广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4096号上诉人（原审被告）：刘军勇，女，1969年2月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱亚东，男，1975年9月30日出生，汉族，住广州市萝岗区。被上诉人（原审原告）：王怀千，女，1978年5月2日出生，汉族，住广州市萝岗区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗爱萍，国信信扬律师事务所律师。上诉人刘军勇因与被上诉人钱亚东、王怀千房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘军勇的委托诉讼代理人庞勇智，被上诉人钱亚东、王怀千的共同委托诉讼代理人罗爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘军勇上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判刘军勇不需要支付违约金；2.一、二审诉讼费由钱亚东、王怀千承担。事实和理由：一、刘军勇对于标的可交易性积极地履行了主要义务。2016年3月中介罗小姐告知刘军勇，钱亚东、王怀千拟购买涉讼房屋，钱亚东、王怀千要求刘军勇解封该房屋后再签订买卖合同。刘军勇向债权人朱江沟通，约定了3个月的解封期，2016年6月20日债权人朱江申请法院解封。2016年6月26日刘军勇与钱亚东、王怀千签订合同之后，将买卖事实告知了朱江，朱江的律师也和广发银行刘总核实了事实的真实性。刘军勇为了积极推动交易流程，与朱江在2016年7月20日又签订了关于保持2个月解封状态的补充协议。后来由于钱亚东、王怀千违反合同约定，朱江在未收到还款情况下于2016年10月20日再次查封了涉案案房屋。二、钱亚东、王怀千违反合同约定，导致涉案房屋无法成交，责任在于钱亚东、王怀千。刘军勇和钱亚东、王怀千合同约定，钱亚东、王怀千应在合同签订后5日内提供银行贷款预审文件，然而，刘军勇从未收到钱亚东、王怀千的银行贷款预审文件（诉讼中，钱亚东、王怀千称银行贷款预审文件7月19日已开好），导致刘军勇利用金融机构过桥资金400万元偿付银行解除查封涉案房屋的计划落空。并直接导致涉案房屋无法成交。涉案房屋在查封下钱亚东、王怀千仍与刘军勇签订合同，涉案房屋有可能无法成交的风险钱亚东、王怀千是明知的，所以，双方签订了补充协议。三、违约金过高。钱亚东、王怀千明知涉案房屋查封状态下仍支付10万元定金，刘军勇曾多次主动提出退还押金，也曾告知钱亚东、王怀千预见的风险。然而，钱亚东、王怀千在没有支付购房款，自己违约并没有任何经济损失情况下，诉请支付高额违约金是显失公平的。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人钱亚东、王怀千答辩称：一、关于刘军勇是否履行了主要义务的问题。双方于2016年6月26日签订涉案房屋买卖合同，即刘军勇的“对标的可交易性负有的主要义务”形成于2016年6月26日之后，刘军勇提交的债权人朱江向法院提交解封申请书的日期是2016年4月，系在主要义务形成之前，不能证明刘军勇积极履行了本次交易的义务。另，一审法院认为“在房屋买卖合同中，卖方对于标的可交易性负有主要义务”是指卖方须让涉案房屋在约定交易期内处于可过户状态，向法院提交申请书要求解封仅仅是履行义务所需要工作的一小部分，不能证明刘军勇履行了实现标的可交易性的主要义务。二、关于违约责任问题。双方在签订《补充协议书》后，番禺区法院轮候查封了涉案房产，即意味着无论（2016）粤0106民初6094号案的查封能否解封成功，房产都无法过户到钱亚东、王怀千名下，导致该情形的原因是刘军勇对其债务处理不当，钱亚东、王怀千并不存在过错。三、关于违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，刘军勇在一审期间并未主张双方约定的违约金过高，亦未提供证据证实双方约定的违约金过分高于违约行为而给刘军勇造成损失。综上，请求二审法院予以维持。2018年2月9日，钱亚东、王怀千向一审法院提起诉讼请求判令：1.解除钱亚东、王怀千与刘军勇签订的《存量房买卖合同》；2.刘军勇返还钱亚东、王怀千10万元定金及利息（自2016年12月11日起，按中国人民银行同期银行贷款利率计算至2018年2月9日）；3.