广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初12562号原告：何浩，男，1982年8月29日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：卢志平，系广东金桥百信律师事务所律师。被告：陈启军，男，1960年5月4日出生，汉族，住湖南省凤凰县。原告何浩与被告陈启军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月11日公开开庭进行审理。原告何浩及其委托诉讼代理人卢志平、被告陈启军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何浩向本院提出诉讼请求：1.被告退还2018年1、2月的租金6300元；2.被告退还押金6000元；3.被告偿还原告代垫付的水电费6466元；4.被告赔偿原告装修投入损失40000元；5.被告承担停业合理搬迁费用1500元及运营损失1500元。事实和理由：2017年3月2日，被告将广州市天河区兴华街苏庄15号之一的房屋（以下简称案涉租赁物）转租给原告，但是，被告隐瞒其与业主的租赁期限将于2017年12月30日到期的事实，与原告签订的《租赁合同》约定租期为2017年3月8日至2020年3月8日共三年。由于租期比较长，原告投入大量的物力、人力、成本进行运营。然而，在承租案涉租赁物9个余月后，原告被通知租赁期限已届满、要停业搬离案涉租赁物。原告仅承租未满一年就被迫停业搬离，遭受巨大的停业损失、搬迁费用损失和租期可得利益损失等。另，被告向居委会承租包括案涉租赁物在内的房地产之后再转租给原告，案涉租赁物没有办理规划报建手续，也没有核发权属证书，因此，上述《租赁合同》应认定无效。被告陈启军辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.上述《租赁合同》第三条约定租金标准及支付期限，原告拖欠2018年3月至2018年5月的租金及2018年1月至2018年5月的电费10000余元，被告有权根据上述《租赁合同》的约定没收押金。2.案涉租赁物是被告与居委会合作建设的，由居委会出地，被告在地上建房。2017年12月，居委会口头通知称因为国家政策原因，部队的房屋不能再出租，但至今未发出书面通知。根据上述《租赁合同》第十一条的约定，如因不可抗力的原因造成合约无法履行，被告无须负责。3.2018年1、2月，原告已使用案涉租赁物，正常运营，不存在退回租金的问题。4.根据上述《租赁合同》第三条的约定，原告拖欠租金，被告有权解除合同、收回案涉租赁物、没收押金。5.垫付的水电费是原告自行到水电部门缴交的，而且是原告使用案涉租赁物期间产生的费用，被告无须退还。原告认为供水供电部门收取的水电费单价低于上述《租赁合同》约定的水电费单价，但上述《租赁合同》没有约定由原告自行到供水供电部门缴交水电费，上述《租赁合同》约定电费按1.5元/度、水费按5元/吨计费，原告主张差价不符合双方约定。6.上述《租赁合同》没有约定装修标准，原告愿意对案涉租赁物进行装修与被告无关。7.原告是拖欠被告租金、水电费后自行逃跑，被告根本不知道原告何时搬走，所以，根本不存在搬家费和运营损失。被告直至2018年6月才发现原告没有在案涉租赁物经营，被告至今不知道原告何时搬走。被告每个月都会上门抄水电表，2018年5月原告仍在案涉租赁物经营。8.原告诉称其承租案涉租赁物九个余月后被通知租赁期限已届满、要求搬离，但被告从未发出要求原告搬离的通知。经审理查明：2014年3月8日，作为出租人/甲方的陈海锋（被告称“陈海锋”是其别名但没有在公安机关备案）与作为承租人/乙方的原告签订《租赁合同》（以下简称《合同1》），约定：一、甲方同意将案涉租赁物出租给乙方作使用；房屋使用面积为23平方米；二、租赁期限自2014年3月8日至2017年3月7日止；共计36个月；期满后，乙方应无条件迁出该房……三、双方议定月租为3000元……四、乙方向甲方交纳6000元押金；甲方在合同期届满时，待乙方理结清所有费用，甲方验收无异后，即将押金本金退还给乙方等条款。《合同1》尾部的“中介见证方”签章处还显示“广州市天河区天平民信家政信息服务部”（以下简称民信服务部。注：民信服务部的企业类型为个体工商户，经营者为被告）的印章和“陈海锋”的手写签名。2016年3月8日，陈海锋出具《收据》，载明“今收到何浩房屋租金3000元、租房押金6000元注（押金必须租满三年方可退还）”等内容，并加盖“广州市民信家政服务部财务专用章”。