云南省水富县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0630民初125号原告（反诉被告）：张子恒，男，生于1973年12月15日，汉族，云南省昆明市西山区人，现住云南省昆明市西山区。原告：徐家能，男，生于1953年3月17日，汉族，云南省昆明市官渡区人，现住云南省昆明市官渡区。二原告委托诉讼代理人：郑瑞林，云南华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：云南天智房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市海源北路六号高新招商大厦办公室。法定代表人：晏智飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾煦，云南东方神律师事务所律师。被告：晏智飞，男，生于1981年8月1日，汉族，云南省水富市人，现住云南省昆明市五华区。原告（反诉被告）张子恒、原告徐家能与被告（反诉原告）云南天智房地产开发有限公司（以下简称天智公司）、被告晏智飞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理,并于2018年10月29日作出（2018）云0630民初286号民事判决书。被告（反诉原告）天智公司不服提出上诉，云南省昭通市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）云06民终171号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年3月20日立案。2019年5月7日，本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，张子恒、徐家能及其委托诉讼代理人郑瑞林，天智公司的委托诉讼代理人曾煦到庭参加了诉讼，天智公司的法定代表人暨被告晏智飞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。张子恒、徐家能向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年8月21日签订的四份《商品房购销合同》；2、判令被告返还原告购房款200万元及利息36万元(利息计算时间自2011年8月15日至2014年8月21日止，计算36个月，月利息0.5%);3、判令被告赔偿原告违约金40万元;4、判令被告赔偿原告已付购房款1倍的赔偿款200万元;5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:二原告合伙购买了位于水富市西侧天智尚居房屋，并于2011年8月15日以原告徐家能名义与被告签订《房屋认购协议书》，约定徐家能在被告处认购住房一套、商铺三间及付款事项，同时约定在签订《商品房购销合同》后，该认购书自动失效。同日，原告徐家能向被告方支付购房定金50万元，后又分别向被告方支付购房款，累计支付购房款200万元，已付清全部购房款。2014年8月21日，原告张子恒与被告的分公司正式签订商品房购销合同。被告将位于水富县西侧天智尚居，房号:1B幢第1单元第1层01号、1B幢第-1层第6、7、8号房屋出售给原告张子恒，房款共计200万元，付款方式为一次性支付；同时约定被告组织相关部门验收合格后在2014年8月30日前将商品房交付给原告，并向原告方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。本合同签订之日起30日内，由被告向房屋所在地的房地产管理机关登记备案，并向产权登记机关提交产权登记相关资料进行产权登记，若一方违约，另一方应支付违约金。合同签订后，被告不履行合同约定的义务，既不组织单位验收房屋，也不向房屋登记机关申请登记备案，原告方多次要求被告交房，被告以种种理由拒绝。原告经多次了解才得知，被告已将前述房屋出售给第三人，导致合同无法履行。依据《最高人民法院关于市理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为此，被告应返还原告购房款200万元、利息36万元，违约金40万元(已付购房款的20%)，已付购房款一倍的赔偿款200万元。《公司法》第14条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。为了维护原告的合法权益，原告请求判决如前所述。庭审中，原告张子恒提出其购买三间商铺的实际面积与签订意向性协议时的面积相差20余平方米，现在通往商铺的道路已被完全堵住，不能作为商铺使用。天智公司辩称，1、天智公司与徐家能不存在商品房买卖关系，徐家能不是本案适格的诉讼主体。徐家能与天智公司于2011年8月15日签订了《房屋认购协议》，根据协议约定:徐家能购买天智尚居B幢1单元101号房屋和B幢－1层6、7、8号房屋，购房总价为200.4372元，徐家能先支付50万元的定金，其余款项在2011年10月30日前付清，否则定金不予退还，天智公司有自行处置上述房屋的权利。徐家能在交纳50万元定金后，便不再履行合同义务，没有再支付任何的购房款。