广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7398号上诉人（原审被告）：马栋梁，男，1970年6月15日出生，回族，住青海省化隆县。被上诉人（原审原告）:陈炳林，男，1929年11月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陈树棠，男，1940年11月1日出生，汉族，住广东省广州市东山区。被上诉人（原审原告）：陈桂莲，女，1962年9月15日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨雅茜、卓靖龄，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。上诉人马栋梁因与被上诉人陈炳林、陈树棠、陈桂莲物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马栋梁的上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判马栋梁在本判决发生法律效力之日起六个月内将广州市越秀区东华东路694号首层之一房屋腾空交还给陈炳林、陈树棠；二、由陈炳林、陈树棠、陈桂莲承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：陈炳林、陈树棠、陈桂莲未提交房地产权证等证据证明广州市越秀区东华东路694号首层后座之二的房屋为其所有，原审判决关于腾空并交还首层后座之二的房屋缺乏事实和法律依据。三、原审判决马栋梁在判决生效后15日内将涉案房屋及首层后座之二房屋腾空并交还给陈炳林、陈树棠、陈桂莲期限太短，涉案房屋用途为商业用途，马栋梁也作为商业用途使用。若判决马栋梁需腾空房屋并交还，需要给予合理的期限。15日的搬迁期限不合理，马栋梁无法在15日内完成另行寻找商铺、签订合同、装修、搬迁等一系列行为。原审判决未考虑马栋梁的实际经营情况及困难。四、因马志英将涉案商铺转租给马栋梁时，陈炳林、陈树棠、陈桂莲在场同意到期续租，且收取了马栋梁8500元同意续租的喝茶费，在此前提下，马栋梁才向马志英支付60万元的转手费。陈炳林、陈树棠、陈桂莲反悔不同意续租，造成了马栋梁60万元转手费的巨大经济损失，马栋梁保留另行起诉陈炳林、陈树棠、陈桂莲的权利。被上诉人陈炳林、陈树棠、陈桂莲答辩称：一、我方已经提交了房产证证明我方对涉案房屋享有所有权。二、原审判决至今，已经超过了六个月，马栋梁已有充分的时间另寻铺位。三、转手费属于马栋梁与案外人之间的纠纷，与我方无关。自原审判决作出后，马栋梁仍每月支付4250元向我方账户付款，但我方不愿意继续将涉案房屋出租给他。收取款项是被动行为。陈炳林、陈树棠、陈桂莲向原审法院起诉请求：1.判令马栋梁立即腾空并返还广州市越秀区东华东路694号首层之一以及广州市越秀区东华东路694号首层后座之二房屋；2、判令马栋梁每月支付房屋占有使用费每月10000元（从2018年1月1日起至实际腾空并返还房屋之日止）；3、判令马栋梁结清非法占有使用房屋期间所产生的水、电、煤气、电话、网络、物业等全部费用，并承担恢复原状的费用损失（具体金额未明确）。事实和理由：陈炳林、陈树棠、陈桂莲是广州市越秀区东华东路694号首层之一以及广州市越秀区东华东路694号首层后座之二房屋的所有权人。法院作出的（2016）粤0104民初11100号民事判决已经发生法律效力。根据该判决，陈炳林、陈树棠、陈桂莲与案外人马志英就广州市越秀区东华东路694号之一商铺签订的《商铺租赁合同》予以解除。该判决同时确认马志英未经陈炳林、陈树棠、陈桂莲同意擅自将涉讼房屋转租予马栋梁。马栋梁非法侵占涉讼房屋作食品生产经营，陈炳林、陈树棠、陈桂莲曾为此向法院提起诉讼，要求马栋梁腾空交还涉讼房屋。但法院作出的（2017）粤0104民初9310号民事判决，以双方的租赁期尚未届满为由驳回了陈炳林、陈树棠、陈桂莲的诉讼请求。现在，陈炳林、陈树棠、陈桂莲与马志英的租赁合同已经被判决解除，而且作为“实际承租人”的马栋梁非法侵占房屋的时间已经超过了2014年签订的商铺租赁合同中约定的租赁期限（2017年12月31日）。陈炳林、陈树棠、陈桂莲至今没有与马栋梁达成任何房屋租赁的协议，故马栋梁拒不腾退的行为已经严重侵犯了陈炳林、陈树棠、陈桂莲的合法权利。