商洛市商州区人民法院   民事判决书     (2018)陕1002民初2036号     原告：商洛市商州区XX街道办事处XX店XX社区XX组   负责人 赵卫，该组组长。   委托诉讼代理人：田涛，陕西弘达律师事务所律师。   被告：王广开，男，1974年7月13日出生，汉族，居民，住商洛市商州区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：王海涛，陕西秦南律师事务所律师。   原告商洛市商州区XX街道办事处XX店XX社区XX组（XX店XX组）与被告王广开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东店子四组负责人赵卫及其委托诉讼代理人田涛，被告王广开及其委托诉讼代理人王海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告东店子四组向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾交房屋；2、判令被告支付2018年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费；3、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告之间的租赁合同，被告向原告腾交房屋；2、被告按每年33333.3元的标准支付2018年7月1日至合同解除之日的房屋租金，并按同一标准支付自合同解除之日至腾交房屋之日的房屋占有使用费；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将五层楼房一幢租给被告使用，合同第五条约定“租金20000元/年，租期五年，五年期满后，租金随行就市。在每年租期的最后一个月预交下一年租金，不能按时预交租金视为放弃租赁权，合同解除。”被告于2010年8月8日向原告交纳租金100000元。2015年6月30日合同届满后，经原被告协商，被告再租赁原告房屋三年，租金共为100000元。2017年11月27日被告向原告交纳100000元。2018年6月30日合同到期后，被告仍使用原告房屋，原告多次要求被告腾交房屋，被告均推拖不予腾交。故依法起诉，请公正判决。   被告王广开辩称：1、原告所述不实。事实是，原合同届满后，被告与时任组长王亚军口头协议，由被告继续使用房屋，在房屋下水处理好之前，按照原合同约定的租金标准两万元/年支付租金。被告于2015年、2016年7、8月各支付了两万元。后因房屋下水一直没有处理好，也无其他人有承租意向，王亚军便让被告继续按照原合同约定使用房屋五年，除过已交的四万租金，再交三年租金六万元。2017年11月28日，被告交付了60000元，王亚军给被告出具了十万元的收据。2、由于被告已交付全部五年租金，故被告是在租赁期内正常使用房屋。原告现任组长赵卫未参与续租事宜，现单方缩短租期，要求被告腾房并支付房屋占有使用费，其请求无事实根据和法律依据，应予驳回。3、原告在第一次庭审结束后才变更诉讼请求违反法律规定，建议法院不予准许。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院为了查明事实，核实了相关证人证言，XX店XX社区XX组XX组长王亚军、四组群众程春胜、王建军分别进行了调查，同时对本案租赁房屋西隔壁“玉红蔬果店”店主段玉红、租赁房屋东边“汉中热米皮”店主常某某、租赁房屋西边商洛市血站正对面宏泰农副日杂有限公司的“烟花爆竹直销店”店主房某某等调查了周边商铺租金情况。本院组织双方进行了证据交换和质证。对经庭审质证的证据，本院认定如下：（一）对原告提交的证据：2010年7月1日房屋租赁合同、2010年8月8日及2017年11月27日收条、2018年3月13日交款人为王亚军的商州区农村集体经济组织收款收据及XX店XX组张贴公布的账务明细、租赁房屋的照片，均符合证据的真实性、合法性、关联性，故予以认定；证人高某某、程某某证言，经本院核实，二人对原被告口头协商续租情况是从王亚军提交的财政所票据分析得来，二人并未参与原被告续租房屋的商谈，故对其证言不予认可。（二）对被告提交的证据：房屋租赁合同，与原告提交合同一致，予以认定；叶永昌身份证、营业执照，客观、真实，予以认定；叶永昌证言，不符合法律规定的形式要件，不予认定；叶永昌出具的收款收据，非正式票据，票号近乎连续，且无其他证据佐证，不予认定。本院调查的王亚军、程春胜、王建军证言，证言关于续租合同要涨租金以及会议未说定租金具体金额的陈述一致，对陈述一致的证言内容予以认定，对不一致的证言内容不予认定；本院调查的段玉红、常某某、房某某的证言，均为客观陈述其所租赁店铺租金情况，真实、合法，予以认定。