湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再8号再审申请人：（一审被告、二审上诉人）：湖南省黑金时代房地产开发有限公司，住所地长沙暮云经济开发区暮云街道万家丽南路二段1099号。法定代表人：刘嘉玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁高凤，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡合辉，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：宁清国，男，1984年11月26日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：尹刚，湖南方廉律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：邱淑娟，女，1987年1月6日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。委托诉讼代理人：尹刚，湖南方廉律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：长沙天聚源商业投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳二村凯通国际城1栋3单元1401号房。法定代表人：孟珊珊，该公司总经理，因诈骗罪在长康监狱服刑。再审申请人湖南省黑金时代房地产开发有限公司（以下简称黑金公司）因与被申请人宁清国、邱淑娟、长沙天聚源商业投资管理有限公司（以下简称天聚源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终440号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月9日作出（2018）湘民申1265号民事裁定，决定提审本案，并于2019年4月26日公开开庭进行了审理。再审申请人黑金公司的委托诉讼代理人袁高凤、被申请人宁清国、邱淑娟的委托诉讼代理人尹刚、天聚源公司法定代表人孟珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑金公司申请再审请求：撤销一、二审判决；改判驳回宁清国、邱淑娟对黑金公司的全部诉讼请求，并由宁清国、邱淑娟承担全部诉讼费用。事实和理由：1.宁清国、邱淑娟具有重大过错，由此产生的不利后果应由其自行承担；2.本案中孟珊珊的行为涉嫌犯罪，应当移送公安机关侦查，并驳回宁清国、邱淑娟的起诉。宁清国、邱淑娟辩称，公安机关至今未对该案作出处理，且是否构成刑事犯罪不影响本案民事责任的承担。本案符合表见代理的构成要件。请求驳回黑金公司的请求，维持原审判决。天聚源公司辩称，宁清国、邱淑娟是与黑金公司签订的房屋买卖合同，其与天聚源公司之间不成立房屋买卖关系。因当时黑金公司的房屋面积和价格未确定，故经天聚源公司销售的106套房屋是先和客户签订认购书，并加盖天聚源公司的公章。黑金公司授权给天聚源公司员工办理公积金及银行按揭手续，并将加密狗等网签工具交给天聚源公司。综上，应由黑金公司承担全部责任。宁清国、邱淑娟向一审法院起诉请求：1.确认黑金公司、天聚源公司已收取购房首付款207062元，黑金公司、天聚源公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》，并协助办理银行贷款和过户登记手续；二、本案案件诉讼费由黑金公司、天聚源公司承担。一审法院认定事实：2014年11月10日，黑金公司（甲方）与天聚源公司（乙方）签订《黑金时代广场项目营销代理合同》（以下简称营销代理合同），约定：一、委托代理期限：自本合同签订之日至本项目可销售物业面积完成95%时或本合同签订之日起期满一年。二、甲方责任：1.甲方委托乙方负责“黑金时代广场”全程独家营销策划推广、可售物业的独家销售代理工作（黑金时代广场门面由甲方以拍卖方式销售，不在本合同范围之内）；2.甲方为乙方派驻的工作人员提供项目现场办公场地、办公设备等必要设施；3.按时结算乙方已实现销售应提取的佣金费用。二、乙方责任：1.乙方不得向客户收取未经甲方同意的任何费用；2.乙方应积极催收房款，代表甲方与客户商定《认购书》和《房地产买卖合同》及其他相关文件，并由甲方所派专职负责人按照公司相关程序及管理办法签字盖章，协助办理购房手续；3.