广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1008号原告：广州市天河区住房和建设水务局，住所地广州市天河区黄埔大道中144-152号海景中心四楼。法定代表人：许文进，局长。委托诉讼代理人：李建斌，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。被告：罗志东，男，1956年8月18日，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：罗家森，男，1981年10月3日，汉族，住广州市天河区，系罗志东的儿子。原告广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）与被告罗志东房屋租赁合同纠纷一案，经广州市中级人民法院指定由本院审理。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月4日公开开庭进行审理，原告天河住建水务局的委托诉讼代理人李建斌、黄钰文，被告罗志东及其委托诉讼代理人罗家森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天河住建水务局向本院提出诉讼请求：一、判令解除天河住建水务局与罗志东就广州市天河区车陂北路34号30栋平房104部位房屋的租赁关系；二、判令罗志东立即搬出广州市天河区车陂北路34号30栋平房104部位房屋，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；三、判令罗志东缴清自2018年8月10日起至房屋腾空之日止广州市天河区车陂北路34号30栋平房104部位房屋的占用费（按成本租金标准：每月61.80元）、违约金（标准：按占用费总额的100%）；四、判令罗志东支付因违约而产生的滞纳金（滞纳金以每月产生的违约金作为计算基数，从产生违约金当月的26日起算，每逾期一天按应付违约金的1%计付，应计至实际清偿之日）；五、判令罗志东承担本案诉讼费用。事实和理由：本案位于广州市天河区车陂北路34号30栋平房104部位房屋(以下简称：“案涉房屋”)属于公有房屋。2004年10月10日，根据广州市政府相关管理部门的指示，广州广氮企业集团有限公司与原广州市天河区国土资源和房屋管理局签订《广氮生活区公有房屋产权和使用移交接管协议书》，将案涉房屋移交原广州市天河区国土资源和房屋管理局管理。2011年11月2日，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与罗志东签署了《广州市直管房租赁合同（住宅）》，合同约定：出租人同意将案涉房屋出租给罗志东作为住宅使用，使用面积为25.21平方米，租赁期限自2011年4月1日至2015年3月31日，每月租金为61.80元，租金月结，罗志东应在每月第15日前支付当月租金。前述租赁合同已于2015年3月31日租期届满，合同租期届满后，未再续签新的租赁合同。2016年4月30日，由于机构改革，将原广州市天河区房屋管理局管理直管房的职能划归天河住建水务局享有。根据天河住建水务局查询的信息，罗志东在2012年在广州获得了一套居住用房，违反了《广州市直管房租赁合同（住宅）》第20条第3款的约定，天河住建水务局有权回收房屋。虽然天河住建水务局多次催促罗志东搬离案涉房屋，但罗志东至今仍拒绝腾空、交还房屋。罗志东拒绝腾退房屋的行为，已经违反了《广州市直管房租赁合同(住宅)》第20条第3款、第21条第2款和第3款的约定以及《合同法》第107条、第235条的规定，严重损害了天河住建水务局的合法权益。为维护自身的合法权益，天河住建水务局特向法院起诉，请求法院支持天河住建水务局的全部诉讼请求。罗志东辩称，我方同意第一、二项诉讼请求，查册表显示的登记在罗志东名下的房屋原来是我奶奶的，后来将房子转到罗志东名下，但罗志东三兄弟姐妹协议不能居住该房屋，该房屋目前租给了第三人，所得租金由三姐妹分。关于第三项诉讼请求，我方按时缴纳租金至2019年2月份，后来因为天河住建水务局不收，所以我们就没有缴纳。违约金请求天河住建水务局撤回，因为我方同意本月底搬出私人物品，在道路允许情况下搬出剩余大件物品。我方不同意第四项诉讼请求，不同意支付滞纳金，因为我方一直有交租所以不存在滞纳金。经审理查明，2004年10月10日，广州广氮企业集团有限公司（移交人）与广州市天河区国土资源和房屋管理局（接收人）签订《广氮生活区公有房屋产权和使用权移交接管协议》，约定将广氮生活区内产权清晰的公有房屋48套及产权不清晰的房屋共295套移交广州市天河区国土资源和房屋管理局接管。2011年11月2日，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人/甲方）与罗志东（承租人/乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于天河区车陂北路34号30栋平房104部位出租给乙方作住宅使用，使用面积25.21平方米；租赁期限为2011年4月1日至2015年3月31日，月租金61.8元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前缴付当月租金；第二十条，乙方同意并确认下列事项：3.本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条，违约责任：2.租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3.