上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初24032号原告(反诉被告)：上海市奉贤区绿天商城业主委员会，住所地上海市奉贤区。负责人：宋志英，主任。负责人：王饴，副主任。负责人：王荣，副主任。委托诉讼代理人：顾燕红，上海市九鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海利争投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李子进，董事长。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。原告上海市奉贤区绿天商城业主委员会与被告上海利争投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月11日立案后，依法适用简易程序，后被告提出反诉，本院依法受理，于2019年5月8日、2019年5月24日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告负责人宋志英、王饴、原告委托诉讼代理人顾燕红、被告委托诉讼代理人顾爱珍两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市奉贤区绿天商城业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告移交物业管理用房(位于百兴路八号四楼物业及业主委员会用房面积300平方米左右)；2.判令被告移交资料给原告(详见移交清单)；3.判令被告将停车场收益移交原告(暂定100,000元)。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告移交物业管理用房(位于奉贤区南桥镇望园路西侧百兴路XXX弄XXX-XXX号专卖店B二层建筑面积1,175平米)；2.判令被告移交资料给原告(详见移交清单)；3.判令被告将停车场备案证变更登记至原告名下；4.判令被告拆除百兴路XXX号停车场入口收费亭面积3平方米、保安亭面积11平方米；5.判令被告恢复原装电机配置用电容量4000KV，拆除两台630KV的变压器。事实和理由：原告上海市奉贤区绿天商城业主委员会于2017年12月30日成立。2012年9月8日被告上海利争投资管理有限公司与案外人上海绿天置业有限公司(以下简称绿天置业)签订《协议书》，协议第五条约定由被告履行绿天商城管理职能，实际系提供前期物业管理服务。协议第八条第一款约定该协议有效期至业主委员会成立。2013年被告通过申请获得绿天商城停车场的停车证，开展收费至今将近五年，并收取部分物业使用人押金。根据《物业管理规定》及《上海市住宅物业管理规定》，被告依法应当向原告移交物业管理用房及上述资料。故原告提起诉讼。被告上海利争投资管理有限公司辩称，不同意原告全部诉请。本案被告不适格，2018年10月16日根据区政府要求已经将相应的物业管理权利义务转让给上海南方国际购物中心(集团)有限公司(以下简称南方国际)，目前已经基本转移完毕了。由于商场的物业管理特殊，原告指定的物业公司不具备物业管理能力，没有资质。对于原告变更后的第一项诉请，房屋被告实际没有使用，因此该诉请不成立。第二项诉请，清单上的资料被告只有从开发商移交过来的材料，就是被告提交的资料移交清单，总共九项，被告已移交给南方国际，因此无法移交给原告。第三项诉请，被告无法履行，备案证是发给被告的，并且备案证到2018年10月31日已到期，无法变更，前期物业合同已经到期，原告可以另行聘请别的物业公司自行办理。第四项诉请，被告不同意拆除收费亭和保安亭，拆除就失去了价值，并且原告也是需要岗亭和收费亭设施的，要求原告折价补偿。第五项诉请，原来用电容量是4,000KV，因为用电即使达不到4,000KV也要支付一笔空贴费，因此被告申请变更为1,260KV，目前用电户名已变更，不是被告了，要变更容量需要现用电户去供电局申请，被告没有权利和能力去恢复，对于两台630KV变压器要求原告折价补偿而不是拆除。被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告返还两台630KV的变压器(如不能返还，则折价172,600元补偿)；2.判令反诉被告补偿反诉原告岗亭、停车场设施设备等50,000元。事实和理由：2012年9月8日，反诉原告与案外人绿天置业签订一份关于反诉原告为绿天置业开发的绿天商城提供物业管理的协议。协议签订后，反诉原告开始对绿天商城进行物业管理。因绿天商城设计用电容量为4,000KV，原开发商配置的是两台2,000KV变压器，实际用电不足，导致基本电费空贴接近70,000元/月。由于入住商户很少，能收取的物业管理费也很少，不能维持正常的物业管理，致使反诉原告每月、每年亏损。为减少损失，2017年经报批，反诉原告另行出资购买两台630KV的变压器更换了绿天置业安装的两台2,000KV的变压器(仍在用户站内)，使用至今。