四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0322民初633号 原告：欧光全，女，1952年10月2日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：陶奇斌，富顺县夕阳法律服务所法律工作者。 被告：古崇义，男，1949年5月20日出生，汉族，住四川省富顺县。 第三人：古田，男，1971年4月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：古静（古田之妹），女，1974年1月29日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 第三人：古红，女，1972年12月14日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：古静（古红之妹），女，1974年1月29日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 第三人：古静，女，1974年1月29日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 原告欧光全与被告古崇义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月15日立案后，本院依职权追加古田、古红、古静为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧光全的委托诉讼代理人陶奇斌，被告古崇义，第三人古田、古红的委托诉讼代理人即第三人古静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧光全向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告欧光全与被告古崇义订立的《售房协议》有效，坐落于富顺县富世镇釜江大道东段102—4—6号成套住房73.08㎡归原告欧光全所有；2.判决被告古崇义协助原告欧光全办理过户登记。事实和理由：2002年3月11日，原告与被告协商达成房屋买卖合意，当天原告支付定金10000元给被告。2002年3月12日，原、被告签订《售房协议》，被告将坐落于富顺县城关镇西大街93—3号楼B栋一单元4—2号，面积为73.08㎡的房屋以30000元的价格出售给原告。原告付清购房款30000元后，被告将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及房门钥匙交给原告。原告自2002年3月12日买房后使用至今。原告需要被告配合办理不动产权证，被告拒不配合，经多次协商未果。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告古崇义辩称，一、《售房协议》是原、被告签订的，被告妻子过世了，三个子女有继承权，被告卖房子时没有经过三个子女同意，侵犯其权益，今天带了30000元来，房子还没有过户，要求把房子收回来，把房产证拿回来；二、当时原告租被告房子，由于钱不够，先支付10000元，后拿的20000元，当时被告缺钱，原告买了便宜；三、《售房协议》是2002年签订的，协议中约定被告交产权证，原告负责办理过户，协助和办理有主次关系。原告女儿在北京读书，原告在北京带孩子，都是电话和被告联系，没有到房管局去。 第三人古田、古红、古静述称，卖房子时第三人三姊妹不知情。由于历史关系，当时的房产证都是写一个人名字。诉争房屋有母亲部分，原告买房的时候应该知道第三人母亲过世，知道该风险。第三人不接受该合同，也不配合签字过户。 原告围绕诉讼请求及主张依法提交了原告身份证复印件、被告户籍信息查询函、《售房协议》、富顺县房权证城字第××号《房屋所有权证》、富权（私）字第№0103573号《房屋所有权证》、富国用（1999）字第11328号《国有土地使用证》、水、气发票6张，本院当庭组织各方当事人进行了质证，均无异议，本院予以确认。本院依职权调取了《常住人口登记表》、《询问笔录》、《房屋登记信息查询情况说明》，经原告质证无异议，被告经本院通知未到庭质证，第三人到庭未发表质证意见，结合本院查明事实，对上述证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：富权（私）字第№0103573号《房屋所有权证》载明，所有权人古从义，共有人栏空白，房屋坐落城关镇西大街93—2号楼B栋一单元4—2号，建筑结构砖混，面积73.08平方米，填发日期为97年2月4日。富国用（1999）字第11328号《国有土地使用证》载明，土地使用者古从义，地址城关镇西门居委会十一组解放街93—2楼B—1—4—2号，填发日期99年7月8日。