辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初13935号原告：周玉斌，男，1973年9月25日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：王硕、温璐，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号，组织机构代码证号：76437147-7。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。被告：程春福，男，1970年11月26日出生，汉族，住址浙江省永康市。委托代理人：姚婻、袁进发，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：吴军，男，1974年3月5日出生，汉族，住址浙江省东阳市。委托代理人：胡洋，辽宁正直律师事务所律师。被告：沈阳钢海典当有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路62号甲8门。法定代表人：胡红兵，该公司执行董事兼经理。被告：辽宁达亿城房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区天后宫路太平桥一巷24号。法定代表人：程春福，该公司董事长。原告周玉斌与被告沈阳东森房地产开发有限公司、程春福、吴军、沈阳钢海典当有限公司、辽宁达亿城房地产开发有限公司确认合同无效及执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月29日受理后，依法由本院审判员张力担任审判长并主审，与审判员王俊、人民陪审员史秋卓依法组成合议庭，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告周玉斌的委托代理人王硕，被告程春福的委托代理人袁进发到庭参加诉讼。被告沈阳东森房地产开发有限公司、吴军、沈阳钢海典当有限公司、沈阳达亿城房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玉斌诉称，沈河区法院在（2015）沈河执字第3149号公告中，拟对坐落于沈阳市沈河区1-27-1、1-27-2的房屋强制执行，该执行案中涉及上述第二至第五被告，上述房屋属于原告所有。案涉房屋是被告一沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）开发的房地产，原告与东森公司签订了《商品房买卖合同》，合同第六条约定购房款的付款方式为“全款抵顶辽宁广隆混凝土有限公司混凝土款”，东森公司向原告出具了全额房款的收款收据，原告作为案涉的房屋买受人，于2010年6月10日签订了《东森总部商务广场入住文件》，办理了入住手续，并在入住时缴纳了采暖费、物业费、电梯费、电费、水费及有线电视费等，有相关缴费单据为证，足以证明原告已经合法占有案涉房屋。上述事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故应当解除对案涉房屋的查封，并停止执行。本案中被告二程春福虽然已经对案涉房屋作了备案登记，但其备案登记并非出于真实的商品房买卖关系，而是借贷关系。是东森公司向程春福借款时为该借贷合同提供担保而签订的商品房买卖合同，为此所作的备案登记，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定“名为买卖、实为借贷”，因此程春福与东森公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，该《商品房买卖合同》的备案登记应依法予以撤销，程春福不能取得案涉房屋的产权，案涉房屋的产权应归原告所有。因此，沈河区法院查封不属于程春福所有的房屋系错误查封，应依法予以解除。综上，原告作为案涉房屋的买受人，已合法占有该房屋，因此原告为案涉房屋的所有权人，程春福对案涉房屋不享有物权，沈河区法院查封该房屋系错误查封，应依法解除。故提起本案诉讼，请求法院判决：1、请求依法确认原告与被告一东森公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并将坐落于沈阳市沈河区1-27-1、1-27-2的房屋判归原告所有；2、请求确认被告一东森公司与被告二程春福签订的合同编号分别为：0902071203、0902071264的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告一东森公司与被告二程春福共同撤销合同备案号分别为：0902071203、0902071264的《商品房买卖合同》备案登记；4、判令被告一东森公司将案涉房屋备案至原告名下；5、撤销沈河区法院对坐落于沈阳市沈河区1-27-1、1-27-2房屋的查封，并停止对该房屋的执行；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告程春福辩称，第一，周玉斌曾于2017年4月向沈河区法院提出执行异议，后于2017年5月被沈河区法院（2017）辽0103执异160号执行裁定书依法驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条之规定，原告未在法定期限内提起执行异议之诉，依法应当驳回原告的起诉；第二，对于原告提出的涉案两处房屋系抵顶货款陈述，答辩人认为原告提出的证据不足以证明原告主张的同东森公司之间存在债权债务的基础法律关系；第三，答辩人于2009年7月同东森公司签订《商品房买卖合同》，并办理登记备案且已实际入住；第四，东森公司已经于2018年10月24日申请破产，答辩人已经依照沈阳市中级人民法院的公告向管理人申报债权，原告未向破产管理人申报债权；第五，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告所称与东森公司之间存在的基础债权债务法律关系并不存在，原告未签订有效的书面合同、未实际占有该涉案房屋，因此不符合法律规定可以排除执行的情形。