广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终742号上诉人（原审被告）：刘林，男，1982年12月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄锦德，广东启用律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈承富，男，1960年5月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄堪峰，男，1954年12月13日出生，汉族。上诉人刘林因与被上诉人陈承富房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2018）粤0825民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘林的委托诉讼代理人黄锦德，被上诉人陈承富及其委托诉讼代理人莫奕钦、黄堪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回陈承富的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件诉讼费由陈承富承担。事实与理由：一、刘林与陈承富签订《房屋租赁合同补充协议》和《履行补充协议》的承诺书后，至2018年5月30日止，已多付租金，不存在违约问题。1、刘林实欠陈承富的房租为：281392[190000元＋81000元（陈承富起诉所主张）＋12天的房租10392元（2018年5月19日至5月30日）]。2、刘林实付房租为：389816.2元[219264元＋保证金68000元＋按合同减免装修期3个月租金78000元＋代缴水电费34552.2元]。综上，刘林已多付租金108424.2元（389816.2元－281392元），根据不存在违约问题。就算未计入依合同减免装修期3个月租金78000元和代缴水电费34552.2元，也已多付租金5872元。一审判决未按刘林与陈承富签订的补充协议和履行补充协议承诺书的截止日期确认所拖欠的190000元和81000元及从2018年5月19日至5月30日止的12天租金10392元的事实，而是笼统的按19个月应付租金434400元计算，完全脱离案件的具体事实，导致认定事实不清。认定刘林尚欠陈承富房租147136元缺乏事实依据，属计算严重错误，依法应予纠正。二、刘林没有违约行为，一审判决解除陈承富与刘林所签订的《房屋租赁合同书》缺乏事实和法律依据。三、一审判决关于第八、九层水电费的认定错误。1、一审判决认定刘林同意将地下车库的租金冲抵第八、九层水电费缺乏事实依据。2、刘林提供的水电费代付凭证证明代缴水电费34552.2元，是把整栋房的水电费总数减去1-7层的水电费后剩下的数据，是客观事实和可靠的。四、一审判决没有按照合同约定减免装修期3个月租金78000元不公平、不合理。五、承诺书已明确2018年2月15日前尚欠的租金为271000元。之后，刘林已支付了219264元，且没有包括保证金、3个月的免租期及代付的水电费。六、刘林已将租赁物转租给黄小妹经营。一审法院没有追加黄小妹作为第三人参加诉讼，程序违法。陈承富答辩称：一、刘林是否拖欠陈承富的租金问题。因刘林拖欠租金，屡屡违约，双方多次认真核算，并作出结算数据后，在公平自愿的前提下，双方才在2017年12月1日签订了《房屋租赁合同补充协议》，确认刘林履行债务的事实。但因刘林再次违约不履行补充协议，经陈承富追讨，刘林又主动找陈承富进行承诺，双方再次对刘林拖欠租金进行计算确认，刘林才在2017年12月28日给陈承富立下《关于履行房屋租赁合同补充协议书承诺书》。但刘林出具承诺书后，又不按照承诺给付租金，第三次违约。二、刘林已在《房屋租赁合同补充协议书》和《关于履行〈房屋租赁合同补充协议书〉承诺书》中确认其存在违约行为。三、关于水电费缴交问题在《房屋租赁合同书》中已有明确约定。在没有有效缴款单据的前提下，刘林以其自制的水电表格，要求法庭认可，显属无理。四、刘林所主张的减免装修期3个月租金78000元在合同履行时已扣除。五、刘林已经没有能力偿还涉案债务，其之所以上诉，是为了拖延无偿占用陈承富的财产进行无本经营的时间。事实上刘林租赁陈承富的楼房经营所需的资金和设备都是通过信用欺骗而来的。在一审法院起诉要求刘林还钱的案件不少于10宗，据初步统计刘林的欠款不少于400万元。六、本案是房屋租赁合同纠纷。刘林是否将租赁物转租给他人经营，与本案无关。综上，请求二审法院驳回刘林的上诉请求，维持原判。陈承富向一审法院起诉请求：1、终止陈承富和刘林于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2、刘林立即付清尚欠的租金15万元（从租赁之日起至2018年5月31日止）；3、刘林已支付的履行合同保证金6.8万元归陈承富所有；4、刘林从2018年6月1日起至刘林停业、交回出租房屋之日止的租金仍按每月2.6万元计付给陈承富；5案件诉讼费由刘林承担。一审法院认定事实：2016年3月18日，刘林（乙方）与陈承富（甲方）签订了《房屋租赁合同书》一份，陈承富将自己位于徐闻县x街xx路xx街九层楼房一至七层出租给刘林使用。合同的主要条款为：一、甲方将位于徐闻县xx路的楼房一至七层出租给乙方使用，由乙方商业经营、招商、转租。