贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初364号 原告：周镇义，男，1965年8月30日生，汉族，住贵州省贵阳市。 原告：祝仁萍，女，1966年10月1日生，汉族，住贵州省。 二原告共同委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二原告共同委托诉讼代理人：杜远强，贵州驰远律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地：贵州省清镇市云岭大街下段百花新城6号楼501号房，统一社会信用代码：91520181556649622Y。 负责人：李云高。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司，住所地四川省合江县九支镇安居社区滨河路，统一社会信用代码：91510522797871005X。 法定代表人：成小华。 二被告共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告周镇义、祝仁萍诉被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地分公司）、被告合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝仁萍及其与原告周镇义共同的委托诉讼代理人刘国友、杜远强，被告新天地分公司、新天地公司共同委托诉讼代理人王栋、黄潇瑶到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告周镇义、祝仁萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因延期办理房屋初始登记、转移登记、交付房产证的违约金71721元；2、诉讼费等费用由被告承担。 事实和理由：原告于2013年5月28日与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于清镇市××大道××单元××混合结构商品房××套，建筑面积119.95平方米，合同第七条约定总价款为438498元，合同第十一条第一款约定在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，合同第二十二条第三款转移登记的有关约定如下：“（一）出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权转移登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的百分之0.1承担违约责任；2、约定日期起90日以后……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金”。该约定未对延期办理、交付房产证的违约金作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条【办理房产证延迟的责任】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告2017年9月21日办理完房产证，逾期办理995天，应支付违约金438498元×0.06×995÷365=71721元。原告多次要求被告支付违约金，被告拒不支付，新天地分公司系新天地公司的分公司，根据法律规定，新天地公司应对新天地分公司的行为承担责任。为保护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告新天地分公司及新天地公司共同辩称，原告诉讼请求无事实及法律依据。从合同约定来看，原告等人与被告签订的商品房买卖合同，明确了被告只有办理商品房初始登记的义务，并没有办理转移登记及交付房产证的义务，原告的诉请不符合客观事实。原告等人混淆转移登记及初始登记的内容，原告主张逾期办理房产证的违约责任适用法律错误，被告不承担责任。原告主张初始登记的违约责任，被告在办理上存在一定的滞后性，存在一定违约责任，案涉1栋已经于2014年12月31日，2栋于2016年4月26日，3、4、6栋被告于2015年提交完毕办理初始登记的资料。按照现行法律规定，除2栋相关主张外，1、3、4、6栋关于办理初始登记已经超过诉讼时效。1、3、4、6栋的业主诉请不应该得到支持，2栋的违约责任计算至2016年4月26日。综上，被告认为1、3、4、6栋原告的诉请不应当得到支持，2栋原告的部分诉请不应该得到支持。 本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，被告新天地分公司（出卖人）与原告周镇义、祝仁萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于清镇市××道××幢××单元××层××号房屋，总价款438498元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款138498元，余款300000元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。 合同签订后，原告周镇义、祝仁萍已支付完购房款。2017年7月17日，新天地分公司代收原告交纳的房产证费90元、土地证费33元。周镇义、祝仁萍所购案涉房屋已于2017年9月21日办理不动产权证。2017年10月11日，新天地分公司收取原告交纳的产权代办费280元。 2018年8月28日，原告等95户到清镇市人民法院立案登记。 2019年1月23日，清镇市不动产登记中心出具《情况说明》载明：新天地分公司碧翠红枫1幢、7幢、8幢楼的初始登记时间为2015年1月27日；2幢楼的初始登记时间为2017年5月27日；5幢、6幢楼的初始登记时间为2016年7月7日；3幢、4幢楼的初始登记时间为2016年7月11日。 诉讼中，原告申请保全，本院已裁定采取保全措施。 上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的房屋所有权证、《商品房买卖合同》、购房发票、代收契税等收据、立案登记表、《情况说明》等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，原告与新天地分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2014年12月30日前履行商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告属违约行为，依法应按合同约定承担相应逾期办证违约金。逾期办证违约金属继续性债权，随着时间的推移，违约金的数额均以固定值增加，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日生效，本案中，从2014年12月31日起至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已超过民法通则规定的2年诉讼时效，原告主张该期间的权利不受法律保护。因被告新天地分公司代收了原告交纳的房产证费和土地证费，故违约金应从2015年10月1日起计算至办理完毕商品房转移登记手续之前一日即2017年9月20日止，为721日。 关于逾期办证违约金计算标准问题，因双方在《商品房买卖合同》中对超过90日以后购房人不退房情形下的违约责任未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，又鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，确定为按年利率6%计算为：已付购房总额438498元×6%÷365日×721日=51971.02元，对原告诉请超过部分不予支持。 新天地分公司不具有法人资格，其民事责任由新天地公司承担，故新天地公司与新天地分公司共同对上述债务承担责任。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付原告周镇义、祝仁萍逾期办证违约金51971.02元； 二、驳回原告周镇义、祝仁萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1594元，减半收取797元，保全费737元，共计1534元，由被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司共同负担1090元，由原告周镇义、祝仁萍负担444元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  柳红强 二〇一九年五月二十七日 法官助理莫舒雪 书记员陈芳