云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3123民初526号原告：林建凤，男，汉族，1989年7月6日生，住址福建省仙游县。原告：林剑英，女，汉族，1990年7月16日生，住址福建省仙游县。被告：张运凯，男，汉族，1974年10月7日生，住址云南省德宏州盈江县。第三人：何伟，男，汉族，1981年10月3日生，住址云南省德宏州盈江县。第三人：薛顺利，女，汉族，1983年9月17日生，住址云南省德宏州盈江县。原告林建凤、林剑英与被告张运凯，第三人何伟、薛顺利案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月26日受理后，依法适用普通程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告林建凤、林剑英，被告张运凯，第三人何伟到庭参加诉讼，第三人薛顺利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建凤、林剑英向本院提出诉讼请求：1.请求停止案号（2018）云3123执535号的执行决定，解除对被执行人何伟、薛顺利位于盈江县欧风俪墅11-1号（不动产权证书号：云2016盈江县不动产权第0000688号）房产的查封、拍卖，其以1,440,000元的价格签订《房屋买卖合同书》，愿意依法向人民法院交付房屋剩余价款（建行房贷款近1,100,000元）。2.本案诉讼费由第三人承担。事实及理由：原告在2018年8月2日跟何伟、薛顺利签订《房屋买卖合同书》购买了房屋；房屋总价款是1,440,000元，有240,000元是支付给何伟的债主杨城53312319630325001X，明祖祥533123197308180094、余永伟533123197212030016，有26,000元是支付给何伟提供的建行账户（何伟62×××86）,支付13,725.06元作为房贷还款。依（2018）云3123执535号执行裁定，法院决定对被执行人何伟、薛顺利所有的位于盈江县欧风俪墅11-1号（不动产权证书号：云2016盈江县不动产权第0000688号）进行查封及拍卖的行为损坏了原告的合法权益。（2019）云3123执异1号裁定中，原告以1,440,000元的价格购买该房屋并没有明显低于市场价的70%属合法范围的价格，何伟卖房时特地通知思源水业负责人明祖祥：告知明祖祥自己要卖房来还思源水业员工的债务，且明祖祥告诉原告：何伟没有外债，只欠他们这一笔债，卖房款直接打入明祖祥等人账户上，并不能说何伟恶意转移财产。裁定中何伟、薛顺利称：原告要在2018年12月后过户的说法原告不认同，原告购买该房产是给小孩上学用的，签订合同当天原告是明确提出过户的要求的，但何伟称他在曲靖有工程要忙，过几天处理好了来盈江配合原告办理过户手续，签订合同当日明祖祥也与原告表示何伟没有其他外债，不会欺骗原告的，由于明祖祥是公职人员且在明祖祥、杨城、余永伟的见证下签订的《房屋买卖合同书》，原告便放心了。在薛顺利交房给原告时，原告也多次提起过户的事，但等到小孩快开学了何伟表示自己仍在曲靖，原告知道没有房产证孩子不能在盈江县小学入读，于是送孩子回老家上学，后原告多次联系何伟办理房子的过户事宜，何伟均未配合。后原告由于不放心并向盈江县建行信贷部门了解银行解押需要多长时间，并了解了相关流程，2019年2月原告强硬要求何伟配合过户，何伟才称法院查封了房子。至此原告才知道房子在2018年9月就被查封了，而何伟一直隐瞒，故意拖延了过户时间。根据相关法律规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”。第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据法律规定，如果第三人出于善意受让债务人或者出售财产给债务人，适用善意取得制度。法律要维护先前交易的稳定性，认可其交易的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。基于上述事实和理由，请支持原告的诉讼请求。被告张运凯提出答辩理由：本案被告张运凯与何伟、薛顺利民间借贷纠纷一案，盈江县人民法院于2018年7月4日作出（2018）云3123民初591号民事调解书，已经发生法律效力。调解确认：由被告何伟、薛顺利于2018年8月4日前一次性偿还原告张运凯借款本金300,000元。还款期限届满后，被告仍不履行调解书中的还款义务，申请执行人依法向法院申请强制执行。在执行过程中，盈江县人民法院作出（2018）云3123执535号执行裁定，依法查封了被执行人何伟、薛顺利所有的盈江县永盛路2号房地产。案外人林剑英、林建凤对该执行裁定提出异议，并诉至盈江县人民法院。一、涉案房地产登记所有权为第三人何伟、薛顺利，根据相关法律规定，人民法院有权依法对被执行人的财产采取执行措施予以查封、扣押、冻结，并予以司法拍卖。二、涉案房屋系第三人何伟、薛顺利按揭购买，其在中国建设银行盈江支行尚欠贷款1,170,000元，并设立有抵押权，抵押权未消灭前，未经抵押权人同意，被执行人何伟、薛顺利不享有处分上述房屋的权利。且双方的所谓债权债务转让行为并未得到债权人中国建设银行盈江支行的确认，应属无效。三、原告与第三人存在以明显低于市场价格的金额购买了上述房屋，涉嫌转移财产规避执行，同时损害了其他债权人的权益，应属无效民事法律行为。涉案房屋位于盈江县欧风俪墅11-1号，系商住楼，土地使用面积为160平方米，房屋建筑面积为416.55平方米。