福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初896号 原告：隋建华，男，1955年11月26日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告隋建华与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隋建华的委托诉讼代理人王柳莺，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隋建华向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向隋建华支付逾期办理商品房权属登记违约金21710元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：原被告于2014年3月29日签订《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买三明市碧桂园1号9幢2308室商品房，建筑面积、单价是、总金额及付款时间、方式均有设定。合同同时约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付商品房。被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金。商品房合同签订后，原告依约支付了全部房款542742元。被告虽依约于2016年11月21日向原告交付商品房，但直至2018年5月4日原告才取得房屋权属登记证书，逾期400天，构成违约，应当向原告支付21710元违约金。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，隋建华主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。3.由于面积补差,隋建华实际缴款528783元。 当事人双方围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、补充协议、购房发票、物业及资料移交书、不动产权属证书、房地产开发项目首次登记总确权证明等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年3月29日，隋建华与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：隋建华向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号9幢2308商品房，房屋总价款为542742元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给隋建华使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付隋建华。如因碧桂园公司原因，隋建华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，隋建华不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按隋建华已付款的0.01%向隋建华支付违约金。合同签订后，隋建华向碧桂园公司支付了购房款542742元。碧桂园公司于2016年11月30日向隋建华交付案涉商品房。 2.2017年12月21日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号5幢办理了首次登记(总确权)。2018年4月13日，碧桂园公司通知隋建华办理产权利登记手续。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 隋建华主张，碧桂园公司应承担违约责任。碧桂园公司虽依约于2016年11月21日向隋建华交付商品房，但直至2018年5月4日原告才取得房屋权属登记证书，逾期400天，构成违约，碧桂园公司应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。隋建华与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致隋建华未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题 隋建华主张，逾期办证的天数应从合同约定的交房之日，即2016年12月30日起计算至2018年5月4日，扣除90天，共计400天。 碧桂园公司认为，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。隋建华于2016年11月20日办理商品房交付，根据合同的约定，违约金的起算时间最早只能以2016年12月30日届满90日的次日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记即2017年12月21日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。同时，由于面积补差,隋建华实际缴款52878元。 本院认为，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向隋建华支付违约金。据此，碧桂园公司应自逾期之日起每日按隋建华已付款的0.01%向隋建华支付违约金。故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房截止日期的次日（即2016年12月31日）起的第91日（即2017年3月31日）起计算至碧桂园公司通知隋建华办理产权利登记手续的前一日（2018年4月12日）。由于面积补差退款系在隋建华取得产权证之后，因此违约金的计算应按542742元为基数。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系隋建华与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。隋建华要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给隋建华逾期办理商品房权属登记违约金20461元(该违约金按已付购房款542742元的日0.01%计算，从2017年3月31日计算至2018年4月12日，共计377天)； 二、驳回隋建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费343元，减半收取172元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担162元，隋建华负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅炳林 二〇一九年五月十五日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。