四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初173号 原告：成都衡珹商贸有限公司，住所地四川省成都市青羊区光华南三路88号1栋14层1430号。 法定代表人：熊坤，总经理。 委托诉讼代理人：刘滔滔，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：安鸫杰，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被告：周红君，男，1985年10月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 被告：邹济励，女，1983年7月出生，汉族，住四川省叙州区 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。 第三人：宜宾鼎立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：张清友。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 第三人：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：冉恒川，男，1985年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 第三人：郭倩，女，1982年1月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告成都衡珹商贸有限公司（以下简称衡珹商贸公司）与被告周红君、邹济励、第三人宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、郭倩申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡珹商贸公司的委托诉讼代理人刘滔滔、安鸫杰，被告周红君及其与邹济励的共同委托诉讼代理人邓秀娟、张利萍，第三人鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩的委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告衡珹商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令许可鼎立置地公司名下位于四川省宜宾市翠屏区房屋强制执行；2.由周红君、邹济励承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（现更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司，以下简称“长城公司”）与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、鼎立置地公司签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎立置地公司享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾签订了编号为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》。同日，长城公司与鼎立置地签订了“中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》，主要约定：鼎立置地公司以其开发的“地中海蓝湾”项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字[2013]33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了编号为“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》。地中海蓝湾42幢×号房屋属于抵押物。2016年7月25日，长城公司与鼎立置地公司签订了一份《抵押合同补充协议》，主要约定：将“宜宾市房建临港字第××号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押【共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米】变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保。此后，长城公司即办理了上述13套房产的抵押登记，就地中海蓝湾42幢×号房屋，取得了宜宾市房地产管理局制发的编号为“宜宾市房他证临港字第××号”的《房屋他项权证》。因第三人及担保人拒绝履行还款义务，衡珹商贸公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日，法院受理了长城公司申请执行寅吾公司、鼎立置地公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩公证债权文书一案【案号：（2017）川15执156号】，并于2017年6月5日查封了前述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸公司签订一份编号为“中长资（川）合字[2017]226号”《债权转让协议》，长城公司将本案债权转让给衡珹商贸公司。2018年4月3日，法院裁定衡珹商贸公司为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。执行过程中，周红君、邹济励以2015年3月17日购买了地中海蓝湾42幢×号房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。