江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1661号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨艳娟。委托诉讼代理人：郭海滨，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：童小金。委托诉讼代理人：罗列，江苏六度律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美红，江苏六度律师事务所律师。上诉人杨艳娟因与被上诉人童小金房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨艳娟上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判杨艳娟无需返还童小金购房定金及利息；2.撤销原审判决第三项，改判杨艳娟没收童小金定金5万、童小金支付杨艳娟律师费12000元（一审8000元、二审4000元）；3.一、二审本、反诉诉讼费用由童小金负担。事实和理由：1.诉争房屋属于存量房，双方存量房买卖合同签订于2016年10月4日之前且已经支付部分定金，根据昆山市房产交易管理中心官网2016年10月20日告知、2016年10月22日通知、2017年3月22日通知、2017年4月24日通知，童小金不受限购政策影响，可以按老政策执行。童小金拒绝履行诉争存量房买卖合同，构成违约，杨艳娟有权对其违约行为适用定金罚则，没收其5万元定金。2.律师费是杨艳娟合理支出费用，应予支持。童小金辩称，请求驳回上诉，维持原判。童小金向一审法院起诉请求：1.判令解除童小金、杨艳娟签订的《存量房买卖合同》；2.杨艳娟立即返还童小金购房意向金2000元、购房款50000元及逾期还款利息（以52000元为基数，自2016年12月8日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由杨艳娟负担。一审审理中，童小金撤回要求杨艳娟返还意向金2000元诉请。杨艳娟向一审法院反诉请求：1.判令杨艳娟没收童小金支付的购房定金50000元；2.童小金支付杨艳娟律师费8000元；3.反诉诉讼费由童小金负担。一审法院认定事实：2016年9月23日,杨艳娟、童小金经昆山新开元房地产咨询有限公司（以下简称新开元公司）中介，三方签订了编号为0000778的《存量房买卖合同》一份，约定：杨艳娟将位于昆山市阁楼，以及面积为17.05平方米的车库以总价1135000元净到手价转让给童小金，付款方式为商业银行贷款，付款时间为：签约时支付定金50000元，签约后童小金与杨艳娟于7日内备齐所有资料配合新开元公司到银行申请贷款，审贷通过后7日内支付第二笔房款190000元，在办理过户当日支付150000元，在银行放贷三个工作日内支付730000元，尾款15000元在交房时结清；童小金与杨艳娟双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一天向守约方支付总价款的万分之三作为违约金；逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金；如因合同纠纷诉至法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；合同尾部补充条款中约定，童小金于2016年9月23日付定金30000元，2016年10月8日支付另外20000元定金。上述合同签订后，童小金总计支付杨艳娟购房定金50000元，杨艳娟确认收到。现童小金以不符合限购政策购房条件为由要求解除涉案房屋买卖合同，童小金为证明其主张，提交了苏州市人民政府于2016年10月3日作出的苏府[2016]150号《关于进一步加强全市房地产市场调控意见》及昆山市住房和城乡建设局于2016年10月20日作出的《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》两份文件，并以其符合文件规定的非苏州市户籍家庭作为购房人自购房之日起前2年内在苏州市范围内（含昆山户籍）累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明的情况，同时提交了昆山市社会保险基金管理中心于2017年12月29日出具的《证明》一份，内容载明“经查询我社保中心信息管理系统，童小金身份证号码为，至2017年12月29日未在我市参加（养老、医疗、工伤、生育、失业）。特此证明”。杨艳娟抗辩童小金、杨艳娟签约时间在2016年9月23日，且童小金在限购政策实施之前已支付部分定金，双方合同可以继续履行，不受限购政策影响。杨艳娟提交《委托代理合同》一份及付款凭证，在于证明因本案诉讼杨艳娟支出代理费8000元。一审另查明，涉案位于昆山市车库房屋所有权已于2008年5月4日登记在杨艳娟一人名下，土地使用权证也登记在杨艳娟一人名下。经一审法院审查苏州市人民政府苏府[2016]150号《关于进一步加强全市房地产市场调控意见》规定，其中第二条“进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。对于昆山市住房和城乡建设局作出的《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》文件，其中第二条购买存量房部分中规定“属非苏州市户籍居民家庭购房人在苏州市范围内（含昆山市户籍）购房人应提供自购房之日起前2年内在苏州市范围内（含昆山市）累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”；该文件规定中对于2016年9月29日零点之前已签订单并支付部分购房款的（有银行卡转账记录）均不限制购买的规定只是针对购买新建商品住房，并不包括存量住房买卖。一审法院认为，就本诉部分，涉案交易买卖的位于昆山市车库，属于杨艳娟个人所有的存量房性质，依据昆山市住建局发出的相关限购政策文件规定，并非属于限购政策规定的新建商品住房。因童小金属于非苏州户籍家庭购房人，其在涉案房屋购房之日起前2年内没有累计缴纳1年以上的社会保险缴纳证明，符合限购政策的规定，不具有在本市购买房屋的条件；现杨艳娟抗辩童小金、杨艳娟签约于限购政策之前，且童小金支付了部分购房定金，双方的合同不受限购政策影响的意见，因不符合限购政策规定的存量房买卖规定部分，一审法院不予采信。