江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1081民初1006号 原告：胡永林，男，1963年3月3日出生，汉族，住仪征市。 被告:仪征市新城镇人民政府，住所地仪征市新华开发区南。 法定代表人：杨永春，镇长。 委托诉讼代理人:刘忠义，仪征市新城镇重点项目服务办公室副主任。 委托诉讼代理人：刘长斌，仪征市星诚法律服务所法律工作者。 原告胡永林和被告仪征市新城镇人民政府（以下简称新城镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法先适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡永林、被告新城镇政府的委托诉讼代理人刘忠义与刘长斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡永林向本院提出诉讼请求：1.支付物业费848.432元；2. 支付垃圾清理费800元；3.支付逾期办理产权证的违约金（自起诉之日起至实际给付之日止，以6000元/㎡确定总房价，计算标准由法院决定）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月4日，原、被告双方达成房屋搬迁安置协议书一份，约定安置房的面积、结算价格、补偿金额、临时安置补助等条款。协议签订后，原告依照协议履行了义务。2011年7月11日，被告所属仪征市新城镇人民政府征地拆迁办公室向原告出具承诺书一份，承诺原告拿到房屋一年内负责将产权证、土地证办妥交付原告，拿到新房时电梯费用、物业费用、保洁费用全部免收等内容。2016年9月20日，原告拿到安置新房280平方米，同时被扣除物业费、保洁费等费用，原告也缴纳了部分物业费。目前，被告未能将产权证、土地证交付原告。被告违反承诺给原告带来不便和损失。现原告依法诉讼，请求依法裁决。 其向本院提供的证据有：给滨江新城区域搬迁户的一封信 1份、《承诺书》1份、《城市规划控制区农民集中安置项目房屋搬迁安置协议书》1份、红旗花苑搬迁回迁安置房结算清单3份、红旗花苑综合管理服务办公室结算收据6张。 新城镇政府辩称，被告对原告提供的承诺并不知情，承诺书应无效，对原告和被告不应当产生效力，原告诉求没有法律依据。从承诺书的形式看，其内容均已经涵盖房屋拆迁补偿协议，其所谓的承诺并不能认为是对房屋拆迁安置协议的补充，出具承诺书的承诺方系被告临时机构，该临时机构已经被撤销，其作出的承诺并没有被被告予以认可或追认，其无权作出上述所谓承诺。该承诺书的内容涉及无权或越权承诺，应当无效。本案系拆迁安置合同纠纷，拆迁安置合同是本案主要依据，且双方均已履行完毕，原告以无效承诺要求被告履行义务，缺乏事实依据和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下： 2011年4月4日，新城镇政府作为甲方、胡永林作为乙方，双方签订《城市规划控制区农民集中安置项目房屋搬迁安置协议书》，约定：甲方对乙方坐落在新城镇冷红村大娄组房屋及附属物实施搬迁，乙方各类房屋建筑面积335.18㎡，其中合法产权面积230㎡，确认安置面积230㎡；乙方选择产权调换安置方式，乙方选择建筑面积90㎡左右安置房两套、100㎡左右安置房一套；甲方给与乙方搬迁补偿费用495600元；乙方搬迁补偿费用与预定的安置房房款相抵，甲方暂应支付乙方280000元等内容。 2011年7月11日，新城镇政府下属征地拆迁服务办公室向胡永林出具《承诺书》，承诺：办理新房产证、土地证时，由新城政府免费办理，并发放到户（拿到房一年期限内）；拿新房时，电梯费用、物业费用、保洁费用全部免收；此承诺对冷红村大娄组全体村民有效等内容。 2016年9月20日，胡永林分得搬迁安置房为：红旗花苑E1楼号1305室房屋及地下43车库，购房款58464元、车库款1636元；红旗花苑E1楼号1306室房屋及地下44车库，购房款58464元、车库款1636元；红旗花苑E4楼号704室房屋及地上16车库，购房款93270.4元、车库款1820元。房屋及车库应付价款合计215290.4元。胡永林分得搬迁安置房时，被从搬迁补偿款中扣除了一年物业费848.43元、垃圾清理费800元。 上述事实，有原告提供的《城市规划控制区农民集中安置项目房屋搬迁安置协议书》、《承诺书》、红旗花苑搬迁回迁安置房结算清单以及原、被告陈述等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，因新城镇政府是搬迁安置责任主体，新城镇政府下属征地拆迁服务办公室系政府职能部门，不具有独立的法律主体资格，故征地拆迁服务办公室向胡永林出具《承诺书》的行为应视为新城镇政府的行为。 关于胡永林要求新城镇政府支付物业费848.432元的诉讼请求，新城镇政府不予认可；本院认为，提供物业服务并非新城镇政府的职能和权限，物业费系物业公司提供物业服务的对价，收取物业费系物业公司的权利，未经物业公司同意，他人无权要求物业公司放弃收取物业费的权利，《承诺书》承诺的“拿新房时，电梯费用、物业费用、保洁费用全部免收”侵犯了物业公司的权利，该承诺内容超越了新城镇政府的职能和权限，同时，该承诺内容未约定新城镇政府承担物业费，故胡永林该项诉讼请求无约定或者法定依据，本院不予支持。 关于胡永林要求新城镇政府支付垃圾清理费800元的诉讼请求，新城镇政府不予认可；本院认为，因《承诺书》未承诺垃圾清理费由新城镇政府承担，故胡永林该项诉讼请求无约定或者法定的依据，本院不予支持。 关于胡永林要求新城镇政府支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，新城镇政府不予认可；本院认为，因《承诺书》承诺拿房后一年内由新城政府免费办理新房产证及土地证并发放到户，胡永林2016年9月20日支付购房价款合计215290.4元拿到搬迁安置房后至今未能拿到房屋产权证，新城政府作为搬迁安置责任主体未能履行承诺，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽然原、被告双方并非商品房买卖合同关系，但属于搬迁安置补偿合同关系，在法律对搬迁安置补偿合同未有特别规定的情况下，可以参照买卖合同的有关规定。新城镇政府至今未能为胡永林办理三套房屋的产权证，新城镇政府未能举证证明是胡永林的原因造成至今不能办证的后果，胡永林至今未能取得安置房屋权属证书与商品房买卖中买受人未能取得房屋权属证书一样，都属于权利人未能取得物权的情形，从而影响权利人对房屋进行买卖等处分。本着类似问题类似处理的原则，本院依法确定新城镇政府应支付胡永林逾期办理产权证的违约金（自2017年9月20日起至可办理产权证之日止，以购房总价款215290.4元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告仪征市新城镇人民政府于本判决生效之日起十 日内给付原告胡永林逾期办理产权证的违约金（以215290.4元为基数，自2017年9月20日起至可办理本案房屋产权证之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 二、驳回原告胡永林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，由原告负担299元，被告负担297元；被告应负担的部分由被告仪征市新城镇人民政府于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长 王 磊 代理审判员 任 嵘 人民陪审员 宫翠红 二〇一九年五月十六日 书 记 员 邢 典