广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初171号原告：鹤山市兴鹤实业有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇。法定代表人：任向民，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡子鹏，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟愫杰，男，该公司员工。被告：黄敏华，女，1975年1月5日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：邓颖兴，女，1985年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：叶辉，广东鹤明律师事务所律师。原告鹤山市兴鹤实业有限公司（下称“兴鹤公司”）与被告黄敏华、邓颖兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月25日公开开庭进行了第一次审理，原告原来的委托诉讼代理人张文强（第一次庭审后撤换为胡子鹏）及被告黄敏华到庭，被告邓颖兴经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案于2019年5月20日公开开庭进行了第二次审理，原告委托诉讼代理人胡子鹏和钟愫杰，被告黄敏华，被告邓颖兴的委托诉讼代理人叶辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鹤山市兴鹤实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即搬离坐落于鹤山市××镇××、××层的租赁物；2.请求判令两被告立即向原告支付2017年11月1日至2017年11月30日租金6930元及违约金（从实际欠款之日起计至实际付清之日止，以实欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，为方便诉讼费计算，暂计至2018年11月30日为534.35元）；3.请求判令两被告立即向原告支付2017年12月1日至两被告搬离之日止场地占用费及违约金（场地占用费暂计算至2018年11月30日为83160元；违约金从实际欠款之日起计至实际付清之日止，以实欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，为方便诉讼费计算，暂计至2018年11月30日为2942.28元）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于鹤山市××镇××、××层物业租给两被告作为商铺使用，两被告每月应向原告缴纳租金人民币6930元。租金在每月10日前付清，逾期交租，按中国人民银行延期付款的规定偿付违约金。两被告尚拖欠2017年11月租金，经原告多次催索，两被告仍未支付。2017年12月1日合同期限届满后，两被告仍继续占用该租赁物，并未返还租赁物给原告。原告要求两被告返还出租物业，并按合同标准支付场地占用费。为保护原告的合法权益，根据《合同法》《民事诉讼法》等法律规定，原告特提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告黄敏华辩称，请求法院驳回原告对黄敏华主张权利的诉讼请求。该《租赁合同》黄敏华并没有签署，合同上黄敏华的签名不是本人签的，黄敏华对该合同完全不知情，不承认该合同的合法性。黄敏华实际上没有租赁该物业，黄敏华是接到法院的通知才知道该事情，要求法院立即解封冻结黄敏华的账户。