贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1512号上诉人（原审原告）：张道奎，男，彝族，1966年9月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘旭（一般授权代理），系贵州宇泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：陈大顺。委托诉讼代理人（特别授权）：刘成涛，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。上诉人张道奎因与被上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张道奎上诉请求：一、请求撤销贵州省毕节市七星关区人民法院作出的（2017）黔0502民初6985号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人于2010年11月26日签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，按合同约定履行了义务，被上诉人于2013年5月2日向上诉人交付房屋，但被上诉人未履行办证义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合本案查明的事实，被上诉人履行办证义务的时间应于2013年5月2日起向上诉人交付房屋往后推90日，即从2013年8月3日起开始计算办证期限。另根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，被上诉人尚未履行办证义务的违约行为一直持续至今，由于上诉人主张权利的时间为2017年11月2日，就应当在此时间上往前推三年，即：被上诉人逾期办证的违约责任应从2014年11月3日起开始计算。2、上诉人原居住的交警队宿舍未拆迁之前，具备停车条件，有免费的车位使用。拆迁协议约定，上诉人可优先使用被上诉人开发的免费车位一个，车位产权归被上诉人所有。一审中，被上诉人辩称由于安置房屋消防验收未通过，导致规划部门不予验收，从而影响办证及车位的提供。被上诉人的行为已构成违约，应对造成的损失承担赔偿责任。3、消防验收不能通过的原因系被上诉人自身原因造成，房屋质量存在瑕疵。上诉人从交房至今多次找公司法定代表人要求办证及提供车位，并非至今才主张权利。被上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司二审答辩称：一、《房屋拆迁安置补偿协议》未约定办证时间及逾期办证的违约责任，故被答辩人要求支付逾期办证违约金本就没有事实与法律依据。二、根据《房屋拆迁安置补偿协议》之约定，答辩人无向被答辩人安置车位之当然的、约定的义务，相应地，就不应承担所谓不能提供车位之赔偿损失的法律责任。三、被答辩人称涉案房屋存在质量问题，但房屋是否存在质量问题与本案无关，也不属于本案审理范围。综上所述，被答辩人的上诉请求无事实与法律依据，请求人民法院予以驳回，维护答辩人的合法权益。上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司上诉请求：撤销（2017）黔0502民初6985号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清。房屋拆迁安置补偿合同并未约定办证期限，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据。一审判决适用法律错误。本案为房屋安置补偿协议纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，不能参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》弟十八条之规定计算迟延办证违约金。上诉人张道奎答辩称：上诉人张道奎方认为上诉人城投公司所说的事实及理由均是错误的，在最高院关于商品房买卖合同的司法解释第七、八条对拆迁房屋进行了相关规定，被上诉人片面的理解是错误的，虽然双方未对办证时间约定，但是上诉人认为应当按照最高院关于商品房买卖合同的司法解释针对商品房买卖的相对买卖规定，对本案进行适用，上诉人的上诉请求不成立。上诉人张道奎向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金176700元(620000元(购房款)×0.5%(月同期银行贷款利率)×57月(从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时)=176700元)，停车费用16017元(2013年10月至2018年5月期间共计57月)；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市威西路扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字(2010)8号《房屋拆迁许可证》，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定:被告对原告位于毕节市七星关区威西路交警队宿舍，建筑面积为2010年11月26日146.99平方米的房屋进行征收拆迁，被告分别以位于威西路安置房的第1幢的C1-2-12和C2-2-12号安置房与原告进行产权调换。被告应付原告被拆迁房屋补偿款共计为576200.80元，原告应付被告安置房款项为620760.00元，被告应补原告8219.43元。被告将调换的房屋交付原告时，双方据实结清差价后方可入住。被告应负责办理调换房屋产权证并交付原告，办证费用按有关规定执行。另约定，原告可以优先免费使用地下车位一个，产权属于被告所有。合同签订后，原告按照约定将其房屋交付被告拆迁，被告于2013年5月2日向原告交付房屋，同时原告向被告支付拆迁补差款15876.00元，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书，也未提供车位给原告使用。本院审理中，根据原告申请，本院依法委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对涉案车位2013年5月至2017年12月期间的租金进行司法鉴定，该鉴定机构作出（2018）皓鉴字第116号鉴定意见书，认为前述期限内涉案车位租金为14547元。原告垫付鉴定费4000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2010年11月26号签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在原被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告履行办证义务的期限可参照该司法解释规定的90日，即自原告要求被告履行之日起90日内办理，原告未能举证证明其在诉前向被告主张过要求履行办证义务，故原告诉至本院的2017年11月2日视为要求被告履行办证义务，后推90日2018年1月31日前作为被告履行办证义务的期限，逾期即构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然原被告之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但根据前述规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按月利率0.5%，折合年利率6%的利率标准计付违约金的主张，未超过法律规定的利率限额，本院支持。