广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终234号 上诉人（原审原告）：刘雪宏，女，1964年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈祖贤，广西珠浦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘雪梅，女，1956年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（原审被告）：吴建军，男，1974年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 委托诉讼代理人：陈贵（受两被上诉人共同委托），先导联合律师事务所律师。 上诉人刘雪宏与被上诉人刘雪梅、吴建军房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2788号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘雪宏上诉请求称：一、撤销（2018)桂0521民初2788号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋由上诉人通过司法拍卖竞拍形式取得，并由一审法院于2009年8月25日作出（2008)合执字第883-2号民事裁定书，将房屋裁定给上诉人等四人。上诉人拿到该裁定后，与其他三人一起，按照裁定书的内容，各自筹款缴纳税费、土地出让金及一切过户费用。在筹款竞买房屋及筹款办证的过程中，上诉人先后多次向被上诉人刘雪梅借款约58万元(具体数额以上诉人写给被上诉人的借款数额为准）。因承担办理三间房屋过户费用负担过重的原因，上诉人就应被上诉人的要求，转让三间房屋中的一间给被上诉人，并于2010年5月22日双方签订了《房屋转让合同书》。按照该合同的约定，自合同签订之日起，被上诉人开始收取该间房屋的租金。合同签订后至办理房屋过户的过程中，上诉人要求被上诉人出资承担过户所需缴纳的税费、土地出让金及一切过户费用时，被上诉人由于这些费用过高的原因，就拒绝了出资，并口头承诺放弃了该房屋的购买，只要求从租金中收回借给上诉人的借款。在此种情况下，上诉人只能另求他人借款，并以自己的名义申请房、地产权属变更登记。登记部门依法向社会公示没有异议后，分别于2015年6月1日和2015年7月3日将所有三间房屋的房产所有权和土地使用权变更登记到上诉人的名下。为了归还所借办证费用，上诉人取得本案房产权证和土地使用权证后，分别于2016年7月19日和8月3日，两次向李润贵借款共260万元，并将本案房屋抵押登记给李润贵。2016年10月21日，被上诉人以“请求人民法院确认原、被告2010年5月22日签订的房屋转让合同有效；请求人民法院判决被告对位于合浦县从南往北第三间房屋协助过户给两原告”为诉讼请求，将上诉人起诉到合浦县人民法院，并申请将上诉人的所有三间房屋都进行了诉讼保全，并暴力制止上诉人按照保全裁定书裁定的管理、使用。2017年6月13日，被上诉人在判决宣判前申请撤诉，合浦县人民法院作出了（2016)桂0521民初2038号之三民事裁定书，裁定准许被上诉人撤回起诉。2017年6月15日，被上诉人以同一事实和理由，又提起诉讼，上诉人提起反诉，但法院以另案起诉为由，没有接收上诉人的反诉状。随后，合浦县人民法院作出了（2017)桂0521民初1314号民事判决：“一、原告刘雪梅、吴建军与被告刘雪宏于2010年5月22签订的《房屋转让合同书》合法有效；二、驳回原告刘雪梅、吴建军的其他诉讼请求”。该判决作出后，双方都不服提起上诉。二审法院开庭审理后，以“原案由为确认合同有效纠纷，现依法变更为房屋买卖合同纠纷”为由，作出（2018)桂05民终305号之一《补交上诉案件受理通知书》，要求双方补交上诉费10500元。上诉人依该通知补交上诉费后，又被退回。随后，二审法院作出了（2008)桂05民终305号民事裁定：“本案按上诉人刘雪梅、吴建军、刘雪宏自动撤同上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力”。2018年11月5日，上诉人提起本案解除合同之诉。一审判决以“本院作出的（2017)桂0521民初1314号民事判决已认定原告于签订合同后已收到两被告购房款68万元，本院对原告认为被告没有支付购房款的主张不予采信。因此，原告以被告没有支付为由请求解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持”为由，判决：“驳回原告刘雪宏的诉讼请求”。