杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初1134号 原告（反诉被告）：周云仙，女，1973年10月17日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：孟令大、赵娟利,浙江一墨律师事务所律师。 被告（反诉原告）：倪帆环，男，1985年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：张辰，浙江同济律师事务所律师。 原告周云仙为与被告倪帆环房屋租赁合同纠纷一案，于2019年2月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨政独任审判。在审理过程中，被告倪帆环提起反诉，本院经审核受理后，决定将本诉和反诉合并审理。本院于2019年5月14日公开开庭进行了审理。周云仙的委托诉讼代理人孟令大，被告倪帆环及其委托诉讼代理人张辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周云仙向本院提出本诉诉讼请求：1、依法确认原被告分别于2016年7月14日、2016年10月7日签订的两份《房屋租赁合同》在2018年6月17日解除；2、依法判令被告向原告返还租金共计30000元及房屋保证金共计13000元；3、依法判令被告赔偿原告租金利息损失736.5元（按银行同期同类贷款利率，自2018年6月17日起，暂计至2019年1月8日，此后请计算至被告实际支付之日止）、装修损失80000元、违约金200000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月14日，原被告就原告承租被告所有的位于杭州市下城区的房产达成一致，于当日签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定如下：原告保证租赁案涉房产作为住宅使用，租赁期自2016年9月15日起至2024年9月14日止，月租金4000元，一年一付，租房保证金4000元，可转租，但原告不得改变案涉房产的用途，如被告中途违约的则应赔偿原告200000元。同年10月7日，原被告又就原告承租被告所有的位于杭州市下城区的房产达成一致，于当日签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定如下：原告保证租赁案涉房产作为住宅使用，租赁期自2016年12月15日起至2024年12月14日止，月租金3000元，一年一付，租房保证金9000元，可转租，但原告不得改变案涉房产的用途，如被告中途违约的则应赔偿原告装修费用（第二年按80000元计）。原告租赁案涉房产系用于转租，为此，在租期开始后两个月左右，原告对案涉房产完成了装饰装修，包括对案涉房产进行分层隔断、添置家具设施等，装饰装修合计花费50余万元。但原告于2018年5月17日通过杭州市公安消防支队下城区大队张贴在案涉房产的《告知》得知，案涉房产的规划用途为非住宅，不得作为住宅使用，且杭州市公安消防支队下城区大队要求所有居住人员于2018年6月16日前腾空。2018年7月19日，杭州市公安消防支队下城区大队作出《临时查封决定书》，将案涉房产予以临时查封。自2018年6月17日起，原告就无法使用案涉房产，但屡次与被告协商，被告均未予理睬。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 本诉被告倪帆环答辩称：1、周云仙在签署合同之时已经看过房产证，且怡乐银座为写字楼与住宅楼差距巨大，单从大楼外观及内部情况既可知晓，周云仙主张在案涉房屋查封后才知晓房屋属性与事实不符。2、虽然在2018年7月19日杭州市公安局消防支队下城大队将案涉房屋查封，但周云仙并未通知倪帆环解除合同，也未退还房屋，周云仙要求再等等，作为写字楼进行转租，倪帆环直至2018年12月22日才收回房屋。据此，倪帆环无需退还房屋租金。3、倪帆环并非中途收回房屋导致违约，不应承担违约责任。双方对案涉房屋无法作为住宅使用均有过错，而原告在了解案涉房屋属性后，仍将办公用房改建为住宅，并在转租后收取租金，应当对其自身装修损失承担主要责任。综上，案涉房屋由周云仙实际使用至2018年12月22日，无权要求倪帆环退还租金。倪帆环并未违约，二人对案涉房屋无法按照合同约定作为住宅使用均有过错，但案涉房屋由周云仙实际管理使用，其应当对自身损失承担主要责任，倪帆环的责任不应超过10%。 