广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9646号原告：冯敦如，男，汉族，1952年11月5日出生，住广东省清新县。原告：朱惠莲，女，汉族，1969年1月11日出生，住广东省清远市清城区。两原告共同委托代理人：吴非比、刘勇，均系广东博浩律师事务所律师。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人倪烨中。委托代理人：丘文杏、仇露，分别为广东君信律师事务所律师、实习律师。被告：梁锦荣，男，汉族，1951年3月22日出生，住广东省广州市越秀区。委托代理人：黄荣民、周智恩，均系广东易春秋律师事务所律师。原告冯敦如、朱惠莲诉被告广州市国龙房地产开发有限公司（简称国龙公司）、梁锦荣商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，先后两次公开开庭进行了审理。原告冯敦如、朱惠莲及两原告的共同委托代理人吴非比、刘勇，被告国龙公司的委托代理人丘文杏、仇露，被告梁锦荣的委托代理人黄荣民、周智恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯敦如、朱惠莲诉称：2004年8月18日，原告与国龙公司签订《华翰大厦认购书》约定，原告以总价款380000元向国龙公司认购位于广州市天河区天河直街之一华翰大厦住宅30号xx室，建筑面积108.6185平方米。当日原告一次性付清款项。之后双方按认购书约定签订了《商品房买卖合同》。2004年11月19日，原告与国龙公司办理了交付房屋的全部手续，原告收楼入住至今已逾十年。2007年，国龙公司及其单位相关责任人因涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查，2010年5月19日广州市越秀区人民法院对该案作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决，该刑事判决查明事实如下：“。2004年7月、9月，国龙公司与梁锦荣、李某签李某签订借款协议。借款协议约定：国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层、第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记……2004年7月和11月，梁锦荣、李某别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣。借款后，被告单位国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月尾至2005年9月间，将华翰大厦负一层57车位、第二、第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元。”原告就是上述购房人的其中之一。案发后，由于国龙公司的法人代表外逃，营业执照未年审等原因已被工商管理局依法吊销营业执照，现国龙公司已进入破产程序（广州中院受理）。2010年9月，广州市国土资源和房屋管理局根据上述（2009）越法刑初字第769号刑事判决，注销梁锦荣与国龙公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记。2011年1月，在办理相关审查核准登记手续后，广州市国土局向原告核发了天河区天河直街30号之一xx房的《房地产权证》。2013年，梁锦荣以广州市国土局未履行告知义务违反法定程序为由，对注销其《商品房买卖合同》备案登记的行为提起行政诉讼【（2013）穗天法行初字第107号案】，法院判决广州市国土局重新作出处理。同时梁锦荣还向广州市国土局提出撤销原告上述天河区天河直街30号之一xx房《房地产权证》的行政诉讼【（2013）穗天法行初字第110号案】，因之前的注销行为被撤销，该110号案法院支持了梁锦荣的诉请。预售备案登记不是物权登记，国龙公司的违法犯罪行为及梁锦荣的借款抵押事实已经有了刑事判决认定，原告与国龙公司签订的《商品房屋买卖合同》合法有效，国龙公司必须继续履行合同义务，撤销其与梁锦荣的违法登记并为原告办理房屋所有权证（不动产权证）。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、国龙公司与梁锦荣注销就广州市天河区天河直街30号之一（华翰大厦）xx房所作的预售登记；2、国龙公司立即为原告办理上述房屋的产权证；3、本案诉讼费由两被告承担。被告被告国龙公司辩称：因为涉案房屋存在办证障碍，我方无法协助其办证。我方确认原告提供的收款收据是真实的，国龙公司当时应该有收到该款，但不清楚收楼情况。但根据原告提供的收楼通知书、交收协议书，我方可以确认原告已经收楼。被告梁锦荣辩称：我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、本案不属于民事诉讼的受理范围，法院应驳回原告起诉。我国《城市房地产管理法》等规定涉及商品房预售的合同都必须经过县级人民政府的登记备案手续，登记备案由国家土地管理部门办理，也就是说预售登记备案行为属于行政行为。我方在2004年7月12日与国龙公司之间的商品房买卖合同已经到政府部门办理登记预售备案手续，原告如认为该行政行为错误或与其有利害关系，原告应提起行政诉讼、行政复议，不应提起民事诉讼。原告曾经领取的房地产权证已依法被法院生效判决所撤销，能否重办、何时办证、由哪一单位来办理，这都是行政部门的事，与我方与国龙公司无关。因此，本案应属于行政诉讼的受理范围，法院应驳回原告起诉。二、我方在本案诉讼的地位依法是有独立请求权的第三人，不应是被告。原告以商品房销售合同的案由提起民事诉讼，本案诉讼的标的就是原告与国龙公司之间的商品房买卖合同的法律关系，合同具有相对性，我方并非该合同的相对人，不可能与国龙公司成为本案共同被告。涉案房屋实际上是我方所有，因此如法院认为本案是民事诉讼的受理范围，我方在本案中的诉讼地位依法应是有独立请求权的第三人，而不是被告。