上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1481号原告(反诉被告)：周璟,女,1978年12月2日生,汉族,户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张南堂，上海市中原律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑春晖，上海市中原律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：郑巍,男,1966年9月15日生,汉族,住上海市闵行区。被告(反诉原告)：钟金娟,女,1970年8月9日生,畲族,住上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：王振波，安徽和协律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙垚，浙江金麟律师事务所律师。原告周璟与被告郑巍、钟金娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，郑巍、钟金娟向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年2月18日、4月17日公开开庭进行了审理。周璟的委托诉讼代理人张南堂、郑春辉，钟金娟及两被告的共同委托诉讼代理人王振波、孙垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周璟向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原、被告于2018年3月25日就上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年9月4日解除；2、判令郑巍、钟金娟共同返还周璟购房款90万元。本诉的事实与理由：周璟为方便父母,欲将其名下的上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称502室房屋)置换一套低楼层房屋。2018年3月18日，周璟与案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)签订了由其独家代理出售502室房屋的《房地产限时速递出售合同》、《授权挂牌出售委托书》,挂牌价格为610万元,委托期限自即日起至2019年3月17日止。因限购政策因素，以及支付能力的原因，周璟购买系争房屋需以出售502室房屋为前提。周璟将上述情况都如实地告知了我爱我家公司以及被告，我爱我家公司承诺其肯定能将502室房产出售，不会影响周璟购买系争房屋。2018年3月20日，周璟与我爱我家公司就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》,该合同约定系争房屋成交价为692万元,周璟需于居间合同签署之日向两被告支付20万元意向金，签署房地产买卖合同或类似合同后30日内支付首付款90万元(含20万元意向金在内)。居间合同签订后,周璟于2018年3月20日、4月22日分别向郑巍、钟金娟支付了20万元和70万元。2018年3月25日,在我爱我家公司向原、被告当面提出将付款及过户后延半年,并承诺其在半年内将502室房屋出售、不会影响系争房屋交易的情况下，郑巍、钟金娟按我爱我家公司的要求与周璟签订了一份《上海市房地产买卖合同》,合同约定系争房屋交易价为550万元。同日，双方还签订了税费、佣金负担及装修款的《协议》。嗣后，我爱我家公司未能如期出售502室房屋。2018年9月4日，周璟以短信方式通知被告,要求解除双方之间的房地产买卖合同,并要求郑巍、钟金娟返还90万元的购房款。周璟认为,其于签约前已将其履行合同义务的前置条件明确告知郑巍、钟金娟及我爱我家公司,现周璟继续履行的前置条件未能成就，且非因周璟原因,为防止损失的进一步扩大,周璟解约的行为完全合理。遂涉讼。郑巍、钟金娟针对本诉辩称，原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均不得擅自变更或解除合同；签约时，郑巍、钟金娟并不知晓周璟属于限购对象；郑巍、钟金娟不存在违约行为，现郑巍、钟金娟亦要求解除双方的房屋买卖合同关系，但导致合同解除的责任在周璟，周璟应承担相应的违约责任。另，郑巍、钟金娟向本院提出反诉请求：1、判令原、被告于2018年3月25日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年4月17日解除；2、判令周璟向郑巍、钟金娟支付违约金1,420,120元(该违约金分为两部分：一部分为：以迟延支付的房款602万元为基数，以日万分之四为标准，自2018年10月10日起计算15日，即36,120元；另一部分为：总房款692万元的20%，即1,384,000元，合计1,420,120元)；3、判令周璟已支付的房款90万元用于抵扣其应承担的违约金相应金额；4、保全费由周璟负担。反诉的事实及理由：原、被告就系争房屋签署了《上海市房地产买卖合同》，系争房屋交易价为692万元；周璟应于2018年3月20日支付定金20万元、2018年4月25日前支付房款70万元、2018年10月10日前支付房款455万元。签约后，周璟仅支付了20万元定金及70万元房款，后未再按约向郑巍、钟金娟支付房款。周璟的行为已构成违约，郑巍、钟金娟遂提出上述反诉诉讼请求。周璟针对反诉辩称，同意解除双方的合同，合同解除的具体时间由法院依法判决；不同意其他反诉诉请，郑巍、钟金娟主张的违约金应根据其实际损失来确定，而近一年房屋价格并没有太大波动，故郑巍、钟金娟并没有实际损失；即便要计算违约金，也只能按照合同约定的日万分之四标准计算，因为周璟对合同解除并不存在过错，在整个交易过程中，郑巍、钟金娟知晓周璟存在连环卖房买房情况的，合同不能继续进行责任并不能完全归咎于周璟。