江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初1204号原告：苏州市合景房地产开发有限公司。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明、谢明俐，系该公司员工。被告：石英楠。原告苏州市合景房地产开发有限公司(以下简称合景公司)与被告石英楠商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月19日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告合景公司的委托诉讼代理人汤锦明到庭参加诉讼。被告石英楠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告合景公司向本院提出诉讼请求，请求判令:1、确认原告与被告于2018年2月1日签订的编号为苏房商相城合同201802010284的《苏州市商品房买卖合同》解除；2、被告于确认《苏州市商品房买卖合同》解除的判决生效后3天内协助办理撤销商品房买卖合同备案登记并承担因此产生的一切费用；3、被告向原告支付合同解除违约金人民币48660元(房屋总价486600*10%)；4、被告应向原告支付的合同解除违约金人民币48660元诉请款项与《商品房买卖合同》解除后原告应返还被告的购房款(人民币50000元)相互抵销；5、被告承担本案全部诉讼费及其他费用。审理中，原告将诉讼请求明确为：1、确认原告与被告于2018年2月1日签订的编号为苏房商相城合同201802010284的《苏州市商品房买卖合同》于2018年12月25日解除；2、被告于确认《苏州市商品房买卖合同》解除的判决生效后15天内协助办理撤销商品房买卖合同备案登记；3、被告向原告支付合同解除违约金人民币48660元；4、被告应向原告支付的合同解除违约金人民币48660元诉请款项与《商品房买卖合同》解除后原告应返还被告的购房款(人民币50000元)相互抵销；5、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年2月1日，原、被告双方签订《苏州市商品房买卖合同》（合同编号：苏房商相城合同201802010284）一份，约定被告向原告购买苏州市相城区元和街道悟真路5号峰汇商务广场1幢1004室的商品房（商品房预售许可证号：苏房预相城2016255号），房屋建筑面积共35.14平方米，总价款486600元。关于付款方式与付款期限问题，合同约定，被告按照贷款方式支付房款，首付款支付合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付，2018年2月1日前支付房款50000元，2018年5月1日之前支付房款196600元，剩余房款240000元由买受人申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款，于2018年5月31日前将全部贷款金额划入原告指定账户内。关于逾期付款的违约责任问题，合同约定逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起90日内，被告应按照房屋总价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告如期支付了房款50000元，剩余房款436600元却未能按时支付。2018年8月23日，原告向被告发送律师函，要求被告在7日内付清拖欠款项及违约金并告知被告原告保留追究被告违约责任的权利，该函件被告于2018年8月25日由家人代收。2018年12月20日，原告向被告发送律师函，告知原告要求立即解除涉案商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任，该律师函未送达被告。综上，被告应承担相应的违约责任。被告石英楠未作答辩。经审理查明，原告合景公司作为出卖人与被告石英楠作为买受人于2018年2月1日签订编号为苏房商相城合同201802010284《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：买受人石英楠向出卖人合景公司购买位于苏州市相城区元和街道悟真路5号峰汇商务广场1幢1004室房屋，房屋总价款为人民币486600元。付款方式为被告按照贷款方式支付房款，首付款支付合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担合同约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起90日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应退还买受人已付房款。合同还约定：买受人如未按合同或附件约定向出卖人支付房价款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起90日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任。双方在合同中还约定了其他事项。另，合同附件一第一条第2款、附件三第（三）项约定：2018年2月1日前支付房款50000元，2018年5月1日之前支付房款196600元，剩余房款240000元由买受人申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款，买受人应在本合同约定的全部首期款付款期限届满之日(2018年5月1日)起30日内(2018年6月1日前)办妥银行按揭放款手续，即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内。