山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1102民初7890号 原告：日照诚信农业科技开发有限公司，住所地日照市东港区日照街道上李家庄子村，统一社会信用代码913711027433987779。 法定代表人：李义，总经理。 委托诉讼代理人：凌云，山东舜铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕鑫华，山东舜铭律师事务所实习律师。 被告：日照市锦绣山村科技园有限公司，住所地日照市东港区日照街道上李家庄子村，统一社会信用代码91371102168383068N。 法定代表人：李俊荣，执行董事。 委托诉讼代理人：武庆果，山东帷幄律师事务所律师。 原告日照诚信农业科技开发有限公司（以下简称“诚信公司”至判决主文前）与被告日照市锦绣山村科技园有限公司（以下简称“锦绣公司”至判决主文前）农业承包合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案，2015年10月20日，本院作出（2015）东民一初字第674号民事判决。判决后锦绣公司提起上诉，2016年8月20日，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11民终779号民事判决。判决后诚信公司向山东省高级人民法院申请再审，2018年7月31日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再384号民事裁定，撤销一、二审判决，发回本院重审。本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告诚信公司的委托诉讼代理人凌云、吕鑫华，被告锦绣公司的委托诉讼代理人武庆果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的租赁合同；2.判令被告支付拖欠的租金100000元，并赔偿原告违约金109500元。事实与理由：2005年1月12日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于日照街道上李家庄子村的房屋、水库、山场等租赁给被告，年租金50000元，年度租金浮动比例参照原告与上李家庄合同执行情况，被告于每年的1月20日前交纳当年度租金。合同签订后，原告依约交付了租赁物，但被告于2013年开始长期拖欠租金，原告多次向被告催要，但被告拒不履行。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至法院，请依法裁判。 被告辩称，一、同一审答辩意见（一审答辩意见：一、由于被告多次向原告交纳租金，也由于原告的法定代表人变更，被告需要核对财务单据以确定拖欠原告租金的多少以及年度；二、原告诉求的违约责任实际上是滞纳金，滞纳金的交纳合同约定过高，应该予以降低，被告认为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，如果按照滞纳金计算方式超过年租金的30%，是不符合法律规定的；三、被告不及时支付租金的原因首先是原告违约在先，没有履行合同第四条第一款，因此被告完全有权减少租金和停付租金；四、原告要求被告支付租金不是5万元，而是每年按8万元计算，是一种错误的诉求，被告完全可以拒付该不合理诉求，被告没有及时支付租金是以合同为依据和诚信公司的非法；五、由于合同中原告公司原法定代表人郑培轩租金减少和延期的口头承诺，由于原告没有按合同提供开发立项手续等违法行为，也由于原告违反合同约定提高租金，同时根据法律规定，被告可以依法行使合同同时履行抗辩权和不安抗辩权，考虑到合同的先后履行顺序，因此双方之间的租金应该根据合同和郑培轩的口头承诺进一步核定租金的数额，考虑到合同的违约情况，确定租金是否支付，同时在租金没有确定数额和不能确定支付时间的情况下是不能计算滞纳金的。）