上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32116号原告：上海张万餐饮管理有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：谢琴肖，上海瑞吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚宏雅，上海瑞吉律师事务所律师。被告：上海永辉杨浦超市有限公司。法定代表人：彭某某。委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘志昊，上海君澜律师事务所律师。原告上海张万餐饮管理有限公司与被告上海永辉杨浦超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序。并分别于2018年12月11日、2019年3月25日、2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告上海张万餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人谢琴肖、褚宏雅，被告上海永辉杨浦超市有限公司的委托诉讼代理人裘志昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张万餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《长期租赁合同》于2018年8月7日解除;2、被告返还原告履约保证金人民币(以下币种相同)41,000元;3、被告返还原告装修保证金5,000元；4、被告赔偿原告经济损失共计361,916.40元,包括装饰装修损失196,700元,可移动设备、餐具、推广费等损失155,016.40元,搬迁费3,000元,拆除费1,200元，仓储费6,000元(自2018年8月24日至实际搬离之日止,每月1,000元,已支付半年即2019年2月24日);5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月,原、被告双方签订《长期租赁合同》,合同约定由原告承租被告位于都市路上海XXXX广场店XXX商铺,租期为2017年12月23日至2021年3月31日,被告提供经营场地,保障正常经营,被告对租赁场所公共设施设备及系统进行管理及维修保养,对租赁场所公共区域的消防设备设施进行管理,定期进行检查和维护。若任何一方违约致使本合同目的无法或难以实现的,另一方有权选择解除本合同。经对涉案商铺进行装修及前期准备后,原告承租商铺经营重油烟的香锅餐饮业务于2017年12月23日开始营业。营业当日,原告发现店铺内油烟无法通过被告排油烟系统排出,且被告的排风倒灌原告承租的店铺内,致使原告客户离席而去,无法正常经营,损失惨重。嗣后,被告虽承诺11：00至13：30、17：00至下班期间,由原告启动排油烟系统,该段时间以外由被告开启排风系统,但被告并未履行该承诺,致使原告无法正常经营。直至2018年7月30日,被告擅自对原告经营店铺拉闸断电,致使原告被迫停止经营至今。2018年8月7日,被告签收原告寄送的“解除《长期租赁合同》通知书”,双方签订的《长期租赁合同》已于该日解除。2018年8月24日,双方对涉案商铺进行了交接,原告将商铺归还给被告。鉴于通风、排风系统属于公共设施设备,被告应确保通风排风系统正常使用。通风、排烟系统同样属于消防设施,被告有义务对公共区域的消防设施设备进行管理,定期进行检查和维护。提供合适的经营场所,保证正常经营,是被告的合同义务,但被告长达八个月的时间均未能解决出租店铺以及整个超市的油烟排放问题,已不能保障店铺正常经营。即使被告承诺分时段排放油烟,也客观限制了原告承租店铺的正常持续不间断的经营时间,合同目的已无法实现,被告构成违约,应当承担违约责任。为维护原告的合法权益特向贵院发动诉讼,望判如所请。被告上海永辉杨浦超市有限公司辩称，不同意原告的诉请，原告是在2018年8月24日搬离商铺，故合同的解除日期是2018年8月24日；原告逾期支付租金，按租赁合同约定被告有权没收履约保证金并有权要求原告支付违约金；根据租赁合同原告租赁商铺商铺的面积87平方米，2017年12月20日至2019年3月31日之间的租金为5.1元每平方米每天，租金3个月结算一次，原告仅支付至2018年6月底，2018年7月之后未支付，合计欠付27,509.4元，被告根据租赁合同第14.2款约定可向原告主张相应权益，被告已经于2018年7月30日在原告的店铺门口张贴通知，但原告仍未支付租金；根据租赁合同7.4条约定，烟囱是原告自行设计，油烟未排放是原告的责任，被告不应承担各项损失，在租赁合同7.4条中明确约定，引起的纠纷由原告自行解决，与被告无关，该条款明确约定由原告自行建设烟囱的排烟设施，现在原告逃避责任，以烟囱为由要求被告赔偿无事实依据，原告的各项损失不应该由被告承担，根据原告提供的证据其中许多费用存在明显的不合理，比如相关动产原告无法在本案中主张。本院经审理认定事实如下：2017年11月由被告作为出租方(合同甲方)、原告作为承租方(合同乙方)签订《长期租赁合同》一份，合同约定：第一张租赁场所地址、租赁用途及需提供资料：1.1甲方将位于XXXX场地出租于乙方使用。1.2该场地计租具体面积：详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》,包含乙方租赁红线内使用面积以及墙体、柱体、消防楼梯、机房、疏散通道等公共设施设备所占用面积按比例公摊的面积,平面红线图见本合同《附件8：租赁场所平面红线图》。