山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3236号 原告：高振双，女，1963年4月15日出生，汉族，医生，住济南市。 委托诉讼代理人：田雨，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：菅仲涛，总经理。 委托诉讼代理人：赵辉，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事务所实习律师。 原告高振双与被告济南诚建物业管理有限公司（以下简称济南诚建物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告高振双的委托诉讼代理人田雨，被告济南诚建物业公司的委托诉讼代理人赵辉、李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高振双向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告缴纳的物业费共计18873.2元，并支付原告利息损失（自2018年12月5日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际返还之日止）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年12月31日以及2011年1月2日与山东诚基房地产开发有限公司签订四份《济南市商品房买卖合同》，购买位于济南市历下区和平路47号四间商铺。因开发商原因，上述房屋一直未达交付标准，未予交付。为此，原告曾于2014年7月7日诉至济南市历下区人民法院，请求法院判令解除上述商品房买卖合同，返还原告购房款并赔偿损失，案号为（2014）历商初字第1420号，后因参加人民调解而撤诉。在济南市政府组织的诚基中心商业用房退房退款过程中，原告向被告咨询相关事宜，被告要求原告交纳物业费并持相关收据才能进行商铺的退房退款工作，故原告于2018年12月5日向被告交纳涉案房屋在2015年11月19日至2018年12月31日期间的物业管理费共计18873.2元，被告向原告出具收据及结算证明。《物业管理条例》第四十一条第二款以及《山东省物业管理条例》第七十条第一款均规定“已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担”。因开发商始终未能向原告交付符合交付标准的房屋，按照法律规定，物业费应当由开发商承担，而不应由原告承担。原告在不知情的情况下交纳了涉案商铺物业管理费。原告多次请求被告予以返还，但被告一直推脱不予处理，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 济南诚建物业公司辩称，一、原告所购买的位于济南市历下区和平路47号四间商铺已实际交付，由历下诉前人调（2018专）0300号人民调解协议书、济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民特1691号民事裁定书中予以认定。二、原告交纳物业服务费既是政府退房退款政策要求，更是履行自己作为业主的付款义务。根据历下区政府赵晋案涉案房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室在济南日报发布的《关于诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》以及《山东省物业管理条例》规定，2018年12月5日，原告为办理退房退款主动到被告处交纳水电费、物业费，后原告持被告出具的诚基中心商铺退房退款相关费用结算证明办理退房退款。被告与济南市历下区诚基中心业主委员会于2015年11月19日签订了《物业服务合同》，委托管理期限为两年，期满后续签两年，有效期至2019年11月18日，合同中载明被告可以依照本合同向业主收取物业管理服务费。涉案房屋已交付原告，且被告在2015-2019年间一直为原告提供物业服务，原告作为业主按照《物业管理条例》应当依法交纳物业服务费。 本院经审理认定如下事实：高振双与山东诚基房地产开发有限公司签订四份《济南市商品房买卖合同》，购买了山东诚基房地产开发有限公司开发建设的位于济南市历下区和平路47号四间商铺。因上述房屋未按合同约定交付，高振双于2014年7月7日诉至济南市历下区人民法院，请求解除上述《商品房买卖合同》，返还购房款并赔偿损失，案号为（2014）历商初字第1420号。后该案于2018年12月7日以撤诉方式结案。因涉案房屋所在的房地产项目出现纠纷，成立了赵晋案涉案房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室，该办公室于2018年11月30日发布了涉案房地产项目的商业用房退房登记工作的公告。2018年12月5日，高振双向济南诚建物业公司交纳了涉案上述房屋自2015年11月19日至2018年12月31日期间的物业服务费18873.2元，并办理了涉案房屋的退房手续。 另查明，2015年11月19日，济南诚建物业公司与济南市历下区诚基中心业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由济南诚建物业公司为位于济南市历下区和平路47号的物业提供服务。该合同第十三条约定：“已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费应由建设单位全额承担。”赵晋案涉案房地产纠纷化解处置工作领导小组办公室于2018年11月30日发布的《关于诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》内容如下：“一、登记退房范围包括已办理产权登记和未办理产权登记、已交付使用和未交付使用等所有商业用房……五、有关说明5.购房群众因使用退房范围内的商业用房所欠付水费、电费、物业管理费等费用的，需在清偿相关费用后，持物业公司证明材料参与本次人民调解、司法确认、退房退款。” 本案争议的事实是，涉案房屋是否已经交付给高振双，高振双与济南诚建物业公司之间是否存在物业服务合同关系。高振双主张因涉案房屋一直未交付，故在济南市历下区人民法院提起了诉讼，要求解除合同返还房款；因房屋未交付，故而与济南诚建物业公司没有形成物业服务合同关系。济南诚建物业公司主张2018年12月10日历下诉前人调（2018专）0300号人民调解协议书、济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民特1691号民事裁定书中已写明“申请人高振双已付清房款，申请人山东诚基房地产开发有限公司已交房”，由此可以证明涉案房屋已交付给高振双；济南诚建物业公司与济南市历下区诚基中心业主委员会签订了《物业服务合同》，并提供了多年的物业服务，高振双作为小区业主，理应支付物业服务费。 本院认为，《山东省物业管理条例》第七十条规定：“已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。”本案涉案房屋是否交付是收取物业服务费的关键。高振双主张房屋未交付，为此也提起了诉讼。济南诚建物业公司为收取物业服务费的单位，对于涉案房屋是否已经满足收取物业服务费的条件应当负有举证责任，其主张高振双在参与人民调解时的协议书和裁定书（时间均晚于交纳物业服务费时间）上已载明涉案房屋已经交付使用，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定，当事人为达成调解或和解协议而作出妥协认可的事实，不应作为后续诉讼中对其不利的证据。因此，在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭人民调解协议中记载的内容主张涉案房屋已交付的事实，证据不足，本院不予采信。关于济南诚建物业公司与涉案物业小区业委会签订的《物业服务合同》，因高振双尚未合法占有涉案房屋，其不具备该物业的业主身份，故济南诚建物业公司与小区业委会签订的《物业服务合同》对高振双无约束力，济南诚建物业公司主张高振双应支付物业服务费，没有合同依据。济南诚建物业公司主张其依据《关于诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商业用房退房登记工作的公告》收取高振双的物业服务费，从该公告的内容来看，收取物业服务费的范围为“因使用退房范围内的商业用房”，济南诚建物业公司没有证据证明涉案房屋已交付给高振双使用，故济南诚建物业公司的主张不能成立。 综上所述，涉案房屋未交付高振双使用，高振双与济南诚建物业公司之间未形成物业服务合同关系，济南诚建物业公司收取高振双物业服务费，没有合同依据，也不符合法律规定，故高振双要求其返还物业服务费的诉求，理由正当，应予支持。因济南诚建物业公司收取物业服务费没有依据，高振双要求其赔偿利息损失，符合法律规定，本院予以支持。依照《山东省物业管理条例》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南诚建物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还高振双物业服务费18873.2元； 二、济南诚建物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付高振双以18873.2元为基数，自2018年12月5日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费136元，由济南诚建物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵静 二〇一九年五月十五日 书记员  董月