；二、由于原告的原因，合同中的部分土地已经被国家征用和出让，应该依法相应的扣减该部分的费用，同时由于原二审生效后，被告已通过本院执行局将二审确定的承包费交付完毕，标的为130000元，另外还交付了利息32516元，执行费2200元，因此原告还要求原一审诉状中的租金是不正确的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、2002年11月16日原告与上李家庄子村委会签订的租赁承包合同一份，证明原告系涉案土地的原承包人；证据二、原、被告于2005年1月12日签订的租赁合同一份，证明部分土地已经租赁给被告的事实，原、被告约定租金为每年50000元，原告于2013年后未收到任何租金，被告构成单方违约，涉案土地核心部分已经被国家征用；证据三、公证书一份；证据四、不动产权证书一份，上述两份证据证明租赁给被告的土地中的一大部分被征收征用的客观事实；证据五、地面附着物补偿协议一份，证明涉案被征收的土地因经合法的程序，四方签订了补偿协议，被告已经按照协议约定支取了补偿款项共计692659元，视为被告认可涉案土地征收行为合法有效。 被告经质证，对证据一真实性无异议；对证据二真实性无异议，但认为被告并非拖欠租金，而是原告擅自上涨租金并强行收取滞纳金和高额违约金，原告要求被告限期交纳违约金和滞纳金，否则拒收正常租金；对证据三、证据四、证据五真实性均无异议，但对证明内容有异议，案外人日照市义泉茶叶有限公司（以下简称“义泉公司”）通过出让方式取得土地，并不影响原、被告合同的履行，且被告可以提出解除合同，原告无权提出。原告公司的法定代表人李义是义泉公司股东和实际控制人，与义泉公司法定代表人李成海系本家叔侄关系。被告虽然签订了地面附着物补偿协议，但签订后被告、日照市国土局东港分局、日照街道办事处以及李义仍在协商中，并不意味着补偿协议涉及的土地征用是合法的。 经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证据效力和证明力，本院予以确认并在卷佐证。 被告提交如下证据：证据一、山东兆利律师事务所向被告发出的律师函一份，证明原告擅自提高租金；证据二、义泉公司网站材料，证实本案原告公司的法定代表人李义为义泉公司总经理，李义是义泉公司的实际控制人；证据三、工商机关登记材料一份，证明李义是义泉公司的股东和成立人，在后期土地出让过程中才变更了股东身份，本案原告在义泉公司实际上是控制人；证据四、东港区法院执行结案通知书（2017）鲁1102执恢904号，证明被告已经将本案原告诉求二的款项交付给东港区法院，超额支付，但原告故意不向执行局领取款项，原告的诉求二再次要求被告支付款项不存在事实基础，且原告的诉求是恶意、故意制造假象造成被告违约，从而达到解除合同的目的，免费取得出让合同中出让土地的利益。 原告经质证，对证据一真实性无异议，但该证据只能证明原告通过发函方式向被告催要租赁费，之所以催要是因为被告一直未交纳租赁款项，即使对租赁数额有异议，也不能成为被告拒付租金的理由；对证据二真实性有异议，该证据系大众网的网页打印件，也不能证明被告主张；对证据三真实性无异议，但不能证明义泉公司的实际控制人就是李义，且该证据与本案无关；对证据四真实性请求法院核实，但原告并非恶意诉讼，而是依据合同约定和法律规定依法向法院提起诉讼。 经审查，被告提供的证据一、证据三、证据四来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证据效力和证明力，本院予以确认并在卷佐证；对被告提供的证据二，该证据系从网站截取、电脑打印，被告未能提供证据原件，本院无法确认其真实性，故对该证据本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年11月16日，原告与日照街道上李家庄子村委签订《土地承包合同》，约定，上李家庄子村委将原茶园地块和茶厂承包给原告使用，承包期自2002年11月18日至2038年11月18日，共36年。承包费为每年度36600元，年度承包费可参照同年度当地县级以上人民政府的权威部门正式公布的物价指数上下浮动，浮动标准为年度总承包费的2%。 2005年1月12日，原告与日照市华农科技园有限公司（以下简称“华农公司”）签订《租赁合同》，双方约定，原告将位于日照街道上李家庄子村的房屋、院落、水库一处租赁给华农公司，范围包括：房屋、水库、地上附着物位于日照街道上李家庄子村北，前后两排房共计21间，建筑面积536平方米，小伙房一处，院落北至东西流向自然水沟底，南至水库堤坝，冬至水库东岸小路，西至柏油路东侧路沿；柏油路西侧西南角山场一宗，范围北至东西走向防护林、南至下李家庄子边界、西至经济路、东至成片茶地，以2005年1月7日双方现场查看林地核定范围为准。租赁期限为2005年1月12日至2038年11月18日，共33年。租赁费用为每年租金50000元，年度租金浮动比例参照原告与上李家庄合同执行情况，每年上下浮动比例不超过年度总承包费的2%。