安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终300号 上诉人（原审被告）:陈品，男，1977年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：包增春，安徽云旗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽柏庄物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市政务区总商会大厦2501-A，统一社会信用代码913401007773732446。 法定代表人：姜定杰,总经理。 委托诉讼代理人：卫晓宇，该公司员工。 上诉人陈品因与被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司（以下简称柏庄物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初8504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 陈品上诉请求：撤销一审判决，驳回柏庄物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.柏庄物业公司主体不适格，陈品未与柏庄物业公司建立物业服务合同关系。2.柏庄物业公司提交假证据，法院不应当采纳。3.交接协议对是否存在债权转让约定不明，柏庄物业公司提起诉讼也已经超过两年诉讼时效，无权要求2015年7月之前的物业费用。4.柏庄物业公司未尽到服务义务，陈品有权拒绝支付或少付2015年1月1日起的物业费用。柏庄物业公司将供暖服务与物业费缴费捆绑，拒绝为陈品提供正常的供暖服务，并且擅自卸掉陈品家的水表、以停水威胁陈品长达几个月，直接导致陈品未能居住自家住房。柏庄物业公司不给交纳停车费，车辆无法进入小区，车位无法使用。柏庄物业公司未能履行合同义务主要体现在对公共卫生、公共区域的管理上。5.物业公司更换频繁，也证明前物业服务不到位，物业公司在逃避应当履行物业服务的义务。 柏庄物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。元一物业与陈品之间存在物业服务合同关系，陈品也曾按时交纳过物业费，元一物业将相关债权全部转让给柏庄物业公司，陈品对此知晓，已经尽到通知义务。柏庄物业公司经小区业主大会选聘，对所有业主具有约束力。柏庄物业公司通过电话、上门等多种方式进行催缴物业费，并未怠于追讨债权。所有合同在行政部门均有备案。柏庄物业公司提交的证据均真实，不存在造假。陈品开通暖气被拒的同时也证明柏庄物业公司催要了物业费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 柏庄物业公司向一审法院起诉请求：一、判令柏庄物业公司立即支付元一柏庄小区6-608室物业管理费13054.14元，违约金2000元，共计15054.14元；二、判令陈品承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：陈品系合肥市包河区元一柏庄小区6-608室业主，房屋建筑面积为131.86平方米。交房时，陈品与合肥元一物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务等；协议服务期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。 协议对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准为1元／月／平方米，物业费用采用预先交纳的方式，每季度交纳一次，业主应在每季度第一个月10日之前向物业公司交纳本季度的物业服务费用。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之三支付违约金。 2013年1月1日，合肥市包河区元一柏庄小区业主委员会与合肥元一物业管理有限公司第一分公司签订《物业服务合同》，合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等；合同服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日。 合同对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准为2013年按照1.2元／月／平方米收取，2014年及2015年按照1.3元／月／平方米收取，物业费用每半年交纳一次，业主应在每半年的第一个月10号前向物业公司交纳半年的物业服务费用。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之一支付滞纳金。 2014年9月20日，合肥市包河区元一柏庄业主委员会（甲方）、合肥元一物业管理有限公司第一分公司（乙方）、柏庄物业公司（丙方）签订《合肥元一物业管理有限公司第一分公司与安徽柏庄物业服务有限公司转交合肥元一柏庄小区物业服务合同交接协议》（以下简称交接协议），约定：一、甲、乙、丙三方确定最终正式移交日期为2014年10月1日。在此之前乙方应继续按照原物业管理服务协议的要求履行职责，直至2014年9月30日，在此之前，甲丙两方将签订新的物业管理服务合同，并自2014年10月1日起由丙方作为小区新的物业服务单位履行职责；……七、对于乙方管理服务小区期间发生的但未交纳的物业费、停车费等相关费用，乙方同意将向业主追缴上述费用的权利转交给丙方，甲方应配合丙方行使上述权利。 2014年11月8日，合肥市包河区元一柏庄小区业主委员会与柏庄物业公司签订《物业服务合同》，合同对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，其中，服务内容包括共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等；合同服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日。 合同对物业管理服务费主要约定为：高层住宅的收费标准自合同签订之日起按照1.2元／月／平方米收取，第二年第三年按照1.3元／月／平方米收取，物业费用每半年交纳一次，业主应在每半年的第一个月10号前向物业公司交纳半年的物业服务费用。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求业主补交所有欠款并从逾期之日起按每天应缴纳而未缴纳金额的千分之一支付滞纳金。 一审法院另查明：陈品实际欠付的物业费期间为2009年10月1日至2016年12月31日，截至柏庄物业公司起诉前，陈品未交纳任何物业服务费用。物业公司曾通过电话催缴、张贴缴费通知单等多种方式向陈品催缴物业费。 