昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初5065号原告：潘丽敏，女，汉族，1990年11月25日出生，住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨元英、陈玉琴，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：刘英、朱原熠，云南云子宇靖律师事务律师，特别授权代理。原告潘丽敏与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨元英，被告浙滇公司的委托诉讼代理人刘英、朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；二、请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2016年7月2日起至房产证办理完毕为止），暂计至2018年7月10日违约金为人民币7380元；三、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买东盟森林小区组团第D03幢17层1703号房屋，位于昆明经开区洛羊街道办事处小洛羊社区居委会及呈贡县。签订合同后，原告按合同约定履行了义务。《商房购销合同》明确约定被告应于2016年7月1日前将原告所购的房屋产权证办理完毕，但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙滇公司答辩称：1、依照《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等规定，申请商品房产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，而根据《云南省建设工程竣工验收管理办法》等规定，竣工备案首先应获得规划等行政许可，《城乡规划法》第四十五条规定，未获规划核实意见的建设项目，不得组织综合验收，对此，答辩人必须遵守也无法改变，原告主张提交办证资料的诉讼请求因不满足法定条件而不能实现；2、本项目是“东盟商贸港”的住宅项目，规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定答辩人提交办证资料的条件在“项目整体竣工验收后若干个工作日”，被答辩人在项目整体验收未完成，约定办证条件未成就的情况下要求答辩人承担违约责任于法无据；3、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式阻止垃圾中转站建设，加之部分业主私搭乱建，导致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责理由；4、无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要属不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的责任；5、办理颁发产权证是产权登记机关的法定行政职权，答辩人的义务只能是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提交办证资料，是否受理、何时颁证，答辩人客观上无法掌控，原告主张违约金计算期限至获证之日没有任何依据；6、即使答辩人违约，违约责任本质是损失赔偿，除非原告方举证证明已造成实际损失，否则，不仅违约起算点难以确定，而且每天10元的违约金显然过高，依法应予调整免除。综上，答辩人没有违约行为，依法不应承担任何形式的违约责任。请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告提交的证据均具有真实性，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与潘丽敏（乙方）于2012年8月31日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买房屋，并对双方权利义务进行了约定。合同第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在2016年7月1日前，将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方在接房时未办理完毕以上手续的，甲方可顺延办证时间，且不承担违约责任。原告支付了全部购房款，并于2014年6月4日支付了产权登记费、产证代办费、配套费、维修基金等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案以致无法进行产权登记，不能成为免除合同约定办证义务的理由：垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的问题，此系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，故对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持；至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，即为合同约定的产权证办理完毕之日即2016年7月1日的次日；原告主张违约金计算至实际取得房屋产权证为止，但依照法律规定的办证流程及权限，被告并无办理不动产权证的行政权限，被告将办理不动产权证所需全部资料递交产权登记机关后即应当认定已经完成了协助办证的义务，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张的被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告潘丽敏支付自2016年7月2日起至被告向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日10元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告潘丽敏的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李兴辉二〇一九年五月十五日书记员  谭玲艳