被告确认其已收到原告支付的案涉租赁物的押金6000元。2017年3月2日，作为出租人/甲方的被告与作为承租人/乙方的原告签订《租赁合同》（以下简称《合同2》），约定：一、甲方同意将案涉租赁物出租给乙方作使用；房屋使用面积为20平方米；二、租赁期限自2017年3月8日至2020年3月日（注：原告持有的《合同2》显示此空格处填写的内容为8，被告持有的《合同2》显示此空格处填写的内容为7）止；共计36个月，期满后，乙方应无条件迁出该房……三、双方协定月租为3150元，双方签订合同时，以后应在每月的10日前缴付当期租金，乙方应按时交租，逾期10天作违约处理，甲方有权终止合约，且押金不予退还；四、乙方已向甲方交纳6000元押金；甲方在合同期届满时，待乙方理结清所有费用，甲方验收无异后，即将押金本金无息退还给乙方；……六、租赁期内，乙方不得损坏、改建房屋结构和间隔，如需装修，应事前与甲方协商，征得同意后方可进行，但必须符合防火用电安全规范，期满后，装嵌在墙体内的固定装修不得拆除（可移动物如空调等除外）；……八、乙方负责支付承租期内的管理费、电话费、煤气费、电视天线费及水电费等各种房屋使用费；九、租赁期内如有特殊情况提出退租，应提前三十天书面通知双方，未征得对方同意要求退租，须赔偿押金总额作违约金；……十一、如因不可抗力的原因造成本合约无法履行，履行免违约责任；……十五、双方约定的其他事项：……②房屋租金一次性付6个月，房租18900元；……等条款。2017年12月27日，被告向原告出具欠条，其内容为：陈启军欠伍仙桥奥×帝电费钱6466元，于2017年12月28号17点前打回我们公司账上，过期愿承法律责任。原告解释称奥×帝是其在案涉租赁物经营的店铺的名称；其当时已按照1.5元/度的标准向被告交纳案涉租赁物四个月的电费，但被告没有将该笔款项交纳给供电部门，导致案涉租赁物被停电，在居委会的协调下，原告再次向供电部门交了四个月电费才恢复案涉租赁物的供电，所以，被告书写上述欠条给原告。被告称上述欠条中的6466元尚未还给原告，其当时确实没有向供电部门交纳案涉租赁物的电费，但供电部门并没有对案涉租赁物采取停电措施。对双方当事人有争议或涉及案外人的证据，本院认定如下：1.原告提供作为甲方的广州市天河兴华综合服务中心、作为乙1方/承租方的民信服务部和作为乙2方/监管方的广州市天河区兴华街苏庄社区居民委员会（以下简称苏庄居委会）于2015年1月1日签订的《场地租赁合约》（未能出示证据原件），用于证明《场地租赁合约》于2017年12月30日到期后，案涉租赁物与被告无关，苏庄居委会于2017年12月要求原告搬离及告知原告称不要再与被告接触，要求原告直接与苏庄居委会联系。被告发表以下质证意见：对该证据的真实性没有异议；各方当事人在租赁期限于2017年12月30日届满后没有续签合同。本院认为，鉴于该证据涉及案外人，本院将结合本案查明的其他事实作出认定。2.原告提供广州市奥×帝食品有限公司于2014年3月13日出具的收到“何浩五仙桥店装修和设备费50000元”的收据（已出示原件）、于2014年4月27日出具的收到“何浩五仙桥店装修和设备费62500元”的收据（已出示原件）和《网银历史交易查询表》（已出示原件。显示：原告于2014年3月13日、4月27日以银行转账方式向何祥孟分别支付50000元、62500元。原告称何祥孟是广州市奥×帝食品有限公司的法定代表人）以及照片（出示的拍摄设备显示拍摄时间均为2018年5月16日），用于证明原告最早于2014年3月向被告承租案涉租赁物，所以，案涉租赁物最早的装修发生于2014年3月，原告在续签《合同2》之后也曾进行装修和设备更新（原告对此未能举证证明）；原告进行原装修投入112500元，考虑到折旧问题，故在本案中主张装修投入损失40000元。被告发表以下质证意见：对上述照片的真实性无异议，但其他证据与其无关；案涉租赁物是原告根据自己的需要进行装修的，租赁合同也没有约定装修标准，且案涉租赁物才20平方米，原告花费装修费十余万元不合理。本院认为，由于原告已出示该组证据中的照片的拍摄设备和《网银历史交易查询表》的原件，且被告对上述照片的真实性亦无异议，本院采纳上述照片及《网银历史交易查询表》的真实性；但鉴于上述两张收据涉及案外人且出具上述两张收据的主体与《网银历史交易查询表》载明的收款主体不一致，本院将结合本案查明的其他事实作出认定。3.被告提供作为甲方的广东长××生保健科技服务有限公司（以下简称长××生公司）与作为乙方的尹小桃于2010年2月28日签订的《房屋建筑承包合同书》（已出示原件。