广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初601号原告：袁瑞盛，男，1989年3月5日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：袁瑞荣，男，1985年2月24日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，系原告的哥哥。被告：郭润棠，男，1964年5月26日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原告袁瑞盛诉被告郭润棠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁瑞盛及其委托诉讼代理人袁瑞荣到庭参加诉讼，被告郭润棠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还占用房屋期间（2018年9月17日至2018年11月17日，共两个月零一天）的房租10166.67元；2.被告承担因拖欠房租产生的滞纳金（按每天101.67元，从2018年10月19日起计至被告归还所拖欠房租之日止）；3.被告支付保证金8000元，原告没收保证金；4.《房产租赁合同》无效；5.被告赔偿原告租金损失10166.67元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月17日，被告作为承租人与余勇军作为出租人签订《房产租赁合同》，约定租期为三年。合同第一条约定“租赁房产位于广州市南沙区×××房，建筑面积78.52平方米。”合同第三条约定“交租日期为每月18日前，每逾期一天按所欠租金百分之一支付滞纳金。”合同第十二条约定“房屋不能转租，分租，否则出租方有权没收保证金，并且在补充条款中再次确认不能转租”和“拖欠租金超过十五天，出租方有权没收保证金”。合同第五条约定“保证金金额为8000元”。合同补充条款中明确“第三年，即2017年11月18日至2018年11月18日房租为每月五千元。”合同第十五条约定“出租方，承租方，中介方三方签章后生效。”原告作为买受人于2018年8月26日从京东司法拍卖平台拍下标的房产，拍卖页面清晰写明标的物无出租，没有优先购买人，并于2018年8月29日支付完标的房产全部拍卖价款，2018年9月17日，广州市从化区人民法院（2018）粤0117执524号之二执行裁定书裁定注销余勇军标的房产的房产证，并将标的房产的所有权及相应的其他权利均转移给原告所有。故原告从2018年9月17日开始已是标的房产所有人。原告自司法拍卖拍下标的房产，就告知被告，取得拍卖裁定书后多次告知被告原告已取得标的房产所有权，并于2018年10月16日提供拍卖裁定书给被告查看，要求支付租金，10月18日依然没有支付租金，原告请求万科物业协助清场，再次向被告告知原告已是标的房产新业主，清场时被告出示了上述这份真实性有效性未经确认的租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据合同法第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告取得标的房产所有权后，即成为标的房产的出租人。原告暂时不追究合同是否真实有效，原告请求法院参照被告提供的合同履行出租方和承租方的权利义务。参照合同，原告作为出租方已经提供标的房屋给被告使用，在被告没有支付租金的情况下依然保持正常供水供电服务，保证了被告正常经营，并且多次告知被告支付房租，原告已尽出租方之义务，视为守约方。参照合同，被告作为承租方应当履行支付房租义务，原告多次催促，出示法院裁定书，同时指出裁定书裁定内容第四项写明，标的房产所有权已由原告取得，但被告却无视法院裁定，依然没有向原告支付租金。原告请求法院判令被告支付原合同约定的租金，因拖欠租金产生的滞纳金，以及支付因违反合同产生的没收保证金。（1）租金，原告2018年9月17日取得标的房产所有权，被告一直占有使用，直至2018年11月17日，共计占有使用两个月零一天。原合同约定5000每月，合计租金金额10166.67元：（2）滞纳金，滞纳金为所欠租金每天百分之一，即每天为101.67元，原告主张滞纳金起算日期为2018年10月18日（当天催收租金有物业参与有人证），至今天已有34天，合计已产生滞纳金3456.67元及后续每天101.67元直至被告支付房租为止。（3）原告有权没收保证金，被告因拖欠租金超30天及被告分租给他人（分租人称鱼佬)违反合同中的第十二条。被告自2018年2月开始没有支付租金，被告向原业主支付的保证金，2018年2月和3月租金已经冲抵。原告取得标的房产所有权后，被告应当按合同规定及时补交保证金8000元，请求法院判令被告履行合同补交保证金及补齐后由原告行使没收保证金的权利。原告主张该合同无效，理由如下：（1）从化人民法院作为标的房产处理法院，在房产调查表及司法拍卖页面明确写明标的房产无出租，司法拍卖公告期结束及拍卖完成，均无人提出异议，应当采信从化人民法院对标的房产无租赁的主张，维护法院一致性。（2）被告出示的合同，中介方未盖章，与合同中约定的生效条款不符，应视为无效合同。（3）违反程序，被告主张的合同应当在从化人民法院处置标的物期间提出异议，由从化人民法院执行庭审核合同是否真实有效，审查判断方应该为从化人民法院执行庭。（4）原合同落款日期为2015年10月17日，原业主未取得标的房产不动产证，无法证明该时间业主有权出租标的房产；（5）原合同只是被告一面之辞，缺少人证物证，中介方没有经手人，也没有盖章，存在造假嫌疑；（6）原合同约定起租时间是否违反建筑法六十一条第二款和消防法第十条第一款的强制性规定，请求法院核查标的房产的消防验收时间及建筑验收时间。