江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初9550号原告（反诉被告）:殷忠刚，男，1974年1月9日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘佳雯，上海普世（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：何宁宁，男，1971年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：丁华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄威，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：张建强，男，1955年3月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山北区房产咨询有限公司金浦店，住所地江苏省昆山市周市镇黄金海岸花园XX号楼XX室。负责人：周云。原告殷忠刚与被告何宁宁、第三人周某、张建强、昆山北区房产咨询有限公司金浦店（以下简称北区金浦店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序进行了审理。被告何宁宁在法庭辩论终结前向本院提出反诉，本院予以受理。本院组织当事人于2018年7月11日、2019年3月26日进行证据交换，原告殷忠刚，被告何宁宁的委托诉讼代理人丁华、黄威、第三人张建强及第三人北区金铺店的负责人周云到庭参加诉讼。审理过程中，原告殷忠刚撤回对第三人周某的起诉。本院依法组成合议庭于2019年5月15日公开开庭审理了本案，原告殷忠刚，被告何宁宁的委托诉讼代理人丁华、黄威、第三人张建强到庭参加诉讼，第三人北区金浦店经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告殷忠刚向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，收取购房款418万元并将昆山市房屋过户、交付给原告，第三人周某配合办理相关过户手续；二、本案诉讼费用由被告承担。2019年3月11日，原告殷忠刚变更诉讼请求：一、判决解除原告与被告2016年3月26日签订的昆山市周市镇XX墅XX幢XX室房屋买卖合同，二、判决被告双倍返还原告定金20万元，并赔偿房屋差价损失400万元，三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年2月26日，经第三人北区金浦店介绍，与被告何宁宁委托的第三人张建强签订房屋买卖合同，合同约定：被告将所有的昆山市作价428万元出售给原告，签订合同时支付定金10万元，本合同生效之日起60日内支付228万元（含定金），余款200万元贷款支付，办妥产权证及付清房款后7个工作日内办理房屋交接手续等。合同签订后，原告依约支付定金10万元，后原告拟再支付首付款及要求被告提供相关证件以办理相关过房手续时，被告方告知原告该房屋现虽系何宁宁单独所有，但原系何宁宁、周某共有财产，双方离婚时约定归何宁宁所有，因周某在美国工作生活，故要其配合出具该房屋归何宁宁所有的法律文件需要等待较长时间，故暂时不能及时办理过户手续，需等待周某办理相关手续后才能继续履行，之后原告多次催促，被告均表示工作较忙，在安排时间过来办理相关手续，但直到起诉之日，被告均未能继续履行合同。综上所述，被告一直拖延不予履行合同的行为已经构成违约，给原告造成重大损害，故本案合同应予解除且被告应依法承担双倍返还定金及赔偿损失责任。被告何宁宁辩称，对于解除合同无异议，但不同意原告主张的解除合同的事实及理由，合同解除是因为原告没有按照合同约定在60天内支付首付款，依据被告发给原告的通知及合同第4条，已经通知解除。合同解除是因为原告违约导致，对原告的第二项、第三项诉讼请求不予认可。第三人张建强述称，被告和我说可能要交房产税、尽快把房屋卖掉。被告的大学同学看了合同，被告授权我签字。当时原告要求付款进行装修，我给被告打电话，被告不让付。第三人北区金浦店述称，合同签订之后，被告一直没有提供离婚协议书，周某提供的财产公证上载明了放弃涉案房产，但是并没有写归谁所有，在办理房产过户的时候，交易中心要求写明涉案房产归谁所有。我方将该情况告知周某要求其重新办理公证，就一直没有办。在合同签订之后的两年内，我方以及原告一直在和被告沟通。由于提供的材料不齐全，所以首付款没有付。反诉原告何宁宁向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同编号为300XXX的《房屋买卖合同》;二、判令反诉被告向反诉原告支付总房款20%的违约金计人民币85.6万元；三、判令反诉被告承担反诉的诉讼费。后，反诉原告何宁宁变更第一项诉讼请求为：要求确认合同于2018年7月2日解除。事实和理由：张建强（本诉案件第三人）以反诉原告的名义与买方殷忠刚（反诉被告）、居间方北区金浦店（反诉案件第三人）签署了合同编号为300XXX的《房屋买卖合同》，合同约定将位于昆山市的房地产作价428万元出售给殷忠刚，合同生效60日内（即2016年5月25日之前）殷忠刚应支付228万元购房款，过户日期为2016年5月30日之前，剩余的200万元房款由殷忠刚申请银行贷款支付。