湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2827民初710号原告：李彩好，男，1967年7月2日出生，汉族，福建省连江县人，户籍所在地连江县，经常居所地来凤县。委托诉讼代理人：谭笔铭，湖北雄震律师事务所律师。被告：湖北德顺房地产综合开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇渝鄂路53号。统一社会信用代码：91422827422135263K。法定代表人：汤慧霞，董事长。委托诉讼代理人：陈祖新，湖北欧兴红律师事务所律师。原告李彩好诉被告湖北德顺房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法由审判员杨克昌适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告李彩好及其委托诉讼代理人谭笔铭、被告湖北德顺房地产综合开发有限公司委托诉讼代理人陈祖新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彩好向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年11月15日签订的《来凤·中心广场认筹协议书》及双方于2018年1月6日签订的编号为S0000276号、S0000194号《[来凤·中心商业广场]商铺认购协议》；2、判令被告返还原告交纳的20000元商品认购诚意金、购房预付款960000元，合计980000元，并按照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准支付利息；3、判令被告双方返还原告交纳的商品认购订金800000元（40万元×2）。以上2、3项共计1780000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年1月15日，原、被告签订了《来凤·中心广场认筹协议书》，原告认购被告开发的中心广场商铺，并交纳了20000元认购诚意金。2018年1月6日，原告看了被告提供的《6＃楼1F平面分布图》，改图上表明了177号、178号两个商铺各有两个入口进入该商铺，在反复向被告的售楼部工作人员询问该两个商铺建成后是否与该平面图一致病得到肯定答复后，认购了该两个商铺，当天便交纳了36万元认购订金，并于两日后的1月8日与被告补签了编号为S0000276号、S0000194号《[来凤·中心商业广场]商品认购协议》，双方在协议中对商铺的面积、价款、付款方式等进行了约定，但未对商铺的公摊面积及交付时间进行约定，另外，双方预定每个商铺的违约金为20万元。2018年2月7日，原告又给被告交纳了100万元，但被告给原告开具的是认购订金收据。但是，被告的商铺建成后，被告封闭了原告认购的两个商铺的原平面图上表明的门，只给原告认购的两个商铺各留下一个侧门，导致该两个商铺失去了原有的商业价值；更有甚者，原告认购该两个商铺时，被告并未告知原告该商铺需要承担公摊面积以及需要承担多少公摊面积，也未对此进行公示，而原告欲与其签订正式商品房买卖合同时，发现自己认购的两个商铺实际面积仅80平方米左右，被告却要求原告交纳15.31平方米的价款，原告问其理由，却告知原告该两个商铺需要承担24余平方米价值高达180多万元的公摊面积，原告因此不得不放弃购买并要求被告退还原告已经交纳的款项，但被告拒不退还。原告认为，原告与被告签订的认购协议未约定商铺的交付期限，双方签订的属于预约合同，且被告提供的平面图也属于预约合同的组成部分，由于被告建成的商铺封闭了原告认购商铺的正门而不符合平面图的标注，致使原告认购的商铺失去了同等价位下应有的商业价值；被告在原告认购时未告知原告该商品要承担多少公摊面积、也未按照《商品房销售明码标价规定》第十条第一款第三项规定公示当期销售的房源情况以及每套房的销售状态、房号、楼层、房型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，而在原告欲与被告签订正式商品房买卖合同时却要求原告承担高达180余万元的商品公摊面积，被告的行为已构成违约，且违反了民法规定的诚实信用原则，故向法院起诉。被告湖北德顺房地产综合开发有限公司辩称，1、原告提起的本案是预约合同解除之诉，其解除的理由是不存在的，原告既没有说明是法定解除还是约定解除，解除理由不明；2、预约合同，双方签订的认购协议目的是导向签订本约，双方的权利义务在协议的第4条已经约定了，那就是原告在2018年1月12日签订正式商品房买卖合同，被告的义务是在2018年1月6日预约合同成立至1月12日签订正式合同期限届满前为原告方保留预约合同所订177号、178号两个商铺，这是预约合同双方的权利义务，同时约定原告方必须交纳预约合同的定金20万元（每个商铺）；3、预约合同成立以后，原告方违约不履行签订商品房买卖合同的义务，在2018年2月7日，原告方还在交定金没有签合同，故是原告方违约；4、原告方向被告方申购这两个商铺时，竞争非常激烈，由于原告方没有按时签约，被告在反复催告，所以在2018年2月7日这天，经被告催促，原告向被告交款100万元，当时被告方的销售工作人员开具的收据的时候，首先开首付款，但是原告制止，原告要求变更为定金，承诺春节后马上交清余款和办理按揭手续；5、原告方诉称其解约的理由有二，一是没有明码标价，二是交付商品不符合平面图的约定，被告方认为有明码标价按照建筑面积销售，公摊面积的多少是中介机构按照国家建筑面积测量规范和公摊面积计算标准计算所得，不属于被告违约行为，被告按照法律规定已经将来凤中心商业广场进行了公示，这个在开盘前经过主管机关来凤县住建局现场检查，至于说原告诉称不符合平面图的约定，在预约合同中没有任何约定，如果是商品房买卖合同有约定，原告可以拒收，也可以要求被告整改，但是不是解除商品房买卖合同的理由。所以这个理由与预约合同无关；6、原告起诉要求解除合同，在今天开庭前这个基础已经丧失，2019年3月22日，被告方鉴于原告方的预约违约行为和多次催告，符合合同法93、94条的规定，因此被告方按照合同法96条的规定，向原告方送达了《解除认购协议的通知》，该通知已经于2019年3月23日送到了原告方，双方合同已经解除。