云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终2656号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南宝鑫物业服务有限公司（原云南云锰物业服务有限公司）。住所地：云南省昆明市呈贡区春融街779号上海东盟商务大厦A座负一层。法定代表人：王宝艳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：农琳、田阳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋龙贵，男，1977年6月4日生，汉族，住昆明市。委托诉讼代理人：何开进、张江，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南宝鑫物业服务有限公司因与被上诉人蒋龙贵合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云南宝鑫物业服务有限公司上诉请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1022号民事判决书第二、三、五项；二、改判驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人反诉请求；三、本案诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实和理由:一、原审法院既已认定被上诉人违约，但对上诉人由此违约行为所造成的损失不予认定是错误的。二、原审法院仅凭合同、收条上记载的设备数量、单价来认定该停车场投资款是错误的。三、上诉人向被上诉人支付停车场收益人民108750元系2016年1月至同年9月期间费用，但未扣减已支付给被上诉人2016年1月至同年4月的停车场收益43892.59元。因此，原审法院认定由上诉人向被上诉人支付停车场收益为人民币108750元错误。被上诉人蒋龙贵答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。原审中，蒋龙贵向法院提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告双方于2015年8月26日所签订的《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》；二、依法判令被告向原告返还投资款216662元；三、被告向原告支付停车场收益194072元；四、被告向原告支付违约金49998.6元。五、本案诉讼费由被告承担。原审中，云南宝鑫物业服务有限公司向法院提出反诉请求：一、判令反诉被告向原告支付停车场设施、设备改造费56044.6元；二、判令反诉被告向反诉原告支付停车场收益人民币78229.45元；水、电、保洁费88605.40元。三、判令反诉被告向反诉原告支付违约金400000元；四、本案本诉、反诉全部诉讼费由反诉被告承担。原审法院认定事实：2015年8月26日，宝鑫物业公司（原云南云锰物业服务有限公司、甲方）与蒋龙贵（乙方）签订《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》约定，甲方将上海东盟商务大厦地面（包含下沉广场及办公楼周边）、负二层及负三层停车场地委托给乙方经营管理，由乙方负责投资改造该停车场相应设施设备，停车场改造方案内容，甲乙双方共同认可40万元整，合同期限自2015年10月1日至2023年9月31日止，在合同期限内由双方按每月对所有停车收费总金额平均分配，即双方各占50%，乙方收费标准的调整必须经过甲方签字确认，大宗业务（停车场租赁等）的谈判需经甲方认可，违反合同约定或无故终止合同视为违约，违约金为乙方投入的设施设备的总金额40万元整，乙方投入的设施设备折旧费为每年2万元整，合同结束后无偿归甲方所有，违约金的赔偿按合同实际履行期限及实际折旧期限核算。2016年3月7日，蒋龙贵对宝鑫物业公司发出工作联系函，反应合同不能正常履行、水电费承担及年卡、月卡等收入归属问题。2016年3月10日，宝鑫物业公司对以上的工作联系函进行回复，载明由于免费车辆大，导致亏损，我方同意2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，2016年9月30日之前停车场水电费由我物业公司承担。2016年7月19日，宝鑫物业公司向蒋龙贵发出关于终止《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》及相关事宜告知函，载明乙方在执行合同过程中存在的问题，包括未按照合同约定按月分配停车场收益，支付水、电费，未按照合同约定派驻编制10名工作人员，导致停车场环境卫生不良、地下三层过道停车混乱、办公室住人卫生状况极差；未经授权擅自冒用“上海东盟停车场”、“云南云锰物业服务有限公司”名义与第三方签订《场地租赁协议》，违反合同约定擅自签订协议后又隐瞒事实不告知甲方等，基于上述的违约行为，双方从2016年8月19日起解除《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》。2016年5月16日，蒋龙贵以云南云锰物业服务有限公司的名义与昆明华速经济信息咨询有限公司签订《场地租赁协议》，将停车场车位进行转租。上海东盟商务大厦停车场2016年1月至10月月卡总收入为55500元、年卡总收入为53250元。2016年11月8日，双方就上海东盟商务大厦停车场的现场设备进行清点，对部分设施的数量及单价达成一致，总金额共计136662元。