贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2636民初122号原告贵州省丹寨县港宏实业投资有限公司，住所地贵州省丹寨县金钟经济开发区金钟大道旁29号。法定代表人梁建峰，男，系该公司董事长。委托代理人缑薇，女，汉族，1979年10月17日生，住广西壮族自治区柳州市，系该公司经理（一般代理）。委托代理人刘龙，男，贵州华政律师事务所律师（一般代理）。被告贵州明成变压器有限公司，住所地贵州省丹寨县金钟经济开发区（九鼎钢公司对面）。法定代表人徐小红，女，系该公司总经理。委托代理人王进，男，贵州省丹寨县龙泉镇法律服务所法律工作者（特别代理）。第三人贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会，住所地丹寨县龙泉镇鼓楼顶。法定代表人徐刘蔚，男，系贵州省丹寨金钟经济开发区管理委员会主任。第三人丹寨县投资促进局，住所地丹寨县行政中心四楼。法定代表人周伟慧，女，系丹寨县投资促进局局长。委托代理人姜才林，男，贵州全红律师事务所律师（特别代理）。原告贵州省丹寨县港宏实业投资有限公司诉与被告贵州明成变压器有限公司、第三人贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会、第三人丹寨县投资促进局租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理，同年4月25日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人缑薇、刘龙，被告的委托代理人王进，第三人丹寨县投资促进局的委托代理人姜才林到庭参加诉讼，第三人贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：原告于2011年在丹寨县人民政府招商投资的前提条件下，在金钟经济开发区建设标准厂房，其中一栋厂房于2014年6月完工，当时由丹寨招商局招商引资引进被告，被告于2014年7月1日正式入住原告厂房。第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会与被告签订投资协议，在达到产值3000万元、年创税100万元以上、可提供就业岗位约60个的前提条件下，可以由第三人丹寨投资促进局代为支付场地租赁费。原告仅在2015年6月收到一年的租金（收租时间为2014年7月-2015年6月，计算方式为3500㎡×7元/㎡/月，每月租金为24500元，原告此后多次请示政府拨款支付租金均无果而终。在2017年9月收到第三人丹寨投资促进局发给原告的停止支付租金文件（丹投促通【2017】11号），文件载明，因被告未达到投资协议免租三年的相应条件，县政府拒绝代为支付租金，并且要求原告自行向被告追索租金。原告在收到该文件之后多次要求被告支付未果，期间曾于2018年3月27日向法院起诉，后因某些原因按撤诉处理。被告于2018年12月搬离原告厂房，但至今尚未支付其应当支付的租金费用，从2015年7月至2018年11月共计50个月，场地租赁费为1225000元。为维护原告的合法权益，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求：1、判决被告支付原告从2015年7月至2018年11月共计50个月场地租赁费用人民币1225000元；2、案件受理费由原告承担。在举证期限内，原告提供下列证据材料：1、身份证、法定代表人身份证明。用以证明原告基本身份信息以及诉讼主体资格适格。2、被告信息查询。用以证明被告身份信息及诉讼主体适格。3、投资协议、补充协议、投资促进局文件。用以证明原、被告双方经第三人确认具有事实上的租赁关系。4、裁定书。用以证明原告曾经起诉被告后按撤诉处理的事实。被告的质证意见：对第1、2、4号证据无异议；对第3号证据的三性不予认可，认为该组证据达不到原告需要证明的目的。第三人丹寨投资促进局对原告提供的证据均无异议。本院认证意见：原告提交的证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，作为本案事实的认定依据；被告对第3号证据的质证意见没有事实依据，本院不予采纳。被告辩称：根据丹寨金钟经济开发区管理委员会与被告签订的《变压器系列产品生产项目投资协议》可知，租赁合同的甲方为原告，乙方为丹寨金钟经济开发区管理委员会，在他们双方签订租赁合同时，被告明成公司尚未成立。