刘军勇支付钱亚东、王怀千50.8万元违约金；4刘军勇支付钱亚东、王怀千350万元房屋差价损失；5.刘军勇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘军勇是广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园18幢302房屋的所有人。2016年6月26日，刘军勇作为甲方（卖方）与钱亚东、王怀千作为乙方（买方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园18幢302，房地产权证号码为02××24，建筑面积为240.84平方米，该房产存在抵押等他项权利情况，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查看和了解该房地产的情况。该房地产不带家私家电、不带租赁合同、户口未迁出，甲方应在交易过户手续完成后10天内迁出。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。该房地产按整套出售并计价，总成交价4980000元整，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用。签订本合同时支付人民币壹拾万元整（￥100000元）作为定金，人民币贰佰叁拾伍万元整（￥2350000元）由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在该房地产正式交付使用前交清所有该房地产在收楼前发生的欠款及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方所付的全部费用。第十六条其他约定双方同意支付首期楼款时间为买方房产证出证当天，首期楼款为人民币￥2630000（含定金），违约条款为定金的双倍返还或者没收定金。过户时间约定为卖方结清银行贷款以及涂销后，且银行同意买方贷款后的5个工作天内。该合同还约定了其他事项。同日，钱亚东、王怀千向刘军勇支付定金100000元，刘军勇出具收款收据确认收到。2016年9月11日，刘军勇与钱亚东、王怀千签订《补充协议书》一份，约定：“甲方刘军勇，身份证号码，乙方钱亚东，身份证号码、王怀千，身份证号码，物业地址：广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园18幢302，甲乙双方于2016年6月26日签订存量房买卖合同，现根据原合同，双方同意修改以下条款：一、原成交价为人民币肆佰玖拾捌万元整（￥4980000元），现更改为人民币伍佰零捌万元整（￥5080000元）。二、该交易税费由买方承担。三、甲乙双方知悉该物业现状处于查封状况，双方同意解封以后到房管局办理交易过户手续。甲方须积极推进银行解除查封，不能恶意拖延。解封手续完结后5个工作天内到房管局办理过户手续。四、自本协议签订之日起三个月后，若甲方仍未能办妥解除查封手续，则：乙方有权选择解除合同或者继续履行合同。在此状况下，乙方解除合同不视为违约，且甲方须退回乙方已支付之款项，但甲方在任何状况下无权解除合同。五、违约条款：双方违约金为该房产成交价的10%。双方确认以上条款真实有效。”钱亚东、王怀千，刘军勇在该协议书上签字并按捺指模。根据2018年1月3日广州市番禺区国土资源和规划局出具的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋上存有抵押权利人广发银行股份有限公司广州分行，备注为最高额抵押，抵押期限自2014年6月6日起，该房屋还于2016年4月28日被广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初6094号案查封，于2016年10月21日被广州市番禺区人民法院以（2015）穗番法执字第7568号案轮候查封。此外，据新华网登载的公告信息显示，广发银行股份有限公司广州分行诉广州亿诚贸易有限公司、刘军勇借款合同一案，案号（2016）粤0106民初6094号，于2017年1月17日公告判决。钱亚东、王怀千提供了照片两张拟证明曾于2016年7月30日授权广发银行股份有限公司广州分行查询其征信，作审批贷款之用。钱亚东、王怀千提供了钱亚东通过微信号“Eldon钱”与中原地产中介罗玉娇通过微信号“燃烧的火鸟”的聊天记录拟证明钱亚东、王怀千与中介一直在推进交易，钱亚东、王怀千的贷款资料已递交给广发银行广州分行，已积极履行合同的义务。