黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑05民初70号原告：周金龙，男，1973年6月18日出生，汉族，无职业，住所地双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：赵双慧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐延禄，黑龙江中程佳易律师事务所律师。被告：双鸭山市华鑫房地产开发有限公司，住所地双鸭山市尖山区西平行路万集3号。法定代表人：王孝义，该公司董事长。委托诉讼代理人：战淑滨，该公司董事长助理。委托诉讼代理人：闫宝臣，内蒙古义盟律师事务所律师。原告周金龙与被告双鸭山市华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）黑05民初51号民事判决，周金龙不服本院一审判决向黑龙江省高级人民法院提出上诉，黑龙江省高级人民法院作（2018）黑民终542号民事裁定，裁定：撤销本院一审判决，发回本院重审。本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告周金龙及其委托诉讼代理人赵双慧、徐延禄，被告华鑫公司的委托诉讼代理人战淑滨、闫宝臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金龙向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年1月24日签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还房款17193600元；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年1月24日双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的格林雅苑小区8号楼-1号楼之间负跨房，房屋面积为7289平方米，价款17493600元。原告陆续缴纳了全部房款，被告出具购房收据。2017年8月被告通知原告房屋竣工可以交付使用，告知原告可以入户。原告在办理入户时发现，被告在此期间已经将部分房屋转卖给他人，造成原告无法整体使用房屋，至今未能实际入户。另外，被告既不能将该房屋为原告办理销售备案，也未能在交房后的90日为原告办理房地产权属证书，导致双方之间签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，为此原告要求解除合同，退还房款，请求依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定依法公正判决。被告华鑫公司辩称，不同意原告的诉求，本案不应定性为商品房买卖合同合同纠纷进行审理，本案实质为让与担保形成的借贷关系，原告主张解除商品房买卖合同以及返还房款理由不成立，应当驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.对于原告提交的证据《商品房买卖合同》、《收据》各一份，因双方均认可该《商品房买卖合同》的真实性，故本院对该合同的真实性予以确认。对于该份《收据》原告主张已支付了全部房款，于2017年1月24日为原告出具该《收据》，大部分购房款均2017年1月24日后分多次以现金方式给付，最后一笔给付时间为2017年3月11日。其提供的十七张取款凭证仅能证明原告在2017年1月24日至2017年3月11日之间提取现金和向他人借款的事实，但无其他证据佐证原告提取或借入现金向被告交付的事实，故对该《收据》主张证明的问题本院不予采信。2.对于原告提供的《格林雅苑小区进户通知单》一份，被告对该份证据真实性提出异议，但其出纳李某1出庭作证证实，笔迹除落款日期不是自己书写外，均像其本人书写，佐证了该证据的真实性，应予采信。但由于原告自认双方在2017年1月24日签订商品房买卖合同的同时给原告开具的，而非进户通知单中所标注的2017年8月16日开具的，因此，对原告主张已通知入户的待证事实不具有证明力。该证据仅证明被告在双方签订商品房买卖合同时为原告出具了入户通知单的事实。3.对于原告提供的照片三张，原、被告双方均认可该照片中的人物是被告单位法定代表人王孝义，但因原告没有提供该照片原始介质，仅凭照片无法证明照片内容是原告交款的事实，即便是原告向被告法定代表人王孝义交付钱款，但无法判明原告交付款项的时间以及交付的款项与诉争购房款有关，故本院不予采信。