广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异476号 异议人（被执行人）：周美君，女，1968年12月22日出生，汉族，住湖南省凤凰县。 委托代理人：周湘茂，系广东广强律师事务所律师。 申请执行人：张文俊，男，1990年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：黎明，系广东正大联合律师事务所律师。 委托代理人：王凯，系广东正大联合律师事务所实习律师。 被执行人：滕驰，男，1985年5月15日出生，苗族，住湖南省凤凰县。 被执行人：陈咏贤，女，1987年9月17日出生，汉族，住广州市越秀区。 被执行人：广州市君逸贸易有限公司，广州市天河区东圃一横路86号901房。 法定代表人：陈咏贤。 本院在执行申请执行人张文俊与周美君、滕驰、陈咏贤、广州市君逸贸易有限公司（以下简称君逸公司）国内非涉外仲裁裁决纠纷一案，被执行人周美君提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 异议人周美君述称：本案中案外人即被查封房屋（位于天河区××大道中路××、××区东圃镇××路××房，以下称涉案房屋）的租赁人提出了有理有据的执行异议。目前依然在合法的租赁期限内，根据相关规定，符合中止执行的条件。因此，贵院暂时无权委托房地产公司对周美君的执行标的作出评估报告，该报告的作出属于程序违法，严重损害了周美君的合法权益，该估价报告（鸿信（广）评字（2018）-SWP054号）为无效报告。1、根据法律规定，案外人对执行标的提出异议的，法院应当裁定中止执行。中止执行就是暂停各种执行行为，包括作出网络询价报告。2、在法院查封之前已经签订的合法有效的租赁合同有阻却执行行为的效力，是排除执行行为的前提条件，案外人对执行标的享有足矣排除执行的权益。3、周美君和第三人之间存在合法有效的租赁合同关系，且均在有效期之内。第三人即承租人提交给贵院的租赁合同等证据，均能证明该事实。4、评估程序严重违法。（1）本案存在中止执行的事由，不符合进行估价的前提条件，不能进行一切执行行为。（2）该评估公司在估价的过程中，没有告知我方，损害了我方的知情权、参与权，评估结果无效。（3）该网络询价报告作出时间是2019年3月18日，但我方收到该报告的时间是2019年3月23日，告知我方的时间不符合法律规定。5、该报告的估价低于市场价，评估方法、评估程序、评估立场、评估主体资格均违反了相关的法律规定，损害被执行人周美君的利益。该报告的估价远远低于代理人在房产APP和房产网站上查到的市场价，也远低于贵院上次委托阿里拍卖网络询价平台作出的阿里拍卖网络询价报告。我方怀疑该报告的房产公司在估价过程中有违法犯罪行为，保留对其进行举报和刑事控告的权利。综上，恳请贵院支持异议人请求。 申请执行人张文俊辩称：我方不同意异议人的异议请求。理由如下：对方所有提到的有租赁，我方没有看到过，无法核对，评估报告是真实性、合法性、是有效性的，希望法院推进该案件的执行，我方认为异议人恶意阻碍执行程序的进行。 被执行人滕驰、陈咏贤、君逸公司没有答辩。 本院查明：张文俊与周美君、滕驰、陈咏贤、君逸公司民间借贷合同纠纷的仲裁申请一案，中国广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第2635号裁决书已经发生法律效力。根据该裁决：一、周美君应向张文俊偿还借款本金180万元并支付利息。二、滕驰、陈咏贤、君逸公司对周美君的上述债务承担连带清偿责任。三、周美君、滕驰、陈咏贤、君逸公司向张文俊补偿财产保全费5000元。四、本案公告费1000元由周美君、滕驰承担，本案仲裁费31635元由周美君、滕驰、陈咏贤、君逸公司承担。因被执行人没有按期履行还款义务，根据申请执行人的请求，本院以（2016）粤0106执2500号立案执行。2018年5月7日，本院作出（2016）粤0106执2500号执行裁定书，裁定拍卖被执行人周美君名下涉案房屋。 对于涉案房屋，其中天河区东圃镇黄村西路72号1105房自2009年9月14日登记在周美君名下，2015年5月6日被本院以（2015）穗天法金民初字第1670号民事裁定书裁定查封；天河区中山大道中路11号之2自2010年9月27日登记在周美君名下，2015年6月16日被本院以（2015）穗天法立保字第124号民事裁定书裁定查封。上述两套涉案房屋均自2013年4月16日设定抵押，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行。 就涉案房屋，本院向阿里拍卖网络询价平台作线上询价，因周美君异议，本院委托广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司进行评估，该司于2019年3月18日作出《房地产司法委托估价报告》。经评估，价值时点2019年3月8日，天河区中山大道中路11号之2评估价值为23559819元，天河区东圃镇黄村西路72号1105房评估价值为9550903元，合计33110722元。该报告于3月23日送达被执行人周美君。周美君提出异议。 广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司针对周美君的异议，于2019年5月21日向本院提交异议复函，称，该司经广东省住房和城乡建设厅备案登记，依公开程序准入了司法委托评估业务。本次估价业务中，估价人员严格遵循房地产估价原则，对估价对象进行实地查勘，评估单价是综合了比较法和收益法的结果，评估单价是客观、合理、公正的。该司与相关当事人不存在利害关系和偏见，严格按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行评估。 另查，涉案房屋没有任何承租人以案外人名义向本院提出执行异议。 本院认为：本案争议焦点有三：一是，异议人是否有权代案外人主张租赁权权利；二是本案是否符合中止执行的情形；三是，异议人对评估报告提出异议是否属于执行异议审查范围。 关于第一个争议焦点，异议人是否有权代案外人主张租赁权权利问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本条提出异议的主体为承租人。异议人虽是涉案房屋的权属人，其将名下房屋出租，仅是租赁关系的出租义务人，不享有租赁权，更无权代承租权人行使权力。异议人以与案外人存在合法有效的租赁合同、本院的拍卖行为损害案外人合法权益为由提出执行异议，依法无据。对异议人此项请求，不予支持。 关于第二个争议焦点，本案是否符合中止执行的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定，有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。经审查，本案不具备以上执行案件中止的情形。异议人无论以不具备主体资格的利害关系人或案外人，还是以当事人的身份请求本案中止执行，均不符合上述规定。异议人此项异议缺乏事实及法律依据，不予支持。 关于第三个争议焦点，异议人对评估报告提出异议是否属于执行异议审查范围。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。阿里拍卖网络询价平台，广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司均是依公开程序依法取得的具有司法委托评估资质的机构，其有资格接受本院的司法委托鉴定、评估、拍卖行为。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，异议人认为评估程序严重违法、评估对象的估价低于市场价、评估方法、评估主体资格等均违法，实质是对评估报告的程序和内容均有异议，即对独立于司法行为之外的第三方鉴定、评估、拍卖行为的异议，此行为不属于执行异议审查范围。且异议人也没有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故异议人此项异议缺乏事实及法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，裁定如下： 驳回被执行人周美君的异议申请。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 （本页无正文） 审 判 长  黄谷宜 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  林如冰