广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4949号原告：刘志昌，男，1977年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************215。委托诉讼代理人：苏波，广东龙灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：温彩健，广东龙灵律师事务所律师。被告：佛山市南海区******国北股份合作经济社，住所地：佛山市南海区******，集体经济组织证明证号：粤农集字第060553013001号。负责人：刘纯登，社长。被告：佛山市南海区西樵镇崇北社区*民委员会，住所地：广东省佛山市南海区******，组织机构代码75368756-4。负责人：刘纯维。两被告共同委托诉讼代理人：李松花，广东南天明律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杜嘉琦，广东南天明律师事务所实习律师。原告刘志昌与被告佛山市南海区******国北股份合作经济社（下简称国北股份合作经济社）、佛山市南海区西樵镇崇北社区*民委员会（下简称崇北社区居民委员会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于同年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏波、温彩健、两被告的共同委托诉讼代理人李松花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有国北股份合作社排站南新开村xx地面积合计19.62亩（不含南边8米路）土地的优先承包权及要求两被告立即与原告续签《土地承包合同》；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月29日，被告国北股份合作经济社与原告签订《土地承包合同》约定阁下将庙下xx地（即国北股份合作社排站南新开村xx地）发包给原告承包经营，用于堆放陶瓷沙，合同期限从2014年10月1日起至2017年12月31日止。该合同第九条约定：“承包期满后，…如甲方（即国北股份合作经济社）继续发包时，在同等条件下，乙方（原告）优先承包。”合同第十条约定：“承包期满资产处理和搬迁期限：…如甲方继续发包，在同等条件下，乙方有权优先承包。…但甲方必须在合同期满前半年将续约条款告知乙方，以便乙方考虑。”合同期内，被告崇北社区居民委员会于2017年3月30日对国北股份合作经济社辖区内沙场临时装卸点经营权组织了公开竞标，根据《2017-2019年度西樵镇崇北居委会辖区临时装卸点经营权公开竞投说明书》第十一条第3项的规定：“竞得临时装卸经营权的竞标人必须在竞得日起计10天内与现经营者协商好本说明所指场地和设备的转租和转让事宜，并签订好转租和转让合同，并于签订好转租和转让合同后3天内与招租人签订经营权合同。”第十五条第2项要求竞投人接受竞投标的的现状为：“现沙场原经营者与村小组有土地租赁合同或现砂场地块属私有土地，途径相关道路须与当地村委协商。”两被告在与原告的承包合同期内，未经原告的同意，亦未在合同期满前半年将续约条款告知原告的前提下，将砂场的经营权再次发包出去的行为，剥夺了原告的优先承包权，损害了原告的利益。崇北社区居民委员会砂场经营权发包行为依法无效。临时装卸点经营权的竞标人亦没有按照规定与原告协商场地和设备的转租和转让事宜，没有按照规定与原告签订转租和转让合同，竞标人与两被告签订的经营权合同无效。2018年12月21日，崇北社区居民委员会公开竞价出租排站南新开村沙坦地，根据《西樵镇崇北村国北股份合作经济社排站南新开村沙坦地招租项目竞价说明书》(樵中农立【2018】xxx号)第七条第(7)款的规定：“若原承租人不参与本项目竞价，则视同放弃该项目的优先承租权；若原承租人参与本项目的竞价但最终没有中标的，那么原承租人不能再以任何理由主张本项目承租的优先权。”该条款属单方面的强制条款，明显剥夺了原承租人刘世昌先生享有“在同等条件下，有权优先承包”的权利。即便他人已经中标，其中标也无效，原告的优先承租权也依然有效。