浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民再32号再审申请人（原审被告）：胡旭，男，1971年10月10日出生，汉族，住江苏省南京市，系江苏省句容市人民武装部部长。再审申请人（原审被告）：方莉，女，1974年9月9日出生，汉族，住江苏省南京市。两再审申请人的共同委托诉讼代理人：吴志强，浙江东邦律师事务所律师。被申请人（原审原告）：李光辉，男，1977年2月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：许贞朋、曹凌云，浙江奇合正律师事务所律师。再审申请人胡旭、方莉与被申请人李光辉宅基地使用权纠纷一案，不服本院（2016）浙0782民初20653号民事判决，向本院申请再审。本案于2018年7月6日作出（2018）浙0782民申31号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。再审申请人胡旭及其与方莉的共同委托诉讼代理人吴志强、被申请人李光辉及其委托诉讼代理人许贞朋到庭参加诉讼。2018年10月8日，再审申请人胡旭、方莉及被申请人李光辉均向本院提交书面申请，申请给予庭外调解期限两个月，本院予以准许。2019年3月27日，经院长审批，本案延长审理限期六个月。本案现已审理终结。胡旭、方莉申请再审称称：1、被申请人李光辉有意隐瞒申请人的36平方米宅基已交付，且已由其建成房屋的事实。2014年隔塘村开始旧村改造具体安置工作，被申请人核实申请人确有一间宅基地可安置后，于安置投标的前一天2014年12月5日经九联村委会同意和见证，用村里提供的协议样本签订了宅基地绝卖契约。2014年12月6日被申请人中标位地块17幢4－5间，现已建成二间四层半房屋，房屋门牌号登记为九联隔塘村18幢3号。这个事实有中标确认书、村委证明、投标押金交款单、投标款收据等证据证实。足以证明申请人已将36平方米的宅基地交付给被申请人，申请人已履行交付义务。然而，被申请人起诉和开庭时隐瞒将36平方米建成房屋的事实，反而欺骗法庭涉案土地没有交付，造成一审判决认定事实错误。2、本案审理程序错误。被申请人的起诉状第2项诉请：按银行同期贷款利率的4倍计算利息，2017年8月9日开庭时，被申请人当庭变更按月利率2%计算利息，被申请人当庭变更第2项请求没有公告。申请人系现役军人，上校军衔，手机号没有变更，军人居住地与户籍地不一致是军人常情，被申请人明知申请人的户籍地地址与居住地址不一致，双方常有联系，故意隐瞒联系方式。法院也未向申请人联系，起诉材料中可以看出申请人是军人，而军人身份的特殊性，遇有涉诉问题，应通知所属部队政治机关，本案完全可以直接送达给申请人所在部队，却采用公告的形式，显然不妥，剥夺申请人诉讼权利，是对军人合法权益的损害。3、被申请人涉嫌虚假诉讼，故意损害军人权益，给被申请人应有的法律制裁，体现法律公平和正义，给申请人一个安心军营，保卫祖国的良好环境。被申请人为达到非法目的，故意虚构36平方米宅基地不存在，隐瞒其占有并建房的事实，严重侵害了申请人的合法权益，本案宅基地是凭盖有义乌江东街道办事处徐江工作片、义乌市江东街道人民调解委会员、九联村二委的公章及相关干部、负责人签名的《人民调解协议书》取得，合法有效，是义乌市政府维护军人合法权益的行为，被申请人却故意歪曲事实，这种恶劣行为应当给予其法律处罚。综上，请求撤销义乌市人民法院（2016）浙0782民初20653号民事判决书，改判驳回再审被申请人诉讼请求。被申请人李光辉辩称：再审的事实与理由均不能成立。1、申请人由于其已经享受了该村2003年10月15日第一轮旧改时审批的23.46㎡安置面积，在本轮改造中并没有申请人胡旭、方莉的旧改资格。因此申请人没有交付36㎡的可能。2、原审程序正确。2017年8月9日开庭时利率由4倍降为月利率2%，是诉讼权利的减少，没有增加原审原告的法律义务。故无须公告。3、对于申请人认为本案为虚假诉讼的想法，以及侵害军人权益的说法感到震惊和莫名其妙。被申请人多次联系胡旭未果，只好诉诸法院，先是去胡旭户籍地南京鼓楼区法院，诉状中还写明了江苏军区司令部，也在几次诉讼状中写上了胡旭、方莉的联系电话，原寄希望胡旭、方莉能出面解决，但未果。4、本案的发生，是胡旭利用自己是高级领导干部、军人的特殊身份，假意制造纠纷，影响相关机构作为调解人，虚构可以取得安置面积的调解假象，忽悠他人购买根本不可能再次得到安置的面积，以至于本案被申请人上当，事后胡旭一方的有恃无恐等的变相霸凌行为，使得受欺负群众李光辉投诉无门，才致本案之诉。5、本案中胡旭一方的有恃无恐还表现为，拒接法院电话、拒收法院的法律文书，拒绝理睬李光辉，严重损害党的领导干部、军人在老百姓中的形象。