广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初4346号原告：东莞市达鑫实业发展有限公司，住所地：东莞市莞城区东城中路达鑫创富中心大厦十二楼，统一社会信用代码：91441900765700893N。法定代表人：钟琼兰，总经理。委托诉讼代理人：胡华昌，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖娴，广东臻善律师事务所律师。被告：美林阁酒店管理（广州）有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路2429号226室，统一社会信用代码：91440101786074270D。法定代表人：梁骏，董事长。委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。原告东莞市达鑫实业发展有限公司诉被告美林阁酒店管理（广州）有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判，并于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡华昌、刘颖娴，被告的委托诉讼代理人高睿静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2006年10月14日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市××路“达鑫·创富中心”1至8层，总建筑面积约7146.3平方米的房屋，用于实际经营莫泰东莞东城中路店。租赁期限自2007年1月15日至2027年1月14日，共20年。《房屋租赁合同》第十一条11-4款约定:租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金。甲方收回该房屋，且该房屋的装修和所有设备归甲方所有。2007年2月28日，双方签订《备忘录》，约定起租期为2007年3月1日。2015年6月15日，原、被告双方签订《补充协议一》，约定被告退租搬离七、八层整层，实际承租建筑面积变更为5720.3平方米，租赁期间自2016年1月1日至2027年1月14日止。补充协议约定：2016年1月15日至2019年1月14日每月租金为215147.11元；2019年1月15日至2022年1月14日每月租金为225904.46元。2017年8月，被告向法院提起诉讼，要求解除原告与被告于2006年10月14日签订的《房屋租赁合同》、于2015年6月15日签订的《补充协议一》。2017年12月27日，东莞市第一人民法院作出（2017）粤1971民初20116号生效民事判决书，判决上述房屋租赁合同及补充协议于判决书发生法律效力之日解除，即原告与被告的租赁关系于2018年2月3日解除。被告应在判决生效之日2018年2月3日向原告支付2017年7月至2018年1月30日的租金合计1625029.77元，但被告直至2018年4月17日才支付上述费用，应按照《房屋租赁合同》约定承担违约金35588.15元。根据生效判决书确认和《房屋租赁合同》约定，被告应向原告继续支付2018年2月1日至2018年2月3日的租金合计21514.71元，且按照房屋租赁合同约定按每日逾期支付租金的0.3‰向原告支付违约金。被告于2017年5月向原告发出《退租撤场函》，原告不同意解除租赁合同，但已采取适当途径避免损失扩大。在2017年5月至2017年10月，原告与被告多次协调房屋租赁合同的终止事宜未果。2017年11月，原告开始在东莞日报刊登广告关于《达鑫创富大厦1-6楼招租》。2018年1月，原告在“达鑫创富中心”粘贴大量招租广告，2018年4月10日，原告向公证处申请对创富大厦的招租广告现状进行保全证据公证。因租赁合同解除后，被告并未对租赁物进行清理腾退，原告于2018年9月12日向公证处申请对创富大厦1-8楼租赁物的现状进行保全证据公证。在租赁物空置期间，为了招商需求、及时减损，2018年3月1日，原告与彭丽霞签订《居间服务合同》，委托其提供签订房屋租赁合同的居间服务，原告实际向彭丽霞支付居间服务费180000元。上述居间费用因被告违约解除《房屋租赁合同》所引致，应由被告承担上述居间费用。被告的房屋装修已有十年，设备设施陈旧，已无法适应新租户的需求，须拆除清理。2018年10月20日，原告与东莞市惠涂装饰工程有限公司签订《房屋装修拆除工程合同》，原告委托该公司对达鑫创富中心原莫泰168酒店1-6层装修工程进行拆除施工和建筑垃圾清运，合同的工程总价款为1316540元。2018年11月20日，原告与刘小雨签订《房屋租赁合同》，原告将达鑫创富中心面积约5047平方米的房屋出租，其中首层（大堂、不含餐厅）建筑面积为244.7平方米，二层至六层建筑面积为4802.7平方米。租赁期自2018年12月1日至2033年11月30日，其中2018年12月1日至2019年4月30日为5个月的免租期。