广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初894号原告：郭新发，男，1984年2月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈文杰，广东广立信律师事务所律师。被告：何海东，男，1995年3月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。第三人：罗淑清，女，1990年4月10日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。原告郭新发诉被告何海东、第三人罗淑清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭新发的委托代理人陈文杰，被告何海东及其委托代理人阮泳娴、第三人罗淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭新发向本院提出诉讼请求：一、确认郭新发与何海东签订的《房地产买卖合同》于2018年12月22日解除；二、何海东向郭新发返还定金10万元；三、何海东承担双倍返还定金10万元；四、本案的诉讼费用由何海东负担。事实和理由：郭新发与何海东于2018年5月15日签订《房地产买卖合同》，后郭新发支付定金10万元。合同签订后郭新发多次催促何海东办理银行按揭评估手续，但何海东一直拒绝。且催促过程中，郭新发发现何海东不是业主。即使何海东取得涉案房屋的所有权，但因广州的限购政策，也需要两年才能过户。因此何海东在签订合同时就存在恶意隐瞒。被告何海东辩称：何海东并无拒绝配合办理过户手续等违约行为。在签订合同前，何海东已经告知郭新发，涉案房屋暂未能办理房产证，需至2019年3月、4月才能办理，随后才可办理房屋过户手续。2018年7月起，因房屋政策调整，房价下跌，郭新发便以各种方式意图解除双方签订的合同，并向何海东发出解除合同通知书，郭新发的行为已经构成根本违约。第三人罗淑清述称：没有意见。经审理查明：位于增城区××街××房的产权人是罗淑清，登记日期为2019年2月21日。2018年4月6日，何海东（买方）和罗淑清（卖方）以及广州嘉鸿房地产代理有限公司（居间人）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定“第三条居间人促成买卖双方达成位于广东省××城市××街××房转让事宜达成一致意见……第四条1、卖方以1500000元的价格将房产转让给买方。……第十三条补充条款买卖双方协商同意：一、买方可指定贷款人贷款或过户他人名下；……三、该物业的银行余款未结清，卖方需无条件配合买方办理签署第三方垫资赎证的相关手续和文件；……五、物业的交易至2018年12月31日内必须完成交易，否则视为买方违约。……七、卖方出具房产证后，买方需在出证后三至四个月内出具银行同意贷款书”。2018年5月15日，郭新发（买方）与何海东（卖方）以及钟某（见证方）签订《房地产买卖合同》，合同约定，“……第四条1、买卖双方经协议，由卖方转让位于广东省××城市××街××房给买方。……第五条一、买卖双方约定，卖方以1760000元的价格将房产转让给买方；……二、……按揭付款具体支付方式1、买方于出具同意贷款书将首期房款含定金360000元卖方收取。2、购房余款1400000元为按揭付款，由买方以向银行申请，商业贷款的方式支付给卖方。……第六条、……买方支付上述全部项税费……第七条1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后柒个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并银行规定签署相关文件。……1.2买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书柒个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，并签署广州市二手房屋买卖合同等相关资料，……第九条……2、卖方保证合法拥有标的房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分标的房产的权利。……第十条……（二）卖方的违约责任1、卖方逾期办理交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、申请房地产转移登记超过7日，则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。……第十三条补充条款经双方协商同意，必须无条件配合办理过户按揭手续，出具房产证后柒个工作日内交齐资料，任意一方违约，违约方赔付壹拾万给守约方。”。2018年5月15日，郭新发向何海东支付购房定金10万元。2018年12月20日，郭新发向何海东邮寄解除合同通知书，该邮件于同月22日签收。郭新发出示其妻子与钟某的部分微信聊天记录如下，2018年5月31日钟某陈述“绿湖二期的房子要10月份才统一确权呢，之前本来开发商那边说7、8月的。要确权后才能加快出证”；2018年11月8日郭新发妻子询问“12月可以搞掂了吗”，钟某回复“只要出了证就可以交资料办按揭”，郭新发妻子询问“几时出证？”