贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终748号 上诉人（原审被告）：岑燕，女，1971年7月13日生，贵州省望谟县人，布依族，住望谟县。 委托诉讼代理人：李春贵，兴义市黄草法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：王封雨，女，1980年12月8日生，贵州省望谟县人，布依族，小学文化，无业，住望谟县。 委托诉讼代理人：王子旋，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审第三人）：蒙华凤，女，1980年11月5日生，贵州省望谟县人，布依族，个体户，住望谟县。 被上诉人（原审第三人）：王封俊，男，1975年8月18日生，贵州省望谟县人，布依族，本科文化，公务员，住望谟县。 上诉人岑燕因与被上诉人王封雨、蒙华凤、王封俊案外人执行异议之诉一案，不服贵州省望谟县人民法院（2018）黔2326民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 岑燕上诉请求：1.撤销原判，维持一审法院（2017）黔2326执305号执行裁定书；2.一、二审诉讼费用由王封雨、蒙华凤、王封俊承担。事实和理由：1、王封雨陈述蒙华凤夫妇因帮助蒙华贵向银行贷款，将案涉房屋抵押在望谟县农村信用联社，王封俊为减少二套房税费便以王封雨名义与蒙华凤签订《房屋出售协议》，但一审法院认定前述贷款人为蒙华凤，以及其认定王封俊为解决王封雨住房问题，将案涉房屋的权利全部转让给王封雨，属于认定事实不清。2、一审法院认定王封俊与蒙华凤约定案涉房屋价款为28万元，合同签订后支付了11万元，王封俊用王封生银行卡帮蒙华凤偿还了197295.94元，但对于多超出的27295.94元是何性质，王封雨、王封俊未能说明清楚，但一审法院却认定多余支付部分为双方当事人之间另外的债权债务关系，明显与事实不符。3、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经登记才发生效力，既然案涉房屋未登记过户，应认定一审法院作出的（2017）黔2326执305号执行裁定书有效，案涉《房屋出售协议》无效。但一审法院却认定《房屋出售协议》有效，未办理过户登记的原因系因法院采取的查封措施导致明显不当。4、本案应围绕蒙华凤与王封俊之间是否存在恶意串通、欺诈事实、双方是否完成了符合法律规定的交易程序；一审法院（2017）黔2326执305号执行裁定书是否违反法定程序，是否越权处理进行审理方能作出公正裁决，而不是蒙华凤的债务应当向谁优先偿还的问题。 王封雨辩称，1、案涉房屋首先是王封俊与蒙华凤协商购买，王封俊考虑到王封雨无住处就转卖给王封雨，所以存在第两份《房屋出售协议》以及购买人分别为王封俊、王封雨。2、蒙华凤与王封雨办理案涉房屋的过户时间为2017年10月11日，按照正常程序当日是能够办理完过户程序，但住建部门习惯性的进行了15天的公示期，导致公示期在最后一天时被法院查封。 王封俊辩称：1、王封俊按照《房屋出售协议》的约定在2017年1月前支付11万元，余下17万元在交房时付清。王封俊后得知案涉房屋的产权证抵押在望谟县信用社，办理过户登记需还清贷款。蒙华凤与王封俊协商后，王封俊于2017年9月29日偿还了蒙华凤在信用联社的贷款197295.94元，对于超出的27295.94元，双方约定作为蒙华凤的借款，以此达到过户和支付尾款的目的。2、王封俊为帮助王封雨解决住房问题，由王封雨与蒙华凤另行签订了一份《房屋出售协议书》，将案涉房屋转让给王封雨，对于本案前后签订两份《房屋出售协议书》均具有同等法律效力。3、2017年10月11日，王封雨到税务机关缴清税款，当日到住建部门办理过户登记手续，住建局工作人员告知受理审核资料后需公示15天，公示期过后即可领取房产证，2017年10月24日案涉房屋被一审法院查封。 蒙华凤辩称，2016年7月13日，蒙华凤因不能在望谟县信用联社再贷款，便以其胞弟蒙华贵的名义向望谟县农村信用联社贷款20万元，用案涉房屋作质押。2016年12月28日，蒙华凤与王封俊签订了《房屋出售协议书》，约定将案涉房屋以28万元价款出售给王封俊，王封俊于2017年1月支付了约12万元，剩余17万元双方约定在交房时支付。由于案涉房屋已抵押给望谟县信用联社，需还清贷款后方能办理过户手续。为便于过户登记，王封俊便全额偿还了其在银行197295.94元贷款，对于超出的27295.94元部分作为借款，待蒙华凤宽裕时偿还。