广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3425号上诉人（原审原告）:深圳世纪康都医疗科技有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道金牛路金荔科技工业园1号厂房101，统一社会信用代码91440300MA5ENDBGOU。法定代表人：林斌，公司总经理。委托诉讼代理人：鞠德兴，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小利，广东深坪律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:张金传，男，1972年6月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：李志华，广东君诚律师事务所律师。上诉人深圳世纪康都医疗科技有限公司（以下简称“世纪康都公司”）与上诉人张金传房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。世纪康都公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销深圳市坪山区人民法院作出的（2018）粤0310民初1444号民事判决；2.请求判令张金传维修厂房至正常使用状态（包括维修天花板、墙壁、地板等）；3.请求判令张金传支付世纪康都公司2017年11月至2018年7月期间租金损失131997.5元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至判决确定之日止）；4.本案一审、二审诉讼费用均由张金传承担。事实与理由：一、一审法院确认，涉案厂房在2017年11月到2018年7月期间存在漏水、凝水的问题，且世纪康都公司已经履行了通知义务，张金传应对涉案房屋承担维修义务，并赔偿世纪康都公司该段期间因无法正常使用的的损失。二、但一审法院错误的认为涉案厂房漏水、凝水不足以导致世纪康都公司完全停用厂房，世纪康都公司也未据此行使解除权，因此该原因并不是世纪康都公司未使用涉案厂房的唯一原因，是对本案实际情况的认识错误。首先，世纪康都公司是生产医疗器械的企业，生产机器属于高科技产品，不允许有任何的水份存在。按照国家食品药品监督管理总局颁布的《医疗器械生产监督管理办法》规定，厂房的漏水、凝水已经对世纪康都公司生产合格的医疗器械产品产生严重影响。涉案厂房漏水、凝水问题不解决，世纪康都公司根本不能将机器设备搬进厂房，开工生产，如强行在漏水、凝水期间进驻生产，生产的机器会因为存在水份而被损坏，也无法生产出合格产品，将造成不可估量的损失。且世纪康都公司已经采购相应机器设备将进驻涉案厂房，只是因厂房漏水、凝水，为了减少损失，才没有直接将机器设备搬进涉案厂房，但是确实因此而停止使用了涉案厂房。依据《医疗器械生产监督管理办法》中有关医疗器械生产企业的质量管理体系要求，部分厂房及车间的不合格会直接导致整个质量管理体系不能达到国家法规和监管要求，从而会被勒令厂房重新规划，所以在这种情况下世纪康都公司被迫停用所有租赁的厂房空间。其次，在张金传违约的情况下，是否解除租赁合同属于世纪康都公司的权利，世纪康都公司的权利应该得到应有的保护，如果因世纪康都公司不解除合同就推定对世纪康都公司不利的事实，相当于剥夺了世纪康都公司要求继续履行合同的权利，是对违约行为的保护，也是完全违反立法精神的。最后，世纪康都公司已经对涉案厂房一楼进行了装修，并花费了巨额装修费用约100多万元，如果世纪康都公司提出解除合同，张金传根本不能足额的赔偿世纪康都公司的全部装修损失，无疑将加大双方的损失。三、涉案厂房漏水、凝水的原因是楼上原租户因生产的需要持续24小时不间断的使用空调降温，从而引起一楼厂房顶部遇低温，冷热交替形成的物理反应所致的漏水、凝水，如果上一层楼原租户不搬走的情况下，涉案厂房在2017年11月到2018年7月期间的漏水、凝水问题是长期的、不间断的，涉案厂房的毁损问题也是无法修补的，在此种情况下，世纪康都公司是根本无法使用涉案厂房的。四、根据双方签订的《租赁合同》约定，在房屋使用过程中如房屋非因世纪康都公司的过错出现妨碍正常使用的故障时，张金传应在接到世纪康都公司的通知后进行维修，否则，世纪康都公司有权向张金传请求损害赔偿；另根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在一审中，双方已确认房屋非因世纪康都公司的原因导致无法正常使用，但张金传一直怠于履行维修义务，应当视为违约，世纪康都公司据此要求张金传赔偿租金损失合法有据，而一审法院据此酌情认定张金传承担30%的损失，根本无法弥补因张金传的违约行为对世纪康都公司造成的全部损失，世纪康都公司仅请求张金传承担租金损失已经是对张金传最轻微的赔偿请求，世纪康都公司完全可以主张该段期间因无法正常生产使用所造成的全部经营损失、装修损失，但是世纪康都公司并没有这么做，因为世纪康都公司还是希望双方可以继续合作。