舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初562号 原告（反诉被告）：舟山市定海区文宜建材有限公司，住所地舟山市定海区城东街道沙塘路31号。 法定代表人：张文宜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张驰，浙江震舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舟山市富明贸易有限公司，住所地舟山市定海区盐仓街道海龙路100号。 法定代表人：乐国平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 原告舟山市定海区文宜建材有限公司（以下简称文宜公司）与被告舟山市富明贸易有限公司（以下简称富明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案。审理过程中，富明公司提出反诉。本院受理后将本诉与反诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。文宜公司的法定代表人张文宜、委托诉讼代理人张驰、富明公司的委托诉讼代理人胡宇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文宜公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付隔层费用453852.80元，并自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息；2.被告向原告支付装饰装修损失270227.88元，并自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息；3.被告向原告支付停产停业损失166834.50元，并自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息。 事实和理由：2013年5月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于舟山市的厂房及场地出租给原告，租赁期限为2013年6月6日至2021年6月5日。租赁合同第五条约定：如遇拆迁土地征用，被告应提前3个月告知原告，原告应无条件搬离。在租赁期未满3年内拆迁，被告应补贴给原告主体楼装修费用（注：具体赔偿以拆迁办出具的金额为准）；如5年内拆迁，楼层隔层的费用折旧后补偿（注：具体赔偿金额以相关部门评估数据为准），其他装修或原告自行搭建部分不作赔偿；满5年以后，主体楼所有装修包括隔层，拆迁时不作赔偿。 2017年7月，该案涉厂房、场地被纳入旧城改造范围。2017年11月，富明公司向舟山市定海区人民法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，文宜公司腾退厂房及场地。2018年2月13日，法院做出（2017）浙0902民初4443号民事判决，判令：一、双方于2013年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月24日解除；二、文宜公司于判决生效之日起二十日内腾空富明公司所有的坐落于舟山市定海区的厂房及场地，并于腾退之日向富明公司支付自2017年11月25日起至腾退之日止的占有使用费。 根据舟山市定海旧城改造办公室委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司舟山分公司对案涉厂房及场地作出的评估报告，案涉厂房的主车间隔层面积为1418.29平方米，成新率为0.8，实际计算的重置单价为每平方米400元，总计金额为453852.80元；案涉厂房及场地的房屋重置价格为2153790元；案涉厂房及场地的附属物现值的评估总价为1182900元。文宜公司在判决生效后，于2018年3月完成腾退。 因案涉厂房及场地在2017年7月被正式纳入拆迁征收范围，相关评估报告评估价格的基准日为2017年7月29日，距2013年6月6日租赁正式开始之时尚未满5年。原告认为，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，主车间隔层的征收补偿利益453852.80元，应归原告所有。 