江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初11228号原告（反诉被告）：江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司，统一社会信用代码91320115679032403W，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区双龙大道1539号。法定代表人：张娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨涛，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友庆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京醇南餐饮有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MMXDE6B，住所地江苏省南京市江宁区双龙大道1539号21世纪太阳城国际购物中心J1-F5-02/03/04.法定代表人：陈凤仙，该公司执行董事。被告：杭州醇溪餐饮管理有限公司，统一社会信用代码913301050992739995，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路841弄23号1幢三层317室。法定代表人：陈凤仙，该公司执行董事。被告：郝红军，男，1981年7月22日生，汉族。以上三被告共同委托诉讼代理人：金涛，浙**浙律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：于程，浙**浙律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司（以下简称太阳城公司）与被告（反诉原告）南京醇南餐饮有限公司（以下简称醇南公司）、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司（以下简称醇溪公司）、被告郝红军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太阳城公司的委托诉讼代理人杨涛、王友庆，被告（反诉原告）醇南公司及被告醇溪公司、郝红军的共同委托诉讼代理人于程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太阳城公司向本院提出诉讼请求：1.判令其与被告醇南公司签订的《商铺租赁合同》于2018年6月25日解除；2.判令被告醇南公司支付截至2018年6月24日拖欠的租金281889.83元、电费123311.2元、水费23302.4元、店庆费4000元、服务费7588元、返利卡手续费23.44元，以上合计440114.87元，并按照每日千分之一的标准自欠款之日起向其支付逾期付款滞纳金至实际给付之日止，暂计算至2018年7月2日为155855.04元；3.判令被告醇南公司将涉案承租店铺恢复原状后返还给其并支付涉案承租店铺自解除之日至实际返还之日期间（即自2018年6月25日至实际返还店铺之日止）的占有使用费（按照每日1535元计算）；4.判令被告醇南公司支付其装修期租金41079.12元，返还其支付的装修补贴款237865.5元；5.判令其不予返还被告醇南公司履约保证金46000元；6.判令被告醇南公司承担本案律师费32000元、诉讼保全担保费2500元；7.判令被告醇溪公司、郝红军对前述诉讼请求承担连带责任；8.判令被告承担本案诉讼费、保全费。2018年10月16日，太阳城公司将上述第2项诉请中截至2018年6月24日拖欠的租金281889.83元变更为231889.83元，总拖欠金额相应由440114.87元变更为390114.87元；变更第3项诉讼请求为判令被告醇南公司将涉案承租店铺恢复原状并支付涉案承租店铺自解除之日至实际返还之日期间（即自2018年6月25日至2018年10月5日止）的占有使用费155546.67元（按照每日1535元计算）。2018年12月14日，太阳城公司增加诉讼请求要求判令三被告连带支付3个月的房屋空置租金损失139992元，并放弃主张店庆赞助费、服务费、储值卡手续费的滞纳金，降低第2项诉讼请求中滞纳金的计算标准为年利率24%。事实和理由：2016年4月15日，其与被告醇溪公司签订《商铺租赁合同》，其将位于江宁区双龙大道1539号21世纪太阳城编号为J1-F5-02/03/04的店铺出租给醇溪公司开设“春天里”餐厅，租期自2016年5月16日至2024年9月15日。为支持醇溪公司在其商场开设的餐厅店铺经营，其于2016年4月与醇溪公司及第三方杭州春港装饰工程有限公司签订《关于装修补贴支付的三方补充协议》，其如约将支付给醇溪公司的装修补贴800000元支付给了醇溪公司指定的装修公司。前述《商铺租赁合同》签订后，其如约向醇溪公司交付了店铺，履行了合同项下的义务。2016年7月1日，其与醇溪公司及被告醇南公司签订《协议书》，三方同意自2016年7月1日起，醇溪公司将前述《商铺租赁合同》项下的全部责任、权利和义务转让给醇南公司。