文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初12260号原告：广州市大新象牙工艺厂，住所地广东省广州市天河区沙河，统一社会信用代码9144010119045183X3。法定代表人：郭健华，系该司厂长。委托诉讼代理人：周嘉乐，系广东政邦律师事务所律师。被告：何国盛，男，1980年8月8日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：宋善毅，系广东粤通律师事务所律师。原告广州市大新象牙工艺厂（以下简称大新工艺厂）诉被告何国盛租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理。被告何国盛于2017年10月21日向本院提出管辖权异议申请，本院依法于2017年11月7日依法作出（2017）粤0106民初12260号民事裁定，裁定驳回被告何国盛对本案管辖权提出的异议。被告何国盛对此不服上诉至广州市中级人民法院。2017年12月20日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民辖终3979号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大新工艺厂的委托诉讼代理人周嘉乐，被告何国盛的委托诉讼代理人宋善毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大新工艺厂诉称：原告与案外人中国食品工业杂志社、广州中食酒店管理有限公司就广州市沙太路XXX号大新厂物业及附属设施设备的租赁合同纠纷一案，法院最终判令该两案外人需将物业整体交还给原告。2016年7月，法院将上述物业通过强制执行交还给原告管理和处置。在原告接管前，物业中的自编4号楼由被告作“桑拿中心”使用，原告接管后被告请求继续使用上述场地，原告同意与被告就该场地的使用和管理进行磋商，双方同意在磋商期间被告向原告支付临时场地使用费和水电费（参照原告接管前该场地租金和水电费的计付方式收取），并配合原告对该场地物业的管理。其后，被告开始向原告缴纳临时场地使用费和水电费。磋商期间，被告暂以145000元/月标准支付场地使用费直至签订合同，但被告不按时缴纳且不断制造事端干扰原告对该物业的管理。2016年11月，被告开始拒绝支付场地使用费、水电费等费用。经原告多次催促，被告至今仍拖欠费用。被告的行为给原告造成重大损失，现特起诉至法院，请求依法判令：1、被告搬离广州市沙太路1、3、5号大院自编4号楼，并将该场地腾空交还给原告；2、被告支付场地使用费【按145000元/月的标准计算，从2016年12月（其中2016年12月拖欠的租金金额为125000元，自2017年1月份起没有交纳过任何租金）起计至被告实际返还场地之日止，每月租金计算的起止日期为当月1日至当月月底】、水电费（电费从2016年7月计至2017年5月，水费从2016年9月计至2017年8月，累计拖欠水电费463864.38元）以及逾期支付租金、电费、水费的利息（以当月拖欠租金、电费、水费为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，当月利息自次月1日起计至实际付款之日止）；3、被告承担本案诉讼费。被告何国盛辩称：原被告双方确实存在租赁合同关系，被告从他人处转租涉讼场地用于经营会所。一开始是向转租人李孝云及其广州中食酒店管理有限公司交纳租金，后根据原告要求，每月按时向其交纳租金、水电费，并由原告出具正式发票，原被告双方存在合法有效的租赁关系。后期因为消防验收的原因，需要原告出具正式的租赁协议，用于公安、工商、街道备案审批手续，原告拒不出具，导致涉讼场地多次被公安、工商及消防部门责令停业整改，导致被告无法继续经营。原被告双方协商过程中，原告以停车场维修、停电等原因导致被告的会所无法正常营业。因此才导致相关租赁合同的纠纷。2017年5月，原告擅自停水停电并封锁涉讼场地，导致被告无法继续经营被迫退场。因此，被告认为是原告违约在先，不应在原被告租赁关系没有解除情况下直接要求被告支付租金、水电费。