文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初9744号原告：朱梦雪，女，1989年7月13日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张凯，江苏三佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海军，江苏三佳律师事务所律师。被告：吴闯，男，1985年12月19日出生，住宿迁市宿城区。被告：高巧楠，女，1988年9月15日出生，住宿迁经济技术开发区。委托诉讼代理人：丁根林，江苏首诚律师事务所律师。原告朱梦雪与被告吴闯、高巧楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱梦雪及其委托诉讼代理人张凯，被告吴闯、被告高巧楠及其委托诉讼代理人丁根林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱梦雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金20000元，赔偿违约金50000元，合计70000元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确要求解除与二被告签订的房屋买卖合同。事实与理由：2018年10月23日，原被告在宿迁市缘居房产的居间下，签订二手房买卖合同。被告以426000元的价格将位于宿迁经济开发区中嘉城市花园的房屋出售给原告，合同签订当天原告支付购房定金20000元给被告。合同第四条约定，合同签订后3日内办理银行按揭贷款手续，合同第五条约定了违约责任。合同签订后，原告及居间方多次催促被告办理房屋交易手续，但是被告却不予配合了。被告的行为已构成违约，严重违背了契约精神，经协调未果，现只好诉至法院，望判如所请。被告吴闯辩称，我不同意解除合同。我希望继续履行合同，合同履行不下去是高巧楠造成的。首付款276000元是必须到银行做了手续后才能拿到，但是高巧楠没有去银行做手续。2万元定金我确实收到了，我是和高巧楠协商好才准备卖房子的，之后找到中介准备卖房子。我不应该返还这2万元定金。被告高巧楠辩称，一、同意解除合同。被告高巧楠在本案中不存在违约，不应当承担违约责任，该定金也并非是高巧楠收取，应该是吴闯返还；二、原告主张的赔偿违约金5万元没有事实和法律依据，按照合同违约责任第5条第三款，前提条件是甲方收到前期购房款违约，但是本案中原告没有按照约定支付前期购房款也就是首付款276000元；三、本案买卖合同双方签订时是原告与被告吴闯进行商定，也是其双方签订合同，至于吴闯是否存在违约责任属于原告和吴闯之间的纠纷。该房产属于被告吴闯和高巧楠的离婚后没有处置的夫妻共同财产，吴闯单方面签订买卖合同对高巧楠不发生法律效力。因为吴闯没有按照合同约定配合原告完成房屋买卖的相关手续，所以才找到高巧楠，双方形成一份协议，高巧楠为了方便手续的继续履行，才在合同上补签字。但是补签字之后原告仍然拒绝购买该房屋，即便之前吴闯存在违约责任，该违约责任没有因为高巧楠的过错形成在先，也没有因为高巧楠补签字的行为给原告造成新的损失，高巧楠在合同上补签字没有形成新的违约责任。即便之前有违约，也是和高巧楠无关。综上，原告要求高巧楠承担违约责任没有事实和法律依据。经审理查明：2018年10月23日，原告朱梦雪（乙方，买受方）与被告吴闯（甲方，出卖方）签订《宿迁市二手房买卖合同》，主要内容如下：“……甲方房屋坐落于宿迁市经济开发区，甲方依法取得的房屋不动产证编号为:第0054220号，房屋建筑面积为95.09平方，车库面积约为13.88平方……二、上述房产成交总价款为人民币肆拾贰万陆仟元整（Y:426000元整）……三、乙方于签订本合同当日支付甲方购房定金人民币贰万元整（Y:20000元整）。甲方自收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金。乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则定金归甲方所有……四、付款方式:甲乙双方约定按（1）款方式付款。1、按揭方式付款:（1）、乙方于2018年10月25日前支付甲方首付款人民币贰拾柒万陆仟佰元整（包含定金）。甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币壹拾伍万万元Y:150000元整）贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同并申请办理买卖合同公证手续（若需）后2018年10月25日前向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。如甲方房屋原有抵押贷款未偿还清，甲方须于收到此笔款项后3日内申请偿还该房产原设的抵押贷款，清除该房屋原设的抵押权。