广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终118号 上诉人（一审原告）：广西馨万佳悦物业服务有限公司，住所：南宁市壮锦大道32号壮锦花园A号楼A单元AA303号。 法定代表人：李秀芝，董事长。 委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林蔚，广西齐川律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李尚柏，男，1953年7月18日出生，壮族，住田阳县。 委托诉讼代理人：李秀英，女，1962年6月8日出生，壮族，现住田阳县，系被上诉人李尚柏之妹。 上诉人广西馨万佳悦物业服务有限公司因与被上诉人李尚柏物业服务合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2018）桂1021民初1108号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2019年3月29日到庭进行法庭调查，上诉人广西馨万佳悦物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾薪林，被上诉人李尚柏的委托诉讼代理人李秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西馨万佳悦物业服务有限公司上诉请求：改判一审判决第三项，改判为由被上诉人向上诉人支付以下费用：(一)、2014年6月15日至2015年12月30日的物业务费993元（0.6元／㎡／月×89.46㎡×18.5个月）；(二)、2015年1月15日至2017年12月15日的水费544.1元；(三)、2016年2月15日至2017年11月30日的公摊电费341.13元；(四)、2014年6月15日至2015年12月30日的电梯维护费370元（20元／月×18.5个月）；(五)、2014年6月15日至2015年12月30日的公共维修基金165.5元（0.1元／㎡／月×89.46㎡×18.5个月）。事实和理由：（一）、上诉人进驻江与城·御景湾小区前，是广西南宁瀚新物业服务有限公司（以下简称“瀚新公司”）提供管理服务，在瀚新公司管理期间，被上诉人仍欠瀚新公司物业费993元、2015年1月15日至2015年12月30日的水费、电梯维护费670元、公共维修基金165.5元。上诉人进驻该小区后，与瀚新公司签订了《江与城小区物业债权债务转让协议》，约定该小区拖欠瀚新公司费用的追缴权利转让给上诉人，瀚新公司将该小区业主拖欠费用的明细等数额、债权债务转让协议在小区内作了公示，没有业主对公示的拖欠费月提出异议。因此，应将原拖欠瀚新公司的费用支付给上诉人。（二）、上诉人进驻该小区后，为了业主的正常用水，仅是代为向水务公司缴纳水费，代缴后向业主收取的费用也是水务公司收取的实际费用，被上诉人未付的2016年1月1日至2017年12月15日的水费应当向上诉人支付。（三）、公摊电费为小区公共区域部分及共用设施用电量，公共区域部分用电使用人和受益人均为小区业主，上诉人为保证小区业主的正常用电，已按照小区的实际使用总电量向供电局缴纳电费。《百色市田阳县江与城小区物业合同》也明确约定公用部分的电费由业主或实际使用人据实分摊。故被上诉人应将拖欠的2016年2月15日至2017年11月30日公摊电费341.13元支付给上诉人。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 李尚柏辩称：对于物业费993元的问题，这是被上诉人与前一个物业公司的合同关系的问题，不是与上诉人的合同，不认可行这笔费用。上诉人提出的水费，也是2015年的，上诉人2016年才进驻，2016年之前的与上诉人无关。被上诉人已将这些费用全交给了前一个物业服务公司。公摊费用、电梯维护费、公共维修基金的收费都是不能成立的。二审法院应当驳回上诉人的上诉请求。 广西馨万佳悦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费用及相关费用4995.372元，并支付违约金1102.30元，共计6097.672元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2013年11月7日成立，于2015年取得中华人民共和国物业服务企业暂定三级资质，于2016年4月19日取得中华人民共和国物业服务企业三级资质。被告系田阳县田州镇江与城·御景湾小区8栋1单元303号房的业主，其房屋建筑面积为89.46平方米。广西南宁瀚新物业服务有限公司撤离田阳县江与城·御景湾小区后，原告参加该小区前期物业管理服务项目的投标，于2016年1月6日中标。2016年1月25日，原告与江与城·御景湾小区的开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订一份《百色田阳县江与城小区物业合同》，主要约定：由原告对江与城商住小区提供物业服务；本合同为前期物业服务合同，约定服务期限至小区业主委员会成立之日止；物业管理区域物业服务费用按以下标准由业主按其房屋建筑面积向原告交纳：商业1.2元/㎡/月、住宅0.6元/㎡/月、地下车位保洁25元/个/月、房屋设备运行费0.2元/㎡/月、维护养护费0.15元/㎡/月，交费时间为每月1-30日；生活垃圾清运费按8元/户/月收取，按年支付，在每年首次交物业费时与物业费一起交纳；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的标准向原告支付违约金（双方另有约定除外），逾期超过3个月以上的，原告有权对逾期未交费的业主或物业使用人停止相关服务，因此造成的损失，由其自行承担。原告按照合同约定对小区进行物业管理服务，并于2016年1月26日到田阳县房产管理局进行备案。在原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳2016年1月1日至2018年4月30日的物业费1502.93元（89.46㎡×0.6元/㎡/月×28个月）、房屋设备运行费500.98元（89.46㎡×0.2元/㎡/月×28个月）、维护养护费375.73元（89.46㎡×0.15元/㎡/月×28个月），共计2379.64元，以及2016年1月1日至2017年12月30日的生活垃圾处理费168元（7元/户/月×24个月）。原告向被告催缴费用未果，遂向本院提起诉讼。在庭审中，原告明确其在本案中主张的生活垃圾处理费按7元/户/月收取。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告系依法取得三级资质等级的物业服务企业，其与江与城·御景湾小区的开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订的《百色田阳县江与城小区物业合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对包括被告在内的小区全体业主具有约束力。