护自己的合法权益，原告特依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）李芳莲辩称，第一，从事实上，涉案房屋至今仍未符合合同约定的交房条件，而且被告并没有实际收房。首先，原告于2013年8月30日第一次通知交房。因涉案房屋未符合交房标准，原告同意整改。被告并未实际收房。双方于2013年6月4日签订的《海口市商品房买卖合同》约定：原告应当在涉案房产经竣工验收合格并完成合同附件约定的装修工作后，于2013年8月30日前将房产交付给被告使用，否则将承担逾期交房的违约责任。原告于2013年11月30日第一次通知被告收房。被告到现场后，却发现涉案房产的内部装修根本未达到合同约定的装修标准，还存在着卧室射灯不亮、两个卫生间毛巾架松动、主卧卫生间镜子未打胶、主卧衣帽间换衣镜右边墙纸破、室内所有门需要补漆、卧室床头墙纸凹凸不平、木地板有划痕、衣柜玻璃未打胶、客厅装饰柜墙纸需要修补、橱柜少3个门、抽油烟机未安装、次入户门4块瓷砖破损、门框需要补缝、墙体渗水等未达标的情形，根本无法交房入住。被告当场提出整改要求，并拒绝收房。对此，原告无任何异议，并同意进行整改。其次，原告对涉案房屋的装修整改工程一直在进行，涉案房屋一直未能符合购房合同约定的交房条件。2013年11月30日，原告同意按照被告的意见进行整改，但整改工程却不按合同约定严格进行，且消极怠工，故意拖延工期。被告一再催促，并多次强烈要求原告尽快按照合同约定完成整改，以便收房入住。2014年2月，原告在房屋仍没有整改完毕、没有达到交付条件的情况下，为逃避违约责任，再次通知收房。被告到现场后发现有多处未进行整改，还存在三处墙体渗水未处理、未达合同约定标准的水盆未更换、大石地板及厨房墙体破损和次入户门4块瓷砖破损未更换等问题，并现场要求继续整改。原告同意继续整改，双方未能完成交房手续。谁知，原告同意整改但却继续拖延整改工作，以各种理由进行搪塞。而且为达到其诉讼目的，原告向法院提交了两份工作联系函，想以此证明整改工作已完成。但实际上整改工作根本没有完成，而且整改的内容远不止联系函上所罗列的10项。最明显的是，整改内容第10项，即瓷砖破损需要更换的问题至今都没有整改完毕。原告这种不负责任行为实在让被告忍无可忍。2018年3月，被告向12345政府服务平台进行投诉。在有关部门的干预下，原告对未达合同约定标准的水盆进行了更换，但仍没有对其它内容进行整改。被告继续向有关部门反映。2018年8月7日，被告、原告、住建部门和质监部门的工作人员召开协调会，在会上住建部门和质监部门的工作人员确认房屋装修确实存在问题，要求原告继续整改，原告承诺整改并要求被告整改完成后10天收房。由此可见，涉案房屋的整改工作一直在延续中，房屋一直没有达到交付条件，而且双方也没有实际交房。另，双方合同明确约定购房尾款在房屋交付前付清。原告陈述其在2014年3月9日已告知收房，但至今从未以已交房为由要求被告支付尾款。事实上，被告之所以在2014年6月3日交付购房尾款，是因为原告销售通知包括被告在内的所有业主，在未交房的情况下提前交付购房尾款，可以参加免2年物业费的优惠活动，被告在此情形下才提前交付购房尾款。再次，在涉案房屋未符合交房条件的情形下，原告一方面继续整改，一方面单方作出的收房通知和风险转移通知属于无效通知，依法不生效。政府部门组织召开的协调会内容足以证明，至少直到2018年8月7日，购房合同约定的房屋交付条件仍没有达到，装修整改工作仍在进行。原告根本无法按照合同约定交房，被告也没有实际收房。因此，在明知道交付条件不成就的情形下，原告单方作出的收房通知也是当然无效的，对此原告也是清楚并确知的，否则不可能从未通知被告缴纳物业费。第二，在法律上，根据双方购房合同的约定，原告已经构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。《海南省高级人民法院全省民事审判工作会议（2016年）纪要》第28条规定，对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定。而根据《海口市商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交房条件为：一是经竣工验收合格，二是完成合同附件约定的装修工作，二者必须同时具备，缺一不可。根据合同约定，原告必须于2013年8月30日前达到上述条件，并将房产交付给被告使用，否则将按合同第十一条向被告承担逾期交房的违约责任。