福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初2941号 原告：大连万象美物业管理有限公司晋江分公司，住所地晋江市梅岭街道万达华府E区13栋二单元一楼物业服务中心，统一社会信用代码91350582572990951T。 法定代表人：季红民。 委托诉讼代理人：黄红番，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪煌苗，福建侨声律师事务所实习律师。 被告：晋江陈埭万新鞋材贸易部，住所地晋江市陈埭镇洋埭村龙兴路54号，统一社会信用代码91350582L28091058J。 投资人：庄进益。 第三人：王剑南，男，1980年6月30日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：柯珊珊，福建晋贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宝琳，福建晋贤律师事务所实习律师。 原告大连万象美物业管理有限公司晋江分公司与被告晋江陈埭万新鞋材贸易部、王剑南物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。大连万象美物业管理有限公司晋江分公司的委托诉讼代理人黄红番、第三人王剑南的委托诉讼代理人柯珊珊到庭参加诉讼，被告晋江陈埭万新鞋材贸易部经公告传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大连万象美物业管理有限公司晋江分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告晋江陈埭万新鞋材贸易部立即支付拖欠的物业服务费34332.9元，对逾期支付的金额按每日千分之三计算支付自2018年5月1日起至判决确定之日止的逾期违约金（暂计至2018年8月31日为1267元）；2.被告晋江陈埭万新鞋材贸易部立即支付拖欠的物业共用部位及共用设施设备用水费1379.17元、电费16949.23元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付自起诉之日起至判决确定之日止的利息（上述物业费、水电费52661.3元）。事实与理由：原告是晋江万达广场有限公司依法选聘为其开发建设的晋江万达广场商业综合体项目提供前期物业服务的企业。被告是晋江万达广场商业综合体项目写字楼A402号房屋的业主。被告没有按约定支付物业管理费、水电公摊费用，尚欠至2018年4月30日的物业费43488.34元、至2018年4月7日的电费17648.53元、至2018年4月10日的水费1670.87元。被告同意以其购买的其他房屋的装修押金14000元抵偿A座402室尚欠的物业费、水费、电费，经结算仍应补差额48807.74元，并出具《承诺函》一份交原告收执为据。后被告将该房屋转让给第三人，2018年1月1日以后的物业费、公摊水电费由第三方设立的公司交纳，但2017年12月31日之前的物业费、公摊水、电费被告仍没有交纳。 晋江陈埭万新鞋材贸易部未作答辩。 王剑南辩称，1.原告诉求的物业服务费和公摊水电费应由原业主即被告承担，与答辩人无关。（1）物业服务合同具有相对性，原告为被告提供服务的物业管理费和公摊水电费应由被告自行承担。首先，在2018年1月1日前，原告与被告为《福建省前期物业服务合同》及其延长服务期限的协议书的当事人，应受上述两份合同约束，原告与被告应按合同约定履行各自的权利义务。根据上述两份合同约定及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”。原告起诉要求被告支付2017年12月31日之前拖欠的物业服务费、公摊水电费，该期间案涉房屋所有人与使用人皆为被告，所拖欠的费用是基于原告与被告之间的物业服务合同关系产生的，是原告为被告按合同约定实际提供物业管理服务所产生的服务费用，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用原则，被告理应向原告支付相应的物业服务费、公摊水电费。其次，从原告在民事诉状中陈述的“后被告将该房屋转让给第三人，2018年1月1日以后的物业费、公摊水、电费由第三方设立的公司缴纳”，及被告盖章签名出具给原告的《承诺函》明确拖欠原告物业服务费、公摊水电费的事实可以证实，2016年至2018年1月期间原告提供物业管理服务对象是被告，答辩人在案涉房屋实际交付之前即2018年1月1日前并未与原告产生物业管理服务的行为，故无需向原告支付相应的物业管理费。