山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初982号原告（反诉被告）：济南长清大学城法律服务所，住所地济南市长清区三庆青年城1号楼3层316号。法定代表人：程济中，该所主任。被告（反诉原告）：路洪芬，女，1976年5月14日出生，汉族，居民，住济南市市中区。委托诉讼代理人：席立娜，山东天齐律师事务所律师。原告济南长清大学城法律服务所(下称大学城法律服务所)与被告路洪芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理。被告路洪芬提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人程济中，被告路洪芬及其委托诉讼代理人席立娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大学城法律服务所向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还应欠原告的5000元及利息（以本金5000元为基数，自2015年10月1日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2、判决被告承担全部案件受理费。事实与理由：2013年3月17日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于长清区大学路恒大绿州6号楼1单元112号、113号计155平米的房屋作为其办公场所，租期从2013年4月1日至2023年4月1日。2015年9月26日原、被告签订解除房屋租赁合同《协议》，协议第二条：甲方（被告）提前收回恒大绿州6号楼1单元112号、113号商铺，乙方（原告）截止2015年9月底前房租金全部付清。第四条：乙方的空调器壹台、电动卷帘门一个作价5000元，乙方结清2015年9月26日之前物业、水电费由甲方将5000元付给乙方。协议当天原、被告双方办理完房屋交接。原告方程济中主任在不欠物业、水电费情况下，曾多次向被告主张追要5000元，被告多次都以原告欠物业费为由，拒付所欠原告的5000元。总之，被告行为不仅违约且构成侵权，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。路洪芬辩称，原告起诉没有事实依据，双方自愿解除合同并签订有协议，双方签订协议第4条明确约定，乙方结清2015年9月26日前的水电、物业费，甲方将5000元付给乙方，但是直到现在原告没有履行该义务，答辩人没有返还合同义务，根据合同法第67条的规定，当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行债务不符合约定的，后履行方有权拒绝现履行方的要求，所以，原告的诉讼请求应予驳回。路洪芬向本院提起反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告物业费8404.2元及水电费1096.5元。共计9500.7元及利息（以本金9500.7元为基数，自2015年9月26日起至判決生效之日止按照年利率6％支付利息)；2、本案的反诉费及其他费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年3月17日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告将位于长清区大学路恒大绿洲6号楼1单元112号、113号出租给反诉被告。合同第五条约定租赁期间的水、电、暖、通讯、物业管理费等费用，由承租方承担。2015年9月26日双方一致同意解除租赁合同并签订协议。协议第三款约定截至2015年9月26日前的水电费、物业费由乙方承担。反诉被告作为承租方以及合同约定有义务缴纳物业费及水电费，在合同解除后应该按约定交纳租赁期间的物业费，在此期间反诉原告多次催缴，反诉被告一直拖欠物业费并拒绝支付，反诉原告无奈于2016年11月20日补缴物业费及水电费共计9500.7元。综上所述，反诉被告的行为严重违约，侵害了反诉原告的合法权益，为此，提起反诉请求。学城法律服务所针对反诉请求辩称，反诉原告诉称：“…被反诉人作为承租方以合同约定有义务缴纳物业费及水电费，在合同解除后应该按约定交纳租赁期间的物业费，在此期间反诉人多次催被反诉人缴纳物业费及水电费。被反诉人一直拖欠物业费并拒绝支付，反诉人无奈于2016年11月20日补缴物业费及水电费共计9500.7元。”反诉人这一说法是错误的，反诉答辨人在租赁期间不欠物业费及水电费，反诉人于2016年11月20日补缴物业费及水电费共计9500.7元与反诉答辩人无关，是2015年9月26日后现承欠的物业费及水电费。合同租期从2013年4月1日起交付答辨人使用，至合同解除2015年9月26日。这期间自2013年4月中旬至2014年7月30日因恒大开发商和施工方济南天恒建设工程有限公司为建设施工恒大绿洲小区暖气沟、电缆沟，在答辨人门前方竖起长达几十米，高2米多的施工档扳，施工材料及施备长期放置在答辨人门前，施工一年三个月，致使大学路上来往的行人和车辆上人员看不到济南大学城法律服务所，造成答辨人预期收入损失20万元以上。上述期间济南恒大绿洲物业服务中心没有付出物业服务义务，承诺不收取物业费。