上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初10371号原告：上海海业汽车维修有限公司(反诉被告)，住所地上海市金山区。法定代表人：杨耀，总经理。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：袁银根(反诉原告)，男，1955年3月24日生，汉族，住上海市。被告：上海瑞勇实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张勇安，总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。原告上海海业汽车维修有限公司(下称海业公司)与被告袁银根、上海瑞勇实业有限公司(下称瑞勇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，海业公司法定代表人杨耀及委托诉讼代理人周洁、袁银根及瑞勇公司共同委托诉讼代理人陈卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海业公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》已于2018年9月8日解除；2、判令二被告赔偿损失人民币(下同)553,325元(装修费用387,775.01元、机器设备164,050元、水电表费用1,500元)；诉讼中，因已将机器设备以55,000元价格转卖，故诉讼请求总额减少55,000元；3、装修鉴定费27,372元、机器设备鉴定费3,500元由二被告承担。4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年7月，经中介介绍，山阳镇红旗东路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼靠街门面正在招租汽车美容维修店。经协商2018年7月24日，海业公司与袁银根签订了《厂房租赁合同》，约定海业公司承租山阳镇红旗东路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼(下称系租厂房)用于经营汽车美容维修项目。租期为2018年7月21日至2024年7月20日。海业公司按照合同约定支付了押金56,280元及租金183,613.50元。2018年7月21日，海业公司与上海绵轩实业有限公司(下称绵轩公司)签订《建筑装饰工程合同书》，8月3日与广告商上海勒轩广告装饰有限公司(下称勒轩公司)签订《广告标识制作安装合同》。被告在2018年7月23日将房屋交付海业公司装修。《建筑装饰工程合同书》约定装修费用750,000元，绵轩公司的装修工程基本已经完工。勒轩公司的广告材料均已采购，并基本制作完毕。海业公司已支付装修款100,000元，剩余款项尚未支付。为开设汽车美容维修店，海业公司购买了约200,000元的设备。2018年8月23日，金山区山阳镇工业区管理委员会明确告知系租厂房禁止开设汽车美容维修店。2018年8月27日山阳工业区管理委员会书面公告：产权人上海悦洋机电设备有限公司(下称悦洋公司)，系租厂房未经批准擅自出租，擅自改变建筑物使用用途，责令整改。海业公司才知道被告未经同意拆除了厂房的围墙，将工厂作为街面房招租汽车美容维修店。政府要求被告整改，修建围墙，将厂房恢复原状。经协商，被告退还了租赁费和押金。但海业公司的实际损失应予以赔偿。2018年9月6日，海业公司向被告发函告知解除合同，并要求被告赔偿损失。系租房屋为悦洋公司租赁给瑞勇公司，瑞勇公司以其员工袁银根名义出租给海业公司，实际操作均为瑞勇公司的张平安在经办。袁银根仅是名义出租人，实际出租人为瑞勇公司。因此两被告应共同承担赔偿责任。袁银根辩称，双方的租赁合同解除了，但不是在2018年9月8日。实际上2018年8月30日，海业公司向被告提出解除合同，双方已经达成一致意见，被告退还了租金及押金，免收交房到2018年8月30日的租金。合同解除后，原告应立即搬离租赁场地并将物品清理。原告的确租赁了厂房进行了装潢，添置了设备。但根据租赁合同约定，合同如果提前终止或解除，入地或入墙的装潢归出租方。相关的装潢损失及设备不应由出租方承担。原告所谓合同目的不能实现的主张不能成立。租赁场所至今与出租时没有任何变化，与原告相邻的瓜子二手车也办理出了汽车维修营业执照，该公司一直正常营业。至于围墙，租赁时与现在同样是花坛式围墙，红旗东路有紧急出口，正常情况下可以从正门出入。瑞勇公司辩称，原告系与袁银根签订的租赁合同，本案与瑞勇公司无关。袁银根提出反诉，要求海业公司支付系租厂房占有使用费，自2018年9月1日至2019年3月16日共197天，为197,985元。事实与理由：2018年7月24日，袁银根与海业公司签订《厂房租赁合同》，约定袁银根将系租厂房共八间670平方米租赁给海业公司。租赁期限为2018年7月21日至2024年7月20日，租金单价为1楼1.5/平方米/天。2018年8月30日，海业公司无理要求退租，并退还已付租金和押金。袁银根从和谐安宁考虑，不得不退还了海业公司租金和押金，造成2018年7月21日至2018年8月30日的租金损失。