云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初375号原告：范红江，男，1977年8月7日生，汉族，初中文化，自由职业者，身份证住址：云南省丽江市永胜县。原告：陈福梅，女，1988年3月8日生，汉族，初中文化，自由职业者，身份证住址：云南省丽江市永胜县，现住址：云南省丽江市永胜县。委托代理人（特别授权）：陈德全，云南振润律师事务所律师。被告：丽江建福集团房地产开发有限公司。住所：丽江市古城区吉祥村。法定代表人：和忠，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：肖伟，男，1987年1月14日生，汉族，大学文化，身份证住址：云南省丽江市古城区，现住址：云南省丽江市玉龙县，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）：田学勇，系云南云勇律师事务所律师。原告范红江、陈福梅诉被告丽江建福集团房地产开发有限公司（以下简称建福房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，本院依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告范红江、二原告委托代理人陈德全、被告委托代理人肖伟、田学勇到庭参加了诉讼。庭审后。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告返还原告在购房过程中向被告交纳的综合营业及附加、契税、办证费、综合营业税等各项费用820567元；2.判令被告立即为原告办理丽江市古城区吉祥百味坊商业区7幢1-3层房屋的产权登记手续；3.判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年5月11日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定原告以8742144元购买被告开发的位于丽江市古城区吉祥百味坊商业区7幢1-3层的房屋，同时约定产权由被告进行办理，原告负责提供办证所需的相关材料，办证涉及的税金、维修基金及所产生的费用由原告承担交纳，费用按现行规定预收，等办理产权证时若国家政策有所变动，则按新规定条款计算。同时，该合同对付款方式、房屋交付、违约责任等各具体事项约定明确。合同签订后，原告按照被告的要求向被告交纳了综合营业及附加、契税、办证费、综合营业税等各项费用820567元。但被告一直不为原告办理产权登记手续，在沟通过程中，原告要求退回没有实际产生或者依法不属于原告负担的综合营业及附加、契税、办证费、综合营业税等各种费用820567元时，被告告知原告因当初房屋价格较低，该部分费用将折抵为房屋价款，并拒绝说明上述费用的实际使用情况，使原告蒙受损失。综上，原告认为双方签订的合同合法有效，双方均应执行，故原告诉至法院，提出如上所请。被告辩称：原、被告双方确实签订了《商品房购销合同》，被告以8742144元将位于丽江市古城区第1-3层房屋，参考套内面积为2731.92平方米，折合每平方米为3199.989元，为此为降低销售成本，双方同意将综合营业税及附加不计入合同价款，由原告单独承担，并交被告代为缴纳，故原告范红江才在费用一览表中对综合营业税、契税、维修基金进行签字确认。在双方签订的合同第十二条中也再次进行了特别约定。所以约定凡原、被告出售、买卖房屋而派生的税金、维修基金及其他所产生的费用，均由购房人原告承担。正因为原告在费用一览表中签字确认，并将合同约定的税金、维修基金及其他费用774162.42元交给被告代收后，转交税务、城建等部门的，故原告提出要求被告返还各项费用820567元，依合同约定是不能成立的。且原告向被告交纳的相关费用只有774162.42元，没有820567元。另外被告已按约定于2018年11月20日为原告申领了诉争房产的产权证。只是因原告在诉争房屋上违章建造了建筑物而被相关部门延期办证，现被告可以将产权证移交给原告。综上，请求法院对原告的诉讼请求不予支持，并希望通过与原告和解方式妥善解决双方的事务。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1、原告的身份证复印件，拟证明原告具备诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》，拟证明原、被告双方签订了《商品房购销合同》，约定办证设计的税金、维修基金及所产生的费用由原告承担交纳，费用按现行规定预收，待办理产权证时若国家政策有所变动，则按新规定条款计算，合同对付款方式、房屋交付、违约责任等具体事项约定明确；3.收据、支付凭证八张，拟证明原告按照合同约定付完房款，并向被告交了综合营业及附加、契税、办证费、综合营业税等各项费用820567元，该部分费用依法、依约不应由原告负担。