广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9112号原告：谢裕民，男。原告：余小欢，女。共同委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张家华，广东金石行律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司。法定代表人：曾合媚。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。原告谢裕民、余小欢与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金77304.16元及利息（违约金本金自2017年11月1日起算计至2018年8月20日；利息自起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际支付完违约金本金为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2016年9月1日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买其开发的融利大厦（现名“季园和府”）一幢1单元14层1401房。合同约定购房总价款为1105925元，被告应当在2017年10月31日前向原告交付商品房。在合同约定的商品房交付日期届满之日，被告仍未能向原告交房，之后原告多次询问被告，但被告均称未能办理，直至2018年1月份，被告向原告声称相关手续已办理完毕，涉案房屋已符合全部交房条件，可以交楼。原告于2018年1月22日到售楼部交接，要求被告出具合同约定的验收备案及测绘文件并要求复印留底备案，但被告称因相关文件涉及其他业主隐私只能出示不得复印。原告看后便在收楼清单上签字。然而，自2018年底，原告听闻涉案楼盘有部分业主反映该楼盘是最近才办好相关手续，之前有为数不少的业主至今没有收楼，现已就该问题起诉到法院，该情况在小区中引起了激烈的讨论。后原告得知涉案楼盘的相关测绘数据及报告直到2018年8月才完成。在与其他小区业主的沟通中得知，被告并非统一办理交房手续，每个业主的情况都有所不同。经多方求证，原告得知涉案楼盘确实直到2018年8月21日才取得测绘报告，达到交付条件。原告认为，被告在涉案商品房未达到合同第九条约定的交付条件时向原告交付商品房，并隐瞒了前述情况，谎称相关手续已办妥，向原告出示了虚假的测绘文件，使原告在收楼问题上作出了错误的认识与判断，被告的行为已构成违约，同时侵犯了作为消费者的原告的知情权与公平交易权。被告应按合同第十二条的约定向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请依法判如所请。被告答辩称：第一，原告已实际收楼，虽收楼时被告尚未取得房屋测绘报告，但房屋早已于2017年7月竣工验收合格，具备交付使用的条件，涉案房屋未能按期取得相关证明文件是承建单位的原因导致，并非被告的过错，实际上在涉案楼盘总共两百多户业主中，有近100户是在竣工验收备案完毕之前收楼的，有220余户是在测绘报告出具前收楼，很多业主已经装修入住，且在2018年年底办理产权证相关手续。可见被告在尚未达到合同约定的交付条件时交楼，原告也实际收楼，对原告的权利没有影响，原告没有任何经济损失。第二，合同第十一条明确约定，当被告不能出示第九条约定的相关文件时，原告对应的合同权利是拒绝收楼，只有在拒绝收楼前提下才会产生逾期交楼责任，之后才能参照第十二条的约定请求违约金。但本案中被告在通知原告收楼时是房屋验收合格，没有称达到合同约定的交付条件，不存在隐瞒或者欺骗，原告实际收楼，所以原告无权基于合同约定再主张任何收楼之后的违约金。第三，广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第三十二条规定，买受人知道商品房不具备交付条件而接收商品房，又以不具备条件主张违约金的，不予支持。本案属该种情况，原告已收楼入住，又在一年后起诉主张逾期交楼违约金，按此规定应当直接予以驳回。第四，根据原告的起诉状事实与理由部分第二段自认原告在实际收楼过程中明确知道房屋在交付时应该符合合同约定的什么条件，也知道涉案房屋尚未取得合同约定的房屋测绘报告，在收楼时已经详细了解情况并查看相关文件，知悉具体有哪些文件及没有哪些文件，原告在知道上述情况后实际办理收楼手续接收房屋，后对房屋实际控制使用至今。从以上原告自述事实可以证明被告没有隐瞒任何事实，原告清楚明了相关情况，所以原告无权再请求任何违约金。第五，原告在实际收楼后向被告出具收据明确被告的逾期交楼违约责任已经全部履行完毕，原告实际收楼时间均迟于合同约定的交楼时间，所以原告无权再向被告提出请求，原告应遵守收据上的承诺。综上，法院依照相关规定依法驳回原告的诉请。