广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8758号原告：邓慧君，女，1974年10月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：沈云勇，系广东合盛律师事务所律师。被告：林龙颜，男，1980年3月24日出生，汉族，住广东省英德市。原告邓慧君诉被告林龙颜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓慧君及其委托代理人沈云勇，被告林龙颜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓慧君诉称：被告自2008年6月开始租赁原告位于天河区××花园××房居住。双方刚开始签订有书面的租赁合同，后原告因工作关系长期不在广州，而被告租赁原告的房屋较长时间双方存在一定的信赖。故后续双方没有再签订书面租赁合同，由被告实际租赁居住；被告采用汇款的方式向原告支付租金。随着租赁时间的延续，被告通过汇款的方式支付租金也开始拖延。原告为此多次向被告催收租金。被告在原告催收后陆续支付租金。这种情形一直延续至2018年1月。自2018年1月26日开始，被告不接原告电话并屏蔽了原告的短信和微信。后经原告核算，至2018年2月止，被告共拖欠原告租金50850元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告的租金50850元及利息（以50850元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2018年3月28日起计至租金支付完毕之日止）；2、解除原、被告之间的事实租赁合同关系，立即搬离位于天河区××花园××房并支付搬离前的房屋占用费（占用费按每月2600元的标准从2018年3月1日起计算至被告实际搬离之日止）；3、被告承担本案的受理费。被告林龙颜辩称：被告仅有5个月10天的租金共计9600元应支付给原告，原告的其余诉讼请求应予驳回。一、原、被告之间的租赁合同合法有效，租金由原来的1200元/月上调50%即1800元/月后，从2015年1月份开始按季度5400元/季支付，至2018年1月共计支付了32个月57600元给原告；二、2018年2月10日前因原告采取停水、换锁方式控制房屋使用权，经被告通过电话、短信与原告交涉，原告始终不肯开门移交房屋使用权后，合同正式终止。2015年1月1日起至2018年1月31日止共计37个月，2018年2月10日原告实际控制房屋使用权，加上该10天的使用日期，被告实际尚有5个月10天的租金共计9600元未支付给原告；三、房屋租赁期间，原告对租赁房屋停水、换锁的行为粗暴野蛮，已经构成侵权，应承担相应的民事责任；四、双方签订的《房屋租赁合同》约定押金2400元在期满后可抵作租金或无息退回，本案原告的诉讼请求并未提到收取一个租金的违约金问题，因此，理应在结算清楚后的未付租金9600元中扣减。经审理查明：2008年5月8日，邓慧君及案外人陈雷（共同作为甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方座落在广州市天河车陂北路智景花苑X栋XXX房屋作为居住使用；租用期限为贰年，从2008年6月15日至2010年6月15日止；租赁期限内房屋租金每月为1200元，房屋租赁押金为2个月租金2400元，此押金在乙方租赁期满缴清所有应付应缴费用后，可抵作房屋租金或者无息退回乙方，租金及押金支付方式如下：签订合同之日支付1200元，余款2400元在2008年6月15日前支付；两年之内，前6个月租金于每月的15日前支付；后18个月租金按季度支付，即每次支付3个月租金，于每季度首月中即15日前交付；如乙方未按时向甲方支付房屋租金，超过一周以上时，甲方有权收回房屋，并向乙方收取一个月租金的违约金；租赁期满，如双方未提出终止合同等其他书面异议，本协议自动续约，如甲方再将房屋租赁他人，乙方在同等条件下享有优先承租权；如乙方不再续租房屋，应在期限届满前30天通知甲方，并交还房屋及原配置的物品清单内的物品给甲方等内容。上述合同签订后，被告支付了押金2400元给原告；原告将房屋交付给被告使用。该合同租赁期限届满后，原告并未收回房屋，被告亦按原合同约定租金标准支付租金给原告。2011年7月，双方将租金标准提升至每月1800元，此后被告按此租金标准支付至2016年3月份。关于2016年4月1日之后月租金标准问题。原告表示其于2016年3月13日向被告提出自2016年4月1日开始月租金按2600元计算。被告表示原告提出该租金标准后其并不同意，认为租金标准1800元/月已在原租金标准基础上提高了50%，不同意继续增加租金；当时双方曾就原告将房屋出售给被告有过沟通，原告提出按35万元的价格将涉案房屋出售给被告，但被告提出按30万元的价格购买涉案房屋，双方未能达成一致；此后其仍按每季度5400元的标准支付租金给原告。