广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4079号上诉人（原审被告）：陈宇隆，男，1994年6月16日出生，汉族，身份证住址：湖南省株洲县。被上诉人（原审原告）：刘明兰，女，1957年10月4日出生，汉族，身份证住址：贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：王世民，男，1956年2月22日出生，回族，身份证住址：贵州省凯里市。两被上诉人共同委托代理人：于跃，上海锦天城（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：刘琪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人陈宇隆因与被上诉人刘明兰、王世民房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈宇隆上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回刘明兰、王世民的全部诉讼请求；2、确认陈宇隆和刘兰明、王世民之间的《租赁合同》有效；3、准许陈宇隆按合理价格转让黄埔区万科黄埔仓T4栋204商铺；4、刘明兰、王世民赔偿陈宇隆经济损失、精神损失50万元；5、刘明兰和王世民承担所有诉讼费、保全费及律师费。事实与理由如下：一、2017年，陈宇隆寻找商铺从事餐饮业。在万科黄埔仓公寓找到物业商铺管家询问，被告知仅有只剩余涉案商铺。2017年4月，陈宇隆向刘明兰、王世民承租该商铺。2017年5月，陈宇隆与刘明兰、王世民商议签订租赁合同，双方同时约定，如果旁边商铺成功出租的租金低，就降房租。2017年11月，T4栋203商铺的业主找到陈宇隆，提出以每月6500元的租金将该商铺出租给陈宇隆。为了扩大经营，陈宇隆当时找到刘明兰、王世民协议降价，并希望租下两间商铺扩大经营。刘明兰、王世民以没有实际合同为由拒不承认，经陈宇隆再三请求后才同意降租500元，但此时一楼商铺的月租金仅为100元/平方米，陈宇隆承租的涉案商铺的月租金则为120元/平方米。2018年1月，T4栋205又成功出租，月租金仅为80元/平方米，陈宇隆再次找刘明兰、王世民协商降金，但两人仍不同意。2018年3月，刘明兰、王世民告知解除租赁合同，陈宇隆拒绝。陈宇隆每月按时交付租金，不存在违约行为；二、刘明兰、王世民已收取陈宇隆10万多元的租金，且商铺内的消防及装修都由陈宇隆负担。左边商铺及楼下商铺的租金均低于涉案商铺的租金。另，刘明兰、王世民要求按未备案的在先合同执行无依据，在后的备案合同是双方商议签订且一直执行的合同；三、2017年10月至2018年11月，陈宇隆经营的商铺生意火爆，但因与刘明兰、王世民之间的纠纷，陈宇隆无法扩大经营，所造成的损失至少50万。此外，2018年4月原审开庭未出席的原因是店铺关门会损失2500元。截止2018年11月26日，陈宇隆一直都在联系刘明兰、王世民，希望转租店铺，但两人拒接电话。被上诉人刘明兰、王世民答辩称：一、关于租赁合同的效力。刘明兰、王世民为涉案房屋的共同预告登记权利人，有权与陈宇隆签订租赁合同。双方于2017年5月13日签订的租赁合同及租赁合同补充协议均为双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方于2017年6月7日签订的《广州市房屋租赁合同》（穗租备2017B1200600383）为提供给陈宇隆办理营业执照使用，并未真实履行。原审法院认定双方当事人在实际履行中已对租赁合同的内容进行了变更。备案合同签订的时间虽然晚于租赁合同的签订时间，但双方当事人实际履行的是租赁合同，原审法院认定事实清楚，证据确实充分；二、关于租赁合同的解除时间。2017年5月13日，刘明兰、王世民在签订合同后依约将涉案房屋交付给陈宇隆使用，陈宇隆应当按照合同约定支付租金。根据租赁合同第二条第一款的约定，陈宇隆应提前一个月支付租金，陈宇隆从2018年3月开始未按约向刘明兰、王世民足额支付当月租金，在双方未就租金金额协商一致的情况下，陈宇隆擅自降低支付租金，且拒不支付差额部分，期限已超30天。刘明兰、王世民根据合同约定于2018年4月1日向陈宇隆发出解除合同的通知，陈宇隆在收到后未提出异议，原审法院认定租赁合同的解除时间为2018年4月1日，认定事实清楚；三、关于租金及房屋占用费。根据双方于2017年5月13日签订的租赁合同的约定，租赁期限为三年，免租期至2017年10月31日；2017年的租金为9000元/月，从2018年开始，每月租金在上一年的基础上递增1000元/月。合同签订后，陈宇隆按照9000元/月向刘明兰、王世民支付了2017年11月、12月的租金，2018年1月、2月按照9500元/月的标准支付，2018年3月后按照7531元/月向刘明兰、王世民支付租金。原审法院认定双方当事人在合同履行过程中变更了租赁合同的内容，双方以实际行动变更了2018年租金标准为9500元/月，故2018年租金应按9500元/月计算，陈宇隆应向刘明兰、王世民支付2018年3月的租金差额正确。