海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初10537号原告：北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司，统一社会信用代码：91460200562421253X，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路165号金悦府5号楼一层。负责人：周士杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李智贤，女，1989年12月21日出生（公民身份号码×××），汉族，住内蒙古包头市。系该公司职员。被告：张笑颜，女，1980年10月21日出生（公民身份号码×××），汉族，住北京市朝阳区。原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司（以下简称太平物业三亚分公司）与被告张笑颜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太平物业三亚分公司委托诉讼代理人李智贤，被告张笑颜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太平物业三亚分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费2833.32元，2017年公摊费145.68元，违约金1563.99元（违约金以2833.32元为基数，自2018年5月1日计算至实际支付物业费之日止，按每日千分之三的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买中铁城×××房，并于2017年8月22日与原告签订了《物业服务协议》。自2018年5月1日起被告未向原告支付任何物业费、截止2018年10月31日，被告共拖欠物业费（2018年5月1日至2019年4月30日）和能源费（2017年5月1日至2017年12月31日）合计2919元，应支付违约金1563.99元。因被告的拖欠行为严重影响了物业的服务品质，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告张笑颜辩称：l、依照海南省普通住宅物业服务等级标准，琼价费管【2011】155号文件，物业公司同业主签订的协议物业费是每平米3.5元，物业应该制定与本收费标准相关的服务标准，物业收费没有明码标价制度，在小区服务及各方面管理没有详细的标准公示于业主。本小区业主们曾于2018年3月l7日给物业公司写过一份书面函，要求物业公司就2017年物业收支等情况明细具体公示，但是至今未得到任何回复。2、小区的基础设备、设施维护不完善。消防栓多数是摆设，出现不出水或漏水现象。绿化、路面维修时间过长，8号楼和3号楼门口顶上的玻璃本人自入住至今发现破损尚未修理，6号楼门口顶灯自入住没多久晚上就闪个不停，无人修理。各户的门禁系统根本不能使用。公共区域经常有漏水、楼道顶灯常明的现象，造成水电的严重浪费，浪费的水、电且全部算在业主公摊里，我们认为浪费的部分应由物业自行承担，不能作为公摊费用由业主分摊，这是物业失职所造成，现在反而要业主来承担，非常不合理。3、购房时车位的比例是一比一，当初承诺地上车位568个、地下722个，现在交了停车费却没有地方停车，明显车位不足，仅有的地下停车位，是升降式停车位，但由于设计原因至今仍不能正常使用，物业公司也并未配备专门人员帮助业主操作停车，导致至今仍无法使用，且地下停车场和部分地上停车场均无人员管理，导致业主车辆外观受损，物业推脱责任，最重要的停车费是归业主所有，但是物业公司也并没有向业主公示明细。4、购房时小区有一条路是可以通往迎宾路的，但是要经过高原水库，最近路已于2018年11月底在无任何公告的情况下被堵死，物业与开发商有严重的欺诈行为，事件发生后物业也并没有出面协调此事件，业主对此事相当不满意。5、公摊费没有按月按项目具体公示，业主没有见到物业公摊费和业主公摊费的具体明细，物业曾经把出租商铺的电费公摊给业主。公摊费和物业费并没有每年公布具体的明细费用，或者物业服务资金的收支明细等，公布的数据不详细且不真实，不能让人信服。6、二次供水水箱没有按规定定期清洗，定时巡查，水质不符合卫生要求，有很多业主投诉水质有问题，物业却长时间置之不理，至今未给业主解决生活用水问题。由于饮用水里面杂质太多，给业主的健康造成极大的威害，被告家里从2018年4月中旬发现水质存在严重问题，且在2018年5月10日、2018年6月12日、2018年9月23日、2018年10月30日、2018年l1月13日、11月25日、2018年12月3日上述时间多次向物业反映问题，直接找工程部经理两次，但是一直并没有给予解决，更导致被告及其家人的生活饮用水一直在购买矿泉水用，从2018年5月-2018年12月期间(其中2018年7～8月本人不在三亚)一共购水12次(1L)×48桶(12箱)共计：396．8元，这样的水质已经严重的影响了我的身体健康和正常生活，造成被告的额外开销。7、被告的住房从2017年8月23日入住开始本人主卧室外墙面出现严重渗水问题，卫生间的墙面也出现反潮等一系列问题，正常报修而物业工作人员推脱让自己找开发商处理，她们不负责协调，并用找她们没用这种话语予以推脱责任，导致至今仍然无法解决问题。8电梯里广告费未有详细的收入数据，因为这部分收入是归业主所有，在小区成立业委会之前，是由物业公司代为保管，所以业主有权要求物业公司向业主公示物业公司与广告公司的合同及相关明细。9小区没有发电设备，停电时不能供电，且电梯不能正常运行给业主生活带来极大的不便，2018年11月24日，小区突然停电，因为没有应急发电设备导致2号楼的一名业主被困电梯里长达40多分钟，造成了极大的精神伤害。