广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终3924号上诉人（原审原告、反诉被告）：崔仲明，男，1962年6月21日出生，汉族，身份证住址：广州市东山区。委托代理人：林少华，女，1962年3月6日出生，系崔仲明的配偶。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州酒家集团利口福食品有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇兴南大道565号。法定代表人：李立令，职务：董事长。委托代理人：窦若婷，该公司职员。上诉人崔仲明、广州酒家集团利口福食品有限公司（下简称利口福公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初14609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。崔仲明上诉请求：1、判令撤销原审判决第一、二、三、四项，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用均由利口福公司承担。事实与理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，原审认定双方对主体结构和室内装修以外的维修责任没有约定，公共管道维修责任由业主负担，并判定出租人没有及时维修需承担违约责任和减免四个月租金，是错误的。其一，双方在《租赁协议》第四条最后一款早已约定了这些“以外的维修责任”，即由利口福公司与物业管理公司签订合同，由物业管理公司根据有关法律法规以及双方约定承担和完成。依据《租赁协议》第四条、第九条、第十条的约定，无论是室内管道还是公共管道，都明确要求利口福公司负责维修保养，保证物业及设施自始至终完好。其二，公共管道疏通维修属于同德物业公司的责任，出租人和承租人都没有处置权，但采取紧急避险措施属于利口福公司的责任。紧急避险的适当措施并非严格意义上的物业维修，并非一定由物业公司实施。在物业公司怠于维修违反与利口福公司的合同约定的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，利口福公司应当采取适当的措施避免损失扩大，但利口福公司没有积极采取；二、原审对本案的法律关系性质界定不当，混淆了不同的法律关系，将多个侵权人和多个被侵权人的复杂侵权责任纠纷在租赁合同纠纷案中一并审理。崔仲明与利口福公司之间是租赁合同关系，利口福公司与同德物业公司之间是物业管理服务合同关系，而利口福公司因管道堵塞、污水溢出而停业是其与他人之间的侵权法律关系。由于五谷渔粉违反环保法规造成管道堵塞，同德物业公司不作为导致事故扩大，因此而遭受的损失，应由利口福公司向侵权人主张。同德物业公司没有及时疏通、维修堵塞的公共管道，违反物业管理服务合同的约定，造成利口福公司停业及损失，应由利口福公司基于物业服务合同关系向同德物业公司主张。利口福公司因为同德物业公司不作为影响商铺使用，造成欠租违约的，应向业主崔仲明承担租赁合同项下的违约责任。原审未厘清几种法律关系，将多种侵权责任混入租赁合同纠纷中一并审理，并判决崔仲明承担所有的侵权责任和同德物业公司的违约责任，违反了法律的公平精神；三、原审混淆了避险措施与事故维修。其一，涉案商铺最终能够不受溢出事故影响恢复正常使用，是依靠一个星期的应急管道安装措施而非堵塞事故的维修。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，事故发生后首要的任务是采取适当措施紧急避险，而紧急避险措施并非严格意义上的维修，目的是减少损失，采取紧急避险措施的第一责任人是利口福公司，然后是同德物业公司。中原地产公司截断封闭从楼下上来溢出的管道，二楼韩国发廊通过铺设应急管道将楼上污水排出二楼平台后由城管责成物业公司负责疏导清理，均是成功的避险措施，与管道堵塞事故的维修几乎无关，没有因为物业公司不同意配合就无法实施。而涉案商铺通过在2018年4月初利用大约一周的时间花费8500元的费用在地面上铺设应急管道，也是一个成功的避险措施，但利口福公司最初并未采取该措施，而是拖延了四个多月。