上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初21701号原告（案外人）：彭东志，男，1971年4月10日生，汉族，住福建省厦门市翔安区新店镇彭厝村松西3号。原告（案外人）：彭素惠，女，1977年12月27日生，汉族，住福建省厦门市翔安区新店镇彭厝村松西3号。共同委托诉讼代理人：马世德，福建成毅律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈寿霸，男，1984年11月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区五马街道东明路中瑞曼哈屯24幢1602室。委托诉讼代理人：应仲明，浙江瓯鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志表，浙江瓯鼎律师事务所律师。第三人（申请执行人）：王道辉，男，1987年8月30日出生，汉族，住上海市普陀区铜川路58弄31号1201室。第三人（申请执行人）：王文明，男，1963年6月24日出生，汉族，住上海市普陀区铜川路58弄31号1201室。原告彭东志、彭素惠与被告陈寿霸及第三人王道辉、王文明案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭东志及彭素惠共同委托的诉讼代理人马世德、被告陈寿霸的委托诉讼代理人应仲明到庭参加诉讼，第三人王道辉与王文明经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告彭东志、彭素惠向本院提出诉讼请求：1、解除对上海市铜川路58弄31号1201室房屋（以下简称为“系争房屋”）的查封，停止强制执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年1月20日，原告经房产中介介绍向第三人王道辉购买了上海市普陀区铜川路58弄31号1201室房屋，虽系争房屋已被司法查封，但原告已支付了大部分购房款，并占有了系争房屋，对过户登记并无过错，故应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的物权期待权之保护条件。具体理由如下：首先，原告与王道辉就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2016年3月5日，原告与王道辉签订了合同编号为2640585的《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定，房屋总价为830万元，付款方式同售房定金协议约定一致，且买卖双方应于2016年4月10日之前过户，并于2016年5月10日交房。同时，双方约定以交付房屋钥匙为房屋转移占有的标志。其次，原告为购买系争房屋支付了大部分款项。2006年1月20日，原告现金支付给王道辉购房款5万元。2016年1月21日，原告委托案外人转账给房产中介赵晓欣20万元作为购房定金（因王道辉没有出示房产证，所以先打到房产中介账户）。后由王道辉出具收条35万元给原告。2006年2月3日，原告委托案外人彭自然转账给王道辉100万元，同时由其出具相应的收款收据。2016年2月4日，原告委托案外人彭自然转账给王道辉115万元，同日由其出具相应的收款收据。2006年4月15日，原告转账给王道辉100万元。2016年4月21日，王道辉出具90万元收款收据给原告（之所以载明收款90万元系为了补足实际收到25万元购房定金但出具35万元收据之间的10万元差额）。据此，原告以上总共实际支付340万元购房款，且王道辉均出具收条予以确认。关于后续购房款的支付，原告与王道辉在合同履行过程当中另行合意变更了分期支付房款的约定。2016年5月26日，经原告与王道辉双方协商沟通一致，以原告向中信银行贷款方式支付剩余购房款。同日，原告与中信银行签订中信银行个人购房借款合同。原告以系争房屋作为抵押向中信银行借款498万元，由银行实际放款给王道辉。