自2016年10月起，醇南公司开始拖欠租金等费用，其多次以电话、发函等形式催告醇南公司及时付清拖欠款项，但醇南公司一直未予支付。2018年2月5日，醇南公司与醇溪公司向其提交《申请函》，就截至2017年12月31日前的欠款合计477009.91元向其提出分期付款，同时醇溪公司确认就醇南公司拖欠的款项及未来醇南公司履行《商铺租赁合同》项下的支付租金、物业费等责任和义务承担连带责任。其对此予以确认同意。此后醇南公司仍未如申请函所约定的条款归还前期欠款，且继续拖欠此后的租金、水电、燃气等费用。经其多次催缴后，醇南公司仍未付清拖欠的款项。其因此于2018年6月20日向醇南公司出具《解除租赁合同函》，明确告知因被告存在严重违约行为，通知醇南公司自2018年6月25日起解除双方之间的《商铺租赁合同》，并要求被告缴清拖欠的租金，将承租店铺恢复原状予以返还。为维护其合法权益，其提起诉讼。本案诉讼过程中，醇南公司于2018年10月5日将涉案租赁商铺交还给了其，但并未将商铺恢复原状，故其坚持要求被告将商铺恢复原状。被告醇南公司、醇溪公司、郝红军共同辩称：针对第1项诉请，其对原告太阳城公司认为合同已于2018年6月25日解除的主张无异议，但其认为合同解除的原因不完全在其，太阳城公司也有一定的责任。针对第2项诉请，其对太阳城公司主张的各项费用合计390114.87元无异议，该390114.87元其应当支付给太阳城公司。但其对于太阳城公司主张的滞纳金有异议，醇南公司拖欠租金与太阳城公司提供场地的空调设施不完备有必然关联，对此醇南公司已经提起反诉，故其不应当支付滞纳金，滞纳金的标准也过高。针对第3项诉请，涉案店铺已于2018年6月返还给太阳城公司，当时太阳城公司已经对醇南公司租赁的店铺采取了断水、断电、锁门的措施，即2018年6月涉案房屋就已经在太阳城公司的控制之下，故不存在占用期间使用费的问题。2018年10月5日，双方对涉案店铺如何处理做了进一步协商，醇南公司一直要求将店铺内的公司物品取回，当时太阳城公司要求醇南公司支付50000元租金并将店铺内的公司物品取回，醇南公司也按照太阳城公司的要求付款并取回了物品，太阳城公司再要求其恢复原状不合理。针对第4项诉请，其认为商铺租赁合同解除并不是醇南公司单方面原因，故太阳城公司主张的装修期租金和装修补贴款不一定由三被告承担。针对第5项诉请，履约保证金46000元应当抵扣醇南公司应付的租金或其它各项费用，否则扩大了被告的违约责任。针对第6项诉请，律师费需要结合收费标准及律师费发票等相关证据予以认定，但双方并未对保全担保费的承担作出约定，且诉讼保全担保也不是诉讼保全所必须的方式，所以该费用不应由三被告承担。针对第7项诉请，醇溪公司承诺承担连带责任的范围仅限于租金和物业费，并不包括太阳城公司提出的其他费用。郝红军不存在滥用公司股东地位、侵害债权人利益的行为，故郝红军不应承担连带责任。综上，请求法院依法判决。反诉原告醇南公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿其经济损失600000元；2.反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2016年7月1日，其与反诉被告太阳城公司签订《协议书》，约定太阳城公司将位于江宁区双龙大道1539号21世纪太阳城编号为J1-F5-02/03/04的店铺出租给其开设“春天里”餐厅。餐厅正式营业后，其营业额一直较好且保持稳定。2017年4月，21世纪太阳城的中央空调系统出现故障，其租赁店铺内的中央空调出风口一直无法正常工作，且一直未有维修。其一再向太阳城公司反馈该问题，但迟迟未得到解决。这直接导致本身属于餐饮旺季的5、6、7、8月份餐厅营业额急剧下降，期间很多顾客因为酷热难当，来到餐厅后又立马离开，也有顾客以为其的餐厅一度处于关门歇业状态。直至2017年10月左右，太阳城公司才将空调系统修复，但是覆水难收，之前给其餐厅带来的负面影响已经无法消除，餐厅人气不在，营业额也未再提升。其认为2017年期间，其确实存在过拖欠租金的情况，但归根结底是因太阳城公司在此期间未能向其提供良好的开业环境，店铺空调故障后在长达半年时间里未修复，直接导致其的客户群体慢慢流失，营业额大幅下降，该部分营业损失应当由负有空调维修义务的反诉被告予以赔偿。故其根据民事诉讼法的规定，提起反诉。反诉被告太阳城公司针对反诉辩称：1.反诉原告并没有提出相关直接证据证明因为其的行为导致了反诉原告实际的经济损失。2.针对反诉原告提出的因为空调问题给反诉原告造成的损失，其在2017年5月时已经给予了33598.08元的补偿，该费用已经实际抵扣了2017年5月的租金。3.反诉原告提交的申请函中确定截至2017年12月反诉原告合计拖欠反诉被告477009.91元，该金额是对反诉原告自开业以来截至2017年12月拖欠的各项费用的统计，在反诉原告提交的申请函中并没有就因为空调原因造成的损失提出任何补偿或者减免，故其认为就空调问题给反诉原告造成的经济损失在2017年5月已经全部解决完毕，其不存在再次给反诉原告造成经济损失的情况。