吉林省通化市二道江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0503民初140号 原告：董玉波，女，1976年8月17日生，汉族，无职业，住吉林省通化市二道江区，户籍地：吉林省通化市二道江区。 被告：刘世全，男，1962年6月4日生，汉族，通化市二道江区喜来聚大酒店业主，住吉林省通化市二道江区，户籍地：吉林省通化市二道江区。 委托诉讼代理人：曲利，系吉林通兴律师事务所律师。 原告董玉波诉被告刘世全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董玉波、被告刘世全及其委托诉讼代理人曲利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 董玉波向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告解除租赁合同，判决被告返还原告支付的房屋租金人民币30,000元；2、依法判决被告赔偿原告房屋装修费27,000元。3、依法判决被告承担违约金30,000元。4、依法判决被告返还原告取暖费6987元。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月27日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，被告将其所有的位于二道江山上原喜来聚大酒店的一楼、二楼及一楼主楼接出的部分房屋租给原告，双方约定租金每年60,000元，在承租期间，被告给原告提供消防相关的有效证件，如消防方面有任何问题，被告要无条件配合积极办理，产生费用由被告负责，并约定上述事项被告应在交房前办妥，房屋承租后，如有上述未清事项，由此给原告造成的经济损失，由被告承担全部责任，并承担违约金30,000元。约定租期从2018年7月7日开始计算。合同签订后，原告于2018年5月27日将一年租金60,000元交给被告，被告要在2018年6月20日将房屋交付给原告，原告开始装修房屋，装修费用27,000元，期间原告多次找被告要消防手续，被告以各种理由推脱，一拖再拖，至今未能提供消防手续，使原告无法进行正常的商业经营活动。原告于2018年11月份交于被告取暖费10,480元，并于2018年12月22日告知被告要终止房屋租赁合同。综上所述，原告认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系附条件的房屋租赁合同，以被告提供消防手续为前提，在合同履行中原告依约履行了自己的义务（给付租金，缴纳取暖费，电费等），但是被告在合同约定期内未能提供消防等相关的有效证件，导致原告商业经营行为无法进行，致使租赁合同履行已无必要。因此，原告根据我国法律相关规定，依法提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 刘世全辩称，答辩人未违反合同约定，因为原告擅自改变答辩人的房屋结构，毁损房屋，拖欠取暖费，未经答辩人同意转租房屋，虽答辩人本次未提交反诉请求，但保留追究原告责任的权利；原告与答辩人签署的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律规定，自2018年5月27日成立并生效，答辩人已按约定交付房屋，未违反合同义务，不应当支付违约金，按照合同约定水费、电费、取暖费由原告承担，不应返还；依据《合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同的违约方为原告，故而依据“第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。所以原告的诉讼请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，原告董玉波作为乙方与被告刘世全作为甲方签订了房屋租赁合同，约定被告刘世全将二道江山上四层楼（原喜来聚大酒店）一楼及一楼主楼接出房屋和二楼租给原告使用，租用期间具体约定如下：“1、租金每年陆万元（6万元），水费、电费、取暖费乙方负责。租金每年一交。租期无限，乙方承租时，甲方不得以任何理由涨房租；2、承租期内，房屋使用权归乙方所有，甲方不得以任何理由干涉；3、乙方在承租时，甲方借用乙方一套炉灶、一个案板、一个厨具架、一个蒸锅和部分厨房用具。一楼院子归乙方使用（除后面3家住户走路）。甲方的监控系统设备直接给乙方使用；4、在承租期间，甲方给乙方提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，甲方要无条件配合乙方积极办理，产生费用由甲方负责；5、甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在乙方承租期间没有产权纠纷，如存在按揭、抵押债务税项及其他债务问题，甲方应在交房前办妥，乙方承租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；6、甲方在2018年6月20日前将房屋交给乙方，起租日为2018年7月7日。如有违约，违约方须付给对方3万元违约金。”后房屋租赁合同中双方手写约定了如下内容：“如国家、政府征占此地、此楼，乙方无条件撤出。