江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终874号 上诉人（原审被告）：江西联创光电科技股份有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区。 法定代表人：曾智斌，董事长。 委托诉讼代理人：帅珺，公司员工。 委托诉讼代理人：曹鑫，公司员工。 被上诉人（原审原告）：南昌联安照明有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区。 法定代表人：尉国柱，执行董事兼总经理。 上诉人江西联创光电科技股份有限公司（以下简称联创公司）因与被上诉人南昌联安照明有限公司（以下简称联安公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2018）赣0191民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 联创公司上诉请求：一、撤销原审判决第一条，判决上诉人不用返还被上诉人所有押金；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人自2016年4月1日起租赁上诉人厂房及设备，且多次违约拖欠房屋租金和设备租金。上诉人在一审中考虑到实际情况并未另外向被上诉人主张至今的场地占用费，只要求被上诉人尽快把占用场地返还。但2018年1月份房屋租金77280元，设备租金9150元，基础水电费16660元，共计103090元，被上诉人未予支付。根据至今的场地占用费用的情况，被上诉人应该支付给上诉人的费用远远不止上诉人收到的押金76260元。一审法院未考虑到实际事实情况，判决上诉人返还押金，实在有失公平公正原则，给上诉人造成了重大的损失。二、上诉人实际只收到了房屋押金57960元、设备押金18300元，虽然被上诉人没提供支付证据，上诉人认可收到了该费用，但水电费押金23000元被上诉人一直没有支付。2017年5月16日上诉人发给被上诉人的法务函上可以体现，被上诉人在法务函上没有提出异议，并且被上诉人也没有提供支付凭证来证明。 联安公司未提交书面答辩意见。 联安公司向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿因其违法解除租赁合同及违法封闭厂房对原告造成的损失共计70万元（因被告违法封闭原告厂房导致原告停产，继而需对供应商承担违约金20万元及因被告违法事由导致原告商誉受损，赔偿金50万元）；2、判决被告返还原告租房押金57960元、水电押金23000元及设备押金18300元，共计人民币99260元；3、判决被告支付原告违约金46368元；4、判决被告返还或赔偿原材料、半成品、成品以及生产、办公设备设施共计3681485.56元；5、本案一切诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月1日，原告联安公司与被告联创公司签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，租金为57960元/月。2017年8月25日，原告联安公司与被告联创公司签订第二份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，月租金为77280元，租金按月结算，联安公司应于本合同生效之日须向联创公司支付102000元作为租赁押金，其押金待本合同执行完毕及租金等费用付清后由联创公司如数退回联安公司。起租后联安公司于每月的25日前向联创公司提前支付次月房租。联安公司应确保按期交付租金及有关费用，否则每延迟一天按每天伍佰元收取滞纳金，拖欠超过一个月后，联创公司有权立即解除本合同，联安公司所交所有款项均不予退还。联安公司有下列情形之一的，联创公司可终止合同并收回房屋，造成联创公司损失的，由联安公司负责赔偿：…3.超过结算期限，未经联创公司同意拖欠租金累计达1个月…；本合同签订后，租赁期间双方必须信守合同，共同履行各项条款及承担法律责任，任何一方违反本合同的约定，违约方除承担给对方造成的全部损失外，还须向对方支付年租金5%的违约金。双方另签订《设备租赁合同》一份，约定租赁期从2016年5月1日至2017年4月30日止，每月租金9150元，设备租赁押金18300元。2017年5月16日，联创公司向联安公司发出《法务函》一份，写明：贵司于2016年4月进驻我司园区，租赁、使用我公司101号楼三楼部分场地、设备进行生产经营活动。2016年4月30日租赁合同已到期，贵司仍欠房屋租金123880元、设备租金64050元、设备押金18300元、水电费72130.52元，水电押金23000元，共计301360.52元（未包含贵司由于拖欠费用产生的违约金）。至今我司已多次发函催讨，贵司也出具过还款承诺函，但一直没按约定履行付款义务。联安公司在该法务函上回复：“以上房租与设备租金在本月底前会支付5万元，因我们今年为补贴项目投入资金较多，望联创能继续扶持，现房子租赁协议已到期，在后续我们保证每月付租金的情况能继续租赁给我们联安公司。”“以上房租与设备租金未付金额联安公司申请每月支付5万元整，直至付完后续房租，6月份开始每月正常支付。”“截止9月15日应付联创的房租和水电欠款已付完……从10月份开始每月5万，付完为止。”2017年12月13日，联创公司向联安公司发出《解除合同通知书》，写明：贵司于2016年4月租用我司联创光电科技园101号厂房三楼中西部，建筑面积3864平方米。并于2016年4月与我公司应用分公司签订设备租赁合同。租赁应用分公司生产设备若干。