因此反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定本案无争议事实如下：2016年4月15日，太阳城公司（甲方）与醇溪公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方就乙方租用甲方所经营管理的本复合型商业购物中心内的本商店铺位一事订立本合同，约定：乙方租用甲方本设施内的本店铺（具体位置参看附件二《商铺红线示意图》）（以下简称涉案店铺）进行经营活动。合同第5条营业开始日约定，乙方的营业开始日根据附件一《开店条件书》的记载而定。营业开始日最终以甲方书面通知日期为准。起租日为本设施对外营业开始（含试营业）之日。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响起租日的起算）。乙方不得擅自提前开业，若经甲方允许乙方提前开业的，则以实际开业之日为起租日。合同第14条合同的解除约定，1.乙方违反前条所列禁止事项或者本合同规定的其他事项或者本条下列事项之一时，在甲方发出整改通知7日内未改正的，甲方有权以单方书面通知的形式解除合同。但是，所发生事由不适于通知整改催告之时，甲方可直接地、立即地以单方书面通知的形式解除本合同。自该解除通知送达乙方之日起本合同解除。（1）……（10）乙方拖欠租金、物业服务费、其它费用以及保证金等对甲方所负的债务，超过1个月以上仍未付清。……合同第18条提前解约约定，乙方在三个租赁年度内如约履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租金（如有）以及装修补贴（如有）等政策的前提，如乙方原因导致本合同在三个租赁年度内提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内，按三年之内剩余年限比例返还装修补贴。合同第19条返还约定，1.因一方提前解约、期限届满等原因导致本合同终止时，乙方应当在合同解除或期限届满之日将自己所有之物全部搬出，费用自己负担。本店铺经过装修、改建的部位，甲方有权选择要求乙方将本店铺按照附件三《工程区分指导书》中所表明施工区分状况予以原状恢复或者保留现状，乙方不得故意破坏已有装潢、设施，在甲方的检查确认后进行交还。如果为了恢复原状返还所进行的施工活动，需要由甲方来指定施工者的，所需费用由甲方算定，乙方承担。2……3.乙方同意负担在返还结束之前所发生的相应的租金，物业服务费以及其它费用。4.乙方同意，如果乙方在合同解除或期限届满之日不能完成返还的话，乙方的残留在本店铺内的物品（商品、设备等）将被视为乙方抛弃物。甲方有权对之进行任意处分。在这种情况下，乙方同意负担甲方进行处分所需费用，并且同意在不按期返还的情况下，除负担不能按期返还的相关费用外，每逾期一日，按照上季度平均日租金的1.5倍向甲方支付违约金。甲方处分完毕之日，视为返还结束之日。……合同第26条保证金约定，1……2.乙方应将本合同所约定的保证金（详细参看附件一《开店条件书》中金额、交纳时间的规定）交付给甲方，并且乙方同意：（1）……（3）乙方在合同期间内，应严格遵守本合同第28条、29条的约定（乙方被认定为无责方除外），如有违约，乙方同意甲方或甲方指定的物业服务公司可从保证金中先行扣除，造成保证金不足部分，乙方须在接到甲方或甲方指定的物业服务公司书面通知后5日内补足差额。3……4.保证金不计算利息。5.……7.如甲方根据本合同或其它事由取得对乙方债权的，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。……9.本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的情况（本合同第33条规定的情形除外），自乙方将本店铺根据本合同的约定返还给甲方，并且履行完毕本合同所规定的一切义务之日起，甲方在3个月内将无违约需罚抵后的保证金无息返还给乙方。合同第27条租金、第28条物业服务费约定，乙方支付租金、物业服务费的起租日、金额及支付方式参看附件一《开店条件书》的规定。合同第29条其它费用约定，1.其它因乙方营业产生的费用由乙方负担，包括但不限于使用本店铺所发生的水、电、煤气、通信、设备利用等费用。水、电、煤气等能耗费用按甲方或甲方指定的物业服务公司规定的缴费方式执行，在每月15日前由乙方自行交纳或由甲方代为扣缴上月的费用。电费缴纳按照甲方全场统一标准1.2元计算。合同第30条迟延滞纳金约定，乙方逾期交纳租金（含物业服务费）、其它费用以及保证金等费用的，对未交纳部分，每日加收未交纳金额部分0.1%的滞纳金。合同第31条合同解约赔偿金约定，1.……2.营业开始日后，出现以下情况的，乙方交纳的履约保证金甲方不用退还。（1）乙方要求解约的。（2）因为乙方触犯本合同第14条（1款9项除外）的规定使得甲方解除合同的。……3.本合同项下的全部经济损失包括因违约行为导致守约方产生的实际经济损失和预期利益损失以及守约方追究违约方责任发生的任何调查费、公证费、鉴定费、评估审计费、律师费、诉讼费、保全费等。合同第33条销售额的处理约定，1.……2.甲乙双方同意，针对乙方的销售额和租金交纳采取以下方式进行处理：（1）……（2）租金以一个月为一个交租期，自乙方的开始营业日起算。如起算日非为当月1日的，则该月租金（按实际天数）和下月的月租金在乙方开始营业日前10个工作日根据月最低保证租金的标准一次性由乙方向甲方预先进行交纳，以后各期租金在各交租期开始前上月的15日前（若该日为法定休息日和节假日，则顺延至下一个工作日）由乙方一次性根据月最低保证租金的标准向甲方预先进行交纳，如租赁期限内的最后一个交租期不足一个月，则按照实际天数计算并交纳租金。