广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4087号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市粤鹏建设有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：蒋伟，职务：董事长。委托诉讼代理人：温鹤飞，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丹，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴培高，住广州南沙区。上诉人深圳市粤鹏建设有限公司（以下简称粤鹏公司）因与被上诉人吴培高商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6207号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人粤鹏公司委托代理人于丹、温鹤飞，被上诉人吴培高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粤鹏公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判粤鹏公司无需向吴培高支付延期交房违约金；2.撤销原审判决第二项，改判粤鹏公司无需向吴培高返还套内建筑面积减少部分的房价款7547.45，即无需再向吴培高退还5527.49元；维持吴培高向粤鹏公司补偿房屋面积差价值2019.96元，驳回吴培高的全部诉讼请求；3.一审及二审诉讼费由吴培高承担。事实与理由如下：一、根据涉案买卖合同，粤鹏公司不存在迟延交付房屋的情形，一审法院对该事实认定错误。1.粤鹏公司已于2017年5月12日取得永久通气条件，涉案合同约定交楼时间为2017年5月31日，粤鹏公司交付房屋时完全符合涉案房屋法定和约定的交付条件。2.原审法院认为粤鹏公司系于2017年6月18日方符合《买卖合同》约定的交楼条件错误。根据粤鹏公司在一审提交的证据，广州南沙发展燃气有限公司于2017年5月12日出具的《证明》充分表明该商品房已经具备永久供气条件，业主若需要通气点火，仅需向燃气公司申请入户安全检查等程序即可。并且因该涉案房屋为毛坯交房，业主需要完成装修后向燃气公司申请安全检查，经安全检查合格后才能申报安装，而装修时间需约3-4月，因此业主未开通燃气系未向燃气公司申请，应属吴培高自身原因，非因不具备供气条件。在装修期无业主申请并不代表涉案房屋不具备永久供气条件；3.广州南沙发展燃气有限公司亦于2017年7月26日出具《回复函》，明确、充分表明涉案小区已经燃气公司确认完全具备永久供气条件，并已于5月12日对此内容进行了证明。另根据南沙区人民法院（2017）粤0115民初3131判决：“本院认为：……对于粤鹏公司于2017年7月21日提出要求本院向广州南沙发展燃气有限公司调查涉案楼宇具备通气条件日期的申请，因涉案楼宇具备通气条件的日期举证责任在于粤鹏公司，而粤鹏公司也向该公司去函查询，该公司于2017年7月26日出具《回复函》，就此问题进行了回复，故本院不再接纳粤鹏公司的上述调查取证的申请。”据此，对《回复函》内容的效力认定，已经生效判决确认，该《回复函》的内容为涉案小区已经于2017年5月12日具备永久通气条件；4.案涉小区燃气管道工程公共部分并非于2017年5月12日完工，该时间是燃气公司对该部分工程验收合格出具《证明》的时间。另根据广州南沙发展燃气有限公司（以下简称“燃气公司”）出具的复函内容，可知粤鹏公司在对涉案楼盘燃气工程验收合格后，需向燃气公司提出复验申请，复验合格后即可实施接驳通气，燃气公司根据粤鹏公司的申请对涉案楼盘燃气工程进行复验合格后，向粤鹏公司出具复验合格的《证明》。《证明》和复函均并未要求粤鹏公司在燃气公司复验合格后，需再次向燃气公司提出复验申请，即粤鹏公司在收到燃气公司出具的《证明》时，已经符合了《买卖合同》约定的交楼条件。粤鹏公司并无延期交付房屋的行为，无需向吴培高支付延期交房违约金；二、一审基于面积差异判令吴培高向粤鹏公司补偿相应房屋价款，粤鹏公司无异议，但又在判决第二项判令粤鹏公司向孔兰玉退还房屋价款5527.49元，该判项没有事实和法律依据，应予撤销。1.根据《买卖合同》第七条第l点之约定，可知案涉房屋系按套出售。根据建设部建房（1995）517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条：“商品房按’套’或’单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。以及广东省建设厅、广东省物价局印发的粤建房字（2000）111号《广东省房屋交易价格计算暂定规定》第四条：房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。以及第五条：“按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”；2.本案中，粤鹏公司向吴培高交付的房屋建筑面积为117.2256平方米，而在《买卖合同》中约定的建筑面积为117.06平方米。吴培高在原审中向粤鹏公司主张套内面积差异为0.5114平方米，要求粤鹏公司向其返还该部分面积对应房款7547.45元；粤鹏公司在原审中反诉吴培高补偿多交付的公摊面积差0.677平方米对应的房屋价款9991.44元，粤鹏公司认为，粤鹏公司交付的房屋实测公摊面积大于预测公摊面积，吴培高取得该部分面积既无合同依据，亦无法律依据，属于不当得利。