该微信聊天记录显示，2016年5月30日，罗小姐向钱亚东介绍涉诉房产，238平，505万，够两年，有装修，保养还不错，可以提前约看房，并发送了相应图片给钱亚东。钱亚东于6月3日回复称可约看房。6月6日，钱亚东称三楼这个我再考虑下，如果要做，需要银行的人来做。罗小姐回复可以，直接找银行面谈，我们可以先去银行了解清楚流程，再协商保证您资金安全的条款，上次我谈过另外一单，情况基本相同，应该是同一家银行。听业主说的状况，流程也相同。6月13日，罗小姐发送：钱先生，业主今天问过银行了，资金到账后第二天就可以拿资料涂销过户，她自己赎契，她的资金预计月初就能到账，价格方面您考虑的怎么样呢？还有，业主说定金可以先放我们公司，银行看到合同和业主帐上钱够了就办理涂销。钱亚东回复稍晚复你。6月19日，钱亚东发送：另外银行明天去吗？罗小姐回复：等业主回复约银行那个人的结果。此后发送钱先生，银行说明天早上回复确定时间，但是希望能在6点之前，您可以吗？6月20日，罗小姐发送：我问下。银行那边可以，不过我过去要晚一点，我要中午1点半以后才能离开，从海珠区过去。钱亚东回复可以。你在场见证比较好，尽量你要在。罗小姐回复好。6月27日，罗小姐发送买家按揭需提交资料内容的图片给钱亚东，并称需要准备的是前面5项和第8项、要求广发银行的储蓄卡、收入证明需要税后28000以上/每月，10年期。7月19日，罗小姐发送：可以了。钱先生，您的同贷预审已经过了。现在等解除查封出网签，然后出正式同贷。但是评估费需要您先支付。钱亚东回复好的。罗小姐发送：我问下按揭公司评估费需要支付多少再通知您。7月24日，钱亚东发送：解封网签及按揭进展如何？8月1日，钱亚东发送：你预计啥时能够过户交易，我好安排资金。罗小姐回复：过户的时间要看银行解封的时间，现在还不能预估，只有解封后才知道下一步的时间。钱亚东发送：如果解封后，还要多久。罗小姐回复：预计一周以后。8月23日，钱亚东发送：明天还去交易过户吗？罗小姐回复：我一会给电话您。9月3日，钱亚东发送：要我给她谈吗？罗小姐回复：我先跟她沟通，看她怎么说，您再沟通比较好呢，您看怎么样呢。钱亚东回复好的，你的沟通技巧很好。同日21时38分，钱亚东发送：谈得何如？罗小姐回复：我在跟她讲电话，可能需要您沟通一次。钱亚东发送：要我打给他？罗小姐回复：她说加20万。我明天打给您。钱亚东发送：现在打吧。罗小姐回复：等一会，我还在跟她说。钱亚东发送：市场一天一个形势，她拖不起的。谁知道过两天什么情况。逼急了，我直接找银行。她也卖不成。我的资料全去了银行，不能这样过河拆桥。9月4日，钱亚东发送：约了吗。罗小姐回复：等等，在谈。钱亚东发送：你是要给那个李晖打电话么？罗小姐回复嗯。钱亚东发送：这个事情不能拖。罗小姐回复：周一打。钱亚东发送：现在打吧，不行我打。罗小姐回复：好，我打给他，他休息日经常不接电话。关机了。钱亚东发送：也没接，稍后打。罗小姐回复嗯。9月6日，钱亚东发送：谈的何如。罗小姐回复：他那边还没有给我明确的答复，我现在有点事，忙，晚点给你打电话。9月7日，钱亚东发送：咋说？要不要我给她电话。罗小姐回复：手机上我发了她的短信回复，现在她说加12万。9月8日，钱亚东发送：罗小姐，你和刘小姐说一声吧，昨天我一口爽快的答应10万已经很真诚啦。我等了3个月，我已经很亏了，我当时是看在刘小姐和你的诚信才谈这笔买卖的。另外，对刘小姐来讲，这个交易要是不能成交，刘小姐那边需要重新找买家给银行提交新的合同等等一切手续，其实刘小姐也面临更多的风险和不确定因素，或许成本远远更大。我和李晖通过电话，如果我们不能成交，他整个流程要重走。请刘小姐考虑互相理解下!罗小姐回复：我直接转发给她可以吗？钱亚东回复可以。10月24日，钱亚东发送：罗小姐，和银行谈得何如？还是下午才去。罗小姐回复：改时间了，银行那位郑小姐说这两天没时间，要周三才可以。10月29日，钱亚东发送：银行有消息吗？罗小姐回复：没有，银行跟刘小姐联系，我们问也不回复。钱亚东发送：郑小姐微信是啥？罗小姐：我没有她微信呢，试下她手机号。钱亚东回复：没事找到了。罗小姐回复：嗯，她回复您了吗？钱亚东回复：回了。还在等消息。2017年3月18日，钱亚东发送：帮忙查了吗？罗小姐回复图片三张，显示查封结果公告，涉案房屋有天河区法院案号（2016）粤0106民初6094号案件的查封以及番禺区法院案号（2015）穗番法执字第7568号案件的查封，并称只能查到这些。10月份番禺法院再次查封。钱亚东回复：再次查封的债权人有吗？罗小姐回复：查不到，只看到哪里查封。