湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初731号原告：齐成礼，男，1959年10月19日出生，汉族，居民，家住祁阳县，现住祁阳县。原告：尹花香（齐成礼之妻），女，1962年12月24日出生，汉族，居民，家住祁阳县，现住祁阳县。原告：齐宽（齐成礼之子），男，1987年12月6日出生，汉族，居民，家住祁阳县，现住祁阳县。原告：齐芝（齐成礼之女），女，1987年5月29日出生，汉族，居民，家住祁阳县，现住祁阳县。四原告共同委托诉讼代理人：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。被告：唐陶新，男，1965年9月26日出生，汉族，居民，现住祁阳县。委托诉讼代理人：李巧龙，湖南齐物律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘剑，湖南湘律律师事务所律师。原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝与被告唐陶新合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年6月19日作出（2018）湘1121民初920号民事判决，四原告不服，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）湘11民终2143号民事裁定，撤销本院（2018）湘1121民初920号民事判决，发回本院重审。本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝向本院提起诉讼请求：1、判令被告为原告齐芝办理房屋不动产权过户手续。2、判令被告为原告齐成礼、尹花香、齐宽办理房屋不动产登记。3、判令被告支付原告齐成礼、尹花香、齐宽的建房补偿款6.8万元。4、由被告承担本案的诉讼费用。发回重审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告为原告齐芝办理三楼套房及一楼车库不动产权过户登记，并明确要求被告为原告齐成礼、尹花香、齐宽新建两壕房屋所涉土地办理集体土地登记。事实与理由：2014年12月16日，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新签订了《旧房改建合同》。合同约定，双方共同合资建房，即原告齐成礼、尹花香、齐宽将旧房拆除，以460.2平方米的土地作为出资，其余的建房资金由被告唐陶新承担，共建六壕七层商铺房。房屋建成后，座向左边两壕七层房屋归原告齐成礼、尹花香、齐宽所有，座向右边四壕七层房屋归被告唐陶新所有。被告唐陶新再从自己所有的房屋中，将三楼的一套房屋及车库补给原告齐芝，另补偿原告齐成礼、尹花香、齐宽建房款11万元，同时还为原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝办理涉案房屋的不动产权登记手续。旧房改建完工后，被告唐陶新仅按合同的约定补偿了原告齐成礼、尹花香、齐宽的建房款4.2万元，合同约定的其他义务均没有履行。原告多次与被告协商未果，故原告提起上述诉请。唐陶新辩称：1、2014年12月16日，原告齐成礼、尹花香、齐宽以祁国用（94）字第XXX号国有土地作为出资，与被告唐陶新签订《旧房改建合同》，但该国有土地使用权登记证书系伪造的假证。因此祁国用（94）字第XXX号国有土地仍系集体土地，原告齐成礼、齐宽、尹花香用该集体土地作为出资，与被告唐陶新共同建房，违反了法律禁止性规定，双方订立的《旧房改建合同》为无效合同。2、被告唐陶新在原告齐成礼、尹花香、齐宽宅基地面积之外新增土地使用面积上建房的行为，已取得了法律的认可，被告唐陶新在该土地上所建的房屋，属被告唐陶新的合法财产。3、原告齐成礼、尹花香、齐宽改建之前的房屋为两层，现被告全额出资为其改建成七层房屋，该房屋现在的价值远远超过了原来的价值，原告齐成礼、尹花香、齐宽还要求被告从自己所有的第三层房屋中给其一套住房，不仅显失公平，而且于法无据。4、原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告订立的《旧房改建合同》虽然无效，但没有造成原告齐成礼、尹花香、齐宽的损失，故原告齐成礼、尹花香、齐宽要求被告补偿其三楼一套住房，不符合《合同法》第58条的规定。5、被告唐陶新与原告齐芝之间没有订立《旧房改建合同》，双方没有形成权利义务关系，故原告齐芝不是本案适格的诉讼主体。6、本案原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新之间订立的合同，不属于建设工程施工合同纠纷，也不属于委托代建合同纠纷，本案名义上为合作开发房地产合同纠纷，实质上为建设用地使用权转让合同纠纷。