广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4643号原告：佛山市南海区*******边股份合作经济社，住所地：佛山市南海区******。负责人：陈灿安，社长。委托诉讼代理人：李磊泉，广东执正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁祥荣，广东执正律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。原告佛山市南海区*******边股份合作经济社与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告的负责人陈灿安、委托诉讼代理人李磊泉到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的土地使用金9189835.98元以及以该金额为本金自2019年2月1日起按日千分之三计算延期支付违约金至实际付清之日止；2.被告支付拖欠的延期支付违约金8190840.30元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告为经济发展需要，于2010年10月29日签订一份集体建设用地使用权出租合同，约定双方合作，由原告提供名为“庙后”的34336.9平方米的土地给被告，被告负责投资建造房屋，用于商业经营，土地使用金为8.8元/平方米，每五年递增一次，每半年支付一次，先付后用，合同期限至2042年1月31日止。合同期满，被告须交回土地以及无偿交付地上所有的建筑物。双方后来又补充签订集体建设用地使用权出租合同补充协议（一），租赁“庙后”的剩余1417.9平方米地块，土地使用金为15.3元/平方米起，按期递增。其余条款与原合同一致。合同并约定了逾期支付有关款项的，按欠款金额的日千分之三计算违约金。其中，部分违约金经过双方协商，调整为32000元/月。合同签订后，原告依约交付了土地，被告也在地上投资建造房屋，并以原告名义取得房地产权证，证号为粤房地权证佛字第0200497496号，被告也已经对该房屋以及相关场地进行管理和经营。但是从2015年下半年开始，被告开始有陆续拖欠土地使用金的情形。经被告申请，原告曾经予以宽限期，但被告未能兑现其承诺，至今已累计拖欠金额高达一千七百多万元。被告的拖欠行为，已经严重违反了合同约定和损害原告的合法权益，为维护原告的村集体公共利益，妥善解决纠纷，原告提起本案诉讼。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举证如下：1.原告组织证明书、被告企业信用信息公示复印件各1份，用以证明各方主体身份适格；2.集体建设用地使用权出租合同原件1份及附件（含会议表决、土地使用权证***）复印件各1份，用以证明原、被告双方的权利义务，合同是已经过原告的组织表决，是合法有效的；3.集体建设用地使用权出租合同补充协议（一）原件1份及附件（含土地使用权证***、表决书）复印件各1份，用以证明原、被告双方就另一土地签订补充协议，其他没有约定的都按原出租合同约定履行；4.集体建设用地使用权出租合同补充协议（一）（2013年1月5日）、西边村“庙后”地块（新发展方向条款）补充协议原件各1份，用以证明原、被告对双方权利义务的变更；5.房地产权证***、集体土地使用证***原件各1份，用以证明涉讼土地已经合法取得房地产权证，合法取得权属；6.关于凤池社区村民小组整合的批复复印件1份，用以证明撤销原告的西边村民小组，设置了现在的凤池村小组；7.情况说明原件1份，用以证明西边村民小组撤并后原有的经济管理职能由原告承接行使；8.协议书原件1份，用以证明原、被告就违约金的变更达成一致；9.南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件22份，用以证明被告从2016年5月18日至2018年5月8日期间支付土地使用金的情况，2018年5月8日后被告没有支付过任何款项。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1、6，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2-5、7-9，均有原件，被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2010年10月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月；甲方须于2011年1月1日前平整土地交付场地给乙方使用，每逾期一天，相应顺延租期一天，如此类推；从签订合同之日起三个月为该项目的规划审批期，期间免土地使用租金；从签订合同之日起，乙方在3日内支付甲方300000元作为签约订金，合同正式生效且在乙方进行基础建设后第一次缴交土地使用租金时该订金转为租金；合同期内2011年2月1日至2012年1月31日为该项目建设期，建设期内的租金为每月每平方米5元；合同期内，乙方向甲方交付土地使用金，每五年为一个周期，2012年2月1日至2017年1月31日每月每平方米8.8元（每月租金302164.72元）；2017年2月1日至2022年1月31日每月每平方米9.68元（每月租金332381.19元），2022年2月1日至2027年1月31日每月每平方米10.84元（每月租金372212元），2027年2月1日至2032年1月31日每月每平方米12.47元（每月租金428181.14元），2032年2月1日至2037年1月31日每月每平方米14.96