法院审查后，以（2018）川15执异114号《执行裁定书》裁定“中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾42幢×号商品房的执行”。衡珹商贸公司认为，衡珹商贸公司系地中海蓝湾42幢×号房屋的抵押权人，本案债权真实，本案执行根据合法有效，衡珹商贸公司有权申请处置抵押房产并就处置价款在抵押债权范围内优先受偿，若支持周红君、邹济励停止执行的主张，既严重影响衡珹商贸公司债权的实现，也颠覆物权法规制的抵押担保制度，更可能对普遍采取抵押担保的金融债权形成系统性风险。因此，请求判如所请。 被告周红君、邹济励辩称，请求法院驳回衡珹商贸公司的全部诉讼请求，不得对案涉房屋进行执行。 第三人鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩辩称，对衡珹商贸公司的诉讼请求及事实和理由没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院审核认定如下： 原告衡珹商贸公司提交的证据有：第一组：中长资（蓉）合字2013[32]号《协议》。拟证明长城公司从中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行受让了其对鼎立置地公司的债权；第二组：中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》、中长资（蓉）合字[2013]36号《抵押合同》、宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押登记证明》。拟证明长城公司与鼎立置地公司就受让中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行的债权签订了《债务重组协议》，鼎立置地公司以“地中海蓝湾部分在建工程”为《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记，案涉房屋在抵押的在建工程范围内；第三组：《抵押合同补充协议》、宜宾市房他证临港字第××号《房屋他项权证》。拟证明长城公司与鼎立置地公司议定将鼎立置地公司提供的部分在建工程抵押变更为房产抵押，并办理了抵押登记，案涉房屋在上述抵押房产范围内；第四组：（2017）川15执异20号《执行裁定书》。拟证明宜宾市中级人民法院将执行案件的申请执行人由长城公司变更为衡珹商贸公司，衡珹商贸公司继受长城公司对鼎立置地公司等主体享有的全部权利。第五组：（2018）川15执异119号《执行裁定书》。拟证明宜宾市中级人民法院裁定中止案涉房屋的执行。 周红君、邹济励对衡珹商贸公司提交的证据质证意见为：对衡珹商贸公司提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，但上述证据均不能达到衡珹商贸公司的证明目的。 第三人鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩对衡珹商贸公司提交的证据均无异议。 本院认证意见：因各方当事人对原告衡珹商贸公司提交的证据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告衡珹商贸公司的证据能否达到其证明目的，将在后文进行综合分析。 被告周红君、邹济励提交了证据：第一组：居民身份证、结婚证，拟证明周红君、邹济励当事人身份适格；第二组：《商品房预售许可证》，拟证明宜宾市临港经济开发区房地产管理局颁布《商品房预售许可证》，案涉房屋系可以对外销售的房屋；第三组：《商品房买卖合同》、《通用票据》、《鼎业置地名称更名决定》、《银行流水》、《收款收据》，拟证明在案涉房屋被查封前，买受人周红君、邹济励与鼎立置地公司已签署了合法有效的商品房买卖合同，并公证了该合同。“鼎业”置地是“鼎立”置地的曾用名，买受人周红君、邹济励已经支付了大部分价款；第四组：《房屋交付通知书》、《前期物业房屋协议》、《物业费专用收据》、《装修协议》、《税务发票》、《住房信息查询表》、《装修照片》、《车位购买合同》，拟证明在案涉房屋被查封前，买受人周红君、邹济励已经占有并支配该商品房，该房产系买受人周红君、邹济励唯一住房，且案涉房屋已装修入住。第五组：借款合同公证书，拟证明本案所涉借款未办理成功，过错不在于周红君、邹济励。 原告衡珹商贸公司对被告周红君、邹济励提交的证据质证意见为：第一组证据的三性均无异议；第二组证据未提交原件，对该证据的三性均不予以认可；第三组证据中对《鼎业置地名称更名决定》无异议；对《商品房买卖合同》、《通用票据》、《银行流水》、《收款收据》真实性均有异议，上述证据仅能证明签订了商品房买卖合同，但是证据形成时间无法核实，且两笔付款中，其中一笔付款刷卡金额与回单尾号不一致，另一笔收款方、付款方账号模糊。第四组证据周红君、邹济励提供的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》仅包括查询对象2016年10月30日以前在宜宾市翠屏区范围内，和2016年11月1日以后全市范围内的住房信息，无法证明此前在宜宾市翠屏区范围外的购房情况以及此后在宜宾市范围以外的购房信息，不能证明周红君、邹济励实际合法使用占用房屋。周红君、邹济励仅提交车位买卖合同，并未提交车位不动产权属证明，无法到达证明目的；第五组证据三性均无异议。 第三人鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩对周红君、邹济励提交的证据无意见。 本院经审核，对周红君、邹济励提交的证据认定如下：对双方无争议的证据予以确认，有争议的证据的合法性、关联性以及能否达到证明目的将在后文综合分析。 