广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10326号原告：时茜，女，1982年12月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘识文、李燕茜，分别系广东华盈律师事务所律师、实习人员。被告：黄少玲，女，1963年8月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州市淳湘馆餐饮管理股份有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一101房自编1号商铺（仅限办公用途）。法定代表人：李丽娟。被告：广州市天河区天河华翰百货商店，经营场所广东省广州市天河区天河直街30号之一号A-1号。经营者：杨庚。委托代理人：黄荣民、周智恩，均系广东易春秋律师事务所律师。被告：广州市钱大妈农产品有限公司，住所地广东省广州市海珠区艺泓路22号。法定代表人：冯冀生，董事长。原委托代理人：叶文华，该司职员。委托代理人：兰婧，该司职员。原告时茜诉被告黄少玲、广州市淳湘馆餐饮管理股份有限公司（简称淳湘馆公司）、广州市天河区天河华翰百货商店（简称华翰商店）、广州市钱大妈农产品有限公司（简称钱大妈公司）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，先后两次公开开庭进行了审理。原告时茜的委托代理人刘识文、李燕茜，被告华翰商店的委托代理人黄荣民、周智恩，被告钱大妈公司的原委托代理人叶文华、委托代理人兰婧到庭参加诉讼；被告黄少玲、淳湘馆公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告时茜诉称：黄少玲于2004年11月2日与广州市国龙房地产开发有限公司（下称国龙公司）签订编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》，以8316939元向后者购买华翰大厦一楼，该物业规划用途为写字楼、建筑面积为554.4626平方米（其中套内建筑面积为479.1592平方米）。其后，因国龙公司合同诈骗案发，该公司人去楼空，黄少玲即趁机占有华翰大厦一楼全部物业，并将其中规划用途为消防中心及邮政所的公建配套物业对外出租进行商业经营。其中规划用途为邮政所的公建配套物业的承租人分别为淳湘馆公司、华翰商店及钱大妈公司。鉴于四被告非法占用华翰大厦一楼公建配套物业的行为严重损害华翰大厦全体业主的合法权益，原告作为该大厦的业主，为切实维护自身合法权益及全体业主的公共利益，特提起诉讼，请求判令：四被告立即停止侵占华翰大厦规划用途为消防中心、邮政所的公建配套物业，立即退场并将其恢复原状。被告华翰商店辩称：一、本案原告仅为一个业主，其主张依法应由业主共同行使的诉请，不符合法律规定，原告主体不适格，法院应驳回原告起诉。根据《物权法》第七十条、第七十六条的规定，原告诉请属行使业主共有权，但涉案消防中心和邮电所的公建配套属于共同业主共同管理的重大事项，应由业主共同决定。华翰大厦现有120多户业主，原告未提供证据证明及停止侵占并恢复原状的诉请已得到双过半同意。原告作为一个业主主张依法应由全体业主共同行使的权利，其主体资格不符合法律规定，法院应依法驳回起诉。二、四被告主体均不适格，适格的被告应当是广州市国龙房地产开发有限公司，我方充其量只能是本案的第三人。原告提交的证据显示黄少玲与国龙公司于2004年11月2日签订《商品房买卖合同》，购买了华翰大厦首层全层，并支付了合同对价。同日，原广州市房地产交易中心为黄少玲办理了预售合同备案登记，该商品房买卖合同合法有效，华翰大厦首层全层应归黄少玲合法所有。如原告认为国龙公司在出售共有面积物业行为无效，应向法院提起撤销合同之诉，而不是提起恢复原状之诉。如原告认为国龙公司行为侵犯其共有面积共有权的，侵权人也只能是国龙公司，换言之国龙公司才是适格被告。三、我方是合法承租人，没有证据显示我方侵犯了原告所主张的权益。黄少玲已购买了华翰大厦首层，其对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利，2017年11月28日黄少玲依法与我方续签房屋租赁合同，将专有部分出租给我方使用，无须经过原告同意。换言之，我方是涉案房屋的合法承租人，并没有侵犯原告的任何权益，法院应依法驳回原告诉讼请求。被告钱大妈公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，同意华翰商店的答辩意见。另补充：一、我方不是涉案商铺的承租人。我方是华翰商店的经营加盟店，华翰商店已依法领取工商营业执照、食品经营许可证进行合法经营。我方将特许经营权许可给陈博锋开设加盟店并无不妥，我方依法不应当成为本案适格被告，不需承担法律责任。