海业公司承诺于次日搬离厂房。2018年9月5日，海业公司又向袁银根单方面出具书面解除合同函。然而海业公司直到2019年3月16日才搬离厂房，故要求其支付占有使用费。海业公司辩称，系租厂房实际出租人为瑞勇公司。2018年8月30日只是退还了押金、租金，对合同处理没有约定。合同解除后袁银根及瑞勇公司没有赔偿海业公司的损失，相关损失需要通过诉讼来确定，现在海业公司的损失已经确定，愿意配合移交房屋。解除合同的原因在袁银根及瑞勇公司，海业公司不应承担占有使用费。且瑞勇公司与袁银根签订的《厂房租赁合同》约定的租金单价为0.45元/平方米/天，故不应按照1.5元/平方米/天的标准计算占有使用费。本院经审理查明事实如下：2018年7月24日，海业公司与袁银根签订《厂房租赁合同》，约定海业公司向袁银根承租坐落于上海市金山区山阳镇红旗东路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼厂房，面积为670平方米。合同约定租赁期限为2018年7月21日至2024年7月20日。用途为：该场地是工业用地，甲方(袁银根)已经开好上海金山振兰汽车美容维修店，乙方(海业公司)租赁后，办理执照和排污证等一切手续和费用都由乙方承担，如乙方人为造成不能正常营业，属乙方违约，甲方按照签约日期退款，按实际使用日期结算退给乙方，不退押金。租金单价为1楼1.5元/平方米/天(含税价格)。2018年8月27日，上海山阳工业区管理委员会(下称山阳管委会)向悦洋公司出具《告知书》，内容为：你单位用地性质为工业用地，目前存在厂房未经相关职能部门审批擅自出租，擅自改变建筑物使用用途情况，并存在较大安全消防隐患。现要求你单位立即整改，将厂房恢复工业用途，请把整改报告于2018年9月1日前交至山阳管委会。2019年1月1日，山阳管委会出具《关于上海山阳工业区管理委员会向上海悦洋机电设备有限公司发放告知书的事实依据的说明》，内容为：上海悦洋机电设备有限公司位于山阳镇红旗东路232弄，占地面积3,261平方米，2009年4月17日签订国有土地使用权出让合同，2011年8月开工，2012年6月建成，建筑面积12,842.18平方米。一、出租情况：2017年5月，悦洋公司将厂房整体租赁给瑞勇公司，租赁期限为10年。瑞勇公司再进行出租，目前已经有近20家企业进驻，类型有电商企业、快递公司等企业。二、存在问题：1、根据土地出让合同约定，悦洋公司土地性质为工业，但已经招引部分电子商务、快递公司、汽车美容等企业，涉嫌存在改变土地使用性质情况。2、出租的企业数量较多，租赁项目租赁前没有经过环保、纪委等部门的审批，同时存在对厂房内部擅自进行分割现象，存在消防安全隐患，对此情况镇安全生产事务所也提出了整改要求。3、擅自将南侧厂房门面破墙，影响红旗东路通行安全。三、整改要求：要求悦洋公司将厂房恢复工业用途。2018年8月30日，袁银根退还了海业公司已支付的6个月厂房租金183,613.50元、押金56,280元。2018年9月6日，海业公司向袁银根邮寄解除双方签订的《厂房租赁合同》函，袁银根于2018年9月8日签收。诉讼中，本院准予海业公司的申请，委托上海大华工程造价咨询有限公司(下称大华公司)对系租厂房内的装修及广告设施工程造价进行鉴定，大华公司于2019年1月30日出具鉴定意见：本案所涉标的物工程造价为387,775.01元。鉴定费为27,372元。另委托上海达智资产评估有限公司(下称达智公司)对海业公司购买的位于系租厂房中的设备价值进行评估，2018年12月28日，达智公司出具评估报告，本案所涉标的物评估价值为164,050元。评估费为3,500元。2019年3月15日，海业公司与李文向签订《买卖协议》，将涉案汽车维修设备出售给李文向，价格为55,000元。2019年3月16日，海业公司与袁银根签订《备忘录》，双方共同确认海业公司于2019年3月16日将系租厂房内的机器设备搬离，并移交了门锁钥匙。又查明：坐落于上海市金山区山阳镇红旗东路XXX弄XXX号房屋权利人为悦洋公司，土地用途为工业用地。建筑面积为12,842.18平方米。2017年5月28日，悦洋公司与瑞勇公司签订《租赁合同》，约定将上述房屋出租给瑞勇公司。合同约定租赁期限为2017年9月28日至2027年9月27日。2017年6月27日，瑞勇公司与袁银根签订《厂房租赁合同》，将坐落于上海市金山区山阳镇红旗东路XXX弄XXX号厂房，面积8,000平方米租赁给袁银根。租金单价为0.45元/平方米/天(不含税)，租赁期限为2017年6月28日至2026年6月27日。以上事实，由《厂房租赁合同》、《租赁合同》、山阳管委会出具的《告知书》、《关于上海山阳工业区管理委员会向上海悦洋机电设备有限公司发放告知书的事实依据的说明》、《鉴定报告》等证据所证实。本院认为，海业公司与袁银根所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同自生效之日起便对双方当事人具有约束力，双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。合同具有相对性，海业公司系直接与袁银根签订《厂房租赁合同》，现主张瑞勇公司为实际出租人，要求瑞勇公司承担合同义务及合同解除后的责任，无事实与法律依据，本院不予支持。