广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初15160号原告：张杰河，男，1952年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：曾宪，男，1959年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：刘焱，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。被告：曾宪科，男，1968年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：徐晓彦，广东安国律师事务所律师。第三人：佛山市新桥新机械设备有限公司，住所地佛山市南海区狮山镇长虹岭工业园长岗北路8号A区2号厂房1,统一社会信用代码：91440605MA4UQGC89D。法定代表人：朱建中。第三人：佛山市南海丰满年皮革机械有限公司，住所地佛山市南海区狮山镇长虹岭工业园长岗北路8号A区2号厂房2之一,统一社会信用代码：914406057829549164。法定代表人：赖伟林。第三人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：佛山市禅城区佛山大道中35号，统一社会信用代码：914406008935304032。负责人：米晋湘。委托诉讼代理人：徐震林，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。原告张杰河与被告曾宪科、曾宪，第三人佛山市新桥新机械设备有限公司（以下简称新桥新公司）、佛山市南海丰满年皮革机械有限公司（以下简称丰满年公司）共有物分割纠纷一案,本院于2018年8月14日立案后，追加中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称佛山建行）作为第三人参加诉讼。本案由审判长招伟妍，与人民陪审员唐汉冰、刘忠良组成合议庭，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁淑媚、唐壁芸，被告曾宪的委托诉讼代理人欧志强，被告曾宪科委托诉讼代理人徐晓彦，第三人佛山建行委托诉讼代理人徐震林到庭参加诉讼。新桥新公司、丰满年公司经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.对位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地[权属证号：国用（2002）特40059号、国用（2002）特040060号、国用（2002）特040061号]的土地使用权和地上建筑物所有权进行拍卖，所有价款1/3归张杰河所有；2.曾宪按139137元/月的标准支付自2015年1月1日起至上列第一项拍卖日止的租金予原告；3.曾宪以139137元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年1月至2018年6月每月1日起分别计至上列第一项拍卖日止计付利息予原告；4.本案诉讼费用由曾宪、曾宪科承担。事实和理由：原告、被告曾宪、曾宪科系国用（2002）特040059国有土地使用权及地上建筑物、配套供水供电设施的共有人。2015年之前由原、被告共同经营的佛山市兴桥重型设备有限公司（以下简称兴桥公司）在共有不动产上进行经营。2015年之后原告与被告曾宪发生分歧，原告失去对共有不动产及附属设施的管理控制，被告曾宪擅自将共有物及附属设施出租给第三人新桥新公司、丰满年公司使用，且一直未向原告支付相应的租金收益。综上所述，原告与被告对共有不动产的经营使用产生分歧已久，被告曾宪阻碍原告行使对共有不动产的管理权及收益权，严重损害原告作为共有权人的合法权益。被告曾宪辩称，1.曾慕芳、曾宪、曾宪伟、曾宪科为兄弟姐妹关系，曾慕芳是大姐、曾宪是二哥、曾宪伟是三哥、曾宪科是四弟。曾慕芳的丈夫为张杰河。2.曾宪确认位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地【权属证号：国用（2002）特040059号、国用（2002）特040060号、国用（2002）特040061号】的土地使用权和地上建筑物所有权归张杰河、曾宪、曾宪科共有，各占1/3份额。3.曾宪不同意对位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地【权属证号：国用（2002）特040059号、国用（2002）特040060号、国用（2002）特040061号】的土地使用权和地上建筑物所有权整体拍卖，同意原告对位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地【权属证号：国用（2002）特040059号】的土地使用权及该土地地上建筑物所有权进行拍卖，土地所得款项归原告所有，地上建筑物所得款项归张杰河、曾宪、曾宪科三人共有。