贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初392号 原告：路捷，女，1973年4月15日生，汉族，户籍地贵州省，现住清镇市。 原告：孙祥，男，1968年10月16日生，汉族，户籍地贵州省，现住清镇市。 二原告共同委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二原告共同委托诉讼代理人：杜远强，贵州驰远律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街下段百花新城6号楼501号房，统一社会信用代码91520181556649622Y。 负责人：李云高，经理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司，住所地合江县九支镇安居社区滨河路，统一社会信用代码91510522797871005X。 法定代表人：成小华。 二被告共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告路捷、孙祥与被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地分公司）、合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路捷、孙祥的共同委托诉讼代理人刘国友、杜远强，被告新天地分公司、新天地公司的共同委托诉讼代理人王栋、黄潇瑶到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告路捷、孙祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因延期办理、交付房产证的违约金49954元；2.诉讼费等费用由被告承担。 事实和理由：原告于2013年11月22日与被告订立《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于清镇市××大道碧××单元××楼××混合结构商品房××套，建筑面积119.95平方米，合同第七条约定总价款为446894元；合同第十一条第一款约定在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条第三款转移登记的有关约定如下：“(一)出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权转移登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的百分之0.1承担违约责任；2、约定日期起90日后，……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款（未填写）的违约金。”，该约定未对延期办理、交付房产证的违约金作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条【办理房产证迟延的责任】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告2016年11月11日办理完毕房产证，逾期办理680天，应支付违约金49954元(446894元×O.06×680／365=49954元)。原告多次要求被告支付违约金，被告拒不支付。新天地分公司系新天地公司的分公司，根据法律规定，新天地公司应对新天地分公司的行为承担责任。原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告新天地分公司、新天地公司辩称，根据原告与被告签订的合同，被告不负有交付和办理房产证的法定义务。原告主张违约期间计算至交付房产证没有事实依据。原告主张被告承担商品房初始登记办理的违约责任，原告所购房屋位于碧翠红枫6幢，被告于2015年12月30日提交完毕案涉楼栋办理初始登记的全部资料，清镇市住建局按照房屋登记办法17条规定，向被告出具了受理通知书，因此被告于2015年12月30日履行完毕自身办理初始登记的义务。原告诉请超过诉讼时效，请法院依据原告提起诉讼主张的时间为本案的诉讼时效期间进行明确。 本院经审理认定事实如下：2013年11月22日，新天地分公司（出卖人）与路捷、孙祥（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于清镇市××道××单元房屋，总价款446894元。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。 合同签订后，路捷、孙祥已支付完购房款。2015年2月1日，新天地分公司代收路捷交纳的房产证费90元、土地证费33元。路捷、孙祥所购案涉房屋已于2016年11月11日办理不动产权证。2017年6月15日，新天地分公司收取路捷交纳的产权代办费280元、办证测绘费240元。 2018年8月28日，刘庆学等95户到清镇市人民法院立案登记。 2019年1月23日，清镇市不动产登记中心出具《情况说明》载明：新天地分公司碧翠红枫1幢、7幢、8幢楼的初始登记时间为2015年1月27日；2幢楼的初始登记时间为2017年5月27日；5幢、6幢楼的初始登记时间为2016年7月7日；3幢、4幢楼的初始登记时间为2016年7月11日。 诉讼中，原告申请保全，本院已裁定采取保全措施。 庭审中，原告将要求判令被告向原告支付因延期办理、交付房产证的违约金49954元的诉请变更为要求判令被告按购房款金额从2015年1月1日起按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算向原告支付因逾期取得商品房所有权初始登记、交付商品房转移登记的有关文书（包含房产证）直至被告将商品房转移登记的有关文书含房产证交予原告时止即2016年11月11日止。 上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，企业信息，工商登记信息，商品房买卖合同，预售备案登记表，收据，购房发票，不动产权证，结算表，情况说明，立案登记表，房屋所有权登记申请表，受理通知书，转件资料明细单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，原告与新天地分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告属违约行为，依法应按合同约定承担相应逾期办证违约金。逾期办证违约金属继续性债权，随着时间的推移，违约金的数额均以固定值增加，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日生效，本案中，从2014年12月31日起至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已超过民法通则规定的2年诉讼时效，该期间的诉讼请求不受法律保护。因被告新天地分公司代收了原告交纳的房产证费和土地证费，故违约金应从2015年10月1日起计算至办理完毕商品房转移登记手续之前一日即2016年11月10日止，违约天数共计406天。 关于逾期办证违约金计算标准问题，因双方在《商品房买卖合同》中对超过90日以后购房人不退房情形下的违约责任未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，又鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。违约金按原告自行主张的以446894元为基数计算为29825.58元(446894元×6/100／365天×406天) 新天地分公司不具有法人资格，其民事责任由新天地公司承担，故新天地公司与新天地分公司共同对上述债务承担责任。 综述，对原告诉请合理部分予以支持，不合理部分不予支持。对被告所提辩解意见的不合理部分，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付原告路捷、孙祥逾期办证违约金29825.58元； 二、驳回原告路捷、孙祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1048元，减半收取524元，保全费520元，共计1044元，由原告路捷、孙祥负担421元，被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司共同负担623元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  高毅 二〇一九年五月二十七日 书记员  吴凡