山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初4462号 原告：孙利伟，男，1983年1月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王有兰，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被告：中海外房地产（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码91370211MA3EQUML0F。 法定代表人：陈凌,执行董事。 委托代理人：王忠海，男，1975年12月3日出生，汉族，住青岛市黄岛区，系该公司员工。 第三人：徐鹏，男，1983年4月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告孙利伟与被告中海外房地产（青岛）有限公司（中海外公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙利伟及其委托诉讼代理人王有兰，被告中海外公司委托诉讼代理人王忠海到庭参加了诉讼，第三人徐鹏经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙利伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告已付定金5万元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告双方签订的认购协议。事实和理由：原告欲购买被告开发建设的位于长江路北侧薛家岛镇驻地的京华海悦项目房产一套，于2018年10月29日向被告支付购房定金50000元。同年10月31日，原告向被告工作人员索要《商品房买卖合同（预售）》文本一份，原告收到预售合同后发现其认购的房屋上存在在建工程抵押事宜。原告得知此情况后第一时间与被告联系要求退还定金，但被告拒不返还。徐鹏作为原、被告双方房屋买卖的销售人员，系必要诉讼参加人。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 中海外公司辩称，1.同意解除原、被告双方签订的认购协议。2.原告因个人原告解除合同，要求被告向其返还已付定金缺乏事实及法律依据。预售房屋存在在建工程抵押贷款属于商品房销售中的普遍情形，本身并非房屋销售的障碍因素，不影响被告销售活动的合法性和正当性，也不影响购房人的权益实现。且被告已经事先告知原告存在抵押事实，不存在任何隐瞒或欺诈情形。3.原告在签订认购协议时已经明确，其具备购房资格，不违背青岛地区的限购政策，协议约定，逾期未交齐首付款或全部房款，以及未在规定规定日期内办理网签备案手续，均视为原告违约。原告提交的退房申请表载明，其退房原因是由于“限购”，据此，被告依法罚没原告的定金属于合法行使合同权利，并无不当。综上，应当驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2018年10月29日，中海外公司作为甲方，孙利伟作为乙方，经协商一致签订《认购协议》一份，约定：“一、乙方自愿购买甲方开发建设的位于长江路北侧薛家岛镇驻地的京华海悦项目，所购房号：（门牌号××）6号楼2单元1601室，预测建筑面积86.52㎡,单价（毛坯）17540元／㎡，总房款计1517560元。二、本协议签订时，乙方必须支付甲方房款50000元，其中定金50000元。三、乙方付款方式为：一次性付款……乙方必须在签订本协议10日内交齐首付款或全款（即2018年11月8日前），如乙方按揭贷款的，应保证在合同约定的时间内按银行要求交齐所需材料……四、如乙方逾期未交齐首付或全部房款，或未在规定日期内办理《青岛市商品房预售合同》的网签备案手续，视为乙方违约，定金50000元不予退还。甲方有权将此房屋另售他人，且无需另行通知乙方。同日，孙利伟向中海外公司交付定金50000元，中海外公司为其出具收据一份。被告委托青岛新皓斯房产经纪有限公司代为销售涉案房屋。被告称涉案房屋涉在建工程抵押时间为2018年4月20日，撤押时间为2019年3月4日。 2.庭审中，原告提交微信聊天记录及《商品房买卖合同（预售）》复印件各一份，称被告与原告签订认购协议时，未向原告出示售楼许可证，未告知原告所售房屋上存在抵押。2018年10月31日，原告从销售人员处索要《商品房买卖合同（预售）》后，方得知所购房屋存在在建工程抵押。2018年11月6日，原告要求被告返还所支付定金。被告对微信聊天记录的真实性不予认可，被告公司未授权该中介解释签订认购协议后所发生的任何情况，被告公司在现场以发售预售许可证明，预售房屋存在抵押是政府所允许的。