江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民初293号 原告：江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局，住所地江西省赣州市章贡区长征大道市政中心双子楼北楼23层，统一社会信用代码：12360000F37629928F。 法定代表人：李国根,该局局长。 委托诉讼代理人：邹玲，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师。 被告：赣州景荣集团有限公司，住所地江西省赣州市章贡区水西镇河排上4号，统一社会信用代码：91360700723932354A。 诉讼代表人：江西海融律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：吴启宏，江西创兴律师事务所律师。 第三人：中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地江西省南昌市东湖区阳明路106号，统一社会信用代码：91360000705516103X。 负责人：田欣宇，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：张友明，江西洪城律师事务所律师。 原告江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局（以下简称“赣州无线电管理局”）与被告赣州景荣集团有限公司（以下简称“景荣公司”）、第三人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称“长城公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州无线电管理局的委托诉讼代理人邹玲、孔亮，被告景荣公司的委托诉讼代理人吴启宏，第三人长城公司的委托诉讼代理人张友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州无线电管理局向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告享有南河路11号第2、3层写字楼，Ｃ.Ｂ栋2单元704室及南河路9号7＃车库的所有权，并判令被告及第三人配合原告办理房产过户手续；2.确认被告对上述房产的抵押行为无效；3.本案所有诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2000年6月28日，原告与被告签订了《房屋销售合同书》及附件，同年7月27日签订了《补充协议》，2001年11月21日，双方还就购买店面签订了《购房合同书》。通过上述合同的签订，原告共向被告购买了位于赣州市.写字楼2、3层（所有权证号为：Ｓ0××80）、Ｃ.Ｂ栋2单元704室（所有权证号为：Ｓ0××81）、Ｃ店1＃、2＃店面（所有权证号为：Ｓ0××94、Ｓ0××91）、南河路9号7＃车库（所有权证号为：Ｓ0××72）。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告也自2001年9月起将上述房产交付给原告占有使用至今，但迟迟未办理过户手续。原告遂向法院提起诉讼，贵院于2005年12月16日作出（2005）赣中民一终字第682号民事调解书，确认了被告的协助过户办证义务。此后，原告多次要求被告协助办理过户手续，但被告均以各种理由拖延搪塞，至今仍未完成产权办理手续。在此过程中，被告因资不抵债向贵院申请破产。通过债权人会议，原告才得知被告已将案涉房产抵押给中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行（以下简称“工行东阳支行”），后工行东阳支行又将债权转让给了第三人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司（原“中国长城资产管理公司南昌办事处”）。但无论是工行东阳支行办理抵押还是第三人受让债权时，均从未前来向原告核查过房屋权属情况。故被告在无权处分的情况下，擅自设立抵押的行为，严重侵犯了原告的合法权益。此外，原告已提起执行异议之诉并经贵院作出（2017）赣07民终2557号民事判决，确认了原告对于合同项下Ｃ店1＃、2＃店面的所有权。综上，原告对案涉房屋享有独立排他的完全物权，被告在无权处分的情况下擅自设立抵押，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应当认定无效。 被告景荣公司辩称，1.江西海融律师事务所是于2017年8月4日开始担任景荣公司的破产管理人，对景荣公司的具体买卖情况不清楚。