广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初1545号 原告（反诉被告）：柳州东园针织机械有限公司，住所第：柳州市红碑路10号，组织结构代码：66212868-7。 法定代表人：刘永志，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦荣英，广西华尚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：柳州市恒丰针织服装厂，主要营业场所：柳州市雒容镇强容路18号，统一社会信用代码：9145020066214314X5。 执行事务合伙人：陈春香，该厂厂长。 委托诉讼代理人：周艳，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈德荣，男，1965年9月5日生，汉族，住广西柳州市城中区。 原告（反诉被告）柳州东园针织机械有限公司（以下简称东园公司）与被告（反诉原告）柳州市恒丰针织服装厂确认（以下简称恒丰服装厂）合同效力纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告东园公司的法定代表人刘永志及其委托诉讼代理人韦荣英，被告恒丰服装厂的法定代表人陈春香及其委托诉讼代理人周艳、陈德荣到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的审理结果为依据，本案从2018年8月7日至2019年5月20日中止审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柳州东园针织机械有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告解除原告和被告所签订的雒容镇强容路18号场地租赁协议的主张无效；二、判令被告承担全部诉讼费。 诉讼过程中，原告（反诉被告）柳州东园针织机械有限公司向本院明确其诉讼请求第一项具体指向对象为2018年4月13日的《解除合同通知书》。 事实和理由：原告和被告于2009年6月28日签订一份《场地租赁协议书》，约定被告将位于雒容工业园西区强容路面积为11.9亩的土地，围墙内除进场右边一栋房约200平方米外，其余（含厂房、空地）场地租给原告，租期20年，从2009年7月1日至2029年6月30日。因履行协议有纠纷，原告将被告诉至法院，鹿寨县人民法院经调解双方自愿达成调解协议。鹿寨县人民法院于2009年11月作出该院（2009）鹿民初（二）字第152号民事调解书对双方达成协议予以确认。2017年间，柳州市柳东新区因国家建设需要决定收回租赁场地红线范围内的部分土地，2017年12月被告也发了通告给原告，称其已将红线范围内的土地交给柳东新区政府，但剩余的租赁场地的租金数额问题，被告一直未与原告协商确定，所以原告不知道该交多少租金给被告，2018年4月13日被告发出一份《解除合同通知书》，并限原告收到该通知后十天内全部搬走，原告认为被告主张解除合同没有法律依据，违反合同法的有关规定应无效，现原告特诉至法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）柳州东园针织机械有限公司为其诉请向本院提交如下证据： 1、2009年6月28日《场地租赁协议》一份，证明：原、被告签订的租赁合同合法有效； 2、鹿寨县人民法院（2009）鹿民初（二）字第152号民事调解书一份，证明：原、被告签订租赁协议后，因租赁场地有变化的问题，双方协商不下，原告就起诉至鹿寨县人民法院，鹿寨县人民法院主持下双方达成了调解协议； 3、2017年12月1日《通告》一份，证明：（1）租赁场地有所变化；（2）被告要求原告在2017年12月10日前要撤离，造成原告无法正常经营； 4、2018年4月13日《解除合同通知书》一份，证明：被告已经发出解除合同通知书； 5、柳州市中级人民法院（2012）柳市民二终字第235号民事判决书一份，证明：柳州市中级人民法院对于鹿寨县人民法院（2009）鹿民初（二）字第152号民事调解书的调解内容有确认； 6、2018年4月16日《不同意解除合同复函》一份，证明：原告已经发函被告，要求被告过来协商征收土地后的租金数额； 7、EMS快递邮寄单一份，证明：原告已经发函被告，要求被告过来协商征收土地后的租金数额，但是被告拒收。 