被告邓颖兴辩称，对诉讼请求1，邓颖兴已经将涉案商铺退还给原告了；对诉讼请求2，确认是欠原告一个月租金6930元，违约金和其他费用不予确认；对诉讼请求3，因为被告已经将商铺依时交还给原告，所以不存在原告诉求的租金和违约金，对此数额不予认可；对诉讼请求4，邓颖兴认为该案是由原告引起，诉讼费应由原告承担，而且被告邓颖兴是交了三个月的租金作为保证金，减除尚欠原告一个月的租金，剩余相当于两个月租金的保证金在原告处。本院经审理认定事实如下：2014年10月28日签订的一份竞牌号为46的《物业竞投成交确认书》载明：“黄敏华于2014年10月28日在鹤山市综合市场三楼举办的第二期物业租赁竞投会上，通过公开竞价，成功投得崇德路3号一、二楼商铺的租赁权。双方签订竞投成交确认书。且竞投人应于成交后5个工作日内到我公司进行合同签订。竞投人逾期不签订合同，当弃权处理并没收保证金。最终成交价，每月33元/㎡。”落款处分别有黄敏华签名以及兴鹤公司公章。2014年10月30日签订的一份《租赁合同》载明出租方（甲方）为兴鹤公司，承租方（乙方）为黄敏华和邓颖兴，内容为：“一、甲方将座落在崇德路3号的第首、二层间建筑面积为210平方米物业租给乙方作为商铺使用，租期为三年，从2014年12月1日起至2017年11月30日止。二、租金第一年每月每平方米33元，乙方每月应向甲方缴纳租金人民币6930元整（不含税）。三、甲方收乙方租赁物业保证金21000元（不少于三个月租金），合同期满退回给乙方。四、计租时间从2014年12月1日起，从计租之月起十二个月为一计租年度，租金在每月10日前交清，付款方式：银行转账。……六、乙方逾期交租，按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，违约金按月租金的3%偿付，偿付方式由银行在保证金中扣缴，如乙方拖欠租金达两个月，甲方有权收回出租之物业。……十二、乙方在租约有效期内，单方提前终止合约的，必须提前一个月向甲方提出书面申请，否则甲方将不退回租赁物业保证金。另外，乙方必须按时与甲方办理物业的移交手续，除需要付清已履行租约期内的租金外，还要补偿尚未履行租约期内的那部分租金给甲方作违约补偿，双方则按照收回物业之日起至找到新租户之日止，在违约金中按原租金计收乙方未履行合同期内租约的那部分租金作抵偿，若乙方的违约金尚有剩余的，可退给乙方。十三、凡在合同期满或乙方在合同期内违约，该物业的固定装修归甲方所有，合同期满如甲方的物业继续出租，乙方可通过公开竞价取得承租权。”该合同落款处甲方盖有兴鹤公司公章，乙方“法定代表人签字”栏显示邓颖兴和黄敏华签名。2014年10月30日签订的一份《委托银行自动划转代缴费用协议》载明甲方为兴鹤公司，乙方为黄敏华（租户），内容为：“……二、甲方委托建设银行从乙方账户（见附表）中代扣相关费用，用于支付位于崇德路3号首、二层物业租金……三、乙方须出示身份证、建设银行储蓄卡原件给甲方建立专门档案……四、每月5日至10日为租金的缴费日，乙方必须保证账户内有足够金额用于扣费，逾期不缴费的将按月租金总额的3%收取滞纳金……。”该协议落款处甲方盖有兴鹤公司公章，乙方为邓颖兴签名，附表登记扣款账户为邓颖兴在中国建设银行鹤山市支行62×××85的账号。2014年11月13日，邓颖兴向兴鹤公司交纳了租赁保证金21000元，兴鹤公司于2014年11月17日开具给邓颖兴的收据载明：“今收到邓颖兴标的物崇德路3号第首、二层租赁合同保证金21000元。”根据兴鹤公司提供的银行流水查询显示，每月扣费金额为6930元的付款人姓名均为邓颖兴，扣费账号为邓颖兴在《委托银行自动划转代缴费用协议》附表上所留账户。2018年10月1日，鹤山市资产经营有限公司向公众发出《鹤山市国有资产物业公开招租方案》，载明的招租范围包括本案涉案商铺。2019年1月10日，鹤山市资产经营有限公司向公众发出《鹤山市国有资产物业公开招租公告》，载明的招租范围包括本案涉案商铺。因黄敏华认为涉案《租赁合同》中落款处“法定代表人签字”栏“黄敏华”的签名不是本人所签，遂向本院提交《笔迹鉴定申请书》，要求进行笔迹鉴定。