广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4640号上诉人（原审原告）：崔仲明，男，1962年6月21日出生，汉族，身份证住址:广州市东山区。委托代理人：林少华，女，1962年3月6日出生，系崔仲明的配偶。上诉人（原审被告）：广东中原地产代理有限公司，住所地:广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智，职务：华南总裁。委托代理人：何恺鹏，男，1984年1月25日出生，该公司职员。委托代理人：关怡钧，男，1987年7月26日出生，该公司职员。上诉人崔仲明、广东中原地产代理有限公司（下简称中原公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初14051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。崔仲明上诉请求判令：1、撤销原审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费均由中原公司承担。事实与理由如下：一、原审判决已查明，涉案租赁物只需半夜几个小时的避险检修措施，就可以避免使用受到溢出的影响，根本不用一个月的管道维修合理期间。事故发生后，首要的任务是紧急避险以避免损失扩大，而采取紧急避险措施的责任在于中原公司。避险措施不同于事故维修，目的是减少损失而不一定要维修，不一定需要“物业公司进行配合”。涉案商铺使用受影响真正的原因是，从2018年1月中旬到2月27日，中原公司误认为是业主的主体结构维修责任应由业主承担责任和赔偿，又因为春节长假找不到检修师傅，故放任爆管污水自流而不采取适当措施，不负责任地丢空商铺，并非受管道维修影响。事实上，当中原公司在2018年2月26日同意接受崔仲明的一再建议要求，当晚采取了之前本应就采取的避险检修，截断和封闭从楼下溢上来的管道，解决了爆管溢出问题；二、在涉案商铺的使用权受到侵害的情况下，中原公司可以也应当采取适当的避险措施以减少损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，中原公司因第三人的原因影响使用，造成欠租违约的，应当向业主即崔仲明承担租赁合同项下的违约责任，中原公司因不作为而扩大的损失，包括商铺丢空的租金，无权要求赔偿。中原公司与第三人之间的纠纷，应当通过侵权诉讼向第三方主张权利。所有租赁物存在的爆管等事故，都需要使用人现场及时采取避险维修措施，或联系物业公司等部门协助解决。中原公司作为维修责任人，对涉案商铺出现的爆管事故，未采取紧急避险措施和请求停水，而放任污水自流近一个月，原审判决以崔仲明未保持约定用途为由，判决免除中原公司春节长假空置的租金，变相地将商铺的维修和避险责任推给崔仲明，对崔仲明不公平；三、采取合理的措施紧急避险属于受害人中原公司的责任，不能因他人建议合理与否而免除这一法律责任，更不应将中原公司没有及时避险的责任推卸到业主的建议合理与否上。由于不清楚管道的具体情况，崔仲明的代理人陈伟健一直只是口头建议将溢出的污水用漏斗接好通过应急管道有序引出。2月1日，崔仲明向中原公司发函提醒中原公司“尽快进行自救，把溢出物控制在管道中引出室外，并要求物业公司停水”，其中并没有表达截断管道的意思。截管封闭是崔仲明之后估计溢出的管道是在二楼的厕所管道，才于2月26日晚检修时尝试成功的。2018年2月27日的事实证明，紧急避险检修可以在物业公司不配合的情况下，花费几个小时及650元即可完成；四、原审判决免除中原公司迟延支付租金的违约责任，没有法律依据。中原公司基于几个小时花费650元就可以解决的检修纠纷，借故长期拖欠租金，是对合同的不尊重。双方争议的是损失赔偿维修义务而不是债务，参照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，没有确实证据可以中止履行债务的，应当承担违约责任。中原公司对崔仲明的上诉请求答辩称：不同意崔仲明的上诉请求。其一，在整个事件发生过程中，中原公司并不存在任何违反法律规定和合同约定的行为。出租方崔仲明理应提供适合承租的环境，但因污水渠爆裂原因导致中原公司无法承租经营，造成的损失理应由崔仲明承担。如崔仲明认为爆裂原因系案外人原因导致，其可以通过另寻法律途径解决。事实上，崔仲明也已就污水渠爆裂事件另案起诉案外人，故崔仲明的上诉理由不充分。其二，中原公司在案发后已经积极配合相关事宜的处理，但最终直至两个多月后才处理完毕，责任不能归于中原公司。且涉案商铺在污水渠爆裂后仍存在类似情况，中原公司也曾多次与崔仲明协商。