浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终3163号 上诉人（原审被告）：陆斯靖，男，1956年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：周潮星，浙江同策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘继斌，男，1984年11月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市江干区，现住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：邓堰，女，1982年10月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原审被告：梁云，女，1969年8月12日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原审被告梁云委托诉讼代理人：周红飞，浙江隽杰律师事务所律师。 原审第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦301室，统一社会信用代码：9133010573776526XJ。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 上诉人陆斯靖因与被上诉人潘继斌、邓堰、原审被告梁云、原审第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2016年9月10日，梁云（甲方）就陆斯靖所有的坐落于杭州市江干区与华邦公司（乙方）签订限时售房协议书，约定将该房屋（所有权证号浙2016杭州市不动产权第0039578号）独家委托华邦公司代理出售，代理销售总价净价为1550000元，代理期限自2016年9月10日到2016年12月10日，为确定该房屋是否符合上市交易的条件，在签订本协议时甲方需将该房屋的相关产权证书交由乙方保管，乙方出具保管凭证。同日梁云将该房屋契证交予华邦公司。华邦公司向梁云出具证件收件单。次日潘继斌、邓堰（甲方、由潘继斌签字）与陆斯靖（丙方、由梁云代为签字）、华邦公司（乙方）对该房屋签订房地产买卖居间协议，约定：一、甲方于2016年9月11日向乙方交付意向金100000元作为洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；二、物业基本情况：1、物业名称：江干区采荷小区青莼邨6幢1单元102室，面积65.46平方米；2、物业类别住宅；3、物业类型房改房，权属：浙2016杭州市不动产权第0039578号；5、附属配套设施（含房价内）：固定装修、物业维修基金、一台柜式空调、两台挂式空调、餐桌一套；三、甲方确认的成交条件为：总房价1565000元，甲丙双方交易中所产生的税费均由甲方承担…六、当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后五天内签订正式的房屋转让合同；七、丙方同意将本协议第二条所述之物业通过乙方，按本协议第三条规定的购买条件出卖给甲方…十六、其他约定甲丙双方协商约定，在签订协议后生效，如有一方违约，则赔付对方双倍的违约金，共计贰拾万元整，丙方承诺该房屋并无适龄儿童以该房屋就读。同日，潘继斌向华邦公司支付意向金100000元。同年9月21日，华邦公司向梁云发催告函，表明涉案房屋目前已履行至转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议的环节，但梁云、陆斯靖突然明确表示不出售该物业，华邦公司多次联系，希望配合履行协议内容，至今仍未履行。现潘继斌、邓堰委托华邦公司郑重函告贵方，于2016年9月22日与买家履行协议义务，如未履行。则潘继斌、邓堰认为贵方的行为已形成根本性违约，将按协议约定解除该居间协议，要求华邦公司退还购房定金10万元，并保留追究贵方违约责任的权利。次日，潘继斌、邓堰与梁云、陆斯靖当面洽谈，陆斯靖表示要提价，否则不签合同，潘继斌、邓堰则表示不愿加价，协商无果。