四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初1203号 原告：四川省冕宁县方兴稀土有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州冕宁县稀土工业园区。 法定代表人：廖华，公司董事长。 委托诉讼代理人：石小川，四川邛都律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：郑立，四川邛都律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都曙光现代物流投资有限公司，住所地：成都高新区天晖中街56号1幢26楼。 法定代表人：史伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张家荣，四川谷雨律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：曾大章，男，汉族，1960年10月15日出生，住成都市成华区，公司员工，特别授权代理人。 原告四川省冕宁县方兴稀土有限公司（以下简称“冕宁方兴公司”）与被告成都曙光现代物流投资有限公司（以下简称“曙光物流公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员吴希孝独任审理，于2019年2月18日、2019年3月15日、2019年4月9日、2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告冕宁方兴公司的委托诉讼代理人石小川、被告曙光物流公司的委托诉讼代理人张家荣到庭参加了全部庭审；原告冕宁方兴公司的委托诉讼代理人郑立到庭参加了第一、第二、第三次庭审；被告曙光物流公司的原委托诉讼代理人叶超到庭参加了第一次庭审，后被告撤回对叶超的授权并委托曾大章作为新的代理人到庭参加了第四次庭审。本案现已依法审理终结。 原告冕宁方兴公司的诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告的房租并依照房租30%的约定标准支付违约金至房租、违约金清偿之日。（截止2018年11月19日拖欠原告的房租为1,440,242.9元，依约被告应承担的违约金为432,072.87元，两项合计为1,872,315.77元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告当庭将第1、2项诉讼请求明确为：1、判令原被告于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》于被告收到起诉状副本之日解除；2、判令被告支付拖欠原告的截止2018年11月19日的房租1,440,242.9元及违约金432,072.87元。事实及理由：原被告双方于2015年1月19日签订《房屋租赁合同》，约定原告将名下位于成都市高新区天晖中街56号成都曙光国际大厦19层楼（共19套），建筑面积共计1,211.07㎡的房屋出租给被告使用，租赁期间从2015年1月20日至2025年1月19日，每月的租金总额为66,608.85元，自2017年1月19日起，每年度租金在上年度租金基础上增加5%，租金每季度支付一次，曙光物流公司逾期支付租金，每逾期一日，按当日租金的30%支付违约金。合同签订后，原告就将房屋交付给被告使用，但2016年12月20日至今被告仅仅支付过20万元房租后就未再交过房租，截止2018年11月19日被告尚拖欠原告房租1,440,242.9元，且依照约定被告就此应承担违约金432,072.87元，两项共计1,872,315.77元，原告经多次向被告催要无果后，只得诉至法院，请求判如所请，维护原告合法权益。 被告曙光物流公司辩称，第一，双方的租赁合同交易是一个虚假的交易，不是真实的交易。在签订房屋租赁合同时，房屋的所有权人和承租人均为被告，被告不可能自己租赁自己的房屋。被告也没有实际使用该房屋。双方的租赁合同是一个无效的合同，双方的租赁关系无效。原被告签订的《房屋租赁合同》名义是房屋租赁合同，实质上是对原被告双方房屋买卖合同延期办理房屋产权证而签订的补充协议。第二，即使按照原告假戏真做的路径来讲，被告也举了相关证据证明了合同的条件和租房的条件是不具备的，原告提供的房屋是不能使用的，反而原告应当按照租赁合同第八条的约定向被告支付20%的违约金，而且之前付的租金也应该全部返还给被告。