广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32633号原告：谢秀聪，女，1985年11月29日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告：谢秀明，女，1987年5月14日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告：谢某，男，2003年2月27日出生，汉族，身份证登记住址广州市从化区。法定代理人：敬某，女，1977年6月5日出生，汉族，谢某母亲，住址同上。三原告共同委托诉讼代理人：谢辉、陈晓建，广东德培律师事务所律师。被告：曾观水，男，1966年3月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省吴川市。原告谢秀聪、谢秀明、谢某诉被告曾观水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢辉、陈晓建，被告曾观水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》于本案起诉状送达被告时解除；2.判令被告向原告返还广州市越秀区东沙角路xx号（单号）、xx号后座的房屋；3.判令被告向原告支付2017年4月1日至《房屋租赁合同》解除之日的租金（按照租赁合同约定的租金标准计）；4.判令被告赔偿原告因被告逾期支付2017年4月1日至2018年8月31日期间租金而导致原告的损失（以拖欠的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，其中，暂计至2018年8月31日的损失为99666元，2018年9月1日后实际支付租金之日止，以拖欠租金1943095元为基数计算）；5.判令被告向原告支付2017年11月至2018年5月的电费22233.17元以及被供电局计罚的违约金1,9668.88元，合计41902元；6.判令被告向原告支付房屋使用费，从《房屋租赁合同》解除之次日起至实际返还房屋之日止，参照《房屋租赁合同》约定租金标准支付。事实和理由：2010年10月28日，三原告取得广州市越秀区东沙角路xx号（单号）、xx号后座房屋的权属登记。在经行政主管部门批准后，原告对涉案房屋进行了复建并规划验收合格。2018年7月17日，原告取得了涉案房屋复建后的新房产证。2015年3月1日，原被告就涉案房屋的一部分——东沙角路xx号及xx号后座（不包括xx号）达成租赁合意，并将该房产付被告使用。同年6月1日，原告代理人与被告补签了《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年3月1日起至2030年3月1日止（甲方提供3个月免租期给乙方装修），租金必须在每月10日前付清，不得拖欠，否则视作乙方违约等。2016年11月22日，被告在该房屋设立了个体工商户“广州市越秀区粤湛食府”。被告以广州市越秀区粤湛食府名义向广州消防支队就其室内装修工程的消防设计进行备案，复查结果为合格。但自2017年4月1日起，被告开始拖欠租金，经原告多次催收依旧未付。由于被告严重违约，原告有权解除合同并要求被告交还房屋。原告以起诉的方式解除合同，第一项诉讼请求明确主张解除合同，故根据合同法的规定，当被告收到法院送达的起诉材料时，原告关于解除合同的主张亦到达被告，故双方签订的《房屋租赁合同》应于被告收到法院送达的民事起诉状时解除。由于被告逾期支付2017年4月1日至2018年8月31日期间的租金，应以拖欠租金为基数，参照银行罚息利率上浮50%计算利息损失。此上，因被告在合同解除后继续占用涉案房屋，应按合同约定的租金标准向原告支付占用费。因此，原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.原告隐瞒事实，未将房屋现状全部真实地向被告披露。原告在商谈租赁时一直没有讲过是旧房产证，不是新证（旧证与现房屋尺寸构造不吻合），也未讲过房屋与市政排污管网未申办合法的连接手续。2.2017年1月，消防设计人员发觉房屋与房产证的尺寸构造不相符及市政环保部门于2017年8月检查发现房屋与市政排污管网连接的管道未办理合法使用手续后，原告一直找借口拖延不办理。3.原告拖延不办理上述手续近两年，但偷偷于今年7月将新的房产证办理出来了。其早就应该将证件办理好给被告作为补充材料去申报各项报批手续，但偏偏选择了非常不诚信的做法。4.