上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初11637号原告(反诉被告)：上海华贝儿童乐园有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：廖志文，总经理。委托诉讼代理人：王育泽，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海汇京置业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杜元龙，董事长。委托诉讼代理人：陈幸根，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。原告上海华贝儿童乐园有限公司(以下简称华贝公司)与被告上海汇京置业发展有限公司(以下简称汇京公司)联营合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，汇京公司于2018年5月28日向本院提起反诉，本院受理反诉后，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王育泽、李泽江、被告委托诉讼代理人陈幸根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华贝公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇京公司赔偿华贝公司装修损失700,000元；2.判令汇京公司赔偿华贝公司员工遣散费损失70,000元；3.判令汇京公司赔偿华贝公司退卡损失暂计200,000元；4.判令汇京公司返还华贝公司合作保证金30,000元；5.本案诉讼费用由汇京公司承担。审理中，华贝公司于2018年6月29日变更其诉讼请求为：1.判令华贝公司与汇京公司签订的《房屋合同》于2018年3月19日解除；2.判令汇京公司赔偿华贝公司设备和装修损失700,000元；3.判令汇京公司赔偿华贝公司消防罚款50,000元；4.判令汇京公司赔偿华贝公司员工遣散费46,625元；5.判令汇京公司赔偿华贝公司会员退款损失20,423.30元；6.判令汇京公司退还华贝公司合作保证金30,000元；7.本案诉讼费用由汇京公司承担。事实和理由：华贝公司与汇京公司在2015年签订《房屋合同》，合同约定，由汇京公司提供上海市徐汇区汇京国际广场一楼与二楼部分区域(以下简称“合作场地”)，由华贝公司投资并管理，双方开展“喜羊羊乐乐园”品牌联营合作。合同期限为5年，自2015年7月30日起至2020年7月29日止。合同签订后，华贝公司即投入大量资金用于装饰装修，并花费大量人力物力开展经营。合作伊始，汇京公司尚能依照合同履行，自2017年开始，汇京公司违反合同约定，未经华贝公司同意，竟将华贝公司在合作场地内全部设备设施予以清场，单方面野蛮地解除了与华贝公司的合同关系，给华贝公司造成多项重大损失。华贝公司认为，汇京公司的行为严重违反了合同约定，故诉诸法院，请求法院判如所请。汇京公司辩称，汇京公司确认合同解除，汇京公司于2018年3月18日向华贝公司发函要求解除合同，华贝公司于次日收到该函件。涉案场地于2018年3月19日凌晨开始清场并于当日清场完毕，故汇京公司确认合同于2018年3月19日解除。但关于华贝公司的赔偿请求，不予认可。汇京公司向本院提出反诉请求：1.判令华贝公司赔偿汇京公司场地租金损失174,072元(自2017年12月1日起计算至2018年5月31日止，共计6个月，每月标准参照双方合作期间的平均月租金，即29,012元/月)、设备物品拆除费53,850元、搬运费5,600元、仓储房屋租金36,000元；2.判令华贝公司返还汇京公司消费者退卡费用暂计200,000元；3.本案反诉费用由华贝公司承担。审理中，汇京公司于2019年1月10日变更其反诉请求为：1.判令华贝公司赔偿汇京公司场地租金损失174,072元(自2017年12月1日起计算至2018年5月31日止，共计6个月，每月标准参照双方合作期间的平均月租金，即29,012元/月)、设备物品拆除费53,850元、搬运费5,600元、仓储房屋租金54,000元(仓储房屋租金计算至2018年12月17日)；2.判令华贝公司返还汇京公司截止至2018年12月10日的消费者退卡费用221,233元；3.本案反诉费用由华贝公司承担。事实和理由：2015年7月，汇京公司(甲方)与华贝公司(乙方)签订《房屋合同》，约定：由乙方承租汇京国际广场一楼、二楼部分场地共计684平方米，开展“喜羊羊乐乐园”经营。2016年10月，双方签订新的《房屋合同》，对承租部位及费用计算进行了调整，面积调整为482.20平方米，抽成计算方法为：(营业额-七万元固定人员成本)*抽成比例，甲乙双方的抽成比例为：第1年为50%：50%，第2-5年为40%：60%。合同期限为五年，自2015年7月30日至2020年7月29日。自2015年10月1日起，华贝公司依约支付租金。但自2017年12月1日起，华贝公司既不提交营业收入等费用报表，也不支付租金。2018年1月11日，“喜羊羊乐乐园”因搭建物未使用耐火材料等消防问题被查，并自2018年1月11日起闭店。