4.涉诉土地及地上建筑物在2010年8月至2015年中由兴桥公司使用，兴桥公司的股东包括张杰河、曾宪、曾宪升，兴桥公司从未支付租金予张杰河、曾宪、曾宪科，故曾宪不应支付2015年6月30日前的租金予张杰河。因兴桥公司的设备一直被法院查封，涉诉土地及地上建筑物自2015年7月1日至2016年5月31日期间一直空置，没有租金收入。曾宪于2016年6月1日将涉诉土地上的其中一个厂房出租予新桥新公司，至2018年5月31日期间的租金为15000元/月，自2018年6月1日起至2021年5月31日的租金为24500元/月。曾宪于2017年3月1日将涉诉土地230平方米的办公室出租予丰满年公司，实际租赁期为2017年3月1日至2017年7月31日，每月租金为2300元。因兴桥公司的设备在2017年7月正式拍卖搬走，曾宪于2017年8月1日开始就将涉诉土地的另外一个厂房出租予丰满年公司，至2020年7月30日租金为24500元/月。扣除管理费、房产税、个人所得税、滞纳金、门卫工资、垃圾清理费后，至2018年9月30日的租金余额为483806.37元，曾宪认为该租金余额归张杰河、曾宪、曾宪科三人共有，每人各占1/3份额，曾宪只同意支付该款予张杰河，不同意支付超过该份额的款项予张杰河。5.曾宪不同意支付租金利息予张杰河。被告曾宪科辩称，1.曾慕芳、曾宪、曾宪伟、曾宪科为兄弟姐妹关系，曾慕芳是大姐、曾宪是二哥、曾宪伟是三哥、曾宪科是四弟。曾慕芳的丈夫为张杰河。2.曾宪科确认位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地【权属证号：国用（2002）特040059号、国用（2002）特040060号、国用（2002）特040061号】的地上建筑物所有权归张杰河、曾宪、曾宪科共有，各占1/3份额。曾宪科认为涉诉土地已经由张杰河、曾宪、曾宪科进行分割，每人所占份额及其面积以土地证载明份额为准，曾宪科所占份额为涉诉土地的中间部分，曾宪科不确认涉诉土地为张杰河、曾宪、曾宪科共同共有。3.曾宪科不同意对其名下位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地【权属证号：国用（2002）特040059号、国用（2002）特040060号、国用（2002）特040061号】的使用权和地上建筑物所有权整体拍卖，同意原告在不影响曾宪科的前提下对位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地【权属证号：国用（2002）特040059号】的使用权和地上建筑物所有权进行拍卖，土地所得款项归原告所有，地上建筑物所得款项归张杰河、曾宪、曾宪科三人共有。4.曾宪科从未收取过涉诉土地及地上建筑物的租金。第三人佛山建行述称，涉案土地虽然在佛山建行做了抵押登记，但由于曾宪个人原因取消借款，佛山建行已经将涂销抵押手续所需文件交由曾宪，但其并未去房管注销抵押，实际上双方并无债权债务关系。第三人新桥新公司、丰满年公司没有陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼土地位于佛山市南海区狮山镇长虹岭工业园内，地号440605006057GB00104，为出让国有土地使用权，宗地面积24344.62平方米，土地使用者张杰河、曾宪科、曾宪，共有分摊面积分别为8000.04平方米、8344.54平方米、8000.04平方米，三人分别持有国用（2002）特040059号、（2002）特040060号、（2002）特040061号国有土地使用权证。其中（2002）特040061号土地使用权项下有抵押登记，抵押权人为佛山建行。张杰河、曾宪科、曾宪在涉讼土地上起建办公楼、厂房1、厂房2、宿舍、饭堂、喷漆房、简易厂房七栋建筑物。其中厂房1、厂房2、宿舍有相应施工备案资料，厂房1一层、2449.92平方米，厂房2一层、2449.92平方米，宿舍二层、542.88平方米。张杰河、曾宪科、曾宪曾在涉讼场地内经营兴桥公司。曾宪科、张杰河先后退出公司经营。后，曾宪将涉讼部分场地出租予新桥新公司、丰满年公司。2018年8月1日，曾宪科以新桥新公司、丰满年公司为被告提起诉讼，请求新桥新公司、丰满年公司搬离涉讼厂房并支付使用费，致本院（2018）粤0605民初13968号案。2018年8月14日，张杰河提起本案诉讼。2018年10月16日，曾宪以曾宪科为被告提起诉讼，请求确认曾宪科名下8344.54平方米土地使用权归曾宪所有、曾宪科协助办理权属转移登记，致本院（2018）粤0605民初20868号案。