被告于2015年3月1日租用了原告方位于东沙角路的房屋作酒楼使用，当时原告方将2010年的房产证给被告看了一下就将证收回，被告没有想到他的房屋还需要办理新的房产证（他说等到酒楼开始申办各项手续时会协助我，到时再提供就可以了），一直到双方办理租赁备案登记时也从没讲过这是旧证。直到2016年12月初，被告到广东津安工程有限公司帮忙办理消防报批手续时，消防设计人员现场实测发现房屋与房产证的尺寸构造不相符。被告马上告知原告代理人谢某朴，他解释说新房产证正在办理中，很快可以取得到，让被告先用旧证去申报，等他取得新证再补上资料。当时关系融洽，被告就同意了。之后，设计师就先按旧证设计图纸及填写消防报批资料。之后，被告每次催促，原告方均称还需时间，一直拖到今年7月才偷偷办理了新房产证，而与市政排污管网相连接的合法手续至今也未申办。5.原告代理人谢某朴曾明确表态，如果是因他的证件资料原因导致酒楼无法办得了报批验收的，他负全部责任。我也多次对他说我亲自几次到办证大厅窗口将现有的资料及真实情况反映后，工作人员都说需要新的房产证（与现楼相符）才能办理得了。6.原告此前一直不去办理新的房产证，现在办出房产证后不是给被告补办手续，而是第一时间用来起诉，可以证明原告有意拖延，以达到其不可告人的目的。7.以上种种事实证明，被告的酒楼没法办理好相关手续而致无法经营都是因为原告有意不作为而造成的，一切责任应由原告方承担。8.由此造成被告酒楼一直不能正常营业的损失都需要由原告方负责。经审理查明，2010年10月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证穗字第××号房地产权证，载明广州市越秀区东沙角路8-xx号（单号）、xx号后座权属人为原告谢某、谢秀聪、谢秀明，房屋建面积964.29平方米，首层使用性质为商业，二楼及阁楼为住宅。2012年5月28日，广州市规划局向三原告发出穗规函[2012]2359号《关于同意东沙角路3-xx号房屋复建工程的复函》，称原则同意该房屋按《建设工程规划许可证》（穗规建证[2010]392号）附图、附件要求进行原状复建等。2014年9月30日，广州市规划局核发穗规验证[2014]493号《建设工程规划验收合格证》，载明建设单位为三原告的东沙角路3-xx号（单号）、xx号后座，报建编号穗规建证[2010]392号的商住楼改造工程符合城乡规划要求，验收合格，建设规模为1幢2层（部分3层，另首层有夹层）986平方米等。2015年6月1日，三原告的委托代理人谢某朴（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方同意将广州市越秀区东沙角路xx号整栋及xx号后座商铺，该房屋两层半商住楼约1000平方米出租给乙方使用。租赁期限自2015年3月1日至2030年3月1日止（甲方提供3个月免租期给乙方装修）。自双方同意签订本合同时，乙方即时向甲方交付押金两个月，人民币22万元。第一、二年的租金按每月11万元支付；第三年开始，根据现有租金为基数，按每年递增3%支付至2025年；2026年按2025年现有租金的基数每年递增5%支付。租金必须在每月10日前付清，不得拖欠，否则视作乙方租赁违约。如合同期满，双方不再续约，并终止合同时，乙方已经交清水、电等费用并按时迁出，甲方应即时将两个月押金22万元退回乙方（不计利息）。甲方提供上址房屋给乙方使用，由乙方自行装修使用，乙方所投入设置的设施设备，届时经约满结业，不再续约时，所有设施设备硬件更乙方应有，但不能动的软件，最好不要人为损坏等。该房屋实际已于2015年3月1日交付被告使用。2016年11月22日，广州市越秀区粤湛食府经核准成立，性质为个体工商户，负责人为被告，登记地址为广州市越秀区沿江中路389号全幢、东沙角路xx号（单号）首层。广州市越秀区粤湛食府曾就其室内装修工程申请消防设计备案，网站查询显示结果为合格，时间为2017年2月27日。2018年3月2日、4月2日及6月1日，被告分别发送短信给原告代理人谢某朴，提及旧房产证无法取得消防报批及要求原告办理市政污水管网连接的接管证等。原告方确认收到该短信，但称上述短信只是被告单方陈述，内容不属实，被告无法取得消防验收合格的原因是其装修材料等自身问题，无法取得排污许可证则是因为其没有安装三级过滤，直接排到市政管道，被人投诉等。