根据前述规定，粤鹏公司与吴培高在原审中主张的面积差相加减，得到的正是实测房屋面积与预测房屋面积之差，即0.677平方米（公摊差）-0.5114平方米（套内差）=117.2256平方米（实测建筑面积）-117.06平方米（预测建筑面积）=0.1656平方米，亦即粤鹏公司向吴培高多交付的房屋面积。原审判决对粤鹏公司交付的房屋面积增加这一事实进行了充分的查明，亦在一审判决中对该部分进行了处理，显示在原审判决第13页倒数第九行“由于房屋总建筑面积增加，必然导致房屋价值有所提高，在合理范围内，吴培高应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条的规定予以补偿，具体金额为2019.96元。”至此，粤鹏公司认为关于房屋面积差问题已处理完毕。但原审判决却又认为粤鹏公司仍需向吴培高返还套内面积差对应房款，并据此判令粤鹏公司向吴培高返还5527.49元（7547.45元-2019.96元）。粤鹏公司认为，该数额系对套内面积对应房价的重复计算。根据前述意见，粤鹏公司实际交付的房屋总建筑面积大于预测的房屋总建筑面积，是一目了然的，根据面积的差即可得出吴培高应向粤鹏公司补偿超出部分面积的房屋价款（不当得利）。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条，对案涉房屋面积差异的处理，一审法院既选择了按照“建筑面积”计算，又重复选择了按照“房屋套内面积”计算，而对于本案，一审法院既然已经认可涉案房屋实测建筑面积大于预测建筑面积，就应该仅选择按“建筑面积”处理本案争议即可，一审法院又兼用“套内建筑面积”计算，与其认定事实互相矛盾，对粤鹏公司也不公平。原审法院在计算吴培高应向粤鹏公司补偿的房屋面积差价款时，是根据实测的建筑面积与合同约定的建筑面积之间的差值来计算，即已将增加的套内建筑面积和减少的分摊建筑面积一并进行增减算式处理，原审法院在此基础上，又判令粤鹏公司向吴培高返还房屋套内面积差价款，没有事实依据和法律依据，系重复计算。被上诉人吴培高二审答辩称：关于燃气项目的问题，最开始是因为存在质量和未开通的问题，所以才没有收楼，之后吴培高需要收楼，在2017年6月1日向燃气公司咨询，燃气公司说小区暂时不能开通燃气，吴培高实际是2017年8月31日才收楼。吴培高不认可粤鹏公司提出来的小业主入住之后才向燃气公司申请通气验收。不同意粤鹏公司提出有关面积差异款的意见，因为合同约定以室内面积来计算的，而对方交付的实际面积是比合同约定面积少。粤鹏公司应当退还多收取吴培高的面积款。吴培高向一审法院起诉请求：1.粤鹏公司向吴培高支付延期交房违约金12993.67元（从2017年6月1日起计至2017年8月30日止，以购房款1427876元为基数，按每日万分之一的标准计算）；2.粤鹏公司向吴培高支付实测套内建筑面积差价7547.45元（按14758.41元/平方米×0.5114平方米计算）；3.粤鹏公司承担一审所有的诉讼费用。粤鹏公司提出反诉：1.吴培高向粤鹏公司支付房屋公摊面积差价款9991.44元（按14758.41元/平方米×0.677平方米计算）；2.由吴培高承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：粤鹏公司是广州市南沙区金沙路广晟沁园的开发商，已取得案涉楼宇的预售许可证。2016年10月17日，粤鹏公司（为甲方）和吴培高（为乙方）签订《商品房预售合同》。合同约定：乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街兴鹏二街1号（自编5栋）401房。该商品房约定建筑面积共117.06平方米。其中，套内建筑面积96.75平方米，共有分摊面积约20.31平方米。合同第七条约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14758.41元，总金额1427876元。第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2017年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房的，（1）逾期不超过210日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过210日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行合同的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十八条约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。选择本合同按套内建筑面积计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比＝｜（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）｜/合同约定套内建筑面积×100%。