广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1771号原告：王军，男，1975年11月23日出生，汉族，住广东省增城市。被告：广州市万卓置业有限公司，住所广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：陆文军，职务董事长。委托诉讼代理人:王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人:林嘉俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告王军与被告广州市万卓置业有限公司（以下简称“万卓置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告王军、万卓置业公司的委托诉讼代理人王煌、林嘉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房，应付原告总房款以1629534.00元为基数，按每日万分之二支付违约金自2018年10月1日自2019年6月15日止，违约金合计共83758.0476元整；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月16日，原告就购买位于万科尚城御府自编A2、S3栋第自编A2、S3栋幢3201号房〔以下简称“案涉房屋”）事宜与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售》〉（以下简称“《购房合同》”。合同约定，房屋总价款为1629534元，首付款819534元，剩余房款810000采取商业贷款按揭支付。2017年8月16日，原告与中国工商银行股份有限公司环城支行签订了《个人购房借款/担保合同》，并于2018年8月20日开始正式还贷。依据《购房合同》第十三条房屋交付之规定，被告应当在2018年9月30日以前将案涉房屋交付原告使用，但被告直到2018年12月28日才发出收楼通知原告收房，构成合同描述的逾期交房事实，另外，被告又于2019年1月15日在其官网APP《广州万科万客会》发出《A2A5A6A7A10栋整体卫生间升级改造通知》，施工周期3-4个月，造成无法正常收楼的事实。并附上被告加盖公章的《商品房交付使用通知书》、《广州万科万客会》、《A2A5A6A7A10栋整体卫生间升级改造通知》作为延期的有效力证据。根据原、被告签订的上述《购房合同》第十四条延期交房的违约责任第2条之规定：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起自实际之日止（即2018年10月1日~2019年6月15日止），每日按原告已付房价款0.02%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。截至今日，被告从未正式告知原告具体支付违约金金额及支付曰期，甚至被告完全无视合同约定，私自定下按3个月的租金7500元作为违约补偿（口头承诺），对于被告毫无诚信的态度，不按合同履行赔偿责任的行为，给原告造成极大的经济损失及精神伤害。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告万卓置业公司辩称，一、涉案房屋已经依据合同约定符合交付条件，被告已经依约向原告送达商品房交付使用通知书，原告应依约办理收楼手续。根据《广州市商品房买卖合同》（编号：201707158585，以下简称“合同”）第十五条约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》”。合同第十六条：“乙方应当接收到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。”合同附件七第十一条：“对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买家承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。”涉案房屋已经于2018年12月28日以前符合合同约定的全部交付条件。被告于2018年12月28日通知原告收房符合合同约定，原告应在指定时间内履行收楼的合同义务。原告未按时到场办理房屋交付手续违反了合同约定，其怠于接收房屋行为构成违约。被告已经遵守合同约定通知原告接收房屋，但是由于原告未在通知期限内收楼，不应由被告承担此后时间段的违约金。二、在房屋交付后，涉案房屋所在楼栋的整体卫生间升级改造属于被告为改善、提升客户居住适度而进行的优化项目。涉案房屋一直处于符合合同约定的交付标准。在房屋交付后，有住户反映：安装整体卫浴洁具后对卫生间防水存在疑虑。被告经研究后，对其所在楼栋的房屋卫生间升级改造能够解除业主担忧，提升客户居住的舒适度。被告现已经完成了涉案房屋的升级改造，亦会依据《商品房住宅质量保证书》履行保修义务。因此该等升级改造项目属于房屋交付完成后的优化升级行为，不构成延迟交付的违约事实。综上，涉案房屋已经具备交付条件，原告拒不履行收楼义务已经构成违约，恳请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：万卓置业公司以出让方式取得位于广州黄埔区亨元岗地块编号为2地号、2地号、2地号、4地号的地块的土地使用权，万卓置业公司在该地块上建设万科尚城御府商品房，该项目的《建设用地规划许可证》编号：穗规地证【2016】63号，《建设工程规划许可证》编号：穗规建证【2016】1615号，《国有土地使用权证》编号：粤（2016）广州市不动产权第00256033号，《建设工程施工许可证》编号：440112201610260101，《商品房预售许可证》编号为：穗房预（网）字第××号。2017年7月16日，万卓置业公司（甲方、卖方）与王军（乙方、买方）签订了编号为201707158585的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定乙方购买万科尚城御府自编A2、S3栋第自编A2、S3栋幢32层3201号房，房屋地址：黄埔区翠宇三街4号（自编A2、S3栋）3201房。该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑面积76.7594平方米，套内面积57.663平方米，共有分摊面积约19.0964平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28259.61元，总金额1629534元，首期款819534元自合同签订之日起（不超过5日）支付，剩余房款810000元应于2017年7月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。上述买卖合同签订后，王军依约交付首期购房款819534元，并按照万卓置业公司要求申请办理银行按揭手续，按照按揭方式支付购房尾款810000元，万卓置业公司对此予以确认。双方签署的买卖合同第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应在2018年9月30日以前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十五条工程质量保修：房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。