2018年7月17日，广州市国土资源和规划委员会分别向三原告核发了粤（2018）广州市不动产权第00231269号、00231270号及00231271号《不动产权证书》，载明：越秀区东沙角路XX（单号）、xx号后座房屋为三原告共同共有，建筑面积986平方米；规划用途首层及夹层327平方米为商业，2-3层659平方米为住宅；另有夹层99.2348平方米、二层5.305平方米、三层89.3829平方米未申请产权登记；另有44.136平方米未申请产权登记；另有2.489平方米用地未能确认权属。2018年8月20日，原告向本院提起本案诉讼。同年9月29日，被告签收本案起诉状副本等应诉材料。关于办理排污许可证是否需要提交与市政排污网的合法连接手续的问题，本院致函广州市越秀区环境保护局进行调查。2018年11月7日，广州市越秀区环境保护局向本院发出越环函[2018]951号《关于法院受理曾观水租赁合同纠纷案有关问题的答复函》，答复如下：一、曾观水在广州市越秀区沿江中路389号全幢、东沙角路XX号（单号）首层[来文中只提及“广州市越秀区东沙角路XX号（单号）首层”]新建“广州市越秀区粤湛食府”经营中餐（火锅）项目。由于该店后面（西边）紧邻住宅楼不足5米距离，属于环境敏感建筑。因此违反《广州市大气污染防治规定》第二十五条、《广州市餐饮场所污染防治管理办法》（广州市人民政府令第158号）第八条第一款的相关规定，属于环保选址不当，不具备核发“广州市餐饮业排污许可证”的条件。二、“排污许可证核发（新申请）”作为网上办事大厅（广东政务服务网）主动公开的行政许可事项，“市政排污网接入证明”等申领水务部门核发的“排水许可证”资料不列为办理排污许可证事项申请所需材料。关于涉案房屋未取得消防验收合格的原因，被告提交如下证据：1.《建设工程消防设计审核（备案抽查）资料缺项告知单》复印件（抬头为“粤湛食府”，载明所缺资料以打√为准，“租赁合同”及“上网申报回执”两项为打√项，审查时间为2018年9月18日）。2.涉案房屋新旧房产证对比图。原告对上述证据1真实性不予确认，并称关联性方面，该证据打√的缺项内容也与被告主张的问题不相符；对上述证据2真实性无异议。关于已付租金的情况，被告称2017年4月及以后的租金有无支付需要核实，本院告知其如有支付需要在限定时间内提交相关证据，但被告未补充提交其已支付2017年4月及以后租金的证据。关于诉讼请求主张的电费及违约金，原告向本院提交以下证据：1.广州供电局有限公司越秀供电局2018年8月16日打印的一份电费清单，其中载明用户地址广州市越秀区东沙角路3-xx号（单号）、xx号后座2017年11月欠电费21376.07元、应收违约金14834.99元，2018年1月欠电费857.10元、应收违约金356.55元；2.广州供电局有限公司越秀供电局于2018年10月23日打印的电费明细，其中载明用电地址为东沙角路3-xx号（单号）、xx号后座，2017年11月欠电费21376.07元、应收违约金19195.71元，2018年1月欠电费857.10元、应收违约金473.12元。原告称该清单上的电费及违约金原告没有实际支付。被告对该证据真实性无异议，确认被告尚未交纳原告诉讼请求主张的电费，因为新电表电费过高，被告有质疑，所以才没有交。此外，被告称其承租涉案房屋后装修过程中，因原告方建议将附近房管局的房屋一并租下一起做酒楼会比较好，而该房屋需要竞租，竞租过来已经是2016年1月，后来原告方又说等两个房屋装修好后再办相关手续，否则提前办理要提早缴交租赁税，因此才拖延了两年的时间；被告于2017年3、4月份开始酒楼试营业，到2017年8月底停业至今。关于原告承租涉案房屋的用途问题，原告称知道被告是做酒楼，但合同并无约定，原告只是将房屋出租给被告，至于被告作何用途与原告无关。本院认为，三原告的委托代理人代原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然原告方在签订上述合同时尚未取得涉案房屋复建后的新的权属证书，但已取得《建设工程规划验收合格证》，故合同效力不受影响。三原告主张，被告自2017年4月1日起未再向其支付租金，对此，被告未提交反驳证据，故本院予以采信。对于其迟延付款的行为，被告抗辩理由主要有两个方面，一是称原告方未向其出示涉案房屋与市政排污网的合法连接手续导致其无法取得餐饮业排污许可证，二是认为原告隐瞒涉案房屋签订租赁合同时未取得新房产证以及新旧房产证不一致导致其无法申请消防验收合格。对于上述第一方面的理由，根据广州市越秀区环境保护局向本院作出的复函，在广州市办理餐饮业排污许可证不需要提交“市政排污网接入证明”等申领水务部门核发的“排水许可证”资料，被告未获得餐饮业排污许可证的原因是餐厅选址不当。