广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初23530号原告（案外人）：梁茂佳，男，1969年5月18日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，原告（案外人）：莫卫贤，男，1966年1月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，上述二原告的共同委托诉讼代理人：谢炳洪，广东禅正律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。被告（被执行人）：肇庆市端州区银嘉贸易有限公司，住所地广东省肇庆市端州区古塔北路3号201号办公室A室。法定代表人：郑革新。原告梁茂佳、莫卫贤与被告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（下称信达公司广东省分公司）、肇庆市端州区银嘉贸易有限公司（下称银嘉公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告梁茂佳、莫卫贤的委托代理人谢炳洪，被告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的委托代理人梁星志到庭参加了诉讼。被告肇庆市端州区银嘉贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁茂佳、莫卫贤提出诉讼请求：1.确认原告与被告肇庆市端州区银嘉贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》合法有效；2.对被告肇庆市端州区银嘉贸易有限公司位于肇庆市××州区××大道嘉湖××湖××、××幢5C2-首层01号、02号商铺和5C、5D幢5D-首层03商铺进行带租约拍卖。事实与理由：2012年5月17日，经原告与银嘉公司协商，银嘉公司同意出租其自有产权的位于肇庆市××州区××大道嘉湖××湖××、××幢5C2-首层01号、02号商铺和5C、5D幢5D-首层03商铺（下称涉案商铺）给原告。同日，银嘉公司出具股东会决议，同意以一次性收取租金320万元的形式出租涉案商铺给原告，租赁期限为2012年5月18日起至2020年1月1日止。2012年5月18日，原告与银嘉公司正式签订《商铺租赁合同》，约定商铺租赁期限为2012年5月18日起至2020年1月1日，商铺的交付使用时间为2012年11月1日，2012年11月2日至2012年12月31日为免租装修期，2013年1月1日为租金开始计算的时间。租赁期总租金为320万元，签订合同当日先以现金缴付50万元，余款270万元在2012年11月3日前以现金一次性缴清。合同还约定双方的权利义务及违约处罚等条款。租赁合同签订后，原告按照约定分两次支付了全部租金320万元给银嘉公司，并按照合同约定使用涉案商铺至今。原告认为，原告与银嘉公司签订的商铺租赁合同是合法有效的合同，原告取得被拍卖商铺的承租权在先，银嘉公司与信达公司广东省分公司办理抵押登记时间在后，原告与银嘉公司签订的商铺租赁合同的主要权利义务即租金支付已经履行完毕，且商铺租赁合同已经履行六年，合同约定的租赁期限即将于2020年1月1日届满。因而，根据合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，法院依法应对涉案商铺进行带租约拍卖。被告信达公司广东省分公司辩称，1.原告提交的商铺租赁合同真实性、合法性不能确认。该合同显示为2012年5月签订，但被告银嘉公司向原债权银行申请贷款办理抵押时，从未出示该合同，也未有反映有租赁关系的存在。2.租金支付的方式明显违反常理。据原告称涉案商铺总租金320万元，全部以现金缴付，作为中小面积商铺，一次性缴清多年共几百万元的租金，明显与商铺的经营用途、经营性质不相吻合，严重违反常理，真实性严重存疑。3.法院拍卖程序合法，并未侵犯原告的合法权益。为维护信达公司广东省分公司的合法权益不受侵犯，法院应当尽快继续执行本案。被告银嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无向本院提交答辩意见和证据，视为放弃抗辩及举证、质证的权利。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的股东会决议、商铺租赁合同、收款收据，被告信达公司广东省分公司对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经质辩，股东会决议虽有“郑革新、林翠云”签名，但原告并未提交证据证明上述二人为银嘉公司的股东，故本院对股东会决议不予采信；商铺租赁合同有合同双方当事人的签章，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合本案查明的事实予以认证；收款收据虽然有出具单位加盖公章、经手人签名，但没有其他证据相印证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：位于肇庆市××州区××大道嘉湖××湖××、××幢5C2-首层01号、02号商铺和5C、5D幢5D-首层03商铺登记权属人为银嘉公司，均于2012年10月22日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司顺德分行。