上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初17348号原告：丁安年，男，1954年12月30日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：孔菊英，女，1956年4月30日生，汉族，住上海市杨浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：丁庆慧，1983年8月1日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海维社物业管理有限公司，住所地宝山区沪太路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：俞瑾，执行董事。委托诉讼代理人：金国华，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎斌，上海市嘉华律师事务所律师。原告丁安年、孔菊英与被告上海维社物业管理有限公司(以下简称维社公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁安年、孔菊英的委托诉讼代理人丁庆慧；被告维社公司的委托诉讼代理人戎斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁安年、孔菊英向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因被告物业公司无故拖延调查系争房屋房产内油烟倒灌问题，所导致的损失每年5,640元，2013年6月至2018年6月共五年总计28,200元；2、判令被告立即调查并解决原告系争房屋内油烟倒灌问题；3、判令被告赔偿因物业公司拒绝履行物业服务合同中所约定的相关事项，要求物业公司退还包括：所收取的综合管理服务费，公共区域的清洁卫生服务费，公共区域秩序维护服务费用，每年723.84元，2013年6月至2018年6月共五年总计3,619元；4、判令被告立即清除系争房屋电台路XXX弄XXX号XXX室楼道内1楼与7楼被乱涂的印章，将楼道内的样子恢复原状；5、判令被告赔偿因被告物业公司电工操作失误，导致系争房屋内的暗装电线被拉坏，要求赔偿4,500元修复费用。事实与理由：原告系上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室业主。2013年起发现系争房屋有油烟倒灌问题，原告一直向被告反映，但未解决；系争房屋楼道内存在乱涂印现象；2015年4月，原告家中出现跳闸现象，被告派人修理电线过程中，将火线拉断后不再修复。原告基于以上事实，认为被告未按物业服务合同约定履行相关义务故向本院提出诉请如上。被告维社公司辩称：不同意丁安年等的诉请。丁安年等主张维社公司对油烟倒灌问题赔偿及调查，没有事实和法律依据。调查时维社公司配合丁安年，但不是维社公司的义务。维社公司在2015年和2018年对油烟管道问题进行过调查，但由于其他业主不配合，所以无法查看，且丁安年等自身油烟排放设备有问题，丁安年等主张的损失不是丁安年等直接产生的损失；丁安年等要求退还的钱款系物业费中的一部分，维社公司已经按照合同约定提供了服务，丁安年等要求退还部分物业费，无依据；对于小区楼道内墙面印章，一般是一个季度清理一次；对于诉请5，丁安年等主张的维修费用缺乏依据，当时维社公司对电线已进行了修复，丁安年等恢复了用电，也未收取丁安年等任何费用，且该诉请已过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年8月，上海市宝山区世纪长江苑A块业主委员会与维社公司签订物业服务合同，合同期为2014年8月1日至2015年7月31日。2015年8月，上海市宝山区世纪长江苑A块业主大会与维社公司签订物业服务合同，合同期为2015年8月1日至2017年7月31日。2017年7月25日，上海市宝山区世纪长江苑A块业主委员会、上海市宝山区世纪长江苑A块业主大会与维社公司签订物业服务合同，合同期为2017年8月1日至2019年7月31日。以上物业服务合同内容基本一致，约定，物业服务费收费标准为住宅高层1.38元/月*平方米；综合管理服务费：0.2元/月；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.32元/月；公共区域的清洁卫生服务费用：0.15元/月；公共区域绿化养护费：0.04元/月；公共区域秩序维护服务费：0.27元/月；升降(电梯)：0.4元/月。并约定物业公司需为业主及物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务。并在之后的附件对相应的事项作了详细的约定。其中附件五物业公共区域的清洁卫生服务，第一条共用楼道保洁，1)每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；5)每季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃；无垃圾、杂物，无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净；楼间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。附件七物业使用禁止性行为的管理，2)违法搭建建筑物、构筑物(私搭乱建)；4)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；13)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画。