贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初1503号 原告安鹏，男，1977年10月20日生，彝族，贵州省赫章县人，现住威宁县。 委托代理人安辉，贵州澜典律师事务所律师。职业证号：15224199410746621。特别授权。 委托代理人王宇翔，贵州澜典律师事务所律师。职业证号：15205201710010009。特别授权。 被告威宁万佳房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91520526560933036U。 住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇向阳路。现贵州省威宁县海边办事处开行路中央步行街。 法定代表人王光杰，该公司经理。 委托代理人夏会，贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201611555845，特别授权。 被告黎昌茯，女，1974年5月9日生，汉族，重庆市人，住重庆市大足县。 被告谢春梅，女，1980年9月19日生，汉族，重庆市人，住重庆市大足县。 委托代理人徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。职业证号：15224200910216763.特别授权。 被告重庆居行美产业投资管理有限公司。 统一社会信用代码：91500000320390378R。 法定代表人黎中均。 住所地：重庆市渝北区洪湖东路9号11-1（缺席） 原告安鹏诉被告威宁万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳公司）、黎昌茯、谢春梅、重庆居行美产业投资管理有限公司（以下简称重庆居行美公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告安鹏及其代理人、被告万佳公司代理人、被告黎昌茯、谢春梅代理人到庭参加了诉讼。被告重庆居行美公司经传唤未到庭应诉。本院按缺席审理了本案，现已审理终结。 原告安鹏诉称：1、请求判决解除原告与威宁县居行美网络商务有限公司就中央步行街5-1-1-3号商铺订立的《中央步行街房屋认购协议书》;2、由四被告连带返还原告购房款40万元;3、由四被告连带双倍返还原告交付的定金60万元；4、判令四被告连带赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金40万元（上述三项合计140万元）;5、由四被告承担本案诉讼费。 在举证期限内，原告安鹏提交了以下证据: 第一组证据原被告相关信息材料。1、原告身份证复印件，用以证明原告主体资格。2、被告谢春梅、黎昌茯身份证复印件，用以证明二被告的身份情况。3、被告万佳公司企业信用信息公示报告，用以证明被告万佳房地产公司的基本信息。4、被告重庆居行美公司企业信用信息公示报告，用以证明被告重庆居行美公司的基本信息。第二组证据，1、威宁县居行美网络商务发展有限公司企业信用信息公示报告，2、威宁县宗源商贸有限公司企业信用信息公示报告，3、4、全体投资人承诺书，其四份证据证明1，2018年8月17日威宁县居行美网络商务发展有限公司注销，股东重庆居行美产业投资管理有限公司与威宁县宗源商贸有限公司承诺承担债权债务，证明2、2018年10月25日威宁县宗源商贸有限公司注销，被告黎昌茯、谢春梅承诺承担债权债务。第三组证据，1、中央步行街认购协议书，2、收据及银行小票两份，证明原告向威宁居行美公司达成房屋买卖的事实，并支付了房款及定金等共计70万元。第四组证据，1、合作协议书、2、座谈纪要、3、股东会决议、4、照片，证明1威宁万佳公司与重庆居行美产业投资管理有限公司签订合作协议，约定由居行美招商销售威宁中央步行街房产，组建威宁居行美网络商务发展有限公司名义代理销售房产，证明2威宁居行美网络商务发展有限公司的财务由黎昌万（万佳公司股东）监管，由黎昌茯参与签字确认，会计由万佳公司代兼。 