湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初7733号 原告：朱晓柳，女。 委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。 被告：湖南皇家房产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城赏江苑2栋502。 法定代表人：柳岳辉，总经理。 委托诉讼代理人：蔡小波，湖南普沙律师事务所律师。 被告：陈立刚，男。 委托诉讼代理人：王日阳，湖南安必信律师事务所律师。 第三人：刘小娟，女。 原告朱晓柳诉被告湖南皇家房产经纪有限公司（以下简称皇家公司）、陈立刚，第三人刘小娟委托合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法由审判员杨宇独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员易瑞洁担任庭审记录。原告朱晓柳及其委托诉讼代理人冯晓辉，被告皇家公司的委托诉讼代理人蔡小波，被告陈立刚及其委托诉讼代理人王日阳到庭参加了诉讼。第三人刘小娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱晓柳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还已收中介费、贷款服务费、商评费、税费等款项共计170000元；2.判令两被告赔偿原告损失156170元；3.判令两被告赔偿原告所购湘江世纪城星江苑1栋1204房屋差价款损失100000元（最终数额以司法鉴定数额为准）；4.由两被告承担本案诉讼费用和鉴定费用。庭审过程中，原告将前三项诉讼请求变更为：1.判令两被告向原告返还已收中介费、贷款服务费、商评费等款项共计14.8万元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（从2018年7月1日起至付清之日止）；2.判令两被告赔偿原告损失178750元（含违约金153600元、诉讼费2570元、税费22580元）；3.判令两被告赔偿原告所购湘江世纪城星江苑1栋1204房屋差价款损失16.7万元。事实与理由：2017年9月5日，原告与第三人刘小娟及居间方被告皇家公司签订《房屋买卖合同》，约定以1280000元的价格购买第三人位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城星江苑1栋1204房屋，居间方经手人为被告陈立刚。被告承诺有偿帮原告办理银行贷款，原告先后向被告支付购房定金、首付款及办理贷款费用合计300000元，其中130000元支付给卖方刘小娟，后涉案房屋被过户至原告名下。因被告未成功帮原告办理银行贷款，原告无法依约支付剩余购房款，第三人遂将原告诉至法院，后法院判决原告返还房屋，并支付违约金及诉讼费用合计156170元。原告认为，被告除应返还已收原告款项，还应赔偿因其违约导致原告的所有损失。因双方协商无果，原告特诉至法院。 被告皇家公司辩称：皇家公司已完成居间服务，不应当向原告退还居间服务费；贷款服务费和高评费未在合同中约定且系向第三方支付，不应由皇家公司承担；原告的违约金损失并没有实际产生，且系原告自身原因导致，被告皇家公司在该过程中不存在重大过错或过失，不应承担任何损失；房屋差价损失并未实际存在，原告征信问题不解决则无法按揭买房，无法存在所谓差价损失。原告诉请没有法律依据，请求依法驳回。 被告陈立刚辩称：居间服务费应当扣除；贷款服务费和高评费系原告向贷款公司支付的费用；原告应承担的违约金和诉讼费并未实际履行不存在所谓损失；本案所涉房产没有过户，不存在差价损失；原告违约导致房屋买卖合同解除，根据居间合同应抵扣违约金；原告明知首付偏低、征信有问题方要求高评高贷，本身存在重大过错；被告收取的费用不应承担如此大的赔偿责任。 经审理查明：2017年9月5日，第三人刘小娟（甲方，卖方）、原告朱晓柳（乙方，买方）、被告皇家公司（丙方、居间方）就涉案长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城星江苑1栋1204房(以下简称1204房)的购买事宜签订了《房屋买卖合同》一份，约定由买方采取购房定金+购房首付款(以贷款额为准)+银行贷款+交房尾款(交房时支付,计10000元)的方式向第三人支付购房款，房屋总售价为1280000元。被告皇家公司为双方提供房屋买卖的居间服务，并由双方支付居间服务费。如买方逾期履行超过拾日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，同时买方应赔偿丙方该房屋房款百分之三的居间服务费。合同还约定,除本合同外，丙方对外所签署的一切合同、承诺书等均须加盖丙方的公章，且代表丙方签署上述文件者均需持有书面授权，丙方只认可具有丙方公章的书面函件，不认可任何口头协议或承诺。 合同签订当日，原告即向第三人支付购房定金5万元，并在2017年11月21日支付首付款80000元（被告陈立刚转交）后，于当日办理了涉案1204房的过户手续（产生税费合计22580元、由原告予以支付）。