本院认为，涉讼土地由张杰河、曾宪科、曾宪按份共有，各人持有权属证书所记载的为共有面积而非独立宗地面积，各人所占份额按各登记面积与土地总面积比例划分，张杰河占32.86%（8000.04/24344.62）、曾宪科占34.28%（8344.54/24344.62）、曾宪占32.86%（8000.04/24344.62）。土地使用权与地上建筑物具有不可分离的相互依附关系，两者遵循权利主体一致原则，地上建（构）筑物由三人共同兴建，无相反证据情况下，三人按上述相同份额比例共有。虽第三人佛山建行办理涉讼土地抵押登记，但相应的贷款并未实际发放，佛山建行应协助权属人办理抵押涂销手续。张杰河作为按份共有人请求分割共有物依法有据，本院予以支持。涉讼土地24344.62平方米，若按各人份额比例分割各人单独所有的独立宗地，涉及宗地间的退让、公共道路划分，必然引起价值减损；且该土地分割需符合规划等行政规管要求，现地上亦起建有建筑物，各建筑物能否座落于分割宗地红线范围、土地能否进行分割并不明确，故本院不采用该种分割方式进行处理。曾宪科认为三人已按登记面积进行实物分割，未经张杰河、曾宪认可，亦未能提供任何分割约定依据，本院不予采纳。如前所述，实物分割方式仍存在分割土地退让、公共道路及地上建筑物座落制约等问题；地上建筑物面积、层数、结构均不相同，而房屋（土地）价值受所处位置、交通等各种因素影响，依现有证据亦无法判定各建筑物及相应土地使用权的价值水平的高低作出公平合理的处理；且七栋建筑分别作为办公、厂房、宿舍等不用功能用途建筑，该处理同样引起价值减损。曾宪科主张进行实物分割，张杰河变卖相应的分割使用范围的主张本院不予采纳。张杰河享有的为非单独所有的物权，在各共有人无法达成一致意见使用共有物的情况下，仅变卖张杰河享有的份额，受让人的权利行使同样受限，实质限制了张杰河享有份额的价值的实现，曾宪主张仅变卖张杰河享有的份额部分的主张本院不予采纳。曾宪、曾宪科作为共有人享有优先购买权，可以折价补偿方式析出张杰河份额部分，但至本案诉讼，各方对折价方案并未能达成一致意见。故本院采纳张杰河的主张，对涉讼土地及地上建（构）筑物进行整体变价处理，（扣除变价各项支出）所得价款三人按所占份额比例进行分配。若曾宪、曾宪科仍想持有涉讼标的物，同样可参与公开竞价取得标的物，以此方式析出张杰河持有的份额部分。涉讼土地使用权仍登记于张杰河、曾宪科、曾宪名下，故本案处理变价所得价款由三人按登记比例分配，若其后情况发生变化的，曾宪可基于新的情形主张相应的权利。曾宪以（2018）粤0605民初20868号案审理请求中止本案诉讼，本院不予采纳。共有人对共有物都有管理的权利和义务。涉讼场地原作为兴桥公司经营场地。张杰河、曾宪科、曾宪亦确认三人曾共同经营该公司，涉讼场所作为投入，应以经营体整体清算盈亏分配进行处理。其后曾宪对场地的出租收益，应由三人按比例分配。虽张杰河对曾宪出示的租金存在异议，但未能举证推翻，本院予以确认；至于承租人支付的租金是否符合市场水平，若张杰河认为就此损害其利益的，可向实际承租人主张权利。曾宪主张的税费等支出，有相应票据予以证实，证据真实性本院予以确认，并采纳作为认定事实依据；结合涉讼场地面积及人员工作轮休、工资水平，曾宪主张的门卫工资支出合理，本院予以采纳。综上，曾宪应将（截止至2018年9月30日）收取租金扣除各项支出的收益426523.89元按张杰河享有的比例32.86%支付140155.75元予张杰河，张杰河请求超出部分本院不予支持。第三人新桥新公司、丰满年公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十九条、第一百条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告张杰河、被告曾宪科、被告曾宪应于本判决发生法律效力之日起十日内拍卖、变卖位于佛山市南海区狮山镇长虹岭工业园内地号为440605006057GB00104国有土地使用权及地上建（构）筑物，所得价款原告张杰河占32.86%、被告曾宪科占34.28%、被告曾宪占32.86%；二、被告曾宪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付140155.75元予原告张杰河；三、驳回原告张杰河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费278228.81元（原告已预交），由原告张杰河负担96555.47元，由被告曾宪科负担91173.49元，由被告曾宪负担90499.88元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  招伟妍人民陪审员  刘忠良人民陪审员  唐汉冰二〇一九年五月二十八日书 记 员  关凯婕