其三，根据物业管理公司在另案中提供的证据及崔仲明本案二审期间补交的新证据，涉案商铺对应的二楼为崔仲明出租的韩国发廊，二楼的结构存在改建变更，而涉案商铺发生爆管的部位位于天花板上方，故中原公司有理由相信涉案商铺的污水渠爆裂可能是因楼上商铺的影响或因崔仲明自行改建二楼规划导致的结果。中原公司上诉请求判令：1、撤销原审第一项，改判驳回崔仲明的所有诉讼请求；2、崔仲明承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、事件发生后，中原公司已积极联系崔仲明，配合崔仲明与管理处对事故原因进行排查并解决事故，但由于污水管道维修义务的承担人应为出租方崔仲明，且对管道采取任何措施都可能对整栋物业的业主产生影响，故在未取得物业公司的同意或配合的情况下，中原公司无法采取有效措施。因此，原审法院认定中原公司未主动履行合同约定的维修义务无依据；二、原审法院忽视中原公司的店铺翻新损失以及实际损失。其一，中原公司对事故的发生本身并无过错，故污水外溢导致涉案物业装修受损属于租赁物的不适租引起的损害，故店铺的翻新损失应相应抵扣租金。其二，虽然中原公司在2018年3月13日搬回了办公用品，但由于相邻商铺以及外围的污水外溢问题没有根本解决。涉案物业臭气熏天，根本不能用于正常经营。中原公司也及时将商铺情况反馈给崔仲明。直至2018年3月底，中原公司才正式恢复对外营业。其三，原审法院并未对中原公司在庭审中提出的因停业期间而造成中原公司营业人员的工资、管理费损失，水电公摊损失等实际损失对租金进行相应的抵扣。崔仲明对中原公司的上诉请求答辩称：答辩意见与上诉意见一致。另，补充书面合同约定了主体结构以外的维修责任由中原公司承担，原审判决对此已有详细的认定和判决。事实上，2月27日凌晨，在没有物业公司的同意和配合，也没有影响任何人的情况下，通过几个小时的截断管道封闭的应急处理解决了爆管问题。因此，中原公司有关“因为影响大楼业主和需要物业配合问题无法采取措施”的理由根本不成立。崔仲明于2018年10月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中原公司向崔仲明支付2018年3月、4月共两个月租金66066元，滞纳金131471.34元（暂计至2018年10月6日），共计197537.34元，判决生效后，中原公司逾期履行的，则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、本案诉讼费用由中原公司承担。原审法院经审理查明：崔仲明系广州市白云区XX路XX号之11房屋的产权人，房屋总建筑面积212.38平方米，规划用途为商业。2016年9月23日，张宇作为出租方崔仲明（甲方）的代理人，与承租方中原公司（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，约定：甲方出租给乙方的商铺地址为广州市白云区XX路XX号之11-2（以下简称涉案物业），租期共计3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日，每个自然月为租赁月，其中2016年10月1日至2017年9月30日，甲方向乙方净收月租金31460元；2017年10月1日至2018年9月30日，甲方向乙方净收月租金33033元。租金按月结算，乙方应于每月6日前将当月租金以银行转账形式支付给甲方。甲方负责出租房屋主体结构的维修保养，乙方负责房屋主体结构外的所有维修保养。乙方未按时缴纳租金的，每逾期一天，需按当月租金金额的1%向甲方支付违约金。等等。上述合同签订后，崔仲明将涉案房屋交付给中原公司使用，中原公司使用涉案房屋至今。中原公司未向崔仲明支付2018年3、4月的租金。2018年1月30日涉案物业天花板上的公共排污管道发生爆裂，造成污水外溢事故。为寻找排污管道爆裂的原因，2018年2月1日，崔仲明出资，在涉案物业外挖开地面寻找沙井和化粪池，未果。2018年2月2日，受崔仲明委托，陈伟健当天上午十点左右到涉案物业处与中原公司工作人员洽谈维修事宜，陈伟健提议临时将爆裂的污水管从中间截断，将污水引到室外，中原公司的人员认为该方案可能不可行，并要求陈伟健等十多分钟，由中原公司负责人及工程部的师傅会面决定，陈伟健因为有其他私事而先行离开，陈伟健带来的工人也与陈伟健一同离开。同日，崔仲明委托管理涉案物业的人员张宇向中原公司发出通知，主要内容为，由于五谷渔粉违法排放污水，造成地台下面的公共主管道经常堵塞，广州酒家污水外溢，现估计广州酒家和五谷渔粉已经把下水封闭，楼上污水和粪便又继续排放，估计已经沉积堵到二楼，已经在二楼和与之相连的管道口溢出，所以对中原公司造成影响。为减少事故造成的损失，希望中原公司尽快进行自救，把溢出的管道引出室外，并要求物业公司停水，由中原公司向物业公司提出要求进行维修。