陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕03民终826号上诉人（原审被告）：陕西鸿安建筑工程有限公司，住所地宝鸡市高新开发区高新大道50号院1幢B座0812号，统一社会信用代码：91610301MA6X9TNL4G。法定代表人：何笃强，任公司总经理。上诉人（原审被告）：杨新闻，男，生于1971年2月21日，陕西省陇县人。二上诉人委托诉讼代理人：郭伟明，陕西西虢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王莉，女，生于1980年10月1日，宝鸡市渭滨区人。委托诉讼代理人：张文涛，陕西际傧律师事务所律师。原审第三人：宝鸡市高新开发区宜居房产信息服务部，住所地宝鸡市高新开发区高新大道61号院3幢2层38号。经营者段乐，男，生于1991年12月15日，宝鸡市渭滨区人。上诉人陕西鸿安建筑工程有限公司（以下简称鸿安公司）、杨新闻与被上诉人王莉、原审第三人宝鸡市高新开发区宜居房产信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院（2018）陕0303民初2788号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿安公司、杨新闻上诉请求：1、撤销（2018）陕0303民初2788号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人杨新闻不是本案承担责任的适格主体，一审法院判决上诉人杨新闻承担连带责任没有法律依据，且查明事实于判决相互矛盾。2、一审法院在审理查明部分，对上诉人杨新闻与被上诉人聊天记录进行了罗列，但遗漏双方在2018年7月27日、28日的聊天记录导致查明事实与实际情况不符。该两日聊天记录中，被上诉人又提出要按揭分期以及提出开发商预售证过期的问题。故，被上诉人违约在先，上诉人不存在违约情形。3、因开放商提高房屋价格，在协商过程中，导致手续办理延迟，上诉人根据情势变更原则与被上诉人重新进行价格磋商，上诉人不存在故意违约，而是诚心销售房屋。4、合同第十条，约定房屋办理一切时间由中介方决定。本案中，中介方并没有通知上诉人具体办理房屋的时间，且中介方已经明确表示房屋买卖合同不能履行的责任主要在被上诉人一方。因此违约责任应当由被上诉人承担。综上，原审判决错误，请求予以纠正。一审王莉诉讼请求：1、依法解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2、两被告连带双倍返还购房定金4万元；3、本案诉讼费由两被告承担。一审金台区人民法院查明：2018年4月18日第一被告杨新闻（甲方：出卖人）与原告王莉（乙方：买受人）、第三人（丙方：居间方）签订《房屋买卖合同》，合同末尾出卖人处第一被告签名，第二被告加盖单位财务专用章。三方约定：“原告及第一被告双方经第三人居间介绍，第一被告同意将其座落在宝鸡市金台区豪城天下E区9号楼1单元0602号房屋一套出售给原告。该住宅房屋成交价格为53万元，建筑面积132平方米；第四条付款方式，甲乙双方同意以下列方式付款、乙方已向甲方交付定金共2万元整，乙方为（2）全款客户，于过户当日将一次性支付完。第七条合同双方签字后，从合同签字后日期起算之后60日内无法达成本合同交易，因甲方原因导致无法交易，甲方违约需赔付双倍定金。乙方违约、定金不予退还...；第九条承诺条款，甲方承诺：甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。乙方承诺真实地意愿购买本合同项下的房屋。第十条房屋办理一切时间，由中介方决定，中介方不能拖迟办理，甲乙双方需全权配合办理。如有甲乙双方任何一方不配合都视为违约，违约金为定金的一倍...；第十三条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。”合同签订当日原告支付第一被告定金2万元。第一被告给原告出具收款收据一张，收款人处第一被告签名，第二被告加盖单位财务专用章。