由此可知，双方的购房合同对房屋交付的条件及时间均有明确的约定，是双方真实的意思表示，且未违反法律规定，应当得到法律保护。原告作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收以及内部装修的各项环节所需要的时间在交付期间中予以扣除，因此其在最终签订合同时确定的交付期限中应当已经包含竣工验收、内部装修及整改对交付期间的影响程度。具体到本案，原告的证据证明，直到2018年8月份，其仍在对涉案房屋的装修进行整改，整改项目包括更换破损瓷砖等内容，而更换破损瓷砖需要打掉瓷砖重新铺设，工程量大，灰尘噪音大，因更换瓷砖等整改施工工作将严重影响被告收房入住。因此，被告在未更换之前不可能收房，这也足以证明涉案房屋一直没有符合合同约定的交房条件，其应当继续履行合同约定的装修义务，并承担逾期交房的违约责任。综上所述，被告认为，涉案房产至今仍未满足购房合同约定的交房条件，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回；同时原告应当继续履行整改义务，并按照约定承担逾期交房违约责任。为此，被告请求法院依法查明事实，驳回原告的诉求，维护被告的合法权益。 被告（反诉原告）李芳莲提出反诉请求：1.判令原告继续按照《海口市商品房买卖合同》的约定对被告购买的房屋进行装修整改（整改项目如下：1-1.入户大门常年锁坏且多处生锈严重，门面花纹较多很陈旧，门牌也多年坏维修；1-2.次入户门前地板瓷砖有裂损4块；1-3.次入户门边损坏严重；1-4.次入户门锁交房锁匙被物业工作人员不听阻拦使用，拟将用过的锁匙作为交房锁匙；1-5.地面大理石多块裂痕明显，其中几块严重的需处理；1-6.地面大理石砖松动；1-7.空调主机等架生锈严重；1-8.部分插座或开关没装或没装好，线凌乱，存在安全隐患；1-9.水龙头质量非常低级；1-10.客厅电视墙下置物台缝沟开裂严重；1-11.客厅阳台地板瓷砖施工粗糙，缝极大；1-12.客厅背景墙两边置物架开裂严重；1-13.次卧墙损坏个角；1-14.总开关（在入户花园墙上）外壳破损仅剩一小边；1-15.对讲机未安装；1-16.厨房推拉门两边射灯不亮；1-17.除了客厅灯外其他房间、卫生间、厨房灯均未亮；1-18.墙体卫生未处理；1-19.排水管未做防锈处理；1-20.次卧飘窗大理石台面边缘有破损；1-21.做完以上工程后请及时做室内卫生，户主装灯后请按流程做好地面大理石抛光结晶及卫生，以便尽早交房），并按照购房合同约定的条件向被告履行交房手续；2、判令原告向被告支付逾期交房违约金至其按照购房合同约定完成交房手续时止（从2013年8月31日暂计算至2018年11月20日为1396683．97元，详见逾期交房违约金计算表）；3、判令反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：2013年6月4日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的天鹅湾项目1号楼2303房，合同总价款为1554486元，分三期付清，其中2013年6月4日支付466346元，同年6月15日前支付466346元，剩余房款621794元于房屋交付前付清。同时，该购房合同第八条约定，原告应当在涉案房产经竣工验收合格并完成合同附件约定的装修工作后，于2013年8月30日前将房产交付给被告使用，否则将按合同第十一条向被告承担逾期交房的违约责任。具体内容为：逾期在90日之内，每逾期一天，被告有权要求原告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被告有权单方面解除合同，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向被告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付第一笔和第二笔购房款。但是原告却未能按合同约定交付房屋。直到2013年11月30日，被告才接到原告的收房通知并到现场准备收房，却发现涉案房产的内部装修根本未达到合同约定的装修标准。被告当场提出整改要求（具体详见被告现场签名确认的整改单）并拒绝收房。从原告提供的10项整改内容看，原告在装修施工时极其不负责任，施工质量极差。而且，原告在整改时也没有严格按合同约定进行，消极怠工、故意拖延工期。