九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0403民初1869号原告：九江市濂溪区城投（集团）资产经营有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区长虹大道246号，统一社会信用代码：9136040268345289X9。法定代表人：代龙宇。该公司董事长。委托诉讼代理人：江华，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201410763211。委托诉讼代理人：邹帅，江西豫章律师事务所实习律师，实习证号36011807110185。被告：吴含飞，男，1983年9月2日出生，汉族，住九江，身份证住址：安徽省安庆市枞阳县。原告九江市濂溪区城投（集团）资产经营有限公司（城投公司）与被告吴含飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法由审判员蔡振霄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人江华、邹帅、被告吴含飞到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告城投公司提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《房屋出租协议》，并判令被告腾空及返还租赁物。二、判令被告向原告支付租金48451.58元，暂计算至2019年4月30日，实际支付至房屋返还之日止。三。判令被告向原告支付违约金84542.16元。本案的诉讼费保全费等相关费用由被告吴含飞承担。事实和理由：2016年12月8日，被告吴含飞与九江利安投资有限公司（以下简称利安公司）签订房屋出租协议，约定利安公司将合法拥有的位于九江九龙街步红花园C1号楼01房屋出租给吴含飞使用，租赁面积75平方米，租期为五年，自2016年12月8日至2021年12月7日止，租金为85元每平方米，租金每年按5%递增，按季度支付，于每季度提前五天支付。并约定若吴含飞未按时缴纳租金，累计三个月以上，利安公司有权终止合同、收回房屋。2017年6月30日，原告九江市濂溪区城投集团资产经营有限公司整体收购利安公司位于九江九龙街南段步红花园C区的房产，并进行了产权变更。原告遂与被告吴含飞、利安公司于2017年7月1日共同签订房屋租赁主体变更补充协议，约定原告成为原合同房屋出租协议中的出租主体，承接利安公司在房屋出租协议中的权利与义务，并约定被告吴含飞自变更协议生效之日起按原《房屋出租协议》的约定向原告支付租金，然而被告吴含飞并未按合同约定履行义务。原告遂分别于2018年4月24日2018年8月7日向被告书面催缴其所欠租金，被告均未予理会。原告就被告逾期支付租金行为已经九江市浔阳区人民法院判决，被告需支付自2017年6月30日至2018年9月30日的租金及违约金，但被告至今仍拒绝支付租金。截止2019年4月30日，被告还欠原告租金共计48451.58元。综上，原告为维护合法权益，特诉来我院被告吴含飞辩称：被告想继续租这个房子，把拖欠的租金会全部补上，后面的租金会提前支付，希望和原告调解解决。原告城投公司为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：证据一：原告九江市濂溪区城投（集团）资产经营有限公司营业执照、被告吴含飞身份证复印件，证明目的：原被告双方的诉讼主体资格。证据二：《房屋出租协议》、《不动产权证》（赣（2017）九江市不动产权第0088543号）及房屋分层分户平面图、《房屋租赁主体变更补充协议》。证明目的：1、利安公司和被告吴含飞于2016年12月签订《房屋出租协议》，约定利安公司将其合法拥有的位于九江九龙街步红花园C1号楼01房屋出租给吴含飞使用，同时约定了租金支付方式及违约金计算方式。2、2017年6月30日，原告九江市濂溪区城投（集团）资产经营有限公司整体收购利安公司位于九龙街南段步红花园C区的房产，并进行了产权变更。3、2017年7月1日，原告与被告吴含飞、利安公司共同签订《房屋租赁主体变更补充协议》，约定原告成为原合同《房屋出租协议》中的出租主体，承接利安公司在《房屋出租协议》中的权利与义务，并约定被告吴含飞自变更协议生效之日起按原合同《房屋出租协议》的约定向原告支付租金。证据三：《房租催缴通知书》、《律师函》、快递单及物流信息，证明目的：1、原告于2018年4月24日向被告吴含飞书面催缴其所欠租金；2、2018年8月17日原告委托江西豫章律师事务所向被告吴含飞发送《律师函》，向被告书面催缴其所欠租金。证据四：九江市浔阳区人民法院（2018）赣0403民初4002号《民事判决书》，证明目的：原告就被告逾期支付租金行为已经九江市浔阳区人民法院判决，被告需支付自2017年6月30日至2018年9月30日的租金及违约金。被告吴含飞对原告以上证据均无异议。被告吴含飞未向法庭提交证据。经审理查明：2016年12月8日，被告吴含飞与利安公司签订房屋出租协议，约定利安公司将合法拥有的位于九江九龙街步红花园C1号楼01房屋出租给吴含飞使用，租赁面积75平方米，租期为五年，自2016年12月8日至2021年12月7日止，租金为85元每平方米，租金每年按5%递增，按季度支付，于每季度提前五天支付。并约定若吴含飞未按时缴纳租金，累计三个月以上。利安公司有权终止合同、收回房屋。2017年6月30日，原告九江市濂溪区城投（集团）资产经营有限公司整体收购利安公司位于九江九龙街南段步红花园C区的房产，并进行了产权变更。原告遂与被告吴含飞、利安公司于2017年7月1日共同签订房屋租赁主体变更补充协议，约定原告成为原合同房屋出租协议中的出租主体，承接利安公司在房屋出租协议中的权利与义务，并约定被告吴含飞自变更协议生效之日起按原《房屋出租协议》的约定向原告支付租金，然而被告吴含飞并未按合同约定履行义务。原告曾于2018年4月24日向被告吴含飞书面催缴其所欠租金。2018年8月17日原告委托江西豫章律师事务所向被告吴含飞发送《律师函》，向被告书面催缴其所欠租金，被告均未予理会。原告就被告逾期支付租金行为已经九江市浔阳区人民法院判决，被告需支付自2017年6月30日至2018年9月30日的租金及违约金，但被告至今仍拒绝支付租金。截止2019年4月30日，被告还欠原告租金共计48451.58元。综上，原告为维护合法权益，特诉来我院。本院认为：被告与利安公司于2016年12月8日签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，具有法律约束力，原被告双方均应依约履行权利和义务。在该协议约定的租赁期限内，原告购买了利安公司的涉案房屋，并办理了产权变更登记手续，原告依法取得该房屋所有权。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期间内因买卖、赠与或者继承发生所有权的转移，原租赁合同持续有效。经审查，原告要求被告支付2018年10月1日至2019年4月30日的租金有事实和法律依据，依法应予以支持。另外，合同约定若被告拖欠房租累计三个月以上，利安公司有权终止合同，收回门面，被告应向利安公司支付总租金20%的违约金。鉴于被告拖欠租金达六个月以上，故原告要求解除租赁合同和要求依约支付违约金的诉请，本院依法予以支持。综上，《依照中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十四条第三项、第四项、第一百一十四第一款、第二百二十六条、二百二十七条、二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见（试行）》第119条第二款的规定，判决如下：一、解除原告九江市濂溪区城投（集团）资产经营有限公司与被告吴含飞之间的《房屋出租协议》；二、被告吴含飞于本判决生效之日起二十日内将本案中的租赁房屋清空并返还给原告九江市濂溪区城投（集团）资产经营有限公司。三、被告吴含飞于本判决生效之日起十日内向原告九江市濂溪区城投集团资产经营有限公司支付自2018年10月1日至2019年4月30日的租金共计人民币48451.58元，并支付违约金人民币84542.16元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6574元，减半收取3287元，由被告吴含飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  蔡振霄二〇一九年五月二十八日书记员  庄蓓蓓