广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2249号原告（兼原告吴雨会的委托诉讼代理人）：李雷斌，男，1978年8月20日出生，汉族，住广州市增城区，原告：吴雨会，女，1977年9月20日出生，汉族，住址同上，被告：广州万盈房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区进港大道582号港航一街9号101、102、103号，统一社会信用代码914401155915217045。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方如大，广东格林律师事务所律师。原告李雷斌、吴雨会诉被告广州万盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雷斌、吴雨会，被告广州万盈房地产开发有限公司的委托诉讼代理人方如大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雷斌、吴雨会向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金48146.25元（以房价款844671元为本金，从2015年11月1日起计至2017年6月5日止，每日按万分之一的标准计算，共计570天）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月15日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《商品房预售合同》），约定原告向被告购买港××庭第×号住宅楼×房（下称涉案房屋），总房款844671元，被告应于2015年10月31日前将房屋交付给原告，逾期每日应按已付房款的0.01%支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。涉案房屋存在屋顶漏水、墙面不齐等诸多质量问题，直至2017年6月5日整改结束才办理收楼手续，被告应承担的逾期交房责任天数为570天。被告广州万盈房地产开发有限公司辩称：原告的诉请不成立，依法应予以驳回，具体理由：1.本案如需计付违约金，应计算至2016年4月1日止，而非原告实际收楼之日，原告迟延收楼是其怠于收楼所致；2.原告的诉请已超过法定的诉讼时效，根据法律的规定应驳回其诉讼请求。《商品房预售合同》约定的房屋交付时间为2015年10月31日，约定的违约金计算方法是按日计算，即原告主张逾期交楼违约金的请求权在2015年10月31日已经产生，而原告在2019年3月5日提起本案诉讼，起诉时已经超过三年诉讼时效。即使原告所能主张的违约金期间为2015年11月1日至2016年4月1日，但原告是在2019年3月5日之后起诉，原告所主张的2015年11月1日至2016年3月5日期间的违约金已超过了诉讼时效，原告已丧失了胜诉权，其不合理的诉请应全部予以驳回。经审理查明：位于广州市南沙区南沙街进港大道南侧的港××庭项目已经领取了《商品房预售许可证》。2015年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，购房款为844671元。第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定延期交房的违约责任为甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的0.01%作为违约金，乙方同意违约金总额不超过总房款的10%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条约定乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条，甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方需收到乙方以书面形列明需返修项目之日起30日内将装饰、设备修复至合同约定标准或以同等档次、相同质量的材料进行替代，但不作任何补偿，乙方认购商品房装饰、设备不符合交付标准的，应一次性提出异议，且乙方不得以上述情况为理由拒绝收楼，否则逾期收楼的责任由乙方自行承担，甲方不承担任何相关逾期交付责任，乙方应在修复该商品房时给予甲方一切必要的配合，但乙方不予配合而导致修复延误或者损失扩大，甲方不承担任何责任。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告出具了相应的购房款发票。涉案房屋所在项目于2015年12月31日取得《建设工程规划验收合格证》；于2016年1月4日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2016年1月12日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意予以备案；于2016年4月1日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收。涉案房屋所在楼宇于2016年1月7日具备永久用电；于2016年2月3日具备通气条件；于2016年2月22日具备通邮条件；于2016年2月23日具备永久供水。庭审中，原告确认被告曾于2016年1月、4月初电话通知其收楼，但因涉案房屋有外墙漏水的质量问题而拒绝收楼。原告于2017年6月5日办理涉案房屋收楼手续，并签署《港××庭收楼确认书》。原告陈述其在收楼后有向被告主张逾期交楼违约金，但未举证证明。另查明，原告于2019年3月5日向本院提起本案诉讼。本院认为：《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为被告应否支付逾期交楼违约金及其金额。本院对此阐述如下：《商品房预售合同》第十二条、第十五条对房屋的交付条件进行了明确约定，依据已查明的事实，涉案房屋在《商品房预售合同》约定的交付日期（2015年10月31日）仍未取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》，也不具备供水、供气、供电及通邮条件，直至2016年4月1日方取得《建筑工程竣工验收报告》，被告未依照合同约定，按时将符合交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约。被告于2016年1月虽然有通知原告收楼，但其时涉案房屋尚不符合交付条件。原告陈述被告曾于2016年4月初电话通知其收楼，此时涉案房屋已符合交付条件，原告理应及时办理收楼手续。由于双方未能确定被告电话通知原告收楼的具体时间，本院认定被告最迟在2016年4月10日通知原告收楼，故涉案房屋逾期交楼违约金计算至该日止。原告未提供涉案房屋存在质量问题的证据，其以该房屋存在质量问题为由于2017年6月5日才办理收楼手续，并主张逾期交楼违约金计算至该日止缺乏依据，本院不予支持。因此，被告理应按合同约定的标准，支付自逾期之日（2015年11月1日）起至2016年4月10日止的逾期交楼违约金。但是，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告自被告逾期交楼之日理应知晓对方违约，因其直至2019年3月5日才提起本案诉讼，亦未举证证实在提起本案诉讼前有向被告主张过相应权利，被告抗辩原告的部分违约金已过诉讼时效合理有据，本院予以采纳。据此，原告主张的2016年3月5日前的违约金已过诉讼时效，本院对该部分违约金不予支持。综上所述，被告应向原告支付2016年3月5日起至2016年4月10日止的逾期交楼违约金3125.3元（844671元×0.01%×37天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州万盈房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李雷斌、吴雨会支付逾期交楼违约金3125.3元；二、驳回原告李雷斌、吴雨会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费502元，由原告李雷斌、吴雨会负担477元，被告广州万盈房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年五月十日书记员  钟秀娟