文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9820号原告：谢海君，男，1986年1月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托代理人：陈宏圆、卢剑辉，依次为广东品杰律师事务所律师、实习人员。被告：广东中建通进出口有限公司，住所地广东省广州市南沙区海滨路169号303房，统一社会信用代码91440115MA59CXXF2X。法定代表人：朱晓莉。委托代理人：李永祥，系广东志南律师事务所律师。原告谢海君诉被告广东中建通进出口有限公司（以下简称中建通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢海君的委托代理人陈宏圆、被告中建通公司的法定代表人朱晓莉及委托代理人李永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢海君向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年2月、3月、4月份的房屋租金共计51975元（按每月17325元计算），并按照每日1%的标准支付逾期支付上述租金的违约金（按月分期计算，以每月欠付租金为本金，自每月1日计至2019年5月19日），要求被告支付原告自2018年5月1日至2018年5月19日期间的租金10972.5元；2.原告没收押金33000元归原告所有；3.被告向原告支付违约金33000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月27日，被告与原告经过友好协商，就被告向原告租赁原告所有的位于广州市天河区兴盛路12号之五2501房（以下简称案涉房屋）达成合意，并通过广州信仁房地产销售代理有限公司居间促成签订了房屋租赁合同。合同约定，原告同意将案涉房屋出租给被告，租赁期限自2016年8月5日起至2019年8月4日止，共三年；被告向原告支付押金33000元；约定租金为每月16500元，从第二、三年开始每一年递增5%，除首月租金外，每月租金应于当月15日前支付并逐月支付。同时，房屋租赁合同对其他费用的承担、租金支付方式、违约责任等作出了约定。合同签订后，原告于2016年8月5日开始交付房屋予被告使用，被告也基本上能够按照约定的时间向原告交纳租金。直至2018年2月2日，被告法定代表人朱晓莉告知原告其从原告处承租的房屋发生墙砖倒塌事故，还造成了被告的艺术品等物品损坏。原告当即表示质疑墙砖倒塌的原因。后，被告竟违反房屋租赁合同的约定，未按照约定期限向原告支付租金。经原告多次催告后，被告仍拒绝交纳租金。而且，被告在没有足够证据证明墙砖因何倒塌、艺术品损坏与墙砖倒塌是否有因果关系以及受损坏艺术品价值等前提下，竟私下判定是房屋质量问题导致墙砖倒塌并损坏其艺术品，并以此拒绝向原告支付租金。原告多次向被告表明立场，对于被告提出的因墙砖倒塌导致物品损坏要求赔偿的主张，原告希望、支持被告通过法律途径解决，如果最终法院判决是原告责任的定会依法执行。但是，在没有查清事实之前，被告没有事实依据和法律依据不能拒付租金或抵扣租金，否则原告有权按照房屋租赁合同第二条第二款及第六条第二款的约定，解除房屋租赁合同，没收收取的押金。后经原告多次催促，被告仍执意不履行支付租金的义务，亦不搬离原告出租的房屋，其行为已经构成根本违约，侵害原告的合法权益。因此，特向法院起诉，请求法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。中建通公司辩称：被告与原告于2016年7月27日签订了《房屋租赁合同》，被告向原告承租案涉房屋，租期三年，从2016年8月5日开始计算租金，租金每月16500元。2018年2月2日中午，被告承租的案涉房屋的入户花园墙体上粘贴的瓷砖发生大面积塌方，将被告摆放在该面墙下的艺术品（被告的股东及法定代表人朱晓莉于二十多年前从意大利购买的手工制作的落地荷花鎏金陶瓷流水花盆、风水柱）以及其它一些物品砸烂了，被告当即将塌方及损失情况告诉了原告及物业管理公司。物业管理公司当即派员前来核实相关情况，并确定了事故的责任归属，经现场勘查，确认事故是由于原告房屋的原有装修质量太差造成的，不属于小区开发商及其他业主的责任。得知事故发生原因后，原告立即聘请了该小区物业管理公司的维修人员前来清理塌方现场，并用了七天时间重新粉刷墙体。该事故不仅造成了被告财物上的损失，还导致被告有十多天时间无法正常经营。为此，被告于2018年2月12日发函给原告，同时通过微信、电话等方式与原告沟通，协商事故的赔偿事宜，并明确告知原告在事故赔偿没有达成一致意见前，被告先暂缓交租，但原告一直借口拖延，避而不谈赔偿事宜，及至2018年3月7日原告回函称，无法确定被告的财物损失是由于其房屋装修塌方造成的，且对被告的财物价值无法确定，并单方决定解除租赁合同，要求被告于3月9日前交还房屋。其后，原告私下更换了房屋的门锁，并通知物业管理公司切断房屋的水电，使被告无法正常营业。