广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1792号原告：杨丽，女，1979年5月10日出生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：黄勇，广东合众之源律师事务所律师。被告：雷丽芳，女，1990年2月12日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：姜顶，广东富颂达律师事务所律师。原告杨丽与被告雷丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽的委托诉讼代理人黄勇、被告雷丽芳的委托诉讼代理人姜顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告所签订的《租赁合同》；二、请求判令原告没收被告32000元押金；三、请求判令被告向原告支付违约金（每逾期一天，按月租金额的1％收取违约金，暂计20160元）；四、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年04月11日签订了《租赁合同》，合同约定原告将位于广州市增城区新塘镇金都路××号的物业租给被告，被告需缴押金和租金给原告，押金为32000元，2018年07月11日至2020年07月10日的租金为每月33600元，租金按年结算，由被告在每半年租金到期15天转账支付给原告。原告依约将物业租给被告后，被告却私下擅自将物业转租给他人，且未按合同约定支付租金，被告已构成根本违约。根据原告与被告签订的《租赁合同》第八条第二款：“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之一收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回物业并没收押金（业主同意继续租赁除外）。”之约定，原告曾多次告知被告其不能私下擅自转租并且要按时支付租金，可被告对此置之不理，于是原告委托律师于2019年01月08日向被告发出律师函，通知其已依约解除合同的事实。综上所述，被告私下擅自转租和拒不按《租赁合同》的约定向原告支付租金的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，给原告带来了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。审理中，原告增加诉讼请求“被告立即搬迁腾空广州市增城新塘镇金都路××号物业内被告的所有物品。”和“被告支付2019年2月至4月的房屋占用费100800元。”被告雷丽芳辩称：一、本案租赁合同的目的就是整体承租进行转租且明知转租三年以来从未提出异议。涉案物业属于商业用途建筑，共计七层，分为多个商铺和办公区域。被告与原告于2016年4月11日签署涉案合同。原告理应知道被告承租涉案物业的目的是转租获利。而且后来被告设立广州中沃物业管理有限公司之时，原告也是积极配合，提供了其与李小兰的身份证复印件，以及房产证复印件等若干份。所以根据合同签署的背景以及合同履行的情况，可以明确推断出涉案合同目的就是整体承租、转租获利。原告也是经常来到涉案物业，明确知悉被告转租，三年从未提出异议。二、被告从未拖欠原告租金，未违反合同义务。（一）由于合同约定的支付租金的时间和方式不明确，每次都是由原告主动联系被告，确认支付租金的方式和具体时间。被告在交付2018年下半年租金时，原告出具《收据》确认收到2018年7月11日到2019年1月10日的租金。因此在原告律师发函之日，被告并未逾期支付租金。被告在2019年1月20日支付租金也未超过10日。但是原告又将租金原路退回。更何况，被告要求原告前来涉案物业确定《收款账户授权委托书》并且澄清涉案物业被执行的情况以及增城区城管《拆除违建公告书》的事情。但是被告始终未能出面说明，也未提供和确认收取租金的帐号。（二）原告目前属于失信被执行人。为了逃避债务和法院执行，每次租金到期，原告出具授权委托书更换收款帐号。租金支付时间上，被告曾经存在延期的情况，但原告均给予宽限。因此双方形成了新的交易习惯，即由原告通知和沟通，出具授权委托书确定收款帐号，然后再由被告在一个月内付款。三、被告为了经营涉案物业投入大量的资金和人力成本（仅装修费就伍佰万左右），此时单方解除合同有违公平、公正，造成原告坐收渔利。被告接收涉案物业时，涉案物业一片狼藉、破败，无法投入使用。被告对涉案物业全部墙体进行粉刷，更换窗户玻璃和幕墙，维修1一5的漏水，更换大部分地板砖，更换2－7楼的天花板仅仅装修费大约叁佰万左右。为了招租和管理涉案物业，被告招聘大量的员工进行招租、保洁、保安等等服务。被告转租之后，各个次承租人基本都进行了装修，每个商品和办公区的装修费将近貳拾万元，总计也有伍佰万左右。四、被告没有根本违约行为，原告起诉解除合同违反诚实信用原则、商业慣例，判令解除合同违反鼓励交易原则。涉案合同的租赁期限是壹拾年，而原告据以解除合同的理由存在争议。合同“视为解除”的条款，将轻微违约作为解除条件，违反诚实信用原则、不公平。依法，解除权一方通常需要履行通知义务、给予合理的宽限期，这是法律的规定也是房屋租赁交易的通常惯例。原告第一时间立即通知解除合同，存在极大的恶意、十分不诚信。五、原告故意隐瞒与涉案房屋相关的重大信息，违约在先应承担违约责任。第一，2018年12月28日增城管执新公字[2018]B10号《限期拆除违法建设公告书》，合同物业四百多平方属于违法建筑，需要强制拆除。第二，（2017）粤0111执4635号公告。2016年3月30日白云区人民法院查封合同物业。法院公告在本栋楼房显目位置，导致大部分物业闲置。第三，华融资管广东分公司2018年6月15日公告，杨丽、李小兰作为债务人和担保人且合同物业作为不良资产处理。以上三种情况给承租人造成了严重的经济损失。自承租人承租涉案物业以来，由于法院公告，大部分物业无法出租、闲置。增城管执新公字[18]B10号《公告书》张贴之后，次承租人要求被告承担违约责任，赔偿装修损失等。