广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初3726号原告：广州广桥珠园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠村东横三路8号B栋101房。法定代表人：蔡小娜，总经理。委托代理人：白占林，广东宸鼎律师事务所律师。被告：张涛，男，1975年9月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州南工自动化设备有限公司，住所地广东省广州市天河区吉山新路街8号1栋一楼100-1房。被告：广州子锐机器人技术有限公司，住所地广东省广州市天河区吉山新路街8号3栋一楼A102。法定代表人：谢双英，总经理。三被告共同委托代理人：何为民、付爱玲，均系广东经国律师事务所律师。原告广州广桥珠园物业管理有限公司（简称广桥公司）诉被告张涛、广州南工自动化设备有限公司（简称南工公司）、广州子锐机器人技术有限公司（简称子锐公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广桥公司的委托代理人白占林，被告张涛及其与南工公司、子锐公司的共同委托代理人付爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广桥公司诉称：2014年7月3日，原告和被告张涛签订厂房租赁合同一份。合同约定原告将位于广州市天河区吉山新路街八号5号楼x楼xx编号（签约时隔墙为界）出租给被告张涛，合计约430平方米，每平方米32元，租赁期限3年，从2014年7月3日到2017年7月2日。合同签订后，原告依约将场地交付给被告张涛使用。租赁过程中，被告张涛要求提前解除合同并于2017年3月搬走场地内设备。2017年4月，被告已超近二十天仍未缴租，依约原告有权终止合同、收回厂房，因此原告工作人员到场地查看，发现被告张涛将场地分隔为两部分，其中一部分通过窗户看到里面已清空，而另一部分没有窗户看不到里面情况。原告工作人员在打开卷闸门过程中，突然来了一个叫何某的人，称张涛将场租给了他，但又不向原告出示任何有关证明，报警后警察到场，何某拒绝将场地交给原告，此事没有得到解决。2018年1月22日，原告收到律师函一份，该函显示场地事情也涉及到被告南工公司、子锐公司。自2017年4月至今，原告场地一直被占用。为保障原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告张涛、南工公司、子锐公司腾空位于广州市天河区吉山新路街八号5号楼x楼xx场地中被告张涛、南工公司、子锐公司现仍占用部分（150平方米）。2、被告张涛、南工公司、子锐公司向原告支付场地占用费（租金）及管理费（其中租金5250元/月、管理费150元/月，自2017年4月3日起计至交还场地之日止）。3、被告张涛、南工公司、子锐公司向原告支付租金滞纳金（以60500元本金，按每日1%的标准，自2017年4月起计至交还场地之日止，滞纳金总额以不超过本金为限）。4、被告张涛、南工公司、子锐公司承担本案诉讼费。被告张涛、南工公司、子锐公司共同辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、原告主张的占用费（租金）计算方式有异议。涉案场地被原告工作人员撬锁之后一直未打开过，我方不清楚具体面积。我方并非提前要求解除合同。因涉案场地历年5月份因广州暴雨，都会浸水，双方口头协商原告同意我方提前终止合同。这种情况下，张涛在2017年2月重新寻找场地承租，2017年3月张涛找到原告代表**文称已找到新厂房，并要求退还保证金。**文让张涛与蔡先生联系，蔡先生称“他们没有钱退还涉案保证金，但可以不交租，以保证金抵扣租金”。这种情况下，张涛陆续将部分物品搬到新厂房。到了4月3日需要交付租金时，根据原告表示以保证金抵扣租金，所以我方才没有交付该月租金。原告在刚超过15天后（约20天）就带人暴力撬坏涉案场地的门锁，撬锁时原告明知里面机器设备在运作，需要24小时不停运作，且声音比较大，原告称不知道涉案场地内情况是在说谎。原告还称是打开闸门，但这并非事实，原告是撬锁打开卷闸门，工人回来发现原告在撬锁，我方也报警了，但原告看到我方就逃离。所以我方才申请法院调查相关报警材料（报警人是何某）。二、我方多次要求原告与我方协商，原告在2017年4月断电，我方向原告表示里面是机器人，不能断电，但原告仍强行断电。基于原告的非法行为，在原告撬坏门锁的情况下，如原告想收回涉案场地是否应主动找被告协商，但原告从未与我方协商，我方主动找原告协商，但原告拒不配合。