文书内容广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终140号上诉人（原审被告）：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：广东省罗定市。法定代表人：陈团，该公司经理。委托诉讼代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖荷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张发，男，汉族，1985年10月5日出生，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：叶小芹，女，汉族，1986年2月15日出生，住广东省罗定市。上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰兆业公司”）因与被上诉人张发、叶小芹商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御丰兆业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人存在逾期办证的情形适用法律错误，上诉人不存在逾期办证行为，不应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。又根据审理查明的事实，出卖人将商品房交付给被上诉人使用的时间是2015年2月15日，而出卖人于2016年2月6日向罗定市房地产管理局递交资料，罗定市房地产管理局向上诉人出具收件收据（回执），该时间未超过360日，上诉人并不存在逾期的行为。至于一审判决认定上诉人于2016年2月6日向罗定市房地产管理局递交的资料为商品房权属初始登记的资料，由此认定上诉人未能在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而认定上诉人违反合同约定，应承担违约责任，该认定没有法律依据，上诉人与被上诉人双方合同中的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定并未指明是何种备案，但上诉人初始登记的备案也属于“需由出卖人提供的资料”范畴，因此，一审判决对上述问题的认定属于适用法律错误。二、对于办证费3000元的退还问题，这是上诉人统一约定的，具体应退还多少，上诉人已有通知和公告张贴，且对于图幅费、房屋所有权登记费-住房屋登记费，均是双方事先约定好由被上诉人承担的，因此，亦应当驳回上诉人该部分诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人张发、叶小芹辩称：根据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，由于开发企业的原因承购人不能在交付之日起90日内取得房屋权属证书的，开发企业应承担违约责任，且涉案商品房在2015年2月15日五方验收，应当在2015年5月16日为承购人取得房屋权属证书，因此开发商违约，并且其提供的上诉状所提及的商品房权属初始登记资料是其整个楼盘一期的登记资料，并非涉案商品房的房屋权属登记资料，根据合同第十五条约定，出卖人应在360日内协助买受人取得房地产权属证书，计算之日从2014年12月31日（合同约定）起。张发、叶小芹向一审法院起诉请求：1.判令御丰兆业公司赔偿张发、叶小芹逾期办证违约金人民币28785元，其他税款2100元、物业维修基金3457元，返还办证费人民币3000元及利息753.75元，合计人民币38095.57元；2.本案的诉讼费用由御丰兆业公司承担；3.同时保留张发、叶小芹对御丰兆业公司起诉后违约责任的追索。一审法院认定事实：御丰兆业公司是位于罗定市××街道××路××号ＸＸＸＸ商住小区的房地产开发商。2013年7月14日，张发、叶小芹作为买受人与御丰兆业公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）。该《合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区第X栋X层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为542857元。第六条约定买受人于2013年7月14日前付清购房的首期款162857元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款380000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。2013年6月25日，张发、叶小芹向御丰兆业公司支付了涉案房屋的房产契税7259元，其他税款2100元（该费用为预缴契税）、物业维修基金3457元、办证费3000元，并按合同约定向御丰兆业公司付清了全部购房款。涉案房屋经生效判决认定2015年2月15日为涉案商品房交付使用之日。2016年2月6日，罗定市房地产管理局向御丰兆业公司出具了罗定市房管局收件收据（回执），收件类型为商品房权属初始登记。涉案房屋至今尚未办妥不动产权证书。御丰兆业公司述称，由于张发、叶小芹一直未能提供有效的身份证复印件，导致迟延办证；张发、叶小芹对此予以否认。另查明：御丰兆业公司于2013年10月31日代张发、叶小芹缴纳住房登记费80元，于2013年12月19日代张发、叶小芹缴纳住房登记费80元，于2015年12月29日代张发、叶小芹缴纳契税8142.86元，于2016年12月28日代张发、叶小芹缴纳住宅专项维修资金3456.90元。再查明：在庭审过程中，一审法院向张发、叶小芹释明了住宅专项维修资金的用途，张发、叶小芹表示不再要求御丰兆业公司退还该项资金；同时，张发、叶小芹同意在办证完毕后再由御丰兆业公司对办证费进行多退少补。以上事实，有张发、叶小芹提供的《广东省商品房买卖合同》、收据，御丰兆业公司提供的民事裁定书、《广东省商品房买卖合同》、罗定市房管局收件收据、未提交身份证复印件名单及本案的庭审笔录等证据证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。张发、叶小芹与御丰兆业公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于逾期办证违约金的问题。