广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初6300号原告：何海生，男，1978年11月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。被告：梁群弟，女，1971年3月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：朱淦华，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽敏，广东维申律师事务所实习律师。第三人：罗海成，男，1984年12月23日出生，汉族，住广东省信宜市，第三人：广州市点金房地产中介有限公司，住所地：广州市增城区荔城街通园中路1号首层之四。法定代表人：张叔权。原告何海生诉被告梁群弟、第三人罗海成、第三人广州市点金房地产中介有限公司（以下简称点金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何海生及其委托诉讼代理人张佩琪、被告梁群弟的委托诉讼代理人朱淦华、王丽敏，第三人罗海成到庭参加诉讼。第三人点金房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何海生向本院提出如下诉讼请求：1、解除何海生与梁群弟双方于2017年2月17日签订的增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街6号2304房《房地产买卖合同》；2、梁群弟支付房屋升值差价519200元；3、梁群弟向何海生支付违约金153800元（违约金按总房价1538000的百分之十计算为153800元）；4、梁群弟返还购房定金50000元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：何海生与梁群弟于2017年2月17日签订《房地产买卖合同》，《房地产买卖合同》约定何海生以1538000元向梁群弟购买增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街6号2304房房屋，房屋建筑面积102.86平方米，签订合同当天，何海生向梁群弟支付购房定金10000元，2017年2月20日，何海生向梁群弟支付购房定金40000元，何海生合共支付购房定金50000元。购房合同还约定，何海生首期购房款（含定金）438000元应在房屋过户递件完毕当天向梁群弟支付，剩余1100000原购房款向银行申请商业贷款的方式支付给梁群弟。合同第九条第3款约定，卖方（梁群弟）同意本次交易过程中，买方可指定房屋过户到他人名下（如办理银行按揭的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。《房地产买卖合同》签订后，何海生以其表弟罗海成名义向银行申请1120000元按揭贷款，2017年3月27日，广州农村商业银行股份有限公司增城支行向原被告出具《同意贷款意向书》，同意罗海成以增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街6号2304房房屋为抵押，并向罗海成发放1120000元房屋按揭贷款，并在办妥相关手续后，购房按揭贷款划入梁群弟指定的银行账户。《房地产买卖合同》约定，银行出具按揭同贷书之后三个工作日之内向国土房管部门办理产权转移过户手续，但是何海生多次催促梁群弟配合，梁群弟没有按照约定履行合同义务，配合何海生办理涉案房屋过户手续。另，何海生认为双方签订《房地产买卖合同》后，合同双方理应按照合同约定的权利义务按照诚实信用履行合同的全部约定，但是梁群弟却因涉案房屋房价升幅巨大，就告知何海生房屋不再出售了，只同意给回何海生购房定金，要求终止合同。何海生不同意，并已经按照合同约定，已经于2017年4月7日委托广东金日律师事务所温志威律师向梁群弟发出履行通知书律师函，催促梁群弟配合何海生办理涉案房屋过户手续，但是梁群弟依然没有履行合同，配合何海生办理房屋过户手续。何海生认为梁群弟拒绝配合何海生办理涉案房屋过户手续，已经违反合同约定，严重侵害何海生的利益，根据市场目前交易状况，涉案房屋目前市价为20000元一平方，因梁群弟违约，导致何海生损失，故何海生起诉要求梁群弟支付房屋升幅差价519200元。为维护何海生的合法权益，何海生特向贵院提起诉讼，恳请法庭查明事实，支持何海生的诉讼请求，依法判决梁群弟承担违约责任。被告梁群弟辩称：一、因为这个案件是第三个诉讼了，何海生在2017年4月第一次诉讼，请求梁群弟继续履行合同，案号是（2017）粤0183民初2527号。该案开庭时何海生声称不是自己购买，是受第三人罗海生委托购买的。法官当时说了何海生是无权主张合同的，要承担败诉的可能。于是何海生说是自己本人购买的，法官问其是否可以一次性付款或者提供余款给法院保管，但是何海生没有钱支付，所以撤诉了。第一次诉讼，梁群弟提出反诉。2017年7月18日，梁群弟对何海生提起起诉，请求解除合同。案号为（2017）粤0183民初4835号。该案一审已经支持了梁群弟的诉讼请求，判令解除合同。该案现在在二审阶段，庭审中何海生同意解除合同。