广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2626号上诉人(原审原告)：张成鑫，男，1968年3月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金钰，广东中大圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李征南，男，1962年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。委托诉讼代理人：李三新，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永芳，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：广州树品贸易有限公司，住所地广州市白云区黄边北路竹风街19号101自编之一。法定代表人：李征南，职务：总经理。委托诉讼代理人：李三新，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永芳，广东正大联合律师事务所律师。上诉人张成鑫因与上诉人李征南、原审第三人广州树品贸易有限公司（以下简称树品公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张成鑫的委托诉讼代理人周华、黎金钰，上诉人李征南及树品公司的共同委托诉讼代理人李三新、郭永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张成鑫上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李征南向张成鑫赔偿涉案房屋因火灾造成的修复费用510034.03元；2.撤销一审判决第三项，改判李征南向张成鑫赔偿广州市白云区竹风街19号101房第一层A01-A02档（每月租金18000元）和A03-A04档（每月租金15687元）、2层（每月租金18000元）的租金损失，自2017年12月10日至房屋修复完毕时止；3.撤销一审判决第四项，改判李征南向张成鑫赔偿因火灾后导致张成鑫支付的房屋受损鉴定费12000元；4.一、二审受理费、保全费由李征南承担。事实和理由：一、涉案房屋是张成鑫依法取得房屋产权的房屋，涉案物业为建筑面积327.02平方米，层高约10米的单层建筑物。张成鑫在自己拥有合法产权的房屋内部进行间隔与重新建造具有本质的区别，且涉案房屋在间隔以后已经通过消防安全验收，间隔层仅是在整体物业内部格局分布，并未超出原有房产证的范围，是张成鑫对自己物业的合法安全利用。故一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，认定张成鑫与李征南之间所签订的合同无效明显不当。二、涉案物业自2010年李征南自行装修后一直占用至今，即涉案房屋一直由李征南控制。一审法院已经认定了李征南于2011年对涉案物业进行了包括电气线路铺设等项目的装修，即认定了涉案装修的安装及实际使用人均为李征南，双方合同约定李征南是安全防火的第一责任人，结合广州市白云区公安分局出具的《火灾事故认定书》及张成鑫提交的录音证据，李征南应对其自己铺设电气线路引发的火灾承担所有责任。故依据《合同法》第五十八条，李征南应向张成鑫承担赔偿责任，一审法院对火灾引发的原因及责任认定存在认定事实不清和法律适用错误。三、一审法院对于张成鑫的租金损失认定的事实和法律错误。张成鑫一楼的租金损失是由于李征南单方原因造成的，应该由李征南单方赔偿，而张成鑫的二楼租金损失，李征南虽因火灾后未适用，但亦因火灾未修复好房屋交还给张成鑫，其所有物品办公家私未清走，实际一直占用张成鑫物业，张成鑫也因李征南引起的火灾无法收回原物，依法依约应由李征南支付自2017年12月至房屋修复完毕时的占有使用费。四、张成鑫因房屋受损进行的房屋安全鉴定而支出的鉴定费12000元已经实际发生，是直接经济损失，应在本案中处理。五、一审法院未对张成鑫提交的录音证据及证人证言采纳，未按照高度盖然性标准采信证据，且存在重要事实遗漏。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人李征南、树品公司共同答辩称：一、涉案房屋的实际承租人是树品公司，李征南作为树品公司的法定代表人，仅是代表树品公司与张成鑫签订《租赁合同》并交付租金。故涉案场地租赁关系所产生的行为后果应由实际承租人承担。一审法院判令李征南承担责任明显不当。二、本案张成鑫以“租赁合同纠纷”为由提起诉讼，却诉请要求李征南承担火灾损害赔偿责任，二者不属于同种诉讼，应分属两个不同的法律关系。且关于双方之间的财产损害赔偿责任纠纷已经在白云区法院（2018）粤0111民初6055号案审理中，故一审法院主动增加审理火灾损害赔偿责任的确认问题明显扩大了审理范围，违反了人民法院审理案件的基本原则。三、《租赁合同》所约定的租赁场所是“广州市白云区云山诗意竹风居10栋”，而张成鑫提供的产权证地址是“白云区竹风街19号101房”，且从房产证登记的产权面积是327平方米，租赁合同约定的面积是600多平方米，产权登记的楼层是18层，合同约定的层数是二层的情况来看，张成鑫并不是合同约定场所的权属人，双方签订的租赁合同应为无效合同。