贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初3144号原告（反诉被告）：高桂琴，女，1970年8月3日生，汉族，贵州省兴义市人，本科文化，兴义市税务局公职人员，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：杨青乐，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：黄勇，男，1990年8月26日生，汉族，贵州省兴义市人，初中文化，个体工商户，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。原告高桂琴诉被告黄勇排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，被告黄勇在答辩期内提起反诉，本院对反诉立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理,原告（反诉被告）（以下统称“原告”）高桂琴及其委托诉讼代理人杨青乐，被告（反诉原告）（以下统称“被告”）黄勇及其委托诉讼代理人杨出波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高桂琴向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告黄勇立即搬离原告所有的位于兴义市七舍镇杜鹃大道的房屋，并拆除室内装修设施,恢复房屋原样；2、判令被告按每年15000元支付原告自2018年4月2日起至搬离之日止的房屋占用费，截止2019年3月共计13750元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月15日，原告与张大成签订了一份《房屋租赁合同》，将原告所有的位于贵州省兴义市七舍镇杜鹃大道旁房屋一栋，出租给张大成用于经营普田清真馆，合同约定租金为49800元整，租赁期限为2013年4月1日至2018年4月1日，合同第四条同时约定：“在承租期间，未经甲方（原告）同意，乙方无权转租或转借该房屋”。2016年10月，被告黄勇找到原告，向原告表达了有意购买涉案房屋的意向，原告经考虑后认为可以将房屋转让，但房屋尚在租赁期限内，当即向被告告知了这一情况，被告表示可以向原告预交100000元购房款，房屋总价款及其他转让事宜后期再进行协商。被告支付了预付款后，由于双方对于房屋价款始终无法达成一致意见，因此一直未签署房屋买卖合同。2017年7月，被告黄勇见一直无法与原告就房屋价款达成一致意见，恰逢张大成因家庭琐事无暇顾及店铺，在原告不知情的情况下，从张大成处以10600元的价格将涉案房屋转租了过来，租期为2017年7月至2018年4月1日。由于原、被告双方在协商房屋价款过程中产生了很大的分歧和矛盾，始终无法对房屋价款达成一致，原告便通知被告提供银行账户将100000元房屋预付款退还，被告一直拒绝提供账号。原告在得知张大成未经许可已将房屋转租给被告黄勇后，原告当即向张大成及被告黄勇提出了异议，要求其返还房屋或将100000元预付款转为房屋租金，被告也不同意。此后，原告多次与被告协商退还房屋预付款事宜，均被被告拒绝。被告为了强迫达成交易，在原告对张大成的转租行为提出异议，原、被告双方未签订房屋买卖合同，变更房屋权属登记的情况下，强行搬进涉案房屋至今，并开始对涉案房屋进行装修。综上所述，在原被告对房屋价款尚未达成一致，房屋买卖合同尚未签订的情况下，被告强占房屋、未经原告许可进行装修的行为严重侵害了原告的合法权益，在与其多次交涉未果的情况下，原告无奈，只好诉至法院，请求人民法院判令被告黄勇立即搬离原告所有的位于贵州省兴义市七舍镇杜鹃大道房屋，并拆除室内装修设施，判令被告按每年15000元支付原告自2018年4月2日起至搬离之日止的房屋占用费，截止起诉之日共计13750元。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关法律的规定，请求法院支持原告诉请为谢！被告黄勇辩称：一、被答辩人的诉请于法无据。1、本案不是答辩人要搬离涉案房屋，而是被答辩人应当履行双方之间的协议。2、被答辩人要求答辩人支付1.5万元/年的房租于法无据。理由为：双方就涉案房屋应当履行的是被答辩人应当按照约定签订涉案房屋买卖合同，而无权要求答辩人支付房租；且双方也未就房租的标准进行过约定，而只是对涉案房屋的买卖进行过约定，被答辩人主张按1.5万元/年支付租金显然系无理要求。二、被答辩人在事实和理由部分的表述不实。1、被答辩人关于“被告表示可以向原告预交100000元购房款，房屋总价款及其他转让事宜后期再进行协商。被告支付了预付款后，由于双方对于房屋价款始终无法达成一致意见，因此一直未签署房屋买卖合同”一说与事实严重不符。事实是：2016年9月前后，答辩人知悉被答辩人要卖涉案房屋，便通过赵仁龙找到被答辩人，双方通过多次协商后，被答辩人同意46万元将涉案房屋卖给答辩人，因涉案房屋尚租赁给案外人张大成在经营，还约定于2018年4月1日张大成的租赁合同到期后就签订房屋买卖合同。当时在协商的过程中均有证人谢飞等人在场。在谈好涉案房屋的买卖价款后，为了确保该合同能够顺利履行，被答辩人要求答辩人先交10万元定金，答辩人坚持说交6万元，但被答辩人不同意，所以答辩人才于2016年10月11日向被答辩人交纳了10万元的定金。所以并不是如被答辩人所说的房屋总价款及其他转让事宜后期再进行协商和始终无法过成一致意见一说。