浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终724号上诉人（原审被告）：查金浩，男，1972年6月5日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：沈叶飞，浙江紫薇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘朱泉，男，1957年1月18日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：杨莉丰，浙江海翔律师事务所律师。上诉人查金浩因与被上诉人潘朱泉宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初6628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。查金浩上诉请求：1.发回重审或撤销一审判决，改判驳回潘朱泉全部诉讼请求。2.上诉费用由潘朱泉负担。事实和理由：一、一审判决程序违法，判决内容超出诉讼请求范围。潘朱泉既未提出返还20万元，又未提出补偿查金浩102.8万元的诉请，查金浩在一审中也未提出反诉，一审关于返还20万元、补偿102.8万元的判决内容显然超出诉讼请求，属于程序违法。二、一审判决事实认定错误。《协议书》中关于借款及利息之约定应当合法有效。根据查金浩与潘朱泉签订的《协议书》，其主要内容为潘朱泉向查金浩借款20万元，并约定了两种还款方式：1.以宅基地使用权抵偿；2.以年利率20%计息，在潘朱泉收回宅基地使用权时偿还本金及利息。但一审法院错误将《协议书》全部内容理解为宅基地使用权转让合同。《协议书》中第一条关于借款的金额、交付以及第五条中关于利息的计算和偿还的约定，并未违反法律规定，应当合法有效，受法律保护。《协议书》中只是关于偿还方式的其中之一，也即宅基地抵偿的约定是违反法律强制性规定而无效的。潘朱泉关于腾退房屋的诉讼请求，其主体不适格，应驳回其诉讼请求。根据潘朱泉的户籍信息可知，潘朱泉现为嘉兴市秀洲区村民，非马桥街道柏士村村民，且潘朱泉在已有宅基地，《土地管理法》等相关法律法规均规定了一户一宅基地。现潘朱泉既非柏士村村民，又在其他村集体中取得了宅基地使用权，其取得案涉宅基地使用权缺乏合法性。且一审中潘朱泉自始至终均未能证明案涉宅基地使用权为其所有，仅两份柏士村出具的证明，显然未能达到证明目的。根据证据规则，两份证明属于证人证言，在证人未能出庭质证的情况下，不能认定潘朱泉即取得案涉宅基地的使用权。同时，一审关于潘朱泉取得本案所涉转让的宅基地使用权是基于原有住房拆迁时所享受的当地特殊政策的认定缺乏依据。综上，在潘朱泉不能证明其已合法取得案涉宅基地使用权的情况下，其关于腾退房屋的诉讼请求不具有主体资格，不能得到支持。潘朱泉辩称，一审认定事实清楚、证据充分。合同无效后，应返还财产，一审判决查金浩返还房屋及宅基地是合法有据的。双方没有借贷关系，实际上是宅基地转让，20万元款项是宅基地转让款。潘朱泉在拆迁过程中确实享受了特殊优惠政策，房屋被拆掉后，获得了宅基地和补偿。退一步讲，即使法律认定潘朱泉无权取得宅基地，也是涉及宅基地返还之后是否需要收回问题，与本案没有关系。请求驳回上诉。潘朱泉向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人于2009年12月9日签订的《协议书》无效；2.判令查金浩向潘朱泉返还坐落于海宁市的宅基地使用权并腾退房屋。一审法院认定事实：2009年12月9日，潘朱泉（甲方）与查金浩（乙方）签订《协议书》一份，载明甲乙双方经友好协商，就甲方现有的宅基地使用权转让的有关事宜达成协议：一、甲方向乙方借款20万元，在乙方使用宅基地时付清；二、甲方自愿将用于建造住宅的宅基地使用权永久性转让给乙方；三、如因土地权属问题或乙方不能建造房屋造成的损失，由甲方承担，除归还借款外，并赔偿20万元……五、甲方将宅基地使用权转让后，乙方自愿放弃向甲方追讨借款的权利，如甲方违约，向乙方要回土地使用权，则由甲方归还乙方借款20万元并按年息20%加付利息（自所有借款全部到位之日起计息），同时按市场一次性购买乙方建造的房屋等设施，并赔偿乙方损失50万元等。协议签订后，查金浩付清了20万元，并在宅基地上建造了房屋使用至今。坐落于海宁市的房屋即为查金浩在潘朱泉转让的宅基地上所建造的房屋，该房屋（含固定装修）在现行条件下的建造成本为119.5万元，扣除折旧后的价格为102.8万元。另查明，潘朱泉现非马桥街道柏士村村民，查金浩也非马桥街道柏士村村民。