广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7146号上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该司员工。委托诉讼代理人：朱霞，女，该司员工。上诉人（原审被告）：梁奕凡，男，1976年3月25日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。上诉人梁奕凡因与上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称为远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初16707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人远洋物业公司上诉请求：撤销原判，改判梁奕凡立即支付所欠远洋物业公司从2014年3月计算至2017年10月共44个月的物业服务费14808.64元及违约金11195.33元。事实和理由：一、梁奕凡提交的会议纪要显示，其曾要求从2014年5月其停止缴交物业管理费，属于请求延期履行行为，诉讼时效应于2014年5月1日起中断。二、远洋物业公司于2015年5月17日、2015年12月4日分别向梁奕凡寄送催款通知均被退回。于2016年11月3日向梁奕凡寄送律师函，梁奕凡于次日签收。诉讼时效分别于2015年5月17日、2015年12月4日及2016年11月4日中断。三、远洋物业公司于2017年5月4日向一审法院提交起诉状，自该日引起诉讼时效中断。针对远洋物业公司的上诉，梁奕凡辩称：1.远洋物业公司主张的物管费已经超过诉讼时效，且在梁奕凡提交的会议纪要中显示远洋物业公司同意自5月起停止缴纳物管费至安全隐患问题的解决，该纪要内容具有合同法律效力，双方应遵守实行。2.梁奕凡未签收远洋物业公司寄送的文件，不存在时效中断及中止的问题，也未签收到一审法院作出的诉前调解通知书，不存在时效中断的问题。上诉人梁奕凡上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远洋物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、远洋物业公司对涉案小区进行物业管理服务期间，没有履行合同义务，管理服务存在重大瑕疵，其行为已构成违约，梁奕凡有正当理由拒付物业服务费。远洋物业公司没有对涉案小区公共区域建筑尽到合同约定的管理责任，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。1.生效民事判决认定，从2014年3月，梁奕凡及14幢其他业主发现14幢102房业主私自加建、改建房屋建筑共用部位及公共区域建筑。远洋物业公司作为上述房屋共用部位及公共区域建筑的维修养护和管理者，在长达四年的时间里，一直未采取有效措施改变、解决问题，未履行合同约定义务，构成违约。2.远洋物业公司在一审中提交的违章施工通知书与“远洋物业公司14幢102房装修巡查签到表”内容矛盾。退一步讲，即使远洋物业公司在事发之初向14幢102业主发出过违章施工通知书，也不能仅此认定其尽到管理职责。二、因远洋物业公司不履行自身管理职责，梁奕凡有权拒绝支付物业服务费。且远洋物业公司不存在实际损失，其主张逾期支付物业服务费违约金的数额过分高于损失，应予以调整。三、远洋物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。四、一审判决计算车位管理费数额错误。五、梁奕凡在一审庭审中提交的会议纪要具有设定梁奕凡与远洋物业公司权利义务关系的内容，梁奕凡与远洋物业公司对会议纪要的内容达成一致意见，远洋物业公司经理张波在会议纪要中签名确认，虽该文件没有以合同形式呈现，但对于远洋物业公司与梁奕凡均产生合同法律约束力。针对梁奕凡的上诉，远洋物业公司辩称：1.按照《物业管理条例》、前期物业合同及远洋物业公司与业主签订的协议均约定远洋物业公司作为物业管理企业，其对房屋建筑共用部分的管理职责仅限于维修管理，而更新改造费用在保修期后应由全体业主承担或由专项基金支付，本案梁奕凡提及的一楼加建事实不属于远洋物业公司管理责任范围。2.梁奕凡提及的业主加建行为属于第三人的侵权行为，梁奕凡可向其主张侵权责任，且梁奕凡已经向一审法院提起诉讼，该案已经进入执行阶段。3.会议纪要仅对会议过程进行记录，并未作出任何承诺。远洋物业公司向一审法院起诉请求：梁奕凡向远洋物业公司支付物业服务费13798.96元及违约金5678.44元（物业服务费按每月336.56元从2014年3月暂计至2017年4月；违约金按每日万分之八的标准从2014年3月暂计至2017年4月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准），以上费用合计19477.4元。一审诉讼中，远洋洋物业公司明确诉讼请求：远洋物业公司明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积为120.2平方米，物业服务费按每月每平方米2.8元，即每月物业服务费336.56元，从2014年3月计算至2017年10月共44个月为14808.64元；违约金按每日万分之八的标准计算。一审法院认定事实：梁奕凡是中山市东区兴文路100号天骄花园14幢502房，建筑面积为120.2平方米。