广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2616号上诉人（原审原告）：广州中惠置业有限公司，住所地广州市海珠区南田路中惠雅苑雅惠街1号首层。法定代表人：关家敏，职务董事长。委托诉讼代理人：王历，北京斐石（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李碧燕，北京斐石（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李焕珍，女，1945年11月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：孙艳丽，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱越勇，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李焕玲，女，1962年3月17日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。委托诉讼代理人：朱越勇，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人广州中惠置业有限公司（以下简称中惠公司）与上诉人李焕珍、李焕玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中惠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.李焕珍、李焕玲支付超面积补偿款人民币1557776.21元给中惠公司；3.李焕珍、李焕玲支付装修价款459353元给中惠公司；4.本案诉讼费用由李焕珍、李焕玲承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误，在无充分说理的情形下，对经司法评估的超面积补偿款以及装修款作折价处理不当，应当纠正。案涉房屋已经司法评估，该评估结果具有公信力，一审法院应当直接引用司法评估结果进行结算，而不应予以折价处理。且一审法院也未对其折价处理进行充分说理而只提出“根据本案实际情况”等概括性表述。（二）一审法院适用法律错误，在无充分说理的情形下，不采用同一时间点引用超面积补偿款和装修款的评估结果不当，应当予以纠正。一审法院酌定的两个价值的时间点不同，且均引用了有利于李焕珍、李焕玲的时间点，有失公平。中惠公司认为应当统一采用2017年5月的时间点，引用超面积补偿款单价以及装修款或统一采用2015年8月至9月的时间段，引用超面积补偿款单价及装修款。李焕珍、李焕玲二审辩称，李焕珍、李焕玲的二审答辩意见与其上诉意见一致。李焕珍、李焕玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.李焕珍、李焕玲支付中惠公司超面积补偿款为76860.86元，该款在原址的临迁费、余地补偿款中抵扣；3.李焕珍、李焕玲不用承担案涉补偿回迁安置房装修费的支付义务；4.本案一审、二审的诉讼费用（案件受理费、财产保全费、评估费、装修工程造价咨询费）全部由中惠公司承担。事实和理由：（一）一审法院认为李焕珍、李焕玲被安置回迁的面积应为案涉房屋的实测面积的抗辩意见缺乏依据是错误的。根据《广州市房屋拆迁补偿安置协议》第10条第3款的约定，李焕珍、李焕玲实际回迁房的面积应以房管局测绘面积136.4769㎡为准。由于开发商的单方改变规划，导致补偿安置回迁房从协议约定的99.99㎡增大至136.4769㎡，已经超出合理误差范围。因此，对于超出正常误差范围的超协议面积应由开发商中惠公司自行承担单方改变规划的违约后果。即使是商品房买卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定可知，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。再者，根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，被拆除的原址房屋建筑面积80㎡，而调换给李焕珍、李焕玲的回迁楼南向十层第7、8号单元房屋建筑面积为99.99㎡，两者之间面积差为19.99㎡，超出原址房屋产权面积5㎡以外的面积，均以每平方米3800元计算，不应以每平方米27900元计算。一审法院要被拆迁人向单方变更规划、违约增大回迁房面积的开发商中惠公司支付增大面积36.4869平方米补偿款共1017984.51元，缺乏合同依据。