但由于王道辉之前在系争房屋上曾经设定了兴业银行的抵押贷款270万元，故由原告与王道辉双方再次确认一致，由其与王道辉、王文明共同向案外人（金佩华、尧瑾、夷莉佳、李芸）借款270万元，用于偿还该笔抵押贷款。2016年6月26日，原告与案外人签订了《个人借款抵押贷款》后，案外人履行出借款项义务，系争房屋得到解押。根据上海市高院的相关解答精神，对于采用银行抵押贷款方式支付给出卖人，已手续办好且经银行同意放贷为准，可视为全部支付购房款。故原告现金支付了340万元后，又通过银行抵押贷款方式视为支付了购房款498万元。据此，原告并无向王道辉支付剩余购房款的义务，实际应由王道辉另行起诉或者案外人代为起诉。同时，因原告为清除系争房屋的抵押而欠付借款270万元及利息，至今也已达380万元，故原告承担上诉借款债务后就该追偿权也可向王道辉就购房款债权行使抵销权。再次，原告已向不动产登记中心申请过户登记。2016年7月8日，原告已经缴纳了购买系争房屋的税费及过户登记手续费，最终房屋无法过户是由王道辉的过错所致。2006年7月2日，上海市普陀区房地产登记处送达原告《不予登记告知书》，告知系争房屋因王道辉涉讼而被查封导致无法过户。同时，王道辉在合同签订及履行过程当中自始至终隐瞒了房屋的抵押贷款情况，故也是存在重大过错。最后，关于系争房屋的占有问题，买卖合同约定的交房时间为2016年5月10日，但为了清偿兴业银行270万元的抵押借款，导致买卖双方无法在合同约定时间内交房。2016年5月10日左右，经原告与王道辉商议，因王道辉的弟弟居住房屋内且需另找住处，所以王道辉向原告提出由其暂住几个月。此时应当视为占有移转的发生，即由原告获得间接占有。后因搬离事宜，原告与王道辉的弟弟发生争执，原告自行更换了门锁。综上，原告对系争房屋享有的民事权益，符合《执行异议复议规定》第28条所规定的物权期待权要件，应依法予以保护。被告陈寿霸辩称，原告要求排除系争房屋的查封措施没有事实和法律依据，故不同意原告的诉请。首先，根据合同约定房屋总价为830万元，但原告仅支付340万元。原告现主张的其与王道辉、王文明共同借款的270万元系两人的共同债务，加之该笔债务目前没有履行，故不能认定为购房款。其次，原告也没有证据证明在法院查封之前合法占有系争房屋。本案原告系自行强行更换门锁，应属违法行为，故不能认为合法占有。最后，系争房屋未办理过户登记的过错在于原告。因原告没有按约支付购房款以致其未按时办理过户，且原告购房时本应当尽到谨慎审查的义务，应当查询房产抵押信息，房产中介也会予以事先告知，所以原告现主张王道辉、王文明故意隐瞒系争房屋抵押信息不符合常理，不能免除其自身过错。综上，（2017）沪0115执异1002号执行异议裁定书认定事实清楚，适用法律正确，法院应当继续查封系争房屋。第三人王道辉、王文明未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认（2017）沪0115执异1002号执行裁定书、《售房定金协议》、《上海市房地产买卖合同》、（合同编号：2640585）、声明书、《个人借款抵押合同》、招商银行及中国工商银行的转账汇款电子回单、（2016）沪0115民初60252、60255、60256、60257号民事判决书、上海增值税普通发票及税收完税证明、房屋登记费和房地产交易手续费收据、《不予登记告知书》、110接警登记表、2017年4月至12月的物业费发票、电费发票（2017年8、9、11、12月）、2017年12月水费发票、更换门锁照片、中国建设银行转账凭证证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、《中信银行个人购房借款合同》及保单收费通用凭证证据，鉴于上述证据均为复印件，而原告在庭审中均提供了原件予以核对，现被告对证据真实性不予认可，但并未提供反证证据予以反驳，故本院确认上述证据的真实性；2、微信聊天记录证据，因无法确认该微信聊天记录所载明的微信用户真实信息，故不予采信该份证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、系争房屋执行情况：2016年7月18日，陈寿霸在其与王道辉、王文明民间借贷纠纷一案中申请对王道辉采取财产保全措施。