河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1303民初8217号原告南阳市古代建筑保护研究所。法定代表人张朝霞。住所地南阳市。委托代理人刘国强，河南达圣律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告河南省惠裕房地产开发有限公司。法定代表人尹得兴。住所地南阳市。委托代理人吴海军，男，汉族，1962年8月7日出生，住南阳市卧龙区，系该公司经理，代理权限为特别授权。第三人马申，男，满族，1974年10月15日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人张磊，河南大为律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告南阳市古代建筑保护研究所与被告河南省惠裕房地产开发有限公司、第三人马申合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市古代建筑保护研究所委托代理人刘国强、被告河南省惠裕房地产开发有限公司委托代理人吴海军、第三人马申的委托代理人张磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年11月11日，原、被告签订《房屋产权置换协议》一份。协议第一条约定，原告（乙方）同意由被告（甲方）按协议拆除位于该区域办公楼四层国有房产，并以原地置换的形式置换830平方米甲方所开发建设的房屋。第二条约定，乙方置换房屋为五层北侧临新华路户型。第八条约定，甲方建设工期预计18个月，从2008年4月算起。第九条约定，乙方所选房屋，甲方交房标准为水、电入户，进户门为统一防盗门窗户齐全，室内按照办公条件需要装修齐备。其中地板为瓷砖，墙壁粉刷一新，吊扇灯具齐全，卫生间装修完善。水、电、汽、通讯和网络完备。该协议签订后，依约将原告四层国有房屋拆除，在原告四层国有房产所占土地的位置上建设了格林豪泰国际商务酒店（现更名为华宝酒店），该项目于2012年底竣工。项目竣工后，被告并未按双方约定的将五层北侧临新华路830平方米的房屋交付原告，为原告办理产权登记的相关手续。可又在未经原告知道和同意的情况下，于2013年10月9日，将自己无权处分的五层北侧临新华路830平方米的房屋同第三人马申签订了商品房买卖合同，该行为侵犯了原告的合法权益，涉嫌恶意串通损害原告权益，应属无效，网签合同应予撤销。综上所述事实，原告为了维护其合法权益，故依法提起诉讼，请求法院依法确认原、被告双方所签订的《房屋产权置换协议》有效；被告与第三人所签商品房买卖合同无效，网签合同依法予以撤销。二、依法判令被告按照《房屋产权置换协议》，将格林豪泰国际商务酒店五层北侧临新华路的830平方米的房屋，为原告办理网签及产权登记的相关手续。三、诉讼费用由被告承担。被告河南省惠裕房地产开发有限公司辩称，现在不能签5楼，可以签6楼，政府批的4星级酒店，需要容纳500人左右的会议厅，只有五楼符合条件，经双方协商，同意置换为六楼。现在如果需要办理什么手续，我们协助办理有关手续。第三人马申辩称，原告是否应当享受5楼产权，应当与被告履行产权确认手续，双方协商。5楼因为商业规划变更，原5楼办公用房改为商业用房，为此被告向原告交付第六层办公用房。且原告已经实际占有使用。并从占有使用活动中收取租金收益。第六层由南阳市文华古建工程有限公司占有使用，该公司系原告控股子公司。原约定对原告安置的第五层，由第三人出资购买，以800万元的价格交付购房款并办理网签备案且占有使用至今，事实上已经成为不可能交付的产权，应驳回原告诉讼请求。经审理查明，2008年11月11日，原、被告签订《房屋产权置换协议》一份。协议第一条约定，原告（乙方）同意由被告（甲方）按协议拆除位于该区域办公楼四层国有房产，并以原地置换的形式置换830平方米甲方所开发建设的房屋。第二条约定，乙方置换房屋为五层北侧临新华路户型。该协议签订后，按照协议约定原告四层国有房屋被拆除，在该位置上建设了格林豪泰国际商务酒店（现更名为华宝酒店）。该项目于2012年底竣工。项目竣工后，被告并未按双方约定的将五层北侧临新华路830平方米的房屋交付给原告，为原告办理产权登记的相关手续。2014年1月，原、被告双方签订房屋租赁合同，该租赁合同约定：“南阳市古代建筑保护研究所在新西的办公楼（房权证号：30××04），经南阳市惠裕房地产开发有限公司开发，在原地暨格林大酒店5楼置换给南阳市古代建筑保护研究所房屋830平方米（现暂改为6层）。