青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初626号原告：裴池，男，1968年6月30日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：祁有志，青海正坤律师事务所律师。被告：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码：×××。住所地：西宁市城中区北大街26号9层。法定代表人：郑永健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹一川、陈龙，青海树人律师事务所律师。原告裴池与被告青海省天桥房地产投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告裴池的委托诉讼代理人祁有志、被告青海省天桥房地产投资有限公司的委托诉讼代理人曹一川、陈龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裴池向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金62500元。2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2017年12月4日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份。协议约定：原告同意其在××路号私产房屋及相关附着物由被告拆除；实行房屋产权调换的，房屋安置在××路号房。安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。被告逾期交付使用，承担100元/天的违约金。被告于2013年9月2日开始动工，应于2016年9月2日完成建设并交付使用。实际上，被告于2018年5月20日将安置房交付原告，逾期625天。据此，被告应支付违约金62500元。为维护原告合法权益诉至人民法院，请依法判如所请。被告青海省天桥房地产投资有限公司辩称：一、涉案工程的开工时间为2014年3月14日。2014年3月14日，西宁市城乡建设委员会向天桥房地产下发建筑工程施工许可证。许可证内容为：根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。在该证下发后，天桥房地产公司才对涉案工程开始施工。二、天桥房地产延期交房是受不可抗力因素的影响，交房时间相应顺延。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2015年11月26日，西宁市城乡规划和建设局现场通知天桥房地产暂停外立面施工，导致整体停工，并要求天桥房地产对外立面方案进行优化调整。2017年1月4日，西宁市城乡规划和建设局对天桥相府工程外立面调整及夜景亮化方案予以批复，2017年3月15日，天桥房地产重新开工建设，此情况导致延期476天。该事实己由《民事判决书》（2018）青01民终1750号进行认定。答辩人认为，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥房地产的不可抗力。应免除天桥房地产的违约责任。三、天桥房地产早在2018年4月就已经书面通知原告收房。2018年4月，涉案房屋在具备交房条件后，天桥房地产就电话通知与在涉案项目小区公告公示原告收房。即使计算违约金，也应截止至原告收到天桥房地产的收房通知之日即2018年4月23日。且该事实己由《民事判决书》（2018）青01民终1750号进行认定。答辩人认为天桥房地产通知到业主时，己经履行了通知原告收房的义务，部分业主因自身原因未进行收房，从而导致延期交房。原告所述的天桥房地产迟迟不能交房不符合事实。原告裴池为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、《房屋拆迁安置补偿协议书》证明：1、2017年12月4日，原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份的事实。2、协议约定：原告同意其在××路号私产房屋及相关附着物由被告拆除，实行房屋产权调换的，房屋安置在××路号房，安置楼自动工之日起36个月内完成建设并交付使用。3、被告逾期交付使用，承担100元／天的违约金。二、《西海都市报》，证明2013年9月5日《西海都市报》刊登“天桥相府旧城改造项目开工”新闻报道，记录“8月30日，随着……这标志着西宁巿解放路12号院天桥相府旧城改造项目正式开始”的事实。三、城中环监许字（2013）第（013）号《夜间施工许可证》2013年9月2日，城中区环境保护监察大队向被告公司下发《夜间施工许可证》。证明该安置房项目开工时间为2013年9月2日。四、天桥相府回迁户交房通知书，证明：1、2018年5月20日，被告向原告出具书面交房通知书，通知交房。2、被告于2018年5月20日将安置房交付原告，逾期625天的事实。被告青海省天桥房地产投资有限公司质证认为：我们对于原告提交证据的真实性都予以认可。证据一，房屋拆迁安置协议书，系双方签订的。证据二，西海都市报，因为没有看到具体的时间、内容。该内容仅仅说明标志着西宁市解放路12号院天桥相府旧城改造，项目开始并不代表涉案房屋已经开始动工。证据三，城中环监许字夜间施工许可证，该许可证只是2013年9月20日由城中区环境保护监察大队向天桥房地产公司下发的夜间许可证，其内容仅仅是运输车辆，而且时间在2013年9月2日到2013年9月5日，该两份证据只是前期工作的一个凭证，因为我公司取得土地的时候正值冬季的停工期，我公司也不可能在将要面临冬季停工期的时候进行施工。证据四，该证据证明2018年5月20日，我公司确实给原告发了交房通知书，但是我公司在4月份的时候就已经通知过原告交房，但是原告迟迟不来。原告提交的拆迁安置协议中也明确说明了交房日期自动工之日起计算，包括原告提交的夜间施工许可证、报纸，只是说能印证项目只是开始进行三通一平或者平整，并不能证明是安置楼已经开始动工了。本院认为：原告提交的证据一、四，能够证明双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及协议内容、被告给原告发出交房通知等事实，故对上述证据本院予以采信。原告提交的证据二、三，虽能够证明媒体对被告的涉案工程开始动工以及被告取得夜间施工许可证的事实，但本案的其他证据已经证明被告原因涉及政府相关部门的因素造成逾期交房的情形，故对原告以此证据所要证明的事项本院不予采信。