2、2017年7月张大成的哥哥张飞受张大成的委托将涉案房屋转租给答辩人被答辩人是知情的，这有被答辩人提供的微信聊天记录佐证，故被答辩人声称不知情与事实不符。3、被答辩人称“双方在协商房屋价款过程中产生了很大的分歧和矛盾，始终无法对房屋价款达成一致”与事实严重不符。事实是被答辩人与答辩人就涉案房屋达成买卖口头协议后，答辩人还按照被答辩人的要求找评估公司准备完善相关手续后以便签订合同后顺利办理过户登记手续，然后被答辩人却反悔，于是一直找各种理由和借口不配合，直到后面明确告知答辩人不卖涉案房屋，才引起纠纷，故引起本案纠纷主要是被答辩人违约，而不是双方对房屋价款无法达成一致意见。4、答辩人在本案中不存在强迫交易，而是被答辩人采取欺骗的手段长期占用答辩人巨额资金，并将双方谈好的合同定金在写收条时故意写成预交购房款，并在长期占用答辩人巨额资金的情况下，公然毁约，导致答辩人产生较大经济损失的严重局面，被答辩人应当对自己的不诚实守信的行为承担不利的法律后果。综上，请求法庭本着公平、合理、诚实守信的商业法则，依法驳回被答辩人诉请，以维护答辩人合法权益。反诉原告（被告）黄勇向本院提出反诉请求：1、请求法院责令被告积极履行双方于2016年10月就房屋买卖达成的口头约定；2、请求法院判令被告双倍返还房屋买卖定金20万元；3、请求法院判令被告支付违约金92000元（460000元×20％）及其他损失41289元（其中装修损失36532元、利息损失3017元、其他损失1740元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月原告与被告协商一致，由原告出资人民币46万元购买被告位于兴义市七舍镇杜鹃大道旁的房屋一栋，双方就房屋买卖协商一致后，原告即向银行贷款15万元，其中10万元用于支付房屋买卖的定金。当时该涉案房屋尚由被告方租赁给张大成在从事经营活动，故被告方称等张大成租赁期限届满后再与原告方签订买卖合同。原告想双方既然已经谈好房屋买卖的相关事宜应当视为口头约定已成立且已交了10万元的定金，加之认为被告应该是守诚信之人，故对被告推迟签订房屋买卖书面合同没有在意。不想被告在收到原告的定金后，并未积极履行双方的合同约定，而是就双方的口头约定进行反悔，并多次逼迫原告要求退还10万元定金，终止双方的房屋买卖合同。因（反诉）原告是诚心买卖该房屋，在双方谈好上述房屋买卖口头协议后，原告找到张大成的兄弟张飞（注：张大成与被告签订租赁合同后将房屋转给其弟张飞从事经营）并支付10600元从张飞手中将涉案房屋转租过来并先后投资10余万元进行装修。不想被告买卖房屋是假，骗取原告钱财是真，在原告将房屋买卖定金10万元支付给被告后，反诉被告长期占用该10万元定金的同时对该房屋买卖合同进行毁约，并于2019年3月6日向兴义市人民法院提起诉讼【（2019）黔2301民初3144号】，诉请原告搬离涉案房屋及补交租金。反诉原告认为，双方虽然就涉案房屋没有签订书面协议，但责任在反诉被告，故请求法院责令反诉被告积极履行双方于2016年10月就房屋买卖达成的口头约定；如果反诉被告执意要毁约，则应当按照《合同法》的规定由反诉被告双倍返还房屋买卖定金20万元和支付违约金92000元（460000元×20％）及其他损失。故反诉被告的不讲商业诚信的行为，已严重损失了反诉原告的合法权益。为此，特向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请，以维护反诉原告的合法权益和诚实守信的商业环境。当事人围绕本诉、反诉诉讼请求提交了证据，法庭组织双方当事人进行了质证，对原告身份证复印件、被告身份证复印件、《国有土地使用证》复印件、《收条》原件一份、《房屋买卖合同》两份（打印件一份、手写一份）、《房屋租赁合同》及《情况说明》一份、原告与被告的微信聊天记录一份（25页）、被告与原告微信聊天记录一份等证据，依法予以确认并作为定案依据在卷佐证。对于证人黄文、李天华、宦其伟、谢飞证词与原告所举《收条》能相互验证，予以确认。被告所举的房屋装修材料清单、收据等因真实性无法核实，不予认可。黄勇与赵仁龙谈话记录，因赵仁龙未出庭证明，系孤证，不予认可。本院经审理认定事实如下：原告高桂琴将自有的位于兴义市七舍镇杜鹃大道旁的一栋房屋委托给七舍国土所赵仁龙发布转让信息，该房屋由原告出租给张大成使用。2016年10月，被告得知卖房信息后，找到原告协商，并于2016年10月11日向原告支付10万元。在收条中载明该10万元为预交购房款，同时约定“约定的时间及付款金额以签订房屋买卖合同为准”。之后双方陆续通过微信聊天的方式进行磋商。2017年7月，被告从张大成手中转租房屋经营牛肉馆，转租过来后对房屋进行了维修及装修。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。物权受到侵害，给物权人造成损失，物权人有权请求赔偿损失。同时，依法成立的合同受法律保护，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原、被告之间是否就房屋买卖达成口头协议，协议是否成立。根据经质证并确认的证据表明，黄勇于2016年10月16日向高桂琴交付了10万元的房屋预交购房款，而后双方就进行了多次沟通，但并未就房屋买卖达成一致意见，亦未签订书面协议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，黄勇在反诉中主张已与高桂琴就房屋买卖达成口头协议与本院查明的事实不符，其要求高桂琴继续履行口头协议的请求无事实根据，不予支持。