虽然被告使用的是原告的房屋，但被告根据投资协议的优惠政策免租三年，并且该投资协议成立并生效，被告自始至终并未与原告签署过厂房租赁合同，因此，被告不是本案的当事人，第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会与原告签署的房屋租赁合同对被告不具有约束力，更不具有法律效力，所以原告依据第三人的约定起诉被告支付租金，违背了合同的相对性，不符合法律规定，因此，原告起诉被告于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告未提交证据材料。第三人丹寨投资促进局述称：1、2014年7月，被告的两位股东徐学明、徐小红将机器设备运进原告厂房内进行安装调试，并着手设立贵州明成变压器有限公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，法律后果由法人承担，被告应承担支付该时间段租金的义务。安装调试完成后，2015年9月，被告在丹寨市场监督管理局登记设立。之后，被告一直使用原告标准厂房至2018年12月。在此期间，均对出租与承租一事予以了解及认可。尽管双方未签订租赁合同，但事实租赁关系确实存在，因此，应由被告向原告支付租金。投资协议关于租金的相关约定仅系代付租金的约定，与租赁关系不属于同一法律关系，第三人丹寨投资促进局与第三人金钟开发区管委会均不是租赁关系的当事人。被告未符合代为支付租金的条件，第三人贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会不需代为支付租金。两个第三人的招商活动只是为了促进本地经济发展，第三人并没有权利将属于原告的厂房租给被告，原告与被告的租赁关系存在是确实无误的。第三人在招商中给的扶助政策是为了扶助当地企业发展，并不能成为被告不支付租金的抗辩理由。投资协议中免租政策指被告达到相应条件由第三人代为支付租金。投资协议并非租赁关系，应属于另案的法律关系。被告是否享有免租政策，被告未提供证据证明其符合投资协议的免租条件，第三人经与相关部门核实，其不符合免租条件，不需代付租金。在举证期限内，第三人丹寨投资促进局提供下列证据材料：1、丹投促通9号关于报送2016年年度税收票据及用工清单等资料的文件。用以证明该文件要求被告向促进局提供税收票据便于促进局核实是否达到投资协议优惠条件，发出时间为2017年8月4日的事实。2、丹投促通10号文件。用以证明2017年8月17日关于通知被告自行支付租赁标准厂房租金的事实。3、丹投促通11号文件。用以证明经第三人促进局与工商、税务、工信局、人事局等相关部门核实后被告未达到协议优惠条件的事实。原、被告的质证意见：原告无异议。被告对证据的三性不予认可，认为这些证据达不到第三人需要证明的目的。本院认证意见：第三人丹寨投资促进局提交的证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，作为本案事实的认定依据；被告的质证意见没有事实依据，本院不予采纳。第三人贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会既未答辩，也未提交证据材料。根据以上证据、双方当事人的陈述和法庭调查，本案的事实认定如下：2011年4月16日，丹寨县人民政府作为甲方与作为乙方的贵州省丹寨港宏实业投资有限公司签订《丹寨金钟工业区工业城标准厂房建设项目投资协议》，2011年9月10日签订《丹寨金钟工业区标准厂房建设项目补充协议》，约定，乙方在丹寨金钟经济开发区修建标准厂房，甲方承担50%的厂房面积招商任务，若无企业入驻或入驻未满的面积，甲方以5元/平方米/月的价格向乙方返租。合同签订后，原告开始入场修建标准厂房，其中一栋厂房于2014年6月完工。2014年7月，被告的两位设立人徐学明、徐小红将机器设备运进原告厂房内进行安装调试。安装调试完成后，设立人徐学明、徐小红于2015年9月1日在丹寨市场监督管理局登记设立贵州明成变压器有限公司。此后，被告一直使用原告标准厂房至2018年12月。2015年12月11日，贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会作为甲方，贵州明成变压器有限公司作为乙方，双方就金钟经济开发区建设变压器制造项目签订《变压器系列产品生产项目投资协议》，约定：第一条第（二）项“项目总投资人民币5000万元，主要生产变压器系列产品。项目2015年年底建成投产，2016年产值达3000万元以上、年创税100万元以上、可提供就业岗位约60个”；第二条第（一）项“在贵州××经济开发区内××5000万元人民币，租用港宏约3000平方米的标准厂房生产6-35KV级S11-M,……。项目建成达产后，2016年产值可达3000万元，年创税100万元、可提供就业岗位60个。甲方提供标准厂房免租3年。2016年12月进行考核，若达到上述条件则实行免租，否则按所上交的税额比缴纳厂房租金”；第三条第（三）项“在乙方项目投产后组织相关部门对项目进行年度考核评价，并以此为依据兑现乙方享受的优惠政策”。