广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终855号上诉人（原审被告）：湛江市菉塘房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区绿民路1号三楼。法定代表人：林志波，董事长。委托诉讼代理人：黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶铨红，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁锦辉，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。上诉人湛江市菉塘房地产开发有限公司（以下简称菉塘房地产公司）因与被上诉人梁锦辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2018）粤0891民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人菉塘房地产公司的委托诉讼代理人黄江辉，被上诉人梁锦辉的委托诉讼代理人周莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菉塘房地产公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回梁锦辉的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由梁锦辉承担。主要理由：一、原审法院认定涉案工程实施光纤到户国家标准导致工程整改，不属于免责情形，属于认定事实错误。（一）2017年8月8日的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》中规定的“光纤到户”与粤建科﹝2013﹞32号以及湛建管﹝2013﹞213号文原规定的“光纤到户”的要求并不相同，须将原设计的每层楼的电信井统一改为并迁至住宅建筑地下室的总控机房，并纳入房屋建筑竣工验收备案。该政策的变化致使涉案建筑的施工必须作出相应改动，该情形也必然造成工期上有一定的延误，亦成为导致菉塘房地产公司延期交房的因素之一。（二）涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条中所约定的电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户，并不属于上述国家政策所规定“光纤到户”的调整范围，故原审法院对“光纤到户”的理解发生偏差，致使认定事实错误。（三）涉案工程由于实施光纤到户的新国家标准，该政策的变化，属于不可归责于菉塘房地产公司自身的原因所造成。依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议中第五条第6款的约定，应属于免责情形。二、在涉案建筑施工的期间发生了不可抗力的台风自然灾害，涉案房屋的交房日期应予顺延。菉塘房地产公司由此依据2018年4月1日实施的《建筑内部装修设计防火规范》而作出的内部装修防火设计变更和施工改动所造成的工期延误，相应的交房日期应予顺延。（一）涉案工程自2016年1月5日开工至2018年3月31日前交房的期间，湛江市先后经历了或受到较大影响的台风有五个。该情形必然会对菉塘房地产公司的施工时间造成一定的延误，故交付涉案房屋的时间，应作相应的顺延。（二）因上述台风影响，涉案房屋交房的日期应予顺延的情况下，菉塘房地产公司依据2018年4月1日正式实施的《建筑内部装修设计防火规范》新标准，对涉案建筑的施工现场进行了相应的变更改造，亦必然造成工期的一定延误。（三）在上述基础上，2018年9月1日实施的《建筑装饰装修工程质量验收标准》和2018年10月1日实施的《建筑设计防火规范》均属于国家政策的变化，由此导致涉案工程的工期出现延误，致使交房出现延误，同属不可归责于菉塘房地产公司的自身原因造成，涉案购房合同已对因国家政策变化且不可归责于菉塘房地产公司原因的情形进行了约定，该情形不视为违约。三、原审法院认定菉塘房地产公司逾期交房的违约金过高。虽然涉案购房合同中约定买受人支付全部房款万分之一的标准按日计算违约金，但该标准属于偏高。本案中，梁锦辉的损失仅为其支付746740元购房款按中国人民银行同期贷款利率（年利率4.9%）标准计算而得出的利息18193元，但原审以菉塘房地产公司未能进行举证而不予采纳，属于事实认定错误。同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，梁锦辉主张的违约金应为上述损失金额的30%（18193元×30%）。梁锦辉答辩称：菉塘房地产公司主张可以免除逾期交房责任的理由缺乏事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回菉塘房地产公司的上诉，维持原审判决。梁锦辉向原审法院起诉请求：1、判令菉塘房地产公司向梁锦辉支付2018年4月1日起至2018年9月27日止的逾期交房违约金13367元；2018年9月28日起至菉塘房地产公司按合同约定将验收合格的商品房交付给梁锦辉之日止的逾期交房违约金，每日按购房款746740元的万分之一计付给梁锦辉；2、由菉塘房地产公司承担本案诉讼费。