2018年2月9日，案涉楼盘通过竣工环境保护验收；2018年5月30日，案涉楼盘完成供电；2018年6月22日，案涉楼盘取得规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2018年7月6日，案涉楼盘取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；2018年7月6日，案涉楼盘取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2018年7月10日，案涉楼盘取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》；2018年11月8日，案涉楼盘完成通邮；2018年11月12日，案涉楼盘燃气接通；2018年11月30日，案涉楼盘完成供水。至此，案涉房屋具备法定的收楼条件。年12月28日，万卓置业公司向王军发出《商品房交付使用通知书》，通知王军于2018年12月30日至2018年12月31日办理房屋交接手续。王军陈述称2018年12月30日前去对案涉房屋进行验收时，物业管理人员表示案涉房屋有瑕疵可以延期收楼，案涉房屋的天花板已经掉下来，但并没有提供证据证实，万卓置业公司对此亦不予认可。2018年12月30日，双方没有办理收楼手续。王军提供万卓置业公司于2019年1月22日出具的关于万科尚城Ａ2／Ａ5／Ａ6／Ａ7／Ａ10问题回复（以下简称回复）、于2019年1月15日在广州万科万客会网站发布的关于Ａ2／Ａ5／Ａ6／Ａ7／Ａ10整体卫生间改造通知（以下简称改造通知）、于2019年3月13日出具的关于尚城业主所提整体卫浴等八个人关注点的回复及附件（以下简称回复及附件），拟证明万卓置业公司系在交楼时间届满后发出，涉案房屋不具交付条件。对于王军上述证据，万卓置业公司均不予认可关联性，认为回复中只有第5点涉及王军的诉请，第5点中关于改造的理由及改造需要的时间，且在升级改造期间管理费是免除的，该回复中也明确Ａ2、Ａ5、Ａ6、Ａ7、Ａ10栋改造工程需三、四个月，并非单指王军的案涉房屋的改造时间；改造通知和回复及附件可以表明原告所在房屋已满足交付条件，卫浴升级改造并非交付条件不具备的改造。王军与王军与万卓置业公司确认王军于2019年5月17日对案涉房屋进行收楼。以上事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》、商品房交付使用通知书，逾期交楼天数日历表，关于万科尚城A2/A5/A6/A7/A10问题回复，关于A2/A5/A6/A7/A10整体卫生间改造通知，建设工程规划验收合格证及附件，建筑工程竣工验收报告，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，建设工程消防验收意见书，永久水表安装完毕证明书，广州市燃气输配及应用工程，客户受电工程竣工检验意见，通邮申请表，建设项目环境保护设施验收工作组意见，防空地下室建设意见书，住宅质量保证书住宅使用说明书，商品房交付使用通知书,万科尚城御府管理规约，涉案房屋照片及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，王军与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。王军依约履行了支付购房款的义务，万卓置业公司未按照合同约定的时间向王军交付符合交付条件的案涉房屋，依法应当承担违约责任。关于逾期交房的违约金。1.案涉房屋符合交楼条件的时间。王军认为，万卓置业公司于2018年12月28日才发出《商品房交付使用通知书》通知王军收房，构成合同约定的逾期交房事实。根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2018年9月30日前，案涉房屋所属工程已通过竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备供电、通邮等必要居住条件，在2018年11月8日满足了通邮条件，在2018年11月12日满足了供气条件，在2018年11月30日满足了供水条件。另外，万卓置业公司提交的《住宅质量保证书住宅质量说明书》载明：交付日期为2018年12月30日。案涉房屋符合合同约定的交付条件的日期为2018年11月30日，万卓置业公司自行选择通知房屋交付日期为2018年12月30日，是对自身权利的处分，应按自行通知的时间承担相应的法律后果。故本院认定案涉房屋符合交付条件的日期为2018年12月30日，本院支持王军要求万卓置业公司计算逾期交楼违约金的截止日期为2018年12月30日。2.万卓置业公司迟延交楼违约金。前述本院认定案涉房屋符合合同约定的交付条件的时间为2018年12月30日，万卓置业公司通知王军于2018年12月30日至同年12月31日办理房屋交接手续，没有按照合同约定的时间向王军交付案涉房屋，依约应当向王军支付逾期交付违约金；万卓置业公司迟延交楼的时间为2018年10月1日至2018年12月30日，依约其应当按照购房款总额的每日0.02%向王军支付违约金29657.52元（1629534元×0.02%×91天）。至于王军主张在案涉房屋符合交付条件后的逾期交房违约金，根据本案查明的事实，在2018年12月30日以前，案涉房屋所属工程已通过竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，符合双方在合同中约定的交房条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确实不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。可见，房屋主体结构质量不合格和房屋存在严重质量问题影响正常居住使用时构成购房者拒绝收楼的合理理由。因此，判断万卓置业公司是否应当承担2018年12月31日以后的逾期交房违约金的关键在于王军收楼时案涉房屋存在的质量问题是否严重影响其正常居住使用。而认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。本案中，王军提交《关于万科尚城A2/A5/A6/A7/A10栋业主所提问题的回复》、《关于尚城A2A5A6A7A10栋整体卫生间升级改造通知》拟说明案涉房屋存在厨房、卫生间洁具排水渗漏的质量问题。该等渗漏情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，属于房屋质量保修的范围。对此万卓公司也积极进行了整改、修缮工作。王军举证房屋存在的质量瑕疵不能证明严重影响其正常居住，亦未能举证证实房屋主体结构质量不合格，因此案涉房屋的质量瑕疵不应作为王军拒绝收楼的正当理由。王军在知道或者应当知道案涉房屋已经满足合同约定的交付条件后，一直没有办理收楼手续，系其自身原因造成的逾期收楼，王军要求万卓置业公司按照《商品房买卖合同》约定支付2018年12月31日以后的延期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第三款、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市万卓置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王军支付2018年10月1日至2018年12月30日的逾期交房违约金29657.52元；二、驳回原告王军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1894元，由原告王军负担1223元，被告广州市万卓置业有限公司负担671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  彭雪峰人民陪审员  臧玉林人民陪审员  李瑞卿二〇一九年五月三十日书 记 员  刘婉仪