安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0303民初2933号原告：蚌埠市阿卡碧水湾小区业主委员会，住所地安徽省蚌埠市蚌山区。负责人：耿承骧，业主委员会主任。委托诉讼代理人：段琼，安徽易润律师事务所律师。被告：廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403007728100465。法定代表人：田晓杰，总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红雨，安徽禹风律师事务所律师。原告蚌埠市阿卡碧水湾小区业主委员会（以下简称阿卡碧水湾业委会）诉被告廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称荣盛物业蚌埠分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阿卡碧水湾业委会的负责人耿承骧及委托诉讼代理人段琼、被告荣盛物业蚌埠分公司的委托诉讼代理人王红雨、单瑞磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司与荣盛物业蚌埠分公司签署的《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》已于2017年4月25日终止；2、判令被告退出蚌埠阿卡碧水湾小区、移交物业服务用房、移交资料[（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件]；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年，荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司与被告签署《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》一份，约定由被告为蚌埠阿卡碧水湾小区提供物业服务，合同期限自2013年5月1日至业主委员会成立时止。2017年4月25日，阿卡碧水湾业委会（原告）正式成立，依据《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》约定，该前期物业服务合同已于2017年4月25日终止。原告成立后多次与被告沟通《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》终止后如何处置未果，且被告对阿卡碧水湾业委会工作多方阻挠（其竟将公厕提供给原告做办公室）。2017年10月，原告通知被告将重新公开选聘物业，希望其参加竞聘，但其不予理睬，在原告主持下业主大会公开招标选聘物业公司后，要求被告退出小区管理移交资料时，被告拒不退出。被告辩称：1、原告没有诉讼主体资格，未经碧水湾小区业主大会的授权，无权向人民法院提起诉讼。2、原告招聘物业服务企业的过程中存在违规行为，不符合法定程序，其与合肥铭威物业管理有限公司签订的物业服务合同无效。3、在选聘新的物业服务公司之前，原告无权要求被告退出小区。4、超半数以上的居民同意与被告续签物业服务合同，因此，原告应根据民意要求与被告续签合同。因此，原告的请求既无事实基础，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、业主委员会备案表，证明原告主体资格，原告2017年4月25日正式成立；2、企业信用信息公示报告（打印件）、《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》（复印件），证明被告并非独立法人，已于2017年4月25日终止；3、2018年3月28日《蚌埠市阿卡碧水湾小区物业服务合同》，证明2018年3月28日原告代表业主大会签署的物业服务合同，证明《蚌埠市阿卡碧水湾小区物业服务合同》已生效；4、业主大会记录（2页）、照片6张（打印件），证明2017年4月16日蚌埠市阿尔卡迪亚碧水湾第一次业主大会召开，并且表决通过业主委员会；5、（2019）皖0303民终518号，证明涉案前期物业服务合同已于2017年4月终止，该事实已由生效的法律文书确认，生效的法律文书确认被告不再是原告小区的物业服务公司，原告与其他第三人签署的物业服务合同与被告无关。被告就其辩称向法庭提交如下证据：1、蚌埠市经开区淮河社区碧水蓝天社区对阿卡碧水湾业委会的回复（复印件）、对阿卡碧水湾业委会刊登招标公告予以撤销的通知（复印件）；2、经开区淮河社区行政事务管理中心对阿卡碧水湾业委会刊登招标公告予以撤销的公告（照片复印件）；3、经开区市容管理局、淮河社区行政事务管理中心在《蚌埠日报》发布的要求阿卡碧水湾业委会停止一切招标活动的公告；4、淮河社区碧水蓝天社区在阿卡碧水湾小区发布的要求阿卡碧水湾业委会停止一切招标活动的公告；5、要求阿卡碧水湾业委会与荣盛物业续签服务合同的通知（复印件）。上述证据1－5共同证明：（1）证明阿卡碧水湾业委会在选聘物业服务企业征求业主意见的过程中采用非正当手段，存在弄虚作假的违规行为，经开区淮河社区行政事务管理中心及碧水蓝天社区发布通知、公告，对碧水湾业委会刊登的招标公告予以撤销，并明令其停止一切招标活动，因此，阿卡碧水湾业委会的招标行为违反法定程序，其与合肥铭威物业管理有限公司的物业服务合同无效。（2）经碧水蓝天居委会的民意调查，超半数以上的居民同意与荣盛物业续签合同，因此业委会应按照民意结果、全体业主的决议与荣盛物业续签物业服务合同。6、小区图纸（A4、A5地块），证明物业用房的规划情况以及位置。7、证人梅某的证言，证明阿卡碧水湾的业主有800多户不同意换物业，200多户同意换物业，100多户弃票，选票内容都是贴在小区大门上的。8、前期物业服务合同，续签协议（复印件），证明前期物业服务合同还处于存续阶段，目前荣盛物业是碧水湾小区合法的物业服务企业；9、业主的申请书（居委会调取件）、群众的公开信（复印件），证明阿卡碧水湾业委会不作为、损害业主权益，广大业主希望政府部门过问，不希望草率更换物业公司；10、居委会要求业委会暂停工作的通知（居委会调取件），证明碧水湾居委会要求阿卡碧水湾业委会停止招标工作，否则业委会开展的活动一律无效；11、要求阿卡碧水湾业委会与荣盛物业续签合同的通知（居委会调取件）、公证书（复印件），证明居委会经过入户民意调查，有超过半数的居民支持荣盛物业继续服务小区，因此向碧水湾业委会发出要求其与荣盛物业续签合同的通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院评判如下：一、被告对原告所举证据1有异议，认为原告不具备诉讼主体资格，本院审查后认为原告的成立已经主管部门于2017年4月25日审查备案，故其具有本案的诉讼主体资格；对证据2，被告对其中的《前期物业合同》证明目的有异议。本院审查后认为，原告认为被告所签订的《前期物业合同》已于2017年4月份终止，现该事实经终审裁定确认，故对该证据本院予以采信；对证据3的合法性有异议，本院审查后认为因《前期物业合同》已终止，涉案小区有权重新行聘物业公司，其程序是否合法由政府主管部门等机构监督，与被告没有关联性，故对该合同的真实性本院予以采信；对证据4会议记录的真实性被告有异议，本院审查后认为该证据与业委会备案表中的日期相印证，且照片中能体现系阿卡碧水湾第一届业主大会的现场照片，故对该组证据的真实性本院予以采信。