四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初418号 原告：李艳，女，汉族，1989年1月12日出生，住广元市苍溪县。 委托诉讼代理人：何仕永，广元市利州区河西法律服务所法律工作者。一般授权。 被告：贾里满，男，汉族，1974年9月10日出生，住广元市利州区。 被告：赵芳，女，汉族，1978年8月2日出生，住广元市利州区。 原告李艳与被告贾里满、赵芳房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳及其委托诉讼代理人何仕永、被告贾里满到庭参加诉讼，被告赵芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李艳向本院提出诉讼请求：1.判令原告与二被告于2018年8月13日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令二被告立即退还原告购买经济适用房所付购房款人民币90400元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年8月13日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，原告购买二被告位于广元市利州区经济适用房一套，房屋建筑面积为84平方米，每平方米价款4300元，总房价为361200元。购房款采取分期付款的方式。二被告承诺原告购买该房首次付款后，可按揭付款，房款于2023年付清。该合同原告和二被告签名捺印。签合同的当日，原告用手机支付宝给被告转账支付购房款人民币100400元，被告贾里满收款后给原告出具收到原告购房款100400元收条。该合同和首付款签订支付后，原告到有关部门咨询，该房属经济适用房，5年内不能上市交易。二被告未取得该房的房产证和土地使用证，根本不能办按揭付款。该房不属于商品交易房，其买卖不符合法律规定。原告找到被告说明该房不能进入市场交易，要求二被告退还所支付的房款100400元，被告贾里满2018年10月25日下午以微信转账退还了原告的购房款10000元，微信转账扣除手续费10元，原告实收到9990元。该10元手续费原告自愿承担，被告贾里满退还了原告购房款10000元后，余下90400元，二被告以各种理由拒绝退还。原告多次找被告协商未果，故起诉来院。庭审中，原告将诉讼请求第二项判令二被告退还购房款9.04万元变更为4万元，原告补充事实和理由如下：第一：被告向原告出具的收条是10.04万元，但原告实际向被告支付的购房款只有5万元，后面原告方不准备购房，被告就退还了原告1万元；第二，被告出售给原告的房屋，不管是经济适用房还是还建房现在都没有取得房产证和土地证，不能进入市场交易，所以原被告签订的房屋买卖合同违反法律规定无效，应该按无效合同处理，合同无效后原告退房，被告退款，但是被告并未交付房屋，就不存在原告退房，但被告应该退款，因为合同无效，合同其他条款也应该无效。 被告贾里满辩称，1、签订合同的时候原告应该清楚房屋的性质，当时找了律师协商了购房款的交付方式，原告购买房屋应交棚改办的费用应由原告方支付，买卖过程中其要求原告支付棚改费的时候原告就提出不买房子了，并不是被告提出不卖给原告了；2、原告当庭补充的事实部分是属实的，原告只向其支付了5万元的购房款，其向原告出具了10.04万元收条，后面因为原告不买房子了，其通过微信退给了原告1万元；3、原告要求其退还4万元购房款，被告贾里满认为不应该退还，因为当时买卖过程中有两个介绍人，当时原告向其支付了5万元购房款后，其立即就向两个介绍人（何妨、刘伦平）分别转款了1万元，原告提出不买房之后，其找到刘伦平要求退1万元，刘伦平说谁违约谁承担这1万元，刘伦平不会退1万元，何妨说的是可以退，刘伦平退了他就退，后面还找到律师调解，原告和两个介绍人当时也到场了，后面还是因为这两个介绍人的2万元没有说好，所以原告就起诉了，原告向其支付的5万元购房款除去向两个介绍人支付的2万元，被告贾里满实际只收到3万元，也只退还其实际收到的3万元，已经退还了1万元，还只愿意退还2万元。 被告赵芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内向本院提交书面答辩状和证据，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃。 经审理查明，2018年8月13日，原告李艳与被告贾里满、赵芳签订《房屋买卖合同》，该合同载明：“甲方（售房人）：赵芳：贾里满：乙方（购房人）：李艳……一、甲方同意将位于广元市利州区凤凰世纪城小区一期（凤凰御都）第7幢1单元2-2号，房屋建筑面积共计84.00平方米（其中分摊公用建筑面积为／平方米）的三室二厅住房一套，出售给乙方，房屋用途：住房。房屋主体建筑结构为：框架。二、售房价格和房价款该房售价为每平方米4300.00元，总计房价款（按建筑面积计叁拾陆万壹仟贰佰零拾／元／角／分整（不包括水、电、气、弱电初装费过户费）。三、购房人付款方式购房人采取分期付款方式。签订合同合同时，乙方向甲方支付总房款的／%计以转款凭证为准元，其余房款在2023年年底（贰零贰叁年）付清。（交棚改办购房款由乙方承担）……五、乙方所购该房为经济适用房，房屋竣工交付之日起5年内不能上市交易、转让、满5年后若要求办理上市手续，甲方应当积极配合，所产生的一切费用由乙方承担。……”。 同时查明，2018年8月13日，被告贾里满向原告李艳出具收条一份，该收条载明：“今收到李艳交来购房款100400（大写：壹拾万零肆佰元正）人民币。收款人：贾里满身份证：2018年8月13日”。庭审中，原告自认其实际只向被告支付购房款5万元。 另查明，2018年10月8日，被告贾里满通过其微信向原告李艳退还购房款1万元。 本院认为，原、被告于2018年8月13日签订的《房屋买卖合同》中案涉房屋被告贾里满在庭审中自认是还建房，并且现在未取得房产证和土地使用证，根据还建房买卖相关政策，还建房规定未满5年不得正式上市交易，目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，故对原告要求判令原被告双方于2018年8月13日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。原告在庭审中自认其实际只向被告贾里满支付购房款5万元，扣除被告于2018年10月8日退还给原告购房款1万元，被告贾里满、赵芳还应向原告退还购房款4万元。 关于被告贾里满支付给案外人刘伦平、何妨2万元中介费的问题。原告诉称原被告所签订的买卖合同中没有约定中介费，也没有另行签订合同约定，被告支付的2万元中介费原告并不知情，也没有事后追认，故该2万元与原告无关。庭审中被告贾里满自认其向刘伦平和何妨支付2万元中介费时确未告知过原告，原告不知情，其也未与原告达成向刘伦平和何妨支付的中介费2万元由原告承担的约定，但辩称其事后与原告在微信上聊过支付中介费的事，也在律师事务所进行过调解，支付给刘伦平的中介费1万元，因为刘伦平生病了被告贾里满愿意承担，但何妨是原告的朋友，而且买房的事情也是何妨告诉刘伦平其有个朋友要买房，被告贾里满和何妨根本不认识，因此何妨的1万元中介费被告贾里满不应该承担。对此，本院认为，首先，双方签订的《房屋买卖合同》中未对中介费进行约定，也未另行签订合同约定，加之被告贾里满在庭审中自认在分别支付给二介绍人介绍费时原告不知情，故对被告贾里满认为其只应向原告退还购房款3万元，剩余1万元支付给何妨的中介费应由原告承担的观点，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 由于被告赵芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内向本院提交书面答辩意见和证据，应视为其放弃了自己的诉讼权利，由此引起的不利后果应由被告赵芳自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下: 一、原告李艳与被告贾里满、赵芳于2018年8月13日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告贾里满、赵芳自本判决生效之日起十日内退还原告李艳购房款4万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1030元，由被告贾里满、赵芳共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 赵 鹏 二〇一九年五月二十二日 书记员 马嘉苇