其二，利口福公司停业的真正原因是误认为崔仲明应负责主体结构的维修责任而毫不作为，放任爆管污水自流，不采取合适的避险措施而是不负责任地将商铺丢空四个月，并非受维修的影响。因此，原审根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，认定因维修租赁物影响承租人使用，故判决减免四个月租金不当。其三，采取适当措施紧急避险的责任在于利口福公司而非崔仲明。利口福公司作为商铺的使用者和管理者，负有保管租赁物的义务，当商铺受到管道溢出污水的侵害时，有义务找物业公司检查维修，并采取紧急避险措施。没有证据证明利口福公司采取了适当的自救措施，其所遭受的损失是因为其怠于自救所致；四、崔仲明建议要求“铺设临时应急管道”的避险方案是合理可行的。其一，原审认定崔仲明建议的紧急避险方案不合理，是误认为接驳应急管道一定需要截断公共管道。崔仲明一直建议接驳的应急疏导管道，是从利口福公司溢出的原始排水口处接驳，从来没有建议截管，该方案并不存在“对公共主管道采取任何措施都将对整栋物业的业主产生影响”的情形。而且，如果因避险措施需要，受害人截断管道也是合情合理合法的，即使截断管道也不会对其他业主产生影响。其二，原审认定“铺设应急管道将污水引出商铺以外，由物业公司处理污水的方式明显不合理”是片面和错误的。同一事故的受害者二楼韩国发廊在事故发生时首先接受了“铺设临时应急管道”的避险方案，避免了损失的扩大。中原地产公司拖延了一个月之后，也默认接受了该方案，经过检修之后则通过截管封闭解决了问题。利口福公司拖延了四个月后才默认接受，问题也马上得以解决。以上事实可以证明，“铺设应急管道”是合理可行的。其三，原审认定“涉案污水溢出事故最终也是由物业公司采取维修措施才得以解决，故崔仲明要求利口福公司在事故发生之初即采取措施不具有期待可能性”是错误的。采取合理的措施避险是利口福公司作为承租人应承担的责任。事实上，物业公司并非对堵塞管道进行维修，而是铺设临时应急管道，采取的是崔仲明在2017年12月起就一直建议采取的避险措施，该措施最终由物业公司实施并不能说明一定要物业公司才能采取。韩国发廊、五谷渔粉及中原地产公司成功避险的事实也可以说明，应急避险措施完全可以由受害人自行采取，不一定需要“物业公司进行配合或维修”；五、原审认定“利口福公司对于事故的发生并无过错”，是适用程序法不当，举证责任倒置。其一，依据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定，作为公共管道的使用人之一的利口福公司，应承担对该公共管道堵塞无过错的举证责任。其二，利口福公司使用水泥沙封堵管道，不属于疏通维修行为，该行为导致事故扩大，原审认定“该疏通行为对堵塞没有加剧作用”是错误的。其三，同德物业公司的不作为是损失不断扩大的最大原因，其理应承担侵权责任。其四，崔仲明并非管道使用者，不可能是管道堵塞的责任人，对事故的发生本身无过错；六、原审免除利口福公司迟延支付租金的违约责任，没有法律依据。利口福公司因为花费几个晚上就能解决的应急避险检修纠纷，长期拖欠租金，已构成违约。即使认定崔仲明构成违约，利口福公司也应当先按时交租，再通过法律途径追究崔仲明的违约责任和赔偿，而不应拖欠租金。利口福公司对崔仲明的上诉请求答辩称：不同意崔仲明的上诉请求，答辩意见与原审一致。利口福公司上诉请求判令：1、崔仲明支付利口福公司店铺停业期间的经济损失80万元；2、诉讼费用由崔仲明承担。事实与理由如下：其一，利口福公司在2017年12月25日至2018年4月23日期间停止经营店铺的原因是涉案物业地底的污水管道堵塞导致污水溢出事故发生。在事故发生后，崔仲明确有协调各方、自行或督促物业公司查找事故原因，协调租户和物业公司等各方处理污水溢出事故，但崔仲明所实施的行为并未能从实际上解决利口福公司店铺内污水溢出导致无法正常经营的问题。崔仲明提出抬高店铺水位让污水倒灌至五谷渔粉店铺的方案，还提出将污水排至店铺外大马路上的建议，皆为不可取的损人不利己的行为。利口福公司在污水问题发生时，也曾尽己所能聘请工程队解决，但最终仍无法解决。原审法院也已认定，崔仲明作为出租方，有义务解决非承租方原因造成的房屋主体结构问题，为承租方即利口福公司提供能够正常使用的房屋。