云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2852号原告：昆明蓝光房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆2号6楼623室。法定代表人：陈军，系总经理。委托诉讼代理人：马月，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹蕾萍，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：刘云波，男，汉族，1992年1月3日出生，住云南省昆明市五华区。原告昆明蓝光房地产开发有限公司诉被告刘云波商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日受理后，依法组成合议庭于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马月、尹蕾萍到庭参加了诉讼。被告刘云波经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件以及补充协议；2、判令被告归还房屋，房屋价值人民币939718元；3、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》、附件以及补充协议网签备案的撤销并承担因撤销备案产生的全部费用；4、判令被告向原告支付违约金人民币93971.8元；5、判令被告承担未配合办理合同撤销备案手续的违约金，违约金以购房合同总价款939718元的万分之五按日计算，时间自2018年12月22日起至实际解除完毕备案手续之日止；截至2019年1月23日，违约金暂计为15035.5元；以上费用共计人民币1048725.3元;6、本案诉讼费、公告费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2016年8月31日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议（以下简称“合同”），约定由被告购买原告所开发的位于盘龙区地块）117－18层1707号的商品房一套，总价939718元。买受人于2016年8月31日支付了首期房款209718元，剩余房款730000元通过向银行贷款支付。2016年9月13日，原告作为保证人在被告与中国衣业银行股份有限公司昆明五华支行的《个人购房担保借款合同》上签字盖章。因被告未按期向中国农业银行股份有限公司五华支行偿还贷款，2018年10月17日，中国农业银行股份有限公司五华支行致函原告要求承担保证责任。2018年11月30日，原告承担了担保责任，代被告向中国农业银行股份有限公司五华支行偿还了718706.16元货款。被告逾期偿还银行贷款导致原告承担了担保责任，被告的行为已经违约，原告有权解除合同，要求被告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特起诉。被告刘云波经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交如下证据:第一组证据：《商品房买卖合同（预售）》，证明：1、2016年8月31日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售））其附件、补充协议（以下简称“合同”），约定由被告购买原告所开发的坐落于盘龙区龙泉街道办事处羊肠片区蓝光悦彩城第一组说山苑（A2地块）117－18层1707号的房屋，房屋总价款939718元。2、双方约定买受人于2016年8月31日前支付首期房款189718元，余款750000元通过向中国农业银行股份有限公司五华支行贷款支付。合同补充协议附件四约定，若因买受人原因导致原告承担了担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告承担购房款10％的违约金；第二组证据：收据、个人购房担保借款合同，证明：1、2016年8月31日，被告按合同约定支付了首期房款209718元；2、2016年10月14日，被告与中国农业银行股份有限公司五华支行签订了《个人购房担保借款合同》，向农业银行借款730000元，原告作为担保人在以上合同上签章；第三组证据：债务逾期催收通知书、EMS快递单、《协商函》、中国建设银行单位客户专用回单、代偿刘云波贷款本息情况说明、证明、个人货款结清证明，证明：1、因被告未按期偿还银行贷款，2018年9月7日，中国农业银行股份有限公司昆明五华支行向被告发送了债务逾期催收通知书；2、因被告未按期偿还贷款并拒收银行邮件，2018年10月17日，中国农业银行股份有限公司昆明五华支行致函原告要求承担担保责任；3、2018年11月30日，原告承担了担保责任，代被告向银行偿还了本息共计718706.16元，至此被告的贷款全部结清。第四组证据：合同解除通知函，证明2018年12月17日，原告向被告发送了《合同解除通知函》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，原告提交的第一至三组证据真实、合法、有效，本院予以采信。第四组证据具有真实性，但该通知函未向被告送达成功。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2016年8月31日，原告昆明蓝光房地产开发有限公司与被告刘云波签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，主要内容为：一、原告将其开发建设的座落于昆明市盘龙区地块）1幢17－18层1707号商品房出售给被告，房屋建筑面积为95.19平方米，房屋总价款为人民币939718元，交房时间为2019年1月10日前。二、签订本合同前，被告已向原告支付定金人民币20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。被告应于2016年8月31日前支付首期房价款人民币189718元，余款人民币750000元向农业银行申请贷款支付。