浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0104民初2548号 原告查俊兴，男，1964年3月12日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告尤彩英，女，1963年5月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 两原告共同委托代理人徐阳、邵燕芬（特别授权代理），浙江哲鼎律师事务所律师。 被告祝金胜，男，1961年11月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告祝佳巍，男，1986年7月24日出生，汉族，住杭州市江干区。 两被告共同委托代理人戴小燕（特别授权代理），浙江溥原律师事务所律师。 被告杭州宋都物业经营管理有限公司，住所地杭州市江干区杭海路127号。 法定代表人朱瑾，执行董事。 委托代理人宋伟丽、方福荣（特别授权代理），员工。 原告查俊兴、尤彩英为与被告祝金胜、祝佳巍、杭州宋都物业经营管理有限公司（以下简称宋都物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，于2017年4月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，于2017年5月25日、2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告查俊兴、尤彩英的委托代理人徐阳，被告祝金胜及被告祝金胜、祝佳巍的委托代理人戴小燕，被告宋都物业公司的委托代理人宋伟丽、方福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告查俊兴、尤彩英诉称，其与祝金胜、祝佳巍系楼上楼下邻居关系。祝金胜、祝佳巍于2005年装修2301室时，将其户外通往南面平台的地面擅自进行施工，破坏了原有地面设施，并将该公共平台全部占为私用，导致查俊兴、尤彩英所在的2202室天花板产生渗漏。查俊兴、尤彩英为此多次向宋都物业公司反应、投诉，未果。2015年10月，祝金胜、祝佳巍再次对2301室进行装修，对整个平台的地面再次进行施工，查俊兴、尤彩英向宋都物业公司反应、投诉，宋都物业公司未予制止。此后，2202室的渗漏越发严重。查俊兴、尤彩英曾与祝金胜、祝佳巍协商，要求恢复原状，未果。亦多次要求宋都物业公司责令祝金胜、祝佳巍恢复原状，未果。因房屋内多处墙体受损，查俊兴、尤彩英已经无法正常居住使用，遂于2016年3月搬出，在外租住房屋至今，产生房租损失。请求判令：一、祝金胜、祝佳巍立即将杭州市江干区采荷人家1幢2单元2301室南面平台恢复原状并做好防水层处理。二、祝金胜、祝佳巍、宋都物业公司赔偿损失共计240911元（其中鉴定费用58003元、房屋装修损失62908元、租金损失120000元），租金损失还要求按每月8000元标准，自2018年3月1日起计算至实际入住杭州市江干区止。 被告祝金胜、祝佳巍辩称，一、查俊兴、尤彩英陈述事实有误，2202室房屋漏水在2015年12月之前发生。祝金胜、祝佳巍经宋都物业公司要求，考虑到邻里关系，在2015年12月对房屋南面平台铺设木地板时，已对平台做过防水处理。处理结束后，还要求宋都物业公司进行了现场查看，目前已不存在漏水情况。二、房屋漏水系开发商建造房屋质量问题，与祝金胜、祝佳巍无关。祝金胜、祝佳巍在2005年第一次对房屋进行装修时，未对南面平台进行过处理，仅在上面铺设了一层地砖。该房屋之前就存在漏水的情况，那么漏水原因肯定是房屋本身质量问题。三、案涉平台系开发商赠送给祝金胜、祝佳巍的面积，祝金胜、祝佳巍使用该平台属于合理利用，铺设地板时已提前做好防水处理，且未修建容易漏水的构筑物，已尽到合理注意义务。四、查俊兴、尤彩英没有直接证据能证明房屋漏水系由祝金胜、祝佳巍造成，应承担举证不能的法律后果。五、本案中查俊兴、尤彩英的损失主张没有事实和法律依据。关于房屋租金部分，祝金胜、祝佳巍在2015年12月已对平台进行了防水处理，不再漏水。查俊兴、尤彩英于2016年3月外出租房，该损失属于其自行扩大的损失，应当由其自行承担。房屋装修损失按鉴定结果是26044.51元，其主张的金额与事实不符。漏水事实发生后，查俊兴、尤彩英怠于行使其权利，直至祝金胜、祝佳巍经宋都物业公司要求对平台进行防水处理后才申请鉴定，导致真实漏水原因无法确定，鉴定费用应当由其自行承担。