江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初6077号原告：胡允林，男，1992年5月7日出生，汉族，住浙江省文成县。原告：葛明婷，女，1992年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。二原告共同委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。被告：范玉庆，男，1956年12月13日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。被告：范厚平，男，1981年6月1日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。二被告共同委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。第三人：陈小巧，女，1955年5月10日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。第三人：南京润科房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码913201176790215950，住所地南京市溧水经济开发区宝塔北路8号。法定代表人：王韬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。原告胡允林、葛明婷与被告范玉庆、范厚平及第三人陈小巧、南京润科房屋拆迁有限公司（以下简称润科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胡允林、葛明婷的委托诉讼代理人杨志兰，被告范玉庆、范厚平及其委托诉讼代理人陈万山，第三人陈小巧及其委托诉讼代理人陈万山，第三人润科公司的委托诉讼代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡允林、葛明婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于南京市溧水区的房屋（实际所选房屋有面积差的，差价由原告多退少补）交付给原告，并将与房屋一并交付的材料交付给原告，并在具备领证条件时将房屋过户至原告名下；2.被告向原告支付违约金100000元；3.第三人协助原告将涉案房屋直接交付给原告，并将与房屋交付相关的所有资料交付给原告。庭后原告胡允林、葛明婷撤回要求被告支付违约金100000元的诉讼请求。事实和理由：2015年3月14日，原、被告在南京市溧水区公正法律服务所的见证下，签订房屋转让协议一份，协议约定，被告将拆迁安置的位于溧水经济开发区新区安置点一套90平方米的房屋转让给原告，转让价款为225000元，原告支付转让款后，房屋所有权归原告所有，选房权归原告，在政府许可办理房产证时，被告无条件协助办理……。协议签订后，原告支付了全部房屋转让款。现第三人润科公司已经通知开始选房，但被告却一直没有通知原告选房，自行选取了位于溧水经济开发区的房屋，房屋尚未交钥匙。但房屋选好后即面临向被告交付的问题，交付房屋时原告可向第三人润科公司补齐房屋面积差价。原告为维护合法权益，请求判如所请。被告范玉庆、范厚平辩称，1、原、被告于2015年3月14日签订的《房屋转让协议》为无效买卖行为，请求法院撤销。涉案房产系拆迁安置房，是被告范玉庆与第三人陈小巧的共同财产，协议内容未经共同共有人陈小巧的书面同意或签名确认，应当认定为买卖行为无效。2、安置房政策规定未满五年的不动产不得进行交易，属于《合同法》第52条相关款项强制性法律法规范畴。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋尚且不符合交付或领证的法律和政策规定。没有取得房屋所有权证书，不符合买卖政策规定。3、范玉庆没有权利与原告签订2015年3月14日的协议，因涉案房产系范玉庆与陈小巧婚姻关系存续期间的共同财产，拆迁安置后赠予给儿子范厚平、儿媳张丽娟共有。张丽娟作为受赠人，也没有书面同意和在协议中签名。事实赠予合同没有撤销，涉案房产不仅是范玉庆和陈小巧共有，赠予后也属于范厚平与张丽娟共有。该房屋最终确定的合法权益人是谁无法确定。4、协议内容显失公平，显失公平的合同可以撤销或变更。90平方米的房屋仅售价225000元，且该房价没有得到共有人的一致同意，协议尚且处于不确定状态，协议第一条约定具体地址按选房号……，可以看出当初仅仅是卖房票而已，无论房价、房号、面积都尚且处于不确定的因素范畴内。5、原告在诉请中称所选房屋面积差价多退少补，由此可见双方2015年3月14日协议也可以理解为预订协议，应当以目前现行房价协商，多出面积11平方米应当按照市场价格7000元/平方米支付给被告或由双方协商一个价格。