江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终212号上诉人(原审被告)：韩立勋，男，汉族，1975年11月2日出生，户籍地河南省商丘市雎阳区，住本市。上诉人(原审被告)：韩红新，男，汉族，1975年5月26日出生，汉族，户籍地河南省商丘市雎阳区，住本市。以上共同委托诉讼代理人：吴春雨，江苏中杜律师事务所律师。以上共同委托诉讼代理人：焦冬冬，江苏中杜律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):扬州市新城申扬物资有限公司，住所地在本市解放北路3号。法定代表人：王善良，经理。委托诉讼代理人：王瑞，江苏盛祥律师事务所律师。上诉人韩立勋、韩红新与被上诉人扬州市新城申扬物资有限公司（以下简称申扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩立勋、韩红新上诉请求：撤销原审法院民事判决，依法改判，驳回被上诉人的起诉。事实和理由：1、本案诉权存在问题，申扬公司的起诉无法证明系其公司的真实意愿，该公司已经吊销，法定代表人已经去世，大股东上海三瑞实业公司也不再经营，而申扬公司未使用其在工商部门备案登记的公章提起诉讼，代理人没有代理权，合同专用章仅用于签订合同使用，不能用于提起诉讼、授权委托等。因此，本次诉讼只是徐爱民的个人行为，而非申扬公司的法人意愿。2、涉案房屋产权应为少儿活动中心所有，而非申扬公司或者张树倩，申扬公司无权就涉案房屋主张租金。3、在前述关联案件中徐爱民已经认可租金交至2018年11月，故一审法院对欠付租金的认定有误。申扬公司辩称，1、本案诉讼系被上诉人单位真实意思表示。被上诉人因公章丢失后一直以合同专用章对外行使公司行为，该合同专用章也在原扬州市工商局备案登记过，且被上诉人的行为在由法定代表人任命和授权、由被上诉人在工商局备案登记的总经理徐爱民的认可，足以表示系被上诉人真实意愿。2、被上诉人虽然被吊销但是并未被注销，且法定代表人也授权总经理徐爱民主持和处理被上诉人的日常工作，徐爱民代表公司与上诉人签订的租赁协议合法有效，依据合同相对性原则，上诉人未依照合同约定给付租金，应当依法承担相应责任，即从该租赁物中迁出，并支付占用期间的使用费。综上，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。申扬公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、韩立勋、韩红新让出承租的本市解放北路3号26、27房屋；3、韩立勋、韩红新按照每月1500元标准向申扬公司支付从2017年12月起至实际迁让出止的房屋使用费。事实和理由：2008年双方签订租赁协议一份，将本市解放北路3号26、27房屋出租给韩立勋、韩红新，租期至2010年12月1日，年租金15000元。协议到期后未续约，双方仍按原协议履行，2016年起租金涨至18000元每年。2017年11月开始，韩立勋、韩红新未再交纳租金，故提出如前诉请。韩立勋、韩红新辩称：申扬公司恶意诉讼，此前案外人张树倩曾以已购得涉案房屋为由,起诉申扬公司及韩立勋、韩红新，申扬公司当时的代理人徐爱民认可张树倩的陈述。韩立勋、韩红新当时申请鉴定买卖协议，张树倩撤回起诉。申扬公司主体不适格，申扬公司已被吊销，其法定代表人王善良早已去世，诉状上印章与申扬公司在工商部门备案的印鉴式样不同，所以申扬公司目前的证据不能证明申扬公司有提起本次诉讼的意思表示，也不能确定申扬公司委托过两位代理人。