2.作为破产管理人，我们找彭景荣制作了笔录，根据彭景荣的说法，景荣公司确实与原告关于南河路11号第2、3层写字楼C.B栋2单元704室签订了购房合同及相关的补充协议，但由于当时原告并没有将购房款全部付清，所以房产证一直是办在景荣公司名下，景荣公司是2013年将房产拿去抵押，而原告购买房产的尾款20多万元是2014年才付清，但房产一直都是原告在占有使用。3.因为景荣公司已经进入破产程序，而案涉房产只有一处，根据景荣公司执行董事的描述，确实与原告签订了相关买卖合同，也确实将房产拿去了银行抵押。因此，房产的处置由法院依法处理。 第三人长城公司述称，1.赣州无线电管理局重复起诉，违反一事不再理原则，其起诉应予以驳回。赣州无线电管理局因案涉房屋于2005年起诉过景荣公司，其第1项诉讼请求为：“景荣公司按约定为赣州无线电管理局办好所购房屋的产权证”，赣州市章贡区人民法院于2005年10月12日作出（2005）章民一初字第332号民事判决，后赣州无线电管理局不服一审判决，提出上诉，赣州市中级人民法院于2005年12月16日作出（2005）赣中民一终字第682号民事调解书，规定由景荣公司在90日内协助赣州无线电管理局办理房屋产权手续，隐含的一层意思是：“所购房屋的所有权归赣州无线电管理局”。赣州无线电管理局为保护其案涉房屋的合法权益，应对生效的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书申请强制执行，而不是再次提起民事诉讼，赣州无线电管理局再次提起诉讼，属于重复起诉，违反一事不再理原则，其起诉应予以驳回。二、长城公司善意取得案涉房屋的抵押权，抵押权合法有效。（2005）赣中民一终字第682号民事调解书于2005年12月16日生效，赣州无线电管理局就应在执行时效内向法院申请强制执行，将案涉房屋过户至其名下，但是赣州无线电管理局一直怠于行使权利，一直未向法院申请强制执行，甚至南河路11号第2、3层写字楼、Ｃ.Ｂ栋2单元704室于2010年1月6日、7＃车库于2009年11月10日，房屋所有权证都已办理在景荣公司名下，景荣公司已经办理好了案涉房屋的房屋所有权证，满足产权过户条件；赣州无线电管理局仍然没有向法院申请执行，将案涉房屋过户至其名下，导致案涉房屋的所有权在不动产登记簿上一直登记在景荣公司名下，这个后果是赣州无线电管理局怠于行使权利导致，赣州无线电管理局要承担因此导致的不利后果。2013年11月4日，景荣公司用涉案房屋为江西金都贸易有限公司的银行贷款提供抵押担保，工行东阳支行依约向江西金都贸易有限公司发放了830万元贷款，景荣公司与工行东阳支行签订了《最高额抵押合同》，案涉房屋在赣州市房地产管理局办理了房屋他项权证，他权证号：赣房他证字第××号。赣州无线电管理局怠于行使权利，导致案涉房屋的所有权在赣州市房地产管理局一直登记在景荣公司名下，工行东阳支行相信不动产登记簿的公信力，不知道案涉房屋已经转让给赣州无线电管理局，景荣公司向工行东阳支行陈述和保证“其是抵押物的所有人，并享有对抵押物的完全处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权方面的争议”，工行东阳支行办理抵押时是善意的；其向江西金都贸易有限公司发放了830万元贷款，为办理抵押支付了合理的价格；在赣州市房地产管理局办理了房屋他项权证。依据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列请形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物议的，参照前两款规定。”、第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，工行东阳支行善意取得案涉房屋的抵押权，抵押权合法有效。2016年5月27日，中国工商银行股份有限公司江西省分行与长城公司签订了《资产转让协议》，将江西金都贸易有限公司债权转让给长城公司，2016年6月7日中国工商银行股份有限公司江西省分行与长城公司在《江西日报》上刊登了“债权转让通知暨债务催收联合公告”，长城公司依法得了江西金都贸易有限公司债权及相关权益。长城公司承继工行东阳支行的权利善意取得案涉房屋的抵押权，抵押权合法有效。综上所述，赣州无线电管理局重复起诉，违反一事不再理原则，长城公司善意取得案涉房屋的抵押权，抵押权合法有效，为了维护不动产登记簿的公信力和交易的便捷性，恳请法院驳回赣州无线电管理局的起诉或认定长城公司对案涉房屋的抵押权合法有效。 原告赣州无线电管理局向本院提交证据如下：第一组证据：1.原告事业单位法人证书；2.被告的企业信息表；3.第三人的企业信息表，拟证明：原、被告及第三人主体适格。第二组证据：1.