长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终530号上诉人（原审被告）沁县香驴肉饭莊。法定代表人曹杰，职务经理。地址沁县定昌镇沁州中路178号。委托诉讼代理人曹飞云，男，沁县定昌镇法律服务所法律服务工作者，委托权限为一般代理。上诉人（原审被告）曹庆宏，男，汉族，沁县人，农民。被上诉人（原审原告）山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站。法定代表人郭金良，职务经理。地址沁县县城沁州中路168号。委托诉讼代理人张国平，男，汉族，山西省沁县人，该公司职工，现住沁县，公民身份号码×××，委托权限为特别授权。上诉人沁县香驴肉饭莊、曹庆宏与被上诉人山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站房屋租赁合同纠纷一案，山西省沁县人民法院于2018年12月25日作出（2018）晋0430民初682号民事判决。判后，沁县香驴肉饭莊、曹庆宏不服，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人沁县香驴肉饭莊法定代表人曹杰及委托诉讼代理人曹飞云、上诉人曹庆宏以及被上诉人山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站的委托诉讼代理人张国平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人沁县香驴肉饭莊、曹庆宏上诉请求：1、请求撤销山西省沁县人民法院（2018）晋0430民初682号民事判决。2、改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审原告诉讼主体不适格。根据《城市房屋租赁管理办法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）等法律法规规定，被上诉人作为本案的原告诉讼主体，必须具备以下五个条件:一是对出租房屋享有所有权；二是须依法取得房屋所有权证；三是在核准登记的经营范围内经营；四是不违反国家限制经营，禁止经营的相关规定；五是必须具有向上诉人出租房屋并依法签订租赁合同的事实存在。本案中原告一审向人民法院提起诉讼根本不具备上述五项条件中的任何一项。二、一审适格的诉讼主体只能是郭金良个人。2003年，郭金良就以个人名义将房屋出租给上诉人，且十五年来，郭金良个人以现金方式收取了上诉人支付的100余万元房租款。三、郭金良起草、打印的《协议》书中约定的“不动产”，仅指郭金良出租时的毛坯房，“动产”指的是上诉人投资所有添附全部的物件。四、郭金良与上诉人签订的《协议》书内容部分无效，应予纠正。协议书中约定的“10万元违约金”过分高于郭金良的实际损失。五、租赁期满后，上诉人向郭金良返还的房屋完全符合经营饭店房屋使用后的正常合理状态，对其“不动产”的毛坯房没有造成一丝一毫的损坏，根本不构成违约，不应承担10万元违约金的违约责任。六、上诉人拆除、搬走的财产全部属于上诉人自己投资的个人财产，也是动产的范畴。综上，上诉人认为一审判决诉讼主体错误，认定事实错误，判决结果错误，请求二审人民法院依法改判。被上诉人山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站答辩称：一、因上诉人的上诉理由与一审一致，没有新的主张，故被上诉人二审中没有新的答辩意见。二、一审认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决公正，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站向一审法院起诉请求：判令被告香驴肉饭莊赔偿违约金10万元，财产损失82469元，并赔偿从2018年10月15日至原告获得财产损失款后，顺延一个月的房屋空闲损失款5万元，共计232469元。被告曹庆宏承担连带担保赔偿责任。案件受理费由被告承担。一审法院认定：从2003年开始被告租赁原告门面楼开办香驴肉饭莊。期间，被告沁县香驴肉饭莊对租赁房屋进行了装修。2017年11月，双方的租赁费已结清，2018年3月2日、3日，双方因租赁房屋产生纠葛，发生了原告用汽车堵被告饭店阻拦营业之事。2018年3月8日，原、被告签订书面协议，协议约定被告搬迁时，可动产搬走，不动产不得损坏，如有损坏，照价赔偿，以至承担法律责任。以上条款双方遵照执行，如有一方违约，应赔偿另一方10万元的违约金等。原、被告双方及被告曹庆宏作为保证人均在该协议上签字。2018年10月15日该协议到期后，被告沁县香驴肉饭莊腾房时，将租赁房内的制冷设施、电力设施等予以拆除，拆除的电力设施包括换气扇、电灯、室内线路、开关等。原告以被告方已构成违约诉至人民法院。一审法院认为：2018年3月8日签订协议的主体是原、被告双方，郭金良作为原告单位的法定代表人收取房屋租金并无不妥，被告代理人辩称原告主体资格不适格与审理查明的事实不符，依法不予采信。该协议是在双方已发生争议之后在保证人即被告曹庆宏的参与下所签订，是签订协议各方的真实意思表示，该协议合法有效，协议各方应依协议全面履行该协议，如一方违反协议，则应承担相应的违约责任。但该协议并未明确将制冷设施等列为不动产，原告以被告沁县香驴肉饭莊搬迁时将该制冷设施搬走构成违约，现有证据不足，依法不予支持。