2014年8月1日至2015年9月26日，421天物业费按照济南恒大绿洲物业服务中心通知单6号楼1单元112室、113室收费标准是1.2元／月／平方米，物业费计2584．82元（112室建面83.25平米×1.2元／月／平方米÷30.4天／月×421天＝1383.48元、113室建面72.29平米×1.2元／月／平方米÷30．4天／月×421天＝1201.34元），我所已支付反诉人物业费及水电费2400元，物业费2584.83元－2400元＝欠物业费184.83元，但因恒大开发商为建设恒大绿洲小区暖气沟、电缆沟，在答辨人门前方竖起长达几十米，高2米多施工档扳，长期施工一年三个月，造成答辨人预期收入损失20万元以上大大超过所欠物业费184.83元。我所不欠水电费，根据催缴函证明113室不欠水费，欠电费433.5元，112室不欠水费，欠电费68.7元，计502.2元，因2015年9月26日我所将两门头房交给反诉人，因现承租人即刻进行房屋装修用电所欠502.2元。综上所述，反诉人的反诉请求没有事实依据，依法应予驳回。经审理本院认定：2013年3月17日，路洪芬（出租人）与大学城法律服务所（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，路洪芬将其长清区大学路恒大绿洲6号楼1单元112、113号两间门头房租赁与大学城法律服务所作为办公所用。合同第五条：租赁期间的水、电、暖、通讯、物业管理费用，由承租方承担。015年9月26日，路洪芬（甲方）与大学城法律服务所（乙方）签订《协议》，一、甲乙双方一致同意解除2013年3月17日签订的《房屋租赁合同》，甲方于2015年9月26日将两间商铺收回。二、甲方提前收回大学路以北恒大绿洲6号楼1单元112、113号商铺，乙方截止于2015年9月底前房租金全部付清。三、截止于2015年9月26日前的水电、物业费由乙方承担，2015年9月26日之后的水电、物业费由甲方承担。四、乙方的空调器一台、电动卷帘门一个作价5000元，乙方结算清2015年9月26日之前物业、水电费，由甲方将5000元付给乙方。路洪芬提供金碧物业有限公司济南分公司《收费明细表》及证明一份，证明：业主路洪芬2012年12月30日预交恒大绿洲113号商铺物业费6个月1302元及水费300元，合计1602元。2013年3月17日预交恒大绿洲112号商铺物业费1499.40元及水费300元，合计1799.40元。2016年11月20日，路洪芬刷卡补缴2014年8月-2015年9月物业费6536.6元(112号商铺每月物业费249.9元，113号商铺每月物业费217元)。刷卡补缴112号商铺2015年8-9月电费63.8元；113号商铺2015年2-5月电费432.7元。大学城法律服务所提供恒大绿洲物业服务中心张贴的《缴费通知单》复印件一份，证明112、113号商铺物业费收费标准是1.2元／月／平方米。路洪芬称该收费标准是前期物业费标准，金碧物业有限公司济南分公司接手后物业费标准为3元／月／平方米。大学城法律服务所提供2012年12月30日、2013年3月17日路洪芬预交112、113号商铺物业费、水费的收费收据复印件(原件大学城法律服务所作为证据提交到另一案件中)两张，称：《房屋租赁合同》签订后，路洪芬将两张收据交给大学城法律服务所程济中主任，收据记载已预交至2013年7月31日，程济中主任按4个月的标准(2013年4月-7月)计算物业费、水费计2468元，程济中主任向路洪芬付款2400元。路洪芬称程济中主任是否付款已记不清了，程济中主任应提供路洪芬收款的收据。根据两张收据原件掌握在大学城法律服务所手中的事实，本院认定大学城法律服务所已向路洪芬付款2400元。大学城法律服务所主张已付清2015年9月26日前的水电费，未能提供交纳水电费的相关证据。本院认为，2013年4月1日起大学城法律服务所租赁路洪芬的112、113号商铺作为办公之用，至2015年9月26日双方签订解除租赁协议，大学城法律服务所付清2015年9月26日前的物业费、水电费，路洪芬支付大学城法律服务所空调、卷帘门折价款5000元的事实清楚，双方对此无争议，本院予以确认。根据解除租赁协议的约定，大学城法律服务所负有结清物业费、水电费的先履行义务，路洪芬负有支付物品折价款的后履行义务。大学城法律服务所自2013年4月至2015年9月共租赁使用商铺30个月，其仅支付2400元的物业费，其余均由路洪芬支付。路洪芬反诉要求大学城法律服务所支付9500.7元的物业费及水电费，有事实依据，本院予以支持，但应扣除大学城法律服务所已支付的2400元。路洪芬主张欠款利息，可自其2016年11月20日补交物业费之日起按年利率6%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由济南长清大学城法律服务所支付路洪芬物业费等费用7100.7元；二、由路洪芬支付济南长清大学城法律服务所物品折价款5000元；三、以上一、二项款项相抵后，由济南长清大学城法律服务于本判决生效之日起十日内支付路洪芬款项2100.7元，并自2016年11月20日起至付清欠款之日止，按年利率6%向路洪芬支付利息；四、驳回济南长清大学城法律服务所的其他诉讼请求；五、驳回路洪芬的其他反诉请求。案件受理费50元减半收取25元，反诉费25元，由路洪芬、济南长清大学城法律服务所各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  顾业友二〇一九年五月六日法官助理于菲菲书记员黄莹