综上，原告起诉时已经超出法定期间，原告所主张的情形不属于法定排除执行的情况。请依法驳回原告的起诉。被告东森公司、吴军、沈阳钢海典当有限公司、沈阳达亿城房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，未提供书面答辩意见。经审理查明，2009年1月7日，东森公司作为甲方与作为乙方的案外人辽宁广隆混凝土有限公司签订《抵顶协议》，协议约定：甲方将位于沈阳市沈河区，面积137.52㎡，单价9,510元，总价：1,307,815元；负一层车位1个价格190,000元，共计金额1,497,815元抵顶与乙方混凝土款。2010年1月21日，东森公司作为甲方与作为乙方的案外人辽宁广隆混凝土有限公司签订《补充协议》，该协议约定：甲方以其开发的位于沈阳市的“东森总部商务广场”项目房产抵顶乙方价值1,195,612元的货款，乙方指定房产如下，房号8幢1-27-2号房屋，面积95.11㎡，单价10,468元/㎡，总房款：995,612元；8#负一层车位1个，28B，单价20万元整。甲方协助乙方或乙方指定的第三方签署商品房买卖合同后，即视为甲方与乙方货款抵账部分清算完毕。其后，原告周玉斌作为买受人，被告东森公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定被告东森公司将其开发建设的两处房屋出售给周玉斌，一处位于沈阳市沈河区，建筑面积137.52平方米，单价每平方米9,510元，总金额1,307,815元；另一处房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积95.11平方米，单价每平方米10,468元，总金额995,611元，两处房屋的付款方式均为全款抵顶东森公司欠付辽宁广隆混凝土有限公司的混凝土款，交付日期均为2011年9月30日之前。两份《商品房买卖合同》未标注签订时间。另查明，原告周玉斌系案外人辽宁广隆混凝土有限公司的控股股东及原法定代表人。周玉斌向东森公司提交两份关于上述两处房屋的《入住申请书》，申请办理入住。2010年6月10日，原告与沈阳万誉德升物业管理有限公司就1-27-2号房屋签署了《东森总部商务广场入住文件》。其后，周玉斌领取了钥匙，正式入住该房屋并缴纳了案涉两处房屋的物业费、电梯费、电费、水费、有线电视费等费用。2010年7月1日、2011年10月10日，被告东森公司分别为原告周玉斌开具1-27-1、1-27-2两处房屋全部房款的收款收据。又查明，2009年5月20日，东森公司向程春福出具1份盖有公司印章及全体股东签字的《股东会决议》，即东森公司全体股东同意将东森公司开发的位于沈阳市沈河区，作价1,600万元出售给程春福。同意程春福在2009年6月30日前一次性付款，并决定在2011年7月1日前一次性退还程春福购房款人民币1,600万元，按房屋每月固定增值4.5%增值款（不含税）支付程春福，将上述房源统一原价回购。2009年6月30日，程春福与东森公司就上述29套商品房签订了《商品房买卖合同》，程春福支付了购房款1,600万元，东森公司于同日向程春福出具了“收到购房款人民币1,600万元”的收据。2009年6月30日，被告程春福与案外人应侠晔作为出借人（甲方），案外人金华市万胜房地产有限公司作为借款人（乙方），东森公司作为保证人（丙方），三方签订《借款协议书》。借款本金5,090万元，借款期限2年，月息1.7%，东森公司以其开发建设的东森商务广场8、13号楼包含案涉两处房屋在内的共计87处房屋提供抵押担保。协议落款处有东森公司在丙方处、金华市万胜房地产有限公司在乙方处加盖的公章，甲方处有程春福、应侠晔签字，但“程春福”签字并非其本人书写。2009年7月14日，程春福与东森公司就案涉两处房屋签订两份《商品房买卖合同》。合同约定，1-27-1号房屋面积为137.52㎡，单价5,000元/㎡，总价687,600元；1-27-2号房屋面积为95.11㎡，单价5,000元/㎡，总价475,550元，两处房屋的付款方式为签订合同时一次性付清，交付时间均为2009年10月30日前。同日，东森公司协助程春福在房产局办理了案涉两处房屋的备案登记。2009年6月到7月间，东森公司将程春福购买的上述29套房屋在沈阳市房产局进行了商品房买卖合同备案登记。后因东森公司将该29套房屋全部出售给了案外人，程春福将东森公司诉至沈阳市中级人民法院，请求东森公司返款购房款1,600万元并支付房屋增值部分损失或违约金1,728万元及利息等。东森公司辩称，我公司与程春福的《商品房买卖合同》纠纷，实际是借贷关系纠纷。该案经调解，沈阳市中级人民法院于2012年9月24日作出（2012）沈中民二初字第73号调解书：第一项，东森公司于2012年9月30日前一次性给付程春福3,025万元整；第三项，程春福收到上述款项后七个工作日内协助东森公司办理解除29套商品房买卖合同及备案登记手续。再查明，沈阳市中级人民法院于2018年10月24日作出（2018）辽01破申68号民事裁定书，受理朱大为对东森公司的破产清算申请。程春福就本案诉争房屋已向破产管理人申报债权。