广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7352号上诉人（原审被告）：冯文强，男，1975年9月1日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：李凤婵，女，1975年10月2日出生，汉族，住广东省中山市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该司员工。委托诉讼代理人：朱霞，女，该司员工。上诉人冯文强、李凤婵因与被上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院远洋（2017）粤2071民初16710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人冯文强、李凤婵上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回远洋物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、远洋物业公司对涉案小区进行物业管理服务期间，没有履行合同义务，管理服务存在重大瑕疵，其行为已构成违约，冯文强、李凤婵有正当理由拒付物业服务费。（一）远洋物业公司没有对涉案小区公共区域建筑尽到合同约定的管理责任，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。1.生效民事判决认定，从2014年3月，冯文强、李凤婵及14幢其他业主发现14幢102房业主私自加建、改建房屋建筑共用部位及公共区域建筑。远洋物业公司作为上述房屋共用部位及公共区域建筑的维修养护和管理者，在长达四年的时间里，一直未采取有效措施改变、解决问题，未履行合同约定义务，构成违约。2.远洋物业公司在一审中提交的违章施工通知书与“远洋物业公司14幢102房装修巡查签到表”内容矛盾。退一步讲，即使远洋物业公司在事发之初向14幢102业主发出过违章施工通知书，也不能仅此认定其尽到管理职责。二、因远洋物业公司不履行自身管理职责，冯文强、李凤婵有权拒绝支付物业服务费。且远洋物业公司不存在实际损失，其主张逾期支付物业服务费违约金的数额过分高于损失，应予以调整。三、远洋物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。冯文强、李凤婵于一审庭审中明确提出了诉讼时效抗辩。四、本案中远洋物业公司未提供车位管理费起算依据。五、冯文强、李凤婵在一审庭审中提交的会议纪要具有设定冯文强、李凤婵与远洋物业公司权利义务关系的内容，冯文强、李凤婵与远洋物业公司对会议纪要的内容达成一致意见，远洋物业公司经理张波在会议纪要中签名确认，虽该文件没有以合同形式呈现，但对于远洋物业公司与冯文强、李凤婵均产生合同法律约束力。被上诉人远洋物业公司辩称：1.《物业管理条例》、前期物业合同及远洋物业公司与业主签订的协议均约定远洋物业公司作为物业管理企业，其对房屋建筑共用部分的管理职责仅限于维修管理，而更新改造费用在保修期后应由全体业主承担或由专项基金支付，本案冯文强、李凤婵提及的一楼加建事实不属于远洋物业公司管理责任范围。2.冯文强、李凤婵提及的业主加建行为属于第三人的侵权行为，冯文强、李凤婵可向其主张侵权责任，且冯文强、李凤婵已经向一审法院提起诉讼，该案已经进入执行阶段。3.会议纪要仅对会议过程进行记录，并未作出任何承诺。远洋物业公司向一审法院起诉请求：1.冯文强、李凤婵向远洋物业公司支付物业服务费8077.44元及违约金2229.37元（物业服务费按每月336.56元从2015年5月暂计至2017年4月；违约金按银行同期利率的每日万分之八的标准从2015年5月暂计至2017年4月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准）;2.冯文强、李凤婵向远洋物业公司支付车位管理费960元及违约金264.96元（车位管理费按每月40元从2015年5月暂计至2017年4月；违约金按银行同期利率的每日万分之八的标准从2015年5月暂计至2017年4月；以实际执行时所欠车位管理费及违约金为准）,以上费用合计11531.77元。一审诉讼中，远洋物业公司明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积120.2平方米，物业服务费按每月每平方米2.8元，即每月物业服务费336.56元，从2015年5月计算至2017年10月共30个月为10096.8元；车位管理费按每月每个40元，从2015年5月计算至2017年10月共30个月为1200元；违约金按每日万分之八的标准计算。一审法院认定事实：冯文强、李凤婵是中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢1102房[土地证号：国（2013）易2107206，房产证号：02××670213086368，房屋建筑面积为120.2平方米]的业主。2013年1月27日，冯文强、李凤婵已办理收楼手续。2012年3月28日，远洋物业公司与冯文强、李凤婵签订《前期物业服务协议书》，协议书约定涉案物业由远洋物业公司提供物业管理服务；物业服务费的缴纳时间为每月5日；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金；小车车位管理费（已购买车位）按每月每个40元收取。2012年12月7日，开发商远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）与远洋物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定天骄花园由远洋物业公司提供物业管理服务；高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。涉案物业的建筑面积为120.2平方米，即每月物业服务费336.56元（120.2平方米×2.8元/月/平方米）。