广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初5694号原告：宋戈雷，男，1968年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。被告：王晓莹，女，1988年3月17日，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孙钢锁，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴仰云，系原告王晓莹的配偶。第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。原告宋戈雷与被告王晓莹，第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋戈雷及其委托诉讼代理人张兴亮，被告王晓莹及其委托诉讼代理人孙钢锁、吴仰云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋戈雷向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》；2.被告向原告支付的定金100000元归原告所有；3.被告即日起向原告支付解除合同的违约金285000元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：1.确认原、被告于2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》于2018年5月22日解除，同时撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2018年3月31日，原告与第三人签订了《房地产中介服务合同》，合同约定原告独家委托第三人提供中介服务，为原告出售位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡2街10号2楼。当天，在第三人处原、被告签订了《存量房买卖合同》，合同约定被告以2850000元购买涉案房产。被告采用按揭付款，签订本合同时支付100000元定金，首期楼款（含定金）1140000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准），余款1710000元由被告申请以银行按揭贷款方式支付。合同约定被告应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而原告应全力协助被告办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等。双方还就其他事项达成了一致。合同签订后，被告支付100000元定金后，没有按照合同约定在5天内办妥按揭贷款申请手续，而原告严格按照合同的约定配合被告方办理相关手续，中途原告多次通过第三人催促被告按合同履行义务，但直到2018年5月23日被告仍未办妥银行按揭贷款的申请手续。据第三人陈述，被告方由于资金紧张，想按首套申请贷款，但名下有房产，必须将名下的房产卖出后才能按首套申请贷款，故在合同签订后，被告一直没有按照合同约定去办理银行贷款的申请，而是委托第三人帮其卖出其名下的房产，直到2018年5月14日，被告才拿到了房管局出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，也就是说此时被告才开始着手履行合同义务。由此可见，被告方严重违反了《存量房买卖合同》的约定。原告认为：双方签订了房屋买卖合同，均应当按照合同的约定严格履行自己的义务，被告的行为已经明显违反了合同的约定，应当承担违约责任。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王晓莹辩称，一、原告单方解除合同缺乏事实依据，也不符合合同约定及法律规定的解除条件，其该项诉请应予以驳回。（一）原告无合同约定的单方解除权。根据合同约定，原告解除合同的前提是被告逾期付款，即在被告逾期超过30日仍未付款的情况下，原告才有权解除合同。由于剩余楼款支付条件至今尚不具备，被告目前尚不需向原告支付购房款，故被告不存在逾期付款的情形，原告无合同约定的单方解除合同权。（二）原告亦无合同法第九十四条规定的法定解除权。本案中，被告在合同履行过程中，没有上述规定的任一情形，也完全具备履行合同的能力与条件。原告在《解除合同通知书》中主张“经多次沟通催促未果”的表述与事实不符，故被告没有法定的合同解除权。原告于2018年5月22日向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除双方签署的合同，该通知应为无效通知。另，原告于9月6日向法院提交的《变更诉讼请求申请书》表明，其请求为：即日起解除双方于2018年3月31日签订的合同；但据前述《解除合同通知书》可知，原告主张自通知书送达被告处时（即5月22日）即解除合同。