江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初5135号原告（反诉被告）：江苏华润万家超市有限公司，住所地江苏省苏州工业园区津梁街172号。法定代表人：张华文，总经理。委托诉讼代理人：公丽华，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱红霞，系该公司员工。被告（反诉原告）：林杰，男，1981年7月30日生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王春龙，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦青，江苏众勋律师事务所实习律师。原告江苏华润万家超市有限公司（以下简称华润公司）与被告林杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理，依法由审判员王玲适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。审理中，林杰提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案于2018年10月23日、2018年12月3日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润公司的委托诉讼代理人公丽华，被告（反诉原告）林杰及其委托诉讼代理人王春龙、刘曦青于三次庭审时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除华润公司、林杰签订的《华润万家租赁合同》。二、判令林杰腾退房屋，并将房屋恢复原状交还华润公司。否则，华润公司自行处置产生的清理费用由林杰承担。三、判令林杰向华润公司支付2017年1月1日至2018年2月28日期间的租金332571.4元（实际要求计算至法院判令合同解除日)，滞纳金34413.8元(暂计至2018年2月10日，实际要求计至款清日)。四、判令林杰向华润公司支付拖欠的水费530元、电费12264元，滞纳金2387元(水电费滞纳金暂计至2018年2月10日，实际要求计至款清日)。五、判令林杰按同期租金标准向华润公司支付合同解除日至撤场日场地占用费。六、判令林杰向华润公司支付违约金100000元。七、本案诉讼费用由林杰承担。事实和理由：华润公司、林杰于2014年12月26日签订《华润万家租赁合同》一份，约定华润公司将位于苏州市相城区华润万家阳澄湖西店一层编号为R01、使用面积为292平方米、建筑面积442平方米的商铺出租给林杰经营“鱼吉祥石锅鱼”使用，租赁期限自2014年12月26日至2019年12月25日。因林杰自2017年1月开始拖欠租金及水电费，林杰并于2017年5月10日停业，其既不付租也不腾房的行为侵害了华润公司合法权益，华润公司诉至法院。被告林杰答辩并反诉称，1、同意解除租赁合同，但导致合同解除的原因是林杰承租的房屋自2015年下半年开始频繁出现漏水，导致林杰无法正常经营，林杰多次和华润公司沟通，但华润公司一直没有能够修理恢复，林杰为此进行自行修复并花费了8万余元，但至今漏水问题一直没能解决。2、林杰同意腾空房屋、结清相应的水电费用。3、林杰租金支付至2016年12月31日，此后的租金确实未付，但未付的原因在于华润公司未能将漏水问题解决。同时，2017年5月，华润公司将涉案房屋的电拉掉，直接导致林杰经营的饭店停业，并造成重大经济损失，故此后的占有使用费林杰不应予以支付。4、因为华润公司违约，故林杰不应当支付违约金。综上，林杰无需支付华润公司主张的相关款项。林杰并反诉请求：1、判令解除华润公司、林杰签订的《华润万家租赁合同》；2、判令华润公司返还林杰租赁保证金60000元；3、判令华润公司赔偿林杰经济损失889434.2元（技术推广费25000元、装修费250000元、维修费80000元、租金332571.4元、滞纳金34413.8元及占有使用费，经营损失127449元，解散员工的经济补偿金40000元）；4、判令华润公司支付林杰违约金100000元；5、本案诉讼费用由华润公司承担。原告（反诉被告）华润公司就反诉答辩称，1、合同签订后华润公司向林杰交付了房屋，涉案房屋虽然出现漏水现象，但在租赁期间华润公司均进行了积极的维修，不影响林杰的正常经营，而漏水情况，系因整个房屋主体结构所致，只能进行改善无法彻底根治。林杰经营的餐饮一直处于正常的开业状态，直至2017年5月10日前从未停业。林杰主张房屋存在漏水，其可依据合同法相关规定要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。结合本案的实际情况，林杰既未自行对漏水点进行维修，也从未停止经营，故漏水现象对林杰并未产生实质性的根本影响，而林杰提交的证据也不足以证明其诉讼请求中的相关损失。