即使涉案房屋权属归张成鑫所有，依据《最高人民法院》第三条，双方签订的《租赁合同》亦应为无效。张成鑫应承担合同无效的过错责任。另，本案中李征南该返还的房屋已经返还，该承担的房屋使用费亦已支付，在张成鑫未要求将涉案房屋恢复原状的情况下，本案不存在合同无效后的返还问题。四、张成鑫将未经消防验收、未达到安全条件的房屋出租给他人使用，严重违反了法律规定。根据《商品房租赁管理办法》第九条的规定，张成鑫是确保出租物安全的义务人。李征南作为承租人不知道所承租的房屋为违章建筑，更不知道所承租的房屋未经消防验收。故火灾造成的财产损害责任与李征南及树品公司无关。一审法院依照合同约定判决李征南承担50%因火灾造成的损害责任明显有误。五、关于录音问题，该录音是一份违法的证据，是张成鑫偷偷录下的，无法证明录音中对话人是谁，因此该录音不能作为本案证据来使用。上诉人李征南上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张成鑫的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费及评估费由张成鑫承担。事实和理由同答辩意见一致。被上诉人张成鑫答辩称，一、李征南作为涉案物业的承租人与张成鑫签订合同自2010年租赁至今，一直都是由李征南向我方缴纳租金，本案是租赁合同纠纷，张成鑫选择直接向合同相对方李征南主张权利没有任何问题。二、李征南认为一审法院扩大审理，这属于其对法律的理解错误。本案是双方在租赁合同履行过程中，李征南租赁的第二层物业发生了火灾，并因此产生了损失。查明火灾责任人的事实是确认李征南是否承担合同违约责任的前提，一审法院对事实的查明并在此基础上确定各方的责任并无不妥。三、李征南认为涉案合同是无效合同，就该合同是否无效的问题，就此问题我方已经在上诉状第一点事实理由进行了阐述，在此不再赘述。四、李征南将合同无效及火灾发生的因果关系混为一谈，即使本案的合同被认定为无效合同，也分为缔约过失责任和履行约定责任，显然在该案中属于履行约定责任，应由过错行为人单独承担赔偿责任。而李征南作为涉案场地承租人以及合同约定的防火第一责任人，已违反合同的用电防火义务，应由李征南一人承担该赔偿责任。五、李征南认为本案不存在返还问题，并认为火灾事故发生的责任应由我方承担，与其和树品公司无关。我方对此不予认可，李征南至今仍占有使用涉案第二层场地，内部物品并未搬离，也没有与我方进行交接。实际上，涉案场地仍在李征南的控制范围内，其并没有返还场地，李征南应当承担直至返还场地之日止的占有使用费。既然本案涉案场地已被烧毁、无法恢复原状，那么李征南应支付占有使用费直至涉案二层场地修复至租赁前原状时止。对于涉案一层场地的租金认定，我方认为一审法院适用法律正确，但涉案两层物业至今无法修复，李征南及树品公司在（2018）粤0111民初6055号案件中对我方提起了赔偿，二层场地的损失仍在评估中，最终的评估报告尚未作出，故一审法院认定的租金支付截止时间查明事实有误，应当在该案的评估报告作出后，我方能实际修复并修复完毕时止。原审第三人树品公司述称，同意李征南的上诉请求及意见。2018年1月16日，张成鑫向一审法院起诉请求判令:1.李征南赔偿张成鑫位于白云区云山诗意竹风居19号101房的房屋，因装修的电气电路故障引发火灾，给张成鑫造成的房屋烧坏损失850874元；2.李征南向张成鑫赔偿因火灾给张成鑫造成的白云区云山诗意竹风居19号101房A01、A02铺（每月租金18000元）、A03、A04铺（每月租金15687元）、2层（每月18000元），自2017年12月10日起无法使用造成的租金损失，至房屋修复完毕时止。同时判令李征南自2017年12月10日起按每月百分之二的违约金计算租金损失至偿付完毕时止；3.李征南向张成鑫赔偿因火灾导致张成鑫向方圆物业管理有限公司支付的消防灭火和绿化受损费用共15000元；4.李征南向张成鑫赔偿因其引发火灾后导致张成鑫支出的房屋受损鉴定费和评估费损失12000元；5.解除张成鑫与李征南签订的《租赁合同》，李征南和树品公司迁出并将承租的位于白云区竹风街19号101房（合同约定地址为白云区云山诗意竹风居10栋2楼）的房屋按火灾前状态返还给张成鑫；6.本案诉讼费、保全费由李征南承担。一审法院认定事实：张成鑫是位于广州市白云区竹风街19号101房的登记产权人，于2010年4月22日取得该房屋的产权登记，并持有粤房地权证穗字第××号的房地产权证，该房地产权证显示，房屋建筑面积为327.02平方米。根据广州市公安局白云区分局永平派出所盖章确认的《证明》显示，上述房屋与广州市白云区云山诗意竹风居10栋的房屋是同一地址的房屋。张成鑫取得上述房屋后，将该原为一层的房屋分隔成上下两层进行出租。2010年12月，张成鑫（甲方）与李征南（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市白云区云山诗意竹风居10栋（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，建筑面积650平方米，乙方愿意承租，押金为两个月租金共4万元，租金每月2万元整，使用时间2011年3月1日至2016年2月28日共60个月，租户必须在当月5号前缴纳租金；在使用期间乙方根据需要，在使用范围内装修或加建临时设施，乙方要做好装修、加建计划、书面申请甲方，征得甲方同意才能施工，在使用期满后，其一切装修、加建临时设施，无条件归甲方所有，不得拆除。