大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初530号原告：金普新区站前街道新里程社区宝林凤凰城小区业主委员会，住所地大连金普新区站前街道新里程社区。负责人：苗润花，女，1974年2日出生，汉族，系该委员会主任，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：王占骜，系辽宁竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕明，系辽宁竞业律师事务所律师。被告：大连宏安物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道金泉路989号1单元10层4号。法定代表人：王宝新，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾承泉，系辽宁金普律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪绍维，男，1964年3月9日生，汉族，系该公司员工，住辽宁省大连市金州区。原告金普新区站前街道新里程社区宝林凤凰城小区业主委员会（以下简称凤凰城业委会）诉被告大连宏安物业管理有限公司（以下简称宏安物业）服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤凰城业委会负责人苗润花及其委托代理人王占骜、被告宏安物业委托代理人贾承泉、纪绍维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰城业委会诉称：2014年6月28日，辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司与大连宏安物业管理有限公司签订《宝林·凤凰城前期物业管理委托合同》，约定由被告大连宏安物业管理有限公司接管坐落于大连市金州新区金港路南侧的宝林凤凰城项目包括住宅、公建组成的综合性小区的物业管理工作。2015年10月26日被告大连宏安物业管理有限公司与宝林凤凰城的业主签订《大连市前期物业管理服务协议》。2018年6月21日宝林凤凰城小区成立业主委员会，即原告金普新区站前街道新里程社区宝林凤凰城小区业主委员会。2018年月日原告与大连万象美物业管理有限公司签订《物业委托合同》，现已生效。约定由大连万象美物业管理有限公司接管宝林凤凰城小区的物业管理工作。2018年10月26日原告向被告大连宏安物业管理有限公司发《解聘物业通知函》，通知其解除《大连市前期物业管理服务协议》。根据《宝林·凤凰城前期物业管理委托合同》第二十一条、第二十二条及《大连市前期物业管理服务协议》第一条第14款、第十七条的约定，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，《宝林·凤凰城前期物业管理委托合同》与《大连市前期物业管理服务协议》自动终止，且被告大连宏安物业管理有限公司应将物业服务用房、物业服务相关资料、设备等属于全体业主共有的财物及时完整地移交给业主委员会，即原告。但，几经催告，被告大连宏安物业管理有限公司怠于履行交接义务，严重影响新物业公司的进驻及全体业主享受物业服务的权利。现诉至法院，请求法院判令：被告向原告移交、办理撤场交接手续；被告承担本案全部的诉讼费。被告宏安物业辩称：不同意原告的诉讼请求。成立业主委员会成立合法性值得怀疑，没有对小区所有业主进行公示；主任苗润花，成立业主委员会的时候已经欠费。根据国家法规，只要欠费的业主不具有进入业主委员会资格。要求原告展示召开业主委员整个会场的详细时间、人数、地点的资料。不认可该业主委员会。宝林凤凰城小区登记业主740户，扣除44户没有销售或无人居住，剩余696户，针对原告在庭审过程中提供的宝林凤凰城更换物业投票表，从被告提供的证据通过证据审查发现，原告根据投票表得出的更换物业的决定是无效的，原告提供的宝林凤凰城更换物业投票表登记人员是484人，其中有130户没有提供购房合同号码或者房证号或者身份证号码，无法核实相应身份。还有32户是重复签字或者本人明确表示不是本人签字的，这样剩余只有322户，根本没有超过物业管理条例规定的占总人数多半人数参加，被告通过电话向部分业主进行核实，有多人明确表示本人根本没有签名，还有在第25页，投票表上记载的名字是陈红锋，而实际是陈锋红，本人是不会将自己名字书写错误的，所以投票表存在造假可能，可能签字都是同一人书写。