自贵司租赁场地及设备以来，曾多次违约拖欠房租及设备租赁款项。现因贵司涉及合同纠纷案件，导致我司租赁给贵司使用的部分生产设备被上海市奉贤区人民法院查封。另经调查，贵司还涉及多起诉讼。鉴于此，我司认为贵司没有能力全面履行租赁合同的相关义务。根据合同法相关规定，现我司已发解除与贵司的房屋租赁合同及设备租赁合同，请贵司在收到此《通知书》后十个工作日内搬离我司园区。并按相关规定保持租赁场地及设备现有状态。2018年2月3日，联安公司回函：江西联创光电科技股份接到贵司要求提前解除双方租赁合同关系，由于临近春节，且贵公司提前封门对我公司的正常生产经营及员工关系处理造成较大的影响，并影响我司的撤出时间，请谅解，我司妥善处理好员工关系后，将尽快撤出事宜，在这之前，请贵司务必保护我司设备材料等物资安全。2018年年3月14日，联创公司向联安公司发出《通知》，写明：根据双方达成的备忘录和相关合同解除函件，贵公司应当在2018年1月31日退出租赁场地，并返还租赁设备。至今贵司一直占用我司场地拒不退还，截止2018年1月31日共拖欠房屋租金及水电费127575.04元、设备租金9150元。扣除已缴的房屋押金57960元、水电押金23000元、设备押金18300元，剩余贵司应向我司支付人民币37465.04元。另查明，联安公司、联创公司与案外人江西联创光电营销中心有限公司签订《付款委托书》，约定联安公司委托案外人江西联创光电营销中心有限公司代其支付联创公司10月份房租水电费、11月份房租水电费及网络费。还查明，2017年10月13日，联安公司被深圳市宝安区人民法院列为失信人；2017年11月28日，联安公司部分资产被上海市奉贤区人民法院查封。 一审法院认为，原告联安公司与被告联创公司签订的两份《房屋租赁合同》、《设备租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。2017年12月13日，联创公司向联安公司发出《解除合同通知书》，2018年2月3日，联安公司回函表示尽快撤出，双方均同意解除《房屋租赁合同》、《设备租赁合同》，一审法院对该事实予以确认。联安公司主张联创公司违法解除合同，但根据庭审查明的事实，联安公司在租赁关系存续期间存在失信、被法院查封资产等事实，根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化……，联创公司通知联安公司后，联安公司的经营状况并未好转，也未继续向联创公司支付租金或继续履行合同，而是同意尽快撤出，故其主张联创公司违法解除合同无事实及法律依据，一审法院不予支持。故联安公司主张联创公司赔偿损失70万元、支付违约金46368元，于法无据，一审法院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。联安公司要求联创公司返还房屋押金57960元、设备押金18300元，水电押金23000元，合法有据，一审法院予以支持。联创公司认可收到房屋押金和设备押金，否认收到水电押金23000元，但未提供相反的证据，一审法院不予采纳。联安公司主张联创公司返还或赔偿原材料、半成品、成品以及生产、办公设备设施，但其提供的证据不足以证明其主张，在案件审理过程中，一审法院组织双方对物品进行清点，联安公司陈述物料堆放杂乱无法清点，也表示不申请对现场的物品进行鉴定或价值评估，联创公司同意并要求联安公司自行搬走涉案物品，故一审法院对联安公司的该项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告江西联创光电科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌联安照明有限公司返还房屋押金57960元、设备押金18300元，水电押金23000元，共计99260元。二、驳回原告南昌联安照明有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43017元，由原告南昌联安照明有限公司负担42074元，由被告江西联创光电科技股份有限公司负担943元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据联创公司发出的《解除合同通知书》及联安公司的回函，涉案的《房屋租赁合同》及《设备租赁合同》已经解除。根据我国合同法的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。2017年5月16日，联创公司向联安公司发出的《法务函》虽写明联安公司仍拖欠水电押金23000元等费用。但联安公司在该法务函上回复只认可拖欠的房屋租金和设备租金。之后，联安公司支付了部分拖欠的费用。2018年3月14日，联创公司又向联安公司发出《通知》，该《通知》中认可联安公司已缴水电押金23000元。联创公司通过书面方式对已收取水电押金23000元形成自认，虽然联创公司声称系其工作人员的失误造成，但该主张并不足以推翻其自认的事实，其主张未收该费用依据不足，故本院不予支持。联创公司称联安公司占用场地至今未支付占用费，收取的押金应予以冲抵联安公司拖欠的上述费用，但因联创公司并未在本案中主张场地占用费，故本院对联创公司该主张不予支持。 综上所述，联创公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2281.5元由江西联创光电科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹成云 审判员  周中瑞 审判员  罗云奇 二〇一九年五月二十日 法官助理邓映 书记员朱谦