广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0883民初1900号原告：谭智，男，1945年11月26日出生，汉族，住吴川市，原告：谭超明，女，1948年7月20日出生，汉族，住吴川市，委托诉讼代理人：尹庆军，广东自正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江秋霞，广东敏翔律师事务所律师。被告：吴亚新，男，1962年2月17日出生，汉族，住吴川市，被告：吴亚保，男，1967年4月11日出生，汉族，住吴川市，两被告的共同委托诉讼代理人：何其辉，广东展望律师事务所律师。第三人：陈日宏，男，1972年10月15日出生，汉族，住吴川市，第三人：杨华强，男，1989年9月29日出生，汉族，住深圳市宝安区，以上两个第三人的共同委托诉讼代理人：何其辉，广东展望律师事务所律师。第三人：吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村民小组，住吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村。村民组长：陈秀林。委托诉讼代理人：何岳，广东粤海律师事务所律师。原告谭智、谭超明与被告吴亚新、吴亚保及第三人陈日宏、杨华强、吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村民小组租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭智、谭超明及其委托代理人尹庆军、江秋霞到庭参加诉讼；被告吴亚新、吴亚保不到庭参加诉讼，其委托代理人何其辉到庭参加诉讼；第三人陈日宏、杨华强不到庭参加诉讼，其委托代理人何其辉到庭参加诉讼；第三人吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村民小组的委托代理人何岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭智、谭超明向本院提出诉讼请求：1.判决原告谭智、原告谭超明与被告吴亚新、被告吴亚保于2012年8月13日订立的《土地厂房仓库租赁合同》合法有效；2.判决被告吴亚新、被告吴亚保向原告谭智、原告谭超明支付从2017年10月1日起至2018年9月底止租金为人民币38000元；3.判决被告吴亚新、被告吴亚保向原告谭智、原告谭超明支付滞纳金（实为资金占用期间惩罚性损失赔偿金）人民币104500元；4.判决被告吴亚新、被告吴亚保向原告谭智、原告谭超明支付违约金人民币30000元；5.本案立案受理费、财产保全费由被告吴亚新、被告吴亚保承担。事实和理由：2012年8月13日，两原告与两被告订立了一份《土地厂房仓库租赁合同》，约定两原告将自己承包位于吴川市覃巴镇塘博埇村后背岭（又名火烧岭）经营的龙眼果场内东边空地（包括水泥铺设晒地、水塘）共约十一亩（以实际丈量为准）及两原告在地上建造的仓库、工棚、宿舍、办公室租赁给两被告使用、收益。双方约定租赁期限为12年，从2012年10月1日起至2024年9月底止。租金计算：从2012年10月1日起至2017年9月底止，每年租金为人民币28000元。从2017年10月1日起至2024年9月底止，每年租金为人民币38000元。付款方式：每年租金在当年10月前一次付清。如两被告逾期支付租金，每逾期一天按所欠租金的1%计罚滞纳金。若超过一个月仍未支付租金的，加收5%滞纳金。计罚滞纳金，实为资金占用期间惩罚性损失赔偿金。若超一年不付清到期的租金，两原告有权收回土地、仓库、工棚、宿舍、办公室及两被告所建的附着物。在租赁期限内，两被告不得将土地、仓库及附着物出卖、抵押、出租给第三方，不得损坏原有建筑物，不得乱砍伐果树及损坏附着物。如果两被告违约，则必须向两原告支付违约金人民币30000元。在履行合同过程中，两原告已按照约定将上述租赁物交付两被告使用、收益。两被告从2012年10月1日起至2017年9月底止，每年租金均在当年10月前一次付清。但是，从2017年10月1日起，两被告没有按照约定向两原告支付从2017年10月1日起至2018年9月底止租金人民币38000元，则两被告应当支付计罚滞纳金人民币104500元（注：拖欠租金的按每逾期一天按所欠租金的1%计罚滞纳金为人民币102600元；拖欠租金超过一个月则加收5%计罚滞纳金为人民币1900元。