内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0502民初9218号原告：张漠杨，男，1979年10月3日出生，汉族，通辽市房产局职工，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张雨新，男，1951年11月22日出生，汉族，通辽经济技术开发区建设局退休工程师，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××，系张漠杨父亲。被告：通辽京汉置业有限公司，住所地通辽市建国北路西侧京汉新城四期院内。法定代表人：田汉，总经理。委托诉讼代理人：格日乐图，内蒙古瀛沁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎偲，内蒙古瀛沁律师事务所律师。原告张漠杨与被告通辽京汉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张漠杨的委托诉讼代理人张雨新，被告通辽京汉置业有限公司委托诉讼代理人格日乐图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张漠杨向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《购房合同》第五条第1款对原告进行逾期赔偿，约定25000.00元；2、判令被告退还多收取的供暖费、物业费共4550.52元；3、判令被告退还另收取合同已约定含在房价内的燃气初装费、接热计量表费共4600.00元。事实和理由：原告于2011年购买了被告在建的商品住宅一套（京汉新城四期17-2-101室）。2011年8月16日与其签订《商品房买卖合同》并一次性付清房款567997.00元，合同约定交房日期为2012年10月27日。但被告实际交房日期为2013年4月24日（详见通辽市住房和城乡建设委员会文件《京汉新城一标段4#-6#、9#-11#、15#-17#楼交付使用通知书》通住建房验字[2013]7号文）。原告于2018年4月办理入住手续之后才发现：1、房屋按合同约定逾期交付179天。2、多收取2012年10月27日至2013年4月20日的供暖费。2012年10月27日至2013年10月26日的物业费。3、不按合同约定额外收取燃气初装费、接热计量表费。对此原告的委托诉讼代理人曾多次电话与被告售后服务部门电话协商、两次面谈、一次与被告通辽市负责人电话协商，要求维护权益，均遭拒绝。为此诉至法院。被告通辽京汉置业有限公司辩称，针对原告的第一项诉请，被告没有迟延交房，被告在合同约定的交付日期前已经通过邮寄方式向原告送达了入住通知，有申通快递的送达回执予以证明，原告不能举证证明遭受了25000.00元的损失；第二项诉请，依据合同约定，原告应自行承担供暖费、物业费；第三项诉请，按照通辽市发改委文件通发改价检字（2016）482号文件规定，以通辽市“发改委2016年4月6日召开关于商品房明码标价会”为时间节点，以取得预售许可证的日期为时间依据，2014年6月6日前开发商收取的燃气、初装、热计量装置安装费可以不予退还，被告于2011年6月10日取得了2011房预销售证字第26号预售许可证，原告在诉状中承认于2011年通过交付房款的行为已经与被告之间形成商品房销售合同关系。关于第三项诉请，原、被告之间的民事关系的成立，符合合同意思自治原则，不予退还原告的第三项诉请的两项费用，同时也符合以上通辽市发改委文件的精神，且发改委文件关于两项费用的收取问题属于行政管理性规范，并不属于合同效力性规范。原告于2018年11月6日提起诉讼，已经超过了3年的普通诉讼时效期间，诉讼时效已经过，应判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：一、对原告张漠杨出示的证据综合认证如下：1、《内蒙古商品房买卖合同》，结合原、被告双方当事人当庭陈述能够证实该合同是双方于2014年5月21日补签，双方约定了房屋坐落、面积、价款、商品房交付及交付日期、逾期交付商品房的处理等条款的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；2、通辽市住房和城乡建设委员会通住建房验字[2013]7号《京汉新城一标段4#-6#、9#-11#、15#-17#楼交付使用通知书》，该证据经被告质证对其真实性无异议，能够证实京汉新城一标段4#-6#、9#-11#、15#-17#楼通过了交付使用备案，通辽市住房和城乡建设委员会于2013年4月24日对此下发交付使用通知书的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；3、销售不动产统一发票能够证实原告交付购房款取得发票的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；4、《缴费一览表》、燃气初装费及接热计量表费收据、有线电视初装费收据、供热费收据、物业费收据、预存电费收据，能够证实通辽京汉置业有限公司于2018年4月13日向原告收取了燃气初装费2600.00元、接热计量费2000.00元、有线电视初装费300.00元、2012年10月27日至2013年4月20日期间供热费3128.48元的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；原告出示物业费收据、预存电费收据，主张通辽京汉置业有限公司收取其2012年10月27日至2013年10月26日物业费1422.04元、预存电费300.00元，但上述收据中记载的收款单位为通辽京汉物业服务有限公司，加盖的也是物业公司财务专用章，收款单位非通辽京汉置业有限公司，上述两枚收据不能证实原告的主张，本院不予确认。二、对被告通辽京汉置业有限公司出示的证据综合认证如下：1、催告函、入住通知书、申通快递详情单，被告以此证明被告于2012年10月28日通过申通快递向原告送达了催告函、入住通知书，原告对此予以否认。