广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初976号原告：黄俊禧，男，1982年9月24日出生，香港特别行政区居民，现住香港。委托代理人：芦睿、梁晓明，广东瀚宇律师事务所律师。被告：广州佰迅投资管理有限公司，住所地广州市越秀区X路61号三层。法定代表人：罗仕波。委托代理人：姚涛，广东四时律师事务所律师。原告黄俊禧诉被告广州佰迅投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日作出（2015）穗越法民三初字第2920号民事判决书后，广东省广州市中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）粤01民终1992号民事裁定书，裁定撤销（2015）穗越法民三初字第2920号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人芦睿、被告的委托代理人姚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《金佰利广场租赁合同》；2、被告退还原告支付的B110商铺2014年8月至2014年11月的45800元（预交一个月的管理费1200元和一个月租金8200元，一次性交三个月租金24600元、管理费的保证金3600元，代理佣金8200元）；3、被告赔偿原告经济损失5250元（冰淇淋机5200元、设备运费50元）。事实和理由：2013年12月23日，原告与被告签订了《租赁合同》。合同约定被告将位于广州越秀区X路61、63号金佰利广场负1层BX号铺位租赁给原告经营，租赁期为2014年1月10日至2019年1月9日止，经营范围冷饮、热饮、乳酪雪糕、小食；除现有的B124铺外，被告不再出租给与原告经营相似的商户；被告在2014年1月10日将商铺交给原告使用，每月租金8200元，每月管理费1200元，合同一经签订，原告应向被告支付三个月租金作为履约保证金24600元以及预缴纳一个月租金8200元，还应支付三个月管理费作为管理费保证金3600元以及预缴纳一个月管理费1200元等。2014年7月6日原告与被告签订《租赁合同》的补充协议，约定因被告负一层的整体工程安排影响，被告同意原告承租商铺的起计免租期及租期的时间，延长至负一层整体试营业起，2014年7月31日前负一层整体开业率应在70%以上，管理费收取日同样延长至负一层整体试营业之日起，被告同意自负一层整体试营业日起，原告可享有是那个月的免租期，并于2015年3、4月份可加享两个月的免租期，如2014年7月31日前不能达到开业率70%以上，则从2014年8月1日起计，每延迟一日，需另补原告一日免租期，不含以上的5个月的免租期等。合同签订后，原告依照约定向被告支付了租金及租金保证金、管理费以及管理费保证金共45800元，还支出5250元等用于经营食品生意，被告承诺2014年2月14日开业，但因负一层装修费用预算太低，装修材料差，导致天花板一直漏水，严重延迟开业进度；2014年3月13日，原告根据被告提供的各项手续办理房屋租赁备案，但因被告手续不齐全等原因被房屋租赁部门退回，致使原告无法办理营业执照。2014年8月14日，被告向原告出具《承诺书》，承诺负一层正式开业日期定于长期租户签约数量达到70%之日，该批商户的免租期，从正式开业之日起计，并从开业之日起计两个月后开始缴纳管理费。2015年6月12日，被告向原告发出暂停营业通知，实际上，被告出租的负一层商铺至今也没有开业。鉴于被告承诺协助原告办理各项证件的义务、开业率、签约量、交付商铺时间、竞业限制等都没有履行，原告租赁商铺的目的至今也无法实现。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告履约过程中没有违约行为，也未构成根本违约，原告不享有单方解除权。案外人长和置业（广州）有限公司（以下简称长和公司）为涉讼商场所有权人，被告于2013年与长和公司签订《广州市房屋租赁合同》，有权对涉讼商场进行转租经营。原、被告签订的《金佰利广场租赁合同》约定“甲方于2014年1月10日将商铺交付乙方使用，若甲方延迟交付商铺的，则免租期及合同期以实际交付商铺之日起相应顺延。”即被告延迟交付商铺不构成违约，原告无权以此为由解除合同。双方签订的《关于的补充协议》约定如被告在“2014年7月31日前不能达到一层整体开业率70%以上，则从2014年8月1日起计，每延迟一日，需另补商户一日免租期，且不含原约定的5个月的免租期”，即被告基于涉讼商场负一层整体开业率考虑可延迟开业，不构成违约，原告享有相应免租权。被告在2014年8月14日向原告送达《承诺书》，通知其于2014年8月15日开业，该开业日期并未过分延长，同时被告也承诺给予2个月免管理费的优惠方案，原告也未就此提出异议，因此被告履约行为符合合同约定，未构成根本违约，原告不享有合同解除权。《金佰利广场租赁合同》第七条第一款约定“乙方必须具有符合广州市工商行政管理部门规定的经营资格，并在规定时间内自行办理营业执照，经营许可证及税务登记证，办理费用由乙方自理。