江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初5693号原告(反诉被告)：苏州市翔泽房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区太平街道金澄路。法定代表人：陈新根，总经理。委托诉讼代理人：周杰、姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：金茂坤，男，1955年12月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周敬东，江苏苏合律师事务所律师。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司（以下简称翔泽公司）与被告金茂坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日受理。因被告金茂坤下落不明，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员徐秀英、周福林参加评议，本院向被告金茂坤公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2019年4月25日、2019年5月24日两次公开开庭进行了审理。原告翔泽公司的委托诉讼代理人姬永强、周杰分别于第一、第二次庭审时到庭，被告金茂坤于两次庭审时均到庭参加诉讼（其委托诉讼代理人周敬东于第二次庭审时到庭）。本案现已审理终结。原告翔泽公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同，金茂坤将位于泰合广场1幢204室的房屋恢复原状并返还翔泽公司；2、判令金茂坤向翔泽公司支付2018年2月1日至2018年8月31日的租金54250元，并支付该款以年利率24%计算的逾期付款利息；金茂坤并应支付自2018年9月1日起至实际搬离之日止、按照93000元/年的标准计算的房屋占有使用费；3、判令金茂坤向翔泽公司支付律师费11000元；4、本案诉讼费由金茂坤承担。事实和理由：翔泽公司、金茂坤于2017年1月签订房屋租赁合同，约定翔泽公司将位于苏州市相城区太平街道金澄路以北、开泰路以东、金莲路以西的泰和广场1幢204室出租给金茂坤使用。合同签订后，翔泽公司按合同约定将房屋交付金茂坤，金茂坤也进行了实际使用。但金茂坤却自2018年2月1日起再未缴纳房租，翔泽公司于2018年8月15日向金茂坤发出解除合同通知。因此后至今翔泽公司向金茂坤催要款项等均无果，故诉至法院。被告金茂坤答辩并反诉称，金茂坤与翔泽公司签订房屋租赁合同后，按约支付了翔泽公司房租69750元并交纳了保证金20000元。此后，翔泽公司向金茂坤交付了房屋，金茂坤于2017年3月1日办理了“相城区太平星空动漫游艺城”的营业执照，后于2017年6月1日注销又重新申领了“苏州市祥泰动漫游艺城”的营业执照。在把相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑1幢106室、145室一起租下后，与涉案房屋一并进行装修。因涉案房屋需办理“消防安全检查合格证”，金茂坤对涉案房屋进行了消防工程装修，但此后因涉案房屋所在的整个小区存在安全问题，导致苏州市公安消防支队相城区大队作出“苏州市祥泰动漫游艺城”不同意投入使用、营业决定书，此后金茂坤多次找翔泽公司解决，但翔泽公司只同意退还租金，对其余损失置之不理。金茂坤无奈只能增加投入消防设施费用，把应由翔泽公司进行的消防整改一并进行，并于2018年6月4日取得“消防安全检查合格证”，于2019年1月9日办理了“娱乐经营许可证”，在所有证照办齐后才发现翔泽公司起诉至法院。现金茂坤同意解除双方租赁合同，也认可租金仅支付至2018年2月1日，但认为因翔泽公司提供的房屋消防存在问题导致合同解除，且给金茂坤造成了装修等损失，故请求驳回翔泽公司的诉讼请求，并反诉请求：1、判令翔泽公司退还金茂坤已付租金69750元、保证金20000元，合计89750元。2、判令翔泽公司赔偿金茂坤房屋装修损失155439元、消防工程装修损失93263元，合计248702元。3、判令翔泽公司承担本案诉讼费用。翔泽公司就反诉辩称，1、金茂坤要求退还租金、保证金，并要求翔泽公司支付装修损失、消防工程装修损失无事实及法律依据，应予驳回。双方签订合同后，金茂坤已办理营业执照，后其实际经营人变更为王云娥，其承租人和实际经营人不一致，金茂坤私自改变实际经营人的行为违反了合同第6.6条的约定。