并发送罗小姐与Maggie的聊天对话截图两张，显示，罗小姐询问：刘小姐，您的房子10月份再次被番禺法院查封，是什么原因。对方回复：其他债权人。罗小姐回复：那即使银行那笔债务解决了，还是不能交易了。对方回复：事情变得很复杂，除非查封人都拿到还款。广发银行拖延时间太久了。罗小姐回复：那您觉得怎么处理跟钱先生的合同比较好呢？对方回复：这个事情不是由于我不和他交易，而是银行不愿意解除。目前只有看看这些查封人要怎么还款。我一直都配合钱先生和银行的。原来也提醒过钱先生可能发生的事情，他说愿意等。目前只有面对怎么尽快和他们沟通将债务解除。罗小姐回复：这事您已经告诉钱先生了吗？对方回复：没有，你可以告诉他。罗小姐回复：嗯，他几天问我房子有没有其他查封。我上网查看到的。对方回复：告诉他吧。他后来为什么不去找找其他的房子呢？罗小姐回复：不清楚有没有找。钱亚东、王怀千还提交了钱亚东通过微信号“Eldon钱”与刘军勇通过微信号“maggie”的聊天记录拟证明钱亚东、王怀千一直在催促刘军勇还款，刘军勇怠于履行还款义务。该微信聊天记录显示，2016年10月27日，钱亚东添加了刘军勇的微信。2016年10月29日，钱亚东发送：刘小姐，顺利到美国了吧…不知银行有消息吗？刘军勇回复：到了美国，他们周末没有联系。钱亚东发送：明天你和他们联系下看看他们什么意见吧。刘军勇回复好的。11月1日，刘军勇发送：联系过，说还要等上级领导下通知。房价去到565万的成交价了。他们了解。11月4日，钱亚东发送：刘小姐，有更新的消息么？刘军勇回复：还没有哦。钱亚东发送：郑小姐说好像要还840万是吧，还是800也可以了。刘军勇回复：她没有说840呀！这样我也没有那么多还。她就是等总行批复。你方便问问她吗？我最大的能力就是还800了。钱亚东发送：目前她和你沟通报的方案是啥嘛，她的微信你推一个我吧。刘军勇回复：还是800万本金。好的。你告诉她我们原来签的合同就是410。5月份定的。钱亚东发送：了解。刘军勇回复：她说周一领导去总行汇报。钱亚东发送：嗯。刘军勇回复：目前如果还第一套410万我拿不出那么多。钱亚东发送：什么意思。刘军勇回复：你问过郑小姐吗？钱亚东发送：这两天没有呢，我也在等你们消息。刘军勇回复：你也问问吧！实在不行只有等拍卖了。马上年关，我其他借款还不上了，恐怕也会查封这个物业。原来一直有告诉广发。11月15日，刘军勇发送：钱先生你和广发联系了吗？钱亚东回复：昨晚睡得晚，没看到，我今天再打个电话给郑小姐。我打电话郑小姐她没接我。你现在方便电话吗，可以微信语音电话吗？刘小姐您起床后我们通个电话吧。微信也可以。刘军勇发送：你电话号码？钱亚东回复：我电话136××××7565。11月18日，钱亚东发送：还有一点，你要不要实话告诉那边，临江路那一套买家已经不买了，你现在想办法赎回。这样做免得大家理解不一致，节外生枝……如果是840就相当于赎回。刘军勇回复：嗯，她没有提及840。钱亚东发送：他昨天和我说的是840多，罚息应该可以谈减免。刘小姐，谈得如何，下一步方案是什么。刘军勇回复：她没有说840，说是870。并且她们还在争取做工作。钱亚东发送：你和她谈一个方案嘛。刘军勇回复：和她谈过多次，都是说总行坚决执行按合同。钱亚东发送：她和我说840应该可以过啊，我把她拉进来一个群一起聊吧？刘军勇回复：好的，利息算到5月份不会有40万那么多的。我只答应420，最多算到5月份。钱亚东发送：要不你说一个方案，你想提一个方案么？直接报一个价给她嘛。如果840我答应加你十万。刘军勇回复：这个郑小姐根本不能做决定的。钱亚东发送：她不能做，但你得大概报个想法，不然没法进行下去，如果你还是坚持800这个事可能就进行不下去了，我答应加你10万。11月21日，刘军勇发送：郑小姐有回复吗？钱亚东回复：她今天去报了你那个方案，明天我再问问进展何如。11月25日刘军勇发送：情况怎样了？钱亚东回复：她算了截止4月利息是35万，所以总共835万。我今天下午电话她看看他们意见何如，稍晚我再电你。11月26日，钱亚东发送：她说她给总行经办提这个方案，你这边何如，必须是你这边积极和她沟通推进，我协助你，具体835，如何执行细节还需要你来沟通。刘军勇回复：835可以接受。不过要尽快！她们答应835我需要看到她们通过的文件，否则我回去又是浪费时间。钱亚东回复：是的，所以你赶紧和郑小姐说一声，看看如何操作。11月27日，刘军勇发送：你是否和郑小姐去一趟总行比较好？钱亚东发送：我可以啊，关键你俩沟通的如何啦，昨天估计晚了吧，她家娃比较小。刘军勇回复：她回了，说总行还没答复下周再追问。