湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民初616号原告（反诉被告）：谭君义，男，汉族，1965年2月19日，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南亿斐房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道中意二路0501026第二层。法定代理人：崔祺，总经理。委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。原告谭君义诉被告湖南亿斐房地产开发有限公司（以下简称“亿斐公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，亿斐公司于2018年4月10日向本院提起了反诉。本院依法由审判员何豪杰担任审判长，与审判员曾庆军、人民陪审员曹群湘共同组成合议庭进行审理，由书记员黄佳担任本庭记录，于2018年5月28日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理。原告谭君义的委托诉讼代理人蒋维娜、黎冕芝及被告亿斐公司的委托诉讼代理人严进、谭梅林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭君义诉称：2010年8月18日原告与被告（原湖南中意电器实业公司，以下简称“中意公司”）签订了《土地租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于长沙县暮云镇107国道两侧长沙市中意公司场内土地，租赁面积共计52亩；租赁期限12年6个月，自2010年9月1日起至2023年3月1日止。免租期6个月，篮球场东边土地租赁单价为1.08万元/亩/年，土地租赁金每半年交一次。保证金10万元。另约定自租赁之日起两年，原告必须在租赁场地内建设不少于20000平方米的厂房或库房并完成相关的报建及验收/房产证等手续，土地报建均以被告的名义进行。报建所需要的费用均由原告负责。2011年8月18日原告与被告（原中意公司）双方又签订《土地租赁合同》。合同约定：原告承租被告的13亩土地；租赁期限11年6个月，自2011年9月1日起至2023年3月1日止。免租期6个月。土地租赁单位为1万元/亩/年，土地租赁金每12个月交一次。保证金5万元。另约定自租赁之日起两年，原告必须在租赁场地内建设不少于6000平方米的厂房或库房并完成相关的报建及验收、房屋产权相关手续，土地报建均以被告的名义进行。报建所需要的费用均由原告负责。上述合同签订后，为有利于经营，原告投入了数千万元资金，在承租土地上新建了约50000平方米的厂房及其他建筑物并以被告的名义向政府部门报建，同时对租赁土地进行了三通一平，对整个场地的绿化、排水、护坡等进行了建设，又投资增添了变压器、行车、行道等设施设备。在合同履行过程中，原告将所有房屋全部进行了分租，被告（原中意公司）都是知晓并同意的，经营状况良好，每年都取得了相应的丰厚的转租收益。同时，原告一直积极主动、诚实守信依约向被告交付租金及相关费用，按约全面履行了合同全部义务。合同履行期间，2017年5月26日，中意公司因被福晟集团有限公司整体收购后变更为亿斐公司。自2017年8月开始，被告就开始为其收回涉案租赁场地和房屋、驱赶原告开始实施了各项手段。原告的水电费每月都是凭被告送达的书面《电费催缴通知单》中所确定的数额及收款账号，经原告核对以后，再予以缴纳，但自从被告全面接手后，根本就没有出具过任何关于水电费的缴款通知单，由此也导致原告不能及时了解和核对水电费的基本情况，无法及时缴纳相关费用。2017年8月2日，被告在原告所租赁场地外墙上书写了红色“拆”字，并以各种方式给原告的分租户施加压力，企图将原告下游的分租户全部驱赶，架空原告，逼迫原告向其就范，以达到提前解除合同的目的。2017年9月25日，被告向原告发出一份《解除土地租赁合同的通知》，以原告未按约定条件支付2017年下半年租金和拖欠电费为由，单方提出解除合同。原告收到该份通知书后，经原告财务核查交费记录，原告已经如数缴纳了全部的租金和水电费，包括2017年下半年租金的应预付租金29800元，事实上原告根本不存在违约，被告单方解除合同的通知依据明显不足，不能成立。2017年11月1日，被告再次向原告下达了一份《关于解除房屋租赁合同的催告函》，该催告函上被告明确表示要强行收回房屋，强行清退转租户。2017年11月6日，针对上述通知和催告函，原告方向被告发出来一份《回复函》，该函件中原告就被告所谓的欠费租金和电费的问题以及原告转租已经中意公司备案同意的问题进行了明确说明。对于原告的回复，被告置之不理。其后，被告未经原告同意，擅自在原告所承租场地实施了打桩、勘测等一系列行为。2017年11月2日，在原告毫不知情的情况下，被告向原告下游分租户下达《通告》，要求转租经营户在2017年11月15日前全部腾空场地退场。此举，导致了原告下面的转租户多家在合同未到期的情况下，提前撤出了场地并借此拖欠了原告租金和水电费用。2017年11月8日清早，在没有预先通知任何人的情况下，被告把三台挖机和十几台渣土机开进了原告承租场地，强行挖掉了原告所承租场地大门，并将租赁场地进出通道全部围挡，还准备在场地大门前方建售楼部，被告此举再次将矛盾激化。后经原告向当地政府机关投诉和信访，经南托街道办事处出面组织双方协调，被告才被迫停止了违法侵权行为。被告的这些行为，严重影响了原告的正常经营秩序，数次激发了双方矛盾，但也恰恰证明了被告意图单方违约，驱赶原告的真实目的。原告认为，双方签订的上述两份《土地租赁合同》均合法有效，应受法律保护。上述合同的履行过程中，原告自厂房建设竣工后，便开始对外转租，中意公司对原告转租事实早已知晓，对原告转租行为也从未提出任何异议，多年来，双方原本一直合作愉快，不存在任何违约行为。中意公司因被福晟集团有限公司整体收购后更名为亿斐公司，欲将涉案的场地收回而进行房地产项目开发建设，这些均为不争的事实。原告不论是否按期缴纳租金都不会改变这个事实，这也是致双方租赁合同实际已经无法继续履行的最根本的原因。被告根本违约行为已给原告造成了近亿元损失，包括：一、原告负责建设的近50000多平方米的房屋以及其他建筑的建设成本超过5000万元；二、承租地块的护坡建设以及行车、变压器等设备设施的投入费用约200万元；三是地上房屋报建费用500万元；四是土地三通一平所投资的费用400万元；五是13亩土地上栽种的三百多棵桂花树的林木损失50万元左右；六是提前解除租赁合同导致的分租户补偿费用500万元左右；七是未来剩余租赁期间近5年半租赁内原告可得的预期利益损失，依据原告前两年的转租经营收入情况，两份对应的租赁合同带给原告年平均转租收益约为1100万元（其中52亩合同所对应的年平均转租收益为700余万元，13亩地合同所对应的年平均转租收益为250万元），故此剩余5年半时间的租赁期间预期转租利益损失达5500多万元。现依据实际情况，原告在此仅要求被告就其违约行为赔偿原告4850万元，并退还原告支付的保证金15万元（分别为10万元和5万元）。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、依法解除原、被告双方于2010年8月18日所签订的《土地租赁合同》及2011年8月18日所签订的《土地租赁合同》；2、判令被告退还原告保证金15万元（分别为10万元和5万元）；3、判令被告赔偿原告相关损失48500000元（其中2010年8月18日《土地租赁合同》（52亩地）的损失为3500万元；2011年8月18日《土地租赁合同》（13亩地）的损失为1350万元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告亿斐公司辩称：一、原告诉请解除案涉两份《土地租赁合同》没有事实和法律依据。1、合同签订之后的解除只有双方协议解除和法定解除两种情况。而法定解除必须符合合同法第九十四条规定的五种法定解除条件之一。但本案中，并不存在合同法第九十四条规定的任一法定解除条件，故原告诉请解除合同没有任何法律依据。2、答辩人虽转型为房地产开发企业，拟对原中意冰箱厂厂区用地进行房地产开发，但基于原厂区地块面积较大，答辩人采取的是分期开发方案，案涉两份合同项下地块目前并无开发计划，更无实际开发措施，因此，被告现以原告转型为房地产开发企业，要对该地块进行开发为由，诉请解除合同，没有事实和法律依据。二、答辩人虽曾于2017年9月25日向原告发出解除合同的通知，但之后通过双方的履行行为及协商，该通知并未发生解除合同的效果，案涉合同实际继续履行至今。按照合同约定，原告应当在2017年8月31日之前将下期租金支付给答辩人。至2017年9月25日，原告逾期支付租金超过20天，答辩人遂按照合同第十条约定向原告发出解除合同的通知。原告收到该通知后便立即于2017年9月28日向答辩人支付了一笔83133元的款项，且在多次来函中均要求继续履行合同。鉴于原告积极回款，答辩人并未继续要求解除合同，案涉合同得以继续履行至今。原告原向天心区法院起诉要求确认解除通知无效的诉讼，原告也以自动撤诉方式处理。