广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9927号原告：何国盛，男，1980年8月8日出生，汉族，住四川省西充县。委托代理人：蔡汉钦、宋善毅，均系广东粤通律师事务所律师。被告：广州市大新象牙工艺厂，住所地广州市天河区沙河，统一社会信用代码9144010119045183X3。法定代表人：郭健华，系该司厂长。委托代理人：陈晶、汤俊斌，均系广东政邦律师事务所律师。被告：李孝云，女，1972年11月2日出生，汉族，住广东省从化市。被告：广州中食酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区沙太路1、3、5号大院1号写字楼3楼，统一社会信用代码91440106761907686K。法定代表人：张光亮。原告何国盛诉被告广州市大新象牙工艺厂（以下简称大新工艺厂）、李孝云、广州中食酒店管理有限公司（以下简称中食酒店）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何国盛的委托代理人蔡汉钦、宋善毅，被告大新工艺厂的委托代理人陈晶到庭参加了诉讼。被告李孝云、中食酒店经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告何国盛诉称：被告大新工艺厂于2003年与《中国食品工业》杂志社签订《租赁合同书》，将位于广州市沙太XXX号被告物业（客房、写字楼、餐厅、桑拿中心、歌舞厅、电影院等）及其附属设施设备整体出租给《中国食品工业》杂志社，租赁期限15年，从2003年10月30日至2018年10月30日止。《租赁合同书》签订后，《中国食品工业》杂志社根据《租赁合同书》约定成立了被告中食酒店对上述物业进行实际经营与管理，直接向被告大新工艺厂交纳租金。被告李孝云当时系中食酒店的法定代表人和实际控制人，后李孝云将其公司承租的位于广州市沙太路1号整栋楼1-6层转租给俞允雍。2016原告经人与被告李孝云认识并得知俞允雍有转让上述物业的意愿。后被告李孝云代表中食酒店与原告签订《物业场地租赁经营协议书》，将位于广州市沙太路1号被告大新工艺厂物业（原桑拿部）整栋楼1-6层租赁给原告使用，租赁期限16年，合同签订后原告直接向中食酒店交纳租金。自2016年8月4日原告开始直接向被告大新工艺厂缴纳租金，被告大新工艺厂亦直接向原告开具交纳租金、水费、电费的增值税发票。被告大新工艺厂对上述转租行为均知情并予以承认和执行。在将上述物业转租给原告之前，被告李孝云实际控制的中食酒店早已与被告大新工艺厂发生物业租赁纠纷，自2006年进入诉讼程序，被告大新工艺厂在诉讼中明确要求法院确认其同中食酒店签订的《租赁合同书》无效，法院经过审理已经判决确认《租赁合同书》无效，判令中食酒店将物业及附属设施整体返还给被告大新工艺厂。被告李孝云明知该物业因租赁合同纠纷被法院判令无效需要返还给被告大新工艺厂，但却在原告承租此物业时故意隐瞒上述情况，与被告大新工艺厂互相串通欺骗原告。引诱原告承租物业，以此收取原告高额转手费、装修转让费和租赁押金。桑拿中心（富泉休闲会馆）因被告大新工艺厂拒不提供备案租赁合同等手续，迟迟办理不了工商营业执照和消防二次验收，多次被街道办、公安派出所等部门处罚并责令停业，无法正常经营，影响原告权益，致使租赁目的无法达到。原告与被告大新工艺厂多次协商，被告大新工艺厂拖延不予处理，后又不顾及现实情况对桑拿中心（富泉休闲会馆）违法停电，造成原告无法正常经营，导致巨额经济损失。综上所述，被告严重违反了合同法以及涉案合同的约定，已经构成违约，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、三被告赔偿原告装修损失2000000元；2、被告李孝云和被告广州中食酒店管理有限公司向原告退还履约保证金、房租水电押金共计350000元；3、三被告承担本案诉讼费用。被告大新工艺厂辩称：被告大新工艺厂自2016年7月接管涉案场地后，原告向被告大新工艺厂提出希望继续使用涉案场地，被告大新工艺厂于是与原告就涉案场地的使用和管理问题进行磋商，双方同意磋商期间原告向被告大新工艺厂支付临时场地使用费和水电费，配合被告大新工艺厂对场地的管理。