经审理查明：2012年5月30日，本院依法作出（2010）天法民四重字第1号民事判决，查明：2003年10月24日，大新工艺厂与《中国食品工业》杂志社（以下简称杂志社）签订《租赁合同书》，约定大新工艺厂将其位于广州市沙太路XXX号大新象牙工艺厂物业（客房、写字楼、餐厅、桑拿中心、歌舞厅、电影院等）及附属设施设备整体出租给杂志社使用；合同签订后，杂志社成立了案外人广州中食酒店管理有限公司（以下简称中食酒店）对上述物业进行了实际经营与管理；认为：杂志社所承租的物业即沙太路1-3号大新象牙厂物业是一个整体，既有多栋房屋，也有场地与附属设施设备；除了沙太路1、3、5号大院自编3号综合楼、建筑面积1267.6平方米领取了穗房地证字第××号《房地产证》外，大新工艺厂、杂志社以及中食酒店至今均未能向本院提供物业内其他物业已经办理报建、已经取得房地产权证的证据，结合广州市城市规划局天河区规划分局（95）穗城规天处字第XXXX号、XXX号《建筑管理行政处罚决定书》中关于在沙河天平架大新象牙厂内，未经城市规划行政主管部门批准，于1993年6月以及1994年3月间擅自兴建多幢楼房，构成违法建设的事实认定，可认定杂志社所承租的沙太路1-3号大院象牙厂内涉案租赁物业部分已取得房地产权属证明，大部分为未经报建、未取得建筑许可证的违章建筑;最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效；第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；因此，大新工艺厂与杂志社于2003年10月24日签订的《租赁合同书》中就未取得建设工程规划许可证的物业租赁行为无效。遂判令：一、大新工艺厂与杂志社于2003年10月24日签订《租赁合同书》中就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的租赁行为无效；二、自判决发生法律效力之日起30日内，杂志社、中食酒店将广州市沙太路1－3号大新象牙厂物业（客房、写字楼、餐厅、桑拿中心、歌舞厅、电影院等）及附属设施设备（详见“附件明细表”）整体交还给大新工艺厂；三、自判决发生法律效力之日起15日内，杂志社支付大新工艺厂自2003年11月起至全部交还广州市沙太路XXX号大新工艺厂物业（客房、写字楼、餐厅、桑拿中心、歌舞厅、电影院等）及附属设施设备（详见“附件明细表”）之日止的租金与使用费【按合同约定第二阶段从第六年开始计，每月35万元，从第七年开始每年按上年租金金额递增3%增加租金，以后年度租金以此类推并应一次性扣除杂志社已付的7965000元（含已收押金抵租金600000元）以及每月应扣减80000元】；四、驳回大新工艺厂其他诉讼请求。该判决宣判后杂志社、中食酒店不服上诉至广州市中级人民法院。2014年4月1日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2638号判决，驳回上诉，维持本院的上述判决。上述民事判决于2014年4月1日发生了法律效力。2014年5月13日，本院立案受理大新工艺厂对上述民事判决的强制执行申请。本院在执行上述民事判决的过程中，于2016年7月18日作出（2014）穗天法执字第4026-2号执行裁定，载明：……本院依法强制将被执行人中食酒店迁出涉讼场地后，将该部分场地及水电房交申请执行人管业；申请执行人同意其他场地维持现状；遂裁定：终结本院（2014）穗天法执字第4026号案件的本次执行。上述执行裁定作出后，何国盛于2016年8月19日向大新工艺厂提交了《场地租赁申请书（仅供参考）》（该申请书为事先印制的格式版本，下划线部分为空白或事后手写填写内容），载明：我单位（个人）何国盛是正在使用广州市沙太路1、3、5号场地实际使用人之一，目前使用面积3800平方米（位置附图），场地使用时间自2007年10月30日开始使用至今；主要经营用途是桑拿、棋牌；我单位（个人）同意接受和服从大新工艺厂对上址场地的管理，并愿意继续承租使用上址场地，同时向大新工艺厂缴纳场地使用费等；我单位（个人）拟继续使用上址场地的方案如下：1、租期：2、月租金：3、年递增：4、承租部位：1号5用途：桑拿、棋牌；6、投入金额及改造方案：；大新工艺厂领导予以考虑批准。并在该部分内容下方、签名处上方手写添加以下内容：因公司经营需要，申请租赁现物业管理办公室一、二楼整套，用途员工食堂、午休室。