浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0523民初4327号 原告（反诉被告）：朱葛赟剑，男，1991年9月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：何家成，浙江万高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞鹏，浙江万高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王晶冉，女，1997年9月13日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：王建强，男，1968年10月25日出生，汉族，系王晶冉父亲。 原告（反诉被告）朱葛赟剑与被告（反诉原告）王晶冉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日就本诉立案受理，于2019年1月11日就反诉立案受理，本院就本诉与反诉合并审理，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱葛赟剑的委托诉讼代理人何家成、俞鹏，被告（反诉原告）王晶冉及其委托诉讼代理人王建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱葛赟剑起诉称：朱葛赟剑与王晶冉于2017年7月15日签订房地产买卖合同一份，约定朱葛赟剑向王晶冉转让坐落于凤栖花园北区的房地产，购房款为318万元。合同签订后，朱葛赟剑依约向王晶冉交付房屋并积极协助王晶冉办理房产过户手续，王晶冉支付购房款308万元，但剩余10万元购房款至今未付。故朱葛赟剑诉请判令：1.被告立即支付原告购房款10万元及利息17750元（自2017年9月10日起按日利率0.5‰暂算至2018年8月31日，此后仍按此利率计算至款清）；2.被告向原告支付违约金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）王晶冉答辩称：朱葛赟剑存在欺诈行为。合同签订时，双方约定，朱葛赟剑应当向王晶冉交付40平方米的土地协议及相应土地，但朱葛赟剑未能交付。 被告（本诉原告）王晶冉反诉称：最初涉案房屋朱葛赟剑售价330万元，经王晶冉父母现场查看后，发现房屋存在门口有变压器、噪音大、有辐射等情况，不值330万元，故不予考虑。过了一段时间后，中介电话给王晶冉母亲李慧，说朱葛赟剑愿意317万元出售，且经王晶冉父母打听变压器可以转移，故王晶冉与朱葛赟剑母亲见面洽谈购房事宜，希望308万元购买房屋，后洽谈未果。十天后，中介电话至王晶冉母亲李慧，告知朱葛赟剑房产证上的面积实际不止387.××4平方米，围墙内还有约40平方米系后来购买，没有做到房产证上去，但当时有购买的补充协议和发票，故王晶冉父母与朱葛赟剑父母前往中介处继续洽谈购房事宜。洽谈期间，朱葛赟剑母亲一再强调，另有40平方米系后来购买，未做到房产证上去，但是有补充协议和发票，且并非系带征面积，后在合同中就上述情况进行了备注“甲方交房时必须把房产证外约40平方米的补充协议交给乙方（以协议为准）”，双方以318万元成交。2017年7月28日在不动产登记中心办理过户手续时，朱葛赟剑及其母亲没有将合同中除房产证387.××4平方米外围墙内约40平方米土地补充协议与发票交给王晶冉，而是欺骗王晶冉母亲在房屋买卖合同上签下“收到协议书和图纸2份”。后朱葛赟剑及其母亲匆匆离开，王晶冉母亲及中青中介公司办理人员发现协议不对，马上联系朱葛赟剑及其母亲，朱葛赟剑及其母亲表示就是该协议，发票没有，面积不会错。王晶冉中止交易，请蓝图测绘公司测量房屋面积，没有所谓的在房产证外多余的40平方米。由于王晶冉此时已经将罗马风情城退了，又把三小学区商品房卖了，为减少损失，只能到不动产中心办理过户手续。在付尾款时，征得中介同意暂扣10万元。2017年9月27日，朱葛赟剑父母与王晶冉母亲在中青中介公司协商，朱葛赟剑母亲表示其记错了也理解错了，愿意让1万元，后协商未果。2017年9月29日，朱葛赟剑母亲联系王晶冉父亲，催讨剩余房款或将房子退还给朱葛赟剑，并投诉王晶冉父亲违规贷款，双方最终无法协商一致。因朱葛赟剑原因，导致王晶冉损失40平方米土地，按照2017年同类地段房地产拍卖价碧桂园475万元每亩计算，该土地价值284857元。