对商品房买卖合同真实性没异议，但合同非正式文本合同，正式商品房买卖合同中并无第四条抵押条款，如不能解除该抵押，是不能打印出正式的商品房买卖合同的。本院认为，经审理查明被告委托青岛新皓斯房产经纪有限公司代为销售涉案房屋，被告虽对原告上述微信聊天纪录的真实性不予认可，但原告确通过中介青岛新皓斯房产经纪有限公司购买被告处的房产，且就购买涉案房产与该公司销售人员进行沟通，并从销售人员处索要《商品房买卖合同（预售）》等材料，了解到其所购买的涉案房屋存在在建工程抵押。后原告于2018年11月6日向中介提出要求被告返还定金的请求。对上述事实，本院予以确认。 3.庭审中，原告提交承诺书一份，该承诺书载明：青岛新皓斯房产经纪有限公司承诺，于2018年12月7日前退还孙利伟购买京华海悦项目6-2-1601户购房定金5万元整。徐鹏签字（捺印）2018年11月7日。被告称对该承诺书的真实性无法核实，徐鹏并非被告公司职工，双方不存在劳动关系，同时徐鹏也没有被告公司出具的授权书，可以让其对外做出承诺。 4.2018年12月21日，孙利伟签订京华海悦退房申请表一份，该申请退房申请一栏载明：因限购原因，申请人孙利伟签名（捺印）。原告称退房申请的真实性没有异议，但退房原因所填写的因限购原因系第三人徐鹏要求填写的，所有退房申请的统一填写理由。徐鹏向原告出具承诺，于2018年11月7日前退还定金五万元，到期未退，因需提交退房申请表，退房申请原因统一写成限购原因。本院认为原告在得知涉案房屋存在在建工程抵押后，第一时间联系涉案房屋销售人员要求解除原、被告双方签订的认购协议，其退房申请中所称的因限购原因退房，并不是其真实意思表示，故对被告主张因原告原因导致违约的抗辩理由，本院不予支持。 5.2019年2月20日，孙利伟向中海外公司邮寄律师函一份，要求被告在2019年2月25日之前向孙利伟返还定金。被告称未收到该律师函。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷纠纷，本案争议的焦点是：一、原、被告双方之间签订的认购协议是否能够解除；二、被告是否应返还原告定金50000元。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 1.原、被告签订的认购协议应予解除。原、被告签订的认购协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，系合法有效的合同，应受法律保护。原告提起诉讼请求解除双方签订的项目认购书。庭审中，被告亦同意解除该项目认购书，原、被告的意思表示一致，本院依法予以确认双方于庭审时即2019年4月18日解除合同。 2.被告应返还原告定金50000元。当事人在签订认购协议时约定交付的定金为立约定金，只有买受人一方违反认购协议约定，导致商品房买卖合同未能订立的情况下才丧失取回定金的权利。本案中，原告订购的涉案房屋处于抵押状态，系涉及房屋的重大事项，且不能通过房屋外观直观查验知悉，在签订认购协议时，作为出卖方的被告应当将该重要信用告知买受人。现原告明确表示被告在签订认购协议前未将该事项向其进行告知，被告辩证称已对该事项进行了告知，且该抵押情况早已在房管部分办理备案登记已向社会公示，但未提交证据证明其已履行了该告知义务，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告未就涉案房屋的抵押事宜告知被告，且在原告提出解除认购协议时，涉案房屋确实处于抵押状态。商品房认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署正式商品房买卖合同前所签的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使正式的商品房买卖合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在商品房认购书所指的违约情形内。原告基于被告存在的重大事项未提前披露而产生的不信任感，不愿继续签订正式房屋买卖合同的行为具有正当性，属不可归责于双方的原因致使正式买卖合同不能订立。故本案双方未签订商品房买卖合同的原因不应归责于原告一方，被告应将收取的定金5万元予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告孙利伟与被告中海外房地产（青岛）有限公司签订的认购协议于2019年4月18日解除； 二、被告中海外房地产（青岛）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙利伟定金50000元。 本案案件受理费1050元（原告已预付），减半收取525元，由被告中海外房地产（青岛）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇一九年五月二十六日 书记员  张馨文