本院遂于2019年4月11日依法委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，并提供了《租赁合同》（鉴定机构称检材）、《物业竞投成交确认书》（鉴定机构称样本1）和黄敏华当庭签名的《黄敏华签名实验样本》（鉴定机构称样本2）原件给鉴定机构。广东明鉴文书司法鉴定所于2019年5月7日作出《司法鉴定意见书》，认为样本1、样本2是出自同一人的笔迹，检材与样本1、样本2不是出自同一人的笔迹。黄敏华因本次鉴定支付了鉴定费3600元。根据粤房地权证鹤山字第××号《房地产权证》显示，坐落于鹤山市××、××号房屋的权属人为鹤山市公营资产经营有限公司。鹤山市资产管理委员会办公室于诉讼中向本院提交一份《证明》，内容为：“权属人：鹤山市公营资产经营有限公司，坐落于鹤山市××、××号[建筑面积：97.50平方米，房地产权证号：粤房地权证鹤山字第××号]，于2014年7月交由鹤山市兴鹤实业有限公司经营管理。”诉讼中，各方当事人作出陈述如下：兴鹤公司：1.涉案铺位租赁权竞投成交人是黄敏华，其在签订合同时声称是与其他人共同承租铺位，鉴于该行为不属于转租，故兴鹤公司同意并将合同交给黄敏华签订，由于签订合同时兴鹤公司没有工作人员在场，不清楚《租赁合同》落款处黄敏华的签名是谁写上去的。2.兴鹤公司于2014年12月1日将涉案商铺交给两被告共同使用，虽然交租人是邓颖兴，但实际租赁使用人是两被告。3.大概在2017年10月份，有两个男人（其中一个叫彭建军，另一个不认识）到原告公司要求解除涉案商铺的租赁合同，原告明确告知，根据公司规定，承租人要求提前解除合同，原告需要到现场验收，并收回承租人的按金单和租赁合同原件（原告会出具收取原件的收据），然后双方签订终止租赁合同书，才算是解除租赁合同。因邓颖兴尚欠合同期内一个月租金未缴清，原告告知对方，只要邓颖兴缴清尚欠的一个月租金，原告就同意退还按金和终止租赁合同，但邓颖兴不同意交租金和不同意按原告要求办理解除合同的手续，故双方无法协商一致解除合同。过了几天，上述两男人又上原告公司要求解除租赁合同，原告同样明确告知要按规定办理手续，对方不同意，然后就在原告不同意接收锁匙的情况下（原告的领导亦批示在没有经过现场验收的情况下不能私自接收锁匙），强行把涉案铺位锁匙放在钟愫杰办公桌面上。4.2018年11月，在原告准备将涉案商铺重新进行竞投前，原告方由钟愫杰和另一员工一起到涉案商铺查看（在此之前原告一直没有到涉案商铺查看），发现商铺是没有上锁的，故原告直接收回了商铺并交付竞投（现已重新出租）。原告收回商铺时，发现现场已经清空，剩下的都是垃圾。5.原告没有向邓颖兴主张过解除合同，虽然合同到期，但只要承租人不主动向原告提出解除合同且涉案商铺未到期统一公开竞投重新招租，商铺一般都以不定期租赁的形式由承租人继续使用，直到竞投重新确定承租人。原告出租的物业有上千间，其中大量存在拖欠租金和占用铺位的租户，原告认为邓颖兴属于这类租户，因为到2018年年底，原告需要将铺位统一竞投，故原告在2018年年底统一处理追讨欠租和清理铺位的事情，并统一将拖欠租金和占用铺位的租户起诉到法院。亦因为邓颖兴的电话在2017年10月份停机联系不上，原告无法向其催收租金及发出提前交还铺位通知，故原告只能通过诉讼主张权利。6.因邓颖兴在合同期满后一直没有办理终止合同和交还铺位的手续，按照原告国有公司的程序，如果邓颖兴没有当面与原告交接，原告认为邓颖兴是继续支配涉案铺位，至于原告何时起诉是原告的权利，不能以此免除被告无依法交还铺位造成原告损失的责任。黄敏华：1.黄敏华没有亲自到场参加竞投，没有在《物业竞投成交确认书》上签名，即使是有签名，都只是证明黄敏华有去参加竞投并竞投成功，并不代表有实际承租涉案商铺。2.黄敏华没有在《租赁合同》上签名，也没有收到兴鹤公司交付的涉案商铺，不清楚为何会出现该合同，不存在黄敏华竞投成功后把涉案商铺租赁权转让给邓颖兴的情况。邓颖兴：1.同意兴鹤公司陈述的涉案铺位是两被告共同承租的意见，《租赁合同》上邓颖兴的签名和电话号码是邓颖兴本人书写，黄敏华的签名不清楚是谁写上去的。2.