贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1510号上诉人（原审原告）：叶世凡，男，汉族，1969年9月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（一般代理）：刘旭，系贵州宇泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：陈大顺。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：商瑞崇，贵州本芳律师事务所律师。上诉人叶世凡因与被上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶世凡上诉请求：一、请求撤销贵州省毕节市七星关区人民法院作出的（2018）黔0502民初3722号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人于2010年11月22日签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，按合同约定履行了义务，被上诉人于2013年7月9日向上诉人交付房屋，但被上诉人未履行办证义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合本案查明的事实，被上诉人履行办证义务的时间应于2013年7月9日起向上诉人交付房屋往后推90日，即从2013年10月10日起开始计算办证期限。另根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，被上诉人尚未履行办证义务的违约行为一直持续至今，由于上诉人主张权利的时间为2018年5月17日，就应当在此时间上往前推三年，即：被上诉人逾期办证的违约责任应从2015年5月16日起开始计算。2、上诉人原居住的交警队宿舍未拆迁之前，具备停车条件，有免费的车位使用。拆迁协议约定，上诉人可优先使用被上诉人开发的免费车位一个，车位产权归被上诉人所有。一审中，被上诉人辩称由于安置房屋消防验收未通过，导致规划部门不予验收，从而影响办证及车位的提供。被上诉人的行为已构成违约，应对造成的损失承担赔偿责任。3、消防验收不能通过的原因系被上诉人自身原因造成，房屋质量存在瑕疵。上诉人从交房至今多次找公司法定代表人要求办证及提供车位，并非至今才主张权利。被上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。双方签订的拆迁安置补偿协议，虽然约定了被上诉人方有办理房产证的义务，但双方未约定办证时间及违约责任，我国法律也并无办证违约金的强制规定。那么是否需要支付违约金只能根据双方合同约定，在双方合同并未进行约定的情况下，被上诉人方不存在未行为，不应当承担违约金。双方合同约定，依法实行产权调换的可以优先使用免费提车为一个，产权属于甲方所有，基于是免费使用停车位，上诉人方未支付该车位发的任何费用，其性质属于被上诉人方给上诉人方提供的福利性待遇，该车位具备相应的使用条件，验收合格后上诉人方才能优先使用，而并不是上诉人方无条件使用，因客观原因，车位不能正常使用，不存在违约。原判正确，请求二审维持原判。上诉人叶世凡向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金181656.70元(637392元(购房款)×0.5%(月同期银行贷款利率)×57月(从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时)=86088.24元)，停车费用14827元(2013年10月至2018年5月期间共计57月)；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市威西路扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字(2010)8号《房屋拆迁许可证》，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市七星关区威西路交警队宿舍，建筑面积为2011年11月27日82.92平方米的房屋进行征收拆迁，被告以位于威西路安置房1幢B1-1-10，面积为127.78平方米的安置房与原告进行产权调换。被告应付原告被拆迁房屋补偿款共计为313437.60元，原告应付被告安置房款项为637392.00元。被告将调换的房屋交付原告时，双方据实结清差价后方可入住。被告应负责办理调换房屋产权证并交付原告，办证费用按有关规定执行。另外，原被告双方补充约定，原告可以优先免费使用地下车位一个，产权属于被告所有。合同签订后，原告按照约定将其房屋交付被告拆迁，被告于2013年7月9日向原告交付房屋，同时原告向被告支付拆迁补差款，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书，也未提供车位给原告使用。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在原被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告履行办证义务的期限可参照该司法解释规定的90日，即自原告要求被告履行之日起90日内办理，原告未能举证证明其在诉前向被告主张过要求履行办证义务，故原告诉至本院的2018年5月17日视为要求被告履行办证义务，后推90日作为被告履行办证义务的期限，那么，至本判决作出之日，被告履行期尚未届满，违约情形还未产生，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付停车费的请求。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，原告实行产权调换的，可以优先免费使用地下车位一个，产权属于被告所有。原告房产转让给第三方时，不再享有该权利。从该约定可以看出，被告并无安置车位给原告的意思表示，其约定仅为在被告建成停车位的情况，原告可以优先免费使用。故被告不存在违约，因此，对原告的该项诉讼请求。本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告叶世凡的诉讼请求。案件受理费2115元，由原告叶世凡负担。二审中，上诉人提交了其代理人向毕节市天河城建开发投资有限公司职工王彦、张明春的询问笔录，用以证明上诉人从2015年底起多次要求办理房屋权属证书和车位。被上诉人质证：对证据的三性不予认可，该证据属证人证言，证人未到庭接受质询，且证人不能代表公司，不能达到其证明目的。本院认证：该询问笔录属证人证言，被上诉人不予认可，证人未到庭接受质询，故不予采信。本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案争议焦点是：1、毕节市天河城建开发投资有限公司是否应支付逾期办证违约金；2、被上诉人是否应赔偿上诉人停车位租金损失。关于争议焦点一：毕节市天河城建开发投资有限公司是否应支付逾期办证违约金的问题。涉案房屋是基于房屋拆迁补偿协议取得的拆迁安置房，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的适用范围，本案不适用该司法解释中关于延期办理房屋所有权证承担违约责任的规定。安置房的交付条件和标准与商品房的将会条件和标准不相同，征收人往往为了能及时安置被征收人，会将达到居住条件的房屋及时交付给被征收人。故上诉人张道奎主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人履行办证义务的时间应于交付房屋往后推90日开始计算办证期限的上诉理由不予支持。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中虽约定“甲方应负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行”，但未对办理房屋产权证的时间、逾期未办理的违约责任进行约定。毕节市天河城建开发投资有限公司应积极履行为被拆迁人办理调换房屋产权的合同义务，被拆迁人亦可根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，上诉人可以随时要求毕节市天河城建开发投资有限公司办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给予必要的准备时间。上诉人主张多次要求毕节市天河城建开发投资有限公司履行办证义务，但不能提供证据予以证明，本院不予采纳。本案应以上诉人起诉之日为向毕节市天河城建开发投资有限公司主张之日，故上诉人主张从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时逾期办证违约金无事实依据，一审判决驳回诉讼请求并无不当。上诉人的上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二：被上诉人是否应赔偿上诉人停车位租金损失的问题。经查，《房屋拆迁安置补偿协议》关于“乙方可以优先免费使用地下停车位一个”的内容。根据双方当事人陈述，案涉拆迁安置房所在的1号楼地下停车场已建成，但由于地下室没有通道，故不能使用。该约定仅为在建成停车位可以使用的情况下，上诉人张道奎可以优先免费使用一个车位，属于附条件的车位使用权的约定，属于双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，但现使用地下停车位的条件尚不成就。故上诉人要求被上诉人赔偿停车损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人叶世凡的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4230元，由上诉人叶世凡负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  朱 莉审判员  曹建军二〇一九年五月二十四日书记员  刘莉丽