湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0982民初745号原告：陈翠娥，女，1965年8月15日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。委托诉讼代理人：向开权，湖北浩法律师事务所律师。被告：陈前进（曾用名陈凌云），男，1966年3月9日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。委托诉讼代理人：陈双凤（陈前进的姐姐），女，1958年6月10日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。被告：王照梅，女，1973年11月12日出生，汉族，湖北省竹溪县人，住安陆市。原告陈翠娥与被告陈前进、王照梅买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈翠娥及其委托诉讼代理人向开权，被告陈前进委托诉讼代理人陈双凤，被告王照梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠娥向本院提出诉讼请求：请求确认被告陈前进与被告王照梅于2009年3月27日签订的售房协议无效。事实和理由：因原告与被告陈前进夫妻感情一直不和，原告带着儿子在外谋生。被告陈前进企图逃避财产分割，与被告王照梅签订售房协议，但原告并不知情。此期间被告陈前进因位于新一中巨额房产被拆将本人卷入纷争，耽误了时间。2018年与被告王照梅交涉，其口头同意返还房产，但要求原告支付加盖隔热层及维修产生的费用，本人亦要求被告王照梅返还土地补偿金，经反复交涉未果，只有依法起诉，请求支持原告诉讼请求。原告陈翠娥为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件，拟证明原告身份情况；证据二：售房协议、房屋图片，拟证明1、转让房屋价格低于市场价，明显不合理；2、被告陈前进擅自出卖夫妻共有财产，未经原告同意和认可；3、两被告转让农村土地上住宅及农村土地，违反法律行政法规强制性规定，应为无效；证据三：（2009）安民初字第128号民事判决书，拟证明原告与被告陈前进系夫妻关系，被告陈前进出卖房屋时，被告陈前进正与原告闹离婚；证据四：房产登记信息查询证明，拟证明案涉房屋系原告与被告陈前进共同财产，登记在陈前进名下，且房屋至今未办理过户登记手续。被告陈前进辩称，一、协议中所描述的房屋系其与陈翠娥和儿子及陈前明一家人共有。2009年3月27日左右，因其与原告夫妻感情一直不和（未拿离婚证），原告带着儿子与陈前明一家人一直在汉谋生，其就将房产和部分耕地协议4.5万元出售给王照梅，至今只收取了2万元。本人出售房屋行为违背了其他共有人意愿，也违反法律规定，故一直未配合财产转移登记。二、协议中的土地只是暂给王照梅耕种，不在出售范围内，也没有收取费用。签订协议时并无证明人签字，王照梅单方涂改加上证明人的名字，该协议应为无效。三、房屋出售后，王照梅只是简单维修，也未居住。现原告及儿子生存发生严重恐慌，王照梅应当返还全部耕地及补偿金，房屋只要求返还一半，本人愿意承担协议无效的法律责任。被告陈前进未提交证据。被告王照梅辩称，其与被告陈前进是自愿签订房屋出售协议，应是合法有效。房屋出售后已支付42000元，剩余3000元，被告陈前进保证处理好邻居关系后再支付。被告王照梅为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：证明复印件，拟证明被告王照梅于2009年迁入安陆市××办事处陈沟西村；证据二：售房协议复印件，拟证明其与被告陈前进之间的买卖关系有效；证据三：房屋所有权证书、土地流转合同复印件，拟证明案涉房屋已过户的事实。本院依职权调查的证据：安陆市人民政府南城办事处陈沟西村村民委员会证明两份，内容为：1、王照梅及其丈夫周世双系我村村民，陈前进户口已迁出本村；2、2009年，王照梅与陈前进签订售房协议项下房屋系陈前进宅基地，与陈翠娥无关。协议项下土地承包主体为陈前进家庭成员，现在承包主体是王照梅，陈前进不是将承包经营权流转给王照梅，而是重新签订了家庭承包经营权合同。3、陈前进出卖房屋时，房屋属于危房，陈前进以45000元出卖给周世双、王照梅后，周世双、王照梅重新对房屋进行加层装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告王照梅提交证据一真实性无异议，但认为被告王照梅迁入户口时间是2009年7月10日，在案涉售房协议签订之后。本院认为，安陆市××办事处陈沟西村村委会于2009年4月26日出具证明，证明被告王照梅一家四口户口迁入本村，2009年7月10日在公安机关办理户口迁入登记，上述证明有相关单位印章为证，具有真实性，故应当认定被告王照梅系安陆市××办事处陈沟西村居民。原告对被告王照梅提交证据三有异议，认为案涉房屋并未过户，土地流转没有经过村民代表大会民主表决，流转合同无效。本院认为，被告王照梅提交证据三房屋所有权证书、土地流转合同均有相关机关印章为证，具有真实性，应当予以采信。但原告举证案涉房屋已过户并提交安陆市××办事处陈沟西村村委会在该房产证上注明“该房屋于2009年5月7日过户到周世双名下”的证明，以此证明案涉房屋已过户。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。”，被告王照梅未在法定机构办理物权变动登记，故案涉房屋权属并未发生转移。