广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3587号上诉人（原审被告）：梁小龙，男，1994年4月17日出生，汉族，住广东省恩平市。被上诉人（原审原告）：广州市宜和居房地产代理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津西路28号之右，统一社会信用代码：9144010374597810XW。法定代表人：李志成，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘红，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人梁小龙因与被上诉人广州市宜和居房地产代理有限公司（以下简称宜和居公司）居间合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁小龙上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判梁小龙向宜和居公司支付代理费10000元，交付逾期中介费违约金的计算起点为2018年10月12日，且应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.一、二审诉讼费用全部由宜和居公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。梁小龙已向宜和居公司支付中介服务费30000元，余下的费用梁小龙只需再支付宜和居中介服务费10000元。2018年3月30日买卖三方签订的合同第十二条约定中介服务费为60000元，梁小龙已支付了30000元，同日，宜和居公司出具的中介费支付承诺书为格式文件版本，在三方合同签订前出具，三方合同第十四条约定，本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，即各方约定的总中介费为60000元，根据宜和居公司提供的卖方中介费支付承诺书，60000元中介费中有1万元的支付义务为卖方张世明，即梁小龙的支付义务为5万元，并且5万元中，事实上宜和居公司与另一中介方李家豪存在口头协议，宜和居公司需向李家豪支付10000元，该10000元由梁小龙直接与李家豪结算，与宜家居公司无关，宜和居公司在一审也确认此事，因此，梁小龙只需支付中介费40000元，其已支付30000元，剩下的仅需再向宜和居公司支付10000元，一审未对上述事实依法查明并作出认定错误。（二）一审认定逾期支付中介费滞纳金的起算时间错误。逾期付款违约金的起算时间应以房产实际过户到梁小龙指定的第三人之日起开始计算，宜和居公司提供中介费支付承诺书载明费用的支付时间节点为完成委托后即时付清，本案买卖合同完成过户出证日期为2018年10月11日，中介服务费的义务包括促成签订合同、协助办理过户、预约过户和领取房产证等与房产交易有关的一切服务，特别是办理过户、领取房产证均为中介方的附随义务，完成委托事项应为梁小龙指定第三人领取新的房产证当日方为真正意义上的完成委托，因此，支付全额中介费的日期应为2018年10月12日。（三）一审对逾期支付中介费的滞纳金适用不当。本案的诉讼标的为金钱给付，宜和居公司的损失仅为梁小龙逾期支付款项的中国人民银行同期同类贷款利率利息损失，请求法院依法予以调整，并从2018年10月12日开始计算。被上诉人宜和居公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意上诉人梁小龙的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宜和居公司向一审法院起诉请求：1.判决梁小龙付清宜和居公司房屋买卖中介费35000元；2.判决梁小龙支付宜和居公司违约滞纳金13650元，违约滞纳金从2018年8月19日，按梁小龙所欠宜和居公司中介服务费金额的每日1%，计算至梁小龙付清宜和居公司上述中介服务费时止；3.判决梁小龙承担案件的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月30日，经宜和居公司介绍，梁小龙（买方）与案外人张某明（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：梁小龙（买方）以2620000元的价格购买案外人（卖方）位于广州市荔湾区文昌南路76号1708房的房产，买卖双方同意委托并配合宜和居公司办理相关转让手续。同日，梁小龙以承诺人身份与宜和居公司签订《买卖代理费支付承诺书》，确认梁小龙委托宜和居公司代理购买位于广州市荔湾区文昌南路76号1708房的房产。如宜和居公司成功促成出售方与梁小龙达成买卖合同，梁小龙承诺无论最后以谁的名额过户，梁小龙都同意支付房地产咨询及买卖代理费共人民币65000元，完成委托后即时付清，逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。对此，宜和居公司提供了《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》予以证实。此外，宜和居公司还提供了《买卖物业交接确认书》证实至2018年8月18日，宜和居公司的中介服务完结。梁小龙仅于2018年3月30日支付了人民币30000元的咨询及买卖代理费给宜和居公司，尚欠人民币35000元未支付。庭审中，梁小龙确认宜和居公司和梁小龙之间的咨询及买卖代理费是65000元，由梁小龙分两次支付给宜和居公司，第一笔30000元已于2018年3月30日给了宜和居公司，房屋目前已完成过户，第二笔35000元尚未支付。一审法院认为，梁小龙经宜和居公司介绍促成与案外人签订《房屋买卖合同》，并已实际履行交易过户。