另外，反诉原告在2018年为办理该商场的停车收费备案证，对该商场的各通道路面及停车场场地进行了保养及养护，停车场的岗亭、设施设备系反诉原告配置。现反诉原告原物业管理有效期已至，反诉被告不同意再聘请反诉原告进行物业管理。故反诉原告提起反诉。原告(反诉被告)上海市奉贤区绿天商城业主委员会针对反诉辩称，不同意反诉请求。协议书第八条第4款明确规定反诉原告应当自负盈亏，被告变更用电容量未经业主同意，两台630KV变压器不是在原告控制之下，应当由被告自行处理。反诉被告不需要岗亭、停车场设施设备，要求恢复原状，拆除收费亭和保安亭。本院经审理认定事实如下：2012年9月8日，被告与绿天置业签订协议书，约定由绿天置业授权被告管理绿天商城；协议有效期自订立之日起至业主委员会成立日止，截至2014年底，如业主委员会仍未成立的，被告有权选择终止本协议履行；被告履行本协议应当自负盈亏。协议签订后，被告对绿天商城进行管理，并添置了保安亭、停车场收费亭等停车场设施设备。2013年9月，经申请被告取得公共停车场经营备案许可，至2017年11月13日备案证明所载有效期2018年10月31日到期后，被告未能取得之后的备案许可。另外，被告于2017年擅自将绿天商城原用电容量4,000KV申请变更为1,260KV，为此，被告在配电房内另行配置了两台630KV的变压器。2017年12月20日，上海市奉贤区绿天商城业主大会会议选举产生了业主委员会委员，并于2018年1月7日予以公告。2018年4月20日，上海市奉贤区绿天商城业主委员会即原告取得政府备案。2018年7月11日，绿天商城业主大会会议表决同意《选聘物业服务企业方案》、通过《绿天商城管理补充条列》，并于2018年8月2日予以公告。《绿天商城管理补充条列》第二条第1款第10项规定，物业公司在置换过程中，若发生争议引起纠纷，授权业主委员会代为行使诉讼权利，以保障业主的合法权益。2018年9月29日，上海市奉贤南桥镇住房保障和房屋管理中心向被告发告知单，告知被告绿天商城业主委员会于2017年12月30日成立，业主委员会已于2018年6月25日书面通知被告撤出商城管理，但双方对于交接事宜未能达成一致，经该中心组织协商也未能协商一致，为此通知被告根据相关规定，前期物业服务合同已终止，被告应向业主委员会移交相关资料和财产。2018年10月16日，被告与南方国际签订协议书，约定根据区政府2008年7月10日会议纪要，由南方国际接管绿天商城后续物业管理工作。2018年11月7日，原告选聘的物业公司申请将绿天商城的用电户名变更为该物业公司。另外，绿天置业于2013年2月变更名称为上海勤犇置业有限公司，于2013年7月注销登记。以上事实，由绿天置业与被告签订的协议书、绿天商城业主大会会议决定、业主委员会委员选举结果等事项公告、绿天商城关于选聘物业服务企业方案的表决公告、绿天商城管理补充条例、上海市奉贤区南桥镇住房保障和房屋管理中心出具给被告的告知单、上海市奉贤区建交委行政审批许可决定书、租赁协议、上海市建交委行政审批申请受理通知书、上海市建交委行政审批申请材料收件清单、停车场基本信息表、备案证明、准予变更(备案)登记通知书、准予注销登记通知书、上海勤犇置业有限公司注销清算报告、规土局建设工程规划许可证、建筑工程项目表、总平面图、各层平面图、被告与南方国际签订的协议书、工程图纸资料移交清单、关于绿天商城项目的会议纪要、备忘录、最新的备案证、单位过户承诺书、庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告与绿天商城的建设单位签订的物业管理合同约定了合同有效期至业主委员会成立日，现业主委员会即原告已于2017年12月30日成立，并于2018年1月7日公告，2018年4月20日经政府备案，故该物业管理合同期限已届满，原告没有要求被告继续提供物业管理，被告理应向原告移交相关资料。被告根据2008年相关单位的会议纪要，将绿天商城后续物业管理工作交给南方国际接管，没有相关法律依据，并且被告于2012年接管绿天商城的物业管理，而会议纪要是2008年的，若该会议纪要具有法律强制力，2012年时就不应由被告接管绿天商城的物业管理，而应由南方国际直接接管。故被告不应将绿天商城后续物业管理工作交给南方国际接管并移交相关资料，而应向原告移交相关资料。对于原告要求被告移交的资料，被告认为建设单位向其移交的资料并不齐全，共计九项，已全部移交给南方国际，没有其他可以移交的资料，业主清册没有建立，没有业主装修材料，供水、供电协议原先签订过，由于户名已更改为原告选聘的物业公司，重新签订了协议，被告没有保留原来的协议，垃圾清运和电信覆盖协议没有签订。原告在诉讼过程中同意被告移交的资料以其从建设单位取得的为准，其他资料被告以其能力及管理状况状况提供。鉴于被告明确无法提供其他资料，本院确认被告应移交原告的资料以其从建设单位所取得的九项资料为准。