广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4033号上诉人（原审被告）：广州意浓实业有限公司，住所地广东省广州市从化温泉镇宣星村00893自编201，统一社会信用代码914401017397192597。法定代表人：薛双有，职务：副总裁。委托诉讼代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈强，男，1990年8月17日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。被上诉人（原审原告）：黄漫瑶，女，1994年9月1日出生，汉族，住广东省揭东县。被上诉人（原审原告）：林锴，男，1993年8月24日出生，汉族，住广东省揭东县。被上诉人（原审原告）：苏明妫，女，1975年12月1日出生，汉族，住浙江省。被上诉人（原审原告）：翟铁强，男，1970年5月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：段兴文，男，1988年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。以上六被上诉人共同委托代理人：谭少文，男，1966年1月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。系广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：邹明霞，女，1977年12月19日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被上诉人（原审原告）：黎江，女，1983年11月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，经营场所广东省广州市从化江埔街御景路6号，统一社会信用代码91440101799414190A。法定代表人：徐明峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：周淑婷，该公司员工。委托诉讼代理人：张梓祺，该公司员工。上诉人广州意浓实业有限公司（以下简称意浓公司）因与被上诉人陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江、原审第三人雅居乐雅生活服务有限公司从化分公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人意浓公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江的全部诉讼请求；2.全部诉讼费用由陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江承担。事实和理由：（一）一审处理表面上维护了陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江的所谓个别正义，实际不但损害了普世正义，更直接违反《中华人民共和国宪法》第五十一条、《民法总则》第三条、第四条、第一百三十二条的具体规定。当个别正义和普世正义发生冲突时，应维护普世正义。一审判决维护陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江的个别利益，事实上就是违反了上述原则，且导致判决与小区大部分业主的利益相冲突。因此，在这种情况下，法院应站在维护全小区众多业主的利益来处理本案。（二）一审认为本案并非业主解聘物业公司，而是物业公司不再履行物业服务合同的情况下重新选聘新物业公司，完全曲解了物权法第76条第（四）项的规定。根据物权法第76条第（四）项的规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”该法条赋予业主的解除权和选聘权，且该条除了设置面积和人数双过半的条件之外，并未对业主选聘权的行使设置其他限制性前提条件，即无论在物业服务公司要求提前解除合同的情况下，或者是业主解雇物业服务公司的情况下，业主都可以通过表决行使选聘权，重新选聘物业服务公司。现雅居乐公司不再履行《前期物业服务协议》的情况下，涉案小区业主可依据上述法律重新选聘广州卓都物业管理有限公司（以下简称卓都公司）为其提供物业服务。（三）案涉小区更换物业服务企业程序合法合规。涉案小区超过二分之一的业主依据物权法第七十六条第（四）项的规定，重新选聘卓都公司后，签订了《前期物业服务协议》，该协议于2018年8月24日向广州市从化区住房和建设局备案，无论是程序还是实体均是合法有效的，没有瑕疵。卓都公司作为新的前期物业服务企业，已合法合规的接管了涉案小区，因此，新的《前期物业服务协议》对全体小区业主均具有约束力。涉案小区全体业主关于物业服务的权利、义务已被新的《前期物业服务协议》取代，其不得再以原来的物业服务协议主张权利。但陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江等少数业主为实现个人目的，以意浓公司违约及更换物业公司影响涉案小区房价等问题提起诉讼，名为维权，实为不当获利。一审判决后导致原支持新物业管理公司入驻的业主认为自己权利反而受到侵害而不交管理费，没有同意新物业管理公司的业主也很多不交纳物业管理费。一审判决损害意浓公司的合法权益，也损害涉案小区其他众多业主的合法利益，因此，请求二审法院依法改判。被上诉人陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文二审共同答辩称，意浓公司更换新物业公司，存在很多瑕疵，一审是针对意浓公司、雅居乐公司对陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文是否违约展开审判，意浓公司上诉请求理由与本案无关。具体理由如下：（一）主导更换物业是卓都公司和意浓公司，从公布的所谓业主投票数据的公章可以看出是广州市从化区温泉镇龙岗社区龙岗居委会的盖章和卓都公司的盖章，而且在整个物业交接过程中没有监督单位的签名，也没有两个物业公司的签名。（二）选聘物业公司是属于前期物业公司，应该通过招投标，不能够以多数投票的方法方式来决定选聘物业公司。