三方合同签订后60日内，因两被告售房手续未办理完结，被告未在约定期限内与原告办理房屋过户手续。第一被告在与原告微信中认可7月18日将售房手续办好。同时7月18日第三人微信告知原告，第一被告的意思是开发商给第一被告涨价，涨的部分一人一半，若接受不了涨价则让原告起诉。7月20日第一被告在微信朋友圈发出消息，本人现位于豪城E区一套三室两厅花园洋房出售，面积132.86平方米，总价59万，工程抵押房，毛坯，六层，有电梯，价格优惠，有意者请电话联系。联系人杨先生13991704977。7月21日第一被告又微信告诉第三人让通知原告，房款为53万于7月23日办理，如按期不办理押金不退。7月21日原告微信告知第三人明确要求退赔定金。7月24日原告添加第一被告微信后表示愿意配合履行合同，但同时提出要求出具完全处分授权委托书、预售证年检通过等条件，第一被告未答应原告提出的各项条件。7月26日第一被告微信告知第三人称原告已经放弃53万元购房协议，押金不予退还。8月7日两被告将该涉案房屋通过开发商出售给案外人杨建锋，房管局备案总价为561998元。另查，涉案房屋系宝鸡豪城房地产开发有限公司开发楼盘，并由陕西中岭建筑工程有限公司承建，其又将部分建筑项目分包给第二被告，第一被告系第二被告该项目部负责人；涉案房屋系工程抵账房屋。陕西中岭建筑工程有限公司商品房款抵付工程款审定单显示涉案房屋价值为532905元。一审金台区人民法院认为:依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。本案中原告、被告与第三人签订房屋买卖合同系在双方协商一致基础上所签，双方以支付对价、转让房屋为交易目的，双方签字后合同即生效，该合同系双方真实的意思表示，应认定为有效，各方均应依约履行。对于第一被告是否本案适格主体并承担责任问题。本案中第一被告系涉案房屋的项目部负责人，其一直与原告商谈合同并在合同出卖人处签名，其行为即表明了第一被告认可作为合同出卖人的主体身份。第一被告在朋友圈对外宣称涉案房屋为本人房屋并对外出售,也能够说明第一被告自认可以作为涉案房屋的出卖人出售房屋。第二被告在合同出卖人处加盖公司财务专用章，并当庭认可涉案房屋为该公司工程抵账房，其同意第一被告出售，也是第二被告对出卖人身份的认可。两被告均认可涉案房屋为工程抵账房，则该抵账房可以通过内部协议抵顶给公司或者个人。因此本院认为第一、第二被告在合同出卖人处的共同签章行为，可以认定两被告系房屋买卖合同的共同出卖人，对于合同违约行为两被告应当承担连带责任。对于两被告是否应当双倍返还定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；本案中合同违约条款约定，自合同签订60日内办理过户手续，因出卖人原因导致无法交易，则违约需赔付双倍定金。4月18日合同签订，之后60日期限内两被告未依照约定办理过户。第一被告认可7月18日才将出售房屋手续办好。本院认为，两被告因自身原因导致违约应当承担违约责任。7月18日第一被告又让第三人通知原告房屋涨价，若不同意则让原告起诉。被告拒绝履行合同义务的行为应属根本违约，原告可以行使合同解除权。之后原告与第一被告之间再次磋商继续售房事宜，但双方并未达成协商一致意见，也没有形成书面补充协议变更合同内容。两被告单方主张已变更合同履行期限，原告不予认可，依据法律规定视为未变更合同。因此本院认为两被告应对违反原合同约定承担连带责任，双倍返还原告定金4万元。对于原告主张解除合同的问题。本院认为两被告已经于2018年8月7日将涉案房屋出售给案外人，该房屋已经无法实际履行。两被告的行为致使双方合同目的不能实现，原告诉讼请求解除合同，符合法律规定合同解除的情形，两被告现也同意解除合同。故对于解除合同请求本院予以支持。第三人提出不同意解除的意见于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除原告王莉与第一被告杨新闻、第二被告陕西鸿安建筑工程有限公司、第三人宝鸡市高新开发区宜居房产信息服务部所签订的《房屋买卖合同》。