山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终229号上诉人（原审被告）：银座集团股份有限公司，住所地山东省济南市历下区泺源大街中段。法定代表人：侯功海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:威海乐源置业有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路140号。法定代表人：王恒伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘高峰，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。上诉人银座集团股份有限公司（以下简称银座集团）因与被上诉人威海乐源置业有限公司（以下简称乐源公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2017）鲁10民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银座集团的委托诉讼代理人王庆刚、孙国旗，被上诉人乐源公司的委托诉讼代理人刘高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银座集团上诉请求：1.撤销威海市中级人民法院（2017）鲁10民初342号民事判决，依法改判驳回乐源公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由乐源公司负担。事实与理由：一、原审法院认为双方租赁合同关于“一次消防验收合格文件”的约定不清楚，并据此实质豁免了乐源公司在交房前取得消防验收合格文件的合同义务，是故意曲解文字涵义。“一次消防验收合格文件”应理解为消防支队第一次出具给乐源公司的租赁房屋的消防验收合格文件。本案所涉房屋从施工建设到开业经营总计需要二次消防验收，故“一次消防验收合格文件”应理解为消防支队首次验收时出具给乐源公司的租赁房屋的消防验收合格的证明文件，具体表现形式为《建设工程消防验收意见书》。租赁房屋从建设到开业，总计需要以下二次消防验收：1、第一次消防验收的申报主体是建设单位即乐源公司，针对房屋土建进行验收，流程是：消防设计单位进行图纸设计→公安消防部门进行消防设计审核→审核合格后取得消防设计审核合格的审核意见书→建设单位按照审核合格的图纸进行消防施工→建设工程竣工后向公安消防支队申报消防验收→公安消防支队消防验收合格后方可交付（俗称“一次消防验收”）。2、第二次消防验收的申报主体是房屋装修单位即银座集团，针对装修工程进行验收，流程是：消防设计单位进行消防装修图纸设计→公安消防部门进行消防设计审核→审核合格后取得消防设计审核合格的审核意见书→装修中涉及到消防部分必须按照审核合格的图纸进行消防施工→装修完成后向公安消防支队申报消防验收→公安消防支队消防验收合格后方可投入使用（俗称“二次消防验收”）。综上，“一次消防验收合格文件”的理解并无歧义，一审判决以理解歧义为由豁免乐源公司的消防验收义务是错误的。原审法院为了达到其曲解一次消防验收概念的目的，专门到威海××支队去做调查笔录。根据事后银座集团的调查，该调查笔录存在诸多违法问题，银座集团在开庭质证时已经明确说明。二、原审法院认为，银座集团要求乐源公司在取得《建设工程消防验收意见书》后再进场装修并非必要，乐源公司的一次消防验收和银座集团的装修消防验收应当合并，银座拒绝合并属于违约，该认定是完全错误的。1、土建和装修这两次消防验收的申报主体不同，虽然实践中确有合并在一起验收的案例，但消防法规定两次验收的独立的，两次验收的申报主体不同，验收的对象也不同，验收不能通过时的责任不同，如果合并在一起验收，当出现消防验收不能通过的情况时，将无法分清银座集团和乐源公司的责任，即便分清，银座集团也会产生不能按时开业的巨大损失，如改造投入、员工待岗、供应商货物囤积等等。在银座集团其他租赁项目中，曾出现过未经消防验收合格就进场装修，后来消防验收结论是不合格，直接导致出租单位和银座集团互相推诿消防责任的情况，并给银座集团造成巨大的经济损失。