山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终411号上诉人（原审原告）：田**，台湾地区居民，女，1975年12月20日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：张心富，山东统河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南和进资产管理有限公司，住所地山东省济南市市中区。法定代表人：李诚，总经理。委托诉讼代理人：王泽杰，男，潍坊奎文义杰法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：徐龙振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。原审第三人：潍坊华明织造有限公司，住所地山东省潍坊市寒亭区。法定代表人：陈郭民，董事长。委托诉讼代理人：张凯，男，潍坊峡山润正法律服务所法律服务工作者。上诉人田**与被上诉人济南和进资产管理有限公司（以下简称济南和进公司）、原审第三人潍坊华明织造有限公司（以下简称潍坊华明公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2018）鲁07民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田**上诉请求：1、撤销山东省潍坊市中级人民法院（2018）鲁07民初725号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由济南和进公司承担。事实与理由：一、田**在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并付清了全部购房款。田**与潍坊华明公司于2013年7月1日签订的房屋买卖合同是在一审法院查封前签订的合法有效的书面合同。田**虽在打款凭证上填写了“借款”二字，但实际是购房款。退一步说，不管是房屋买卖关系还是对方所认为的借贷关系，应该都不影响该合同的效力。在无力偿还借款时由借贷关系转化为房屋买卖关系在经济往来中也是经常发生的，完全符合商业规范。二、田**对案涉房屋已实际占有并且有实际支配权。既然房屋买卖合同是田**与潍坊华明公司签订的真实有效的合同，那么田**在合同签订后就有对该房屋具体操控的权利。由于该房产只有房产证，没有国有土地使用权证，致使田**无法过户，房产无法过户并不是田**本人的过错造成的，而是政府限制过户。田**购买该房产后，因本人要照顾生病的丈夫无法到现场，该房产登记在潍坊华明公司名下，并且田**十分相信陈郭民，所以委托陈郭民管理该房产，并由陈郭民代为收取租金后转给田**，陈郭民与田**的银行流水账完全可以证明田**已合法占有了该房产。从银行流水账上看出，陈郭民总计返还田**50多万元（含租金和陈石水看病钱），未返还200万元，该事实说明不存在济南和进公司所说的借贷关系，只能说明田**和实际租户之间是一种租赁关系。只不过因和陈郭民之间的个人关系和对其信任，只是口头委托其代为对外出租。而对实际租赁户来说，其一直不知情，误认为是租赁潍坊华明公司的房产。三、田**未办理房产过户登记非田**自身的原因造成。前文所述，田**购买该房产是知道不好过户的，但她清楚的知道该房产既然有房产证是可以买卖的。既能便宜买下该房产，又帮助了陈郭民，为什么不做呢?结果因土地证办不下来（政府限制），所以房产也无法过户，这是本案房产周围大量房产的实际现状。济南和进公司撤销对马香军一案案涉房产的查封就是如此。四、既然田**和潍坊华明公司的关系与济南和进公司和潍坊华明公司的关系，按照一审法院的说法，都是金钱债权，是对等的，田**与潍坊华明公司之间的法律关系形成在先，且双方已经履行了相应的义务，而济南和进公司与潍坊华明公司之间的法律关系在后，只是在执行过程中，还没有实际履行，并且济南和进公司在通过法院执行后也是不能办理过户的，因此，一审判决驳回田**的请求也不当。