广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初2105号原告：黄冠辉，男，汉族，1995年1月12日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人：李嘉伦，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托代理人：薛茜茜，广东宝城（前海）律师事务所律师。被告：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新13号小区。法定代表人：吴广军。委托代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。委托代理人：林敏倩，女，汉族，1991年9月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区，该公司员工。原告黄冠辉诉被告广东合生帝景房地产有限公司，房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告黄冠辉的委托代理人李嘉伦和薛茜茜、被告广东合生帝景房地产有限公司的委托代理人董卫强及林敏倩到庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄冠辉诉称：一、双方于2013年5月22日签订合同编号为【惠州（2013）10013497】的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于惠州市××城区江北××房的预售商品房，建筑面积为285.61平方米，套内建筑面积为244.81平方米，购房款为3，850，000元，并约定其它内容如下：1、第八条：出卖人应当在2014年8月30日前，将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间处理……2、第十五条：出卖人应当在交付商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内获得房地产权属证书的，按附件四处理：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人”。3、第七条买受人逾期付款的违约责任按附件五处理：如果买受人未能按照本附件约定的支付期限向出卖人支付房价款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的0.5%0的标准支付违约金，逾期超过30日的…二、原告除了已完成所有购房款的支付外，还支付了契税款、住宅专项维修基金等费用。三、被告于2014年8月31日通知将涉案房屋交付给原告（即房屋交付日晚于合同约定的2014年8月30日）。因此，被告应于2016年3月1日前为原告办理涉案房屋的房地产权证书。但原告至今未获得涉案房屋的房地产权证书。综上，根据双方签订的《商品房买卖合同》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”）第十八条、《消费者权益保护法》第二十六条规定，涉案《商品房买卖合同》第十五条、附件四等相关条款是被告提供的格式条款，在订立合同时并未与原告协商，也并未提请原告注意该些条款，该些相关条款的目的是为减轻或者免除被告的违约责任：举例，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条，只要由于出卖人的原因，自房屋交付使用之日起90日（若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋）或自合同订立之日起90日（若商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋），买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但涉案《商品房买卖合同》第十五条及附件四则规定逾期违约的起算时间为房屋交付使用后的一年半，远超前述的90日；并且，逾期之日起每满一年买受人才有权按已付房款的1%要求被告支付违约金，与合同规定的买受人逾期付款的违约责任“买受人按每日应付款的0.50的标准支付违约金”明显不对等，显示公平（违约金应当按日计算，且违约金的计算标准应当与买受人逾期付款违约金的标准保持相当）。因此，根据《消费者权益保护法》第二十六条.…经营者不得以格式条款…等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定…格式条款…等含有前款所列内容的，其内容无效”、《合同法》第39、40条等相关规定，逾期每满一年才按已付房款的1%计算违约金的格式条款内容应被认定无效。而且，根据惠州市住房和城乡规划建设局的反馈：涉案楼盘E3、H1两栋住宅楼及配建的商业设施未办理规划验收手续；根据国土部门的要求，“合生帝景湾”项目需完善增容补交地价款手续，待其缴清全部地价款后，方可予以办理相关验收手续。至今，原告取得涉案房屋权属证书的日子仍遥遥无期。若按照涉案《商品房买卖合同》的规定，逾期每满一年才能要求被告按已付房款的1%支付违约金，那么被告很有可能基于这远远低于银行同期贷款利率水平的违约金而宁愿支付违约金也不缴纳相关的地价款，导致相关买受人迟迟未能取得房屋权属证书，严重影响买受人处分房屋的权利。原告现主张按同期人民银行贷款利率4.75%/年的标准计算被告逾期办证违约金，自2016年3月1日起计算并计至实际办妥涉案房屋权属登记手续原告获得房地产权证书之日，向原告支付违约金。同时，原告保留向工商行政管理部门投诉被告在《商品房买卖合同》中设置显失公平的格式条款。由于被告的过错，被告至今未办理原告涉案房屋的房产权属登记手续，原告至今未获得涉案房屋的产权证书。无奈之下，只能向贵院提起诉，望贵院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：一、判令被告立即缴清全部地价款办理相关验收手续促使涉案房屋所在项目符合国土部门的要求，履行为原告办理涉案房屋的权属证书义务。二、判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋房地产权证书的违约金，自2016年3月1日起计至原告实际取得涉案房屋权属证书之日(暂计至2018年12月1日，违约金为502，906.25元）。三、判令被告承担全部诉讼费。庭审期间原告变更诉讼请求为:一、判令被告立即缴清全部地价款办理相关验收手续促使涉案房屋所在项目符合国土部门的要求，履行为原告办理涉案房屋的权属证书义务。二、判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋房地产权证书的违约金，自2016年3月1日起计至原告实际取得涉案房屋权属证书之日(暂计至2018年12月1日，违约金为496375元）。三、判令被告承担全部诉讼费。事实理由部分购房款385万元变更成380万元。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称：关于违约金的计算方法，合同附件四第三条有约定，每满一年1%的违约金；2、本案不属于对方所述的商品房买卖合同解释第十八条的规定，商品房买卖合同解释第十八条写的很清楚，前提是没有约定，本案是有约定的；3、原告并没有证据证明其实际损失，其起诉要求按照银行贷款利率计算实际损失没有依据，该诉请应当全部予以驳回；4、类似的案件均有案例；5、本案不存在显失公平的情况。本院查明的案件事实经审理查明，2013年5月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2013）10013497），约定：原告购买被告开发的位于惠州市江北新区××房，购买价为3800000元；被告应于2014年8月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告,并符合本合同约定的商品房交付给原告使用;第十一条约定：“……由于买受人原因未能按期交付，双方同意按照以下方式处理：买受人未按照书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定标准计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。第十五条约定被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告向原告出具了《交楼通知书》，显示：尊敬的黄冠辉先生……特通知您于2014年8月30日，来我公司办理收楼手续，时间如有变动，我们将另行通知。在庭审中原、被告均认可涉案房产已交付，房款已支付完毕、涉案房屋已于2014年8月31日交付。另查，原告在庭审期间称延迟办理房屋权属证书主要是与国土局增容补地价金额有争议，目前通过行政复议已解决，土地价款在评估中。无法给予一个准确的时间（房屋权属证书办出的时间），尽量在今年8月底前。裁判理由和结果本院认为，原告黄冠辉与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2013）10013497）及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。因此，原告以“涉案《商品房买卖合同》第十五条、附件四等相关条款是被告提供的格式条款，在订立合同时并未与原告协商，也并未提请原告注意该些条款，该些相关条款的目的是为减轻或者免除被告的违约责任。上述条款明显不对等，显失公平”为由，主张上述条款无效，于法无据，本院不予支持。合同签订后，原告按约定付清了购房款3800000元，缴纳了办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起一年半内为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告办理房屋产权证书，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“……从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”，因此，被告逾期办证的违约金计算时间应以每满一年为计算节点，又被告于2014年8月31日将涉案房屋交付给原告，故被告应于2016年3月1日前为原告办理房屋产权证书，然而被告至今仍不能确认为原告办理房屋权属证书的时间。自2016年3月1日起至庭审期间（2019年4月4日）止，已届满三年未满四年，故被告应当向原告支付逾期办证违约金114000元（3800000元×1%×3年=114000元）。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件后被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告黄冠辉支付逾期办证违约金114000元。驳回原告黄冠辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8829元（原告已预交8829元），由原告黄冠辉负担6801元，被告广东合生帝景房地产有限公司负担2028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  贺晔晖人民陪审员  马卫青人民陪审员  杨 莉二〇一九年五月九日法官助理周家琪书记员杨毅韬附：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。