广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4723号原告：徐层，男，汉族，1990年11月23日出生，住广东省广州市荔湾区，现居住于佛山市禅城区季园和府2座505，原告：丁旋，女，汉族，1991年7月28日出生，住江西省贵溪市，委托诉讼代理人：徐层，系本案原告，两原告系夫妻关系。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街5号首层13号之一，统一社会信用代码91440604058572116E。法定代表人：曾合媚。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。原告徐层、丁旋与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿违约金102947.24元；2.被告承担诉讼费。诉讼中，原告明确诉讼请求第一项的违约金系指2017年11月1日至2018年8月21日按照总房价日万分之三计算得出的逾期交房违约金。事实和理由：2016年10月6日，原、被告签订买卖合同，约定原告购买被告位于佛山市禅城区影荫三街5号二座505房（小区名称：季园和府），房屋面积88.61平方米，购房款共计1171186元。合同约定房屋的交付时间为2017年10月31日前，第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案合同证明；2、该商品房已取得房屋测绘报告。但是被告在未取得上述两项重要文件的前提下，就通知原告于2017年10月26日收楼，被告在交房过程中存在恶意隐瞒和故意搪塞不出示上述证明文件的情况，以此欺骗原告收楼。原告收楼后才得知被告未取得上述文件，一度以为该房屋办理不了不动产权证。后经多方查证，被告于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案合同证明，于2018年8月21日取得房屋测绘报告，逾期共计293天。买卖合同第十二条约定，若被告逾期交付房屋超过180日，原告可以要求继续履行合同，同时被告需承担每日购房款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告答辩称：第一，原告已实际收楼，虽收楼时被告尚未完成竣工验收备案及取得房屋测绘报告，但房屋早已于2017年7月竣工验收合格，具备交付使用的基本条件。涉案房屋未能如期达到合同约定的交付条件是承建单位的原因导致，并非被告过错。事实表明，在涉案楼盘总共255户业主中，有近100户在房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件之前收楼，有220余户是在测绘报告出具前收楼，已经收楼的业主有相当部分已装修入住，并基本上都已在2018年12月底递交资料办理产权证（双方补充协议约定的办证期限之2019年4月20日届满）。本案原告在房屋取得竣工验收备案证明文件前收楼，并在2019年1月4日已由被告代办领取产权证，其诉称的一度以为办不了证不属实。由此可见，被告在房屋尚未达到合同约定的交付条件时交楼，并不影响原告行使合同权利，更不会对其造成任何经济损失。第二，合同第九条、第十一条明确约定，交付房屋时，被告应当出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，不出示或者出示不全的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。按此约定，2017年10月26日交楼时，因被告未能出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，而此前被告在寄给原告的《收楼通知书》中也是据实告知房屋已经验收合格，并无谎称已达到合同约定的交付条件，根本不存在任何隐瞒或欺骗，故原告当时确已清楚知道涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，如其拒绝收楼，并最终在合同约定的交付期限届满（2017年10月31日）之后才收楼的，才可向被告主张逾期交付违约金，但实际上其是在合同约定的交付期限内已收楼，且收楼后正常对房屋进行装修使用，其合同权利未受任何影响，被告并不构成逾期交付，当然也就不存在逾期交付的违约责任。第三，广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第32条规定买受人知道房屋不具备约定或法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案原告属该情况，原告既已按期收楼并装修入住，现又在一年多后起诉主张被告逾期交楼，如支持其主张，不仅有违该指引规定与法律公平，而且极有可能引发其他业主效仿起诉的群体事件，不利于社会稳定与和谐。第四，原告请求计算违约金的计算方法，与合同约定不符。合同约定逾期180日内按日万分之二计算，超出才按日万分之三计算。第五，原告在起诉状第2页的内容已反映原告在收楼时已明知缺失相关文件，在此情况下，原告选择了收楼，收楼后正常装修使用，且已经入住。在此期间，原告从未提出任何异议，其因该楼盘其他业主起诉引起原告提起本案诉讼，原告在合同约定期限内实际收楼，约定期限内取得房产证，故原告无权主张任何违约金。原告的诉请无合同依据，也无法律依据，且与广东省高级人民法院的相关规定相违背，故请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.两原告身份证、被告企业信息公示报告，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》，证明根据合同第九条关于商品房交付条件约定以及第十二条关于逾期交付责任的约定，被告应承担违约责任。3.《收楼通知书》，证明原告的收楼时间是2017年10月26日。被告在诉讼中举证：1.《钥匙签收表》、《收据》（物业管理费、装修保证金），证明原告已于2017年10月26日收楼，并于同年11月对涉案房屋进行装修使用，被告不存在逾期交楼。2.《补充协议》，证明原、被告双方就《商品房买卖合同（预售）》的补充约定，协议开头明确：买卖合同与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。该协议第八条第2款约定，将办证期限变更为买卖合同约定的交付日期后540天内，即从2017年11月1日起至2019年4月20日才届满。3.收件回执（办理产权证）、《不动产权证》、不动产登记证签收表，证明涉案房屋已经委托被告代办领取不动产权，且该证原件已交给抵押权人佛山农商行办理抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年10月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由买受人向出卖人购买佛山市禅城区影荫三街5号二座505房，总价款1171186元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2017年11月20日，原告缴纳涉案房屋的装修保证金2000元。诉讼中，原、被告均确认，原告于2017年10月26日接收涉案房屋。原告陈述：原告于2018年3、4月装修完毕，同年6月底入住涉案房屋。另查明：2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。被告于此之前向原告交付房屋，该行为因商品房未达合同约定的交付条件而不符约定，应至《房屋测绘报告书》出具之时才满足交付条件。故被告已构成逾期交房的违约行为，原告有权向被告主张逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计付标准，依据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此系房屋交付的必要基础条件，有利于保障房屋质量安全，亦已由原、被告于双方合同中作明确约定。原告确于2017年10月26日开始占有使用涉案商品房，被告逾期交房对其造成的后续损失已有所减少，但该商品房于当时亦存在未符合上述必要基础条件的情形，故本院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定被告按总房价款日万分之一的标准向原告计付商品房竣工验收备案之日即2017年11月6日至2018年8月21日的逾期交房违约金，2017年11月1日至2017年11月5日的逾期交房违约金则应由被告依据合同约定之总房价款日万分之二的标准予以计付。经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金为35018.47元（1171186元×0.0002×5天+1171186元×0.0001×289天）。原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐层、丁旋支付逾期交付佛山市禅城区影荫三街5号二座505房的违约金35018.47元；二、驳回原告徐层、丁旋的其他诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1180元，由原告徐层、丁旋负担779元，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年五月三十一日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。