贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2540号原告：杨桂香，女，1988年11月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：宋发文，男，1989年8月30日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：秦松梅，系贵州圣谋律师事务所律师。被告：贵州七众置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李娇，系被告公司员工。原告杨桂香、宋发文与被告贵州七众置业有限公司（以下简称：七众置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋发文及其委托诉讼代理人秦松梅，被告七众置业公司之委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂香、宋发文向本院提出诉讼请求：1、判决被告每日按已付购房款380910.00元的万分之一支付原告自2016年05月02日至2018年12月02日的延期交房违约金35996元;2、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目第4号楼2单元11层1号商品房(房号4#-2-1101)转移登记的有关文书及产权证;3、判决被告以已付购房款380910.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年05月02日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定41178.20元);4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年8月20日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于毕节市七星关区××大道与××路交汇处圆梦国际项目第4号楼2单元11层1号商品房(购房款为380910.00元,建筑面积为119.51平方米)。原告于签订合同当日支付了该套房屋的首付款120910.00元,之后通过向中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款,向被告支付了剩余26万元购房款,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条的约定,被告应当在2016年5月1日前向原告交付涉案商品房,同时该商品房在交付时应当取得建筑工程合格证明文件,并提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》,《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。被告存在逾期交房的,应当依照合同第十三条关于逾期交房责任的约定,承担每日按已付购房款万分之一支付逾期交房违约金的责任。此外,根据合同第二十二条的约定,被告应当在2017年5月1日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。但至今,被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书,也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为,按期交付涉案商品房及交付办理商品房转移登记的有关文书给原告系被告的义务,被告逾期交付该商品房及未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为不仅违约,且严重损害了原告的合法权益。为此,原告特具状诉至贵院,恳请贵院依法支持原告的诉讼请求,保护原告的合法权益。被告七众置业公司辩称：双方当事人订立的《商品房买卖合同》对商品房交付使用条件及日期、交接手续逾期交房责任做出了明确约定,请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。2016年7月5日,我公司在毕节日报登报通知:“我公司圆梦国际项目已达到装修使用交付条件,业主可于2016年7月7日到公司办理接收房屋相关手续。”由此可知,答辩人房屋在2016年7月7日即达到接房条件并进行了通知,被答辩人未接房的行为是其自身原因所致。当然,答辩人确实存在逾期交房情形,被告愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式承担从合同约定的交房日期到答辩人登报通知日期期间的交房违约金。二、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定,请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条,对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定,即:“约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列(1)项处理：(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款,并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款,其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日,买受人有权退房。2买受人选择退房的,出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知,原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房,依据约定,其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同,出卖人当然免除违约责任。由此可知,上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的,应当依法事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言,答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言,在此情况下,答辩人认为即使原告不主张退房,答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式,按银行同期活期存款利率计算,向原告支付相应的利息。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”,本案已经在合同中做出明确约定,显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上,应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定,否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的,除非其约定违反法律禁止性规定,否则应当从其约定。如前所述,对于逾期办证的处理方法,双方已进行了明确约定。在此情况下,应当按照合同约定进行处理。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境,结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象,有其主观原因也有客观原因所致,且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主,若按被答辩人诉请依据计算违约金,答辩人将承担巨额的违约金,其生产经营势必面临困境,不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此,原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发,综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素,依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金,对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。本院经审理查明事实如下：2014年8月20日，原告杨桂香、宋发文作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第4号楼2单元11层1号房，该商品房总价款为380910.00元。关于交付方面：合同约定出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房，逾期交房责任：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交房之日止，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之1的违约金，并于该商品房交付之日起7日内向买受人支付违约金。关于转移登记方面：出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。附件十二补充协议第3.1条约定：若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。3.2条约定：如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时前来办理交房手续、提供办证所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任，买受人确因不可抗力因素造成的除外。合同还约定了原被告双方的住所地以及联系电话等事宜。合同签订后，原告依约支付了购房款380910.00元。被告于2016年7月5日在毕节日报发布通知，通知业主于2016年7月7日办理接收房屋手续。2018年12月2日，被告向原告交付涉案房屋。被告还未办理涉案房屋转移登记手续。原告诉至本院。另查明，涉案房屋于2019年4月4日竣工验收，2017年2月21日消防验收完毕，但还未办理商品房所有权初始登记。本院认为，本案争议的焦点为：被告履行交房义务的日期如何确定？能否判令被告为原告办理转移登记手续？被告是否应支付原告逾期办理转移登记的违约金，支付标准和时间如何确定?原、被告双方对商品房买卖合同的订立以及原告依约支付了购房款等基本事实无争议，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于被告交房日期的问题。在合同中约定了双方的联系地址及电话号码等事宜，在房屋达到交付条件后，被告应优先通过送达书面通知或电话联系等方式通知原告接收房屋，但被告未履行该义务，而是直接通过在报纸发布通知的形式通知业主交房，该通知也未注明交房的座落等事宜，达不到被告通知原告交房的义务，被告应对何时交房承担举证责任，在被告未能证明该事宜的情况下，本院以原告自认的2018年12月2日作为房屋交付日期。合同约定被告应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付购房款（380910.00元）万分之1的违约金，并于该商品房交付之日起7日内向原告支付。现合同约定的违约金支付期限已经届满，被告应承担违约金的期限为2016年5月2日至2018年12月2日，共944天，被告应付原告的逾期交房违约金为：380910.00元×0.01%×944天=35957.90元。关于转移登记问题。现涉案房屋虽然已经办理竣工及消防验收等手续，但还未办理初始登记，故办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理并交付涉案房屋所有权转移登记有关文书及产权证的诉讼请求，因法律或事实上还不能履行，本院不予支持。关于逾期办理转移登记违约金问题。合同约定被告应于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付原告，被告至今未履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同对逾期办理转移登记违约金的计算方式没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，合同对在原告不退房的情况下，逾期办理转移登记违约金的支付未作约定，违约金以原告已付购房款380910.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即贷款基准利率的1.3倍）的标准从2017年5月2日起计算，合同也未约定办理转移登记的方式，故违约金应截止被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨桂香、宋发文逾期交房违约金35957.90元；被告贵州七众置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨桂香、宋发文支付逾期交付办理涉案商品房权属转移登记有关文书的违约金,违约金按下列方式计算支付：以原告已付购房款380910.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年5月2日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日；三、驳回原告杨桂香、宋发文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年五月五日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初2540号诉讼代理人：王云，法律工作者。诉讼代理人：张競，执业律师。诉讼代理人：王伦，法院许可的其他公民。诉讼代理人：王伦，法院许可的其他公民。诉讼代理人：张競，执业律师。原告：杨桂香，女，1978年05月15日出生，汉族，住毕节市留仓桥办事处环东路毕节学院教师宿舍100号附150号，其他。原告：宋发文，男，1977年11月12日出生，汉族，住毕节市留仓桥办事处环东路毕节学院教师宿舍100号附150号，其他。被告：贵州七众置业有限公司，组织机构代码9152050205908259x2。宋发文、杨桂香与贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年五月六日书记员姜童尧