山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1056号上诉人（原审被告）：山东西子电梯有限公司，住所地烟台市芝罘区市府街33号三层302室。法定代表人：冷波，董事长。委托诉讼代理人：李浩，山东万阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠雯雯，山东万阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隆华集团有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区市府街33号。法定代表人：薛源，总经理。委托诉讼代理人：苗劲松，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琳琳，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人山东西子电梯有限公司因与被上诉人隆华集团有限公司烟台分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2704号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山东西子电梯有限公司上诉请求：1.撤销烟台市芝罘区人民法院（2018)鲁0602民初2704号民事判决书，驳回隆华集团有限公司烟台分公司的诉讼请求。2.诉讼费用和保全费用由隆华集团有限公司烟台分公司承担。事实与理由：一、原审法院关于隆华集团有限公司烟台分公司的主张是否已过诉讼时效的问题，自2016年1月1日起涉案房屋占用使用费金额的问题，属于事实认定错误。1.关于隆华集团有限公司烟台分公司的主张是否已过诉讼时效的问题。原审法院认定诉讼时效一直处于中断的状态，隆华集团有限公司烟台分公司于2018年2月28日具状主张山东西子电梯有限公司支付2013年1月1日后的房屋租赁费、物业管理费、房屋占有使用费的诉讼请求未超过法定诉讼时效，属于事实认定错误。按照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：民法总则施行前（2017年10月1日前），民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第189条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期届满之日计算。而根据山东西子电梯有限公司制作的思维导图，本案中隆华集团有限公司烟台分公司诉请主要包括2013年1月1日至2015年12月31日“租金”与2016年1月1日至今的“房屋占用使用费”两部分，这并非属于同一债务的分期履行，结合本案隆华集团有限公司烟台分公司代理人的陈述，隆华集团有限公司烟台分公司2017年年底前从未向山东西子电梯有限公司催缴过房租，隆华集团有限公司烟台分公司是在2018年2月28日才起诉法院，由此可以认定2017年2月28日前隆华集团有限公司烟台分公司追索租金或房屋占用使用费的诉讼时效已经超过1年时效。同时，隆华集团有限公司烟台分公司并无证据证明其一直到2017年才知道烟台隆城置业有限公司已于2015年8月19日与山东西子电梯有限公司结清了所有的相关电梯工程款。隆华集团有限公司烟台分公司提供了抵酒领用明细表中并没有对山东西子电梯有限公司与隆华集团有限公司烟台分公司之间的租金作出约定，不能作为诉讼时效中断的事由。原审法院据此作出判决，亦属于事实的认定错误。2.关于自2016年1月1日起房屋占用使用费金额的问题。涉案合同第六条第三款约定的是：合同解除或租赁期满后山东西子电梯有限公司应在隆华集团有限公司烟台分公司限定的时间内将房屋腾空并完好无损的交还隆华集团有限公司烟台分公司，逾期按合同约定租金标准的双倍向隆华集团有限公司烟台分公司支付占用期间的租金。而在本案中，涉案房屋租赁合同并没有约定合同解除或租赁期满后山东西子电梯有限公司应在多长时间内腾空房屋并交付隆华集团有限公司烟台分公司；同时在本案中，根据隆华集团有限公司烟台分公司代理人的陈述，隆华集团有限公司烟台分公司并未限定时间让山东西子电梯有限公司腾空房屋并交付隆华集团有限公司烟台分公司。而合同中所约定的“逾期”指的是山东西子电梯有限公司超过隆华集团有限公司烟台分公司限定的时间腾空房屋并交付隆华集团有限公司烟台分公司的情形下的逾期，所以原审法院按照租金标准的双倍让山东西子电梯有限公司支付房屋占用使用费是事实认定错误。