广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8225号原告：连细娜，女，1988年4月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：施毅，男，1985年9月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系原告丈夫。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告连细娜诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法由审判员陶亮适用简易诉讼程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告连细娜及其委托诉讼代理人周国有、施毅，被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告于2018年4月20日签订的《物业使用权转让合同》；2、判令被告向原告退还租赁款330260元并支付利息8460元（以330260元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月21日起暂计至2019年3月21日）；3、判令本案诉讼费用、保全费由被告负担。事实和理由：2018年8月21日，原告向被告支付加德公馆5栋7层11房“公寓定金”50000元。2018年8月24日，原、被告双方签订《物业使用权转让合同》，原告受让加德公馆5栋711房（建筑面积26.25平方米）的使用权，转让款331260元，使用期限从2018年6月30日至2058年6月29日。一、原告与被告签订物业使用权转让合同的本意是获得案涉物业40年的使用权，并且该使用权是可以作为居民居住性质的。被告通过以下手段欺骗原告与其签订了违反原告本意的合同：（一）被告作为专业的运营公司，其与本案的案外人佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社会签订的协议约定其对涉案土地使用权是从2016年10月1日至2056年9月30日，而且在明知租赁合同超过20年部分依法无效的前提下，向原告承诺原告对涉案物业的使用权从2018年6月30日至2058年6月29日。（二）被告对原告销售涉案物业使用权时，作出了“租售同权”、“涉案项目为集体建设用地建设租赁住房项目”等虚假宣传，而实际涉案物业只能作为商业、酒店用途，并不能作为居民居住功能的物业，涉案的项目也不是集体建设用地建设租赁住房试点项目。（三）被告对涉案土地至今未取得建设工程规划许可证，其与原告签订的租赁合同是违法国家法律的强制性规定的，但被告向原告刻意隐瞒了这一事实。所以，被告的是通过刻意欺诈的手段，使得原告与其签订违反原告本意的物业使用权转让合同。二、原被告签订的物业权转让合同是显失公平的。（一）原告依约支付的对价是330260元，其获得的涉案物业（建筑面积26.25方）的合法有效的使用权只有20年，而且该物业不能用作居民自住和出租。（二）被告按照约定应当在2019年12月31日前交付涉案物业，但涉案物业所在土地仍为一片空地，被告尚拖欠建筑商和土地出租方大量款项，经营状况严重恶化，严重丧失商业信誉，被告已以自己的行为表明不履行也没有能力履行交付义务。所以，从双方的权利和义务来看，若要继续维持双方签订的合同是对原告极其不公平的。综上，被告故意告知原告虚假情况并隐瞒涉案项目的真实情况，诱使原告作出错误意思表示与其签订涉案合同，而且被告作为专业的运营公司利用原告没有经验，致使双方的权利与义务明显违反合同公平、等价有偿原则。另外被告也以自己的行为表明不履行也没有能力继续履行合同约定的交付义务。在此情况下，原告诉求对涉案合同的撤销是有充足的事实和法律依据的，强行维持合同的履行或部分履行并不符合公平正义的法律精神。恳请法院综合考虑，作出公平正义的裁决。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求，被告案涉物业的开发符合法律规定，双方合同内容与形式均符合法律规定，不存在合同无效或解除的法定和合同理由。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信息。拟证明原、被告的主体适格。2、加德公馆现场销售宣传照。拟证明被告向原告作出了“租售同权”，涉案项目为“集体建设用地建设租赁住房试点”的虚假宣传。3、《物业使用权转让合同》。拟证明（1）《物业使用权转让合同》没对涉案物业使用性质作出约定；（2）涉案物业26.25平方米，租金331260元；（3）被告承诺原告对涉案物业的租期从2018年6月30日至2058年6月29日；（4）被告交付涉案物业的时间为2019年12月31日前。4、收据。拟证明原告已经依约向被告支付租金330260元。5、《佛山市禅城区国土城建和水务局回复》。拟证明加德公馆项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目。6、《佛山市自然资源局禅城分局公开答复》。拟证明加德公馆涉及地块（地块二）尚未核发建设工程规划许可证，同时涉案的建筑功能为商业、酒店，不能作为居民功能性住房。7、《佛山市禅城区张槎街道办信访告知书》2份。拟证明（1）加德公馆不属于张槎街道重点工程项目；（2）加德公馆存在虚假宣传，已被市场监督局立案件调查（立案号20190074）。8、《弼唐股份经济联合社情况说明》。拟证明被告与弼唐股份经济联合社签订的土地使用权期限从2016年10月1日至2056年9月30日。被告隐瞒这一事实向原告虚假承诺租期从2018年6月30日至2058年6月29日。9、案涉土地开发现状照片。拟证明被告至今未对案涉土地进行开发，从案涉土地开发现状照片来看存在拖欠建筑商工程款的情况。10、光盘（电视报道视频、原告与弼唐经联社双方沟通会谈、原告与被告、弼唐经联社、张槎街道多方会谈视频）。拟证明（1）被告尚欠弼唐经联社大量租金，经营状况严重恶化，已无力依约履行交付义务；（2）被告存在虚假宣传的情况，且被告向原告隐瞒了其与弼唐经联社的租期只到2056年的事实，该部分事实由弼唐经联社的负责人亲自进行确认。涉案物业所在的土地的平面图。拟证明涉案物业所在的土地为加德公馆地块二，地块二尚未取得建设工程规划许可证。