蒙华凤收到尾款后将案涉房屋交由购买方自行管理。王封俊欲将案涉房屋转让给其妹王封雨，根据王封俊的意见，其与王封雨又签了一份《房屋出售协议书》。2017年10月11日，双方到望谟县住建部门房产交易中心办理过户网签手续，住建部门工作人员审核资料后，当日告知蒙华凤过户手续已办理结束。 王封雨向一审法院起诉请求：1.判决撤销望谟县人民法院（2017）黔2326执305号执行裁定书，不得执行位于望谟县商品房；2.请求望谟县人民法院确认望谟县商品房的所有权属于王封雨所有；3.诉讼费用由岑燕承担。 一审查明事实：岑燕与蒙华凤因支付令一案，一审法院于2017年6月12日作出（2017）黔2326民督63号支付令，支付令内容为：“蒙华凤应当自收到本支付令之日起15日内，清偿岑燕借款200000.00元，还应当承担案件受理费1433.33元，共计：201433.33元”。2017年7月25日，一审法院受理岑燕申请执行蒙华凤支付令一案；2017年8月8日，一审法院向蒙华凤发出（2017）黔2326执305号执行通知书、报告财产令，被执行人蒙华凤于2017年8月8日向一审法院申报财产有：天河花园房屋一套、电动车、正在装修旅行社门面。2017年10月24日一审法院作出（2017）黔2326执305号执行裁定书，裁定内容为：一、查封被执行人蒙华凤所有的位于望谟县.35平方米的商品房。房屋产权证号为20××71。二、被执行人蒙华凤负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人蒙华凤可以使用被查封财产；但因被执行人蒙华凤的过错造成被查封财产的损失，应由其自己承担责任。在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。 2018年6月28日，一审法院作出（2018）黔2326执恢14号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人蒙华凤所有的位于望谟县商品住房，房屋所有权证为：望房权证字第××号，建筑面积为140.35㎡。”2018年7月19日，王封雨向一审法院提出执行异议，请求解除一审法院（2017）黔2326执305号执行裁定书及司法拍卖行为。经一审法院审查，王封雨的异议请求不成立，于2018年8月2日作出（2018）黔2326执异6号执行裁定书，裁定驳回了异议申请人王封雨的执行异议。王封雨不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院于2018年8月13日立案受理。 蒙华凤与案外人罗红林原系夫妻关系，夫妻共同生活期间购买了位于望谟县，房屋所有权证号为：望房权证字第20××71-1、-2号，该房屋的登记所有权人为罗红林、蒙华凤，登记类别：初始登记，共有情况：共同共有，登记时间：2015年9月23日。2016年9月27日蒙华凤与罗红林离婚，离婚协议约定：位于望谟县商品住房归蒙华凤所有，但至今未办理产权转移登记。 另查明，王封雨与王封俊、案外人王封生系亲兄妹关系，蒙华凤与案外人蒙华贵、蒙华星系亲兄妹、姐妹关系。2016年7月13日，蒙华凤因急用资金需向银行贷款，但其当时已有银行贷款未还清不符合再贷款的条件，于是便以蒙华贵的名义向望谟县农村信用合作联社复兴信用社贷款20万元，用案涉房屋作抵押担保，期限为5年，到期日为2021年7月12日。2016年12月28日，蒙华凤、罗红林与王封俊签订《房屋出售协议书》，约定将案涉房屋出售给王封俊，价款为28万元，并约定在合同签订后一个月内支付11万元，余下的17万元在交房时支付，具体交房时间未约定。协议签订后，王封俊依约于2017年1月2日、1月14日、1月19日、1月22日共通过银行转账以及现金支付给蒙华凤部分购房款，共计11万元整，蒙华凤分四次向王封俊出具了《收条》；因案涉房屋已设定抵押，无法办理过户登记，经王封俊与蒙华凤协商，由王封俊代蒙华凤先偿还欠望谟县农村信用合作联社复兴信用社的贷款余额197295.94元；2017年9月29日，王封俊借用王封生的银行卡，向蒙华贵在望谟县农村信用合作联社复兴信用社的还款账户内转入197295.94元，还清了蒙华凤欠信用社的贷款，取回了案涉房屋的产权证书。同时查明，王封俊为帮助王封雨解决住房问题，将其购买案涉房屋的权利全部让与了王封雨；2017年9月29日，蒙华凤、罗红林与王封雨签订了《房屋出售协议书》，约定将案涉房屋以28万元的价款出售给王封雨，蒙华凤、罗红林于当日向王封雨出具了《收条》一张，载明收到王封雨交来购房款197295.00元，即王封俊代蒙华凤偿还欠望谟县农村信用合作联社复兴信用社的贷款余额197295.94元。