崇北社区居民委员会于2017年3月30日公开竞标沙坦地砂场经营权和国北股份合作经济社于2018年12月21日发布公开竞价出租沙坦地的行为，已经严重损害了原告在同等条件下享有优先承包权的权利，原告此前已于2019年1月29日、2019年2月18日委托律师致函被告在指定日期内与原告续签排站南新开村沙坦地的土地和砂场经营权承包合同，但两被告拒绝接受函件并无视原告的合法权益。被告答辩称：一、原告不享有优先承包权，两被告未侵犯原告任何合法权利。（一）原告对桑联围西樵崇北段位置堤外滩地规划设置临时装卸点经营权不享有优先承包权。首先，原告并不因2014年9月29日签订的《土地承包合同》而当然享有樵桑联围西樵崇北段位置堤外滩地一处临时装卸点的经营权（以下简称临时装卸点）的优先承包权。案涉土地与临时装卸点的项目范围、承包条件等并不一致，原告并不因2014年9月29日签订的《土地承包合同》而当然享有临时装卸点的优先承包权。其次，即使原告因2014年9月29日签订的《土地承包合同》而享有对临时装卸点的优先承包权，被告崇北社区居民委员会也并未侵犯原告的优先承包权。事实上两被告已经于2017年3月16日依法将临时装卸点的经营权进行公开招标，并通知原告参与招投标。同时，原告也以佛山市南海区昌明砂石有限公司的名义参与了该次招投标活动并进行举牌竞价，但是由于原告资力不足，未能成功中标。（二）被告国北股份合作经济社与原告于2014年9月29日签订的《土地承包合同》已经于2017年12月31日终止，原告对案涉土地不享有优先承包权。首先，被告国北股份合作经济社与原告签订《土地承包合同》时对案涉土地系通过协商方式进行发包，但被告国北股份合作经济社随后采取的发包方式系通过公开招标方式，因发包方式不一样，故原告不应享有案涉土地的优先承包权。其次，被告国北股份合作经济社与原告之间的《土地承包合同》已于2017年12月31日因履行期限届满而终止，故原告不再享有对案涉土地的优先承包权。最后，即使原告因2014年9月29日签订的《土地承包合同》而享有对案涉土地的优先承包权，被告国北股份合作经济社也并未侵犯原告的优先承包权。事实上，2018年3月23日，被告国北股份合作经济社对《西樵镇崇北村国北股份合作社海边地招租项目竞价说明书》（樵中农立[2018]xxxx）进行公告后，依法通知了原告参加招投标活动，原告也参与了该项目竞标。但因招标过程中，被告国北股份合作经济社发现原告以其他人名义报名参加竞标，不符合竞标资格，因此原告被取消了竞标资格。又因原告系唯一竞标人，因此2018年3月23日对案涉土地的招标项目最终流标。后被告国北股份合作经济社重新组织招标，于2018年12月21日对《西樵镇崇北村国北股份合作经济社排站南新开村沙坦地招租项目竞价说明书》（樵中农立[2018]xxx号）进行公告后。被告国北股份合作经济社仍然通知原告参加竞标，原告也以佛山市南海区昌明砂石有限公司名义参与了竞标。但是，根据公开招标的原则是价高者得，由于原告出价不如案外人彭兰娇（另一位竞标人），因此由案外人彭兰娇竟得案涉土地承包经营权。故被告国北股份合作经济社并未侵犯原告的优先承包权。另外，在招标活动结束后，原告一直怠于行使权利，从未表示过愿意以同等条件承包案涉土地，反而在被告国北股份合作经济社在另案（案号为（2019）粤0605民初3478号）中起诉原告，要求原告从其非法占有的案涉土地上撤离后，才通过发律师函、起诉等手段主张权利，可见原告并无承包案涉土地的真实意愿。二、原告主张被告国北股份合作经济社的招标活动无效，依法无据，被告国北股份合作经济社与案外人彭兰娇签订的《土地出租合同》不存在法定无效事由，应认定为有效合同。首先，被告国北股份合作经济社举行招投标活动也并未违反相关法律、法规规定，对案涉土地为有权处分，与案外人彭兰娇签订的合同并不具备《中华人民共和国合同法》规定的无效情形。因此被告国北股份合作经济社的招标活动依法有效，与案外人彭兰娇签订的合同为有效合同。如果原告认为被告国北股份合作经济社举行的招标活动违反相关法律、法规，应当依法向西樵镇人民政府请求调解或向人民法院起诉。但原告主张本案为租赁合同纠纷（实际应为农村土地承包合同纠纷），因此该争议不属于本案处理范围。其次，被告国北股份合作经济社与原告之间的优先承包权系基于双方于2014年9月29日签订的《土地承包合同》，系约定性权利。