吴军与程春福、沈阳钢海典当有限公司、沈阳达亿城房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月11日作出（2015）沈河民三初字第1400号民事调解书，该调解书生效后，申请执行人吴军申请强制执行，执行案号为（2015）沈河执字第3149号，执行过程中，我院查封了备案在被执行人程春福名下的本案诉争两处房产。后我院发布（2015）沈河执字第3149号公告，拟对案涉1-27-1、1-27-2号的房屋进行强制执行。周玉斌作为案外人对此提出书面异议，我院于2017年5月15日作出（2017）辽0103执异160号执行裁定书，认为周玉斌取得该房屋系开发商抵顶债务所得，而非因买卖取得该房屋，其并未实际支付房款，且没有办理备案登记，因此不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件，驳回了案外人周玉斌的异议。周玉斌不服此执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，该案立案后，因周玉斌经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院于2018年4月19日作出（2017）辽0103民初8634号民事裁定，本案按撤诉处理。后周玉斌提起本案之诉。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、抵顶协议、补充协议、收款收据、入住申请书、入住文件、相关费用发票、借款协议书、担保房屋清单、（2015）沈河执字第3149号公告、（2012）沈中民二初字第73号民事调解书、商品房买卖合同备案表、（2018）辽01破申68号民事裁定书、债权申报材料清单、（2017）辽0103执异160号执行裁定书、物业费收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，针对本案诉争房屋，原告周玉斌与被告程春福均主张权利，双方均认为自己是实际购房者，故本案的争议焦点之一，周玉斌与程春福谁与东森公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。周玉斌与东森公司签订的两份《商品房买卖合同》，形成基础分别是2009年1月7日、2010年1月21日东森公司与案外人辽宁广隆混凝土有限公司（以下简称广隆公司）签订的《抵顶协议》、《补充协议》，即以物抵债行为。按照《抵顶协议》、《补充协议》的约定“东森公司协助广隆公司或广隆公司指定的第三方签署商品房买卖合同后，即视为双方货款抵账部分清算完毕”，其后，周玉斌作为广隆公司指定的第三方与东森公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定用东森公司所欠广隆公司的货款抵顶了全部购房款，此时广隆公司与东森公司货款抵账清算完毕，其后东森公司分别为周玉斌开具1-27-1、1-27-2号两处房屋全部房款的收款收据。该《商品房买卖合同》约定，1-27-1号房屋单价每平方米9,510元，1-27-2号房屋单价每平方米10,468元，以诉争房屋所在地理位置及沈阳市2009年、2010年的房屋总体价格来看，此房屋价格符合市场价格。两份合同虽然没有签订日期，但均有周玉斌的签字及东森公司的公章，系双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，周玉斌向东森公司提交了《入住申请书》，并且签署了《东森总部商务广场入住文件》，正式入住后，周玉斌缴纳了诉争两处房屋的物业费、电梯费、清运费、电费、水费、供暖费、有线电视费等费用，已合法占有案涉两处房屋。综合以上事实，足以认定周玉斌与东森公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，周玉斌已全额交付房款且已实际占有案涉房屋，案涉房屋应归周玉斌所有。而对于被告程春福，其虽然就案涉两处房屋与东森公司签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记，但该行为应认定为系其与东森公司之间借款提供担保的行为，双方之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，其所签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。理由如下：首先，程春福作为自然人，一次性购买29套商品房的行为与通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形不相符；其次，购房价格不合理。程春福与东森公司就案涉两处房屋签订两份《商品房买卖合同》，合同单价均为每平方米5,000元，以诉争房屋所在地理位置及沈阳市2009年的房屋总体价格来看，仅接近当时市场出售价格的一半，明显不符合正常的商品房交易，但与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点相吻合；第三，回购约定与商品房买卖中交付房屋的合同目的相悖，其更符合民间借贷中偿还本金和利息的情形。程春福与东森公司约定在签订《商品房买卖合同》后，2011年7月1日前东森公司一次性退还程春福购房款人民币1,600万元，按房屋每月固定增值4.5%增值款（不含税）支付程春福，将上述房源统一原价回购。上述回购条款显示，东森公司作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，同时东森公司按房屋每月固定增值4.5%增值款（不含税）支付程春福的约定更符合民间借贷中按月支付利息的情形；第四，不要求交付房屋有悖常理。