广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7533号上诉人（原审被告）：中山市天盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇阜沙大道，统一社会信用代码91442000759231779P。法定代表人：何淑玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶嘉玲，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧汉庭，广东厚弘律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭全通，男，1982年5月1日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：吴华丽，女，1986年12月28日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖永强，广东广和（中山）律师事务所律师。上诉人中山市天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）因与被上诉人谭全通、吴华丽商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人天盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭全通、吴华丽的一审诉讼请求。事实和理由：一、天盛公司因政府政策而迟延办理商品房权属登记证书，在本案中无过错，且迟延产生的后果直接使谭全通、吴华丽受益，不应再追究逾期办证的违约责任。本案涉及的土地使用权原至2073年12月20日到期，但小区其他的部分土地使用权截止至2077年12月4日到期，存在同一小区不同地块的土地使用权到期期限不一致的情况。后中山市发布关于这种情况的处理政策，要求天盛公司补缴土地出让金及变更土地规划，将不同的地块的使用年限按最晚到期的土地使用期限合并来处理。依据该政策，天盛公司补缴了土地出让金和受益人税款，重新办理建设规划手续，至领取2077年12月4日到期的土地使用权证，具备了办理房产证的条件后，才为诸业主办理房产证。整个过程中，天盛公司不存在故意拖延或消极处理等主观过错。且土地使用权虽然在延期时依旧登记在天盛公司名下，但延长土地使用权的最终受益人是谭全通、吴华丽及全体业主。天盛公司为业主利益办理土地使用权的延期手续，承担巨额支付义务且无主观过错的情况下，却还要承担逾期办证的违约责任，显然违背公平原则。再者，《合同补充协议》明确，由于国家政策、法律法规改变影响办理产权证的，天盛公司可以顺延办证期限。因此，在中山市政策调整导致办证期限延迟的情况下，谭全通、吴华丽主张逾期办证违约金无法律依据。二、一审调整违约金计算标准属适用法律错误，且超出谭全通、吴华丽的诉讼请求。1.一审判决错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款。该条适用的前提是“合同没有约定违约金或者损失难以确定”，但本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定逾期办证违约金的计算标准为已付购房款的万分之一并按日计算，不满足适用上述条款的前提条件。一审判决错误适用上述解释，在合同双方当事人对违约金计算已有明确约定的情况下，变更计算方式，当属适用法律错误。2.一审判决超出诉讼请求，违反“不告不理”原则。谭全通、吴华丽在一审中仅主张按中国人民银行逾期贷款利率从2017年5月18日起计算逾期办证违约金至房屋产权过户登记手续办妥之日止。而根据中国人民银行发布的利率表，该期间适用的年利率为4.75%。即谭全通、吴华丽仅主张按4.75%利率标准计算逾期办证违约金。一审判决超出谭全通、吴华丽主张的请求范围，上调利率计算标准至6%，当属适用法律错误，超出诉讼请求范围裁决，也违反“不告不理”的原则。3.《商品房买卖合同》第十四条约定按日利率万分之一计算逾期办证违约金，公平合理，不应变更调整。三、天盛公司于2018年9月12日已将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交到产权登记机关备案，且谭全通、吴华丽于2018年10月10日已取得案涉产权证明。综上，天盛公司无须向谭全通、吴华丽支付逾期办证违约金。即使要支付，也应按照《商品房买卖合同》约定，以已付购房款为基数，按日利率万分之一计算至天盛公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交到产权登记机关备案之日，并以已付购房款的1%为上限。请求二审支持天盛公司的上诉请求。天盛公司后补充上诉意见：1.天盛公司开发建设的天盛3期与原报建相比增加面积42.52平方米，实际容积率1.864。依据原《关于超容积率补地价有问题的通知》【中规通[2007]28号】的规定，自2007年6月1日起，建设项目超容积率补地价由市财政局统一收取，后依据中府办会函（2014）19号文件的规定，中山市于2014年7月1日起执行新政策，调整容积率补缴地价款核定征收单位由城乡规划局调整为市国土资源局。由于处在新政策出台的交际，具体核定征收部门变更如何衔接工作等细则迟迟没有出台。因此在中山市城乡规划局阜沙分局依据天盛公司的申请分别于2014年10月22日和2015年4月15日向中山市国土资源局阜沙分局出具函件后，国土部门仍无法协助天盛公司办理土地出让金的缴纳事宜。直至2015年5月18日，中山市印发《中山市建设用地容积率调整规范》，明确如涉及超容积率需要补地价款的，规划部门和国土部门如何衔接的程序规范后，国土部门才根据中规（2015）1069号文件于2015年7月29日，与天盛公司签订涉及容积率调整的《国有建设用地使用权出让合同》。