广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17666号原告：广东品筑投资管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路356号之八第五层。法定代表人：卢国颂，总经理。委托代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州蓝门数字营销顾问有限公司，住所地广州市海珠区新港西路大江直街1号大院自编第一幢3楼308单元。法定代表人：夏跃，董事长。委托代理人：蒋冬菊、黄京穗，均是广东恒生律师事务所律师。被告：广州加关注信息科技有限公司，住所地广州市黄埔区广新路680号401房自编之四十二。法定代表人：陈明磊，职务总经理。被告：广州蓝门信息科技有限公司，住所地广州市天河区龙口西路77号404房。法定代表人：刘浩宇，总经理。委托代理人：蒋冬菊、黄京穗，均是广东恒生律师事务所律师。被告：广州蓝门精睿数字商业有限公司，住所地广州市海珠区新港西路大江直街1号大院自编第一幢3楼309单元。法定代表人：刘浩宇，董事长。委托代理人：蒋冬菊、黄京穗，均是广东恒生律师事务所律师。被告：广州梦洁宝贝蓝门数字商业有限公司，住所地广州市海珠区新港西路大江直街1号大院自编第1幢3楼306单元。法定代表人：成艳，执行董事。委托代理人：蒋冬菊、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告广东品筑投资管理有限公司（下称品筑公司）诉被告广州蓝门数字营销顾问有限公司（下称蓝门公司）、广州加关注信息科技有限公司（下称加关注公司）、广州蓝门信息科技有限公司（下称信息公司）、广州蓝门精睿数字商业有限公司（商业公司）、广州梦洁宝贝蓝门数字商业有限公司（下称梦洁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温文，被告蓝门公司、信息公司、商业公司、梦洁公司的共同委托代理人蒋冬菊、黄京穗到庭参加了诉讼。被告加关注公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：位于广州市海珠区新港中路354号珠影大院内的修配车间，房屋面积553平方米，房屋属珠江电影制片有限公司（下称珠影公司）所有。自2011年5月1日起，修配车间被广东珠江沙龙数字影视制作技术有限公司（下称沙龙公司）承租使用。2015年6月19日，原告通过向沙龙公司支付20万元补偿款的代价，取得了上述房屋的承租权。2015年6月25日，在原告协调下，珠影公司出具《证明》，同意将上述房屋转租给五被告及其关联公司。为此，2015年6月29日，原告与五被告的代表即被告蓝门公司签订《协议书》和《物业租赁补充合同》，由原告将上述修配车间转租给五被告作办公使用，租期6年，至2021年11月30日，每月租金9万元。同时还明确了支付租金的时间及违约责任等。2015年8月12日，五被告向原告出具《委托证明函》，同意委托蓝门公司签署及办理一切租赁手续事宜等。之后又再次表态若对该房屋进行改建，施工期间产生的经济责任、事故责任等由五被告共同承担。此后，五被告向原告支付了2个月的租金18万元、管理费20万元和履约保证金36万元。2015年9月15日，原告与蓝门公司以《确认函》的形式，确认修配车间己于2015年8月1日起移交给蓝门公司，蓝门公司收房屋时对涉案房屋进行了彻底的勘查，并于9月14日向原告提交了报建的相关资料和施工方案。之后，蓝门公司委托广州斯傲装饰设计有限公司（下称斯傲公司）对修配车间进行装修改造。由于蓝门公司委托的施工队未做好充分的安全保护措施，并强行使用大型机械（钩机）进行施工，结果导致修配车间东面房屋在进行装修改造期间发生倒塌的事故（未进行装修改造的修配车间西面房屋至今完好无损）。事故发生后，珠影公司在2015年10月23日向原告品筑公司发出《关于停止拆除旧修配车间部分房屋并恢复原貌的函》，要求恢复修配车间的原状等。品筑公司随即将该函件转发给了蓝门公司。后又于2015年10月30日致函蓝门公司，要求蓝门公司立即停止施工，等待有关部门对事故作出决定，等待业主完成修配车间相关修复的行政审批手续；待收到业主方开工通知后，才可复工。