山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初4599号原告：青岛莱建置业有限公司，住所地青岛市市北区永丰路8号2033室，统一社会信用代码：913702030864900114。法定代表人：向为明，职务董事长。委托诉讼代理人：许征，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星霖，山东文康律师事务所律师。被告：青岛昌永盛置业有限公司，住所地青岛市李沧区滨河路1577号106室，统一社会信用代码：913702005577048147。法定代表人：王江昌，职务经理。委托诉讼代理人：刘青，山东德剑律师事务所律师。原告青岛莱建置业有限公司与被告青岛昌永盛置业有限公司合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年3月11日、4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许征、李星霖、被告的委托诉讼代理人刘青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《杨哥庄项目合作协议》；2、被告返还原告支付的履约保证金100万元，并按照日万分之五承担自2016年11月8日至实际支付之日的损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月23日，被告与案外人杨哥庄社区居民委员会(以下简称杨哥庄居委会)签订《杨哥庄旧村改造(二期)合作协议》(以下简称旧村改造协议)，约定被告可指定第三方公司享有该项目的相应权利。2016年3月24日，被告与青岛莱钢建设房地产开发有限公司(以下简称青莱房地产)签订《杨哥庄项目合作协议》(以下简称合作协议)，约定青莱房地产确保参加杨哥庄旧村改造(二期)项目(以下简称涉案项目)开发土地使用权的竞拍并提供履约保证金，青莱房地产无论是否取得土地使用权，被告均将履约保证金退还给青莱房地产，若未能按时归还履约保证金，则按日万分之五承担罚息。合作协议签订后，青莱房地产向被告支付了100万元的履约保证金，并于2016年8月8日参加了涉案项目的土地竞拍，但未取得土地开发权，按照约定被告应当于2016年11月8日前将履约保证金退还。2018年5月29日青莱房地产、被告及原告共同签订《杨哥庄项目合作协议补充协议》(以下简称补充协议)，约定将原属于青莱房地产的权利义务全部转让给原告。被告辩称，被告参与涉案项目的前期拆迁相关工作，但因被告开发资金紧张，而找原告与被告合作，共同开发建设该项目，因此签订了合作协议，但原告与他人恶意串通，放弃涉案项目土地摘牌，属于恶意违约，被告不应返还该履约保证金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对原告提交的合作协议、补充协议、银行回单、收据、土地挂牌出让文件、土地竞拍保证金转账凭证、（2018）鲁0213民初208号民事判决书、本院依法出示的(2018)鲁0213民初4798号民事案件的庭审笔录无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实如下：2016年3月23日，被告与案外人杨哥庄居委会签订旧村改造协议，约定被告可指定第三方公司享有该项目的相应权利。根据旧村改造协议，2016年3月24日，被告与青莱房地产签订合作协议。根据合作协议约定，只要青莱房地产参加涉案项目的土地招拍挂，无论是否取得土地使用权，被告均应在3个月内将履约保证金退还，未能按时归还履约保证金，则按日万分之五承担罚息。青莱房地产按约定支付了履约保证金100万元，于2016年8月8日参加了土地竞拍，被告应当于2016年11月8日前退还履约保证金，故原告主张自2016年11月8日至实际归还之日的罚息。因该土地已经由其他案外人取得，被告不能继续履行合同，故原告要求解除合作协议。为证明其主张原告提交旧村改造协议复印件1份予以证实。