广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初324号原告(暨反诉被告)：珠海新世界物业管理有限公司,住所地:珠海金湾区金海大道新世界海滨花园。法定代表人:黄少媚，董事长。委托诉讼代理人：刘德海，原告珠海新世界物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：鞠晖，原告珠海新世界物业管理有限公司员工。被告(暨反诉原告):黎敏，女，1962年9月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：曲学义，黎敏丈夫。原告珠海新世界物业管理有限公司(以下简称新世界物业公司)诉被告黎敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，被告黎敏于2019年3月18日提出反诉，本院受理后依法将本诉与反诉合并审理，适用简易程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告新世界物业公司的委托诉讼代理人鞠晖、刘德海，被告黎敏及其委托诉讼代理人曲学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界物业公司提出以下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费本金：1455.21元(2014年7月1日至2015年3月31日期间，共计9个月）；2.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：受建设单位委托，原告为珠海金海新世界花园提供前期物业服务，物业服务费标准为：1.9元/月/平方米。原告如约为该小区提供了良好的物业服务。被告是珠海XXXXX花园XX栋XX单元XX房的业主，自2014年7月1日起开始欠缴物业服务费等费用。为维护原告的合法权益，特请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告新世界物业公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》及附件；2.《前期物业服务协议（住宅）》《业主资料登记表》《收楼手续单》《收楼寄发资料签收单》《消防安全承诺书》、《承诺书》；3.邮单及《缴款通知书》。被告黎敏辩称：一、被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据。1.答辩人与被答辩人即本诉原告没有签订物业服务合同，亦即双方没有合同关系。2.《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。2013年10月1日，答辩人与房屋建设单位即珠海新世界康居发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》。《买卖合同补充协议》第2条第3款关于物业费交付的约定：“买受人......愿意自收楼之日起按约定收费标准向物业服务企业支付物业服务费，……。”因房屋存在质量问题，双方于2016年11月3日才办理收楼签字手续，也就是说，答辩人从2016年11月3日起才有义务交纳物业服务费。本诉原告诉称，其受建设单位委托，提供物业服务，那么按照本诉原告的《民事起诉状》，其请求的物业服务费是从2014年7月1日至2015年3月31日，合计1455.21元，正是在答辩人与房屋建设单位即珠海新世界康居发展有限公司办理收楼签字手续之前的物业服务费，这些费用按照合同的约定应由珠海新世界康居发展有限公司承担。二、被答辩人的诉讼请求缺乏法律依据，且与法律规定不符。三、《物业管理条例》第41条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本诉原告请求的物业服务费是从2014年7月1日至2015年3月31日，正是在答辩人与房屋建设单位即珠海新世界康居发展有限公司办理收楼签字手续之前的物业服务费，这些费用按照上述法律规定应有珠海新世界康居发展有限公司承担。因此，被答辩人的诉讼请求缺乏法律依据，且与法律规定不符。四、被答辩人向答辩人主张物业费属于所诉主体错误。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合问”。按照被答辩人的诉称，其与建设单位--珠海新世界康居发展有限公司属于委托关系，那么无论是从答辩人与珠海新世界康居发展有限公司签订的合同来讲，还是从《物业管理条例》规定来说，珠海新世界康居发展有限公司应支付办理收楼签字手续之前的物业服务费，珠海新世界康居发展有限公司才是本案适格的被告主体。至少说，珠海新世界康居发展有限公司与本案有利害关系，应追加房屋建设单位为被告。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告黎敏提出以下反诉请求：1.判令反诉被告赔偿经济损失5000元；2.判令反诉被告承担反诉人聘请律师费5000元和本案诉讼费用；3.判令反诉被告退还2015年4月--2016年11月期间的物管费3233.8元。事实与理由:一、反诉被告的诉讼请求缺乏法律依据，且与法律规定不符。理由详见反诉原告对本诉的答辩状。二、反诉被告起诉反诉原告，向反诉原告主张2014年7月1日至2015年3月31日的物业服务费，属于恶意诉讼，使反诉原告从千里迢迢之外诉（珠海市新世界物业管理有限公司十分清楚黎敏常驻河南，每次物业缴费都是物业许女士和黎敏微信沟通及吋转入公司账户的），聘请代理人，这必将产生实际费用，如差旅费、食宿费、代理费等，并给反诉原告造成其它损失。2016年11月3日收楼时，黎敏已委托葛荣耀就物业纠纷已和珠海市新世界康居发展有限公司及珠海市新世界物业管理有限公司三方解决完毕，并交纳了分摊电费和水费，直到现在按时交纳物业费从无拖欠。综上，反诉原告为了维护自身的合法权利，特提起反诉，请求判如所请。被告黎敏对本诉和反诉一并提交以下证据：1.《驻马店市中业自来水有限公司水费收据》；2.电费发票；3.车票、住宿费发票；4.法律服务费发票；5.分摊电费（2015年4月至2016年11月）和分摊水费（2014年4月至2016年10月）缴纳单、物业费（2014年4月至2016年9月）缴纳清单。原告新世界物业公司对反诉未提交证据。