被告万佳公司质证意见：对第一、二组证据无异议。对第三组证据中的1号证据三性无异议，但与公司无关，对第三组证据中的2号证据三性均有异议，该收据只有居行美财务专用章，也不是正式发票，该收据并没有公司盖章认可，故与公司无关。对第四组证据中的1号证据三性均有异议，不认可该合作协议。对第四组证据中的2号证据三性均不认可，并且该座谈记要内容的股东只有黎昌万是公司的股东，其他均不是。对第四组证据中3号证据三性均有异议，达不到原告的证明目的。 被告黎昌茯、谢春梅质证意见：对第一组证据中的一、二、三、四项无异议。对第二组证据中的1、2、3号证据无意见。第二组证据中的4号证据质证意见同第一被告的意见。对第三组证据中的认购协议系无效协议，1、杨建与安鹏签订协议处分第三人的财产，协议无效；2、财务专用章根据法律规定不能对外签订协议。3、协议首页没有双方认可，也没有齐缝章；4、对小票是否收到该款应当由黎中均作为本案的诉讼参与人参加诉讼，核对真实。第四组证据不具备民事证据三性，不予认可。 被告万佳公司辩称：原告是与居行美公司签订的认购协议，原告的认筹款等款项是交给居行美公司的，我公司并没有与原告签订任何协议，也没有收到相应的任何款项，且居行美与原告签订的认购协议也不符合代理的相关特征，如果是代理我公司销售房屋，那么居行美公司应当以我公司的名义与原告签订认购协议，根据合同的相对性原则，被告居行美公司应当承担对其签订的认购协议以及收取的认筹金等款项所导致的法律责任。综上所述，万佳公司未与原告签订任何合同，也没有收到原告交来的任何款项，居行美公司作为独立的法人主体，应独立承担民事责任。故原告的诉讼请求与我公司无关，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 在举证期限内，被告万佳公司提交的证据有：本院（2018）黔0526民初3818号民事判决书。证明类似的案件已有生效判决书判决我公司不承担责任。 原告质证意见：该判决书与本案无关联性，该生效判决作出后陆朝骧向中级人民法院提起上诉，在上诉审理期间，被告万佳公司主动将陆朝骧的认购款3万元退还，故陆朝骧撤回上诉。 被告黎昌茯、谢春梅质证意见，对3818号判决书无意见，但确实与本案有差异，陆朝骧案居行美公司使用业务章订立合同，而本案的合同是财务章，本案应当由自然人自行承担。 被告黎昌茯、谢春梅辩称：黎昌茯、谢春梅并非本案的适格被告，原告安鹏与威宁县居行美网络商务发展有限公司（以下简称威宁居行美公司）签订的协议无效，本案协议中体现的房产物权系被告万佳公司所有，威宁居行美公司不享有处分该物权的权利，该协议内容超过公司经营范围，明显系原告与威宁居行美公司股东黎中均个人之间行为，威宁居行美公司其他股东并不之情，协议无效。黎中均的行为超过公司章程规定范畴，违反法律和行政法规规定，原告安鹏明知威宁居行美公司不享有协议约定物权，仍与黎中均签订协议，系恶意串通签订合同，损害公司其他股东利益，所签订协议无效，其后果依法应当由安鹏与黎中均个人承担。综合本案协议的签订过程，黎中均虚构有权代表被告万佳公司销售房产的事实，未经公司股东会决议，以签订合同方式，非法占有为目的收取安鹏资金的行为，符合《刑法》关于合同诈骗罪的构成要件，建议人民法院将本案移送公安机关立案侦查。故原告对黎昌茯、谢春梅的起诉无法律及事实依据，请求驳回原告对被告黎昌茯、谢春梅的诉讼请求。 在举证期限内，被告黎昌茯、谢春梅未提供证据。 被告重庆居行美公司未作答辩。 经审理查明：2016年11月9日，原告安鹏与威宁县居行美网络商务发展有限公司（以下简称威宁居行美公司）签订了《中央步行街房屋认购协议书》，协议约定出让人威宁居行美公司与认购人安鹏达成协议，安鹏认购了中央步行街5栋1层1单元3号商铺，面积64.8平方米，单价为每平方米15600.00元，合计价款1010880元。2016年11月9日，原告安鹏交付定金30万元，2016年12月14日，原告安鹏交付认购款40万元。该定金和认购款原告安鹏经银行转账向威宁居行美公司打款，威宁居行美公司向原告安鹏出具30万元的定金收据和40万元的购房款收据。