西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初467号 原告（反诉被告）：西安安捷物业管理有限公司，住所地：西安市内。法定代表人：陈宏伟，总经理。委托诉讼代理人：陈依丹，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖军，陕西唐烽律师事务所律师。被告（反诉原告）：任红艳，女，1974年3月17日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区。被告（反诉原告）：赵占明，男，1969年2月18日出生，汉族，自由职业，住陕西省榆林市榆阳区。共同委托诉讼代理人：郑建锋，陕西观瀚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王丹丹，陕西观瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）西安安捷物业管理有限公司（以下简称安捷物业公司）与被告（反诉原告）任红艳、赵占明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安捷物业公司委托诉讼代理人陈依丹、被告任红艳、赵占明共同委托诉讼代理人郑建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安捷物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令任红艳、赵占明向安捷物业公司支付物业费，以每平方米每月16元计算，面积为2841.09平方米，截止2017年11月23日，合计2117449元；2、判令任红艳、赵占明向安捷物业公司支付逾期付款违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年11月23日为174139.45元；3、判令任红艳、赵占明向安捷物业公司支付逾期付款违约金，以2117449元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月24日起计算至实际支付物业费之日止；4、诉讼费由任红艳、赵占明承担。事实和理由：2006年6月28日，西安市碑林区XX巷XX广场开发商西安翔远房地产开发有限公司委托原告为太和广场提供物业服务。2012年3月29日，原告与该商业用房原业主张斌强、卫某某签订《太和广场北楼四层商业物业管理委托协议》约定，物业费按每月每平米16元计取。2013年5月24日，任红艳、赵占明从张斌强、卫某某处购买取得西安市碑林区XX巷XX广场XX层商业用房，成为太和广场业主。任红艳、赵占明取得该商业用房后，将其中1472平米出租给任军安用于经营魅力网吧，该部分物业费交至2014年4月13日；567.3平方米出租给西安柔婷化妆品有限公司经营美容院，该部分物业费交至2013年12月14日；638平米出租给李涛、辛可经营品尚摄影，该部分物业费交至2014年8月8日。上述物业费合计337252元。自2013年5月24日至2017年11月23日，任红艳、赵占明实际欠交的物业费为2117449元。原告对此催缴，均无果故起诉。任红艳、赵占明辩称，一、安捷物业公司要求按每月每平方米16元计算的物业费没有事实与法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此具有约束力的文件应为前期物业服务合同、物业服务合同。故安捷物业公司不能以和原业主签订的《太和广场北楼四层商业物业管理委托协议》约定的物业费标准来向任红艳、赵占明收取物业费。二、安捷物业公司认为任红艳、赵占明取得本案所涉房屋后出租给三家商户且交纳物业费337252元，没有依据。二被告从原业主处购买涉案房屋前，该三家商户已在涉案房屋内经营，任红艳、赵占明与魅力网吧签订合同是2014年4月，之前交纳的物业费与二被告无关；柔婷化妆品公司和品尚摄影交纳物业费也是依据和原业主之间的合同，安捷物业公司未依据相关规定进行过价格公示，故任红艳、赵占明不认可该标准及缴纳的物业费。三、安捷物业公司提供的物业服务达不到商业用房的服务质量，并且封闭安全通道，留下巨大安全隐患。任红艳、赵占明购买本案所涉房屋后，发现安捷物业公司提供的物业质量明显达不到商业用房的质量，应依法驳回安捷物业公司的诉讼请求。同时提出反诉请求：一、请求依法判令安捷物业公司恢复三、四楼商业扶梯及南北面五部直梯运行，打开被封闭的消防通道；二、请求依法判令安捷物业公司赔偿任红艳、赵占明经济损失6730397.28元；三、判决西安安捷物业管理有限公司拆除太和广场西南通往四楼直梯内的门禁刷卡系统；四、本案诉讼费由安捷物业公司承担。事实和理由：2013年5月任红艳、赵占明从张斌强、卫某某处购买本案涉案房屋，从原业主处留下来的商户有魅力网吧、柔婷化妆品公司、品尚摄影，共计使用2667.3平方米。柔婷化妆品公司及品尚摄影在与原业主合同到期后因物业质量及整体环境差等原因搬离。2014年4月魅力网吧在原合同到期后与任红艳、赵占明签订新的租赁合同。2014年11月，安捷物业公司对四楼物业停电停水，造成魅力网吧无法经营。经开发商西安翔远房地产开发有限公司、街道办及派出所协调，无果。魅力网吧被迫搬离。因安捷物业公司的问题及行为给任红艳、赵占明造成了巨大经济损失，故依法提出反诉。安捷物业公司对反诉请求辩称，一、魅力网吧独立用电，使用市政变压器，安捷物业公司对其无法控制，且安捷物业公司未进行断水，任红艳、赵占明的反诉没有事实依据；魅力网吧经营者庭审中的证词与书面证言不符，不能作为证据使用；且其未向任红艳、赵占明索赔损失，不存在赔偿的前提。二、太和广场的商业扶梯为贝增公司自费购买，其关闭三、四层扶梯安捷物业公司无权干涉。并且商场三层现状为毛坯房，四层仅部分面积用于业主招商，剩余面积均空置，开通三、四层扶梯不利于商场安全，浪费资源，不符合国家提倡的节约能源的要求。三、南北面五部直梯为住宅专用直梯，与商场分离，与任红艳、赵占明无利害关系，其非业主代表，无权以个人名义主张。安捷物业公司并未对消防通道进行封闭。四、安捷物业公司负责物业服务，为商场提供安保，工程维修、保洁等服务，不存在任红艳、赵占明所述的公共环境卫生差、堆放垃圾等行为，对部分商户私搭乱建的行为，安捷物业公司多次协商。