之后，原告积极协助办理涉案房屋的重建手续，但期间蓝门公司却向法院起诉，要求解除租赁合同，返还租金等。该案经二审终审，法院仅判决向蓝门公司返还管理费185000元、报建费13万元及鉴定费35000元。2016年9月13日，原告书面通知蓝门公司，要求解除上述协议书及补充合同，办理物业移交手续及清缴租金、滞纳金，赔偿损失等。由于蓝门公司对房屋修复工作不闻不问，无奈于2017年3月1日，原告与中航长城大地建工集团华兴建设有限公司签订合同，将倒塌房屋的重建工程发包给华兴公司完成，工程完工最终结算价为1315000元。由于被告蓝门公司一直不予回复，故现起诉请求判令1、五被告共同赔偿原告房屋修复费用1315000元；2、五被告共同支付自2016年2月1日至2016年9月30日止共八个月房屋租金720000元，及按每日2%的标准，支付未付租金的滞纳金720000元（以租金本金为限，滞纳金从2016年2月5日起算，以未交租金每月90000元未本金，每日2%，按照上述标准计算已经超过了本金，故主张的滞纳金以本金为限）；3、五被告按每月90000元的租金标准，共同赔偿原告自合同解除之日2016年10月1日起至涉案房屋重建工程完工止（2017年9月30日）的房屋租金损失1080000元；4、五被告向原告支付合同违约金5270760元（计算标准为协议书第7.2（4）条的规定，剩余租赁期限的租金总额的两倍，现只要求支付违约金5270760元）；5、本案诉讼费用由五被告承担。被告蓝门公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一、涉案房屋属于危房，有严重质量问题，禁不起施工，是造成房屋坍塌的主要原因，应由原告自行承担修复责任和其它损失。我方先后搜集有三份鉴定报告均认定涉案房屋是危房。鉴定公司对房屋检测后，描述房屋属于70年代建筑，从未进行修缮，内部结构十分单薄，墙体风化，部分已被白蚁严重侵蚀，钢筋外露锈蚀等，属于危房。网上的公布公示，住建部门也采纳了上述鉴定报告。原告在2015年10月26日向珠影公司的回函中也已直接承认了房屋坍塌的原因是房屋本身的质量问题，施工震动只是一个导火线，不是主因。原告在（2016）粤0105民初5332号案件中所提交的证据，清楚显示房屋存在严重质量问题。从原告自己提交的证据18可知楼房施工过程中，发现房屋主梁没有钢筋混泥土，木结构占30%以上，房屋多处出现白蚁窝。可见，原告也承认涉案房屋存在质量问题。而且，业主自己也承认从未对房屋进行修缮。这些均印证了鉴定报告中的意见。第二、原告隐瞒涉案房屋是危房，内部结构因年久失修不适宜改建的情况，与被告签订许诺改建方案的租赁合同，并收取被告高额的报建费，且新版负责报建改建施工管理全部工作，导致房屋因施工震动坍塌的损失和租赁合同无法继续履行的责任应自行承担。原告明知涉案房屋危房，还亲自组织介绍装修、报建工作，所导致的后果应自行负责。第三、原告诉请主张的房屋修复费用是修复成钢筋水泥结构，与原房屋结构状况不一致，且原告没有提供修复房屋的相关转账凭证，施工资质，房屋重建是原告单方委托行为，被告不予认可。即使按照面积452.9平方米，结合框架结构建筑成本每平方米为180元计算，实际重建费用应为63万左右。而原告出租给被告的是混合、木质结构，涉案房屋是上世纪的建筑，房屋质量的最长期限是50年，再加上折旧老化，原房屋残值仅为17万元，因此，即使认定修复费用也应该为17万元，原告主张131.5万元没有依据。第四、涉案房屋坍塌后已于2015年10月30日由原告实际控管，且因租赁标的物灭失，租赁合同已无法履行，双方租赁关系已提前终止。因此，原告要求计付2016年2月1日至2016年9月6日的租金和每日2%滞纳金，不应得到支持。第五、原告提出的第三项诉请，没有事实和法律依据。原告计算租金损失的计算标准明显不符合实际情况。我司当时承租的只是东、北面两处房屋。坍塌的是东面部分房屋，并没有对北面房屋进行施工，即未损坏。东面房屋面积仅是352.9平方米，按照双方约定的月租金9万元计算，原告损失最多39700元/月。另外，原告在收回房屋后，没有及时报建和施工，拖延施工期间导致的损失应由其自行承担。原告收回房屋后，拖延至2016年3月14日才向规划部门申请重建并受理及公示。之后，又拖延了7个月，至2016年11月28日才申请重建工程，至2017年3月1日才委托施工，总共拖延11个月。