上述合同附件七为《本合同补充协议》，第七条约定，对合同第十二条的“交房条件”补充或修改：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）该商品房项目的电梯专项验收合格并准许投入使用；（4）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条约定，1、由于甲方原因，导致未能按期交房的，甲方支付违约金的标准为每日向乙方支付已支付房款的0.01%，且违约金总额不超过总房价款的5%。2、延期交房免责约定，如因异常天气、自然灾害、社会灾难或事件、政府行为及公用事业部门所引起的不可抗力原因，造成延迟交房的，符合如下认定标准的，乙方同意甲方顺延交房时间：……公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。但上述原因的发生，房屋需延期交付使用的，甲方应及时书面告知乙方。3、甲方发出收楼通知书后，由于乙方原因（包括但不限于乙方未按约定支付房价款、税费、物业管理费、水电费、违约金，乙方未前来收楼或无正当理由拒绝收楼、拖延验收时间等原因），导致该商品房未能按期交付的，甲方无须向乙方发出书面催告收楼，该商品房毁损、灭失等风险责任（包括但不限于该商品房因乙方未能入住管理、天气影响等原因导致该商品房的装饰、设备受损或因此导致他人人身、财产损害等情形）及物业管理费、水电费等相关费用，自合同约定该商品房交付期限届满之次日起由乙方承担。第十三条约定，按合同约定，需甲方退还乙方房价款的，均为不计利息返还本金给乙方。第十九条约定，本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。签订合同后，吴培高按合同的约定如期足额支付全部购房款。2017年5月25日，粤鹏公司以快递方式向吴培高送达收楼通知书，吴培高于2017年5月26日收到通知书，并于2017年5月31日前往验收但未收楼；2017年7月18日，粤鹏公司以快递方式向吴培高送达催收楼通知书，吴培高于2017年7月20日收到通知书；2017年8月31日，吴培高实际办理收楼手续。涉案房屋实测建筑面积为117.2256平方米，比合同约定建筑面积多0.1656平方米，增加建筑面积和合同约定建筑面积比例为0.141%。其中，套内建筑面积为96.2386平方米，比合同约定套内建筑面积少了0.5114平方米，面积误差比为0.529%；实测公摊建筑面积为20.987平方米，比合同约定公摊建筑面积多了0.677平方米，增加公摊建筑面积和合同约定公摊建筑面积比例为3.333%。在本案诉讼过程中，双方确认案涉楼宇于2016年9月14日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年12月27日通过消防验收，于2016年12月2日具备永久用电条件，于2017年1月19日取得特种设备使用登记证，于2017年2月28日具备通邮条件，于2017年1月11日取得《建设工程规划验收合格证》，于2017年3月31日通过人防工程验收和具备永久用水条件，于2017年4月13日取得工程竣工环保验收意见的函，于2017年4月26日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。粤鹏公司为证明案涉楼宇于2017年5月12日具备永久通气条件，在庭审中向一审法院提交了广州南沙发展燃气有限公司于2017年5月12日出具的《证明》及其于2017年7月26日出具的南沙燃气函[2017]23号《回复函》，其中《证明》内容为“兹证明南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程公共部分已完工。小区业主在进行室内装修时不能改变原房屋设计的功能及要求，并需满足燃气设计规范等相关规范的要求，通过燃气公司入户安全检查合格后才能通气点火。如需改动室内燃气管道，请联系我司。”《回复函》内容为：“南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程，我司对现场复验合格，确认小区内具备通气条件，并于2017年5月12日出具了《证明》”。经质证，吴培高对上述证据的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，认为案涉楼宇于2017年9月1日才具备通燃气条件。一审法院依职权向广州南沙发展燃气有限公司调查案涉楼宇具备通燃气条件的时间，该司分别于2018年11月22日和2018年12月19日向本院作出南沙燃气函[2018]77号《关于的复函》和《关于的复函》，《关于的复函》内容为：“广州市南沙区南沙街广晟沁园（曾用名：盛世百合花园）小区燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向我司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。我司收到广晟沁园开发商的复验申请后，对该燃气工程的验收结果进行了复查验证，于2017年5月12日向开发商出具了燃气管道工程公共部分已完工的证明。目前该项目市政燃气管道已通气到位并完成天然气置换，小区内具备通气条件，小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火。”《关于的复函》内容为：“广州市南沙区南沙街广晟沁园（曾用名：盛世百合花园）小区燃气管道工程为开发商自理工程,由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向我司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。