此后，银座集团在租赁合同中约定交房前乐源公司必须取得一次消防验收合格文件，合同附件四《甲乙双方责任及工程范围（银座威海二店）》第7页最后一条特别约定：“乙方进场时，甲方负责的项目具备一次消防验收合格，乙方装修后开业前的消防验收乙方负责，甲方协助配合”，该约定明确了各自的消防责任，一审法院无视双方当事人的约定，显然是错误的。2、乐源公司在一审开庭时声称威海市的消防验收都是将一次验收和二次验收合并在一起，当银座集团出示乐源公司将本案所涉房屋出租给红星美凯龙公司后，两次消防验收是分别完成时，又改口说是因为红星美凯龙是因为没有餐饮才可以分开验收的，显然自相矛盾，一审法院也无视这一基本事实，按照双重标准认定，一次消防验收是民间通用概念，乐源公司与红星美凯龙的租赁合同也采用了“一次消防验收”的概念，并且也采用了两次消防验收的方法。这一点，银座集团提供的河南信阳消防支队的验收意见书中，采用“二次消防验收”的概念，足以说明“一次消防验收”是民间通用概念。双方合同、附件、往来函件中明确约定房屋必须消防验收合格后方可交付银座集团进场装修。3、本案第一次庭审中，乐源公司明确认可交房前应通过消防验收，还一直主张其消防验收已经通过，并以广安消防公司仅针对消防设施的消防检测报告来主张其已经通过消防验收。乐源公司并没有像一审判决所说的那样提出两次消防验收合并，即便如一审判决所述两次验收合并的逻辑推理，双方也该有个是否合并验收的协商过程吧？也得商量一下如何区分各自的法律责任吧？乐源公司也得提出这个主张吧？银座也得有个拒绝合并的意思表示吧？相反，乐源公司坚持消防验收已经通过，这是在逃避责任，乐源公司都从未提出合并验收，一审法院自说自话，替乐源公司提出了合并验收的主张和观点，实在不可思议。4、双方往来函件中，也特别要求银座进场前房屋必须经过消防验收合格，乐源公司从未提出异议，更没有提出合并消防验收。2014年10月21日双方《会议纪要》载明：甲方发言纪要是工程将于10月底收尾，11月消防验收和一次消防检测完成；乙方提出目前交叉施工条件尚未成熟，需甲方一次验收合格后，双方可交叉施工。2014年11月19日乐源公司发给银座集团的《工作联系函》中载明：截止2014年10月30日，你公司承租范围内的工程已基本完成，目前正在进行系统调试、工程外围收尾工作，计划于2014年11月底完成消防检测、通过一次消防验收。2014年12月1日银座集团《关于物业交付及交叉施工的回函》，载明：（3）交叉施工：目前贵方设备未调试完毕，消防未验收，相关证件和图纸均未交付我方，难以保证房屋及附属设施、设备处于能够正常、安全使用状态，且部分区域不符合经营需要，不具备交叉施工的基本条件。贵方应当取得一次验收合格证，同时物业符合基本经营需要，其他收尾和改造工程双方确认后，方可交叉施工。2015年1月22日银座集团送给乐源公司的《工作联系单》载明：1、证照文件：需贵方提供该工程一次消防验收合格证、单体竣工验收合格证、设施设备的合格证、检验证，以及相关系统布线图、各种竣工文件、CAD电子图纸等。《物业工程问题明细》载明了涉案房屋在消防系统等方面存在诸多消防问题，不符合消防规范和消防要求。2015年4月15日，因乐源公司在未通过消防验收的情况下极力敦促银座集团进场装修，银座集团专门用书面《所需技术资料》索要合同约定的房屋验收合格证、消防合格证等10项文件。乐源公司签收后，因房屋未进行消防验收，一直无法向银座集团提供。三、原审法院认为银座集团未向乐源公司提供经营布局图、装修材料清单、装修后消防设计图纸而构成根本违约，显系认定事实和适用法律不当。1、关于经营布局图。2013年10月，双方签订《租赁合同》约定合同签署后15日内，银座集团提供各楼层经营布局图，乐源公司根据布局图进行设计，银座集团审核设计后，乐源公司进行施工。2013年11月，双方签订《补充协议》，约定上述15日内提供布局图的时间只做参考，不做限制，如迟延则房屋交付时亦可迟延，对此情况双方互不追责。之后，银座集团连续提供布局图及设计要求，乐源公司据此设计、施工，并于2015年4月工验收。如果银座集团没有提供布局图，涉案房屋是如何竣工的？又如何达到了源公司所谓的“涉案房屋具备了交付条件”？最重要的是：在近两年的建设期内，双方往来函件中从未体现银座集团不提供布局图而导致施工无法进行。乐源公司要求银座集团进场装修时，银座集团以未经一次消防验收拒绝收房并向乐源公司发函后，乐源公司也从未主张系由于银座集团未提供布局图而无法消防验收。