广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初4593号 原告：柳州市鱼峰区驾鹤村第十一村民小组，住所：广西柳州市荣军路东三巷62号。 负责人：黎传桂，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：梁宙英，广西桂中天律师事务所律师。 被告：广西曼帝特科技有限公司，住所：广西柳州市海关路路1号温馨嘉园北面二楼2-31，统一社会信用代码：91450200699885753Q。 法定代表人：陆初桂。 原告柳州市鱼峰区驾鹤村第十一村民小组与被告广西曼帝特科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日受理后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告柳州市鱼峰区驾鹤村第十一村民小组的委托诉讼代理人梁宙英到庭参加诉讼。被告广西曼帝特科技有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市鱼峰区驾鹤村第十一村民小组向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金1771742.80元及逾期付款违约金531522.84元，合计2303265.64元。2、判令本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年4月2日，原告与被告签订了《土地租赁合同书》，将原告所有的位于柳州市鱼峰区茅山脚北面大水塘及其周边的土地出租给被告使用，租赁的土地面积为54.18亩（折合36120㎡），租赁期限20年，自2011年9月8日起至2031年9月7日止。合同生效后至2011年9月8日为建设期，建设期原告免收租金。2011年9月8日至2026年9月7日的十五年间，前三年的租金以每月2.2元/㎡计算，之后每三年为一个档次递增租金，每个档次以每月增加0.5元/㎡的标准进行递增，即五个档次每平方米的月租金分别为2.2元、2.7元、3.2元、3.7元、4.2元。上述租金按月支付，被告应当在每个月的10日前向原告付清当月租金，逾期支付的，原告将按应缴纳租金总额的比例每天加收5‰的滞纳金，逾期三个月不交租金的，原告有权单方解除合同，按被告违约处理。被告租赁原告的土地后，在2014年之前尚能按合同约定支付租金，但从2015年起，被告即未按合同约定的时间及金额支付租金，截止至2017年11月15日被告最后一次支付租金90000元，被告累计支付租金的数额为5574583.60元，即被告仅支付了2016年年底前的租金，与原告应当收到的租金数额7346326.40元（2011年9月8日至2018年5月20日期间）相冲减后，被告尚欠原告的租金1771742.80元未支付。在被告拖欠租金期间，原告曾在2017年11月27日向被告送达催交租金及滞纳金的《通知》，被告在2018年1月9日作出书面《承诺书》，承诺在2018年1月31日前向原告支付1000000元，但此后被告却未能兑现。后原告又在2018年3月31日向被告送达《关于追收土地租金的函》，要求被告立即付清拖欠的土地租金约1600000元，否则原告将根据《土地租赁合同书》的约定单方解除该合同，相关的违约责任由被告承担。但被告签收此函后，仍然是置之不理。截止至2018年5月20日，被告已拖欠了约17个月的租金计1771742.80元未向原告支付，给原告造成了极大的经济损失，为此，原告在2018年5月21日向被告送达了《关于解除的通知》，依法解除了原告与被告签订的《土地租赁合同书》，并派人进场收回并管理这54.18亩土地。按《土地租赁合同书》的约定：“上述租金按月支付，乙方应当在每个月的10日前向甲方付清当月租金，逾期支付的，甲方将按应缴纳租金总额的比例每天加收5‰的滞纳金，”由于被告逾期付款的时间长达约17个月，如按应缴纳租金总额的比例每天加收5‰计算滞纳金，该金额将高达数百万元。现原告主张按欠款总金额的30%计算逾期付款的违约金，经计算违约金数额为531522.84元，这完全符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告广西曼帝特科技有限公司未作答辩，亦未在举证期限内提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告广西曼帝特科技有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据1《土地租赁合同书》、证据2《中华人民共和国集体土地所有证》、证据3《通知》、证据4《承诺书》、证据5《关于追收土地租金的函》、证据6《关于解除的通知》、EMS全球邮政特快专递单，以上证据均系原件或有原件核对，真实、合法，与案件具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同书》一份，载明双方曾于2010年9月8日签订一份租期为十五年的《土地租赁合同》，现双方决定将租赁期限定为二十年并重新签订协议；甲方将其集体所有的位于柳州市鱼峰区茅山脚北面的大水塘及其周边的土地出租给乙方用于仓储、市场开发等项目的经营活动，租赁的土地面积为54.18亩（折合36122㎡）；租赁期限20年，自2011年9月8日起至2031年9月7日止。合同生效后至2011年9月8日为建设期，建设期原告免收租金。