根据林剑英、林建凤与何伟签订的房屋买卖合同，双方交易的房屋价款仅为1,440,000元（含装修配套设施等装修固着物）单价为3，457元／㎡，仅与单元楼的价格相当，与其商住楼的属性不符，远远低于该房屋的市场价值。经申请执行人了解，被执行人购买涉案房屋时房屋价款就超过了1,500,000元，该房屋的价值远高于双方的交易价格。故本案双方以明显低于市场价格的金额购买涉案房屋，涉嫌转移财产，规避执行。根据林剑英、林建凤与何伟提交的《房屋买卖合同书》可知，双方签订合同的日期为2018年8月2日，而本案被告张运凯起诉何伟、薛顺利的时间为2018年7月4日，且调解书中要求何伟、薛顺利履行还款义务的日期为2018年8月4日。何伟、薛顺利在本案被告起诉后，履行还款义务前两天，把名下位于欧风俪墅11-1号房产进行了出售，存在逃避履行债务，非法转移财产的情形。根据《合同法》第十二条的规定属于无效的民事行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结规定》：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案涉及的执行房产何伟、薛顺利并未办理过户登记，该房产仍属于何伟、薛顺利所有，本案被告申请执行何伟、薛顺利所有的房产具有法律依据，且根据现有证据，原告并未能全额支付涉案房屋价款，其对涉案房产不享有物权，不足以排除强制执行。综上，原告的执行异议之诉不能成立，请求人民法院依法予以驳回。第三人何伟提出答辩理由：其卖房是有两个原因，1.其要支付银行利息，因此才在网上发布了卖房的消息。2.其欠明祖祥款项，经询问明祖祥是否愿意以1,450,000元的价格买涉案房屋，但明祖祥表示不愿意购买，因此将房屋卖给了原告，当时明祖祥和原告与其三方一起谈过买卖房屋的价格及流程，也想不到会发生现在的结果。第三人薛顺利未向本院提交书面答辩意见。原告林建凤、林剑英围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张运凯，第三人何伟、薛顺利未向本院提交证据。本院对原告提交的证据评判如下：1.《房屋买卖合同书》复印件、《承诺书》复印件、收据复印件、客户存款回单复印件、智慧柜员机业务回执复印件各1份。欲证实原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利签订了合法的买卖合同，并支付了部分房款近400,000元，应受法律保护，涉案房产不应该拍卖。2.原告缴纳水、电费情况记录复印件各1份。欲证实本案所争议的房屋从2018年8月2日至今的水、电费都是原告缴纳的。3.电话通讯录音记录6份（附录音）。欲证实原告要求何伟配合过户房屋的事实。4.《房屋买卖合同》复印件1份。欲证实第三人何伟、薛顺利2016年购买涉案房屋是1,500,000元，何伟出卖给原告是1,440,000元，原告购买房屋的价款没有低于市场价的70%，是合法的。本院认为原告提交的证据2来源合法、内容真实，与本案存在关联性，因此予以采信；对证据1、4的真实性予以采信，对证明观点将结合案情综合评定；对证据3将结合案情综合评定。本院依职权向中国建设银行股份有限公司盈江支行调取了证据《关于何伟在建行盈江支行贷款情况回复》1份。欲证实第三人何伟、薛顺利于2017年3月1日在该行贷款1,300,000元，期限为10年，并用其位于盈江县欧风俪墅11-1号房产为上述贷款设立抵押，抵押期限为2017年3月1日至2027年3月1日。本院认为该组证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年7月4日张运凯因民间借贷纠纷向本院起诉何伟、薛顺利，案件为（2018）云3123民初591号。后该案在本院主持下调解结案，调解书确定由“一、由被告何伟、薛顺利于2018年8月4日前一次性偿还原告张运凯借款本金300，000元；二、若被告何伟、薛顺利按照第一项约定期限及时履行了还款义务，则原告张运凯自愿放弃主张逾期还款期间的资金占用利息及为实现本案债权支付的律师代理费6，000元；三、若被告何伟、薛顺利未按照第一项约定的期限及时履行还款义务，除应立即归还原告张运凯借款本金300，000元外，由被告何伟、薛顺利承担自2018年3月13日起至实际还清借款之日止，以300，000元为本金，按照月利率1.5%，向原告张运凯支付逾期还款期间的资金占用利息；并由二被告支付原告张运凯为实现本案债权支付的律师费6，000元。同时，原告张运凯可自第一项约定的还款期限届满之日起向人民法院申请强制执行。四、案件受理费5，940元，减半收取2，970元，由被告何伟、薛顺利负担2，970元（未付），退还原告张运凯5，940元。”后履行期限届满，何伟、薛顺利未依据（2018）云3123民初591号调解书的内容履行付款责任，张运凯于2018年8月9日向本院申请强制执行，本院于2018年8月17日以（2018）云3123执535号执行裁定书查封了何伟、薛顺利名下位于盈江县欧风俪墅11-1号（不动产权证书号：云2016盈江县不动产权第0000688号）房产，后原告林建凤、林剑英提出执行异议，本院受理后，经审查认为原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利签订合同后，该房产才被查封，但双方未对房产办理变更登记手续，且未办理变更登记手续的原因系双方约定条件尚未成就，故该房产的权利人及所有权人仍为何伟及薛顺利，本院对于该房产采取执行措施并无不当，裁定驳回异议人林建凤、林剑英的异议请求。