浙江省金华市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙07民终1667号上诉人（原审被告）：何建东，男，1973年8月21日出生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：潘晓东，浙江今日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江亿鸿物业管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区宾虹西路华鼎公馆1幢101室。法定代表人：杨传辉。委托诉讼代理人：祝江潮，男，1988年2月2日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县，公司员工。上诉人何建东因与被上诉人浙江亿鸿物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2018）浙0723民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何建东上诉请求：撤销原审判决并依法改判或发回重审。事实与理由：原审法院认定事实不清，认定事实错误。第一，上诉人何建东非本案的适格被告。根据《场地合作开发框架协议》可以明确上诉人何建东经营的武义县力德健身馆是从傅军飞处取得场地的部分使用经营权，在一审中未曾查明傅军飞与武义县力德健身馆的关系，武义县力德健身馆的经营者与傅军飞系朋友关系，双方约定对傅军飞从金灿取得开发框架协议中的部分物业进行租赁合作经营。该协议对委托管理进行了专门的约定。上诉人认为作为浙江亿鸿物业管理有限公司应与傅建军协商确定相关物业管理费后向其先收取，再由傅建军先行支付完成后向武义县力德健身馆主张。第二，面积和租用时间计算错误。原审委托鉴定时相关鉴定人员未与何建东联系进行经营场地面积的确认，未到过现场进行实地测绘。上诉人经营的面积3A楼为1100平米，其他还有桌球室、舞蹈室等非本人经营场地在该份鉴定报告书中也划入上诉人的经营面积内，与事实不符。一审法院仅凭鉴定程序不合法，不客观公正，不严谨的鉴定报告书把上诉人的经营面积认定为2986.96平米并据此判令支付的物业管理费与实际情况出入太大。第三，浙江亿鸿物业管理有限公司的工程部办公室及杂物堆放室就放在上诉人租用的场地内，其未支付上诉人任何租金，水电费也未结算，该部分理应进行抵扣。第四，浙江亿鸿物业管理有限公司在收取上诉人交纳的电梯保证金后不履行维修义务，上诉人垫付的维修款项理应退还，同时鉴于该公司的物业管理服务质量和水平，物业管理费用的收费标准理应下浮或由于服务不到位进行适当打折方才合理。浙江亿鸿物业管理有限公司答辩称：1.关于上诉人场地租赁的营业问题，营业执照坐落于金华市武义县户，是属于其个体经营，场地是2015年12月2日就租赁了。2.关于面积的问题，经过武义县人民法院委托第三方检测报告和图纸，使用面积和物业起诉的面积相符。3.关于杂物间的问题，物业公司从2017年1月1日已经签订了物业服务合同，在商铺之前已存在，属于物业公共的风机设备房。4.关于申请电梯之事，上诉人自己申报书面报告。浙江亿鸿物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令何建东支付2017年1月1日至2017年12月31日物业管理费131865元；2.何建东承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月1日，浙江亿鸿物业管理有限公司的前身金华亿鸿物业管理有限公司与武义金灿财富广场商铺业主委员会签订《物业服务合同》，由浙江亿鸿物业管理有限公司为金灿财富广场1-3楼、3A楼层、一、二、三楼外围商铺提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。根据合同第十二条约定，物业管理区域商场内一、二、三楼物业服务收费实行酬金制，一、二、三楼外围商铺、3A层物业费按3元每平方米每月收取。何建东系3A层的使用人，经鉴定，面积为2986.96平方米。何建东尚欠2017年1月1日至2017年12月31日的物业费107531元。经浙江亿鸿物业管理有限公司催讨未果。遂成讼。一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、何建东于判决生效后10日内支付浙江亿鸿物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日的物业费107531元。