天盛公司依据合同办妥土地出让金的缴纳后，直至2015年10月26日才取得拟调整面积的《建设工程规划许可证》。因此，自2014年7月1日新政策颁布到2015年10月26日，天盛公司因执行新政策，办理增加面积的规划变更手续该段时间，依据《合同补充协议》第七条的约定不应纳入商品房买卖合同约定的720日（或工作日）内。2.关于工作日的计算，一审判决中关于工作日的计算有误，交房时期为2014年8月29日，逾期办证违约金起算日期为2017年7月17日，一审判决认定逾期办证违约金起算日期为2017年5月18日有误，应予更正。被上诉人谭全通、吴华丽辩称：一、天盛公司之所以违约迟延办证，其根本原因并不在于政府有何政策变更调整，也不在于增容手续如何负担，该项目未能及时办证的根本原因在于对方在项目开发工作中存在差错，责任不在业主方，天盛公司在项目管理过程中由于没有根据报建规划图纸的施工，从而导致在第一次竣工验收备案过程中，发现实际测量出来的容积率超出了0.002，是施工时没有按照报建图纸施工导致的；天盛公司向行政部门申请增调0.002的容积率是在弥补过失，才导致其后施工许可等一系列的环节都需要重新审批，开发商的工作失误是导致项目重新二次报建的根本原因，也是拖延办证期间达到如此之长的根本原因。二、天盛公司补充上诉意见的第一点，明显是对于开发审批的不理解，假设没有面积差异，又何来后续一系列项目报建的重新申报及项目增容费产生，因此，天盛公司不能将其工作失误导致的后续增容所引起的一系列行政审批手续所导致的办证延迟责任归责于小业主一方。三、关于本案是否存在因政策而导致延迟办证的问题，谭全通、吴华丽认为，如果当时没有存在40余平米的面积差异，也不会存在其后两三年才办证的事宜，一切的根源是对方对于项目工作管理的疏忽。四、天盛公司混淆了逾期贷款利率与同期贷款利率，上诉状中提到的是贷款的基准年利率，谭全通、吴华丽一审诉讼请求主张的逾期贷款利率是在贷款基准利率的基础上上调30%-50%，故一审调整为年利率6%并没有超过谭全通、吴华丽的诉讼请求范围。五、对于补充上诉意见第二点，谭全通、吴华丽认为一审时已提交了计算违约金起算日期的方法以及汇总表，且经双方质证对方没有提出异议，谭全通、吴华丽在一审表格中关于工作日与自然日的换算是有依据的，天盛公司仅凭一份没有依据的表格，不能推翻一审判决认定的日期。谭全通、吴华丽于2018年4月24日向一审法院起诉请求：1.天盛公司立即为谭全通、吴华丽办理所购房产的房地产权属证书；2.天盛公司向谭全通、吴华丽支付逾期办证违约金，以383264元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2017年5月18日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止；3.天盛公司自判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止按第一条计算的违约金款项，天盛公司于判决发生法律效力之次日起每隔三个月向谭全通、吴华丽支付相应期间的违约金。一审法院认定事实：2013年1月18日，谭全通、吴华丽作为买受人与作为出卖人的天盛公司签订《中山市商品房买卖合同》。上述买卖合同主要约定：“一、谭全通、吴华丽以出让方式取得位于阜沙镇地块的土地使用权，取得土地使用权证书，证书号为中府国用（2008）第060269号，该地块土地面积为24256.20平方米，用途为商业住宅，土地使用年限至2073年12月20日；二、谭全通、吴华丽购买商品房为预售商品房，座落于阜沙镇××天××花园××房；三、该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米4574.65元，总金额为383264元整；四、其中第七条关于买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；五、其中第八条关于交付期限，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；六、其中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中，出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，逾期不超过60日，不作补偿。逾期超过60天（含60天）而不超过180天的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第61天起出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金。超过180日（含180日）买受人有权提出解除合同，出卖人按总房价款的10%向买受人支付违约金；七、第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的1%为上限。”合同还就其他事项进行约定。另外，《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件。上述补充协议的第七条关于产权登记期限（对合同第十四条的补充）约定：一、若由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》、《国有土地使用证》进度的政府行为，天盛公司可据实顺延本条的办证期限。二、在天盛公司向谭全通、吴华丽发出办理产权登记的书面通知后10天内，谭全通、吴华丽应前往天盛公司办公室签署办理产权登记所需的文件、提交相关办证资料及缴交相关费用。逾期超过10天的，天盛公司关于产权登记的责任全部免除，谭全通、吴华丽须自行办理商品房的产权登记手续。后双方于2013年1月30日就上述签订的《中山市商品房买卖合同》在相关部门办理了登记备案。2014年8月29日，谭全通向天盛公司支付收楼代办证费用。因谭全通支付了购房款383264元，天盛公司于2016年3月25日向谭全通、吴华丽开具了相应的购房发票。