其二，利口福公司为证实店铺经济损失向原审法院提交了涉案门店在2017年1月至2017年12月期间的销售额明细表及销售货物成本明细表，明细表系利口福公司的真实数据，崔仲明在原审中也已确认人工成本、水电费成本、租金成本及税费成本等合计金额，对80万元的经济损失未提出异议。崔仲明对利口福公司的上诉请求答辩称：一、堵塞的公共管道疏通维修的责任人是与利口福公司存在物业管理合同关系的同德物业公司，事故的发生、恶化、损失扩大是一起侵权事件，侵权责任人是五谷渔粉、同德物业公司和利口福公司，利口福公司应向侵权人主张侵权责任，并承担因自身责任造成的损失；二、堵塞的公共管道埋在五谷渔粉地下，只能由同德物业公司和五谷渔粉店铺疏通维修。本案的双方当事人无权去他人物业内采取任何措施。事故发生后，利口福公司有责任采取紧急措施避险。利口福公司不作为引起的损失扩大不应向他人主张。2017年12月底，同德物业公司、利口福公司与崔仲明三方通过商讨达成共识，即由利口福公司先出资进行应急处置，但其漫长的申请报批使应急处理一直拖延；三、公共管道是建筑物的共用设施，不属于房屋主体结构。管道堵塞是使用问题，维修维护责任人是同德物业公司和实际使用人。崔仲明提出的抬高利口福店铺水位的目的是验证五谷渔粉和利口福公司是否使用同一管道，证明五谷渔粉的饮食污水是造成管道堵塞的元凶，利口福公司误解和歪曲了崔仲明的意思。另，崔仲明提出的用应急管道将污水有控制地引导到铺位外的方案经证明是切实可行的。利口福公司对污水放任自流不理不睬，最终污水流至铺外，先污染铺内再污染铺外才使得铺位使用受影响。紧急抢险的责任人是利口福公司和同德物业公司，不能因业主的提议建议有瑕疵而推卸责任；四、原审时，利口福公司除了销售货物成本外并没有提供其他的成本数据，崔仲明没有承认除货物成本之外的任何成本，也没有认可80万元的经济损失。崔仲明于2018年10月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、利口福公司支付2018年1月10日至2018年11月10日期间的租金494659元，暂计至2018年10月10日止滞纳违约金为617874.06元，判决生效后利口福公司逾期履行，则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、诉讼费用由利口福公司承担。利口福公司反诉请求判令：1、崔仲明向利口福公司支付店铺维修费943.50元；2、崔仲明支付利口福公司店铺翻新费28275.36元；3、崔仲明支付利口福公司店铺停业损失80万元；4、诉讼费由崔仲明承担。原审法院经审理查明：崔仲明系广州市白云区XX路X号之11房屋的产权人，房屋总建筑面积212.38平方米，规划用途为商业。2016年12月31日，张宇作为出租方崔仲明（甲方）的代理人，与承租方利口福公司（乙方）签订了《租赁协议》，约定：甲方将位于广州市白云区XX路X号之11建筑物之一部分（以下简称涉案物业）出租给乙方，租赁物业的实用面积约54.2平方米，租赁期由2016年12月15日起至2021年12月14日，共计5年。其中，2016年12月15日至2017年12月14日，每月租金为36612元，月租赁含税金额为42424元；2017年12月15日至2018年12月14日，每月租金为38809元，月租赁含税金额为44969元。以上约定的租金标准为甲方实收租金；同时，乙方每月需向甲方支付约定租金外，还需向甲方支付相应的月租赁税金，甲方收取租赁含税金额后向乙方提供相应租金含税发票。乙方应在公历每月10日前缴付下期租金，未经甲方同意，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按逾期支付金额的百分之一收取违约金。乙方应就租赁物业另行与物业管理公司签订《物业管理合同》，管理费由乙方每月按时向物业管理公司交纳。甲方承担房屋主体结构的维修工作及费用，如出现主体结构的损坏，乙方应通知物业管理和甲方，并同意有关人员进入该物业进行维修，甲方应及时维修，因甲方延误维修或维修期间出现人员伤亡、财产遭受损害的，甲方负责赔偿；甲方怠于维修的，乙方有权自行维修，乙方因此支出的费用由甲方承担，乙方有权从应付款中予以抵扣。乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋内部装修设备损坏，应及时进行维修。