江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初4073号 原告：敖雪红，女，1978年2月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：南京金宣公寓管理有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路389号1208室。 法定代表人：候庆江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司工作人员。 原告敖雪红与被告南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖雪红、被告金宣公司的委托诉讼代理人田树泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告敖雪红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年1月19日至2019年3月20日期间的租金8399.89元。2、判令被告支付欠付的水、电、气费用共计820元。3、判令被告支付违约金8000元。4、判令被告按合同约定租金标准支付免租期90天的租金12000元。事实和理由：2018年4月10日，原、被告签订《南京市房屋出租委托代理合同》，约定：原告将南京市中央路XXX号X幢32室出租给被告，月租金4000元，租期为2018年4月20日至2021年4月20日，租期三年，免租期90天。但被告仅支付了2018年4月20日至2018年7月19日和2018年10月20日至2019年1月19日期间的租金共计24000元，2018年7月20日至2018年10月19日期间算空置期，未给付房租。此后被告一直拖欠租金及水、电、气费用，且想单方面解除租赁合同，拒绝支付违约金，故原告诉至法院。 被告金宣公司辩称：1、原、被告双方于2019年2月27日就解除了租赁合同，且被告要求向原告交付房屋钥匙，原告不愿意接收，故租金仅应当计算至2019年2月27日；2、原、被告双方租赁合同约定给予被告90天的免租期，故2018年7月20日至2018年10月19日期间的租金无需支付；3、认可欠付水、电、燃气费用共计820元;4、原告所主张的违约金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 敖雪红系南京市玄武区房屋的所有权人（以下简称案涉房屋）。 2018年4月10日，甲方敖雪红与乙方金宣公司签订《南京市房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋坐落于南京市玄武区，建筑面积68.78平方米，本房原始格局3室1厅1厨1卫；出租代理期限自2018年4月20日至2021年4月20日，共计3年；本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年90天……；每月房屋租金为人民币4000元整，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年4月11日（第二季度），第二次2018年7月20日（不打款），第三次2018年10月20日，第四次2019年1月20日，以此类推；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%支付违约金；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金等内容。 合同履行过程中，金宣公司支付了两期共计6个月租金。 2018年8月21日，金宣公司与承租人闵某签订了《南京市房屋租赁合同》，约定：将案涉房屋B间，实际租赁面积20平方米，出租给闵某用于居住。租赁期限为2018年8月21日至2019年8月20日，共计12个月，租金每月1400元等内容。 2018年10月13日，金宣公司与承租人吕某签订了《南京市房屋租赁合同》，约定：将案涉房屋C间，实际租赁面积10平方米，出租给吕某用于居住。租赁期限为2018年10月13日至2019年8月20日，共计10个月零8天，租金每月920元。 2019年2月20日，甲方敖雪红与乙方金宣公司签订了《变更补充协议》，双方约定将房屋出租价格由原来的4000元/月变更为3800元/月，变更期限为2019年1月20日至2021年4月20日。 2019年2月27日，金宣公司分别与实际承租人闵某、吕某签订了《租赁合同终止退房、解除协议》，双方协商一致解除了房屋租赁合同，闵某、吕某搬离了案涉房屋。当日，实际承租人搬离案涉房屋后，金宣公司向在现场的敖雪红提出终止合同，并将案涉房屋钥匙交还，但敖雪红表示，因金宣公司拒绝支付免租期租金且仅愿意承担1500元违约金，故敖雪红不同意接收金宣公司交付的钥匙。 2019年3月20日，在人民调解委员会调解过程中，金宣公司向敖雪红交付了案涉房屋钥匙，但双方未就免租期租金及违约金协商一致。 审理中，金宣公司对敖雪红主张的欠付水、电、气费用共计820元予以认可。 上述事实有房屋所有权证、南京市房屋出租委托代理合同、南京市房屋租赁合同、变更补充协议、租赁合同终止退房解除协议及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋托管协议，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 依据双方房屋托管协议约定，如被告未能按约支付租金达5日以上，原告有权解除合同，并要求被告支付欠付租金，如提前终止合同的，应按月租金的200%支付违约金。2019年2月27日，被告与案涉房屋实际承租人解除房屋租赁合同，在实际承租人搬离案涉房屋时，被告已向就在现场的原告提出提前解除合同，并交付案涉房屋钥匙。对于被告提出的提前解除合同，原告并未提出异议，双方仅是对免租期租金及违约金部分产生争议。原告拒绝接受被告交付房屋钥匙的行为，造成案涉房屋空置至2019年3月20日，此部分空置期间的租金损失应由原告自行负担。因此本院认定原、被告双方于2018年4月10日签订的《南京市房屋出租委托代理合同》于2019年2月27日已经解除。故案涉房屋租金应计算至2019年2月27日，原告有权要求被告支付自2019年1月20日至2019年2月27日的租金。因原、被告于2019年2月20日签订补充协议，约定将租金由4000元/月调整为3800元/月，调整期限为2019年1月20日至2021年4月20日，故2019年1月20日至2月27日之间的租金应当以3800元/月为标准计算应为4885元。 双方虽然在合同中约定第一年有免租期90天，但原告给予被告90天免租期的前提条件应为履行完毕合同约定的3年租赁期，但因被告欠付租金并提前解除合同，故被告享受全部免租期的条件不成就。现双方合同仅履行了10个月时间，酌情给予被告25天的免租期，故被告仍应支付原告65天的租金。由于原、被告双方签订的补充协议对租金标准调整的期限为2019年1月20日至2021年4月20日，效力并不及于免租期，故免租期租金标准仍应参照原租金标准4000元/月计算应为8667元。综上，被告应支付原告欠付租金共计13552元。 关于原告主张的违约金。当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告双方约定，如被告未能按规定支付租金达5日以上及提前终止合同，均应按月租金的200%支付违约金，该违约金标准并不过高。因原、被告双方签订的补充协议将租金标准已调整为3800元/月，故被告应当向原告支付违约金共计7600元。由于被告认可原告主张的水、电、气费用820元，故对原告该部分诉请本院也予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告南京金宣公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告敖雪红支付租金共计13552元，违约金7600元，水、电、燃气费用820元，上述各项费用共计21972元； 二、驳回原告敖雪红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费486元，减半收取243元，由原告敖雪红负担43元，被告南京金宣公寓管理有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘立柱 二〇一九年五月十七日 法官助理 谭雨欣 书 记 员 张晶晶