租金按使用月份退给乙方，营业补偿费由乙方获得。房屋、土地及室内装饰、装修补偿费由甲方获得。乙方不得找任何理由影响正常征占工作进行。”同日，原告董玉波将一年房屋租金60,000元交给被告刘世全。2018年6月20日被告刘世全将房屋交给原告董玉波后，董玉波开始装修房屋并改变了房屋结构。原告董玉波于2018年11月份交给被告刘世全房屋取暖费10,480元。2018年12月13日通化市二道江区教育局发给董玉波的蓝天益智幼儿园的整改通知，要求董玉波于2018年12月30日前办理相关手续，时限内不办理将依法予以行政处罚。董玉波曾向刘世全索要相关的消防手续。本案在审理过程中被告有继续履行房屋租赁合同的意愿，表示无条件配合原告办理消防手续，原告同意办理，并以一个月为时限。但一个月后双方没有办理完毕。 另外，经刘世全申请，本院到二道江区消防救援大队调查，开办幼儿园是否需要办理相关消防手续，二道江区消防救援大队出具了吉林省公安厅吉公办字﹝2015﹞88号文件，该文件中《吉林省公安机关激发社会创造新活力助推吉林新一轮振兴发展三十项措施》第一项第5条明确规定“取消投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案”。吉林省公安消防总队吉公消总字﹝2018﹞47号文件，其中规定“根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二十四条第三款的规定，列入建设工程消防设计备案范围的建设工程，如工程投资额不超过50万元且建筑面积不超过500平方米，可不进行建设工程消防设计备案。”该大队的工作人员口头解释称：开办幼儿园在上述文件中的面积内也不必办理相关消防手续，只是二道江区教育局有特殊要求，并表示如果当事人非要办理，他们也可以受理（该口述内容经该单位同意，已形成影像资料附卷）。后本院又到二道江区教育局调查对于开办幼儿园教育局是如何规定及蓝天益智幼儿园（即原告开办的幼儿园）手续收回的情况。二道江区教育局向本院出具了一份说明，证明开办幼儿园需有消防验收意见书（附吉教联字﹝2015﹞38号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法（试行）的通知〉》），还证明蓝天益智幼儿园因不符合吉教联字﹝2015﹞38号《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法（试行）的通知〉》第九条、吉教联字﹝2015﹞47号《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准（试行）〉的通知》第4条和第9条规定而将其办学许可收回，（附吉教联字﹝2015﹞47号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准（试行）〉的通知》）。吉教联字﹝2015﹞38号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法（试行）的通知〉》第九条第七项规定申办幼儿园应当提交以下材料：卫生计生“托幼机构卫生评价报告”、食品药品监督、消防验收意见书或竣工验收备案合格凭证、房屋质量鉴定等部门出具的有关证明文件。吉教联字﹝2015﹞47号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准（试行）〉的通知》第4条规定：民办幼儿园的办学规模，一般不少于3个班，不超过12个班。每班幼儿人数一般为：小班（3-4周岁）不超过25人；中班（4-5周岁）不超过30人；大班（5-6周岁）不超过35人。寄宿制幼儿园每班幼儿人数酌减。第9条规定：民办幼儿园教职工配备参照教育部《幼儿园教职工配备标准（暂行）》执行，应当具有符合要求的教职工队伍。幼儿园园长应具有高中阶段及以上学历，取得园长岗位培训合格证书，并经县级教育主管部门考核合格；教师应当具有幼儿园师范学校（含中职幼师专业）及以上学历并取得教师资格证书；每班至少配备1名教师；保育员应具有高中阶段以上学历，并经过县级以上幼儿保育职业培训，每班配备1名保育员；配备专兼职保健员，保健员应具有高中阶段以上学历，并接受过县级以上妇幼保健机构组织的卫生保健专业知识培训并考核合格；寄宿制的儿童超过50名，设1名专职保健医（护）师（士）；餐饮服务从业人员应取得健康培训合格证明；其他从业人员应当符合国家、省规定的从业条件或者取得相应的从业资格。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 认定上述事实的证据有：房屋租赁协议一份、本院分别于2019年4月9日、2019年4月10日、2019年4月30日、2019年5月6日询问双方当事人的笔录、2019年5月9日质证笔录、通化市二道江区教育局关于蓝天益智幼儿园的整改通知单、二道江区消防救援大队出具的吉林省公安厅吉公办字﹝2015﹞88号文件及吉林省公安消防总队吉公消总字﹝2018﹞47号文件、二道江区教育局关于蓝天益智幼儿园情况的说明、吉教联字﹝2015﹞38号文件、二道江区消防救援大队工作人员的音像视频、吉教联字﹝2015﹞47号文件、原告提供的录音光碟、双方当事人当庭陈述。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于是否应解除原、被告2018年5月27日所签订的房屋租赁合同问题。 