另如果房屋已经出售给张树倩，在张树倩曾起诉主张权利的情况下，申扬公司无权再起诉。韩立勋、韩红新在2017年9月曾支付18000元给徐爱民，期限已交至2018年12月1日，之前履行方式是先交租后用房。一审法院经审理认定事实如下：2008年11月20日，经与徐爱民(申扬公司的代理人)洽谈，韩立勋、韩红新从申扬公司处租用了本市解放北路26-27号房屋经营水果生意，每间有上下两层，现标号为解放北路3-1号。双方为此签订了租约，租期自2008年12月1日至2010年12月1日，年租金15000元，每年到期的前十五日内交付。同时还约定与出租方有关的房屋权属纠纷或债权债务纠纷由出租方负责，造成承租方损失的予以赔偿，租期届满后房地产交还出租方等。租期届满后双方没有续约，但继续履行协议，并将租金上调至18000元每年，韩立勋、韩红新最后一次在2017年9月交纳过18000元给徐爱民。另查明，案涉房屋及周边相连建筑系原扬州市少儿活动中心与上海三瑞实业有限公司合作建设，办有规划建设许可手续。上海三瑞公司又与徐爱民等人成立了申扬公司，并出具委托书授权申扬公司负责联建店面房的出租事宜。申扬公司的法定代表人王善良生前曾出具委托书，授权徐爱民主持公司日常业务，后房屋建设、出租及洽谈磋商等均由徐爱民出面处理。申扬公司成立于1996年，2004年被吊销营业执照。扬州市少儿活动中心被撤销后其资产负债由扬州市妇女联合会接收管理，并交扬州市少年宫对外出租使用。扬州市妇女联合会曾就出租房屋提起诉讼，范围不含本案争议的房屋。还查明，申扬公司与韩立勋、韩红新签订协议时加盖的是公司合同专用章，其提起本次诉讼时使用的是同一枚印章，并将印章中的“合同专用章”字体遮蔽后，加盖在诉状及授权委托书等诉讼材料上。申扬公司对此解释称因为公司行政专用章丢失，所以使用合同章起诉，且徐爱民有权处理起诉等日常事务。案外人张树倩曾以讼争房屋购买人的身份起诉申扬公司及韩立勋，要求解除租赁、收回房屋、支付占用费等。后因租赁合同主体的相对性问题，张树倩撤回起诉，并出具书面材料表示认可申扬公司以租赁合同当事人身份提起本次诉讼处理房屋事宜。案件一审争议焦点为:一、申扬公司有无权利主张相关诉请、有无提起本次诉讼的意思表示；二、韩立勋、韩红新有无拖欠租金，是否应承担申扬公司主张的诉请后果。一审法院认为，韩立勋、韩红新使用涉案房屋系基于其与申扬公司签订的租赁协议，协议到期后双方没有续签，但韩立勋、韩红新仍继续使用，且按新约定的标准交纳租金，应认定双方存在不定期租赁关系。申扬公司交付韩立勋、韩红新使用的房屋之权属问题系申扬公司与实际权利人之间的利益分配关系，不能构成韩立勋、韩红新有权占用房屋或不支付房租的理由。如果韩立勋、韩红新因房屋权属纠纷造成损失，可以依照租赁协议的约定，向申扬公司主张赔偿。且，现有证据显示，扬州市妇女联合会未就涉案房屋主张过权利，张树倩也未否认申扬公司的权利。故，申扬公司作为出租方有权向韩立勋、韩红新收取租金，如果韩立勋、韩红新不交纳租金，申扬公司可以提起相关诉请。双方签订租赁协议之前申扬公司已被吊销营业执照，徐爱民作为主持日常业务的负责人，通过洽谈签约，将涉案房屋出租给韩立勋、韩红新，并收取韩立勋、韩红新的租金，徐爱民的行为实际代表了申扬公司。现徐爱民基于同样的身份和理由向韩立勋、韩红新主张权利，其行为本身即可以代表申扬公司。另相关诉讼材料上加盖了遮掩后的申扬公司合同专用章，更可以认定提起诉讼是申扬公司的意思表示，不是徐爱民个人意愿。故，虽然有关诉讼材料没有加盖申扬公司的法定名称章，但可以认定申扬公司具有提起本次诉讼的意思表示。韩立勋、韩红新辩称已履行交租义务，且租金交至2018年11月底。