同时，原审法院认定山东西子电梯有限公司与隆华集团有限公司烟台分公司双方自2016年1月1日起形成了不定期的房屋租赁关系，在不定期租赁期间，原审法院支持了隆华集团有限公司烟台分公司按照合同约定租金的双倍支付房屋占用使用费的条件并未成就，属于事实的认定错误。二、在适用法律方面，原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定作出裁判，属于适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。隆华集团有限公司烟台分公司并无证据证明其诉讼时效中断的事由。故原审法院据此依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定作出判决，在事实认定错误的同时亦属于适用法律错误。隆华集团有限公司烟台分公司辩称，1.隆华集团有限公司烟台分公司的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：延付或者拒付租金的。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。从上述法律规定可以看出，按照《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，虽然隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司所签订的房屋租赁合同为两份房屋租赁期限不同的租赁合同，山东西子电梯有限公司缴纳租金的期限分别为2013年1月3日、2013年6月15日、2014年1月3日、2014年6月15日、2015年1月3日、2015年6月15日，诉讼时效应从每次租金缴纳期限届满之日起计算为一年。但是正如山东西子电梯有限公司在法庭调查中陈述的一样，其之所以没有向隆华集团有限公司烟台分公司缴纳房租，是因为双方及隆华集团有限公司烟台分公司的关联企业烟台隆城置业有限公司就山东西子电梯有限公司以烟台隆城置业有限公司欠付山东西子电梯有限公司的货款、安装款与山东西子电梯有限公司欠付隆华集团有限公司烟台分公司的房屋租金进行抵顶的事宜一直在进行协商，所以隆华集团有限公司烟台分公司未向山东西子电梯有限公司主张租金，此时诉讼时效巳经中断。隆华集团有限公司烟台分公司的起诉并未超过法定的诉讼时效。2、关于房屋占有使用费金额问题。山东西子电梯有限公司认为，根据涉案合同第六条第三款约定，合同解除或租赁期满后，山东西子电梯有限公司应在隆华集团有限公司烟台分公司限定的时间内将房屋腾空并完好无损的交还。逾期，按合同约定租金标准的双倍向隆华集团有限公司烟台分公司支付占用期间的租金。因在合同履行中，隆华集团有限公司烟台分公司并未限定时间让山东西子电梯有限公司腾空房屋并交付，所以一审法院按照房屋租金标准的双倍让山东西子电梯有限公司支付房屋占用使用费用是错误的。隆华集团有限公司烟台分公司认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋租赁合同中，规定了明确的租赁期限，租赁期限届满之日，如果双方没有签订新的租赁合同，则承租人应当向出租人返还房屋，这是房屋租赁合同的交易习惯。本案中，虽然隆华集团有限公司烟台分公司没有提供证据证明向山东西子电梯有限公司催告过合同租赁期限届满之日山东西子电梯有限公司应当向隆华集团有限公司烟台分公司返还房屋，但是在租赁期限届满后，山东西子电梯有限公司应当按照交易习惯返还房屋，履行协助义务。山东西子电梯有限公司没有返还房屋，而是继续占用房屋，则应支付房屋占用使用费用，这是符合法律规定的。综上，山东西子电梯有限公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。隆华集团有限公司烟台分公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.山东西子电梯有限公司向隆华集团有限公司烟台分公司支付房屋租金360000元（自2013年1月1日起至2015年12月31日，按年租金120000元计算）；3.山东西子电梯有限公司向隆华集团有限公司烟台分公司按年租金标准二倍、即240000元支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；4.