《房屋购销合同书》及附件；2.《补充协议》；3.《购房合同书》；4.《协议书》；5.付款凭证，拟证明：原被告之间签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋，且原告已履行付款义务。第三组证据：1.租赁合同（部分）；2.江天幼儿园设立的批复文件及证照；3.租金支付凭证（部分）；4.电费缴纳凭证／清单（部分）；5.天然气缴费清单；6.涉案房屋现场照片，拟证明：原告一直作为所有权人对涉案房屋进行实际占有、使用、收益。第四组证据：1.《关于要求赣州景荣房地产开发有限公司尽快履行购房合同的函》；2.《律师函》；3.《民事调解书》，拟证明：原告多次以函告方式通知被告履行办理房产过户等合同义务，且也为此诉至法院，经贵院调解书确认了被告履行办理房产过户的义务。第五组证据：1.《房产证》；2.房产地址确认单，拟证明：涉案房产至今仍登记在被告名下，经原告多次催促，被告仍未履行办理过户手续的义务，存在重大过错。第六组证据：1.《民事判决书》；2.《房产证》（两间店面），拟证明：1.生效判决认定涉案房屋未完成过户的过错在被告，并确认原告享有《购房合同书》项下的章贡区南河路11号Ｃ店1＃、2＃两处房产的所有权，现该两处房产已据此过户至原告名下；2.被告公司已申请破产，管理人为江西海融律师事务所。第二组至第六组证据共同拟证明原告系涉案房屋的所有权人，被告无权处分上述房屋。第七组证据：1.《最高额抵押合同》；2.《房屋他项权证书》；3.《债务催收联合公告》,拟证明：被告擅自以《购房合同书》项下的房产为江西金都贸易有限公司对工商银行的债务提供抵押担保，后工商银行将上述债权转让给第三人。第八组证据：1.《情况说明》；2.幼儿园法定代表人身份证复印件，拟证明：被告与工商银行及第三人擅自对无权处分的案涉房屋设立抵押，存在重大过错。第九组证据：申请证人吴某出庭作证，拟证明被告在无权处分的情况下，未尽法定审查义务，擅自设立抵押权存在重大过错，抵押行为无效。 针对原告赣州无线电管理局提交的证据，被告景荣公司经质证认为：1.对第一组证据的三性无异议；2.对第二组证据的三性无异议，对证明目的没有异议；3.对第三、四组证据的三性均无异议；4.对第五组证据的三性无异议，对于证明目的有异议，房产证和房产地址确认订单并不能证明案涉房产经原告多次催促，被告仍未履行办理过户手续的义务；5.对第六、七组证据无异议；6.对第八组证据中《情况说明》的三性有异议，对其证明目的有异议，不能证实其主张的证明目的；7.对第九组证人证言，不能证明原告的证明目的。 针对原告赣州无线电管理局提交的证据，第三人长城公司经质证认为：1.对第一组证据无异议；2.第二组证据中1、2、3、4无异议，对5没有异议，但是对5的证明目的有异议，付清尾款的时间是2014年8月27日，证明之前赣州无线电管理局没有取得案涉房屋的所有权；3.对第三组证据三性及证明目的均有异议，部分租赁合同，电影综合楼3楼在同一租赁期限内同时租赁给两家公司，有合理怀疑租赁合同是伪造的，不能确定其真实性，租金和电费、天然气缴费清单，有的是收据，不能确定其真实性，不能确认其关联性，该部分证明不了原告对案涉房屋进行了使用租赁并有实际的收益；4.对第四组证据三性无异议，对其证明目的有异议，调解协议书同时证明了原告重复起诉，违反一事不再理原则，其起诉应予以驳回，也证明了原告一直未向法院对调解书申请强制执行；5.第五组证据证明了2011年、2009年房产证已经办理在被告名下，导致案涉房屋所有权在不动产登记簿上登记在被告名下，后果是赣州无线电管理局怠于行使管理权导致的，其应当承担相应的不利后果，不能证明被告存在重大过错；6.第六组证据与本案无关；7.对第七组证据无异议；8.对第八组证据中情况说明的三性及证明目的均有异议，江天幼儿园的租房合同显示是2015年1月1日，不能证明其之前也租赁在案涉房屋，同时租赁仅是电影公司综合楼二楼，江天幼儿园无权证明其他案涉房屋的抵押情况，情况说明表述上的几年前不能确定具体时间，即不能证明工行东阳支行2013年11月4日办理抵押时存在重大过失，对幼儿园法人代表身份证复印件无异议；9.对第九组证人证言的质证意见：（1）证人与赣州无线电管理局存在利害关系；（2）证人只是一个证人证言；(3)证人证言不能直接证明工行办理抵押时存在重大过失。 被告景荣公司向本院提交证据如下：调查笔录一份，拟证明破产管理人向景荣公司了解案涉房产当时的购买情况和抵押情况。 针对被告景荣公司提交的证据，原告赣州无线电管理局经质证认为：对该证据的三性均有异议。首先，从证据的形式来看，该证据是证人证言，但证人并没有当庭接受质证，因此，该证据不符合证据的效力要件。