广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7351号上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该司员工。委托诉讼代理人：朱霞，女，该司员工。被上诉人（原审被告）：赖嘉林，男，1986年10月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：李肖悄，女，1985年12月24日出生，汉族，住广东省中山市西区。上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）因与被上诉人赖嘉林、李肖悄物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人远洋物业公司上诉请求：撤销原判，改判赖嘉林、李肖悄立即支付所欠远洋物业公司从2015年9月计算至2017年9月共25个月的物业服务费3733.5元及违约金5606.5元（物业服务费按每月289.34元，违约金自2015年9月6日起按每日万分之八暂计至实际支付之日止）。以上合计15340元。事实和理由：远洋物业公司曾多次向赖嘉林、李肖悄催收物业管理费，其中于2015年8月21日向赖嘉林、李肖悄寄送的天曜花园19幢2703收楼通知书、收费请求被赖嘉林本人签收。被上诉人赖嘉林、李肖悄答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、远洋物业公司不能提交证据证明其已经履行通知交付涉案房产或者已经实际交付涉案房产的证据，应承担相应的不利后果。目前涉案房产尚未交付，根据法律规定及合同约定，远洋物业公司应向房地产开发公司主张缴纳物管费。二、涉案房屋存在严重质量问题，不能交付使用。远洋物业公司于2017年8月2日向一审法院起诉请求：赖嘉林、李肖悄向远洋物业公司支付物业服务费7397.46元及违约金1597.85元（物业服务费按每月389.34元从2015年9月暂计至2017年3月；违约金按银行同期利率的每日万分之八的标准从2015年9月暂计至2017年3月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准），以上费用合计8995.31元。一审诉讼中，远洋物业公司明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积为139.05平方米，物业服务费按每月每平方米2.8元，即每月物业服务费389.34元，从2015年9月计算至2017年9月共25个月；违约金按每日万分之八的标准计算。一审法院认定事实：2014年10月15日，涉案物业的开发商远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）（出卖人）与赖嘉林、李肖悄（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定赖嘉林、李肖悄购买中山市东区兴文路100号远洋城天曜花园19幢2703房。中山市商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议中约定：出卖人应按照本合同第八条约定的交付期限前向买受人发出交付通知书。2014年10月15日，远洋物业公司与赖嘉林、李肖悄签订《前期物业服务协议书》。2015年9月23日，开发商远洋地产公司与远洋物业公司签订《前期物业服务合同》。远洋物业公司主张赖嘉林、李肖悄拖欠2015年9月至2017年9月的物业服务费未支付。远洋物业公司经多次催讨无果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，远洋地产公司曾于2015年8月21日向赖嘉林、李肖悄寄发中山远洋城商品房交付通知书，该通知书载明涉案物业的收楼时间为2015年8月23日至2015年8月26日，若赖嘉林、李肖悄未按上述期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用，从收费清单上注明的起计日期开始计算物业管理费等相关费用及房屋保修期。庭审中，赖嘉林、李肖悄否认收到该通知书，远洋物业公司未能提供签收回执。又查，涉案物业所在的天曜花园于2015年7月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。无论是远洋物业公司与赖嘉林、李肖悄签订的《前期物业服务协议书》，还是开发商与赖嘉林、李肖悄签订的《中山市商品房买卖合同》，都是各方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，各方应当依约承担各自的义务。赖嘉林、李肖悄辩称涉案物业尚未交付，前期物业服务协议书第三章第九条约定：已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业缴纳。现涉案物业未交付，即涉案物业并未由赖嘉林、李肖悄占有、使用和支配，远洋物业公司又未能提供赖嘉林、李肖悄已签收交付通知书，履行交付行为的证据。因此，对于赖嘉林、李肖悄的此项抗辩意见一审法院予以采信，对于远洋物业公司的诉求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回远洋物业公司的诉讼请求。一审案件受理费113元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担。二审诉讼中，远洋物业公司向本院提交了证据：EMS邮单，拟证明远洋地产公司曾向赖嘉林、李肖悄发出收楼通知，远洋物业公司曾向赖嘉林、李肖悄催收物业管理费。经质证，赖嘉林、李肖悄不确认该证据的真实性、合法性及关联性。本院查明：2015年8月21日，远洋地产公司通过EMS向赖嘉林、李肖悄位于中山西区××路××地址××了××曜花园××2703收楼通知书、收费清单，该邮件被赖嘉林本人签收。