2018年2月5日，中原公司向崔仲明发函，提出涉案物业于2018年1月30日晚天花板上出现爆污水渠的情况，要求崔仲明在7日内对爆管事故问题进行处理和维修。2018年2月4日，崔仲明就污水管道破裂一事向公安机关报警求助，后派出所将相关情况转给棠景街道办事处，此后由街道及城管部门工作人员召集租户、业主及物业公司召开现场协调会议。2018年2月9日，物业公司开始在隔壁的利口福店铺内开挖地下管道，准备在地下埋管，直到2018年2月14日左右仍无法挖开，且未能找到堵塞的位置。2018年2月27日凌晨，在物业公司现场监护下，陈伟健安排工人将涉案物业天花板上的污水管截断，将管道封住，临时解决了涉案物业污水管道爆裂的问题。原审过程中，崔仲明陈述：涉案物业公共排污管道发生爆裂的原因是一楼地面一米以下的公共排污管道堵塞，导致管道内往下流的水排不出去才导致爆管事故的发生。中原公司陈述：2018年2月27日，涉案物业排污管道截断后，由于此前爆管排出的污水导致涉案物业内的墙壁等污损并有强烈异味，因此其在3月初的时候找装修公司进场进行装修，装修至2018年3月13日，之后，中原公司将办公用品搬进涉案物业，由于物业内的异味一直未散去，中原公司直至2018年3月底才开始营业。为证明该主张，中原公司提交了《工程维修协议》一份，该协议签订时间为2018年3月6日，建设单位（甲方）为中原公司，施工单位（乙方）为广州市博诚装饰工程有限公司，工程地点为广州市白云区XX路XX号之十一自编之二中原公司室内维修工程，工程预算4850.7元。中原公司另提交了工程结算明细表一份，显示结算金额为4850.70元，中原公司另提交了装修费发票及转账凭证，拟证明其已实际支付了上述装修费4850.70元。中原公司还提交了其与广州市汉森家具制造有限公司签订的《家具购销合同》及货物发票，拟证明其在爆管事故发生后购置家具花费2818.4元。中原公司于2018年4月27日向崔仲明发函，主要内容为涉案物业公共排污管道爆裂事故给其造成2018年1月28日至2018年3月13日的停业损失58822.86元，垫付装修费用7669.1元，中原公司将在扣除上述基本损失后，继续向崔仲明支付租金。原审法院认为：崔仲明与中原公司之间的《租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，根据该规定，租赁双方可对租赁期间维修义务的分担进行约定，双方另有约定的，维修义务的分担应当以双方的约定为准。本案中，崔仲明、中原公司双方租赁合同中约定“甲方负责出租房屋主体结构的维修保养，乙方负责房屋主体结构外的所有维修保养”，由于房屋主体结构是指房屋的地基基础工程和主体结构工程，而房屋的排水管道并不属于房屋主体结构，故2018年1月30日涉案物业天花板上的污水管道爆裂后，应当由中原公司积极协调各方进行维修，而根据本案查明的事实，污水管道爆裂事故发生后，中原公司仅要求出租方承担维修责任，其自身并未积极作为，其未能及时制定维修方案，也未主动协调各方处理管道的维修事宜，更未主动采取维修措施，故其未积极履行维修义务导致损失扩大的部分，应当由其自身承担责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”，涉案物业天花板上的污水管道爆裂事故的发生是由于地底一米以下的公共管道堵塞导致，中原公司对于事故的发生本身并无过错，故管道维修的合理期间，因中原公司未能正常使用涉案物业进行经营，该期间属于租赁物不适租的期间，该情形可参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定出租人因维修租赁物影响承租人使用，应当相应减少租金或者延长租期的处理原则进行处理，即维修合理期间内的租金可予以减免。对于管道维修的合理期间，考虑到管道维修过程中，需要查明污水管道爆裂的原因并需要协调物业公司进行配合，同时还需要对在污水管爆裂事故中受到污损的室内装修进行翻新等，故酌情认定维修的合理期间为2018年1月30日至2018年2月28日。由于中原公司未积极主动履行合同约定的维修义务，2018年2月28日以后的租金中原公司仍应支付给崔仲明。同时，由于中原公司已经向崔仲明支付2018年1月和2月份的租金，故2018年1月30日至2018年2月28日期间减免的租金可在2018年3、4月份的租金中作相应抵扣，中原公司应当向崔仲明支付2018年3、4月租金30901.84元（66066元-33033元÷31天×2天-33033元），崔仲明主张的超出部分不予支持。