以上事实证明，双方已就案涉租赁合同继续履行达成合意，该解除通知并未发生解除合同的效果。三、原告的部分转租户与其解除转租赁合同与答辩人无关，不构成原告可单方要求解除合同的法定事由。原告承租答辩人场地后将场地上的厂房、库房对外分割转租牟利。2017年4月21日，天心区人民政府印发《天心区绿心保护区工业逐步退出工作实施方案》，要求淘汰工业企业。街道办事处在实施方案发布后也开始动员转租户中的工业企业搬迁、退出，原告的部分转租户开始陆续搬离。因此，造成原告部分转租户搬离的原因系政府政策所致，与答辩人无任何事实和法律上的关系，不构成原告可单方要求解除合同的法定事由。四、原告在认为其盈利可能减少的情况下，虚列损失，意图通过无理解除合同谋取高额赔偿，明显有违诚信原则。在案涉租赁合同有效履行期间，原告因意识到自己承租的场地可能无法继续像之前一样较为轻松地获利，其在没有任何事实和法律依据的情况下，突然向法院起诉解除合同，于法无据。其在诉状中虚列高达4500多万元的所谓损失，企图以此获取不正当的高额赔偿，更明显有违民事活动基本的诚实信用原则。综上所述，原告提起本案诉请没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告亿斐公司反诉诉称：2010年8月18日，反诉原、被告签订《土地租赁合同》，反诉被告承租反诉原告位于长沙县暮云镇107国道两侧长沙市华良中意电器厂场内土地，租赁面积52亩；租赁期限12年6个月，自2010年9月1日起至2023年3月1日止。其中，篮球场东边土地（14亩）的租赁单价为1.08万元/亩/年（含8%税金），篮球场西边土地（38亩）的租赁单价为1.296万元/亩/年（含8%税金）。土地租金每半年付一次，每次必须提前一个月支付下次租金，即每年两次支付租金的时间分别为8月1日前与2月1日前。2011年8月18日，双方又签订一份《土地租赁合同》，反诉被告承租反诉原告另一13亩土地，租赁期限11年6个月，自2011年9月1日起至2023年3月1日止，前6个月为免租时段。租赁单价1万元/亩/年，土地租金每12个月支付一次，每次必须提前一个月支付下次租金，即每年支付租金的时间为2月1日前。以上承租场地为反诉原告北厂片区用地。除上述土地外，谭君义还另行承租反诉原告南厂片区房屋。谭君义承租上述土地后，在地面建设了相关厂房、库房，通过对外分割转租谋利。但随着城市的发展，以及《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》的出台，在控制建设区内，不仅禁止工业和其他可能造成环境污染的建设项目，对现有工业项目也要求逐步退出，谭君义的转租盈利的模式开始逐渐难以为继。2017年4月21日，长沙市天心区人民政府颁布了《天心区绿化保护区工业逐步退出实施方案》（天政办发（2017）29号文）。2017年5月14日，天心区南托街道办事处开始对本街道范围内工业企业召开动员大会，要求厂区内的工业企业全部搬迁、退出。该政策实施后，谭君义所承租的土地上的转承租户开始陆续退租搬出，大量厂房、库房出现空置。由于转承租户的大量退出，谭君义继续承租已经无利可图，其所承租的土地，陆续开始出现拖欠反诉原告租金及水电费的情况。2017年8月、9月，谭君义陆续将承租的南厂厂房返还移交反诉原告。但本案讼争的北厂区租赁用地仍继续承租使用，但已出现欠缴水电费、租金的情况。为此，反诉原告曾于2017年9月25日，向谭君义发出《解除的通知》，要求解除案涉两份租赁合同。但谭君义为了从退租中获得额外的收益，无视其经营状况因政策调整而面临困难的实际情况，反而称是反诉原告转型进行房地产开发而影响其租赁，而于2017年11月6日回函要求反诉原告给予其巨额赔偿。本案的实际情况是，反诉原告虽转型为房地产开发企业，将对原厂区用地进行房地产开发，但基于厂区地块面积较大，且存在部分用地对外租赁的实际情况，反诉原告是采取分期开发方案对项目进行推动，现已经开始的一期项目开发根本不涉及谭君义所承租的用地。因此，根本不存在反诉原告的项目开发需要需提前收回租赁土地的问题。鉴于谭君义对案涉北区两份合同的解除通知提出异议，并提出高额无理的补偿要求，反诉原告在收到谭君义回复函后，即不再继续要求谭君义解除合同，腾退土地。谭君义亦自动撤回原向天心区法院提起的确认解除合同通知无效的起诉。双方均同意继续履行北厂的租赁合同，并开始对南北租金及费用的欠付情况进行对账。谭君义并于收到上述解除通知后，又向反诉原告支付了部分欠付款项。2018年1月25日，双方经对账确认，谭君义欠付反诉原告租金税费金额至少为人民币120,760元，且仍有414,536.53元款项存在争议，双方同意对有争议部分继续对账。现鉴于谭君义无理向法院起诉解除合同，并提出无理的损失主张，反诉原告认为讼争两份北厂租赁合同并不具备合同约定或法定的解除条件，谭君义主张反诉原告因房地产开发需要而提前收回房产的主张没有事实依据，因此，反诉原告特向贵院提起反诉，诉请判令谭君义继续履行讼争两份租赁合同，支付已对账确认的欠付款项120,760元（对有争议的部分款项，反诉原告保留另行主张的权利）；同时，根据合同约定，谭君义应于2018年2月1日前分别支付两份合同项下半年和一年的应付租金，但其至今尚未支付，因此，反诉原告特反诉判令予以支付，后续各期应付租金待付款时间截至时再行主张。反诉原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、判令反诉被告谭君义继续履行与反诉原告于2010年8月18日所签订的《土地租赁合同》及2011年8月18日所签订的《土地租赁合同》；2、判令反诉被告支付尚拖欠的截至2018年2月28日止的租金税费120760元；3、判令反诉被告支付2018年2月1日前应付的2010年8月18日《土地租赁合同》项下的半年租金（2018年3月1日-2018年8月31日）321840元（含8%税金）；4、判令反诉被告支付2018年2月1日前应付的2011年8月18日《土地租赁合同》项下的一年租金（2018年3月1日-2019年2月28日）13万元（不含税）；5、本案本诉、反诉的案件受理费等诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告谭君义辩称：一、反诉原告反诉状中多处与事实不符，请求法庭予以查明。1、反诉原告声称因天心区政府政策使工业企业退出，导致本诉原告承租土地上大量转租户陆续搬离的问题。首先，天心区政府下发的政策仅仅针对不符合生产要求的工业企业，不影响反诉被告与反诉原告直接租赁合同关系的继续履行。而且反诉被告是通过分别转租的方式实现经营收益，与分租户约定的租赁合同期限各有不同，因双方的租赁合同到期搬离及等待新的租户入场，场地在中间空置一段时间属于正常现象。2、反诉原告声称反诉被告于2017年8月、9月陆续交还南厂厂房的问题。反诉被告与反诉原告除涉案两份大面积的租赁合同外，还另外单独签订有短期的其他地块的租赁合同，反诉原告提供的证据1也认可了该事实。该份合同的合同期限至2017年9月14日止，反诉被告于2017年9月交还房屋系履行合同到期后交还土地的合同义务，也恰好证明了反诉被告在双方合作过程中，一直遵从合同的约定。3、反诉原告声称反诉被告于2017年9月-10月有拖欠水电费的问题。首先，依据双方一直以来的交易习惯，均为反诉原告开具水电费缴费通知单，反诉被告核对无误后支付到反诉原告指定账户。但反诉原告因被收购更换管理层后，不熟悉合同履行情况，一直未向反诉被告发放水电费缴费通知单，反诉被告在无法核实费用、确定数额的情况下，才暂缓缴水费电费。而且反诉被告在2018年1月26日才收到反诉原告发出的2017年9月至11月的电费缴费通知单，反诉被告也立即向反诉原告按时支付了费用，该事实反诉原告在反诉状中予以了认可，也足以证明双方存在的交易习惯。其次，从侧面可以看出，反诉被告于2017年11月之后就再未产生水电费支出，由此可以证实，反诉原告于2017年11月之后一直未恢复水电供应。双方之间的租赁合同关系无继续履行的基础。4、反诉原告声称进行房地产开发项目并不涉及到反诉被告承租场地的问题。既然反诉原告并不需要对反诉被告承租场地进行开发，那么又为何私自拆除承租场地的大门，并挖断道路，采取停水、停电等威逼手段，以逼迫反诉被告立即退出承租场地呢？从反诉被告提供的多份证据均能证明反诉原告针对反诉被告租场地有明显的强行违约并想立即收回的行为。5、关于反诉原告声称反诉被告在天心区法院起诉确认解除合同行为无效的问题。首先，依据《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条之规定，因反诉原告提出单方解除，法律规定有三个月的异议期，而三个月的异议期限将近，原告为维护自己的权利，防止权利丧失，遂向长沙市天心区人民法院申请确认反诉原告于2017年9月25日发出的《解除土地租赁合同通知》无效。而且反诉被告一直不认可反诉原告单方解除通知声称的违法转租及欠付租金的事实。2017年11月以后，反诉原告一直未恢复水电供应，已经导致合同实际无法履行，原告不得以才提出违约之诉。6、关于反诉原告声称与反诉被告对账一致的问题。反诉被告与反诉原告进行对账并非为了继续履行合同，而是为了证明反诉被告一直未欠付租金，依据双方的对账及反诉原告提起的反诉，反诉原告均未提及反诉被告欠付2017年8月至2018年2月的租金，恰好能够证明反诉被告一直没有欠付租金。