广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0523民初80号原告：南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司，住所地南澳县后宅镇中兴路旅游购物中心202号，统一社会信用代码91440523581436602P。诉讼代表人：广东众大律师事务所，南澳县恒泰房地产开发有限公司破产管理人。负责人：蔡翀，广东众大律师事务所主任。委托诉讼代理人：陈琳武，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。被告：李和爱，女，汉族，身份证住址南澳县，现住南澳县。原告南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司诉被告李和爱商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人詹嘉鸿到庭参加诉讼，被告李和爱经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2014年11月3日向原告购买位于南澳县中兴花园二期1607号房，双方签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号），合同约定房产总价为459867元。现原告已交付房产，并办妥房产过户手续。根据合同记载及破产管理人已查明事实，被告于合同签订时交付购房款139867元及2016年12月23日通过银行贷款方式付还150000元，现仍结欠原告购房尾款170000元。破产管理人曾多次与被告沟通，要求其补缴购房尾款，但被告拒不支付购房尾款。南澳县恒泰房地产开发有限公司因不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，2016年8月17日，经南澳县人民法院裁定受理破产申请，同年8月18日，南澳县人民法院指定广东众大律师事务所为破产管理人。为履行破产管理人法定职责，保障债权人合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告李和爱给付购房款170000元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明上述诉称的事实，在举证期限内提供如下证据：1、原告《营业执照》复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、《破产管理人委托书》[（2016）粤0523司委破管字第1号]、《律师事务所执业许可证》复印件各一份，证明南澳县恒泰房地产开发有限公司破产管理人诉讼代表人资格。3、《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号，甲）复印件一份，证明原、被告买卖合同关系及被告在合同签订时支付购房款139867元。4、中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行全球信贷与代理投资管理系统信息复印件一份，证明被告于2016年12月23日通过贷款方式向原告支付150000元，结合证据4证明被告结欠原告购房款170000元。5、不动产产权情况表复印件一份，证明原告已为被告办妥房产过户登记手续。被告未作书面答辩。2019年5月21日庭前交换证据时辩称，被告向原告购买南澳县中兴花园二期1607号房产，2014年农历8月（具体时间以收据为准），被告付给原告二笔购房款，即139867元、170000元。购房款170000元系由120000元及原告赔偿被告房屋修缮费用50000元组成，至于购房款170000元中的120000元是现金还是刷卡被告忘记了。被告缴款时，原告没有将《汕头市商品房买卖合同》交给被告。一年后，原告通知被告到中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行办理案涉房产按揭贷款手续，按揭贷款150000元。被告已付清案涉房产全部购房款，原告起诉被告没有道理。被告对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据：被告身份证、《中华人民共和国税收完税证明》、《广东非税收入（电子）票据》、《收据》、《中国工商银行广东省分行住宅专项维修资金登记簿》、《中国工商银行工银灵通卡》、《广东省房地产权证》复印件各一份，《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》复印件二份，证明被告已付清南澳县中兴花园二期1607号房产全部购房款。本院依职权调取的证据有：1、《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号，乙）复印件一份，证明被告签订《汕头市商品房买卖合同》时已付清首期房款309867元，其余房款150000元按揭的事实。2、《收款收据》复印件三份，证明被告于2014年10月13日、2014年10月28日、2014年11月3日支付南澳县后宅镇中兴路中段北侧中兴花园二期1607号房购房款170000元、20000元、119867元的事实。3、《中华人民共和国税收完税证明》复印件一份，证明被告缴交南澳县后宅镇中兴路中段北侧中兴花园二期1607号房契税共4598.67元。4、《借记卡账户历史明细清单》原件一份，证明被告已付还中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款150000元。5、南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司2014年10月工商银行流水账一份，证明南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司2014年10月工商银行流水情况。