甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初1039号 原告：彭X，男，现住山丹县。公民身份号码：×××。联系电话：153XXXXXXXX。 委托代理人：张维毓，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。 被告：山丹县荣生置业有限责任公司。 法定代表人：许锐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝亚丽，兰州黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹青娥，兰州黄河律师事务所律师。 原告彭X诉被告山丹县荣生置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭X及其委托诉讼代理人张维毓、被告山丹县荣生置业有限责任公司的委托诉讼代理人郝亚丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭X向本院提出诉讼请求：一、要求被告向原告支付房屋租赁费70200元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2008年5月19日签订《商铺购买经营返租回报协议》一份，由原告购买被告的的位××县电梯对面20平方米商铺租赁给被告，协议中约定租赁期限为十年，租赁费用共计78000元，并约定由被告每年提前支付第二年的租赁费7800元。而被告在签订协议时向原告支付2008年度租金7800元，自2009年度至今的房屋租金被告却一直未按约定向原告支付。现按协议约定自2009年起至2018年被告共欠原告房屋租赁费70200元。故起诉提出上述诉讼请求。 被告山丹县荣生置业有限责任公司辩称，1.原告的诉讼主张已超过法定诉讼时效。2.原告的诉请没有事实基础和法律依据。3.被告对原告所依据的商铺认购书及协议书的真实性不予认可。因此，对于原告的诉请，请求法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下： （一）原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.提交2008年5月19日原、被告双方签订的《（商）铺认购书》一份； 2.提交2018年5月19日被告公司出具的购房房款收据一张，数额为60200元； 3.提交2018年4月15日被告公司出具的商铺认购定金收据一张，数额为10000元； 3.提交2018年5月19日原、被告签订的《商铺购买经营返租回报协议》一份。证明被告至今只向原告付了一年的房租7800元，其余70200元的房租至今未付。 上述证据，经被告质证认为，对商铺认购书的真实性有异议，因为这份证据中被告公司的公章并非被告公司进行加盖，对该公章的真实性不予认可，同时公章下面书写的代表人金海霞并非被告公司职员，且没有被告公司法定代表人的任何书面授权。因此对于该证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。对于返租回报协议书的真实性、合法性均有异议，与认购书签订日期是同一日，协议中的“荣生房地产兴隆大家庭”与本案被告没有直接关系，在签订该协议时没有被告公司法定代表人的任何授权，因此对于该证据的真实性不予认可。对于两份收据的真实性均持有异议，虽加盖被告公司的财务专用章，但被告公司并没有实际收到原告交纳的购房款。同时收据中的收款人同样是金XX，因此对于以上证据，虽出自同一人，但没有被告公司的任何授权，所以均不予认可。认购书中所涉及的商铺并不存在，没有人会购买20平方米的商铺，且认购书中记载的房屋位置是荣生房地产兴隆大家庭商铺。同时原告陈述的认购书签订与房屋价款没有按78000元交纳，是抵顶的方式，原告也没有向被告公司之前的管理人主张过权利，与客观实际不符。 （二）被告山丹县荣生置业有限责任公司针对其反驳原告主张或理由，没有向本院提交相关证据。但对于原告提交的上述证据中被告公司的合同专用章和财务专用章的真实性提出异议，经本院释明，被告认为1.没有必要对上述公章的真实性进行鉴定确认，被告公司向代理人所在律师事务所进行过授权，可以看出上述公章存在的差异；2.根据返租回报协议书和认购书，被告没有收取原告的任何费用，因此也没有必要进行鉴定。本案中原告起诉房屋租赁纠纷，主要是房屋租赁费用，原告不能举证证明其对该房屋享有物权，被告认为支付房屋租赁费的前提不存在；3.原告提交的认购书和返祖协议书两份证据载明的房屋地址不一致，单价约定也不一致的，认购书中金XX并没有经过被告公司授权。另外根据返租回报协议，原告的主张没有事实依据和法律依据。2008年山丹县的房屋单价并没有3000元的价格，按照当时的价格不符合常理；4.收据载明的款项与认购书第一条约定相互矛盾，原告起诉不能证明对诉争房屋享有物权，也超过了诉讼时效；5.根据原告提交的认购书及返租回报协议书，当时房屋还没有建成，更不产生返租收益费用。故被告不申请对原告提交证据中合同专用章和财务专用章的真实性通过司法鉴定程序鉴定确认。 根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，原告向被告交纳商铺认购定金10000元，被告公司由金XX收款并出具加盖了被告公司财务专用章的收据一张。2008年5月19日，原告与被告签订《商铺认购书》一份，约定：原告认购被告开发建设的荣生兴隆大家庭商铺电梯口正对面二楼商铺，面积为20平方米（包括分摊的公用建筑面积）；认购方在签订本认购书的同时，可自行选定以下任意一种付款方式（A.