二、反诉被告与反诉原告签订的两份《土地租赁合同》，因反诉原告根本违约导致合同无法继续履行，双方不存在继续履行合同的事实基础。2017年9月25日，反诉原告向反诉被告发出《解除土地租赁合同的通知》，以反诉被告欠缴电费及2017年8月后半年度租金为由解除合同，并于2017年11月1日再次向反诉被告发出《催告函》，告知反诉被告将在2017年11月15日前清理租赁场地，并于2017年11月2日向反诉被告租赁场地内其他转租户发出清退告知，严重影响了反诉被告对租赁场地的经营。反诉被告经核实发现，反诉被告早于2017年8月就已将应当预付的下半年租金及经双方确认所用水电费缴纳完毕，反诉被告于2017年11月6日向反诉原告慎重发函，要求反诉原告停止违法侵害行为，并明确告知，如强行阻碍合同继续履行应当承担的法律责任。2017年11月8日，反诉原告不顾反诉被告抗议，采取了强行拆除反诉被告承租场地的大门、破坏进出场地的道路、停水、停电等一系列逼迫反诉被告退出涉案场地的措施。反诉被告经多次劝阻无效，无奈之下只好请求政府部门出面协调，同日，经长沙市天心区南托街道调解认为，反诉原告应当立即暂停施工，并将已经破坏的道路恢复原状，否则要求公安机关依法打击处理。反诉原告在政府出面协调的情况下，保持了一定的克制。反诉被告原本以为上述摩擦仅仅是反诉原告在被其他公司收购之后，因为公司管理层经营理念的不同及对原合同履行状况的不熟悉导致的误会，且反诉原告已经明确提出解除合同，依据《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条之规定，三个月的异议期限将近，反诉被告为维护自己的权利，防止权利丧失，遂向长沙市天心区人民法院申请确认反诉原告于2017年9月25日发出的《解除土地租赁合同通知》无效，以期双方能够再次达成合作共识，继续履行土地租赁合同。但至2017年11月8日，反诉原告破坏反诉被告承租的经营场地后，并未采取积极措施帮助原告恢复经营，而是仍然采取各种变相手段逼迫承租了反诉被告场地的企业退出租赁场地，在反诉原告的消耗之下，所有在反诉被告租赁场地经营的企业的生产经营均受到严重阻碍，企业从经营成本的考虑下，至今所有的转租户均已退出了涉案租赁场地。由此，因反诉原告的违法行为，导致反诉被告租用土地的合同目的无法实现，构成根本违约，反诉被告也深知与反诉原告合作不再具备可能性，遂不再启动确认解除通知无效的诉讼，而是主张要求反诉原告赔偿因违法解除合同而产生的损失。在本案中，反诉被告依约足额缴纳了水电、租金费用是事实，而反诉原告强迫阻碍原告经营也是事实。在履行合同过程中，反诉被告为守约方，反诉原告是违约方。反诉被告作为守约方，有权选择救济途径，因反诉原告违约导致原告合同目的无法实现，反诉被告有权解除合同并要求反诉原告赔偿。而要求继续履行合同系《中华人民共和国合同法》赋予的守约方的一种救济手段，反诉原告作为违约方，其无权要求救济，更不存在反诉原告破坏原告租赁经营生产关系后，仍要求反诉被告继续支付租金的可能。三、反诉原告要求反诉被告支付2018年2月1日至2018年8月31日的租金没有法律依据。依据反诉原告的反诉请求，也印证了反诉原告认可收受了反诉被告2017年8月1日至2018年1月31日的租金，能够佐证反诉原告单方面提出的解除合同的通知没有事实依据，反诉原告实质是想通过随便找个借口的方式，逼迫反诉被告退出租赁场地，以实现自己对该租赁场地的房地产开发目的。其次，自2017年11月8日之后，反诉原告采取了强行拆除原告承租场地的大门、破坏进出场地的道路、停水、停电之后，反诉被告的租赁场地已经无法继续经营，而且反诉原告也未采取补救手段，其行为已经达到合同解除的法定条件。而反诉被告正是在2018年1月30日提起的诉讼。因反诉原告原因，导致反诉被告无法实际使用租赁物之后的租金费用，依法不应当由反诉被告承担，而应当由作为违约方的反诉原告自行承担该部分租金损失。四、反诉原告要求反诉被告支付税金，没有事实及法律依据。反诉原告缴纳税金属于行政法律关系，反诉原告没有权利向反诉被告收税，且反诉原告没有提交任何证据证明已经代反诉被告缴纳了税款，没有行使追偿权的法律基础。综上，因反诉原告原因，导致双方合同无法继续履行，反诉原告在完全排除原告对租赁场地的占有、使用后，一直通过各种手段逼迫承租户退场，其从来就没有合同继续履行的意向和行为，且反诉原告从未与反诉被告协商合同履行事宜。反诉原告针对本案提起的反诉完全是为了转移法庭的注意力，且反诉原告在本案审理过程中多次存在滥用诉讼权利，浪费司法资源等恶劣行为。请求法庭查明客观事实，依法公正、客观判决，维护合同当事人的合法权益。为支持其诉讼主张，原告谭君义向本院提交了以下九组证据：第一组：证据1、谭君义身份证；证据2、长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部营业执照；证据3、亿斐公司工商登记资料；证据4、中意公司工商登记资料；以上证据拟证明：1、2011年2月16日，原告成立长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部；2、2017年5月26日中意公司变更为亿斐公司。第二组：证据5、租赁合同1（13亩）；证据6、租赁合同2（50亩）。拟证明：1、2011年8月18日原告与被告（原中意公司）双方又签订《土地租赁合同》。合同约定：原告承租被告的13亩土地；租赁期限11年6个月，自2011年9月1日起至2023年3月1日止。免租期6个月。土地租赁单位为1万元/亩/年，土地租赁金每12个月交一次。12个月期满前1个月内将下次租金支付给被告。保证金5万元，期满返还；2、2010年8月18日原告与被告（原中意公司）双方签订《土地租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于长沙县暮云镇107国道两侧长沙市华良中意电器厂厂内土地，租赁面积共计52亩；租赁期限12年6个月，自2010年9月1日起至2023年3月1日止。免租期6个月。篮球场东边土地租赁单位为1.08万元/亩/年，篮球场西边土地租赁单位为1.296万元/亩/年，土地租赁金每半年交一次，期满前1个月内将下次租金支付给被告。保证金10万元，期满返还；3、两份合同上均约定租赁土地上的房屋其它建筑物均由被告投资建设。第三组：证据7、解除土地租赁合同的通知2017年9月25日（亿斐公司对谭君义发）；证据8、关于解除房屋租赁合同的催告函2017年11月1日（亿斐公司对谭君义发）；证据9、回复函（谭君义）2017年11月6日；证据10、通告（亿斐对中意北厂D地块租户发）。拟证明：原、被告双方就租赁合同的提前解除问题一直在进行协商，但双方就合同解除原因，违约责任、相关租金及水电费用问题一直无法形成一致意见。第四组：证据11、电费缴费通知单（2017年9月8日-2017年10月8日）；证据12、电费缴费通知单（2017年10月8日-2017年11月8日）；证据13、电费缴费通知单（2017年11月8日-2017年11月23日）；证据14、原告方的付款凭证。拟证明：1、原、被告双方的交易习惯是被告提前20天将电费的清单送达给原告，并同时指定收款账户。2、被告于2018年元月26日向原告送达2017年10月8日-2017年11月8日和2017年11月8日-2017年11月23日的电费缴费通知单。3、原告向被告支付水电费元以及2017年8月10日至-2018年2月10日的租金。上述款项，被告已经全部收讫。第五组：被告采取各种手段导致原告无法租赁场地的照片和视频（提交光盘）。拟证明：双方合同无法继续履行的根本原因是被告急于将涉案租赁场地收回用于房地产开发项目；被告为了达到自身目的，采取了一系列手段。第六组：矛盾纠纷协调会议记要（2017年11月8日）。拟证明：被告因为其要在租赁场地上开发房产项目而违反合同约定单方解除租赁合同，采取各种手段导致原告无法在租赁场地经营，双方矛盾严重经街道多次组织协商，均无法解决。第七组：证据17、关于妥善解决亿斐公司拟在原中意电冰厢厂北门处建售楼部引发不稳定问题的函（2017年11月9日）；证据18、关于谭雪梅同志信访事项答复意见书、关于谭雪梅同志信访事项受理告单、情况汇报。拟证明：亿斐因为其要在租赁场地上开发房产项目而违反合同约定单方解除租赁合同，采取各种手段导致原告方无法在租赁场地经营，双方矛盾严重经街道多次组织协商，均无法解决，原告不断向各级政府反映亿斐公司违约导致的矛盾激化和原告损失巨大的问题，均无法解决。第八组：证据19、湖南中南国际会展有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2017年1月5日至2018年1月4日（1年）原告分租给湖南中南国际会展有限公司的仓库，位置工业园南区2栋，面积为300平方米，月租金为4950元/月，6个月租金31500元，年租金63000元。证据20、衡电电缆厂签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2017年7月15日至2018年7月14日（1年）原告分租给衡电电缆厂的仓库，位置工业园北厂区1栋扩建1门，面积为平方米，月租金28220元，6个月租金169320元，年租金338640元，租金每两年累计递增10%。