三、（2009）越法刑初769号已经查明国龙公司与原告之间存在的是合同诈骗关系，即国龙公司与原告签订认购书目的是为了骗取原告钱财，不具有房屋交易的真实意思表示，原告所受经济损失应通过公安机关追缴国龙公司的非法所得。如原告在本案诉请得到支持，原告既拿到房屋，又可得到国龙公司非法所得，明显是重复得益，相反我方的合法权益则无法维护。请法庭驳回原告诉请。四、769号判决书有关民事部分认定的事实并非事实，我方有相反的证据足以推翻。我国法律明确规定法院生效的法律文书所认定的事实，当事人是无须举证的，但是当事人有相反证据足以推翻的除外。769号判决书第22页对合同的陈述及第21页所列的证据15，明显与本案事实不符。我方没有与国龙公司签订借款协议，双方不存在借款关系。原告提交的证据协议书没有原件，又无法说明其所取得的合法来源。协议书中的梁锦荣并非本人所签。从刑事案件的证人的证言称只有李某某1000万元的借款是确认，但是没有任何证据证明我方与该借款有关系。假如国龙公司真的向梁锦荣借款，该350万元的借款应当体现在银行的入帐记录中，体现在房管部门抵押登记中，否则梁锦荣不可能将350万元给了国龙公司之后没有任何凭据。本案中我方已经提交了商品房买卖合同、银行进帐单印证两被告之间存在房屋买卖关系，且已实际履行。《依申请信息公开答复书》进一步证明我方与国龙公司签订合同后又办理鉴证，并没有任何抵押登记，证明我方与国龙公司之间是房屋买卖合同关系，而不是刑事判决书所认定的国龙公司向我方借款的抵押物。五、涉案房屋的实际产权人不是原告，而是我方。穗房合字××号房屋买卖合同真实有效。2004年7月6日梁锦荣与国龙公司签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋17楼全层以总价175万元出售给我方，国龙公司应当在2004年12月29日前交付给我方。我方已提交合同原件，两被告意思表示真实，合同有国龙公司盖章、法定代表人签字及我方的签字，双方之间存在商品房买卖合同的关系。我方已向国龙公司一次性交付房款及相关费用，已履行给付义务。原告以认购书来证明其购买了涉案房屋，但原告没有提供认购书原件，即便原告与国龙公司签订了认购书，也仅仅反映了原告与国龙公司之间有房屋买卖的意向，并不能认定商品房买卖合同的成立，而且该认购书第2条明确约定认购方必需于签署认购书十天内或出售方所约定的日期签订正式的商品房买卖合同，并交纳首期款及相关费用，即签订认购书仅仅是意向，还必需有签订正式的合同。那么原告有无签订该正式的合同，如果没有，意味着原告放弃了认购书所约定的内容。根据769号判决书，国龙公司不存在将涉案房屋出售给原告的意思，只是通过签订认购书来诈骗原告的钱财。原告也没有充分证据证明其已经缴清房款及相关费用。原告提交了两张个人工商银行的业务凭证，仅证明原告向银行提取该款，但无法证明该款项的用途。六、我方与国龙公司签订的合同已经过房管部门的预售登记，具有公信力、公示力，限制了国龙公司滥用涉案房屋所有权、随意处分涉案房屋所有权。《物权法》是2007年10月1日实施，涉案合同2004年7月6日签订，物权法无法约束法律实施之前的民事行为。七、国龙公司至今没有向我方办理涉案房屋交付手续责任不在我方。因为国龙公司管理混乱，国龙公司领导层有意通过合同诈骗的方式来骗取更多的钱财，所以一直没有履行交付义务。综上所述，本案不属于民事受理范围。我方提交的证据已经形成完整的证据链，说明我方对涉案房屋具有所有权，商品房买卖合同是真实有效，因此，我方才是涉案房屋的真正产权人。原告因国龙公司的合同诈骗行为所受损害应根据生效判决通过追缴国龙公司违法所得予以返还。经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。冯敦如、朱惠莲对其购房事实提供《华翰大厦认购书》（复印件）。该认购书显示：日期2004年8月18日，认购方冯敦如、朱惠莲，认购物业广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦住宅x室（简称涉案房屋），该物业建筑面积（含公用分摊面积）108.6185平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准）；成交价380000元；付款方式一次性付款（空白处手写“同意按此价格收取”，并有陈中兴签名及落款日期8月18日）；首期楼款380000元及税费6516元合共386516元须于2004年8月18日前付清，并同时签署正式《商品房买卖合同》；认购方须于签署本认购书后十天内或出售方所约定之日期，携带本认购书及相关证明文件到广州市天河区直街30号之一华翰大厦首层签署正式《商品房买卖合同》并交付首期楼款和有关税费。上述证据经质证，国龙公司、梁锦荣均表示：该证据没有原件，真实性、合法性、关联性不予确认。冯敦如、朱惠莲对其付款事实提供如下证据：1、2004年8月18日国龙公司出具的涉案房屋楼款《收款收据》（编号0225948，金额380000元，并加盖国龙公司发票专用章）。2、中国工商银行2004年8月18日个人业务凭证（普通）2张，金额均为200000元。国龙公司对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，确认冯敦如、朱惠莲支付了该款项。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。关于交付房屋事实，冯敦如、朱惠莲提供如下证据：1、2004年11月19日国龙公司发出的《提前收楼通知书》。2、2004年11月18日国龙公司出具的涉案房屋收款收据（煤气初装费金额3500元、维修基金4345元）。3、2004年11月19日国龙公司（甲方）与冯敦如、朱惠莲（乙方）签订的《关于房产交收的协议书》（主要内容双方同意提前于2004年11月19日办理涉案房屋交收手续）。4、2006年冯敦如授权广州市煤气公司的《银行代扣管道煤气费授权书》（用气地址为涉案房屋）、2005年广东有线电视三分站安装维护派工单（地址涉案房屋）、2005年11月10日广东有线广播电视网络股份有限公司有限电视收费发票（地址涉案房屋）。5、案外人广州市泰兴物业管理有限公司出具的涉案房屋物业管理费收款收据若干（时间为2005年、2006年）、水电周转金收据一张、代收有线电视初装费收据一张，华翰大厦物业管理处出具的2007年涉案房屋物业管理费收款收据一张。