其次，从该证据的内容来看，也与客观事实不是完全吻合，原告已经支付了全部的购房款，而如前所述，尾款支付迟延的原因是被告一直未将案涉房屋清晰的界址、面积确认导致无法最终核定实际结款金额，原告已经按照2005年调解书的内容履行了全部的义务，但被告至今仍未将房屋过户给原告，且在2013年擅自将原告所有的房屋进行抵押担保，存在严重过错。 针对被告景荣公司提交的证据，第三人长城公司经质证认为：对证据三性均有异议。 第三人长城公司向本院提交证据如下：证据一、（2005）赣章民一（1）初字第332号民事判决书、（2005）赣中民一终字第682号民事调解书、房产证。拟证明：赣州无线电管理局因案涉房屋于2005年因商品房买卖合同纠纷向赣州景荣房地产开发有限公司提起过诉讼，赣州无线电管理局为保护其案涉房屋的合法权益，应对生效的民事调解书申请强制执行，赣州无线电管理局再次提起诉讼，属于重复起诉，违反一事不再理原则，其起诉应予以驳回。（2005）赣中民一终字第682号民事调解书于2005年12月16日生效，赣州无线电管理局就应在执行时效内向法院申请强制执行，将案涉房屋过户至其名下，但是赣州无线电管理局一直怠于行使权利，一直未向法院申请强制执行，导致案涉房屋的所有权在不动产登记簿上一直登记在景荣公司名下，该后果是赣州无线电管理局怠于行使权利导致，赣州无线电管理局应承担因此导致的不利后果。证据二、借款合同、借款展期协议，借款借据、最高额抵押合同、抵押权证、资产转让协议、江西日报。拟证明：2013年11月4日，景荣公司用案涉房屋为江西金都贸易有限公司的银行贷款提供抵押担保，工行东阳支行依约向江西金都贸易有限公司发放了830万元贷款，景荣公司与工行东阳支行签订了《最高额抵押合同》，案涉房屋在赣州市房地产管理局办理了房屋他项权证，依据《物权法》第一百零六条、第九条和第十七条之规定，工行东阳支行善意取得案涉房屋的抵押权，抵押权合法有效。2016年5月27日，中国工商银行股份有限公司江西省分行与长城公司签订了《资产转让协议》，将江西金都贸易有限公司债权转让给长城公司，2016年6月7日，中国工商银行股份有限公司江西省分行与长城公司在《江西日报》上刊登了“债权转让通知暨债务催收联合公告”，长城公司依法取得了江西金都贸易有限公司债权及相关权益。长城公司承继工行东阳支行的权利善意取得案涉房屋的抵押权，抵押权合法有效。证据三、中国农业银行进账单，拟证明：该进账单系第三人长城公司与工商银行签订资产转让协议的支付凭证。 针对第三人长城公司提交的证据，原告赣州无线电管理局经质证认为：1.对第一组证据的三性均无异议，对其证明目的有异议，对于第一个证明目的，判决书和民事调解书均可看出，该案定性的案由是房屋买卖合同纠纷，内容也只是对合同履行义务做了确定，并不是确权之诉，不存在重复起诉的问题；第二个证明目的，该调解书事实是无法通过强制执行，调解书确定的内容均是行为履行内容，其中包括车库改造、写字楼通道改造以及被告在房屋面积确认后协助原告办理过户，这都是无法通过法院强制执行的。被告均以面积未核定。界址未确定等理由搪塞，导致调解书内容没有得到有效执行，过错并不在原告，原告早已实际是取得案涉房屋的所有权；2.对第二组证据的真实性、关联性无异议，对其合法性、证明目的有异议，该组证据并没有工商银行或者第三人在抵押办理及债权转让过程中对抵押物权属情况进行核实的任何证据，也没有关于资产转让协议、价款支付的凭证，无法证明工商银行及第三人系善意第三人，其在被告无权处分的情况下，未尽法定审查义务，擅自设立抵押权存在重大过错，抵押行为无效。关于资产转让协议的内容，可以看出第三人在抵押物形式上不存在缺陷的情况下却以实际价值25%的不合理低价受让上述债权，明显存在恶意；3.对第三组证据进账单的三性均持异议，进账单系复印件，无法确定其真实性，而且第三人长城公司系按照25%左右的折价受让案涉债权，明显不属于合理对价，不能达到证明第三人长城公司善意取得案涉抵押权的证明目的。 针对第三人长城公司提交的证据，被告景荣公司经质证认为：对证据的三性均无异议。 针对原告、被告及第三人提供的证据，经各方质证，本院综合认证如下： 1.针对原告赣州无线电管理局提交的证据：第一、二、三、四、五、六、七、八、九组证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，相互印证，并且能证实其主张的证明目的，故本院予以采信。 2.针对被告景荣公司提交的证据：该调查笔录的被调查人彭景荣并未出庭作证，其陈述的内容缺乏其他充分证据予以佐证，故本院不予采信。 3.针对第三人长城公司提交的证据：第一、二、三组证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，但并不能证实第三人长城公司主张的证明目的，本院对其证明目的不予采信。 