福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初3067号 原告：陈艺生，男，1969年1月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：苏秋斌，福建世礼律师事务所律师。 原告：祁丹婷，女，1973年10月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：苏秋斌，福建世礼律师事务所律师。 被告：厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高林中路469号3403单元。 法定代表人：钟江波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告陈艺生、祁丹婷与被告厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁丹婷及陈艺生、祁丹婷的委托诉讼代理人苏秋斌、被告新景地公司的委托诉讼代理人郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈艺生、祁丹婷向本院提出诉讼请求：判令新景地公司支付逾期办证违约金232860.5元（以购房总价4479283元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.75%计算，自2016年4月13日起计至2017年5月12日止共394天）。事实与理由：2013年6月1日，陈艺生、祁丹婷与新景地公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，合同约定：陈艺生、祁丹婷向新景地公司购买址于厦门市思明区七星路与体育路交叉口西北侧新景七星公馆，总价款为4479283元，新景地公司应在向陈艺生、祁丹婷交付讼争房屋后90个工作日内向陈艺生、祁丹婷交付房屋产权证书，否则需支付违约金。新景地公司于2015年12月1日将讼争房屋交付给陈艺生、祁丹婷，但却未在约定期限内向陈艺生、祁丹婷交付房屋权属证书，直至2017年5月12日才登报通知办理讼争房屋的权属证书。陈艺生、祁丹婷多次要求新景地公司支付违约金，但均被新景地公司拒绝。 新景地公司辩称，陈艺生、祁丹婷要求新景地公司支付逾期办证违约金没有依据。一、根据《商品房买卖合同》附件六--《合同补充协议》第8条第（2）款约定：“出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。”本案陈艺生、祁丹婷已经向新景地公司主张逾期交房违约金，陈艺生、祁丹婷不能再向新景地公司主张逾期办证违约金。二、根据《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“若逾期办证，每逾期一日按已付款的Ⅹ%支付违约金”此处的“Ⅹ%”应视为双方对违约金不作约定，即陈艺生、祁丹婷放弃追究新景地公司逾期办证违约责任，也就是违约金为0，该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为认定有效，双方当事人应按照合同约定履行，陈艺生、祁丹婷主张按照银行同期同类贷款利率计算违约金没有依据。此外，本案讼争项目绝大部分业主签订的合同约定的违约金都是按照日0.001%的标准计算，即便法院认为新景地公司需支付逾期办证违约金，也仅能参照日0.001%的标准进行计算。三、退一步说，即便新景地公司需承担违约责任，陈艺生、祁丹婷主张的违约金截止时间也是错误的。根据《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第八条第四款规定：“前述第二、第三款违约金止算点，为：至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止”，且新景地公司作为开发商，其主要义务系办理项目的初始登记，新景地公司只要办理了初始登记的报批手续即视为已经履行主要义务，关于逾期办证的违约金止算点只能计算到新景地公司取得权属登记机关出具的办理房屋所有权初始预登记的收件收据之日，新景地公司已经于2017年4月21日将讼争房屋办理初始登记的相关资料递交给厦门市不动产登记中心，并取得受理凭证（此事实也有生效法律文书进行认定），因此，逾期办证违约金的截止点仅能计算到2017年4月21日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，本院认定事实如下： 2013年6月1日，陈艺生、祁丹婷与新景地公司签订一份编号03074841号的《商品房买卖合同》，合同约定：陈艺生、祁丹婷向新景地公司购买址于思明区七星路与体育路交叉口西北侧新景七星公馆房产，建筑面积170.68平方米，总价款4479283元，新景地公司应于2015年8月31日前将竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付陈艺生、祁丹婷使用。如因新景地公司原因，陈艺生、祁丹婷不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈艺生、祁丹婷不退房，新景地公司自逾期之日起每日按陈艺生、祁丹婷已付款的×%向陈艺生、祁丹婷支付违约金。《商品房买卖合同》附件六--《合同补充协议》第8条第（2）款约定：“商品房交付使用后90日内”指2015年8月31日起90个工作日。若新景地公司逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记期限，新景地公司同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，陈艺生、祁丹婷不得以任何理由要求新景地公司另行承担逾期办理产权登记的违约责任。 2015年12月1日，新景地公司将本案讼争房屋交付给陈艺生、祁丹婷使用。 2017年4月21日，新景地公司向厦门市不动产登记中心申请办理本案讼争房屋的所有权初始登记并取得收件收据。 2017年5月4日，厦门市不动产登记中心核准房屋初始登记。 2017年5月31日，陈艺生、祁丹婷取得本案讼争房屋的房屋权属证书。 庭审中，新景地公司对陈艺生、祁丹婷主张的逾期办证违约金起算时间为2016年4月13日予以确认。 本院认为，陈艺生、祁丹婷与新景地公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。在合同履行过程中，新景地公司未按约定期限履行办证义务，应承担相应的违约责任。 《合同补充协议》第8条第（2）款内容系指新景地公司逾期交房的，自实际交房时开始计算办理产权登记的期限，新景地公司还应承担相应的逾期交房违约责任。逾期交房与逾期办证的违约责任同时并存，而非择一适用关系。新景地辩称其承担逾期交房违约责任后不再承担逾期办证违约责任的理由不能成立，不予支持。陈艺生、祁丹婷要求新景地公司支付逾期办证违约金的理由成立，应予支持。根据本案查明的事实，新景地公司已于2017年4月21日向厦门市不动产登记中心申请办理本案讼争房屋的所有权初始登记并取得收件收据，已经完成项目登记的主办义务，对于分户产权的办理，新景地公司负有的仅是协办义务，陈艺生、祁丹婷主张的逾期办证违约金应自2016年4月13日起计至取得办理初始登记收件收据之日止，即2017年4月21日。根据合同约定“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金”即双方未约定逾期办证违约金数额和计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”陈艺生、祁丹婷主张逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算低于上述标准，应予支持。 综上所述，新景地公司应向陈艺生、祁丹婷支付逾期办证违约金（以违约金以4479283元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.75%计算，自2016年4月13日起计至2017年4月21日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、厦门新景地集团有限公司应在本判决生效之日起十日内向陈艺生、祁丹婷支付逾期办证违约金（以4479283元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.75%计算，自2016年4月13日起计至2017年4月21日止）； 二、驳回陈艺生、祁丹婷的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2397元，由厦门新景地集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  蔡守业 二〇一九年五月二十日 法官助理陈盛鑫 书记员林绿宜 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。