2017年10月11日，蒙华凤、罗红林、王封雨向望谟县地方税务局办理了案涉房屋交易的完税手续；同日，蒙华凤、罗红林与王封雨到望谟县住房和城乡建设局房地产交易中心申请办理二手房交易合同网签，经工作人员核实，双方所提交的资料和证件齐全、合法，可申请办理网签手续，但告知双方需公示15天，公示期从2017年10月11日至2017年10月25日。在公示期内的2017年10月24日，一审法院依法查封了案涉房屋。 案涉房屋从2013年起一直由蒙华凤无偿提供给其胞妹蒙华星一家三口居住，2017年9月29日王封俊交完购房款当日，蒙华凤便将案涉房屋的钥匙交给王封俊，并告知蒙华星该房屋已归买受人所有，若要继续使用，由蒙华星自行与买受人协商。因蒙华星当时新房未装修完毕，便与王封俊口头协商租住该房屋一段时间；2017年底，蒙华星从案涉房屋搬出后，本案王封雨便搬入该房屋居住至今。 一审法院认为，蒙华凤、罗红林于2016年12月28日与王封俊签订《房屋出售协议书》，约定将案涉房屋出售给王封俊；于2017年9月29日与王封雨签订《房屋出售协议书》，约定将案涉房屋出售给王封雨；而一审法院查封案涉房屋的时间为2017年10月24日，两份房屋出售协议签订的时间均在一审法院查封之前，买卖双方不存在通过签订《房屋出售协议书》逃避法院执行之事实。虽然签订合同时蒙华凤与罗红林已经离婚，且在离婚协议中约定案涉房屋归女方（即蒙华凤）所有，但在双方离婚后，一直未办理案涉房屋的过户登记，案涉房屋至今仍然登记为蒙华凤、罗红林二人的共同共有财产，罗红林仍然是物权登记上的权利人，故以蒙华凤、罗红林二人名义分别与王封俊、王封雨签订《房屋出售协议书》的行为并不对协议的效力产生否定性的影响。岑燕主张该两份协议无效缺乏事实和法律依据。 关于案涉房屋价款的支付情况。王封俊在签订《房屋出售协议书》后的一个月内，依约向出卖人蒙华凤支付了11万元购房款，尚欠的购房款17万元，王封俊于2017年9月29日通过代蒙华凤偿还望谟县农村信用社抵押贷款的方式支付；至此，案涉房屋交易款项28万元已全部支付完毕。岑燕辩称“该笔贷款的客户主体是蒙华贵，不是蒙华凤，而且扣款客户名称为王封生。王封雨以王封生代贷款人蒙华贵偿还了信用社货款作为自已向蒙华凤支付的全部房屋价款没有事实依据和法律依据。王封生代蒙华贵向信用社还款197295.94元应视为王封生与蒙华贵之间的债权债务关系，与蒙华凤完全无关，与王封雨、王封俊无关；王封雨、王封俊主张已支付房款11万元及代还银行贷款197295．94元，二笔款项相加超出了王封雨、王封俊主张的合同价款28万元”。经查明，2016年7月13日蒙华贵向望谟县农村信用合作联社复兴信用社贷款20万元，实为蒙华凤以其名义所贷，有贷款后蒙华凤的还款记录和蒙华贵的证言予以证实。关于王封生代蒙华贵向信用社还款197295.94元的事实，经查明，王封生与蒙华贵之间并无债权债务关系，实为王封俊借用其亲兄弟王封生的银行卡通过转账方式将197295.94元转到名义贷款人蒙华贵帐户上，代蒙华凤偿还欠信用社贷款余额197295.94元。虽然王封俊前后支付的款项总额超过了约定的房屋转让款28万元，但超出部分系双方当事人之间另外的债权债务关系，与本案无关，一审法院不作处理；加之偿还信用社197295.94元是基于还清案涉房屋抵押贷款全部余额从而取回房屋产权证的现实需要，具有合理性。故岑燕的上述辩称理由缺乏事实依据，不予采信。 关于岑燕辩称王封雨主体不适格的问题。王封俊与蒙华凤、罗红林签订《房屋出售协议书》并支付全部购房款后，享有请求出卖人将案涉房屋过户登记到自己名下的债权请求权；对于该项权利，王封俊有权作出包含让与等合法处分；其为帮助胞妹王封雨解决住房问题，将买受案涉房屋的权利让与王封雨，由王封雨与蒙华凤、罗红林另行签订《房屋出售协议书》并由出卖人向王封雨办理过户登记并不违反法律法规的强制性规定，该协议系双方真实意思表示，应为合法有效。虽然从形式上看，案涉房屋从开始由王封俊购买（属于二套房）转到由王封雨购买的确因为王封雨是首套房而少交纳相关税费，但这是基于王封俊对其权利作出合法处分后，王封雨作为首套房买受人符合相关税收法律规定的减免所致，并不能以此认定王封雨与王封俊之间存在通过非法手段对抗、规避执行的行为。另外，即便蒙华凤作为被执行人于2017年8月8日向一审法院申报的财产包含案涉房屋，但并无证据证明买受人当时知道该情况，且此时法院并未对案涉房屋采取执行措施，故蒙华凤的申报行为只能证明其向法院隐瞒了该房屋已出卖的事实，并不影响其与买受人之间的房屋买卖协议的效力。 