湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂09民初182号原告（案外人）：彭伟，男，1975年4月29日出生，汉族，住宁夏银川市西夏区。委托诉讼代理人：王建军，北京中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：火楠，北京中银（银川）律师事务所律师。被告（申请执行人）：周华山，男，1960年7月15日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：程思培，湖北谛益律师事务所律师。被告（被执行人）：苟胜利，男，1964年3月11日出生，汉族，住陕西省乾县。第三人（被执行人）：宁夏鸿天房置业有限公司。住所地：宁夏银川市兴庆区南薰东街康民巷37号。统一社会信用代码：91640000684215159H。法定代表人：苟胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小会，女，1962年11月2日出生，汉族，住陕西省乾县，系该公司财务主管。第三人（被执行人）：宋鸿渊，男，1962年12月5日出生，汉族，住陕西省乾县。委托诉讼代理人：刘小会，女，1962年11月2日出生，汉族，住陕西省乾县城关镇东街村太平巷03号，系宋鸿渊之妻。公民身份号码：610424196211020022。原告彭伟诉被告周华山、苟胜利及第三人宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）、宋鸿渊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2019年1月15日在《人民法院报》向鸿天房公司、苟胜利公告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票。2019年4月3日，本院公开开庭审理了本案，原告彭伟的委托诉讼代理人王建军，被告周华山及其委托诉讼代理人程思培，第三人鸿天房公司、宋鸿渊的委托诉讼代理人刘小会到庭参加了诉讼，被告苟胜利经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭伟向本院提出诉讼请求：1.确认鸿天房公司开发的“天都十六区”小区XXXXXXX号房产归彭伟所有；2.判决解除对“天都十六区”小区XXXXXXXX号房产的强制执行措施，终止对该房产的拍卖、执行程序；3.本案诉讼费由周华山、鸿天房公司、苟胜利、宋鸿渊承担。事实与理由：2016年4月6日，鸿天房公司将位于宁夏××自治区银川市兴庆区“天都16区”的XXXXXX号房产抵顶给宁夏奇文安全系统工程有限公司（以下简称奇文公司）以清偿其欠付该公司的工程款。因彭伟系奇文公司的法定代表人，经协商鸿天房公司直接将该房屋相关手续办理至彭伟名下，视为彭伟向鸿天房公司支付了全部的购房款项。鸿天房公司已经将该房产实际交付给彭伟占有使用，对该房屋享有实体权利。2016年11月17日，湖北省孝感市中级人民法院对涉案房产进行查封。彭伟认为，涉案房产的实际所有权应属于彭伟所有，湖北省孝感市中级人民法院应当立即终止对涉案房屋的执行程序。湖北省孝感市中级人民法院作出的(2018)鄂09执异90号执行裁定书中叙述：“本案中,案外人彭伟并未提供证据证明其与鸿天房公司在本院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同。彭伟虽然提供了业主入住通知单、购房款收据等证据，但是彭伟、鸿天房公司未办理房屋过户手续，未发生物权变动”。彭伟认为湖北省孝感市中级人民法院的上述观点前后逻辑矛盾，且与事实情况不符。首先，在湖北省孝感市中级人民法院对彭伟提供的业主入住通知单、购房款收据和物业服务费收据等证据予以认可的情况下，作出彭伟与鸿天房公司之间不存在房屋买卖合同法律关系的认定没有事实及法律依据。彭伟提供的业主入住通知单与购房款收据等证据已经能够证明在湖北省孝感市中级人民法院查封涉案房屋之前，彭伟已与鸿天房公司之间就涉案房屋形成了买卖的合意并已经支付了575558元购房款，彭伟与鸿天房公司之间存在事实上的房屋买卖合同法律关系。其次，湖北省孝感市中级人民法院驳回彭伟执行异议请求的理由，即“彭伟与鸿天房公司未办理房屋的过户手续”不能成立。彭伟未能办理涉案房屋过户登记手续系因鸿天房公司的原因，且本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条和第二十九条的规定。彭伟以案涉房屋真实权利人的身份提起执行异议，上述法律规定的目的即是保护彭伟对涉案房屋所享有的物权期待权，湖北省孝感市中级人民法院不能以案涉房屋未办理过户手续为由驳回彭伟的异议请求。