对消防问题，华贝公司数月来一直未处理，给整个商场带来极大的安全隐患。对汇京公司及商场物业公司多次提出的整改、会谈要求，华贝公司采取极不负责任的回避态度，未作积极回应及处理。2018年2月，华贝公司已经开始清退员工，意图将场地经营非法转让给第三方，但华贝公司违背诚实信用原则，对汇京公司恶意隐瞒并恶意继续占用场地，拒绝清场。华贝公司一方面开始对极个别的消费者退款，另一方面却拒绝绝大部分的消费者退款，导致2018年3月16日大规模的消费者聚集到商场集体维权，引发群体事件，给社会长治久安带来极大危害，给商场的正常经营带来极大损害。在多次催告无效的情况下，2018年3月18日，汇京公司被迫解除双方《房屋合同》，依法对乐园进行清场。为此，汇京公司支付了拆除费53,850元、搬运费5,600元、仓储房屋租金54,000元。此后，汇京公司多次要求华贝公司前来协商合同解除后的处理，但华贝公司未前来处理。直至华贝公司提起诉讼，汇京公司提出调解要求，希望华贝公司优先退还消费者款项，此后双方律师就消费者退款等事宜进行了协商，但未能达成一致。出于对消费者的负责并妥善解决消费者退卡纠纷，汇京公司结合华贝公司初步核实的消费者退卡金额，已经先行处理消费者退款。故汇京公司提起反诉，请求法院一并审理。华贝公司对汇京公司的反诉辩称，汇京公司主张双方签订的合同是租赁合同，华贝公司认为租赁合同法律关系范畴内，汇京公司能够主张的损失只能是租金损失，会员退费不属于租赁合同法律关系范畴内的损失，与本案无关。同理，汇京公司主张合同是租赁合同，其余损失是无权主张的。汇京公司的诉请1按照合同约定，租金是要扣除70,000元的成本来进行分成的。2017年12月1日的收益没有达到70,000元，到2018年1月份由于汇京公司的原因导致场地关停，所以场地没有正常经营。汇京公司在2018年3月18日之后将华贝公司强制清场，所以没有理由要求华贝公司支付租金。关于搬运费、仓储费等是汇京公司违约导致，显然这些损失不应当由华贝公司来承担。故华贝公司认为汇京公司的反诉诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回汇京公司的反诉诉请。本院认定事实如下：一、前期《房屋合同》的签订情况及涉案《房屋合同》的签订、履行情况2015年，汇京公司(甲方，出租方)与案外人上海峻仕投资管理有限公司签订合同编号为ZL-013的《房屋合同》(喜羊羊乐乐园)(以下简称原《房屋合同》)，约定：甲方商场室内(一楼、二楼)提供共684平方米的场地(详见附件)，经营模式为联营；品牌为喜羊羊乐乐园；合同签署日7天内，乙方须支付甲方合作保证金叁万元整；甲方每月按固定比例抽成作为场地收益，抽取比例如下：第1年甲方50%乙方50%，第2-5年甲方40%乙方60%；抽成计算起始日以起始日至合同结束日止；抽成的计算方法为：(营业额-7万元整固定人员成本)*抽取比例；合同存续期间，若经营场地的位置、面积、经营内容、人员数量需变更等相关情况，须双方协商认可，方可进行调整；等等。2015年4月3日，汇京公司员工朱鞍敏向华贝公司员工发送邮件，内容为汇京国际一楼平面图，一楼图示商铺编号为114。2015年4月17日，华贝公司向汇京公司支付保证金30,000元。其后，汇京公司(甲方，出租方)与华贝公司(乙方，承租方)签订合同编号为ZL-013的《房屋合同》(喜羊羊乐乐园)(以下简称新《房屋合同》)，约定：甲方商场室内(一楼、二楼)提供共482.20平方米的场地(详见附件)，经营模式为联营；品牌为喜羊羊乐乐园；乙方承担乐园设计、设备、装修、宣传、推广、设备维护等费用；合同期限为五年，自2015年7月30日至2020年7月29日止，且乙方享受优先续约权，起始日以甲方书面通知为准；合同签署日7天内，乙方须支付甲方合作保证金叁万元整，经营期结束后乙方应拆除经营场地内已安装的设施、设备及围挡，恢复场地平整，甲方审核无误后，30个工作日内无息退还合作保证金；甲方每月按固定比例抽成作为场地收益，抽取比例如下：第1年甲方50%乙方50%，第2-5年甲方40%乙方60%；抽成计算起始日以起始日至合同结束日止；抽成的计算方法为：(营业额-7万元整固定人员成本)*抽取比例；乙方每月须向甲方提供当月和或上月的营业收入及相关费用报表等资料；甲方提供符合商场正常营业标准的场地；因经营场地内设备、设施引发的安全责任事故，由乙方负责跟进处理；乙方不得以任何方式隐瞒营业收入，否则甲方有权单方面解除本合同；双方如违反本合同的任何条款，除给予守约方经济赔偿外，守约方有权单方面终止本合同；等等。2017年7月27日，汇京公司(甲方)与华贝公司(乙方)签订《补充协议》，约定：乙方租赁甲方汇京国际广场项目一楼、二楼部分场地，经营喜羊羊乐乐园品牌；双方同意，通讯地址同时作为人民法院法律文书送达地址；等等。同日，华贝公司向汇京公司出具《授权委托书》：我单位现委托顾某同志作为我单位合法授权代理人；等等。2015年12月15日至2017年11月10日，华贝公司向汇京公司支付2015年10月至2017年10月场地收益，其中2015年12月未支付场地收益，共计754,333.13元，每月平均场地收益为29,012.81元。汇京公司向华贝公司开具上述各月场地收益的发票，共计24张。