江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0791民初2125号 原告：袁春霁，男，1970年10月1日生，汉族，住连云港市海州区。 原告：陈德娟，女，1968年12月8日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：袁春霁，男，1970年10月1日生，汉族，住连云港市海州区。（陈德娟丈夫） 被告：连云港海川置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区久和二期39-2号楼第三层三号门面。 法定代表人：孙忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭中方、卢帅，江苏田湾律师事务所律师。 原告袁春霁、陈德娟诉被告连云港海川置业有限公司（以下简称海川置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁春霁同时作为陈德娟委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人卢帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁春霁、陈德娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告购房款359379*30%=107814元；2、请求判令被告赔偿原告延期交房违约金30元/天，自2018年6月30曰起至实际交房日止。暂计至2018年11月30日共4590元。3、请求判令被告提供的水、电供应方式由转供方式（物业代收代缴）改为直供方式（抄表到户）；4、请求判令被告退还合同价款外多收取的1万元购房款；5、请求判令被告取消的卫生间及阳台隔墙恢复到政府审查通过的图纸设计原样；6、被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实与理由：被告开发的百纳水某项目销售广告和宣传材料上载明“4.5m的挑高空间”“居住、“二层可以改造成两间卧室、一间书房”“时尚居所小户型生活家，厅、卧、厨、卫齐全”“少一倍价格，多一倍空间”“200%的超高得房率”“复式小公寓，买一层得两层”，且被告提供的样板房装修按居家用房模式装修。另外被告的沙盘模型显示，小区东侧河上有修筑的桥，河边有修筑的公园。在被告上述广告、宣传资料吸引下，在售楼小姐带领参观样板房、沙盘的影响下，于2017年4月25曰原告从被告售楼处购买了3#楼223室，原告按被告要求付清了购房款，三次缴款分别是20000元、167981元、177000元，共计364981元（根据被告收房通知，还要求缴纳4398元面积差）。2017年6月1日去被告售楼处签约编号LYGSPF2017940356《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告要先看后签，工作人员说这是格式合同，有不同意见也无法修改，先签吧，签完再看。等原告签完后再看合同时傻眼了：1、《合同》第三条约定“层高为4.49m”，2、《合同》第十八条约定“买受人的房屋仅作商务、办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的……和用途。”3、《合同》第四条、附件五约定的价款与实际付款不一致。原告当即提出不同意见，强烈要求修改合同，由于被告拒不修改,遂与被告有关人员发生了激烈争吵，撕毁了签约的合同（详附件）。原告当天10:45向连云港市工商局12315求助，接话员017号答复：你没有签约合同，怎么能证明被告有欺诈行为？根据12315意见，大约一周后，原告又来到售楼处同被告签约了现在的合同，此合同与彼合同完全一致。2018年6月底，原告在接到被告通知去办理收房手续后，收房时又发现被告存在多项违约形为：1、被告交付的是一层房屋，根本不是“复式小公寓”，不是“买一层得两层”。甚至因顶棚下有大量样板房不存在的消防管道，都无法改成复式小公寓；2、案涉房屋供水供电方式是转供方式，由物业代收代缴；3、被告取消室内隔墙，改变户型、结构空间，至今未通知原告。因上述原因，原告于2018年7月2日向被告送达了《拒绝收房通知书》，要求被告尽快整改。但至今未收到整改信息反馈。2018年11月10曰，原告去百纳水某查验整改情况，发现被告建造的商品房改造成复式小公寓增加的楼板及二层使用时的荷载只能通过砌块填充墙传导给下面的框架梁。这种做法导致新房已经变成了危房！被告上述作为，与前期具体确定说明和允诺实质性相违背。另外，《合同》签署日期、页数，被告甚至都在造假。综上所述，被告上述行为给原告带来巨大精神和财产损失。