因此，原审法院认定“银座集团未将经营布局图依合同约定交付乐源公司构成根本违约”也是错误的。本案真实情况是，乐源公司因消防验收花费太高而迟迟不到公安消防支队申报消防验收，而是以一个民间消防公司出具的消防检测报告来搪塞银座集团。2、后期的经营布局图是日本设计人员设计的，银座集团花费设计费几百万元。原审法院认为该经营布局图未加盖公章属于草图、并非设计文件，完全是基于国内概念揣测国外常识。3、原审法院以银座集团未提供装修材料清单构成根本违约更属于错误。银座集团进场装修，应当在乐源公司消防验收合格后进行。乐源公司消防没有进行验收，银座集团何以提供装修材料清单。4、原审法院认为银座集团没有提供装修后消防设计图纸，导致乐源公司无法申请消防验收，构成根本违约更是荒谬的。装修消防设计图纸，是银座集团单独向消防部门报批的，无须提交给乐源公司，装修设计也与乐源公司的消防验收无关。这一点，从威海××支队对红星美凯龙的装修设计审核意见书完全可以看出。综上，涉案房屋没有通过一次消防验收，不符合租赁合同约定的交房条件，银座集团拒绝接收房屋和进场装修是合理合法的。乐源公司主动提出解除合同，银座集团遂予以同意，银座集团无任何违约行为，不应承担违约责任。原审法院判决错误，请求二审法院依法改判，并判决驳回乐源公司的诉讼请求。补充：一审法院认定事实部分做了选择性的认定，对我们双方合同附件中关于消防的明确约定一审法院没有进行认定，另外在双方的往来函件中双方对消防责任也进行了多次提及并且各自明确了双方的权利义务，特别是明确了乐源公司的消防验收义务。更重要的是乐源公司也在往来函件中采用一次消防验收的概念，但是一审法院对此做了选择性认定，对我们有利得合同约定和往来函件没有认定。乐源公司辩称，一、涉案合同性质为预租合同，系乐源公司按照银座集团提出的设计要求、使用需要和建设标准等目的进行建设，涉案工程系为银座集团量身定做，我方须据银座集团的经营布局图来施工建设，与一般的租赁合同不同。银座集团故意混淆合同性质，恶意解除合同。二、一次消防验收合格文件系山东省广安消防技术中心出具的检验合格报告。1、合同签订时就“一次消防验收合格文件”的含义双方本意即为山东省广安消防中心（下称广安）的检测报告，因项目在威海境内，广安检测合格是威海××支队对工程消防验收的前提条件，广安出具合格报告即为合同约定的“一次消防验收合格文件”。一审法院依职权向威海××支队询问消防的相关问题，符合法律规定，并由双方当事人当庭质证，依法采纳该证据，银座集团主张违反规定，于法无据。一审法院在双方对该含义产生争议时，以有利于合同履行来解释，并无不当。银座集团无视合同签订时的真实意思表示，故意混淆涉案预租合同的性质，其主张涉案工程应经二次消防验收与消防部门的要求不同，其上诉主张，无证据证实，于法无据。2、退一步讲，即便银座集团所称“一次消防验收合格文件”为验收意见书，而在施工过程中银座集团一直未提供经营布局图，又增加商场餐饮，无法变更设计图纸，也就无新的设计消防审核，不能通过消防验收。也就是说，因为银座集团不提供经营布局图，所以我方根本无法提供验收意见书。且，合同中也无约定未提交验收意见书银座集团就可解除合同，未提交验收意见书可协商，就消防问题再进行商讨，这些都属于工程施工中常见的问题，更不用说无法验收的原因还是在于银座集团未提供经营布局图。而银座集团却无视工程系为其量身定做，恶意解除合同，造成我方损失巨大。3、银座集团在上诉状中又将2014年10月21日《会议纪要》、《工作联系函》、《关于物业交付及交叉施工的回函》、《工作联系单》等证据重复提交，我方坚持一审庭审笔录中的质证观点，这些反而能证实银座集团一直未提供经营布局图，无法施工，银座上诉并未提出新证据。4、至于与红星美凯龙之间的一般租赁合同签订及履行，与涉案合同不同，涉案合同为预租合同，是为银座量身定做，自始至终设计、施工全部按银座集团的要求。红星公司没有要求商城餐饮，可以分开消防验收的。5、一审法院并未提及“合并验收”，判决根据合同目的和消防机构要求，装修完毕后再向消防部门申请《消防验收意见书》，不存在两次验收的情况，一审法院在就该项目于2018年12月17日向消防支队了解情况，消防支队给出明确答复。银座集团故意曲解一审法院的判决观点，脱离了涉案合同系预租合同的性质，试图掩盖其恶意撕毁合同拒绝入场入驻的目的。