原告自身怠于救济所造成的扩大损失，不得就扩大的损失要求赔偿。且双方在协议中也约定重建期间有4个月的免租期。第五、合同终止的过错不是我司，是原告亲自管理组织施工导致租赁物坍塌，非承租方过错，因此，原告无权要求支付违约金。（2016）粤0105民初5332号案有新的证据和事实可以得出合同被提前终止的原因在于原告。原告所提的第四项诉请是重复主张。原告现已经将租赁物出租，因此，原告不得向我司主张违约赔偿。目前，涉案房屋北面部分已经由广州市八合里海记餐饮文化有限公司珠影分公司经营，东面房屋也已经租赁给广州市御藏屋餐饮有限公司，且所收取的租赁费已经超过我方向原告承租时的租金。因此，原告是没有租金损失的。同时也要求法院调低违约金的标准。被告加关注公司没有提出答辩意见及提供证据。被告信息公司、商业公司、梦洁公司共同辩称：我们不是涉案租赁合同的主体，该租赁合同对我方没有约束力。因为涉案租赁合同于2015年6月31日签订，而我们出具给蓝门公司的委托书是2015年8月12日，我们没有在合同中追认2015年6月31日的租赁合同。我们只是委托蓝门公司办理租赁手续以完成公司的工商登记。蓝门公司通过委托函只能取得2015年8月12日后的权益，其不能代理2015年8月12日之前的权益。本案查封我们的财产会造成很大的影响，我们不是合同的主体不应承责。2015年10月30日之后，原被告的法律关系也由合同关系转为侵权关系。2015年10月30日之后，我们没有参与侵权，我们与原告形成的是事实租赁关系。经审理查明：2015年6月19日，原告品筑公司（乙方、承租方）与珠影公司（甲方、出租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区新港中路352—354号大院，原修配车间平房，建筑面积553平方米，租赁给乙方作办公、文化创意之用；乙方经实地查看，对该物业的位置、面积、性能、共有部位、共用设施等均无异议；本合同租赁期限为三年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止；合同期限届满后，乙方如无重大违约责任，则本合同自动顺延（除租赁物业因政府政策拆除原因除外，续约期限为三年，自2019年2月1日起至2022年1月31日止，即租赁期限为六年；乙方对该物业进行装修前，应向甲方提供装修、图纸和效果图等有关资料，并由乙方向有关主管部门报批后方可实施，有关费用由乙方负责；乙方所聘用的装修施工队须自觉遵守甲方的各项管理制度，动工前须到甲方物业管理部办理装修手续并签订《安全文明施工协议》；乙方不得擅自转租、分租和转借，如有上述情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该办公场地；租赁期内，未经甲方同意，乙方不得改变房屋结构和用途，否则视为违约，甲方有权解除合同收回物业等。同日，珠影公司出具一份《证明》，内容为2015年6月19日至2022年12月31日止，广东品筑投资管理公司与珠江电影制片有限公司签订租赁合同，地址为广州市海珠区新港中路354号大院修配车间（现珠江沙龙数字影视制作技术有限公司），甲方同意一址多证。2015年6月25日，珠影公司出具一份《证明》，内容为兹有我司位于广州市海珠区新港中路354号大院原修配车间平房，建筑面积553平方米；现将该物业租赁给广东品筑投资管理有限公司作为办公场地；租赁期为2016年2月1日至2022年1月31日止；在此期间内，本公司同意广东品筑投资管理有限公司将该物业分租给其合作公司广州蓝门数字营销顾问有限公司、广州蓝门信息科技有限公司、广州蓝门精睿数字商业有限公司、广州梦洁宝贝蓝门数字商业有限公司、广州加关注信息科技有限公司以及与广州蓝门数字营销顾问有限公司有关联的公司。