浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初3142号 原告：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市灵芝镇曲屯村。 法定代表人：郭贤进，系总经理。 委托诉讼代理人：刘光高，男，系公司职员。 委托诉讼代理人：麻志兰，女，系公司职员。 被告：马君明，男，1969年10月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司诉被告马君明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘光高、麻志兰，被告马君明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费13084.20元及违约金2302.80元；二、2016年10月1日至2018年12月31日车位费2160元，违约金595.2元；三、2016年8月1日-2017年12月31日公摊费1120.44元（上述合计19262.64元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系山水人家西区珺园5-04室业主，2010年4月7日，房屋实际交付时，原告与被告签署了《前期物业服务协议》等服务合同，原告提供了物业服务，物业面积总计290.7平方米，服务费为每月每平方米3元。房屋电梯、加压水泵、景观水系等公共能耗设备设施运行所需能耗费用由被告据实分摊，自2018年1月1日起，根据与山水人家西区业委会签订的物业服务合同，物业费按3.2元/月/平方米（包含公共能耗费0.2元/月/平方米）进行计算。协议同时约定，物业费按年缴纳，被告在入住时一次性缴纳一年的物业服务费，自第二年起每季度首月10日前交纳当季物业服务费，逾期未缴纳的，按应付费总额的万分之五缴纳滞纳金。被告自2016年10月1日起开始拖欠物业服务费，原告多次电话联系及面谈沟通协商，发函件催收，被告仍拖欠至今未缴纳，原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告马君明辩称，我对物业公司的服务认为其没有做到位，我们设施的损坏、安全措施没有做好，关系到了所有业主的安全，所以其服务不符合其收费标准，包括公摊费用。房子的质量也有问题，虽然这是房产公司导致的，但物业没有协助我们业主进行服务。我对业委会签订的物业服务条例有很大的异议，业委会的成立我们也不知道，业委会签订的条例我们也不知道，有没有损害我们业主的利益？我觉得物业公司有无履行其职责？我从住进到现在我的房子大大小小修了五次，这种情况也不止我一家，这说起来与房产公司有牵连，但物业没有做到相应的服务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的2010年10月21日前期物业服务协议1份、物业服务合同备案证明1份、民事调解书复印件1份，本院予以确认并在卷作证。对双方持有异议的证据，本院认证如下：原告提供的山水名家前期物业合同复印件1份，被告存有异议，因上述证据系深圳市之平物业发展有限公司与坤和建设（绍兴）有限公司签订的物业合同，非本案当事人所签订，与本案无关联性，本院不予认证。原告提供的山水名家临时管理规约1份系原件，且由被告签字确认，故本院依法予以认定。原告提供的2018年2月7日原告与山水人家西区小区业主委员会签订的物业服务合同1份，被告持有异议，因原告未提供证据原件，故本院不予认定。原告提供的报修单1份、报甲方事态表1份、情况说明1份，其中报修单有被告签字，本院予以认可，其余因被告质证认可原告在2017年、2018年存在报送维修情况，余不认可，故本院根据被告认可内容予以确认。原告提供的催缴通知函1份、快递回执1份，被告虽持有异议，但经本院向邮政速递公司核实，催收函于2018年5月11日由邮政人员向收件人确认后投递至E邮宝，故本院对上述证据予以认定。原告提供的公摊费计算清单，被告存有异议，因上述缴费清单系原告自行制作，且未有其他票据等证据证明计算清单上记载金额，故本院不予认定。原告提供的地下车位使用权有偿转让协议书，虽系复印件，但被告庭审自认确认有两个车位，故本院对该证据予以认定。被告提供的照片1组，原告持有异议，本院认为因照片不具有连续性，故无法据此认定原告服务不到位，本院对证明力不予认定。被告提供的检测鉴定报告，系房屋质量问题，与本案所涉物业服务合同纠纷无关，本院不予认证。被告提供的物业服务合同复印件1份，未有当事人签字盖章确认，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系山水人家西区珺园5幢04室房屋（建筑面积290.76平方米）业主。原告系山水人家西区小区物业服务企业。2010年10月21日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，协议约定：原告为被告所在小区提供物业服务企业。合同有效期至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。物业服务费根据建筑面积收取，具体收费标准如下：高层住宅每平方米1.38元/月（不含电梯、加压水泵、大型景观水系、园林绿化用水等）；联体排屋每平方米3元/月（不含大型景观水系、园林绿化用水费用）；停车位管理费：露天车位每个每月20元，地下车场车位每个每月40元，排屋或别墅内车库按住宅建筑物业管理服务费减半收取。物业管理服务费按年交纳，业主在入住时一次性交纳一年的物业管理服务费并与原告签订银行委托收款协议，第二年起每季度首月10日前履行交纳义务，业主应于每季度首月10日前以银行托收方式自甲方账户内收缴当季物业管理服务费，业主应保证银行账户中有足够资金扣收。如未按时交纳物业管理服务费，每逾期一日将承担应交管理服务费用总额万分之五的滞纳金。以上物业服务费收费标准不包括房屋电梯、加压水泵、景观水系、草坪灯等公共照明、园林绿化用水等房屋共同高能耗设施设备运行所需能耗费用，此部分费用由业主向原告据实分摊；由于该项费用使用前无资金来源，业主需按水电供应商收费凭据准确测算后得出平均值分摊到相关业主，故业主需先行预交一个月物业服务费等值的费用（连体排屋预交半个月物业服务费等值的费用），物业管理服务运行两个季度后将此部分费用使用情况公告全体业主。合同还对其他事项做出约定。2018年5月10日，原告向被告催讨2016年10月1日至2017年12月31日的物业服务费、车位费、公摊费及相应滞纳金，因被告经催收后仍未缴纳，原告诉至法院成讼。 本院认为，原、被告于2010年10月21日签订的物业管理服务合同，双方主体适格、意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告作为山水人家西区小区业主，应遵守协议约定，按约缴纳相应的物业服务费和车位管理费。协议签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务，被告至今拖欠部分物业服务费、车位管理费未付，已构成违约，故对原告要求被告支付2016年10月1日起至2017年12月31日止的物业服务费和车位费的诉请，本院依法予以支持，经核算后确定上述两项费用共计14284.2元（290.76*15*3+40*2*15），原告主张的2018年1月1日至2018年12月31日的车位管理费，因原告尚未履行催收义务，故本院在本案中不予处理，原告可待实际催收后再行主张。原告主张的2016年8月1日至2017年12月31日的公摊费用，根据合同约定，公摊费用应根据水电供应商收费凭据准确测算后得出平均值后据实分摊，现原告未能提供供应商的收款凭证，且无法准确陈述其计算明细，故本院不予支持。原告主张的违约金，因原告在提供服务过程中存在部分瑕疵，故本院不予支持。被告马君明辩称原告服务未到位的意见，现有证据尚不足以证明，本院不予采信。被告马君明辩称房屋质量存在问题的意见，非物业服务合同审理范畴，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告马君明应支付给原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司2016年10月1日至2017年12月31日的物业服务费和车位管理费合计14284.2元，于本判决生效之日起三十日内付清； 二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取141元，由原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司负担36元，由被告马君明负担105元，由被告负担部分应于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  韩咪竹 二〇一九年五月二十四日 书记员  沈 敏 附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。