黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0126民初4509号原告：王政理，男，1983年7月8日出生，汉族，住巴彦县。委托诉讼代理人：梁品娟，巴彦县法律援助中心律师。被告：巴彦县悦和天下房地产开发有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：田畅，职务：经理。委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。被告：黑龙江华星房地产开发集团有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，职务：经理。被告：韩永河，男，1958年11月6日出生，汉族，住巴彦县。第三人：巴彦县人民政府，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：董少涛，职务：县长。委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。原告王政理与被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司（以下简称悦和公司）、黑龙江华星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、韩永河、第三人巴彦县人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月10日公开开庭审理了此案。原告王政理的委托诉讼代理人梁品娟，被告悦和公司委托诉讼代理人李默涵，第三人巴彦县人民政府委托诉讼代理人顾祥国到庭参加诉讼。被告华星公司、韩永河经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王政理向本院提出诉讼请求：1、要求被告及第三人立即交付房屋及赔偿损失；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：我于2013年9月30日在华星公司（法人杨成，实际控股人韩永河）购买馨馨花园7号楼南5号车库，面积25.70平方米，共计交付现金94,233元，当时约定2014年房屋交工，但之后华星公司一直未动工，未按合同约定履行义务。2016年巴彦县人民政府明知该地块已经将未建地上房屋卖出的情况下仍以棚户区改造的名义将该地通过挂牌方式出让给巴彦县悦和公司，悦和公司与韩永河有内部协议，悦和公司在我购房所在地开发建设悦和家园小区，建设小区图纸完全改变，现该小区建盖完毕，并未向我交付房屋。故诉讼请求被告及第三人立即履行义务，交付房屋及赔偿损失。被告悦和公司辩称，第一、答辩人认为本案案由为商品房买卖合同纠纷，答辩人既不是合同的当事人，也不是该合同的义务转售人，因此根据合同相对性原则，原告应向华星公司主张权利；第二、答辩人作为争议地块项目开发的建设单位，是通过正规的土地招拍挂程序，经过政府各部门的审批程序，对争议土地进行开发和建设，本项目从审批手续就与华星公司无任何关联。因此答辩人非本案的适格被告；第三、案涉房屋买卖合同中，标的物并不存在，而且答辩人后续在该地块承建的房屋当中，也没有相同名称的房屋。因此，原告诉求于法无据，应驳回。第三人巴彦县人民政府辩称：第一、本案属于买卖合同纠纷，合同签订的主体是原告王政新与华星公司，该合同是平等民事主体之间就车库达成买卖合同关系，巴彦县人民政府不是合同主体，巴彦县人民政府对于平等民事主体之间签订的合同也无权动用行政职权对当事人意思表示予以干涉，巴彦县政府对于该合同的履行不承担合同责任。被告韩永河未向本院提交书面答辩状，亦未出示反驳或抗辩的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、关于王政新与华星公司签订的《商品房买卖合同书》。原告拟证明：原告购买华星商品房，实际交付房款，合同合法有效。被告悦和公司质证认为：合同真实性无异议，对合法性及关联性有异议。根据合同相对性原则，原告只能向华星公司主张权利，与悦和公司无关。另外，原告在与华星公司签订合同过程中，华星公司不可能持有该房屋所属小区的商品房预售许可证。根据最高院商品房买卖合同司法解释第二条，该合同应归于无效。第三人巴彦县政府质证认为：合同真实性无异议，对合法性及关联性有异议。根据合同相对性原则，原告只能向华星公司主张权利，与悦和公司无关。另外，原告在与华星公司签订合同过程中，华星公司不可能持有该房屋所属小区的商品房预售许可证。根据最高院商品房买卖合同司法解释第二条，该合同应归于无效。