梁小龙与宜和居公司签订《买卖代理费支付承诺书》明确宜和居公司与梁小龙的居间合同关系，是宜和居公司和梁小龙的真实意思表示，且均没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《买卖代理费支付承诺书》成立且有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。只要促成买卖双方订约成功，居间人即可要求委托人支付报酬，即买卖双方是否履行买卖合同不是居间人收取报酬的前提条件。因此，本案中，宜和居公司有权收取梁小龙咨询及买卖代理费，宜和居公司要求梁小龙支付咨询及买卖代理费和滞纳金符合合约约定，一审法院予以支持。梁小龙以该咨询及买卖代理费因诉讼程序的出现应予以扣减及滞纳金以房屋实际过户之日起计算的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。由于滞纳金约定过高，一审法院酌情对滞纳金的约定进行调整，滞纳金计算时间应从宜和居公司完成委托之次日起（即2018年8月19日）起计算，滞纳金应以未付咨询及买卖代理费（即35000元）为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清咨询及买卖代理费之日止，滞纳金应以不超过未付咨询及买卖代理费本金为宜。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、梁小龙自判决发生法律效力之日起十日内支付咨询及买卖代理费35000元给宜和居公司；二、梁小龙自判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金（以35000元为本金，自2018年8月19日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清咨询及买卖代理费之日止，滞纳金应以不超过咨询及买卖代理费本金为宜）给宜和居公司；三、驳回宜和居公司的其他诉讼请求。一审案件受理费508元，由宜和居公司负担170元，梁小龙负担338元。上诉人梁小龙与被上诉人宜和居公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭审中，宜和居公司称因业主没时间协助办理过户，过户是由其办了公证委托书，委托第三人来办理。因梁小龙不确定过户至谁名下，其根据买卖交接物业确认书把房产证与公证委托书交给梁小龙，双方的中介服务就已完结。梁小龙也表示公证委托书委托其指定的人全程办理过户手续。二审另查明，梁小龙与出卖方和宜和居公司签订的《房地产买卖合同》第十二条约定：无论在任何情况下，若买卖双方在签署本合同后，未能依本合同条款买卖该物业或者为通过经纪方买卖该物业，均视为违约，违约方应向经纪方支付违约金人民币6万元整。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合梁小龙的上诉请求和理由以及宜和居公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：梁小龙抗辩只需向宜和居公司支付剩余房地产咨询合同买卖代理10000元理由能否成立以及滞纳金起算日期的确定。现评析如下：关于梁小龙抗辩只需向宜和居公司支付剩余房地产咨询合同买卖代理10000元理由能否成立问题。宜和居公司已促成了梁小龙与案外人签订《房屋买卖合同》，并办理了房屋过户手续。上述合同签订的同一天，梁小龙也与宜和居公司签订了《买卖代理费支付承诺书》，承诺同意支付房地产咨询及买卖代理费共65000元，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。梁小龙依约应向宜和居公司支付上述费用。由于梁小龙已向宜和居公司支付了30000元，因此，一审法院判决梁小龙向宜和居公司支付剩余的35000元房地产咨询及买卖代理费正确，本院予以维持。涉案《房地产买卖合同》第十二条是就买卖双方签订合同后未实际购买物业或者未通过中介方购买涉案物业的违约责任约定，并非就中介费用的约定，梁小龙上诉认为中介服务费为60000元与事实不符。梁小龙称宜和居公司口头同意将其应收的咨询及买卖代理费用中的10000元给付李家豪，该10000元由梁小龙与李家豪直接结算，就此没有提供证据予以证实，宜和居公司也不予确认，即使宜和居公司与李家豪存在约定了给付10000元费用的事实，亦属于他们之间的法律关系，该事实也不能作为梁小龙有权抗辩无需支付上述费用的依据。此外，梁小龙上诉表示其应支付的咨询和买卖代理费中有10000元应由出卖方承担，对此亦未举证证明，应由其承担举证不能的法律后果，因此，梁小龙以上述理由主张只需向宜和居公司支付10000元房地产咨询及买卖代理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于滞纳金起算日期的确定问题。梁小龙与宜和居公司签订的《买卖代理费支付承诺书》约定房地产咨询及买卖代理费在完成委托后即时付清。宜和居公司称因出卖方没时间协助办理过户，故其协助出卖方办了公证委托书，委托第三人来办理过户事宜，因梁小龙不确定于何时过户至谁名下，宜和居公司将出卖人的公证委托书及房产证交给梁小龙，双方的中介服务就已完结。梁小龙也表示公证委托书是委托其指定的人全程办理过户手续。因此，在梁小龙未确定办证时间，以及自认出卖方已公证委托其自行办理过户手续和无证据证明梁小龙曾要求宜和居公司协助办理过户手续而宜和居公司拒绝的情况下，本院采信宜和居公司关于《买卖物业交接确认书》确认交接之日即2018年8月18日双方中介服务已委托完成的陈述意见，故一审法院判决从上述日期之次日起计算滞纳金，并无不妥，本院予以确认。梁小龙上诉人主张以房产证出具次日的2018年10月12日开始计算滞纳金，依据不充分，本院不予支持。综上所述，梁小龙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费425元，由上诉人梁小龙负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年五月七日书记员 李志康谢金泽