广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4652号上诉人（原审原告）：邹丽颜，女，汉族，1970年12月26日出生，住广东省清远市清城区。上诉人（原审原告）：邹丽芬，女，汉族，1959年3月1日出生，住广东省广州市从化区。上诉人（原审原告）：陈卫鑫，男，汉族，1987年6月12日出生，住广东省广州市天河区。三上诉人共同委托诉讼代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市从化神州小额贷款有限责任公司，住所地广东省广州市从化河东北路92号3幢2层。法定代表人：谢永权。委托诉讼代理人：刘婉敏、曾洁香，均系广东韬策律师事务所律师。原审第三人：邹桂娟，女，汉族，出生于1953年9月22日，住广东省广州市从化区。监护人：李某，系邹桂娟丈夫。原审第三人：李某，男，汉族，出生于1954年11月14日，住广东省广州市从化区街口街中田南三巷4幢601房。上诉人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫因与被上诉人广州市从化神州小额贷款有限责任公司（以下简称神州小额贷款公司）、原审第三人邹桂娟、李某案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫及其共同委托诉讼代理人季忠良，被上诉人神州小额贷款公司的委托诉讼代理人刘婉敏、原审第三人李某兼邹桂娟监护人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹丽颜、邹丽芳、陈卫鑫共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由神州小额贷款公司承担。事实和理由：一、一审判决认定《房屋买卖合同》无效，显属适用法律错误。《房屋买卖合同》应为有效合同。一审法院根据非法律的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条认定《房屋买卖合同》为无效合同依据不足。根据《土地管理法》第六十二条、六十三条规定，本案《房屋买卖合同》约定的是农村住房的转让，而不是集体所有的土地使用权的转让，故一审法院适用法律错误，根据《土地管理法》第六十二条是准予农村村民出让住房的。另根据《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的规定，广州市辖区内的集体建设用地及其地上建筑物均可转让，本案中邹桂娟、李某早已取得《集体房地产权证》，故其与邹丽颜、邹丽芬签订的《房屋买卖合同》应合法有效。二、《房屋买卖合同》签订后，在村里进行了相应公示，邹丽颜、邹丽芬亦交付了全部房款，并一直占有、使用涉案房屋。珠村经济社社长“潘志坚”等村民亦担任了房屋买卖的见证人，其行为完全符合广州农村房屋交易的惯例和善良风俗。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应当排除对涉案房屋的强制执行。三、涉案房屋是邹桂娟、李某的唯一房产，邹桂娟、李某除了涉案房屋之外的房改房已被从化区法院拍卖。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人神州小额贷款公司答辩称：同意一审判决。一、邹丽颜、邹丽芬与陈卫鑫依法不具备受让涉案集体建设用地上房屋所有权资格，其错误适用法律，认为涉案《房屋买卖合同》有效，无事实和法律依据，一审法院认定合同无效正确。二、邹丽颜、邹丽芬与陈卫鑫在明知涉案房屋无法办理房产证过户手续的情况下购买涉案房屋，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，依法不具有足以排除执行的实体权利，一审驳回其诉请正确。三、本案是案外人执行异议之诉，应就本案提出足以排除执行的事实以及依据，但邹丽颜、邹丽芬与陈卫鑫称涉案房屋是邹桂娟、李某的唯一住房，可知邹丽颜、邹丽芬与陈卫鑫现是无法占有涉案房产，即使是邹桂娟、李某的唯一住房，在保障邹桂娟、李某基本生活的情况下是可以继续执行的。原审第三人邹桂娟、李某述称：同意邹丽颜、邹丽芬与陈卫鑫意见，从化区的房改房原来是邹桂娟、李某唯一的住房，但2017年时被从化法院拍卖，期间李某去了北京几年，邹桂娟智力残疾，没有参加任何庭审，目前涉案房屋是邹桂娟、李某的唯一房产，故要求不要拍卖。2018年7月25日，邹丽颜、邹丽芬与陈卫鑫向一审法院提起诉讼请求判令：1、不得对位于广州市天河区珠村南门社新街十巷13号一幢总建筑面积789.78平方米（权利证书：53522）的房产执行。2、本案诉讼费用由神州小额贷款公司承担。一审法院认定事实：关于神州小额贷款公司诉邹桂娟、李某、李某、赖锦洲民间借贷纠纷一案，根据一审法院作出的（2016）粤0184民初4717号民事判决书，李某、邹桂娟应偿还神州小额贷款公司借款本金100万元，并自2013年12月7日起至2014年7月19日止以100万元为本金按年利率21.6%计付逾期还款利息，自2014年7月20日起至还清款项之日止以100万元为本金按年利率24%计付逾期还款利息（案外人黎国权代偿的292500元先行抵充利息，余下部分再行抵充本金）。因李某、邹桂娟未履行上述法律文书确定的还款义务，神州小额贷款公司向一审法院申请强制执行，一审法院以（2018）粤0117执239号案立案执行。本案执行过程中，一审法院于2018年1月15日作出（2018）粤0117执239号之一执行裁定书，裁定（查封、冻结、扣押、扣划）属于被执行人李某、邹桂娟所有的银行存款或价值相当的财产，暂以人民币3000000元为限。一审法院随后查封邹桂娟名下的涉案房产。2018年4月2日，一审法院作出执行裁定书，裁定拍卖邹桂娟名下的位于广州市天河区珠村南门社新街十巷13号（权利证号：53522）房产一套。执行过程中，邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫作为案外人，向一审法院提出执行异议。在执行异议审查过程中，一审法院向案外人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫的委托代理人发出律师调查令，要求其提交关于案涉房屋能否转让及办理过户手续的证据。广州市天河区不动产登记中心于2018年7月2日作出对上述律师调查令的复函，内容如下：“涉案房屋产权人邹桂娟，土地性质为集体所有，土地用途为住宅，其中涉案房屋有10.99平方米违章建筑未处理。涉案房屋为集体土地性质，根据《土地管理法》第六十二条、《房屋登记办法》第八十七条规定，竞拍人需符合“一户一宅”规定，且属于涉案房屋所属行政村集体成员。符合上述规定的竞拍人，可按照《房屋登记办法》第八十六条规定办理产权登记。”一审法院于2018年7月10日作出（2018）粤0117执异61号执行裁定，认为根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《房屋登记办法》第八十七条的规定，参考广州市天河区不动产登记中心的复函，涉案房屋的转让需符合“一户一宅”的规定，且购买人有需属于涉案房屋所属行政村集体成员的身份限制。案外人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫在签订《房屋买卖合同》时并非位于广州市天河区珠村南门社新街十巷13号所在村集体成员，不符合转让条件，其与邹桂娟签订《房屋买卖合同》违反了农民集体土地转让的法律法规禁止性规定。再者，案外人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫在不符合购买条件、明知无法办理过户手续的情况下仍购买涉案房屋，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，应当承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险。