2019年1月23日，原告与农英签订《房屋租赁合同》，原告将达鑫创富大厦一楼109号商铺（原莫泰酒店餐厅）出租作餐饮用途。租赁期自2019年2月1日至2033年11月30日，其中2019年2月1日至2019年4月30日为3个月的免租期。鉴于被告单方解除合同，造成原告的实际损失，应承担相应违约责任。被告于2018年3月24日向原告邮寄租赁物的钥匙和函件，根据合同第11-4条约定，被告应向原告支付自2018年2月4日至2018年3月24日的房屋占有使用费693186元。被告应向原告支付自2018年3月24日至2018年11月30日的空置期损失1782479元（215147.11*12/365*252=1782479元）。被告应向原告支付自2018年12月1日至2019年4月30日的免租期损失1111901元（214157.11*1.5+225904.46*3.5=1111901元）。被告单方解除合同造成原告的实际损失计算如下：招商的居间费用180000元、房屋装修拆除工程总价款为1316540元、房屋占有使用费346593元、空置期损失1782479元、免租期损失1111901元，上述费用合计4737513元。2006年，原、被告双方签订房屋租赁合同时，在合同中已明确约定，被告单方解除合同，需要支付剩余租期50%的租金作为违约金。现因被告提前解除合同，造成原告未能获得预期收益，且由于租赁房屋面积较大，原告须采取各种措施对外招租，但仍导致接近一年时间未能对外出租。原告在空置期已采取各种途径进行招商，属于合同法的减损行为，防止损失扩大。现因被告单方解除合同，原告主张被告承担不超过实际损失30%的违约金为6158766.9元（4737513*1.3=6158766.9元）。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付租金21514.71元及逾期交租违约金（以21514.71元为基数，每日按逾期支付租金的0.3‰，自2018年2月3日起计至实际支付之日止，暂计至2019年1月28日为2317.13元）；二、被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金35588.15元（以1625029.77元为基数，每日按逾期支付租金的0.3‰，自2018年2月3日起计至2018年4月17日为35588.15元）；三、被告向原告支付单方解除租赁合同的违约金6158766.9元；四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告同意支付2018年2月1日至2018年2月2日的租金14343.14元，因合同于2018年2月3日解除，且被告确认的计算标准与原告的主张有所出入。二、被告不同意支付原告第一、二项诉讼请求中诉请的逾期违约金，一审判决后，被告多次主动联系原告核查上诉情况并解决后续房屋租金结算及交付房屋事宜，但原告一直拒绝理会，后续被告只能无奈通过单方寄还钥匙和直接支付费用的行为来解决，因此所谓逾期损失应由原告自行承担，原告在收到被告支付的2017年7月至2018年1月的租金后，开具了等额发票，未对付款金额及时间提出异议，故不应在本案中主张逾期违约金。三、原告主张的解除合同违约金是以其实际损失作为基数，但该损失既不能证明有真实发生，也缺乏合理性，其中部分是将原告自行承担的商业成本转嫁给被告；原告目前主张的违约金金额相当于两年半的租金，但被告已经基于（2017）粤1971民初20116号民事判决书承担了2017年7月-2018年1月合计7个月的空置费用，原告的主张显然过高，且被告实际上不具有违约的故意，是客观上不具有履约能力，其已经尽可能的避免损失扩大。四、现被告仍有817548.4元押金在原告处，希望法院一并处理。综上所述，被告请求法院依法裁判，采纳被告的答辩意见。经审理查明，原、被告于2006年10月14日签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将座落于东莞市××路“达鑫”创富中心的房屋出租给被告使用，建筑面积为7146.30平方米，原告同意自交房之日起免去被告3个月租金；房屋租赁期为20年，自2007年1月15日至2027年1月14日止；租赁期满后，原告有权收回该房屋，被告如期交还房屋给原告，且房屋装修和所有设备归原告所有；对于租金标准约定为2007年1月15日至2010年1月14日每月租金为232182.8元，从2010年1月14日开始，每3年在前一年租金的基础上递增5%；原告不再收取物业管理费等其他费用；租金的支付采取先付后用的方式，被告每3个月缴付一次租金，付款期限为每季的第一个月开始后5日内，如每逾期一日支付，则被告需按逾期支付租金的0.3‰向原告支付违约金；在租赁期满或合同解除后，被告应在15日内返还房屋给原告；该房屋装修和所有设备归原告所有；被告返还房屋应当符合正常使用的状态；返还时，应经原告验收书面认可，并相互结清各自应当承担的费用，另签房屋租赁终止协议；租赁期限内，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，应按剩余年限的租金的50%向原告支付约定补偿金，原告收回房屋，且该房屋的装修和所有设备归原告所有；被告应于合同签订后十天内向原告支付3个月租金，共717548.4元作为租赁押金；支付100000元作为水电费押金；等等。