广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0811民初645号原告：黄桂全，男，1982年6月15日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：柯绍雨，广东大展律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄湛钧，广东大展律师事务所律师。原告：黎炜明，女，1986年6月15日出生，汉族，住广东省廉江市，被告：陈湛伟，男，1991年2月5日出生，汉族，住广东省雷州市，被告：吴爱平，女，1978年12月25日出生，汉族，住广东省雷州市，两被告共同委托诉讼代理人：周粤，广东国申律师事务所律师。第三人：湛**富地产有限公司，住所地：湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区二期22号23号楼半地下层08号商铺。统一社会信用代码：91440800MA50YT7G69。法定代表人：陈日强。第三人：中国农业银行股份有限公司湛江分行，地址：湛江市霞山区人民大道中51号A塔楼1-9层。统一社会信用代码：91440800MA4UJ53R90。负责人：许绍安。委托诉讼代理人：许亚青，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：车斌，男，系该公司员工。原告黄桂全诉被告陈湛伟、湛**富地产有限公司、第三人吴爱平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，同年9月7日第一次公开开庭进行了审理。原告黄桂全及其委托诉讼代理人柯绍雨、被告陈湛伟委托诉讼代理人周粤、湛**富地产有限公司法定代表人陈日强、第三人吴爱平及其委托诉讼代理人周粤到庭参加诉讼。庭审过程中经本院主持调解，双方达成一致调解方案，但庭审后，原告不同意按照调解方案签收民事调解书。2018年9月14日，原告黄桂全撤回对被告湛**富地产有限公司的起诉，追加湛**富地产有限公司（以下简称华富公司）、中国农业银行股份有限公司湛江分行（以下简称湛江农业银行）为第三人，并列吴爱平为被告。因案情复杂，本院于2018年11月2日将本案转为普通程序，组成合议庭进行审理。同日，本院依职权追加黎炜明为共同原告参加诉讼。2019年1月9日，原告黄桂全、黎炜明提交变更民事起诉书，追加吴爱平为共同被告。本院于2019年2月28日第二次公开开庭进行审理，原告黄桂全及其委托诉讼代理人柯绍雨、原告黎炜明、被告陈湛伟委托诉讼代理人周粤、被告吴爱平及其委托诉讼代理人周粤、第三人华富公司法定代表人陈日强、第三人湛江农业银行委托诉讼代理人许亚青、车斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄桂全于2018年8月3日第一次向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告黄桂全与被告陈湛伟、华富公司、第三人吴爱平于2018年6月8日签订的《房地产买卖合同》。2.判决被告陈湛伟向原告黄桂全返还人民币584000元。3.判决被告湛**富地产有限公司向原告黄桂全返还中介费人民币24033元。4.判决被告陈湛伟、华富公司共同向原告黄桂全返还因本案诉讼支出的律师费人民币28000元。5.本案原告黄桂全支出的所有诉讼费用由被告承担。原告黄桂全、黎炜明于2019年1月9日向本院提交《变更民事起诉状》，将诉讼请求变更如下：1.判决解除原告黄桂全、黎炜明与被告陈湛伟、吴爱平以及第三人华富公司于2018年6月8日签订的《房地产买卖合同》。2.判决被告向原告返还购房款人民币450000元。3.判决被告向原告支付违约金人民币134000元。4．判决被告赔偿原告房屋价格差额损失人民币29800元。5.判决被告赔偿原告中介费、按揭费、相关办证杂费人民币24033元，律师费人民币28000元，以及本案的所有诉讼相关费用。6.判决两被告对上述债务承担连带清偿责任。原告在第二次开庭过程中放弃第4项诉讼请求。事实与理由：原告黄桂全（买房）经第三人华富公司介绍，于2018年6月8日与被告陈湛伟（卖方）、吴爱平签订了《房地产买卖合同》。合同主要约定：1.买方以67万元价格购买卖方位于湛江市××路××都××小区××楼××房；2.由买方于签订合同时交付定金20万元；3.买方应在卖方收到银行提前还贷通知的七天内将（含定金）人民币40万元整支付至卖方还款账户；4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同签订后，原告依约履行合同，被告陈湛伟收到原告支付的45万元人民币（含定金20万元）后出具了收据给原告收执，原告已履行合同约定的给付义务。被告陈湛伟于2018年6月12日向银行申请办理还款解押手续，银行亦已于2018年7月18日通知被告陈湛伟可以办理还款解押手续。