广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4495号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒙一秋，男，1963年8月1日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈再明，男，1982年6月13日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区，现住广东省广州市黄埔区。委托代理人：倪艳，系陈再明的妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪艳，女，1984年10月19日出生，汉族，身份证住址：四川省三台县。上诉人蒙一秋因与被上诉人陈再明、倪艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蒙一秋上诉请求判令：1、撤销原审判决第二、四项，将本案发回重审或依法改判。2、蒙一秋支付的15000元中介费由陈再明、倪艳承担。3、本案一、二审全部诉讼费由陈再明、倪艳承担。事实与理由如下：一、原审认定陈再明、倪艳的违约并不构成根本违约，是适用法律错误。其一，所谓根本违约，是指合同一方当事人的违约行为导致合同相对方签订合同的目的落空。《存量房买卖合同》约定，买方逾期付款或不能按时履行合同约定的其他义务，超过30天，卖方有权解除合同。即不超30天，属一般违约，超过30天，属于根本违约。前者只能要求支付违约金，后者还能单方面解除合同。其二，签订合同时，蒙一秋已表明出售唯一现住房是为了有足够资金建房。然而，陈再明、倪艳为了省下五万元的税款，擅自严重延期过户达52天，严重违反合同约定。而对于蒙一秋多次在微信上提出的延期办理过户手续不要超过30天，首期房款先支付，违约金也要计算的合理要求，陈再明、倪艳置之不理，最终导致蒙一秋在近三个月的时间未获得任何房价款，进而导致蒙一秋没有足够资金去换取看中楼房，只能大屋换小屋，电梯房换楼梯房，还要补差价近好几十万元。原审法院认定陈再明、倪艳延期办理过户手续逾期付款仅构成一般违约，却又认定蒙一秋解除合同合法合规，明显自相矛盾；二、原审判令蒙一秋将30000定金退还陈再明、倪艳，明显违反定金法则，属适用法律错误。定金不同于普通房价款，买卖合同解除后，房价款应退给买方。根据相关法律法规规定，如买方违约，则无权要求退回定金。如卖方违约，则双倍退还定金；三、蒙一秋支付的15000元中介费应由陈再明、倪艳承担，原审不支持，属适用法律错误。《广州市存量房买卖合同》(网签)第七条第3款约定，合同被解除的，违约方应代守约方支付中介费。中原地产公司的《告知书》写明：如你签署合同后违约，合同另一方的中介费由你支付。这都是行规；四、原审认定陈再明、倪艳“在交易过程中亦表达了可以给予赔偿的意愿”，亦属于认定事实错误。事实上，合同由2016年11月27日签订到2017年2月17日解除，陈再明、倪艳从未表达过愿意赔偿的意愿。相反，通过微信和面谈，蒙一秋多次要求陈再明、倪艳先支付首期房款或答应支付违约金，陈再明、倪艳均拒绝，不承认违约的事实。合同解除后的2017年2月21日，陈再明、倪艳才打来电话，愿意推迟2、3个月，甚至半年入住，换取蒙一秋同意过户。被上诉人陈再明、倪艳答辩称：其一，不认可蒙一秋的上诉理由，陈再明、倪艳没有构成根本违约，是蒙一秋单方解除合同导致合同无法继续履行。在蒙一秋提出解约前，为达成合同目的，陈再明、倪艳积极主动与其沟通协调。其二，关于是否违约的问题。原审判决提到陈再明、倪艳存在违约情况，但双方签订的合同第三页第三条第二款约定，陈再明、倪艳获得银行还贷书五个工作日内与蒙一秋共同前往房管部门办理交易过户递件手续，蒙一秋认为陈再明、倪艳五个工作日内没有办理构成违约，明显不符合同约定。其三，根据网签合同约定由陈再明、倪艳支付中介费，其中并未提到蒙一秋需支付中介费。其四，蒙一秋在原审法院另案起诉陈再明、倪艳要求赔偿迟延履行义务违约金，而在本案中上诉请求撤销原审给付定金的判项，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条有关只能选择约定违约金条款或定金条款的规定。