广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终93号上诉人（原审原告）：陈乔，男，1983年1月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈战，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何颖欣，女，2000年11月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。法定监护人：范某，女，1978年6月7日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：何某，女，2014年11月27日出生，汉族，住广州市越秀区。指定监护人兼被上诉人（原审被告）：黎少英，女，1945年8月13日出生，汉族，住广州市荔湾区周门街134号901房。三被上诉人共同委托诉讼代理人：钟浩源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨红霞，女，1974年4月25日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人陈乔因与被上诉人何颖欣、何某、黎少英、杨红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈乔上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈乔一审的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，双方之间所订立的房屋租赁合同是自愿和真实的，已办理相关的公证，对双方均有拘束力。陈乔己根据合同的约定支付了租金，如期履行了合同上的义务，而杨红霞及已故丈夫何仕辉出于欺诈的目的，在交付了涉案房屋的钥匙后又将房屋的钥匙秘密地更换，导致陈乔至今不能取得该涉案房屋的使用权。杨红霞并非下落不明，而是采取故意不到庭方式，逃避法律责任。一审庭审中，何颖欣、何某、黎少英以所谓“套路贷”手段，而主张租赁合同无效，这是诬告陷害。（二）一审法院分配举证责任不公，明显存在偏帮何颖欣、何某、黎少英一方。在陈乔已经履行合同，不存租赁合同不能继续履行的情况下，驳回陈乔的诉请显属不当。二审庭询时另补充：1.关于一审所称合同租金与市场对价不符的问题，当时陈乔与业主何仕辉在协商的时候曾经提出过当时的市场价租金在2500元左右，当时何仕辉要求陈乔一次性支付19年的租金20万，陈乔没有答应其要求是因为一次性拿不出那么多钱，陈乔去银行贷款后与何仕辉协商，陈乔支付的贷款利息和支付给何仕辉的租金相加大概已经达到了1745元每月，然后基于该点事实，何仕辉说因为陈乔资金的原因，协商谈成了19年的租赁期，租金9万，然后陈乔和何仕辉办理了公证，陈乔把租金给了何仕辉夫妻，之后去看过涉案房屋，何仕辉就把钥匙给了陈乔，何仕辉用了陈乔的手机拍摄了何仕辉妻子杨红霞交付钥匙给陈乔的视频，之后何仕辉就换锁了，何仕辉当时和陈乔说需要几天时间收拾东西，收拾好东西后再交房给陈乔，可之后何仕辉就失联了。陈乔一直想办法找他，因为临近春节，且陈乔原本的租期已经到期，所以就在陈乔住的附近另外找了一套房租住，过年完不久就收到贷款公司的电话问是否认识何仕辉、杨红霞，称何仕辉、杨红霞欠了贷款公司的钱，紧急联系人写了陈乔的名字，所以陈乔就起诉到法院了。2.关于一审所述陈乔前后陈述不一致的问题，是因为陈乔是第一次接触诉讼，在写起诉状的时候在外面找了人帮忙，当时陈乔不清楚其写的内容，是通过网上求租的方式知道涉案房屋的。3.陈乔在法院起诉之后，就得知何仕辉已经死亡，然后其家属对何仕辉所签的合同完全否认，并且诬陷陈乔，认为陈乔和套路贷的人有关系，说陈乔是黑社会成员以及和财务公司有关系等，陈乔和何颖欣、何某、黎少英提交的控告书中所提及的人是完全不认识的，陈乔认为本案合同有诈骗租金的嫌疑，利用其家庭内部矛盾诈骗陈乔。何颖欣、何某、黎少英二审答辩称，陈乔所述不属实，何颖欣、何某、黎少英已经在广州市海珠区刑警大队做了笔录，对于本案的发生原由已经有了很详细的陈述，何颖欣、何某、黎少英现在没有证据证明陈乔所述的真假，但是何颖欣、何某、黎少英认为打击套路贷完全可以通过公安机关调取证据，本案发生的原因就是因为何仕辉向财务公司借钱，财务公司为了控制涉案房屋就和何仕辉签订了借款合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同，这些合同都是在那个时候签订的，根据何仕辉生前的描述，杨红霞之前确实和财务公司存在借款关系，所有的文件都是杨红霞被财务公司胁迫，利用欺骗的手段迫使杨红霞和其签订的，实际上何仕辉没有借50多万，只是借了20多万，陈乔所述其通过银行转账的事实，该事实通过一审调取杨红霞的微信转账记录，当天杨红霞收取陈乔的9万元之后，在被迫的情况下又转回给财务公司的人员，何仕辉没有收到任何租金，是财务公司对涉案房屋控制的手段，并非真实的房屋租赁合同关系。