证据21、衡电电缆厂签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2017年7月15日至2018年7月14日（1年）原告分租给衡电电缆厂的仓库，位置工业园一区三门栋，面积为平方米，月租金28220元，6个月租金169320元，年租金338640元。证据22、董武昌签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2017年1月1日至2023年3月1日（6年）原告分租给董武昌的仓库，月租金21000元，6个月租金126000元，年租金252000元，住房7间半年租金4000元，租金每叁年累计递增8%。证据23、湖南同谊表面技术有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2013年6月16日至2019年6月15日（6年）原告分租给湖南同谊表面技术有限公司的仓库，位置，租赁价格为14元/平方米/月，面积为1040平方米，月租金14560元，年租金174720元，每两年每平方米递增10%。证据24、文毅签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2012年11月1日至2022年10月30日（10年）原告分租给文毅的空坪，位置中意公司东门右边，面积为2900平方米，年租金168000元，租金每两年累计递增10%。证据25、湖南盛林建材科技有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2012年6月1日至2022年5月30日（10年）原告分租给湖南盛林建材科技有限公司的仓库，位置工业园内扩A区1-4栋，半年租金721860元，租金每两年累计递增10%。证据26、湖南中南国际会展有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2012年2月1日至2017年1月31日（5年）原告分租给湖南中南国际会展有限公司的仓库，位置工业园内D区2栋，面积为1276平方米，半年租金116640元，租金每两年累计递增10%。证据27、湖南瑞升环保科技有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年8月1日至2018年8月1日（2年）原告分租给湖南瑞升环保科技有限公司的仓库，半年租金77800元，租金每两年累计递增8%。第八组证据拟证明：1、原告承租期间，该13亩地经营状态一直良好，所有场地均对外分租获利，年平均纯利润250万元；2、因被告欲提前解除合同，直接导致原告剩余租赁年限内的可预期利益损失巨大。第九组：证据28、深圳中箱置业有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年7月5日至2020年7月4日（4年）原告分租给深圳中箱置业有限公司的仓库，位置工业园内A区1-3栋，仓库半年租金5092.6元；空坪，面积为1334平方米。证据29、2016年3月9日至2021年3月8日（5年）原告分租给湖南龙美达石材有限公司的仓库，位置工业园A区4栋，半年租金176880元，租金每两年累计递增10%。证据30、湖南省伍铁钢构有限责任公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年4月20日至2017年4月20日（1年）原告分租给湖南省伍铁钢构有限责任公司的仓库，位置工业园A区5栋，面积为438960平方米，年租金438960元。证据31、湖南省伍铁钢构有限责任公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年5月10日至2017年5月10日（1年）原告分租给湖南省伍铁钢构有限责任公司的仓库，位置工业园A区6栋，面积为1792平方米，年租金397824元。证据32、长沙市鹏宇玻璃有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2015年5月15日至2020年5月14日（5年）原告分租给长沙市鹏宇玻璃有限公司的仓库，位置工业园B区1栋，半年租金144200元，租金每两年累计递增10%。证据33、湖南哈达铝业有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年8月18日至2021年8月17日（5年）原告分租给湖南哈达铝业有限公司的仓库，位置工业园B区2栋，半年租金133000元，租金每两年累计递增10%。证据34、湖南永尔丰环保设备有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年9月1日至2020年8月30日（4年）原告分租给湖南永尔丰环保设备有限公司的仓库，位置工业园B区3栋，半年租金131800元。证据35、湖南成工华河机械有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2011年5月20日至2017年5月19日（6年）原告分租给湖南成工华河机械有限公司的仓库，位置工业园B区2栋，半年租金173210元，租金两年后逐年递增10%。证据36、湖南成工华河机械有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2011年5月20日至2017年5月19日（6年）原告分租给湖南成工华河机械有限公司的仓库，位置工业园B区2栋，半年租金134800元，租金两年后逐年递增10%。证据37、湖南永尔丰环保设备有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年9月1日至2020年8月30日（4年）原告分租给湖南永尔丰环保设备有限公司的仓库，位置工业园B区3栋，半年租金131800元，租金两年后逐年递增10%。证据38、长沙雷普建筑工程有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2016年9月1日至2020年8月30日（4年）原告分租给长沙雷普建筑工程有限公司的仓库，位置工业园B区4-5栋，办公室一间，半年租金280000元。租金两年后逐年递增10%。证据39、黄学文签订的《厂房租赁合同》。拟证明：分租给黄学文的仓库，位置工业园A区4栋，半年租金169680元。租金两年后逐年递增10%。证据40、刘志奇签订的《厂房租赁合同》。证据41、长沙中轻机械有限公司签订的《厂房租赁合同》2015年8月10日至2017年8月9日（2年）原告分租给长沙中轻机械有限公司的仓库，位置工业园C区1栋，半年租金74000元。证据42、周签订的《厂房租赁合同》2017年1月9日至2020年1月9日（3年）原告分租给周的仓库，位置工业园C区2栋，半年租金144900元，年租金元。租金每叁后逐年递增10%。证据43、湖南三耳重工科技发展有限公司签订的《厂房租赁合同》2014年1月10日至2017年1月9日（3年）原告分租给湖南三耳重工科技发展有限公司的仓库，位置工业园C区2栋，半年租金138000元。租金每叁后逐年递增10%。证据44、湖南省蓝光建筑工程装饰有限公司签订的《厂房租赁合同》2015年6月18日至2017年1月9日（2年）原告分租给湖南省蓝光建筑工程装饰有限公司的仓库，位置工业园C区3-4栋，半年租金183100元，年租金。证据45、湖南省蓝光建筑工程装饰有限公签订的《住房合同》2017年3月1日至2018年2月28日（1年）原告分租给湖南省蓝光建筑工程装饰有限公司的房间2间，位置工业园大门口左边，半年租金3120。证据46、吴祥德签订的《厂房租赁合同》2015年9月1日至2019年8月30日（4年）原告分租给吴祥德的仓库，位置工业园C区5栋，半年租金104000元，租金每两年累计递增10%。证据47、李才签订的《厂房租赁合同》2015年9月20日至2019年9月19日（4年）原告分租给李才的仓库，位置工业园C区6栋，半年租金120000元，租金每两年累计递增10%。证据48、谭春生签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2015年6月25日至2017年6月24日（2年）原告分租给谭春生的仓库，位置工业园C区7栋，半年租金86000元。证据49、众一石材厂签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2014年11月4日至2016年11月3日（2年）原告分租给众一石材厂的仓库，位置工业园C区8栋，半年租金88800元。证据50、湖南靓的劳务有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2013年6月26日至2023年3月4日（10年）原告分租给湖南靓的劳务有限公司的仓库，位置工业园D区1栋，半年租金457300元。租金每两年累计递增10%。证据51、湖南省多元新材料科技有限公司签订的《厂房租赁合同》。