2015年6月29日，被告蓝门公司（乙方）与原告品筑公司（甲方）签订《协议书》，约定一、甲方同意将位于广州市新港中路354号大院面积800平方米（以实际面积为准）租赁给乙方作办公之用；乙方已经实地查看，并对该物业的位置、面积、性能、可利用的空间、共享部位、共享设施等均无异议；乙方拟重新装修或改建时，需报经甲方同意，甲方负责为乙方申请装修或改建所需的报建和法律手续，乙方必须予以积极配合；二、使用期限为6年，自2015年8月1日至2021年11月30日止；三、每月租金90000元；租金自2015年8月1日起，每两年按照10%的递增率逐递增；租金按月支付，乙方应于每月5号前支付当月租金；使用期间该场地的水电费、电讯费、卫生费、物业管理费等所有费用由乙方负责，并与相关部门签订协议；四、乙方应付360000元给甲方作为履约保证金，合同期满，乙方结清各项费用将物业归还甲方后，且乙方无违反本合同有关约定的情况下，甲方将无息退还履约保证金给乙方；五、甲方的权利义务：……3、如因广州市政府或珠影集团整体规划调整需收回该物业，应提前30日通知乙方，甲方将无息退回履约保证金，并进行赔偿，具体赔偿费用为：（合同约定使用期－实际使用期）×9万元/月；4、帮助乙方完成房屋改建装修事宜的相关审批手续；六、乙方的权利义务：……3、按时缴纳各项费用；4、合理使用，积极维护物业设施，确保承租财产的安全；……6、乙方对该物业进行改建或装修前，应向甲方提供装修方案、图纸和效果图等有关资料，并由甲方向有关主管部门报批后方可实施，有关费用由乙方负责；……七、违约责任；1、甲方违约责任：……⑶甲方负责为乙方办理改建和装修的一切审批手续，如乙方所改建和装修的部分因为手续不全而被认定为非法建筑，则甲方赔偿乙方相关的损失，包括但不限于乙方为改建和装修而支付的费用、因被行政机关强拆而产生的费用；……2、乙方违约责任：⑴未按合同规定时间和金额交纳租金或水电费、物业管理费等，逾期三十日，则视作乙方单方违约，甲方除追偿各项费用外，有权收回该物业并解除合同，并按本条第4项之规定执行；……⑶租赁期内，未经甲方同意，乙方不得改变房屋用途和结构性毁坏房屋，否则视为违约，甲方有权解除合同收回物业，不予退还保证金并按本条第4项之规定执行；乙方并应承担擅自毁坏房屋或使用不当造成的一切损失；⑷租赁期内，如因乙方违约而致使合同中途解除合同，乙方所付保证金不予退回，并应按由违约日起计至合同期满之日剩余期限的租金总额的两倍向甲方支付违约金；租赁期满或因乙方原因中途解除合同，或发生上述第五条第3项的情况时，一切镶嵌在房屋结构或墙体内及天花上的一切不能移动或移动后使用价值降低的设施设备无偿归甲方所有，乙方不得拆毁和拆走，如乙方故意损坏的并应负责赔偿；……八、使用期间如遇战争、自然灾害、国家法律法规政策变更、政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，由出租方及承租方自行承担，双方均不作违约，使用金额按日计算结清；……。同日，蓝门公司（乙方）与品筑公司（甲方）还签订《物业租赁补充合同》，约定一、双方约定房租为90000元，甲方按照房租款项的70%开具合法的增值税发票给乙方，乙方收到甲方提供的合法合格的租赁增值税发票后支付；乙方于2015年7月15日之前向甲方交纳360000元（四个月房租）保证金及2015年12月房租90000元；二、管理费约定：5000元/月，乙方一次性预付甲方40个月管理费计200000元，其中100000元应于2015年6月30日汇至甲方指定账户（收款单位：广东珠江沙龙数字影视制作技术有限公司，账户：36×××50，开户行：中国工商银行广州大道支行），其余100000元应于2015年7月15日之前支付；甲方按照管理费款项的70%开具合法的增值税发票给乙方，乙方收到甲方提供的合法合格的租赁增值税发票后支付；如合同提早解除，甲方则在扣除实际产生的管理费后，将剩余款项无息返还给乙方；四、甲方承诺在2015年8月1日之前交付场地给乙方并且帮助乙方完成改建装修相关的一切审批手续，否则原合同和本合同均自动解除，甲方应无偿退回一切乙方已经支付的费用，但本合同第五条除外；五、甲方承诺如果在2015年8月1日之前未能交付场地给乙方并且帮助乙方完成改建装修相关的一切审批手续，则赔偿给乙方500000元；六、甲方交付场地给乙方后至2015年11月30日期间，甲方免除乙方交付租金和管理费的义务；甲方承诺积极帮助乙方处理和协调在改建装修中乙方与周边住户产生的纠纷；七、甲方同意以下企业广州蓝门数字营销顾问有限公司、广州蓝门信息科技有限公司、广州蓝门精睿数字商业有限公司、广州梦洁宝贝蓝门数字商业有限公司、广州加关注信息科技有限公司使用本场地作为其工商登记地址以及与广州蓝门数字营销顾问有限公司相关联的企业；……。