广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初2504号原告：韶关市禾浩企业管理有限公司，住所地：韶关市浈江区浈江南33号（车库）首层101室。法定代表人：邓永斌，总经理。委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一文，广东中佑律师事务所律师。被告：卢春娇，女，1971年10月3日出生，汉族，住韶关市武江区，第三人：广东公诚设备资产服务有限公司九分公司，住所地：韶关市武江区新华北路42号电信大院6栋2楼。负责人：邓利平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李健，该公司经理。第三人：中国电信股份有限公司韶关分公司，住所地：韶关市武江区工业西路32号沙湖公园路口西侧。负责人：郭益平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张耀秋，该公司职员。委托诉讼代理人：王志光，该公司职员。原告韶关市禾浩企业管理有限公司（以下简称禾浩公司）与被告卢春娇、第三人广东公诚设备资产服务有限公司九分公司（以下简称公诚公司）、第三人中国电信股份有限公司韶关分公司（以下简称电信韶关分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告提交反诉状，后因另行立案起诉撤回该反诉，本院予以准许。原告禾浩公司法定代表人邓永斌及其委托诉讼代理人沈皓、李一文、被告卢春娇、第三人公诚公司委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾浩公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》，并责令被告立即将租赁房屋返还给原告；2、依法判令被告支付拖欠的租金906228.4元及违约金（租金从2018年4月10日起算，暂计至2018年10月10日，此后租金按照合同算至被告搬离租赁物为止，违约金按当月租金的0.1%标准，从2018年4月10日起算，暂计至2018年10月10日，此后违约金按照标准计算至支付完欠款为止。）3、依法判令原告无需退还履约保证金599306元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年3月1日签订《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》，约定原告将坐落在韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁给被告作教育、培训、会议、综合服务用途使用，租赁期限自2017年3月1日起至2032年8月31日，月租金为129461.2元。租金按月结算，由被告在每月第10日前以转账的方式缴付下一结算周期的租金。合同签订后，原告依约将涉案的租赁场地交付给被告经营使用，然而被告自2017年11月12日向原告支付最后一笔租金后，一直拖欠租金，经原告多次催缴，被告至今仍未支付拖欠租金及违约金。被告拖欠租金的行为违反了双方签订的合同约定，违反了《合同法》的相关规定，致使原告签订租赁合同的根本目的不能实现，因此根据租赁合同约定及法律规定，原告有权解除租赁合同，要求被告支付拖欠的租金及违约金，故原告提起本案诉讼。本案在审理过程中，原告明确其第二项诉讼请求为：请求判令被告支付拖欠的租金1812456.8元及违约金（租金从2018年4月10日起算至2019年5月10日，违约金按当月租金的0.1%标准，从2018年4月10日起算至支付完欠款为止）。被告卢春娇辩称，原告的诉讼请求没有任何法律依据和事实依据，原告在收取被告履约保证金、房屋租金以及水电费后拒不向被告出示正式发票，是违反合同约定的行为，原告这种行为直接导致他的商业信誉违反了法律规定。被告和原告之间是房屋租赁合同关系，在2017年3月1日双方签订了韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同，合同签订后，被告向原告支付了履约保证金647306元，并且按照合同约定支付了2017年6-12月的租金合计906228.4元，水电费约10万元，由于原告收到上述费用未向被告开具正式发票，连收据也没有开具，导致被告企业无法依法入账，为此被告从2017年6月份就向原告主张正式发票，到今天都没有实现，在合同约定里按照法律规定各自履行自己的发票义务。原告毫无商业信誉和道德的行为，造成被告企业无法完成改制和变更手续，因为涉案房屋浈江南路33、35号还有22家企业进行了工商注册登记，2018年6月期间，被告根据浈江区民政局相关文件精神，依法办理改制变更手续，民办非企变更为有限公司，被告向浈江工商局办理的时候，浈江工商局不给办理，涉案房屋产权不明确，产权地存在多个租户，所以被告发现原告一房多租，没有办法正常使用租赁的房屋。2018年6月份，原告的法人代表还是股东之一，由于那天收房租的有位民工的爸爸中毒，我就把房租给了民工的爸爸，原告拉闸，导致报警。2018年12月28日，原告收完被告的水电费2万多元，2018年1月2日拉闸停电，拉闸时间长达14小时，那时候天寒地冻。2018年11月17日原告把电梯停掉，电梯公司说收到原告的电话，电梯费用我们已经按时交付，导致老人无法使用电梯，原告当时还向我的助理收了1000多元的，到现在也没有给收据，这都是有微信转账记录的。被告无故承担涉案房屋之外的一栋房子10层的电费，2018年6月期间，由于被告发现原告不诚信的行为后，立即请市供水部门查水电线路管道情况，发现涉案房屋的水、电线路管道与被告经营使用的另外一栋10层楼办公楼没有分开，我们老人才10个，一个月就8000多元水电费，所以我们要求原告开具发票，我们冤枉的交了那么多钱。由于原告毫无商业信誉及道德，先前就违反了合同约定，导致被告房产无法正常使用，还有2栋房子没有提供图纸，无法办理消防证，所以原告起诉被告是毫无事实理由。