远洋物业公司主张冯文强、李凤婵拖欠2015年5月至2017年10月共30个月的物业服务费10096.8元（336.56元/月×30个月）及2015年5月至2017年10月共30个月的车位管理费1200元（40元/个/月×1200个月）。远洋物业公司经多次催讨无果，遂于2017年9月4日诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，冯文强与其余18个业主于2017年3月27日向一审法院提起诉讼，起诉中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢102房的业主刘珊彤。一审法院于2018年2月27日依法作出（2017）粤2071民初5284号民事判决书，判令刘珊彤停止侵害、消除危险，将上述房屋负一层地下抬空层外墙面私自开设的5个窗户恢复原状，将上述房屋相邻绿化地面恢复原状，拆除绿化地面上加建的围栏。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商远洋地产公司与远洋物业公司签订的《前期物业服务合同》及远洋物业公司与冯文强、李凤婵签订的《前期物业服务协议书》是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，远洋物业公司为天骄花园提供物业管理服务，冯文强、李凤婵系天骄花园14幢1102房的业主，理应向远洋物业公司支付物业服务费。冯文强、李凤婵辩称冯文强、李凤婵与远洋物业公司双方已就102户业主的违建事宜达成协议。根据冯文强、李凤婵提交的会议纪要并经远洋物业公司确认，远洋物业公司的经理张波在会议纪要上签字，但并未明确表示同意冯文强、李凤婵于2014年5月起停止缴纳物业服务费直至违建事宜解决再续交物业服务费，双方事后亦未签订任何合同，对于冯文强、李凤婵的该辩解，一审法院不予支持。冯文强、李凤婵辩称远洋物业公司未对102户业主的违建行为进行解决，远洋物业公司向一审法院提交照片一组，证明远洋物业公司向业主发出违章施工通知书、停工整改通知书等，一审法院认为，远洋物业公司已履行物业管理职责，且冯文强、李凤婵未能提交证据证明远洋物业公司的物业管理服务存在重大的过错或过失，对于冯文强、李凤婵的辩解，一审法院亦不予支持。冯文强、李凤婵辩称冯文强、李凤婵确认拖欠远洋物业公司2015年5月至2017年10月的物业服务费10096.8元，对于冯文强、李凤婵自认的事实，不违反法律规定，一审法院予以确认。关于车位管理费的问题，根据《前期物业服务合同》，车位管理费按每月每个40元收取，冯文强、李凤婵辩称其从2015年年底才购买车位管理费，但未能提供购买车位合同予以证明，对于冯文强、李凤婵的辩解，一审法院不予支持。冯文强、李凤婵拖欠远洋物业公司2015年5月至2017年10月的车位管理费1200元。关于违约金问题，远洋物业公司自愿将物业服务费的违约金调整为按每日万分之八的标准计算，此是远洋物业公司自由处分其民事权利的行为，一审法院予以照准。车位管理费的违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，远洋物业公司诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、冯文强、李凤婵于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2015年5月至2017年10月期间的物业服务费10096.8元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费336.56元为本金，从欠费的每月6日起按每日万分之八的标准分别计算至清偿之日止）；二、冯文强、李凤婵于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2015年5月至2017年10月期间的车位管理费1200元；三、驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担8元，冯文强、李凤婵负担162元（冯文强、李凤婵于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付远洋物业公司）。本院二审期间，远洋物业公司提交了证据：诉前调解通知书，拟证明诉讼时效在远洋物业公司提交诉讼资料时已经中断。冯文强、李凤婵不确认其与本案的关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2014年5月1日，涉案天骄花园14幢部分业主、远洋物业公司管理人员、公安人员就天骄花园14幢业主装修事宜进行沟通，并形成会议纪要称“……7.14栋全体业主（102室除外）为表达对物管的管理工作强烈不满，要求从5月其停止缴交物业管理费，直到安全隐患问题解决后再续交物管费。物业管理公司管理人员对一审业主所提要求将会尽快跟进，并定期向该栋业主通报工作进展情况。”远洋物业公司管理人员张波及冯文强等业主在该会议纪要上签字。一审法院（2017）粤2071民预字第986号诉前调解通知书记载，一审法院于2017年5月23日收到远洋物业公司诉冯文强、李凤婵的起诉状。一审诉讼中，冯文强、李凤婵确认其购买了涉案远洋城天骄花园14幢1102房车位一处，称其系于2015年底购买，但拒绝向一审法院提交其购买涉案车位的合同文本。根据远洋物业公司向冯文强、李凤婵出具的收款收据记载，冯文强、李凤娟于2015年1月11日向远洋物业公司支付2015年1月至4月车位管理费120元，于2015年4月10日向远洋物业公司支付2015年4月车位管理费40元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案二审争议焦点为：一、远洋物业公司向冯文强、李凤婵收取车位服务费是否有合法依据；二、冯文强、李凤婵是否具有拒绝支付物业费的合理事由；三、远洋物业公司的起诉是否超过诉讼时效；四、本案违约金标准是否过高。关于争议焦点一，即远洋物业公司向冯文强、李凤婵收取车位服务费是否有合法依据的问题。