经审理查明，2013年10月1日，案外人珠海新世界康居发展有限公司与被告黎敏签订《商品房买卖合同》，约定：案外人珠海新世界康居发展有限公司向被告黎敏出售珠海市金湾区三灶镇虹阳路183号金海新世界花园第9栋1单元503房，于2014年3月20日前交付取得《建设工程规划验收合格证》的商品房；第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第八条约定的交房期限届满之日视为出卖人向买受人实际交付商品房之日，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由买受人承担，自该日起与标的商品房有关的费用、风险均由买受人承担；附件三第五条第五项约定，在合同约定交付时间出卖人交楼文件齐全，但买受人拒签房屋交接单、《临时管理规约》、《物业使用守则》或《前期物业服务协议》等文件的，则视为该商品房已符合交付使用条件，已按照合同约定时间交付。《前期物业服务协议（住宅）》约定，住宅物业管理费为1.9元/平方米/月，首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算，如甲方接到《收楼通知书》之日起十日内仍未办理收楼手续的，则从《商品房买卖合同》或《提前收楼补充协议》约定的收楼日期起（以最早日期为准）计算物业服务费；甲方须按本协议约定缴交物业服务费，乙方每月五日起征收上月欠缴款项所产生的滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之三给付滞纳金；每月五日收取当月物业服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。如因甲方原因导致费用缴交失败或延迟，甲方应按前述规定缴交滞纳金。黎敏作为甲方签订该《前期物业服务协议（住宅）》的时间为201？年11月3日，年份有修改痕迹：从6改为5。《业主资料登记表》显示，涉案房屋入伙时间为2015年？月3日，其中月份有修改痕迹，如何修改无法判断；落款处有黎敏当时的委托代理人葛荣耀签字，落款时间为201？年11月3日，其中年份有修改痕迹：从6改为5。《收楼手续单》显示，涉案房屋业主收楼手续已办理完毕，黎敏在“业主签字”处签字，落款时间为201？年11月3日，其中年份有修改痕迹：从6改为5。《收楼寄发资料签收单》显示，黎敏于2016年11月3日收到《收楼指引》《收楼通知单》《收楼手续单》《收楼须知》《缴款通知书》《业主资料登记表》，落款处有黎敏签字及时间2016年11月3日，物业服务部经办人签名及日期2015年？月3日，月份有修改痕迹：从11改为10。庭审中，对以上文件中的修改，新世界物业公司陈述称其无法确定是谁修改的；黎敏陈述称其只认可2016年11月3日的收楼日期，对修改不知情。黎敏于2016年11月3日签订《消防安全承诺书》、《承诺书》。2016年12月8日，黎敏向新世界物业公司缴纳2015年4月至2016年11月的住宅管理费共计3233.80元、2014年4月至2016年10月的公摊电费708.89元、2014年4月至2014年9月的公摊水费7.66元。新世界物业公司提交邮单及《缴款通知书》，证明其向黎敏催收涉案房屋物业费及滞纳金等。黎敏不予认可。黎敏提交《驻马店市中业自来水有限公司水费收据》、电费发票，证明其平时居住在驻马店、未居住在珠海；提交车票、住宿费发票、证明其因本案支出的车费及住宿费等损失；提交律师费发票证明其因本案支出的律师费。庭审中，黎敏陈述称其经济损失包括其为本案诉讼支出的车费、住宿费、通讯费等费用，律师费用还包括请律师吃饭的费用。新世界物业公司均不予认可。新世界物业公司未提交证据证明涉案房屋系由于黎敏的原因未能按期交付。本院认为，关于物业服务费。原、被告双方对物业服务费收费标准、涉案房屋面积等无异议，本院予以确认。新世界物业公司请求黎敏缴纳涉案房屋2014年7月1日至2015年3月31日的物业服务费，黎敏反诉请求新世界物业公司返还涉案房屋2015年4月至2016年11月物业服务费，双方的争议焦点为新世界物业公司何时可以向黎敏收取涉案房屋的物业服务费。第一，《前期物业服务协议（住宅）》、《业主资料登记表》、《收楼手续单》中对落款年份的修改痕迹均为从6改为5。新世界物业公司陈述称无法确定日期系由谁改动。结合黎敏于2016年11月3日签订《消防安全承诺书》、《承诺书》，《收楼寄发资料签收单》中载明黎敏收到相关材料的时间为2016年11月3日，本院对被告主张的实际收楼时间为2016年11月3日予以采信。第二，根据黎敏与案外人珠海新世界康居发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、黎敏与新世界物业公司签订的《前期物业服务协议（住宅）》的有关约定，涉案房屋由于黎敏的原因未能按期交付的，《商品房买卖合同》约定的交楼时间即为实际交付时间且相关费用包括物业服务费等由黎敏承担。但是，新世界物业公司未能提交证据证明涉案房屋未能按期交付是由黎敏造成的，应当承担举证不能的不利后果。第三，依照《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。在未有证据证明涉案房屋未能按期交付是由黎敏造成的情况下，新世界物业公司主张黎敏应向其缴纳涉案房屋实际收楼之日即2016年11月3日之前的物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。黎敏于2016年11月3日收楼，则应缴纳2016年11月以后的物业服务费，其反诉要求新世界物业公司返还2015年4月至2016年11月的物业服务费，本院仅对2015年4月至2016年10月期间的物业服务费1.9*89.1*19=3072.11元予以支持，对超出部分不予支持。关于黎敏反诉主张的经济损失及利息和律师费用。因原、被告双方在《前期物业服务协议（住宅）》中未对车费、住宿费、通讯费、律师费等费用的负担作约定，故黎敏反诉新世界物业公司赔偿经济损失5000元及其利息损失、律师费5000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告珠海新世界物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告珠海新世界物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告黎敏返还2015年4月至2016年10月的物业管理费共计3072.11元；三、驳回反诉原告黎敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉因适用简易程序审理受理费减半收取为25元、反诉受理费25元，共计50元，均由珠海新世界物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  修瑞娟二〇一九年五月五日法官助理吴佳红书记员王殊怡