广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1508号上诉人（原审原告）：林文富，男，1964年2月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************716。委托诉讼代理人：罗柳青，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志冠，广东国晖（江门）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:江门美吉特置业有限公司，住所地：广东省江门市新会区*********洲(土名)。统一社会信用代码：914***********682B。法定代表人：许承员，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵蕾，女，该公司职员。上诉人林文富因与被上诉人江门美吉特置业有限公司（以下简称美吉特公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林文富上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判美吉特公司向林文富支付延迟交房违约金4153.98元；2.本案一、二审的诉讼费用全部由美吉特公司承担。事实和理由：一、涉案《补充合同》中的90天免责宽限期条款，是由美吉特公司单方预先制定，林文富对该条款并没有修改的权利。美吉特公司在与林文富签订该《补充合同》时，并没有征求林文富的任何意见以及与林文富协商该条款的内容。并且从多个购房人的《补充合同》可知，美吉特公司在不同的购房人中重复多次使用涉案《补充合同》。因此，涉案《补充合同》中的90天免责宽限期条款属于格式条款。二、涉案《广东省商品房买卖合同》第七条约定林文富逾期付款的违约责任是从应付款期限满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向美吉特公司支付逾期应付款万分之一的违约金。由此可知，在林文富违反合同的付款义务时，美吉特公司没有给予林文富任何免责宽限期，但涉案《补充合同》中却要求林文富在美吉特公司延迟交楼时给予其90天免责宽限期，该条款明显违反了《合同法》的公平原则。三、涉案《补充合同》的90天免责宽限期条款是由美吉特公司单方制作，不合理或不正当地免除美吉特公司应当承担违约责任，该《补充合同》对免责或限制责任的条款没有按合同法第39条第1款规定采取加黑加粗字体等合理的方式提示林文富注意该条款的内容，从而导致林文富没有充分了解90天免责宽限期条款的内容。综上所述，根据《合同法》第四十条规定，且涉案《补充合同》的90天免责宽限期条款是对涉案《广东省商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房违约责任的主条款所作出的修改，该《补充合同》不能在政府相关部门中进行有效的备案，该《补充合同》中的90天免责宽限条款属于无效的格式条款，一审判决对涉案《补充合同》中的90天免责宽限期条款认定为不属于格式条款是错误的。美吉特公司辩称，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，房屋的交付时间为2017年3月31日，同时，双方在《补充合同》第三条中约定，出卖人不能按期交房的，买受人同意给予90日的宽限期，允许出卖人在宽限期届满前交房，并同意在宽限期内出卖人不承担违约责任，故美吉特公司即使存在迟延交付行为，违约金的起算时间也应为2017年6月30日。事实上，美吉特公司已于2017年8月4日书面通知林文富办理交付手续，实际交付日期应按照2017年8月6日计算，美吉特公司即使存在迟延交付行为，违约金计算的截止日期应为2017年8月6日，计算得违约金应为1233.21元，而非林文富主张的金额。林文富向一审法院起诉请求：1.判令美吉特公司支付延迟交房违约金4153.98元;2.本案一审诉讼费用由美吉特公司承担。一审法院判决：一、限江门美吉特置业有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向林文富支付逾期交付商品房的违约金1233.21元。二、驳回林文富的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由林文富负担17.58元，美吉特公司负担7.42元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对林文富的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：美吉特公司承担的逾期交房违约金应如何确定。美吉特公司与林文富签订《商品房买卖合同》的同一天，双方又签订了一份《补充合同》，从合同的格式和内容来看，该《补充合同》是《商品房买卖合同》的组成部份，是由美吉特公司提供给不同的购房者使用的，而美吉特公司未能举证证明该《补充合同》为双方共同协商拟定，故该《补充合同》是美吉特公司为了重复使用而预先拟定的采用格式条款订立的合同。一审法院认定上述《补充合同》中的免责宽限期条款不属于格式条款不当，本院予以纠正。虽然涉案《补充合同》是采用格式条款订立的合同，其中第三条第一项约定出卖人不能按期交房，买受人同意给予出卖人90日的宽限期，在宽限期内交房出卖人不承担违约责任，该条款属于免除美吉特公司部分违约责任条款，但该条款的含义清晰明确，并不存在歧义，而且《补充合同》第十五条载明各项条款买受人均已完全理解并认可，可见林文富在签订《补充合同》时对上述条款的含义已经理解并同意接受该条款的约束。此外，上述免责条款是双方签订合同时免除美吉特公司未来可能发生的违约责任条款，并非免除美吉特公司应当承担的合同责任即合同义务条款，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定中“免除其责任”的情形，而《补充合同》是否备案，属于行政管理的范畴，并不影响合同的效力，故上述条款在《补充合同》签订时已经生效，对双方当事人均有约束力。即使美吉特公司没有依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定对上述免责条款尽到提示义务或者上述免责条款违反公平原则，也不必然导致该免责条款无效，林文富可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”或者《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的”的规定，请求撤销该免责条款。故林文富上诉主张涉案《补充合同》第三条第一项的约定无效，理据不足，本院不予支持；一审法院根据双方的约定，在逾期交房时间内扣除90天的免责宽限期，判决美吉特公司向林文富支付逾期交房违约金1233.21元，并无不当，本院予以维持。综上所述，林文富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林文富负担。本判决为终审判决。审 判 长  甄锦源审 判 员  梅晓凌审 判 员  李 翔二〇一九年五月二十七日法官助理  李苏琴刘俊书记员李静雯赵金兰