2、租赁合同约定房屋用途为零售，但金茂坤却私自开设动漫游艺城，改变房屋用途，因此后面产生的消防经营等问题应当是金茂坤自身责任所致。3、双方租赁合同未约定消防、工商、税务等和经营有关的相关执照的办理是翔泽公司义务，故均应由金茂坤自行办理。此外，翔泽公司向金茂坤交付房屋后，金茂坤也实际进行了营业执照的申领，均可证明金茂坤对涉案房屋的实际使用和经营。综上，请求驳回金茂坤的所有反诉请求。经审理查明，翔泽公司作为出租人（甲方）、金茂坤作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定翔泽公司将位于苏州市相城区太平街道金澄路以北、开泰路以东、金莲路以西的泰和广场1幢204室，建筑面积为254.92平方米出租给金茂坤，租赁上述房屋的用途仅限于零售。租赁期限为2017年2月1日至2021年1月31日止，其中免租期为2017年2月1日至2017年4月30日。2017年2月1日至2018年1月31日，年租金69750元；2018年2月1日至2019年1月31日，年租金93000元；2019年2月1日至2020年1月31日，年租金97650元；2020年2月1日至2021年1月31日，年租金102533元。租金先付后租，首次租金支付时间为2017年1月15日，合同期内其余租金支付方式为半年支付，以现金支付，即于每年1月1日及7月1日前支付。合同第四条房屋交接及装修期限之第4.2条约定：“为确保泰和商业广场整体形象，乙方承诺于2017年10月31日前开业，不得延误超期。逾期达90天，乙方应按照贰万元的标准向甲方支付违约金，同时甲方有权解除本合同。”第4.5条约定：“租赁期满后或因乙方责任导致租赁合同解除或终止的，除双方另有约定外，对于房屋装修的处理，甲方有权选择以下权利中的第（1）种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”合同第五条甲方权利义务之第5.1条约定：“甲方有权按期收取租金。乙方未按照约定缴纳租金的，应每日向甲方支付延迟租金总金额的0.3%的滞纳金。”合同第六条乙方权利义务之第6.1条约定：“乙方应在正式营业前自行办妥应当具备的证照（包括但不限于资质证书、营业执照、许可证等），相关费用由乙方自行承担。”第6.2条约定：“乙方应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围亮证经营。”第6.6条约定：“因经营等原因，乙方可将场地转让给第三人，但须事先征得甲方书面同意。”合同第七条合同的解除约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照贰万元的标准支付违约金：……7.5逾期30日未支付租金及物业管理费的。……7.7未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。7.8未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。……7.10未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。……。”合同第八条房屋的归还之第8.1条约定：“租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或租赁合同解除等任何原因终止后的15天内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，逾期按每日租金2倍进行补偿。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。”合同第十一条合同保证金之第11.2条约定：“保证金退还：租赁期结束或本合同提前终止，甲方从保证金扣除乙方应当支付的违约金及其他费用后，保证金若有剩余的，应在终止之日起7天内无息返回乙方。”合同第十四条其他约定事项之第14.2条约定：“本合同所指守约方损失，包括但不限于守约方的直接损失、因违约方过错所致守约方的连带责任损失、调差取证费用、鉴定费、诉讼费及律师代理费等。”合同还就其他内容进行约定，落款甲方处加盖翔泽公司合同专用章，乙方处由金茂坤签名，但均无落款日期。另查明，位于苏州市相城区的登记所有权人为翔泽公司，房屋所有权证上登记的房屋总层数均为3层，建筑面积为254.92平方米、739.37平方米，规划用途为非居住等。又查明，翔泽公司与江苏益友天元律师事务所签订《单项委托代理协议》一份，约定因翔泽公司与金茂坤房屋租赁纠纷一案，委托江苏益友天元律师事务所提供法律服务，服务范围为该案一审诉讼，律师费为11000元。