江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1323民初9435号 原告：淮安旗扬策略营销有限公司，住所地淮安市淮海花园B区20号楼403室。 法定代表人郑健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱卫东，江苏知缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁晓航，江苏知缘律师事务所律师。 被告：江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司，住所地宿迁市泗阳县众兴镇北京东路开发区东区（宿迁市金频果纺织有限公司院内）。 法定代表人何永刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹燕，江苏八面锋律师事务所律师。 原告淮安旗扬策略营销有限公司与被告江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，先适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告淮安旗扬策略营销有限公司委托诉讼代理人袁晓航、被告江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司委托诉讼代理人许强风、曹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮安旗扬策略营销有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告交纳的保证金1000000元；2.被告赔偿原告因履行合同造成的直接损失1189474.14元；3.被告赔偿原告合同可期利益损失347566.63元；5.被告承担本案诉讼费、保全担保费5300元。庭审过程中，原告将诉讼请求第二项金额变更为1187816.24元。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告签订《项目代理销售合同》，合同约定由原告代理被告开发的位于泗阳县项目的销售，期限为2018年3月1日至2018年10月31日。合同第四部分第一条约定了被告向原告提供合同项目所有相关证明文件及策划代理销售过程中所需要的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。第七部分第一条约定了被告的代理销售利润按项目销售总额的1.3%至2,2%收取，实际售房价格超过房屋底价的，溢价部分由原被告二八分成。第七部分第二条第四项约定了原告于2018年3月6日内向被告交纳100万元保证金。合同签订后，原告按照合同约定于2018年3月5日向被告交纳100万保证金并立即投入资金开展代理销售的前期准备工作，因原告投入大量资金和精力，至2018年9月2日已取得54套房屋认筹。但由于被告一直未能取得施工许可证和预售许可证，导致原告无法对项目房屋进行实际销售。原告认为，被告上述行为已构成根本违约，导致双方的代理合同无法继续履行，造成原告重大资金损失。2018年7月23日，原告向被告邮寄工作联系函一份，要求与被告商议解决办法，2018年7月24日被告书面回函中未正面回应有关提供施工许可证及预售许可证的问题。2018年8月10日，原告再次向被告邮寄工作联系函，通知被告解除双方销售代理合同，要求被告与原告进行对接，处理手续相关事宜，被告收到原告信函后未正式回复。 被告江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司辩称：1.双方签订涉案项目代理销售合同属实，订立合同时原告对于被告项目现状是了解的，不存在被告违约的情形。2.原告行使法定解除权，应当提前通知被告，但原告于2018年7月23日发函时直接要求解除合同，没有履行通知义务。3.原告于2018年8月10日提出解除合同的通知，我公司已收到。4.原告诉讼请求第二项中的损失，按照合同约定系原告自行承担的费用。5.原告诉讼请求第三项中的损失，被告不存在违约行为，原告主张该损失无合同和法律依据，且佣金支付应当以最终成交价格为准。6.对于保全保险费不应由被告承担。7.收取原告1000000元保证金属实，可以退还。8.原告在委托代理销售期间曾向被告借款119357元，向案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司借款100000元，此两笔款项应从被告本案应支付给原告的款项中扣除。 