甲方可在乙方办理过程中提供协助。”而（2018）粤01民终1992号民事裁定书也认定“经营资格本身是原告作为经营承租方应确保的约定义务，办理证照亦是其主要义务，其在一审中并无向法院提供出租方未尽配合办证义务的充分证据”，原告也无充分证据证明被告拒绝提供协助，被告履约过程并无严重违约或根本违约行为。二、原告违约解除应承担违约责任，被告无须退还履约保证金、管理费保证金、租金、保证金，代理佣金和经营损失非被告收取和造成，被告无须退还和赔偿。《金佰利广场租赁合同》第四条第3款约定“非因甲方过错，乙方于合同期内单方解除合同的，履约保证金和管理费保证金甲方不予退还”，原告在无法律依据和合同解除权的情况下，起诉解除合同已构成单方违约解除，被告有权不予退还履约保证金和管理费保证金，合同亦约定每月5日原告向被告缴纳当月租金、管理费和上月自用水费、电费，被告已交付商铺给原告，原告是否使用不影响被告的收取租金、管理费权益，同时合同第七条第（13）款约定如原告“未经甲方书面同意，不得擅自停业、不得随意闭门停业（不按时营业）……连续5天擅自停业则视为乙方自动解约处理，甲方收回铺位，履约保证金和管理费保证金不予退还”，因此原告要求被告退还履约保证金、管理费保证金、租金的诉讼请求无法律依据和合同依据，应予以驳回。另原告支付的代理佣金非被告收取，双方签订的合同也未约定被告有退还代理佣金的义务，该佣金由广州明皇房地产代理有限公司收取，根据合同相对性原则，被告非代理佣金纠纷的适格主体，原告无权要求被告退还。原告购买经营设备和运费属于自行经营决定范畴，且该经营设备的购置并不能证明损失的发生，原告也无法证明所谓损失的发生是由被告造成的，且《金佰利广场租赁合同》未能履行是原告单方违约解除导致，原告无权要求被告承担所谓损失赔偿责任。经审理查明：2013年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《金佰利广场租赁合同》，约定甲方将广州市X路61、63号金佰利广场负一层BX号铺位租赁给乙方经营，合同期自2014年1月10日至2019年1月9日止，乙方享有免租期（含装修期）共计30天，免租期自2014年1月10日起至2014年2月9日止，免租期内无需支付租金，但需要支付除租金以外的其他费用，包括但不限于管理费、水电费、空调费、保安费、垃圾费等，经营用途：商业，经营范围：冷饮、热饮、乳酪雪糕、小食，乙方必须在甲方核准范围内经营，不得随意更改，如需更改，需向甲方书面申请，并经甲方同意后方可变更，并在合同上注明；甲方于2014年1月10日将商铺交付乙方使用，若甲方延迟交付商铺的，则免租期及合同期以实际交付商铺之日起相应顺延；在本合同约定经营期限内，乙方应按时向甲方缴纳以下费用：月租金8200元，并从2016年1月10日起，租金每年按8%递增，以上租金未含税，如乙方需甲方提供发票、则按开票金额补缴税费，确保甲方税后租金为上述金额；管理费包括广场内公摊的电费、水费、空调费、保安费、保洁费等有关公共费用，每月合计1200元，自2014年1月10日起计收管理费，以上管理费未含税，如乙方需甲方提供发票，应按开具金额补缴8%税费，确保甲方税后管理费为上述金额；乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金、管理费和上月自用水费、电费；本合同一经签订，乙方应向甲方缴纳三个月租金作为履约保证金24600元，同时须预缴纳一个月租金8200元；合同一经签订，乙方应向甲方缴纳三个月管理费作为管理费保证金3600元，同时须预缴纳一个月管理费1200元；合同期满或终止，在乙方付清租金、管理费、滞纳金、违约金等相关费用并对甲方有损失部分进行赔偿后，甲方无息退还乙方履约保证金及管理费保证金；非因甲方过错，乙方于合同期内单方解除合同的，履约保证金和管理费保证金甲方不予退还；乙方必须具有符合广州市工商行政管理部门规定的经营资格，并在规定的时间内自行办理营业执照、经营许可证及税务登记证，办理费用乙方自理，甲方可在办理过程中提供协助；乙方须按甲方《金佰利广场营运管理公约》中规定时间按时开门和关门，乙方未经甲方书面同意，不得擅自停业、不得随意闭门停业；如擅自停业、随意闭门停业，按每日罚当月租金的20%计算违约金，连续5天擅自停业或连续5次随意闭门停业则视为乙方自动解约处理，甲方收回铺位，履约保证金及管理费保证金不予退还等。当日，原告向被告支付了三个月管理费“按金”3600元、第一个月管理费1200元。2014年3月13日，被告以承租人的名义到房管部门办理了承租越秀区X路61号负一层租赁面积1617.0878平方米的房屋租赁登记备案手续，出租人为长和置业（广州）有限公司。