1.3乙方向甲方承诺租赁该场地用于合法经营,仅用于经营本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》中约定的品牌,且不超过《附件10：营业执照》所标示的经营范围。乙方保证：在租赁期内未事先征得甲方书面同意,不得擅自改变上述约定的经营品种品牌及使用用途。1.4签订合同时,乙方需出示营业执照、法人身份证、税务登记证、组织机构代码证、商品质量检测报告书、商标注册证、授权委托书、产品生产许可证、品牌代理证书、卫生许可证等从事上述经营的资质有关文件的原件,并将上述文件的复印件作为本合同《附件10》交甲方与合同一并存档。第二章租赁期限及装修免租期：2.1租赁期限及装修免租期：详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》。需与甲方商场同时开业的,具体开业时间以甲方通知为准(详见《附件1：开业时间确认书》)。2.2乙方装修方案需经甲方审核、备案。装修期间甲方提供水、电、燃气给乙方使用,但水、电、燃气费用由乙方自行承担：装修免租期内乙方无需支付场地使用费,但场地管理费及设备使用费仍应照常支付。2.3若因租赁场地建设、消防等原因或甲方招商计划调整延期交付租赁场地的,租赁期限、装修免租期、场地租赁费用计算起始日也相应顺延。2.4如乙方因不可抗力以外的任何原因,致使双方未履行完本合同约定的租期,则甲方给予乙方的免租期应全部按合同终止时当年的租金标准由乙方给付租赁费用。第三章场地租赁费用标准及支付方式：3.1本合同所述场地租赁费用包括场地使用费、场地管理费和设备使用费(详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》)。3.2场地使用费从装修免租期满之次日起计算。设备使用费和场地管理费,从场地交付之日起计算。(交付日期见本合同《附件2.场地交接清单》上所记载的交接日期起计)。3.3本合同的场地租赁费用不包含经营用水、电、燃气、空调、供暖等能耗费用及政府行政收费,乙方自行承担租赁期间经营场地内发生的前述能耗费用及其他政府行政收费。3.4租赁场地费标准：分为固定租赁场地费和抽成租赁场地费两种。(详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》)。3.4.1固定租赁场地费：计算方式按固定金额缴纳。抽成租赁场地费又分为抽成、固定加抽成、固定或抽成取高三种。3.4.1.1抽成租赁场地费：按税前税后营业销售额一定比例的抽成(详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》)。本合同所称“营业销售额”指乙方的营业总收入。3.4.1.2乙方保证及时向甲方提供营业销售数据,并保证营业销售数据的准确性及真实性,如甲方要求建立数据传输接口,则相关数据传输接口之建立工作由乙方负责完成并承担相应费用,就此数据接口问题甲方不应向乙方收取任何其他费用(但甲方须向乙方提供甲方系统的数据接口资料,以便于乙方配合完成数据接口建立工作)。3.4.1.3固定加抽成租赁场地费：计算方式按固定租金及抽成租金的总和。3.4.1.4自定或抽成相费场地费：内者职其高原期据实结算。3.5付款方式：银行转账。乙方应将租赁费用直接汇至甲方指定账户(详见《附件7：租赁合同项目及费用补充条款期定租金)或(抽成)》)。3.6付款周期,以先付后用为原则,逾期支付则按本合同第十三条约定向甲方支付违约金。(详见《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》)3.6.1一次性：计租日开始前三日内,乙方一次性支付租赁期内全部租赁费用。3.6.2一月结、二月结、三月结：每个周期前一个月的25日前,乙方支付下一周期的租赁费用(第一次租赁费用支付应包含当月计租之日至月末以及下一个自然月的租金,具体以计租日为准)。3.6.3年结：乙方每租赁年度支付租赁费用一次(“年”指从计租日的次月起向后推算12个月),每租赁年度期满当月之25日内,乙方支付下一租赁年度租赁费用。(首期租赁费用支付应包含当月计租之日至月末以及下一个租赁年度的租金,具体以计租日为准)。3.7除首场地租赁费外,其他场地租赁费均按上述约定缴纳。3.8甲方在收取乙方租赁费用后,应向乙方提供收款凭证。第四章装修保证金、履约保证金：4.1装修保证金：乙方应在进场装修前三日内向甲方支付装修保证金,具体金额详见《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》。乙方进场装修完毕后,经甲方确认无违反装修方案及损坏设施、设备情形的,在装修完毕及验收合格后二个月内甲方退还乙方上述装修保证金。若乙方装修违反装修方案或损坏设施设备的,乙方应负责恢复原状,造成甲方、第三方损失的,应承担全部赔偿责任,甲方可在装修保证金中扣除,不足部分乙方应另行补足。4.2履约保证金：乙方自本《租赁合同》签订之日起3个工作日向甲方支付至少相当于二个月租赁费用(场地使用费、设备使用费及场地管理费之和)的金额,具体金额详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》。甲方应于收到履约保证金后出具收款收据。4.2.1.乙方应保证所销售的商品或提供的服务无瑕疵。