湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初1237号 原告：杨曦，男，1968年1月27日出生，汉族，住浙江省宁波市，现在湖南省株洲市。 委托诉讼代理人：聂维芳，湖南天舒律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为上诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉等。 被告：株洲中泰房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江西路33号中泰财富湘江7栋1-4层。 法定代表人：李亦武，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋开明，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，领取相关文书等。 委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 原告杨曦与被告株洲中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法由审判员易红适用简易程序独任审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员郭小媞担任法庭记录。本案于2019年5月9日公开开庭进行了审理，原告杨曦的委托诉讼代理人聂维芳、被告中泰房产公司的委托诉讼代理人宋开明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨曦向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金19,569元（暂计算至2017年9月30日）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年9月14日，原告与被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》一份，约定由原告购买被告开发的株洲市天元区滨江西路33号中泰财富湘江XX栋XXXX号房屋，房屋交付时间为2016年8月28日前，双方还对逾期交房违约金计算方式进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款。合同约定交房期届至，被告通知原告收房，但原告进入房间后，发现房屋存在很严重的漏水、渗水现象，根本无法居住，故未办理收房手续。因房屋质量问题，财富湘江3、5、18栋业主投诉至株洲市建设工程质量安全监督管理处，该处经过实地调研后，于2016年10月24日作出《关于中泰财富湘江一期（3、5、18栋）房屋外墙渗漏问题处理的意见》，该意见确认：1、中泰财富湘江一期（3、5、18栋）因房屋渗漏问题不能满足使用功能要求，责成被告立即停止交付使用，并对已交付存在渗漏问题的房屋收回整改；2、要求被告制定切实可靠的整改方案并向业主公示；3、被告在整改完成后，需要按要求进行淋水试验，重新组织验收后才能交付使用。直到2017年9月30日，被告才将整改结果、淋水试验结果以及房屋质量检验机构的检验合格证明提供给原告，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告中泰房产公司辩称：1、答辩人开发销售的房屋符合相关规定、合同约定和质量要求；该房屋已经完成了竣工验收及备案，属于合格产品，并在约定时间内交付房屋，答辩人告知原告已取得了五方竣工验收报告，通知原告收房，履行了各项告知义务，原告怠于行使自己的权利，不能认为系被告构成违约；2、原告诉称被告的房屋存在漏水渗水现象无事实与法律依据；原告提交的质监处出具的处理意见不能作为存在质量问题的证据，即使房屋存在漏水，也是在房屋竣工验收之后保修期内的瑕疵问题；3、被告已经就漏水情况进行了补救措施，履行了保修义务。 本院经审理查明：原告杨曦与被告中泰房产公司签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定由原告购买被告开发的株洲市天元区滨江西路33号中泰财富湘江X栋XXXX室；房屋交付必须取得勘探单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格的工程竣工验收报告或等同效力的验收文件，房屋交付时间为2016年8月28日前；如被告未按期交房，应当向原告支付违约金，违约金按已付房款日万分之零点五计算，逾期超过90天，自第91天起至交房之日，按日万分之一计算违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。本案所涉房屋所在的X号栋楼房于2016年5月25日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格，并于2016年8月29日在株洲市建设工程质量安全监督管理处完成工程竣工验收资料备案。被告在合同约定的交房期届前向原告发函通知收房，后部分业主至株洲市建设工程质量安全监督管理处投诉中泰财富湘江一期（3、5、18栋）存在渗漏问题，该管理处于2016年10月24日向被告作出《关于中泰财富湘江一期（3、5、18栋）房屋外墙渗漏问题处理的意见》，该意见主要内容为：1、中泰财富湘江一期因房屋渗漏问题不能满足使用功能要求，被告应立即停止交付使用，并对已交付存在渗漏问题的房屋收回整改；2、被告应制定切实可行的整改方案并向业主公示整改方案和进度；3、被告在整改完成后，按要求进行淋水试验，重新组织验收后交付使用。原告认为房屋渗水未达到交房条件，遂诉至本院，请求判如所请。 另查明：被告收到株洲市建设工程质量安全监督管理处出具的意见书后，委托株洲芙蓉建设集团方圆建筑工程有限责任公司对3、5、18栋外墙渗水进行了维修施工。2017年9月30日，被告组织施工单位、物业单位、监理单位对外墙渗水维修工程进行了验收，验收结论为合格。 以上事实有原、被告庭审中的陈述、株洲市商品房（预）销售合同、质监处关于中泰财富湘江一期（3、5、18栋）房屋外墙渗漏问题处理的意见、工程竣工验收报告、工程质量监督报告、竣工验收备案表、收房通知的邮寄单、外墙渗水维修工程质量验收记录等证据予以证实，足以认定。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：1、涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房？2、若存在逾期交房，原告主张的逾期违约金有无事实与法律依据？具体分析如下： 原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》合法有效，双方均应遵守履行。合同约定的交房条件为房屋经勘探单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格，被告在合同约定的交房日期（2016年8月28日）前已完成“五方”验收，取得“五方”验收合格报告，符合合同约定的交房条件。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，房屋建筑工程在经过竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷属于质量保修责任范围。房屋买受人在接到收房通知后，如发现房屋存在主体结构质量不合格等问题时，可以要求退房和赔偿损失，如发现房屋存在漏水、渗水等质量瑕疵时，可以要求开发商进行维修和赔偿损失，但以此理由拒绝收房的行为并不适当。本案中，原告在收房过程中发现的房屋渗水问题属于保修期内的质量瑕疵，其可以要求被告进行维修，但不能以此理由拒绝收房。因此，原告以房屋渗水为由要求被告支付逾期交房违约金不符合法律规定，本院不予支持。被告在收到株洲市建设工程质量安全监督管理处发出的监督意见后，对外墙渗水问题进行了维修，并经淋水试验后组织施工单位和监理单位对外墙渗水维修工程进行了验收。而原告并未提交证据证明维修后新发现漏水、渗水问题，可以认定被告已经对该房屋外墙漏水、渗水问题履行了保修责任。如果房屋外墙渗水、漏水给原告造成了相关损失，原告可以另寻合法途径主张赔偿。 综上所述，本案经调解未成，本院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杨曦的全部诉讼请求。 本案案件受理费290元，减半收取145元，由原告杨曦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 易  红 二〇一九年五月二十四日 实习法官助理 陶  纯 书 记 员 郭 小 媞 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。