若因乙方延误维修或维修期间造成乙方或他人的人身伤亡、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。租赁物业出现主体结构质量问题，有关维修工作导致乙方完全停止营业的，甲方相应免除停止营业期间的租金。等等。上述合同签订后，崔仲明将涉案房屋交付给利口福公司使用，利口福公司使用涉案房屋至今。利口福公司自2018年1月开始未向崔仲明支付租金。2017年11月8日，利口福公司向崔仲明发出商函，主要内容为涉案物业在2017年9月发生严重下水道堵塞，给该司门店造成严重影响，要求崔仲明与物业管理公司协商，查找堵塞原因。2017年12月21日，利口福公司再次向崔仲明发出商函，主要内容为涉案物业于2017年10月4日中秋节以来发生厕所管道堵塞及下水道污水涌出地面问题，故要求崔仲明对物业进行维修。崔仲明收到上述函件后，向利口福公司复函，主要内容为认为下水管道堵塞不是主体结构问题，应由利口福公司自行维修，要求利口福公司铺设应急管道自救，并与物业公司联系，查找原因，正确封堵和疏通堵塞的管道。原审过程中，利口福公司申请管理涉案物业的物业公司的工作人员刘某到庭作证，证人刘某陈述：2017年6月份和9月份，涉案物业内的污水管道堵塞，利口福公司自行找人将物业排污口用沙袋封堵。2017年12月20日，涉案物业内的厕所往外冒粪水，物业公司当日约陈某先生商量怎么处理，当时协商好在涉案物业被封堵的位置由利口福公司出资开挖，找到原因后再协商费用的问题，当时陈某同意了，但是利口福公司说要先申请，没有明确给答复，然后过了几天利口福公司就关门停业了。2018年1月中旬，陈某出钱，在涉案物业外挖开地面寻找沙井和化粪池，未果。2018年2月8日，社区居委会、城管等部门到现场进行协调。2018年2月9日，利口福公司配合物业公司打开涉案物业的门，在涉案物业内凿开地面寻找原因，大概找了三四天，直到年二十九（2月14日）才查明由于涉案物业所在的建筑一楼地底下的公共管道堵塞，导致管道内往下流的污水排不出去才导致污水外溢事故的发生。2018年3月28日，物业公司先垫资，整栋大楼业主集资，在涉案物业的卫生间重新埋了一条管埋到外面的化粪池，该工程2018年4月8日完工。之后，利口福公司在自己店内装修，利口福公司什么时候重新开业其就没有注意。崔仲明申请证人陈某到庭，证人陈某陈述：我于2017年12月左右开始接手处理涉案物业污水外溢事故，我于12月20日到现场与利口福公司的黄经理协商，现场建议由于地底下的公共污水管道堵塞，利口福公司可以先接一条临时管道，将污水排出铺外，不管是否排到街道上，污水排出后由物业公司处理。我与黄经理一起找物业公司，我要求物业公司处理，但是利口福公司和物业公司一直扯皮，我一直强调是一定要物业公司做，物业公司暂时做不了的话，要求利口福公司自己出资进行临时处理，费用在最后责任分清后再承担，当时利口福公司称费用需要打报告申请，这个方案没有谈拢，利口福公司在12月底就关门了。2018年1月29日左右隔壁的中原地产公司的店铺发生污水管爆裂，这个事故就扩大化，当时物业公司也没有积极处理这个事情。2月6日业主在国外报警，2月7日派出所、居委会和城管召开现场协调会，2月9日开始，物业公司开始在涉案物业内凿开地板，当时凿地板是为了查清到底是哪里堵塞，但是到现在也没有找到堵塞的部位，凿地板从2月9日一直搞了三四天，到春节也没有搞好。2018年3月3日，我找人来抽利口福公司店铺门口的化粪池，当天抽的时候我打电话让利口福公司的人打开门，但是等了两个小时都没人来，因此当天只能用高压枪从外面打进去，但是没有打通。3月11日我叫利口福公司的人打开门，在里面用高压水枪打，当时打出很多油渣和水泥沙等，并安排工人去钻下水管道，但是还是不通。最后我与物业及各方协商后达成共识，就是在涉案物业中重新埋一条临时应急管道下去，通过临时应急管道把污水排出去，3月26日物业公司通知业主集资去做应急管道的铺设，当时利口福公司也没有同意交这个费用，集资费用是业主方先行垫付的，4月份过了清明节大概在6、7号的时候管道就弄好了，溢出事故基本处理完了。利口福公司大概在2018年4月20日左右恢复营业。在整个事故处理过程中，利口福公司没有拒绝配合的情况，但是正常来说，维修义务在于利口福公司，应该是出租方配合利口福公司。利口福公司陈述，由于业主在排污管堵塞后未及时处理，其在2017年12月用沙袋封堵排水口，12月20日污水再次溢出。