二、本案《房屋转让合同书》在物权瑕疵下应属无效合同，请求二审法院予以确认。本案中，涉案房屋由上诉人于法院拍卖中竞拍所得，法院所作(2008)合执字第883-2号《民事裁定书》所确认的只是上诉人对于涉案房屋的拍卖成交权，而非完全的房屋所有权和处置权。且该裁定书主文第三项裁定：买受人过户时应缴纳的税费、土地出让金及一切过户费用均由买受人负担。而上诉人与被上诉人于2010年5月22日签订《房屋转让合同书》时，尚未取得涉案房屋登记权属证书，即对于涉案房屋，上诉人未享有充分完全的房屋所有权和处分权利，属于有瑕疵的物权。于该情况下订立的《房屋转让合同书》，其效力显然与物权法的相关规定相悖而无效。请求二审法院对此予以审查并判决确认。三、一审判决认定合同对价已经给付错误。如前所述，涉案房屋为上诉人于2009年8月竞拍所得。因竞拍和办理产权过户登记所需资金紧张，上诉人于本案《房屋转让合同书》签订之前，就已经先后、多次向被上诉人刘雪梅借款。《房屋转让合同书》约定的房价款58万元，被上诉人从未给付过上诉人。上诉人也从未归还过被上诉人的借款。至2010年5月，上诉人因涉案房屋的竞买和办证负责累累，由此引起被上诉人对上诉人归还借款能力的忧虑。在此情况下，被上诉人遂提出了将涉案房屋转让一间给其抵折借款的要求，上诉人无奈之下同意并签订了《房屋转让合同书》。事实上，被上诉人从未给付过房价款给上诉人，上诉人甚至连借被上诉人具体多少钱都不知道（但每次借款都有借据给被上诉人刘雪梅收执)。因此，《房屋转让合同书》所涉68万元，是合同签订前的借款,是被上诉人借给上诉人支付竞拍、办理产权过户等资金周转之用，为债权债务关系。而且，本案被上诉人并无相关证据证明，该钱款为上诉人收到的被上诉人支付的购房款。一审法院却在被上诉人并未提交相关证据的情况下，认定被上诉人已经给付合同对价68万元，于理不合，于法有悖。四、《房屋转让合同书》事实上已经解除。1.被上诉人具有放弃合同权利义务的意思表示行为。《房屋转让合同书》中明确约定：（2008)合执字第883-2号《民事裁定书》复印件由甲方（上诉人）一并交给乙方（被上诉人)。由此约定表明：被上诉人明知该房产并未完成权属登记，合同约定的68万元仅为权利的转让价格，并不包括其余相应的办证费用。且在办理产权登记过程中，上诉人也多次通知被上诉人准备好相应比例的办证费用。对此，被上诉人一开始是应允的。后因所需费用较多，被上诉人就又认为不合算而拒绝了，明确向上诉人做出了放弃再购买该涉案房屋的意思表示，并要求收取租金抵折借款算了。为此，上诉人为了减轻负担，还买礼物托人去做被上诉人的工作，要求其购买涉案房屋，但被上诉人回复不要了，明确予以拒绝。这一事实，有出庭证人王异孙、凌强等证人的证言予以证实。2.对于上诉人将涉案房屋登记在自己名下，被上诉人未曾表示异议。在被上诉人明确做出放弃其合同权利的意思表示的情况下，上诉人只好另行举债办证（有本案第三人的答辩和举证证实)。在办证过程中，被上诉人对房产登记机关异议公告期限内，被上诉人亦未提出异议，视为对该确权行为的已知和认可。被上诉人在上诉人另行举债办妥房产证后，又反悔提起本案的诉讼，严重违反诚实信用原则。综上，被上诉人存在未支付合同对价违约在先的行为，又明确做出放弃合同权利义务的意思表示，该《房屋转让合同书》已为双方合意解除。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院对本案重新审理，并依法做出判决，维护法律公正。 刘雪梅、吴建军辩称：一、本案的关系是刘雪宏与刘雪梅、吴建军之间的房屋买卖合同关系，被上诉人没有任何不履行合同的情况，所以上诉人的解除合同诉讼请求没有事实和法律依据；二、被上诉人没有违约，不承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 刘雪宏向一审法院起诉请求：1.解除刘雪宏与刘雪梅、吴建军之间于2010年5月22日签订的《房屋转让合同书》；2.刘雪梅、吴建军赔偿刘雪宏租金损失人民币587040元（租金按月租金32613.33元计，从2017年4月16日起计至2018年10月16日止，以后计算至本案判决履行之日止）。 一审法院认定事实：原合浦县农业生产资料公司所有位于合浦县廉州镇西华路66号房地产经本院拍卖，分别由案外人王异孙、凌强、吴世美以及刘雪宏竞拍买受所得。2009年8月25日，合浦县人民法院作出（2008）合执字第883-2号《民事裁定书》裁定：“一、将被执行人合浦县农业生产资料公司所有的位于合浦县廉州镇西华路66号房地产交归买受人王异孙、凌强、刘雪宏、吴世美所有。……其中刘雪宏占有土地面积281.26平方米，房屋689.4平方米……”。