庭审中，双方均确认实际履行的是新《房屋合同》。二、涉案场地施工、游艺设备采购及合同价款支付情况经查明，华贝公司股东系华曼企业管理(上海)有限公司(以下简称华曼公司)，法定代表人为廖志文。(一)“喜羊羊乐乐园”场地施工情况2015年7月，华曼公司与中山市大象无形环境艺术工程有限公司(以下简称大象公司)签订的《喜羊羊乐乐园上海汇京店项目工程施工合同书》，工程名称为喜羊羊乐乐园上海汇京店，工程地点为上海市虹桥路XXX号。工程总造价为466,881元。2015年7月27日至2015年10月9日，廖志文、华曼公司共向周雪蓉转账四笔款项，共计403,204元，均备注为汇京店费用或工程款，且大象公司均出具相应工程款收据。故华贝公司为“喜羊羊乐乐园”实际支出工程施工费用403,204元。(二)华曼公司与中山市爱乐游艺设备有限公司(以下简称爱乐公司)之间设备采购情况2015年7月23日，华曼公司与爱乐公司签订《销售合同》，约定：华曼公司向爱乐公司采购游乐设备，共计214,198元。2015年9月18日，廖志文向孙德芬转账214,198元，交易备注为安装费用及设备款。(三)华曼公司与广州市乐天游乐设备有限公司(以下简称乐天公司)之间设备采购情况2015年7月23日，华曼公司与乐天公司签订《销售合同》，约定：华曼公司向乐天公司采购游乐设备，共计17,680元；不开票账号：户名为李晓敏；等等。2015年9月21日，华曼公司与乐天公司签订《销售合同》，约定：华曼公司向乐天公司采购沙发和茶具，共计6,500元；不开票账号：户名为李晓敏；等等。2015年10月9日，廖志文向李晓敏转账24,180元，附言为汇京店乐天设备款。(四)华曼公司与广州哆来咪信息科技有限公司(以下简称哆来咪公司)之间设备采购情况2015年7月24日，华曼公司与哆来咪公司签订《游乐场所管理系统销售合同》，约定：华曼公司向哆来咪公司采购“游卡通游乐场所管理系统专业版”，价款为43,616元；哆来咪公司收款开户名为孙良柏；等等。2015年9月9日，华曼公司向孙良柏转账28,000元。2015年9月21日，华曼公司向孙良柏转账15,616元。上述两笔款项合计43,616元。(五)华曼公司与上海福霓贸易有限公司(以下简称福霓公司)之间设备采购情况2015年9月25日，华曼公司向福霓公司采购应变椅子、运动沙发、趣味凳子等物品，共计17,342元。华曼公司于同日向福霓公司支付货款17,342元。福霓公司向华曼公司开具金额为17,342元的增值税发票。综上，华贝公司因涉案场地施工及设备采购共支出费用702,540元。三、涉案场地争议沟通情况2017年11月9日，汇京公司致函华贝公司，内容为：自2017年1月开始，贵方营业额急剧下滑，我司收到的租金亦大幅度下滑，最低时只有818元/月；鉴于以上种种情况，总结出两种方案，第一种是方案双方今后采用固定租金的方式，每月租金为75,000元；第二种方案是贵司撤场，不再继续经营；若贵司选择第一种方案继续经营的，双方需尽快商谈相关租赁事宜；若贵司选择第二种方案结束经营撤场的，请贵司在2017年11月17日前将撤场方案以书面形式提供给我司；等等。2017年11月11日，华贝公司致函汇京公司，内容为：至本函发送之时，双方的合同关系仍在正常的履行中，我司并不存在任何违约行为；因此，针对贵司单方提出的变更乃至解除之要求，我司实在难以接受；等等。2017年11月27日，汇京公司致函华贝公司，内容为：贵我双方经过多次商议，讨论出两种解决方案，一是今后采用固定租金的方式，二是结束该店铺的经营；贵方经过慎重考虑，最终决定接受第二种方案；鉴于以上情况，请贵方自即日起立即停止销售除单次卡以外的任何会员卡、金卡、银卡、多次卡等等，并张贴停业公告；请贵方于2017年11月30日前至我司本公司确认相关撤场事宜，同时签署《合同解除协议》；另，请贵司最晚于2017年12月10日停止一切对外营业；等等。2017年11月28日，华贝公司致函汇京公司，内容为：贵司单方面认为我司接受结束店铺经营方案，这不是事实，也非我司真实意思；我司持开放的态度，与贵司商讨合作的相关事宜；我司仍希望能与贵司维持良好的合作关系，也愿意与贵司进行沟通并增强互信；等等。2018年2月28日，汇京公司致函华贝公司，内容为：2018年01月，贵司闭店；请贵司收函后三日内明确回复我司，贵司是否已经结束经营；请贵司收函后三日内安排人员前来洽谈终止经营的善后处理，消除消防隐患，并将现场遗留物全部办理，结清搬离前的全部租金及相关费用；等等。2018年3月1日，华贝公司致函汇京公司，内容为：我司再次重申，我方从未向贵司表示要结束该场地营业；我司一致积极进行经营，并多次与贵司表示，将投入新的设备设施，以使扩大经营业态；消防需整改的内容均为贵司场地硬件问题；希望贵司配合积极整改，以期满足消防要求，早日恢复营业；等等。2018年3月5日，汇京公司致函华贝公司，内容为：请贵司收函后三日内向我司提供具体的解决方案，并安排人员前来洽谈有关事宜，消除消防隐患，结清欠付的全部租金及相关费用；如上述期限内贵司仍然未予回复或处理，我司将不得不解除合同，直接对该场地进行清场，并保留追究贵方法律责任的权利；等等。2018年3月8日，华贝公司致函汇京公司，内容为：我方从未向贵司表示要结束该场地营业；消防需整改确为贵司场地硬件问题而引起；我司愿意下周由主要决策人来沪与贵司负责人面商；等等。