你可否和她一起去一下总行呢？和她聊了一个小时，总行领导很忙常常找不到人。方案也说了。先还420万解第二套。415万解第二套。只是要看总行该怎么做了。钱亚东发送：好的。12月4日，钱亚东发送：这两天和郑小姐电话，一直联系不上，也不知进展何如，刘小姐你要不要委托你的律师朋友去跟进下？他们拖得很。我打听到总行那边那个领导叫刘律，你看看有没有关系去跟进下。另外，for备忘，上次我说答应给你加10万，即从第二次508万基础上再加10万，所以总共518万。还有，你可以找个律师反起诉他们，他们这么拖下来也是没有履行债权方积极推进债务解除流程。你已经自4月开始积极还款了。刘小姐，需要做什么吗？我是真的想把年前把这事给办了。刘军勇回复：我心理很焦虑也很理解你的心情。我在过问他们起诉我的这个案子什么时候开庭，到时我要上诉。12月9日，刘军勇发送：郑小姐还没有回复吗？有空给我微信电话。钱亚东回复：抱歉时间没凑上，忘了回电话，你方便的时候告诉我。12月7日，钱亚东发送：刘小姐，你起床后，我们微信下吧。刘军勇回复：他们情况怎么样了？钱亚东回复：他们没说同意也没说不同意，这个事情还是需要你来和她们周旋…如果你需要，我能帮忙的只是可以再在518万基础上加一些钱，但务必得你自己跟进，我跟进没有用。刘军勇回复：我知道他们自己一点决定权都没有。我只有等法院来裁决了，因为法律程序已经在进行中。到时我上诉找法院调解可能对银行来说好办一些。钱亚东回复：什么时候开庭？您春节前能回来吗？刘军勇发送：他们不告诉我。我叫了律师去查。钱亚东回复：嗯，争取过年前把它办了吧。12月23日，钱亚东发送：刘小姐，查的何如？郑小姐说已经开了庭，你这边好像没人去？刘军勇回复：我问问律师，银行那边怎么处理呢？他们要等法院判决还是我们按照原来的协议。钱亚东发送：他们好像等法院，你让律师看看吧，如果去调解，银行应该好办些。刘军勇回复：太没人性了！其实你可以起诉他们。我们可以联手。钱亚东发送：可以的，你看看怎么做，我配合你。刘军勇回复：我咨询一下我的律师。钱亚东发送：他们不想担责任，如果是法院判决的，他们就没压力了。刘军勇发送：你问一下郑小姐，如果法院调解他们会答应吗？我联系了律师，他需要我们提供申诉的情况，在法院下裁定之前向法院申请调解。你可以见一下我的律师说明情况。我也会书写一份详细情况给他。钱亚东发送了两条语音之后，刘军勇回复：如果银行方死不同意一定要还款870万的话，你怎么考虑？我律师已经找银行谈判，看来还像郑小姐所说，谁都不理睬。我只能继续努力。钱亚东回复：先谈吧，如果870我可以再给你加10万，你也分摊点，518变528。刘军勇发送：我实在拿不出钱来。因为那个物业没有人购买。钱亚东回复：你想如何嘛？刘军勇发送：钱先生，广发银行这么不配合这么狡诈的行为，从情理上我要上诉，不过律师说上诉不一定得到想要的结果有可能利息还在增加时间也拖多8个月，如果银行坚持不松开我就只能等拍卖。如果不上诉按照法定裁定我必须付880万左右。银行方告诉我目前雅居乐的房子已经到2万8至3万一平米。他们看来不愿意放手。你怎么考虑是继续争取还是放弃？钱亚东回复：房价有涨，但最近已停下来了，我当时不是买您这一套早就买了2楼的啦460万，我把我的房子急着卖了也是为了买你的，哎。如果880万能定下来：第一，我付您538万（相当于再加20万），帮您承担一半，这相当于已经在最初协议上加了40万，你觉得何如？第二，如果您选择解除合约，重新把房子拿出去卖高一些价钱或者拍卖，那您赔我违约金。刘小姐，可以吗？刘军勇回复：我目前无法确定广发银行要怎么处理。我还在争取调解。钱亚东发送：法院还没裁定吧？直接调解定下一个金额时最好的。（上诉可能不一定最好结果，如同你律师所说）所以应是申诉争取调解，对吧。刘军勇回复：是的，最大努力调解降低利息。如果实在不行也只有看看能否分开还款。如果一次性还款肯定做不到。钱亚东发送：你今年春节回来吗，请和您律师定个时间流程咱们尽快办了吧。刘军勇回复：这需要银行同意方案才行啊。2017年1月2日，钱亚东发送：刘小姐新年好，你已经让律师去协调了是吧，需要我做啥吗？刘军勇回复：律师已经和他们联系，郑小姐还是那句话说要报告总行。你看你是否找一下郑小姐？钱亚东发送：律师说的是啥嘛。刘军勇回复：按照利息收到4月份截止。钱亚东发送：就是差不多840那个方案？另外，李辉和我说，这个case已转到长城公司处理，据说会灵活很多了，你迟些和李辉谈谈。刘军勇回复：好的，李辉说这些债务在和一家债务处理公司谈判中，如果交接完了就由债务公司处理。这样利息就停了。