邹明霞二审辩称，其答辩意见与陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文的上述意见一致。黎江二审辩称，其答辩意见与陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文的上述意见一致。原审第三人雅居乐公司述称：同意意浓公司的上诉请求、事实和理由，因雅居乐公司退出小区物业管理整个程序合法合规，且其退出管理的行为并未对小区业主造成任何损失，因此，无须对其承担任何赔偿责任。陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文、邹明霞、黎江于2018年8月14日向一审法院起诉请求：1.意浓公司立即停止广州市从化区温泉镇景业荔都花园小区雅居乐公司与卓都公司交接；2.继续履行陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》；3.意浓公司和雅居乐公司共同承担违约金额60000元；4.意浓公司和雅居乐公司依法支付陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江精神损失费15000元；5.意浓公司承担案件全部诉讼费用。一审庭审过程中，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江变更诉讼请求为：1.意浓公司和雅居乐公司共同承担违约金60000元；2.意浓公司和雅居乐公司依法支付陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文精神损失费15000元；3.意浓公司承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年，意浓公司与雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司签订《前期物业服务委托合同》约定：雅居乐公司为意浓公司开发建设的景业荔都花园提供物业管理服务。该合同第三十二条约定：合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。第三十三条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。第三十四条约定：本合同终止时，雅居乐公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给意浓公司或第三方代管。第三十五条约定：意浓公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺。双方还约定了其他权利义务。2017年，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江分别与意浓公司签订六份《广州市商品房买卖合同》，购买意浓公司开发建设的“景业荔都花园”商品房，分别约定陈强购买从化区荔都三街3号1001房；黄漫瑶、林锴购买从化区荔都三街3号1802房；翟铁强、苏明妫购买从化区荔都三街3号1402房；黎江购买从化区荔都三街3号1202房；邹明霞购买从化区荔都三街3号1403房；段兴文购买从化区荔都三街3号2102房。合同第五条约定：意浓公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，期限为小区业主委员会成立并重新聘请其他物业服务企业之日止。合同附件七补充协议第三条约定：双方对主合同第五条补充约定：在业主委员会重新选聘物业管理公司之前，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江同意意浓公司委托雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司负责本小区内的前期物业管理工作。签订《广州市商品房买卖合同》时，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文还分别与雅居乐公司签订《前期物业服务协议》，第十一条约定本协议有效期：自双方签字或盖章之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的《物业服务协议》，或雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议自动终止。该协议还有约定双方其他相关权利义务。2018年4月26日，雅居乐公司向意浓公司发出《关于要求提前终止景业荔都花园前期物业服务合同的函》，因雅居乐公司业务调整，要求提前至2018年7月31日终止合同。意浓公司于2018年4月28日复函：意浓公司同意雅居乐公司提前至2018年7月31日终止物业服务合同。同日，意浓公司与雅居乐公司签订《提前终止的协议书》，约定双方同意于2018年7月31日提前终止双方此前签订的《景业荔都花园前期物业服务合同》，双方均不向对方主张违约责任，雅居乐公司将于2018年8月1日起退出景业荔都花园物业服务业务，退出前应按相关法律法规办理退出手续。2018年5月2日，雅居乐公司在楼盘公告栏张贴《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》，告知业主雅居乐公司从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，撤出管理工作，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。2018年5月24日，意浓公司出具《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，记载由于雅居乐公司提前解除物业服务合同，意浓公司同意卓都公司按照与雅居乐雅生活服务股份有限公司同样服务标准、同样服务收费为景业荔都花园提供物业管理服务，直到成立业主委员会选聘新的物业公司止。意浓公司与卓都公司签订《前期物业服务合同》，约定由卓都公司给景业荔都花园提供物业管理服务，该合同期限自2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。