吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初343号 原告：安英兰，女，1966年8月3日出生，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：金龙，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。 被告：长春市金鑫房地产开发有限公司延吉分公司，住所地吉林省延吉市。 法定代表人：王少林，该公司总经理。 被告：长春金鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。 法定代表人：王有森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵福龙，该公司职员。 原告安英兰与被告长春市金鑫房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称金鑫延吉分公司）、长春金鑫房地产开发有限公司（以下简称长春金鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，于2018年8月27日作出（2017）吉2401民初4802号民事判决。原告安英兰不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）吉24民终1855号民事裁定，撤销本院（2017）吉2401民初4802号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月15日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告安英兰的委托诉讼代理人金龙，被告金鑫延吉分公司的法定代表人王少林，被告长春金鑫公司的委托诉讼代理人赵福龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安英兰向本院提出诉讼请求：1、判令金鑫延吉分公司及长春金鑫公司为安英兰回迁安置“丽水xx”11号楼1楼门市房；2、判令金鑫延吉分公司及长春金鑫公司依据鉴定报告赔偿房屋租金损失295000元，停产停业损失152200元。事实和理由：2011年7月，金鑫延吉分公司开发丽水xx房屋项目时，提出原地回迁位置为“丽水xx”10号、11号楼《补偿安置方案》。同年9月1日，金鑫延吉分公司向安英兰送达《丽水xx二期非住宅房屋征收补偿办法》，该办法规定，回迁安置按原面积1：1予以回迁安置，即偿还面积等于产权证原面积。根据此规定，应给安英兰安置的是原位置的一楼商业用房。另外，该办法还规定，原则上实行原位置、原面积、原基准高度，原层高回迁。根据此规定，金鑫延吉分公司安置的房屋应该是符合原拆迁房屋的高度，应安置一楼的门市房，在使用用途上应该优于原拆除的房屋。同月19日，金鑫延吉分公司与安英兰签订《产权调换协议书》。协议规定，安英兰回迁至“丽水xx”二期商业房，即安英兰原房屋位置处，并于2013年12月30日前将产权调换房屋交付给安英兰，并负责办理产权调换房屋的房屋所有权证和土地使用证。此后，金鑫延吉分公司未经安英兰同意，擅自改变原施工规划，所施工的二期工程发生了巨大变化。2017年6月末，金鑫延吉分公司通知安英兰查看安置房屋时，安英兰万万没想到所要安置的房屋是只能办地下房照的车库房屋，不具备原基准高度的同时，连采光窗户都没有的“边角楼”房屋。金鑫延吉分公司拆除的安英兰的房屋是符合商业规范要求的一楼商业门市房，不应当为安英兰安置地下、连采光条件都不具备的房屋。签订合同后，金鑫延吉分公司不得擅自变更规划、设计。经批准变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响房屋质量、使用功能情形的，金鑫延吉分公司应在变更之日起十日内，书面通知当事人。但是金鑫延吉分公司未经安英兰同意，和安英兰未另行签订补充协议的情况下，擅自进行施工，引起了建筑指标的巨大变化，户型、朝向、层高、平米的变化，与原拆除的房屋有本质的区别，严重损害了安英兰的固有利益。此房屋与原房屋在使用用途、现实价款无法相提并论。另外，金鑫延吉分公司应当赔偿至今为止因迟延安置所造成的损失，故诉至法院。 金鑫延吉分公司、长春金鑫公司辩称，1、金鑫延吉分公司、长春金鑫公司开发延吉市丽水xx二期项目，是依法规划和建设的。2017年10月15日，经过延吉市相关部门的初验，开始给住户办理钥匙交接，大部分业主已经入住。2018年12月27日，金鑫延吉分公司、长春金鑫公司完成规划验收，并同意按照和安英兰签订的《产权调换协议》的约定，“原则上实行原位置、原面积的回迁”的条件向其交付回迁房屋。