2012年4月11日，开发商远洋地产（中山）开发有限公司与远洋物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定中山远洋城天骄花园（A11区）由远洋物业公司提供物业管理服务；高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；物业服务费的缴纳时间为每月5日；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。涉案物业的建筑面积为120.2平方米，即每月的物业服务费为336.56元（120.2平方米×2.8元/平方米/月）。远洋物业公司主张梁奕凡拖欠2014年3月至2017年10月共44个月的物业管理费14808.64元（336.56元/月×44个月）未交。远洋物业公司经多次催讨无果，遂于2017年９月４日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。远洋物业公司与梁奕凡分别作为天骄花园的物业管理者及天骄花园14幢502房的业主，应恪守各自的合同义务。远洋物业公司已依约向天骄花园提供物业管理服务。梁奕凡则应按时向远洋物业公司缴纳物业管理费。梁奕凡辩称远洋物业公司没有就14幢102房的违章建筑问题履行物业管理职责，并提供违章施工通知书、装修巡查签到表予以证明，远洋物业公司向一审法院提交照片一组，证明远洋物业公司已就14幢102房的违章建筑问题发出停工整改通知书、向业主通报违规处理情况等，一审法院认为远洋物业公司已充分履行物业管理职责，对于梁奕凡的辩解，一审法院不予支持。梁奕凡又辩称双方已就14幢102房的违章建筑问题达成一致，根据会议纪要内容，双方并未实质约定若14幢102房违章建筑的事项未解决，梁奕凡可以不缴纳物业管理费，对于梁奕凡的辩解，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。关于远洋物业公司主张的物业管理费问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，从2014年3月至远洋物业公司提起本案诉讼的2017年9月4日，远洋物业公司虽有提交寄发催款通知单的证据材料，但催款通知单的邮件均已被退回，其不能举证证明梁奕凡实际收到催款通知单，且梁奕凡明确提出诉讼时效的抗辩，远洋物业公司于2017年9月4日向一审法院提起诉讼，因此，其主张的自2015年10月至2017年9月梁奕凡拖欠的物业管理费没有超过诉讼时效，该时间段梁奕凡应当向远洋物业公司交纳物业管理费。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为120.2平方米，根据《前期物业服务合同》之约定，物业管理费按建筑面积2.8元/平方米/月计算，即梁奕凡每月应缴的物业管理费为336.56元。本案中，远洋物业公司主张物业管理费的截止时间为2017年10月，因此梁奕凡应交纳的物业管理费为8414元（336.56元/月×25个月）。关于违约金问题，物业服务合同约定业主和非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一交纳违约金。现远洋物业公司自愿将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，梁奕凡认为该违约金过高，申请法院予以调整。一审法院酌定将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算。综上所述，远洋物业公司诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、梁奕凡于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2015年10月至2017年10月期间的物业管理费8414元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业管理费336.56元为本金，从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准分别计算至清偿之日止）；二、驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费286元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担115元，梁奕凡负担171元（梁奕凡于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付远洋物业公司）。二审诉讼中，远洋物业公司向本院提交了证据：1.快递批条、催款通知书，拟证明远洋物业公司曾向梁奕凡主张权利，因梁奕凡逾期未收而被退回，寄送的地址是梁奕凡已经入住的涉案房屋。2.EMS快递单及律师函，对方于2016年11月4日签收。3.诉前调解通知书，拟证明远洋物业公司于2017年5月4日向法院提交起诉状。以上三组证据均证明诉讼时效已经发生中断。经质证，梁奕凡不确认上述证据的真实性、合法性及关联性，称其未收到远洋物业公司寄来的EMS快递。本院另查明：2015年5月17日、2015年12月4日，远洋物业公司分别通过挂号信方式向梁奕凡位于涉案房屋的住址邮寄了物业费催收通知，上述挂号信均因逾期未收被退回。