河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初380号本诉原告（反诉被告）韩骏，男，1983年7月31日出生，汉族，住北京市大兴区。委托代理人景海旭，河北释梵律师事务所律师。委托代理人杨雪，河北释梵律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）胡斌，女，1955年9月10日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托代理人周生杰，河北唤民（北京）律师事务所律师。委托代理人孙殿臣，男，1955年8月30日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区。系胡斌之夫。第三人北京久居房地产经纪有限责任公司大厂分公司，住所地：大厂潮白河工业区英国宫一期底商久居地产。统一社会信用代码：91131028081961625F。法定代表人吴永刚，经理。本诉原告（反诉被告）韩骏与本诉被告（反诉原告）胡斌、第三人北京久居房地产经纪有限责任公司大厂分公司（以下简称久居房产大厂分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）韩骏委托代理人景海旭、杨雪，本诉被告（反诉原告）胡斌及其委托代理人周生杰、孙殿臣到庭参加诉讼。第三人久居房产大厂分公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）韩骏诉称，2015年6月14日，在第三人久居房产大厂分公司居间下，本诉原、被告签订了《房屋买卖合同》。本诉被告将其位于河北省大厂回族自治县潮白河孔雀大卫城的房屋（普通商品住宅易园0020011801号，房屋所有权证：GF20120528014）以650000元价格出售给本诉原告。买受方已按合同约定向出卖方履行了部分付款义务，后因房地产市场价格波动较大，出卖方拒不配合履行合同过户义务。故本诉原告诉至法院，请求依法判令：确认买卖双方2015年6月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；出卖方履行合同义务并配合买受方办理房屋过户登记手续；本诉被告承担本案费用。本诉被告（反诉原告）胡斌辩称，不同意本诉原告的全部诉讼请求。虽然本诉被告之夫起诉确认涉案合同无效，最终未被法院支持，但在签订涉案合同时，本诉原告存在欺诈且与第三人恶意串通情形；本诉原告诉讼请求不明确，无诉讼标的物具体信息，无购房款支付的履行方式；双方所签订合同违背最初口头商议内容，并非本诉被告真实意思，不履行合同并非因房地产价格因素；涉案房屋出售未征得共有权人同意，共有权人亦不知情。同时提出反诉请求：判决撤销反诉原、被告双方及第三人2015年6月14日签订的《房屋买卖合同》；反诉被告赔偿反诉原告损失50万元；反诉费由反诉被告负担。理由：在签订涉案合同之前，第三人明知反诉原告确定了所出售房屋首付款数额35万元，但欺骗反诉原告到达签约现场，并获知反诉被告与第三人提前沟通确定了首付款为25万元，反诉原告明确表示不同意后，第三人以赔偿8万元违约金相威胁，反诉原告迫于无奈签订合同。故诉请法院判如所请。反诉被告（本诉原告）辩称，不同意反诉原告诉请，缺乏事实和法律依据应予驳回：涉案合同体现双方真实意思表示，合法有效，且已经实际履行；反诉原告行使撤销权已经超过法定撤销权行使期限；涉案合同签订不存在欺诈、胁迫、恶意串通等导致合同被撤销的法定事由。第三人久居房产大厂分公司未陈述意见。经审理查明，涉案房屋系由大厂京御房地产开发有限责任公司开发，该公司与胡斌2012年5月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120528014）。2015年6月14日，出卖方胡斌与买受方韩骏在第三人久居房产大厂分公司居间服务下签订了《房屋买卖合同》。合同约定了房屋权利人胡斌作为卖方，向买方韩骏出售位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋（以下简称大厂易园20-1-1801号房屋）。第二条约定：成交价格为人民币650000元；付款方式：签订合同当日，买方向卖方支付40000元作为购房定金；2015年6月14日之前买方向卖方支付房屋首付款250000元（含定金），剩余房款400000元由银行批贷后交付卖方。同时约定：如因买方原因或银行政策导致无法办理按揭手续，自银行通知不予办理贷款之日起30个工作日内，双方于过户当日买方向卖方一次性支付尾款400000元。第五条房屋交付约定：双方同意在具备“乙方付清甲方首付款”条件下，出卖方将房屋交付给买受方。合同还对双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。2015年5月25日，买受人韩骏通过久居房产大厂分公司负责人账户向出卖方支付40000元定金；2015年6月14日，再次通过中国工商银行向出卖方指定的其女孙佳婧账户汇款210000元，买受方先后向出卖方支付250000元购房款。出卖方之女孙佳婧通过顺丰快递将大厂易园20-1-1801号房屋的钥匙、水卡、电卡、可视门禁以邮寄方式交付给买受方韩骏。2015年6月25日，买受方韩骏与案外人大厂回族自治县千百家置地房产经纪有限公司签订《千百家装修施工合同》，施工期间2015年6月25日至2015年7月30日，买受方委托装修公司对该房屋进行了装修。2016年2月27日、2017年5月1日、2018年5月30日，买受方向幸福基业物业服务有限公司交纳上述期间物业管理费，物业公司向缴费人出具了POS机刷卡凭证及增值税普通发票，该房屋在物业登记的业主姓名为韩骏。另查明，据本院已生效的（2017）冀1028民初1011号民事判决书确认：胡斌之夫孙殿臣以涉案中介公司、买受方韩骏恶意串通、言辞胁迫、虚假承诺与出卖方胡斌签订合同，侵害共有权利人合法权益为由，主张确认涉案《房屋买卖合同》无效，一审被判决驳回诉讼请求。