广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初505号原告赵四妹，女，瑶族，1965年2月26日出生，广东省连州市人，住广东省连州市。委托代理人罗卫权、廖莉思，广东畅崎律师事务所律师、实习律师。被告郑晓霞，女，汉族，1983年10月31日出生，广东省连州市人，住广东省连州市。委托代理人余韬，广东朝纲律师事务所律师。原告赵四妹诉被告郑晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张富成独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗卫权和廖莉思、被告委托代理人余韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年10月22日，原告与被告签订了两份租赁合同，其中第一份租赁合同承租原告位于连州市兴业南路建业大厦六号商铺，租金每月2000元；第二份租赁合同承租原告位于连州市兴业南路建业大厦7、8、9号商铺，租金每月7000元。两份租赁合同的租期均从2017年11月1日起至2023年10月30日止，从第三年开始租金每年递增5%。合同签订当日，被告支付了建业大厦6号铺2017年12月份租金2000元，建业大厦7、8、9号铺面12月份租金7000元；以及支付了建业大厦6号铺押金5000元，建业大厦7、8、9号铺面押金15000元，以上合计支付了29000元。2018年1月至2019年3月期间的租金，被告至今未支付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以解除合同。”的规定，被告应按照租赁合同的约定支付租金，但是被告从2017年11月1日租赁至今才支付了十二月份的租金，原告多次催促被告交纳租金，被告不予理睬。被告无正当理由未支付租金，原告有权单方解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告应当交还商铺给原告，并将该商铺恢复原状。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条的规定提起诉讼。请求法院判决：一、判决被告按每月2000元租金的计算，将建业大厦6号铺拖欠租金30000元（从2018年1月计至2019年3月）以及按每月7000元的租金的计算，将建业大厦7、8、9号铺拖欠租金105000元（从2018年1月计至2019年3月），合计拖欠租金135000元支付给原告赵四妹，并从2018年1月1日起按年利率6%计算资金占用金至付清时止；二、解除原告与被告2017年10月22日签订的两份租赁合同，被告返还商铺给原告；三、本案全部诉讼费用由被告负担。原告对其主张提供证据材料如下：一、原告、被告身份证复印件，证明原、被告是适格的诉讼主体；二、租赁合同两份，证明被告租赁原告商铺的事实；三、收据四张，证明被告仅支付2017年12月的租金及押金的事实;四、不动产权证，证明被告租赁的商铺属原告所有；五、广东畅崎律师事务所出具的律师函一份，证明被告未按租赁合同约定支付租金，原告于2018年8月3日通过律师函向被告发出解除合同的书面通知的事实。上述证据经庭审质证。被告辩称，虽租赁合同是原告、被告签订，但被告只是名义上的承租人，租赁物的实际承租者还有谢忠等三人，谢忠与被告是亲戚关系，本来想着做金融业务，后来因为股东意见不一致，在花了七万多元装修完以后没有实际使用过租赁的商铺。从被告提供的录音记录可知，谢忠与原告丈夫姜兴庆已于2018年3月19日电话协商一致解除原、被告签订的房屋租赁合同。2018年3月19日的电话录音证实双方从该时间起事实上已解除租赁合同，即使电话记录不被原告方认可，至少在原告方发律师函时就已经行使了租赁合同的解除权。原告作为业主，因为租赁物不能收租的情况发生，而不去积极收回租赁物，是原告自己的责任，如果要求被告方一直计付租金，违反了公平原则。被告对其主张提供证据材料如下:一、通话录音、录音笔录、截图，证明2019年3月19日被告方通过电话方式联系到原告的丈夫姜兴庆双方经协商一致解除涉案的租赁合同；三、合作经营协议书复印件两份，证明谢忠与被告郑晓霞是合伙关系、谢忠已于2019年3月19日与原告的丈夫姜兴庆电话协商一致解除涉案的两份房屋租赁合同。