约定：工程项目名称为新建店铺；工程施工地点为天河区兴华街伍仙桥公交站后面苏庄15号之一旁等条款。上述合同书尾部甲方签章处显示“凌某”的手写签名和“陈启军”的手写签名并加盖长××生公司的印章），用于证明被告与其朋友凌某开办的长××生公司合作建设包括案涉租赁物在内的房屋。原告发表以下质证意见：对该证据的真实性有异议，原告认为被告的签名是事后添加的；据了解，真正出资建房人应是凌某；2018年3、4月，凌某表示案涉租赁物是其建设的，国家有可能要收回案涉租赁物，如果真的要收回案涉租赁物，其会配合；2017年12月居委会协调被告欠缴电费的问题时，居委会告知原告称其与被告的租赁合同期限至2017年12月届满，原告此时才知道被告超期出租案涉租赁物。本院认为，该证据对本案的处理没有影响，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。原、被告均确认：1.原告在案涉租赁物经营蛋糕面包店，店铺名为“奥×帝（伍仙桥店）”；2.原告已向被告付清案涉租赁物截止至2018年3月7日的租金。原告称苏庄居委会口头告知其称被告的租赁期限于2017年12月30日届满并要求原告搬离案涉租赁物，但原告未能举证证明。原告称其于2018年6月10日搬离案涉租赁物，并将案涉租赁物的钥匙交还给苏庄居委会，但双方没有办理书面交接手续。被告则称其不清楚原告将案涉租赁物交还给苏庄居委会，苏庄居委会也没有与其协商或通知其交还案涉租赁物。原告称苏庄居委会等主体均没有向其收取案涉租赁物2018年1、2月的租金，因为苏庄居委会表示给其几个月的时间另外寻找经营场地。被告亦称其没有向苏庄居委会支付案涉租赁物2018年1月至2018年5月的租金，且苏庄居委会亦没有向其追讨上述期间的租金。原告表示其主张的装修投入损失由法院自由裁量，其不申请评估；并表示其主张的合理搬迁费用及运营损失各1500元是合理的预算，没有证据证明。庭审前，本院向广州市房地产档案馆查询案涉租赁物的不动产登记情况，但没有查询到任何结果。庭审中，原告表示本院上述查询结果与其向房地产管理部门查询的结果一致；被告亦称案涉租赁物没有办理规划报建手续，法院上述查询情况属实。此后，本院向苏庄居委会发函查询以下问题：一、原告提供的《场地租赁合约》是否真实？如不真实，请提供你单位存档的版本给我院。二、案涉租赁物所在建筑物的产权和规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？如有，请提供给我院。三、你单位最早于何时要求原告搬离案涉租赁物？你单位有无向原告送达书面通知？如有，请将相关通知及签收等资料提供给我院。四、原告称其于2018年6月搬离案涉租赁物，并将其钥匙交还给你单位。原告上述陈述是否属实？你单位是否知道原告实际于何时搬离案涉租赁物？原告于何时向你单位交还案涉租赁物的钥匙？你单位有无书面记录？如有，请提供给我院。五、你单位是否知道原告承租案涉租赁物期间的装修情况（含投入的资金金额等）及其搬离案涉租赁物时的装修状态？如有原告装修完工后和搬离时的相关照片等资料，请提供给我院。六、你单位是否知道《场地租赁合约》的承租人支付租金、水电费等情况？如有相关资料，请提供给我院。苏庄居委会的工作人员于2019年5月14日答复本院如下：1.《场地租赁合约》是苏庄居委会的上一任主任签订的，不清楚其真实性及有无原件存档。2.当时因为南蛇坑涌整治，需要拆除河涌两侧六米范围内的违章建筑，故拆除了案涉租赁物，具体拆除时间不记得是什么时候；苏庄居委会无法提供案涉租赁物的产权和规划报建、规划验收资料。3.苏庄居委会曾口头通知原、被告搬离案涉租赁物，具体时间记不清楚了；送达书面通知的程序也记不清了，如果有送达书面通知的材料，苏庄居委会将于三个工作日内向法院提供复印件，如果未提供，则表示苏庄居委会没有保留书面通知的材料。4.原告确实曾向苏庄居委会交还案涉租赁物的钥匙，苏庄居委会也已将钥匙上交至街道办事处，但是不记得原告具体于何时搬离案涉租赁物，也不记得原告于何时交还钥匙，交接时苏庄居委会没有制作书面记录；原告搬离后，苏庄居委会在巡查时发现案涉租赁物的门锁已被更换，但不清楚是谁更换的。5.即使原告对案涉租赁物进行装修，也没有通知苏庄居委会，故苏庄居委会不清楚具体装修情况，原告搬离时的装修状态是简单装修；因为时间比较久远，不确定苏庄居委会当时是否对案涉租赁物拍照留证；如果能找到上述照片，苏庄居委会将于三个工作日内向法院提供，逾期未提供，则表示苏庄居委会无法提供原告装修完工后和搬离时的相关资料。6.