福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初1530号 原告：泉州连禾置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区通港西街东海泰禾广场首玺物业中心二楼办公室，统一社会信用代码91350503091387350Q。 法定代表人：李卫东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王欣莉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：茶丽香，女，1986年12月28日出生，彝族，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。 原告泉州连禾置业有限公司（以下简称连禾公司）与被告茶丽香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连禾公司的委托诉讼代理人王欣莉到庭参加诉讼，被告茶丽香经本院公告送达传票传唤未到庭。本案现己审理终结。 连禾公司向本院提出诉讼请求：1、确认连禾公司与茶丽香之间签订的《租赁合同》于2018年6月2日解除；2、判决茶丽香支付自2018年2月3日起至2018年6月2日止拖欠的租金12404.87元；3、判决茶丽香以应付未付租金12404.87元为基数，按日千分之五的标准计算自逾期之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（逾期付款违约金暂计至2018年11月30日止为5960.94元）：4、判决茶丽香支付自2017年12月20日起至2018年6月2日止拖欠的物业费1912.53元；5、判决茶丽香以应付未付物业费1912.53元为基数，按日千分之五的标准计算自2018年6月2日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（逾期付款违约金暂计至2018年11月30日止为2036.84元）；6、判决茶丽香支付租赁期间拖欠的水费144.54元；7、判决茶丽香以应付未付水费144.54元为基数，按日千分之五的标准计算自2018年6月2日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（逾期付款违约金暂计至起诉之日为153.94元）；8、判决茶丽香按照月租金每月每平方米58.33元两倍的标准支付自2018年6月3日起至第一租赁年结束之日即2018年10月19日止的占有使用费28403.3元；9、判决茶丽香按照月租金每月每平方米90元两倍的标准支付自2018年10月20日起至实际返还租赁商铺之日暂计至起诉之日止的占有使用费22554.58元。庭审中，连禾公司当庭撤回第4、5、6、7、9项诉讼请求。事实与理由：2017年10月15日，出租方（甲方）连禾公司与承租方（乙方）茶丽香签订了一份《租赁合同》，约定茶丽香承租座落于泉州市丰泽区商铺；建筑面积为53.95㎡；租赁期限自2017年10月20日至2020年10月19日止；租赁用途为经营鱼疗SPA使用；租金标准为：第一租赁年，即2017年10月20日至2018年10月19日，租金为每月每平方米58.33元；第二租赁年，即2018年10月20日至2019年10月19日，租金为每月每平方米90元；第三租赁年，即2019年10月20日至2020年10月19日，租金为每月每平方米110元；物业管理费标准为每月每平方米6.5元；租金、物业费支付方式为每两个月为一个缴纳周期；自签订本合同之日起3日内，茶丽香需支付首期租金6293.81元，下一周期租金、物业费于上一缴纳周期届满前5日支付，以此类推；茶丽香应在合同签订之日支付履约保证金7533元，租赁合同期满茶丽香无违约情形，或合同非因茶丽香违约而终止时，连禾公司应于30日内将履约保证金无息退还茶丽香；连禾公司应于2017年10月20日前将租赁场地交付茶丽香装修；租赁合同第五条第七款约定：“乙方应于租赁期限届满或提前解除、终止后五日内交还租赁物，未经甲方书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，且每占用一天则在占用期间乙方需支付相当于当年度日租金两倍的使用费给甲方”；租赁合同第六条第四款约定：“乙方逾期缴纳租金，应按拖欠金额的日千分之五向甲方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权解除合同”，第八款约定：“乙方擅自提前解约或乙方违反本合同约定导致甲方提前解除合同的，甲方有权没收履约保证金。”合同签订后，连禾公司依约将案涉租赁房屋交付给茶丽香，茶丽香支付了履约保证金7533元。茶丽香于2017年9月29日支付了租金11044.3元，此后，茶丽香就未再向支付任何租金。连禾公司多次催收未果，于2018年6月1日向茶丽香发出《关于东海泰禾广场新天地“鱼疗SPA”解除告知函》。截止2019年1月1日，茶丽香仅支付租金至2018年2月3日止，仅支付物业服务费至2017年12月19日止，累计拖欠租金12404.87元、物业费1912.53元、水费144.54元。综上，茶丽香未能依约支付2018年2月3日起的租金等费用，根据上述《租赁合同》第六条第四款约定，连禾公司有权解除合同及要求茶丽香承担相应的违约责任。 茶丽香未作答辩。 