但是原告未按时支付上述费用，而且以此案为借口试图拖延被告大新工艺厂收回场地，被告大新工艺厂不存在与被告李孝云串通欺骗原告的行为。原告无法正常经营的原因在于其自身条件达不到，不能归责于被告大新工艺厂，且被告大新工艺厂与原告之间并未签署租赁合同，原告的装修是其与被告中食酒店在履行租赁合同期间发生的，与被告大新工艺厂无关，故原告请求被告大新工艺厂承担其承租场地而损失的装修费用没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告大新工艺厂的全部诉讼请求。被告李孝云、中食酒店均未答辩。经审理查明：2012年5月30日，本院依法作出（2010）天法民四重字第1号民事判决，查明：2003年10月24日，大新工艺厂与《中国食品工业》杂志社（以下简称杂志社）签订《租赁合同书》，约定大新工艺厂将其位于广州市沙太路XXX号大新象牙工艺厂物业（客房、写字楼、餐厅、桑拿中心、歌舞厅、电影院等）及附属设施设备整体出租给杂志社使用；合同签订后，杂志社成立了案外人广州中食酒店管理有限公司（以下简称中食酒店）对上述物业进行了实际经营与管理；认为：杂志社所承租的物业即沙太路1-3号大新象牙厂物业是一个整体，既有多栋房屋，也有场地与附属设施设备；除了沙太路1、3、5号大院自编3号综合楼、建筑面积1267.6平方米领取了穗房地证字第××号《房地产证》外，大新工艺厂、杂志社以及中食酒店至今均未能向本院提供物业内其他物业已经办理报建、已经取得房地产权证的证据，结合广州市城市规划局天河区规划分局（95）穗城规天处字第XXX号、XXX号《建筑管理行政处罚决定书》中关于在沙河天平架大新象牙厂内，未经城市规划行政主管部门批准，于1993年6月以及1994年3月间擅自兴建多幢楼房，构成违法建设的事实认定，可认定杂志社所承租的沙太路1-3号大院象牙厂内涉案租赁物业部分已取得房地产权属证明，大部分为未经报建、未取得建筑许可证的违章建筑;最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效；第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；因此，大新工艺厂与杂志社于2003年10月24日签订的《租赁合同书》中就未取得建设工程规划许可证的物业租赁行为无效。遂判令：一、大新工艺厂与杂志社于2003年10月24日签订《租赁合同书》中就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的租赁行为无效；二、自判决发生法律效力之日起30日内，杂志社、中食酒店将广州市沙太路XXX号大新象牙厂物业（客房、写字楼、餐厅、桑拿中心、歌舞厅、电影院等）及附属设施设备（详见“附件明细表”）整体交还给大新工艺厂；三、自判决发生法律效力之日起15日内，杂志社支付大新工艺厂自2003年11月起至全部交还广州市沙太路1－3号大新工艺厂物业（客房、写字楼、餐厅、桑拿中心、歌舞厅、电影院等）及附属设施设备（详见“附件明细表”）之日止的租金与使用费【按合同约定第二阶段从第六年开始计，每月35万元，从第七年开始每年按上年租金金额递增3%增加租金，以后年度租金以此类推并应一次性扣除杂志社已付的7965000元（含已收押金抵租金600000元）以及每月应扣减80000元】；四、驳回大新工艺厂其他诉讼请求。该判决宣判后杂志社、中食酒店不服上诉至广州市中级人民法院。2014年4月1日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2638号判决，驳回上诉，维持本院的上述判决。上述民事判决于2014年4月1日发生了法律效力。2014年5月13日，本院立案受理大新工艺厂对上述民事判决的强制执行申请。本院在执行上述民事判决的过程中，于2016年7月18日作出（2014）穗天法执字第4026-2号执行裁定，载明：……本院依法强制将被执行人中食酒店迁出涉讼场地后，将该部分场地及水电房交申请执行人管业；申请执行人同意其他场地维持现状；遂裁定：终结本院（2014）穗天法执字第4026号案件的本次执行。