广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初302号原告：黄炜玮，女，1975年7月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡邺兴，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭绮彤，广东宏安信律师事务所律师。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟，职务：总经理。被告：黄丽容，女，1959年4月17日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：何智铭，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。原告黄炜玮诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）、黄丽容合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡邺兴、谭绮彤，被告黄丽容的委托诉讼代理人何智铭，黄毅华到庭参加诉讼。被告斜阳里公司经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄炜玮向本院提出诉讼请求：1、确认原告黄炜玮与被告斜阳里养老产业投资有限公司签订的《不动产委托经营管理合同》合法有效；2、被告斜阳里养老产业投资有限公司与被告黄丽容共同继续履行《不动产委托经营管理合同》；3、被告斜阳里养老产业投资有限公司与被告黄丽容共同向原告黄炜玮支付自2018年5月1日起至2018年10月31日拖欠的租金合计16268元，以及滞纳金（滞纳金分期分段计算，以每季度为一期，每期本金8134元，按每日千分之三的标准，自每季度第一个月16日开始计算至付清本金之日止，滞纳金以本金为限）；4、判令两被告共同承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、原告与被告斜阳里公司签订的《不动产委托经营管理合同》中关于案涉商铺的约定，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。《不动产委托经营管理合同》约定斜阳里公司应按时支付原告租金，逾期支付应付款项的，应每日按应支付款项的千分之三向原告支付滞纳金。二、被告黄丽容系案涉商铺的原所有权人。原告后来才发现被告黄丽容与原告的代理人庞毅签订了《存量房买卖合同》，案涉商铺的涂销抵押、转移或交还登记都是由原告的代理人庞毅与被告黄丽容本人共同办理，案涉商铺的增值税发票的代开人也系被告黄丽容。三、被告斜阳里公司至今仍未按约定向原告黄炜玮支付过租金。被告斜阳里公司与被告黄丽容对案涉商铺加装私锁，阻碍原告等所有权人进入案涉商铺，原告保留另案追究其侵权的法律责任。四、被告斜阳里公司在未取得申领养老机构设立许可证等民政部门的相关合法养老项目手续的情况下，擅自开展养老服务项目，存在虚假宣传的事实。在民政局发表官方声明后，仍然以虚假的广告内容欺骗、误导原告等广大消费者继续购买案涉商铺、支付房款，并办理相关过户手续。五、被告黄丽容与被告斜阳里公司存在恶意串通的情形，严重损害了原告的合法权益。被告黄丽容显然是在明知的情况下，默认许可被告斜阳里公司与原告签订、办理相关手续，而且配合与原告签订《存量房买卖合同》等文件的。因此，原告与被告斜阳里公司、被告黄丽容共同形成了合同关系。被告黄丽容与被告斜阳里公司恶意串通，应当依法连带承担支付租金收益以及滞纳金等法律责任。被告黄丽容辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，原告的主张是没有依据的。理由如下：1、黄丽容并不是合同相对方，根据合同相对性的原则，黄丽容不应承担责任。2、涉案房屋已过户完成交易了，黄丽容作为业主已履行了将房产过户至原告的名下的义务了，黄丽容需要履行的义务已完成了。委托经营合同并不是房屋买卖交易的必须签订的合同，这完全是原告的投资行为，该合同只是约束斜阳里公司及原告，针对合同的条款，对黄丽容是没有任何约束力的。原告明知购买物业属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险存在合理的预判，而不是投资失败了则要求原业主承担超出买卖范围内的责任，这是不合理不公平的。3、斜阳里公司投资开发养老公寓，面积包括了3楼及4楼，黄丽容只是4楼的原业主，3楼的业主是另有他人。据黄丽容所知，3楼的业主也是被起诉类似的案件，故从斜阳里公司销售3楼、4楼的情况可以明显得出，黄丽容并不是直接委托斜阳里公司进行售楼，黄丽容对3楼房产也没有话事权。4、原告并没有证据证明黄丽容与斜阳里公司存在恶意串通情形，斜阳里公司以养老公寓进行宣传，黄丽容是并不知情，更没有配合斜阳里公司的行为和意愿，从未有合作的意思表示，更没有作为合作本质内涵的利润共享、风险共担。黄丽容将案涉物业卖给张穗清之后，收取的是只是成本价的房款，且是不包装修的房款。原告支付的购房款并不是直接交付给黄丽容的。因此，黄丽容不应承担任何责任。该合同是委托经营合同，从合同明显可知是斜阳里公司的销售手段，黄丽容不可能与斜阳里公司共同进行销售，原告主张委托经营管理合同的租金收益与原告在另案主张的逾期交房违约金存在自相矛盾，未收楼不可能有委托经营租金，请法院核实原告的诉请是否存在竞合的情况，重复主张费用。被告斜阳里公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：原告（甲方，委托人）与被告斜阳里公司（乙方，受托人）签订了《不动产委托经营管理合同》，约定：由甲方委托乙方按合同的约定执行案涉商铺的经营管理，甲方将该不动产完成装修工程施工后，将该不动产全权委托乙方对外出租及经营管理。