第三人鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩未向法庭提交证据。 本院认定事实如下：2015年3月17日，鼎立置地公司（出卖人）与周红君、邹济励（买受人）签订YW-YF-1858《商品房买卖合同》。该合同约定周红君、邹济励购买鼎立置地公司位于四川省宜宾市白沙组团BS(III.A)-a-04地块上建设的地中海蓝湾42幢第4层1单元2号商品房；总房款为1277418元；付款方式为按揭付款其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五，即买受人选择按揭付款，签订合同当日内，买受人向出卖人支付总房款60%按揭首付款，合计767418元，剩余房款510000元，由买受人向银行申请按揭贷款支付。买受人在接到出卖人办理按揭通知后45日内仍未办妥按揭贷款手续，可在该45日内选择一次性付款方式支付房款或退房。2015年2月5日，周红君通过银行转款50000元，交易备注为“宜宾鼎业置地股份有限公司”。2015年3月17日，周红君、邹济励通过银行转款共计支付717418元。同日，鼎立置地公司向周红君、邹济励出具NO0025752《收款收据》。该《收款收据》载明：收到周红君、邹济励地中海蓝湾二期42-×首付款767418元。2015年4月13日，周红君、邹济励（借款人/抵押人）、中国建设银行股份有限公司宜宾分行（贷款人）、鼎立置地公司（保证人）签订510720011-2012-20150800861《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定：借款人借款本金510000元，借款期限为叁佰陆拾个月；房屋坐落于宜宾地中蓝湾42幢×号。2016年5月19日，鼎立置地公司向周红君、邹济励出具NO0012611《收款收据》。该《收款收据》载明：收到周红君、邹济励地中海蓝湾42-×代收费用17717.6元（其中维修基金17396.10元，代收费用321.50元）。2016年5月19日，鼎立置地公司向周红君交付案涉房屋。同日，周红君与四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司签订《前期物业服务协议》。后，周红君与四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司签订《装饰装修管理服务协议》对案涉房屋进行装修。案涉房屋已经装修完毕，周红君、邹济励未入住案涉房屋。案涉房屋剩余房款510000元，周红君、邹济励于2019年5月6日转账支付至本院诉讼费及案款专户提存。 长城公司与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩其他合同纠纷一案，四川省宜宾市合力公证处（2017）宜市合证字第1541号执行证书已经发生法律效力因寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩未履行生效法律文书所确定的法律义务，长城公司向本院申请强制执行。本院裁定：冻结、扣划宜宾鼎立置地股份有限公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩银行存款63700000元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年6月6日，本院作出（2017）川15执156号协助执行通知书，要求临港不动产登记中心协助查封宜宾鼎立置地股份有限公司所有的位于四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾的房屋、车位（详见查封财产清单一、二、三、四）。查封期限从2017年6月6日起至2020年6月5日止。其中包括周红君、邹济励购买的位于四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房。在执行中，长城公司通过淘宝资产交易平台转让其债权。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸公司签订《债权转让协议》【编号：中长资（川）合字[2017]226号】约定将长城公司享有的对寅吾公司等的债权转让给衡珹商贸公司，长城公司出具了债权转让确认书。衡珹商贸公司于2018年4月3日向本院申请变更为长城公司与鼎立置地公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩其他合同纠纷一案的申请执行人。本院于2018年4月24日作出（2018）川15执异20号《执行裁定书》裁定：变更成都衡珹商贸有限公司为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司申请执行宜宾寅吾房地产有限责任公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩其他合同纠纷一案的申请执行人。 周红君、邹济励以其于2015年3月7日与鼎立置地公司签订了《商品房买卖合同》购买了位于四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房，支付了首付款767418元，现已装修入住为由向本院提出书面异议，请求中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房执行。本院于2018年11月28日作出（2018）川15执异119号《执行裁定书》，裁定：中止对四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房的执行。衡珹商贸公司不服该裁定，遂向本院提出申请执行人执行异议之诉。 