陈再明、倪艳于2018年7月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、蒙一秋发出的《解除合同的通知》无效；2、陈再明、倪艳依法行使合同解除权；3、蒙一秋双倍返还购房定金60000元；4、由蒙一秋承担陈再明、倪艳支付的房屋买卖中介费用24750元；5、由蒙一秋承担陈再明、倪艳支付的贷款按揭手续费2500元；6、蒙一秋赔偿违约金165000元；7、本案诉讼费用由蒙一秋承担。经原审法院释明定金与违约金不能并用，陈再明、倪艳明确其主张双倍返还定金，并撤回第6项关于违约金的诉讼请求。蒙一秋向原审法院反诉请求判令：1、解除蒙一秋与陈再明、倪艳签署的《存量房买卖合同》；2、陈再明、倪艳依《存量房买卖合同》第八条、第十六条第二款约定，向蒙一秋支付总房价款百分之十的违约金165000元；3、陈再明、倪艳向蒙一秋支付中介费用15000元；4、本案的诉讼费用由陈再明、倪艳承担。原审法院经审理查明：2016年11月27日，蒙一秋（甲方、卖方）与陈再明、倪艳（乙方、买方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将位于黄埔区××房的房产（下简称涉案房屋）售予乙方，建筑面积为85.22平方米（以房产证面积为准），房屋类型（使用性质）为住宅。第二条计价、价款：涉案房屋按整套出售并计价，总成交价为165万元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用。第三条付款：甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。甲乙双方一致同意由乙方按下述第2项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。2.按揭付款，（1）签订本合同时支付3万元作为定金。（2）首期楼款（含定金）50万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。（3）115万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第四条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。第五条产权转移登记：甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记。2.其他方式：按本合同有关规定执行。第六条税费缴交：1.甲乙双方按乙方承担全部税费的方式缴付税费。2.税费最终以相关政府部门的确认数额为准。签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按全部由乙方承担的方式缴付。第八条交易不成的违约责任：1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第九条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。第十条逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条迟延办理产权登记的违约责任：如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列第2种方式处理：2.其他：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。第十二条单方解除权的行使：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十三条免责条款：本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同当事人无须承担违约责任。第十六条其他约定：2.甲乙双方同意委托中原地产公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。4.乙方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。