原告为经营案涉的租赁厂房，进行了大量装饰装修，投入了巨额资金。根据评估报告，厂房装饰装修附属物的评估现值为900759.60元。考虑到纳入征收时，原告在该处厂房的租赁期限已经超过合同约定租期的一半，故原告对该装饰装修部分按评估价的30%主张征收补偿利益，即270227.88元。 另，根据《舟山市人民政府办公室关于公布市区范围内国有土地上房屋征收有关补偿、补助和签约率等规定的通知》（舟政办发[2016]131号）第三条第二款第二项的规定，对工业、仓储用房因征收导致的停产停业损失，按照被征收房屋评估总价的5%一次性补助。本案被征收房屋的评估总价，包括房屋重置价2153790元、附属物评估价1182900元，总计3336690元。按5%计算的停产停业损失为166834.50元。因案涉厂房及场地由原告实际经营使用，征收补偿利益中的停产停业损失应当归原告所有。 被告一直未将上述原告作为承租人应得的征收补偿利益支付给原告，损害了原告的合法权益，故原告提起涉案诉讼。 富明公司辩称，双方签订的《房屋租赁合同》约定：如5年内拆迁，楼层隔层的费用折旧后补偿给承租人，对其他装修或承租人自行搭建的部分不作赔偿；满5年后，主体楼所有装修包括隔层拆迁时不作赔偿。原告于2018年底才将涉案房屋腾退给被告，政府旧城办始得对案涉房屋进行拆迁。被告认为，拆迁实施时，案涉租赁合同的租赁期限已满五年。依合同约定，主体楼所有装修包括隔层拆迁时不作赔偿。退一步讲，即便将拆迁的时间点认定为租赁期3年以上5年以内，原告主张的隔层费用也无依据：1.租赁房屋原本即有部分隔层，原告搭建的隔层仅为全部隔层中的一部分；2.因双方约定租赁期满5年后不做任何补偿，故隔层的补偿款不能按照评估报告的价格计算，而应按5年租期的剩余期限进行折算。根据双方合同约定，租赁期3年以上发生拆迁的，装饰装修费用不做补偿，故原告主张的装饰装修费也无依据。被征收人系被告，而非原告。停产停业损失是发放给被征收人，即被告的。原告主张停产停业损失无事实和法律依据。综上，原告的诉请缺乏依据，应予驳回。 富明公司向本院提出反诉请求：反诉被告返还反诉原告垫付的款项706738元，并自2018年12月21日起至清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付利息。事实和理由：富明公司与文宜公司因房屋租赁合同发生纠纷并涉诉，法院对此做出了（2017）浙0902民初4443号民事判决，内容基本如文宜公司在本诉中所述。但该判决生效后，文宜公司怠于履行判决书确定的义务。故富明公司向法院申请强制执行。因文宜公司未经富明公司同意将案涉房屋私自出租给他人，且与次承租人无法就补偿问题达成一致意见，文宜公司迟迟无法履行生效判决确定的腾退义务。经执行法官多次沟通协调，文宜公司与次承租人协商，达成了相应的补偿意见。但因文宜公司无力支付补偿款，遂请求富明公司垫付该款。富明公司为其共垫付了706738元。该款，文宜公司应予返还。 文宜公司辩称，并不存在富明公司为文宜公司垫付款项的事实。文宜公司也未请求富明公司为自己垫付过任何款项。富明公司所称的706738元，实际是由舟山市定海旧城区改造建设办公室直接支付给各承租人的。支付该笔款项的目的是为了解决案涉房屋的各承租人的解缆、搬迁、补偿事宜，以推动拆迁工作的顺利进行。该笔款项本来就应归包括文宜公司在内的各实际承租人所有。另，文宜公司将案涉房屋的一部分出租给各次承租人之事，富明公司知情并同意。 双方对以下事实无争议，本院予以认定： 2013年5月22日，富明公司（甲方）与文宜公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于定海区的厂房及场地出租给乙方，租赁期限为2013年6月6日至2021年6月5日。2.前两年租金标准为每年33万元，以后每年递增8%。3.如遇拆迁土地征用，甲方应提前3个月告知乙方，乙方应无条件搬离。在租赁期未满3年内拆迁，甲方应补贴给乙方主体楼装修费用（注：具体赔偿以拆迁办出具的金额为准）；如5年内拆迁，楼层隔层的费用折旧后补偿（注：具体赔偿金额以相关部门评估数据为准），其他装修或乙方自行搭建部分不作赔偿；满5年以后，主体楼所有装修包括隔层拆迁时不作赔偿。4.乙方不得未经甲方同意擅自将房屋转租或变相转租。双方还约定了其他事宜。协议签订后，文宜公司将案涉房屋部分转租给了他人。 