广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初1196号原告：韦嘉泳，男，1982年7月8日生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告确认的送达地址为阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区七幢二楼，联系人黄婷婷。委托诉讼代理人：张丽明，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷婷，广东真智律师事务所律师。被告：阳江市优客易订公寓有限公司。住所地：广东省阳江市闸坡海滨西路1号首层。法定代表人：佘乐记。被告：佘乐记，男，1967年7月30日生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：梁海，男，1976年5月18日生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告韦嘉泳诉被告阳江市优客易订公寓有限公司（以下简称优客易订公司）、佘乐记、梁海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日受理后，依法适用简易程序进行审理，后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦嘉泳的委托诉讼代理人黄婷婷到庭参加了诉讼；被告优客易订公司、佘乐记、梁海经本院公告送达开庭传票，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦嘉泳向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告优客易订公司于2018年5月2日签订的《租赁合同》（2019年1月1日至2019年4月30日租金总额为5920元）；二、判令被告优客易订公司立即返还房屋给原告；三、判令被告优客易订公司支付从2018年8月1日起计至被告交还房屋之日止的租金给原告（暂计至2018年12月31日的租金为7400元）；四、判令被告优客易订公司支付违约金18500元给原告；五、判令被告优客易订公司支付使用房屋所产生2018年10月至2019年1月的物业水电费595.7元；六、判令被告佘乐记、梁海对上述第三、四、五项诉讼请求承担连带赔偿责任；七、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年5月2日，原告与被告优客易订公司签订了《租赁合同》，约定原告将其所有的阳江市闸坡镇海滨路6号海陵岛山海湾一期B区公寓式酒店B3幢408房出租给优客易订公司，该房屋建筑面积48.31平方米，房款为人民币370000元，并授权优客易订公司就标的客房统一出租经营。双方约定合同期限为一年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止，年租金总额为人民币17760元；结算方式为：按月交付租金，每月10日前交付；收到房后三天内，优客易订公司付给原告一个月租金人民币1480元作为押金及一个月租金人民币1480元，结算到原告指定的银行账号。合同签订后，原告已于2018年5月2日交房给优客易订公司，但优客易订公司仅支付了5月份至7月份租金后，8月份开始没有依约支付相应租金。根据《租赁合同》第三条第二款被告未按照合同约定支付款项“逾期超过15天，甲方有权解除合同。乙方须按甲方购买该房屋总房价（按发票价）的5%支付违约金。”的约定，原告认为被告优客易订公司的行为已构成违约，经原告多次催讨，优客易订公司均以经营不善无力偿还为由拖欠租金，且其尚未结清与原告的债务问题便私下申请简易注销，企图逃避债务，严重损害了原告的合法利益。另外，被告佘乐记系优客易订公司的一人股东，根据《公司法》和其司法解释的相关规定，被告佘乐记应当对优客易订公司的债务承担连带清偿责任。被告梁海作为优客易订公司的实际经营者，其承诺承担优客易订公司的全部债务，也应当对优客易订公司的债务承担偿还责任。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，盼判如所请。被告优客易订公司、佘乐记、梁海均没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：被告优客易订公司于2018年3月27日经工商部门核准成立，属有限责任公司（自然人独资），经营范围为旅业服务、酒店管理、房屋租赁服务等，股东为佘乐记。