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》、《消费者权益保护法》等规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告海川置业公司辩称，原告要求答辩人赔偿30%的购房款没有事实和法律依据。一、答辩人交付的房屋符合合同约定和法定的交付条件，不存在原告所称的违约情形。根据《商品房买卖合同》第八条约定，答辩人应当在2018年6月30日前，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。答辩人于2018年6月11日完成工程竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，同时也符合法律规定的交付条件，答辩人并不存在原告诉称的五种违约情形。首先，关于原告所称的房屋性质、层高问题，在双方签订的《商品房买卖合同》第三条商品房的基本情况有明确约定该商品房的用途为办公，层高为4.49米，在签订合同前双方签订了《签约确认单》，对合同条款又作过特别确认，说明双方对房屋性质及实际层高在签订合同前和签订后都是认可确认的，应以双方合同约定的为准，答辩人不存在违约。其次，关于原告所称的水电问题，在双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“水电于房屋交付时达到使用条件”，答辩人交付的水电已达到使用条件，是正式用水用电，达到合同约定的交付标准，不存在违约。且答辩人开发的项目属于“商业用地”项目，房屋用途是商业用房并非住宅，目前法律并没有强制性规定商业用房必须由供电、供水单位一户一表直接抄表到户，可以采取设立总表方式并每户设立分表由物业公司代收代缴。第三，关于原告所称的消防管道问题，答辩人交付房屋的消防管道是经验收合格的，答辩人从未承诺过交付的房屋内不含消防管道，即使样板房中没有消防管道，但样板房是经过装修的，不能以样板房的标准作为接收房屋的标准。另，答辩人是根据连云港新海新区相关规划方案进行布局设计景观桥、公园，但景观桥及公园并不在答辩人施工的规划红线范围内，是否建设也不是答辩人的责任，在双方签订的《商品房买卖合同》也没有此约定，沙盘模型仅供参考，且在沙盘模型上明确载明“本模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在差别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定为准”，故沙盘模型并不是合同的内容，答辩人不存在违约。二、原告要求答辩人赔偿延期交房违约金没有依据。答辩人于2018年6月11日完成工程竣工验收备案，符合合同约定和法律规定的交付条件，并已通知原告收房，不存在逾期交房的情形。相反，原告拒绝接受房屋应承担逾期收房的违约责任，其要求答辩人赔偿延期交房违约金没有依据。三、答辩人并没有多收原告房款，原告要求答辩人返还多收的1万元没有事实依据。双方《商品房买卖合同》约定商品房款为354981元，答辩人只收取约定的房款，不存在原告诉称的答辩人多收房款的事情，原告要求答辩人返还多收的1万元没有事实依据。四、原告要求卫生间及阳台隔墙恢复到政府审查通过的图纸设计原样没有依据。答辩人施工和交付的房屋符合市建设局批准的施工图设计文件，在2016年的9月份由设计单位连云港市建筑设计研究院更改设计，将房间内的卫生间隔墙变更为磨砂安全玻璃隔断并由用户自理。后房屋也是按照该设计施工的，该设计变更单也已经验收备案。而且涉及变更的时间在被告与原告签订商品房买卖合同之前，不需要通知原告。原告要求卫生间及阳台隔墙恢复到政府审查通过的图纸设计原样没有依据。综上，答辩人交付的房屋符合合同约定和法律规定的交付条件，答辩人不存在违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产公司的宣传广告页，被告售楼处沙盘照片，开发商样板房照片，被告海川置业的微信公众号文章，房屋现状的照片，付款凭证三份，证人邓某2证人证言，平面布置设计图，连云港市房地产社会矛盾处置工作协调小组办公室联防协助办［2008］1号文，规划设计图三张，《百纳水某认购协议书》，百纳水某的预售许可证，《装修申请开工单》，《违章整改通知单》，《签约确认单》，购房款收据，商品房买卖合同，售楼处照片两张，建筑工程竣工验收备案表，销售发票，建设工程竣工验收消防备案凭证，总平面图，百度百科关于loft、soho的词条解释，连云港市东盐河景观规划设计，连云港市东盐河滨河建设公园方案设计，施工图设计文件审查合格书（连建施审（2014）第614号），竣工图,消防喷淋管道予以改造请示，工程设计变更更改通知单，消防监督检查记录，调整后消防管道照片，EMS邮寄单及房屋交付通知书，工程设计更改通知单，百纳水某项目团购优惠告知书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 被告海川置业公司开发建设了海川文化商务街区（百纳水某），于2017年4月19日取得房屋预（销）售许可证。