三、银座集团未依约提交经营布局图、装修材料清单等构成根本违约，一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。涉案合同约定银座集团应及时向我方提供经营布局图，合同履行过程中，现场施工是按照银座集团驻场人员口头要求来进行的，银座集团驻场工作人员随意修改、增加，没有结构布局图，所有的施工都是不确定的，我方多次催促银座集团提供经营布局图，其至今也未提供。1、银座集团未依约提交经营布局图、装修材料清单等构成根本违约。威海××支队在《建设工程消防设计审核意见书》第2项明确告知“建筑内部装修工程消防设计应当报送我支队审核”，在消防支队调查笔录中也提到“在装修进场前，需报送详细的经营布局图、装修材料清单、装修设计图纸等”，银座集团应当在其进场前应依消防支队的要求还须提供前述材料等，但其未提供。部分变更尚对消防设计影响不大还可以继续施工，但增加商场餐厅需变更消防设计，银座集团不提供布局图，相应地无法变更消防设计，自然无法依照消防部门的要求再去重新审核设计，最终会导致整个工程消防无法验收通过。故一审法院认定银座集团未提交经营布局图、装修材料清单、装修设计图纸构成根本违约，致我方无法申请消防机构出具新的《建设工程消防设计审核意见书》并致使银座集团无法进场装修并无不当，银座集团所述，理由不当。2、银座集团称向我方提供了布局图，与事实不符。银座集团一审中提交的布局图无签字、盖章不符合合同约定，且标注的时间也晚于合同约定的竣工日期，又无详细数据，乐源公司对该布局图的真实性有异议。一审法院认定银座集团未向我方提供经营布局图，事实清楚。事实上，是银座集团未支付设计方费用，故设计方至今未提交设计方案。银座集团上诉主张所谓“国外毋需盖章”的概念，显然与常识不符，更与合同要求盖章的约定不符，其称花费310万元，也与事实不符。另，银座集团所称消防验收花费高我方不于申报验收与事实不符，公安消防支队消防验收程序，花费很少。四、我方损失金额巨大。我方与银座集团签订租赁合同，约定租金1761万到2781万，租赁二十年，每五年递增，因银座集团一直不提交结构布局图，我方多次与其协商，商场空置17个月，租金损失24617929元。后来不得不为减少损失而与美凯龙公司签订租赁合同，租金仅为1568万元到2215万元，一年的租金差额就在200万元，二十年的租金差价就为9087.52万元，因原来是为银座集团量身定做，红星美凯龙公司需对原设计进行整改重置，就延长至9个月的免租期，损失共计1.2亿。（后附损失计算明细）一审判决后，我方对一审判决赔偿金额有异议，准备上诉。但银座集团多次与我方调解，承诺赔偿我方的实际损失，还找相关领导来说和，欺骗我方称不用上诉。且2019年1月5日，银座集团作为上市公司就涉案诉讼赔偿损失5085.61万元已向公众披露。我方考虑合作多年，本想息事宁人，相信银座集团有调解的意愿放弃了上诉，银座集团竟然还上诉称我方违约。银座集团作为国企上市公司，拒不提交结构布局图，违反诚实信用原则，其根本违约，却为了掩盖事实真相，虚构签订合同时对一次性消防合格文件的理解，混淆视听，试图掩盖其撕毁合同拒绝入场入驻的目的，企图蒙混过关。请求法庭依法查明银座解除合同的真正原因，依法执行银座集团资产，以弥补我方的巨大损失。乐源公司向一审法院起诉请求：1.银座集团向乐源公司支付违约金5285.61万元；2.银座集团赔偿乐源公司经济损失12268.18万元。诉讼中，乐源公司将诉讼请求变更为：银座集团向乐源公司支付违约金12314.65万元。一审法院认定事实：案涉房屋所在工程具备了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2013年5月17日，案涉房屋取得了威海市公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》，载明：1、该工程消防设计合格，请按照审核批准的消防设计文件进行施工；2、该消防设计如需变更应当重新报送我支队审核，建筑内部装修工程消防设计应当报送我支队审核；3、消防产品应选用符合消防产品市场准入制度的产品；4、该工程竣工后，应当向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2013年10月24日，乐源公司与银座集团