贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0222民初3247号原告：张智栋（张志胨），男，1972年11月20日生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：张志雷，男，1974年12月3日生，汉族，系张智栋之弟。被告：王平，男，1981年2月3日生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：路克林，贵州矩墨律师事务所专职律师，执业证号15202201510199094。原告张智栋与被告王平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张智栋委托诉讼代理人张志雷，被告王平及其委托诉讼代理人路克林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张智栋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付购房款886000元给原告；2、请求判令被告支付给原告购房违约金495130元，并按日利率0.1%从2019年4月2日计算至被告全部付清购房款之日止，以上合计1381130元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月19日，原被告经协调签订了《房地产买卖协议》，协议约定原告将其坐落于红果经济开发区胜境大道西侧（司法局办公楼3层）房屋（盘房权证盘县字第××号，建筑面积671.66平方米）以268.6万元出售给被告，其中购房款50万元在2016年7月30日前支付，130万元待房产过户后由被告向银行融资后支付，剩余房款在2017年6月30日前支付50万元，2017年12月30日前支付尾款386000元。但至今被告仅支付第一期房款50万元后再无支付，已构成违约。现原告根据协议要求被告支付除融资部分的购房款88.6万元，并承担未支付款项违约金495130元，请求支持原告诉讼请求。原告委托诉讼代理人提出房产过户手续办理未约定明确期限，且当时被告也知道暂时不能办理房产证过户的事实，原告一直按照协议履行义务；付款方式中第二和第三部分不存在因果关系，剩余款项支付并不以办理完房产证为前提，被告未支付第三部分款项严重违约；被告以未办理完房产证过户手续导致后续资金链断裂，故不能相应安排后期款项的理由不成立的代理意见。被告王平辩称，被告未支付剩余购房款的行为是行使法定抗辩权的行为，原告要求支付购房款并承担违约金的请求不能成立，应当驳回原告诉讼请求。被告委托诉讼代理人提出原告办理房屋过户手续是履行顺序在先的合同义务，原告至今未将房屋过户到被告名下构成违约，被告支付最后一期购房款的合同义务至今不具备履行的前提条件的代理意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《房地产买卖协议》、（2018）黔02民初28号民事判决书及（2018）黔民终1006号判决书，符合证据的“三性”规定，结合本案其他证据综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告张智栋（张志胨）作为甲方，被告王平作为乙方，签订《房地产买卖协议》，协议约定原告将其坐落于红果经济开发区胜境大道西侧（司法局办公楼3层）房屋出售给乙方（房产证号：盘房权证盘县字第××号，房屋建筑面积671.66平方米），成交价格为2686000元，其中第三条付款方式中约定：1、乙方支付购买金额应支付在甲方指定账户；2、乙方应在本协议签订后三个工作日内，支付甲方购房首付款300000元，2016年7月30日前第二次支付房款200000元；3、甲方将房产证过户到乙方名下后，乙方可将该房产抵押给银行进行融资，但融资所得资金应全部作为房款支付给甲方，乙方不得挪用，贷款金额暂定为1300000元；4、剩余未支付的房款乙方在2017年6月30日前支付500000元，2017年12月30日前支付尾款386000元。第四条约定：双方同意于2016年6月1日前由甲方将上述房屋正式交付给乙方。第六条约定了违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还已付房款；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起30（日）内将已付房款退还给乙方，另甲方还需承担违约责任；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。原被告双方在协议上签名捺印予以确认。后原告张智栋依约向被告王平交付了房屋，被告王平依约支付了第一期和第二期购房款共500000元。另查明，原告张智栋至今未将房产手续过户给被告王平，王平未支付张智栋下欠购房款。本院认为，本案的争议焦点是：原被告双方在履行合同中是否存在违约行为？原告的诉讼请求能否得到支持？关于第一个争议焦点问题，首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原被告双方签订的《房地产买卖协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张智栋依约交付了房屋，被告王平依约支付了第一期和第二期购房款500000元，但因对协议第三条的履行问题发生争议，被告故未履行后期886000元的付款义务。经查，双方协议第三条第3项约定，“甲方将房产证过户到乙方名下后，乙方可将该房产抵押给银行进行融资，但融资所得资金应全部作为房款支付给甲方，乙方不得挪用，贷款金额暂定为1300000元”，从该条约定看，对于房产证过户的期限属于约定不明，双方事后也未达成补充协议，从庭审查明情况来看，原被告双方签约时对于具体何时能办理过户手续，不能明确，但对不能即时办理过户手续这一事实双方均有预见，被告签约时也认可这一事实，现有证据不能证明原告在未办理过户手续上存在恶意或明显过错，原告在履行协议中也未发现明显违约。另，协议第三条第4项约定，剩余未支付的房款乙方在2017年6月30日前支付500000元，2017年12月30日前支付尾款386000元。综合前后两项内容来看，第3项与第4项内容相对独立，第3项并不是第4项履行的前提和必要条件，第3项约定的过户手续，对应的应是贷款融资1300000支付乙方，如原告就该笔款项主张权利，被告可行使先履行抗辩权，而本案中乙方未就该1300000元主张权利，被告及其代理人以未履行过户手续导致资金链断裂，拒绝履行第4项义务的理由不能成立。协议第三条第4项已约定了明确的付款期限，被告未按约定期限和下欠数额支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任，被告及其代理人提出办理房屋过户手续是履行顺序在先的合同义务，自己未履行支付后续款项是行使抗辩权行为的辩解意见，证据不足，理由不能成立。关于第二个争议焦点问题，原告张智栋履行了交房这一主要义务，未能办理过户手续，现有证据不能证明原告存在恶意或明显过错，且双方在签约时对具体何时能办理过户手续这一不确定性均有预见，被告王平应依约支付已明确支付期限的购房款886000元，故原告张智栋要求被告支付购房款886000元的诉讼请求，予以支持。至于违约金的问题，协议约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。就本案来看，被告方基于对合同的理解，即协议第三条3、4项之间存在时间先后的逻辑关系，认为自己是行使先履行抗辩权，故未支付下欠款项，与合同部分内容约定不明有关。综合本案中协议履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，可以被告在确定期限内未支付的886000元为基数，以逾期付款之日起计算至2019年4月1日，按月利率1%进行调整，即支付违约金162900元（500000元×1%/月×21个月＋386000元×1%/月×15个月），2019年4月2日以后的违约金，以886000元购房款中的未还款为基数，以月利率1%支付至该笔款项付清为止。故原告张智栋要求被告王平支付购房违约金495130元，并按日利率0.1%从2019年4月2日计算至被告全部付清购房款之日止的诉讼请求，部分予以支持，被告及其代理人在庭审中经本院释明，认为违约金计算标准过高，要求调整的辩解意见，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王平于本判决发生法律效力后十五日内支付原告张智栋购房款886000元；二、被告王平于本判决发生法律效力后十五日内支付原告张智栋违约金162900元，2019年4月2日后的违约金，以886000元购房款中的未还款为基数，以月利率1%计算支付违约金至该笔款项付清为止；三、驳回原告张智栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8615元，由原告张智栋负担2072元，被告王平负担6543元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  周其忠二〇一九年五月三十一日书记员  孟璐璐