（3）租赁期限内的每月最后一日为当月实际租金的结账日，次月5日前甲、乙双方完成对账，对账无误后，月抽成租金须于次月10日前依据附件一《开店条件书》中规定计算方式结算。如结算出的月抽成租金少于月最低保证租金的，则月租金以月最低保证租金为准；如结算出来的月抽成租金多于月最低保证租金的，则月实际租金以月抽成租金为准。（4）……3.每月1次，乙方须根据将附件一《开店条件书》中规定的物业服务费、促销费及其它费用等交至甲方或甲方指定的物业服务公司。……该合同附件一《开店条件书》载明合同期间为自本店铺交付日起：2016年5月16日至2024年9月15日；本店铺编号J1-F5-02/03/04，计租面积实测为准；营业开始日为2016年9月16日（最终以甲方书面通知为准），本店铺交付日为2016年5月16日前，装修期间为交付日起90日内；保证金总额46000元；第1-3年月最低保证租金按照2.5元/日/平方米×面积×30.4天，月销售额抽成租金按照当月销售额乘以抽成比率9.5%，乙方应支付甲方的月租金的计算取月最低保证租金和月销售额抽成租金中金额较高者；月物业服务费已包含在租金之中；店庆赞助费2000元/年，运营推广费缴纳时间与物业服务费一致；装修补贴800000元，装修免租期90天。另查明，2016年4月25日，太阳城公司（甲方）、醇溪公司（乙方）、杭州春港装饰工程有限公司（丙方）共同签订《关于装修补贴支付的三方补充协议》，约定甲、乙双方于2016年4月15日签订的《商铺租赁合同》中约定甲方同意给予乙方800000元的装修补贴，现甲、乙、丙三方同意甲方将该装修补贴的款项直接支付给乙方指定的装修单位即丙方。太阳城公司根据《关于装修补贴支付的三方补充协议》的约定将800000元装修补贴支付给了杭州春港装饰工程有限公司。太阳城公司于2016年5月将涉案店铺交给了醇溪公司使用。醇溪公司向太阳城公司缴纳了履约保证金46000元。2016年7月1日，太阳城公司（甲方）、醇溪公司（乙方）与醇南公司（丙方）共同签署《协议书》，约定鉴于甲、乙双方就乙方承租甲方位于南京市江宁区双龙大道1539号的商铺签订《商铺租赁合同》（含合同附件，下同），经三方平等协商一致，就《商铺租赁合同》项下的权利义务承继事宜特订立本协议，乙方同意自2016年7月1日起将甲乙双方签订的《商铺租赁合同》中乙方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，丙方同意自2016年7月1日起接受并承担甲乙双方签订的《商铺租赁合同》中所规定应由乙方承担的全部责任、权利和义务，丙方取代乙方的地位，甲方同意自2016年7月1日起《商铺租赁合同》中所规定应由乙方承担的全部责任、权利和义务转移至丙方，并同意自该日起乙方不再承担《商铺租赁合同》中的全部责任、权利和义务；三方一致同意，甲方已收取乙方《商铺租赁合同》项下的保证金视为丙方缴纳，甲方不再退还乙方，乙方所缴纳的该保证金由丙方另行支付给乙方。21世纪太阳城购物中心于2016年9月28日开业，涉案店铺也于2016年9月底开业。2017年4月、5月，太阳城购物中心部分区域的空调出现故障，太阳城公司因此给予了醇南公司33598.08元补偿，该补偿款在2017年5月醇南公司应缴租金中予以了抵扣。2018年2月5日，醇南公司向太阳城公司出具《申请函》，主要内容为：“贵司的来函我司已收到，特回函如下：鉴于贵我两司一直友好合作，我司愿意妥善协调解决目前的租金缴费状况。2017年4月开始空调一直处于无法使用状态，导致我司营业状况持续恶化，一直到2017年10月左右才修复使用，在最恶劣的酷暑环境中不能使用空调，导致我司经营状况持续降低到历史最低水平，进而导致了我司开始拖欠租金的序幕。……我司申请如下：2018年1月份所有的款项在2018年2月13日支付完毕。2018年2月份以及3月份的所有款项在2018年2月28日支付完毕，以后每月的实际租金费用按约定支付完毕。就目前还拖欠的2017年12月之前的费用共计477009.91元（具体的按实计算）自2018年3月起的4个月内将全部欠款支付完毕，即前三个月每月支付120000元，最后一个月支付117009.91元。我司期望贵司本着互相合作、减少共同损失的目的能够协商处理，并希望贵司给予恢复用电和经营。对于上述款项以及我司未来履行合同项下支付租金、物业费等责任和义务醇溪公司担保对此承担连带责任。”醇南公司、醇溪公司均在该《申请函》落款处加盖了公章。太阳城公司收到该申请函后，对涉案店铺恢复供电。但醇南公司、醇溪公司并未按照《申请函》载明的付款计划支付款项。因醇南公司拖欠租金等各项费用，太阳城公司于2018年6月上旬起对醇南公司承租的涉案店铺采取断水、断电、封铺措施。截至2018年6月24日，醇南公司拖欠太阳城公司租金231889.83元、电费123311.2元、水费23302.4元、店庆费4000元、服务费7588元、返利卡手续费23.44元，以上合计390114.87元。