河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终1706号上诉人（原审原告）：黄向强，男，汉族，1972年7月10日出生，住南阳市唐河县。上诉人（原审被告）：南阳市万事达房地产开发有限公司，住所地南阳市卧龙区工农北路，统一社会信用代码914113007522816506。法定代表人：陈胤桦，任公司董事长职务。委托诉讼代理人：周跃峰，男，生于1991年8月17日，回族，住河南省南阳市卧龙区。系公司员工。委托诉讼代理人：潘广群，北京达略（南阳）律师事务所律师。上诉人黄向强因与上诉人南阳市万事达房地产开发有限公司（以下简称万事达公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫1391民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄向强上诉请求及辩称：1、请求撤销（2019）豫1391民初763号民事判决第三项内容，依法改判被上诉人协助在南阳市房产管理中心为上诉人办理《商铺认购合同》的网签及备案登记手续；并按照《商铺认购合同》继续履行交付商铺的义务；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人依法承担。本案合同已签订，也已交纳首付款，至于图纸及规划的变更不影响合同的成立、有效。万事达公司上诉请求及辩称：1、依法撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人的《商铺认购合同》；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在《商铺认购合同》第8条约定自动解除合同的情形，且不违反法律、法规的强制性规定，也不属于格式条款，且是以出卖方承担违约责任后解除，现解除条件已成就，应按约定内容予以解除，不应再继续履行；2、本案中的房屋至今未开工，且因施工图纸的变更、规划部门和房管部门的审批、测量等因素已发生重大变化，已无法确定具体的坐落位置，一审法院将案涉房屋认定为1-016号错误。在合同双方未签订规范商品房买卖合同，未约定备案条款及无法确定房屋坐落位置和房屋面积差异情况下，办理所谓网签合同备案并不符合房管部门要求，存在事实和法律上的履行不能，一审法院驳回原告的办理网签备案诉讼请求正确。黄向强向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商铺认购合同》有效，合同第七条第二款第3项、第八条第2项的内容无效；2.万事达公司立即为原告所购的万事达生活广场第九幢1-025号商铺所签的合同编号为9幢1025的《商铺认购合同》办理网签合同、履行相关备案手续，并向原告交付商铺；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月9日，原、被告签订了万事达生活广场9幢一层025号建筑面积为63.58平方米的《商铺认购合同》，合同约定被告将该房屋出售给原告，单价为每平方米15442.43元，总金额为981830元人民币。原告与被告合同签订当日支付给被告总购房款50％的款项491830元，剩余全部房款490000元人民币，全部按揭，约定被告于原告签订本合同并交付约定款项后两年内交房。原告与合同签订当日依合同约定将491830元全部转入被告指定的股东陈胤桦个人银行账户。本案所涉房屋已于2019年1月2日取得《商品房预售许可证》，起诉时被告没有依合同约定向原告交付房屋。一审法院认定事实：2016年12月9日，原、被告签订了《商铺认购合同》，合同约定被告万事达公司将位于南阳市卧龙区张衡路万事达生活广场项目第九幢1-025（现规划图商铺位置编号为商铺-16），面积为63.58平方米的商铺出售给原告，商铺单价为每平方米15442.43元，总金额981830元，采取分期付款方式付款，签约当日支付总房款的50%，剩余全部房价款50%于交房时付清。双方约定以产权登记面积为准，据实结算房价款，产权登记面积大于合同约定面积的部分，认购人按约定的单价补足房款；约定出卖人在签订合同并交付约定款项两年内，将房产交付认购人，如两年到期未能交房，甲方给予乙方购房款10%补偿后，交房时间自动延续一年；若延期后仍无法交房，合同自动解除且甲方无条件退还乙方购房款并给予购房总金额10%的违约补偿。原告黄向强于签订合同当日付清了首付款491830元。原告起诉前，万事达公司取得了该楼的商品房预售许可证。截止法庭辩论结束，涉案商铺尚未完工。一审法院认为，原、被告之间的《商铺认购合同》第七条第二款第3项，第八条第2项作为格式条款，赋予违约方解除合同的权利，排除了原告方主要权利，且被告未提交证据证实对该条款采取了合理的方式提请原告注意或说明，不能视为双方协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，应为无效条款，故被告辩称应按前述条款解除合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》五十六条，前述合同其它部分系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，认购合同真实有效。另，网签、备案登记不同于《物权法》规定的预告登记，《城市房地产管理法》关于合同网签、备案登记的法律规定系出于行政管理目的作出的管理性规范，是房地产开发商针对行政管理部门应履行的义务，属行政管理范畴，能否达到备案、网签条件需要行政管理部门的审核。且双方签订的《商铺认购合同》并没有关于网签和办理备案登记手续的相关约定，该涉案房产在法庭辩论结束之日尚未完工，原告可待具备交付条件后另行主张。故原告请求对合同进行网签、备案登记并交付商铺的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第九十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄向强和被告南阳市万事达房地产开发有限公司于2016年12月9日签订的《商铺认购合同》为有效合同；二、确认原告黄向强和被告南阳市万事达房地产开发有限公司于2016年12月9日签订的《商铺认购合同》第七条第二款第3项、第八条第2项条款为无效条款；三、驳回原告黄向强其它诉讼请求。案件受理费2354元，减半收取1177元，由被告南阳市万事达房地产开发有限公司承担。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人对签订《商铺认购合同》及黄向强已交纳首付款的事实均无异议，本院对此予以确认。关于合同应否解除及本案如何处理的问题，《商铺认购合同》第七条第二款第三项、第八条第二项作为格式条款，万事达公司未提交证据证实对该条款采取了合理的方式提请原告注意或说明，万事达公司作为违约方延期交房，不享有单方解除合同的权利，也不符合法定解除条件，况且合同第九条约定“该商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内，书面通知认购人”,万事达公司对此未提交合法、有效的证据证明其将规划部门的规划情况书面通知黄向强；依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，万事达公司现已取得商品房预售证，《商铺认购合同》约定位置即第九幢1-025号、面积为63.58平方米的内容明确、具体，均系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一审中万事达公司提交相关部门的规划及测绘的面积也不一致，并不能够影响合同的效力。关于该《商铺认购合同》是否应办理网签及备案登记手续问题，《城市房地产管理法》关于合同网签、备案登记的法律规定系出于行政管理目的作出的管理性规范，是房地产开发商针对行政管理部门应履行的义务，属行政管理范畴，能否达到备案、网签条件需要行政管理部门的审核，该涉案房产尚未完工，黄向强可待具备交付条件后另行主张。故一审法院对黄向强请求对合同进行网签、备案登记并交付商铺的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由上诉人黄向强负担100元，由上诉人南阳市万事达房地产开发有限公司负担2354元。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年五月二十五日书记员  宋亚男