根据双方协议约定，天智公司有权将上述房屋出售给张子恒，并签订了《商品房购销合同》。徐家能、张子恒是两个没有关联、不同的主体，作为共同原告不符合法律规定，徐家能不具备本案的诉讼主体资格，应依法驳回徐家能的诉讼。2、张子恒已构成违约，应承担相应的违约责任。天智公司与张子恒于2014年8月21日，签订了位于水富市高滩新区天智尚居的一套住房和三个商业房屋，即天智尚居B幢1单元101号房屋和B幢－1层6、7、8号房屋的《商品房购销合同》和《补充协议》。合同约定:张子恒应当在2014年8月25日前一次性支付购房总款200万元，并对房屋交接、税费承担、违约责任等做了明确约定，并在《补充协议》第二条明确约定了张子恒应当在交清所有房款后向天智公司办理接房手续，同时应缴纳专项维修资金等义务。合同签订后，张子恒并未按照合同约定一次性支付购房款，也未缴纳相关的房屋费用。后天智公司多次要求张子恒支付购房款，但张子恒均以种种理由拒绝履行付款义务，未付一分购房款。张子恒的行为已违反双方签订合同约定的义务，严重违约，应当承担相应的违约责任。3、天智公司有权不为张子恒办理房屋交接手续及备案登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。双方签订合同为买卖合同属双务合同，张子恒具有先履行一次性支付购房款的义务，天智公司有行使后履行抗辩权，不存在任何的违约行为。晏智飞未答辩。天智公司向本院提出反诉请求：1、请求判决解除天智公司与张子恒于2014年8月21日签订位于水富市高滩新区房屋的《商品房购销合同》;2、判决张子恒继续履行于2014年8月21日签订位于水富市高滩新区房屋的《商品房购销合同》;3、判决张子恒立即支付购房款166万元，并以166万元为基数，从2014年8月25日起按银行同期贷款利率支付资金利息至购房款付清为止;4、判决张子恒支付天智公司违约金33.2万元;5、本案所有的诉讼费由张子恒承担。事实和理由:2014年8月21日，张子恒看中了天智公司开发的位于水富市高滩新区天智尚居的一套住房和三个商业房屋。经商议后，双方签订了天智尚居B幢1单元1-1号房屋和B幢－1层6、7、8号房屋的《商品房购销合同》和《补充协议》，约定：张子恒应当在2014年8月25日前一次性支付购房总款200万元，并对房屋交接、税费承担、违约责任等做了明确约定。合同签订后，张子恒未按照合同约定在2014年8月25日支付全部购房款200万元，也未缴纳相关的费用。天智公司多次要求张子恒支付购房款，但其均以种种理由拒绝履行付款义务，其行为已严重违反双方签订合同约定的义务，应当承担相应的违约责任，故提出如上反诉请求。张子恒针对天智公司的反诉请求辩称，其没有违约，请求本院依法驳回天智公司的第2、3、4、5项反诉请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了相应证据。对原告提交的张子恒、徐家能的身份证各一份，天智公司的《企业信用信息查询》打印件、《营业执照》、《章程》、《任命书》、《分公司设立登记申请书》、《负责人信息》复印件各一份，《房屋认购协议》一份，《商品房购销合同》四份及《天智尚居商铺补充协议书》三份，原水富县房管所的《说明》一份，被告天智公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据如下：1、原告提交的天智公司水富分公司出具的收款收据三张（编号分别为：0055504、0269650、4177646）、中国农业银行业务回单三张、中国工商银行业务凭证一张、中国农业银行银行卡交易明细清单五页，天智公司对上述证据的三性不予认可。2、原告提交的天智公司与云南晟硕房地产经纪有限公司（下称晟硕公司）于2011年5月1日签订的《天智尚居销售代理合同》一份，天智公司认为与本案无关联。3、原告提交的天智公司与晟硕公司于2013年6月28日签订的《天智尚居债权分配方案》一份以及《股东决议》一份，天智公司认为系复印件，对其三性不予认可。4、（1）证人姚某1当庭陈述：其与谭超合伙开了晟硕公司，其是晟硕公司的股东，也是天智公司的股东。晟硕公司与天智公司合伙开发了天智尚居项目，在合作中晟硕公司作为销售代理公司，买房者把钱付给晟硕公司，晟硕公司再与天智公司进行内部结算。姚某2是晟硕公司的财务人员，张子恒购买天智尚居的房屋总价是200万元，其中定金50万元是交给天智公司的，剩余的150万元是晟硕公司收取的，这150万元中的50万元是转给天智公司，另外100万元是晟硕公司与天智公司进行内部结算和分配，而且天智公司还开了收据给张子恒。（2）证人姚某2当庭陈述：其是晟硕公司的财务人员，当时晟硕公司收到张子恒的购买天智尚居的房款150万元后，就以内部结算的方式与天智公司进行了结算，天智公司也开具了相应的收据给张子恒，而且还签订了《购房合同》。张子恒的150万元房款是打在她的账户上的，这是晏智飞要求的，说是好与天智公司进行内部结算。其收到这150万元后转了50万元给天智公司，其他的钱是以内部结算的方式进行结算的。天智公司认为证人姚某1、姚某2与原告有利害关系，姚某1的证言与上次庭审的证言不符，姚某2的证言前后矛盾，两名证人的证言不应采信。