在与原告交涉（由街道组织，在物业管理处进行协商）无果的情况下，为减少损失，被告决定先将承租的房屋交还给原告，待证据准备好后再进行索赔，岂料在被告动手搬迁公司的物品时，原告以及物业管理公司的人员出面阻挠，不让被告的物品出门，因此原告无权向被告追讨2018年3月9日以后的房屋租金。直至2018年5月19日双方才办理了房屋交接手续。而且，原告从没有按约定向被告提供房屋租金的发票，致使房屋的租金一直无法纳入被告企业的经营成本。被告认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”的规定，原告应对其房屋装修发生塌方造成被告经济损失承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在原告先行违约，拒绝履行其出租方赔偿义务的情况下，为减少损失，被告有权行使先履行抗辩权，暂缓交租。被告不同意原、被告之间的租赁合同于2018年5月19日解除，因为原告在2018年3月7日发函时否认了其作为物业所有人法定赔偿的义务，并于当日单方提出解除双方的租赁合同、私下更换了房屋门锁、停水停电，导致被告无法使用案涉房屋，无法继续经营，被告被迫同意解除合同，所以双方合同解除时间为2018年3月9日。综上所述，本案涉及的租赁合同终止是由于原告先行违约，拒绝履行其业主赔偿责任，且其单方解除合同造成的，原告应承担租赁合同不能履行的全部违约责任，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告是否对案涉房屋实施停水电及更换门锁的问题。被告称原告在2018年3月8日已对案涉房屋进行停水停电并持续至2018年5月19日、在2018年3月7日取消案涉房屋门禁卡并持续至2018年5月19日、在2018年3月7日对案涉房屋更换门锁。原告提交的证据原告与被告法定代表人的微信聊天记录显示原告在2018年3月10日凌晨1:09告知被告“从今日开始对于A11-2501物业停水停电以及停掉门禁卡来维护我们作为业主的权利”；被告提交的证据原告与被告法定代表人的微信聊天记录显示在原告和被告法定代表人于2018年3月23日沟通过程中，被告法定代表人称“……我已经转告罗总，他会联系你。隽峰苑由于停水停电，我们已经停止使用，所有事宜将由股东和律师们决定”，原告对此回复“行，好的，麻烦你发给我一个有效地址，我这边要发一个律师函过去，一直也联系不上”，而未反驳被告所称停水停电问题。原、被告上述证据与被告关于原告对案涉房屋实施了停水停电的陈述基本形成了完整的证据链，在原告未提供反驳证据的情况下，本院依法采信被告该陈述。但被告未提供充分证据证明其关于原告取消案涉房屋门禁卡及更换门锁的陈述，在原告对此明确否认的情况下，本院依法对被告该陈述不予采信。庭审中，原告申请撤回要求确认原告与被告之间于2016年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月19日解除、被告立即搬离案涉房屋和补交2017年8月至2018年2月的代收费用（代收水泵分摊费、代收住宅冷水费等）及住宅物业服务费等费用的诉讼请求。本院认为：原告上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。《房屋租赁合同》涉及两种法律关系，其一是原、被告双方就案涉房屋形成的租赁合同关系，其二是居间合同关系，本案仅就原、被告双方就案涉房屋形成的租赁合同关系进行审查。《房屋租赁合同》中涉及房屋租赁合同关系的内容是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告均应依约切实履行。原、被告已经于2018年5月19日交接案涉房屋，双方租赁合同关系已经解除，但双方对于导致合同解除的责任归属及解除时间存有争议。对此，本院认为，第一，按照《房屋租赁合同》第二条第五款第一项、第二项的约定，被告应在2018年2月15日前支付2018年2月租金，原、被告均确认被告至今未付案涉房屋自2018年2月起的租金，而被告以原告造成其物品损失未予赔偿为由主张其享有先履行抗辩权得以暂时不支付租金。原告作为案涉房屋的出租人确有使案涉房屋在租赁期内处于适租状态的义务，虽原、被告双方对于2018年2月2日案涉房屋内出现的墙体倒塌事故（以下简称案涉事故）的责任归属存有争议，但即使该责任归属于原告一方，由于租金是承租人使用租赁物需向出租人支付的对价，因此，根据公平原则，本案中关于租金支付方面的先履行抗辩权应限于租赁物本身适租这一方面，故被告以其放置于案涉房屋内的物品因案涉事故受损而与原告协商未果未能获得赔偿为由暂时不支付2018年2月租金并不属于行使先履行抗辩权。第二，原、被告均确认原告已经对此进行了维修（用时7日）、维修后案涉房屋可正常使用，且被告称原告进行维修的时间大概为2018年2月3日至2018年2月9日，其一，若案涉事故的责任归并非归属于被告，由于案涉房屋在2018年2月租金的应付款期限届满之前已经恢复了可正常使用的状态，故根据公平原则，被告仍应当按照上述约定在付租期限内支付案涉房屋可正常使用期间的租金，即被告仍应在2018年2月15日前支付扣除事故当日及维修期间（共7日）共计8日租金后的2018年2月剩余租金（即20日租金），被告逾期未付则仍应承担相应的逾期付款违约责任，但被告此后并未支付租金，逾期付款时间已经超过15日，在此情况下，原告已经于2018年3月3日享有依照《房屋租赁合同》第六条第二款的约定解除租赁合同的权利。