被告陈湛伟收款后，迟迟不落实完成还款解押手续，还称用于还款解押的钱已拿去用于其他用途，要求原告给足22万尾款，并额外多给2.8万元才同意办理相关手续。经原告多次催告，被告仍不履行合同，致使该房产买卖交易事宜至今无法正常进行。原告认为，《房地产买卖合同》系原、被告双方在自愿、平等、公正协商一致的情况下签订，符合法律规定，合法有效。依据《房地产买卖合同》第七条：“(2)逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任…”的约定，被告上述行为已构成违约，原告可以解除合同并要求被告陈湛伟返还人民币584000元（双倍返还部分是2×13.4万元，剩余已支付的购房款是31.6万元）。被告陈湛伟、吴爱平共同答辩称，答辩人没有存在违约行为，2018年6月8日签订的房屋买卖合同中没有约定合同履行期限，根据原告在起诉状中以及房屋买卖合同的第七条规定，如果双方存在违约行为：买卖双方均不提供买卖所需的资料、逾期办理交易按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款和逾期不迁出户口才作为合同违约内容，本案交易中，原告没有如期交付房款，因为要原告全部交付房款后2天内才交付房产，也没逾期迁出户口等违约行为。6月12日被告陈湛伟去银行办理申请解押还款手续，但需要银行告知办理解押手续后才可交付房款，所以被告一直在等银行答复通知，但一直没有等到，在这个过程中，被告及时履行合同相关规定，原告提交的证据中无法证明银行以及原告及房屋中介发出交款通知，因此不存在被告方违约的事实。根据原告提供的证据3的证明中，收到中介7月18日通知被告去办理解押交款手续，事实上，该证明是华富公司提交的证明，鉴于原告与富华地产之间有利益关系，该证明不符合事实。退一步说，若2018年7月18日真的是通知了两被告，根据合同第七条最后一个条款，合同约定明确履行期限的是在发出交付款项通知5天内为合同的履行期限，那么合同履行期限为2018年7月19日至2018年7月23日，那么逾期也是从2018年7月24日起才算是逾期，所以根据逾期的24日起，原告在2018年8月3日提起本案诉讼，逾期为大于10天小于15天的时间，按照合同第七条第一、第二款规定，合同逾期没有超过10天的，违约金为总楼价的千分之一；逾期超过15天还没有履行的，守约方可要求违约方承担定金责任或支付等额为总楼价的10%的约定。被告逾期刚好在11天-15天之间，不超过15天，根据第七条规定，因此没有约定违约金的内容，那么原告要求违约金13万没有依据，所以被告没有违约的事实。对于原告提出变更诉讼请求支付违约金13万等费用必须是在被告存在违约事实情况下才可依据合同内容提出，因此原告诉请违约金以及相关费用，被告不予支付，请求法院驳回原告除了解除买卖合同及返还购房款外的所有诉讼请求。第三人华富公司答辩称，2018年6月8日，被告陈湛伟委托吴爱平在我司南亚郦都店卖掉南亚郦都商住小区第三期39、40号楼2605号给黄桂全，交易金额67万元整，以分三期付款方式交易，我方因该交易收到中介费15000元。第三人湛江农业银行答辩称，被告陈湛伟在我行按揭贷款，抵押物是位于湛江市××路××都××小区××、××楼××房。截止2019年2月27日还欠本金241568.97元，利息103.57元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，案经审理本院认定的事实如下：1.2018年2月28日，原告黄桂全与被告吴爱平在第三人华富公司的介绍下签订《房地产买卖合同》（编号NO.0000322），约定原告黄桂全以67.5万元的价格购买被告陈湛伟所有的位于湛江市××路××都××小区××楼××房〔房地产权证号：粤（2017）湛江市不动产权第0047492号〕，合同约定支付方式为按揭付款，在合同签订时买方需支付定金5万元。当日，原告黄桂全通过现金、转账等方式支付了5万元定金给被告吴爱平。该合同后被合同当事人作废。2.2018年3月21日，原告黄桂全、黎炜明与被告陈湛伟在兴业银行办理按揭手续时，签订了《广东省房地产买卖合同》〔湛房买卖契字（新）NO.F074号〕约定甲方（被告陈湛伟）向乙方（原告黄桂全、黎炜明）出售上述涉案房产，成交价格为59万元。3.2018年6月8日，原告黄桂全在华富公司的介绍下，与被告吴爱平签订了《房地产买卖合同》（编号NO.0000394），约定以67万元的价格购买上述涉案房产。合同第六条约定，合同付款方式为一次性付款，“签订本合同时支付人民币20万元整作为定金”，“房产有抵押：由买方承担，买方应在卖方收到银行提前还贷通知的七天内将（含定金）人民币40万元整支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款；提前还款所产生一切手续费由卖方支付”，“卖方应在签订本合同七日内向抵押银行申请提前还贷”。