山东西子电梯有限公司向隆华集团有限公司烟台分公司支付逾期付款违约金261090元（按欠付租赁费用金额每日万分之五的标准计算至2018年2月28日）；5.山东西子电梯有限公司向隆华集团有限公司烟台分公司返还位于烟台市芝罘区市府街33号（隆华商务大厦）三层302室房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，一审法院予以确认。根据隆华集团有限公司烟台分公司、山东西子电梯有限公司的陈述和一审法院审查认证的证据，一审法院认定事实：隆华集团有限公司于1993年6月10日成立，经营范围包括物业管理，可以提供物业服务。隆华集团有限公司烟台分公司系隆华集团有限公司下属的不具备法人资格的分支机构，隆华集团有限公司烟台分公司在2015年3月26日在经营范围中增加了物业管理的项目。位于烟台市芝罘区市府街33号隆华商务大厦三层302室房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人为隆华集团有限公司，该公司将该房屋交付隆华集团有限公司烟台分公司占有使用，并允许隆华集团有限公司烟台分公司向其他第三人出租并获取收益。隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司自2010年1月1日起就承租涉案房屋签订了五份房屋租赁合同，除租赁期限不同外，其它内容均基本相同。2014年1月1日，隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司在签订的最后一份租赁合同载明的与本案相关的内容为：山东西子电梯有限公司自愿承租建筑面积246.41平方米的涉案房屋，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日两年，租赁期满，若山东西子电梯有限公司需要继续承租或退租，应提前三个月向隆华集团有限公司烟台分公司提出书面申请；涉案房屋年租金为1200000元（租期不满一个月的按一个月收取租金，其中房屋租赁费为75646.20元、物业管理费44353.80元）租金提前支付，本合同生效之日三日内，山东西子电梯有限公司一次性交纳六个月的租金，以后每六个月期满前十五个工作日内交纳下半年度的租金；若山东西子电梯有限公司逾期交付租金，除仍应如数补交外，还应按欠交租金数每日万分之五的标准支付延期付款的违约金；本合同签订之日，山东西子电梯有限公司同意向隆华集团有限公司烟台分公司交纳租赁保证金10000元，本合同期满后，山东西子电梯有限公司将承租房屋完好无损的交付给隆华集团有限公司烟台分公司时退还，但不计利息；若山东西子电梯有限公司在租赁期内有损坏承租房屋，提前解除租赁合同或欠交租金的情况，隆华集团有限公司烟台分公司可以从中扣除相关费用或不予退还租赁保证金；合同解除或租赁期满后山东西子电梯有限公司应在隆华集团有限公司烟台分公司规定的时间将房屋腾空并完好无损地交还隆华集团有限公司烟台分公司，逾期按合同约定租金标准的双倍向隆华集团有限公司烟台分公司支付占用期间的租金。山东西子电梯有限公司交还的房屋经隆华集团有限公司烟台分公司验收合格，隆华集团有限公司烟台分公司方可退还租赁保证金。山东西子电梯有限公司自2010年1月1日起承租隆华集团有限公司烟台分公司的涉案房屋后，向隆华集团有限公司烟台分公司交纳了2010年1月1日至2012年12月31日期间的房屋租金360000元，其中实际交款290000元，以物抵顶房屋租金70000元。山东西子电梯有限公司尚欠付隆华集团有限公司烟台分公司2013年1月1日后至今的租金。隆华集团有限公司烟台分公司自2011年12月26日至2014年7月28日分8次为山东西子电梯有限公司开具了总价为36万元的发票，在每一张发票中均明确列明了房屋租赁费和物业管理费的具体金额。2018年3月13日，隆华集团有限公司烟台分公司诉至一审法院请求：1.请求判令解除隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司之间的房屋租赁合同；2.请求判令山东西子电梯有限公司向隆华集团有限公司烟台分公司支付房屋租金360000元（自2013年1月1日起按年租金120000元计算至2015年12月31日）；3.请求判令山东西子电梯有限公司按照年租金二倍的标准向隆华集团有限公司烟台分公司支付自2016年1月1日起至山东西子电梯有限公司实际返还房屋之日止的房屋占用使用费（年租金标准的二倍为年租金240000元，自2016年1月1日起计算至2018年2月28日，房屋占用使用费为520000.00元）；4.