2017年11月21日，本院受理富明公司诉文宜公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）浙0902民初4443号。该案中，本院审理查明的事实中包含以下内容：“2017年7月25日，舟山市定海旧城改造建设办公室发出通告，告知各产权户，拟对定海区小洋岙工业区进行旧城改造，并对改造区块范围内的房屋及一切附属设施进行征收，案涉房屋在征收范围内。2017年10月10日，浙江众诚房地产评估事务所有限公司舟山分公司接受舟山市定海旧城区改造建设办公室的委托，对富明公司位于定海区的房屋、附着物、生产设备（设施）等进行了价值评估”。案经审理，本院于2018年2月13日做出以下判决：“一、原告舟山市富明贸易有限公司与被告舟山市定海区文宜建材有限公司于2013年5月22日签订的房屋租赁合同于2017年11月24日解除；二、被告舟山市定海区文宜建材有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空原告舟山市富明贸易有限公司所有的坐落于舟山市定海区的厂房及场地，并于腾退之日向原告舟山市富明贸易有限公司支付自2017年11月25日起至腾退之日止的占有使用费（其中自2017年11月25日起至2017年12月6日已以租金形式支付，自2017年12月7日起至2018年6月5日止按照415704.96元/年计算，后续每年增加8%）”。2018年3月，该判决书生效。后富明公司向本院申请强制执行。案涉房屋于2018年底完成腾退（含次承租人的腾退）。 2018年6月，舟山市定海旧城改造建设办公室与富明公司签订《房屋征收货币补偿协议》，约定：总补偿款为19829406元，该款包含原房评估金额4653790元，不包含双方约定的143034元搬迁补助费。前述浙江众诚房地产评估事务所有限公司舟山分公司所做出的评估报告中包含以下内容：1.本报告估价结果是反应估价对象在本次估价目的下，以规划许可条件为准而确定的估价时点上无任何权利限制的价值。2.被征收房屋的评估价合计2153790元（重置价），其中钢构楼层（主车间加层）的评估金额为1009822元（面积为1418.29平方米，重置单价为每平方米890元，成新率为0.8，无产权登记）。 文宜公司自述其与征收部门未签订过征收补偿协议。 双方对以下事实存在争议，本院认定如下： 一、文宜公司转租案涉房屋是否经过了富明公司的同意。 文宜公司主张富明公司对转租事实明知且表示同意，未举证证明，本院不予认定。 二、案涉房屋隔层中文宜公司搭建部分的面积。 案涉房屋隔层，即评估报告中所称的钢构楼层（主车间加层），面积为1418.29平方米。但隔层并非全部由文宜公司搭建。富明公司和文宜公司在庭审中皆承认，隔层原有部分长28米多，宽6米多。结合房产证附图，本院认定1418.29平方米中，原有部分为28.88米×6.47米，即186.85平方米。故文宜公司搭建部分的面积为1231.44平方米。 三、文宜公司是否曾要求富明公司垫付款项，金额是多少。 富明公司举证了文宜公司于2018年12月20日签订的《承诺书》一份，载明：“本公司于2018年12月5日就承租舟山市富明贸易有限公司的解缆补偿与舟山市定海旧城区改造建设办公室达成了补偿协议，具体涉及不可移动设备、可移动设备、动产样品及四个月解缆费计563704元及搬迁费143034元共计706738元。上述费用由舟山市富明贸易有限公司先行垫付”。文宜公司对该《承诺书》的真实性无异议，但认为这并不能证明文宜公司请求富明公司为自己垫付款项。结合以下因素，富明公司主张的文宜公司曾请求富明公司垫付款项的事实，本院予以认定：1.该《承诺书》中有“先行垫付”的文字表述；2.富明公司举证的其向征收部门发送的函件中有以下内容：富明公司同意将706738元直接支付给承租户，并在其可得的征收补偿款中扣除该706738元；3.文宜公司未经富明公司同意而将涉案房屋部分转租，文宜公司及相关次承租人皆非被征收人，与征收部门也未直接签订相关征收补偿协议，不存在直接向征收部门领取补偿款的依据。关于垫付的金额。从富明公司举证的征收部门出具的款项支付情况（于2019年1月4日支付）来看，总额大于706738元。富明公司主张其为文宜公司垫付了706738元，本院予以认定。 本院认为，富明公司依《房屋征收货币补偿协议》从征收部门处取得征收补偿款。文宜公司并非《房屋征收货币补偿协议》的一方相对人，并不当然对该款享有权益。