2017年11月27日、11月30日，陈再明、倪艳分别向蒙一秋支付购买涉案房屋的定金1万元、2万元，共计3万元，蒙一秋出具了相应的《收款收据》。2016年12月1日，蒙一秋（甲方、卖方）与陈再明、倪艳（乙方、买方）、中原地产公司（丙方、房地产中介服务机构）三方就买卖涉案房屋签订了编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》（下简称网签合同），网签合同与《存量房买卖合同》的各项约定基本一致。网签合同第七条第1款约定，丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当按照咨询及中介服务费确认书的约定向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付中介服务费0元整，乙方应向丙方支付中介服务费24750元整；第3款约定，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；第4款约定，中介服务费金额应以咨询及中介服务费确认书为准。银行同意贷款后，中介通知陈再明、倪艳和蒙一秋已在房管部门预约了2016年12月30日办理过户递件手续，陈再明、倪艳表示因其本来持有的首套房（下简称旧房）的过户手续尚未办好，需要推迟至2017年2月再办理涉案房屋的过户递件手续。2016年12月30日，各方均没有前往房管部门。陈再明、倪艳于2017年1月23日办妥旧房的过户手续后，中介再次预约2017年2月23日办理过户递件手续，但由于陈再明、倪艳与蒙一秋就延迟过户是否获得了蒙一秋同意，陈再明、倪艳是否需要支付相应违约金等事由未能达成一致意见，最终涉案房屋未能交易成功，因而成讼。原审庭审中，双方当事人均确认银行同意贷款的时间为2016年12月28日。关于推迟过户时间的原因，陈再明、倪艳陈述称由于其是换房，其的旧房也需要过户涂销，那边的手续还没有完全办好，若办理涉案房屋的过户会导致涉案房屋交易的契税费用增加；蒙一秋确认该陈述属实。陈再明、倪艳还陈述称其于2017年1月23日办妥旧房的过户手续，但由于房管部门的过户预约已经排期到春节之后了，而且需要由中介进行操作，因此没有在办妥旧房过户手续后立即办理涉案房屋的过户手续。陈再明、倪艳陈述其在2017年5月底另行购买了房屋；蒙一秋陈述涉案房屋仍在其名下，因为涉案房屋办理了网签不能出售，且涉案房屋是其唯一住房。陈再明、倪艳提交了涉案房屋交易微信群的聊天记录，蒙一秋对该聊天记录的真实性予以认可。微信聊天记录显示：2016年12月28日，陈再明说“12月22日的时候我已电话告知秦先生，我这边手上的那套房子在过户的时候中介交错资料，导致要重新提交资料，延迟到年后2月份才能办完过户。因此现在这套房子过户也需要顺延至年后。蒙先生，请问秦先生之前是否及时通知到你这边？”；蒙一秋说“我知道”；按揭专员说“那你们业客双方知道情况，那我就要取消30号过户号”；陈再明说“好的，我们年后2月份再办理过户手续，谢谢！具体时间要看那边过户情况。有什么进度，我会第一时间在这个群里通知大家”；中介工作人员说“陈生你现在是可按正常交易榕景园这房子的，因年后政策有可能致变，这点你们双方要知悉”；陈再明说“现在交易我要交3%的税，算下来多给好几万”；按揭专员说“业客双方都没问题就可以”；蒙一秋说“我只能说，无奈啦”。2016年12月29日，蒙一秋说“@陈再明，秦生，过户手续因买方的原因可以延迟一个月办理，但首付不应该同时延迟，因为本人也需要购房，也需要支付定金、首期款”；中介工作人员说“多沟通，相互谅解”；陈再明说“已经跟蒙先生沟通过，还望相互理解，谢谢！”；2017年1月24日，陈再明说“秦先生，如果约好了，请及时通知一下，我们好确定年后回广州的时间，谢谢！”；按揭专员说“2月底吧”“2017-2-23”“暂定”“这天”“下午2点过户”；陈再明说“我这边没意见，我这边还需要提供什么资料？”；……蒙一秋说“我必须取得首期房款，并且取得按合同约定应该取得的由一月一日起算的，每日万分之五的违约金后，我才可能去递件。”“延期一个多月，我损失惨重，看好的好几套房先后被人抢了，因为我不敢，也无法给定金签买卖合同。”。