徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初10585号原告（案外人）：铜山区檀香山北区业主委员会，住所地铜山区黄河西路檀香山北区。负责人：祖丞东，该委员会主任。委托诉讼代理人：程栋，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹阳，江苏红杉树律师事务所律师。被告（申请执行人）：经庆彬，男，1963年12月26日出生，汉族，现住徐州市铜山区。被告（被执行人）：徐州同创房地产开发有限公司，住所地铜山新区华山西路、黄河路延长段。法定代表人：倪乐中，该公司经理。委托诉讼代理人：牛建华，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。原告铜山区檀香山北区业主委员会（简称檀香山业委会）诉被告经庆彬、徐州同创房地产开发有限公司（简称同创公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告檀香山业委会的委托诉讼代理人程栋、马丹阳，被告经庆彬、被告同创公司的委托诉讼代理人牛建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告檀香山业委会向本院提出诉讼请求：1、判决铜山区三期会所房产产权归檀香山北区全体业主所有；2、中止对该房产的执行；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：贵院在执行经庆彬与同创公司建设工程施工合同一案中，强制执行檀香山北区三期会所，但该会所并非同创公司所有，其属于该小区全体业主，理由为：1、业主的购房合同中已经载明业主购买的房屋包含套内面积及公共部位与公用房屋分摊面积。且开发公司在建设该小区时制定的建筑成本备案表说明涉案房产的建筑成本已包含在商品房建筑成本中，即该会所的实际建筑成本和费用已经分摊至每户业主的购房价格中。结合开发商在销售该区房屋时发给业主的宣传图册、小区原始设计图、规划部门对涉案房屋的设计内容及实际建成的小区平面图显示争议房产属于小区配套设施，属于购房合同中载明的公摊面积。并且同创公司自预售之日起一直向业主表示争议房屋属于全体业主所有，只因会所性质特殊不便办理过户，该房屋也没有登记在开发商名下。涉案的房产在交付使用后一直是由业主作为公共活动空间和物业管理用房使用，业主和开发商之间已经办理交付转移使用手续，且业主缴纳的物业管理费包含涉案房产，小区业主也一直承担争议房屋的水电费、维修费、管理费等。被告经庆彬辩称：原告陈述属于全体业主所有，但业主的房证上没有包含会所的面积，不属于全体业主。被告同创公司辩称：1、檀香山北区会所有独立的规划许可证，建筑面积为1044.9平方米，虽没有办理产权登记手续，但从以上事实可以确定产权仍属于同创公司所有，根据最高人民法院关于审理建筑区分所有权的相关司法解释，涉案会所构造和利用上具有独立的使用价值，能够明确区分可以排他使用。该会所的所有人为同创公司；2、根据江苏省物业管理条例的相关规定，涉案小区的总建筑面积30662.97平方米，同创公司考虑留出物业用房，按照法定规定最低千分之三到千分之四之间，物业公司已在该会所的东部位置设立了办公地点；3、该会所的水电费并非全体业主缴纳，执行异议过程中虽向法庭提供了书面证据，但从内容上无法证实水电费就是全体业主负担，综上，原告起诉无事实及法律依据，请依法驳回诉讼请求。经审理查明，因经庆彬诉被告徐州同创房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2016年8月26日，本院作出（2016）苏0312民初2179号民事判决书，判决同创公司于判决生效后十日内偿付原告经庆彬工程款1705329.82元、工程质量保修金1623826.6元，合计3329156.42元及利息（以3329156.42元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2015年8月20日至生效判决确认给付期间的利息，以100000元为限）。因同创公司未按照判决履行义务，经经庆彬申请，案件进入强制执行，案号（2016）苏0312执4332号。2016年11月4日，本院作出（2016）苏0312执4332号、3486号、3230号、1482号执行裁定书及（2016）苏0312执4332号、618号公告，查封了坐落在铜山区三期会所房产一套。