本院认证认为：对证据的真实性予以确认，合同签订的双方为王政新及华星公司，合同合法性及与悦和公司及巴彦县政府的关联性应有其他证据佐证；2、关于悦和公司取得被动迁地块土地使用权审批文件及土地出让合同、2018年8月21日悦和公司建设规划许可证、2016年11月15日悦和公司给巴彦县政府同意原址回迁承诺书、2017年6月21日巴彦县棚改开发领导小组办公室《情况专报》第一期、巴彦县建设局统计华星公司公开出售馨馨花园小区购房户名单、视频录音资料等。原告拟证明：被告悦和公司接续华星公司权利义务，继续在被动迁地块建设悦和家园，其同意接续原华星公司权利义务，应承担交付原告房屋的法定义务，巴彦县人民政府应当承担连带责任。被告悦和公司质证认为：对证据的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，悦和公司和华星公司对案涉房地产开发项目并非是前后接续的法律关系，二者之间不存在房产项目转让的合同关系，也不存在房产合作开发的合同关系，所谓的接续并非为法律上前后义务承接的民事法律关系，原告片面的理解，属于对事实的混淆，实际上，悦和公司是通过正规的招拍挂程序，净地受让所得项目开发的土地使用权。在项目开发的过程中，悦和公司与华星公司未达成任何形式的项目转让协议，也没有向任何单位和个人承诺处理华星公司的善后纠纷事宜，因此原告的本组证据与本案的诉讼事实与悦和公司毫无关联。巴彦县人民政府质证认为：真实性、合法性及关联性无异议，对于证明问题有异议。上述证据中政府的出让、审批等程序均无违法或者不当之处，第六和第七项证据中，政府也没有承诺对案涉房屋承担责任，因此上述证据不能证明政府对案涉合同承担责任。本院认证认为，对证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，其中华星公司与悦和公司对案涉标的是否存在接续关系，巴彦县人民政府是否义务主体，均需有其他证据佐证；3、关于原告举示租房合同。拟证明：被告未交付房屋原告的实际损失。被告悦和公司质证认为：对证据关联性有异议，认为和悦和公司无关。巴彦县人民政府质证认为：关联性有异议，认为和政府无关。本院认证认为，证据的关联性及合法性应有其他证据佐证；4、关于悦和公司举示县政府建设用地审批文件、国有建设用地使用权出让合同和建设用地交地确认书、发改委的项目投资备案确认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地批准书、不动产产权证书。拟证明：悦和公司获得本案案涉土地使用权是通过正规的招拍挂的程序取得，并非是在华星公司原有项目开发继受取得，与华星公司之间各部门审批获得开发建设的权利，现项目已经开发完毕，案涉土地使用权和房屋所有权（大照）均落在了悦和公司名下与华星公司毫无关联，本案诉争的原告回迁的权利和安置的义务并非在第二被告。原告王政理质证认为：真实性无异议，证明问题有异议，悦和公司确实是通过招拍挂程序取得被动迁土地使用权，其提供的土地局土地审批手续中成交价格只体现土地出让金，未包括动迁费用，在2016年11月2日政府交付给悦和土地后，悦和公司在2016年11月15日作出对原回迁户安置的承诺，说明悦和公司承继第一被告华星公司与原告形成的动迁安置补偿协议的权利义务，其依法应当承担回迁义务。巴彦县人民政府质证认为：真实性、合法性及关联性均无异议。本院认证认为，对证据的证明效力予以确认。本院经审理查明：2013年9月30日，王政理与华星公司签订《商品房买卖合同书》，约定华星公司将位于巴彦县巴彦镇集市路馨馨花园小区7号楼南5号车库按5,500元/平方米，作价94,233元出卖与王政理。当日，双方履行完毕签订合同并交付款项义务。签订合同时，华星公司未取得该地块开发建设资格及商品房预售许可证明。此时案涉地段仅处于被拆迁阶段。2016年9月13日及以后，悦和公司相继取得《建设用地审批文件》、《国有建设用地使用权出让合同和建设用地交地确认书》、《发改委企业投资备案确认书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地批准书》、《不动产产权证书》等，即通过土地招拍挂形式获得案涉土地开发建设资格。2016年11月15日，悦和公司向巴彦县人民政府作出《关于悦和天下房地产开发公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》：“2016年8月我公司通过土地招拍挂依法取得该地块的土地使用权，为解决原开发单位遗留的回迁安置问题，我公司将依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《巴彦县国有土地上房屋征收与补偿政策规定》（巴政发[2011]11号文件）的补偿标准，对未安置的回迁户进行原地安置。”