贵州省望谟县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2326民初415号 原告：姜文祥，男，1983年11月23日生，汉族，贵州省册亨县人，系望谟县邮政局职工，现住望谟县。 委托代理人：罗海，贵州甲丁律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人：邹念珊，女，1987年7月2日出生，汉族，贵州省册亨县人，自由职业，住所地册亨县，系原告妻子。代理权限：特别授权。 被告：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“杰和地产公司”）。统一社会信用代码：9152000214412019C。公司住所地：贵阳市云岩区延安西路２号建设大厦西楼12楼.(望谟办事机构位于望谟县王母街道天马大道)。 法定代表人：林农，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人：潘登宝，系公司办公室主任，代理权限：一般代理。 原告姜文祥诉与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜文祥的委托代理人罗海、邹念珊，被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的其委托代理人胡云齐、潘登宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜文祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于望谟县“望江新城·太阳高地”2单元5层D号房的商品房转移登记的文书交付给原告；2.判令被告支付原告截至2019年3月31日逾期交付转移登记文书的违约金70385.50元，之后的违约金每日按45.41元计算至被告实际交付之日；3.判令被告返还税费6810.00元（被告违法收取原告的契税2270.00元、房屋维修基金4540.00元），并赔偿原告损失（损失以6810.00元为基数计算从2014年1月1日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）；4.案件受理费由被告承担。 事实与理由：2012年11月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发修建的位于望谟县“望江新城·太阳高地”2单元5层D号房，原告付购房款价227026.00元，被告向原告出具了收款收据。合同约定被告应于2013年12月30日前交付商品房，逾期交房应承担违约责任，同时还约定被告应于2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人（原告）不退房的出卖人（被告）自约定的日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金。时至今日，被告仍未办理商品房转移登记的有关文书交付原告（买受人）。原告认为，被告未按合同约定履行义务，已构成违约，且被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的权益故诉法院，请求支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告姜文祥放弃第1项诉讼请求即“判令被告立即将位于望谟县“望江新城·太阳高地”2单元5层D号房的商品房转移登记的文书交付给原告。”和第3项“……并赔偿原告损失（损失以6810.00元为基数计算从2014年1月1日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）”。 贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司辩称：1、原告诉请被告交付商品房转移登记文书，逾期交付转移登记文书违约金，以及返还税费、契税、维修基金的利息请求无法律依据。依法应予驳回。理由是：被告已于2017年8月2日将商品房转移登记文书交付给原告，根据原、被告签订的商品房买卖合同，转移登记的第八章第二十二条第三项转移登记约定，关于房屋转移登记由原告办理，原告未办理其责任由其承担。2、根据原、被告签订的商品房买卖合同，第八章第二十二条房屋登记第三款转移登记约定，出卖人承诺于2014年12月30日前将办理商品房转移登记文书交由买受人的约定。原告起诉被告支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，应依法驳回该项诉讼请求。补充一点，原告起诉之日已经远远超出了诉讼时效。3、对于原告诉称的税费、契税、房屋维修基金，本金被告同意返还，其主张的按照月利率计算损失被告不同意，理由是根据当时法律及政策规定，作为房开商的被告可以代收代缴，该费用是原告自愿交由被告代缴。被告之所以未代缴是因政策及法律规定的变化导致相关行政机关，对是否属于二套房审查导致的，系无法抗拒的政府政策行为，所以被告不承担该费用利息损失。综上请法庭依法驳回原告的不适当的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年11月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告姜文祥购买被告杰和地产公司开发修建的位于望谟县“××城·太阳××”××单元××层××商品房××套，房屋总价款227026.00元，房屋建筑面积为85.21㎡（其中：套内建筑面积71.85㎡，分摊面积13.36㎡）。双方在合同中约定：杰和地产公司承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给姜文祥，约定日期起90日内，杰和地产公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起90日以后，杰和地产公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，杰和地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向姜文祥支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告姜文祥按照合同约定向被告杰和地产公司支付了购房款227026.00元（其中：首付69026.00元，银行按揭贷款158000.00元），2013年4月26日“望江新城·太阳高地”工程竣工并验收合格，被告杰和地产公司如期向原告交付房屋。 同时查明，2013年12月30日姜文祥向杰和地产公司交付2270.00元房屋契税和4540.00元房屋维修基金，由杰和地产公司代其向相关部门缴纳契税、房屋维修基金，因相关部门要求由原告本人亲自办理，故办理未果。但杰和地产公司至今未将2270.00元房屋契税和4540.00元房屋维修基金退还姜文祥。2017年8月2日杰和地产公司将房屋面积认定书、商品房预售合同登记备案表、购房款发票等相关商品房转移登记文书交付给姜文祥。 庭审中，被告杰和地产公司同意退还原告契税2270.00元、房屋维修基金4540.00元及赔偿原告8000.00元损失。原告姜文祥要求被告杰和地产公司退还契税2270.00元、房屋维修基金4540.00元，并要求杰和地产公司支付违约金50000.00元。因双方各执己见，无法达成一致协议。 上述事实，有原告起诉状、原、被告提交的相关证据及庭审笔录在卷为据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告杰和地产公司于2012年11月24日与原告姜文祥签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告杰和地产公司未在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告姜文祥，属于违约，应当承担逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约责任。关于逾期交付转移登记文书违约金的支付问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案杰和地产公司约定向姜文祥交付转移登记文书截止日期为2014年12月30日。杰和地产公司未在约定期限内将办理产权证的转移登记文书交付给姜文祥，构成违约，应自2015年1月1日起承担逾期交付转移登记文书的违约责任。因2015年1月1日至姜文祥提起诉讼之日（即2019年3月6日）已超过三年的诉讼时效期间，姜文祥未举证证明其在本案诉讼之前已向杰和地产公司主张过逾期交付文书违约金，故违约金应从姜文祥起诉之日向前倒推三年开始计算，即自2016年3月5日起至2017年8月2日止（即文书交付之日）。故杰和地产公司提出的诉讼时效的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。根据双方在合同中约定的每日按已交房款0.02%违约金计算，本案涉诉违约金为23247.50元〔（227026.00元×0.0002×365天）＋（227026.00元×0.0002×147天）＝23247.50元〕。因此，原告姜文祥要求被告杰和地产公司支付违约金的诉讼请求，只能部分支持；关于杰和地产公司收取姜文祥契税2270.00元、房屋维修基金4540.00元，因其无权向相关部门代缴，故应退还姜文祥。 庭审中，姜文祥放弃第1项诉讼请求和第3项赔偿损失部分的诉讼请求，是其对自己权利所作处分，且未违反法律、法规的规定，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告姜文祥契税2270.00元及房屋维修基金4540.00元，两项共计6810.00元； 二、由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜文祥违约金23247.50元。 本案受理费1729.88元，减半收取864.94元，由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司承担260.14元，原告姜文祥承担604.80元。 本判决生效后，如义务人未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决生效后，如义务人不自觉履行义务，权利人应在两年内向本院申请执行。 审判员  杨光勇 二〇一九年五月八日                                                            法官助理  黄海                                                          书 记 员  黄龙