浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0784民初4741号 原告程拥军，男，1971年12月17日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人陈新敏，浙江同济律师事务所律师。 被告永康世界贸易中心有限公司，住所地：浙江省永康市东城街道中国科技五金城（二期）对面检验检疫大厦二楼。 法定代表人陈虎。 被告陈虎，男，1962年7月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人陈志毅、童英豪，浙江陈志毅律师事务所律师。 原告程拥军为与被告永康世界贸易中心有限公司（以下简称“世贸公司”）、陈虎房屋买卖合同纠纷一案，于2018年6月4日向本院起诉，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告程拥军的委托代理人陈新敏及两被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程拥军起诉请求：1、判令世贸公司将永康世界贸易中心裙房南侧1-4层中房号为一楼（57、59、61、63、65、113）、四楼（401、402、403、405、413、415、416）的房产解除抵押。 2、判令世贸公司将永康世界贸易中心裙房南侧1-4层中房号为一楼（57、59、61、63、65、113）、四楼（401、402、403、405、413、415、416）的房产过户给程拥军。 3、判令两被告共同支付程拥军延迟交付的违约金1708.68万元（以程拥军已支付的房款总价为基数，按月利率2%计算，自2014年3月3日《协议书》签订之日起计算至清偿之日止，扣除被告已经支付的利息590.17万元）。 本案开庭前，程拥军将诉讼请求变更为： 1、判令解除程拥军与世贸公司签订的商品房买卖合同。 2、判令世贸公司返还已付购房款2025.97万元及支付利息（利息从2015年8月6日起按月利率2%计算至清偿之日止）。 3、判令世贸公司赔偿程拥军房屋涨价的损失（以鉴定评估的当前市场价减去购买价）。 4、判令世贸公司赔偿程拥军2025.97万元。 5、判令陈虎对第2、3、4款项承担连带清偿责任。 事实与理由:2014年3月3日，程拥军连同案外人叶跃庭、吴中和、胡伟武、叶福进、胡新静与世贸公司签订一份《协议书》，约定程拥军、叶跃庭、胡新静、吴中和、胡伟武、叶福进共同购买世贸公司坐落在永康市永康世界贸易中心裙房南侧1-4层的房产，总建筑面积9738.4平方米，房产总价6816.88万元。双方约定世贸公司办理房屋产权证的期限为2017年10月3日前，如延期办理，则按照销售总价月利率2%支付利息。协议书签订后，六位买受人调整了份额，最终确定程拥军占有全部房产的29.72%份额。 2017年6月6日，程拥军就应归属于自己的房产与世贸公司签订了数份商品房买卖合同，合同中约定应于2017年12月31日前交付房产。 2017年6月27日，程拥军与世贸公司签订一份《补充协议》，约定程拥军占有全部房产的29.72%份额，属于程拥军的房号为一楼（57、59、61、63、65、113）、四楼（401、402、403、405、413、415、416）；世贸公司应在2017年7月1日前向程拥军开票，并于2017年8月20日前完成房产备案登记；办理房产证的时间及未按时办理房产证的，利息依照协议书执行；陈虎作为世贸公司的法定代表人对补充协议中的全部义务承担连带担保责任。 截止起诉之日，世贸公司向程拥军支付延迟办理房屋产权证的利息590.17万元。 现约定的房产备案日期及房屋交付期限早已届满，世贸公司未将任何一套房产备案，也未交付任何一套房产。不仅如此，程拥军得知世贸公司已私自将裙房1-4层房产整体进行抵押。世贸公司拖延备案登记及交付，甚至在不为房产真正权利人所知的情况下，私自将房产进行抵押，其行为严重损害了程拥军的合法利益，程拥军有权要求解除房屋上设定的抵押，并要求依约交付房产，及支付利息。 程拥军在变更诉讼请求后，补充事实与理由如下： 程拥军在本案立案后经查询发现，案涉房产尚属在建工程，未竣工验收，除了抵押给第三人外，还被河北省高院查封，在另外的4740号案件庭审中，世贸公司的代理人当庭陈述河北高院的纠纷案涉金额巨大，将预售房产抵押是世贸公司“不小心”所致。世贸公司存在欺诈，且短期内没有能力交付预售房屋，导致程拥军的合同目的无法实现，为此提出变更诉请。 