预售许可证记载：房屋坐落地点：凌某路北、港城大道东；房屋用途性质为：商业、办公、车位；房屋名称幢号：海川文化商务街区（百纳水某）01#-04#；房屋总建筑面积：28765.08平方米，（1）住宅预售建筑面积：0平方米0套；（2）非住宅预售建筑面积：28765.08平方米561套。海川置业公司在其制作的多份宣传彩页中称：百纳水某，LOFT全能公寓，4.5米层高买一层得两层，开创了“居家+办公”新模式，整体采用时尚街区式规划设计。一套SOHO，四项全能，时尚公寓/创意办公/酒店经营/出租收益,灵动空间，自由组合，百变空间，办公居住随心所欲。少一倍价格，多一倍空间，200%超高得房率，单套面积45-60平米，可改造两层使用，一层可作为客厅、餐厅、厨房、卫生间使用，二层可以改造成两间卧室、一间书房，活动与休息空间不在同一平面，真正做到动静分离。时尚居所，小户型生活家，厅、卧、厨、卫齐全，温馨甜蜜，繁华之上享生活。百纳水某，全能型时尚小公寓，不限购不限贷，贷款不占住宅名额，只需首付十多万，即可拥有100余平米使用空间。以现在新海新区中介出租房报价，100平米住宅月租金约定在2000元以上，日租还将更高，年租金收益回报已经高达7%，而且还在逐年递增，完全PK现在市场上的投资产品，比银行理财收益高，比股市稳定。同时，房价在上涨，房产在升值，投资无风险，收益有保障。宣传彩页中还标注：本印刷品仅供参考，不作为合同要约邀请，相关规划及数据最终以政府批文为准，开发商保留最终解释权。沙盘模型标牌中注明：本模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。海川置业公司布置的样板房装修均按居住房样式装修。 2017年4月17日，案外人邓某2向海川置业公司交纳10000元购房定金，海川置业公司向邓某2出具了定金收据，明确收到邓某2定金10000元。后邓某2将上述购房定金及购房资格转让给了袁春霁，当月25日在海川置业公司办理了变更，海川置业公司将邓某2的定金收据转换为收到袁春霁购房定金10000元。2017年4月28日，原告袁春霁、陈德娟签署一份海川文化商务街区（百纳水某）《商品房买卖合同确认单》，确认单中袁春霁、陈德娟填写了个人基本信息，合同签约内容中载明：房号：3号楼223室；面积：50.85平方米；表单价：7516元/平方米；表总价：382189元；总价优惠合计27208元；成交单价：6980.94元/平方米；成交总价：354981元；付款方式：贷款177000元；首付款177981元，已付定金10000元，本次应付款167981元。确认单中注明：买受人在签订本签约确认单时已明确《商品房买卖合同》具体条款和约定，并无异议，同时授权开发商进行合同打印。当日，原告袁春霁、陈德娟向海川置业公司支付购房款167981元，海川置业公司出具了收款收据。2017年9月9日，海川置业公司向袁春霁出具了177000元的收款收据。 2017年5月6日，原告袁春霁、陈德娟（买受人）与被告海川置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于凌某路北侧、港城大道东侧的地块土地使用权，该地块土地面积22254.2平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限自2014年3月10日至2054年3月9日，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名海川文化商务街区（百纳水某）。买受人购买的商品房房屋坐落第3#楼幢无单元223室，该商品房的用途为办公，户型为单间，属钢砼结构，层高为4.49米，建筑层数地上5层，该商品房建筑面积为50.85平方米，单价为6980.94元/㎡,总价款为354981元。合同第六条约定：买受人于2017年5月6日向出卖人支付房款177981元；剩余房款177000元，由买受人于2017年6月6日前付清。合同第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房，责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人不按期接房，自交付通知书上载明的交付之日起，买受人按每天人民币30元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，同时该房屋毁损、灭失的风险也自上述交付之日起由买受人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电于房屋交付时达到使用条件；2、有线电视、电话于房屋交付时达到使用条件，由买受人自行申请开通。