本院经审理认定事实如下： 2018年3月1日，原告淮安旗扬策略营销有限公司（乙方）与被告江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司（甲方）签订项目代理销售合同一份，主要约定如下：第一部分：甲方委托乙方负责甲方开发的位于泗阳县项目的代理销售工作,总计建筑面积约40000平方米,总计销售面积约650套(具体销售房源已双方签字确定的房源表作为合同附件)，此面积均为暂定面积最终以实际施工面积为准。委托策划代理销售工作期限自2018年3月1日起至2018年10月31日止。第二部分：甲方委托乙方全面开展本项目营销策划、广告策划、销售代理等工作。1.乙方组织专人成立项目组,配备专业的销售和策划团队组成。2.甲方指定一名分管销售的领导为该项目的联络人,与乙方进行工作对接,向乙方提供该项目各方面情况及数据,传达及回馈甲方决策管理层的意见。甲方的该项目负责人代表甲方签署认可或批准乙方提出的工作计划及执行方案。……4.乙方定期与甲方沟通销售过程中的动态,预判工作中可能出现的问题,提出解决方式建议供甲方参考。第三部分：乙方的工作内容:1.前期市场策划部分:(1)市场分析，(2)产品分析，(3)产品经济可行性，(4)配套建议。2.前期策划推广部分:(1)项目整体推广方案，(2)现场辅助工具设计。3.前期营销推广执行部分:(1)售楼中心及样板房设计概念的建议，(2)现场及户外看板设计方案建议，(3)广告策划方案、广告创意表现，(4)大型公共活动策划，(5)楼盘品牌推广策略制定。4.销售过程中相关事宜:(1)各阶段行销企划方案制定及执行，（2)价格策略、开盘策略、促销策略、公关活动方案，(3)销售队伍组建、系统培训，(4)销售现场管理与控制，(5)乙方负责售楼处的日常接待工作，(6)派送宣传资料、售楼书。5.销售汇报与统计：(1)项目小组定期与甲方举行例会,通报工作进展、销售情况及目前急需甲方解决的问题；(2)定期制作客户统计分析、广告效果分析并向甲方汇报；(3)根据每日销售情况,制作销售日报表；(4)乙方在每月25号前提交下月可执行性营销报告；在每月5号前提交上月营销总结(推广、销售)。6.签订合同及购房款的催收:(1)乙方负责催收客户购房合同规定的款项；(2)销售过程中,所有合同及票据如需办理变更,均须得到甲方书面确认后方可执行；(3)乙方不得超越甲方授权,向客户做出任何承诺，乙方向客户所做的超过甲方授权范围外的承诺由乙方自行承担经济及法律责任；(4)乙方不得违反商业诚信原则,禁止与客户串通骗取佣金；(5)乙方不得自行向客户收取额外费用,如有违反,由乙方独立承担经济及法律责任；(6)乙方不得向任何第三方泄露甲方须保密的销售及开发等信息。第四部分：甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理销售过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。1.甲方负责银行按揭贷款催放款，2.甲方提供销售办公场所，3.甲方负责签订合同及备案，4.甲方负责合同的终审并盖章，5.售楼处、样板间的建造及装修费用，6.售楼处及第二销售展示处的固定资产投入(办公桌椅、电脑、打印机、复印机、传真机、电话机、网线等)。二、方案实施中涉及第三方委托和参与事项,甲方对协议或合同的实施内容进行监督和效果确认。三、凡属本项目推广策划制作的一切销售道具及宣传广告内容,均由乙方提供计划,经甲方批准或指定专人书面确认后,方可发包或制作。四、甲方负责收取购房款,对所有与购房客户签订的预售合同(或买卖合同)进行最终审核、签字和盖章,并与乙方负责人做好衔接工作。五、乙方可以按照市场情况对在销售的房屋进行价格调整建议,经甲方书面确认后方可执行。……第五部分：一、乙方负责销售过程所有营销推广费用，包括但不仅限于下列部分：1.市场推广费由乙方承担，乙方提出推广策划的整体和阶段性方案以及预算费用，报甲方审议批准后方可实施；2.广告推广费用；3.SP活动所需费用；4.项目楼书、宣传单及纸杯、纸巾盒或赠送给客户的礼品等相关销售物料的制作或印刷费用；5.各类公关活动所需的展示场地（包括售楼部、房展会等）及有关设备的租用、布置及所产生的相关费用。……四、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、设计、文案、创意由乙方公司负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。乙方自行负责项目组的人员工资、销售提成等各项开支。五、乙方每月书面向甲方提供销售情况统计分析。……八、人员配备于合同附件体现（团队成员组成，销售管理人员、策划团队成员及资历），双方签订合同后7日内核心人员进场，15天内所有人员全部进场。