合同第七条约定，“因买方或卖方违法本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续……等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。”合同第十二条约定“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”。合同签订当日，原告黄桂全通过邮政银行转账支付15万元给被告陈湛伟邮政储蓄银行账户（账号：62×××46），后于2018年6月14日转账支付25万元到被告陈湛伟中国农业银行账户上（账号：62×××79）。截至2018年6月14日，陈湛伟该农业银行账户上余额为250095.64元；2018年7月6日，该农业银行账户被现支200000元，余额为48230.05元。合同签订后，被告吴爱平认为原告很久时间未交齐房款，且房价上涨，要求原告多支付28000元，原告黄桂全不同意支付该款项。4.被告吴爱平代被告陈湛伟于2018年6月8日签署涉案房产定房金收据20万元整，于2018年6月14日签署涉案房产首期楼款收据45万元整（已包含6月8日的20000元订金）。截止开庭当日，被告仍未归还此款项。此外，原告黄桂全因购买涉案房产于2018年2月28日、3月21日支付中介费、房屋评估费、办证费、按揭费、登记费、抵押费、测绘费给第三人湛**富地产有限公司共计24033元。原告因本案诉讼支出律师费28000元。另查明，被告陈湛伟于2017年9月21日办理了房屋登记手续，取得涉案房产不动产权证书〔房地产权证号：粤（2017）湛江市不动产权第0047492号〕。2018年5月31日被告陈湛伟与原告黄桂全通话，陈湛伟表示，房产的事情都是被告吴爱平在处理，并告知原告吴爱平的联系方式，要求原告与吴爱平协商。被告吴爱平在庭审过程中自认是涉案房产的实际所有人与控制人。根据原告申请，本院向第三人湛江农业银行调取了被告陈湛伟涉案房产还贷情况的相关资料，第三人的《复函》及还贷账户流水显示，陈湛伟上述房产偿还贷款的中国农业银行账号为：62×××79。2014年9月24日，该行向被告陈湛伟发放个人一手住房贷款28万元，贷款期限240个月，用于购买涉案房产，截止2018年6月12日，陈湛伟尚结欠贷款本息金额共计250081.5元。被告陈湛伟曾经于2018年6月12日向第三人湛江农业银行提出提前还贷申请，但一直未来办理提前还贷业务，因陈湛伟提出提前还款申请时间已超过6个月未还款，申请已失效。以上事实有原、被告、第三人提交的相关证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点有：（一）关于《房地产买卖合同》（编号NO.0000394）合同效力的问题，（二）关于被告陈湛伟是否构成违约的问题，（三）关于被告吴爱平是否应承担连带责任的问题。关于《房地产买卖合同》（编号NO.0000394）合同效力的问题。原告黄桂全与被告吴爱平在第三人华富公司介绍下签署了《房地产买卖合同》（编号NO.0000394），并根据合同约定，支付了房屋首期款40万元（含定金20万元）给房屋产权所有者陈湛伟，被告吴爱平签署了房屋首期款收据45万元〔含《房地产买卖合同》（编号NO.0000322）交付的定金5万元〕，合同已经开始履行。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款，“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。”和第六十六条第一款，“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本院认为，被告吴爱平的代理出售房产的权限得到了被告陈湛伟的授权，合同签订后该合同项下内容亦得到了追认。首先，在2018年3月21日，被告陈湛伟本人与原告在兴业银行办理按揭手续过程中签订了房屋买卖合同，明确知道原告黄桂全、黎炜明购房的意图；其次，2018年5月31日，被告陈湛伟以口头形式委托了被告吴爱平代理出售房产；最后，在《房地产买卖合同》（编号NO.0000394）签订后，被告陈湛伟本人账户已实际收取了40万元的首期购房款，并在2018年6月12日向第三人湛江农业银行提出了提前还贷申请。因此，本院依法认定原告黄桂全与被告吴爱平、第三人华富公司签订的《房地产买卖合同》（编号NO.0000394）合法有效。关于被告是否构成违约的问题。《房地产买卖合同》（编号NO.0000394）第六条约定，合同付款方式为一次性付款，“签订本合同时支付人民币20万元整作为定金”，“房产有抵押：由买方承担，买方应在卖方收到银行提前还贷通知的七天内将（含定金）人民币40万元整支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款；提前还款所产生一切手续费由卖方支付”。