广东省广州市增城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0118民初6448号之一原告：广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社，住所地增城区新塘镇白江村南顺会堂办公室二楼。负责人：刘柱坚，社长。委托诉讼代理人：孙琳玲，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华聪，广东君厚律师事务所律师。被告：夏建斌，男，1979年8月4日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。第三人：叶志恩，男，1973年11月28日出生，汉族，住广州市增城区。上述叶志恩、夏建斌的共同委托诉讼代理人：易雅安，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述叶志恩、夏建斌的共同委托诉讼代理人：曾善恩，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：广州市冠坤物业管理有限公司，住所地：广州市天河区车陂路70号北401A。法定代表人：张罐坤。第三人：广州市天河区悦盛发展有限公司，住所地：广州市天河区东圃车陂路70号。法定代表人：王炳达。原告广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社与被告夏建斌、第三人广州市冠坤物业管理有限公司（以下简称冠坤公司）、广州市天河区悦盛发展有限公司（以下简称悦盛公司）、叶志恩土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社的负责人刘柱坚及其委托诉讼代理人孙琳玲、郭华聪，被告夏建斌和第三人叶志恩的共同委托诉讼代理人易雅安、曾善恩到庭参加诉讼，第三人广州市冠坤物业管理有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城区新塘镇××南顺经济合作社向本院提出诉讼请求：一、判决确认2005年10月28日签订的《建设用地租赁合同》无效；确认2015年4月22日签订的《〈建设用地租赁合同〉转让协议书》无效；确认2015年4月27日签订的《〈建设用地租赁合同〉转让协议书》无效；确认2015年6月10日签订的《转让合同证明》无效；确认2015年6月23日签订的《〈建设用地租赁〉补充协议书》无效；二、判决被告或土地实际使用人依法向原告归还位于增××××白江村沙下（土名）的涉案土地；三、判决由各被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于受理费、财产保全费、鉴定费等。事实与理由：2005年10月28日，广州市冠坤贸易有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司与原告签订了《建设用地租赁合同》，约定将位于增城区新塘镇××南顺社沙下（土名）的30亩建设用地租赁给第三人，租用期限30年，自2006年11月1日至2036年10月31日。2015年4月22日，广州市冠坤贸易有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司与原告签订了《建设用地租赁合同》，约定将位于增城区新塘镇××南顺社沙下（土名）的30亩建设用地租赁给第三人，租用期限30年，自2006年11月1日至2036年10月31日。2015年4月22日，广州市冠坤贸易有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司、第三人叶志恩与原告签署《转让协议书》将原合向全部权利义务转让给第三人叶志恩。2015年4月27日，被告夏建斌、第三人叶志恩与原告签订了《转让协议书》约定第三人叶志恩将全部权利义务转让给被告夏建斌。2015年6月23日，被告夏建斌在时隔两个月后立即与原告签订了《补充协议书》，约定租期从2015年6月1日起至2046年10月31日止。首先，广州市冠坤贸易有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司、叶志恩与原告签署的《建设用地租赁合同》、《转让协议书》、《转让合同证明》等都未经过原告村民大会的民主决策程序，应属无效。被告夏建斌与原告签署的《转让协议书》、《补充协议书》也从未经原告村民大会民主表决通过，上述协议有损于原告集体合法权益且超过《合同法》规定的最长租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第52条第5款、第214条、1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》第17条、第19条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第7条、《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》第3条的规定，未经村民会议讨论决定即将村民集体所有的土地出租、转租给他人，根据《合同法》第52条第五款规定，应认定为无效合同。其次，《合同法》第214条关于“租赁期限”的规定，租赁期限届满才能续订租赁合同，同时依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条规定“集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后剩余年限”，但被告夏建斌在原合同期限远未届满（原合同到期日为2036年10月31日）情况下即与原告签署《补充协议书》延长10年的租赁期限，明显属于以“合法方式掩盖非法目的”法律规避行为，并且违反了《合同法》第214条强制性规定，应规定，应属无效。第三，租用标的为增城新塘镇白江村沙沙下的31.513亩土地，其中10亩土地性质非集体建设用地，迄今为止无《建议用地规划》等许可，根据《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，被告将租用标的用于非农建设，违反了法律、法规的强制规定，应属无效。