申扬公司对此予以否认，仅认可韩立勋、韩红新交至2017年11月底。韩立勋、韩红新负有对其已履行交租义务之主张的举证责任，韩立勋、韩红新没有提供证据，本院按照申扬公司自认事实认定申扬公司交租至2017年11月底，此后的费用应继续交纳。申扬公司以韩立勋、韩红新欠租为由主张解除租赁、让出房屋、支付使用费，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除扬州市新城申扬物资有限公司与韩立勋、韩红新就本市解放北路26-27号房屋（现标号为解放北路3-1号）订立的租赁协议；二、韩立勋、韩红新在本判决生效后三十日内迁出上述租赁房屋；三、韩立勋、韩红新按照每月租金1500元的标准支付扬州市新城申扬物资有限公司自2017年12月起至实际迁出止的房屋使用费。经审理查明，一审认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审期间，韩立勋、韩红新提供2008年11月20日收据一份，收据收款事由中载明期限为2008年12月1日至2009年12月1日，提供在工商行政管理局调取的申扬公司营业执照和公司章程各一份，收据证明目的为租金一直是预付的形式，其他工商部门调取的证据证明目的为根据公司章程公司合营期限在2012年7月截止，合营期限届满公司应已经解散，徐爱民也不可能超过公司的经营期限。申扬公司质证称，对证据的关联性有异议，它只能证明双方刚订立合同时，上诉人交纳了租金，但事后一直是先使用后交纳，更何况2016年的时候双方对协议的内容进行了变更，租金先用后交是双方在房屋租赁合同里约定的，个别交款时间是不确定的，除非上诉人提供全部的收款收据，否则不能证明租金一直是预付的形式。关于公司章程的合营期限已经到期，并不影响被上诉人目前仍然属于合法的民事主体，不妨碍被上诉人依法提起诉讼，徐爱民作为公司总经理有权代表公司进行起诉。本院对韩立勋、韩红新提供证据的真实性、合法性予以认可，对证据证明力的认定将在判决说理中一并阐述。申扬公司提供1998年度公司年检报告书一份和在工商行政管局调取的公司股东名录一份、公司董事会成员一份、经理、监事会成员情况一份、第一次董事会会议纪要一份，1998年度公司年检报告书证明被上诉人的合同专用章已向工商局备案登记的事实。提供现存的印章，包括公司财务专用章两枚、合同专用章一枚，证明被上诉人能够行使自己的意愿，对外做出意思表示，其他在工商行政管局调取的相关证据，用以证明徐爱民是被上诉人公司总经理，且在工商行政部门登记备案，结合之前王善良的授权委托书，徐爱民是有权对外行使公司权利的。韩立勋、韩红新质证称，1、对方出具的证据和其从扬州市工商局调取的证据不一致，且关于单位法定名称章、合同章都有其相应的地位以及作用，根据相关规定合同章不能作为诉讼案件使用，只能对外签订合同；2、关于工商登记部门调取的相关材料，被上诉人一方断章取义，未提交全部内档，故意曲解相关含义，会议纪要提到本公司成立经理室、财务科、业务科、开发科，我们认为这几个部门应该是并列的，即便是总经理，也并不能对公司的全部事务负责。本院对申扬公司提供证据的真实性、合法性予以认可，对证据证明力的认定将在判决说理中一并阐述。二审另查明，申扬公司章程载明上海三瑞实业有限公司出资额为叁拾万元人民币，占注册资本的60%，上海三瑞实业有限公司的法定代表人为王善良；李琼出资额拾万元人民币，占注册资本的20%；茅炳康出资额为伍万元人避免占注册资本的10%；刘来平出资额叁万元人民币占注册资本的6%，徐爱民出资额贰万元人民币占注册资本的4%。申扬公司章程也载明公司经理主持公司的生产经营管理工作。