庭审中，双方均对合同已解除无异议。本案的争议焦点为：一、合同解除的时间？二、合同解除的过错？三、合同解除后果的处理？四、袁银根反诉要求海业公司支付占有使用费是否应予支持？关于争议焦点一：海业公司认为，双方的租赁合同于2018年9月8日，袁银根收到海业公司解除函之日解除。袁银根认为2018年8月30日海业公司已与袁银根达成协议解除了租赁合同，故袁银根退还了海业公司交纳的租金与押金。双方就厂房租赁合同已解除并无异议。关于解除时间，本院认为，合同一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2018年8月30日，双方仅就厂房租金、押金退还达成了协议，并未有明确证据表明双方已解除合同。因此，双方的租赁合同应于2018年9月8日，袁银根收到海业公司发出的告知合同解除函时解除。关于争议焦点二：根据山阳管委会出具的《关于上海山阳工业区管理委员会向上海悦洋机电设备有限公司发放告知书的事实依据的说明》，系租厂房涉嫌存在改变土地使用性质情况，同时存在对厂房内部擅自进行分割现象，存在消防安全隐患，对此情况镇安全生产事务所也提出了整改要求，擅自将南侧厂房门面破墙，影响红旗东路通行安全，要求悦洋公司将厂房恢复工业用途。可以看出系租厂房租赁给海业公司用于汽车维修美容违反了相关规定，海业公司无法实现合同目的，要求解除合同并无不当。同时海业公司在租赁系租厂房前也应做好市场调查，在没有明确系租厂房的产权、土地性质等情况下，也未查清袁银根是否具有出租该厂房的权利下，草率与袁银根签订合同，自身也存在疏忽大意的过错。对于合同解除也应负一定责任。关于争议焦点三：双方合同解除后，袁银根已退还了海业公司的押金、租金。海业公司装饰装修损失以及购买相关机器设备的损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。关于装修损失，根据大华公司出具的鉴定意见，造价为387,775.01元，双方对鉴定意见未提出异议，本院对鉴定意见予以确认。关于机器设备损失，双方对达智公司估价值为164,050元无异议。海业公司已经将设备以55,000元转卖，故认为损失为109,050元。袁银根对机器设备的损失不予认可。本院认为，机器设备经评估价值为164,050元，该设备系可拆除、可移动物品，海业公司将设备价值作为损失无法律依据，考虑到合同解除后，海业公司无法在系租厂房从事经营汽车维修美容业务及购买的机器设备的特性，在处理该设备过程中以及拆除搬运设备中必然存在一定折价损失和支出，本院酌定50,000元。综上，海业公司损失合计437,775.01元。综合考虑双方在解除合同中存在的过错，本院确定由袁银根承担上述损失的70%为306,442.50元。关于争议焦点四：本院认为，合同解除后，双方应积极采取措施减少损失。海业公司应积极将厂房腾空后返还给袁银根。袁银根也应积极配合海业公司确定厂房装修中的损失并给予合理时间搬迁。合同解除后海业公司继续使用厂房，应支付袁银根逾期使用厂房的占有使用费。袁银根主张从2018年9月1日计算至厂房腾空日2019年3月16日，共197天。但考虑到合同解除后，海业公司需要合理的时间搬离设备、评估装修装潢的损失，且综合考虑合同解除的责任，本院酌情支持海业公司支付袁银根90天的厂房占有使用费。袁银根主张根据合同约定的租金标准1.5元/平方米/天计算，本院予以支持，计算90天为90,450元。另，根据原告提供的收据，袁银根收取了海业公司水表、电表费用1,500元，双方合同解除后，应予返还。综上，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告袁银根(反诉原告)于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海海业汽车维修有限公司(反诉被告)损失306,442.50元；二、被告袁银根(反诉原告)于本判决生效之日起十日内返还原告上海海业汽车维修有限公司(反诉被告)水表、电表费1,500元；三、原告上海海业汽车维修有限公司(反诉被告)于本判决生效之日起十日内支付被告袁银根(反诉原告)占有使用费90,450元。四、驳回原告上海海业汽车维修有限公司(反诉被告)的其他诉讼请求；五、驳回被告袁银根(反诉原告)的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,666元，由原告上海海业汽车维修有限公司(反诉被告)负担1,718元，被告袁银根(反诉原告)负担2,948元。反诉案件受理费2,130元，由被告袁银根(反诉原告)负担1,100元，原告上海海业汽车维修有限公司(反诉被告)负担1,030元。评估费30,872元，由上海海业汽车维修有限公司负担11,712元，袁银根负担19,160元，上海海业汽车维修有限公司、袁银根所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈宝勇二〇一九年五月二十七日书记员  杨 凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。