福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初6783号 原告：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1室，统一社会信用代码91350200M0000HJ24V。 法定代表人：张光强，总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹柏林，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：黄彩玉，女，1959年3月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈阿妹，女，1969年11月25日出生，住福建省厦门市翔安区，系黄彩玉侄媳妇。 原告厦门市旧城保护开发有限公司（以下称保开公司）与被告黄彩玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案，依法适用简易程序公开审理。原告保开公司的委托诉讼代理人詹柏林，被告黄彩玉及其委托诉讼代理人陈阿妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保开公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并向原告返还厦门市思明区美头山路11号501-1室公房；2.判令被告向原告支付房屋占用费（以每月663元为基数，自2017年7月1日起计算至实际腾房之日止，暂计至2018年12月31日为11934元）；3.判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2012年7月23日，厦门市房屋修建工程公司（现为厦门市房屋修建工程有限公司）与厦门市公房管理中心（现为厦门市房屋管理中心）就思明区美头山路11号501-1室等公房签订《厦门市空置老旧公房租赁合同》，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号文）以及《厦门市人民政府关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的公告》，原告于2015年9月1日起全面承接了厦门市思明区辖区内包括案涉公房在内的厦门市直管公房的经营管理权。2016年10月27日，被告就思明区美头山路11号501-1室与厦门市房屋修建工程有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年9月28日至2017年6月30日。现上述《厦门市空置老旧公房租赁合同》及《房屋租赁合同》均已期满终止，被告已经无权占有使用该房屋，原告有权随时要求被告腾退。原告已多次要求被告将该公房腾空退还并于2018年10月23日向被告寄送《腾房告知函》，但被告不予理会。被告之行为已经导致国有资产严重流失，原告有权要求其将案涉公房腾退并按该公房的市场租金评估价格支付相应的房屋占用费。 黄彩玉辩称，其在金砖会议期间就已经腾房了，从金砖期间到现在都没有使用讼争房屋，不存在支付占用费，也不同意支付占用费。讼争房屋是跟房管局承租的，房管局姓谢的经办人员告知金砖后就不再出租给黄彩玉，租赁期间都是房管局工作人员每季度电话通知去缴交租金，其再去现场交租金，金砖会议后房管局人员都没再打电话通知去交租金了。其租金缴交到租赁期限届满即2017年6月。租赁期限届满前三个月其到文灶交房租时，其问姓谢的工作人员什么时候续签合同，她说不再续签合同。讼争房屋其实用于茶室，合同到期后其将茶具搬到隔壁一间。搬出去后其没有跟姓谢工作人员说已经搬出去，因为姓谢人员早就告诉其不再出租。讼争房屋现在空置着，没有其的东西了，房屋也没有上锁。租赁期间没有房管员来讼争房屋看过，平时都是通过电话联系，每季度打电话让去缴交房租，2017年下半年后没再打电话让去交房租。其一直都要配合原告，但是原告没有主动联系我。其可以提供一把入户门的钥匙给原告，原告可自行给讼争房屋上锁进行管理。讼争房屋是思明区美头山路11号501室（有两个房间）的其中一个房间，另一间房也是其向原告承租的。根据两间房屋的租赁约定，讼争房屋的承租范围包括房间、阳台，另一间包括房间，原告可以通行但不能占用客厅，厨房、卫生间共用。 围绕诉讼请求，原、被告提交了相关证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区美头山路11号501-1室房屋（以下称讼争房屋）系厦门市直管公房。根据厦门市人民政府文件通知，保开公司于2015年9月1日起承接包括讼争房屋在内的思明区辖区内的厦门市直管公房经营管理权。 2012年7月23日，讼争房屋的原经营管理单位厦门市公房管理中心将讼争房屋出租给厦门市房屋修建工程公司，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止，双方约定厦门市房屋修建工程公司应将讼争房屋优先出租给中低收入家庭。 2015年10月30日，厦门市房屋修建工程公司将讼争房屋出租给黄彩玉，租赁期限自2015年9月28日起至2016年9月27日止，月租金210元。2016年10月27日，双方续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年9月28日起至2017年6月30日止，月租金210元。租赁期间黄彩玉依约支付租金，自2017年7月起停止支付租金。 保开公司主张于2018年6月28日在讼争房屋入户门张贴《腾房通知》，黄彩玉辩称没有收到。2018年10月23日，保开公司向黄彩玉寄送律师函要求腾房，但该函件未妥投。 另查明，讼争房屋系厦门市思明区美头山路11号501室房屋内的一个单间，该址内另一单间也由黄彩玉承租，两个单间共用一个入户门。黄彩玉文化程度较低，不识字，不会说普通话。 本院认为，保开公司自2015年承接讼争房屋的经营管理权后，实际上取代厦门市公房管理中心成为讼争房屋的出租人。本案系转租合同到期后出租人与次承租人之间发生的纠纷，应确定案由为房屋租赁合同纠纷。黄彩玉同意配合保开公司收回并管理，视为对保开公司第一项诉讼请求的承认。本案争议焦点为，黄彩玉是否应当向保开公司支付讼争房屋占用费。对此本院认为，黄彩玉系文化程度较低的老年人，保开公司系专门从事公房经营管理的国有企业，并且在讼争房屋租赁期内讼争房屋的经营管理权发生了变化，对此黄彩玉未必知情和理解，故后者在涉及双方的民事法律关系中应当按更高的义务标准为民事行为。本案中，讼争房屋租赁期限届满后黄彩玉停止支付租金，直至2018年6月28日保开公司方才主张通过张贴通知方式要求腾房，然而没有证据证明该通知有效到达黄彩玉。况且黄彩玉不识字，书面通知并非合适的告知方式。即便保开公司采取了上述张贴通知的措施，距讼争房屋租赁期限届满已长达一年，在管理和行权上存在疏失。2018年10月23日保开公司向黄彩玉寄送律师函未妥投，在无法确认腾房通知到达黄彩玉的情况下，保开公司仍没有采取其他有效措施进入并管理房屋。综上，保开公司履行公房管理职责以及行使相关权利存在不到位之处，讼争房屋至今未交接保开公司负有一定责任。保开公司主张的黄彩玉租赁期限届满继续占用讼争房屋这一积极事实没有直接证据证明，本院难以采信，对其要求黄彩玉支付占用费的诉讼请求不予支持。 综上所述，对保开公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、黄彩玉于本判决生效之日起配合厦门市旧城保护开发有限公司收回厦门市思明区美头山路11号501-1室房屋； 二、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费49元，由保开公司负担，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （郭泽喆） 二〇一九年五月二十四日 代书记员（ 杨雅 玲） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。