2018年3月12日，华贝公司员工顾某与汇京公司员工李某某通话，主要内容有：顾某说：“二楼我们有商铺编号，一楼好还掉就还掉了，一直办不出来(消防)。”；李某某说：“消防从2018年1月11日开始停对吧，本来讲好一个月的，你看看现在都已经3月11日过去了，……，非常影响我们商场的实际管理跟运营操作。”；等等。2018年3月14日，汇京公司员工李某某、姜某、汇京公司代理律师梁柏贤与华贝公司员工顾某现场沟通，主要内容有：律师说：“你对经营过程当中收到的消费者的那些预售卡，后面是怎样一个处置方案？我想是综合性一点。”；顾某说：“嗯，明白明白，快的话明天我就可以给你了。”；等等。2018年3月14日，华贝公司员工向汇京公司员工“candy”发送邮件(candy真名为李某某)，告知“喜羊羊乐乐园”汇京店整改的最新方案，并附汇京最新平面图文件。华贝公司员工顾某与汇京公司员工李某某通话，主要内容有：李某某说：“顾总，你昨天不是说撤场方案今天可以给我们的吗？现在准备好了吗？”；顾某说：“方案现在我给不了，……，老廖不让我给。”；等等。2018年3月16日，汇京公司向华贝公司致函，内容为：贵司违约拖欠租金，未按约定提供营业收入及相关费用报表等资料，并长期处于停业状态不经营，严重损害我司和商场的合法权益；贵司对存在的消防问题长时间未进行任何整改、纠正，给整个商场带来极大的安全隐患；现贵司经办人员更是失联未处理消费纠纷，损害广大消费者的合法权益，给商场带来极大的负面影响；请贵司立即解决上述问题，对现场自行进行清退，并妥善处理消费者的会员卡等遗留问题；等等。2018年3月18日，汇京公司向华贝公司发送《解除合同通知书》，内容为：即日起解除《房屋合同》，并对该场地进行清场；等等。华贝公司于2018年3月19日收到上述《解除合同通知书》。2018年3月19日，华贝公司向汇京公司发送《关于贵方单方解除合同的紧急回函》，内容为：贵方野蛮单方解除合同编号为ZL-013的《房屋租赁合同》，因此产生的包括装修损失、设备设施价值、退卡损失、员工遣散费用等全部损失，我司将保留向贵司追诉的权利；等等。2018年3月26日，汇京公司致函华贝公司，内容为：贵司的物品目前临时搬迁至我司租赁的仓库中，请贵司尽快联系我司取回所有物品，并支付拆除、运输、仓储等费用；截止今日已有200多人登记，请贵司尽快前来商场处理顾客退款事宜；等等。2018年8月2日，汇京公司致函华贝公司，内容为：请贵司于收到本函后10日内联系我司，并将所有物品取回，同时结清存放期间的租赁费用等相关费用；如贵司仍然拒不或怠于取回的，我司将不再为贵司保管，10日届满后全部作为废弃物处理，由此产生的所有损失及费用均由贵司自行承担；等等。2018年8月7日，华贝公司向汇京公司回函，内容为：贵司无视双方合同约定与法律规定，擅自将租赁场地内全部设备包括保险柜、服务器、电脑等野蛮拆除；上述设备均为定制产品，需在专业人员指导下拆除，贵司野蛮拆除，对设备造成不可逆转的损失；贵司简单粗暴地将设备清场，贵司应当承担相应的违约赔偿责任；等等。2018年10月10日，汇京公司再次致函华贝公司，内容为：我司对属于贵司的上述物品没有法定的保管责任，也没有义务对贵司的上述物品存放继续支付租赁费用；如贵司仍然拒不或怠于取回的，我司将不再为贵司保管，10日届满后全部作为废弃物处理，由此产生的所有损失及费用均由贵司自行承担；等等。2018年10月12日，华贝公司向汇京公司回函，内容为：贵司采取野蛮拆除方式，径行拆毁全部运营设施，从而导致大量会员退费，引发社会群体矛盾；现贵司又来函要求我司接受拆除事实并承担相关损失，贵司行为严重违反合同约定与法律规定，相关后果亦应由贵司自行承担；等等。四、“喜羊羊乐乐园”被处罚、停业整顿及会员退费情况相关情况2017年7月4日，华贝公司向上海市徐汇区公安消防支队缴纳罚款50,000元。2018年1月11日，上海市公安局徐汇分局出具《上海市消防监督检查意见通知书》，主要内容为：场所名称为喜羊羊乐园；法定代表人/主要负责人为廖志斌；地址为虹桥路XXX号L-114、L-210；单位履行消防安全职责情况方面，主要表现为缺少安全出口；未配置灭火器；人员密集场所外墙门窗上设置影响逃生、灭火救援的障碍物；电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；移送公安消防机构处理的内容为：公众聚集场所未依法通过使用、营业前消防安全检查，擅自投入使用、营业；其他备注内容有：设置硬隔离(间距不符消防安全规定)，搭建物未使用耐火材料；等等。同日，“喜羊羊乐乐园”发出通知：内容为：即日起羊村将进行停业整改工作，整改工作预计为期一个月左右；等等。其后，“喜羊羊乐乐园”即一直停业。2018年2月1日，华贝公司向其员工发出公告：由于公司场地提供方原因，公司无法继续运营；结合公司目前现状，公司将参考相关法律规定，由公司股东另外出资对员工进行离职补偿；等等。部分员工在公告下方空白处签字表示知晓公告内容。2018年2月15日，“喜羊羊乐乐园”张贴公告：停业整顿期间，请勿擅自入园，违者后果自负。2018年3月19日，汇京公司对“喜羊羊乐乐园”进行清场。案外人上海高地物业管理有限公司于2018年6月14日出具的《证明》亦证实了上述清场事实。