贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3152号原告：陈美，女，汉族，1991年9月3日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。原告陈美与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈美之委托诉讼代理人朱超，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美向本院提出诉讼请求：一、判决被告在60日内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计10000元(实际金额以原告已付总房款239,000.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止);三、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年4月22日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的盛世华都项目房号为1-26-4的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》合同第八章第三条约定:“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了239,000.00元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告兴业公司答辩称，本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府为能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。即使被告要承担违约责任，都应当减轻被告的违约责任。原告陈美至今未交付办理产权转移的相关费用，故被告不应承担违约责任。因办证的前提条件是业主自行交齐与办证有关的契税、维修基金、办证费用等为前提。本院经审理查明，2015年4月22日，原告陈美作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20140228），合同约定：出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区××办事处××路旁、总土地面积为28210.03平方米、编号为七星关区2012-CR-01号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0084。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。建设工程规划许可证号为建字第520000201225816。建设工程施工许可证号为522401201306270101。建筑工程施工合同约定开工日期为：2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015年1月16日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第1幢26层4号房，房号为1-26-4，建筑面积80.76平方米，套内建筑面积63.88平方米，总房款239,000.00元，买受人首付房价款72,000.00元，余款167,000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，陈美按合同约定向兴业公司支付全部的购房款。在2016年12月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，未取得所有权初始登记，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认定上述事实有原被告的陈述，原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同、售房专用收据、借款凭证、消防监督结果公开。原告提交的上述证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持。同时，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可，无需向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算方式为：以原告已付购房款239,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止。对于原告主张被告向其交付办理商品房转移登记的有关文书的诉请，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房尚未取得所有权初始登记，并不具备办证条件，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈美逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以239,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告陈美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年五月三十日书记员  高立