2016年9月27日，陆斯靖与案外人张超、殷素丽，及居间方杭州我爱我家房地产经纪有限公司就涉案房屋签订杭州市房地产经纪服务合同，约定该房以175万元总价转让给案外人。同日梁云从华邦公司处取回房屋契证，华邦公司将潘继斌、邓堰缴纳的10万元意向金退还潘继斌、邓堰。原审法院另查明：华邦公司陈述：华邦公司与梁云签订限时售房协议时，华邦公司的工作人员曾询问梁云，涉案房屋能否做主，梁云表示其为陆斯靖的爱人，能做主。陆斯靖陈述其与梁云系师生关系。原审法院再查明：杭州我爱我家房地产经纪有限公司2018年5月7日出具说明一份，言明陆斯靖于2016年6月1日在该司预登记涉案房屋，委托售价为180万元。现潘继斌、邓堰认为梁云、陆斯靖因房价跳涨而违约，为之成诉。潘继斌、邓堰的诉讼请求为：1、梁云、陆斯靖共同赔偿潘继斌、邓堰违约金200000元；2、梁云、陆斯靖承担本案诉讼费用。 原审法院认为，陆斯靖与梁云相互认识并熟悉，梁云拿着陆斯靖房产的契证原件，到华邦公司处办理独家代理委托手续，潘继斌与梁云经协商，达成意见以156.5万元价格成交，后转至签订《杭州市房屋转让合同》环节时，陆斯靖并未对梁云擅自签订独家代理协议有异议，仅表示要加价。为此原审法院认为陆斯靖具有出售房屋的意思表示，对梁云的代理行为是默认的，潘继斌、邓堰有理由相信梁云具有代理权，潘继斌、邓堰与梁云及华邦公司签订的居间协议有效。房屋转让恰逢G20期间，房价有所波动，梁云、陆斯靖要求加价，否则拒绝签订房屋转让合同的行为存在违约，潘继斌、邓堰要求陆斯靖承担20万元的违约责任具有事实和法律依据，其诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2018年10月9日判决：一、陆斯靖于判决生效之日起10日内支付潘继斌、邓堰违约金200000元；二、驳回潘继斌、邓堰的其他诉讼请求。案件受理费4300元，公告费560元，由陆斯靖承担。 宣判后，陆斯靖不服，向本院提起上诉称：本案的焦点问题是原审被告梁云是否具有陆斯靖出售自己房屋的委托代理权。从事实经过来看，陆斯靖从来未委托过梁云代自己去办理挂牌、出售自己的房屋。陆斯靖早在2016年6月1日就在“杭州我爱我家房地产经纪有限公司”挂牌登记出售自己的房屋，当时挂牌价为180万，有“杭州我爱我家房地产经纪有限公司”总部出具的《说明》为证。陆斯靖自己早已挂牌出售，价格为180万元，不可能再委托梁云去华邦公司处挂牌155万元出售，这显然违反常理。梁云在2016年与华邦公司签署所谓的独家代理《房地产买卖居间协议》时，陆斯靖正在温州，身份证随身携带，不可能由梁云向潘继斌、邓堰和华邦公司出示身份证原件。当陆斯靖从温州回来后，知悉该情况，笫二天就去了华邦公司处，明确表明了梁云不具有代理权，要求华邦公司将契证交还陆斯靖，因华邦公司不肯，陆斯靖还就此报了警，凯旋派出所有报警记录。最后华邦公司与梁云签署解除协议，并将契证交还陆斯靖。由此可以明确看出，事实并非如一审判决所述“陆斯靖末对梁云擅自签订独家代理协议有异议，仅表示要加价”。同时，既然一审法院认定梁云是“擅自签订”，可见梁云是不具代理权，不存在协议有效。加价卖房也很正常，当时房屋尚未售出，若潘继斌、邓堰想买也可以，当然应按陆斯靖在“我爱我家”的挂牌价出售，而一审法院将这一过程认定为“没有表示异议”、是“默认”，显然是误断，缺乏依据。2、一审法院认定梁云具有代理权的唯一依据是梁云持有涉案房产的契证。但是，根据相关规定和程序，挂牌出售房屋应当出示三证原件，梁云手里只有一份契证，显然不符相关规定和要求。同时根据华邦公司公布的操作流程规定，应当审查挂牌房屋的产权性质、三证是否齐全、来源是否合法、代理人是否具有代理权限等等情况，但是，在本案中华邦公司这些工作都没做，就匆忙令梁云签署“居间协议”，导致后面一系列事情的发生，因此如果潘继斌、邓堰有什么损失，应当向华邦公司主张，不应由陆斯靖承担。3、本案不适用表见代理——即合同法第四十九条。本案的标的物是房屋，买卖房屋对个人或家庭来说，都是一件重大的事项，不是一个普通买卖行为，因此应慎重、谨慎处之。但本案中，潘继斌、邓堰则明显存在过失，没有审查梁云是否具有代理权、没有查验房产三证、没有和陆斯靖及时沟通、询问、核实，就轻易签署了居间协议，因此本案不构成表见代理，不符合合同法第四十九条的规定。