租赁期满或解除合同之日应交还该物业原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订契约，租金另议，乙方无权将该房屋转让给他人。在使用期间双方都要守约，如在中途一方违约，违约的一方（国家征用土地除外）。要赔偿另一方的经济损失，按1个月房屋租费；其他约定：1.甲方需配合乙方公司注册资料事宜；2.装修期为2011年1月至2月28号；3.租金从2011年3月1日起收租；合约期2010年12月25日至2016年2月28日止等。上述合同签订后，张成鑫将涉案物业交付给了李征南。李征南接收涉案物业后对物业的首、二层进行了包括地砖铺设、墙面扇灰、天花吊顶、电器线路铺设等项目的装修，并作树品公司的经营场地之用。上述租赁合同期限届满后，张成鑫（出租方，甲方）与李征南（承租方，乙方）继续签订《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业2楼出租给乙方使用，建筑面积325平方米，将该商铺仅以现状出租，不再进行任何装饰。在合同签订前，甲方已向乙方说明了该商铺的产权状况和使用性质。乙方对该商铺现状及其附属设施现状、范围作了充分的了解及验收，愿意承租，甲方将该商铺交付乙方后，乙方使用商铺所产生的后果损失，甲方不承担任何责任；该商铺租赁期限：2016年3月1日至2021年2月28日，共60个月；该商铺经营范围仅限于贸易公司；2016年3月1日至2018年2月30日每月租金18000元，2018年3月1日至2020年2月30日每月租金19800元，2020年3月1日至2021年2月30日每月租金21780元；租金按月支付，乙方在每月的5日前向甲方支付当月的租金及费用；乙方为该商铺的第一安全（防火）责任人，必须做好安全生产，不得在商铺内非法存放易燃、易爆剧毒等危险物品，确保用火、用电等一切安全工作，并遵守消防工作有关规定及承担一切安全防火责任；如发生工伤或人员身亡由乙方自行解决。如乙方原因引起的火灾由乙方查明原因，如给甲方或其他第三方造成损失，乙方须承担赔偿责任。乙方必须按自身的经营行业遵照公安消防部门的规定，自行配备好消防安全设施。否则，甲方有权终止合同并收回商铺；该商铺从甲方移交给乙方之日起，至乙方交还给甲方之日止，乙方是商铺安全保卫、安全生产责任人，必须严格按照有关部门的要求，认真做好治安安全、生产安全、环境卫生维护等工作。如发生治安、生产安全事故，一切责任由乙方负责；在租赁期内，商铺及所属设施的保养、维修责任均由乙方负责。由于乙方装修和使用不当造成的商铺损坏及引致的相关责任，由乙方负责；在租赁期满后其一切装修、加建临时设施，无条件归甲方所有，不得拆除。租赁期满或解除合同之日应交还该商铺原配置的设备给甲方等。上述合同签订后，李征南继续租用涉案物业中的第二层物业作树品公司的经营场所之用，并将原使用的首层商铺交还给了张成鑫，双方重新签订上述租赁合同后并未办理交接手续。张成鑫收回涉案物业的首层后将首层分隔成了四个商铺另行出租给案外人黄子翰用以经营服饰（自编A01-A02档，出租面积180平方米）、出租给案外人江春红用以经营教育机构使用（自编A03-A04档，出租面积186平方米）。2017年12月10日3时34分许，涉案物业第二层发生火灾，过火面积150平方米，烧毁皮具制品和电器设备一批，事故中无人员伤亡。2017年12月29日，广州市公安局白云区分局出具《火灾事故认定书》显示，经调查，对起火原因认定如下：起火时间：2017年12月10日3时34分许；起火部位：广州树品贸易有限公司东侧中部的储物室上方天花板位置；起火原因：系电气线路故障引燃可燃物引起火灾。火灾发生后，因涉案物业第二层装修、设施被烧毁，故树品公司未继续经营使用涉案物业第二层房屋。涉案物业一层商铺因救火过程中洒水产生的水流渗漏导致部分装饰装修受损，此后该一层商铺亦至今未再经营使用。一审庭审中，张成鑫表示涉案物业原为开发商的售楼部，原为楼高约10米的一层建筑。张成鑫主张李征南曾于2017年对涉案商铺重新进行了装修，并提交对话时间为2017年12月10日，对话人为张成鑫方代表、李征南及李征南方代表的录音证据予以证明。李征南对该录音证据的真实性不予确认。另李征南不确认其承租涉案物业后于2011年对涉案商铺进行过装修的事实。张成鑫为此向一审法院提出向广州市公安局白云区分局调取涉案物业发生火灾后的消防笔录资料，并申请律师调查令向涉案物业所在小区的物业管理公司广州方圆现代生活服务股份有限公司有限公司调取李征南对涉案物业装修时在该物业公司备案的相关装修图纸材料。一审法院依张成鑫的上述申请向广州市公安局白云区分局调取了涉案物业发生火灾后的消防笔录和现场照片等材料。并向张成鑫的委托诉讼代理人出具了律师调查令，向广州方圆现代生活服务股份有限公司处调取了树品公司对涉案物业装修的图纸材料。