富明公司是否需对文宜公司予以赔偿（或补偿）、需赔偿（或补偿）多少，有赖于依双方之间的法律关系，即房屋租赁合同，确定双方的权利义务，并进行厘定。本案中，双方在《房屋租赁合同》中对租赁期内发生征收（合同中表述为“拆迁”）事宜时双方的权利义务进行了约定，该约定合同有效，双方均应依约履行。 从约定内容来看，“3年内拆迁”“5年内拆迁”的表述在“如遇拆迁土地征用”之后，且为同一段落。如无相反证据，对“拆迁”一词的解释应为同一。而从“如遇拆迁土地征用，甲方应提前3个月告知乙方，乙方应无条件搬离”的表述来看，“拆迁”显然不应理解为房屋腾空后实际拆迁行为的实施，否则不会存在提前3个月通知后“无条件搬离”之表述。富明公司主张以拆迁实施的时间点来认定“3年内拆迁”“5年内拆迁”中的“拆迁”时间点，本院不予采纳。 关于隔层补偿款。2017年7月，舟山市定海旧城改造建设办公室已发出征收通知。此时富明公司和文宜公司之间的《房屋租赁合同》处于已满3年，未满5年的期间。依合同约定，富明公司对楼层隔层费用应折旧后给文宜公司予补偿。双方对补偿进行约定时虽注明，具体赔偿金额以相关部门评估数据为准。但考虑到以下因素，直接采用浙江众诚房地产评估事务所有限公司舟山分公司做出的评估报告中的价格来确定补偿数额，不符合双方真实意思表示，亦不合理：1.“相关部门评估数据”是指何评估数据，并不明确；2.双方签订《房屋租赁合同》时，由何评估机构进行评估、采取何种方式评估、评估的前提是什么皆不确定；3.现行的征收补偿政策，会导致不动产等被征收物的补偿价格大幅增值，尤其是对于未取得产权证书的隔层建筑而言。结合双方约定、评估报告、隔层建设成本、租金水平、已租用年限、现行的征收补偿政策等因素，文宜公司主张按每平方米320元（453852.80元÷1418.29平方米）的价格来计算隔层折旧补偿款，尚属合理，本院予以支持。按此计算，富明公司应补偿文宜公司394060.80元。 关于装饰装修损失。双方租赁合同约定，3至5年内拆迁的，除隔层费用外的其他装修或乙方自行搭建部分不作赔偿。文宜公司向富明公司主张该款无依据，本院不予支持。 关于停产停业损失。如前所述，征收部门补偿给富明公司的停产停业损失，并不当然可归属于文宜公司。故文宜公司以征收补偿政策规定的停产停业损失计算方式来向富明公司主张该款，缺乏依据。涉案房屋在文宜公司租赁期间被征用，文宜公司的停产停业损失确实存在。但文宜公司未就其停产停业的具体损失情况向本院举证证明。本院参考双方在《房屋租赁合同》中关于遇征收情况下提前三个月告知的约定及双方关于租金标准的约定，酌定由富明公司给予文宜公司停产停业损失补偿10万元。 关于垫付款。富明公司为文宜公司垫付706738元，现要求返还，本院予以支持。 综上，富明公司应支付给文宜公司的隔层补偿款、停产停业损失共计494060.80元。文宜公司应返还给富明公司的垫付款为706738元。两相折抵后，实际应由文宜公司向富明公司支付212677.20元。《房屋租赁合同》中，双方未就隔层补偿款、停产停业损失应于何时支付作出约定，文宜公司的利息主张缺乏依据，本院不予支持。《承诺书》中，双方未就垫付期间、利息支付作出约定。考虑到双方互负债务的情况，最终需由文宜公司向富明公司支付款项，还是与此相反，在双方完成结算或法院判决前，并不能确定。富明公司要求文宜公司就垫付款项于承诺书的次日起计息，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告舟山市富明贸易有限公司向原告舟山市定海区文宜建材有限公司支付隔层补偿款394060.80元、停产停业损失100000元； 二、驳回原告舟山市定海区文宜建材有限公司的其他本诉请求； 三、反诉被告舟山市定海区文宜建材有限公司返还反诉原告舟山市富明贸易有限公司垫付款706738元； 四、驳回反诉原告舟山市富明贸易有限公司的其他反诉请求； 五、本判决第一、三项债务互相折抵后，应由舟山市定海区文宜建材有限公司向舟山市富明贸易有限公司支付212677.20元，限于本判决生效之日起十日内支付。 案件本诉受理费减半收取6355元，由舟山市定海区文宜建材有限公司负担2831元，舟山市富明贸易有限公司负担3524元；反诉受理费5434元，由舟山市定海区文宜建材有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  马钧钧 二〇一九年五月十日 书记员  张舟颖