综上，请求判令驳回查俊兴、尤彩英的诉讼请求。 被告宋都物业公司辩称，一、宋都物业公司与查俊兴、尤彩英间为合同关系，查俊兴、尤彩英与祝金胜、祝佳巍间是侵权关系，查俊兴、尤彩英主张赔偿损失的诉请实际上是对侵权关系的主张，故宋都物业公司不是本案的适格被告。二、宋都物业公司在祝金胜、祝佳巍装修南面平台过程中及时发出整改通知书，后续多次组织双方协商，虽因赔偿数额未达成一致，但宋都物业公司已尽职尽责的提供了物业服务。三、查俊兴、尤彩英自2010年1月1日起未交纳物业费，宋都物业公司仍向查俊兴、尤彩英提供了物业服务。请求法院判令驳回查俊兴、尤彩英对宋都物业公司的诉讼请求。 原告查俊兴、尤彩英为支持其诉称，向本院提交了如下证据材料： 1、房屋所有权证1份，拟证明查俊兴、尤彩英系杭州市江干区采荷人家1幢2单元2202室业主。 2、房屋产权信息查询记录1份，拟证明祝金胜、祝佳巍系杭州市江干区采荷人家1幢2单元2301室业主。 3、照片5张、视频1份，拟证明祝金胜、祝佳巍对2301室南面户外平台擅自施工，导致漏水，致使2202室多处天花板、墙面受损，无法居住的事实。 4、工程预算书1份，拟证明2202室受损修复，施工需要花费62908元的事实。 5、房屋租赁合同、房租收据、房屋产权证各1份，拟证明查俊兴、尤彩英因房屋受损，2016年3月起在外租房居住，产生租金损失的事实。 6、公司简介1份，拟证明宋都物业公司是采荷人家的物业服务单位，对2301室违法装修施工行为负有管理责任。 7、转款凭证及鉴定费发票1组，拟证明查俊兴、尤彩英支出鉴定费的事实。 经庭审质证，本院认为，证据1、2可以证明房屋所有权情况，与本案具有关联性，予以确认。证据3反映的房屋受损情况与鉴定报告载明的情况一致，对该事实予以确认。证据4因系预算书，且就维修工程造价已经鉴定机构进行鉴定，故不予确认。证据5的真实性可予以确认，是否列入损失范围在本院认为部分阐述。证据6的真实性予以确认，宋都物业公司对其系案涉房屋物业服务单位的事实无异议，本院对该事实予以确认。鉴定费应以发票载明的金额为准，对证据7中的发票予以确认，确认鉴定费共计58000元。 被告祝金胜、祝佳巍为支持其辩称，向本院提交了证明1份，拟证明祝金胜、祝佳巍的2301室已于2015年12月对通往户外的南面平台进行防水处理。 经庭审质证，本院认为，该证明中载明的事实与鉴定报告的鉴定结论一致，予以确认。 被告宋都物业公司为支持其辩称，向本院提交如下证据材料： 1、劝改通知书1份，拟证明2005年4月1日宋都物业公司曾要求祝金胜停止在南侧露台搭建雨棚的事实。 2、整改通知书1份，拟证明2005年4月29日宋都物业公司曾要求祝金胜停止在南侧露台违规搭建构筑物的事实。 3、劝改通知书1份，拟证明2005年5月19日宋都物业公司曾要求祝金胜停止在南侧露台搭建构筑物的事实。 经庭审质证，本院认为，该组证据与本案具有关联性，本院予以确认。 经原告查俊兴、尤彩英申请，本院委托浙江中技建设工程检测有限公司（以下简称中技公司）对房屋漏水原因进行了鉴定，委托杭州华清设计控股集团有限公司（以下简称华清公司）对房屋损失维修方案进行了鉴定，委托浙江信望工程咨询有限公司（以下简称信望公司）对维修工程造价进行了鉴定。上述三份鉴定报告经庭审质证，本院予以确认。 综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认： 查俊兴、尤彩英为杭州市江干区采荷人家1幢2单元2202室业主，祝金胜、祝佳巍为同单元2301室业主，宋都物业公司为该小区物业服务单位。2301室南侧有露台一处，该露台非2301室户内面积，但仅可从2301室房屋进入该露台。 2005年4月1日，宋都物业公司向祝金胜发送了《劝改通知书》一份，载明2301室住宅装修中存在南侧露台搭建构筑物雨棚的情况，要求尽快终止上述行为。该通知书还载明业主目前已停工。2005年4月29日，宋都物业公司向祝金胜发送了《整改通知书》一份，载明2301室住宅装修中存在南侧露台违规搭建构筑物的情况，要求于一周内自行拆除违规部分，恢复房屋原状。该通知于2005年5月1日送达给业主，但业主拒绝签收。2005年5月19日，宋都物业公司再次向祝金胜发送了《劝改通知书》一份，载明2301室住宅装修中存在南侧露台搭建构筑物雨棚的情况，要求尽快终止上述行为。该通知于2005年5月20日送达给业主，但业主拒绝签收。 2015年10月至12月，祝金胜、祝佳巍对南侧露台进行了二次装修，在对地面防水做出处理后，铺设了木地板。 