广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终7775号上诉人（原审原告）：冯智新，男，1975年9月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：王桂荣、林健兴，均系广东富荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾烈先，女，1973年12月11日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审被告）：毕演成，男，1961年2月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人冯智新因与被上诉人曾烈先、毕演成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9481号民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯智新的上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院进行实体审理本案。事实和理由：一、原审法院的裁定认定事实错误。首先，上诉人与两被上诉人签订的《荔红路9号公寓四楼租赁合同》第三条第10项约定：“本合同未尽事宜，双方协商解决，双方违约责任交由当地仲裁机构处理”。该条协议中并未明确约定某一仲裁机构，也没有出现“中国广州仲裁委员会”这一名称。另外，该条约定所表述的“当地”，并不能当然认为指的就是广州市或广州地区。上诉人认为“当地”可以理解为特指花都区范围内或者是指整个广东省范围内，并非是特指广州地区。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定，上诉人认为双方签订的《荔红路9号公寓四楼租赁合同》中的仲裁协议应属无效。其次，该条款对于仲裁机构的约定并未特指是民商事仲裁机构抑或是其他仲裁机构。若双方选择的并非民商事仲裁机构，而是其他仲裁机构，那么该仲裁协议亦属于无效协议。二、原审法院的裁定适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国仲裁法》第十六条的规定，虽然上诉人与两被上诉人达成的该条仲裁协议有请求仲裁的意思表示和对仲裁事项进行约定，但却没有选定具体的仲裁委员会。原审裁定依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定，认为上诉人与两被上诉人约定的“当地仲裁机构”就是指广州地区的民商事仲裁机构，故裁定驳回上诉人的起诉。上诉人认为这一认定是错误的。其次，不论上诉人与被上诉人之间的仲裁协议是否有效，但原审法院在已经受理了上诉人的起诉，两被上诉人并未对人民法院受理本案提出异议，而原审法院在未对本案进行开庭审理的情况下，就作出驳回上诉人起诉的裁定，上诉人认为原审法院的做法违反了《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定。综上所述，请求本院支持上诉人的上诉请求。被上诉人曾烈先、毕演成无答辩。冯智新的原审诉讼请求：1．请求判令曾烈先、毕演成向冯智新支付从2015年9月1日起至2017年8月31日的房屋占有使用费人民币208400元；2．请求判令曾烈先、毕演成向冯智新支付因拖欠房屋占有使用费所产生的利息（从2017年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清日止）；3．请求判令本案诉讼费用由曾烈先、毕演成承担。事实和理由：2013年1月8日，冯智新通过与毕广华签订《协议书》取得位于广州市花都区新华街九潭村九潭经济社宅基地使用权。冯智新取得该宅基地后，在该地上建起了一座九层半的楼房，且自编地址为：广州市花都区秀全街荔红路9号公寓，现正式地址为广州市花都区秀全街荔红北路5号9号公馆。2015年6月24日，冯智新与曾烈先、毕演成签订《荔红路9号公寓四楼租赁合同》，冯智新将上述楼房的第四层租赁给曾烈先、毕演成使用，租赁的期限从2015年6月24日起至2034年9月1日止。双方约定每月的租金为：第一期从2015年9月1日至2018年9月1日，9100元每月；第二期从2018年9月1日至2021年9月1日，10100元每月；以后每三年每月租金加1000元，以此类推。曾烈先、毕演成须在每月10日前向冯智新指定帐户交纳当月租金。在签订租赁合同当天，曾烈先、毕演成按合同约定向冯智新支付按金（即押金）人民币10000元，冯智新亦于合同签订后第二天将上述房屋交付给曾烈先、毕演成使用，曾烈先、毕演成利用涉案房屋用于经营投资公司。根据冯智新与曾烈先、毕演成的约定，2015年6月24日一2015年8月31日属于装修免租期，从2015年9月1日开始曾烈先及毕演成应当向冯智新按月支付租金。但在2015年9月10日，冯智新向曾烈先与毕演成催收2015年9月份的租金时，曾烈先、毕演成向冯智新表示其成立的投资公司刚刚起步，还没有盈利，等盈利了再向冯智新一次性支付从2015年9月1日开始欠付的租金，冯智新表示同意。于是，双方达成口头约定，曾烈先与毕演成应当在2017年9月10日一次性向冯智新支付2015年9月1日至2017年8月31日欠缴的租金。所以，曾烈先、毕演成在使用冯智新房屋期间，从来未向冯智新支付过租金，只是按月支付了水电费及公寓管理费。在2017年8月底，曾烈先、毕演成搬离了涉案房屋。冯智新从2017年9月份开始至今多次向曾烈先、毕演成追讨租金，但曾烈先、毕演成并没有向冯智新支付租金。冯智新认为，虽然冯智新所建房屋未取得建设工程规划许可证，冯智新与曾烈先、毕演成签订的《荔红路9号公寓四楼租赁合同》属于无效合同，但曾烈先、毕演成从2015年6月25日开始至2017年8月31日一直占有使用冯智新建设的房屋，冯智新根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，仍然有权请求参照合同约定的租金标准要求曾烈先、毕演成向冯智新支付房屋占有使用费。经原告核算，曾烈先、毕演成拖欠冯智新房屋占有使用费共计人民币218400元（从2015年9月1日至2017年8月31日共24个月，按照租赁合同约定每月租金9100元），而曾烈先、毕演成向冯智新支付的押金10000元，用以抵扣相应的租金后，现曾烈先、毕演成尚欠原告房屋占有使用费208400元。综上所述，冯智新为维护自身合法权益，根据我国法律有关规定向原审法院提起诉讼，请求原审法院支持原告的诉讼请求。原审法院经审查，冯智新提交的2015年6月24日冯智新与曾烈先、毕演成签订的《荔红路9号公寓四楼租赁合同》第三条第十项约定，本合同未尽事宜，双方协商解决，双方违约责任交由当地仲裁机构处理。原审法院经审查认为：涉案双方签订的《荔红路9号公寓四楼租赁合同》中明确约定了双方违约责任交由当地仲裁机构处理，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定：“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。”而广州地区唯一的民商事仲裁机构仅有中国广州仲裁委员会，故原审法院认为双方达成了一致的仲裁协议。虽然冯智新认为涉案租赁物未有办理建设工程规划手续，合同无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”因此，涉案双方发生的纠纷受该仲裁条款的约束，冯智新应当就本案纠纷向中国广州仲裁委员会申请仲裁解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项、第一百五十四条第（三）的规定，裁定如下：驳回原告冯智新的起诉。本院查明，确认原审法院查明的事实。本院认为，《中华人民共和国民事仲裁法》第十条规定：“仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。仲裁委员会由前款规定的市的人民政府组织有关部门和商会统一组建。”对花都区而言，其所在市为广州市，当地仲裁机构依法应为广州市辖区唯一商事仲裁机构中国广州仲裁委员会。冯智新关于仲裁条款无效的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回冯智新的上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判审判长 罗 毅审判员 陈晓红审判员 张明艳二〇一九年五月二十四日书记员 黄晓君