中华人民共和国 广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂民终755号 上诉人(一审被告)：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司。住所地：中华人民共和国广西壮族自治区防城港市港口区兴港大道与建港路交汇处。统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞，执行董事。 委托诉讼代理人：段丽君，女，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：YUKIJIANGJIE（结城江洁），女，1962年11月6日出生，日本国籍人，住日本。 委托诉讼代理人：江皓（结城江洁之兄），住中华人民共和国上海市徐汇区。 上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）因与被上诉人结城江洁房屋买卖合同纠纷一案不服中华人民共和国广西壮族自治区防城港市中级人民法院（2018）桂06民初90号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭并进行公开开庭审理，上诉人腾飞龙公司的委托诉讼代理人段丽君、被上诉人结城江洁的委托诉讼代理人江皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 腾飞龙公司向本院上诉请求：一、撤销中华人民共和国广西壮族自治区防城港市中级人民法院（2018）桂06民初90号民事判决，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，主要表现在：一、一审判决未考虑合同约定，上诉人可依据被上诉人逾期付款行为据实延期交房。被上诉人未按合同约定按期付款，每一笔款均迟延履行，直至2017年3月13日才完成付款义务，逾期付款共计1496天，根据合同第八条上诉人在被上诉人付清全部款项前不负有交付房屋义务的规定，上诉人可据实从2017年3月13日起延期交房1496天，至被上诉人起诉时还未到应交房之日，被上诉人无权要求上诉人承担逾期交房违约金。二、被上诉人付清全部款项之前无权追究上诉人的逾期交房违约责任。根据合同第八条的约定，各方义务的履行是有先后顺序的，被上诉人付款义务在先，上诉人交房义务在后，被上诉人无权要求上诉人支付逾期交房违约金。即使法院不认可延期1496天交房，逾期交房天数也应该从上诉人交付款项完毕的第二天起算，一审法院从2014年12月1日起算对上诉人不公平。 被上诉人结城江洁答辩称，一是请求本院在判决书中增加要求腾飞龙公司在判决生效十五日内日按照合同约定交房；二是改判按照合同约定腾飞龙公司按照每日万分之五赔偿违约金，一审判决的违约金标准不合理，一审判决后由于上诉人另案起诉被上诉人逾期付款违约行为，该判决分别以日万分之三和万分之五作为违约金的标准，相同案件不同赔偿标准；三是结城江洁一共向腾飞龙公司支付514172元，案涉合同购房款是452850元，请求本院判决腾飞龙公司退回被上诉人多支付的61322元。 结城江洁向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告腾飞龙公司承担延迟交房违约金167104元（从2014年11月30日计至2018年4月30日，基数452858元，每日万分之三），从2018年4月30日至实际交房日期间照此计算实际延迟交房违约金；2.本案诉讼费由被告腾飞龙公司承担。原告结城江洁当庭变更诉讼请求为：1.判决被告承担延迟交房违约金280000元（从2014年11月30计至2018年4月30日，基数452858元，每日万分之五），从2018年4月30日至实际交房日期间照此计算实际延迟交房违约金。增加诉讼请求：1.判令被告支付律师费15000元；2.判令被告给原告办理房屋权利预告登记。 一审判决认定事实如下： 2013年6月15日，原告结城江洁作为买受人，被告腾飞龙公司作为出卖人,双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，一、买受人购买出卖人腾飞广场项目中6号楼2单元26层2602号房，建筑面积共90.19平方米，单价为每平方米5021.15元，总金额为452858元；二、出卖人应当于2014年11月30日前将商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。三、买受人第一期于2013年6月15日付总房款30%，计143058元；第二期于2013年9月30日前付总房款50%，计219800元，第三期于2013年12月30日前付总房款20%，计90000元。合同签订后，原告分别于2013年6月7日、2013年10月15日、2014年5月19日、2014年5月24日、向被告支付房款123058元、212090元、40000元、50710元。2013年9月19日，被告向原告出具收据收到原告交来腾飞广场6-2-2602房款143058元；2017年3月13日，被告向原告出具收据收到原告交来腾飞广场6-2-2602房款452858元。2013年9月19日，被告向原告出具收据代收管道燃气初装费2200元。腾飞广场项目因资金链断裂等原因未能竣工，未达到交付条件，被告至今未向原告交付房屋。 一审法院归纳本案的争议焦点为：一、原告主张逾期交房违约金是否应予以支持；二、原告请求被告支付律师费有无事实和法律依据；三、原告请求被告办理案涉房屋权利预告登记有无事实和法律依据。 一、关于本案法律适用问题。 因原告为日本籍，故本案系涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案中，涉案合同的标的物在地在我国，案涉合同与我国有最密切联系，故本案的实体处理适用中华人民共和国法律。 关于原告增加和变更诉讼请求的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理”。原告变更诉讼请求应在举证期届满前提出，增加诉讼请求可以在法庭辩论结束前提出。原告于法庭辩论结束前，既提出增加诉讼请求，又提出变更诉讼请求，一审法院依法只同意合并审理原告增加的诉讼请求。 二、关于本案的焦点问题处理。 (一)关于原告主张逾期交房违约金是否应得到支持的问题。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前将商品房交付原告使用。但被告未按合同规定的交房时间交房，已构成违约，被告应依据合同的规定，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付违约金。自2014年12月1日至2018年4月30日，被告逾期交房1245天，双方约定违约金的计算方法为已付房款万分之五，被告主张违约金过高，请求一审法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院调整违约金的计算方式为中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%。