2018年9月10日，江苏益友天元律师事务所向翔泽公司开具代理费发票一份，金额为11000元。再查明，金茂坤作为经营者，以相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑1幢106室、145室、204室为经营场所，以相城区太平星空动漫游艺城的名称向工商部门申领营业执照，登记的经营范围为电子游戏、游艺娱乐服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该营业执照于2017年3月11日注册，于同年6月23日经核准。目前登记状态为注销。2017年6月1日，金茂坤为投资人，以相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑1幢106室、145室、204室为经营场所，申领了苏州市祥泰动漫游艺城营业执照。2017年11月2日，投资人变更为王云娥。2018年6月4日，苏州市祥泰动漫游艺城获颁公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明的场所地址为相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑1幢106、145、204室，所在建筑名称为祥泰花苑1#，场地建筑面积为410平方米，场所所在层数为地上1至2层局部，消防安全责任人为王云娥。2019年1月9日，苏州市祥泰动漫游艺城获颁娱乐经营许可证，登记的主要负责人为王云娥，经营范围为游艺娱乐场所。另，庭审中，金茂坤本人陈述其不认识王云娥，当时经朋友介绍认识在庭审中坐在旁听席上旁听这位“王先生”（具体叫什么名字不知道），王先生让金茂坤与翔泽公司签订涉案房屋租赁合同，并以金茂坤名义申领营业执照，为此给了金茂坤几百块钱。后因金茂坤系低保户，不能做法定代表人，故金茂坤退出，由王先生又找了现在的王云娥做法定代表人。具体该王云娥是谁，金茂坤表示不清楚。金茂坤委托诉讼代理人在回答本院关于金茂坤与王云娥关系问题时，回答称双方系合伙关系，但在金茂坤本人作出上述陈述后，该代理人表示不清楚金茂坤与王云娥的关系，但确认就涉案房屋经营主体变更事宜未告知过翔泽公司。以上事实有翔泽公司举证的当事人身份信息、房屋租赁合同、房屋所有权证、单项委托代理协议、发票，金茂坤举证的企业信用信息公示报告复印件、营业执照复印件、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、娱乐经营许可证复印件及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。庭审中，为证明曾向金茂坤催缴租金等费用，并在2018年8月15日通知金茂坤房屋租赁合同解除，翔泽公司提供：1、《律师函》复印件及邮件回执各1份，主张翔泽公司在2018年7月3日委托律师向金茂坤位于苏州市姑苏区的地址发出的《律师函，通知金茂坤在收到该函之日起3日内支付拖欠的2018年2月1日至2018年12月31日房租93000元，否则翔泽公司将按合同约定，单方解除合同并通过司法途径催讨相关费用、保留采取其他措施追究责任。经查，该函件于2018年7月4日由“他人收家人”签收。2、《解除合同通知书》及邮件回执各1份，主张翔泽公司于2018年8月15日再次向金茂坤位于苏州市姑苏区的地址发出《解除合同通知书》，通知因金茂坤未按合同约定支付2018年2月1日至2018年12月31日房租93000元，且逾期已达六个月，故依据房屋租赁合同第7.5条约定，依法通知金茂坤解除房屋租赁合同，希望金茂坤在收函后10日内将房屋恢复原状、迁出房屋，并支付拖欠的房租、滞纳金、违约金等。经查，该函件于2018年8月16日由“他人收”签收。经质证，金茂坤表示2018年7、8月间，其已经不住在姑苏区麒麟弄7号处了，可能是隔壁邻居签收了函件，其未曾收到。金茂坤为证明其就涉案房屋产生装修等损失，以及系因涉案房屋存在消防问题导致其无法正常经营使用房屋，提供：证据1、2017年2月15日由金茂坤与苏州好利来装饰工程有限公司签订的《苏州市室内装饰工程合同》一份，载明的装修地点为相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑1幢106室、145室、204室，合同总价为25万元。证据2、金茂坤与连云港苏港消防设备工程有限公司苏州分公司签订的《消防工程施工合同》2份，载明的工程地点均为相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑1幢，其中2017年2月18日合同约定工程内容为代办苏州祥泰动漫游艺城消防手续、室内消火栓移位、喷淋改造，合同价款为5万元；2017年12月25日合同约定工程内容为小区消防控制室不能正常接收探测器和手动报警器火灾报警信号，消防栓启泵按钮不能启泵，合同金额为10万元。