可见，原告雷关于其单方解除合同的时间前后不一、自相矛盾。二、在合同约定的90日交易过户期限内，原告以实际行动变更了合同约定的银行按揭手续办妥期限，后又拒绝签署银行按揭贷款手续，单方违法解除合同，原告的行为属严重违约。三、被告具备购房与按揭银行贷款的条件与资格，在签署合同时不存在缔约过失责任；且在合同签署后，积极提交了按揭贷款所需瓷料，主观上不存在不购买案涉房屋、延迟履行义务的主观故意，客观上也不存在不购买房屋、延迟履行义务的客观违约行为。合同履行过程中，被告积极履约。在与原告房屋买卖交易不成的情况下，被迫向案外人购买房产，并且多支付了房价，被告客观上从不存在不购买房屋、延迟履行合同义务的客观违约行为。综上所述，原告要求定金100000元归其所有、支付违约金285000元的诉请缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。四、合同履行期限届满前，原告以实际行为明确表示不履行合同主要义务，且在原告延迟履行主要义务后，被告经催告，原告仍拒不履行合同主要义务，原告存在严重的违约行为，被告已具备法定合同解除权，可单方解除合同。被告已向法院提起解除合同的诉讼并追究原告的违约责任。第三人中原地产公司未答辩，亦未提供证据。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，本院依法组织质证，确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡2街10号2楼，建筑面积106.85平方米，权属人登记为宋戈雷。2018年3月31日，宋戈雷（甲方、卖方）与王晓莹（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋按套出售给乙方，交易成交价为2850000元；签订本合同时，乙方支付定金100000元，首期楼款（含定金）1140000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成，剩余房款1710000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应协助乙方办理相关手续，包括提供料、签署有关文件／合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；房地产交付时间为甲方收齐房款当天；甲方不能按本合同约定将房产出售给乙方，应当向乙方支付相当于房地产成交价l0%的违约金，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合约定买入房产的，应当向甲方支付相当于房地产成交价10%的违约金；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另：一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页载明的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址；甲乙双方同意委托中原地产公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同内签与刚签合同内容不一致的，以本合同内容为准；等等。同日，王晓莹向宋戈雷支付定金100000元，向中原地产公司支付中介费22750元。宋戈雷、王晓莹随后签订《房屋买卖合同网签委托确认书》，双方确认涉案房产综合交易价格扣除溢价、交易成本、装修家电等费用之后，楼价2850000元，独家委托中原地产公司按照上述价格进行涉案房产的买卖合同网签手续，对于该物业的网签合同内容，双方清楚了解且予以确认，并自愿接受合同条款的约束。2018年4月25日，宋戈雷因无法提供户口本原件，办理按揭贷款手续推迟至“五一”节后。2018年5月3日，中原地产公司代理宋戈雷（甲方）、王晓莹（乙方）办理网签合同，该网签合同关于房屋交易主要内容如下：1.涉案房产按整套出售，总金额2850000元；2．签订合同之日，乙方向甲方支付定金100000元，首期款1140000元于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，剩余房款1710000元，由乙方在签订本合同后5日内委托按揭服务机构协助办理银行按揭手续，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，如银行不批准乙方的贷款申请，双方可协商处理，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，由乙方在取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；3.房屋交付使用时间为甲方收齐楼款当天；4.甲、乙双方不按照合同约定出售或购买房屋的，应当向对方支付相当于房屋成交价10%的违约金。