广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初635号原告：卢国华，男，1955年7月3日出生，汉族，住广州市增城区，委托代理人：卢鸿彬，广东乐信律师事务所律师。委托代理人：何倩文，广东乐信律师事务所实习律师。被告：张秋霞，女，1951年5月5日出生，汉族，住广州市增城区，被告：赖繁茂，男，1956年8月12日出生，汉族，住广州市增城区，被告张秋霞、赖繁茂的共同委托代理人：黄泳华，广东兆鹏律师事务所律师。被告：钟叔钳，男，1962年9月11日出生，汉族，住广州市增城区，原告卢国华诉被告张秋霞、赖繁茂、钟叔钳返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢国华及其委托代理人卢鸿彬，张秋霞、赖繁茂的共同委托代理人黄泳华，被告钟叔钳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢国华向本院提出诉讼请求：1、张秋霞、赖繁茂向卢国华返还租金人民币323983元及利息（利息自2018年7月24日起，按中国人民银行同期贷款利率计至付清日止）；2、钟叔钳对上述债务承担连带清偿责任；3、张秋霞、赖繁茂、钟叔钳承担本案受理费、财产保全费。事实与理由：2011年12月20日，张秋霞、赖繁茂与钟叔钳签订《房屋租赁合同》，约定：1、钟叔钳向张秋霞、赖繁茂租赁张秋霞、赖繁茂所有位于广东省广州市增城区中新镇福和墟新桥路20号的房产（房产证号：粤房字第××号，下称：涉案房产）；2、租赁期限为2012年l月1日-2022年2月28日；3、2012年2月1日-2014年12月31日，租金为3800元/月，2015年1月1日-2017年12月31日，租金为4500元/月，2018年1月1日-2020年12月31日，租金为5500元/月，2021年1月1日-2022年2月28日，租金为6800元。2018年7月24日，卢国华通过拍卖取得涉案房产，并办理不动产登记证，依法取得涉案房产的所有权和收益权。但经卢国华多次催收，张秋霞、赖繁茂、钟叔钳均不支付租金。卢国华依法取得涉案房产所有权后，依法取得涉案房产的使用权、出租权以及收益权；张秋霞、赖繁茂失去涉案房产的使用权、出租权以及收益权，张秋霞、赖繁茂无权再收取租金；钟叔钳拒不支付卢国华租金的行为已经侵害了卢国华的合法权益。被告张秋霞、赖繁茂辩称：—、张秋霞、赖繁茂与钟叔钳存在租赁中新镇福和新桥路20号房屋的事实。但租赁期限为2011年1月1日至2021年2月11日止，共10年。其中第一年至第三年每月租金为2500元，第四年至第六年每月租金为2750元，第七年至第九年每月租金为3025元。二、张秋霞、赖繁茂与钟叔钳约定的交租方式是一年一付，即张秋霞、赖繁茂收租金至2019年1月份，钟叔钳2月份、3月份的租金未交。因此2018年每月租金标准为3025元。张秋霞、赖繁茂没有一次性收取十年租金。三、卢国华于2018年9月30日取得不动产权证，所以租金应该从2018年10月份开始由卢国华收取。因此，张秋霞、赖繁茂只需返还卢国华2018年10月、11月、12月、2019年1月份共四个月租金，合计12100元。四、利息无事实依据及法律依据。五、卢国华申请查封张秋霞、赖繁茂资金30万元，大大超过张秋霞、赖繁茂应承担的责任。本案诉讼费、财产查封费应由卢国华个人承担，该查封给张秋霞、赖繁茂造成的损失，张秋霞、赖繁茂保留追究的权利。被告钟叔钳辩称，钟叔钳已向张秋霞、赖繁茂支付租金至2019年1月，之后的租金同意向卢国华交纳。其他意见与张秋霞、赖繁茂答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：张秋霞是坐落于增城区中新镇福和新桥路20号的4层房屋（原证号：粤房地证字第××号，以下简称涉案房产）的原所有权人。张秋霞、赖繁茂将涉案房产的第1层出租给钟叔钳使用。