2015年6月15日，原告与被告签订《补充协议一》，主要约定：因被告经营困难，原、被告协商一致被告按现状退租部分场地给原告，现实际承租建筑面积为5720.3平方米；租期为2016年1月1日至2027年1月14日止。按照现承租的建筑面积根据原合同约定标准缴纳租金；若原告在2016年1月1日前提出拆除要求作为交付标准，由此发生的拆除、搬运费由被告承担，否则原告有权不同意被告提出的退租要求，另拆除后的物品由被告自行处理；如原告截止2016年1月1日未提出拆除要求的，被告再无拆除义务；本补充协议签订后，如被告擅自对第2-6层的全部或者部分房屋退租或转租的，原告有权解除本补充协议并按照原合同约定追究被告的违约责任；双方重新确认租金标准为2016年1月15日至2019年1月14日每月215147.11元，2019年1月15日至2022年1月14日每月225904.46元，2022年1月15日至2025年1月14日每月237199.68元；2025年1月15日至2027年1月14日每月249059.67元；被告应如期归还退租房屋，被告未经原告书面同意逾期归还，每逾期一天，被告按合同解除或终止时日租金的2倍向原告支付占用租赁房屋期间的使用费，同时，原告有权随时采取断水断电的强制措施；等等。已经生效的（2017）粤1971民初20116号民事判决书查明：被告于2017年5月31日、6月30日两次向原告发出《退租撤场函》，被告于2017年6月30日搬离案涉租赁物，同时该案判令确认原告与被告于2006年10月14日签订的《房屋租赁合同》、于2015年6月5日签订的《补充协议一》于判决书发生效力之日解除。该民事判决书于2018年2月3日生效。2018年3月21日，被告向原告邮寄退租撤场函，望能尽早与原告完成案涉物业交接手续。2018年3月24日，原告收到被告邮寄的钥匙和函件。双方确认被告在（2017）粤1971民初20116号案件起诉前已经支付完截止至2017年6月30日的所有费用，被告于2018年4月17日交纳了2017年7月1日-2018年1月31日的全部费用。2018年4月10日，东莞市东莞公证处的工作人员对原告在案涉租赁物外黏贴招租广告的情况进行了公证证据保全。2018年9月25日，东莞市东莞公证处的工作人员对案涉租赁物的内外现状包括装修设备情况进行了保全。原告主张其实际损失包括：1、居间费用。原告将案涉租赁物委托给彭丽霞代为出租，并为此支付了180000元。2、拆除清理被告装修设备设施的费用。原告与东莞市惠涂装饰工程有限公司于2018年10月20日签订的《房屋装修拆除工程合同》，施工内容为原莫泰168酒店1-6层装饰装修工程拆除及建筑垃圾清运，合同价款为1316540元，原告通过银行转账的方式支付了该笔费用，东莞市惠涂装饰工程有限公司也开具了相应价值的增值税发票。3、从合同解除之日2018年2月4日至被告向原告邮寄租赁物钥匙2018年3月24日期间的房屋占有使用费693186元。4、案涉租赁物另行出租后的免租期损失。原告将案涉租赁物分别于2018年11月20日、2019年1月23日出租给案外人刘小雨、农英，并分别给予其二人5个月、3个月的免租期，原告以此计算五个月的租金1111901元。5、案涉租赁物未能及时出租的空置损失。从被告邮寄租赁物钥匙2018年3月24日至2018年11月30日租赁物再次出租期间的租金损失1782479元。6、被告单方解除合同剩余租期50%租金作为违约金，计为12615473.22元。原告以上述1-5项损失上浮30%作为本案诉求的违约金数额。另查明，原告收取了被告支付的押金817548.4元，双方同意在被告应当支付的租金和违约金中予以抵扣。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《美林阁酒店管理（广州）有限公司备忘录》、《补充协议一》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《情况说明》、《证明》、（2017）粤1971民初20116号民事判决书、生效证明书、东莞日报刊登广告关于达鑫创富大厦1-6楼招租、《公证书》、《房屋装修拆除工程合同》，《中信银行支票存根》、发票、《房屋租赁合同》、中国工商银行电子回单、租赁押金收据、不动产租赁费发票、《房屋租赁合同》、刘小雨身份证复印件、中国工商银行业务回单收款凭证、收据、东莞农村商业银行业务凭证、东莞市达鑫实业发展有限公司记账凭证、《居间服务合同》、收据、中国工商银行网上银行电子回单、服务费发票，被告提供的《退租撤场函》、租赁费发票等证据材料以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告签订的租赁合同由生效的法律文书确认已经解除，未违约的当事人有权依照法律规定要求对方赔偿损失。原告诉请被告支付合同履行期内至合同解除之日的租金，即2018年2月1日至3日的租金，于法有据，本院予以确认。