江苏省镇江市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏11行终49号 上诉人（原审原告）赵晓华，性别：××，汉族，××年××月生。 委托代理人袁俊，江苏律威律师事务所律师。 委托代理人顾国安，江苏律威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）镇江市自然资源和规划局。住所地：镇江市南徐大道699号。 法定代表人陈跃生，该局局长。 出庭应诉负责人张朝晖，该局副局长。 委托代理人曹利华，镇江市不动产登记中心副主任。 委托代理人张红玉，江苏汇泉律师事务所律师。 原审第三人赵晓光，性别：××，汉族，××年××月生。 原审第三人赵晓钟，性别：××，汉族，××年××月生。 委托代理人赵晓光。 上诉人赵晓华诉被上诉人镇江市自然资源和规划局（原镇江市国土资源局）不动产登记一案，不服镇江市润州区人民法院（2018）苏1111行初59号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人赵晓华及其委托代理人袁俊、顾国安，被上诉人镇江市自然资源和规划局的出庭应诉负责人张朝晖、委托代理人曹利华、张红玉，原审第三人赵晓光，原审第三人赵晓钟的委托代理人赵晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原告赵晓华与第三人赵晓光、赵晓钟系兄弟姐妹关系，其父亲赵某1于1968年8月19日死亡，母亲周某于2017年11月5日死亡。2009年5月6日，周某出具授权委托书一份，委托赵晓光全权代理处理周某所有的位于镇江市京口区*房屋的出售等事宜，上述代理的期限为房产出售等事项终结为终止；上述授权委托书于同日经过公证。2018年2月14日，赵晓光以周某代理人的身份与第三人赵晓钟签订了一份合同编号为*的房屋买卖合同，将上述房屋出卖给赵晓钟，并于同日向被告下属不动产登记中心申请上述房屋所有权转移登记，并提交了授权委托书公证书、周某身份证复印件及户口底册、镇健字第*号房屋所有权证、房屋买卖合同、江苏增值税普通发票、税收缴款书等材料；被告经询问第三人赵晓光、赵晓钟并审查上述材料后，于2018年2月27日将上述房屋所有权转移登记至赵晓钟名下。上诉人赵晓华认为侵犯其合法权益，诉至法院，请求撤销对赵晓钟名下*的不动产登记。 原审法院经审理认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第一款第（三）项规定，被代理人死亡后，授权中明确代理权在代理事务完成时终止的，委托代理人实施的代理行为有效。本案中，周某向赵晓光出具的授权委托书明确载明代理的期限为房产出售等事项终结为终止；《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。被告依据上述规定对第三人提交的相关材料进行审查，认为材料齐全符合相关规定并办理了上述房屋的所有权转移登记于法有据。原告诉称无法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告赵晓华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。 上诉人赵晓华不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第一款第（三）项规定，属于适用法律错误。《民法总则》有关被代理人死亡后委托代理人实施的代理行为有效的法律规定，在与《继承法》、《物权法》对继承和物权变动的法律规定发生冲突的情况下，应适用《继承法》、《物权法》的有关法律规定。2、周某的授权委托书并无授权代为申请房屋登记事项，房屋的出售属于债权的范畴，而房屋的不动产登记属于物权的变动，并不能得出因为债权的基础法律关系而推断出包括物权的变动在内。《公证书》实质上只是单纯的确认文书上的签名属实的公证事项，属于一种程序性的证明。所进行的仅是形式审查，而对文书所涉及的内容、处分的财产等不做实质性证明。3、《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定，可以得出：申请不动产登记的授权委托必须具有明确授权申请不动产登记事项内容的授权，上述规章、规范指示的授权委托书与周某签署的《授权委托书》实质内容并不等同，属于两个不同的法律关系。不能由此得出周某的《授权委托书》授权的出售、赠与或拆迁商谈等事项等同于上述规定的委托代理人代为申请登记的事项。4、两第三人作为原告的兄弟姊妹，明知其母亲周某在他们申请不动产登记的2018年2月14日前已经过世，却在被告为谨慎起见要求其调取户籍底册时，故意隐瞒其母亲已过世的事实，采取欺骗手段，提交虚假材料骗取不动产登记。因为申请材料的真实性、合法性是不动产行政登记的合法性基础，若申请材料不具有真实性或者合法性，将导致已作出的不动产行政登记错误，人民法院可以据此撤销该登记行为。综上，一审法院适用法律错误，作出的行政判决错误，请求：1、撤销原判；2、查清事实后依法改判；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人镇江市自然资源和规划局答辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律准确。本案及第三人的代理行为应当适用民法总则第一百七十四条第一款第三项规定，赵晓光实施的代理行为是合法有效的。上诉人机械的对继承法第二条、物权法第二十九条做了解释，上诉人的上诉理由不成立。周某在生前已经就案涉房屋委托第三人赵晓光进行出售、赠与或拆迁事宜，直至上述事项终结为终止。因此本案中赵晓光接受周某的委托，在委托权限内处分其房产是合法有效的。2、周某2009年5月6日在公证处经公证的授权委托书是周某的真实意思表示，公证书没有被撤销前，或者没有其他证据证明足以推翻公证书的内容，或者不是周某的真实意思表示的情况下，该公证书是合法有效的，不动产登记机构是应当予以认定的，可以做出转移登记的时候作为申请人提供的材料。