浙江省慈溪市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0282执异92号 案外人：徐增学，男，1963年3月3日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：张明，浙江煜华律师事务所律师。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司宁波慈溪支行。住所地：慈溪市浒山街道新城大道北路23号。统一社会信用代码：913302827133626694。 主要负责人：韩孟杰，该支行行长。 被执行人：黄雄，男，1984年11月17日出生，汉族，住慈溪市。 被执行人：慈溪雄兴电器有限公司。住所地：慈溪市新浦镇浦沿村。统一社会信用代码：913302826712232648。 法定代表人：黄雄，该公司执行董事。 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司宁波慈溪支行（以下简称浦发银行）与被执行人黄雄、慈溪雄兴电器有限公司（以下简称雄兴公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人徐增学于2019年5月15日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人徐增学称，1997年12月25日，案外人与慈溪市二轻电器厂签订《房屋买卖协议》一份，慈溪市二轻电器厂（以下简称二轻厂）将其名下东至新新南路、西至滴水（与陈宏国相邻）、南邻小路、北与厂房联姘的4间空余厂房房地产出售给异议人，案外人按约支付了相应的款项，实际占有了上述房地产，并对外进行出租，时间已逾20年。1999年10月8日，二轻厂通过工商变更登记将名称变更为雄兴公司。后慈溪法院（2019）浙0282执542号执行裁定书查封了雄兴公司名下位于慈溪市新浦镇浦沿村的房地产［房权证号：20××29、20××28、20××27，土地证号：慈国用（2013）第160023号］（包括证载土地范围内的无证建筑及相关附属物），上述查封包括了异议人购买的东至新新南路、西至滴水（与陈宏国相邻）、南邻小路、北与厂房联姘的4间空余厂房。故案外人向慈溪法院提出执行异议，要求裁定中止对（2019）浙0282执542号案的执行，解除对上述案外人购买的四间厂房的查封。 案外人徐增学向本院提供的证据如下：1.《房屋买卖协议》复印件一份；2.收据复印件一份、收条复印件六份、借条复印件一份；3.营业执照复印件三份、房屋租赁契约复印件一份、转账记录复印件一份，照片三份；4.工商登记查询变更资料复印件一份；5.国有土地使用权转让、登记申请表复印件一份。 申请执行人浦发银行称：一、异议人提供的房屋买卖合同无法律效力:1.房屋买卖协议未加盖慈溪市二轻电厂印章，仅有个人黄黎冲与徐增学签字，异议人未提供黄黎冲代表二轻电器厂的授权文件；2.异议人主张购买的涉案四间厂房与本案执行的房地产属于一个整体，未办理分割手续，违反相关法律法规规定，属于无效合同。二、异议人主张不足以排除执行的条件。本案中，异议人提供的房屋买卖协议未成立或无效，且完全因其自身原因导致未办理过户手续，从形式上看，涉案四间厂房买卖协议签订至今长达20多年，异议人从未主张过户，属于放弃自身权利的行为。三、异议人请求不存在可操作性，四间房地产与本案执行的房地产无法分割。 本院查明：因黄雄向浦发银行借款，由雄兴公司为黄雄的债务向浦发银行提供最高额抵押担保，抵押物为雄兴公司名下的位于慈溪市新浦镇浦沿村的房地产［房权证号：20××29、20××28、20××27，土地证号：慈国用（2013）第160023号］。2017年4月13日，浦发银行与雄兴公司办理抵押登记，浦发银行取得浙（2017）慈溪市不动产证明第0005217号不动产登记证明。