被告世贸公司、陈虎答辩称：一、本案所涉房屋系程拥军与其他人合伙购买，因程拥军与其他合伙人之间迟迟没有达成补充分割协议，导致预登记延迟，世贸公司无法顺利履行合同。其他合伙人与本案存在利害关系，为避免诉累、缠诉，及为了查明案件事实，应当追加其他合伙人为第三人参加诉讼。二、陈虎系世贸公司的董事长及法定代表人，其在补充协议中系以委托人的身份签名，系公司行为，并非保证人的身份。三、程拥军要求返还购房款及利息无相关依据。世贸公司于2015年8月6日退还了5901658.66元的购房款，故总房款非2025.97万元，按照程拥军的占比，其购房款为14358041.34元。四、世贸公司不存在欺诈行为。涉案房产在建设工程时就一直处于抵押状态，属于在建工程抵押，且经抵押权人华润深国投信托公司同意，可以根据销售情况解押。五、程拥军要求赔偿房屋涨价损失，及赔偿一倍的房价没有根据。即使世贸公司同意解除商品房买卖合同，程拥军也只能根据商品房买卖合同第十条第1款第2项的约定，主张支付购房款3%的违约金。 原告程拥军为证明自己的主张，向本院提供： 1、程拥军等六人与世贸公司于2014年3月3日签订的《协议书》原件一份，用于证明六人合伙购买裙房1-4层的事实。 2、世贸公司出具的收条复印件一份，用于证明程拥军已经支付全部房款的事实。 3、程拥军与世贸公司于2017年6月27日签订的《补充协议》原件一份，用于证明程拥军与世贸公司就已确定归程拥军所有的房产的备案等事项作出约定。 4、《商品房买卖合同》原件13份，用于证明程拥军与世贸公司签订了购房合同的事实。 5、工商银行转账明细一份、农业银行个人结算业务申请书回单联一份、增值税普通发票发票联二份，用于证明程拥军已经支付房款。 6、世贸公司出具的《情况说明》复印件一份，用于证明世贸公司确认收到购房款的事实。 7、律师函及邮寄面单各一份，用于证明程拥军以律师函方式要求两被告履行合同义务的事实。 8、在建房产证明13份，用于证明涉案房产目前属于在建房产，世贸公司将已经预售的房产做在建工程抵押贷款，且房产已经被河北高院查封。 被告世贸公司、陈虎的质证意见：对证据1真实性无异议，但该协议书第三条“本”字系笔误，真实意思并非是“本”补充协议签订后7个月之内办理产权证，而应该是在补充协议签订后7个月内办理产权证，因为签订协议书时，6个合伙人还没有分割房产，没有签订补充协议。对证据2的真实性有待核实，世贸公司确实已经收到总房款，但购房合伙人内部的分配不清楚。对证据3真实性无异议，但陈虎是作为公司法定代表人签字，系履行职务，非作为保证人签字。程拥军等内部合伙人未达成内部分配协议，导致世贸公司迟迟不能办理房产证。对证据4无异议，根据合同约定，即使解除合同，也应该按照合同约定的违约金条款计算违约款项。对证据5、6的真实性无异议，世贸公司是有收到总房款，但各合伙人应承担的份额是否已经到位，世贸公司不清楚。对证据7，查询不到快递信息。对证据8真实性无异议，但抵押是工程建设时候就做出，可以根据销售情况解押，世贸公司不存在欺诈。 被告世贸公司、陈虎为证明其抗辩意见，向本院举证如下： 一、他项权证复印件一份、兴业银行义乌分行出具的承诺函复印件一份、华润深国投信托有限公司函复印件一份，用于证明涉案房产一直处于在建工程抵押状态，可以根据销售情况进行解押。 二、就职于华融投资股份有限公司的马骏辉出具的情况说明一份及其工作证、身份证复印件各一份，用于证明涉案房产一直处于抵押状态。 原告程拥军的质证意见：对证据一的真实性无异议，但是华润深国投公司现在已经不是抵押权人，根据房产登记信息显示，现在的抵押权人是华融湘江银行，故证据一与本案无关联。证据二属于证人证言，证人应当出庭作证，仅提交书面说明不符合证据形式要件。 经程拥军申请，本院依法委托浙江明达房地产评估有限公司对案涉房产的市场价值做评估，评估公司出具了浙明达估字[2019]第116号房地产估价报告，该报告确定：案涉的房产，即一楼（57、59、61、63、65、113）、四楼（401、402、403、405、413、415、416）的市场价值为5285万元（其中1楼总价2922万元，单价为29800元；4楼总价为2363万元，单价为18000元）。 原告程拥军对鉴定报告无异议 被告世贸公司、陈虎对鉴定报告真实性无异议，但认为不需要进行鉴定，被告方不需要对房屋涨价损失承担赔偿责任。 本院认证意见：程拥军提供的证据1、3、4、5、6、8，被告方对其真实性无异议，且与本案有关联，本院将其作为认定案件事实的依据。