海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018）琼9003民初7826号 原告：海南友谊大酒店有限公司，住所地XXX。 法定代表人：刘怀冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：符丹，国浩律师（海南）事务所律师。 被告：吴元兵，男，1974年7月26日出生，汉族，福建省莆田市人。 原告海南友谊大酒店有限公司（以下简称友谊公司）与被告吴元兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理，并依法适用普通程序于2019年4月18日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人符丹到庭参加诉讼。被告吴元兵经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友谊公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告吴元兵于2017年4月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；2、判令被告吴元兵向原告支付拖欠的房屋租金100万元（自2017年11月1日起算至2018年10月31日《房屋租赁合同》解除之日止，按每半年租金为人民币50万元的标准计算）；3、判令被告吴元兵向原告支付逾期支付租金的违约金（从被告逾期支付租金之日起算至实际付清全部租金之日止，按拖欠租金金额的1‰计算，暂计至2018年8月31日，为219000元）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告友谊公司与被告吴元兵于2017年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于儋州市人民中路173号（原中旅宾馆），全幢建筑面积约为5166.63平方米的房屋出租给被告作为经营场所使用。起租日为2017年5月1日，租期10年（2017年5月1日至2027年10月30日止）。合同约定装修免租金期6个月。第一、第二、第三年（即自2017年11月1日起至2020年10月30日）的租金为每半年50万元整。租金支付方式为起租后按每半年为一个付款期，被告应在半年前一个月的25日前，向原告一次性支付下半年租金。合同签订后，原告依约履行合同义务。被告自2017年11月1日起，违反合同约定，拒绝按时向原告支付房屋租金。截止2018年10月31日合同解除前，被告累计拖欠原告房屋租金100万元。原告曾多次向被告催收，被告一直拒绝支付。2018年10月31日，原告与被告签订《解除协议书》，解除双方签订的上述《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第六条约定，乙方即被告逾期支付租金，每逾期一天，乙方另须支付应付款1‰的滞纳金。如乙方逾期10天未能付清拖欠甲方房租或其他应缴费用，则除了乙方应付款项不能免除外，甲方即原告有权没收保证金并且有权解除本合同。故原告有权要求被告支付拖欠的租金及逾期付款违约金（滞纳金）。 被告吴元兵未到庭应诉答辩，也未提供书面答辩意见。 原告友谊公司围绕诉讼请求依法提交了证据《被告身份证复印件》《房屋租赁合同》《被告支付保证金凭证》《解除协议书》，被告未出庭质证。本院经审查认为原告提供的证据内容客观真实，来源合法，与本案有关，予以确认作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，查明以下事实：原告友谊公司（甲方）与被告吴元兵（乙方）于2017年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于儋州市人民中路173号（原中旅宾馆），全幢建筑面积约5166.63平方米的房屋，出租给被告作为经营场所使用，包括后面的附属院落和停车场全部也免费给被告使用。起租日为2017年5月1日，租期10年（2017年5月1日至2027年10月30日止）。合同约定装修免租金期6个月，如乙方在6个月内提前开业，则装修免租金期在开业日的前一日终止，即乙方应在开业日起开始计租。第一、第二、第三年（即自2017年11月1日起至2020年10月30日）的租金为每半年50万元整。租金支付方式为起租后按每半年为一个付款期，乙方应在半年前一个月的25日前，按照甲方指定的方式或用现款一次性支付下半年的租金。合同第三条关于保证金约定“本合同签订时，乙方必须向甲方交押履约保证金30万元整（合同期内保证金不计利息，不能冲抵租金及其它费用）；在乙方租赁、使用房屋期间，保证金由甲方收执。乙方租赁期满后，甲方予以结算退还其应退保证金；如乙方违反本合同约定事宜，无需另行通知，甲方即有权自行扣取部分或全部的保证金，抵充费用、补偿损失。”合同第六条关于违约责任约定“1、房屋租赁期间，除因不可抗力致使合同不能继续履行，以及因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止而导致合同提前终止，否则双方不得提前解约。此外：1-1如果乙方提前解除或因乙方原因造成合同被提前解除、终止的，则其对于出租房屋的所有附加装修无条件归属甲方，并扣除全部保证金；2、乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方另须支付应付款1‰的滞纳金。如乙方逾期10天未能付清拖欠甲方房租或付清其他应缴费用，则除了乙方应付款项不能免除外，甲方有权没收保证金并且有权解除本合同……”。 