对于原告要求被告移交的物业管理用房(位于奉贤区南桥镇望园路西侧百兴路XXX弄XXX-XXX号专卖店B二层建筑面积1,175平米)，因被告表示未收到并使用该处物业管理用房，原告也未举证证明被告占有该处房屋，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告将停车场备案证变更登记至原告名下的诉讼请求，因被告申请的停车场备案证有效期已于2018年10月31日届满，之后也未再取得备案许可，且原告确认可由后续物业公司另行申请备案许可，故对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告拆除百兴路XXX号停车场入口收费亭面积3平方米、保安亭面积11平方米的诉讼请求，鉴于收费亭属停车场必备设施，原告明确停车场需继续经营，为了避免不必要的浪费，本院确定收费亭无需拆除，予以保留，由原告补偿被告折价款，停车场其他设施也予以保留，由原告补偿被告折价款。保安亭并非停车场必需设施，原告明确不予利用，故对原告要求被告拆除保安亭的诉讼请求予以支持。关于停车场收费亭等停车场设施设备的折价款，为避免过高的评估费支出造成当事人不必要的损失，本院根据双方意见，酌情确定原告补偿被告20,000元。对于原告要求被告恢复原用电容量4,000KV，拆除两台630KV变压器的诉讼请求，因被告擅自申请变更用电容量，目的是通过降低用电容量以减少管理支出，但被告应自负盈亏，降低用电容量被告仅考虑了自己的利益，未考虑全体业主的利益，该变更不符合原设计，存在日后用电容量不够的可能性，故被告理应恢复原用电容量，由于目前绿天商城用电户名已变更为原告选聘的物业公司，被告无法自行申请恢复，故原告需给予配合，用电容量恢复后应由被告自行拆除两台630KV的变压器。在未恢复原用电容量前，仍需使用两台630KV变压器，被告要求原告在仍使用的情况下返还两台630KV变压器不符合实际，故对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持，对于被告(反诉原告)的反诉请求也予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第二十九条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内移交原告(反诉被告)上海市奉贤区绿天商城业主委员会下列资料：1.精品商场竣工图档案原件一套；2.精品市场建筑竣工图档案原件一套；3.精品市场水竣工图档案原件一套；4.精品商场暖通竣工图档案原件一套；5.精品商场砼部分结构竣工图档案原件一套；6.钢结构屋面结构竣工图档案原件一套；7.零售店平面图、建筑、结构竣工图档案原件一套(三层楼沿街店铺)；8.零售店水、喷淋、电竣工图档案原件一套(三层楼沿街店铺)；9.专卖店建筑、结构、水电竣工图档案原件一套(二层楼沿街店铺)；二、被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内拆除位于上海市奉贤区百兴路XXX号停车场的保安亭(面积为11平方米)；三、原告(反诉被告)上海市奉贤区绿天商城业主委员会于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司停车场设施设备折价款20,000元；四、被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内恢复上海市奉贤区绿天商城用电容量至4,000KV，原告(反诉被告)上海市奉贤区绿天商城业主委员会予以配合；五、被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司于上述第四项完成后十日内拆除上海市奉贤区绿天商城配电房内两台630KV的变压器；六、驳回原告(反诉被告)上海市奉贤区绿天商城业主委员会的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,150元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海市奉贤区绿天商城业主委员会发负担1,100元，被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司负担50元；反诉案件受理费2,320元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海市奉贤区绿天商城业主委员会发负担208元，被告(反诉原告)上海利争投资管理有限公司负担2,112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇一九年五月三十一日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。二、《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。