舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初537号 原告：舟山水产品中心批发市场有限责任公司，住所地：浙江省舟山市普陀区沈家门街道渔市一路95号。 法定代表人：胡校山，董事长。 委托诉讼代理人：林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。 被告：舟山市埃米文化传媒有限公司，住所地：浙江省舟山市普陀区六横镇峧头六横路280号1楼。 法定代表人：徐光耀。 被告：舟山市上岸文化传媒有限公司，住所地：浙江省舟山市普陀区沈家门街道滨港西路158号国际水产城6幢208。 法定代表人：徐光耀。 委托诉讼代理人：董佳艺，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告：杭州上岸影业有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区九盛路9号24幢3楼3042室。 法定代表人：**。 原告舟山水产品中心批发市场有限责任公司（以下简称水产市场）为与被告舟山市埃米文化传媒有限公司（以下简称埃米公司）、舟山市上岸文化传媒有限公司（以下简称舟山上岸公司）、杭州上岸影业有限公司（以下简称杭州上岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员缪忠海适用简易程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理，原告水产市场委托诉讼代理人林海伟、被告舟山上岸公司委托诉讼代理人董佳艺到庭参加诉讼，被告埃米公司、杭州上岸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。 水产市场向本院提出诉讼请求：一、判令水产市场与埃米公司分别于2015年3月24日、2015年10月22日签订的房屋租赁合同、舟山国际水产城房屋租赁合同补充合同于2019年4月30日解除；二、判令水产市场与埃米公司、杭州上岸公司于2017年10月26日签订的三方协议于2019年4月30日解除；三、判令埃米公司、舟山上岸公司、杭州上岸公司于2019年4月30日前腾退承租的舟山国际水产城商业广场6号楼208号、120号（29.4㎡）商铺，并向水产市场支付自2019年4月30日起至实际腾退之日止按年租金1552442元计算的房屋占有使用费；四、判令埃米公司、舟山上岸公司、杭州上岸公司向水产市场支付拖欠至2019年4月29日的房屋租金3309951元，并支付该款自2019年4月30日起至实际清偿日止按月利率20‰计算的逾期付款违约金；五、判令埃米公司、舟山上岸公司、杭州上岸公司向水产市场支付计算至2019年4月29日的逾期付款违约金1277552元。事实与理由：2015年3月24日，水产市场与埃米公司签订房屋租赁合同一份，约定水产市场将坐落于舟山国际水产城商业广场6号楼208号商铺出租给埃米公司从事电影院经营，租赁期限为10年，自2015年4月30日起至2025年4月29日止；第一年租金576759元，于2015年4月30日前支付，第二年租金1297706元，于2016年4月30日及2016年10月30日前各支付648853元，第三年租金1297706元，于2017年4月30日及2017年10月30日前各支付648853元，第四年租金1441896元，于2018年4月30日及2018年10月30日前各支付720948元，第五年租金1513991元，于2019年4月30日及2019年10月30日前各支付756995元；若埃米公司逾期支付租金超过30天，水产市场有权解除合同，埃米公司应按日向水产市场支付月租金3%的违约金。合同还就其他相关事项进行了约定。 2015年10月22日，水产市场与埃米公司签订舟山国际水产城房屋租赁合同补充协议一份，约定水产市场将坐落于舟山国际水产城商业广场6号楼120号商铺其中一块面积为29.4㎡的区域租赁给埃米公司用于建造消防应急疏散楼梯，租赁期限自2015年10月30日起至2025年4月29日止；第一年租金17199元，于2015年10月30日前支付，第二年租金34876元，于2016年4月30日前支付；第三年租金34876元，于2017年4月30日前支付，第四年租金36620元，于2018年4月30日前支付，第五年租金38451元，于2019年4月30日前支付；其他合同条款按主体合同执行。合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，水产市场按约于2015年4月30日及2015年10月30日分别将上述房屋交付给埃米公司使用，但埃米公司仅向水产市场支付部分租金。 2017年10月26日，水产市场与埃米公司、杭州上岸公司签订三方协议一份，约定埃米公司将其与水产市场签订的房屋租赁合同及补充协议的全部权利义务概括转让给杭州上岸公司拟设立的舟山上岸公司；舟山上岸公司自愿承担埃米公司依据房屋租赁合同应承担的所有债权债务；水产市场同意在舟山上岸公司成立后与其重新签订房屋租赁合同；协议三方务必严格执行协议约定，否则埃米公司、杭州上岸公司、舟山上岸公司将承担连带责任。上述协议签订后，舟山上岸公司成立，但未按约与水产市场重新签订房屋租赁合同，亦未按约支付租金，截至2019年4月29日，共拖欠租金3309951元，产生逾期付款违约金1277552元，埃米公司、杭州上岸公司也未按照三方协议约定，承担连带责任。为此，水产市场诉至本院。 舟山上岸公司辩称，同意解除案涉合同，舟山上岸公司作为案涉房屋租赁合同及补充合同的继受方，应承担相应合同责任，但水产市场要求埃米公司、杭州上岸公司承担连带责任没有事实和法律依据。