广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1470号原告（反诉被告）：廖健雄，男，1970年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告（反诉原告）:广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市萝岗区九龙镇金坑村山下澳州山庄。法定代表人：胡耀智，系该公司董事长。委托诉讼代理人：麦志伟，系该公司员工。原告（反诉被告）廖健雄诉被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月12日公开开庭进行了审理。廖健雄和澳美公司的委托诉讼代理人麦志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖健雄向本院提出本诉诉讼请求：1.澳美公司支付廖健雄逾期办证的损失209500元（从1999年7月11日起计至2019年2月11日，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%标准计算，以房屋总价209500元为限）；2.本案诉讼费由澳美公司承担。事实和理由：1996年4月30日，廖健雄与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定：廖健雄购买澳美公司开发的位于增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居A25-202房，建筑面积为65.32平方米，合同总价款为209500元，付款方式为二十年免息分期付款。1998年7月30日，双方还就案涉房屋签订《澳洲山庄房屋买卖合同》，内容与《房地产买卖契约》基本一致。其后廖健雄按约定如期付款给澳美公司，至1998年8月27日，由澳美公司提议，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，廖健雄月供款额维持不变，即每月712元。1998年9月9日，廖健雄、建设银行和澳美公司签订《购房抵押借款合同》，约定：由廖健雄向建设银行借款128000元购买澳洲山庄聚龙居A25-202房产，借款期限十五年，从1998年9月起至2013年9月止，借款利息按月计付，月利率为6.42%。至此，廖健雄的房款支付完毕，澳美公司于1999年1月10日开出廖健雄购买聚龙居A25-202的房地产收入发票，金额为209500元。澳美公司于1999年4月11日将聚龙居A25-202房屋交予廖健雄，廖健雄亦于当日向澳美公司交付了新村管理基金和电视天线安装费，完成收楼手续。但其后至今，廖健雄一直要求澳美公司为廖健雄办理所购房屋的房地产权证，澳美公司都未为廖健雄办理房地产权证。由于该房屋没有取得房地产权证是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，澳美公司应承担违约责任，向廖健雄支付违约金。由于澳美公司在澳洲山庄的建设中存在质量低劣，逾期交房，烂尾不能交房，未办房产证及停付利息等行为，自2000年至今，大量购房者都在不断追究澳美公司责任和集体向法院起诉澳美公司。廖健雄亦曾于2002年向增城市人民法院起诉澳美公司，增城市人民法院作出（2002）增法民初字第2073号判决书判决澳美公司支付廖健雄逾期交房违约金和银行利息，但澳美公司至今未履行该判决。澳美公司本诉辩称，不同意廖健雄的诉请。1.自2013年广州市作出491号文之后，491号文已经决定无法办理房产证，要推倒重建，在推倒重建大纲以后，2014年广州市黄埔区规划局对推倒重建进行公示，公示期间没有任何小业主和其他债权人提出异议。在2015年7月10日，黄埔区规划局作出重新规划调整方案，规划方案地块包括涉案房屋所对应的土地。在广州市政府一系列文件出台之后违约责任已经终止，澳美公司的精力全部放在澳洲山庄重建上。2.廖健雄主张逾期办证的司法解释第十八条有一个但书，除有约定外，澳美公司认为该约定就是推倒重建的约定，变更原来的标的物。若法院认为澳美公司一定要承担责任，也不应该支持超过诉讼时效的那一部分，从2019年2月11日往前推算三年之前的部分已超过诉讼时效。贷款利率上浮30%没有依据，只能是同期同类贷款利率。最高人民法院的规定是补偿性质不是惩罚性质，我方因为变更原来标的物的履行属于客观原因，请法院考虑澳美公司的实际情况酌情处理。澳美公司向本院提出反诉请求：1.判令于递交反诉状之日即2019年3月19日解除双方于1996年4月30日签订的《房地产买卖契约》、1998年7月30日签订的《房地产预售契约》，退还已交购房款209500元；2.判令廖健雄支付入住后产生的2000年4月10日至2019年3月19日期间的管理费15611.48元（管理费按每月每平方米1元的标准计算）及违约金（违约金分段计算，管理费每季度缴纳一次，从下个季度的1日开始计算上个季度管理费的违约金，每日按拖欠管理费总额的10%计算，从2016年3月20日起暂算至2019年3月19日止为130509.36元，具体计至合同解除并实际腾退日止）；3.本诉、反诉案件受理费由廖健雄承担。事实与理由：双方于1996年4月30日签订了《房地产买卖契约》，1998年7月30日签订了《房地产预售契约》，廖健雄购买坐落于澳洲山庄聚龙居A25-202房。根据合同约定廖健雄付款方式20年免息分期付款，后变更为银行抵押借款付款，至1999年1月廖健雄实际付房款209500元，根据《房地产预售契约》第六条订明：乙方入住第二年需交管理费100元/月以下，故廖健雄应按65.32元/月向澳美公司缴交管理费，廖健雄于1999年4月11日入住涉案房屋，同时双方签订了《住宅区管理契约》，但廖健雄入住后从未缴交管理费。