本案二审争议焦点为：1、徐爱民代表申扬公司提起的诉讼是否为该公司的真实意思表示；2、申扬公司诉请韩立勋、韩红新给欠付租金并解除合同是否具有相应依据。本院认为，关于争议焦点一，徐爱民代表申扬公司提起的诉讼是该公司的真实意思表示。首先，本案中，徐爱民是作为公司总经理代表申扬公司提起诉讼，而非徐爱民以个人名义提起诉讼；其次，根据申扬公司章程，徐爱民作为公司总经理，主持公司的生产经营管理工作，且申扬公司法定代表人王善良签字的授权委托书也载明“该公司授权徐爱民主持该公司的日常业务工作”，而涉案租赁合同也是由徐爱民代表申扬公司与韩立勋、韩红新洽谈签约，并加盖了申扬公司的合同专用章，因此，当同时为申扬公司法定代表人和申扬公司大股东的上海三瑞实业有限公司的法定代表人王善良去世，且申扬公司被吊销未注销，导致公司法定代表人无法代表公司进行诉讼、公司股东大会无法形成决议的情况下，徐爱民作为公司总经理和涉案合同签订时的公司代表，有权就涉案合同的争议代表公司进行诉讼；再次，当该涉案租赁合同履行出现租金给付争议时，徐爱民作为申扬公司总经理，为及时保护申扬公司在该合同履行中的相关利益代表申扬公司进行诉讼的行为，符合申扬公司为保护其自身利益的真实意思表示。关于争议焦点二，申扬公司诉请韩立勋、韩红新给欠付租金并解除合同具有相应依据。首先，申扬公司有权对涉案房屋的欠付租金提起诉讼。申扬公司与韩立勋、韩红新签订的涉案租赁合同是合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定合法有效；涉案租赁合同已实际履行，申扬公司已经将涉案房屋交给合同相对方韩立勋、韩红新承租使用，合同履行至今，韩立勋、韩红新已实际获得了涉案租赁房屋的承租利益，实现了其合同目的；根据现有证据，在租赁合同履行期间并无合同外的第三方对该租赁合同的履行提出异议，即韩立勋、韩红新承租使用租赁房屋并未受到第三方的干扰。因此，在房屋租赁合同真实有效并实际履行，且无第三方对该合同履行提出异议的情况下，申扬公司有权对涉案房屋的欠付租金提起诉讼。虽然涉案房屋所有权证尚未办理，涉案房屋的权属尚不明确，但韩立勋、韩红新并未提供足以证明涉案房屋为少儿活动中心所有的证据，且房屋权属问题并未影响韩立勋、韩红新对房屋的承租使用，故不能构成韩立勋、韩红新占用房屋而不支付房租的理由。如果韩立勋、韩红新因房屋权属纠纷造成损失，可以依照租赁合同的约定，向申扬公司主张赔偿。其次，在韩立勋、韩红新不能证明已付租金的情况下，申扬公司主张韩立勋、韩红新给付欠付租金并解除合同，应予支持。双方于2008年11月20日签订的房屋租赁合同第二条约定“租金按年结算，由乙方（韩立勋、韩红新）在每年到期前十五日内交付给甲方（申扬公司）”，即根据合同约定租金并非为预付的形式。二审期间，韩立勋、韩红新提供的2008年11月20日的收据，只能证明在合同订立时韩立勋、韩红新进行了租金支付，故在韩立勋、韩红新未提供其他支付凭证的情况下，不能证明涉案租金为每年预付，不能证明韩立勋、韩红新已交租至2018年11月。双方在约定的合同租赁期限（2010年12月1日）到期后，并未签订新的租赁合同，韩立勋、韩红新继续使用该租赁房屋，双方的租赁应变更为不定期租赁。从2017年11月至今韩立勋、韩红新继续占有使用房屋而不支付租金，申扬公司以此为由主张解除租赁、让出房屋、支付使用费，应予支持。综上，韩立勋、韩红新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由韩立勋、韩红新负担（已交）。审 判 长  于 毅审 判 员  陈少君审 判 员  陈建志二〇一九年五月十四日法官助理  姜金良书 记 员  施亚芹