2017年8月4日，丹寨投资促进局、金钟经济开发区招商引资和投资促进局联合以丹投促通【2017】9号文件，向被告发出《关于报送2016年度税收票据、用工清单等资料的通知》。该通知载明：“根据贵公司于2015年12月11日与金钟经济开发区管委会签订的《变压器系列产品生产项目投资协议》第二条第1款｛应为第（一）项｝‘在贵州××经济开发区内××5000万元人民币，租用港宏约3000平方米的标准厂房生产6-35KV级S11-M,……。项目建成达产后，2016年产值可达3000万元，年创税100万元、可提供就业岗位60个。甲方提供标准厂房免租3年。2016年12月进行考核，若达到上述条件则实行免租，否则按所上交的税额比缴纳厂房租金’之约定，经核实，贵公司于2014年7月正式入驻港宏标准厂房进行生产，所租赁的标准厂房面积为3500平方米，租金为3500㎡×7元/㎡/月×12个月=294000元。县政府已于2015年下半年支付2014年7月到2015年6月厂房租金，兑现了县政府所应兑现的优惠政策。根据约定，现通知贵公司提供2016年度所缴纳的税收票据、用工清单，并于2017年8月11日下午下班前送到我局，以便组织相关工作组对税收票据、用工清单进行核实，作为兑现或减免贵公司所使用厂房租金的依据之一，若在规定的时间内未给予提供的，我局将视为无税收票据和用工清单情形处理，由此造成的一切责任及后果由贵公司自行承担”。被告已于2017年8月7日签收该文件。2017年8月17日，丹寨投资促进局、金钟经济开发区招商引资和投资促进局联合以丹投促通【2017】10号文件，向被告发出《关于要求自行支付租赁标准厂房租金的通知》。该通知载明：经与县国税局、地税局、工信和商务局、开发区人社局等部门核实，贵公司2016年在年产值、税收、解决就业岗位等方面均未达到协议约定要求，2017年丹寨投资促进局和开发区投资促进局联合行文下发《关于报送2016年度税收票据、用工清单等资料的通知》（丹投促通【2017】9号）文件，要求贵公司提供2016年度税收票据、用工清单等资料，以便按税额比例减免缴纳的厂房租金，截至2017年8月17日，贵公司尚未提供任何税票及用工清单。鉴于贵公司与县政府所签订的协议，贵公司未按要求履约达到约定条件减免厂房租金。为充分利用好厂房，不使资源造成浪费，现通知贵公司自行支付2015年7月至2017年7月25个月厂房租金共计612500元，否则，由此造成的一切责任及后果由贵公司自行承担。被告已签收该文件。2017年8月17日，丹寨投资促进局、金钟经济开发区招商引资和投资促进局联合以丹投促通【2017】11号文件，向原告发出《关于停止支付贵州明成变压器有限公司所租赁标准厂房租金的通知》。该通知载明：经与县国税局、地税局、工信和商务局、开发区人社局等部门核实，贵州明成变压器有限公司2016年在年产值、税收、解决就业岗位等方面均未达到协议约定要求，为充分利用好厂房，不造成国有资产浪费和损失。现贵公司自行催促贵州明成变压器有限公司支付2015年7月至2017年7月25个月厂房租金共计612500元，县政府不再承担支付上述租金的义务。原告已于2017年8月21日签收该通知。2018年3月27日，原告贵州省丹寨港宏实业投资有限公司对被告贵州明成变压器有限公司、第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会和丹寨投资促进局提起租赁合同纠纷之诉。2018年6月19日，本院以（2018）黔2636民初238号《民事裁定书》，裁定按原告贵州省丹寨港宏实业投资有限公司撤诉处理。本院认为，本案的焦点是：1、原、被告之间是否存在标准厂房租赁关系；2、被告是否达到免租3年由第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会代其向原告支付3年的租金的条件；3、被告公司设立前的标准厂房租赁费由谁承担；4、两个第三人应否承担责任；5、如何计算标准厂房租赁费。关于原、被告之间是否存在标准厂房租赁关系的问题。本院认为，虽然原告与被告未签订标准厂房租赁合同，但在被告公司设立前，设立人从2014年7月开始使用原告的标准厂房，设立后一直使用至2018年12月，因此，原告与被告之间存在事实租赁关系。因此，被告认为，被告公司不是本案的当事人的辩解，理由不能成立，本院不予采纳。关于被告是否达到免租3年由第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会代其向原告支付3年的租金的条件的问题。