请求判令山东西子电梯有限公司向隆华集团有限公司烟台分公司支付逾期付款违约金261090元（按欠付租赁费用金额每日万分之五的标准计算至2018年2月28日），以上各项金额共计1141090元；5.请求判令山东西子电梯有限公司向隆华集团有限公司烟台分公司返还位于烟台市芝罘区市府街33号（隆华商务大厦）三层302室房屋；6.请求判令山东西子电梯有限公司承担本案一切诉讼费用。诉讼中，本院依据隆华集团有限公司烟台分公司的财产保全申请，作出（2017）鲁0602执保196号民事裁定书，裁定冻结了山东西子电梯有限公司银行帐户内的存款1170000元（实际冻结13325.21元）。庭审中，隆华集团有限公司烟台分公司申请撤回了请求山东西子电梯有限公司支付逾期付款违约金261090元的诉讼请求。一审庭审中，隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司对下列问题未能质证一致：（一）隆华集团有限公司烟台分公司的主张是否已过诉讼时效的问题。山东西子电梯有限公司主张，在2007年山东西子电梯有限公司就与隆华集团有限公司烟台分公司的关联企业烟台隆城置业有限公司存在电梯产品的销售关系。在2012年年底，经核算烟台隆城置业有限公司欠付山东西子电梯有限公司工程尾款约130多万元。经与隆华集团有限公司烟台分公司协商将涉案房屋2013年1月1日后的租金用于抵顶工程尾款，所谓涉案租赁合同的形成，也是隆华集团有限公司烟台分公司为了履行财务流程才形成的。此后，隆华集团有限公司烟台分公司于2018年2月28日前从未向山东西子电梯有限公司主张过房屋租赁费，故山东西子电梯有限公司认为隆华集团有限公司烟台分公司的主张已过诉讼时效。隆华集团有限公司烟台分公司主张，山东西子电梯有限公司确实在2007年与隆华集团有限公司烟台分公司的关联企业烟台隆城置业有限公司存在电梯产品的销售、安装关系，并在2012年提出了以涉案房屋的租赁费与工程尾款进行抵顶意向，所以山东西子电梯有限公司在2013年1月1日后再未交过房屋租赁费。此后针对具体的实施情况，双方及烟台隆城置业有限公司三方之间进行多次协商，但三方并未形成一致意见。直至2017年隆华集团有限公司烟台分公司才知道，烟台隆城置业有限公司已于2015年8月19日与山东西子电梯有限公司结清了所有的相关电梯工程款，隆华集团有限公司烟台分公司遂在向山东西子电梯有限公司主张房屋租赁费未果的情况下于2018年2月28日诉至法院，故本案未过诉讼时效。隆华集团有限公司烟台分公司提供了以下证据：1、2014年12月2日，烟台隆城置业有限公司与山东西奥工贸有限公司、山东西子电梯有限公司签订协议书1份，证明2014年12月2日，烟台隆城置业有限公司与山东西奥工贸有限公司、山东西子电梯有限公司签订协议书，烟台隆城置业有限公司以车位抵顶电梯货款、安装款65万元。2、2013年12月2日，烟台隆城置业有限公司与山东西奥工贸有限公司、山东西子电梯有限公司就工程尾款的支付达成协议1份，在该协议中约定由烟台隆城置业有限公司提供2瓶石屋老人色拉子红葡萄酒抵顶全部合同尾款，抵顶款清算无误后，双方应互相向对方出具抵顶款项的票据。证明2013年12月2日，烟台隆城置业有限公司与山东西奥工贸有限公司、山东西子电梯有限公司达成了工程尾款的支付协议。山东西子电梯有限公司对证据1、2的真实性没有异议，但认为基于合同相对性原则，本案系租赁合同纠纷，隆华集团有限公司烟台分公司提供上述证据与本案无关联性，对于山东西子电梯有限公司与烟台隆城置业有限公司之间有争议的买卖和安装电梯合同纠纷，山东西子电梯有限公司将另案起诉。3、抵酒领用明细表1份，证明山东西子电梯有限公司于2015年8月19日在烟台隆城置业有限公司领取了2瓶石屋老人色拉子红葡萄酒，至此，山东西子电梯有限公司与烟台隆城置业有限公司间电梯定购合同、安装合同的款项全部结算完毕。隆华集团有限公司烟台分公司于2017年了解到该信息，隆华集团有限公司烟台分公司在2018年2月28日向山东西子电梯有限公司主张权利提起诉讼，并未超过诉讼时效。山东西子电梯有限公司对该证据的真实性没有异议，但认为基于合同相对性的法理，因本案租赁关系是在隆华集团有限公司烟台分公司、山东西子电梯有限公司之间形成的，同时隆华集团有限公司烟台分公司在2018年2月28日起诉前从未向山东西子电梯有限公司主张过权利，并且该组证据中也没有针对隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司间的租金作出约定，因此本案不存在隆华集团有限公司烟台分公司针对租金问题的诉讼时效中断事由，故隆华集团有限公司烟台分公司的主张已过法定诉讼时效。