云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初9665号原告：赵凤仙，女，汉族，1964年3月5日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张勇、番啟梅，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。被告：钱建新，男，汉族，1952年7月2日生，江苏省泰昌市人，现住云南省昆明市盘龙区。被告：刘洪祥，男，汉族，1966年3月23日生，云南省人，身份证地址云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市。被告：彭驯宇，男，汉族，1957年10月25日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇的共同委托诉讼代理人：张孝昆、张颖，云南枢环律师事务所律师，特别授权代理。被告：叶军，男，汉族，1969年11月26日生，住浙江省安吉县。被告：施卫萍，女，汉族，1970年10月4日生，住昆明市盘龙区。被告：刘敏，男，汉族，1968年7月10日生，住云南省昆明市五华区。原告赵凤仙与被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法追加叶军、施卫萍、刘敏作为被告参加诉讼，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵凤仙及其委托诉讼代理人张勇，被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇的共同委托诉讼代理人张孝昆、张颖到庭参加诉讼。被告叶军、施卫萍、刘敏经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法按照缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2016年10月所欠房租998元；2.判令被告赔偿原告自2017年5月起至2018年7月止，共计15个月，每月租金2089.60元，共计31344元（暂按80元每月每平方米计算，具体以法院评估为准）；3.银行利息合计2460.58元（月利息按银行同期贷款利率0.5%计算，998元计算22个月，31344元计算15个月）；4.以上费用共计34802.58元；5.本案诉讼费以及维权费由被告承担。事实与理由：2017年5月1日，在未征得原告同意或者授权的情况下，被告与案外人云南艾维投资集团有限公司签订位于昆明市人民中路鸿城广场第三层及通道2393.33平方米的《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年5月1日至2027年6月19日止。原告位于鸿城广场3层D区1-4号商铺（产权证号：云（2016）五华区不动产第0006750号）包含在双方签订的《房屋租赁合同》内。被告擅自出租原告的商铺，严重侵犯了原告的所有权，并造成原告的财产损失。《物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。按照全部赔偿原则，被告应当赔偿因其加害行为给物权人造成的全部损失。《侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。为维护原告合法权益诉至法院。被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇共同辩称：原告是把租金交给陈昆、云南艾维投资集团有限公司的。原告所述租期不是事实。原告主张的第一项诉讼请求已经在2017年1月份由云南艾维投资集团有限公司直接打到陈昆账户上。第二项诉讼请求我方与云南艾维投资集团有限公司约定2017年5月份是免租期，6、7月份租金是打款给陈昆账户，因产权变更通知了业主。在整个案件中原告没有尽到告知义务，云南艾维投资集团有限公司没有收到产权证复印件、身份证复印件、银行卡复印件。被告叶军、施卫萍、刘敏未到庭参加诉讼，无答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的第三组证据中的《房屋租赁合同》，本院认为该份证据系照片影印件，无法核实真实性，亦无法反映涉案商铺在2016年租赁价格，故依法不予采信；2.原告提交的第三组证据中的《协议》，被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇对其三性均不认可，本院认为该份协议书系产生于案外人云南艾维投资集团有限公司与被告钱建新、彭驯宇、刘洪祥、施卫萍之间，与原告无关，故依法不予采信；3.原告提交的第四组证据《三层平面图》，本院认为该份证据仅为复印件，且无出具单位的签章，无法证明与本案涉案商铺之间的关联性，故依法不予采信；4.