第六部分：本项目正式开盘销售的基本条件：甲方取得本项目的《商品房预售许可证》及相关法律文件，且已与银行达成购房贷款按揭协议并且整体销售准备工作已完成。1.接待中心、售楼处（或临时售楼处）准备就绪；2.底价表、表价表已确定；3.备案所需要的购房合同、建材表、补充协议等文书齐全，并完成政府相关部门备案手续。4.双方共同签字确认的公开销售日期。第七部分：1.甲方同意乙方根据考核结果按本项目可销售总额的百分之壹点叁至百分之贰点贰（1.3%∽2.2%）收取佣金，成交金额以甲方与客户签订的《商品房买卖合同》中所载明的金额为准。2.甲乙双方签订一房一价底价表，溢价部分按照，甲方80%、乙方20%的比例进行分成。3.成交认定以客户签订《商品房买卖合同》为准。乙方于2018年3月6日内向甲方交纳1000000元保证金，乙方代理项目销售套数至30%退还30%保证金，销售套数至60%退还50%保证金，销售套数至80%退还全部保证金。 2018年3月5日，原告向被告交纳1000000元保证金。 合同签订后，原告进场从事委托代理销售活动。双方针对委托代理销售过程中的部分事宜进行了沟通，于2018年5月7日、6月29日留存书面会议纪要。 2018年7月10日，原告向案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司出具借条一份，载明借到江苏军民融合创业服务中心有限公司100000元。同日，案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司向原告交付100000元出借资金。 2018年7月23日，原告向被告发送工作联系函（函件于同月24日到达被告），主要内容：因被告至今未能取得施工许可证和销售许可证，导致销售代理工作仅能进行前期工作，实际无法开始销售，被告于2018年7月17日又与另外代理公司签订销售代理合同，原告认为被告已构成违约，特致函被告商议合同解除及返还保证金并支付相应前期工作费用等相关问题。 2018年7月24日，被告进行回函，主要内容：1.原告提出被告违约一事缺乏事实依据。2.关于原告提出的解除合同、返还保证金及支付相应前期工作费用一事，被告希望双方继续合作，如坚持离场，将按合同约定执行。3.原告前期销售无法达到既定销售目标，被告无奈引入第三方销售公司，且双方协议约定指定但不限于一家销售公司。 2018年8月11日，原告向被告再次发送工作联系函（函件于同月12日到达被告），主要内容：根据合同第四部分第一项内容约定，被告应及时向原告提供本项目预售许可证以保证销售工作的正常开展，但至今被告未能取得该证，导致原告无法按合同履行。基于以上原因，本合同已失去继续履行条件，原告决定解除双方签订的项目代理销售合同，本函自送达被告时即时生效。…… 2018年8月28日，原告向被告出具借条一份，载明借到被告119357元，用于支付合作渠道公司人员的工资费用。2018年9月3日，案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司向原告转账交付119357元。 另查明，截至2019年4月10日，涉案房屋被告仍未取得预售许可。2018年4月至2018年9月2日期间合计54名潜在购房者向原告提交意向房源申请单（涉及原告置业顾问、案场经理十一二人左右），被告对此予以确认。 再查明，在本案审理过程中，原告申请查封被告的银行存款2550000元，为此支出保全费5000元及保全保险费5300元。 上述事实，有原被告陈述，原告提供的项目代理销售合同、会议纪要、江苏银行业务回单、工作联系函、意向房源申请单、诉讼财产保全责任保险保单保函，被告提供的借条、中国工商银行业务回单等予以证明，本院予以认定。 本案的争议焦点为：1.被告未取得涉案房屋预售许可，是否致使原告签订涉案合同的目的不能实现；2.涉案合同解除的时间；3.若被告根本违约致使原告解除涉案委托代理销售合同，被告应当赔偿的损失数额；4.被告主张100000元、119357元在本案中行使抵消权条件是否成就。 本院认为： 原告与被告签订涉案项目代理销售合同，应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效，双方均应依照合同履行义务。 对于争议焦点1。首先，在建商品房上市交易必须取得商品房预售许可证，双方在涉案委托代理销售合同第四部分第一项约定被告应当提供与涉案项目有关的所有证明文件及策划代理销售过程中所需的资料，虽未明确文件名称，但应当包含商品房预售许可证。其次，双方在涉案合同第六部分明确被告取得涉案项目的商品房预售许可证是项目正式开盘销售的基本条件之一，但截至2019年4月10日被告仍未取得商品房预售许可证，故涉案商品房至今仍未达到双方约定的正式开盘条件。