呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初170号原告：赵立仁，男，1964年1月14日出生，汉族，住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：樊宏瑞，男，汉族，1964年12月1日出生，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市维多利房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路3号。法定代表人：卢小娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：福成，男，该公司员工。原告赵立仁与被告呼和浩特市维多利房地产开发有限公司（以下简称维多利公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵立仁的委托诉讼代理人樊宏瑞，被告维多利公司的委托诉讼代理人福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵立仁向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效，并承担违约金，自2018年8月30日至大楼交工验收合格之日止，暂计算至2019年3月24日的违约金为1143870元；2、判令被告按照合同约定向原告交付位于新华东街北侧、东护城河西侧君豪国际1号楼10279房屋西侧约70平方米的房屋。事实与理由：2011年7月17日，原告与被告维多利公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，双方就原告所属的内蒙古原档案馆东侧四层约2400平方米综合楼拆迁，该协议在呼和浩特市拆迁办主持下，关于拆迁事宜达成合同约定，用粗体黑线标注所回迁的位置和面积做了具体的说明，并在合同第五项的特别约定第一小项、第三小项，关于内铺今后的经营做了详细的说明，也就证明了原告所要的粗体黑线标注的外内铺是给原告回迁的实际房屋面积，该70平方米的内铺，经法院审理交付时合并执行。2018年该项目经过消防验收合格，现已具备交付条件，被告以没有经过相关部门综合验收为由，迟迟不给原告交付房屋，这种行为严重损害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告维多利公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。针对第一项诉讼请求，经呼和浩特市中级人民法院审理的民事判决书确认，该房屋在2018年10月18日已经进行了简单装修，对此原告予以认可，被告认为该房屋已经实际交付，其违约金的主张不能再累计计算，上述案件的审理当中，被告向法院提交了房屋补偿协议，虽然法院并没有认可，但是该协议明确约定了原被告将于2016年6月3日对回迁房屋进行了书面的交付，介于此，被告已向内蒙古自治区高级人民法院申诉，原告违约金请求所依据的估价报告，其使用期限为2018年11月1日止，2018年11月1日开始该报告失去参考价值，不能作为定案依据。针对第二项诉请，原、被告当时签订拆迁补偿安置协议时明确约定了回迁房屋的面积为650平方米，该面积应按建筑面积计算，现原告的回迁房屋面积为657平方米，已超过原来约定的面积，故而被告并没有向原告交付70平方米房屋的义务，该诉请没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月17日，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：一楼650平方米商业房按照拆一还一，原址回迁650平方米商业房，回迁商业用房的位置在新建商业东北角，要求面宽4跨并不小于南北32米，剩余不足部分按照本协议所附的首层商业平面图标准位置确定。该回迁商业用房的具体位置按照本协议所附的首层商业平面图中所标注的位置确定（详见附图）；第四条约定：交付时间为2013年8月前，并约定如被告不能按期交付房屋，应当向原告支付违约金，标准按照同地段租金计算。2016年7月6日，本院作出（2016）内0102民初121号民事判决书，对原告赵立仁诉被告维多利公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷作出一审判决，审理过程中，原告向本院申请对回迁商铺的租金标准进行鉴定，2016年4月15日，本院委托的鉴定机构内蒙古景通房地产评估有限公司作出内景通[2016]估字第0075号《房地产鉴定估价报告》，对一楼商铺2013年8月至2015年12月期间的租金进行了评估，其中内铺建筑70平方米，临街商铺建筑580平方米。被告维多利公司对于内铺建筑面积70平方米未提出异议，仅抗辩称鉴定机构实例的选取、区位的比较存在误差，并认可内铺尚不具备交付条件。本院判决：被告维多利公司支付原告赵立仁2013年8月至2015年12月期间的违约金人民币6102600元。被告维多利公司不服，提出上诉；2017年5月22日，呼和浩特市中级人民法院作出（2016）内01民终3511号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月30日，本院作出（2018）内0102民初1785号民事判决书，对原告赵立仁诉被告维多利公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出一审判决，审理过程中，原告向本院申请对商铺的租金标准进行鉴定；2017年11月2日，本院委托的鉴定机构内蒙古中昱房地产评估事务所有限责任公司作出内中昱估字[2017]第0400号《房地产估价报告》，结论为：房屋租金评估单价为8.38元/㎡/天，估价报告使用期限为一年，自估价报告出具日期起计算，超过一年，需重新进行估价。判决：被告维多利公司支付原告赵立仁2015年12月30日至2018年8月30日期间违约金人民币5283590元。