反诉原告倪帆环向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告倪帆环与反诉被告周云仙2016年7月14日、2016年10月7日所签订的《房屋租赁合同》无效；2、反诉被告周云仙按原租金标准支付反诉原告倪帆环房屋占有使用费至2018年12月22日为13750元、水电物业费11283.5元、赔偿换锁费650元。3、反诉被告周云仙赔偿反诉原告倪帆环恢复原状费用75190元、恢复原状期间房屋空置损失3500元。4、反诉诉讼费用由反诉被告周云仙负担。事实理由：2016年7月14日、2016年10月7日,倪帆环与周云仙签订《房屋租赁合同》两份,倪帆环将杭州市下城区怡乐银座4幢1单元901、902、903出租给周云仙。合同签订前,倪帆环向周云仙出示了房屋权属证书,周云仙对三套房屋性质作了充分了解。房产证中写明,规划用途为非住宅,规划批建为办公。倪帆环交房后,周云仙将901室改建为8间房,902、903室分别改建成4间房对外出租,改建前未进行审批也未进行消防设计备案。2018年7月19日杭州市公安消防支队下城区大队以案涉房屋不符合《关于长租公寓消防审批及管理问题的批复》第二条和《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.10之规定,不及时消除将严重威胁公共安全为由予以查封。案涉房屋查封后,周云仙继续使用未予交还,但既未按约定在2018年9月15日支付902、903室新一年租金,也未在2018年12月15日支付901室新一年租金,并长期拖欠水电物业费。2018年12月22日倪帆环告知周云仙收回房屋后将房屋换锁后进入发现,室内装修已被全部拆除,未予清理,房屋已无法正常使用。倪帆环认为,双方明知案涉房屋规划为非住宅用房,却约定作为住宅使用,改建的住宅不符合规划许可,应属无效;案涉房屋查封后,周云仙继续使用应当支付房屋占有使用费用及水电物业费;周云仙将房屋内装修拆除,未予以清理,应赔偿损失。具体理由如下:一、双方约定将办公房屋用作住宅使用,改建的住宅与规划许可明显不符,属于未按建设规划许可证规定建设的房屋,系《城乡规划法》第六十四条规定的违法建筑,符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定精神,该房屋租赁合同应属无效。二、案涉房屋查封后,周云仙未交还房屋及钥匙而继续使用,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定,应按原租金标准支付房屋占有使用费13750元(902、903室欠租三个月零一周,为3×4000+4000÷4=13000元;901室欠租一周,为3000÷4=750元)及相应水电物业费11283.5元、承担换锁费650元。三、双方对装饰装修物损失本可协商折价处理,但周云仙将案涉房屋内装修拆除,室内破损混乱已无法使用,倪帆环为修整残破装修,委托装修公司恢复维修。周云仙应赔偿工程款75190元及15天工期内房屋空置损失3500元(7000÷2)。综上所述,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定,周云仙应当履行民事义务,承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定,提出反诉,请予支持。 反诉被告周云仙答辩称：一、关于本案房屋租赁合同的效力问题，两份租赁合同原告认为均为有效合同，没有任何违反合同法第五十二条关于合同无效的相关规定。被告援引的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释不适用本案。主要的理由有：1、无论是城乡规划法第六十四条，还是最高院的司法解释第二条，其所指向的均是房屋的建造行为，即房屋的建造行为如果没有事先取得规划部门的许可即建设工程规划许可证，可能会导致合同无效。但在本案中，双方所争议的是一个在房屋已经建造完毕以后对房屋进行使用或者装饰装修所产生的纠纷，房屋的装饰、装修行为不是房屋的建造行为。根据倪帆环提交的房产证等相关证据，被告在2012年的3月份取得了该房屋的产权证书，显然该房屋的建造行为早在2012年之前就已经完成，所以本案中不存在任何规划许可的问题。2、对于法律适用而言，房屋的建造行为对应的是建设工程的规划许可，对口管理部门是规划局。对于房屋的装饰装修的问题，其备案申请问题对口的管理部门是房管局，而不是规划局。所以从主管部门角度出发和适用的法律规范角度出发，本案不存在规划许可的适用余地。