广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初1407号原告：罗容，女，1987年5月21日出生，汉族，住湖南省桃源县，被告：佛山市三水高富地产开发有限公司,住所地:广东省佛山市三水区西南街道金泉大道3号，统一社会信用代码为91440607785752877K。负责人：陈小兵，执行董事。委托诉讼代理人：周波，男，该公司员工。原告罗容诉被告佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告罗容、被告高富地产公司的委托诉讼代理人周波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗容向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约金29804元；二、判令被告承担物业管理费1173元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年9月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，并约定于2018年10月31日交付房屋使用。被告于2018年9月10日发出《收楼通知书》给原告，通知原告2018年10月8日办理收楼手续，由于时间原因改到2018年10月27日收楼，原告发现被告于2018年10月27日并未取得房屋测绘报告，根据合同的约定，被告未达到房屋交付条件。被告在未取得房屋测绘报告，未达到交付条件的情况下，隐瞒事实，一再催促原告收楼，不仅存在违约的事实，还违背了诚实信用原则。在原告得知未达到收楼条件拒绝收楼后，被告未再次书面通知原告，请法院以原告知情之日起计算逾期交付违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告高富地产公司辩称，一、原告诉请答辩人支付逾期交付违约金没有事实依据，涉案房屋已经在2018年10月30日通过竣工验收取得建设工程竣工验收备案表，于2018年10月31日取得测绘报告，符合合同约定的交付条件。被告已经按合同约定的交付时间以及交付条件将房屋交付给原告，不存在违约行为。二、原告诉请答辩人承担物业管理费没事实和法律依据，根据广东省物业管理条例第四十一条的规定，房屋交付后由物业买受人缴纳物业管理费，另外按照原告与答辩人签订的商品房买卖合同第十一条第三项的第三小点约定，由于买受人的原因导致商品房未能按期交付，出卖人可以按合同约定的交楼时间计收买受人的物业管理费。而且按原告与佛山市三水普华美居物业管理公司签订的前期物业服务协议第九条的约定，物业竣工交付使用后物业服务费用由业主或非业主使用人缴纳。根据答辩人核查，原告至今未向物业公司缴纳物业管理费。因此原告向答辩人主张物业管理费于法无据。三、答辩人已经在收楼现场的公示信息栏上张贴包括工程竣工验收备案表及房屋测绘报告在内的资料，同时现场还提供交楼公示资料册供业主翻阅，包括原告在内的所有收楼业主都可以通过公示信息栏或交楼公示资料册查阅收楼的资料。原告称2018年10月27日发现涉案房屋未取得房屋测绘报告拒绝办理收楼手续而离去，在2018年10月31日（即合同约定的收房时间），原告再次来到收楼现场，这时答辩人已经取得房屋测绘报告并张贴在公示信息栏上和放在交楼公示资料册里，这一次，原告并没有提出房屋测绘报告的问题，然后去查验房屋，并登记了一些房屋存在的工程质量问题，根据原告书面反映的情况来看，并没有提及测绘报告，也就是说，原告已在收楼现场看到了房屋测绘报告才进入查验房屋的流程，如果没有看到测绘报告，原告就不会进行查验房屋。因此，原告已在2018年的10月31日知道涉案房屋已取得工程竣工验收备案表及房屋测绘报告等资料，房屋达到了合同约定的交付条件，只是原告认为涉案房屋存在一些工程质量问题而拒绝办理其他收房手续。四、根据房屋的建设进度，房产公司都会在不同时间节点委托测绘公司进行相应的测绘，从房屋的建造开始至交付房屋后办理不动产权证止，共有五份房屋测绘报告，其中有四份标题一样的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，第一份是办理商品房预售使用，第二份是办理商品房规划验收使用，第三份是办理商品房交楼使用，第四份是办理商品房不动产权证使用，还有一份《佛山市三水区建设项目规划竣工测量报告》。综上，答辩人不存在违约行为，请法院依法驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告罗容在诉讼中提交以下证据：1、原告罗容的身份证、被告佛山市三水高富地产开发有限公司基本信息，证明原、被告主体资格。2、测绘日期为2018年11月10日的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》照片，证明涉案房屋测绘日期第一次为2018年11月10日，第二次是2018年12月2日。3、《商品房买卖合同（预售）》，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，双方约定交楼时间在2018年10月31日前。4、短信截图、御江南国际社区收房通知书、关于暂停欣园二期查验房屋的通知书、关于对佛山市三水高富地产开发有限公司违反相关规定的处理意见、办理房产证受理单、2018年11月3日广东公共频道《DV现场》节目视频、佛山12345信访回复，《社会纵横》节目视频，证明被告销售的楼房未达到交付条件就通知原告收楼。5、收楼处公示的竣工验收备案表以及张贴的房屋测绘报告照片，证明2018年10月31日公示在物业收楼处的竣工验收备案表中勘察、设计、施工、监理、建设单位意见处无日期，而被告提供给法庭的竣工验收备案表的该五处日期为手写，且盖章的位置也明显不一样；2018年10月31日收楼现场张贴的房屋面积测绘报告的日期是2016年的，而被告提供给法庭的房屋面积测绘报告的时间是2018年10月31日，时间不一样，且加盖了公章。被告高富地产公司在诉讼中提交以下证据：1、竣工验收备案表、西南派出所出具的证明，证明涉案房屋已于2018年10月30日通过竣工验收，取得竣工验收备案证明，在合同约定的交付时间前达到约定的交付条件。2、测绘日期为2018年10月31日的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，证明涉案房屋已于2018年10月31日取得测绘报告，在合同约定的交付时间前达到约定的交付条件。