所以何海生再次要求解除合同是重复诉讼，违反一事不再理原则。二、何海生第二、三项诉讼请求没有事实和法律依据。首先本案梁群弟没有违约，梁群弟与何海生签订房屋买卖合同按理梁群弟应该过户房屋到何海生名下，梁群弟是没有异议的，并且本案发生纠纷前梁群弟发律师函给何海生，因为何海生是以自己的名义办理房贷书，所以要求何海生办理房贷，但是何海生没有履行合同的能力。梁群弟没有任何违约行为，梁群弟已经按照合同要求履行了自己的义务，包括向银行申请还贷，但是因为何海生没有以自己的名义办理房贷，以第三人罗海成名义办理房贷，所以不同意将房屋过户到何海生名下。因为这差不多是两个买卖合同了。第三人罗海成办理房贷说明梁群弟与罗海成又成立了买卖合同关系。如果银行知道梁群弟与罗海成的买卖关系是虚假的以及出具贷款书，后果严重。梁群弟和罗海成之间是没有买卖关系的，出具贷款书是个骗贷行为，所以梁群弟行使不安抗辩权要求何海生一次性付款。所以何海生要求梁群弟支付违约金没有法律依据。梁群弟也提出书面要求继续履行合同的要求，但是何海生置之不理。加上何海生起诉过梁群弟要求继续履行合同，但是何海生没有支付能力所以撤诉了。三、针对何海生提出返还定金诉讼请求，何海生没有切实按照合同履行合同，没有履行能力，导致合同没有履行。所以何海生请求没有事实和法律依据。第三人罗海成述称：对何海生起诉没有意见，同意何海生诉讼请求。第三人点金房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见和证据。本院经审理认定事实如下：位于增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街6号2304房，性质为商品房，房屋用途为住宅，建筑面积为102.86平方米。该物业登记在梁群弟名下，登记字号为15登记12549013。2017年2月17日，梁群弟作为卖方，何海生作为买方，点金房地产公司作为经纪方签订了《房地产买卖合同》，约定：“买卖双方就买卖位于增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街6号2304号（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为102.86平方米（以《房地产证》为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况并无异议。该物业现状是指吉屋带装修房附带家私电器（详见清单或备注）。二、买卖双方同意该物业总楼价为壹佰伍拾叁万捌仟元整（￥1538000元）。此价格已包括买方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、装修费用等等）。有关付款方式详见附件或相关备注。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之三向守约方支付违约金。2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之三向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发生督促履行通知之日起五天为履行期限。……九、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。备选条款……3、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。”《房地产买卖合同》附件约定：“……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币伍万元（￥50000元）作为定金，卖方并协助买方办理按揭手续，包括不限于签署有关文件/合同等。注明：买方于2017年2月17日支付为人民币壹万元整，于2017年2月20日前支付剩余定金为人民币肆万元整。2、买方应在过户递件完毕当天将首期楼款（含定金）肆拾叁万捌仟元支付给卖方。3、剩余楼价款人民币壹佰壹拾万元整为按揭款，由买方以向银行申请商业借款的方式支付给卖方。4、买方应在签订本合同，二十天内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告告知无法办理按揭之日起10个工作日内）。买方因个人信用问题致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。因银行按揭产生的相关费用由买方支付。银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方。5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在签订本合同，三十天内向银行申请提前还贷，成功还贷后卖方需在五个工作日内向房管部门申请注销抵押。6、买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记并买方贷款银行出具贷款承诺书后三个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，并签署《广州市二手房屋买卖合同》等相关资料，收回执原件由经纪方保管。