证据2系复印件，真实性无法核实，但其所要证明的世贸公司已经收取总房款的事实，世贸公司、陈虎对此均无异议，故本院对该节事实予以认定。证据7，无法查到物流信息，无法表明世贸公司或陈虎有收到该律师函。世贸公司与陈虎提交的证据一，程拥军对其真实性无异议，且该材料与本案有关联，本院予以认定。证据二属于证人证言，仅提交书面说明不符合证据形式要件，本院不予认定。评估报告系本院依法选定有评估资质的公司所出具，对该评估报告本院予以认定。 经审理，本案认定事实如下：2014年3月3日，世贸公司（甲方）与程拥军、叶跃庭、胡新静、吴中和、胡伟武、叶福进（乙方）签订一份《协议书》，协议书载明“双方就永康世界贸易中心有限公司所有的永康世贸中心裙房南侧1-4层办公用房购买事项达成如下协议：一、乙方同意购买甲方所有的坐落在永康世界贸易中心裙房南侧1-4层，总建筑面积约为9738.4平方米。二、双方确定上述房地产的购买价为7000元每平方米，计价为6816.88万元，赠送5米高机械车库30个；本协议签订之前乙方已按甲方指定的账户支付了5000万元，乙方应于2014年3月5日前付清剩余1816.88万元余款。三、甲方已经拿到预售许可证，并且于本补充协议签订后7个月之内，为乙方指定人办理产权证。如延期，甲方应按销售总价月利率2%的标准，支付乙方利息。如因政府原因延期，双方另行协商。四、甲方负责办理相关手续，包括合同备案，房屋权证等，所产生的相关费用由甲方承担…八、此协议为上述房产销售协议的最终协议，此前甲方与夏维亿、胡新静于2012年12月19日签订的对上述房产的包销协议自动解除…”。上述协议书中明确记载胡新静占有23%股权，吴中和占有22%股权，程拥军占有15.4%股权，胡伟武占有8%股权，叶福进占有10%股权，叶跃庭占有21.6%股权。协议签订后，世贸公司已经收到了协议中的总房款。 后上述协议中的程拥军六人对购买的1-4层房产作了内部分配。程拥军分得永康世贸中心裙房南侧一层（57、59、61、63、65、113）、四层（401、402、403、405、413、415、416）。 2017年6月6日，程拥军与世贸公司就上述分得的房产，签订了相应的13份《商品房买卖合同》。该13份《商品房买卖合同》均在第九条中约定交付期限及条件，内容为：“出卖人应当在2017年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1是建设工程经竣工验收合格，2是取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。13份买卖合同均在第十条中约定出卖人逾期交房的违约责任，内容为：“1、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。 2017年6月27日，程拥军与世贸公司签订一份《补充协议》，内容为：“本补充协议系世贸公司与胡新静、吴中和、程拥军、胡伟武、叶福进、叶跃庭于2014年3月3日所签订协议书的补充。原协议涉及的乙方股东经协商完成内部分配，胡伟武的部分股份转让给叶盛，之后叶盛转让给程拥军和叶福进，最终叶福进转让程拥军，合计占原协议股份的29.72%，原协议乙方股东间另有分配协议，此处只提及分配结果，属于程拥军房号一楼为（57、59、61、63、65、113），四楼为（401、402、403、405、413、415、416）。世贸公司与程拥军签订本补充协议确定开票日期为2017年7月1日前，备案日期为2017年8月20日前…办理房产证时间及未按时办理房产证产生的利息依照原协议书执行。永康时间贸易中心有限公司法人陈虎为以上事项承担连带担保责任”。陈虎在该补充协议中签字确认。 2017年7月6日，世贸公司向程拥军开具了两份购房发票，金额分别为9187780元和6863570元。 2017年9月30日，世贸公司向兴业银行金华永康支行出具了一份《情况说明》，其中记载：“程拥军、叶跃庭、吴中和、胡新静购买我公司公寓楼裙房共计59套9738.4㎡，单价7000元/㎡，购房款共计人民币（大写）陆仟捌佰壹拾陆万捌仟捌佰壹拾肆元整，￥68168814.00，其中有5000万元是在2012年上述4人委托吴中和、夏维亿分别打入上海坤联实业有限公司各2500万元，另外18168814元于2014年3月5-6日打入我公司中行账户，（其中吴巧儿打入9629464元，程拥军打入2798000元，叶福进打入1816880元，金飞春打入3924470元）…”。 