（二）一审判决李焕珍、李焕玲承担案涉房屋装修费缺乏事实依据，且显失公平。案涉房屋属于豪华装修，但根据《广州市房屋拆迁补偿安置协议》第三条，安置房屋具备基本的居住使用功能是协议约定的中惠公司的义务。假使双方对于装修约定不明确，中惠公司在案涉房屋被查封后才进行的行为是恶意的强制性消费行为。一审判决对于强制性消费行为的支持对李焕珍、李焕玲显然不公平。（三）一审法院所依据的公平合理原则，实际上是对李焕珍、李焕玲的严重不公平。李焕珍、李焕玲从2000年至2017年的整整16年间，没有获得任何安置补偿。开发商违约交楼的12年，李焕珍、李焕玲承担违约导致的房价上涨的后果显然是不公平的。李焕珍、李焕玲是基于回迁安置房，但却要承担100多万的债务是不公平的。综上，一审判决缺乏法律和事实依据，恳请二审法院予以驳回，支持李焕珍、李焕玲的上诉请求。中惠公司二审辩称，中惠公司认为一审关于面积差的审查是正确的。李焕珍、李焕玲抗辩以136.4769平方米作为给付增大面积的基础是错误的，该面积是经房屋主管部门测绘，中惠公司在一审中也提交了测绘意见和测绘图，因此该事实应予以确认。对于李焕玲、李焕珍要求以3800元结算面积差不予认可，中惠公司认为应当按照中惠公司申请鉴定的几个时点择一作为房屋单价计算依据，原因在于案涉问题属于历史遗留问题，李焕珍和李焕玲不能回迁的责任不在于中惠公司，中惠公司也是在2006年才在公开市场上获得案涉土地，应当按照中惠公司所主张的几个时点择一计算。关于房屋装修费，李焕珍和李焕玲认为不应该支付，中惠公司认为案涉房屋经豪华装修，显然高于李焕珍、李焕玲所约定的交付标准，该装修费用应予以结算。中惠公司向一审法院起诉请求：1.确认李焕珍、李焕玲的拆迁补偿、安置面积为80平方米；2.李焕珍、李焕玲按人民币33476元每平方米的标准向中惠公司支付广州市海珠区南田路雅惠街12号（自编D栋）10楼02单元的建筑面积136.4769平方米与李焕珍、李焕玲的拆迁补偿、安置面积80平方米之间的面积差（56.4769平方米）房价款，总金额为1890620.7元；3.李焕珍、李焕玲向中惠公司支付广州市海珠区南田路雅惠街12号（自编D栋）10楼02单元的装修价款693831.81元；4.李焕珍、李焕玲承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：李焕珍、李焕玲是原海珠区宝岗路龙南三巷29号房屋的共同产权人。2000年11月6日，李焕珍、李焕玲（乙方）与广州市升平房地产开发有限公司（甲方，以下简称升平公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定乙方同意甲方拆除位于海珠××号房屋；甲方将自有的位于海珠区宝岗路本征用地段回迁楼（框架结构）第十层楼、位置南向的自有房屋，建筑面积为99.99平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内）第7、8号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为80平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的房屋为99.99平方米，两者对比相差了19.99平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5平方米×每平方米1700元、14.99平方米×每平方米3800元的标准计算，付给甲方65462元；并于2005年5月7日前付清；乙方应在本协议签定生效后的20天内，将其上述房屋交由甲方拆除……甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；等。该合同经广州市海珠区房地产管理局备案。同日，李焕珍、李焕玲（共同为被拆迁人、乙方）与升平公司（拆迁人、甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中约定将经广州市房地产管理局以（99）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除海珠区宝岗路龙南三巷29号的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积80平方米；乙方同意2000年12月1日前迁出原址房屋；甲方应于2005年5月7日前，在海珠区宝岗路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给乙方回迁居住；乙方原合法产权面积80平方米，现甲方补偿安置给乙方回迁建积99.99平方米，两者对比相差19.99平方米，乙方以5平方米×每平方米1700元=8500元、14.99平方米×每平方米3800元=56962元，合计总购房款65462元；乙方有余地30.723平方米，甲方以每平方米1700元×30.723平方米=52229.10元作价补偿给乙方；乙方余地款用作抵扣购房款；余下13232.92元购房款在临迁费中抵扣，其余临迁费抵扣龙田东直街15号东座首层购房款，临迁费以实际发生为准；乙方的回迁楼面积以房管局测绘为准，回迁楼南向7号8号房、建积99.99平方米，多除少补；等。