原审法院认定双方签订的租赁合同于2018年4月1日解除，但陈宇隆仍然占有、使用涉案房屋，陈宇隆应当按照双方实际变更后的租金标准9500元/月向刘明兰、王世民支付从租赁合同解除之日起至实际返还房屋日的房屋占用费，符合本案事实。陈宇隆已按7531元/月的标准向刘明兰、王世民支付2018年4月至8月期间的房屋占用费，故陈宇隆需向刘明兰、王世民补交上述5个月的房屋占用费差额1969元/月。陈宇隆于2018年12月16日返还房屋，故陈宇隆应该按9500元/月的标准向刘明兰、王世民支付2018年9月1日至2018年12月16日期间的房屋占用费；四、陈宇隆提出的第三、四项上诉请求不符合民诉法的相关规定，不同意在本案二审中予以审理。刘明兰、王世民于2018年6月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认刘明兰、王世民与陈宇隆之间签订的《租赁合同》于2018年3月15日解除，陈宇隆立即归还占有的租赁房屋；2、陈宇隆支付2018年2月1日至合同解除之日2018年3月15日期间拖欠刘明兰、王世民的租金3469元（以实际拖欠的租金1969元/月为标准，从2018年2月1日起计至2018年3月15日，拖欠租金为3469元）；3、陈宇隆支付给刘明兰、王世民解除合同的违约金28500元（根据合同第八条、第九条第一项约定，租金9500元/月，违约需支付三个月租金作为违约金）；4、陈宇隆支付自合同解除之日起至归还占有的租赁房产之日止的逾期归还房屋违约金，即解除合同后房屋的占用费，从2018年3月16日起至实际归还房屋之日止，按照每月10000元的标准计算；5、陈宇隆承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：刘明兰、王世民是广东省广州市黄埔区万腾街8号204房的预购商品房共同预告登记权利人。2017年5月13日，刘明兰（甲方）与陈宇隆（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其拥有的坐落于广东省广州市黄埔区万科中心黄埔区XX街X（T4-204）的门面房出租给乙方作为商业门面使用，该门面建筑面积75.31平方米；租赁期限为三年，自2017年5月13日起至2020年5月31日止；免租期至2017年10月31日；2017年租金为9000元/月，从2018年开始每年租金在上年的基础上递增1000元/月，租金提前一个月支付，每季度支付一次，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金19000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满立即搬离。合同第八条第一款第一项约定乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上的，甲方有权解除合同。合同第九条第一款约定符合上述第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，违约方应支付三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；第二款约定，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，乙方每天按当年租金的千分之三支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同第十条第一款约定，本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。2017年5月13日，刘明兰、王世民（甲方）与陈宇隆（乙方）签订租赁合同补充协议，约定：1.根据补充协议甲乙双方同意门面出租日期以签订合同时间为准；即2017年5月13日起租，免租期至2017年10月31日止；免租期间乙方承担免租期内的税费，即按照门面月租7531元计算出税费；2.免租期到期后税费由甲方负责，门面月租按照已签订合同为准；3.根据合同第十项第一条规定，本补充协议签字后即日生效；本补充协议一式二份，甲乙双方各执一份具有同等法律效力。上述合同签订当天，刘明兰、王世民收取陈宇隆交纳的租赁保证金19000元，刘明兰、王世民于该日将涉案房屋交付陈宇隆使用，双方没有办理书面交付手续。2017年6月7日，刘明兰、王世民（甲方）与陈宇隆（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备2017B1200600383）（以下简称备案合同），约定甲方同意将坐落在黄埔区万腾街8号T4-204房出租给乙方作商业（餐饮）用途使用，建筑面积75.31平方米，2017年6月1日至2017年6月30日为免租期，2017年7月1日至2018年5月31日租金为7531元/月，租金按季结算，由乙方在每季的第15日前按转账付款方式缴付租金给甲方，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3.6%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。