成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初652号 原告：成都华阳建筑股份有限公司，住所地：成都市天府新区华阳街道府河路一段30号。 法定代表人：肖世富，董事长。 委托诉讼代理人：齐东明，北京市京师律师事务所律师。 被告：刘莉，女，1982年10月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李清，四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡洁，四川泰益律师事务所律师。 被告：四川双瑞置业有限公司，住所地：成都市双流区西航港街道川大南路二段99号。 法定代表人：钟燕，执行董事。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 第三人：成都星宸航都国际酒店有限公司，住所地：成都市双流区东升街道航林路888号。 法定代表人：吴明全，董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 第三人：刘军，男，1980年10月18日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李清，四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡洁，四川泰益律师事务所律师。 原告成都华阳建筑股份有限公司（以下简称：华阳建筑公司）与被告刘莉、四川双瑞置业有限公司（以下简称：双瑞公司）、第三人成都星宸航都国际酒店有限公司（以下简称：星宸公司）、第三人刘军合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华阳建筑公司的委托诉讼代理人齐东明、被告刘莉的委托诉讼代理人李清、胡洁、双瑞公司的委托诉讼代理人覃方云、第三人星宸公司的委托诉讼代理人覃方云、第三人刘军及其委托诉讼代理人委托诉讼代理人李清、胡洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华阳建筑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘莉将位于双流区东升街道西安路二段“满座”项目3幢1单元9层907号的房屋返还原告；2、判令被告双瑞公司配合被告刘莉将该房屋返还原告并为原告办理该房屋的不动产产权证。事实与理由：原告承接第三人星宸公司的“星宸航都”1号楼土建工程，2016年9月3日，第三人星宸公司、原告和二被告签订了一份《以商品房抵付工程款合同》，星宸公司将原告在被告双瑞公司“满座”项目3幢1单元9层907号的房屋以545730元的价格冲抵应付原告工程款，原告指定被告刘莉代理原告办理与该房屋有关的手续。该合同签订后，被告双瑞公司未将该房屋的办理情况及时告知原告，被告刘莉也未将该房屋及时返还原告。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告刘莉辩称，刘莉是因合同关系享有了案涉房屋的财产权，原告指定刘莉是房屋产权主体，从《以商品房抵付工程款合同》来看，不能推断出刘莉和原告是代理关系和刘莉负有返还房屋的义务。原告主张其与刘莉之间存在代理法律关系，应当对产生代理法律关系的基本事实承担行为意义及结果意义上的举证责任，但原告提交的所有证据无任何关于代理事宜的安排，不能证明代理法律关系的存在。原告较之于毫无以房抵债经验和无任何法律常识的刘莉，具有丰富以房抵债经验的控制合同核心条款的优势地位，假设代理关系成立，原告必定会在合同中明确约定代理事项、代理范围、期限及返还时间等核心条款，但原告将价值50余万元的房屋指定给刘莉，且未在合同中明确代理关系及返还房屋等重要事项，该行为有悖常理且不符合行为逻辑，更无法证明代理法律关系的存在，因此刘莉无义务和责任返还案涉房屋。本案中，由于实际施工人林明丹拖欠刘莉之兄刘军其他工程项目的劳务款，在与刘军及原告协商一致的情况下，由施工单位（原告）将其从建设单位处抵工程款而来的案涉房屋按债权人刘军之意直接指定给其胞妹刘莉，用于抵销原告、林明丹和刘军之间的工程往来款，对于上述抵偿事实，林明丹（项目工程款实际享有人）作为原告代表在《以商品房抵付工程款合同》上签字，原告亦对此事进行盖章确认，且已按安排履行完毕，故本案中的“以资抵债”完全属于事实及法律关系毫无争议且完全符合法律规定与商业交易习惯的多方抵偿行为，原告的主张不应得到支持。刘莉和原告公司没有委托代理关系，而是事实债务转移，这个房屋现在也没有登记在刘莉名下，当时确实是让双瑞公司协助把房屋卖掉了，具体登记在谁名下被告也不太清楚。 被告双瑞公司辩称，双瑞公司已经严格依照合同约定履行了义务，合同约定了本案第三人星宸公司欠付原告工程款，双方同意用双瑞公司房屋抵工程款，原告指定将案涉房屋办到刘莉名下并要求双瑞公司和刘莉签订合同，原告向星宸公司开具了工程款发票，这个债务就抵销了。这个房屋办到刘莉名下是原告意思，合同签订之后双瑞公司就按照合同约定和刘莉签订了商品房买卖合同，之后刘莉又要双瑞公司转卖房屋，所以双瑞公司就帮她转卖掉了。刘莉如果是代持的话，是没有处分权的，但是合同上没有这样的约定，这个房子双瑞公司认为就是原告处分给刘莉的，综上所述，双瑞公司的合同义务是履行完毕了，不存在任何违约行为，不应该承担退还房屋的责任。 第三人星宸公司述称，双瑞公司和星宸公司是关联公司，二者之间的事情由他们双方协商解决，与本案无关。作为第三人，星宸公司签订这个合同是真实存在并且已经得到了实际履行，开发票也都开好了，和原告的工程款也抵销了，这个案涉房屋也交付了原告指定的主体，和星宸公司已经没有任何关系了。其他的同意双瑞公司的意见。 第三人刘军述称，刘军是和原告的一个项目经理林明丹有债权关系，所以才指定本案被告刘莉持有房屋，其他的同意刘莉的意见。 本院经审理认定事实如下：2016年9月3日，星宸公司（甲方）、华阳建筑公司（乙方）、双瑞公司（丙方）、刘莉（丁方）签订了《以商品房抵付工程款合同》，内容为：鉴于：1、甲方、乙方于2011年5月10日签订了“星宸航都”1号楼土建工程合同，双方一直均严格履约，目前正处于工程进度款请款中，经甲乙丙三方协商一致同意，甲方以乙方在丙方“满座”项目选定的商品房（以下称抵债房屋）按丙方对外销售价格计价的房款冲抵甲方应付乙方工程款，同时该抵付房款作为甲方与丙方的往来结算依据。