若有顾客向甲方投诉乙方的销售商品或提供的服务存在瑕疵且乙方未妥善处理,或因乙方原因给甲方造成其他经济顺势或恶劣影响的,甲方有权在乙方交纳的履约保证金中对纠纷进行先行赔付,赔付不足的部分乙方在三日内赔付,在五日内补足应缴的履约保证金的金额。4.2.2.履约保证金仅用于：抵扣乙方违约金、损害赔偿金、产品质量纠纷先行赔付。4.2.3.本合同期满后,乙方完全履行本合同项下所有义务,结清所有费用且双方办理交接手续,甲方于交接手续完成贰个月后无息退还履约保证金余额。4.3在承租期内的任何时候、任何情况下,乙方均不得以履约保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用。未经甲方同意,乙方不得将退回履约保证金的请求权转让给第三人或设定他项权利。4.4装修保证金与履约保证金均为无息,且数额应保持不变;发生抵扣时,乙方应自收到甲方抵扣通知之日起5日内补足。第五章租赁场地交付：5.1甲方应于年月日之前向乙方交付房产,双方共同验收确认房产,并在本合同《附件2：场地交接清单》上签字确认。双方同意按以下日期开始计算费用。5.1.2确定日期：双方共同签字确认的《附件2：场地交接清单》上确认的日期为准。5.2在乙方没有全额支付租赁费用和保证金前,甲方有权拒绝交付场地,并不承担任何违约责任。第六章相关费用的约定：6.1水、电、气费：6.1.1租赁期间,乙方应承担因使用租赁场地所发生的水、电、气等与经营相关的费用。6.1.2乙方与供电、供水、供气的相关部门建立独立的供水、电、气关系,并安装独立的水表、电表、气表的,应自行承担所有的费用。6.2设备使用费：含升降梯、消控系统、公共照明、通风等公用设备损耗费用、能耗费及政府行政收费等,标准：(详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》)。6.3场地管理费：从交付场地之日起计算,标准：(详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》)。6.5乙方在使用物业过程中实际发生的通讯费、网络费、垃圾清运费、门前三包费用,乙方可以自行向有关部门交纳：由甲方/物业管理单位代收代缴的,乙方应按甲方的相关规定交纳费用。6.6上述费用乙方应于每月租赁费用用结算日时一并向甲方支付。若逾期超过10日,乙方同意甲方采取停水、停电。从履约保证金中抵扣等督促方式,直至乙方补清上述费用。6.7税费、登记费：甲乙双方按政府有关规定各自支付租赁合同履行过程中产生与租赁场地有关的税费、合同印花税、登记费及其他有关费用。第七章装修约定：7.1乙方如对租赁场所进行二次装修(含消防)的,不得破坏租赁场所的造型美观和建筑结构安全,且应在公共设施及水电管线容许的负荷下进行。乙方必须向甲方提报二次装修方案(含平面分布图、水电分布图、排烟走向图、二次消防报批图等相关施工图),应经甲方及产权方审查同意后,由乙方自行向相关政府部门申请并通过消防等审批手续,并承担二次装修(含消防)所需费用。基于乙方的装修行为而产生的一切风险及责任均由乙方承担,与甲方无关。7.2甲方负责向乙方提供水、电设施的接驳口,乙方自行到甲方指定接口驳接至其所需的位置,甲方需保证租赁期间乙方水、电、气的正常使用,但如供水、供电、供气的相关部门计划检修或不可抗力或其他非甲方原因造成停水、停电、停气的情况除外。7.4若乙方经营餐饮业,则乙方应自行承担费用,完成烟囱、空调、化油池、噪音等的设置与建设,且应符合环保等部门之要求,凡因乙方烟囱、空调、化油池、噪音等的设置与建设引起之相邻权之纠纷均由乙方自行协调解决,与甲方无关。7.5在租赁期内,甲方提供不提供广告位供乙方使用(如提供,则位置及方案见附件九)。但乙方应事先将设计方案及图纸向甲方报备,经甲方同意且不影响甲方及相邻商、住户的情况下,乙方自行向相关政府部门申请办理批准手续,然后进行制作安装。广告招牌的内容合法性和制作广告招牌的全部费用均由乙方自行负责。因广告位的使用造成的人身及财产损害赔偿由乙方自行负责。第九章甲方的权利和义务9.1租赁期间,房屋的所有权/使用权归甲方所有,乙方享有承租人的权利。如甲方系租赁场地的承租人转租,当甲方与房屋的产权方的租赁合同解除时,本合同亦随之解除,甲方不对乙方承担违约责任,双方根据乙方实际使用时间结算租赁费用和其他费用,并依据合同约定返还保证金。9.2为乙方提供经营场地,保障乙方正常经营。9.3对“相信场所公共设施设备及系统进行管理及维修保养。9.4对租赁场所公共区域的清洁卫生进行清理维护和管理。9.5对租赁场所公共区域的消防设备设施进行管理，定期进行检查和维护。9.6对乙方装修方案进行审查和施工的监督以及竣工后的验收。9.7因建筑物上的保养、卫生、防盗、消防、救护或其他管理上的需要,甲方有权在合理的时间,或提前一日书面通知乙方后,讲入该租赁场所检查。乙方应予以配合。遇到紧急事故(如火警、设备故障、发生刑事案件等必须立即处理，否则将产生严重后果的事故)时,甲方无须事先通知乙方即可进入该租赁场所；对于因此给乙方造成的损害甲方无须承担责任。但甲方必须于事后就该等紧急情况向乙方做出说明。第十章乙方的权利和义务：10.1乙方应于合同签订之日起30个工作日内,向甲方提供租赁场地营业执照、税务登记证、法定代表人身份证等相关证件的原件,并将上述文件的复印件作为《附件十》交甲方随合同一并存档。10.2乙方不得拒绝接收房屋,同时自行负责租赁区内的保洁、管理及保安、消防工作。10.3乙方自行负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续,甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。