文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初22602号原告：卢尚明，男，1968年8月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：龚伟、张志文，分别系广东润科律师事务所律师、实习律师。被告：詹海明，男，1973年3月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：程红玲，女，1974年11月28日出生，汉族，住址同上，系被告詹海明的配偶。第三人：广东地方铁路有限责任公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：邓万福，董事长。委托代理人：程滨涛、陈凝，均系广东纵横天正律师事务所律师。第三人：卢昌鸿，男，1958年5月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：蒋修贤，广东广信君达律师事务所律师。第三人：庄旭升，男，1967年1月5日出生，汉族，住广东省汕头市。委托代理人：林涛、谭子毅，均系广东四方三和律师事务所律师。原告卢尚明诉被告詹海明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院审理后作出了（2016）粤0106民初19202号民事判决。被告詹海明不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出了(2017)粤01民终8044号民事裁定，裁定撤销本院（2016）粤0106民初19202号民事判决，本案发回本院重审。本院立案后，依法追加广东地方铁路有限责任公司（下简称地方铁路公司）、卢昌鸿、庄旭升作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢尚明及其委托代理人龚伟、被告詹海明的原委托代理人李海霞、第三人地方铁路公司的委托代理人陈凝、第三人卢昌鸿的委托代理人蒋修贤、第三人庄旭升的委托代理人林涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢尚明诉称：2013年10月28日，被告与广州市兴益安物业管理有限公司（下简称兴益安公司）签订《广州市国茂大酒店租赁经营合同》，约定“甲方（兴益安公司）将位于广州市天河区303号广州市国茂大酒店名下的经营资质及其拥有的第一层、第三层至第七层的房屋租赁给乙方（被告）作为酒店、娱乐用途。”同时该租赁经营合同第三条约定，“租金按60元/月/平方米（含物业管理费、不含各种营业税费）计算，每月承包租赁金合计158000元。……租金按月结算，由乙方在每月第五日前，以现金或者转账的付款方式缴付租金给甲方，甲方收到乙方租金时开具等额收据。”2015年12月1日，兴益安公司、原告与被告又签订《有关权利义务转让事宜的补充协议》，约定“1、自本协议签订之日起，原合同（即《广州市国茂大酒店租赁经营合同》）中约定的甲方（兴益安公司）的一切权利与义务一并转让给丙方（原告）。2、乙方（被告）同意甲方将原合同权利与义务转让给丙方。”自今年8月份以来，被告一直拖欠租金、水电费等，虽经原告多次催促，但被告拒不缴纳。原告认为，上述租赁经营合同及其补充协议是双方的真实意思表示，一经签署便具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告拒不支付租金及水电费的行为，已构成违约。《租赁协议》第十一条约定，“租赁经营期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权收回标的物，并对押金不予退还，标的物内设施、设备、物品无偿收归甲方：……④拖欠租金、水电费其中任何一项超过二个月，经甲方发出书面催告通知之日起七日内仍未付清的。”由于被告拒不支付租金及水电费已超过二个月，且经原告书面催促仍不支付，原告决定解除与被告签订的上述租赁经营合同及其补充协议，并不再退还押金。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告之间的《广州市国茂大酒店租赁经营合同》及其补充协议，被告腾空广州市天河区303号第一层、第三层至第七层；二、被告向原告支付2016年8月至被告实际搬出上述房屋之日止的租金（以每月158000元的租金标准计算，其中2016年8月被告已交付了60000元）及违约金（以各月拖欠的租金为本金，自当月6日起计至付清之日止，按每日万分之三的标准计算，违约金总额以本金为限）；三、被告承担本案诉讼费。被告詹海明辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告与原告之间签订的租赁合同合法有效，合同租期直至2030年12月31日止，被告为经营酒店投入了巨额资金，且无任何违约行为，原告现要求解除合同无任何依据，合同依法应继续履行。二、被告基于不安抗辩事实的存在，依法行使不安抗辩权，暂时中止向原告支付租金及其他费用，不构成违约。关于不安抗辩的事实，有第三人地方铁路公司的清场通知、第三人地方铁路公司在南方联合产权交易中心挂牌重新招租、南方联合产权交易中心对原告的复函、第三人地方铁路公司通知原告要求清场交房的通知。被告收到清场通知后立即通知了原告，并向原告送达了律师函，要求原告解决与第三人地方铁路公司的租期问题，保证被告能承租并正常经营酒店到合同约定的2030年12月31日。