另外，上述房产所在的永康市总部经济中心A-1、A-2地块在2013年7月19日办理了在建工程抵押登记，抵押权人为华润深国投信托有限公司。根据13套房产的在建房产证明显示，上述13套案涉房产现在的抵押权人为华融湘江银行股份有限公司张家界分行。 再查明，世贸公司在2015年8月6日支付给程拥军及转让给程拥军股份的叶福进款项共计5901658.66元。 本院认为，程拥军与世贸公司签订的商品房买卖合同、协议书、补充协议均合法有效，受法律保护。 根据协议书、补充协议、商品房买卖合同的记载，双方约定世贸公司应当在2017年8月20日前为案涉房屋的买卖作备案登记，并在2017年12月31日前将房屋交付给程拥军，但至今案涉房产仍然属于在建工程，世贸公司仍未作备案登记及将房屋交付给程拥军，且房产已因为世贸公司涉及大额债务民事纠纷而被法院查封。根据商品房买卖合同的约定，逾期超过60天交房，程拥军可以解除合同。依照合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。因此，无论是根据双方的约定，还是依据法律的规定，程拥军均可以解除双方因购买案涉房产而签订的补充协议和商品房买卖合同。 根据协议书、补充协议的记载，程拥军为了购买上述案涉房屋实际支出了购房款项2025.97万元（6816.88万元*29.72%）。现购房协议已经解除，世贸公司理应将收取的2025.97万元购房款返还给程拥军。 关于5901658.66元款项的性质问题，程拥军主张是世贸公司因逾期办证后所支付的利息，世贸公司主张是让利给购房人，作为购房款予以返还。本院认为，首先双方在2014年签订的《协议书》中约定了逾期办证的，按月利率2%支付利息；其次，590多万元的款项是在2015年8月6日汇出，如系世贸公司所称的让利返还购房款，则世贸公司在2017年9月30日出具给兴业银行金华永康支行的《情况说明》中却仍然明确购房总价仍为68168814元，与协议书中的购房总价一致，并没有让利的描述或者是总房价的调整；第三，5901658.66元的数额与按照月利率2%所计算得出的数字基本能够吻合【《协议书》中程拥军原始股份为15.4%，叶福进的股份为10%，以两者所占股份得出的购房款金额为基数，从2014年3月3日计算至2015年8月5日】，而世贸公司陈述系让利款项，但其对5901658.66元的让利款项是如何计算得出，却没有作出合理明确的解释。综合以上因素，本院认定5901658.66元款项属于世贸公司支付给程拥军的逾期办证利息。 案涉购房协议因为世贸公司的严重违约行为而解除，致使程拥军丧失了本可以依约取得的房产。经鉴定，现案涉房产价值已经达到5285万元，已经相较于购买当时涨价了3259.03万元，此系程拥军交易机会丧失所导致的损失，属于直接损失。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，世贸公司除了依法将收取的房款返还之外，还应当赔偿程拥军房屋涨价的损失3259.03万元。 根据《协议书》和《补充协议》，未按期办证的，世贸公司应当按销售总价月利率2%的标准支付利息。上述协议内容虽然文字表述为利息，但实质系双方对逾期办证的违约责任约定，属于违约金性质。根据合同法第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。上述约定即应当认定为合同中的结算和清理条款。因此，世贸公司应当根据该约定，以应该返还的房款2025.97万元为基数，按月利率2%的标准，向程拥军支付利息。根据上文认定，世贸公司已经支付2015年8月6日之前的利息，故应计算的利息从2015年8月6日起算。该利息数额从2015年8月6日起算至今，已经超过1000多万元。世贸公司对要求其支付上述利息等款项提出异议，实际是认为程拥军诉请中主张应当支付的违约款项数额过高。根据合同法第114条第二款的规定，约定的违约金过高的，当事人可以请求予以适当减少。合同法司法解释二第29条第二款规定，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，可以认定的程拥军的损失即为房屋涨价的损失3259.03万元，在要求世贸公司赔偿了涨价损失的情况下，如果再要求世贸公司一直支付逾期办证的利息，显然已经导致支付的违约金超过造成损失的30%。