被告（反诉原告）柳州市恒丰针织服装厂答辩并反诉称，1、被告解除其与原告签订的2009年6月28日雒容镇强容路18号场地的租赁协议主张合法有效；2、原、被告签订的协议上的土地面积为11.3亩，而非原告称的11.9亩，因原告承租的土地和房屋被征收一部分，被告一直要求与原告协商租金，但是原告不理睬，被告多次向原告催收租金，原告拒不支付，且在未经被告的同意下将部分厂房转租给第三人柳州东园针织机械有限公司雒容分公司、柳州市恒中电工器材有限责任公司使用，原告构成根本违约，被告依法有权解除场地租赁协议。据此，被告提出反诉请求：1、确认反诉人解除反诉人与被反诉人所签订的雒容镇强容路18号场地租赁协议的主张合法有效；2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。 事实和理由：反诉人与被反诉人于2009年6月28日签订《场地租赁协议书》一份，2009年11月31日鹿寨县法院（2009）鹿民初（二）字第152号民事调解书第二项认定租金及租金交付方式。租金从2009年7月算起，承租头三年每年租金为人民币65370元，三年后第一个五年年租金为人民币98000元，第二个五年起，年租金为人民币122574元（但不得高于本工业园附近租金价格标准）；本季度在每季度初10号前交纳。 2017年10月至2017年12月，因出现部分出租土地被国家征收情况，反诉人多次与被反诉人商谈场地租赁租金事宜，被反诉人表示拒绝商谈，称他们认识人多、门路广，并提出无理要求。反诉人表示被反诉人可以走法律程序解决其认为的要求，不同意被反诉人欠缴租金。 2018年1月10日反诉人向被反诉人催缴第一季度的租金被拒绝。2018年1月14日，反诉人股东陈德荣、陈红武与被反诉人的发起人张志逸在市二桥头“一家紫荆花酒店”三楼301号桌就租赁事宜再次商谈。如果被反诉人不缴纳租金，就尽快搬离。张志逸表示跟其他股东商量后回复。直到2018年4月10日，被反诉人仍然不交纳租金。且被反诉人还在未经反诉人的同意下将部分厂房转租给第三人租用，构成根本违约。在反诉人拒绝交纳租金，且未经反诉人同意下将部分厂房转租给第三人租用的构成根本违约行为，反诉人于2018年4月13日张贴“解除合同通知书”，告知被反诉人即时解除出租合同。综上，反诉人提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉，驳回被反诉人的本诉。 被告（反诉原告）柳州市恒丰针织服装厂为其反诉请求向本院提交如下证据： 1、陈红武手机号为137××××1150的电话详单3页、张志逸手机号为138××××2285的通话记录2页，证明：被告的合伙人陈红武于2018年1月10日起就多次致电与被反诉人的股东张志逸协商被征收后的租金数额及催收租金，张志逸均表示跟被反诉人的其他股东协商后再答复，但均没有答复； 2、宜家紫荆花酒店照片一张，证明：2018年1月14日反诉人的股东陈德荣、陈红武与张志逸在该酒楼协商被征收后的数额及催收租金，如被反诉人不缴纳租金的就请其尽快搬离，张志逸均表示跟被反诉人的其他股东协商后再答复，但均没有答复； 3、柳州东园针织机械有限公司企业信用信息公示报告一份，证明：张志逸是被反诉人的股东之一； 4、柳州市恒丰针织服装厂大门挂柳州市恒丰针织服装厂、柳州东园针织机械有限公司雒容分公司、柳州市恒中电工器材有限责任公司门牌××张，证明：（1）反诉人的大门的六张门牌是××年12月期间挂上去的；（2）被反诉人证实未经反诉人同意将部分场地和房屋租赁给第三人柳州东园针织机械有限公司雒容分公司、柳州市恒中电工器材有限责任公司使用；（3）反诉人不认识柳州东园针织机械有限公司雒容分公司、柳州市恒中电工器材有限责任公司，没有与该两公司签订场地租赁协议，也没有出租厂房给该两公司租用，该两公司属于反诉人与被反诉人之间的第三人，被反诉人未经反诉人同意，将场地厂房租给第三人，根据合同法224条，反诉人有权解除租赁协议。 原告（反诉被告）柳州东园针织机械有限公司针对反诉辩称，反诉人的诉请没有事实与法律的依据。1、反诉人与被反诉人签的2009年6月28日雒容镇强容路18号场地的租赁协议合法有效，柳东新区征收租赁场地的一部分及红线范围内的土地和房屋是反诉人与新区征收办公室签的的征收协议，反诉人于2017年底向被反诉人发通告要求在2017年12月10日前将红线范围内的土地和地上的设施全部搬离，因此，原租赁场地就相应减少，减少多少只有反诉人知道，被反诉人不知道。租金也应相应的减少，所以征收土地后租金的数额必要有变化，被反诉人的经营也因此受到损失。