自从我租赁下来，我就一直收到原告法人代表的微信威胁，我签订合同的时候，原告就说省领导要求使用，威胁我拿2层楼给他使用，每次我要求开具发票的时候原告就用领导威胁我。本案第二次庭审被告表示关于电梯使用的问题,其后来找了相关部门解决，由其出钱年审，障碍已排解。第三人公诚公司述称，我公司同意原告转租涉案房产。第三人电信韶关分公司述称，我公司将房屋出租给公诚公司，本案属于次承租人之间的纠纷，与我公司无关，我公司同意公诚公司对租赁房屋进行管理、租赁，但对次承租人之间的纠纷并不知情。我公司以现状将房屋出租，对次承租人需要的材料已履行了原出租人的配合提交义务，被告无法办理工商登记并非答辩人的责任与义务，我公司不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国电信股份有限公司广东分公司系韶关市浈江区东河浈江南路33号综合楼、韶关市浈江区浈江南33号（车库）、韶关市浈江区浈江南路35号车库、门楼、值班室的权属人。电信韶关分公司经中国电信股份有限公司广东分公司同意，于2017年2月17日与公诚公司签订一份《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》，约定电信韶关分公司同意将坐落在韶关市浈××区浈××路××、××号（大院）部位的房屋出租给公诚公司使用，房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期6个月（2017年3月1日至2017年8月31日），起租日为2017年9月1日。同日，公诚公司经电信韶关分公司同意，将上述房屋（房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米）转租给原告禾浩公司使用，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。2017年3月1日，原告（甲方）在经得电信韶关分公司、公诚公司的同意下，与被告卢春娇（乙方）签订一份《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》，约定甲方将位于韶关市浈××区浈××路××、××号（大院）部位的房屋出租给乙方作教育、培训、会议、综合服务用途使用，房屋建筑面积为4707.68平方米，使用面积为4707.68平方米。租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日（共计15年），其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。月租金为人民币129461.2元（27.5元/平方米/月），租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。租金递增从第三年起计，每年递增5%。租金按（月）结算，由乙方在每月第10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给甲方。乙方应在起租日起当日内一次性向甲方支付首期租金。乙方在签订本合同后10日内须向甲方支付给5个月的租金作为履约保证金，即人民币647306元。甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。乙方违反甲方合同或中途不租用的，保证金不退还给乙方。甲方按本合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证不足合同约定金额的，乙方应接到甲方通知10日内补足。租赁期内，甲方如因自用（包括甲方的关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，但应提前6个月通知乙方，并承担违约责任（包括但不限于装修费、搬迁费和可期待利益）。乙方按时交纳租金和履约保证金。除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金。如果逾期15日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期内，如乙方逾期支付物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的费用，乙方应自行解决并承担由此产生的全部责任，如因此导致甲方损失的，乙方并应赔偿甲方的一切损失。双方还对甲、乙双方的其他权利和义务、违约责任、法律适用和争议解决、税费、合同生效及其他等进行了约定，并补充协议部分内容：租赁期内的物业费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用（含电梯相关费用及消防设施使用和维护费用、视频监控使用维护费）由乙方自行缴付和承担。其中电费1.2元/度、水费4.2元/吨，水电费每月按抄表数收取，电梯电费按表分摊（用水量不足5吨按5吨收取，水、电费的单价按供电及供水部门调价适时调整）。如乙方向相关部门申请到水、电表可以减免，按实际收取价格交费。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告则在此经营韶关市浈江区老来乐智慧养老公寓。关于履约保证金，原告确认被告已支付604306元。2018年3月，原告以被告拖欠2017年12月部分租金以及2018年1月至2018年3月租金为由诉至本院，要求被告支付拖欠租金及解除双方签订合同等诉求，本院作出（2018）粤0204民初496号民事判决书，判决：一、被告卢春娇应于本判决生效之日起十五日内支付2017年12月至2018年3月期间拖欠租金人民币417844.8元及违约金（其中2017年12月的违约金以29461.2元为基数从2017年12月11日开始计算，2018年1月的违约金以129461.2元为基数从2018年1月11日开始计算，2018年2月的违约金以129461.2元为基数从2018年2月11日开始计算，2018年3月的违约金以129461.2元为基数从2018年3月11日开始计算，均按年利率24%的标准计算至本判决确定履行之日止）给原告韶关市禾浩企业管理有限公司；二、驳回原告韶关市禾浩企业管理有限公司的其他诉讼请求。