乙方因经营需要所进行的改造，须将改造方案报请甲方同意。二、楼房租赁期限10年，从2016年3月18日起至2026年3月18日止，租赁期满后，若甲方继续出租，在同等条件下，乙方享有优先续租权。三、租金每月26000元，租金按每三年增加百分之五，则是第四至第六年租金每月为27300元，第七年至第九年租金每月为28665元，第十年租金每月为30098元。乙方按照先交租金后使用的方式，前三个月每月10日前交付当月租金，三个月后按季度为单位一次性交付当季租金，乙方须按时交纳租金，否则甲方有权单方解除合同。甲方同意给乙方自2016年3月18日至5月1日作为免租装修期，若因甲方原因导致乙方装修天数延长，则免租装修期顺延相应天数。四、履约保证金，乙方向甲方一次性缴纳保证金78000元，租期满后乙方未违约，甲方应全额退还，若乙方不能按时缴纳租金或其它费用，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用。五、乙方在不影响楼房结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。合同签订后，刘林对所租赁楼房进行装修，将其中一、二层楼房作为餐厅对外经营，三至七层作为月租房对外经营。在租赁期内，经双方口头约定，陈承富同意将楼房的地下车库交给刘林使用，刘林同意将地下车库的租金冲抵陈承富八至九层住房水电费。合同签订后，刘林实际向陈承富缴纳租赁保证金68000元。自2016年3月18日刘林承租楼房后至2017年8月18日这段时间，刘林由于资金紧张，出现不按时缴纳、拖欠七个多月的租金现象。2017年12月1日，陈承富与刘林双方经结算协商，达成《房屋租赁合同补充协议书》，该补充协议主要内容为：一、乙方拖欠甲方租金额及给付方式：1、经结算，乙方从2016年3月18日至2017年8月18日止，拖欠甲方租金190000元。此欠款由乙方分期分批交付，即从2017年12月18日至2018年7月18日止共8个月，每月15日前还欠款20000元，2018年8月15日前还30000元，乙方必须还清拖欠甲方租金190000元。2、乙方今后必须严格依照原合同约定执行，履行支付租金义务，2017年12月30日前，乙方支付当月租金26000元给甲方，此后按月支付，直至2018年8月底止，此后的租金按原合同约定执行。二、乙方承诺：1、从乙方应交付租金之日起计算，5天内仍不支付交足租金给甲方，甲方有权单方终止合同（及协议），并收回租赁楼房的使用权，2、乙方已交付的保证金68000元归甲方所有，3、乙方在本租赁楼房内所有的投资一切设备无偿归甲方所有，乙方不得有任何异议。签订该《房屋租赁合同补充协议书》后，由于刘林不能按承诺依时缴付租金，2017年12月28日刘林给陈承富写下《关于履行房屋租赁合同补充协议书的承诺书》一份，承诺内容：一、承诺人承诺，在2018年2月15日前付清拖欠的81000元租金给陈承富后，再继续履行《房屋租赁合同补充协议书》所规定的条款，继续经营。二、若承诺人仍不按承诺内容进行兑现，承诺人愿意承担《房屋租赁合同补充协议书》规定的违约责任，放弃已经投资在本租赁楼房内的一至七层楼的一切财产，全部归属陈承富所有和使用，承诺人不得有任何异议。刘林立下承诺书后，于2017年12月20日付699元，22日付165元、600元，30日付1000元，31日付1000元、900元、400元，2018年2月20日付2000元、1000元，3月4日付1500元、3000元，以上共计12264元。2018年3月13日、15日先后转帐52000元、48000元，共100000元。2018年4月19日、26日、27日先后微信支付4000元、5000元、4000元，共13000元。2018年4月15日、17日先后手机银行支付10000元、20000元，共计30000元。此外先后提取现金48000元、16000元给陈承富的儿子，共计64000元。以上总共支付租金219264元。2017年12月1日经双方结算，自2016年3月18日至2017年8月18日止刘林欠陈承富租金190000元。加上自2017年8月18日起至2018年5月30日止应付的租金244400元，截止2018年5月30日止，刘林总共应付租金434400元，减去刘林已付租金219264元，刘林尚欠陈承富租金215136元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案双方争议的焦点是：一、刘林与陈承富双方租赁合同是否应当解除；二、刘林是否应当向陈承富支付拖欠的房租，其保证金如何认定；三、合同解除后，房屋如何退还的问题。一、关于刘林与陈承富双方租赁合同是否应当解除的问题。2016年3月18日刘林与陈承富之间签订的《房屋租赁合同书》，以及2017年12月1日签订的《房屋租赁合同补充协议书》，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性的规定，合法有效，对订立双方均具有法律约束力。本案刘林承租陈承富楼房期限为十年，即从2016年3月18日起至2026年3月18日止，然而，自承租的第二年起，刘林便无正当理由未支付或者迟延支付租金。2017年12月1日因拖欠租金问题，刘林与陈承富双方达成《房屋租赁合同补充协议书》，就解决拖欠租金问题达成协议，刘林承诺拖欠租金190000元，分8期支付，每月20000元，另外严格履行原合同每月租金26000元。