童小金基于因限购政策影响，无法继续履行涉案合同，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》的请求，应予以支持。因杨艳娟同意解除双方的涉案合同，并认可合同已于2017年1月1日解除的意见，系童小金、杨艳娟就涉案合同解除协商一致的表示，一审法院依法予以认定。现童小金要求杨艳娟返还购房定金50000元及利息（自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）的请求，一审法院予以支持。反诉部分,基于以上同理,涉案合同的解除原因,均非反诉童小金、杨艳娟的过错导致,故杨艳娟的诉请主张,无事实及法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百三十条规定，一审法院判决：一、童小金与杨艳娟于2016年9月23日签订的《存量房买卖合同》于2017年1月1日解除。二、杨艳娟于判决生效之日起十日内返还童小金购房定金50000元并支付利息（以50000元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止）。三、驳回杨艳娟的全部反诉请求。本诉案件受理费1100元，由童小金负担。反诉案件受理费625元,由杨艳娟负担。二审中，杨艳娟向本院提交了委托代理合同及律师费电子回单，证明杨艳娟与委托诉讼代理人之间存在的代理关系及支付的二审律师费金额为4000元。童小金质证认为，对委托代理合同真实性无异议，但标准过高且涉案房屋无法买卖系限购导致，杨艳娟请求律师费不应得到支持。二审另查明：1.关于一审举证情况。本案2018年10月24日一审庭审笔录载明，杨艳娟向一审法院提交证据：证据6.杨艳娟、童小金在2017年1月1日的通话记录一份(当庭播放通话录音），证明童小金不履行合同，杨艳娟电话给童小金要求其继续支付后续房款。杨艳娟认为杨艳娟、童小金的房屋买卖合同在2017年1月1日终止。证据7.昆山市房产交易中心告知书打印件（2016年10月20日）、昆山市房产交易中心三份通知打印件（2016年10月22日、2017年3月22日、2017年4月24日），这4份是对关于在限购前签订合同以及支付部分房款的合同的履行细节的详细说明，再次证明童小金拒绝履行合同没有道理，这个合同可以按照政策继续履行。根据告知书和通知，童小金、杨艳娟的合同在2017年4月份之前都可以继续履行，实际上童小金在2017年1月就已经不愿意支付后续房款继续履行合同。童小金对上述证据质证认为，证据6真实性认可，但童小金说的是因为政策限购，没办法买怎么办。证据7真实性不予认定，相关政策也是相冲突的，房子限购不能买因为有中介机构，中介明确是没办法补社保，而且童小金购买房子根据合同约定还需要向银行按揭贷款，也是没有办法做到规定时间内网签，证据7关联性不认可。2.关于定金支付情况。杨艳娟认为，童小金于2016年9月23日支付定金3万，于2016年10月28日支付定金1万，2016年11月7日支付定金1万。童小金认为，其于2016年9月23日支付定金3万，于2016年10月28日支付定金1万，2016年12月8日支付2500元，2016年11月7日支付定金7300元，另有200元通过现金支付。3.一审法院于2018年11月6日向中介王世朋制作询问笔录，王世朋在询问笔录中陈述：“签约的时候是符合的，但是买方的社保没有完整的缴纳一年，另外如果贷款的话按照限购政策实施之前可以首付两成贷款八成，但限购政策出台后需要首付三成，贷款只能贷七成”、“刚开始没有说过，后来据我所知有可能是资金紧缺”、“根据我所了解的，像买家童小金的情况是可以进行操作的，尽管不能办理网签，但是在2016年9月底之前有支付过部分购房款的不受限购政策影响。”杨艳娟对上述询问笔录真实性无异议，认为中介王世朋确认童小金不受限购政策影响，故一审判决有误。童小金对上述询问笔录真实性无异议，认为中介王世朋明确童小金在限购政策出台后社保和银行贷款均不符合政策故无法购买。上述事实，有杨艳娟提交的委托代理合同、电子回单，一审庭审笔录、一审询问笔录，当事人陈述及本院调查笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，2016年9月23日杨艳娟、童小金签订存量房买卖合同，上述合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。上述合同签订后，苏州市人民政府《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（以下简称《意见》）实施。根据《意见》规定，非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。童小金属于上述《意见》规定的限购对象。虽杨艳娟认为昆山市房产交易管理中心2016年10月20日告知等明确2016年10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖除外故童小金不属于限购对象，但相关行政部门对上述例外规定的执行并非一般公众可以合理预见范畴，且中介王世朋询问笔录显示，限购政策出台之后的首付及贷款比例亦受影响，涉案合同能否继续履行处于不确定状态。童小金于2017年1月1日通话中表示其因限购政策无法购买诉争房屋，杨艳娟于一审庭审举证过程中也确认双方合同于2017年1月1日终止，一审法院确认涉案合同于2017年1月1日解除，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除系政策原因导致，属于不可归咎于双方的事由。一审法院认定由杨艳娟返还童小金定金5万元并自合同解除之日支付童小金利息并无不当，应予维持。杨艳娟要求童小金承担其律师费，不予支持。综上，上诉人杨艳娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由上诉人杨艳娟负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年五月十三日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。