原告提交的第五组证据即2006年鸿城广场三楼场地租赁合同、2017年鸿城广场三楼场地租赁合同，鉴于被告钱建新、彭驯宇、刘洪祥对其三性均认可，故本院对其三性依法予以确认，至于证明目的及租期的确认，将于后文中阐述；5.原告提交的补充证据即乾盛司鉴字2018第1052085号《司法鉴定意见书》，被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇对其真实性、合法性认可，关联性不认可，本院认为该份证据形式合法，内容与其他证据可以相互印证，故依法予以采信；6.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第一组证据中的《报告》（2006年5月17日）以及《报告》（2006年7月18日），原告对其真实性认可，合法性、关联性不认可，本院认为上述两份报告中载明的“三楼业主代表”中并无被告刘洪祥、叶军、施卫萍、刘敏，且出具的时间为2006年，无法证明2017年签订租房合同时的业主代表是否为六被告，故本院对上述证据的证明目的不予采信，但确认其真实性；7.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第一组证据中的《意见征询表》，系针对被告钱建新（业主）的征询表，其内容无法代表涉案商铺的情况，故依法不予采信；8.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第一组证据中的《鸿城广场三楼招租续租情况通报》，无出具单位的签章，无法核实来源，故依法不予采信；9.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第一组证据中的《报纸》（登报招租），本院认为该招租广告无法证明真实的租赁情况，故依法不予采信；10.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第三组证据中的《授权委托书》（2017年8月8日）、产权证、银行卡、身份证复印件，因出具该委托书时涉案商铺产权已变更至原告名下，且原产权人陈昆作为证人辨别后认为不是本人签名的情况下，本院对上述证据依法不予采信；11.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第三组证据中的商业银行代发三楼业主租金清单（2008年5月8日）、商业银行代发三楼业主租金清单（2008年5月20日）、三楼业主租金收益表、三楼业主投资租金收益分配表，原告对其三性均不认可，本院认为上述证据无出具单位签章，无法核实来源和真实性，依法不予采信；12.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第四组证据中的《告知函》、鸿城广场三楼业主陈昆的租金支付说明（2018年8月30日），本院认为《告知函》系被告钱建新、彭驯宇向案外人云南艾维投资有限公司出具，且无出具时间，无法证明陈昆向被告钱建新、彭驯宇是否实际告知涉案商铺的产权变动情况，另支付说明系案外人云南艾维投资有限公司单方出具，故本院对上述证据依法不予采信；13.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第四组证据中的鸿城广场三楼业主陈昆的租金支付说明（2018年8月31日）、2016年10月银行代发三楼业主租金清单、银行流水，本院认为上述证据能够相互印证，故依法予以采信；14.被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的第四组证据中的凭证两张，本院认为其内容与陈昆的证词能够相互印证，故依法予以采信。经查明，本院认定以下事实：位于云南省昆明市青年路敷润桥鸿城广场3层D区1-4号的商品房（以下简称涉案商铺），建筑面积为26.12㎡，其所有权原系陈昆所有，2016年10月11日，涉案商铺的所有权人因转让变更为原告赵凤仙【不动产权证书：云（2016）五华区不动产权第0006750号】。2006年5月17日，陈昆在内的鸿城广场三楼业主召开了业主代表大会，并推选出七名楼层代表：钱建新、孙中平、胡玉红、王建兴、彭驯宇、江天霖、李岚，负责进行三楼的招商招租。2006年8月26日，被告钱建新、彭驯宇等6名楼层代表（甲方）与案外人云南艾维投资集团有限公司（乙方）签订《鸿城广场三楼场地租赁合同》，约定：1.甲方将位于云南省昆明市人民中路鸿城广场第三层（包含涉案商铺）、通道、外立墙面出租给乙方；2.租赁期限为10年，乙方装修场地完工期从2006年9月1日至2006年10月31日，租赁期自2006年11月1日起至2016年10月31日止；3.租金为第一年95万元、第二年95万元、第三年99万元、第四年99万元、第五年103万元、第六年103万元、第七年107万元、第八年107万元、第九年111万元、第十年111万元等内容。上述合同签订后，案外人云南艾维投资集团有限公司按约向陈昆支付了租金。