签订租赁合同一份，合同约定，银座集团承租乐源公司在威海经济技术开发区青岛路东、上海路北建设的大型商场地下一层、地上一至四层、地上五层局部，租赁面积共计50811平方米，租赁期限20年，年租金为1761.87万元至2781.90万元（每5年提高一次），其中第一个五年每年租金为1761.87万元，第二个五年每年租金为2225.52万元，第三个五年每年租金为2466.62万元，第四个五年每年租金为2781.90万元；合同2.2条约定，乐源公司在银座集团进场前取得并向银座集团提供《建设工程消防设计审核意见书》和一次消防验收合格文件，在银座集团开业前一个月内取得并向银座集团提供《电器防火设施安装质量检验意见书》、《消防设施安装质量检验意见书》和《消防产品质量委托检验意见书》；合同5.7条约定，本合同签订后七个工作日内，银座集团支付定金200万元给乐源公司，作为银座集团履行本合同的担保，在银座集团承租的物业开始计租后，该定金自动转为租金，从第一笔开始抵扣，直至抵扣完毕。如果银座集团根本违约，则定金乐源公司没收；如果乐源公司根本违约，则银座集团应当双倍返还定金；合同6.3条约定，乐源公司按照双方确认的物业技术标准进行工程设计施工、设施设备的采购、材料的选配；合同6.4条约定，乐源公司的土建、装修、水、强电、弱电、暖气、煤气等各系统应以银座集团的经营布局为依据进行设计。合同签订后由银座集团确定各楼层经营布局，包括通道、款台、零仓、办公区、员工餐厅，乐源公司根据银座集团的经营布局进行土建、装修、水、电、弱电、空调、煤气等各系统的设计；合同7.1条约定，乐源公司在租赁房产满足银座集团进场条件时，通知银座集团进场装修，双方办理交接手续；乐源公司在2014年9月30日前将租赁房屋达到合同要求及进场条件，并通知银座集团进场装修；装修期6个月。合同第十四条约定，银座集团无正当理由解除合同，或乐源公司因银座集团根本违约而依法律规定解除合同的，银座集团应按照解除合同时次年年租金总额的三倍向乐源公司支付违约金；若乐源公司违反约定提前解除合同的，乐源公司应按照解除合同时次年年租金总额的三倍向银座集团支付违约金。2013年11月7日，乐源公司、银座集团签订补充协议一份，约定，双方系在平等、自愿的基础上签订物业租赁合同。在租赁合同第六6.4条中，合同约定银座集团应在收到乐源公司的设计图之后15个工作日内提交签字、盖章的经营布局图，逾期责任由银座集团承担。为使该项目成功开业，银座集团特聘请国外专业的设计机构对该项目进行经营布局设计。本着对双方负责任的目的，在银座集团向乐源公司提供经营布局图的具体时限上，参考但不局限于租赁合同中约定的“15个工作日”，据此亦可能由此造成乐源公司交付日期相应顺延，对于此种情况，双方互不追究责任。上述合同签订后，银座集团于2013年11月22日向乐源公司支付了定金200万元，乐源公司对案涉房屋进行了建设施工。2014年12月9日，银座集团委托设计单位制作了楼层经营布局图设计图纸，但未提交设计单位加盖公章的设计图纸。2015年1月14日，广安消防中心出具检验报告一份，报告结论：案涉工程的火灾自动报警系统、消防供水系统、消火栓……已达到DB37/242-2008《建筑消防设施安装质量检验评定规程》的要求，判定合格。2015年4月1日，银座集团物业本部向乐源公司发出了《威海二店物业设施现状及存在的问题》函件一份，指出了案涉房屋在消防系统等方面存在的具体问题，并表明待银座集团经营布局确定后，需乐源公司配合银座集团进行后续的装修建审及消防验收工作。并于2015年4月9日就上述函件发出联络函（2015）第015号。2015年4月13日，乐源公司土建工程部门对银座集团的相关问题作出了书面解释。2015年4月14日，银座集团与乐源公司会议纪要载明：一、会后第二天（4月15日）双方就工程进度和现在影响银座进场装修的问题进行现场沟通，限期整改解决；二、银座商城快速提供商城开业时间和进场装修时间，乐源公司要按时间倒排工期进行工程整改，确保银座商城按期进场和开业；三、项目现已具备进场装修条件，如现在进场装修，乐源公司承诺保证全力以赴配合银座进场后，对未完成整改的部分快速整改。……双方在会议纪要中均加盖公章，银座商城方在该会议纪要上载明，“请贵方按照我方物业本部提出的整改意见合理安排整改进度。整改后，我方报请总部二次验收，符合进场条件我方方能确定物业进场时间和开业时间。”