文书内容广东省广州市增城区人民法院发文稿纸            签发：              核稿人：                        主办单位：民三庭      拟 稿 人：                   案由：房屋买卖合同纠纷              打印份数：                  校    对：      广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3070号原告：叶奇山，男，1970年1月18日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：周雪、程鹏宇，广州金鹏律师事务所律师。被告：钟伟梅，女，1971年8月6日出生，汉族，住广州市萝岗区。被告：钟国荣，男，1969年1月28日出生，汉族，住广州市萝岗区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：田兰兰、朱彩云，广东智奇诺律师事务所律师。第三人：广州市壹心房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇亚太新城富丽园第1栋汇太中路首层226号。法定代表人：陈荣森。第三人：广州市成泽房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇东坑三横中路1号1幢1601房。法定代表人：刘淑宜。原告叶奇山与被告钟伟梅、钟国荣，第三人广州市壹心房地产代理有限公司（以下简称壹心房地产公司）、广州市成泽房地产代理有限公司（以下简称成泽房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶奇山的委托诉讼代理人周雪、程鹏宇，被告钟伟梅、钟国荣的共同委托诉讼代理人田兰兰、朱彩云到庭参加诉讼，第三人壹心房地产公司、成泽房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶奇山向本院提出诉讼请求：1、解除涉案房屋买卖合同；2、两被告向原告返还购房首付款（含定金）828000元；3、两被告向原告支付首付款占用期间的利息5062.7元（以708000元为本金、定金利息858元（以120000元为本金）；4、两被告向原告赔偿中介费6800元及利息42元；5、两被告向原告赔偿按揭费23000元及利息164.5元；6、两被告向原告赔偿装修定金10000元及利息66.7元；7、两被告向原告支付违约金412800元；8、两被告向原告支付损失4505200元；9、本案的诉讼费用、查封等费用由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告就广州市增城区新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房通过壹心房地产公司签署了《房屋买卖合同》。约定成交价为4128000元，定金120000元、首付款828000元（含定金）的支付期间和双方需在2017年5月1日前办理过户手续，以及卖方违约的违约金等。合同签订后，原告于2017年3月1日向被告支付了定金，并应被告的要求提前在2017年3月10日支付首付款708000元。此后，原告要求第三人预约在2017年4月27日前往增城区不动产登记中心办理过户手续，并将该预约信息提前告知了被告。2017年4月27日，被告并没有按时到达增城区不动产登记中心办理过户手续，还明确表示不再履行合同。原告认为被告的行为已构成违约，应依照合同约定及法律规定承担违约责任并赔偿原告的经济损失。现依法提起诉讼，请法院依法判决以维护原告的合法权益。被告钟伟梅、钟国荣辩称：同意原告要求解除双方2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》，不同意原告的其他诉求。理由如下：1、原告单方违约在先，原告家庭有多套房产，但合同约定按揭贷款比例超过房屋总价八成，不符合国家住房信贷政策，以及原告涉嫌炒房；被告从未配合原告签署过网签存量房合同，但原告却提交了交易价472万元的存量房合同，以及提供虚假资料、信息，骗取工商银行出具了同贷书，属于违法且无效民事行为，即原告没有履行按揭贷款手续的义务。如银行发现虚假资料后则停止放款风险，对本次交易存在很大隐患，原告先违反诚实信用原则，且严重扰乱市场金融交易秩序。被告为维护自身合法权益，有权拒绝办理过户手续，未办理过户手续的责任完全在原告。2、即使法院认定被告应对本次交易不能完成存在责任，但双方在合同中约定了因违反合同所造成的损失金额，原告主张的违约金及中介费以外的其他诉讼请求明显超过了双方约定或预见的损失。3、原告家庭有多套房产仍伪造资料骗取银行高贷用于炒房，违反法律规定及扰乱市场秩序。4、钟国荣没有参与原告与钟伟梅的交易行为，原告要求钟国荣承担连带责任缺乏法律依据。5、《存量房买卖合同》没有钟伟梅的签名及追认，属于无效合同。第三人壹心房地产公司、成泽房地产公司未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，钟伟梅（甲方，卖方）与叶奇山（乙方，买方）、广州市壹心房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，合同三方在平等自愿、友好协商的基础上，一致达成如下协议。第一条买卖房屋地址增城市新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房；第二条卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整所有权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；第三条成交价4128000元；第八条……如买方或卖方违约的，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须赔偿双方应支付的咨询及中介服务费。第十条……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；第十一条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十七条买卖双方同意该物业须于2017年5月1日之前到房管部门办理交易过户手续。附件：买卖双方一致同意按下述第二项支付楼款并办理交易程序。