现行法律、法规并未对上述权利进行明文规定，但是可以参照其他法律规定处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，被告国北股份合作经济社与案外人彭兰娇之间的《土地出租合同》依法有效。综上所述，原告并不享有对案涉土地的优先承包权，被告并未侵犯原告的优先承包权。请求贵院驳回原告所有诉讼请求。原告举证如下：1.刘志昌身份证复印件1份、经济社、居委会的信息查询结果原件各1份、佛山市南海区西樵镇崇北社区*民委员会公示查询打印件1份、证明复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《土地承包合同》原件1份，用以证明刘志昌与经济社之间的土地承包关系。3.《2017-2019年度西樵镇崇北居委会辖区临时装卸点经营权公开竞投说明书》复印件1份、《西樵镇崇北村国北股份合作经济社海边地招租项目竞价说明书》复印件1份、《西樵镇崇北村国北股份合作经济社排站南新开村沙坦地招租项目竞价说明书》复印件1份，用以证明经济社、居委会违反合同约定，在刘志昌对涉讼土地享有优先承包权的条件下，将经济社承租的涉讼土地及辖区内临时经营权发包给第三人，损害了刘志昌的利益。4.《关于自行清理崇北村国北股份合作社排站南新开村沙坦地可动产物资的通知》原件2份，用以证明经济社、居委会承认其发包的土地就是刘志昌承包的土地，且经济社、居委会实际损害了刘志昌优先承包权的合法权益。5.第0128号律师函原件1份、EMS快递单（2019.1.29）原件2份、EMS快递单退回单（2019.1.30）原件2份、第0218号律师函原件1份、快递单（2019.2.18）原件2份、EMS快递单退回单（2019.2.20、2019.2.22）原件2份，用以证明刘志昌委托律师两次致函予经济社、居委会，催促其在规定时间内与刘志昌续签涉讼土地承包合同，但经济社、居委会均拒收函件。两被告共同举证如下：1.《土地承包合同》复印件1份，（1）用以证明经济社、刘志昌于2014年9月29日签订《土地承包合同》，该合同于2017年12月31日已因期限届满而终止；双方约定，如果经济社在合同期满后不再发包庙下沙坦地，乙方应于期满后两个月内搬迁完毕动产。因此刘志昌应于2018年2月28日搬迁完毕；双方约定，被告逾期搬迁的，滞留的动产归经济社所有。合同届满后，地上不动产归经济社所有。因此在庙下沙坦地的滞留物（包括动产和不动产）应归经济社所有；合同第十一条约定，承包人的优先承包权仅在同等条件下享有。（2）合同第二条约定，合同期限届满日期为2017年12月31日。已经提前九个月通知刘志昌参与竞标。合同第十一条约定，承包人的优先承包权仅在同等条件下享有。2.《2017—2019年度西樵镇崇北居委会辖区临时装卸点经营权公开竞投说明书》原件1份、西樵镇（公有）采购项目申请表原件1份、佛山市南海荣义贸易有限公司营业执照复印件及法定代表人证明书原件和身份证复印件各1份、临时装卸点经营权报名登记表（万强陶瓷）原件1份、临时装卸点经营权报名登记表复印件2份、佛山市南海区西樵万强陶瓷原料经营部营业执照复印件及法定代表人身份证复印件各1份、佛山市南海区昌明砂石有限公司营业执照复印件及法定代表人证明书原件和身份证复印件各1份、会议记录原件1份、竞价单位资格审查表原件1份、竞价会议签到表原件1份、竞投人登记表原件3份、竞价招租记录表原件1份、竞得确认书原件1份、中标通知书原件1份，用以证明原告的发包行为不存在无效事由，竟得人履行与现经营者协商的义务的情况不影响发包行为的效力，不影响竟得人与发包人之间的合同效力。招标公告时间为2017年3月16日，已提前9个月通知刘志昌参与招标。刘志昌以佛山市南海区昌明砂石有限公司名义报名参加项目竞标，但最终刘志昌并未竟得项目承包经营权。3.《西樵镇崇北村国北股份合作经济社海边地招租项目竞价说明书》原件1份、竞价文件发出登记表原件1份、参会人员签到表原件1份、竞价人签到表原件1份、参与竞价资格确认书原件1份，用以证明经济社于2018年3月23日将竞价资格和条件依法向社会公告。竞标文件规定，报名的竞价人、保证金的汇款人以及参与竞价会的竞价人应当保持一致，否则将被拒绝参加竞价会议。刘志昌最迟已于2018年3月28日收到竞标通知，并报名参与项目竞标。