不同意任红艳、赵占明的反诉请求。  经审理查明：2006年6月28日，西安翔远房地产开发有限公司与原告西安安捷物业管理有限公司签订物业管理委托合同，约定，将西安市碑林区XX巷XX广场委托于原告实行物业管理；物业管理费非住宅由原告按建筑面积每月每平方米国家规定向业主或物业使用人收取。2012年3月29日， 张斌强、卫某某与原告签订《太和广场北楼四层商业物业管理委托协议》，约定，将太和广场北楼四层、总建筑面积2841.09平方米委托原告进行物业管理；物业服务费按季向该物业实际使用人收取，每季度第一个月1日至10日为缴费时间，物业费按租赁合同面积每月每平方米16元计取，收费的起始日起以双方签订本协议的日期为准，原告可以根据市场行规对物业费进行适时调整；物业管理费主要用于：管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利金等，物业公共部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，绿化养护费用，秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，法定税费，企业管理费用等。原告接手物业管理后，提供了保洁、清结、垃圾处理、水电设施维修、保安巡逻等物业服务。2013年元月25日，卫某某与任红艳签订《房屋买卖合同》，将西安市碑林区XX巷XX幢XX单元XX室、建筑面积2841.09平方米房屋转让给任红艳。2013年5月24日，被告任红艳、赵占明取得西安市碑林区北柳巷1幢1单元10401室房屋的所有权。该涉案房屋在出让前已经出租，根据原告自认及相关证据，本院认定物业费交纳情况为：柔婷美容院于2013年5月24日起交纳该涉案房屋的物业费至2013年12月14日，共计54460.8元；李涛、辛可交纳2013年5月24日至2013年8月8日，共20416元；魅力网吧交纳2013年5月4日至2014年4月13日，共259072元。另，原告多次找被告处理物业费事宜，均未果。另，经过2018年5月18日对涉案房产所在太和广场现场勘查，该三楼为毛坯房、无商户，四层部分商户在用，其余无商户，涉案房屋为空置状态。上述事实，有《物业管理委托合同》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、短信、现场勘查照片及庭审笔录等存卷佐证。 本院认为，根据《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原、被告之间不存在上述物业服务合同及原、被告之间签订的相关物业服务合同。根据合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故如果本案虽不存在书面合同，但业主实际上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应的费用。又根据《陕西省物业服务管理条例》第六十四条第二款规定，物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。本案中，原告主张物业费按每平米每月16元的标准收取，但其并未提供证据证明与被告之间的有关物业费标准的约定及相关价格备案证据。结合本案双方之间无物业费约定事实、现场勘查情况及涉案房屋空置实际事实，本院酌定涉案房屋物业费按每平米每月8元收取为宜。根据庭审调查情况，涉案房屋已交纳过的物业费本院不再处理。对其中1472平方米的面积，物业费交至2014年4月13日，截止原告诉讼请求日期2017年11月23日共计1320天，经计算物业费为518144元；567.3平方米的面积，物业费交至2013年12月14日，截止2017年11月23日，共计1440天，物业费为217843元；638平方米的面积，物业费交至2014年8月8日，截止2017年11月23日，共计1203天，物业费为204670元。上述物业费共计940657元。关于原告主张的违约金，双方并未进行约定，且不交纳物业费并非被告一方原因，故对违约金的请求，不予支持。关于被告的反诉请求，恢复商业扶梯及直梯，经过现场勘查，该扶梯及直梯不存在必须开通的情形，故对该请求不予支持。关于被告要求拆除太和广场西南通往四楼直梯内的门禁刷卡系统，应予支持；关于打开封闭的消防通道的反诉请求，应予支持；其余被告反诉要开通的通道，并未提供证据证明所要开通的通道为消防通道，故对该反诉请求不予支持。关于被告反诉的经济损失，未提供相关的租赁合同，且现有证据并不能证明其损失，故对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《陕西省物业服务管理条例》第六十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、任红艳、赵占明于本判决生效之日起十日内支付西安安捷物业管理有限公司截至2017年11月23日的物业费940657元。二、驳回西安安捷物业管理有限公司其余诉讼请求。三、西安安捷物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内打开太和广场封闭的消防通道。四、西安安捷物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内拆除太和广场西南通往四楼直梯内的门禁刷卡系统。五、驳回任红艳、赵占明其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费25433元（其中案件受理费25133元，公告费300元）由西安安捷物业管理有限公司承担15005元，任红艳、赵占明承担10428元；反诉案件受理费29456元，由任红艳、赵占明承担（该本诉、反诉案件费用西安安捷物业管理有限公司、任红艳、赵占明已交纳，任红艳、赵占明承担部分应同上款一并支付西安安捷物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    吕 江 晖                        代理审判员    毋 俊 利                        人民陪审员    唐 金 琳 二〇一九年四月二十三日  书  记  员    刘   颖 1