二、第一被告杨新闻、第二被告陕西鸿安建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告王莉双倍定金共计4万元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，本院减半收取400元，由第一被告杨新闻、第二被告陕西鸿安建筑工程有限公司连带负担。二审查明事实与一审一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方为定金返还发生争议。本案争议及焦点在于，上诉人杨新闻是否应当承担连带责任，以及房屋买卖合同约定的履行期限届满后，合同双方是否就权利义务的内容进行了变更。根据本案事实，房屋买卖合同及收款收据中，既有上诉人鸿安公司印鉴，亦有上诉人杨新闻签名。鸿安公司主张杨新闻系其项目经理，二审期间，经本院向上诉人鸿安公司法定代表人何笃强调查，何笃强本人认可杨新闻系其公司员工，负责项目上的有关事宜。其主张工资收入虽由鸿安公司挂靠的陕西中岭建设工程有限公司支付，但系通过鸿安公司将工资通过转账支付给中岭公司后再由中岭公司发放。故，上诉人鸿安公司以自认的方式认可上诉人杨新闻在房屋买卖合同及收款收据中的签名行为系职务行为，即认可了签订合同的行为为法人行为而非个人行为，则被上诉人王莉应当提供上诉人杨新闻并非鸿安公司员工且以个人名义签订房屋买卖合同的证据。虽然被上诉人王莉提供上诉人杨新闻微信截屏以证明其销售房屋系其个人房屋的事实。但本案中，上诉人杨新闻与被上诉人王莉在签订房屋买卖合同时，上诉人鸿安公司通过加盖印鉴的方式追认了上诉人杨新闻的法律行为，该法律关系从个人之间转变成法人与个人之间，发生了事实上的转变。故，被上诉人王莉提供的证据不足以推翻法人对于合同的自认以及由合同相对性所确定的义务指向。被上诉人王莉向上诉人杨新闻主张解除合同、返还定金并承担责任的请求不能成立。对此一审判决认定不妥，应予纠正。关于本案中双方是否就权利义务进行了变更，应当结合双方是否就合同变更形成一致性的协商意见。根据已有的书证，双方在履行房屋买卖合同过程中，一直通过微信聊天进行磋商。但在6月18日合同约定的60日履行时限届满后，双方聊天记录中，没有就合同的履行时间、履行条件等内容重新予以约定，即双方聊天内容中没有就继续按照原合同内容继续履行形成一致性意见。故，尽管对于合同履行双方先后均有单方的督促，但由于未对合同予以变更，对于是否构成违约，仍应当以合同约定即房屋买卖合同第七条违约责任中的内容为准。而合同第十条对于办理时间的约定，从合同整体理解，依然不应突破第七条中约定的期限。上诉人未按照合同约定的履行期限履行其义务，应当承担双倍返还定金的赔偿责任。而上诉人主张本案应当适用情势变更原则与案件事实不符，亦与情势变更原则的适用条件不符，故，上诉人的上诉人理由本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，唯在责任主体认定方面适用法律有误，应当予以纠正。上诉人杨新闻的上诉请求成立，依法应予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更陕西省宝鸡市金台区人民法院（2018）陕0303民初2788号民事判决第一项为：自本判决生效之日起解除被上诉人王莉与上诉人陕西鸿安建筑工程有限公司、原审第三人宝鸡市高新开发区宜居房产信息服务部所签订的《房屋买卖合同》；二、变更陕西省宝鸡市金台区人民法院（2018）陕0303民初2788号民事判决第二项为：上诉人陕西鸿安建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人王莉双倍定金共计4万元；三、驳回被上诉人王莉的其他诉讼请求。四、驳回上诉人陕西鸿安建筑工程有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，二审案件受理费800元，均由上诉人陕西鸿安建筑工程有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 澍审 判 员  付金国审 判 员  李婧雯二〇一九年五月十六日法官助理  金朋科书 记 员  王文叶