广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初2321号原告：林燕飞，男，1956年12月7日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兴柱，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽，董事长。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。原告林燕飞与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林燕飞的委托诉讼代理人韩兴柱，被告侨阳公司的委托诉讼代理人邓铁轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林燕飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金248922元（违约金以1107800元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之三计算至被告实际将符合合同交付标准的涉案房屋交付给原告之日止，暂计算至2019年2月20日为248922元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》(合同编号:2014012030362339)，由被告向原告出售位清远市新城连江西××花园丽××号号的房屋。合同约定房屋总金额为1107800元。合同第八条约定:“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)……(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全额购房款1107800元，在2014年3月6日原告缴纳了购买涉案房屋的契税33234元，在2014年8月21日被告向原告开具购房发票，证明原告已经全额支付购房款。至2019年2月20日，被告仍未将符合合同约定标准的涉案房屋交付原告，原告认为被告的行为已经构成违约，根据合同约定应承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等法律规定特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告侨阳公司辩称，1、涉案商品房已在2018年10月22日通过竣工验收备案，我方将此情况告知原告。原告是涉案房屋的实际施工人，原告清楚涉案房屋已经达到交付条件。但原告经我方通知后，以丽盈苑205商铺有问题为由拒绝收楼。因此我方认为已经将满足交付条件的房屋通知原告前往办理收楼手续，但原告拒绝收楼的行为并不能导致违约金继续计算，我方认为违约金计算至2018年10月22日为宜。2、我方认为原告主张的逾期交房违约金过高，案涉违约金高达248922元，高于原告的实际损失，恳请法院予以调整。本院经审理认定事实如下:2014年1月20日，原告林燕飞与被告侨阳公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014012030362339），合同约定原告向被告购买位于清远市清城区连江西××花园××商铺××号，建筑面积为44.31平方米，总金额为1107800元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经住建局工程竣工验收备案。……”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告以被告所欠工程款抵顶购房款1107800元，被告分别于2014年1月14日和8月21日开具购房款收据及发票给原告收执。2014年3月6日，原告缴交契税33234元。涉案房屋于2018年10月22日获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。截至法庭辩论结束时止，原告尚未接收涉案房屋，并称一直没有收到被告的收楼通知，而被告亦未举证证明已通知原告办理收楼手续的相关证据。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告以工程款抵顶购房款方式向被告付清了房屋价款，被告依约应于2016年12月30日前将经清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付给原告。虽然涉案房屋已于2018年10月22日获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，但是被告并未举证证明已通知原告办理涉案房屋交付手续，原告亦否认被告已通知其收楼，被告应承担举证不能的法律后果，被告没有履行交付涉案房屋的通知义务，致使原告一直没有收楼，被告已构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任，对原告主张逾期交房违约金以购房款1107800元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之三计算至被告实际交付涉案房屋之日止的请求，事实与依据充分，本院予以支持。至于被告抗辩认为合同约定的逾期交房违约金过高要求予以调整，合同违约责任条款是双方当事人的自愿意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，当事人的意思自治应受法律保护，对双方均具有法律约束力，对被告认为逾期交房违约金过高要求予以调整的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林燕飞支付逾期交房违约金，违约金以1107800元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之三计至被告清远市侨阳房地产有限公司将位于清远市清城区连江西路二号丽清花园丽晖苑首层商铺13号交付给原告林燕飞之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5034元，减半收取计2517元，由被告清远市侨阳房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年五月三十日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。