.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2019）内0425民初1029号原告：田伟光，男，1972年10月14日出生，蒙古族，城镇居民，住所地内蒙古赤峰市。原告：张素梅，女，1937年3月4日出生，汉族，城镇居民，住所地内蒙古赤峰市。原告：张朔，男，1988年12月25日出生，汉族，城镇居民，住所地内蒙古赤峰市。三原告委托诉讼代理人：刘焕文，内蒙古贡格尔律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：孙彦达，内蒙古贡格尔律师事务所律师。被告：李建勋，男，1983年2月18日出生，汉族，个体工商户，住所地内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：孙国刚，内蒙古盛兴律师事务所律师。原告田伟光、张素梅、张朔诉被告李建勋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田伟光及田伟光、张素梅、张朔的委托诉讼代理人刘焕文到庭参加诉讼，被告李建勋及其委托诉讼代理人孙国刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田伟光、张素梅、张朔向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付商厅剩余价款140万元，并承担违约责任；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月25日李长华与被告签订商铺买卖合同，将李长华名下位于克什克腾旗经棚镇新华商场综合楼下北3号商厅（产权证号为173021601479，面积为178.52平米）以总价款340万元出售给李建勋，约定签订合同时李建勋交付定金200万元，因该商厅存在抵押，李长华在合同生效1日内解除该商厅的抵押，7日内将商厅过户到李建勋指定人员名下，李建勋为了在信用社办理扶贫低息贷款，要求将商厅过户到李建勋的岳父郭瑞生名下，李长华已于签订合同当日将商厅过户到了郭瑞生名下，根据合同规定在李长华办妥过户手续60日内李建勋给付剩余价款140万元，故李建勋应在2018年9月25日前给付李长华商厅剩余价款140万元，但被告不予给付。2018年10月6日李长华去世，李长华第一顺序继承人即三原告，三原告多次向被告主张权利，但被告依然推脱，故诉至法院。被告李建勋辩称，一、李长华存在先合同未履行的违约行为。2018年7月25日李长华与李建勋签订商铺买卖合同，将李长华名下位于克什克腾旗经棚镇新华商场综合楼下北3号商厅（产权证号为173021601479，面积为178.52平米）以总价款340万元出售给李建勋。合同第5条约定，甲方于商铺过户至乙方后1日内将商铺交付乙方，具体方式为：甲方以书面方式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为乙方，甲方须得到商铺承租人的书面确认，并且将该书面确认交与乙方，甲方保证承租人从告知之日起开始向乙方缴纳商铺租金。该条约定李长华至今未履行，构成违约。二、李建勋因行使顺序履行抗辩权拒绝继续履行合同义务，不构成违约。依据合同内容约定，李长华作为不动产出卖方通过指示交付的方式与李建勋达成商厅交付的合意，且约定将其对承租人的债权请求权让与给李建勋，以代替现实交付。合同签订后李长华未向承租人履行通知义务，且该商厅的租赁费用也未向李建勋交付。李长华作为先履行一方应按合同约定履行合同义务，先履行一方未履行，李建勋作为后履行一方，有权拒绝履行，故被告李建勋有权行使顺序履行抗辩权。在该商铺买卖合同关系中，李建勋因行使顺序履行抗辩权拒绝继续履行合同义务的，不构成违约。综上，如原告不按约定履行合同义务，李建勋有权拒绝支付商厅尾款，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院结合原被告的庭审陈述及举证质证情况综合认定如下：原告提交的李长华死亡注销证明、李长华和田伟光夫妻关系的证明、张朔是李长华儿子的证明、张素梅是李长华母亲的证明，被告无异议，本院予以采信。被告提交的被告与商厅承租人的录音材料，原告无异议，本院予以采信。原告提交的商铺买卖合同，被告对其真实性无异议，原被告虽对合同的理解存在争议，但合同与本案具有关联性，故本院采信该证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月25日李长华将其所有的位于克什克腾旗经棚镇新华商场综合楼下北3号商厅（面积为178.52平米，产权证号为173021601479）以总价款340万元出售给李建勋，李建勋已给付200万元，李长华2018年7月25日按照李建勋的指示为涉案商厅办理了过户手续。