被告青海省天桥房地产投资有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：一、建筑工程施工许可证，证明被告的开工时间为2014年3月14日，并非原告认定的2013年9月2日；二、《工作联系单》，三、《建设项目设计方案审核意见单》，四、《工作联系单》，五、《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》，六、《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》，证明2015年11月26日，西宁市城乡规划和建设局现场通知暂停外立面施工，导致整体停工，并要求被告对外立面方案进行优化调整。2017年1月4日，西宁市城乡规划和建设局对天桥相府工程里面调整及夜景亮化方案予以批复，2017年3月15日重新开工建设，此情况导致延期476天；七、（2018）青01民终1750号民事判决书，证明发生法律效力的裁判文书认定，因规划变更的不可预见性、不可避免性导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的不可抗力，并且被告在4月份就通知过购房人收房。原告裴池质证认为：对第一份证据建筑工程施工许可证的真实性性不持异议，但是对证明方向不予认可。该建筑施工许可证的颁发日期是2014年3月14日，发证日期并不代表着施工日期，而在被告提供的证据中，合同中的开工日期为2013年8月30日，恰好与原告提供的证据能够相互印证，实际开工日期应当以开工报告中载明的工程日期为准，开工报告是承包人和发工人在可预见可控制的范围内，对工程日期进行了约定，即合同的开工日期，实际的动工日期可能早于发证的日期，应以8月30日作为开工日期为起点。第二、三、四、五、六、七份证据，被告答辩以政府行为作为不可抗力，我们不予认可，政府的行政行为分为抽象的行政行为和具体行政行为，而本案纠纷中的政府行为属于一个具体的行政行为，仅针对天桥相符工程的外立面进行的具体行政行为，而不是针对整个区域整个片区的所有的房地产进行的整改，原因在于被告对外立面的设计或者施工不符合相关法律法规、政策的要求，所以才进行了停工。在法理上也应认定，具体的行政行为不能作为不可抗力的一种因素。对被告以第七份证据的证明事项我们不予认可，因为在判决书的第11页市中院对本院认为中表述，关于天桥相府工程因不可抗力导致延期交房，我们认为不与事实不符，如果以判决书作为证据使用的话，应当已生效判决查明的事实为准。而这一章节的内容是该院的判决理由，而不是查明的事实。该判决中第十页有查明的事实，第十一页是该院的判决理由，所以该院的判决理由对法律的理解和适用会存在偏差，甚至出现错误。根据民诉法的规定，不用举证的是查明的事实，而非认定的内容。本院认为：被告提交的证据一、二、三、四、五、六，与证据七能够相互印证，证明其待证事实，故对该部分证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书约定，乙方同意其位于西宁市××区号私产房屋（建筑面积87.81平方米，住宅）由甲方拆除，残值归甲方。双方协商实行房屋产权调换，房屋安置地点在××路号房。回迁安置时间为，安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。甲方逾期交付使用，承担每天100元的违约金。乙方应在交付使用之日起（含提前交房）三个月内腾空房屋交甲方拆除。凡延期搬迁的，原告承担每天100元的违约金，且不享受被告的任何奖励。被拆迁房屋的附着物补偿费为20033.84元，搬家费为400元，奖励为10000元，毛坯房4000元，总计34433.84元。乙方应缴纳甲方费用（按照拆迁补偿面积比例计算）89439元，结算后甲方应付给乙方123872.84元。2018年5月20日，被告给原告发出回迁户交房通知单，并于当日将回迁安置房交付给原告。原告接房后，认为被告逾期交房应当承担违约责任并向其支付违约金，但因双方未能就违约金的给付数额协商一致，原告遂向本院提起诉讼。另查，被告因逾期交付开发建设的天桥相府项目的商品房，被购房人诉至法院，案件经本院审理作出一审判决，被告不服提出上诉，经青海省西宁市中级人民法院审理作出终审判决，确认被告延期交房的原因为天桥相府项目应西宁市规划局要求对外立面施工调整优化导致工期延误，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更要求超出了建筑单位的可控范围，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于被告公司的客观履行障碍。认定被告自2017年7月31日前，已达到交付房屋的条件，被告自此日期后交房，属于逾期，并自此至实际交房之日按照合同约定承担违约金。本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，系双方当事人则真实意思表示，协议内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应协议依约定享受权利、承担义务。协议中约定，由被告在安置楼动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。但因被告在项目建设过程中，因政府相关部门的要求对建设工程的外立面施工调整优化导致工期延误，造成客观上不能在动工之日起36个月内完成工程建设并交付使用，该原因已被发生法律效力的裁判文书所确认，并认定被告自2017年7月31日后交付房屋属于逾期交房。本案双方当事人签订的虽为《房屋拆迁安置补偿协议书》，但被告开发建设的天桥相府项目与回迁安置同属一个建设项目，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款，本案也应适用该司法解释的相关规定，故本案应当扣除回迁安置房屋的建设过程中因政府因素导致延期交付房屋的时间，自2017年8月1日起开始计算违约金。原告主张由被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求成立，但应当扣除被告在天桥相府项目建设施工过程中因政府因素导致延期交付的合理时间，并结合已发生法律效力的裁判文书所确定的被告逾期交房的违约时间进行计算。本案原告于2018年5月20日接收被告交付的房屋，被告延期交房291天，按照双方协议的约定，被告应当向原告支付违约金29100元（100元×291天=29100元）。被告据此所持部分抗辩理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力后十日内，支付原告裴池逾期交房违约金29100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，减半收取681元，由原告负担361元，被告负担320元（该款原告已预交，被告承担的费用由被告随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州 二〇一九年五月五日书记员 马秋梅附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。