3、对于装饰装修房屋，也可能会出现未按照规章正常装修的行为，也可能会动改房屋的基本结构，或者进行扩建。对于这一问题，无论是合同法第二百一十九条，还是最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释第七条均作出了规定，后果并不是合同无效。如果承租方有上述行为，则出租方有权依据该条文解除合同。所以根据上述规定可以认定本案不存在任何合同无效的事由，最多是存在是不是有解除权的问题。二、关于本案房屋被查封的原因。客观上的原因，是由于案涉房屋的用途是办公用楼，而不是住宅。根据原告所提供的相关证据，消防部门要求居住人员腾空，对房屋进行查封的原因是认为案涉房屋是办公楼，不能混合居住，存在消防隐患。而具体的消防隐患，在2018年7月19日临时查封决定书中所依据的是案涉房屋中总出租面积达到了2400多方，因为疏散楼梯和安全出口数量不足，不符合相关建筑防火规范，所以需要进行查封。通过政府部门的公告公示可以得出结论，案涉房屋被查封并不是因为原告的装修行为、混合居住、群租所导致的。而是因为房屋的用途就是办公用楼，不能作为住宅。所以房屋被查封与原告的装修行为使用行为无关。三、关于周云仙、倪帆环的过错问题。经过刚才的庭审，倪帆环也承认双方之间均有过错，但认为过错相对较小，承担的责任比例不超过10%。周云仙认为本案的全部过错应该是在倪帆环处，周云仙并无过错。周云仙当时只看到发票，发票没有体现房屋的具体用途。倪帆环没有出示房产证给周云仙过，倪帆环也没有证据证明曾经向周云仙出示过房产证。相反，被告倪帆环无论是文字表达、语言表达，还有事后装修行为的配合方面，均要求周云仙按照住宅使用案涉房屋。周云仙已经尽到了审慎注意义务，查询了倪帆环是房屋产权人，知悉案涉房屋在当时认为是可以作为住宅使用，所以周云仙没有过错，倪帆环应该承担全部过错。如果一定认为周云仙有过错的话，倪帆环也应该承担主要过错责任。理由在于：1、倪帆环是在2012年的3月份取得了案涉房屋的产权证，产权证中规划用途栏非常清晰的写明是非住宅，附件上写明规划批件为办公。在倪帆环将房屋出租给周云仙之前五六年的时间，倪帆环是清楚案涉房屋的基本情况的，但在合同中还要求周云仙按照住宅使用，还提出要求办理居住证暂住证等事项。在和物业的沟通交流过程中，倪帆环还签字确认是作为单身公寓使用、卫生间可以改造等。这一系列的行为表明，如果认为周云仙有过错，也完全是由于倪帆环的一系列的行为所导致的，倪帆环对此过错更大。因为倪帆环明知这是一个办公用房，还要求周云仙进行这样的使用，明知周云仙进行大量的装修要投入不菲的费用，也不阻止，也不劝阻，反而更加坚定了周云仙信心，倪帆环的过错显而易见非常大，倪帆环应承担全部过错。四、关于倪帆环是否构成违约的问题。原告认为，根据双方合同约定，原、被告明知案涉房屋不能作为住宅使用，也明知原告租赁房屋的目的是为了作为住宅和单身公寓来使用。在明知原告合同目的的情况下，最终由于消防部门的查封行为，导致原告不能够按照该用途使用房屋，也是由于倪帆环的原因导致。从双方订立合同的基本目的出发，倪帆环有义务保证周云仙按照住宅的用途使用房屋，这是合同中应有之义，否则合同第二条和以后的一些条款，包括违约责任中的一些设定就变得没有意义。在双方明确合同目的的情况下，倪帆环却由于房屋本身的办公用途原因引起消防部门的介入，导致周云仙不能使用，显然应该由倪帆环承担违约责任。周云仙对此没有过错，不应该承担违约责任。五、关于本案损失的承担。原告为案涉房屋投入了大量的装修费用，为了保证装修的价值能够得到回报，在两份合同中均约定了违约金和赔偿款分别为200000元和折旧两年之后的80000元，该损失周云仙显然是确定发生的，倪帆环应予承担。至于倪帆环在反诉诉讼请求中提出的房屋占用使用费。周云仙本诉中已经提出要求倪帆环返还租金，故再向倪帆环支付房屋占用使用费没有任何依据。案涉房屋在2018年的7月就已经全部腾空，实际上此时周云仙已经将房屋交还给了倪帆环。交还的钥匙放在了9楼消防栓，被告对此也是明知的。倪帆环有没有去消防栓拿钥匙出来开门，周云仙不是特别清楚，但原告已经把钥匙放在消防栓处，故周云仙没有理由承担案涉房屋的使用费。至于水电物业费方面，水和电原告最多使用到2018年的7月18日。之后房屋已经被查封了，连进都进不去，无法使用。物业费，2018年6月17日，房屋腾空公告已经贴出，此后的物业费和能耗费原告没有理由承担。至于换锁费，周云仙已经将钥匙放在了消防栓之内，不存在换钥匙的问题，费用也不应该由周云仙承担。