海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初10539号原告（反诉被告）：北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司，统一社会信用代码：91460200562421253X，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路165号金悦府5号楼一层。负责人：周士杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李智贤，女，1989年12月21日出生（公民身份号码×××），汉族，住内蒙古包头市。系该公司职员。被告（反诉原告）：陈海英，女，1968年6月2日（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人：陈良才，男，1960年7月8日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。系陈海英丈夫。原告（反诉被告）北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司（以下简称太平物业三亚分公司）与被告（反诉原告）陈海英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理，反诉原告陈海英于2018年12月17日提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太平物业三亚分公司委托诉讼代理人李智贤，被告（反诉原告）陈海英委托诉讼代理人陈良才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太平物业三亚分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费2776.2元，2017年公摊费214.2元，违约金2531.89元（违约金以2776.2元为基数，自2018年1月1日计算至实际支付物业费之日止，按每日千分之三的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买中铁城×××房，并于2017年1月11日与原告签订了《物业服务协议》。自2018年1月1日起被告未向原告支付任何物业费、截止2018年10月31日，被告共拖欠物业费（2018年1月1日至2018年12月31日）和能源费（2017年1月1日至2017年12月31日）合计2990.4元，应支付违约金2531.89元。因被告的拖欠行为严重影响了物业的服务品质，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告陈海英辩称：被告并非不支付物业费，而是原告要求被告支付本来就不应支付的物业费，导致被告无法支付。被告在原告第一次要求支付2018年物业费时，就提出被告交房时间是2017年4月1日，而不是1月11日，所以2018年1月11日至4月1日期间的物业费按照国务院《物业管理条例》规定不应该由被告承担。原告回复要向上级反映，但没有结果，此后一直要求被告支付物业费。此外，原告物业服务品质低下，违反《物业管理条例》第四十一条的规定，违反法律规定，损害被告权益，请求法院依法判决。反诉原告陈海英向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告占用反诉原告物业费的违约金666元；2.判令反诉被告赔偿房租6000元；3.判令反诉被告向反诉原告赔礼道歉；4.本案诉讼费用全部由反诉被告承担。案件审理过程中，反诉原告撤回要求反诉被告赔礼道歉的诉讼请求。事实和理由：陈海英至今未交纳物业费的原因在于太平物业三亚分公司。一、2017年1月11日办理交房手续时，太平物业三亚分公司伙同开发商违法强迫收取物业费2776.2元（不交就无法看房，也就不能收房），当天验房不合格时太平物业三亚分公司拒不退回该笔款项，一直到交房时间4月1日，都未曾退回过该笔款项。太平物业三亚分公司的行为违反《物业管理条例》第四十一条的规定，违法占用反诉原告资金80天，应支付违约金666元（按每日千分之三计算）。二、本来20天时间即足够完成我们提出的整改项目，由于太平物业三亚分公司的拖延和不作为，致使交房时间拖延到2017年4月1日，期间陈海英和家人只能在外租房，产生租金6000元，该费用太平物业三亚分公司应予赔偿。三、陈海英2017年1月11日验房时，发现卧室窗前多了各空调外机，太平物业三亚分公司也当即承诺会移走，但直到多次要求才移走，且只是移到15楼，并未实际解决问题。交涉过程中陈海英及家人心情非常痛苦，头脑发晕心脏不适，精神损失很大。太平物业三亚分公司屡次要求陈海英交纳不应支付的1月11日至4月1日的物业费，且态度蛮横，现在还恶人先告状，给陈海英造成极大困扰。综上，太平物业三亚分公司在交房期间，在催讨非法主张的物业费期间，给陈海英和家人造成了较大的精神损失，要求太平物业三亚分公司赔礼道歉，以维护陈海英的合法权益。反诉被告太平物业三亚分公司针对反诉辩称：陈海英提出的维修问题不属于物业服务范围，物业提供的服务是户门以外的服务，屋内的服务不属于物业服务范围。陈海英提到的空调问题是开发商房屋配套问题，物业公司也联系过开发商进行解决。