钱亚东发送：债务公司就收那个长城资产公司吗，那最后谈的价格是多少嘛？刘军勇回复：银行处理的债务不是我这一小担都是过亿的资产。以后价格要和资产公司谈。目前还没有消息。刘军勇回复：他们也会去做市场调查，这些公司是生意公司没有钱赚也是不出手的。如果万一他们自己找买家恐怕更不好弄。钱亚东发送：如果他们自己找别买家，那就是要逼你和我解除合同？刘军勇回复：如果他们自己的买家出的价钱高他们就会去找法院执行，不会理会我们之间的事。所以到时候还是得和他们谈判。如果他们看到市场价格这么好，申请拍卖他们肯定会得到所有利息。我们要争取不拍卖！1月10日，钱亚东发送：刘小姐，进展何如？1月11日，钱亚东发送：刘小姐，有消息吗？刘军勇回复：在和债务公司联系中。2017年2月2日，钱亚东发送：刘小姐，新年好，不知您回国过年了吗？想了解下进展和下一步。刘军勇回复：和他们年前联系过，他们没有答复估计刚接手的债务才没有理顺过来。我也很着急希望快点。钱亚东发送：你在美国还是回来了？刘军勇回复：在美国。如果没有和他们达成明确的协议我不好确定回去的时间。钱亚东发送：明天国内开始上班，你看看要不要联系下，李辉那边也问一下。刘军勇回复：好的。2017年2月5日，钱亚东发送：刘小姐，怎么。刘军勇回复：他们没有回复我。你问过李辉吗？2017年2月6日，钱亚东发送：李辉没有答复我，就说联系，也不见进展。钱亚东发送：明白，等等吧，但咱们也积极跟进，我不会解除合同。2017年2月7日，钱亚东发送：刘小姐，有没有加快的方法？你现在两套应该可以分开处理了。刘军勇回复：要他们同意。钱亚东发送：是啊，有没有什么办法，花点钱啥的，或托托关系。刘军勇回复：现在是债务公司应该不会像银行那么死板吧！不过还是要等些时间，他们还没有具体分配下来。钱亚东发送：嗯，还有，我想了解和确认下您现在的态度，你不会要解除合同再另卖吗？刘军勇回复：我目前不能决定自己的命运，由于广发银行一再拖延我去年底就没有继续还其他债权人的债务，我不清楚他们是否采取了行动。目前好的一面就是债权卖给公司，可能我们比较好和他们协商，一切都是需要钱解决的。钱亚东发送：那这套房子下一步，该和长城公司怎么谈呢？刘军勇回复：目前市场价已经高出许多许多，他们也是会去评估。我会和他们谈分开还款的计划。钱亚东发送：不管怎么评估，你的债务总共就是800万加利息，多的也是你自己的。刘军勇回复：我知道你的难处，希望我们继续合作，即使你错过了好的时机，但如果能成功购买还是不吃亏的。毕竟你的资金还在自己手里。钱亚东发送：我会和你合作，我前期已答应你如果两套还款要去到880万左右，我愿意付你538万…现在不管你和他们谈得何如，还800万也好，840万也好，我都给你538万。两套分开还也行，我都给你538万，只要你搞定。我是觉得你可能回来的话，我们可以一起去这个公司谈，这样远程沟通，很难推进。刘小姐，你觉得呢？2017年2月21日，钱亚东发送：刘小姐，有啥进展吗？刘军勇回复：没有。他们说没这么快。2017年3月16日，钱亚东发送：能否早一点例如3月25号左右，现在各种政策变来变去，宜早不宜迟，在此之前我们先和那边搞个电话会议来沟通一下。刘军勇回复：票已经定了。能否叫中介查一下我目前房子的抵押状况？由于广发银行一直在拖延时间导致我其他的借款一直在借钱还，后来广发银行中断了处理我的资金链也断了。不知房子目前的状况怎么样。这个原来一直有告诉你也一直担心的。钱亚东发送：能电话吗？李晖说这个房子债权在那个长城公司。刘军勇发送：在上班。钱亚东发送：那你其他银行的贷款应有其他抵押物，难道这个物业二次抵押吗？所以让中介怎么查？查有没有二次查封么?另外那个欠款银行没有追你吗？没有联系你如何解决吗？刘军勇回复了一条语音后，钱亚东发送：那你也直接问问你借款的那家银行嘛。我明天问问罗小姐。刘军勇回复：叫罗小姐派人去房管局查一下。钱亚东发送：另外，资产公司请我提需求和方案，不知他们是想和我直接交易么？国家政策在收紧。刘军勇发送：原来广发银行批过的文件他们说按原来的政策办理，不知是否可行？2017年3月20日，钱亚东发送：刘小姐，你的房子有二次查封，你要不要把二次查封债权人的钱还了解封，不然你这个房子只能拍卖了。如果拍卖，你一分钱拿不到，我如果能和长城交易，你还可以拿到差额。刘军勇回复：第二次查封人的债务是360万我付不起那么多,到时一起努力看看怎么解决吧！2017年3月27日，钱亚东发送：刘小姐，要么你解除合同赔偿违约金，自己想办法把房子赎回，然后重卖一个好价钱也行。刘军勇发送：我没有不同意出售给你，如果你考虑按目前市场价购买的话我可以找查封人沟通解封。