被告王照梅对原告提交证据三认为不清楚，对证据四认为案涉房屋已过户。本院认为，原告提交证据三是（2009）安民初字第128号民事判决书，具有真实性，本院予以采信；证据四系有关部门出具证明，亦具有真实性，本院予以采信。被告王照梅对安陆市人民政府南城办事处陈沟西村村民委员会证明无异议。原告陈翠娥对该证据有异议，认为1、王照梅买房时只是对房屋进行简单加层，房屋不是危房，王照梅用去25万元装修费用不是事实；2、签订售房协议时，王照梅不是陈沟西村村民，重新签订承包合同没有原承包人签字。被告陈前进对该证据有异议，认为村委会证明不真实，其只收取王照梅2万元，承包地不在出卖范围内。本院认为，安陆市人民政府南城办事处陈沟西村村民委员会证明有该村印章为证，并有经办人签字属实，该证据符合证据形式要件，原告和被告陈前进并无证据予以反驳，本院对此予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈翠娥、被告陈前进系夫妻关系，2009年4月之前是安陆市××办事处陈沟西村居民；被告王照梅系湖北省竹溪县人，2009年4月26日，安陆市××办事处陈沟西村村民委员会同意王照梅户口迁入该村，并于2009年7月10日在公安机关办理户口迁入登记手续。2009年3月27日，被告陈前进与被告王照梅签订售房协议，被告陈前进为甲方，被告王照梅为乙方，协议载明：“1、在甲乙双方协商的情况下，甲方现将安陆市南城陈沟西村5组一处五间二层楼，360平方米，附加后面小房子、厕所出售给乙方，前5米后6米。2、售价肆万伍仟元整，另甲方给乙方叁亩田地。3、甲方负责乙方办理迁入户口，及帮助乙方搞好周边接交关系，费用乙方自理。4、乙方为甲方预付贰万元订金款。5、单方违约给对方造成损失，由违约方负责。6、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。甲方：陈前进，乙方：王照梅，2009年3月27日。”。协议签订后，被告陈前进将协议项下房屋及房屋所有权证书和建设用地批准通知书交付给被告王照梅（房产证号：安房产字第××号，建设用地批准通知书号为NO0013777），王照梅对房屋进行了维修和装饰。2009年9月16日，被告陈前进签名将协议项下3亩（土地转包合同载明为2.4亩）承包经营权转包给被告王照梅及其丈夫周世双，并由被告陈前进与周世双、王照梅签订土地流转合同（土地转包合同编号为4209051409050001），转包期限自2009年至2028年12月30日止，安陆市南城办事处经营管理站作为鉴证机关盖章确认。另查明，2009年3月24日，本院（2009）安民初字第128号民事判决书判决驳回陈前进要求与陈翠娥离婚的诉讼请求。还查明，协议项下的位于安陆市××办事处陈沟西村房产证号Ｄ0××24号房屋权利人登记为被告陈前进。本案的焦点是，案涉签订售房协议的效力问题。本院认为，案涉售房协议系被告陈前进与被告王照梅于2009年3月27日签订，协议项下内容涉及宅基地及房屋转让、土地承包经营权转包、户口迁入、转让价款几个部分内容。协议提及的宅基地和土地承包经营权转包，是解决案涉协议是否有效的关键性问题。依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》及国家有关政策，同一集体经济组织的成员出售其宅基地房屋，一般认定有效；对土地承包土地进行互换、转包，并不违反法律规定，承包期限内不得解除互换或转包协议。结合案涉协议签订时或协议签订后不久，被告陈前进与被告王照梅均是安陆市人民政府南城办事处陈沟西村村民委员会居民这一事实，故应当认定被告陈前进与被告王照梅于2009年3月27日签订的售房协议合法有效。在被告陈前进与被告王照梅签订案涉售房协议后的长达十年时间内，原告陈翠娥以其不知道被告陈前进出卖夫妻共同财产，并以此为理由抗辩案涉售房协议效力。《最高人民法院法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”，经查明，被告王照梅系湖北省竹溪县人，其为迁入安陆市××办事处陈沟西村生活购买被告陈前进宅基地房屋，并交付房款，具有善意的主观意思。同时，在广大农村，在不存在恶意串通情况下，人们常以家庭户主的决策代表一个家庭的意思表示，故被告王照梅有理由相信被告陈前进签订案涉售房协议是经过原告陈翠娥同意。再者，在案涉协议签订后，即便如原告陈翠娥所说的其夫妻关系不好，并因巨额房产被拆卷入纠纷，那么在财产处置时，当然会考虑到除安陆一中巨额财产外还有案涉房产和土地经营权收益这个客观事实，说其不知情不符合常理；再如其所说，其与被告陈前进还是夫妻关系，在十几年中，由起初的关系不好，到如今一起在汉口租房居住生活，不可能没有听被告陈前进讲述过案涉房屋出售及土地承包经营权转包事实，更不可能在长达十几年时间内，不闻不问也不常年管理案涉房屋及所属承包土地。故应当推定，原告陈翠娥在被告陈前进出卖宅基地房屋和转包土地承包经营权时应当知道该事实。综上，案涉售房协议合法有效，原告陈翠娥知道且是应当知道该协议的存在，并推定其认可被告陈前进签订案涉售房的行为，故本院对原告陈翠娥的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告陈翠娥的诉讼请求。案件受理费925元，减半收取计462.5元，由原告陈翠娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡柏松二〇一九年五月五日书记员  谈宏亮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。