广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初33322号原告：东莞市中堂镇东泊股份经济联合社，住所地：广东省东莞市中堂镇东泊社区。负责人：陈仁兴。委托诉讼代理人：杨娇莲，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭镜焰，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：余凤梅，女，汉族，1973年9月20日出生，住江西省宜春市宜丰县，原告东莞市中堂镇东泊股份经济联合社（简称东泊联合社）与被告余凤梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月13日公开开庭进行了审理，原告东泊联合社的委托诉讼代理人杨娇莲、郭镜焰到庭参加诉讼，被告余凤梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东泊联合社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间租赁合同关系于2018年6月30日解除；2、被告立即搬离租赁物，并将租赁物返还给原告；3、被告向原告支付租赁物使用费及利息损失（租赁物使用费以9300元/月的标准，从2018年7月1日计至被告将租赁物返还给原告之日止，暂计至2018年10月31日为37200元；利息按照中国人民银行同期贷款利率标准，从每笔租金逾期支付之日起计至付清之日止，暂计至2018年10月31日为340.49元）；4、被告向原告支付违约金24900元（以8300元/月×3为标准计算）；5、被告向原告赔偿损失（以9300元×1%/天的标准，从2018年7月1日计至被告将租赁物返还给原告之日止，暂计至2018年10月31日为11346元）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月25日，原、被告签订《综合楼合同主体变更三方协议》，约定由被告代替《房屋租赁合同》原承租人邹水平的法律地位，将《房屋租赁合同》的权利义务概括转移至被告，由被告成为新的承租人。被告承租原告位于东莞市中堂镇××屋××路（长基电房旁）五层综合楼，租期为2017年8月1日至2018年5月15日，每月租金8300元，被告应于每月5日前缴纳当月租金。合同到期后，被告继续占用租赁物，经原告多次催促仍不搬离，导致原告无法按时将租赁物交付新的承租人，给原告造成了重大损失。综上，原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。被告余凤梅未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和任何证据。经审理查明，2013年5月10日，“东莞市中堂镇东泊陈屋股份经济合作社”（甲方）与“邹水平”（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将中堂镇东泊陈屋东兴路（长基电房旁）五层综合楼约800平方米包括首层四个铺位以租赁形式给乙方作出租用途适用，租用期为五年，从2013年5月16日至2018年5月15日止，乙方须在每月5日前缴交租金给甲方。于2017年7月25日，原告东泊联合社（甲方）与原承租人邹水平（乙方）、被告余凤梅（丙方）再签订了一份《综合楼合同主体变更三方协议》，各方同意由丙方取代乙方成为甲乙双方于2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》（简称为“既有合同”）的一方。该协议约定，从2017年8月1日（“变更日”）起生效，丙方将取代乙方成为既有合同的一方。因此各方同意，丙方将获得既有合同下原来乙方拥有的各种权利和利益，以及承担既有协议下原来乙方承担的各种义务和责任。并按照既有合同约定履行乙方未履行的责任和义务，并享受既有合同自变更日起原乙方未享受的权利。既有合同乙方由于经营困难，于2014年5月1日向中堂镇会计核算中心申请并同意不升租金，即丙方须向甲方缴交租金8300元/月，直至合同结束，乙方租金交至2017年7月。甲方处有原告东泊联合社签字盖章，乙方（转让方）处有原承租人邹水平签名并按捺指模确认，丙方（受让方）处有被告余凤梅签名并按捺指模确认。庭审中，原告确认被告已按照合同约定支付租金至2018年6月30日，原告诉请被告支付从2018年7月1日起至实际返还之日止的租赁物使用费。又，原告认为案涉租赁物目前的门牌地址为：东莞市中堂镇东泊××东兴路××号，原告对此提供了照片为据；且原告确认案涉租赁物没有相关的权属证明，没有取得建设工程规划许可证。本院向东莞市自然资源局发函调查案涉租赁物的情况，东莞市自然资源局中堂分局向本院书面复函称，该地块位于东莞市中堂镇东××社区陈屋××号，未办理土地登记手续，集体土地所有权属东泊陈屋，土地利用总体规划为城乡建设用地——城镇用地。东至：陈任泉；南至：民宅；西至：陈梓炫、陈梓烽；北至：陈定中。