广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初738号原告：杨城，男，汉族，1992年6月25日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。原告：杨慧，女，汉族，1989年7月22日出生，住址：广东省惠州市惠城区。共同委托代理人：张颜匀，系广东伍邦律师事务所律师。第一被告：范子彬，男，汉族，1988年12月17日出生，住址：广东省紫金县。第二被告：惠州市立信家居有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸鹤地路1号方直城市时代花园3、5号楼3号楼1层12号。法定代表人：范立权。原告杨城、杨慧与被告范子彬、惠州市立信家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称：两原告系姐弟关系，两人共有惠州市惠城区XX街道XX路XX号XX花园3、5号楼3号楼1层12号商铺（以下简称“案涉商铺”）。原告杨慧委托原告杨城处理案涉商铺的租赁事宜，原告杨城就案涉商铺租赁事宜所签订的所有文件皆予以承认。2017年10月29日，两原告与第一被告就案涉商铺租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》合同第二条约定：乙方承租案涉商铺用于橱柜、衣柜、家用电器、五金制品经营；第三条约定：合同租赁期限自2017年10月29日至2027年10月28日……合同解除后，属于乙方的商品、家具、办公设备、电器等设施设备归乙方所有，可由其自行处置，处置后对于该房屋内未经甲方同意遗留的物品，在租赁期满或合同解除之日起15个工作日后仍无处置的，甲方有权自行处置；第四条：租赁期第一年的月租金为25000元，租赁期第二年的月租金为26500元……建筑免租期为5个月，支付方式为每月29日前支付当月租金，如逾期未缴纳租金，每逾期一日按照月租金的3%收取滞纳金；第五条约定：第一被告向原告缴纳租赁保证金75000元，若第一被告拖欠原告租金，原告可从房屋租赁保证金中扣除；第六条约定：经营开支（包括物业管理费、员工工资、水电费等）费用，均由第一被告负责，甲乙双方若有违约行为（提前结束合同也属违约），违约方需向违约方支付违约金300000元；第七条第三款规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方需承担违约责任：（1）不按照约定日期全额支付租金达60日的……合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，第一被告向原告支付了租赁保证金55000元。后在经过5个月的免租期（2017年10月29日至2018年3月38日）后，第一被告仅向原告支付了2018年4月、5月共计两个月的租金。自2018年5月29日起，第一被告一直拖欠原告租金未给付，并自2018年8月始拖欠租赁保证金、水电费、物业管理费等费用。经原告多次催收后仍拒付租金。原告在万般无奈之下，只好依据《房屋租赁合同》第七条第三款之规定，于2018年11月26日向第一被告发出《解除租赁合同通知书》，并通过顺丰速运快递邮寄送达第一被告。经查询顺丰速运快递运单显示，第一被告于2018年11月27日已收到该通知书，双方签订的《房屋租赁合同》应于2018年11月27日解除，第一被告至今未搬离案涉商铺。截止至目前为止，第一被告尚欠原告自2018年5月29日至2018年11月28日止，共计6个月租金合计151500元。依据《房屋租赁合同》的约定，将第一被告缴纳的55000元保证金抵扣租金后，第一被告尚欠原告96500元租金未支付。依据合同约定，物业管理费、水电费等费用应由第一被告承担，但第一被告自2018年8月起开始拖欠，原告已为其垫付水电费及物业管理费13074元。在被告搬离商铺之前，原告无法正常使用案涉商铺，物业管理实际上是为被告管理，水电费也是由被告在使用，故而原告诉请水电费、物业管理费计算至第一被告搬离案涉商铺之日止。另又因：1、原告是基于第一被告一次性租赁商铺十年的决定，相信第一被告是可以踏踏实实租赁商铺经营，才给予第一被告五个月免租期的优惠，并且以低于市场租金价格将案涉商铺出租给第一被告（案涉商铺在签订合同时的市场租金价约33000元，而原告给第一被告的租金价为25000元）；2、第一被告在承租后并未实际支付完毕所有租赁保证金，在第一被告尚余20000元租赁保证金未支付的情况下，原告也继续出租商铺给被告使用。