江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初11946号 原告：俞宏燕，男，1978年12月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：薛莉莉，江苏同安宁律师事务所律师。 被告：邵兵，男，1974年10月10日出生，汉族。 法定代理人：邵凯（邵兵的弟弟）。 被告：鲁丽，女，1972年9月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：费宁龙，江苏汇瑞律师事务所律师。 原告俞宏燕与被告邵兵、鲁丽确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月28日、同年4月25日公开开庭进行了审理。原告俞宏燕及其委托诉讼代理人薛莉莉，被告邵兵的法定代理人邵凯，被告鲁丽的委托诉讼代理人费宁龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞宏燕向本院提出诉讼请求：1.确认邵兵与鲁丽于2017年11月28日签订的南京市江宁区房地产抵押合同无效，并办理注销抵押登记；2.邵兵与鲁丽承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月17日，其与邵兵签订房屋买卖契约，约定由其购买位于南京市江宁区的房屋，房款为400000元。当日，其全额支付了房款，邵兵向其交付了房屋由其使用至今。2017年，案涉房屋办理了不动产登记证书，登记在邵兵名下。2017年11月28日，邵兵与鲁丽签订了抵押合同，将案涉房屋办理了抵押登记。其认为邵兵在明知案涉房屋已出售给其的情况下，恶意将房屋设立抵押，鲁丽明知实际借款人为邵凯，仍与邵兵签订抵押合同，也存在恶意。为维护其合法权益，故诉至法院。 邵兵辩称：1.其与俞宏燕之间不存在房屋买卖关系，当时系其俞宏燕与邵凯之前的民间借贷关系；2.其自幼智力发育迟滞，现已被法院认定为无民事行为能力人；3.其与鲁丽签订的抵押合同实际上是为邵凯借款提供担保，都是由邵凯操作，其只是在办理抵押时捺了手印，现其认为其与鲁丽签订的抵押合同无效，同意俞宏燕的诉请。 鲁丽辩称：1.邵兵签订的借款合同和抵押合同均有效，其作为善意第三人对案涉房屋是否有买卖并不知情，其在借款前曾在邵凯的带领下现场看过抵押房屋；2.其出借款项时知道实际借款人为邵凯，因为邵兵以房屋抵押，所以把邵兵作为借款人并将款项发放到邵兵名下的银行账户；3.办理抵押时邵凯带着邵兵去的，当时邵凯称邵兵听力不好不能签字，但并没有对其讲过邵兵存在智力残疾；4.俞宏燕购买拆迁安置房应明知存在交易风险，无权请求确认抵押合同无效；5.现其已向句容市人民法院起诉邵兵、邵凯，要求两人偿还借款。综上，请求法院驳回俞宏燕的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月17日，邵兵的母亲葛素珍（甲方）与俞宏燕（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将位于南京市江宁区的拆迁安置房产出售给乙方，建筑面积为95.7平方米含储藏室，房款为400000元；甲方应在4天内腾空房屋，迁出该房，将该房钥匙及相关证件交付给乙方；甲方保证所售的房屋真实、合法、权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷、债权等概由甲方负责清理，并承担民事责任，有此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿；本契约空格手写部分与铅印文字具有同等法律效力；本契约自签订之日起即具法律效力；若此房能办理产权证时甲方不得隐瞒或单方提高房价，甲方必须无条件协助乙方办理此房的产权过户手续（过户所产生的一切税费由乙方负担，与甲方无关），如甲方隐瞒事实，视为违约，并支付乙方总房价60%的赔偿金。在该契约尾部甲方签字处注明系葛素珍代邵兵。邵凯在担保人处签字。另，在该契约上空白处手写注明：由于邵兵伤残，此房房款已全付清，邵凯收。同日，邵凯和葛素珍向俞宏燕出具收条，内容为：今邵凯代邵兵收到俞宏燕购胜利新村购房款400000元。之后，案涉房屋交由俞宏燕占有并对外出租。2017年，案涉房屋办理了不动产权登记，权利人为邵兵，房屋登记为南京市江宁区秣陵街道严柳街29号严柳新寓02幢504室，建筑面积为95.7平方米。 2017年11月28日，邵兵（甲方）与鲁丽（乙方）签订《借款合同》，约定：鲁丽向邵兵出借750000元，借款期限自2017年11月28日起至2018年11月27日止，年利率为18%；邵兵同意将案涉房屋抵押给鲁丽；按月结息，利息支付日为每月10日，借款到期时利随本清。在该借款合同尾部甲方处邵兵捺了手印。