经审理查明：2000年6月28日，原告赣州无线电管理局（原名称为“赣州市无线电管理处”，合同乙方）与被告景荣公司（原名称为“赣州景荣房地产开发有限公司”，合同甲方）签订《房屋购销合同书》及附件，约定“甲方将南河路电影公司综合楼的一层部分，二、三层全部、八层部分、车库一间出售给乙方”。该合同主要内容如下：“二、购房价格：第一层单价4200元/平方米，面积40平方米，计人民币168000元；第二、三层平均单价1280元/平方米，面积682平方米，计人民币872960元；第八层单价750元/平方米，面积127平方米，屋面栏杆、加固费6800元，计人民币102050元；车库单价700元/平方米，面积30平方米，计人民币21000元，总计人民币1164010元。以上计算面积按房产管理部门实际丈量的面积为准；……五、房屋的产权登记由甲方负责办理，乙方承担办理产权交易规定由买方缴纳的交易费、契税、工本费；六、付款方式：合同签订后，乙方先支付给甲方定金20万元，甲方将钥匙交给乙方后，乙方再支付给甲方购房款50万元，甲方办好房屋产权证交给乙方后，乙方再支付购房款40万元。暂留购房款6.401万元作为乙方房屋质量维修金，一年内若因房屋质量问题，甲方应承担全部维修费用，若一年内没有发现房屋质量问题，乙方应将购房款6.401万元如数返回给甲方；七、其它事项：……2.甲方必须按乙方移动监测车的要求设计建造车库”。2000年7月27日，原告、被告签订《补充协议》，约定了《房屋购销合同书》的第一层、第二层、第三层、第八层和车库的交付时间，并约定了逾期交付违约责任。 2001年11月21日，原告赣州无线电管理局（甲方）与被告景荣公司（乙方）签订《购房合同书》，该合同主要内容如下：“一、乙方同意将南河路11号C栋一层与甲方相邻的临街店面一间出售给甲方，面积约33平方米，实际面积按房产管理部门实际丈量的面积为准；二、店面售价为每平方米4200元，合计138600元，乙方在2002年4月1日前将店面钥匙交给甲方；……五、乙方收到购房款后，必须在2个月内给甲方办好房产权证书，否则视为违约”。 2001年11月21日，原告赣州无线电管理局（甲方）与被告景荣公司（乙方）签订《协议书》一份，该协议主要内容如下：“一、甲方同意借款27万元给乙方，时间暂定2个月，月息千分之六，逾期按千分之十计；二、在乙方办好甲方的购房房产证（房产见甲乙双方签订的购房合同）之后，此款可转为购房款；三、乙方同意将此借款本息用甲方应付乙方购房款作还款保证”。 原、被告签订上述《房屋购销合同书》、《购房合同书》后，原告赣州无线电管理局向被告景荣公司分别于2000年6月29日支付20万元、35万元，2000年10月31日支付30万元，2000年12月29日支付10万元，2001年9月28日支付9万元，2001年10月19日支付16.5万元，2014年8月27日支付21.0008万元，合计支付141.5008万元。原、被告签订上述《房屋购销合同书》、《购房合同书》后，被告将上述案涉房屋交付给原告使用。原告将案涉部分房屋分别出租至赣州市江天幼儿园、赣州市佳佳喜来健医疗器械经销部、赣州市为民喜来健医疗器械有限公司等单位，并收取了租金，其中赣州市江天幼儿园向原告交纳租金至今。案涉房屋的电费和天然气账号户主均为原告赣州无线电管理局，一直亦由原告交纳电费和天然气费。 2003年4月14日，原告向被告出具《关于要求赣州景荣房地产开发有限公司尽快履行购房合同的函》，要求被告尽快履行合同约定，解决车库、通道等问题，办好产权手续。被告公司法定代表人彭景荣于2003年4月15日签收该函。2004年12月6日，原告向被告出具《律师函》，要求被告协商解决产权证、通道、分摊面积、车库、借款本息的归还及违约金数额等问题。被告公司法定代表人彭景荣于2004年12月6日签收该函。 2005年，原告就案涉车库、专用楼梯、门口通道及违约金等问题向章贡区人民法院提起诉讼，该院作出（2005）章民一（1）初字第332号民事判决后，原告对该判决不服，向本院提起上诉。2005年12月16日，本院作出（2005）赣中民一终字第682号民事调解书，上诉人（即原告赣州无线电管理局）、被上诉人（即被告景荣公司）双方达成调解协议如下：一、上诉人同意被上诉人应交付的车库变更为南河路9号房南面最西端的车库（7号车库）。上诉人同意加补购车库款20000元；待上诉人将所有购房款结清后，被上诉人交付该车库；交付该车库时，被上诉人应负责将该车库的门过梁和现有的车库门拆除，拆下的车库门交给上诉人，上诉人负责另安装该车库门；二、上诉人购买的被上诉人开发的南河路11号C栋写字楼的北墙门（该门在第一层）通往南河路的通道为出此门右拐直通南河路人行道，此通道宽为3米（内空2.76米），高度不少于4米，平写字楼北墙门的左侧边平行隔断，上诉人只享有该通道的通行使用权，不享有产权；上诉人同意一次性补偿给被上诉人使用该通道的费用18000元，被上诉人负责在调解生效之日起一个月内打通该通道，通道打通后，上诉人付清该补偿款，该通道的路面硬化铺平由上诉人负责，被上诉人如在与该通道相邻处砌墙，不准开设门窗；三、上诉人同意放弃要求被上诉人支付违约金、赔偿损失等的其他诉讼请求；四、待购房面积确定、购房款交清并支付有关办证费用后，被上诉人应在90日内协助上诉人办理房屋产权手续；五、一、二审诉讼费共9860元，被上诉人同意全部负担。 