在向广州市公安局白云区分局调取的消防笔录中，李征南于2017年12月13日接受询问时对涉案物业装修情况的回答主要内容如下：我于2011年3月租用楼房时，该楼房是毛坯房，建筑内只有消火栓系统，我租到后投入资金进行内部装修，首、二层一起装修，装修工程包括地板砖铺设，墙面扇灰，天花吊顶（采用铝扣板），电气线路铺设，照明灯具和空调设备的安装，以及自动喷水灭火系统的安装，当时花掉装修费用共80万元。向广州方圆现代生活服务股份有限公司处调取了树品公司对涉案物业装修的图纸材料显示，图纸日期为2011年1月4日的首、二层原建筑图、平面图、天花图、开关连线图、插座图、砌筑图等。张成鑫还提交涉案物业所在小区的物业公司于2018年1月5日发出的通知和该物业公司出具的收款收据各一份，拟证明其因火灾向物业公司支付了15000元的消防灭火和绿化受损费用。上述通知主要内容为：2017年12月10日19号101房商铺凌晨火灾，竹风居部分业主造成损失约1.5万元，请接到本通知于2018年1月15日前到服务中心前台处缴纳15000元保证金（质押期自收款日期起有效两年），待物业服务中心核实业主具体损失后，凭有效发票核算抵消，多退少补等。收款收据显示，张成鑫于通知当日向物业公司支付“其他押金”8000元。李征南对上述证据的三性不予认可。另张成鑫还提交与黄子翰、江春红就涉案物业A01-A02档、A03-A04档签订的租赁合同各一份，该两份合同约定，A01-A02档2017年3月3日至2018年3月2日的租金每月为18000元，A03-A04档2017年11月1日至2018年10月31日的租金每月为15687元。另张成鑫向一审法院申请委托有资质的评估机构对涉案物业火灾后修复所需工程造价进行司法评估。一审法院依张成鑫申请委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下代称评估公司）对上述申请内容进行评估。评估公司于2018年9月21日出具《关于广州市白云区竹风街19号101房房屋火灾后修复费用的价格评估结论书》，该结论书中价格评估结论显示，广州市白云区竹风街19号101房房屋火灾后修复费用为518373元。该结论书所附价格评估明细表中修复项目包括：一、首层房屋修复（1.天花吊顶修复、2.铲除受损墙面扇灰层、3.墙面扇灰刷漆修复、4.门框更换、5.天花灯、6.电气线路设备检测、7.地面及室内清洁），上述修复项目总价共计8338.97元；二、二层房屋拆除部分；三、二层房屋修复；四、房屋玻璃幕墙修复；五、综合项目等。张成鑫对上述结论书三性无异议。李征南对上述报告的真实性无异议，但认为评估内容中一层的房屋修复属于出租给案外人的场地，不应计入评估总额中，二层房屋的拆除部分，也不应计入评估总额中。因双方对结论书附表中的首层房屋修复项目的位置存在较大争议，一审法院向评估公司发出补充函核实。评估公司通过《说明函》回应：1.评估明细表中的第一项（序号1-7）中的修复项目为首层商铺（A03-A04档）内的修复项目，并非外部公共区域。2.首层商铺内修复项目系根据现场实物勘查的情况：涉案房屋部分天花板吊顶局部脱落、灯具遗留水迹、墙体扇灰层溶脱开裂、前台地面晕黑和门框面层起泡等状况，判定其受损是由于二层灭火扑救时洒水产生的水流，流落并渗漏到首层商铺所致的，我司认为其与火灾存在因果关系。后张成鑫向一审法院提交情况说明，表示涉案物业一层A03-A04档的租户江春红已与李征南达成赔偿的和解协议并已收到赔偿款，故放弃在本案中对一层A03-A04档中修复费用的主张。另查，涉案物业首层商铺中自编A01-A02档的租户黄子翰在一审法院受理的（2018）粤0111民初8042号（立案时间2018年7月2日）中起诉本案李征南和树品公司要求赔偿A01-A02档商铺的装修、配套损失、办公用品损失及现场商品损失共计521660元。经了解，在（2018）粤0111民初8042号案中，租户黄子翰已在庭前自行委托评估结构对诉请中各项损失进行了评估，且李征南未在该案中提出另行委托评估的申请。另张成鑫在本案中因委托评估公司对涉案物业修复费用进行评估预付评估费13811元。本案诉讼过程中，张成鑫向一审法院提出诉讼保全申请，要求查封或冻结李征南名下价值930594.74元的财产。一审法院依张成鑫的申请查封了李征南名下位于广州市花都区岭东路97号、99号1305房，并冻结了李征南名下银行账户的存款13526.04元。一审法院认为，张成鑫、李征南双方签订租赁合同中约定地址虽与张成鑫提交的房地产权证上的地址表述不一致，但因张成鑫提供了房屋所在辖区派出所出具的该两地址房屋实为同一地址房屋的证明，故一审法院对张成鑫主张租赁合同中约定的涉案物业即为张成鑫持有粤房地权证穗字第××号房地产权证中的房屋予以采信。根据前述房地产权证及附图记载的信息和张成鑫的陈述，涉案物业原为一栋建筑面积为327.02平方米、层高约10米的单层建筑物，原作售楼部之用。而张成鑫取得涉案物业的产权后，在未经建设行政主管部门审核批准的情况下，将涉案物业搭建成了两层建筑，将涉案物业的使用面积增加了325平方米，并变更了原为一层建筑的主体结构，故张成鑫、李征南之间于2016年3月1日就涉案物业的二层签订的租赁合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应为无效。现张成鑫要求解除双方于2016年3月1日签订的租赁合同于法不合，一审法院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，李征南应向张成鑫返还涉案物业，故张成鑫要求李征南迁出并返还涉案物业的二层合理合法，一审法院予以支持。