且刘志昌于2018年3月30日作为唯一竞价人参与竞价会议。刘志昌因缴纳竞价保证金的账户为其本人账户，而报名竞价人系佛山市南海区昌明砂石有限公司，因不符合招标文件第四点保证金规定，而被取消竞价资格。4.《西樵镇崇北村国北股份经济合作社排站南新开村沙坦地招租项目竞价说明书》原件1份、竞价结果确认函原件1份、参与竞价声明原件4份、竞价资格确认书原件4份、进账单复印件1份、中国农业银行客户回执复印件2份、中国工商银行回单复印件1份、竞价表原件4份、每次举牌叫价表原件2份、刘志昌身份证复印件1份、竞价审核小组签单表原件1份、竞价人签到表原件1份、竞价会签到表原件1份、交易见证表原件1份、资格条件审查表原件1份、竞价报价牌确认表原件1份、《西樵镇崇北村国北股份经济合作社排站南新开村沙坦地招租项目竞价报名表》原件1份、收竞投资格文件登记表原件1份，用以证明经济社于2018年12月21日依法将招租项目的竞价条件和报名资格向社会公告。刘志昌已经收到了经济社通知，并于2018年12月28日报名参与竞价。刘志昌最终报价为30000元/年/亩，低于案外人彭兰娇的30500元/年/亩，案外人彭兰娇的承包价格优于刘志昌的承包价格。5.土地出租合同原件1份，用以证明土地出租合同不存在无效、可撤销事由，该合同已经生效。案外人彭兰娇的承包价格优于刘志昌的承包价格，刘志昌不具有同等条件。经质证，两被告对原告举证的真实性、合法性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。原告对被告举证2的竞价招租记录表不予确认，经审查，该记录表有原件核对，而原告并未举证推翻，本院确认其真实性。被告举证3的参与竞价资格确认书，原告认为是被告单方制作不予确认，本院将在本案中对该证据进行综合认定。被告举证5的土地出租合同，系被告与案外人签订的合同，与本案的审理无关，本院不在本案中进行认定。被告举证的其余证据，原告确认其真实性，本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，原告刘志昌（乙方）与被告国北股份合作经济社（甲方）签订《土地承包合同》：甲方经民主议定，将庙下xx土地进行发包。承包面积：13080.07平方米，合19.62亩。（不含南边8米路）承包期限为三年零三个月，即从2014年10月1日起至2017年12月31日止。在承包期内乙方只有土地使用权，没有土地所有权和转让权。在承包期内，该土地租金为每年每亩3000元，即乙方向甲方共缴交承包款总额为191295元正。即从2014年10月1日至2017年12月31日，每年缴交承包款58860元；乙方必须于每年5月1日至10日一次性缴交承包款。2014年的承包款必须在合同签订后15天内缴清，如乙方超期一个月仍未缴交承包款的，视为乙方毁约，甲方有权无条件收回发包的土地，并没收乙方的按金和不动产作补偿，本合同即时作废。甲方提供给乙方承包经营的土地，乙方必须按合同规定用于堆放陶瓷沙，不允许随意改变其使用用途和破坏地貌。该地的回填示高按承包地块路边对开小屋窗口中间为地面高度全面执平。承包期满后，属于乙方的物资限于一个月内搬迁完毕，按双方确定高度扫平，归还土地给甲方。逾期搬迁一切物资（含不动产和可动产）归甲方所有，如甲方继续发包时，在同等条件下，乙方优先承包。若甲方期满后不再发包土地，可动产物资归乙方所有，属乙方的物资限于两个月内搬迁完毕，将承包的土地归还甲方，逾期一切物资含不动产（建筑物）和可动产等归甲方所有。若甲方继续发包，在同等条件下，乙方有权优先承包。若乙方不继续承包，建筑物归甲方所有，其余可动产属乙方所有。属乙方所有的一切物资，限于一个月内搬迁完毕，并要清理干净地上的一切废物，逾期一切物资《含不动产（建筑物）和可动产》等全部归甲方所有。但甲方必须在合同期满前半年将续约条款告知乙方，以便乙方考虑。合同期满，一切可动产包括水、电设施一个月内乙方自行拆走，水泥地面不准打掉，建筑物归甲方所有。2017年3月16日，被告崇北社区居民委员会发布《2017—2019年度西樵镇崇北居委会辖区临时装卸点经营权公开竞投说明书》对崇北居委会辖区堤外滩地政府规划设置的临时砂石装卸场经营权公开方式进行竞投。