广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初2772号 原告（反诉被告）：广西武鸣中居房地产开发有限责任公司，住所武鸣县标营新区纬一路6号金域华府小区，统一社会信用代码91450122794329851W。 法定代表人：范化森，董事长。 诉讼委托代理人：杜国和，南宁市武鸣区宏正法律事务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李松，男，1978年11月12日出生，汉族，现住南宁市青秀区。 委托代理人：李光明，女，1953年12月1日出生，汉族，现住南宁市青秀区。 原告（反诉被告）广西武鸣中居房地产开发有限责任公司(以下简称中居地产)与被告（反诉原告）李松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告中居地产的委托代理人杜国和、被告李松及其委托代理人李光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中居地产向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》；2、被告须向原告支付第二期房款的5%的违约金即21346.05元；3、被告须承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月5日，原告与被告签订《中居·金域华府认购协议》，被告当日交纳10000元定金，认购协议约定在2017年7月12日前，被告携带《南宁市商品房买卖合同》认购书原件、定金票据、本人身份证复印件及工作人员告知的其他材料，与原告签订商品房买卖合同。2017年7月12日，被告按认购协议约定与原告签订合同，合同约定原告将位于武鸣县城标营新区中居金域华府3栋1单元2601号房，以总价536921元出售给被告，被告须于2017年7月12日付款110000元，第二期于2017年12月31日前付清余款426921元，被告逾期超过90日付款的，原告有权解除合同，并按约定请求被告支付累计应付款的5%的违约金。合同签订后，被告已履行交清110000元的第一期房款义务。第二期房款的支付应于2017年12月31日前支付完毕，但原告多次催促被告及时支付，被告均未理会，现逾期达200多天，符合购房合同中原告行使解除权的情形。为维护原告的合法权益，原告依照《合同法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼。 原告中居地产为证实其主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、被告身份证，拟证明原、被告的主体适格；2、《中居·金域华府认购协议》、《南宁市商品房买卖合同》、收据2张、关于中居金域华府3栋1单元2601号房网签网备的证明、终止消费者权益争议调解告知书、南宁市房地产登记信息，拟证明原告与被告签订商品房买卖合同，并将涉案房产进行登记备案的事实；3、《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明涉案房产经五方验收合格，可交付购房者的事实；4、EMS快递单、补交房款及交房通知书、费用明细表、中居金域华府收房通知书、收楼须知等材料各3份、手机通讯录截图2张、短信截图3张，拟证明原告已多次催告被告支付第二期房款的事实；5、民事判决书，拟证明被告购置原告房屋但未支付第二期购房款的事实；6、广西法制日报通知，拟证明原告在双方诉讼后再次催告被告支付余款的事实；7、涉案房屋修补好的照片11张，拟证明涉案房屋已经修补好，符合交房条件的事实。 被告李松辩称：一、答辩人无逾期付款情形，不存在合同的违约行为，原告无权收取违约金并解除合同。双方签订的合同中第七条及附件八第2条约定，第二期房款是等待原告修补好房屋后付清，并非原告认为的2017年12月31日，而涉案房屋都没有修补好漏水问题，原告单方认定涉案房屋已修补好未经过答辩人认同。二、原告请求解除合同，但诉请中不返还答辩人已支付的110000元购房款无法律依据。三、费用明细表中要求答辩人支付不动产数据入库费200元、不动产分户图100元、印花税票5元，这几项费用在合同中未约定由答辩人承担，根据国土局公示项目中办理不动产登记的住宅类仅收取80元；至于燃气管道安装费，答辩人无法得知原告是否垫付此类款项，且没有证据证明已经垫付该费；原告要求答辩人现金支付费用明细表上的费用，并转账到个人账户，不符合对公转账的惯例。 被告李松未向本院提交任何证据。 反诉原告李松诉称：反诉被告请求解除合同和支付违约金的诉请没有合同依据，反诉人不存在逾期付款和违约情形，因涉案房屋存在严重的质量问题，反诉被告修补好房屋应通知反诉人查验认可符合交房条件，而不是单方认为反诉人收房后逾期付款。反诉人因此事多次参加诉讼，付出相应的时间和精力，并产出额外的经济损失，为保障反诉人的合法权益，请求法院判令：反诉被告赔偿反诉原告因本案所支出的诉讼费、交通费、住宿费与快递费共计1358元。 反诉原告李松为证实其主张，向本院提交以下证据：广西增值税普通发票1张、动车票4张、电子客票行程单2张、邮政物流发票1张、反诉费收据及邮政银行POS刷卡凭证1张，拟证明反诉人为本案支付的相关费用。 