成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初1151号 原告：成都市金牛区金泉街道郎家社区居民委员会，住所地成都市金牛区民居路1号75栋。 法定代表人：杨波，主任。 委托诉讼代理人：张云轩，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被告：成都昊罡印务有限公司，住所地成都市金牛区金牛乡郎家桥村一组。 法定代表人：杨金廷，总经理。 被告：成都金星通信集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金牛乡郎家桥村一组。 法定代表人：杨金廷，董事长。 上列二被告共同委托诉讼代理人:梁栋，四川凡高律师事务所律师。 原告成都市金牛区金泉街道郎家社区居民委员会（以下简称“郎家居委会”）与被告成都昊罡印务有限公司（以下简称“昊罡印务公司”）、成都金星通信集团有限责任公司（以下简称“金星通信公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郎家居委会的委托诉讼代理人张云轩、昊罡印务公司、金星通信公司的共同委托诉讼代理人梁栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 郎家居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除郎家居委会与昊罡印务公司、金星通信公司签订的《临时租地协议》、《协议书》、《补充协议》、《土地租用补充协议》等相关协议；2.判令昊罡印务公司、金星通信公司腾退其占用的土地52.71亩（昊罡印务公司占用4.27亩，金星通信公司占用48.44亩）；3.判令昊罡印务公司、金星通信公司依据《土地租用补充协议》的约定支付2004年至2017年期间的租金共2201864元（昊罡印务公司支付167384元，金星通信公司支付2034480元）；4.判令昊罡印务公司、金星通信公司承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2003年1月，“成都金牛塑管厂”更名为“成都昊罡印务有限公司”（以下简称“昊罡印务公司”）。1988年，郎家居委会（原郎家村委会）与昊罡印务公司签订《土地租用协议》，约定昊罡印务公司租用金牛乡郎家村4.27亩土地。1992年6月10日，因昊罡印务公司经营规模扩大，郎家居委会与昊罡印务公司签订《协议书》，约定：由甲方（郎家居委会）投资场地，由乙方（昊罡印务公司）投资房屋、设备、技术、资金人员，共同经营“金牛电信工程”公司，郎家居委会向金牛电信工程公司提供77.87亩的场地作为生产、生活用地。协议有效期20年，即从1992年3月至2012年3月。其后，双方就外部关系协调事宜签订了《补充协议》。 2002年9月10日，郎家居委会与昊罡印务公司、金星通信公司在金星通信公司会议室就土地租用召开了协调会，并形成《会议纪要》，各方就租金计算标准、已支付租金金额等事项进行了确认。 2002年9月11日，郎家居委会与金星通信公司签订《土地租用补充协议》，约定土地租用面积为：金星通信公司为48.44亩，昊罡印务公司为4.27亩，两块土地均位于成都市金牛区；租期自2003年1月至2032年12月，共30年；土地使用费用按照包干所有一切费用的原则进行计算：即金星通信公司每年每亩3000元，全年共计145320元；昊罡印务公司每年每亩为2800元，全年共计11956元，两块土地全年费用总计157276元；双方于每年12月份对当年应交费用进行一次核对结算。……经双方清理核对，原两个土地租用协议所涉及的所有费用，金星通信公司已交至2002年12月31日（共计2252546.3元）。 昊罡印务公司及金星通信公司现仍使用上述土地，但自2004年起未再向郎家居委会依照《土地租用补充协议》的约定支付土地租金，严重违反《土地租用补充协议》等相关协议的约定。为维护郎家居委会合法权益，特向我院起提起诉讼。 