元（每月租金513680.02元），2037年2月1日至2042年1月31日每月每平方米17.95元（每月租金616347.36元）；乙方按先交租后使用、土地租金按每半年（6个月）交租一次的原则执行，即在当年的1月10日前一次付清和7月10日前一次付清，甲方出具收到租金的凭证，逾期每天收3‰滞纳金；合同期内，一切税费由乙方负责，包括出租土地的土地使用税及出租土地的租赁税；合同期内，乙方在此片土地上兴办商业市场等经营活动所产生的债权债务由乙方负责；合同期内，乙方在租赁范围内建设建筑物的水、电、工商、税务、规划报建、卫生、消防等部门相关手续甲方要协助乙方办理，但所需费用由乙方负责；合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利；合同期满时，乙方必须将使用土地全部归还给甲方，而且乙方在使用土地上的不动产建筑物（含道路）无偿归甲方所有，可动产（含设备设施）归属乙方，但乙方必须在合同期满后30天内（期间不算租金）搬迁完毕，否则，视作乙方放弃处理权并归属甲方；合同期内，乙方有下列行为之一的视为乙方违约，甲方有权解除合同、没收地上建筑物并将重新租赁给他人：（1）乙方私自开采和出售地下资源或对土地造成永久性破坏的，（2）乙方逾期30日未向甲方缴交应缴土地使用租金的，（3）乙方中途终止合同自行毁约的；合同期内，甲方如有下列行为，乙方有权视其违约，乙方可向甲方索赔实际的全部投入资金，其他经济赔偿提交有关部门仲裁决定：（1）甲方未经乙方同意中途收回土地单方面解除合同的，（2）村民无理取闹，聚众阻碍乙方的正常经营运作，经调解无效的，（3）乙方已书面通知甲方将承包的土地转包（合理、合法为前提）而甲方不配合办理有关转包手续的，（4）甲方中途终止合同自行毁约的；在执行本合同过程中如发生争议纠纷，双方应先协商解决，若协商无效，可直接向佛山市南海区人民法院通过诉讼解决；等等。原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）另签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议（一）》，约定甲方将位于佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”剩余地块现宝盈销售中心地段出租给乙方经营使用，面积1417.9平方米，租期从2015年2月1日起至2042年1月31日止；土地使用金：第一期2015年2月1日至2017年1月31日每月每平方米15.3元（每月租金21693.87元），第二期2017年2月1日至2022年1月31日每月每平方米16.83元（每月租金23863.26元），第三期2022年2月1日至2027年1月31日每月每平方米18.85元（每月租金26727.42元），第四期2027年2月1日至2032年1月31日每月每平方米21.68元（每月租金30740.07元），第五期2032年2月1日至2037年1月31日每月每平方米26.02元（每月租金36893.76元），第六期2037年2月1日至2042年1月31日每月每平方米31.22元（每月租金44266.84元）；乙方按先交租后使用、土地租金按每半年（6个月）交租一次的原则执行，即在当年的1月10日前一次付清和7月10日前一次付清，甲方出具收到租金的凭证，逾期每天收3‰滞纳金；乙方签订协议后缴交保证金65000元，协议期满后缴纳完各项费用后无息退回；2014年8月1日至2015年1月31日为试业期，收取租金30000元；等等。2015年12月23日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《协议书》，载明：由于乙方经济周转原因，2015年欠甲方租金160多万元，从2015年9月1日开始每月收取2%滞纳金（即32000元/月），2016年上半年租金如不按时缴交的，按每月2%滞纳金收取，缴清租金和滞纳金后本协议终止，缴清所欠租金和滞纳金期限至2016年6月30日止。2017年5月24日，原告负责人陈灿安与被告签署《协议书》的代表共同在《协议书》落款之下方注明“由2016年7月1日至2017年12月31日止，双方同意顺延执行此方案”。原告出具《南海区大沥镇集体组织收据》，确认收取被告租金：2016年5月18日收取庙后地块2015年部分租金500000元，2016年5月30日收取庙后地块2015年部分租金200000元，2016年8月4日收取庙后地块2015年下半年部分租金300000元，2016年9月30日收取庙后地块2015年下半年部分租金302164.72元，2016年10月31日收取庙后地块2015年下半年部分租金10823.6元、2016年1月份部分租金291341.12元，2016年12月8日收取2016年1月部分租金10823.6元、2016年2月租金302164.72元，2017年1月5日收取庙后地块2016年3月租金302164.72元，2017年5月2日收取庙后地块2016年4月租金302164.72元，2017年6月9日收取庙后地块2016年5月租金302164.72元、庙后地块2016年6月租金302164.72元、庙后地块2016年7月租金302164.72元、庙后地块2016年8-10月租金906494.16元，2017年8月4日收取庙后地块2016年11月租金302164.72元、庙后地块2016年12月部分租金30216.47元，2017年9月28日收取庙后地块2016年12月部分租金271948.25元、庙后地块2017年1月部分租金60432.94元，2017年10月25日收取庙后地块2017