2015年8月12日，被告加关注公司、信息公司、商业公司、梦洁公司出具《委托证明函》，表示“兹有加关注公司、信息公司、商业公司、梦洁公司共同委托授权蓝门公司签署及办理租赁的一切手续事宜，承认蓝门公司签署的相关文件均有效”。2015年8月21日，被告加关注公司、信息公司、商业公司、梦洁公司再出具《委托证明函》，表示“兹有蓝门公司、加关注公司、信息公司、商业公司、梦洁公司在2015年8月1日至2021年11月30日间共同承租的新港中路354号大院进行改建，在承租范围内施工过程中如有产生经济责任、消防责任、事故责任，一切后果由五家承租公司共同承担，并授权蓝门公司代为办理一切手续事宜，承认蓝门公司签署的相关文件均有效”。上述签订合同后，蓝门公司向品筑公司支付了2015年12月1日至及2016年1月31日期间的租金共18万元、物业管理费20万元（其中有10万元已按品筑公司的指示支付给沙龙公司）、报建费13万元（2015年10月9日支付8万元，2015年10月19日支付5万元）、鉴定费3.5万元（2015年11月24日支付）、履约保证金36万元，共计90.5万元。原、被告均确认《协议书》中约定的租赁房屋为广州市新港中路354号大院里的修配车间，该房屋与珠影公司出具的《证明》中所涉房屋是同一房屋。品筑公司确认报建费是预收性质。2015年8月19日，蓝门公司（发包方、甲方）与广州斯傲装饰设计有限公司（承包方、乙方，下称斯傲公司）签订《广州蓝门数字营销顾问有限公司办公大楼施工工程建筑装饰工程施工合同》，主要内容工程名称为广州蓝门数字营销顾问有限公司办公大楼施工工程；工程地点为广州市新港中路354号大院；承包范围为建筑围蔽、拆除局部旧建筑、钢结构工程、玻璃幕墙工程、门面装修等工程（详见报价书内项目内容）；承包方式为包工包料；工期为2015年8月22日开工，于2015年10月10日竣工；合同价款为116万元等。斯傲公司于2015年8月19日在《治安消防安全责任书》的乙方（承租方）处加盖公章，该责任书载明约定乙方为承租房屋的治安消防安全第一责任人；未经甲方（出租方）同意，乙方不得改变出租房屋现状等。斯傲公司于2015年8月24日向品筑公司提交《申请报告》，主要内容为斯傲公司承接蓝门公司位于珠影公司在广州市新港中路354号大院的办公大楼施工工程，现斯傲公司向珠影公司提交资料申报施工许可。蓝门公司在该报告下方书写“同意以上施工单位施工，不得再转包”的字样并加盖蓝门公司的公章。2015年9月2日，珠江电影制片有限公司物业管理部与品筑公司签订《珠影大院建筑、修缮、装饰等工程安全生产、文明施工责任书》。蓝门公司于2015年9月14日在该责任书签订日期下方加盖公章并书写“同意”等字样。2015年9月15日，蓝门公司（乙方）与品筑公司（甲方）签订《确认函》，其中载明根据甲乙双方于2015年6月29日签订的《协议书》和《物业租赁补充合同》，乙方需对承租的场地重新改建或装修，而相关的改建或装修工作需提供相关图纸和资料，和得到政府相关部门的审查批准，所以，涉及此方面的准备资料繁多，需履行的审批手续多，为此甲乙双方确认：一、乙方所承租的场地于2015年8月1日已移交乙方，乙方据此对物业进行了彻底的勘查，并于9月14日向甲方提交了报建的相关资料和施工方案；二、甲方根据乙方提供的资料向业主和政府相关部门进行审批，按规定，报批需以业主的名义进行，对此乙方应积极配合和提供相关的材料；以业主的名义报批仅是履行法规规定的手续，相关改建或装修所涉责任（含消防和安全责任）均由乙方承担。蓝门公司接收涉案房屋后，委托斯傲公司对该房屋进行装修。施工期间，涉案房屋发生坍塌。2015年10月23日，珠影公司向品筑公司发出《关于停止拆除旧修配车间部分房屋并恢复原貌的函》，主要内容2015年10月22、23日，贵司施工人员不听劝阻，在未经我司同意的情况下，违约拆除旧修配车间部分房屋；根据贵我双方于2015年6月9日签订的物业租赁合同的约定，未经我司同意，贵司不得改变房屋结构和用途，请贵司立即停止拆除旧修配车间部分房屋并恢复原貌，否则由此造成的后果将由贵司负责；附件违约拆除旧修配车间部分房屋图片。