2018年6月20日，太阳城公司向醇南公司发送《解除租赁合同函》，函件的主要内容为：截止2018年6月19日贵司已拖欠我司2016年9月28日至2018年6月19日期间的租金及各项费用合计520925.11元，我司先后多次发函贵司告知欠款金额并责令限期支付，但贵司至今仍未支付。根据贵我双方签订的《商铺租赁合同》第14条第1款第12项的规定，我司特函告贵司如下：一、我司决定自2018年6月25日0时起解除与贵司签订的《商铺租赁合同》，且贵司须于2018年6月30日前将拖欠的租金等费用全额缴清，贵司缴纳的保证金我司不予返还。二、根据《商铺租赁合同》第33条合同解约赔偿金第2款的约定，我司有权就贵司的违约行为追究贵司相应的违约责任。三、贵司须于2018年7月31日前将租赁的铺位归还我司，根据《商铺租赁合同》的约定，贵司在撤离租赁场地时，对全部租赁、装潢、装饰设施不得拆除、破坏，全部租赁设施所有权属我司所有，并且贵司须将租赁铺位中部位经过装修、改建的部分恢复原状归还我司。如贵司仍然拒不按照前述规定缴清拖欠租金等费用以及归还铺位，我司将采取一切必要的法律措施以维护自身合法权利。又查明，2018年7月2日，太阳城公司（甲方）与上海市锦天城（南京）律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》，约定甲方因与醇南公司、醇溪公司租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师为案件一审代理人，本合同签订后三日内支付律师费32000元。太阳城公司为此向上海市锦天城（南京）律师事务所支付了律师代理费32000元。本案审理过程中，太阳城公司向本院申请财产保全，并提供江苏苏信诉讼保全担保有限公司的财产保全担保函作为财产保全担保。太阳城公司因此向江苏苏信诉讼保全担保有限公司支付担保服务费2500元。再查明，涉案房屋的产权人为南京二十一世纪房地产开发有限公司。南京二十一世纪房地产开发有限公司出具《同意转租函》，载明其已将南京市江宁开发区双龙大道1539号物业出租给太阳城公司，并同意太阳城公司将该物业位于J1-F5-02/03/04的店铺转租给醇溪公司用于经营“春天里”餐饮店铺。郝红军系醇南公司股东。本案审理过程中，太阳城公司与醇南公司于2018年10月5日办理了涉案店铺交接手续，醇南公司将店铺交还给了太阳城公司，但醇南公司未将店铺内的装修等设施拆除，未将店铺恢复至毛坯状态。对于郝红军是否应当与醇南公司承担连带责任的争议问题。太阳城公司主张醇南公司曾多次向其大股东郝红军汇款，故郝红军存在滥用股东权利、滥用公司法人独立地位、逃避债务、侵害公司债权人合法权益的行为，故郝红军应当与醇南公司承担连带责任。太阳城公司就其主张向本院申请调取了醇南公司的银行交易明细。三被告对于醇南公司的银行交易明细无异议，但认为根据该交易明细统计，郝红军汇入醇南公司的款项总计为777479元，醇南公司汇给郝红军的款项为432800元，公司与大股东之间存在经济往来或者报销款是很平常的，且郝红军汇入醇南公司的款项高于醇南公司汇给郝红军的款项，也超过了郝红军认缴的出资总额，故三被告认为郝红军不存在侵害公司债权人合法权益的行为，郝红军不应当承担连带责任。郝红军并就其主张提交醇南公司制作的郝红军存入公账金额明细、由公账转入郝红军的账目金额明细打印件各一份予以证明。太阳城公司对郝红军提交的两份明细均不认可，认为上述明细为醇南公司单方制作，并非银行流水，不能如实反映醇南公司与郝红军之间的真实资金往来。醇南公司与醇溪公司对郝红军提交的两份明细无异议。本院对上述证据认证如下：醇南公司的银行交易明细系太阳城公司申请本院依法调取，该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。郝红军提交的两份明细均系醇南公司单方制作，太阳城公司也不予认可，故本院对该两份明细的真实性不予确认。对于反诉原告醇南公司主张的因空调故障造成的损失问题，醇南公司提供了以下证据予以证明：证据1、微信、短信聊天记录截屏打印件，证明醇南公司在餐厅营业期间曾多次找太阳城公司要求修复中央空调，根据聊天记录显示，2017年7月、8月份餐厅的室内温度已经超过30摄氏度，证明空调根本无法达到制冷效果，从2017年5月起其公司员工就已经向太阳城公司反馈该问题，但至2017年8月该问题仍未解决，这直接导致醇南公司经营额下滑，客流流失率高达35%，直至2017年10月份太阳城公司才将空调修好。证据2，杭州迪火科技有限公司（以下简称迪火科技公司）出具的2016年9月至2018年6月“春天里”餐厅实收金额的情况表，其餐厅是通过二维码点餐付款，通过迪火科技公司进行收款，故迪火科技公司出具的实收金额情况可以客观反映其餐厅真实的营业情况，该情况表显示自2016年9月开业以来至2017年4月，醇南公司的平均营业额为每月490000元，但是2017年4月至10月期间因空调无法正常使用，导致店铺营业额平均下降至每月290000元，每月营业额直接下降了200000元，且在2017年10月份后，店铺营业额未再能提升。证据3、前述《申请函》一份，证明醇南公司一再表示是因为2017年4月至10月期间餐厅空调无法使用，导致店铺营业状态持续恶化并拖欠租金。反诉被告太阳城公司的质证意见为：关于证据1，其对于对方名称为“南京商场乌总”的微信聊天记录真实性无异议，2017年7月期间，其商场确实出现偶尔的空调系统故障。