该协议经广州市海珠区公证处公证。李焕珍、李焕玲表示签订上述协议后，其已将原址房屋交给升平公司拆除了，但升平公司至今没有安排其回迁。另查，2006年1月25日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，公开挂牌出让天河区及海珠区两宗土地的国有土地使用权；其中包括海珠区地段地块。之后案涉地块由中惠公司竞得。2013年7月，李焕珍、李焕玲起诉升平公司、中惠公司，请求升平公司、中惠公司回迁安置。据生效的（2014）穗中法民五终字第4861号民事判决认为，升平公司至今未依约安排李焕珍、李焕玲回迁，已构成违约，应继续履行并承担相应的违约责任……作为地块的竞得人，中惠公司理应承担该地块的拆迁遗留问题，该地块的拆迁遗留问题应包含上述《广州市房屋拆迁安置协议》的未履行事项等，并判决中惠公司将案涉房屋交付给李焕珍、李焕玲回迁安置使用。双方当事人确认，李达昌等三人通过法院强制执行于2017年5月24日接收上址房屋，并于2017年5月25日办理入住手续。2017年6月，李焕珍、李焕玲起诉中惠公司，要求中惠公司协助其办理案涉房屋的不动产登记和领取手续等。经审理，一审法院以（2017）粤0105民初5580号民事判决书判决，中惠公司在该判决生效之日起15日内，协助李焕珍、李焕玲办理案涉房屋不动产权证的登记和领取手续等。2018年7月3日，房管部门向李焕珍、李焕玲核发了上述房屋的不动产权证。2017年6月，李焕珍、李焕玲起诉中惠公司，要求中惠公司支付临迁费、违约金、搬迁费、余地补偿款以及要求以上述抵扣超面积购房款等。一审法院作出的（2017）粤0105民初5868号民事判决书认为，该案李焕珍、李焕玲的部分主张已超过诉讼时效，而超面积购房款结算已在另案处理等，并判决：一、中惠公司自本判决生效之日起10日内支付从2000年12月至2017年4月止的临迁费（按每月1238.7元标准计算）及余地补偿款52229.1元给李焕珍、李焕玲；二、中惠公司自本判决生效之日起10日内支付逾期回迁违约金（从2015年6月30日起至2017年5月13日止，按每日40元标准算）给李焕珍、李焕玲；三、驳回李焕珍、李焕玲的其它诉讼请求。当事人不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院以（2018）粤01民终8537号民事判决书判决维持原判。据查册时间为2018年9月5日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区南田路雅惠街12号1002房的产权人为李焕珍，建筑面积为136.4769平方米，登记时间为2018年8月3日，房屋所有权取得方式为购买、交换。诉讼中，根据中惠公司的申请及本案审理的需要，一审法院依法委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司（以下简称为嘉永公司）对案涉房屋的房地产价值以及委托广东诚安信工程造价咨询有限公司（以下简称为诚安信公司）对案涉房屋的装修工程造价进行评估。中惠公司向嘉永公司支付了评估费34900元；中惠公司向诚安信公司支付了工程造价咨询费28300元。据嘉永公司粤嘉房字（2017）09004号《房地产估价报告》反映，2015年8月，案涉房屋的单价为31000元/㎡；2016年12月，案涉房屋的单价为37300元/㎡；2017年5月，案涉房屋的单价为40900元/㎡。据诚安信公司出具的《广州市海珠区南田路雅惠街12号1002房装饰装修工程造价司法鉴定报告》（以下简称为装修价值报告）反映，案涉房屋的装饰装修工程：评估基准日2015年9月30日，造价为459353元；评估基准日2016年12月，造价为412471元；评估基准日2017年5月，造价为380236元。经质证，中惠公司对上述报告的真实性、合法性和关联性均没有异议。李焕珍、李焕玲表示不同意评估及承担装修费用，认为房屋估价、装修费用与其无关。中惠公司于2016年12月12日提起本案诉讼。中惠公司在诉讼中申请财产保全并提供了担保。