（7）请求法院核查抵押权开始时间，查询标的房产预售登记抵押情况，以确定租赁权抵押权孰先孰后。根据合同法第58条“合同无效的法律后果是返还财产，赔偿损失”。参照合同的租金标准支付房屋使用费，属于返还原物的范畴；合同无效的损失赔偿属于缔约过失，原合同约定租金为5000元每月，实际租金每月为10000元，造成原告每月损失5000元，被告占有使用两个月零一天，共损失10166.67元人民币。被告郭润棠无答辩。经审理查明：广州市从化区人民法院在京东司法拍卖网上拍卖广州市南沙区×××房，标的物详情的照片显示案涉商铺正有人在营业使用，标的调查情况表载明租赁情况“无”。原告在庭审中陈述涉案商铺标的物详情照片中的人是本案被告。原告参与上述司法竞拍，并于2018年8月26日成功竞得上述商铺。广州市从化区人民法院于2018年9月17日作出（2018）粤0117执524号之二执行裁定书，裁定：“….四、原被执行人余勇军所有的位于广州市南沙区×××房[不动产权证书：粤（2016）广州市不动产权第×××号]的房产的所有权及相应的其他权利均归买受人袁瑞盛（公民身份号码：）所有，自本裁定书送达买受人之日起转移给买受人袁瑞盛。”上述裁定书载明“本裁定书送达后立即生效。”广州市从化区人民法院于2018年10月15日将（2018）粤0117执524号之二执行裁定书送达给原告。案涉商铺于2018年10月30日登记在原告名下。根据广州市南沙区房地产交易中心于2018年10月17日出具的广州市不动产登记查册表显示，案涉房产于2016年2月25日办理抵押登记，抵押权人为广州从化柳银村镇银行股份有限公司。广州市南沙区房地产交易中心于2016年12月22日收到广州市从化区人民法院来函文件（2016）粤0184财保129号协助执行通知书及民事裁定书，执行明细为查封；于2017年8月10日收到广州市海珠区人民法院来函文件（2017）粤0105执3932号协助执行通知书及执行裁定书，执行明细为轮候查封；于2018年5月16日收到广州市海珠区人民法院来函文件（2017）粤0105执5690号协助执行通知书及执行裁定书，执行明细为轮候查封；于2018年7月17日收到广州市海珠区人民法院来函文件（2018）粤0105执2919号之一协助执行通知书及执行裁定书，执行明细为轮候查封；于2018年10月11日收到广州市从化区人民法院来函文件（2018）粤0117执524号之二协助执行通知书及执行裁定书，执行明细为：1.解除广州市从化区人民法院以（2016）粤0184财保129号民事裁定书对余勇军名下位于广州市南沙区×××房[不动产权证书号：粤（2016）广州市不动产权第×××号]的房产的查封；2.涂销上述房产的抵押登记；3.注销上述房产的房产证；4.协助将上述房产过户给袁瑞盛（公民身份号码：）。原告为证明被告与原业主余勇军签署租赁合同，月租金5000元、保证金8000元及相关违约责任，在庭审中向本院提交了编号为0000097的《房产租赁合同》，出租人（甲方）载明为余勇军，承租人（乙方）载明为被告，经纪方载明为广州市卓豪房地产中介有限公司，约定：“第一条租赁房产之地址为南沙区×××房，建筑面积78.52平方米，甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利。第二条甲方同意将房产出租给乙方作商业用途使用，租期为三年，从2015年11月18日至2018年11月17日止。甲方应于2015年10月17日将房产交付乙方使用。第三条甲乙双方约定月租金为人民币4000元。租金按月结算，乙方在每月的第18日前结清本月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。第五条乙方于签订本合同之当天（2015年10月17日）向甲方交付保证金人民币8000元，以及首月租金人民币4000元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。第六条基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意本合同签订之日向经纪方支付人民币2000元作为咨询及中介服务费；乙方同意本合同签订之日向经纪方支付人民币2000元作为咨询及中介服务费……第十二条乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的……3.拖欠租金或相关费用超过十五天。第十五条本合同一式三份，甲、乙双方及经纪方各执一份，具有同等法律效力，经三方签章后生效。第十七条三方约定其他事项（对上述条款的修改或补充）：注：经双方友好协议①第二年2016年11月18日至2017年11月17日租金为人民币4500元，第三年2017年11月18日至2018年11月17日租金为人民币5000元。每月管理费连租金一起支付给业主（393元）。②租期间内承租方不能转租。”甲方处有“余勇军”签名字样，乙方处有“郭润棠”签名字样，日期载明为2015年10月17日。经纪方广州市卓豪房地产中介有限公司未盖章。原告在庭审中申请证人林某出庭作证，林某在庭审中陈述其与原告系老乡关系，原告证据标的物详情照片中的人在案涉商铺经营售卖猪肉，直至2018年11月16日上午为止仍在营业中。原告在庭审中陈述其于2018年8月26日竞得案涉商铺后当天到案涉商铺处告知被告，被告表示会将租金支付给原告，但一直没有支付；被告占有使用案涉商铺至2018年11月18日，被告自2018年2月17日开始至今拖欠原业主和原告的租金；其不清楚被告有无向余勇军支付过保证金；被告与余勇军签订的《房产租赁合同》的租赁周期为本月18日至下月17日；原告主张按照《房产租赁合同》约定租金标准支付2018年9月17日至2018年11月17日的租金，主张按照《房产租赁合同》约定的滞纳金标准支付滞纳金，主张滞纳金属于违约金性质。