综上，田**购买的房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，完全享有足以排除强制执行的民事权益。二审期间，田**补充如下上诉意见：一、田**在一审法院再次查封案涉房产之前就已经和潍坊华明公司签订房屋买卖合同并支付了全部购房款。对此一审法院没有予以认定。在案证据可以证实下列事实：1、2003年8月25日，一审法院出具（2003）潍执字第56号民事裁定书。该裁定书载明：2003年2月20日，权利人中国银行昌乐支行向一审法院申请执行（2002）潍民二初字第300号民事判决，因被执行人均暂无履行能力，裁定本院的（2002）潍民二初字第300号民事判决终结本次执行程序。2、2018年1月15日一审法院作出（2010）潍执恢字第22号民事裁定书，查封了案涉的第023号、97××11号房屋。3、潍坊华明公司于1997年元月8日取得鲁潍寒97字第023号《城镇公房所有权证》，1997年10月19日取得鲁潍寒字第97××11号《城镇公房所有权证》。2013年7月1日，潍坊华明公司和田**签订《房屋买卖合同》，将案涉两处房屋出售给田**，合同约定的房款为200万元。2013年7月2日，田**汇付潍坊华明公司200万元，同日潍坊华明公司给田**开具收据一张（收据编号NO.0066547），记明的收款事由为“房款”，并加盖潍坊华明公司的财务专用章。鉴于田**在中国工商银行个人业务凭证的背面下方空白处留下了自己的联系电话并写有“借款”二字，对为什么写“借款”二字，虽然潍坊华明公司法定代表人陈郭民给出的解释和田**不一样，但不可否认的是，潍坊华明公司加盖财务专用章的收据可以证明，该200万元是房款，而不是潍坊华明公司借田**的款项，因此从证据证明效力来看，200万元收据上记明的收款事由为“房款”更具有说明力，结合双方的房屋买卖合同和汇款凭证，以及潍坊华明公司出具收到“房款”的收据，该笔200万元款项的定性应当以潍坊华明公司开具收据记载的内容为准，据此在一审法院2018年1月15日作出（2010）潍执恢字第22号民事裁定书查封案涉的第023号、97××11号房屋之前，田**和潍坊华明公司之间已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，并且田**已经支付合同约定的全部购房款。二、原审认定田**并没有于法院查封前合法占有案涉房产认定事实不清，证据不足。在案的两份《房屋租赁合同》可以证实下列事实：1、2013年3月9日的《房屋租赁协议书》可以证明，2013年3月9日潍坊华明公司作为产权方，陈郭民作为潍坊华明公司代表和案外人胡萍签订《房屋租赁协议》，将案涉房产租赁给胡萍使用，期限为2013年3月18日至2014年3月17日。2、2013年7月1日，潍坊华明公司将正在租赁使用的案涉房产出售给了田**。因田**丈夫陈石水患有支气管哮喘、肺部感染、心脏病等多种疾病，需要长期用药，住院治疗，田**只好在家照顾，所购房屋因在购买之前就由潍坊华明公司租赁给胡萍使用，便在潍坊华明公司租赁期限届满后继续委托陈郭民和胡萍续签租赁合同，收取租金，在2015年3月18日，委托陈郭民作为出租方和胡萍续签《房屋租赁合同》，将案涉房屋继续租赁给胡萍使用。因此，在案的2013年7月1日《房屋租赁协议书》明确表明产权方系潍坊华明公司，陈郭民作为潍坊华明公司代表和胡萍签订案涉房屋租赁协议，这是潍坊华明公司将案涉房产租赁给胡萍使用，对此田**没有异议。2015年3月18日的《房屋租赁合同》明确表明出租方系陈郭民，并由陈郭民在合同上签字，这是田**要求陈郭民这样做的，其行为代表田**。两份租房合同的出租方主体明显不同就是因为田**购买案涉房屋后委托陈郭民处理案涉房屋租赁所致。