2009年11月10日，被告景荣公司就南河路9号7＃车库登记办理了房屋所有权证（证号：赣房权证字第××号），该证载明“被告景荣公司单独所有该房屋所有权”。2010年1月6日，被告景荣公司就南河路11号Ｃ.写字楼二、三层登记办理了房屋所有权证（证号：赣房权证字第××号），该证载明“被告景荣公司单独所有该房屋所有权”。2010年1月6日，被告景荣公司就南河路11号Ｃ.Ｂ栋2单元704室登记办理了房屋所有权证（证号：赣房权证字第××号），该证载明“被告景荣公司单独所有该房屋所有权”。 2016年3月30日，被告景荣公司向原告赣州无线电管理局出具《房产地址确认单》，该确认单载明：“景荣公司与赣州无线电管理局于2000年6月28日签订了《房屋购销合同书》一份，景荣公司将章贡区南河路电影公司综合楼的一层部分、二、三层全部、八层部分、车库一间出售给赣州无线电管理局，后景荣公司将上述房产登记至其名下，现对上述房产的地址确认如下：1.房产证号码为Ｓ0××94，房产证载明的地址为赣州市店1＃，即为《房屋销售合同》中载明的一层部分的其中一间店面。2.房产证号码为Ｓ0××91，房产证载明的地址为赣州市店2＃，即为《房屋销售合同》中载明的一层部分的其中一间店面。3.房产证号码为Ｓ0××81，房产证载明的地址为赣州市.Ｂ栋2单元704室，即为《房屋销售合同》中载明的八层部分。4.房产证号码为Ｓ0××80，房产证载明的地址为赣州市.写字楼二、三层，即为《房屋销售合同》中载明的二、三层全部。5.房产证号码为Ｓ0××72，房产证载明的地址为赣州市南河路9号7＃车库，即为《房屋销售合同》中载明的车库一间（同意等值置换）”。 2018年2月11日，本院就赣州无线电管理局与辜晓红、蔡启芳、景荣公司案外人执行异议之诉纠纷案件作出（2017）赣07民终2557号民事判决书。该案系辜晓红、蔡启芳因其他案件纠纷分别查封了案涉《房屋购销合同书》中的赣州市店1＃、2＃两处房产，进入执行阶段后赣州无线电管理局提起案外人执行异议之诉，赣州市章贡区人民法院作出（2016）赣0702民初3443号民事判决后，赣州无线电管理局不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理后依法作出（2017）赣07民终2557号民事判决书。目前，该判决业已生效。该判决作出如下认定：“二、关于是否应当确认上诉人赣州无线电管理局对案涉两间店面享有所有权的问题。本院认为，上诉人一审期间提交的购房合同等相关协议及付款凭证，能够证明其与被上诉人景荣公司存在购房合同关系，上诉人亦已经付清了案涉两间店面的购房款，即上诉人赣州无线电管理局已经履行完毕了其作为房屋购买人的付款义务，且被上诉人景荣公司在案涉两间店面查封之前即已将房屋交付给了上诉人赣州无线电管理局，上诉人亦已将该两间店面对外出租，实际占有使用案涉两间店面。虽然，案涉店面仍然登记在被上诉人景荣公司名下，并未完成过户登记，但是，案涉房屋的所有权实际应当归上诉人所有，被上诉人景荣公司应当协助上诉人办理所有权变更登记。因此，上诉人赣州无线电管理局诉请确认享有赣州市章贡区南河路11号Ｃ店1＃、2＃两处房产（所有权证号分别为：Ｓ0××94、Ｓ0××91）的所有权，具有事实与法律依据，本院予以支持”以及“根据本院制作的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书内容看，本案诉争房屋未能及时过户给上诉人赣州无线电管理局的过错在于被上诉人景荣公司未按照调解协议的约定履行协助过户义务，本案诉争房屋未成功过户的责任不在于上诉人”。该判决结果为：“一、撤销赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初3443号民事判决；二、确认上诉人江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局享有赣州市章贡区南河路11号Ｃ店1＃、2＃两处房产（所有权证号分别为：Ｓ0××94、Ｓ0××91）的所有权；三、不得执行赣州市章贡区南河路11号Ｃ店1＃、2＃两处房产（所有权证号分别为：Ｓ0××94、Ｓ0××91）。”之后，原告赣州无线电管理局作为单独所有的权利人，就赣州市章贡区南河路11号Ｃ店1＃、2＃两处房产分别办理了不动产权证（证号分别为：赣2018赣州市不动产权第0071262号、0071261号）。 