上述计罚滞纳金实为资金占用期间惩罚性损失赔偿金）。而且，两被告未经两原告同意，已经拆除、损坏了租赁物中原有建筑物、附着物包括地上仓库、工棚、宿舍、办公室，以及乱砍伐果树，填平水塘，构成严重违约，应当向两原告支付违约金人民币30000元。另外，至于被告吴亚新、被告吴亚保向原告谭智、原告谭超明赔偿损坏租赁物中原有建筑物、附着物包括地上仓库、工棚、宿舍、办公室，以及乱砍伐果树，填平水塘的其他损失，两原告收集证据后再另案要求两被告赔偿。基于以上事实，两原告认为自己与两被告设立了租赁合同关系，没有违约行为。而两被告拖欠租金，又损坏了租赁物中原有建筑物、附着物包括地上仓库、工棚、宿舍、办公室，以及乱砍伐果树，填平水塘，构成严重违约，严重侵害了两原告的合法权益。因此，两被告应当依照法律规定和双方约定履行民事义务，承担民事责任。特请人民法院依法判允两原告的前列诉讼请求。被告吴亚新、被告吴亚保辩称：一、原告与被告所签订的合同无效。原告转租给被告的土地，没有合法的土地使用权，未经土地所有权人塘博埇村民小组的同意，而且也不具备厂房、仓库非农使用的用途，导致被告无法按照意愿使用经营，也导致被告因改造、扩建厂房时被罚款等各项经济损失共1572920元，原告应承担该赔偿责任；二、应当依法通知陈日宏、杨华强及吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村民小组作为第三人参加诉讼。陈日宏及杨华强与两被告一起合伙办厂生产塑料制品，案件的处理直接关系到其二人的利益，且涉案的土地所有权人为吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村民小组，故均应追加为本案第三人参加诉讼。第三人陈日宏、杨华强述称：同意两被告的答辩意见。第三人吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村民小组述称：1.原告在我村承包40亩土地，但是实际上原告是霸占了大面积的土地，已经超出了40亩，本案涉案的11亩土地不属于我村发包给原告的土地，原告是强行霸占了我村的11亩土地，再将土地发包给他人使用，该行为属于无权处分，严重损害了我村的合法权益；2.本案的被告不是我村的村民，根据土地管理法第15条规定，农村集体土地发包给村外人经营的，必须经过村民会议的同意，并报乡镇人民政府批准，但是原告将我村的土地发包给被告，既没有经过我村同意，未经过村民会议讨论，也没有报人民政府批准，明显违反法律规定，原、被告签订的合同属于无效合同，因此我村请求法院确认原、被告签订的租赁合同无效，并确认原告霸占我村土地的事实。被告吴亚新、吴亚保向本院提起反诉，请求：1.判决确认2012年8月13日签订的《土地厂房仓库租赁合同》无效；2.判决被反诉人赔偿反诉人各项经济损失1572920元；3.驳回被反诉人对租金、滞纳金和违约金的起诉请求；4.判决被反诉人承担全部诉讼请求。事实和理由：反诉人于陈日宏、杨华强四人合伙，在吴川市覃巴建厂生产塑料制品，经人介绍认识被反诉人，被反诉人称其有的厂房、仓库等可以出租作为工厂生产使用，因此，反诉人两人与被反诉人夫妻于2012年8月13日签订了《土地厂房仓库租赁合同》。合同签订后，反诉人开始使用厂房建厂，在2017年反诉人按照合同第五条第5项约定进行改建、扩建时，被政府相关部门发现，认为该土地林地不能作为厂房建设使用。2018年4月份被吴川市国土局罚款25920元。土地所在村塘博埇村民小组得知反诉人从被反诉人处租赁该土地使用后，于2017年6月10日向陈日宏及反诉人吴亚新发出书面告知书，称反诉人与被反诉人转租的土地未经该村民小组同意，且该部分属于被反诉人长期非法把战士用，不属于原租赁给谭智使用的土地范围，限令反诉人与该村民小组办理土地的相关手续。2018年9月3日，吴川市覃巴镇政府发出强制拆除通知，并对该土地上的建筑物进行了强制拆除。由于原告转租给被告的土地，没有合法的土地使用权，未经土地所有权人塘博埇村民小组的同意，而且也不具备厂房、仓库非农使用的用途，故双方签订的租赁合同属违反法律规定，依法无效。被反诉人的行为导致了反诉人无法按照意愿使用经营，也导致反诉人因改造、扩建厂房时被罚款等各项经济损失共1572920元，被反诉人应当承担赔偿责任。被反诉人谭智、谭超明辩称：1.