虽然济南和进公司在一审中向法院提交了有关胡萍租房的公证书，但也仅能证明胡萍自2013年起至本案查封后一直承租房产的事实，因田**把租房事项全权委托陈郭民办理，因此其行为代表田**，胡萍作为租客没有见到田**也是情理之中。由于在案的两份房屋租赁合同的出租方主体发生的变化足以证明田**购房后委托陈郭民继续出租案涉房屋的事实，原审以田**未提交相应证据予以证明为由不予认定是错误的。三、一审法院认定“田**对案涉房产未能过户至其名下也是有过错的”，没有事实依据和法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定其权利能够排除执行的情形之一是：“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，潍坊华明公司所有的023号、97××11号两处《城镇公房所有权证》均为潍坊市寒亭区人民政府颁发，两份所有权证记载的土地产别为“集体”，《注意事项》第四条载明：“房屋买卖划拨等，应按照规定期限内申报变更转移登记。”因此，案涉房屋均可以买卖，仅是应当按照规定期限内申报变更转移登记。虽然田**和潍坊华明公司在《房屋买卖合同》第三条中注明案涉房屋只有房产证没有土地证，不能办理过户手续，但那是因为当时土地产别注明还是“集体”，按照《土地管理法》等法律规定，只有在集体土地变更为国有土地后才能办理房产证变更过户手续，因此，双方在第三条中也明确约定，办理土地证时的过户费用由田**承担。因此田**认为合同约定不能过户只是暂时的，随着城镇发展，只要案涉房屋项下的土地由“集体”转换为“国有”后就可以随时办理过户手续。至于一审法院查封案涉房产，是由于潍坊华明公司一直没有办理土地变更手续造成的，而非田**的原因造成的，据此一审认定田**对案涉房产未能过户至其名下也是有过错的，没有依据。综上，在案证据可以证实，田**对案涉房屋享有的权利能够排除执行，望二审法院查明本案事实后依法改判支持田**的诉讼请求。济南和进公司辩称：一、田**对案涉房产不享有物权，其以此为由主张排除对案涉房产的执行无法成立。田**虽然主张其已购得案涉房产，并付了200万元购房款，享有案涉房产的所有权，姑且不论其主张的买卖合同是否有效，房款是否已付，但就案涉房产来说至今也未过户登记到其名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定，田**不享有案涉房产的所有权，其以此为由主张排除对案涉房产的执行无法成立。二、田**对案涉房产不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在符合上述规定的情况下，田**对案涉房产方可享有足以排除执行的物权期待权，能排除对案涉房产的执行，但依据田**提交的证据和法院查明认定的事实看，其对案涉房产并不享有足以排除执行的物权期待权。（一）田**在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。田**虽然主张其于2013年7月1日与潍坊华明公司签订了房屋买卖合同，但经一审法院调查，田**向潍坊华明公司法定代表人陈郭民个人账户支付的200万元，在转账凭证上注明的用途是借款，且潍坊华明公司的法定代表人陈郭民在原审法院审理的（2018）鲁07执异27号案件中主张，因潍坊华明公司向陈石水（潍坊华明公司法定代表人陈郭民之兄）借款200万元，而后协商以案涉房产抵顶该笔借款。对于田**与潍坊华明公司之间就案涉房屋是房屋买卖关系还是以房抵债关系，双方陈述不一，因此田**与潍坊华明公司之间就案涉房产没有买卖房屋的真实意思表示，田**不是买受人，即便双方之间存在以房抵债关系，抵债只是消灭债务的一种方式，以房抵债只产生请求被执行人过户的权利，该权利并非物权期待权或所有权，该权利并不优先于申请执行人的普通债权，不具有排除对案涉房产执行的效力。（二）田**在人民法院查封之前没有合法占有案涉房产。