经查，该邮寄地址为赖嘉林、李肖悄与远洋地产公司签订的商品房买卖合同中约定的地址。商品房买卖合同补充协议约定：一方给另一方发送通知等重要文件，应以书面形式向合同约定的地址发出。以快递方式送达的，快递发出后第三日为送达日。双方同意信件交邮递部门并经前述约定的期限后视为已送达。买受人同意按照出卖人发出的商品房交付通知书规定的时间、地点及流程办理商品房交接手续。如买受人未按照交付通知书规定的时间与出卖人办理该商品房交接手续，则视交付通知书规定收楼时间的最后一天为出卖人向买受人实际交付的时间，且从该日之次日起，买受人承担该商品发生的管理费及其他相关费用。二审诉讼中，赖嘉林、李肖悄否认该EMS底单中“赖嘉林”的签名是赖嘉林本人所签，但明确表示不申请对该签名的真实性进行笔迹鉴定。赖嘉林、李肖悄与远洋物业公司签订的物业服务合同约定：住宅（11层以上）按实测建筑面积，每月每平方米2.8元收取；业主首次应预付三个月物业服务费，以后应在每月5日前按时足额交纳当月物业服务费；业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰支付违约金。根据赖嘉林、李肖悄与远洋地产公司约定，涉案房屋建筑面积共139.52平方米。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。赖嘉林、李肖悄与远洋物业公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，赖嘉林、李肖悄应当在涉案房屋转移占有后向远洋物业公司支付物业服务费。关于涉案房屋的交付问题，涉案商品房于2015年7月31日取得竣工验收备案登记证，具备约定及法定交付条件。赖嘉林、李肖悄虽辩称涉案商品房存在严重质量问题，但在本案中未提供证据予以证明，本院对其此项主张不予采信。远洋地产公司于2015年8月21日向赖嘉林、李肖悄邮寄了收楼通知并被赖嘉林签收。根据赖嘉林、李肖悄与远洋地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议约定，赖嘉林、李肖悄应当在收到与远洋地产公司通知后及时办理收楼手续，如赖嘉林、李肖悄在收到远洋地产公司收楼通知后未办理收楼手续，则以通知规定收楼时间的最后一天为实际收楼时间。该约定系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。赖嘉林、李肖悄在收到收楼通知后未办理收楼手续，根据合同约定应以2015年8月26日为收楼时间，赖嘉林、李肖悄应当自2015年8月27日起向远洋物业公司支付物业管理费。赖嘉林、李肖悄辩称其未收到远洋地产公司发出的收楼通知。对此，本院认为，首先，根据赖嘉林、李肖悄与远洋地产公司合同约定，双方于合同中约定的地址即为送达地址，远洋地产公司按照该约定地址邮寄通知即视为送达。其次，根据签收记录，远洋地产公司邮寄的收楼通知已被赖嘉林签收。赖嘉林、李肖悄虽否认该签收记录，但并未对该签名申请笔迹鉴定。在赖嘉林、李肖悄未提出反证推翻该签收记录的情形下，本院对赖嘉林、李肖悄的意见不予采纳。赖嘉林、李肖悄未在合同约定的履行期限内向远洋物业公司支付物业管理费，应当支付相应的违约金。关于物业费数额，赖嘉林、李肖悄购买的涉案商品房为高层，根据合同约定应以每平方米2.8元计收物业服务费。远洋物业公司主张按照139.05平方米建筑面积计算物业服务费，该面积未超过合同约定的139.52平方米，在未有相反证据的情形下，本院对远洋物业公司主张的面积予以确认。故赖嘉林、李肖悄应每月向远洋物业公司支付物业服务费389.34元，从2015年9月计算至2017年9月止计9733.5元（389.34元/月×25个月）。关于违约金，在无相反证据的情形下，远洋物业公司于本案中的损失，应当是赖嘉林、李肖悄迟延付款的利息损失。涉案合同约定从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一计算违约金，远洋物业公司起诉请求将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，均明显高于其损失。据此，本院调整违约金标准为赖嘉林、李肖悄从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利息的标准向远洋物业公司支付违约金。综上所述，上诉人远洋物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；但远洋物业公司于二审提交新的证据，导致改判，应自行承担本案上诉费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14415号民事判决；二、被上诉人赖嘉林、李肖悄于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山远洋物业服务有限公司支付2015年9月至2017年9月期间的物业管理费9733.5元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业管理费389.34元为本金，从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；三、驳回上诉人中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费113元（中山远洋物业服务有限公司已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担13元，由赖嘉林、李肖悄负担100元（赖嘉林、李肖悄于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山远洋物业服务有限公司）。二审案件受理费113元（中山远洋物业服务有限公司已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年五月二十日书记员  胡银芳