内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初7411号原告：赤峰钢材城贸易有限公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人：周云龙，总经理。委托诉讼代理人：杨庆灵，内蒙古百柳律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梦冉，内蒙古百柳律师事务所律师。被告：李淑艳，女，1973年5月4日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区 。委托诉讼代理人：李佩然，内蒙古善正律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文学，内蒙古善正律师事务所律师。原告赤峰钢材城贸易有限公司（以下简称钢材城）诉被告李淑艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钢材城的委托诉讼代理人杨庆灵，被告李淑艳的委托诉讼代理人李佩然、魏文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钢材城向本院提出诉讼请求：要求判令被告向原告支付预交建设工程费用款150000元，并支付违约金200000元。事实和理由：2016年我公司与被告双方签订了《联建房屋补充协议书》，双方联建钢材城市场项目，并约定由我公司进行实际开发建设，被告按该工程形象进度付款，具体约定为工程基础完成时交付100000元，主体封顶时交付100000元，我公司于2016年9月4日主体封顶，被告应按照合同约定于2016年9月4日向我公司支付形象进度款300000元，但被告于2016年8月19日才向我公司交付150000元形象进度款，尚欠150000元预交建设工程费用款，己构成违约，故诉至法院诉请如前。被告李淑艳辩称，原告与我签订的《办公用房买卖协议书》及《联建房屋补充协议书》合法有效，理应得到全面履行。我于2014年7月7日与原告钢材城签订了《办公用房买卖协议书》，以每亩250000元价格购买了原告1.70亩土地使用权，支付全部地款，合同同时约定，土地款于2014年7月8日交清，第二批房款根据钢材城施工进度于交款10日前通知，并在约定日期交于钢材城。2016年5月9日双方签订了《联建房屋补充协议书》，协议约定我位于D09区办公用房建筑面积187.68平方米，预交费用375360元，付款方式为联建工程基础完成时交付100000元。D区在交付30户以上钢材城必须开工建设，贵公司如未达到实际工程进度，我可拒付工程进度款项（2016年12月末交工）。协议签订后，我按照原告的通知约定交付了工程款，2016年5月13日交款100000元，2016年8月19日交款50000元，但在实际履行协议中，原告并未按照约定的期限内进行施工，此工程至今拖延三年之久，我不存在违约行为。原告工程至今尚无质监部门出具的主体结构封顶验收手续，因此，原告所述理由与事实不符，我根本不存在违约事实，其诉讼请求依法不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2014年7月，原告赤峰钢材城贸易有限公司（甲方）与被告李淑艳（乙方）签订《办公用房买卖协议书》，协议书约定：“一、办公用房所在地块概况：办公用房位于红山区物流园区赤峰钢材城D地块，地块编号为D09，土地面积约为1.70亩。用途为商业用地；二、转让方式：甲方同意将该地上建筑物及土地一并转让给乙方，其中转让土地面积约为2.30亩。总价约为785000元，其中，土地每亩为250000元，约为425000元，办公用房约为360000元，最终以决算价格为准。乙方同意按双方约定时间和金额向甲方支付以上价款。定金为人民币50000元，其余735000元剩余款项分为两批交清，第一批土地款于2014年7月8日前交清，第二批房屋款根据甲方施工进度于交款10日前通知，并在约定日期内交于甲方；三、约定：乙方承担土地及所建房屋办理时应缴纳的各项费用。地块内公共设施道路的公摊及建设费用和园区内各项配套费用由乙方承担。甲方统一按成本价格为乙方建设办公用房。甲方争取在2014年年末将地块及房屋交付乙方使用。其他：本协议未尽事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力”。2014年7月11日，被告李淑艳交纳《办公用房买卖协议书》定金50000元、预付款375000元，被告钢材城出具等额收据各一枚。2016年5月9日，原告钢材城（甲方）与被告李淑艳（乙方）签订《联建房屋补充协议书》，协议约定：“乙方位于D09区，办公房建筑面积187.68平方米，预交费用375360元。一、甲方同意乙方委托相关审计部门对联建房屋、道路进行审计，甲方全力配合；二、钢材城市场建设项目全部竣工后，甲方有义务负责组织进行综合验收，入住时土地需以砸桩的方式来确定每户的四至范围；三、乙方必须在本协议签订后七日内向甲方交付建设费用，甲方同意在60日内（B区、C区、F区）将房屋交付给乙方使用，水、暖、动力电由甲方负责施工，业主代表必须按施工进度支付工程款。