2015年10月30日，品筑公司向蓝门公司发出函件，内容为贵方在对位于广州市海珠区新港中路354号珠江电影制片有限公司大院内修配车间进行复原改造过程中，由于事前估计不足，施工中措施不当，导致了整幢房屋全部倒塌的严重后果；事发后，街道办、城管中队已介入调查处理；业主方珠江电影制片有限公司已来函要求停止施工，恢复原貌；为此，本公司特向贵方声明如下：请贵方即时停止上述工程的施工工作，等待有关政府部门对本次事故所做出的决定，等待业主方完成修配车间相关修复的行政审批手续；待收到业主方的开工通知后，贵方才可按照批复进行施工；否则，因此引起的一切责任和造成的损失均由贵方承担，与本公司无关。2016年1月29日，蓝门公司委托律师向品筑公司、珠影公司发出《律师函》，要求其于2016年2月7日前完成广州市新港中路354号大院改建所需的全部正规报建手续，并与已方签订补充协议，明确已方在对方完成报建手续之前的所有房租并重新计算装修免租期，已经收取的房租自动折算为免租期后的房租等。2016年3月30日，蓝门公司委托律师向品筑公司、珠影公司发出《律师函》，要求1、在2016年4月6日之前向蓝门公司提供租赁房屋可继续承租使用的方案，以及相关政府部门批准可予改建的文件；2、就租赁房屋从合同履行期至改建完成后这段无法使用期限内造成原告的经济损失，在2016年4月6日之前提供可行的赔偿或补偿方案；3、鉴于租赁房屋至今无法入住，若在上述期限内双方无法就合同继续履行方案达成一致意见，蓝门公司将立即行使合同解除权；本函视为蓝门公司就上述《协议书》与《物业租赁补充合同》合同解除的预先通知；4、返还90.5万元相关费用并赔偿损失50万元，赔偿合同提前解除的违约金648万元，赔偿其他损失等。之后，蓝门公司于2016年7月5日向本院起诉品筑公司、珠影公司，要求判令1、解除原告与品筑公司之间租赁广州市新港中路354号大院所签订的《协议书》和《物业租赁补充合同》；2、品筑公司向原告返还租金18万元、物业管理费20万元、报建费用13万元及鉴定报告费3.5万元，共计54.5万元；3、品筑公司向原告赔偿50万元；4、品筑公司向原告退还履约保证金36万元，并赔偿违约金200万元；5、珠影公司对品筑公司上述付款义务承担连带赔偿责任等。之后，蓝门公司撤回了第1项诉请。2017年9月5日，本院作出（2016）粤0105民初5332号民事判决书，认定蓝门公司与品筑公司间的涉案合同有效；造成涉案房屋坍塌的责任在于蓝门公司（即蓝门公司向品筑公司提交了报建的相关资料和施工方案后，在未经品筑公司同意和有关主管部门批准的情况下即委托施工单位进场对涉案房屋进行施工，并在施工过程中动用挖掘机挖掘墙体而导致房屋坍塌，蓝门公司的行为已构成违约，由此造成的后果应由其自行承担）；并最终判决一、品筑公司返还物业管理费18.5万元、报建费用13万元及鉴定费3.5万元给蓝门公司；二、驳回蓝门公司的其余诉讼请求。判决后，品筑公司、蓝门公司均不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）粤01民终21034号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，原告品筑公司表示因原出租给被告蓝门公司的房屋已坍塌消灭，已无法客观评估原价值(包括原房屋建成后的维修维护、添附、装修等均已消灭)，且诉求是指修复费用，非房屋损失，故原告不主动申请对房屋原价值进行评估。品筑公司还表示原出租给蓝门公司的修配车间是L型的一栋楼(一边是2层，一边是1层)，没有经专业测量部门核定过准确的总建筑面积，其中坍塌的是2层的那一边，但1层的那一边也连带遭到了严重损坏，故重建时，不得不整栋L型楼全部拆除后重建。蓝门公司表示承租的修配车间确实是L型(一边是2层，一边是1层)，但两边是各自独立使用，2层那边虽然拆除时坍塌了需要重建，但1层那边根本不影响它的使用，该部份在品筑公司接管后不存在租金损失；而且，品筑公司接管后，没有及时推进报建、重建工作，怠于(浪费了13.5个月)履行所造成损失扩大的金额理应自行承担。另外，蓝门公司认为根据广州市城市规划勘测设计研究院的测量图可计算出1层那边建筑面积是217.87平方米，2层那边建筑面积是352.9平方米，实际共承租面积570.77平方米；按照合同约定的租金单价112.5元/月(9万元÷800平方米)计算，坍塌部份租金为39701元/月，1层那边租金是24510元/月。