中技公司出具的2202室房屋漏水原因司法鉴定报告的鉴定结论为：1、2202室渗漏水损坏是由楼上2301室露台渗漏引起。2、在2004年楼盘交房后，2301室住户收房入住前装修时曾在露台进出门前安装过遮雨棚。3、经2301室住户2015年二次针对性装修后，露台防水层已做过重新彻底处理，开发商原建露台防水层结构已不存在（含原建结构被新建防水层及地面装饰层覆盖隐蔽）。因此，目前无法对原状防水层情况进行勘查，只能对现状情况进行分析。4、2301室在2015年对露台进行装修过程中，对露台地面进行过防水处理，使用至今未发现新漏点产生。该报告还载明，卫生间和厨房现场踏勘时未发现渗漏情况，业主也未提出有渗漏等情况，故不作进一步分析。 华清公司根据委托要求，现场勘查结论及中技公司的鉴定报告，对修缮方案做出了鉴定报告。信望公司根据委托要求及华清公司的修缮方案，现场实地勘查后做出了工程造价鉴定报告书，鉴定结果为本案鉴定造价为26045元。报告书还载明，本次鉴定报告所涉及的窗帘，因早已拆除，现根据窗帘轨道及装饰常规判断需要列入本次计损范围，窗帘工程按褶皱系数1.8计入，再综合装饰风格及档次确定适当的单价；阳台窗帘按靠移门处一道布艺窗帘，阳台窗户处一道纱帘计入；所涉及客厅吊灯，因已拆除肢解，现场根据遗留残骸并结合装饰风格档次确定适当单价。 查俊兴、尤彩英因漏水原因鉴定支出鉴定费30000元，因修缮方案和工程造价鉴定支出鉴定费28000元。 本院认为，鉴定结论确认2202室房屋渗漏水损坏是由楼上2301室露台渗漏引起。根据本案查明的事实，2301室南侧露台仅可从2301室进入，且已被2301室业主装修使用。因此，相应的管理维护责任应当由2301室业主祝金胜、祝佳巍承担。祝金胜、祝佳巍辩称漏水原因系因房屋质量问题造成，但未提供证据予以证明，本院不予采信。信望公司对修缮工程造价做出了鉴定。祝金胜、祝佳巍应赔付查俊兴、尤彩英修缮损失26044.51元。关于查俊兴、尤彩英主张该工程造价偏低的问题。本院认为，查俊兴、尤彩英未就灯具、窗帘价值提供证据予以证明，而其提出的漏项问题，鉴定机构已在鉴定报告中予以说明。鉴定机构按修缮方案结合现场踏勘情况做出的鉴定报告，合法有效，本院予以采纳。 鉴定结论确定2301室在2015年对露台进行装修过程中，对露台地面进行过防水处理，使用至今未发现新漏点。故在侵害已经停止的情况下，查俊兴、尤彩英主张祝金胜、祝佳巍将露台恢复原状并做好防水层处理，本院不予支持。 2202室渗漏水痕迹相对陈旧，查俊兴、尤彩英未就房屋因渗漏水导致房屋无法使用提供证据予以证明，况且查俊兴、尤彩英是在露台做好防水后方在外租房居住，其在2016年3月1日起另行租房居住，并不合理，主张租房损失120000元，本院不予支持。但考虑到对房屋进行修复尚需时间，综合考虑修缮方案及工程造价确定的工程量，酌情考虑修复时间为一个月，参考周围房屋租金，确定祝金胜、祝佳巍赔偿查俊兴、尤彩英修缮期间的租金损失为8000元。查俊兴、尤彩英主张租房损失计算到其实际搬回2202室房屋之日止，本院不予支持。 宋都物业公司并非造成2202室渗漏水损失的侵权人，其对祝金胜、祝佳巍装修使用露台时也尽到了管理义务。查俊兴、尤彩英主张宋都物业公司承担赔偿责任，本院不予支持。 关于鉴定费的承担问题。按照鉴定结论，本院确认漏水原因鉴定的费用30000元由祝金胜、祝佳巍承担。修缮方案及工程造价鉴定费用，按照查俊兴、尤彩英的主张得到支持的比例，酌情确定由祝金胜、祝佳巍承担11200元。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条之规定，判决如下： 一、被告祝金胜、祝佳巍赔偿原告查俊兴、尤彩英损失人民币34044.51元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、被告祝金胜、祝佳巍支付原告查俊兴、尤彩英鉴定费人民币41200元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告查俊兴、尤彩英的其他诉讼请求。 案件受理费人民币4914元，减半收取人民币2457元，由原告查俊兴、尤彩英负担人民币1720元，由被告祝金胜、祝佳巍负担人民币737元。原告查俊兴、尤彩英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。被告祝金胜、祝佳巍于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱若君 二〇一九年五月五日 书记员  娄移华