合同签订后，被告吴元兵于2017年4月21日向原告缴纳保证金30万元整。原告将房屋交付被告使用。后因被告未依约支付房屋租金给原告，原告于2018年9月18日向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告友谊公司与被告吴元兵于2018年10月31日签订《解除协议书》，双方同意提前解除上述《房屋租赁合同》，并约定“双方签订的《房屋租赁合同》自2018年10月31日起解除；在本协议签订当日双方已办理完毕全部交接手续，乙方已将房屋交还甲方，甲方在合同解除后有权自行使用、处理该房屋……”。被告至今未向原告支付过租金。庭审中，原告主张被告交还房屋时，房屋还是毛坯房。 原告主张被告交付的保证金予以没收，不能抵付租金和其他费用。原告还主张因被告违约并不配合办理合同解除手续，造成其房屋没有办法再次处置，租赁期限没有届满就解除合同，其没有办法另行出租房屋，造成房屋一直空置，故造成其相应损失。 本院认为，原告友谊公司与被告吴元兵于2017年4月12日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告承租房屋后，未依约定期限交付租金给原告，构成违约。诉讼中，原告与被告协商一致，同意解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方协议解除《房屋租赁合同》合法有效，涉案《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。原告诉请确认涉案合同于2018年10月31日解除依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告诉请被告吴元兵支付拖欠的自2017年11月1日起至2018年10月31日止的房屋租金依法有据，本院予以支持。 本案的关键问题是，因被告吴元兵违约造成合同解除后，原告主张对被告缴纳的30万元保证金予以没收同时要求被告支付逾期支付租金的违约金是否有依据。根据合同约定，被告吴元兵应于2017年10月25日前支付2017年11月1日至2018年4月30日的半年租金50万元，应于2018年4月25日前支付2018年5月1日至2018年10月31日的半年租金50万元。被告吴元兵至今未支付该两笔租金，根据合同约定，被告每逾期一天支付租金，须支付应付款1‰的滞纳金，如逾期10天未能付清拖欠原告房租，则除了被告应付款项不能免除外，原告有权没收保证金。该条约定是对被告违约承担违约责任的约定。本院认为，原告已主张被告支付合同解除前的租金权益，而在合同解除之后，被告已将房屋交还原告，原告完全可以另行出租或做其他投资获取收益。被告违约除给原告造成资金占用期间的利息损失外，并未有证据显示给原告造成其他损失。原告主张合同解除后，房屋一直空置，造成其损失。本院认为房屋交还原告后，原告有权自由处置房屋，原告不另行出租或做其他投资获取收益，应由原告自行负责。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合民事主体进行民事活动应遵循公平、诚信原则，本院认为原被告双方约定的损失赔偿数额过高，应予调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告应按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率加收30%的标准计算违约金支付给原告。另外，被告支付原告该违约金后，已能弥补原告解除合同的损失，原告主张没收被告的30万元保证金依法无据。根据合同约定，原告应于租期届满时返还30万元保证金给被告，现双方合同已终止履行，本院认为被告缴纳的30万元保证金可抵扣应支付给原告的100万元租金。故被告只需支付原告70万元租金即可，原告诉请租金超过部分本院不予支持。故违约金的计算方式为：自2017年10月26日至2018年4月25日以50万元为基数计算违约金；自2018年4月26日至2018年10月31日以100万元为基数计算违约金；自2018年11月1日起以70万元为基数计算违约金。原告诉请的违约金超过部分，本院不予支持。 被告吴元兵经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告海南友谊大酒店有限公司与被告吴元兵于2017年4月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。 二、被告吴元兵于本判决生效之日起十五日内向原告海南友谊大酒店有限公司支付房屋租金70万元。 三、被告吴元兵于本判决生效之日起十五日向原告海南友谊大酒店有限公司支付逾期支付租金的违约金（按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率的130%的标准，自2017年10月26日至2018年4月25日以50万元为基数计算；自2018年4月26日至2018年10月31日以100万元为基数计算；自2018年11月1日起至款项付清之日止以70万元为基数计算）。 四、驳回原告海南友谊大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15771元，由被告吴元兵负担11422元，余下4349元由原告海南友谊大酒店有限公司负担。公告费800元，由被告吴元兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  李润红 审 判 员  吴 丹 人民陪审员  陈小磊 二〇一九年五月十六日 书 记 员  赵晋伟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。