昊罡印务公司辩称：1.昊罡印务公司与郎家居委会之间没有合同关系，不是适格的被告。2002年9月11日，郎家村委会与金星通信公司签订的《土地租用补充协议》，在没有与昊罡印务公司签订解除协议的情况下，与金星通信公司协议约定终止与昊罡印务公司的履行，原合同中昊罡印务公司承租土地，已由郎家村委会将其转给了金星通信公司，故郎家居委会与昊罡印务公司之间无租赁合同关系，昊罡印务公司不是适格被告；2.郎家居委会分别与金星通信公司和昊罡印务公司建立的合同，分属两个不同事实，不应合并审理和一并判决。请求法院判决驳回郎家居委会的诉讼请求。 金星通信公司辩称，1.涉案土地性质、权属不清，郎家居委会依法不能成为涉案土地的权利人（包括所有权、使用权），郎家居委会不是本案适格原告；2.本案法律关系混乱，郎家居委会主张与事实不符，提供的证据存在重大缺陷。3、郎家居委会的主张已经超过诉讼时效。2002年9月11日，郎家村委会与金星通信公司签订的《土地租用补充协议》，2018年主张解除合同、请求支付租金已经超过诉讼时效。请求法院判决驳回郎家居委会的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1988年10月8日，郎家村委会与成都塑料制管厂（以下简称“塑管厂”）签订《土地租用协议》，约定塑管厂租用郎家村委会的土地，租用面积为4.27亩，土地管理费每年每亩为1500元，分四次付清，每季度支付1601.25元。 1992年6月10日，杨金庭以塑管厂厂长的名义与郎家村委会签订《协议书》，约定的主要内容：由郎家村委会投资场地，由塑管厂投资房屋、设备、技术资金人员，共同经营“金牛电信工程”公司，郎家村委会向金牛电信工程公司提供77.87亩的场地作为生产、生活用地；塑管厂每年以每亩5000元（含利润分成），向郎家村委会交纳费用。塑管厂在该协议上盖章。 1993年3月10日，成都市金牛电信工程公司以“成都市金星通信集团公司筹备组”的名义与郎家村委会签订《协议书》，约定郎家村委会向金牛电信工程公司提供75亩的场地作为生产、生活用地；成都市金星通信集团公司筹备组每年以每亩5000元，向郎家村委会交纳费用。该合同由成都市金牛电信工程公司签章。 2002年9月11日，郎家村委会与金星通信公司签订《土地租用补充协议》，载明“。双方分别于1988年10月（金星通信公司所属子公司成都市塑料管制品厂与郎家村委会）和1993年3月签定了两个土地租用协议。经过友好协商，本着平等互利共同发展的原则，对原协议进行了必要的修改和补充，为此，达成以下条款：1.土地租用面积：金星通信公司为48.44亩，塑管厂为4.27亩。两块土地均位于成都市金牛区金牛乡郎家桥村一组；2.土地租用期限：自2003年1月至2032年12月，共30年。在租用期间，如因国家统一规划征用，其征用部分自动从合同标的中扣除；3.土地使用等费用：按照包干所有一切费用的原则进行计算，即金星通信公司每年每亩3000元，全年共计145320元，塑管厂每年每亩2800元，全年共计11956元。两块土地全年总计157276元；4.交费时间：双方于每年12月份对当年应交费用进行一次核对结算，郎家村委会有按期收取土地使用等费用的权利，并有为金星通信公司就土地使用协调有关外部环境，解决有关问题的义务；5.在租用期内，金星通信公司享有独立进行生产经营，合理安排土地使用的自主权利，未征得郎家村委会同意，不得将土地转租或转借他人；6.经双方清理核对，原两个土地租用协议所涉及的所有费用，金星通信公司已交至2002年12月31日（共计2252546.30元），同时金星通信公司同意再向郎家村委会上交150000元，作为对原协议其他费用的补交，2002年12月31日前的所有费用，金星通信公司已全部向郎家村委会付清；7.本协议一式六份，双方各执三份，均具有同等效力。本协议未尽事宜由双方另行协商订立补充协议。本协议从双方代表签字之日起生效，原两个土地租赁协议同时终止执行”。 该协议由郎家村委会及金星通信公司分别签字盖章，且由时任金星通信公司、昊罡印务公司的法定代表人杨金廷签字确认。