6、《民事裁定书》[（2016）粤0523民破1-1号]、《决定书》各一份，证明2016年8月17日因南澳县恒泰房地产开发有限公司不能清偿到期债务，2016年8月17日，本院受理林晓婕、黄惜莲对南澳县恒泰房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定广东众大律师事务所为破产管理人的事实。经开庭质证，原告对被告提供的《广东省房地产权证》无异议，但认为《广东省房地产权证》附记中记载案涉房产于2016年12月22日办理抵押贷款，结合原告提供的证据4，可证明被告按揭贷款150000元，2017年10月23日撤销抵押登记的事实；原告对被告提供的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》无异议，但认为原告出具发票时，被告尚未付清所有购房款，因此，被告仅以该发票证明其已付清所有购房款，依据不足，原告应当对其履行付款的行为进行举证，否则承担举证不能的法律责任，举证责任在被告。原告对被告提供的其他证据无异议。原告对本院依职权调取的证据1有异议，认为存放于中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行的《汕头市商品房买卖合同》与原告提供的《汕头市商品房买卖合同》合同编号一致，但合同手写记载内容、付款方式、期限不一致，原告对其真实性无法确认，应以原告存执的《汕头市商品房买卖合同》记载为准；对证据2中的2014年10月13日170000元收据有异议，认为该《收据》仅有收款人签名，没有原告印章，原告对其真实性无法确认。原告对本院依职权调取的其他证据均无异议。被告没有到庭，对原告及本院依职权调取的证据未提出质证意见。本院对原、被告及本院依职权调取的证据认证如下：原告所举证据1，可以证明原告诉讼主体资格，本院依法予以采信。原告所举证据2，可以证明广东众大律师事务所为南澳县恒泰房地产开发有限公司破产管理人的事实，本院依法予以采信。原告所举证据3、4，与本院查明的部分事实相悖，本院对“被告在合同签订时支付购房款139867元”部分真实性不予认定。原告所举证据5，可以证明案涉房产产权登记情况，本院依法予以采信。被告所举被告身份证、《中华人民共和国税收完税证明》、《广东非税收入（电子）票据》、《收据》、《中国工商银行广东省分行住宅专项维修资金登记簿》、《中国工商银行工银灵通卡》、《广东省房地产权证》、《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，可以证明被告已付清案涉房产全部购房款的事实，本院依法予以采信。本院依职权调取的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号，乙）、《收款收据》、《中华人民共和国税收完税证明》、《借记卡账户历史明细清单》、南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司2014年10月工商银行流水账，可以证明被告已付清案涉房产全部购房款的事实，本院予以采信。本院依职权调取的《民事裁定书》[（2016）粤0523民破1-1号]、《决定书》，可以证明因南澳县恒泰房地产开发有限公司不能清偿到期债务，2016年8月17日，本院受理林晓婕、黄惜莲对南澳县恒泰房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定广东众大律师事务所为破产管理人的事实，本院依法予以采信。根据原、被告举证和本院认证，本院查明案件事实如下：2014年11月3日，原告南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司与被告李和爱签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号），约定，原告向被告购买位于南澳县后宅镇中兴路中段北侧中兴花园二期1607号房，建筑面积为87.85平方米，房屋总价款为459867元。合同还对其他事项作了约定。2014年11月4日，原告向被告出具发票，确认收到被告购买的案涉房产购房款共459867元。同日，原告将案涉房产交付被告使用。因南澳县恒泰房地产开发有限公司不能清偿到期债务，2016年8月17日，本院受理林晓婕、黄惜莲对南澳县恒泰房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定广东众大律师事务所为破产管理人。2016年12月22日，案涉房产办理抵押登记，2016年12月23日，中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行发放案涉房产按揭贷款150000元至原告账户。2017年10月9日，被告付清中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款150000元。2017年10月23日，案涉房产撤销抵押登记。此后，破产管理人在核查南澳县恒泰房地产开发有限公司财产时认为被告结欠原告购房款170000元，遂诉至本院，请求判准上述诉请。又查，南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司系南澳县恒泰房地产开发有限公司设立的分公司。原告存执的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号、甲）第六条“乙方（买受人）按贷款方式付款。乙方（买受人）可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向农村信用社或住房公积金管理机构借款支付。具体付款方式及期限约定：签订本合同时已付清首期房款人民币139867元，其余房款人民币320000元于甲方通知时间内带齐按揭必要一切资料，向银行办理商业按揭手续，若贷款未获批准或贷款额度低于申请额度，须在银行或甲方通知10天内以现金向甲方补齐购房款差额，逾期按合同第七条约定处理”，第八条“交付期限：甲方（出卖人）应于2014年10月31日前，依照国家、省和市人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方（买受人）使用”。