18广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3065号上诉人（原审被告）：张春凤，女，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：萧光贤，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王超超，男，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码411************。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。上诉人张春凤因与被上诉人王超超房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人张春凤上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判张春凤无需双倍返还王超超定金100000元；2.撤销原审判决第三项，改判张春凤无需赔偿王超超中介费15000元；3.本案原审、二审案件受理费、财产保全费由王超超承担。事实和理由：一、王超超未支付张春凤首期购房款构成违约，原审未依照合同约定，以有利害关系的证人证言为依据认定张春凤违约没有事实根据。根据双方在2017年10月16日签订房屋买卖合同第三条第二项约定“首期款（含定金）共计人民币400000元应于过户当天支付，卖方在收到首期款后须及时向抵押银行申请提前还贷手续”，该约定是双方当事人的真实意思表示，符合当前房屋买卖交易习惯-先付首期后过户，再付余款，这是基于房屋是产权人重大财产安全需要的原则。但是王超超在履行合同过程中，在没有张春凤同意变更该约定，要求先过户再付款显然不符合合同约定，王超超没有支付首期款已构成违约。佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部员工即证人黄宝文在作证时证实合同第三条第二项的内容是双方的约定，其他条款是固定格式合同条款。原审法院以黄宝文微信来证明付款条件为先办理房屋过户后付款是没有任何根据的，从内容上看，张春凤没有同意改变合同第三条第二项的约定，也没有同意由黄宝文提供高利贷过桥资金，仍然主张按该约定履行。黄宝文收取了王超超中介费，与王超超有经济往来的利害关系，其证言是不能采纳的，应以合同约定作为认定案件事实的依据。王超超没有支付首期款的条件下，构成违约，其要求张春凤先过户没有根据，根据涉案合同第七条的约定，王超超违约，涉案合同即告解除，王超超所付定金不予退赔。二、王超超没有证据证明已获得银行同贷书，不具备合同履行能力，原审判决认定王超超取得银行同贷书没有根据。首先，王超超不能举证证明获得银行同贷书，王超超向法院提供的只是复印件，而未提供原件予以质证，其真实性、合法性、关联性不能证明，依法应当承担举证不能的不利后果。其次，从合法性看，王超超签订房屋买卖合同前，已有位于佛山市两套房屋。根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》以及佛山市人民政府2017年5月31日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的规定，因王超超购买第三套住房违反限购政策规定，银行不可能违法贷款，且是高于规定的贷款额度，明显不符合银行贷款安全性原则。三、王超超不是善意的购房者。王超超在佛山市已有两套住房，已能满足居住需求，没有必要违反限购政策购买第三套。但事实上在诉讼期间王超超名下一套房屋已完成转让，另外一套正在办理转让手续，其通过两套房屋的转让牟取巨大利益损害社会公共利益。在购买涉案房屋过程中，王超超与中介承顺物业服务部串通，利用合同条款不一致诱使张春凤放弃合同约定借高利贷作为过桥资金偿还银行贷款解押，明知道张春凤必须利用首期款才能清偿银行贷款后才能办理解押的真实意思表示，却歪曲合同条款强行要求张春凤自行办理解押，设计制造陷阱套路使张春凤违约从而诉讼索取不当利益。王超超辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。王超超向原审法院提出诉讼请求：1.解除王超超与张春凤于2017年10月16日签订的《房地产买卖合同》；2.张春凤向王超超返还双倍定金10万元；3.张春凤向王超超返还已支付的中介服务费15000元；4.张春凤向王超超赔偿房产差价损失15万元；5.本案诉讼费及财产保全费由张春凤承担。原审法院认定事实：2017年10月16日，王超超作为买方、张春凤作为卖方及案外人佛山市顺德区乐从镇***物业中介服务部作为中介方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖标的物为佛山市顺德区***路3号***房，成交价为100万元；付款方式为涂销抵押按揭付款：（1）定金5万元于2017年10月16日前支付；（2）首期款（含定金）40万元应于过户当天支付，卖方在收首期款后须即时向抵押银行申请提前还贷贷款手续，卖方必须在到房管部门办理过户交易手续前完成偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续；提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付；（3）余款60万元于买卖手续完成由贷款银行直接拨入卖方银行账户；若银行实际贷款与原贷款额之间的差额于银行通知三日内补齐；（4）买卖双方应于签订本合同起七日内办理按揭手续并提交申请按揭所需资料给相关银行；买卖双方须在银行批出该物业的购房抵押合同或同意贷款通知书七日内到房管部门办理过户手续。