证据3、由连云港苏港消防设备工程有限公司苏州分公司开具的收据2份，金额分别为5万元、10万元。证据4、2017年12月22日，由苏州市公安消防支队相城区大队出具的《不同意投入使用、营业决定书》[苏相公消安不字（2017）第0051号]一份，载明：“苏州市祥泰动漫游艺城：根据你单位（场所）关于苏州市祥泰动漫游艺城（地址：苏州市相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑1幢）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2017年12月22日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、小区消防控制室不能够正常接收探测器、手动报警器火灾报警信号。2、消火栓启泵按钮不能启泵。3、封闭楼梯间不能自然通风。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。”证据5、消防安全检查合格证1份、娱乐经营许可证复印件1份，证明直至2018年6月4日涉案房屋才取得了消防安全检查合格证，且办理了娱乐经营许可证。经质证，翔泽公司对证据1、证据2、证据3真实性无法确认，同时根据合同，可证明金茂坤在2017年2月即已开始装修及消防，说明房屋在交付金茂坤后就由其装修使用。而2017年12月的消防合同从合理性讲也存在疑问，该合同承包范围为小区消防控制室的相关消防设备的施工，其没有任何权利或者可能性对小区消防控制室去施工的。对款项支付，因无实际转账凭证，均不予认可。对证据4，即便上面内容是真的，也不能证明翔泽公司交付给金茂坤的房屋存在问题。对证据5真实性无异议，该两张证证实金茂坤将房屋的经营权私自转让给第三方。金茂坤所涉及经营的房屋范围不仅限于涉案的204室，还有106以及145室，金茂坤无法证明经营产生问题是涉案204室所导致。本院认为，翔泽公司与金茂坤所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于合同解除，翔泽公司主张根据合同约定，房租为先付后用，于每年1月1日及7月1日前支付，逾期30日未付房租则翔泽公司有权解除合同，因金茂坤欠付2018年2月1日起的房租，故其有权单方解除合同。金茂坤则认为由翔泽公司提供的涉案房屋消防不合格，导致其无法正常经营使用涉案房屋。对此，本院根据现有证据，认定系金茂坤未按约缴纳租金，翔泽公司行使合同约定的单方解除权并进而导致合同解除。理由：首先，合同约定相应证照，包括但不限于营业执照、许可证等的办理均由金茂坤自行进行。金茂坤提供的其与连云港苏港消防设备工程有限公司苏州分公司于2017年2月18日签订的《消防工程施工合同》约定的工程内容中有代办苏州祥泰动漫游艺城消防手续，亦可证实金茂坤对于消防手续办理由其自行处理是明知的。金茂坤主张涉案房屋所在小区存在小区消防控制室不能够正常接收探测器、手动报警器火灾报警信号；消火栓启泵按钮不能启泵及封闭楼梯间不能自然通风的情况，导致其被消防部门出具《不同意投入使用、营业决定书》。根据该决定书内容，可能涉案房屋所在小区确存在决定书所描述的问题，但现并无证据证实金茂坤在签约时向翔泽公司明确告知其租房用途为开办游艺城，而较之合同所载明的零售用途，显然，开办游艺城对于消防的要求要高的多。庭审中，翔泽公司陈述涉案房屋所在的祥泰花苑1幢共有几十户商铺均在正常经营，金茂坤则陈述共有一两百家商户，但对于除其以外受消防问题影响的商户情况，其却并未在本院限定期限内向本院明确，故在无证据证实因涉案房屋所在小区消防存在问题，导致以“零售”用途使用房屋亦存在影响，以及在签订合同时翔泽公司知晓涉案房屋系用于游艺城的情况下，要求翔泽公司承担因涉案房屋无法达到游艺城的消防要求所应承担的违约责任，无事实及法律依据。其次，金茂坤自翔泽公司处租赁的房屋仅为祥泰花苑1幢204室，其陈述其还自另两位自然人处又租赁了同一幢145室、106室（但就此金茂坤仅于庭后提供与朱晓伟、李新建所签租房协议复印件各1份，未提供房屋权属材料、房屋性质材料及协议原件），其将上述房屋进行统一装修使用，应认为对房屋结构、消防等亦存在影响，金茂坤提供的与连云港苏港消防设备工程有限公司苏州分公司于2017年2月18日合同约定工程内容为室内消火栓移位等亦可证实该情形，故要求翔泽公司承担金茂坤违反合同约定改变房屋结构所可能产生消防要求的改变的相应责任，无事实及法律依据。