原告主张因被告未按合同约定提供消防相关有效证件，导致其无法开办幼儿园，系被告违约要求解除合同，为证明其主张提供了租赁合同、谈话录音、整改通知。被告主张自己不存在违约行为，不同意解除合同，提供了吉林省公安机关关于“激发社会创造新活力助推吉林新一轮振兴发展三十项措施”文件及消防工作具体措施新闻发布会稿件，证明自2016年起，对于投资30万元以下或建筑面积300平方米以下已经取消消防备案。原告不能经营的原因系因车祸无精力，且其雇佣老师人数不符合规定，办园许可证被收回。本院认为，二道江区消防救援大队虽然出具文件说明500平以下建筑不需要消防手续，但是教育部门规定办理幼儿园需要消防手续，两份文件内容相抵触，但消防部门工作人员解答时也表示如果当事人非要办理，他们也可以受理。而原、被告双方的租赁协议没有约定租赁物的用途，故原告开办幼儿园不违反合同约定，但第4条明确约定：“在承租期间，甲方给乙方提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，甲方要无条件配合乙方积极办理，产生费用由甲方负责。”，故被告应按合同约定为原告提供消防有效证件。原告提供的录音光碟可以证明在诉前原告向被告索要过消防证件，虽然被告对该份证据不认可，但在庭审后本院给出的一个月期限内，仍然没有办理下来，导致合同无法履行，被告存在违约行为。故本院支持原告要求解除与被告所签房屋租赁协议的请求。 2、关于原告要求被告返还房屋租金的问题。 原告主张要求被告返还租金30,000元，庭审中原告表示2019年2月4日就把房屋钥匙交给了被告，提供了提交钥匙的视频和照片，针对提交钥匙的视频被告质证认为视频里是他本人，但是没看到钥匙。针对钥匙的照片，被告质证认为自己有20多把钥匙，原告照片中就3把钥匙，是仓房的钥匙，不是正常租赁的钥匙。本院认为根据原告提供的视频和交还钥匙照片及原、被告双方于庭审中均认可的原告于2019年2月4日不再使用租赁房屋进行经营，可以认定原告返还租赁物的时间为2019年2月4日。根据房屋租赁合同的约定，原、被告约定的房屋起租日为2018年7月7日，故原告的租赁时间为7个月，原告交纳了全年的租金60,000元，被告应返还原告租金60,000元÷12个月×5个月＝25,000元。 3、关于房屋装修费用问题。 原告要求被告赔偿原告装修费27,000元，提供了署名孙成学瓦工费1000元的说明、署名王继伟总费用4800元的说明、装修款3500元收据、领收人为宋义的2000元蓝天益智幼儿园水电改造安装费收据、2800元装修材料费收据。被告对原告提交证据的真实性有异议。本院认为，原告提供的说明和收据都不是正规的发票，且没有其他证据相佐证，其真实性无法确认，故对此份证据不予采信，因原告放弃申请鉴定的权利，并愿意承担不利后果，故本院不支持原告的此项诉讼请求。 4、关于取暖费问题。 原告要求被告返还取暖费6987元，提交了给被告交付10,480元的取暖费收据，被告表示原告尚欠1200多元取暖费未交，原告主张租赁被告的房屋面积为400多平，被告主张租赁给原告的房屋一楼和二楼加起来的面积是287.1平米，大厅是60多平米。本院认为，原告主张面积400平方米，被告主张287.1+60＝347.1平方米，因被告主张面积小于原告主张，以被告的自认为准，双方均认可大厅部分有取暖设施。综合本地的取暖时间为11月1日至次年的4月15日，采暖期为5.5个月，门市房取暖费每平米为36.5元，原告的实际租赁期为3个月，其应交纳的采暖费数额为36.5元×347.1平方米÷5.5个月×3个月＝6910.45元，原告共交付给被告采暖费10,480元，故被告应退还原告3569.55元。 5、关于违约金的承担问题。 原告主张要求被告承担违约金30,000元，被告主张违约金根据合同法及合同法司法解释（二）第29条，原告应当证明其损失数额，违约金不应当超过原告实际损失的30%。本院认为，原、被告双方房屋租赁合同约定了违约金数额，但是被告庭审中主张违约金过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告未就其实际损失提供有效的证据证明，但在庭审中被告并未否认原告有装修事实的存在，且根据二道江区教育局提供的说明，原告不能开办幼儿园部分原因是不符合民办幼儿园的办学规模的有关规定，所以双方签订的租赁合同不能继续履行原告自身存在一定原因，但因被告违约在先，导致合同履行目的不能实现，故酌情保护原告违约金10,000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、解除原告董玉波与被告刘世全2018年5月27日所签订的房屋租赁合同； 二、被告刘世全于本判决生效后立即返还原告董玉波房屋租金25,000元； 三、被告刘世全于本判决生效后立即返还原告董玉波采暖费3569.55元。 四、被告刘世全于本判决生效后立即给付原告董玉波违约金10,000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1075元（已减半），由刘世全负担382元、董玉波负担693元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  阴弥枝 二〇一九年五月二十二日 书记员  刘 颖