上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初14457号原告(反诉被告)：上海市普陀区万景园业主委员会，住所地上海市。负责人：张赉铃，主任。委托诉讼代理人：郭亮，上海国创律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海联讯物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：李建超，执行董事。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海市普陀区万景园业主委员会(以下简称“万景园业委会”)与被告上海联讯物业管理有限公司(以下简称“联讯物业公司”)以及反诉原告联讯物业公司与反诉被告万景园业委会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。审理中，上海市普陀区万景园业主大会申请退出本案诉讼，联讯物业公司申请撤回对上海市普陀区万景园业主大会的反诉，本院裁定予以准许。原告(反诉被告)万景园业委会的负责人张赉铃及委托诉讼代理人郭亮，被告联讯物业公司的委托诉讼代理人张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万景园业委会提出诉讼请求：一、判令联讯物业公司归还公共收益金结余款人民币257,773.16元(以下币种均为人民币)；二、本案诉讼费由联讯物业公司承担。事实与理由：联讯物业公司系万景园业主大会选聘的物业服务企业，于2017年前为上海市普陀区万景园小区提供物业综合管理。在联讯物业公司撤出小区之后，双方就截止到2016年12月31日的万景园公共收益金进行最后结算，并制作了《万景园2016年7月-12月公共收益金收、支余额情况表》，确认公共收益金的结余款尚有257,773.16元，但经多次催告，联讯物业公司仍拒绝退还。故万景园业委会诉至法院，请求判如所请。被告联讯物业公司辩称，认可小区公共收益结余金额，但联讯物业为小区提供物业管理期间曾垫付各种费用，应当从公共收益结余金中予以抵扣。反诉原告联讯物业公司提出诉讼请求：一、判令万景园业委会支付76,615.74元；二、本案诉讼费由万景园业委会承担。审理中，反诉原告联讯物业公司变更第一项诉讼请求为：判令万景园主委员会支付206,262.1元。事实与理由：联讯物业公司在《反诉请求明细清单》中列明项目共计47项，其中第12项表示不再主张，第1项为2012年9月25日的业务活动费10,000元，第2项为2013年2月7日的2012年度业主代表大会会务费10,500元，第3项为2013年3月7日的业委会借用备用金10,000元，第4项为2013年4月15日的15#楼总水管断裂(101/102室补偿款)5,000元，第5项为2013年6月18日的业委会通信费(二季度)1,200元，第6项为2013年9月3日的业委会办公费用(通信费等)5,760元，第7项为2013年10月17日的25/102水管爆裂赔偿费30,000元，第8项为2013年12月19日的业主代表总结大会11,000元，第9项为2013年12月19日的万景园管理处与居委会团拜会12,000元，第10项为2014年1月3日业主代表总结大会1,000元，第11项为2014年1月19日业委会办公费用6,993元，第13项为2014年3月25日小区西北地库出口绿化18,700元，第14项为2014年4月17日业委会2014年1-6月通讯费2,400元，第15项为2014年8月2日敏达门口机主芯片1,200元，第16项为业委会2014年7-12月通讯费2,400元，第17项2014年12月1日中秋月饼4,384元，第18项为2015年1月12日居委民警各方代表座谈会12,000元，第19项为2015年1月12日业主代表座谈会15,000元，第20项为2015年3月25日物业各界人员座谈会12,016.10元，第21项为2015年3月30日2014年度业主代表大会会议开支17,000元，第22项为2015年5月4日业委会工作通讯费(2015.1-6)3,600元，第27项为2016年4月25日61号楼外墙及屋顶开挖5,174元；第24项至第26项、第28项至第48项为案外人上海旺云建筑工程有限公司(以下简称“旺云公司”)所施工的工程，金额合计102,061.9元。联讯物业公司为万景园小区垫付费用共计206,262.1元，包括《反诉请求明细清单》中第1项至第11项，第13项至第22项，第27项以及(2018)沪0107民初5936号民事判决书中判决金额与旺云公司诉请金额的差额8,935元(102,061.9元扣除93,126.9元)。反诉被告万景园业委会辩称，双方已经全部结算完毕，联讯物业公司重复主张费用，《反诉请求明细清单》中第1项至第22项已在《万景园2016年7月-12月公共收益金收、支余额情况表》第4项、第8项以及第9项中进行打包处理，《反诉请求明细清单》中第24项至第48项支出已经另案判决由万景园业委会直接向施工方支付，故联讯物业公司不存在垫付费用的事实。即使存在未结清的垫付费用，也已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2012年3月25日，万景园业主大会作为甲方，与作为乙方的联讯物业公司签订《物业服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务；合同为期五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；地面停车场属于全体业主共有，甲乙双方原则上按65%、35%分成；本合同终止时，乙方应配合做好全部移交和相关费用结算工作；乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会。二、2012年至2016年间，联讯物业公司与万景园业委会每半年核对公共收益金收、支及余额情况，并制作相应表格，由双方盖章确认。《万景园2012年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》支出部分第2项为设备维修费、半年宽带费、办公用品、电话费，合计10,014.60元。《万景园2014年1-6月公共收益金收、支、余额情况表》支出部分第4项为小区西北方向主干道东边绿化补种，金额18,700元。三、落款日期为2016年12月31日的《万景园2016年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》，载明：2016年6月30日公共收益金余额216,554.85元；收入项目中业委65%可分得数为200,847.91元；支出9项共计159,629.6元；本次余额257,773.16元。