总之，原告的诉讼请求，没有法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼主张提供了证据。本院组织当事人在庭审过程中进行了质证，对当事人无异议的证据即祁阳县人民检察院对原告尹花香、被告唐陶新的不予起诉决定书、被告提供的已经废止的《旧房改建合同》、被告唐陶新的身份资料予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告在原一审诉讼期间提供的证据：1、《旧房改建合同》、补充协议、收款收据、视听资料各一组，拟证明原告齐成礼、尹花香、齐宽以自己的集体土地出资与被告唐陶新共同建房，房屋建成后，被告同意将补给原告齐成礼、尹花香、齐宽的五楼一套房、摩托车库调换给原告齐芝，同意将五楼调换至三楼，摩托车库调换为车库，并收取了齐芝的房屋差价款4万元，齐芝下欠差价款3.8万元。被告对上述事实均不持异议，本院对上述证据的真实性和关联性予以采信，但因原被告均不具备房地产开发经营资质而致合同无效，故对上述证据的合法性本院不予以采信。2、祁阳县长虹街道白沙社区居民委员会第七小组、祁阳县长虹街道白沙社区居民委员会出具的证明，被告虽然有异议，但被告没有证据否定该证据的真实性，故该证据中所证实的原告齐成礼、尹花香、齐宽已按《旧房改建合同》的约定，提供了自己使用的集体土地460.2平方米为被告建房的事实，应当认定。二、被告在原一审诉讼期间提供的证据：1、祁阳县国土资源局（2017）第49号行政处罚告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书，系国家职能部门依法作出的生效法律文书，该文书在没有失效的情况下，不管原告是否存在异议，该证据应当采信。2、行政处罚决定执行记录、唐陶新缴纳的土地出让金发票，客观真实，故其真实性应当采信。3、唐陶新缴款情况说明，系祁阳县人民检察院、祁阳县公安局作出，应当采信。4、湘（2018）祁阳县不动产权第XXX不动产权证书，系不动产登记机关发出的不动产权证书，应当采信。5、被告提供的“报建图”，形式要件存在瑕疵，不予采信。三、本院在原一审诉讼期间根据当事人的申请调取了如下证据：尹花香等人集体土地使用权证、原被告办理面积为460.2平方米的祁国用94字第XXX号国有土地使用权证（假证）的相关手续、2018年4月登记在被告唐陶新名下面积为269.74平方米的国有土地使用权证的宗地图。本院经审查认为，上述证据真实客观且与本案有关，应当予以采信。四、发回重审期间，原告提供的新证据：1、行政处罚案件材料一组，拟证明刑事案件案发后，被告唐陶新在交纳土地出让金和回购款后取得了讼争房屋所有权和国有土地使用权，原告尹花香与被告唐陶新就讼争房屋及办理土地权属证书达成了新的合意。被告认为祁阳县人民检察院的检察建议书不属于行政案件处罚材料；祁阳县国土资源局在祁阳县看守所对尹花香、唐陶新所作的询问笔录，其取证地点、程序不合法。本院认为，检察建议书虽不是行政案件处罚材料，但是国家机关的公文，且与本案有关联；尹花香、唐陶新的询问笔录，被告没有提供证据证明该证据内容不真实客观，故对原告提供的上述证据本院予以采信。2、被告书写的售房价格单1份、被告与其他购房户签订的房屋买卖合同四份拟证明被告唐陶新所建房屋的出售价格及其获利情况。被告认为，该售房价格单上所记载的房屋及车库（铺面）价格不是现实价格而是市场预期价格，房屋价格应当以税收交纳和房地产交易依据为准。本院认为，售房价格单系被告书写，房屋买卖合同没有注明车库（商铺）的价格，且与售房价格单上记载的价格不一致，故售房价格单本院不予以采信。房屋买卖合同签订时，被告唐陶新没有取得权属证书，但事后已取得，且各购房户入住后又办理了相关证书，故房屋买卖合同合法有效，本院予以采信。3、房屋照片6张，拟证明房屋改建前的情况。被告认为该证据不能证明原告存在损失。本院经审查认为，被告的质证理由成立，对该证据本院不予采信。4、购买装修材料清单、诉争房屋现状照片6张，证明原告齐芝于2017年7月对诉争房屋进行装修并已入住的事实。被告认为，齐芝是在权属存在争议的情况下强行装修，被告对此进行报警制止。本院经审查认为，原告提供的证据证明讼争房屋现状，被告没有提供证据证明其主张，对该证据本院予以采信。五、被告在发回重审期间提供尹花香旧房改建前后面积、价值对比表，拟证明唐陶新以出让方式取得土地使用权未损害尹花香合法权利。原告认为该证据没有其他证据支持，应当认定为被告的陈述的抗辩。本院经审查认为，原告的质证理由成立，对被告提供的该份证据不予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年下半年，被告唐陶新与原告齐成礼、尹花香、齐宽在签订《旧房改建合同》时协商，由原告提供集体土地，被告唐陶新出资将集体土地变更为国有土地并负责出资建房，原告占两壕7层房屋，剩下的归被告出售。