2、回迁房是按照规划设计建设的，双方签订《产权调换协议》时未对商业房的窗户具体约定，鉴于项目所处的地理位置和规划条件，金鑫延吉分公司、长春金鑫公司无法在原位置、原面积的商业交付条件下实现窗户问题。对此，金鑫延吉分公司、长春金鑫公司可以酌情予以补偿，因为双方在《产权调换协议》没有约定窗户的问题。3、交付房屋的使用性质为商业房，规划设计就是商业房。鉴于项目所处的地理位置和规划条件，原位置只能是规划的地面层，具体的以房产证登记为准。东西距离与原房屋没变化，南北距离为了避开道路往南让了20米。4、房屋租金损失及停产停业损失是无理要求，不应支持。按照《延吉市房屋拆迁安置管理办法》第四十四条第三款的规定，综合补助费是指拆迁非住宅房屋造成停产或停业的，非住宅房屋引起经济损失的，被拆迁人从事生产经营活动的，拆迁人向房屋承租人支付综合补助费，一类区200元/平方米。拆迁前已停产或停业的非住宅房屋不予支付综合补助费。金鑫延吉分公司、长春金鑫公司已经依法在《产权调换协议》中第二款第四条临时安置补助费和第三条非住宅临时安置补助费中体现，并支付给了安英兰。5、双方多次进行协商，安英兰不同意接受金鑫延吉分公司、长春金鑫公司交付的回迁房屋。金鑫延吉分公司、长春金鑫公司同意按照协议约定的增减面积12000元/平方米补退差价。结合回迁的面积，如果安英兰不同意原面积、原位置回迁，可以视同全部面积不足，金鑫延吉分公司、长春金鑫公司按照12000元/平方米×原房屋面积178.88平方米向安英兰进行经济补偿。 本院经审理认定事实如下：2011年7月15日，金鑫延吉分公司向住户出具一份《补偿安置方案》，该方案第二项确定房屋回迁位置（原地回迁）为丽水xx二期10号楼、11号楼。2011年9月1日，金鑫延吉分公司出具《丽水xx二期非住宅房屋征收补偿办法》，该办法第二条第三项载明回迁安置按原面积1:1予以回迁安置，及偿还面积等于产权证面积；第四项载明原则上实行原位置、原面积（不超过5%）、原基准高度、原层高回迁。 2011年9月19日，金鑫延吉分公司与安英兰签订《产权调换协议书》，约定金鑫延吉分公司将坐落在丽水xx的房屋作为产权调换房屋，该房屋预计建筑面积为178.88平方米，并约定安英兰回迁至金鑫延吉分公司开发的丽水xx二期商业房（安英兰原房屋位置处），回迁面积不得低于安英兰原面积，不得超过原面积的5％，超面积按12000元每平方结算。双方还约定，金鑫延吉分公司在2013年12月30日前将产权调换房屋交付给乙方，到期未能交付的，金鑫延吉分公司按实际发生日期向安英兰支付临时安置补助费和越冬采暖补助费。 2017年1月5日，安英兰以金鑫延吉分公司、长春金鑫公司为被告，向本院提起诉讼，要求金鑫延吉分公司、长春金鑫公司支付临时安置补助费。本院于2017年9月20日作出（2017）吉2401民初244号民事判决，判决：一、长春金鑫公司、金鑫延吉分公司于本判决发生法律效力后30日内支付安英兰安置补偿费906555元；二、驳回安英兰的其他诉讼请求。金鑫延吉分公司、长春金鑫公司因不服上述判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院2018年1月10日作出（2017）吉24民终1983号民事判决，因临时安置补偿费计算标准问题予以改判，判决：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初244号民事判决；二、长春金鑫公司、金鑫延吉分公司于本判决发生法律效力后30日内向安英兰支付安置补偿费798034.67元；三、驳回安英兰一审其他诉讼请求。 本案审理期间，安英兰申请对因金鑫延吉分公司延迟安置所造成的租金损失及营业损失进行鉴定，延边吉信价格评估有限公司出具延信鉴字［2018］2018FY号价格鉴证报告，价格鉴证结论为价格鉴证标的在价格鉴证基准日的租金价格为295000元；价格鉴证标的在价格鉴证基准日的营业损失价格为152200元。 另查，涉案房屋所在门口前三米左右曾作为地下车库的出入口及其路段。鉴定期间，金鑫延吉分公司将地下车库的出入口改建成美食城（现尚未入驻），鉴定之前，金鑫延吉分公司拟交付的四家回迁房屋并未隔断，现房屋已通过砌墙予以隔断。经现场确认，位于所属楼层左侧的拟交付回迁房屋内部高度达到3.3米左右，明显低于右侧的房屋高度，且涉案房屋没有窗户（双方并未对房屋高度及是否应有窗户作出明确约定）。2018年12月27日，涉案房屋所在工程项目经竣工验收合格。现四家回迁户中已有一家回迁户（左数第三户，并未起诉）同意接受金鑫延吉分公司拟交付的房屋。2019年3月18日，经现场勘查核实左数第三户室内南侧有一排小窗户，且左数第三户、第四户内部房屋高度高于左数第一户、第二户内部房屋高度。