广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4498号上诉人（原审原告）：广州市启竣房地产开发有限公司，住所地:广州市黄埔区。法定代表人：李少艾，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅智超，住广州市天河区。上诉人广州市启竣房地产开发有限公司（以下简称启竣公司）因与被上诉人傅智超房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3048号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人启竣公司委托代理人吴晓嘉，被上诉人傅智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。启竣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持启竣公司的原审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、当事人约定的违约金标准过高或过低，人民法院可依据《合同法》的规定判令增加或减少违约金，但不应以此为由认定合同条款无效。原审判决直接以违约金的承担上严重失衡为由，认定合同条款无效，显属法律适用错误。《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。据此，如原审判决认为，案涉合同条款约定傅智超未履行办证义务项下的违约金标准过高，以及约定启竣公司未履行办证义务项下的违约金标准过低，其完全可以依据前述法律规定，对约定的违约金标准进行调整，而不应当直接认定合同条款无效。故，原审判决以违约金的承担上严重失衡为由，认定合同条款无效，显属法律适用错误。退一步讲，即便前述关于约定违约金标准的合同条款无效，也仅仅意味着违约金标准的不适用，并不意味着免除了傅智超办证的义务。据此，傅智超逾期办证的违约行为依旧是客观存在的，因约定违约金标准的合同条款无效仅仅会造成双方对该违约行为应承担的违约责任无明确约定的法律效果，在此情况下，一审法院也应当依法酌定傅智超因该违约行为所应承担的违约责任。故，原审判决以约定违约金标准的合同条款无效推定出傅智超不存在逾期办证的违约行为的裁判逻辑，显然是断章取义；二、原审判决忽视合同的有效约定及《妥投证明》等客观证据，仅以邮件非本人及近亲属签收为由，即认定启竣公司未履行办证的告知义务，显属事实认定错误。1.《妥投证明》可证实启竣公司已履行办证的通知义务。启竣公司在一审审理过程中已提交《办证通知书》及《催交办证资料或税费通知书》项下的《妥投证明》，该《妥投证明》已明确载明邮件已妥投，签收人为“前台”。提请法庭注意的是，前述函件的邮寄地址是傅智超在案涉《商品房预售合同》中提供的通讯地址“广州市天河区软件路17号G1栋品高软件”，该通讯地址明显是傅智超的办公地址，而非住宅地址。众所周知，办公场所的邮件的签收及寄出一般由“办公前台人员”统筹负责，故前台人员的签收行为即意味着邮件已达到傅智超的控制范围内，即意味着启竣公司已履行办证的通知义务。因此，傅智超以签收人非本人或其近亲属为由认为前述函件未送达，显然与客观事实不符；2.根据案涉《商品房预售合同》的约定，启竣公司已履行办证的通知义务。案涉《商品房预售合同》附件七“本合同补充协议”第十七条第3款约定，“甲方按照乙方提供的联络资料等发出函件的，无论寄送到该地址的函件收人是否为乙方本人或乙方拒绝收函件的，均应视为乙方已签收上述函件”。此外，补充协议第十七条第1款同样约定，如傅智超发生联络资料变更，应以书面形式通知启竣公司，否则启竣公司不承担因通知延误或不能送达而发生的责任。启竣公司认为，《商品房预售合同》已明确约定，在启竣公司向傅智超提供的联络地址发送函件后，若非本人签收，也视为送达。该《商品房预售合同》并没有约定当函件非本人签收时，启竣公司须采用短信、电话或者其他联系方式进行通知。故，原审判决的裁判逻辑“在邮寄通知非本人签收的情况下，启竣公司应采用短信、电话或者其他联系方式进行通知”显然是没有任何合同及法律依据的；3.事实上，启竣公司确已穷尽送达手段履行办证的通知义务。启竣公司的工作人员还于2018年3月8日再次短信通知傅智超配合办证（详见附件“手机截屏图片”），但傅智超却一直未予理会。故，在《办证通知书》及《催交办证资料或税费通知书》已妥投的情形下，虽然启竣公司已完成办证的通知义务，但启竣公司依旧采用了电话、短信的方式多次通知，启竣公司确已穷尽送达手段，原审判决认定启竣公司未履行通知义务显然与事实不符；三、原审判决以启竣公司未提供证据证明因迟延办证造成损失而判令傅智超无须承担违约责任，显属事实认定及法律适用错误。