山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初6688号原告：袁欣欣，女，汉族，1984年8月16日生，住山东省高密市。被告：姜洋，男，汉族，1993年9月21日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：程和平，胶州群翰法律服务所法律工作者。第三人：青岛好前景房产咨询有限公司，住所地胶州市北京路时代国际店（好前景不动产）。法定代表人：范晓芬，职务经理。委托诉讼代理人：范鹏，男，汉族，1976年9月30日生，住山东省高密市。系第三人的职工。第三人：中国银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市香港中路59号。负责人：黄党贵，职务行长。委托诉讼代理人：马怡恒，男，汉族，1966年1月13日生，住青岛市市北区。系银行职工。原告袁欣欣与被告姜洋、第三人青岛好前景房产咨询有限公司（以下简称好前景房产）、中国银行股份有限公司青岛市分行（以下简称中国银行青岛市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁欣欣、被告姜洋及其委托诉讼代理人程和平、第三人好前景房产的委托诉讼代理人范鹏、第三人中国银行青岛市分行的委托诉讼代理人马怡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁欣欣向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付违约金200000元；2.判决被告承担由于拖延履行合同给原告造成的交通及误工损失6000元；3判决被告承担该次诉讼费用。庭审中，原告变更并明确诉讼请求为：1、判决解除原被告之间的房屋买卖合同；2、判决被告姜洋赔偿原告违约应承担的违约金200000元；3、判决被告姜洋由于违约给原告造成的交通、误工及精神损失共计16000元；4、判决被告偿还原告通过保付通协议转入被告账户的260000元；5、判决第三人返还原告购房定金20000元；6、判决被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2018年4月8日，原被告在第三方好前景房产的介绍下，签署了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于胶州市及附房（房权证号：胶私变不动产权第58888号，主建面积131.41平方米，附房建筑面积约20平方米），经与被告协商，在第三人好前景房产的见证下，双方约定该房产的成交价格为867000元，当日，原告交定金20000元，由第三方好前景房产保管，过户时即转为交房押金，并于房屋交接时结清，双方约定付款方式为：房屋首付款260000元（含定金），于2018年4月17日，由原告存入其在浦发银行开具的“保付通”银行账户上，暂时由银行监管（监管日期为2018年4月17日至6月30日，逾期该笔款项自动转入被告在该行开具的银行账户上）。原告从该银行贷款600000元，在房屋过户时与首付款一并汇入被告的银行账户中。2018年4月10日，原被告双方在第三人好前景房产的协调下，到胶州市房地产管理中心签署了《青岛存量房买卖合同》。2018年4月17日，原告按双方约定按时将260000元首付款，存入浦发银行，同时，办理了贷款业务，被告也在该银行开具账户，作为接收房屋款项专用。2018年5月10日，原告接到第三人好前景房产的电话，被告知银行贷款已经审批通过，要求原被告尽快到第三人好前景房产处共同前往市房地产管理部门办理房屋转移登记手续，但是从第二天起，以及在之后的近两个月的时间里，原告及第三人好前景房产多次联系被告，要求一起前往房地产管理部门办理房屋转移登记手续，但被告屡次以工作忙，没时间为理由，故意拖延办理房屋转移登记手续的时间，后，被告直接表示反悔，拒绝履行合同，在履行合同的过程中，原告严格按照合同要求积极履行义务，而被告却以种种理由故意拖延时间，故意违约，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告姜洋辩称，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，2018年4月8日，因被告姜洋急需偿还借贷，所以急于出售涉案房屋，并与第三人好前景房产以及原告签订房屋买卖合同，因原告不履行合同约定，并于2018年6月28日申请查封了被告在浦东银行开立的账户，因此原告已经构成严重违约，因终止买卖合同导致银行不能继续贷款，原告已经放弃对被告房屋的买卖，因此根据三方合同第三条、第六条应当依法赔偿因终止买卖合同的违约金200000元。第三人好前景房产陈述称，房屋买卖合同上虽然没有约定付首付款后让姜洋解押，但是后来姜洋提出用原告的首付款偿还原来的银行贷款，与原告协商，结果被告没有到场，就拖着没有解押，所以第三人好前景房产无法继续办理业务，2018年4月，原告确实已经把260000元存入了浦发银行的保付通账户，原被告一起去的，必须买卖双方都到，所以都知情。