被告唐陶新即找案外人陈世民帮忙，陈世民便找祁阳县国土资源局原工作人员刘云峰帮忙，刘利用存在自己家中一些已废弃的档案文书资料，伪造了祁国用（94）第XXX号国有土地使用权证书（权利人为原告齐成礼、尹花香、齐宽，面积为460.2平方米），并交档案员将档案信息录入地籍档案数据内和归档入库。原被告在取得该国有土地权证后，于2014年12月16日，重新订立了一份《旧房改建合同》。该合同约定：原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新共同出资合作建房，原告齐成礼、尹花香、齐宽以自己使用的460.2平方米土地（住宅120平方、杂房150平方，其他宅基地290.2平方）作为建房出资，其余的建房资金由被告唐陶新承担。建成后的房屋设计为六壕七层，座向左边的两壕七层房屋归齐成礼、尹花香、齐宽所有，座向右边的四壕七层房屋归被告唐陶新所有，唐陶新从自己所有的房屋第五层中补给原告齐成礼、尹花香、齐宽一套住房和地下摩托车房。原告两壕的房产证和国土使用证由被告负责办理，费用由被告承担。签订合同时，被告支付定金1万元，房屋建成后，被告唐陶新再补9万元给原告。2015年4月7日，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新签订补充协议，由被告唐陶新给予原告齐成礼、尹花香、齐宽看守拆房材料的工资1万元，并将补给原告齐成礼、尹花香、齐宽第五层的一套住房换成第三层后面的一套住房，原告补房差价1.5万元。被告唐陶新知道原告尹花香、齐成礼、齐宽将该房屋转让给原告齐芝，仍表示同意。2015年11月25日，被告唐陶新收取原告齐芝的房屋差价款4万元（其中5楼房屋换成3楼，补差价款1.5万元，摩托车库换后面中间车库补差价款6.3万元，共计补差价7.8万元），下欠被告房屋差价款3.8万元。被告依约支付给原告定金及其房屋补偿款4.2万元，下欠6.8万元（含工资1万元）。另查明，祁阳县人民检察院以原告尹花香、被告唐陶新实施了伪造国家机关公文、证件、印章犯罪行为，但情节轻微，对原告尹花香、被告唐陶新作出不起诉决定书。2017年6月18日，祁阳县国土资源局对被告唐陶新非法占用435.11平方集体土地进行商品房开发（面积为269.74平方米）和自住房建设（面积为165.37平方米）的行为作出了行政处罚。2017年7月28日，被告对其开发的269.74平方米土地缴纳了土地出让金107.72万元、罚款4,046元，支付了回购款24.74万元，另32万元回购款以陈世民向祁阳县人民检察院退缴32万元违法所得抵扣，共计币164.8646万元。2018年4月12日祁阳县国土资源局将269.74平方米的土地登记到唐陶新名下，唐陶新因此取得的房屋除湘（2018）祁阳县不动产权第XXX房屋即本案讼争的302号房屋外，其余房屋均已出售。原被告对讼争的302号房屋虽有争议，但原告齐芝仍对该房屋进行了装修。原告尹花香等人新建的两壕房屋及面积为165.37平方米集体土地，原、被告因办证费用的承担各执一词，该房产一直未办理产权登记。本院认为，本案原、被告争执的焦点有：1、本案的案由如何确定？2、齐芝是否具有本案原告的主体资格。3、原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》是否有效。4、原告是否有权要求被告唐陶新继续履行《旧房改建合同》约定的义务。一、关于本案的案由如何确定的问题民事案件案由，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。本案原、被告之间签订的合同，是双方对拆除旧房建新房有关事宜的约定。原告诉称本案系委托代建合同。委托代建合同是一种特殊的委托合同，合同法中关于委托合同相关规定应当适用，代建人的行为后果应当由委托人承担。本案原被告双方签订的合同不具有上述特征。被告辩称，原告在本案中只收取固定收益，没有承担任何风险和利润分成，本案符合建设用地使用权转让合同纠纷法律特征。经查，根据原被告订立《旧房改建合同》的目和及约定内容，双方对原告的旧房改建新房，一部分住宅归原告所有，剩余楼房归被告开发和销售，收益归被告。原被告之间符合以土地、资金作为共同投资，共享利润、共担风险的行为特征。故本案构成合作开发房地产合同关系。二、关于齐芝是否具有本案原告的主体资格的问题签订《旧房改建合同》的双方当事人为原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新，根据合同相对性原则，齐芝不是本案适格主体。