至于恢复原状的费用和房屋空置损失，周云仙在开庭之前特意到现场去看过，房屋设施并没有进行拆除，也没有费用的发生。周云仙向法庭明确，周云仙愿意在倪帆环认同的情况下，将案涉房屋的相关装修拆除，拆除的费用由周云仙承担，拆除之后的物品，属于周云仙装修部分的，物品的残值归周云仙所有。请求法院驳回倪帆环的反诉请求。 原告（反诉被告）周云仙针对本诉与反诉一并向本院提交如下证据： 1、2016年7月14日《房屋租赁合同》、《协议》各一份，证明原告就租赁案涉902、903室房产与被告签订合同，约定原告需作为住宅使用，租期自2016年9月15日起至2024年9月14日止，月租金为4000元，一年一付，租房保证金4000元，如被告中途违约，则赔偿原告200000元。 2、2016年10月7日《房屋租赁合同》、《协议》各一份，证明原告就租赁案涉901室房产与被告签订合同，约定原告需作为住宅使用，租期自2016年12月15日起至2024年12月14日止，月租金为3000元，一年一付，租房保证金9000元，如被告中途违约的则应赔偿原告装修费用（第二年按80000元计）； 3、收据、房租支付凭证各一份，证明原告已按合同约定支付租房保证金，并已将902、903室的租金付至2018年9月14日，901室的租金付至2018年12月14日； 4、《告知》、《临时查封决定书》、《公告》、封条各一份，证明案涉房产因规划用途为非住宅，不得作为住宅使用，住户被杭州市公安消防支队下城区大队要求腾退，2018年7月19日案涉房产被查封的事实； 5、装修照片十份，证明原告为装饰装修案涉房产花费共计50万余元的事实。 6、微信聊天记录一份，证明原告从未看到过案涉房屋的产权证书，2018年7月18日与被告沟通时才提出，原告要求将房屋内设施自行拆除，结清物业费，但被告强调押金不退的事实。 7、照片四份，证明案涉房屋内的装修并未拆除，仍为原貌的事实。 本诉被告（反诉原告）倪帆环针对本诉与反诉一并向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》二份，证明倪帆环已向周云仙出示了该房屋的《房屋权属证书》或购房合同及购房发票并征得认可。周云仙已对倪帆环所要出租的房屋作了充分的了解。愿意承租该房屋。 2、房产证三份，证明案涉房屋用途为非住宅，规划批建为办公用途。 3、微信截图一份，证明2018为年12月22日倪帆环告知周云仙因其拖欠租金收回房屋的事实。 4、换锁收据一份，证明倪帆环于2018年12月22日换锁后进入房屋的事实。 5、现场照片九份，证明周云仙已将房屋装修部分拆除，房内破损无法使用的事实。 6、水电物业费通知单各1份，证明截止2018年12月22日，周云仙尚欠水电费5706.8元，物业及能耗费5576.7元。 7、工程款预算书及发票各一份，证明倪帆环为修复清理房屋支付工程款75190元的事实。 8、微信截图二份，证明倪帆环依据周云仙的要求等一等，其称要作为办公用房使用，所以才一直到拖到2018年12月份房屋仍未返还的事实。 经庭审质证，对周云仙提交的证据，倪帆环质证认为：对证据1-4三性及待证事项无异议。对证据5真实性无异议，对证明对象有异议，单从照片无法证明装修实际情况，且根据合同约定第一年折旧也只有100000元，不知500000元如何产生。对证据6三性无异议，证明对象有异议，双方对租赁过程进行了对话，但无法反映出对房产证的真正认证事项。对证据7中前三张照片有异议，对最后一张照片无异议，墙体确实没有拆除，但是门及其他可拆除部分已经进行了拆除。对倪帆环提交的证据，周云仙质证认为：对证据1真实性、合法性无异议，对待证目的有异议,被告主要是认为已经向原告出示了该房屋的产权证书，但该两份合同中并无证据证明,合同中约定的是出示房屋产权证书或购房合同和发票，所以不是必须一一对应的关系。原告承租该房屋就是要作为住宅使用。对证据2三性均无异议，对于案涉房屋规划为非住宅批建为办公这一事实没有异议，但认为该组证据可以反证被告早在2012年的3月30日取得房屋房产证，知悉房屋的基本用途。对证据3真实性、合法性没有异议,但是对于待证目的，应结合原告所提交的微信聊天记录综合判定,双方之间发生纠纷的一个核心原因在于倪帆环坚决不退押金，并且认为要自己拆除东西，这也是双方纠纷的原因,倪帆环在本案中对于纠纷无法解决也存在过错。对证据4形式上的真实性没有异议，但是对于客观真实性、合法性和关联性均有异议,该份收据也没有任何盖章，确认收款人只有一个人签字。周云仙已经将钥匙放在了消防栓,根本没有换锁的必要。