年1月部分租金241731.78元、庙后地块2017年2月部分租金90649.41元，2017年11月30日收取庙后地块2017年2月部分租金241731.78元、庙后地块2017年3月部分租金90649.41元，2017年12月28日收取宝盈销售中心地块2015年2-12月租金238632.57元、宝盈销售中心地块2016年1-4月租金86775.48元、宝盈销售中心地块2016年5月部分租金6973.14元，2018年1月31日收取宝盈销售中心地块2016年5月部分租金-12月租金166577.82元、宝盈销售中心地块2017年1-7月租金164873.43元、宝盈销售中心地块2017年8月部分租金929.94元，2018年3月27日收取庙后地块2018年3月部分租金241731.78元，2018年5月8日收取庙后地块2017年4月租金332381.19元。另查明，位于佛山市南海区*********民小组的813.9平方米土地（地号***）、8440.2平方米土地（地号***）、25082.8平方米（地号***），使用权类型均为批准拨用企业用地。2011年9月2日，上述三宗土地合并为一宗（地号0704082144），面积34337平方米，土地用途为批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融、其他商服用地。位于佛山市南海区*********民小组（土名）“庙后”的1417.9平方米土地（地号440605007008JB00017），使用权类型为批准拨用商服用地。位于佛山市南海区*********宝盈广场A区建筑物（地号0704082144）已办理产权登记。2019年3月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼土地于2010年10月29日签订合同后交付，现仍由被告使用，被告从2015年下半年开始拖欠土地租金（具体支付情况与我方提交的诉状附表一致），此前正常支付，2018年5月8日后未再支付，原告在银行收到被告支付的款项后开具收据，有时是原告将收据送给被告，有时是被告到原告处拿，被告转账时没有注明租金的对应月份，如被告拖欠租金，之后再转给原告，原告先将该款抵扣之前拖欠的租金；2017年5月24日《协议书》被告的签名人员为童绍禧。本院认为，原、被告签订的《集体建设用地使用权出租合同》《集体建设用地使用权出租合同补充协议（一）》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张涉讼土地仍由被告使用，被告作为涉讼土地的实际使用人，未到庭抗辩亦未举证证明涉讼土地的使用情况，故本院对原告的上述主张予以采信。原告请求租金计算至2019年6月，因法庭辩论终结后的履行情况尚未确定，本院确定本案租金计算至本案法庭辩论终结日即2019年4月19日。根据涉讼合同及补充协议的约定，庙后地块2012年2月1日至2017年1月31日每月租金302164.72元、2017年2月1日至2022年1月31日每月租金332381.19元，宝盈销售中心地块2015年2月1日至2017年1月31日每月租金21693.87元、2017年2月1日至2022年1月31日每月租金23863.26元，原告提供的《南海区大沥镇集体组织收据》显示原告已收取被告庙后地块2015年下半年至2017年4月的租金、宝盈销售中心地块2015年2月至2017年7月的租金及2017年8月部分租金929.94元，故被告还应支付庙后地块2017年5月至2019年4月19日的租金7855275.46元（332381.19元/月×23个月+332381.19元/月÷30天×19天）、宝盈销售中心地块2017年8月的部分租金及2017年9月至2019年4月19日的租金491448.66元（23863.26元-929.94元+23863.26元/月×19个月+23863.26元÷30天×19天），合计8346724.12元。被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行上述支付义务，应承担举证不能的法律后果。原告诉请的租金数额超出核定部分，本院在本案中不予支持。涉讼合同及补充协议均约定，被告应在当年的1月10日前一次付清上半年、当年的7月10日前一次付清下半年的租金，被告逾期支付租金，应承担相应的违约责任。鉴于宝盈销售中心地块的起租日为2015年2月1日，故该地块2015年2月至6月的租金应于2015年2月10日前支付。涉讼合同及补充协议以及原、被告于2015年12月23日签订的《协议书》约定的违约金标准均过高，本院酌情调整为按日万分之五计算。因此，被告应支付逾期违约金1417732.44元（1187773.52元+229958.92元）予原告（详见附表1、附表2），并以2017年5-6月的租金664762.38元（332381.19元/月×2个月）为本金自2017年1月11日起、以2017年7-12月的租金2112673.5元（332381.19元/月×6个月+23863.26元×4个月+23863.26元-929.94元）为本金自2017年7月11日起、以2018年1-6月的租金2137466.7元[（332381.19元+23863.26元）×6个月]为本金自2018年1月11日起、以2018年7-12月的租金2137466.7元[（332381.19元+23863.26元）×6个月]为本金自2018年7月11日起，以2019年1月1日至2019年4月19日的租金1294354.84元[（332381.19元+23863.26元）×3个月+（332381.19元+23863.26元）÷30天×19天]为本金自2019年1月11日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告。