2017年8月16日，浦发银行作为原告向本院提起诉讼，本院于2017年9月7日作出（2017）浙0282民初8885号民事调解书，确定：一、被告黄雄于2017年12月31日前给付原告浦发银行借款本金100万元及相应利息、律师代理费；二、若被告黄雄未履行上述调解协议的付款义务，则原告浦发银行对被告慈溪雄兴电器有限公司提供抵押的浙（2017）慈溪市不动产证明第0005217号不动产登记证明项下的房地产享有优先受偿权等。因被执行人未履行义务，申请执行人浦发银行于2019年1月17日向本院申请执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2019）浙0282执542号。执行过程中，本院于2019年1月18日作出（2019）浙0282执542号执行裁定，查封上述雄兴公司名下的位于慈溪市新浦镇浦沿村的房地产。 案外人徐增学提供房屋买卖协议载明“出卖方慈溪市二轻电器厂（甲方），受买方徐增学（乙方），甲方因企业转制，有空余厂房出售，乙方愿意受让甲方位于新浦镇新新南路厂房四间，为了明确双方权利义务，经双方协商一致，协议如下：已房屋四至：东至新新南路，南邻小路、西至滴水（与陈宏国相邻），北与甲方厂房连榀；二、房屋转让价格60万元；三、付款方式：协议签订日付30万元，98年1月27日前付清余款；……五、过户及税费负担，乙方受让后，由乙方办理房地产过户手续，税费由乙方负担，甲方给予协助等。甲方黄黎冲签名，乙方徐增学签名，落款时间：1997年12月25日”。原告提供落款时间97年12月26日的收据载明“今收徐增学按协议房屋款30万元，收具人：黄黎冲”、落款时间为97年1月22日收条载明“今收徐增学人民币5万元，收款人黄黎冲”、落款时间98年1月27日收条载明“今收到徐增学人民币20万元，收款人黄黎冲”、落款时间98年3月27日借条载明“今借人民币5000元（徐增学），黄黎冲，”、落款时间为98年5月9日的收条载明“今收徐增学房款壹万伍仟元、收款人黄黎冲”、落款时间为98年5月28日收条“今收徐增学房款伍仟元，收款黄黎冲”、落款时间98年8月20日的收条载明“今收徐增学房款壹万元，黄黎冲”。 1999年10月8日，慈溪市二轻电器厂的经济性质由集体所有制转制为有限公司，更名为雄兴公司。 本院认为，申请执行人浦发银行依据登记在被执行人雄兴公司名下的房产证、土地证的记载办理抵押登记，属善意取得抵押权，申请执行人浦发银行对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先权。案外人徐增学认为其主张的位于慈溪市新浦镇××路厂房××在××公司××下××慈溪市××沿村的土地证号慈国用（2013）第160023号土地范围内，并提供房屋买卖协议及付款依据及实际占有四间厂房的相关证据，本院认为案外人徐增学对登记在雄兴公司名下的不动产提出异议，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定进行审查，首先案外人徐增学提供的房屋买卖协议出卖方为慈溪市二轻电器厂，但落款处只有黄黎冲签名，并未加盖慈溪市二轻电器厂印章，案外人徐增学提供的收据、收条、借条也只有黄黎冲签名，并未加盖慈溪市二轻电器厂印章，故本院对该房屋买卖协议的效力不予确认；其次，根据案外人徐增学提供房屋买卖协议第五条约定，房屋过户及税费负担，乙方（徐增学）受让后，由乙方（徐增学）办理房地产过户手续，税费由乙方（徐增学）负担，甲方给予协助等，房屋买卖协议落款时间为1997年12月25日，至今已有20多年，双方未办理房屋过户手续，涉案房地产土地用途为工业用地，在房屋买卖协议中已经注明厂房，案外人徐增学应当知道，其也未持有相关权属证书，根据涉案房地产只有一份土地证的情况，案外人徐增学主张的四间厂房与本案执行的房地产无法分割，本院认定案外人徐增学存在房屋未过户的重大过错。综上，本院对案外人徐增学提出的排除执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人徐增学的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 陈 再 波 审判员 叶 海 慧 审判员 陈 忠 辉 二〇一九年五月二十八日 书记员 徐峰（代）