山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁行终30号 上诉人（原审原告）李和平，女，1956年9月5日生，汉族，住青岛市市北区。 委托代理人李雷，男，1966年10月21日生，汉族，住山东省青岛市市北区，系原告之弟。 被上诉人（原审被告）青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市北区延吉路80号。 法定代表人杨旭东，区长。 被上诉人（原审被告）青岛市人民政府，住所地青岛市香港中路11号。 法定代表人孟凡利，市长。 上诉人李和平因与被上诉人青岛市市北区人民政府（以下简称市北区政府）、青岛市人民政府（以下简称青岛市政府）房屋征收补偿决定及行政复议一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02行初226号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，向各方当事人送达了受理案件或者应诉通知书、合议庭成员告知书以及《二审行政案件诉讼要素表》，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理。现已审理终结。 李和平原审诉称，原告房屋位于登州路24号登北社区14号楼310户，建筑面积33.5平米，实际使用面积43平米左右，所处的环境比周边任何一处征收房屋都要好。小区为半封闭小区，空气良好，交通便利，生活方便。原告房屋楼层好，全明户型。附近较新的小区如天福宜家市价三万五一平方米，华荣家园三万一平方米。但这俩小区的位置都没有原告小区的位置好。1、选评估公司时没有征求居民的同意，公告之后原告去拆迁办口头反映过，但他们却说原告在10日之内没有提出复议，评估价也不是附近新建小区的市场价。2、青岛市房屋征收补偿条例明确规定一房一价，楼层朝向都是影响单价的因素。3、原告自己的房子，原告不想卖，不能强迫卖。4、市区的房子安排到市郊且是等价交换，原告不愿意。5、没有人性化的考虑被拆人的实际情况，去偏远的新小区将面临几十万新费用，装修费、物业费、生活购物交通费等原告无力承担。6、既然被告确认评估是符合规定的，原告要求按评估的55平方，在原小区要房子，且楼层朝向同现住的一样，外加20万搬迁补偿费，或者是45平米加50万搬迁补偿费。7、异地房屋补偿，根据青岛市划分的1、2、3类地区，不少于原住宅面积的2.5倍，原告要中南熙悦项目小区135平的房子，包括多层变高层的公摊差额。综上，请求：1、撤销青北补决字[2018]84号《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》；2、撤销青政复决字[2018]469号《青岛市人民政府行政复议决定书》；本案诉讼费用由被告承担。 原审法院查明，1、原告李和平在青岛市××州路××310户有合法房屋一处，房地产权证号为青房地权市字第××号，证载房屋建筑面积33.50平方米，用途为住宅，房屋产别为私有。 2、2017年7月22日，被告市北区政府作出《青岛市市北区人民政府关于登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目房屋征收决定》，决定：自2017年7月22日起正式启动市北区登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目房屋征收与补偿工作；房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室；房屋征收组织落实单位为青岛市市北区人民政府辽宁路街道办事处；房屋征收范围为登州路24号13、14号楼范围内的合法房屋。同日，被告市北区政府发布《市北区人民政府关于登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目实施房屋征收的公告》，将《市北区登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议时限为2017年8月26日至2017年9月25日，搬家交房时限为2017年8月30日至2017年9月25日。公告当日将《市北区登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目房屋征收奖励办法》一并公示。补偿方案载明该项目被征收房屋基本情况：征收区域内共涉及被征收人83户，总建筑面积约0.25万平方米。原告李和平的涉案房屋在上述房屋征收范围内。 3、2017年7月22日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于选择登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2017年7月22日至2017年8月6日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果以书面形式通过所在辖区街道办事处认定后提交房屋征收部门。