冯文强、李凤婵于本案诉讼中确认其购买了涉案远洋城天骄花园的车位一处，即应按照前期物业服务协议的约定向远洋物业公司支付车位管理费。关于该车位管理费收取时间，根据冯文强、李凤婵的缴费记录，其于2015年5月之前即开始持续向远洋物业公司交纳车位管理费，故其于2015年5月之前占有、使用涉案小区车位的事实具有高度的可能性，在冯文强、李凤婵未提供反证推翻该事实的情形下，一审判决认定冯文强、李凤婵应向远洋物业公司支付2015年5月起欠付的物业服务费，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即冯文强、李凤婵是否具有拒绝支付物业费的合理事由问题。冯文强、李凤婵与远洋物业公司签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，远洋物业公司为天骄花园提供物业管理服务，冯文强、李凤婵系天骄花园14幢1102房的业主，理应向远洋物业公司支付物业服务费。冯文强、李凤婵上诉认为根据其在一审法院提交的会议纪要，其有权拒绝支付物业管理费。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十二条规定，“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”本案中，冯文强等业主在会议纪要上表示拒绝缴纳物业管理费，但远洋物业公司并未对此作出承诺，双方之间就此并未形成合意。现冯文强、李凤婵依据该会议纪要拒绝向远洋物业公司支付物业管理费，缺乏依据。冯文强、李凤婵还上诉认为远洋物业公司放任业主违建，未履行管理职责，其亦有权拒绝支付物业管理费。对此，本院认为，物业公司系接受业主委托，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主以物业公司未履行合同义务为由主张先履行抗辩，限于物业公司的服务存在重大过错或过失。本案中，涉案天骄花园14幢虽有业主违建，但远洋物业公司已向该业主发出违章施工通知书、停工整改通知书等，履行物业管理职责。冯文强、李凤婵以此为由，拒绝支付物业管理费，亦缺乏依据。关于争议焦点三，即远洋物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，远洋物业公司于2017年5月23日起诉请求冯文强、李凤婵向其支付从2015年5月计算至2017年10月的物业管理费及车位管理费，其主张的2015年5月23日之前的物业服务费已超过诉讼时效。故冯文强、李凤婵应当向远洋物业公司支付2015年5月23日至2015年6月5日的物业服务费168.28元（336.56元/月×15/30月）及违约金，2015年6月6日至2017年10月的物业服务费9760.24元（336.56元/月×29月）；支付2015年5月23日至2017年10月的车位管理费1180元（40元/月×29月+40元/月×15/30月）。关于争议焦点四，即本案违约金标准是否过分高于远洋物业公司损失的问题。在无相反证据的情形下，远洋物业公司于本案中的损失，应当是冯文强、李凤婵迟延付款的利息损失。涉案合同约定从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一计算违约金，远洋物业公司起诉请求将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，均明显高于其损失。据此，本院调整违约金标准为冯文强、李凤婵从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向远洋物业公司支付违约金。综上所述，上诉人冯文强、李凤婵的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初16710号民事判决；二、上诉人冯文强、李凤婵于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山远洋物业服务有限公司支付2015年5月23日至2015年6月5日期间的物业服务费168.28元及违约金(违约金计算方法：以168.28元为本金，从2015年5月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿之日止）；三、上诉人冯文强、李凤婵于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山远洋物业服务有限公司支付2015年6月6日至2017年10月期间的物业服务费9760.24元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费335.56元为本金，从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；四、上诉人冯文强、李凤婵于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山远洋物业服务有限公司支付2015年5月23日至2017年10月期间的车位管理费1180元；五、驳回被上诉人中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元（中山远洋物业服务有限公司已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担50元，冯文强、李凤婵负担120元。二审案件受理费170元（冯文强、李凤婵已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担50元，冯文强、李凤婵负担120元（抵扣一、二审诉讼费用，冯文强、李凤婵于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山远洋物业服务有限公司70元）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年五月二十九日书记员  胡银芳