为了确定征收后的场地租金，被反诉人多次通过电话发短信及发函要求反诉人与被反诉人协商，但是反诉人均不予理会。所以，被反诉人不知道原租赁场地被政府征收一部分后剩下的未被征收的部分场地租金是多少，即被反诉人不知道交多少租金；2、被反诉人暂时不能缴纳租金的原因是反诉人不配合的过错行为所致，不是被反诉人违约，责任应由反诉人自行承担。因此，我方希望反诉人协商剩余场地租金的数额，以便被反诉人按时缴纳租金；3、被反诉人并没有转租场地给第三人，被反诉人只是与第三人合作经营。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）柳州东园针织机械有限公司为其反诉辩解向本院提交如下证据： 1、2012年8月20日《合作协议》一份，证明：被反诉人与柳州市恒中电工器材有限责任公司是合作关系，被反诉人用场地作为合作的条件，并非转租； 2、中国工商银行电子银行回单4份，证明：随着租期的变化，租金从2017年7月1日后租金亦有变化； 3、微信记录、短彩信记录、短信详单各一份，证明：被反诉人多次要求与反诉人协商征收后的场地租金问题，但是反诉人不予理会。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 恒丰服装厂对东园公司提供的本诉证据1、4的真实性及证明目的均无异议；对证据2、3、5、7的真实性无异议，但不同意其证明目的；对证据6的真实性及证明目的均不予认可。对证据1，认为租赁协议的第一条记载的场地面积是11.3亩，而非东园公司诉状中陈述的11.9亩；对证据2，认为与本案无关；对证据3，认为东园公司的经营是正常的；对证据4，认为坚持要求解除该协议；对证据5，认为与本案无关；对证据6、7，认为其没有收到。 东园公司对恒丰服装厂提供的反诉证据3的真实性及证明目的均无异议；对证据1、2、4的真实性无异议，但不同意其证明目的。对证据1，认为通话记录不是与张志逸协商租金数额问题；对证据2，认为该证据没有看出有张志逸在内，亦没有看出有协商租金的问题；对证据4，认为柳州东园针织机械有限公司雒容分公司、柳州市恒中电工器材有限责任公司是与东园公司合作经营的，不是转租场地给这两公司使用，柳州东园针织机械有限公司雒容分公司是东园公司的分支机构。 恒丰服装厂对东园公司提供的反诉证据2、3的真实性无异议，但不同意其证明目的；对证据1的真实性及证明目的均不予认可。对证据1，认为合作协议书无效。（1）反诉人不认识柳州东园针织机械有限公司雒容分公司、柳州市恒中电工器材有限责任公司，不同意被反诉人在反诉人的场地上开办柳州东园针织机械有限公司雒容分公司，反诉人与柳州东园针织机械有限公司雒容分公司无任何关系；（2）柳州东园针织机械有限公司雒容分公司及被反诉人没有在反诉人的场地上建设厂房，该协议书中称的面积约1500平方米的一栋厂房系反诉人的厂房，被反诉人未经反诉人的同意将反诉人的厂房用与柳州市恒中电工器材有限责任公司出资，损害了反诉人的利益，依法无效；（3）柳州东园针织机械有限公司雒容分公司、柳州市恒中电工器材有限责任公司没有与反诉人签订租赁协议，所以被反诉人所称的合作协议实际是转租协议，被反诉人没有经过反诉人的同意的转租行为构成根本违约；对证据2，认为回单只是证明被反诉人支付了2017年的部分租金，不是租金的变化；对证据3，认为（1）短、彩信详单是从2018年5月1日起所发的，没有显示接收对象，是在反诉人发出解除通知书后的行为，已经没有实际意义，发给陈红武的短信也是2018年5月30日才发的；（2）对于微信记录没有显示时间，不能证明是在反诉人与被反诉人协商期间发送的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合案件情况予以参考。结合（2018）桂0203民初791号案件情况，本院经审理查明事实如下： 2009年6月28日，恒丰服装厂作为甲方与东园公司作为乙方，签订《场地租赁协议》一份，主要内容为：“甲方位于柳州市雒容工业园西区强容路，围墙内除进场右边一栋（第一层是织布车间和堆放棉纱间）约200平方米以外，其余（含厂房、空地）场地全部出租给乙方，租金按每年增加壹万元人民币计算；租赁期共20年，出租期由2009年7月1日起至2029年6月30日止，期满后如乙方需要继续租赁，同等条件下乙方享有优先承租权。租赁期满后或中途停业，乙方所投资的资产，由乙方拥有所有权，在处理好所有债权、债务、水电、工商、税款、租赁后由乙方自行处理……厂房及排水系统、电力增容、增加水井一口等由承租方自行修建，费用由承租方承担”等等。