山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初3745号 原告：倪××，男，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：刘文芳，威海高新田和法律服务所法律工作者。 被告：威海建树房地产开发有限公司，统一社会信用代码913710027286298568，住所地威海东城路54号后侧楼。 法定代表人：周树仁，总经理. 第三人：乳山市威助建筑安装有限公司，统一社会信用代码913710837478089805，住所地乳山市育黎镇驻地。 法定代表人：王明海，经理。 原告倪××与被告威海建树房地产开发有限公司，第三人乳山市威助建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪××及其委托诉讼代理人刘文芳、第三人乳山市威助建筑安装有限公司法定代表人王明海到庭参加诉讼，被告威海建树房地产开发有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪××向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的位于威海市××B8号楼××房屋地产认购协议书；2、要求第三人返还原告已交付的42万元及利息（自2012年9月12日起至实际履行之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、由被告及第三人赔偿原告损失（因被告违约造成的）20万元；4、由被告及第三人赔偿原告装修款3万元；5、由被告及第三人承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：被告欠第三人工程款100余万元，其中42万元已由被告以涉案房屋抵顶，并将房屋交付给第三人。原告与第三人存在塔吊租金、借款共计380900元的债权债务关系，第三人将涉案房屋以42万元的价款抵顶给原告，同时原告向第三人支付了4万元现金的差价。该房屋经原、被告及第三人协商最终由原、被告直接签订了房地产认购协议，协议签订后第三人将该房屋交付给原告，原告遂对涉案房屋进行了装修并入住至今。认购协议第六条约定，被告保证该房屋产权无争议。原告自2012年9月12日购房之日至今，被告一直未配合原告办理产权登记，该房屋系因××与威海华阳房地产开发有限公司签订了购房合同并办理预登记，且自2012年9月12日起至2016年1月25日期间，被告一直在为××垫付银行借款，被告明知该房屋已卖给××仍与原告又签订认购协议，明显是无权处分，现该房屋因另案被威海市环翠区人民法院依法进行查封待拍卖，导致原、被告的合同目的无法实现，被告因此构成根本违约，给原告造成了直接和间接损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求处理。 威海建树房地产开发有限公司未答辩。 乳山市威助建筑安装有限公司辩称，同意返还原告的购房款42万元，但不同意支付利息，对于原告要求的赔偿损失及装修款等与第三人无关。 本院经审理查明事实如下： 2012年9月12日，第三人之法定代表人王明海代原告与被告威海建树房地产开发有限公司工作人员××签订了一份房地产认购协议书，甲方系被告，乙方系原告，协议约定乙方自愿购买甲方开发建设的××B8号××楼房一套，面积约73.83平方米；乙方购买甲方楼房总价格42万元；甲方保证产权无争议，签订本合同之前所有因使用房屋产生的物业费、水电费、有线电视等费用由甲方承担，乙方从产权过户之后的费用由自己负担。协议书下方甲方处加盖威海建树房地产开发有限公司公章，代表人处加盖周阳印章，乙方处签有倪××名字。 庭审中，原告为证明其主张，还提供了第三人与被告签订的协议书、工程造价表、工程质量保修书、第三人出具给被告的42万元的收据、原告与第三人对账单、借款合同、租赁协议、第三人向原告开具的两张2万元的房款收据，拟证明被告将涉案房屋以42万元抵顶给第三人，第三人又抵顶给原告，原告与第三人存在38万元的债权债务关系，原告向第三人另行支付了4万元房款。第三人对原告提供的证据均无异议。第三人陈述在签订协议时被告承诺马上解决已经卖出的房子的出售权，并交由××处理，但最终未处理好，被告存在过错，第三人没有过错。 诉讼中，原告申请对涉案房屋现价值进行鉴定，本院依法委托威海华地土地房地产评估有限公司进行了鉴定，鉴定意见为在价值时点2019年1月25日，涉案房屋评估价值为74.6万元。 2013年，中国建设银行股份有限公司威海海港支行（以下简称建行海港支行）起诉被告××、山东恒丰担保有限公司（以下简称恒丰担保公司）、威海建树房地产开发有限公司（以下简称建树房地产公司）、威海市华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳房地产公司）金融借款、保证合同纠纷一案，本院作出（2013）威环商初字第219号民事判决书，查明2007年2月14日，被告××委托案外人××与建行海港支行及被告恒丰担保公司签订了《个人住房借款合同》，约定建行海港支行向××借款327000元用于购买坐落于威海市××B区8号楼东一单元××，贷款期限自2007年2月14日至2032年2月14日。