事情发展到这个地步不是我的意愿，我一直都在为我们的交易努力。原来问过你是否放弃退回押金，你坚持等待，不过如果继续等下去的话还不知道债权人这边是否按我们的期望操作。我真的很无奈。钱亚东发送：刘小姐，我也很失望……你的二次查封10月21日就发生了，在你去美国之前，当时我并不知……我现在要再按市场价买我无法实现（有很多选择我早就买了），要买我只能按原来价格买，最多加到我后面给你加得那部分（当时答应加给你，是希望你尽快搞定解封，帮你分摊成本，但你并未与银行达成一致），如今，1、你可以选择解除合同，自己筹款赎回，再卖高价，同时也赔偿我违约金。2、继续售卖给你，我最多价格出到之前答应你的538万，同时你得搞定查封那些事。刘军勇回复：目前市场价能卖到我也不清楚。钱亚东发送：估计750。刘军勇回复：如果有人能按市场价接手问题基本都能解决。2017年11月10日，钱亚东发送：刘小姐，大半年过去了，你应该可以要赔偿我违约金了吧。刘军勇回复：钱先生，房子一直没有售出。钱亚东、王怀千还提供了中原地产网站关于广州雅居乐花园上善若水的收房的价格截图拟证明涉案房屋价格已上涨到每平方米4万元。经质证，刘军勇认为，对该证据不确认，这个仅仅是中介的估计的价格，该价格没有法律的证据效力。刘军勇提供了解封申请书、诉讼材料收转清单拟证明刘军勇积极履行合同义务。钱亚东、王怀千与刘军勇签订合同前，钱亚东、王怀千与刘军勇与朱江就进行了协商，钱亚东、王怀千向朱江承诺由其支付费用给朱江来解封房屋，法院也收到了该解封申请，房屋被法院解除查封，解封后房屋是可以交易的，但后来银行将房屋查封，朱江也因为钱亚东、王怀千没有支付款项事隔半年后又重新查封了涉案房屋。经质证，钱亚东、王怀千认为，该证据与本案无关，钱亚东、王怀千、刘军勇是2016年6月份签订房屋买卖合同，该解封申请书是2016年4月提交，在双方签订合同之前，涉案房屋涉及的两轮查封是2016年4月28日和10月21日，钱亚东、王怀千提交的解封申请书，从时间来看也与产权信息上的查封不符。一审法院认为，钱亚东、王怀千、刘军勇之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。综合双方提供的证据及庭上所作陈述，可认定双方在签订合同前均已知悉涉案房屋被广发银行查封的事宜，并且曾到广发银行咨询还款及解封的事项以确保涉案房屋能够交易。此后，双方签订补充协议书变更房价为508万元并约定若三个月内刘军勇未能办妥解除查封手续，钱亚东、王怀千可有权解除合同。但在签订补充协议书后涉案房屋在2016年10月21日再次被（2015）穗番法执字第7568号案件轮候查封，而刘军勇在与钱亚东的对话中明确表示没有足够资金归还该案件的债务。因此一审法院认为，在房屋买卖合同中，卖方对于标的可交易性负有主要义务，故涉案房屋无法交易的过错在于刘军勇，应承担相应的违约责任。刘军勇抗辩称在4月21日曾提交解封申请书，故其有积极履行交易，一审法院认为，钱亚东、王怀千首次看房的时间是6月3日，故刘军勇在此前的行为不能证明其为履行本次交易所尽的义务。刘军勇还抗辩称是由于钱亚东、王怀千未能按时取得银行按揭贷款及支付房价款是钱亚东、王怀千违约，一审法院认为，根据钱亚东、王怀千提供的证据可见，钱亚东、王怀千于2016年7月19日已通过银行同意贷款的预审，且支付首期款的条件无论是按照原合同约定的在房产证出证当天还是双方此后协商的支付给广发银行均未成就，故刘军勇的抗辩亦不能成立。钱亚东、王怀千现主张解除合同，刘军勇亦无异议，一审法院予以照准。合同解除后，刘军勇应向钱亚东、王怀千退还定金100000元。钱亚东、王怀千还主张刘军勇支付定金100000元产生的利息、50.8万元违约金及350万元房屋差价损失，一审法院认为，在签订本案合同前钱亚东、王怀千已经明确知悉涉案房屋存在查封抵押的问题，在刘军勇未能及时解除查封，双方签订补充协议约定三个月后若未能办妥解除查封手续的，钱亚东、王怀千可解除合同。在该情况下，钱亚东、王怀千得知涉案房屋因另案被再次轮候查封，曾向刘军勇提出房屋价格可升至538万元后，刘军勇仍未能及时解除涉案房屋的查封，导致合同履行不能，此时钱亚东、王怀千也应及时采取措施避免损失进一步扩大。