但由于原告至今没有给被告明确的答复，由此被告合理推断并认定原告丧失继续履行债务的可能，依照《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，被告依法享有不安抗辩权，有权中止向原告支付租金，该行为并不构成违约。三、原告要求支付剩余至2030年12月31日的租金，无任何事实及法律依据，依法予以驳回。四、本案关键不是被告继续支付租金，而是原告先解决其与第三人地方铁路公司之间的租期问题。租期问题解决了，租金不是问题。如果酒店被收回，原告不仅无法得到租金，反而会承担给被告造成的巨额损失及相应违约责任。因此，为避免因合同终止而造成的巨额损失，希望法院支持合同继续履行，依法驳回原告的诉讼请求。第三人地方铁路公司述称：一、我方与承租人卢尚明、卢昌鸿、庄旭升三人签订的租赁合同在2016年8月30日到期终止。2003年7月3日，我方与合同相对人米武、陈志华签订《国茂大酒店承包租赁经营合同书》，约定我方将座落在广州市天河区303号属于我方全资所有的广州市国茂大酒店主楼（9层至10层除外）、附楼员工宿舍及设备设施等出租给米武和陈志华；租期8年（2003年7月16日至2011年7月15日，租赁面积约4642.85平方米），租金1100000元/年，第三年起逐年递增。合同还约定承租方应按时交纳款项，未经我方同意不得转租、分租等。2004年至2010年间，我方在本合同履行中多次签订一系列相关补充协议，变更承租方为卢尚明、卢昌鸿、庄旭升三人。2005年6月1日，我方与承租方签订《关于调整应交款标准和租期的补充协议》，对租赁费用进行调整，并在本协议第三条约定，租期满后，若承租方能切实履行合同及各项约定，按时按额交付各项应缴款，租期可顺延到2015年8月30日，交款标准按1400000元/年执行。2007年1月18日，对于合同租期的确定，在《国茂大酒店变更承租人补充协议》的第五条“租赁期限”中明确约定，租赁合同期限至2015年8月30日。2015年8月30日租赁合同到期后，鉴于原告等承租人在原租赁合同履行期间有多次逾期交租、违反消防安全管理规定、私刻国茂酒店公章等不当及违法行为，严重违反了合同约定，故我方明示不同意再签租约，要求按时返还租赁物业。获悉我方答复后，承租人无视客观事实，不愿配合我方办理租赁物业返还手续，经多次协商仍不能达成一致。鉴于租赁物业按期交接无法实现，我方与原告等承租人于2016年8月20日以备忘录的形式，设置为期一年的短租合同，暂维持租赁现状，并寄希望于双方在过渡租期内，能够取得协商一致的结果，平稳交接。然而，在这一年租期内，承租人并没有诚实履行合同，继续发生拖欠租金、违反消防规定及再次私刻国茂大酒店公章等违法和违规的行为。基于承租人一而再、再而三的违约和违法行为，完全不具备继续签订租赁合同的基本条件，我方有权不再签订新的租赁合同。此外，按照国有资产现行经营管理规定，我方涉及时间长或标的金额大的对外经营项目，均应采取公开招投标等市场竞争方式，不得采取定向与单一相对方续签合同的方式，否则属于违规将被追责，故在该背景下我方与原承租人续签租赁合同已事实上不能。二、原告在未经我方同意的情况下将租赁物业违法转租被告，原、被告签订的租赁合同无效。原告未经其他承租人同意、未经出租人同意，私自将承租物业转租给被告，违反租赁合同约定，属于违法的行为。根据原告与我方签订的原合同《国茂大酒店承包租赁经营合同书》第十二条约定，“未经甲方书面同意不得将承租资产转租、分租。”2013年原告提出变更承租人的申请，我方在2013年8月26日的《关于国茂大酒店变更承租人、装修改造等问题的复函》中，已明确答复不同意变更承租人，原告不应将国茂大酒店转租。2016年8月22日，我方在现场张贴收回租赁物业的公告后，被告在2016年9月5日才向我方提交其租赁经营合同、补充协议、律师函等文件，至此我方才获悉和证实原告早在2013年10月就违反合同约定，私自将国茂大酒店违法转租等事实，原告以二房东的方式获取了多年的非法利益，属于严重违约的行为，其转租合同依法应被认定为无效合同。另一方面，原告与我方在《国茂大酒店变更承租人补充协议》中约定，合同期限在2015年8月30日到期终止。该补充协议第五条第二款中明确约定租期限条款，租赁期限是附生效条件的，即承租方在能切实履行租赁合同书及补充协议的各项约定，经出租方审核确认的才能生效。在原合同约定能否顺延期限未明确的情况下，在合同租期并未确定可以延长的情况下，原告就与被告签订租期至2030年止的租赁合同，转租期限远远超过我方约定剩余租赁期限，该行为违背客观事实、违反法律规定，原、被告故意回避实际有权出租人权益的约定不具备法律效力。三、原告与我方签订的租赁合同已经到期终止，原告解除合同收回场地的诉求侵害了我方的合法权益，租赁物业应返还给我方。鉴于原告等三人设置障碍拒不将租赁物业按期交还给我方，双方于2015年8月20日以备忘录的形式，设置为期一年的短租合同，并寄希望于双方在过渡租期内，能够取得协商一致的结果，平稳交接。然而，在这一年租期内，原告等承租人并没有诚实履行合同，继续发生拖欠租金、违反消防规定，及再次私刻国茂大酒店公章等违法和违规的行为。基于原告一而再、再而三的违约行为，完全不具备继续签订租赁合同的基本条件，及国有资产应采取市场竞争方式的管理规定，我方在该短租合同期满前提前三个月已向原告发出《关于承租期满返还物业的函》，并给予原告等人足够的清场准备时间，要求在2016年8月31日期满之日按期搬迁、腾退租赁物业。尽管我方通过各种协商、发函等方式通知原告等承租人及实际使用场地的被告，但原告及被告等仍未停止营业，拒不返还物业，自2017年4月起既不交付场地占用费又实际占用租赁物业谋取非法利益，恶意侵害我方的权益。2016年底，按国资委相关要求，我方对国茂大酒店市场租赁价进行综合评定，再提交南方联合产权交易中心挂牌，向社会公开招租，并在2016年11月22日向原告等发出招租邀请，告知其如有继续承租意向，可参与投标。