再次，双方约定的合同履行期间自2018年3月1日起至2018年10月31日止，被告迟迟未取得商品房预售许可证势必影响原告销售工作的开展，造成原告工作停滞不前及营销费用的增加，无法实现原告依约履行涉案委托销售代理合同及时获取销售报酬的目的。综上，应当认定被告构成根本违约，原告可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）的规定解除合同。关于被告不存在违约行为的主张，本院不予支持。 关于争议焦点2。2018年7月23日原告致函被告商议涉案委托销售合同解除等事宜，因原告未明确发出解除合同的通知，且被告回函不同意解除，故2018年7月23日时涉案委托代理销售合同尚未解除。2018年8月11日原告致函被告通知解除涉案委托代理销售合同，该函件于同月12日到达被告，故涉案委托代理销售合同解除的时间为2018年8月12日。 涉案委托代理销售合同解除后，原告交至被告的1000000元保证金被告应予以退还，故本院对原告要求被告返还1000000元保证金的主张予以支持。 关于争议焦点3。依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，因被告根本违约致使原告解除涉案委托代理销售合同，被告应当赔偿原告自2018年3月1日起至2018年8月12日止期间的损失，具体损失情况分述如下： 关于工作人员工资、社保费用损失部分。原告主张为开展涉案委托代理销售工作投入人员工资及社保费用合计322677.64元。原告为证明其主张提供了以下证据：1.2018年3月至8月的工资表打印件及代发工资明细；2.2018年3月至8月的工资表打印件；3.基本养老保险缴费记载19份。被告质证认为：对证据1、2真实性、合法性、关联性不予认可；对证据3真实性予以认可，关联性不予认可。本院认为：首先，原告为履行涉案委托代理销售合同，必定需要聘请人员从事相关的工作，但原告未提供相关的聘用合同等证据予以佐证，不足以证明证据1、2、3中的人员均系为履行涉案委托代理销售合同而聘请，且从原告提供的意向房源申请单中仅涉及工作人员十一二人左右。其次，涉案委托代理销售合同于2018年8月12日解除，故原告即使支付了2018年8月13日之后的工人工资，亦应属于扩大部分损失，该部分损失不应由被告承担。综上，本院综合委托代理期间、原告从事涉案委托代理销售工作的人员情况，根据必要性、合理性原则，并综合本地的收入状况，本院酌定为160000元。 关于支出渠道公司费用损失部分。原告主张应支出渠道公司月费230000元，已实际支出199357元。原告为证明其主张提供了以下证据：第一组证据4.江苏银行业务回单（打印时间2018年6月14日）一份，收款人为淮安金领地产咨询有限公司，金额为30000元，摘要为朗诗代理费。5.费用报销单一份，金额为30000元，用途为朗诗四月份金领渠道公司工人工资。6.江苏增值税专用发票（由税务部门代淮安金领地产咨询有限公司开具），事由为代理费，金额为30000元。第二组证据7.江苏银行业务回单（打印时间2018年7月17日）一份，收款人为淮安金领地产咨询有限公司，金额为50000元，摘要为费用。8.费用报销单一份，金额为50000元，用途为渠道公司朗诗智慧城5月份工资月费。9.江苏增值税专用发票（由税务部门代淮安金领地产咨询有限公司开具），事由为代理费，金额为50000元。第三组证据10.江苏银行业务回单（打印时间2018年9月18日）一份，收款人为淮安金领地产咨询有限公司，金额为100000元，摘要为朗诗渠道费用。11.费用报销单一份，金额为100000元，用途为智慧城渠道公司金领地产6月与7月的人员工资。12.江苏增值税专用发票（由税务部门代淮安金领地产咨询有限公司开具），事由为代理费，金额为100000元。13.原告（甲方）与淮安金领地产咨询有限公司（乙方）渠道项目分销合同（未书写签约日期）一份，主要内容：甲方委托乙方分销甲方销售代理的《智慧城》项目在售房屋并保密，期限自2018年6月1日起至2018年7月31日止，双方根据有效带访项目人数及成交房屋套数结算月费，月带访量100组至199组且月成交套数1至5套的月费金额为15000元，月带访量200组至299组且月成交套数6至10套的月费金额为30000元，月带访量300组至399组且月成交套数11至15套的月费金额为40000元，月带访量400组以上且月成交套数15套及以上的月费金额为50000元。第四组14.江苏银行业务回单（打印时间2018年9月18日）一份，收款人为淮安百进地产营销策划有限公司，金额为19357元，摘要为朗诗渠道费用。15.