云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初1372号原告（执行案外人）：阳红，女，1966年2月15日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：孙琪峰、王泽洲，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：许文林，男，1963年6月16日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。委托诉讼代理人：张潇尹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：邓勇军，男，1971年1月23日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。委托诉讼代理人：王晓岚、杨时超，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：昆明大润房地产开发有限公司，住所云南省昆明市度假区内滇池卫城A4区（二期）B区1-2层商铺6室。法定代表人：李慎，总经理。委托诉讼代理人：苏云波，男，1976年3月23日生，住云南省昆明市西山区，系该公司工作人员，一般授权代理。原告阳红与被告许文林、邓勇军、第三人昆明大润房地产开发有限公司（以下简称“大润公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳红的委托代理人孙琪峰、王泽洲，被告许文林的委托代理人张潇尹，被告邓勇军的委托代理人杨时超到庭参加诉讼，第三人大润公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人大润公司庭后到本院进行了补充询问。本案经依法报请延长审理期限，现已审理终结。原告阳红向本院提出诉讼请求：1.撤销昆明市中级人民法院（2018）云01执异133号《执行裁定书》，立即停止对荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位的执行，并解除查封（车位价值18万元）；2.确认原告与大润公司签订的《商品房购销合同》合法有效，并判决优先履行；3.判决荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位归原告所有，并判令邓勇军和大润公司协助原告办理荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位的产权变更登记手续。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月22日，原告与大润公司签订了二份《商品房购销合同》，由原告购买大润公司开发的荷香莲怡苑住宅小区I12幢1单元702号、802号房屋及地下-1层第118号车位，车位价款为18万元。合同签订后，原告向大润公司支付了购买702号、802号房屋的购房款及118号车位的全部价款。2015年6月4日，原告向大润公司支付了接房费，接收了大润公司交付的702号、802号房屋及118号车位，并一直合法占有使用该房屋及车位至今。2018年3月，原告才知道许文林申请保全邓勇军财产等相关事宜，得知昆明市中级人民法院已于2017年4月28日向昆明市房屋产权交易管理处发出《协助执行通知书》，对荷香莲怡苑住宅小区I共计63处住宅及车位予以查封，查封期限为2017年4月28日至2020年4月27日。2018年3月6日，云南托业网络科技有限公司受昆明市中级人民法院委托，拟对荷香莲怡苑住宅小区I共计63处住宅及车位所有权进行公开司法拍卖。上述查封及公开司法拍卖的车位中包括了原告已购买的118号车位。2018年4月2日，原告为维护自己的合法权益，向昆明市中级人民法院提出案外人执行异议，昆明市中级人民法院以邓勇军已办理了商品房买卖合同登记备案为由，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，昆明市中级人民法院查封118号车位前，原告已于2014年12月22日与大润公司签订了《商品房购销合同》，购买了房屋用于生活居住及118号车位配套使用，支付了房款及车位价款，接收了房屋及车位，一直合法实际占有使用至今，且非因原告的原因未办理过户登记。2014年12月22日，原告与大润公司签订《商品房购销合同》的成立时间及履行合同情况，明显优先于2015年5月30日邓勇军与大润公司签订的《商品房购销合同》，且原告属于支付了全部价款已经合法占有房屋及车位的买受人。房屋买卖合同登记备案仅是行政机关的行政管理范畴，是监管的一种措施，登记备案不具备物权的性质，不能代替不动产登记簿，不发生物权的效力。被告许文林辩称，1.邓勇军与大润公司于涉案车位被查封前签订了合法有效的书面买卖合同，且办理了合同备案登记和网签，具有公示公信的效力，属于准物权登记，即使原告的购房合同签订在先，但由于其并未办理合同备案登记，邓勇军购买该车位时不可能知道车位已被出卖，故邓勇军要求大润公司实际履行的权利应优先得到保护。2.涉案车位是邓勇军从大润公司之处实际受让取得，邓勇军给车位安装地锁的事实足以证明其对车位的占有属实，原告提交的证据不能证明大润公司已实际向其交付车位的占有，且从被告提交的证据看，2015年6月邓勇军就已将车位地锁安装完毕，直至今日3年多时间，原告不可能没有发现车位被他人合法占有，但原告对此从未提出异议，明显不符合常理。3.原告的第三项诉请并不是案外人执行异议之诉可以审理的范围。综上，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的要件，不享有排除涉案车位被依法强制执行的权利，请求驳回原告的诉讼请求。被告邓勇军辩称，我方与大润公司于2015年3月30日签订了书面购销合同，办理了网签及备案登记，支付完毕全部款项，合同签订后大润公司已经将车位移交给我方。原告虽然已经签订书面购销合同，但没有办理备案登记，亦没有实际占有并使用，原告不符合排除执行的条件，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人大润公司述称，同意原告的第1、2项诉请，对于第3项诉请，现在车位客观上办不了登记手续，但是我方可以承诺有资金时把钱还给邓勇军，车位款原告已经全部付清，车位已交给原告使用。