上述证据均经质证。经审理查明，原告赵四妹是连州市连州镇××路××大厦××、××、××、××号商铺的所有权人。6、7号商铺共计建筑面积155.73平方米，共同的不动产权证号为粤（2018）连州市不动产权第0005541号；8、9商铺共计建筑面积96.13平方米，共同的不动产权证号为粤（2018）连州市不动产权第0005440号。2017年10月22日，被告郑晓霞因经营生意需要，承租原告上述位于连州市连州镇××路××大厦××、××、××、××号商铺，双方签订了两份房屋租赁合同。第一份租赁合同主要内容如下：“甲方赵四妹，乙方郑晓霞，甲方同意将位于连州市兴业南路建业大厦六号铺面租给乙方；该铺面租金按每月2000元，乙方必须在签订合同十日内支付一个月的租金；甲方同意将该铺面租给乙方六年即从2017年11月1日至2023年10月30日；乙方从2017年12月1日开始交租，从第三年开始租金每年递增5%，每月的10号前交清当月租金；双方签订合同当日，乙方向甲方交付5000元作为该铺面的按金；乙方在租期满后交回该铺面，按金在不发生任何合同纠纷的情况下退回给乙方。”第二份租赁合同主要内容如下：“甲方赵四妹、乙方郑晓霞，甲方同意将位于连州市兴业南路建业大厦7、8、9号铺面租给乙方；该铺面租金每月7000元，乙方必须在签订合同后十日内支付一个月的租金；甲方同意将该铺面租给乙方六年即从2017年11月1日至2023年10月30日；乙方从2017年12月1日开始交租，从第三年开始租金每年递增5%，每月的10号前交清当月租金；双方签订合同当日，乙方向甲方交付15000元作为该铺面的按金；乙方在租期满后交回该铺面，按金在不发生任何合同纠纷的情况下退回给乙方”。合同签订当日，被告向原告支付6号铺面2017年12月租金2000元及按租赁合同约定的铺面承租按金5000元，支付7、8、9号铺面2017年12月租金7000元及铺面承租按金15000元，原告收款后共出具四张收据给被告收执。被告租赁铺面后，聘请装修工人对7、8、9号铺面进行装修，准备从事金融业务方面的生意，根据其诉讼代理人庭后提供的一张收据记录共用去装修费72600元。被告在装修完铺面后因与案外人谢忠、张宜怀未能就合作经营生意的相关事宜达成一致意见，店铺装修完以后并未实际投入使用，包括6号铺在内的四间铺面均处于闲置状态，除了之前交付了一个月租金以外也就没有再交租金给原告。2019年3月19日被告的合作伙伴谢忠致电原告丈夫姜兴庆称：“因股东内部意见不一致、生意做不成了、全部铺面都不租了、不好意思、看看如何处理一下、商铺钥匙放在茶庄里”；原告丈夫姜兴庆则表示：知情、可以，让谢忠把商铺的钥匙放在茶庄里，但还没确认所有商铺的钥匙都放在指定的茶庄位置。2018年8月7日原告赵四妹委托广东畅崎律师事务所以被告自2018年1月至2018年8月未缴纳承租铺面的租金为由向被告赵晓霞发去律师函。该律师函主要内容为：“请你方在收到本律师函之日起三日内支付拖欠建业大厦6、7、8、9号铺面2018年1月至8月的租金合计72000元给赵四妹女士，并从2018年1月1日起按年利率6%计算资金占用金至付清时止；因你方长达八个月未交付租金，现向你方发出解除租赁合同通知，你方收到本通知之日起双方之间的租赁合同关系终止；请你在收到本律师函之日起三日内，交还商铺给赵四妹女士。”原告向被告发出律师函后，被告并未向原告支付租金，原告便向本院提起诉讼。本院认为，2017年11月1日原、被告经自愿协商后签订两份租期为六年的房屋租赁合同，原告将其名下位于连州市兴业南路建业大厦的6、7、8、9号商铺租给被告使用，被告向原告支付房屋租金，双方的权利义务关系明确，合同的内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，该房屋租赁合同已经发生法律效力，双方当事人本应按照该合同的约定全面履行各自的义务，直至租期届满（中途出现不可抗力情形及双方协商解除合同的除外）。