2018年5月2日，原告（作为甲方、出租方）与被告（作为乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：甲、乙双方遵循平等、自愿、诚实守信的原则、并在相关法律法规基础上，建立互利共赢的合作关系，同意签订本委托经营管理协议。一、甲方将阳江市闸坡镇海滨路6号海陵岛山海湾一期B区公寓式酒店B3幢408房，建筑面积48.31平方米（建筑面积以房产证为准），房款为人民币370000元（房款以购房发票为准，不含滞纳金和违约金）的物业委托给乙方经营管理。现甲乙双方经协商一致，就甲方向乙方出租标的客房,并授权乙方就标的客房统一出租经营等事宜,在平等、自愿的基础上签订以下条款,并共同遵照执行,乙方应遵守该房屋所在小区各项管理规定,服从物业服务公司的管理。另未经甲方书面同意,不得擅自改变或兼营其他行为；二、托管期限为一年，2018年5月1日起至2019年4月30日止，本合同有效期内,甲乙双方不得以任何非约定或法定的理由解除本合同,甲方不得要求将标的客房自住或者收回标的客房,合作期限届满后,如甲方有意将标的客房继续出租的,同等条件下乙方享有优先承租权,需提前两个月告知甲方；三、业主收益及结算方式：1、业主年收益（税后）：业主购房房款（按发票价）×4%，按实际房号方向位置决定，年租金总额为人民币17760元；2、结算方式：按月支付租金，每月10日前支付，收房后三天内支付一个月押金，一个月租金，月收益计算方法：年收益17760元÷12个月=1480元；结算到甲方指定的银行账号，逾期超过15天，甲方有权解除本合同。乙方须按甲方购买该房屋总房价（按发票价）的5%支付违约金；四、双方权利义务：1、甲方权利义务：（2）在本合同有效期内，甲方将房门钥匙和房卡交给乙方保管，为保证旅客服务质量，甲方未经乙方同意的情况下不得进入房间,甲方不得将该房屋另行岀租给第三方,甲方不得擅自干涉乙方对标的客房的经营管理,以上情况一经发现,甲方负全责并当支付年租金5%的违约金给乙方作为补偿。由于一方(违约方)不履行协议规定的义务,或者严重违反协议规定,造成无法继续履行协议,即视为违约。守约方有权要求继续履行合同,也有权向违约方索赔违约造成的一切损失,并有权终止协议；2、乙方权利义务：（1）乙方因使用该房屋所发生的一切税费(包括甲方政府税费租赁所得税),物业管理费,易耗品成本,能源成本(水费、电费),三网费用,人力资源成本,客房维护费用,日常管理费用,洗涤成本,酒店推广成本,停车场车位使用费，垃圾处理费,治安管理费,其他经营活动产生的费用等并由乙方承担,乙方应按照有关部门及管理者规定的收费标准按时缴纳,并由乙方承担延期付款的违约责任；（5）乙方因使用该房屋所发生的一切债权债务关系由乙方自行承担,所产生的一切民事、行政、刑事责任由乙方独自承担。若造成甲方权利受限制或发生其他不利后果的,甲方有权向乙方追究违约责任及相关经济损失；八、提前终止本合同或合同期满，乙方不再代管该房屋，应按接受时的标准（容许相应的折旧的状况下，不可正常使用除外）将该房屋移交甲方。如人为破坏产生一切费用由乙方承担；等等。签订上述合同后，原告于2018年5月2日向被告优客易订公司交付了涉案房屋，但被告优客易订公司仅支付了2018年5月份至7月份的租金共4440元，没有支付押金，从2018年8月份开始没有依约支付相应租金，原告多次催讨无果，遂诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告主张因合同履行期限届满，双方的合同关系已经终止，故不再需要解除双方的租赁合同，现申请撤回第一项诉讼请求。另查明，2018年11月18日，被告梁海出具一份《声明书》，主要载明：本人梁海（公民身份号码：），现就阳江市优客易订公寓有限公司（以下简称优客公司）与各业主的房屋租赁合同纠纷作出以下声明及承诺：一、优客公司的对外债务全部由本人梁海独资承担，与优客公司原投资人和现投资人无关。二、本人承诺在2018年12月31日前一次性付清优客公司拖欠所有业主的租金（未退房的计至12月）以及因此产生的诉讼费和律师费，并多支付一个月租金作为违约补偿；若本人没有依约在2018年12月31日前付清上述债务，则按照法院生效判决支付所有款项。等等。再查明，坐落于阳江市闸坡镇海滨××路××海湾××区公寓式酒店××房房地产的所有权人为原告韦嘉泳，购买价款为370000元。原告已代被告优客易订公司缴纳涉案房屋拖欠的2018年10月至2019年1月的物业管理费和水电费共595.7元。以上事实，有原告提供的企业机读档案登记资料、身份证复印件、租赁合同、山海湾业主收楼验收登记表、购房发票、房地产权证、注销公告信息、全体投资人承诺书、核准变更登记通知书、股东（发起人）出资情况、声明书、常住人口信息表、收据、中国建设银行客户回单等证据及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自义务。