广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0312民初527号 原告：况某，女，1986年8月11日生，汉族，住广西桂林市象山区。 原告：甘某，男，1986年7月12日生，壮族，住广西桂林市临桂区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：文某，广西金桂律师事务所律师。 被告：桂林某房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区。 法定代表人：潘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：粟某，男，1975年8月12日生，汉族，住广西桂林市叠彩区，系该公司法务。 委托诉讼代理人：童某，广西桂山律师事务所律师。 原告况某、甘某与被告桂林某房地产开发有限公司（以下简称某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法由审判员陈丽娜适用简易程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理，书记员石秋玲担任法庭记录。原告甘某及二原告共同委托诉讼代理人文某、被告桂林某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人童某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告况某、甘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告桂林某房地产开发有限公司向原告支付合同违约金38,496.05元（违约金以515,342元为基数，自2016年5月21日开始起算，按日万分之一标准计算至2018年6月6日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月27日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区秧塘工业园商品房，合同总金额515,342元。合同签订后，原告依法履行了合同约定的付款义务并向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书。但被告于2015年2月26日向原告交付了商品房后，迟至2017年5月18日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（合同约定被告应于2015年7月22日前递交办证资料），已构成严重违约，应当每日支付原告总房款的万分之一作为违约金。后原告多次找被告交涉，要求被告按合同约定支付违约金，被告均不予理会。为维护原告的合法权益，原告将被告诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告某公司辩称：1、依据双方签订的主合同和补充协议，被告的义务仅为递交办证所需资料，而不是实际取得权属凭证；2、由于国家政策的变动导致逾期办证，被告不承担违约责任；3、从原告实际接收房屋后，被告才开始履行递交资料的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2013年2月27日，原告况某、甘某与被告某公司签订了《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同约定原告购买被告在桂林市临桂区秧塘工业园内开发的商品房，该商品房建筑面积122.66平方米，套内建筑面积99.98平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,154.45元，总金额为515,342元；付款方式为商业银行贷款方式，双方约定交房日期为2014年12月30日前被告将经验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》的房屋交付原告使用；合同第十五条对关于产权登记作出约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：详见附件四合同补充协议第九条。附件四合同补充协议第七条第2点约定买受人应在《入伙通知书》中确定的期限内办理入伙手续；逾期不办理的，《入伙通知书》中确定的入伙日期的最后一日即为实际办理入伙的时间，视为出卖人已按约交付；第7点约定买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：（1）略；（2）商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。附件四《合同补充协议》第九条约定：对买卖合同第十五条的补充约定：……2、根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书中的义务仅限于将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案以及协助提供应当由出卖人提供的资料。3、……由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任；5、《房屋所有权证》由买受人自行办理，但如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》。如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金；6、《土地使用权证》由买受人自行办理，出卖人不承担办理《土地使用权证》的义务。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。合同签订当日，二原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用；二、代为领取相应的房屋权属登记证明等。原告况某、甘某于2013年2月27日支付购房首付款155,342元给被告，其余购房款360,000元通过商业银行贷款方式支付。2015年2月26日，原告况某、甘某与被告办理了涉案房屋的交接手续，签署了《验房记录表》和《钥匙领取签收单》，并预交办证费1,000元。2017年5月18日，临桂区房地产管理所向被告出具业务受理回执单，表明原告所购房屋权属登记业务已受理。由于被告逾期办理相关房屋产权证书，原告诉至本院，要求被告以购房款515,342元为基数自2016年5月21日起按每日万分之一计付违约金。 本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 关于被告是否违约以及违约责任的确定。双方的合同约定被告在办理房屋产权证书中的义务仅限于将办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内报由产权登记机关备案，从临桂区房地产管理所业务受理回执单记载的受理日期看，说明被告已在2017年5月18日完成了交件，履行了合同约定的办证义务，原告主张按其实际取得不动产权证书的时间为被告履行义务时间，本院不予支持。本案中，原告于2015年2月26日收房，被告应在房屋交付后450日内即最迟应于2016年5月21日前将原告办理《房屋所有权证》所需的资料报由产权登记机关备案，而被告迟至2017年5月18日才完成交件，已构成违约，应承担违约责任。被告辨称因为不动产权改革属于国家政策变动，双方的合同以及补充协议中有约定因国家政策的变动导致开发商延迟履行义务的，开发商不承担违约责任的问题。本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等领域，又涉及到多部门整合、多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长的时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足，材料积压过多等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，原、被告在签订购房合同时对此改革既不可预知，亦不可控。综上，不动产登记改革对房屋登记造成延误乃是众所周知的事实，亦是改革过程中难以避免所要付出的阵痛与代价，且双方当事人亦在合同中约定了“由于买受人原因或本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”，因此对于机构改革所衍生的损失，不应由被告全部承担。 被告某公司对于交房后450日起计算办证违约金是认可的，本院不再赘述。如前所述，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任，且被告是接受原告的委托为原告办理《房屋所有权证》，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给合同履行所造成的冲击与影响。从被告其他同类型案件提供的桂林市临桂区房地产行业协会文件的内容看，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数次要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，被告辩称对此情形不应承担违约责任的主张符合合同约定，本院予以采纳，在计算违约天数时将2016年8月至2016年12月这段时间予以扣除。综上，本案违约金的计算应从原告收房之日后第450日即2016年5月21日计至2017年5月18日止，其中扣除2016年8月至2016年12月共150天，违约天数共计212天。按照合同约定的违约金计算方式，被告应支付的违约金为10,925.27元【515,342元×1?×212天】，对二原告主张超出本院审核的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、被告桂林某房地产开发有限公司应支付违约金10,925.27元给原告况某、甘某； 二、驳回原告况某、甘某的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费762元，依法减半收取计381元，由原告况某、甘某负担273元；被告桂林某房地产开发有限公司负担108元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费762元，（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陈丽娜 二〇一九年五月十四日 法官助理徐文耀 书记员石秋玲