根据张发、叶小芹与御丰兆业公司双方签订的合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据已生效的民事判决认定，本案涉案商品房的实际交付使用时间为2015年2月15日，那么，御丰兆业公司最迟于2016年2月10日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然御丰兆业公司提供了罗定市房地产管理局2016年2月6日出具的罗定市房管局收件收据（回执）拟证实其在约定的期限内提供了资料报产权登记机关备案，但该收件收据（回执）显示，收件类型为商品房权属初始登记，且属整栋办理，即御丰兆业公司该次递交资料是为了办理涉案商品房初始权属人为御丰兆业公司的初始权属登记，而非办理涉案商品房权属人为张发、叶小芹的产权转移登记。御丰兆业公司提出是由于张发、叶小芹未能提供有效的身份证复印件导致迟延办证，过错在张发、叶小芹，但御丰兆业公司并未能提交证据证实其曾因提交办证资料不全而被产权登记机关要求补充资料，并已通知张发、叶小芹补充提交资料。因此，御丰兆业公司认为是张发、叶小芹未完善办证资料导致其迟延办证的理据不足，一审法院不予采纳。综上，御丰兆业公司并未能在涉案商品房交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而导致张发、叶小芹不能在规定期限内取得房地产权属证书。御丰兆业公司违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。张发、叶小芹与御丰兆业公司双方签订的《合同》第十五条约定，如因御丰兆业公司的责任，张发、叶小芹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，御丰兆业公司按已付房价款的1%向张发、叶小芹支付违约金。现张发、叶小芹虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失时，对方才能请求增加。现张发、叶小芹请求调整增加违约金，那么，张发、叶小芹首先要举证证明御丰兆业公司逾期提交需由御丰兆业公司提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，张发、叶小芹要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于御丰兆业公司违约造成的张发、叶小芹的损失，才能要求调整增加违约金。但现张发、叶小芹均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，一审法院不予支持。御丰兆业公司应按合同约定向张发、叶小芹支付逾期办证违约金5428.57元（542857元×1%）。对于张发、叶小芹要求御丰兆业公司退还其他税费、住宅专项维修资金、办证费及利息的问题。现张发、叶小芹已不要求御丰兆业公司退还住宅专项维修资金，并同意待办证完毕后再由御丰兆业公司对办证费进行多退少补，故对退还住宅专项维修资金、办证费及利息的诉求，一审法院在本案中不再进行评判。对于张发、叶小芹要求御丰兆业公司退还其他税费2100元的问题，张发、叶小芹向御丰兆业公司预缴房产契税7259元，其他税款2100元，双方确认上述两项费用9359元均用于缴纳契税，现御丰兆业公司提供票据证实缴纳契税的实际金额为8142.86元，剩余的1216.14元，御丰兆业公司应退还给张发、叶小芹。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，作出判决如下：一、由御丰兆业公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5428.57元给张发、叶小芹；二、由御丰兆业公司于判决发生法律效力之日起十日内退还其他税费1216.14元给张发、叶小芹；三、驳回张发、叶小芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，由御丰兆业公司负担66元，张发、叶小芹负担310元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.上诉人是否应支付逾期办证违约金给被上诉人；2.上诉人应退还多少费用给被上诉人。关于上诉人是否应支付逾期办证违约金给被上诉人的问题，上诉人认为，上诉人与被上诉人在合同中关于办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定并未指向何种备案，办理初始登记的备案也属于该范畴，上诉人已于2016年2月6日向罗定市房地产管理局递交资料办理涉案房产的初始登记，未超出合同约定的商品房交付使用后360日内，上诉人不存在逾期办证的违约行为，无需支付逾期办证违约金给被上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，上诉人的主要权利义务是收取购房款并协助被上诉人办理涉案房产的权属证书，被上诉人的主要权利义务是交付购房款并取得房屋的所有权。合同条款是对双方的权利义务进行约定，故上诉人与被上诉人在合同中第十五条关于产权登记的约定是对涉及双方当事人权利义务的约定，且初始登记是由上诉人自行向有关主管部门申请办理，不涉及被上诉人，而转移登记需出卖人与买受人共同提交资料办理，再结合《商品房买卖合同》第十五条中关于“如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，上述合同约定的报产权登记机关备案所指的应是办理涉案房屋转移登记备案，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决判令上诉人支付逾期办证违约金给被上诉人正确，本院予以维持。关于上诉人应退还多少费用给被上诉人的问题，上诉人认为办证费用是统一约定的，应按其张贴的通知公告的金额退还，且对于图幅费、房屋所有权登记费-住房屋登记费双方已事先约定由被上诉人承担，不应退还给被上诉人。本院认为，因一审判决未对办证费用进行处理，上诉人该上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决判令上诉人退还其他税费1216.14元给被上诉人，上诉人没有异议，被上诉人在法定期限内没有提起上诉，视为服判，本院予以维持。综上所述，罗定市御丰兆业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年五月十五日书记员  徐俊贤