柏庄物业公司在提交的代理意见中明确，针对陈品的欠缴物业费，柏庄物业公司同意对于2014年10月1日之前的欠缴物业费予以8折优惠，2014年10月1日之后的欠缴物业费无折扣优惠，并放弃主张欠缴物业费用的违约金。 一审法院认为，陈品与合肥元一物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、合肥市包河区元一柏庄业主委员会与合肥元一物业管理有限公司第一分公司签订的《物业服务合同》、合肥市包河区元一柏庄业主委员会与柏庄物业公司签订的《物业服务合同》，对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现出协议（合同）双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。根据约定，陈品应按照约定及时履行交纳物业服务费用等义务。物业服务费用是用于物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护，管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支。原物业公司履行了物业服务协议内容后，理应按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。陈品辩称，曾与物业公司进行交涉，交涉的结果是自2009年10月1日后不再缴纳物业费用，但未能提供相应证据予以证明，不予采信。 关于《交接协议》的效力，根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。一审法院认为，合肥市包河区元一柏庄业主委员会作为全体业主的代表，参与了交接协议的签订，对债权转让的事实是知情的，应当视为债权人通知义务已履行完毕，故《交接协议》是有效的。陈品未向柏庄物业公司交纳自2009年10月1日至2016年12月31日的物业费，已经违反了合同的约定。根据合同约定及柏庄物业公司的代理意见，陈品应当支付柏庄物业公司物业费6868元｛〔5143元（131.86㎡×1元×39个月，2009年10月1日至2012年12月31日）＋1899元（131.86㎡×1.2元×12个月，2013年1月1日至2013年12月31日）＋1543元（131.86㎡×1.3元×9个月，2014年1月1日至2014年9月30日）〕×0.8｝，4470元〔514元（131.86㎡×1.3元×3个月，2014年10月1日至2014年12月31日）＋1899元（131.86㎡×1.2元×12个月，2015年1月1日至2015年12月31日）＋2057元（131.86㎡×1.3元×12个月，2016年1月1日至2016年12月31日）〕，合计11338元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条规定，判决：一、陈品于判决生效之日起十日内支付柏庄物业公司物业服务费计11338元（2009年10月1日至2016年12月31日期间）；二、驳回柏庄物业公司其他诉讼请求。案件受理费176元，减半收取为88元，由柏庄物业公司负担22元，陈品负担66元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈品提交照片一组，证明，物业服务严重不到位。柏庄物业公司质证认为，对证据的真实性、合法性有异议，不能证明拍摄于小区内，且物业服务是长期的动态过程，不能仅凭照片就证明服务不到位。柏庄物业公司提交合肥元一物业管理有限公司第一分公司关于《交接协议》的情况说明一份，证明，元一物业将其在元一柏庄小区内的债权转让给柏庄物业公司且在小区内公示告知债务人，转让债权为双方真实意思表示，交接协议真实有效。陈品质证认为，真实性无法核实，陈品不认可欠费数额，无法形成有效的债权转让。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见,本案二审的争议焦点为：一、合肥元一物业管理有限公司第一分公司与柏庄物业公司之间就合肥元一物业管理有限公司第一分公司提供物业服务期间的欠缴物业费是否形成债权转让关系，是否已通知债务人，柏庄物业公司对上述期间欠缴物业费的主张是否超过诉讼时效；二、柏庄物业公司为案涉小区提供的物业服务是否存在瑕疵。 针对争议焦点一。合肥市包河区元一柏庄业主委员会、合肥元一物业管理有限公司第一分公司、柏庄物业公司签订的《交接协议》约定，对于合肥元一物业管理有限公司第一分公司管理服务小区期间发生的但未交纳的物业费、停车费等相关费用，合肥元一物业管理有限公司第一分公司同意将向业主追缴上述费用的权利转交给柏庄物业公司。上述约定内容结合合肥元一物业管理有限公司第一分公司出具的情况说明以及柏庄物业公司的陈述，足以反映合肥元一物业管理有限公司第一分公司与柏庄物业公司之间关于债权转让的意思表示明确具体，能够认定合肥元一物业管理有限公司第一分公司已将其在案涉小区提供物业服务期间业主欠缴物业费的债权转让给柏庄物业公司。业主委员会系由业主选举产生，代表业主利益，反映业主意愿，是业主行使共同管理权的一种组织形式。本案中，合肥市包河区元一柏庄业主委员会代表业主参与签订了《交接协议》，明确知晓债权转让的相关内容，符合合同法关于债权人转让权利应当通知债务人的规定。柏庄物业公司进驻案涉小区后，积极催缴受让债权，陈品等业主也确认在其向柏庄物业公司交纳其他费用时，柏庄物业公司以欠付前期物业费为由拒收其他费用，亦说明柏庄物业公司并未怠于行使追收债权的权利。因此，合肥元一物业管理有限公司第一分公司与柏庄物业公司之间债权转让关系合法成立，柏庄物业公司关于合肥元一物业管理有限公司第一分公司提供物业服务期间的欠缴物业费的主张未超过诉讼时效，陈品应向柏庄物业公司支付上述物业费用。 针对争议焦点二。陈品上诉提出，柏庄物业公司提供的物业服务不到位，其有权拒交或少交相应的物业费用，陈品应对其主张提供证据证明。合肥市包河区元一柏庄小区业主委员会与柏庄物业公司签订了《物业服务合同》，该合同对该物业管理区域内的全体业主均具有约束力，陈品应当按照合同约定交纳物业费用。柏庄物业公司在本案中主张的其提供物业服务的物业费用发生于2014年10月1日至2016年12月31日期间，但陈品提交的照片并不能反映此期间物业公司提供物业服务的客观情况，不能证明柏庄物业公司提供的物业服务不符合《物业服务合同》的约定，故陈品的此节上诉理由缺乏证据证明，本院不予采信。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费83元，由上诉人陈品负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 古开利 审判员 温占敏 二〇一九年五月六日 书记员 朱斌斌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。