10.4乙方负责租赁区域内甲方的设备设施及乙方自有的设备设施的安全。在租赁场所范围内由乙方独立使用之设备设施的维护及发生的相关费用由乙方负责。10.5乙方应爱护甲方的所有财产,对使用的设备、设施应正确使用并妥善保管,若因其原因致使该租赁场所损坏或发生故障的,乙方应负责维修。如乙方在损害发生之日起一周内对上述损坏未进行或未完全进行修复,甲方可自行安排修复,由此产生的费用由乙方承担。10.6乙方如需对租赁场所内的原有设施进行变更、整修、维护、增设或移动时,应事先以书面形式通知甲方,并附施工图说明书,取得甲方同意后方可施工,其费用由乙方承担。施工期间乙方应派员监工,完工时须经甲方检查认可后方可营业。施工期间甲方有权派员监察。10.7乙方装修时不得超越楼层负重标准。未经甲方书面同意,乙方不得安装、更改租赁场地内的设备、间隔。10.8因装修、经营等原因给甲方或任何第三方造成人身或财产损失的,乙方应承担赔偿责任。10.9乙方应保证其持续获得所经营之项目及品牌(详见本合同《附件7：租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)或(抽成)》)相关权利人之授权或许可经营,不得超范围经营；否则甲方有权没收履约保证金,同时,有权解除本合同。造成甲方损失的,应赔偿甲方损失。10.10在合同期内,乙方不得擅自将经营场地转让、转租或转借他人使用,不得擅自转让经营权,不得以甲方的名义从事经营活动,并不得从事非法经营活动。乙方在合同有效期内独立承担各项民事责任,甲方不承担任何经济及法律责任。10.11乙方在租赁期间,不得对租赁物进行销售、抵押或采用其他任何侵犯甲方所有权及/或使用权的行为。10.12乙方经营过程中聘用的人员,由乙方自行处理其与该聘用人员的一切法律关系(包括但不限于劳动合同关系)。10.13乙方自行处理与顾客发生的纠纷。10.14乙方必须严格遵守国家法律、法规和政策及商场的各项管理制度,服从税务、工商、技术监督、物价、卫生防疫等政府部门的监督检查及商品取样抽验,由此所发生的一切相关费用、罚款及商品损失由乙方全部承担。10.15乙方应严格保守甲方的一切商业秘密,并真诚维护甲方的企业形象。否则,发生商业机密泄露及甲方企业形象受损等恶劣事件的,甲方有权向乙方追究法律责任。第十一章续租权：11.1若乙方有意续租该租赁场所,应于租赁期届满前三个月,向甲方提出书面续租申请,经甲方同意后重新签订租赁合同。第十二章合同的变更、解除与终止：12.1经甲乙双方协商一致,可以变更或解除本合同。12.2任何一方违约致使本合同目的无法或难以实现的,另一方有权选择解除本合同。12.3有下列情形之一的,本合同终止,甲乙双方互不承担违约责任,并互不赔偿对方任何损失：12.3.1租赁期满未续租的；12.3.2拆迁安置补偿费用中依法属于承租人的部分归乙方所有；12.3.3因地震、水灾、暴风、失火等不可抗拒的自然灾害致使物业毁损、灭失或造成其他严重损失不再修复的。12.3.4其它法律法规规定合同终止的情形。12.4乙方在出现下列任何一种情况时,甲方有权单方面终止或解除本合同,没收保证金,并且无须向乙方做出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达乙方时立即生效。12.4.1.乙方超过合同约定日期七日拒不接收房屋的。12.4.2未经甲方同意,乙方将租赁场地进行危及建筑主体承重结构安全的拆改。12.4.3未经甲方许可擅自改变租赁场地的用途或经营与甲方同类型产品的零售及批发,经甲方书面通知后15日内未予改正。12.4.4未经甲方书面许可擅自将租赁场地的全部或部分转租或转让他方或与他方共同使用。12.4.5逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过30日,或乙方在未结清租赁费用等相关费用的情况下擅自退场。12.4.6违反中华人民共和国法律、法规进行非法经营活动。12.4.7擅自使用甲方的商标、标识、名称等。12.4.8乙方破产或被停止经营。12.4.9乙方擅自更改经营品项或超范围经营。12.4.10乙方发生其他违约行为,经甲方书面通知后15日内未予改正。12.5乙方因自身原因需提前解除租赁关系时,需提前两个月以书面形式向甲方提出申请,经甲方书面同意后,与甲方签订《提前解约协议》。12.6甲方因自身经营需要或其它合理事由需要提前收回租赁场地并解除租赁关系时,乙方必须无条件配合,甲方可以解除合同,以当年标准共计贰个月场地使用费作为乙方补偿金,支付给乙方,该种解除方式将不视为甲方违约。该补偿金是一次终结补偿,甲方支付该补偿金后,不再向乙方承担其他任何的赔偿责任。12.7甲方据本条款要求解除本合同时,乙方应在甲方书面通知的搬迁时间内完成搬迁工作,若需延长搬迁时间,须与甲方协商,取得甲方同意。否则,搬迁时间届满时,乙方仍未搬离或拆除的设备及一应设施,均归甲方所有,甲方对此不作任何补偿。12.8本合同提前终止的,双方按实际租赁天数计算租期以及相应的租金与其他各项费用。第十三章租赁场地返还：13.1租赁期满或提前终止、解除本合同的,乙方在返还所租赁场地时应与甲方签署书面的《场地交接清单》(见附件二),按《场地交接单》完成以下交接工作；13.1.1交还该租赁场所的所有钥匙。13.1.2结清租赁租赁费用及水、电费等应由乙方承担的相关费用,否则甲方有权扣留乙方所租赁场地内物品。13.1.3与甲方共同验收该租赁场所及其附属设施,如有损坏(自然磨损者除外)乙方须负责修缮或赔偿。