两反诉人与两原告的租赁合同合法有效，从合同内容、租赁土地的用途、合同的期限、合同的租金等内容来看，该租赁合同的内容是农业建设，并不需要批准及登记手续，根据合同法44条，212条、214条等规定，反诉人与被反诉人之间签订的租赁合同，约定的内容是双方的真实意思表示，而且并没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效；2.因反诉人没有按照租赁合同约定的租赁性质使用且没有经过国家国土部门批准，擅自违法使用土地被相关部门予以处罚，不能归责于被反诉人谭智、谭超明，其反诉人主张赔偿各项经济损失1572920元，没有法律依据和事实依据。2018年11月29日，被反诉人前往吴川市市场监督局进行查询才知道反诉人将涉案的租赁土地擅自转租给第三人杨华强开办吴川市粤丰塑料制品有限公司，反诉人吴亚新、吴亚保在未经被反诉人谭智、谭超明同意的前提下，违反约定及违法将涉案土地再转租给本案第三人杨华强，经营的行为被反诉人谭智、谭超明对此并不知情且不存在任何过错。2018年4月份吴川市国土局开出罚款罚单，所造成的损失也与本案的被反诉人不存在法律上的因果关系，反诉人以此理由要求被反诉人给予赔偿1572920元的理由并不能成立；3、被反诉人谭智、谭超明合法取得吴川市覃巴镇塘博埇村该村涉案土地的经营权，其承包经营的土地面积是40亩，本案的反诉人签订的租赁合同的面积只是11亩，被反诉人是将其合法取得经营权的土地转租给本案的反诉人，而且是在经营期间范围内，吴川市覃巴镇塘博埇村并没有依据与本案的被反诉人解除土地承包合同，同时塘博埇村也没有提出解除反诉人与被反诉人签订的土地厂房仓库租赁合同，根据合同法第224条的规定，本案并不符合法律规定约定的解除合同条件，因此反诉人吴亚新、吴亚保以未经发包人吴川市覃巴镇塘博村民小组同意转租为由认为租赁合同无效，并且要求被反诉人谭智、谭超明给予赔偿1572920元没有法律及事实依据。另，涉案的土地使用权应为农业承包经营权，反诉人错误理解为农村集体工业建设用地使用权，本案应适用农村土地承包法第10条、31、32、34、35、36、37、38条，按照法律规定，明确转租流转是受到法律保护的，应当经过同意但不写明需要书面同意，反诉人已经使用涉案土地5年，在5年期间第三人村民小组不提出异议，也没有证据证明其提出异议，也没有向土地监督部门投诉，反而是违反了土地契约精神及农村土地承包法。原承包合同上有村民、村干部签字及村民小组盖的公章，故涉案租赁合同合法有效。综上所诉，反诉人所提出的反诉请求以及事实理由，不能提供证据及事实证明的主张，依法应予驳回其全部反诉请求。第三人村民小组述陈：对反诉没有异议，但对原告的答辩意见有异议。1.本案涉案的11亩土地不在原告承包的40亩范围内，是原告强行霸占的；2.原告和被告之间签订的合同名为租赁，实际上无权处分，是以合法形式掩盖非法目的，又或者原、被告双方串通损害我村合法权益，无论何种情况，根据合同法52条规定，原被告之间的合同都是无效的；3.我村是在2017年才发现原被告之间的租赁关系，并且我村是在2017年6月10日已经向原被告做出书面异议，主张他们双方合同是无效的；4.我村所主张的无效合同是指原被告之间的租赁合同无效，我村与原告之间的租赁合同是有效的，我方认可。第三人陈日宏、杨华强述称：我方对两被告的反诉无异议，我方与两被告是合伙关系，利益一致。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存异议的证据，本院根据证据的证明效力与待证事实之间的关联性予以认证，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：1999年5月23日，原告谭智作为承包方与沙田村委会谭博埇村作为发包方签订《土地承包合同》，双方约定的承包地名为火烧岭，东至谭博埇村林地，南至大王公路，西至白石仔地边，北至林地，具体界线以双方现场划定为准。承包期自一九九九年十月一日起至二〇二四年九月底止，承包期限共二十五年。2012年8月13日原告谭智、谭超明作为出租方（甲方）与被告吴亚新、吴亚保作为承租方（乙方）签订《土地厂房仓库租赁合同书》，约定原告将自己承包的龙眼果场内闲置空地、仓库、工棚、宿舍及办公室租给被告使用，其中约定如下：“一、甲方将自己租赁承包位于吴川市覃巴镇塘博埇村后背岭（又名火烧岭）合法经营的龙眼果场内东边空地（包括水泥铺设晒地、水塘）、仓库、工棚、宿舍、办公室共约十一亩（以实际丈量为准）租给乙方使用。二、租赁期限为12年，从2012年10月1日起至2024年9月底止。