综上，涉案厂房漏水、凝水致使世纪康都公司完全不能正常使用，张金传一直怠于履行维修义务，应承担其违约行为所造成世纪康都公司的全部损失（包含租金损失）。张金传辩称，一、出租给世纪康都公司的厂房只是普通厂房，并不是高科技厂房。世纪康都公司要利用涉案厂房生产医疗器械，而张金传只是提供了普通的厂房，无法达到其使用要求。二、世纪康都公司在上诉状中称其装修花费了100多万元，但这与张金传无关，张金传将厂房出租给世纪康都公司使用，世纪康都公司如何使用、如何装修与张金传无关。三、世纪康都公司租赁涉案厂房后长期不予使用，按照深圳市的气象条件，经常有下雨或者回南天天气，因此厂房渗水是很正常的现象。世纪康都公司以此为由主张厂房不能使用，把不能生产经营的原因推给张金传，违反了诚实信用原则。四、由于世纪康都公司长期不使用厂房，厂房里面是什么情况张金传也不清楚。到今天为止，世纪康都公司也未正常使用厂房，张金传也未向其收取水电费。张金传申请由专业的评估机构对涉案厂房进行评估。张金传上诉请求：撤销（2018)粤0310民初1444号民事判决第二项判决。改判驳回世纪康都公司要求张金传赔偿损失人民币131997.50元的请求。事实和理由:上述判决书存在事实不清、适用法律不当的错误，理由如下:世纪康都公司自2017年6月21日接收租赁厂房后，直到现在（暂至2018年12月1日）长达一年五个月的时间里，一直没有使用租赁厂房进行任何生产经营活动。世纪康都公司长期没有使用租赁厂房进行经营活动，并非因为涉案厂房存在重大缺陷，致使世纪康都公司不能正常利用厂房进行经营活动。如果厂房只是偶然有一些漏水、凝水的现象不足以影响、造成世纪康都公司长期不能使用厂房进行生产经营活动。2018年8月，张金传因为世纪康都公司已有两个月没有支付租金，所以聘请律师向世纪康都公司致函提出：1.指出其不交租金是严重的违约行为。2.如果再不交租即终止其租赁合同。不久世纪康都公司就补交了拖欠的两个月租金。世纪康都公司补交租金后不久，认为张金传已接收了其补交的租金，已丧失了与其解除合同的条件。由于其租赁厂房后，因经营上的策略，所以一直都没有使用。为达到不交租金的目的，即起诉要求张金传赔偿其不能正常使用涉案厂房的损失，理由是涉案厂房存在漏水、凝水的情况。诉讼请求是要求张金传赔偿损失131997.50元人民币（合九个月租金）。但是在一审的时候，世纪康都公司并没有举证证明其因涉案厂房存在瑕疵而使其受损。而一审判决却以“地面有漏水、凝水的现象并不是原告未使用涉案厂房的唯一原因。鉴于厂房天花板、地面有漏水、凝水的现象确实对原告正常使用有影响，本院酌情认定原告2017年11月至2018年7月期间每月的损失按租金的30%计算，共计39602元”。一审法院之所以会作出以上错误的判决，是基于世纪康都公司正常使用涉案厂房的情况下，如果存在漏水、凝水的现象确实会影响其生产经营。但是，真实的情况却是，世纪康都公司自从2017年6月接收涉案厂房后直至今时今日，一直都没有在涉案厂房进行任何的生产经营活动。既然没有使用涉案厂房进行经营活动，那么涉案厂房偶尔存在漏水、凝水又不会影响其正常使用。退一步说，就算如世纪康都公司所说在2017年11月至2018年7月确实存在漏水、凝水的现象影响了其正常使用涉案厂房，那么，在2017年7月至10月，2018年8月至12月这九个月的时间里，涉案厂房没有漏水、凝水的现象，世纪康都公司完全可以正常使用涉案厂房进行生产经营活动，但真实的情况却是世纪康都公司并没有在此期间在涉案厂房进行任何的生产经营。换言之，世纪康都公司没有利用涉案厂房进行生产经营，是他自己的经营策略。世纪康都公司以涉案厂房存在漏水、凝水影响正常使用，而拒付租金，完完全全是转嫁策略失误的行为。世纪康都公司将自己经营策略上造成的损失，转嫁给张金传，有违诚实信用原则，按理不应得到法院的支持。综上，请求二审法院重新查明事实，依法驳回世纪康都公司的请求。世纪康都公司辩称，一、根据医疗器械生产监督管理办法第七条的规定，从事医疗器械生产应当既有与生产的医疗器械相适应的生产场地、环境条件、生产设备以及专业的技术人员，再根据医疗器械生产质量管理规范现场检查指导原则，关于厂房与设备的要求包括：1.厂房与设施应当符合产品的生产要求；2.