10、物业对保安的培训、管理不到位，业主经常发现保安上班期间扎堆聊天，小区的大门也是经常大敞打开的，导致有外来人员随便出入小区，上门推销和发放小广告的事件频繁出现，给业主带来及不安全的感觉，被告怀疑物业公司在配备人员方面没有达到入户业主相应工作人员配置数量，需要物业公司提供人员数量、岗位明细，物业公司应该向业主提供各个岗位人员明细(以缴纳保险人员人数为准)，以明确岗位人员配备情况。11、由于小区电动车充电设备不足，5--8号楼园区无充电设备，导致有很多业主只能将电动车推上楼充电，存在着非常大的安全隐患。12、小区电梯维修、保养不到位，监控设施存在很大的隐患，监控人员不明确，导致被告已被困在电梯里两次，且自己联系物业，时间均为15分钟左右。13、物业公司没有什么事情是征求过业主的意见，也没有认真做过业主对物业工作的满意度调查，不能积极进行改善、调整与业主及时沟通。14、小区卫生相对较差，走廊打扫不干净，定期消毒和灭四害的工作也做的不到位，导致蟑螂、蚊子、老鼠肆虐。15、游泳池卫生太差清理不够彻底，而物业公司对救生员的培训也不到位，不能很好的保证业主的人身安全，且泳池每周只开放五天，还经常有小区以外的人员进来游泳，物业也是管理不善、是失职。16、被告于2017年8月21日收房，次日与原告签订了《前期物业服务协议》，且签订日期为2017年8月22日，物业协议书上写到：前期物业管理是指在业主入住之日起，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止的物业服务，也就是说被告物业费产生的时间为2017年8月22日起至2018年8月21日止，与现物业公司起诉状上物业费产生时间不吻合，而并非是从2017年5月1日开始，而2017年8月21日之前被告并未收房入住，也未与现物业公司签订前期物业服务协议，与物业公司所说的物业费起止时间也是不相吻合的。最后被告还对物业公司所述能源费用不明确，违约金费用提出异议。根据上述l-16条所阐述内容，希望法院以公开、公正、公平的态度，以事实为依据，合理维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：涉案小区位于三亚×××，三亚润德置业投资有限公司系该项目的开发商。2016年11月30日，原告经过竞标取得悠岚湖前期物业管理项目物业管理资格，此后三亚润德置业投资有限公司聘请原告为涉案项目提供前期物业管理服务。2016年12月19日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局作出吉住建前备字[2016]第13号《前期物业管理备案证书》，同意登记备案，有效期至业主大会选聘新的物业公司为止。被告系三亚×××号房的购房人，于2017年8月22日签署《项目入住确认单》和《房屋交接验收表》，办理收房手续入住涉案房屋，2506号房的建筑面积为67.46平方米。《项目入住确认单》中备注物业费计费日期为2017年5月1日。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《前期物业服务协议》，第一条双方的权利和义务约定：原告为被告提供前期物业管理，原告对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向被告收取物业管理费用。被告依据开发商与原告签订的《前期物业服务合同》的规定，向原告及时全额缴纳物业管理费用等。第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理；七、消防管理；八、公共绿化。第三条物业管理服务质量约定：一、房屋外观1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；2、户外无违章安装的防盗栅栏和空调；3、房屋场地无违章搭建。二、共用部位。共用设施设备的维护和管理1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；2、定期专人维护保养。三、环境卫生1、环境整洁，无污染。2、生活垃圾日产日清。四、绿化1、养护得当，定期修剪；2、美观协调。五、交通秩序与车辆停放1、道路畅通有序；2、车辆停放整齐。六、秩序维护部1、统一服装，持证上岗，佩戴标志；2、物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；3、服务主动、热情。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。1、小修及时修理，两小时内完成，并建立登记、回访制度；2、急修20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度；业主保修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。第四条物业服务费约定：一、被告交费时间：从购房合同约定的交付之日起计算，按年度预交，业主或者物业使用人应在上次物业服务费期满前十五日内交纳下一年度物业服务费。首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起全额交付；二、收费标准（按建筑面积）3.5元/㎡/月；三、因被告原因未能按期办理收房手续而导致房屋空置的，由被告按物业服务费标准的100%向原告缴纳等。第六条违约责任约定：一、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。被告另于同日签署一份《公共能源分摊水电费收费》，内容为：本人为三亚×××号业主，根据海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅颁发的《海南省物业管理区域用水电费分摊办法》按户建筑面积据实分摊，本人承诺每年缴纳下一年物业费时同时缴纳上一年度公摊水电费。