租金应按照双方合同约定每月215147.11元的标准计算为215147.11元/月÷30日×3日=21514.71元。被告在（2017）粤1971民初20116号案件中主张案涉租赁合同的解除时间为2017年6月30日，交纳租金至2018年1月，但案涉租赁合同解除时间只有等该案判决书发生法律效力之日才能知晓，被告也无从知晓是否拖欠租金以及拖欠租金的数额，原告要求被告从生效之日当天起计算3天租金的逾期付款违约金，未免过于苛刻，也不合理，同时双方合同中也没有对该情形下的租金支付时间进行约定，本院对原告的该项主张不予支持。合同履行期内2017年7月1日至2018年1月31日的租金为215147.11元/月×7个月=1506029.77元，根据合同约定，租金应当在每季度第一个月开始的前5日内支付，被告延期支付租金，应当向原告支付迟延履行期间的违约金。原告主张违约金统一从合同解除之日2018年2月3日开始计算至实际支付之日2018年4月17日共计73日，按照每日0.3‰的标准计算为1506029.77元×0.3‰×73日=32982.05元。案涉租赁合同的解除是被告因为自身经营不善，亏损严重，为了避免损失的进一步扩大而进行减损的单方商业行为，并不符合双方合同约定和法定的可以解除合同的条件，法院基于节约社会财富和合同履行基础丧失的原因确认双方的租赁合同解除，被告应当根据合同解除后的法律规定赔偿原告的损失。对于本案中原告主张的损失和违约金计算方式，本院逐一分析如下：原告主张的居间服务费用，是合同正常履行完毕甚至即使基于原告自身原因解除合同都有可能发生的费用，不能认定为原告的损失，且原告在本案中主张的居间费用支付对象和合同签订对象均并非专业的房屋中介机构而仅为自然人，明显存在不符合日常交易习惯之处，本院对该笔费用不予确认。至于房屋装修拆除工程款，根据双方合同约定，合同解除后案涉租赁物的所有装修和设备均归原告所有，原告如何处置归其所有的财产是其自身权利，但相关的费用不应由被告承担，且原告未能证明拆除装修的必要性，本院对该笔费用不予确认。对于免租期损失，本院认为租赁物再次出租后给予承租人一定的免租期是符合租赁合同的一般交易惯例的，免租期的长短是原告基于租金数额充分考虑过利润后作出的商业决定，免租期的租金收入并非原告的损失。原告主张该笔费用，本院不予支持。关于空置期损失的问题，租赁物再次出租毫无疑问需要一定的时间，该时间段的长短是由租赁物的面积大小、地段、使用用途以及市场经济环境等多方面因素决定的，房屋空置期是原告作为出租人肯定需要承担的商业风险，也非原告的损失。关于合同解除之日至交还钥匙之日的房屋占有使用费的问题，原告清楚知悉被告在法院认定合同解除时间前7个月已经搬离了案涉租赁物，没有实际占有使用租赁物，原告在起诉状中也陈述其在法院认定合同解除时间前也已经开始招租，在（2017）粤1971民初20116号案件判决生效后，租赁物中的装修和设备也归原告所有，无需被告清退场地，该时间段应为房屋空置期，不应再继续计算房屋占有使用费。综上所述，原告主张的上述实际损失应为原告应当自行承担的商业成本和风险，双方合同中约定的承租人擅自退租的违约金计算方式又明显过高，综合本案的实际情况和合同解除的原因、考虑被告违约的主观恶意并不显著，同时结合案涉租赁物后续出租的时间，本院酌情认定被告应当向原告支付的单方解除合同违约金数额为215147.11元×5个月=1075735.55元，抵扣被告已经支付的押金817548.4元，被告还应向原告支付的违约金数额为258187.15元。再，虽然本院对原告主张的违约金酌情进行了调低，但考虑到本案诉讼的产生是由于被告单方解除合同所致，故为公平处理，本案的诉讼费由被告全额负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告美林阁酒店管理（广州）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市达鑫实业发展有限公司支付2018年2月1日至2018年2月3日的租金21514.71元；二、被告美林阁酒店管理（广州）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市达鑫实业发展有限公司支付逾期支付2017年7月1日至2018年1月31日租金的违约金32982.05元；三、被告美林阁酒店管理（广州）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市达鑫实业发展有限公司支付单方解除租赁合同的违约金258187.15元；四、驳回原告东莞市达鑫实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27663.65元（原告已预交），由被告美林阁酒店管理（广州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 刘 洋二〇一九年五月二十七日书记员 杨晓琳江淑婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。