三、租金计算：从2012年10月1日起至2017年9月底止的五年内，每年租金为贰万捌仟元人民币。四、付款方式乙方在租赁期间，每年租金要在当年十月前一次性付清。如乙方逾期缴交租金，每逾期一天按所欠租金的1%计罚滞纳金。若超过一个月仍未缴纳当年租金的，加收5%滞纳金。若超一年不付清到期的款项，则视为乙方违约，甲方无偿收回土地仓库、工棚、宿舍、办公室及乙方所建的附着物。六、违约责任：2.如果甲方违约，甲方向乙方支付违约金人民币3万元整，反之，乙方向甲方支付违约金人民币3万元”。2017年6月10日，第三人吴川市覃巴镇沙田村委会塘博埇村民小组向吴亚新、陈日宏发出一份《告知书》，告知其承租使用的地块不在村小组发包给谭智使用的40亩地范围内，谭智对涉案土地无合法的使用权和支配权，至此，被告仅向原告支付租金至2017年9月份。另查明：被告吴亚新、吴亚保与第三人陈日宏、杨华强于2017年6月1日签订《合伙经营协议书》，合伙组织名为粤丰塑料制品厂，共同经营塑料制品。2017年8月2日，杨华强作为法定代表人与案外人陈梓聪、朱秋一起成立吴川市粤丰塑料制品有限公司，并于2018年9月6日经吴川市市场监管局核准登记。再查明：2018年4月9日，因承租的土地不能做非农使用，吴川市粤丰塑料制品有限公司被吴川市国土资源局罚款25920元。2018年9月13日，因未依法取得乡村建设规划许可证，擅自违法进行建设，吴川市覃巴镇人民政府向第三人陈日宏发出《通知》，责令其停止建设，限期自行拆除非法建筑。因未自觉拆除，政府便对土地上的建筑物进行了强制拆除。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告向塘博埇村承租火烧岭约40亩林地作果园使用，在租期内，原告将其实际占有使用的11亩土地使用权转租给被告使用，并签订《土地厂房仓库租赁合同》，在该合同中，双方未就土地的使用用途作出明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”及《中华人民共和国农村土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，涉案土地属于农村土地，依法应用于农业建设。从被告与原告签订的《土地厂房仓库租赁合同》内容看，租赁物主要为水泥硬底化的空地及仓库等建筑物，原告应当知道被告租赁土地的用途为用于非农建设，另外，在庭审中，原告自认在交付土地给被告使用后知道被告将涉案的11亩土地用于塑料制品的生产地，并且在生产中对其周边经营中的果树造成污染。双方在明知到涉案土地被用于非农建设的情况下仍继续履行合同，该行为违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定“有下列请情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原、被告之间签订的《土地厂房仓库租赁合同》自始无效，故原告基于无效的租赁合同请求被告继续履行合同及承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉人吴亚新、吴亚保请求被反诉人谭智、谭超明赔偿各项经济损失1572920元的问题。反诉人诉称因被反诉人的过错，导致反诉人无法按照意愿使用经营，造成反诉人厂房建设、被罚款等各项经济损失共计1572920元，故请求被反诉人承担该赔偿责任。综合本案，反诉人明知其在涉案土地上生产、制作塑料制品是属于非农使用土地，但其仍然继续在未依法取得乡村建设规划许可证的情况下，擅自违法进行建设、生产经营，受到政府部门的处理。对此，反诉人应自行承担相应的违法损失。故对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第二百一十七条和《中华人民共和国农村土地承包法》第八条的规定，判决如下：确认原告谭智、谭超明与被告吴亚新、吴亚保于2018年8月13日签订的《土地厂房仓库租赁合同》无效；驳回原告及反诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费人民币3788元，由原告谭智、谭超明负担，反诉费9478.14元，由被告吴亚新、吴亚保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  彭 曦人民陪审员  李土福人民陪审员  吴婵平二〇一九年五月十五日书 记 员  黄诗颖