2015年4月15日，银座集团向乐源公司发出所需相关技术资料，其中明确指出需要消防验收合格证，王远山于当日签收该函件。2015年4月30日，案涉房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五方出具竣工工程质量验收报告一份，验收结果为合格。2015年6月17日，银座集团、乐源公司、威海神威消防器材三方签署了修改施工确认单一份，载明案涉房屋观光电梯门口处总计9膛消防卷帘门前期已经施工完成，银座物业提出这9膛消防卷帘门距墙太近，精装修无法粘贴瓷砖，经乐源公司研究决定，按银座物业要求，这9膛消防卷帘门整体向外挪动12厘米，三方当场签字确认。其后，银座集团再未就案涉房屋的消防验收相关问题与乐源公司进行协商。2016年2月15日，乐源公司致函银座集团，要求其就进场时间给予答复。2016年6月12日，山东东方未来律师事务所受乐源公司委托向银座集团发出《关于催告履行合同的函》、《再次催告履行合同的函》，表明，因银座集团迟延履行包括但不限于提交经营布局图、入场装修等义务，给乐源公司造成损失，如银座集团愿意继续履行合同则应书面通知乐源公司并提交履行合同的具体计划，若银座集团要求解除合同，则应就承担违约赔偿责任事宜与乐源公司协商。若银座集团收到本函后十五日内既未书面通知委托人，也未履行合同义务，则视为银座集团放弃履行合同并构成根本性违约，乐源公司有权解除合同并追究银座集团的违约责任。2016年7月12日，山东东方未来律师事务所受乐源公司委托向银座集团发出《再次催告履行合同的函》，表明，银座集团已经收到上述6月12日的《关于催告履行合同的函》，但既未按要求履行任何合同义务，也未就如何履行租赁合同与乐源公司进行协商，银座集团的行为不仅构成违约，且放弃履行合同的态度也十分明显，乐源公司已经依法具有解除双方签定的租赁合同的权利，但鉴于解除合同对双方的利益均有重大影响，为慎重起见，再次催告，望银座集团接本函后，在十日内履行租赁合同中约定的应承担的义务，逾期乐源公司将解除租赁合同。2016年8月30日，银座集团向乐源公司发出《关于同意解除租赁合同的函》，表明，乐源公司向银座集团发送的相关函件，银座集团已收悉。来函中乐源公司提出解除双方签订的租赁合同，银座集团同意解除。2017年9月5日，案涉房屋取得了威海市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，载明乐源公司申报的案涉房屋验收申请及有关材料收悉，按照《建设工程消防验收评定规则》要求，经资料审查、现场抽样检查及功能测试并验收，综合评定该建设工程消防验收合格。2017年12月29日，乐源公司将案涉房屋租赁给红星美凯龙家具集团股份有限公司。2018年5月15日，乐源公司委托威海普信资产评估公司出具关于租赁合同解除后剩余租赁年限的租金损失项目资产评估报告一份，评估意见为：在扣除三年租金损失后，自2018年4月1日起乐源公司另行租赁所导致的租金减少的损失为7029.04万元。一审法院认为，双方当事人争议的焦点为：一、租赁合同是否有效；二、银座集团的行为是否构成违约，应否承担违约责任；三、乐源公司要求的违约金是否过高。关于第一个焦点问题即租赁合同的效力问题。本案中，双方当事人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，租赁合同的标的物虽然是尚未建成的在建房屋，但乐源公司取得了项目的合法建设手续，且乐源公司按照银座集团提出的设计要求、使用需要和建设标准等特定目的进行建设，银座集团的最终目的是对案涉房屋占有使用和收益，乐源公司的最终目的仍是为了取得租金收益，双方所建立的是一种在将来履行的附条件的租赁合同关系，双方主要权利义务符合房屋租赁合同的固有特征，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。银座集团主张案涉房屋未经消防验收合格，租赁合同应属无效，但其依据的最高人民法院2004年《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》于2013年4月已被废止，且本案租赁合同的性质为房屋预租合同，双方签订合同时案涉房屋系在建房屋，必然未经消防验收合格，双方对这一事实是明知的，合同中也约定了关于消防验收的相关条款，双方于合同签订后均按约履行了部分义务，故房屋预租合同并不因案涉房屋未经消防验收合格而无效，对银座集团的主张一审法院不予采纳。