江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执异22号异议人（被执行人）：苏州天良港粮食现代物流园有限公司,住所地江苏省太仓港经济技术开发区中化大道美孚码头下游。法定代表人：耿秀石，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张全文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：阎欣，北京市天铎律师事务所律师。异议人（被执行人）：苏州天良港国际粮油贸易有限公司,住所地江苏省太仓市浮桥镇滨江大道88号。法定代表人：耿秀石，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张全文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：阎欣，北京市天铎律师事务所律师。申请执行人：中海工程建设总局大连工程建设局,住所地辽宁省大连市中山区太阳街60-5号。法定代表人：程绍文。在本院执行中海工程建设总局大连工程建设局（以下简称中海大连工程建设局）与苏州天良港粮食现代物流园有限公司（以下简称天良港粮食公司）、苏州天良港国际粮油贸易有限公司（以下简称天良港粮油公司）建设工程施工合同一案中，本院依法拍卖处置被执行人苏州天良港粮食公司名下位于太国用（2012）第005012625号、太国用（2012）第005012626号、太国用（2013）第005020768号、太国用（2013）第005020769号国有土地使用权，被执行人苏州天良港粮油公司名下太国用（2013）第005020766号、太国用（2013）第005020767国有土地使用权，天良港粮食公司与天粮港粮油公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。被执行人天良港粮食公司、天良港粮油公司异议称：请求撤销（2017）苏05执异50号、（2017）苏05执异50号之二执行裁定书，重新评估天良港粮食公司、天良港粮油公司名下案涉国有土地使用权的市场价值，重新依法处置上述资产。事实与理由：一、原承办本执行案件的太仓市法院执行法官没有组织本案当事人协商选择评估机构，剥夺了申请人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》关于案件当事人协商选择评估机构的权利且太仓市法院未就评估机构的选择向被执行人说明。二、承办本案的执行法官未向被执行人送达拍卖案涉土地的评估报告。三、本案两被执行人向苏州中院邮寄执行异议申请书，苏州中院未予裁定。四、土地估价报告未能客观反映被拍卖的国有土地使用权的价值，评估结果严重失实。首先，评估报告中单位土地面积价格为每平方米720元，而同期太仓市工业用地的市场价格为每平米1500元以上；其次，评估报告提交的时间是2017年3月29日，苏州中院的拍卖时间是2018年4月16日，该报告已超12个月，涉案土地一年的资产增值没有被评估，涉案财产价值被大幅压低。五、苏州中院未向被执行人送达执行裁定，违背执行程序规定。本院经审查查明：中海大连工程建设局与天良港粮食公司、天良港粮油公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年12月1日出具（2016）苏05民初698号民事调解书。调解书生效后，因天良港粮食公司、天良港粮油公司未履行调解书确认的付款义务，申请执行人中海大连工程建设局向本院申请执行。执行标的为1.26亿元及相应利息、案件受理费208112.5元。本院于2017年1月10日立案受理。执行中，本院依法查封了被执行人苏州天良港粮食公司名下太国用（2012）第005012625号、太国用（2012）第005012626号、太国用（2013）第005020768号、太国用（2013）第005020769号国有土地使用权，被执行人苏州天良港粮油公司名下太国用（2013）第005020766号、太国用（2013）第005020767号国有土地使用权。本案执行中，因苏州天良港粮食公司、苏州天良港粮油公司在江苏省太仓市人民法院涉及其他执行案件，案涉土地由江苏省委托评估。2017年2月13日，太仓市法院向天良港粮食公司、天良港粮油公司工商登记注册地址邮寄选择机构通知书，该两份邮件均被退回。2017年2月17日，太仓市法院督办人在选择确定评估机构笔录中明确：已于2017年2月13日通知双方当事人参加评估机构的选择，申请方答复由法院随机选择，被申请方天良港粮食公司、天良港粮油公司未作答复，故根据《最高人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》，在《江苏法院委托鉴定机构电子信息平台》内随机选择评估机构。后该院确定评估机构为苏州永联行土地房地产评估有限公司。2017年3月29日，苏州永联行土地房地产评估有限公司出具（苏）永联（2017）土估）第L03086号《土地估价报告》。该报告确定被执行人天良港粮食公司名下位于江苏省太仓市港区美孚码头下游250米至浏河口口门上游2公里间，江堤外侧，国有土地使用权证为太国用（2012）第005012625号土地使用权价值为16119.89万元、国有土地使用权证号为太国用（2012）第005012626号土地使用权价值为17759.51万元、国有土地使用权证号为太国用（2013）第005020768号土地使用权价值为9666.54万元、国有土地使用权证号为太国用（2013）第005020769号土地使用权价值为14436.39万元；确定被执行人天良港粮油公司名下位于江苏省太仓市港区美孚码头下游250米至浏河口口门上游2公里间，江堤外侧，国有土地使用权证号为太国用（2013）第005020766号的土地使用权价值为9682.86万元、国有土地使用权证号为太国用（2013）第005020767号的土地使用权价值为11441.29万元。评估报告载明本次评估采用的方法为成本逼近法和市场比较法，其中成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的成本价格，在经过年期和区域及个别因素和修正后确定地价的估价方法；市场比较法市根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格进行修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。