被告一再催促，并强烈要求原告尽快按照合同约定完成整改，以便被告收房入住。2014年2月，原告再次通知被告收房，但被告到现场后却发现仍有多处未进行整改，如还存在三处墙体水未处理、未达合同约定标准的水盆未更换、大理石地板及厨房墙体破损和次入户门4块瓷砖破未更换等问题，并现场要求继续整改，原告同意将继续整改。为此，被告再次没法收房。随后，原告的整改施工仍然一拖再拖，以各种理由搪塞。原告的不负责任行为实在让被告忍无可忍。2018年3月，被告向12345政府服务平台投诉原告。在有关部门的干预下，原告对未达合同约定标准的水盆进行了更换，但仍未对其它确认需整改的内容进行整改。2018年8月7日，被告、原告、住建部门和质监部门的工作人员一起召开协调会。在会上，住建部门和质监部门的工作人员确认房屋装修确实存在问题，要求原告进行整改。这亦足以证明直到2018年8月7日，购房合同约定的房屋交付条件仍没有达到。原告无法根据合同约定向被告交付房屋。同时也证明被告根本没有收房，原告的单方收房通知无效。在此期间，由于被告未收房，所以原告从不通知被告缴纳物业费。同时，鉴于原告至今未按合同约定完成对涉案房屋的装修整改工作，其应当继续履行合同约定的装修义务，按照合同约定向被告履行交房义务，并承担逾期交房的违约责任。综上所述，涉案房产至今仍未满足购房合同约定的交房条件。原告应当继续整改，并按照约定承担逾期交房违约责任。为此，被告请求法院在查明本诉事实，判决驳回原告本诉请求的同时，判决支持被告的反诉请求。 原告（反诉被告）白马天鹅湾公司针对反诉辩称，一、原告建设的房屋已经具备交付条件。被告拒绝交接房屋应承担逾期交接所引起的一切后果。原告与被告于2013年6月4日签订《海口市商品房买卖合同》。该合同约定被告购买原告开发的位于海口市琼山大道的白马天鹅湾项目一期1栋2303房，总价款1554486元。按照该合同第八条的约定，出卖人（原告）应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第三种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作。原告的楼盘在2013年6月28日楼盘经竣工验收合格，已经具备交付条件。原告通知被告前来办理交接手续。期间，被告于2013年11月30日在交验过程中对该套房屋提出十项整改意见。原告本着对客户尽心尽力的原则，决定按照被告提出的意见对该房屋进行整改。原告的精装部于2014年2月13日完成了该套房屋的十项整改工作，并于2014年2月17日，通过邮寄《交房催告函》的方式要求被告于2014年3月9日来办理房屋交接手续。但被告到现场后吹毛求疵，仍然拒绝办理交接手续。至此，原告认为按照《海口市商品房买卖合同》第九条的约定，如买受人在接到出卖人再次发出的《交付使用通知书》后30天内，仍未办理交付手续的，视为买受人已在通知书载明的时间之日接收了房屋，出卖人已经履行了交付房屋的义务。同时，《海口市商品房买卖合同》第十条约定：“商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。”自2014年3月9日之后，涉案房屋的风险责任已经转移给被告，之后产生的风险由被告自行承担。二、被告所提到的整改要求均不能作为拒绝办理交接手续的理由。被告所提到的问题，有些问题比如卫生间镜子没有打胶、卫生间毛巾架松动、室内所有衣柜的玻璃未打胶等，属于装修过程的小问题，只要做稍微的修补即可，基本上不影响使用，更不影响房屋的交付。但原告本着对业主认真负责的态度，还是同意整改。有些问题比如反诉状中提到的三处墙体渗水、大理石地板及厨房墙体破损等均没有证据证明。即便存在以上情况，也属于在保修期内保修的问题，不能作为拒绝办理房屋交接手续的依据。另一些问题比如门锁锈点、空调主机架生锈等问题，均属于被告没有及时办理交接手续，无法及时护理所致。该部分责任应由被告承担。三、有证据证明被告已经占有和使用涉案的房屋。根据原告在现场拍摄的照片，发现涉案房屋的阳台已经封闭，阳台的瓷砖也已被贴好，灶台的台面和洗菜盆也已经更换。并且，涉案房屋中堆放有灯具等物品。这些说明被告实际上已经占有和使用该套房屋。现被告又向原告主张逾期交房违约金，完全没有事实和法律依据。四、被告所提出的的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告主张2013年8月31日至今的逾期交房违约金。