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：以原告已付购房款620000元为基数，按月利率0.5%计付2018年2月1日至2018年5月1日，620000元×0.5%×3=9300元。关于原告要求被告支付停车费16017元的请求。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，原告实行产权调换的，可以优先免费使用地下车位一个，产权属于被告所有。原告房产转让给第三方时，不再享有该权利。从该约定可以看出，被告并无安置车位给原告的意思表示，其约定仅为在被告建成停车位的情况下，原告可以优先免费使用。故被告不存在违约，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因该项鉴定产生的鉴定费4000元，由原告负担。关于被告辩称的诉讼时效问题，因双方未约定办证期限，原告可随时要求履行（前已述），就不存在超过诉讼时效问题，故被告该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张道奎位于贵州省××市七星关区××路安置房××、××号房至1-2-122018年2月1日2018年5月1日期间逾期办证违约金9300元；二、驳回原告张道奎的其他诉讼请求。案件受理费35元，由被告毕节市天河城建开发投资有限公司负担；司法鉴定费4000元，由原告张道奎负担。二审中，上诉人张道奎提交了以下证据：1.其代理人向毕节市天河城建开发投资有限公司职工王彦、张明春的询问笔录。拟证明上诉人从2015年底起多次要求办理房屋权属证书和车位。城投公司质证意见：对证据的三性不予认可，该证据属证人证言，证人未到庭接受质询，且证人不能代表公司，不能达到其证明目的。本院认证：该询问笔录属证人证言，被上诉人不予认可，证人未到庭接受质询，故不予采信。2.毕市城投信访复字[2019]4号张道奎信访答复《处理意见书》。拟证明上诉人城投公司自认房产证正在办理过程中，其行为已违约，免费车位系其自身原因导致未能使用。城投公司质证意见：对证据的真实性没有异议，但是达不到证明目的，该证据只能证明张道奎在一审过程中向相关部门反映过相关问题。本院认证如下：该证据可以用于证明张道奎2018年12月31日向相关部门信访反映过拆迁事项。本院二审经审理查明：张道奎于2018年12月31日向相关部门信访反映过拆迁事项；在一审过程中张道奎将讼请求变更为：1.判令被告支付原告逾期办证违约金176700元(620000元(购房款)×0.5%(月同期银行贷款利率)×57月(从交房后三个月2013年10月1日起计算至2018年5月1日)=176700元)，停车费用16017元(2013年10月至2018年5月期间共计57月)；2.本案的诉讼费用由被告承担。其余的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案争议焦点是：1、毕节市天河城建开发投资有限公司是否应支付逾期办证违约金；2、毕节市天河城建开发投资有限公司是否应赔偿停车位租金损失。关于争议焦点一：毕节市天河城建开发投资有限公司是否应支付逾期办证违约金的问题。涉案房屋是基于房屋拆迁补偿协议取得的拆迁安置房，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的适用范围，本案不适用该司法解释中关于延期办理房屋所有权证承担违约责任的规定。安置房的交付条件和标准与商品房的将会条件和标准不相同，征收人往往为了能及时安置被征收人，会将达到居住条件的房屋及时交付给被征收人。故上诉人张道奎主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人履行办证义务的时间应于交付房屋往后推90日开始计算办证期限的上诉理由不予支持。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中虽约定“甲方应负责办理调换房屋产权证等有关手续并交乙方，办证费用按有关规定执行”，但未对办理房屋产权证的时间、逾期未办理的违约责任进行约定。毕节市天河城建开发投资有限公司应积极履行为被拆迁人办理调换房屋产权的合同义务，被拆迁人亦可根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，上诉人可以随时要求毕节市天河城建开发投资有限公司办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给予必要的准备时间。上诉人主张多次要求毕节市天河城建开发投资有限公司履行办证义务，但不能提供证据予以证明，本院不予采纳。本案应以上诉人起诉之日为向毕节市天河城建开发投资有限公司主张之日，一审判决以原告诉至本院的2017年11月2日视为要求被告履行办证义务，后推90日，即2018年1月31日前作为被告履行办证义务的期限，逾期即构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2018年2月1日起计算，结合原告在诉讼中请求计算至2018年5月1日，一审判决认定逾期办证的违约时间为2018年2月1日至2018年5月1日，并无不当；虽然原被告之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但安置房屋经过双方结算清楚，使用性质等同于商品房，并无差异，在合同未明确约定及无相应法律法规规定的情形下，参照商品房买卖合同相关规定计算违约金，符合合同法的规定。一审按照原告已折算的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按月利率0.5%，折合年利率6%的利率标准计付违约金的主张，未超过法律规定的利率限额，本院支持。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：以原告已付购房款620000元为基数，按月利率0.5%计付2018年2月1日至2018年5月1日，620000元×0.5%×3=9300元。故上诉人张道奎主张从交房后三个月2013年10月1日起计算至起诉时逾期办证违约金无事实依据，不予支持。上诉人张道奎及毕节市天河城建开发投资有限公司的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二：毕节市天河城建开发投资有限公司是否应赔偿停车位租金损失的问题。经查，《房屋拆迁安置补偿协议》关于“乙方可以优先免费使用地下停车位一个”的内容。根据双方当事人陈述，案涉拆迁安置房所在的1号楼地下停车场已建成，但由于地下室没有通道，故不能使用。该约定仅为在建成停车位可以使用的情况下，上诉人张道奎可以优先免费使用一个车位，属于附条件使用的约定，属于双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，但现使用地下停车位的条件尚不成就。故上诉人要求被上诉人赔偿停车损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人张道奎及毕节市天河城建开发投资有限公司的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人张道奎负担70元、毕节市天河城建开发投资有限公司负担70元。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  朱 莉审判员  曹建军二〇一九年五月二十四日书记员  刘莉丽