租金交纳方式为：华农公司于2005年1月20日前交纳2005、2006两年度的租金，2006年1月20日前交纳2007年的租金，2007年1月20日前交纳2008年的租金，2008年1月20日前交纳2009年租金，自2010年起每年1月20日前交纳本年度租金，以此类推至合同期满，若华农公司不按时交纳租金，逾期每日交纳拖欠租金额的千分之二的滞纳金。若国家征用土地，双方无条件服从，各自承担损失。双方同时约定了各自权利义务，包括：原告为华农公司提供项目开发的立项手续、批文、收费许可证等相关的证件，供变更过户使用，过户费用由华农公司承担；原告应保证对所出租房产、院落、水库具有合法使用权等。原告、华农公司以及日照街道上李家庄子村委分别在合同上盖章。合同签订后，原告依照合同约定将土地、房屋及设施等交由华农公司租赁使用。2006年2月17日，华农公司更名为日照市锦绣山村科技园有限公司，即本案被告现名。 2005年至2012年，被告一直按约交纳每年度租金，自2013年起，被告未能按约交纳租金。2015年1月6日，原告委托山东兆利律师事务所给被告邮寄律师函一份，内容载明：截至2015年1月6日，锦绣公司已欠诚信公司租金166666元、滞纳金182499.27元，共计349165.27元，限锦绣公司三日内交纳，否则将依法解除合同，造成的损失由锦绣公司承担。2015年1月20日，原告将被告诉至本院，请求法院依法解除原、被告之间签订的租赁合同，判令被告支付拖欠的租金166666元，并承担相应的违约责任，本院以（2015）东民一初字第674号立案受理。该案审理过程中，原告变更诉讼请求为：请求依法解除原、被告之间签订的租赁合同；判令被告支付拖欠的租金100000元，并赔偿原告违约金109500元。2015年10月20日，本院作出（2015）东民一初字第674号民事判决，判决内容为“一、解除原、被告双方签订的租赁合同；二、锦绣公司于判决生效之日起十日内给付诚信公司租金100000元；三、锦绣公司于判决生效之日起十日内给付诚信公司违约金30000元；四、驳回诚信公司本案的其他诉讼请求；五、驳回锦绣公司（反诉原告）的诉讼请求。”判决后，被告锦绣公司提起上诉，2016年8月20日，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11民终779号民事判决，判决“一、维持日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第674号民事判决第三、四、五项；二、变更日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第674号民事判决第二项为：锦绣公司于判决生效之日起十日内给付诚信公司承包费100000元；三、撤销日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第674号民事判决第一项；四、驳回诚信公司要求解除与锦绣公司签订的农业承包合同的诉讼请求”。判决后，诚信公司向山东省高级人民法院申请再审，2018年5月24日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民申5045号民事裁定，裁定“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”2018年7月31日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再384号民事裁定，“一、撤销山东省日照市中级人民法院（2016）鲁11民终779号民事判决及山东省日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第674号民事判决；二、本案发回山东省日照市东港区人民法院重审。” 另查明，日照市中级人民法院（2016）鲁11民终779号案件判决后，锦绣公司曾于2017年3月1日至2017年8月2日分三次向本院交纳执行案款130000元、利息32516元、执行费2200元。2017年11月3日，本院作出（2017）鲁1102执恢904号结案通知书，载明“……本院通知申请人（诚信公司）领取案款结案，申请人以（2016）鲁11民终779号已向山东省高级人民法院提起再审为由未到庭领取执行款。……”该款项诚信公司至今仍未来本院领取。 再查明，庭审中原告主张违约金计算应当按照合同约定的每日按照拖欠金额的千分之二计算，2013年租金的违约金以拖欠的2013年的租金50000元为标准计算，按照千分之二，按日计算365天，共计36500元；2014年租赁的违约金以累计拖欠的100000元为计算标准，按照千分之二，按日计算365天，计73000元，上述共计109500元。