13.1.4租赁期间乙方对租赁场地装修形成的固定附属物,如甲方认为不能拆除的,乙方不得拆除,无偿归甲方所有，如甲方要求拆除,乙方应予以拆除,恢复原状,并承担费用。13.1.5乙方在与甲方终止合同后,需在10天内去当地工商部门注销在永辉超市注册的营业执照,注销后持注销证明方可退还履约保证金。13.2乙方应在租赁期满或提前终止、解除本合同后5日内(不计收租赁费用)按本章13.1.1-13.1.4款的要求完成搬迁并返还所租赁场地,否则应按本合同约定租赁费用标准双倍支付场所占用费,并视为逾期未交还该租赁场所。13.3如果租赁期满或提前终止、解除本合同时,乙方不与甲方签署书面的《场地交接单》完成交接工作,或逾期不交还该租赁场所,则视为乙方自动放弃其在租赁场所内的财产所有权,甲方有权全权处置(视为无偿归甲方所有),并自行收回该租赁场所,乙方无权要求索赔或者折抵租赁费用、赔偿金、违约金等乙方应支付甲方的各种费用。13.4无论乙方以何种原因搬离该租赁场所,均不得要求甲方补偿其任何费用(包括装修、购买附属设施和各种设备等的费用),亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等。第十四章违约责任：14.1甲乙双方应严格履行本合同,如甲方违约造成合同解除,甲方应双倍返还履约保证金,同时向乙方支付违约时月租赁费用叁倍的违约金。如乙方违约造成合同解除的,甲方不予退还履约保证金,同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用叁倍的违约金。14.2乙方逾期支付租赁费用及其它相关费用时,每逾期一日,乙方需按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金。逾期30个工作日,并经甲方书面催缴仍未支付的,甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施,有权单方解除合同,没收履约保证金,并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用叁倍的违约金,同时保留向乙方索赔相关损失的权利。14.3乙方未事先征得甲方的书面同意,擅自改变该房屋的整体项目用途,乙方应向甲方支付相当于违约时上一月份租赁费用叁倍的违约金,没收履约保证金,并恢复原状、赔偿损失。14.4因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的,乙方应立即恢复原状,并向甲方支付违约时月租赁费用标准叁倍的违约金,甲方并没收履约保证金。若不足以赔偿甲方损失的,乙方仍应承担其他的赔偿责任直至补足为止。合同附件中载明：固定租金标准：2017年12月20日至2019年3月31日，每月17,560.15元；2019年4月1日至2020年3月31日，每月18,799.69元；2020年4月1日至2021年3月31日，每月20,108.09元。场地管理费每月3,637.04元。履约保证金41,000元，装修保证金5,000元。付款周期为三月结。上述合同签订后，原告按约于2017年11月1日支付给被告履约保证金41,000元、装修保证金5,000元。2017年12月29日原告支付给被告首期三个月的租金67,181.40元，2018年3月26日原告支付给被告第二期租金61,752.60元。庭审中，双方一致确认原告方的租金支付至2018年6月底，自2018年7月起至2018年8月24日止的租金27,509.40元原告未予支付,另双方确认于2018年8月24日完成了涉案商铺的交接手续，在商铺交接之时对水电费进行了结算。被告在2018年12月已经将涉案商铺重新对外招租。2018年6月21日原告出具给被告的情况说明中载明：由于其公司在该广场开设的店铺属于餐饮性质，完备的排烟系统是原告正常营业必不可少的条件之一，因为一些客观条件的限制，导致原告无法完善排烟系统，具体原因如下：1、在原告现有店铺B1-001对面的B1永辉超市的总排风的安装没有严格按照规定接入，对原告排烟系统的改善造成了阻碍；2、永辉超市目前的排风系统的装置，使得其排风倒灌入原告现有的排风管道；3、经过永辉超市与原告工程共同检查、商讨后，共同确认目前整体的排风管道的排布，使原告无法改造管道贯穿现有进口过道。综上，原告得出结论，该铺位不具备做餐饮的条件。2018年7月30日被告向原告发出沟通函载明：被告已于6月初将7-9月的缴款单发给原告,但至今未收到原告所支付的款项,故要求原告在2018年7月31日中午之前付至被告账户,否则视为违约处理。2018年8月7日原告向被告发出《解除长期租赁合同通知书》一份，通知书中载明：2017年12月23日，经装修及前期准备后，原告承租商铺经营重油烟的香锅餐饮业务营业。营业当日，发现店铺内油烟无法通过被告排油烟系统排出，且被告的排风倒灌原告承租的商铺内，致使客户离席而去，无法正常经营，损失惨重。后被告虽承诺11时至13：30、17：00至下班期间，由原告启动排油烟系统，该段时间以外由贵公司开启排风系统，但被告并未履行该承诺。2018年7月30日，被告擅自对经营店铺拉闸断电，致使原告被迫停止经营至今。鉴于通风、排风系统属于公共设施设备，被告应确保通风排风系统正常使用。通风、排烟系统同样属于消防设施，被告有义务对公共区域的消费设施设备进行管理，定期进行检查和维护。提供合适的经营场所，保证正常经营，是被告的合同义务，但被告长达八个月的时间均未能解决出租店铺以及整个超市的油烟排放问题，已不能保障店铺正常经营。