贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初1491号 原告：赵晨，男，1974年12月27日生，蒙古族，住贵州省。 原告：王岚，女，1976年8月4日生，汉族，住贵州省。 被告：贵州艾克美置业有限公司，住所地：贵州省清镇市百花社区鲤鱼村凤凰栖（一期）A区12栋1单元24楼1号。统一社会信用代码：91520181061003862Y。 法定代表人：黄波，系公司总经理。 委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告赵晨、王岚诉被告贵州艾克美置业有限公司（以下简称“艾克美公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵晨、王岚，被告贵州艾克美置业有限公司的委托诉讼代理人郭英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵晨、王岚向本院提出诉讼请求：一、判决被告按合同约定支付原告逾期交房违约金138897元；二、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年1月5日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人（被告）将其开发建设的商品房麓湖宫（××）××号住房出卖给原告；建筑面积为120.39m2，套内建筑面积为97.3m2。商品房价款6572.36元/m2，总价款639491元；约定交房期限为2018年2月18日前，如因出卖人（被告）原因导致房屋未在合同约定交房日交付的，每迟延一日，出卖人（被告）应当以房屋总价款为基数向买受人（原告）承担日万分之六的违约金，直至该房屋达到交付条件之日止……。”合同签订后，原告如约履行了合同相关义务。然而，原告到了合同约定交房日前往收房，却被告知因其施工原因导致迟迟不能履行交付义务，直至2019年2月15日在原告多次催促下，被告才履行交付。因延迟交付房屋长达一年时间，原告曾多次与被告协商由此产生的违约责任，但因被告拒绝协商未果，故诉至法院。 被告艾克美公司辩称，因受极端天气影响，清镇市住建局要求被告停工，属于不可抗力。被告于2018年2月13日通知原告延迟交房时间至2018年3月12日，后原告未及时收房，被告不承担逾期交房违约责任。 经审理查明：2017年1月5日，原告赵晨、王岚（买受人）与被告艾克美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：01-271）。合同约定原告购买被告艾克美公司开发建设位于清镇市百花社区鲤鱼村的“麓湖宫”项目××幢××单元××层××号商品住房一套，该套商品房约定建筑面积120.39平方米，房屋总价款为639491元，付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款139491元，余款500000元以公积金贷款支付。其中合同第十一条对交付时间和条件约定为“（一）出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”。合同第十二条约定了交付房屋时基础设施需要达到的使用条件，包含上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气应于2018年2月28日达到铺设完善，电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路敷设到户。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意以出卖人应当自买受人书面通知之日起90日进行整改、整改后应符合合同约定的方式进行处理。合同第十三条对逾期交房责任约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、按照商品房买卖合同附件及补充协议约定办理。”。合同第十四条对交接手续约定为“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人在收到出卖人第一次通知30日后还未能按期收房的、视为已经交付完毕；出卖人不再承担该商品房的任何风险。买受人按第一次通知的交房时间的次日起支付物业管理费。”。合同第二十七条对不可抗力约定为“双方因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。合同第二十九条约定为“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，在合同内有《麓湖宫一期补充附图》，图纸上标明了原告购买房屋的结构，并标注有“赠送花园使用权”。 同日，原、被告双方还签订《商品房买卖合同》补充协议，补充协议第8.1条约定“买受人接收房屋钥匙即为接收房屋”，第8.2条约定“出卖人取得建设工程竣工验收备案登记手续即具备合法交房条件”，第8.3条约定“买受人应在合同约定的时间内或出卖人通知的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为合同项下的房屋已按时交付”，第8.18条约定“因出卖人的原因导致该房屋未在合同约定的交房日交付的，每迟延一日，出卖人应当以房屋合同总价为基数向买受人承担日万分之六的违约金，直至该房屋达到交付条件之日止”。