广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3584号上诉人（原审被告）：广州洪德置业有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：李晓帆。委托诉讼代理人：罗淡鹏，该司职员。被上诉人（原审原告）：龙展雄，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：龙展云，住广州市海珠区。上诉人因广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）与被上诉人龙展雄、龙展云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人洪德公司代理人罗淡鹏、被上诉人龙展雄、龙展云到庭参加诉讼。洪德公司上诉请求：1、请求撤销一审判决书，驳回龙展雄、龙展云的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由龙展雄、龙展云承担。事实和理由：一、龙展雄、龙展云要求洪德公司协助其办理洪德路龙珠街5号2305房、2807房（以下简称2305房、2807房）的房产证的条件不能成就，请求二审法院对其该项主张不予支持。1.目前2305房、2807房尚未通过规划部门规划验收，其办证条件没有具备，故一审判决要求洪德公司协助办理房产证缺乏现实基础。由于洪德公司与楼宇施工单位存在法律纠纷，施工单位暂未移交全部场地及施工资料，暂无法对涉案房屋的进行规划验收，一审法院要求洪德公司协助龙展雄、龙展云办理涉案房屋的房产证缺乏现实基础，这样的判决也将缺乏执行力，给执行部门造成困扰；2.龙展雄、龙展云就其超过原住宅面积的增大面积部分未予支付相应房款，因此对龙展雄、龙展云提出的要求协助其办理房产证的诉讼请求洪德公司有权行使抗辩权。洪德公司与龙展雄、龙展云曾经签订过《城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》，双方在协议中尽管没有对超过原住宅面积的增大面积部门的房款支付时间进行明确约定，但根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，依照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第二款：“结算价款按合同约定在补偿房屋交付使用之日前付清”的规定，龙展雄、龙展云就其增大面积部分的房款应在涉案房屋交付使用（2007年1月）前予以支付，根据洪德公司从房管测绘部门获得的测绘文件：测字号11010861702相关资料显示，涉诉二房屋的实际总建筑面积为85.9666平方米。（其中2305房53.5258平方米，2807房32.4408平方米），远多于两龙展雄、龙展云被拆迁的房屋面积58.99平方米。因此，龙展雄、龙展云要取得涉案房屋的完整产权需按相关法律规定先支付相应增大部分的房屋面积相应的对价款，而龙展雄、龙展云直到目前为止仍未支付，洪德公司依法得有权行使抗辩权，请求二审法院予以支持；二、一审判决对洪德公司的反诉请求适用法律错误，处置不当，请求二审法院予以改判。涉案房屋比龙展雄、龙展云一方的原房屋面积有增大，这是不争的事实，对此事实龙展雄、龙展云也未予否认。但一审法院仅以“因房管局尚未核发上址房屋的不动产权证”为由，简单粗暴地认定“洪德公司要求龙展雄、龙展云支付增大面积部分的房款的条件未成就”，驳回洪德公司的请求，涉案房屋的面积测绘数据是已然存在的，不动产权证的房屋面积也是以该测绘数据为依据，认定涉案房屋的实际面积并不以房管部门核发不动产权证为前提，本案一审判决所谓支付增大面积房款条件尚不充分是与事实不符的。一审法院怠于查明该项事实，只可能无谓延缓本案纠纷，徒增当事各方的讼累，适用法律错误，处置不当。综上所述，请求二审法院依法审查，撤销一审判决书，驳回龙展雄、龙展云的全部诉讼请求，支持洪德公司的上诉请求。根据洪德公司与龙展雄、龙展云签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第二条约定，龙展雄、龙展云回迁的房屋是海珠区洪德路原地段新建回迁楼第22层位置西向04套间和27层北向06套间，而一审判决给龙展雄、龙展云的房屋为2305房、2807房，根据洪德公司查阅1998年3月8日广州市房地产管理局拆迁办公室备案资料显示，2305房实际应安置的回迁人应为黄福荣。如果该房屋以后由回迁人或相关的部门来向洪德公司请求确权办证的话，洪德公司是没办法交楼或办理相关确权手续的，而且有关房屋的拆迁协议是已由广州市房地产管理局鉴证备案的，所以洪德公司认为2305房的产权人应是黄福荣。之前涉案楼宇的部分房屋，据洪德公司了解是凭2010年8月1日广州市人民政府办公厅下发的穗府办[2010]67号《广州市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》办理的，此文件的执行年限为两年，现该文件发布的时间已经有7年，此文件已失效，所以洪德公司认为，现在相关部门无权凭该过时的文件办理相关业务。龙展雄、龙展云二审答辩称：1.在该楼拆迁户就该楼拆迁户协助办理过户登记手续的纠纷案中，一二审法院均对该案事实予以确认，且洪德公司提起上诉均被二审法院判决维持原判；2.该楼宇未通过规划部门规划验收，不具备办证条件。龙展雄、龙展云及其他拆迁户入住十几年，洪德公司都未能提供有关规划竣工验收的资料，向规划部门申请验收，导致至今都无法办理规划验收手续的责任在洪德公司。广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函，海珠区洪德路龙珠街5号、11号、17号由广州市历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件，且有部分拆迁户通过诉讼办理产权过户登记手续。所以洪德公司的上诉事实与法院查明确定的事实不符，理由不成立；3.洪德公司以龙展雄、龙展云的回迁面积增大问题作为抗辩，缺乏法律依据。因房营部门尚未核发上述房屋的不动产权证，房屋的准确面积尚不确定。