2、甲、乙、丙三方同意乙方指定丁方作为前述抵债房屋的承接主体，并由丁方与丙方直接签订相应房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，并办理商品房预售备案登记手续。丁方知晓相应房款与相应工程抵偿的事实。为此，甲、乙、丙、丁四方友好协商，就四方以商品房冲抵应付乙方工程款暨为丁方办理商品房买卖手续等相关事项达成如下协议：一、抵债房屋及抵款金额及方式：1、乙、丙两方同意，甲方以乙方选定的丙方开发的位于双流东升街道西安路二段“满座“项目3幢1单元9层907号房屋按本合同约定的价格计算抵付甲方应付乙方的工程款545730元。2、该商品房建筑面积暂定建筑面积为92.43平方米，建筑单价5904.25元/平方米，房屋总价暂定为545730元……3、抵债房屋价款中不包括办理该房屋产权的相关税费及物业管理费，前述费用由乙方和丁方按相关规定承担，前述费用收取种类、额度如有变化，按政府相关文件执行。4、以上约定的建筑面积如与最终测绘报告记载的建筑面积不符，超出或不足的面积部分，根据签订的《商品房预售合同》规定，由乙、丁方与丙方按本合同约定的单价和实测面积结算，多退少补。5、冲抵方式：丙方就前述抵债房屋签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，在乙方向甲方开具前述应收工程金额的发票同时，丙方向丁方开具相同金额的购房款发票，两张发票金额相冲抵，相关主体间互不实际支付款项，甲、丙两方间因此而形成的债权债务关系由甲、丙两方自行结算。如抵债房屋总价款低于抵债金额，则由甲、乙两方结算并由乙方向甲方在商品房买卖合同签订的同时补足所差工程款金额；如抵债房屋总价高于抵债金额，则由丁、乙两方向丙方补足所差房款，并由丙方向丁方开具该部分房款发票。二、抵偿的完成。1、在乙方向甲方开具前述应收工程金额的发票以及丙方向丁方开具相同金额的购房款发票后，相关主体间互不实际支付款项，两张金额发票互相冲抵，甲方以房抵付应付乙方工程款即告完成。甲、乙双方间不得就冲抵的工程款再向对方主张任何权利，丙、丁方之间就冲抵的购房款再向对方主张任何权利。2、因丁方承接抵债房屋涉及丙方签订《商品房买卖合同》，即实际是房屋买卖法律关系，据此涉及的相关税费等概由乙、丁方承担缴纳义务，与甲丙方无关。3、因甲方以丙方开发的房屋抵债而形成的双方间的债权债务由甲、丙方自行结算解决，甲、乙两方间有关施工合同的履行和结算与丙、丁方无关。4、对于抵债房屋，除主体结构质量存在质量问题丁方有权提出退、换房外，不得以任何理由向丙方提出退房、换房或索取等其他要求，否则由此给丙方造成的全部损失由乙方承担。三、丁方同意自丙方交房之日起，按与丙方签订《商品房买卖合同》等约定向物业服务公司支付物业服务费。四、本协议签订后，作为现有实际备案的房屋产权丁方不再享有丙方为其他购房者提供的任何优惠政策。五、本协议未尽事宜，由甲乙丙丁四方签订补充协议约定，补充协议与本协议具有同等法律效力…… 2016年8月30日，双瑞公司和刘莉签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，双瑞公司为出卖人，刘莉为买受人，该合同部分内容为：第一条、商品房项目建设依据：（一）出卖人以出让方式取得坐落于双流东升街道一杆旗北路29号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为双国用（2014）第××号，土地使用权面积为10162.29平方米……第三条、商品房销售依据。预售商品房许可机关为：成都市双流区房产管理局，商品房预售许可证号为13584。第四条、商品房的基本情况。（一）该商品房为预售许可证13584号下第3幢1单元9层907号……（五）该商品房的预测建筑面积共92.43平方米，其中套内建筑面积71.34平方米，分摊的共有建筑面积21.09平方米……第八条、计价方式与价款……（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5904.24元，总价款545729元……第九条、付款方式及期限……买受人在2016年8月30日前支付该商品房全部价款…… 另查明，上述“满座”3幢1单元9层907号房屋已另行出售给他人，售房款已由刘莉收取。 以上事实，有原、被告的身份信息、《以商品房抵付工程款合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》及原、被告及第三人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告及第三人四方签订的《以商品房抵付工程款合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。从上述合同内容来看，原告华阳建筑公司、被告双瑞公司及第三人星宸公司三方同意华阳建筑公司指定被告刘莉作为上述协议中抵债房屋的承接主体，“承接”一词，在汉语中有承担、接受的意思，由此可见，原告主张其是指定被告刘莉代理原告办理与该房屋有关的手续与《以商品房抵付工程款合同》约定的意思表示不相符合，原告在没有其他证据的情况下，仅依据《以商品房抵付工程款合同》不能证明原告与被告刘莉之间存在委托代理关系，要求被告刘莉将位于双流区东升街道西安路二段“满座”项目3幢1单元9层907号的房屋返还原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持，原告的第二项诉讼请求系建立在第一项诉讼请求成立的基础之上，在第一项诉讼请求未得到支持的情况下，其第二项诉讼请求也应一并驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告成都华阳建筑股份有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费4629元，由原告成都华阳建筑股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 易 炜 二〇一九年五月二十日 书记员 马世超