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作商务、办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同中还对其他事项进行了约定。当日袁春霁发现合同中关于层高、房屋用途等内容与宣传资料内容有多处不同，提出异议并将已签订的合同撕毁。后袁春霁称因考虑已交付十几万元，且无房居住等多方原因仍又与海川置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同内容与原来一致。 2018年3月28日，海川置业公司开发的连云港海川文化商务街区办理了建设工程竣工验收消防备案。2018年6月11日，在连云港市城乡建设局办理了竣工验收备案。2018年6月底海川置业公司通知袁春霁、陈德娟收房，袁春霁、陈德娟在收房时，发现所购房屋净空间不到4.5米，且房屋顶部有消防管道等，认为社区环境、房屋现状及性质与海川置业公司之前广告、沙盘模型、样板房宣传不一致。袁春霁、陈德娟未收房，双方发生争议。袁春霁于2018年7月2日向海川置业公司发送拒绝收房通知书。2018年7月9日，海川置业公司再次向袁春霁、陈德娟发送房屋交付通知书，通知袁春霁、陈德娟到售楼处办理房屋交接手续。 另查明，2014年8月，海川置业公司提交审核的设计图标注楼层之间距离为4.49米，且设计图中标注有卫生间隔断。2016年9月，原设计单位发出工程设计变更通知单，将房间内卫生间隔断变更为磨砂安全玻璃隔断，用户自理。 在本案审理过程中，海川置业公司为了方便业主后期改造，向原建筑设计单位连云港市建筑设计研究院有限责任公司提出调整室内房间喷淋管道位置。连云港市建筑设计研究院有限责任公司作出的（设计号为2014040）工程设计更改通知单，后向消防管理部门申报备案，连云港市公安消防支队海州区大队进行监督检查后要求海川置业公司在内部装修改造过程中，严格按照相关规范标准进行，并落实工程设计更改通知单。现海川置业公司已将原告所购房屋消防管道由直立型改造为边墙型。 本院认为，原告袁春霁、陈德娟与被告海川置业公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示一致，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告袁春霁、陈德娟主张被告海川置业公司的彩页宣传广告、沙盘和样板房中，对房屋及相关设施所作的说明和允诺存在多方面的问题，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，并应按购房款的30%赔偿原告损失。海川置业公司制作的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房均属的销售广告和宣传资料。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”对于该条款的适用应当满足以下三个条件：一、销售广告和宣传资料中对就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施有说明和允诺；二、该说明和允诺是具体确定的，且未载入商品房买卖合同中；三、该说明和允诺对商品房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对照上述三个条件，对原告所提存在的问题作以下分述： 1、关于原告主张的案涉房屋系商业办公用房，不是住宅用房的问题。本院认为，原告袁春霁、陈德娟具备完全民事行为能力,对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务。被告海川置业公司宣传资料中载明的房屋使用功能为办公+居住，并未明确案涉商品房系住宅用房，案涉商品房预售许可证上明确载明预售商品房的性质是办公用房，且在之后双方签订的《商品房买卖合同》中，双方又再次明确案涉商品房的性质为办公用房。上述情况表明，被告海川置业公司履行了相应告知义务。原告袁春霁、陈德娟主张被告海川置业公司误导购房人房屋用途性质为住宅用房没有事实依据和法律依据。 2、关于案涉房屋水电均是按商业标准收费，且不是专用的一户一表，而是预先向物业公司买电的问题。首先，案涉商品房开发项目属于“商业用地”项目，房屋用途是商业用房并非住宅，目前法律并没有强制性规定商业用房必须由供电、供水单位一户一表直接抄表到户；其次，被告海川置业公司制作者的彩页宣传广告、沙盘模型和样板房中均未对水、电有具体确认的说明和允诺。