第三人中国银行青岛市分行陈述称，被告只要偿还了在第三人处的贷款，第三人就可以对涉案房屋进行撤押。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、《房屋买卖合同》及《青岛存量房买卖合同》各一份，拟证实双方签订了房屋买卖合同，并对相关事项作出约定，《房屋买卖合同》第四条亦约定了贷款审批成功后三日内被告配合原告协同第三人办理过户手续，《青岛存量房买卖合同》是2018年4月10日签订，而保付通协议是2018年4月17日签订的，并且在房屋交易的初期，对方没有将首付款作为房屋过户的必要的条件；证据二、保付通业务申请表一份，拟证实原被告双方签订了保付通协议，原告将首付款260000元存至该账户，约定的关联关系用途为个人二手房首付款，关联关系有效期至2018年6月30日。被告姜洋质证称，对《房屋买卖合同》及《青岛存量房买卖合同》的真实性没有异议，双方之间《青岛存量房买卖合同》第九条明确规定乙方逾期付款，甲方有权解除合同，因此被告有权解除合同，双方到银行办理保付通的时候，《青岛存量房买卖合同》在前，原告必须在2018年5月31日前将首付240000元交付给被告，原告称的2018年6月30日转到被告账户的260000元并不是该笔钱而是用于原告贷款抵押的保证金；对保付通业务申请表的真实性没有异议，但是双方签字的该申请表的意思是期间为2018年4月17日至6月30日，逾期该笔款项自动转入被告在该行开具的银行账户，因此该保付通是一种担保，并且原告在款项未到被告账户之前已经对被告的账户进行查封，终止买卖合同。第三人好前景房产、中国银行青岛市分行均质证称，对原告提交的证据均没有异议。第三人中国银行青岛市分行为证实其陈述提交被告姜洋在其行的贷款手续及贷款已还明细清单等证据。原被告及第三人好前景对该证据均无异议。经庭审质证，各方对上述证据的真实性均没有异议，本院依法对上述证据予以采信并在卷佐证。根据原、被告、第三人陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：2018年4月8日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人好前景房产（丙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：1、甲方同意将其位于胶州市户及附房（房产证号：胶私变不动产权第58888号附房未提供产权证明）转让给乙方，乙方对甲方所出售房屋的状况已充分了解，愿意购买上述房屋。房产交易成交价867000元，乙方应支付定金20000元，暂由丙方保管，由丙方保管的定金过户时转为交房押金并于房屋交接时结清，付款方式：（暂定）首付款267000元整（含定金），银行贷款数额：600000元，由银行直接汇入甲方提供的账户。2、办理上述房屋过户及贷款所产生的费用由乙方承担，甲方支付8670元的代理佣金于房屋交接时结清，乙方支付8670元的代理佣金并于房屋过户时结清。若双方违约终止交易私自成交违约方自愿承担全额房款百分之二佣金于丙方。3、甲方在乙方房款全部付清时将房产交付给乙方使用，并结清房屋交接前所产生的水费、电费、物业费、天然气等各项费用，若出现未交清的情况由甲方承担相关的交纳及赔偿责任。逾期甲方不能按时交接房屋则按￥100/天的标准付给乙方作为赔偿金，逾期15日视为违约。4、双方需于合同签订后五日内将贷款及过户所需材料备齐交由丙方，甲乙双方于贷款审批成功后三日内配合丙方办理过户手续，乙方于取得房产证后接到丙方电话通知后三日内配合丙方及银行办理抵押手续，逾期视为违约，违约赔偿参照合同第二款第二条赔付对方，特殊情况另行约定。5、甲方应保证该房产无产权、债务纠纷，并保证该房产的产权人（包括隐性产权人）对此次交易知情且同意出售，否则一切经济损失由甲方承担；新产权所有人由乙方决定；丙方应于签订本合同后三日内到相关部门落实房产证件的有效性；银行贷款审批成功后，若该交易房产无抵押或已撤销抵押，则双方须在三日内办理房产过户手续。6、若甲方违约终止交易，则须在合同终止同时赔偿违约金200000元（不含丙方代收定金）予乙方，逾期每日应缴纳售房价格万分之三的违约金予乙方；如乙方违约终止交易，则须在合同终止同时赔偿违约金200000元予甲方（含丙方代收定金），逾期每日应缴纳售房价格万分之三的违约金予甲方；此合同终止后，丙方须于合同终止后且所有违约款项结清时将代管的房产证及相关手续归还甲方……补充条款：若非甲乙双方主观原因银行贷款不成功不属于任何一方违约，此合同终止，甲乙双方并于三日内配合丙方办理网签撤销业务，退还房权证于甲方，退还定金于乙方。合同签订当日原告将购房定金20000元交给第三人好前景房产保管，第三人好前景房产为原告出具收条，涉案房屋房产证原件亦在第三人好前景房产处，后被告从第三人好前景房产处取走10000元定金。2018年4月10日，原告与被告签订《青岛市存量房买卖合同》。