原审法院审理查明：2016年9月15日，菉塘房地产公司与梁锦辉签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2016009769)，合同第一、三、六、七条约定由梁锦辉购买菉塘房地产公司出售的位于湛江市经济技术开发区绿华路8号万和乐华花园1号楼2号楼15层1509房，建筑面积为91.12平方米，总房款为746740元，梁锦辉在签署本《商品房买卖合同(预售)》前已向菉塘房地产公司支付定金50000元。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。梁锦辉应当于2016年9月15日前支付首期房价款596740元，占全部房价款80%。余款150000元申请贷款支付。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在30日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。2.逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部的房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。该合同附件十一补充协议第五条第六款约定：如因包括但不限于政府部门（或政策变化）、新的法律法规实施、自然灾害、重大流行××传播、群众集会或重大活动等不可抗力而不可归责于双方当事人的原因或由于买受人的原因，导致买受人未能在约定期限内办理房屋交接手续或取得房地产权属证书的，则不视为出卖人违约，且出卖人无需承担逾期交房或逾期办证的违约责任。菉塘房地产公司在2016年12月7日开出梁锦辉支付596740元的首期购房款的发票，在2018年6月22日开出梁锦辉支付150000元余款房价款的发票。截止庭审时止（2018年11月14日），菉塘房地产公司尚未将验收合格的商品房交付给梁锦辉。再查明：菉塘房地产公司为从事房地产开发经营、租赁；物业管理；土地开发等项目的有限责任公司。2016年1月5日，湛江市经济技术开发区绿华路8号万和乐华花园项目开工；2016年6月28日，菉塘房地产公司取得了该项目1号楼2号楼的商品房预售许可证。2018年6月22日，万和乐华花园一期（1、2号楼）竣工验收合格。截止庭审时止，菉塘房地产公司自述仍有消防方面的手续尚未完善，故菉塘房地产公司未能办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。又查明：2017年8月8日，湛江市住房和城乡建设局、湛江市经济和信息化局、广东省通信管理局内湛江市通信建设管理办公室发布关于印发《湛江市光纤到户国家标准实施细则》的通知（以下简称湛建管﹝2017﹞140号通知），根据《广东省住房和城乡建设厅广东省通信管理局转发住房城乡建设部工业和信息化部关于贯彻落实光纤到户国家标准的通知》（粤建科﹝2013﹞32号及《关于贯彻落实光纤到户国家标准有关工作的通知》（湛建管﹝2013﹞213号）要求，结合本市实际，制定《湛江市光纤到户国家标准实施细则》，要求全市新建住宅区、住宅建筑及商住楼的建设规划、设计、施工和验收等活动，应当执行光纤到户国家标准(《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50746-2012及《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》GB50747-2012,以下简称光纤到户国家标准)，实现光纤到户。2017年7月31日、2018年2月8日、2018年3月30日，中华人民共和国住房和城乡建设部分别在中华人民共和国住房和城乡建设部网站上发布国家标准《建筑内部装修设计防火规范》、《建筑装饰装修工程质量验收标准》、《建筑设计防火规范》局部修订的公告，以上国家标准和规范分别于2018年4月1日、2018年9月1日、2018年10月1日起实施，并且其修订的原文全部废止。2018年4月15日，深圳市城建工程设计有限公司向菉塘房地产公司出具一份《工程设计联系单》，该公司受菉塘房地产公司委托，对《万和乐华花园》项目进行设计服务，根据2018年4月1日起施行《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-2017规定，该公司需要对原第四版建施图材料做法表、装修做法表的相应内容进行变更，请菉塘房地产公司收到此函后立即对施工现场进行变更改造。菉塘房地产公司称由于上述一系列新的住房建设国家标准，菉塘房地产公司对涉案工程的原设计和已施工部分作出调整和变更，致使菉塘房地产公司工期延长。原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。菉塘房地产公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与梁锦辉签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，依法应予保护。关于菉塘房地产公司是否存在免责延期交房的情形。菉塘房地产公司辩称其因中华人民共和国住房和城乡建设部发布一系列新的住房建设国家标准规定,导致对工程变更改造，属于不可抗力，菉塘房地产公司虽未能如期交房，但具有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案《商品房买卖合同（预售）》约定的交付楼房日期为2018年3月31日前，即菉塘房地产公司最迟须于该日期前完成竣工验收备案手续并向梁锦辉交付房屋。