一次性付款；B.分期付款方式；C.银行按揭贷款购房）。并在签订本认购书的同时支付商铺定金人民币五万元；认购房屋的面积最终以产权产籍监理部门决定面积为准；本认购书须由认购单位法人代表（或授权代表）或认购者本人（或授权人）签字；本认购书一式三份，出售方一份，认购方一份，自签订商品房购销合同之日生效；房款总价款78000元，付款方式为一次性付款。该协议由原告签名，被告公司由金海霞在代表人一栏内签名，并加盖被告公司合同专用章。同日，原、被告又签订《（商）铺购买经营返租回报协议》一份，约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：乙方已购买甲方购物中心二楼电梯对面商铺，该商铺国家核定面积为20平方米；双方认可每平方米交易价格为3000元，总计60000元，乙方已按双方协商交清房款并办理相关手续，房产证号为，户主为彭X，该房产由乙方法定拥有；乙方全权委托甲方负责该商铺的统一经营及管理，以便于商场的发展和经营，经营期为10年，即2008年8月26日至2018年8月26日；乙方选择甲方回报的方式为由甲方固定每年提前支付第二年收益7800元，该收益为购房款的10%，双方约定在合同期内支付方式及金额不变。注：返租上浮30%，总房款为78000元；由甲方向乙方转签商铺租赁合约，乙方按约执行，并收取房租收益；由乙方统一负责物业、水、电、工商、税务、广告等管理，乙方在合约期内无权更改合约及签约方，合同期后乙方可选择经营方及金额变更；甲、乙双方在合同期内单方面违约均可提出合同期内经营损失赔偿；甲方无权处理乙方房产，乙方在对房产进行抵押、转售时续行本协议，否则甲方有权提出经营损失赔偿；合同期结束，乙方有权选择自主经营或继续合作；本合同一式两份，双方各持一份。双方有未尽事宜协商解决，合同双方签字（盖章）生效。该协议亦由原告签名，被告公司由金海霞在代表人一栏内签名，并加盖被告公司合同专用章。上述合同签订后，原告于当日向被告公司交纳购房款60200元，被告公司由金XX收款并出具加盖了被告公司财务专用章的收据一张。后双方未签订书面的房屋买卖合同，被告公司未向原告交付所认购的商铺，也未办理认购商铺的产权登记手续。原告认为被告公司至今未向其支付该商铺返租回报费用，故起诉提出上述诉讼请求。 本院认为，本案审理中，被告对于原告提交的《（商）铺认购书》、《商铺购买经营返租回报协议》以及交纳购房定金和购房款收据等证据中被告公司的合同专用章和财务专用章的真实性提出异议，经本院释明，被告明确表示不申请对上述证据的真实性通过司法鉴定程序进行确认。依据相关法律规定，被告对反驳原告诉讼请求所依据的事实负有举证责任，其主动放弃上述权利，应采信原告所提交上述证据的真实性，由此可以认定原、被告之间形成了商品房买卖预约合同法律关系。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，原告与被告签订的《商铺认购书》中，对于认购被告开发建设的荣生兴隆大家庭商铺电梯口正对面二楼商铺的地理位置并不明确，对于交付使用条件等内容均未明确约定。双方同日签订的《（商）铺购买经营返租回报协议》中对于认购商铺的位置又表述为“甲方购物中心二楼电梯对面商铺”，与认购书中的商品房位置存在明显差异。被告对上述证据均不予认可，原告亦未能提交任何证据证明被告按期向其交付所认购的商铺或办理了相关产权登记手续，无法确定认购商铺的具体位置及基本状况。由此说明，原、被告签订的该认购协议中对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并未作出全面的约定，被告虽然已经按照约定收受了大部分购房款，但双方对认购商品房的交付及返租均发生了较大争议，故该认购协议不应认定为商品房买卖合同，双方也未另行签订商品房买卖合同。双方同日签订的《（商）铺购买经营返租回报协议》中虽载明“乙方已按双方协商交清房款并办理相关手续，房产证号为”，且约定了原告委托被告统一经营及管理的期限，但原告并未提交相关证据印证证明其所认购的商铺办理房屋产权以及实际交付使用和经营状况。故上述证据仅能够证明原、被告之间有认购商品房的合意，但双方之间的房屋买卖合同法律关系并未依法成立。原告在未取得所认购商铺的所有权或相关权利的情况下，向被告返租获取回报的协议显然无法实际履行。故原告要求被告支付房屋租赁费的诉讼请求与客观事实不符，不能成立，本院不予支持。 本案审理中，已查明原告向被告支付了购房定金10000元及购房款60200元，并没有全部付清购房款。原告对其提出以第一年的房租7800元抵顶购房款的主张未提交相关证据予以证实，其主张与双方所签订的《（商）铺购买经营返租回报协议》中约定的租金支付方式显然不一致。同时，原告一方面主张案涉商铺开业后经营过茶餐厅，另一方面又说明长期找不到被告，无法向其主张权利，其陈述的情况存在明显的矛盾。前述存在的问题进一步印证证明了双方之间的房屋买卖合同未能成立，不符合房屋出租的法律特征，本院均不予采信。至于双方之间签订预约合同存在的问题和相关法律责任应由双方另行协商或诉讼解决。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告彭X的诉讼请求。 案件受理费1555元，由原告彭X负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  孟儒海 人民陪审员  张 成 二〇一九年五月七日 书 记 员  吴 涛 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 建设部《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。