案涉房屋虽未经消防验收合格，但不影响本案租赁合同的效力。另，银座集团于2018年6月30日发函同意解除租赁合同，亦可证实其在履行过程中始终认为租赁合同是有效的，否则无需同意解除。关于第二个焦点问题即银座集团的行为是否构成违约，应否承担违约责任的问题。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。乐源公司主张银座集团未向其提交经营布局图、拒不进场装修等行为构成违约并导致合同解除，银座集团主张乐源公司未提供“一次消防验收合格证”、案涉房屋未达到银座集团要求的交付条件等行为构成违约并导致合同无法继续履行。首先，对租赁合同中约定的“一次消防验收合格文件（一次消防验收合格证）”具体含义，双方理解不同。银座集团主张一次消防验收即工程竣工后公安消防部门对案涉房屋进行的专门消防验收，工程交付使用并装修后对装修进行的消防验收即二次消防验收，乐源公司提供的广安消防中心检验报告不是由法律规定的消防验收机构所出具的，不具有法律效力；乐源公司主张租赁合同中约定的一次消防验收合格文件（一次消防验收合格证）并非指消防机构最后的消防验收，指的是广安消防中心检验报告。根据一审法院咨询消防机构，在消防验收法规及规范中，不存在“一次消防验收合格文件（一次消防验收合格证）”的概念。消防机构在验收过程中，在工程土建或装修完成设计后首先出具《建设工程消防设计审核意见书》，然后在工程土建或装修完工后会出具相应的《建设工程消防验收意见书》，具体到商业场所，存在毛坯情况下的消防验收和装修完毕后的消防验收，属于公共聚集场所的，投入使用、营业前还应该依法申请消防安全检查，检查合格的由消防机构出具《消防安全检查合格证》。因此，从签订租赁合同的双方看，一方为有资质的房地产开发企业，一方为大型商业经营管理集团，双方对消防验收程序具有专业认知，也在合同中对《建设工程消防设计审核意见书》的名称约定的具体明确，但合同中约定的一次消防验收合格文件（一次消防验收合格证）在消防法规和规范中并不存在，亦未明确是否指《建设工程消防验收意见书》，现双方对其具体含义产生争议，应归责于双方签订租赁合同时的用词不当和约定不明。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人对有关合同内容中履行方式的约定不明确，应按照有利于实现合同目的的方式履行，因此，双方应遵循有利于租赁合同继续履行的原则进一步协商确定消防验收与进场装修的问题，而不能以此为由互相推诿责任，拒不履行租赁合同。根据合同目的和消防机构要求，银座集团可以在向乐源公司提交包含餐饮区燃气管道安装方式的经营布局图、装修材料清单、装修后消防设施设计图纸等资料后由乐源公司向消防机构申请设计审核，再由消防机构出具新的《建设工程消防设计审核意见书》后进场开展装修施工，装修完毕后再向消防机构申请取得《建设工程消防验收意见书》，此种方式系双方诚信履行租赁合同的最佳方式。银座集团要求乐源公司在取得《建设工程消防验收意见书》后再进场装修，并非必要。其次，乐源公司主张至合同解除前始终未收到银座集团的经营布局图。银座集团主张已及时将经营布局图交给乐源公司工作人员王远山，但未提交有效证据证实，一审法院不予采纳。且，银座集团向一审法院提交的经营布局图上无详细具体的数据，未加盖设计单位的公章，应属经营布局草图，并非正式设计文件，即使银座集团向乐源公司提交，亦不符合合同要求。故，银座集团未及时向乐源公司提供经营布局图、装修材料清单、装修后消防设施设计图纸等行为构成根本性违约，是导致乐源公司无法申请消防机构出具新的《建设工程消防设计审核意见书》并致使银座集团无法进场装修、合同最终解除的直接和根本原因，应承担合同解除的违约责任；案涉房屋在土建施工中存在逾期竣工及未完全达到银座集团交付条件的情况，双方对此均认可，乐源公司的上述行为亦构成违约，但不属根本性违约，并非导致合同解除的原因。关于第三个焦点问题即乐源公司要求的违约金是否过高的问题。乐源公司主张违约金为12314.65万元的主要依据系其与红星美凯龙家具集团股份有限公司签订的租赁合同及其单方委托威海普信资产评估公司出具的关于租赁合同解除后剩余租赁年限的租金损失项目资产评估报告。