案涉土地系农村集体建设用地，双方签署该协议时，未对案涉承租土地进行测绘。 2005年4月1日，成都市金牛区人民政府作出金牛府法[2005]28号文件，就关于跃进村等13个村撤村建居问题作出批复，同意金泉街道办事处撤销跃进村等13村建制，其中包含撤销郎家村委会、设立郎家居委会内容。 另查明，成都市塑料管制品厂于1986年12月15日设立，系集体企业，负责人为杨金廷。2002年12月16日，金牛区经济体制改革办公室同意该厂的改制申请，并由杨金廷担任法定代表人。该厂于2003年1月2日更名为成都市金庭塑胶制品有限公司，2003年12月23日更名为成都昊罡印务有限公司。2004年3月28日，昊罡印务公司法定代表人由杨金廷变更为冯素华，2018年4月11日，法定代表人由冯素华变更为杨金廷。 成都市金星通信集团公司于1993年4月6日设立，法定代表人系杨金廷，企业性质为集体。2001年6月25日，成都市金星通信集团公司经金牛区体制改革委员会批准，改制为有限责任公司，并更名为“成都金星通信集团有限责任公司”，公司法定代表人为杨金廷。 本案审理过程中，郎家居委会明确诉讼请求第三项中的租金支付时间自2004年1月起至2017年12月31日止；并向本院提交书面意见：如法院认定承租人仅为金星通信公司，郎家居委会作为案涉土地的合法使用权人，要求昊罡印务公司按照合同约定面积腾退并还给郎家居委会。 金星通信公司、昊罡印务公司均认可案涉的两块土地，分别由金星通信公司（合同约定48.44亩）、昊罡印务公司（合同约定4.27亩）实际使用。 上述事实，有工商档案资料、《土地租用补充协议》、《协议书》、《补充协议》、《土地补充协议》、收款证明、照片、金牛府发[2005]28号政府文件、土地档案资料及各方当事人当庭陈述在案予以证实。 本院认为，因案涉土地系农村集体建设用地，双方当事人就案涉土地租赁事宜所签订的相关协议，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明事实，并结合双方诉辩意见，本案争议的主要焦点为：一、法律主体及法律关系认定；二、解除合同理由是否成立以及合同解除的范围认定；三、合同解除后的法律后果；四、郎家居委会主张的租金理由是否成立。 关于法律主体及法律关系认定的问题。 本院认为，根据成都市金牛区人民政府作出的金牛府发[2005]28号政府文件，能够认定郎家村委会已撤销、并设立郎家居委会的事实，原郎家村委会的权利义务已由郎家居委会承继。郎家居委会作为案涉土地所在区域的集体自治组织，有权就案涉土地租赁事宜提起主张，郎家居委会作为本案原告主体适格。另外，郎家村委会与金星通信公司于2002年9月11日签订《土地租用补充协议》中，明确载明昊罡印务公司与郎家村委会已签订的租赁合同终止、金星通信公司作为承租人承租案涉两块土地。该协议虽没有昊罡印务公司的签章确认，但由于合同签订时杨金廷系金星通信公司和昊罡印务公司的共同法定代表人，且审理中昊罡印务公司也认可该协议对其具有法律效力，故对于昊罡印务公司、金星通信公司抗辩昊罡印务公司与郎家村委会的土地租赁合同关系已经终止，金星通信公司系承租人的意见，本院予以采纳。金星通信公司系《土地租用补充协议》的相对人，昊罡印务公司作为协议约定4.27亩土地的实际使用人，也负有向郎家居委会腾退的义务，故金星通信公司、昊罡印务公司是本案的适格被告。 关于解除合同理由是否成立以及合同解除的范围认定。 本院认为，金星通信公司作为承租人，在《土地租用补充协议》签订后不久，未向郎家居委会支付任何费用。虽郎家居委会未提交证据证明在此期间已向金星通信公司主张支付租金的事实，但时至本案庭审终结，金星通信公司仍以郎家居委会不具备出租人主体资格为由，拒绝向郎家居委会支付租金，有违诚实信用原则，且金星通信公司拖欠租金时间较长，给郎家居委会造成了重大损失，能够认定已造成郎家居委会无法实现合同目的违约后果，金星通信公司已构成根本违约。郎家居委会主张解除合同的理由成立，于法有据，本院予以支持。 