上述执行裁定作出后，何国盛于2016年8月19日向大新工艺厂提交了《场地租赁申请书（仅供参考）》（该申请书为事先印制的格式版本，下划线部分为空白或事后手写填写内容），载明：我单位（个人）何国盛是正在使用广州市沙太路X、X、X号场地实际使用人之一，目前使用面积3800平方米（位置附图），场地使用时间自2007年10月30日开始使用至今；主要经营用途是桑拿、棋牌；我单位（个人）同意接受和服从大新工艺厂对上址场地的管理，并愿意继续承租使用上址场地，同时向大新工艺厂缴纳场地使用费等；我单位（个人）拟继续使用上址场地的方案如下：1、租期：2、月租金：3、年递增：4、承租部位：1号5用途：桑拿、棋牌；6、投入金额及改造方案：；大新工艺厂领导予以考虑批准。并在该部分内容下方、签名处上方手写添加以下内容：因公司经营需要，申请租赁现物业管理办公室一、二楼整套，用途员工食堂、午休室。诉讼中，大新工艺厂、何国盛确认何国盛使用的是沙太路1、3、5号大院自编4号楼（以下简称涉讼场地），何国盛自2016年7月开始直接向大新工艺厂支付租金。2016年9月12日，何国盛以广州市富泉桑拿休闲有限公司授权代表的名义提交《场地使用申请报告》一份给大新工艺厂，称：我的单位“广州市富泉桑拿休闲有限公司”（原“广州市神州桑拿中心”），于2015年11月5日与中食酒店神州酒店签订了承租广州市沙太路1号（原神州桑拿）楼租赁合同，使用面积约3800平方米，租金每月145000元，租期10年；我单位接手后投入装修资金一千一百万元，从2015年12月至2016年4月进行五个月的全面翻新，至今已投入营业四个月；几个月来营业额虽然有所上升，可是很不稳定，但我单位保证按时交租；最近收到贵厂通知，贵厂作为业主已实际收回广州市沙太路X号的场地管理权，为此，我单位特向贵厂提出继续使用场地的申请，并与贵厂磋商相关合作事宜，现就合作事宜向贵厂提出合作方案如下：一、我单位请求按现状继续承租使用广州市沙太路1号（原桑拿楼）做桑拿项目开发使用；二、我单位请求在原场地使用面积不变，用途不变、租金不变、水电费单价不变的前提下继续承租使用前述场地，以保障我单位已经投入的巨额资金收回，同时，我单位请求租期不低于8年；三、其他的条款参照原租赁合同的条款办理。收到上述报告后，大新工艺厂并未与何国盛就此达成一致签订书面的租赁合同。因何国盛从2016年12月开始拖欠部分租金125000元、从2017年1月开始未支付过任何租金，大新工艺厂遂于2017年5月10日另案向本院提起诉讼，要求何国盛腾空交还涉讼场地、支付拖欠的租金及水电费以及支付利息，本院以（2017）粤0106民初12260号案（以下简称12260号案）受理了该起诉。12260号案审理过程中，何国盛、大新工艺厂确认双方于2019年5月31日按现状办理涉讼场地的交接手续，由何国盛将涉讼场地交还给大新工艺厂。关于涉讼场地租赁合同关系问题。何国盛表示案外人李*云将涉讼场地出租给案外人俞*雍经营会所，由俞*雍于2015年12月将该会所转让给其，其为此向俞允雍支付了顶手费210万元；因李孝云提出要将合同按照其与大新工艺厂、其与俞允雍之间的合同日期衔接，因此根据李孝云的要求其与李孝云重新签订合同，并将合同签订日期约定为2007年10月30日，其为此向中食酒店、李*云支付了保证金350000元。为此，何国盛提供了以下证据原件：1、显示由何国盛（乙方）与案外人俞*雍（甲方注明为广州市雅固家具五金有限公司，但该公司并未盖章确认，由俞*雍以该司法定代表人的名义签订）于2015年12月14日签订的《物业场地转让协议书》，约定甲方同意将广州市天平架沙太路1号物业（原桑拿部）整栋楼X-X层转让给乙方使用；双方约定转让桑拿会馆的转让金额为2100000元等；2、广州中食酒店管理有限公司神州酒店（甲方）与何国盛（乙方）签订的《物业场地租赁经营协议书》（该合同显示签订时间为2007年10月30日），约定甲方同意将广州市天平架沙太路X号物业（原桑拿部）整栋楼X-X层租赁给乙方使用；3、显示由广州市中食酒店管理有限公司神州酒店盖章出具的收据两张，收据显示开具日期均为2007年10月30日，内容分别为收到何国盛交来场地押金300000元、收到何国盛预付电费50000元。经质证，大新工艺厂对上述证据的真实性不予确认，表示其并不清楚何国盛与第三方之间的关系。