原告表示其不清楚案涉土地的性质，但没有办理过农用地转为建设用地的合法审批手续。原告在庭审中明确假如案涉租赁合同无效，原告仍坚持本案的诉讼请求，不再变更。以上事实，有原告提供的综合楼合同主体变更三方协议、房屋租赁合同、中堂镇农村（社区）集体资产公开交易结果情况表、商铺租赁合同、《证明》、东莞市人民政府办公室文件、东莞市自然资源局中堂分局出具的情况说明以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告余凤梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，视为放弃质证和抗辩的权利，应承担举证不能的责任。原告东泊联合社与原承租人邹水平、被告余凤梅于2017年7月25日签订了《综合楼合同主体变更三方协议》，结合原告提供的2013年5月10日《房屋租赁合同》以及照片，应予以认定被告余凤梅承租了原告东泊联合社位于东莞市中堂镇东泊××东兴路××号的房屋。而根据东莞市自然资源局中堂分局书面复函，案涉合同租赁物的土地所有权权属应属于原告，但案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原告与被告、原承租人签订的《综合楼合同主体变更三方协议》、《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉请确认双方的租赁合同关系已于2018年6月30日解除没有依据，本院不予支持。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告诉请被告立即搬离租赁物，并将租赁物返还给原告，依法有据，本院予以支持。又，虽然原告与被告、原承租人签订的《综合楼合同主体变更三方协议》、《房屋租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告诉请参照合同约定的租金标准9300元/月，由被告向原告支付租赁物使用费，依法有据，本院予以支持。而原告在本案中明确被告已支付租金仅至2018年6月30日，被告对此未曾提出任何抗辩及举证，被告应承担举证不能的法律后果，故原告诉请被告支付租赁物使用费以9300元/月的标准，从2018年7月1日计至被告将租赁物实际返还给原告之日止依法有据，本院予以支持。关于利息的问题，原告主张以每笔租赁物使用费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从每笔租金逾期支付之日起计至付清之日止，此属于原告对自身权利的处分，没有违反法律规定，本院予以支持，即利息应计算为：从2018年7月份开始，每月为一期，以每月5日前应支付的租赁物使用费9300元为本金，每期利息从每月6日开始计至实际清偿之日止。另，原告主张被告向原告支付违约金24900元，因案涉《综合楼合同主体变更三方协议》、《房屋租赁合同》无效，原告该项诉请缺乏依据，本院依法不予支持。原告还主张被告向原告赔偿损害损失，原告主张其就案涉租赁物与案外人已签订租赁合同，因未能按期交付租赁物应赔偿损失给案外人，该损失应是未来一定发生，但未实际发生的。由于案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，原告所主张再就租赁物与案外人依法形成租赁合同并没有法律依据，原告诉请的该项损失缺乏依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市中堂镇东泊股份经济联合社与被告余凤梅于2017年7月25日签订的《综合楼合同主体变更三方协议》无效；二、被告余凤梅于本判决发生法律效力之日起七日内搬离因上述《综合楼合同主体变更三方协议》承租的房屋，并将该房屋返还给原告东莞市中堂镇东泊股份经济联合社；三、被告余凤梅于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市中堂镇东泊股份经济联合社支付租赁物使用费（按每月9300元/月的标准，从2018年7月1日计至被告将租赁物实际返还给原告之日止），及利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年7月份开始，每月为一期，以每月5日前应支付的租赁物使用费9300元为本金，每期利息从每月6日开始计至实际清偿之日止）；四、驳回原告东莞市中堂镇东泊股份经济联合社其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1644.66元（原告已预交），由原告东莞市中堂镇东泊股份经济联合社承担807.90元，被告余凤梅承担836.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  翟静文人民陪审员  闻锐铭人民陪审员  罗治漳二〇一九年五月二十四日书 记 员  官嘉欣陈雪桢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。