我司收到广晟沁园开发商的复验申请后，对该燃气工程验收结果进行了复查验证，于2017年5月12日向开发商出具了复验合格的证明（详见附件一），该小区已具备永久用气条件。该项目市政燃气管道已于2017年6月13日完成接驳通气（详见附件二），小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火。”经质证，粤鹏公司对《关于的复函》（南沙燃气函[2018]77号）的真实性、合法性和关联性均予以确认，证明粤鹏公司在向吴培高交付涉案房屋时，房屋已具备永久用气条件，符合合同约定和法律规定交楼条件；对《关于的复函》的真实性、合法性和关联性均予以确认，根据广州南沙发展燃气有限公司向粤鹏公司出具的广州南沙发展燃气有限公司管道燃气用气申请受理书中的注意事项可知，涉案楼盘已具备该司关于用气的全部要求，且燃气公司也向粤鹏公司出具了《证明》。根据买卖合同补充协议第九条第2点关于延期交房的免责约定，在涉案房屋已具备永久用气的条件下，该司根据政府的整体规划，何时对涉案楼盘进行通气系政府行为，非粤鹏公司可以控制，即《关于的复函》的附件2所示时间系该公司根据政府规划进行调整，且涉案楼盘早已完成管道置换工作，不具备通气的任何阻碍。因此，在粤鹏公司已经完成燃气公司关于通气的所有建设要求、并复验合格后，其余建设和流程均属公用事业部门及燃气公司、政府的行为，应属于免责行为。吴培高对上述两份复函的真实性均予以确认，关联性不予确认，因为吴培高向燃气公司报装燃气时，燃气公司表示2018年7月20日后才能通气。一审法院认为：吴培高和粤鹏公司签订的《商品房预售合同》和《本合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同履行。对于支付延期交房违约金的问题，在合同约定的交付日期2017年5月31日前，涉楼宇已经取得《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、工程竣工环保验收意见的函、特种设备使用登记证、《建设工程规划验收合格证》、通过消防验收、人防工程验收，具备永久用电条件、通邮条件、永久用水条件。虽然粤鹏公司主张案涉楼宇于2017年5月12日具备通燃气条件，但根据燃气公司复函内容，案涉小区燃气管道工程公共部分于2017年5月12日完工并验收合格后，尚需粤鹏公司向燃气公司提出复验申请，复验合格后方可实施接驳通气，案涉小区市政燃气管道于2017年6月13日完成接驳通气，即该日才具备通燃气条件。虽然粤鹏公司抗辩燃气公司接驳燃气流程和时间属于公用部门行为，应根据补充协议第九条第2点约定属于不可抗力而免责，但燃气公司接驳取决于粤鹏公司申请时间，粤鹏公司应当对燃气公司接驳预留合理时间，且市政燃气管网施工不属于粤鹏公司无法预见的事由，故对于粤鹏公司上述免责抗辩理由，一审法院不予采纳。根据上述分析，案涉楼宇于2017年6月13日才具备交付条件。在具备交付条件后，粤鹏公司于2017年7月18日向吴培高发出催收楼通知书，吴培高于2017年7月20日收到催收楼通知书后应当立即办理收楼手续，对于吴培高超过该日未办理收楼手续所造成的扩大损失，一审法院不予支持。至于违约金的计算标准，双方合同附件七《本合同补充协议》的第九条已对《商品房预售合同》第十四条关于延期交房违约责任的约定作出了修改，故应按《本合同补充协议》的第九条约定标准计算违约金。综上，粤鹏公司应当向吴培高支付2017年6月1日至2017年7月20日的延期交房违约金7139.38元（按1427876元×0.01%×50天计算）。对于房屋面积差的处理问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在本案中，涉案房屋套内建筑面积少了0.5114平方米，面积误差比为0.529%，而房屋建筑面积增加了0.1656平方米，增加建筑面积和合同约定建筑面积比例为0.141%。对于套内建筑面积减少的处理，双方在合同中已明确约房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由粤鹏公司返还给吴培高，面积误差比超过3%部分的房价款由粤鹏公司双倍返还吴培高。吴培高要求返还套内建筑面积减少的部分的房价款7547.45元（按14758.41元/平方米×0.5114平方米计算），并未超过上述标准，故一审法院予以支持。对于房屋总建筑面积增加的处理，双方在合同中并未约定。由于房屋总建筑面积增加，必然导致房屋价值有所提高，在合理范围内，吴培高应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条的规定予以补偿，具体金额为2019.96元（按1427876元÷117.06平方米×0.1656平方米计算）。因此，粤鹏公司实际需要向吴培高支付5527.49元（按7547.45元-2019.96元计算）。