广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异491号 异议人（利害关系人）：深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司，住所地：东莞市长安镇涌头德政东路168号之三。 负责人：赖云春。 委托代理人：陈翠樱，广东万言律师事务所律师。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地在广东省广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。 负责人：李荣军。 被执行人：广州市景诚纺织服装有限公司，住所地在广东省广州市增城新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房），组织机构代码69153717—2。 法定代表人：秦力生。 被执行人：广州景邦纺织服装有限公司，住所地在广东省广州市增城新塘镇工业加工区甘湖工业村首层部分。 法定代表人：秦慧芳。 被执行人：秦力生，男，1972年9月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。 被执行人：秦绮云，女，1976年2月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。 被执行人广州市景诚纺织服装有限公司、秦力生、秦绮云的共同委托代理人：何可夫，广东增泰律师事务所律师。 本院在审理申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）与被执行人广州市景诚纺织服装有限公司（以下简称景诚公司）、广州景邦纺织服装有限公司（以下简称景邦公司）、秦力生、秦绮云借款合同纠纷一案中，利害关系人深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司（以下简称兴顺物业长安分公司）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人兴顺物业长安分公司异议称：我方请求：1、撤销（2018）粤0106执20625号执行裁定；2、确认我方为位于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村（办公楼、宿舍、厂房）的地方使用权及地上房产（以下简称案涉房产）的合法承租人；3、确认案涉房产被依法拍卖时，无论任何第三人购买均不能影响我方的正常使用，且我方具有优先购买权。理由如下：法院在（2018）粤0106执20625号案时，依法查封了景诚公司的案涉房产。而在2018年1月29日，景诚公司与我方签订了《厂房租赁合同》，约定景诚公司将案涉房产出租给我方使用，租期为18年。2018年4月，双方由于景诚公司因上一手承租方租期未到期且不予搬迁等原因，遂无法实际出租案涉房产中的厂房二、三、四楼及宿舍四楼、五楼、六楼（下统称“该部分物业”）给我方，故经我方与景诚公司协商后签署《补充协议》，约定我方将该部分物业返租给景诚公司。除该部分物业外的物业，景诚公司已于2018年5月1日交付我方使用。另外，景诚公司与我方口头约定，景诚公司就未能出租部分向实际承租人返还押金57万元的债务转移给我方，所以我方预付530万元时抵销了此债务，实际转账了473万元。截至目前，除了我方已向景诚公司预付了530万元的租金外，由于景诚公司拖欠我方的相关债务，景诚公司同意其拖欠的债务与我方部分应付的租金相互冲抵。因此，我方已向景诚公司支付完毕2019年12月31日前的全部租金及2020年的租金30万元。另外，我方现已将案涉房产转租给多个次承租方。根据“买卖不破租赁”原则，贵院再处理案涉房产时应优先考虑以上事实，依法保障我方对案涉房产的使用权、租赁权等合法权益。 本院查明：申请执行人浦发银行广州分行与被执行人景诚公司、景邦公司、秦力生、秦绮云借款合同纠纷一案，本院（2016）粤0106民初11210号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，一、景诚公司应在判决发生法律效力之日起十日内向申请执行人浦发银行公司广州分行偿还贷款本金14538716.52元、利息426307元以及罚息、复利；二、景诚公司应在判决发生法律效力之日起十日内向浦发银行广州分行偿还贷款本金14865782.6元、利息441910元以及罚息、复利；三、景诚公司应在判决发生法律效力之日起十日内向浦发银行广州分行偿还贷款本金15000000元、利息445900元以及罚息、复利；四、浦发银行广州分行有权对景诚公司名下位于增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房）、增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（办公楼）、增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（宿舍）（以下简称抵押房产）的折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；五、景邦公司、秦力生、秦绮云对景诚公司上述债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向被执行人广州市景诚纺织服装有限公司追偿；案件受理费274400元，保全费5000元，均由景诚公司、景邦公司、秦力生、秦绮云共同负担。上述判决确认：2012年7月19日，申请执行人与被执行人景诚公司就抵押房产【房产证号分别为00××62、00××63、00××64，土地证号为登记字1（2011）第GY000001号】办理了抵押登记，申请执行人为抵押权人。 因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2018年7月30日以（2018）粤0106执20625号立案执行。 本院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行义务，逾期被执行人未履行。 广东省广州市增城区人民法院于2015年7月29日查封抵押房产，并于2018年6月27日继续查封。本院于2016年8月24日轮候查封。2019年3月8日，广东省广州市增城区人民法院将抵押房产移送本院执行。本院于2019年4月2日裁定拍卖抵押房产。 异议人提供以下证据材料，拟证明其主张： 1、落款日期为2018年1月29日的《厂房租赁合同书》，载明：甲方为景诚公司，乙方为异议人；甲方将位于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村景诚公司的建筑物及配套设施出资给乙方，租赁期限为2018年4月1日至2035年3月31日，月租金为456000元，租金支付至秦梓锋在兴业银行账号为62×××14的账户等条款； 2、招商银行转账汇款单笔对账单两张，载明付款人李大英，收款人秦梓锋，收款人账号62×××14，备注分别为新塘物业保证金、新塘物业房租预付款； 3、景诚公司出具的收据，载明收到异议人厂房租赁押金300万元。 本院认为：异议人的异议实际有两方面的请求，一是排除对案涉房产的执行，二是在不能排除对案涉房产执行的情况下，要求排除对案涉房产向受让人移交占有，并对案涉房产有优先购买权。 关于第一方面的请求：排除对案涉房屋的执行。本院认为，被执行人未按本院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。包含案涉房产在内的抵押房产登记在被执行人景诚公司名下，本院拍卖景诚公司包括抵押房产并无不当。异议人作为承租人，对案涉房产并不享有排除执行的民事权利，其无权提出排除执行的异议，依法本院予以驳回该异议申请。 关于第二方面的请求：排除对案涉房屋向受让人移交占有，且对案涉房产享有优先购买权。本院认为：首先，异议人承租案涉房产在申请执行人与被执行人景诚公司办理抵押房产的抵押登记之后，依法不能对抗申请执行人。其次，即便抵押房产没有设定抵押，广东省广州市增城区人民法院于2015年7月29日查封景诚公司包括案涉房产在内的抵押房产，广州市增城区人民法院已经将查封的抵押房产移送本院执行，依法广州市增城区人民法院查封的效力及于本院（2018）粤0106执20625号案。而异议人的租赁合同于2018年1月29日签订，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”景诚公司在上述房屋被查封后与异议人签订的租赁合同不得对抗申请执行人。因此，异议人主张排除向买受人移交占有案涉房产，并主张附属于租赁权的优先购买权不符合法律规定，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下： 一、驳回异议人深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司要求撤销（2018）粤0106执20625号执行裁定的申请； 二、驳回异议人深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李云芳 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  彭惠敏