四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0191执异114号 案外人：成都市保新房地产开发有限公司。住所地：成都市新都区木兰镇同兴街104号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，四川国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：陈娇，四川国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司成都分行。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段966号6号楼。 法定代表人：龚志坚，行长。 委托诉讼代理人：苏丽，四川明之鉴律师事务所律师,一般授权代理人。 被执行人：段小俊，男，汉族，1986年6月29日出生，住四川省蓬溪县。 被执行人：罗平，女，汉族，1986年2月28日出生，住四川省隆昌县。 被执行人：唐林，男，汉族，1986年11月30日出生，住四川省隆昌县。 在本院执行中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）与段小俊、罗平、唐林金融借款合同纠纷财产保全一案中，案外人成都市保新房地产开发有限公司（以下简称保新公司）对查封现登记备案于罗平名下位于新都区房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人保新公司称，其与罗平就案涉房屋签订商品房买卖合同之后，因罗平怠于向按揭银行偿还按揭贷款，导致按揭银行向案外人主张权利。保新公司已经代罗平偿还了按揭银行全部款项并结清贷款本息。经诉讼，成都市新都区法院（2018）川0114民初2377号判决书已判决解除保新公司与罗平签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，并解除合同网上签约及登记备案相关手续等。根据《物权法》第十四条、第十七条之规定，其基于原始取得涉案房屋的所有权，自始至今均为涉案房屋的所有权人，涉案房屋未发生过物权变动。商品房预售合同登记备案不属于物权法规定的权属变更登记证明，不发生物权变动效力。保新公司与罗平因签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》而产生合同法律关系，但并未因此发生物权变动，且该购房合同已经法院判决解除，罗平也不再享有任何合同权利。综上所述，合同关系是物权变动的基础。物权既未变动，合同关系亦被解除后，该房屋恒定属于案外人所有，法院将涉案房屋当作罗平的财产继续予以查封侵犯了保新公司的合法权益，故请求法院终止对涉案房屋的强制执行并解除查封。 申请执行人民生银行成都分行称，保新公司与罗平之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议是真实有效的，并且办理了合同备案登记。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封。由于保新公司的原因，未向买受人办理房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。另，从始至终民生银行都未收到任何关于《商品房买卖合同》解除以及合同备案注销的通知，故案涉房屋始终处于查封状态应归责于保新公司单方面过错，应由其自行承担责任。民生银行成都分行依据已生效的（2016）川0191民初12776号民事判决书申请强制执行并无不妥，故恳请法院切实维护民生银行成都分行作为债权人的权益。 本院查明，在民生银行成都分行与段小俊、罗平、唐林金融借款合同纠纷一案中，民生银行成都分行提出财产保全申请，本院以（2016）川0191民初12776号《民事裁定书》裁定对被段小俊、罗平、唐林所有的财产在价值1684082.39元范围内予以查封、扣押、冻结。2016年12月6日，本院向成都市新都区不动产登记中心发出（2016）川0191执保2001号《协助执行通知书》，将罗平购买的位于的房屋（合同备案号：×）予以查封。2019年2月19日，民生银行成都分行向本院申请执行（2016）川0191民初12776号《民事判决书》，本院以（2019）川0191执1860号予以立案。现保全查封已成为执行中的查封。 另查明，案外人保新公司与被执行人罗平于2014年4月25日签订《商品房买卖合同》及《保利狮子湖项目商品房买卖合同补充协议》及附件，约定罗平购买由保新公司开发建设的位于新都区房屋，房屋总价款2600265元整。附件约定以按揭付款方式支付，须在合同签订当日付清首付款人民币1000265元整，其余房款1600000元人民币，买受人在合同签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。补充协议第四条第六款还约定，如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。2014年9月25日，案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记（合同签约备案号：×）。2014年10月8日，罗平与中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中行锦江支行）签订了《个人一手住房贷款合同》，办理了1600000元的按揭贷款，合同约定由保新公司对该笔按揭贷款承担保证责任。截至2017年8月25日罗平连续逾期3期未按时足额归还贷款，欠付贷款本金1474954.61元，利息19570.14元，罚息332.31元。2017年10月12日，中行锦江支行遂诉至法院，成都市锦江区人民法院作出（2017）川0104民初8735号《民事判决书》，判决保新公司对上述贷款承担连带保证责任。2018年3月13日，中行锦江支行依据该判决向保新公司出具《中国银行股份有限公司成都锦江支行关于要求成都市保新房地产开发有限公司履行连带担保责任的函》，要求保新公司在1603333.45元的范围内承担连带保证责任。次日，保新公司向中行锦江支行代为清偿了贷款本息、诉讼费、保全费、律师费，共计1603333.45元。中行锦江支行向保新公司出具了《结清证明》。2018年3月8日，成都市新都区人民法院依法受理了保新公司与罗平商品房预售合同纠纷一案，并于2018年8月13日作出（2018）川0114民初2377号《民事判决书》，判决解除保新公司与罗平签订的关于成都市新都区房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件。 再查明，保新公司于2016年3月23日取得了涉案房屋的初始登记（新房权证监证字第××号）。 本院认为，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项之规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。在本院查封之前，案涉房屋已办理商品房预售合同登记备案，后保新公司已取得初始产权。因此，本院对案涉房屋实施查封的行为并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条之规定，因保新公司与罗平之间签订的商品房预售合同已解除，故预查封所依据的以物权变动为目的的请求权已归于消灭，案涉房屋的所有权已无基于买卖合同的履行转移为罗平所有的可能性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”，保新公司于2016年3月23日已取得案涉房屋的所有权，本院继续对案涉房屋采取查封措施缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”之规定，本院应当中止对案涉房屋的执行，解除查封。 综上，案外人保新公司的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，裁定如下： 中止对位于成都市新都区房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  肖 宏 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇一九年五月八日 书 记 员  何夏源