关于涉案房屋的楼栋和房屋编号，金鑫延吉分公司陈述:2018年11月15日，延吉市房产测绘有限公司完成了对安今淑回迁商业用房的测绘，确定拟向安英兰交付的回迁房屋编号为11号楼的－1层03号房，建筑面积为183.19平方米，面积在《产权调换协议》约定范围。 审理中，经本院释明，双方当事人未能重新达成安置补偿协议，安英兰坚持原诉讼请求，拒绝解除原安置补偿协议及主张赔偿损失。 认定上述事实的证据有：产权调换协议书、补偿安置方案、丽水xx二期非住宅房屋征收补偿办法、延吉市规划管理局信访受理登记表、丽水xx梨花路侧一楼地下一层平面图、丽水xx10#、11#、12#、13#及地下车库建房批件、价格鉴证报告、评估费发票、长春金鑫公司营业执照、延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法、关于印发延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知、延吉市规划勘查设计院图纸、建设工程竣工规划核实通知书以及双方当事人的陈述。 本院认为，安英兰与金鑫延吉分公司签订的《产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系，该合同合法有效。结合《补偿安置方案》和《丽水xx二期非住宅房屋征收补偿办法》的内容，安英兰的回迁房屋系原位置、原面积（不超过5%）、原基准高度、原层高回迁，预计建筑面积为178.88平方米的房屋，但并未明确楼号、房号、具体基准高度、窗户、采光等内容。 根据安英兰的原房屋产权证及双方当事人的陈述，原房屋为一楼正常门市房屋，南侧有窗户和采光；金鑫延吉分公司建设的回迁房屋虽然与原房屋位置及朝向均一致，但测绘楼层为负一层，根据实地勘查，拟交付房屋所在门口前三米左右曾作为地下车库的出入口及其路段，位于所属楼层左侧的拟交付回迁房屋（无窗户）高度明显低于右侧的房屋（南侧有小窗户），本院认为，金鑫延吉分公司建设的涉案回迁房屋不符合商业用房的约定，但在原位置处又无其他符合约定的回迁商业用房可以交付，在此情况下，安英兰与金鑫延吉分公司又无法重新达成安置协议。经本院释明，安英兰拒绝变更诉讼请求为解除拆迁安置补偿协议及主张赔偿损失，因原拆迁安置补偿协议已无法履行，故安英兰主张回迁安置丽水xx11号楼1楼门市房的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于安英兰要求金鑫延吉分公司、长春金鑫公司赔偿租金损失和停产停业损失的诉讼请求，本院认为，根据《延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法》第四十四条“拆迁非住宅房屋除了对原房屋进行补偿或安置外，拆迁人还应当支付搬迁补助费、临时安置补助费和综合补助费。……（三）综合补助费：拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，被拆迁人从事生产、经营性活动的，拆迁人向被拆迁人支付综合补助费；……。1.拆迁前正在生产或营业的非住宅房屋补偿标准：特类区250元/平方米，一类区200元/平方米，……”的规定，金鑫房地产延吉分公司已按照合同约定及文件规定，确定拆迁房屋为一类区房屋，并向回迁户安英兰给付了“非住宅综合补助费”45000元，因房屋拆迁安置补偿关系中，其赔偿项目及标准具有法定性，停产停业损失补偿为对被拆迁营业房屋营业损失的一种赔偿，其赔偿方式为定型化赔偿，即依照相关规范性文件确定的补偿标准计算，而不考虑各类被拆迁营业房屋在被拆迁前的盈利状况、经营差异等因素，且涉案房屋作为非住宅房屋不同于住宅房屋，其应补偿的临时安置补偿费标准与住宅房屋补偿标准相差较大的原因就在于非住宅房屋具有生产、经营等属性，因此结合安英兰搬出拆迁房屋前并无对外出租以及搬出拆迁房屋后并未找临时性、替代性经营场所进行经营以及金鑫房地产延吉分公司按照《办法》及合同约定已向安英兰支付综合补助费，且在另案中，金鑫延吉分公司因未约定时间交付回迁房屋致其被起诉并已通过判决支付相应临时安置补助费的情况下，对安英兰要求金鑫延吉分公司、长春金鑫公司支付租金损失及停产停业损失的主张，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告安英兰的诉讼请求。 案件受理费8800元（原告安英兰已预交），保全费3020元，合计11820元，由原告安英兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向延吉市人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 陈艳 人民陪审员刘万涛 人民陪审员 刘    延    荣 二〇一九年五月二十七日 书 记 员 李         娜