2018年1月8日，其自行找人凿开涉案物业的地板，想要疏通管道，但是疏通不了，因此与陈某先生沟通要把店铺内的管道排水管予以封堵，但是陈某先生不同意该方案，其因此将打开的地面封回一部分，该次处理共花费材料费及人工费943.50元，为证明该事实，利口福公司提交了银行凭证、增值税发票（发票金额为943.50元）、利口福连锁抢修工程（结算）单（结算金额为943.50元）、工商银行业务回单（转账金额为943.50元）等证据。为证明由于粪水及污水溢出导致店铺内设施损毁，利口福公司为对店铺进行翻新，共花费翻新装修费用28275.36元的事实，利口福公司提交了照片、银行凭证、增值税发票（发票金额为28275.36元）、利口福乐嘉路连锁饼店翻新工程报价单、工程竣工验收表（竣工验收时间为2018年4月23日）、建设工程施工合同、利口福乐嘉路连锁饼店翻新工程结算单（结算金额为28275.36元）、工商银行网上银行电子回单（转账金额为28275.36元）等证据。崔仲明对上述费用的真实性予以确认，但认为上述费用是由于物业公司不作为，利口福公司不及时自救导致，利口福公司不能要求其予以赔偿。为证明其店铺停业损失80万元，利口福公司提交了该门店2017年1月至12月的销售额明细和销售货物成本明细，利口福公司主张乐嘉店在2017年期间总营业额为3193562.77元，销售产品的总成本为1898838.68元。崔仲明对销售明细的真实性予以确认，但主张停业损失应当是税后纯利润，利口福公司主张80万元的损失缺乏依据，且停业损失是由于物业公司不作为，利口福公司不及时自救导致，利口福公司不能要求其予以赔偿。原审法院认为：崔仲明与利口福公司之间的《租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，根据该规定，租赁双方可对租赁期间维修义务的分担进行约定，双方另有约定的，维修义务的分担应当以双方的约定为准。本案中，崔仲明、利口福公司双方租赁合同中约定“甲方承担房屋主体结构的维修工作及费用”，同时约定“乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋内部装修设备损坏，应及时进行维修”，故根据双方约定，涉案物业的主体结构的损坏应由崔仲明承担维修义务，房屋内部装修设备损坏由利口福公司承担维修义务。房屋除主体结构和内部装修设备以外，还包含房屋主体结构以外的其他土建工程、电气管线、给排水管道等其他部位，本案中崔仲明、利口福公司双方对于房屋主体结构和房屋内部装修设备以外的部位发生损坏时应当由哪一方承担维修义务未进行约定，根据《合同法》第二百二十条之规定，未进行约定的部位发生损坏的，依法应由出租方履行维修义务。房屋主体结构是指房屋的地基基础工程和主体结构工程，房屋的公共污水管道不属于房屋主体结构，但根据本案查明的事实，公共排污管道堵塞的位置位于地底，因此该处损坏也并不属于房屋内部装修设备的损坏，故公共排污管道的维修义务依法应当由出租方即崔仲明履行。《合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”本案中，利口福公司在污水外溢事故发生后要求崔仲明维修未果的情况下自行出资对排污口进行处理和维修，对于维修支出的费用943.50元，利口福公司要求崔仲明予以承担予以支持。因污水外溢事故导致利口福公司位于涉案物业的门店在2017年12月25日至2018年4月22日停止营业，该段期间的租金应当予以减免，减免的金额合计178038.56元（44969元/月÷31天×7天+44969元/月×3月+44969元/月÷30天×22天）。上述减免的租金可在利口福公司2018年1月至11月应付租金中予以扣除，故利口福公司应当向崔仲明支付2018年1月至11月租金316620.44元，对于崔仲明主张的超出部分不予支持。对于崔仲明主张的逾期支付租金的违约金，本案是由于涉案物业发生污水外溢事故，双方对于应由谁承担维修义务，以及受事故影响期间的租金是否应当支付，以及崔仲明是否应当赔偿利口福停业期间的损失存在争议，故利口福公司未缴纳2018年1月至11月份租金并非故意拖欠且事出有因，故对崔仲明主张的违约金不予支持。