陈炳林、陈树棠从未就广州市越秀区东华东路694号首层后座之二房屋与任何人签订租赁合同，现马栋梁不但非法侵占广州市越秀区东华东路694号首层之一房屋，还非法侵占陈炳林、陈树棠名下的广州市越秀区东华东路694号首层后座之二房屋且拒不退还，严重侵犯了陈炳林、陈树棠、陈桂莲的合法权益。原审法院经审理查明，广州市越秀区东华东路694号首层之一房屋，建筑面积为70.63平方米，用途为商业，为陈炳林、陈树棠、陈桂莲按份共有。广州市越秀区东华东路694号首层后座之二房屋，建筑面积为9.65平方米，用途为商业，为陈炳林、陈树棠按份共有。2009年6月1日，陈炳林、陈树棠、陈桂莲（出租人，甲方）与马志英（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市东华东路694号之一的商铺出租给乙方作经营面店、小食使用，面积70.63平方米，租期至2011年12月31日等。此后双方一直有续签租赁合同。2014年1月1日，陈炳林、陈树棠、陈桂莲（出租方，甲方）与马志英（乙方，代理人为被告）续签《商铺租赁合同》，约定：租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止，每月租金及租赁税金8500元计收，乙方须在每月第五天前向甲方缴纳租金8500元，乙方在签订本商铺租赁合同时应向甲方一次性缴纳租赁租金及押金25500元（即两个月押金壹个月租金）。在租赁期间，乙方如拟将商铺转让给第三方承租的，应事先征得甲方书面同意，方可办理承租转让手续，甲方可收取相应的变更手续费。否则，甲方有权要求乙方赔偿损失和解除合同。乙方擅自将商铺转租、转让、出借、抵押、出售用于进行非法活动或改变商铺用途，甲方有权收回商铺及解除本合同，并保留追究其法律责任的权力。乙方未按合同规定十五天内交缴租赁费及其他的费用，叁天内除缴纳拖欠的铺租外，还须以每逾期壹天按当月租金总额的百分之二向出租方支付滞纳金，逾期贰拾天，甲方有权终止与乙方的租赁关系并将该商铺收回或租给第三方，乙方交纳的房屋租金押金全部归甲方所有，乙方必需缴清逾期租金后方可搬离，否则甲方有权追究其法律责任；等。2016年7月28日，陈炳林、陈树棠、陈桂莲作为原告，曾以马志英为被告向原审法院提起诉讼，诉请要求：1.判令解除双方签订的商铺租赁合同。2.陈炳林、陈树棠、陈桂莲无需退还马志英押金17000元。该案审理过程中，陈炳林、陈树棠、陈桂莲明确表示不追加本案被告马栋梁参加诉讼，不要求在该案中处理实际收回商铺的问题，并陈述称陈炳林、陈树棠、陈桂莲一直以现金形式至涉案商铺内收取租金。原审法院在该案审理过程中，亦通知马栋梁到庭了解情况，马栋梁在该案所作询问中称其是经业主同意从马志英手中转让的涉案商铺，合同中的签名是其所签，与马志英无关。原审法院于2017年1月10日作出（2016）粤0104民初11100号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告陈炳林、陈桂莲、陈树棠与被告马志英就广州市东华东路694号之一商铺签订的《商铺租赁合同》予以解除。二、被告马志英已支付的租赁押金17000元，由原告陈炳林、陈桂莲、陈树棠予以没收。2017年5月2日，陈炳林、陈树棠、陈桂莲作为原告，向原审法院提起诉讼，请求：1.马栋梁立即腾空并返还广州市越秀区东华东路694号首层之一房屋；2.马栋梁从未支付房屋占有使用费之日起至实际腾空并返还房屋之日止向陈炳林、陈树棠、陈桂莲支付房屋占用费【按（2016）粤0104民初11100号判决认定的8500元/月】；3.马栋梁结清非法占有使用房屋期间所产生的水、电、煤气、网络、物业等全部费用，并承担恢复原状的费用损失。原审法院于2017年12月24日作出（2017）粤0104民初9310号民事判决书，认为从本案现已查明的案件事实来看，虽然陈炳林、陈树棠、陈桂莲通过前述生效的11100号案件的审理，解除了其与马志英就涉案商铺的租赁合同关系。但从马栋梁提交的2014年1月1日的《商铺租赁合同》来看，虽然该合同中马栋梁系以马志英代理人的身份在合同中签名，但从合同的履行情况来看，马栋梁是该租赁合同的实际履行主体。陈炳林、陈树棠、陈桂莲虽否认马栋梁的承租人身份，但从前案的诉讼来看，陈炳林、陈树棠、陈桂莲明知马栋梁实际占有使用涉案商铺，但其在该案中经原审法院询问仍不同意追加马栋梁到案。而该案中，原审法院为案件慎重处理，亦向马栋梁调查了解案件事实，并制作询问笔录，马栋梁在该笔录中亦明确表示其系涉案商铺的承租人。