对2015年以后的租赁费及其违约金原告保留诉权。锦绣公司认为诚信公司要求的违约责任即滞纳金约定过高，已经超过合同租金的30%，即15000元，要求法院予以调整。 还查明，2015年6月18日，日照市国土资源局与义泉公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告承包土地中的9191平方米出让给义泉公司，双方进行了公证。2018年6月22日，日照市国土资源局东港分局、上李家庄子村委会、义泉公司、锦绣公司签订《地面附着物补偿协议》，义泉公司赔偿锦绣公司692659元地面附着物赔偿款。 本院认为，诚信公司与锦绣公司在平等自愿、协商一致的基础上签订《租赁合同》，该合同名为租赁，实为承包，双方之间形成农业承包合同关系。双方在合同中约定，“租赁期限为2005年1月12日至2038年11月18日，共33年。”根据《中华人民共和国土地承包法》第二十条之规定，“耕地的承包期为三十年。……”双方约定的土地承包期限超出法律规定，故对于双方约定的超出30年土地承包期限的部分，违反法律规定，本院不予确认；对于合同中约定的其他内容，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。 合同签订后，原告按约将土地交付于被告，被告亦按约交纳2005年至2012年度承包费，然自2013年起，被告未向原告交纳承包费。2015年1月6日，原告委托山东兆利律师事务所发函，要求被告交纳2013、2014年承包费共计166666元以及相应滞纳金。2015年1月20日，原告将被告诉至法院，以被告迟延交纳承包费为由要求解除合同，并支付承包费166666元及违约金。被告辩解其并非故意拖延交纳承包费，而是因为原告擅自提高承包费且未按合同约定向被告提供项目开发手续所致。故本案双方的争议焦点首先集中在：双方之间签订的合同是否构成解除条件。 关于该争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方显然并未就解除合同达成一致，亦未在合同中约定一方解除合同的条件，不符合约定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”首先，从原告2015年1月6日向被告发出要求解除合同的律师函可以看出，原告要求被告按照每年83333元支付承包费，明显超出合同约定数额50000元，原告要求被告按照83333元交纳承包费存在先违约之嫌。其次，虽双方均未能就2013年以来关于承包费的协商情况进行举证，但在被告迟延交纳承包费的情况下，根据合同法九十四条规定，原告需对被告进行催告后且被告在合理期限内仍未履行的情况下，方能符合法定解除条件，原告并未提供证据证明其于2013年、2014年向被告催告交纳承包费。第三，从被告履行合同情况来看，在2005年至2012年长达8年的时间里，被告一直按约交纳承包费，未出现过违约情形，且双方约定的合同履行期限长达30多年，被告在30多年的合同履行期内且已经全面、适当履行了近10年的时间后，突然不交纳承包费有违常理，该事实符合被告关于双方在该期间内对承包费进行协商的陈述。在双方对承包费数额存在争议、正在协商，且原告并未对被告进行催告的情况下，被告迟延支付承包费不属于根本违约。 另2015年6月18日，日照市国土资源局与义泉公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告承包土地中的9191平方米（约13.79亩）被国家征用，并出让给义泉公司。根据双方陈述，被国家征用的土地仅占被告承包土地的一小部分。且被告承包土地主要用于茶叶、苗木等种植，被国家征用后，并不影响其继续使用剩余土地，被告亦明确表示不影响其使用。对于原告而言，其将土地交付被告使用后，其主要权利在于收取承包费，土地征用对其主要的影响仅体现在承包费的调整上，且双方在合同中约定，如遇国家征用，双方无条件服从，各自承担损失，故于原告而言，不存在无法履行的问题。对义泉公司而言，其在受让该土地前势必对该地块的坐落、位置、面积有着充分了解，对于如何开发、利用有着自己的考量，受让该地块系其自愿选择，其作出该选择即意味着其有计划、有能力独立、充分、合理的使用受让土地，不受其他因素干预。总而言之，该地块的征用并不影响原、被告继续履行合同，甚至不影响案外人义泉公司的使用。