另查明，丁安年、孔菊英系上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，住房建筑面积为97.29平方米。审理中，双方确认，2015年4月20日，丁安年等因家中用电故障报修物业，物业公司人员维修时将火线拉断。丁安年等表示物业维修工人将火线拉断后就不管了，还向丁安年等收取了50元服务费，后经丁安年等投诉，维社公司将50元返还，丁安年等另找其他修理工，将地线暂时代替火线，恢复供电；关于其主张的修复费用，是其从网上查找了两家电力维修公司，咨询修复电路的价格，一家反馈4千元、一家反馈5千元，修复内容包括电路修复、凿墙、起地板、修复。而维社公司表示，是其公司维修工人当场将地线代替火线，完成修复作业，恢复供电，并未收取费用；其不同意丁安年所主张的修复金额，亦表示不愿再去维修。审理中，丁安年等表示，其于2013年4月购买系争房屋并实际入住，后发现油烟倒灌问题，并向物业公司咨询，物业公司与居委会去敲门调查，但没有结果，之后丁安年等就一直不支付物业费。2015年还发生了电线问题，因事情一直未解决，丁安年等还向相关部门投诉、信访。2018年5月25日经本院判决确认丁安年、孔菊英支付维社公司2013年1月至2018年4月的物业管理费8,592.6元，丁安年等已支付该款。维社公司表示其于2014年8月1日正式接管系争房屋小区，对丁安年等所述以上事实基本认可。审理中，法院组织原被告就油烟倒灌问题双方配合去排查原因，维社公司同意在2019年3月14日前由其牵头联合小区居委会、物业、业委会，委派相关人员对系争楼道公共部位油烟倒灌堵塞情况配合丁安年等，采用较可行的方案，在职权范围内进行相应调查。规定时间过后，丁安年等向法庭反馈，维社公司于2019年3月15日联系其，要求由其提供检测设备，包括绳子等去小区顶部做检测，双方产生争执，检测未做。维社公司对丁安年等所述情况认可，并表示其认为物业公司只是配合协助业主进行检测工作，主导工作是由业主自己进行，故产生争议而未进行调查。关于油烟倒灌产生的原因，维社公司表示，应该是其他业主把公共烟道堵塞导致，因小区也存在其他业主擅自改动公共烟道，故其凭经验推测，系争房屋的油烟倒灌应该也是这样的情况，但其不能确定，因为物业去敲门了，但是业主不配合。丁安年等表示认同维社公司所述原因。审理中，关于楼道内乱涂印章的问题，丁安年等向法庭出示了2018年5月15日及2019年5月5日拍摄的照片，显示相应的门上存在印章，没有变化，以证明维社公司至少一年没有清洁了。维社公司对以上照片的真实性没有异议，并表示本次小区楼道修复工作将在2019年5月底之前完成。本院认为，维社公司与代表丁安年等小区业主的上海市宝山区世纪长江苑A块业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，丁安年等与维社公司间的物业管理关系成立，双方均应依约履行各自义务。关于本案争议之一油烟倒灌问题，物业公司是否有义务调查并解决。根据相关规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。根据双方签订的物业合同约定，物业公司应当对物业的共用部位具有维护义务，且应对物业使用禁止性行为进行管理，其中包括了违法搭建及影响他人居住环境等行为的管理。现丁安年等与维社公司均认为系争房屋存在油烟倒灌问题，较大可能性系公共烟道被其他业主违章改建而导致阻塞。且本案在审理中，本院也组织双方对公共烟道进行检测排查，但维社公司在规定时间内未配合丁安年等调查，存在不作为。故本院认为，维社公司应当对公共烟道堵塞问题进行调查。关于丁安年等主张要求维社公司解决油烟倒灌问题的诉请，本院认为，烟道出现问题可能涉及楼上楼下业主以及物业公司等多方主体，并不能简单归因于丁安年等物业公司一方的责任，现责任尚未明确，且强制性措施是由国家权力机关依法赋予法定机关或授权有关机关依照法定程序和法律规定行使或实施，如本案涉及其他业主违章改建，物业公司作为物业服务企业，无权行使强制性措施，故该诉请本院难以支持。关于丁安年等主张油烟倒灌导致的损失，丁安年等应当在查明情况，明确责任后另行主张，故本案中不予处理。关于丁安年等要求返还的部分物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于丁安年等要求维社公司清除乱涂印章的主张，有事实及合同依据，本院予以支持。关于丁安年等主张的电线修复费用4,500元，对于火线被物业公司维修人员拉断之事实，维社公司亦予以确认，但表示不愿再进行修复，故本院酌情支持修复费用3,000元。关于维社公司提出该诉请已过诉讼时效的意见，丁安年等每年均因物业公司服务存在问题而拒绝支付物业费，故本院对维社公司的该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海维社物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，调查上海市宝山区电台路XXX弄XXX号公共烟道堵塞问题；二、被告上海维社物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，清除上海市宝山区电台路XXX弄XXX号楼道内1楼与7楼乱涂的印章；三、被告上海维社物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告丁安年、孔菊英修复电线费用3,000元；四、驳回原告丁安年、孔菊英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由被告上海维社物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈凤琴二〇一九年五月二十四日书记员  朱 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。