责任方面：若卖方决定中途不卖或逾期七天仍未交付房地产时，作卖方中途悔约处理，本合同即告解除，卖方应在悔约之日起七日内由卖方负担所有因办理该宗买卖发生的费用并双倍返还定金给买方，同时把所收的购房款退还给买方，并向中介方支付中介服务费30000元；若买方决定中途不买或卖方办理好该物业的还贷手续后七天内仍未缴首期款时，作买方中途悔约处理，本合同即告解除，买方所付定金，卖方不予退回，已付购房款由卖方在七日内退回，若房屋已交付，在悔约之日起七日内买方须返还卖方，并向中介方支付中介服务费30000元。同日，张春凤出具收据，确认收到购房定金50000元。同日，王超超向中介方出具《佣金支付承诺书》，承诺向中介方支付房地产咨询及买卖或租赁代理费15000元，其中签订合同当天已收2000元，剩余13000元于银行贷款审批后当天支付。2018年2月2日，王超超委托律师事务所向张春凤发出律师函，敦促其履行合同，该律师函经向张春凤邮寄，未妥投。2018年3月1日，承顺服务部出具证明，证明涉案房屋同小区、同朝向、同户型在二手房交易市场价介于108-115万之间。2018年9月5日，该服务部出具《证明》，称涉案交易双方协定首期款支付方式应于过户当天支付，卖方必须在到房管部门过户前完成提前偿还银行贷款手续。但后面经过多次磋商卖方一直以各种理由推辞办理该物业的过户手续，2018年1月29日买卖双方约定在代理方公司谈妥在2018年1月31日前去办理该物业的还贷手续，但是后来卖方没有遵守该约定，一直到现在都没有协助去办理手续。另查明一：根据黄宝文跟张春凤的微信聊天记录，2018年1月26日20:37张春凤问，“买家的首付款呢？”黄宝文回复，“过户当天给”，随后双方就税费问题进行了沟通；2018年1月27日至29日，双方就张春凤向贷款公司申请贷款事宜进行了交流，其中张春凤在29日00:13称，“我星期五已经同贷款公司沟通过，星期一会帮我加急处理”，同日，黄宝文两次问张春凤过去贷款公司没有，张春凤在之后（20:39）回复，大意为：是啊，好忙，现在等飞机起飞。还有，贷款那放一放，今日朋友帮我看了下合同，首期款有矛盾，你可以看清楚先，我都是想保障自己的利益，不想因为一间房搞到问题多多。黄宝文回复，再约时间过来，解析清楚给你，还有31号你回来乐从没有？之后，黄宝文一直询问张春凤交易怎么处理，有无时间到其公司商讨，最后称：我客户之前发给你的那一份律师函通知你配合办理房子过户的手续，今天7号最后一天了。你那边还没有给答复，打你电话也没听。张春凤此后一直未回复。另查明二：本院于2018年3月29日向张春凤送达起诉状副本等应诉材料。另查明三：张春凤庭后提交佛山市顺德区国土城建和水利局于2018年10月29日出具的不动产登记信息查询结果，佛山市顺德区乐从镇乐从社区*************************的权利人为王超超。庭审中，证人黄宝文陈述：本案所涉及的王超超与张春凤的房屋买卖由其经办并一直跟进；在2017年12月20日到27日之间的微信记录有提及本案的讼争房屋需要先解押再进行过户；该期间的记录当中张春凤同意用过桥方式通过贷款公司借贷的方式先行办理注销抵押；（对王超超举证的）转账记录真实性无异议，2018年1月26日至2月7日与张春凤的微信记录是真实的，情况证明的真实性无异议，情况证明具体是其出具的；签订合同时买卖双方约定支付提前还贷解除抵押的款项由张春凤支付，并已将该协商结果写进合同；首期款是过户当天支付以及取得同贷书后7天内办理过户手续，根据第三条第二项，卖方需在过户前完成偿还贷款等手续，相关费用由卖方负责支付；我们协助和通知张春凤进行办理，但是张春凤拖了很长时间，张春凤说同意找过桥公司进行解押，我们也帮张春凤找了贷款公司，但是张春凤最后没有办理；根据证人与张春凤2018年1月29日20点39分的记录，张春凤提出说首期款的条款有矛盾，张春凤在发送该信息后没有要求重新签订合同，在此之后张春凤没有主动跟中介联系；1月29之后的涉案房屋交易一直搁置，中介有通知张春凤办理过户，但是张春凤不接电话；目前收取了王超超中介费15000元，其中有2000元是签订合同当天王超超微信转账的。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同不存在无效情形，合法有效，各方当事人应诚信善意履行。张春凤在诉讼中质疑王超超并非善意的购房者及违反限购政策，但购房人购房的意图是自住或投资，并不影响合同效力，且参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：……（八）违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的”的意见，房屋买卖合同违反房地产市场调控政策与否，均不影响合同有效性。关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据合同约定，首期款应于过户当天支付，卖方在收首期款后须即时向抵押银行申请提前还贷贷款手续，又约定，卖方必须在到房管部门办理过户交易手续前完成偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续，还约定，买方在卖方办理好该物业的还贷手续后七天内仍未缴首期款，构成根本违约，可见，涉案合同在文本制作方面存在瑕疵，在过户、支付首期款、办理提前还贷手续的先后顺序方面，相关约定存在矛盾之处。