本案中，原告已经按照合同约定多次催告被告收房，但被告多次以种种借口拒绝收房。即使是原告逾期交房，逾期交房时间也是2013年8月31日至2013年11月30日止仅3个月。距离本案起诉时间2018年11月20日已近五年之久，超过了法律规定的诉讼时效。综上所述，被告拒收房屋违约行为在先。原告作为开发商，对于被告的违约情形一直未诉诸法律。原告一直对被告进行合理的催告，要求其于2014年3月9日前办理交房。经法院认定同楼栋、同时期购买业主的交房时间均为2014年3月9日。同类案件分别作出的(2015)海中法民一终字781号、(2015)海中法民一终字2578号、（2015）美民一初字第1350号、（2015）美民一初字第1828号、（2016）琼0108民初354号、（2016）琼0108民初480号等案件的生效判决书认定原告的楼盘于2014年3月9日交房。原告违约事实截止于2014年3月9日。被告主张逾期交房违约金已超过了诉讼时效。恳请法院依法查明事实，驳回被告不合理的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月4日，原告（反诉被告）白马天鹅湾公司（出卖人）与被告（反诉原告）李芳莲（买受人）签订一份《海口市商品房买卖合同》。该合同约定：“买受人所购商品房为位于海口市美兰区南渡江东侧、白驹大道南侧的海南白马天鹅湾一期A地块1#楼23层2303房，建筑面积为157.52平方米，每平方米9868.5元，总金额1554486元。买受人于2013年6月4日支付房款466346元，于2013年6月15日前支付房款466346元，剩余房款621794元于房屋交付前付清……出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；2.以国家相关法律法规、政策调整或政府行为而导致延误的；3.如买受人不能在本合同约定的时间内支付房款及在约定的时间内办理按揭手续完毕，出卖人不承担逾期交房责任。买受人办理该商品房的交接手续时需缴清全部应付款项，如因此造成的延期交房责任由买受人承担……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接……由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由出卖人再次发出交付使用通知书，如买受人自本次通知书内载明的交接之日起30日内，仍未能办理交付手续，视为买受人已在载明的交付之日接收该房屋，从载明的交付之日起，买受人同意按小区统一标准缴纳物业管理费和其他费用，此时出卖人已履行房屋交付义务，出卖人不承担由此造成的逾期交房责任，由此给出卖人造成的损失由买受人承担……商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任由买受人承担。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金……出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：在收到买受人书面通知书起，出卖人在30天内开始进行装饰、设备修正、调换……买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自房屋交付使用即日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任……”该合同附件三约定了白马天鹅湾一期住宅设备及装修标准。约定内容有：“户内部分：1.入户门：高档三防门配高级密码锁，数字化可视对讲；2.户内门及门套：高级实木复合配套成品门，配高级五金件；3.窗：高档铝合金中空玻璃窗；4.地面：客厅、餐厅为高级大理石，卧室为实木复合地板；5.顶棚：面批腻子为绿色环保涂料，卫生间和厨房顶部则为防水石膏板造型吊顶，防水型乳胶漆面饰为绿色环保涂料；6.厨房：地面和墙面为高级大理石及优质名牌瓷砖，高级石材门槛石，整体“科宝博洛尼”、“汉森”、“西门子”等同档次品牌厨柜，并配以“佛兰卡”、“伊莱克斯”、“西门子”等同档次品牌燃气灶、抽油烟机等；7.卫生间：主卫地面和墙面以及门槛石为高级大理石及瓷砖，次卫地面和墙面为高级瓷砖、局部石材等；8.其他：窗台为高级大理石，插座、开关为梅兰日兰、西门子、西蒙等同档次优质品牌，优质的筒灯、射灯等辅助灯具、嵌入式衣柜；9.其他：ＬＧ、欧威尔、格力户式中央空调（个别户型为分体式空调）等等。