故原告要求支付房租及违约金的诉讼请求不应当得到支持，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年1月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条第1、2、3款：甲方将其位于四川省成都市高新区的房屋出租给乙方，建筑面积共1211.07平方米，该房屋现有装修及设施、设备情况见与乙方购买房屋的合同附件；第二条第1款：该房屋租赁期共120个月，自2015年1月20日到2025年1月19日；第三条第1款：租金以建筑面积计算，每月租金为每平方米55元，每月租金总额为66608.85元；从2017年1月19日起，每年度租金在上年度租金的基础上增长5%；乙方装修房屋，甲方同意两个月时间不收租金，自2015年3月20日起计付租金；自2015年1月20日起物管等相关费用由乙方承担；第三条第2款：租金每一季度支付一次，每季度开始的前一个月内支付下一个季度的全额租金；第一次交付租金时，乙方应向甲方同时缴付两个月房租等额的租赁保证金；第四条：租赁期间乙方应按时缴纳自行负担的水、电、气、通讯等费用；第七条第3款第5项：房屋租赁期间，未经甲方书面同意，乙方拖欠房租费一个月的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；第九条第5款：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的30%支付滞纳金。 《房屋租赁合同》签订当日，原告将租赁房屋交付给被告使用，办理了移交手续。为此，原、被告签订了《房屋租赁交接清单》，双方确认：装饰和设备标准交接内容以原、被告签订的《曙光科技大厦19楼1号-19号商品房买卖合同附件及补充协议》中的《附件六》为交接标准附件一，设施设备处于正常使用状态；水表读数：0，电表读数：0，附件一：《装饰和设备标准的约定》；交接方：四川省冕宁县方兴稀土有限公司，接收方：成都曙光现代物流投资有限公司，交接日期：2015年1月19日。 《房屋租赁合同》签订后，被告缴纳了部分租金。2015年6月2日至2016年12月30日期间，被告陆续向原告支付了21个月（自2015年3月20日至2016年12月19日期间）的租金共计1,398,785.85元及押金133,217.7元。但此后，截至本案法庭辩论终结时，本案被告除2018年3月21日向原告支付了200,000元的租金外，未按约向原告支付其他任何一笔租金。 2018年7月31日，被告（乙方）单方向原告（甲方）出具一份《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》，协议上载明：乙方由于支付能力问题，无法履行甲乙双方于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》；乙方承诺于2018年10月31日前结清拖欠甲方的截至2018年3月19日的房屋租金85.28万元，如未结清，甲方按照双方于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》追究乙方的违约责任；本协议经甲乙双方签字盖章后生效。该协议书落款处仅有被告签章，原告未签章认可。 另查明，被告为案涉租赁房屋的开发商，2011年7月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了19份《商品房买卖合同》，约定被告将其所有的案涉19套租赁房屋出卖给原告。2013年3月2日，被告取得大产权证。2018年3月26日，被告将该案涉19套租赁房屋办理过户登记至原告名下。 以上事实，有原、被告当庭陈述、原告提交的原、被告主体身份信息、原被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁交接清单》、附件六《装饰和设备标准的约定》、银行回单、记账凭证、发票、《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》及被告提交19份《商品房买卖合同》、产权证20张等证据材料予以佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。至于被告提交的照片、被告与案外人四川雅丽豪酒店管理有限公司签订的《曙光国际大厦酒店租赁合同》，因与本案不具有关联性，无法达到其证明目的，故不予采信。被告在第四次庭审过程中提交的《竣工验收申请报告》、《验收书》2张、网页截图2张，因超过举证期限，且该三份证据与本案不具有关联性，无法达到其证明目的，故不予采信。 本院认为，第一，关于《房屋租赁合同》的效力问题，被告辩称该合同不是其真实意思表示，被告作为所有权人不可能租赁自己的房屋，被告也没有实际使用该房屋，该合同名为房屋租赁，实为对双方就房屋买卖合同延期办理房屋产权证而签订的补充协议，因此该《房屋租赁合同》为无效合同。本院认为，首先，原被告的种种行为足以证明原被告双方具有租赁房屋的真实意思表示，理由如下：其一，该《房屋租赁合同》系原被告双方自愿签订，具备租赁合同的内容；其二，原告已按约履行了交付房屋的义务，被告也已按约支付了部分租金，且被告在之前的履行过程中并未对合同的效力提出任何异议；其三，被告在其发出的《关于解除成都曙光国际大厦19层1901-1919号房屋的的协议书》中表达出了被告是由于支付能力问题才无法继续履行《房屋租赁合同》且承诺愿意结清拖欠的租金的意思表示，协议上载明的截止2018年3月19日被告拖欠租金金额与按照《房屋租赁合同》的约定及被告履行情况计算出的金额相互吻合，可见被告当时也认可合同的效力。