2018年5月4日，王晓莹因出售位于番禺区钟村街××新村××街××房向广州市番禺区不动产登记中心递交房地产涂销抵押转移登记。2018年5月11日，宋戈雷与中原地产公司的中介人员**的微信聊天中提出对王晓莹申请贷款的程序的异议，认为王晓莹到现在还没有拿到无房证明，也就没有贷款申请资格，贷款事项已经拖了太久。**回复“买家现在的条件是有贷款资格的，他们现在卖出去的房子之前是有按揭未结清的，4月4日才结清，所以4月4日以后他们就可以申请5成贷款，但是他们现在资金紧张，只有4成首付，想贷款6成，所以才要一直等这份【无房证明】”，“买家4月4号结清了房贷，24号拿到涂销抵押资料（正常情况都是要一个月的），五一假期耽误了几天，5月4号买家自己的房子办理了过户递件手续，5月14日他卖的房子会出新的房产证，然后三到五个工作日（16日-18日）才能出无房证明。”2018年5月14日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示王晓莹、吴泓万、吴仰云、吴恒睿名下均无房地产情况记录。2018年5月15日，经中原地产公司通知，宋戈雷、王晓莹到银行现场办理按揭贷款手续。宋戈雷现场对网签合同与2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》内容不一致提出异议，要求按照原合同逐条修改网签合同内容，同时，认为其并未收到1140000元首期款，故不同意出具该首期款收据。由于宋戈雷未签署上述材料，双方当天未能成功办理按揭贷款手续。2018年5月17日，宋戈雷要求中原地产公司通知王晓莹当面讨论继续办理手续的问题，并要求王晓莹带上征信资料及贷款资料，同时要求中原地产公司把3月31日签订的合同条款逐条写入网签合同，并明确注明时间。王晓莹随后打印了征信报告，但认为网签合同与原签订合同约定的内容基本一致，仅在格式上有所差异，故不同意重新编制网签合同。2018年5月17日，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具《房地产估价答复书》，以2018年5月4日作为估价时点，涉案房产评估价值为2940512元。该估价答复书仅供工行房屋抵押贷款初审之用。2018年5月21日，宋戈雷向王晓莹发出《解除合同通知书》，认为根据合同约定，王晓莹应当在2018年4月7日前办妥银行按揭贷款申请手续，但王晓莹经催促至今未办妥，根据合同第10条约定，迟延履行超过30天的，我方有权解除合同，故通知王晓莹自本通知送达至王晓莹之日起解除双方于2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》，并按照合同约定追究违约金，王晓莹已付定金用于抵扣违约金。2018年5月23日，王晓莹发出《关于的回函》，认为：1.自合同签订之日起5日内不可能办妥按揭贷款申请手续，宋戈雷于2018年4月7日提供房屋二维码图纸、2018年5月7日出具房地产评估报告，且在提供身份证、户口本等家庭材料时，因户口本等资料提供不了未能及时办理按揭贷款申请手续，宋戈雷对于未能按期办理贷款手续有一定的责任；2.首期房款及剩余房款的支付条件至今尚不具备，故我方不存在逾期付款的情形，无论是合同约定还是法律规定，宋戈雷无权单方解除合同，也无权要求我方承担违约责任；3.对于合同出现的争议，应当互谅互让、互相理解，共同协商处理相关争议。2018年6月5日，王晓莹再次向宋戈雷发出《告知函》，认为宋戈雷至今未能签署网签合同及提供银行按揭贷款所需的资料，致使我方无法办理银行按揭贷款手续，宋戈雷的行为严重违反了合同的约定，现要求宋戈雷在收到该函之日起7日内，办理网签手续并协助办理按揭贷款手续，如仍未履行上述义务，我方将依据合同法第九十四条规定解除合同。2018年6月15日，宋戈雷向中原地产公司发出《撤销网签通知书》，以与王晓莹在履行合同过程中存在争议为由，要求解除委托中原地产公司办理涉案房产的买卖合同网签手续的授权，并要求三日内撤销涉案房产的网签手续。2018年6月19日，王晓莹向中原地产公司发出《关于不同意卖方撤销办理房产网签手续的告知函》，确认收到中原地产公司转来的《撤销网签通知书》，但认为变更或解除网签合同的，应当由房屋买卖双方当事人共同协商一致，此前宋戈雷要求解除合同，我方不同意要求继续履行合同，但宋戈雷至今未履行合同义务，构成违约，故我方不同意宋戈雷关于撤销网签合同的要求。2018年6月25日，宋戈雷再次向中原地产公司发出书面通知，要求撤销网签合同。2018年7月16日，王晓莹与案外人签署《存量房买卖合同》（网签合同），约定由王晓莹购买案外人名下房产，房产按整套出售总金额3640000元，合同约定房屋付款方式为银行按揭付款。王晓莹已取得该房产的所有权。2018年9月12日，广州房友圈网络科技有限公司出具《关于宋戈雷与王晓莹房屋买卖合同纠纷案相关情况的说明》：在宋戈雷与王晓莹房屋买卖交易过程中，我司为双方选定的按揭手续办理机构，协助向银行申请办理按揭贷款事宜。