二、原告对被告所举证据1、2、5有异议，本院审查后认为该三份证据均无原件予以核对，原告亦不认可，故对该三份证据本院难以采信；对证据3真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，本院审查后认为该证据仅能证明相关政府部门要求原告停止招聘物业公司的行为，与本案涉及的确认合同终止及终止后被告应履行的义务没有关联性，故对该证据本院不予采信；对证据4真实性有异议，本院审查后认为该证据同证据3一样均与本案没有关联性，故对该证据在本案中不予采信；对证据6的真实性有异议，本院审查后认为该证据为原件，故对其真实性予以认可；对证据7的真实性有异议，本院审查后认为证人仅证明小区开展过对物业满意度的调查，该内容与本案没有关联性，故在本案中不予采信；对证据8的真实性没有异议，对续签协议的效力有异议。本院审查后认为根据《前期物业服务合同》约定其合同有效期至业委会成立之日止，在成立业委会后，选聘物业属于业主大会决定的事项，因此荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司无权再作为主体与他人签订物业合同，故该《前期物业服务合同续签协议》不符合法律规定，其不具有合法性，对该证据本院不予采信；对证据9－11的真实性有异议且与本案无关，本院审查后认为该三份证据均涉案小区的民意调查及反映，与本案中涉及的确认合同终止及终止后被告应履行的义务没有关联性，故该三份证据不予采信。通过上述确认的证据及当事人的当庭陈述，本院对下列事实予以认定：荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司与被告签订的《前期物业服务合同》第三条约定：委托管理期限为2013年5月1日至业委会成立之日止，但在本合同期限内，若小区业委会代表全体业主与其它物业管理企业签订新的物业管理合同生效时，则本合同有效期提前终止。第四条中乙方（即被告）权利、义务第14项约定：本合同终止时，乙方必须向甲方（开发商）或业委会移交全部物业管理用房，物业共用设施设备及物业管理的相关档案资料。第七条第6项约定：乙方承接物业时，甲方应按《安徽省住宅区物业移交接管验收试行办法》向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。第十条第6项约定：合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。2017年4月16日，涉案小区召开了首次业主大会，并向所在社区及政府部门提交了备案申请，2017年4月24日所在社区“蚌埠经济开发区淮河社区行政事务管理中心碧水蓝天社区居民委员会”在申请上盖章确认，2017年4月25日所在政府部门“蚌埠经济开发区淮河社区行政事务管理中心建设管理科”及“蚌埠经济开发区市容管理局”在申请上盖章确认。原告备案印章为“蚌埠市阿卡碧水湾小区业主委员会”。2018年3月28日，原告与合肥铭威物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。另查明：荣盛物业蚌埠分公司诉阿卡碧水湾业委会一案经蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民终518号民事裁定书确认：荣盛物业蚌埠分公司在碧水湾小区的服务合同期限于业主委会成立之日即2017年4月终止……荣盛物业蚌埠分公司不再是碧水湾小区的物业服务公司。本院认为：《前期物业服务合同》系被告与荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司签订的有效合同，被告应按该合同的约定履行。因该合同的履行期限约定“至业主委员会成立之日”终止，故至2017年4月25日该小区业主委员会成立之日《前期物业服务合同》即终止，因此对原告主张确认该合同于2017年4月25日终止的诉讼请求本院予以支持；依据法律规定物业服务合同终止后，原物业服务企业在新的物业服务企业选聘后应在十五日内退出，并向业主委员会或其他代管机构移交相应资料及财物。在本案中原告已于2018年3月28日签订了新的《物业服务合同》,根据上述规定被告应当向原告移交相关材料，故对原告主张被告退出蚌埠阿卡碧水湾小区并移交相关移交资料的诉讼请求本院予以支持。被告虽辩称原告不具有诉讼主体资格，但未提交相反的证据予以佐证，故对该辩称本院不予采信；被告还辩解原告与新物业公司签订的《物业服务合同》无效，但因被告在《前期物业合同》中服务期限已经届满，原告与其它公司签订的物业合同是否有效与被告没有关联性，故对其辩称本院不予采信。在诉讼过程中原告撤回要求被告移交物业服务用房的诉讼请求，因原告已主张被告退出涉案小区，其物业用房系小区的组成部分，两诉讼请求有重合的部分，故本院审查后准许原告撤回该诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条，《物业管理条例》第十条、第十六条第一款、第三十五条第一款、第三十九条第一款、《安徽省物业管理条例》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司与廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司签署的《蚌埠荣盛碧水湾小区前期物业服务合同》于2017年4月25日终止；二、被告荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司应于本判决生效之日起十日内退出蚌埠阿卡碧水湾小区并同时向原告阿卡碧水湾业主委员会移交如下资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。案件受理费80元（原告已交纳），由被告荣盛房地产发展股份有限公司蚌埠分公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  施 君人民陪审员  赵继军人民陪审员  朱 敏二〇一九年五月二十七日书 记 员  干小雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十六条第一款业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。第三十五条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。第三十九条第一款物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《安徽省物业管理条例》第六十三条物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：(一)移交本条例第五十二条规定的材料；(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。