协议签订后，被告于2017年8月22日向原告缴纳2017年5月1日至2018年4月30日止的物业服务费2833.32元和2017年8月1日至2017年8月31日止的水费100元。2018年5月1日至2019年4月30日的物业管理费和2017年5月1日至2017年12月31日的公摊费至今尚未缴纳。2018年10月28日，原告向被告发出《催费通知》，要求被告于2018年11月1日前向原告缴纳2018年5月1日至2019年4月30日的物业费。另查明，原告已经在小区公示栏内将《2017年度物业服务费收支情况明细表》进行张贴公示。三亚市疾病预防控制中心于2018年6月12日作出《检测报告》（三疾控检字〔2018〕W-0386号），对原告二次供水水质进行检验，检验结果为合格。本院认为：原、被告双方于2017年8月22日签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自权利义务。协议签订后，原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。被告拒绝缴纳物业费的理由中，如果存在原承诺的小区道路关闭、房屋质量、未按照约定提供停车位、小区没有发电设备等问题，应当向开发商主张权利，不能据此拒缴物业费。至于被告辩称的未公示物业费收支情况、小区基础设备、设施维护不完善、停车场无人管理、停车费未公示、公摊费未公示、二次供水水箱未清洗导致水质不达标、物业保安对小区的安全管理不到位、物业公司未制止业主推电动车上楼充电、小区水系景观开放次数过少、维修慢、泳池卫生环境差、电梯广告费未明示、楼道走廊卫生打扫不及时等问题。本案为物业服务合同纠纷，原告提供物业服务的标准应当符合双方签订的《前期物业服务协议》中约定的服务标准，而原告提供物业服务属于动态过程，不能仅凭某一时间节点的服务质量就认定原告整体服务水平不达标，只要原告的整体服务水平达到合同约定的服务标准，就应当认定原告没有违反合同约定。本案中，被告提供的照片只能反映拍照当时的情况，不能据此认定原告的服务长期存在上述问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果，被告主张原告服务未达标没有证据证明，本院不予采信。原告实际提供了物业服务，被告也因此获益，即使原告的服务可能存在瑕疵，在该瑕疵未严重违反合同约定的情况下，被告仍应向原告支付物业服务费。被告辩称物业费应从收房之日起计算，根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条约定，物业费应自购房合同约定的交付之日起计算。被告签署的《项目入住确认单》中备注物业费计费日期为2017年5月1日，被告也已经实际支付2017年5月1日至2018年4月30日的物业费，且原告在被告收房之前已经实际为涉案小区提供物业服务。结合协议约定和协议实际履行情况，原告主张从2018年5月1日计算物业费本院予以支持。协议约定物业服务费的收费标准为每平方米每月3.5元，涉案房屋的建筑面积为67.46平方米，2018年5月1日至2019年4月30日的物业服务费为2833.32元（67.46㎡×3.5/元/月×12个月），原告诉求被告支付2018年5月1日至2019年4月30日物业费2833.32元本院予以支持。关于违约金。原告已经按照约定提供了物业服务，被告未按照约定及时向原告缴纳物业服务费违反合同约定，原告诉求被告支付违约金本院也予以支持。原告主张违约金标准过高，被告拖欠物业费给原告造成的实际损失为资金占用期间的利息损失，酌情调整违约金标准为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。即违约金应以2833.32元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，自2018年5月2日计算至被告实际付清物业费之日止。关于公摊费。被告签署的《公共能源分摊水电费收费》载明被告同意按照建筑面积据实分摊公摊水电费，该《公共能源分摊水电费收费》系被告真实意思表示，被告应当按照该承诺内容向原告支付公摊费用。原告主张公摊费的计算标准为每平方米为0.27元，系结合业主房屋建筑面积和公共区域产生的全年水电费进行计算得出，公共区域产生的全年水电费由单独统计表进行统计。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，原告未提交证据证明涉案小区2017年公共区域产生的水电费数额，主张按照每平方米0.27元计算公摊费没有事实依据。综上，原告诉求被告支付公摊费145.68元本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：1被告张笑颜应自本判决生效之日起7日内，向原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司支付物业费2833.32元和违约金（违约金以2833.32元为本金，自2018年5月1日计算至被告实际付清物业费之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；2驳回原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司已预缴并已减半收取），由被告张笑颜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 董子涵 二○一九年五月二十日书记员 郑 瑜附法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。