甲方于乙方贷款银行审批通过后3日内配合乙方办理该房屋的房地产权过户手续、剩余房款人民币壹拾伍万元整，待乙方取得贷款后由按揭银行直接将此笔款项划入甲方开立的账户中。如乙方实际取得的贷款数额不足以付清甲方房款的，乙方须将不足部分在双方至房管处办理产权过户手续当日以现金方式一次性支付给甲方……五、违约责任：1、乙方违约的按已付甲方房款的0.3％每日支付甲方违约金至付清日止。甲方违约的按乙方己付房款的0.3％每日支付乙方违约金至付清日止。……3、若甲方收到前期房款后违约，导致此合同不能继续履行的，则视为故意骗取前期房款。甲方则在定金赔偿外，另赔偿50000元给乙方作为违约金……”2018年10月23日，吴闯书写收条一张，主要内容：“收条今收到朱梦雪……购买中嘉城市花园114幢105室定金贰万元整（￥20000整），收款人吴闯2018年10月23日……”2018年11月8日，被告高巧楠在《宿迁市二手房买卖合同》上甲方（出卖方）处补签字。2018年11月8日，二被告签订协议书：主要内容：“双方经协商愿意出售中嘉城市花园114幢105室房屋给朱梦雪（身份证:）。女方要求在该房屋出售后，在买方申请贷款时，支付首付款当天，男方必须支付贰拾万元整（200000元整）给女方，男方如未支付女方有权不签字……”另查明，位于宿迁市经济开发区房屋登记所有权人为吴闯、高巧楠。再查明，2018年9月10日，吴闯与高巧楠签订离婚协议书，约定双方共有房产一套，位于宿城区中嘉城市花园114幢105室待房子出售后，男女双方平分。（房贷由男女双方平分）以上事实有原告提供的《宿迁市二手房买卖合同》、房屋产权证以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。被告吴闯向原告朱梦雪出售房屋，双方之间形成房屋买卖合同关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点是二被告是否存在违约行为，如果存在，违约金如何计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”涉案房屋登记在二被告名下，被告吴闯与原告朱梦雪签订房屋买卖合同后，被告高巧楠又在合同上补签字，能够认定高巧楠系与吴闯共同出售房屋，涉案的买卖合同对高巧楠具有约束力，其应该全面履行自己的义务。被告高巧楠辩称其不是合同相对方的意见，没有事实依据，本院不予采信。关于二被告是否存在违约行为的问题。因涉案合同中约定2018年10月25日前支付首付款27.6万元，但是在合同签订时即2018年10月23日被告高巧楠尚未签字，2018年11月8日高巧楠补签合同后，已过合同约定付款时间，故该合同约定的时间不能作为原告朱梦雪履行付款义务的时间，根据原告、被告吴闯及证人证言，能够证实双方重新约定2018年11月9日前往银行支付首付款，同时涤除房屋抵押权。而在2018年11月8日，二被告关于首付款由谁收款产生争议，被告高巧楠未在约定的2018年11月9日前往银行办理相关收款、撤销抵押等手续。据此可以认定二被告未履行义务，存在违约行为。关于违约金，原告依据合同第五条第三款约定主张5万元，但是条款的前提条件是二被告收到前期房款，因原告尚未支付前期房屋27.6万元，故违约金计算不能适用该条款。合同第五条第一款另外约定：“乙方违约的按已付甲方房款的0.3％每日支付甲方违约金至付清日止。”本院已经认定二被告存在违约行为，但该条款未约定起算时间，应从违约之日开始计算，原告主张起诉之日即2018年12月3日开始，本院予以准许。因约定计算标准过高，二被告提出异议，本院调整为年利率24%。故本院支持违约金为以20000元为基数，自2018年12月3日起按照年利率24%计算至实际给付之日止，但是以原告主张的50000元为限。综上，因二被告内部产生纠纷，导致合同无法继续履行，对于原告要求要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，以原告2019年3月28日庭审提出时间为准。因合同已经解除，原告要求二被告返还2万元购房款，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原被告签订《宿迁市二手房买卖合同》，被告吴闯、高巧楠于本判决生效之日起十日内向原告朱梦雪返还购房款20000元；二、被告吴闯、高巧楠于本判决生效之日起十日内向原告朱梦雪支付违约金（以20000元为基数，自2018年12月3日起按照年利率24%计算至实际给付之日止，以50000元为限）；三、驳回原告朱梦雪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元、保全费1020元，合计2570元，由原告朱梦雪负担600元，由被告吴闯、高巧楠负担1970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 汤 峰人民陪审员 吴 江人民陪审员 许传民二〇一九年五月三十日书记员高慧芳法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。