第三，租用标的为增城新为增城新塘镇白江村沙沙下的31.513亩土地，其中10亩土地性质非集体建设用地，迄今为止无《建设用地规划》等许可，根据《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，被告将租用标的用于非农建设，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。综上，原告与被告夏建斌签订的《转让协议书》、《补充协议书》违反了法律、法规的强制性规定，涉嫌法律规避，请求贵院依法确认上述协议无效，并判决由被告或涉案土地实际使用人向原告归还上述涉案土地，维护广大村民的合法权益。审理中，原告将上述诉讼请求变更为“一、判决确认原告与被告签署的《转让协议书》、《补充协议书》无效；二、判决确认原告与第三人签署的《建设用地租赁合同》、《转让协议书》、《转让合同证明》无效；三、判决被告夏建斌或土地实际人依法向原告归还位于增××××白江村沙下（土名）的涉案土地；四、判决被告夏建斌与第三人共同承担本案全部诉讼费用，包括但不限于受理费、财产保全费、鉴定费等。”。本院查明，2018年10月24日，夏建斌和三名第三人向本院提出管辖权异议，本院于2018年10月24日均裁定驳回夏建斌和三名第三人对本案管辖权提出的异议。后三名第三人提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）粤01民辖终2779号《民事裁定书》载明：经审查查明，2005年10月28日，原告（甲方，出租方）与冠坤公司（乙方，承租方）签订《建设用地租赁合同》，第十三条约定：“未尽事宜，双方协商解决，协商不成，双方同意将本合同或与本合同相关的争议提交广州仲裁委员会，按照提交时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁，裁决结果将是终局的，对双方均有约束力。”该合同落款处甲方盖有原告公章、乙方盖有冠坤公司、悦盛公司公章及双方签约代表签名。2015年4月22日，悦盛公司、冠坤公司、王炳焰（甲方）与叶志恩（乙方）、原告（丙方）签订《转让协议书》，约定：冠坤公司、悦盛公司与原告在2005年10月28日签订《建设用地租赁合同》（又称：原合同），同意将原合同中甲方的权利义务全部转让给乙方，丙方同意该转让。该合同第六条约定：“协议签署后，甲乙双方履行本协议时如发生争议，双方协商解决，协商不成，任何一方可向增城市人民法院起诉。”2015年4月27日，叶志恩（甲方）与夏建斌（乙方）、原告（丙方）签订《转让协议书》，约定三方协商一致，同意叶志恩将上述2005年10月28日《建设用地租赁合同》的全部权利义务全部转让给夏建斌，原告同意该转让。该协议书第六条约定：“协议签署后，甲乙双方履行本协议时如发生争议，双方协商解决，协商不成，任何一方可向增城市人民法院起诉。”2015年6月10日，原告出具《转让合同证明》，主要内容为：冠坤公司与叶志恩经友好协商，同意将2005年10月28日《建设用地租赁合同》中冠坤公司权利义务全部转让给叶志恩。原告同意该双方协议，自2015年4月22日，冠坤公司与叶志恩签署转让协议书之日起，冠坤公司不再履行原合同该地块的一切债务，纠纷及相关法律责任。2015年6月23日，原告（出租方）与夏建斌（承租方）签订《〈建设用地租赁合同〉补充协议书》约定：夏建斌于2015年4月27日签订了《转让协议书》，受让了2005年10月28日《建设用地租赁合同》中归属于承租方的全部权利义务。该协议书第五条约定，本协议签署后，甲乙双方履行协议时如发生纠纷的，双方协商解决，协商不成，由土地所在地人民法院诉讼解决。广州市中级人民法院认为，根据悦盛公司、冠坤公司与叶志恩、原告在2015年4月22日《转让协议书》的约定，叶志恩受让悦盛公司、冠坤公司在2005年10月28日《建设用地租赁合同》的权利义务。该转让协议书约定的争议解决方式为叶志恩与悦盛公司、冠坤公司发生争议，均可向广州市增城区人民法院起诉。该约定并未改变原告与悦盛公司、冠坤公司之间关于争议解决方式（仲裁）的约定。原合同中的仲裁协议对于原告、悦盛公司、冠坤公司仍然具有法律约束力。根据上述《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九条的规定，叶志恩作为原合同的权利义务受让人，其与原告发生争议应当适用原合同的争议解决方式即提请仲裁。原告与悦盛公司、冠坤公司、叶志恩之间因履行上述合同及协议产生的纠纷应通过提请广州仲裁委员会仲裁的方式解决。2015年4月27日《转让协议书》也并未改变叶志恩与原告之间关于仲裁的争议解决方式约定。原审法院认定悦盛公司、冠坤公司、叶志恩的管辖权异议不成立不当，依法予以纠正。裁定如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初6448号民事裁定；二、驳回广州市增城区新塘镇××南顺经济合作社对广州市冠坤物业管理有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司、叶志恩的起诉；三、驳回夏建斌对本案管辖权的异议。本院经审查认为，根据广州市中级人民法院作出（2018）粤01民辖终2779号《民事裁定书》，本院对原告起诉夏建斌虽有管辖权，但该《民事裁定书》亦认定“原告与悦盛公司、冠坤公司、叶志恩之间因履行2005年10月28日的《建设用地租赁合同》和2015年4月22日的《转让协议书》产生的纠纷应通过提请广州仲裁委员会仲裁的方式解决。”，而夏建斌作为合同当事人的时间为2015年4月27日和2015年6月23日，本案中，原告与夏建斌的纠纷来源于原告与三名第三人的纠纷，而原告与三名第三人的纠纷已经被广州市中级人民法院裁定驳回起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”和第一百二十四条“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。”的规定，原告的起诉不符法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告广州市增城区新塘镇白江村南顺经济合作社的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  陈丽华人民陪审员  赖葵花二〇一九年五月十五日书 记 员  陈雪冰