浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初1843号 原告：桐乡市梧桐街道城南股份经济合作社，住所地：桐乡市梧桐街道振东新区校场东路1446号。统一社会信用代码91330483797648866U。 法定代表人：虞正伟。 委托诉讼代理人：戴毅偲，浙江国毅律师事务所律师。 被告：海宁升太物业管理有限公司，住所地：海宁市海昌街道金利社区皮都路322号二楼。统一社会信用代码91330481307567044Y。 法定代表人：徐拥红，总经理。 委托诉讼代理人：张会，浙江信远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程益，浙江信远律师事务所实习律师。 原告桐乡市梧桐街道城南股份经济合作社与被告海宁升太物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法由审判员陶永良独任审判，同年4月16日开庭进行了公开审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐乡市梧桐街道城南股份经济合作社起诉称，2016年9月1日，原、被告签订了《租赁合同》，以下简称“合同”，合同约定原告将城南村南港小区锦苑菜场出租给被告使用。根据合同，原告于当天履行了房屋交付义务，被告也于当日支付了第一年度内部租金及押金共计人民币295202.40元。事后，被告以锦苑菜场四周的道路未全部做好为由，拒不支付第一年度菜场外侧店面租金。经原告多次催讨后，被告于2017年11月16日仅补交了第一年度菜场外侧店面租金150000元，至今仍欠第一年度菜场外侧店面租金366604.2元。事实上，2016年12月原告已将南港小区锦苑菜场朝西道路地面铺设完成，后因土管部门不准许浇筑菜场四周道路，故原告不得不停止菜场余部分道路浇筑，对此原告主观上不存在过错。直至2018年政策调整，锦苑菜场道路浇筑才得到土管部门批准，准许后原告立即对菜场四周道路进行浇筑，并在2018年3月底完成了南港小区锦苑菜场四周道路的浇筑。至此，原告再次依据合同要求被告支付第一年度剩余租金，被告仍据不支付。此外，根据原、被告签订的合同显示，被告应当于2017年7月31日前付清第二年度的租金人民币738006元，然而，被告无故拖延，在2017年11月仅支付了第二年度租金221400元，至今尚欠第二年度租金516606元。因此，被告累计总计拖欠原告租金人民币883210.20元，原告多次电话及面谈催讨，被告均以各种理由无故拖延。时至今日，被告拖欠的上述租金仍分文未付。根据原、被告签订的《租赁合同》第十六条约定，原告有权要求被告承担违约责任，向原告支付违约金及逾期支付租金的滞纳金。请求法院依法判令被告支付租金883210.20元、承担违约金36900.30元及逾期支付租金的滞纳金54611.22元（注滞纳金按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.75%计算，要求计算至实际履行之日止），总计974721.72元。 被告海宁升太物业管理有限公司答辩称，根据原、被告的约定，被告支付菜场外侧店面应在原告将四周道路浇筑完成后7天支付，因原告一直未完工，使被告对外侧店面无法出租，造成其损失90多万元，应从应付租金中扣除。因原告违约行为的存在，所以原告主张违约金和滞纳金不应支持。要求驳回原告的诉讼请求。 原告针对其诉讼主张，向本院提供的证据有： 证据一，原告的变更登记情况1份，证明原告由桐乡市振东新区城南股份经济合作社变更而来。 证据二，《租赁合同》1份，证明原、被告就城南村南港小区锦苑菜场出租给被告使用的相关约定。 证据三，付款凭证5页，证明被告已支付的租金。 被告针对其诉讼主张，向本院提供的证据有：照片二张、光盘一张，证明原告未浇筑道路前的道路情况。 原、被告提供证据经双方质证，本院审查后认证如下：原告提供的证据，被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，应予认定。被告提供的证据，原告质证后认为没有具体日期，对证据的真实性、合法性、关联性有异议，本院认为，原告质证意见成立，不予认定。 根据所认定的证据，结合原、被告陈述，本院对本案事实确认如下：2016年9月1日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定原告将城南村南港小区锦苑菜场（含所有的房屋）出租给被告使用。租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日止，租金为每年738006元，其中菜场内部租金为30％即221401.80元，外侧店面租金为70％即516604.20元。同时双方对其他相关内容进行了约定。原告按约将房屋交付给被告，被告也支付了第一年度菜场内部房屋租金及押金共计人民币295202.40元。原告陈述菜场西侧的道路是在2016年12月底完工，南侧、北侧的道路是2018年3月完工，被告确认南侧、北侧的道路是2018年5月完工。被告于2017年11月16日支付原告371400元，2018年9月5日支付了738006元。菜场外侧店面共为28间。被告将菜场北侧的店面用于菜场内开超市，南侧的店面在道路浇筑完工前有9间未能出租。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性的规定，应认定合法有效，双方应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，各自全面履行合同义务。从合同的内容来看，被告承租原告的菜场（含所有的房屋）不仅是自用，还有权对菜场整体经营管理，包括摊位及店面的转租，但不得整体转租、转让、转借（合同第十三条的规定）。虽原、被告对菜场四周（实际为南侧、北侧、西侧）的道路的浇筑的时间、谁负责浇筑未作明确的约定，但从合同第五条规定约定内容“四周道路浇筑完成，被告7天内支付原告菜场外侧店面的租金”来看，应由原告负责道路的浇筑，从实际履行的情况来看，也是原告负责浇筑。菜场外侧的店面的使用与道路是否浇筑完工是有直接的影响，原告有义务在合理时间内将道路浇筑完工，以达到房屋的最大使用价值，所以浇筑道路应为原告的合同义务。原告对菜场西侧道路完工时间，被告也未提出直接影响西侧店面的使用，可以认为该时间为合理时间。原告因土地管理部门未批准，致使南侧、北侧的道路在2018年完工，原告主张在2018年3月完工，负有举证责任，但原告未能提供证据证实其主张，应以被告确认的时间为准，即在2018年5月完工。原告在将菜场交付使用时，应充分考虑到道路的完工时间，应提前获得相关部门的批准，所以原告以此主张延迟道路完工原因不归责原告的理由不成立。原告迟延浇筑道路，未及时履行相应的合同义务，已构成违约，依照合同法第一百零七条规定承担相应的责任。被告要求其由此造成外侧店面未能出租的损失从其应支付原告的租金中扣除，理由正当，予以采纳。被告主张因道路浇筑未完工致使外侧店面未能出租的损失负有举证责任，但被告未能提供相应证据，所以应按原、被告确认的南侧9间店面未出租的租金为实际损失，结合道路浇筑完工的时间和被告出租外侧店面的实际情况及被告已支付第三年的租金的事实，应酌定为二年的租金332102.70元。被告主张损失超出部分不予采纳。因原告未完成四周道路的浇筑违约行为在先，并按合同第五条规定外侧店面的租金支付条件也未成就，所以原告要求被告支付违约金和滞纳金的理由不成立，该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告海宁升太物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告桐乡市梧桐街道城南股份经济合作社租金551107.50元。 二、驳回原告桐乡市梧桐街道城南股份经济合作社其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13548元，减半收取6774元，财产保全费5000元，合计11774元，由原告负担3843元，被告负担7931元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  陶永良 二〇一九年五月二十九日 书记员  金胜群