合同中的甲方为李长华，乙方为李建勋，合同第2条约定：“甲、乙双方协商一致，同意成交价格共计人民币叁佰肆拾万圆整，小写340000.00元。乙方的付款方式和付款期限：本合同生效后乙方应向甲方支付定金人民币贰佰万圆，甲方应在合同生效后1日内将上述商铺的抵押予以解除，上述商铺完全具备过户至乙方的条件。甲方应在商铺的抵押解除后7日内将此商铺过户至乙方名下，乙方应在办妥上述商铺过户手续的60日内将壹佰肆拾万圆一并支付，如因甲方原因导致上述商铺无法按照合同约定的上述时间办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）。”因签订合同时，涉案商厅已被出租，合同第5条约定：“甲方以书面方式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为乙方，甲方须得到商铺的书面确认，并且将该书面确认交与乙方，甲方保证承租人从告知之日起开始向乙方缴纳商铺租金。”李长华未履行通知商铺承租人的义务。李长华于2018年10月6日去世，李长华与田伟光系夫妻关系，张素梅系李长华的母亲，张朔系李长华的儿子。本院认为，李建勋与李长华签订商铺买卖合同，双方形成买卖合同关系，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。关于先履行抗辩权的问题。被告李建勋认为，根据合同第5条李长华应在商厅过户后1日内书面通知商厅承租人商厅已出售给李建勋，并将该书面材料送达李建勋。李长华未履行上述义务，故李建勋可以先不履行给付140万元的义务。原告认为，根据合同第2条，李长华已履行过户义务，李建勋应在60日内给付140万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方在对方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”李长华与李建勋签订的合同第2条约定：“甲、乙双方协商一致，同意成交价格共计人民币叁佰肆拾万圆整，小写340000.00元。乙方的付款方式和付款期限：本合同生效后乙方应向甲方支付定金人民币贰佰万圆，甲方应在合同生效后1日内将上述商铺的抵押予以解除，上述商铺完全具备过户至乙方的条件。甲方应在商铺的抵押解除后7日内将此商铺过户至乙方名下，乙方应在办妥上述商铺过户手续的60日内将壹佰肆拾万圆一并支付，如因甲方原因导致上述商铺无法按照合同约定的上述时间办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）。”李长华应先办理过户手续，办妥过户手续后60日内李建勋给付剩余价款140万元，双方约定了办理过户手续和给付剩余价款的先后顺序，且李长华履行了过户义务。因在签订合同时双方知道该商厅已被出租，购买方不可能实际占有该商厅，合同第5条约定：“甲方以书面方式告知商铺承租人商铺的出租人已变更为乙方，甲方须得到商铺的书面确认，并且将该书面确认交与乙方，甲方保证承租人从告知之日起开始向乙方缴纳商铺租金。”合同约定李长华应履行通知义务，但未明确约定李长华的通知义务和李建勋给付剩余价款140万元间存在履行的先后顺序，结合买卖合同目的，李长华未履行通知承租人的义务不构成根本违约，故李建勋的抗辩理由不成立，李长华已去世，三原告作为李长华的第一顺序法定继承人，有权向被告李建勋主张商厅的剩余价款140万元。原告主张被告支付违约金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”合同中未约定李建勋不支付剩余价款140万元违约金的支付方式，李长华2018年7月25日按照李建勋的指示为涉案商厅办理了过户手续，约定在办妥过户手续后60日内李建勋给付剩余价款140万元，故原告田伟光、张素梅、张朔主张的违约金应自2018年9月25日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至欠款付清之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：被告李建勋于本判决生效之日起七日内给付原告田伟光、张素梅、张朔原李长华所有的位于克什克腾旗经棚镇新华商场综合楼下北3号商厅（面积178.52平米，产权证号为173021601479）的剩余价款140万元及违约金（自2018年9月25日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至欠款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取8700元，由被告李建勋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 王春艳 二〇一九年五月七日书记员 刘玮婕