河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初1624号原告：孙某，男，1989年8月6日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市道外区人，现住河北省香河县。被告：陈某，男，1987年10月5日出生，汉族，河北省香河县安抚区人，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：许海英，女，1974年2月9日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县安抚区。系被告之妻。原告孙某与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本案原审于2018年7月4日作出（2018）冀1024民初1815号民事判决书，被告陈某不服该判决上诉后，廊坊市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）冀10民终4969号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年3月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某、被告陈某的委托诉讼代理人许海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还原告购房定金及购房款60万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，经香河安家房地产经纪有限公司（以下简称安家房产经纪公司）介绍，原、被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将登记在其名下坐落于香河县永泰路西府前街南XX北区2号楼2单元502室房屋出售给原告，该楼房面积为83.13平方米，总价款为160万元。原告于签订合同及补充协议当日交付被告购房定金15万元，后又于同年4月27日将购房款45万元支付给被告。原告如约履行了付款义务，向被告缴纳了购房定金及部分房款共60万元，有被告为原告出具的收条为证。现因国家购房政策的调整，原告无法购买上述房屋。该政策调整系原、被告不能预见的，解除合同的原因属不可归责于双方当事人的事由。因原、被告就解除合同及退款相关事宜协商未果，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告陈某辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，不同意返还原告已付购房定金及购房款。双方签订合同后，原告支付被告购房定金及首付款60万元，剩余房款拟申请贷款。被告已经将涉案房屋交付给原告，原告自2017年5月1日已占有使用房屋至今。2017年12月，因香河县境内房价严重下跌，原告借限购政策为由拒不购买涉案房屋，没有到银行及房管部门办理相关手续。被告在庭前已到相关部门了解核实，因双方合同签订时间及原告给付被告购房首付款的时间均在限购政策出台之前，房管及银行部门告知被告，涉案房屋可以办理过户手续及房屋按揭贷款。若原告坚持要求解除合同，被告同意，但其行为已明显构成违约，应按照合同约定支付被告总房款20%的违约金，或按照现房屋差价赔偿被告损失，且购房定金不予退还。双方在合同中约定，被告的房本下发后双方办理过户手续，但被告要求原告办理过户手续时，原告称贷款贷不了那么多了，不同意办理后续手续。被告认为银行贷款问题属原告个人原因，不能作为其不履行合同的理由。本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，原告孙某（买受人）与被告陈某（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其坐落于香河永泰路西、府前街南XX北区2号楼2单元502室房屋出售给原告；房屋建筑面积为83.13平方米，总价款为160万元；付款方式为分期付款，商业贷款；被告收齐全部房款时交付房屋；另合同还约定了双方的权利义务等条款。同日，原告孙某（乙方）与被告陈某（甲方）及香河安家房地产经纪有限公司新华大街分公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方出售涉案房屋净得160万元整，税费由乙方承担；乙方签订补充协议时支付甲方购房定金15万元，该定金在产权过户时自动转为房款的一部分；甲方于2017年5月1日前结清该房屋的物业、煤、水、电、供暖等相关费用，并交付此房屋，乙方于2017年5月1日之前给甲方补齐购房首付款45万元；因此房屋产权证尚在办理当中，故产权证下来之前甲方关于此房屋的银行尾款由甲方自行承担，待此房屋产权证下发之后，甲乙双方互相积极配合办理银行面签、房管局过户等相关手续；在此期间无论市场房价涨与跌，甲乙双方均不得以此为由拒绝继续进行交易，否则视为违约，违约方须向守约方支付总成交价的20%作为违约赔偿；若甲方违约，须将乙方已交付的定金双倍返还给乙方；若乙方违约，所付定金甲方不予退还；甲乙双方任何一方违约，丙方所收取的居间服务费、权证代办费、贷款服务费均不予退还，由违约方向守约方赔偿该笔费用；等等。原告于双方签订合同当日向被告支付购房定金15万元；后于2017年4月27日支付被告购房款45万元。2017年5月1日，被告将涉案房屋交付原告。另查，2017年3月21日，河北省廊坊市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（以下简称《通知》），该《通知》规定：非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。自2017年3月22日起施行。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），该《实施意见》规定：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》同时废止。同年6月4日，香河县人民政府办公室发布《香河县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该文件规定：非本地户籍居民家庭能够提供本地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。非本地户籍居民家庭在本意见实施前，已为所购住房支付相关费用，经县房管局确认并出具书面证明，办理相关住房贷款、房产交易时可不提供社保或纳税证明。再查，原告孙某的户籍登记在黑龙江省哈尔滨市道外区，其不能提供河北省廊坊市当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。涉案房屋被告陈某的房产证于2017年11月6日办理完毕，该证下发后，原告以无法办理银行按揭贷款为由拒绝继续履行合同，双方协商未果。2017年5月17日，香河安家房地产经纪有限公司在香河县工商行政管理局办理了注销登记。上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋买卖合同》及《补充协议》、业主收据、中国农业银行交易明细清单、不动产权证、廊坊市人民政府办公室［2017］27号通知和［2017］61号通知、香河县人民政府办公室香政办［2017］45号文件等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告孙某与被告陈某及香河安家房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告主张解除合同，被告在庭审过程中表示同意，故本院对该事实予以确认。原告主张被告退还已付购房定金及购房款60万元，被告认为原告存在违约行为，抗辩主张原告应按照合同约定支付其总房款20%的违约金或者按照现房屋差价赔偿损失，且购房定金不予退还。本院认为原、被告双方签订合同、补充协议及给付首付款的时间均在国家出台的相关房屋限购政策之前，限购政策并不影响双方合同的继续履行，且双方在补充协议中约定，被告的涉案房屋产权证下发之后双方互相积极配合办理银行面签、房管局过户等相关手续，在此期间无论市场房价涨与跌，双方均不得以此为由拒绝继续进行交易，否则视为违约。因此，致使该房屋买卖合同无法履行的过错在于原告，被告并无过错。结合本县二手房交易价格下降实际情况，解除合同势必给被告造成一定的损失，根据我国法律规定的公平原则，原告应给予适当赔偿，故本院结合案情实际酌定原告赔偿被告违约金25万元。原告已给付被告购房款60万元，扣除此款后，被告应返还原告35万元。双方合同解除后，原告应将房屋返还被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙某与被告陈某于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告陈某退还原告孙某购房款35万元；原告孙某将位于河北省香河县房屋交付被告陈某。于本判决生效后立即履行。三、驳回原告孙某的其他部分诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由原告孙某负担3350元，被告陈某负担6550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  卢爱君人民陪审员  周迎旺人民陪审员  李文博二〇一九年五月三十一日法官助理董容君书记员马惠玲