因被告未能提供该快递被签收的相关证据，故本院对此不予确认；2、商品房预销售许可证、通辽市发展和改革委员会通发改价检字[2016]482号《通辽市关于商品房价外收费情况的处理意见》、《内蒙古商品房买卖合同》，能够证实涉案商品房所在的17#楼被告于2011年6月30日取得了商品房预销售许可证；通辽市发展和改革委员会针对通辽市商品房价外收费情况向通辽市信访局作出了处理意见；以及原、被告签订房屋买卖合同的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；3、记账联、定金收据，能够证实原告于2011年7月24日交付定金，于2011年8月2日交付剩余购房款的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开发建设的京汉新城四期17#楼于2011年6月30日取得了《商品房预销售许可证》。原告于2011年7月24日向被告交付购房定金，购买京汉新城四期17-2-101室，双方约定房屋总价款为567997.00元，并于2011年8月2日交付了剩余购房款。但双方未签订任何书面协议。2013年4月24日，京汉新城一标段4#-6#、9#-11#、15#-17#楼商品房住宅工程通过交付使用备案，通辽市住房和城乡建设委员会向被告送达了通住建房验字[2013]7号《京汉新城一标段4#-6#、9#-11#、15#-17#楼交付使用通知书》。2014年5月21日，原、被告双方签订了《内蒙古商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的京汉新城四期17-2-101室，商品房价款为567997.00元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2012年10月27日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第1种方式处理：1、变更合同……。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。涉案房屋自2013年10月20日起至今的供热费用均由原告自行向供热公司交付。2018年4月13日，原告正式办理入住。入住时其向通辽京汉置业有限公司交纳了燃气初装费2600.00元、接热计量表费2000.00元、有线电视初装费300.00元、2012年10月27日至2013年4月20日的供热费3128.18元；向通辽京汉物业服务有限公司交纳了2012年10月27日至2013年10月26日物业费1422.04元、预存电费300.00元。2016年10月27日，通辽市发展和改革委员会向通辽市信访局作出了通发改价检字[2016]482号《通辽市关于商品房价外收费情况的处理意见》。对业主反映的办理入住时开发商收取燃气、有线电视、供热计量表等房屋配套设施安装费问题作出了处理意见。处理意见为：“一、由于早期部分房地产开发企业存在未将上述房屋配套设施初装费计入房价的客观事实，且部分楼盘开发主体出现变更（法人及房地产开发公司变更）、缺失、注销等问题。若追溯至2014年以前退款存在一定难度，我委的意见是执行通辽市发改委2014年1月28日印发《关于规范商品房明码标价的通知》（通发改价字[2014]54号）文件，以通辽市发改委2014年6月6日召开关于商品房明码标价强调会为时间切点，以取得预售许可证日期为时间依据，之后仍在收取上述房屋配套费用的一律清退。二、根据《通辽市人民政府关于促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》（通政发[2015]46号）文件精神，2015年5月30日之后通辽市全面停止供热计量装置安装及安装费用收取行为，供热计量装置安装费自2014年6月6日起由开发商对业主如数进行退还。”。本院认为，根据原告庭审陈述，原告所主张的被告交付商品房屋逾期期间是指自双方在《内蒙古商品房买卖合同》中约定的交付商品房时间2012年12月27日起至被告取得通辽市住房和城乡建设委员会出具的涉案房屋交付使用通知书之日止为逾期期间。本案中，原告于2011年7月24日向被告交付购房定金，并于2011年8月2日交付完毕全部购房款，但此时双方未签订任何协议，原告也未提供证据佐证双方在此时对商品房交付日期进行了约定。后双方于2014年5月21日才签订了《内蒙古商品房买卖合同》，约定房屋交付日期为2012年10月27日，签订合同时房屋已建设完毕达到了交付条件，取得了通辽市住房和城乡建设委员会房屋交付使用通知书。而且原告当庭陈述其自2013年10月20日起就自行向供热公司交纳供热费用，并且表示其未接收房屋是因其家庭原因一直未办理入住装修，通过上述行为表明其在2013年10月20日时就已明知该房屋已达到交付条件可以办理入住，是其个人原因不予接收，该状态一直持续中。2014年5月21日签订合同时，虽约定2012年10月27日交付房屋，但实际上双方均已知晓房屋达到交付条件，且原告已实际承担了房屋的供热费，因此双方在合同中所约定的交付时间不符合正常逻辑，无现实意义。因此，原告以此时间点作为计算逾期交付房屋违约金的主张本院不予支持。同时，因被告于2013年4月24日才取得通辽市住房和城乡建设委员会出具的交付使用通知书，涉案房屋才符合法律意义上的交付使用条件，故2012年10月27日至2013年4月20日期间的供热费应由被告自行负担，原告主张返还供热费的主张成立，本院予以支持。此期间的物业费系原告向通辽京汉物业服务有限公司交纳，被告非收取主体，故原告主张被告返还无事实依据，本院不予支持。对燃气初装费、接热计量表费返还问题，因被告于2011年6月30日取得《商品房预销售许可证》，根据通辽市发展和改革委员会向通辽市信访局作出的通发改价检字[2016]482号《通辽市关于商品房价外收费情况的处理意见》，燃气初装费、接热计量表费不符合返还的条件，故原告该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告通辽京汉置业有限公司返还原告张漠杨2012年10月27日至2013年4月20日止的供暖费3128.48元；二、驳回原告张漠杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654.00元，由原告张漠杨负担594.00元，被告通辽京汉置业有限公司负担60.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  王玉玫人民陪审员  贺宝贵人民陪审员  肖汉华二〇一九年五月十六日书 记 员  毕 丹