该合同于同月13日在广州市黄埔区住房和建设局租赁登记备案。陈宇隆按照双方签订的租赁合同的约定将2018年2月及以前的每月租金均在上一个月交给刘明兰、王世民。2018年3月1日，陈宇隆向刘明兰、王世民交纳2018年3月租金7531元，之后至2018年7月31日止，陈宇隆在每月的最后一日向刘明兰、王世民支付下月的租金7531元。2018年4月1日刘明兰、王世民微信通知陈宇隆解除租赁合同，陈宇隆当日收到该通知。陈宇隆称对刘明兰、王世民解除租赁合同已口头提出异议，不同意解除合同，但刘明兰、王世民称没有收到陈宇隆的异议。原审庭审中，双方当事人共同确认：刘明兰、王世民按照9000元/月向陈宇隆收取2017年11月、12月的租金；2018年1月、2月按照9500元/月向陈宇隆收取租金；至开庭之日，刘明兰、王世民尚未向陈宇隆退还租赁保证金，涉案房屋仍由陈宇隆占有使用，陈宇隆没有对涉案房屋进行扩建、改建或者加建。原审法院认为：刘明兰、王世民作为涉案房屋的预告登记共有权利人，与陈宇隆签订的租赁合同及补充协议，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应诚信履行该合同。双方当事人在实际履行过程中变更的租赁合同的内容：1.双方当事人在租赁合同中约定“租金提前一个月支付，每季度支付一次”，在实际履行过程中，陈宇隆实际上是当月支付下月租金，而刘明兰、王世民对该支付行为无异议，故支付租金的时间已经变更为“当月支付下月租金”。2.双方当事人约定“从2018年开始每年租金在上年的基础上递增1000元/月”，但陈宇隆向刘明兰、王世民支付2018年1、2月份的租金为9500元/月，刘明兰、王世民未主张陈宇隆违约，故双方以实际行为变更了2018年的租金标准为9500元/月。关于涉案租赁合同的解除。刘明兰、王世民依约将涉案房屋交付陈宇隆使用，陈宇隆应当依约向刘明兰、王世民支付租金。根据合同第二条第一款的约定，陈宇隆应当提前一个月支付租金，陈宇隆从2018年3月开始未按照合同约定向刘明兰、王世民足额支付当月租金，在双方当事人未就租金数额作出变更的情况下，仅向刘明兰、王世民支付部分租金7531元，且差额部分一直未交纳，迟延交纳期限超过30天；刘明兰、王世民根据租赁合同的约定，通过微信于2018年4月1日向陈宇隆发出解除合同的通知，陈宇隆于当日收到，陈宇隆未提交证据证实其在合理的时间内对解除合同提出异议；故双方当事人签订的租赁合同于2018年4月1日解除。租赁合同解除后，尚未履行的部分，依法终止履行，依照租赁合同的性质，陈宇隆应当向刘明兰、王世民交还其占有的涉案房屋。关于陈宇隆拖欠的租金。陈宇隆在2018年3月仅向刘明兰、王世民支付租金7531元，与双方实际变更的2018年的租金9500元/月不符，陈宇隆之后也未向刘明兰、王世民支付上述租金的差额，故陈宇隆应当向刘明兰、王世民支付迟延履行的2018年3月份的租金1969元。关于陈宇隆应支付的房屋占用费。双方当事人的租赁合同于2018年4月1日解除，但陈宇隆仍然占有、使用涉案房屋，陈宇隆应当参照双方实际变更后的租金标准9500元/月，向刘明兰、王世民支付从租赁合同解除之日起至陈宇隆实际返还房屋之日止的房屋占用费。陈宇隆已经按照7531元/月的标准向刘明兰、王世民支付了2018年4月至8月的房屋占用费，故陈宇隆需向刘明兰、王世民补交上述5个月的房屋占用费1969元/月，从2018年9月起至陈宇隆实际交还涉案房屋之日止每月的房屋占用费按9500元/月计算。关于违约金。双方当事人在合同中约定了解除合同的违约金为三个月的租金，陈宇隆的违约行为发生在2018年，故违约金应当按照2018年的租金标准9500元/月计算，陈宇隆应向刘明兰、王世民支付的违约金为28500元。关于陈宇隆主张的双方当事人应当按照备案合同的约定履行，经查，虽然备案合同签订的时间晚于租赁合同的签订时间，但对比两份合同的约定，双方当事人下述实际履行行为可以证实双方实际履行的合同应当是租赁合同：1、备案合同约定的免租期为2017年6月1日至2017年6月30日，而陈宇隆实际的免租期为2017年5月13日至同年的10月31日，陈宇隆在2017年11月1日起才向刘明兰、王世民支付合同约定的租金；2、备案合同约定租金标准为7531元/月，而陈宇隆向刘明兰、王世民支付的2017年和2018年的租金标准分别为9000元/月、9500元/月；3、备案合同约定租金按季结算，在每季的第15日前转账支付，陈宇隆实际提前一个月支付当月租金；4、备案合同约定的保证金为9000元，陈宇隆实际支付的履约保证金为19000元等。