南阳市古代建筑保护研究所拥有该房屋完全所有权和使用权。现经单位集体研究决定，将新华西路格林大酒店6层、写字楼，面积830平方米的房屋租赁给南阳市惠裕房地产开发有限公司使用。该房屋租赁期自2013年元月1日起至2014年12月30日止。年租金（含税）总额为250000元（大写贰拾伍万元整）。”协议签订后，2013年8月29日，原告委托被告公司将250000元汇入南阳市文华古建工程有限公司账户，南阳市文华古建工程有限公司给被告惠裕公司出具收款收据：“收款收据今收到河南省惠裕房地产开发有限公司房屋租金人民币贰拾伍万元￥250000.00系付2013年全年租金经手人张玲”该收据加盖南阳市文华古建工程有限公司财务专用章。2018年3月22日，原、被告双方签订关于解决南阳市古代建筑保护研究所原新华西路办公楼有关问题的会议纪要，双方均加盖公章。该会议纪要载明：“根据2008年11月11日双方签订的房屋产权置换协议第二条：市古建所置换房屋方位为五层北侧临新华路户型，面积830平方米，但惠裕房地产开发公司称由于设计变更，5层顺延至6层，即置换房屋换成六层北侧临新华路户型。市古建所认为：由于惠裕房地产开发有限公司房屋建成后，未及时将置换房屋交付古建所，双方于2014年1月签订了房屋租赁合同，但房屋交付手续一直未履行。惠裕房地产开发有限公司于2016年12月3日将（格林酒店现更名为华宝酒店）六楼房屋交付古建所，但只有房屋统计表，无惠裕房地产签章和法人代表的签字，移交手续不完善。……经过协商，达成如下协议：1、由惠裕房地产开发有限公司出具五楼变六楼的规划许可变更证明。2、拟聘请双方认可的评估机构，对五层北侧临新华路户型（面积830平方）及六层北侧临新华路户型进行价值评估（时间点为2012年），评估后差价由货币形式或房产形式进行补偿。③……④在房产证未办出之前，双方配合并各自明确专项负责人尽快将置换房屋产权网签给南阳市古代建筑保护研究所。”该协议签订后，一直未履行。双方协商未果，故原告诉至本院，并坚持其诉讼请求。另查，协议置换给原告的五层北侧临新华路830平方米的房屋现为南阳市华宝假日酒店会议厅。另查，被告卖给第三人马申的建筑面积为1650平方米的新华西路106号1号楼5层501房屋（包含协议置换给原告的五层北侧临新华路830平方米的房屋）已于2013年10月9日办理了网签登记备案手续。庭审中，原告南阳市古代建筑保护研究所称，惠裕公司对所开发的六楼的房屋已无处置权，其辩称将置换给原告五楼房产调换到六楼的的理由不成立，且无法实现。惠裕公司所称调换到六楼的房屋，早已被惠裕公司出售，并同他人办理合同网签备案登记。且部分房屋被法院查封，惠裕公司对此房已无处置权。在此情况下，被告无法将六楼的房屋交付原告由原告占有使用。故此被告所称的原告已实际占有六楼房屋的客观事实不存在。以上事实由当事人举证的土地使用权证、房权证、房屋产权置换协议、关于解决南阳市古代建筑保护研究所原新华西路办公楼有关问题的会议纪要、政府办公会议纪要、合同备案信息、房屋租赁合同、租金收据及当事人庭审陈述予以证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为，原、被告双方签订的《房屋产权置换协议》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效协议。但该协议被告并未按约定履行，鉴于目前协议置换给原告的五层北侧临新华路830平方米的房屋已实际为南阳市华宝假日酒店及会议厅，原告签订置换协议的目的实际上已无法实现，该房屋已卖与第三人马申且办理了网签登记备案手续，故原告要求被告为原告办理涉案房屋的网签及产权登记相关手续，本院不予支持。关于原告请求确认被告与第三人所签商品房买卖合同无效，网签合同依法予以撤销。因庭审中原告不能证明被告与第三人恶意串通签订《房屋买卖合同》，未能举证证明被告与第三人在房屋买卖过程中存在恶意串通、损害国家、集体或第三人利益和被告与第三人在房屋买卖过程中违反了法律、行政法规的强制性规定的情形，故原告该项请求因证据不足，缺乏事实依据，理由不能成立，本院不予支持。经本院释明，原告仍坚持其诉讼请求，故原告若认为其权益受到侵害可另行主张赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原、被告双方于2008年11月11日签订的《房屋产权置换协议》为有效协议。驳回原告其他诉讼请求。诉讼费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘雅丽审 判 员  相庆磊人民陪审员  景韫国二〇一九年五月五日书 记 员  张 振