上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初2478号原告(反诉被告)：多莱(上海)文化用品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴安平，执行董事。委托诉讼代理人：祝涵，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜甜，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：从冠智能科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐献阳，总经理。委托诉讼代理人：刘延广，上海泽玖欣律师事务所律师。原告多莱(上海)文化用品有限公司诉被告从冠智能科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请保全，本院依法采取了保全措施。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2019年3月26日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人祝涵、刘甜甜，被告的委托诉讼代理人刘延广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多莱(上海)文化用品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租赁青浦区赵巷镇崧辉路XXX号厂房制笔车间西南侧厂房259.20平方米和东南面388.80平方米按照每月人民币(以下币种均同)23,522.40元(分别是8,942.40元和14,580元)的标准自2018年11月1日至实际支付之日止的租金；2、判令被告支付原告自2018年11月1日至实际支付租金之日止迟延支付租金的滞纳金(以诉请一拖欠的2018年11月1日到2019年1月31日的租金金额70,567.20元为本金，按照每月百分之二的标准，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：原告是上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号厂房的产权人。原被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁涉案厂房，并对租赁期限、租金标准、支付方式、滞纳金等事宜进行约定。被告自2018年11月1日起未再向原告支付租金，因此原告诉至法院作如上诉请。被告从冠智能科技(上海)有限公司辩称，不同意原告诉请。首先，原告单方违约在先。包括涉案合同在内，原被告签订了多份合同，都是整体合同的一部分。本案之外，原被告之间另有一份租赁面积为4,500平方米的合同，占被告总租赁面积的63%，但因原告无法交付，导致被告租赁房屋的目的落空。2018年11月1日前，双方处于处理原告违约的过程中，被告为防止损失扩大，行使履约抗辩权暂不支付租金，而不是拒绝支付。在原告承担4,500平方米租赁合同的违约责任前，被告不同意支付2018年11月、12月的租金。2019年1月起的租金，因合同解除，原告无权主张。关于滞纳金，标准过高，是原告违约导致被告不支付租金，是抗辩权的行使。被告最迟于2019年1月4日已明确告知原告要求解除合同，因此双方合同解除。被告搬离生产设备过程中受到原告阻挠，双方有报警记录。原告自2019年1月11日开始封锁租赁房屋，被告无法使用房屋，因此无继续支付租金的理由。另外，合同约定维修费用由原告承担，或者原告补偿给被告，但是原告未履行。因此，被告提出反诉要求：判令原被告的租赁合同(合同涉及崧辉路XXX号，厂房制笔车间西南侧厂房259.20平方米和东南面388.80平方米)自2019年1月4日起解除。原告针对被告的反诉辩称：被告不具有解除权，原告要求继续履行合同。4,500平方米的租赁合同与本案合同是独立的，本案合同的履行情况与之无关，被告解除合同是因为上海租金高。双方之所以发生纠纷而报警，是因为被告在搬移设备时已经拖欠两个多月房租，且没有履行原告要求搬移设备的正常手续，原告是在履行安保措施的同时，行使留置权。由于被告欠付水电费及租金，原告有先履行抗辩权，不是原告拒绝履行合同。经开庭审理查明，位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号厂房的权利人为原告。原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方座落在青浦区赵巷镇崧辉路XXX号制笔车间西南面259.20平方米的厂房，价格为1.15元/平方米/天；东南面388.80平方米，价格为1.25元/平方米/天；厂房租赁自2018年3月1日起至2023年3月1日止；每月租金23,522.40元，按月度缴纳。