拟证明：2013年5月10日至2019年5月9日（6年）原告分租给湖南省多元新材料科技有限公司的仓库，位置工业园D区1栋，半年租金132000元。租金每两年累计递增10%。证据52、邓国军签订的《厂房租赁合同》拟证明：2013年5月10日至2019年5月9日（6年）原告分租给邓国军的仓库，位置工业园E区3栋，半年租金60000元。租金每两年累计递增10%。证据53、长沙中轻机械有限公司签订的《厂房租赁合同》拟证明：2011年11月1日至2017年10月30日（6年）原告分租给长沙中轻机械有限公司的仓库，位置工业园C区1栋，半年租金67800元。租金每两年累计递增10%。第九组证据拟证明：1、原告承租期间，该52亩地经营状态一直良好，所有场地均对外分租获利，年平均纯利润700余万元；2、因被告欲提前解除合同，直接导致原告剩余租赁年限内的可预期利益损失巨大。被告亿斐公司对原告谭君义提交的证据发表以下质证意见：第一组证据：无异议。第二组证据：无异议，该两份合同不具备解除条件，应继续履行。第三组证据：对于真实性、合法性没有异议。但对于关联性和证明目的有异议。被告发出解除通知是因为原告出现了逾期付款超过20天的情况，但原告明确不同意解除合同，并在收函后支付了部分款项，原告也已接受履行。双方已就继续履行租赁合同达成了一致意见。第四组证据：真实性、合法性无异议。关联性及证明目的有异议。1、原被告之间并不存在“提前20天送达电费清单”的交易习惯，该组证据也无法证明双方之间存在此交易习惯。2、该组证据中的电费缴费单是在2018年1月25日双方对账后，交付被告，对账行为证明双方就继续履行租赁合同达成合意。第五组证据：真实性无法确认，证明对象有异议。1、被告就原中意冰箱厂地块进行房地产开发依法相关建审手续，属于合法开发；2、原告采用分期开发，至今未对案涉两份合同用地范围进行开发，在较长一段时间内也没有对案涉地块的开发计划。3、视频、照片中所显示的内容应该是拆除原中意冰箱厂大门的施工作业。第六组证据：真实性、合法性无异议。关联性及证明目的有异议。被告并没有在原告所租赁场地进行房地产开发的规划，该份会议纪要中也没有该事实的陈述。被告进行售楼部建设的区域并非原告租赁区域，施工也是符合建设规划要求也为原告方的留了必要的进出口且进行了必要的通知。纠纷发生后，被告也停止了可能存在争议区域的施工作业。第七组证据：真实性、合法性无异议。关联性及证明目的有异议。另外，1、《关于谭雪梅同志信访事项答复意见书》中所述“现亿斐房地产公司因急于开发，需提前解除合同”系对原告陈述事由的复述，并非对事实的认定，街道也无权进行认定；2、《情况汇报》系当事人单方面的陈述，不能作为单独认定案件某一事实的依据。第八组证据：对于证据19-27的真实性无法确认。这些合同并非被告方签订，无法核实真实性。另外，对于这些合同的关联性及证明目的均有异议。从这些合同里面无法体现系被告的行为造成合同解除，被告举证会证明诸多承租人是因为政府政策原因解除了合同，与被告没有任何关系。除此之外这组证据中更有如下明显问题：1、证据19的合同，合同约定的区域是南厂，本案争议的是北厂。且该合同的期限截止是2018年1月4日，合同上明确记载“2018.1.4终止合同”，即该合同是期满终止的，并非被告原因导致合同解除。2、证据20-证据21未见租赁方盖章。3、证据22合同中的区域不明，并不能确定是北厂合同。而且合同中内容有明显修改、涂改痕迹。4、证据26所示合同在2017年1月31日已经期满。5、证据27所示合同租赁区域不明，并不能确定是北厂合同。第九组证据：对于证据28-53的真实性无法确认。这些合同并非被告方签订，无法核实真实性。另外，对于这些合同的关联性及证明目的均有异议。从这些合同里面无法体现系被告的行为造成合同解除，被告举证会证明诸多承租人是因为政府政策原因解除了合同。除此之外这些合同中更有如下明显问题：1、证据28所示合同的解除是深圳中箱置业有限公司认为原告没有出租房屋的权利向法院提出诉讼解除合同的[案号为：（2017）湘0103民初3727号，判决时间为2017年9月30日]。2、证据30、31、35、40、43、44、48、49所示的合同均在被告发出解除通知前已经到期。3、证据29所示合同没有承租方盖章。本院对原告谭君义提交的证据认证如下：原告提交的第一组、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第六组证据、第八组证据、第九组证据具备合法性、真实性和关联性，本院予以认可。第五组证据真实性无法确认，被告对关联性提出异议，本院不予采信；第七组证据中的证18未核对原件，本院不予认定。为支持其答辩主张，被告亿斐公司向本院提交了以下12份证据：证据1、5份房屋租赁合同。拟证明，除本案土地外，谭君义还另行承租被告南厂片区厂房。证据2、承诺函。拟证明，谭君义在2017年7月26日承诺南厂区租赁物在9月14日前搬迁，配合被告南厂地块开发。证明被告先开发南厂区地块，并不急于开发本案所涉租赁地块。证据3、湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例、《天心区绿心保护区工业逐步退出实施方案》。拟证明，因区域规划调整和政策原因，谭君义的分租户因不符合绿心保护要求逐步退出，大量厂房、库房出现空置。证据4、（2017）如金律函字第0731号律师函。拟证明，同区段的租户也因政策原因，分租户被关停、清退，出现大部分厂房空置。间接证明谭君义的分租户逐步退出。证据5、回复函。拟证明，谭君义一直对被告解除合同提出异议，并于2017年11月6日发出书面函件对被告主张进行抗辩，不同意解除合同，被告收函后也不再继续要求解除合同。证据6、北厂谭君义租赁地块平面图。拟证明，被告建设施工处位于出入口位置，并不属于谭君义承租范围。施工并不影响租户出入，但鉴于谭君义等租户阻工，为维护稳定被告已停止施工。证据7、对账单。拟证明，被告财务与谭君义于2018年元月25日对南北厂租金及费用作了对账，谭君义欠付被告租金税费金额至少为人民币120,760元，且仍有414,536.53元款项存在争议。也能证明双方继续履行租赁合同的共同意思。证据8、关于与湖南亿斐公司的纠纷解决方式（52亩地）。拟证明，谭君义的合伙股东谭雪梅等在2017年11月9日也作出继续履行合同的意思表示，证明租赁合同可以继续履行的客观事实，而非谭君义诉称的已经无法继续履行状态。证据9、民事起诉状、长沙市天心区人民法院（2018）湘湘0103民初943号民事裁定书。拟证明，在原、被告就租金对账后，原告也未就要求确认反诉原告发送的解除合同通知无效一案继续进行诉讼，证明原、被告已经就租赁合同继续履行达成一致意见。证据10、租金及税费催缴函、邮寄单。拟证明，反诉原、被告就租金及税费对账且协商一致继续履行租赁合同后，2018年3月5日，被告向原告发送了《租金及税费催交函》。证据11、回复函。拟证明，截止2017年7月，谭君义在被告北区的转租户仅有7家，其余的租户均是因不符合环保要求和长株潭城市绿心建设规划要求而退出，并非原告所称是被告的行为导致转租户退出。证据12、原告承租场地现场照片、视频及被告厂区地块的整体图纸。拟证明，截止今日，被告并未在原告所承租的场地上进行任何的房地产开发施工。被告开发区域及拟建售楼部位置也并不在原告承租场地范围内。原告谭君义对被告亿斐公司提交的证据发表以下质证意见：对证据1：真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。该几份租赁合同系针对涉案两块土地之外其他场地签订的，租赁合同为短期租赁合同，且已经全部到期，与本案没有任何关系。对证据2：真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议。根据原告提供的证据1第一份租赁合同显示，双方约定的租赁期限自2016年9月15日至2017年9月14日止，原告出具的《承诺函》系针对该份已经到期的租赁合同做出的承诺，与本案诉争两块土地没有任何关系。同时该承诺函也能体现被告有对场地整体开发的意向。对证据3：真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议。政府文件和天心区的政策仅仅是严格要求辖区内工业企业的开办，但不影响双方租赁合同关系的履行，本案双方租赁合同关系因被告违约而解除，而被告反而诬赖政府，不能达到被告的证明目的。对证据4：三性均有异议。合同具有相对性，案外人易应华对被告的文件与本案没有任何关系。对证据5：三性均无异议，对证明目的有异议。被告既然声称认可于2017年11月6日收到原告《回复函》，并且愿意继续履行合同，但又于2017年11月8日，采取拆门、挖路、停水、停电等非法手段，前后行为自相矛盾，不能达到被告的证明目的。对证据6：真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。首先，从平面图不能体现施工地点，其次土地使用权为不动产，被告应当为原告使用承租土地开辟必要通道。而被告在外围围堵施工，且有明显的拆门、挖路行为，已经完全妨碍中心内部地块的实际使用，使原告承租土地变成一座孤岛，严重侵犯了原告对承租土地的权利。同时被告以提供该份证据的形式默认己方存在后续施工行为，更能佐证被告并无继续履行合同的诚意。