第11.7条约定“买受人专属享有所购买房屋相临特定地面花园、屋顶花园平台、露台、封闭空间、多功能空间使用权，上述区域不计价，不计入产权。具体位置、形状、范围、面积以交付时的时间状况为准，买受人予以理解并不持异议。买受人必须在公共维修需要时提供方便，并遵守物业管理的规定，不得擅自变更其隔离方式和损坏设置的公共设施、设备。若相邻买受人之间房屋所附带的露台相连的，由出卖人在房屋交付前根据买受人所购房屋实际情况规定各自的专用区域，并采取合理方式进行隔离。其他买受人同意所购商品房附带露台的其他买受人在商品房使用年限内享有对所附带露台的专用权，并自愿放弃对该露台的使用权”，第11.8条约定“买受人对露台、屋顶平台、底层绿地等专有或共有部分的使用应遵守法律、法规和临时管理规约的相关规定，不得妨碍正常物业管理，同时必须为物业公共维修提供方便，不得违反承重限制和损坏屋顶的防水等设施。同时，买受人使用底层绿地不得影响花园作为防火避难使用之功能，在花园绿化建设中，应遵照临时管理规约进行花园绿化，不得改变花园的用途或者隔离方式，不得损坏或移动花园内外设置或预埋的公共设施，不得对花园地面进行硬化处理，也不得在花园内搭建建筑物、构筑物。与上述花园毗连的公共区域的绿化，买受人不得进行破坏或改变其原貌。对于已进行部分绿化的归买受人专有的花园，其中种植的植物买受人亦不能随意破坏和调整位置”。第17.2条约定“附件、补充协议与《商品房买卖合同》条款不相一致的，以附件、补充协议为准”。 合同签订后，原告赵晨、王岚于2017年1月5日向被告艾克美公司缴纳首期购房款139491元、维修基金12790元，剩余购房款500000元已通过住房公积金贷款支付。2018年2月12日，被告艾克美公司向原告邮寄送达《延期交房公告》，告知原告方因受极端天气影响，为确保施工作业安全，清镇市住建局下达了《停工通知书》，导致交房日期延期，并顺延至2018年3月10日。2018年2月13日，被告艾克美公司又短信告知原告方交房日期为2018年3月12日。2018年3月12日，原告方前往被告处收房，但原告方认为不具备交房条件而未收房。2019年2月15日，原告方办理了收房手续并在《收房确认单》中签字确认。 另查明，原告方所购买房屋已于2018年2月28日办理竣工验收备案手续。 审理中，原告方认可被告因极端天气延期交房至2018年3月12日属于不可抗力。 上述事实，有当事人的陈述，以及原告提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议、《收房确认单》《延期交房公告》、房屋销售专用收据、照片，被告提交的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议、竣工验收备案表、短信记录、《延期交房公告》报纸、《停工通知书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告赵晨、王岚与被告艾克美公司之间达成的《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点在于被告逾期向原告交房是否应当承担违约责任。双方在合同中明确约定被告应于2018年2月28日（后因不可抗力延期至2018年3月12日）向原告交房并达到交付使用条件，而在交付条件中包括取得竣工验收证明文件、实测面积报告书、交付使用备案证书、基础设施达到使用条件等，但双方又在补充协议中约定原告取得竣工验收备案登记手续即具备合法交房条件，即双方在补充协议中对交付条件进行了变更，而该变更不合理地减轻或免除了应当由原告承担的责任，根据双方合同第二十九条的约定，应以合同约定为准。也就是说被告应当在2018年3月12日向原告交房时，除了取得竣工验收备案登记手续外，还应符合具备实测面积报告书、交付使用备案证书等条件，现被告并未举证证明其在2018年3月12日之后至其向原告交房时达到了合同约定的交付使用条件，因此其应按合同约定承担相应违约责任，故对被告辩称其不应承担违约责任的意见，对在2018年3月1日至3月12日期间因不可抗力导致延期不承担违约责任的意见予以采纳，对2018年3月12日后仍不承担违约责任的意见不予采纳。根据双方补充协议第8.18条的规定，被告应以合同总价为基数承担日万分之六的违约金。被告方认为该违约计算标准过高，请求予以调整，本院认为该违约计算标准确实过高，本院酌情调整为以房屋总价款为基数，按日以万分之二计算，自违约之日2018年3月13日起计算至交房前一日即2019年2月14日止共计338日，即被告应向原告支付的违约金为639491元×0.0002×338=43229.59元，对原告诉请超出部分本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告贵州艾克美置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告赵晨、王岚逾期交房违约金43229.59元； 二、驳回原告赵晨、王岚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3078元，减半收取1539元，由被告贵州艾克美置业有限公司负担1447元，由原告赵晨、王岚负担92元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  柳红强 二〇一九年五月十七日 法官助理莫舒雪 书记员陈芳