王晶冉委托评估公司评估价值177640元。同时，王晶冉损失了罗马风情城首套房补贴87000元，利息损失20年达661500元。朱葛赟剑及其母亲违反诚信原则，虚构事实，导致王晶冉及其父母工作上被人误解，精神上徒增压力，并造成重大经济损失。故反诉请求判令：1.原告因交付40平方米土地履行不能，按标准退还差价77640元（扣除未付尾款10万元后）；2.原告支付评估费2000元；3.本案诉讼费由原告承担。 原告（反诉被告）朱葛赟剑针对被告（反诉原告）王晶冉的反诉答辩称：1.本案涉及的是二手房买卖。除非合同有特别约定，应该按房屋的现状为准。该房屋在签订合同前，王晶冉或其父母现场多次查看，完全了解房屋的现状；2.合同当中明确约定，房屋的土地使用权面积是387.××4平方米，房产证上亦为387.××4平方米，朱葛赟剑也已经按合同的约定交付房屋；3.王晶冉多次提到的合同中手写添加的补充条款，并没有讲到要给他40平方米的房屋，只是讲到要提交给他40平方米的补充协议一份，王晶冉已经收到；4.案涉的所谓的40平方米土地是包括屋前道路带征面积的；5.即使原被告存在权利义务上理解的一个偏差，作为王晶冉的母亲在2017年7月28日的时候就已经签收该协议书了，王晶冉依然继续支付了第二笔及第三笔款项，即认可了朱葛赟剑已履行了全部的合同义务。 双方当事人围绕诉讼请求进行举证，本院组织双方进行质证。双方对于涉案房产已过户至王晶冉名下且王晶冉已经支付308万元购房款的事实无异议，且对于双方各自父母就购房事宜代表双方进行前期洽谈、沟通协商、手续办理、代收材料等行为均表示认可，本院予以确认，房地产买卖（居间）合同双方均作为证据提供，本院予以认定。朱葛赟剑举证的房产证（复印件一页）、国有土地使用权证（复印件一页），王晶冉对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；王晶冉举证的录音、协议书，不动产产权证、土地登记审批表、房屋土地红线图、土地测绘图，朱葛赟剑对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；王晶冉举证的《关于王晶冉与朱葛赟剑房屋买卖合同纠纷情况说明》系言词证据，证人未到场真实性无法判断，且作为言词证据在无其他书面证据佐证的情况下无法单独作为定案依据，本院不予认定；王晶冉举证评估报告收款收据系王晶冉为提起反诉的举证支出，本院不予认定；对于罗马风情城认购协议、安政办发函[2016]15号函、人民币货款基准利率表、个人购房担保借款合同、（2017）安吉县不动产权第0010706号产权证，均与本案房屋买卖合同的法律关系无关，本院不予认定；王晶冉举证评估报告及部分土地价值参考用以证明王晶冉土地损失的价值，本院认为土地性质不同、面积不同、位置不同、用途不同、甚至房产开放商不同均对房地产价值产生影响，无法一概而论，且在王晶冉未举证证明朱葛赟剑具有交付40平方米非带征土地义务的前提下，该证据与本案无关。 本院对事实部分认定如下：朱葛赟剑与王晶冉通过中青中介沈兰兰介绍达成房屋买卖合意，并于2017年7月15日签订《房地产买卖合同》，约定朱葛赟剑将其名下位于凤栖花园北区房屋出售给王晶冉，房屋建筑面积为296.62平方米，房屋土地使用权面积为387.××4平方米，房屋结构、类型、房屋平面图和房地产四至以房地产权证为准；房地产转让以现状为准，王晶冉签订合同后均视为已了解及认可现状和瑕疵，自愿买卖该房地产；交易价格318万元，若王晶冉未按合同付款方式付款，应当自逾期之日起按照0.5‰支付利息；朱葛赟剑需保障房屋无产权和债务纠纷；双方在补充条款中约定，朱葛赟剑在交房时必须把房产证外约40平方米补充协议交给王晶冉（以协议为准）。2017年7月28日，朱葛赟剑交付补充协议，王晶冉母亲在补充协议处写明：收到协议书、设计图2份。后，涉案房产过户至王晶冉名下，王晶冉陆续支付购房款合计308万元。余款10万元经朱葛赟剑催讨未着，遂纠纷成诉。 双方就本诉部分的争议焦点为：一、10万元余款付款条件是否已经成立。王晶冉主张朱葛赟剑未按照补充条款约定履行交付土地的义务，故不应当支付10万元余款。本院认为，补充条款仅约定朱葛赟剑需要交付补充协议，而王晶冉已于2017年7月收到补充协议；双方在合同中就购房款数额、付款方式进行了明确约定，购房款318万元为合同第一条第一款的房地产装修、设施、电器、家具成交总价格，而第一条第一款明确写明了房产的国有土地使用权面积为387.