3、业主收楼情况记录表，证明原告已于2018年10月31日前来验收房屋，并记录了验收情况，涉案房屋并不存在主体结构质量问题，只是存在一般的工程质量瑕疵，但原告无理拒绝办理收楼手续。4、EMS快递及验收告知函、快递查询单，证明被告维修完成了原告提出的工程问题，并由物业管理公司按原告书面确认的送达地址及联系方式书面发函原告前来查验，但原告拒收邮寄的文件。5、收楼现场公示照片，证明被告在收楼现场的公示信息栏已经公示了包括涉案房屋竣工验收备案表和测绘报告在内的资料，收楼业主可以通过现场公示信息栏及公示资料册查询到相关信息。6、《前期物业服务协议》，证明收楼的时候开始缴纳物业管理费。本院庭审时组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月10日，原告罗容作为买受人与被告高富地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告高富地产公司开发建设的位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区十八区42座7层706号商品房，该房预测建筑面积为127.46平方米，其中套内建筑面积为102.45平方米，分摊共有建筑面积25.01平方米。房屋总价款为871468元。第九条约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。第十条对商品房相关设施设备交付条件亦进行了约定。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将涉案商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十五条送达约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该商品房买卖合同于2016年10月21日完成合同备案，并由被告高富地产公司已向原告交付备案合同。被告高富地产公司于2018年10月30日办理了涉案房屋的竣工验收备案手续，亦于2018年10月31日取得了由佛山市三水国盛测绘有限公司对涉案房屋所在的御江南国际社区十八区42座进行房产面积测绘出具的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。被告高富地产公司于2018年9月10日出具书面收楼通知书，通知原告于2018年10月8日收房。本院认为，原告罗容与被告高富地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人在平等自愿基础上签订，内容合法，属有效合同，对双方均具有约束力。关于被告是否存在逾期交楼的问题，本院认为，虽然原告提供的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》测绘日期为2018年11月10日，但该份测绘报告，明确了供办理不动产权证或确权使用，而被告出具的另一份内容相同的测绘报告，系供房产公司交楼使用，且佛山市三水国盛测绘公司已经出具《关于御江南国际社区十八区41、42、43、45、46、47、48座测绘时间说明》，明确了该测绘公司于2018年10月31日、2018年11月10出具的涉案房屋的两份《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》的用途不一样。对上述两份测绘报告，本院依法予以确认。故原告提出被告提供的测绘报告日期与原告提供的测绘报告日期不一致，对被告提供的测绘报告存在质疑的意见，本院不予采信。根据被告提供的涉案房屋竣工验收备案表可见，在设计单位意见栏中建筑师盖章处，有效期至2020年6月，故原告提出建筑师盖章处的有效期至2018年6月，已经过期，备案表无效的意见，本院不予采纳。被告提供的涉案房屋竣工验收备案表备案机关处理意见中已经明确加盖备案专用章，且日期落款为打印时间，即为2018年10月30日，因此，原告提出被告提供的涉案房屋竣工验收备案表为手写，是后补等质疑意见，依据不足，本院不予采信。综上，本院认为被告已经于2018年10月30日取得了涉案房屋的竣工验收备案表，并于2018年10月31日取得了涉案房屋的用于交楼的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。但被告却在涉案房屋没有达到收楼条件的情况下，即于2018年9月10日出具收房通知书，通知原告于2018年10月8日来收楼。根据合同的约定，被告应该在涉案房屋达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告方可依约通知原告前来收楼。被告在合同约定的交付期限内欲将没有经过竣工验收备案及取得房屋测绘报告的房屋交付原告，原告主张其在2018年10月27日拒绝收楼有理。在涉案房屋已达到合同约定的收楼条件下，被告应依约再行通知原告收楼，在被告没有证据证实其已依约再行通知原告收楼，也没有证据证实其在何时实际交付涉案房屋给原告的情况下，被告提出其已经于2018年3月31日向原告交付涉案房屋的意见，本院不予支持。对于原告提出被告没有交楼给原告，被告存在逾期交楼的意见，本院予以支持。原告主张逾期交楼期间计算至2019年2月22日，本院亦予以支持。因此，从2018年11月1日计至2019年2月22日，被告逾期交楼期间计算为114天，逾期交楼违约金计算为29804元（871468元×114天×0.0003）。原告主张物业管理费缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水高富地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗容支付逾期交付房屋违约金29804元；二、驳回原告罗容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计287元（原告已预交），由原告罗容负担11元、被告佛山市三水高富地产开发有限公司负担276元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  卢秀丽二〇一九年五月十六日书记员  梁浩然