对本案事实，本院认定如下：2010年7月1日，XX店XX组长的程虎代表原告与被告王广开签订《房屋租赁合同》，将东店子四组所有的五层楼房（原钢磨房）一幢租给被告使用，约定租金20000元/年，租期五年。被告于2010年8月8日向原告支付租金100000元，程虎向被告出具收条，载明：今收到王广开交来公房租赁费2010年7月1号至2015年6月30号共计：壹拾万元整（100000.00）。2015年合同期满后，应群众要求，原告时任组长王亚军主持召开群众大会商讨被告续租房屋事宜，会议一致同意涨租金，但未确定租金具体金额，由组长与被告商谈后再定。后王亚军与被告进行了商谈。XX店XX组再未就此召开群众大会，原被告亦未签订新的书面租赁合同。至2017年11月27日，被告向原告交付100000元租金，王亚军向被告出具收条，载明：今收到王广开现金拾万元整（100000.00元） 东店子四组房费。2018年3月13日，应群众要求，王亚军向集体交账并张贴公告四组账务。王亚军交账的收款收据载明：XX学院XX沟租金￥15000元，2015年-2017年钢磨房（即本案争讼房屋）租金100000元。同日张贴公布的账务明细载明：2017年至2019年金水沟租金15000.00元，2015年7月至2018年钢磨房租金100000.00元。2018年5月，原告改选，赵卫当选为新任组长。后因原、被告对房屋租赁事宜不能达成一致，原告于2018年10月8日向本院起诉。在本案第二次开庭当事人陈述阶段，原告变更诉讼请求。   本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原被告在2015年6月30日原租赁合同到期后，未签订新的书面合同，而被告至今一直使用租赁房屋，也向原告交付了一定租金，故应认定原被告之间的房屋租赁为不定期租赁。对于不定期租赁合同，任一方均可以随时解除，故对原告要求解除原被告租赁合同的主张，予以支持。原被告租赁合同于原告主张解除之日即2019年3月6日解除。被告在不定期租赁期间向原告交付了10万元租金，对该笔租金，原告主张是三年房租，被告主张是五年房租。被告的主张，因无证据证明，不予采纳；原告的主张因以下原因亦不能成立：1、原告提交的2018年3月13日交款人为王亚军的商州区农XX组XX店XX组张贴公布的账务明细所载的10万元租金的起止时间不一致，不能排除两份证据显示的时间是被告几次交款的时间跨度的可能性；2、组长王亚军给被告出具的收条上未写明10万元租金的租赁期限；3、原被告原租赁合同虽约定“五年期满后，租金随行就市”，但根据契约自由原则，合同由双方协商达成，不能当然推断五年期满后双方续租合同协商的租金必然和市场价格完全一致，且同地段房租亦有差异，并非固定数字。因原被告证据均不足以证明其主张的不定期租赁期间租金数额，结合本案案情，参考市场行情，酌定租金为30000元/年。从2015年6月30日起，截止2019年3月6日，被告应向原告支付房租110492元，减去被告已支付的10万元，被告还应支付原告10492元。原告要求被告按33333元/年支付合同解除之后房屋腾交之前的占有使用费，符合法律规定，亦与市场行情相当，应予支持。   被告辩称原告变更诉讼请求的时间不符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用的解释》的规定，原告可以在法庭辩论结束前变更诉讼请求，故原告在第二次庭审当事人陈述阶段变更诉讼请求符合法律规定。   依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：   一、原告商洛市商州区XX街道办事处XX店XX社区XX组与被告王广开之间的房屋租赁合同自2019年3月6日解除。被告自本判决生效之日起二十日内向原告腾交租赁房屋。   二、被告王广开支付原告租金10492元。   三、被告王广开自2019年3月6日起按33333元/年向原告支付房屋的占有使用费至房屋腾交之日。   四、驳回原告其他诉讼请求。   五、以上金钱给付义务，限自本判决生效之日起20日内履行完毕。   如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费200元，由被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。           审 判 员    李小华   人民陪审员  李高崎   人民陪审员    周杏       二〇一九年五月九日                            书记 员   刘珊珊         1