另查，位于阜沙镇地块的土地使用权人为天盛公司，证书号为中府国用（2008）第060269号，该地块土地面积为24256.20平方米，用途为商业住宅，土地使用年限至2073年12月20日。位于阜沙镇埠城北路的土地使用权人是天盛公司，证书号为中府国用（2008）第060104号，该地块土地面积为8337.5平方米，用途为商业住宅，土地使用年限至2077年12月4日。天盛公司在上述位于阜沙镇××、××北路的地块上办理了建设用地规划许可证。后天盛公司又于2014年7月17日变更图纸，于2015年10月26日再办理了建设用地规划许可证。中山市城乡规划局于2016年6月25日向天盛公司出具了中山市建设工程报建变更批复书。后天盛公司办理了涉案工程的竣工备案验收登记，并于2017年11月21日出具了产权证，证书号为粤（2017）中山市不动产权第0274344号。上述产权证载明，原土地使用期限为2073年12月20日（其中住宅部分21532.23平方米使用期限延至2077年12月4日）。广东省非税收入（电子）票据反映，天盛公司补缴土地价款4276939元，审批时间为2017年10月13日。税收缴款书反映，天盛公司于2017年11月16日缴纳契税、印花税130446.67元。一审庭审中，天盛公司与谭全通、吴华丽均确认涉案的商品房已于2014年8月29日交付谭全通、吴华丽使用。天盛公司称：谭全通、吴华丽已经支付案涉商品房的全部购房款；案涉商品房未办理产权证；天盛公司所称因政府原因导致逾期办证，没有书面政策文件；即便天盛公司违约，亦应按合同约定支付违约金，违约金不应超过总价款的1%。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。谭全通、吴华丽与天盛公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人理应恪守。现谭全通、吴华丽作为买受人已按约支付购房款，天盛公司作为商品房出卖人已于2014年8月29日将涉案房产交付给谭全通、吴华丽使用，即其理应按照合同约定于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但天盛公司至今仍未履行上述义务，因此天盛公司的行为已构成违约。故对于谭全通、吴华丽有关其于2014年8月29日收楼，天盛公司应自上述收楼时间之后720个工作日届满后即2017年5月18日起向谭全通、吴华丽支付逾期办证违约金的主张，一审法院予以支持。对于天盛公司称因政府政策原因，其可以延期办理案涉商品房权属证书的辩解，天盛公司未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果，一审法院对其辩解不予采纳。此外，对于天盛公司有关其将土地使用权期限延长，因此补缴相应的土地出让金、税费等应由谭全通、吴华丽承担，因谭全通、吴华丽未承担相应的费用，其有先履行抗辩权的辩解，天盛公司作为土地使用权人，其将土地使用权期限延长是其对自身权利的处分，上述行为并非经谭全通、吴华丽委托所进行的，故天盛公司有关相应费用应由谭全通、吴华丽承担，其有先履行抗辩权的辩解，一审法院不予采纳。综上，天盛公司应于一审判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。此外，对于违约金的计算标准，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付总房价款的1%为限，与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行办证义务，不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但因此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平，天盛公司违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可参照上述规定认定谭全通、吴华丽的实际损失数额范围，谭全通、吴华丽可在不超过该范围内向天盛公司主张。综合参考双方在合同中关于逾期办证时间、逾期付款违约金的约定等因素，一审法院酌定天盛公司按谭全通、吴华丽已付房款为基数，从逾期办证之日起按年利率6%计算逾期办证违约金至天盛公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。其中自2017年5月18日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，天盛公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向谭全通、吴华丽支付；自一审判决发生法律效力之次日起至天盛公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，天盛公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔三个月向谭全通、吴华丽支付相应期间的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、天盛公司于一审判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料为谭全通、吴华丽购买的位于中山市阜沙镇××天××花园××号房屋到产权登记机关备案；二、天盛公司向谭全通、吴华丽支付违约金（违约金自2017年5月18日起以房价款383264元为基数按年利率6%支付至天盛公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料为谭全通、吴华丽购买的位于中山市阜沙镇××天××花园××号房屋到产权登记机关备案之日止），其中自2017年5月18日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，天盛公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向谭全通、吴华丽支付；自一审判决发生法律效力之次日起至天盛公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，天盛公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔三个月向谭全通、吴华丽支付相应期间的违约金；三、驳回谭全通、吴华丽的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为229元，由天盛公司负担（该款谭全通、吴华丽已预交，天盛公司于一审判决生效之日起七日内返还给谭全通、吴华丽，一审法院不另收退）。