2017年2月6日，应陈再明、倪艳邀约，陈再明、倪艳、蒙一秋以及中介人员当面对涉案房屋过户事宜进行协商，但并未达成一致意见。2017年2月17日，应中介邀约，各方再次碰面，碰面后蒙一秋向陈再明、倪艳送达一份《解除合同的通知》，主要内容为：双方于2016年11月27日订立了《存量房买卖合同》，约定蒙一秋将涉案房屋售予陈再明、倪艳，同时约定陈再明、倪艳应在该合同订立后5个工作日内办妥银行按揭贷款的申请手续，银行同贷后5个工作日内双方一起到房管部门办理交易过户的递件手续，在取得房地产交易中心收缴证件收据当天，陈再明、倪艳应向蒙一秋支付50万元的首期房款，余款115万元，待办妥他项权利登记后，由银行代行支付。逾期付款的，按未付房款的每日万分之五支付违约金，逾期30天以上的，卖方有权解除合同。事实上，本来双方约定好银行同贷后的2016年12月30日一起前往房管部门办理递件手续的，按理蒙一秋当天即可收到50万元首期房款，但由于陈再明、倪艳的原因，取消了那天的递件约定。尽管当时蒙一秋表示理解和无奈，但从未表示过可以免除陈再明、倪艳违反该合同任何一条约定的责任。换句话说，2017年1日30日前蒙一秋取得首期房款及其违约金，交易仍将继续，否则，蒙一秋有权解除合同。如今，陈再明、倪艳重新邀约蒙一秋于2017年2月23日前往办理过户的递件手续，但逾期付款足足达到55天，而且逾期责任完全归责于陈再明、倪艳。该合同订立后88天（距约定全部交易手续应当完成的90天仅差两天），蒙一秋都未拿到任何房款，为维护自身合法权益，经再三考虑，蒙一秋决定与陈再明、倪艳解除该合同，后事可以商量解决。陈再明、倪艳确认收到该《解除合同的通知》，但主张其并不存在违约行为，蒙一秋无权单方解除合同。陈再明、倪艳向原审法院提交了《敦促阁下办理交易过户手续的通知》及快递单、《敦促阁下继续办理交易过户手续的通知》及快递单，拟证明其于2017年2月25日、2017年4月2日两次书面敦促蒙一秋继续履行合同，要求蒙一秋办理涉案房屋的过户递件手续；还向原审法院提交了一份陈再明银行账户的《借记卡账户历史明细清单》，拟证明其归集资金积极履约。陈再明、倪艳主张其为涉案交易支付了房屋中介费24750元以及按揭手续费2500元，并向原审法院提交了一份《咨询及中介服务费确认书（买卖）》、两份《广东增值税电子普通发票》以及一份支付宝转账电子回单。其中确认书的主要内容为陈再明、倪艳确认经中原地产公司独家提供咨询及中介服务，成功签订涉案房屋的《存量房买卖合同》，为此其同意支付24750元予中原地产公司作为咨询及中介服务费；两份发票显示购买方均为陈再明、倪艳，销售方均为中原地产公司，应税劳务、服务名称均为中介费，备注栏均记载为承购涉案房屋的中介费，开票日期分别为2016年11月30日、2017年3月10日，金额分别为19800元、4950元；电子回单显示倪艳于2016年11月29日向汇瀚顾问公司转账2500元，摘要一栏记载“按揭手续费”。蒙一秋主张其为涉案交易支付了中介费15000元，并向原审法院提交了一份《告知书》和两份《广东增值税电子普通发票》。其中《告知书》第七点服务内容及收费标准记载：中原地产公司向蒙一秋提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同、达成交易，蒙一秋需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以蒙一秋签署的咨询及中介服务费确认书为准，或以三方约上注明的金额为准。如蒙一秋签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费（如有）需由蒙一秋支付。另外，中原地产公司自蒙一秋转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。两份发票显示购买方均为蒙一秋，销售方均为中原地产公司，应税劳务、服务名称均为中介费，备注栏均记载为出售涉案房屋的中介费，开票日期分别为2016年11月29日、2016年11月30日，金额分别为5000元、10000元。原审法院认为：陈再明、倪艳与蒙一秋签订的《存量房买卖合同》以及陈再明、倪艳与蒙一秋、中原地产公司签订的网签合同，均是各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应诚信履行。