刘林自与陈承富达成补充协议后，还是不能按时缴付租金。截止2018年5月30日止，刘林总共应付租金434400元，实际支付租金219264元，尚欠陈承富租金215136元，属于严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，刘林因拖欠租金，严重违约，陈承富据此要求终止2016年3月18日双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。刘林辩称已付清租金，不存在根本性违约，因证据不足，理由不充分，其抗辩意见一审法院不予采纳。二、刘林是否应当向陈承富支付拖欠的房租，其保证金如何认定的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈承富履行了出租人的义务，刘林应当向陈承富支付房屋租金义务。截止2018年5月30日止，刘林仍拖欠陈承富租金215136元，陈承富现要求刘林给付拖欠的租金，其余房屋租金计至交付房屋被之日止的请求，应当予以支付。刘林在与陈承富双方签订的《房屋租赁合同书》第四条关于履约保证金条款中约定：“1、乙方在合同签订时，向甲方一次性缴纳保证金78000元（实际上缴纳68000元），租赁期满后乙方未违反合同规定，甲方应全额退（不计利息）；2、若乙方不能按时缴纳租金或其它费用，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用，并通知乙方。”在双方签订的《房屋租赁合同补充协议书》第二条关于乙方承诺条款中第2项约定：“如果乙方不守信用，乙方已交付的保证金68000元归甲方所有。”该条款中，实际约定了保证金68000元如果违约可予以没收。但是上述的合同条款不是定金条款，陈承富要求按照惩罚则性质，主张定金权利，将保证金68000元判归自己所有，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，应对刘林所交付的保证金68000元纳入租金计缴。由此，截止2018年5月30日止刘林拖欠陈承富租金147136元，陈承富要求刘林给付拖欠租金150000元，应纠正为147136元。三、关于合同解除后，房屋如何退还的问题。2017年12月1日刘林在与陈承富签订的《房屋租赁合同补充协议书》第二条关于乙方承诺条款中第3项承认如果违约：“乙方在本租赁楼房内所有的投资一切设备无偿归甲方所有，乙方不得有任何异议。”并于同年12月28日写下《承诺书》，承诺如果再次违约，放弃已经投资在本租赁楼房内的一至七层楼的一切财产，全部归属陈承富所有权和使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋损的，承租人应当恢复原状”的规定，本案陈承富同意刘林对承租房屋进行装饰装修，在租赁合同解除时，应按双方协议处理。陈承富诉请刘林在陈承富楼房内所有投资设备无偿归陈承富所有，应是指形成附合的装饰装修物，未形成附合的装饰装修物可由刘林自行拆除处理。刘林抗辩陈承富通过收锁匙、贴公告、停水停电威胁方式逼迫刘林签订上述条款明显违法，认为上述条款无效，但又无法提供证据加以证实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘林的抗辩意见，因证据不足，一审法院不予采纳。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，刘林不经陈承富的同意，将所承租的楼房转租给她人黄小妹，其转租合同应为无效，陈承富可保留诉讼的权利。刘林以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外”的规定为抗辩依据，认为根据合同约定可以转租，黄小妹现已经合法经营，陈承富要求终止租赁合同缺乏依据，其抗辩意见不予采纳。综上，刘林与陈承富于2016年3月18日签订的房屋租赁合同，由于刘林的严重违约，致使合同双方无法继续履行，应予解除，终止履行，将房屋退还给陈承富。退还房屋时，已形成附合的装饰装修物不可拆除，未形成附合的装饰装修物可由刘林自行拆除处理。合同解除后，刘林应给付清拖欠的租金147136元，2018年6月1日至退还房屋之日止的租金仍按月租金26000元计付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除陈承富与刘林所签订《房屋租赁合同书》；二、合同解除后，限刘林在判决书发生法律效力后十五日内，对所承租陈承富徐闻县德新三路的楼房一至七层楼房内未形成附合的装饰装修物自行拆除处理，将所承租陈承富徐闻县德新三路的楼房一至七层交还陈承富；三、限刘林在判决书发生法律效力五日内，给陈承富付清房屋租金147136元，其余房屋租金自2018年6月1日计至交付房屋之日止。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由刘林负担。本院二审期间，刘林提交电费清单，拟证明租赁物所有电费由刘林代交，至今仍未结算的事实。经质证，陈承富认为刘林没有提交电费清单的原件予以核对，无法确认其真实性。租赁物的所有电费在双方签订补充协议时已结算，且上述证据不属于新证据。本案经审查认为，刘林提交的电费清单是复印件，没有提交原件予以核对，故本院不予采纳。