二审中，天盛公司向本院提交证据如下：1.《关于超容积率补地价有关问题的通知》【中规通[2007]28号】，拟证明自2007年6月1日起，中山市建设项目超容积率补地价由市财政局统一收取；2.《市政府常务会议决定事项通知》【中府办会函[2014]19号】，拟证明自2014上7月1日起，调整容积率所补缴的地价款核定征收单位由市城乡规划局调整为市国土资源局；3.《关于天盛花园三期规划报建情况的函》，拟证明2014年10月22日前，天盛公司就天盛花园三期超容积率补地价事宜向规划部门申请方案调整；中山市规划局阜沙分局依中府办会函[2014]19号文件发函国土部门请求处理，但国土部门迟迟未有处理结果；4.《关于天盛花园三期超容积率补地价的函》【阜规函[2015]003号】，拟证明2015年4月15日前，天盛公司就天盛花园三期超容积率补地价事宜再次向规划部门申请方案调整，市规划局阜沙分局再次发函国土部门请求办理；5.《关于印发〈中山市建设用地容积率调整规范〉的通知》【中规通[2015]38号】，拟证明直至2015年5月18日，中山市城乡规划局、中山市国土资源局联合发布文件，明确核定征收单位由城乡规划局调整为国土资源局后，调整建设项目容积率的具体流程；6.《关于中府国用（2008）第060269号地块规划情况的函》【中规函[2015]1069号】、《国有建设用地使用权出让合同》【编号：442000-2015-000601】、《建设工程规划许可证》，拟证明直至中规通[2015]38号文件出台后，国土部门才于2015年7月24日与天盛公司签订补充合同，由天盛公司补缴土地出让金人民币35802元及相应税款，天盛公司因政策变更的影响，直至2015年10月26日才取得《建设工程规划许可证》；7.《中山市国有土地使用权出让合同变更协议》【编号：442000-2017-001986】，拟证明天盛公司为办理中山市阜沙镇土地的土地使用期限延长至2077年12月4日事宜，补缴土地出让价款人民币4276939元，支付税金130446.67元；8.《不动产登记受理通知书》，拟证明2018年9月12日，天盛公司已持办理权属登记需由出卖人提供的资料为谭全通、吴华丽购买的房屋到产权登记机关备案；9.谭全通、吴华丽签收《不动产权证书》的签收单，拟证明谭全通、吴华丽已于2018年10月10日签收涉案房屋的《不动产权证书》。谭全通、吴华丽认为：一、天盛公司提交的上述证据材料均形成于一审辩论终结前，依据证据规则，属于证据失权，且部分材料只是复印件，不是原件，对此不予确认，依法不能作为证据使用。二、上述证据材料不能证明天盛公司所主张的证明内容，也不能证明迟延出证系因为政府政策变更导致的，反而证明延迟办证的原因在于天盛公司超出政府审批的建设面积违规开发导致的。另外，确认天盛公司主张的签收产权证书的日期。关于一审认定的逾期办证违约金起算日期，双方在一审期间达成一致意见确定的，可以向一审法院调取当时的庭审录像予以查证。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：1.2015年5月7日，中山市城乡规划局出具《关于中府国用（2008）和060269号地块规划情况的函》【中规函[2015]1069号】，内容为：中山市天盛房地产开发有限公司位于阜沙镇的商住用地，建设项目名称为天盛花园三期，总用地面积27198.2平方米，由相邻中府国用（2008）第060269号（简称地块一）和中山府国用（2008）第060104号（简称地块二）两地块组成。三期项目已竣工，其中地块一的用地面积为24256.2平方米，该地块内竣工增加建筑面积42.52㎡，地块二的建筑面积不变。现将地块一的规划调整情况函告如下：该地块位于《中山市阜沙镇中心城区控制性详细规划阜圩片区调整》B-20地块内，规划为商业设施用地兼容二类居住用地（商业比例为15%）。原天盛花园三期项目已批准办理规划报建手续，计容建筑面积50156.14平方米（按项目总用地面积计算容积率为1.844），现经实测总计容建筑面积为50198.66平方米（按项目总用地面积计算容积率为1.846），增加计容建筑面积42.52平方米。2.2015年7月29日，中山市国土资源局与天盛公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，由天盛公司支付出让金35802元，变更容积率从原约定的值提升至1.846。3.2018年9月12日，产权登记机关受理了天盛公司提交的谭全通、吴华丽位于中山市阜沙镇××天××花园××房的不动产登记申请，谭全通、吴华丽于2018年10月10日收到不动产权证书。4.经核查，谭全通、吴华丽收楼日期为2014年8月29日，720个工作日届满之日为2017年7月17日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点有二：一是天盛公司逾期办证的违约行为是否由于政府原因导致，能否依据合同约定顺延办证时间；二是如何认定逾期办证违约金起算日期及金额。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即天盛公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。