在2017年10月初，邓颖兴和彭建章（两人为朋友关系，涉案商铺实际使用人是彭建章）一起找原告的工作人员（包括钟愫杰），表示不再继续承租涉案商铺，要求把锁匙退回给钟愫杰，但钟愫杰表示要邓颖兴将租赁合同原件交还给原告才能接收商铺锁匙并退回保证金，当时邓颖兴没有带租赁合同原件，而且邓颖兴认为合同原件原告亦持有一份，故邓颖兴不同意交还合同原件，只是同意在双方合同上签署解除合同的文字和签名加盖公司公章确认即可。原告不同意邓颖兴的做法，坚持要求收回合同原件，所以在2017年10月中旬邓颖兴第二次交锁匙时，将锁匙直接放在钟愫杰办公台面上，原告并没有出具任何书面接收锁匙的手续。被告搬出商铺和交还锁匙给原告后，在2017年11月、12月发现有人使用涉案商铺，但邓颖兴不清楚是谁使用。3.邓颖兴不同意原告陈述其在2018年11月才去查看铺位的说法，邓颖兴没有继续缴纳租金，原告可随时发通知催收租金和要求解除合同，不可能一年后才处理，原告在2017年10月之后没有通知过邓颖兴催收租金和解除合同的信息。合同到期后，原告不可能不收回商铺另租他人，假如按原告所述在2018年11月才收回商铺，会造成原告一年租金损失，这是不符合常理和逻辑的。4.邓颖兴在合同到期前一个月主动与原告协商解除合同，但被原告拒绝，根据双方签订合同第六条约定，承租方拖欠租金达两个月的，出租方有权收回出租物业，即使邓颖兴手机停机，原告完全可以在合同到期和拖欠租金两个月之后起诉被告收回物业。原告一年后才起诉被告，其造成的扩大损失应由原告自行承担。5.租赁保证金应在减除2017年11月1日至2017年11月30日的租金6930元后，其余退还给邓颖兴。本院认为,本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查应为房屋租赁合同纠纷。兴鹤公司和邓颖兴均确认有签订《租赁合同》，故兴鹤公司和邓颖兴之间形成的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。本案争议焦点为：一、兴鹤公司与黄敏华之间是否形成房屋租赁合同关系；二、涉案合同权利义务关系何时终止。一、根据鉴定结论，《物业竞投成交确认书》落款处竞投人栏“黄敏华”签名为本人亲笔签名，《租赁合同》法定代表人签字栏“黄敏华”签名非本人亲笔签名。虽然黄敏华签订了《物业竞投成交确认书》，但该确认书约定了“竞投人逾期不签订合同，当弃权处理并没收保证金”的内容，现黄敏华没有在《租赁合同》上签名，也没有证据证明黄敏华有授权他人代为签名，另结合《委托银行自动划转代缴费用协议》是兴鹤公司与邓颖兴签订，该协议附表记载的缴费账号是属于邓颖兴所有的，租赁保证金和租金都是由邓颖兴实际缴纳等情况分析，本院认定兴鹤公司与黄敏华之间就涉案商铺并不形成租赁合同关系。二、对合同权利义务关系何时终止的问题，由于邓颖兴一方于2017年10月份单方主张提前解除合同不符合《租赁合同》第十二条的约定，且兴鹤公司和邓颖兴并无就提前解除合同达成合意，加上邓颖兴确认尚欠合同期内最后一个月的租金6930元未付并同意支付，故本院不确认《租赁合同》已经提前解除，应确认为履行至期限届满。至于《租赁合同》约定的租赁期间届满后是否转为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应审查邓颖兴在《租赁合同》期限届满后是否还有继续使用租赁物业。根据兴鹤公司代理人和邓颖兴代理人的陈述，邓颖兴一方确实在2017年10月份向兴鹤公司主张过提前解除合同，尽管邓颖兴一方没有按照兴鹤公司要求办理提前解除合同的手续，但邓颖兴已在2017年10月份将涉案商铺锁匙交还给兴鹤公司，加上兴鹤公司并无证据证明邓颖兴在《租赁合同》期满后还有继续使用租赁物业，故可确定邓颖兴在合同约定租赁期间届满后就没有再继续使用涉案商铺。因此，合同权利义务于《租赁合同》约定的租赁期间届满之日即2017年11月30日终止。对兴鹤公司各项诉讼请求处理如下：一、对兴鹤公司要求判令被告立即搬离坐落于鹤山市××镇××、××层租赁物的请求。由于兴鹤公司在庭审中陈述其已经收回涉案商铺并重新出租，故对兴鹤公司该请求应予驳回。