即使被告承诺分时段排放油烟，也客观限制了原告承租店铺的正常持续不间断经营，合同目的已无法实现。双方长期租赁合同规定，任何一方违约致使合同目的无法或难以实现的，另一方有权选择解除本合同。现通知如下：1、双方签订的《长期租赁合同》自被告收到本通知书之日解除；2、被告收到本通知书三日内，与原告办理店铺交接手续；3、原告保留向被告主张违约赔偿法律责任的权利。请被告及时沟通合同解除及店铺交接事宜，以减少双方的损失。诉讼中,原告提出要求对涉案商铺内的房屋装修价值进行司法鉴定,本院接受委托后,委托了上海大华工程造价咨询有限公司进行上述司法鉴定,但由于涉案商铺的施工现场已经破坏,无法进行现场查勘,且原告无法提供房屋装修的施工图纸,故该公司无法开展后续的鉴定工作,鉴定未果。庭审中，原告申请夏某某(男，汉族，1991年9月7日出生，系A有限公司员工)作为证人出庭作证，证人称其所在公司向原告提供厨房设备及排烟管道设备并负责安装，其表示在为原告安装排烟管道之后，不能正常排烟，其认为涉案商场内的排烟管道接风口的出风方向做反了，但其称是在为原告安装完排烟管道之后才发现的，由于没有运作，故认为在安装排烟管道之时无法发现。同时其称如果更换大的风机会导致噪声过大，导致原告无法正常营业，且用大功率的排风机对于原告而言运行成本也会增加。针对以上事实，原告上海张万餐饮管理有限公司向本院提供了如下证据：1、长期租赁合同一份，证明被告将涉案商铺出租给原告经营重餐饮臻香锅，双方签订长期租赁合同，原告向被告缴纳履约保证金41,000元,装修保证金5,000元。2、《租赁合同项目及费用补充条款》一份，证明被告应保障原告正常经营，被告对公告设施及系统、消防设备进行管理，检查和维护。如被告违约造成合同解除，应双倍返还保证金，同时支付租金费用三倍的违约金；3、查询明细、境内汇款电子回单及账户历史明细清单一组，证明原告向被告缴纳了2017年12月23日至6月22日两期场地使用费。4、查询明细两份及账户历史明细清单一组，证明2017年11月1日原告向被告缴纳履约保证金41,000元,装修保证金5,000元。5、照片一组，证明原告店内的烟气无法从被告的排烟管道内排出,弥漫在店内。6、照片一组，证明排烟管道走向，被告排烟管道的现状。7、与郭总之间的微信截屏一份，证明2018年6月21日原告与被告公司沟通排烟问题,并将书面的排烟问题发给了被告。8、原告发给被告的《问题情况说明书》及快递物流信息一组，证明2018年7月16日,被告收到《问题情况说明书》，原告明确告知其无法正常排烟。9、解除《长期租赁合同》通知书及物流信息一组，证明2018年8月7日,被告已经收到书面解除合同通知,双方的《长期租赁合同》于当日解除。10、与郁某的聊天记录一组，证明2018年8月7日,原告微信被告解除《长期租赁合同》通知书。2018年8月10日被告再次核实双方租赁合同解除事宜。被告确认原告无法正常排烟,并且提出分时段给被告排烟。11、收款收据一份，证明2018年8月24日,原告与被告对电费进行结算。12、2.mp4视频以及4.mp4视频，证明2018年8月24日,原告将装饰装修正常使用后的商铺交付给被告。13、建筑装饰工程施工合同、明细、账单详情(装修水电费)、现场照片及搬前.mp4视频一组，证明原告装修店铺投入资金195,000元以及装修后的状态。14、查询明细、借记卡账户历史明细清单、北京中置天龙科技发展有限公司信息一组，证明原告购买厨房灶台设备自动灭火装置6,000元，收款人李治俊为北京中置天龙科技发展有限公司的股东,任职监事。15、中式灯具订单详情(结合商铺现场照片)，证明2017年11月24日,原告为装修店铺购买灯具1,150元。16、我的订单(绿萝)，原告装饰店铺购买仿真植物盆景1,055元。17、康佳43英寸电视机4台订单详情，证明原告装饰商铺购买电视机7,169元。18、电视机挂架4副订单详情，证明原告装饰商铺购买电视机挂架花费99元。19、餐厅家具购销合同、借记卡账户历史明细清单2份，证明原告为经营定制桌椅投资花费40,000元。20、购销合同、上海宝乐厨房设备制造有限公司报价、境内汇款电子回单、借记卡账户历史明细清单一组，证明原告购买经营必须设备设施等花费67,370元。21、亚克力水壶订单详情，证明原告购买亚历克水壶花费260.40元。22、海尔无线监控摄像头3只订单详情、借记卡账户历史明细清单一组，证明原告购买摄像头花费957元。23、微信支付凭证一份，证明原告购买锅底花费900元。24、支付宝支付凭证一份，证明原告购买盖子花费135元。25、上海旺角酒店用品有限公司销货清单一份,原告购买经营必需品花费4,404元。26、XX公司电子回单、技术服务协议订单确认函2份、支付宝交易详情以及账单信息一组，证明原告为涉案店铺及另一店铺推广投资23,600元，推广期限为2017年12月30日至2018年12月29日。27、B公司服务协议、XXXX网络数据业务受理单、查询明细、借记卡账户历史明细清单一组，证明原告为经营店铺安装数据业务产生费用6,060元。28、上海市房屋租赁合同、收款收据三份、查询明细二份及交易详情、借记卡账户历史明细清单一组，证明原告经营店铺租赁员工宿舍产生中介费1,400元,押金4,000元,2017年12月21日至2018年9月20日租金36,000元。因被告违约导致原告提前终止租赁合同承担违约金4,000元。29、境内汇款电子回单、借记卡账户历史明细清单、搬运费用一组，证明支付店铺广告费3,000元。