我司按照工商银行按揭贷款要求已向买卖双方说明须提交的按揭审批资料，2018年5月15日下午经中原地产公司带买卖双方及我司经办人共同到工商银行办理按揭贷款申请手续，当时买方已签署按揭贷款申请所需的资料，并提供银行按揭贷款申请所需的审批资料，但卖方以网签买卖合同对其保障不足为由拒绝签署网签合同及其他银行按揭贷款申请所需资料，最终导致双方未能完成银行按揭贷款申请手续。另查明，王晓莹以宋戈雷为被告提起诉讼[(2017)粤0113民初5774号]，请求解除合同及要求宋戈雷退还定金、承担违约责任等。本院认为：王晓莹与宋戈雷就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于王晓莹是否存在迟延履行按揭贷款及迟延付款的义务。购房合同约定王晓莹应当在签订合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，宋戈雷应全力协助王晓莹办理相关手续。根据双方提供的证据显示，在合同签订后5个工作日前，宋戈雷并未催促王晓莹办理按揭手续，而中原地产公司于2018年4月25日微信通知宋戈雷提供协助办理按揭贷款资料时，宋戈雷虽然认为办理按揭手续时间过长，但在了解王晓莹需要获得无房证明后，仍然愿意继续协助办理按揭手续，以其实际行为同意延长办理按揭手续的时间，故其以王晓莹未在合同约定时间内办妥按揭贷款手续为由主张王晓莹违约，理据不足。因双方约定首期楼款支付时间为取得房地产交易中心收缴证件收据当天，由于案涉合同履行并未进行到该阶段，故支付首期楼款的条件尚未成就，宋戈雷主张王晓莹逾期未支付首期楼款，理据不足。关于宋戈雷是否存在未协助办理银行按揭贷款的违约行为的问题。本院认为，协助办理按揭贷款应当合法合规，不得损害国家、集体及其他第三人的利益。首先，关于网签合同。存量房（二手房）网上交易规则的制定目的主要是规范存量房交易行为和房地产中介市场，防止一房多卖、偷税漏税等违法行为的发生，实际交易过程中网签合同与购房合同无论是合同内容还是合同格式不一致的情形普遍存在。宋戈雷以中原地产公司代办的网签合同与购房合同存在差异为由要求逐条修改，经核查，案涉网签合同与购房合同在主要权利义务内容上基本一致，且双方在2018年3月31日签订的合同中明确“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准”，也就是说，双方选择实际履行的合同为2018年3月31日签订的购房合同，签署该网签合同不会对宋戈雷的实际权利造成不利影响。但是，即便如此，宋戈雷要求编制与购房合同一致的网签合同虽略显苛刻，但并不违反二手房网上交易的相关规则规定，且修改网签合同不会造成合同履行的障碍，宋戈雷本人也在此后积极协商解决该问题的办法，可见宋戈雷于2018年5月15日拒绝签署网签合同，并没有拒绝履行合同的主观恶意，后因王晓莹拒绝重新编制网签合同导致宋戈雷最终未能签署网签合同。另外，关于宋戈雷拒绝出具首期楼款1140000元的收款收据的问题，银行审核贷款资格主要审核买家的条件，卖方协助买方签署按揭贷款的资料应当基于客观真实的基础，案涉合同约定的支付时间为递件当天，在王晓莹尚未向宋戈雷支付首期楼款情形下，宋戈雷有权拒绝出具首期楼款收据。因此，王晓莹以宋戈雷未签署网签合同及首期楼款收据为由，主张宋戈雷违约理据不足。关于合同解除的问题。宋戈雷于2018年5月21日向王晓莹发出解除合同通知书，由于宋戈雷主张王晓莹的违约行为理由不成立，故宋戈雷以此要求解除合同，不发生解除合同的法律效力。但是，王晓莹在（2018）粤0113民初5694号案件中提出解除合同，宋戈雷在本案中的诉请之一为要求确认合同已解除，双方对合同解除的意思表达一致，故本院予以确认。关于合同解除的归责问题。双方在办理按揭贷款时，由于宋戈雷要求中原地产公司重新编制与购房合同一致的网签合同，并拒绝出具首期楼款收据，导致按揭贷款手续暂时未能办妥。但是，办理按揭贷款是买家的主要义务，在宋戈雷提出的重新编制网签合同不存在现实障碍的前提下，王晓莹拒绝重新编制网签合同也是造成按揭不能继续进行的重要原因之一，况且在宋戈雷愿意等待王晓莹具备贷款5成按揭款的前提下，已经对自己的权利作出了让步，王晓莹拒绝重新编制网签合同稍显缺乏诚意。而对于为何在尚未支付首期楼款时需要卖家提供首期楼款收据，王晓莹也未与银行了解情况，且未与宋戈雷协商如何继续履行合同，合同履行陷入僵局。王晓莹未积极寻求解决的方法，一味要求宋戈雷履行协助贷款义务，激化了双方的矛盾，宋戈雷在此时提出解除合同，双方已失去继续履行合同的基础。因此，合同未能继续履行双方均存在过错，且过错相当，因合同解除造成的损失，由双方自行承担。因此，宋戈雷要求王晓莹支付解除合同违约金，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告宋戈雷的全部诉讼请求。本案受理费29600元，由原告王晓莹负担14800元，由被告宋戈雷负担14800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余 珣人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  彭莹莹二〇一九年五月三十日书 记 员  陈 冬