山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0702民初3647号原告：张秋生，男，1969年10月7日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。委托诉讼代理人：霍飞，山西鼎正律师事务所律师。被告：赵凤莲，女，1962年11月2日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。委托诉讼代理人：成记林，山西丰汇律师事务所律师。第三人：山西鑫华源房地产开发有限公司，地址：晋中市太谷县新建路18号。法定代表人：梁甲平，该公司总经理。原告张秋生与被告赵凤莲、第三人山西鑫华源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秋生的委托诉讼代理人霍飞、被告赵凤莲的委托诉讼代理人成记林到庭参加了诉讼，第三人山西鑫华源房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认赵凤莲与山西鑫华源房地产开发有限公司在2014年8月11日签订的房屋买卖合同无效。2.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2018年1月，原告与被告签署了房屋买卖合同一份，合同约定，被告将自己所有的山西鑫华源房地产开发有限公司开发的位于太谷县金谷嘉苑的10号楼、11号楼价值2400万元总计2000平米的底商铺卖给原告，原告委托李爱斌依约将2400万元汇入被告的卡号，原告完成购房款支付后，多次要求被告向原告交付2000平米商铺，但被告迟迟未将房产交付原告，据此原告将被告诉至法院，在举证期限内，原告申请法院去太谷县建设局调取山西鑫华源房地产开发有限公司关于其开发的金谷嘉苑10号楼、11号楼的商品房预售许可证等相关证据，根据法院调取证据的结果显示，山西鑫华源房地产开发有限公司未依法取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，山西鑫华源房地产开发有限公司因未取得商品房预售许可证明，故山西鑫华源房地产开发有限公司与被告赵凤莲签订的房屋买卖合同无效，被告赵凤莲基于无效买卖合同与原告签订的房屋买卖合同也无效。被告辩称，原、被告之间未进行过房屋买卖，2018年1月份与被告签署过房屋买卖合同并不是真实的买卖法律关系，2400万元是刘藏琳欠被告3000万元的一部分，在晋中市中级人民法院执行庭执行时，刘藏琳出售位于平遥县的麒麟阁酒店，由原告接收，按本金80%归还了债权人所有的债务。3000万元房产实际是对借款的抵押，并未实际履行。鑫华源房地产答应条件具备给原告房子，原告起诉的买卖房屋不成立。另鑫华源所售10号、11号楼是否有房产证不清楚。第三人未进行陈述。当事人围绕诉讼请求，提供的证据有：内部认购协议、房屋买卖合同、民事判决书、结算业务委托书、通知书、企业信息，本院组织当事人进行了质证，对以上无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2017年12月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，鉴于：甲方持有生效晋中市中级人民法院(2016)晋07民初11号民事判决书，判决书中确认甲方对被告刘藏琳、山西金华苑宾馆有限公司享有3000万元债权及利息。被告刘藏琳，为了偿还赵凤莲3000万元债务，于2014年8月11日，代表与山西鑫华源房地产开发有限公司(以下简称鑫华源公司)与赵凤莲签订了《金谷嘉苑》内部认购协议一份，内部认购协议约定，鑫华源公司将金谷嘉苑10号、11号楼底商2500平米，价值3000万元的房产抵顶给赵凤莲用于替刘藏琳还债。现乙方出2400万元向赵凤莲偿还3000万元中的2400万元债务，赵凤莲将对鑫华源公司的3000万元底商中的2400万元的底商所有权卖给乙方，由乙方直接向鑫华源公司主张10号楼、11号楼底商中价值2400万元的商铺所有权。鉴于甲、乙双方认可的基本事实，甲、乙方双方达成如下一致条款：一、甲方将享有在山西鑫华源房地产开发有限公司10号楼、11号楼的价值2400万元总计2000平米的底商(单价12000元每平米)所有权转卖给乙方。二、乙方向甲方偿还(2016)晋07民初11号民事判决书确认的3000万元中的2400万元债务，视为乙方向甲方支付了价值2400万元购买10、11号楼2000平米底商的对价。三、乙方按照约定，将2400万元汇入甲方指定的账号后，甲方放弃向刘藏琳主张剩余本金600万元及利息的权利。四、乙方按照约定，将2400万元汇入甲方指定的账号后，即视为乙方按照本协议约定向甲方支付了《金谷嘉苑》10、11号楼价值2400万2000平米商铺的对价。甲方无条件配合乙方与山西鑫华源房地产开发有限公司签署相关房屋认购协议及相关交房手续。五、如果山西鑫华源房地产开发有限公司不配合与乙方签署相关房屋认购协议或与乙方签署交房承诺。甲方承诺无条件与乙方共同向山西鑫华源房地产开发有限公司共同行使房屋所有权，甲、乙双方共同使用司法手段，向山西鑫华源房地产开发有限公司主张10、11号楼2500平米底商的房产交付权利。2018年1月8日，原告委托李爱斌向被告在中国工商银行中都支行尾号为0791银行账户付款2400万元。2018年4月29日给被告发出催促履行房屋买卖合同通知书，通知被告于2018年5月25日之前，将被告卖给原告的价值2400万元、2000平方米底商交付给原告。被告未履行。另查明，2014年8月11日山西鑫华源房地产开发有限公司与被告签订一份金谷嘉苑内部认购协议，山西鑫华源房地产开发有限公司将金谷嘉苑10号、11号楼底商2500平米，价值3000万元的房产卖给赵凤莲。赵凤莲未实际收到相应房产。山西鑫华源房地产开发有限公司未提供金谷嘉苑10号、11号楼商品房预售许可证明。还查明，2016年间赵凤莲作为原告起诉了刘藏琳、山西金华苑宾馆有限公司、第三人李军支付借款3000万元及利息等一案，2017年3月14日晋中市中级人民法院作出（2016）晋07民初11号民事判决书，该判决书中查明，2014年6月15日，案外人刘藏琳3000万元购买案外人李军所有的山西鑫华源房地产开发有限公司47%的股权，同日李军将转让股权的债权3000万元转让给赵凤莲。判决刘藏琳于判决生效后五日内一次性支付赵凤莲3000万元及利息损失(利息计算方式为：自借款之日起至2016年8月21日利息为500万元；自2016年8月22日起至本息付清之日按中国人民银行同期贷款利率计算)，山西金华苑宾馆有限公司对上述债务承担连带责任；驳回赵凤莲的其他诉讼请求。本院认为，原告与被告经协商一致签订了房屋买卖合同，且原告委托他人支付给被告2400万元，被告收到2400万元的事实清楚，原告张秋生依约履行完毕了向被告赵凤莲支付购房款的合同义务。第三人山西鑫华源房地产开发有限公司未提供取得商品房预售许可证相关证据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，第三人山西鑫华源房地产开发有限公司因未能提供商品房预售许可证明，其出卖房屋给赵凤莲属于无效行为，被告赵凤莲基于无效买卖合同与原告签订的房屋买卖合同也应属无效。故对被告的辩解不予采信。综上，对原告要求确认原告张秋生与被告赵凤莲签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；原告非山西鑫华源房地产开发有限公司与赵凤莲签订内部认购协议的合同相对方，对其要求确认内部认购协议无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、原告张秋生与被告赵凤莲签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告张秋生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵凤莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  陈惠敏人民陪审员  高志刚人民陪审员  白志强二〇一九年五月十五日书 记 员  相文静