另外，在林杰停业以后，其仍积极和华润公司沟通希望可以继续租赁涉案房屋，并提出签订5年的租赁合同，均充分说明林杰利用租赁房屋进行经营获取利益的合同目的是可以实现的，华润公司不构成根本违约。2、华润公司认为林杰长达半年期间未向华润公司支付水、电费及房租，在此情况下，华润公司依据合同约定，依约进行停水、停电，系自身权利的合理主张，在此情况下，华润公司仅系向林杰行使催款权利，林杰借此机会停业至今，相关损失应由其自行承担，其行为已构成单方违约解除合同。经审理查明，华润公司作为甲方、林杰作为乙方，双方签订《华润万家租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于苏州市相城区阳澄湖西路1299号华润万家阳澄湖西路店一层编号R01区域使用面积为292平方米，建筑面积为442平方米的场地经营鱼吉祥石锅鱼品牌，租赁期限为2014年12月26日至2019年12月25日止。租金为29310元/月，甲方自2014年12月26日起开始计租并向乙方收取租金，租金自2015年12月26日起每1年递增一次，每次在前期租金的基础上递增5%；水电费收取为乙方安装有独立的水表、电表，按抄表数和公共分摊部分之和收费；乙方每月五日前必须向甲方交纳当月租金和上月水电费。乙方于本合同生效之日向甲方交纳不少于两个月租金金额60000元作为租赁保证金。合同第六条违约责任之第1项约定：乙方未按合同规定向甲方交纳当月租金或上月水电费的，乙方必须按日向甲方支付拖欠金额5‰的滞纳金。逾期超过五天的，甲方有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违约行为，乙方还应承担甲方因乙方违约行为而发生的全部费用（包括违约金以及重新恢复水、电、空调供应的费用）；逾期超过八天的，甲方有权单方面解除本合同。第7项约定：租赁期内，任何一方严重违约导致本合同不能继续履行或违反本合同约定单方面解除本合同或因乙方违约而甲方按合同约定解除合同的，守约方有权要求违约方按本合同的约定向守约方承担违约责任，本合同未约定的，违约方应向守约方支付违约金10万元，甲方违约的，返还租赁保证金和水电押金；乙方违约的，除承担违约金外，且无权要求返还租赁保证金和水电押金。因违约行为造成守约方其他损失的，还应赔偿其他损失。合同第七条其他事项之第2项约定：本合同解除或者租赁期满，乙方投入的装修费不予退还。第3项约定：租赁期满或合同提前终止时，乙方应在租赁期满或合同提前终止当日或按甲方规定的期限将该租赁区域交还甲方，乙方应将该租赁区域内其所属物品全部搬离并将租赁区域恢复至提供给乙方时的状况，并与甲方共同验收该单元及其附属设施，……乙方未按时交还租赁区域或将物品从租赁区域搬离的，每逾期一日，应支付违约金300元。合同第十四条约定合同生效时间为2014年12月26日。合同还就其他内容进行了约定，华润公司、林杰在合同落款处签名、盖章确认，林杰的落款时间为2014年11月25日，华润公司的落款时间为2014年12月2日。2015年7月16日，华润公司作为甲方、林杰作为乙方，双方签订《补充协议》一份，就双方于2014年12月26日签订《租赁合同》作出补充，将2015年7月1日至2015年12月31日涉案房屋每月租金从29310元降至20428元。庭审中，华润公司、林杰还陈述双方就20428元/月租金的标准实际延续至2016年9月30日。此后双方口头约定2016年10月1日至2017年9月30日的租金为19000元/月。又查，庭审中，华润公司另提供与苏州市相城区绿原城乡建设有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件，用地单位为苏州市相城区绿原城乡建设有限公司的建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件各1份，主张涉案租赁给林杰的房屋系华润公司自苏州市相城区绿原城乡建设有限公司租赁取得。经质证，林杰对此不持异议。审理中，华润公司、林杰一致确认：1、华润公司收到林杰支付的保证金6万元。2、林杰支付租金至2016年12月31日，此后租金未再支付。3、2017年5月10日，华润公司将涉案房屋断水、断电。4、2019年1月15日，林杰将涉案房屋腾空并返还华润公司，双方并认可以该日作为计算占有使用费的时间节点。5、至2019年1月15日林杰自涉案房屋搬离之日，林杰尚欠电费金额为12264元、水费为921元。以上事实，由华润公司提供的当事人身份信息、华润万家租赁合同、补充协议、房屋租赁合同复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。庭审中，为证明所主张的相关损失情况，林杰提供：1、推广合作合同1份、银行转账清单3页，证明林杰为加盟鱼吉祥原生态蒸汽石锅鱼支付5万元推广费，其中3万元系转账支付至鱼吉祥原生态蒸汽石锅鱼公司法定代表人王好知账户，2万元为现金支付。2、照片打印件1组，证明涉案房屋存在漏水。3、维修凭证3份，证明因漏水，林杰支付的部分维修费用。