本院依职权调取中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款档案中的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号、乙）第六条“乙方（买受人）按贷款方式付款。乙方（买受人）可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。具体付款方式及期限约定：签订本合同时已付清首期房款人民币309867元，其余房款人民币150000元于甲方通知时间内带齐按揭必要一切资料，向银行办理公积金按揭手续，若贷款未获批准或贷款额度低于申请额度，须在银行或甲方通知10天内以现金向甲方补齐购房款差额，逾期按合同第七条约定处理”，第八条“交付期限：甲方（出卖人）应于年月日前，依照国家、省和市人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方（买受人）使用”。再查，2014年10月13日，被告付给原告购房款170000元；2014年10月28日，被告付给原告购房款20000元；2014年11月3日，被告付给原告购房款119867元。上述款项，原告均出具《收据》、《收款收据》并存档于中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款档案。上述事实，有原告提供的《营业执照》、《破产管理人委托书》、《律师事务所执业许可证》、不动产产权情况表，被告提供的《广东省房地产权证》、《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，本院依职权调取的《汕头市商品房买卖合同》、《收款收据》及庭审笔录在卷，足资认定。本院认为：本案系原告将开发建设的房屋出售给原告，原告支付房屋价款而引起的商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：1、案涉《汕头市商品房买卖合同》是否有效；2、被告是否尚欠原告购房款170000元。一、关于案涉《汕头市商品房买卖合同》是否有效的问题。原、被告于2014年11月3日签订的《汕头市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定原、被告签订的商品房预售合同有效。因此，原告请求确认《汕头市商品房买卖合同》有效，理由成立，本院予以支持。二、关于被告是否尚欠原告购房款170000元的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，原告主张被告向其购买南澳县后宅镇中兴路中段北侧中兴花园二期1607号房，被告只付还案涉房产首期购房款139867元及按揭贷款150000元，尚欠购房款170000元，但原告提供的证据不足以证实被告在购买案涉房产时没有将购房款170000元交付给原告，依法由原告承担举证不能的法律后果。被告提供的加盖原告发票专用章的购房款459867元发票，可以证明被告缴清购房款459867元，且原、被告存放于中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款档案中的《汕头市商品房买卖合同》及《收据》、《收款收据》也印证被告签订上述合同时已付清首期购房款309867元，其余购房款150000元办理按揭贷款手续，中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行支付给原告购房款150000元的事实，故对被告辩解其已付清包括讼争购房款170000元在内的全额购房款，本院予以确认。关于原告在庭审中所提的应以原告存执的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号、甲）记载为准及购房款170000元收据仅有收款人签名没有原告印章，无能确认其真实性的问题，本院认为，办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续，原告不能说明其持有的向农村信用社贷款的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号、甲）及存放于中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款档案中购房款170000元收据的来源，只能说明原告内部在管理上的混乱情况，且存放于中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款档案中的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号、乙）也载明被告购房款309867元已缴清，故本院确认购房款309867元原告亦已收取。至于原告所称的被告应对其履行付款的行为进行举证，否则承担举证不能法律后果，举证责任在被告的问题，对此，本院认为，原告未能提供相反证据对存放于中国工商银行股份有限公司汕头南澳支行案涉房产按揭贷款档案中的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9071527号、乙）及购房款170000元收据予以推翻，故本院对其真实性予以确认。原告内部的管理混乱不能让业主为其买单，从而提高被告抗辩主张的证明标准，本案中被告提交的证据足以证明其抗辩主张，故对原告该项辩解，本院不予采纳。综上，原告提出被告尚欠购房款170000元的主张，无充分事实和法律依据，本院不予采信。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃抗辩权，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司的诉讼请求。本案受理费3700元，由原告南澳县恒泰房地产开发有限公司中兴花园分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  罗英凤人民陪审员  林悦金人民陪审员  康叙钧二〇一九年五月二十九日书 记 员  蔡铭冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。