其对于对方名称为“南京太阳城杨康”的微信聊天记录以及对方联系号码为139××××4446的短信记录的原始载体真实性予以确认，杨康系其前员工，139××××4446也是其公司留存的杨康的电话号码。其对于其余微信、短信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。其认为即使相关聊天记录属实，也不能达到反诉原告的证明目的，反诉原告提供的微信及短信记录仅限于2017年7月8日至2017年8月2日期间零星出现的6次空调系统故障情况，且只是导致反诉原告流失了几桌客人，并未导致反诉原告完全无法正常营业。就其商场出现空调故障的情况，其已经给予反诉原告足额的补偿，且该空调故障并未给反诉原告造成巨大的经济损失。关于证据2，该情况表记载的实收金额确实是其收到的反诉原告上报的每月营业额，但其认为反诉原告自2016年9月至2018年6月期间营业额处于持续下降状态，如反诉原告提出夏季因空调导致其营业额下降，但在后期空调故障排除后，反诉原告的营业额并未出现提升，且夏季本身就是餐饮业的传统淡季，反诉原告提出的微信及短信记录也仅仅反映偶尔走了几桌客人，不可能导致反诉原告的营业额出现大幅下降，因此反诉原告诉称的营业额下降并非是其空调系统故障导致，主要原因是反诉原告经营不善。关于证据3，其对于《申请函》的真实性认可，但对其中的部分内容有异议，该申请函是反诉原告的单方申请，该申请函中记载的因空调无法使用导致反诉原告拖欠租金的说法与事实不符，从实际情况看，反诉原告拖欠租金的事实从开店以来已有。本院对上述证据认证如下：对于证据1微信、短信聊天记录中太阳城公司认可真实性的与“南京商场乌总”的微信聊天记录以及与杨康之间的微信、短信聊天记录的真实性本院予以确认。对于其他聊天记录，因醇南公司未能提供原始载体，对真实性本院不予确认。对于证据2迪火科技公司出具的情况表，因太阳城公司认可该情况表的内容与醇南公司经营期间每月向其上报的营业额相符，故本院对于该情况表的真实性予以确认。对于证据3申请函，太阳城公司认可该申请函的真实性，故本院对该申请函的真实性予以认定，但该申请函系醇南公司及醇溪公司单方作出，虽然太阳城公司接受了申请函提出的延期分期付款方案并予以恢复供电，但并不能证明太阳城公司认可申请函载明的自2017年5月份发生空调故障至2017年10月份才修复的内容。上述事实，有《商铺租赁合同》、《关于装修补贴支付的三方补充协议》、《协议书》、《申请函》、《解除租赁合同函》、《聘请律师合同》、律师代理费及担保服务费发票、同意转租函、不动产权证书、银行交易明细、微信及短信聊天记录及各方当事人陈述等证据证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告太阳城公司与被告醇溪公司签订《商铺租赁合同》后，太阳城公司、醇溪公司及被告醇南公司共同签订《协议书》确定醇南公司自2016年7月1日起受让醇溪公司在《商铺租赁合同》项下的全部责任、权利和义务，因此，本院认定自2016年7月1日起太阳城公司与醇南公司作为《商铺租赁合同》的双方当事人继续履行该租赁合同，该《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约全面履行各自的义务。醇南公司在太阳城公司向其发送函件后，向太阳城公司提交书面申请函申请分期支付其拖欠太阳城公司的租金等各项费用，但醇南公司并未按照申请函载明的期限足额付款，继续拖欠费用，故太阳城公司有权依据《商铺租赁合同》第14条第1款第（10）项的约定解除合同。太阳城公司向醇南公司发送了《解除租赁合同函》，通知醇南公司于2018年6月25日起解除双方之间的《商铺租赁合同》，醇南公司收到了该通知函并认可双方之间的《商铺租赁合同》已经于2018年6月25日解除，故对太阳城公司要求判决确认其与醇南公司的《商铺租赁合同》已于2018年6月25日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于醇南公司拖欠太阳城公司的截至2018年6月25日的租金231889.83元、电费123311.2元、水费23302.4元、店庆费4000元、服务费7588元、返利卡手续费23.44元，以上合计390114.87元，醇南公司认可应当支付给太阳城公司，故对于太阳城公司要求醇南公司支付截至2018年6月24日拖欠的租金、电费、水费、店庆费、服务费、返利卡手续费共计390114.87元的诉讼请求，本院予以支持。对于太阳城公司要求醇南公司将涉案店铺恢复原状的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》第19条返还第1款的约定，因一方提前解约、期限届满等原因导致本合同终止时，甲方有权选择要求乙方将本店铺予以原状恢复或者保留现状。醇南公司以双方交接时太阳城公司仅要求其将店铺内的可移动物品、设备搬走，并未要求其恢复原状，故太阳城公司再要求其恢复原状不合理为由进行抗辩，但是权利的放弃应当以明示的方式作出，太阳城公司在双方交接涉案店铺时并未明示放弃要求醇南公司恢复原状的权利，故醇南公司认为太阳城公司要求恢复原状不合理的辩解没有事实与法律依据，本院不予采纳。