6、华翰大厦物业管理处出具的《证明》一张，载明涉案房屋水、电、管理费自2008年3月至2017年11月由冯敦如、朱惠莲交费，全部费用已结清，不欠费。国龙公司对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。梁锦荣为证实其购买涉案房屋并支付款项提供以下证据：1、国龙公司（出卖人）、梁锦荣（买受人）签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）。该合同载明：买受人所购的商品房为广州市天河区天河直街30号华翰大厦17层全层，用途为住宅，建筑面积共683.7616平方米，其中套内建筑面积562.4807平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积121.2809平方米；该商品房屋属预售，按整层出售，总金额1750000元；买受人应当按时如期将房价款支付到指定的售房款银行监控账户上，监控银行广东发展银行广州沙面支行，监控账号12×××18；付款方式为分期付款：2004年7月6日前支付全部房价款的20%即350000元，2004年7月9日前支付全部房价款的80%即1400000元；出卖人应当在2004年12月29日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。2、《银行进账单》，显示2004年7月8日广州市梦之桥文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心向国龙公司支付了1878000元款项。3、（2017）查询00199号《依申请信息公开答复书》。该答复书载明：一、预售、抵押情况。华翰大厦，预售证号040104，申报单位国龙公司，2006年10月12日该预售证纳入广州市房屋管理系统管理。经查数据整合系统，天河直街华翰大厦17层全层单元，预售合同号04038801，预购人梁锦荣，合同备案时间2004年7月12日，无办理退房或注销登记，无抵押登记。经查房屋管理系统，华翰大厦17层全层为01-06单元。华翰大厦1701房以11登记01311874号登记在朱惠莲、冯敦如名下；华翰大厦1704房以11登记01305389号登记在任汛滔名下；华翰大厦1705房以11登记01305390号登记在吴伟强、吴子琳名下；华翰大厦1702、1703、1706房，合同编号2004038801，预购人梁锦荣。上述单元均无抵押登记。二、司法协执情况。经查数据整合系统，暂无华翰大厦17层全层单元的有效查封信息。经查房屋管理系统，华翰大厦17层1701、1704、1705房的产权登记由天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第110、108、109号判决撤销，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1659、1657、1658号《行政判决书》维持原判，目前上述三案已注销。根据越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决》和（2009）越法刑初字第769-1号《刑事裁定》，华翰大厦1702、1703、1706房由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原房产鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证。信息核查时间为2017年4月11日。上述证据经质证，冯敦如、朱惠莲表示：对证据1真实性、合法性、关联性不予确认；证据2付款人并非梁锦荣，没有写明用途，没有相应证据。不能证明该款是支付购房款，且与合同约定的房款金额不相符，比合同约定的175万元还多，梁锦荣没有解释多出的金额的用途；证据3真实性无异议。国龙公司表示：对证据1真实性无异议，无法确定梁锦荣与国龙公司之间是否存在购房的真实意思表示；证据2出票人的名称也不是梁锦荣，也没有备注用途，也没有我方收据予以佐证；证据3真实性、合法性、关联性无异议。庭审中冯敦如、朱惠莲表示：1、国龙公司的法定代表人陈中兴要求购房款以现金方式支付；我方在购房当天两次取现200000元，合计400000元，当天向国龙公司支付380000元，国龙公司向我方开具收据。2、签约时，我方在清远做房地产生意（农村改造）。3、涉案房屋现由我方一家四口自住。另，广州市越秀区人民法院作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决中，法院查明如下事实：“2004年7、9月，国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李某、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李某所指定的李某某，华翰大厦负一层的预购人登记为李某。借款后，国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）。直至案发为止，国龙公司既未向李某、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15为购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1、购房人胡德胜、李国兴、蒋春林、黄良环、吴伟强、陈燕鸣、任汛滔、朱惠莲、胡文峰、胡海荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣等人名下。……9、证人李某（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴。2004年7月，陈中兴向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。华翰大厦第二至第六层登记在李家励名下，借款后，陈中兴没有还款。