山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0785民初5365号 原告：中国农业银行股份有限公司高密市支行。 负责人姓名：史洪春 委托代理人：禚照北。 委托代理人：任成春。 被告：刘世山。 被告：刘泽然。 被告：吴金相。 被告：高密市锦远房地产开发有限公司。 法定代表人：张启宾. 委托代理人：张芳芳。 委托代理人：刘喆. 原告中国农业银行股份有限公司高密市支行与被告刘世山、刘泽然、吴金相、高密市锦远房地产开发有限公司金融借款担保合同纠纷一案，本院立案后，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人禚照北、任成春、被告高密市锦远房地产开发有限公司的委托代理人张芳芳、刘喆到庭参加诉讼，被告刘世山、刘泽然、吴金相经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司高密市支行向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认原、被告签订的借款担保合同有效。并依法处置被告抵押的房产偿还原告借款本息（就抵押物变现价款在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权）；判令被告刘世山刘泽然吴金相偿还原告借款本金余额112795.65元及利息。被告高密锦远房地产开发有限公司承担连带赔偿责任；案件受理费、保全费等一切涉案费用由被告承担。事实与理由：原告于2010年8月9日与被告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告刘世山向原告借款190000元，浮动利率计息，在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款利率基础上下浮20%执行，执行年利率4.75200%；贷款逾期，自借款逾期之日起，在执行利率基础上上浮50%，执行逾期利率7.12800%，等额本息还款方式，贷款期限15年即2025年8月8日到期。被告以坐落在高密市古城路与密水大街东北角晨光雅居小区3号楼1单元202室房产提供抵押担保，办理了商品房抵押权预告登记（鲁潍房他证高密市字第012018号）。合同签订后，原告按合同约定履行了贷款义务，被告履行了部分还款义务后违约，再未按合同约定（按时、足额）履行还款。截至2018年8月14日，被告欠我行本息合计115073.04元，其中贷款本金112795.65元（未结清贷款违约本金7379.09）、利息总额2277.39（正常息2140.46元，罚息104.57元，复利32.36元）。2018年8月14日后，延期付款所产生的利息随本金清偿。被告刘泽然吴金相签订了共同还款责任承诺书，应履约还款责任。被告高密锦远房地产开发有限公司承担连带赔偿责任。原告对被告多次催收未果，为实现债权，保障国有资产安全，根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼。 被告刘世山、刘泽然、吴金相未提出书面答辩意见。 被告高密市锦远房地产开发有限公司辩称：答辩人锦远房地产已经就被告刘世山购买的房屋办理了正式抵押登记，根据合同约定，答辩人锦远房地产作为阶段性连带责任保证人的义务已经免除。2010年8月9日原告与刘世山及答辩人签订的《个人担保借款购房合同》第10.3.1条的约定，答辩人仅对被告刘世山在原告处的借款承担阶段性连带保证责任，至办理抵押登记手续之后答辩人的担保责任消灭。2011年，答辩人已经就涉案房屋办理了房权证及正式抵押登记手续（他项权利证号：鲁潍房高密市他字第0018351号），故根据合同约定答辩人的担保责任已经消灭，原告不应再向答辩人主张承担担保责任。综上，请求法庭依法驳回原告对被告锦远房地产的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提供了个人购房担保借款合同、借款凭证、贷款发放通知单、共同还款责任承诺书、商品房买卖合同、同意房产抵押承诺书、抵押登记房屋他项权证、欠款证明、贷款交易明细等，结合其陈述，可确认以下事实： 2010年6月16日，被告刘世山与被告高密市锦远房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”，约定刘世山购买高密市金达置业有限公司开发的房屋，价格282800元，其中首付款92800元，另外的190000元到银行办理按揭贷款。 2010年7月21日，刘世山父母刘泽然、吴金相在“共同还款责任承诺书”上签名捺印，该承诺书载明刘泽然、吴金相承诺对上述190000元本息及相关费用承担连带清偿责任。 2010年8月9日，刘世山将购买的以上房屋抵押给原告，并办理了房屋他项权证，证号为鲁潍房他证高密市字第012018号，他项权利种类为预购商品房抵押权预告登记，抵押期限2010年8月9日至2025年9月8日。 2010年8月9日，原告与被告刘世山签订“个人购房担保借款合同”，主要约定：刘世山从原告处借款190000元，浮动利率计息，在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%基础上下浮20%执行，执行年利率4.752%；贷款逾期，自借款逾期之日起，在执行利率基础上上浮50%计收罚息；等额本息还款方式；贷款期限15年即自2010年8月9日至2025年8月8日，共180个月；若借款人未足额偿还借款本息超过90天，则原告可以提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。被告高密市锦远房地产开发有限公司作为保证人为刘世山的以上借款本息提供连带责任保证，保证为阶段性保证，即“自本合同签订之日起，至以下第种情况完成之日止，为借款伯债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。”当天，原告将借款190000元按与刘世山的约定付至高密市锦远房地产开发有限公司。2010年8月9日，以上刘世山所购房屋，已经由高密市自然资源和规划局办理了原告作为抵押权人的“预购商品房抵押权预告登记”。 被告刘世山一直偿付本息至2018年4月9日，之后至今，被告未付本息。截止2019年5月21日，刘世山尚欠本金余额为112795.65元，利息6087.51元。 本院认为：原被告之间借款担保的事实清楚，不违反法律法规，借款保证合同合法有效。被告刘世山应当按约及时偿付借款本息。在合同中明确约定，若被告不按期足额偿付借款，原告可以提前收回本息，该约定不违反法律法规的强制性规定，应为有效。被告刘泽然、吴金相自愿表示对刘世山的借款本息等承担连带清偿责任，应依约承担连带清偿责任，但其在承但保证责任后，可向刘世山追偿。 被告高密市锦远房地产开发有限公司辩称其不应再承担保证责任，本院认为原被告签订的“个人购房担保借款合同”的“特别条款”第10.3.1中明确约定“自本合同签订之日起，至以下第种情况完成之日止，为借款伯债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。”该约定中并未明确高密市锦远房地产开发有限公司以二种情况中的哪种情况承担保证责任期间，则只要一种情况成立，则高密市锦远房地产开发有限公司应当免除，本案中，原告提供的证号为鲁潍房他证高密市字第012018号房屋他项权证载明他项权利人为原告、他项权利的种类为预购商品房抵押权预告登记，足以证明符合前述合同中的“（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。”则被告高密市锦远房地产开发有限公司因已超出双方约定的承担保证责任的期间，而不再承担保证责任。该被告的辩称理由有事实及法律依据，本院予以支持。 原告主张对抵押房屋有优先受偿权，因原被告双方对此有明确约定，且已办理了原告为抵押权人的房屋他项权利证书，原告的请求符合法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司高密市支行与被告刘世山、刘泽然、吴金相、高密市锦远房地产开发有限公司间的个人购房借款担保合同有效； 二、被告刘世山偿付原告中国农业银行股份有限公司高密市支行借款本金112795.65元，利息6087.51元，合计118883.16元，于判决生效后十日内付清； 三、被告刘泽然、吴金相对上述借款本息承担连带清偿责任； 四、原告中国农业银行股份有限公司高密市支行对房屋他项权证证号为鲁潍房他证高密市字第012018号的房屋享有优先受偿权； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2678元，由被告刘世山、刘泽然、吴金相负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王成森 人民陪审员  付晓明 人民陪审员  刘建德 二〇一九年五月二十二日 法官 助理  张 琪 书 记 员  袁巡泰