但，房屋租金降低属于市场经营风险，银座集团在签订租赁合同时对此并不能作出有效预见，因此合同解除后所产生的房屋租金降低等市场经营风险并不属于乐源公司的实际损失，亦不宜以此作为其调高违约金的计算依据。银座集团主张乐源公司要求的违约金过高，理由成立，一审法院予以采纳。根据补充协议的约定以及双方的履行情况，乐源公司的实际损失宜认定为自2015年6月17日即银座集团不再就消防验收问题与乐源公司协商之日起至乐源公司依据与红星美凯龙家具集团股份有限公司签订的租赁合同中收取租金之日止期间的租金损失。双方当事人在租赁合同中约定解除合同的违约责任为解除合同时次年（2017年）年租金总额的三倍即5285.61万元，该违约责任对双方均等，根据本案具体情况，该违约金数额足以涵盖乐源公司的实际损失，以此数额作为银座集团应支付的违约金较为适当，亦符合双方的合同本意。银座集团已支付给乐源公司的200万元定金，在银座集团根本违约时应作为违约金的一部分由乐源公司没收。故扣除该200万元后，银座集团应支付乐源公司违约金5085.61万元。综上所述，乐源公司的部分诉讼请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、银座集团股份有限公司于本判决生效之日起三十日内支付威海乐源置业有限公司违约金5085.61万元；二、驳回威海乐源置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费657533元，由银座集团股份有限公司负担269589元，威海乐源置业有限公司负担387944元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为银座集团是否应当向乐源公司支付违约金5085.61万元。关于该问题，首先，综合全案案情，在双方合同约定不明确，且取得《建设工程消防验收意见书》后再进场装修并非必要的前提下，银座集团未及时向乐源公司提交符合要求的经营布局图、装修材料清单、装修后消防设施设计图纸等资料，怠于履行合同义务是导致双方合同无法正常履行的主要原因，现银座集团不能提供充分的证据推翻该事实认定，故一审判决认为银座集团构成根本违约并无不当。第二，虽然银座集团的违约行为是导致合同无法继续履行的主要原因，但是乐源公司也存在土建施工中逾期竣工及未完全达到银座集团交付条件的违约行为。而且乐源公司与银座集团对“一次消防验收合格文件（一次消防验收合格证）”具体含义产生的争议，应归责于双方签订租赁合同时的用词不当和约定不明，争议发生后，双方均应遵循有利于租赁合同继续履行的原则进一步协商确定消防验收与进场装修的问题，但是，事实上乐源公司也并未全面按照有利于实现合同目的的方式履行自身的义务，在一定程度上影响了合同的进一步履行。基于以上分析，一审在认定乐源公司亦存在违约行为的情形下，判决银座集团按照合同约定承担全部违约责任，存在矛盾，有失公允。根据双方在租赁合同中的约定，解除合同的违约责任为解除合同次年（2017年）年租金总额的三倍，即5285.61万元，鉴于本案中双方均有违约行为的情况，本院对银座集团承担违约金的数额进行调减，酌情认定以5285.61万元的80%为宜，故银座集团应向乐源公司支付违约金4228.49万元（5285.61万元×80%），扣除银座集团已支付给乐源公司的200万元定金，应支付的违约金数额为4028.49万元。综上所述，银座集团的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市中级人民法院（2017）鲁10民初342号民事判决第二项，即驳回威海乐源置业有限公司的其他诉讼请求。二、变更山东省威海市中级人民法院（2017）鲁10民初342号民事判决第一项为银座集团股份有限公司于本判决生效之日起三十日内支付乐源置业有限公司违约金4028.49万元；三、驳回威海乐源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费269589元，由银座集团股份有限公司负担215671元，威海乐源置业有限公司负担53918元。本判决为终审判决。审判长  王海娜审判员  陈东强审判员  马 丽二〇一九年五月五日书记员  董俊杰