在今天的法庭上，原告说了自己的违法行为，原告诚实信用方面值得怀疑，原告当庭诉称聘请相关人员现场实测，得出两个商铺套内面积77.9平方米的事实，该中心商业广场仍然是在建工程，未经施工单位许可，偷偷潜入施工工地是严重的安全隐患，是安全生产法等法律所严格禁止的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据为：原告的身份证复印件及被告的工商登记信息各一份、来凤中心商业广场平面分布图一份、原告与被告于2017年1月15日签订的《来凤中心商业广场认筹协议书》以及收据一份、《来凤中心商业广场商铺认购协议》二份及收据两张、银行交易记录三份、照片两张；被告提交的证据为：被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告开发建设的来凤中心商业广场的商品房预售许可证、《来凤中心商业广场商铺认购协议书》及《收据》三张、《敦促签订商品房预售买卖合同的通知》、《关于解除（来凤中心商业广场）商铺认购协议书的通知》、《邮政快递寄送凭证》、照片三张。本院组织当事人进行证据交换与质证，关于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于有异议的证据，经审查，关于原告提交的照片两张，由于原告购买的商铺尚处于在建工程，没有完工交付，因此，被告是否存在改变平面设计、擅自封闭通道的行为还无法反映，故本院对原告提交的该证据的证明目的不予认可；关于被告提交的来凤中心商业广场的商品房预售许可证，虽然被告取得预售许可证的时间为2017年12月5日，原告与被告签订的认筹协议书为2017年1月15日，但是双方签订的正式的认购协议时间是在2018年1月6日，故被告的行为不违反法律规定，本院对该证据的证明目的予以认可；关于被告提交的《敦促签订商品房预售买卖合同的通知》、《关于解除（来凤中心商业广场）商铺认购协议书的通知》、《邮政快递寄送凭证》，可以证实原告已经收到了《关于解除（来凤中心商业广场）商铺认购协议书的通知》，双方合同已经解除。关于被告提交的照片三张，该照片上并未标注时间，同时在双方签订合同时，被告也未注明公摊面积，故本院对其证明目的不予认可；经审理查明，原告李彩好与被告湖北德顺房地产综合开发有限公司于2017年1月15日签订了《来凤·中心广场认筹协议书》一份，原告向被告交纳了20000元商铺购买诚意金。2018年1月6日，原告李彩好（乙方）与被告湖北德顺房地产综合开发有限公司（甲方）签订了两份《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》（编号为：S0000276、S0000194），原告认购位于来凤县【来凤·中心商业广场】一期6号楼177号商铺（物业建筑面积47.56㎡，总铺款－总铺款×21%（三年租金）3609233元）、178号商铺（物业建筑面积57.75㎡，总铺款－总铺款×21%（三年租金）4324782元），付款方式均为：“经甲乙双方协商一致，签订本认购协议时，乙方自愿向甲方交纳定金200000元，甲方出具收据给乙方。乙方签订《商品房买卖合同》时后采取按揭贷款方式购买该商铺”。原告当天向被告交款360000元认购定金，后原告以其老婆邱燕英的名义于2018年2月7日向被告交纳了1000000元的认购定金。因原告认为被告存在所售门面存在公摊面积过大以及擅自更改通道等问题，故向法院起诉。另查明，被告湖北德顺房地产综合开发有限公司于2019年3月18日向原告送达《敦促签订商品房预售买卖合同的通知》，后于2019年3月23日向原告邮寄送达《关于解除《[来凤·中心商业广场]商铺认购协议》的通知》，原告于2019年3月23日签收。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。1、关于原告要求解除原告与被告于2017年11月15日签订的《来凤·中心广场认筹协议书》及双方于2018年1月6日签订的编号为S0000276号、S0000194号《[来凤·中心商业广场]商铺认购协议》的诉讼请求。本案中，因双方于2017年11月15日签订的《来凤·中心广场认筹协议书》被《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》吸收，故不存在解除《来凤·中心广场认筹协议书》的情形，至于原告与被告在签订的两份《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》（编号为：S0000276、S0000194），虽然合同载明物业建筑面积分别为47.56㎡（其中套内面积35.2㎡，公摊面积12.36㎡，单价96061元/㎡）、57.75㎡（其中套内面积47.75㎡，公摊面积15.01㎡，单价94795元/㎡），但是并未在协议中标注套内面积和公摊面积，而原告认为其购买的物业建筑面积为其实际面积，考虑到该合同为被告提供的格式合同且公摊面积价值为260余万元，数额巨大，故可以认定原、被告在签订两份《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》时存在重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。”，故原告要求解除《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》（编号为：S0000276、S0000194）的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张判令被告返还原告交纳的20000元商品认购诚意金、购房预付款960000元，合计980000元，并按照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准支付利息以及判令被告双方返还原告交纳的商品认购订金800000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故双方在合同中关于定金的约定不具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”，故被告应当返还原告购房诚意金20000元及购房定金1360000元，共计1380000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李彩好与被告湖北德顺房地产综合开发有限公司于2018年1月6日订立的编号分别为S0000276、S0000194《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》。二、被告湖北德顺房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李彩好1380000元。三、驳回原告李彩好其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10410元，减半收取5205元，由原告李彩好承担2602.5元，被告湖北德顺房地产综合开发有限公司承担2602.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨克昌二〇一九年五月二十日法官助理程璟书记员程璟（兼）