周华山辩称，彭伟及其所在的奇文公司与鸿天房公司之间均不存在购买用于居住商品房的法律关系，没有签订书面的商品房买卖合同，彭伟的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。苟胜利在答辩期内未向本院提交书面答辩状。鸿天房公司述称，因鸿天房公司项目完工，2016年4月，鸿天房公司应向奇文公司支付工程款，后鸿天房公司以案涉房屋抵工程款的形式支付工程款，鸿天房公司认为抵顶协议合法有效，鸿天房公司认可案涉房屋为彭伟所有。宋鸿渊述称，2013年至2016年，鸿天房公司在银川开发项目，在工程未完工的情况下，银川政府为尽快让居民入住，其主持鸿天房公司以案涉房屋抵工程款的形式向奇文公司支付工程款，该事实清楚。其他陈述意见同鸿天房公司的陈述意见一致。彭伟为支持其诉讼请求向本院提交三组证据，周华山、苟胜利、鸿天房公司、宋鸿渊均未向本院提交证据。本院组织各方当事人进行了证据交换与质证。彭伟向本院提交的证据：证据一：1-1《安防合同》HTF-TDAF-001；1-2《顶账协议》。拟证明：1.2014年9月22日，鸿天房公司（建设单位，甲方）与奇文公司（承包单位，乙方）签订《安防合同》，约定：乙方承包了甲方的鸿天房·天都十六区建筑智能化系统工程，甲方向乙方支付一、二期及合同包干总价共计5900万元，甲乙双方存在建设工程承包合同的法律关系；2.由于鸿天房公司欠付奇文公司工程款，2015年7月15日，鸿天房公司与奇文公司签订《顶账协议》，约定将天都十六区西区7-1-1603室抵顶给奇文公司来偿付工程款。证据二：2-1奇文公司企业信用信息公示报告；2-2购房款收据；2-3天都十六区业主入住通知单；2-4《宁夏家庭居室装饰装修工程施工合同》YC180566及缴款凭证。拟证明：1.奇文公司企业信用信息公示报告显示彭伟系奇文公司的法定代表人。由于将房屋过户到奇文公司名下，奇文公司需要交纳更多的额外费用，故奇文公司与其法定代表人彭伟达成合意，直接将鸿天房公司所有的位于银川市××天都××区××室的房屋过户给彭伟；2.奇文公司通过对鸿天房公司的应收账款向鸿天房公司支付购房款后，鸿天房公司将银川市××天都××区××室交付给奇文公司，奇文公司将上述房屋交付给彭伟占有使用，实际控制。证据三：湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09执异90号执行裁定书。拟证明：该执行裁定书以奇文公司虽出具业主入住通知书、购房款收据等证据，但未与鸿天房公司签订《购房合同》为由，驳回奇文公司的诉讼请求，于法无据，裁判错误。奇文公司出具的业主入住通知书、购房款收据等证据足以证明奇文公司与鸿天房公司就房屋买卖已达成合意，奇文公司履行了购房款的支付义务；鸿天房公司享受了以房抵债后，债务减少的权利并履行了交付房屋的义务，奇文公司与鸿天房公司购房合意成立且生效，按照《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，该执行裁定的裁判错误。对彭伟提交的证据，周华山的质证意见：对证据一不清楚，故不认可；鸿天房公司是否欠奇文公司安防工程款及具体金额没有有效证据证明。对证据二中2-1的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，奇文公司与彭伟是不同的主体；对2-2有异议，认为仅凭该收据不能证明彭伟向鸿天房公司支付了购房款，事实上是以房抵债；对2-3的真实性不认可，彭伟未提交该份证据原件予以核对，入住通知时间为2018年，此时法院已查封了案涉房屋；对2-4不认可，法院查封后，鸿天房公司向彭伟交付房屋，彭伟申请装修均存在违法。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对彭伟的证明目的有异议，认为该裁定书合法有效、正确。鸿天房公司、宋鸿渊的质证意见：对彭伟提交证据的真实性、合法性、关联性均认可。彭伟提交证据中的合同、所办的手续均属实，鸿天房公司欠奇文公司1600余万元，鸿天房公司在银川政府的指导下，允许所有的抵顶房屋写在第三人名下并允许其转让、买卖。经核对书证原件并结合当事人的质证意见，本院对彭伟所提交的证据认证如下：1.仅对证据一、证据二2-1、证据二2-2、证据三的真实性予以确认。2.因彭伟未提交证据二2-3的原件予以核对，且周华山对此不认可，故本院对该证据的真实性不予确认。3.证据二2-4系陈燕婷（甲方）与北京龙天世纪建筑装饰工程有限公司银川分公司（乙方）签订的装修合同及支付装修款的收据，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。