被告对原告提交的证据的三性均无异议。被告向本院提交如下相关证据材料：1-3.营业执照、身份证及法定代表人身份证明，拟证明被告及被告法定代表人的身份情况；4.吉祥百味坊购房费用一览表（以下简称一览表），拟证明原、被告双方在签订购房合同前就综合营业税、契税、维修基金、首付款的比例等进行过特别约定，且原告范红江予以签字确认的事实；5.《商品房购销合同》及补充协议，拟证明原、被告双方就诉争房产的买卖签订了合同及补充协议；6.商品房买卖合同登记备案表，拟证明被告于2012年1月17日对诉争房产办理过合同备案登记；7.收据，拟证明被告收取原告购房款等相关费用的基本事实；8-9.税收缴款书、增值税普通发票，拟证明被告已代交纳原告的契税、印花税的事实；10.百味坊小区7号房屋费用结算单，拟证明被告购买诉争房屋的相关费用合计为9687594.30元的事实；11．古规行罚告字[2018]第455号《丽江市古城区规划局行政处罚事先告知书》，拟证明原告因未经审批，在诉争房屋上私自进行改扩建，而被规划部门予以罚款的事实；12．云（2018）古城区不动产权第0009038号不动产权证书，拟证明原告在诉讼请求中主张的办证之事，被告实际已办理的事实。13.马柏英出具的证明，拟证明第一买房人陈学海向被告买房时约定在房地产买卖过程中产生的所有税费（营业税、契税、印花税及办证费等）均由买方承担。为查明事实，经本院准许，被告在指定期限内补交了以下证据：1.吉祥百味坊销售明细，拟证明吉祥百味坊的购房户及总售房款；2.土地增值税纳税申报表，拟证明税务机关收取被告开发的吉祥百味坊商业区税收以售房总款为基数收取包括营业税、城市维护建设税、教育费附加的基本事实；3.7号商铺房屋收费清单，拟证明二原告实际应交的各项税费（不包含附加费用）为9678852.36元；4.收款收据，拟证明被告代原告交纳土地登记代理费、代办费、登记费、测绘费、数字整合费、产权证书印花税等费用的事实。原告代理人对被告的证据质证如下：对证据1、2、3、6、7、8、12的三性均予以认可；对证据4，认可是原告范红江在该一览表上签字，但有两份一览表，数据及税费均有所差异有所涂改，无法确认真实性，且该费用仅为预收款项，并非所确认的结算款项，也无法证明应由二原告承担的事实；对证据5的三性均予以认可，但无法证明原告已预交的费用均应由原告承担的事实；对证据9的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及证明内容不予认可；对证据10的三性不予认可，对证据11的关联性不予认可，对证据13的三性均不予认可。原告代理人对被告补交的证据1、2、3的三性均不予认可，对证据4的三性予以认可，但确是以被告名义交纳的。本院对本案的证据作如下认定：对原告提交的证据，被告均未提出异议，故本院依法予以确认。对被告提交的证据，本院对原告无异议的证据均予以确认；对证据4，经审查，原告当庭确认其在该一览表上签字，故本院对其真实性予以确认，但该一览表结合双方的购房合同、补充协议，仅能证明原告在购买诉争房屋时预交了该费用，故本院对被告拟证明原告确认同意按一览表的数额承担相关费用的观点不予确认；对证据5、9的三性均依法予以确认；对证据10，因系被告单方出具的书证，没有相关部门的确认，也无原告方的确认，故本院对其证据依法不予确认；对证据11的三性依法予以确认；对证据13，因仅有证据复印件，不符合证据的形式要件，且无其他证据相佐证，故本院依法不予确认。对被告补交的证据，本院对证据1的真实性予以确认，对证据2的真实性予以确认，但经审查，该申报表载明纳税人为被告公司，纳税义务人为被告，不能证明被告已代原告向税务机关缴纳相关费用的事实，故本院对被告的拟证明目的不予认可；对证据3，因该证据系被告单方制作的收费清单，故本院不予认可；对证据4，本院依法予以认可。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告范红江与原告陈福梅系夫妻关系。2011年，案外人陈学海将从被告建福房地产处预订的诉争房屋购买权转让给二原告。2011年5月11日，原、被告双方正式签订了《商品房购销合同》及补充协议，合同约定原告以8742144元购买被告开发的位于丽江市古城区吉祥百味坊商业区7幢1-3层的房屋，房屋的参考套内建筑面积为2731.92平方米；合同第六条约定付款方式为：需办理银行按揭贷款，按银行规定的比例支付首付房款，合同签订后十日内，付清规定的房屋首付款和相关税费及办证费；第十二条关于产权登记的约定载明，产权由被告负责办理，原告提供办证所需的相关资料，办证涉及的税金、维修基金及其所产生的费用由原告承担缴纳，费用按现行规定预收，待办理产权证时若国家政策有所变动，则按新规定条款计算。该合同对付款方式、房屋交付、违约责任等各具体事项作了约定。