《湛江市光纤到户国家标准实施细则》虽然于2017年8月8日印发实施，其依据是粤建科﹝2013﹞32号及湛建管﹝2013﹞213号文要求执行光纤到户国家标准，该光纤到户国家标准在2013年已经发布执行，且《商品房买卖合同（预售）》第十条也约定电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户，因此，菉塘房地产公司辩称由于实施光纤到户国家标准导致工程整改应属免责情形的意见，依据不足，不予采纳。中华人民共和国住房和城乡建设部发布的国家标准《建筑内部装修设计防火规范》、《建筑装饰装修工程质量验收标准》、《建筑设计防火规范》局部修订的公告发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，实施时间分别为2018年4月1日、2018年9月1日、2018年10月1日起，实施执行时间均在约定的楼房交付日期2018年3月31日之后，即在《商品房买卖合同（预售）》履行日期届满后，由此可见，如菉塘房地产公司在楼房交付日期前完成竣工验收备案，上述国家标准和规范尚未实施执行，因此，上述情形不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。深圳市城建工程设计有限公司受菉塘房地产公司委托，根据2018年4月1日起施行《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-2017规定对原第四版建施图材料做法表、装修做法表的相应内容进行变更并函告菉塘房地产公司作出施工整改通知的时间在2018年4月15日，建施图变更及施工整改时间均在约定的楼房交付日期之后，为菉塘房地产公司迟延履行后由于实施执行新的国家标准和规范进行整改，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，故菉塘房地产公司迟延履行后发生不可抗力的，不能免除延期交房责任。对于菉塘房地产公司辩称其延期交房属于不可抗力应免责的意见，原审法院依法不予采纳。合同签订后，梁锦辉如约支付了购房款给菉塘房地产公司，菉塘房地产公司未能按照合同约定的交房日期交付该房产给梁锦辉使用，显属违约,依法应承担逾期交房的违约责任。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以利息损失作为计算基准。菉塘房地产公司辩称涉案合同未及时履行造成的实际损失为合同金额在该段时间内按照中国人民银行同期贷款的基准利率4.9%所产生的利息损失，且双方约定的违约金比该实际损失高，请求降低违约金，则应当提供证据证明双方约定的违约金过分高于梁锦辉的实际损失。因菉塘房地产公司并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于梁锦辉的实际损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，菉塘房地产公司关于调低交房违约金的辩解意见，缺乏充足依据，不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，菉塘房地产公司依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给梁锦辉。梁锦辉请求菉塘房地产公司按全部房价款的每天万分之1支付从2018年4月1日起计至菉塘房地产公司按合同约定将验收合格的商品房交付给梁锦辉之日止的逾期交房的违约金，原审法院依法予以支持，其中从2018年4月1日起至2018年9月27日逾期交付房屋的期间为180天，梁锦辉请求计算179天，予以准许，该期间的违约金为13367元（746740元×万分之1/天×179天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款之规定，判决：湛江市菉塘房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金（违约金计算：从2018年4月1日起计至2018年9月27日止为13367元，从2018年9月28日起至湛江市菉塘房地产开发有限公司向梁锦辉实际交付房屋之日止的违约金以已交付购房款746740元按日万分之1计付）给梁锦辉。案件受理费134.17元，减半收取计67.09元，由湛江市菉塘房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，菉塘房地产公司向本院提交了以下证据材料：一、2016年至2017年期间对湛江造成影响的五次台风资料的复印件（证据1），拟证明2016年至2017年期间五次台风对湛江造成影响，该不可抗力因素对涉案工程工期造成一定的延误，菉塘房地产公司交房的时间应予顺延；二、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件一份（证据2），拟证明涉案房屋已于2018年12月24日竣工验收备案；三、《交房催告书》复印件一份（证据3）及特快专递邮寄单复印件一份（证据4），拟证明菉塘房地产公司已书面催告梁锦辉于2019年1月6日前办理涉案房屋的交房手续；四、湛江市乐华物业服务有限公司业主入伙签署、签领文件/物品一览表复印件一份（证据5），拟证明梁锦辉于2019年1月7日办理了涉案房屋的收房手续。经质证，梁锦辉认为：一、对证据1的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，菉塘房地产公司作为专业的房地产开发商，其在约定交房期限时因台风等客观情况应对工期影响有合理估算，且此五次台风并未达到严重自然灾害的程度，其理由不能成立；二、对证据2、证据5的真实性、合法性、关联性均无异议；三、对证据3、证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该邮政快递单并未显示梁锦辉签收，此不能证明菉塘房地产公司的主张。