第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会与被告签订的《变压器系列产品生产项目投资协议》，是双方约定被告达到“2016年产值可达3000万元，年创税100万元、可提供就业岗位60个”的条件，第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会代其向原告支付3年的租金，即免租3年，否则，被告自行支付租金的协议，而不是厂房租赁协议。2017年8月4日，丹寨投资促进局、金钟经济开发区招商引资和投资促进局联合以丹投促通【2017】9号文件，向被告发出《关于报送2016年度税收票据、用工清单等资料的通知》，通知被告提供2016年度所缴纳的税收票据、用工清单，并于2017年8月11日下午下班前提交，以便组织相关工作组对税收票据、用工清单进行核实，作为兑现或减免被告所使用厂房租金的依据，而被告直至2017年8月17日未向第三人丹寨投资促进局报送2016年度税收票据、用工清单等资料。经第三人丹寨投资促进局与县国税局、地税局、工信和商务局、开发区人社局等部门核实，被告公司2016年在年产值、税收、解决就业岗位等方面均未达到协议约定要求，为此，第三人丹寨投资促进局于2017年8月17日与金钟经济开发区招商引资和投资促进局联合以丹投促通【2017】10号文件，向被告发出《关于要求自行支付租赁标准厂房租金的通知》，通知被告自行支付2015年7月至2017年7月25个月厂房租金共计612500元，并于同日以丹投促通【2017】11号文件，向原告发出《关于停止支付贵州明成变压器有限公司所租赁标准厂房租金的通知》，通知原告自行催促被告支付2015年7月至2017年7月25个月厂房租金共计612500元，县政府不再承担支付上述租金义务。总之，被告没有达到免租3年即由第三人丹寨金钟经济开发区管理委员会代其向原告支付3年的租金的约定条件，即“项目建成达产后，2016年产值可达3000万元，年创税100万元、可提供就业岗位60个”的条件，根据“2016年12月进行考核，若达到上述条件则实行免租，否则按所上交的税额比缴纳厂房租金”的约定，被告应自行向原告支付租赁费。关于被告公司设立前的标准厂房租赁费由谁承担的问题。虽然被告公司在2015年9月1日才设立，但设立人为设立被告公司，从2014年7月开始使用原告的标准厂房直至被告公司设立后的2018年12月，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，被告应当承担在其设立前设立人使用原告标准厂房期间的租赁费。关于两个第三人应否承担责任的问题。因被告未达到双方在《变压器系列产品生产项目投资协议》中约定的代其向原告支付3年的租金的条件，所以，第三人贵州丹寨金钟经济开发区管理委员会不应承担代付3年租金的义务。第三人丹寨投资促进局在本案中只是具体办事的单位，与原、被告没有权利义务关系，因此，在本案中不应承担任何义务。关于如何计算标准厂房租赁费的问题。被告及被告的设立人使用原告标准厂房的期限从2014年7月开始至2018年12月，使用面积为3500平方米。丹寨县人民政府已于2015年下半年代被告向原告支付2014年7月到2015年6月的厂房租金294000元，计算方式为3500㎡×7元/㎡/月×12个月=294000元。被告应按丹寨县人民政府支付的标准向原告支付租金，并从2015年7月支付至2018年11月，共计41个月，因此，被告应向原告支付租赁费1004500元（3500㎡×7元/㎡/月×41个月=1004500元）。原告请求的是50个月，多计算9个月，因此，原告超过1004500元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告应向原告支付租赁费1004500元，驳回原告的其他诉讼请求；被告的辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告贵州明成变压器有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告贵州省丹寨港宏实业投资有限公司标准厂房租赁费1004500元。二、驳回原告贵州省丹寨港宏实业投资有限公司的其他诉讼请求。如被告贵州明成变压器有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15825元，由被告贵州明成变压器有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，直接向上诉法院交纳上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。被告贵州明成变压器有限公司拒不履行义务的，原告贵州省丹寨港宏实业投资有限公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵慧萍审 判 员  赵 巍人民陪审员  杨通天二〇一九年五月十二日书 记 员  黄园园