并且钱亚东、王怀千取得涉案房屋的升值价值必然是支付了涉案房屋的全部对价即承担了资金成本，就本案而言，钱亚东、王怀千目前仅支付了定金100000元，综合考虑各方履行情况及过错，一审法院对钱亚东、王怀千主张的违约金50.8万元予以支持，对钱亚东、王怀千主张的退还定金利息以及房屋差价不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年10月31日作出如下判决：一、解除钱亚东、王怀千与刘军勇于2016年6月26日就广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园上善若水雅园18幢302房签订的《存量房买卖合同》；二、刘军勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向钱亚东、王怀千返还定金100000元；三、刘军勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向钱亚东、王怀千支付违约金508000元；四、驳回钱亚东、王怀千的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46640元、财产保全费3560元，由刘军勇负担。本院二审期间，刘军勇向本院提交了：1.刘军勇与朱江签订的解除查封协议书；2.保留解除查封协议书以及收据。上述证据拟证明刘军勇积极与朱江协商沟通解除查封涉案房屋，朱江也同意，但钱亚东、王怀千不向银行赎回抵押。钱亚东、王怀千质证认为，对上述证据真实性和关联性不予认可，房屋买卖合同是2016年6月26日签订，在此前所做的这些并非合同约定的义务，事实上涉案房屋被查封了两次，首封发生后的两个月双方才发现涉案房屋又被第二次查封，第二次查封的过错完全在刘军勇，且轮候查封在执行阶段，刘军勇一直知道该债务的存在。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：刘军勇应否向钱亚东、王怀千支付违约金，以及违约金应否调整。根据本案的证据显示，双方在2016年6月26日签订涉案房屋的买卖合同前均已知悉涉案房屋被法院查封的事实，此后，双方于2016年9月11日签订《补充协议书》，将房屋交易价由498万元提高到508万元，并约定若三个月内刘军勇未能办妥解除查封手续，钱亚东、王怀千可有权解除合同，违约金为该房产成交价的10%。但涉案房屋在2016年10月21日又被广州市番禺区人民法院（2015）穗番法执字第7568号案件轮候查封，导致合同无法履行。由此可见，对于第一次查封，双方是明知的，为推进交易，双方也作出了安排，提高交易价，并约定刘军勇未能办妥解封手续，钱亚东、王怀千有权解除合同，并要求刘军勇承担违约责任。而对于第二次查封，刘军勇上诉认为系因钱亚东、王怀千违反合同约定，债权人朱江在未收到还款的情况下再次查封涉案房屋，对此，刘军勇提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。在房屋买卖合同中，出卖人应负有保证标的物可交易的义务，因涉案房屋存在法律上不能履行的障碍，故合同无法继续履行。因此，一审法院认为，涉案房屋无法交易的过错在刘军勇，其应承担相应的违约责任，并无不当。关于刘军勇上诉提出在（2016）粤0106民初6094号查封之前，还存在债权人为朱江的案件查封，该案件已经于2016年4月份解封，刘军勇积极推进交易的意见。因本案双方合同签订于2016年6月26日，故一审认为刘军勇此前的行为不能证明其为履行本次交易所尽的义务，并无不当。关于刘军勇上诉提出钱亚东、王怀千未能按时取得银行按揭贷款的问题，根据钱亚东、王怀千提供的证据可见，钱亚东、王怀千于2016年7月19日已通过银行同意贷款的预审，故刘军勇该上诉理由亦不能成立。关于刘军勇上诉提出违约金标准过高，即使其存在过错需承担责任，也应承担定金双倍返还责任的问题。如上所述，双方在2016年9月11日签订《补充协议书》，将房屋交易价由498万元提高到508万元，并约定若三个月内刘军勇未能办妥解除查封手续，钱亚东、王怀千可有权解除合同，违约金为该房产成交价的10%。该约定系双方真实意思表示。现涉案房屋未能继续交易，过错在刘军勇，一审法院综合本案双方履行合同情况，在不予支持钱亚东、王怀千同时主张的房屋差价损失的情况下，按照双方约定的交易价10%确定违约金为50.8万元，并无不当。刘军勇主张调整违约金为定金双倍即20万元，缺乏充分依据，本院不予采纳。综上，刘军勇的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8880元，由刘军勇负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月十七日本书记员  张 旭周凡舒