此外，截至本案诉讼，马栋梁一直按前述合同约定的租金标准向陈炳林、陈树棠、陈桂莲支付租金，且在马栋梁未能及时支付租金的情况下，陈炳林、陈树棠、陈桂莲的代理人曾多次通过短信的方式通知马栋梁支付租金，并在短信中多次表明如马栋梁不及时付租的话，则解除双方的租赁合同关系。因此，双方之间存在租赁合同关系，马栋梁系前述《商铺租赁合同》的实际承租人。现双方之间的租赁合同期间尚未届满，陈炳林、陈树棠、陈桂莲即以马栋梁非法侵占、使用涉案商铺并以物权保护为由提起诉讼，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。判决：驳回陈炳林、陈树棠、陈桂莲的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。另查明，涉讼的694号首层之一房屋及694号首层后座之二房屋相连，均由马栋梁使用。在本案审理过程中，马栋梁述称按每月8500元的标准向陈炳林、陈树棠、陈桂莲支付租金至2018年9月。陈炳林、陈树棠、陈桂莲确认收到马栋梁所缴纳的款项，但不认为是租金，因已经明确表示解除租赁合同，故马栋梁支付的款项性质为房屋使用费。原审法院认为，根据原审法院作出的、已经发生法律效力的（2017）粤0104民初9310号民事判决，双方之间的租赁合同所约定的租期业已届满，马栋梁理应将涉讼房屋腾空交还给陈炳林、陈树棠、陈桂莲，并向陈炳林、陈树棠、陈桂莲支付使用房屋期间的使用费。因涉讼的两房屋相连，且一直由马栋梁使用多年，陈炳林、陈树棠、陈桂莲从未提出异议，故有理由相信马栋梁每月支付的租金或使用费包含了使用694号首层后座之二房屋的对价。考虑到租期届满后，马栋梁按每月8500元的标准向陈炳林、陈树棠、陈桂莲支付使用费，且陈炳林、陈树棠、陈桂莲亦予以接收，故马栋梁应付的房屋使用费标准为每月8500元为宜。至于陈炳林、陈树棠、陈桂莲要求马栋梁清缴使用房屋期间所产生的水、电、煤气、电话、网络、物业等全部费用，并承担恢复原状的费用损失的诉讼请求，因未明确具体金额，故原审法院不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告马栋梁在本判决发生法律效力之日起15日内将广州市越秀区东华东路694号首层之一房屋腾空交还给原告陈炳林、陈桂莲、陈树棠及广州市越秀区东华东路694号首层后座之二房屋腾空交还给原告陈炳林、陈树棠。二、被告马栋梁在本判决发生法律效力之日起15日内向原告陈炳林、陈桂莲、陈树棠支付自2018年11月起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（按每月8500元）。三、驳回原告陈炳林、陈桂莲、陈树棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告马栋梁负担。经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。陈炳林、陈树棠、陈桂莲于一审提交不动产权证，拟证明涉案广州市越秀区东华东路694号首层后座之二为陈炳林、陈树棠按份所有。马栋梁对该不动产证的真实性、合法性、关联性均表示无异议。原审法院于2018年10月29日作出本案一审判决。本院于2019年5月21日对本案进行二审庭询。本院认为，陈桂莲是香港特别行政区居民，本案属于涉港物权保护纠纷，应参照涉外商事纠纷处理。因涉案房屋位于我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。马栋梁上诉主张陈炳林、陈树棠未提交证据证明对上述房屋的产权与其已在一审对上述不动产权证发表的质证意见不符，本院依法不予支持。马栋梁对原审判决提起上诉至本案庭询，业已超过六个月时间。其已有充足时间准备履行原审判决确定的义务。马栋梁上诉请求自判决生效起六个月腾空并搬迁出涉案房屋没有事实和法律依据，本院依法不予支持。至于马栋梁主张的60万元损失，因马栋梁并未在一审法定期限内提出反诉，且马栋梁主张的60万元转手费的收取人并非本案被上诉人。本院对该纠纷不予调处，马栋梁可另循法律途径主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人马栋梁负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 陈晓红二〇一九年五月二十八日书记员 黄晓君