据此，评估得出单位土地面积价格为人民币720元每平方米，土地使用面积为1098701.04平方米，具体各地块评估面积与土地权证登记面积一致。评估报告有效期为2017年3月29日至2018年3月28日止。2017年6月9日，本院出具（2017）苏05执50号执行裁定，裁定拍卖天良港粮食公司、天良港粮油公司名下案涉国有土地使用权。2017年6月16日，本院向天良港粮食公司、天良港粮油公司工商登记地址邮寄送达评估报告、执行裁定书，后该邮件均被退回。2017年6月6日、2017年9月29日，本院执行人员在上述土地使用权所在地张贴执行公告，告知被执行人及无权占用人限期搬离。并张贴封条、执行裁定书、评估报告。2017年6月19日，本院依法向申请执行人中海工程建设（大连）有限公司，被执行人天良港粮食公司、天良港粮油公司，案外人(抵押权人)华夏银行股份有限公司太仓支行、招商银行股份有限公司太仓支行、中国建设银行股份有限公司太仓分行、中国工商银行股份有限公司太仓支行、上海浦东发展银行股份有限公司太仓支行送达评估报告、执行裁定书（拍卖）。2017年6月21日，被执行人天良港粮食公司、天良港粮油公司就该评估报告提起异议，认为评估程序违法和评估价格720元每平方米过低。本院将就该异议通知评估公司，2017年7月5日苏州永联行土地房地产评估有限公司作出回复函，认为评估程序是根据法院委托并且依法依规进行评估，评估价格是按照依照市场比较法和成本逼近法进行综合分析得出，本次估价有充分的依据和测算过程。后本院将该函送达给两被执行人。2018年3月16日，本院经淘宝网就案涉土地使用权拍卖发布司法拍卖公告。2018年4月16日，本院经淘宝网司法拍卖平台拍卖被执行人名下上述六块国有土地使用权，最终由山东晟裕鑫进出口有限公司以553750000元的最高价竞得。本院作出（2017）苏05执50号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人苏州天良港粮食现代物流园有限公司名下位于江苏省太仓市港区美孚码头下游250米至浏河口口门上游2公里间，江堤外侧，国有土地使用权证号分别为太国用（2012）第005012625号、太国用（2012）第005012626号、太国用（2013）第005020768号、太国用（2013）第005020769号，被执行人苏州天良港国际粮油贸易有限公司名下位于江苏省太仓市港区美孚码头下游250米至浏河口口门上游2公里间，江堤外侧，国有土地使用权证号分别为太国用（2013）第005020766号、太国用（2013）第005020767号的国有土地使用权归山东晟裕鑫进出口有限公司所有。上述国有土地使用权自本裁定送达买受人山东晟裕鑫进出口有限公司时起转移。二、买受人山东晟裕鑫进出口有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。本院于2018年5月8日送达给山东晟裕鑫进出口有限公司，并送达申请执行人、被执行人。2018年5月11日，本院向江苏省太仓市不动产登记中心送达（2017）苏05执50号之二执行裁定书、协助执行通知书，要求协助将上述房地产过户到山东晟裕鑫进出口有限公司名下，江苏省太仓市不动产登记中心于同日签收。2018年5月15日，本院执行人员赴太仓市港区美孚码头下游250米至浏河口口门上游2公里间，江堤外侧，现场将该土地使用权交付买受人。2018年8月30日，本院向申请执行人及各抵押权人及其债权受让人就该拍卖款进行说明，协助国家税务总局太仓市税务局扣缴苏州天良港粮食现代物流园有限公司、苏州天良港国际粮油贸易有限公司应缴纳的不动产转让税费63787718.66元，并将本案执行费193400元上缴国库。2018年9月4日、2018年11月8日，各方当事人及抵押权人对本案款项发放方案均无异议，本院将以上款项发放给各方权利人。2018年11月8日，本院约谈申请执行人委托代理人，告知了其本案执行情况，申请执行人对本院的执行情况和查明的事实无异议，其也无法提供被执行人其他可供执行财产的线索，并表示同意终结本次执行程序。本案执行标的1.26亿元及相应利息，本案实际执行到位1.26亿元，剩余该工程款所产生的相应利息（以1.26亿元自2016年12月26日起至2018年5月8日止，利率为日万分之一点七五计算）、案件受理费208112.5元尚未执行到位。本院认为，就本案异议人天良港粮食公司、天良港粮油公司主张本院拍卖处置其名下土地使用权行为不当问题，首先，本案所涉评估报告系天良港粮食公司、天良港粮油公司作为被执行人的执行案件中，由法院委托具有资质的评估公司所评估出具，而法院在选定评估机构时，依法通知天良港粮食公司、天良港粮油公司，保障了天良港粮食公司、天良港粮油公司的程序权益，程序并无不当。其次，在本院执行过程中，本院亦依法向天良港粮食公司、天良港粮油公司送达包括评估报告在内执行文书，在天良港粮食公司、天良港粮油公司提出异议时，亦要求评估公司进行了说明。第三，关于案涉土地使用权的拍卖价格问题，根据评估报告中所载明的内容，明确是依据市场比较法和成本逼近法综合分析得出相应的评估价格，评估的面积也是与土地使用权登记的面积一致，并不存在漏评情形，本院执行时采用评估报告作为确定拍卖标的起拍价格的依据，亦无不当。而且本身评估报告仅作拍卖的参考价格，最终执行标的的拍卖价值接受市场检验，故天良港粮食公司、天良港粮油公司对执行标的的处置价值提出的异议，本院不予支持。最后，在本案的评估报告有效期内，本院已在淘宝网上进行挂拍公告，天良港粮食公司、天良港粮油公司以拍卖开始日期主张评估报告超过有效期不能成立，本院不予支持。综上，天良港粮食公司、天良港粮油公司的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款，裁定如下：驳回异议人苏州天良港粮食现代物流园有限公司、苏州天良港国际粮油贸易有限公司提出的异议。如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  高小刚审判员  谢 坚审判员  丁 兵二〇一九年五月十七日书记员  王 佳