2016年11月3日，远洋物业公司通过EMS向梁奕凡违约涉案房屋的住址邮寄了催收律师函，该邮件于2016年11月4日被签收，签收人签名为“梁”。一审法院（2017）粤2071民预字第774号诉前调解通知书记载，一审法院于2017年5月4日收到远洋物业公司诉梁奕凡的起诉状。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、梁奕凡是否有正当理由拒绝支付物业费；二、远洋物业公司的起诉是否已逾诉讼时效；三、本案违约金标准是否过高。关于争议焦点一，即梁奕凡是否有正当理由拒绝支付物业费的问题。梁奕凡与远洋物业公司签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，远洋物业公司为天骄花园提供物业管理服务，梁奕凡系天骄花园14幢502房的业主，理应向远洋物业公司支付物业服务费。梁奕凡上诉认为根据其在一审法院提交的会议纪要，其有权拒绝支付物业管理费。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十二条规定，“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”本案中，梁奕凡等业主在会议纪要上表示拒绝缴纳物业管理费，但远洋物业公司并未对此作出承诺，双方之间就此并未形成合意。现梁奕凡依据该会议纪要拒绝向远洋物业公司支付物业管理费，缺乏依据。梁奕凡还上诉认为远洋物业公司放任业主违建，未履行管理职责，其亦有权拒绝支付物业管理费。对此，本院认为，物业公司系接受业主委托，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主以物业公司未履行合同义务为由主张先履行抗辩，限于物业公司的服务存在重大过错或过失。本案中，涉案天骄花园14幢虽有业主违建，但远洋物业公司已向该业主发出违章施工通知书、停工整改通知书等，履行物业管理职责。梁奕凡以此为由，拒绝支付物业管理费，亦缺乏依据。关于争议焦点二，即远洋物业公司的起诉是否已逾诉讼时效的问题。远洋物业公司上诉认为其曾向梁奕凡邮寄了催收通知，构成时效中断。对此，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。即以发送信件方式主张权利，该信件到达对方当事人才能产生诉讼时效中断之效力。本案中，远洋物业公司虽向梁奕凡邮寄了催收通知，该邮件未能成功送达梁奕凡，不产生诉讼时效中断的效果。远洋物业公司邮寄的催收物业费律师函于2016年11月4日在梁奕凡住址被签收，应视为信件到达对方当事人，产生诉讼时效中断的效力。因此，远洋物业公司向一审法院主张的2014年11月至2017年10月的物业服务费并未超过诉讼时效。因此，梁奕凡应向远洋物业公司支付的物业服务费为12116.16元（336.56元/月×36月）。关于争议焦点三，即本案违约金标准是否过分高于远洋物业公司损失的问题。在无相反证据的情形下，远洋物业公司于本案中的损失，应当是梁奕凡迟延付款的利息损失。涉案合同约定从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一计算违约金，远洋物业公司起诉请求将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，均明显高于其损失。一审判决认定梁奕凡应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准支付违约金，亦明显高于远洋物业公司的损失。据此，本院调整违约金标准为梁奕凡从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向远洋物业公司支付违约金。综上所述，上诉人梁奕凡的上诉请求部分成立，上诉人远洋物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；但远洋物业公司于二审提交新的证据，导致改判，应自行承担本案上诉费用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初16707号民事判决；二、梁奕凡于本判决发生法律效力之日起七日内向中山远洋物业服务有限公司支付2014年11月至2017年10月期间的物业管理费12116.16元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业管理费336.56元为本金，从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；三、驳回中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费286元（中山远洋物业服务有限公司已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担86元，梁奕凡负担200元。二审案件受理费336元（中山远洋物业服务有限公司已预交286元，梁奕凡已预交50元），由中山远洋物业服务有限公司负担306元，由梁奕凡负担30元（经抵扣一、二审诉讼费用，梁奕凡于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山远洋物业服务有限公司180元）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年五月二十日书记员  胡银芳