后因未能办妥贷款审批，原告遂于2018年2月27日与第三人及被告陈立刚（已从被告皇家公司处离职）签订房屋买卖补充协议，约定：“买方及中介方承诺于2018年4月1日前将星江苑1-1204购房尾款1150000元放款至卖方账户；因中介方过错导致卖方产生经济损失31280元，由中介方承担，于2018年4月1日支付；若2018年4月1日银行尾款未能放款至卖方账户，卖方有权追究买方及中介方的违约责任”。后贷款在期限内仍未审批通过，第三人遂将原告诉至本院，在其放弃向被告皇家公司、陈立刚主张赔偿责任的情况下,本院作出（2018）湘0105民初3602号民事判决书，判令本案原告将涉案1204房过户回第三人名下，并支付违约金153600元（抵扣已支付首付款后还应支付23600元），同时承担2570元诉讼费用。原告遂以两被告承诺有偿贷款却未能履约为由向本院起诉，要求两被告赔偿相关费用及解除合同所致各项损失。 经原告申请，本院委托长沙华宇房地产评估有限公司对涉案1204房的市场价值进行评估，该公司于2019年1月23日出具华宇评字（2019）第01-23ZXL号《房地产评估报告》，认定涉案1204房在2019年1月11日的市场价值为1447000元。原告支付了15776元鉴证咨询服务费用/房地产评估费用，并据此报告主张167000元的房屋差价款损失。 另查明，原告并未与被告皇家公司或被告陈立刚签订任何书面的委托办理贷款协议。2017年9月30日至2017年11月22日期间，原告共向被告陈立刚转账支付了227420元，被告陈立刚于2018年6月5日向原告出具《收条》，认可收到原告“房屋中介费、银行按揭服务费、高评费合计”148000元，并承诺在2018年6月15日前“退还部分款项（预计8-10万）给朱晓柳，除剩余未办事宜的退款在7月1日前退还”，如未结清，愿意承担“一切法律责任”。 经法庭询问，被告陈立刚表示，其实际收取款项根据流水计算应为147420元；已以房屋首付款名义将上述款项中的8万元转交给第三人刘小娟，以按揭服务费、高评高贷费用等名义将其中的69000元支付给了第三方贷款机构（案外人诚家信息科技有限公司），并代表被告皇家公司收取了25600元的居间服务费用、1150元的委托出资服务费用，之后还退还了1万元给原告；并提供与案外人之间的转账记录予以佐证。 再查明，截至庭审结束前，涉案1204房仍登记在原告名下，原告亦未向第三人支付相应违约金。 庭审过程中，原告主张两被告多次承诺能办妥贷款、并不断索取贷款所需各种名目费用，其中被告陈立刚的行为即代表被告皇家公司，现贷款未办妥、承诺未兑现应按承诺退款、赔偿损失；并提供上述《收条》、房屋买卖补充协议、微信记录（其中有“你得给我办好、把好关”、“我的办好以后”、“你确定不用管信用卡？？？”、“等银行贷款口子收紧就难办了”、“不出钱银行不会受理你的贷款”、“需要打点银行”、“超出正常评估价”、“走后门的意思”、“也许贷得超过我们预期呢”、“没贷到理想额度可以返还的”、“不能百分之百保证”、“可以正常贷，但是只能到……银行评估价可能低于市场价”等表述）拟作证明。 被告陈立刚以贷款由用户审批、把控，中介方不可能进行承诺、不负责贷款、仅是帮忙协调沟通，且从未承诺办妥贷款，双方之间不存在贷款的居间协议，承诺退还的也只是买卖不成的中介费用；原告本身有征信问题、为购房而离婚、一直未还清负债、填写虚假资料（银行电核发现信息不真实强制性退单），被告已协助多次联系多家银行申请贷款、均因本人过错导致贷款未能发放，并提供案外人转发的原告征信记录、征信报告、离婚协议书、银行授信业务申请表等复印件予以佐证。 经法庭询问，原告表示其征信并无问题，但拒绝提供相应证据。 上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、微信聊天记录、转账记录、收条、银行流水、判决书、评估报告、发票、个人信用报告、当事人陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：一、关于本案的性质问题。经本庭多次询问，原告均表示要求两被告承担赔偿责任的依据在于两被告曾承诺办妥贷款、未办理则承担全部责任，换言之，原告依据其认为的与两被告之间存在的委托办理贷款协议（口头协议）提起诉讼，该协议并未包含在房屋买卖、居间服务合同之中；原、被告之间存在的系因办理贷款而产生的委托关系，本案案由应定为委托合同纠纷为宜。 本案中，原告与被告皇家公司、第三人刘小娟签订的合同中，仅有由被告皇家公司提供居间服务、促成原告与第三人之间的房屋买卖的合意，并无任何原告委托被告皇家公司办理贷款的意思表示，双方亦未另行签订任何书面的委托办理贷款协议，原告与被告皇家公司之间，存在有且仅存在有合法有效的房屋买卖的居间服务法律关系，并不存在任何办理贷款的委托关系。对被告有关依据居间合同原告应承担违约金的主张，本院在本案中不予处理。 