二、我方许可陈博锋以华翰百货的名义在涉案商铺注册登记开设钱大妈加盟店，但涉案商铺承租人并非我方，客观上该租赁关系与我方无关，我方不可能履行原告主张的法律义务。被告黄少玲、淳湘馆公司未答辩。经审理查明：案外人广州市国龙房地产开发有限公司（简称国龙公司）是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。时茜为华翰大厦1508房业主。2004年11月2日，国龙公司（出卖人）与黄少玲（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定：买受人所购的商品房为广州市天河区天河直街30号华翰大厦x层（自然层x）全层，用途为写字楼；建筑面积共554.4626平方米，套内建筑面积479.1592平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积75.3034平方米；该商品房屋属预售，按整层出售，总金额8316939元等。该合同办理了预售合同登记。时茜对其诉请提交以下证据：1、首层平面图（盖有广州市城市建设档案馆管理档案专用章，盖章时间2018年1月5日，并有“竣工图”的印章）。该图显示：首层有邮电所、消防中心、办公等区域。2、2017年4月18日广州市不动产登记中心向黄少玲出具的《依申请信息公开答复书》。该答复书载明：华翰大厦首层全层单元，合同备案时间2004年11月2日，预购人黄少玲，无办理退房或注销登记等。3、现场照片（打印件），显示华翰大厦首层情况。上述证据经质证，华翰商店表示：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，因华翰大厦未进行建筑工程规划验收，该平面图是竣工图，非建筑工程规划验收合格的附图，时茜不能以未取得建筑工程规划验收合格的竣工图作为本案诉请的依据；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，该答复书同时证明黄少玲购买了华翰大厦首层全层单元，其是合法的产权人，对该物业享有占有、使用、收益、处分的权利；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方是该房屋的合法承租人，不存在非法侵占公建配套设施的行为。钱大妈公司同意华翰商店的质证意见。华翰商店为证明其系合法承租，提交2017年11月28日黄少玲（出租人、甲方）与案外人杨庚（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》一份。该合同载明：甲方同意将坐落在天河区天河路天河直街30号之一首层自编1至2号房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积100平方米；租赁期限2017年11月28日至2027年11月27日，月租金5000元等。上述证据经质证，时茜表示：对上述证据真实性无异议，合法性不予确认，因租赁合同标的物规划用途属于公建配套，不能作为商业用途，故合同依法属于无效合同。钱大妈公司对上述证据无异议。钱大妈公司对其辩称提交以下证据：1、华翰商店营业执照（显示类型个体工商户，经营者杨庚，经营场所广州市天河区天河直街30之一号x号）。2、广州市天河区华翰百货商店食品经营许可证。3、案外人陈博锋与钱大妈公司签订的《特许加盟合同（单店）》。4、华翰商店出具给钱大妈公司的确认函（载明作为合同一方加入履行由陈博锋与钱大妈公司签订的《特许加盟合同（单店）》）。上述证据经质证，时茜表示：对证据1、2真实性无异议，合法性不予认可；证据3、4真实性无异议，合法性、关联性不予认可，钱大妈公司不管采取何种方式，公建配套场地已被拓展为其经营场所，故钱大妈公司也应依法承担侵权责任。华翰商店对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。关于华翰大厦首层的使用情况。时茜称：首层建筑面积1000平方米，黄少玲与国龙公司签定的商品房买卖合同已明确所购置物业的建筑面积大概554平方米，套内面积约479平方米；除了作为合同标的物的面积外首层还包括规划用途为消防中心和邮政所的公建配套面积，但由于黄少玲与国龙公司签订的商品房买卖合同写明有购买首层物业字眼，黄少玲就以此为依据，趁国龙公司因合同诈骗案案发人去楼空占有了华翰大厦一楼，包括公建配套面积在内的全部物业，且将其中规划用途为消防中心及邮政所的公建配套面积对外出租进行商业经营，具体使用是将规划为邮政所的面积出租给淳湘馆公司、华翰商店、钱大妈公司来经营。华翰商店表示：黄少玲和国龙公司签订的房屋买卖合同载明购买的是首层全层单元，并没有说除邮电所和消防中心外，黄少玲作为房屋购买者有权对首层进行使用；2017年4月18日信息公开答复书载明华翰大厦全层单元的预购人是黄少玲，黄少玲有权对全层进行使用，即使有责任也是国龙公司责任，与黄少玲及我方无关；时茜所述面积并没有说明黄少玲租给我方的面积是否有超出购买合同的面积，时茜必须说明是我方使用的面积到底有无占有公共配套的面积及有无超出黄少玲所购买的面积的范围；退一步说，黄少玲出租给我方、钱大妈公司的面积超出了其购买的面积，即使时茜起诉也应是告国龙公司，与我方无关。