厂房应当有适当的照明、温度、湿度和通风控制条件；3.生产环境应当整洁，符合产品质量需要及相关技术标准要求等。根据上述规定，世纪康都公司作为生产医疗器械的科技公司，从事医疗器械的生产，必须获得生产许可证来保障生产出来的医疗器械的产品的安全和有效。涉案厂房存在漏水、渗水、凝水等现象，厂房环境不符合要求，造成世纪康都公司根本无法向相关机构申请生产许可证，也就没有办法使用涉案厂房。在厂房环境不达标时，如果强行在漏水、渗水、凝水期间生产，就会造成重大损失。因此，世纪康都公司无法使用涉案厂房。二、一审法院认定涉案厂房在漏水、凝水的情况下仍然让世纪康都公司对不能使用的厂房承担70%的责任，明显违背了公平原则。一审查明的滴水、漏水现象的存在属于事实，在此前提下必然造成对厂房的利用和使用有一些损失，一审对此酌情进行了处理。张金传认为其没有责任与事实和法律要求不相符合。针对本案的情况，世纪康都公司是做医疗器械生产的，对厂房面积等各方面都是有要求的，在厂房漏水期间，世纪康都公司申请相关许可事项时委托中介对厂房进行评估时中介提出厂房因为漏水情况不太符合要求，因此导致该项工作有所推迟。作为租赁合同来说，出租人出租房屋存在漏水、滴水的现象，不论厂房是做什么用途都是有影响的，除非是作为池塘或者养鱼，一审对此酌情处理没有错误。因此恳请二审法院支持世纪康都公司的上诉请求，驳回张金传的上诉请求。世纪康都公司向一审法院起诉请求：1.张金传立即履行厂房维修义务至厂房正常使用状态；2.张金传赔偿世纪康都公司损失131997.50元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至判决确定之日止）；3.诉讼费由张金传承担。一审法院认定事实：案外人欧阳X于2017年6月21日与张金传的受托人蔡XX签订了一份厂房租赁合同，约定欧阳X向张金传租赁房屋，租赁期限自2017年6月21日至2022年5月31日，每月租金44000元。2017年9月6日、29日，欧阳辉与蔡XX经协商一致对前述租赁合同进行了变更，承租人变更为深圳世纪康林医疗科技有限公司、深圳世纪康都医疗科技有限公司、深圳世纪荷畅医疗科技有限公司等三个公司，由该三公司分别与张金传签订了新的租赁合同。其中世纪康都公司与张金传2017年9月6日签订的房屋租赁合同约定世纪康都公司承租张金传位于深圳市坪山区XX街道办XX社区XXXX工业园X号厂房XXX（房地产证：深房地字第600XXXXXXX号），面积550.55平方米，月租金14666.39元，租期自2017年8月21日至2022年5月31日。双方还约定世纪康都公司在使用房屋过程中，如非因世纪康都公司过错所致，房屋出现妨碍正常使用的损坏或故障时，世纪康都公司应及时通知张金传并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，张金传应在接到世纪康都公司通知后进行维修。如张金传不承担维修责任的，世纪康都公司有权向张金传请求损害赔偿。合同签订后，张金传向世纪康都公司交付了案涉厂房。世纪康都公司称在对案涉厂房进行装修时发现厂房天花板和地板出现漏水、凝水问题，导致墙面生霉，并在2017年11月将这一问题通过微信方式告知了张金传的委托代理人蔡XX，要求张金传对漏水、凝水问题进行处理，但张金传一直没有对案涉厂房进行维修，世纪康都公司于是在2018年7月18日向张金传递交了《说明函》，要求张金传对漏水、凝水问题进行维修并赔偿世纪康都公司的损失，在张金传未对此做出回应后于2018年8月31日向张金传邮寄了《律师函》，继续要求张金传对厂房漏水、凝水问题进行维修并赔偿世纪康都公司的损失。由于厂房漏水、凝水致使其在2018年7月以前一直无法使用案涉厂房，但自2018年8月起没有再出现漏水、凝水的现象。为此，世纪康都公司提交了照片、视频、告知张金传代理人的微信截图、《说明函》《律师函》等证据，照片、视频反映了案涉厂房的天花板、地面确存在漏水、凝水并导致墙面的粉刷层被损坏的情况；微信截图、《说明函》、《律师函》反映了世纪康都公司已将厂房的天花板、地面存在漏水、凝水的问题告知了张金传的情况。张金传对照片、视频、微信截图、《说明函》不认可，对《律师函》真实性没有异议，但称厂房漏水、凝水的内容不属实。一审法院认为，关于案涉厂房是否存在漏水、凝水的问题。世纪康都公司为证明该主张提交了照片、视频、微信截图、《说明函》《律师函》等证据，张金传尽管对照片、视频、微信截图、《说明函》不认可，但微信昵称“挺”界面显示的电话号码与租赁合同中标注的张金传委托代理人蔡XX的电话号码一致，证明微信昵称“挺”即为张金传代理人蔡XX的微信号码；照片、视频反映的情况与世纪康都公司员工通过微信发送给蔡育颖的照片相符，证明了照片、视频的真实性；《说明函》的时间、内容与张金传认可的《律师函》中提到的《说明函》时间、内容一致，证明世纪康都公司确曾递交过《说明函》给张金传的事实。