西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书 （2019）陕0103民初311号 原告：西安银行股份有限公司，住所地：西安市。法定代表人：郭军，该公司董事长。委托诉讼代理人：巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，陕西金镝律师事务所律师。被告：陕西荣凯实业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：陈金荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏祥钢，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雯，陕西哲勤律师事务所律师。原告西安银行股份有限公司（以下简称西安银行）与被告陕西荣凯实业有限公司（以下简称荣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人巨黎江、王宁、被告之委托诉讼代理人夏祥钢、刘雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安银行向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2011年8月签订的《房屋租赁合同》以及2014年9月18日签订的《补充协议》已于2018年2月11日终止；2、请求法院判令被告向原告支付截止2018年2月11日欠付的房屋租金共计744919.28元；3、请求法院判决原告不予退还被告已支付的保证金171800元；4、请求法院判决被告向原告支付欠付物业费、水费共计5305.49元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于西安市碑林区XX巷XX号面积为1400平方米的房屋。租期自2011年8月15日至2016年8月14日。租赁期限内标准租金每年687000元，从第二年起租金在上年度基础上每平方米逐年递增5％。具体支付方式为租赁期内提前交纳12个月租金，并交纳3个月的房租171800元为保证金。同时约定，被告若对外转租，必须征得原告书面同意；若被告提前终止合同，已支付的保证金原告有权不予退还。2014年9月18日，原、被告签订《补充协议》，约定双方于2011年8月签订的《房屋租赁合同》期限延长至2019年8月14日。合同签订后，原告严格依照合同约定将租赁房产交付被告使用，但被告未按合同约定支付房租。被告还在未经原告书面同意的情况下将部分房产擅自转租第三方。租赁期间内，原告曾多次就欠缴房租事宜向被告发函，被告均未履行支付义务。2018年2月5日，被告在未经任何告知的情况下将租赁房产钥匙置于原告公司大厅处。同年2月11日，被告发函告知原告终止合同。被告单方终止合同时，房租只支付至2017年4月15日，另外还欠缴部分物业费、水费。原告为确保不扩大损失，已将租赁房产收回。被告荣凯公司辩称，2017年7月因为生意不好，被告与原告协商将房屋退还， 2017年7月31日之前被告将房屋全部腾空，与原告协商让原告来验收房屋，交钥匙，但原告一直没来。2018年2月11日被告发函告知原告终止合同。认可《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年2月11日终止。房屋租金支付至2017年4月15日属实。但欠付的金额应该是462240.9元，因为2017年7月31日被告已经搬离，从2017年7月31日到2018年2月11日的租金不应按全额支付，同意支付一半即232079.5元，从2017年4月15日到2017年7月31日的租金230161.4元被告同意支付。合同签订后被告给原告交纳了171800元的保证金属实。不同意原告的诉讼请求。经审理查明, 2011年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于西安市碑林区XX巷XX号面积为1400平方米的房屋。租期自2011年8月15日至2016年8月14日。租赁期限内租金计付标准为每年687000元，从第二年起租金在上年度基础上每平方米逐年递增5％。支付方式为租赁期内提前交纳12个月的租金，并交纳相当于3个月房租的保证金171800元。保证金在退租手续办理完全部并确认无遗留问题后退还被告。同时约定，被告若对外转租，必须征得原告书面同意。合同还约定，若被告提前终止合同，应提前三个月书面通知原告，被告按照实际使用时间向原告缴付租金，并缴付应当承担的全部费用，被告提前终止合同的，已交付的保证金原告不予退还。合同签订后，被告支付原告保证金171800元。2014年9月18日，原、被告签订《补充协议》，约定双方于2011年8月签订的《房屋租赁合同》期限延长至2019年8月14日。原告依照合同约定将租赁房产交付被告使用。合同履行过程中，被告租金缴至2017年4月15日。之后未按合同约定缴付租金。2018年2月5日，被告将租赁房产钥匙置于原告公司大厅处。2018年2月11日被告向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为：“……2017年8月5日我公司依据双方签订的房屋租赁合同中的相关条款向贵公司提出了解除合同的要求，并于2017年8月12日将房屋的二、三、四层腾空，将房屋交付贵公司，2018年1月31日我公司将房屋一层腾空后已将所租房屋全部腾空，此后我公司多次催促贵公司，要求贵公司接收房屋。但截止今日，贵公司接到我公司通知后未与我公司联系办理房屋接收的手续。因此，我公司现郑重通知贵公司如下：1、我公司依据房屋租赁合同第九条（三）款的约定单方解除房屋租赁合同合法有效；2、自本通知下发后房屋的保管责任我公司不予负责，无论房屋今后发生任何问题，我公司概不负责。”2018年3月原告代被告缴纳水费133.4元。另查，西安市碑林区XX巷XX号1幢1单元10102室房屋所有权人为西安银行股份有限公司钟楼支行。2019年3月27日西安银行股份有限公司钟楼支行向本院出具情况说明：关于西安银行股份有限公司诉陕西荣凯实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，西安银行股份有限公司对外租赁了登记在我行名下位于西安市碑林区XX巷XX号面积为1400平方米的房屋，我行对西安银行股份有限公司该租赁行为予以认可。特此说明。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《解除租赁合同通知书》、快递签收单、支付房屋租金凭证、保证金记账凭证、水费单据、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。原告履行了交付房屋的义务，被告应按合同约定履行按期交纳房屋租金的义务。合同履行过程中，被告未按约定履行交付租金的义务。并于2018年2月11日向原告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，现原告亦要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年2月11日终止履行，符合法律规定，其诉讼请求本院依法予以支持。被告应按约定支付原告自2017年4月16日至2018年2月11日的租金744919.28元。双方在合同中明确约定，被告提前终止合同的，保证金不予退还。故原告要求法院判决不予退还被告已支付的保证金171800元，证据充足、理由充分，本院依法予以支持。原告为被告垫付了水费133.4元，该费用被告应支付给原告。关于原告要求被告支付垫付的物业费一节，因原告未出示证据证明其主张，故其诉讼请求本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告西安银行股份有限公司与被告陕西荣凯实业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年2月11日终止履行，予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西荣凯实业有限公司支付原告西安银行股份有限公司自2017年4月16日至2018年2月11日的房屋租金共计744919.28元；三、原告西安银行股份有限公司不予退还被告陕西荣凯实业有限公司已支付的保证金171800元；四、本判决生效之日起十日内，被告陕西荣凯实业有限公司支付原告西安银行股份有限公司水费133.4元；五、驳回原告西安银行股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13020元，由原告负担20元，被告负担13000元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长      曹旭侠审    判    员      卢 颖人 民 陪 审 员      李  秦   二〇一九年五月六日   书    记    员      邱银平 1