湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2758号原告：王伟，男，1970年1月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：常昌宏，湖南骏熙律师事务所律师。被告：宁丽，女，1991年2月7日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告：范小萱，女，1992年3月17日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告：廖敏倩，女，1994年12月15日出生，住所地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周立斌，湖南志涛律师事务所律师。被告：杨辉，男，1990年12月26日出生，湖南省隆回县。原告王伟与被告宁丽、范小萱、廖敏倩、杨辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王伟委托诉讼代理人常昌宏、被告廖敏倩委托诉讼代理人周立斌及被告杨辉到庭参加诉讼，被告宁丽、范小萱经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王伟请求法院判令：一、宁丽、范小萱、廖敏倩、杨辉共同支付门面物业管理费3092元、门面租金10672元、违约金30000元；二、宁丽、范小萱、廖敏倩、杨辉承担本案诉讼费。廖敏倩答辩要点：一、王伟遗漏另一原告陈帮华，涉案租赁门面为王伟、陈帮华共同所有，陈帮华占总产权份额的70%，王伟所占总产权份额的30%。物业服务协议的签订主体均为王伟、陈帮华，物业管理费也是王伟、陈帮华共同缴纳；二、廖敏倩不是本案适格的被告，根据《怡海星城商铺租赁合同》，合同上无廖敏倩本人签名，根据合同相对性，廖敏倩不是合同的承租方，在法律上没有履行该合同约定的法定义务；三、根据租赁合同约定，将23-116号门面租给乙方作为圣马钛孩子艺术成长中心经营使用，因该门面消防未达标，没有逃生通道，只有前门，相关部门多次要求整改，后当地教育部门责令承租方停止办学。承租方遵守法律、法规和政府相关规定，导致合同无法履行无任何过错，不属于根本性违约。王伟自身具有相应的过错责任；四、王伟已经将涉案门面另行出租，故因合同解除没有给王伟造成经济损失，违约金系补偿无过错的一方当事人所受损失的责任，王伟无任何经济损失，其诉请无事实与法律依据。宁丽、范小萱书面答辩要点：2016年5月我们和廖敏倩一起合伙加盟圣马钛孩子艺术成长中心，后跟王伟签订房屋租赁合同作为圣马钛孩子艺术成长中心经营使用。后因内部经营问题，我们将股权转让给廖敏倩，并签署股权转让合同，合同签订前无房屋租赁纠纷，且我们和廖敏倩办理了工商变更登记，登记后的法人为廖敏倩、欧阳彦馨，我们退出，王伟已经知悉我们退出，只是当时未变更合同。之后该房屋实际承租人廖敏倩及其代理人杨辉在租赁合同签字，且经王伟允许，签字时并未通知我们。后来履行合同的是廖敏倩及其代理人杨辉，根据银行流水可以看出，王伟同意且接受廖敏倩及其代理人杨辉支付的房屋租金。王伟和廖敏倩及其代理人杨辉存在实际上的利害关系和合同关系。因此，原告主张的诉讼请求应由廖敏倩、杨辉承担。杨辉无答辩意见。经审理查明：2016年6月5日，王伟作为出租方（甲方），宁丽、范小萱作为承租方(乙方)签订《怡海星城商铺租赁合同》，王伟、宁丽、范小萱签字认可，廖敏倩在合同上作为承租方列明但未签字。该合同主要约定：甲方将长沙市天心区暮云街道华月湖社区怡海星城23-116门面，面积为147.25平方米，出租给乙方作为圣马钛孩子艺术成长中心经营使用。租赁期限为五年，从2016年8月1日至2021年7月31日。合同期限内第一年每月租金为8820元，第二年每月租金9702元，第三年每月租金10672元，第四年每月租金11739元，第五年每月租金12913元。（此租金不含税价格，租赁税由乙方承担。）乙方每三个月缴纳一次租金。租赁费用采取先付后租的方式按季度支付。乙方在每个交款期的十日前以现金或转账的形式支付租金。本商铺押金为10000元。押金需乙方在合同签订之日一次性缴纳。合同终止，乙方需交清租金及水电、煤气、电话、物业费等相关费用。若双方任何一方提前解除合同，视为违约，须支付对方30000元违约责任金。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权要求乙方按价赔偿至恢复原样。乙方没按期交租，每逾期一天，乙方需向甲方支付千分之十的滞纳金。如果逾期超过一个月，甲方有权单方面解除终止合同，且没收其保证金。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须在不变更使用用途及性质的前提下事先征得甲方的同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。后因杨辉入股圣马钛孩子艺术成长中心，其在《怡海星城商铺租赁合同》上作为承租方签字确认。上述合同签订后，王伟按约交付了租赁物，承租方缴纳了10000元押金，前期其能按约支付租金、缴纳物业管理费，但自2018年8月1日起未按合同约定及时支付租金，自2018年2月起未按合同约定及时缴纳物业管理费，2018年8月27日承租方将涉案门面及钥匙交还给王伟，但至今承租方共拖欠租金10672元、物业管理费3092元（该物业管理费出租人已缴纳）。涉案门面的产权人为王伟（占总产权份额的30%）、陈帮华（占总产权份额的70%）。陈帮华向本院出具了《承诺书》“……，现本人承诺对以上门面的一切权益（包括但不限于出租、收取租金、因门面租赁产生纠纷提起诉讼等）由王伟代为行使。”《怡海星城前期物业服务协议》约定物业服务收费标准暂定3元每平米每月。以上事实有当事人身份信息、《怡海星城商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、《怡海星城前期物业服务协议》、银行流水明细单、缴纳物业费发票、微信聊天记录、《房屋钥匙委托书》、《承诺书》等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为：一、涉案《怡海星城商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。王伟按约交付了租赁物，但承租方至今共拖欠租金10672元、物业管理费3092元，并提前解除合同，已构成违约，应按约定履行支付拖欠租金、交纳物业管理费的义务且承担违约责任，根据合同约定“若双方任何一方提前解除合同，视为违约，须支付对方30000元违约责任金”，该约定不违反法律规定且属于合理范围，现承租方提前解除合同应依合同约定承担违约责任。综上，王伟要求支付门面物业管理费3092元、门面租金10672元、违约金30000元的诉讼请求，本院予以支持。同时，涉案租赁合同签订后承租人缴纳了10000元押金，王伟同意抵扣租金，故抵扣后的租金为672元；二、涉案《怡海星城商铺租赁合同》双方主体为王伟与宁丽、范小萱、杨辉，涉案门面的产权人虽为王伟、陈帮华，但王伟已取得陈帮华对涉案门面行使权利的授权，本院对其主体资格予以认可。王伟要求宁丽、范小萱、廖敏倩、杨辉对本案租赁合同纠纷承担责任，宁丽、范小萱则辩称，其已将涉案门面转让给廖敏倩，杨辉在租赁合同签字，故应由廖敏倩、杨辉承担。根据庭审查明事实及合同相对性原则，本院确认本案租赁合同纠纷相关责任由宁丽、范小萱、杨辉承担，至于宁丽、范小萱与与廖敏倩及其他股东之间的债权债务关系可另行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条和第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告宁丽、范小萱、杨辉应于本判决生效之日起十日内向原告王伟支付门面物业管理费3092元、门面租金672元、违约金30000元；二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费894元，减半收取447元，由被告宁丽、范小萱、杨辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李石江二〇一九年五月二十三日书记员  何 幸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。