约定：甲、乙双方确认，在2018年5月31日之前，甲乙双方共同向青岛市房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方于2018年5月31日前向甲方支付人民币240000元，尾款600000元由乙方通过银行贷款支付给甲方。2018年4月17日，原告与被告签订上海浦东发展银行青岛分行个人保付通业务申请表，原告将260000元存入该保付通账户，关联关系用途为个人二手房首付款，关联关系有效期至2018年6月30日。到期后，全额支付到收款账户，即被告的账户。2018年5月10日，银行贷款审批通过后，第三人好前景房产通知原被告双方尽快至第三人好前景房产处共同到不动产登记中心办理房屋过户手续，后因涉案房屋未解押，被告告知第三人好前景房产想与原告协商用原告的首付款进行解押，但被告一直未到场，后被告向第三人好前景房产表示房屋不再出售。另查明，原告存于上海浦东发展银行青岛分行个人保付通账户中的首付款260000元已经于关联关系到期后转至被告姜洋的账户。本院认为，原告袁欣欣与被告姜洋签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。本案争议的焦点在于本次房屋买卖过程谁存在违约行为，对此，本院分析如下：原告与被告在第三人好前景房产提供居间服务下签订《房产买卖合同》后，被告按照合同约定支付了定金20000元，并于2018年4月10日办理了涉案房屋的网签手续。被告称因原告未按《青岛市存量房买卖合同》的约定在2018年5月31日前支付其首付款，系原告违约，但在签订《青岛市存量房买卖合同》后，于2018年4月17日，原告与被告签订上海浦东发展银行青岛分行个人保付通业务申请表，原告将260000元首付款存入该保付通账户，交由银行监管，当时原被告及第三人好前景房产均在场，故原被告及中介在办理贷款审批时，均知道首付款交由银行监管这一事实，且根据原告和第三人好前景房产的陈述，银行贷款于2018年5月份通过审批，原被告及第三人好前景房产三方的实际履行行为应视为对首付款支付方式的协商一致变更。被告以原告没有支付首付款系违约的抗辩，本院不予采信。原告主张被告的违约行为系未涤除抵押权、未办理过户，后拒绝出售房屋，本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，并未约定涉案房屋需用原告的首付款撤销银行抵押；第三人好前景房产称房屋买卖合同签订时，被告称自己想办法解除银行抵押，后在贷款审批通过后，因涉案房屋未撤销抵押，被告想与原告协商用其首付款撤押，后因其未到场，导致涉案房屋因未涤除抵押权无法办理不动产变更登记手续，后被告表示不再出售房屋；被告的上述行为违反双方房屋买卖合同中关于保证该房产无产权、债务纠纷的约定，因被告的行为导致在贷款审批通过后无法按照房屋买卖合同的约定办理不动产变更登记手续，且庭审中被告陈述涉案房屋现不仅在第三人中国银行青岛市分行处存在抵押，在案外人起诉其民间借贷纠纷一案中还存在查封，综上，本次纠纷系被告违约，现原告主张解除其与被告签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，因合同所获得的利益应该予以返还，故被告应该返还原告已经支付的房款270000元（包含原告交至第三人好前景房产处的定金20000元中已经被被告领走的10000元）。关于原告主张第三人好前景房产返还定金的诉讼请求，现在第三人好前景房产处有原告的10000元定金，现《房屋买卖合同》已经解除，第三人好前景房产理应返还。关于违约金项，根据原被告双方《房屋买卖合同》的约定，违约方需向对方支付违约金200000元，现被告违约，原告主张被告支付其位违约金200000元，符合双方约定其不违反法律规定，本院予以支持。关于经济损失项，原告主张被告承担由于拖延履行合同给其造成的交通及误工损失16000元，因原告并未提交证据予以证实，故，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告袁欣欣与被告姜洋于2019年4月15日解除双方于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》。二、被告姜洋于本判决生效之日起十日内返还原告袁欣欣的购房款270000元。三、第三人青岛好前景房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告袁欣欣的购房定金10000元。四、被告姜洋于本判决生效之日起十日内支付原告袁欣欣违约金200000元。五、驳回原告袁欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14309元，保全费1820元，共计16129元，原告袁欣欣负担7908元，被告姜洋负担8221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富人民陪审员  常青梅人民陪审员  杜运飞二〇一九年五月八日法官助理赵文倩书记员薛冰