广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初12769号原告：何燕明，男，汉族，1973年4月17日出生，住址：广东省博罗县。委托代理人：王思瑶，广东科明律师事务所律师。第一被告：林泽楠，男，汉族，1970年12月17日出生，住址：汕头市。第二被告：林少佳，女，汉族，1967年3月12日出生，住址：深圳市罗湖区。第三被告：惠州市好房通实业有限公司，住所地：惠州市江北新岗北二路1号宏益公馆13号楼1层8号。法定代表人：罗凯成。原告何燕明诉被告林泽楠、林少佳、惠州市好房通实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告何燕明诉称：2016年11月19日，原告与第一被告、第二被告、第三被告签订了《房地产买卖及居间合同》，合同第一条约定，第一被告、第二被告将位于惠城区××大道××中心××商务公寓××号，建筑面积为41.83平方米的商务公寓以36万元的价格有偿转让给原告，第三条约定，原告以银行按揭的方式付款（以已按揭额度为准），若因买方个人征信问题导致不能贷款，则视为买方违约。第十一条约定，买、卖双方任何一方不履行本合同约定义务，导致本合同目的不能实现，除合同就违约责任由特别约定外，双方同意选用定金罚则，即卖方违约需双倍返还定金给买方，买方违约则卖方已付定金归卖方所有。原告分别于2016年11月19日、2016年11月22日向第一被告、第二被告支付共两万元作为购房定金。2016年11月22日，原告向第三被告支付一万元作为居间费。同日，第三被告出具补充协议，作为居间方的独立承诺函，约定原告以银行按揭的方式付款（以已按揭额度为准），如无法满足原告的贷款额度，保证购房定金与服务佣金全额退回。签订合同后，原告多次催促第三被告履行合同义务，第三被告又于2017年2月13日向原告收取“包单费用”一万元（已返还），再次承诺包办银行按揭及房产过户等事项。2017年3月份，原告与第一被告、第二被告按要求提供了按揭材料，并配合第三被告办理按揭手续后，第三被告称因银行政策变动原因无法办理房贷，一直未按约定为原告提供银行按揭服务，拖延至今。2017年8月8日，原告向第一被告、第二被告、第三被告发出《告知函》及《通知函》商妥合同履行或解除事宜，三被告均置之不理。为妥善解决现实问题，避免合同无限期拖延，2018年2月8日，原告向第一被告、第二被告、第三被告发出《告知函》，要求三被告继续履行二手房买卖合同，并配合完成本宗二手房交易，三被告再次置之不理。原告委托律师到房产局查询涉案房屋权属状况得知，被告已于2017年10月27日将涉案房产转让给第三人并完成转让登记。被告的行为已构成违约.原告根据《合同法》第一百一十五条及《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。1、判令原告与第一被告、第二被告、第三被告解除《房地产买卖及居间合同》；2、判令第一被告、第二被告、第三被告向原告双倍返还定金4万元；3、判令第三被告向原告返还居间费1万元；4、诉讼费由三被告承担。被告林泽楠、林少佳、惠州市好房通实业有限公司未到庭参加诉讼亦未作答辩。查明的案件事实经审理查明：2016年11月19日，第一被告代理第二被告同原告、第三被告签订了《房地产买卖及居间合同》，合同第一条约定，第二被告将位于惠城区××大道××中心××商务公寓××号，建筑面积为41.83平方米的商务公寓转让给原告；第三条约定，转让价格为36万元，第一部分房款，定金2万元作为第一部分房款，第二部分房款34万元，原告以银行按揭的方式付款（以已按揭额度为准），若因买方个人征信问题导致不能贷款，则视为买方违约。其中首付房款16万元，于买卖双方去房产交易中心递交产权转让所需资料及确认双方身份之前，存入居间方指定银行账户由银行代为监管。第十一条约定，买、卖双方任何一方不履行本合同约定义务，导致本合同目的不能实现，除合同就违约责任由特别约定外，双方同意选用定金罚则，即卖方违约需双倍返还定金给买方，买方违约则卖方已付定金归卖方所有。原告分别于2016年11月19日、2016年11月22日向第三被告支付共2万元作为购房定金。第三被告出具两份托管定金《收据》。2016年11月22日，原告向第三被告支付1万元作为居间费。签订合同后，原告多次催促第三被告履行合同义务，第三被告又于2017年2月13日向原告收取“包单费用”一万元（已返还），再次承诺包办银行按揭及房产过户等事项。2017年3月份，原告称与第一被告、第二被告按要求提供了按揭材料，并配合第三被告办理按揭手续后，第三被告称因银行政策变动原因无法办理房贷，一直未按约定为原告提供银行按揭服务，拖延至今。2017年8月8日，原告向三被告发出《告知函》及《通知函》商妥合同履行或解除事宜，三被告均置之不理。2017年8月22日，原告就本案纠纷向本院起诉三被告。原告何燕明于2018年2月5日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。2018年2月8日，原告向第一被告、第二被告、第三被告发出《告知函》，要求三被告继续履行二手房买卖合同，并配合完成本宗二手房交易，三被告再次置之不理。第二被告于2017年9月26日与案外人戴玉平签订了《房地产买卖合同》，转让上述房产，并于2017年10月27日将涉案房产转让给案外人戴玉平并完成转让登记。原告提供其本人及儿子何彬的个人征信报告，表示本案系为其儿子购房，两人的征信均没有问题。原告申请诉前财产保全。本院作出（2018）粤1302财保925号《民事裁定书》。原告预交保全费420元。裁决理由和结果本院认为：原告与被告对应签订的《房地产买卖及居间合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约支付了相应的定金给第三被告托管，并积极要求第三被告协助办理银行按揭手续，但三被告并未按照约定履行合同义务，在双方未解除合同的情况下，第二被告于2017年9月26日与案外人戴玉平签订了《房地产买卖合同》，转让上述房产，并于2017年10月27日完成转让登记。第二被告的行为已导致《房地产买卖及居间合同》不具备继续履行的条件，故原告请求解除合同，依法有据，予以支持。第二被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照合同约定，双方同意选用定金罚则，即卖方违约需双倍返还定金给买方，买方违约则卖方已付定金归卖方所有。原告已向第三被告支付定金2万元，故第二被告应双倍返还原告4万元。原告已支付定金，至于第三被告是否将托管定金支付给第二被告，不影响第二被告的责任承担，若第三被告未向第二被告支付托管定金，第二被告可向第三被告另行主张权利。关于原告主张的返还居间费问题，属于居间服务合同纠纷，不属于本案审理的范围，原告可另行主张权利。第一被告系第二被告的代理人，其代理范围产生的法律后果也应由第二被告承担。原告请求第一被告承担责任缺乏依据，不予支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告何燕明与第二被告林少佳、第三被告惠州市好房通实业有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》。二、第二被告林少佳应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告何燕明定金4万元。三、驳回原告何燕明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元（原告已预交3350元）、保全费420元（原告已预交），由原告何燕明210元，第二被告林少佳负担1260元。第二被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年五月二十日法官助理陈晓琳书记员张莉茱