在租赁期间，涉案房产由卢国华在本院委托的司法拍卖以最高价竞得，对此本院于2018年7月24日作出（2018）粤0118执恢42号之二《执行裁定书》，裁定被执行人张秋霞所有的涉案房产归买受人卢国华所有。广州市国土资源和规划委员会于2018年9月30日出具了《不动产权证书》，登记卢国华为涉案房产的所有权人。卢国华向张秋霞、赖繁茂、钟叔钳主张自卢国华取得涉案房产所有权之日起涉案房产的租金，于2019年1月9日诉至法院。庭审中，卢国华提供从本院调取的《房屋租赁合同》证明卢国华取得涉案房产前，张秋霞、赖繁茂与钟叔钳存在租赁关系，钟叔钳向张秋霞、赖繁茂租赁涉案房产，并支付10年租金；《房屋租赁合同》是（2018）粤0118执恢42号案在执行过程中，钟叔钳向本院提交。该《房屋租赁合同》记载：2011年12月20日，张秋霞、赖繁茂（出租方）与福和华达交电商场、钟叔钳（承租方）签订《房屋租赁合同》约定：出租方将位于福和新桥路首层（房屋所有权证粤房字第××号）出租给承租方经营商业用途；租用期限从2012年1月1日至2022年2月28日止共十年贰个月，商铺交给承租方使用第一个月为装修免租期（即2012年1月1日至2012年1月31日为免租期）；租价：从2012年2月1日至2014年12月31日，承租方每月付人民币3800元整给出租方，从2015年1月1日至2017年12月31日，承租方每月付人民币4500元给出租方，从2018年1月1日至2020年12月31日，承租方每月付人民币5500元给出租方，从2021年1月1日至2022年2月28日，承租方每月付人民币6800元整给出租方，国家征收商铺出租税由出租方负责；租金支付方式：租金为先付款后使用10年一次性付清，合计人民币588200元；…。对此，张秋霞、赖繁茂、钟叔钳均不认可，但确认该《房屋租赁合同》是其三人所签订，钟叔钳确认《房屋租赁合同》是在涉案房产执行过程中提交给法院的，其三人之间还有另外一份《商铺租赁合同》，该份合同才是真实的，当时是为了开设专卖店出售家电，由生产商负责装修铺面，因当时《商铺租赁合同》不见了才提供《房屋租赁合同》，现已找到《商铺租赁合同》；张秋霞、赖繁茂述称《房屋租赁合同》是由钟叔钳自行制作，仅用作证明租赁了商铺，张秋霞、赖繁茂为配合钟叔钳装修才签名的，真实履行的是《商铺租赁合同》。张秋霞、赖繁茂、钟叔钳提供《商铺租赁合同》以及张秋霞、赖繁茂另提供商铺租金结算确认清单、租金收据复印件4张，证明张秋霞、赖繁茂与钟叔钳完全按照《商铺租赁合同》的约定履行。《商铺租赁合同》记载：2010年7月14日，出租方赖繁茂与承租方福和华达交电商场、钟叔钳约定：出租方将位于福和新桥路21号首层出租给承租方，租用期限从2011年1月1日至2021年2月11日止共十年，第一个月为装修免租期；租价从2011年1月1日至2013年12月31日，承租方每月付人民币2500元整给出租方，从2014年1月1日至2016年12月31日，承租方每月付人民币2750元给出租方，从2017年1月1日至2019年12月31日，承租方每月付人民币3025元给出租方，从2020年1月1日至2021年2月11日，承租方每月付人民币3327.5元整给出租方；租金支付方式：租金分10次付清，每次付1年租金，首付为商铺交付使用一周内付租（最后一次按实际租用月份数）；附注：首付押金3000元（租赁期满全额归还承租方），内部房间墙体按签合同时市价补偿出租方；合同期满续租延期五年，按以上房租（第十年租金升10%）付租，每年付清直至2026年1月31日止。卢国华不认可《商铺租赁合同》，认为钟叔钳已向法院执行局提交真实意思表示的《房屋租赁合同》，应以该合同为准，对租金收据有可能是事后补签的。本院认为，张秋霞、赖繁茂出租涉案房产第1层给钟叔钳使用，双方成立租赁合同关系，在租赁期间，涉案房产的所有权由卢国华取得，对此各方均无异议，本院予以确认。涉案房产在租赁期间的所有权由卢国华取得，不影响租赁合同的效力，卢国华自取得涉案房产所有权之日起取得租赁合同中出租人的权利。本案争议的焦点是应以《房屋租赁合同》还是《商铺租赁合同》确定卢国华的出租人权利。