，钟某回复“这个月交契税，加快就10天左右能出证”；2018年11月16日郭新发妻子陈述“当时你说7月份可以过户我们才交订金的”，钟某回复“业主那边证没出，当时没说过7月份可以过户的”；2018年11月28日郭新发妻子询问“房子什么时候去评估？我要求明天去评估，等了几个月还没有进行房子评估。明天不去评估我就要解除合同。”，钟某回复“评估必须出了房产证才可以进行评估的”，“没有房产证评估公司不进行评估的”。郭新发申请证人钟某出庭作证，钟某在庭上陈述，1、卖方开始有提及涉案房屋在2018年7月、8月可以确权并交税，后卖方称因开发商延迟确权，大概要到10月才能确权，再次询问时卖方又称要12月才能确权，到了12月可以确权的时候，买方又认为拖延太久不想要涉案房屋。2、签订合同时有告知买方涉案房屋未出房产证，且涉案房屋是卖方买进再转卖给买方。3、合同没有约定具体办理按揭手续以及过户时间，原因是涉案房屋没有明确的确权时间，且房屋需要还贷，办理按揭，无法确定具体时间。在本案的审理过程中，一、郭新发陈述如下，（一）签订合同前，其没有对涉案房屋进行过查册；签订合同当天，何海东拿出一份只有几页的商品房销售合同，合同上看不到第三人的相关信息，郭新发以为房屋权属人是何海东；（二）其主张何海东违约是指其违反了合同第九条第二款的约定，以及口头承诺房屋可以在2018年7月、8月可以确权并过户的约定。二、何海东陈述如下，（一）与郭新发签订合同时，其有告知涉案房屋的权属人并非何海东，当时有将其与罗淑清的合同出示给郭新发查看，也告知了涉案房屋可以直接过户至郭新发名下；（二）对于为何与郭新发的合同中有第十三条内容的约定，原因是不能确定出房产证的时间，才有如此约定。（三）庭后提交书面意见，表示同意解除其与郭新发签订的《房地产买卖合同》。三、罗淑清陈述如下，（一）其与何海东签订合同时，涉案房屋尚未出证，双方是知情并同意的；（二）因其与何海东的合同有约定可以过户至他人名下，因此其对何海东将房屋出售给郭新发的行为没有意见，同意配合办理过户至郭新发名下的相关手续。本院认为：根据买卖双方庭上陈述，结合郭新发和何海东签订的《房地产买卖合同》的内容可知，买卖双方在签订合同时均知悉涉案房屋尚未办理房产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，买卖双方在签署合同时均有过错。因涉案房屋现已登记在罗淑清名下，因此郭新发与何海东于2018年5月15日签订《房地产买卖合同》为有效合同。双方在签约时清晰涉案房屋未出房产证，故双方并未对办理房屋过户的具体时间进行约定，因此郭新发主张何海东违反了保证2018年7月、8月房屋确权并过户的承诺，与事实不符，本院不予采信。至于郭新发提出何海东违反合同第九条第二款的约定。合同第九条第二款的内容为“卖方保证合法拥有标的房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；在签署合同时已获得合法授权，有完整的处分标的房产的权利。”，结合郭新发、何海东的陈述以及证人钟某的证言可知，郭新发在签约时已经知晓何海东不是涉案房屋的登记权属人，只是涉案房屋的买受人。因此，何海东并不存在隐瞒上述情况的行为，郭新据此主张何海东违约，显然依据不足。因此郭新发向何海东发出的解除合同通知书并不发生解除效力，故郭新发主张要求确认其与何海东于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》于2018年12月22日解除的请求并双倍返还定金，不能得到支持。但是综合本案情况可知，何海东向罗淑清购买涉案房屋后，一个月后即将上述房屋再行出售给郭新发。虽然何海东与罗淑清之间的《房地产买卖居间合同》约定“买方可指定贷款人贷款或过户他人名下”，但何海东所进行的是房屋转让行为，并非是其自行以获得涉案房屋权属的目的进行的房屋买卖。罗淑清、何海东以及郭新发之间也不构成合同权利义务的转移，因此，罗淑清是将涉案房屋先过户至何海东名下后，再由何海东过户给郭新发，抑或是罗淑清直接过户给郭新发，双方均不明确。且上述履行方式将涉及交易税费如何缴纳、过户费用如何承担，而双方对采用何种交易方式、如何分担费用均不明确，在不能继续协商一致予以明确的情况下，涉案合同不具备继续履行的条件。现何海东、郭新发均同意解除合同，本院予以准许。故本院予以解除双方签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系。因双方合同解除，郭新发主张要求何海东退还定金10万元，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭新发、被告何海东于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告何海东在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭新发返还定金100000元；三、驳回原告郭新发的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10320元，由原告郭新发负担5160元，被告何海东负担5160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年五月六日书记员  王燕芳