对部分设施的数量达成一致但单价未达成一致，包括安全岛浇筑3座、道阀安装5套、减速带安装30米、车道分割线330米，箭头指示8个、车位划线37米、自制钢立柱9根、地面开孔9个、通道分割线5米、隔离栏杆11米、安全岛拆除2座、电动卷帘门1扇、活动板房1间。原审法院认为，2016年7月19日，宝鑫物业公司向蒋龙贵发出关于终止《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》及相关事宜告知函，载明双方从2016年8月19日起解除《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”蒋龙贵向法院提起诉讼亦要求解除合同，结合宝鑫物业公司的函件从2016年8月19日起解除，蒋龙贵并未在三个月内提出异议，故，原审法院认定该合同于2016年11月20日解除。针对哪一方存在违约行为的问题，综合双方提交的证据，宝鑫物业公司2016年3月10日，对蒋龙贵发出的工作联系函进行回复，承诺2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，同时合同也有约定，在合同期限内由双方按每月对所有停车收费总金额平均分配，即双方各占50%，但宝鑫物业公司并未按照合同或工作联系函的约定履行，存在违约行为。同时，蒋龙贵一方在未经宝鑫物业公司同意的情况下，与昆明华速经济信息咨询有限公司签订《场地租赁协议》，将停车场转租给案外人，蒋龙贵存在违约行为。因蒋龙贵与宝鑫物业公司双方均存在违约行为，导致合同解除，双方主张的违约金，原审法院均不予以支持。针对蒋龙贵主张的返还停车场投资款的问题，双方对部分设施的数量及单价达成一致共计136662元的部分，予以确认。双方仅就数量达成一致，价格尚未达成一致的部分，包括安全岛浇筑3座、道阀安装5套、减速带安装30米、车道分割线330米，箭头指示8个、车位划线37米、自制钢立柱9根、地面开孔9个、通道分割线5米、隔离栏杆11米、安全岛拆除2座、电动卷帘门、活动板房1间，蒋龙贵向法院提交了智能化系统设备安装协议、工程结算单、收条，宝鑫物业公司对以上证据不予认可，但并未提出反驳证据，故，原审法院按照上述证据对相应设施的价格进行核算.安全岛浇筑3座、拆除2座，根据智能化系统设备安装协议工程结算单记载的材料人工费计算得得20000元、道阀安装4套10000元；根据施工人员向蒋龙贵出具的收条，立柱安装9根2250元，隔离栏杆9450元，地面开孔1350元，活动板房7084元，卷帘门2600元，通行标示划线11350元，以上共计64084元，加上双方协商一致的136662元，该停车场的投资设备造价为200746元，扣减根据合同约定每年20000元的折旧为180746元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如前所述，合同的解除因双方均存在违约行为所导致，因合同解除造成损失，蒋龙贵也存在过错，故，180746元的设备投资款，由蒋龙贵自行承担90373元，剩余的90373元由宝鑫物业公司负责赔偿。针对蒋龙贵主张的停车场收益194072元，包括2016年1月1日至11月7日的月卡收入59400元、年卡收入81462元、10月商业临时停车21210元、地下三层管理费32000元，宝鑫物业公司认可2016年1月1日至9月的月卡收入55500元、年卡收入53250元，结合宝鑫物业公司2016年3月10日的回函，承诺2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，故，月卡收入55500元、年卡收入53250元，共计108750元，由宝鑫物业公司向蒋龙贵支付，蒋龙贵主张的10月份的月卡收入7800元、年卡收入45750元、地下三层管理费32000元、10月商业临时停车收入21210元，并无充分的证据予以证实，不予支持。针对宝鑫物业公司主张的停车场设施、设备改造费56044.6元，双方于2016年11月24日签字确认的移交单，记载移交设备设施完好，运行正常，而宝鑫物业公司出具的证据显示，改造费用发生于2017年1月以后，故，宝鑫物业公司并不能证实该笔费用的支出系蒋龙贵的违约行为所致，此项诉请不予支持。至于宝鑫物业公司主张的2015年10月至2016年10月的临时停车费，其提交的证据并不足以证实，实际收取的临时停车费数额，同时该公司2016年3月10日向蒋龙贵的回函，承诺2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，故，该项诉请不予支持。至于水、电、保洁费，其提交的水、电费交费清单系单方制作，并未提交具体的交费凭证进行佐证，同时该公司2016年3月10日向蒋龙贵的回函，承诺2016年9月30日之前停车场水电费由物业公司承担，对于保洁费的部分，其提交的三名保洁员不签订劳动合同情况告知书、工资表，显示三名保洁人员于2015年8月11日即受雇于该公司，该公司与蒋龙贵签订的合同却约定，由蒋龙贵负责停车场的保洁工作，两者相互矛盾，并且从上述证据并不能证实该三名保洁人员确实负责停车场的保洁工作，故，该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十八条之规定，判决：一、确认2015年8月26日云南宝鑫物业服务有限公司（原云南云锰物业服务有限公司、甲方）与蒋龙贵（乙方）签订《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》于2016年11月20日解除；二、由云南宝鑫物业服务有限公司在判决生效后十日以内向蒋龙贵支付停车场投资款90373元；三、由云南宝鑫物业服务有限公司在判决生效后十日以内向蒋龙贵支付停车场收益108750元；四、驳回蒋龙贵本诉的其他诉讼请求；五、驳回云南宝鑫物业服务有限公司反诉的全部诉讼请求。