文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初842号原告：范琴。委托代理人：谈永生，江苏永德律师事务所律师。委托代理人：朱丽叶，江苏永德律师事务所律师。被告：张磊。委托代理人：施金林，苏州市吴江区横扇法律服务所法律工作者。第三人：苏州邦雅房产经纪有限公司。法定代表人：范雅娟。本院于2019年1月11日立案受理了原告范琴与被告张磊、第三人苏州邦雅房产经纪有限公司（以下简称邦雅房产）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员张松海适用简易程序于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告范琴的原委托代理人孙晓伟、被告张磊的委托代理人施金林、第三人邦雅房产的法定代表人范雅娟到庭参加诉讼。后因案情复杂本案转为普通程序审理，由审判员张松海担任审判长、人民陪审员蔡丽琴、吴卫群组成合议庭于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告范琴变更委托诉讼代理人朱丽叶、被告张磊的委托诉讼代理人施金林、第三人邦雅房产的法定代表人范雅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范琴向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告向原告返还定金50000元及逾期利息损失（自起诉之日起以50000元位基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算知定金实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由为：原告通过网上房屋销售平台关注到第三人邦雅房产挂牌销售位于苏州市吴江区房屋的信息，原告委托第三人就购买涉案房屋事宜签订房屋买卖（居间）合同，合同签订时原告方交付被告定金50000元，且被告于当日向原告出具收条，并承诺可以办理房屋过户手续。但原告事后才得知涉案房屋产权并未归属被告名下，被告不具备出让条件，被告隐瞒房屋产权事实，无权代表房屋实际产权人与原告签署房屋买卖（居间）合同，加重了原告房屋过户的风险和负担，合同目的无法实现，故被告收取原告的50000元定金应当予以返还。被告张磊辩称：1、原告单方面且在没有任何理由的情况下，终止房屋买卖合同，是一种违约行为，其承担违约责任；2、原被告双方等所签订的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋系开发商绿地集团给被告用来抵工程款的，原告对案涉房屋的状态是知情的；3、原告诉被告退还订金5万元其事实不清，依据不足；4、本案诉讼费由原告承担。第三人邦雅房产辩称：根据房屋买卖合同第六条第五段“甲乙任何一方…付双方中介费均由违约方承担”，中介费合同上是6000元实际上是12000元，因为是双方的中介费，我方需要由违约方承担，要求在本案中一并处理。原告通过网络联系我问绿地公寓，我当时告知她有过户的房子，有工程款抵的房子，让原告自己选择，原告因工程款抵的房子比较便宜就选了工抵房。绿地开发商要求注册公司才能购买案涉房屋，我在签订合同时已经告知原告。本院经审理认定事实如下：2018年10月8日，张磊作为售房人（甲方）、范琴作为购房人（乙方）与邦雅房产作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》（No.1805646），主要约定：1、甲方同意将本人坐落在苏州市吴江区的房屋出售给乙方。建筑面积：57.84平方米，甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋以充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；2、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币陆拾叁万元整；3、甲乙丙三方签订本合同时，乙方需向丙方缴纳中介信息服务费人民币陆千元整；4、乙方于2018年10月8日向甲方交付定金人民币伍万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方；5、甲方承诺包更名，更名产生的费用由甲方承担，因乙方需临时办理注册公司，所以甲方同意等乙方到2018年10月31日前后办理更名，甲方的五方合同更名为乙方公司名下后，乙方付给甲方￥480000（肆拾捌万元整）的房款；6、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其它费用由违约方承担；7、剩余拾万元房款，乙方在甲方通知跟绿地开发商签订购房合同后，当天付给甲方。该《房屋买卖（居间）合同》乙方范琴签字系由任明宏代签。2018年10月8日，张磊向范琴开具了收款收据，载明：“今收到范琴买方订金￥5万元整以实际到账为准”，该收款收据上张磊在开票人处签字并加盖了“吴江滨湖新城A4-3项目部”章。另查明：2019年3月25日，范琴出具情况说明确认《房屋买卖（居间）合同》上“范琴”的签字系范琴委托任明宏代签的。庭审中，被告张磊的委托代理人陈述：案涉房屋已于2019年1月4日出售给案外人。庭审中，第三人邦雅房产陈述：在《房屋买卖（居间）合同》签署时案涉房屋系归属于开发商绿地集团，但绿地集团用该房抵作工程款给了被告张磊。经本院释明，第三人邦雅房产表示放弃对居间费的主张。以上事实，有原告范琴提供的《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《房屋买卖（居间）合同》系原、被告及第三人真实意思表示且未违反法律规定，故该合同依法成立并生效。原告范琴主张案涉房屋已经出售给他人，合同无法履行要求解除案涉《房屋买卖（居间）合同》，被告张磊也于庭审中陈述该房屋已出售给他人，案涉《房屋买卖（居间）合同》的合同目的无法实现，故对原告范琴要求解除案涉《房屋买卖（居间）合同》的请求本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告范琴主张要求被告返还其已付订金50000元的诉讼请求本院予以支持。根据《房屋买卖（居间）合同》合同中“办理更名”、“跟绿地开发商签订合同”等表述结合第三人邦雅公司的陈述可以推断原告在签订《房屋买卖（居间）合同》时对案涉房屋的权属状态是明知的，故对原告范琴要求被告赔偿逾期利息损失的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告范琴、被告张磊及第三人苏州邦雅房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》（No.1805646）。二、被告张磊返还原告范琴订金50000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告范琴的其他诉讼请求。如果被告张磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告张磊负担，并于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  张松海人民陪审员  蔡丽琴人民陪审员  吴卫群二〇一九年五月二十四日书 记 员  邱清颖附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。