2017年4月30日，被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏（甲方）与案外人云南艾维投资集团有限公司（乙方）签订了《鸿城广场三层房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于云南省昆明市人民中路鸿城广场第三层（包含涉案商铺）及通道（外立墙面，在同等条件下甲方配合乙方获得优先使用权）出租给乙方；2.租赁计租期限为10年，从2017年5月1日至2017年6月20日（装修免租期），租赁期自2017年6月20日起至2027年6月19日止；3.租金为第一年至第三年为111万元/年，2020年6月20日至2023年6月19日为1143300元/年，2023年6月20日至2026年6月19日为1177599元/年，2026年6月20日至2027年6月19日为1212926.92元/年等内容。上述合同签订后，案外人云南艾维投资集团有限公司向陈昆支付了2017年6月及2017年7月的租金。此后，原告认为涉案商铺已于2016年10月11日变更至其名下，六被告未经其授权擅自于2017年4月30日与案外人云南艾维投资集团有限公司签订租赁合同，出租涉案商铺的行为侵犯了其合法权益，故诉至本院解决。本院认为，侵权行为是指侵犯他人的人身财产或知识产权，依法应当承担民事责任的违法行为。本案中，对于原告主张的2016年10月欠付的房租998元及其利息，系在原产权人陈昆授权被告钱建新、彭驯宇等6名楼层代表与案外人云南艾维投资集团有限公司签订的生效合同即《鸿城广场三楼场地租赁合同》期限范围内（自2006年11月1日起至2016年10月31日止），根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，故产权变动之后，该租赁合同仍然有效，则原告的该项主张系租赁合同纠纷范畴，与本案诉争的财产损害赔偿纠纷属不同的法律关系，且原告的债权主张对象应当为合同约定的承租人即云南艾维投资集团有限公司，而非本案六被告，故本院对原告的该项主张依法不予支持。对于原告主张的2017年5月起至2018年7月止的损失31344元（按租金2089.60元/月计算），首先，需要确定六被告与案外人云南艾维投资集团有限公司于2017年4月30日签订的《鸿城广场三楼场地租赁合同》效力，本院认为，涉案商铺的所有权已于2016年10月11日变更登记至原告名下，原告作为新的产权人未授权六被告办理涉案商铺出租事宜的情况下，无论原产权人是否向六被告出具授权委托书，六被告代为签订合同的行为均属于无权代理，现原告对六被告的代理行为不予追认，则该租赁合同中涉及涉案商铺的内容均无效（包括租金标准、免租期等内容）。其次，六被告擅自将涉案商铺出租给案外人云南艾维投资集团有限公司的行为已构成侵权，且自2017年5月起至2018年7月止（共计15个月）涉案房屋被案外人云南艾维投资集团有限公司实际使用，原告未获得相应的租金收益，其财产权益已受损，六被告作为侵权行为人应当对此予以赔付，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定以及乾盛司鉴字2018第1052085号《司法鉴定意见书》中涉案商铺“2017年至2018年的市场月租金为64.2元/㎡”、“2017年5月1日至2018年6月31日租金的评估值为23477元”的鉴定结论，本院确定六被告侵权行为造成原告2017年5月起至2018年7月止的实际财产损失为（64.2元/㎡×26.12㎡×15个月=25153.56元），对原告主张的多余部分不予保护。对于原告主张的利息，按照先付后用的租赁习惯，亦系实际损失，本院依法支持以欠付租金25153.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年5月起至2018年7月止（15个月）的利息，需要明确的是中国人民银行同期同类贷款利率为4.75%/年，故本院依法保护1493.5元（25153.56元×4.75%/年÷12个月×15个月≈1493.50元），对原告主张的多余部分不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏于本判决生效后十日内向原告赵凤仙支付2017年5月起至2018年7月止的损失25153.56元；二、被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏于本判决生效后十日内向原告赵凤仙支付利息1493.5元；三、驳回原告赵凤仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，由被告钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李韵桃人民陪审员  张晓云人民陪审员  熊绍勤二〇一九年五月二十五日法官助理何雅蓉书记员李春梅