涉案租赁合同约定的租期是19年，租金9万，经何颖欣、何某、黎少英在涉案房屋附近调查，与市场价相比完全不合理，由此可以看出，陈乔和何仕辉签订的合同仅仅是为了抵扣杨红霞和财务公司的高额利息，符合合同法第52条的规定，属合同无效，从合同价格看是显失公平。何颖欣、何某一直在涉案房屋居住，涉案房屋是何颖欣、何某、黎少英一家的唯一房屋，涉案租赁合同签订之后，相隔1个月，何仕辉就在涉案房屋自杀死亡，何仕辉是以自杀的行为控告套路贷、涉黑涉恶团伙，何颖欣、何某、黎少英在这一年中一直在公安机关控诉陈乔团伙的行为，在2019年1月13日代理人代何颖欣、何某、黎少英去广州市海珠区刑警大队三中队已经详细陈述了本案的事由以及提交了相关的证据，请求二审法院查明本案的事实，驳回陈乔的上诉请求。杨红霞经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。陈乔向一审法院起诉请求：1.何颖欣、何某、黎少英、杨红霞继续履行陈乔与何仕辉签订的《房屋租赁合同》，并立即将出租房屋交付给陈乔承租使用，并判决使用期限为19年，从交付房屋使用日起延伸至19年止；2.本案的诉讼费由何颖欣、何某、黎少英、杨红霞承担。一审法院认定事实：何仕辉父亲为何应明，母亲为黎少英，何应明已于2012年12月30日死亡。何仕辉与范某于2000年6月12日登记结婚，于2000年11月15日生育女儿何颖欣，于2006年1月17日登记离婚。何仕辉与杨红霞于2013年11月8日登记结婚，于2014年11月27日生育女儿何某。陈乔于2018年2月13日起诉何仕辉、杨红霞，因何仕辉于2018年2月8日死亡，故一审法院依法追加何仕辉的继承人即何颖欣、何某、黎少英参加本案诉讼。位于广州市白云区××路河畔××街××房（以下简称案涉房屋）登记所有权人为何仕辉，该房建筑面积67.14平方米。2018年1月4日，陈乔（乙方，承租方）与何仕辉（甲方，出租方）签订房屋租赁合同并经广州市公证处公证，约定出租房屋为案涉房屋，房屋所有权证号粤（2016）广州市不动产权第00204148号，租赁期限为2018年1月4日起至2037年1月3日止，甲方应于合同签订之日起3日内将租赁房屋交付乙方，乙方应于租赁期满之日起3日内将租赁房屋返还甲方。每壹拾玖年租金90000元；甲方承诺违约的情况下，一次性双倍赔偿租金人民币18万元给乙方；等。2018年1月4日，陈乔通过银行转账方式共计向杨红霞转账90000元，转账附言为：支付十九年租金。同日，何仕辉、杨红霞共同向陈乔出具租金收据，写明收到陈乔交付租金90000元。一审庭审时，陈乔陈述租房经过为，陈乔于2017年12月底通过微信群发布承租信息，后群里有不认识的人告知有人愿意出租，2018年1月2日何仕辉联系了陈乔，一开始何仕辉称2000元一个月，陈乔也表示同意；但后来何仕辉称急需9万元，并要求陈乔一次性支付，陈乔便要求承租19年，最终何仕辉也同意了，于是便签订合同办理公证。2018年3月、4月，陈乔因更换手机，故无法提供微信聊天记录。一审法院认为，合同是平等主体之间的公民对财产关系的约定。合同在签署的过程中应该遵循等价有偿、公平等原则，陈乔与何仕辉签订的房屋租赁合同虽经签名确认并公证，但是房屋租赁价格明显低于市场价格，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，对于“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，案涉房屋坐落于白云区××路河畔××街××房，租赁给陈乔，租赁期限为19年，19年租金90000元，平均每月租金394元，结合案涉房屋所处地理位置及广州市同地段房屋租赁价格，该约定价格属于明显不合理的低价。现何颖欣、何某、黎少英均对案涉租赁合同不予确认，并称并非真实租赁关系，在此明显不合理的低价租赁的前提下，何颖欣、何某、黎少英的抗辩更具有可信力，故陈乔还应对陈乔与何仕辉之间为真实租赁合同关系承担更大的举证责任。现陈乔除了提交租赁合同、转账记录及收据之外，并未提交陈乔与何仕辉、杨红霞关于租赁房屋进行联系、协商以便还原真实交易过程的证据材料，且陈乔在本案诉讼中还存在如下疑点无法排除：1.