2017年8月6日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于选择登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人因未能在15日内协商确定评估机构，现从市城乡建设委公布的评估机构名录中推荐3家候选评估机构，由被征收人投票选定。投票于2017年8月6日-10日进行。投票期间，共发选票57张，收回选票57张。房屋征收部门于2017年8月11日在被征收区域内发布了《关于选定登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知》，确定博文房地产评估造价集团有限公司承担登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目房屋征收评估工作。 4、在房屋征收公告确定的签约期限内，原告未与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。2017年8月24日，评估机构博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司就原告的涉案房屋出具了《青岛市市北区登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》一份、《青岛市市北区登州路24号13、14号楼零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户评估表》一份，该两份表载明权利人为“李和平”，房地权属证号“青房地权市字第××号”，房屋坐落市北区登州路24号14栋310户，产权性质为“私”，房屋用途为“住宅”，房屋结构为“混合”，建成年代为“1969”，建筑面积“33.5平方米”，楼层为“3/4”，朝向“南”，评估时点为“2017年7月22日”，房屋评估单价为“每平方米22356元”，装修补偿单价为“每平方米460元”，集中供暖设备补偿单价为“每平方米210元”，天然气设备补偿单价为“每户2000元”。2017年11月1日，被告市北区政府向李和平送达上述两份评估表。 5、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，2017年11月1日，房屋征收实施单位的工作人员与原告李和平进行约谈，此次约谈涉及房屋基本情况、是否清楚补偿方案、是否存在经营、有无自建房或无照房、有无纠纷或法院生效判决、未签协议的原因及实际居住情况。约谈笔录显示：李和平称清楚补偿方案，涉案房屋坐落于市北区××州路××楼310户，建筑面积为33.5平方米，不存在经营，无自建房或无照房，没有纠纷和法院生效判决，现在原告自己居住，不签协议的原因是住着很舒服，补偿方式不合算，征收后居住环境不如现在好，征收补偿太少，想要中南熙悦的房源，但要求在130平方米以上或补偿200万。2018年1月5日，房屋征收实施单位的工作人员再次与原告李和平进行约谈，此次约谈涉及房屋基本情况、是否清楚补偿方案，送达异地房源的评估报告并征求原告的意见。其中，《青岛市市北区棚户区改造项目中海寰宇天下安置房均价评估表》、《青岛市市北区棚户区改造项目中南熙悦安置房均价评估表》显示，中海寰宇项目评估均价为“每平方米17000元”，中南熙悦项目评估均价为“每平方米14000元”。约谈笔录显示：李和平称清楚补偿方案，涉案房屋坐落于市北区××州路××楼310户，建筑面积为33.5平方米，安置房源的均价和市场价基本相同，原告感觉不合适，和上次约谈想法一样，原告房子位置好，要求安置130平米以上的房子。 6、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，房屋征收部门于2018年4月24日向被告市北区政府提交《提请区政府作出补偿决定的申请》，被告市北区政府于2018年5月7日作出青北补决字[2018]84号《房屋征收补偿决定书》，并于2018年7月3日送达给原告李和平，由原告委托代理人李雷签收。 7、原告李和平不服被告市北区政府作出的青北补决字[2018]84号《房屋征收补偿决定书》，于2018年7月27日向被告青岛市政府提出行政复议申请，要求撤销上述房屋征收补偿决定。被告青岛市政府于2018年7月31日予以受理，同日通知市北区政府提出行政复议答复意见并提交相关证据、依据等。2018年8月5日，市北区政府作出书面行政复议答复意见。2018年9月5日，青岛市政府作出青政复决字[2018]469号《行政复议决定书》，决定维持市北区政府作出青北补决字[2018]84号《房屋征收补偿决定书》的行政行为。并于2018年9月6日送达给原告，原告对此不服，故提起本案行政诉讼。 另查明，2017年8月18日，市北区房屋征收安置管理办公室作出《关于2017年棚户区改造项目增加异地安置房源的公告》，已公布的安置房源为市北区中海寰宇天下E地块项目、李沧区中南熙悦项目、市北区宜昌路31号地块项目共三处，现增加市北区海岸路36号安置地块为2017年棚改项目安置房源。被告市北区政府提交2017年7月20日青棚改办函[2017]33号青岛市棚户区改造工作领导小组办公室《关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》及2017年7月20日青棚改办函[2017]34号青岛市棚户区改造工作领导小组办公室《关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》，证明经房屋征收评估专家委员会专家评审，宜昌路31号安置区房屋评估价格为18440元/平方米，参照以往集中建设房源的定价原则下浮至16600元/平方米，海岸路36号安置区房屋评估价格为17400元/平方米，参照以往集中建设房源的定价原则下浮至15700元/平方米。 