云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初2346号原告：云南大景文化商贸有限公司，住所地昆明市翠湖公园南大门东侧，统一社会信用代码915301007134823531。法定代表人:景利昆，经理。委托诉讼代理人：李元超，弘远法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：昆明市翠湖公园，住所地昆明市翠湖南路67号，统一社会信用代码12530102431362134C。法定代表人：郭宏伟，主任。委托诉讼代理人：张建明，男，该公园工作人员，一般诉讼代理。委托诉讼代理人：付敏，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南壹玖叁陆餐饮管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区翠湖南路4号三亩地物业及西门观翠楼，统一社会信用代码91530103MA6K72QR6L。法定代表人：田小枚，总经理。委托诉讼代理人：许琴宴，女，该公司员工，特别授权代理。原告云南大景文化商贸有限公司（以下简称：大景公司）与被告昆明市翠湖公园（以下简称：翠湖公园）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法追加云南壹玖叁陆餐饮管理有限公司（以下简称：壹玖叁陆公司）作为本案第三人参加诉讼，本案适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告大景公司的法定代表人景利昆及其委托诉讼代理人李元超，被告翠湖公园的委托诉讼代理人张建明、付敏，第三人壹玖叁陆公司的委托诉讼代理人许琴宴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大景公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签合同的优先权及被告与第三人签订合同无效；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于1996年12月6日签订《合作开发翠湖南大门（三亩地）协议书》及《补充协议》。1998年7月3日再次签订《合作开发翠湖南大门（三亩地）补充协议》。1996年12月6日签订的《合作开发翠湖南大门（三亩地）协议书》第十一条约定：无论乙方投资规模如何，甲方均有乙方投资项目的全部地产权，乙方拥有建设范围内的经营管理、使用等权利。从第二十一年的第一天起，该合作项目土地和建筑物的使用、经营、管理等权利，乙方无条件交给甲方，归甲方所有。乙方如有意继续使用，须提前一年向甲方提出申请，在同等条件下，乙方享有优先使用权。2017年5月合同届满期一年，原告以书面形式向被告提出申请，请求按在1996年12月6日签订的《合作开发翠湖南大门（三亩地）协议书》第十一条约定优先签署合作协议的，但被告未给予任何答复。2018年5月13日原告按合同约定撤出。2018年3月3日被告再次确认原告同等条件下有优先使用权。搬迁后，原、被告就关于合同约定的优先权进行了谈判，且被告于2019年1月8日以电话和微信形式告知另外与第三人签订了新一轮合同，侵害了原告的合法权益。被告翠湖公园辩称，1.原告要求的优先承租权并非法定权利，而是约定的权利，而且在约定的条件下原告并不具备合同约定的同等条件，因此丧失了优先的承租权；2.假如优先权成立，也不影响被告与第三人合同的效力。被告与第三人签订的合同系依法依规签订且没有出现合同法第五十二条规定的关于合同无效的情形，是合法有效的合同，依法应该受到法律保护。第三人壹玖叁陆公司述称，我方和翠湖公园的合同是依法签订的，是合法有效的，我方对翠湖公园与原告签订的合同不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的通话记录、微信截屏。被告、第三人对该两份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。经本院审查认为，原告提交的通话记录仅能显示通话时间，不能证明通话的内容，不符合证据的形式，本院不予采信。微信截屏的内容与本案不具有关联性，本院不予采信。2.被告提交的声明函件、云南法制网新闻、申请、通知、春城晚报、通知、用电申请保证书、通知、二手物品处理协议、大景公司2018年5月25日函、整改通知书、产权证明、通知、申请、通知、用水工程施工合同、电气设备拆除合同、限期拆除通知书、会议纪要、三亩地违章建筑拆除工程施工合同、工程移交单、竣工验收证明、工程结算资料、发票。原告对上述证据均不予质证。经本院审查认为，被告提交的上述证据均系原、被告租期到期后与原告、案外经营户之间发生的纠纷，与本案审理的纠纷不具有关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年12月6日，原告大景公司（作为乙方）与被告翠湖公园（作为甲方）签订《合作开发翠湖南大门（三亩地）协议书》（以下简称：《协议书》），约定甲乙双方合作开发翠湖公园南大门内右侧土地2000平方米，使用功能为餐饮、文化娱乐、旅游商品和民族工艺品等服务。乙方提供全部建设资金。合作期限为二十年（不含一年建设施工期），时间自上报主管部门批准本项目并实施之日起算。乙方在被批准建设施工日起三十天内，一次性付给甲方补偿费二十七万伍仟元人民币。建设期用水、用电所发生的费用，由乙方承担。乙方在建设期满起始，按期向甲方缴纳合作费用：第一年至第三年，乙方每年分二次即三月二十五日，九月二十五日向甲方上缴共五十五万元人民币（即每六个月上缴二十七万伍仟元人民币）。