对证据5真实性、合法性、关联性没有异议，对于证明对象有异议，原告没有将房屋内的装修予以拆除，房内的破损也不是原告所实施的，原告离开时只是将房屋内的空调拆除，照片中所反映的其他状况周云仙并不知悉。照片显示确实有很多的柜子、床，包括很多玻璃破碎，但原因周云仙无法确认，但最起码不是周云仙导致。对证据6形式上的真实性、合法性、关联性无异议，对于证明对象有异议。原告最多使用该房屋到2018年的7月17日，此后因房屋被查封都无法进入不可能发生相关的水电费、物业费，更加不需要原告承担。证据中所反映时间是从2018年6月10号到2008年12月22号。因2018年的7月份到12月份之间的房屋的电费、水费到底是多少，原告不需承担。对证据7形式上的真实性没有异议，但是对于客观的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，该份证据中有维修预算书和发票，但是倪帆环并没有提交其将款项支付给杭州翔邦装饰有限公司的凭证。维修预算书中很多的内容也与现实操作明显不符，举例而言，垃圾搬运、垃圾外运就达到了26000多元，地面拆除钢架拆除费用都有数万元，这明显不符合市场行情，况且拆除之后的残值也没有进行计算。最重要的是，目前为止倪帆环并没有进行拆除，最起码预算表中的墙面、地面、钢架根本就没有拆除，也不会产生垃圾搬运和垃圾外运费。对证据8真实性没有异议，对被告认为是要求原告等一等才拖到12月份收回房屋的证明目的，虽然微信中体现了周云仙要求等一等的内容，但是原告认为原告是基于善意的，为了防止损失的进一步扩大的目的，想办法看能不能另行租出去。不代表原告不可以要求被告返还租金，因为客观上原告毕竟是没有实际使用该房屋。周云仙同时陈述这几个月不要计算房租，说明其尝试减少损失的前提是在方案没有最终确定前，这一期间的房租是不能计算的，故倪帆环应退还该期间的租金。本案的客观事实是自政府部门公告要求腾空及查封后，周云仙已无法进入被查封的房屋内，故案涉房屋确实已经无法使用，从公平角度出发，要求周云仙支付该期间的租金难言公平。所以本案房屋租金计算的截止期限以房屋不能使用日为准最为公平合理。据此，本院对双方当事人提交证据的真实性均予以确认，证明效力后文予以详细分析。 综上有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实： 2016年7月14日，出租人倪帆环（甲方）与承租人周云仙（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将其所有的坐落于本市下城区怡乐银座4幢902、903室房屋出租给乙方使用。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的《房屋权属证书》或购房合同及购房发票并征得乙方认可。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。乙方保证租赁该房屋作为住宅使用。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。租赁期限自2016年9月15日起至2024年9月14日止。每月租金4000元整。一年一付。乙方租赁期间内使用的水电、煤气、物业费等费用，由乙方按有关规定自行负担。甲方征取乙方租房保证金4000元，等租赁期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金。在租赁期内，乙方拖欠租金累计一个月以上的等，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。本合同经甲乙双方签署后，双方应按规定向杭州市房管局与所属当地派出所领取《房屋租赁证》、《治安许可证》和《暂住证》等。双方另约定：自合同签订之日起，甲方如中途违约，赔偿乙方200000元整。甲方允许乙方两套打通并隔墙和转租。同日，周云仙、倪帆环另与该房屋所在物业公司签订《协议》一份，载明：周云仙租赁上述房屋作为单身公寓，由于室内装修需要进行卫生间改造等。同日，周云仙向倪帆环交纳房屋押金4000元整，并支付该房屋一年租金。 2016年10月7日，出租人倪帆环（甲方）与承租人周云仙（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将其所有的坐落于本市下城区怡乐银座4幢1单元901室房屋出租给乙方使用。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的《房屋权属证书》或购房合同及购房发票并征得乙方认可。