2016年7月19日，本院据此作出（2016）沪0115民初52094号民事裁定书，裁定冻结被告王道辉名下的银行存款人民币220万元或查封、扣押其相应价值财产。2016年7月20日，本院正式查封系争房屋，保全期限为2016年7月20日至2019年7月19日。2017年1月3日，本院就该案作出（2016）沪0115民初52094号民事判决书，判决如下：“一、被告王道辉于本判决生效之日起十日内归还原告陈寿霸借款本金210万元；二、被告王道辉于本判决生效之日起十日内支付原告陈寿霸利息（以210万元本金为基数，自2016年4月21日起按年利率24%计算至判决生效日止）；三、被告王文明对上述第一、二项判决中被告王道辉的还款义务承担连带清偿责任。案件受理费23,600元，减半收取计11,800元，财产保全费5,000元，共计16,800元，由被告王道辉、王文明共同负担。”2017年6月9日，陈寿霸向本院申请强制执行，执行案号为（2017）沪0115执14718号。2017年10月26日，原告彭素惠、彭东志作为案外人对系争房屋向本院提出书面异议，要求解除对系争房屋的查封。2018年3月5日，本院作出（2017）沪0115执异1002号执行裁定书，裁定驳回案外人彭素惠、彭东志的异议请求。同年3月8日，本院向原告彭素惠、彭东志邮寄送达了该份执行裁定书。同年3月22日，两原告不服向本院提起案外人执行异议之诉。二、案外人购买系争房屋情况：2016年1月20日，原告彭素惠（合同中称为“乙方”）与王道辉、林开仙（合同中称为“甲方”）就买卖系争房屋签订《售房定金协议》，约定乙方以830或820万元价格向甲方购买系争房屋，付款方式为2016年1月20日支付定金30万元、2016年2月5日前支付首付款210万元（同日签订网上买卖合同）、2016年2月29日前支付257万元、2016年4月20日前付323万元（以贷款形式支付，具体数额和放款时间以银行审批和放款为准，不足部分过户以现金补足）、2016年4月30日前支付尾款10万元。同时，双方约定于2016年3月20日前过户，并于2016年4月30日前交房，具体为贷款到甲方账户一周内。若乙方于过户当日支付100万元，则总房价为820万元，否则为830万元。2016年3月5日，原告彭东志、彭素惠作为买受人与王道辉、林开仙作为出卖人签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为2640585）。根据合同约定，原告购买系争房屋的总房价为830万元。其中，原告在2016年1月20日前支付了30万元作为定金，待付尾款时抵作房价款。剩余房款支付期限与《售房定金协议》约定内容一致。同时，买卖双方确认在2016年4月10日之前向房地产交易总新申请办理转让过户手续，出卖人应当在2016年5月10日之前腾出系争房屋并通知买受人验收交接，查验后出卖人将房屋钥匙交付给买受人为房屋转移占有的标志。2016年7月8日，原告彭素惠、彭东志向上海市普陀区房地产登记处申请办理系争房屋过户，并缴纳系争房屋契税和房屋交易手续费、房屋登记费。同年7月20日，上海市普陀区房地产登记处向原告发送不予登记告知书，告知其因申请登记事项与房地产登记薄的记载有冲突，作出不予登记的决定。2016年9月3日，系争房屋因发生房屋纠纷而报警。同日，原告自行强行更换系争房屋门锁。关于房款支付情况：2016年1月20日，案外人彭自然通过中国建设银行向赵晓欣转账支付20万元，并由第三人王道辉于同日出具收款收据一份，载明其收到原告彭素惠购买系争房屋的定金35万元。2016年2月3日，案外人彭自然通过中国农业银行向第三人王道辉转账支付100万元，并由其出具收款收据一份，载明其收到原告彭素惠购买系争房屋的房款100万元。2016年2月4日，案外人彭自然通过上海农商银行向第三人王道辉转账支付115万元，并由其出具收款收据一份，载明其收到原告彭素惠购买系争房屋的房款115万元。2016年4月15日，原告彭东志通过中国农业银行向第三人王道辉转账支付100万元。2016年4月21日，第三人王道辉出具收款收据一份，载明其收到原告彭素惠购买系争房屋的房款90万元，同时确认其至2016年4月21日止总计收到购房款340万元。