信达公司广东省分公司与银嘉公司等金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）佛顺法民二初字第467号民事判决书已经发生法律效力，该判决查明，2012年10月18日，银嘉公司与中国银行股份有限公司顺德分行签订最高额抵押合同，约定银嘉公司以位于肇庆市××州区××大道嘉湖××湖××、××幢5C2-首层01号、02号商铺和5C、5D幢5D-首层03商铺为中国银行股份有限公司顺德分行的债权提供担保，并于2012年10月22日办理了抵押登记；后中国银行股份有限公司顺德分行将上述债权转让给信达公司广东省分公司。该判决书判决信达公司广东省分公司对上述三间商铺在折价或拍卖、变卖所得价款范围内在最高本金余额41625800元额度内享有优先受偿权。因银嘉公司等未履行生效判决确定的义务，信达公司广东省分公司向本院申请强制执行，本院立案案号为（2017）粤0606执4123号。本院先后发出拟网络拍卖告知书、公告等，告知相关当事人本院拟对位于肇庆市××州区××大道嘉湖××湖××、××幢5C2-首层01号、02号商铺和5C、5D幢5D-首层03号商铺进行评估拍卖的事项。两原告向本院提出对涉案商铺享有承租权并要求带租约拍卖未被本院采纳后，于2018年11月15日向本院提出书面异议。本院于2018年11月28日作出（2018）粤0606执异699号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告遂在法定期限内向本院提起本案诉讼。原告提交的商铺租赁合同签订日期为2012年5月18日（为打印体），出租方（甲方）为银嘉公司，承租方（乙方）为莫卫贤、梁茂佳，约定租赁标的为位于肇庆市××州区××大道嘉湖××湖××、××幢首层商铺，包括5C1-首层02号商铺、5C2-首层01号、02号商铺和5D-首层01号、02号、03号商铺，共六间，总建筑面积为2750.26平方米；租赁期限自2012年5月18日起至2020年1月1日止，商铺在2012年11月1日交付使用，从2012年5月18日起至2012年11月1日期间，由于商铺未能交付乙方使用，所以免收租金，从2012年11月2日至2012年12月31日为免租装修期，2013年1月1日起计算租金；租金总额为320万元，甲方要求乙方在签署合同当天用现金交付租金50万元，余下租金270万元在2012年11月3日前一次性以现金形式交付给甲方。合同附件为“房屋产权证复印件、甲方营业执照副本复印件、法人身份证复印件、甲方公司股东会决议书、乙方身份证复印件”。两张收据显示，肇庆市端州区银嘉贸易有限公司分别于2012年5月18日、2012年11月2日出具两张收据，收据编号分别为02722501和02722502，分别记载收到莫卫贤、梁茂佳“嘉湖商铺”租金50万元和270万元。诉讼中，原告称涉案商铺的租金以每平方米不超过15元计算低于市场价格，但前提是一次性支付租金，当时同等条件商铺租金的市场价为20元至25元每平方米；原告于2012年5月18日签订合同当天已收取涉案商铺的产权证复印件等合同附件，银嘉公司于当天已向原告交付了涉案商铺的钥匙，但因没有开通水电不能使用，直至2012年11月1日才可以使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，首先，原告提交的商铺租赁合同打印的签订日期为2012年5月18日，但合同又明确约定“从2012年5月18日起至2012年11月1日期间，由于商铺未能交付使用，所以免收租金”，原告在诉讼中明确因涉案商铺没有开通水电不能使用，直至2012年11月1日才可以使用，因此，涉案商铺在2012年5月18日至2012年10月31日期间不能出租使用，在双方签订合同时已明知涉案商铺在2012年11月1日前无法交付使用，仍然约定租赁期限自2012年5月18日起计算，明显不合常理。其次，合同约定的总租金为320万元，但未具体载明该租金总额是如何计算出来的，原告在诉讼中称按每平方米不超过15元计算，但具体计算租金的方法，原告不能作出明确解释，而且原告自认其交付的租金低于市场价。第三，合同约定总租金为320万元，而约定原告以现金交付，如此巨额的交易，以现金进行支付，明显不符合通常交易习惯，且原告未能提供资金来源的相关证据佐证和说明两次巨额现金的来源，亦不能举证证明资金交付的过程。第四，原告提供的两张收款收据出具的时间相隔近半年，但号码相连，且字迹、文字和盖章位置等几乎相同，明显不符合常理。第五，原告并未提供证据证实其占有使用涉案商铺。综上所述，本院对原告主张其承租并占有使用涉案商铺的真实性不予认可，故其请求对涉案商铺带租约拍卖证据不足，本院不予支持。对原告请求确认其与被告银嘉公司签订的商铺租赁合同合法有效，本院一并予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告梁茂佳、莫卫贤的诉讼请求。本案受理费32400元，由原告梁茂佳、莫卫贤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋审 判 员  王晓娜人民陪审员  谭宝仪二〇一九年五月二十四日书 记 员  汪晓娜