费用报销单一份，金额为50000元，用途为泗阳智慧城7月份百进地产渠道公司月费，此费用由甲方支付，经沟通甲方愿意先结算19357元支付人员基础工资，剩余30643元待公司与甲方结算完毕后支付。16.江苏增值税专用发票（由税务部门代淮安百进地产营销策划有限公司开具），事由为代理费，金额为20000元。17.原告（甲方）与淮安百进地产营销策划有限公司（乙方）渠道项目分销合同（未书写签约日期）一份，主要内容：甲方委托乙方分销甲方销售代理的《智慧城》项目在售房屋并保密，期限自2018年7月1日起至2018年7月31日止，双方根据有效带访项目人数及成交房屋套数结算月费，月带访量100组至199组且月成交套数1至5套的月费金额为15000元，月带访量200组至299组且月成交套数6至10套的月费金额为30000元，月带访量300组至399组且月成交套数11至15套的月费金额为40000元，月带访量400组以上且月成交套数15套及以上的月费金额为50000元。被告对原告提供的上述证据质证认为对证据4至17真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为：首先，证据13、17均未署名签约日期，无法确定该两份合同的签约日期，且两份协议内容除分销商及分销期期限不同外，其余内容完全一致，故不排除事后补签协议的可能。其次，按照证据13、17协议约定的月费考核标准，分销商应当有效带访一定人数并促成交易方可要求原告依约支付月费，但本案中原告仅提供了渠道项目分销合同及转账凭证，但未能提供证据证明分销商履约的具体情况，据此无法确定该两份协议是否履行。再次，淮安金领地产咨询有限公司、淮安百进地产营销策划有限公司作为有限责任公司，应当进行税务登记可自行开具税务发票，但原告提供的证据6、9、12、16均系税务部门代为开具，不符合常理。最后，按照证据13、17协议约定的月费计算标准，原告主张应支付月费230000元（包括未支付部分），那么分销商总计带访量应当达到1900组以上（300+400+400+400+400），成交总套数应当达到66套以上（6+15+15+15+15），但原告提供的意向房源申请单中实际购买意向数量仅54套，且该54套还应包括原告自行销售的部分，与涉案房屋实际销售情况不符。综上，本院认为，原告提供的证据4至17与购买意向事实不符，存在矛盾，且被告不予认可，故本院对原告提供的此部分证据不予采信，但原告在履行涉案委托代理销售合同过程中，较大可能委托分销商参与涉案房屋销售活动，本院综合委托分销的可能、分销工作量、分销成本支出等因素，酌定原告此部分损失为50000元。 关于日常费用损失部分。原告主张包括房租、办公用品损耗等在内的费用合计23681.6元。原告为证明其主张提供了以下证据：18.房屋租赁协议、支付凭证、税务发票。19.交通费票据若干。20.购买办公用品等票据若干。21.餐饮费票据若干。被告质证认为对证据18至20的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，被告虽对上述证据不予认可，但客观上原告为履行涉案委托代理销售合同需租赁房屋、出行、使用办公用品等，必须支出相应的费用，本院综合涉案委托代理销售合同履行期间、履行情况等，酌定原告此部分损失为10000元。 关于广告费用支出损失部分。原告主张为履行涉案委托代理销售合同，支出广告费用611457元。原告为证明其主张提供了以下几组证据。 第五组：22智慧城营销费用使用明细（风语广告传媒）一份，系原告单方制作，合计金额24363元。23.智慧城物料制作协议书（未注明签约日期）一份，主要约定：宿迁市风语广告传媒有限公司（乙方）在2018年3月为原告制作围墙、L行围挡、楼顶大牌、墙面大牌、吊旗、玻璃展架（4000元）等，费用总价21343元，原告待乙方制作完成经原告验收完毕后乙方提供正式发票，原告一次性付清款项。24.江苏银行业务回单，收款人为宿迁市风语广告传媒有限公司，金额为16843元，摘要为费用，交易日期为2018年8月18日。25.江苏银行业务回单，收款人为张某，金额为500元，摘要为风语广告传媒费用，交易日期为2018年8月18日。26.费用报销单一份，金额为17343元，用于为泗阳智慧城前期物料制作（包括围墙大牌等），实际其中4000块玻璃展架未做，并未产生实际费用，因此实付17343元其中500元为张某提前垫付，请财务财务直接现金支付，其余费用16843元直接转账给宿迁风语广告传媒。 第六组：27.智慧城营销费用使用明细（青木广告传媒）及附件一份，系原告单方制作，合计金额206020元，附件为广告宣传牌及电子大屏照片。28.江苏银行业务回单，收款人为淮安市青木广告传媒有限公司，金额为14000元，交易日期为2018年9月25日。