原告黄桂全根据合同约定于2018年6月8日通过转账方式支付定金15万元陈湛伟，被告吴爱平签收定金收据20万元〔含《房地产买卖合同》（编号NO.0000322）交付的定金5万元〕；原告黄桂全于2018年6月15日转账25万元给被告陈湛伟银行账户上，被告吴爱平签收首期楼款45万元收据（含订金20万元），虽然收据上分别注明的是“定房金”和“订金”，但是合同第六条明确约定签订本合同支付定金20万元。因此，本院认为，原告黄桂全支付的20万元具有定金性质。2018年6月12日，被告陈湛伟向第三人湛江农业银行提出了提前还贷申请，原告黄桂全于2018年6月15日转账25万元给被告陈湛伟银行账户上，但被告陈湛伟未履行提前还款的义务，导致本合同无法继续履行。被告抗辩称，2018年6月12日被告陈湛伟去银行办理申请解押还款手续后，被告一直在等银行答复通知，但一直没有等到。本院认为，根据第三人湛江农业银行查询结果显示，截止2018年6月12日，被告陈湛伟银行还款账户尚欠250081.5元，在2018年6月14日收齐原告45万元购房款后，被告陈湛伟已经具备足够的还贷能力，如果被告积极履行合同义务，应当及时联系银行办理提前还款，但被告怠于履行义务，反而于2018年7月6日从农业银行还贷账户上现支200000元，导致账户余额不符合解押要求；另，被告还提出加价28000元才办理相关手续的要求。被告陈湛伟违背合同公平、自愿原则，擅自提高合同标的价款，且支取用于办理解押手续的银行账户资金，导致合同无法继续履行，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和第九十一条，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，被告违约行为造成合同无法继续履行，已构成根本违约，现原告要求解除合同，本院依法支持原告诉讼请求，解除《房地产买卖合同》（编号NO.0000394），被告陈湛伟退还收取的购房首期款450000元，并赔偿违约金134000元（670000元×20%）。此外，《房地产买卖合同》（编号NO.0000394）第十二条约定，“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”。原告黄桂全支付了中介费、房屋评估费、办证费、按揭费、登记费、抵押费、测绘费共计24033元，以及律师费28000元。由于这些是交易中必然产生并必须支付的费用，合同明确约定交易杂费由违约方承担，被告并未提供证据证明该费用未支出或存在不合理，因此对于原告要求被告赔偿以上费用的诉请，本院予以支持。关于被告吴爱平是否应承担连带责任的问题。本案被告陈湛伟未出具书面的授权委托给被告吴爱平，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”本院认为，被告吴爱平自认系涉案房产的实际所有人与控制人，在签订房屋买卖合同以及交易过程中，不仅处于被告陈湛伟代理人的地位，而且对于合同违约行为有直接的影响力，被告吴爱平未提供证据证明向原告要求加价28000元及其不继续履行合同等行为是在行使被告陈湛伟的代理权，因此应当向原告黄桂全承担连带赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄桂全与被告吴爱平、第三人湛江市华富地产有限公司于2018年6月8日签订的《房地产买卖合同》。二、限被告陈湛伟于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款450000元给原告黄桂全。三、限被告陈湛伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金134000元给原告黄桂全。四、限被告陈湛伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费、房屋评估费、办证费、按揭费、登记费、抵押费、测绘费共计24033元给原告黄桂全。五、限被告陈湛伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费28000元给原告黄桂全。六、被告吴爱平对被告陈湛伟上述债务承担连带赔偿责任。七、驳回原告黄桂全、黎炜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10705.33元，保全费3770元，原告黄桂全、黎炜明已预缴，由被告陈湛伟、吴爱平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 汪   政人民陪审员 陈 文 韬人民陪审员 郭   海二〇一九年五月二十九日书 记 员 韩婷（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。