后被告不服一审判决上诉至广东省韶关市中级人民法院，该院作出（2018）粤02民终1977号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现原告认为被告拖欠2018年4月后的租金并经追收无果，提起本案诉讼，并对请求的租金具体明确为要求计算至2019年5月10日止共1812456.8元。诉讼中被告提交反诉状后因另行立案解决撤回。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合原告禾浩公司与被告卢春娇的起诉答辩意见等，本案争议焦点是：一、被告应否向原告支付租金及违约金；二、原、被告签订的《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》是否应解除，涉案房屋是否应予返还，履约保证金是否应予退还。原告禾浩公司与被告卢春娇于2017年3月1日签订《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》是双方真实意思表示，原被告及第三人均确认涉案房屋出租转租已经产权人、转租人等同意，内容形式未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，当事人应依约履行合同约定的义务。一、关于支付租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人与承租人签订租赁合同的目的是通过将租赁物交与承租人使用、收益，从而获取租金。根据本案查明的事实，原告依约交付房屋给被告使用后，诉请支付的租金，被告亦确认未交，且被告存在迟延支付。虽被告对此提出原告没有及时出具相关收费发票，涉案房屋存在其他企业使其无法进行工商登记及多交水电费等问题所致，但根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，被告未能提供充分证据证明其抗辩理由符合中止履行以及不需支付租金的情形，故其应承担违约责任。至于被告认为原告违约在先，没有开具发票给其，因不属于涉案合同约定的原告所负的主要义务，涉案此前租金纠纷中，已经由一、二审诉讼及相关生效判决认定原告并非完全没有开出相关收款凭证，被告提出涉案房屋产权不明确、多交水电费等问题，因不属同一法律关系，被告可另循合法途径予以解决等。故被告认为原告违约在先缺乏合同依据。原告要求被告支付2018年4月至2019年5月期间拖欠的租金1812456.8元，该部分租金已产生，于法有据，本院予以支持。双方在合同中约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金”，该约定过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，原告主张的违约金按年利率24%计算为宜，即从2018年4月至2019年5月租金的违约金应分别从当月11日起计算至本判决确定履行之日止，超出部分本院不予支持。二、关于合同应否解除等焦点。首先，被告虽在租赁合同履行过程中存在延迟支付租金的情形，但根据其已支付的履约保证金及相关约定，“甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方·····。甲方按本合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证金不足合同约定金额的，乙方应接到甲方通知10日内补足”。其次，考虑原被告双方合同履行现状，租赁房屋使用情况及交付了部分租金等；提出的履行合同过程中引发纠纷事由及其他法律关系可通过法律途径解决并进行中；被告亦明确表示由于其租赁房屋用于经营养老院，现有很多老人在居住，仍希望继续履行合同。拖欠的涉案租金，原告仍可以通过被告已支付的履约保证金实现其获取租金的合同目的，对延付租金所造成的损失，也可通过追究延期付款违约责任的方式予以救济。因此，被告迟延支付租金行为仅构成一般违约，并不构成根本违约，未影响原告合同目的实现，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条和第二百二十七条规定的解除合同的法定条件，综上，考虑被告对于租赁物已作一定投入，并用于经营养老公寓，提前终止合同将对被告造成一定影响等，故《关于韶关市浈××区浈××路××、××号房屋租赁合同》暂不宜解除。原告关于解除合同，返还涉案房屋，不退还履约保证金的请求，本院不予支持。此外，应当指出，合作双赢应该是本案双方订立合同时的初衷和目的，从双方诉讼过程中各自陈述和辩论分歧等综合来看，双方之间因为履行合同期间一些主客观因素产生隔阂，影响了相互之间的信任，以致引发纠纷，直到在票据给付甚至租金支付上等无法有效沟通配合，事实上，这些都不利于保护合同交易双方的和谐稳定和权利义务得以顺利实现，基于法律关系属性等法律原因，本案不可能一并全盘审理解决双方所有纠纷分歧，但原被告双方仍应本着为能达到彼此依法实现合同目的出发点，在另案诉讼或庭外多进行良性沟通理解，以便更加妥善解决问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告卢春娇应于本判决生效之日起十五日内支付2018年4月至2019年5月期间拖欠的租金人民币1812456.8元及违约金（每月违约金均以129461.2元为基数从当月11日开始按年利率24%的标准计算至本判决确定的履行之日止）给原告韶关市禾浩企业管理有限公司；二、驳回原告韶关市禾浩企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27617元，由被告卢春娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  欧倩余人民陪审员  张义文人民陪审员  张小兰二〇一九年五月二十七日法官助理邹叶凤书记员朱祖芳