南方联合产权交易中心受理该招租项目后，按规定审查及启动招租流程，2016年12月30日竞价中标的每平方米租金单价59元，租赁双方在2017年1月已完成租赁合同签署工作。由此可见，依据招租结果，我方管理的国有资产可获得翻一倍的收益，原告、被告等拒不交还租赁物业的行为，除导致中标人不能及时接收租赁物业还导致我方受到其他实际的经济损失，该责任应由原告、被告承担。我方认为，合同的延续应当是基于合同双方协商一致的合意，而原告等三承租人在履行租赁合同过程中存在迟延交租、违反消防安全、不服从物业管理，一再拖欠租金、伪造公章，以及将租赁物业整体转租给被告等恶意违约行为，足以证明合同附加的租期顺延条件不成就，租期不能顺延。此外，原告在书面复函中已经确认租期到2015年8月30日期满及不再续租的事实，继续占用租赁物业毫无道理。因此，既然双方没有达成续租合意，我方与原告等的租赁合同关系在2015年8月已经期满终止。2016年8月30日的短租合同也因没有依法协商一致的法律依据同样期满终止。原告未经我方同意将租赁物业转租给被告，该租赁合同自始至终是无效的，对于我方没有任何法律约束力，造成的损失或主张的赔偿与我方无关，应当由原、被告双方自行承担。而原、被告对于该租赁物业均无权继续使用，更何况是恶意地无偿占有和使用，租赁物业应当返还给我方的答辩意见有理有据，并且已向法院提出相关诉讼请求。据此，为维护国有资产的保值增值，维护法律的公平公正，维护我方的合法权益，请法院查明事实，明辨是非，驳回原、被告关于继续使用租赁物业的诉讼请求，判决将租赁物业返还我方。第三人卢昌鸿述称：我方同意原告的诉讼请求及事实理由。一、我方已经将租赁物业整体转由原告承包经营，原告与其他方的经营合作行为我方并不知情。二、被告违反与原告的租赁合同，拒不缴纳租金及相关的费用，且目前酒店仍在正常经营，我方认为被告的行为已经构成严重违约，依法应该承担违约责任。三、我方不同意第三人地方铁路公司的意见，原告与第三人地方铁路公司的租赁合同纠纷也是在法院另案处理过程中，且原告及我方等均认为与第三人地方铁路公司之间的租赁合同应继续履行，且该案在审理过程中并未有生效判决，与本案是不同的法律关系，不应在本案进行处理。第三人庄旭升述称：我方于2013年6月1日将合伙中所占的股份转给了原告，我方已经退伙，所以原、被告及第三人地方铁路公司之间的纠纷与我方无关。我方认为第三人地方铁路公司与原告之间的租赁合同应继续履行，不应因某些领导调整原因而解除租赁关系。我方同意第三人卢昌鸿陈述的上述意见。经审理查明：2013年10月28日，詹海明（承租方/乙方）与案外人兴益安公司（出租方/甲方）签订《广州市国茂大酒店租赁经营合同》（下简称《租赁经营合同》），约定甲方将位于广州市天河区303号广州市国茂大酒店名下的经营资质及所拥有的第一层、第三层至第七层的房屋租给乙方作为酒店、娱乐用途；甲方将该大厦的第十二层免费提供给乙方作为员工宿舍及办公区使用；甲方应确保本合同项下的标的物（下统称涉案物业）享有独立的使用、收益、经营的权利；租赁经营期限为17年，即2013年11月1日起至2030年12月31日止；免租期自2013年11月1日起至2014年2月28日，自2014年3月1日起为租金起算日；租金按60元/月/平方米（含物业管理费、不含各种营业税费）计算，每月承包租金合计158000元；租金的递增方式为每隔三年递增3%；本合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳二个月租金作为租赁保证金；保证金不能抵扣租金，租赁经营期满或本合同解除时，乙方结清本合同项下费用及本合同项下对甲方债务后由甲方在七天内无息退还给乙方，若乙方违约导致退租（解除合同）的，保证金不予退回；租金按月结算，由乙方在每月第五日前，以现金或转账的付款方式缴付租金给甲方，甲方收到乙方租金时开具等额收据；租赁经营期内，甲方负责提供水电，并代收水电费，乙方在每个月的15日前支付上个月的水电费；甲方对该标的物拥有合法承包租赁经营权，且无任何争议纠纷，如因标的物承包租赁经营权瑕疵而造成乙方无法正常经营或造成乙方损失的，则甲方应赔偿其直接与间接经济损失；乙方必须按时交纳租金、水电费、卫生费、治安费、经营期间应由乙方自行承担的税费等费用；甲方应于2013年11月1日前将本合同标的房屋交付乙方使用，并保证交付给乙方的房屋已经清空、空置满足乙方直接装修的状态；甲乙双方办理交付手续时，甲方应将业主方同意转租转包的签字认可证明材料一同交付给乙方，签署交接单；租赁经营期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权收回标的物，并对押金不予退还，标的物内设施、设备、物品无偿收归甲方：……④拖欠租金、水电费其中任何一项超过二个月，经甲方发出书面催款通知之日起七日内仍未付清的；乙方迟延缴付租金、水电费等费用，每迟延一日，按应付金额的万分之三向甲方交付滞纳金，计至缴清拖欠费用之日止；甲乙双方任何一方未按约履行合同义务或违反法律法规的规定，经守约方书面催告在合理期限内仍未履行导致本合同无法履行的，守约方可单方面解除本合同，由此造成的损失由违约方予以赔偿；因甲方违约导致乙方解除本合同的，甲方应按本合同标的物的年租金总额双倍向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；因乙方违约致甲方解除本合同的，甲方有权收回标的物，押金不予退还，其标的物内设施、设备、物品无偿归甲方；甲方交付给乙方的房屋未经业主同意或存在纠纷的，甲方应全额退还乙方已付的租金、押金，且应按本合同标的所涉年租金总金额双倍向乙方承担违约责任，并对乙方的全部损失承担相应的赔偿责任等。