4、潘继斌、邓堰的20万元损失事实上也并不存在，9月21日华邦公司与梁云解除协议后就将十万元意向金退还了潘继斌、邓堰，而潘继斌、邓堰也早已从其他渠道买到了房屋。综上，陆斯靖事前不知梁云前往华邦公司处签署居间协议，事后也未予追认，梁云从一开始就不具售房代理权，而潘继斌、邓堰和华邦公司都明显存在过错，因此本案也不适用表见代理，陆斯靖不应承担违约责任。请求：1、依法判决撤销(2017)浙0102民初3189号民事判决书改判驳回潘继斌、邓堰的全部诉讼请求：2、本案一、二审诉讼费均由潘继斌、邓堰承担。 被上诉人潘继斌、邓堰在二审中答辩称：一审判决事实查明清楚，上诉状提到的与事实不符，陆斯靖说2016年在我爱我家挂牌180万元，但实际上挂牌价与成交价本就不一样，我爱我家的网站截图显示第一次挂牌是162万元，挂牌价180万元后面调整上去的。陆斯靖说梁云签协议的时候本人不在杭州，梁云不可能出示身份材料不正确，潘继斌、邓堰持有当时拍的照片。陆斯靖陈述从温州回来后就表示梁云没有代理权限还报警是不真实的，其陈述的梁云手中只有一份契证与事实不符。潘继斌、邓堰是看了梁云与华邦签订的协议书，在签协议的时候也看了不动产权的照片及陆斯靖的身份证，所以潘继斌、邓堰不同意向华邦公司主张、陆斯靖不承担责任。陆斯靖认为本案标的物是房屋，所以不适用表见代理没有依据。买卖房屋是大事情，但陆斯靖却把契证给了别人。定金退给潘继斌、邓堰不代表不存在损失，且不是潘继斌、邓堰买了其他房子就没有损失。 原审被告梁云称：梁云与陆斯靖原是师生关系，由于陆斯靖欠了梁云几十万，当时梁云催讨钱，陆斯靖一直还不出钱，梁云和陆斯靖在同一个地方工作，所以梁云就想把房子卖掉来追回自己的钱，确实没有陆斯靖明确的授权。 原审第三人华邦公司称：认可一审判决。 二审中，上诉人陆斯靖及被上诉人潘继斌、邓堰、原审被告梁云、原审第三人华邦公司均未向本院提交新的证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：本案的争议焦点在于，本案是否构成表见代理，即梁云签订的《房地产买卖居间协议》是否应由陆斯靖承担责任。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，华邦公司陈述其与梁云签订限时售房协议时，梁云表示其系陆斯靖爱人、对案涉房屋其能做主，并将房屋契证原件交予华邦公司。华邦公司作为案涉房屋中介机构，其陈述可以佐证案件事实。其次，关于签订协议时的情况，潘继斌、邓堰陈述其查阅过限时售房协议、房屋的契证、陆斯靖身份证，并看过房产证照片，亦询问过梁云的代理权限，该事实华邦公司亦予以认可。再次，在《房地产买卖居间协议》签订后，陆斯靖、梁云曾与潘继斌、邓堰洽谈案涉房屋价格，陆斯靖表示要加价。本院认为，陆斯靖参与洽谈表明其知晓梁云代其签订协议的情况。梁云持有案涉房屋契证等材料，潘继斌、邓堰在签订协议时亦已经对梁云与陆斯靖的关系、梁云的代理权限等进行询问及核实，梁云基于其所陈述的代理权以陆斯靖的名义签订《房地产买卖居间协议》。二审中陆斯靖、梁云虽否认代理权的存在，但梁云的行为足以让潘继斌、邓堰相信其有代理权，构成表见代理，其行为后果应由陆斯靖承担。陆斯靖主张其与梁云在同一地方工作、二人系师生关系、契证及房产证均存放在工作室，故梁云拿到案涉房屋的契证原件及房产证复印件。本院认为，陆斯靖认可与梁云彼此认识，其陈述的梁云持有证件的理由不符合常理，亦未能提交有效证据否认潘继斌、邓堰与华邦公司所述的签订协议时的情况。现陆斯靖主张其不应承担责任的理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，潘继斌、邓堰主张表见代理成立有事实和法律依据，本院予以认可。关于本案中违约金的数额问题，本院认为，该数额系双方《房地产买卖居间协议》中明确约定，结合潘继斌、邓堰缴纳定金的情况，该金额亦未显著过高，陆斯靖、梁云主张违约金过高依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由陆斯靖负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年五月二十日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