对于菉塘房地产公司提交的上述证据，本院认证如下：一、证据1不属于二审新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳；二、证据2、证据5属于新证据，且对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳；三、证据3、证据4不足以证明菉塘房地产公司的主张，本院不予采纳。本院经审理查明：原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明：万和乐华花园（1号楼、2号楼）于2018年12月24日竣工验收备案。菉塘房地产公司于2019年1月7日向梁锦辉交付使用涉案商品房。再查明：二审庭审中，菉塘房地产公司称按照2017年8月8日发布的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》整改光纤到户大约需要三个月左右的时间。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据菉塘房地产公司的上诉请求与梁锦辉的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于菉塘房地产公司应否承担逾期交房违约责任的问题。其一，菉塘房地产公司所主张导致其工期延误的“光纤到户”新政策，是依据粤建科﹝2013﹞32号以及湛建管﹝2013﹞213号文所要求执行的光纤到户国家标准而制定的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》，而光纤到户国家标准在2013年已经发布执行。而且，即使2017年8月8日的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》中规定的“光纤到户”与粤建科﹝2013﹞32号以及湛建管﹝2013﹞213号文原规定的“光纤到户”的要求不同，根据菉塘房地产公司在二审庭审中的陈述，对涉案住宅区的“光纤到户”问题进行整改大约需要三个月左右的时间，而涉案合同约定的交房时间是2018年3月31日，故菉塘房地产公司在2017年8月8日的《湛江市光纤到户国家标准实施细则》实施之后，有足够的时间对涉案住宅区的“光纤到户”问题进行整改，并不必然导致工期延误。因此，菉塘房地产公司上诉主张由于实施光纤到户国家新标准导致工程整改应属逾期交房的免责情形，依据不足，本院不予采纳。其二,湛江地区属于沿海台风多发地带,菉塘房地产公司作为具有专业资质的房地产开发经营企业，且涉案商品房预售合同中是以格式条款约定交房时间，在订立合同前，其理应对台风等自然灾害可能导致涉案工程工期的影响作出合理的预判与评估。该公司也未能证明台风对工期造成了长期或根本性影响，故菉塘房地产公司主张涉案房屋交房日期应予免责顺延没有依据，本院不予支持。其三，《建筑内部装修设计防火规范》、《建筑装饰装修工程质量验收标准》、《建筑设计防火规范》局部修订的公告等相关国家标准规范实施执行的时间均在双方约定的商品房交付日期之后，菉塘房地产公司迟延履行交房义务后由于执行新的国家标准规范导致工程整改，原审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，认定该公司不能免除其延期交房的责任，并无不当。综上，菉塘房地产公司未按照合同约定在2018年3月31日前将涉案商品房交付梁锦辉使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于双方约定的违约金是否过高应予调整的问题。合同对于逾期交房违约金有明确约定的，从充分尊重当事人意思自治的角度出发，原则上应按约定处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成损失的情况下方能适当减少，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。在判断约定的违约金是否过分高于损失时，具体到个案中，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，结合守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、守约方的可得利益等多个因素并根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量，而并非仅以菉塘房地产公司所主张的买受人利息损失作为计算基准。按照合同约定，每日按全部房价款的万分之一计算涉案商品房逾期交付使用期间的违约金，并没有过分高于损失，故菉塘房地产公司上诉主张调低逾期交房违约金依据不充分，本院不予支持。综上所述，菉塘房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134.17元，由上诉人湛江市菉塘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冯小瑶审判员  苏 斌审判员  陈小媚二〇一九年五月三十一日法官助理陈夏美书记员王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。