（二）涉案房屋年租金是否应包括物业管理费的问题。隆华集团有限公司烟台分公司主张，涉案房屋的所有权人系是隆华集团有限公司，该公司于2008年3月将涉案房屋交由隆华集团有限公司烟台分公司负责经营管理，由隆华集团有限公司烟台分公司以其名义对外出租、收取租金，但涉案房屋的物业管理服务由隆华集团有限公司提供，由隆华集团有限公司烟台分公司按每年每平方米180元的价格代收后再转交给隆华集团有限公司烟台分公司。所以虽在双方签订的房屋租赁合同中约定房屋租赁费时对房屋租赁费及管理费分别进行了约定，但双方确定的房屋租赁费实为每年120000元。山东西子电梯有限公司主张，涉案租赁房屋的总价为120000元，但双方分别约定了房屋租赁费为75646.20元、物业管理费44353.80元，隆华集团有限公司烟台分公司也是按上述约定的项目给山东西子电梯有限公司开具了发票，故涉案房屋的租赁费应为每年75646.20元，不应包括物业管理费在内。另外，因为隆华集团有限公司烟台分公司在2015年3月26日才取得了物业管理的资质，故在此前不应收取其公司的物业管理费。隆华集团有限公司烟台分公司提供了2018年5月12日隆华集团有限公司出具的证明1份，内容为：其公司为涉案房屋的所有权人，于2008年3月将涉案房屋交由隆华集团有限公司烟台分公司负责经营管理，以其名义对外出租，收取房屋租金；其公司自1993年6月10日成立时即具有物业管理资格，涉案房屋的物业管理服务由其公司提供，由隆华集团有限公司烟台分公司按每年每平方米180元的价格代收后转给其公司。证明隆华集团有限公司烟台分公司有权收取山东西子电梯有限公司物业管理费。山东西子电梯有限公司对该证据没有异议。一审法院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、发票、协议书、隆华集团有限公司出具的证明、抵酒领用明细表等为证，还有隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司的陈述笔录在案为凭，这些证据材料均经开庭质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，（一）依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。隆华集团有限公司烟台分公司为隆华集团有限公司下属不具备法人资格的分公司，隆华集团有限公司作为涉案房屋的所有权人将该房屋交由隆华集团有限公司烟台分公司经营管理，同意隆华集团有限公司烟台分公司以自己的名义对外出租并收取房屋租赁费、物业管理费，故隆华集团有限公司烟台分公司作为本案主体适格。隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司签订的房屋租赁合同主要条款清楚，形式要件完备，双方的权利义务明确，不违反国家法律、法规的相关规定，应为合法有效，隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司均应恪守履行。（二）《中华民共和国民法总则》第一百八十八条规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司均确认隆华集团有限公司烟台分公司、山东西子电梯有限公司、烟台隆城置业有限公司在2012年年底达成了以涉案房屋2013年后每年120000元租金用于抵顶烟台隆城置业有限公司欠付山东西子电梯有限公司1300000元工程尾款的口头协议，但三方最终并未实际履行完毕。结合隆华集团有限公司烟台分公司在2017年才知道烟台隆城置业有限公司已于2015年8月19日与山东西子电梯有限公司结算完毕工程款这一陈述，可以认定在上述时间内诉讼时效一直处于中断的状态，故隆华集团有限公司烟台分公司于2018年3月13日具状主张山东西子电梯有限公司支付2013年1月1月后的房屋租赁费、物业管理费、房屋占有使用费的诉讼请求未超过法定诉讼时效。山东西子电梯有限公司的此项抗辩理由于法无据，一审法院不予采信。（三）隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司在所签订五份房屋租赁合同明确约定“出租房屋年租金为120000元，其中房屋租赁费75646.20元，物业管理费44353.80元”，隆华集团有限公司烟台分公司也是按此约定向山东西子电梯有限公司开具了发票，一审法院依法认定涉案房屋每年房屋租赁费为75646.20元。