5、被告天智公司向本院提交了蒲永洪于2012年8月24日出具的《收据》一份，收据载明“今收到徐家能购房收据壹张（4177646）金额为壹佰万元整，此笔款项目前未打入天智公司帐上”，并说明蒲永洪系晟硕公司的工作人员。原告方对蒲永洪出具收据的真实性、合法性不予认可。本院认为，天智公司出具收款收据三张、中国农业银行业务回单三张、中国工商银行业务凭证一张、中国农业银行银行卡交易明细清单五页，《天智尚居销售代理合同》、证人姚某1、姚某2的证言能相互印证本案的事实，证据客观真实、来源合法，予以采信；《天智尚居债权分配方案》、《股东决议》由于系复印件，未与原件核对，且两份证据系晟硕公司与天智公司两家公司内部协商解决相关问题，与本案不具有关联性，不予采信；蒲永洪出具的《收据》一张，因天智公司未能证明蒲永洪的身份情况，且该份收据仅证明天智公司未收取该笔款项，不能证明晟硕公司也未收取该笔款项，故对该份收据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天智公司系水富天智尚居的房地产开发公司。2011年5月1日，天智公司与晟硕公司签订《天智尚居销售代理合同》，约定天智公司指定晟硕公司为水富天智尚居独家销售代理单位，代理期限为8个月，即2011年4月20日至2011年12月20日，在合同到期前，如项目未销售完成且双方均未提出反对意见，代理期限自动延长1个月。晟硕公司法定代表人为谭超。2011年8月15日徐家能与天智公司（经办人：谭超）签订《房屋认购协议书》，约定：徐家能自愿认购天智尚居住房一套、商铺三间，总价2004372元，分三次付款，即签订协议之日付款50万元，2011年9月30日前付款80万元，2011年10月30日前付款70.4372元。在约定期限内（2011年8月15日至2011年10月30日），除徐家能违约外，天智公司不得将该房屋另作处理，双方在签订《商品房购销合同》后，该认购协议自动失效。协议签订当日，张子恒通过中国农业银行水富向家坝支行向天智公司法定代表人晏智飞转账50万元，天智公司向徐家能出具收款收据一张。2011年10月13日、2011年11月21日、2012年1月6日，张子恒分三次通过银行向晟硕公司的财务人员姚某2转账96万元。天智公司向徐家能出具收款收据二张，其中编号为0269650的收据出具时间为2012年1月13日，金额为50万元；编号为4177646的收据未注明出具时间，金额为100万元。2014年8月21日，张子恒与天智公司水富分公司签订《商品房购销合同》四份及《天智尚居商铺补充协议书》三份。双方约定天智公司将位于水富市西侧天智尚居1B幢第1单元第1层01号住房一套，1B幢第－1层第6、7、8号商业用房三套出售给张子恒，房款共计200万元，付款方式为一次性支付，即在2014年8月25日前付清。如张子恒未按合同约定付款，则自合同约定的应付款期限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天10元向天智公司支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，张子恒应按未付款的0.5%乘以逾期天数向天智公司支付违约金，合同继续履行。天智公司如未按约定时间交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，天智公司按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，天智公司按已付款金额的银行同期利率，按日支付逾期违约金（1B幢－1－7号商用房合同为按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金），合同继续履行。张子恒委托天智公司向产权登记机关提交产权登记相关资料办理产权登记，产权登记费及相关税费由张子恒承担，天智公司在交房及张子恒提供的相关有效证件备齐后，于90个工作日内，代办产权申报手续。单方提出解除合同或者变更合同视为违约，违约方应按总房款的20%向守约方支付违约金，购房发生的有关税费及工本费由违约方完全承担。合同签订之日起30日内，由天智公司向房屋所在地的房地产管理机关登记备案。《天智尚居商铺补充协议书》约定：根据双方于2014年8月21日签订的《商品房买卖合同》，签订后原认购协议失效，所购房屋的所有事项以新签订的购销合同为准。本房屋买卖性质为现房交易，房屋交接标准应当以交易房屋的现状（包括房屋、设备、公共设施、外部环境和道路）以及合同和本协议的约定为准。凡属本协议生效前，天智公司制作的沙盘、发布的广告、售楼人员的宣传以及天智公司的承诺等，均不作为合同和协议的履行依据。天智公司将B幢1单元1层01号住房卖与案外人苏德余后，于2017年3月20日在水富市房管所进行了商品房买卖合同备案登记；B幢－1层第6、7、8号商铺现在水富市不动产登记中心为未出售状态。针对原、被告双方所争议的焦点，本院作如下评判：1、关于本案徐家能、晏智飞的主体问题。徐家能与天智公司签订了认购协议，但购房资金由张子恒实际支付，虽然天智公司出具的收款收据中付款人为徐家能，但与天智公司签订《商品房购销合同》的是张子恒，天智公司与张子恒在《天智尚居商铺补充协议书》中也约定补充协议签订后原认购协议失效，所购房屋的所有事项以新签订的购销合同为准，徐家能在庭审中也明确表示钱是由张子恒付的，所以购房合同就是张子恒签订的，故天智公司与张子恒签订购销合同及补充协议的行为应视为商品房买卖合同的变更。