《场地租赁合约》没有约定水电费的收费标准，租金直接交给广州市天河兴华综合服务中心，该服务中心是兴华街道办事处的其中一个部门，具体的租金交纳情况只有该服务中心才清楚。7.另补充，苏庄居委会通知原告搬离案涉租赁物时曾在案涉租赁物门口张贴搬离通知并拍照留证，如果能找到上述照片，苏庄居委会将于三个工作日内向法院提供，逾期未提供，则表示苏庄居委会无法提供上述照片。2019年5月17日，苏庄居委会向本院提供了4张照片，其中两张照片（拍摄时间均为2018年4月29日）显示：一名男性在“奥×帝”店铺门口张贴通知，但通知内容无法看清；另外两张照片（拍摄时间均为2018年6月12日）显示：“奥×帝（伍仙桥店）”的拉闸门处于关闭状态，有一名男性在拉闸门左右两边与墙壁的交界处分别张贴封条。本院在庭审中已向原、被告释明其双方的租赁合同关系无效，原告表示其不变更诉讼请求。本院认为：被告未能举证证明案涉租赁物已取得权属证书或建设工程规划许可证或者已经由主管部门批准建设，且本院曾对此进行调查取证亦未能查询到相关信息，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告关于案涉租赁物成立的租赁合同关系应认定为无效。法律和司法解释已对租赁合同无效的情形作出规定，原、被告作为完全民事行为能力人在此情况下仍就案涉租赁物建立租赁合同关系，即被告将未取得建设工程规划许可证的案涉租赁物出租给原告负有过错，原告在签订合同之前没有对案涉租赁物的权属、规划报建等情况进行审慎审查亦负有过错，本院综合本案案情认定原、被告对于合同无效的过错各占50%。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张被告退还押金6000元的问题。原告已向被告交纳案涉租赁物的押金6000元，现租赁合同关系被认定无效，上述押金6000元理应退还给原告。关于原告主张被告退还案涉租赁物2018年1、2月的租金6300元的问题。原告虽称苏庄居委会于2017年12月告知其称不要再与被告接触、要求原告直接与苏庄居委会对接，但并未举证证明，本院对此不予认定。原告在2018年1、2月已实际使用案涉租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告参照《合同2》约定的月租金标准向原告收取案涉租赁物2018年1、2月的占有使用费符合上述规定，因此，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告主张被告偿还原告垫付的水电费6466元的问题。原告已提供被告书写的前述欠条，被告亦确认上述欠条中的6466元尚未还给原告，被告未在承诺的期限内向原告偿还上述款项不妥，原告上述诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿装修投入损失40000元的问题。即使原告提供的上述关于装修投入的证据是真实的，该次装修亦是发生于《合同1》签订当月和次月，《合同1》约定的租赁期限截止至2017年3月7日且已实际履行完毕，即原告签订《合同1》的合同目的已实现，原告主张被告赔偿该次装修投入损失没有依据。原告称其在签订《合同2》之后亦曾对案涉租赁物进行装修和设备更新，但对此未能举证证明，本院不予采信。综上，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告主张停业合理搬迁费用及运营损失各1500元的问题。原告对上述损失未举证证明，且其对合同无效亦负有过错，应承担相应责任，因此，本院对原告该诉讼请求亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈启军于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何浩退还押金6000元。二、被告陈启军于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何浩偿还其垫付的水电费6466元。三、驳回原告何浩的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由原告何浩负担1190元，被告陈启军负担110元。管理该判决如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈晓琼人民陪审员  焦 红人民陪审员  刘其勇二〇一九年五月三十日法官助理喻珺书记员李思婷梁怡筠