因此上诉人的该条上诉理由也不成立。3、被上诉人根据《不动产暂行条例实施细则》的规定，审查了两第三人提交的所有权转移登记的材料，并且尽到了法律规定的合理的审慎的义务。尤其为了谨慎起见，要求两第三人调取了户籍底册，底册上并无记载周某死亡，也对两第三人进行了询问，两第三人明确表示不动产的权属清楚无纠纷，不损害他人利益。因此被上诉人的登记行为是合法的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 两原审第三人述称：1、周某对国家的法律是有所了解的，知道怎样维护自己的权益，知道公证书的法律效益和时效性。2、周某于2002年9月10日自书该房产赠与转让文书，意思表达清晰，文书要素完整，已经移交一审法庭，并于2009年5月8日办理了公证书，代理人在生前已经完成对该房产的处置，与遗产继承无关。3、最高院1988年4月2日关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第八十二条和一百二十八条，老人在生前就了解该内容。4、该房产的处置文书和房产证已经在老人生前交给其孙子受赠人赵某2，赵某2已经接受老人的赠与，房产证产权全部交于赵某2。这是老人真实意愿的表述，应当受到法律的保护。所以代理人按照被代理人委托办理该房屋的过户和转让登记行为依法有据，与被代理人是否在世无关。5、我是被代理人的长女，常年陪床和侍奉母亲直至母亲去世，我受被代理人委托处置该房产完全符合被代理人的真实意愿，请法院向其生前同事、邻居调查，符合民法总则的遵守社会公众道德原则、自愿原则、诚信原则和公序良俗原则。6、我长期和老人住在一起，我对老人的真实意愿非常清楚，她的委托事项也没有错误。7、这件事长期没有去办理，是老人也知道与她是否在世无关，我们的想法是早办晚办是没有区别的，而且老人去世没有必要隐瞒，是派出所工作人员和我核对户籍信息时，在他的提醒下，我才到房产交易中心去办理房产过户手续。工作人员说办完以后去派出所注销户口，也可以不用去，因为是定期注销户口的，但我答应他们会去注销户口，所以去交易中心办完手续后我就去派出所注销户口，不存在隐瞒的情形。是允许这样办理的，这是便民措施，不存在欺诈行为。 上诉人赵晓华提起上诉后，原审法院将当事人在原审中提交的证据材料均随案移送本院。 本院经开庭审理，被上诉人、两原审第三人对原审证据均无新的质证意见，对原审查明的事实均无异议。上诉人对被上诉人在原审中提交的证据认为：被上诉人未将赵晓光作为委托代理人的身份证复印件作为证据向一审法院提交。被上诉人称其电子档案库中有赵晓光的身份证复印件，一审提交证据时漏交。对原审法院查明的事实，上诉人认为原审法院未将周某委托赵晓光的事宜摘抄全面。对其他事实无异议。 本院经复核全案证据，对原审查明的事实予以确认。本院另查明，周某于2009年5月6日出具委托书一份，载明：“由于委托人年岁较大（已92岁），特授权女儿赵晓光全权代理处理上述房产的出售、赠与或拆迁商谈等事宜。上述代理的期限为房产出售、赠与或拆迁事项终结为终止。”该公证书于2009年5月8日经镇江市京口区公证处公证，系委托人周某与受托人赵晓光本人签名。2002年9月10日，周某亲笔书写给赵某2留言称，将案涉房屋所有权证（镇健字第*号）移交给赵某2。赵某2系赵晓钟的儿子，周某的孙子，经常居住地不在中华人民共和国境内。2018年2月14日，赵晓光以周某代理人的身份与原审第三人赵晓钟申请上述房屋所有权转移登记时，未告知被上诉人周某已经死亡的事实。 另，原镇江市国土资源局现更名为镇江市自然资源和规划局。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第（三）项规定，被代理人死亡后，授权中明确代理权在代理事务完成时终止的，委托代理人实施的代理行为有效。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 本案中，两原审第三人持不动产登记申请书、相关人员身份证明、户籍证明、经过公证的授权委托书、原房屋所有权证、房屋买卖合同、发票及缴税凭证等材料到被上诉人处登记，被上诉人对申请人身份、权属来源、权属是否清晰进行查验询问，并告知两原审第三人应对材料的真实性负责等相关的法律责任。因原审第三人赵晓光持经公证的授权委托书，故周某本人不到场不影响转移登记的办理。因赵晓光持有的授权委托书明确载明“上述代理的期限为房产出售、赠与或拆迁事项终结为终止”，即使周某死亡后，赵晓光实施的代理行为也是符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第（三）项的规定。被上诉人经审查上述材料后依法为原审第三人办理案涉房屋的所有权转移登记，并不违反法律规定。 上诉人上诉提出周某出具的授权委托书随着周某去世已经失效，对案涉房屋应当适用《继承法》、《物权法》的有关规定处理，本院认为，由于在《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第（三）项明确规定，对被代理人死亡后，授权中明确代理权在代理事务完成时终止的，委托代理人实施的代理行为有效，故上诉人该上诉理由不能成立。 上诉人上诉还提出周某出具的授权委托书不包括房屋登记事宜，本院认为，周某出具的授权委托书载明“特授权女儿赵晓光全权代理处理上述房产的出售、赠与或拆迁商谈等事宜”，此委托书授权事宜应当包括但不限于房产的出售、赠与或拆迁商谈，房产出售、赠与后协助办理房产转移登记也应属于此委托书的授权事项范围，鉴于此委托书未被生效判决确认无效或撤销，因而委托代理人赵晓光依据此授权委托书向赵晓钟出售该房产并办理房产转移登记不违反法律规定。上诉人的该上诉理由，不能成立。 综上，上诉人赵晓华的上诉理由和请求，均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵晓华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张传军 审 判 员 曹 英 审 判 员 陈小娟 二〇一九年五月八日 法官助理 汤 鸿 书 记 员 肖梦婕