对于上述第二方面的理由，被告提交的现有证据无法证明其因新旧房产证不一致而无法取得消防验收合格。因此，对于被告以上两方面的抗辩理由，本院不予采纳。被告迟延向原告支付租金已构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告按照合同约定的标准支付2017年4月1日起至合同解除之日止的租金及参照银行同期同类贷款利率上浮50%赔偿2017年4月1日至2018年8月31日期间租金的利息损失于法有据，本院予以支持。原告向本院提起本案诉讼时，被告拖欠租金已超过一年，故原告享有合同解除权。原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》自本案起诉状送达被告之日（即2018年9月29日）起解除符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院予以支持。因《房屋租赁合同》已解除，被告继续占用涉案房屋缺乏合法依据，应尽快将房屋交还原告。同时，根据公平合理、等价有偿原则，被告应向原告支付占用涉案房屋期间的使用费，原告要求参照双方合同约定的租金标准计算使用费合理合法，本院予以支持。关于涉案房屋的电费及被供电局计罚的违约金，原告举证的电费清单可以证明涉案房屋2017年11月至2018年1月欠电费22233.17元，该电费属被告使用涉案房屋期间产生，应由被告负担。但对于原告主张的供电局计罚的违约金，因原告方并未向供电局支付该违约金，即该项损失尚未实际发生，故对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告谢秀聪、谢秀明、谢某与被告曾观水就广州市越秀区东沙角路3-9号整栋及xx号后座商铺签订的《房屋租赁合同》自2018年9月29日起解除。二、被告曾观水在本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区东沙角路3-9号整栋及xx号后座房屋腾空交还原告谢秀聪、谢秀明、谢某。三、被告曾观水在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢秀聪、谢秀明、谢某支付2017年4月1日起至2018年9月28日止的租金（其中2017年4月1日至2018年2月28日的租金按照113300元/月计付，2018年3月1日至2018年9月28日的租金按照116699元/月计付）。四、被告曾观水在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢秀聪、谢秀明、谢某赔偿迟延给付2017年4月1日至2018年8月31日期间租金的利息损失（每月租金的利息损失分别自当月11日起，以同期应付而未付租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮50%计至实际支付之日止）。五、被告曾观水在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2018年9月29日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费支付给原告谢秀聪、谢秀明、谢某[占用费标准为：2018年9月29日至2019年2月28日为116699元/月；2019年3月1日至2020年2月29日为120199.97元/月；2020年3月1日至2021年2月28日为123805.96元/月；2021年3月1日至2022年2月28日为127520.14元/月；2023年3月1日至2024年2月29日为131345.74元/月（其他亦参照《房屋租赁合同》约定标准计算）]；自本判决生效之次日起至交还房屋之日止的场地占用费由被告曾观水按照上述标准逐月支付给原告谢秀聪、谢秀明、谢某。六、被告曾观水在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告谢秀聪、谢秀明、谢某支付2017年11月至2018年1月的电费22233.17元。七、驳回原告谢秀聪、谢秀明、谢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23427.30元，由原告谢秀聪、谢秀明、谢某共同负担221.30元，被告曾观水负担23206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  吴 斐二〇一九年五月二十三日书 记 员  梁 涛戚志滨