广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6107号原告：李兰英，女，1984年9月16日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住中山市东区，被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告李兰英与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人黄俊科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2015年1月1日起至2017年9月30日共1003天的逾期交房违约金37315.81元（以总房款372042元为基数，按日万分之一计算）；2.判令被告支付从2017年8月30日起至2018年3月2日止的逾期办证违约金9189.9元（以总房款372042元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，共184天）。事实与理由:2013年10月27日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1404房的商品房一套，该房总价为372042元。原告于2014年10月16日根据被告发出的收楼通知书按时收楼。合同约定，被告应在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。被告于2017年9月30日取得该证书，才符合合同约定而具备法定交付条件，应以当天为交付时间，故被告构成逾期交房，按合同约定，应向原告承担违约责任。合同还约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,即被告应当于2017年8月29日为原告办理产权登记备案，逾期被告则按己付房价款每天万分之0.1向原告支付违约金，但被告直至2018年3月2日才为原告办证备案，共违约184天。原告认为，中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应恪守履行。被告逾期为原告办理办证备案的行为已构成违约，合同对逾期备案的违约金约定过低，不足以惩戒被告的违约行为并弥补原告的损失，有违公平，而应按照中国人民银行同期贷款利率为准计算违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告辩称：1.关于逾期交房违约金。原告已于2014年10月20日提前收楼，是基于原告提前收楼申请而进行交付，申请书中载明“在申请前本人已经查验符合收楼条件，对于周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任”，原告明知尚未达到合同约定交付条件而申请提前交付，是对其自身权利的处分，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条之规定，应驳回原告的诉讼请求；退一步说，原告已于2014年10月20日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求；原告于2015年1月1日起已享有债权，但未向被告主张，其超过诉讼时效的部分不应支持；2.关于逾期办证违约金。根据合同约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日（2015年1月1日），故违约金应自2015年1月1日的720个工作日后即2017年11月24日起算；根据上述约定，被告已于2018年2月5日履行备案义务，其违约责任应计至2018年2月4日，并按合同约定，按已付房价款万分之0.1计算违约金。原告主张银行贷款利率计算违约金没有依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.收楼通知书。被告提交的主要证据有：1.提前收楼申请书；2.提前收楼承诺书；3.城果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表；4.火炬开发区不动产登记受理通知书。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2013年10月27日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1404房的预售商品房，购房总价372042元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告依约履行了付款义务。2.2014年10月6日，原告填写提前收楼申请书，向被告申请提前于2014年11月6日收楼。该申请书载明：“合同约定的交楼日期为2014年12月31日，现由于本人急需入住，申请提前于2014年11月6日收楼，该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对于周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任。”原告并向被告出具提前收楼承诺书，确认该商品房已验收并同意接收，且发展商办理上述商品房的房产证、国土证时间仍按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算。被告于2014年10月13日通知原告收楼，原告于2014年10月20日办理了收楼手续。庭审中，被告称，原告在收楼时，被告已向其告知该房屋尚未取得合同约定的中山市建设工程竣工验收备案登记证。原告对此不予确认，原告认为，虽被告向原告交付了商品房，但原告作为非专业人士，不知道其权利被侵害，直至原告在政务网上看到涉案商品房取得综合验收备案，才知道权利被侵害，故本案尚未超过诉讼时效。3.中山市住房和城乡建设局政务网显示，中山火炬开发区建设发展公司商住楼（11#-24#楼）、商住楼垃圾房二的商品房综合验收备案时间为2017年9月30日。双方均确认，涉案房屋于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2018年2月5日，被告取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2018年3月2日，涉案房屋不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园13幢1404房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告于2014年10月20日向原告交付的商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，不可视为被告履行了合同约定的交房义务。涉案商品房直至2017年9月30日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故被告直至2017年9月30日才向原告交付了符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。至于被告辩称其已向原告告知该商品房在交楼时尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。双方约定的交楼之日为2014年12月31日，故被告自2015年1月1日起存在交楼违约行为；2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年3月8日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年3月8日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年3月8日至2017年9月30日，原告已付房价款为372042元，故被告应付违约金金额为21243元（372042元×0.0001×571天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。原告在收楼承诺书中确认，被告为原告办理房产证、国土证按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算，因此，被告应于2015年1月1日起算720个工作日内，即2017年11月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告于2018年2月5日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为，原告诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合情理，可予支持。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年2月5日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金3326.7元[计算方式：以372042元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年11月24日起计至2018年2月5日止，共74天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李兰英支付逾期交房违约金21243元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李兰英支付逾期办证违约金3326.7元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963元，减半收取为481元（该款原告已预付），由原告负担274元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担207元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年五月九日书记员 郑诗琳