经审理查明，本院在审理周华山与鸿天房公司、苟胜利、宋鸿渊买卖合同纠纷一案过程中，作出（2016）鄂09民初169号民事裁定书，并于2016年11月17日查封了鸿天房公司位于宁夏××自治区银川市天都十六区的房屋（包括案涉7-1-1603室房屋）。在该案执行过程中，本院于2018年7月31日作出（2018）鄂09执恢39号执行裁定，对鸿天房公司位于宁夏××自治区银川市天都十六区的房屋进行评估拍卖，彭伟就该执行裁定向本院提出执行异议，本院于2018年10月15日作出（2018）鄂09执异90号执行裁定驳回了彭伟的执行异议，彭伟遂提起本案诉讼。另查明，2014年9月22日，鸿天房公司与奇文公司签订《鸿天房·天都十六区一、二期工程安防合同》（合同编号：HTF-TDAF-001），约定“本工程无预付款、无进度款，40%工程款抵房，以不高于售楼部同期售价抵顶房屋”。2015年7月15日，奇文公司与鸿天房公司签订一份《顶账协议》，约定“鸿天房公司将案涉7-1-1603室房屋抵顶给奇文公司用于冲抵所欠付工程款并负责办理相关手续”。2016年4月6日，鸿天房公司将案涉7-1-1603室房屋抵顶给奇文公司以清偿鸿天房公司欠付奇文公司的工程款。2018年2月6日，鸿天房天都16区销售中心向奇文公司的法定代表人彭伟出具一份收据载明“今收到彭伟交来房款（7-1-1603）面积补差人民币（大写）壹万柒仟贰佰玖拾贰元捌角肆分￥17292.84元”。奇文公司要求鸿天房公司将案涉房屋的相关手续办理至彭伟名下。目前，案涉房屋未办理房屋过户手续。本院认为，本案系因案外人彭伟不服本院（2018）鄂09执异90号执行裁定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起的诉讼，故应定性为案外人执行异议之诉。本案争议的焦点问题：彭伟对位于宁夏××自治区银川市××区××号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点问题，本院认为，彭伟对位于宁夏××自治区银川市××区××号的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、按照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，位于宁夏××自治区银川市××区××号的房屋系鸿天房公司开发的商品房，上述房屋至今未办理房屋过户手续至奇文公司或彭伟名下，上述房屋未发生物权变动，鸿天房公司现仍为上述房屋的所有权人。经周华山申请，本院于2016年11月17日查封上述房屋，并于2018年7月31日对上述房屋进行评估拍卖符合法律规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，彭伟未提交证据证明法院查封案涉房屋前，鸿天房公司与奇文公司或彭伟之间签订了书面买卖合同；虽然彭伟提交了鸿天房公司与奇文公司之间的《顶账协议》，但该协议的内容不具备商品房买卖合同的要件，故不应当认定彭伟在人民法院查封之前已与鸿天房公司签订合法有效的书面买卖合同。彭伟主张其于法院查封之前已实际占有案涉房屋，但仅提交入住通知书复印件、装修合同证明其主张，而上述证据并不足以证明其主张，且该入住通知书和装修合同均发生在法院对案涉房屋查封之后，故本院对其相关主张不予支持。综合以上两方面的评判，彭伟提出的异议不符合上述法律规定的排除执行的情形。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，彭伟未提交证据证明其或奇文公司与鸿天房公司之间签订了书面买卖合同；亦未提交有效证据证明案涉房屋系其所购买用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故彭伟提出的异议不符合上述法律规定的排除执行的情形。综上，彭伟未提交有效证据证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，彭伟的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告彭伟的诉讼请求。本案案件受理费9556元，由原告彭伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：17×××69-1（预交诉讼费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  石仁礼审判员  刘 铮审判员  汪书力二〇一九年五月九日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。