2018年3月19日，汇京公司张贴《公示》，向各位顾客告知：我司仅是出租方，我司没有权利也没有义务代为处理任何事项；我司先行对购买了“喜羊羊乐乐园”会员卡且有未消耗完点数的顾客进行信息登记；我司会尽力系协调、敦促“喜羊羊乐乐园”经营方对顾客进行退款或者其他补救措施；等等。审理中，华贝公司确认“喜羊羊乐乐园”会员卡由其制发，相关会员卡费用均由其独立收取。“喜羊羊乐乐园”金卡、银卡、会员卡卡背面记载：本卡内金额不兑现、不计息，本卡生效后不办理退卡手续。但华贝公司确认，因涉案“喜羊羊乐乐园”场地于2018年1月后便没有正常经营，故华贝公司对于部分消费者也办理了退款。华贝公司于2018年1月30日至2018年3月15日期间，向“喜羊羊乐乐园”会员退费共计20,157.30元。2018年5月7日，华贝公司员工顾某确认“喜羊羊乐乐园”会员卡剩余点数为XXXXXXX.28，总计对应金额为1,008,679元。此外，顾某亦确认截止至2017年12月31日的半年卡应向会员退费共计37,787元。2018年6月4日、2018年6月12日、2018年6月27日，汇京公司向“喜羊羊乐乐园”会员分别退费20,726元、14,190元、65,687元。2018年7月31日，汇京公司向“喜羊羊乐乐园”会员分三批次退费433.50元、578.50元、88,659.50元。2018年9月4日，汇京公司向“喜羊羊乐乐园”会员分三批次退费273.50元、143.50元、10,231.50元。2018年11月8日，汇京公司向“喜羊羊乐乐园”会员分两批次退费348.50元、17,633.50元。2018年12月10日，汇京公司向“喜羊羊乐乐园”会员分两批次退费242元、2,086元。综上，汇京公司共向“喜羊羊乐乐园”会员退款221,233元。五、与本案有关的其他情况2013年7月11日，上海市消防局出具沪公消验收[2013]第XXXX号《上海市消防局建设工程消防验收意见书》，内容为：汇京公司在徐汇区淮海路XXX号建造的汇京国际广场建设工程消防验收合格；等等。2013年12月20日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局出具沪房地徐字(2013)第XXXXXX号上海市房地产权证：权利人为汇京公司，房地坐落于虹桥路XXX号、XXX号，淮海西路XXX号、XXX号，淮海西路XXX弄XXX号、XXX号。另查明，据华贝公司所称，其委托瀚驰装饰设计(上海)有限公司对涉案场地进行设计，由瀚驰装饰设计(上海)有限公司出具的“喜羊羊汇京店”施工图可见，1楼原始平面图中所载开放空间为308平方米，活动展示区为87平方米；2楼原始平面图中所载半开放商铺为205平方米；1楼、2楼设计施工范围均以阴影方式图示列明。以上事实，除有当事人陈述为证外，另有新《房屋合同》(喜羊羊乐乐园，合同编号为ZL-013)、《工程施工合同书》、保证金收据、照片、函件及寄递凭证、邮件、《销售合同》、订单、银行转账明细、代收罚没款收据、华贝公司企业信息、施工图、会员退费明细、微信记录、原《房屋合同》《补充协议》《授权委托书》、租金汇总表、函件、解除合同通知书、录音、《上海市消防监督检查意见通知书》、通知、公告、公示、《上海市消防局建设工程消防验收意见书》《上海市房地产权证》系统导出数据、退款统计明细、会员退费确认书及附件、会员卡为证，上述证据经庭审质证，本院均予采信。本院不采纳的华贝公司提供的证据如下：华贝公司提供的廖志文向周雪蓉转账金额为21,421.50元的交易凭证，因该交易凭证备注为货款，且大象公司开具的收据亦为货款，故该金额不属于“喜羊羊乐乐园”施工合同项下支付的款项。故对于该笔转账金额，本院不予采纳。华贝公司提供的2015年9月16日廖志文向吴琼转账6,450元的交易凭证，因无相应合同佐证，故本院不予采纳。华贝公司提供的2015年9月16日报销单、运输合同、情况说明，2015年9月28日报销单、收据，2015年10月10日报销单、收据、情况说明，因无相应合同佐证，与本案涉诉场地缺乏关联性，故本院不予采纳。华贝公司提供的2015年10月19日廖志文向廖晓燕转账10,000元的交易凭证，因无合同对应该笔款项，故本院不予采纳。华贝公司提供的2016年11月28日华曼公司与爱乐公司签订《销售合同》以及2016年12月27日廖志文账户对外转账132,520元，因交易金额与合同金额不一致、交易主体与合同主体缺乏关联性，故本院不予采纳。华贝公司提供的2018年5月15日顾某向案外7人转账交易清单，共计46,625元，因无相应劳动合同予以佐证，亦不能证明该些费用是华贝公司遣散员工的费用，故本院不予采纳。华贝公司提供的2017年10月17日《通知》，无法证明系汇京公司出具，故本院不予采纳。华贝公司提供的2017年12月、2018年1月分成情况表，因该文件系华贝公司单方出具的文件，亦无证据证明该文件送达汇京公司，故本院不予采纳。华贝公司提供的2018年1月28日《汇京店退卡确认单》，因无会员姓名、联系方式、卡号等信息，且无顾客签字，故本院不予采纳。本院不采纳的汇京公司提供的证据如下：汇京公司提供的2018年1月29日至2018年3月16日案外人上海高地汇京国际广场物业服务中心向汇京公司发送的4封《联络函》，不符合证据形式要件，故本院不予采纳。