对证据7：真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。被告于2017年11月8日以后，对整个承租场地停水、停电，已经使原告无法继续使用承租场地，原告已经无任何理由缴纳2017年11月9日之后的费用，而被告却单方将租金计算至2018年2月25日，双方当然会存在金额争议，但被告有权拒绝原告单方面主张的费用，原告主张被告存在欠款事宜没有法律及合同依据。对证据8：真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。被告严重违约后，由街道出面组织了多次协调，协调过程中被告自己多次要求原告提出明确赔偿方案和数额，故此原告才提出了明确的赔偿方案和数额，但被告并没有任何诚意进行调解，该文件为双方在协商过程中的文件。不能达到被告的证明目的。对证据9：三性均有异议。因被告于2017年9月25日向原告发函，声称单方面解除合同，依据《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条之规定，原告如对该解除通知有异议的，应当在三个月的期限内起诉，原告为使自己的合法权益得到法律的保护，遵从法律指引提起了确认解除通知无效的诉讼。但在整个过程中，被告一直未恢复水电供应，使原告认识到被告已再无继续履行合同的诚意。原告无奈只好转变诉讼策略，主张被告承担违约责任。要求继续履行合同或者要求承担违约责任系法律赋予守约方的选择权，原告作为合同守约方，有权选择救济途径。不能达到被告的证明目的。同时原告提出确认无效主要还因为被告所提出的两条解除合同的理由都没有事实和法律依据，原告当然不会同意被告以这样的理由来行使单方解除权。起诉材料交到法庭，法庭并未办理立案手续，只是接收了原告递交材料并告知原告等待法庭正式立案的通知，后法庭告知原告已经立案要求原告缴费时，原告当即明确告知要拿回起诉材料，按照常理，没有完成全部立案缴费的案件，法院根本不可能向被告送达起诉状等副本资料，而现在被告手里确有原告的起诉状，明显违背常理和法院立案送达正常程序。对证据10：三性均有异议。系被告单方制作，不能达到被告的证明目的。对证据11：该回复函与本案无关。对证据12：真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，里面提出的照片中属于案外人承租的厂房，与本案无关。2017.11开始，被告就对原告承租场地，停水停电，拆门挖路，已经形成根本违约，原告已经全部退出，双方没有任何基础继续履行合同，而且从该组照片可以看出，被告至今未恢复水电供应，同时被告暂停施工是遵从街道的调解会议纪要的决定。松雅家居跟我方无关，这个厂房大门也并非我方承租的地块，他提交的六张照片都不是我方承租的土地。本院对被告亿斐公司提交的证据认证如下：对于被告提交的证据1、2、4，与本案无关联性，本院不予采信；对于被告提交的证据3、5、7、11，本院认为可以作为案件事实的根据；对于证据6，北厂平面图不能体现施工地点，原告对此表示了异议，本院不予采信；对于证据8，系双方在协商过程中的文件，原告对此表示异议，本院不予采信；对于证据9，不能证明原被告之间已就合同继续履行达成一致意见，本院不予采信，对于证据10，因系被告单方制作，不具备真实性，本院不予采信。对于证据12，因系被告单方制作，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。反诉被告谭君义向本院所提交的证据如下：第一组：证据1、解除土地租赁合同的通知2017年9月25日（亿斐对谭君义发）；证据2、关于解除房屋租赁合同的催告函2017年11月1日（亿斐对谭君义发）；证据3、回复函（谭君义）2017年11月6日；证据4、通告（亿斐对中意北厂D地块租户发）。拟证明：双方就租赁合同的提前解除问题一直在进行协商，但双方就合同解除原因，违约责任、相关租金及水电费用问题一直无法形成一致意见。第二组：证据5、电费缴费通知单（2017年9月8日-2017年10月8日）；证据6、电费缴费通知单（2017年10月8日-2017年11月8日）；证据7、电费缴费通知单（2017年11月8日-2017年11月23日）；证据8、原告方的付款凭证。拟证明：1、双方的交易习惯是被告提前20天将电费的清单送达给原告，并同时指定收款账户。2、反诉原告于2018年元月26日向反诉被告送达2017年10月8日-2017年11月8日和2017年11月8日-2017年11月23日的电费缴费通知单。3、反诉被告向反诉原告支付水电费元以及2017年8月10日至-2018年2月10日的租金。上述款项，反诉原告已经全部收讫。第三组：证据9、被告采取各种手段导致原告无法租赁场地的照片和视频。拟证明：双方合同无法继续履行的根本原因是反诉原告急于将涉案租赁场地收回用于房地产开发项目；反诉原告为了达到自身目的，采取了一系列违法手段。第四组：证据10、矛盾纠纷协调会议记要（2017年11月8日）。拟证明：反诉原告因为其要在租赁场地上开发房产项目而违反合同约定单方解除租赁合同，采取各种手段导致反诉被告无法在租赁场地经营。第五组：证据11、关于妥善解决亿斐公司拟在原中意电冰厢厂北门处建售楼部引发不稳定问题的函（2017年11月9日）。证据12、关于谭雪梅同志信访事项答复意见书、关于谭雪梅同志信访事项受理告单、情况汇报。拟证明：反诉原告因为其要在租赁场地上开发房产项目而违反合同约定单方解除租赁合同，采取各种手段导致原告方无法在租赁场地经营，双方矛盾严重经街道多次组织协商，均无法解决。反诉原告的严重违约行为已给反诉被告造成巨大损失。第六组：证据13、（2017）湘01民初4513号《民事起诉状》。证据14、（2017）湘01民初4513号《受理通知书》及《诉讼费通知》。证据15、（2017）湘01民初4513号《民事裁定书》。拟证明：因反诉原告要在租赁场地上开发房产项目而违反合同约定单方解除租赁合同，同为承租户的易应华也向法院提出诉讼，要求赔偿损失。故可以此证明反诉原告系要将租赁场地整体进行房地产开发，强行解除租赁合同之事实。反诉原告对反诉被告所提交的证据发表以下质证意见：第一组的质证意见与本诉第三组意见一致，第二组质证意见同本诉第四组证据的质证意见一致。第三组的质证意见与本诉第五组证据的质证意见一致，第四组质证意见同本诉的第六组质证意见一致。第五组质证意见同本诉第七组的质证意见一致。第六组真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，易应华非本案当事人，易应华的起诉时我方向天心区法院提起解除合同之后才向中级人民法院提起的诉讼，我方起诉易应华解除合同是因为其未缴纳租金及费用，而且本案并没有作出生效的判决，所以无法达到反诉被告的证明目的。本院对反诉被告谭君义提交的证据认证如下：第一组证据、第二组证据、第四组证据、第五组证据具有合法性、真实性和关联性，本院予以采信；第三组证据不能达到反诉被告的证明目的，本院不予采信；第六组证据与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理查明：2010年8月18日，原告谭君义（乙方）与中意公司（甲方）签订《土地租赁合同》，约定由谭君义承租中意公司位于长沙县暮云镇107国道两侧长沙市华良中意电器厂场内土地。该合同对下列事项进行了约定：租赁面积约50亩（租地面积以实际丈量为准）；租赁期限自2010年9月1日起至2023年3月1日止，其中前半年为免租期；租赁费用为，篮球场东边土地的租赁单价为1.08万元/亩/年（含8%税金），篮球场西边土地的租赁单价为1.296万元/亩/年（含8%税金）；土地租金每半年付一次，乙方须提前一个月支付下次租金，合同签订之日起15日内需先行预付半年租金共计30万元后方可进场；租赁期间，乙方租赁地内的土地使用税、房屋使用税由原告负责；自本合同签订之日起，乙方应支付履约保证金10万元，作为履行合同的担保，租赁期满后保证金由甲方返还给乙方；乙方如有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租的土地，10万元的履约保证金不予返还，并追究其违约责任：A乙方厂房、场地转租，须要到甲方备案登记，转租期间所发生的一切行为，均由乙方负责，甲方不承担任何责任；B利用所租土地存放危险物品或进行违法活动的；C逾期20天未交纳约定的土地租金及其它费用的。该合同还对其它有关事项进行了约定。2011年8月18日，原告（乙方）与中意公司（甲方）签订另一《土地租赁合同》，乙方承租甲方另13亩土地，租赁期限11年6个月，自2011年9月1日起至2023年3月1日止，前6个月为免租时段；租赁单价1万元/亩/年（不含税，税金由原告承担），土地租金每12个月支付一次，乙方必须在每12个月期满前一个月内将下次租金支付到甲方指定账户。合同约定了履约保证金5万元，承租期满后保证金甲方返还给乙方。合同对于土地上的房屋及其他建筑物的报建、承建，土地流转、合同的解除及终止、争议解决等约定同前述合同。2012年11月30日，湖南省人民代表大会常务委员会下发《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》，该条例第十二条第三款规定，“在控制建设区内，禁止工业和其他可能造成环境污染的建设项目，逐步退出现有工业项目”。