（2）拖欠原告物业服务费和公摊水电费是被告的个人债务，答辩人没有与被告存在承继和转受让的关系，答辩人无须对被告的个人债务承担责任。答辩人与被告于2017年9月26日签订《存量房买卖合同》（合同编号：201709272783），根据合同第八条有关税费第5款“买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气等度数进行确认，并结清公摊水电费、煤气费、有限电视费、物业管理服务费等费用，并经双方签字确认。”及《物业服务收费管理办法》第十五条第三款“物业发生产权转移时，业主护着物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”被告应在交付案涉房屋时结清案涉房屋附随的费用，即2018年1月1日前的案涉房屋产生的附随款项（包括但不限于公摊水电费、煤气费、有限电视费、物业管理服务费等）应由被告进行支付。2.答辩人成为新业主后已按合同约定缴交2018年1月至2018年6月的物业服务费、公摊水电费，不存在违约行为。答辩人成为案涉房屋新业主后已按《福建省前期物业服务合同》的约定，向原告缴交2018年1月1日止2018年6月30日的物业服务费13733.16元，2018年1月7日至2018年6月7日的公摊电费2124.24元，2018年1月10日至2018年6月10日的公摊电费470.43元，原告向答辩人开具了购买方为晋江海川市政园林工程有限公司的福建增值税普通发票，这一事实与原告陈述的事实一致。 大连万象美物业管理有限公司晋江分公司为支持其诉讼请求，在举证期限内提供如下证据：1.营业执照、企业信用信息公示，证明原告诉讼主体资格；原告系大连万达物业管理有限公司晋江分公司更名而来；2.企业信用信息公示，证明被告诉讼主体资格；3.企业信用信息公示：晋江海川市政园林工程有限公司是王剑南出资设立并担任法定代表人的公司；4.福建省前期物业管理合同：证明晋江万达广场有限公司委托原告作为该物业前期物业服务企业；双方约定物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；如被告未能按期缴纳物业服务费的，应按预期金额每日千分之三支付违约金；5.关于《福建省前期物业服务合同》延长服务期限的协议书，证明因该物业所在小区未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，晋江万达广场有限公司与原告就延长前期物业服务期限达成一致意见；6.承诺函，证明被告拖欠原告物业服务费、公摊水电费的事实及拖欠金额；7.增值税专用发票，证明2018年元月1日起的物业费、公摊水电费已经由第三人设立的公司交纳；8.水电费公摊清单，证明2018年元月份至3月份各月各户应缴纳的水费、电费公摊数额。 王剑南对原告提供的证据1、2、3、4、5、8三性均没有异议，对于证据6三性没有异议，认为该证据可以证实被告以实际行动表明2016.10.1-2018.1.1期间的物业费、公摊水电费均由被告承担。对于证据7三性没有异议，从该证据也可以证实2018年1月1日后的物业费、公摊水电费已由第三人缴纳。 王剑南向本院提交一份存量房买卖合同复印件，证明《存量房买卖合同》第八条有关税费第5款，买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有限电视费、物业管理服务费等费用，并经双方签字确认。被告晋江陈埭万新鞋材贸易部应在交付房屋时结清房屋附随的费用，即2018年1月1日前的房屋产生的附随款项（包括但不限于水费、电费、煤气费、有限电视费、物业管理服务费等）应由被告晋江陈埭万新鞋材贸易部支付。 原告对王剑南提供的证据真实性没有异议，王剑南是从2018年1月1日起开始缴纳该栋房屋的物业费，电费是从2018年1月7日-4月7日，水费是2018年1月10日-4月10日，具体的第三人和被告如何约定我们不清楚。 本院认为，晋江陈埭万新鞋材贸易部未到庭参加诉讼，且未对大连万象美物业管理有限公司晋江分公司提供的证据提出反对、反驳的意见，也未能提供相反的证据，视为其放弃相应的诉讼权利。王剑南对大连万象美物业管理有限公司晋江分公司提供的证据均无异议。大连万象美物业管理有限公司晋江分公司提供的证据来源合法，内容真实，且与本案事实相关联，具有证据效力，本院予以确认。