6、九联村委提交的36㎡交付的证明，印证了胡旭利用其高级干部、军人身份和影响力影响基层组织做出了有违法律常识的证明。7、现状是，李光辉的房屋永远是违章，不可能有证的。综上，由于胡旭夫妇转让的标的物自始不存在，不管胡旭凭调解书、凭村委证明，进行怎样的倒转腾挪，胡旭夫妇永远不可能再次取得安置面积，因此其转让行为具有欺骗性，李光辉以单价3万元高价购买宅基地的目的无法实现、故请求支持原审原告的诉请，驳回再审申请。再审诉讼中经本院释明，被申请人李光辉变更原审诉讼请求为确认2014年12月5日双方签订的宅基地绝卖契约无效，由再审申请人返还款项108万元并赔偿利息损失（从2014年12月21日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至全部款项返还之日止）。再审申请人胡旭、方莉就被申请人李光辉变更原审诉讼请求称，绝卖契约是待定的，调解协议是由街道和村里组织调解的，协议也是先安置后审批。退一步讲，合同无效，过错在被申请人自己，被申请人是居民只有他自己知道，该宅基地转让又是经过村委会同意的，再审申请人完全有理由相信该宅基地是可以转让的，被申请人可以受让，且该宅基实际已由被申请人实际占有使用，已无法返还。无效合同对于违约条款的约定也是无效的，综上，被申请人变更的诉讼请求不能成立。李光辉向本院起诉请求：1.解除双方于2014年12月5日订立的宅基地绝卖契约；2.判令两被告立即返还款项人民币108万元，并赔偿原告利息损失496800元（从2014年12月21日按银行同期贷款利率的四倍计算到2016年12月20日止计23个月的利息，之后的利息损失仍按前述利率继续计算到全部款项返还之日止）。庭审中李光辉变更第二项诉讼请求：判令两被告立即返还款项人民币108万元，并支付违约金（从2014年12月21日起按月利率2%计付至实际返还之日止）。本院原审认定事实：2014年12月，原告经案外人介绍认识被告胡旭。同年12月5日，原告与两被告签订了宅基地绝卖契约，约定了转让的标的为“位于义乌市改造已审批宅基地面积36平方米”，转让价款为每平方米3万元，总价为108万元。合同约定：“一、甲方（即两被告）同意将位于义乌市改造已审批宅基地面积36平方米转让给乙方（即原告）。三、转让价格每平方为3万元整，总价人民币108万元整。四、本协议生效后，甲方以及继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，甲方违约按本契约总金额的叁倍共计金额人民币324万元整赔偿给乙方。”合同签订后，原告分三次共汇给被告方莉108万元。嗣后，原告要求被告方提供安置面积的审批材料、建设许可证时，但被告方一直无法提供。现九联村旧村改造已结束，涉案的宅基地两被告至今不能交付。为此，原告诉来本院。本院原审认为，原、被告签订的《宅基地绝卖契约》系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关的禁止性的法律规定，应当认定有效。原告已履行了付款义务，作为被告理应按约定交付标的物。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方以自己行为表明不履行合同义务，或经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告的诉请合法有据，本院应予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。本院原审判决：一、解除原告李光辉与被告胡旭、方莉于2014年12月5日签订的《宅基地绝卖契约》。二、被告胡旭、方莉于本判决生效后十日内返还原告李光辉人民币108万元，并支付违约金（从2014年12月21日起按月利率2%计付至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，公告费600元，由被告胡旭、方莉负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院对双方质证对证据的真实性均无异议的证据均予以认定。对证据目的有异议的，本院综合阐述。再审查明：2003年九联村第一批旧村改造，经义乌市国土资源管理部门审批，再审申请人胡旭获批23.47平方，案外人龚景喜获批36平方。因该二户均为居民户，2005年建房时建在一起，同一个楼道出入。后为房屋楼层分割产生争议。江东街道调委会、政法办、徐江工作片、九联村两委、九联村人民调解委员会多次调解未能解决。