物业费应当从物业公司与开发商签订协议时起算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：涉案小区位于三亚×××，三亚润德置业投资有限公司系该项目的开发商。2016年11月30日，太平物业三亚分公司经过竞标取得悠岚湖前期物业管理项目物业管理资格，此后三亚润德置业投资有限公司聘请太平物业三亚分公司为涉案项目提供前期物业管理服务。2016年12月19日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局作出吉住建前备字[2016]第13号《前期物业管理备案证书》，同意登记备案，有效期至业主大会选聘新的物业公司为止。陈海英系三亚×××号房的购房人，于2017年1月11日签署《房屋交接验收表》对涉案房屋进行验收，经验收认为涉案房屋存在墙面反潮、多处需要刷漆等共计20项问题，并在《房屋交接验收表》予以载明。同日，太平物业三亚分公司和陈海英签订一份《前期物业服务协议》，第一条双方的权利和义务约定：太平物业三亚分公司为陈海英提供前期物业管理，太平物业三亚分公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向陈海英收取物业管理费用。陈海英依据开发商与太平物业三亚分公司签订的《前期物业服务合同》的规定，向太平物业三亚分公司及时全额缴纳物业管理费用等。第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理；七、消防管理；八、公共绿化。第三条物业管理服务质量约定：一、房屋外观1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；2、户外无违章安装的防盗栅栏和空调；3、房屋场地无违章搭建。二、共用部位。共用设施设备的维护和管理1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；2、定期专人维护保养。三、环境卫生1、环境整洁，无污染。2、生活垃圾日产日清。四、绿化1、养护得当，定期修剪；2、美观协调。五、交通秩序与车辆停放1、道路畅通有序；2、车辆停放整齐。六、秩序维护部1、统一服装，持证上岗，佩戴标志；2、物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；3、服务主动、热情。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修及时修理，两小时内完成，并建立登记、回访制度；2急修20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度；业主保修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。第四条物业服务费约定：一、陈海英交费时间从购房合同约定的交付之日起计算，按年度预交，业主或者物业使用人应在上次物业服务费期满前十五日内交纳下一年度物业服务费。首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起全额交付；二、收费标准（按建筑面积）3.5元/㎡/月；三、因陈海英原因未能按期办理收房手续而导致房屋空置的，由陈海英按物业服务费标准的100%向原告缴纳等。第六条违约责任约定：一、太平物业三亚分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈海英有权要求太平物业三亚分公司限期改正，逾期未改正且给陈海英造成损失的，太平物业三亚分公司承担相应的法律责任；四、陈海英违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，太平物业三亚分公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求陈海英按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。陈海英另于同日签署一份《公共能源分摊水电费收费》，内容为：本人为三亚×××号业主，根据海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅颁发的《海南省物业管理区域用水电费分摊办法》按户建筑面积据实分摊，本人承诺每年缴纳下一年物业费时同时缴纳上一年度公摊水电费。此后经整改，陈海英于2017年4月1日签署《项目入住确认单》和商品房交付使用签收单（存根），入住涉案房屋，涉案房屋的建筑面积为66.1平方米。协议签订后，陈海英于2017年1月11日缴纳2017年1月15日至2017年12月31日止的物业服务费2671.72元。2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费和2017年1月1日至2017年12月31日的公摊费至今尚未缴纳。此后，太平物业三亚分公司向陈海英发出《催费通知》，要求陈海英于2018年7月1日前缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费。案件审理过程中，陈海英主张2017年1月11日至2017年4月1日期间，因涉案房屋整改致其在外租房居住产生租金6000元。