原告已经依约提供物业服务，被告应当按照物业服务合同的约定向原告交纳相应的物业服务费。被告未向原告交纳2016年1月1日至2018年4月30日的物业费1502.93元、房屋设备运行费500.98元、维护养护费375.73元及2016年1月1日至2017年12月30日的生活垃圾处理费168元，一审法院予以确认。现原告要求被告支付上述期间尚欠的物业费、房屋设备运行费、维护养护费共计2379.64元及生活垃圾处理费168元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于超出的生活垃圾处理费，一审法院不予支持。根据物业服务合同的约定，物业费、房屋设备运行费、维护养护费的交费时间为每月1-30日，被告未按时交纳，已构成违约，应当承担违约责任，现原告要求被告从逾期之日起按每日万分之五向其支付违约金至2018年4月30日，有事实及法律依据，一审法院予以支持。据此，对于被告提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。原告要求被告支付水费、公摊电费、清洗消毒水箱及水损费用，证据不充分，一审法院不予支持。原告要求被告支付2014年6月15日至2015年12月30日的物业费、电梯维护费、公共维修基金，涉及被告与前物业公司广西南宁瀚新物业服务有限公司之间的物业服务合同法律关系及原告与该公司之间的债权转让法律关系，属于另外的法律关系，一审法院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李尚柏向原告广西馨万佳悦物业服务有限公司支付物业服务费2379.64元及违约金（违约金计算：自逾期之日起至2018年4月30日止，每日按应交物业服务费的万分之五计付）;二、被告李尚柏向原告广西馨万佳悦物业服务有限公司支付生活垃圾处理费168元；三、驳回原告广西馨万佳悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审其间，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交了两份证据。 上诉人提交的第一份证据是2016年及2017年度《江与城小区每户每月用水登记表》各一份证明被上诉人拖欠水费，欠前物业服务公司2015年1月13日至12月30日的电费，欠上诉人2016年1月1日到2017年12月15日的电费。第二份证据是《江与城小区公摊电费方案》，用以证明被上诉人所欠的公摊电费。 对上诉人提交的上述两份证据，被上诉人认为，上诉人没有向被上诉人提供小区服务管理，而且水费被上诉人也向水厂交付了，不认可上诉人提供的这两份证据。 对当事人二审中提交的2016年及2017年度《江与城小区每户每月用水登记表》各一份、《江与城小区公摊电费方案》，虽然登记了证据所列的时段内每户的用水量和用电量，但未能列明被上诉人应负担的数额，且被上诉人不予认为可，故对上述证据，本院在本案中不予采信。 本院认为，被上诉人是否应当支付上诉人入驻江与城小区之前的物业管理费993元、电梯维护费370元、公共维修基金165.5元，2015年1月15日至2017年12月15日的水费544.1元、2016年2月15日至2017年11月30日的公摊电费341.13元，是本案争议焦点。（一）、江与城小区的前期物业服务公司是瀚新公司，但是，瀚新公司退出对该小区的服务后，上诉人与瀚新公司签订的《江与城小区物业费债权债务转让协议》、与广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订的《百色田阳县江与城小区物业合同》，接管了对对该小区的物业服务管理；上诉人虽然未与被上诉人签订小区管理服务协议，但是，从2016年起，瀚新公司不在该小区服务，而该小区的物业管理仍在进行的两年多时间来看，被上诉人对瀚新公司的退出以及上诉人的进驻是知道的；上诉人与瀚新公司签订的《江与城小区物业费债权债务转让协议》，约定由上诉人收取业主尚欠瀚新公司的相关费用是合法有效的，故被上诉人应向上诉人支付原来尚欠瀚新公司的相关费用。上诉人请求被上诉人支付2014年6月15日至2015年12月30日的物业务费993元、2014年6月15日至2015年12月30日的电梯维护费370元、2014年6月15日至2015年12月30日的公共维修基金165.5元，本院予以支持。（二）、根据《物业服务收费管理办法》第十七条，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用”依照上述条例规定，物业公司若向业主收取电费、水费，必须经过供水、供电企业的委托。本案中，上诉人并未出具供水、供电企业的委托手续，故其向被上诉人主张收取2015年1月15日至2017年12月15日的水费544.1元，本院不予支持。（三）、关于公摊电费，根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，公摊水电费属于公共部位的运行、维护费用，是物业服务费用的内在组成部分。共用部分供水供电由业主使用，应由业主分摊，该费用由供水、供电单位向最终用户收取，物业公司代收代缴上述费用后，均须向供水、供电单位缴纳，不属于其单独收费项目。物业公司应定期公示公摊耗能费用明细清单及电表读数，分摊计算方法。本案中，上诉人提交的《江与城小区公摊电费方案》未能证实其已实际公示并列明被上诉人应负担部分，故其请求被上诉人支付2016年2月15日至2017年11月30日的公摊电费341.13元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持田阳县人民法院（2018）桂1021民初1108号民事判决第二项； 二、变更田阳县人民法院（2018）桂1021民初1108号民事判决第一项为：被上诉人李尚柏向上诉人广西馨万佳悦物业服务有限公司支付物业服务费3372.64元及违约金（违约金计算：自逾期之日起至2018年4月30日止，每日按应交物业服务费的万分之五计付）； 三、撤销田阳县人民法院田阳县人民法院（2018）桂1021民初1108号民事判决第三项； 四、被上诉人李尚柏向上诉人广西馨万佳悦物业服务有限公司支付公共维修基金165.5元、电梯维护费370元。 上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元、一审法院减半收取25元，由上诉人李尚柏负担。二审案件受理费50元，由上诉人李尚柏负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 玉 江 审判员 黄小萍 二〇一九年五月二十三日 书记员 黄忠恒