2018年6月22日，意浓公司向业主发出《关于雅居乐物业公司推出景业荔都花园物业管理的情况说明》，记载雅居乐公司因自身业务调整，将退出涉案楼盘物业管理工作，目前正开展业主意见征询工作，请业主积极配合，使卓都公司顺利与雅居乐物业公司进行工作交接。2018年5-7月间，部分业主签署的《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，记载由于雅居乐公司提前解约，不再继续提供物业管理服务，同意委托意浓公司依法选择新的物业服务企业，并同意卓都公司按照与雅居乐公司同样服务标准、收费提供服务直到成立业主委员会选聘新的物业公司止等。2018年7月22日，雅居乐公司就涉案景业荔都花园物业管理企业更换事宜向业主发出《感谢信》，记载已征得大多数业主同意委托卓都公司对景业荔都花园进行前期物业管理服务工作，雅居乐公司将做好交接工作，工作交接完毕，将公告正式退出涉案楼盘物业管理服务工作。2018年7月23日，意浓公司将卓都公司出具的《关于选聘广州卓都物业管理有限公司作为景业荔都花园前期物业管理服务单位的公告》、广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》及《业主聘请广州卓都物业管理有限公司并签署明细统计表》于涉案小区公告栏处进行公示。该公告记载经小区业主户数和面积双过半签字授权委托意浓公司于2018年7月23日选聘卓都公司作为涉案小区的前期物业管理服务单位。《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》记载有如下内容：涉案小区未成立业主委员会，截止2018年7月22日从化景业荔都花园聘请卓都公司并签署《前期物业服务协议》情况如下：一、签约面积占比：目前小区已收楼签约面积43455.51㎡，己售未收楼签约面积14090.32㎡，意浓实业签约面积89483.16㎡，合计签约面积为147028.99㎡，小区业主计权投票总建筑面积189117.16㎡，签约面积占比77.74%；二、签约户数占比：目前小区已收楼724户，签约402户，己售未收楼204户，签约132户，意浓实业签约计算1户，合计签约535户，小区业主计权投票权户数共929户，签约户数占比57.59%。截止2018年7月22日，从化景业荔都花园业主聘请卓都公司，签署《前期物业服务协议》，己完成面积和户数双过半，经审查数据真实。2018年8月24日，意浓公司与卓都公司签订的《前期物业服务合同》已提交广州市从化区住房和建设局备案。2018年8月31日，雅居乐公司退出涉案楼盘物业管理服务，并与卓都公司完成了交接手续。一审另查明，涉案楼盘至今未成立业主委员会。一审另查，2017年9月，雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，即本案雅居乐公司。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是意浓公司及雅居乐公司对本案陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文是否构成违约，及应否承担违约责任。一、关于意浓公司和雅居乐公司是否构成违约的问题首先，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文与意浓公司签订《广州市商品房买卖合同》及陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。其中陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文与意浓公司签订的合同第五条约定，由雅居乐公司进行前期物业管理服务，合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业管理公司之日止。意浓公司与雅居乐公司签订的《前期物业服务委托合同》约定合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的服务合同生效时止，以及双方协商一致后方可提前终止合同。可见，意浓公司售房时对业主承诺聘请雅居乐公司进行物业管理服务，且期限至小区业主委员会重新聘请物业管理公司之日，并且意浓公司与雅居乐公司约定了提前终止合同须双方协商一致。而陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》第十一条第三款约定该协议有效期至“业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的《物业服务协议》”或“甲方与发展商签署之前期物业服务协议提前终止”。可见，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》是否到期取决于意浓公司和雅居乐公司签署的《物业服务协议》何时提前终止。正是由于意浓公司同意与雅居乐公司协商一致提前终止合同，导致了上述陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江和雅居乐公司签订的上述《前期物业服务协议》提前至有效期而终止。意浓公司未按其与陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江的约定履行义务，其行为对陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文构成违约，雅居乐公司因协议至有效期对陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江不构成违约。其次，《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项约定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但本案并非业主解聘物业服务企业，而是物业公司不再履行合同的情况下重新选聘物业服务企业，解聘和选聘物业服务企业可以通过法定程序并对全部业主具有约束力，但意浓公司和雅居乐公司是否构成违约以及应承担的违约责任不是通过多数决的法定程序即可对全部业主产生约束力。