根据《住宅区管理契约》第十一条约定廖健雄除补交管理费外，还应当支付拖欠总额每天10%的违约金。由于澳洲山庄楼盘烂尾，市政府于2013年4月7日作出了穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》，其中第二条载明：“从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能。经萝岗区政府研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建……”在这文件带动下，广州市规划局萝岗分局于2015年7月28日作出了穗规批[2015]140号《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》，上述实际上将廖健雄原购买的房屋拆除重建，按原面积1:1.1比例安置原澳洲山庄业主，并协助办理新房的房产证。廖健雄对上述变更没有提出异议，澳美公司在变更后于2016年、2018年两次向广州市规划局申请报建，也即履行了变更后的主要义务。廖健雄明知上述事由仍无理提出本诉，实际上是滥用诉讼权利。综上，请求法院驳回廖健雄本诉的全部诉讼请求，支持反诉请求。廖健雄反诉辩称，不同意解除双方于1996年4月30日签订的《房地产买卖契约》和1998年7月30日签订的《房地产预售契约》。澳美公司要求廖健雄支付管理费15611.48元及违约金130509.36元没有事实和法律依据。1.廖健雄于1999年4月收楼后一直至今没有入住，但最初两年有交管理费（收据因年深日久没有保留），后来由于澳美公司资金链断裂导致工程烂尾，澳洲山庄2000年开始出现物管缺失，配套缺乏，环境杂乱，断水断电，治安差，大量业主被入屋盗窃等情况。澳洲山庄的惨状各种媒体都有报道。这样的管理状况，澳美公司没理由再收取廖健雄的管理费。另一方面，澳美公司从2000年开始欠廖健雄数万元的违约金和贷款利息至今未支付。澳美公司违反与包括廖健雄在内的业主分别签订的《关于更改付款方式的补充协议》，从2000年9月开始停付贷款利息，廖健雄向增城市人民法院起诉澳美公司，（2002）增法民初字第2073号判决书判决澳美公司向廖健雄支付交楼违约金和银行利息，澳美公司至今没有履行该判决。在上述情况下，廖健雄只好停付物业管理费。2.廖健雄于2010年1月发现自己房屋被破门入屋盗窃，铝合金窗框和室内电线均被盗，窗玻璃和被抽去铜芯的电线皮到处都是，楼下整栋楼的电表也缺失和损毁。而且这种情况，在旁边邻居的房屋和附近的房屋及整个楼盘都广泛存在，这样状况下包括廖健雄所在的A25栋已无法居住。按廖健雄于2019年3月所拍照片和视频所见，澳洲山庄环境破败荒废已持续多年，进入廖健雄房屋的道路杂草丛生，无法通行，A25栋的大门破烂缺失，电箱破损电表缺失也不通电，消防设施缺失，各楼层各房间大门洞开，垃圾遍地，整座A25栋和旁边的几座楼栋都处于完全无法居住和完全无人居住的状态。澳美公司的长期管理缺位已造成业主有家不能回，没理由向廖健雄收取管理费。3.澳美公司没有物业管理资质，未经业主大会授权，向业主收取管理费依法无据。4.澳美公司对廖健雄2016年2月之前管理费的诉求已超过三年的诉讼时效，不被法律支持。5.澳美公司在其提供的《住宅区管理契约》中第十一条“对逾期交纳管理费的，乙方除应当交纳拖欠额外，还应当支付拖欠总额每天10%的违约金”的条款是典型的霸王格式条款，显失公平，违反法律规定，请法院予以驳回。6.《房地产预售契约》第6条备注手写部分，不超过100元每月，并没有约定具体多少钱，第三年是按广东省颁发的收费标准进行收费。综上所述，澳美公司解除契约和要求廖健雄支付管理费和违约金的诉求没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明，1995年5月19日，澳美公司取得澳洲山庄包含A25幢在内的二期商住楼的《预售商品房许可证》（编号为增予许字第0060号）。1996年4月30日，廖健雄（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A25-202房（以下简称涉案房屋）出售给廖健雄，房屋建筑面积为65.32平方米，合同总价款为209500元，付款方式为二十年免息分期付款。甲方应在1998年4月30日将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。1996年7月30日，廖健雄（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定：廖健雄向澳美公司预购涉案房屋，合同总价款为209500元，付款方式为二十年免息分期付款。首期房款38000元于1996年7月30日支付，剩余房款每期为一个月，每期应缴款为714元。第四条约定：4-4，该房地产实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；4-5，甲方应于1998年4月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。第六条管理服务约定：6-1，乙方同意甲方或由甲方所指定的物业管理公司为该房地产的管理公司，负责对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。另手写备注：乙方首年入住免收管理费，第二年大单位不超过100元/月，第三年起按广东省颁发的管理费收费标准收费。双方还于1996年11月8日为该《房地产预售契约》在增城市房地产交易所办理了预售备案登记。