本案的争议焦点为《存量房买卖合同》第三条第2款第（2）项以及第十条应如何理解，即导致合同解除的违约方。陈再明、倪艳认为依据第三条第2款第（2）项，即便未在银行同贷后5个工作日内办理过户递件手续，只要在合同签订90天内完成过户手续则不属于违约，且由于蒙一秋单方解除合同，根据第十条的规定蒙一秋应在10日内将已支付的房款退还给陈再明、倪艳；蒙一秋认为第三条第2款第（2）项约定的“银行同贷5个工作日内办理过户递件手续”与“合同签订90天内完成过户手续”是递进关系，没有满足第一个条件已构成违约，且首期楼款应在办理过户递件手续当天（即第一次预约办理时间2016年12月30日）付清，逾期超过30日未付则根据第十条的规定，蒙一秋有权解除合同且不需要退还定金。对此，原审法院评析如下：首先，在二手房买卖合同关系中，买方的基本义务为按照约定的时间和数额支付购房款，卖方的基本义务为按照约定交付房屋并协助办理过户手续。《存量房买卖合同》中的第三条是关于“付款”的约定，即对购房款的支付时间和方式进行具体约定。根据该条第2款第（2）项的约定，陈再明、倪艳应支付首期楼款的时间为在取得房地产交易中心收缴证件收据当天，而在正常情况下，过户递件的同时即能取得收缴证件的收据，故按照合同约定，陈再明、倪艳应于办理交易过户递件手续当天向蒙一秋支付首期楼款50万元（含定金）。其次，按照第三条第2款的条款内容以及交易习惯，结合合同目的进行理解，“银行同意贷款申请5个工作天内”是限定双方办理交易过户递件手续以及陈再明、倪艳支付首期楼款的时间，即在银行同贷5个工作日内应办理交易过户递件手续，且陈再明、倪艳应在取得收缴证件收据当天向蒙一秋支付首期楼款（含定金）50万元；而“在合同签订后90天内完成”是限定整个二手房交易过户过程的时间，包括网签备案、申请按揭贷款、完税、交易递件等多个流程必须在90天内完成。因此，两者约束的具体环节并不相同，并非可以择一的条件，而是必须同时满足的两个平行条件。综上，根据《存量房买卖合同》第三条第2款第（2）项的约定，陈再明、倪艳应在取得收缴证件收据当天即办理交易过户手续当天向蒙一秋支付首期楼款（含定金）50万元，而过户递件手续应在银行同贷后五个工作日内共同到房管部门办理，且交易过户手续需在合同签订后90天内完成。本案中，双方均确认银行已于2016年12月28日同意贷款申请，故按照合同约定在2017年1月5日前，双方应共同到房管部门办理过户递件手续，且陈再明、倪艳应向蒙一秋支付首期房款（含定金）50万元。在中介已成功预约2016年12月30日到房管部门办理过户递件手续并通知双方当事人的情况下，陈再明、倪艳以其旧房的过户手续尚未办妥为由要求延期办理过户递件手续。虽然陈再明、倪艳述称蒙一秋对延期过户表示同意，但根据双方确认的微信聊天记录，蒙一秋于2016年12月28日表示其知道该情况，并于次日即2016年12月29日表示过户手续因买方原因可以延迟一个月办理，但首付不应该同时延迟；陈再明、倪艳对此没有明确回复。可见蒙一秋同意延期办理过户递件手续的前提是陈再明、倪艳在中介预约递件当天即2016年12月30日支付首期楼款，且蒙一秋亦未表示放弃追究陈再明、倪艳相应的违约责任。陈再明、倪艳在未与蒙一秋达成一致意见的情况下，单方延期办理过户递件手续且逾期支付首期楼款，已经构成违约。至2017年2月17日，陈再明、倪艳逾期付款已经超过30天，蒙一秋主张解除合同符合《存量房买卖合同》第十条第一款的约定，予以支持。蒙一秋已向陈再明、倪艳送达《解除合同的通知》，陈再明、倪艳亦确认于2017年2月17日收到该书面通知，故涉案《存量房买卖合同》于2017年2月17日解除。陈再明、倪艳要求确认《解除合同的通知》无效，缺乏事实依据且已经超过法定异议期，不予支持。合同解除后，根据《存量房买卖合同》第十条第二款的约定，蒙一秋应将陈再明、倪艳已支付的房款（定金）30000元退还给陈再明、倪艳。关于蒙一秋要求陈再明、倪艳依据《存量房买卖合同》第八条、第十六条第二款的约定向其支付总房价款百分之十的违约金165000元，以及向其支付中介费用15000元。原审法院认为，虽然陈再明、倪艳在涉案房屋交易过程中存在违约，但从违约行为的性质及过错程度来看，并未构成根本违约，蒙一秋仍可在陈再明、倪艳按照合同约定承担一定赔偿责任后选择继续交易。