合同第四条还约定，如果买卖双方中若有任何一方未按照合同中的约定全而履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，违约方需向居间方缴纳房屋成交总价2%的服务费。合同签署之后，买方殷忠刚未按照合同约定在2016年5月25日之前支付228万元购房款（含购房定金），也未支付后续款项，截止目前，殷忠刚逾期履行合同约定的付款义务已超过45个工作日。反诉原告认为，根据合同第四条的约定，反诉原告有权单方面解除合同，并要求买方殷忠刚支付总房款的20%的违约金。另外，买方殷忠刚还需向居间方北区金浦店缴纳房屋成交总价2%的服务费。反诉被告殷忠刚辩称，反诉被告认为反诉原告的诉讼请求均不能成立。反诉原告的通知函是在反诉被告起诉之后才发出，并且到目前为止，仅在开庭前看到通知函。根据法律规定即使是发了解除函，且对方有异议的话，可以通过诉讼确认合同效力，故反诉原告认为合同已经解除不能成立，并且根据合同约定首付款的支付时间是5月26日之前，但我方在合同签订后要求办理手续，并支付首付款的时候，中介及被告告诉原告美国的手续在办理，等手续办理完了之后一起处理。但迄今为止反诉原告未提供相关手续，多次承诺办理手续，也没有到昆山来配合中介和反诉被告办理过户手续，所以系反诉原告存在违约行为，故其各项诉请均不能成立。请求法庭依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：昆山市房屋所有权于2006年5月25日登记于何宁宁与其配偶第三人周某名下。2007年6月27日，何宁宁与第三人周某协议离婚，双方签订《离婚协议书》，约定：“美国以外的财产，除去分配给女方的美金200万元整外，所有的住房、汽车、存款、股票以及所经营公司的动产及不动产均归男方所有”。2016年3月26日，第三人张建强与殷忠刚在第三人北区金浦店的居间下签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》的首部中载明的甲方为何宁宁，代理人为第三人张建强，乙方为殷忠刚，丙方为第三人北区金浦店，《房屋买卖合同》的落款处，第三人张建强在甲方处签字，注明“张建强代何宁宁”，殷忠刚在乙方处签字，合同约定：一、甲方同意将坐落在昆山市房屋（建筑面积273平方米）出售给乙方，二、房地产转让价款为428万元，合同签订之时，乙方支付10万元作为定金购房，三、甲乙双方同意本合同生效之日起60日内，乙方将228万支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2016年5月30日前办理过户手续，乙方需贷款，贷款部分200万元由丙方代乙方办理贷款手续，四、甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款20%作为违约金，……七、甲乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日后7个工作日内办理房屋交接手续，预留3万元整暂放中介公司处作为交房费用，……十三、补充条款，为手写，甲方产权为何宁宁及周某所有，因事务繁忙不能到现场签订合同，特委托张建强签订合同，签字人签字后同样承担相应的法律责任，以证件办理完成的时间为准。合同还对其他事项进行了约定。2016年3月26日，案外人林某支付何宁宁10万元。殷忠刚陈述：林某系昆山北区房产咨询有限公司的法定代表人，该10万元系购房定金。何宁宁陈述：这个时间点确实收到该款项，但证据链不完整，殷忠刚还需要进一步举证系林某代其支付以及殷忠刚支付给林某的证据。第三人张建强陈述：殷忠刚支付给中介，中介直接给何宁宁打钱。第三人北区金浦店陈述：交易信息认可。2016年4月10日，殷忠刚与第三人张建强签订《补充约定》，约定：何宁宁委托（北区）房产代理出售XX墅XX号楼XX室的住房一套，买方殷忠刚以贷款的方式购买，买卖双方根据正式买卖合同的条约另行二次补充条款如下：于2016年3月26日买方已支付10万元给卖方作为购房定金，张建强声明，只对签字及定金负责，如合同无法履行则双倍返还。2016年7月28日，为了办理过户需要，第三人周某出具《声明书》，载明：“本人自愿放弃坐落于昆山市地产所有权”。2016年11月至2017年3月期间，殷忠刚通过微信与何宁宁的秘书多次联系询问过户手续办理情况，何宁宁的秘书未给予明确答复。何宁宁提供落款为2018年6月29日的何宁宁向殷忠刚、第三人北区金浦店发送的《通知函》一份，其上内容为：何宁宁表示殷忠刚未按照合同约定在2016年5月25日之前支付228万元购房款（含购房定金），也未支付后续款项，殷忠刚逾期履行付款义务早已超过45个工作日，何宁宁要求解除合同、殷忠刚支付违约金85.6万元、殷忠刚向居间方支付房屋总价2%的服务费。何宁宁并未提供殷忠刚本人签收的证据。殷忠刚表示2018年7月1日收到《通知函》。昆山市房屋权属现尚未变更登记至殷忠刚名下，遂引起纠纷。另查明，审理过程中，殷忠刚于2019年3月11日向本院申请对于涉案房屋市场价值进行评估，本院予以准许并委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司吴江分公司进行评估，根据原告的申请确定的评估的价值时点为2018年7月1日，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司吴江分公司于2019年4月15日出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定评估价值为766.56万元。