本院二审期间，陈承富没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决关于“在租赁期内，经双方口头约定，陈承富同意将楼房的地下车库交给刘林使用，刘林同意将地下车库的租金冲抵陈承富八至九层住房水电费”及“加上自2017年8月18日起至2018年5月30日止应付的租金244400元，截止2018年5月30日止，刘林总共应付租金434400元，减去刘林已付租金219264元，刘林尚欠陈承富租金215136元”的事实认定缺乏充分的依据，本院不予确认。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，《关于履行房屋租赁合同补充协议书的承诺书》中载明，刘林在履行补充协议过程中，再次无法兑现补充协议所规定的债务。刘林只好再次（第三次）向陈承富提出请求，要求把履行补充协议给付租金时间推迟到2018年2月15日，刘林应付租金于2017年11月欠16000元，至2018年2月15日止，共欠陈承富租金人民币81000元。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人刘林的上诉理由和被上诉人陈承富的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于刘林是否尚欠租金的认定问题。首先，刘林和陈承富于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同书》约定，租金每月26000元，陈承富同意免除2016年3月18日至2016年5月1日的租金。在履约期间，由于刘林没有按照约定支付租金，双方于2017年12月1日经结算，确认刘林从2016年3月18日起至2017年8月18日止，共拖欠租金190000元。刘林上诉主张该190000元尚未扣除3个月免租期的租金。但刘林拖欠租金190000元，是经结算而来的，在双方已签字确认的情况下，刘林应举证证明尚欠的190000元租金没有扣除免租期间的租金，但刘林对此没有举证予以证明，故对其上述主张，本院不予支持。其次，刘林签订补充协议后，没有按照补充协议约定支付拖欠的租金，又于2017年12月28日出具承诺书，要求把补充协议约定租金的给付时间推迟到2018年2月15日，并写明应付租金于2017年11月欠16000元，至2018年2月15日止，共欠陈承富租金81000元，即在2017年8月19日至2018年2月15日期间所欠的租金为81000元。再次，按照合同约定，2018年2月16日至2018年5月31日的租金为89300元（26000元×3个月＋26000元÷30天×13天）。综上，截止至2018年5月31日，刘林应支付的租金为360300元（190000元＋81000元＋89300元），已支付租金219264元及保证金68000元，故刘林尚欠的租金为73036元（360300元－219264元－68000元）。一审判决认定刘林尚欠租金147136元不当，本院予以纠正。刘林上诉主张其帮陈承富代缴的水电费34552.2元应予扣除，但其提交的电费清单及自制的水电费支出表均不足以证明其帮陈承富代缴了水电费34552.2元，应承担举证不能的不利后果。二、关于应否解除涉案《房屋租赁合同书》的问题。合同约定，陈承富将位于徐闻县德新三路的楼房一至七层出租给刘林使用。刘林须按时交纳租金，否则陈承富有权单方解除合同。合同签订后，陈承富已将上述租赁物交付刘林使用，但刘林没有按照合同约定支付租金。在双方重新约定支付租金时间后，仍不按时支付，亦没有按照其承诺的时间支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条的规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。一审法院判决解除涉案《房屋租赁合同书》及刘林将上述租赁物返还陈承富合法有据，本院予以维持。三、关于是否遗漏诉讼主体的问题。黄小妹并非涉案租赁合同的相对方，与陈承富并无合同法上的权利义务关系，不属于必须参加诉讼的当事人。刘林以其已将涉案租赁物转租给黄小妹使用为由，上诉主张一审法院没有追加黄小妹作为第三人参加诉讼明显遗漏诉讼主体缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省徐闻县人民法院（2018）粤0825民初927号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省徐闻县人民法院（2018）粤0825民初927号民事判决第三项为：限刘林在本判决发生法律效力之日起十五日内向陈承富支付租金73036元及自2018年6月1日起至房屋交付之日止按月租金26000元计算的租金；三、驳回陈承富的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或返还房屋义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费3300元，由陈承富负担1674元，刘林负担1626元；二审案件受理费3300元，由陈承富负担1674元，刘林负担1626元。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈小红审判员  林 竹二〇一九年五月二十四日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。