太阳城公司要求醇南公司将涉案店铺恢复原状的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。对于太阳城公司主张的自2018年6月25日至2018年10月5日止的占有使用费，因太阳城公司于2018年6月上旬起就对醇南公司承租的涉案店铺采取了断水、断电、封铺的措施，也即醇南公司自2018年6月上旬起即无法实际使用涉案租赁店铺，也无法搬离涉案店铺内醇南公司的物品，太阳城公司在此情况下要求醇南公司支付上述期间的占有使用费，无事实依据，本院不予支持。对于太阳城公司要求醇南公司返还装修期租金41079.12元及装修补贴款237865.5元的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》第18条的约定，“乙方在三个租赁年度内如约履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租金（如有）以及装修补贴（如有）等政策的前提，如乙方原因导致本合同在三个租赁年度内提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内，按三年之内剩余年限比例返还装修补贴。”而本案商铺租赁合同系因醇南公司的原因导致在三个租赁年度内提前解除，太阳城公司因此要求按照剩余年限比例返还装修期租金及装修补贴，符合双方的约定，本院予以支持。经计算醇南公司应当支付太阳城公司装修期租金41002.92元，返还太阳城公司装修补贴款237440元。对于太阳城公司要求醇南公司赔偿房屋空置期间3个月租金损失的诉讼请求，本院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。太阳城公司主张的3个月房屋空置期间并不高于合理的房屋闲置期间，故对太阳城公司要求醇南公司赔偿房屋闲置期间3个月的租金损失计139992元的诉讼请求，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》第31条合同解约赔偿金第2款、第3款的约定，营业开始日后，出现以下情况的，乙方交纳的履约保证金，甲方不用退还。（1）……（2）因为乙方触犯本合同第14条（1款9项除外）的规定使得甲方解除合同的。……3.本合同项下的全部经济损失包括因违约行为导致守约方产生的实际经济损失和预期利益损失以及守约方追究违约方责任发生的任何调查费、公证费、鉴定费、评估审计费、律师费、诉讼费、保全费等。因此，太阳城公司主张的律师费32000元、保全担保费2500元，符合合同约定，且律师费、保全担保费系太阳城公司为主张权利而实际发生的费用，故本院对太阳城公司主张的上述款项予以支持。对于太阳城公司主张没收履约保证金的诉讼请求，虽然《商铺租赁合同》第31条有该约定，但第31条关于不予返还履约保证金的约定性质上属于因乙方原因导致合同解除的违约金，现太阳城公司已经主张了3个月房屋闲置期间的租金损失及律师费、保全担保费，在此情况下，再要求没收履约保证金不当，故对于太阳城公司主张没收履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。太阳城公司收取的履约保证金46000元，应当冲抵醇南公司拖欠太阳城公司的款项。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《商铺租赁合同》第30条迟延滞纳金约定，乙方逾期交纳租金（含物业服务费）、其它费用以及保证金等费用的，对未交纳部分，每日加收未交纳金额部分0.1%的滞纳金。该逾期付款滞纳金的标准明显过高，现太阳城公司自愿调整为按照年利率24%计算，符合法律规定，本院予以准许。因醇南公司于2018年2月5日向太阳城公司申请延期分期付款，太阳城公司同意接受该分期付款方案，可以认定双方对于2018年3月份前拖欠的各项费用变更了付款时间，对于此后的租金等费用的付款时间仍按合同约定执行，醇南公司未能按照申请函承诺的期限付款构成逾期付款的违约行为，按照原被告双方一致认可的《欠款明细》记载的每月欠付租金、电费、水费的数额和双方约定的应付款时间以及年利率24%的标准计算，计算至2019年4月20日的滞纳金合计为90728.1元，此后的滞纳金以344114.87元（已扣除冲抵的履约保证金46000元）为基数按照年利率24%计算至实际付款之日止。对于太阳城公司要求醇溪公司对醇南公司的涉案全部债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，醇溪公司在《申请函》上加盖公章确认对醇南公司已经拖欠太阳城公司所有款项以及未来履行合同项下支付租金、物业费等责任和义务承担连带责任，该连带责任的范围应当限于醇南公司对太阳城公司负有的金钱给付义务范围内，包含租金、电费、水费、店庆费、服务费、返利卡手续费及相应的滞纳金，但不包含醇南公司负有的恢复原状义务。故对太阳城公司要求醇溪公司对醇南公司的全部义务承担连带责任的诉讼请求，本院部分予以支持。根据法律规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。