意浓公司提交了部分业主签署的《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，但无论该部分业主是否同意意浓公司及雅居乐公司免责，不能视为本案陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江亦同意意浓公司及雅居乐公司免责，意浓公司仍应对陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江承担违约责任。二、关于违约责任应如何负担的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江和意浓公司双方没有就违约责任作出相关约定，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江主张更换物业管理公司后给陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江造成了物业价值贬损以及因协调沟通相关事宜的误工损失，并主张意浓公司赔偿每户10000元。一审法院认为，房屋价格的升降多受整个房地产市场大环境影响，而物业管理存在管理期限，并非永久，业主可以通过合法途径进行更换，故一般来讲，小区更换物业管理公司通常不会对房价产生太大影响，但知名品牌物业公司确有一定的品牌效益，鉴于本案更换掉知名度较高的雅居乐物业公司给陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文造成了一定影响但损失难以确定，一审法院依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由意浓公司赔偿陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江每户违约金1000元作以补偿，以体现违约责任应有之义。此外，精神损失费存在于侵权损害赔偿中，合同违约责任赔偿的范围不包括精神损失费，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江主张每户赔偿2500元精神损失费的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年12月24日作出如下判决：一、意浓公司于判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1000元给陈强；二、意浓公司于判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1000元给黄漫瑶、林锴；三、意浓公司于判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1000元给苏明妫、翟铁强；四、意浓公司判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1000元给黎江；五、意浓公司于判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1000元给邹明霞；六、意浓公司于判决发生法律效力之日起10日内支付违约金1000元给段兴文；七、驳回陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、黎江、邹明霞、段兴文的其他诉讼请求。一审案件受理费1675元，由陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江负担1625元，被告意浓公司负担50元。上诉人意浓公司与被上诉人陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭审中，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文提供广州市从化区温泉镇龙岗社区居委会于2019年4月11日出具的《证明》，该证明载明本居委会于2018年7月23日统计并公示景业荔都花园业主表决意见，该统计结果仅代表部分业主的真实意向，并非法定的选聘物业公司形式（选聘至少要有3家物业公司以上参与，并要有专门的监督机构）。拟证明居委会当时于《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》上盖的章并不代表选聘物业公司的行为合法，居委会并没有参与监督。意浓公司不确认上述证据的真实性，且认为该证明内容与之前居委会出具的证明相互矛盾，不具有合法性，该证明形式不合法，不能作为本案的证据来适用。雅居乐公司表示其质证意见同意浓公司一致。二审庭审后，黎江提供如下证据：1.微信截图，拟证明以下事实：2019年2月1日，卓都公司取消了广州体育西往返小区的巴士，众业主要求恢复，物业至今未回复；卓都公司对楼盘内水、电管理不到位；卓都公司对小区安保管理不到位，门禁长期打开，非小区业主可以自由进出小区，业主多次反映问题，但卓都公司不理不睬，存在重大安全隐患；3栋1001、14栋2403等多位业主被不知身份的人用钥匙开门；卓都公司对小区烟花管制不到位，仅2019年春节就发生两起火灾事件；卓都公司对小区内公共设施维修拖拉效率低；卓都公司官方群，设置门槛不让真业主入群，禁言、踢业主出群；卓都公司主管陈其峰为业主官方群群主，电话：134××××5214，微信：×××，可核实。2.启信宝、天眼查APP截图，拟证明卓都公司与意浓公司的关系，两家公司是共同法人薛双有，在APP启信宝、天眼内显示开发商出资100%投资卓都公司。3.中证网、新浪财经雅居乐上市的新闻截图，拟证明2017年9月已有计划拆分雅居乐公司独立上市。意浓公司认为上述证据不属新证据，对证据1的真实性不予确认，微信群中都不是真人真姓，也没有注明哪一户，当时黎江已在与意浓公司就物业管理问题发生纠纷，不排除业主有情绪发泄等问题，关联性、合法性也不予确认。对证据2的真实性、关联性和合法性均不予确认，其证明内容与本案没有关联。对证据3的真实性、关联性、合法性均没法确认。雅居乐公司质证表示由于不是其提供物业服务，无法确认证据1的真实性。对证据2不发表质证意见。