甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）甘执复95号 复议申请人（申请人）：白银市白银区农村信用合作联社，住所地：甘肃省白银市白银区人民路189号。 法定代表人：王占文，该联社理事长。 委托诉讼代理人：苏来生，甘肃文谭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东，系白银市白银区农村信用合作联社职工。 被申请人：陇西锦隆房地产开发有限责任公司，住所地：甘肃省定西市陇西县文峰镇交通路。 法定代表人：马芳玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车龙剑，该公司法律顾问。 复议申请人白银市白银区农村信用合作联社（以下简称白银区农信社）不服白银市中级人民法院（以下简称白银中院）（2019）甘04执异1号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月23日召开执行听证，现已审查终结。 白银中院查明，该院在执行白银区农信社与陇西锦隆房地产开发有限责任公司（以下简称锦隆房地产公司）、雷世全、孙润娥借款合同纠纷财产保全一案中，于2018年8月21日向陇西县房地产管理局送达了（2018）甘04执保40号协助执行通知书，对锦隆房地产公司名下的位于陇西县巩昌镇西园路西城国际14号楼一层103室、103-1室、104室、104-1室、四层404室、405室的房产（以上面积共计1007.31㎡）予以查封。被申请人锦隆房地产公司不服，于2019年1月10日向该院提出执行异议称，白银中院作出（2018）甘04民初104号之一民事裁定书，保全查封异议人财产总额达5000万元，而申请人白银区农信社诉讼标的才是900万元。且异议人抵押物的价值就大于诉讼标的。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”之规定，申请人严重损害了异议人利益，请求该院解除对异议人超标的财产的冻结和查封。 白银中院另查明，异议审查期间，锦隆房地产公司向该院提交了个人借款/抵押担保合同一份、购房协议一份、贷前价值评估确认单一份、房屋他项权存根一份、房屋抵押物清单一份、房地产抵押清单一份、不动产抵押清单一份、不动产登记证明一份，以证明查封房产价值超出保全标的。其中房屋他项权存根一份载明：锦隆房地产公司以其位于巩昌镇园艺村高速公路南侧西城国际住宅小区五号楼××38、40号、2号楼一层铺面三间共计面积938.36㎡的房产为白银区农信社的贷款880万元设置抵押登记。 白银中院认为，该院在实施保全中，未对锦隆房地产公司名下位于巩昌镇园艺村高速公路南侧西城国际住宅小区铺面三间（五号楼××38、40号，2号楼一层，面积938.36㎡）抵押房产采取查封措施，而对其名下的位于陇西县巩昌镇西园路西城国际14号楼一层103室、103-1室、104室、104-1室、四层404室、405室的房产（以上面积共计1007.31㎡）予以查封。异议人主张查封房产1007.31㎡中有一楼铺面房4间，价值不同于住宅，总体价值超出保全标的价值的理由有事实依据，其异议请求成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（三）项规定，白银中院于2019年3月24日作出（2019）甘04执异1号执行裁定书，裁定：将对异议人锦隆房地产公司名下的“位于陇西县巩昌镇西园路西城国际14号楼一层103室、103-1室、104室、104-1室、四层404室、405室的房产（以上面积共计1007.31㎡）”的查封，变更为对异议人名下“位于巩昌镇园艺村高速公路南侧西城国际住宅小区五号楼××38、40号、2号楼一层铺面三间共计面积938.36㎡”予以查封。 白银区农信社不服白银中院上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销该院（2019）甘04执异1号执行裁定书。理由为：其一、2018年8月21日，白银中院在案件保全中将被申请人名下未设定抵押的1007.31平方米房产进行查封，告知被申请人采取保全措施后，其并未提出异议，系对法院查封行为的认可。时隔四个半月，被申请人才提出异议，程序错误，法院不应支持。其二，申请人保全查封的1007.31平方米房产与被申请人向申请人抵押的938.36平方米的房产在价值上虽然一一不对等，但不能依据被申请人提交的《购房协议》、《贷前价值评估确认单》等证明被申请人1007.31平方米房产就值5000万元。申请人采取保全时，考虑到《借款合同》中约定的主债权以及利息、违约金、赔偿金及其他为实现债权而产生的费用等因素，在对938.36平方米房产享有优先受偿权的基础上，多保全1007.31平方米房产，查封财产价值尚在合理范围之内，符合法律规定，未超标的保全。其三，关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定。如果被申请人的房产变现假定需三次拍卖的话，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款的规定，将严重影响申请人对债权的实现，故申请人申请保全的房产价格不足以超出诉讼标的。 本院查明，申请人白银区农信社与被申请人锦隆房地产公司、雷世全、孙润娥借款合同纠纷诉讼财产保全一案，白银中院作出（2018）甘04民初104号之一民事裁定书，裁定：对被申请人雷世全、孙润娥、陇西锦隆房地产开发有限公司价值1000万元的财产予以查封、扣押、冻结。 另查明，异议审查阶段，锦隆房地产公司向白银中院提交了一份关于2018年9月7日陇西县雄伟商贸有限责任公司向中国工商银行股份有限公司陇西支行抵押贷款的不动产登记证明，其中载明抵押的不动产坐落于陇西县巩昌镇天定高速公路出口西城国际（房产单元号为15-101、15-104、15-204、15-301、15-401），抵押的不动产建筑面积1227.67平方米，评估价值为1723万元。抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为850万元。同时查明，白银中院保全查封的锦隆房地产公司名下位于陇西县巩昌镇西园路西城国际14号楼一层103室、103-1室、104室、104-1室、四层404室、405室的房产（建筑面积1007.31平方米）与上述抵押房产同属西城国际小区的14号和15号楼。 本院认为，本案争议焦点有两个方面：一是在对被申请人部分财产设定抵押的情况下，能否保全其所有的未抵押财产。二是本案诉讼保全是否超标的。 关于在对被申请人部分财产设定抵押的情况下，保全其所有的未抵押财产是否合法的问题。债权人对债务人的财产设定抵押权，是为了在债务人不能履行债务时，债权人得以就抵押财产优先受偿，其目的是保障债权的实现。但抵押权的设立并不意味着债务人仅在抵押财产范围内对债权人付清偿义务，债务人的全部财产除依据法律、司法解释的规定应当豁免执行以外，都应当是清偿债务的责任财产。申请人既可以申请保全已抵押的财产，也有权申请保全被申请人的未抵押财产。锦隆房地产公司认为法院只能查封被申请人已抵押的财产，没有法律依据。 关于本案诉讼保全是否超标的查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案查封的标的未进行评估，其价额可参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素来判断。本案中，根据上述查明事实，同属西城国际的15号楼相关房产2018年9月7日左右的评估价大概为1.4万元/平方米（1723万元/1227平方米≈1.4万元/平方米）。而白银中院保全查封的锦隆房地产公司名下位于陇西县巩昌镇西园路西城国际14号楼相关房产（具体为一层103室、103-1室、104室、104-1室、四层404室、405室）的时间为2018年8月21日，故参照15号楼上述相关房产的评估价值，可确定该房产查封时的价值大概为1400万元（1.4万元/平方米X1007平方米≈1400万）。考虑到变现过程中降价因素的存在，本案保全查封房产价值并未明显超标的额，白银区农信社复议理由成立，本院予以支持。白银中院异议裁定变更查封标的物处理结果不当，本院予以纠正。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（二）项的规定，裁定如下： 撤销白银市中级人民法院（2019）甘04执异1号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  康天翔 审判员  朱 华 审判员  路金花 二〇一九年五月二十四日 书记员  李洁媛