原告诉请的违约金超出核定部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年4月19日的租金8346724.12元予原告佛山市南海区*******边股份合作经济社；二、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金1417732.44元以及以2017年5-6月的租金664762.38元为本金自2017年1月11日起、以2017年7-12月的租金2112673.5元为本金自2017年7月11日起、以2018年1-6月的租金2137466.7元为本金自2018年1月11日起、以2018年7-12月的租金2137466.7元为本金自2018年7月11日起，以2019年1月1日至2019年4月19日的租金1294354.84元为本金自2019年1月11日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的违约金予原告佛山市南海区*******边股份合作经济社；三、驳回原告佛山市南海区*******边股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费126084.06元，减半收取63042.03元（原告已预交），由原告负担13042.03元，由被告负担50000元。原告多预交的诉讼费50000元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的诉讼费50000元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年五月二十八日书记员  云凯欣附表1：庙后地块租金对应年月逾期金额逾期之日截止之日逾期天数违约金2015年下半年500000元2015.7.112016.5.1831378250元200000元2016.5.3032532500元300000元2016.8.439158650元302164.72元2016.9.3044867684.9元10823.6元2016.10.314792592.25元2016年1月291341.12元2016.1.112016.10.3129542972.82元10823.6元2016.12.83331082.13元2016年2月302164.72元2016.1.112016.12.833350310.43元2016年3月302164.72元2016.1.112017.1.536154540.73元2016年4月302164.72元2016.1.112017.5.247872217.37元2016年5月302164.72元2016.1.112017.6.951677958.5元2016年6月302164.72元2016.1.112017.6.951677958.5元2016年7月302164.72元2016.7.112017.6.933450461.51元2016年8月302164.72元2016.7.112017.6.933450461.51元2016年9月302164.72元2016.7.112017.6.933450461.51元2016年10月302164.72元2016.7.112017.6.933450461.51元2016年11月302164.72元2016.7.112017.8.439058922.12元2016年12月30216.47元2016.7.112017.8.43905892.21元271948.25元2017.9.2844560508.49元2017年1月60432.94元2017.1.112017.9.282617886.5元241731.78元2017.10.2528834809.38元2017年2月90649.41元2017.1.112017.10.2528813053.52元241731.78元2017.11.3032439160.55元2017年3月90649.41元2017.1.112017.11.3032414685.2元241731.78元2018.3.2744153301.86元2017年4月332381.19元2017.1.112018.5.848380270.06元合计1187773.52元附表2：宝盈销售中心地块租金对应年月逾期金额逾期之日截止之日逾期天数违约金2015年2-6月108469.35元2015.2.112017.12.28105257054.88元2015年7-12月130163.22元2015.7.12017.12.2890258703.61元2016年1-4月86775.48元2016.1.112017.12.2871831152.4元2016年5月6973.14元2016.1.112017.12.287182503.36元14720.73元2018.1.317525534.99元2016年6月21693.87元2016.1.112018.1.317528156.9元2016年7-12月130163.22元2016.7.112018.1.3157037096.52元2017年1-6月141010.17元2017.1.112018.1.3138627214.96元2017年7月23863.26元2017.7.112018.1.312052445.98元2017年8月929.94元2017.7.112018.1.3120595.32元合计229958.92元