江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1744号上诉人（原审被告、反诉原告）：王海霞，女，1975年12月3日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙建波，男，1971年9月18日出生，住江苏省沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐刚，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马银春，男，1971年4月11日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沃广平，女，1972年6月2日生，住江苏省沭阳县。二被上诉人共同诉讼代理人：潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。上诉人王海霞、孙建波与被上诉人马银春、沃广平场地租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2018）苏1322民初11915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海霞、孙建波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由马银春、沃广平负担。事实与理由：涉案租赁合同签订后，租赁场地已经完成交付，承租人是否实际使用与出租人无关，马银春、沃广平应当按照合同约定支付租金。合同签订时交付的定金，应当冲抵租金。马银春、沃广平二审辩称，王海霞、孙建波自签订涉案租赁合同后直至一审判决解除合同，始终未将涉案场地交付使用。合同解除后，定金收取方应当返还定金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马银春、沃广平向一审法院起诉请求：判令解除涉案《场地租赁合同》，王海霞、孙建波双倍返还定金100000元。王海霞、孙建波向一审法院反诉请求：判令马银春、沃广平支付租金260000元。一审法院认定事实：马银春、沃广平为经营汽车销售业务，于2016年2月2日与案外人江苏昊通市政工程有限公司（以下简称昊通公司）（法定代表人：王海霞）签订了《房屋转让合同》，约定以240万元价格购买案外人昊通公司所有的部分房屋。同日，马银春、沃广平与王海霞、孙建波签订了《场地租赁合同》，约定马银春、沃广平租赁位于昊通水泥制品厂院内场地，作为经营汽车销售业务的服务站使用。双方在场地租赁合同中，约定了场地位置、租赁期限、租金及违约责任相关内容。合同签订当日，马银春、沃广平向王海霞、孙建波交付了定金50000元，作为履行租赁合同的保证。马银春、沃广平购买的案外人昊通公司的房屋无不动产权证，该房屋一直未办理过户登记，马银春、沃广平也未实际使用该房屋。因房屋产权问题未解决，马银春、沃广平未主张交付场地，王海霞、孙建波亦未主张给付租金。一审法院认为：马银春、沃广平与王海霞、孙建波签订的涉案《场地租赁合同》目的在于辅助使用所购买的房屋。因购买的房屋存在产权问题，未办理过户登记手续，致使马银春、沃广平未实际使用房屋，涉案场地租赁合同的目的亦无法实现。因此，马银春、沃广平未向王海霞、孙建波主张交付涉案场地，由于王海霞、孙建波无法为马银春、沃广平办理房屋过户登记手续，其亦未向马银春、沃广平主张涉案场地租金。一审法院认为，双方当事人以自己的默示行为认可对方暂不履行涉案《场地租赁合同》约定的权利和义务，双方均不存在违约行为。马银春、沃广平在一审庭审过程中要求王海霞、孙建波返还定金并解除双方签订的《场地租赁合同》，因双方当事人签订的场地租赁合同目的无法实现，对马银春、沃广平要求解除双方签订的场地租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，王海霞、孙建波应当依法返还收取的定金50000元。王海霞、孙建波要求马银春、沃广平给付租金260000元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除马银春、沃广平与王海霞、孙建波于2016年2月2日签订的《场地租赁合同》；二、王海霞、孙建波于判决生效之日起十日内返还马银春、沃广平定金50000元；三、驳回马银春、沃广平的其他诉讼请求；四、驳回王海霞、孙建波的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元（马银春、沃广平预交1150元），由马银春、沃广平负担1150元，王海霞、孙建波负担1150元；反诉案件受理费2600元，由王海霞、孙建波负担。二审中，上诉人王海霞、孙建波提供2017年1月26日的微信聊天记录截图打印件及2018年6月30日的短信发送记录截图打印件各一份，证明曾于以上时间向马银春、沃广平主张过租金。马银春、沃广平质证意见：微信聊天记录及短信发送记录均系打印件，无原件予以核对，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认证意见：微信聊天记录及短信发送记录中的人员身份无法确认，且王海霞、孙建波未提供证据原件予以核对，本院对该证据的真实性不予确认。本院经二审审查，对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：马银春、沃广平是否应当向王海霞、孙建波支付租金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的《场地租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。承租人主张已经将租赁物交付承租人使用，应对租赁物已经实际交付的事实承担举证责任。本案中，王海霞、孙建波主张已经交付涉案场地，马银春、沃广平对此予以否认。本院认为，王海霞、孙建波提交的证据不足以证明涉案场地已实际交付给马银春、沃广平，理由如下：一是从双方当事人提供的证据分析，涉案场地位于案外人昊通水泥制品厂院内，王海霞、孙建波未能提供场地交付的相关交接手续，场地目前的使用人和管理人无法确定。二是从合同约定的交付条件及履行现状看，涉案租赁合同约定，“合同签订之日付定金伍万元整，余款捌万元在交付场地时一次性付清”，合同签订当日被上诉人马银春、沃广平按约支付了50000元定金，王海霞出具了收条，而在王海霞、孙建波主张场地已经交付的情况下，却并未向马银春、沃广平收取80000元租金，显然与双方合同约定不符。涉案租赁合同关于租金的支付方式约定“一年一缴，当年租金当年缴清”，根据本案事实，自合同签订之日起至马银春、沃广平提起本案诉讼之日止，长达两年多的时间里，王海霞、孙建波并未向马银春、沃广平主张过租金，明显不符合双方合同约定，也不符合租赁合同的交易习惯。涉案租赁合同中约定租赁场地的目的系“作停车场使用”，一、二审庭审中，双方当事人一致确认“作停车场使用”的含义系指用作汽车销售的服务站。除本案租赁合同外，双方当事人及案外人昊通公司还于同日签订《房屋转让合同》，双方当事人也一致确认转让房屋的目的是用作汽车销售业务。本案场地租赁合同的合同目的系为汽车销售服务提供附属、配套设施。双方当事人均认可汽车销售销售经营活动从未开展，因此作为附属设施的涉案租赁场地也未实际使用。双方当事人对汽车销售经营活动未实际开展、房屋和场地未实际使用均系明知，结合王海霞、孙建波关于“80000元租金未收取的原因是《房屋转让合同》中转让房屋无法过户导致”的陈述，进一步印证了双方因《房屋转让合同》履行问题而致本案场地租赁合同不履行达成一致的事实。据此，本院认为双方当事人虽然签订涉案租赁合同，但该合同在目的上附属于《房屋转让合同》，因《房屋转让合同》的履行问题，涉案场地租赁合同实际并未履行，双方也均未就合同未履行向对方发出催告并主张违约责任。现双方当事人一致同意解除本案场地租赁合同，一审法院据此判决解除合同、返还定金，符合法律规定。综上，王海霞、孙建波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王海霞、孙建波负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年五月十六日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。