后原告安鹏收到房易通服务平台通过短信提示，威宁县房产事业局将所售房屋网签备案给原告安鹏。后被告万佳公司将涉案商铺又出售给他人，2017年4月13日房产事业局将所售房屋网签又备案给他人。被告万佳公司在威宁县开发了中央步行街房地产项目，万佳公司于2016年5月27日与被告重庆居行美产业投资管理有限公司（以下简称重庆居行美公司）签订《合作协议书》，约定由重庆居行美公司注册成立威宁县居行美网络商务发展有限公司（以下简称威宁居行美公司），负责对其中央步行街的商品房进行代理销售。被告重庆居行美公司与威宁县宗源商贸有限公司（以下简称威宁宗源公司）签订《投资合作协议》，双方约定共同注册成立威宁居行美公司，2016年6月17日威宁居行美公司注册成立，黎中均担任法定代表人，2018年8月17日威宁居行美公司被注销。威宁宗源公司是由被告谢春梅与被告黎昌茯于2014年4月14日投资设立，谢春梅担任法定代表人，2018年10月25日威宁宗源公司被注销。威宁居行美公司、威宁宗源公司被注销前，两公司和重庆居行美公司代表全体投资人分别于2018年6月22日、8月22日向威宁县市场监督管理局作出全体投资人承诺书，承诺承担公司债权债务，威宁宗源公司注销后由投资人黎昌茯、谢春梅承诺承担债权债务。另查明：2016年5月27日被告万佳公司与被告重庆居行美公司签订的《合作协议书》第五条、第六条约定，乙方重庆居行美公司招商销售以甲方万佳公司中央步行街为工作场地，并以该场地组建“威宁居行美公司”作为商城营运主体，甲方同意借支三万元给乙方，用于公司筹建和售房部整理；乙方以黎中均为代表人，以甲方万佳公司营销总监身份，参与售房部的管理和协调，组阁策划、推广销售班子，制定销售政策与实施计划，尽快完成“威宁居行美公司”的组建和经营班子组阁。后该公司组建注册成立，成立时间及法人情况前面已作叙述。另还查明：原告安鹏与威宁居行美公司签订的《中央步行街房屋认购协议书》第二条对认购房屋定金做出了明确约定，所收定金在签订商品房买卖合同时自动转为购房款。第五条第4、5项约定，认购人要求退房或放弃认购，是否解除本认购书由出卖人决定，出让人同意解除的，所收定金及房款不在返还。出让人不同意解除的，认购人仍需继续履行；除出卖人同意认购人退房或放弃认购外，出让人将认购房屋出售给第三人，认购人有权要求出让人双倍返还所收定金。原告安鹏得知其预约认购的商品房被出售给他人，威宁居行美公司及威宁宗源公司已经注销，原告多次向万佳公司及其他公司股东主张权利要求退还购房款、双倍返还定金、赔偿已付购房款一倍的损失未果，遂诉至本院要求返还购房款40万元、双倍返还定金60万元、支付已付房款一倍的损失40万元。 上述事实，有原告提交的前述罗列的证据材料在卷相互印证，事实清楚，可以采信。 本院认为：本案应定性为商品房预约合同纠纷。其争议的焦点是：原告安鹏主张的商品房认购协议是否成立，本案是否具备合同解除条件，原告安鹏所交付的购房款，应当由谁承担返还义务，其主张双倍返还定金、赔偿一倍损失的请求是否成立。被告万佳公司与威宁居行美公司、重庆居行美公司是否构成委托代理关系，黎昌茯、谢春梅是否具备本案被告的主体资格，四被告应否承担连带责任。本案中，威宁居行美公司是万佳公司与重庆居行美公司合作共同组建成立的，威宁居行美公司的股东成员为威宁宗源公司、重庆居行美公司，即威宁居行美公司、重庆居行美公司与威宁万佳公司之间是委托代理关系，即威宁居行美公司销售商铺的行为构成隐名代理，原告安鹏有理由相信威宁居行美公司销售房屋是代表万佳公司行为，四被告均具备本案被告的主体资格，均应承担返还原告购房款义务。故原告安鹏与威宁居行美公司签订的《中央步行街房屋认购协议书》成立并生效，该法律行为受法律保护。但鉴于涉案房屋已被万佳公司出售给第三人，致使原告所签协议目的不能实现，原告请求解除协议的条件成就，主张解除合同、返还购房款、双倍返还定金并由四被告承担连带责任的理由成立，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条明确规定：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。