1.启竣公司因傅智超逾期办证的违约行为而遭受的损失是客观存在的。事实上，在启竣公司屡次通知傅智超履行办证义务的情形下，傅智超一直以拒绝、拖延的态度回应启竣公司，被迫无奈之下，启竣公司唯有向人民法院提起诉讼，以司法手段维护自身权益，并实际支付了诉讼费及律师费用。而傅智超在获悉本案纠纷已进入诉讼程序的情形下，迫于司法强制力的威慑，才最终选择履行办证的必务。启竣公司认为，本案纠纷的起因是由于傅智超未履行办证义务而引发的，启竣公司因本案诉讼支出的诉讼费、律师费，明显属于启竣公司的损失范围之内。此外，对于办证事宜，启竣公司是需要雇佣员工进行专项处理的，若傅智超迟迟不配合办证、拒绝办证，则意味着员工成本的增加，启竣公司将遭受员工成本增加的损失。故，原审判决认定启竣公司不存在损失，显然属于事实认定错误；2.违约金具有惩罚性质，若傅智超存在逾期办证的违约行为，就应当向启竣公司支付相应的违约金。根据《合同法》的规定，违约金的调整须基于一方当事人因违约遭受到的损失而确定，该类规定系考虑到违约金的补偿性质而作出的，但违约金除了具有补偿性质之外，还兼具惩罚性质，即不考量守约方的损失情况，仅因违约方的违约行为而以违约金方式进行惩罚。具体到本案中，傅智超未办理房地产权证的违约行为是客观明确的，从违约金的惩罚性质考虑，一审法院也应当判令傅智超向启竣公司支付违约金；3.傅智超逾期办证的违约行为，已损害到启竣公司的合法权益。根据《个人一手住房贷款合同》附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款第（6）项和第2款第（2）、（10）项的约定，傅智超以贷款所购房屋提供抵押，但因傅智超拖延办理抵押登记，致使抵押权不能有效设立的，中行白云支行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求保证人承担保证责任。实践中，若业主采用按揭贷款方式付款，《房地产权证》与抵押登记是采用同时办理、同时登记的方式进行的，即傅智超拖延办理房地产权登记实质上也是在拖延办理抵押登记。启竣公司认为，傅智超虽然无断供行为，但其拖延办证的行为不仅仅构成房屋买卖合同的违约，同时也构成对住房贷款合同的违约（迟延办理房屋抵押登记），且该违约行为将直接导致启竣公司承担担保责任，已严重损害到启竣公司的合法权益，傅智超应依约对启竣公司承担相应的违约责任。傅智超二审答辩称：一、开发商没有尽到合理有效的通知义务，本人不存在逾期办证违约行为，不需要承担违约责任，并且《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十一条，该条款对本案合同第二十一条第2款作出变更规定，同时该《补充协议》第十二条对本合同第二十二条也作出变更规定，这两个规定可以看出，双方的权利义务及违约金的承担上严重失衡，这两个条款没有遵循公平原则来确定双方的权利义务，存在启竣公司免除自己责任，加重对方责任等情形；二、信件的签收是否成功，不能单方面一厢情愿，需要双方共同确认；三、本人不存在一直拒绝，用拖延的态度回应启竣公司，这与一审启竣公司强调联系不上本人存在矛盾，启竣公司有欺诈行为；四、启竣公司知法犯法，本人是受害者之一，并且与涉案房屋有关联，对办理《不动产权证书》周期有直接影响。启竣公司向一审法院起诉请求：1.判令傅智超于判决生效之日起10日内协助启竣公司办妥将位于广州市黄埔区春树三街1号（自编8栋）2602号房屋转移登记至傅智超名下的房地产转移登记手续；2.判令傅智超向启竣公司支付商品房总价款20%的违约金273044.6元；3.一审诉讼费由傅智超承担。启竣公司开庭时当庭撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年11月25日，广州市启竣房地产开发有限公司（卖方、甲方）、傅智超（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：傅智超购买时代春树里住宅（自编号萝岗开源大道项目3、4、5、6、8、9#）第自编号8#幢26层2602号房。该商品房约定建筑面积共92.8044平方米，其中套内建筑面积75.1324平方米。该商品房总金额1365223元。