我方发函给原告，原告也从不回复。我方通过街道办与原告协商，但原告又从不到场。经审理查明：2014年7月3日，广珠公司（甲方/出租方）、张涛（乙方/承租方）签订《厂房租赁合同》（**文作为甲方代表在合同落款处签字），合同约定：甲方将位于广州市天河区吉山新路街八号5号楼x楼xx编号（签约时隔墙为界）出租给乙方，合计约430平方米（简称承租物业）。每平方米32元，租期3年，从2014年7月3日到2017年7月2日，自2014年8月1日起计租。涉案物业使用性质为无毒害无辐射的生产加工、仓库或办公用途。乙方在承租前向甲方交纳保证金27520元；合同期满时，结清乙方使用的水、电费及雇佣工资，无息退还乙方该款。厂房每月租金13760元；租金每月一付，租金及其他费用每年递增5%。管理费430元/月。水费5.5元/吨、电费1.5元/度。当月租金、水电费于每月5日前缴纳，逾期按租金金额每日收取1%的滞纳金；超期15天以上作违约处理，甲方有权终止合同收回厂房，保证金不予退还，乙方欠薪欠债问题等自己处理，与甲方无关。合同期满后，原由乙方所安装和整改的所有水电装修、水电开关、照明和固定设施装修（如门窗、卫生间、天花板等设施）归甲方所有，乙方不得以任何理由拆除。甲方必须负责乙方办理备案手续，如不能办理，甲方必须全款退回乙方保证金，乙方按实际使用天数计算租金等。合同签订后，张涛支付广桥公司租赁保证金27520元，广桥公司将承租物业交付张涛使用。张涛支付租金、管理费至2017年3月6日。2018年1月22日，南工公司、子锐公司委托的广东经国律师事务所向广桥公司、案外人**文发出《律师函》，函称：2014年7月3日张涛与广桥公司、**文签订《厂房租赁合同》，张涛以每平方米32元租赁涉案物业。2016年5月开始，广州降雨量明显高于其他年份，案涉厂房由于位置较低，每逢大雨，顿成泽国，公司均需派出员工在厂房内堆砌挡水物件并抽出灌入案涉厂房内的雨水。鉴此，张涛强烈要求贵方解决雨水倒灌问题。经多次协商和沟通，虽然贵方采取了一些修补措施，但涉案物业浸水情况仍无明显好转。鉴于贵方无法对涉案物业雨水倒灌问题进行有效修复且涉案物业内机器人设备及其他智能设备一旦浸水，将造成公司巨大损失。因此，贵方与张涛协商一致，同意提前终止合同，待张涛和公司找到合适厂房后搬离。2017年3月，在广州雨季到来前，张涛和公司准备将设备搬至其新租赁的厂房，即与**文先生联系，告知自己已找到新厂房、不再续租并请退还保证金。何某某交待张涛与“135××××6978蔡生”联系。经电联，蔡生声称，没有钱退还涉案物业的保证金，但可以不用再交租金，以保证金抵扣租金。2017年4月22日下午3点左右，**文趁公司员工锁门短暂外出时，带一名男子使用暴力撬、砸、推机器人测试车间门锁及卷闸门，并导致正在运营、生产的机器人测试车间门锁及卷闸门被破坏。公司员工回来发现情况不妙，即致电110报警。据说，何某某被口头传唤到派出所后对其使用暴力撬、砸、推机器人测试车间门锁及卷闸门做了询问笔录。2017年5月7日，天降暴雨，公司机器人测试车间因门锁及卷闸门被破坏无法打开，涉案物业浸水，机器人设备受淹。此后，公司多次要求贵方尽快修复门锁并对车间设备损失进行评估，但贵方一直置之不理。基于上述事实，本律师函告如下：诚信经商是每一个经营主体的市场立足之本，**文置法律不顾，擅自破坏案涉厂房门锁及卷闸门，导致雨水浸入，给公司造成严重经济损失。现为减少公司不断扩大的经济损失，本律师函请贵方本着解决问题的态度，在收到本律师函之日起十日内联系张涛协商解决方案，修复好门锁、卷闸门及委托双方认可的定损鉴定机构，对案涉厂房内遭雨水浸泡的机器人设备损失进行定损。在此基础上，由双方友好协商赔偿方式，如若协商不成，亦可依法通过法律途径解决。2018年2月8日，广桥公司提起本案诉讼。2019年1月4日，广桥公司（出租方）与子锐公司（承租方）双方签署《房屋交接确认书》，当日承租方搬离涉案物业内全部机器设备，广桥公司收回涉案物业。在本院2019年4月10日庭询中广桥公司据此申请撤回其第一项诉请，本院已当庭口头裁定予以准许。本案中三被告申请证人何某出庭作证。何某作证称：我是广州子锐机器技术有限公司的副总经理，张涛承租物业之后交给我方使用；2017年4月22日，我突然接到一个电话让我清空场地，过了十几分钟，我的一个同事说有人在撬锁，我就马上到了现场；我去到现场发现有两名不认识男子在撬门，我询问他们在做什么，他们也不说，我方报警并录视频，当时这两名男子就逃跑；当时锁已被撬坏，但不清楚门是否被打开过，因为当时看到门未打开的状态；警察上门后，因为该两名男子逃跑了，当天下午我与张涛就到派出所录口供，派出所出了一份报警回执，并让我们回去等消息；因机器人设备一直在运行，又无法进去看机器的状况，我方进行报警要求警察协助处理我方进入场地察看状况，警察就通知**文到场处理，但**文一直未到场；又过了三天左右，我发现场地内的电被断了；从2017年4月22日撬锁过去大约20多天，发生了大雨场地被淹的事故；场地被淹之前和被淹之后，我方多次报警，警察认为这属于经济纠纷，所以不介入，让我们自行解决。