4、相关往来记录复印件1组，证明因漏水林杰多次向华润公司提出维修等，华润公司工作人员一直答复称等总部批示。5、装饰工程合同及预算书各1份，证明林杰就涉案房屋装修支出20万元。6、2014年12月至2017年5月经营月收入清单及经营明细1组，证明因涉案房屋漏水导致林杰营业收入减少的损失情况。7、消防工程施工合同1份，证明林杰为装修进行消防施工支出3.5万元。经质证，华润公司对林杰提供的证据1形式真实性无异议，但对该合同签订及履行情况无法确认。对推广费支付，无法和合同对应，即使王好知确系该公司法定代表人，也只能认可其中的3万元。对证据2形式真实性无异议，但照片明显可看出系在停业以后拍摄，不能反映经营期间的漏水现象，在停业至今长达一年半时间因缺乏维修导致的漏水现象，不能作为华润公司未履行维修义务的标准。对证据3形式真实性无异议，不能证明系因漏水现象所发生的实际支出，也不能证明相关费用系用于涉案房屋的修理。对证据4真实性无法确认，其中所称相关损失也系林杰自行统计，不能作为依据。且其中有邮件内容显示，林杰一直积极与华润公司协商重新签订租赁合同，且租期不少于五年。也可证明涉案房屋漏水现象不构成根本违约，未对林杰造成实质影响的事实。对证据5真实性无异议，但合同项下的工程价款无法确认，收款人和合同签约方也不一致。对证据6真实性、合法性、关联性均不予认可，系林杰单方统计，统计金额中明显也未将折扣金额剔除。对证据7真实性无异议，但合同履行情况无法确认。本院认为，华润公司与林杰签订的《华润万家租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应履行各自的合同义务。关于合同解除，华润公司主张根据合同约定，每月五日前缴纳当月租金及上月水电费，逾期超过8天，华润公司有权单方面解除合同。林杰则认为系华润公司提供的房屋严重漏水，致其无法正常经营构成违约，进而据此主张合同解除。本院认为，根据双方陈述，可认为涉案房屋确存在漏水情况，但从现有证据无法得出该漏水已达到影响林杰正常经营活动并构成合同的根本违约。在华润公司于2017年5月10日将涉案房屋断水、断电前，林杰均未就房屋漏水并进而主张合同解除等向华润公司进行明示，而即使是在2017年5月10日涉案房屋被华润公司断水断电后，根据林杰提供的邮件往来等证据，其在2018年2月5日还向其所称华润公司人员发送“华润万家的工程人员也承认漏水无法100%修复，但是态度是积极的，承诺修复后再次漏水问题24小时内完成修复，我们也认可这个说法；华润将对我方造成的损坏完全修复；鉴于之前漏水给我方造成的损失，从2017年1月1日起至我司再次正常营业为止，我方不应该承担此段时间的房租；同时，华润将给予我方不少于从2017年1月1日起至我方正常营业时间的免租期；我方将更换品牌经营，应重新签订不少于5年的租赁合同……”内容的邮件，现至诉讼阶段林杰才提出因涉案房屋质量构成根本违约并进而主张合同解除，本院实难采信。审理中，双方均明确林杰支付租金至2016年12月31日，此后租金至今未付，华润公司据此以起诉的方式要求确认双方合同解除，可予支持。起诉状送达之日可认定为解除合同通知的送达之日。因开庭前已给予了林杰举证期，故至本案第一次开庭之日、解除合同的条件已成就，华润公司要求与林杰解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持，合同解除时间为第一次开庭之日，即2018年10月11日。关于租金、房屋占有使用费。双方确认林杰自2017年1月1日起未支付租金，故至2017年5月10日涉案房屋被华润公司断水断电期间的租金林杰应正常支付，按照双方确认的19000元/月的租金标准，经计算，租金为82129.03元。2017年5月11日至本院确认的合同解除时间即2018年10月11日期间租金，本院已认定系林杰未按期缴纳租金的违约行为导致合同解除，在华润公司断水断电后，林杰既未缴纳租金，亦未自涉案房屋内搬离，故应承担该期间的相应租金费用。但林杰违约，华润公司于2017年5月10日就涉案房屋断水断电后，却直至2018年8月方起诉至本院，其还陈述在2018年2月时即欲至法院立案，仅因为调取不到林杰身份信息才导致至8月方立案，根据上述情节，应认为华润公司未及时采取适当措施，故对于上述期间的租金扩大损失也存在责任。综上，本院认定华润公司、林杰就上述期间租金扩大损失各承担50%的责任。该期间租金标准，虽根据合同2016年12月26日至2017年12月25日为32314.28元/月，2017年12月26日至2018年12月25日为33929.99元/月，但结合双方达成的补充协议，合同在实际履行过程中华润公司多次给予租金减让并结合涉案房屋确存在漏水，可能对林杰经营活动造成影响的情形，本院认定以双方所约定的2016年10月1日至2017年9月30日19000元/月的租金标准，并以林杰所认可的每年在前期租金基础上递增5%的标准计算。经核算，2017年5月11日至2018年10月11日期间租金为335091.04元，其中由林杰负担167545.52元。