另案外人彭自然于2018年3月20日出具声明书一份，声明其受原告委托代为支付系争房屋的购房款和定金。2016年5月26日，原告彭素惠作为借款人（抵押人）与原告彭东志作为共同借款人与中信银行股份有限公司上海分行（以下简称为“中信银行上海分行”）作为贷款人（抵押权人）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为498万元，贷款用于购买系争房屋，贷款支付对象为王道辉。根据该份合同约定，原告需以系争房屋作为抵押物向中信银行上海分行借款，若未及时按照法律规定办理抵押物的登记手续则视为出借人违约。庭审中，原、被告双方均确认原告已经支付购房款340万元。后因系争房屋被司法查封，上述中信银行贷款并未实际发放。因原告认为其并无向王道辉支付剩余购房款的义务，实际应由王道辉另行起诉或者案外人代为起诉支付，故原告并未将剩余房款交付至本案执行账户中。另查明，本案审理前，原告彭素惠、彭东志因系争房屋买卖合同纠纷起诉至上海市普陀区人民法院要求林开仙、王道辉继续履行房屋买卖合同，协助办理系争房屋产权过户手续。2018年6月26日，该院作出（2016）沪0107民初字27319号民事判决书，以系争房屋不具备过户条件为由判决不予支持两原告的诉请。在该份民事判决书中，该院经审理查明确认两原告于2016年1月20日支付房款35万元，2月3日支付房款100万元，2月4日支付房款115万元，4月21日支付房款90万元，总计340万元。三、系争房屋情况：系争房屋产权于2010年3月11日核准登记至王道辉、林开仙名下，共有方式为共同共有。截止2018年10月29日，系争房屋上存有12家法院的司法查封，本院（2016）沪0115民初52094号案件系首封。根据（2016）沪0107民初字27319号民事判决书经审理查明事实载明，“系争房屋上原有案外人中国民生银行股份有限公司上海分行、兴业银行股份有限公司上海长宁支行、上海市住房置业担保有限公司设立的抵押权，2016年2月14日，两被告（即王道辉、林开仙）将案外人中国民生银行股份有限公司上海分行的债务全部清偿，随后注销该抵押登记。”为涤除兴业银行股份有限公司上海长宁支行所设定的抵押权，原告彭素惠、彭东志以及王道辉、林开仙、王文明、吴德华作为共同借款人与出借人金佩华、奚瑾、夷莉佳、李芸于2016年6月26日签订《个人借款抵押合同》，约定借款人向出借人借款270万元（其中，金佩华出借人民币50万元整，奚瑾出借人民币30万元整，夷莉佳出借人民币100万元整，李芸出借人民币90万元整），借款期限为一个月，借款用途用于归还系争房屋的兴业银行贷款。2016年6月27日，上述出借人按借款合同约定将270万元款项汇入王道辉名下的兴业银行长宁支行账户中。2016年7月14日，系争房屋上设立的所有抵押均被涤除注销。后因未履行还款义务，出借人金佩华、奚瑾、夷莉佳、李芸向本院提起民间借贷纠纷诉讼，要求彭素惠、彭东志以及王道辉、林开仙、王文明、吴德华共同归还所有借款。两原告在上述案件中辩称，其与王道辉等约定借款由王道辉等归还，其仅承担一个月利息，并将该协议手写签署于咨询服务协议上，出借人对此情况是知晓并同意的，事实上也是出借人策划的。2017年1月13日，本院对此作出（2016）沪0115民初60252号、（2016）沪0115民初60255号、（2016）沪0115民初60256号、（2016）沪0115民初60257号民事判决书，判决彭素惠、彭东志以及王道辉、林开仙、王文明、吴德华共同归还借款本金总计2,545,450元及按照年利率24%支付自2016年7月27日（实际放款之日）起至实际清偿之日止的借款利息。2017年8月11日，金佩华、奚瑾、夷莉佳、李芸分别向本院提起强制执行申请，执行案号为（2017）沪0115执20019、20020、20021、20022号。2018年2月11日，上述执行案件均因无财产可供执行而裁定终结案件执行程序。本院认为：案外人执行异议之诉的诉讼标的为案外人对执行标的是否享有足以阻却强制执行措施的民事权益。