诉讼中，大新工艺厂、何国盛确认何国盛使用的是沙太路X、X、X号大院自编4号楼（以下简称涉讼场地），何国盛自2016年7月开始直接向大新工艺厂支付租金。2016年9月12日，何国盛以广州市富泉桑拿休闲有限公司授权代表的名义提交《场地使用申请报告》一份给大新工艺厂，称：我的单位“广州市富泉桑拿休闲有限公司”（原“广州市神州桑拿中心”），于2015年11月5日与中食酒店神州酒店签订了承租广州市沙太路1号（原神州桑拿）楼租赁合同，使用面积约3800平方米，租金每月145000元，租期10年；我单位接手后投入装修资金一千一百万元，从2015年12月至2016年4月进行五个月的全面翻新，至今已投入营业四个月；几个月来营业额虽然有所上升，可是很不稳定，但我单位保证按时交租；最近收到贵厂通知，贵厂作为业主已实际收回广州市沙太路1号的场地管理权，为此，我单位特向贵厂提出继续使用场地的申请，并与贵厂磋商相关合作事宜，现就合作事宜向贵厂提出合作方案如下：一、我单位请求按现状继续承租使用广州市沙太路1号（原桑拿楼）做桑拿项目开发使用；二、我单位请求在原场地使用面积不变，用途不变、租金不变、水电费单价不变的前提下继续承租使用前述场地，以保障我单位已经投入的巨额资金收回，同时，我单位请求租期不低于8年；三、其他的条款参照原租赁合同的条款办理。收到上述报告后，大新工艺厂并未与何国盛就此达成一致签订书面的租赁合同。因何国盛从2016年12月开始拖欠部分租金125000元、从2017年1月开始未支付过任何租金，大新工艺厂遂于2017年5月10日向本院提起本案诉讼，要求何国盛腾空交还涉讼场地、支付拖欠的租金及水电费以及支付利息。2017年4月18日，大新工艺厂发出《停电通知》一份给大新工艺厂园区内各用电户，称因供电设备检修，定于2017年4月19日上午10点正停电；请各用户做好安排，造成不便之处，敬请谅解。2018年3月6日庭审时，本院询问双方当事人涉讼场地的现状。何国盛表示因大新工艺厂于2017年4月19日起断断续续采取停水停电措施，其只能于2017年5月退场，但退场时所有的设备均在场地内，因大新工艺厂以其拖欠租金为由拒不给其搬迁物品，现不清楚涉案场地现状；大新工艺厂表示因何国盛长期拖欠水电费及租金，其一直催促何国盛清偿拖欠的款项但并未支付，经其告知后其于2017年5月开始对涉讼场地采取停水停电措施；大新工艺厂表示其一直要求何国盛清退物品、交还场地，并未不让其搬离物品。该次庭审中，大新工艺厂、何国盛表示为防止损失进一步扩大，同意先行办理涉讼场地的交接手续，但对于场地内可移动物品的处理双方并未能达成一致意见，双方同意庭后就此进行协商。本院告知双方若未能在3天内达成书面一致意见、也不就场地移交提交书面意见的，应当各自就扩大的损失承担相应的责任。庭后双方并未能就此达成一致意见。2018年4月28日，本院主持双方当事人进行庭询。该次庭询中，大新工艺厂表示同意在其陪同下由何国盛限期将可移动物品搬离涉讼场地，何国盛表示其无法搬离场地内的可移动物品，因其经营的是水疗，椅子等物品的价值较低，价值较高的水疗、淋浴、喷淋及热水供应系统附着于房屋内部无法搬离，若将上述设备设施拆除其价值将归零给其造成巨大而无法挽回的损失，因此其不同意将物品搬离涉讼场地。另查明：何国盛于2018年4月18日另案向本院提起诉讼，要求大新工艺厂、李孝云、中食酒店共同赔偿其装修损失2000000元并要求李孝云、中食酒店退回保证金350000元。该案审理过程中，何国盛于2018年10月30日申请对涉讼场地内装修物残值及可移动物品的价值进行评估。本院依法通过摇珠的方式确定由广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。2018年12月5日，本院会同评估公司工作人员及何国盛、大新工艺厂到场进行勘察。2019年3月22日，评估公司出具了《价格评估结论书（初稿）》；2019年4月24日，评估公司出具了《价格评估结论书》。2019年5月31日，何国盛、大新工艺厂到庭接受庭询。何国盛表示，场地内可移动物品由大新工艺厂自行处置，其同意按现状将场地交回给大新工艺厂；大新工艺厂表示其同意按现状收回场地，但对场地内物品，其不承担任何赔偿或者补偿责任，其主张的使用费同意结算至2019年5月30日止；双方共同确认涉讼场地于2019年5月31日交回给大新工艺厂。