《房屋租赁合同》是（2018）粤0118执恢42号案在执行过程中由钟叔钳提供给本院执行局，张秋霞、赖繁茂与钟叔钳均确认签订了该《房屋租赁合同》，对该合同的真实性本院予以确认。对双方为何另外签订《商铺租赁合同》以及在（2018）粤0118执恢42号案执行过程中为何不提供《商铺租赁合同》，钟叔钳仅陈述《商铺租赁合同》签订不久后找不到，为装修租赁物而补签《房屋租赁合同》，但不能说明为何不按《商铺租赁合同》约定内容补签，《商铺租赁合同》签订不久后找不到，但相隔多年后至钟叔钳提供《房屋租赁合同》后却又能找到，存在疑点，因此钟叔钳陈述的理由不能直接确定其与张秋霞、赖繁茂实际履行的是《商铺租赁合同》。相比《房屋租赁合同》，《商铺租赁合同》约定的租金标准更低，在卢国华起诉主张租金的情况下，《商铺租赁合同》约定的租金标准对张秋霞、赖繁茂、钟叔钳更有利，钟叔钳在卢国华起诉本案前提供的《房屋租赁合同》更为可信，在卢国华起诉后张秋霞、赖繁茂、钟叔钳又提供的《商铺租赁合同》存在诚信风险，《商铺租赁合同》并不能作为有效证据推翻《房屋租赁合同》。综上，张秋霞、赖繁茂、钟叔钳未举证证明《房屋租赁合同》存在无效情形，也未能提供房屋租赁管理部门备案等有效证据证明双方实际履行的是《商铺租赁合同》，卢国华主张按《房屋租赁合同》的约定计收租金，本院予以支持。卢国华提供的《不动产权证书》能证明涉案房产在2018年9月30日登记其为所有权人，卢国华可自2018年10月1日起取得涉案房产第1层的租金收入。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准及租金支付方式，钟叔钳使用租赁物应先向张秋霞、赖繁茂一次性付清租金合计人民币588200元，为此张秋霞、赖繁茂应向卢国华返还已收取的2018年10月1日之后的租金，为：从2018年10月1日至2020年12月31日每月租金5500元，计5500元/月×2年3个月（共27个月）=148500元，从2021年1月1日至2022年2月28日每月租金为6800元，计6800元/月×1年2个月（共14个月）=95200元，合计148500元+95200元=243700元。卢国华主张的利息属其租金被占用期间的利息损失，可自本案起诉之日即2019年1月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至还清款日止。自2018年10月计至2019年1月共4个月的租金为5500元/月×4个月=22000元，钟叔钳自认租金只支付至2019年1月份，应对自2019年2月之后的租金即243700元－22000元=221700元及相应利息承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张秋霞、赖繁茂应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还租金243700元及利息（利息自2019年1月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至还清租金243700元之日止）给原告卢国华。二、被告钟叔钳对以上债务在租金221700元及利息（利息自2019年1月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至还清租金221700元之日止）的范围内承担连带清偿责任。三、驳回原告卢国华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3118.3元，由原告卢国华负担772.7元，被告张秋霞、赖繁茂、钟叔钳负担2345.6元；诉前保全费2020元，由原告卢国华负担379.1元，被告张秋霞负担1640.9元。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仕杰二０一九年五月八日书记员  汤建成