本标准所约定的具体品牌，如遇特殊情况，甲方可采用同档次品牌替换。”上述合同签订后，李芳莲分四次支付房价款共计1554486元，其中最后剩余的房款621794元分别于2013年12月26日支付260000元、2014年6月17日支付361794元。2013年6月28日，涉案房屋所在的海南白马天鹅湾北区一期A区工程作出竣工验收报告，结论为工程质量验收合格，同意交付使用。竣工验收报告涉及的分部工程包括地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、通风与空调工程、电梯工程、建筑节能工程。2013年11月，白马天鹅湾公司通知李芳莲收房。之后，李芳莲在验房时提出了整改意见。白马天鹅湾公司根据其意见于2013年11月30日作出一份工作联系单，通知精装部进行整改，其中注明内容为：1.卧室A一个射灯不亮；2.主卧卫生间毛巾架松动、卫生间镜子没打胶；3.主卧衣帽间换衣镜右边墙纸破；4.室内所有门都要补油漆；5.客卫生间毛巾架松动；6.卧室B床头墙纸凹凸不平,木地板刮痕；7.室内所有衣柜的玻璃未打胶；8.客厅装饰柜墙纸修补；9.橱柜少3个门，抽油烟机未装；10.次入户门4块瓷砖破，门框补缝。在上述精装修整改十项完成后，白马天鹅湾公司于2014年2月17日邮寄一份《海南天鹅湾一期交房催告公函》，通知李芳莲收房。该函件要求李芳莲于2014年3月9日前至海南天鹅湾物业服务中心办理完交房手续，交房后对于精装质量及户型整改等问题，白马天鹅湾公司将严格按照业主收房时约定给予及时解决，并会同天鹅湾物业公司予以监督。逾期未至天鹅湾物业公司办理收房相关手续的，视同业主已收房。李芳莲在收到上述函件后再次到涉案房屋验房，认为第一次查验出来的问题并未整改完成，不予收房。之后，李芳莲就涉案房屋的装修问题进行投诉。2018年8月7日，在相关政府部门的主持下，李芳莲、白马天鹅湾公司与各相关部门的工作人员召开了现场协调会。李芳莲在该协调会上提出了涉案房屋存在的11处问题，具体如下：1.入户大门常年锁坏，门多处生锈严重，门面花纹较多很陈旧，要求更换；2.入户花园地板砖有2-3块有非常明显的划痕或裂痕，要求更换；3.客厅有2块地面大理石砖裂痕较多和明显，要求更换；4.客厅有几块地面大理石砖松动，要求施工补救；5.入户门锁交房锁被物业工作人员不听阻拦使用，拟将用过的锁作为交房锁，要求更换；6.空调主机等架生锈严重，要求更换；7.部分插座没装或没装好，要求安装和修接好；8.客厅阳台水龙头原来告知要安装一个高的以便洗衣机用但没装，要求换用三通接头；9.客厅和客厅阳台有很多工程质量问题，如缝沟开裂、次卧墙损坏个角等等，要求修缮；10.现场看看还有没什么其它问题一次解决；11.做完以上工程后请及时做室内卫生，户主装灯后请按原物业林总承诺的做地面大理石抛光结晶，以便尽早交房。李芳莲要求以上施工时请及时通知其到场，尤其是更换门和门锁时其要到场验收后方可施工。白马天鹅湾公司在协调会的会议纪要上针对上述11处问题提供了以下相应的解决方案：1.入户大门锁上油，上油无法使用再更换，清理锈点；2.支付业主200元，客户自己处理入户花园地板;3.大理石打磨、抛光、结晶（保修三个月，如三个月后破裂，公司负责更换）；4.客户指定松动大理石，公司负责固定；5.入户门锁由公司换锁芯；6.空调主机架生锈问题由客户自己负责；7.插座问题由公司负责安装好;8.阳台水龙头由客户自己负责；9.阳台、电视柜下缝沟开裂由公司用填缝剂处理；10.无问题；11.收房时做好卫生。白马天鹅湾公司亦在该会议纪要上注明“涉诉此房屋已多次协商，本次为最后一次协商，按照上述意见整改修理后，业主应接到通知书十日内接收房屋，否则视为接收，如再有问题，公司不再整改，业主可起诉。”李芳莲随后在该会议纪要上注明其“对解决方案的第一、第三、第六点处理不满意，对协调结果不满意”。白马天鹅湾公司又另外注明“基于业主对本次协调结果不满意，已过质保期，公司不予维修”。2018年8月31日，白马天鹅湾公司向李芳莲作出《关于天鹅湾未收房风险转移告知书》，告知涉案房屋的风险已于《关于尽快完善海口天鹅湾交房手续催告函》次日起转移至李芳莲名下，同时该房的物业管理费从入伙通知书通知时间日开始计收。李芳莲则于2018年9月4日作出《关于尽快完成天鹅湾1号楼2303房存在质量问题整改以便业主尽快能收房的函》，表示涉案房屋因质量问题未整改完而导致其无法收房。因李芳莲一直未收房，白马天鹅湾公司于2018年8月16日向本院起诉，遂成讼。