被告称要对旧村改造协议的真实性进行落实，但未在法庭指定的期限内反馈结果；被告对原告的主张不予认可，主张协议第3.2.2条约定只要原告参与了招拍挂，被告就应返还原告履约保证金，违背了合同目的，对被告显失公平，应属无效；同时段同区域的类似竞拍地价为11342元/平方米，但原告未经被告同意擅自放弃跟拍，导致涉案项目以3935元/平方米的价格成交属于严重违约。被告不同意解除合同，原告没有真正参加土地使用权竞拍，其没有履约，合同不应解除，被告也不应返还其履约保证金及支付利息。被告提交：1、网络截图1份，证明2016年11月份嘉凯城地块拍卖价格11342元/平方米。2、录音光盘及录音材料1宗，证明原告与他人进行幕后交易，损害被告的合法利益，严重违约。原告对证据1的真实性无法核实，认为与本案无直接关系，证明不了被告的主张。对证据2的真实性无异议，录音是在被告的诱导下双方对于没有拿到土地的理由进行的讨论和猜测，信息来源属于道听途说，没有其他证据佐证，该录音不能证实原告与他人恶意串通，录音也可以证实原告参加了土地的招拍挂，根据约定，参加招拍挂三个月后，无论是否取得土地，被告均应该将费用予以返还。原告只所以没有跟拍是因为土地的起拍价超过了约定的价格，涉案土地是通过公开的招拍挂程序进行的，案外人杨哥庄社区及被告对于确保原告取得土地的约定违反法律禁止性规定。原告提交的旧村改造协议虽然是复印件，但被告并未否认该协议的真实性，且被告作为协议的签署方若否认该协议的真实性应当提交相反证据，故对该协议的真实性本院予以确认。被告提交的证据1缺乏与本案的关联性，本院不予确认。被告提交的证据2的真实性经原告认可，本院予以确认，但该录音证据缺乏其他证据佐证，且原告的法定代表人在录音中也未明确自认原告在涉案项目中存在与他人恶意串通的行为，故证实不了被告的主张。根据本院依法确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，本院认定事实如下：青莱房地产与原告系山东钢铁集团房地产有限公司（以下简称山钢房地产）的全资子公司，山东莱钢建设有限公司（以下简称山莱建设）是山钢房地产的股东。2012年10月31日，山莱建设（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定鉴于乙方为青岛市李沧区杨哥庄二期片区拆迁改造做了大量的前期工作，双方达成协议：土地出让金成交价格按楼面地价不超过3300元/平方米，给村民及社区补偿安置面积不交土地出让金及大配套费用；甲方交纳的土地出让金返还部分给甲方(或甲方为本项目设立的项目公司)，返还比例不低于80%；乙方确保甲方取得土地开发权，确保甲方以土地出让金挂牌楼面地价不超过3300元/平方米，确保该项目政府返还的土地出让金返还比例不低于80%且返还资金直接由政府按规定程序支付给甲方，确保给村民及社区补偿安置面积不交土地出让金及大配套费用；甲方同意在与杨哥庄签订协议后的三日内，以甲方名义开设共管账户，存入保证金1000万元，以作为履约保证。2012年11月份，山莱建设（乙方）与杨哥庄居委会（甲方）签订《青岛市李沧区杨哥庄旧村改造项目协议书》，约定：一、项目位于青岛市李沧区的范围内，属杨哥庄二期改造项目。用地面积约70亩，用地性质商住，项目建设规模约22万平方米，其中，地上住宅面积13万平方米，地上商业面积、地下商业面积、地下车位和公共设施面积各3万平方米。二、合作方式。甲方责任，甲方负责拆迁工作，确保符合净地招拍挂条件；确保乙方为本项目的唯一合作单位，原已有合作关系的，负责解除合作关系并妥善处理善后事宜，不得影响与乙方的合作；确保乙方按法定程序取得土地开发权，其中，保证乙方取得土地开发权的价格为楼面地价3300元每平方米，超过3300元以上部分，由甲方全部返还乙方，返还时间与当地政府向甲方返还土地出让金的时间同步；委托乙方代建村民安置房和自留商业设施；甲方确保项目政府返还的土地出让金按规定程序及时支付给乙方。乙方责任，保障项目建设资金，并按正常工程进度完成项目建设（项目土地挂牌后的36个月内必须交付使用）。保障工程质量符合国家有关标准。在当地设立项目公司，依法缴纳税金。