广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初10643号原告：广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会，住所地广州市海珠区上渡路金骏街184号金豪嘉苑C501。负责人：黄培铃，职务主任。委托诉讼代理人：赵少伟、黄嘉慧，均为广东颐和律师事务所律师。被告：广州中信厚德物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路699号502房。法定代表人：谢中华，职务总经理。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。原告广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会诉被告广州中信厚德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是广州市海珠区金豪嘉苑小区的业主委员会，被告是小区原来管理方。2017年8月12日，金豪嘉苑第四次业主大会决议一和决议二，作出了同意“金豪嘉苑自行管理建筑物及其附属设施”及《金豪嘉苑公共管理方案》的业主大会会议，同意自治及解聘被告。2017年11月2日，原告要求被告依法移交管理权，要求被告在2017年11月24日办理移交，但是被告在2017年11月10日及11月24日均均拒绝依法移交。根据原告调查，建设单位未经过招标直接委托被告作为管理方，签订的《前期物业管理服务合同》在2011年到期，而且一直拒绝业主监督，不公开相关资料，剥夺业主的知情权。为维护全体业主的合法权益，现原告代表全体业主提起诉讼，请求：1、判令被告立即撤出对广州市海珠区金豪嘉苑区域的管理；2、判令被告立即根据《广东省物业管理条例》第42、51条的规定向原告移交广州市海珠区金豪嘉苑小区的资料及财物；3、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由是：1、本案应以（2017）粤0105民初10552号和（2018）粤7101行初710号案件的审理结果为依据而中止诉讼。2、根据《物业管理条例》第十一条明确规定了：选聘及解聘物业服务企业属于重大事项，必须由业主共同决定，第十二条第三款也规定了本条例第十一条规定的事项应该通过双过半的业主同意。金豪嘉苑第四次业主大会决议一决议二，并没有具体明确地提出解聘被告，业主委员会本身就属于基层自治组织，通过业主自治决议并不当然的理解为解聘物业公司，业主自治与物业管理并不冲突。退一步来说，即使原告声称的决议一、决议二成立，该决议一、决议二名为自治，实为授权，而物业管理条例中明确具体规定解聘是属于重大事项，必须经过业主大会决定，而不能通过决议二的公共管理方案授权业委会代为决定，这实际上是规避条例中规定的解聘这一重大事项须经全体业主共同决定的法定程序的行为。这种行为属于违法行为，故原告的诉讼请求1没有合法的依据。3、关于移交手续问题。被告暂停办理移交相关手续，被告已了解到该小区业主提起了行政诉讼，要求广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处撤销首次业主大会决议的登记备案，由于金豪嘉苑业委会的资格存疑，被告不能确定移交手续的主体，故被告为了小区全体业主的利益，暂停办理移交手续。4、原告所称，被告拒绝接受监督，不公开相关资料，剥夺业主知情权等纯属无稽之谈。被告的证据已充分说明了原、被告之间，账目清楚，被告已尽到信息公开等应尽的职责。5、原告所称，2017年8月金豪嘉苑小区业主大会已通过了业主自治决议，被告观点：首先，小区业主自治并不排除被告继续物业管理；其次，证据9中可以证明，2017年12月份，小区依然有253户，面积：31560.59平方米（总户数：405户，占比62.4%，应收面积：50680.3545平方米，占比62%）业主缴纳物业费，这说明了到目前为止，依然有超双过半的业主向被告缴纳物业费，依然认同被告的管理，并且同时小区过半业主反对小区进行业主自治。综上所述，原告的诉讼请求并无合法合理的事实与依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处2016年8月11日出具《业主委员会备案回执》，内容为金豪嘉苑业主委员会所提交的业主委员会备案事项已收悉，备案的主要内容为：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期为2016年7月31日起，至2021年7月30日止；5、业主委员委员名单；等。2017年8月12日，广州市海珠区金豪嘉苑业主大会发出《关于第四次业主大会决议一的公告》、《关于第四次业主大会决议二的公告》，主要内容为：根据《金豪嘉苑业主大会议事规则》及相关法律法规规定，本小区在业主委员会组织下，于2017年6月24日至2017年7月9日期间，采用书面征求意见的形式组织召开了第四次业主大会会议，对两个议题进行表决：1、是否同意“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）；2、是否同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》。”2017年7月9日下午，业主委员会在小区三楼花园组织对业主的投票进行计票、统计并公示投票结果。大会表决汇总统计结果和表决明细情况从2017年7月9日起至2017年8月11日，在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的有效异议。现将本次业主大会会议作出的决定公告如下：同意金豪嘉苑小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（决议一的公告）；同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》（决议二的公告）。据《金豪嘉苑公共管理方案》记载：一、如本次业主大会通过了议题一，即同意小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”，则说明业主大会同意立即解聘广州中信厚德物业管理有限公司（以下总简称“中信公司”），授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（包括物业公司）协助业主委员会实施金豪嘉苑公共管理方案，协助业主委员会接管小区；九、授权业主委员会按照《广东省物业管理条例》等法律规定，要求“中信公司”立即退出小区并将金豪嘉苑公共事项的资料及财物移交给金豪嘉苑业主委员会；全权授权业主委员会与中信公司办理相关交接手续，接受资料、设备及财务，办理小区电梯登记过户、签署消防安全、安防责任等文件；如“中信公司”拒绝全部撤出金豪嘉苑，授权业主委员会有权立即向人民法院提起诉讼，要求其立即撤出金豪嘉苑管理（包括地下室等）并办理交接手续（包括但不限于提供小区公共设备资料、汽车进出系统资料、业主缴纳维修基金的明细单、移交现物业用房等《广东省物业管理条例》第42、51条规定的财务及资料）；等。