原告为证实其诉讼请求及事实理由，向本院提交以下证据材料：一、《商品房购销合同》及收据，欲证明原告与大润公司于2014年12月22日签订《商品房购销合同》购买涉案车位，合同签订后，原告向大润公司支付了车位全部价款18万元；二、收据、业主房屋验收交接表、住宅车位质量保证书、住宅车位使用说明书，欲证明原告向大润公司支付了接房费，已经实际接房、接车位，大润公司交付了使用说明书及质量保证书，并一直合法占有使用房屋及车位至今；三、《家庭装饰工程合同》、《云南省家庭装饰工程专用合同》补充条款、发票，欲证明原告接房后对房屋进行了装修，居住使用至今；四、协助执行通知书、司法拍卖告知书、司法拍卖标的清单，欲证明协助执行通知书对荷香莲怡苑住宅小区I共计63处住宅及车位予以查封，云南托业网络科技有限公司受本院委托拟对上述63处住宅及车位进行公开司法拍卖，上述查封及拍卖的车位中即包括原告购买的涉案车位，原告购买并合法占有使用车位在前，法院查封在后；五、物业服务费结算单、水费、代收费欠费催交通知单、收费凭证、电费缴纳确认单、收据，欲证明原告在占有使用房屋及车位的居住生活中，支付了物管费、水费、电费；六、收据，欲证明涉案车位原告一直在使用，原告为此交纳了车位物业管理费。被告许文林质证后认为：对证据一的《商品房购销合同》真实性、合法性认可，关联性不认可，收据的三性不认可；对证据二不认可，收据没有银行打款凭证佐证，验收交接表没有大润公司盖章，质量保证书及使用说明书不能证明车位实际履行了交付；对证据三仅认可发票的真实性，二份合同与本案无关；对证据四三性认可，但无法证实原告的主张；对证据五真实性认可，关联性、证明目的不认可；对证据六不认可，没有银行打款凭证佐证，且超过举证期限。被告邓勇军质证后认为：对证据一的《商品房购销合同》真实性认可，关联性不认可，收据的三性不认可；对证据二不认可，收据没有银行流水佐证，验收交接表没有大润公司盖章，质量保证书及使用说明书不能证明大润公司实际交付了车位；对证据三不认可，与本案诉争车位无关；对证据四三性认可，证明目的不认可；对证据五不认可，与诉争车位无关，有些收据没有银行流水佐证；对证据六不认可，没有银行流水佐证。第三人大润公司质证后，对原告的证据均予以认可。被告邓勇军向本院提交以下证据材料：一、《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表，欲证明邓勇军与大润公司签订买卖合同并进行了备案登记；二、支付指令、中国银行汇款回单、收款收据，欲证明邓勇军已经支付购房款，大润公司收到车位款14万元；三、结算表、费用报销清单、发票、公司登记信息、照片，欲证明大润公司将车位交付给邓勇军，邓勇军安装了地锁。原告质证后认为：对证据一真实性认可，但主张合同备案登记不是所有权确权，仅是行政管理机关的管理行为，原告购房使用在前；对证据二仅认可汇款回单的真实性，但不能证明是支付车位款，收据上的金额与备案登记表的金额不一致；对证据三仅认可发票的真实性，不能证明车位交付给邓勇军。被告许文林质证后对以上证据均予以认可。第三人大润公司质证后对证据的真实性无异议，但不认可证明目的，虽然双方签订了商品房买卖合同，但是是对借款的担保，不认可交付车位给邓勇军，地锁是邓勇军自行安装。被告许文林、第三人大润公司未提交证据。综合诉辩双方的质证意见，本院经审查认为，原告提交的证据一、证据二中的收据及住宅车位质量保证书、证据四、证据五、证据六，符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，本院予以采信；证据二中的住宅车位使用说明书虽然没有大润公司盖章，但是大润公司对该证据认可，本院予以采信；证据二中的验收交接表、证据三是针对房屋，与本案审理没有关联性，本院不予采信。被告邓勇军提交的证据符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月22日，原告与大润公司签订《商品房购销合同》，约定：原告向大润公司购买荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号停车位，总价款18万元，一次性付款，付款日期2014年12月22日，大润公司应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。同时，合同还对违约责任、交接、产权登记约定、争议处理方式等进行了约定。大润公司在合同上加盖印章并由法定代表人签字确认，原告亦在合同上签字并捺印。2014年12月22日，大润公司向原告开具《收据》，载明：“交款单位：阳红，收款事由：车位款，118号，人民币：壹拾捌万元正。”2015年6月4日，大润公司向原告开具《收据》，载明：“兹收到阳红交来下列款项此据，房号：12-1-702、802，车位118号接房费，金额123740.61元。”2015年6月4日，原告支付了车位物业管理费，云南浩洋物业服务有限公司作为滇池润园（荷香莲怡苑住宅小区）的物业管理公司开具了相应的《收据》。之后，大润公司向原告交付了住宅车位使用说明书和住宅车位质量保证书。2015年3月30日，邓勇军与大润公司签订《商品房购销合同》，约定：邓勇军向大润公司购买位于昆明市滇池国家旅游度假区荷香莲怡苑住宅小区I地下车库地下1层118号车位，总价款195500元。同日，双方办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KM2015033020610）。大润公司向购房人邓勇军发出支付指令，邓勇军于2015年4月14日向大润公司平安银行昆明欣龙支行（账号：11×××01）支付房款19891685元。2015年3月26日，大润公司开具《收款收据》给邓勇军，载明收到车位（118＃）14万元。邓勇军委托云南炜瑞实业（集团）有限公司对118号车位安装了地锁。许文林因与邓勇军民间借贷纠纷一案，经本院作出（2017）云01民初315号民事调解书。依据该生效调解书，许文林向本院申请强制执行。本院于2017年9月15日作出（2017）云01执1257号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人邓勇军存款16147093元及利息，或对被执行人邓勇军价值16147093元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2017年4月28日，本院向昆明市房屋交易产权管理处发出（2017）云01执保181-183号协助执行通知书，载明：“1.