2010年5月22日，刘雪宏（甲方）与刘雪梅、吴建军（乙方）签订《房屋转让合同书》一份，载明：“甲乙双方经充分协商，本着互惠互利原则，达成如下协议，以便共同遵守：甲方将坐落在合浦县生资公司办公、商住、住宅综合楼）即从南端往北第五间（前三层后两层）转让给乙方。房屋四至面积是以周边共柱中线分桩为界，底层面积93平方米；甲乙双方商定房屋转让价格为人民币陆拾捌万元整，付款方式从签订即日，乙方付给甲方人民币陆拾捌万元整；甲方收到乙方付款后，将上述房屋交付乙方，随同土地使用权和房屋产权同时转让；甲方自合同签订日起，由乙方收取原房屋出租租金；转让的房屋如存在产权纠纷，合同签订前产生的产权纠纷由甲方承担责任，合同签订后产生的产权纠纷由乙方负责；本合同经双方签字后生效，并对双方有约束力，应严格履行，如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿相关损失”。合同签订后，刘雪宏收到刘雪宏、吴建军680000元。2012年3月15日，案外人王异孙、刘雪梅、刘雪宏（甲方）与梁康明（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：“甲方将坐落于合浦县廉州镇西华路72号的所属房屋（原合浦县生资公司综合楼）即从南端往北第三、第四、第五和第六间共四间房屋出租给乙方使用……”。租赁合同签订后，合浦县从南往北第三间（即刘雪宏与刘雪梅、吴建军签订《房屋转让合同书》约定转让的合浦县廉州镇西华路72号权属房屋从南端往北第五间）铺面的租金由刘雪梅、吴建军收取。2015年6月1日，合浦县房产管理局向刘雪宏颁发位于合浦县合房权证合浦字第××号房屋所有权证，建筑面积为690.55平方米，该72号之三房屋共有三间，其中从南往北第三间系刘雪宏与刘雪梅、吴建军双方约定转让的房屋。2015年7月3日，合浦县国土资源局向刘雪宏颁发位于合浦县合国用（2015）第168号土地使用权证，使用权类型为出让。2016年8月3日，刘雪宏以合浦县房屋作抵押向第三人借款1000000元，并办理了抵押登记手续。之后，刘雪梅、吴建军要求刘雪宏将合浦县从南往北第三间房屋协助过户给其未果遂起纠纷。为此，2016年6月24日，刘雪梅、吴建军向一审法院起诉刘雪宏，向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认刘雪宏与刘雪梅、吴建军于2010年5月22日签订的《房屋转让合同书》有效,刘雪宏继续履行合同；二、判令刘雪宏对位于合浦县从南往北第三间房屋协助过户给刘雪梅、吴建军；三、刘雪梅、吴建军同意向第三人代为清偿刘雪宏拖欠的抵押借款壹佰万元，以涂销抵押登记。2017年6月13日，刘雪梅、吴建军撤回起诉。2017年6月15日，刘雪梅、吴建军再次向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院于2017年12月22日作出（2017）桂0521民初1314号民事判决，认定刘雪宏与刘雪梅、吴建军签订《房屋转让合同书》后，刘雪宏收到被告的680000元为购房款，并判决刘雪宏与刘雪梅、吴建军于2010年5月22日签订的《房屋转让合同书》合法有效，驳回刘雪梅、吴建军的其他诉讼请求。刘雪宏与刘雪梅、吴建军不服均提出上诉，北海市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）桂05民终305号民事裁定，以刘雪宏、刘雪梅、吴建军逾期未缴纳上诉案件受理费为由，裁定按自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。现一审法院于2017年12月22日作出的（2017）桂0521民初1314号民事判决已发生法律效力。诉讼中，对于合浦县廉州镇西华路72-3号三间房屋，刘雪宏主张2017年4月16日至本案起诉前，该三间房屋均系空着，但刘雪梅、吴建军阻止出租，在起诉后，刘雪梅、吴建军管理其中约定转让的从南往北第三间，另两间是刘雪宏管理使用。刘雪梅、吴建军则主张约定转让的房屋其于另案起诉之后就没有使用，另两间没转让的一直是刘雪宏使用。 一审法院认为：综合诉辩双方意见，该案的争议焦点为：一、刘雪宏起诉请求解除刘雪宏与刘雪梅、吴建军之间于2010年5月22日签订的《房屋转让合同书》是否违反一事不再理的原则；二、刘雪宏请求解除合同是否符合法律规定；三、刘雪梅、吴建军应否承担赔偿刘雪宏租金损失的民事责任，如赔偿，租金损失为多少。关于该案的第一个争议焦点，即刘雪宏起诉请求解除刘雪宏与刘雪梅、吴建军之间于2010年5月22日签订的《房屋转让合同书》是否违反一事不再理的原则的问题。