第七条约定租赁期间，甲乙双方均须认真全面履行合同，不得擅自解除合同，未经对方同意，擅自变更或解除本合同的，应承担违约责任；乙方有下列情形之一的，甲方可解除本合同并要求乙方支付违约金(违约金为6个月租金)，如违约金不足甲方损失的，乙方还需赔偿甲方所遭受的直接损失：……(2)无故逾期支付租金已超过30天，经甲方书面催告，在催告期(15日)满后仍不支付的……(4)乙方无故单方面终止合同的。第八条约定租赁期间，乙方应及时支付房租，不得拖欠，每逾期一天甲方增收应付款项0.5%的滞纳金。上述合同签订后，原告向被告交付房屋，被告实际按月付租金至2018年10月31日，此后租金未再支付。另查明，2017年8月18日，原被告就崧辉路XXX号4,500平方米的厂房签订房屋租赁合同，约定2018年11月1日前交付房屋，并对租金标准、支付方式、违约责任等其他事宜进行了约定。2017年9月，被告就该合同项目70万元房租转账支付给原告，2018年9月，原告退还租金及利息共计764,283.33元。又查明，被告曾于2019年1月14日以其在本案中的反诉诉请向原告提起诉讼，诉请与本案中被告的反诉诉请一致，青浦法院以“诉前调”案号受理，后因本案诉讼，被告撤回该“诉前调”案号案件，在本案中提起反诉。以上事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，现在房屋空置，被告的设备和材料都还在，不是原告不让被告使用，而是被告按时支付租金和滞纳金后，原告可以将房屋交给被告使用。被告的租赁很随意，不存在发展规划，否则会一次性租赁很多厂房。若法院认为合同应当被解除，那么要求被告按照合同约定支付相当于6个月租金的违约金141,134.40元及欠付的水电费。关于对被告租赁的厂房采取了何种措施，原告有过多种陈述和描述：“原告并未封锁厂房，而是在行使正常的留置权和安保措施，若被告将租金和水电费全部缴纳，在留置权消除后，并且按照程序履行安保程序，其可以搬离设备，并正常使用该厂房”(2019年3月26日)、“原告上锁是为了履行安保措施，是否上锁以及具体时间要庭后核实……被告按时支付租金和滞纳金之后，我们可以将房屋交给被告使用”(2019年3月29日)、“我们没有对系争房屋上锁过，只是针对整个园区进行管理，不让被告在没有合法手续的情况下搬走东西。合法手续包括付清欠付的租金及搬离的相关手续。同意被告在合同约定范围内继续使用房屋，不会设置阻碍”(2019年5月5日)。被告表示，4,500平方米的租赁合同占总租赁面积的比例较大，且原被告签订过有关封堵路面的补充协议，可以看出，虽然形式上签订了多个分部分的合同，但实际被告是要作为整体使用的。被告预定的目标是要达到一定的生产规模，工艺不是一环套一环的。被告是生产切割设备的，从别处拿配件组装生产。若确实有欠付的水电费，被告同意承担。被告提供：1、律师函的快递面单、签收单、短信记录。证明被告向原告发送律师函，并向原告法定代表人发送短信，要求原告承担4,500平方米租赁合同的违约责任，因此合同协商不成导致本案租赁合同解除，律师函及协商的意思已经发送到原告。2、110事件单登记表。证明双方在2019年1月4日发生冲突，该冲突是因为原告阻挠被告搬运设备导致，当时被告要求解除合同的意思表示已经传达给原告，至此被告没有支付租金的义务。3、照片。2019年1-3月拍摄，本来门上没锁，2019年1月11日被告发现上了一把蓝色的锁，问过保安才知道是原告锁的，当时里面还有被告的设备，还处于搬运设备过程中，被告就又去上了一把红色的锁。4、案件受理告知书。证明被告在2019年1月14日起诉至法院要求解除合同。5、房屋维修费用收据及施工单位信息。被告花费维修费用3.52万元，证明合同约定的维修费用实际发生。6、2018年1月16日补充协议及微信截图，协议约定原告不得因为二期厂房施工影响被告通行，否则赔偿5,000元，但是影响的情况多次发生，给被告造成损失，因此被告有权要求解除全部合同。其中第二条明确原告要给被告建成一个独院，双方所有的租赁合同构成一个完整的租赁关系，因此双方清楚任何一个合同的无法履行将会影响到全部的合同。7、被告律师跟原告法定代表人的短信聊天记录。证明双方就4,500平方米租赁合同进行协商的情况。针对被告提供的上述证据，原告发表质证意见：1、律师函，原告工作人员表示记不清楚了。2、真实性没有异议，是与保安发生矛盾，无法证明是跟原告发生矛盾，也无法证明发生矛盾的原因。3、原告上锁是为了履行安保措施。4、真实性没有异议。5、不是发票也没有转账凭证，不予认可，且维修时没有要求原告确认，无法证明是维修费，被告也没有过请款的手续。6、微信聊天记录中的小杨确实是原告的工作人员，但照片只能证明有车，无法证明道路不通。7、原告没有回复，且被告也没有提供律师函，无法证明双方就4,500平方米进行过协商。