房屋分配，上述建筑面积中，杨哥庄二期旧村拆迁补偿安置房屋及书院路92号楼房屋产权调换安置地上住宅总数不超过5.3万平方米，地上商业1470平方米，地下商业不超过3000平方米。上述甲方分得房屋的具体位置、户型面积等具体事项，待规划方案获批后协商确定。三、优惠政策。甲方协助乙方落实并争取政府有关的优惠政策。四、资金使用。乙方向政府土地部门缴纳土地出让金，按规定出让金的80%返还给乙方，乙方支付甲方不高于8000万元人民币作为拆迁资金和过渡费，该费用包含支付给杨哥庄二期旧村拆迁和书院路92号楼房屋拆迁所有的货币补偿。五、履约保证金及违约责任。为促进项目顺利进行，甲方同意在该协议签订后的五个工作日内，向甲方支付履约保证金500万元。该项目挂牌完成后5日内，该保证金甲方退还乙方。如甲方未能按承诺完成上述约定工作，则立即返还乙方保证金并额外支付乙方500万元违约金；若乙方未能按承诺完成上述约定工作则保证金不予退还。2013年7月10日，山莱建设(甲方)与被告(乙方)签订补充协议(一)，约定杨哥庄居委会为维护土地现场、融洽与拆迁户关系、配合政府办理土地收储手续而支付的围挡、看护、活动经费等经甲方确认后，由乙方负责支付；协议生效后五个工作日内双方解除合作协议约定共管的1000万元保证金中的200万元，专款存放于甲方为运作本项目而设立的青莱房地产，由青莱房地产根据甲方确认再付给相关收款人；若甲方取得本项目的开发权，上述费用列入甲方成本，否则乙方应在土地招拍挂成交之日起30个工作日内，将费用返还给甲方；根据甲方与杨哥庄居委会签署的《青岛市李沧区杨哥庄旧村改造项目协议书》，本补充协议交由杨哥庄居委会认可并备案。2015年4月1日，山莱建设与山钢房地产及被告签订补充协议，约定将2012年10月31日合作协议项下原属山莱建设的权利义务转由山钢房地产承担。2016年3月23日，山钢房地产(甲方)与被告(乙方)签订补充协议(二)，约定甲方实际垫付的围挡、看护管理、活动经费等164万元，由乙方于2016年7月30日前归还甲方，若不能按时归还则按日万分之五承担罚息，直到归还为止；在乙方归还甲方164万元垫付费用后，双方合作终止。2016年3月23日，杨哥庄居委会与被告签订旧村改造协议，约定被告确保参与或者指定一家有实力的房地产开发公司参与涉案项目的土地招拍挂，若被告或被告指定的公司竞得项目土地开发权，杨哥庄居委会同意被告或被告指定的公司无须按照项目招拍挂文件中《杨哥庄社区安置房代建协议》要求缴纳2亿元人民币的履约保证金。2016年3月24日，青莱房地产(甲方)与被告(乙方)签订了合作协议，约定：鉴于乙方与杨哥庄居委会签订的《杨哥庄旧村改造(二期)合作协议》，乙方可指定公司享有相应权利。根据乙方出具的《声明函》，指定甲方为唯一公司，享有乙方与杨哥庄居委会签订的《杨哥庄旧村改造(二期)合作协议》中的相应权利。一、甲方确保参加杨哥庄旧村改造(二期)项目开发土地使用权的竞拍，并提供履约保证金500万元人民币；如甲方取得项目土地使用权，乙方确保甲方无须按照项目招拍挂文件中《杨哥庄社区安置房代建协议》要求缴纳2亿元人民币的履约保证金。二、乙方补偿款：1、若甲方以低于楼面地价3900元/平方米获得项目土地使用权，甲方补偿乙方(含杨哥庄居委会投入的没有列入政府统计的拆迁成本费用)前期拆迁安置投入有关费用4000万元人民币，由乙方出具合法发票，列入甲方开发成本。2、若甲方以高于楼面地价3900元/平方米获得项目土地使用权，甲方补偿乙方(含杨哥庄居委会投入的没有列入政府统计的拆迁成本费用)前期拆迁安置投入有关费用计算方法如下：补偿款=4000万元-(实际成交楼面地价-3900元/平方米)×计容出让建筑面积。实际成交楼面地价=土地总成交价款÷地上计容可售建筑面积。3、若甲方没有竞得项目土地使用权，甲方不再支付乙方补偿款。4、乙方获得补偿款后，由甲方代扣164万元用于归还乙方原欠甲方母公司的款项。剩余补偿款具体支付方案由杨哥庄居委会提供书面意见确定。三、履约保证金支付及退还：(一)本协议签署3日之内，甲方支付乙方500万元履约保证金，由杨哥庄居委会代收。(二)履约保证金退还及违约责任：1、如青岛市李沧区杨哥庄旧村改造项目地块未能在2016年8月30日前完成土地出让，乙方则将500万元退还甲方。