签订合同后，原告已经按合同约定履行了交付房屋的义务，但是被告优客易订公司仅支付了2018年5月份至7月份的租金后，从2018年8月份开始没有依约支付相应租金，自2018年8月1日起至2018年12月31日止，尚欠租金7400元（1480元×5个月），被告优客易订公司的行为已经构成违约。合同约定的履行期限为2018年5月1日起至2019年4月30日止，至本案第一次开庭时即2019年5月14日，双方签订的《租赁合同》的合同履行期限已经届满，合同已经自动解除。现原告请求被告优客易订公司返还涉案房屋给原告及请求被告优客易订公司按约定的租金标准即1480元/月支付自2018年8月1日至返还房屋时止的租金（其中2018年8月1日至2018年12月31日的租金共7400元，从2019年1月1日起至被告返还房屋时止的租金按1480元/月的标准计算），合法合理，本院均予以支持。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第四条“2、乙方权利义务：（1）乙方因使用该房屋所发生的一切税费(包括甲方政府税费租赁所得税),物业管理费,易耗品成本,能源成本(水费、电费),三网费用,人力资源成本,客房维护费用,日常管理费用,洗涤成本,酒店推广成本,停车场车位使用费，垃圾处理费,治安管理费,其他经营活动产生的费用等并由乙方承担,乙方应按照有关部门及管理者规定的收费标准按时缴纳,并由乙方承担延期付款的违约责任”的约定，上述费用应由被告承担，因原告已代被告优客易订公司缴纳涉案房屋拖欠的2018年10月至2019年1月的物业管理费和水电费共595.7元，现原告请求被告支付上述代缴的物业管理费和水电费共595.7元，合法合理，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《租赁合同》第三条第二款“逾期超过15天，甲方有权解除本合同。乙方须按甲方购买该房屋总房价（按发票价）的5%支付违约金”的约定，原告请求被告优客易订公司支付违约金18500元（370000元×5%），理据充分，本院予以支持。关于被告佘乐记是否应当对上述租金、物业管理费水电费、违约金债务承担法律责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告佘乐记作为被告优客易订公司的独资股东，不能证明公司的财产独立于自己的财产，故被告佘乐记应对被告优客易订公司的上述租金、物业管理费水电费、违约金债务承担连带清偿责任。关于被告梁海是否应当对上述租金、物业管理费水电费、违约金债务承担法律责任的问题。被告梁海出具《声明书》称被告优客易订公司的对外债务全部由被告梁海承担，故原告请求被告梁海对上述租金、物业管理费水电费、违约金债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。被告优客易订公司、佘乐记、梁海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市优客易订公寓有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于阳江市闸坡镇海滨西路1号海陵岛山海湾一期B区公寓式酒店B3幢408房房地产返还给原告韦嘉泳；三、限被告阳江市优客易订公寓有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（其中2018年8月1日至2018年12月31日的租金共7440元，从2019年1月1日起至被告返还上述房屋时止的租金按1440元/月的标准计算）给原告韦嘉泳；四、限被告阳江市优客易订公寓有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月至2019年1月的物业管理费、水电费共595.7元给原告韦嘉泳；五、限被告阳江市优客易订公寓有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金18500元给原告韦嘉泳；六、被告佘乐记对上述判决第三、第四、第五项确定的债务承担连带清偿责任；七、被告梁海对上述判决第三、第四、第五项确定的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费594元，由被告阳江市优客易订公寓有限公司负担，被告佘乐记、梁海连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  梁菲菲人民陪审员  林诗影二〇一九年五月二十七日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。