此次评估殷忠刚花费44150元。上述事实由殷忠刚提供的房屋买卖合同、离婚审查处理表、离婚协议书、声明、交易信息、微信聊天记录、评估报告、何宁宁提供的补充约定、通知函、声明、交易明细及当事人的庭审陈述为证。本院认为，第三人张建强作为何宁宁的代理人与殷忠刚签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》系殷忠刚与何宁宁的真实意思表示，合法有效，殷忠刚及何宁宁双方均应恪守。何宁宁认为殷忠刚根本违约、要求解除合同，其主张的合同依据为《房屋买卖合同》第四条的约定：甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同。何宁宁认为殷忠刚未按照合同约定在2016年5月25日支付首付款，已经逾期超过四十五个工作日，何宁宁有权解除合同。本院认为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。根据《房屋买卖合同》的约定，殷忠刚支付首付款义务在先，何宁宁履行过户义务在后，但是，何宁宁与第三人周某虽然在协议离婚时约定涉案房屋归何宁宁所有，双方并未完成产权登记的变更，涉案房屋产权仍旧登记在何宁宁与第三人周某名下，第三人周某并未参与合同的订立，何宁宁履行过户义务需要第三人周某的配合，其一人无法履行过户义务，何宁宁无履行能力，殷忠刚有权中止履行，殷忠刚未在2016年5月25日支付首付款系中止履行的行为，不能认定为违约。当事人中止履行的，应当及时通知对方。第三人张建强与殷忠刚于2016年4月签订的《补充协议》应认定为第三人张建强作为何宁宁的代理人签订，可以证明何宁宁与殷忠刚对于合同无法继续履行存在预期，在殷忠刚未支付首付款的情况下，何宁宁对于殷忠刚中止履行属于明知。殷忠刚有权行使不安抗辩权，何宁宁以殷忠刚未按约支付首付款为由要求解除合同、支付违约金，无合同和法律依据，本院不予支持。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。何宁宁未履行过户义务，且经殷忠刚于2016年11月至2017年3月催告后，至今仍未履行过户义务，殷忠刚有权解除合同，本院对于殷忠刚要求解除合同的诉讼请求予以支持，本院确认解除时间为殷忠刚变更诉请之日即2019年3月11日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。何宁宁未履行过户义务，系违约，应当承担违约责任，赔偿殷忠刚损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据评估报告确定的2018年7月1日的涉案房屋的市场价值，合同履行后，殷忠刚可以获得的利益为338.56万元，因此，何宁宁应赔偿殷忠刚损失338.56万元。殷忠刚申请确定的评估价值时点与其申请评估之日相比，未有证据证明加重了何宁宁的赔偿义务，本院对于何宁宁关于评估价值时点的异议不予采纳。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上法律及司法解释的规定，可以看出，违约方应当赔偿的数额最多不得超过守约方的损失的1.3倍，本案中，何宁宁应赔偿殷忠刚的数额不得超过440.13万元。10万元的定金赔偿及损失338.56万元的总额并未超过440.13万元，本院对于殷忠刚要求何宁宁双倍返还定金20万元的诉讼请求予以支持。定金虽不是从殷忠刚账户直接支付给何宁宁，但是，《补充协议》已经确认收到定金，本院对何宁宁的该项辩称不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告殷忠刚与被告何宁宁于2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》于2019年3月11日解除。二、被告何宁宁于本判决生效后十日内向原告殷忠刚双倍返还定金20万元并赔偿原告殷忠刚损失338.56万元。三、驳回反诉原告何宁宁的全部诉讼请求。（如采用转账方式支付，汇入何宁宁指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：322019864XXXXXX3）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费41040元，由被告何宁宁负担。财产保全费5000元，由被告何宁宁负担。评估费44150元，由被告何宁宁负担。其中，原告殷忠刚预交的案件受理费和财产保全费合计46040元，本院予以退还，被告何宁宁应当负担的46040元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：322501XXXXXX035，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告殷忠刚直接交付第三方的评估费，被告何宁宁直接支付给原告殷忠刚。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。反诉案件受理费20520元，由反诉原告何宁宁负担。公告费300元，由原告殷忠刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  俞雪花人民陪审员  龚惠宝二〇一九年五月二十二日书 记 员  柴明灿