广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9088号原告：蒋达伟，男，1966年10月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：苏伟智，男，1993年8月19日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。被告：徐莹莹，女，1993年9月29日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：何树洪，男，1992年6月8日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。原告蒋达伟与被告苏伟智、徐莹莹、何树洪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋达伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋达伟向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告与苏伟智、徐莹莹签订的《房屋租赁合同》；2.苏伟智支付原告代缴的电费1187.34元；3.苏伟智支付原告代缴的物业管理费669.60元；4.苏伟智赔偿东芝液晶电视机损失2799元；5.苏伟智支付原告4个月房屋租金10000元；6.苏伟智支付原告违约金10000元；7.原告没收苏伟智、徐莹莹交付的5000元押金；8.徐莹莹对以上第2至6项承担连带责任；9.何树洪对以上第2至6项在9000元的范围内承担连带责任；10.本案诉讼费全部由被告方承担。事实与理由：2017年9月30日，原告与苏伟智、徐莹莹签订房屋租赁合同，双方约定租赁期从2017年9月23日起至2018年12月31日止，每月租金2500元，每月23日交付当月租金，苏伟智、徐莹莹支付押金5000元，如果苏伟智、徐莹莹中途退房，不退回押金，如果拖欠租金每超一天按月租金10%交滞纳金。苏伟智、徐莹莹从2017年11月至2018年3月22日拖欠租金、物业管理费、水电费，严重违反《房屋租赁合同》等有关约定。之后原告多次向苏伟智、徐莹莹催要房屋租金、物业管理费、水电费，但其一直拖延不交。2018年2月22日，苏伟智向原告出具《欠条》，承认其欠原告2017年12月、2018年1月、2月租金及物业费等费用共计9000元，何树洪对该欠款承担保证责任。原告认为，原告与苏伟智、徐莹莹之间签定的房屋租赁合同合法有效，苏伟智、徐莹莹拒不支付租金至今，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条的规定，原告要求苏伟智、徐莹莹支付拖欠的款项及承担违约责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告苏伟智、徐莹莹、何树洪未答辩，亦未在举证期限内提供相应证据。经审理查明：涉案物业位于广州市番禺区市桥街坑口路92号东区10幢301房，建筑面积81.1平方米，权属人登记为蒋达伟。2017年9月30日，蒋达伟（甲方、出租人）与苏伟智、徐莹莹（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住房使用，租赁期限自2017年9月23日至2018年12月31日止，租金约定为每月2500元，乙方应于每月23日支付，乙方不得拖欠或拒交租金、物业管理费、水电费、电视费等，否则，甲方有权拒绝乙方进入房屋居住，每超过一天按照月租金10%缴纳滞纳金给甲方；租赁期间，甲方收取乙方房屋月租金两倍资金作为押金，押金不能作为租金抵扣房屋租金，物业管理费、水电费等费用，期满后退回押金；如乙方租赁期限未满不继续租赁的，甲方不退还押金给乙方；乙方造成甲方物品损坏丢失、电器损坏没有维修好的，押金不退还，作为赔偿甲方的全部损坏的维修费；乙方不继续租赁，将租赁房屋按照原状腾出，房屋内乙方物品必须当天运走，否则甲方有权作垃圾处理；等等。2018年2月22日，苏伟智签署《欠条》一份，载明：我是苏伟智，欠广州市番禺区坑口路92号东区十幢301房蒋达伟租金从2017年12月、2018年1月、2018年2月共计柒佰伍佰元正，每月贰仟伍佰元正，2017年12月、2018年1月、2018年2月物业管理费共计叁佰元正，2017年12月、2018年1月电费柒佰肆拾柒元正，2018年2月电费还没有计算，房屋租金、物业管理费、电费和其它费用共合计玖仟元正，在2018年2月25日一次支付结清给蒋达伟，担保人姓名何树洪，否则，蒋达伟通过法律程序向苏伟智、徐莹莹、何树洪等叁人追回所欠的各项款项共计玖仟元正，不包括房屋物品押金伍仟元正。苏伟智在欠款人处签名，何树洪在担保人处签名。蒋达伟提交了电费发票四张，拟证明苏伟智等人拖欠的电费1187.34元。其中，2017年9月4日至2017年11月4日的电费共计376.59元，发票出票日期为2017年11月21日；2017年11月4日至2018年1月4日的电费共计459.65元，发票出票日期为2018年1月21日；2018年1月4日至2018年3月1日的电费共计320.31元，发票出票日期为2018年4月2日；2018年3月1日至2018年5月1日的电费30.79元，发票出票日期为2018年5月31日。蒋达伟提交了物管费（含水费）发票一张，拟证明苏伟智等人拖欠的管理费669.60元。该发票显示2017年9月至2018年3月的管理费397.6元，自来水费243元，公摊水电费29元。蒋达伟提交电视购买发票一张，拟证明苏伟智等人造成的电视损失2799元。