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期，则时间相应顺延：二、按揭付款１、签订本合同时买方支付12万元作为定金；２、首期楼款（含定金）828000元应在买卖双方签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心受理交易递件回执当天付清；３、330万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额由买卖双方签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心受理交易递件回执当天付清。同日，钟伟梅出具《收条》一张交叶奇山收执，该《收条》载明：今收到叶奇山交来购买新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房定金12万元。成泽房地产公司出具《收款收据》一张交叶奇山收执，该《收款收据》载明：兹收到叶奇山用以结算新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房按揭费23000元。壹心房地产公司出具《收款收据》一张交叶奇山收执，该《收款收据》载明：兹收到叶先生交来翡翠绿洲森林半岛街11号复式901房中介费6800元。2017年3月10日，钟伟梅再次出具《收条》一张交叶奇山收执，该《收条》记载：今收到叶奇山转入中国银行72×××75账号购买新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房首付708000元。2017年3月14日，叶奇山签署《中国工商银行个人住房贷款申请表》，申请贷款330万元用于购买增城市新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房。同日，该房屋通过成泽房地产公司于存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》，其中载明卖方钟伟梅，买方叶奇山，房地产中介服务机构成泽房地产公司，房地产地址新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房，出售总金额4720000元。《营业部存量房网签-银行按揭接口系统（买卖合同信息）》载明涉案交易价格4720000元，按揭金额3300000元。2017年5月2日，本院作出（2017）粤0183财保159号民事裁定书，依法查封涉案房屋，诉前保全费5000元。广州市增城区国土资源和规划局于2017年2月28日、4月12日、4月27日，2018年10月分别出具了《增城市房地产权查册表》，载明房屋坐落新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街11号复式901房，在2017年4月24日被番禺区人民法院查封，2017年5月4日被增城区人民法院轮候查封。2018年6月13日，本院立案受理钟伟梅诉叶奇山及第三人中国工商银行股份有限公司广州支行等房屋买卖合同纠纷一案，钟伟梅起诉请求叶奇山支付违约金412800元，以及确认《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》不具有法律效力，本院于2018年8月24日作出（2018）粤0118民初4204号民事判决书，判决驳回原告钟伟梅的全部诉讼请求。钟伟梅不服判决提起上诉，2018年12月24日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终23025号民事判决书，判决维持原判。2018年5月17日，原告向本院提交《评估申请书》，申请对涉案房屋的市场价值进行评估，申请评估基准日为2018年3月15日。经庭询，被告认为原告在2017年5月9日就起诉要求退还房款等，其行为就表示不再继续履行合同，评估时间节点应为2017年5月9日。本院经摇珠确定深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司作为涉案房屋的评估机构，原告向该公司预交了评估费，该公司出具评估基准日2017年5月9日的《房地产估价报告》，评估费为19993元，载明涉案房屋的评估价格为6997200元。评估基准日2018年3月15日的《房地产估价报告》，评估费为23932元，载明涉案房屋的评估价格为8572800元。庭审中，双方当事人另作如下举证：叶奇山提交《微信聊天记录》，拟证明：1、钟伟梅、钟国荣是同意出售涉案房屋；2、叶奇山并提前支付了首付款；3、将预约过户时间提前通知钟伟梅；4、钟伟梅表示不履行合同、不办理过户手续，并恶意查封涉案房屋及诉讼。钟伟梅、钟国荣对该证据内容的真实性不予确认，对证明内容有异议，无法证明这是钟伟梅的聊天记录。叶奇山提交《照片》4张，拟证明钟伟梅未按约定2017年4月27日到增城区不动产登记中心办理过户手续。叶奇山提交《个人名下房地产登记情况查询证明》、《房地产权情况证明》、《房地产他项权利明细》、《广州开发区城市建设及房地产档案馆证明》，拟证明被告通过恶意诉讼、诉前查封来阻碍本案合同履行。叶奇山提交《住宅装饰装修工程预定合同》、《收款收据》、《银联POS签购单》，拟证明原告支付涉案房屋装修费定金10000元。钟伟梅提交《中国人民银行广州分行关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷政策的通知》，拟证明涉案合同约定不符合信贷政策关于“首套房最低首付款比例30%、二套房首付款比例不得低于70%”的规定。钟伟梅提交《个人名下房地产登记情况查询证明》、《产权情况表》，拟证明叶奇山名下多套房产，购买涉案房产是炒房。就本案事实方面，一、叶奇山与钟伟梅确认申请办理了按揭贷款手续，成泽房地产公司将个人二手住房贷款承诺函拍照后发给当事人，原告的妻子告知钟伟梅银行出具了同贷书，但钟伟梅表示没有看到原件。二、叶奇山陈述：被告收取首期款后就将涉案房屋的钥匙交付给原告，我也将钥匙交给了装修公司，目前房屋还没有装修。同贷书出来后就约定了时间去办理过户手续，但被告没有去。钟伟梅与钟国荣是夫妻关系，从微信聊天记录中明确显示，钟国荣是知道钟伟梅出售涉案房屋，并提出定金收得少。三、钟伟梅、钟国荣陈述：原告提交虚假材料骗取贷款同贷书，该行为违法属无效民事行为，即原告没有按约定时间办理按揭贷款手续的义务，原告违约在先。钟伟梅说过退还首期款，但原告不同意就一直没有退。钟国荣没有参与叶奇山与钟伟梅的交易行为，叶奇山要求钟国荣承担共同连带责任缺乏法律依据。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。叶奇山与钟伟梅签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。钟伟梅、钟国荣的证据不足以证明叶奇山购买涉案房屋是炒房行为，以及符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故钟伟梅、钟国荣主张《房屋买卖合同》无效的抗辩本院不予采纳。