案涉房产在田**所提交的房屋买卖合同签订之前，即自2013年3月便一直由潍坊华明公司占有并出租给胡萍，租金由潍坊华明公司财务收取，所谓的房屋买卖合同签订后，案涉房产的占有和使用状态也没有改变，仍有潍坊华明公司占有并出租和收取租金，此事实由承租人出具的经潍坊市潍城公证处公证的《关于承租房产的事实证明》、2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》和2015年3月18日签订的《房屋租赁合同》为证。田**主张房屋买卖合同签订后，案涉房产的租金由陈郭民转支付给她，来证明其已实际占有房产，并以济南和进公司申请调取的陈郭民2013年5月1日至2014年5月1日的银行流水明细中，陈郭民转账给田**的60万元含案涉房产的租金及还款50多万元，来证明案涉房产的租金由其收取，陈郭民没有还款200万元来证明其购买了案涉房产。案涉房产年租金仅13000元，但陈郭民转账给田**60万元，差额巨大，无法说明陈郭民转账给田**的资金中包含租金，只能说明双方之间存在大量资金往来。退一步讲，济南和进公司申请调取的也仅是陈郭民一个账号一段期间的流水，不能全部反映陈郭民与田**之间的资金往来，其转账的60万元田**主张有50多万元还款恰恰说明双方之间存在借贷关系，这段时间这个账户没有还款200万元，并不代表其他时间或其他账户的情况。故，田**在人民法院查封之前没有合法占有案涉房产。（三）田**没有支付案涉房产全部价款。田**提供的2013年7月2日银行转账凭证虽然显示转账给陈郭民个人账户200万元，但是由法院调取的原始汇款凭证证实该笔汇款是借款，并不是支付给潍坊华明公司案涉房产的购房款。首先，借款和购房款是两个完全不同的概念，其所具有的法律意义也完全不同，两词语之间也不存在易混淆的情况。田**作为完全民事行为能力人，其对这两个词语可能产生的法律后果不可能不清楚，其主张为购房款也与在执行异议第二次听证中，潍坊华明公司法定代表人陈郭民对该笔款项是借款的陈述不符，因此田**提交的转账凭证无法证实该笔款项是购房款的主张。其次，潍坊华明公司早在2004年就已经被管理部门吊销营业执照，潍坊华明公司账号也早已无法使用，潍坊华明公司根本不可能收到田**所谓的购房款。再次，田**2013年7月2日转账给陈郭民的200万元，陈郭民第二天一早就转账给吴媚媚个人，吴媚媚当日又将该笔款项转账给了潍坊百顺织造有限公司（以下简称百顺公司）。百顺公司的注册地址与田**及丈夫陈石水、陈郭民妻子庄玉慧共同出资设立的维一拉链公司的注册地址均是潍坊市寒亭区商城海天路110号，注册地址的房产原所有人是潍坊华明公司，后转让给了潍坊华明公司法定代表人陈郭民的妻子庄玉慧。因此，田**、陈郭民、百顺公司、潍坊华明公司、庄玉慧、吴媚媚等之间存在关联交易和利害关系。从该笔款项的流向看，根本没有进潍坊华明公司账户，故田**没有支付购房款，其转账的200万元与潍坊华明公司无关。（四）即使田**主张的房屋买卖合同合法成立，田**对案涉房产未能过户到其名下也是有过错的。从田**提交的房屋买卖合同看，该合同明确载明：案涉房产只有房产证没有土地使用权证，不能办理过户手续。田**对案涉房产不能办理过户手续的事实是清楚的，但其对案涉房产的权利障碍予以漠视，明显存在过错。三、济南和进公司撤销对马香军房产的查封，是基于对马香军一家，丈夫去世，孤儿寡母，生活窘迫的怜悯之心，也是济南和进公司对其权利的合法行使，与本案无关，田**也不能基于此苛求济南和进公司同样撤销对案涉房产的执行。综上，田**对案涉房产既不享有物权，也不享有物权期待权，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，济南和进公司补充如下答辩意见：田**与潍坊华明公司签订房屋买卖合同存在恶意串通损害债权人济南和进公司合法权益的情形，应依法认定该房屋买卖合同无效，田**不具备足以排除执行的民事权益。一、田**与潍坊华明公司存在关联关系。