合同签订后，原告以首付4742144元，按揭贷款4000000元共计8742144元支付给被告购房款。原告按照被告的要求向被告交纳了综合营业及附加493932元、契税262265元、维修基金174843元、办证费60000元、综合营业税4370元等各项费用995410元。2012年初，被告将诉争房屋实际交付给二原告。2012年1月17日，经被告建福房地产申报，房产登记部门对诉争房屋进行了登记备案。2018年10月24日，丽江市古城区规划局以原告未经审批，私自对诉争房屋进行改扩建为由对原告范红江作出行政处罚事先告知书。2018年11月13日，被告代原告向相关机关缴纳了契税262264.32元、维修基金174842.88元、印花税4371.10元、土地登记代理费300元、商铺代办费800元、不动产登记费550元、数字整合费600元、房产测绘费2736.83平方米×2.04元/平方米=5583.13元，以上共计449311.43元。2017年12月13日，税务机关就诉争房屋向被告出具了一张云南省增值税普通发票，载明房价为8742144元，税率载明不征税。2018年11月20日，被告代原告办理了字号为云（2018）古城区不动产权第0009038号不动产权证书，登记房屋权利人为范红江、陈福梅，房产坐落为丽江市古城区，房屋建筑面积为2736.83平方米。诉争房屋产权证书现收于被告建福房地产手中，尚未交付给二原告。本院认为，原、被告之间签订了商品房购销合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。被告已按合同约定于2012年初实际交付了诉争房屋给二原告，二原告已按合同支付了房款，被告按约定预交了相关费用。本案系原、被告双方在履行合同过程中产生的纠纷。原、被告双方的争议焦点为：原告已预交的综合营业及附加、契税、办证费、综合营业税是否应由原告承担的问题。庭审中，原告代理人主张上述费用中除契税外，均不属于原、被告双方约定由原告承担的费用，认为应当返还给原告；被告代理人则主张上述费用均已在房地产买卖过程中产生，包括在合同明确约定应由原告承担的范围内，原告也确认过同意承担，故应当由原告承担，不应当返还。对此，经本院审查，双方签订的购房合同第十二条关于产权登记约定，办证涉及的税金，维修基金及其所产生的费用按现行规定预收，待办理产权证时若国家政策有所变动，则按新规定条款计算。故依照双方的约定，办证涉及税金、维修基金及其所产生的费用应由二原告承担。对被告提出原告已同意按一览表确认的项目和数额承担费用的观点，经审查，该一览表仅能证明原告按被告的要求同意预交相关费用，而原告应承担的费用应当按照双方签订的合同约定为办证涉及的税金、维修基金及其所产生的费用，故本院对被告的上述观点不予采纳。原告向被告交纳了除房款以外的各项费用995410元，现本案中被告举证证明因办证已向税务机关交纳了契税、印花税，并产生了因办证所需的维修基金、房地产测绘及代办费等相关费用，以上共计449311.43元，该项费用已实际产生，根据合同约定应当由原告承担，故应当予以扣除，故被告应退还原告的金额为995410元-449311.43元=546098.57元。综合营业及附加，通常指的是企业经营主要业务应负担的包括营业税、城建税及教育费附加等，纳税主体为房地产开发商，实行新税制后，一般在应交增值税明细表中单独反映，本案中诉争房屋所开的增值税普通发票中税率一项中载明不征税，原告已预交但未实际产生的费用，依法应当返还，对原告提出要求被告为原告办理诉争房产的产权登记手续的诉讼请求，庭审中被告出示产权证书后，原告当庭提出要求被告交付产权证，对此，本院认为被告应当及时将二原告的产权证书交付给二原告。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、限被告丽江建福集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告范红江、陈福梅已预交的各项费用546098.57元。二、限被告丽江建福集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内交付原告范红江、陈福梅位于丽江市古城区房产的云（2018）古城区不动产权第0009038号不动产权证书。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12006元，减半收取为6003元，由原告范红江、陈福梅共同负担2003元，由被告丽江建福集团房地产开发有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  和灿英二〇一九年五月十日书记员  陈 梅【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。