该条例自2013年3月1日起施行。2017年4月21日，长沙市天心区人民政府办公室下发《长沙市天心区人民政府办公室关于印发〈天心区绿心保护工业逐步退出工作实施方案〉的通知》（天政办发[2017]29号）。该通知确立了“逐步淘汰一批高能耗、高污染、低附加值的工业企业，引导其他工业企业安全、有序、稳妥地逐步退出绿心保护区，全力推进地理信息、电子商务等产业发展，加快实现制造业向服务业的转型和融合。”的指导思想。同时，该通知第三部分“退出的步骤与时间”明确：第一，“对于污染严重、环保不合格、手续不完备、有重大安全隐患、超能耗等工业企业，要坚决实行关停，……，重点包括：混凝土生产企业、建筑材料企业、食品加工企业、工程机械企业等。”；第二，“引导片区内一些市场前景好、技术工艺水平高、安全环保压力小的工业企业向飞地园区转移。重点包括长沙天冰冷饮有限公司、长沙市彭记坊食品有限公司、湖南绝味食品股份有限公司长沙分公司、湖南向维彩印包装有限公司等企业。”第三，“对于产品前景好、科技含量高、环境影响小的一些高新技术企业和智能制造企业，积极推动其向科技研发等方向进行升级转型。重点包括顶力科技、磐吉奥、礼恩派软轴、菲尔斯特传感器等企业。”合同履行期间，2017年5月26日，中意公司因被福晟集团整体收购后变更为湖南亿斐房地产开发有限公司。2017年9月25日，被告向原告发出《解除〈土地租赁合同〉的通知》。该通知载明如下内容：其一，“现我司发现，你方在未按照租赁合同约定和法律规定，向我司备案登记并取得我司同意的情况下，擅自将所承租的上述土地及地上建筑物转租给第三方使用。你方的上述擅自转租行为，已经触发合同约定及法律规定的解除条件。”；其二，“你方自2017年3月起欠付我司电费209326元；2017年7月31日又产生当期应付下半年租金29.8万元，你方至今尚且我司到期应付未付租金及费用507326元（你方近期支付的款项，根据债务按照到期先后顺序清偿的原则，应计为你方对我司其他债务的偿还，你我双方的其他债权债务由双方另作处理），且期限已经超过20天，也同样触发合同约定的解除条件。”基于上述事由，亿斐公司向谭君义主张解除合同并腾退土地。2017年11月1日，亿斐公司再次向谭君义发出《关于解除房屋租赁合同的催告函》，催告原告提供转租备案的证据，与被告财务核对确认是否拖欠租金，并于2017年11月15日前解决转租户的清退等工作并将厂房交还。2017年11月2日，亿斐公司向中意北厂D地块租户，即本案所涉厂区租户发布通告，以产权属于亿斐公司且亿斐公司已于2017年9月25日发函通知谭君义解除租赁合同并将收回租赁土地为由，要求分租户在2017年11月15日前搬离，若未在上述时间内搬离，亿斐公司将强制收回场地及房屋。2017年11月6日，原告谭君义向亿斐公司致《回复函》，主张其不存在擅自转租情形，同时无欠缴租金和电费的违约行为，因此不同意解除合同。2017年12月20日，原告谭君义向天心区人民法院提起诉讼，请求天心区人民法院确认被告发出的《解除的通知》无效。因原告谭君义在本院规定期限内未预交诉讼费，2018年2月23日，天心区人民法院作出（2018）湘0103民初943号民事裁定书，裁定原告谭君义与被告亿斐公司合同纠纷一案按撤诉处理。2017年11月8日，亿斐公司在中意冰箱厂北大门处进行售楼部施工，造成谭君义、案外人易应华等所属工业厂房停水、停电，交通受阻，引发矛盾冲突。长沙市天心区南托街道人民调解委员会对此进行了调解，主要调解意见如下：1、亿斐公司在北厂道路处施工，对谭君义等生产经营造成事实上的一定影响，初步认定此处属于争议范围，应当立即已停止施工，保持现状，防止事态恶化；2、责成亿斐公司立即采取措施，于8日24时前修复已破坏的水管、电路，修复道路，确保谭君义方所属厂房内大型货车能正常通行。2018年3月23日，长沙市天心区南托街道办事处向被告亿斐公司出具《回复函》。该函中明确，截止2017年7月，谭君义处仍有转租户7家，其余不符合环保要求和长株潭绿心建设规划要求，已在环保督查和绿心建设工作中退出。另查明，本案中谭君义历年来的分租转租情况如下：2017年1月5日至2018年1月4日，谭君义分租给湖南中南国际会展有限公司的仓库，位置工业园南区2栋，面积为300平方米，月租金为4950元/元，年租金63000元。2017年7月15日至2018年7月14日，谭君义分租给衡电电缆的仓库，位置工业园北厂区1栋扩建1门，月租金28220元，年租金338640元，租金每两年累计递增10%。2017年7月15日至2018年7月14日，谭君义分租给衡电电缆的仓库，位置工业园一区三门栋，月租金28220元，年租金338640元。2017年1月1日至2023年3月1日，谭君义分租给董武昌德的仓库，月租金21000元，年租金252000元，住房7间半年租金4000元，租金每三年累计递增8%。2013年6月16日至2019年6月15日，谭君义分租给湖南同谊表面技术有限公司的仓库，租赁价格14元/平方米/月，面积为1040平方米，月租金14560元，年租金174720元，每两年每平方米递增10%。2012年11月1日至2022年10月30日，谭君义分租给文毅的空坪，位置中意公司东门右边，面积为2900平方米，年租金168000元，租金每两年累计递增10%。2012年6月1日至2022年5月30日，谭君义分租给湖南盛林建材科技有限公司的仓库，位置工业园内扩A区1-4栋，半年租金721860元，租金每两年累计递增10%。2012年2月1日至2017年1月31日，谭君义分租给湖南中南国际会展有限公司的仓库，位置工业园内D区2栋，面积为1276平方米，半年租金116640元，租金每两年累计递增10%。2016年8月1日至2018年8月1日，谭君义分租给湖南瑞升环保科技有限公司的仓库，半年租金77800元，租金每两年累计递增8%。2016年7月5日至2020年7月4日，谭君义分租给深圳中箱置业有限公司的仓库，位置工业园内A区1-3栋，仓库半年租金5092.6元；空坪，面积为1334平方米，仓库加空坪半年租金617000元，租金每两年累计递增6%。2016年3月9日至2021年3月8日，谭君义分租给湖南龙美达石材有限公司的仓库，位置工业园A区4栋，半年租金176880元，租金每两年累计递增10%。2016年4月20日至2017年4月20日，谭君义分租给湖南省伍铁钢构有限责任公司的仓库，位置工业园A区5栋，面积为438960平方米，年租金438960元。2016年5月10日至2017年5月10日，谭君义分租给湖南省伍铁钢构有限责任公司的仓库，位置工业园A区6栋，面积为1792平方米，年租金397824元。2015年5月15日至2020年5月14日，谭君义分租给长沙市鹏宇玻璃有限公司的仓库，位置工业园B区1栋，半年租金144200元，租金每两年累计递增10%。2016年8月18日至2021年8月17日，谭君义分租给湖南哈达铝业有限公司的仓库，位置工业园B区2栋，半年租金133000元，租金每两年累计递增10%。2016年9月1日至2020年8月30日，谭君义分租给湖南永尔丰环保设备有限公司的仓库，位置工业园B区3栋，半年租金131800元。2011年5月20日至2017年5月19日，谭君义分租给湖南成工华河机械有限公司的仓库，位置工业园B区2栋，半年租金173210元，租金两年后逐年递增10%。2011年9月20日至2017年5月19日，谭君义分租给湖南成工华河机械有限公司的仓库，位置工业园B区2栋，半年租金134800元，租金两年后逐年递增10%。2016年9月1日至2020年8月30日，谭君义分租给湖南永尔丰环保设备有限公司的仓库，位置工业园B区3栋，半年租金131800元，租金每两年累计递增10%。2016年9月1日至2020年8月30日，谭君义分租给长沙雷普建筑工程有限公司的仓库，位置工业园B区4-5栋，办公室一间，半年租金280000元，租金每两年累计递增10%。2014年12月28日至2018年12月27日，谭君义分租给黄学文的仓库，位置工业园A区4栋，半年租金169680元，租金每两年累计递增10%。2011年6月3日至2017年6月2日，谭君义分租给刘志奇的仓库，位置工业园A区栋，半年租金1251792元，租金两年后逐年递增4%。2015年8月10日至2017年8月9日，谭君义分租给长沙中轻机械有限公司的仓库，位置工业园C区1栋，半年租金74000元。2017年1月9日至2020年1月9日，谭君义分租给周的仓库，位置工业园C区2栋，半年租金144900元，租金每叁年累计递增10%。2014年1月10日至2017年1月9日，谭君义分租给湖南三耳重工科技发展有限公司的仓库，位置工业园C区2栋，半年租金138000元，租金每叁年累计递增10%。2015年6月18日至2017年1月9日，谭君义分租给湖南省蓝光建筑工程装饰有限公司的仓库，位置工业园C区3-4栋，半年租金183100。2017年3月1日至2018年2月28日，谭君义分租给湖南省蓝光建筑工程装饰有限公司的房间2间，位置工业园大门口左边，半年租金3120元。2015年9月1日至2019年8月30，谭君义分租给吴祥德的仓库，位置工业园C区5栋，半年租金104000元，租金每两年累计递增10%。