因此，案外人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫对异议房产不具有排除执行的实体权利，其主张不足以对抗一审法院的执行。因此，裁定驳回案外人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫的异议请求。邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫不服该裁定，遂成本案诉讼。一审另查，邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫于2011年10月29日与邹桂娟签订《房屋买卖合同》，合同约定邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫以180万元价格向邹桂娟购买位于广州市天河区东圃镇珠村南门社新街十巷13号一幢的集体土地自建5-2/3层钢筋混凝土楼房，由于楼房是集体土地自建房产，无法办理房产证过户手续，房产证虽不改名、不过户，但权属归邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫所有；邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫三人各出资60万元合计180万元，分三期支付，首期在合同签字且房屋交付即日付款80万元，在邹桂娟办理完成社委的楼房买卖证明及盖公章等手续一个月后再支付70万元，余下的30万元在2012年1月底前付清。邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫在2011年10月29日至2011年12月27日期间分多次向邹桂娟支付购房款。双方一直未办理过户手续。根据邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫提供的发票，案涉房屋的电费从邹丽芬的银行账户中扣取。再查，邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫均非广州市天河区东圃镇珠村村民。案涉楼房广州市天河区东圃镇珠村南门社新街十巷13号，2002年8月2日核发集体土地房产证，证号为穗集地证字第0053522号，登记权属人为邹桂娟，权属来源为1996年新建，房屋性质为私有，土地权属性质为集体所有，用途为住宅，总建筑面积为789.78平方米（其中363.27平方米违章建筑由广州市天河区东圃镇已作处理，10.99平方米违章建筑未作处理。）一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫对一审法院作出的（2018）粤0117执异61号执行裁定不服，提起诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案涉房屋并未转移登记至邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫名下，仍然登记在被执行人邹桂娟名下，邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫基于《房屋买卖合同》占有、使用案涉房屋，因此，本案不适用善意取得制度。本案焦点在于邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行之物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是关于不动产一般买受人物权期待权的保护条件规定，只有同时符合该规定之四个条件，本案邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫才可排除执行。关于邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫与第三人邹桂娟签订的《房屋买卖合同》效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条关于“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”之规定，案涉房屋的土地权属性质为集体所有，用途为住宅，根据我国现行法律法规的规定，农村的土地及住宅不得向城市居民出售，农村村民不得向本集体经济组织以外的农村村民转让农村房屋及宅基地使用权。邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫均非广州市天河区东圃镇珠村村民，故邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫不具备案涉房屋受让主体资格，违反法律法规的禁止性规定，因此，一审法院认定邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫与第三人邹桂娟签订的《房屋买卖合同》无效。因在一审法院查封之前，邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫与第三人邹桂娟签订的《房屋买卖合同》无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之保护条件，故邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫对案涉房屋不享有足以排除强制执行之物权期待权。因此，邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫诉讼请求不得执行案涉房屋，理据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院2018年11月26日作出如下判决：驳回邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫的诉讼请求。一审案件受理费21000元（已预交），由邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫负担。本院二审期间，各方当事人并未提交新证据。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，应审查案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫与邹桂娟签订的《房屋买卖合同》的效力问题。经本案查明的事实，案涉房屋为宅基地房屋，土地权属性质为集体所有，登记权属人为邹桂娟。受让人邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫均非该村经济组织的成员。因房屋的转让，势必连同房屋所占有的土地一并转让，故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审认为《房屋买卖合同》违反法律的禁止性规定，应为无效正确。邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫上诉主张合同有效，不能成立。另外，《房屋买卖合同》表明邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫对于案涉房屋无法办理房产证过户手续是明知的。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人对房屋的实体权利能够排除执行的情形，一审法院据此驳回邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫的诉讼请求，并无不当。综上，邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由邹丽颜、邹丽芬及陈卫鑫负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月二十七日书记员  张 旭周凡舒