29.费用报销单，金额为14000元，用途为食博会物料制作及部分泗阳活动物料。30.江苏增值税专用发票（由税务部门代淮安市青木广告传媒有限公司开具），金额为14000元。31.物料制作合同（未注明签约日期）一份，主要约定：淮安市青木广告传媒有限公司为原告制作钥匙扣、蓝牙耳机、雨伞、加湿器、桁架等物料，总价14000元。 第七组：32.智慧城广告位租赁协议一份，签订时间为2018年4月4日，主要约定：原告从淮安市青木广告传媒有限公司处租赁广告位（苏果超市电子大屏、乐某三面翻、楼面大牌、小区广告牌、公交站台、楼体大牌），合计租金含税203000元，原告应自合同签订日起三个月内全额支付租赁费用。33.江苏增值税专用发票（由税务部门代淮安市青木广告传媒有限公司开具），金额为203000元。34.江苏银行业务回单三份，收款人均为淮安市青木广告传媒有限公司，打印日期分别为2018年8月2日、2018年9月25日、2018年11月29日，金额分别为30000元、20000元、20000元。 第八组：35.智慧城营销费用使用明细（新佳图文）及附件彩页一份，系原告单方制作，金额合计20000元。36.江苏增值税普通发票3份，金额合计20000元，摘要为印刷品宣传单。37.送货单3份，货物名称为彩页，总价合计20000元。 第九组：38.智慧城营销费用使用明细（闪亮文化传媒）及附件照片，金额合计44485元，其中端午节暖场活动时间为2018年6月17日。39.广告宣传、制作合同一份，主要约定：原告将泗阳智慧城项目广告宣传、活动、物料制作打包给宿迁市闪亮文化传媒有限公司（乙方），期间自2018年6月20日起至2018年9月20日止，结算方式为乙方根据原告确认的明细单开具发票，原告收到发票后一周内向乙方全额支付费用。 第十组：40.智慧城营销费用使用明细（天天传媒）及附件照片，系原告单方制作，金额合计193714元。41.合同书一份，甲方为原告，乙方为淮安市天天广告传媒有限公司，丙方为淮安市尚景展示设计有限公司，主要约定：甲方委托乙方为甲方旗扬策略项目提供现场服务，包括各类公关广告牌画面发布的策划、现场布置、人员统筹及现场安装执行，日期为2017年9月9日至2018年6月30日，广告发布总费用为324480元，付款前乙方需开具等额增值税普通发票，否则甲方有权拒绝付款。42.江苏增值税普通发票3份，合计金额为229356元。 第十一组：43.智慧城营销费用使用明细（盛驰印刷），系原告单方制作，合计金额49025元，该明细下方还附单页、纸盒照片打印件。44.江苏银行业务回单（20000元）、20000元借款单、费用报销单（载明借款金额20000元、应补金额29025，总额49025元）。45.江苏增值税专用发票（由清河区海霞图文设计工作室开具），印刷品金额为49025元。46.送货单5份，载明送货数量与证据43中一致。 第十二组：47智慧城营销费用使用明细（荣某图文）及单页、手提袋打印件一份，系原告单方制作，合计金额2850元。48.费用报销单，载明3月朗诗智慧城项目活动物料2850元。49.淮安市国家税务局通用机打发票（由清河区荣某图文制作服务中心开具），金额为2850元。 第十三组：50智慧城营销费用使用明细（展点费用）一份，系原告单方制作，合计金额71000元。51.广告位租赁协议三份，主要内容原告租赁案外人泗阳昌某文化传媒有限公司位于哥伦布西侧向南门展位三个月（2018年4月11日至2018年7月10日），每月分别签订合同，费用每月18000元。52.江苏增值税专用发票（由泗阳昌某文化传媒有限公司开具）三份，每份发票广告服务费金额为18000元。53.广告协议书（展架及阵地）一份，主要约定原告租赁案外人江苏艾某实业有限公司位于泗阳红石影城的展架，期限自2018年4月11日起至2018年5月10日止，费用5000元。54.江苏增值税专用发票（由江苏艾某实业有限公司开具），场地租赁费金额为5000元。55.影院场租协议一份，主要约定原告租赁案外人江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司泗阳分公司候影大厅用于房产销售事宜，期限自2018年4月11日起至2018年5月10日止，费用为5000元。56.江苏增值税专用发票（由江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司泗阳分公司开具），场地租赁费金额为5000元。57.江苏增值税专用发票二份，均由苏果超市（宿迁）有限公司泗阳分公司开具，一份注明预付卡销售金额为2000元，一份注明场地租赁费金额为5000元。 