何国盛为证实其装修损失，提供了包括《装修施工合同》、《装修报价表》、《装饰设计合同》、《软装设计合同》、《LED招牌制作合同》、《空调排风安装合同》、《信息管理系统销售合同》、《谭国华防漏工程合同》、《智能电视合同》、《家具订购合同》等，上述合同签订的时间均为2015年11月至2016年4月之间。本案审理过程中，何国盛申请对涉讼场地的装修物残值及可移动物品价值进行评估。本院依法通过摇珠的形式确定由广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称评估公司）进行评估。2018年12月5日，本院会同评估公司工作人员、何国盛及大新工艺厂到涉讼场地现场进行勘察。勘察现场时，何国盛自认涉讼场地于2016年5月1日投入使用，并认为评估基准日应确定为2017年4月18日，大新工艺厂认为装修及可移动物品损失与其无关。2019年3月22日，评估公司出具《价格评估结论书（初稿）》（编号为穗安（涉）估（2019）初2号），确定评估基准日为2017年4月18日，初步评估结论为涉讼场地装修工程于评估基准日的残值为3074100元；涉讼场地内可移动物品于评估基准日的价值为875960元。上述报告初稿送达给何国盛、大新工艺厂后，双方均未提出异议。2019年4月24日，评估公司出具正式报告，维持了上述初稿中的评估结论。庭审中，何国盛明确其系向李孝云、中食酒店转租的涉讼场地，之后与大新工艺厂形成租赁合同关系，其系基于与大新工艺厂之间的租赁合同关系提起本案诉讼；何国盛并明确，其要求赔偿装修损失系基于与大新工艺厂之间的租赁合同关系提出；李孝云、中食酒店收取了顶手费、房屋押金和水电费押金，至今没有退还给其，退还保证金系基于与李孝云、中食酒店之间的租赁合同关系提出。对此，大新工艺厂认为其与何国盛并未形成租赁合同关系，其并未收取何国盛的押金，双方只是磋商阶段，何国盛应基于其与中食酒店的协议向中食酒店主张权利。本院认为：根据何国盛的陈述及举证，其原系基于与案外人俞允雍、李孝云及中食酒店之间的关系而使用涉讼场地；中食酒店系基于杂志社与大新工艺厂之间的租赁合同关系使用包括涉讼场地在内的广州市沙太路XXX号大新象牙工艺厂物业，在中食酒店、杂志社因另案被强制执行收回包括涉讼场地在内的广州市沙太路XXX号大新象牙工艺厂物业之后，杂志社、中食酒店及李孝云等均无合法依据继续占有使用涉讼场地。何国盛作为涉讼场地的实际使用人，在与大新工艺厂未就租赁期限、租金支付方式、违约责任等达成一致的情况下，自2016年7月开始按145000元/月的标准直接向大新工艺厂支付租金并继续使用涉讼场地，其与大新工艺厂就涉讼场地形成了事实上的不定期租赁合同关系。根据何国盛的举证及陈述，其系于2015年11月至2016年4月期间对涉讼场地进行装修并于2016年5月1日对外营业；而根据查明的事实，包括涉讼场地在内的大新象牙厂系因另案原因于2016年7月18日通过本院强制执行的方式由大新工艺厂收回，何国盛所主张的装修损失并非大新工艺厂所造成的。此后何国盛、大新工艺厂才就涉讼场地形成了不定期的租赁合同关系，但双方亦未约定大新工艺厂需就何国盛所投入的装修予以补偿，故现何国盛要求大新工艺厂赔偿装修损失200万元缺乏依据，本院不予支持。何国盛明确其系基于与大新工艺厂之间的租赁合同关系提起本案诉讼，因此，本案中只就何国盛、大新工艺厂之间的租赁合同关系进行审查调处。何国盛与李孝云、中食酒店、俞允雍之间是否形成合同关系、形成何种合同关系，并不属于本案调处的范围。何国盛要求李孝云、中食酒店赔偿装修损失、退回保证金的诉请，本案中不予处理，何国盛可另循法律途径主张权利。被告李孝云、中食酒店经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可作缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告何国盛的诉讼请求。本案受理费22800元、评估费48500元，均由原告何国盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  陈礼荣人民陪审员  刘香玲二〇一九年五月三十一日书 记 员  谢丽军李翠汝