被告维多利公司不服，提出上诉；呼和浩特市中级人民法院于2019年1月11日作出（2018）内01民终2199号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月6日，被告维多利公司委托呼和浩特市标准房产测绘所（以下简称呼市标准测绘所）对新城区新华东街维多利君豪国际1号楼进行测绘计算，呼市标准测绘所作出呼标准房测字（2013）第057-1号《房屋面积测绘成果报告书》，内容为：呼市标准测绘所于2014年8月15日对测绘房屋进行了测绘计算，出具了报告，现依据被告单位于2016年3月9日提供的变更申请和设计变更图，呼市标准测绘所于2016年6月15日进行现场测量并重新计算，测绘房屋建筑面积27763.24平方米，套内面积11591.76平方米，公摊面积16171.48平方米；其中一层279号房屋套内建筑面积576.59平方米，公摊面积80.94平方米，建筑面积657.53平方米。庭审中，原告认可原告于2019年3月24日取得了外铺的钥匙；被告认可涉案的商业区具备了使用条件，并认可租金为逐年上涨。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、被告是否向原告交付70平方米的商铺；二、被告是否应承担逾期交付房屋的违约金。针对第一个争议焦点，被告抗辩称根据呼市标准测绘所出具的测绘报告，双方确定的外铺面积已大于合同约定的回迁面积，不存在交付内铺70平方米；因根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，及附图，原被告对于回迁商铺的位置系明确确定的，被告于附图回迁房屋的位置处加盖了公司公章，即被告认可回迁原告的商铺存在内铺及外铺之分；且根据本院于2016年7月6日作出的（2016）内0102民初121号民事判决书，被告对于内铺面积为70平方米未提出异议，结合被告提供的呼市标准测绘所于2016年7月6日作出的呼标准房测字（2013）第057-1号《房屋面积测绘成果报告书》内容，2014年8月15日，呼市标准测绘所已作出测绘报告，报告出具的时间为本院作出判决之前，因被告未向本院提交2014年8月15日的测绘报告，故本院认定被告于（2016）内0102民初121号民事案件中，对于回迁原告的房屋中存在内铺70平方米事实的认可，系其真实意思表示；呼市标准测绘所于2016年7月6日出具的测绘报告，系根据被告提供的变更设计图重新计算所得，对于此测绘报告无法认定为办理涉案房屋产权证的依据；综上，对于被告的此抗辩理由，本院不予支持，对于原告请求被告按照协议约定向原告交付位于新华东街北侧、东护城河西侧君豪国际1号楼10279号房屋西侧约70平方米的房屋的诉请，被告认可房屋已具备交付条件，故对于原告的此诉请，本院予以支持；针对第二个争议焦点，被告抗辩称原被告于2016年6月3日对房屋进行了书面交付，因对于被告提交的证据，本院作出的（2018）内0102民初1785号民事判决书，及呼和浩特市中级人民法院作出的（2018）内01民终2199号民事判决书，对于此证据均予以了认定，因被告提供的证据为复印件，且并非原告所签字，对于此证据不予采信，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；原告请求按照内蒙古中昱房地产评估事务所有限责任公司作出的内中昱估字[2017]第0400号《房地产估价报告》的结论，即房屋租金评估单价为8.38元/㎡/天计算违约金，被告抗辩称评估价格的有效期为一年，即至2018年11月1日，原告应重新鉴定，因被告亦认可房屋租金逐年增加，原告以较低租金标准计算违约金数额，符合法律规定，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持，对于原告请求按照租金单价8.38元/㎡/天计算违约金的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付自2018年8月30日至楼房交工验收合格之日止的违约金诉请，因本院作出的（2018）内0102民初1785号民事判决书，支持原告违约金请求至2018年8月30日，故原告的违约金起算时间应为2018年8月31日；被告抗辩称呼和浩特市中级人民法院作出的（2018）内01民终2199号民事判决书中，认定原告自认其于2018年10月18日已经进行了简单装修，房屋已经实际交付，因根据此判决书认定的事实为：回迁房屋的外铺进行了简单的装修，对于装修应由谁进行施工，及原告赵立仁主张被告支付垫付的施工工程款是否成立，并未予以认定，且判决认定被告未举证证明房屋的交付时间，即房屋的交付时间的举证责任在于被告，故原告对装修施工垫付工程款的自认，不能作为被告向原告交付房屋的依据，被告未向本院提交证据证明房屋是否交付，及交付的时间，应承担逾期交房的违约责任；因庭审中，原告认可于2019年3月24日取得回迁房屋外铺的钥匙，应认定为其实际占有使用该商铺，故对于原告请求被告支付自2018年8月31日至2019年3月24日，按照回迁面积650平方米，以单价8.38元/㎡/天计算的违约金即人民币1122082元（650平方米×206天×8.38元/㎡/天），及支付自2019年3月25日至内铺交付之日止的违约金的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市维多利房地产开发有限公司立即向原告赵立仁交付位于新华东街北侧、东护城河西侧君豪国际1号楼10279号房屋西侧面积为70平方米的商铺；二、被告呼和浩特市维多利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵立仁2018年8月31日至2019年3月24日的违约金1122082元，及支付自2019年3月25至上述商铺交付之日止的违约金（面积按照70平方米计算，单价按照8.38元/㎡/天计算）；三、驳回原告赵立仁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币8025元，由被告呼和浩特市维多利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩 宇 二〇一九年五月十五日书记员 苏君洁