最后，金茂坤本人陈述其并非涉案房屋实际经营、使用人，其系经朋友介绍认识了“王先生”，代其签订租赁合同并进行工商登记，此后因其系低保户，无法作为法定代表人，其退出并由“王先生”找了现在登记的负责人王云娥。根据该陈述，应认为金茂坤或其所称借其名义签订合同并进行工商登记的行为人主观上即存在不诚信履约的故意，该行为实不应倡导及鼓励。综上，本院认定因金茂坤未按约缴纳租金，翔泽公司有权依合同约定主张合同解除。关于合同解除时间。现并无充足证据认定翔泽公司向金茂坤发出的解除合同通知书已送达金茂坤，但在本案审理中向金茂坤公告送达了起诉书副本及相关诉讼材料，起诉书送达之日可认定为解除合同通知的送达之日。因开庭前已给予了金茂坤举证期，故至本案第一次开庭之日、双方约定的解除合同的条件已成就，翔泽公司要求与金茂坤解除房屋租赁合同的请求可予支持，合同解除日为2019年4月25日。金茂坤认可其自2018年2月1日起未支付租金，且至今未将涉案房屋予以腾空并返还，故金茂坤应按照合同约定支付2018年2月1日至2019年4月25日的租金。现翔泽公司明确租金及占有使用费均按照合同约定的2018年2月1日至2019年1月31日的租金93000元的标准计算，系其对自身实体权利进行的处分，可予准许，本院认定金茂坤应支付翔泽公司2018年2月1日至2019年4月25日的租金114958.33元，并自2019年4月26日至金茂坤实际返还之日止、按93000元/年的标准支付房屋占有使用费。关于逾期支付租金的利息，合同约定未按期支付租金的，应每日支付未付租金金额0.3%的滞纳金。现翔泽公司仅要求金茂坤支付2018年2月1日至2018年8月31日租金54250元、按年利率24%，自应付租金之日计算至金茂坤实际支付之日的利息，系其对自身权利的处分，可予准许，故按照合同约定，利息分段计算，为以46500元为基数计算自2018年1月1日起至金茂坤实际支付之日止；以7750元为基数计算自2018年7月1日至金茂坤实际支付之日止，均按年利率24%的标准计算。关于保证金，合同约定因欠缴租金导致合同解除的情形下，金茂坤应按照2万元的标准支付违约金，合同还约定合同提前终止，翔泽公司自保证金扣除金茂坤应支付的违约金及其他费用。翔泽公司依合同约定主张已收保证金2万元作为违约金进行抵扣，可予支持。关于房屋返还。本院已认定合同因金茂坤违约而解除，故金茂坤应按照合同约定于合同解除之日起十五日内将涉案房屋恢复原状，自房屋内迁出并将房屋返还翔泽公司。因金茂坤租赁涉案房屋后又自案外人处租赁了同一幢内的145室、106室，故其应按照涉案房屋的房屋所有权证范围将房屋恢复原状并返还翔泽公司。关于律师费，因该费用并非因合同解除所必然发生的费用，本院对此不予支持。关于金茂坤主张的要求翔泽公司退还以付房租、保证金，并赔偿房屋装修损失、消防工程装修损失的反诉请求，因本院已认定合同解除系因金茂坤违约所致，故本院对金茂坤的全部反诉请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告苏州市翔泽房地产开发有限公司与被告金茂坤签订的《房屋租赁合同》于2019年4月25日解除。二、被告金茂坤于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司2018年2月1日至2019年4月25日的房屋租金114958.33元及逾期利息（以46500元为基准，自2018年1月1日起；以7750元为基数，自2018年7月1日起，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止），并支付自2019年4月26日起至被告金茂坤实际返还房屋之日止、按93000元/年的标准计算的房屋占有使用费。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022010723）。三、被告金茂坤于本判决生效之日起十五日内将位于苏州市相城区房屋按苏房权证相城字第××号房屋所有权证范围予以腾空、恢复原状并返还原告苏州市翔泽房地产开发有限公司。四、驳回反诉原告金茂坤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5698元、公告费300元，反诉案件受理费3389元，合计9387元，由被告金茂坤负担（本诉案件受理费、公告费原告苏州市翔泽房地产开发有限公司已自愿垫付，本院不再退还，被告金茂坤于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  徐秀英人民陪审员  周福林二〇一九年五月二十八日书 记 员  唐宽正