1998年8月27日，廖健雄（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购涉案房屋经双方协商同意将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方承担，乙方月供款额维持不变，即每月712元。1998年9月9日，廖健雄与中国建设银行广州第三支行（以下简称建设银行）、澳美公司签订《购房抵押借款合同》，约定：由廖健雄向建设银行借款128000元购买涉案房屋，廖健雄将涉案房屋的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为廖健雄偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意廖健雄将上述《房地产买卖契约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产所有权证送交建设银行为止；借款期限十五年，预计从1998年9月起至2013年9月止，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整，直接执行中国人民银行有关规定；按月平均归还借款本金，每月归还本金金额为712元，利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日。三方还为上述《购房抵押借款合同》的签订过程办理了公证。1999年1月10日，澳美公司向廖健雄开具涉案房屋209500元的购房款发票，澳美公司确认其在开具发票前廖健雄已经全额支付了购房款。1999年4月11日，廖健雄办理了涉案房屋的收楼手续，并向澳美公司缴纳涉案房屋的新村管理基金2000元和电视天线安装费1000元。澳美公司主张廖健雄于1999年4月11日入住涉案房屋后至今未交纳管理费，提交了廖健雄（乙方）与澳美公司（甲方）签订的没有注明签约日期的《澳洲山庄住宅区管理契约》，第一条约定，甲方的物业部是该住宅区的物业管理机构。第二部分物业部的权利和义务第四条约定，制定各项管理制度，对住宅区进行管理、经营，对房屋物业及公共部分以维修、养护，包括：保持住宅区内公共地方的环境卫生；安排门卫及保安巡逻，做好住宅区内的保安工作；负责住宅区内所有绿化的管理养护；修理、维护住宅区所有公共地方道路、××、××及××、消防设备、设施，并保持其功能良好；管理驶入住宅区内的各种车辆包括机动车和非机动车辆的行驶及停放；管理住宅区内的商业服务网点。第三部分业主的权利和义务第十一条约定，乙方有按时依约交付管理费的义务。对逾期交纳管理费的，乙方除应当交纳拖欠额外，还应当支付拖欠总额每天10%的违约金。澳美公司主张由于广东省没有颁布收费标准，根据《房地产预售契约》第六条备注约定，管理费应按照每月不超过100元的标准，故涉案房屋管理费应为65.32元/月。澳美公司主张其提供的物业服务包括：其在小区里24小时进行巡逻，每星期清倒垃圾，提供楼巴供业主使用，安装摄像头保护业主的人身财产安全，专门购置清理小区垃圾的汽车，对出入澳洲山庄的人员进行登记，但未提交证据予以证实。廖健雄抗辩澳美公司从2000年开始出现物管缺失、物业服务不到位等问题，提交了其于2010年1月拍摄的涉案房屋、楼栋电表、门窗被盗的照片和于2019年3月拍摄的涉案房屋及所在楼盘的照片和视频及两篇有关澳洲山庄烂尾的新闻报道，上述证据均无原件核对，澳美公司对上述证据的真实性均不予确认。澳美公司拟证实澳美公司计划将不符合规划的房屋整体拆除重建，廖健雄要求办理旧楼房房产证已无可能，澳美公司两次履行旧楼换新楼报建的主要义务，其逾期办证的违约责任已终止，提交了以下证据：1.穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》的复印件。其中审议通过的《澳洲山庄盘活重建工作方案》中载明：1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证……二、盘活的总体思路。由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。四、工作措施。（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。（二）运用多种监控手段保障项目稳步推进。协调法院对涉及到澳美公司的资产查封事项都采用“活查封”形式，将债权的实现纳入监控账户予以保障，以利于盘活重建的稳步推进等。2.穗规批[2015]140号《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》的复印件。3.2016年6月7日，广州市规划局出具的穗规咨询[2016]19号《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》，申请人为澳美公司，咨询类别为建设工程规划许可证（建筑工程）咨询服务，咨询服务反馈意见载明：鉴于澳美公司提出已核发的国土证涉及法院查封、银行抵押等问题，无法提供国土证原件，有效的土地使用文件及抵押权人意见仍然是进行建筑报建的首要前提，应先完善相应材料。4.2018年2月2日，广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划咨询[2018]315号《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》，申请人为澳美公司，咨询类别为建筑工程《建设工程规划许可证》咨询服务，咨询服务反馈意见中载明：本地块已被广州市中级人民法院及佛山市禅城区人民法院查封，同时,澳美公司已被黄埔法院列为失信被执行人。本项目须在正式申请《建设工程规划许可证》前取得相关经办法院同意澳美公司开展有关地块规划报批的书面意见。