4.对于原告提供的取款凭证十七张、汇款凭证一张、王孝义本人签署的授权书一份，被告法定代表人王孝义授权委托书所述内容为“现授权周金龙向蒋丽华账户内转帐应付给中地长泰双鸭山市分公司格林雅苑7-8号楼工程款叁佰壹拾万元整，授权人同意转帐行为，发生的法律后果由授权人华鑫房地产开发有限公司承担”，结合原、被告均提供的同一份2017年1月23日收款人为原告的收据、2018年4月12日中地长泰建设有限公司出具的证明材料及收据，该笔由原告转账给诉争房屋承建单位中地长泰建设有限公司双鸭山分公司会计蒋丽华的310万元系被告向原告的借款，并经被告法定代表人王孝义授权，由原告直接将该310万元借款转账给了中地长泰建设有限公司双鸭山分公司用以给付被告欠中地长泰建设有限公司双鸭山分公司的工程款，非原告向被告支付的购房款。从原告提供的十一张龙江银行客户回单、一张中国邮政储蓄银行存取款业务凭单、一张中国农业银行回单和三张原告弟弟周英龙中国邮政储蓄银行存取款业务凭单中看，有十二张为原告2017年1月23日至2017年3月13日在龙江银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行取款的记录，该十二张银行取款记录只能证明原告取款的事实存在，因无其他证据加以佐证其提取的上述款项交付给被告或其法定代表人，故无法依此判明原告要证明的事项，本院不予采信；对原告弟弟周英龙三张取款凭证，原告和周英龙承认双方之间存在借贷关系，但无法证明原告将该借款直接交付给被告，故该部分证据不能直接证明原告已向被告交付购房款的事实，故对该组证据不予采信。5.对于原告申请的周英龙、李兴明、李宝才出庭作证的证人证言，因均不能直接证明原告向被告交付购房款的客观事实，故本院对以上证人证言不予采信。6.对于原告提供的双鸭山市尖山区人民法院（2017）黑0502民初527号借贷案件庭审笔录及调解文书，本院对该调解书的真实性予以确认，但该调解书、调解笔录中均没有原、被告双方对案涉商品房买卖合同或因抵押而形成商品房买卖合同相关联的记载，因此该调解书中的900万元无法直接证明与诉争案件购房款有直接必然的联系。7.原告提供的棚改小票二十张，该证据双方均认可真实性，但该证据仅能证实存在20套棚改小票的事实，与本案不具有关联性，故本院不予采信。7.对原告提交的被告账户对账单一份，其旨在证明政府补偿款进入被告银行账户内，由被告偿还原告1167万元借款本息，因此证据与本案原告主张的房屋买卖合同无关联，故本院对此份证据不予采信。8.对于原告提供的与张天武、郑建华、王耀晨案件的执行申请书及异议一审判决，旨在证明被告的交易习惯是先开《商品房买卖合同》和《收据》，后收取房款。本院对此组证据的真实性予以确认，但该组证据并不能直接说明、印证本案原、被告存在先签订《商品房买卖合同》、开具《收据》后支付购房款的客观事实，故本院对此份证据所证明的问题不予采信。9.对于被告提供的双鸭山市尖山区人民法院(2017）黑0502民初527号卷宗1册（共17页）。本院对该证据真实性予以确认，该份调解书表明原被告之间因借贷关系在双鸭山市尖山区人民法院主持下双方自愿达成调解协议，但该调解书及其调解笔录中原被告双方均未提及案涉商品房买卖合同签订、房款交付或有关债务抵押的问题，故该调解书不能实现被告的证明目的，即无法直接证明与诉争房屋合同签订系属于借贷抵押或其价款交付与该900万元的借款存在必然联系。10.收据存根四份（号码为0031961、0031962、0031963、0031964)，该组证据中的0031961、0031962、0031963号收据存根所载明的内容，均系被告方填写制作，且由被告方保管。该组证据被告财务人员李某1自认原告不知情，故对该组三份证据所载明的内容不予采信；对证据中的0031964号收据存根及证人李某1在作证时称，其在被告单位0031964号收据留存联的“收款方式”上记载“没收现金作抵押”字样系被告方标准、李某1自认：“原告不知情，是因为我没收到现金，怕时间长了我忘了”，在被告举示的证据与原告持有的证据不一致的情形下，依据民事证据规则，应作出对原告有利的判断。故该证据不能证明给原告出具的购房款收据系因借款抵押行为形成的，对该组证据故本院不予采信。11.被告提供的其在龙江银行的企业账户和财务人员李某1的农行交易账单。该证据证实2017年1月23日被告将政府补偿款11670433.44元转至28030121017000034账号。