然而，第一被告严重违背诚实信用原则，在其租赁商铺一年多的时间内，仅向原告支付了2个月的租金。并且，在被告拖欠租金后，当其他人询问原告能否将案涉商铺重新出租时，因原告已与被告存在租赁关系且被告未清空商铺导致原告无法另行出租商铺，致使原告损失了多个商业机会，造成原告重大损失。故而，原告请求法院依照《房屋租赁合同》的约定，判令第一被告向原告支付300000元违约金。同时，因原告聘请律师起诉被告花费了律师费20000元，该部分费用系原告为主张合法权利而支出的费用，应由被告承担。经原告向物业管理处核实，第一被告承租案涉商铺后，将案涉商铺交付给第二被告使用。第二被告系第一被告与他人共同投资设立的公司，第二被告的注册地址为案涉商铺地址。又因第二被告已实际使用第一被告所租赁的商铺，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，第二被告应与第一被告共同支付拖欠的租金及其他相应费用，应承担连带清偿责任。综上，两被告的行为已经严重违反了双方所签订的《房屋租赁合同》的约定及我国合同法规定。为了维护自身合法权益，原告现特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。1、请求法院判令第一被告向原告支付租金96500元。2、请求法院判令第一被告向原告支付自2018年8月起至被告搬离商铺之日止的物业管理费、水电费（暂计至2018年11月止，原告已垫付13074元）。3、请求法院判令第一被告向原告支付违约金300000元。4、请求法院判令第一被告按《房屋租赁合同》约定的租金标准，向原告支付自2018年11月29日起告交还商铺之日止的商铺占用费。5、请求法院判令第一被告支付原告律师费20000元。6、请求法院判令第二被告对诉讼请求中的第1、2、3、4、5项承担连带责任。7、请求法院判令第一被告、第二被告将《房屋租赁合同》项下的惠州市惠城区XX街道XX路XX号XX花园3、5号楼3号楼1层12号商铺按现状交还给原告。8、本案诉讼费等由被告承担。被告范子彬、惠州市立信家居有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。查明的案件事实经审理查明：两原告系姐弟关系，两人共有惠州市惠城区XX街道XX路XX号XX花园3、5号楼3号楼1层12号商铺。原告杨慧表示委托原告杨城处理案涉商铺的租赁事宜，认可原告杨城就案涉商铺租赁事宜所签订的租赁合同。2017年10月29日，原告杨城（甲方）与第一被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定：乙方承租甲方位于惠州市惠城区XX街道XX路XX号XX花园3、5号楼3号楼1层12号商铺用于橱柜、衣柜、家用电器、五金制品经营。第三条约定：合同租赁期限自2017年10月29日至2027年10月28日，租赁期满或合同解除后，属于乙方的商品、家具、办公设备、电器等设施设备归乙方所有，可由其自行处置，处置后对于该房屋内未经甲方同意遗留的物品，在租赁期满或合同解除之日起15个工作日后仍无处置的，甲方有权自行处置；第四条约定：租赁期第一年的月租金为25000元，租赁期第二年的月租金为26500元，逐年递增。建筑免租期自2017年10月29日至2018年3月28日止，甲方为乙方提供5个月免交租金。乙方应于每月29日前支付当月租金，如逾期未缴纳，每逾期一日按照月租金的3%收取滞纳金；合同第五条约定：乙方向甲方缴纳租赁保证金75000元，若乙方拖欠甲方租金，甲方可从房屋租赁保证金中扣除；第六条约定：经营开支（包括物业管理费、员工工资、水电费等）费用，均由乙方负责，甲乙双方若有违约行为（提前结束合同也属违约），违约方需向违约方支付违约金300000元；第七条第三款规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方需承担违约责任：（1）不按照约定日期全额支付租金达60日的……。合同签订后，原告按约定将涉案商铺交付第一被告使用，第一被告向原告支付了租赁保证金55000元及2018年4、5月份租金50000元。自2018年5月29日起，第一被告一直拖欠原告租金未给付，并自2018年8月始拖欠水电费、物业管理费等费用。原告代被告支付了2018年8月至11月份的水电费、物业管理费合计13074元。2018年11月26日，原告在第二被告门面处粘贴《解除租赁合同通知书》并向第一被告发出该通知书。原告称，根据顺丰速运快递运单显示，第一被告已于2018年11月27日收到该通知书，故双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月27日解除。