洪德公司要求龙展雄、龙展云支付面积差房款，条件不充分，法院未予支持，双方可待不动产权证核发后，再对面积差房款进行结算。故洪德公司的抗辩不成立。洪德公司提到的回迁人黄福荣是在2008年安置的，而洪德公司下发给龙展雄、龙展云的《入住通知书》是2007年4月入住2305房的，如果2008年又安置了黄福荣，洪德公司是进行了重复安置的。还有有关历史遗留房屋的问题，龙展雄、龙展云有份证据是2019年加盖公章的文件，证明有关处理历史遗留房屋的政策依然存在。一审法院认定事实：龙展云、龙展雄是原广州市海珠区洪德路龙珠二巷3号的所有权人。该房屋总建筑面积为58.99平方米。1998年7月15日，龙展雄、龙展云（乙方）与洪德公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除海珠区洪德路龙珠二巷3号的房屋，甲方将其自有的海珠区洪德路原地段新建回迁楼（框架结构）第22层、西向04套间、第27层北向06套间的自有房屋，建筑面积63.99平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿；经核定乙方的原址房屋建筑面积与甲方调换（补偿）给乙方的房屋建筑面积相比相差了5平方米，乙方根据有关规定以1700元一平方米的标准计算，付给甲方8500元，并于迁出原屋前付清。甲方依照本协议将自有房屋移交给乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责。上述协议经广州市房地产管理局备案登记。1998年7月15日，龙展雄、龙展云（乙方）与洪德公司（甲方）又签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，甲方从乙方搬出原住房之月起至通知回迁之月发放给乙方临时搬迁补助费；甲方应于2003年8月4日前安置乙方回迁居住。该协议于1998年11月5日经广州市公证处公证。龙展雄、龙展云、洪德公司均确认在2007年1月份经政府有关部门协调，回迁安置龙展雄、龙展云入住广州市海珠区洪德路龙珠街5号2305、2807房，该两套房屋没有抵押、查封。另，龙展雄、龙展云要求将广州市海珠区洪德路龙珠街5号2305房产权过户登记至龙展云名下，将广州市海珠区洪德路龙珠街5号2807房产权过户登记至龙展雄名下。洪德公司为证明其主张提供了房地产估价报告一份（评估对应为广州市海珠区洪德路征地范围新回迁楼第A22层楼02套间，价值时点为2016年9月23日）；测绘表复印件两份，该表未能显示出具单位等详细信息。一审法院认为：龙展雄、龙展云与洪德公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。洪德公司至今未为龙展雄、龙展云办理涉案回迁房屋的产权过户手续，龙展雄、龙展云要求洪德公司协助其办理广州市洪德路龙珠街5号2305、2807房的产权登记手续，并承担过户登记所需费用，合法合理，本院予以支持。至于洪德公司抗辩龙展雄、龙展云应祥洪德公司支付面积差房款，因房管局尚未核发上址房屋的不动产权证，双方亦对房屋的差额面积及差额面积单价的计算标准均存在争议，双方可待房管局核发不动产权证后，再对面积差异款进行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院于2018年12月10日作出判决：被告广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起10日内，协助原告龙展雄、龙展云办理将广州市海珠区洪德龙珠街5号2305房过户登记至原告龙展云名下，将广州市海珠区洪德龙珠街5号2807房过户登记至原告龙展雄名下的产权登记手续，办理登记手续的费用由被告广州洪德置业有限公司承担。本案一审案件受理费100元，由被告承担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，已经发生法律效力的（2015）穗海法民三初字第1042号民事判决查明，广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函：海珠区洪德路185号龙珠街5号11号17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件。二审期间，洪德公司向本院提交该司与黄福荣签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》一份，证明在该协议书中约定，黄福荣回迁的房屋是2304、2305、2306房，其中2305房与涉案房屋重叠了。龙展雄、龙展云质证认为一审诉讼中，洪德公司已经提到回迁的楼宇的楼层发生了变化，规划也发生变化，造成房号有误差。本院认为，龙展雄、龙展云与洪德公司之间存在拆迁关系，涉案房屋是作为洪德公司拆除龙展雄、龙展云原址房屋的产权调换补偿，故龙展雄、龙展云主张洪德公司协助办理涉案房屋过户手续，应予支持。根据生效判决查明事实，涉案房屋所在楼宇已由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件，故洪德公司以未经规划验收为由主张涉案房屋不具备办证条件，不能成立。关于增大面积的房款问题。双方对于涉案房屋的面积并未达成一致意见，洪德公司应待涉案房屋核发房地产权证，面积确定之后另行主张增大面积的房款。关于变更合同条款。洪德公司并未提交证据证实涉案协议的相关约定符合《中华人民共和国合同法》规定的可变更情形，其主张变更合同条款理据不足，本院不予支持。至于洪德公司上诉提到涉案2305房应安置给案外人问题。因涉案2305房自2007年起已安置龙展雄、龙展云入住居住，至今未有案外人提出异议，洪德公司亦未向本院合理说明其所述该2305房应安置给案外人，该案外人回迁安置的情况，且洪德公司亦确认因规划调整该司存在未按原拆迁协议约定房屋安置被拆迁人的情况，故本院不予采信。综上所述，洪德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州洪德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月十日书记员  钟明丽邱建材