故部分土地被出让的事实并未导致合同无法履行。基于以上两方面分析，原、被告之间签订的合同不符合合同的法定解除情形，原告关于解除合同的诉讼请求，于法无据，应予驳回。 关于原告要求被告支付承包费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2013年以来，被告未交纳承包费，在其正常使用土地的情况下，应当履行其应尽义务。庭审中，原告明确表示要求被告支付的是2013年、2014年的承包费及违约金，亦明确表示对2015年以后的承包费及违约金保留诉权。土地被征用的事实发生在2015年，并不影响本案中承包费的计算，按照合同约定，被告应支付2013年、2014年承包费共计100000元。故对于原告要求被告支付拖欠租金100000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于被告应支付的违约金，双方在合同中约定，不按时交纳租金的，逾期每日交纳拖欠金额的千分之二的滞纳金。原告主张，按照合同约定，2013年的违约金以拖欠的2013年的承包费50000元为标准计算，按照千分之二，按日计算365天，共计36500元；2014年租赁的违约金以累计拖欠的100000元为计算标准，按照千分之二，按日计算365天，计73000元，上述共计109500元。被告提出该违约责任即滞纳金约定过高，已经超过合同约定年租金的30%，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述标准，原告主张的违约金数额显然过分高于被告迟延交纳违约金对其造成的损失。根据合同签订和履行的实际情况，按照每年租金50000元的30%即15000元计算违约金较为适宜，故本院酌定被告应给付原告2013年、2014年违约金共计30000元。 关于被告就已经将应支付的承包费、违约金交至本院，原告再次要求其交纳款项不存在事实依据的辩解。被告确于2017年3月1日至2017年8月2日期间将原二审判决的款项交至本院执行局，但二审判决后，原告向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2018年5月24日裁定案件提审，再审期间，中止原判决的执行。2018年7月31日，省高院裁定撤销一、二审判决，发回本院重审。故在省高院裁定中止原判决执行后又裁定撤销一、二审判决的情况下，被告的履行行为失去了法律依据，原告不领取执行款亦存在法律依据。发回重审后，在重审判决未作出、未生效的情况下，被告前期的履行是否适当、完全、到位，均系未知，原告无法确认其领取数额。在原告未收到生效判决确定的全部、准确的款项前，被告的行为无法称之为完全履行，被告应当按照发回重审后生效判决确认的款项履行，方能视为履行完毕。故关于被告的上述辩解，本院不予采纳。 关于被告就原告与义泉公司系同一民事主体的辩解，作为公司法人而言，其具有完善的内部组织和治理结构，公司行为的作出依赖于股东会或股东大会作出相应决策，并非一人意志决定。即便如被告所言，原告法定代表人李义在两家公司同时任职，更有甚之，其在义泉公司担任重要职务，也不能说明原告与义泉公司系同一民事主体。出让地块系在国家征用后由义泉公司经过法定程序受让，现有证据无法证明原告与义泉公司取得土地存在必然关联，故对于被告的上述辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、驳回原告日照诚信农业科技开发有限公司要求解除与被告日照市锦绣山村科技园有限公司签订的农业承包合同的诉讼请求； 二、被告日照市锦绣山村科技园有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告日照诚信农业科技开发有限公司承包费100000元； 三、被告日照市锦绣山村科技园有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告日照诚信农业科技开发有限公司违约金30000元； 四、驳回原告日照诚信农业科技开发有限公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2490元，由原告日照诚信农业科技开发有限公司与被告日照市锦绣山村科技园有限公司各负担1245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  刘 明 人民陪审员  房克高 人民陪审员  薄怀享 二〇一九年五月十三日 书 记 员  王一婷