对于崔仲明主张的逾期支付租金的违约金，本案是由于涉案物业发生污水管爆裂事故，双方对于受事故影响期间的租金是否应当支付存在争议，故中原公司未缴纳2018年3、4月份租金并非故意拖欠且事出有因，故对崔仲明主张的违约金不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条之规定，于2018年12月25日作出判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广东中原地产代理有限公司向崔仲明支付租金30901.84元；二、驳回崔仲明的其他诉讼请求。本案受理费2125.40元，由崔仲明负担1839.13元，广东中原地产代理有限公司286.27元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，中原公司向本院提交如下证据：1、（2019）粤0111民初353号案广州同德物业发展有限公司提交的证据清单及证据8-12，以证明涉案房屋楼顶的污水渠爆裂是由于崔仲明对二楼进行改建造成；2、（2018）粤0111民初14609号民事判决书，以证明涉案房屋的污水渠爆裂问题并不仅发生在涉案商铺，相邻商铺的恶臭及水管铺设等工程仍严重影响涉案商铺的正常使用。崔仲明对此发表如下质证意见：对证据1，崔仲明并没有收到过违章通知，对其真实性不予认可，其证明内容亦不予认可。承诺书也非真实，崔仲明并没有出具过该承诺书，对其三性均不予认可。对照片的真实性予以确认，但与本案无关。对利口福公司承租商铺的厕所现状照片的拍摄时间不清楚，内部状况也无法确认，崔仲明对此并没有进行改造；对证据2的三性予以认可。本院认为：本案二审的争议焦点中原公司是否怠于履行止损义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”；第二百一十六条，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。依据上述法律规定，崔仲明作为涉案商铺的出租人，负有在租赁期间确保涉案商铺符合约定用途的法定义务，而位于涉案商铺天花板上的公共排污管道属于涉案房屋所属楼宇的共用附属设施，该共用附属设施亦属于涉案商铺的组成部分，崔仲明作为涉案商铺的所有权人，对该共用附属设施享有共有权，其履行适租义务的范围自然包含该位于涉案商铺内的部分排污管道。依据已查明的事实，在租赁期间，前述公共排污管道曾发生爆管事故，该事故的发生势必影响中原公司对涉案商铺的正常使用，崔仲明作为涉案商铺的出租人，负有解决该事故以确保中原公司正常使用的义务。而在崔仲明解决该事故之前，作为守约方的中原公司亦负有及时采取适当措施以避免损失进一步扩大的义务，但中原公司履行该项止损义务应当符合合理、正当及可行的原则。而依据已查明的事实及双方陈述，在涉案商铺发生爆管事故之后，中原公司公司有及时将事故发生情况向崔仲明反映并要求崔仲明及时解决，亦有与崔仲明进行协商确定解决方案，并向有关部门求助，在经过崔仲明与物业公司排查原因及寻求解决方法后，涉案商铺的爆管问题最终通过采取截管封闭措施才得以暂时解决。虽然该措施的实施消除了涉案商铺爆管事故对商铺使用的影响，但该措施的采取涉及对涉案商铺所属楼宇业主共有附属设施的处置，作为涉案商铺承租人的中原公司事实上无法单方实施，故崔仲明以中原公司本应在事故发生之初即单方实施却未实施为由，主张中原公司未采取合理措施积极止损，缺乏合理性。综上，无充分证据反映中原公司可采取合理可行的措施避免爆管事故造成的损失扩大而未采取，故原审根据本案实际情况，酌情确定2018年1月30日至2月28日期间为该事故影响中原公司正常使用涉案商铺的合理期间，并据此认定中原公司可免除该期间的租金支付义务，并无不妥，可予维持。因该事故的发生客观上影响了中原公司对涉案商铺的正常使用，双方因此而就后续的租金支付产生纠纷，符合情理，中原公司因此而未支付2018年3月至4月期间的租金，事出有因，崔仲明诉请中原公司支付该期间欠付租金的违约金理据不充分，原审判决对此予以驳回亦无不妥，可予维持。因此，崔仲明的上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。中原公司以其在该次事故发生期间遭受了停业及工资等损失，该损失应用于冲抵其应付崔仲明2018年3月至4月期间的租金为由，上诉认为其无需向崔仲明支付该期间的租金，但中原公司未就损失一项在本案中提出相应的反诉请求，而崔仲明对此提出异议，故中原公司的该项上诉理由缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人崔仲明与中原公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2411.68元，由上诉人崔仲明负担1839.13元，广东中原地产代理有限公司负担572.55元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十三日书记员  王文杰唐颖琪