从第四年起，乙方以伍十伍万元人民币为基数，每年按3%累计递增率上缴，交款时间仍为每半年一次，即每年三月二十五日、九月二十五日，上交甲方至合同期执行完为止。无论乙方投资规模如何，甲方均拥有乙方投资项目的全部地产权，乙方拥有建设范围内的经营管理、使用等权力。从第二十一年的第一天起，该合作项目土地和建筑物的使用、经营、管理等权利，乙方无条件交给甲方，归甲方所有。乙方如有意继续使用，须提前一年向甲方提出申请，在同等条件下，乙方享有优先使用权等主要内容。1996年12月6日，原告大景公司（作为乙方）与被告翠湖公园（作为甲方）签订《合作开发翠湖南大门（三亩地）补充协议》（以下简称：《96补充协议》），约定乙方在甲方提供的南大门地块投资建设，其项目的建设工程投资不低于伍佰万元人民币。甲方在乙方建设施工验收完毕后，委托有关部门对该项目进行评估。1998年7月3日，原告大景公司（作为乙方）与被告翠湖公园（作为甲方）签订《合作开发翠湖南大门（三亩地）补充协议》（以下简称：《98补充协议》），约定乙方施工期从一九九七年四月十三日至一九九八年四月十二日，此后为乙方正式营业期，即从一九九八年四月十三日至二〇一八年四月十二日止。为合作方便，乙方上缴甲方费用应从一九九八年四月八日迄始，为每年四月八日和十月八日前两次交清。乙方在开业之前，还须向甲方交纳经营期间用水保证金5000元，绿化保证金5000元。乙方在使用土地期间，应向甲方代交土地受益金。2017年5月2日，原告大景公司向被告翠湖公园递交《关于翠湖公园南门“三亩地”续约经营的申请》，内容为：正式提出续约申请，拟自筹资金500万元人民币，对现有场所重新升级改造。2018年3月5日，被告翠湖公园向原告大景公司发出《通知》，内容为：针对2017年4月8日大景公司提出的续约申请，根据五华区人民政府“五政通【2010】18号文件”《昆明市五华区人民政府关于印发五华区国有资产对外出租管理实施办法（暂行）的通知》相关要求，翠湖公园出租国有资产需按程序由单位申请、主管部门审核、区级分管领导签署意见、国资管理部门审批后遵循公开、公正、公平原则依法进行公开招投标，价高者中标。南门“三亩地”建筑不再续约，请大景公司于2018年4月13日协议到期履行相关约定。2018年4月13日合作到期，翠湖公园将履行合作项目土地和建筑的所有权利接收手续，同时按上级要求开展该项目下国有资产招投标程序，同等条件下，大景公司享有优先使用权。2018年3月21日，原告大景公司作出《关于“三亩地”续约经营，投资改造的报告》，提出对“三亩地”的改造方案，拟投入600万元人民币进行改造，并申请给予其不低于10年的经营期限。2018年7月2日，被告翠湖公园委托深圳市同致城土地房地产估价顾问有限公司对“昆明市翠湖公园南门三亩地建筑市场租金水平”进行评估。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2018年7月16日作出深同诚评字（2018U）08QC第001号《房地产租金咨询报告》，咨询结果为南门三亩地建筑（出租房屋使用面积1500㎡）2018年7月16日至2019年7月15日的年租金收入为2304000元。2018年10月10日，被告翠湖公园（作为甲方）与第三人壹玖叁陆公司（作为乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将翠湖公园内所属如下资产：“三亩地物业及西门观翠楼”租赁给乙方经营。租赁期限为15年，甲方于2018年11月25日前将租赁物交付给乙方。甲方给予乙方装修免租期8个月，具体租金计算起始时间为2019年7月25日，具体租期自2019年7月25日至2034年7月24日止。第一年租金为3544134元，自免租期届满之日后推一年，设定为增租周期起始时点，每五年为一个增租周期，每次递增幅度为上一期租金的10%。本院认为，首先，原告大景公司主张的“优先承租权”的性质。从原告大景公司与被告翠湖公司签订的《协议书》、《96补充协议》、《98补充协议》的内容，可以确认双方为租赁合同关系。上述合同约定的租赁期限自“一九九八年四月十三日至二〇一八年四月十二日止”。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。即原承租人与出租人是否续订租赁合同属于双方自有意思表示，不存在法定的“优先承租权”。而根据原告大景公司与被告翠湖公司签订的《协议书》约定“乙方如有意继续使用，须提前一年向甲方提出申请，在同等条件下，乙方享有优先使用权”内容，则原告大景公司主张的“优先承租权”属于合同权利。其次，确认之诉系当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或不存在的诉讼。原告大景公司请求确认其享有“优先承租权”，但该权利系原告大景公司依据《协议书》所享有的合同权利，享有的条件为“同等条件”，而本案中对于何为“同等条件”并没有证据予以证明，故原告大景公司请求确认其“优先承租权”本院不予确认。原告大景公司认为其“优先承租权”受到侵犯应该属于违约行为，可通过追究违约责任予以解决。最后，被告翠湖公司与第三人壹玖叁陆公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告大景公司请求确认该合同无效本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：驳回原告云南大景文化商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云南大景文化商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  范萌萌人民陪审员  蔡德亮人民陪审员  阎 晶二〇一九年五月十日书 记 员  蒲跃洲