威宁宗源公司由本案被告谢春梅、黎昌茯为股东共同组建，威宁居行美公司是由万佳公司与重庆居行美公司合作共同组建，法人由重庆居行美公司法定代表人黎中均兼任，股东为威宁宗源公司及重庆居行美公司。因此，威宁居行美公司与威宁万佳公司、重庆居行美公司之间构成隐名代理关系。现威宁居行美公司与威宁宗源公司已经办理注销登记，两公司及其股东、重庆居行美公司在威宁宗源公司、威宁居行美公司申请登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任。原告安鹏有权向被告万佳公司、谢春梅、黎昌茯、重庆居行美公司主张返还其购房款，故原告安鹏的购房款依法应由四被告连带承担返还责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案原告未予万佳公司签订商品房买卖合同，是因该公司将认购房屋出售给他人造成，故原告主张双倍返还定金符合法律规定，应予以支持。但主张赔偿一倍损失的请求，因原告安鹏与威宁居行美公司签订的《中央步行街房屋认购协议书》中只约定购房款及定金的返还，对其他违约责任损失未作约定，故其主张一倍损失的请求因无相关证据证实，本院不予支持。被告万佳公司抗辩称原告是与居行美公司签订的认购协议，原告的认筹款等款项是交给居行美公司的，该公司并没有与原告签订任何协议，也没有收到相应的任何款项，且居行美与原告签订的认购协议也不符合代理的相关特征，根据合同的相对性原则，万佳公司不承担民事责任，请求驳回原告对万佳公司的诉讼请求的抗辩理由。因威宁居行美公司是万佳公司与重庆居行美公司签订《合作协议》共同组建成立的，威宁居行美公司的股东成员为威宁宗源公司和重庆居行美公司，即威宁居行美公司、重庆居行美公司与威宁万佳公司之间是委托代理关系，原告安鹏有理由相信威宁居行美公司销售房屋是代表万佳公司行为销售。被告万佳公司抗辩不符合代理特征无法律依据及证据支持，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告黎昌茯、谢春梅抗辩称其并非本案的适格被告，原告安鹏与威宁居行美公司签订的协议无效，威宁居行美公司不享有处分该商品房物权的权利，该协议内容超过公司经营范围，明显系原告与威宁居行美公司股东黎中均个人之间行为，威宁居行美公司其他股东并不之情，协议无效。黎中均的行为超过公司章程规定范畴，违反法律和行政法规规定，安鹏与黎中均签订协议，系恶意串通签订合同，损害公司其他股东利益，黎中均虚构有权代表被告万佳公司销售房产的事实，未经公司股东会决议，故原告对黎昌茯、谢春梅的起诉无法律及事实依据，请求驳回原告对被告黎昌茯、谢春梅的诉讼请求的抗辩理由，因威宁宗源公司系黎昌茯、谢春梅共同成立，威宁宗源公司系威宁居行美公司股东之一，另黎昌茯、谢春梅对其抗辩主张未提供证据予以证明，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第四百零二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第七十五条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安鹏与威宁县居行美网络商务发展有限公司签订的《中央步行街房屋认购协议书》。 二、由被告威宁万佳房地产开发有限公司、重庆居行美产业投资管理有限公司、黎昌茯、谢春梅共同返还原告安鹏购房款40万元、定金60万元，合计100万元。四被告相互承担连带返还责任。限判决生效后10日内履行。 三、驳回原告安鹏的其他诉讼请求。 案件受理费8700元，由原告安鹏承担2900元。被告威宁万佳房地产开发有限公司、重庆居行美产业投资管理有限公司、黎昌茯、谢春梅共同承担5800元（相互之间承担连带缴纳责任）。诉讼保全费5000元由四被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费17400元，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈世永 二〇一九年五月十三日 书记员  熊 奔