委托经营管理期限为10年，具体为自2018年5月1日起至2028年4月30日止；委托经营期限内，乙方按季度（3个月为一个季度）向甲方分配租金收益，并于每季度的第1个月的第15日前，将应支付的租金收益以银行转账的方式支付至甲方指定的银行结算账户；为保障甲方的基本租金收益，委托经营期间前3年，乙方每季度按照固定金额向甲方支付租金收益，具体为：2018年5月1日至2019年4月30日期间，每季度支付甲方租金收益8134元；2019年5月1日至2020年4月30日期间，每季度支付甲方租金收益9150元；2020年5月1日至2021年4月30日期间，每季度支付甲方租金收益10167元；委托经营管理期间，该不动产占有、使用、经营的相关支出税务等（包括但不限于物业管理费、水电费等）及相关的经营责任、风险，均由乙方承担，与甲方无关；如因乙方自身原因导致逾期对甲方支付租金收益，应向甲方支付滞纳金，每日按应支付租金收益的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天甲方有权解除本合同，本合同自2018年5月1日起生效等等。上述合同签订后，被告斜阳里公司没有向原告支付过租金。原告为证明案涉商铺的原产权人系被告黄丽容的事实，提交了《广州市存量房买卖合同》；为证明被告斜阳里公司虚假宣传，未申领养老机构设立许可证等事实，提交了宣传单、照片、《广州市民政局与斜阳里集团举行项目签约仪式》的新闻内容、广州市民政局的《声明》、《诉求详情》、《信访事项处理意见书》等。其中《广州市存在量房买卖合同》签订于2017年10月10日，买卖标的物是案涉房屋，卖方是黄丽容，买方是原告，约定的争议解决方式是提交广州仲裁委员会仲裁。黄丽容确认《广州市存量房买卖合同》的真实性、合法性，但不认可关联性；对其余证据的真实性、合法性、关联性均不认可。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求，明确第三项诉讼请求的依据是民法总则第一百五十七条的规定，黄丽容与斜阳里公司恶意串通，损害原告的合法权益；存量房买卖合同是作为证据证明黄丽容是案涉商铺的原产权人。原告与黄丽容确认存量房买卖合同已履行完毕。黄丽容表示若原告起诉的是侵权，原告并无证据证明；若原告以存量房买卖合同为依据要求黄丽容承责，则黄丽容不同意由法院审理此案，对此提出异议。本院认为：原告与被告斜阳里公司签订的《不动产委托经营管理合同》约定，原告将涉案商铺交付被告使用并收取固定的租金，但不承担商铺经营的风险，该合同名为不动产委托经营管理合同，实为房屋租赁合同，该合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行。被告斜阳里公司签订合同后未向原告支付过租金，违反了合同约定，原告要求斜阳里公司按照合同约定支付租金及滞纳金，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金的标准，因合同约定每日按千分之三的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金以当季欠租为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮50%计算为宜，且滞纳金应不超过本金。关于黄丽容承责问题，原告认为两被告恶意串通，以民法总则第一百五十七条的规定要求黄丽容支付租金收益和滞纳金。本院对此认为，第一，恶意串通指的是当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益，恶意串通的法律后果是民事法律行为无效。原告在本案中诉请要求确认《不动产委托经营管理合同》合法有效，但又认为黄丽容与斜阳里公司恶意串通，损害其合法利益，原告的诉求与其要求黄丽容承责的理由自相矛盾。第二，原告未能提供证据证明黄丽容与斜阳里公司之间存在恶意串通的情形，黄丽容又并非《不动产委托经营管理合同》的合同主体。因此，原告要求黄丽容与斜阳里公司共同承责的依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。被告斜阳里公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄炜玮与被告斜阳里养老产业投资有限公司签订的《不动产委托经营管理合同》合法有效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告黄炜玮支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金收益16268元以及滞纳金（滞纳金分期分段计算，从2018年5月1日起每三个月为一期，每期滞纳金以8134元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮50%的标准计算，从每期第一个月16日起计至付清之日止，滞纳金以本金为限）。三、驳回原告黄炜玮的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1394元，由被告斜阳里养老产业投资有限公司负担。如不服本判决，原告黄炜玮、被告斜阳里养老产业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄丽容可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  彭卫群审 判 员  余 静人民陪审员  黄静娴二〇一九年五月二十三日书 记 员  黄帼颖何嘉欣