钱大妈公司称：我方并非涉案物业的使用人经营者或承租者，仅是将我方品牌特许给陈博锋开设使用；陈博锋是以我方名义经营，领取相应的食品经营许可证等经营证件，我方加盟店铺并无不妥，更不可能成为本案的适格被告；退一步说，本案若与我方有关联，时茜证据无法证明我方加盟店开设的面积为公共面积，黄少玲根据预售合同租赁首层全层物业并无不妥；时茜诉请是基于其权益，而涉案物业是否属于业主共有的公共部位尚有争议，只有勘察查明后才能确认。另查明：2017年10月9日，黄少玲以案外人国龙公司为被告提起诉讼，要求国龙公司办理涉案房屋房地产权证。本院以（2017）粤0106民初23154号案（简称23154号案）立案受理。23154号案中，本院向广州市国土资源和规划委员会发函调查，该委于2018年8月26日作出穗国土规划协查[2018]xx3号复函。函复如下：华翰大厦首层全层以黄少玲名义办理预售合同备案（预售合同2xx3），暂未办理首次登记和转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押信息；华翰大厦首层的规划用途有办公用房、邮电所、消防中心等；因预售合同附图未标示黄少玲购买的具体部位，现提供首层平面图（详见附件），建议实勘确定交易部位的规划用途；根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项；若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院可向我委送达协助执行过户文书；在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，黄少玲可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记；数据核查时间为2018年8月4日。2019年4月15日，本院作出（2017）粤0106民初23154号判决，判令国龙公司协助黄少玲办理广州市天河区天河直街30号之一x层（用途“办公用房”，建筑面积554.4626平方米）的不动产权证。该判决送达后，双方均未上诉，该判决已一审生效。本院认为：我国《物权法》第八十三条第二款规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，时茜作为华翰大厦业主有权提起本案诉讼。关于时茜诉请应否支持的问题。第一，从华翰大厦的首层规划情况看。盖有广州市城市建设档案馆管理档案专用章的《首层平面图》载明华翰大厦首层规划用途包括办公、邮电所、消防中心等部分，且该图为竣工图纸，邮电所、消防中心应为公建配套，依法属于华翰大厦全体业主共有。第二，黄少玲向国龙公司购买的华翰大厦首层面积涵盖的范围。本案中时茜称首层面积1000平方米，对此到庭应诉的华翰商店及钱大妈公司未持异议。黄少玲、国龙公司签订的《商品房买卖合同》虽约定黄少玲向国龙公司购买华翰大厦首层全层，但合同同时约定购房面积为554.4626平方米，套内建筑面积479.1592平方米，分摊建筑面积75.3034平方米，房屋用途“写字楼”。由此可见，黄少玲向国龙公司购买的华翰大厦首层仅为办公面积，邮电所、消防中心等公建配套面积不属出售范围，且国龙公司也无权出售属于公建配套的面积。第三，从华翰大厦首层的实际使用情况看。按查明的事实，华翰大厦首层目前由华翰商店、钱大妈公司、黄少玲、淳湘馆公司共同使用。华翰商店、钱大妈公司、黄少玲、淳湘馆公司应根据上述《首层平面图》，停止占用华翰大厦首层规划用途为消防中心、邮电所的公建配套物业，腾空上述物业并将其恢复原状。时茜诉请合法有理，本院予以支持。至于华翰商店、钱大妈公司、淳湘馆公司、黄少玲之间的内部关系，属另外的法律关系，本案不予调处。黄少玲、淳湘馆公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起30日内，被告黄少玲、广州市淳湘馆餐饮管理股份有限公司、广州市天河区天河华翰百货商店、广州市钱大妈农产品有限公司根据盖有广州市城市建设档案馆管理档案专用章的广州市天河区天河路天河直街30号之一华翰大厦《首层平面图》，停止占用华翰大厦首层规划用途为消防中心、邮电所的公建配套物业，腾空上述物业并将其恢复原状。本案受理费100元，由黄少玲、广州市淳湘馆餐饮管理股份有限公司、广州市天河区天河华翰百货商店、广州市钱大妈农产品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  赖小玲人民陪审员  叶曼玲二〇一九年五月二十四日书 记 员  梁怡筠梁炎梅梁雅芝秦爽