诉讼中，被告举证如下：1、《集体土地使用权证》（佛禅集用[2013]第00306号）、《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）、《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）、《使用标准地名许可证》（禅民[2017]157号）、关于佛山市明福加德公馆（地块一）（地块二）（原雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一）（地块二））办理提前介入的说明。拟证明涉案楼盘明福加德公馆是具有合法的建筑手续的。提前介入的说明是地块一和地块二目前是属于合法施工的状态，且证明明福加德公馆的权利来源。2、《情况说明》。拟证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案物业的使用权提供给原告使用。3、《关于王敏信访事项的答复》。拟证明案涉加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。系列案另案诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调取《复函》一份及附件两份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：被告对原告证据1、3-9、11的真实性均无异议，本院予以确认；证据2，被告不予认可，且销售现场照片上没有显示是加德公馆项目，故本院不予采纳；证据10为会议视频，即使真实，但因原告未举证证明会谈已形成书面结论，故本院不予采纳；被告举证的证据1、3，可以与其他证据相互佐证，本院予以确认。被告举证的证据2，原告对真实性无异议，本院予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月21日，原告向被告支付加德公馆5栋7层11房“公寓定金”50000元。2018年8月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同号：0299），约定：第一条转让物业。1、甲方同意将本项目第5栋711房（以下简称“该物业”）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米。2、该物业单元为毛坯交楼……第二条物业使用权期限。1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济社无偿收回。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限。乙方同意按以下方式支付使用权期限内（前19年）的全部使用权总价款：1、该物业使用权转让款为每平米12619.43元，总金额331260元……。第八条违约责任。1、甲方违约责任。2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格的物业交付给乙方……3）甲方逾期超过180日交付该物业，则甲方从逾期超过180日的次日起按日向乙方支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行。2018年8月21日、8月24日、9月8日，被告分别出具收据，确认收到原告支付的公寓定金50000元、公寓使用权租赁款150260元、公寓使用权租赁款130000元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具复函，确认：一、雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，案涉项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。另查明二，2018年6月8日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。庭审中，双方一致确认案涉房屋位于项目地块二、案涉房屋还没有交付使用。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，使用期限届满后原告需将案涉房屋交还，可知该合同实为租赁期限40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，故案涉《物业使用权受让合同》（合同编号0299）应为无效。因本案合同自始无效，故原告诉请撤销合同没有依据，本院不予支持。关于原告诉请被告退还使用权转让款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前认定，因案涉《物业使用权转让合同》属无效合同，案涉房屋亦尚未交付，故被告基于该合同所取得的使用权转让款应当返还给原告。原告诉请被告退还使用权转让款，有法律和事实依据，本院予以支持。关于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。本案中，原告确因被告占用款项而产生利息损失，原告诉请被告从2018年8月21日起支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，按照双方过错大小，本院酌定被告应当自原告交齐租赁款项之日即2018年9月8日起支付利息。利息以物业使用权转让款330260元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止。原告诉请利息超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告连细娜与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2018年8月24日签订的《物业使用权转让合同》（合同号：0299）无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告连细娜返还物业使用权转让款330260元及利息（利息以330260元为本金，自2018年9月8日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至实际履行完毕之日止）；三、驳回原告连细娜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3190元，保全费2214元，合计5404元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年五月二十日书记员 冯裕雯