汇京公司提供的署名为“东北虎”的微信截屏以及2018年3月16日的现场录音，因无法证明微信及录音主体，故本院不予采纳。汇京公司提供的2018年3月5日、3月6日、3月9日的涉案场地现场照片以及3月18日至3月19日涉案场地清场前后的照片，因照片无法全面反映涉案场地无人看管，故本院对该部分证据以及汇京公司声称涉案场地无人看管的主张不予采信。汇京公司提供的2018年3月18日至3月19日“喜羊羊乐乐园”场地物品清单，无法证明上述清单中的物品即为涉案场地上清场的物品，且相关现场见证人系汇京公司员工、汇京物业相关人员及汇京公司聘请的人员，该些人员均与汇京公司有利害关系，故本院对于上述清单不予采纳。汇京公司提供的关于“喜羊羊乐乐园”拆除费53,850元的收条，因无相应合同与转账凭证佐证，故本院不予采纳。汇京公司提供的《货物配送合同书》《国内外货物联运委托单》及发票，因汇京公司无法证明货物配送合同运送的是涉案“喜羊羊乐乐园”的设备，且无相应付款凭证，故本院不予采纳。汇京公司提供的其与案外人周某某签订的三份《租赁协议》及收据，因该租赁协议中汇京公司所租赁的场地与前述《国内外货物联运委托单》中收货地址不一致，不具有关联性，且汇京公司未提供租赁协议付款凭证，故本院不予采纳。汇京公司提供的2018年5月22日会员卡统计数据，因该数据系汇京公司自行制作，故本院不予采纳。汇京公司提供的上海富郁餐饮管理有限公司和上海无厢餐饮管理有限公司出具的《证明》两份，因不符合证据形式要件，故本院不予采纳。汇京公司提供的顾客黄亮于2018年6月14日出具的说明，因证人未出庭作证，且证词与本案系争事项缺乏关联性，故本院不予采纳。汇京公司提供的涉案场地1楼、2楼平面图，系涉案场地涉诉后汇京公司自行制作，且与《房屋合同》所记载的平面图不一致，故本院不予采纳。本院认为，根据前述认定事实，综合考量双方本诉和反诉的诉辩主张，本案存在如下争议焦点：一、华贝公司与汇京公司签订的新《房屋合同》性质是租赁或是联营；二、“喜羊羊乐乐园”的场地消防义务应属于何方；三、新《房屋合同》的解约事由；四、新《房屋合同》解除后的责任认定及相关费用的负担。现详述如下：一、华贝公司与汇京公司签订的新《房屋合同》性质是租赁或是联营本院认为，虽然华贝公司与汇京公司在新《房屋合同》的记载中为承租方和出租方，甚至双方在后续《补充协议》及《授权委托书》的签订过程中将涉案场地称为“租赁房屋”，哪怕是汇京公司每月向华贝公司开具的发票项目大部分记载为“租金”，但实际上双方《房屋合同》的履行过程中，汇京公司收取的并非是普通租赁关系项下可获得的每月固定租金收益，而是根据双方合作联营的“喜羊羊乐乐园”之每月营业额扣除70,000元固定人员成本后按照约定抽取比例收取的场地收益。该项汇京公司收取的场地收益自双方合作以来，每月均有浮动，最少为818元，最多为93,661.50元，甚至在2015年12月无场地收益收入。这样的浮动租金带来的浮动收益是与华贝公司营业收入直接相关的。但从双方新《房屋合同》的约定来看，华贝公司负责“喜羊羊乐乐园”的经营管理、设备维护、宣传推广等方面，汇京公司仅提供场地并按约定方式收取场地收益。虽然双方的合作并不完全符合共同投资、共担风险、共同经营、共负盈亏的联营特征，但双方的约定没有违反法律禁止性规定，权利义务应当尊重当事人意思自治，故双方合作是一种特殊的联营。从双方新《房屋合同》的约定可见，汇京公司至多承担场地租赁收益浮动甚至是场地空置无收益的风险，而不承担“喜羊羊乐乐园”的其他经营风险，故汇京公司不应承担与“喜羊羊乐乐园”有关的经营亏损。二、“喜羊羊乐乐园”的场地消防义务应属于何方汇京公司在与华贝公司签订新《房屋合同》前，先行与案外人上海峻仕投资管理有限公司磋商合作意向并签订原《房屋合同》(场地面积为684平方米)。2015年4月3日，汇京公司员工朱鞍敏向华贝公司员工发送邮件，内容为汇京国际一楼平面图，一楼图示商铺编号为114。2015年4月17日，华贝公司向汇京公司支付了场地保证金30,000元。此后，在对场地面积进行调整后，汇京公司与华贝公司签订涉案新《房屋合同》，约定场地面积为482.20平方米(虽然合同附件一楼、二楼平面图图示有误，但文字记载面积与合同面积一致)。此外，双方亦确认场地保证金不再重新收取。据华贝公司所称，其委托瀚驰装饰设计(上海)有限公司对涉案场地进行设计，根据瀚驰装饰设计(上海)有限公司出具的“喜羊羊汇京店”施工图可见，一楼、二楼设计施工范围均以阴影方式图示列明。本院认为，华贝公司作为“喜羊羊乐乐园”的经营方，对场地规划范围、场地面积大小是有明确预期的，在自2015年开始的两年多期间，对于“喜羊羊乐乐园”的游乐设施可以在何区域经营是应当有清醒认识的。虽然汇京公司提供“喜羊羊乐乐园”所需经营场地，但“喜羊羊乐乐园”场地中所需游乐设施的堆放、搭建均由华贝公司实施，华贝公司堆放、搭建时应履行相应消防安全保障职责，据此，消防责任主体在于华贝公司。2017年7月4日，华贝公司已被消防处罚。即便华贝公司在合作伊始没有预计到消防安全检查无法通过，没有对其可以经营的场地有清晰的认识，但华贝公司作为“喜羊羊乐乐园”的独立经营者，在被消防处罚后，应当有义务了解消防政策、完善消防措施并积极进行整改，然而华贝公司并未积极整改，进而导致“喜羊羊乐乐园”因违反消防规定于2018年1月11日再次被消防处罚，故华贝公司应就其未积极履行消防安全职责一事承担责任。