反诉被告中居地产辩称：答辩人认为反诉原告提交的票据是真实的，但是答辩人不同意支付。 本案的争议焦点是：一、原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是否应当解除？二、被告是否应当支付原告违约金21346.05元？三、反诉原告请求反诉被告支付因本案产生的各项费用共计1358元，是否应当支持？ 经本院审理查明：2017年7月5日，李松向中居地产认购南宁市武鸣区标营社区标营新区纬一路6号中居·金域华府小区第3栋1单元26层01号房，并缴纳10000元定金，认购协议明确房屋为特价房源。2017年7月12日，李松与武鸣中居地产签订《南宁市商品房买卖合同》，武鸣中居地产将上述房屋以建筑面积为128.45平方米，单价4180元/平方米，总价为536921元的房屋出售给李松，并在合同中约定：逾期超过90日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖支付违约金；出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第二期剩余房款待修补好房屋后全部付清人民币：肆拾贰万陆仟玖佰贰拾壹元整（426921元）。李松当日通过中国工商银行转账形式向中居地产汇款100000元，尚欠余款426921元未付。中居地产将涉案房屋即武鸣县城标营社区欢歌路12号中居金域华府3栋一单元2601号房进行了初始登记（买受人：李松，房地产登记证明号：武房备字第2017000369号）。 李松因涉案房屋存在质量问题要求南宁市武鸣区工商行政管理和质量技术监督局就与中居地产产生的消费者权益争议进行调解，后因李松于2017年7月17日起诉至本院，南宁市武鸣区工商行政管理和质量技术监督局于2017年7月20日依法作出终止调解的告知。李松起诉中居地产要求解除合同并返还购房款110000元，本院于2017年12月5日作出的（2017）桂0122民初1878号民事判决，驳回李松的诉讼请求。中居地产于2017年12月26日、12月31日、2018年4月4日向李松留下的联系地址寄出补交房款及交房通知书、费用明细表、中居金域华府收房通知书、收楼须知等材料，要求李松支付第二期房款426921、物业专项维修资金8991.5元、燃气管道安装费2300元、不动产权属证书385元。因李松拒绝签收，也未答复是否支付房款及相关费用，中居地产在广西法治日报2018年7月20日第6201期第八版公告通知李松，李松按合同约定逾期200多天未付第二期房款，中居地产决定解除与李松签订的《南宁市商品房买卖合同》。2018年8月20日，中居地产诉至本院，提出上述诉请。 又查明：涉案房屋金域华府3#楼所属主体建筑于2015年4月9日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格，该房未交付给李松。 另查明：李松于2018年10月29日开支住宿费100元；2018年10月29日开支珠海至南宁东站动车票合计239元，2018年11月4日开支南宁东站至珠海站动车票合计239元；2018年10月29日开支高雄至澳门机票360元，2018年11月5日开支澳门至高雄机票350元；邮递答辩状及证据开支20元；2018年10月30日开支反诉费50元。 本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中居地产与李松就买卖南宁市武鸣区中居金域华府3栋1单元2601号房地产事宜所达成的《南宁市商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，双方当事人应当严格全面履行各自的义务。中居地产主张已修复好涉案房屋，并根据合同约定催告通知李松履行付款义务，但没有提供房屋修复好的相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，李松辩称中居地产是否修复好涉案房屋未得到其确认，也未有相关部门检验合格，不存在收房条件，符合相关事实和法律规定，中居地产应当承担不利后果，故对中居地产修复好涉案房屋的意见，本院不予认可。至于中居地产主张李松逾期付款可以解除合同的诉请，因涉案房屋未修复好，不符合双方约定的《南宁市商品房买卖合同》附件八有关第二期房款的支付约定，李松至今未交第二期房款的行为不符合合同约定的“逾期付款可解除合同”的违约条款，故对中居地产解除合同并请求支付违约金的诉请，本院不予支持。 至于李松反诉请求中居地产支付本案相关费用的问题。因本案所审理的是商品房买卖合同纠纷，合同是否应当解除尚未审理结束，反诉原告提出的上述损失并不属于是否解除合同造成的损失，而是反诉原告应诉而支出的费用，故对李松的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告广西武鸣中居房地产开发有限责任公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告李松的反诉请求。 案件受理费9383元，由原告广西武鸣中居房地产开发有限责任公司负担。反诉费50元，由反诉原告李松负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 审 判 员  潘红玉 人民陪审员  谭庆仁 二〇一九年五月三十日 书 记 员  黄丹妮