陈再明、倪艳在交易过程中亦表达了可以给予赔偿的意愿。但蒙一秋未选择继续交易，而是根据《存量房买卖合同》的约定提出解除合同，故房屋未能继续交易的原因在于蒙一秋行使合同解除权，蒙一秋再以房屋交易不成为由要求陈再明、倪艳承担总房价款百分之十的违约金165000元及中介费损失15000元，不予支持。至于陈再明、倪艳逾期付款及延迟办理产权登记的违约责任，蒙一秋在本案中并未提出相应的诉讼主张，在本案中不予调处。关于陈再明、倪艳要求蒙一秋赔偿其支付的房屋买卖中介费用24750元、贷款按揭手续费2500元的诉讼请求。如前所述，陈再明、倪艳在履行合同过程存在违约，陈再明、倪艳的上述请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年1月22日作出判决如下：一、确认陈再明、倪艳与蒙一秋于2016年11月27日签订的《存量房买卖合同》于2017年2月17日解除；二、蒙一秋于本判决发生法律效力之日起十日内向陈再明、倪艳退还购房定金30000元；三、驳回陈再明、倪艳的其他诉讼请求；四、驳回蒙一秋的其他诉讼请求。本诉受理费1981元，由陈再明、倪艳负担1300元，由蒙一秋负担681元；反诉受理费1950元，全部由蒙一秋负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是陈再明、倪艳是否应当向蒙一秋承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，依据双方在《存量房买卖合同》中的约定，在陈再明、倪艳取得银行同意贷款申请后五日内即2017年1月5日前，双方应共同到房管部门办理交易过户手续，陈再明、倪艳同时需向蒙一秋支付首期楼款（含定金）50万元，但因为陈再明、倪艳的原因，双方并未能在该约定期限内办理交易过户手续。虽然蒙一秋表示同意延期过户，但并未同意放弃追究陈再明、倪艳迟延履行义务的违约责任，包括因迟延过户而导致迟延支付首期楼款的违约责任。在经蒙一秋催告后陈再明、倪艳仍迟延支付首期款超过30日的情况下，蒙一秋主张解除合同，并要求陈再明、倪艳支付违约金，合理合法。在合同约定的解除条件已成就的情况下，是选择继续履行合同还是解除合同，属于作为守约方的蒙一秋行使合同权利的范畴，蒙一秋如何行使合同权利不影响陈再明、倪艳的违约责任承担。因此，原审在认定陈再明、倪艳迟延支付首期款已构成违约的同时，以蒙一秋可选择继续履行合同而未选择为由，认定陈再明、倪艳无需向蒙一秋支付合同解除情形下的违约金，处理欠妥，应予纠正。经综合考虑双方履行合同的实际情况，陈再明、倪艳的过错程度等综合因素，本院酌情确定陈再明、倪艳向蒙一秋支付违约金30000元，该违约金可用蒙一秋已收取陈再明、倪艳的定金30000元予以抵扣。经抵扣后，蒙一秋无需再退还陈再明、倪艳定金30000元。关于蒙一秋反诉请求陈再明、倪艳支付中介费15000元的处理问题。双方及中原公司签订的《存量房买卖合同》并未约定蒙一秋需就本案交易向中原公司支付中介费用，蒙一秋也未就其向中原公司支付中介费作出合理解释，故蒙一秋诉请陈再明、倪艳赔偿中介费损失15000元，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，上诉人蒙一秋的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：维持广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4119号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4119号民事判决第二、三、四项；驳回陈再明、倪艳的全部诉讼请求；驳回蒙一秋的其他反诉请求。本案一审本诉受理费1981元，由陈再明、倪艳共同负担；反诉受理费1950元，由蒙一秋负担1625元，陈再明、倪艳共同负担325元。二审案件受理费925元，由上诉人蒙一秋负担308元，陈再明、倪艳共同负担617元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十七日书记员  王文杰唐颖琪