广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终181号上诉人（原审原告）：兰晶晶，男，1990年3月21日出生，汉族，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：张毅，广东广强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翁佛海，男，1980年10月20日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：陈晓棠，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州中园房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和凤凰城开发区汽车城东路71号。法定代表人：黄胡广。上诉人兰晶晶因与被上诉人翁佛海、原审第三人广州中园房地产代理有限公司（以下简称中园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兰晶晶上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判由翁佛海向兰晶晶赔偿损失180551元；2.一、二审案件全部诉讼费用由翁佛海承担。事实及理由如下：一、一审判决错误认定兰晶晶的证据未能证明合同约定的违约金7.5万元不足以弥补其遭受的损失，该认定没有综合《房地产评估报告》的证明作用及涉案房屋所在地区房价上涨的事实，翁佛海应依法承担差价损失和赔偿责任。1.兰晶晶提供的《房地产评估报告》具有证据效力和证明力，证明翁佛海根本违约后，兰晶晶的差价损失以及该损失的具体数额。由于翁佛海的根本违约行为，兰晶晶损失购买房屋的机会，且损失了购买房屋可获房价上涨的部分。2.广州市人民政府发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》后，广州市住房限购政策进一步趋严。广州市增城区房价自2017年3月17日之后上涨是众所周知的事实，也因此导致了该地区房屋买卖违约纠纷集中爆发，也说明房屋差价事实上是存在的，不需要兰晶晶再举证证明实际损失。二、一审判决认为本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，故未支持兰晶晶房屋差价的可得利益损失，属于法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条及《最高人民法院》第二十九条的规定可知，违约方还应当支付的损失包括可得利益损失。另外，《广东省高级人民法院》第四十条的规定也对可得利益损失予以明确。本案中翁佛海除应支付违约金外，还应支付违约金不足以弥补翁佛海违约行为给兰晶晶造成的损失部分。《房屋买卖合同》约定总金额为750000元，在2017年5月17日，涉案房屋评估价为975551元，与交易价格的差额为225551元，且《房屋买卖合同》中约定是带家私电器，酌定家私家电价格为30000元。故根据上述规定，兰晶晶有权要求翁佛海支付违约金不足以弥补部分的损失180551元。综上请求法院查清案件事实，正确适用法律，依法予以改判。被上诉人翁佛海二审辩称：一、兰晶晶要求翁佛海赔偿损失180551元于法无据，应予以驳回。1.《房地产评估报告》是兰晶晶单方寻找第三方机构作出，不具有真实性和法律效力，也与本案无关；2.兰晶晶在一审庭审中的答辩与其在上诉状中所述前后矛盾，与事实不符；3.广州限购政策出台后，增城区并不在限购范围内，且限购政策的出台并不必然导致房价上涨；4.从兰晶晶提交的录音证据可知，其在2017年3月18日至19日是要求返还定金及按合同约定支付房价10%的违约金；5.兰晶晶在知悉合同无法继续履行的情况下，如认为自己有损失，应及时采取措施防止损失继续扩大。二、翁佛海与兰晶晶所签署的《房屋买卖合同》应属无效，翁佛海有权没收兰晶晶定金3万元。兰晶晶购买涉案房屋并非其真实意思表示，其实际目的是通过炒房赚取房屋差价利润，实际上是炒卖房屋的行为。三、如二审法院仍认定《房屋买卖合同》有效，但《房屋买卖合同》约定按房价10%支付的违约金过高，应予以调整，翁佛海仅应返还双倍定金。综上，请求法院驳回兰晶晶全部上诉请求，以维护翁佛海的合法权益。原审第三人中园公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。兰晶晶于2017年6月8日向一审法院起诉请求：1.解除兰晶晶与翁佛海签订的《房屋买卖合同》（合同编号A00374）。2.翁佛海向兰晶晶返还已支付的定金3万元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率，支付自判决确定的履行期限届满之日起至实际返还完毕之日止的利息。3.翁佛海支付违约金人民币255551元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率，支付自判决确定的履行期限届满之日起至实际履行完毕之日止的利息。4.本案诉讼费用、保全费、鉴定费由翁佛海承担。经一审法院审理查明：增城区永宁街凤凰城凤晴苑四街1号1818房于2017年5月27日登记在翁佛海名下，产权登记为单独所有。2017年2月24日，兰晶晶（买方）和翁佛海（卖方）及中园公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定“……第一条买卖之房屋（以下简称该物业）地址为增城区永宁街凤凰城凤晴苑四街1号1818房。