被告沁县香驴肉饭莊搬迁时将换气扇、电灯、开关、室内线路等予以拆除、搬走，而这些电力设施特别是开关、室内线路等属于添附到不动产上的物，在添附以后已经属于不动产的一部分。被告沁县香驴肉饭莊将这些设施拆除、搬走已构成违约，原告以此诉请被告承担相应的责任，依法应予支持。原告诉请财产损失82469元，其所提供的证据并不充分，在现有证据情况下其损失无法予以确定。原告与被告沁县香驴肉饭莊在签订协议时约定如一方违约，另一方支付违约金100000元。这100000元违约金的约定，已经能够弥补因违约给原告造成的损失。原告在要求获得违约金的同时，又要求赔偿其他损失，已经超过了违反合同一方预见或应当预见的可能造成的损失，故对原告要求赔偿该损失的部分依法不予支持。被告曹庆宏作为保证人依法应承担保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决：一、被告沁县香驴肉饭莊在本判决生效后一个月内给付原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站违约金100000元。二、被告曹庆宏对上述违约金的给付承担连带责任。三、驳回原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站的其他诉讼请求。案件受理费2394元，由原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站负担1197元，被告沁县香驴肉饭莊负担1197元。本案二审期间，上诉人除一审提交的证据外，另向法庭提交了两份新证据，第一份证据是路永旺的证人证言，证明添附在房屋的附件不动产都是上诉人自己安装的。第二份是李善峰的证言，他是安装的电工，证明上面的电缆开关等电器设备、上下水道等附属设施都是他亲自安装的。被上诉人对两份新证据的质证意见为，由于证人没有到庭，对该证据不认可。被上诉人除一审提交的证据外，另向法庭提交了两份新证据，第一份是土地使用证，证明房屋是被上诉人单位的。第二份是照片，证明上诉人至今挂在房屋上的招牌仍然没有拆除，导致房屋至今租赁不出去。上诉人对以上两份新证据的质证意见为，第一份土地使用证不等于房屋所有权证，被上诉人应当提供出租房屋的房屋所有权证。第二份证据真实性认可，但上诉人在交房屋钥匙时明确说明招牌由被上诉人自行拆除。二审经审理查明的事实与一审基本相同，本院予以确认。二审另查明，上诉人协议书中约定的“10万元违约金”过分高于郭金良的实际损失的事实存在，上诉人至今挂在房屋上的招牌没有拆除对房屋租赁造成一定影响。本院认为，协议书是社会生活中，协作的双方为保障各自的合法权益，经双方共同协商达成一致意见后，签订的书面材料，其目的是为了更好地从制度、法律上把双方协议所承担的责任固定下来，协议书具有与合同基本相同的作用与性质。本案双方于2018年3月8日签订的协议书约定，“乙方搬迁时，可动产搬走，不动产不得损坏，如有损坏，照价赔偿，……，若一方违约其中一条应赔偿另一方10万元。”根据庭审查明的事实，上诉人违约的行为主要是将原属于该出租房屋的电缆、开关、灯具等基本附属设施在房屋装修时拆除，房屋到期搬迁时又没有按约定恢复。经询问双方，本案中的该项实际损失不超过5万元。《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案，上诉人提出，协议书约定的10万元违约金过分高于实际损失，请求依法减少的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。其他上诉请求，没有证据和法律支持，本院不予采纳。同时，被上诉人提出，上诉人搬迁时未将挂在房屋上的招牌拆除，影响了房屋租赁，考虑到被上诉人拆除招牌需要一定的费用，该费用理应由上诉人承担。以上两项共计由上诉人酌情承担5万元整较为合适。综上所述，上诉人沁县香驴肉饭莊的上诉请求和理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省沁县人民法院（2018）晋0430民初682号民事判决第二项、第三项即二、被告曹庆宏对上述违约金的给付承担连带责任。三、驳回原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站的其他诉讼请求。；二、撤销山西省沁县人民法院（2018）晋0430民初682号民事判决第一项即一、被告沁县香驴肉饭莊在本判决生效后一个月内给付原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站违约金100000元；三、由沁县香驴肉饭莊于本判决生效后十五日内给付山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站违约金等共计人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由上诉人沁县香驴肉饭莊和被上诉人山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站各负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 张伟卫审 判 员 付丽萍审 判 员 范 宁 二〇一九年五月二十日法官助理 刘二娟书 记 员 陈燕娟