后双方因履行协议产生纠纷，经柳州市鹿寨县人民法院调解，双方达成调解协议，即“被告（恒丰服装厂）将位于柳州市雒容工业园西区强容路（即被告整个厂区）面积为11.3亩，共7525平方米，除以南面围墙的一端距围墙西端18.8米，另一端距围墙西端68.8米作为一长边，在厂区内再以一条平行且垂直距离南面围墙20米的直线作为另一长边所构成的长方形范围内以及从大门进厂右边办公室外，其余厂区和设施包括房子立即全部交付原告（东园公司）租用。被告（恒丰服装厂）所留的未租范围需在四周自起围墙围完（通道除外），出厂大门的道路任何一方不得设置障碍，保证正常通行”等，该协议由（2009）鹿民初（二）字第152号调解书予以确认。 2012年4月12日，恒丰服装厂以东园公司未能按时支付租金为由诉至柳州市鹿寨县人民法院，要求双方解除协议、东园公司搬离场地，并要求东园公司支付租金及支付相应利息，该院作出（2012）鹿民二初字第334号民事判决，判决东园公司向恒丰服装厂支付租金49027.5元及利息3000元，并驳回恒丰服装厂要求解除协议的诉讼请求。后恒丰服装厂上诉，柳州市中级人民法院作出（2012）柳市民二终字第235号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决均已生效。 2017年，柳东新区因建设广西柳州汽车城—东外环柳东段（曙光大道立交）项目的需要，决定征收柳州市雒容工业园西区强容路18号红线范围内土地。东园公司承租恒丰针织厂的部分土地及厂房在征收红线范围内。2017年12月1日，恒丰服装厂向东园公司发出《通告》，要求东园公司于2017年12月10日将被征收红线范围内地块和房屋上物品全部搬离，并将该征收地块和房屋完整的交付给柳州市柳东新区房屋征收与补偿办公室。 2018年4月13日，恒丰服装厂再次向东园公司发出《解除合同通知书》一份，主要内容为：“依据甲乙双方原于2009年6月28日签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于柳州市，合同约定每季度的第一个10号前支付当季度租金。你公司从2018年1月1日起至2018年4月12日未按合同支付租金，按照合同约定已经累计拖欠六个月租金，存在恶意拖欠租金行为。这种恶意拖欠租金行为在2011年10月至2012年9月曾经拖欠租金一年之久，这次为第二次恶意拖欠租金行为，已经严重损害出租方利益。因此，出租方柳州市恒丰针织服装厂特通知贵公司，在接到本通知书之日起，即时解除出租合同，你公司必须在10天之内搬离出租物，同时必须付清所欠租金，否则我厂将采取法律手段维护我厂利益。如10天内未搬离出租物，我厂将采取清场，所造成的后果由你公司负担……”等等。同月16日，东园公司向恒丰服装厂发出《不同意解除合同复函》一份，载明：“贵厂要求解除与我方关于雒容镇强容路18号的场地租赁合同没有法律依据，我方不同意解除，理由主要是你方已将部分场地和场地上的房屋交给柳东新区政府，剩余场地租金现在应该交多少，你方未与我方协商确定具体数额，所以造成租金拖欠不是我方的责任，而是你方的责任，合同是受法律保护的，你方不得无故解除。”该复函于2018年4月17日通过中国邮政速递寄出，收件人为陈春香、罗天晓，后因“收件人要求自取，逾期未领”的原因被退回。现东园公司以恒丰服装厂解除合同没有法律依据为由诉至本院，提出前述诉讼请求。恒丰服装厂以东园公司拒绝交纳租金，且未经其同意将部分厂房转租给第三人使用的行为构成根本违约为由，提出前述反诉请求。 另查明，在东园公司大门处同时挂有“柳州东园针织机械有限公司雒容分公司”及“柳州市恒中电工器材有限责任公司”的牌匾。张志逸（东园公司股东）分别于2017年4月18日、2017年7月14日、2017年11月7日、2017年12月14日向罗天晓的银行账户转账支付18633元、18600元、7777元、7770元，恒丰服装厂认可上述款项为东园公司支付的2017年的部分租金，并认可东园公司已交清2017年的租金，但未支付2018年的租金。 又查明，据东园公司陈述，其与柳州市恒中电工器材有限责任公司系合作经营关系，双方并于2012年8月20日签订《合作协议》一份，主要约定：“双方经充分协商，一致同意合作成立股份公司，拟共同投资750万元，甲方将柳州东园针织机械有限公司雒容分公司的一栋厂房（面积约1500㎡）作为出资，折算成人民币250万，占股份30%，恒中公司提供设备、基数和市场，共计400万元，流动资金100万元，占股份70%；经营主要由恒中公司负责，原则上东园公司只派财务代表参与监督，每月财务报表抄送东园公司……”等等。