广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3401号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司，住所地广州市花都区香颂苑一街自编1号之一，统一社会信用代码91440101783787400E。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱伟桃，该公司职员。被告：陈健敏，女，汉族，1972年7月7日出生，住广州市越秀区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司（以下简称碧桂园物业花都分公司）与被告陈健敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告碧桂园物业花都分公司的委托诉讼代理人朱伟桃到庭参加诉讼，被告陈健敏经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业花都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年11月1日至2019年3月31日物业服务费936.56元；2.判令被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费936.56元为本金，按碧桂园前期物业服务协议约定，自欠费次月的1日起计至付清款日止；3.判令被告向原告支付电梯电费分摊156.69元、公共电费分摊9.8元、电费9.8元，暂计至2019年1月合计176.29元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了广州市花都区XX路X号X栋X办公室（办公室的房屋最终测绘的建筑面积为63.69平方米），并于2016年4月30日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米3.6元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2018年11月起，被告未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用1112.85元（截至2019年3月4日产生的违约金122.63元）。?被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园空港广场小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园空港广场小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定提起诉讼，望判如诉请。被告陈健敏未作答辩。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区XX路X号X栋X房，建筑面积63.69平方米，权属人是陈健敏。2016年4月30日，陈健敏（甲方）与碧桂园物业花都分公司（乙方）签订《碧桂园空港广场前期物业服务协议》，第一条约定：甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备。第四条第1点：乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：该商品房是办公室，按房屋建筑面积每月每平方米3.6元计收。甲方所购该商品房的房屋建筑面积为63.69平方米，甲方应按229.28元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。第四条第3点：本园区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明（包括但不限于苑区、停车场公共照明）等共用设施设备的运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用、维修、维护费、安全检测等费用及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水、电费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。乙方按以下方式及标准计收本园区的代收代交费用：（1）本园区二次供水共用设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；如本园区二次供水共用设施设备的运行、维修、维护移交由供水部门负责，则二次供水共用设施设备的运行、维修、维护费的计收方式及标准由供水部门与业主或物业使用人另行约定。（2）本园区电梯、消防、安防、发电机等共用设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用。乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。（3）除上述共用设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明（如车场公共照明等）、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（当月扣当月费用），如扣费不成功，将于当月15日/25日补扣，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十六条：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。合同还对其他事项进行了约定。陈健敏于2016年4月30日接收涉案房屋，签订了《碧桂园空港广场物业资料移交书》，因陈健敏没有向碧桂园物业花都分公司支付2018年11月至2019年3月期间的物业服务费、2018年4月至2019年1月的分摊电梯电费、分摊公共电费以及电费，碧桂园物业花都分公司称其多次向陈健敏催收未果，遂诉于本院成讼。关于分摊电梯电费，碧桂园物业花都分公司表示是电梯电费、楼道公共照明等实际产生的电费，按照楼栋业主房屋的建筑面积进行分摊，对此，碧桂园物业花都分公司提交分摊明细表以及其向广东供电局代交电费的发票予以证明。关于分摊公共电费，碧桂园物业花都分公司表示是园区的公共照明、消防安防发电机等设施设备产生的电费，由小区业主按照房屋建筑面积进行分摊，对此，碧桂园物业花都分公司提交分摊明细表以及其向广东供电局代交电费的发票予以证明。诉讼中，碧桂园物业花都分公司表示陈健敏在欠费前多付209.84元，要求抵扣欠交的物业服务费。本院认为，陈健敏与碧桂园物业花都分公司签订的《碧桂园空港广场前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。碧桂园物业花都分公司依约提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，陈健敏理应向碧桂园物业花都分公司支付物业服务费。陈健敏未依约交纳物业服务费已构成违约。涉案房屋的建筑面积为63.69平方米，每月应交的物业服务费为229.28元，陈健敏欠交2018年11月至2019年3月的物业服务费合计为1146.4元（229.28元/月×5个月），庭审中，碧桂园物业花都分公司认为陈健敏在欠费前多付209.84元，要求进行扣减，是碧桂园物业花都分公司对其不利事实的自认，本院予以确认，故陈健敏实际欠碧桂园物业花都分公司物业服务费为936.56元。碧桂园花都分公司请求陈健敏支付936.56元的物业服务费合理合法，本院予以支持。因陈健敏未按时交纳物业服务费，根据前期物业服务协议约定，每逾期一日按应付物业服务费的千分之五计收违约金。本院认为，陈健敏逾期支付物业服务费对碧桂园物业花都分公司造成的损失主要是利息损失，合同约定的违约金标准过高，应酌情调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。因此碧桂园物业花都分公司主张陈健敏支付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，依据充分，本院予以支持，但违约金计算标准酌定为按照欠付金额，以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，同时每月违约金以当月物业服务费229.28元为限，总金额以936.56元为限。关于分摊电梯电费、分摊公共电费以及电费,根据合同的约定，上述费用不计入物业服务费支出，因碧桂园物业花都分公司已提交其向有关部门代交上述费用的发票，并提供其主张的分摊费用金额的计算依据和方法，故对其该项主张，本院予以支持。被告陈建敏经本院传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告陈健敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司支付拖欠的2018年11月至2019年3月期间的物业服务费936.56元；二、被告陈健敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司支付拖欠的2018年4月至2019年1月期间的分摊电梯电费、公共电费166.49元；三、被告陈健敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司支付拖欠的2018年4月至2019年1月的电费9.8元；四、被告陈健敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司支付逾期交纳2018年11月至2019年3月的物业服务费的违约金，计算标准为：以每月物业服务费229.28元为基数，自欠费次月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计至实际缴清之日止，每月违约金以229.28元为限，总金额以936.56元为限；五、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司花都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈健敏负担。本判决为终审判决。审判员  张永枫二〇一九年五月六日书记员  沈佩珊