因此解除聘请物业合同是无效的，基于此原告要求被告移交相关的资料设备并办理撤场手续没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：2014年6月28日，辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司与大连宏安物业管理有限公司签订《宝林·凤凰城前期物业管理委托合同》，约定由被告宏安物业接管坐落于大连市金州新区金港路南侧的宝林凤凰城项目包括住宅、公建组成的综合性小区的物业管理工作，被告宏安物业分别与宝林凤凰城的业主签订《大连市前期物业管理服务协议》。2018年6月21日，金普新区站前街道办事处出具大金站办业会（2018）第3号文件，批准设立金普新区站前街道新里程社区宝林凤凰城小区业主委员会；同日，金普新区站前街道办事处向金普新区物业和维修资金管理中心发出通知，通知内容为具体明确业委会委员的任期和成员名单；2018年6月23日，金普新区站前街道新里程社区宝林凤凰城小区业主委员会即原告向宝林凤凰城小区全体业主发布公告，告知业委会已经合法成立。2018年9月18日，原告向大连豪斯沃克物业管理有限公司等多家物业服务企业发出投标邀请函，参与宝林凤凰城小区物业服务项目的竞标；大连豪斯沃克物业管理有限公司为竞标宝林凤凰城小区物业服务项目所提供的服务方案；2018年9月25日，原告向全体业主发出通知，通知全体业主针对选聘物业服务公司等事项进行投票表决；通知公示期满后，原告组织业主投票表决是否同意更换物业服务公司，随后并组织业主投票表决选聘哪家物业公司为宝林凤凰城提供物业服务。2018年10月18日，原告凤凰城业委会对宝林凤凰城更换物业投票结果进行公示，在692张选票上，同意更换的票数为483票，占选票的69.80%，其面积为37514.08平方，占面积的61%；另外，不同意更换为34票、占比4.91%，无法联系为144户、占比20.81%，弃权票31票，占比4.48%；同时对新物业服务企业选票结果公示，在同意更换物业的483张选票中，大连万象美物业管理有限公司开发区分公司得票421票、其面积为34605.81平方、占业主56.3%，大连豪斯沃克物业管理有限公司得票62票、其面积为2908.27平方、占业主4.7%；公示期满后，业主同意选聘大连万象美物业管理有限公司为宝林凤凰城提供物业服务。2018年10月26日，原告向被告正式提出解聘物业通知函，被告拒绝签收；2018年10月28日，原告将给通知函留置送达到被告处。2018年10月30日，原告与大连万象美物业管理有限公司签订物业服务合同。2018年11月12日，在站前街道的组织协调下，原、被告之间针对宝林凤凰城小区撤场工作商定达成协议，被告同意于2019年1月12日之前退出宝林凤凰城小区的物业服务，并承诺做好一次性全部交接工作。2019年1月12日，被告没有按照协议约定办理交接手续且拒不撤场，原告向全体业主公示并要求被告履行义务并承担一切法律责任；因被告不履行交接义务，拒不撤场，宝林凤凰城小区业主联名向有关部门反应问题。又查，2018年12月14日，大连金普新区经济发展局向原告发出告知书告知原告，2014年至2018年12月3日，被告没有物业收费备案；2018年12月10日，大连金普新区城乡建设局向原告发出政府信息不存在告知书，告知原告，大连金普新区宝林凤凰城1#-8#建筑没有建筑竣工验收备案手续。另查，宝林凤凰城小区房屋的登记业主户数为740户，总建筑面积（含公建）为85159.2平方米；扣除44户没有销售或无人居住，入住业主户数为696户，建筑面积为61487.38平方米。本院所确认的上述事实，有原告提供的业主委员会备案回执、关于站前街道辖区业主委员会备案的通知、业主委员会成立公告、大连市前期物业管理服务协议及附件一和附件二、大连金普新区经济发展局关于宝林凤凰城业主委员会申请的政府信息不存在告知书的函、大连金普新区城乡建设局告知原告政府信息不存在告知书、宝林凤凰城园区物业投标邀请函三份、宝林凤凰城物业服务方案、房屋状况统计表、业主委员会通知张贴照片、宝林凤凰城更换物业投票表、宝林凤凰城选聘物业投票表、宝林凤凰城更换物业投票结果公示、新物业服务企业选票结果公示、投票及选票结果公示张贴的照片、宝林凤凰城物业服务合同及公示照片、解聘物业通知函及送达照片、原被告