合同签订后，兴益安公司将涉案物业交付詹海明使用，詹海明将涉案物业用于经营广州市国茂大酒店。2015年12月1日，兴益安公司（甲方）、詹海明（乙方）与卢尚明（丙方）签订《有关权利义务转让事宜的补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲乙双方于2013年10月28日签订关于涉案物业的《租赁经营合同》，乙方向甲方承租了该物业；现甲方拟将原合同的权利义务一并转让给丙方，经三方协商一致，签订本协议：1、自本协议签订之日起，原合同中约定的甲方的一切权利与义务一并转让给丙方；2、乙方同意甲方将原合同权利与义务转让给丙方；3、丙方在签订本协议时已对原合同所有条款进行了确认，接受甲方转让的所有权利与义务等。2016年8月29日，詹海明委托的湖南义剑律师事务所向卢尚明发出《律师函》，函称：詹海明在合同履行期内收到该酒店产权人地方铁路公司发出的通知，认为卢尚明与产权人签署的合同至2016年8月31日到期，要求詹海明就该租赁合同终止后移交场地；据此，詹海明敦促卢尚明在收到本函后积极与产权人协调解决，就该房屋继续承租事宜予以落实并保证詹海明合法权益，当租赁问题未得到产权人书面认可之前，詹海明将依《中华人民共和国合同法》的规定滞留应向卢尚明缴纳的租金与相关费用等。2016年10月19日，卢尚明委托的广东润科律师事务所通过EMS特快专递向詹海明邮寄发出《律师函》，函称：詹海明自今年8月份以来一直拖欠租金、水电费等，卢尚明根据合同相关规定，决定解除双方合同，不再退还押金，要求詹海明接函后3日内支付所欠租金及水电费，撤出涉案物业内聘用的所有工作人员。2016年10月20日，詹海明委托的湖南义剑律师事务所针对卢尚明上述《律师函》发出《律师函》，函称：詹海明并未违约，而是卢尚明在签约时隐瞒了无权转租与无期转租的重大事项；詹海明在收到该酒店产权人地方铁路公司发出的通知后才得知卢尚明与产权人签署的合同至2016年8月31日到期，并要求詹海明就该租赁合同终止后移交场地；事后，詹海明向卢尚明发出律师函而行使不安抗辩权，只要卢尚明拿到业主方同意詹海明的租赁期限至2030年12月30日的承诺，詹海明在3个工作日内立即向卢尚明支付租金及费用；否则，詹海明保留向卢尚明追诉的权利。2016年11月7日，卢尚明提起本案诉讼，本院以（2016）粤0106民初19202号案（下简称19202号案）立案审理，并作出（2016）粤0106民初19202号民事判决。后广州市中级人民法院裁定撤销上述民事判决、案件发回重审。在诉讼过程中，本院查明以下事实：一、在19202号案诉讼过程，本院查明以下事实。詹海明对其关于有权行使不安抗辩权的辩称提供如下证据：（一）2016年5月5日地方铁路公司作出的《关于承租期满返还承租物业的函》。该函显示向卢尚明、卢昌鸿、庄旭升发出，主要内容：关于广州市天河区303号物业，双方合同租期至2016年8月31日届满，地方铁路公司决定收回该物业，希望卢尚明、卢昌鸿、庄旭升于承租期满之日按期搬迁、腾退物业。（二）2016年8月22日地方铁路公司作出的《通知》。该通知主要内容：卢尚明、卢昌鸿、庄旭升和地方铁路公司之间的租赁合同在2016年8月31日到期，地方铁路公司将如期收回租赁物业，按国有资产管理规定进行新一轮的公开招租，请实际承租人持租赁合同、身份证等有关文件前往地方铁路公司办理确认和登记手续。（三）2016年9月1日地方铁路公司作出的《租赁合同期满清场通知》。该通知主要内容：原承租人卢尚明、卢昌鸿、庄旭升和地方铁路公司之间的租赁合同在2016年8月31日到期，地方铁路公司决定如期收回租赁物业并告知了卢尚明、卢昌鸿、庄旭升；鉴于原承租人未按时腾空和清退该物业，还单方实施占用该物业进行违法经营的侵权行为，地方铁路公司将依法开展清场和收回该物业的维权行为，请实际承租人持租赁合同、身份证等有关文件前往地方铁路公司办理确认和登记手续。（四）2016年9月5日地方铁路公司作出的《关于租赁合同期满终止及移交场地的函》。该函显示向卢尚明、卢昌鸿、庄旭升发出，主要内容：卢尚明、卢昌鸿、庄旭升在租期内出现多次迟延交租、违反消防安全规定等行为，完全不符合2007年1月18日《国茂大酒店变更承租人补充协议》第五条关于租期续租条件的约定，在合同期满终止日前，地方铁路公司已明确不再续租，据此租赁合同于2016年8月31日已经期满终止，请卢尚明、卢昌鸿、庄旭升在接函后5个工作日内完成清场、交还物业等。（五）2016年12月19日地方铁路公司向南方联合产权交易中心出具的《关于广州市天河区303号物业招租项目的复函》。该复函主要内容：广州市天河区303号物业系地方铁路公司与广东省军区林和干休所合作开发的物业，物业产权归属为广东省军区林和干休所，地方铁路公司拥有该物业50年的使用权，该物业不存在产权归属不明的情况；地方铁路公司与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升的租赁合同租期届满日是2015年8月30日，承租人不按时交还物业，侵犯地方铁路公司正当权益，因此卢尚明反映的意见与事实不符，不构成本项目中止挂网的理由。（六）2016年12月22日南方联合产权交易中心向卢尚明出具的《复函》。该函主要内容：经核查，广州市天河区303号物业招租项目未违反相关法律法规强制性规定，未出现需中止交易的情形等。卢尚明对上述证据的真实性均无异议，但表示：仅能证明地方铁路公司违约；地方铁路公司在挂牌招租的公告中特别提示“本项目按交易双方签订的租赁房产接收确认书约定的日期进行租赁房屋交接，如招租标的因仍被原承租人占用未归还等客观因素，导致无法进行租赁房产交接的，交易双方可终止租赁合同，互不追究和承担违约责任”，表明地方铁路公司也不能确定能从卢尚明处收回涉案物业。