其次，被告已于2011年将其所有的案涉19套租赁房屋出卖给原告，原告业已取得房屋使用权，故在《房屋租赁合同》签订时租赁房屋尚未从被告过户登记到原告名下并不影响租赁合同的效力，此种返租形式并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何一种合同无效的情形。再次，在原告将房屋交付给被告后，被告是否使用以及如何使用是被告自己的选择，被告未实际使用房屋也并不能否认交易的真实性。最后，虽然被告称《房屋租赁合同》实为因房屋买卖合同延期办证而签订的补充协议，但并未举示充分的证据予以证明，被告应承担举证不能的责任。综上，被告的抗辩不具有事实和法律依据，不能成立。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对签约双方具有约束力，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第二，关于原告是否按约履行交付义务的问题，被告辩称即使按照原告假戏真做的路径来讲，租房的条件是不具备的，原告提供的房屋是不能使用的。本院认为，原被告双方在办理移交手续时，签订了《房屋租赁交接清单》，对装饰和设备标准进行了确认，并确认了设施设备处于正常使用状态。可见，被告在接收该租赁房屋时对房屋的使用状态是认可的。故被告的抗辩不成立，原告向被告按约履行了交付房屋的义务。 第三，关于合同解除的问题，被告拖欠租金超过1个月，构成违约，根据《房屋租赁合同》第七条第3款第5项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权单方解除合同，故本院对原告请求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除时间为被告收到本案起诉状副本之日，即2019年1月7日。 第四，关于支付拖欠租金的问题，原告依约将租赁房屋交付给了被告使用，根据《房屋租赁合同》第三条第1、2款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告理应向原告支付拖欠的租金。经审理查明被告拖欠的租金情况为：拖欠2016年12月20日至2017年1月19日期间的租金66,608.85元（66,608.85元/月×1个月）；拖欠2017年1月20日至2018年1月19日期间的租金为839,271.51元（66,608.85元/月×105%×12个月）；拖欠2018年1月20日至2018年11月19日期间的租金为734,362.75元（66,608.85元/月×105%²×10个月）；以上合计金额扣减掉被告已支付的200,000元后共计欠付1,440,242.9元。故原告请求被告支付拖欠租金1,440,242.9元的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 第五，关于支付违约金的问题，如前所述，被告拖欠租金的行为构成违约，被告应当承担违约责任。现原告在《房屋租赁合同》第九条第5款的约定的基础上，自愿将请求的违约金调低至拖欠房租的30%，即432,072.87元。本院认为，原告调减后请求的违约金金额仍然过高，为了防止对作为违约方的被告惩罚过重，在综合考虑原告遭受的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素后，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院酌定调减至以欠付租金1,440,242.9元为基数，从该租金数额确定的次日即2018年11月20日起按年利率6%计算至付清之日止，但违约金总金额不超过432,072.87元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告四川省冕宁县方兴稀土有限公司和被告成都曙光现代物流投资有限公司于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月7日解除； 二、被告成都曙光现代物流投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川省冕宁县方兴稀土有限公司支付拖欠的房租1,440,242.9元（截止时间为2018年11月19日）及相应的违约金（违约金的支付标准：以1,440,242.9元为基数，从2018年11月20日按年利率6%计算至付清之日止，但违约金总金额不超过432,072.87元）； 三、驳回原告四川省冕宁县方兴稀土有限公司的其他诉讼请求。 如果被告成都曙光现代物流投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取15,656元，由被告成都曙光现代物流投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴希孝 二〇一九年五月七日 书记员  王依妮