关于案涉房屋的占有使用问题。经查明，2017年9月29日王封俊交付完购房款当日，蒙华凤便将案涉房屋的钥匙交给了王封俊，并告知蒙华星该房屋从此已归买受人所有，若要继续使用，由蒙华星自行与买受人协商。从交付房屋钥匙时，买受人就已合法占用案涉房屋；至于占用房屋后将房屋出租给蒙华星居住的行为，是权利人对占有房屋后的合法处分行为，并不改变买受人对案涉房屋事实上的管控。 关于王封雨对案涉房屋未能办理过户登记是否有过错的问题。经庭审查明，2017年10月11日，蒙华凤、罗红林、王封雨已到望谟县住房和城乡建设局房地产交易中心办理二手房交易合同网签，双方所提交的资料和证件齐全、合法，可申请办理网签手续，但经办部门需公示15天，公示期从2017年10月11日至2017年10月25日；在公示期间的2017年10月24日，案涉房屋被一审法院依法查封。由此可知，未办理过户登记的原因系因法院依法采取的查封措施所致，并非王封雨自身的原因导致不能过户，在出卖方及买受人均到场且符合物权登记条件的情况下，未能办理过户登记，王封雨并不存在过错。综上，王封雨作为案涉房屋的买受人，其基于买卖合同而享有的请求出卖人履行协助办理案涉房屋过户登记的债权成立在先，而岑燕的普通债权执行请求权成立在后，不享有优先受偿的法律依据。因此，王封雨对案涉房屋享有阻却和足以排除强制执行的民事权益，对其不得执行案涉房屋的诉讼请求，予以支持。 对王封雨请求确认其对案涉房屋享有所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中，虽然王封雨与蒙华凤、罗红林签订的《房屋出售协议书》合法有效，王封雨已按照约定履行了支付全部购房款的合同义务，但至今未办理过户登记手续，未发生物权变动的效力。因此，王封雨不能依据双方签订的买卖合同取得案涉房屋的所有权，其可以依照房屋买卖合同的约定，要求出卖人履行协助办理案涉房屋过户登记的债权义务。故对王封雨请求确认其对案涉房屋享有所有权的请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、撤销望谟县人民法院（2017）黔2326执305号执行裁定书，不得执行位于望谟县的商品房。二、驳回王封雨的其他诉讼请求。案件受理费60元，由岑燕承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王封雨在执行过程中提出执行异议，认为其对涉案房屋享有实体权益，应当排除强制执行。对此，王封雨一方提供了《房屋出售协议书》《银行流水》《收条》《契税完税证明》《望谟县房地产交易中心关于蒙华凤、罗红林户将位于望谟县复兴镇天河花园房屋转让给购房人王封雨并到望谟县住房和城乡建设局房地产交易中心办理二手房交易网签的情况说明》等，结合王封雨一方已实际占有案涉房屋，对其与蒙华凤之间的买卖合同真实性应予认定。 其次，王封俊与蒙华凤、罗红林于2016年12月28日签订了一份《房屋出售协议书》，约定合同签订后一个月内支付11万元，余款交房时支付。在办理房屋过户时，王封雨与蒙华凤、罗红林于2017年9月29日又签订了一份《房屋出售协议书》，其内容与第一份《房屋出售协议书》基本相同。王封俊按照前述合同约定，向蒙华凤支付约11万元；因案涉房屋已抵押给银行部门，尚欠贷款197295.94元，王封俊代为支付前述贷款解除抵押，以便于办理房屋过户登记的的行为符合常理，并无不当；蒙华贵向银行贷款的数额为197295.94元，故王封俊支付的款项超出协议约定的尾款17万元，也符合案件实际情况，故应认定王封雨一方已完成付款行为。 综上，王封雨一方完成买房义务并缴纳了购房税款，并在向望谟县住建部门提交了过户登记材料，因在公示期内被一审法院查封，导致案涉房屋过户程序未能完结，故未能办理房屋过户原因不可归责于王封俊、王封雨。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，应当认定王封雨对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，一审法院判决撤销（2017）黔2326执305号执行裁定书，不得执行位于望谟县复兴镇天河花园C2-5-1号的商品房并无不当。 综上所述，岑燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由岑燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  简 坤 二〇一九年五月十三日 法官助理  陈友虎 书 记 员  孙茂腾