5.2014年10月23日，广州市规划局萝岗分局出具的《关于召开澳洲山庄盘活项目启动区规划方案座谈会的公告》，载明：为更加稳妥地推进“澳洲山庄”项目盘活工作，该局拟于近期在“澳洲山庄”小区内召开澳洲山庄盘活项目启动区规划方案座谈会，听取相关权益人代表对启动区规划设计方面的意见，请有意参加的相关权益人在规定时间内向该局报名登记。澳美公司主张廖健雄未在公告期内提出异议，视为接受新要约。廖健雄拟证实其主张的逾期办证违约金未过诉讼时效，提交了广州市中级人民法院于2017年7月20日作出的（2017）粤01民终10549号《民事判决书》，该民事判决查明如下事实：原广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发[2013]741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函[2013]624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复[2013]519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《房地产预售契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》、发票、《收楼回执》《澳洲山庄业主收楼确认书》、收款收据、民事判决书、《澳洲山庄住宅区管理契约》、照片、视频、新闻报道、《广州市处理“烂尾楼“专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》《关于召开澳洲山庄盘活项目启动区规划方案座谈会的公告》以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，澳美公司已取得《预售商品房许可证》，具备商品房预售资格，其与廖健雄签订的《房地产买卖契约》和《房地产预售契约》是双方当事人真实意思的表示，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于《房地产买卖契约》《房地产预售契约》能否解除的问题。澳美公司主张涉案房屋不能办理房产证且房屋最终要被拆除，澳美公司已经履行旧楼换新楼报建的主要义务，故要求解除合同。本院认为，涉案房屋不能办理房产证是由于澳美公司的原因所致，且涉案房屋所在项目目前正在规划重建，合同目的并非无法实现，即便澳美公司履行报建手续程序受阻，其根本原因还是澳美公司所致。同时，廖健雄作为守约方也不同意解除合同，故本院对澳美公司要求解除《房地产买卖契约》《房地产预售契约》以及退还已交购房款的反诉请求不予支持。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向廖健雄赔偿其因此遭受的损失。由于双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，澳美公司将尚未建成的涉案房屋预售给廖健雄，并于1999年4月11日将涉案房屋交付给廖健雄，廖健雄主张澳美公司从1999年7月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算逾期办证的损失至2019年2月11日，在法律规定的合理范围内，本院予以支持。根据公平原则，逾期办证损失的总金额应以购房款总金额209500元为限。关于逾期办证的损失是否超过诉讼时效的认定。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就廖健雄主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期办证的损失已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于管理费及其违约金。廖健雄抗辩澳美公司2016年2月之前管理费的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，澳美公司未提交证据证实在2000年4月10日至2019年3月19日期间诉讼时效曾发生中止、中断或延长的情形，应由澳美公司承担举证不能的法律后果。截至澳美公司提起反诉之日即2019年3月19日，2000年4月10日至2016年1月期间的管理费已超过三年的诉讼时效，故廖健雄关于诉讼时效的抗辩有理，本院予以支持，澳美公司主张的2000年4月10日至2016年1月31日期间的管理费的诉讼请求因超过诉讼时效而丧失了胜诉权。由于违约金是基于主债务产生的从债务，主债务已过诉讼时效，从债务不能单独计算，故本院对该段期间管理费的违约金依法予以驳回。对于2016年2月1日至2019年3月19日期间的管理费，澳美公司未举证证明其实际提供了管理服务，应由其承担举证不能的法律后果，故本院对澳美公司该段期间的管理费及违约金的诉讼请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖健雄支付逾期办证的损失（损失以209500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，从1999年7月11日起计算至2019年2月11日止，损失总金额以不超过购房款209500元为限）；二、驳回被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4443元，反诉案件受理费3317.16元，全部由被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  潘新标人民陪审员  丁树祥二〇一九年五月十三日书 记 员  黄曼玲王汝欣