但是，被告在签订合同和花费70000多元装修之后，仅支付了6号商铺2017年12月（11月租金免收）租金2000元及按金5000元、7至9号商铺2017年12月（11月租金免收）租金7000元及按金15000元，之后没有再交付租金，四间商铺均没有实际租用，一直被闲置。据被告提供的案外人谢忠与原告丈夫姜兴庆于2018年3月19日的通话记录和被告方庭后提交的经营合作协议书证实没有租用商铺的原因系被告与合作伙伴谢忠、张宜怀意见不统一。直到2018年8月7日原告通过其委托代理方广东畅崎律师事务所向被告发出催缴租金和解除租赁合同的律师函，函中原告方明确表示自被告收到信函之日租赁合同关系终止，被告收到该函后没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，可以认定上述两份房屋租赁合同已于2018年8月7日解除，租赁的商铺也在该日交还给原告，且系双方同意解除和收回商铺。因双方同意解除合同，按金可抵作租金，因此可计算出被告还应支付原告6至9号商铺租金为（6号铺每月2000元+7至9号铺每月7000元）×（7月+7/31月）－（6号铺按金5000元+7至9号铺按金15000元）＝45032.26元。关于原告主张继续支付租金和按照年利率6%支付资金占用金的问题。原告宣告于2018年8月7日发出律师函时解除商铺租赁合同，现又主张2018年8月7日之后的租金，该请求缺乏事实和法律依据。双方解除合同后原告也有义务及时收回租赁的商铺，以减少因租赁物的空置造成的损失。原告称被告未将商铺钥匙交回，事实上，原告系出租商铺的主人，通常情况下不只一套钥匙，是否交回钥匙不应作为交回商铺的唯一标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告方自己不主动收回商铺，就扩大的租金及利息损失不应得到支持。此外，被告租赁商铺本打算经营金融服务生意，但因合作伙伴意见不统一在花费70000多元装修之后原合作经营的计划便夭折了，可以说被告也无意要违反合同。在解除合同之后该装修设施对被告而言已经没有使用价值，但并没有损坏原告的商铺，且是新装修的。因此，没有支持原告的后续租金及其利息请求也基于法律的公平原则考虑。关于被告主张租赁合同已于2018年3月19日解除的问题。根据被告提供的2018年3月19日案外人谢忠与原告丈夫姜兴庆的电话录音分析，被告方确有退出租赁商铺的意思，但仅有该电话录音尚不足以认定已经解除了租赁合同。其一，谢忠不是租赁合同的当事人，虽根据被告方庭后提供的经营合作协议记载被告、谢忠、张宜怀系股份制合作伙伴，但不排除被告负责提供租赁的商铺，根据合同相对性原理，谢忠的行为不能等同被告的行为；其二，谢忠在电话里称将商铺钥匙放在原告方指定的位置即茶庄里，但原告方认为还未将全部商铺钥匙放回该位置；其三，被告承租了四间商铺、月租9000元、租期六年，租赁项目有一定的规模，为避免产生不必要的争议，双方签订了两份书面合同，现中途需要终止履行，也应当签订书面协议，即使是内容简单的协议，以明确终止合同的时间等事项，现在发生争议，依照谁主张谁举证的证据规则，应由被告承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告赵四妹与被告郑晓霞在2017年10月22日签订的两份房屋租赁合同（已于2018年8月7日解除），被告郑晓霞应当返还（已于2018年8月7日返还）位于连州市连州镇兴业南路8号建业大厦A幢首层6、7、8、9号租赁的商铺给原告赵四妹；二、被告郑晓霞应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2018年8月7日的房屋租金45032.26元给原告赵四妹；三、驳回原告赵四妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3000元,适用简易程序审理减半收取1500元，由原告赵四妹负担1000元，被告郑晓霞负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张富成二〇一九年五月二十七日书记员  何文渊附相关法律规定：一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。