2011年10月24日，江东司法所、徐江工作片、九联村两委、九联村人民调解委员会，再次召集双方进行调解，再审申请人胡旭的父亲李邦荃与案外人龚景海（已故）的继承人徐桂珍、龚海达成调解协议：一、胡旭、李邦荃的23.47平方地基房屋待改造定点放样时，给予安置36平方，其中，11.53平方按每平方1500元计算交入九联村财务（此款项安置土地是哪个村的归哪个村所有），胡旭、李邦荃的36平方由九联村两委安置，有关部门予以协助配合。二、胡旭、李邦荃的地基在隔塘村未落实安置前，该房屋的四、五层楼归胡旭、李邦荃管业使用。等改造安置好后一年，该房屋由九联村委会收回（包括一楼平方数），同时由九联村两委退回胡旭、李邦荃的建房款和三通一平款并适当给予建房差价补贴。三、房屋的二、三层楼归徐桂珍、龚海管业所有，一楼的店面房租金按双方所审批的旧改平方数比例享受所得，一楼店面由李邦荃、徐桂珍协商出租。五、胡旭、李邦荃安置在改造的36平方，如遇政策性原因或不可抗力因素造成无法安置落实，则该房屋楼层由九联村两委和当事人协商处理。该调解协议书由李邦荃、徐桂珍、龚海签名捺印，由九联村两委、江东街道徐江工作片及江东街道人民调解委员会盖章。2014年12月，被申请人李光辉经案外人贾林奎介绍认识再审申请人胡旭。同年12月5日，案外人贾林奎代理再审申请人胡旭、方莉在九联村委的见证下与被申请人李光辉签订了宅基地绝卖契约，约定了转让标的为“位于义乌市改造已审批宅基地面积36平方米”，转让价款为每平方米3万元，总价为108万元。合同约定：“一、甲方（即两再审申请人）同意将位于义乌市改造已审批宅基地面积36平方米转让给乙方（即被申请人）。三、转让价格每平方为3万元整，总价人民币108万元整。四、本协议生效后，甲方以及继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，甲方违约按本契约总金额的叁倍共计金额人民币324万元整赔偿给乙方。”合同签订后，被申请人李光辉分三次共汇给再审申请人方莉108万元。被申请人李光辉在签约的第二天，即参加改造安置地块投标选位，经投标后确定的地块为17号楼4－5间（其中一间为涉案36平方米，一间为李光辉母亲龚莲华旧村改造安置的36平方米），并交纳投标款35万元。嗣后，被申请人李光辉将所投标的二间宅基建成四层半楼房。九联村申报第二批旧村改造名单时，未申报再审申请人胡旭的36平方米，故第二批审批名单中有被申请人李光辉母亲龚莲华的36平方米，而没有再审申请人胡旭的名字及审批面积。被申请人李光辉要求再审申请人胡旭提供安置的36平方面积的审批材料、建设许可证，但再审申请人胡旭一直无法提供。为此，被申请人李光辉向本院提起诉讼。另查明，被申请人李光辉系非农业户。本院再审认为，再审申请人胡旭依据调解协议，将协议中载明的旧村改造安置的涉案36平方宅基地转让给被申请人李光辉，双方签订的宅基地绝卖契约，虽然系双方真实意思表示，但被申请人李光辉系居民，而案涉宅基地系集体经济组织所有，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。再审申请人胡旭、方莉与被申请人李光辉签订的宅基地绝卖契约，违反了法律禁止性规定，应认定无效。同时，再审申请人胡旭，并未获批取得涉案的36平方米宅基地使用权，其无权转让该36平方米的宅基地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，再审申请人胡旭、方莉因涉案合同取得的108万元转让款，应当返还给被申请人李光辉。原判认定合同有效，判决结果错误，依法应当予以纠正。再审申请人胡旭、方莉在涉案宅基地使用权未获审批即无权处分的情况下，与被申请人李光辉签订转让合同，存在过错。被申请人李光辉明知再审申请人胡旭、方莉尚未获取涉案36平方米宅基地使用权的进行下，与再审申请人胡旭、方莉签订转让协议，也存在过错，故对被申请人李光辉主张的利息损失不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2016）浙0782民初20653号民事判决。二、再审申请人胡旭、方莉与被申请人李光辉于2014年12月5日签订的《宅基地绝卖契约》无效。三、再审申请人胡旭、方莉于本判决生效之日起十日内返还被申请人李光辉人民币108万元。四、驳回被申请人李光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费14520元，公告费600元，合计15120元，由被申请人李光辉负担7560元，由再审申请人胡旭、方莉负担7560元。再审案件受理费14520元，由再审申请人胡旭、方莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  叶迪龙人民陪审员  陈鹏程人民陪审员  郑欢欢二〇一九年五月三十一日代书 记员  王小悦