隆华集团有限公司烟台分公司已将涉案房屋交给山东西子电梯有限公司的事实清楚，山东西子电梯有限公司欠付隆华集团有限公司烟台分公司2013年1月1日后房屋租赁费、物业管理费的证据充分，隆华集团有限公司烟台分公司主张山东西子电梯有限公司支付2013年1月1日至2015年12月31日间的房屋租赁费、物业管理费理由正当，一审法院依法予以支持。山东西子电梯有限公司以隆华集团有限公司烟台分公司在上述期间不具备物业管理资质不应支付物业管理费的抗辩理由，因隆华集团有限公司于1993年6月10日成立时的经营范围包括物业管理，其公司于2018年5月12日向一审法院出具的证明也表明上述期间的物业管理费系由隆华集团有限公司烟台分公司代收，且隆华集团有限公司烟台分公司亦在2015年3月26日在经营范围中增加了物业管理的项目，故山东西子电梯有限公司的此项抗辩理由，一审法院依法不予采信。（四）隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司于2014年1月1日签订的最后一期房屋租赁合同于2015年12月31日租赁期间届满，山东西子电梯有限公司未将涉案房屋返还给隆华集团有限公司烟台分公司，而是继续占有使用涉案房屋，隆华集团有限公司烟台分公司也未向山东西子电梯有限公司提出异议，一审法院认定自2016年1月1日起隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司形成了不定期的房屋租赁关系。现隆华集团有限公司烟台分公司请求解除房屋租赁关系，一审法院依法予以允准，山东西子电梯有限公司应当将涉案房屋返还给隆华集团有限公司烟台分公司。现隆华集团有限公司烟台分公司请求山东西子电梯有限公司将涉案房屋腾出并完好无损返还的主张，于法有据，一审法院依法予以支持。又因隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司在2014年1月1日签订的房屋租赁合同约定“合同解除或租赁期满后，山东西子电梯有限公司应在隆华集团有限公司烟台分公司限定的时间内将房屋腾空并完好无损的交还隆华集团有限公司烟台分公司，逾期，按合同约定租金标准的双倍向隆华集团有限公司烟台分公司支付占用期间的租金”，山东西子电梯有限公司应当按照合同约定租金标准75646.20元的双倍、即151292.40元向隆华集团有限公司烟台分公司支付2016年1月1日后的房屋占用使用费。隆华集团有限公司烟台分公司多诉部分的主张，一审法院不予支持。山东西子电梯有限公司此项抗辩理由，于法相悖，一审法院不予采信。（六）隆华集团有限公司烟台分公司申请撤回了要求山东西子电梯有限公司支付逾期付款违约金261090元的诉讼请求，这是其对诉讼权利的合法处分，一审法院依法予以允准。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十五条、二百三十五条、二百三十六条之规定，一审法院判决：一、隆华集团有限公司烟台分公司与山东西子电梯有限公司关于坐落在烟台市芝罘区市府街33号隆华商务大厦三层302室的房屋租赁关系予以解除。二、山东西子电梯有限公司于本判决生效之日起30日内将坐落在烟台市芝罘区市府街33号隆华商务大厦三层302室房屋腾出、完好无损地交给隆华集团有限公司烟台分公司。三、山东西子电梯有限公司支付隆华集团有限公司烟台分公司2013年1月1日起至2015年12月31日房屋租赁费、物业管理费360000元。四、山东西子电梯有限公司支付隆华集团有限公司烟台分公司2016年1月1日至2018年9月30日间的房屋占用使用费264761.70元。同时自2018年10月1日起至实际腾出之日止，仍按每年151292.40元的标准计算房屋占有使用费支付给隆华集团有限公司烟台分公司。五、驳回隆华集团有限公司烟台分公司的其它诉讼请求。以上三、四两条，合计624761.70元，限山东西子电梯有限公司于本判决生效之日起10日内履行。如山东西子电梯有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15070元，由隆华集团有限公司烟台分公司负担5023元，山东西子电梯有限公司负担10047元。财产保全费5000元，限山东西子电梯有限公司于一审判决生效之日起10日内向一审法院交纳。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。