30、搬运费用、拆除费收据一组，证明因被告违约提前解除商铺租赁合同,导致原告搬运物品产生费用3,000元，拆除费是1,200元。31、仓储费用、仓储照片一组，证明因被告违约提前解除商铺租赁合同,导致原告腾空店铺租赁场地堆放物品产生费用1,000元/月。32、借记卡账户历史明细清单一份。33、平面设计图一份，证明结合证据13，说明原告装修的一个情况，是按照图纸进行的装修，证据20以内其他物品。34、原告申请夏某某作为证人出庭所作的证人证言一份。被告上海永辉杨浦超市有限公司对原告上海张万餐饮管理有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1至证据4真实性无异议，但对证明内容及目的不认可，合同7.4款明确了关于排烟的责任问题归属于原告；对证据5-6认为主要是拍摄的视频，该视频的拍摄时间、地点、人物无法知晓，原告写明中午11点到下午1点，下午5点到下班时间他们排油烟的启动时间，但是视频时间不明，对于烟道走向与被告核实是跟视频一致；对证据7和证据10的三性均不认可，对郭总的身份不认可。证据8已经收到；证据9未收到。证据11双方确实结算过。对证据12的视频内容不予认可，但是原告确实将商铺交还了被告；对证据13三性均不认可，该装修的发票请原告出示，双方均是公司，为何向法定代表人付款。结合证据32三性不予认可，这份证据是在何时出具无时间，是在装修前还是装修后的结算不清楚，特提出在证据32的第三页第三项电视机安装，同时见证据17，在证据17中明确购买电视机是包含安装服务的，但原告提供的证据32第三页第三项电视机安装计算了600元，故对于证据32不认可，且证据32中未见烟道建设装修；对证据14三性均不认可，该合同中未体现与本案涉案店铺有关的事宜，无法确认该设施是否安装在涉案店铺内；在合同中明确约定了付款支付给公司，但是证据中却是打款给个人，不理解为何两家公司之间如此操作；对证据15-18的三性均不认可，当中提出这些都是动产，原告无法举证动产是用于本案涉案店铺，该物品并不会因油烟无法排出而损坏；对证据17的质证意见同证据32；对于证据18为何发票抬头开个人，而非开原告公司，故损失为何计算至公司；对证据19认为甲方并非是公司名称，即使上面写闵行万达店，但是无法因排烟不能证明家具发生损坏，且对于两家公司之间的交易为何没有发票；对证据20的三性均不认可，双方既然是公司与公司之间的发票为何没有发票，并为何均是支付给个人，且支付金额与购销合同对应的金额不符，该设备也不会因为油烟无法排出而导致损害，无法证明该不锈钢产品是使用在本案涉案店铺内；对证据21其收货人是张某，收货地址与本案涉案店铺相距甚远，如同其他动产一样无法证明使用在涉案店铺，且不会因为油烟导致损毁，被告怀疑原告将其他店铺的动产移花接木至本案要求被告索赔；对证据22-25的证据三性均不认可，均是原告自主购买，被告无法确认其真实性，另也不会因为无法排烟而导致损毁，故原告无法证明这些物品与本案涉案商铺有关，故被告不予确认；对证据26是原告和第三方签订的关于几家店铺的推广费，被告无法确认其真实性，该费用中有10,000元与XXXX店无关，P68页中的13,600元也未体现与XXXX店的占比，该推广原告已经享受了8个月，原告应将对应的费用扣除，再告知被告XXXX店的真实占比，即使产生损失，该损失也应该由原告自行承担；对证据27的三性不认可，无法体现与XXXX店有关的内容，且从2017年12月至2018年8月已经过了8个月，原告应将已经使用的期限扣除，即使存在损失，该损失也与被告无关；对证据28的三性均不认可，房屋内是否是原告的员工，被告不清楚，即使被告为原告提供的福利，并非是经营损失，无论原告主张违约金还是租金损失，该标的产生的租赁权益，原告的相关人员已经享受，对于其违约的产生不是被告产生的，原告完全可以继续履行租赁合同，违约是原告自己造成的，故其损失应自己承担；对证据29的三性均不认可；对证据30至31的三性不认可，原告起诉时间是2018年9月18日，根据仓库出租合同及相关收据时间在2018年8月24日及2018年9月11日，故原告起诉时该合同及收据已经产生，被告不清楚均已经产生的情况下，搬运费和仓储费与提供的证据存在如此大的差距，其搬运费是1,500元，但收据明确写明搬运费、运输费3,000元，原本仓储费是834元每月，为何仓储出租合同中写的是1,000元每月，该2份证据起诉前原告均已经获得，故三性均不认可，原告存在伪造证据的嫌疑。被告上海永辉杨浦超市有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2018年7月30日沟通函照片一份，证明被告在2018年7月30日张贴在原告处，原告欠付从2018年7月至9月的租金，直至2018年8月24日实际搬离，原告拖欠租金长达60天。2、原告企业内部股东结构示意图一份，证明原告具有众多的分支机构，许多动产物品无法证明就是在涉案商铺内使用，而且很多动产物品也是可以再利用的，并不存在损失。原告上海张万餐饮管理有限公司对被告上海永辉杨浦超市有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1认为无法证明是被告所提供的，故对证据的三性均不认可，在原告与被告的沟通中，因为被告一开始无法提供具备营业的场所，不能证明沟通函的张贴时间与地点，原告从未看到过该份沟通函，且被告不曾要求原告支付后续的租金；对证据2的三性不认可，且认为与本案无关。