现东园公司表示，双方已于2017年底终止合作经营，案涉场地内只有东园公司在使用。 本院认为，综合当事人的意见，本案的争议焦点为：1、东园公司未按时支付租金及其主张的与第三人合作经营的行为是否构成根本违约；2、《场地租赁协议》是否应予解除？ 对于争议焦点1，本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方约定了租赁期限、租金金额、租金交纳时间及方式，但并未约定解除合同的条件。因国家建设项目的需要，恒丰服装厂出租给东园公司使用的部分土地、房屋被征收，则东园公司得以使用的土地面积、厂房面积有所相应减少，对应的租金金额亦应有所变化。故在征收完毕后应由双方就实际使用部分予以商榷确定。而作为出租人及被征收土地和厂房的使用权人、所有权人，恒丰服装厂对于被征收的具体情况是清楚的，故其应就租金变化的情况及时告知承租人东园公司。但结合全案证据，恒丰服装厂未能提供证据证明其就租金变化部分向东园公司履行了告知义务，并在合理期限内催告东园公司支付租金，故东园公司虽未能按时支付2018年租金，但其并非恶意拖欠，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，东园公司的行为不构成根本违约；其次，东园公司与柳州市恒中电工器材有限公司于2012年8月20日签订的《合作协议》中约定，经营主要由柳州市恒中电工器材有限公司负责，东园公司只派财务代表参与监促，每月财务报表抄送东园公司。据此可以看出，东园公司并未实际参与经营，而是由他人经营，东园公司仅是参与分红，那么该行为可以认为是一种变相的转租行为，即名为合作经营，实为转租行为；最后，租赁合同中未约定可以转租，但出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租，承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。但是，不动产租赁合同具有继续性的特征，应当尽量维护租赁权所产生的经济关系的安定性，发挥促进交易的功能。一般而言，同意转租，应当由出租人作出明示表示。但根据《民法通则》第五十六条的规定，民事法律行为可以采取书面形式，口头形式或者其他形式。据此可知，口头形式、书面形式、默示形式是民事法律行为的主要形式，在是否同意转租的问题上，法律没有规定必须采取特定形式。从默示中同样可以推定出当事人的真实意思表示。因此，如果出租人以收取租金为目的，面对显而易见的转租事实，历经多年而不提异议，还同样收取承租人支付的租金，可以从双方的相互默契中推知出租人已同意转租。本案中，东园公司自2012年开始将承租场地转租给第三人，而恒丰服装厂在同一地址范围内生产经营，多年来收取东园公司支付的租金并未提出异议，结合常理，本院有理由相信恒丰服装厂在一定程度上系默认了东园公司的转租行为。既然双方没有约定允许转租而出租人已经默示同意转租，则之后再以没有经过出租人同意要求解除合同就略欠妥当了。综上，本院认定，东园公司的行为未构成根本违约。 对于争议焦点2，本院认为，恒丰服装厂与东园公司签订的协议中并未约定解除条件，而东园公司的行为未构成根本违约，从维护市场交易稳定、双方经营生产情况及东园公司违约的程度看，双方继续履行合同对交易更为有利。故本院认定，恒丰服装厂解除与东园公司签订的场地租赁协议不符合法律规定，应为无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二十二十七条之规定，判决如下： 1被告（反诉原告）柳州市恒丰针织服装厂于2018年4月13日发出的《解除合同通知书》无效； 2驳回被告（反诉原告）柳州市恒丰针织服装厂的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元（柳州东园针织机械有限公司已预交），反诉案件受理费50元（柳州市恒丰针织服装厂已预交），合计人民币150元，由被告（反诉原告）柳州市恒丰针织服装厂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 梁 佳 人民陪审员 罗 燕 人民陪审员 韦干雄 二〇一九年五月二十二日 书 记 员 韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。