安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终480号上诉人（一审原告）：董学梅，女，1977年12月2日生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩曼利，安徽亳乐律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：丁敏，女，1955年10月4日生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛媛，安徽金睿律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：亳州昊辉置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区希夷大道友阳花园门面房A1号楼2单元701，统一社会信用代码9134160058301186XU（1-1）。法定代表人：丁少辉，该公司执行董事。上诉人董学梅与被上诉人丁敏、亳州昊辉置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董学梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由丁敏承担。事实与理由：一、一审法院对本案部分事实认定不清。1、董学梅与亳州昊辉置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年8月20日，网上备案时间是2014年8月22日，一审法院查封案涉房屋的时间是2017年4月17日，查封时间在董学梅购买房屋及备案时间之后，应予以保护，不应当查封。2、一审法院认为“董学梅提供的付款凭证在案涉房屋买卖合同签订之前，不在合理期限内，不能证明其系为购买案涉房屋而支付的对价”是错误的。3、董学梅未能及时办理银行按揭手续及产权证的原因均不在董学梅，如果丁敏解除对案涉房屋的查封，银行就能顺利贷款，就可以正常办理不动产登记。二、一审法院适用法律错误。如果案涉房屋进行了网上备案登记，就不应当再适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定，案涉房屋也不应当予以预查封，更不应当予以查封。三、一审法院诉讼费收费标准过高。按照规定，本案纠纷应交纳诉讼费50元至100元。丁敏答辩称，董学梅对案涉房屋享有的民事权益不足以排除对案涉房屋的强制执行。《商品房买卖合同》网上备案只是房地产登记机构的行政管理行为，不具有物权效力。人民法院可以查封已经进行网上备案登记的房屋。原审判决适用法律正确，即使适用执行异议和复议规定第二十八条的规定，董学梅对案涉房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实，2014年8月20日，董学梅与亳州昊辉置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：亳州昊辉置业有限公司将其开发的位于亳州市谯城区希夷大道学府家园1#楼111铺房屋出售给董学梅，房屋建筑面积93.94平方米，总房价款975000元。买受人在签订合同时即向出卖人支付首期房款505000元，剩余房款470000元应在合同签订七日内办理银行贷款手续等。2014年8月22日，上述合同在亳州市房地产管理部门办理了网上备案手续。董学梅分别于2013年7月21日、2013年8月23日、2013年10月9日三次共支付亳州昊辉置业有限公司505000元，但未能办理银行贷款支付房款。丁敏与亳州昊辉置业有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年10月8日作出（2016）皖12民初3号民事判决，判决亳州昊辉置业有限公司偿还丁敏38000000元及利息。该判决生效后，丁敏向一审法院申请强制执行。该院于2017年4月17日作出（2016）皖12执61号执行裁定，查封了涉案房屋。董学梅作为案外人提出执行异议，该院于2017年7月20日作出（2017）皖12执异12号执行裁定，裁定驳回董学梅的异议请求。董学梅遂提起本案诉讼。一审法院认为，一、关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。该规定第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出的异议。第二十九条的规定是专指房地产开发企业商品房出售的特殊情形。而涉案房屋系房地产经营者亳州昊辉置业有限公司所开发的商品房，故本案应适用第二十九的规定。二、关于董学梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，董学梅虽就涉案房屋与亳州昊辉置业有限公司签订书面买卖合同，并在房地产登记机构办理了备案手续，但其提供的付款凭证在上述商品房买卖合同签订之前，且不在合理期限内，不能证明其系为购买涉案房屋而支付的对价；董学梅购买的系商业性质的房屋，其在诉状中自述“董学梅将涉案房屋装修后作为超市使用至今”也印证了这一事实，涉案房屋应认定为经营性用房，不属于用于居住的房屋。故董学梅主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，不予采信。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，判决：驳回董学梅的诉讼请求。案件受理费13550元，由董学梅负担。二审中，董学梅提供两份新证据，1、中国银行股份有限公司亳州分行出具的《证明》，2、亳州市房地产管理局出具的《证明》，拟证明未能为案涉房屋办理银行按揭贷款并非董学梅自身原因造成。丁敏对该两份证据的真实性不持异议，对合法性有异议。本院对该两份证据的真实性予以确认。双方当事人对一审法院查明的案件事实无异议，本院予以确认。二审中，董学梅向执行法院交纳剩余购房款47万元。本院认为，本案的争议焦点是董学梅是否享有足以排除案涉房屋强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法目的是保护作为消费者的购房人的权利，阻却享有工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，而第二十八条规定的是对一般不动产买受人的物权期待权的保护，目的是阻却普通金钱债权的执行。本案中，董学梅提起诉讼所要阻却的是普通债权的执行，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查。董学梅与昊辉公司签订案涉房屋买卖合同时间在丁敏申请一审法院查封案涉房屋之前。丁敏虽认为董学梅与昊辉公司之间的《房屋交付使用证明》不予认可，但无相反证据证明董学梅占有案涉房屋系在案涉房屋查封之后。二审中，董学梅已将剩余购房款交付一审法院执行。至于未办理过户登记原因，董学梅所举证据能够证明系因昊辉公司原因导致按揭贷款未能依约办理，致使案涉房产未能办理过户登记。综上，董学梅要求停止执行案涉房屋的上诉请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初154号民事判决；二、不得执行亳州市谯城区希夷大道学府家园1#楼111铺房屋。二审案件受理费13550元，由董学梅、丁敏各承担6775元。本判决为终审判决。审判长  汪绍平审判员  陶宝定审判员  廖永结二〇一九年五月二十一日法官助理赵晓利书记员孙慕瑶（代）