因不可抗力或政府原因（使工程无法正常施工的，必须有政府的书面文件说明），顺延交房期；四、预交费用项目：1、预交院内设施配套费用：现己预交行政事业收费150元／平方米，后续以实际发生费用为准，按办公用房建筑面积收取费用。地块内供水配套费用约50元／平方米，取暖配套费用约80元／平方米，按办公用房建筑面积收取费用。动力电配套费用约1000瓦／1000元。业主代表有权监督水、暖、电施工质量，由业主代表负责建立业主账户，预收B、C、F区水、暖、动力电配套费用130元／平方米。85%以上的业主签字后，方可付款。如不签订此协议，业主以后再申请接入水、暖、动力电，每户收取10万元入户费。2、预交建设工程费用款：B区…，D区：联建工程基础完成时交付10万元，主体一层完成时交付10万元，主体封顶时交付10万元。D区在交付30户以上甲方必须开工建设，贵公司如未达到实际工程进度，乙方可拒付工程进度款项。（2016年12月末交工）。E区…。3、D、E区主体交付后，同时按一、二、三、四条款执行。4、在办理土地证前，业主可进行名称变更，甲方不收取费用。五、违约责任：1、甲、乙双方若有一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，违约方自愿向履约方支付20万元的违约金。2、因当事人一方违反协议约定给对方造成或扩大经济损失的，违约方自愿承担全部责任。3、甲乙双方违反上述约定的，均有单方解除协议的权利；发生争议的，双方均有权向合同签订地人民法院提起诉讼”。2016年5月13日、2016年8月19日被告李淑艳分别交纳办公用房预付款100000元、50000元，原告钢材城出具等额收据各一枚。另查明，涉案房屋至今尚未竣工验收，原告称己封顶，关于封顶时间及工程进度时间，原告提交赤峰市红山区建设工程质量检测中心出具的混凝土抗压强度检测报告二份,拟证明工程进度和主体封顶时间。该报告显示“赤峰钢材城三期工程建设项目D1区7#楼的混凝土抗压强度进行检测，一份为：委托日期为2016年8月17日，报告日期为2016年9月12日，施工部位为一层柱梁板梯，检测结论为该组试样强度代表值36.9MPa,占设计强度148%。一份为：委托日期为2016年9月4日，报告日期为2016年10月2日，施工部位为二层柱梁板，检测结论为该组试样强度代表值34.0MPa,占设计强度136%”，被告对原告上述证据的证明目的及7#楼系涉案房屋的编号均不予认可。诉讼中，被告认可原告起诉要求其支付建设工程费用款100000元，但否认原告曾向其催要，现同意按合同约定交纳该款。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《办公用房买卖协议书》、《联建房屋补充协议》、收据及被告提交的《联建房屋补充协议》、混凝土抗压强度检测报告等证据，被本院认定为有效证据在案佐证。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，之规定，原告钢材城与被告李淑艳签订的《办公用房买卖协议书》及《联建房屋补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有拘束力。联建协议对违约责任进行了约定，即“甲、乙双方若有一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，违约方自愿向履约方支付200000元的违约金。”该约定从约定的内容和数额看应为对合同根本违约的约定，而不应为对合同一般违约的约定。根本违约只有致使合同目的不能实现，守约方获得合同解除权，违约方才应承担违约责任。本案中原告主张被告未按合同约定时间及时交付工程进度款，显然主张的是被告承担一般违约责任，因此要求被告承担根本违约的违约金数额显失公平。且其存在未对被告履行合理的先行通知交费的义务，其提供的《混凝土抗压强度检测报告》只能证明在该时间节点上的施工情况以及对工程见证取样后的混凝土检测情况，并不是涉案工程项目施工分项完成的规范性文件。因此该证据形成的节点并不能充分证明被告构成逾期交款的违约行为，反之被告作为联建房屋的业主，也应对联建房屋的施工进度尽合理的注意义务，根据房屋的施工进度情况及时支付约定的费用。结合本案查明的原告未按约交付房屋，被告至今未全额交付工程建设款项，双方均存在未按约定履行义务的实际情况，因此本院对原告向被告主张承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。现被告为使涉案工程尽快恢复施工，认可交纳约定的工程款项，故本院对原告主张被告支付约定工程款的请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”规定，判决如下：一、被告李淑艳于本判决生效后十日内向原告赤峰钢材城贸易有限公司支付建设工程费150000元。二、驳回原告赤峰钢材城贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元（原告已预交），由原告赤峰钢材城贸易有限公司负担3203.5元，被告李淑艳负担4246.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 王 丽人民陪审员 闫 岩人民陪审员 冯恩珍 二0一九年五月五日书 记 员 林 娜