违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。上述协议签订后，天河住建水务局依约将涉案房屋交付罗志东使用。2017年10月23日，天河住建水务局委托广州市逸辉物业管理有限公司向罗志东发出《收回房屋使用权通知书》，该通知书载明因确认罗志东不在承租的房屋内居住，并擅自将承租房屋转租或转借他人使用，因此决定收回上述房屋使用权，罗志东必须在2017年11月15日前办理退租手续。罗志东在该通知书上手写“已阅”并签名。罗志东表示其并未将涉案房屋转租他人使用，是其外出打工期间，将涉案房屋给工友暂住。天河住建水务局主张罗志东违约将涉案房屋转租他人使用且其名下已拥有自有产权房屋，已不符合继续承租直管房的条件和标准，诉请要求解除双方之间的租赁合同关系并要求罗志东交还房屋。天河住建水务局提交《个人名下房地产登记情况查询证明》显示罗志东名下登记有广州市萝岗区黄陂新村东二街16号304房，面积为124.48平方米，房屋用途为居住用房，登记字号为2012集登字5000005号。庭审中，罗志东称其同意搬离涉案房屋，但由于涉案房屋前面唯一通行道路正在市政施工，搬运车辆无法进入，因此，请求延期搬离，其提交9张照片显示车陂北街32号房屋前面道路市政施工，门前开挖有沟渠，大型挖掘机正在施工。另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。还查明，罗志东交付租金至2019年2月份。罗志东于2018年8月30日收到起诉状副本。以上事实，有《广氮生活区公有房屋产权和使用权移交接管协议书》《广州市直管房（住宅）租赁合同》《个人名下房地产登记情况查询证明》《收回房屋使用权通知书》《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》、照片等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与罗志东签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限为2011年4月1日至2015年3月31日，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但罗志东仍占有使用涉案房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据查明的事实，罗志东名下已有自有产权住房，天河住建水务局主张罗志东已不符合直管房的承租条件和标准，诉请要求解除合同，要求罗志东腾空及交还涉案房屋，本院予以支持，本院酌定搬迁时间为30日内。双方确认罗志东缴纳租金至2019年2月，故天河住建水务局诉请要求罗志东支付2018年8月10日起至2019年2月28日的房屋占用费本院不予支持，对其诉请中要求罗志东缴纳2019年3月至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，本院予以支持，房屋占用费的标准为每月61.8元。《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期届满，双方未续订合同且天河住建水务局要求收回房屋，罗志东逾期不交出承租房屋的，天河住建水务局有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金。罗志东逾期未搬出涉案房屋，天河住建水务局诉请要求罗志东支付违约金，本院予以支持，违约金起算时间从罗志东收到起诉状即2018年8月30日开始计算至房屋实际交还之日止，违约金的标准为每月61.8元。上述违约金已可弥补天河住建水务局损失，从公平原则，天河住建水务局诉请要求罗志东支付因违约而产生的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州市天河区住房和建设水务局、被告罗志东之间就广州市天河区车陂北路34号30栋平房104部位房屋成立的租赁合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告罗志东及其同住人员腾空上述房屋，将房屋交还给原告广州市天河区住房和建设水务局；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告罗志东向原告广州市天河区住房和建设水务局支付上述房屋自2019年3月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按每月61.8元计付，如被告罗志东自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；四、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告罗志东向原告广州市天河区住房和建设水务局支付逾期交还上述房屋的违约金（按每月61.8元的标准，自2018年8月30日起至实际交还上述房屋之日止）；五、驳回原告广州市天河区住房和建设水务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告广州市天河区住房和建设水务局负担70元，由被告罗志东负担30元。由负缴付义务的当事人直接向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 娜人民陪审员 王 梦人民陪审员 何锦培二〇一九年五月二十四日书 记 员 张 敏黄冠华