综合两项，林杰应支付华润公司房屋租金249674.55元。合同解除后2018年10月12日起的房屋占有使用费，因该期间华润公司已起诉至本院，其合同解除亦已明确告知林杰，但林杰直至诉讼中2019年1月15日才将涉案房屋腾空并搬离，故该期间的房屋占有使用费林杰应予负担，标准参照该期间房屋租金标准，经核算，房屋占有使用费为64869.68元。关于租金的滞纳金，2017年1月1日至2017年5月10日前的租金，合同约定租金为每月五日前交纳当月租金，逾期未缴纳，须按日支付拖欠金额5‰的滞纳金。现华润公司自愿调整为按欠付金额每日万分之五的标准主张计算至林杰实际支付之日止，系华润公司对其自身权利的处分，可予准许。滞纳金分段计算，以19000元为基准，分别各自2017年1月6日、2017年2月6日、2017年3月6日、2017年4月6日起；以6741.94元为基准，自2017年5月6日起，均按照每日万分之五的标准计算至实际支付之日止。2017年5月11日至2018年10月11日的租金滞纳金，因该期间的租金本院已认定系扩大损失，且酌情认定双方各承担50%的责任，故该期间租金的滞纳金本院不再支持。关于水、电费及水、电费滞纳金。华润公司、林杰均确认至2019年1月15日林杰自涉案房屋搬离之日林杰尚欠电费金额为12264元、水费金额为921元，合计13185元，故该款林杰应予支付华润公司。但因双方均未在本院限定期限内明确具体欠缴水电费的月份及欠缴数额，仅确认至2019年1月15日的欠款金额，故本院酌情认定以华润公司所主张的按欠付金额每日万分之五的标准自2019年1月15日起计算欠付水费及电费的滞纳金，均计算至林杰实际支付之日止。关于保证金、违约金。虽合同约定因一方严重违约导致合同解除，违约方应向守约方支付违约金10万元，林杰违约的，除承担违约金外，无权要求返还租赁保证金。但上述两项，在本质上应认为均属于对逾期支付房租、水电费的违约责任的约定，两项合并计算，并考虑本院已支持欠付租金滞纳金、水电费滞纳金的情况下，应认为华润公司所主张的违约金过高。本院综合涉案房屋确存在漏水情况、合同约定的剩余租期、华润公司亦存在怠于行使合同解除权导致损失扩大等情节以及现有证据所表现的华润公司的损失情况，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金、保证金予以归并处理，酌定林杰向华润公司支付合同约定的10万元违约金，但保证金应予退还林杰。关于房屋返还。因本案审理过程中，涉案房屋已于2019年1月15日腾空并返还华润公司，故对华润公司诉讼请求中要求林杰腾退房屋恢复原状交还华润公司的诉讼请求，不予支持。关于林杰主张华润公司赔偿的各项经济损失的反诉请求，包括技术推广费25000元、装修费250000元、维修费80000元、经营损失127449元，解散员工的经济补偿金40000元，以及华润公司起诉主张其支付的租金332571.4元、滞纳金34413.8以及占有使用费，合计889434.2元。因本院已认定涉案租赁合同因林杰逾期缴纳租金而解除，林杰主张上述损失无事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告江苏华润万家超市有限公司与被告林杰签订的《华润万家租赁合同》于2018年10月11日解除。二、被告林杰支付原告江苏华润万家超市有限公司房屋租金合计249674.55元及滞纳金（以19000元为基准，分别各自2017年1月6日、2017年2月6日、2017年3月6日、2017年4月6日起；以6741.94元为基准，自2017年5月6日起，均按照每日万分之五的标准计算至实际支付之日止）。三、被告林杰支付原告江苏华润万家超市有限公司房屋占有使用费64869.68元。四、被告林杰支付原告江苏华润万家超市有限公司水、电费，合计13185元，并支付该款自2019年1月15日起至被告林杰实际支付之日止、按照每日万分之五的标准计算的滞纳金。五、被告林杰赔偿原告江苏华润万家超市有限公司违约金100000元。六、原告江苏华润万家超市有限公司返还被告林杰保证金60000元。以上第二、第三、第四、第五、第六项，均于本判决生效之日起十日内履行。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013262）。七、驳回原告江苏华润万家超市有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告林杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为4266元，反诉案件受理费减半收取为7122元，合计人民币11388元，由被告林杰负担（本诉案件受理费原告江苏华润万家超市有限公司已自愿垫付，本院不再退还，被告林杰于本判决生效之日起十日内支付原告江苏华润万家超市有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 玲二〇一九年五月三十日书记员 唐宽正