故，被告应付给原告逾期交房违约金的计算方式：以452858元为基数，自2014年12月1日至2018年4月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。被告主张因原告也存在逾期支付房款的违约，违约金应当相抵，因被告并未提出反诉，一审法院不予审理，如被告认为原告存在违约行为，可以另行主张权利。 （二）关于原告请求被告支付律师费的问题。因本案合同并未约定被告应承担原告的律师费的情形，且原告提交缴纳律师费为收据非正式发票，一审法院不予支持。 （三）关于原告请求被告办理案涉房屋权利预告登记的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案中，原、被告并未在合同中约定有被告协助原告办理房屋权利预告登记，原告请求被告办理案涉房屋权利预告登记无事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，被告在原告已经付清房款的情况下，未向原告交房已经构成违约，原告主张被告应向其支付逾期交房违约金理由成立，一审法院予以支持。原告请求被告支付律师费和办理房屋权利预告登记理由不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发公司向原告结城江洁支付的逾期交房违约金(以452858元为基数，自2014年12月1日至2018年4月30日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算)；二、驳回原告结城江洁的其他诉讼请求。案件受理费6500元（原告结城江洁已预交），由原告结城江洁负担3714.3元，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担2785.7元。 二审中，被上诉人向本院提交两份证据：证据1，防城港中级人民法院（2018）桂06民初161号民事判决书，拟证明一审法院就相同的事实作出不同判决；证据2，案涉房屋置业表，拟证明被上诉人购房所支付的费用。上诉人发表质证意见认为，证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，但是双方起诉违约行为都是按合同约定的标准起诉的，被上诉人在本案一审起诉时先是按日万分之三计算，在举证期限后又变更诉讼请求将违约金计算标准变更为日万分之五，一审法院没有认可，两份判决之所以不同是因为被上诉人在另案应诉过程中并未提出约定违约金过高请求调整；证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，该置业表是复印件没有原件供核对，其次置业表没有上诉人的签名或盖章，与上诉人无关。本院认为，对防城港中级人民法院（2018）桂06民初161号民事判决书的真实性予以确认，是否能达到被上诉人的证明目的，本院将在说理部分予以详述；置业表没有原件供核对且没有填写表格工作人员的签字或盖章，本院对其真实性不予认可。 二审中，上诉人对一审判决查明的事实没有异议和补充。被上诉人认为一审判决认定的事实部分遗漏查明其向上诉人腾飞龙公司缴纳购房定金20000元以及54114元避税款的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2013年5月31日被上诉人向上诉人腾飞龙公司支付购房定金20000元，一审虽然未载明上述事实但在腾飞龙公司向结城江洁出具的收据中载明收到房款452858元中已经包括前述20000元。2.结城江洁在2013年6月1日转账54114元的收款人是兰作红，并不是上诉人腾飞龙公司，且与双方合同约定的款项不符，腾飞龙公司亦不认可收到上述款项，本院对其该项事实异议不予支持。综上，除补充“2013年5月31日被上诉人向上诉人腾飞龙公司支付购房定金20000元”外，一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院另查明，上诉人在二审庭审中陈述，案涉房屋直至2018年1月才达到交房条件，与合同约定2014年11月30日的交房时间晚了三年多，主要是因为2014年7月上诉人与他人因民间借贷纠纷被一审法院超标的查封导致资金链断裂，案涉房屋所在工程停工，之后经申诉至最高人民法院裁定后才解除部分查封，被上诉人可能是看到案涉房屋所在工程停工延期，出于安全考虑所以才延期交款。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案被上诉人结城江洁系日本国籍人，其法律冲突问题应按照我国涉外案件的相关规定进行处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案双方当事人没有选择合同适用的法律，因案涉买卖合同标的物在我国，合同一方腾飞龙公司的登记地在中国防城港市，因此，案涉合同与我国具有最密切联系，本院的实体处理应适用中华人民共和国法律。 结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人腾飞龙公司是否应向被上诉人结城江洁支付延期交房违约金？如应支付，违约金应如何计算？ 关于腾飞龙公司是否应向被上诉人支付延期交房违约金的问题。上诉人腾飞龙公司主张其可依据被上诉人逾期付款行为据实延期交房。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方应按约定履行义务。根据合同第八条约定，腾飞龙公司本应在2014年11月30日前将商品方交付给结城江洁使用，然至今未实际交付，上诉人腾飞龙公司已经构成违约，应向被上诉人结城江洁支付逾期交房违约金。上诉人主张因被上诉人结城江洁存在逾期付款行为，其根据合同约定有权延期交房。然，结合查明事实及上诉人二审庭审陈述可知，腾飞龙公司延期交房非因被上诉人未履行付款的先履行义务，而是因被查封导致资金链断裂停工所致，该公司同时也认可被上诉人可能是出于安全考虑才延期付款。因此，上诉人腾飞龙公司认为不应支付违约金以及违约金应从被上诉人支付最后一笔房款开始计算的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于违约金数额的问题。被上诉人结城江结主张一审法院就相同的事实作出不同的判决。本院认为，防城港市中级人民法院（2018）桂06民初161号案件与本案均系腾飞龙公司与结城江洁因履行同一份商品房买卖合同而引发的纠纷，但本案是结城江洁诉腾飞龙公司逾期交房违约金，另案是腾飞龙公司诉结城江洁逾期付款违约金，因违约行为不一样，认定的事实也并不一样。其次，本案中因腾飞龙公司提出双方约定的逾期交房违约金标准过高，一审法院根据实际损失情况进行调整并无不当，而另案中结城江洁并未就逾期付款违约金的标准提出异议。最后，被上诉人结城江洁并未就本案提起上诉，其二审庭审中提出的违约金标准以及交付房屋等主张，不在本院审查范围内，本院不予审查。 综上所述，上诉人腾飞龙公司的上诉理由不能成立，一审判决除本院已补充的事实外，认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6500元（上诉人已交纳），由上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  莫宗艳 审判员  谭庆华 审判员  王华妍 二〇一九年五月八日 书记员  李 磊