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告机读资料、统一社会信用代码证查询，证明原告、被告主体适格。2.《商品房买卖合同（预售）》，证明两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告向被告购买其开发的融利大厦（现名“季园和府”）一幢1单元14层1401房。合同约定购房总价款为1105925元。另双方约定被告应当在2017年10月31日前向原告交付商品房。在合同约定的商品房交付日期届满之日，被告未能向原告交房。直至2018年1月份，被告向原告声称相关手续已办理完毕，涉案房屋已符合全部交房条件，可以交楼。原告于2018年1月22日到售楼部交接，被告在涉案商品房未达到合同第九条约定的交付条件时，谎称相关手续已办妥，并隐瞒了前述情况，向原告交付商品房，使原告在收楼问题上作出了错误的认识与判断，被告的行为已构成违约，同时侵犯了作为消费者的原告的知情权与公平交易权。被告应按合同第十二条的约定向原告支付违约金。3.不动产权证书，证明原告系涉案房屋业主，已经办理不动产权证书。被告在诉讼中举证：1.收楼通知书（2017年10月20日）、EMS快递单、EMS查询单，证明被告通知原告收楼，同时告知原告涉案房产“经验收合格，现可交付使用”，从未告知原告已取得符合合同约定条件的相关文件。2.竣工验收备案表，证明涉案房产所在小区在2017年11月6日完成了竣工验收备案。3.《钥匙签收表》、《收楼验收表》，证明原告曾在2017年11月12日前往收楼，之后未办理完毕。原告已经在2018年1月22日实际收楼。4.《收据》、微信付款凭证，证明原告已经收齐逾期交楼违约金，并确认被告的违约赔偿责任已经全部履行完毕，原告无权再提出任何主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年9月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由买受人向出卖人购买佛山市禅城区影荫三街5号一座1401房，总价款1105925元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2018年1月22日，原告收取涉案房屋的大门钥匙6条、信箱门匙2条。据被告提交的原告谢裕民签名的《收据》载明：“今收到佛山市中投金茂投资发展有限公司对融利大厦逾期交楼的违约金1106元。我已收到此款，并且确认佛山市中投金茂投资发展有限公司对融利大厦逾期交楼的违约赔偿责任已经全部履行。”2018年6月27日，原告谢裕民通过微信收款的方式收到1座1401违约金1106元。庭审中，被告确认该《收据》的签收时间与微信收款时间为同一天。另查明：2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金及利息的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。被告于此之前向原告交付房屋，该行为因商品房未达合同约定的交付条件而不符约定，故被告已构成逾期交房的违约行为。原告谢裕民出具《收据》，确认已收取逾期交楼违约金1106元，并确认被告已履行完毕逾期交楼的违约赔偿责任。据此，本院分析如下：首先，涉案《商品房买卖合同（预售）》已明确约定商品房的交付标准为竣工验收备案及取得房屋测绘报告，故逾期交楼的指向性特征为房屋在合同约定期限内未能全部符合上述两交付标准。原告于收据中对所涉违约金的性质表述为“逾期交楼违约金”，即应视为系房屋未能依约按期共同满足上述两交付标准所产生的违约责任，可见双方已综合考量逾期办理竣工验收备案及逾期取得房屋测绘报告的因素。其次，原告系具备完全民事行为能力的成年人，应知悉并承担其出具收据行为的法律后果，且合同已就逾期交楼违约金的计算方法作出明确约定，原告在此情形下仍同意出具上述收据并确认被告已履行完毕逾期交楼的违约赔偿责任，应视为系原告对其自身权利义务的自由处分。综上，上述《收据》系原告的真实意思表示，合法有效，依据该《收据》内容，原告确认被告已履行完毕逾期交楼违约赔偿责任，其再于本案中主张被告支付逾期交楼违约金无事实和法律依据，本院不予支持。同时，原告主张该违约金的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢裕民、余小欢的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取866元，由原告谢裕民、余小欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年五月三十一日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。