法院如果认为周璟应该承担违约责任，周璟同意在其已付款款中直接抵扣，多余的房款应返还周璟。本院经审理认定如下事实：郑巍、钟金娟为系争房屋产权人。2018年3月20日，周璟与郑巍、钟金娟及我爱我家公司签订《房地产买卖居间合同》，合同约定：周璟由我爱我家公司居间介绍购买系争房屋，成交价为692万元。同日，周璟向钟金娟支付定金20万元。2018年3月25日，郑巍、钟金娟(卖售人、甲方)与周璟(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：第二条系争房屋转让价为550万元；第六条甲乙双方确认，在2018年11月15日前，向房地产交易中心办理过户手续；第九条第(三)项乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付十五日的违约金外,甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担违约责任,违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金,余款返还乙方,已付款不足抵扣违约金的,乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付；补充条款(二)因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失；附件三，乙方于2018年3月20日支付甲方定金20万元,该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2018年4月25日前支付甲方房款70万元；乙方于2018年10月10日前向甲方支付房款455万元，该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠贷款银行的抵押贷款,并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续。同日，郑巍、钟金娟(卖售人、甲方)与周璟(买受人、乙方)签订《协议》一份，协议约定：周璟另行补偿郑巍、钟金娟装修补偿费142万元，于系争房屋产权过户前支付。原、被告双方对系争房屋交易总价为692万元无异议。2018年4月22日，周璟向钟金娟支付房款70万元。之后，周璟未再向郑巍、钟金娟支付过房款。另查明，周璟为购买系争房屋，将其自有的502室房屋由我爱我家公司挂牌出售，未果。以上事实，由周璟提交的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》、银行支付凭证、收条、《授权挂牌出售委托书》，郑巍、钟金娟提交的钟金娟与我爱我家公司员工微信聊天记录以及原、被告的当庭陈述予以佐证。周璟提交的佣金收据与本案无关联性，本院不予采信。周璟提交的微信聊天截屏、通话录音、照片、网页信息，因郑巍、钟金娟不予认可，本院亦无法核实，故对上述证据，本院不予采信。郑巍、钟金娟提交的网页截图，因周璟不予认可，本院亦无法核实，故对该证据，本院不予采信。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，周璟应于2018年10月10日前向郑巍、钟金娟支付房款455万元，但周璟未按约支付房款，显属违约。郑巍、钟金娟有权按约行使合同解除权，现郑巍、钟金娟以2019年4月17日，即解除合同的意思表示送达周璟之日作为合同解除日，并无不妥。因周璟的违约行为导致合同解除，周璟应按约承担相应的违约责任。但根据本案的案情及郑巍、钟金娟的实际损失情况，本院酌情将违约金调整为70万元。对于周璟已支付的90万元房款，原、被告双方均同意如周璟应承担相应的违约责任，该90万元可用于抵扣违约金相应的金额，故本院亦予以照准。超出违约金部分的房款20万元，郑巍、钟金娟应返还周璟。周璟辩称，双方合同解除的原因系我爱我家公司未能按期出售其502室房屋，导致周璟购买系争房屋时属于限购对象，周璟本身不存在过错。本院认为，周璟作为完全民事行为能力人，在自身存在限购及支付能力风险的情况下，应预判风险、谨慎签约。现因周璟自身的过失，并不能免除其违约责任。故对周璟的上述辩称，本院不予采信。因郑巍、钟金娟不存在违约行为，故周璟提出的解除合同并返还房款90万元之诉讼请求，均无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)周璟与被告(反诉原告)郑巍、钟金娟于2018年3月25日就上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年4月17日解除；二、原告(反诉被告)周璟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郑巍、钟金娟违约金人民币70万元，该款从原告(反诉被告)周璟已付房款90万元中直接抵扣；三、被告(反诉原告)郑巍、钟金娟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周璟房款人民币20万元；四、驳回原告(反诉被告)周璟的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)郑巍、钟金娟的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币6,400元，由原告(反诉被告)周璟负担。反诉案件受理费减半收取计人民币27,906元，由原告(反诉被告)周璟负担20,000元，被告(反诉原告)郑巍、钟金娟负担7,906元。保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)周璟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年五月十六日书记员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。