富顺县房权证城字第××号《房屋所有权证》载明，房屋所有权人古崇义，共有人栏空白，房屋坐落富世镇釜江大道东段102号—4—6号，结构混合，建筑面积73.08平方米，填发日期为2008年3月3日。 2002年3月12日，欧光全（作为乙方）与古崇义（作为甲方）签订《售房协议》将诉争房屋卖予欧光全，约定：“1.售房款定为叁万元整。甲方交房产证、土地使用权证时乙方必须一次性用现金付清。2.产权转移手续由乙方全权办理，其他费用也一并由乙方承担。……”协议签订后，欧光全按约支付了30000元价款，古崇义交付房产证、土地使用权证，诉争房屋由欧光全占有使用至今。 另查明，古崇义与田永禄系夫妻，育有长子古田，次女古红，三女古静。诉争房屋的门牌号已由富顺县城关镇西大街93—2号楼B栋一单元4—2号变更为富世镇釜江大道东段102号—4—6号。2019年5月5日，富顺县不动产登记中心就诉争房屋出具的《房屋登记信息查询情况说明》显示：“所有权人为古崇义，不动产权证号为200800679，总层数为7层，所在层数为4层，房屋结构为混合结构，建筑面积为73.08㎡，规划用途为成套住宅，共有权人栏为空白。”。 本院认为，欧光全与古崇义就诉争房屋所达成的买卖协议是否合法有效、欧光全是否取得诉争房屋所有权是本案的关键。 首先，根据欧光全陈述，在2002年买卖房屋时，古崇义向其出示的《房屋所有权证》，该产权证上记载房屋登记在古崇义一个人名下，系古崇义“私产”，未显示有其他共有权人的存在，并向本院提交了该房屋所有权证。基于不动产的公示、公信原则，欧光全作为买受人有理由相信古崇义有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人古崇义系房屋的完全权利人。欧光全按约履行了支付房屋价款的义务，并自2002年起一直居住使用至今。关于古崇义认为欧光全支付的购房款30000元低于市场价值的主张。本院认为，诉争房屋的交易发生于2002年，庭审中古崇义陈述当时富顺房价为400元/平方米，诉争房屋建筑面积73.08平方米。根据本院调查，2002年富顺县新修房屋均价为370元/平方米左右，考虑诉争房屋地段、折旧等原因，在2002年，原告以30000元的价格购得诉争房屋并没有明显低于市价。对古崇义的该辩解理由，本院不予采信。 其次，关于古崇义辩解“三个子女有继承权，卖房子时没有经过子女同意，侵犯其权益，房子还没有过户，要求把房子收回来，把房产证拿回来”的理由，本院认为该辩解不能成立，理由如下：第一，庭审中，古崇义主张诉争房屋有其他共有权利人，但未举示相应证据加以证明，依法应当承担举证不能的法律后果。第二，古静庭审中陈述，父亲古崇义将诉争房屋出卖给欧光全时其不知情，过后也知道了。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，自2002年欧光全与古崇义就诉争房屋签订买卖协议至今长达17年的时间里，即使古田、古红、古静作为房屋共有权人，在知道父亲古崇义与欧光全签订《售房协议》后，欧光全居住使用诉争房屋，但从未就该房向欧光全主张过任何权利，结合庭审查明的事实，其行为应当视为其对古崇义将诉争房屋卖予欧光全所作出的默示的同意。故，对古崇义辩解擅自处分了共有财产的主张，本院不予采信。 综上，古崇义与欧光全就诉争房屋达成的买卖协议合法有效，应受法律保护。欧光全要求确认其对诉争房屋享有产权的请求，于法有据，本院予以支持。欧光全按约履行了交付房屋价款的义务，虽然双方《售房协议》约定由欧光全全权办理产权转移手续，但该约定违反我国不动产权登记的法律法规，欧光全因此无法自行办理产权转移手续。经查，现诉争房屋产权仍登记在古崇义名下，古崇义作为出卖人及登记的权利人，应当协助欧光全过户，履行产权变更登记义务，以实现合同的真正目的。故，对欧光全要求古崇义协助其办理过户登记的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告欧光全与被告古崇义订立的《售房协议》有效； 坐落于四川省富顺县富世镇釜江大道东段102—4—6号成套住房（产权证号：富顺县房权证城字第××号，建筑面积73.08㎡）归原告欧光全所有； 三、被告古崇义在本判决生效后15日内，协助原告欧光全办理上述第二项房屋的产权过户登记手续。 案件受理费减半收取计2150元，由被告古崇义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员 张       婧 二〇一九年五月七日 书记员 朱珈良附法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。 二、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。