原告品筑公司提供的证据其中有：1、2017年3月1日，品筑公司与中航长城大地建工集团华兴建设有限公司签订的《建筑工程承包合同》、《补充协议》、银行转账的付款回单，证明为重建坍塌受损的房屋支出了1315000元。(蓝门公司不予确认。)2、2017年7月25日的《物业移交确认书》，显示品筑公司于2017年7月25日才能恢复使用部分涉案房屋，并将房屋出租给了广州市八合里海记餐饮文化有限公司使用。(蓝门公司认为修配车间重建期间，另外未坍塌部份的房屋已出租给八合里餐饮公司，故品筑公司要求以全部承租面积计算损失不当。)3、2017年9月28日的《物业移交确认书》，显示品筑公司于2017年9月28日才能恢复使用部分涉案房屋，并将房屋出租给了广州市御藏屋餐饮有限公司使用。(蓝门公司认为真实移交情况由法庭查明。)4、2018年4月10日的《解约通知》，证明因广州市御藏屋餐饮有限公司承租后违约不交纳租金和管理费，故品筑公司向其提出解除合同。(蓝门公司表示对此情况不清楚。)5、2016年12月28日，品筑公司与珠江电影制片有限公司签订的《补充协议》，约定品筑公司承诺对原修配车间房屋进行恢复重建工程，重建后一切镶嵌在房屋结构内的不能移动设备无偿归珠影所有，本合同租赁期从2016年2月1日至2019年1月31日，免租期从取得施工许可证起计4个月，物业租金及物业管理费自免租期满开始计收等。(蓝门公司对此证据的真实性无异议。)蓝门公司提供的证据其中有：1、2019年2月28日的《房地产估价报告》，说明广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司受蓝门公司委托，对广州市新港中路354号大院原修配车间，总建筑面积352.90平方米的房屋在2015年8月1日的市场价值进行评估，评估得出总价为12万元，340元/平方米。（品筑公司认为房屋已不存在，没有鉴定基础，鉴定结论内容虚假，不予确认。）2、2017年8月3日，品筑公司与广州市御藏屋餐饮有限公司签订的《场地租赁协议》，约定该司向品筑公司承租广州市新港中路354号珠影修配车间自编B区，建筑面积约504.14平方米，租期从2017年8月15日至2025年8月14日等。(品筑公司认为应以其提交的物业移交确认书为准。)本院认为：关于品筑公司要求蓝门公司赔偿房屋修复费用1315000元的问题。根据已生效的（2016）粤0105民初5332号民事判决，已认定造成涉案房屋坍塌的责任在于蓝门公司，据此，蓝门公司理应承担违约责任，向品筑公司赔偿租赁物灭失所造成的损失。品筑公司主张相关的损失应以重建房屋的工程造价1315000元来确定，属于修复的费用，并提交了相关建设合同及付款单据来证明。蓝门公司对此提出异议，认为出租方交付的是旧的房屋，现以新建房屋计算损失明显不公；根据涉案的多份鉴定评估报告及蓝门公司提交的现场照片，显示蓝门公司所承租的房屋此前已使用了较长年月，属于比较旧的房子；因此，品筑公司要求按照修复价来确定，认为以新建房屋的工程造价来赔偿，理据不足，不能支持；计算该租赁物的灭失损失，应当以该房屋承租时的残值为准。对于房屋承租时的残值，蓝门公司提供了广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司作出的《房地产估价报告》来证明只有13万元。品筑公司认为该报告是在鉴定物灭失后作出，缺乏客观性而不真实。由于该鉴定报告是鉴定单位通过审核包括广州市城市规划勘测设计研究院所作的工程测量资料等相关涉案房屋的报建资料，有关图纸及规划文件、以及现场照片等材料后作出，客观真实，程序合法，现品筑公司不能举证反驳，也未申请重新评估鉴定，故对蓝门公司提交的该评估结论予以采信，认定涉案房屋灭失造成品筑公司损失13万元，应由蓝门公司予以赔偿。关于品筑公司要求蓝门公司支付未付租金及租金损失、滞纳金的问题。蓝门公司主张品筑公司收回出租房屋后，将未坍塌部分的房屋出租给了广州市八合里海记餐饮文化有限公司，后来又将另外部分的房屋出租给广州市御藏屋餐饮有限公司使用，因此，不存在该部分租金损失。对于再次出租房屋的时间，根据品筑公司提交的2017年7月25日的《物业移交确认书》，显示品筑公司于2017年7月25日才将房屋移交给广州市八合里海记餐饮文化有限公司经营，蓝门公司未能举证反驳，本院对此予以确认。对于另外部分的房屋，根据品筑公司与广州市御藏屋餐饮有限公司签订的《场地租赁协议》，显示租期从2017年8月15日起算，故可予确认。