三被告对其辩称提供2017年4月22日广州市公安局天河区分局珠吉派出所出具的《受案回执》、《关于天河区珠吉派出所违纪问题举报》、《天河分局信访办涉法涉诉信访事项告知单》、2017年9月21日广州市公安局天河区分局出具的《不予立案通知书》、子锐公司及何某作为申请人的《复议申请书》、2017年10月24日出具的《刑事复议决定书》等证据。本院向广州市公安局天河区分局珠吉派出所调查有关双方纠纷的询问笔录等。该派出所向本院出具2017年4月22日该所对何某所作的《询问笔录》一份。该笔录载明：何某称2017年4月22日15时左右有两个陌生男子破坏其厂房门锁，导致其无法入内，故来报警；何某表示其与别人并无纠纷；由于厂房门锁被破坏，不能开锁，厂房里面机器设备无法关闭，生产经营受到影响，现无法估计损失。本院就承租物业所在的广州市天河区吉山新路街八号5号楼的规划报建情况向广州市规划和自然资源局发函调查。该局发函称：查无上述房屋的相关规划报建档案资料。在本院2019年4月10日庭询中，本院依法释明：鉴于承租物业没有规划报建手续，当事人也未能提供承租物业的产权证等证实房屋具有合法产权，因此本院依法释明双方租赁合同无效。本院释明合同效力后广桥公司坚持其诉请。关于三被告所称广桥公司撬锁问题，在本院2019年4月10日庭询中广桥公司表示：2017年4月22日，基于承租物业已搬空，剩余小部分面积是被告张涛自行隔离的空间，我方在外面无法断定封闭的场地是否有东西在涉案房屋内，且张涛说其已搬走且拖欠租金，因此我方为了查看房屋情况需打开门锁入内查看，但尚未打开门何某就过来拍照、阻止开锁还报警，所以我方就没有成功开门，我方为避免矛盾激化当时就走了。关于广桥公司起诉主张的未交还物业对应的面积（下称涉案场地），双方当事人于2019年5月5日共同到现场丈量，双方共同签字确认的《案涉场地平面图》载明：承租物业总丈量面积363平方米［（12.3米×9.97米）+（20.05米×6.16米）+（20.05米×5.78米）］，涉案争议面积116平方米（20.05平方米×5.78平方米）。对此，广桥公司提供《关于现场测量面积的说明》，该说明载明：该场地测量总面积363平方米（不完全含墙体及公共面积），当时合同约定的面积约430平方米（含公共面积），现测量张涛本案占用的面积为116平方米（长20.07米、宽5.78米）；我方起诉按张涛占用150平方米计算，按现测量面积，张涛占用的面积比例为整个场地的l16/363=0.31，如果按合同约定的总面积430平方米，张涛占用150平方米计算，则占用比例为150/430＝0.34，两种计算方法所差无几。三被告则表示：涉案厂房面积116平方米，不存在分摊面积，且合同也未提及公摊面积，仅约定未经确定的面积“合计约430平方米”和单价“每平方米32元”；广州市天河区吉山新路街八号5号楼是一栋两层的违法建筑，建筑物内既无电梯，也没有楼梯，整栋建筑物仅在外墙搭建了1米左右的临时简易楼梯供二楼使用，整栋楼除二楼的一间简易几平方米的卫生间外，再无任何公共设施，因此，几千平方米违法建筑来分摊几平方米卫生间的公共面积，几乎可以忽略不计；经双方实际测量，我方承租的厂房面积为363平方米，与合同约定的“合计约430平方米”严重不符，广桥公司存在欺诈，我方保留另案追讨的权利。广桥公司进一步表示：双方现场丈量的是实用面积，合同约定的430平方米包含了分摊面积，这符合商业惯例，也没有超过合理范围，且双方约定的“约430平方米”是个大约数。广桥公司庭后提交视频光盘一份，拟证实涉案场地的卷闸门锁用5分钟左右即能打开，根本不像张涛等声称被破坏难以打开。三被告则提供如下反驳证据：1、现场视频及照片（均拍摄于2019年1月3日），拟证明其并非想占用涉案场地，而是因为广桥公司撬坏锁后其无法进入。2、开锁换锁修锁电话（网络打印件），拟证明场地的锁被撬后其想找开锁公司开锁，但开锁公司要求提供相应证明才能开锁。广桥公司针对三被告以上证据表示：证据1真实性、合法性予以确认，但与本案无关；证据2真实性、合法性不予确认，根据常识，有身份证和租赁合同也可叫人开锁，并非只有产权证明才能开锁。