《中华人民共和国公司法》第二百一十七条规定：“关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。”本案中，田**是潍坊华明公司法定代表人陈郭民大哥陈石水的妻子，田**夫妇与陈郭民系近亲属关系。田**与丈夫陈石水、陈郭民妻子庄玉慧于2006年1月12日共同发起成立潍坊维一拉链有限公司，并由陈郭民担任法定代表人，其后两人又将全部股份转让给陈郭民的妻子庄玉慧。潍坊华明公司的股东为台湾义台进出口公司，除设立潍坊华明公司外，其还出资设立了潍坊兴龙化纤有限公司、厦门中山拉链有限公司、厦门三和化纤工业有限公司等公司，田**的丈夫陈石水在上述公司中都担任主要负责人员，由此可见，田**与潍坊华明公司存在关联关系（此外，除上述诸多公司外，台湾陈氏家族及关联人在我国大陆还有20多家企业，其多数企业出资不到位且同样背负银行约数亿元债务，无法排除田**与潍坊华明公司及陈郭民之间恶意转移资产逃避债务之嫌疑）。二、田**对潍坊华明公司背负巨额债务的情况和其财产被执行的事实是知情的。潍坊华明公司所涉本案债务已经由潍坊市中级人民法院于2002年10月18日作出（2002）潍民二初字第300号民事判决书确认，潍坊华明公司因背负银行巨额债务停业倒闭，被潍坊市工商行政管理局于2004年12月26日吊销营业执照，陈郭民自潍坊华明公司成立至今均是潍坊华明公司法定代表人，田**与潍坊华明公司法定代表人陈郭民签订显示合同日期为2013年7月1日的房屋买卖合同，由潍坊华明公司盖章，陈郭民签署。鉴于陈郭民与田**之间的近亲属关系，以及双方存在的利益转移关系，因此，足以认定田**对潍坊华明公司的企业状况和背负巨额债务并处于被执行过程中的事实是清楚的。三、田**没有实际支付房屋买卖合同对价。首先，田**提供的支付购房款的证据是一份2013年7月2日的银行转账凭证，经法院调取的该笔转账的原始汇款凭证显示，该笔转账是田**转给陈郭民个人的，并不是支付给潍坊华明公司的，该汇款凭证上注明的用途是借款，不是购房款；从资金流向看，该款项并未进入潍坊华明公司的账户。其次，潍坊华明公司法定代表人陈郭民在（2018）鲁07执异27号案中当庭主张，因潍坊华明公司向陈郭民大哥陈石水借款200万元，后协商以案涉房产抵顶借款，田**的主张与此陈述不一，由此可见，田**与潍坊华明公司之间也没有真实的买卖房屋的意思表示。再次，作为买卖房屋受让人的田**，在明知债务人潍坊华明公司欠付巨额债务的情况下，未支付任何价款而购买受让潍坊华明公司名下的房产，足以证明田**与潍坊华明公司在签订《房屋买卖合同》时具有主观恶意，属恶意串通，该合同的履行足以损害债权人济南和进公司的利益。综上所述，田**与潍坊华明公司于2013年7月1日签订的《房屋买卖合同》属于恶意串通、损害第三人利益的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”请求法院依法确认案涉房屋买卖合同无效。潍坊华明公司述称，同意田**的上诉意见。田**向一审法院提出诉讼请求：l.立即停止对田**位于潍坊市××商业村潍寒亭房字第××号、97××11号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由济南和进公司承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：对于田**提供的证据1房屋买卖合同，济南和进公司对其真实性、合法性有异议，认为存在明显的恶意串通，逃避执行的情形，该证据与本案具有关联性，一审法院对其真实性、合法性需结合其他证据予以综合认定。对于田**提供的证据2工商银行奎文支行个人200万元业务凭证，济南和进公司对其真实性无异议，但对证明的目的有异议，认为汇款凭证注明用途为借款，无法证明其为购房款，对其真实性一审法院予以认可，对其证明目的需结合本案其他证据予以综合认定。对于田**提供的证据3田**与胡萍签订的房屋租赁合同，济南和进公司对其真实性有异议，且提供了证据3进行佐证，故一审法院对该证据真实性不予认定。