天盛公司与谭全通、吴华丽签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。依照合同的约定，天盛公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由天盛公司提供的资料到产权登记机关备案。若以2014年8月29日（谭全通、吴华丽的收楼日期）加上720个工作日作为天盛公司履行办证义务的截止时间，经核算，则天盛公司应在2017年7月17日前履行完办证义务，故一审认定2017年5月18日为办证期限届满之日有误，本院依法予以纠正。本案中，截止至二审庭审时，天盛公司就涉案商品房向产权登记机关递交了相关办证备案资料日期为2018年9月12日，即天盛公司履行办证义务已超过合同约定的时间，已构成违约。天盛公司上诉称，其逾期办证的原因在于政府部门调整了容积率补缴地价核定单位，以及变更核定单位后衔接工作等工作细则迟迟没有出台，故依据双方签订的《合同补充协议》的约定，补缴调整容积率地价的审批时间不应纳入720个工作日办证期限内。对此，本院认为，虽然双方在《合同补充协议》中约定，因政府行为影响办证进度的，办证期限亦应顺延，但根据中山市城乡规划局出具的《关于中府国用（2008）和060269号地块规划情况的函》可知，原天盛花园三期项目已批准办理规划报建手续，计容建筑面积50156.14平方米（按项目总用地面积计算容积率为1.844），现经实测总计容建筑面积为50198.66平方米（按项目总用地面积计算容积率为1.846），增加计容建筑面积42.52平方米。因此，天盛公司在小区项目竣工后，需要补缴增容费用的原因系其自身的原因造成的，故天盛公司以此作为其可顺延办证期限的理由，显然不能成立，本院对此不予支持。一审判决认定天盛公司存在逾期办证的违约行为并无不当，本院予以维持。此外，对于天盛公司提出其将涉案小区所在的土地使用权期限延长使得谭全通、吴华丽直接受益，故不应再追究其逾期办证的违约责任的意见，对此本院认为，涉案房屋土地使用权期限的延长是涉案合同约定内容之外的事宜，天盛公司的该抗辩主张是以谭全通、吴华丽土地使用权限的延长利益来抵销其应负担的逾期办证违约责任，然而，天盛公司在本案中的主张不符合法律关于债权抵销要件的规定，天盛公司以此抗辩主张不应追究其逾期办证违约责任的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，即案涉商品房逾期办证违约金的计算标准如何确定的问题。虽然谭全通、吴华丽与天盛公司在《中山市商品房买卖合同》中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与天盛公司逾期办理房屋产权证书行为的违约时限相联系，即不论天盛公司逾期办证的行为延续多久，天盛公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，天盛公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与谭全通、吴华丽支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在天盛公司较长时间逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补谭全通、吴华丽的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。谭全通、吴华丽诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。案涉商品房买卖合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如出卖人逾期办证，则自其迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。对此，本院认为，天盛公司的逾期办证违约行为导致谭全通、吴华丽不能完全行使物权的全部权益，其损失客观存在。虽然案涉合同对逾期办证违约金设定上限因低于造成的损失而由法院作出调整，但双方关于每日万分之一计付标准的约定不仅是双方的真实意思表示，且有利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务，该条款合法有效，双方均应恪守履行，故案涉商品房逾期办证违约金应以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。一审对此认定欠妥，本院依法予以纠正。如上所述，即天盛公司应向谭全通、吴华丽支付的逾期办证违约金为：以383264元为基数，从2017年7月17日计至2018年9月12日止，以每日万分之一标准计算。综上，天盛公司上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4616号民事判决；二、上诉人中山市天盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人谭全通、吴华丽支付逾期办证违约金（以383264元为基数，从2017年7月17日计至2018年9月12日止，以每日万分之一标准计算）；三、驳回被上诉人谭全通、吴华丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费458元，减半收取为229元（谭全通、吴华丽已预交），由中山市天盛房地产开发有限公司负担（中山市天盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付谭全通、吴华丽）；二审案件受理费458元（中山市天盛房地产开发有限公司已预交），由中山市天盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 李志金审判员 吴碧英二〇一九年五月二十四日书记员 杨婉婷