该合同第一条、第三十八条及补充条款第九条约定，被告的通讯地址为“上海市浦东新区高青路4567弄18号1601室”；本合同所列的通讯地址是双方送达相关函件的有效联络地址；双方确认，在合同及本补充条款中，有关出卖人想买受人发出书面文件，以特别专递、挂号邮递等方式送达的，信件发出后第5日为送达日；出卖人将上述书面文件送达至在签署合同时买受人在该合同中预留或事后补留的通讯地址或代收人处即为有效送达；对方不能或不愿签收文件，也未进行公证的，该文件从以挂号信或快递方式寄出后第5日视为送达。合同签订后，被告石英楠于2018年2月16日支付购房定金20000元，于同日支付购房款30000元，合计付款50000元，剩余房款436600元至今未按约支付。2018年7月5日，原告向被告发出《温馨提示》，明确要求其在2018年7月7日前至原告处缴纳剩余房款及逾期付款违约金，逾期仍未支付的，逾期违约金将持续计算。2018年8月23日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明：截至本函发出之日，被告尚余436600元房款未付，其中196600元被告应于2018年5月1日前支付，至今已逾期114天，另外240000元被告应于2018年6月1日前支付，至今已逾期83天。被告应在本函件发出后7日内向原告付清拖欠款项及违约金；上述要求的时限不视为原告对付款时间的更改/延迟及对被告逾期付款违约责任的减免；鉴于被告逾期付款已构成既定违约事实，原告同时保留通过向法院提起诉讼等方式追究被告违约/损失赔偿责任的权利。被告于2018年8月25日收到该律师函。2018年12月20日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明：自本函件发出之日起，双方商品房买卖合同(编号为：苏房商相城合同201802010284)即行解除。请被告自本函件发出之日起15日内，配合原告办理相关的合同解除手续并承担相应费用；2、被告应自本函件发出之日起7日内向原告支付违约金人民币48660元；3、上述第1、第2项所确定的被告应向原告支付的所有款项，原告有权根据相关法律规定及合同的约定，从被告已经支付的房款人民币50000元中予以抵扣，并在合同注销手续办理完毕后返还剩余款项。若被告未能在上述期限内履行相关义务的，原告将采取通过向法院提起诉讼等法律途径追究被告的违约及损失赔偿责任。该律师函未送达给被告。上述事实，由原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、收据、POS单、《温馨提示》、《律师函》、快递邮件单及查询单，以及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原告合景公司与被告石英楠签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定，被告石英楠购买原告位于苏州市相城区元和街道悟真路5号峰汇商务广场1幢1004室房屋，房屋总价款为486600元，被告石英楠应于2018年2月1日前支付房款50000元，2018年5月1日之前支付房款196600元，剩余房款240000元由买受人申请办理银行按揭手续，于2018年6月1日前将全部贷款金额划入原告指定账户内。但被告石英楠仅按约支付房屋购房款50000元，余款436600元因未能办理按揭贷款手续，未在双方约定期限内将贷款金额支付给原告，亦未按约通过其他方式支付剩余房款，按照合同约定，被告逾期付款已超过90日，且被告经催告后仍未及时付款，已构成迟延履行合同的主要债务，构成根本违约，原告有权解除合同。虽原告举证其于2018年12月20日向被告发出律师函，明确自函件发出之日起解除其与被告签订的《苏州市商品房买卖合同》，邮政投递信息显示，该函件未送达被告，于2018年12月23日退回原告处。根据原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》中的约定，原告按被告确认的送达地址发送的信件，即使被告不能或不愿签收文件，发出后第5日为送达日，故原告主张上述解除合同的律师函于2018年12月25日送达被告，符合双方的约定，本院予以准许。故本院认定，原告合景公司与被告石英楠于2018年2月1日签订的《苏州市商品房买卖合同》于2018年12月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，故被告石英楠应在本判决生效之日起15日内协助原告办理该商品房买卖合同备案登记注销手续。本案中，对于被告已支付的房款50000元，原告应返还被告石英楠。对于原告主张要求被告支付因其违约导致合同解除的违约金48660元（按房屋总价款的10%计算），合法有据，本院予以支持。上述款项，可自合景公司应返还石英楠的购房款中抵销。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告石英楠于2018年2月1日签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201802010284）。二、被告石英楠应于本判决生效之日起十五日内协助原告苏州市合景房地产开发有限公司办理上述《苏州市商品房买卖合同》网上备案登记注销手续。三、原告苏州市合景房地产开发有限公司返还被告石英楠购房款人民币50000元。四、被告石英楠支付原告苏州市合景房地产开发有限公司违约金人民币48660元。上述第三、四项相关费用可以相互抵销，抵销之后剩余款项自可抵销之日起十日内由原告苏州市合景房地产开发有限公司支付被告石英楠（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022012593）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币4299.5元，由被告石英楠负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市合景房地产开发有限公司，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  唐若娴二〇一九年五月十三日法官 助理  林静宜书 记 员  陆俊杰