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解。愿意承租该房屋。乙方保证租赁该房屋作为住宅使用。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。租赁期限自2016年12月15日起至2024年12月14日止。每月租金3000元整。一年一付。乙方租赁期间内使用的水电、煤气、物业费等费用，由乙方按有关规定自行负担。甲方征取乙方租房保证金9000元，等租赁期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金。在租赁期内，乙方拖欠租金累计一个月以上的等，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。本合同经甲乙双方签署后，双方应按规定向杭州市房管局与所属当地派出所领取《房屋租赁证》、《治安许可证》和《暂住证》等。双方另约定：甲方中途违约，赔偿乙方装修费用，第一年100000元，第二年80000元，第三年60000……第八年无需赔偿。允许转租等。同日，周云仙、倪帆环另与该房屋所在物业公司签订《协议》一份，载明：周云仙租赁上述房屋作为单身公寓，由于室内装修需要进行卫生间改造等。同日，周云仙向倪帆环交纳房屋押金9000元整，并支付该房屋一年租金。 周云仙承租案涉房屋后进行了装修等，并作为租房出租。2018年5月17日，杭州市下城区消防大队在案涉房屋所在处张贴《告知》称：各公寓租户所租的分割公寓是办公楼，不能混合居住，经查存在着消防隐患，请于6月16日前所有人员腾空，不得留住。2018年6月17日后一经发现住人一律查封。2018年7月19日，杭州市公安消防支队下城区大队作出临时查封决定书载明：该大队于2018年7月17日派员对该场所进行消防监督检查，发现存在下列火灾隐患，不及时消除将严重影响公共安全：该建筑地上九层、地下一层房屋使用性质为写字楼、商贸，内部7套出租房屋总面积2440.07平方米，疏散楼梯及安全出口数量不足，不符合《关于长租公寓消防审批及管理问题的批复》第二条和《建筑设计防火规范》ＧＢ50016－2017第5.4.10之规定，不及时消除将严重威胁公共安全。决定对怡乐银座4幢２１间出租房予以临时查封。查封期限自2018年7月19日16时至2018年8月15日16时。 2018年7月18日，周云仙通知倪帆环称案涉房屋不能出租了，消防已经将电表封掉，所有租客已经搬走。2018年8月16日，倪帆环向周云仙询问案涉租赁房屋有何计划，周云仙回复称需再等等看，要求这几个月房租不要继续计算，打算做办公用楼等。2018年8月29日，周云仙再次向倪帆环表达了要求再等等的意思表示。2018年12月17日，周云仙提议倪帆环将901室的押金9000元退还，周云仙去物业结算费用，里面东西由周云仙拆除等。倪帆环未予同意，并要求周云仙支付拖欠租金、物业费、水电费等。2018年12月22日，倪帆环通知周云仙鉴于其拖欠租金三个月，拖欠物业费、水电费等，因敦促无果，正式收回房屋等。同日，倪帆环开锁更换锁体进入案涉房屋。此前周云仙已经案涉房屋内空调等拆走，剩余物品未予处理。周云仙在庭审中明确其愿自行处理拆除等事宜。 另查明，案涉怡乐银座4幢１单元901、902、903室房屋规划用途均为非住宅，规划批建为办公。 本院认为，周云仙与倪帆环签订的案涉两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，倪帆环认为双方签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条之规定，经审查，该两者均系有关建设工程规划许可等方面的内容，故倪帆环据此主张合同无效的抗辩意见本院不予采纳。现因案涉房屋存在消防隐患等原因被消防部门限期腾空并临时查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故本院对周云仙要求解除合同的请求予以支持。关于合同解除的时间，周云仙并无证据证明其曾向倪帆环表达了解除合同的意思表示，相反，其在房屋被查封后还一直要求倪帆环“等一等”即要求继续履行合同，可能换作他用等。倪帆环于2018年12月22日通知周云仙解除合同并于该日开锁进入租赁房屋。根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，承租人拖欠租金累计一个月以上的，出租人有权终止本合同，收回该房屋。故倪帆环据此解除合同有事实和法律依据，本院确认该日为合同解除之日。