陈乔于起诉状中称承租案涉房屋系何仕辉、杨红霞经过朋友介绍才认识陈乔，但陈乔一审当庭陈述的租赁经过为陈乔在微信群中发布承租消息，后在微信群中一个不认识的人告知陈乔有人愿意出租房屋给陈乔，现陈乔陈述的租房经过中的“朋友”与“不认识的人”自相矛盾；2.陈乔在2018年2月13日已就案涉租赁纠纷提起诉讼，而陈乔在2018年3月、4月更换手机时却未能保存与租房相关的聊天记录，以便用于诉讼举证之需，此怠于保存证据的行为与陈乔签订租赁合同需进行公证的积极保存证据的行为明显相悖，无法避免的使人怀疑该聊天记录是否真实存在。现陈乔的举证不足以证实陈乔与何仕辉、杨红霞之间为真实的房屋租赁关系，故陈乔依据租赁合同要求何颖欣、何某、黎少英、杨红霞继续履行并交付房屋理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。杨红霞因下落不明，经一审法院公告送达起诉状及证据副本，逾期未到庭参加庭审，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2018年9月12日作出如下判决：驳回陈乔的全部诉讼请求。案件受理费100元，由陈乔承担。本院二审期间，陈乔提供以下证据：1.交付房屋情况的视频，拟证明陈乔与杨红霞之间交付涉案房屋钥匙的事实以及双方履行合同的情况；2.广州银行的电子回单、网上银行回执、银行卡，拟证明陈乔为履行合同向该银行办理贷款的情况，以及借贷产生成本的事实；3.房地产中介的网上报价，拟证明涉案房屋所在区域同类型房屋的租金水平情况。其中，证据1因为当时手机丢了没有存，后来在电脑中找到了该视频；证据2广州银行电子回单在一审中已经提交过，网上银行回执、银行卡一审没有提交，因为一审的时候没有注意到该证据的重要性；证据2、证据3都是在一审诉讼之前形成，但是为了说明观点，陈乔认为有必要提交。何颖欣、何某、黎少英发表质证意见认为：对证据2的真实性没有异议，对合法性有异议，无法看清楚贷款的用途，银行支付贷款会有一个指向性，明确说明贷款涌入，房屋租金是9万元，陈乔贷款20万元，无法解释清楚该笔贷款的实际用途以及有无通过其他手段获取贷款；证据3是在2019年3月形成的，无法证明涉案合同签订时的租金价格，对真实性、合法性和关联性不予认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，陈乔称何仕辉、杨红霞只是交付了钥匙给其，没有将涉案房屋交付给其使用，并称何仕辉、杨红霞于签约当天晚上承诺3、5天后收拾好房屋就交付给其，但何仕辉、杨红霞之后就失联了，其过了春节后到涉案房屋用钥匙打不开门才发现被换锁了。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：陈乔要求继续履行涉案《房屋租赁合同》的主张是否成立。陈乔二审期间提供的证据均形成于一审庭审之前，所反映的事实亦发生在一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，本院不予接纳。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。从《房屋租赁合同》约定的租金数额来看，合同中约定19年的租金为人民币9万元，相当于每月租金不到395元，对比涉案房屋的建筑面积、楼层、位置等综合情况来看，该租金标准显然远低于市场价格，一审法院认定该价格属于明显不合理的低价，本院予以认同。任何合同的履行都要体现在经济上的公平性和合理性，违约责任的目的在于弥补非违约方的损失，平衡合同双方的利益，如果履行费用过高会给违约方带来不合理的负担，又会给履行本身付出巨大的经济代价，在此情况下，非违约方应选择其他违约责任得以救济。本案中，陈乔要求何颖欣、何某、黎少英、杨红霞等人交付涉案房屋，实际上是要求出租方承担继续履行合同的违约责任。如前所述，涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准为明显不合理的低价，继续履行的费用过高，将导致合同双方利益严重失衡，明显有违公平、合理原则，鉴于涉案房屋并未实际交付给陈乔，何仕辉已经死亡，其继承人何颖欣、何某、黎少英明确表示拒绝履行该《房屋租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的规定，本院对陈乔要求继续履行合同的主张不予支持，至于合同不能履行的后果，陈乔可另循合法途径解决，本案不予调处。综上所述，陈乔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈乔负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年五月二十七日书记员  贾妍胡秀红