2013年11月4日，被告景荣公司与中国工商银行赣州东阳支行签订了《最高额抵押合同》，用案涉赣州市.Ｂ栋2单元704室、赣州市.写字楼二、三层以及赣州市南河路9号7＃车库等房产为江西金都贸易有限公司的银行贷款提供抵押担保。2013年11月12日，中国工商银行赣州东阳支行就上述房产办理了房屋他项权证（证号为：赣房他证字第××号）。 2016年5月27日，中国工商银行股份有限公司江西省分行与第三人长城公司签订了《资产转让协议》，将包括江西金都贸易有限公司债权在内等债权转让给长城公司，该协议约定主要内容如下：“第一条1.2乙方（第三人长城公司）已对甲方（中国工商银行股份有限公司江西省分行）受让的不良资产进行了逐户调查，并依据不良资产现状进行了价值估算，愿意承担后续的处置风险。……第二条2.1本协议项下甲方转让给乙方的不良资产包括本协议附件所列明的不良资产。截至2016年2月29日（转让基准日），转让资产共计为493309846.83元，包括不良资产本金452385620.59元，利息40924226.24元。2.2本协议生效后，上述资产自转让基准日起（含）在甲方与乙方之间发生转让、主债权及担保合同项下的全部权利由乙方享有。乙方承担上述资产相关的甲方为一方的借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部权利和义务。第三条3.1根据乙方最终提供的《资产包报价明细表》，经双方确认，本协议项下资产的转让价款计人民币1410000000元。……”。2016年5月31日，第三人长城公司向中国工商银行股份有限公司江西省分行支付了协议约定的转让价款1410000000元。2016年6月7日，中国工商银行股份有限公司江西省分行与长城公司在《江西日报》上刊登了“债权转让通知暨债务催收联合公告”，该公告中包括了被告景荣公司为江西金都贸易有限公司提供担保的债权。2017年1月10日，第三人长城公司的名称由“中国长城资产管理公司南昌办事处”变更为“中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司”。 本院认为，本案系所有权确认纠纷。争议焦点为：1.原告赣州无线电管理局就本案起诉是否构成重复起诉；2.原告赣州无线电管理局提出确认其享有南河路11号第2、3层写字楼、C.B栋2单元704室及南河路9号7#车库所有权，并要求被告景荣公司及第三人长城公司配合办理房产过户手续的主张，是否具有事实和法律依据；3.原告赣州无线电管理局提出被告景荣公司对上述房产的抵押行为无效的主张，是否具有事实和法律依据。 关于原告赣州无线电管理局就本案起诉是否构成重复起诉的问题。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，而章贡区人民法院作出的（2005）章民一（1）初字第332号民事判决书以及本院作出的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书显示，该前诉系房屋买卖合同法律关系，当事人系原告、被告，诉讼请求为交付车库、支付违约金、疏通专用楼梯和门口通道以及履行办理所购房屋产权手续等诉求，调解内容为：置换车库、加补购车库款、拆除车库的门过梁和车库门、打通通道以及待购房面积确定、购房款交清并支付有关办证费用后协助办理房屋产权手续；本案系所有权确认纠纷，属于物权确认纠纷，当事人为原告、被告及第三人，诉讼请求为确认房产所有权归原告所有、被告的抵押行为无效，由此可见两个案件的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不相同，因此，原告赣州无线电管理局就本案的起诉并不构成重复起诉。 关于原告赣州无线电管理局提出确认其享有南河路11号第2、3层写字楼、C.B栋2单元704室及南河路9号7#车库所有权，并要求被告景荣公司及第三人长城公司配合办理房产过户手续的主张，是否具有事实和法律依据的问题。 首先，原、被告就上述案涉房产签订了合法有效的房屋买卖合同，并依约支付了全部购房款项。2000年至2001年期间，原、被告就案涉房产签订了《房屋购销合同书》、《购房合同书》等协议，约定原告向被告购买上述案涉房产。上述合同效力经本院作出的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书和（2017）赣07民终2557号民事判决书认定，均系合法有效的房屋买卖合同。合同签订后，原告在2000年至2001年期间支付购房款合计120.5万元，并于2014年8月27日支付21.0008万元，共计支付购房款141.5008万元。