按照合同相对性原则，应认定张子恒与天智公司存在商品房买卖法律关系。徐家能与张子恒未能提供证据证明其二人系合伙法律关系，故天智公司提出徐家能不具备本案的原告主体资格的意见，予以采纳。晏智飞系天智公司股东和法定代表人，而天智公司系企业法人，有独立的法人财产，应以公司全部财产对公司债务承担责任。虽张子恒将部分购房款汇入晏智飞的个人账户，但不能据此认定晏智飞的个人财产与天智公司的财产相混同，张子恒也未提交证据证明晏智飞有滥用股东权利损害其利益而依法应承担连带责任，故张子恒要求晏智飞对公司行为承担责任的意见，不予采纳。2、关于张子恒是否付清购房款的问题。晟硕公司与天智公司系销售代理关系，张子恒通过银行转账方式向晏智飞及晟硕公司财务人员姚某2付款，虽张子恒不能提供全部银行转账的凭证，但其向本院提交了其所持有的天智公司开具金额为200万元的收款收据以及中国农业银行银行卡交易明细清单，而晟硕公司的股东姚某1、财务人员姚某2也当庭陈述张子恒已将房款付清，故应认定张子恒已付清全部房款。至于编号4177646的收据上的100万元天智公司是否入账的问题，系天智公司与晟硕公司之间的另一法律关系，与张子恒无关，故天智公司提出张子恒未付房款的抗辩意见不予采纳，其要求张子恒立即支付购房款166万元及资金利息、违约金33.2万元的反诉请求，不予支持。3、关于张子恒及天智公司提出解除于2014年8月21日签订的天智尚居B幢1单元01号《商品房购销合同》的请求，因该套住房已实际出售他人，故张子恒及天智公司请求解除该份合同的请求，予以支持。4、关于张子恒提出解除于2014年8月21日签订的天智尚居B幢－1层6、7、8号三份《商品房购销合同》的请求，因该三间商铺在不动产登记中心尚属未出售状态，系张子恒与天智公司未完善商品房买卖合同备案登记手续及未按照相关规定缴纳税费和办理产权登记手续，且张子恒并未提供证明三间商铺的实际面积与签订《商品房购销合同》时的面积有出入以及三间商铺无法使用，天智公司已构成实质性违约的证据，故张子恒提出解除该三份《商品房购销合同》的请求，不予支持；天智公司提出继续履行该三份《商品房购销合同》的反诉请求，予以支持。5、关于张子恒提出天智公司返还购房款200万元及利息36万元(利息计算时间自2011年8月15日至2014年8月21日止，计算36月，月利息0.5%)的请求。因B幢－1层6、7、8号三份《商品房购销合同》双方仍需继续履行，故张子恒请求返还全部房款的请求不符合合同约定，不予支持;而天智公司在与张子恒签订B幢1单元01号《商品房购销合同》后又将该房出卖与第三人，致使合同目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，天智公司一房二卖，张子恒提出天智公司返还已购房款及利息，并由天智公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，予以支持。故天智公司应返还张子恒购房款34万元，并承担已付房款一倍即34万元的赔偿责任。因张子恒与天智公司签订B幢1单元01号《商品房购销合同》的时间为2014年8月21日，双方对购房事宜的权利义务进行了重新约定，原徐家能与天智公司签订的认购协议已失效，《商品房购销合同》也未约定天智公司承担0.5%的违约责任，故张子恒请求按月利息0.5%支付2011年8月15日至2014年8月21日期间的购房款利息36万元，不予支持。6、关于张子恒要求判令天智公司赔偿原告违约金40万元的请求。因双方签订的《商品房购销合同》中无承担20%违约责任的约定和法律规定，故张子恒的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张子恒与被告云南天智房地产开发有限公司2014年8月21日签订的天智尚居B幢1单元01号《商品房购销合同》；二、原告张子恒与被告云南天智房地产开发有限公司继续履行2014年8月21日签订的天智尚居1B幢－1层6号、1B幢－1层7号、1B幢－1层8号三份《商品房购销合同》；三、被告云南天智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张子恒购房款34万元；四、被告云南天智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张子恒34万元；五、驳回原告张子恒的其他诉讼请求；六、驳回原告徐家能的诉讼请求；七、驳回反诉原告云南天智房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44880元，由徐家能、张子恒负担38000元（已交纳），由云南天智房地产开发有限公司负担6488元（限在本判决生效之日起七日内缴纳）；反诉案件受理费13330元，由云南天智房地产开发有限公司负担12000元（已交纳），由徐家能、张子恒负担1330元（限在本判决生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判长  陈泽琴审判员  罗晓蓉审判员  张元芬二〇一九年五月十七日书记员  凌晨曦