上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2938号原告：戚志华，男，1963年6月2日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：马林方。被告：上海昊之鹰包装材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘小栢，总经理。委托诉讼代理人：朱惠珍，上海忱实律师事务所律师。原告戚志华与被告上海昊之鹰包装材料有限公司(以下简称“昊之鹰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚志华及其委托诉讼代理人马林方，被告昊之鹰公司的法定代表人刘小柏及其委托诉讼代理人朱惠珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法终止原、被告间于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告立即搬离上海市松江区泖港镇南厍一路XXX号;3、判令被告支付房屋租金(自2017年10月1日至实际搬迁日，按日493元计算);4、判令被告支付水、电费(暂算至2018年9月30日)2,000元;5、判令被告承担逾期支付租金的银行利息13,270元。事实与理由：原、被告于2016年10月1日签订了《房屋租赁合同》一份,原告将合法拥有的位于上海市松江区泖港镇南厍一路XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)1,300平方米租赁给被告,约定：租赁期限为1年,自2016年10月1日至2017年9月30日止，年租金为180,000元，租赁期间的水、电费由被告承担。合同还约定了其他各项权利、义务。合同签订后,原告于2016年10月1日将系争房屋交付给了被告。但是,租赁合同到期后被告既不肯搬离又不支付房屋实际占用费(现系争房屋周边地房屋租金为每天每平方米0.90至1元),故引起纠纷。原告认为：原、被告间的《房屋租赁合同》依法有效,租赁合同已期满,应当终止,并且被告搬离涉案厂房,被告实际占有使用了原告厂房,应支付房屋实际占用费。为维护原告的合法权益,向法院提起诉讼。在审理过程中，经本院释明《房屋租赁合同》效力后，原告变更诉请为：1、确认原、被告于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告搬离并返还上海市松江区泖港镇南厍一路XXX号的房屋，具体是指车间一大间、食堂两小间、门卫室两间、门卫室处卫生间两小间、厂区宿舍四小间及宿舍处冲凉房一个、仓库一大间(含卫生间两小间)、办公室三小间、接待室一小间；3、判令被告支付房屋占有使用费(自2017年10月1日至实际返还之日，按照每日493元计算)；4、判令被告承担逾期支付占有使用费的银行利息13,086元(计算至2019年3月14日)。后原告表示放弃第4项利息的诉请。被告辩称：确认租赁合同无效。在没有处理好补偿问题前，被告不同意搬离系争房屋。系争房屋被列入减量化拆迁，原告已于2017年11月20日与村委会签订减量化补偿协议，在此情况下，系争房屋已经属于村委会，故原告不能要求被告支付房屋占有使用费。银行利息的支付没有法律依据，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2006年1月1日，案外人上海市松江区泖港镇田黄村村民委员会(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《土地租赁协议》一份，约定甲方出租本村土地2.5亩给乙方从事工业用地使用，租赁面积的所有权属于甲方，乙方具有租赁土地的经营权。租赁期限为20年，自2006年1月1日至2025年12月31日止。年租赁费每亩2,000元，全年计5,000元(满5年递增5%)。兑付租赁费时间为每年12月31日之前，一年一结，一次兑清。协议另对其他相关事项进行了约定。2016年10月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，面积1,300平方米，租赁期限为自2016年10月1日至2017年9月30日止。租金为180,000元，付款方法：按每一季一付，先付后用，每季度应付45,000元。合同第三条约定，合同签订生效，先付后租使用，如乙方未按时缴纳房租，甲方收回租赁权。合同第五条约定，甲方负责提供水、电，水电费由乙方自负。水电和房屋中的一切设施如有损坏或遗失，则由乙方负责照价赔偿。水电费押金人民币12,500元。退租时，多退少补，结清为止。合同另对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给了被告。被告实际租赁的上海市松江区泖港镇南厍一路XXX号的房屋为：车间一大间、食堂两小间、门卫室两间、门卫室处卫生间两小间、厂区宿舍四小间及宿舍处冲凉房一个、仓库一大间(含卫生间两小间)、办公室三小间、接待室一小间。被告向原告交付了水电费押金12,500元。2017年9月30日前的房屋占有使用费被告已付清。另查明：2017年4月13日，上海市松江区泖港镇人民政府向被告出具《责令限期拆除违法建筑物决定书》一份，载明：经查，你(昊之鹰公司)在田黄村建设河路正在使用擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第二十四条的规定，本机关责令你(单位)于2017年4月21日16时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依法强制拆除。2017年11月20日，原告(乙方)与案外人上海市松江区泖港镇田黄村民委员会(甲方)签订《补偿协议》一份，约定因减量化需要，甲方对乙方进行补偿。甲方共计应向乙方支付补偿款3,770,735元；乙方承诺在2017年12月1日前搬离原址，并负责与房屋使用人协商确保如期搬迁，房屋使用人未搬迁的视作乙方未搬迁；甲方应在本协议签订后7日内向乙方支付1,131,220元补偿款，乙方搬离原址并向甲方完整移交房屋及相关资料后，甲方应在7日内再向乙方支付1,508,295元补偿款，土地复垦经环保检测无遗留问题后，再结清剩余1,131,220元的补偿款。协议另对其他相关事项进行了约定。再查明：2018年9月18日，上海市松江区泖港镇田黄村村民委员会出具《产权证明》一份，证明泖港镇南厍一路XXX号建筑面积2,000平方米厂房所有权归原告所有。审理中，因系争房屋未取得建设工程规划许可证，本院就此释明原、被告间就系争房屋签订的《房租租赁合同》为无效合同。根据本院释明，原告诉讼请求作出了变更，而被告未就合同无效后果处理提起反诉，且被告明确表示不同意将系争房屋归还原告。审理中，双方当事人一致确认，被告支付原告的押金数额为12,500元，尚未退还，同意在本案中与被告欠付的使用费进行抵扣。以上事实，有房屋租赁合同、土地租赁协议、产权证明、上海市松江区泖港镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书、补偿协议、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告之间就系争房屋的租赁合同关系无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方租赁合同无效后，被告实际占有的系争房屋，根据合同相对性原则，被告应当返还给原告。且被告作为承租人，应参照双方约定的合同标准即每年180,000元(每日493元)，支付其占有使用系争房屋期间的上述费用。现被告一直实际占有系争房屋至今，房屋占有使用费支付到2017年9月30日，故被告应当搬离并返还系争房屋，并向原告支付自2017年10月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费(按照每日493元计算)。对于被告已付的水电费押金12,500元，原、被告一致同意在被告欠付的占有使用费中进行抵扣，并无不当，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告戚志华与被告上海昊之鹰包装材料有限公司于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海昊之鹰包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区泖港镇南厍一路XXX号的房屋[具体为：车间一大间、食堂两小间、门卫室两间、门卫室处卫生间两小间、厂区宿舍四小间及宿舍处冲凉房一个、仓库一大间(含卫生间两小间)、办公室三小间、接待室一小间]并返还给原告戚志华；三、被告上海昊之鹰包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戚志华自2017年10月1日起至被告上海昊之鹰包装材料有限公司实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每日493元计算，另再扣除原告戚志华应退的押金12,500元)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,712元，减半收取2,856元，财产保全申请费1,820元，以上合计4,676元，由原告戚志华负担40元(已付)，由被告上海昊之鹰包装材料有限公司负担4,636元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一九年五月十三日书记员 姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……