江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1003民初8380号 原告：招商银行股份有限公司扬州分行，住所地在扬州市文昌西路10号。 负责人：蔡剑波，该行行长。 委托诉讼代理人：周永泉，经理。 委托诉讼代理人：邹素萍，江苏理华律师事务所律师。 被告：李蕴蕊，女，1991年3月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。 被告：李雪，男，1966年1月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。 被告：江苏乐华置业有限公司，住所地仪征市新集镇环东北路69号29幢。 法定代表人：赵正军。 原告招商银行股份有限公司扬州分行与被告李蕴蕊、李雪、江苏乐华置业有限公司（以下简称乐华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理，乐华公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2018年10月25日裁定驳回了其提出的管辖权异议。乐华公司向扬州市中级人民法院提起上诉，扬州市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）苏10民辖终85号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法转为普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周永泉、邹素萍，被告李蕴蕊、李雪到庭参加诉讼，被告乐华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告李蕴蕊、李雪立即偿还原告借款本金2407584.75元及利息、罚息、复息（截至2018年8月29日为24856.76元；自2018年8月30日起至实际给付之日止的利息、罚息、复息，按照双方合同约定计算）；2、原告对被告李蕴蕊位于仪征市新集镇西郊花园.布鲁克庄园A8栋5号预抵押房屋享有优先受偿权，优先受偿范围包括并不限于本金、利息、罚息、复息、诉讼费、律师费等；3、被告承担本案律师代理费及诉讼费；4、被告乐华公司对上述第1、3项的全部债务承担连带清偿保证责任；由于李雪、李蕴蕊在2019年1月1日前偿还了部分款项，故变更第1项诉讼请求为：被告李雪、李蕴蕊立即偿还原告借款本金2395987.36元及利息、罚息复息（截止2019年5月7日为56363.04元；自2019年5月8日起至实际还款之日止,按合同约定继续计算）。事实和理由：被告李蕴蕊、李雪系父女关系。2015年1月22日，原告与被告李蕴蕊签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定李蕴蕊贷款人民币255万元用于购买仪征市产。同日，被告乐华公司向原告出具了《个人贷款不可撤销担保书》，承诺自愿对李蕴蕊借款合同项下的所有债务承担连带保证责任；2015年1月23日，原告办理了预抵押登记；同日，原告按约向被告发放了贷款255万元，被告李蕴蕊、李雪在个人贷款借款借据上签字确认。但被告未按约还款。原告按照合同约定有权宣布贷款提前到期。故诉至法院，请求判如所请。 被告李蕴蕊辩称，合同是我签订的，借款本息应当偿还，但我没有能够领取房产证，房子就不是我的，原告主张优先权应当先偿还我已经支付的钱。我不存在违约行为，故不承担律师费，应由乐华公司承担。 被告李雪辩称，借款本息应当偿还，目前抵押的房产未能领取房产证，乐华公司也没有交付房屋，没有房产证的情况下房子不好上市，目前我没有能力还款。对原告主张的房产优先权无异议。违约方是乐华公司，故我不承担律师费。 被告乐华公司未答辩，也未提供证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织进行了举证、质证。原告举证的被告身份证复印件、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、按揭查看表、借款借据、委托代理合同及律师费发票，内容真实，形式合法，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 李蕴蕊、李雪系父女关系。2015年1月22日，原告与被告李蕴蕊签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：被告李蕴蕊按揭贷款255万元从乐华公司处购买仪征市产；贷款期限为360个月，即从2015年1月22日起到2045年1月22日止。具体贷款金额及贷款期限以借款借据为准；贷款利率以6.15%为基准利率，下浮5%，执行年利率5.8425%，本合同有效期内，如遇中国人民银行调整贷款利率的，本合同执行利率按固定日调整方式进行调整，即从每年的1月1日执行中国人民银行公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计算；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为按月等额本息；借款人未按本合同约定按时还本或付息的，视为已发生违约事件，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费等所有费用，均由借款人全数负担。李蕴蕊以其购买的位于仪征市产的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费）等。抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。当日，乐华公司向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》一份，承诺为李蕴蕊向原告的借款本息等提供连带保证责任，保证范围为借款合同项下的贷款本金255万元以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等），保证期间自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由原告保管之日止。 2015年1月23日，原告与被告李蕴蕊办理了仪征市屋的预抵押登记。同日，原告向李蕴蕊发放了按揭贷款255万元人民币。被告李蕴蕊、李雪在个人贷款借款借据上签字确认。借款借据载明，借款期限从2015年1月23起至2045年1月23日止，执行年利率5.8425%，扣款日为每月8日。 贷款发放后，被告李蕴蕊、李雪未能办妥案涉房产的正式抵押登记。自2018年7月8日起，李雪、李蕴蕊便出现未按约偿还借款本息的情形。截至2019年5月7日，李雪、李蕴蕊尚欠原告借款本金2395987.36元，利息、罚息、复息计56363.04元。 原告为本案诉讼与江苏理华律师事务所签订了《委托代理合同》，约定本案的律师费为15.69万元。经审查，江苏理华律师事务所的收费标准不违反江苏省物价局以及江苏省司法厅的相关规定。 本院认为：原被告间签订的《个人购房借款及担保合同》及乐华公司出具的《个人贷款不可撤销担保书》系合同当事人真实的意思表示，签约主体适格，其内容没有违反法律、行政法规强制性的规定，对合同当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同的约定，履行各自的合同义务。原告按约向被告李蕴蕊、李雪发放了贷款255万元，李雪、李蕴蕊应按约偿还借款本息。合同履行期间，被告自2018年7月8日起便未能按约按时足额还款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定，原告有权宣布全部贷款提前到期，要求李雪、李蕴蕊履行还款责任，并有权要求李雪、李蕴蕊承担原告为实现债权产生的律师费；原告还主张案涉房产的优先受偿权，因商品房预抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三十四条也规定以预售商品房抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，预告登记属于一种可期待的权利，本质上是一种请求权，不等同于物权的设立、变动登记，故不产生物权设立或变动的效力。本案中，案涉抵押房产至今未能办理抵押登记手续，应认定该抵押权并未设立，原告主张对该预告登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持；乐华公司为李雪、李蕴蕊的案涉借款提供阶段性连带责任保证担保，因李雪、李蕴蕊未能领取案涉房产的权属证书，原告也未能领取案涉房产的不动产登记证明，约定的保证责任消灭事由尚未出现，故乐华公司仍应对案涉借款承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向主债务人追偿；乐华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，放弃了其举证、质证的权利，应承担不利的法律后果，本院依法可以缺席判决；据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李雪、李蕴蕊于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司扬州分行借款本金2395987.36元及利息、罚息复息（截止2019年5月7日为56363.04元；自2019年5月8日起至实际还款之日止,按合同约定继续计算）； 二、被告李雪、李蕴蕊于本判决生效之日起十日内给付原告律师费15.69万元； 三、被告江苏乐华置业有限公司对李雪、李蕴蕊的上述第一项、第二项给付义务承担连带保证责任；江苏乐华置业有限公司承担保证责任后，有权向李雪、李蕴蕊追偿； 四、驳回原告招商银行股份有限公司扬州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取26260元，诉讼保全费5000元，合计31260元（原告已预交18130元），由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  王 健 人民陪审员  殷宏梅 人民陪审员  王 霞 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  任 倩