被告对原告提供的证据22至57的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，原告履行涉案委托代理销售合同义务，为提供涉案楼盘社会公众关注度新楼盘的销售，聚集人气，针对性地组织活动、发放宣传单页、集中推送广告，是常规且行之有效的的手段，原告提供的第五、六、七、八、十一、十二组证据，每组证据内部均能相互印证原告为履行涉案委托代理销售合同做广告、宣传推广的事实。原告提供的第九组证据39合同约定的履行期间为2018年6月20日至2018年9月20日，而证据38明细中注明端午节暖场活动时间为2018年6月17日，先于证据39中约定的合同期间，原告未能提供证据予以佐证上述暖场活动等已实际发生，本院对该组证据不予采信。原告提供的第十组证据中的证据41约定合同期间为2017年9月9日至2018年6月30日，该合同履行开始时间先于涉案委托代理销售合同，原告仅提供40（费用明细）、42（税务发票）不足以证明193714元系由于履行涉案委托代理销售合同产生，故本院对该组证据不予采信。原告提供的第十一组证据仅有租赁协议及税务发票，而无其他证据予以佐证，不足以证明该组证据所发生的支出均系原告为履行涉案委托代理销售合同而产生。综上，本院综合原告做广告、宣传推广的基本情况，结合原告提供的上述证据，酌定原告广告费用支出损失为300000元。 关于可得利益损失部分。原告主张可得利益损失为347566.63元，为证明其主张提供了以下证据：58.朗诗智慧城A栋认筹明细（旗扬），系原告单方制作。59.意向房源申请单54份。被告对原告提供的证据58不予认可，对证据59的真实性予以认可。本院认为，按照涉案委托代理销售合同约定，原告应负责签订合同及购房款的催收，协助被告办理预售许可证和房屋交付手续等合同义务，且双方关于销售报酬的明确约定付款条件，意向房源申请仅是商品房买卖合同签订前期的工作，而后期签订合同、配合房屋交付等主张工作尚未开展，原告后期劳动成本尚未实际支出，原告按照54套房屋销售完毕计算其可得利益损失，有失公允。本院综合原告履行合同的情况及劳动成本支出、预期可得利益损失的可能等因素，酌定为80000元。 关于争议焦点4。被告主张原告在委托代理销售期间曾向被告借款119357元，向案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司借款100000元，此两笔款项应从被告本案应支付给原告的款项中扣除。原告对此不予认可。本院认为，2018年8月28日原告虽向被告出具119357元的借条，但被告未向原告交付款项，被告提供的证据亦不足以证明案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司系接受被告委托于2018年9月3日向原告转账交付119357元，故原告是否尚欠被告借款尚未确定，被告主张债务抵消于法无据，本院不予支持。关于原告向案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司借款100000元，系原告与案外人江苏军民融合创业服务中心有限公司之间的法律关系，被告对该笔100000元无权要求在本案中进行抵销，本院对被告的此项主张不予支持。 诉讼财产保全担保可以是经过法院准许的物保、人保、现金担保、保函等，原告申请保全而支出的保全保险费5300元，非原告提起本案诉讼而产生的必要、合理的费用，应由原告自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第四百零六条、第四百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告淮安旗扬策略营销有限公司保证金1000000元； 二、被告江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告淮安旗扬策略营销有限公司各项损失合计600000元； 三、驳回原告淮安旗扬策略营销有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27096元，保全费5000元，合计32096元，由原告淮安旗扬策略营销有限公司负担10008元，被告江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司负担22088元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  何伟成 人民陪审员  刘长春 人民陪审员  郑发金 二〇一九年五月十三日 书 记 员  唐春艳 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。