程春福与东森公司签订的两份《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间均为2009年10月30日前，然而程春福却一直未要求东森公司履行交房义务，而是在合同签订后长达两年，于2011年得知东森公司将其购买的房屋全部出售给第三方，并且均已办理了入住后才将东森公司诉至法院，请求东森公司返款购房款1,600万元并支付房屋增值部分损失或违约金1,728万元及利息等。程春福不积极要求履行交房义务而要求返还购房款及违约金等的行为不符合正常商品房买卖的交易习惯，有悖常理，该行为更符合民间借贷中的要求归还本息的情形。综上，虽然程春福与案外人应侠晔作为出借人，案外人金华市万胜房地产有限公司作为借款人，东森公司作为保证人签订的三方《借款协议书》上的签字不是程春福本人所签，但结合上述分析以及（2012）沈中民二初字第73号案件中东森公司的抗辩，其与程春福之间非商品房买卖合同纠纷，而是借贷关系纠纷，足以认定东森公司与程春福之间不存在合法有效的商品房买卖关系，而是借贷关系，备案的《商品房买卖合同》是名为买卖实为借贷的担保，因此，该两份《商品房买卖合同》并非双方当事人真实买卖房屋的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，程春福与东森公司之间签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。综上所述，原告周玉斌与东森公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，并支付了全部购房款，东森公司应当积极履行商品房买卖合同约定的义务，撤销诉争房屋的《商品房买卖合同》备案，协助原告周玉斌办理诉争房屋合同备案登记，将诉争房屋备案至原告周玉斌名下。本案的争议焦点之二，周玉斌作为案涉两处房屋的真正买受人，是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该法律规定，结合本案查明的事实，对周玉斌对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。周玉斌与东森公司签订的两份《商品房买卖合同》，约定被告东森公司将其开发建设的案涉两处房屋出售给周玉斌，两处房屋的付款方式为全款抵顶东森公司欠付广隆公司的混凝土款，交付日期为2011年9月30日之前。该两份《商品房买卖合同》虽然没有落款时间，但周玉斌于2010年6月10日前依据《商品房买卖合同》的约定办理了正式的入住手续，故该两份《商品房买卖合同》的签订时间应早于2010年6月10日，早于法院查封时间，因此，周玉斌与东森公司之间在人民法院查封之前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。周玉斌于2010年6月10日前便办理了入住手续，并正式入住该房屋，同时周玉斌还缴纳了两处房屋的物业费、电梯费、清运费、电费、水费、供暖费、有线电视费等相关费用，此事实足以认定周玉斌在法院查封前已合法占有案涉房屋。第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。因两份《商品房买卖合同》的形成基础分别是2009年1月7日、2010年1月21日东森公司与案外人广隆公司签订的《抵顶协议》和《补充协议》，两处房屋的付款方式均为全款抵顶东森公司欠付广隆公司的混凝土款，故周玉斌系以案外人广隆公司向东森公司供应混凝土的方式交付了全部房款。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。包括案涉房屋在内的东森公司在沈阳市沈河区开发的所有房屋均因东森公司的原因无法办理产权登记，只能办理备案登记，故案涉房屋未办理产权登记非因买受人周玉斌自身原因，周玉斌对此无过错。综上，本案符合排除执行的四种法定情形，即原告周玉斌就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提出解除对案涉房屋的查封，停止对案涉房屋停止执行的请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周玉斌与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、沈阳市沈河区1-27-1、1-27-2的房屋所有权归原告周玉斌所有；三、确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告程春福签订的合同编号分别为0902071203、0902071264的《商品房买卖合同》无效；四、被告程春福于本判决发生法律效力之日起7日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销合同备案号分别为0902071203、0902071264的《商品房买卖合同》备案登记；五、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第四项义务履行完毕之日起7日内协助原告周玉斌办理沈阳市沈河区1-27-1、1-27-2房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告周玉斌名下；六、不得执行沈阳市沈河区1-27-1、1-27-2的房屋。案件受理费人民币25,600元，公告费260元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 力审 判 员  王 俊人民陪审员  史秋卓二〇一九年五月二十三日书 记 员  赵晓丹