结合中介人员黄宝文的陈述及相关微信记录可知，买卖双方在签订合同时已约定由卖方以自有资金偿还银行贷款并解除房屋抵押，签订合同后，张春凤也依此履行，由此可推知，上述条款的真实意思为，张春凤先完成偿还银行贷款、涂销抵押登记等手续，后王超超支付首期款，在银行批出该物业的购房抵押合同或同意贷款通知书七日内到房管部门办理过户手续。张春凤认为合同条款有矛盾，但未积极跟中介及王超超协商，反而消极对待中介及王超超的磋商通知和履行催告，有违诚实信用原则。综上，张春凤未依约履行提前还贷手续，已构成违约，应承担违约责任。张春凤违约导致交易无法继续进行，且一直拒绝履行，王超超因此有理由相信张春凤不再继续履行合同，即构成合同约定的“中途不售”的合同解除条件，其主张解除合同，有事实和法律依据，应予支持，涉案房屋买卖合同项下原、张春凤之间的房屋买卖合同关系应予解除。合同自解除通知到达对方时解除，因无证据证明王超超已于诉请前发出解除通知，故应以诉讼为通知，并以起诉状副本送达张春凤之日即2018年3月29日为合同解除时间。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述法律规定，并结合合同中关于违约及解除的约定，王超超要求张春凤双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。关于中介服务费。根据合同约定，合同因卖方悔约解除的，卖方负担所有因办理该宗买卖发生的费用，王超超据此有权要求张春凤支付王超超已付的中介服务费15000元，本院对该项主张予以支持。关于差价损失。本院已支持王超超关于双倍返还定金及张春凤支付中介费的诉讼请求，其损失已得到弥补，结合合同的履行程度尤其是王超超支付房款的情况，本院对王超超主张的房屋差价损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认王超超与张春凤及佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部于2017年10月16日签订的《房地产买卖合同》项下王超超与张春凤的房屋买卖合同关系于2018年3月29日解除；二、张春凤在判决发生法律效力之日起十日内向王超超返还双倍定金100000元；三、张春凤在本判决发生法律效力之日起十日内向王超超赔偿中介费15000元；四、驳回王超超的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2638元，财产保全费1845元，合共4483元，由王超超负担483元，由张春凤负担4000元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人张春凤与被上诉人王超超的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.张春凤是否构成违约；2.定金及中介费。张春凤上诉主张涉案合同约定不明，其不构成违约。经核查，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然合同对过户、首期款的支付、办理提前还贷手续的顺序及责任分配上存在矛盾，但合同签订后承顺物业服务部工作人员黄宝文已向张春凤释明首期款是在房屋过户当天支付，张春凤应当承担提前还贷的义务，实际上张春凤也同意用过桥方式通过贷款公司借贷的方式先行办理注销抵押，故本院认为双方以实际行动明确涉案合同的约定内容即“由张春凤提前偿还银行贷款、办理涂销抵押等手续，后王超超支付首期款”。该事实有承顺物业服务部工作人员黄宝文与张春凤的微信聊天记录证实。现王超超已取得银行同贷书，张春凤拒不履行办理提前偿还银行贷款、涂销抵押及配合办理过户手续明显构成违约。另张春凤主张中介工作人员黄宝文的证言以及王超超提供的银行同贷书应不予采信，双方存在串通行为，但并未提供充分证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案张春凤应当承担举证不能的不利后果。原审法院对此认定正确，本院予以维持。张春凤的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于定金及中介费的问题。经核查，涉案合同签订后，王超超依约支付定金50000元及中介费15000元，张春凤和承顺物业服务部亦出具收据确认。如上所述，张春凤违约致使合同目的无法实现继而解除，依照涉案合同第七条三方责任中卖方第4点“卖方应在毁约之日起七日内由卖方负担所有应办理该宗买卖发生的费用并双倍返还定金给买方，同时把所收的购房款退还给买方，并向中介支付三万元”之约定，原审法院判令张春凤向王超超返还双倍定金100000元及赔偿中介费15000元正确，本院予以支持。张春凤的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张春凤的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人张春凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟审 判 员 潘伟丹二〇一九年五月十三日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理