乙方负责收齐和审查客户办理按揭贷款及交房等各种资料并负责办理上述事项，配合甲方的客户交房相关工作。三、共同责任和义务：甲乙双方都享有项目销售现场和所有宣传资料的署名权；所有交接资料（房源、价格、面积等）须甲方签章为准。四、相关设施、设备与费用承担：甲方免费提供乙方销售场地、售楼认购书／合同供乙方使用等。营销代理合同签订后，天聚源公司派工作人员入驻黑金时代广场售楼中心（位于长沙市角，以下简称售楼中心），后宁清国、邱淑娟到售楼中心选购房屋。庭审中，宁清国、邱淑娟提交了《黑金时代广场商品房认购书》（以下简称认购书）、转账凭证、买卖合同等证据，拟证明买卖合同签订履行情况。其中，认购书载明出卖人为黑金公司，尾部销售代表处由天聚源公司加盖公章；转账记录分别显示：2015年2月2日，宁清国向天聚源公司转账60018元。2015年4月16日，宁清国向孟珊珊账户分三笔汇入29460元、50000元、47584元。买卖合同约定：宁清国、邱淑娟购买908房，总房款483374元，以银行按揭方式付款的，应于签订合同当日向黑金公司交付首付款183374元，余款300000元向银行申请贷款，黑金公司应协助办理…（略）；该合同及附件九补充协议尾部出卖人处、附件一房屋平面图处均加盖黑金公司合同专用章及其法定代表人印章，买受人、共有人处由宁清国、邱淑娟签名捺印。宁清国、邱淑娟认为，黑金公司委托天聚源公司销售涉案房屋，因销售价格未最终确定，认购书尾部仅由天聚源公司加盖公章，黑金公司未签字或盖章。认购书签订后，宁清国、邱淑娟在售楼中心支付定金20000元，又应天聚源公司要求陆续支付房款187062元。另查明：1.908房已于2015年4月1日办理网签手续，权利人为宁清国、邱淑娟；2.天聚源公司法定代表人孟珊珊因涉嫌合同诈骗罪正在服刑。一审法院判决：一、黑金公司继续履行宁清国、邱淑娟与黑金公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ0130020908）；二、驳回宁清国、邱淑娟的其他诉讼请求。一审受理费4406元，由黑金公司负担。宁清国、邱淑娟不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项，确认黑金公司承担已收取宁清国、邱淑娟购房首付款207062元，并由黑金公司承担全部诉讼费用。黑金公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宁清国、邱淑娟的诉讼请求，并由宁清国、邱淑娟承担全部诉讼费用。二审法院查明，2016年1月12日，黑金公司与天聚源公司签订协议，终止了双方签订的《黑金时代广场项目营销代理合同》。二审法院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。二审认为：虽然营销代理合同中约定天聚源公司不得向客户收取未经黑金公司同意的任何费用，但该约定系黑金公司与天聚源公司的内部约定，宁清国、邱淑娟对此约定无从得知，且宁清国、邱淑娟在购房过程中接受天聚源公司的指引签订合同、支付房款并无过错，故黑金公司与天聚源公司的内部约定不得对抗作为善意购房人的宁清国、邱淑娟。综合本案案情，宁清国、邱淑娟有理由相信天聚源公司有权收取房款，一审认定天聚源公司收取房款的行为构成表见代理、其行为后果及于黑金公司并无不妥。一审法院对于宁清国、邱淑娟提出的要求确认黑金公司、天聚源公司已收取购房款207062元的诉讼请求进行了审理和判断，但在判项中未作处理，应予纠正。对于黑金公司提出的一审未对印章进行鉴定，故应发回重审的主张，经查，黑金公司并未在法定期限内向一审法院提出鉴定申请，故对其该项主张不予支持。案外人孟姗姗是否构成刑事犯罪并不影响本案中民事责任的承担，故对黑金公司要求驳回宁清国、邱淑娟起诉的主张不予支持。二审判决：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4177号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4177号民事判决第二项；三、确认黑金公司已收取宁清国、邱淑娟购房定金及购房款共计207062元；四、驳回宁清国、邱淑娟的其他诉讼请求。二审案件受理费4406元，由黑金公司负担。本院再审期间，黑金公司提交了下列证据：第一组证据，证人董某（中国建设银行股份有限公司长沙天心水电支行行长）、证人李某（购房人之一）、证人夏某（购房人之一）的证人证言。拟证明黑金公司在售楼中心张贴了公告，要求购房人将房款交给黑金公司的收款账户，已经尽到提示义务，被申请人无视上述公告，将款项支付给天聚源公司和孟珊珊个人具有重大过失；第二组证据，证人詹某的证人证言。