在诉讼过程中，李芳莲以白马天鹅湾公司逾期交房为由向本院提起反诉。 另查明，白马天鹅湾公司与李芳莲在2019年3月22日的现场勘验中确认的内容如下：1.入户大门锁坏、生锈，门口的门牌字掉落；2.次入户门前地板4块瓷砖有裂痕；3.次入户门胶边有损坏；4.客厅、厨房等地面大理石多块有明显裂痕；5.客厅地面大理石有空鼓音；6.两个空调主机架生锈；7.主卧空调控制板未装好；8.客厅电视墙下置物台开裂明显；9.客厅阳台地板瓷砖缝沟较大；10.客厅背景墙对面的两边置物架边缝开裂；11.次卧墙边有缺角；12.入户花园墙上总开关外壳破损未装好；13.对讲机未安装；14.该房屋的灯存在一些不亮的情况；15.墙体部分瓷砖有污渍；16.次卧飘窗大理石台面边缘有破损；17.次卧衣柜两扇门推不开；18.关于渗水点的问题，现场已看不到渗水点，墙面已由原来的墙纸更换为涂料。 再查明，涉案房屋安装了防盗网。李芳莲对涉案房屋的阳台进行了封闭，并在房屋内置放了部分物品。2015年4月19日，白马天鹅湾公司向李芳莲出具一份《物业管理费赠送单》，其中载明：“涉案房屋从办理入住手续之日起两年的物业管理费由白马天鹅湾公司支付给海南天鹅湾物业服务有限公司。” 在诉讼过程中，李芳莲称白马天鹅湾公司同意其将涉案房屋阳台封闭。李芳莲未提交证据证明上述待证事实。李芳莲还称涉案房屋的防盗网为防盗网安装人员在为2203房业主安装过程中错误安装。白马天鹅湾公司称对讲机需在收房时才予以安装。白马天鹅湾公司未提交证据证明《住宅质量保证书》承诺的保修期间。 本院确认的上述事实，有白马天鹅湾公司提交的《海口市商品房买卖合同》及附件、单位（子单位）工程竣工验收报告、圆通速递单、证明、交房催告函、收款收据两张、2018年8月7日的会议纪要、涉案房屋阳台封闭图片，李芳莲提交的《海口市商品房买卖合同》、2018年8月7日的会议纪要、《关于天鹅湾未收房风险转移告知书》、《关于尽快完成天鹅湾1号楼2303房存在质量问题整改以便业主尽快能收房的函》、申通快递单号、申通快递出具的《证明》、物业管理费赠送单及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。 白马天鹅湾公司提交的两份工作联系单，均有原件核对。故本院对其真实性予以确认。上述工作联系单为白马天鹅湾公司内部的工作反映，无法证明其整改内容与李芳莲要求整改的问题一致，亦不能证明李芳莲对整改内容予以确认。故本院仅对其所记载的内容予以确认。白马天鹅湾公司提交的（2015）海中法民一终字2992号民事判决书、（2015）海中法民一终字681号民事判决书并非本案事实发生过程中所产生的证据，故上述民事判决书不作为认定本案事实的证据。 李芳莲提交的两份微信聊天截图，因不能证明微信聊天主体的身份，故本院对上述证据的关联性不予确认。关于李芳莲提交的证人黄萍的证言及其出具的《关于防盗网误施工的证明》的认定问题。因涉案房屋尚未交房，李芳莲未持有涉案房屋的钥匙，故涉案房屋防盗网的安装必定经由白马天鹅湾公司的工作人员开门。在白马天鹅湾公司未能证明其在涉案房屋安装防盗网时尽到身份核实义务、且李芳莲授意进行安装的情况下，本院对上述证人证言及证人出具的证明所陈述的事实予以确认。李芳莲提交的三十五张照片，本院结合现场勘验情况对其真实性、关联性、合法性予以确认。 本院认为，一、关于李芳莲是否应办理收房手续以及是否确认2014年3月9日为应收房时间的问题。 白马天鹅湾公司与李芳莲签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。双方均应严格依约履行。合同约定李芳莲应于房屋交付前付清剩余房款621794元，同时约定白马天鹅湾公司应当在2013年8月30日前将经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的涉案房屋交付李芳莲。虽然涉案房屋所在的工程项目包括建筑装饰装修工程在内的各分部工程已于2013年6月28日经竣工验收合格，但是根据白马天鹅湾公司于2013年11月30日作出的工作联系单，涉案房屋在此时尚未安装抽油烟机，不符合双方合同附件三中关于住宅设备及装修标准的约定，即涉案房屋在2013年11月30日不符合交房条件。白马天鹅湾公司对2013年11月30日工作联系单所列问题进行整改后，于2014年2月17日向李芳莲送达了《海南天鹅湾一期交房催告公函》，通知其于2014年3月9日前收房。