而汇京公司作为“喜羊羊乐乐园”所处房屋的产权所有人以及场地的实际出租方，对于该公众聚集场所在投入使用、营业前，也应履行相应消防安全职责，而从本案场地未通过消防安全检查一节事实可以认定，汇京公司也应就此承担相应责任。从消防监督检查意见通知书来看，消防安全问题主要表现为缺少安全出口；未配置灭火器；人员密集场所外墙门窗上设置影响逃生、灭火救援的障碍物；电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定。移送公安消防机构处理的内容为：公众聚集场所未依法通过使用、营业前消防安全检查，擅自投入使用、营业；其他备注内容有：设置硬隔离(间距不符消防安全规定)，搭建物未使用耐火材料；等等。由此可见，本案违反消防安全义务的主要责任应归于华贝公司，而与场地有关的消防安全责任则属于汇京公司。据此，本院认定“喜羊羊乐乐园”违反消防义务主要责任应归于华贝公司，次要责任应归于汇京公司。三、新《房屋合同》的解约缘由虽然早在2017年11月9日，汇京公司曾致函华贝公司，因“喜羊羊乐乐园”自2017年1月开始的营业额急剧下滑，进而导致汇京公司场地收益大幅下滑，故汇京公司要求变更租金收取方式为每月收取固定租金，并大幅提升租金标准为每月75,000元，或是要求华贝公司撤场，不再继续经营。华贝公司在后续回函中，未确认上述变更租金收取方式乃至合同解除的要求。故双方签订的新《房屋合同》并未协议解除。直至2018年1月11日，“喜羊羊乐乐园”因违反消防规定被处罚，华贝公司即关停“喜羊羊乐乐园”并称将进行停业整顿一个月。2018年1月11日至2018年3月16日期间，华贝公司与汇京公司一直就涉案场地如何继续经营、新《房屋合同》如何继续履行等问题进行沟通，但华贝公司未在一个月内完成消防整改，也未采取积极措施给出关于新《房屋合同》的履行方案。据此，华贝公司的不作为导致涉案场地一直未完成消防整改，新《房屋合同》无法继续履行产生营业收入，汇京公司也无法获取场地收益，这是新《房屋合同》解除的根本原因。2018年3月18日，汇京公司向华贝公司发送《解除合同通知书》，并于2018年3月19日对“喜羊羊乐乐园”场地进行清场具有合同和法律依据。华贝公司于2018年3月19日收到上述《解除合同通知书》后，新《房屋合同》即予解除。综上，新《房屋合同》系因华贝公司违约导致汇京公司获取场地收益的合同目的落空而最终导致该合同于2018年3月19日解除。四、新《房屋合同》解除后的责任认定及相关费用的负担新《房屋合同》的解除不影响清理结算条款的适用，现本院根据已认定的事实及双方的责任对相关费用的负担分述如下：(一)“喜羊羊乐乐园”的场地施工损失、设备损失、设备拆除费用、设备搬运费用、设备仓储费用应由何方承担根据本院认定的事实来看，华贝公司为“喜羊羊乐乐园”的施工建设、设备采购支付了共计702,540元。双方新《房屋合同》解约的原因在于华贝公司、汇京公司共同负有的消防责任导致华贝公司停业，之后华贝公司又以不作为方式怠于消防整改并进一步导致解约。故对于施工建设、设备采购这类因合同提前终止所发生的成本空耗损失，本院酌情予以认定。首先，华贝公司已使用上述场地和设备两年半，折合一半合同期间，相应施工建设、设备采购成本至少应按使用期限折旧一半，即上述施工建设、设备采购的成本空耗损失不应超过初始成本的50%。其次，华贝公司根本违约，应承担合同解除后的主要责任。最后，汇京公司存在未尽消防安全管理义务的一般违约责任，该责任在合同解除后的责任处理中应根据过错大小，承担次要责任。本院据此酌定华贝公司应就该部分损失负担281,016元，汇京公司应当负担70,254元。关于汇京公司提出的设备拆除及搬运费用，虽然汇京公司提供的证据缺乏关联性，但本院认为，“喜羊羊乐乐园”的清场必然会发生拆除费用、搬运费用，故本院酌情认定华贝公司应当根据其主要过错承担相应拆除及搬运费用损失8,000元。关于汇京公司提出的设备仓储费用，因汇京公司提出的“喜羊羊乐乐园”场地设备的运输及仓储证据缺乏关联性，且仓储费不是必然发生的费用，故对于汇京公司的该项主张，本院不予支持。(二)“喜羊羊乐乐园”场地租金收益损失应由何方承担关于汇京公司向华贝公司要求赔偿2017年12月1日起至2018年5月31日期间租金损失的主张，2017年12月1日至2018年3月19日期间，双方新《房屋合同》未解除，汇京公司应自行承担因场地收益浮动乃至场地空置无收益的风险。因涉案场地被消防处罚及产生后续后果，汇京公司亦负有次要责任，故对于2018年3月19日至2018年5月31日期间因场地空置而产生的租金可得利益损失，本院根据上述过错责任大小以及汇京公司在双方联营期间月均场地收益，酌情认定华贝公司应承担56,478.27元。(三)“喜羊羊乐乐园”的会员退卡费用、场地消防罚款、员工遣散费用应由何方承担关于“喜羊羊乐乐园”的会员退卡费用，根据新《房屋合同》的约定，首先，华贝公司承认会员卡的费用均由其收取。其次，华贝公司承担乐园的设计、设备、装修、宣传、推广、设备维护。由此可见，华贝公司系“喜羊羊乐乐园”的独立经营方。