詹海明称卢尚明与地方铁路公司之间关于租期顺延至2030年12月31日是存在前提条件的，但双方就该问题产生争议，而卢尚明一直未予解决。对此詹海明提供如下证据：（一）2007年1月18日地方铁路公司（甲方）与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升（乙方）签订的《国茂大酒店变更承租人补充协议》（复印件，詹海明称该证据为其收到地方铁路公司的清场通知后与该司交涉时该司所提供）。上述协议第五条载明：（1）乙方租赁经营期限仍按租赁合同执行，即至2015年8月30日。（2）租期期满，乙方请求延长租期的，应在租期期满前6个月提出书面请求；若乙方能切实履行租赁合同书及补充协议的各项约定，按时足额交付各项应交款，甲方同意租期顺延至2030年12月31日，租金按本协议第六条执行。（3）301号租赁协议不能继续履行，以致甲方办公室需要搬迁的，租期问题另行协商。（二）2015年8月20日地方铁路公司（甲方/出租方）与卢尚明等人（乙方/承租方）签订的《国茂大酒店租赁事项备忘录》（复印件，詹海明称该证据为其收到地方铁路公司的清场通知后与该司交涉时该司所提供）。该备忘录内容：因双方对《国茂大酒店变更承租人补充协议》第五条第2点关于租赁期满租期延续问题存在争议，甲方认定合同期限到2015年8月30日，乙方不具备顺延合同条件；而乙方认为合同期限可以顺延至2030年12月30日。双方无法协商一致，就此双方本着继续协商、搁置争议、平移原合同权利义务的原则达成如下备忘录：（1）甲乙双方在2015年8月31日至2016年8月31日期间积极协商，共同努力解决上述争议。鉴于乙方在争议期间使用争议标的，乙方同意就此支付年租金1580000元，即每月支付131667元，应于每月25日前支付下月租金。（2）本备忘录不影响甲乙双方在原合同中其他事项的约定。（3）本备忘录一式四份，双方各执两份，备忘录自2015年8月31日生效。上述证据经质证，卢尚明表示：证据一的真实性无异议；证据二无原件，故真实性、合法性、关联性均不予确认；即使真实，也只能说明卢尚明与地方铁路公司就履行租赁合同产生争议，双方愿在2015年8月31日至2016年8月31日期间协商解决，但并非约定协商不成地方铁路公司有权解除合同，不能由此证明卢尚明丧失了履行合同义务能力。卢尚明提供住宿费发票一份，拟证实涉案物业处于正常经营状况，詹海明拒付租金无理。住宿费发票载明：开票日期2017年2月11日，销售方广州市国茂大酒店，金额288元。詹海明对上述证据的真实性无异议，但表示：虽酒店正在经营，但地方铁路公司通知詹海明随时会收回酒店，且其在南方联合产权交易中心的招租行为会继续，只要找到新的合作伙伴就会收回酒店，故该证据不能证明其与地方铁路公司之间关于租期的问题已解决，可以保证詹海明正常承租至2030年12月31日。关于租金问题，卢尚明、詹海明双方确认詹海明最后一期租金支付了2016年8月的部分租金60000元。关于水电费问题，卢尚明原起诉要求詹海明支付拖欠的水电费140459.44元及违约金（以当月拖欠的水电费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日万分之三的标准计算，违约金总额以不超过本金为限），詹海明则称其已支付至2017年1月。卢尚明庭后确认詹海明在卢尚明起诉后支付了2016年8月至2016年12月的水电费，并申请撤回要求詹海明支付水电费及相应违约金的诉请。卢尚明另提供落款时间分别为2016年8月23日、2016年9月22日的催款通知各一份以及落款时间为2016年9月27日的通告一份，拟证明卢尚明多次催促詹海明交付租金及水电费的事实。詹海明对上述证据的真实性无异议。庭审中卢尚明确认，虽地方铁路公司在南方联合产权交易中心挂牌招租，但地方铁路公司没有采取实际行动阻挠涉案物业的实际经营，没有强行收回涉案物业，也没有采取诉讼等法律手段收回涉案物业，涉案物业至今是正常经营，未受到任何影响。詹海明则表示：只能说暂时在经营。二、在案件发回重审的诉讼过程中，本院查明以下事实。广州市天河区281号（林和干休所）自编16栋B座权属人为中国人民解放军总后勤部，房地产权证号为粤房地证字第××号，附记注明新地址为303号。2014年10月29日，中国人民解放军广东省军区广州林和离职干部休养所出具《具结书》，表示广州市天河区303号房产为该单位与地方铁路公司合作建房，房屋产权归部队所有，对方具有50年使用权（从1990年9月至2040年9月）；房地产权证为粤房地证字第××号，房产原编号为天河区281号（林和干休所）自编16栋B座，现改为天河区303号。2003年7月3日，地方铁路公司（发包方/甲方）与案外人米武、陈志华（承包方/乙方）签订《国茂大酒店承包租赁经营合同书》（下简称《租赁经营合同书》），约定甲方同意将座落在广州市天河区303号属于甲方全资所有的广州市国茂大酒店由乙方承包经营；出租部分为酒店现有固定资产、低值易耗品和无形资产，包括甲方拥有的酒店主楼（甲方现使用的9层至10层楼面除外，但包括全部楼梯）、附楼员工宿舍，酒店拥有的设备设施、装修、库存备品、材料等，详见《出租资产交接清单》；甲乙双方租赁期限为2003年7月16日至2011年7月15日，共计8年；甲方保管酒店公章，对乙方不违反本合同第十二条第2款、第3款约定的合法经营活动，应根据乙方要求予以盖章；未经甲方书面同意不得将承租资产转租、分租；租赁期满，欲继续租赁该房产的，乙方应提前三个月书面通知甲方；乙方在租赁期满或合同解除后，应即日停止经营退场，将承租资产完好交还甲方等。