说明书载明：竞投底价20万元/年（堤外滩地临时砂石场不包含区水务局收取河道管理范围内河滩地占用管理费12元/平方米/年）。该底价不包括土地租赁价及堤围、道路修复及路面保洁费，具体土地租赁价格由竞得者与现沙场租地使用者自行协商处理。原租地方期满后，按集体议事程序处理该土地。竞得临时装卸经营权的竞投人必须在竞得日起10天内与现经营者协商好本说明所指场地和设备的转租和转让事宜，并签订好转租和转让合同，并于签订好转租和转让合同后3天内与招租人签订经营权合同。原告刘志昌为法定代表人的佛山市南海区昌明砂石有限公司参与了本次竞投，但并未竞得该项目的承包经营权。原被告在庭审中确认该经营权竞投的范围包含了涉讼土地上的两个码头。2018年3月23日，被告国北股份合作经济社发布《西樵镇崇北村国北股份合作经济社海边地招租项目竞价说明书》对位于崇北村国北股份合作经济社排站南新开村沙坦地向社会公开竞价出租。本次出租的土地面积为22.64亩。该竞价说明书载明：报名的竞价人以及保证金的汇款人应与参与竞价会的竞价人一致，否则招租人将拒绝其参加竞价会议。该次竞价于2018年3月30日公开进行，仅有原告为法定代表人的佛山市南海区昌明砂石有限公司参与了该次竞价。同日，被告国北股份合作经济社出具《参与竞价资格确认书》：由于招标文件第四大点竞价保证金规定：报名的竞价人以及保证金的汇款人应与参与竞价人一致，否则招租人将拒绝其参加竞价会议。本次竞价人是佛山市南海区昌明砂石有限公司，存款人是刘志昌，不符合资格。现取消资格。2018年12月21日，被告国北股份合作经济社再次发布《西樵镇崇北村国北股份经济合作社排站南新开村沙坦地招租项目竞价说明书》对上述土地进行公开竞价出租，并在2018年12月28日进行了公开竞投。被告刘志昌参与了该次竞投，但并未竞得该项目的承租权。2019年1月4日，原告收到被告国北股份合作经济社发出的《关于自行清理崇北村国北股份合作社排站南新开村沙坦地可动产物资的通知》告知原告涉讼土地承包合同已于2017年12月31日到期，该地块已于2018年12月28日通过西樵镇公共资源交易平台公开竞价招标，并由他人投得，要求原告于2019年1月9日将存放于上述地块一切物资自行清理完毕。2019年2月13日，原告再次收到被告国北股份合作经济社发出的《关于自行清理崇北村国北股份合作社排站南新开村沙坦地可动产物资的通知》，被告要求原告于2019年2月18日前清理案涉土地上的物资。原告分别于2019年1月29日、2月18日向两被告寄送律师函要求对涉讼土地行使优先承包权与两被告续签涉讼土地的承包合同。另，原被告均确认涉讼土地为农业用地。涉讼土地被告用于堆放陶瓷沙。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原被告双方均确认涉讼土地为农业用地，且未举证证明涉讼土地办理了建设用地手续，即本案租赁土地目前仍为农民集体所有的农业用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，可见法律对农民集体所有的农业用地作非农业建设性使用实行严格限制。根据上述同一法律第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”，农民集体所有的土地用于非农业建设使用，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，原、被告签订土地承包合同约定将农民集体所有的农业用地用于堆放陶瓷沙，但并没有依法取得将农业用地作建设用地使用的用地手续，其行为违反法律强制性规定，故原告与被告国北股份合作经济社于2014年9月29日签订的《土地承包合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。原告诉请确认其享有涉讼土地的优先承租权并要求两被告立即与原告续签《土地承包合同》，依法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘志昌的所有诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元，（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年五月十日书记员  成海欣