潍坊华明公司对于田**提供的证据1、2、3的真实性均无异议。对于济南和进公司提供的6宗证据，田**对其真实性均无异议，对其关联性均有异议，潍坊华明公司对于济南和进公司提供的6宗证据的真实性无异议，对证据1、2、3、4的证明目的有异议，田**与潍坊华明公司均无其他证据进行佐证，一审法院对6宗证据的真实性、关联性予以确认，对于其证明目的本案将结合其他证据予以综合认定。根据田**、济南和进公司的举证、质证及庭审调查情况，一审法院认定事实如下：中国银行昌乐支行诉潍坊华和拉链有限公司、潍坊华东纺织有限公司、潍坊华明公司抵押担保借款合同纠纷一案，一审法院于2002年10月18日作出（2002）潍民二初字第300号民事判决书，判决确认潍坊华和拉链有限公司欠中国银行昌乐支行垫付的票据贴现款1600万港元及利息9441526.23元、信用证垫款215.6万美元及利息798891.28美元（截止2002年9月20日，2002年9月21日至判决生效之日的利息按中国人民银行规定的计算方式和利率，另行计算），于判决生效后十日内付清。潍坊华明公司对潍坊华和拉链有限公司的信用证垫款70万美元及利息259381美元承担连带清偿责任（利息截止2002年9月20日，2002年9月21日至判决生效之日的利息按中国人民银行规定的计算方式和利率，另行计算）……。本案在执行过程中，变更锐信投资有限公司为申请执行人。2018年1月17日，一审法院以（2010）潍执恢字第22号执行裁定书，查封潍坊华明公司名下的案涉房产。2018年7月11日，一审法院作出（2018）鲁07执异50号执行裁定书，变更济南和进公司为申请执行人。2013年3月9日，潍坊华明公司法定代表人陈郭民与胡萍就案涉房屋签订房屋租赁协议书一份，约定租赁期限为2013年3月18日至2014年3月17日，且协议中表明产权方为潍坊华明公司。2013年7月1日，田**与潍坊华明公司签订房屋买卖合同，且合同中载明该房屋不能办理过户手续。2013年7月2日，田**通过其6222081607000445518账户向潍坊华明公司的法定代表人陈郭民6227002201434260548账户付款200万元，汇款原始凭证记载该款项为借款。2015年3月18日，潍坊华明公司法定代表人陈郭民与胡萍就案涉房屋签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为2015年3月18日至2017年3月17日，且合同中表明出租方为潍坊华明公司。2018年5月23日，山东省潍坊市潍城公证处工作人员随同济南和进公司委托代理人来到寒亭区海天三路商业村一处楼房前，在济南和进公司委托代理人的带领下，来到东单元二楼东户，开门人自称胡萍，是该房的承租人。胡萍称其于2013年起与潍坊华明公司签订租赁合同，承租该楼一层沿街房一套、西单元二层东户一套、东单元二层东户一套，并一直承租至今，租金一直交给潍坊华明公司的财务人员。2018年4月份，潍坊华明公司的工作人员要求重新签订出租方为田**的租赁合同两份，合同期限自2015年3月18日至2017年3月17日和2017年3月18日至2018年3月17日，但胡萍称并不认识田**，也没有向田**承租过房子，并向公证人员提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》、收据等材料的复印件。随后在胡萍的带领下，对该楼所租房屋进行了查看，胡萍为避免所述不详尽，提供书面材料《关于承租房产的事实证明》一份，并在公证人员见证下，在该材料上签名并按手印。整个上述过程，公证员尹某和公证员助理高露凡进场进行监督，录像人员离开郭亚帅进行了全程录像，并随机截取照片12张。另查明，一审法院于2018年1月15日作出（2010）潍执恢字第22号执行裁定书，查封了被执行人潍坊华明公司位于潍坊市××商业村寒房字第97××11号房屋。2018年2月，田**对执行标的提出书面异议。