潘朱泉取得案涉宅基地使用权是基于其原有住房在拆迁时所享受的当地特殊政策。一审法院认为，双方当事人于2009年12月9日签订的《协议书》，其实质就是潘朱泉将宅基地使用权以20万元的价格转让给了查金浩，故查金浩关于20万元是借款的抗辩，一审法院不予采信。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法﹝2016﹞399号）第19条规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”本案双方买卖的标的物为农村宅基地使用权和建房指标，而查金浩并非该集体经济组织成员，故双方当事人于2009年12月9日签订的《协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定以及“房地一体”的原则，查金浩应当向潘朱泉返还案涉宅基地使用权，并交付在宅基地上已建造的房屋（含固定装修），潘朱泉应返还查金浩宅基地使用权转让款20万元、并补偿查金浩因失去在宅基地上已建造的房屋所产生的相应损失102.8万元（即以案涉房屋在现行条件下的建造成本并计算折旧后的价格为依据）。综上所述，一审法院对潘朱泉的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、潘朱泉与查金浩在2009年12月9日签订的《协议书》无效。二、潘朱泉于判决生效后十五日内返还查金浩20万元。三、潘朱泉于判决生效后十五日内补偿查金浩损失102.8万元。四、查金浩在潘朱泉付清上述122.8万元后六十日内，将坐落于海宁市的宅基地使用权及房屋（以嘉衡估字﹝2018﹞第12G078号房地产司法估价报告载明的房屋财产范围为准）返还、交付给潘朱泉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15852元，减半收取计7926元，由潘朱泉负担。评估费4285元，由潘朱泉负担。查金浩二审中提供土地登记审批表、地籍调查表、勘丈记录表、宗地草图复印件各1份，证明潘朱泉已在取得农村宅基地，柏士村村民委员会出具的证明真实性存疑。潘朱泉质证称，真实性需待核实，实际上潘朱泉户口转至前，潘朱泉妻子已在取得了宅基地，非属潘朱泉获得的宅基地，且潘朱泉是否另外有宅基地与本案无关联性。本院认证认为，潘朱泉是否另行获得了宅基地使用权与本案民事纠纷无关，本院对该组证据不予认定。潘朱泉二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对《协议书》是民间借贷合同还是宅基地使用权转让合同产生争议。按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，将《协议书》认定为宅基地使用权转让合同符合双方当事人订立合同时的真实意思，理由为：《协议书》中虽有借款字样，但未载明借款期限和还款方式等主要条款，不符合借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同特征。相反，《协议书》开宗明义系就潘朱泉现有宅基地使用权转让的有关事宜达成协议，通篇围绕宅基地使用权如何转让、转让后的征迁等权益享有情况及倘因权属争议无法转让的违约责任等进行约定。故一审认定《协议书》实质就是潘朱泉将宅基地使用权以20万元的价格转让给了查金浩正确，查金浩关于双方是借款合同关系的上诉理由不成立。查金浩非该集体经济组织成员，本地区亦非国家确定的宅基地制度改革试点地区，《协议书》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审判决查金浩向潘朱泉返还案涉宅基地使用权、交付在宅基地上已建造的房屋（含固定装修），同时判决潘朱泉返还查金浩宅基地使用权转让款20万元、补偿查金浩因失去在宅基地上已建造的房屋所产生的相应损失，符合合同无效后的处理规则，也有利于减少诉累，查金浩关于一审程序违法的上诉理由不成立。关于潘朱泉是否是案涉宅基地使用权人，柏士村村民委员会出具的证明已证实潘朱泉是案涉宅基地使用权人，至于潘朱泉是否违反了一户一宅规定，非属本案民事案件审理范围，查金浩关于潘朱泉无权主张返还宅基地的理由亦不成立。综上所述，查金浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15852元，由上诉人查金浩负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年五月十日法官助理周倩书记员胡玉婷