而双方在《商品房买卖合同》关于水、电的约定是“于房屋交付时达到使用条件”。现案涉商品房已通正式水、电，达到合同约定的交付标准，被告海川置业公司在水、电使用标准上并不存在违约；再次，案涉商品房水、电采取设立总表、每户设立分表，由物业公司代收代缴费用的方式，并不违反法律和行政法规的规定，合法有效。因此，原告袁春霁、陈德娟主张所购商品房水、电按商业标准收费违约没有事实和法律依据。 3、原告提出案涉房屋是否符合宣传单中载明的4.5米挑高空间的问题。海川置业公司的宣传资料中虽然宣传案涉商品房的挑高为4.5米，但也告知该宣传资料不作为要约邀请。而在之后双方签订的《商品房买卖合同》中明确载明层高为4.49米。宣传资料的内容与合同内容不一致的，应以成立在后的合同约定内容为准。 4、原告提出的宣传资料中允诺“买一层得两层”。 海川置业公司在其制作的宣传彩页中对案涉商品房宣传为“买一层得两层”并配有效果图,该配图说明具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及商铺价格的确定有重大影响,应当视为要约,虽然未载入商品房买卖合同,也应视为合同内容。但宣传彩页中展示的隔层上下效果图,仅为空间布局向导,是销售广告,属于要约邀请,不应视为合同内容。海川置业公司在销售案涉商铺时对商铺消防管线的安装情况以及该消防管线对“买一层得两层”的影响是明知的,但其并未对买受人袁春霁、陈德娟进行提醒和告之,现原告袁春霁、陈德娟主张房屋顶部的消防管道及喷淋设备影响了对案涉房屋进行加层改造，对此被告海川置业公司应承担相应责任。本案讼争房屋为商业经营性用房,该房屋内的消防设施系由设计单位依照法律规定设计、安装且经过了有关消防部门的审查及验收,设立室内消防设施是对公共消防安全的保障,亦是对原告袁春霁、陈德娟私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度,原告袁春霁、陈德娟对该消防设施的设置应负有一定的容忍义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告海川置业公司在履行商品房买卖合同过程中，其开发建造商品房顶部的消防管道和喷淋设备影响与其销售广告和宣传资料内容不符，但被告海川置业公司已通过采取合法、合理补救措施的方式，即合法变更消防规划设计方案，将讼争房屋内的消防管道和喷淋设备由直立型改造为边墙型喷洒，现改造后的讼争房屋内的消防管道和喷淋设备既符合国家规范标准，也不再影响原告对房屋的加层改造使用，讼争房屋的现状亦符合合同约定和原告的使用目的。故原告要求被告海川置业公司按购房款30%赔偿损失，因其未提供证据予以证明，本院对原告的诉讼请求不予支持。 5、关于原告要求被告赔偿原告延期交房违约金30元/天，自2018年6月30曰起至实际交房日止的诉讼请求，被告海川置业公司在合同约定的时间向原告发送了交房通知，原告也收到了交房通知，原告拒绝收房的理由不能成立。因此，原告主张的延期交房违约金，本院不予支持。 6、关于原告请求判令被告退还合同价款外多收取的1万元购房款的诉讼请求，根据原告提供的收款凭证，被告收取的购房款总额为354981元，邓某2称其交定金为20000元，但海川置业公司出具的收款收据中明确定金金额为10000元。因此，原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。 7、关于原告请求判令被告取消的卫生间及阳台隔墙恢复到政府审查通过的图纸设计原样的诉讼请求，原被告签订合同的时间是2017年5月。2016年9月就已经由设计单位连云港市建筑设计院更改设计，将房间内的卫生间隔墙变更为磨砂安全玻璃隔断并由用户自理。合同约定的是在合同签订之后的规划、设计变更需通知原告，在合同签订之前已经发生的设计变更无需通知原告。且双方合同当中约定的户型是单间，附件三装潢设备标准约定的是公共卫生间，被告交付的房屋符合合同约定和图纸设计。因此，原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告袁春霁、陈德娟诉讼请求。 案件受理费2748元（原告已预交），由原告负担2400元，被告负担348元。被告负担部分于本判决生效后十日内付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一九年五月十六日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [四]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。