江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初3304号 原告：中南镇江房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211007910971510，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所。 法定代表人：徐小兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司员工。 被告：张勇，男，汉族，1969年5月27日生，户籍地址镇江市。 原告中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）与被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告中南镇江公司的诉讼代理人谷青旺、被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南镇江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付租金53846元及对应的违约金69838.26元（暂计算至2018年8月10日，此后按照107.7元/日的标准计算至租金清偿之日止）；2、判令被告向原告支付欠付水费288.75元、电费1743元及相应违约金10769.2元；3、判令被告向原告支付截至2018年9月15日的房屋占用费7818.68元及相应违约金10769.2元；4、判令被告赔偿原告截至2018年9月15日被告返还承租房屋之日止的违约损失（因被告违约所致需由原告向买受人承担的损失）3409.74元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月签订《房屋租赁合同》，由被告承租中南世纪城3号楼103、104、105室，租期自2013年6月1日至2018年6月1日。根据合同约定，被告应分别于2016年5月1日、2017年5月1日前向原告支付租金人民币26923元、26923元。合同中同时约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按欠缴租金总额的2‰向原告支付滞纳金。如逾期支付水电费、逾期交还房屋的，应按合同约定租金总额的10%向原告支付违约金，且原告有任何违约行为的，原告有权不予退还履约保证金。原告已根据合同约定提供了租赁房屋及相关服务，但被告未依约向原告及时足额支付租金、水电费等款项，且未于租赁期限到期时按时向原告返还房屋。其中，截至2018年9月14日，被告仍占用房屋，并欠付原告租金53846元及对应的滞纳金69838.26元，水费288.75元、电费1743元及对应的违约金10769.2元，未按时返还房屋的占用费7818.68元及违约金10769.2元。与此同时，因被告到期拒不返还房屋，导致原告向房屋买受人交房逾期，给原告造成损失。其中，截至2018年9月14日，已导致原告产生逾期交房违约金3409.74元，被告应予赔偿。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》之相关约定及法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张勇辩称：1、房租确实没付，但是2016年我向原告方提交了一份书面申请，要求退还104、105室的房子，书面申请交给原告方姚经理之后，他说可以，你房子什么时候搬？我说房子一直空着，你什么时候要都可以，后来就一直没有联系；2、另外，2015年雨季开始，我所承租原告的房屋多处渗水，我也多次向原告方的姚经理指出并有书面说明，姚经理收到后说会向上级报告后给我维修，截至目前一直未修。2018年7月，原告方周姓工作人员（据我了解是原告中南镇江公司的行政主管）及另外一工作人员告知我租赁房屋已经到期，要求我搬离，我反映因房屋渗、漏水引起电箱电路短路，损坏了一批办公器材及家电、房屋，房屋漏水没有人维修，是我自己修理的。当时原告方让我写一份情况说明。到了7月15日，我交给原告方周姓工作人员一份情况说明以及103房间的钥匙一把，周姓工作人员给我出具了收条。后来我就收到法院的传票了，我已经在2018年7月15日将所承租原告的房屋返还原告；3、对于水费，我认为我所承租的房屋中没有用水，应该没有产生水费，如原告主张，以票据为准，且如有必要需要到现场查看一下，因为这三间房屋中只有一间开通了水源。电费应该是产生的，如原告有证据，也无其他异议。房租和水电费后来并没有人上门收。 本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、水电费发票、律师函、房屋买卖合同、委托租赁合同、收条、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对真实性均无异议部分，本院予以确认并在卷佐证。被告虽提交照片一组，但结合其陈述，不能达到其证明目的。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月24日，张勇(乙方)与中南镇江公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定:（一）租赁房屋概况：乙方承租甲方镇江中南世纪城3号楼103、104、105室房屋（建筑总面积83.82平方米）。