现原告主张其对系争房屋享有特定买受人之物权期待权，并足以产生对抗强制执行之效力。根据法律规定，执行中予以优先保护的案外人物权期待权应符合法定的构成要件。据此，本院将结合案件查明事实，综合判断原告是否享有上述权利。首先，原告与第三人在2016年3月5日签订了《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定，合同自签订之日起生效。现买卖双方均在合同上签名，则该份合同即已成立、生效，并依法产生法律约束力。又根据本案及（2016）沪0107民初字27319号民事判决书查明事实，上述合同系买卖双方的真实意思表示，并无合同无效之法定情形，故买卖合同应属合法、有效。据此，本院认定原告在人民法院查封之前已就系争房屋签订了合法、有效的书面买卖合同。其次，根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。鉴于原、被告均在庭审中确认原告已经支付340万元购房款，并提供了相应的收条、转账凭证予以佐证，而此节事实亦经（2016）沪0107民初字27319号民事判决书查明确认，故本院依法对此予以认定。关于剩余490万元购房款，现原告主张中信银行上海分行已同意放贷498万元应视为支付了剩余房款。本案中，原告虽与中信银行上海分行就购买系争房屋签订了个人购房借款合同，但根据合同约定需以办理系争房屋的抵押登记手续为借款担保条件，否则视为出借人违约。现系争房屋存有多达12轮司法查封已无法办理抵押登记，即使在本案解封后，该行也无法依照借款合同发放贷款，故不应据此视为其已经支付了剩余房款。同时，原告又主张其与第三人向他人共同借款的270万元也应当在购房款中予以抵销。因（2016）沪0115民初60252号、（2016）沪0115民初60255号、（2016）沪0115民初60256号、（2016）沪0115民初60257号民事判决书判决原告与第三人共同归还上述借款后其并未履行还款义务故原告并不享有对第三人的追偿权，亦无法据此主张抵销房款。现原告并未提供其他证据证明其已实际支付剩余房款，且经本院告知后仍未将剩余款项交付至（2017）沪0115执14718号执行账户中，故本院不予确认原告已支付全部房款之事实。最后，根据法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。原告现主张其根据合同约定已于2016年5月10日左右，即本案司法查封之前从王道辉处获得对系争房屋的间接占有，后因发生争执遂于2016年9月3日自行更换了门锁，但其仅提供了9月3日的出警报告单和门锁更换照片予以证明。因前述证据的证明对象为2016年9月3日，即查封后的占有移转事实，而原告并未提供证据证明查封前的占有事实。而原告又系在未获王道辉同意情况下自行强行更换门锁，并因房屋纠纷与案外人发生争执，此亦与其主张获得合法占有事实不符。由此，本院无法确信原告现主张合法占有的事实具有高度可能性，故依法对此不予确认。综上，本案原告虽在查封前就系争房屋签订了合法、有效的书面买卖合同，且系因第三人涉讼原因导致司法查封而无法完成过户登记。但截止庭审结束时，原告并未支付全部购房款，且亦未在查封前获得对系争房屋的合法占有，故其对系争房屋并不享有确定、当然的物权变动期待利益，也不符合执行中予以优先保护的案外人物权期待权之法定构成要件。据此，原告诉请要求解除对系争房屋的司法查封措施，于法无据，应予驳回。第三人王道辉与王文明经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法予以缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：驳回原告彭东志、彭素惠的诉讼请求。案件受理费人民币69,900元（原告已预交），由原告彭东志、彭素惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  盛爱琴审 判 员  陆佳佳人民陪审员  刘鼎康二〇一九年五月十七日书 记 员  曹 琪附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。