其二，若案涉事故的责任归属于被告，则被告依约应在2018年2月15日前支付2018年2月租金给原告，但被告此后并未支付租金，逾期付款时间已经超过15日，在此情况下，原告也已经于2018年3月3日享有依照《房屋租赁合同》第六条第二款的约定解除合同的权利。第三，原告于2018年3月7日以被告欠租超过十五日向被告发出《告知书》解除《房屋租赁合同》，符合《房屋租赁合同》第六条第二款的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，原、被告之间就案涉房屋的房屋租赁合同关系已于《告知书》到达被告时即2018年3月7日时解除。原告以被告此后没有搬离案涉房屋为由主张租赁合同直至2018年5月19日才解除的意见及被告关于租赁合同于2018年3月9日解除的陈述均与上述法律规定及本院认定不符，本院依法不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告的第一项诉讼请求，第一，本案中，原告明确表示同意减免维修案涉事故中倒塌墙体期间（7日）案涉房屋的租金；同时，鉴于原、被告在本案中均未提供充分证据证明导致案涉事故发生的原因，导致本院在本案中无法直接判断出案涉事故责任之归属，故本院根据公平原则，酌情认定被告向原告支付2018年2月租金12684.38元及其逾期付款违约金（以12684.38元为本金，自2018年2月16日计至2019年5月19日）、2018年3月1日至2018年3月7日的租金3912.1元及其逾期付款违约金（以3912.1元为本金，自2018年3月16日计至2019年5月19日）。因被告抗辩逾期付租违约金过高应予调整，而原、被告双方均未提供证据证明原告因被告逾期付款遭受的实际损失，本院根据公平原则综合本案案情酌情将上述逾期付款违约金计算标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准。第二，如前所述，本院对被告关于原告对案涉房屋实施了停水停电的陈述予以采信并认定原、被告之间就案涉房屋的房屋租赁合同关系于2018年3月7日解除，结合原、被告提供的微信聊天记录反映原告催促被告将物品搬离案涉房屋的情况及原、被告于2018年5月19日签署《隽峰苑A11-2501场地交接情况书》的事实，原、被告双方对于导致案涉房屋在租赁合同解除后产生的占用费损失扩大均有责任，根据公平原则，本院综合本案案情酌情判令被告向原告支付2018年3月8日至2018年5月19日期间的房屋占用费25260.97元。原告要求被告支付2018年3月8日后即合同解除后的案涉房屋租金（其实质为占用费）的逾期付款违约金，欠缺理据，本院依法不予支持。关于原告的第二、三项诉讼请求，原告要求没收被告已付押金33000元符合《房屋租赁合同》第五条第二款的约定，本院依法予以支持；《房屋租赁合同》第六条第二款是针对合同特别约定之外的违约行为作出，由于《房屋租赁合同》第五条第二款已经就迟延支付租金超过十五日的违约行为作出特别约定，故原告同时要求被告按照《房屋租赁合同》第六条第二款的约定支付违约金33000元，与上述合同约定不符，亦不符合公平原则，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东中建通进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谢海君支付2018年2月租金12684.38元及其逾期付款违约金（以12684.38元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2018年2月16日计至2019年5月19日）、2018年3月1日至2018年3月7日的租金3912.1元及其逾期付款违约金（以3912.1元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2018年3月16日计至2019年5月19日）；二、被告广东中建通进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谢海君支付2018年3月8日至2018年5月19日期间的房屋占用费25260.97元；三、被告广东中建通进出口有限公司已付原告谢海君的租赁保证金33000元归原告谢海君所有；四、驳回原告谢海君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3690元，由原告谢海君负担2060元，被告广东中建通进出口有限公司负担1630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  马穗华人民陪审员  林 艳二〇一九年五月八日书 记 员  张 杳蒲肖明            判决书已于2019年   月   日送达