陈海英为证明其主张，向本院提交网银转账记录和微信聊天记录，经法庭组织质证，太平物业三亚分公司对陈海英主张的租金数额不认可，且认为房屋整改责任人为开发商，与物业公司无关。本院认为：陈海英与太平物业三亚分公司于2017年1月11日签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自权利义务。协议签订后，太平物业三亚分公司按照合同约定为陈海英提供了物业服务，陈海英应当按照合同约定向太平物业三亚分公司支付物业服务费。陈海英认为因涉案房屋存在质量问题需要整改，经整改后实际交房时间为2017年4月1日，故物业费应当从2017年4月1日起算。双方签订的《前期物业服务协议》第一条约定，物业服务的范围为物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，第四条约定物业费交费时间从购房合同约定的交付之日起计算。本案中，陈海英于2017年1月11日签署《房屋交接验收表》对涉案房屋进行验收，虽然涉案房屋存在墙面反潮、多处需要刷漆等问题，但存在的问题均属于开发商维护范畴，与太平物业三亚分公司无关，不影响太平物业三亚分公司依据合同约定向陈海英提供物业共用部位、共用设施的物业服务。太平物业三亚分公司实际提供了物业服务，陈海英也因此获益，且合同亦约定物业费从购房合同约定的交付之日起计算。太平物业三亚分公司主张从实际交付之日即2017年1月11日起计算物业费未违反合同约定，也公平合理，陈海英主张从2017年4月1日起计算物业费没有依据，不予支持。协议约定物业服务费的收费标准为每平方米每月3.5元，涉案房屋的建筑面积为66.1平方米，2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为2776.2元（66.1㎡×3.5/元/月×12个月），太平物业三亚分公司诉求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日物业费2776.2元本院予以支持。陈海英反诉要求太平物业三亚分公司支付2017年1月11日至2017年4月1日期间占有物业费资金损失没有依据，不予支持。关于违约金。太平物业三亚分公司已经按照约定提供了物业服务，陈海英未按照约定及时缴纳物业服务费违反合同约定，太平物业三亚分公司诉求陈海英支付违约金本院也予以支持。太平物业三亚分公司主张违约金标准过高，陈海英拖欠物业费给太平物业三亚分公司造成的实际损失为资金占用期间的利息损失，酌情调整违约金标准为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。即违约金应以2776.2元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，自2018年5月2日计算至陈海英实际付清物业费之日止。关于公摊费。陈海英签署的《公共能源分摊水电费收费》载明其同意按照建筑面积据实分摊公摊水电费，该《公共能源分摊水电费收费》系陈海英真实意思表示，陈海英应当按照该承诺内容支付公摊费用。太平物业三亚分公司主张公摊费的计算标准为每平方米为0.27元，系结合业主房屋建筑面积和公共区域产生的全年水电费进行计算得出，公共区域产生的全年水电费由单独统计表进行统计。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。太平物业三亚分公司未提交证据证明涉案小区2017年公共区域产生的水电费数额，主张按照每平方米0.27元计算公摊费没有事实依据。综上，太平物业三亚分公司诉求被告支付公摊费142.8元本院不予支持。陈海英主张因涉案房屋整改致其在外租房居住产生租金6000元，并要求太平物业三亚分公司赔偿房租损失。首先，陈海英未提交房屋租赁合同、租金支付票据等证据证明租赁房屋、租金标准和实际支付租金数额；其次，即使存在租金损失，涉案房屋存在的墙面反潮、多处需要刷漆等问题均属于开发商维护范畴，陈海英诉求太平物业三亚分公司也没有法律依据，对陈海英反诉要求太平物业三亚分公司赔偿房租损失6000不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：1被告陈海英应自本判决生效之日起7日内，向原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司支付物业费2776.2元和违约金（违约金以2776.2元为本金，自2018年5月2日计算至被告实际付清物业费之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；2驳回原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司其他诉讼请求；3驳回反诉原告陈海英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司已预缴，并已减半收取），由被告陈海英负担。反诉案件受理费25元（反诉原告陈海英已预缴，并已减半收取），由反诉原告陈海英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 董子涵 二○一九年五月二十日书记员 郑 瑜附法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。