山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初191号原告：张记森，男，1948年12月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律工作者。被告：日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会，住所地日照市东港区北京路街道大董家村。法定代表人：张传文，村委会主任。委托诉讼代理人：孙元峰，山东海亚律师事务所律师。原告张记森与被告日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会（以下简称大董家村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张记森的委托诉讼代理人秦泗冰、被告大董家村村委会的委托诉讼代理人孙元峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张记森向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失348869元；2.解除安置房买卖合同；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告返还合作建房款130000元，并赔偿损失218869元。事实和理由：原告系大董家村村民，2009年8月27日和9月24日，被告将自筹资金建设的安置村民住房的楼房向原告预售，并收取房款130000元。当时被告承诺出售楼房的均价为980元每平方米，被告可得面积为132.65平方米的楼房一处。后被告建设了多栋安置楼房，但未向原告交付。2018年以来，被告按每平方米2630元的均价对外公开出售安置楼房。原告要求被告交付预售楼房，被告单方毁约提价，为此发生纠纷。被告大董家村村委会辩称，1.原、被告间的纠纷属于村民自治范畴，不属于人民法院管辖，应当驳回原告的起诉；2.原、被告之间不存在纠纷。2009年8月26日和9月24日，张记森共预交130000元购房款，因当时村委无房屋出售，只能等有楼房资源时签订买卖合同。2017年，全村整体拆迁后剩余60余套房屋，经村集体讨论并报请上级批准后，决定以2630元每平方米的价格向符合条件的村民出售，购房户需先行交纳270000元房款后再参与抓阄分配。原告于2017年7月10日补交140000元（两次交款共计270000元），同年8月1日村委举行公开抓阄，原告突然又放弃了抓阄并申请退款140000元，经审批于8月2日退回140000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月27日，张记森向大董家村村委会预交购楼款60000元，同年9月24日预交购楼款70000元，共计130000元。2017年6月27日，大董家村村委会作出《董家村关于剩余楼房处置的暂行方案》（以下简称《暂行方案》），载明“2006年启动拆迁以来，拆除一处规划房屋，只安置了一套楼房的（不包括旧村改造第二套房待安置的），优先安置交款，确保该住户在本村能有两套住房；……每户暂预交27万元，预交款结算时多退少补；之前已预交楼房款的，本村必须交足27万元方可购房，原预交款按银行活期存款同期利率付息……”。2017年7月10日，张记森依据《董家村关于剩余楼房处置的暂行方案》向大董家村村委会补交购房款140000元，张记森交款共计270000元。2017年8月1日，被告组织抓阄时，张记森放弃抓阄并申请退款140000元，被告于8月2日退回原告140000元，剩余房款130000元尚在被告处未支取。本院认为，原告向被告大董家村村委会预交售房款，双方当事人对合同是否成立存在争议。根据原、被告的陈述及提交的证据，可以确认当事人的名称，交纳款项的金额及所交款项为预交售房款的性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”，因此对原、被告之间的口头合同成立，本院予以确认，但根据原告提交的证据不能证实原、被告双方是否在口头合同中对出售楼房的位置、面积、价款等事宜进行约定。2017年大董家村村委会有房屋出售，原告依照《暂行方案》缴纳购房款又放弃抓阄选房，并申请退款，大董家村村委会经审批程序后向原告退还部分购房款，应视为原、被告经协商一致解除口头合同。因原、被告均未提供证据证实解除合同的具体日期，本院认定解除合同之日为退款之日，即2017年8月2日。关于返还购房款及承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于原告于2009年向被告缴纳购房款130000元后，长期未能从被告处购买到楼房，该购房款长期在被告处存放占用这一事实，被告的该行为确实给原告造成一定经济损失，虽然原、被告已签订书面《购房合同》，对口头合同进行了变更，且上述两合同均未对责任的承担作出约定，但考虑本案实际，原告要求被告承担赔偿责任，于法于理本院都应予以支持为宜。原告要求参照被告实际履行合同对原告利益造成的损失218869元(132.63平方米×2630元/平方米＝348869元-130000元)计算，从《暂行方案》可知，该方案系面向全村村民作出，对预交购房款的村民在选房购房方面并无优惠政策，故原告主张的赔偿损失计算方式无事实及法律依据，本院不予采纳。反之，如按被告制定的上述方案向原告按银行活期存款同期利率付息，同样对原告亦显失公平。结合原告的交款金额、交款时间等因素，参照相关法律规定，本院认为，原告的损失应分别以60000元和70000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜，计算期限应当自交款之日计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张记森与被告日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会订立的口头合同自2017年8月2日协议解除；二、被告日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会于本判决生效之日起三十日内返还原告张记森购房款130000元并支付利息（以60000元为基数，自2009年8月27日起计算至实际付清之日止；以70000元为基数，自2009年9月24日起计算至实际付清之日止。上述利息均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告张记森的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6533元，减半收取3266.5元，由原告张记森负担1500元，被告日照市东港区北京路街道大董家村村民委员会负担1766.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘练常二〇一九年五月八日书记员  张玉丽附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。10第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。