河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2701号上诉人(原审原告)：段延鹏，男，汉族，1977年1月14日生，住唐河县。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。委托权限为特别授权。上诉人(原审被告)：河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托诉讼代理人：康建平、葛杨鑫，河南豪盛商贸公司工作人员。委托权限为特别授权。上诉人段延鹏与上诉人河南豪盛商贸有限公司(以下简称豪盛公司)为房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人段延鹏的委托诉讼代理人吴庆红，上诉人豪盛公司的委托诉讼代理人康建平、葛杨鑫到庭参加了诉讼。本院审理过程中，河南豪盛商贸有限公司于2019年5月28日向本院提出申请撤回上诉。本案现已审理终结。段延鹏上诉请求：撤销一审判决第二项,改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院把上诉人要求被上诉人将鸿德购物公园流行前线负一楼按照原有的图纸划清界限隔断返还给上诉人,故意混淆成上诉人要求分割共有产权，明显是在偷换概念。二、一审法院认定鸿德购物公园流行前线负一楼整个楼层为整个业主按份共有的产权,属于认定事实错误。上诉人向开发商单独购买商铺的面积、位置是唯一的。负一楼有规划图纸,每个商铺都有独立的编号,位置和界限可以按照图纸进行确定。商铺租赁协议也是上诉人单独与被上诉人签订的,上诉人从未和其他人合意决定将商铺共同出租给被上诉人,在双方租赁关系解除或者终止以后,上诉人当然有权要求被上诉人按照租赁协议约定分割隔断并返还给上诉人。因此,一审法院认定上诉人无权要求分割返还,属于适用法律错误。豪盛公司辩称，对买卖标的物的隔断返还必须以明确产权面积、确定买卖标的物的相关信息为准，确定买卖标的物的相关信息是以政府部门的行政权为准，上诉人要求法院对其不动产确权，不动产的相关信息不属于法院管理的范围。豪盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人租金23074元或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清。租赁合同约定租金未依照市场价格按照房款比例计算，明显是售后返租，应为无效条款。根据合同履行情况，按照这一约定，明显产生显失公平的现象，根据《合同法》第54条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定，应予撤销。根据我公司市场调查，出现情势变更情况，租赁合同价格应当适当予以降低。段延鹏辩称，一、租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。1、按照房款的一定比例计算租金标准，是双方合意，上诉人称违反工商行政法规的禁止性规定，没有依据。2、售后返租合同特征是出租人与承租人是同一主体，与本案事实不符。3、租金标准是上诉人签订租赁协议时主动自愿确定的，上诉人应诚信履行。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人请求撤销租金的约定已经超过一年的撤销期限。2、本案不适用情势变更原则的法律规定。上诉人单方拟定的租金计算标准，与事实相反，被上诉人不接受。请求驳回上诉，维持原判。段延鹏向一审法院起诉请求：1、请求被告支付原告租金暂定1万元，并自起诉之日起按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2、诉讼费由被告承担。庭审过程中变更诉讼请求为：1、依法判令被告河南豪盛商贸有限公司向原告支付拖欠至今的租金，月租金1701元，并自欠付租金之日起按日万分之二支付违约金至租金付清之日止；2、自2019年2月5日合同到期后解除合同；3、按照产权面积分割商铺交付原告；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，2011年5月27日，原告段延鹏（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订租赁协议书，协议约定的主要内容：第一条、甲方为河南鸿德购物公园流行前线负一层198号商铺的产权所有权人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、租赁期限约为10年，自2008年11月3日起至2019年2月5日止。第三条、乙方每年支付20407元租金费用给甲方，折合每月1701元。第四条、租金费用按自然月支付，自甲方交清房款及有关费用之日起开始计算，乙方每月20日前将上月度租金费用存入乙方指定甲方的账户。第八条、商铺租赁期间，甲方享有收取本协议约定的租金费用的权利，乙方应按约定将如上租金费用支付甲方。第十一条、本协议期满提前12个月，双方协商本协议是否续签。如双方约定本协议不再续签，则乙方应于本协议期满后将商铺按产权证分割并安装隔断交还甲方。第十二条、在以下情况下，本协议自动终止：1、本协议期满后，双方约定本协议不再续签的；2、因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。协议签订后，原、被告双方按照约定履行了合同义务，截止租赁合同于2019年2月5日期限届满，被告欠原告租金26个月，每月租金1701元，共计44226元未支付。另查明，2012年6月4日河南鸿德购物公园商业管理有限公司变更为河南豪盛商贸有限公司。一审法院认为，原告段延鹏与被告河南豪盛商贸有限公司之间签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金。原、被告双方在协议中没有约定违约金，故对原告要求违约金的请求，不予支持。关于租赁合同是否应当解除问题，因原、被告双方签订有《租赁协议书》，被告应当按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同，予以支持。双方在签订租赁合同时约定了解除双方是否续签本院尊重双方的合意。关于原告主张将争议商铺按产权面积分割交付的请求，一审法院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金的请求，符合法律规定，予以支持。关于租金的数额，为减轻当事人诉累，维护原告合法权益，一审法院将租金计算至2019年1月，共计欠付26个月，每月租金1701元，应支付租金总额44226元。关于分割交付的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于原告请求支付违约金的诉讼请求，因合同没有约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告段延鹏租金人民币44226元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由被告河南豪盛商贸有限公司承担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于段延鹏的上诉理由是否成立，本案为房屋租赁合同纠纷，是段延鹏与豪盛公司在履行双方签订的房屋租赁协议过程中，段延鹏认为豪盛公司拖延支付其商铺租金，构成违约发生的纠纷。段延鹏于2018年10月28日向一审法院提起诉讼，在2018年12月17日一审庭审前，双方签订的租赁协议期限尚未届满，故段延鹏上诉称对其商铺分割隔断返还不仅是租赁协议约定的租赁期限届满之后解决的问题，而且属于物权侵权类案由，与本案不是同一法律关系，本院不予一并处理。段延鹏可依据鸿德购物公园流行前线负一楼原有的图纸等相关证据，另行主张权利。所以，段延鹏对此的上诉理由，本院不予支持。河南豪盛商贸有限公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。由段延鹏预交的二审案件受理费453元由其自行负担；由河南豪盛商贸有限公司预交的二审案件受理费329元减半收取164.5元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年五月二十八日法官助理同箫书记员李斌