三、若因被告原因，导致原告承担担保责任，银行从原告账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），被告必须在接到原告通知之日起5个工作日内归还原告代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因被告原因，导致银行解除与被告的抵押贷款协议，并要求原告承担连带清偿责任时，原告有权解除合同；在此情况下，若原告不解除合同，原告有权在承担连带清偿责任后向被告追偿，同时被告应承担总房款5%的违约金；若原告解除合同，原告可在合同解除后一个月内从应退给被告的房款中扣除与原告代被告清偿银行贷款同等金额的款项，同时被告应承担总房款10%的违约金。签订合同后，双方依据上述合同于2016年9月6日办理商品房买卖合同登记备案，合同编号为5301012016083100821，合同登记号为KM2016090653811。被告刘云波截止2016年8月31日共向原告实际支付购房首付款人民币209718元（已含20000元定金），剩余房款730000元由被告刘云波于2016年10月14日向中国农业银行股份有限公司昆明五华支行贷款支付，原告昆明蓝光房地产开发有限公司为该笔贷款承担连带担保责任。后因被告刘云波多次逾期还贷，银行向原告昆明蓝光房地产开发有限公司发出《协商函》，要求原告先行履行担保义务于2018年10月31日前清偿被告刘云波的逾期未还本息金额合计716279.66元。2018年11月31日，原告代偿结清被告刘云波贷款本息人民币718706.16元，其中代偿本金为707340.42元，代偿正常利息11169.51元，代偿罚息53.28元，代偿复利142.95元。2018年12月17日，原告以EMS向被告发出《合同解除通知函》，告知被告刘云波已经代偿结清涉案合同的贷款，并要求其履行撤销备案的义务、承担相应的违约责任。但因被告拒接电话邮件被退回。故原告诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，案涉房屋于2018年9月24日交付给被告。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费人民币14239元，保全费人民币5000元，保全担保费人民币7517.7元。本院认为，关于原告请求判令解除《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议、解除合同备案登记手续并将案涉房屋返还原告的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行。合同附件四中明确约定了原告享有解除权的条件为如因被告原因，导致银行解除与被告的抵押贷款协议，并要求原告承担连带清偿责任。现被告未按期归还银行贷款已然构成违约，原告作为履约方代被告向银行偿还了相应款项，履行了连带清偿责任，故原告主张解除合同及撤销合同备案登记的诉请本院依法予以支持。因案涉房屋已经实际交付给被告，故原告主张被告向其返还案涉房屋的诉请具有事实依据，本院予以支持。关于原告主张的被告逾期还贷导致其承担连带保证责任违约金的诉求，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的合同附件中约定被告支付违约金的情形，即“如因被告原因，导致原告承担担保责任，银行从原告账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），被告必须在接到原告通知之日起5个工作日内归还原告代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因被告原因，导致银行解除与被告的抵押贷款协议，并要求原告承担连带清偿责任时，原告有权解除合同；在此情况下，若原告不解除合同，原告有权在承担连带清偿责任后向被告追偿，同时被告应承担总房款5%的违约金；若原告解除合同，原告可在合同解除后一个月内从应退给被告的房款中扣除与原告代被告清偿银行贷款同等金额的款项，同时被告应承担总房款10%的违约金。”原告作为被告向中国农业银行股份有限公司昆明五华支行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且中国农业银行股份有限公司昆明五华支行在被告办理完毕抵押贷款手续后已将款项支付给了原告，原告没有法律依据通过格式条款的约定让被告在承担完毕中国农业银行股份有限公司昆明五华支行要求支付的违约责任后再向原告二次承担违约责任，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期还贷所约定的违约责任的格式条款因加重了被告的责任而无效，本院对于原告据此要求被告承担违约金的诉请不予支持。关于原告主张的被告逾期办理撤销备案登记违约金的诉求，原告发送的解除通知函并未送达至被告，双方合同并未解除，原告据此主张违约金无法律依据，本院不予支持。关于保全担保费，并非保全产生的必要费用，由原告自行承担。公告费未实际产生，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告昆明蓝光房地产开发有限公司与被告刘云波于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议；二、被告刘云波于本判决生效之日起十日内协助原告昆明蓝光房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同编号为5301012016083100821，合同登记号为KM2016090653811）；三、被告刘云波于本判决生效之日起十日内向原告昆明蓝光房地产开发有限公司返还位于昆明市盘龙区地块）1幢17－18层1707号房屋；四、驳回原告昆明蓝光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币14239元由原告昆明蓝光房地产开发有限公司承担人民币1480元，被告刘云波承担人民币12759元。保全费人民币5000元由被告刘云波承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  宋庆云人民陪审员  张世明二〇一九年五月二十四日书 记 员  赵路娟