首期款应自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.41%，金额为415223元；除首期款外，剩余房款金额950000元须于2016年11月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年8月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。合同附件七：本合同《补充协议》第十一条对本合同第二十一条第2款做出变更规定为：1.乙方委托甲方办理。甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；2.乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内签署及提交办理《房地产权证》所需的有关资料和证明文件（包括房地产买卖申请审批表、买卖合同、交清购房的全额发票等，具体以当地政府房屋管理部门要求为准）并缴纳相关费用。乙方逾期签署、提交或缴纳的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金，按照逾期的时间相应顺延甲方办理《房地产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任。乙方逾期超过30天的，甲方办理《房地产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《房地产权证》，如乙方采用按揭方式支付购房款的，应同时按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，如按揭银行需保管《房地产权证》原件的，甲方有权直接把《房地产权证》原件交付给按揭银行，乙方还清银行贷款后再向按揭银行领取。附件七《补充协议》第十二条，将本合同第二十二条变更为乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，本合同继续履行，乙方不得以此为由主张解除合同，甲方应自逾期之日的次日开始直至办妥房地产转移登记申请手续之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但该违约金总额最高不超过该商品房总价款1%。2017年1月6日，借款人傅智超、贷款人中国银行股份有限公司广州白云支行、保证人启竣公司分别签署两份《个人一手住房贷款合同》，编号分别是JK2017200002634374、ZH2017200002844017，贷款总额共计950000元。启竣公司提供《收楼确认书》一份，拟证实已于2017年6月20日将涉案房屋交付给傅智超使用。对此，傅智超予以确认，双方无争议。启竣公司提供《广州市房地产初始登记告知书》，登记字号：17登记05485762，盖有广州开发区不动产登记中心不动产登记的业务专用印章，落款日期为2017年9月15日，拟证明涉案房屋已于2017年9月15日办妥房屋初始登记，具备办理房地产转移登记的条件。启竣公司提供《办证通知书》，写明请于2017年11月24日至2017年11月30日期间，前往时代春树里签约中心办理办证手续。该通知书通过EMS邮政快递（单号：1030025421527）寄出，收件人：傅智超，地址：广州市天河区软件路17号C1栋品高软件。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具查询结果显示：该邮政快递于2017年11月20日交寄，2017年11月21日妥投，签收人：前台。启竣公司另提供一份《催交办证资料或税费通知书》，通知傅智超于2017年12月24日前将欠缺的资料或税费交至时代春树里签约中心，以便启竣公司尽快办理《不动产权证》。该通知书通过EMS邮政快递（单号：1036897133327）寄出，收件人：傅智超，地址：广州市天河区软件路17号C1栋品高软件。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具查询结果显示：该邮政快递于2017年12月19日交寄，2017年12月20日妥投，签收人：前台。傅智超回应称该《办证通知书》《催交办证资料或税费通知书》没有任何人的签名不能证明我方已经收到；且妥投证明显示签收人是前台，该快件既没有本人也没有前台人员签收，不应认可。我方到EMS官网查询相关单号没有查到任何信息，我方按时缴纳了涉案房屋的首期款，且一直按时还贷，居住在涉案房屋也有一年之久，启竣公司并无尽到通知义务。傅智超称其通讯电话没有变更过，可以联系上傅智超，并无收到快递人员关于签收这两份通知书的电话。