因李征南承租涉案物业二层后将涉案物业实际用于树品公司的经营场所之用，故树品公司亦负有向张成鑫返还涉案物业的义务。张成鑫要求李征南和树品公司按火灾前状态向其返还涉案物业二层，由于涉案物业二层的原状已因火灾而灭失，且张成鑫在本案中亦已通过要求李征南赔偿损失的方式主张火灾后物业受损的损失，故一审法院对张成鑫的上述诉请不予支持。关于张成鑫要求李征南赔偿因火灾导致的各项损失的问题。结合张成鑫、李征南的主张和抗辩意见及双方的举证和陈述，一审法院分析如下：（一）张成鑫、李征南之间就涉案物业的第二层签订了租赁合同，在租赁合同履行过程中，涉案物业第二层发生火灾，并因此产生了损失，张成鑫现选择以双方之间建立的租赁合同法律关系为基础提起本案诉讼，并不违反法律规定。（二）李征南作为涉案租赁合同的承租方与张成鑫签订租赁合同，承租涉案物业的第二层，李征南作为租赁合同的相对方，在没有证据显示涉案租赁合同的承租方已经张成鑫确认变更为树品公司的情况下，张成鑫选择直接向李征南主张权利是张成鑫对其诉讼权利的处分，亦符合法律规定。（三）张成鑫主张因李征南在承租涉案物业后分别于2011年和2017年对涉案物业进行了包括电路方面的装修，且李征南作为承租人依约作为安全防火的第一责任人，李征南应当承担造成火灾的全部责任。对此，（1）张成鑫提交录音证据予以证明李征南于2017年对涉案物业第二层进行了装修，但从该录音对话中对话人之间并无就装修具体时间和具体内容的明确陈述，且张成鑫亦无提交其他证据予以佐证，故一审法院对李征南于2017年对涉案物业二层进行过装修的意见不予采信。从一审法院向广州市公安局白云区分局调取的李征南于2017年12月13日接受询问时对涉案物业的装修情况的回答内容和向涉案物业所在小区的物业管理公司调取的树品公司申请装修备案的图纸看，该两组证据中关于李征南在承租涉案物业后于2011年对涉案物业进行了包括电气线路铺设等项目的装修情况能够相互印证，故一审法院对李征南在2010年承租涉案物业后于2011年对涉案物业进行了包括电气线路铺设等项目的装修的意见予以采信。（2）根据广州市公安局白云区分局出具《火灾事故认定书》显示，对起火原因认定为系电气线路故障引燃可燃物引起火灾。但现有证据无法证明火灾的发生是因李征南对涉案物业的装修原因或李征南在使用涉案物业时存在非法存放易燃易爆物品行为所致。（3）双方于2010年12月签订的租赁合同期届满后，李征南继续承租涉案物业的二层。张成鑫作为出租人有向承租人交付符合合同约定的租赁物的义务，且在李征南原已使用涉案物业多年的情况下，在向张成鑫交付租赁物前应对包括租赁物的水电线路等进行重新检修，确保无安全隐患后再向李征南交付涉案物业。李征南作为承租人在重新签订租赁合同后接收涉案物业前，亦应在确认张成鑫交付的涉案物业符合合同约定，且确保无水电线路等安全隐患之后才接收涉案物业。但事实上，张成鑫、李征南双方重新签订租赁合同后实际并未办理交接手续，由此表明，张成鑫在向李征南交付涉案物业时并未尽出租人应确保租赁物无水电线路安全隐患的义务，而李征南在明知张成鑫未对涉案物业进行检修的情况下便直接继续使用涉案物业，则应视为李征南对张成鑫交付涉案物业现状的接受。综上，张成鑫主张李征南应当承担造成火灾的全部责任的意见理据不足，一审法院不予采纳。张成鑫在未经建设行政主管部门审核批准的情况下，将在涉案物业内违法搭建的第二层出租给李征南，李征南在明知张成鑫持有的房地产权证为一栋一层建筑物的情况下，还与张成鑫就违法搭建的第二层建筑物签订租赁合同，双方对造成合同无效负有同等过错。在涉案物业二层交付和接收过程中，张成鑫、李征南对于涉案物业的状况存在未尽谨慎检查和放任接收的主观过错，在现有证据无法证明火灾的发生因张成鑫或李征南故意所致的情况下，对于火灾造成的损失应共同承担责任。故一审法院认定张成鑫、李征南双方应对火灾的损失各承担50%的责任。（四）评估公司出具的结论书显示，涉案物业火灾后修复费用为518373元。因张成鑫明确放弃对结论书中首层房屋修复费用共计8338.97元的主张，故一审法院对首层房屋修复费用不再处理。李征南抗辩结论书中二层房屋拆除部分不应列入修复的范围。因二层房屋拆除部分属于涉案物业二层发生火灾后对二层重新修复所需经历的工序，理应属于修复的范围，李征南的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。张成鑫诉讼请求主张中的房屋烧坏损失即为房屋因火灾受损所需修复的费用损失，根据前述对双方责任比例的认定，张成鑫要求李征南赔偿因火灾造成的房屋修复损失（518373-8338.97）÷2=255017元有据，一审法院予以支持。张成鑫主张李征南赔偿涉案物业A01-A02档、A03-A04档及二层从2017年12月10日至涉案物业修复完毕之日止的租金损失。（1）因李征南出租未经建设行政主管部门审核批准的涉案物业第二层违反了法律规定，张成鑫、李征南双方签订的租赁合同无效。合同无效后，李征南应向张成鑫返还根据无效合同所取得的财产，除涉案物业第二层外，还包括李征南作为承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益这种无形财产，张成鑫主张的涉案物业第二层的租金，即为前述无形财产。