本院经审查对本案事实认定如下： 2017年10月15日，连禾公司与茶丽香签订了一份《租赁合同》，约定茶丽香承租座落于泉州市丰泽区商铺；建筑面积为53.95㎡；租赁期限自2017年10月20日至2020年10月19日止；租赁用途为经营“鱼疗SPA”使用；租金标准为：第一租赁年，即2017年10月20日至2018年10月19日，租金为每月每平方米58.33元；第二租赁年，即2018年10月20日至2019年10月19日，租金为每月每平方米90元；第三租赁年，即2019年10月20日至2020年10月19日，租金为每月每平方米110元；茶丽香应于连禾公司发出的进场通知所确定的进场日之前与物业公司签订《物业管理合同》，自租赁起始日起，茶丽香按照租赁场所的计租面积向物业公司支付物业管理费及水电公摊费，物业管理费标准为每月每平方米6.5元；租金、物业费支付方式为每两个月为一个缴纳周期；自签订本合同之日起3日内，茶丽香需支付首期租金6293.81元，下一周期租金、物业费于上一缴纳周期届满前5日（若上一缴纳周期届满前5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）支付，以此类推；茶丽香应在合同签订之日支付履约保证金7553元，租赁合同期满茶丽香无违约情形，或合同非因茶丽香违约而终止时，连禾公司应于30日内将履约保证金无息退还茶丽香，任何因茶丽香违约导致连禾公司提前解除本合同的，连禾公司有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；连禾公司应于2017年6月30日前将租赁场地交付茶丽香装修；租赁合同第五条第七款约定：“乙方应于租赁期限届满或提前解除、终止后五日内交还租赁物，未经甲方书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，且每占用一天则在占用期间乙方需支付相当于当年度日租金两倍的使用费给甲方”；租赁合同第六条第四款约定：“乙方逾期缴纳租金，应按拖欠金额的日千分之五向甲方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权解除合同。”合同第九条对双方的送达地址进行了确认，并约定如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12:00，一方拒收、退件或未看到文件的，亦为有效送达。合同签订后，连禾公司依约将案涉租赁房屋交付给茶丽香，茶丽香支付了履约保证金7553元，以及于2017年9月29日支付了租金11044.3元。连禾公司于2018年6月1日按合同约定的地址向茶丽香发出《关于东海泰禾广场新天地“鱼疗SPA”解除告知函》，通知茶丽香解除租赁合同，该告知函于2018年6月2日未签收退回。连禾公司陈述茶丽香于2018年10月19日撤铺并将商铺腾空，但双方未办理交接手续，连禾公司已于2018年11月份将商铺另行出租。 本院认为，连禾公司与茶丽香签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同履行过程中，茶丽香仅支付租金11044.3元，上述金额约为3个月又15天的租金，故可认定茶丽香已支付租金至2018年2月3日。根据合同约定，租户逾期未付租金、物业费等费用超过十日，连禾公司有权解除合同。茶丽香未能依约支付租金，已构成根本违约，连禾公司享有合同的解除权。连禾公司于2018年6月1日向茶丽香邮寄解除合同告知函，该告知函虽未签收退回，但函件系按合同约定的地址邮寄，可视为送达。因此，连禾公司请求确认本案的租赁合同于2018年6月2日解除，本院予以支持。合同解除后，茶丽香对于拖欠的租金，仍负有支付义务。因此，茶丽香应支付连禾公司2018年2月4日起至2018年6月2日止的租金合计12387.62元。连禾公司同时请求以拖欠的租金总额为基数，按日千分之五的标准计算自2018年6月2日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，该违约金标准偏高，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准予以计算。同时，连禾公司在本院向其调查时明确，计算逾期付款违约金的基数，按每期应付租金为基数分段计算。合同解除后，连禾公司陈述茶丽香于2018年10月19日腾空撤铺，茶丽香未提出抗辩，本院予以认定，故茶丽香应支付至2018年10月19日的房屋占用期间损失。虽双方合同约定，占用期间损失按租金两倍的标准支付，但该约定明显超出损失的范围，应参照租金标准予以支付。因此，茶丽香应支付连禾公司房屋占有使用费14170.86元。茶丽香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认泉州连禾置业有限公司与茶丽香签订的《租赁合同》于2018年6月2日解除； 二、茶丽香于本判决生效之日起十日内支付泉州连禾置业有限公司租赁期间的租金12387.62元，并应以各期应付未付租金为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计付自逾期之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（其中，以1678.35元为基数，自2017年12月14日起计；以6293.81元为基数，自2018年2月14日起计；以4615.46元为基数，自2018年4月14日起计）； 三、茶丽香于本判决生效之日起十日内支付泉州连禾置业有限公司房屋占用期间的占有使用费14170.86元； 四、驳回泉州连禾置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费970元，由泉州连禾置业有限公司负担296元，茶丽香负担674元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈奕辉 审 判 员  陈建清 人民陪审员  王少红 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  郑若湄 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力只是不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。