同年7月6日，原告（乙方）与被告（乙方）签订《关于的补充协议》，约定因甲方负一层的整体工程安排影响，甲方同意乙方承租商铺的起计免租期及租期的时间，延长至负一层整体试营业日（初定为2014年7月31日）起，2014年7月31日前负一层整体开业率应在70%以上，管理费收取日同样延长至负一层整体试营业之日起；甲方同意自负一层整体试营业日起，乙方可享有三个月的免租期，并于2015年3、4月份乙方可加享两个月的免租期，免租期内免收租金，但需要缴交物业管理费及铺内水电费用；如甲方2014年7月31日前不能达到开业率70%以上，则从2014年8月1日起计，每延迟一日，需另补乙方一日免租期，不含以上的5个月免租期，以此类推；乙方享受上述优惠政策，应配合甲方依时于2014年7月31日前开业等。当日，原告向被告支付了租金“按金”即24600元、一个月租金8200元。同年4月17日，被告将涉案商铺交付原告。同年8月14日，被告向金佰利广场负一层各商户发出《承诺书》，内容为：为配合金佰利广场于2014年8月15日统一开业，已通知负一层各商户尽量开门试业，对于能在2014年8月15日至22日内开门试营业的商户，本公司承诺：1、负一层正式开业日期定于长租户签约数量达到70%之日；2、该批商户的免租期，从正式开业之日起计，并从开业之日起计两个月后开始缴纳管理费。2015年6月12日，被告向金佰利广场负一层各商户发出《金佰利广场负一层美食广场暂停营业通知》，内容为：被告已于2015年6月将负一层美食广场余下全部面积出租给“全球吃”美食广场的经营商广州睿洋投资咨询有限公司，“全球吃”商户计划于6月18日至8月17日组织美食广场档口统一进场装修，现通知原负一层商户美食广场档口商户于2015年6月18日至8月17日期间暂停营业，各商户原合同租期因本次装修受到的影响，将顺延两个月执行等。原告于2015年12月25日向本院提起诉讼。原告为证明其主张，另向本院提供如下证据：1、2014年2月16日东贝冰淇淋机的订货单（注明该机器单价为5200元，另补贴运费50元，实收金额为5200元）；2、商场的照片若干；3、个体工商户名称预先核准通知书，内容为核准原告个体工商户名称“广州市越秀区虹时刻饮品店”保留至2014年7月5日。4、2014年7月6日向案外人广州明皇房地产代理有限公司支付金佰利广场负一层BX号铺代理佣金8200元的《收据》，但原告未提供证据证明广州明皇房地产代理有限公司收取代理佣金实际为被告收取。5、录音两段，原告述称录音内容为其妻子向被告方的“罗总”提出要求办理租赁合同备案以办理营业执照等相关证照，但“罗总”以没有公章为由予以拒绝。被告否认该录音的真实性。在本案庭审过程中，本院询问被告：涉讼商场是否有其他商户成功办理了营业执照。被告对此问题没有进行答复。本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的上述《金佰利广场租赁合同》及《关于的补充协议》，均出自双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。虽然上述合同约定“原告必须具有符合广州市工商行政管理部门规定的经营资格，并在规定的时间内自行办理营业执照、经营许可证及税务登记证”，但亦同时约定“被告可在办理过程中提供协助”。可见，被告作为出租方，协助原告办理经营所需的相关证照既是法定义务，又是合同约定的义务。原告提供的两段录音，其中内容为一方要求另一方配合办理营业执照，但被以没有公章为由予以拒绝。虽然原告没有进一步的证据证明该录音发生于原、被告之间，但被告对于本院询问是否有其他租户成功办理营业执照的问题拒绝作出答复。故有理由相信，被告没有为原告办理经营所需的相关证照提供必要的协助，是导致原告未能合法经营、租赁合同无法继续履行的主要原因。因此，原告提出解除租赁合同、被告退还保证金及预付租金、管理费的诉讼请求合法，本院予以支持。关于代理佣金是否为被告所收的问题。代理佣金收款收据明确载明收款单位为广州明皇房地产代理有限公司，且加盖了该公司公章，原告未提供该佣金实际为被告收取的证据，不足以认定收款主体为被告。而双方所签合同并没有约定有签约服务费的内容，故对原告要求退还该佣金的请求，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿经济损失一节，原告在未取得合法经营资格的前提下购置经营设备，其本身也有一定的责任；而且租赁合同没有继续履行并不能证明设备已全损，故对原告该项请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，原告黄俊禧与被告广州佰迅投资管理有限公司签订的《金佰利广场租赁合同》予以解除。二、被告广州佰迅投资管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告黄俊禧退还“租金按金”24600元、“管理费按金”3600元及预付的首月管理费1200元、租金8200元。三、驳回原告黄俊禧的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1076元，由原告黄俊禧负担50元，被告广州佰迅投资管理有限公司负担1026元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  吴 斐人民陪审员  黎冬梅二〇一九年五月三十日书 记 员  郑君灏