10、证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李某、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李某指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈中兴在李某的要求下出具的。华翰大厦负一层停车场李某也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李某借款，李某要求将负一层抵押到其名下。后来，陈中兴告诉我，李某没有实际付款，只是由前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李某的要求下，其在陈中兴的指示下向李某出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李某借款的350万元。11、证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李某借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李某及李某指定的李家励、梁锦荣名下。陈中兴在李某的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李某出借款项的安全。陈中兴仅收到李某的借款1350万元。12、证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李某借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15、借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李某签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李某处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李某有权处置房产。16、证人梁锦荣的证言，证明2004年7月，其在国龙大厦六楼与国龙公司的陈中兴签订购买华翰大厦第十七层（全层）的商品房买卖合同。……18、证人梁锦荣提供的商品房买卖合同，证明2004年7月6日，梁锦荣与国龙公司签订购买华翰大厦第十七层全层的商品房买卖合同，约定房价为175万元。……20、广州市预售房地产交易登记情况表，证明2004年7月6日，国龙公司与梁锦荣签订出售华翰大厦第十七层的预售合同（房价175万元），于当月12日在广州市房地产交易所登记中心登记，梁锦荣成为预购人”。该判决的附表4列明了涉讼华翰大厦部分房屋的购房情况，其中载明涉案房屋的购房人为冯敦如、朱惠莲，已支付房款380000元，登记预购人梁锦荣。冯敦如、朱惠莲另提交另案中广州市国土资源和规划委员会2018年1月5日向本院出具的《关于（2017）粤0106民初1xx4号的复函》：一、房屋基本情况：（一）华翰大厦17层全层单元以梁锦荣的名义办理预售合同备案（合同号2xx1），暂未办理初始、转移登记（商品房过户），暂无抵押、查封信息。（二）2010年9月7日，广州市房地产交易登记中心依据已生效的广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》认定的事实，公告注销华翰大厦预售契约号为2xx1号预售合同的备案登记。2017年1月17日，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1656号《行政判决书》责令广州市国土资源和规划委员会对梁锦荣房屋预售合同（房屋地址：广州市天河直街30号华翰大厦第十七层全层，预售契约号为2xx1号）备案行为的效力依法重新作出处理。现上述合同备案效力已经恢复，预购人为梁锦荣。二、处理建议：若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，买受人可持人民法院生效的法律文书及协助执行通知书《收件回执》等资料申请办理不动产权证书等。本院认为：关于冯敦如、朱惠莲本案诉请，第一，作为梁锦荣而言，根据已生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决，梁锦荣与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案房屋虽预购登记在梁锦荣名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，梁锦荣与国龙公司虽签订涉案房屋的房屋买卖合同并办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记对外不能产生对抗效力。第二，作为冯敦如、朱惠莲而言，上述刑事判决已认定涉案房屋的购房人为冯敦如、朱惠莲。本案中冯敦如、朱惠莲对其购买涉案房屋提供了华翰大厦认购书、楼款收据、提前收楼通知书、物业管理费收款收据等证据。冯敦如、朱惠莲确认涉案房屋由其使用，对该事实国龙公司、梁锦荣亦未持异议。冯敦如、朱惠莲作为涉案房屋真实买受人的合法权益受法律保护。冯敦如、朱惠莲已付清全部房款，国龙公司、梁锦荣应注销涉案房屋的预购登记，国龙公司应协助冯敦如、朱惠莲办理涉案房屋的不动产权证。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市国龙房地产开发有限公司、被告梁锦荣注销广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦住宅17楼01室（广州市天河区天河直街30号之一1701房）的预购登记。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市国龙房地产开发有限公司协助原告冯敦如、朱惠莲到广州市房地产管理部门办理上述房屋的不动产权证。本案受理费7000元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  王玉珊人民陪审员  尹丽艳二〇一九年五月十四日书 记 员  梁怡筠何靖文梁雅芝秦爽