傅智超提供物业费用明细、物业缴费发票、电信业务登记单及缴费发票、快递外卖底单，拟证实其在收楼后一直居住在涉案房屋，启竣公司没尽到完全的通知义务。傅智超另提供中国银行交易流水明细清单，证明涉案房屋正常还放贷，无任何违约记录，没有给启竣公司造成任何损失。傅智超还提供车位缴费收据及车位认购书，拟证实启竣公司是可以正常联系到傅智超的，但在办理《不动产权证书》事项时，傅智超没有接到任何通知，从而怀疑启竣公司的动机。傅智超提供法院送达传票的EMS快递单，快递单上提示有收件人本人签收的，需出示有效身份证件，签名并填写证件号码；收件人是单位的，签收人签收时需出示有效身份证件，签名并填写证件号码，同时必须注明与收件人的关系。代收人签收的，需出示有效身份证件，签名并填写证件号码，同时必须注明与收件人的关系（仅限同住成年家属）。启竣公司回应称傅智超提供的缴纳房贷行为与逾期办证行为没有因果关系；启竣公司按照《商品房买卖合同》约定的地址向傅智超发函，已经履行了通知义务；而车位认购及缴款情况的真实性需要庭后核实，但关联性不予确认，是傅智超无理增加设置启竣公司的义务。傅智超称收到法院的传票后才知道需要办理相关手续，并立刻配合启竣公司办理相关证明。2018年7月21日，傅智超向广州开发区地方税务局提交《报告》，出具《购房人家庭唯一住房承诺书》，并于2018年7月27日缴纳了房屋契税，领取了国家税务总局广州开发区税务局税收完税证明。启竣公司确认傅智超缴纳契税时间是2018年7月27日，案涉房屋的产权证正在办理中。以上事实有《广州市商品房买卖合同》《个人一手住房贷款合同》《收楼确认书》《广州市房地产初始登记告知书》《办证通知书》《催交办证资料或税费通知书》《购房人家庭唯一住房承诺书》、EMS快递单及妥投证明、缴费明细、缴费发票、中国银行交易流水明细清单、认购书、报告、契税发票等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点：启竣公司要求傅智超支付商品房总价款20%的违约金是否有法律和事实的依据。首先，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十一条，该条款对本合同第二十一条第2款作出变更规定：乙方如逾期签署、提交或缴纳的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金。若乙方逾期超过30天的，甲方免除办理《房地产权证》的责任，且若乙方采用按揭方式支付购房款的，应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金。同时该《补充协议》第十二条对本合同第二十二条也作出变更规定：若甲方未履行相关义务造成不能办理房产转移登记的，本合同继续履行，乙方不得以此为由主张解除本合同，甲方仅按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，且该违约金总额不超过房款总价的1%。从合同及《补充协议》可以看出，甲乙双方之间的权利义务及违约金的承担上严重失衡，这两个条款没有遵循公平原则来确定双方之间的权利和义务，存在免除自己责任，加重对方责任等情形，该条款无效。其次，启竣公司虽然按照合同约定的通讯地址邮寄了《办证通知书》《催交办证资料或税费通知书》，但签收人为前台并非傅智超本人或傅智超近亲属。该证据不能证明启竣公司已经履行了通知义务。办理房屋产权证是启竣公司应当履行的义务，启竣公司通知傅智超办理房屋产权证时，除采用邮寄通知以外，应尽量采取多种通知方式，特别是在邮寄通知非本人签收的情况，应采用短信、电话或者其他联系方式进行通知。傅智超举证证明其收楼后就一直居住在案涉房屋，且一直正常缴纳物业管理费等费用，期间还因购买车位事宜与启竣公司有多次接触，电话也处于畅通状态。启竣公司称无法联系傅智超与事实不符。由此可见，启竣公司履行告知义务存在瑕疵，并非傅智超故意拖延。再次，尽快办理房屋产权证对购房者来说是一种保障，傅智超一直正常偿还房屋贷款，无违约情况，而启竣公司也无提供证据证明因迟延办证造成其公司损失。综上，启竣公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年10月12日作出判决：驳回原告广州市启竣房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5395.7元，由原告广州市启竣房地产开发有限公司负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，傅智超向本院提交：证据一、速递邮件单三份，证明速递邮件的寄收方式。