原告称经其向物业管理处核实，第一被告承租涉案商铺后交由第二被告实际使用。根据工商登记显示，第二被告系第一被告与他人于2018年1月24日共同投资设立，公司住所地登记地址系涉案商铺地址，第一被告系第二被告的股东及监事。第二被告一直以其公司名义缴纳物业费，被告搬离物品时未告知原告，亦未交付涉案商铺钥匙，其曾于2018年9月28日搬离东西，但被物业叫停。随后即无法联系被告，现仍有部分物品留在涉案商铺处。原告主张律师费用20000元，双方签订的合同中并未对该费用进行约定。裁判理由和结果本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。涉案房产已交给被告使用，被告应按照合同约定的时间支付租金。但第一被告向原告支付2018年4、5月份租金后，再无履行其付款义务。原、被告约定被告不按照约定日期全额支付租金达60日的，原告可单方解除合同。原告于2018年11月26日向被告发出《解除租赁合同通知书》，该邮单于2018年11月27日被签收。综上，可确认原告已依据合同约定书面通知被告解除合同。涉案合同已实际解除，被告应按照《房屋租赁合同》的约定，搬离商铺物品，向原告交还涉案商铺，故原告该项诉请，予以支持。对于被告未支付的租金，应予以付还。第一被告需支付原告2018年6月至2018年11月店铺租金，根据合同约定抵扣保证金后，被告应向原告支付剩余租金96500元。关于商铺占用费，因被告至今仍未将其物品搬离涉案商铺且没有向原告返还店铺钥匙，导致其无法另行出租，故原告要求按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向其支付商铺占用费，依法有据，予以支持。第一被告逾期缴纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第六条约定：甲乙双方若有违约行为（提前结束合同也属违约），违约方需向违约方支付违约金300000元。另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方约定的租期为十年，并给予被告5个月的免租期，但被告实际履行合同不到一年便不再履行，给原告造成较大的损失，故结合本案的具体情况，酌定违约金为130000元。原告为被告垫付了物业管理费、水电费13074元，该款项应由被告返还给原告。关于原告主张被告支付律师费用20000元，因原、被告签订的合同中并未对该费用进行约定，故对原告诉请，本院不予支持。第二被告系第一被告于2018年1月24日与他人共同投资设立，工商登记显示其注册地址为涉案商铺地址，本院可认为第二被告已实际享有第一被告与原告签订的合同权利，故第二被告理应承担相应的法律责任。原告诉请第二被告对上述诉请承担相应的连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告范子彬应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨城、杨慧支付2018年5月至2018年11月涉案房屋租金96500元。二、第一被告范子彬应在涉案商铺移交之日按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，向原告杨城、杨慧支付自2018年11月29日起至交还涉案商铺之日止的占用费。三、第一被告范子彬应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨城、杨慧支付物业管理费、水电费共计13074元。四、第一被告范子彬应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨城、杨慧支付违约金130000元。五、第二被告惠州市立信家居有限公司对上述判项承担连带责任。六、第一被告范子彬、第二被告惠州市立信家居有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内将位于惠州市惠城区XX街道XX路XX号XX花园3、5号楼3号楼1层12号商铺交付给原告杨城、杨慧。七、驳回原告杨城、杨慧的其他诉讼请求。本案受理费7744元（原告已预交3872元），由原告杨城、原告杨慧共同负担3425元，第一被告范子彬与第二被告惠州市立信家居有限公司共同负担4319元。两被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年五月十五日法官助理陈晓琳书记员张莉茱