再者，华贝公司在“喜羊羊乐乐园”经营场地，悬挂华贝公司的营业执照，华贝公司对“喜羊羊乐乐园”独立收银、独立结算、独立开票，以上的经营性行为均与汇京公司无涉。故汇京公司不应承担“喜羊羊乐乐园”场地收益之外的其他经营风险。据此，汇京公司向消费者退款仅系其出于商场管理者的管理义务，为华贝公司先行垫付退款。“喜羊羊乐乐园”的全部会员退款应从其预收会员卡收益中返还，该部分费用均应由华贝公司承担。关于2017年7月4日华贝公司缴纳的消防罚款，未见与汇京公司的场地提供方责任有任何因果关系，故对于该项50,000元的罚款，应由“喜羊羊乐乐园”经营者——华贝公司自行承担。关于劳动遣散费用，华贝公司系“喜羊羊乐乐园”的独立经营者，对其人员负有自行聘用、自行管理、自行结算的义务。新《房屋合同》的解除乃至“喜羊羊乐乐园”清场主要责任不能归咎于汇京公司。况且，华贝公司仅提供转账凭证，而未提供相应员工的劳动合同，亦不能证明该些费用系因其遣散员工所导致。但根据本案从2018年1月11日至2018年3月19日期间，华贝公司发生的被消防处罚、停业、遣散员工、被清场等一系列事实分析，华贝公司因消防安全原因遭处罚而被迫停业是不争的事实，停业后遣散员工及支出相应员工遣散费用也是必然发生的事实。虽然华贝公司就其支出费用的关联性举证不足，但本院根据诚实信用原则以及汇京公司在合同解除后所负次要责任，酌情判令汇京公司赔偿华贝公司员工遣散费用9,200元。综上，本院认为，华贝公司与汇京公司签订的新《房屋合同》，是双方当事人的真实意思表示，应当受法律保护，双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。双方的合作是一种特殊形式的联营，华贝公司对“喜羊羊乐乐园”承担独立经营责任，汇京公司提供“喜羊羊乐乐园”所需经营场地，并收取浮动场地收益。华贝公司未积极地对“喜羊羊乐乐园”进行消防整改，进而导致汇京公司获取场地收益的合同目的落空并致使“喜羊羊乐乐园”清场及新《房屋合同》于2018年3月19日解除，华贝公司作为主要责任方，应承担施工建设及设备损失281,016元，汇京公司应当负担70,254元。关于华贝公司主张要求汇京公司赔偿消防罚款50,000元和员工遣散费46,625元的主张，本院酌情支持遣散费用9,200元。关于华贝公司主张要求汇京公司退还保证金30,000元的请求，汇京公司同意返还并在本案款项中一并结算，本院予以准许。关于汇京公司要求华贝公司赔偿场地租金损失174,072元的主张，按本院关于合同解除后责任按过错分担的意见，本院酌情支持56,478.27元。关于设备拆除费、搬运费损失，依据前文所述，华贝公司应赔偿汇京公司8,000元。关于汇京公司要求华贝公司赔偿仓储费的主张，本院不予支持。关于会员退款，华贝公司向会员退款20,423.30元以及汇京公司向会员退款221,233元，均应由华贝公司承担，华贝公司应当向汇京公司返还汇京公司垫付的会员退款费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海华贝儿童乐园有限公司与上海汇京置业发展有限公司签订的《房屋合同》(合同编号为ZL-013)于2018年3月19日解除；二、上海汇京置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海华贝儿童乐园有限公司场地施工及设备损失70,254元；三、上海汇京置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海华贝儿童乐园有限公司员工遣散费损失9,200元；四、上海汇京置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海华贝儿童乐园有限公司保证金30,000元；五、上海华贝儿童乐园有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海汇京置业发展有限公司租金可得利益损失56,478.27元；六、上海华贝儿童乐园有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海汇京置业发展有限公司设备拆除及搬运费用损失8,000元；七、上海华贝儿童乐园有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海汇京置业发展有限公司消费者退卡费用221,233元；八、上海华贝儿童乐园有限公司的其余本诉请求，不予支持；九、上海汇京置业发展有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12,350元，由上海华贝儿童乐园有限公司负担9,781元，由上海汇京置业发展有限公司负担2,569元。案件反诉受理费减半收取计4,443元，由上海华贝儿童乐园有限公司负担2,792元，由上海汇京置业发展有限公司负担1,651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王嘉骏人民陪审员  毛静芳人民陪审员  何灵琍二〇一九年五月三十一日书 记 员  陈 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。