同日，邵兵（甲方）与鲁丽（乙方）签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定：主债合同名称为《借款合同》；主债权数额为750000元；债务履行期限为自2017年11月28日起至2018年11月27日止；抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。在该抵押合同尾部甲方处邵兵捺了手印。同年11月30日，案涉房屋办理了抵押登记手续。同年12月8日，鲁丽通过中国建设银行向邵兵名下中国银行账户转账500000元。当日，邵兵、邵凯向鲁丽出具借据，内容为：今借到鲁丽人民币伍拾万元整，借期12个月，月利率千分之十五，此借款请汇入我中国银行银行卡上。 另查明，邵德财与葛素珍婚后生育长子邵兵、次子邵凯。邵德财于2013年去世、葛素珍于2017年去世。2009年10月20日，邵兵经南京市残疾人联合会批准为智力残疾叁级，残疾人证登记的监护人为邵德财。2018年6月，邵凯以邵兵自幼因药物原因导致智力低下，至今不识字，无计算能力，无法与人正常交流，头脑反应迟钝，对事物理解能力明显低于常人为由，向本院提出认定邵兵为无民事行为能力或限制民事行为能力人，本院依法委托镇江市精神卫生中心司法鉴定所对邵兵的行为能力进行司法鉴定。同年7月27日，镇江市精神卫生中心司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为被鉴定人邵兵目前罹患中度智力发育迟滞，其智力低下，领悟、理解、判断、常识、计算均差于正常人，对自己将要从事的民事行为的性质及后果缺乏实质性的辨认能力，对自己的行为不能作出意思表达，评定其目前无民事行为能力。同年12月5日，本院作出（2018）苏0115民特35号民事判决，判决：一、邵兵为无民事行为能力人；二、邵凯为邵兵的监护人。 另查明，本院于2018年1月24日立案受理了俞宏燕与邵兵、邵凯、葛素珍房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）苏0115民初1977号。句容市人民法院于2019年3月27日立案受理了鲁丽与邵兵、邵凯民间借贷纠纷，案号为（2019）苏1183民初2375号。 上述事实，有房屋买卖契约、收条、借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同、残疾人证、（2018）苏0115民初1977号民事判决书、借条、受理案件通知书、传票、借据、中国建设银行交易明细、不动产登记证明及当事人陈述等证据证实。 本院认为：本案争议的焦点为鲁丽与邵兵签订的抵押合同效力问题，本院依据各方当事人提交的证据及当庭陈述综合进行判断，认为双方签订的抵押合同应为无效。理由为：第一，《中华人民共和国民法通则》第十三条规定，不能辨认自己行为的××人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公众利益。第五十八规定，下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的。本案中，邵兵自幼智力发育迟滞，2009年被评定为智力残疾叁级，亦指定了其监护人为邵德财，司法鉴定意见也认定邵兵目前罹患中度智力发育迟滞，对自己将要从事的民事行为的性质及后果缺乏实质性的辨认能力，对自己的行为不能作出意思表达，故其在2017年11月28日与鲁丽签订抵押合同时，明显不具备相应的民事行为能力。第二，《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，邵兵在其父母先后去世后，由其弟弟邵凯临时监护，邵凯以邵兵名义向鲁丽借款，并将邵兵名下房产设立抵押，并非为了被监护人邵兵的利益，应属于无权代理，设立抵押的行为应认定无效。第三，《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。本案中，邵凯在明知邵兵名下的房屋已出售他人且实际交付的情况下，以邵兵的名义签订抵押合同，存在恶意；鲁丽在明知实际借款人为邵凯的情况下，与邵兵签订借款合同和抵押合同，亦存在恶意，损害了邵兵的合法权益，故鲁丽与邵兵签订的抵押合同应认定无效。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第十八条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、鲁丽与邵兵于2017年11月28日签订《南京市江宁区房地产抵押合同》无效； 二、鲁丽与邵兵于本判决发生法律效力之日起十日内对位于南京市江宁区秣陵街道严柳街29号严柳新寓02幢504室办理抵押权注销登记。 案件受理费11300元，由邵兵的法定监护人邵凯、鲁丽共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  梅海洋 人民陪审员  虞文玲 人民陪审员  徐六粉 二〇一九年五月九日 书 记 员  管 慧