福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1275号 原告：刘仙桂，男，1984年10月6日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：陈姝玥，女，1986年3月2日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：刘仙桂（系原告陈姝玥的丈夫），住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住三明市梅列区碧桂3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘爱和，福建闽中律师事务所律师。 原告刘仙桂、陈姝玥与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告刘仙桂、原告陈姝玥的委托诉讼代理人刘仙桂，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘爱和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘仙桂、陈姝玥向本院提出诉讼请求：1.碧桂园公司向刘仙桂、陈姝玥支付逾期交房违约金72091.9元（按购房合同价款782757元的日0.03%计算，从2016年12月31日计至2017年11月3日）；2.碧桂园公司向刘仙桂、陈姝玥支付逾期办理权属证书违约金21760.6元（按购房合同价款782757元的日0.01%计算，从2017年4月1日计至2018年1月8日）。事实和理由：2014年4月3日，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：刘仙桂、陈姝玥向碧桂园公司购买其开发的坐落于三明市梅列区商品房（以下简称案涉商品房），房屋总价782757元。刘仙桂、陈姝玥于2015年2月23日依约向碧桂园公司支付了首付款242757元，并办理了银行按揭手续和支付了相关的税费。依照合同约定，碧桂园公司须于2016年12月30日前向刘仙桂、陈姝玥交付案涉商品房。2016年12月30日，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司的职工刘谭强在验房过程中发现案涉商品房不符合合同约定的交房标准，存在以下重大问题：1.客厅、房间木地板多处出现凹陷，不平整；2.客厅、房间木地板踢脚线有多处缝隙，需要重新打胶；3.主卧室空调插座有问题，无法使用；4.主卧窗侧墙壁有很长的裂缝；5.多处墙面粗糙，墙体颜色不一致，需要重新上漆；6.橱柜水池下方门轴松动；7.客厅推拉门有异响；8.客厅木地板压条松动；9.次卧阳台外墙瓷砖脱落。验房后，碧桂园公司客户关系中心的工作人员当即表示会尽快安排工程队予以维修。2017年3月，刘仙桂、陈姝玥再次验房时，碧桂园公司不仅没有对前述问题进行整改，案涉商品房还多出入户门无法锁、卫生间多处出现空鼓、卫生间花洒丢失等问题。直到2017年11月4日（即收房日期）刘仙桂、陈姝玥验房时，案涉商品房还存在插座电路短路、小阳台地漏不通、木地板多处凹陷、墙面粗糙不平整、次卧外墙瓷砖脱落、厨房水池下方门松动等问题没有修缮。综上所述，碧桂园公司违反《商品房买卖合同》关于商品房交付标准的约定，导致刘仙桂、陈姝玥无法正常收房，已经构成违约，碧桂园公司应按约定向刘仙桂、陈姝玥支付逾期交房违约金。此外，依据合同约定，刘仙桂、陈姝玥应于商品房交付（2016年12月30日）使用后90日内取得房屋权属证书，即2017年4月1日。因碧桂园公司自身原因导致刘仙桂、陈姝玥直到2018年1月9日才取得不动产权证书，碧桂园公司已经构成违约，应按照合同约定向刘仙桂、陈姝玥支付逾期办理权属证书的违约金。 碧桂园公司辩称，1.碧桂园公司已于合同约定的日期前通知刘仙桂、陈姝玥办理交房手续，是刘仙桂、陈姝玥拒绝收房，碧桂园公司不应承担迟延交房的责任。2.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。3.根据合同的约定，刘仙桂、陈姝玥主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年4月3日，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：刘仙桂、陈姝玥向碧桂园公司购买案涉商品房，房屋总价款为782757元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给刘仙桂、陈姝玥使用；碧桂园公司逾期交房超过90日，刘仙桂、陈姝玥要求继续履行合同的，碧桂园公司自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款的0.03%向刘仙桂、陈姝玥支付违约金；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付刘仙桂、陈姝玥。如因碧桂园公司原因，刘仙桂、陈姝玥不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，刘仙桂、陈姝玥不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向刘仙桂、陈姝玥支付违约金。2016年12月25日,碧桂园公司通知刘仙桂、陈姝玥办理交房手续。2016年12月30日，刘仙桂在验房时发现案涉商品房存在客厅和房间木地板多处出现凹陷及不平整、客厅和房间木地板踢脚线存在多处缝隙、主卧室空调插座无法使用、主卧窗侧墙壁有很长的裂缝、多处墙面粗糙及墙体颜色不一致、橱柜水池下方门轴松动、客厅推拉门存在异响、客厅木地板压条松动、次卧阳台外墙瓷砖脱落等一系列问题。之后，碧桂园公司对上述问题进行了整改。2017年11月4日，碧桂园公司将案涉商品房交付给刘仙桂、陈姝玥。2017年12月19日，碧桂园公司通知刘仙桂、陈姝玥办理案涉商品房的不动产权证书。2018年1月9日，刘仙桂、陈姝玥取得案涉商品房的不动产权证书。 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号12幢办理了首次登记(总确权)。 3.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》订立后，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司签订了《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》，约定：刘仙桂、陈姝玥委托碧桂园公司办理案涉商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，并将取得案涉商品房权属证书的时间变更为商品房交付使用后210日内。