因火灾发生后，涉案物业第二层因装饰装修灭失已无法继续使用，李征南实际未继续使用涉案物业第二层，亦未通过使用涉案物业第二层取得收益，在张成鑫对涉案租赁合同无效亦存在错过的情况下，张成鑫要求李征南赔偿涉案物业第二层自2017年12月10日至涉案物业修复完毕之日的租金损失于法无据，一审法院不予支持。（2）从现场情况看，火灾发生后，涉案物业一层确实因救火过程中水流造成部分装饰装修受损的情形，因此导致一层承租户暂时无法继续使用经营的状况，故张成鑫作为一层的出租人在火灾发生后确实存在租金损失。因张成鑫在本案中对于涉案物业的受损主张的是费用的赔偿，而非主张对涉案物业进行修复，故张成鑫要求李征南赔偿涉案物业一层的租金损失至涉案物业修复完毕之日的意见止缺乏理据，一审法院不予采纳。考虑到涉案物业一层商铺中A01-A02档租户在一审法院另案已起诉主张赔偿事宜，且A01-A02档租户在另案起诉前已对其诉讼主张的损失委托评估公司进行了评估，在另案中双方亦未申请另行委托评估，而本案中，评估公司已于2018年9月21日对涉案物业的修复费用出具了评估结论，故自2018年9月21日后，即使各方存在其他方面争议的情况下，涉案物业商铺亦已具备修复的条件，张成鑫可先行出资对商铺进行修复后恢复一层商铺的使用。一审法院结合修复所需时间，认定李征南应向张成鑫赔偿涉案物业一层租金损失的时间至2018年10月21日。故一审法院对张成鑫要求李征南赔偿2017年12月10日至2018年10月21日的租金损失一审法院予以支持。根据前述对双方责任比例的认定和结合张成鑫与该两商铺签订租赁合同约定的租金标准，李征南应向张成鑫赔偿的A01-A02档的租金损失应按9000元/月计算、A03-A04档的租金损失应按7843.5元/月计算。据此，两个商铺的租金损失应共计为16843.5元/月。经核算，2017年12月10日至2018年10月21日的租金损失共计为158328.9元。张成鑫要求李征南以每月2%的违约金计算租金损失至偿付之日的主张缺乏依据，一审法院不予支持。张成鑫主张李征南赔偿其因火灾向涉案物业所在小区物业管理公司支付的损失15000元，因根据张成鑫提交的证据显示其实际因火灾原因向物业管理公司支付的费用为押金8000元，结合物业公司发出的通知明确“待物业服务中心核实业主具体损失后，凭有效发票核算抵消，多退少补”的内容，该费用属于保证金性质，现有证据无法表明该费用已经结算，故一审法院对张成鑫主张李征南赔偿向物业公司支付的费用损失缺乏依据，一审法院不予支持。如物业公司结算后，张成鑫确实存在该部分损失的，张成鑫可另行向李征南主张。张成鑫要求李征南赔偿因火灾后其自行委托鉴定公司对房屋受损的情况进行鉴定和评估而支出的评估鉴定费共计12000元。因该委托是张成鑫单方委托，未经李征南确认，故一审法院不予认定。据此，张成鑫要求李征南赔偿上述损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2018年11月6日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，李征南和树品公司向张成鑫交还位于广州市白云区竹风街19号101房第二层（合同约定地址为白云区云山诗意竹风居10栋2楼）的物业；二、本判决生效之日起五日内，李征南向张成鑫赔偿上述房屋因火灾造成的修复费用损失255017元；三、本判决生效之日起五日内，李征南向张成鑫赔偿广州市白云区竹风街19号101房第一层A01-A02档和A03-A04档自2017年12月10日至2018年10月21日的租金损失共计158328.9元；四、驳回张成鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13106元，由张成鑫负担5506元，由李征南负担7600元；保全费5000元，由张成鑫负担2100元，由李征南负担2900元；评估费13811元，由张成鑫负担7016元，李征南负担6795元。李征南负担的受理费、保全费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳，李征南负担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付张成鑫。本院二审期间，张成鑫向本院提交了：1.树品公司起诉张成鑫案传票、起诉状，拟证明树品公司就火灾二楼的财产损失另案对张成鑫进行了诉讼，该案目前正在审理中；2.司法评估申请书，拟证明就争议的二楼火灾财产损失在该案中进行了重新评估申请，案涉场地还在评估中，无法修复；3.现场评估时间通知，拟证明2019年1月22日上午9时30分，一审法院法官以及李征南本人、张成鑫方代理人、评估人员一同前往案涉现场进行现场勘查，场地仍无法修复；4.现场评估照片，拟证明2019年1月22日到现场进行评估；5.初评报告，拟证明初评报告于2019年2月14日出具，在张成鑫于2019年2月20日才收到该报告，初评报告双方收到前，张成鑫无法对涉案场地进行修复。李征南、树品公司针对上述证据质证认为：对于证据的真实性没有异议，但对关联性不予认可。