××4平方米；同时，该补充条款并非系王晶冉支付房款的前提条件，亦未约定房款中包含了该补充协议的价值。现房产已按照合同约定过户至王晶冉名下且王晶冉已经实际占用该房产，故10万元余款支付条件已经成立；二、王晶冉是否存在违约。现房产已经过户至王晶冉名下，王晶冉未按照合同约定按期足额履行全额付款义务，根据《房地产买卖合同》第六条第一款，王晶冉存在违约。 双方就反诉部分的争议焦点为：一、朱葛赟剑是否存在违约情形。王晶冉主张朱葛赟剑具有交付40平方米非带征土地的义务。根据补充条款约定，朱葛赟剑仅具有交付补充协议的义务，并无交付王晶冉40平方米土地的义务。交付补充协议与交付实际土地系两个不同的法律概念，朱葛赟剑需承担义务亦完全不同，不应做扩大理解。另外，不管是双方合同约定，还是朱葛赟剑原产权证确定，涉案房屋土地使用权面积为387.××4平方米，即朱葛赟剑仅有这387.××4平方米土地使用权的处分权利。在无其他产权证明的前提下，即使约定朱葛赟剑需向王晶冉交付额外40平方米非带征土地面积，该补充条款本身亦违反法律规定，系无权处分。综上朱葛赟剑无交付额外40㎡非带征土地的义务。王晶冉未举证证明朱葛赟剑具有其他违约事项，故朱葛赟剑不存在违约情形。二、朱葛赟剑是否存在恶意欺诈行为。1.补充条款，双方亦约定了“以协议为准”，即双方对于所谓40平方米的面积性质、位置均是不确定的，以朱葛赟剑提供的协议为准；2.王晶冉对于收到的补充协议具有最基本的核对义务，既然已经确认签收并办理了过户手续，说明其认可朱葛赟剑已履行交付补充协议的义务；3.补充协议内容当时是不确定，至于王晶冉获得协议后是否最终可以实现其想要得到的额外的利益目的更是无法确定的，朱葛赟剑对尚不确定的内容不当然具有保证义务。故，王晶冉所举证据无法证明朱葛赟剑存在恶意欺诈行为。三、王晶冉主张朱葛赟剑对其造成损失是否存在。王晶冉主张其损失土地使用权面积40平方米。双方合同约定很明确，土地使用权面积为387.××4平方米，与产权证上面积一致，不存在朱葛赟剑少交付或未交付情形。王晶冉系对补充条款的扩大理解，系单方面认为获得补充协议即可获得额外40平方米非带征土地面积，不切实际亦不符合正常的二手房房地产交易习惯及房地产交易相关法律规定，其主张40平方米土地损失亦无事实及法律依据。另外，王晶冉为购买房屋，是否贷款、是否卖掉其他财产等均系王晶冉为购买新的房产做的前期准备，系其自愿行为，如王晶冉不想购买该房产可以不买、如经济上有困难亦可以不买，不应将这些自行购房所需的花费和支付都算在出卖人身上。综上，王晶冉主张朱葛赟剑对其造成经济损失不成立。 本院认为，朱葛赟剑与王晶冉签订《房地产买卖〈居间〉合同》系双方的真实意思表示，对双方均为有效。朱葛赟剑已经按照合同约定履行了交付产权凭证、交付补充协议及协助王晶冉办理产权变更手续的义务，王晶冉应按约定向朱葛赟剑足额支付定购房款。现王晶冉拖欠余款未付，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。朱葛赟剑主张自2017年9月10日起计算王晶冉逾期付款利息，但双方父母代表双方就余款进行协商的行为可以视为双方对于付款日期的重新约定。鉴于朱葛赟剑未能举证证明协商未果后向王晶冉催讨余款的具体时间，故本院酌情将朱葛赟剑诉请逾期利息起算时间予以调整，按其起诉之日起计算。综上，对于朱葛赟剑的诉讼请求合理部分，本院予以支持。王晶冉所举反诉证据不足以证明朱葛赟剑具有交付40平方米非带征土地的义务，亦无法证明朱葛赟剑存在违约行为，应当承担举证不能的不利后果。故王晶冉反诉诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告王晶冉于本判决生效之日起十日内支付本诉原告朱葛赟剑购房款10万元并支付逾期付款利息（自2018年9月11日起按日利率0.5‰计算至款清，利随本清）； 二、驳回本诉原告朱葛赟剑的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告王晶冉的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费1525元，由原告朱葛赟剑负担375元，被告王晶冉负担1150元；反诉诉讼费895元，由反诉原告王晶冉负担，限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  程思瑶 二〇一九年五月二十三日 书记员  许 伟