之后，刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司签订了《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》，约定：案涉商品房的权属登记办理事宜不按《委托办理权属登记协议书》履行，由刘仙桂、陈姝玥自行办理案涉商品房的不动产权证书，并将取得案涉商品房不动产权证书的时间确定为商品房交付之日起90日内。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任；2.碧桂园公司是否应承担逾期办理权属登记的违约责任。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任的问题 刘仙桂、陈姝玥主张，根据合同约定，碧桂园应在2016年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给刘仙桂、陈姝玥，而碧桂园公司实际交房的时间却为2017年11月4日，故碧桂园公司构成违约，应按照合同约定（每日按已付房款的0.03%）向刘仙桂、陈姝玥支付违约金。 碧桂园公司认为，碧桂园公司已于合同约定的交房日前通知刘仙桂、陈姝玥办理交房手续，刘仙桂、陈姝玥因对房屋的交付标准存在异议而拒绝接收案涉商品房，故迟延交房的责任不在碧桂园公司，碧桂园公司不应承担逾期交房的违约责任。 本院认为，《商品房买卖合同》附件三约定，案涉商品房由碧桂园公司统一装饰，即刘仙桂、陈姝玥购买的案涉商品房属于“精装房”。碧桂园公司虽于2016年12月25日通知刘仙桂、陈姝玥接收房屋，但刘仙桂于2016年12月30日查验房屋时，案涉商品房存在客厅和房间木地板多处出现凹陷及不平整、客厅和房间木地板踢脚线存在多处缝隙、主卧室空调插座无法使用、主卧窗侧墙壁有很长的裂缝、多处墙面粗糙及墙体颜色不一致、橱柜水池下方门轴松动、客厅推拉门存在异响、客厅木地板压条松动、次卧阳台外墙瓷砖脱落等一系列问题，不符合双方签订的所谓“精装房”买卖合同的交付条件，故刘仙桂、陈姝玥有权拒绝收房。碧桂园公司未按合同约定的期限将符合合同约定条件的房屋交付给刘仙桂、陈姝玥，构成违约，依法应承担相应的违约责任。刘仙桂、陈姝玥在合同约定的期限内查验房屋，故逾期交房的违约金应从碧桂园公司交付商品房截止日期的次日（即2016年12月31日）起计算至碧桂园公司履行交房义务之日2017年11月4日。 2.碧桂园公司是否应承担逾期办理权属登记的违约责任的问题 刘仙桂、陈姝玥主张，刘仙桂、陈姝玥应于案涉商品房交付（2016年12月30日）使用后90日内取得房屋权属证书，即2017年4月1日。刘仙桂、陈姝玥收房后，未收到碧桂园公司通知其办理房屋权属证书事宜的相关通知。因碧桂园公司自身原因导致刘仙桂、陈姝玥直到2018年1月9日才取得不动产权证书，碧桂园公司已经构成违约，应按照合同约定向刘仙桂、陈姝玥支付逾期办理权属证书的违约金。 碧桂园公司认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。4.讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。双方约定的交付期限至2016年12月30日，刘仙桂、陈姝玥于2017年11月4日办理案涉商品房交付，故违约金的起算时间最早只能以实际交付之日2017年11月4日届满90日的次日2018年2月3日开始计算，而该时间晚于案涉商品房所在楼幢首次登记之日2017年11月24日，故碧桂园公司并未逾期办理商品房权属登记。 本院认为，1.首先，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月19日，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。其次，在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。再次，房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。最后，办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。2.《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年11月4日向刘仙桂、陈姝玥交付案涉商品房，于2017年12月19日通知刘仙桂、陈姝玥办理不动产权证书，时间间隔并未超过90日，故碧桂园公司并未违反前述约定，无需向刘仙桂、陈姝玥支付逾期办理权属证书的违约金。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系刘仙桂、陈姝玥与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园逾期交付符合合同约定的案涉商品房，构成违约，依法应承担相应的违约责任。刘仙桂、陈姝玥要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.03%支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。刘仙桂、陈姝玥要求逾期交房的天数从2016年12月31日计至2017年11月3日，按307天计算，未超出法律规定的保护范围，予以支持。碧桂园公司已按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，刘仙桂、陈姝玥要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第三款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给刘仙桂、陈姝玥逾期交房违约金72091.9元(购房款782757元×0.03%×307)； 二、驳回刘仙桂、陈姝玥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2146元，减半收取1073元，由刘仙桂、陈姝玥负担249元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担824元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇一九年五月十日 书记员  罗明凤 附： 一、本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。