隆华集团有限公司烟台分公司提交烟台隆城置业有限公司出具的证明一份、烟台隆城置业有限公司企业信息一份、烟台南王山谷联合酒庄发展有限公司企业信息一份。拟证明：烟台隆城置业有限公司的股东为烟台南王山谷联合酒庄发展有限公司，烟台南王山谷联合酒庄发展有限公司的股东之一为隆华集团有限公司，针对山东西子电梯有限公司在一审庭审中提出的烟台隆城置业有限公司欠付山东西子电梯有限公司工程款一事，烟台隆城置业有限公司证明以上欠付的款项已于2015年8月全额支付，隆华集团有限公司烟台分公司于2017年4月才知晓上述款项已支付完毕，隆华集团有限公司烟台分公司请求山东西子电梯有限公司支付房屋租金以及占用期间的房屋使用费并没有超过诉讼时效。山东西子电梯有限公司质证称：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。1.出具证明的单位与隆华集团有限公司烟台分公司之间存在关联关系，其作出的隆华集团有限公司烟台分公司在2017年4月才知晓出具证明人与山东西子电梯有限公司之间款项结算完毕的证明具有明显倾向行为，是不可信的。2.根据隆华集团有限公司烟台分公司一审提供的证据及该证明中所提到的事实，山东西子电梯有限公司与烟台隆城置业有限公司之间的货款纠纷于2015年8月19日全部结算完毕，在本案中基于合同相对性，租赁关系发生在山东西子电梯有限公司与隆华集团有限公司烟台分公司之间，隆华集团有限公司烟台分公司应提供证据证实其向山东西子电梯有限公司追缴租金的事实，但截至目前隆华集团有限公司烟台分公司并未提交相应证据证实其向山东西子电梯有限公司追缴过租金。在一审中隆华集团有限公司烟台分公司也一直陈述其在诉请前并未向山东西子电梯有限公司主张过权利。3.本案事实不存在法律规定的诉讼时效中断的情形。在2016年1月1日前，隆华集团有限公司烟台分公司向山东西子电梯有限公司应主张的是租金，从2016年1月1日后，隆华集团有限公司烟台分公司应向山东西子电梯有限公司主张的是房屋占有使用费，租金和房屋占有使用费是两个概念，隆华集团有限公司烟台分公司向山东西子电梯有限公司主张租金及2018年2月28日的房屋占有使用费超过诉讼时效。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据《中华民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，本案中根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据可以确认，双方当事人与烟台隆城置业有限公司于2012年底协商约定以涉案房屋2013年后每年租金用于抵顶烟台隆城置业有限公司欠付山东西子电梯有限公司工程尾款，但因以上欠付的款项已于2015年8月由烟台隆城置业有限公司全额支付，租金抵顶工程款约定并未实际履行。根据隆华集团有限公司烟台分公司二审提交的烟台隆城置业有限公司出具的证明及结合本案案情，可以认定隆华集团有限公司烟台分公司于2017年才知晓以上欠付的款项已支付完毕，故隆华集团有限公司烟台分公司直到2017年才知道其权利受到侵害，其主张租金和房屋占用使用费等费用的主张未过诉讼时效。山东西子电梯有限公司主张烟台隆城置业有限公司出具的证明不应采纳，并未提交证据对证明的内容的真实性进行反驳，本院对其主张不予采信。2015年8月烟台隆城置业有限公司已将其欠付山东西子电梯有限公司工程尾款结清，租金抵顶工程款约定便不能履行，虽然隆华集团有限公司烟台分公司对此并不知情，但是山东西子电梯有限公司作为租赁合同的承租方应依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，应该及时返还房屋、支付所欠的租金等其他费用。而山东西子电梯有限公司一直未返还涉案房屋亦未支付所欠的租金等其他费用，一审法院按租赁合同的约定判决山东西子电梯有限公司支付隆华集团有限公司烟台分公司租金、房屋占用使用费等费用，并无不妥。山东西子电梯有限公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人山东西子电梯有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15070元，由山东西子电梯有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二〇一九年五月二十日法官助理吕伟亮书记员张筱