2017年11月2日，原告向被告邮寄发出《解除物业服务关系及办理移交手续告知书》，通知解除与被告的物业服务关系并要求被告向原告移交小区所有的财物及资料，要求被告从2017年11月24日下午2时起退出金豪嘉苑小区管理。邮政部门出具的妥投证明反映该邮件为他人签收。被告表示其没有收到该告知书。另查，涉案小区业主谢小雯起诉广州市海珠区人民政府赤岗街道及广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会，请求撤销对业主委员会的备案登记等，案号为（2018年）粤7101行初710号。广州铁路运输第一法院作出（2018年）粤7101行初710号行政裁定书，裁定驳回谢小雯的起诉。当事人不服该裁定提起上诉。广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终3314号行政裁定书，裁定维持原裁定。黄启光起诉广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会，请求撤销涉案小区第三次业主大会作出的决议以及第四次业主大会作出的决议。本院以（2017）粤0105民初10552号民事判决书，判决驳回黄启光的全部诉讼请求。原告提交的《小区配套设施及公用房使用统计表》记载了22项财物，包括1、A栋电梯主机房（25平方、A栋天面、2台）；2、B栋电梯主机房（25平方、B栋天面、2台）;3、C栋电梯主机房（40平方、C栋天面、3台）；4、观光电梯主机房（5平方、B栋4楼平台、2台）；5、消防主机（监控）房（10平方、首层大堂、1台）；6、生活水泵设备房（4台）；7、消防水泵设备房（4台）、生活水泵主机（1台）、消防水泵主机（2台）；6、7项均位于B栋地下负一层，生活水泵设备房、消防水泵设备房面积合计80平方；8、日常活动会所（三楼架空层、开发商使用）；9、物业管理处（20平方、三楼架空层、1间）；10、物业管理处人员住房（11平方、C栋天面、1间）；11、物业用房（15平方、负一层车场、1间、开发商使用）；12、发电机房（13平方、B栋负一层、1间）；13、负一层车场监控（负一层车场过道立柱、9个）；14、首层大堂监控（首层大堂门前、1个）；15、首层外围监控（垃圾池、车辆道闸口、2个）；16、架空层监控（鱼池立柱上、1个）；17、架空层A＼B＼C监控（刷卡玻璃门前、3个）；18、负一层A＼B＼C监控（负一层电梯入口、3个）；19、A＼B＼C电梯内监控（有4个故障在维修、7个）；20、监控电脑主机（首层大堂内、2套）；21、车辆道闸；22、门岗亭。被告对该统计表的真实性、合法性和关联性没有异议，确认1-12、20项是被告从上手物业公司移交过来的，认为13-19、21、22项是被告在管理小区过程中自行出资建造的，如被告退出小区管理应对被告折价。原告陈述，统计表中所列财物均是由开发商移交小区物业公司，被告是从上一手物业公司接收的，即使被告陈述13-19、21、22项是被告自行出资建设，该部分财物是属于应当向原告移交的范围，不存在折价的情况。被告为证明涉案小区业主认可被告继续进行物业管理及交纳物业费的情况，提供了：1、小区业主2017年12月交纳物业费明细；2、涉案小区2018年1月收费情况表；3、广东增值税电子普通发票、收款收据、银行划账回单。经质证，原告对上述证据的真实性不予确认，认为即使交费情况真实，被告自2017年11月24日起就无权在涉案小区进行管理，无权继续收取停车费及管理费，被告是通过强制划扣收费的。诉讼中，双方当事人确认，被告自2002年开始对涉案小区进行物业管理，至今未撤出管理。原告表示其要求被告移交资料指的是广东省物业管理条例第42条第2款规定的资料，包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录；另外，因统计表中的第8项日常活动会所及第11项物业用房现由开发商在使用，故该两项资产暂不需要被告移交，本案中要求被告移交的财物具体指的是《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，因此，涉案小区的业主有权共同决定该小区的议事规则、管理规约、选聘或解聘物业服务企业或其他管理人员等事项。涉案小区业主大会通过的第四次业主大会决议，同意金豪嘉苑小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”及同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》。而据《金豪嘉苑公共管理方案》记载，同意小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”，则说明业主大会同意立即解聘广州中信厚德物业管理有限公司，并全权授权业主委员会与中信公司办理相关交接手续，接受资料、设备及财务，办理小区电梯登记过户、签署消防安全、安防责任等文件；如“中信公司”拒绝全部撤出金豪嘉苑，授权业主委员会有权立即向人民法院提起诉讼，要求其立即撤出金豪嘉苑管理（包括地下室等）并办理交接手续等，被告至今未撤出小区管理，因此，原告有权提起本案诉讼。原告要求被告撤出涉案小区的管理及移交相应的资料（包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录）及财物（包括《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物）的请求合理有据，本院予以支持。至于被告抗辩小区业主交纳管理费，视为小区业主同意被告继续管理的意见，本院认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由应业主共同决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，即使存在部分业主有交纳管理费，也是该部分业主处分自身的权利，且被告提交的证据反映被告是通过划扣的方式收取管理费，因此，被告认为部分业主交纳管理费即视为涉案小区业主同意被告继续管理该小区的意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州中信厚德物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内撤出对广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理；二、被告在本判决生效之日起十五日内向原告移交广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理资料（包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录）及财物（包括《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年五月十四日书 记 员  叶会丰何国卫