在合同履行过程中，被告唐陶新明知齐成礼、尹花香、齐宽将履行讼争的302号房屋及车库的权利义务转移给原告齐芝，仍收取齐芝的相关款项，原告齐芝履行了向被告唐陶新支付诉争房屋购房款的义务，与被告唐陶新形成了事实上的权利义务关系，因此，齐芝取得了与其他三原告同等的诉讼地位，其主体资格适格。三、关于原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》是否有效的问题《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，除经批准使用集体所有土地的三种法定用途外，当事人进行开发建设均应申请使用国有土地。本案被告对原告旧房改造虽经过规划审批，取得了国有土地使用权证，但经相关部门认定该权属证书系伪造，属于非法取得。被告开发和销售楼房时所涉及土地性质仍为农民集体所有，但在原告起诉前被告缴纳了土地出让金、支付了房屋回购款和罚款，取得了其开发和销售楼房的国有土地使用权证，至此被告开发销售的楼房所涉土地性质已由集体土地改变为国有土地。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”同时，该解释第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”因此该合同因原被告均不具备房地产开发经营资质而无效。四、关于原告是否有权要求被告唐陶新继续履行《旧房改建合同》义务的问题原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》因违反法律规定而无效，无效合同自始没有法律约束力。原告齐成礼、尹花香、齐宽新建住宅所涉及土地性质仍为集体土地，三原告作为本组村民可向相关部门申请办理不动产相关手续，办证费用应当由原告自行负担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于本案被告所开发的楼房已出售，原告的集体土地使用权已无法返还，而原被告在本案中均有过错，应当各自承担相应的责任。虽然原告方旧宅基地登记的使用面积为120平方，但村委会认可原告方使用和占有的杂房和空地面积达300多平方，被告唐陶新通过缴纳土地出让金的方式取得了其开发和销售楼房的国有土地使用权证，该证最初来源于原告方。根据被告唐陶新与其他购房户签订的房屋买卖合同所得价款，扣减其建房成本、办手续开支、水电开户、缴纳土地出让金、回购款等开支，应当尚有收益；原告虽然以旧房换取七层新房，房屋面积增加，但其土地面积却减少。同时，原告齐芝通过从原告齐成礼等人处转让所得五楼一间套房、车库和补偿房屋差价款，支付了诉争房屋相应的对价款，从而取得与其他购房户同等地位，现被告将其他房屋出售并过户，则诉争的302号套间房和车库归原告齐芝所有，也符合交易规则。根据当事人意思自治和利益平衡原则，被告应当将登记在其名下的302号房屋为原告齐芝办理过户登记。原告没有提供证据证明其换取的车库已登记为被告唐陶新，结合被告唐陶新与其他购房户签订的房屋买卖合同车库不办证的约定，原告齐芝要求车库办理过户登记的理由不能成立，本院不予支持。原告主张被告支付房屋补偿款6.8万元。经查，齐芝应支付的房屋差价款3.8万元，抵扣后被告尚应支付原告补偿款3万元。鉴于被告以房屋、车库对原告进行了折价补偿，即被告已承担了相应的责任，原告自行承担办证费用，也承担了相应的责任，双方都不再支付对方任何款项。故对原告要求被告给予房屋补偿款的诉请，本院不予以支持。综上所述，原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝要求被告唐陶新为其办理改建后的房屋不动产权证，支付房屋补偿款，办理车库过户登记的诉请，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告齐芝要求被告唐陶新为其办理房屋不动产过户登记的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十五条第二款的规定，判决如下：一、驳回原告齐成礼、尹花香、齐宽要求被告唐陶新为其新建住宅所涉土地办理集体土地使用权证和支付房屋补偿款的诉讼请求；二、驳回原告齐芝要求被告唐陶新为其一楼车库办理不动产过户登记的诉讼请求；三、被告唐陶新在本判决发生法律效力后十日内为原告齐芝办理三楼套房办理不动产权过户登记（不动产证号为：湘（2018）祁阳县不动产权第XXX号）。案件受理费1500元，由原、被告各负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  彭 妍审 判 员  邓海文人民陪审员  石端香二〇一九年五月二十四日书 记 员  邓文超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。