大连万象美物业管理有限公司晋江分公司确认王剑南已经支付2018年1月1日起的物业费、2018年1月7日-4月7日的电费，2018年1月10日-4月10日的水费，本院依法予以确认。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定：晋江陈埭万新鞋材贸易部系晋江万达广场商业综合体项目写字楼A402号房业主。2011年10月30日，大连万象美物业管理有限公司晋江分公司与晋江万达广场有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由大连万象美物业管理有限公司晋江分公司向晋江万达广场写字楼提供物业服务，期限自2011年3月15日起至2014年3月14日止。2014年2月20日，大连万象美物业管理有限公司晋江分公司与晋江万达广场有限公司签订《关于〈福建省前期物业服务合同〉延长服务期限的协议书》，约定《福建省前期物业服务合同》期限延长至晋江万达广场写字楼业主大会成立并选聘新的物业服务企业且双方签订的物业服务合同生效之日止。后晋江陈埭万新鞋材贸易部向大连万象美物业管理有限公司晋江分公司出具承诺函，确认其拖欠大连万象美物业管理有限公司晋江分公司2016年10月1日至2018年4月30日期间的物业费43488.34元，2016年3月7日至2018年4月7日期间的电费17648.53元，2016年3月10日至2018年4月10日期间的水费1670.87元，并自愿将其缴纳的装修押金共计14000元抵扣上述欠款，扣除后，需补的差额为48807.74元。2018年1月1日，晋江陈埭万新鞋材贸易部将晋江万达广场商业综合体项目写字楼A402号房产产权交付王剑南，王剑南据此交付2018年1月1日后的物业服务费、水电费等。扣除王剑南已缴交的部分，晋江陈埭万新鞋材贸易部尚欠大连万象美物业管理有限公司晋江分公司物业费34332.9元、公摊电费16949.23元、公摊水费1379.17元，以上共计38661.3元。 本院认为，大连万象美物业管理有限公司晋江分公司与晋江陈埭万新鞋材贸易部之间的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。晋江陈埭万新鞋材贸易部拖欠物业费34332.9元、公摊电费16949.23元、公摊水费1379.17元，事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。因双方约定将晋江陈埭万新鞋材贸易部缴纳的装修押金14000元抵扣拖欠的费用，考虑公摊水、电费已由物业公司交付相关部门，该笔押金14000元，本院依法在公摊水、电费中抵扣，即晋江陈埭万新鞋材贸易部拖欠公摊电费2949.23元、公摊水费1379.17元。合同双方约定缴款期限及违约金，晋江陈埭万新鞋材贸易部未能按时支付物业费用，大连万象美物业管理有限公司晋江分公司有权主张晋江陈埭万新鞋材贸易部支付相应的违约金。大连万象美物业管理有限公司晋江分公司请求晋江陈埭万新鞋材贸易部支付按日千分之三计算的违约金，因未能提供其实际经济损失的证明，也未能提供证据证实已书面催缴，结合大连万象美物业管理有限公司晋江分公司的实际损失情况，本院酌定晋江陈埭万新鞋材贸易部应支付大连万象美物业管理有限公司晋江分公司以拖欠物业费为基数自起诉之日起至实判决确定之日止按月利率2%计算的违约金。大连万象美物业管理有限公司晋江分公司关于公摊水电费部分违约金的主张，没有相应合同或法律依据，本院依法不予支持。晋江陈埭万新鞋材贸易部经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告晋江陈埭万新鞋材贸易部应在本判决生效之日起十日内支付原告大连万象美物业管理有限公司晋江分公司物业管理费34332.9元、公摊电费2949.23元、公摊水费1379.17元以及以34332.9元为基数自2019年3月1日起至判决确定之日止按月利率2%计算的违约金； 二、驳回原告大连万象美物业管理有限公司晋江分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1116元，因适用简易程序减半收取558元，由原告大连万象美物业管理有限公司晋江分公司负担174.5元，被告晋江陈埭万新鞋材贸易部负担383.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员 舒 旋 二〇一九年五月三十一日 书记员 许玉娇 速录员 李珊妮 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。