咸阳市秦都区人民法院   民事判决书    (2019)陕0402民初1542号     原告：XX城万博房地产开发有限公司   委托代理人：冯奕，女，1990年2月1日生   被告：冯凯，男，1988年2月3日生，汉族委托代理人：韩金勇，西安市新城区148法律服务所法律工作者。   原告西安新城万博房地产开发有限公司（以下称新城公司）与被告冯凯商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯奕，被告委托代理人韩金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告向原告支XX城付违约金342104.6元；3.判令被告协助原告办理商品房买卖合同的备案注销手续；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月8日，被告购买原告开发的XX城XX广场XX幢XX室房屋，经原、被告协商一致签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定房屋总价为1710523元，其中520523元首付款已按合同约定付清。根据合同及补充协议的约定，买受人应予合同签订之日起30日内即2018年9月7日前支付剩余房款1190000元至原告账户。截止具状日，经多次催收被告仍未付清上述剩余款项。被告的行为已严重损害原告的合法权益，故原告诉至本院请求如前。   被告冯凯答辩称，本案是原告违约，而不是被告违约，根据双方签订合同第二十九条第二款约定，原告至今未将合同交给被告，所以被告至今不自行办理理按揭手续，所以被告没有违约。原告所引用的附件十一第七条第2款不应适用。根据本案事实和法律规定原告应根据合同约定将商品房买卖合同交给被告，被告持有该合同向银行申请贷款，被告具有先履行抗辩权，原告违约在先，应承担违约责任。该合同属于格式合同，该格式合同免除被答辩人的责任、加重答辩人的责任、排除答辩人的权利，违反法律规定，依法不成立。被答辩人违约，致使本合同至今无法履行。被答辩人发布虚假广告，欺诈误导购房者。请求法院依法驳回原告诉讼请求。   经审理查明，2018年8月8日，冯凯（买受人）与新城公司（出卖人）在沣西吾悦广场营销中心签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS0012822）。该合同2018年8月7日办理了备案手续。合同约定冯凯购买新城公司开发的位于白马河路以西，统一路以北，同心路以东，XX路XX城XX广场XX幢XX单元XX层XX号住宅一套，房屋建筑面积141.12平方米，总价款1710523元。付款方式为按揭贷款，买受人应在2018年7月16日之前支付首付款520523元（总价款的30%），剩余1190000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条约定买受人逾期付款30日内，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金至交付完所有房款。合同第十二条逾期交付责任约定，出卖人自应当承担逾期责任之日起180日内未交付的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；出卖人自应承担逾期责任之日起超过180日未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自合同解除通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并按日向买受人支付房款万分之一违约金，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金至交付。该合同附件十一补充协议第七条第（二）项约定：合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方应相互配合办理该房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销、查封或预查封的注销、抵押或预抵押登记的注销手续……第（五）项约定：买受人同意出卖人向其承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之壹。出卖人如需向买受人承担赔偿责任，其范围仅为直接损失，不包括间接损失或可得利益损失。   2018年7月15日，冯凯向新城公司支付该房屋定金20万元，2018年7月16日冯凯支付首付款320523元。截止双方的商品房买卖合同签约至今，新城公司并未向冯凯交付合同原本。在庭审中法庭询问按揭业主贷款流程时，新城公司回复：因开发商只接受准入银行的放款，先签备案合同，开发商要向贷款银行提交备案合同，业主配合提交其他银行需要的材料，待银行审批通过放款后，合同给到业主。冯凯称：合同约定的是业主自行办理按揭，但因为新城公司至今未交付合同，冯凯至今无法自行办理按揭。   2018年12月5日，新城控股集团股份有限公司律师事务部律师黄玉珍向冯凯寄送《催款律师函》一份，函中称因冯凯未按合同约定支付余款，特去函告知冯凯于收到该函3日内按合同约定到XX城XX房余款，否则新城公司将按合同预定通过法律手段追究冯凯的法律责任……。冯凯本人于2018年12月6日签收该函件。   另，冯凯在庭审中当庭提出反诉，要求新城公司返还其所交首付款并承担该款的利息，要求新城公司支付违约金并承担反诉诉讼费。但冯凯未在本院指定期限内交纳反诉诉讼费。   以上事实，有双方代理人当庭陈述，商品房买卖合同，收款收据，催款律师函，EMS邮寄详单，商品房认购协议，转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。   本院认为，新城公司与冯凯签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违背法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。新城公司请求解除买卖合同，冯凯亦同意解除，本院予以准许。   关于本案违约责任的确定。涉案买卖合同约定的付款方式为按揭贷款，冯凯在按约支付了首付款后即应申请按揭贷款，依交易流程，冯凯可向与新城公司准入的几家银行申请贷款支付，新城公司会向贷款银行提供合同原本，故冯凯申请贷款时是否持有合同原本实际并不影响贷款的审批发放，买卖合同中亦并无对合同交付时间节点的具体约定。故冯凯称因新城公司未向其交付合同原本致其无法办理按揭的意见，本院不予采纳。冯凯未在合同约定的期限内办理完按揭贷款手续，且未在约定期限内补足剩余房款，显属逾期付款违约。   关于本案逾期付款违约金适用标准的确定。本案所涉商品房买卖合同，为新城公司提供的格式合同。通观该合同内关于买卖双方违约责任的约定，涉及买受人违约的违约金为合同总价款的20%，涉及出卖人违约的违约金为总价款的1%，且限定了出卖人违约赔偿责任的上限，合同双方的权利义务不对等，故新城公司请求以总价款20%的标准计算违约金的请求，本院不予支持。本案违约金标准的适用应按较低标准即总价款1%的标准认定。   本案商品房买卖合同解除后，新城公司应向冯凯退回其已付房款520523元。冯凯亦应按合同约定配合新城公司办理该商品房买卖合同的备案注销手续。   冯凯向本院提出反诉后，未在本院指定期限内交纳反诉诉讼费，故对其反诉，本院不予审理。其反诉请求，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、解除原告XX城万博房地产开发有限公司与被告冯凯2018年8月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS0012822）及附件。   二、被告冯凯于本判决生效之日起五日内支付原告XX城万博房地产开发有限公司逾期付款违约金17105.23元，并配合原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续。   三、原告XX城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告冯凯已付房款520523元。   四、驳回XX城万博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6432元，减半收取3216元（原告已预交），由原、被告各半承担1608元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。           审判员 李龙     二〇一九年四月十六日     书 记 员  武蔚        1