建筑面积约52平方米（以房产证面积为准）。……第三条卖方持有该物业之权属证明（房产证号20××6Ｘ），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第四条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交为人民币750000元，……第六条是次交易所产生税费按照买方支付税费的方式支付。第七条卖方交付该物业予买方使用之日期为房管局过户当天；……第八条该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业。该物业之现状：1.不带租约；2.带家私电器（详见家私电器清单）。……第十一条……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十二条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。……第十九条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：该物业之成交价已包含现有之家私电器（包括沙发、床、空调、电视、衣柜、灶具、燃气灶、冰箱、鞋柜、电视柜）。双方一致同意，买方可以用第三人之名义申请贷款，并购买此物业。……附件……5.涂销抵押按揭付款（1）签订本合同时支付人民币30000元作为定金。……（3）人民币630000元以银行按揭方式支付。买方应在签订本合同后60天内办妥按揭贷款手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件/合同等。如因卖方原因导致不能办理或延期办理按揭贷款手续的，则卖方应根据本合同第十一条的约定承担违约责任。（4）买方的按揭贷款手续以及卖方的提前还贷、涂销抵押登记及归档手续办妥后3天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。楼款共计人民币90000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（5）交易过户手续应在递件之日起30天内完成。买方申请的按揭贷款于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方的银行账号作为楼价余款。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方于交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准）支付给卖方。”。2017年2月24日，兰晶晶通过微信向翁佛海转账合计30000元。翁佛海开具《收款收据》确认收取兰晶晶就涉案房屋支付的定金3万元。2017年3月18日，翁佛海通过微信向中园公司的员工表示不再出售涉案房屋。2017年5月17日，兰晶晶委托广东中广兴房地产与土地估价有限公司签署《评估委托协议》，该协议载明兰晶晶因了解自有资产的正常市场价值的需要，委托广东中广兴房地产与土地估价有限公司对涉案房屋的物业进行评估，具体范围详见兰晶晶提供的材料为准，估价人员于2017年5月17日对估价对象进行了实地查勘，本报告以此作为估价时点，本次评估项目的收费合计800元。2017年5月22日，广东中广兴房地产与土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋的房地产正常市场价值总值为975551元。一审庭审中，一、兰晶晶对翁佛海的答辩回应如下：1.首付比例不影响合同效力，即使贷款不足额，兰晶晶可以通过补充差额支付购房款。签署合同时涉案房屋尚未办理房产证，但是双方买卖房屋的意思是真实的，等房产证办下来后能进行过户。2.翁佛海说兰晶晶炒房没有依据。兰晶晶从未要求以他人名义购房，也没有以他人名义介入交易过程。约定可以以他人名义购买是兰晶晶出于对个人贷款信用作出的预先性预知，在交易过程中兰晶晶没有提出由他人购买涉案房屋。3.翁佛海认为合同自其提出不再履行之日即为解除日没有依据，翁佛海没有任何正当理由提出解除不符合法律规定行使解除权，实际上是否解除合同的权利在兰晶晶。4.翁佛海陈述只应双倍返还定金不正确，兰晶晶选择违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用于商品房预售买卖，本案是二手房买卖，不适用于本案。翁佛海在2017年3月17日广州市政府发布新房产政策调控次日立即作出不再向兰晶晶出售房屋的目的很明确，能够反映翁佛海是为了追求新政策后房价上涨利益。二、翁佛海认为广东中广兴房地产与土地估价有限公司对涉案房屋的物业进行评估是兰晶晶的单方委托，没有经过翁佛海同意，对于该《房地产估价报告》不予确认。三、翁佛海出示一份收据复印件，拟证明其于2017年7月6日才收到涉案房屋的房产证原件。兰晶晶对于该证据复印件不持异议，予以认可，但是认为房产证出具的时间不影响房屋买卖效力。四、翁佛海表示，翁佛海的妻子在2017年3月3日与中园公司的员工沟通时知道兰晶晶是中介人员，不仅购买涉案房屋还要另外买三套房屋，翁佛海在2017年3月5日就告诉中园公司不出售涉案房屋的意向，并于2017年3月18日明确让中园公司转达兰晶晶不出售涉案房屋。兰晶晶确认其在2017年3月18日接到中园公司的通知不出售涉案房屋。五、兰晶晶在一审庭审中陈述，其确实是从事中介工作，但是并非在中园公司工作。