因王政理等数十人或与华星公司以买卖方式签订购房合同、或以被拆迁人身份与华星公司签订回迁安置合同，均未获实际履行，巴彦县棚改开发工作领导小组办公室向巴彦县人民政府于2017年6月21日发出《情况专报》，其中涉及“相关人员到县悦和家园（馨馨花园）小区项目现场，就项目后续建设、回迁等问题召开现场会议”的内容记载。王政理因未实现购房目的，以原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应受法律保护，华星公司从2009年开始巴彦县馨馨花园小区建设，开始大面积动迁，并在全县范围内预售馨馨花园小区商品房，华星公司未办理审批手续不应当影响其与原告签订的房屋买卖协议的效力，由悦和公司接续华星公司的回迁及购楼户事宜，承接华星公司的权利、义务，原开发单位华星公司与原告签订的房屋买卖协议对其应有约束力，悦和公司应当承担合同义务，如悦和公司拒不履行，应由巴彦县人民政府承担连带责任为由，要求立即交付房屋并赔偿损失。被告悦和公司以原告起诉要求悦和公司承担责任，起诉的主体是错误的，回迁案件和本案有本质的区别，本案是商品房买卖，商品房买卖合同关系的成立的双方是华星公司和原告，华星公司和悦和公司不是接续关系，悦和公司取得净地，原告要求悦和公司给房屋是于法无据的抗辩理由；第三人巴彦县人民政府则以案涉商品房买卖合同纠纷，与县政府没有法律关系，原告要求政府承担连带责任，既没有法律规定也没有合同约定的抗辩理由，均不同意原告的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、如何确认原告王政理与被告华星公司签订商品房买卖合同的效力；二、被告悦和公司、韩永河应否履行案涉合同的义务；三、第三人巴彦县人民政府应否承担被告不能履行合同义务的连带责任。关于如何确认原告王政理与被告华星公司签订商品房买卖合同的效力问题。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《商品房买卖合同司法解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原告王政理与被告华星公司签订的商品房买卖合同，至起诉前，华星公司未取得预售许可证明，而是另一房地产开发公司即被告悦和公司通过招拍挂形式取得该地块开发建设资格，即华星公司已实际不能取得及进行该地块房屋的预售活动，原告王政理与被告华星公司签订的商品房买卖合同，违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。关于被告悦和公司、韩永河应否履行案涉合同义务的问题。本院认为，被告华星公司与被告悦和公司分别为不同的专业房地产开发公司，原告王政理签订合同的义务主体为华星公司，被告悦和公司通过招拍挂方式获取涉案土地开发建设，根据庭审证据，其开发建设及销售房屋手续齐备，且均为悦和公司单独取得，无证据佐证华星公司与悦和公司就案涉地块的开发建设具有承继关系，故原告王政理主张由悦和公司承继合同义务的法律依据不足，悦和公司依法不承担合同义务。关于原告主张由韩永河履行合同义务问题，因未有证据证明韩永河与案涉商品房买卖合同的关联性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。关于第三人巴彦县人民政府应否承担被告不能履行合同义务的连带责任的问题。本院认为，政府的监督职能是按照符合社会道德法律、规范标准，引导、监督社会各个生产生活环节。但政府的监督必须是在一定范围内，不能无限扩大其职能。本案中，华星公司作为专业的房地产开发公司，依法进行开发建设是其权利，其与王政理达成购房合意并签订合同，虽系双方自愿，但因双方所进行的民事活动违反法律效力性强制性规定导致合同无效，对此原告王政理可依《合同法》第五十八条的规定向华星公司主张由华星公司将取得的钱款返还。本案中，政府非合同义务承受主体，其无须对王政理与华星公司合同无效的法律后果承担责任。综上，依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告坚持交付房屋及赔偿因未能如期交付房屋产生的租赁损失，因合同无效，不能得到支持。其可选择向合同相对方华星公司主张返还财产及赔偿损失之诉。综上所述，原告王政理的诉讼请求不成立，不予支持。被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司、第三人巴彦县人民政府的抗辩主张有理，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王政理的诉讼请求。案件受理费人民币100.00元，财产保全费200.00元，合计300.00元由原告王政理负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院审判员  杨广新二〇一九年五月二十日书记员  裴立斌