对被申请人田发友所有的‘荷香莲怡苑住宅小区I’61套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；2.对被申请人白红石所有的‘荷香莲怡苑住宅小区I’58套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；3.对被申请人邓勇军所有的‘荷香莲怡苑住宅小区I’63套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；4.查封期限2017年4月28日至2020年4月27日。”本案诉争车位在查封范围内。2018年4月2日，原告以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。2018年5月10日，本院作出（2018）云01执异133号执行裁定书，驳回原告的异议请求。据此，原告提起本案案外人执行异议之诉。本院认为：根据本案双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：原告对案涉车位享有何种权利，该权利是否能够足以排除本院强制执行，原告关于执行异议的诉请能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。现原告和许文林、邓勇军针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。本院认为，第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉车位系房地产经营者大润公司所开发，原告系向房地产开发企业大润公司购买车位，诉争的被执行车位即是登记于房地产开发企业名下的车位，故本案依据原告诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定。本案适用法律明确之后，本案审查的重点即为原告提出执行异议的诉讼请求是否符合第二十九条规定的三个条件，是否可以据此排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，原告与大润公司于2014年12月22日签订了《商品房购销合同》，约定原告向大润公司购买荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号停车位，总价款18万元。原告已经向大润公司付清全部车位款，大润公司向原告交付了涉案车位，双方就买卖涉案车位签订的购销合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大润公司陈述涉案车位在出卖给原告之前，已经网签备案给案外人，不能办理过户登记，故未能及时办理产权过户登记的原因在于大润公司，原告对于未办理过户登记手续没有过错。此后，大润公司就本案诉争车位又与邓勇军签订了《商品房购销合同》，尽管大润公司主张其与邓勇军之间法律关系为民间借贷，买卖合同只是对借款的担保，并非真实的房屋买卖关系，但其并未提交相应证据予以证实，故对其主张，本院不予采信。在两份合同均为有效的情况下，应当按照如下顺序履行：（一）已经办理房屋所有权转移的；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑各买受人实际付款数额、合同成立先后、是否备案等因素合理确定。大润公司通过向原告交付车位使用说明书和质量保证书的方式，于2015年6月4日起将涉案车位交付给原告使用，并且云南浩洋物业服务有限公司向原告收取了车位管理费，该行为可以认定即日起原告已合法占有涉案车位，且原告与大润公司签订的《商品房购销合同》在前。邓勇军主张其与大润公司签订的《商品房购销合同》虽在后，但已经备案从而享有准物权，对此本院认为，《商品房购销合同》的登记备案属于行政机关的行政管理范畴，本身不具备物权或者准物权性质，故对邓勇军的抗辩主张，本院不予支持。其次，车位买受人原告所购车位系用于车辆停放且已合法占有使用。虽然邓勇军对涉案车位安装了地锁，但该方式不能证明其已合法占有车位，大润公司对该行为也不予认可。第三，根据合同约定及大润公司给原告出具的收据等证据，案涉车位的价格为18万元，原告已全额缴付。许文林、邓勇军虽对原告是否交付车位款有异议，但未提供相关证据证明，故对其主张，本院不予采信。综上，本案情形符合上述第二十九条规定的条件，原告与大润公司签订了《商品房购销合同》并缴纳了车位款，其享有对涉案车位的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其要求立即停止对涉案车位的执行并解除查封的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告是否为涉案车位所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告依照《商品房购销合同》享有的是要求大润公司办理车位过户登记，协助完成产权变更登记的合同权利，并不能对于涉案车位享有所有权，故其请求确认其为车位所有权人以及邓勇军、大润公司协助其办理涉案车位产权变更登记手续的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，因原告对涉案车位不享有所有权，不能限制车位所有权的物权变动，故其关于撤销本院（2018）云01执异133号执行裁定的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、停止执行荷香莲怡苑住宅小区I地下-1层第118号车位，并解除对该车位的查封；二、驳回阳红的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由阳红负担1000元，许文林、邓勇军负担2900元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云01执异133号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 蕊审 判 员  李蔚然人民陪审员  王昆生二〇一九年五月十日书 记 员  李 欣