李芳莲通过验房仍认为装修问题尚未整改完成。但李芳莲未提交证据证明涉案房屋在整改后仍未符合双方合同附件三中关于住宅设备及装修标准的约定。并且，从2013年11月30日工作联系单、2018年8月7日会议纪要、2019年3月22日勘验笔录内容看，李芳莲未能证明涉案房屋存在的问题达到严重影响居住使用的程度。除抽油烟机属于合同附件三约定的设备之外，其余问题均可以在收房后进一步整改，而抽油烟机亦已安装，故李芳莲提出的装修质量瑕疵不能成为拒绝收房的理由。并且，李芳莲在事实上已经对涉案房屋的阳台进行了封闭，并放置个人物品。因此，涉案房屋已符合交房条件，李芳莲应依约继续履行合同，在本院限定的时间内办理收房手续。白马天鹅湾公司的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，确认之诉在于确认某种法律关系存在与否，并非指对当事人诉请的任何事实的确认。李芳莲是否应于2014年3月9日收房，属于事实问题，并非法律关系范畴，不能成为确认之诉的客体。因此，白马天鹅湾公司请求确认李芳莲应于2014年3月9日收房，该诉请不属于确认之诉的范畴，本院不予支持。 二、关于白马天鹅湾公司是否应继续对李芳莲主张的房屋装修质量瑕疵进行整改的问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”虽然距白马天鹅湾公司通知李芳莲应收房时间已有五年，但是白马天鹅湾公司未提交证据证明《住宅质量保证书》承诺的保修期间。并且李芳莲在收到收房通知后，多次就装修质量瑕疵与白马天鹅湾公司协商整改，其主张的装修质量瑕疵中的部分瑕疵直至本案诉讼过程中尚未完成整改。另外，白马天鹅湾公司在《海南天鹅湾一期交房催告公函》中承诺其在交房后对于精装质量等问题给予解决。该承诺对白马天鹅湾公司具有法律约束力。因此，白马天鹅湾公司应对涉案房屋目前存在的装修质量瑕疵进行修复。因入户大门及两个空调主机架的生锈并非装修质量瑕疵，且渗水点问题已整改完毕，故除上述情形外，白马天鹅湾公司需对其余瑕疵进行修复，其修复范围以双方于2019年3月22日的现场勘验中确认的内容为准（不包括入户大门及两个空调主机架的生锈问题和渗水点问题）。李芳莲请求白马天鹅湾公司修复的部分，超出本院认定范围的部分于法无据，本院不予支持。 三、关于白马天鹅湾公司是否应向李芳莲支付逾期交房违约金的问题。 白马天鹅湾公司未依约在2013年8月30日前向李芳莲交房，应承担逾期交房的违约责任。因李芳莲在2014年2月17日收到《海南天鹅湾一期交房催告公函》后主张的装修质量瑕疵不能成为拒绝收房的理由，故李芳莲依照合同的约定主张白马天鹅湾公司逾期交房的违约期间应为2013年9月1日起至2014年3月9日止，共计190天。李芳莲于2014年3月9日前支付的房价款为1192692元。虽然双方合同约定李芳莲应于房屋交付前付清房价款1554486元，但是根据查明的事实，李芳莲在2013年11月收到交房通知后就涉案房屋的装修质量瑕疵一直与白马天鹅湾公司协商整改，白马天鹅湾公司在2014年3月9日之前亦作出整改，且未催告李芳莲付清房价款，应视为白马天鹅湾公司对李芳莲在2014年3月9日之前未付清房价款的认可，放弃其先履行抗辩权。另，李芳莲已于2014年6月17日付清了所有房价款。因此，白马天鹅湾公司仍应向李芳莲支付逾期交房违约金91837元（1192692元×0.0003×90天+1192692元×0.0005×100天）。李芳莲请求白马天鹅湾公司支付的逾期交房违约金，超出本院认定范围的部分于法无据，本院不予支持。双方就涉案房屋的装修质量瑕疵存在连续多次的协商，而白马天鹅湾公司在2018年8月7日的会议纪要中才明确为最后一次协商，此时李芳莲才知道其权利受到损害。因此，李芳莲关于逾期交房违约金的主张未超过诉讼时效。白马天鹅湾公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李芳莲须于本判决发生法律效力之日起十日内与原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司办理海南白马天鹅湾一期A地块1#楼23层2303房的交房手续； 二、原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李芳莲支付逾期交房违约金91837元； 