被告陈立刚虽辩称其并未向原告承诺有偿办妥贷款，仅为原告与贷款办理机构之间的联系沟通者，但结合双方提供的证据（如聊天记录、收条、补充协议）、以及其经手收取各项费用并额外收取费用、承诺退款、向第三人承诺放款否则承担违约责任等事实，本院对其与原告之间存在的有偿委托（办理贷款）关系予以确认。 二、关于原告的损失问题。 1、中介费。该费用系原告支出的房屋买卖的居间服务费用，其所指向的服务中不包含委托办理贷款的相关事项，不应认定为原告因贷款未办妥所致损失；原告亦未提供充分证据证明其与第三人之间的买卖合同被解除应归因于被告所提供的房屋买卖居间服务，对原告的该项主张，本院不予支持。 2、贷款办理手续费111820元。原告为办理贷款，已实际向第三方贷款机构支出了贷款服务费、高评费共计69000元，并预先向被告陈立刚支付了相关报酬52820元（227420-80000-69000-25600），后被告陈立刚退还了1万元给原告。上述111820元为原告为办理贷款而实际支出的费用，理应认定为原告因贷款未办妥所致损失为宜。被告陈立刚虽主张其中另有1150元为代为收取的委托出资服务费用，但并未提供相应证据予以证实，对该项主张本院不予认可；被告陈立刚虽主张上述贷款服务费、高评费已实际支付给案外人，应向案外人要求返还，但原告与案外人之间不存在任何的委托贷款关系，根据合同的相对性原则，本院对被告陈立刚有关该费用不应由其返还的主张不予采信。 3、房屋买卖合同被解除所致损失178750元。原告因未能顺利申请贷款，致使其与第三人之间签订的房屋买卖合同被解除，产生经济损失178750元（含违约金153600元、诉讼费用2570元、税费合计22580元）。其中税费已实际支付，确属损失；而违约金、诉讼费属于生效判决所认定的法律义务，必须履行，其在庭审时是否已实际履行并不影响该义务所致损失的存在；用于抵扣的首付款部分原告也已实际支出，应属本案损失；涉案1204房是否过户至第三人名下，涉及原告与第三人之间的权利义务关系，与本案并非同一法律关系，也不影响本案损失的认定，故此，对两被告的有关房屋未过户、违约金未实际支付、损失不存在，仅需支付23600元违约金，税费系卖方义务而非损失等辩称，本院不予采信。 4、房屋差价损失167000元。原告本可以1280000元价格购得涉案1204房，现因贷款未办妥导致房屋买卖合同被解除、该房仍归第三人所有，原告如需再次购买该房，需额外支付167000元的差价，该差价部分属于原告因贷款未办妥所致损失。原告是否能重新购房、是否有能力贷款购房，并不影响该损失的存在，对两被告的该项辩称，本院不予采纳。 5、鉴定费损失15776元，该费用系原告因本案纠纷所实际支出费用，有司法鉴定意见书和票据为证，本院予以支持。 综上，原告因本案纠纷（贷款未办妥），共计产生损失473346元。 三、关于本案的责任承担问题。 1、原告与被告皇家公司之间不存在任何办理贷款的委托关系。被告皇家公司已明确表示合同外只认可盖有公章的书面函件（须同时出具书面授权）、不认可任何口头协议或承诺；原告在不具备上述任一条件的情况下，以被告陈立刚系公司员工、其行为系职务行为为由主张公司已承诺办理贷款、要求被告皇家公司承担责任，缺乏相应的事实和法律依据，对其相关诉请，本院不予准许。被告皇家公司不应向原告承担任何的赔偿责任。 2、有偿的委托合同纠纷中，受托人存在过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，原告在明知首付比例畸低（13万/128万=10.16%）、自身存在征信问题可能影响贷款（“你确定不用管信用卡？？？”）、存在贷款无法办理下来风险的情况下，仍寄希望于“走后门”、“打点银行”等非法方式，企图以高评高贷等途径获取银行贷款，本身存在有重大过错，应对贷款未能顺利获批、以致合同解除并产生相关损失承担主要责任；被告陈立刚提供的证据（复印件），虽在一定程度上证明了贷款未能办妥并非其作为受托人未积极履行义务或存在重大过错所致，但其作为原告与第三人房屋买卖居间服务的具体提供者，在明知原告贷款存在重大风险（“不能百分之百保证”），而原告若无法获得贷款放款则无力支付剩余房屋价款、将导致房屋买卖合同的解除的情况下，为获得相应佣金包揽原告贷款事宜，在一定程度上影响了原告贷款买房决定的作出，且在客观上未能完成受托事项，其对原告相关损失的产生确实存在有不可推卸的责任，理应承担相应的赔偿义务。 综上，在综合考虑双方提供证据及本案具体事实的情况，本院酌情认定，被告陈立刚理应对原告因贷款未能成功办理贷款产生的损失承担40%的赔偿责任，也即被告陈立刚应赔偿原告因贷款未办妥所致各项损失共计189338元（473346*40%）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告陈立刚应在本判决生效之日后十日内向原告朱晓柳赔偿各项损失共计189338元； 二、驳回原告朱晓柳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8706元，因适用简易程序减半收取4353元，由被告陈立刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 杨   宇 二〇一九年五月五日 法官 助理 杨   琳 代理书记员 杨琳（兼）