此外，水产市场诉讼请求中的房屋租金数额计算有误，因项目其他部分开业率未达到70%，故根据水产市场之前的许诺，应以合同约定金额减半计收租金。 本院经审理后认定的事实如下：2015年3月19日，因在磋商过程中对水产城商业广场项目开业率存在疑虑，水产市场与埃米公司提前签订舟山国际水产城房屋租赁合同补充协议，约定第一计租年内，埃米公司按合同条款约定支付租金后，水产城商业广场项目其他部分面积开业率持续2个月达不到70%的，埃米公司按合同约定的50%支付租金，2个月后，租金按合同约定执行。 2015年3月24日、2015年10月22日，水产市场与埃米公司正式签订房屋租赁合同、舟山国际水产城房屋租赁合同补充协议各1份，协议内容与水产市场诉称一致。2017年10月26日，水产市场与埃米公司、杭州上岸公司签订三方协议一份，协议内容也与水产市场诉称一致。2017年10月31日，杭州上岸公司依法注册成立舟山上岸公司，但因对租金支付等问题不能达成一致意见，最终未能根据三方协议订立新的房屋租赁合同。 2015年7月24日、2015年11月6日、2016年9月30日、2017年2月20日以及2017年11月20日，水产市场开具缴款单位为埃米公司的税务发票5张，票面金额分别为576759元、17199元、359302.50元、324426.50元以及150000元。庭审中，水产市场与舟山上岸公司根据上述税务发票确认：就第一计租年相应租金双方已经结清；就第二计租年租金，埃米公司两次均逾期交纳（2016年9月30日交纳主体部分租金以及消防应急通道租金359302.50元，2017年2月20日交纳主体部分租金324426.50元）；就第三计租年租金，仅交纳150000元，且该款项亦属逾期付款。之后，埃米公司、杭州上岸公司、舟山上岸公司均未再向水产市场支付租金。 2018年11月3日，水产市场通过微信向舟山上岸公司发送催款通知书，载明“舟山市上岸文化传媒有限公司（张铮）现就贵方未及时支付本公司租金一事向贵方通知如下：截止2018年11月3日，贵方共欠租金人民币1291297元。自合同规定付款期限至今，我公司多次与贵方联系付款事宜，贵方均以种种理由借故推拖。现我公司以短信、微信形式特发此催款通知书，望贵方及时履行还款义务。如贵公司在2018年11月10日期限之前不能付款，我方将通过司法途径追究付款责任与违约责任”。 另查明，双方在合同履行过程中，鉴于水产城项目开业率不理想等实际情况，双方曾就租金减免问题进行过磋商，水产市场一方也曾经草拟过相关协议，但最终因故未能达成一致意见。庭审中，水产市场明确案涉债务承担主体为舟山上岸公司，埃米公司、杭州上岸公司共同承担连带清偿责任。此外，舟山上岸公司认为合同约定的违约金数额过高，要求法院依法进行调整。 本院认为，水产市场与埃米公司之间签订的房屋租赁合同及相关补充协议未违反我国法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因水产市场与埃米公司、杭州上岸公司已签订三方协议，约定舟山上岸公司注册成功后，由舟山上岸公司继受承担原合同所有的债权债务，埃米公司、杭州上岸公司对案涉债权承担连带责任，现舟山上岸公司在依法注册成立后继续使用案涉租赁物，但未按约支付租金，埃米公司、杭州上岸公司亦未履行合同义务，三家公司的上述行为均已构成违约，应承担相应责任。故水产市场要求解除案涉合同、由舟山上岸公司腾退案涉租赁物并支付租金、占有使用费以及逾期付款违约金，埃米公司、杭州上岸公司对前述款项共同承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于舟山上岸公司提出的逾期付款违约金过高的问题，虽然水产市场已根据实际情况主动将该项违约金计算标准调整为月利率20‰，但鉴于其未提供具体损失方面的相关证据，本院依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的相关规定结合舟山上岸公司意见酌情确定。埃米公司、杭州上岸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己抗辩权利的放弃。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、水产市场与埃米公司于2015年3月24日、2015年10月22日分别签订的房屋租赁合同、舟山国际水产城房屋租赁合同补充合同以及水产市场与埃米公司、杭州上岸公司于2017年10月26日签订的三方协议均于2019年4月30日解除； 二、舟山上岸公司于本判决生效之日起一个月内腾退承租的舟山国际水产城商业广场6号楼208号、120号（其中一块面积为29.4㎡的区域）商铺，并向水产市场支付自2019年4月30日起至实际腾退之日止按年租金1552442元计算的房屋占有使用费； 三、舟山上岸公司向水产市场支付拖欠至2019年4月29日的房屋租金3309951元，并支付该款计算至2019年4月29日的逾期付款违约金320000元，以及自2019年4月30日起至实际清偿日止以房屋租金3309951元为基数按年利率6%计算的违约金； 四、埃米公司、杭州上岸公司对上述第二项、第三项舟山上岸公司应付款项承担连带清偿责任。 案件受理费43500元，减半收取21750元，由水产市场负担4540元，舟山上岸公司负担17210元，埃米公司、杭州上岸公司对舟山上岸公司负担部分负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 缪忠海 二〇一九年五月二十八日 法官助理左雯洁 代书记员 田建红 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。