原审本诉案件受理费8407元，云南宝鑫物业服务有限公司承担3611元，蒋龙贵承担4796元；原审反诉案件受理费5014元，由云南宝鑫物业服务有限公司承担。二审中，上诉人宝鑫物业服务有限公司向法庭提交一份停车场收费结算请示，证明:2016年一月份到4月份的停车场收益已按约定向被上诉人支付。被上诉人对该份证据发表以下质证意见：真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不予认可，该份证据仅是记账凭证，不是收条或收据，被上诉人签了字但并未收到款项。本院认为，对于上诉人提交的证据，双方对其真实性认可，本院对其真实性予以采信。被上诉人二审中未向法庭提交证据。上诉人认为原审中遗漏了保洁费已经产生的事实，双方对原审认定的事实无异议，对于双方无异议的事实，本院予以认定。本院二审中补充认定如下事实：宝鑫物业公司分别于2016年1月31日向蒋龙贵支付13087.7元，于2016年3月15日向蒋龙贵支付8507.9元，于2016年4月18日向蒋龙贵支付9758.7元，于2016年5月17日向蒋龙贵支付11808.29元，上述共计43162.59元。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、违约责任如何认定？二、停车场投资款如何认定？三、保洁费用、停车场2016年1月至4月的收益应否扣除？本院认为，宝鑫物业公司于2016年3月10日向蒋龙贵发出的工作联系函进行回复，承诺2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，但宝鑫物业公司并未按照合同或工作联系函履行，已经构成违约行为。蒋龙贵在未经宝鑫物业公司同意的情况下，与昆明华速经济信息咨询有限公司签订《场地租赁协议》，将停车场转租给案外人，亦已经构成违约。原审法院因为双方均存在违约行为，导致合同解除，认定不予支持双方主张的违约金正确，本院予以维持。针对停车场投资款如何认定的问题。双方对部分设施的数量及单价达成一致共计136662元的部分，予以确认。针对双方就数量达成一致，价格尚未达成一致的部分，蒋龙贵向法院提交了智能化系统设备安装协议、工程结算单、收条，实际上上述部分也已经完成交付给宝鑫物业公司，宝鑫物业公司虽对上述证据不予认可，但未能提交证据反驳，原审法院据此认定智能化系统设备安装协议工程结算单记载的材料人工费计算得得20000元、道阀安装4套10000元；根据施工人员向蒋龙贵出具的收条，立柱安装9根2250元，隔离栏杆9450元，地面开孔1350元，活动板房7084元，卷帘门2600元，通行标示划线11350元，共计64084元，综合认定停车场的投资设备造价为200746元，扣减折旧为180746元正确，本院予以维持。原审法院结合双方的违约情形，认定双方各自承担50%，由宝鑫物业公司负责支付款项90373元正确，本院予以维持。针对保洁费用，由于宝鑫物业公司主张的保洁费与蒋龙贵签订的合同相悖，且宝鑫物业公司提交的证据并不能证实该三名保洁人员确实负责停车场的保洁工作，原审法院据此驳回宝鑫物业公司的该项主张正确，本院予以维持。针对停车场2016年1月至4月的收益应否扣除的问题。宝鑫物业公司提交的证据停车场收费结算请示、工资表上面均有蒋龙贵的签字，二者能够相互印证，证明宝鑫物业公司已经向蒋龙贵支付1月31日向蒋龙贵支付13087.7元，于2016年3月15日向蒋龙贵支付8507.9元，于2016年4月18日向蒋龙贵支付2016年1月至4月的收益43162.59元。该款项应当在原审判决的款项中予以扣除，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。由宝鑫物业公司应当向蒋龙贵支付停车场收益65587.41元。综上，由于二审中上诉人提交新证据，一审法院认定事实部分清楚，本院予以纠正。上诉人的部分上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初1022号判决第一项、第二项、第四项，即“一、确认2015年8月26日云南宝鑫物业服务有限公司（原云南云锰物业服务有限公司、甲方）与蒋龙贵（乙方）签订《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》于2016年11月20日解除；二、由云南宝鑫物业服务有限公司在判决生效后十日以内向蒋龙贵支付停车场投资款90373元；四、驳回蒋龙贵本诉的其他诉讼请求；”二、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初1022号判决第三项、第五项，即“三、由云南宝鑫物业服务有限公司在判决生效后十日以内向蒋龙贵支付停车场收益108750元；五、驳回云南宝鑫物业服务有限公司反诉的全部诉讼请求。”三、由云南宝鑫物业服务有限公司在判决生效后十日以内向蒋龙贵支付停车场收益65587.41元；四、驳回云南宝鑫物业服务有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费8407元，云南宝鑫物业服务有限公司承担3611元，蒋龙贵承担4796元；原审反诉案件受理费5014元，由云南宝鑫物业服务有限公司承担。二审案件受理费13421元（云南宝鑫物业服务有限公司已预交），由蒋龙贵负担8052.6元，由云南宝鑫物业服务有限公司负担5368.4元，由蒋龙贵负担部分，在判决生效后十日向云南宝鑫物业服务有限公司支付。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长  古维贤审判员  杨 茜审判员  姚 丹二〇一九年五月十七日书记员  陈婷婷刘怡涛