拟证明黑金公司在2015年12月11日在售楼中心大门上、小区各出入口、告示栏、电梯口张贴了天聚源公司与黑金公司已经解除了房屋代理销售合同关系的公告；第三组证据，天心分局暮云派出所（2016）立案决定书。拟证明本案涉嫌诈骗犯罪，已被公安机关立案侦查；第四组证据，同期购房户的缴款凭证。拟证明购房户均是直接将房款交付给黑金公司，而非由天聚源公司转交；第五组证据，商品房预售许可证６份。证明黑金公司在售楼部公示的商品房预售许可证中均注明了黑金公司的收款账户；第六组证据，天聚源公司的承诺、黑金公司剩余149套房源表；营销代理公司106套房屋销售情况；招商部7套房屋销售情况。拟证明天聚源公司销售的房屋均是由黑金公司直接收取房款。宁清国、邱淑娟对上述证据发表质证意见，认为黑金公司关于张贴公告的证明是虚假的，在一、二审中没有提交，证人证言对于公告张贴的位置说法存在矛盾，交款时间是在公告张贴之前；承诺函是孟珊珊被迫签订的，黑金公司和天聚源公司在2016年仍在移交合同、契税票等。天聚源公司对上述证据发表质证意见，认为黑金公司所说的公告并未在售楼中心张贴过，黑金公司的银行账户只出现在商品房买卖合同中，签订承诺函是黑金公司为撇清与天聚源公司的纠纷，106套房屋的定金均是交给天聚源公司后，再转交给黑金公司。对于黑金公司提交的六组证据，本院认定如下：第三、四、五、六组证据在原审中已经提交并进行了质证，不属于再审新证据。第一、二组证据在原审中虽未提交，但上述证人证言不属于原审庭审中无法取得的，再审时黑金公司亦未对逾期提交进行合理解释，且第二组证据拟证明内容与二审时黑金公司提供的涂盛的证言一致，故第一、二组证据在形式上不属于再审新证据；在实质上，这两组证据均为证人证言，不能和其他证据形成完整的证据链，无法证明黑金公司的主张。故对于黑金公司提交的证据，再审均不予认定。本院再审对于原一、二审认定的事实予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点问题是黑金公司是否应该就天聚源公司的行为承担责任。评议如下：第一、天聚源公司具备了收取房款权利的客观表象。从营销代理合同的约定来看，对于涉案楼盘，黑金公司授予天聚源公司的是全程独家营销策划推广、可售物业的独家销售代理权限；用于推广销售涉案楼盘的售楼中心系黑金公司提供，宁清国、邱淑娟系在售楼中心签订的认购书并现场支付的购房定金；认购书中载明了出卖人为黑金公司，天聚源公司开具的定金收条上注明系“黑金时代广场”的购房款；黑金公司将用于办理网签手续的Ｕ盾交给了天聚源公司，天聚源公司在收取宁清国、邱淑娟房款后利用Ｕ盾为宁清国、邱淑娟办理了网签手续。上述一系列事实，足以让购房者有理由相信天聚源公司有代表黑金公司收取房款的权限。第二、宁清国、邱淑娟在购房过程中并不存在过失。宁清国、邱淑娟在涉案楼盘的营销中心选购房屋，与天聚源公司派驻售楼中心的工作人员协商房屋买卖的相关事宜，当场签订了认购书并在售楼中心支付购房定金，之后应天聚源公司要求支付剩余房款，并顺利办理了网签手续且黑金公司未就此提出异议。黑金公司虽提交了证人证言，拟证明对天聚源公司不得收取房款一事予以了公告，但上述证言均属当事人事后对涉案情节的描述，存在根据利害关系进行取舍的可能，且无法证明公告时间发生在宁清国、邱淑娟购房期间，故在没有其他种类的证据予以佐证的情况，不能认定黑金公司已尽到了合理的提示义务。且结合本案房屋销售、认购书的签订及办理网签的情况，即便黑金公司张贴公告一事属实，宁清国、邱淑娟按照售楼中心销售人员的指引交付房款，亦不能苛求其作为普通购房者应尽的注意义务，从而认定其存在过错。第三，关于天聚源公司的法定代表人孟珊珊是否在本案中构成刑事诈骗的问题。长沙市公安局天心分局暮云派出所已就本案中天聚源公司收取房款一事有了明确结论，认为属于民事纠纷，即不构成犯罪行为，因此涉案房款不属于刑事案件追赃的范围，宁清国、邱淑娟亦不是刑事案件的受害人，故本案无须移送处理。天聚源公司占有房款未交给黑金公司的行为，侵犯的是被代理人黑金公司的权益，黑金公司可向其另行主张。综上所述，原一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终440号民事判决。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  吴爱莲审判员  刘 颖二〇一九年五月三十一日法官助理刘柳书记员邱冰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。