综合世纪康都公司所提交的证据，证据间能相互印证，形成了证据链条，一审法院予以采信，认定世纪康都公司承租的案涉厂房天花板、地面在2017年11月至2018年7月期间确存在漏水、凝水的问题，世纪康都公司已通知张金传厂房有漏水、凝水的事实。关于张金传是否应予赔偿及赔偿金额的问题。世纪康都公司与张金传签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应全面履行。根据租赁合同的约定，世纪康都公司在使用房屋过程中，房屋如非因世纪康都公司过错出现妨碍正常使用的故障时，张金传应在接到世纪康都公司通知后进行维修，否则世纪康都公司有权向张金传请求损害赔偿。但张金传在世纪康都公司告知厂房存在漏水、凝水的问题后未履行维修义务，确实违反了租赁合同的约定，故世纪康都公司诉求张金传履行维修厂房义务的主张符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，鉴于案涉厂房现已没有漏水、凝水的现象，故张金传只需就案涉厂房曾被漏水、凝水损坏的天花板、墙壁进行粉刷维修即可。至于赔偿损失金额问题，世纪康都公司未就具体损失金额举证，而是依据月租标准要求张金传赔偿连续9个月的房租，考虑到世纪康都公司在2017年11月装修时就发现了天花板、地面有漏水、凝水的现象存在，如该厂房瑕疵足以导致世纪康都公司完全停用厂房，则世纪康都公司在张金传未及时维修后完全可以提出解除合同，但世纪康都公司在长达9个月的时间里都没有向张金传提出解除租赁合同，由此可见天花板、地面有漏水、凝水的现象并不是世纪康都公司未使用案涉厂房的唯一原因。鉴于天花板、地面有漏水、凝水的现象确实对世纪康都公司的正常使用有影响，一审法院酌情认定世纪康都公司2017年11月至2018年7月期间每月的损失按租金的30%计算，共计39599元（14666.39元*30%*9个月），张金传应予赔偿。至于世纪康都公司还诉求的利息，由于损失赔偿额已经足以补偿世纪康都公司因此受到的损失，故一审法院对世纪康都公司再次诉求利息的主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张金传于判决生效之日起三日内对位于深圳市坪山区XX街道办XX社区XXXX工业园X号厂房XXX被损坏的天花板、墙壁进行粉刷维修；二、张金传于判决生效之日起三日内向世纪康都公司赔偿39599元；三、驳回世纪康都公司的其他诉讼请求。本案受理费1470元，由世纪康都公司负担1029元，张金传负担441元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点问题为张金传应否就涉案租赁房产发生的漏水凝水问题向世纪康都公司承担赔偿责任以及赔偿数额应如何认定。根据世纪康都公司所提交的照片、视频、微信记录、《说明函》《律师函》等证据以及双方当事人的陈述，足以认定涉案房产天花板、地面在2017年11月至2018年7月期间发生过漏水、凝水问题，且世纪康都公司已将该情况告知张金传，但张金传并未履行维修责任。根据双方合同约定，因张金传未能按约承担维修责任，世纪康都公司有权要求张金传承担损害赔偿责任。本案中，对于双方所争议的漏水、凝水情况对世纪康都公司正常使用租赁房产的影响程度问题，双方当事人均未能提供充分证据证实各自的主张成立，一审法院根据本案实际情况酌情判令张金传向世纪康都公司赔偿2017年11月至2018年7月期间租金金额的30%即人民币39599元，实体处理并无不妥，本院对此予以维持。世纪康都公司关于本案系房产漏水、凝水原因导致其完全无法正常使用房产，张金传应赔偿全部租金损失的上诉意见，以及张金传关于世纪康都公司完全系因自身经营原因而非房产漏水、凝水问题导致其未正常使用房产的上诉意见，均没有充分的事实依据，本院不予采纳。综上所述，深圳世纪康都医疗科技有限公司、张金传的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3730元，由上诉人深圳世纪康都医疗科技有限公司负担2940元，张金传负担人民币790元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇一九年五月二十九日本件与原本核对无异书记员 吕 周附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。