执行过程中，原告作为案外人向本院提出执行异议，认为上述会所属于檀香山北区全体业主所有，要求中止对该房屋的执行。经本院（2018）苏0312执异62号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求。另查明，争议会所位于铜山区小区次入口东侧，该小区及上述会所均为被告同创公司开发建设，建筑面积1044.9平方米，2009年10月9日办理了独立的建设工程规划许可证，规划许可证号：铜规工程字2009-630号，为二层，高8.1米，未办理产权登记。原告为证明其诉讼主张，提供了以下证据：1、业主商品房买卖合同十份，购房合同第三条显示房屋建筑面积包含套内建筑面积、公共部分与公用房屋分摊建筑面积，该十份合同中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积总和275.2平方米，建筑面积共计3246.7平方米。原告认为上述公摊面积应为公摊的争议会所面积。经本院至铜山天力测绘公司（争议小区房屋面积的测绘公司）咨询，该公司解释原告提供的合同为预测面积，与实测面积存在偏差，其别墅公摊面积为别墅本身的外墙、门斗、阳台（部分）面积，不涉及别墅之外的面积。2、同创公司出具的徐州市新建住宅商品房价格申报表。经查看，该价格申报表中的项目名称为徐州同创汉泉山庄，项目地址为铜山新区黄河路西，开工日期为2006年11月，竣工日期为2008年11月，建筑面积16.8万平方米。故该价格申报表并非争议会所所在小区的价格申报表，不能作为认定案件事实的依据。3、都市晨报公告一份，证明涉案会所属于原告集体所有。因碍于客观因素无法办理产权证，因此同创公司曾于2014年11月在都市晨报向社会大众公开发表声明，确认涉案会所的产权应属于檀香山全体业主所有。被告同创公司质证认为该公告属于针对檀香山别墅南区的会所移交公告。本院认为，该报纸公告的会馆名称为“檀香山别墅园中心会馆”，因被告同创公司在公告刊登日期前开发了檀香山别墅南区、北区及汉泉山庄三个别墅区，同时檀香山南区业委会在提起另案诉讼中亦作为同样证据使用，故该不能确认该公告中的中心会馆是本案争议会所。4、江苏中住物业徐州分公司（檀香山北区物业服务公司）提供的说明：檀香山北区共有146户业主，物业费收缴面积54549.8平方米，北区会所规划面积为1044.5平方米；5、小区原始设计图一份、规划部门对涉案房屋的规划设计内容及已建成的实际建筑平面图两份，证明该会所涵盖业主委员会议事活动用房等由开发商为业主配置的功能性用房、监控安防设备用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等由全体业主共有的附属设施设备，这些功能性用房组合成涉案会所这栋业主共有区域。6、小区业主自2011年小区正式投入使用至2017年6月30日物业缴费明确表两份，证明涉案房产的水电费、维修费、管理费等相关费用自小区投入使用至今一直由全体业主承担，亦表明涉案房产归檀香山北区全体业主所有和使用；7、视频一份，内容为檀香山别墅园宣传视频。8、美达檀香山前期物业招标文件，其中第一条第二项中有社区用房面积1262平方米的记载；杭州中正物业管理有限公司物业管理服务投标书，第5.13.3条场所安排和经费来源中有：“管理处将充分利用小区的户外空间和活动会所开展活动”。案件审理中，本院至铜山物价局调取争议小区房屋及会所的价格备案材料，该局表示争议小区为别墅，当时属于按照市场价销售，不需要备案；铜山区不动产管理局物业管理中心仅有争议小区的物业招投标材料，并没有开发公司与前期物业公司的交接手续备案。本院认为，原告提供的江苏中住物业公司的说明、小区平面图仅是对小区现状的陈述，不能作为认定会所权属的依据；原告提供的物业费缴费表即便属实，也不能作为认定争议会所权属的证据。原告提供的视频为小区广告宣传视频，其中并不包含会所权属的内容；原告提供的物业招标、投标文件中虽然提及会所，但其内容并未表述争议会所属于争议小区全体业主所有。经本院至铜山规划局、不动产管理局、物价局等部门调查，亦未调取到对争议会所约定为原告所有或者建筑成本由小区业主分担等能够证明原告主张的相关证据，故原告提供的证据不能证明争议会所属于全体业主共有，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告铜山区业主委员会的诉讼请求。案件受理费90653元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱红雷人民陪审员  赵 朋人民陪审员  周书艳二〇一九年五月二十日书 记 员  权琳琳