之间针对宝林凤凰城小区撤场工作商定协议、原告向要求被告履行义务公告及张贴照片、宝林凤凰城小区业主联名表，被告提供的业委会成员缴费证明、业委会副主任辞职申请、小区业主的联名申请、业主基本信息一套、核实投票表的问题明细以及双方当事人的庭审笔录在案为凭，这些材料已经过当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《物业管理条例》第二十九条、《辽宁省物业管理条例》第五十三条的等条款的规定，业主大会决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：（一）物业承接查验档案；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（五）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（六）物业管理所必需的其他资料。（七）法律、法规规定的应当移交的其他事项。本案中，2018年6月23日，原告凤凰城业委会经法定程序成立后，有权依法代表宝林凤凰城小区全体业主履行职责；宝林凤凰城小区的业主有权通过合法程序并以法定标准，采取投票表决的方式更换物业服务公司并重新签订物业服务合同；案外人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司与宝林凤凰城小区各业主签订的《大连市前期物业服务协议》、被告大宏安物业与宝林凤凰城各业主分别签订该合同附件一和附件二、至物业产权人委员会即原告与其选定的物业企业签订物业管理协议之日自动终止。2018年11月12日，在站前街道的组织下原被告之间针对宝林凤凰城小区撤场工作商定，被告同意于2019年1月12日之前退出宝林凤凰城小区的物业服务，并承诺做好一次性全部交接工作，被告应当按照协议的事项完成撤场和交接工作。关于被告的二个异议：其一，原告成立合法性及主任苗润花资格问题，本院依据双方当事人申请，依职权进行调查，经站前街道办事处确认，原告的选举流程，是在街道办事处和所在社区共同监督和指导下严格参照物业管理条例的相关规定进行的，所有公示、选票、选举结果均在街道备案，街道对该次选举的合法性予以确认；苗润花具备业主委员会候选人资格，目前苗润花仍然还是业主委员会主任；故本院对原告及负责人苗润花主体资格的合法性予以确认。其二，被告认为宝林凤凰城更换物业投票表存在造假且投票没有超过法定的双半数问题。被告认为宝林凤凰城小区登记业主740户，扣除44户没有销售或无人居住，剩余696户，原告提供的宝林凤凰城更换物业投票表中同意票是484票，其中有130户没有提供购房合同号码或者房证号或者身份证号码，无法核实相应身份，还有32户是重复签字或者本人明确表示不是本人签字的，这样剩余只有322户，完全不符合物业管理条例的硬性规定；经法庭庭审质证核实，宝林凤凰城小区1#-8#建筑没有建筑竣工验收备案手续，无法办理合同备案手续故导致无法统计合同编号，但该130户居民均办理了购房手续交纳了房款且实际入住，故应认定为业主，该部分业主投票应认定为有效；对于32户涉嫌重复签字或者本人明确表示不是本人签字的，对于该32票应从483票中予以扣除，扣除该32票为451票有效票，依然超过696票的半数以上；483票其面积为37514.08平方，32票无效票面积为2731.22平米，451票有效票其面积为34782.86平方，超过业主建筑面积61487.38平米的半数以上；故宝林凤凰城更换物业投票，业主户数及建筑面积的均超过半数以上，该投票结果合法有效。因原告要求被告向原告移交、办理撤场交接手续的诉讼请求，具有事实与法律依据，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二十九条、《辽宁省物业管理条例》第五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：被告大连宏安物业管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告金普新区站前街道新里程社区宝林凤凰城小区业主委员会移交、办理撤场交接手续。案件诉讼费100元（原告已预交），由被告大连宏安物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谈建环二〇一九年五月二十二日书记员  吕悦宁