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”根据上述规定，崔仲明作为出租人，向承租人交付适租的房屋并在租赁期间保持租赁物符合约定用途系其法定义务，违反该项义务则依法应当向承租方承担违约责任。涉案物业污水外溢事故的发生是由于地底公共管道堵塞导致，根据证人刘某的证言，涉案物业早于2017年6月和9月已发生过污水管道堵塞的情况，至2018年12月20日发生污水溢出事故，故现有证据无法证实利口福公司于2018年1月8日对涉案物业管道进行疏通等行为与污水管道的堵塞之间存在因果关系或对堵塞有加剧作用，利口福公司对于事故的发生本身并无过错，故污水外溢导致涉案物业装修受损属于租赁物的不适租引起的损害，因受污水溢出影响，利口福公司于事故发生后对涉案物业进行翻新装修所发生的装修费用28275.36元，应当由出租方崔仲明承担，对利口福公司的该项反诉请求予以支持。对于利口福公司主张的店铺在2017年12月25日至2018年4月23日的停业损失80万元。首先，利口福公司位于涉案物业的店铺在2017年12月25日至2018年4月23日停止经营的原因是涉案物业地底的污水管道堵塞导致，该情况属于崔仲明不可控制的风险，且污水溢出事故发生后，崔仲明积极协调各方、自行或督促物业公司查找事故原因，并积极协调租户和物业公司等各方处理污水溢出事故，督促物业公司采取措施对污水管堵塞事故进行处理，崔仲明不存在怠于履行维修义务的情形。其次，利口福公司为证实其店铺停业损失提交了涉案门店在2017年1月至2017年12月的销售额明细表及销售货物成本明细表，但由于计算利润时，应当以销售额扣除货物成本，同时还需要扣除人工成本、水电费成本、租金成本及税费成本等后才是其利润，现利口福公司提交的证据尚不足以证实其停业期间的利润损失的金额，由于经营本身存在风险，也并不必然产生收益，因此利口福公司主张其停业期间的经营损失80万元证据不足，故对其该项反诉请求不予支持。对于崔仲明主张利口福公司在溢出事故发生后未及时采取应急措施将污水引出涉案店铺，由此导致损失扩大的意见，原审法院认为，首先污水管道维修义务承担人为出租方即崔仲明，利口福公司在污水溢出事故发生后已通知出租方处理，但出租方要求利口福公司先行出资维修的要求不具有合理性；其次，发生堵塞的管道为公共排污管道，故对该管道采取的任何措施都将对整栋物业的业主产生影响，因此在未获得物业公司的同意或配合的情况下，作为承租方的利口福公司难以采取有效措施，而崔仲明一方提出的铺设应急管道将污水引出店铺以外，由物业公司处理污水的方式明显不合理。事实上，涉案污水溢出事故最终也是由物业公司采取维修措施才得以解决，因此崔仲明要求利口福公司在事故发生之初即采取措施不具有期待可能性，对崔仲明的该项意见不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，于2018年12月25日作出判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州酒家集团利口福食品有限公司向崔仲明支付2018年1月至11月的租金316620.44元；二、在本判决生效之日起三日内，崔仲明向广州酒家集团利口福食品有限公司赔偿维修费943.50元；三、在本判决生效之日起三日内，崔仲明向广州酒家集团利口福食品有限公司赔偿店铺翻新费28275.36元；四、驳回崔仲明的其他诉讼请求；五、驳回广州酒家集团利口福食品有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费7204元，由崔仲明负担4179.35元，广州酒家集团利口福食品有限公司负担3024.65元；反诉受理费6046.09元，由广州酒家集团利口福食品有限公司负担5780.86元，崔仲明负担265.23元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，崔仲明向本院提交与涉案商铺相邻的五谷渔粉商铺地下管道的平面图，以证明堵塞的管道在相邻商铺的地下，只能由物业公司和案外人才能进行维修。利口福公司对此发表如下质证意见：利口福公司在另案中并未收到作为证据的该平面图，即使该证据属实，公共管道的维修义务都应由业主承担，且该平面图也证实并非因利口福公司的原因造成管道堵塞。