广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初5510号原告：张逸海，男，汉族，1990年3月27日出生，住广东省广州市天河区。原告：陈慕莹，女，汉族，1990年2月16日出生，住广东省汕头市澄海区。共同委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：曾合媚。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。原告张逸海、陈慕莹与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金79553.1元（从应交楼之日2017年11月1日起计至2018年8月21日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于禅城区影荫三街房产一套，被告应于2017年10月31日前向原告交付该商品房。其中，上述合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”此外，上述合同第十二条约定出卖人逾期交付商品房的责任：“1、逾期在180日之内，从约定交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2、逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。”上述合同签订后，被告违反相关约定，无正当理由未在约定的交付时间内取得房屋测绘报告，致使原告无法按照约定的时间以及约定的交付条件接收所购商品房。被告的行为已构成违约，应依约依法承担违约责任，向原告支付从应交楼之日起至满足交楼条件之日止的违约金。综上，原告请求法院依法判如所请。被告答辩称：第一，原告已实际收楼，虽收楼时被告尚未取得房屋测绘报告，但房屋早已于2017年7月竣工验收合格，具备交付使用的条件，涉案房屋未能如期达到合同约定的交付条件是承建单位的原因导致，并非被告过错，实际上在涉案楼盘总共255户业主中，有近100户是在竣工验收备案之前收楼的，有220余户是在测绘报告出具前收楼，已经收楼的业主实际上均已对房屋进行装修使用入住，且在2018年年底办理了产权证，可见被告在合同约定的时间内交付房屋，虽然没有达到约定的证明文件，但不影响原告对房屋的使用，也不会对其造成任何实际的损失，故被告不存在逾期交楼的违约行为。第二，合同第十一条第2项第2款明确约定，被告在交付房屋时，如不能满足第九条的证明文件，原告有权拒绝收楼，在拒绝收楼的前提下，才产生逾期交付责任，之后才能参照第十二条的约定计付违约金。鉴于涉案原告已收楼，与合同约定的相关违约条款并不相符，不能适用本案合同计付违约金。第三，广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第32条规定买受人知道房屋不具备约定或法定条件而接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案原告属该情况，应按该规定对原告超出或不合理部分依法予以驳回。第四，关于原告收楼的相关情况，原告在收到被告的收楼通知后，到被告处收楼，要求被告出示合同第九条的相关文件。在2017年10月底，被告确实未取得相关文件，对此原告及其他业主是清楚明白的，当时部分业主选择了收楼，但有几十户业主拒绝收楼，更有一些业主是在2018年年底收楼。本案原告是在2017年10月31日之后收楼，被告认为原告对其收楼之后无权再主张任何违约金，其只能主张2017年11月1日至其收楼时间段的违约金。第五，关于违约金的计算方法，合同约定180日内按日万分之二，180日之后按日万分之三。综上，请求法院对于合同条款进行审核，并按广东省高级人民法院的规定依法驳回原告相关诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告主体信息，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》，证明合同第九条约定，被告在该商品房交付时应当满足取得房屋测绘报告的条件，但实际上在被告发出收楼通知时，并无取得该报告，也从未告知原告具备测绘报告。第十一条第3项约定，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条的证明文件，被告在交付房产时有义务向原告出示测绘报告，其不出示，隐瞒无测绘报告的事实构成违约。原告根据合同第十二条的约定主张逾期交付违约金。3.《收楼通知书》，证明被告向原告发出的收楼通知书中明确记载“经验收合格，现可交付使用”、“经验收合格且符合交付条件”。被告在发出收楼通知书从未告知原告涉案房产没有拿到测绘报告，反而声称符合交楼条件并可交付使用，存在欺诈和隐瞒没有拿到测绘报告的事实。4.季园和府收楼须知，证明业主必须预交3个月管理费才能领取房屋钥匙并验收房屋，因此缴纳物业管理费仅仅是领取钥匙和验收房屋的一个前提。业主是否收楼必须根据交楼标准对房屋进行验收才能决定。根据合同第十三条第（三）项第3点规定“查验该商品房时，双方应当签署商品房交接单”，确认业主是否收楼应以业主签收验收交接单为准，是否缴纳物业管理费及领取钥匙不能作为是否收楼的依据。5.《收据》，证明被告曾欺骗大部分业主签署《收据》，该收据免除了自身所有的逾期交房违约责任。签署时间是在业主提起第一次诉讼期间，可以证实在业主收楼时，被告并没有告知没有拿到测绘报告的事实。6.《补充协议》，证明被告只有在房屋具备测绘报告的前提下才可以向原告发出收楼通知书，被告发出收楼通知表明“可以交付使用”，即明确告知原告涉案商品房符合交付条件，已经告知原告拿到测绘报告。根据协议约定，被告向原告发出收楼通知书就意味着涉案商品房符合交付条件，故原告在后续收楼过程中，基于收楼通知书的情况下，未再次询问被告是否取到测绘报告的事实。被告在诉讼中举证：1.《钥匙签收表》，证明原告已在2017年11月实际收楼，原告无权主张收楼之后的违约金。2.《收楼验收表》，证明原告在签收钥匙前都会先对所买房屋进行现场查验，部分还会提出整改意见，整改完成，原告认为房屋质量符合其要求及双方合同约定才会办理收楼手续，根本不存在业主不看房屋而先签收钥匙的情况。结合第1、2组证据的落款时间，可证明原告签收钥匙之日即为实际收楼时间。3.《收据》（物业管理费），证明原告已实际收楼并向物业管理公司缴纳了所买房屋的物业管理费。4.《收据》（装修保证金），证明原告已实际收楼并对房屋实际占有，已开始对房屋进行装修使用。5.《收楼通知书》（2018年10月），证明被告在2018年10月再次向尚未收楼的约20户业主寄发收楼通知，明确告知：房屋已经验收合格且符合交付条件。被告自始至终不存在任何欺诈或隐瞒，各业主也非常清楚，2017年10月31日前，房屋尚未具备合同约定的竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，但部分业主仍选择收楼，另有大部分业主拒绝收楼。该2份材料分别于2017年11月6日、2018年8月21日取得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据或有原件核对，或可与其他证据相佐证真实性，且与本案相关联，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。其中原告提交的证据5，与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年8月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由买受人向出卖人购买佛山市禅城区影荫三街5号二座1905房，总价款1133235元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。据《钥匙签收表》记载，原告签收涉案房屋的大门钥匙6条、信箱门匙2条，经办日期为2017年11月24日。2017年11月25日，原告缴纳涉案房屋的装修保证金2000元。另查明：2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。被告于此之前向原告交付房屋，该行为因商品房未达合同约定的交付条件而不符约定，应至《房屋测绘报告书》出具之时才满足交付条件。故被告已构成逾期交房的违约行为，原告有权向被告主张逾期交房的违约责任。被告虽抗辩称上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应付的交房义务。至于逾期交房违约金的计付标准，原告确于2017年11月24日开始占有使用涉案商品房，被告逾期交房对其造成的后续损失已有所减少，故本院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定被告按总房价款日万分之一的标准向原告计付2017年11月24日至2018年8月21日的逾期交房违约金，2017年11月1日至2017年11月23日的逾期交房违约金则应由被告依据合同约定之总房价款日万分之二的标准予以计付。经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金为35923.55元（1133235元×0.0002×23天+1133235元×0.0001×271天）。原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张逸海、陈慕莹支付逾期交付佛山市禅城区影荫三街5号二座1905房的违约金35923.55元；二、驳回原告张逸海、陈慕莹的其他诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取894元，由原告张逸海、陈慕莹负担492元，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年五月三十一日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。