原审法院认为，一、关于市北区政府作出青北补决字[2018]84号《房屋征收补偿决定书》是否合法的问题，从以下方面进行分析： （一）关于涉案房屋征收决定及房屋征收补偿方案可否作为本案证据予以使用的问题。 涉案房屋征收决定形式合法，内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，且就房屋征收部门、组织落实单位、征收实施单位、征收范围等内容予以确定并公告，可作为本案证据使用。涉案房屋征收补偿方案系被告市北区政府制定、并作为该征收决定的附件一并公告的材料，可作为本案证据使用。 （二）关于涉案评估报告是否可以作为涉案房屋征收补偿决定的依据的问题。 1、房屋征收评估机构的选择程序是否合法。房屋征收决定作出后，房屋征收部门根据相关规定由被征收人协商选择评估机构，因未能协商确定，房屋征收部门依法组织被征收人采取投票方式选择房地产价格评估机构。经统计，最终从市建委公布的房屋征收评估机构名录中按照票数高低选出一家房地产价格评估机构作为该项目房地产价格评估机构，并将结果进行了公示。因此，涉案房屋征收评估机构的选择符合规定，程序合法。 2、关于涉案评估报告是否合法的问题。庭审中，原告主张评估单价过低，不是周边新建小区的市场价，违反房屋征收补偿条例，故评估结果不符合规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十四条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。据此，房屋征收评估机构对被征收房屋进行评估需要依据被征收房屋在评估时点的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估，原告仅以其涉案房屋周边新建房屋单价作为对比因素显然不当。此外，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”本案中，原告未在规定期限内向房屋评估机构提出书面复核申请，因此，涉案房屋评估报告的出具符合法定程序，可以作为涉案房屋征收补偿决定的补偿依据。 （三）关于房屋补偿安置方式。 《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条规定，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。征收区域用于住宅房屋建设的，规划主管部门在审批该建设工程规划时，在满足城市规划和国家标准规范的同时，应当考虑被征收人就地房屋补偿的需要。涉案片区征收后统一纳入储备，目前并无建设住宅房屋的规划，不符合就地安置的条件，涉案房屋征收补偿方案第十一条确定补偿方式为货币和异地房屋两种，未违反上述规定，且该方案亦已根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条在拟征收房屋范围内公布，征求公众意见，相应的异地安置房源也予以公示。因此，原告要求就地安置的主张不能成立。 （四）关于应安置房屋面积和补偿项目计算标准。 《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，对于征收补偿应当以房产证载明的建筑面积为准。第二十三条第二款规定，前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算；征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。本案中，被告计算方式并无不当，原告对房屋面积的异议不能成立。原告要求就地安置，并增加20-50万元拆迁补偿款，或异地安置中南熙悦项目135平方米的房屋，并在庭后向原审法院提交1996年《青岛市城市房屋拆迁管理条例》作为依据，经审查在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，施行征收补偿制度，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十二条规定，本条例自2013年5月1日起施行。2005年9月29日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》同时废止。原告所提交的1996年《青岛市城市房屋拆迁管理条例》更是早已废止，不适用于本案，故原告主张于法无据，不予支持。另，原告主张约谈记录并未记录其主要观点的说法，经审查，约谈记录能够客观反映原告的要求及不签协议的原因，且原告在约谈笔录上签字确认，原审法院对原告主张不予支持。对于搬迁补助费、临时过渡费、装修补偿费、集中供暖设施补偿费、燃气设备补偿费等的补偿标准，原告并无异议，原审法院经审查予以确认。 二、关于青岛市政府作出青政复决字[2018]469号《青岛市人民政府行政复议决定书》是否合法的问题。 