对于太阳城公司认为郝红军存在滥用股东权利、滥用公司法人独立地位、逃避债务、侵害公司债权人合法权益的行为，故郝红军应当与醇南公司承担连带责任的主张，太阳城公司申请本院调取的醇南公司的银行交易明细虽然显示醇南公司账户向郝红军个人账户汇款的情况，但交易明细同时也显示郝红军个人账户向醇南公司账户汇款的情况，且郝红军个人账户汇入醇南公司账户的总额高于醇南公司账户汇入郝红军个人账户的总额，故太阳城公司认为郝红军滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，郝红军应当对公司债务承担连带责任的主张，证据不足，本院不予支持。对于醇南公司反诉主张的因空调故障导致的损失，醇南公司提供的微信以及聊天记录能够证明2017年7月初至2017年8月初出现过数次空调故障情况，但醇南公司对于2017年8月中旬至2017年10月是否存在空调故障未提供充分的证据予以证明。故本院认定涉案店铺所在区域的空调于2017年7月初至2017年8月初发生过故障。对于太阳城公司认为其已于2017年5月份就2017年5月份之前以及之后可能发生的空调故障情况对醇南公司造成的损失给予了足额的补偿的辩解意见，因太阳城公司系于2017年5月向醇南公司支付补偿，当时对于此后是否会发生空调故障以及故障的严重程度均不明确，太阳城公司认为其于2017年5月支付给醇南公司的补偿系对2017年5月之前及之后的空调故障造成的全部损失进行的补偿，没有事实依据，本院不予采纳。综合考虑太阳城公司于2017年5月向醇南公司支付的补偿金额以及春天里餐厅的营业额、空调故障对于夏季餐厅经营的影响程度等，本院酌定太阳城公司赔偿醇南公司因空调故障造成的损失50000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司与被告南京醇南餐饮有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年6月25日解除；二、被告南京醇南餐饮有限公司支付原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司截至2018年6月25日的租金、电费、水费、店庆费、服务费、返利卡手续费合计390114.87元，该款与被告南京醇南餐饮有限公司交纳的履约保证金46000元冲抵后，被告南京醇南餐饮有限公司仍应支付原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司344114.87元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告南京醇南餐饮有限公司支付原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司拖欠的截至2018年6月25日的租金、电费、水费的滞纳金，该滞纳金计算至2019年4月20日为90728.1元，此后的滞纳金以344114.87元为基数按照年利率24%的标准计算至实际给付之日止，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、被告南京醇南餐饮有限公司支付原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司三个月的房屋空置租金损失139992元、律师费32000元、保全担保费2500元、装修期租金41002.92元，返还原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司装修补贴款237440元，合计452934.92元；五、反诉被告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司赔偿反诉原告南京醇南餐饮有限公司因空调故障造成的损失50000元；上述第四项、第五项相互冲抵后，南京醇南餐饮有限公司仍应支付江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司402934.92元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；六、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司对被告南京醇南餐饮有限公司的上述金钱给付义务承担连带支付责任；七、驳回原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司的其余诉讼请求；八、驳回反诉原告南京醇南餐饮有限公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12342元，财产保全费4770元，合计17112元，由原告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司负担950元，由被告南京醇南餐饮有限公司及杭州醇溪餐饮管理有限公司负担16162元。本案反诉案件受理费减半收取4900元，由反诉原告南京醇南餐饮有限公司负担4492元，由反诉被告江苏二十一世纪太阳城国际购物中心有限公司负担408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张映秋人民陪审员  葛翠华人民陪审员  虞文玲二〇一九年五月二十日书 记 员  陈蒙怡