广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初725号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地：珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房，统一社会信用代码：914404001925559159。法定代表人：房英强。委托代理人：周小妮，广东穗宏律师事务所律师。委托代理人：胡小乐，广东穗宏律师事务所实习律师。被告：陆少琴，女，汉族，1961年1月9日出生，身份证住址：肇庆市鼎湖区，被告：区志雄，男，汉族，1961年11月11日出生，身份证住址：肇庆市鼎湖区，原告珠海葆力物业管理有限公司诉被告陆少琴、区志雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理，依法适用简易程序审理，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周小妮到庭参加诉讼，被告陆少琴、区志雄经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告珠海葆力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年10月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金3466.39元。2、被告向原告支付逾期支付物业管理费本金3466.39元的违约金，违约金计至被告付清上述物业管理费本金之日止，暂计至2018年8月31日为2428.21元。3、被告向原告支付原告追讨上述物业管理费产生的律师费2000元。4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了《凯旋荟花园物业服务合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告实行凯旋荟花园前期物业管理服务，服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会发函通知原告将委托其他物业服务公司实行凯旋荟花园物业管理服务，于2018年8月31日终止原告与各业主签订的《前期物业管理服务协议》。根据《商品房买卖合同》（合同编号：2015112780），被告为凯旋荟T5栋1406号业主，该物业建筑面积86.23平方米。根据被告与原告签订的《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，该物业于每月10号前按建筑面积、收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收取物业管理费，未按时支付物业管理费从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且被告需要承担原告追索欠费而产生的诉讼费、律师费。被告已支付2016年9月30日前的物业管理费，现拖欠自2016年10月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金3466.39元。两被告没有提交书面答辩意见。经审理查明：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告对凯旋荟花园实行前期物业管理服务，委托管理服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止；合同约定原告按照《物业管理条例》和广东省一级物业管理服务标准为凯旋荟花园全体业主提供物业管理服务。2015年11月25日，两被告与肇庆鼎湖好世界房产有限公司签订了《商品房买卖合同》，两被告共同购买该公司建设的凯旋荟花园T5幢14层1406号房，建筑面积为86.23平方米。2016年6月4日，被告区志雄在《收楼资料物品确认表》上签名，显示被告区志雄作为T5幢1406号房业主收取并确认《前期物业管理协议》一份、《业主临时公约》一份、《住宅使用说明书》一本、《房屋质量保证书》一本、IC卡三张、对讲机一台、钥匙六条等。同日，原告、两被告签订了一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，约定由原告对凯旋荟花园提供前提物业管理服务，电梯住宅按照建筑面积收取物业管理费，收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费，被告收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费；上述协议约定了物业管理服务质量，其中房屋外观为外墙完好、外观整洁、房屋完好率为98%，设备运行为设施设备运行良好、有健全的设备维护保养制度，环境卫生为公共场所每天清扫一次、公共楼梯至少一个星期清扫一次、垃圾日产日清、保洁率95%，绿化为绿化完好率、保洁率95%，保安实行24小时值班巡逻制度，房屋共用部位、共用设施设备小修为合格率100%、满意率95%，急修及时率100%等；约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用；约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；还约定被告违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费，均由被告承担。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司发出一份《通知》，记载：该业主委员会确定委托肇庆市端州万汇物业有限公司对凯旋荟花园实行物业管理服务，商定于2018年8月31日终止案涉《前期物业管理服务协议》。庭审中，原告确认两被告向其支付了2016年9月30日前的物业管理费，之后没有再交纳物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告于2016年6月4日签订一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，双方应按照协议约定履行权利义务。原告陈述两被告从2016年10月开始拖欠物业管理费，两被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利；故对原告认为两被告拖欠2016年10月1日至2018年8月31日的物业管理费的主张，予以支持。首先，双方签订的前期物业管理服务协议约定收楼时预交三个月管理费和以后每月10日前交费，即双方采取的是先交费后实行物业服务的模式，本案中两被告从2016年10月开始没有再交纳物业管理费用。其次，前期物业管理协议还约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。本案中两被告没有提供证据证明原告实行的物业管理服务存在质量问题和向原告提出过期限改正要求，两被告无理由就没有再向原告交纳物业管理费用，属于违约。第三，两被告拖欠物业管理费用期间，原告为两被告提供了物业管理服务，两被告没有提供证据证明因物业服务质量问题导致其遭受损失。故对原告诉请要求两被告支付拖欠的物业管理费的主张，本院予以支持。对从何时开始计算物业管理费的问题。首先，原告认为案涉小区开发商于2016年年初通知两被告收楼，应从该时段开始计收物业管理费用；但是原告没有提供证据证明两被告收取了其陈述的收楼通知，应承担举证不能的法律后果。其次，案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用；还约定业主收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费，以及收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费；即双方协议对从何时计收物业管理费存在条款约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的约定，结合案涉前期物业管理协议属原告提供的格式条款的事实，应作出不利于原告的解释，故物业管理费用应从两被告收楼时开始计收。两被告拖欠的物业管理费期限为2016年10月1日至2018年8月31日，其中收楼起计算的第一年按每月每平方米1.6元，之后按照每月每平方米1.8元，故两被告应支付原告物业管理费3431.95元。原告还诉请被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费。首先，案涉前期物业管理协议约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；约定被告违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费均由被告承担。协议对被告的违约责任约定了违约金的计算方法，而对原告的违约责任约定是造成对方损失的情况下才承担相应的法律责任，显然对原、被告的违约责任的约定存在不对等，且该协议属格式条款由原告提供。第二，原告没有提供证据证实其实行的物业管理服务是否符合双方协议约定服务质量要求。第三，协议约定被告逾期支付物业管理费，原告有权要求从逾期之日起按每天2‰计算违约金，显然约定过高。第四，原告提供的委托代理合同约定的律师费包括一审、二审和执行阶段，无法核实一审阶段的律师费用。故对原告诉请两被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告陆少琴、区志雄在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告珠海葆力物业管理有限公司物业管理费3431.95元。二、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告珠海葆力物业管理有限公司负担10元，被告陆少琴、区志雄共同负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郭德远二〇一九年五月三十一日书记员  戴谨维