一审法院审查后，于2018年9月5日作出（2018）鲁07执异27号执行裁定书，驳回了田**的异议请求。潍坊华明公司于2004年12月26日被潍坊市工商行政管理局吊销营业执照。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案审理焦点为田**就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。田**虽然主张已购得案涉房产，并付清购房款200万元，享有该房产的所有权，但案涉房产至今未过户登记在其名下，因此田**并不享有案涉房产的所有权。田**主张其享有案涉房产的所有权，不符合法律规定，其以此为由排除执行的主张不成立，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在符合上述规定的情况时，田**对案涉房产方可享有足以排除执行的物权期待权，能排除本案的执行，但本案中，田**所提异议并不符合上述规定，对案涉房产并不享有足以排除本案执行的物权期待权。首先，本案尚不能认定田**为案涉房产的买受人且已向华明公司付清购房款。田**主张其于2013年7月1日与华明公司签订房屋买卖合同，并于2013年7月2日付清购房款200万元，但经一审法院调查，田**向潍坊华明公司法定代表人陈郭民个人账户支付200万元，注明用途为借款，且潍坊华明公司早已于2004年12月26日被吊销营业执照，无法证明该款项为购房款且最终汇入潍坊华明公司。同时潍坊华明公司的法定代表人陈郭民在一审法院审理的（2018）鲁07执异27号案件中主张，因潍坊华明公司向陈石水借款200万元，而协商以案涉房产抵顶借款。对于田**与潍坊华明公司之间是房屋买卖关系还是以物抵债关系，双方陈述不一，因此一审法院尚不能根据田**的主张及提供的证据，认定田**为案涉房产的买受人并已付清购房款的事实。即便潍坊华明公司与田**之间存在以房抵债关系，该以房抵债行为其目的在于消灭200万元的借款，而非单纯的房屋买卖，因此以房抵债只是潍坊华明公司履行债务的变通方式，并未体现双方买卖房屋的真实意思，不必然引起案涉房产权属的变动。田**基于以房抵债行为而享有的是房产交付请求权，其性质为债权，该债权并不优先于所涉执行案件的金钱债权，不具排除本案执行的效力。其次，田**并没有于所涉执行案件查封前合法占有案涉房产。当事人对自己的主张，负有举证责任，未能提供相应证据的，应负担举证不能的法律后果。田**主张其于2013年购得案涉房产后由其进行了出租，以证明其于本案查封前已合法占有案涉房产，但仅向一审法院提供了查封之后的两份出租合同，除此之外未能提供其他合法有效的证据。相反，济南和进公司提交的公证书，证明案涉房产的承租人胡萍自2013年起至本案查封后一直从潍坊华明公司处承租案涉房产的事实。田**主张其购得案涉房产后委托潍坊华明公司管理，但未提交相应的证据予以证明。因本案为案外人异议之诉，即使潍坊华明公司的法定代表人陈郭民对委托管理的事实予以认可，本案也不能免除田**的举证责任。故本案不能认定田**于本案查封前已合法占有案涉房产。再次，即便田**所主张的房屋买卖关系合法成立，田**对案涉房产未能过户至其名下也是有过错的。从田**提交的房屋买卖合同看，该合同明确载明，案涉房产只有房产证没有土地使用权证，不能办理过户手续。田**对案涉房产不能办理过户手续的事实是清楚的，但田**对案涉房产的权利障碍予以漠视，明显存在过错。综上所述，田**对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回田**的诉讼请求。案件受理费22800元，由田**负担。二审期间，上诉人田**提交4份新证据。证据一、2002年4月15日潍坊华明公司董事会决议（复印件）一份；证据二、潍坊华明公司给田**开具的收到房款的收据（复印件）1份；证据三、田**的丈夫陈石水在2014年患重病住院的病历（复印件）1份；证据四、案涉鲁潍寒97字第023号、鲁潍寒字第97××11号山东省城镇公房所有权证各1份。