为此，原告提交了其与被告之间短信往来的手机截图作为证据。根据原告提供的短信往来记录内容显示：2016年3月13日，原告发送短信给被告，表示涉讼房屋市场月租金标准已达2600元至3000元，但被告仍按1800元每月的价格支付且其中有一个季度没付，要求3天内补足；如果被告想继续承租，其可以提供的最低租金价格是每月2600元；2016年4月1日，原告再次发送短信给被告，表示如3月13日的信息沟通，从4月1日开始，涉讼房屋每月租金为2600元，请确认是否续租，如续租，请立即支付每季度7800元的租金，如不同意按此条件续租，请按3月13日所沟通情况，需在当天退房交回钥匙；当天，被告短信回复原告称“本季度租金已交，请查收”；次日，原告再次发送信息给被告称“未收到7800元，请查询后支付”；2016年8月22日，原告再次发送了短信“林生：房租欠了好久好久没付了”。2018年1月23日，原告发送了短信“智景1406的房租，每次都欠费很久很多。今天请尽快补上啊。房东邓”给被告；2018年1月31日，原告发出“林生：昨天付的5400元只能补足2015年欠的一个季度房租；2017年支付的14400元，补了2016年欠下的房租款；2017年至今的房租，均没有支付；请尽快在本周内完成支付；谢谢！智景1406房东邓”的短信，但手机上显示该信息“尚未送达”；2018年2月4日、2月5日原告又分别发出短信给被告，但均显示“尚未送达”。被告对原告提交的上述短信记录真实性没有异议，但对于显示“尚未送达”的短信，其表示其并未收到。本院于2018年3月28日立案受理了原告的起诉。2018年3月29日，原告代理人发送短信给被告，表示其于2018年3月25日到涉讼房屋现场，发现用原告提供的钥匙无法开门，但是查看水表、电表记录与上次原告记录的数据一样，当时原告提出要求退房退钥匙但被告未回复，为避免造成不必要的损失，要求被告在收到短信通知后三天内联系其或原告，交还房屋钥匙，退回租赁房屋；否则无论被告是否实际使用涉讼房屋，其将仍按2600元的标准主张占用费。被告对此短信回复称“她给了开不了门的钥匙给你，然后要我退钥匙给你，如果合适，那么如果她有开得了门的钥匙但没有给你呢？她换锁、停水已经有证据证明的”。原告代理人遂发短信询问被告在涉讼房屋内是否还有物品需要搬走的。被告回复称“请转告邓女士，如果她可以私自停水给人造成生活不便道歉，可以因年前降温天气寒冷但她私自换锁导致我姨子无家可归又没有衣服穿道歉，其他都可以商量；寄人屋檐下，但不等同于你可以随意践踏权利；要提房租好商量，何必用逼的，你说呢”。原告代理人回复短信给被告称，对于双方之间的矛盾，法院会根据事实作出判断；其只是尽可能的避免不必要的浪费；表示如果被告已经不使用涉讼房屋，就将该房屋退回给原告，那么后续也就不再产生房屋占用费。对于该短信，被告未再予回应。2018年4月9日、4月15日，原告代理人又分别发送短信给被告，要求收回房屋、找人开锁进入房屋，询问被告是否仍有物品在房屋内等等。但被告均未回复。关于2011年7月租金提升为每月1800元之后租金的支付情况。2011年1月14日、2011年4月15日，被告各支付3600元（2011年第一、第二季度租金）租金给原告。原、被告双方确认自2011年7月开始租金按每月1800元计算，此后租金支付情况如下：2011年10月13日支付5400元、2012年6月18日支付5400元、2012年9月27日支付5400元、2012年11月20日支付10800元、2013年7月3日支付5400元、2013年10月19日支付5400元、2014年3月14日支付5400元、2014年6月24日支付5400元、2014年9月26日支付5400元、2015年1月20日支付5400元、2015年7月1日支付5400元、2015年11月5日支付5400元、2016年3月10日支付5400元、2016年3月15日支付5400元、2016年4月1日支付5400元、2016年7月13日支付5400元、2017年10月5日支付14400元、2018年1月23日支付5400元给原告，自2011年第三季度开始，被告合计支付租金111600元给原告，此后被告未再支付租金给原告。涉讼房屋入户的大门有两层门，一层是外面的防盗铁门，一层是里面的木门。因原告向被告催交租金未果，2018年2月11日，原告在未征得被告同意的情况下自行更换了涉讼房屋外层铁门的锁芯。庭审中，原告表示2018年2月11日被告一直要求其开锁，称房屋内有重要物品，但其在2018年3月29日立案起诉后联系被告，被告一直不同意开锁交回房屋。因原告已在2018年2月11日自行更换了铁门门锁，且被告否认在当天后更换回门锁，为此本院告知原告需举证证实当天之后被告又自行更换回门锁，但原告并未能举证证实。2018年12月25日开庭当天，本院告知双方当事人于次日上午10时到涉讼房屋现场在本院主持下清点物品办理交接手续，并告知拒不到场的视为放弃相应的权利。