对证据3，因公司为了扩大规模、成功上市，在上市前拓展了很多自有开发的房产的物业服务业务，但在2018年2月香港上市成功后，因此前拓展的很多非自有开发的房产的物业业务出现了亏损，其中包括涉案小区项目，而上市后更重利润及对股东的回报，因此，雅居乐公司在2018年4月提出对涉案小区项目终止服务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合意浓公司的上诉请求和理由以及陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江的答辩，本院确定本案争议的焦点是：意浓公司应否向业主承担违约责任及支付违约金的问题。现评析如下：首先，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同的内容。”由此可见，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权利，也有义务选聘物业服务企业对物业进行管理，并签订物业服务合同。一般而言，建设单位开发建设项目是为了将房屋对外出售以此获取利润，而建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前签订的物业服务合同，实际上就是为全体业主签订的合同，该行为在性质上属于全体业主的授权委托。其次，本案中，作为建设单位的意浓公司与雅居乐公司签订的《前期物业服务委托合同》约定任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。意浓公司分别与陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江签订的《广州市商品房买卖合同》明确约定意浓公司选聘雅居乐公司进行前期物业管理服务，并签订了书面的前期物业服务合同。而陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江分别与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也有关于雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议自动终止的约定。从上述约定可知，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江对于意浓公司与雅居乐公司可能存在提前解除合同是有一定的预期，且不持异议。意浓公司在解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》后，雅居乐公司已于2018年5月2日在楼盘公告张贴《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》告知业主从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，撤出管理工作，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。意浓公司于2018年5月24日出具《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，载明由于雅居乐公司提前解除物业服务合同，意浓公司同意卓都公司按照雅居乐公司同样服务标准、同样服务收费为景业荔都花园提供物业管理服务，直到成立业主委员会选聘新的物业公司止。依照《中华人民共和国合同法》第四百零一条：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”的规定，意浓公司在委托签订合同事项终止时，已向业主履行了告知和披露义务，并不存在违约行为。再次，意浓公司提供的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》、《业主聘请广州卓都物业管理有限公司并签署明细统计表》显示从化景业荔都花园业主聘请卓都公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实。陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文二审提交的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《证明》也记载上述统计结果代表部分业主的真实意向。广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的上述材料已证实了从化景业荔都花园更换新的物业服务公司是经小区业主表决同意的结果。即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同。最后，意浓公司已与卓都公司签订了《前期物业服务合同》，委托卓都公司对景业荔都花园进行物业服务管理，该合同也提交了广州市从化区住房和建设局备案。现陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江并未提供充分证据证实更换物业公司影响了其对自有房屋的使用以及物业服务质量严重不符合合同约定，或者给其造成了具体的损失。即便业主对更换的物业服务企业不满意，也可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。因此，陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江以意浓公司提前解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》构成违约，主张支付违约金，理据不充分，本院不予支持。黎江二审提供的证据不足以支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，意浓公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四百零一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初3189号民事判决；二、驳回陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江的全部诉讼请求。本案一审案件受理费1675元、二审案件受理费50元，均由陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年五月十五日书记员 李志康谢金泽