粤鹏公司要求直接按照公摊部分增加面积进行补偿，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院于2018年12月26日作出判决：一、被告（反诉原告）深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）吴培高支付延期交房违约金7139.38元；二、被告（反诉原告）深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）吴培高返还购房款5527.49元；三、驳回原告（反诉被告）吴培高的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市粤鹏建设有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费156.8元，由原告（反诉被告）吴培高负担44.8元，由被告（反诉原告）深圳市粤鹏建设有限公司负担112元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）吴培高负担5元，由被告（反诉原告）深圳市粤鹏建设有限公司负担20元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。依当事人的上诉请求范围，本案二审的争议焦点是：1.粤鹏公司应否支付延期交房违约金；2.粤鹏公司是否应向吴培高返还套内建筑面积减少部分的房价款。针对粤鹏公司的上诉请求与吴培高的答辩意见，分析如下：关于粤鹏公司应否延期交房违约金的问题，粤鹏公司虽主张涉案楼宇于2017年5月12日具备通燃气条件，燃气工程验收合格后需向燃气公司提出复验申请，复验合格后即可实施接驳通气。但根据涉案合同约定与燃气公司复函内容，燃气公司接驳时间取决于粤鹏公司申请，粤鹏公司应当对燃气公司接驳预留合理时间。涉案楼宇燃气管道工程公共部分于2015年5月12日完工，于2017年6月13日完成接驳通气，一审法院认定2017年6月13日具备永久通气条件无误。故2017年5月25日发出收楼通知书时尚不具备交楼条件，不能视为涉案房屋已交付。涉案房屋符合交楼条件后的首次通知收楼时间为2017年7月18日，吴培高于2017年7月20日收到催收楼通知书后未及时办理收楼手续，故一审判令粤鹏公司应支付2017年6月1日至2017年7月20日的延期交房违约金合理，本院予以维持。关于粤鹏公司是否应向吴培高返还套内建筑面积减少部分的房价款问题。首先，涉案《商品房预售合同》约定房屋按套内建筑面积计算房价，而涉案房屋的实测套内面积比合同约定的套内面积减少0.5114平方米，面积误差比为0.529%。一审法院根据合同关于“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款”的约定，并按照合同约定的套内面积单价14758.41元/平方米标准，计算得出粤鹏公司应返还的房款为7547.45元，并无不当。其次，房屋的销售建筑面积为套内建筑面积与公摊建筑面积之和，虽然合同约定房屋按套内面积计价，但对于公摊面积差异的处理，双方在合同中并未约定。而公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，涉案房屋实测的套内面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内面积增加还是公摊面积减少，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应作相应的调整。故公摊面积差异的处理可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理。同时由于双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积＋公摊面积）”计算粤鹏公司物化到销售面积所作的投入。经计算，吴培高本应支付的公摊面积差异房价款为：总房价1427876元÷117.06平方米×公摊面积差异0.677平方米＝8257.92元，将双方应向对方支付的款项进行抵扣后，吴培高仍需向粤鹏公司支付710.47元（按8257.92元-7547.45元计算）。综上所述，粤鹏公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实基本清楚，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6207号民事判决第一项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6207号民事判决第三、四项；三、变更广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6207号民事判决第二项为：吴培高应于本判决送达之日起五日内一次性向深圳市粤鹏建设有限公司支付面积差异房款710.47元；四、驳回吴培高的其他诉讼请求；五、驳回深圳市粤鹏建设有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费156.8元，由吴培高负担44.8元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担112元；反诉受理费25元，由吴培高负担5元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担20元。二审案件受理费117元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担94元，吴培高负担23元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月二十二日书记员  钟明丽邱建材