关于涉讼场地租赁合同关系问题。何国盛表示案外人李孝云将涉讼场地出租给案外人俞允雍经营会所，由俞允雍于2015年12月将该会所转让给其，其为此向俞允雍支付了顶手费210万元；因李孝云提出要将合同按照其与大新工艺厂、其与俞允雍之间的合同日期衔接，因此根据李孝云的要求其与李孝云重新签订合同，并将合同签订日期约定为2007年10月30日。为此，何国盛提供了以下证据原件：1、显示由何国盛（乙方）与案外人俞允雍（甲方显示为广州市雅固家具五金有限公司，但该公司并未盖章确认，由俞允雍以该司法定代表人的名义签订）于2015年12月14日签订的《物业场地转让协议书》，约定甲方同意将广州市天平架沙太路1号物业（原桑拿部）整栋楼XXX层转让给乙方使用；双方约定转让桑拿会馆的转让金额为2100000元等；2、广州中食酒店管理有限公司神州酒店（甲方）与何国盛（乙方）签订的《物业场地租赁经营协议书》（该合同显示签订时间为2007年10月30日），约定甲方同意将广州市天平架沙太路X号物业（原桑拿部）整栋楼XXX层租赁给乙方使用。经质证，大新工艺厂对上述证据的真实性不予确认，其并不清楚何国盛与第三方之间的关系。关于水、电费的交纳问题。庭审中，大新工艺厂、何国盛确认涉讼场地有水、电分表，大新工艺厂每月15日及月底各抄表一次，抄表后将水电费金额告知何国盛，由何国盛每月交纳一次水电费。大新工艺厂表示何国盛从2016年7月开始拖欠电费、从2016年9月开始拖欠水费，累计拖欠水电费463864.38元。为此，大新工艺厂提供了以下证据：1、大新工艺厂于2016年8月23日出具的《缴费通知》（原件）一份，通知上要求何国盛支付2016年8月的场地使用费、2016年8月上半月的电费41541.34元；该通知书有潦草签名注明“收到”，大新工艺厂表示签收人系何国盛聘请的财务人员，但签名潦草其亦看不清楚；2、大新工艺厂发出的《告知函》（原件）一份，函中称截止至2017年4月30日何国盛累计拖欠费用1142462.96元；同时不仅不配合其管理，还在磋商期间不断制造事端，给其造成了极其恶劣的影响；决定函告何国盛要求终止与何国盛关于涉讼场地使用的磋商，限何国盛在收到该函之日起起5日内交回场地，并缴清拖欠的费用；3、编号为1036589990423的EMS特快专递详情单底单（原件）一份，载明大新工艺厂按涉讼场地的地址邮寄了《告知函》给何国盛；4、邮政部门于2018年3月12日出具的《妥投证明》一份，证实于2017年4月25日交寄的特快专递邮件1036589990423号邮件已于2017年4月26日妥投，签收人“同事”；5、大新工艺厂自行制作的2016年8月至2017年5月的水表抄表记录3张、2016年8月至2017年4月19日期间的电表抄表记录3张，何国盛均未签名，大新工艺厂表示抄表时何国盛的工作人员均在场。经质证，何国盛对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，表示其并未收到该份《告知函》；对证据4的真实性没有异议，但对其关联性有异议，表示签收人显示为同事，但并未显示该签收人的姓名，可证明该告知函并未送达给何国盛本人；因涉讼场地作为娱乐场所，人员流动较大，其并未收到该份告知函；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，表示该记录是大新工艺厂自行制作，并未有何国盛或何国盛的员工签名，大新工艺厂表示现场有何国盛工作人员在场是不属实的；何国盛并表示大新工艺厂在本案中要求其支付的水电费均是单方主张，其无法予以确认。本院认为：根据何国盛的陈述及举证，其原系基于与案外人俞*雍、李*云及中食酒店之间的关系而使用涉讼场地；中食酒店系基于杂志社与大新工艺厂之间的租赁合同关系使用包括涉讼场地在内的广州市沙太路XXX号大新象牙工艺厂物业，在中食酒店、杂志社因另案被强制执行收回包括涉讼场地在内的广州市沙太路XXX号大新象牙工艺厂物业之后，杂志社、中食酒店及李*云等均无合法依据继续占有使用涉讼场地，何国盛作为涉讼场地的实际使用人，在与大新工艺厂未就租赁期限、租金支付方式、违约责任等达成一致的情况下，自2016年7月开始按145000元/月的标准直接向大新工艺厂支付租金并继续使用涉讼场地，何国盛与大新工艺厂就涉讼场地形成了事实上的不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。