关于被告财务人员李某1农行交易账单反映2017年1月24日有转存款存入李某1个人账户（62×××12）50万元。同日，李某1支取现金499995元，上述证据无法证明转款11670433.44元的实际用途，李某1个人账户的转帐行为无法直接反映被告与原告之间存在50万元借贷周转情况，亦无其他证据佐证，也无法证明与本案的关联性，故对被告的证明目的不予采纳。12.对于被告提供的还款协议和授权书各一份，该证据仅能证明双方因债务清偿问题达成过还款协议，不能证明与本案商品房买卖合同具有关联性，本院不予采信。13.对于被告法定代表人王孝义出具的2018年3月16日《周金龙借款录像说明》、2018年3月31日《关于周金龙17493600万合同情况说明证明》各一份及光碟一张，该证据系被告法定代表人王孝义的陈述，在无其他佐证相互印证的情况下，依据民事证据规则只有本人陈述，不能提供相关证据，其主张不予支持的规定，该证据不具有证明力，故对此组证据不予采信。14.对于被告申请证人李某2、李某1出庭作证的证人证言，旨在证明被告处负责销售房屋的工作人员从未给原告出具过房屋入户单及陈述了为原告出具的《收据》的背景情况及收款情况，该两位证人虽与被告存在利害关系，但该两位证人的证言与原告出示的入户通知单及原告自认陈述能够相互印证，故对此两人的证言予以采信。15.对于被告申请证人金某出庭作证的证人证言。旨在证明原告所举示的合同是抵押合同，及被告没有收到原告的购房款或者借款，该证人证言原告质疑其真实性，且其与被告存在利害关系，故本院不予采信。根据当事人的陈述和对证据的分析认定，本院认定事实如下：原、被告于2017年1月24日签订了编号GF-2000-0171的商品房买卖合同，合同约定原告以17493600元购买第8-1号负跨，建筑面积7289平方米，被告为原告出具了收到购房款17493600元的收款收据。被告华鑫公司与原告周金龙因开发格林雅苑小区存在借贷关系，被告多次向原告借款，经最终结算后，被告为原告出具了尚欠587万元的借款凭据。因该借款偿还问题，双方经尖山区人民法院调解，达成调解协议，该协议未载明双方存在抵押关系的问题。另外，被告在龙江银行开立的企业账户于2017年1月23日确有11670433.44元进账，从该账户两次转入原告62×××47银行卡11670433.44元，无证据证明该款的用途。原告曾受被告法定代表人王孝义的委托向金某所在公司的会计转账支付310万元。该310万元系被告向原告的借款，并经被告法定代表人王孝义授权，由原告将该310万元借款直接转账给了中地长泰建设有限公司双鸭山分公司用以给付被告欠中地长泰建设有限公司双鸭山分公司的工程款，非原告向被告支付的购房款。本院认为，被告华鑫公司未取得商品房预售许可证即与原告周金龙签订了《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的该《商品房买卖合同》无效。原告周金龙主张向被告支付了购房款，其称除经被告法定代表人王孝义授权代为支付给中地长泰建设有限公司双鸭山分公司310万元外，其他购房款均系在签订《商品房买卖合同》和被告出具房款收据后，以现金方式分多次向被告法定代表人王孝义交付，并提供了十四张本人取款凭证及向他人借款的取款凭证及被告法定代表人王孝义授权代为支付给中地长泰建设有限公司双鸭山分公司310万元工程款等证据，因该取款并不能直接证明原告向被告现金支付了购房款的事实，且该笔由原告转账给诉争房屋承建单位中地长泰建设有限公司双鸭山分公司会计蒋丽华的310万元系被告向原告的借款，并经被告法定代表人王孝义授权，由原告直接将该310万元借款转账给了中地长泰建设有限公司双鸭山分公司用以给付被告欠中地长泰建设有限公司双鸭山分公司的工程款，非原告向被告支付的购房款。结合交易常理，如此大额交易应通过较为安全、快捷的转账方式，以现金交易有悖于日常交易习惯。原告提供的证据不足以证明其已支付了购房款。综上所述，原告周金龙主张解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》规定第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：驳回原告周金龙的诉讼请求。案件受理费126761.60元，由原告周金龙负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  高山峰审判员  张金环审判员  蒋 昱二〇一九年五月五日书记员  高欣宇