（二）租赁用途：乙方保证该房屋仅用于开设家纺窗帘店之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期内未征得甲方同意，乙方不得擅自改变上述约定的用途。（三）租赁期限：自2013年6月1日至2018年6月1日。（四）租金、相关费用及支付方式：租金总额107692元，该费用仅为租金，不包含其他任何费用；租金支付按照先租后用原则，乙方于合同签订当日向甲方支付第一笔租金13461.5元，后期每笔租金乙方须提前一个月支付给甲方，具体支付时间为：2014年5月1日前支付第二笔租金13461.5元，2015年5月1日前支付第三笔租金26923元，2016年5月1日前支付第四笔租金26923元，2017年5月1日前支付第五笔租金26923元。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金额的2‰支付滞纳金。逾期支付租金达1个月（含一个月）以上的，甲方有权限制乙方对物业设施设备的使用（包括但不限于停水停电，直至乙方付清全部应付费用），限制设施设备使用期间不免除乙方履行本合同义务，同时甲方有权解除合同。水电费及其他乙方经营过程中发生的费用由乙方自行承担，乙方在租赁期间，须按规定按时交纳租金、水电费、物业管理费、通信网络费、装修维护费及运营过程中的全部费用（水电费在次月抄表后3日内付清）。乙方应当将第一笔租金、履约保证金，在本合同约定的时间内支付至甲方以下指定账户（开户行：中国银行江苏省分行南通分行经济技术开发区支行中南世纪城支行；账号：47×××31），否则将视为未支付租金或履约保证金；特别提醒，甲方不接受现金付款，乙方将租金或履约保证金交付予甲方任何人员都将视为未支付租金或履约保证金，如发生租金未进公司账户等后果由乙方自行负责。（五）履约保证金：乙方须于合同签订当日向甲方支付合同履约保证金人民币7000元，如乙方逾期支付或未足额支付的，且在3日内仍未改正的，甲方有权解除合同，并按乙方实际占用该房屋的天数按日租金的二倍（最低为每日200元）向乙方收取房屋占用费。如乙方违反本合同约定之任一义务或保证的，甲方有权不予退还履约保证金。除本合同另有约定外，履约保证金于本合同约定的租赁期期满后无息返还。（六）房屋返还：租赁合同期满后，双方又未达成新的协议的，乙方应立即将该房屋恢复原状并以清洁状态返还给甲方。（七）违约责任：合同有效期内，除发生不可抗力的事件致使本合同无法继续履行，或本合同另有约定外，任何一方不得单方解除本合同，否则须按约承担责任；乙方有未按合同约定交费期限，欠付租金、物业费及其他费用达一个月（含一个月）以上等行为的，甲方有权解除合同，同时乙方还应承担本合同约定的租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿。（八）特别约定：乙方同意该房屋甲方有权以售后返租形式销售给他人或用于抵押融资，甲方保证在合同约定的租赁期间内有权将该房屋租赁给乙方使用。（九）双方签订该房屋租赁合同时，被告确认的地址及通讯地址均为镇江市京口区象山乡九里街3-4幢108室。双方在合同第十一条约定：乙方确认本合同中所示地址及身份信息均为准确的资料。甲方依据本合同乙方的地址发送的任何针对乙方的信件、函件、通知等，均直接产生法律效力。甲方以快递或者挂号信等方式发送的信件、函件、通知等，不论是由本人或他人签收时或者拒绝签收时或者是无人签收时均视为已送达乙方，对乙方直接产生法律效力，甲方有权按所发的信件、函件、通知等内容采取相应措施，乙方不得异议，并同意承担由此引起的一切后果和责任。乙方承诺以上通知事项若有变更，乙方应立即通知甲方。通知到达甲方前或乙方未通知的，甲方以本合同所示通讯地址已发送的任何事项依然产生法律效力，一切后果由乙方自行承担。 合同签订后，中南镇江公司按约向张勇交付了租赁标的物103、104、105室。被告张勇向原告交纳了履约保证金7000元及合同约定的前三笔租金，本应于2016年5月1日前、2017年5月1日前交纳的第四笔、第五笔租金合计53846元未予支付。2018年6月1日约定的租赁期限届满后，双方未达成新的租赁协议，截至该期限，被告亦未将其承租的前述房屋交付返还原告。庭审过程中，被告认为其于2016年向原告方的工作人员姚经理提出将104、105室房屋返还给原告方的申请，姚经理同意但之后再无联系，且已于2018年7月15日将103室房屋交还原告方的周姓工作人员，原告对此不予认可，被告亦未能提供充分证据予以证实。原告自认被告已于2018年9月15日向原告交付返还了其所承租的103、104、105室全部房屋。 另查，2016年6月，中南镇江公司就该租赁房屋与第三方签订了《商品房买卖合同》及对应的《委托租赁合同》，将本案所涉的租赁标的物103、104、105号房屋出售给了案外人，约定中南镇江公司应当在2018年8月1日前将该房屋交付买受人，同时约定在2018年8月1日前，由该买受人授权中南镇江公司对该103、104、105号房屋进行出租管理。原告在本案中所提出的第四项诉讼请求即是基于此房屋买卖合同中已与案外买受人约定了交房日期为2018年8月1日，但被告在租赁期满之后仍未能将承租房屋返还原告，故依照该房屋买卖合同约定内容，原告将要承担逾期交房的违约责任，但原告未提供证据证实该损失已实际发生。 