二、驳回浙江亿鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1469元（已减半收取），鉴定费9516元，合计10985元，由浙江亿鸿物业管理有限公司负担2027元（已交纳），何建东负担8958元，限于判决生效后7日内交纳。本院二审期间，被上诉人未向本院提交新的证据，上诉人向本院提交了如下证据：证据一，武义县力德健身馆的营业执照一份，用以证明一审法院认定主体不适格，虽为个体工商户，但该个体工商户有字号，为武义县力德健身馆，故场地的实际使用经营者应是武义县力德健身馆，而非经营者何建东。证据二，《场地合作开发框架协议》一份，用以证明1.金灿财富广场3A夹层原承租人为傅军飞，本案武义县力德健身馆只使用了其中部分，为次承租人；2.物业未履行物业服务内容，并且违约，在协议的第五条第6款有约定，乙方傅军飞其如果租赁在地下车库具有免费停车3小时，实际提供的仅为免费停车2小时。证据三，商铺租赁合同，用以证明武义县力德健身馆实际使用该3楼的301仅为280平米。证据四，商铺租赁协议，用以证明一审法院认定何建东使用物业中包含了原承租人自行对外出租使用的物业。证据五，落款时间为2017年12月31日的电梯使用协议，用以证明在2017年12月31日之前武义县力德健身馆未与被上诉人签订电梯使用协议，在这期间武义县力德健身馆对公共电梯修缮垫付了费用，应当由物业公司即被上诉人承担。证据六，被上诉人单位出具的武义县力德健身馆停车券，用以证明被上诉人违反协议约定，未尽物业服务义务。证据七，开票日期为2017年12月31日被上诉人开具的收款收据，票号为0012073，缴款单位为武义县力德健身馆，用以证明被上诉人违反约定，收取电梯保证金的事实。证据八，武义县艺分享室内设计工作室营业执照以及该公司出具的产品制作平面布置图、武义一阁装饰工程有限公司出具的金华市住宅装饰装修施工合同，用以证明武义县力德健身馆在承租傅军飞的物业后，实际的使用面积即此份合同约定的装璜物业面积。被上诉人质证认为：对证据一，2017年1月1日被上诉人已与武义县金灿财富广场业主委员会签订了物业服务合同，我司对金灿财富广场1-3层及外围提供物业管理服务。虽上诉人不是主体业主，但其是承租人，应当承担物业服务费。对证据二，证明目的1无异议；证明目的2，我方认为已经提供了免费3小时的停车服务。对证据三，面积应按武义县第三方检测的测绘报告确定。对证据四，营业执照是属于上诉人何建东的，场地实际使用人是何建东，所以何建东应交纳物业管理费。对证据五，上诉人的证明目的不能成立。对证据六，被上诉人实际上已经提供了3小时免费停车服务，与停车券上载明的免费停车时间不一致。对证据七，对该证据不认可，武义县力德健身馆也提交过一份申请报告，武义县力德健身馆向业主委员会及物业管理公司申请使用电梯。对证据八，未经过第三方检测，不认可，应以武义县第三方检测报告为准。对上诉人提交的证据，本院认证如下：对证据一的证明目的予以确认。对证据二、三、四、五、六、七、八的真实性予以认可。经审理，本院对一审查明的“2017年1月1日，浙江亿鸿物业管理有限公司的前身金华亿鸿物业管理有限公司与武义金灿财富广场商铺业主委员会签订《物业服务合同》，由浙江亿鸿物业管理有限公司为金灿财富广场1-3楼、3A楼层、一、二、三楼外围商铺提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。根据合同第十二条约定，物业管理区域商场内一、二、三楼物业服务收费实行酬金制，一、二、三楼外围商铺、3A层物业费按3元每平方米每月收取”予以确认。另查明，案涉场地的实际使用人是武义县力德健身馆，何建东系武义县力德健身馆的经营者。本院认为，案涉场地的实际使用人是武义县力德健身馆，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”，武义县力德健身馆具备个体工商户诉讼主体资格。何建东作为武义县力德健身馆的经营者，非本案适格的诉讼主体，故浙江亿鸿物业管理有限公司的起诉依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销浙江省武义县人民法院（2018）浙0723民初3210号民事判决；二、驳回浙江亿鸿物业管理有限公司的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长 郑林军审 判 员 虞惠珍审 判 员 韦红平二〇一九年五月二十七日法官助理方圆苑代书记员 胡晔婷