支出项目中，第4项为2013-2016年业主大会、业委会费用19,904.15元，第8项为2013年-2016年金沙江路XXX弄XXX号居委会水电费24,718.85元，第9项为2013年-2016年补贴物业管理经费72,000元。2017年8月，联讯物业公司与万景园业主大会、万景园业委会对上述《万景园2016年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》盖章确认。四、2017年8月16日，联讯物业公司向万景园业委会发送题为“关于补贴物业管理费亏损的申请”的函件，载明：“由于我司在2002年制定和核算物业管理成本时，全市最低工资标准只有535元，对十几年后每年增幅10%以上的人力成本和材料成本等严重预估不足，而且合同性质为包干制，即自负盈亏，所以造成14年管理期间实际运营成本居高不下，长期处于物业管理费亏损状态。为此，特向业委会提出补贴物业管理费亏损之申请……适当补贴物业公司用工成本”。五、工程名称为61号601、602室渗水维修的工程项目签报单载明，合计维修费用为5,174元，申请日期为2016年4月24日，分别盖有万景园业委会及联讯物业公司万景园管理处、联讯物业公司工程部的公章，其中万景园业委会意见处注明“经物业公司回访确认已修好，同意从该栋维修基金中列支”。六、案外人旺云公司于2018年4月10日起诉联讯物业公司及万景园业委会至本院，本院于2018年11月22日作出一审(2018)沪0107民初5936号民事判决书。该判决中载明法院查明事实如下：2015年下半年，联讯物业公司委托旺云公司对小区的防水、装饰线等工程(主要以小区业主保修和公共部位为主)进行拆除、维修，由旺云公司完成的工程计价款为102,061.9元。庭审中，旺云公司认为，与联讯物业合作期间，双方之间的工程款总计有200,000余元，其中第一批款项应为19,602元、第二批款项应为74,667元、第三批为涉讼款项102,061.9元。现有证据证明联讯物业分三笔支付了工程款计83,602元，因旺云公司无施工证据证明第一批工程款为19,602元，现同意按实结算93,126.9元。本院判决，万景园业委会应于判决生效之日起十日内支付旺云公司工程款93,126.9元。该判决现已生效。以上事实，有《物业服务合同》、公共收益金收支余额情况表、《万景园2016年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》、工程项目签报单、联讯物业公司函件、(2018)沪0107民初5936号民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。反诉事实查明与本诉。本院认为，当事人应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。万景园业主大会与联讯物业公司签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故双方均应按照约定履行各自义务。该合同明确约定，合同终止时联讯物业公司应将相关费用移交给业主委员会，现双方对于《万景园2016年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》中载明的公共收益金剩余金额并无异议，万景园业委会要求联讯物业公司予以返还合法有据，本院对此予以支持。双方的争议焦点在于反诉部分，即《反诉请求明细清单》中联讯物业主张的费用是否已经在历次结算中予以结清。针对《反诉请求明细清单》中第1项，发生时间为2012年9月25日，而《万景园2012年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》支出部分第2项为设备维修费、半年宽带费、办公用品、电话费，金额10,014.60元，时间大致吻合、金额基本相当，故本院采纳万景园业委会的意见，即该项支出已包含在2012年7-12月的公告收益金结算中。《反诉请求明细清单》中第2项、第5项、第6项、第8-11项、第14项、第16-22项均系2013年至2015年业主大会、业委会开展相关业务产生的费用，而《万景园2016年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》支出部分第4项已明确列明支出“2013-2016业主大会、业委会费用”19,904.15元，时间基本一致、金额基本相当，故本院采纳万景园业委会的意见，即以上费用已结算完毕。《反诉请求明细清单》中第4项及第7项，项目内容与《万景园2016年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》第5项有关，本院亦采纳万景园业委会的意见。《反诉请求明细清单》中第13项内容，与《万景园2014年1-6月公共收益金收、支、余额情况表》支出第4项在内容、时间及金额上均一致，故本院认定该项费用已包含在2014年1-6月公共收益金结算中。针对联讯物业公司主张的其余与公共收益金有关的支出项目，结合《万景园2016年7-12月公共收益金收、支、余额情况表》的内容，包含2013年-2016年补贴物业管理经费72,000元等项目，万景园业委会认为系双方经协商后对未尽事宜的“打包处理”，而该意见与联讯物业公司向万景园业委会发送的题为“关于补贴物业管理费亏损的申请”的函件内容相互印证，故本院采信万景园业委会的意见，即认定与公共收益金相关的支出项目双方均已在最后一期结算中一并处理完毕。针对联讯物业公司《反诉请求明细清单》中第24项至第26项以及第28项至第48项的主张，与旺云公司在另案纠纷中主张的金额一致，项目内容相同，故本院认定该部分主张已在另案诉讼中处理完毕。现联讯物业公司主张万景园业委会还应支付差额8,935元，但联讯物业公司并未提供垫付相关钱款的依据，该主张缺乏事实和法律依据，本院对此难以支持。针对《反诉请求明细清单》中的第27项，联讯物业公司自述无法确认施工方是何人、无法确认是否垫付工程款，故主张由万景园业委会承担该费用亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告上海联讯物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市普陀区万景园业主委员会公共收益金人民币257,773.16元；二、对反诉原告上海联讯物业管理有限公司的诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费人民币5,166元，由被告上海联讯物业管理有限公司承担。反诉受理费人民币2,196元，由反诉原告上海联讯物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯人民陪审员  高遂文人民陪审员  蒋国伟二〇一九年五月三十日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。