2005年6月1日，地方铁路公司（出租方/甲方）与米武、陈志华（承租方/乙方）签订《关于调整应交款标准和租期的补充协议》，约定双方对《租赁经营合同书》第五条约定的2005年7月16日至2008年7月15日应交款标准作出调整；《租赁经营合同书》约定的租期期满后，若乙方能切实履行《租赁经营合同书》和本协议的各项约定，按时按额交付各项应交款，甲方同意租期可顺延到2015年8月30日，乙方应交款标准按1400000元/年执行；本协议是《租赁经营合同书》的补充协议，与《租赁经营合同书》有同等法律效力；《租赁经营合同书》与本协议有冲突的，按本协议执行等。2006年4月25日，地方铁路公司（甲方），陈志华（乙方），付结义、卢尚明（丙方），米武（丁方）签订《关于国茂大酒店承包人变更的补充协议》，约定甲方同意自2006年1月1日起（含当日）酒店租赁合同书的承包方变更为米武、付结义、卢尚明，乙方、丙方和丁方对此一致表示确认。2006年9月8日，地方铁路公司（甲方），付结义、卢尚明（乙方），米武（丙方），签订《关于国茂大酒店承包人再次变更的补充协议》，约定甲方同意自2006年1月1日起（含当日）酒店租赁合同的承包方变更为乙方付结义、卢尚明，乙方、丙方对此一致表示确认。2007年1月18日，地方铁路公司（甲方），卢尚明、卢昌鸿、庄旭升（乙方），付结义（丙方），签订《国茂大酒店变更承租人补充协议》，约定甲方同意自2006年11月11日起（含当日）《租赁经营合同书》及相关补充协议的承租方变更为乙方卢尚明、卢昌鸿、庄旭升三人，乙方、丙方对此一致表示确认；甲方同意将座落在广州市天河区303号属于甲方全资所有的广州市国茂大酒店由乙方租赁经营；出租部分为酒店原有固定资产、低值易耗品和无形资产，包括甲方拥有的酒店主楼（甲方使用的办公室除外，但包括全部楼梯）、附楼员工宿舍，酒店拥有的设备设施、装修、库存备品、材料等，详见租赁合同书附件《出租资产交接清单》；乙方对国茂酒店各方面状况已经清楚了解，无任何疑义和异议，自愿承租；甲方原就国茂酒店租赁事宜与米武、陈志华、卢尚明、付结义等人签订的所有酒店租赁合同书及补充协议，包括但不限于《租赁经营合同书》《物业（资产）租赁安全责任协议》（2003年9月1日）、《关于水费等费用分摊的补充协议》（2003年10月9日）、《关于办公场地搬迁的补充协议》（2004年8月19日）、《关于留用职工住房货币补贴的补充协议》（2005年2月2日）、《关于调整应交款标准和租期的补充协议》（2005年6月1日）、《关于拆除酒店二楼风柜的函》（地铁函[2005]37号）、《关于拆除酒店二楼厨房冰室的函》（地铁函[2005]36号）、《关于国茂大酒店承租人变更的补充协议》（2006年4月25日）等；乙方对上述文件内容已经清楚了解，无任何疑义和异议；在以上租赁合同书及补充协议中，原由米武、陈志华、卢尚明、付结义等人承担的全部权利义务和债权债务（包括变更日之前或之后发生的），自变更日起全部由乙方承接；原承租人已交付的抵押金，归乙方所有；甲方在租赁合同期满或解除后按合同约定返还乙方；乙方租赁经营期限，仍按租赁合同执行，即至2015年8月30日；租期期满，乙方请求延长租期的，应在租期期满前6个月提出书面请求；若乙方能切实履行租赁合同书及补充协议的各项约定，按时足额交付各项应交款，甲方同意租期顺延至2030年12月31日，租金按本协议第六条执行；租赁合同期满或提前解除后，一切嵌装在墙体或房屋结构内的设施设备和装修装饰，乙方不得拆毁，无偿归甲方所有；租赁合同期满或提前解除后，乙方在修建停车场协议中的权益无偿归甲方所有；本协议是酒店租赁合同书的补充协议，与酒店租赁合同书具有同等法律效力；酒店租赁合同书及之前签订的补充协议继续有效，但与本协议约定不符的，按本协议执行等。对于19202号案中詹海明提交的2016年5月5日地方铁路公司作出的《关于承租期满返还承租物业的函》、2016年8月22日地方铁路公司出具的《通知》、2016年9月1日地方铁路公司出具的《租赁合同期满清场通知》、2016年9月5日地方铁路公司出具的《关于租赁合同期满终止及移交场地的函》、2016年12月19日地方铁路公司向南方联合产权交易中心出具的《关于广州市天河区303号物业招租项目的复函》、2016年12月22日南方联合产权交易中心向卢尚明出具的《复函》，地方铁路公司确认上述证据的真实性，表示其与卢尚明的租赁合同到期终止后，已经发函要求卢尚明移交涉案物业，并依法公开招租。对于19202号案中詹海明提交的2007年1月18日地方铁路公司与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升签订的《国茂大酒店变更承租人补充协议》，地方铁路公司确认上述证据的真实性，但认为卢尚明、卢昌鸿、庄旭升在承租期间存在逾期交租，违反消防安全管理规定，私刻国茂酒店公章等不当违法行为，故地方铁路公司不同意再签订租约，双方的合同至2016年8月31日期满。另，地方铁路公司提交了其于2015年8月20日与卢尚明等人签订的《国茂大酒店租赁事项备忘录》，证明2015年8月20日地方铁路公司明确合同期限到2015年8月30日止，卢尚明不具备合同顺延的条件，鉴于就场地返还事项未达成一致，租赁双方签订一年期的短期租赁合同，从2015年8月31日至2016年8月31日止。卢尚明、卢昌鸿、庄旭升对上述证据的真实性予以确认。庄旭升提交了《股份转让协议书》（复印件），证明2013年6月17日庄旭升已经退伙，本案债务与庄旭升无关。