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，崔仲明是否构成违约；其二，利口福公司是否怠于履行止损义务。关于崔仲明是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。依据上述法律规定，崔仲明作为涉案商铺的出租人，负有在租赁期间确保商铺符合约定用途的法定义务，而下水管道属于涉案房屋所属楼宇的共用附属设施，该共用附属设施亦属于涉案商铺的组成部分，崔仲明作为涉案商铺的所有权人，对该共用附属设施享有共有权，其履行适租义务的范围自然包含该下水管道。虽然双方在《租赁协议》中约定“乙方（利口福公司）要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋内部装修设备损坏，应及时进行维修”，但前述下水管道显然不属于“房屋内部装修设备”的范畴。而依据已查明的事实，在租赁期间，涉案商铺内的下水管道堵塞致使污水涌出商铺内地面，导致利口福公司在一定期间无法正常使用涉案商铺用于经营，故崔仲明违反了前述确保租赁物在租赁期间适租的法定义务，已构成违约，应向利口福公司承担相应的违约责任。至于崔仲明如何履行解决下水道堵塞问题的适租义务，则属于崔仲明与物业公司或其他案外人之间其他法律关系的处理范畴，对于因此而产生的纠纷，崔仲明可另寻法律途径解决。因此，利口福公司反诉请求免除其商铺无法正常使用期间的租金及要求崔仲明赔偿相应的维修费和翻新费，符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。因该事故的发生客观上影响了利口福公司对涉案商铺的正常使用，双方因此而就后续的租金支付产生纠纷，符合情理，利口福公司因此而未支付2018年1月至10月期间的租金，事出有因，崔仲明诉请利口福公司支付该期间欠付租金的违约金理据不充分，原审判决对此予以驳回亦无不妥，可予维持。对于利口福公司反诉请求崔仲明赔偿停业损失80万元一项，一方面，利口福公司未就其主张的该项损失的具体金额充分举证证明，另一方面，即使该项损失实际发生，也与崔仲明未履行法定的适租义务一项之间并不存在唯一关联，故原审判决驳回利口福公司的该项反诉请求亦无不当，亦应予维持。关于利口福公司是否怠于履行止损义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，如前所述，解决涉案商铺下水管道堵塞问题属于作为涉案商铺出租人的崔仲明履行法定适租义务的范畴。在崔仲明未完全履行前述义务的情况下，利口福公司作为守约方，亦负有及时采取适当措施以避免损失进一步扩大的义务，但利口福公司履行该项止损义务应当符合合理、正当及可行的原则。而依据已查明的事实及双方陈述，在涉案商铺发生排污管道堵塞事件之后，利口福公司有及时将事故向崔仲明及物业公司反映并要求解决，利口福公司亦自行采取了将排污口用沙袋封堵等措施，在措施无效之后，利口福公司有与崔仲明进行协商确定解决方案。在崔仲明与物业公司共同查找堵塞原因以确定解决方案过程中，利口福公司亦进行了配合。在物业公司铺设应急管道暂时解决堵塞问题之后，利口福公司也及时对涉案商铺进行重新装修并投入使用。综上，在涉案商铺发生下水管道堵塞事故之后，利口福公司并不存在怠于履行止损义务的情形。崔仲明认为利口福公司未在事故发生之初按照其建议的采取铺设应急管道将污水排出涉案商铺由物业公司或城管部门进行处理的方式进行止损，但该措施的采取是以牺牲商铺周边区域的不特定居民通行及居住利益为代价，故该措施并不具有合理性及正当性。即使涉案商铺的下水道堵塞问题最终是通过采取该措施得以暂时解决，据此也不可反推由利口福公司采取该措施合理可行。因此，崔仲明上诉认为利口福公司未及时止损导致损失进一步扩大，并据此抗辩利口福公司无权主张免除停止经营期间的租金，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人崔仲明与广州酒家集团利口福食品有限公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15979.35元，由崔仲明负担4179.35元，广州酒家集团利口福食品有限公司负担11800元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十三日书记员  王文杰唐颖琪