孙殿臣上诉后，经廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终5256号民事判决书二审认定其上诉主张证据不足，终被驳回上诉，维持原判。孙殿臣再次向河北省高级人民法院申请再审，该院2018年7月5日做出（2018）冀民申2994号民事裁定书，驳回了孙殿臣的再审申请。以上事实，有当事人提交的《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、POSE机刷卡凭条、中国工商银行转账凭条、业主紧急联络方式登记表、业主（住户）资料卡，顺丰快递详情单、（2017）冀1028民初1011号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终5256号民事判决书、河北省高级人民法院（2018）冀民申2994号民事裁定书以及当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，如证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。涉案《房屋买卖合同》依法成立、生效后，当事人均应依照合同约定，全面、诚信、善意履行合同约定的支付购房款、交付房屋义务。本诉被告（反诉原告）胡斌主张在签订涉案合同时，本诉原告与第三人中介公司存在欺诈、恶意串通、言辞胁迫、虚假承诺等情形，依据本院已生效的（2017）冀1028民初1011号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终5256号民事判决书所查明认定事实，不足以认定涉案《房屋买卖合同》签订过程中存在法定无效或可撤销情形，故，对于本诉原告主张确认涉案合同合法有效、继续履行合同的诉求符合双方约定，于法有据，本院予以支持；对反诉原告主张撤销涉案合同的反诉请求，理据不足，本院不予采信。但，结合本诉被告（反诉原告）胡斌提交的签约现场录音证据，可以证明在涉案合同磋商、签订过程中，对于买受方按承诺向出卖方所应支付首付款的数额进行了变更，在签约时最终确定了首付款（含定金）为250000元。首付款数额发生了变更降低，作为买受方的本诉原告有悖诚信，存在一定的过错因素。基于首付款变更未影响买卖双方签订书面《房屋买卖合同》，而卖方胡斌作为完全民事行为能力人，亦未充分举证证明签订合同违背其内心真实意思表示，故，买卖双方权利义务关系应当以书面合同约定为依据。依据《房屋买卖合同》第二条“2015年6月14日之前买方向卖方支付房屋首付款250000元（含定金）”；第五条“房屋交付约定”：双方同意在具备“乙方（买方）付清甲方（卖方）首付款”条件下，出卖方将房屋交付给买受方。结合买卖双方所提交证据及合同约定，足以证明买卖双方已按合同约定分别履行了支付房屋首付款（含定金）、房屋交付义务，双方理应按约定履行支付剩余购房尾款、协助办理产权过户等后合同义务。目前出卖方已经取得涉案房屋产权证书，涉案房屋已具备继续履行的条件，卖方应当按约定协助买方办理房屋产权过户手续，买方同时支付剩余购房尾款400000元。因双方在《房屋买卖合同》中对具体过户履行期限、购房尾款支付方式约定不明，结合本案合同履行情况，视为上述行为双方应同日履行，卖方协助买方办理过户前，买方应将剩余购房尾款400000元汇入卖方指定账户。基于本诉原、被告对诉争房屋已在2015年6月完成了交付，本诉原告在2015年6月至7月对房屋实施了装修，随后一直实际占有、使用，已然实现了购买房屋的合同目的。自合同签订至法庭辩论终结前近四年之久，而本诉原告按约定仅向本诉被告支付了首付款250000元（含定金），尚有购房尾款400000元一直未履行，作为卖方的合同目的并未完全实现。依权利、义务对等原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，秉承公平、诚实信用原则，并酌情参照合同履行过程中房屋价格上涨等客观因素，本院酌定本诉原告除依约定向本诉被告支付房屋剩余尾款400000元之外，应另行一次性补偿本诉被告合理损失250000元。同时，第三人北京久居房地产经纪有限责任公司大厂分公司协助本诉被告将涉案房屋过户至本诉原告名下，相关的税费等后续费用依合同约定履行。反诉原告主张反诉被告赔偿各项损失500000元，缺乏法律依据，证据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、确认本诉原告（反诉被告）韩骏与本诉被告（反诉原告）胡斌、第三人北京久居房地产经纪有限责任公司大厂分公司于2015年6月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、本诉被告（反诉原告）胡斌于判决生效之日起十个工作日内，将位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋（房屋所有权证：GF20120528014）配合过户至本诉原告（反诉被告）韩骏名下。第三人北京久居房地产经纪有限责任公司大厂分公司负有义务予以协助、配合双方办理过户手续。三、在上述涉案房屋完成过户当日，本诉原告（反诉被告）韩骏向本诉被告（反诉原告）胡斌支付涉案房屋剩余尾款400000元，同时另行一次性补偿本诉被告（反诉原告）胡斌涉案房屋合理损失250000元。收款人开户名：胡斌,开户银行：中国建设银行股份有限公司北京怀柔府前街支行，银行卡号：62×××51四、驳回反诉原告胡斌其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400元，由本诉原告韩骏负担；反诉案件受理费4400元，由反诉原告胡斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内日仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请强制执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一九年五月二十日书记员  王 旭