因案涉《房屋购销合同书》第六条明确约定“合同签订后，乙方（赣州无线电管理局）先支付给甲方（景荣公司）定金20万元，甲方将钥匙交给乙方后，乙方再支付给甲方购房款50万元，甲方办好房屋产权证交给乙方后，乙方再支付购房款40万元。暂留购房款6.401万元作为乙方房屋质量维修金……”，由此可知双方明确约定待被告办好房屋产权证交给原告后，原告再支付购房款40万元。而且本院作出的（2005）赣中民一终字第682号民事调解书第四项也明确约定了确定购房面积系交清购房款的前提条件。故在被告确定了购房面积、未办好房屋产权证的前提下，原告于2014年付清全部购房款，并未违反上述合同约定以及调解书的约定。 其次，原告自2001年起一直对案涉房产占有、使用、收益。根据原告提供的租赁合同、江天幼儿园设立的批复文件及证照、租金支付凭证、电费缴纳凭证、天然气缴费清单等证据，足以证实原告自2001年起一直对案涉房产占有、使用、收益，被告景荣公司对此亦不持异议，本院予以认定。 第三，案涉房产未能及时过户至原告的过错在于被告景荣公司。本院作出的（2017）赣07民终2557号民事判决书已经认定“本案诉争房屋未能及时过户给赣州无线电管理局的过错在于景荣公司未按照调解协议的约定履行协助过户义务，本案诉争房屋未成功过户的责任不在于赣州无线电管理局”，该判决的“诉争房屋”即为赣州市章贡区南河路11号C店1#、2#两处房产，与本案所涉房产均属于原、被告签订的《房屋购销合同书》项下的房产，而该判决业已生效，并且结合本案查明的相关事实，故本院认定本案所涉房产未能及时过户至原告的过错在于被告景荣公司，而不在于原告赣州无线电管理局。 综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，本案中原告提供的证据并结合本案查明的事实，足以认定原告赣州无线电管理局享有赣州市章贡区南河路11号第2、3层写字楼、南河路11号C.B栋2单元704室及南河路9号7#车库的所有权。 关于原告赣州无线电管理局提出被告景荣公司对上述房产的抵押行为无效的主张，是否具有事实和法律依据的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第四十条规定“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”以及第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，本案中，首先，被告景荣公司明知其已将案涉房产出卖至原告赣州无线电管理局，却将原告所有的案涉房产擅自进行抵押，构成无权处分，被告对案涉房产没有设立抵押权的物权基础，损害了原告作为所有权人的权益；其次，被告及第三人均未提交充分证据足以证实中国工商银行赣州东阳支行对案涉房产取得抵押权时对权属状况履行了严格审慎审查的义务，特别是对案涉房产进行现场核实、实地查验的义务，故中国工商银行赣州东阳支行就案涉房产抵押权不属于善意取得；第三，第三人长城公司与中国工商银行股份有限公司江西省分行签订的《资产转让协议》明确约定“乙方（第三人长城公司）已对甲方（中国工商银行股份有限公司江西省分行）受让的不良资产进行了逐户调查，并依据不良资产现状进行了价值估算，愿意承担后续的处置风险”，并且第三人长城公司受让债权后，至今亦未就案涉抵押权办理变更登记。综上，被告景荣公司就案涉房产的抵押行为无效，被告景荣公司及第三人长城公司应协助原告办理案涉房产的所有权变更登记手续。 综上所述，原告赣州无线电管理局的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决如下： 一、确认原告江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局享有赣州市章贡区南河路11号第2、3层写字楼（房产证号码为：赣房权证字第××）、南河路11号Ｃ.Ｂ栋2单元704室（房产证号码为：赣房权证字第××）及南河路9号7＃车库（房产证号码为：赣房权证字第××）的所有权； 二、确认被告赣州景荣集团有限公司就上述第一项房产的抵押行为无效； 三、限被告赣州景荣集团有限公司及第三人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司于本判决生效之日起二十日内协助原告江西省工业和信息化委员会赣州市无线电管理局办理上述第一项房产的所有权变更登记手续。 案件受理费30800元，由被告赣州景荣集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向江西省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  王阿婷 审 判 员  赖国东 二〇一九年五月五日 代理书记员  胡 君 代理书记员  钟 琳