根据邮政快递规则中填单注意事项第L条规定，收件人签名。收件人收到邮件时要签名或盖章，确认并填写具体收到邮件的时间和日期，若是他人代为签收，签名后需要注明有效证件和名称、号码和代收人的关系。显然开发商妥投证明没有任何人签名以及身份证号码，开发商无法提供EMS底单，事实上本人也没有收到所谓的办证通知，催缴办证资料或税费通知，公司前台人员也没有义务也没有责任统筹负责，开发商不能将自己的责任和义务强加给前台，况且开发商根据妥投的证明中所说的前台签收，指的是谁，是否有真的签收无法考证。信件的签收是否成功，不能单方一厢情愿，需要双方共同确认。启竣公司对傅智超提交证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。启竣公司认为有关妥投证明是中国邮政公司对邮件是否妥投出具的证明，书面上不会有傅智超的签名。根据傅智超提交法院的快递单，法院在送达文件的时候，前台收到快递单，也视为送达，所以启竣公司认为傅智超已收到邮件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对启竣公司的上诉请求与傅智超的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实，傅智超一直正常偿还房屋贷款，无违约情况。现涉案房屋的不动产权证正在办理过程中，启竣公司要求傅智超协助其办妥涉案房屋房地产转移登记手续的诉请，无需再处理。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十一条，该条款对本合同第二十一条第2款作出变更规定：乙方如逾期签署、提交或缴纳的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向甲方支付违约金，按照逾期的时间相应顺延甲方办理《房地产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任。乙方逾期超过30天的，甲方关于办理《房地产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《房地产权证》，如乙方采用按揭方式支付购房款的，应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金…等。同时，该《补充协议》第十二条对本合同第二十二条也作出变更规定：若甲方未履行相关义务造成不能办理房产转移登记的，本合同继续履行，乙方不得以此为由主张解除本合同，甲方仅按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，且该违约金总额不超过房款总价的1%。从上述两条款可以看出，在有关办证问题上，一审认定甲乙双方之间的权利义务及违约金承担的约定严重失衡，两条款没有遵循公平原则来确定双方之间的权利和义务，存在启竣公司免除自己责任，加重傅智超责任等情形并无不当。因办理涉案房屋的产权证系启竣公司作为房地产开发商受委托后应承担的主要责任，而傅智超所负签署、提交或缴纳有关办证资料义务是一项协助配合性的义务。傅智超逾期签署、提交或缴纳有关办证资料的，其损害的是自己的利益，在此情况下，启竣公司可以通过顺延其办证期限得到救济，况且本案并无证据证明因傅智超存在前述情况对启竣公司造成损失，故，不宜规定傅智超逾期签署、提交或缴纳有关办证资料的应向启竣公司支付违约金。综上，双方在前述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十一条第二款中除“乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内签署及提交办理《房地产权证》所需的有关资料和证明文件并缴纳相关费用”、“按照逾期的时间相应顺延甲方办理《房地产权证》的时间”外，其余违约约定均属无效。一审认定上述两条款均无效欠妥，本院予以纠正。本案启竣公司以无效约定要求傅智超按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金于法无据，一审驳回启竣公司全部诉讼请求的判处结果可以维持。综上所述，启竣公司的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5395.7元，由广州市启竣房地产开发有限公司负担5395.7元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月二十八日书记员  钟明丽邱建材