本合同项下的担保方式为抵押加保证，××以本合同贷款所购的涉案房屋抵押给建行海港支行，但未办理抵押房产的登记手续。之后建行海港支行于2007年2月14日依约向××发放贷款，贷款转存凭证载明，借款人为××，收款人为建树房地产公司。贷款发放后，××未按约定期限履行还款义务。本院判决：解除建行海港支行与××签订的《个人住房借款合同》；××偿还建行海港支行贷款本息及逾期利息；××支付建行海港支行律师代理费；恒丰担保公司、建树房地产公司、华阳房地产公司对××的上述付款义务承担连带保证责任。 后因××未履行还款义务，建行海港支行于2013年10月22日向本院提出执行申请，本院查封了涉案房屋。2015年4月10日，本院作出（2013）威环执字第936-2号执行裁定书，裁定继续查封被执行人××名下涉案房屋，并对该房屋进行了评估。倪××以涉案房产为自己所有为由提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。该案中，被执行人建树房地产公司书面辩称，其公司及员工××从未办理过解除威海华阳房地产开发有限公司与××间的商品房预售合同事宜，该合同仍在房管部门备案，其原拟用涉案房产抵顶乳山威筑建筑公司的工程款，该公司的法定代表人王明海要求以其姐夫倪××的名义签订合同，但因双方未结算，倪××也未交付房款，故其与倪××仅签订了房地产认购协议书，而未签订正式的房屋买卖合同，也未联系××办理解除预售合同事宜。本院作出（2016）鲁1002执异57号执行裁定书，裁定驳回异议人倪××的异议。倪××不服，于2017年1月9日提起案外人执行异议之诉，请求撤销（2016）鲁1002执异57号执行裁定书，予以改判，后变更诉讼请求为确认涉案房产归其所有，本院依法作出（2017）鲁1002民初289号民事判决书，认为倪××基于认购协议对建树房地产公司享有请求权，但对涉案房屋依法不享有物权，故其要求确认涉案房屋归其所有的诉请理由不当，判决驳回倪××的诉讼请求。倪××不服提出上诉，后于2018年7月12日申请撤回上诉。 本院认为，被告与第三人协商以涉案房屋抵顶工程款，第三人又将涉案房屋抵顶给原告，因此原告与被告签订了房地产认购协议书，形成预约合同关系，基于以上法律关系分析，第三人系将其享有的购买涉案房屋的权利转让给原告，但因涉案房屋在签订认购协议书之前就已出售给案外人，且被案外人抵押给银行，后因案外人未清偿贷款，涉案房屋被依法查封，原告与被告之间已无继续签订房屋买卖合同之可能，双方签订的认购协议书之目的亦无法实现，故对于原告要求解除原、被告之间签订的位于威海市××B8号楼××房屋地产认购协议书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求第三人返还原告已交付的42万元及利息（自2012年9月12日起至实际履行之日止，按银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，第三人同意返还原告购房款42万元，且因协议解除后第三人占有原告购房款已无合法依据，故其应返还原告购房款，并自原告主张权利之日即起诉之日起给付原告利息。关于原告要求被告及第三人赔偿因被告违约造成的损失20万元，合同法规定当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，本案被告与第三人之间系存在以房抵工程款的关系，第三人与原告之间存在债权债务关系，第三人将其对被告的享有的权利转让给原告，故原告与第三人签订房地产认购协议书，但在签订该认购协议书时，原告并未到场，系第三人代原告签名，而被告及第三人当时均知晓涉案房产已经登记在案外人××名下，但双方仍然签订该认购协议书，被告及第三人均未恪守诚实信用原则，从而导致之后未能签订正式房屋买卖合同，给原告造成损失，被告及第三人应承担缔约过失责任。原告作为权利受让人，其未尽到充分的审查义务，便允许第三人代为签订认购协议书，其自身亦有过错，综合考虑各方过错，本院酌定被告及第三人连带赔偿原告信赖利益损失15万元。对于原告要求被告及第三人赔偿原告装修款3万元的诉讼请求，因原告无证据证实装修费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的关于位于威海市××B8号楼××房屋地产认购协议书； 二、第三人乳山市威助建筑安装有限公司于本判决生效后十日内返还原告42万元购房款及利息（利息自2018年6月14日起至实际履行之日止，按银行同期贷款利率计算）； 三、被告威海建树房地产开发有限公司及第三人乳山市威助建筑安装有限公司连带赔偿原告损失15万元； 四、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，保全费3870元，鉴定费3730元，原告负担2204元，被告负担7848元，第三人负担7848元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  于 琳 人民陪审员  刘俊珍 人民陪审员  柳立莲 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  侯雨昕