2018年3月17日，蒋达伟向苏伟智邮寄《催缴通知》一份，该通知中，蒋达伟统计苏伟智于2017年9月23日至2018年3月22日的租金12500元、管理费500元，2017年9月4日至2017年11月4日的电费627元，2017年11月4日至2018年1月4日的电费647元，2018年1月4日至2018年3月4日的电费530元，打烂东芝液晶电视维修费1500元，上述费用共计19004元；同时统计苏伟智通过各种途径共支付的款项12200元，包含押金在内，认为苏伟智至2018年3月22日拖欠蒋达伟共6804元，要求苏伟智在2018年3月22日支付上述欠款及搬走屋内物品，否则蒋达伟有权处理屋内物品，损失由苏伟智负责。2018年3月23日，广州市美倡物业管理有限公司出具《证明》，载明涉案房屋于2018年3月23日请人开锁，并已通知何树洪拿回屋内物品。庭审中，对于苏伟智签署的《欠条》中确认的内容，蒋达伟陈述：1.租金750元是笔误，应为7500元；2.物管费因物管公司下班，不知道标准，故估算物管费；3.电费是估算，以供电局的发票为准；4.对于《欠条》确认的欠费时间自2017年12月开始是笔误，应是2017年9月，苏伟智未支付费用。另陈述，2017年9月4日至9月23日，2018年3月23日至5月1日均无人居住，无产生自用水电费，涉案房屋于2018年9月另行租赁给案外人。本院认为：蒋达伟与苏伟智、徐莹莹签署的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。本案中，关于苏伟智、徐莹莹到底拖欠多少费用的问题，蒋达伟提交的各项证据相互矛盾。《欠条》是苏伟智于2018年2月22日签署，其中所确认的拖欠费用与蒋达伟提供的发票不一致，蒋达伟在庭审中也自认《欠条》中部分费用为当时估算，故该欠条中确认的金额不得作为拖欠费用的认定依据。蒋达伟于2018年3月17日向苏伟智发出《催缴通知》由蒋达伟自行制作，亦不能充分证明苏伟智、徐莹莹拖欠的费用。但是，根据合同约定及发票实际金额，可以计算苏伟智、徐莹莹在租赁期间应支付的费用。涉案房屋由蒋达伟于2018年3月23日收回，故租金自2017年9月23日计算至2018年3月23日，共15000元。关于水、电费，虽然蒋达伟未在诉请中请求水费，但其诉请的金额中实际已包含了水费，故本院对此一并进行处理。根据发票金额显示，2017年9月4日至2018年5月1日的电费共1187.34元，2017年9月至2018年3月的自用水费共243元，蒋达伟主张2017年9月4日至9月23日，2018年3月23日至5月1日均无人居住，无产生自用水电费，故该时间段的水电费均由苏伟智、徐莹莹使用产生，应由苏伟智、徐莹莹承担。关于管理费金额，发票显示2017年9月至2018年3月共7个月的管理费为397.6元，而苏伟智实际租住了6个月，则管理费应支付340.8元（397.6元/7个月×6个月）。同理，公摊费用上述7个月费用29元，苏伟智应支付6个月共24.86元（29元/7个月×6个月）。上述苏伟智、徐莹莹租赁期间应缴纳的全部租金、水电费、管理费、公摊费用共计16796元（15000元+1187.34元+243元+340.8元+24.86元）。蒋达伟自行统计了苏伟智支付的费用共12200元，其中5000元为押金，苏伟智、徐莹莹未举证证明其支付费用的情况，应承担举证不能的法律后果，故对于蒋达伟自行统计的支付情况，本院予以采信，确认苏伟智、徐莹莹支付押金5000元、支付的其他费用共7200元。则苏伟智、徐莹莹还应向蒋达伟支付拖欠的租金、管理费、水电费等费用共9596元（16796元-7200元）。蒋达伟要求支付拖欠的租金10000元、电费1187.34元、物业管理费669.6元，合共11856.94元，超出上述金额部分，缺乏事实依据，本院不予支持。因苏伟智在2018年2月22日签署《欠条》已确认拖欠租金等费用，虽然金额部分为估算，但可以证明苏伟智、徐莹莹此时已拖欠了部分费用，且合同最终因为其拖欠费用、自行离场导致无法继续履行，构成违约，蒋达伟主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。同时，苏伟智、徐莹莹上述违约行为也导致不能继续续签合同，符合合同约定没收押金的条件，故蒋达伟要求没收押金5000元，本院予以支持。蒋达伟要求支付的违约金、及赔偿电视机损失的费用，由于蒋达伟已没收押金5000元，足以弥补其损失，故蒋达伟的违约金及电视机损失赔偿的诉请，本院不予支持。何树洪在《欠条》中明确在9000元范围内承担担保责任，在苏伟智、徐莹莹未履行义务时，同意由蒋达伟向三人追讨，故可以确认何树洪在《欠条》中承担的为连带清偿责任。因此，对于蒋达伟要求其对苏伟智、徐莹莹上述债务中的9000元承担连带清偿责任，本院予以支持。被告苏伟智、徐莹莹、何树洪未到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应诉讼权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋达伟与被告苏伟智、徐莹莹于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告苏伟智、徐莹莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋达伟支付拖欠的租金、电费、管理费（含水费）等共9596元；三、被告苏伟智、徐莹莹缴纳的押金5000元归原告蒋达伟所有；四、被告何树洪对被告苏伟智、徐莹莹第二项债务中的9000元承担连带清偿责任；五、驳回原告蒋达伟其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费542元，由被告苏伟智、徐莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  黄英启人民陪审员  区洁芳二〇一九年五月三十日书 记 员  陈 冬