……”上述合同及附件签订当天，何海生向梁群弟支付了定金10000元；2017年2月20日，何海生向梁群弟支付了定金40000元。2017年2月20日，广州农村商业银行股份有限公司增城支行受理了徐灼原的提前还贷申请，并出具了《提前还款受理回执》，上载：“您的提前还贷申请（合同号：0911003201600226借据号：0911003201600226001）已获受理，我行将在2017年2月27日未您扣划申请归还贷款金额，请您把还款金额478118.52元存入您每月还款的账户……我行将会每5个工作日补扣一次。……”梁群弟称徐灼原系其配偶，涉案房屋为一次性付款购买，但当时以其配偶徐灼原的名义办理了抵押贷款进行装修，因此双方签订合同后，梁群弟前往贷款银行办理提前还贷，之后得知何海生要求将涉案房屋过户至罗海成名下，梁群弟不同意，遂没有再履行提前还贷的义务。在之后的交易过程中，何海生要求梁群弟协助配合将涉案房屋过户至罗海成名下，并要求梁群弟配合罗海成办理按揭贷款手续。何海生主张罗海成系其配偶的表弟，并提供了户口簿4本、何海生的结婚证、村委会出具的证明4份为凭，拟证实何海生向梁群弟购房，并指定涉案房屋过户至罗海成名下并非为了炒房。2017年3月8日，罗海成作为买方与梁群弟作为卖方签订了《委托网签、交易声明书》，载明：“现买方罗海成承购卖方梁群弟位于增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街2304房（下称“该物业”，房产证号：10××40），因买方欲向银行申请个人住房贷款而委托广州市华圣按揭咨询有限公司（下称：“华圣按揭”）代为向银行申请贷款手续，……两声明人均知悉及确认“华圣按揭”仅代为办理网上交易录入手续，并未促成双方二手房交易，亦未收取任何中介费。……两声明人在网签合同中约定的价格为房屋实际成交价格，双方均知悉因网签合同中约定的房屋成交价不真实等问题将导致银行不予发放贷款，或被相关部门处罚等法律责任由双方承担……”。该声明书上有梁群弟和罗海成的签名确认。梁群弟否认声明书上是其本人签名。何海生坚称声明书上梁群弟的签名系其本人签名。另，何海生仍向本院提交了2017年3月14日的《广州市存量房买卖合同》复印件一份，其中甲方（卖方）为梁群弟、乙方（买方）为罗海成、丙方（房地产中介服务机构）为华圣公司，物业为涉案房屋，出售价款为160万元。该合同上仅有日期，并加盖了华圣公司的公章。梁群弟以该合同为复印件，且无其签名为由不予确认。2017年3月8日，罗海成向广州农村商业银行股份有限公司增城支行申请借款112万元，用于购买梁群弟位于增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街6号2304房的房产。2017年3月27日，该银行向罗海成出具了编号201703230000223的《同意贷款意向书》，该意向书自签署之日起三个月内有效，具体的贷款金额、利率、贷款期限等要素须以双方签订的合同为准。梁群弟确认何海生于2017年4月1日向其交付了《同意贷款意向书》复印件，其也于当时核实了《同意贷款意向书》的原件，核实时其注意了借款申请人的名字、银行加盖的公章，其当即也向何海生提出不同意将涉案房屋过户至罗海成名下。广东维申律师事务所的朱淦华律师接受梁群弟的委托并于2017年4月13日向被告何海生发出了《律师函》，提出何海生至今未去办理按揭贷款手续，而是以合同外第三人罗海成的名义去办理按揭手续，并要求将房屋过户在罗海成名下，让其怀疑签订买卖合同并非何海生的真实意思表示，目的是为转售他人，因此双方签订的《房地产买卖合同》第九条第3项是以合法形式掩盖非法目的的无效条款，故请何海生在2017年4月24日前向银行申请办理按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料或选择一次性付清全部房款，否则双方签订的《房地产买卖合同》自2017年4月25日起解除。同日，梁群弟向第三人点金房地产公司发出了《告知书》，认为第三人未对合同条款作出详尽解释，特别是未对合同第九条第三项的格式条款尽到提示、说明义务，亦未进行显著标示，故对何海生以罗海成名义办理按揭贷款的行为不予认可，并有权拒绝将房屋过户至罗海成名下，请第三人收到告知书后督促何海生尽快办理按揭贷款手续或一次性付清全部购房款，否则将解除双方签订的《房地产买卖合同》。何海生就涉案房屋的纠纷曾于2017年4月14日向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0183民初2527号。后，何海生就该案提出撤诉。2017年7月18日，梁群弟向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0183民初4835号，梁群弟在该案中请求：1、解除梁群弟与何海生双方与2017年2月17日签订的增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街号2304房《房地产买卖合同》；2、何海生向梁群弟支付违约金103800元（违约金按总房价1538000的百分之十计算为153800元，抵扣何海生已支付的定金50000元，仍需支付违约金103800元）；3、何海生支付梁群弟律师费共计30000元；4、诉讼费用由何海生承担。