综上，被告请求法院驳回原告所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月11日，杨丽（出租方，甲方）与雷丽芳（承租方，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将坐落在广州市增城新塘镇金都路××号物业租给乙方做办公使用，建筑面积约2335平方米（一至七层含房产证注明的加建面积）；2016年4月11日至2016年7月10日为免租期；2016年7月11日至2018年7月10日月租金32000元；2018年7月11日至2020年7月10日月租金33600元……；乙方在合同签订时须缴交押金32000元及半年租金192000元；租金按年结算，由乙方在每半年租金到期前15天转账形式支付给甲方；未经甲方书面同意，不得对物业进行扩、加、改建或与他人对换物业使用，乙方保证不改变物业用途；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍须作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之一收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回物业并没收押金（业主同意继续租赁的除外），甲方逾期交付物业，每逾期一日，须按月租金百分之一向乙方支付违约金，逾期超过10天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外须支付等额押金数额之违约金；乙方逾期缴纳本合同第六条款规定之应付费用的，应按欠费总额每月1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同……。2018年6月28日，原告出具《收据》一张交被告收执。该《收据》载明：兹收到雷丽芳交来增城新塘镇金都路××号物业租金2018年7月11日至2019年1月10日，总租金201600元。2018年12月28日，广州市城市管理综合执法局增城区分局出具增城管执新公字[2018]Ｂ10号《限期拆除违法建设公告书》载明：经查实，当事人未经城乡规划部门批准，于2005年期间，擅自在广州市增城区新塘镇金都路××号，加建部分钢筋混凝土结构建筑物，建筑面积为415.75平方米。其中，一层加建部位建筑面积为20.3平方米；二层加建部位建筑面积为57.73平方米；三层加建部位建筑面积为25.32平方米；四至六层加建部位建筑面积为75.96平方米；七层加建建筑面积为236.44平方米。上述违法建筑物未报先建，已严重影响城乡规划。属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，依法应当予以拆除。本执法机关于2018年12月28日作出《违法建设行政处理决定书》(增城管执新违建处字[2018]B10号)，责令违法建设当事人在收到决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设。现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本执法机关对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处罚决定规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。公告期间，违法建设当事人依法享有陈述权、申辩权。特此公告。另查，粤房地权证增自字第××号《房地产权证》载明：房地产权属人杨丽；房屋坐落增城区新塘镇金都路××号；建筑面积1920.41平方米；6层钢筋混凝土结构；与李小兰共同共有；另有首层至六层部分加建、七层加建共计面积415.75平方米未申请权属登记；房屋用途是居住与非居住，其中非居住面积844.55平方米。审理中，原告陈述以下事实：被告转租未经原告允许。被告陈述以下事实：《租赁合同》是真实意思表示，涉案房屋第五层自用，其他全部转租；被告于2019年1月20日支付租金201600元给钟春霞，但后来原告发短信说退回给被告了，被告确认收到了201600元的退款；现涉案房屋里的次承租人全部经营良好；违建部分还没有拆除。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案房屋属未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故该《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，合同无效表明当事人的意思表示自始就不具有法律约束力，当事人之间的权利义务关系应当恢复到合同订立前的状态，故原告主张被告腾空涉案房屋，于法有据，本院予以支持。而主张没收押金32000元和要求被告支付违约金的问题，于法无据，本院不予支持。至于原告主张房屋占有使用费的问题。本院认为，被告在审理中称于2019年1月20日支付租金给钟春霞，但给退回，并继续使用涉案房屋至庭审之日即2019年4月11日，根据《租赁合同》“2018年7月11日至2020年7月10日月租金33600元”的约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告主张房屋占有使用费按每月33600元的标准计算，于法有据，本院予以支持，故计得被告2019年2月1日至2019年4月11日的房屋占有使用费为79520元（33600元+33600元+33600元/30天*11天），原告主张房屋占有使用费100800元，超过部分另行依法主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告雷丽芳于本判决生效之日起一个月内腾空、搬离位于广州市增城区新塘镇金都路59号房屋；二、被告雷丽芳于本判决生效之日十日内向原告杨丽支付房屋占有使用费79520元；三、驳回原告杨丽的其他诉讼请求。案件受理费1680元，由原告杨丽负担785元，被告雷丽芳负担895元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年五月六日书记员  陈雪冰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。