《股份转让协议书》显示转让方（甲方）庄旭升、受让方（乙方）卢尚明、合伙方（丙方）卢昌鸿（该协议书尾部落款处只有甲方庄旭升、乙方卢尚明签名，丙方处未有签名，落款日期为2013年6月17日），约定根据2006年12月3日甲、乙、丙三方共同签订的《合伙承包酒店经营协议书》，2007年1月28日三方共同承租“松山大楼”，三方合伙承包，承租广州市国茂大酒店及附属的松山大楼；经三方同意，甲方将其股份（出资额）转让给乙方，股份转让后甲方退出合伙；本协议一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效等。卢尚明确认上述证据的真实性，但认为该协议书只有庄旭升及卢尚明的签名，没有卢昌鸿的签名，而该协议书中约定自三方签字之日起生效，该协议书中约定的卢尚明应履行的义务卢尚明已履行完毕。詹海明对上述证据的真实性不予确认，认为该协议书是卢尚明与卢昌鸿、庄旭升之间的内部关系，其并不知情，也与本案无关。地方铁路公司对上述证据的真实性不予确认，认为该协议书上只有两名人员签名，而根据协议书中约定需要三人签名才生效的约定，因此该协议书是尚未生效的，且与本案无关；对于本案，地方铁路公司认为涉案物业的承租人是卢尚明、卢昌鸿及庄旭升，至于三人内部之间的股份转让关系地方铁路公司并不清楚。卢昌鸿对该协议书的真实性予以确认，但认为其在该协议书上没有签名，且其对此也不知情。卢尚明、詹海明、地方铁路公司、卢昌鸿、庄旭升均确认涉案物业仍由詹海明经营使用，用于经营广州国茂大酒店。詹海明主张地方铁路公司对涉案物业多次停电及张贴通知，阻挠詹海明的正常经营的行为，并提交了《关于恳请贵所配合我公司对国茂酒店实施停电措施的函》《关于紧急停止广州市天河瘦狗岭303号广州市国茂大酒店对外营业的通知》及地方铁路公司分别发给詹海明、广州市国茂大酒店的通知函作为证据。卢尚明、卢昌鸿、庄旭升认为《关于恳请贵所配合我公司对国茂酒店实施停电措施的函》是地方铁路公司发给干休所的，其不知情，真实性无法核实，实际上干休所从未对涉案物业停水停电，该证据不能证明地方铁路公司实际采取了停水停电措施；《关于紧急停止广州市天河瘦狗岭303号广州市国茂大酒店对外营业的通知》是由詹海明在涉案物业经营的广州市国茂大酒店盖章的，未显示是地方铁路公司发出的，其也从未看过该通知，真实性不予确认；对地方铁路公司分别发给詹海明、广州市国茂大酒店的通知函真实性无法确认，上述通知函也没有发给其，而该证据显示地方铁路公司应该很早就知道涉案物业已经由詹海明实际使用，且两份通知函不能证明地方铁路公司采取了措施要求收回涉案物业，且卢尚明也提供证据证明目前酒店仍在正常经营，若詹海明认为地方铁路公司影响其经营活动，应向地方铁路公司主张权利，不应该以此对抗卢尚明、卢昌鸿、庄旭升。地方铁路公司对《关于恳请贵所配合我公司对国茂酒店实施停电措施的函》的真实性不予确认，认为由此可以看出停水停电的控制权不在地方铁路公司，且也没有实际发生停水停电的行为，詹海明一直在涉案物业正常经营；对《关于紧急停止广州市天河瘦狗岭303号广州市国茂大酒店对外营业的通知》的真实性不予确认，但其知道涉案物业有消防整改的事项，而从该通知中也没有看出对詹海明进行停水停电；对其分别发给詹海明、广州市国茂大酒店的通知函真实性予以确认，但认为该两份函件是发给詹海明及广州市国茂大酒店的，不会对詹海明在涉案物业的正常经营造成影响，且詹海明在实质上也是违法占用涉案物业。另，地方铁路公司已另案向本院提起诉讼，要求确认其与卢尚明、卢昌鸿、庄旭升因国茂大酒店形成的租赁合同关系于2016年8月31日期满终止，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升自2016年9月1日起至实际交还物业之日止按原租金标准150%（即每月175521.90元）向地方铁路公司支付场地占用费，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升立即将国茂大酒店物业及经营管理权返还给地方铁路公司等。本院审理后作出（2017）粤0106民初10794号民事判决，判令确认地方铁路公司与卢尚明、庄旭升、卢昌鸿之间的租赁合同关系于2016年8月31日届满终止；卢尚明、庄旭升、卢昌鸿将其承租的广州市天河区303号广州市国茂大酒店1层、2至7层、11层腾空交还给地方铁路公司，詹海明对此负有协助义务；卢尚明、庄旭升、卢昌鸿支付地方铁路公司场地占用费［按175521.90元/月标准，自2016年9月1日起计至2018年4月3日止（应扣除卢尚明于2017年5月11日支付的131667元）］；驳回地方铁路公司的其他诉讼请求。后卢尚明不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2018）粤01民终23067号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。另，在（2017）粤0106民初10794号民事判决中，本院认为，根据查明的事实，卢尚明、詹海明均表示涉案物业自2018年4月4日起已停水停电，地方铁路公司对此未予否认，无论该停水停电行为是地方铁路公司所述的干休所所为还是地方铁路公司所为，均不影响根据合同相对性原则认定归责于作为出租方的地方铁路公司，故占用费应计至2018年4月3日止；按此，卢尚明、庄旭升、卢昌鸿应按175521.90元/月的标准，支付自2016年9月1日起至2018年4月3日止的占用费给地方铁路公司（应扣除地方铁路公司自认的卢尚明于2017年5月11日支付的131667元）。在（2018）粤01民终23067号民事判决中，地方铁路公司确认其已于2018年10月13日自行收回广州市国茂大酒店1层、2至7层、11层场地。