在原、被告双方之间房屋买卖协议未成立的情况下，要求高桂琴支付违约金于法无据，本院不予支持。关于黄勇交付的10万元的性质认定。定金是指合同当事人为确保合同的履行，约定由一方在合同未履行前于应行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。在本案中，原、被告双方并未就房屋买卖达成口头协议或书面协议，双方之间未产生债权债务关系，且收条并未明确10万元预交购房款为定金，故该10万元预交购房款不具有定金的性质。根据《中华人民法共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，双方在明确约定定金的情况下，因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则，故黄勇在反诉中诉请高桂琴根据定金罚则返还双倍定金于法无据，本院不予支持。关于10万元预交购房款的处理一节。经审查认定，原、被告之间未就房屋买卖达成协议，该款也不具有定金性质，故高桂琴不负有履行交房的义务，也不负有根据定金罚则双倍返还定金的义务，高桂琴应及时将预付款退还黄勇。因黄勇已于2016年10月16日向高桂琴交付了10万元的预交购房款，高桂琴即已实际控制并能支配该预交购房款，虽因该款未被认定为定金而不适用定金罚则，但高桂琴应支付黄勇其实际控制预交购房款期间的资金占用费，资金占用费的损失考量，主要是针对占用资金期间的利息损失。参照《最高人民法院》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，本院支持资金占用费按年利率6%，从2016年10月16日起计算至高桂琴返还10万元预交购房款之日止。关于高桂琴诉请黄勇返还房屋一节。2013年3月15日，原告将涉案房屋出租给案外人张大成，租期至2018年4月1日，期间案外人依租赁协议合法占房屋。案外人张大成在租赁期内将涉案房屋转租给黄勇，黄勇依租房协议合法占有涉案房屋至2018年4月1日。但在2018年4月1日以后，黄勇未与房屋权利人签订租房协议的情况下，实际占有并使用涉案房屋构成无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，涉案房屋权利人要求黄勇搬离涉案房屋、返还原物，于法有据，本院予以支持。关于高桂琴是否应赔偿黄勇损失的一节。黄勇在合法占有涉案房屋期间对房屋进行功能性维修及商业性装修，且黄勇已对房屋经营使用达一年半以上，结合黄勇合法占有期间的维修、装修投入及折旧情况，本院酌情考虑装修物由高桂琴享有，由高桂琴补偿被告8000元。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”之规定，被告在无权占有房屋期间（即2018年4月1日以后）对房屋进行维修及装修的投入，无权要求高桂琴给予补偿，故黄勇要求高桂琴支付装修损失的诉请于法无据，本院不予支持。关于高桂琴要求黄勇支付房屋占用费一节。本案中，涉案房屋自2013年4月1日至2018年4月1日出租给案外人用于商业经营，年均租金9960元/年，权利人依约收取租金。2018年4月1日起，黄勇无权占有涉案房屋，致使高桂琴不能出租该房屋，同时原、被告因房屋买卖纠纷事宜协商未果，且黄勇实际使用涉案房屋进行商业经营，其应赔偿高桂琴因房屋出租造成的直接损失或支付原告合理的房屋占用费，否则将构成不当得利。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”，原告诉请黄勇支付其房屋占用费于法有据，应予支持。但原告在2018年4月1日起即知道黄勇无权占有涉案房屋，其并未通过法律途径要求黄勇返还房屋或与被告签订租房协议，对双方继续协商房屋买卖、租赁过程中的无权占有致使高桂琴应得损失的扩大，高桂琴具有一定的过错，应承担部分损失扩大的不利后果。结合房屋之前的租赁情况和双方之间的过错，本院酌情考虑黄勇按9960元/年（每月830元），从2018年4月1日起支付高桂琴房屋占用费至搬离房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民法共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院》第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限黄勇于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告高桂琴所有的位兴义市七舍镇杜鹃大道道旁房屋[土地使用权证：兴市国用（2013）第0167号]；二、限黄勇于本判决生效之日起十日内，按9960元/年（每月830元），从2018年4月1日起支付原告高桂琴房屋占用费至搬离房屋之日止；三、限高桂琴于本判决生效之日起十日内补偿被告房屋维修及装修款8000元；四、限高桂琴于本判决生效之日起十日内退还被告购房预交款100000元及资金占用费（以100000元为基数，按年利率6%从2016年10月16日起计算资金占用费至返还10万元预交购房款之日止）；五、驳回高桂琴的其余诉讼请求；六、驳回黄勇的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6442元（本诉案件受理费142元，反诉案件受理费6300元），减半收取3222元，由黄勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 员 王成武二〇一九年五月二十九日法官助理 陈 雄书 记 员 肖 华