二、对兴鹤公司要求判令被告支付2017年11月1日至2017年11月30日租金6930元及2017年12月1日至搬离之日止的场地占用费（暂计至2018年11月30日为83160元）及相应违约金的请求。本院认定合同权利义务于《租赁合同》约定的租赁期间届满之日即2017年11月30日终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，邓颖兴应支付尚欠兴鹤公司的租金和违约金。对尚欠的2017年11月份的租金6930元，邓颖兴确认并同意支付。对场地占用费，由于邓颖兴于2017年11月30日合同约定租赁期限届满后没有再使用涉案商铺，故对兴鹤公司主张的场地占用费不予支持。至于违约金，《租赁合同》第四条约定租金在每月10日前交清，第六条约定逾期交租按月租金的3%计付违约金，现兴鹤公司主张违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，并未超出合同约定，本院予以准许。违约金以租金6930元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%从2017年11月11日计至同年11月30日为25.13元。即邓颖兴应支付兴鹤公司6955.13元（租金6930元+违约金25.13元）。由于邓颖兴缴纳了租赁保证金21000元，《租赁合同》第三条约定保证金在合同期满后退回，故邓颖兴应支付的6955.13元应在保证金中予以抵扣。比对，邓颖兴在本案中无需向兴鹤公司支付租金及违约金。至于抵扣后尚余的保证金余额14044.87元，由于邓颖兴在本案中没有提起反诉主张退回，故本案不作处理。对兴鹤公司诉讼中陈述的“原告没有向邓颖兴主张过解除合同，虽然合同到期，但只要承租人不主动向原告提出解除合同且涉案商铺未到期统一公开竞投重新招租，商铺一般都以不定期租赁的形式由承租人继续使用，直到竞投重新确定承租人”以及“原告在2018年年底统一处理追讨欠租和清理铺位的事情，并统一将拖欠租金和占用铺位的租户起诉到法院”的内容，首先，作为承租人的邓颖兴是向兴鹤公司主张过提前解除合同的，只是双方并无达成合意而未能提前解除合同，可以推断出邓颖兴以明示的意思表示拒绝与兴鹤公司在租赁期满后续订不定期租赁合同；其次，既然双方当事人未就涉案商铺转为不定期租赁达成合意，邓颖兴也未继续占有使用涉案商铺，则在《租赁合同》约定租赁期间届满后且邓颖兴没有继续使用租赁商铺的情况下，双方的合同权利义务已经终止，兴鹤公司未及时通过诉讼等方式向邓颖兴主张权利，而是在2018年年底才将邓颖兴与其他租户统一起诉，因此造成的扩大损失，应由兴鹤公司自行承担。此外，对于黄敏华预交的鉴定费3600元，由于兴鹤公司坚持认为《租赁合同》落款处法定代表人签字栏“黄敏华”的签名为本人亲笔签名，黄敏华才申请笔迹鉴定，现鉴定结论认定《租赁合同》落款处法定代表人签字栏“黄敏华”的签名并非本人所签写，兴鹤公司与黄敏华之间就涉案商铺不存在租赁关系，故本案鉴定费3600元应由兴鹤公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告鹤山市兴鹤实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1069.60元（已减半收取）、财产保全申请费970元，诉讼费用合计2039.60元，由原告鹤山市兴鹤实业有限公司负担（原告已预交了受理费和财产保全申请费合共2039.60元）；本案鉴定费3600元（已由被告黄敏华支付给鉴定机构），由原告鹤山市兴鹤实业有限公司负担，原告鹤山市兴鹤实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告黄敏华支付鉴定费3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  源冠泉二〇一九年五月三十一日法官助理李锶涛书记员刘慧坚