2017年10月9日，本院作出（2017）粤0183民初4835号《民事判决书》，判决：一、解除梁群弟和何海生于2017年2月17日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回梁群弟的其他诉讼请求。判后，梁群弟不服向广州市中级人民法院提起上诉，2017年12月28日，广州市中级人民法院（2017）粤01民终22400号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。何海生本案起诉后在2017年11月7日庭审中申请对涉案房屋的差价损失进行评估，本院经摇珠选定广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司进行评估，2018年5月9日，该公司作出粤嘉房字（2018）05018号《房地产估价报告》，估价结果：确定估价对象于价值时点2017年9月18日评估市场价值为1944100元。本案在审理过程中，何海生申请对落款日期为2017年3月8日的《委托网签、交易声明书》卖方“梁群弟”的签名是否梁群弟本人书写进行鉴定。本院摇珠选择定广东恒鑫司法鉴定所鉴定，并提供了《房地产买卖合同》、附件、《定金收款收据》作为检材进行鉴定。2019年3月18日，该所作出粤恒[2019]文鉴字第17号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见：送检的落款日期为2017年3月8日的《委托网签、交易声明书》落款处“卖方/代理人（签名指模）：”栏内“梁群弟“签名笔迹与提供样本上“梁群弟”签名笔迹是同一人书写。本院认为，何海生与梁群弟于2017年2月17日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规等强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按约定履行。关于何海生请求解除与梁群弟于2017年2月17日签订的《房地产买卖合同》，本院的（2017）粤0183民初4835号民事判决已判决解除，且已经生效，本案不作处理。根据何海生与梁群弟的诉辩，本案争议的焦点是何海生要求梁群弟协助配合将涉案房屋过户至第三人罗海成名下，并要求梁群弟配合罗海成办理按揭贷款手续，梁群弟没有协助是否构成违约。合同第九条第3项约定：卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。2017年3月8日，罗海成作为买方与梁群弟作为卖方签订《委托网签、交易声明书》，载明：“现买方罗海成承购卖方梁群弟位于增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣十八街2304房（下称“该物业”，房产证号：10××40），因买方欲向银行申请个人住房贷款而委托广州市华圣按揭咨询有限公司（下称：“华圣按揭”）代为向银行申请贷款手续，……两声明人均知悉及确认“华圣按揭”仅代为办理网上交易录入手续，并未促成双方二手房交易，亦未收取任何中介费。……两声明人在网签合同中约定的价格为房屋实际成交价格，双方均知悉因网签合同中约定的房屋成交价不真实等问题将导致银行不予发放贷款，或被相关部门处罚等法律责任由双方承担……”。该声明书上梁群弟的签名经鉴定是梁群弟本人签名。梁群弟虽然与罗海成签署了《委托网签、交易声明书》，但根据何海生提交的《广州市存量房买卖合同》落款处只有华圣公司加盖的公章及郑明洪的私章，无买卖双方签署姓名。何海生如此办理“网签”，涉案房屋能否经房管部门核准过户，银行是否确实发放贷款具有极高的风险。在此情况下，梁群弟基于自身交易安全考虑未再履行提前还款义务不构成违约。由于双方对《房屋买卖合同》第九条第3项合同条款的适用过程存在争议，导致双方未能继续履行合同，双方均不应承担责任。因此，何海生请求梁群弟支付房屋差额损失和支付违约金，本院不予支持。梁群弟收取何海生购房定金50000元，有《定金收款收据》为证，何海生请求返还，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”第三人金点房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告梁群弟在本判决发生法律效力之日起五日内向原告何海生返还定金5万元。二、驳回原告何海生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18642元，由原告何海生负担18036元，被告梁群弟负担606元。评估费7386元、文书鉴定费14780元，由原告何海生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂玉田人民陪审员  汤素玲人民陪审员  刘晓燕二〇一九年五月二十一日书 记 员  关慧怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。