本院据此对周云仙要求倪帆环返还租金的请求不予支持。 关于损失的确定问题。周云仙主张其花费了装修费用50多万元，但未提交证据证明，故其以案涉《房屋租赁合同》约定的赔偿金额进行主张。两份《房屋租赁合同》均系周云仙、倪帆环之间签订，记载内容可以相互参考以确定合同的真实文意。经审查，案涉两份《房屋租赁合同》中对该两条款适用均有“自合同签订之日起，甲方即倪帆环若中途违约”的时间限定条件，而周云仙所主张的倪帆环隐瞒房屋性质的行为即使真实，在签订合同之前即已存在，故周云仙直接以该条款约定要求倪帆环进行赔偿不符合合同约定。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该解释第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，若系因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。鉴于周云仙在庭审中表态愿意前往承租房屋处理剩余物品等，故未形成附合部分依法可由周云仙自行拆除。据此，周云仙的合理损失部分应剔除未形成附合的部分，仅为房屋中已经形成附合的装饰装修部分的残值损失。参考双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的装修费用赔偿金额，且鉴于双方均未对价值部分申请评估，本院酌情确定周云仙的合理装修残值损失为100000元。 关于双方当事人在案涉合同履行过程中的过错问题。本院认为，出租人的主要义务是提供符合合同约定的租赁物。在本案中，倪帆环知道或应当知道其名下房屋的规划用途为非住宅，却将房屋提供给周云仙作住宅使用，确实存在过错。但同时，周云仙在租赁案涉房屋时应当审慎核实房屋的权属性质、规划用途等情况，其核实后坚持承租或怠于核实而直接承租房屋的，本身亦存在过错。案涉合同中虽载明乙方即周云仙保证租赁该房屋作为住宅使用，但周云仙对他人提供的非住宅房屋是否符合其使用要求，完全可以自行判断并自由决断是否签订案涉《房屋租赁合同》。另，周云仙向本院书面确认其在本市余杭区临平镇亦有承租房屋并转租他人使用、朋友中亦有作“二房东”的，某种程度上来说，其对承租非住宅用途房屋进行改造后做住宅租房使用存在的消防安全风险、被取缔查封的风险是明知的。在案涉房屋被消防查封后，其仍然要求倪帆环不做处理，对损失的扩大具有更大的过错。根据上述分析，本院酌情确定倪帆环对本案的合理损失承担30%的赔偿责任，其余部分应由周云仙自己承担。 关于倪帆环的其余反诉请求。基于以上关于周云仙要求自行处理房屋内剩余物品等情况，且因倪帆环主张的恢复原状费用现尚未实际发生，本院不予支持。水电物业费，倪帆环确认其尚未实际交纳物业公司，本院对倪帆环要求周云仙直接支付其的请求也不予支持。倪帆环主张周云仙支付至2018年12月22日的房屋占用使用费，鉴于上述关于合同解除时间的分析，该款项实际为租金，因合同至该日解除系周云仙要求所致，为节省当事人诉累，本院以租金予以支持，周云仙应当支付该阶段的租金13750元。鉴于倪帆环通知周云仙解除合同并要求交接时，周云仙并无证据证明其将案涉房屋钥匙交还，本院对倪帆环要求周云仙支付换锁费用650元的请求酌情予以支持。 关于房屋保证金，鉴于周云仙现就案涉租赁房屋的水电物业费确实未予结清，其要求倪帆环退还保证金的条件尚未成就，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、周云仙与倪帆环分别于2016年7月14日、2016年10月7日签订的两份《房屋租赁合同》于2018年12月22日解除； 二、倪帆环于本判决生效后十日内支付原告周云仙装修损失30000元； 三、周云仙于本判决生效后十日内支付倪帆环至2018年12月22日的房屋租金13750元； 四、周云仙于本判决生效后十日内支付倪帆环换锁费650元； 五、驳回周云仙的其他本诉请求； 六、驳回倪帆环的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6156元，减半收取3078元，由倪帆环负担310元，由周云仙负担2768元。反诉案件受理费1194元，由周云仙负担165元，由倪帆环负担1029元。 周云仙、倪帆环于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；周云仙、倪帆环于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇一九年五月二十日 代书记员  施丽莎