因分别出租给广州市八合里海记餐饮文化有限公司和广州市御藏屋餐饮有限公司的时间有20天的差异，而两者出租面积所占原合同的租金比例无法确定，从公平合理原则出发，蓝门公司原承租物业再次出租的时间宜统一确定为2017年8月1日。由于蓝门公司违约导致本案租赁合同不能继续履行，因此，品筑公司有权要求蓝门公司计付并赔偿再次出租前的租金损失。蓝门公司认为品筑公司接管坍塌场地后，没有及时推进报建、重建工作，怠于履行，故所造成的13个半月的扩大租金损失应由品筑公司自行承担。对此，根据涉案的报建资料，反映原广州市国土资源和规划委员会早于2016年1月21日已对涉案修配车间危房改造工程进行受理公示，直到2016年12月20日才发出建设工程规划许可证。从双方2015年9月15日签订《确认函》的内容亦反映双方均清楚报建审批手续繁多。因此，蓝门公司主张品筑公司存在怠于履行的意见，本院不予采信。但是，考虑到涉案修配车间1层那边部份(蓝门公司主张建筑面积是217.87平方米)并未坍塌，本可不需拆平重建，品筑公司却拆除重建，由此会耽误了重新出租时间，以及根据珠江电影制片有限公司与品筑公司于2016年12月28日签订《补充协议》时，承诺给予品筑公司4个月重建房屋免租期的实际情况，本院酌情确定有6个月的租金损失宜由品筑公司自行承担。据此，从2016年2月1日起计至2017年7月31日止，是18个月，在扣除品筑公司自行承担的6个月租金损失后，蓝门公司应向品筑公司计付12个月房屋租金损失108万元。对其余租金的请求，因品筑公司已另行出租物业，不存在租金损失，故不能支持。对于租金的滞纳金，由于蓝门公司所承租物业于2015年10月23日被拆除旧修配车间部分房屋时发生坍塌，之后，物业已由品筑公司接管重建并管业至今，蓝门公司一直未再使用物业。期间，双方对于违约责任的认定及租金是否需缴纳等问题存在争议，故品筑公司要求追究该期间蓝门公司未缴纳租金的滞纳金责任，理据不足，本院不予支持。对于品筑公司要求蓝门公司支付合同违约金5270760元的问题，虽然合同中约定“租赁期内，如因乙方违约而致使合同中途解除合同，乙方所付保证金不予退回，并应按由违约日起计至合同期满之日剩余期限的租金总额的两倍向甲方支付违约金”，但是，在已生效的（2016）粤0105民初5332号民事判决中，已判决驳回蓝门公司要求品筑公司退还履约保证金36万元的请求，即蓝门公司已承担了合同所约定的违约责任，且品筑公司未举证证明其因蓝门公司的违约所造成的损失的情况下，其再要求蓝门公司支付违约金5270760元，理据不足，本院不予支持。关于被告加关注公司、信息公司、商业公司、梦洁公司的责任问题。由于被告加关注公司、信息公司、商业公司、梦洁公司曾出具《委托证明函》，表明其与蓝门公司一起共同承租涉案物业，承认蓝门公司与品筑公司签署的一切有关承租的文件，并对涉案物业改建施工过程中产生的经济责任、事故责任等一切后果由其与蓝门公司共同承担。因此，品筑公司要求其对本案的民事责任承担共同责任，有理，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告广州蓝门数字营销顾问有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广东品筑投资管理有限公司赔偿房屋损失款13万元。二、被告广州蓝门数字营销顾问有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广东品筑投资管理有限公司支付租金损失款108万元。三、被告广州加关注信息科技有限公司、广州蓝门信息科技有限公司、广州蓝门精睿数字商业有限公司、广州梦洁宝贝蓝门数字商业有限公司对本判决所确定的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75540.3元，由原告负担65502.3元，由被告广州蓝门数字营销顾问有限公司、广州加关注信息科技有限公司、广州蓝门信息科技有限公司、广州蓝门精睿数字商业有限公司、广州梦洁宝贝蓝门数字商业有限公司负担10038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  林佩霞二〇一九年五月二十三日书 记 员  徐 萍李科慧