2、甲方依约定参加项目土地招拍挂后三个月之内，无论是否取得土地使用权，乙方均将履约保证金500万元退还甲方。3、甲方未参加土地使用权竞拍，履约保证金不予退还。如甲方获得项目土地使用权后，乙方未能按上述第一条约定完成工作，则应在确认后3日之内，支付甲方500万元违约金。4、如甲方获得项目土地使用权后，乙方未能按上述第一条约定完成工作，则应在确认后3日之内，支付甲方500万元违约金。5、如乙方未能按时归还甲方履约保证金，则按日万分之五承担罚息，直至归还为止。四、本协议条款双方签字、盖章后生效；共五份，双方各持贰份，送杨哥庄社区居民委员会壹份。合作协议签订后，青莱房地产向被告支付了100万元的履约保证金，并于2016年8月8日参加了涉案项目的土地竞拍，但未取得土地开发权。涉案项目的开发土地使用权已被他人竞得，项目早已建成。2018年5月29日，青莱房地产、被告及原告共同签订《杨哥庄项目合作协议补充协议》，约定将合作协议项下原属于青莱房地产的权利义务全部转让给原告。2018年9月21日，本院作出(2018)鲁0213民初208号民事判决书，以2012年11月份杨哥庄居委会与山莱建设签订《青岛市李沧区杨哥庄旧村改造项目协议书》属于无权处分行为及违反《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的相关精神为由而认定无效。目前该判决已经生效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。杨哥庄居委会与被告之间签订的《杨哥庄旧村改造(二期)项目合作协议》及被告与青莱房地产之间签订的合作协议均签订于涉案土地收归国有之后、进行出让的招投标程序之前，杨哥庄居委会与被告均无权出让涉案土地。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。杨哥庄居委会在协议中同意被告或其指定的公司无须按照招拍挂的要求缴纳2亿元人民币的履约保证金。被告也在协议中承诺指定青莱房地产为唯一公司，享有《杨哥庄旧村改造(二期)项目合作协议》的相应权利并保证青莱房地产无须按照招拍挂的要求缴纳2亿元人民币的履约保证金。作为涉案土地的利害关系人，在进行招投标之前，对招投标文件作出变更，该行为对其他投标人严重不公，扰乱了正常的招投标秩序，妨碍了竞争机制应有功能的充分发挥，破坏了市场的正常管理和诚信环节，严重影响到招投标的公正性和严肃性，严重损害了其他投标人的合法利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的相关精神，在土地启动招拍挂程序前，以协议方式签订的用地出让、转让合同均应认定为无效。故原、被告之间签订的合作协议无效。原、被告及案外人青莱房地产签订的三方《补充协议》，系对合同项下债权债务的概括转移，根据该补充协议的约定，原告承接了青莱房地产在合作协议项下的全部权利义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告交付的100万元保证金，系被告基于无效合同取得的，依据前述无效合同的处理原则，该部分保证金应当返还原告。协议书自始无效，不存在违约的问题，现原告又主张被告按照日万分之五承担自2016年11月8日至实际支付之日损失的诉讼请求，无据可依，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告青岛莱建置业有限公司与被告青岛昌永盛置业有限公司之间的《杨哥庄项目合作协议》无效。二、被告青岛昌永盛置业有限公司退还给原告青岛莱建置业有限公司履约保证金100万元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告青岛莱建置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元（原告已预交），由被告青岛昌永盛置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  刘鲁青人民陪审员  赵月华二〇一九年五月八日法官助理杨仲举书记员吴桐