广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19174号原告：广州虹宇物业管理有限公司，住所地广州市天河区广州大道北491-493号3号楼101房。法定代表人：伍兆明，职务董事长。委托代理人：尹秋华、黄嫱翾，均为广东红棉律师事务所律师。被告：广州润田房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区润田街19号205室。法定代表人：钟小军，职务总经理。被告：广州市天祥物业发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中259号北座1506房。法定代表人：张艳平，职务总经理。上述两被告的共同委托代理人：韩苑、高诗韵，分别为广东法制盛邦律师事务所律师、实习人员。原告广州虹宇物业管理有限公司诉被告广州润田房地产开发有限公司（以下简称“润田公司”）、广州市天祥物业发展有限公司（以下简称“天祥公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尹秋华，两被告的共同委托代理人韩苑、高诗韵，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2016年4月29日与广州市海珠区润田雅苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为位于广州市海珠区润田街的润田雅苑小区提供物业管理服务的同时收取物业管理服务费，其中每个车位的管理费标准为150元/月；原告于2016年6月1日起正式入驻小区提供合同约定的服务，但被告润田公司和被告天祥公司分别作为该小区88个机械车位（自编01号至88号）的所有人和经营者，却在原告多次督促下拒不支付分文车位管理费，车位产生的电费也拒绝支付。故起诉请求判令：1、两被告连带向原告支付2016年6月至2018年8月的车位管理费356400元及电费5109.76元，合计361509.76元；2、两被告连带向原告支付从逾期之日起至付清车位管理费之日止的逾期付款滞纳金（自2016年的7月1日起以当月欠付的管理费为本金，每日按1‰的标准计算）；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。被告润田公司辩称：同意向原告支付第一项诉请中的电费5109.76元，对于管理费以及利息滞纳金不予确认，理由如下：第一、不确认原告为涉案小区停车场的管理者；一直以来，原告和被告天祥公司存在纠纷尚未了结，仍由被告天祥公司在管理涉案的停车场；润田雅苑小区建成后，涉案小区一直是由被告天祥公司在经营管理住宅和停车场；直至2016年，润田雅苑成立了新一届的业委会，业委会为了谋取强行夺取被告天祥公司对涉案小区停车场的经营管理权，原告用蛮横无理的手段破坏停车场包括毁坏停车场设备，擅自开设通车便道、封堵停车场、岗亭，2016年7月原告再次对停车场进行严重的打砸破坏，实施了严重的打砸破坏行为；纠纷发生之后，车场仍然是由被告天祥公司在管理；第二，原告对停车场没有进行任何管理，被告润田公司无需支付管理费用；第三，退一步讲，即使被告润田公司需要向原告支付管理费，原告主张的88个车位数量应当按照权属证明书所登记的5个机械车位数量计算；根据物业服务合同第20条的约定，机械车位每月管理费应为150元乘以5个等于750元，也就是说每月的管理费应该为750元；第四、原告主张的违约金标准严重过高，依法应予调整为按中国人民银行贷款利率计算；第五、由于涉案楼盘的物业管理权一直存有争议，且原告和业委会存在重大过错，即使被告润田公司应当承担这个物业管理费，也不应当承担利息。被告天祥公司辩称：同意被告润田公司的答辩意见，补充：被告天祥公司不承担任何责任，因为被告天祥公司不是涉案车位的权属人，根据物业合同及法律规定缴纳物业费的主体应为该物业的权属人，被告天祥公司不应承担物业管理费；对于原告第一项诉请主张的电费金额没有异议，但因为被告天祥公司仅仅是涉案88个机械车位的经营管理者，并非车位的权属人，因使用车位而产生的电费应由权属人被告润田公司承担。经审理查明：2016年4月29日，广州市海珠区润田雅苑业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将润田雅苑委托乙方提供物业管理服务，本合同期限为三年，自2016年4月29日起至2019年4月28日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，交通与车辆停放秩序的管理等；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、共同及配套的设备设施分摊水费、电费（包括电梯、空调、公共照明、水泵等）；物业管理服务费标准：车位管理费150元/位.月；属代收代支的收费按住宅、商场、写字楼等不同使用性质及公共分摊水电费用（包括空调、电梯、公共照明等）每月实发数，按业主的产权证面积分摊；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金；等。2016年6月1日，广州市海珠区润田雅苑业主委员会与原告签署《润田雅苑公共物业设施移交确认书》，载明：固定车位共111个（产权车位23个，机械车架车位88个），由物业公司按《物业服务合同》约定的150元/位.月的标准收取车位管理费；等。原告于2018年12月29日提起本案诉讼。根据广州市不动产登记查册表载明：广州市海珠区润田街1-21号（单号）1号地下室为汽车库（车位31个，其中27-31为机械车位）。原告及两被告均确认上述查册表载明的27-31机械车位目前仍登记在被告润田公司名下。因案件审理的需要，本院组织双方当事人到润田雅苑现场进行勘查。双方当事人均确认自2016年6月起至今均为以下状态：1、涉案机械车位位于润田雅苑小区负一层，需要经过小区一层及负一层公共通道、原告管理的负一层入口电动栏杆及一层出口方能出入；2、机械车位设置位置处于上述查册表及润田街#1-#21[单]房屋面积测量成果报告书中载明的27-31机械车位内，上下两层共有88个车辆停放位置（以下简称“车架”）；3、88个车架内部卫生、车架移动以及停车费的收取由被告天祥公司负责，所对应的消防、照明、排污等系统由原告控制。此外，原告主张每月按150元/个的标准收取88个车架的物业管理费。两被告表示涉案88个车架的权属人是被告润田公司，由被告润田公司委托被告天祥公司代为管理，停车费由被告天祥公司收取后按委托合同分配。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与广州市海珠区润田雅苑业主委员会签订的《物业服务合同》没有违反相关法律、法规的规定，是有效的合同，被告润田公司的车位在该小区范围内，该合同依法对包括被告润田公司在内的小区业主具有约束力。被告润田公司应按上述约定及时支付物业管理费用。故原告要求被告润田公司每月按150元/个的标准支付88个车架自2016年6月至2018年8月的车位管理费356400元（150×88×27），没有超出合同约定，本院予以支持。需要说明的是，因为被告润田公司在润田街#1-#21[单]房屋面积测量成果报告书中载明的27-31机械车位内建造了88个车架，所停放的车辆进出均需经过原告管理的小区公共通道及出入口，原告对此须付出相应的管理及成本。故被告润田公司主张仅按五个车位计算车位管理费，依据不足，本院不予采纳。至于两被告主张原告存在破坏停车场设备等行为，应属侵权纠纷，与本案不属同一法律关系，两被告可另循法律途径解决。鉴于涉案车架所在小区的物业管理确实存在历史遗留问题，被告润田公司欠缴车位管理费属事出有因，故原告要求被告润田公司支付逾期付款滞纳金，本院酌定不予支持。关于电费5109.76元的问题，被告润田公司表示同意支付，没有违反法律强制性规定，故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。两被告确认被告天祥公司作为管理者代被告润田公司管理涉案88个车架，被告天祥公司并非权属人，也并非实际使用人，故原告要求其对车位管理费及电费承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。本案因被告润田公司欠缴车位管理费所致，故本案受理费应由被告润田公司负担综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告广州润田房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州虹宇物业管理有限公司支付从2016年6月至2018年8月的车位管理费共356400元及电费5109.76元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8778元，由被告广州润田房地产开发有限公司负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  周凤琼人民陪审员  李霞飞二〇一九年五月三十日书 记 员  陈慧云吴晓菁