涉案场地没有交付给张成鑫的说法是不对的，因为涉案场地现在仍在诉讼过程中，李征南、树品公司在前案中的评估已经早已开始，在评估后张成鑫已经将涉案场地上锁并自己占用，因此李征南、树品公司也无法进入涉案场地，法院要进入涉案场地也是由张成鑫派人来开门。张成鑫主张涉案场地李征南、树品公司至今都没有交付给其，并要求李征南、树品公司向其支付场地占用费，这是毫无道理的。事实上，李征南没有占用涉案场地，而且涉案场地从一开始就是违章建筑，依法不能用于出租。如果法院在此情况下支持违章建筑的租金，那么就是违法审理，故法院不应支持张成鑫的主张。关于张成鑫与案外人的两份合同，李征南、树品公司有理由相信是假的，李征南、树品公司承租涉案二层的租金才18000元，但对于一层两个案外人的承租租金分别是18000元和16000元，因此李征南、树品公司认为张成鑫的主张不能成立。二审庭后，张成鑫补充提交以下证据：1.A01-A02档的租户黄子瀚交租流水中信银行业务凭证及统计表格；2.A01-A02档的租户黄子瀚的支付租金情况说明；3.A01-A02档的租户黄子瀚交租收取账户赖某本人的收取租金情况说明；4.A03-A04档的租户江春红每月交租流水中国银行交易流水明细清单及统计表格；5.A03-A04档的租户江春红交租收取账户邱某本人的收取租金情况以及其每月制作的A01-02和A03-04两户的租金登记表；6.申请证人邱某、赖某出庭作证。证人邱某当庭证实：我是张成鑫妻子的表姐，平时负责张成鑫的个人财务事项，我从2010年开始，其中一项工作就是负责他名下所有物业的租金单据开出以及部分物业的款项收取，其中张成鑫位于广州市白云区竹风街19号101房第一层A01-A02、A03-A04档的租户黄子瀚以及江春红的租金单据均是由我开出，我已将我每月统计的该两户租户的租金单据及收取租金的时间汇总成表格附在该份情况说明之后。A03-A04档口江春红的租金是直接由我的账户收取的，并由我直接对接，A01-A02档口黄子瀚的租金是由我的同事赖某进行的对接以及由他的个人账户的收取，但是相关也是由我开出。江春红大部分是通过支付宝转账进我的银行卡的形式支付的租金，有时候是通过ATM机机转存进我的账户或者通过直接转账转进我银行账户，我均已记录并附表在后，我每月收取租金后均已实际转交给张成鑫，我实际是替业主张成鑫收取的该租户的租金，是张成鑫的款项。证人赖某当庭证实：我是张成鑫物业的管理人员，平时负责张成鑫个人名下的部分物业管理，自2017年4月开始，我开始接手负责他名下位于广州市白云区竹风街19号101房第一层A01-A02档的租户黄子瀚的租金收取。每月租金的单据以及收取费用多少是由邱某发送单据给我，我按照单据与A01-A02档租户黄子瀚进行对接，并按照该收取标准以我个人银行卡收取租金。自2017年4月我接手A01-A02档的物业管理开始直至该物业发生火灾后，黄子瀚的每月租金均是转账进我个人银行卡，因为火灾发生后物业受损，我没有再管理该物业，就已将该收取租金的银行卡注销，没有办法从我的银行卡中调取黄子瀚交租流水，但业主张成鑫已请求租户黄子瀚打印每月交租的银行流水，我每月收取租金后均已实际转交给张成鑫，我实际是替业主张成鑫收取的该租户的租金，是张成鑫的款项。李征南、树品公司质证认为：对证据1的真实性予以认可，对其关联性不予认可；对证据2、3的真实性不予认可，赖某与黄子瀚之间是否有其他租赁关系我方不清楚，并且该证据是断截的，没有显示赖某将租金支付给张成鑫；对证据4的真实性予以认可，对其关联性不予认可，收款人为邱某与江春红之间的租赁关系与本案无关，邱某也无支付租金给张成鑫的凭证，每月的租金金额都不同，租赁房屋云山诗意590和592与涉案地址不同，我方有理由相信涉案租赁地址就是590和592。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，是张成鑫私自找邱某制作的证据，与本案无关。涉案物业是违章建筑，依法不能出租，张成鑫在没经过相关部门批准的情况下将1、2楼非法间隔、违法出租，假设真实存在租赁关系，该租赁关系也是无效的，非法的收入不应得到法律支持。对证据6邱某、赖某的证言，赖某的说法与邱某的说法相互矛盾，也无法证明实际有将租金转账给张成鑫，也无法印证转账款项为涉案商铺所交纳的租金，邱某自称为财务人员，但连基本的财务材料都未出示证据，并且其提供的银行流水是断截的，江春红的租赁期是从2016年11月1日起，但租金却是从2017年4月19日起交，其当庭所讲的租金标准与合同约定的租金标准不相符，故该两证人证言都无法印证江春红与黄子瀚的交租情况。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：树品公司不服一审法院（2018）粤0111民初8042民事判决，向本院本院提出上诉，本院于2019年2月26日作出（2019）粤01民终921号民事判决认为:本案为侵权纠纷。本案中，因树品公司租用的房屋突发火灾，导致消防污水流入了黄子翰租用的店铺，造成黄子翰的财产损失，树品公司是否应当对此承担赔偿责任，要视树品公司的行为是否对火灾的发生存在过错。而查明引发火灾责任人的事实，则是确定树品公司是否应承担侵权赔偿责任的前提。因此，原审法院对相关事实进行查明，并在此基础上确定各方当事人的责任，并无违反法律、法规的规定。树品公司上诉认为原审法院故意扩大审理范围的理由，没有事实和法律的依据，本院对此不予采信。