另查明，2018年4月20日，子锐公司、张涛作为原告，以**文、广桥公司作为被告，向本院提起诉讼［案号（2018）粤0106民初10170号］，子锐公司、张涛起诉要求**文、广桥公司向其赔偿擅自对涉涉案物业上锁导致其涉案物业内的机器设备被水侵的损失。该案在本院一审审理中。本院认为：本院已在审理过程中依法释明涉案租赁合同为无效合同。至于子锐公司是否涉案合同的承租人问题，鉴于张涛为子锐公司法定代表人，且子锐公司在2019年1月4日直接以承租人身份与广桥公司办理场地交接，广桥公司对此无异议，因此子锐公司与张涛一并为涉案合同的承租方。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因合同无效，广桥公司应将其收取的租赁保证金27520元返还给张涛、子锐公司。关于广桥公司要求张涛、子锐公司支付涉案场地的场地使用费、管理费及租金滞纳金的诉请。广桥公司主张张涛、子锐公司已交还大部分承租场地，至起诉时仍占用150平方米的场地，故要求张涛、子锐公司支付场地使用费及管理费。对此，一方面，张涛、子锐公司实际使用涉案场地并支付场地使用费及管理费至2017年3月6日，但此后未再支付场地使用费及管理费。2017年4月22日广桥公司人员到涉案场地撬锁，在此过程中张涛、子锐公司一方发现后立即提出异议并报警处理，广桥公司人员随后离开现场。从本案审理情况看，本案证据不足以证实2017年4月22日之后广桥公司已实际控制并收回涉案场地，张涛、子锐公司称其因无相应证明无法请专业开锁人员打开涉案场地的大门，理据不足，因此，张涛、子锐公司在实际占用涉案场地的情况下不能免除其支付场地使用费及管理费的义务。另一方面，如上所述，不管广桥公司是出于强行收回场地还是如其所言的入内查看场地等目的，在张涛、子锐公司仍占用涉案场地且双方对合同结算等事宜未达成一致意见的情况下广桥公司上述撬锁行为既无合同依据，也无法定依据，应属不当，并由此引发双方后续矛盾恶化升级，广桥公司亦应承担一定责任。综合本案案情，遵循公平合理原则，2017年3月7日至2017年4月21日期间的场地使用费及管理费应由张涛、子锐公司参照合同约定标准全额支付，2017年4月22日至广桥公司收回涉案场地之日2019年1月4日期间的场地使用费及管理费由张涛、子锐公司参照合同约定标准的60%支付。至于涉案场地面积，本案中双方当事人已到现场共同丈量，承租物业现场丈量总面积363平方米，涉案场地现场丈量面积116平方米。综合本案案情，本案中广桥公司是针对未交还面积部分（即争议面积）主张权利，广桥公司在起诉前已收回除争议面积外的其余面积，现双方共同确认该部分面积为116平方米，故本案应以116平方米计费。场地使用费应参照合同约定的租金标准32元/平方米/月计算，管理费单价应参照合同约定的1元/平方米/月（430元/月÷430平方米）计算。按此，子锐公司应付的场地使用费及管理费分为两部分，一是2017年3月7日至2017年4月21日期间的场地使用费及管理费5869.6元｛3828元［3712元（116平方米×32元/平方米）+116元（116平方米×1元/平方米）］÷30日×46日｝，二是2017年4月22日至2019年1月4日期间的场地使用费及管理费47696.88元｛3828元/月［3712元（116平方米×32元/平方米）+116元（116平方米×1元/平方米）］÷30日×623日×60%｝。因合同无效，广桥公司要求张涛、子锐公司支付租金滞纳金的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。南工公司并非本案租赁合同当事人，广桥公司要求其承责缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州广桥珠园物业管理有限公司返还被告张涛、广州子锐机器人技术有限公司租赁保证金27520元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告张涛、广州子锐机器人技术有限公司支付原告广州广桥珠园物业管理有限公司2017年3月7日至2017年4月21日期间场地使用费及管理费5869.6元及2017年4月22日至2019年1月4日期间场地使用费及管理费47696.88元，合计53566.48元。四、驳回原告广州广桥珠园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4820元，由原告广州广桥珠园物业管理有限公司负担3680元，被告张涛、广州子锐机器人技术有限公司负担1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  刘香玲人民陪审员  邹允洪二〇一九年五月八日书 记 员  梁怡筠梁雅芝