原告为证明案涉商铺租金标准为10000元/月，在庭审中提交其与案外人詹红艺于2018年11月19日就案涉商铺签订的《房屋租赁合同》，约定租金为2018年12月1日至2019年11月30日期间租金为10000元。以上事实，有原告提交的司法拍卖网络截图、《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》、（2018）粤0117执524号之二执行裁定书、广州市不动产登记查册表、原告陈述等证据予以佐证。本院认为：原告通过法院司法拍卖竞得案涉商铺，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”以及（2018）粤0117执524号之二执行裁定书载明“本裁定书送达后立即生效。”广州市从化区人民法院于2018年10月15日将（2018）粤0117执524号之二执行裁定书送达给原告，则原告于2018年10月15日取得案涉商铺的所有权，即原告自该日对案涉商铺享有占有使用、处分和收益的权利，故原告诉请被告支付2018年9月17日至2018年10月14日的租金，于法无据，本院不予支持。被告向原告出示《房产租赁合同》，并据此占有使用案涉商铺至2018年11月18日，原告亦主张被告按照《房产租赁合同》约定支付2018年10月15日至2018年11月17日的租金，系双方对于被告在上述期间租赁案涉商铺按照《房产租赁合同》确定双方权利义务的合意，本院予以确认。因此，被告应当向原告支付2018年10月15日至2018年11月17日的租金5500元。《房产租赁合同》约定被告应在每月第18日前支付当月租金，逾期付款滞纳金每日按欠款金额的百分之一计算，因被告未出庭对上述滞纳金标准提出异议，本院予以准照。根据合同约定的支付租金期限，2018年10月15日至2018年10月17日的租金应于2018年9月18日前缴纳，2018年10月18日至2018年11月17日的租金应于2018年10月18日前缴纳，故原告主张被告支付自2018年10月19日至付清之日止的滞纳金，理据充分，本院予以支持。因被告拖欠2018年10月15日至2018年11月17日的租金5500元，对滞纳金的计算基数，则每日应当按欠付金额5500元的百分之一即55元计算，因滞纳金的性质为违约金，故滞纳金应以欠付本金5500元为限。鉴于2018年10月19日截止庭审日2019年5月24日，按约定计算标准，滞纳金已经超过欠付本金5500元，故被告应当向原告支付欠付租金的滞纳金5500元。根据原告提交的《房产租赁合同》显示，被告应当向出租人缴纳保证金8000元，因保证金具有担保合同的性质，系实践合同，需支付履行才成立生效，而被告已经于2018年11月18日将案涉商铺交还给原告，被告至今未向原告实际交付保证金，故原告作为新的出租人，依据《房产租赁合同》要求被告再行缴纳8000元保证金并予以没收，于法无据，本院不予支持。在司法拍卖过程中，法院是否带租约拍卖以承租人向法院申报权利为前提，承租人未申报权利并不因此否定租赁合同的效力以及承租人的权利义务。根据标的物详情的照片可知，被告在案涉商铺拍卖前已经占有使用案涉商铺，根据原告提交的《房产租赁合同》显示，被告系案涉商铺抵押和查封前已经租赁案涉商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”由此可见，在先的担保物权或者其他优先受偿权可以对抗在后的租赁权，租赁权并不因拍卖而灭失。租赁合同系规范出租方和承租方权利义务的有名合同，以出租方和承租方签章时生效，《房产租赁合同》中经纪方未盖章并不影响租赁合同的生效。案涉商铺系合法开发建设的商铺，并取得相应的房产登记，原告主张案涉商铺没有通过消防验收而无效，没有法律依据。《房产租赁合同》的签约主体并非原告，原告系通过司法拍卖取得案涉商铺的所有权并成为新的出租人，原告并未提交证据证实《房产租赁合同》存在符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对其要求确认《房产租赁合同》无效的诉请，于法无据，本院不予支持。原告未提供证据证明被告违约造成的损失过分低于合同约定标准，且原告提供的其与案外人詹红艺签订的《房屋租赁合同》系2018年12月1日起租的合同，与《房产租赁合同》的期限不同，无法证明原告在《房产租赁合同》中的损失，故对原告主张被告赔偿租金损失的诉请，依据不足，本院不予支持。郭润棠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭润棠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁瑞盛支付2018年10月15日至2018年11月17日的租金5500元；二、被告郭润棠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁瑞盛支付拖欠租金的滞纳金5500元；三、驳回原告袁瑞盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费594.8元，由原告袁瑞盛负担389元，被告郭润棠负担205.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈润彰人民陪审员  吴树永二〇一九年五月三十一日法官助理李叶豪书记员陈洁莹