本院认为：关于涉案物业的租赁事宜，原由詹海明与案外人兴益安公司签订《租赁经营合同》，后卢尚明、兴益安公司及詹海明签订《补充协议》，约定兴益安公司的合同权利义务由卢尚明享有和承担，据此合同相对方已变更为卢尚明、詹海明。根据已查明的事实可知，在通过多次承租人主体变更后，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升于2007年1月18日与地方铁路公司及付结义签订《国茂大酒店变更承租人补充协议》，约定地方铁路公司同意自2006年11月11日起（含当日）《租赁经营合同书》及相关补充协议的承租方变更为卢尚明、卢昌鸿、庄旭升，即涉案物业的承租人自2006年11月11日起变更为卢尚明、卢昌鸿、庄旭升。而上述补充协议中又约定，卢尚明、卢昌鸿、庄旭升的租赁经营期限至2015年8月30日，若卢尚明、卢昌鸿、庄旭升能切实履行租赁合同书及补充协议的各项约定，按时足额交付各项应交款，地方铁路公司同意租期顺延至2030年12月31日。但因双方对2007年1月18日所签的《国茂大酒店变更承租人补充协议》租赁期满租期延续问题存在争议，双方并未续签合同，而是于2015年8月20日由地方铁路公司与卢尚明等人签署《国茂大酒店租赁事项备忘录》，约定双方在2015年8月31日至2016年8月31日期间积极协商，共同努力解决上述争议。其后，地方铁路公司与卢尚明等未能就续签合同达成一致协议，地方铁路公司要求卢尚明等搬离交还涉案物业，另案中法院亦判决确认地方铁路公司与卢尚明、庄旭升、卢昌鸿之间的租赁合同关系于2016年8月31日届满终止。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”据上规定，结合上述已查明的事实，本院认为无论卢尚明的转租行为是否经过地方铁路公司的同意，其与詹海明之间的《租赁经营合同》中关于涉案物业自2016年9月1日至2030年12月31日期间的租赁合同关系的约定均依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《租赁经营合同》中关于涉案物业自2016年9月1日至2030年12月31日期间的租赁合同关系的约定无效，现卢尚明要求解除其与詹海明之间的《租赁经营合同》及补充协议的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。由于上述约定无效，詹海明已无权占有使用涉案物业，但鉴于地方铁路公司已确认自行收回涉案物业，故卢尚明要求詹海明腾空涉案物业的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”根据已查明的事实可知，虽然关于涉案物业在2016年9月1日至2030年12月31日期间的租赁合同关系的约定无效，但詹海明仍占有使用涉案物业，其应按照《租赁经营合同》约定的租金标准向卢尚明支付占有使用费。根据卢尚明、詹海明确认的事实可知，詹海明只支付了2016年8月份的部分租金60000元，对于该月剩余部分租金及2016年9月起的租金未支付，因此，现卢尚明主张詹海明支付2016年8月起的占有使用费（以每月158000元的标准计算，2016年8月份的占有使用费扣除已交的60000元）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。由于另案中法院已确认涉案物业的占用费应计至2018年4月3日止，并判令卢尚明、庄旭升、卢昌鸿支付自2016年9月1日起至2018年4月3日止的占用费给地方铁路公司，故本案中本院判令詹海明向卢尚明支付的上述占有使用费计至2018年4月3日止。另，由于上述合同约定无效，故卢尚明要求詹海明支付逾期支付租金的违约金缺乏依据，本院不予支持；但由于詹海明拖欠占有使用费确实给卢尚明造成利息损失，故本院判令詹海明向卢尚明支付逾期支付占有使用费的利息（以各月拖欠的占有使用费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）。詹海明抗辩称由于卢尚明无法保证其能正常经营至2030年12月31日止，故其享有不安抗辩权，有权拒付租金。但19202号案中卢尚明提供的住宿费发票显示詹海明仍对外正常营业，且詹海明并未举证证明涉案物业于2018年4月4日前无法正常经营使用，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，在詹海明经营使用涉案物业的情况下，其拒付租金的抗辩理据不足，本院不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告詹海明向原告卢尚明支付自2016年8月至2018年4月3日止的占有使用费（以每月158000元的标准计算，2016年8月的占有使用费应扣除被告詹海明已交的60000元）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告詹海明向原告卢尚明支付逾期支付占有使用费的利息（以每月所欠的占有使用费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回原告卢尚明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费191060元，由原告卢尚明负担158980元、被告詹海明负担32080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王伟雄人民陪审员  樊明香人民陪审员  张伟华二〇一九年五月十四日书 记 员  罗小玲            本判决书于2019年    月    日送达