本院结合原告上海张万餐饮管理有限公司、被告上海永辉杨浦超市有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，其中原告的证据34系证人证言，但由于该证人系涉案商铺的排烟设备的供应商及安装商之员工，该位证人与原告之间存在利害关系，故该位证人的证言不能单独作为认定案件事实的依据，同时认为上海张万餐饮管理有限公司、上海永辉杨浦超市有限公司所提供的其他证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的长期租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。而本案主要的争议焦点是原告是否有权解除本案所涉的租赁合同。原告认为被告提供的租赁场所不符合经营重餐饮之需要，故其于2018年8月7日向被告发出合同解除函。首先，作为出租人的被告确实负有对租赁物的瑕疵担保义务,即出租人应当保证其享有出租租赁物的权利,以及租赁物的质量能够满足合同约定的租赁目的,出租人交付的租赁物在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途。然在被告交付租赁物给原告之后，原告亦开展了对涉案商铺的装修，并且委托专业人员进行了重餐饮排烟设备的安装，虽然原告认为其在开业之初就遇到了排烟不畅的问题，进而影响到原告方的实际经营活动。但依据租赁合同的约定，原告作为餐饮业的实际经营者，应自行承担烟囱、空调、化油池、噪音的设置及建设，且应符合环保部门之要求，故本院认为对于涉案商铺内排烟设备的安装符合餐饮经营的需求本身就属于原告方的合同义务。诚如原告所述，其在签约之前确实委托相关人员对租赁场所进行过实地查勘，而且原告作为一家从事经营餐饮行业的连锁企业，对于重餐饮所在租赁场所应当具备的排烟设施条件应具有一定的认知及辨别的能力，更何况原告聘请了专业人员进行排烟设备的铺设及安装，这些排烟设备的具体运行效果完全可以在商铺正式对外营业之前就可以实现，且可以通过调整排烟设备的设置来进一步符合正常餐饮经营之需求。其次，从原告2017年12月23日正式开业，直至原告发函要求解除涉案租赁合同，原告对于首期及第二期租金均是按约支付的，原告按约支付租金的支付行为也能说明被告所提供的租赁物应当是符合租赁物应具备的使用状态，并无直接的证据证明被告提供的租赁物本身存在严重的质量瑕疵进而影响到原告对其正常使用，而且也无证据证明租赁物存在危及承租人安全或者健康的客观事实，故难以认定被告在合同履行过程中存在违约行为，鉴于被告并不存在上述违约行为，被告并非违约方，原告无权依据租赁合同的约定行使对涉案商铺租赁合同的解除权，故对于原告主张的要求确认双方合同于2018年8月7日予以解除的诉请不予支持。相反原告确实拖欠从2018年7月至2018年8月24日的租金，原告确实存在逾期支付租金的违约行为。虽然原告认为双方已经对该阶段的租金予以结清，但是并未提供有效证据证明在涉案商铺交接之前双方对于欠付的租金已予以结清，故说明原告存在违约行为，且其在2018年8月24日与被告完成了涉案商铺的交接手续，提前搬离了涉案商铺，也是一种提前解约之行为，被告为了避免自身损失的进一步扩大，故同意与原告进行商铺的交接，也是被告积极止损的一种体现，这也符合商主体的交易惯例，但是被告愿意积极止损并不影响到其向原告主张违约责任的权利。庭审中被告明确表示对于原告方相关违约责任将另案予以主张，本院予以准许。由于原告系涉案合同的违约一方，被告并不存在违约行为，自然原告无权依据租赁合同的约定要求被告承担相应的违约责任，故即使原告主张的第四项诉请所对应的经济损失确实存在，那作为违约方的原告无权主张上述诉请。相反只能说明这些损失是原告从事餐饮经营的必要成本，更何况对于其中涉及到可移动物品及设备，原告完全可以及时搬离，并且予以妥善处理，原告作为违约一方亦负有及时止损的义务。另考虑到双方已于2018年8月24日完成了涉案商铺的交接手续，故本院确定以2018年8月24日作为长期租赁合同解除的日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定的装修押金的性质，装修押金系针对原告对涉案商铺的装修所制定，现并无证据证明原告的装修行为对涉案商铺造成了损害，故上述装修押金理应予以返还，对此诉请本院予以支持。至于履约保证金的返还，考虑到原告确实存在违约行为，而履约保证金的性质就是督促原告积极履约，故原告作为违约方主张要求返还履约保证金不适当，故对于该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海张万餐饮管理有限公司与被告上海永辉杨浦超市有限公司于2017年11月所签订的《长期租赁合同》于2018年8月24日解除；二、被告上海永辉杨浦超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海张万餐饮管理有限公司装修保证金5,000元；三、驳回原告上海张万餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,665.17元，由原告上海张万餐饮管理有限公司负担3,600元，由被告上海永辉杨浦超市有限公司负担65.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年五月十四日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的状态。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……