另查明，2013年5月20日，中国长城资产管理公司成都办事处（甲方/抵押权人）与鼎立置地公司（乙方/抵押人）签订《抵押合同》。该合同约定：为确保乙方按照中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》的相关约定履行义务，保障甲方在中长资（蓉）合字[2013]33号《债务重组协议》下的债权实现，乙方同意以其合同所有的“地中海蓝湾D区”在建工程7250.13平方米、“地中海蓝湾”一期（A、B区）地下车位5346平方米、二期（C、D区）地下车位23994平方米、“地中海蓝湾.凯旋城”地下车位8821平方米及上述建筑物对应土地使用权向甲方提供抵押担保。并于2013年6月20日办理了宜宾市房建临港字第××号《在建工程抵押证明》，约定期限为2013年5月23日-2016年5月22日。2016年7月25日，中国长城资产公司成都办事处（甲方/债权人）与鼎立置地公司（乙方/债务人）签订《抵押合同补充协议》。该协议约定：乙方自愿将原《在建工程抵押登记证明》登记下的剩余“在建工程”45544.23平方米，其中住宅13套，2753.11平方米、车位1211个变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》和《债务重组补充协议》项下的债权提供抵押担保，抵押期限为2013年5月23日-2018年5月22日。并于2016年8月3日办理了宜宾市房他证临港字第××号《房屋他项权证》，约定期限为2013年5月23日-2018年5月22日。《在建工程抵押证明》、《房屋他项权证》中均包括周红君、邹济励购买的位于四川省宜宾市翠屏区地中海蓝湾第42幢×号商品房。 2010年9月10日，“宜宾鼎业置地股份有限公司”变更为“宜宾鼎立置地股份有限公司”。 本院认为，本案的争议焦点如下：周红君、邹济励是否能够排除衡珹商贸公司的强制执行。 周红君、邹济励是否能够排除衡珹商贸公司的强制执行，关键在于是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本院对本案的焦点问题评析如下： 一、从适用法律依据来看，本案中，被执行人是房地产开发企业，执行标的是该房地产开发企业所开发的商品房。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于房屋消费者物权期待权的相关规定。即在执行程序中，基于消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。和无过错不动产买受人物权期待权的保护一样，消费者物权期待权的保护也有其深刻的社会基础，消费者购房的目的是是用来居住的，在房价高企的当今社会，有的消费者终其一生、甚至是两代人的积蓄，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的请求权基础，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。 二、从请求权基础来看，申请执行人衡珹商贸公司的请求权基础是源于债权转让而来的金钱债权，且从债权来源《协议》看，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行将此债权认定为不良贷款，进而打包转让给中国长城资产管理公司成都办事处，衡珹商贸公司再次受让此债权应当对实现债权的风险持有预期；周红君、邹济励的请求权基础源于消费者购房人的物权期待权。一是鼎立置地公司用案涉房屋为其债务提供担保，将案涉房屋于2013年6月20日办理了在建工程抵押，于2016年7月25日办理了现房抵押，并分别办理的在建工程抵押登记和房屋他项权登记。周红君、邹济励于2015年3月17日与鼎立置地公司签订《商品房买卖合同》，同日付清首付款767418元，并于2015年4月13日与中国建设银行股份有限公司宜宾分行、鼎立置地公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》办理案涉房屋按揭贷款，接房后进场装修案涉房屋。从上述时间节点分析，周红君、邹济励在购买案涉房屋时，案涉房屋已经被设定了抵押权，且本案中无证据证明周红君、邹济励在购买案涉房屋时知晓该房屋已经被设定了抵押权，案涉房屋购房余款周红君、邹济励已经支付至本院诉讼费及案款专户提存。从《购房合同》来看，本院于2017年6月6日查封案涉房屋，在人民法院查封案涉房屋之前，周红君、邹济励与鼎立置地公司已签订合法有效的书面买卖合同；二是从打款凭证、收款收据来看，周红君、邹济励于2015年3月17日已经向鼎立置地公司支付部分购房款。因不能归结于周红君、邹济励的原因案涉房屋按揭款项未办理成功，在诉讼过程中二人已将案涉房屋购房余款支付至本院诉讼费及案款专户提存。至此，周红君、邹济励已经支付了全部购房款；三是从物业费专用收据、水电气票据来看，周红君、邹济励已经实际占用该房屋。四是从消费者物权期待权的保护对象来看，周红君、邹济励系自然人，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定的“消费者”的身份。 综上所述，周红君、邹济励对鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区房屋享有足以排除强制执行的民事权益，衡珹商贸请求继续执行鼎立置地公司名下位于宜宾市翠屏区房屋的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回成都衡珹商贸有限公司诉讼请求。 案件受理费80元，由原告成都衡珹商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈西苓 审判员  张力骁 审判员  龙 雨 二〇一九年五月十二日 书记员  黄相中