兰晶晶想购买房，中园公司推荐了涉案房屋。一审法院认为：兰晶晶与翁佛海对双方签署的《房屋买卖合同》的效力问题产生分歧，对此一审法院分析如下：一、翁佛海的证据不足以证明兰晶晶与中园公司存在恶意串通的行为，也未显示兰晶晶为中园公司的员工；二、兰晶晶作为其他中介公司的从业人员的职业身份并不否定其具备购房的资格及购房能力；三、涉案房屋在签署《房屋买卖合同》时未办理权属证明，但该房屋在2017年5月27日已经办理权属登记，《房屋买卖合同》并未约定在2017年5月27日前将涉案房屋的权属人变更为兰晶晶，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定未依法登记领取权属证的房地产，不得转让的情形；四、至于贷款额度问题，即使兰晶晶不能足额取得银行贷款63万元，其可通过其他方式补足差额部分房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家、集体或者第三人利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。经一审法院审查，翁佛海的证据不足以证明《房屋买卖合同》符合上述《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，翁佛海认为《房屋买卖合同》无效的抗辩一审法院不予采纳。兰晶晶和翁佛海及中园公司于2017年2月24日签订的《房屋买卖合同》，是各方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。《房屋买卖合同》签署后，兰晶晶依约向翁佛海支付定金3万元，翁佛海于2017年3月18日就向兰晶晶表示不继续出售涉案房屋，其行为已构成违约。兰晶晶作为守约方，要求解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系及要求翁佛海返还定金3万元的请求，于法有据，一审法院予以支持。关于兰晶晶主张翁佛海向其支付违约金255551元，包括房屋差价225551元及家私家电30000元的诉讼请求。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，卖方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。经计算，翁佛海应向兰晶晶支付违约金7.5万元，故兰晶晶主张的违约金7.5万元，一审法院予以支持。至于兰晶晶主张的超出上述金额的违约金，首先，根据广东中广兴房地产与土地估价有限公司对涉案房屋作出的《房地产估价报告》，涉案房屋在2017年5月17日的市场价值为975551元，但2017年5月17日并非翁佛海明确拒售涉案房屋的时间，不能准确显示翁佛海拒售导致兰晶晶另行购买房屋的差价损失。其次，兰晶晶未提供证据证明涉案房屋内家私家电的价值。再次，本案中翁佛海与兰晶晶于2017年2月24日签订《房屋买卖合同》，翁佛海于2017年3月18日即表示不再出售涉案房屋。综合考虑合同履行情况、翁佛海的过错程度，兰晶晶的证据未能证明合同约定的违约金7.5万元不足以弥补其遭受的损失，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，故对于兰晶晶主张超出7.5万元部分的违约金，一审法院不予支持。至于兰晶晶主张的鉴定费800元，《房屋买卖合同》未对鉴定费予以约定，且该鉴定费为兰晶晶的单方申请，故兰晶晶主张的鉴定费800元一审法院亦不予支持。至于兰晶晶请求翁佛海支付定金30000元的利息和违约金的利息的诉讼请求能否支持的问题。因翁佛海违约，一审法院已判决其承担违约金，故一审法院对兰晶晶的该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年8月2日作出如下判决：一、解除兰晶晶与翁佛海于2017年2月24日签署的编号为A00374的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、翁佛海在本判决发生法律效力之日起十日内向兰晶晶返还定金3万元；三、翁佛海在本判决发生法律效力之日起十日内向兰晶晶支付违约金7.5万元；四、驳回兰晶晶的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，由翁佛海负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为兰晶晶能否要求翁佛海赔偿损失180551元。本院对此评析如下：兰晶晶以其提交的《房地产估价报告》评定的涉案房屋价值为975551元与其购买涉案房屋的成交价750000元相差225551元为由，认为一审判令翁佛海以房价的10%即75000元承担违约责任，尚不足以弥补其损失，要求翁佛海赔偿其损失180551元。一审法院考虑到兰晶晶提交的《房地产估价报告》的评估时点并非翁佛海明确表示拒绝出售涉案房屋的时间，并综合本案合同履行的实际情况和翁佛海的过错责任，认定违约金75000元足以弥补兰晶晶的损失，并无不当，本院予以维持。兰晶晶在二审中未能提供新证据推翻一审的认定，本院对兰晶晶要求翁佛海赔偿损失180551元的上诉请求，不予支持。综上所述，兰晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3911元，由兰晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