三、原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内对海南白马天鹅湾一期A地块1#楼23层2303房的装修质量瑕疵（详见附件一）进行修复； 四、驳回原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）李芳莲的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司负担50元，被告（反诉原告）李芳莲负担50元；反诉案件受理费8686元，由原告（反诉被告）海南白马天鹅湾置业有限公司负担571元，被告（反诉原告）李芳莲负担8115元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                        ⺀                         8siapehwu4vrkyu48z       案件唯一码                                               审 判 长 郑 薇             人民陪审员 薛金梅             人民陪审员 吴崎霞                                                              二〇一九年五月二十九日                                     书 记 员 陈方明                附件一：                            序号                       装修质量瑕疵                               1.                       入户大门锁损坏                               1.                       门口的门牌字掉落                               1.                       次入户门前地板4块瓷砖有裂痕                               1.                       次入户门胶边有损坏                               1.                       客厅、厨房等地面大理石多块有明显裂痕                               1.                       客厅地面大理石有空鼓音                               1.                       主卧空调控制板未装好                               1.                       客厅电视墙下置物台开裂明显                               1.                       客厅阳台地板瓷砖缝沟较大                               1.                       客厅背景墙对面的两边置物架边缝开裂                               1.                       次卧墙边有缺角                               1.                       入户花园墙上总开关外壳破损未装好                               1.                       对讲机未安装                               1.                       该房屋的灯存在一些不亮的情况                               1.                       墙体部分瓷砖有污渍                               1.                       次卧飘窗大理石台面边缘有破损                               1.                       次卧衣柜两扇门推不开                附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。