上述4份证据证明：陈郭民代表公司对外处理有关债权债务，2013年7月1日，田**和潍坊华明公司签订房屋买卖合同次日，田**给付潍坊华明公司的200万元系房款。因田**丈夫当时身患重病需要照顾，故委托陈郭民管理其购买的案涉房屋，并以陈郭民的名义继续和案外人胡萍续签房屋租赁合同。因案涉2份房产证上均注明房屋买卖划拨应按规定期限内申报变更转移登记，因此，田**认为该房屋是可以买卖的。因案涉房屋的土地当时注明为集体，只有在变更土地为国有后才能办理过户手续。因此，案涉房产不能办理过户的责任不在田**。济南和进公司质证称，证据一是复印件，对其真实性不予认可；对于证据二，在一审时，田**也没有提交原件，当时只提交了一份复印件，对其真实性不予认可；对于证据三，第一，是复印件，对其真实性不予认可，也与本案无关；第二，病历的起始时间是2014年1月16日，与对方主张在签订买卖合同时已经重病住院相互矛盾，且无书面证据证明田**将案涉房屋的管理权委托给了陈郭民。对证据四的真实性无异议，但对证明目的不认可，该证据无法证明其证明目的。根据我国有关法律规定，集体土地上的房屋交易对象仅限集体组织成员之间，因此，田**对该房产不能过户是有过错的。潍坊华明公司对田**提交的上述证据无异议，同意田**的主张。潍坊华明公司提交田**证据二收据的存根联原件一本，主张田**提交的证据二是真实的。济南和进公司质证称，第一，从新旧程度看，该本收据存根较新，真实性值得怀疑；第二，从使用的连续性看，前几联被撕掉了一部分，尚存的部分都是空白的，没有开具内容，只有该房款收据存根有内容，后面其他收据都没有使用，因此，我们对其真实性不予认可。第三，该收据存根与银行的资金流水不符，不能证明潍坊华明公司收到该款。田**质证称，通过比对存根和收据两联上的笔迹，可以看出是同时形成的，因此，虽然上诉人当庭未能提交收据原件，但和该收据存根联比对，可以证实田**提交的收据是真实的。本院经审查认为，田**提交的证据一、二、三是复印件，济南和进公司对其真实性不予认可，本院不予认定。田**提交的证据四是原件，济南和进公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但对其证明效力，应结合本案其他证据予以综合认定。潍坊华明公司提交的收据存根联存疑，本院不予认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是一审判决驳回田**的诉讼请求是否正确。第一，潍坊华明公司的法定代表人陈郭民在一审法院（2018）鲁07执异27号案件中主张，因潍坊华明公司向田**之夫陈石水借款200万元而协商以案涉房产抵顶借款，田**在本案中则主张，其向潍坊华明公司购买案涉房屋并向其法定代表人陈郭民个人账户支付购房款200万元，两者说法不一致，故现有证据不足以证明田**与潍坊华明公司之间存在房屋买卖合同关系。第二，退一步讲，即便双方存在房屋买卖合同关系，但案涉书面汇款凭证载明案涉款项是借款而非购房款，仅凭当事人陈述亦不能否定该书面证据的证明效力，故田**关于购房款已付清的主张证据不足，本院不予支持。第三，济南和进公司提交的公证文书能够证实田**未实际占有案涉房产。第四，田**提交的房屋买卖合同载明，案涉房产只有房产证没有土地使用权证，不能办理过户手续。该内容能够证实，田**明知案涉房产不能办理过户手续仍签订房屋买卖合同，其对案涉房产未办理过户登记存在过错。因此，田**的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决驳回田**的诉讼请求，并无不当。综上所述，田**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由田**负担。本判决为终审判决。审判长  邱建坡审判员  丁国红审判员  毕中兴二〇一九年五月五日书记员  李 倩