第三人陈小巧述称，陈小巧对二被告出售房屋的事情并不知情，签订合同时陈小巧并不在场也没有签字、摁手印，陈小巧是在签订协议后一个多月才知道的，要是知道是不可能卖的。第三人润科公司述称，如果人民法院判决润科公司协助交付房屋，润科公司愿意协助。涉案房屋暂不符合办证条件，润科公司暂时无法协助将资料交给原告。本院经审理查明事实如下：范玉庆与陈小巧系夫妻关系，范厚平系范玉庆与陈小巧之子。2013年7月4日，范玉庆作为被拆迁人与润科公司签订《房屋拆迁货币补偿安置协议书》一份，协议约定范玉庆预购房60平方米，因他人将预购房面积划入范玉庆名下，范玉庆申购安置房90平方米一套、120平方米一套。2015年3月14日，范玉庆、范厚平（作为甲方）与胡允林、葛明婷（作为乙方）签订《房屋转让协议》，约定：一、房屋转让价款：甲方将拆迁安置在位于溧水经济开发区新区安置点（具体地址按选房号所选房屋位置为准）建筑面积为90平方米套房转让给乙方，转让价格为225000元；二、转让房款支付方式及时间：乙方于2015年3月31日前将房屋转让款225000元一次性支付给甲方，至此甲方转让房屋所有权归乙方所有；房款支付方式为现金。甲方将溧水经济开发区发放的本协议转让房屋选房房号（选房号牌序号为16号）复印件交付给乙方，交付后选房权归乙方所有，将来由乙方持该选房房号进行选房，届时甲方不得干涉乙方选房；将来转让房屋所涉领取相关产权证（如准建证等）甲方领取后应将原件及时交给乙方；三、转让房屋产权：甲方所转让房屋无产权证书，但应确保乙方对所转让房屋享有绝对占有、使用、收益和处分权，乙方自愿购买甲方房屋；将来如政府政策许可办理房产证，届时乙方办理房屋产权手续时，甲方应无条件协助乙方办理，办理房产手续所涉相关费用由乙方承担；四、其他：甲方所转让房屋应确保无任何矛盾，如将来有第三人向甲方转让房屋主张权利的，届时甲方应按所转让房屋价款总额的两倍返还给乙方；五、转让房屋征用拆迁：将来如遇国家和地方政府拆迁，所涉转让房屋拆迁补偿费用全部归乙方所有，甲方无权享有；六、如将来遇房屋涨价或降价的，双方不得向对方主张权利，即使法律、法规、政策许可主张权利的，双方也将自愿放弃向对方主张权利。将来过户时，如遇房屋涨价，甲方保证不会以此作为理由拒绝协助乙方办理过户手续，否则甲方愿以过户时房屋市场价格的两倍进行赔偿作为乙方的损失；七、违约责任：以上协议条款属甲乙双方自愿协商签订，应认真履行，不得违约，如有违约，违约方应承担违约金拾万元整。该房屋转让协议在南京市溧水区公正法律服务所见证下签署。签署协议时，陈小巧未在场，范玉庆在协议落款甲方处签署了陈小巧的名字并摁手印。协议签订后，胡允林、葛明婷支付了购房款225000元。2018年11月，润科公司通知范玉庆选房，范玉庆选取了位于溧水经济开发区的两套房屋，房屋面积分别为101.83平方米、122.21平方米。因胡允林、葛明婷向法院申请财产保全，润科公司暂停向范玉庆交付秀水园5幢3单元308室的房屋。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告于2015年3月14日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且法律法规并未对安置房买卖作出禁止性规定，该《房屋转让协议》合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。原告胡允林、葛明婷已经按照合同约定支付了购房款，现涉案房屋已经符合交付条件，被告范玉庆、范厚平应当履行向原告交付涉案房屋的义务。由于润科公司尚未向被告范玉庆交付涉案房屋，润科公司对被告范玉庆、范厚平向原告交付涉案房屋及与该房屋相关材料负有协助义务。双方存有争议的房屋差价款问题，双方可另行协商或另案处理。原告胡允林、葛明婷主张要求被告范玉庆、范厚平在具备领证条件时将房屋过户至原告胡允林、葛明婷名下，目前涉案房屋尚不具备办证条件，原告胡允林、葛明婷可待涉案房屋过户条件成就后再行主张，本案不宜处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告范玉庆、范厚平应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告胡允林、葛明婷交付位于南京市溧水经济开发区该房屋交付相关的材料，第三人南京润科房屋拆迁有限公司予以协助；二、驳回原告胡允林、葛明婷的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，保全费1645元，合计1845元，由被告范玉庆、范厚平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  逯婷婷人民陪审员  高长春人民陪审员  桂祈琴二〇一九年五月六日书 记 员  郑长玲