关于《广州市存量房买卖合同》问题。叶奇山与钟伟梅之间存在真实的房屋买卖合同关系，为了合同能够履行，需进行网签行为。而网签系房屋买卖合同履行过程中需要进行的登记备案手续，网络签约的合同本身并不创设权利，起到的是公示和证明买卖双方真实的房屋买卖合同关系的作用，该备案内容对双方履行房屋买卖合同并不构成实质性影响，买卖双方履行的仍是双方签署的房屋买卖合同，对双方产生约束力的仍是双方签订的房屋买卖合同。钟伟梅是否构成违约问题。《房屋买卖合同》中约定叶奇山的义务是“签订合同时支付定金12万元”、“首期楼款828000元（包含定金）在取得房地产交易中心受理交易递件回执当天付清”和“330万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付”，根据双方当事人提供的证据及双方的陈述，叶奇山于合同签订日支付定金12万元，于2017年3月10日支付708000元，余款330万元也申请了银行按揭方式贷款，并取得银行的《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》，也就说叶奇山履行了合同义务。对于《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》的效力，本院的（2018）粤0118民初4204号民事判决书及广州市中级人民法院的（2018）粤01民终23025号民事判决书已进行论判，在此不再阐述。叶奇山申请《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》的资料是否虚假，属于叶奇山与工商银行增城支行之间的借贷合同关系，对于本案买卖合同的交易不构成实质性的影响，且，案涉买卖合同中也约定，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额由买卖双方签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心受理交易递件回执当天付清，贷款问题不会影响到钟伟梅的实体权利，因此钟伟梅、钟国荣认为叶奇山没有履行按揭贷款义务，主张叶奇山违约在先，本院不予采信。从双方当事人提供的证据及陈述可知，中国工商银行于2017年3月30日出具《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》，钟伟梅亦知道银行出具了同贷书，双方本应预约时间共同到房屋管理部门办理过户登记手续，但钟伟梅却以其配偶不同意出售为由拒绝继续履行合同。另涉案房屋在2017年4月24日已被番禺法院查封，合同目的无法实现，故本院认定钟伟梅的上述行为已构成违约。叶奇山作为守约方，现起诉要求解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，钟伟梅亦表示同意解除，为此，叶奇山请求解除《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，本院予以支持。上文所述合同已解除，故叶奇山要求钟伟梅返还购房款（含定金）828000元及利息，以及要求钟伟梅支付违约金412800元的请求，于法有据，本院予以支持。利息以购房款828000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年3月10日起计算，但不得超过叶奇山请求的利息5920.7元。叶奇山向成泽房地产公司支付了按揭费23000元，向壹心房地产公司支付中介服务费6800元，根据《房屋买卖合同》约定“如买方或卖方违约的，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须赔偿双方应支付的咨询及中介服务费”，为此，叶奇山请求钟伟梅赔偿按揭费23000元、中介服务费6800元，合理合法，本院予以支持。至于该款项的利息，本院不予支持。关于叶奇山要求钟伟梅赔偿装修定金10000元及利息，因案涉合同中没有约定，故其请求本院不予支持。关于叶奇山主张要求钟伟梅承担房屋增值损失问题。现房地产市场价格增幅较大，因钟伟梅的违约行为导致叶奇山无法按照当时的市场价值购买房屋，故钟伟梅理应承担赔偿责任。根据鉴定结果显示按照2017年5月9日涉案房屋评估价值为6997200元，对比合同价款4128000元增值了2869200元。而钟伟梅应支付的违约金数额也不足以弥补该增值损失。因此，综合考虑叶奇山的合同履行情况、房价的波动以及双方的过错程度等情况，本院酌定钟伟梅向叶奇山赔偿涉案房屋增值损失560000元，至于叶奇山主张的超出上述金额范围以外的增值损失，本院不予支持。钟国荣不是案涉合同的相对人，而叶奇山又无证据证明钟国荣必须与钟伟梅共同承担连带责任的依据，故叶奇山要求钟国荣承担共同连带责任的请求本院不予支持。综上所述，第三人广州市壹心房地产代理有限公司、广州市成泽房地产代理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告叶奇山与被告钟伟梅于2017年3月1日签署《房屋买卖合同》的房屋买卖合同关系；二、被告钟伟梅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶奇山返还购房款828000元及利息【利息以购房首付款（含定金）828000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年3月10日之日起计算至付清款项止，但不得超过叶奇山请求的5920.7元】;三、被告钟伟梅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶奇山支付违约金412800元；四、被告钟伟梅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶奇山赔偿中介费6800元、按揭费23000元；五、被告钟伟梅在本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶奇山赔偿房屋增值损失560000元；六、驳回原告叶奇山的其他诉讼请求。案件受理费75402元、诉前保全费5000元、评估费43925元，由原告叶奇山负担受理费32820元、评估费23932元，被告钟伟梅负担受理费42582元、诉前保全费5000元、评估费19993元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  曾共明人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年五月二十八日书 记 员  赖蓝婷潘玉翠附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。