一审法院认为，刘雪梅、吴建军于（2017）桂0521民初1314号案中系请求确认刘雪宏与刘雪梅、吴建军签订的《房屋转让合同书》有效、继续履行合同、协助过户及同意向第三人代为清偿刘雪宏拖欠的抵押借款1000000元，以涂销抵押登记，该案并未涉及对解除合同的处理。因此，刘雪梅、吴建军抗辩刘雪宏该案第一项诉讼请求违反一事不再理没有依据，一审法院不予采信。关于该案的第二个争议焦点，即刘雪宏请求解除合同是否符合法律规定的问题。一审法院认为，一审法院作出的（2017）桂0521民初1314号生效民事判决已认定刘雪宏于签订合同后已收到刘雪梅、吴建军购房款680000元，一审法院对刘雪宏认为刘雪梅、吴建军没有支付购房款的主张不予采信。因此，刘雪宏以刘雪梅、吴建军没有支付购房款为由请求解除合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。刘雪宏主张被告于涉案房屋办理相关权属证书前口头承诺放弃购买该房屋，但刘雪宏未能举证证明，刘雪梅、吴建军也予以否认，对刘雪宏该主张一审法院不予采信。关于该案的第三个争议焦点，即刘雪梅、吴建军应否承担赔偿刘雪宏租金损失的民事责任，如赔偿，租金损失为多少的问题。一审法院认为，刘雪宏主张刘雪梅、吴建军阻止其将房屋出租给案外人余起荣（租赁时间从2017年4月16日起至2022年4月15日止，每月租金32613.33元），导致刘雪宏减少租金收入，应提供证据证明其主张，但刘雪宏未能举证证明；刘雪梅、吴建军阻止其将房屋出租的事实，刘雪梅、吴建军也予以否认，刘雪宏应承担举证不能的不利后果，对刘雪宏该主张一审法院不予采信。因此，刘雪宏请求租金损失没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘雪宏的诉讼请求。该案受理费9670元，减半收取4835元，由刘雪宏负担。 本院二审期间，当事人均无新证据提交。 刘雪宏对一审法院认定的其收到刘雪梅、吴建军的680000元有异议，认为上诉人并没有收到该笔款。刘雪梅、吴建军对一审查明的事实没有异议。本院认为，上述异议的事实已经（2017）桂0521民初1314号生效民事判决确认，刘雪宏的异议不成立，本院不予支持。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 综合诉辩各方的意见，本案二审的争议焦点归纳为：一、双方当事人在2010年5月22日签订的房屋转让合同书是否符合解除的条件；二、上诉人要求两被上诉人赔偿租金损失是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点即双方当事人在2010年5月22日签订的《房屋转让合同》是否符合解除条件的问题。刘雪宏诉称由于刘雪梅、吴建军未支付合同对价违约在先，并明确做出放弃合同权利义务的意思表示，合同双方实际已经合意解除合同。刘雪梅、吴建军不认同刘雪宏上述主张，并辩称合同应继续履行。本院认为，（2017）桂0521民初1314号生效民事判决已经确认刘雪宏收到了讼争房屋的买卖款680000元，刘雪梅、吴建军不存在没有支付合同对价的违约行为。刘雪宏主张刘雪梅、吴建军因办证等其他费用过高明确放弃合同权利义务，但讼争《房屋转让合同》没有约定刘雪梅、吴建军应负担办证等其他费用，刘雪梅、吴建军对此亦不予认可，刘雪宏未能提供证据推翻合同约定应承担举证不能的不利后果。由于刘雪宏不能举证证明合同存在约定或者法定解除的事由，其要求解除《房屋转让合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点即上诉人要求两被上诉人赔偿租金损失是否有事实和法律依据的问题。根据2017年5月18日的《调查笔录》记载，刘雪梅、吴建军在申请查封合浦县廉州镇西华路72-3号房地产时明确表示上述房地产中的本案讼争房屋不能由刘雪宏处置，至于该房地产中的其余两间房屋是可以由刘雪宏处置的，刘雪梅、吴建军并没有要求法院限制刘雪宏出租其余两间房屋。刘雪宏亦没有证据证实刘雪梅、吴建军还有其他阻止其管理使用其余两间房屋的侵权行为，因此要求刘雪梅、吴建军承担赔偿租金损失于法无据，一审认定正确，本院予以维持。 综上所述，刘雪宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9670元，由上诉人刘雪宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐惟甲 审 判 员 杨雪云 审 判 员 叶 萍 二〇一九年五月二十七日 法官助理 陈国金 书 记 员 钟富德