2015年9月20日至2019年9月19日，谭君义分租给李才德仓库，位置工业园C区6栋，半年租金120000元，租金每两年累计递增10%。2015年6月25日至2017年6月24日，谭君义分租给谭春生的仓库，位置工业园C区7栋，半年租金86000元。2014年11月4日至2016年11月3日，谭君义分租给众一石材厂的仓库，位置工业园C区8栋，半年租金88800元。2013年6月26日至2023年3月4日，谭君义分租给湖南靓的劳务有限公司的仓库，位置工业园D区1栋，半年租金457300元，租金每两年累计递增10%。2013年5月10日至2019年5月9日，谭君义分租给湖南省多元新材料科技有限公司的仓库，位置工业园D区1栋，半年租金132000元，租金每两年累计递增10%。2013年5月10日至2019年5月9日，谭君义分租给邓国军的仓库，位置工业园E区3栋，半年租金60000元，租金每两年累计递增10%。2011年11月1日至2017年10月30日，谭君义分租给长沙中轻机械有限公司的仓库，位置工业园C区1栋，半年租金67800元，租金每两年累计递增10%。再查明，2018年7月2日，原告谭君义的委托诉讼代理人由湖南如金律师事务所律师蒋维娜变更为湖南如金律师事务所律师邹鹏。本院认为，原告谭君义与被告亿斐公司签订的两份《土地租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为：一、谭君义与亿斐公司之前签订的《土地租赁合同》是否应予解除；二、《土地租赁合同》解除后，各方应当如何承担违约责任。针对上述焦点问题，本院评析如下：一、关于《土地租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，根据现场勘查所了解的情况，结合2017年11月8日长沙市天心区南拖街道人民调解委员会出具的《关于亿斐房地产公司与谭君义、易应华之间的矛盾纠纷协调会议纪要》，可知亿斐公司在谭君义所承租的北厂的道路处施工，造成谭君义所承租的土地断水、断电，影响了分租户车辆进出承租场地，对谭君义分租户的生产经营事实上构成了一定的影响，妨碍了本案中两份《土地租赁合同》的完全履行。亿斐公司的上述行为，构成违约行为，不仅导致谭君义所承租土地上未受《天心区绿心保护区工业逐步退出工作实施方案》影响的分租户的提前退出，而且对谭君义后续的招租行为亦产生了一定的不良影响。因亿斐公司的上述违约行为，导致谭君义租赁亿斐公司土地的目的已经难以实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。综上所述，谭君义主张解除《土地租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因谭君义并未举证证明其在提起本案诉讼之前曾向亿斐公司发出过解除合同的通知，故本院结合送达回证上记载的日期，认定本案《土地租赁合同》自起诉状副本送达亿斐公司之日（即2018年4月23日）起解除。因涉案合同已解除，故谭君义要求亿斐公司返还15万元保证金于法有据，本院予以支持。二、关于《土地租赁合同》解除后，各方应当如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，在谭君义与亿斐公司之间签订的《土地租赁合同》解除后，亿斐公司应当对其违约行为给谭君义造成的损失进行赔偿。至于赔偿数额的问题，谭君义主张其因亿斐公司违约导致《土地租赁合同》无法继续履行的损失为4850万元，即13亩土地上共计9份分租合同和52亩土地上共计26份分租合同若全部如约履行时，谭君义可以获得的分租利润损失。本院认为，亿斐公司应当承担的违约赔偿数额，应当综合考量如下要素予以认定：其一，应当符合客观的商业规律。谭君义所主张的上述4850万元转租损失，系以各个分租、转租合同到期后均能即刻续租或转租为前提。但实际上，这仅仅是最为理想的状况，现实商业活动中很难完全实现。在谭君义所提交的《关于谭君义预期可得利益的情况说明》中，亦承认“因双方的租赁合同到期搬离及等待新的租户入场，少部分场地在中间空置一段时间属于正常现象。”因此，旧租户到期搬离及新租户入场之间部分场地空置所带来的损失，应当作为谭君义正常的商业风险，由谭君义自行承担，亿斐公司无需赔偿这部分损失。其二，应当与亿斐公司的违约行为之间具有因果关系，即亿斐公司仅需就其违约行为给谭君义造成的损失负责，因其他因素导致分租户提前退出所造成的损失部分，不应由亿斐公司承担。本案中，谭君义的分租户提前退出，其中很重要的原因之一是因为绿心政策的实施，此从2018年3月23日长沙市天心区南托街道办事处向亿斐公司出具的《回复函》中亦可得到印证。因此，对因绿心政策的实施所导致的分租户提前退出而给谭君义造成的损失部分，亿斐公司无需承担赔偿责任。其三，因谭君义个人的过错所导致的损失，应由谭君义个人负责，不应由亿斐公司承担。本案中，部分分租户的提前退出，与亿斐公司与谭君义之间长期对租金、水电费、税费的支付问题所产生的争执有关，而结合《土地租赁合同》（52亩），对于2017年下半年的租金，谭君义本应于2017年8月1日前支付，但根据谭君义提交的《农村商业银行结算业务申请书》《谭君义2017年度缴纳租金和电费明细表》，谭君义直到2017年9月4日才支付《土地租赁合同》（52亩）下半年的租金，可见谭君义在履行合同的过程中，确实存在迟延支付租金的情况，对亿斐公司与谭君义之间长期就相关租金税费进行争议进而导致部分分租户提前退出，谭君义本身亦具有一定的过错。因此，对与谭君义的过错相应的损失部分，应予以扣减。综上所述，谭君义将其所承租的13亩土地上共计9份分租合同和52亩土地上共计26份分租合同无法继续履行所造成的损失，均归于亿斐公司，与客观的商业规律、实施绿心政策的客观情况以及谭君义对部分分租户的提前退出亦具有一定的过错的事实不符，本院不予支持。谭君义在诉讼请求中虽主张4850万元转租损失，但考虑本案合同履行过程中客观的商业规律、实施绿心政策、当事人的过错程度等因素，本院酌定亿斐公司应当赔偿谭君义的损失数额为1300万元。另外，在本案庭审过程中，谭君义自认其欠付亿斐公司12万元税金，对此本院予以确认。三、关于反诉原告要求反诉被告支付《土地租赁合同》（52亩）项下的半年租金（2018年3月1日-2018年8月31日）321840元（含8%税金），以及支付《土地租赁合同》（13亩）项下的一年租金（2018年3月1日-2019年2月28日）13万元的问题。本案中，因涉案合同自2018年4月23日即已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定可知，谭君义所负支付租金的义务应当自合同解除之日起终止履行。基于此，谭君义无需再支付合同解除之日起以后的租金，而仅需支付《土地租赁合同》（52亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金94764元（含8%税金），以及支付《土地租赁合同》（13亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金19138元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条规定，判决如下：一、确认谭君义与湖南亿斐房地产开发有限公司之间签订的涉案两份《土地租赁合同》于2018年4月23日解除；二、湖南亿斐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿谭君义违约损失1300万元；三、湖南亿斐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还谭君义保证金15万元；四、谭君义于本判决生效之日起十日内向湖南亿斐房地产开发有限公司支付所欠税金12万元；五、谭君义于本判决生效之日起十日内向湖南亿斐房地产开发有限公司支付《土地租赁合同》（52亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金94764元（含8%税金）；六、谭君义于本判决生效之日起十日内向湖南亿斐房地产开发有限公司支付《土地租赁合同》（13亩）项下从2018年3月1日-2018年4月23日的租金19138元；七、驳回原告谭君义的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告湖南亿斐房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费285050元，财产保全费5000元，共计290050元，由原告谭君义负担212305元，被告湖南亿斐房地产开发有限公司负担77745元。本案反诉案件受理费4763元，由反诉原告湖南亿斐房地产开发有限公司负担2818元，反诉被告谭君义负担1945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军人民陪审员  曹群湘二〇一九年五月七日书 记 员  黄 佳附：本判决援引法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。