树品公司在向张成鑫租用涉案房屋时，承诺将作为该房屋的第一安全（防火）责任人，确保用火、用电等一切安全工作。同时，树品公司还承诺将负责房屋所属设施的保养和维修责任。现房屋已经使用多年，树品公司却未能对此尽谨慎注意的义务，未能及时对房屋的附属设施进行安全检查和维护，亦未能及时排除火灾的隐患，最终因电气线路故障而引发火灾，树品公司对此存在过错。而虽然，涉案房屋的电气线路是由树品公司铺设并一直使用，树品公司亦承诺负责房屋附属设施的保养和维修责任，但张成鑫作为涉案房屋的业主，对其房屋以及附属设施的安全，依法仍然具有督促检查和安全保障的义务。张成鑫未尽到应尽的责任，对火灾造成的后果，亦应承担相应的责任。原审法院根据树品公司和张成鑫的过错程度，确定树品公司和张成鑫各应对火灾造成黄子翰的经济损失承担50%的赔偿责任，并无不当，本院依法予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。二审中，张成鑫确认：我方已于2019年3月22日收回涉案租赁房屋，一审判决第一项无须执行。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:（一）涉案《租赁合同》合同相对方以及合同效力、责任归责的认定；（二）双方对火灾造成损失的责任分担，以及张成鑫主张房屋修复费用和涉案房屋一层的租金损失是否合法有据，应否支持。另外，二审中张成鑫确认其已于2019年3月22日收回涉案租赁房屋，故一审判决第一项无须执行，本院对李征南相关的上诉请求不再审查。关于焦点（一）。本案张成鑫提起的是租赁合同纠纷，与（2019）粤01民终921号案侵权纠纷不同，虽然本案的事实显示树品公司为实际使用人，但张成鑫依据租赁合同向合同相对方李征南主张权利，系其自行处分诉讼权利，并无不妥。李征南认为其不应当承担责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。虽租赁合同中约定地址与张成鑫提交的房地产权证上的地址表述不一致，但根据房屋所在辖区派出所出具的该两地址房屋实为同一地址房屋的证明，故一审法院认定张成鑫主张租赁合同中约定的涉案物业即为张成鑫持有粤房地权证穗字第××号房地产权证中的房屋，并无不当。关于《租赁合同》的效力。一审法院根据前述房地产权证及附图记载的信息和张成鑫的陈述，涉案物业原为一栋建筑面积为327.02平方米、层高约10米的单层建筑物，而张成鑫取得涉案物业的产权后，在未经建设行政主管部门审核批准的情况下，将涉案物业搭建成了两层建筑，将涉案物业的使用面积增加了325平方米，并变更了原为一层建筑的主体结构，认定双方就涉案物业的二层签订的租赁合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，合同无效正确，本院予以维持。关于合同无效的责任归责，一审认为张成鑫在未经建设行政主管部门审核批准的情况下，将在涉案物业内违法搭建的第二层出租给李征南，李征南在明知张成鑫持有的房地产权证为一栋一层建筑物的情况下，还与张成鑫就违法搭建的第二层建筑物签订租赁合同，双方对造成合同无效负有同等过错，并无不当。关于焦点(二)。广州市公安局白云区分局《火灾事故认定书》对起火原因认定为系电气线路故障引燃可燃物引起火灾。鉴于本案现有证据无法证明火灾的发生是因李征南对涉案物业的装修原因或李征南在使用涉案物业时存在非法存放易燃易爆物品行为所致，且双方对合同无效负有同等过错责任，据此，一审法院认定双方应对火灾造成的损失共同承担责任，各自承担50%责任，理据充分，本院予以维持。关于张成鑫主张的房屋修复损失。根据张成鑫的申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋修复项目及费用进行鉴定，涉案物业火灾后修复费用为518373元。因张成鑫明确放弃对结论书中首层房屋修复费用共计8338.97元的主张，故一审法院根据双方责任比例的认定，判处李征南赔偿张成鑫房屋修复损失（518373-8338.97）÷2=255017元，并无不当。关于张成鑫主张的涉案房屋一层租金损失问题。李征南上诉认为其无须承担张成鑫出租一层房屋的租金损失，且张成鑫只是提供租赁合同，并无证据印证其收租情况。对此，本院认为，从本案事实看，火灾发生后，涉案房屋一层确因救火过程中造成部分装饰装修受损，租户无法继续使用经营，故张成鑫确实存在租金损失，该损失属于火灾造成的直接损失，张成鑫该诉请，具有依据，应予以支持。关于一层租户的租金情况，张成鑫于一审期间提交了租赁合同，二审期间提交了中信银行业务凭证、黄子瀚的支付租金情况说明、中国银行交易流水明细清单、证人邱某、赖某的证言等证据证明张成鑫实际收租情况，虽李征南不予认可，但李征南未能提交反驳证据，故一审法院认定张成鑫出租一层房屋的租金标准，以及张成鑫的租金损失为158328.9元，并无不妥，本院予以维持。综上，张成鑫、李征南的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13905.56元由张成鑫负担6305.56元，李征南负担7600元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月六日书记员  张 旭周凡舒