2018年12月26日上午10时，本院工作人员及原告准时到达涉讼房屋现场，被告当天并未到场；经原告雇请的开锁人员打开门锁进入涉讼房屋内，发现房屋当时已积满灰尘，现场有沙发两张、柜子五个、梳妆台一张、茶几两张、床一张、餐桌一张椅子五把、电视一台、风扇一台、热水器一台等，未发现有个人衣物等。庭审中，原告明确表示其第一项诉讼请求中要求被告支付的50850元租金，是2016年4月1日至2018年2月28日期间原告按2600元/月标准计算的租金总额减去该期间被告已支付的租金的差额。庭后，案外人陈雷出具书面材料一份，称其系原告的配偶，同意由原告一人起诉主张权利。本院认为：原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。《房屋租赁合同》虽由原告与案外人陈雷共同作为出租人，但陈雷已明确同意由原告一人起诉主张权利，因此本案无需追加其作为共同原告参加诉讼。上述合同期限届满后，被告继续使用房屋并支付租金给原告，双方依法形成了不定期的租赁合同关系。本案争议焦点在于2016年4月1日开始，租金是否由1800元/月调整为2600元/月。对此本院认为，不定期租赁合同关系，双方均可随时提出要求解除合同；只有双方协商一致，才能改变原有的约定。虽2016年3月13日原告要求提高租金至2600元/月，否则要求解除合同收回房屋。但是，此后被告仍按5400元一个季度的租金标准支付租金继续使用涉讼房屋，并未提高租金支付标准亦未交回房屋；现有证据亦无法证实原告对此及时提出异议主张权利，直至2018年1月23日原告才提出欠交租金、1月31日才主张拖欠房租款。从上可见2016年3月13日原告要求提高租金后双方并未达成一致，被告仍按原有标准支付租金原告亦未提出异议，因此2016年4月之后的租金，仍应按每月1800元计算。原告于2018年2月11日更换门锁，以自己实际行为解除合同、收回房屋；原告虽表示此后被告又换回了门锁，但未举证证实；且2018年12月26日本院会同原告勘察现场可见，涉讼房屋已长期无人居住且房内已无被告的物品，因此原告关于此后被告又换回门锁的主张，本院不予采信。如上所述，房屋已于2018年2月11日由原告以更换门锁的行为收回，双方之间的租赁合同关系已于当天实际解除，原告再行解除合同、收回房屋缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付租金、占用费诉请一项。如前所述，原告已于2018年2月11日以换锁的行为收回房屋，导致此后被告无法继续使用房屋，且此后勘察也确定房屋内确无被告的个人物品，因此房屋租金应计至2018年2月11日止；2018年2月11日原告已自行更换门锁，此后亦无证据证实被告又换回门锁，并不存在需要被告交回钥匙的问题，因此被告拒绝原告代理人于2018年3月29日提出要求交回房屋钥匙的请求合法有理，并不存在由于被告的行为导致房屋空置的问题，原告据此要求被告承担此后的房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。综上，原告主张2018年2月11日之后的租金、占用费均缺乏依据，本院均不予支持。根据双方确认的租金支付情况显示，2016年4月1日之后被告已付租金金额合计为30600元，但2016年4月1日至2018年2月11日期间租金合计应为40307元（1800元/月×22+1800元/月÷28×11），被告尚有部分租金未支付；另，根据双方约定在被告结清所有应付应缴费用后，押金可抵作房屋租金；现原告并未主张被告存在拖欠其他费用的情形，根据双方的约定被告已付的押金2400元可抵作房屋租金，因此被告应付的租金为7307元（40307元-30600元-2400元），原告主张超过该金额部分，本院不予支持。上述租金被告至今未付已构成违约，原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自其2018年3月28日开始计付利息并无不妥，本院予以照准。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林龙颜于本判决发生法律效力之日起10日内，支付租金7307元及利息（以7307元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年3月28日起计至被告实际付款之日止）给原告邓慧君。二、驳回原告邓慧君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1070元，由被告林龙颜负担50元，由原告邓慧君负担1020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  张伟华人民陪审员  焦 红二〇一九年五月三十一日书 记 员  梁炎梅李翠汝