大新工艺厂于2017年4月25日邮寄了要求收回场地的《告知函》给何国盛，何国盛虽否认收到该份函件，但根据大新工艺厂提供的中国邮政特快专递详情单、妥投证明等，足以证实该份函件已于2017年4月26日送达给何国盛。《告知函》中大新工艺厂已明确要求何国盛收函后5日内交回场地，即大新工艺厂已明确以收回场地的方式解除双方之间的不定期租赁合同关系，现该函已于2017年4月26日送达何国盛，因此双方之间的不定期租赁合同关系应当认定于2017年5月1日解除。合同关系解除后，何国盛应当将涉讼场地交还给大新工艺厂，因双方已在诉讼过程中办理了涉讼场地的交接手续，大新工艺厂要求腾空交回涉讼场地的诉请已无调处之必要。关于大新工艺厂要求何国盛支付租金及逾期支付租金利息诉请一项。双方虽未签订书面的租赁合同对租金标准、支付方式以书面方式确定，但根据何国盛提交给大新工艺厂的《场地租赁申请书》及《场地使用申请报告》，大新工艺厂主张按每月145000元的标准计付租金并无不妥，本院予以支持。2016年12月拖欠的部分租金125000元以及2017年1月至2017年4月期间的租金，何国盛理应予以支付。2017年5月开始大新工艺厂停止了涉讼场地的供水供电，导致何国盛无法使用涉讼场地，故自当日起何国盛无需支付租金给大新工艺厂。如前所述，何国盛负有腾空交还场地的义务，在2018年3月6日本院依法告知双方庭后3天内若不办理场地交接需就扩大的损失承担相应责任的情况下，何国盛仍拒不将场地内的可移动物品腾空将场地交还给大新工艺厂，因此就2018年3月10日开始至2019年5月30日实际交还场地之日止的使用费，何国盛仍应按每月145000元的标准支付给大新工艺厂。双方虽未就租金的支付方式、期限达成一致，但根据本市房屋租赁市场的交易习惯，租金通常系按月由承租人在月初支付给出租人。现何国盛自2017年12月开始的租金未付确给大新工艺厂造成一定的利息损失，大新工艺厂要求何国盛自次月1日开始按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付利息并无不妥，本院予以照准。关于大新工艺厂主张的水、电费及逾期支付水电费利息诉请一项。大新工艺厂作为主张要求支付水、电费一方当事人，应当对每月水、电费的金额承担相应的举证责任，现大新工艺厂主张的拖欠水、电费金额证据并不足以证实其主张，何国盛对大新工艺厂主张的拖欠金额、对其为此提供的证据亦均不予确认，理应由大新工艺厂承担举证不能的法律后果，对于大新工艺厂要求何国盛支付水、电费的诉请一项，本院不予支持。本案审查调处的是大新工艺厂、何国盛就涉讼场地形成的租赁合同关系，何国盛与李*云、中食酒店、俞*雍之间是否形成合同关系、形成何种合同关系，并不属于本案调处的范围，何国盛可另循法律途径主张权利。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何国盛于本判决发生法律效力之日起10日内，支付2017年12月租金125000元、2017年1月至2017年4月期间的租金（按每月145000元的标准计算）、2018年3月10日至2019年5月30日期间的使用费（其中，2018年3月使用费为102903元；2018年4月至2019年4月期间的使用费均为每月145000元；2019年5月的使用费为140323元）以及逾期支付上述期间租金、使用费的利息（分别以上述期间各月拖欠的租金、使用费为本金，当月租金、使用费逾期支付利息自次月1日起均计至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）给原告广州市大新象牙工艺厂。二、驳回原告广州市大新象牙工艺厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45250元，由原告广州市大新象牙工艺厂负担22580元，由被告何国盛负担22670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  杨巧云人民陪审员  张伟华二〇一九年五月三十一日书 记 员  蒲肖明李翠汝            本判决书已于2019年   月   日送达