从上述实际履行情况看，双方当事人实际履行的是租赁合同约定的内容，陈宇隆主张按照备案合同的约定履行，无事实依据，不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年11月13日作出判决如下：一、陈宇隆与刘明兰、王世民于2017年5月13日签订租赁合同于2018年4月1日解除；二、陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十五内向刘明兰、王世民交还广东省广州市黄埔区万腾街8号204房；三、陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十五日内向刘明兰、王世民支付2018年3月的租金差额1969元；四、陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十五日内向刘明兰、王世民支付违约金28500元；五、陈宇隆于本判决发生法律效力之日起十日内向刘明兰、王世民支付2018年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（2018年4月1日至2018年8月31日的房屋占用费差额为1969元/月，从2018年9月1日起至陈宇隆实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费按9500元/月计算）；六、驳回刘明兰、王世民的其他诉讼请求。案件受理费2672.2元，由陈宇隆负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈宇隆向本院提交2018年2月28至2018年3月1日期间的短信记录，以证明：在刘明兰、王世民提出解除合同后，陈宇隆提出了异议，表示不同意解除合同。刘明兰、王世民对此发表如下质证意见：从证据形式上看，陈宇隆提交的材料不属于二审新证据，关于证据的真实性需要庭后核实。即使该证据是真实的，陈宇隆的行为也已构成违约，合同也因刘明兰、王世民主张解除而解除。该证据不能反映陈宇隆对刘明兰、王世民提出的解除合同主张提出异议。二审庭询中，陈宇隆主张其于原审判决之后的2018年11月30日搬离涉案商铺，故主张其于2018年11月30日将涉案商铺交还。陈宇隆并确认其在撤场前后并未告知刘明兰、王世民，而是直接撤场并通知物业公司，亦确认双方并未办理交接手续。刘明兰、王世民对此不予确认，并认为：陈宇隆多次攻击刘明兰、王世民，故刘明兰、王世民不愿意与其沟通。之后陈宇隆主动称要撤离，但未交清相关的水电费、管理费及煤气费，导致与物业公司发生冲突，故陈宇隆一直未真正撤离。之后，刘明兰、王世民与物业公司要求陈宇隆必须在2018年12月15日之前结清所有的拖欠费用并腾空商铺，物业公司于2018年12月15日告知刘明兰、王世民物业已清空，故刘明兰、王世民于次日即2018年12月16日接收了涉案商铺。本院认为：本案的争议焦点为：陈宇隆是否拖欠租金，刘明兰、王世民是否有权主张解除合同。依据已查明的事实，双方分别于2017年5月13日和同年6月7日签订《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，该两份合同针对免租期、租金标准、履约保证金的金额等事项作出了不同的约定，而从陈宇隆于2017年5月13日交纳租赁保证金19000元、自2017年11月开始按每月9000元的标准交租等实际履行情况来看，双方实际履行的是2017年5月13日签订的《租赁合同》。双方于2017年5月13日签订的《租赁合同补充协议》也可以印证，2017年6月7日的《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准仅是用作计税的依据。因此，陈宇隆自2018年3月开始未足额缴纳租金已构成违约，刘明兰、王世民据此主张解除合同，并要求陈宇隆返还租赁物、支付欠付的租金差额及合同解除后至实际返还租赁物之前的占用费，合理合法，原审判决对此予以支持，并无不当，可予维持。陈宇隆以双方实际履行的是2017年6月7日的《广州市房屋租赁合同》为由，上诉认为其并未拖欠租金，故不构成违约，与事实不符，本院不予采纳。鉴于双方在二审中均确认陈宇隆已将涉案商铺交还刘明兰、王世民，故原审判决第二项无需再执行。关于陈宇隆实际交还场地的时间，双方各执一词。因陈宇隆作为承租人，在租赁合同解除之后负有将租赁物交还刘明兰、王世民的法定义务，故在双方就交还场地时间存在争议的情况下，应由陈宇隆承担相应的举证责任。陈宇隆主张其交还时间为2018年11月30日，但该时间系陈宇隆自行撤离涉案商铺的时间，而陈宇隆也确认其在撤场前后未告知刘明兰、王世民其撤场的事实，双方也未办理交接手续，陈宇隆也未充分举证证明刘明兰、王世民存在怠于接收涉案商铺的行为，故陈宇隆主张以其撤场时间作为交还涉案商铺的时间，理据不充分。据此，本院采纳刘明兰、王世民的意见，认定陈宇隆交还涉案商铺的时间为2018年12月16日，故原审判决第五项所列房屋占用费应计至2018年12月16日止。另，针对陈宇隆上诉请求准许其转让涉案商铺及要求刘明兰、王世民赔偿其经济损失等50万元一项，其在原审中未就此提出反诉，且刘明兰、王世民提出异议，故该陈宇隆的前述上诉请求超出本案二审的审理范畴，本院对此不予审查处理。综上所述，上诉人陈宇隆的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2672.2元，由上诉人陈宇隆共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十二日书记员  王文杰唐颖琪