2018年8月2日，原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利签订了《房屋买卖合同书》，约定原告林建凤、林剑英向第三人何伟、薛顺利购买其位于盈江县欧风俪墅11-1号房产一栋，交易总价款为1,440,000元，付款方式为原告林建凤、林剑英支付给第三人何伟指定的人（名为杨城）240,000元，本房产项下银行贷款约1,152,000元由原告林建凤、林剑英承担，月供从2019年9月1日开始至该房屋解押止，由原告林建凤、林剑英每月1日前负责缴纳第三人何伟的贷款银行卡，同时该卡由原告林建凤、林剑英保管，第三人何伟、薛顺利不得开通手机银行和网银等。同时约定房产解押后5个工作日内，第三人何伟、薛顺利保证配合办理好该房产的房产证和土地证。后原告林建凤、林剑英依约定陆续支付了购房款近400,000元，第三人何伟、薛顺利与原告林建凤、林剑英未就房产的过户办理相关手续。另查明，第三人何伟、薛顺利于2017年3月1日在中国建设银行股份有限公司盈江支行贷款1,300,000元，期限为10年，并用其位于盈江县欧风俪墅11-1号房产为上述贷款设立抵押，抵押期限为2017年3月1日至2027年3月1日。本院认为：关于是否应该停止本院（2018）云3123执535号执行决定中关于第三人何伟、薛顺利位于盈江县欧风俪墅11-1号的查封措施。焦点在于原告林建凤、林剑英是否享有排除执行涉案房产的权利。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利签订的《房屋买卖合同书》中给付价款的义务履行完毕之前，并不直接发生物权变动的法律效果，本案中原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利约定剩余房款约1,152,000元由原告林建凤、林剑英直接向按揭银行（中国建设银行股份有限公司盈江支行）履行，即原告林建凤、林剑英在购买涉案房产时即知晓该房产设立有抵押权，故原告林建凤、林剑英只有在将该剩余房款向按揭银行（中国建设银行股份有限公司盈江支行）全部给付，方可视为《房屋买卖合同书》中所约定的价款给付完毕。本院就被告张运凯与第三人何伟、薛顺利民间借贷纠纷一案于2018年8月17日对涉案房产作出查封时，原告林建凤、林剑英尚未给付完毕该房产的按揭款，《房屋买卖合同书》的付款义务未履行完毕，故该房产所有权未发生转移。且在该《房屋买卖合同书》中原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利约定房产的过户时间为房产解押后5个工作日内，依据查明的事实，该房产因第三人何伟、薛顺利在中国建设银行股份有限公司盈江支行的贷款设立抵押，抵押期限为2017年3月1日至2027年3月1日，即原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利约定的办理房屋产权变更登记手续的条件尚未成就，未能产生物权变动的效果。因此本院对该房产查封并无不当。其次，原告林建凤、林剑英依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”。第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定提出执行异议。而原告林建凤、林剑英在购买涉案房产时已明知该房屋设立了抵押权，明知该房产具有权利限制的情形存在仍进行购买，且原告林建凤、林剑英在本院对涉案房产进行查封时，并未支付完全部购房款，同时导致该房产未过户的原因系原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利所约定的条件尚未成就所致，即双方在《房屋买卖合同书》明确了涉案房产过户的条件为约定房产解押后5个工作日内，而涉案房产的所设立的抵押期限为2017年3月1日至2027年3月1日，即该房产约定的解押时间应至2027年3月，本院于2018年8月17日查封该房产时尚未达到原告林建凤、林剑英与第三人何伟、薛顺利约定的房产解押条件，其行为不能确认为善意和无过失。原告林建凤、林剑英提出的执行异议不符合其依据的上述规定所拟定的条件，其援引上述规定来支持其主张，以债权对抗物权，要求停止执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告林建凤、林剑英认为导致涉案房产不能过户的原因系第三人何伟、薛顺利不予配合的观点，本院认为原告林建凤、林剑英提交的证据不足以证明该房产未进行过户系第三人何伟、薛顺利不予配合所致，同时亦不足以证明导致该房产未过户的情形其本身不存在过错。关于原告林建凤、林剑英提出愿意向人民法院缴纳房产剩余价款近1,100,000元的诉请，本院认为此行为系民事执行案件过程中处理措施的范畴，本案对此不予处理。第三人薛顺利经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，对由此可能产生的不利法律后果，应由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告林建凤、林剑英的全部诉讼请求。案件受理费17,760元，由原告林建凤、林剑英负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  和丽琼审 判 员  黄旖旎人民陪审员  思永强二〇一九年五月二十日书 记 员  方相会