就郎家居委会主张对昊罡印务公司所签的相关协议和与金星通信公司签订的《土地租用补充协议》一并解除的诉讼请求，本院认为，结合郎家村委会与金星通信公司于2002年9月11日签订《土地租用补充协议》已对此前昊罡印务公司所签订合同予以终止，故本院仅就前述《土地租用补充协议》判定解除；郎家居委会主张与昊罡印务公司所签订的有关协议予以解除的诉讼请求，本院不予支持。 三、合同解除后的法律后果。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，承租人金星通信公司应将承租的土地交还给郎家居委会。因昊罡印务公司自1988年10月8日签订《土地租用协议》后，就一直使用合同约定的4.27亩土地，昊罡印务公司虽在金星通信公司与郎家村委会签订《土地租用补充协议》后，不再是承租人身份，但作为前述土地的实际使用人，仍负有向该宗土地的权利人郎家居委会交还的法定义务，同时，由昊罡印务公司就合同约定的4.27亩土地直接向郎家居委会进行腾空、交还，更有利于及时保障土地使用权人郎家居委会的合法利益，故郎家居委会就案涉两宗土地分别主张金星通信公司（合同约定面积48.44亩）、昊罡印务公司（合同约定面积4.27亩）向郎家居委会进行腾退的诉讼请求，本院予以支持。另外，因各方当事人在签订合同时，均未对两宗租用土地的面积进行实地测绘，且昊罡印务公司、金星通信公司接收、使用租赁土地时间较长，使用面积可能存在误差和调整，故昊罡印务公司、金星通信公司应按合同约定的土地面积，并结合其实际使用情况将案涉两宗土地完整向郎家居委会腾退、交还。 四、郎家居委会主张的租金理由是否成立。 金星通信公司自2004年1月租赁案涉土地后至今未付租金，由于郎家居委会未提供自2004年1月起一直向其主张租金的证据，故郎家居委会主张租金的诉讼请求应适用诉讼时效的规定。郎家居委会于2018年1月22日向本院提起诉讼，但由于《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日施行，在此之前租金适用一年的诉讼时效，本案租金自2016年10月1日起计算，在此之前的租金不予支持，郎家居委会明确主张租金至2017年12月31日止，在此期间共计15个月。由于金星通信公司系《土地租用补充协议》承租人，昊罡印务公司不是租赁合同的相对方，不负有支付租金的合同义务，故郎家居委会请求昊罡印务公司支付租金的主张不予支持。结合郎家居委会的主张金星通信公司支付土地48.44亩租金的诉求，按合同约定每年按照3000元/亩标准计算，金星通信公司应向郎家居委会支付租金181650元，郎家居委会超出此部分的租金主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用 一、成都市金牛区金牛乡郎家桥村村民委员会与成都金星通信集团有限责任公司于2002年9月11日签订的《土地租用补充协议》于本判决生效之日解除； 二、成都金星通信集团有限责任公司和成都昊罡印务有限公司于本判决生效之日起十五日内分别将位于成都市金牛区金牛乡郎家桥村1组两宗土地腾空、交还给成都市金牛区金泉街道郎家社区居民委员会（成都金星通信集团有限责任公司负责履行对合同约定的48.44亩土地的腾空、交还义务，成都昊罡印务有限公司负责履行对合同约定的4.27亩土地的腾空、交还义务）； 三、成都金星通信集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向成都市金牛区金泉街道郎家社区居民委员会支付租金181650元； 四、驳回成都市金牛区金泉街道郎家社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24415元，由成都金星通信集团有限责任公司负担17090.5，由成都市金牛区金泉街道郎家社区居民委员会负担7324.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  吴荣霞 人民陪审员  曹 威 人民陪审员  程 碧 二〇一九年五月十六日 书 记 员  王文凤