上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32812号原告(反诉被告)：吴玲娟。委托诉讼代理人：钱暐，上海知诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海丰海实业有限公司。法定代表人：邱某，总经理。委托诉讼代理人：陈亮，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世晶，上海融孚律师事务所律师。原告(反诉被告)吴玲娟与被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司(以下简称“丰海公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序依法进行了审理。诉讼期间，丰海公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。原告(反诉被告)吴玲娟的委托诉讼代理人钱暐，被告(反诉原告)丰海公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玲娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还入场费人民币(币种下同)50,000元；3.判令被告向原告返还履约保证金100,000元；4.判令被告向原告赔偿装修及经营用品损失50,000元。事实和理由：2016年被告在上海市古北路XXX号XX层开设新时代美食体验区又称《美食广场》。为了吸纳经营者加盟入驻，被告向社会公开招商。签约前原告向被告阐明想借《美食广场》的平台经营老街羊肉面，被告工作人员表示美食广场是当前流行的业态，会按照该行业的惯例提供经营证照和手续方面的支持。2016年12月28日原被告签订了《租赁合同》，由原告租用被告地下一层D-4餐饮档口，虽然该合同对原告十分不利，但考虑到自身无证无照，如能在《美食广场》招牌下正常经营，相对比较稳当，故未予计较。原告随即支付了入场费5万元，履约保证金10万元，当月租金1.6万元，之后原告又投入5万余元对档口进行装修和购置经营用品。至2017年10月原告已营业了几个月，被告却迟迟不能提供有效的餐饮证照，使得原告始终处于违法经营状态，面临着极大的法律风险和经营风险，根本不能正常营业。在此情形下被告迫于无奈于2017年10月停止营业，原告的经营设备等物品亦遭被告扣押并转移。原告认为，首先被告隐瞒《美食广场》无食品经营资质的事实，却对外打着新时代美食体验区即《美食广场》的招牌进行招商，而实质上就是出租场地，从而使原告误以为可以用《美食广场》平台经营餐饮，这本身就极具欺骗性。而且未经出租场地产权人的许可，原告是无法办理消防、环境、工商等手续的。可见，如此的招商行为最终只有被告从中获得转租利益，原告则必将因无法达到合同目的而蒙受重大损失。其次，原被告签订的《租赁合同》系被告提供的格式合同，该合同中的诸多条款对原告的责任和义务规定得异常严苛，而对被告的要求却十分宽松，属于典型的霸王合同，明显有失公允。被告丰海公司辩称，1.同意解除合同，但合同解除日期应为2017年11月14日。2.入场费系被告收取，但根据合同约定，因原告违约，故履约保证金、入场费不予退还。3.装修和经营用品损失应由原告自行承担。同时，丰海公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年11月14日解除；2.判令反诉被告立即清空房屋并返还房屋；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2017年10月15日起至2017年11月14日止的租金，并支付自2017年11月15日至实际归还之日止，按每月32，000元的标准计算的房屋使用费；4.判令反诉被告支付自2017年8月26日起至2017年10月25日止的水电费5,026.30元；5.判令反诉原告有权没收反诉被告缴纳的履约保证金100,000元，并要求反诉被告支付逾期交租违约金32,000元。审理中，反诉原告撤回第2项反诉请求。针对反诉，吴玲娟辩称，1.同意解除合同。2.其已不再占有使用商铺，其设备被反诉原告扣押。3.2017年10月14日合同已经解除，故之后的租金不同意支付，且其已经预付了租金，故不存在拖欠。4.2017年9月，商铺已经停业，故不应承担水电费。5.不同意该诉请，该项为重复主张。经审理查明，2016年12月28日，吴玲娟(乙方)与丰海公司(甲方)签订《租赁合同》1份，约定：乙方租赁甲方地下一层XX，经营羊肉面，租金第一年为每月16,000元，租金第二年为每月18,000元，租金第三年至第五年为每月20,000元，履约保证金100,000元，进场费50,000元，租金支付为提前15天支付下一期租金；乙方应先行支付履约保证金100,000元、合计1个月租金16,000元、进场费50,000元。付款方式：合同签订之日付清进场费50,000元；余款116,000元在2017年2月12日前付清；乙方在2017年2月12日前余款未到位，则甲方可自由招租，该合同自动失效，进场费不予退还。乙方经营所需的政府审批文件和证照、商标品牌注册证书和权利人授权书等由乙方自行办理，交甲方留档，甲方不负责审查其真实性和有效性。乙方应保证其持续获得所经营之项目及品牌相关权利人之授权或许可经营，不得超范围经营，否则甲方有权没收履约保证金，同时有权解除本合同，造成甲方损失的，应赔偿甲方损失。乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，没收履约保证金、进场费，并且无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到乙方时立即生效：……逾期交纳租赁费用、履约保证金或其他费用超过10日，或乙方在未结清租赁费用等相关费用情况下擅自退场的……。甲乙双方应严格遵守本合同，如甲方违约造成合同解除，同时向乙方支付违约时月租赁费用叁倍的违约金。如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金、预付的房租、进场费等，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费叁倍的违约金。乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额1%向甲方支付违约金，逾期10日仍未支付的，甲方有权同时采取停水、停电、封存乙方财产等措施，且有权单方解除合同收回房屋，没收履约保证金、进场费，并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用叁倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利。如果租赁期满或提前终止、解除本合同时，乙方不与甲方签署书面的场地交接单完成交接工作，或逾期不交还该租赁场所，则视为乙方自动放弃其在租赁场所内的财产所有权，甲方有权全权处置(视为无偿归甲方所有)，并自行收回该租赁场所，乙方无权要求索赔或者折抵租赁费用、赔偿金、违约金等乙方应支付甲方的各种费用。合同对其他事项也作了约定。同日，吴玲娟支付进场费50,000元。2017年3月20日，吴玲娟支付履约保证金100,000元。此后，吴玲娟支付了至2017年10月14日止的租金、至2017年8月25日止的水电费。2017年9月26日至2017年11月7日，丰海公司多次向吴玲娟发出催款通知，催缴租金、水费及电费。2017年11月14日，丰海公司发出《解约通知书》，载明：根据甲乙双方签订的租赁合同第11页付款周期中约定乙方应于2017年11月1日交付2017年10月15日至2017年12月14日租金32,000元，2017年8月26日至2017年10月25日水电费金额5,026.30元，滞纳金10,490.26元，截止2017年11月14日，尚未收到应付款项，根据合同13.2条款约定，租金逾期十日，我司享有合同解除权，现通知如下，限于2017年11月19日前付清所有欠款及合同13.1条款约定的叁倍月租金的违约金后搬清在租赁场所内的所有可搬迁物品、设施设备等，超过搬迁期限，视为你放弃对租赁场所内的物品和设施设备拥有权，我司有权自行处置且不做任何赔偿。2018年7月17日，丰海公司再次发函要求吴玲娟搬离房屋并主张权利。以上事实，由《租赁合同》、收据、律师函、催款通知、缴费通知、解约通知书等证据及双方当事人当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，关于合同效力问题，吴玲娟与丰海公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同对租金的支付以及未按约支付租金的后果均作了明确约定，吴玲娟支付至2017年10月14日的租金后，经丰海公司催讨，并未能再按约支付租金，故丰海公司依据合同约定享有解除权，其于2017年11月14日函告解除合同，吴玲娟在反诉中辩称同意解除合同，并认可合同于2017年11月14日已经解除，故丰海公司主张双方签订的租赁合同于2017年11月14日解除，于法有据，本院予以支持。吴玲娟主张由于丰海公司原因导致其无法经营，本院认为，根据双方租赁合同约定，对于吴玲娟经营所需证照均应由吴玲娟自行办理，并未约定丰海公司需为吴玲娟办理证照之义务，现吴玲娟也无充分证据证明系因丰海公司原因导致其无法办理经营证照，以致于吴玲娟在合同签订后无法正常经营，故对吴玲娟此项主张，本院不予采信。对于房屋交还期限，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方庭审中均表示未办理房屋交还手续，事实上，双方在合同履行过程中已经产生纠纷，纠纷产生后，双方应及时办理房屋交还手续以防止损失进一步扩大。丰海公司于2017年11月14日发出解约通知书，并限定吴玲娟最迟于2017年11月19日付清款项、清空房屋，逾期视作吴玲娟放弃对租赁场所内物品、设备拥有权，而且合同也约定了解除后对租赁场所内的物品的处置及租赁场所自行收回的条件，故在丰海公司发函解除合同并限定清空日期届满后，丰海公司应当预见到吴玲娟未办理交接房屋手续、清空房屋的后果，其可以根据合同约定以及函告内容及时自行收回房屋，以避免损失进一步扩大，但丰海公司直至2018年8月才收回房屋的行为，显属不当，故本院认定丰海公司已于2017年11月19日收回房屋。合同解除后，吴玲娟应按合同约定的租金标准支付2017年10月15日起至2017年11月14日止的房屋租金16,000元，并参照上述租金标准支付2017年11月15日至2017年11月19日止的房屋占有使用费2,630.14元。2017年8月26日起至2017年10月25日期间的水电费，因丰海公司未提供充分证据予以证实所欠费用具体金额，丰海公司也无证据证明其已垫付此费用，故对此项请求，本院在本案中不予支持。由于吴玲娟违约导致合同解除，故根据合同约定，履约保证金和进场费可予以没收归丰海公司所有；同时，吴玲娟还应按合同约定的违约责任，现丰海公司主张违约金32,000元，本院予以支持；由于本案系吴玲娟违约，存在过错，其要求丰海公司承担装修及经营用品损失，并无合理依据，故对吴玲娟主张要求丰海公司承担上述费用，本院不予支持。丰海公司自愿撤回第2项反诉请求，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吴玲娟与被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司于2016年12月28日签订的《租赁合同》于2017年11月14日解除；二、原告(反诉被告)吴玲娟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司自2017年10月15日起至2017年11月14日止的房屋租金16，000元以及2017年11月15日起至2017年11月19日止的房屋占有使用费2，630.14元，合计18,630.14元；三、原告(反诉被告)吴玲娟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司违约金32,000元；四、原告(反诉被告)吴玲娟缴纳的履约保证金100,000元予以没收归被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司所有；五、驳回原告(反诉被告)吴玲娟其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海丰海实业有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,150元，由原告(反诉被告)吴玲娟负担。反诉案件受理费1,656.30元，由原告(反诉被告)吴玲娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李珺二〇一九年五月六日书记员  高鑫附：相关法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……