租金从2011年9月8日起计，项目建成后，在租赁期内地面建筑物的产权属双方共有；租金方面，2011年9月8日到2026年9月7日的十五年间，前三年的租金以每月2.2元/㎡计算，之后每三年为一个档次递增租金，每个档次以每月均增加0.5元/㎡的标准进行递增，即五个档次每平方米的月租金分别为2.2元、2.7元、3.2元、3.7元、4.2元。最后的五年，月租金按6.5元/㎡计算。上述租金按月支付，乙方应当在每个月的10日前向甲方付清当月的租金，逾期支付的，甲方将按应缴纳租金总额的比例每天加收5‰的滞纳金，逾期三个月不交租金的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；签订本合同后的5日内，乙方须向甲方交纳履约保证金1000000元整，但由于之前所交纳的800000元保证金均以个人名义转入甲方账户，如该款项因转款人主张权利致使甲方利益受损的，经济损失由乙方承担等。原告的组长黎传桂在甲方组长处签名，郑伟玲、梁旭芬等五人作为村民代表签名，被告的法定代表人陆永明在乙方法人代表处签名，柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会作为见证人在该合同上加盖公章。原告认可被告已经支付履约保证金1500000元，并支付了2011年9月8日至2017年11月15日期间的租金4074583.60元，合计5574583.60元，2017年11月15日之后被未再向原告支付租金。原告于2017年12月4日向被告送达《通知》一份，通知被告截止2017年11月27日已经欠交10个月的租金，请被告收到通知后10日内将所欠租金及滞纳金全部付清，逾期将依法解除合同并收回租赁土地及地面租赁物。被告于2018年1月9日向原告出具《承诺书》一份，载明：“截止2017年12月31日，本公司共拖欠驾鹤村第十一村民小组土地租金一百余万元，现承诺：2018年1月31日前，我公司须向驾鹤村第十一村民小组支付一百万元整。如不按时支付此款项，相关的责任由我公司承担。”后被告未能按承诺的期限向原告支付租金。原告于2018年3月31日向被告送达《关于追收土地租金的函》一份，载明截止2018年3月31日，被告已累计拖欠原告土地租金约1600000元，请被告于2018年4月5日前交清该款项，否则，原告将根据《土地租赁合同书》的约定单方解除该合同，相关的违约责任由被告承担。被告收到该函后仍未向原告支付租金。原告于2018年5月21日通过EMS全球邮政特快专递方式向陆永明邮寄一份，载明截止2018年5月份，被告已逾期约一年半未向原告交纳租赁54.18亩土地的租金，原告曾多次与被告及被告公司的陆永明联系，要求被告尽快将所欠租金全部付清，但被告却不予理睬，至今拒绝支付所欠租金。为此，原告决定按照《土地租赁合同书》第三条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，解除双方所签订的《土地租赁合同书》，并派人进场收回并管理这54.18亩土地。原告认可已于2018年5月21日收回了租赁土地。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原告出租给被告的土地系农民集体所有的土地，被告承租土地用于仓储、市场开发等项目的经营活动，被告未能提供证据证明其属于上述法律规定的符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形，违反了上述法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，故原、被告于2011年4月2日签订的《土地租赁合同书》，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，原告认可已于2018年5月21日收回了租赁土地，因此，被告无须返还租赁土地，但被告实际占有使用了租赁土地获得利益，因合同无效,原告主张的租金应为土地占有使用费，故被告应支付原告2011年9月8日至2018年5月20日期间的土地占有使用费，土地占有使用费应参照《土地租赁合同书》中约定的租金标准计算，原告按土地面积36120㎡计算租金，则2011年9月8日至2018年5月20日期间的土地占有使用费应为7346326.40元，被告已向原告支付了履约保证金及租金共计5574583.60元，该款项应在土地占有使用费中予以扣除，故被告还应支付原告土地占有使用费1771742.80元。关于原告主张的逾期付款违约金，原告在庭审中明确应为滞纳金。由于合同无效，双方所约定的违约条款亦不发生法律效力，且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案合同因违反法律的强制性规定而无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告广西曼帝特科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告广西曼帝特科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告柳州市鱼峰区驾鹤村第十一村民小组土地占有使用费1771742.80元； 二、驳回原告柳州市鱼峰区驾鹤村第十一村民小组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费25226元（原告已向本院预交），由原告柳州市鱼峰区驾鹤村第十一村民小组负担5821元，被告广西曼帝特科技有限公司负担19405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  熊 颖 人民陪审员  罗志鹰 二〇一九年五月十三日 书 记 员  朱莹莹