再查，中南镇江公司于2016年的5月、7月、11月，2017年的1月、5月、7月、9月、11月支付被告所承租房屋的电费合计1743元；于2016年6月、8月、10月、12月，2017年2月、4月、6月、8月支付被告所承租房屋的水费合计288.75元，被告未提供证据证实其已支付该水电费给予原告。 本院认为：原告中南镇江公司与被告张勇签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，应为合法、有效合同，双方均应按约全面履行合同义务。根据双方权利和义务，对原告在本案中的主张作如下评价： 一、关于欠付的水电费问题，如合同未对水电费的承担进行约定的，由于出租人系供用水电合同的主体，一般应由出租人交付；如合同已约定由承租人交付的，应当按合同约定履行。因双方在《房屋租赁合同》中对此已有明确约定，故被告未按约交付水电费且原告对该费用已先行支付的，被告应当向原告据实支付，现原告对其主张的被告所承租房屋内水、电费数额均有相应的票据为凭，被告对产生的电费1743元无异议，对产生的水费288.75元虽提出一定异议，但未提供证据证实其辩称意见，本院不予采纳，故对原告主张的被告承租房屋内已产生并由原告支付的水电费合计2031.75元，本院依法予以支持。 二、关于欠付的租金、占用费及其违约金、延期交房损失问题。首先，被告已经承租使用了原告的房屋，虽然其辩称因原告提供的租赁房屋渗水但未及时维修导致被告遭受损失，但其在本案中未能提供充分证据对此予以证实且未提出反诉，本院在本案中对此不予理涉，如确有损失可另行主张。此外，其还辩称于2016年即向原告方的姚经理提交申请要求提前退房，但因双方并未能实际达成一致意见提前解除合同交还104、105号房屋，故被告仍应按约支付租期内所拖欠的租金。其次，被告逾期支付租金，应当承担违约责任，原告可以根据合同约定的“每逾期一日，应按欠缴总额的2‰支付违约金”之条款主张违约金，但是适用该违约条款明显超过了原告所受实际损失（欠付租金的损失主要为资金利息类实际损失），被告庭审中亦明确请求法院予以调低，依法应予调整，综合考量合同签订主体地位、条款拟订形式、双方权利义务设置等因素，参照相关法律规定应按不高于年利率24%的标准支持为宜。对于违约金的起止时间，因原告方作为上市企业，应有规范的对“应收债权”的财务管理制度，且其与被告所签订的《房屋租赁合同》中已明确约定“乙方有未按合同约定交费期限，欠付租金、物业费及其他费用达一个月（含一个月）以上等行为的，甲方有权解除合同，同时乙方还应承担本合同约定的租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿。”在被告违约欠付租金及其他费用达一个月后，原告即应及时行使其解除合同收回房屋、催交租金、费用等权利，其怠于行使自己应有的合同权利，由此造成的扩大损失应由其自行承担，故本院对原告主张的因被告欠付租期内租金所产生的违约金损失期间，支持按一个月计算为宜。再次，因原告已选择前述每日2‰的违约条款，而不予退还保证金的条款与该条款均为债务违约而设，并无本质差异，如并行适用，有失公允，故该履约保证金应予退还，将该履约保证金7000元先行抵扣被告所欠的水电费2031.75元后，余额4968.25元用于抵扣被告所欠的房屋租金，故截至2018年8月1日被告欠付租赁合同期内的租金数额应为48877.75元。据此计算，则被告因逾期未交租期内租金所产生的违约金损失为977.56元（48877.75元×0.24/年÷12个月×1个月），被告应予支付原告。2018年6月2日合同租赁期限届满后至2018年9月14日期间，被告仍占用房屋未予交还，故应承担此期间的房屋占有使用费，该占用费宜参照双方在房屋租赁合同中约定的2018年租金标准进行计算，为7671.21元【26923元/年÷365天×104天（2018年6月2日—2018年9月14日）】，但此占用费产生的违约金如前所述因原告怠于行使其应有权利而不再予以支持。最后，至于原告第四项诉讼请求主张的因被告租赁期间届满后仍占用房屋导致原告向案外买受人逾期交房所导致的违约损失主张，一方面该损失与原告第三项诉讼请求要求被告给付租赁期间届满后仍占用承租房屋所产生的费用、违约金属重复主张损失，另一方面原告也未能举证证实该损失已实际发生，故本院对原告此项诉请在本案中不予支持。 综上，本院对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告张勇于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中南镇江房地产开发有限公司支付截至2018年8月1日的租金48877.75元及因欠付租金所产生的违约金977.56元； 二、被告张勇于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中南镇江房地产开发有限公司支付2018年6月2日至2018年9月14日期间的房屋占用费7671.21元； 三、驳回原告中南镇江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4405元，由原告中南镇江房地产开发有限公司负担3180元，由被告张勇负担1225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  吴福君 人民陪审员  侯慧明 人民陪审员  雎开明 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  钱立成