因此，本院结合案件的具体情形，以公平、合理为处理原则，酌定逾期办证利息部分只支持房屋涨价损失的30%，即977.71万元，但应当扣除世贸公司已经支付的5901658.66元。 关于程拥军要求世贸公司赔偿一倍购房款损失的诉请，本院认为案涉房地产在双方签订最初协议时即已经存在在建工程抵押，虽然之后世贸公司更换了抵押权人，但是还是属于在建房产的整体抵押，而非就本案中涉及的几套房产的单独抵押，且世贸公司已经因为本案的违约行为支付了利息、赔偿了程拥军涨价损失，已对其各种违约行为作出一定惩罚，对程拥军因世贸公司的违约行为所造成的损失也作出合理的赔偿，因此本院认为，不应适用商品房买卖合同司法解释第八条的规定，再要求世贸公司作出一赔房价的赔偿。 世贸公司关于追加《协议书》中的其他几个合伙购房人（胡新静、吴中和、胡伟武、叶福进、叶跃庭）为第三人的意见，本院认为本案中的《协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》主要内容均连贯、明确，内容相互承接。《补充协议》中明确记载“原协议涉及的乙方股东经协商完成内部分配，胡伟武的部分股份转让给叶盛，之后叶盛转让给程拥军和叶福进，最终叶福进转让程拥军，合计占原协议股份的29.72%，原协议乙方股东间另有分配协议，此处只提及分配结果…”，结合世贸公司向兴业银行出具的《情况说明》中关于“程拥军、叶跃庭、吴中和、胡新静购买我公司公寓楼裙房共计59套9738.4㎡…”的表述，足以表明世贸公司已经知晓合伙购房各方的分配情况，在此基础上才与程拥军就案涉的13套房产达成了单独的购房协议。且，《协议书》中的合伙购房一方叶跃庭也已就本次购房事宜起诉世贸公司，该案与本案同时期审理，案号为（2018）浙0784民初4740号，叶跃庭在该案件中提交了协议各方的分配协议，本院也对叶福进和叶盛作了询问确认，由此也可以进一步判断合伙所购的房屋在各合伙人之间已经分配确定，并且世贸公司已经知晓该分配结果。因此，本院认为无需追加协议中的其他合伙购房人为本案第三人。 另外，关于被告主张在合同解除后，应当适用《商品房买卖合同》第10.2条中按购房款3%向买受人支付违约金的约定，向程拥军支付违约款项的抗辩意见，本院认为本案合同解除的后果之一就是世贸公司重新取得案涉房产，如果仅仅适用购房款的3%支付违约款项，则世贸公司在解除合同后，实际得到的结果就是返还购房款并支付60余万元的违约款项，但却重新得回涨价至5000多万元的房产，由此实际上是导致了世贸公司因其严重违约行为而致合同解除，最后却因该合同解除后果而获益，这与民事法律最基本的当事人不因违约行为而获益的理念严重相违背。因此，本院认为不应适用商品房买卖合同中的违约条款。 对于陈虎的责任问题，在《补充协议》中明确记载陈虎对以上事项承担连带担保责任，并且陈虎在该补充协议中签字，由此表明陈虎同意补充协议中的记载内容，因此陈虎依约应对世贸公司因违约而需要支付的款项承担连带清偿责任。 综上，对程拥军合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条第一款，第九十四条第三项，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条，第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告程拥军与被告永康世界贸易中心有限公司签订的《补充协议》和13份《商品房买卖合同》。 二、由被告永康世界贸易中心有限公司返还原告程拥军购房款20259700元。 三、由被告永康世界贸易中心支付原告程拥军利息3875441.34元。 四、由被告永康世界贸易中心赔偿原告程拥军房屋涨价损失款32590300元。 五、由被告陈虎对上述二、三、四款项承担连带清偿责任。 六、驳回原告程拥军的其余诉讼请求。 以上款项限判决生效后十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费407348元，由原告程拥军负担81921元，被告永康世界贸易中心有限公司负担325427元；保全费5000元，由被告永康世界贸易中心有限公司负担;鉴定费39100元（已由原告程拥军支付），由被告永康世界贸易中心有限公司负担。被告陈虎对被告永康世界贸易中心有限公司负担的部分承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡琦明 人民陪审员  徐妙亲 人民陪审员  叶红榜 二〇一九年五月二十八日 代书 记员  应晓娅