《中华人民共和国行政复议法》第二十二条规定，行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第三十三条规定，行政复议机构认为必要时，可以实地调查核实证据；对重大、复杂的案件，申请人提出要求或者行政复议机构认为必要时，可以采取听证的方式审理。根据上述规定，行政复议以书面审理为主，被告根据原告的申请及案情的需要决定是否听证，本案原告未提出听证的申请，被告青岛市政府经过书面审理作出涉案复议决定，符合上述规定，程序合法。因此，原告关于复议机关未予约谈直接作出决定故程序违法的主张不能成立。 综上，被告市北区政府作出的青北补决字[2018]84号《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》；被告青岛市政府作出的青政复决字[2018]469号《青岛市人民政府行政复议决定书》均认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。原告的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决驳回原告李和平的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李和平负担。 李和平不服原审法院判决，上诉请求：撤销青岛市中级人民法院（2018）鲁02行初226号行政判决，判决被上诉人补偿上诉人征收补偿款200万元或者异地安置青岛中南熙悦房源135平方米；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被征收房屋评估不合法，导致了补偿方案过低。评估时间点与送达相差三个多月，市场价格今非昔比。同时，违反青岛市的房屋补偿条例规定，没有进行多个部门论证。且评估机构是被上诉人的下级管理单位，公正存疑。2、青岛市人民政府的复议只采取书面审查的方法是推卸责任。综上，上诉人认为一审认定事实不清，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 市北区政府、青岛市政府未向本院提交答辩意见。 各方当事人在原审中提供的证据已随案移送本院。二审中，上诉人提交了青岛市公寓房屋市场价格走势图、青岛山公寓与登北社区区位比较彩图、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》、技术规范等证据，本院经审查后认为，上述证据不能证明市北区政府作出的涉案84号征收补偿决定和青岛市政府作出的469号行政复议决定违反了法律法规的有关规定。经审理，本院同意原审法院查明的事实。 本院认为，第一，关于市北区政府作出的涉案84号征收补偿决定的合法性问题。因上诉人未与房屋征收部门签订补偿协议，被上诉人市北区政府作出了涉案征收补偿决定，该决定提供了异地房屋补偿或货币补偿两种补偿安置方式，满足了原告的选择权，且包含了搬迁、临时安置的补偿费及奖励资金等，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。另外，上诉人主张涉案房屋评估程序和结果等不合法，本院认为该主张不能成立。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十三条第二款规定：“房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。涉案项目通过协商方式未能选出符合条件的评估机构，最终通过投票方式确定了博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司作为涉案项目的评估机构,评估机构的选定符合法律规定。评估机构经评估出具涉案项目国有土地上被征收住宅房屋征收分户评估表、装修补偿分户评估表后，房屋征收部门将上述评估结果送达上诉人并在征收范围内进行了公示，评估程序符合规定。同时，《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条第一款规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日十日内向房地产评估机构书面申请复核……”。上诉人主张现有住房评估价格远低于同区位地段同类方位价格，要求补偿其征收补偿款200万元或者异地安置青岛中南熙悦房源135平方米，但是其在规定期限内怠于行使评估复核权，视为对该项权利的放弃，本院对其主张和诉求不予支持。 第二，青岛市政府作出的涉案469号行政复议决定书是否合法问题。《中华人民共和国行政复议法》第二十二条规定：“行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。”被上诉人青岛市政府经过书面审理，按照《中华人民共和国行政复议法》规定的程序，作出469号行政复议决定书，符合上述法律的规定。 综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李和平的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费50元，由上诉人李和平负担。 本判决为终审判决。 审判长  张传毅 审判员  张晓宁 审判员  张汉利 二〇一九年五月十五日 书记员  冯晓倩