内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初2103号原告：鲍红英，女，1968年3月16日出生，蒙古族，无职业，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王灵芝，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：通辽京汉置业有限公司，住所地通辽经济技术开发区哲里木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：田汉，董事长。委托诉讼代理人：赵长明，男，1977年10月27日出生，蒙古族，系通辽京汉置业有限公司员工，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张艳秋，女，1992年8月28日出生，蒙古族，系通辽京汉置业有限公司员工，现住通辽市，公民身份号码：×××。原告鲍红英与被告通辽京汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍红英及其委托诉讼代理人王灵芝，被告通辽京汉置业有限公司的委托诉讼代理人赵长明、张艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍红英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交付商品房利息24886.00元；2、请求判令被告支付逾期交付商品房违约金18861.00元；两项金额合计43747.00元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告坐落于通辽经济技术开发区京汉天玺住宅小区9#-2-901室房屋，建筑面积114.89平方米，每平方米价格4448.86元，总价款511130.00元。原告于2017年5月8日前一次性存入商品房首付款111130.00元，剩余400000.00元办理公积金，被告于2017年12月31日前交付房屋。被告逾期交付商品房的处理方式为合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按房价款的万分之一向原告支付违约金。原告已按合同约定支付了房款，被告违反合同约定逾期交付房屋，被告应根据合同约定承担违约责任。被告通辽京汉置业有限公司辩称，对于延期交房的事实无异议，但认为对于延期的日期需要重新核定，依据购房合同的标准被告承担逾期交房的责任。本院经审理查明认定如下事实：2017年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于通辽经济技术开发区京汉天玺住宅小区9-2-901室，设计用途为住宅，建筑面积114.89平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为4448.86元，价款为511130.00元。双方约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2017年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。原告以贷款付款，原告应于2017年5月8日前一次性存入商品房首付款111130.00元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金……。合同签订后，原告支付了首付款，房屋贷款于2017年9月4日向被告支付。被告实际于2019年1月5日向原告交付了合同约定的房屋。上述事实，有原告出示的《商品房买卖合同》、原告的交款收据及当事人陈述证明，上述证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告出示的电话录音虽无法直接反映出通知本案原告收房的内容，但原告在庭审中认可收到过被告的电话通知，因此对于被告所称的以电话通知方式告知原告收房的事实本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2017年12月31日前。庭审中，被告对房屋是否竣工验收合格未出示证据，因被告未能提供证据佐证涉案房屋已经过验收合格，具备交付房屋的合法条件，因此其在不具备约定和法定交付条件下通知原告交付房屋不符合法律规定，故本院认为被告存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任，原告的诉讼请求本院予以支持。被告的逾期交房期间应为2018年1月1日起至2019年1月5日原告实际接收房屋之日，逾期交房369天。针对原告主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的问题，本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。因此被告认为原告主张的违约金应扣除90天的辩解主张不符合合同约定，本院不予支持。至2019年1月5日，被告已逾期交房369天，其应按合同约定支付已付款利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一至五年期贷款基准利率计算利息。经本院核算，利息为24544.74元（计算方式：已付购房款511130.00元×年利率4.75%÷365天×369天＝24544.74元）。按合同约定，按照原告支付的购房款511130.00元计算，每天的违约金为51.11元，被告逾期交房369天，违约金为18859.59元。综上，被告应支付原告已付款利息24544.74元、违约金18859.59元，合计43404.33元。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告通辽京汉置业有限公司支付原告鲍红英已付款利息24544.74元、逾期交付房屋违约金18859.59元，合计43404.33元，限于本判决生效后立即执行。二、驳回原告鲍红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447.00元，由被告通辽京汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员  董伟二〇一九年四月二十八日书记员  张婷