一审法院依法作出（2016）粤0105民初10239号民事裁定书。一审法院认为，李焕珍、李焕玲与升平公司就征用拆迁位于海珠区地块的案涉原址房屋而签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》，内容合法有效，对合同当事人均有约束力。根据上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》约定，升平公司应于2005年5月7日前，在海珠区宝岗路本征用地段回迁楼南向（第7、8号房）第十层，产权属于自有的、建筑面积99.99平方米安置给李焕珍、李焕玲回迁居住；李焕珍、李焕玲原合法产权面积80平方米，现升平公司补偿安置给李焕珍、李焕玲回迁建积99.99平方米，两者对比相差19.99平方米，李焕珍、李焕玲以5平方米×每平方米1700元=8500元、14.99平方米×每平方米3800元=56962元，合计总购房款65462元支付给升平公司等等。中惠公司作为案涉地块的竞得人，理应承担该地块的拆迁遗留问题，该地块的拆迁遗留问题应包含上述协议的未履行事项及承继了上述协议中升平公司享有的权利。因此，上述协议已明确了李焕珍、李焕玲应被回迁安置的面积，中惠公司现在再要求确认回迁面积的请求缺乏依据，一审法院不予支持。李焕珍、李焕玲认为其被安置回迁的面积应为案涉房屋的实测面积的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于超面积购房款的问题，上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》已约定了升平公司应按安置给李焕珍、李焕玲的房屋建积为99.99平方米，并对其中超出原址房屋面积的19.99平方米的结算方式进行约定，故对该部分面积的结算应按约定予以履行。现中惠公司交付给李焕珍、李焕玲回迁的案涉房屋的实际建筑面积为136.4769平方米，超过约定的回迁安置面积36.4869平方米（136.4769平方米－99.99平方米），根据本案的实际情况及公平合理原则，该超出面积部分宜按每平方米27900元×36.4869平方米＝1017984.51元计算，故李焕珍、李焕玲应向中惠公司支付的超面积购房款为65462元＋1017984.51元＝1083446.51元。中惠公司主张的超过一审法院支持部分的超面积购房款，一审法院予以驳回。关于装修价款，李焕珍、李焕玲已接收案涉房屋，而案涉房屋为豪华装修，基于公平合理原则，一审法院酌情认定李焕珍、李焕玲应向中惠公司支付的装修价款为342212.4元。基于上述理由，中惠公司主张的超过一审法院支持部分的超面积购房款及装修价款，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年10月16日判决如下：一、李焕珍、李焕玲在本判决生效之日起10日内支付超面积补偿款1083446.51元给中惠公司；二、李焕珍、李焕玲在本判决生效之日起10日内支付装修价款342212.4元给中惠公司；三、驳回中惠公司的其他诉讼请求。本案受理费27476元和财产保全费5000元，由中惠公司负担受理费12311.2元，李焕珍、李焕玲共同负担受理费15164.8元及财产保全费5000元。本案评估费34900元及装修工程造价咨询28300元由李焕珍、李焕玲共同负担，李焕珍、李焕玲在本判决生效之日起10日内将应负担的上述费用直接支付给中惠公司。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李焕珍、李焕玲向本院提交如下证据：证据1.广州市房地产档案馆于2019年2月18日出具的广州市不动产登记查册表一份，拟证明李焕珍、李焕玲在签订拆迁补偿协议的过程中已经对其应当获得的补偿但未补偿的17.29㎡作出了让步；证据2.原址被拆迁房屋海珠区龙南三巷29号房《被拆迁房屋位置图》，以及和房屋整体相连一体使用的二个楼梯、二个厕所位置图一份，拟证明和原产权相连的部分，李焕珍、李焕玲没有拿到补偿的款项并作出了让步。中惠公司质证称，对于证据1的真实性、合法性予以确认，而关联性不予认可。案涉补偿协议是由升平公司和李焕珍、李焕玲签订的，对于当时的情况中惠公司不清楚，但从双方订立的协议可以看出，原来李焕珍、李焕玲的合法产权面积是80平方米，升平公司回迁面积是99.99平方米，中惠公司认为该补偿面积已经体现了李焕珍、李焕玲所述的即使在违法面积的情况下，升平公司也做出了拆一补一的补偿承诺；中惠公司对于证据2的三性均不予确认。二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.