在2019年5月5日本院与原被告双方当事人所作的谈话笔录中，原告对于是否上锁的情况表示，从未对系争房屋上锁，只是针对整个园区进行管理，不让被告没有合法手续的情况下搬走东西，同意被告在约定范围内继续使用房屋，不会设置障碍。行使留置权，就是大门口的保安不让被告拉走设备的车子放行。被告表示，2019年1月4日、5日发生冲突后，被告要再进去就进不去了，保安说原告老板不让进。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告提出另案的租赁面积为4,500平方米的合同无法履行，导致包括本案合同在内的多个合同作为一个整体的合同目的无法实现的意见，本院基于以下四点考虑：一、从签订时间来看，原被告间的多份合同签订或起算租期的时间自2017年至2018年，跨度长达1年多；二、从合同内容来看，合同中均未提及合同目的，以及与其他合同之间的有整合或关联关系；三、从被告租赁用途来看，被告自述各租赁厂房所用的工艺之间并非环环相接；四、从实际使用情况来看，在4,500平方米厂房未能交付的情况下，被告亦已经对于其他租赁厂房予以实际使用，因此，对于被告的该项意见不予采信，对于被告以租赁目的无法实现为由要求解除合同的请求，本院不予支持。关于对厂房采取措施的情况，原告多次陈述之间存在有变更和矛盾，原告未对此提供合理解释，但不管是何种陈述，均表明被告无法将厂房内的物品往外搬出，厂房在原告控制下，被告无法正常使用的意思。被告虽不具备解约权，但被告以其实际的搬离和通知行为等向原告表达了解除合同的意思，原告在明知被告搬离的情况下，负有合理减损的义务，但被告也应承担约定的违约责任，对于原告的损失进行补偿。本案中原告未提出解除合同，而是要求继续履行，但原告对于被告使用租赁厂房及其自有设备的处置方面，设置有相当的障碍和限制。被告自2019年1月起已无法正常使用厂房，因而从原被告的履约行为、系争厂房的使用情况、最大限度的减损和经济效益最大化等方面考虑，本院认为，以双方之间的合同于原告限制被告搬离等行为，双方协商未果后被告起诉之日解除为宜，但需要指出的是，该解约权不在于被告，而是因为被告逾期支付租金的行为在先，被告应承担合同约定的违约责任。合同解除前的未付租金及滞纳金，被告应按约支付；合同解除后的使用费，因被告多次要求搬离而原告不予同意，原告应对此扩大的损失自行承担。关于水电费，因厂房现实际未交还，相关费用目前尚未结算，因此本案中不予处理，双方可待被告返还厂房时自行结算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告多莱(上海)文化用品有限公司与被告从冠智能科技(上海)有限公司就上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号制笔车间西南面259.20平方米、东南面388.80平方米的厂房签订的房屋租赁合同于2019年1月14日解除；二、被告从冠智能科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述厂房返还给原告多莱(上海)文化用品有限公司；三、被告从冠智能科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告多莱(上海)文化用品有限公司上述厂房自2018年11月1日起至2019年1月14日的租金58,806元；四、被告从冠智能科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告多莱(上海)文化用品有限公司上述厂房逾期支付租金的滞纳金(以23,522.40元为本金，按照每月百分之二的标准，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止；以23,522.40元为本金，按照每月百分之二的标准，自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；以11,761.20元为本金，按照每月百分之二的标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止)；五、被告从冠智能科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告多莱(上海)文化用品有限公司违约金141,134.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,670.03元，减半收取计835.02元，由被告负担；反诉受理费40元，由被告负担；保全费768.01元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年五月二十七日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。