面积差结算的约定理解。李焕珍、李焕玲表示：《广州市房屋拆迁安置协议书》中“乙方的回迁楼面积以房管局测绘为准，回迁楼南向7、8号房、建积99.99平方米，多除少补”中“多除少补”的约定含义是：回迁面积增大则被拆迁人不用支付面积差异款，回迁面积减少则拆迁人要补偿被拆迁人；中惠公司则表示：该约定是指出现面积差异的情况下，按照公平合理原则双方应据实结算。2.回迁安置房屋的选择。李焕珍、李焕玲表示：其在（2014）穗中法民五终字第4861号案件中起诉中惠公司将案涉房屋安置给其回迁，选择该房屋的依据是根据拆迁协议约定的楼层、面积、位置、方向进行的选择，并要求按照商品房价格每平方米3800元支付面积差；中惠公司表示：案涉地块烂尾之后中惠公司重建的安置房已经变更了原有规划，因此，无法按照拆迁协议中所约定具体位置、面积和朝向进行安置，在李焕珍、李焕玲起诉选择以案涉房屋安置其回迁的诉讼中，我方已将明确告知房屋存在面积差异的问题。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）超出产权调换面积部分的差价结算；（二）回迁房屋装修价款的结算。关于超出产权调换面积部分的差价结算问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，李焕珍、李焕玲与升平公司所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，升平公司应将自有的在海珠区宝岗路本征用地段回迁楼第十层楼、位置南向的房屋，建筑面积为99.99平方米第7、8号单元，用作拆除李焕珍、李焕玲原址房屋建筑面积为80平方米后的产权调换，两者对比相差了19.99平方米，对比相差的房屋面积，李焕珍、李焕玲根据有关规定以5平方米×每平方米1700元、14.99平方米×每平方米3800元的标准计算。《广州市房屋拆迁安置协议书》约定，李焕珍、李焕玲的回迁楼面积以房管局测绘为准，回迁楼南向7号、8号房建积99.99平方米，多除少补。依据上述约定可知，拆迁协议对于超出产权调换之外面积部分的补偿价款标准并没有进行明确具体的约定。根据本院已经生效的（2014）穗中法民五终字第4861号案件查明事实可知，李焕珍、李焕玲在该案中起诉主张以案涉房屋安置给其回迁时已清楚知悉案涉房屋（建筑面积136.4769平方米）超出了原合同约定的产权调换面积（建筑面积99.99平方米）36.4869平方米，因此，对于上述超出产权调换面积的增大面积部分差价款的结算标准，李焕珍、李焕玲与中惠公司理应达成对于该部分差价款进行协商约定的补充协议，在双方协商不成的情况下，李焕珍、李焕玲应变更选择其他与拆迁协议约定建筑面积大体相等的房屋，或者选择弃产补偿的货币补偿方式。由于案涉房屋面积与协议约定房屋面积相差悬殊，而双方亦不能就面积差价标准达成一致，根据公平、等价有偿原则，应由李焕珍、李焕玲以取得该房屋的产权价格，即市场价格向中惠公司支付超出产权调换面积部分的差价款。一审法院结合（2014）穗中法民五终字第4861号案件中惠公司应履行房屋交付义务的时点，综合考量双方当事人各自的过错程度，酌情确定超出产权调换面积部分的房屋价款为1083446.51元，符合公平合理原则，本院予以维持。双方当事人对于该计算标准的上诉，缺乏合同及法律依据，本院均不予采信。关于回迁房屋装修价款的结算问题。本案中，争议房屋所在的地块属于我市在册141宗烂尾地块之一，根据我市对于烂尾地块的特殊盘活政策，中惠公司系通过竞买方式取得案涉地块的使用权及开发权，因此，中惠公司作为地块的竞得人，虽然其应承担该地块的拆迁遗留问题，但在过错责任划分上其有别于拆迁协议项下的拆迁人。本案中，争议的拆迁协议对于房屋装修标准并未进行明确具体的约定，而从案件查明事实来看，李焕珍、李焕玲已实际接受案涉房屋入住使用，因此，因装修添附产生的价值增值部分理应由实际使用人负担。一审法院结合房屋的实际交付时点，综合考量房屋实际使用客观事实以及双方各自责任等多种因素，酌情确定由李焕珍、李焕玲向中惠公司支付装修价款342212.4元，亦符合公平合理原则，本院予以维持。李焕珍、李焕玲上诉提出其不应承担装修价款有违诚实信用原则，本院不予采纳。中惠公司上诉提出的计算方式，缺乏理据，本院亦不予采纳。综上所述，中惠公司与李焕珍、李焕玲的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费44415元，由广州中惠置业有限公司负担27476元，由李焕珍、李焕玲负担16939元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月六日书记员  杨希郑志锐