广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2686号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都花东悦声电器厂，住所地：广州市花都区金田工业区。法定代表人：江家苇。上诉人（原审原告、反诉被告）：江家苇，男，1982年5月29日出生，汉族，住广州市花都区。两上诉人共同委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：广州市花都区鹏大塑料制品厂，住所地：广州市花都区花东镇金田工业区永环路19号首层。法定代表人：梁建珍，职务：总经理。委托代理人：李俊鹏，该厂员工。委托代理人：李宇杨，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市花都花东悦声电器厂（下简称悦声电器厂）、江家苇因与被上诉人广州市花都区鹏大塑料制品厂（下简称鹏大塑料厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初8723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人悦声电器厂、江家苇上诉请求判令：1、变更原审判决第三项为鹏大塑料厂于本判决发生法律效力之日起十日内向悦声电器厂、江家苇支付电梯维护保养费4818元；2、撤销原审判决第四、第五项，改判鹏大塑料厂于本判决发生法律效力之日起十日内向悦声电器厂、江家苇支付拖欠的租金102784元(租金按每月77440元的标准，从2018年9月4日至鹏大塑料厂搬离涉案厂房之日即2018年12月20日期间的租金合计278784元。该款项与膨大塑料厂的保证金176000元相抵后余额为102784元)；3、本案一、二审诉讼费由鹏大塑料厂承担。事实与理由如下：一、原审判决后，双方同意解除合同，悦声电器厂于2018年12月20日接收鹏大塑料厂交还的涉案场地。一审认定电梯保养费自2018年2月10日开始尚未支付，但一审仅计算至起诉之日即2018年8月14日。鉴于悦声电器厂于2018年12月20日接受涉案厂房，故电梯保养费应从2018年2月10日计至2018年12月20日，合计为4818元(5600元/365天×314天)；二、按照鹏大塑料厂在原审提供的《2014年-2018年缴纳厂租明细表》，租金按照每月77440元计算，鹏大塑料厂交纳租金至2018年9月4日，但对于2018年9月5日至2018年12月20日期间(共计108天)的租金并未交纳。因此，鹏大塑料厂欠付的租金为：77440元／30天×108天=278784元，抵扣保证金176000元后，鹏大塑料厂仍须支付悦声电器厂、江家苇租金102784元。被上诉人鹏大塑料厂答辩称：一、悦声电器厂的第一、二项上诉请求实质上超出了其在原审时提出的诉讼请求，故超出了二审法院的审理范围，应当依法驳回；二、鹏大塑料厂已经缴纳2018年9月4日至2018年11月4日期间的租金。鹏大塑料厂没有缴纳2018年11月4日之后的租金是因为鹏大塑料厂已在原审判决的搬迁期内撤出涉案厂房。鹏大塑料厂对原审判决的电梯维护保养费2854元予以认可，因当时该判决未生效，故未向悦声电器厂支付该项费用。此外，鹏大塑料厂不同意将保证金抵扣租金，因鹏大塑料厂并未拖欠任何租金，故不存在抵扣的问题。悦声电器厂、江家苇于2018年8月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、鹏大塑料厂自作出判决之日立即腾空并搬离侵占的位于广州市花都区花东镇金田工业区永环路19号的厂房；2、鹏大塑料厂向悦声电器厂、江家苇支付延迟租金281600元及违约金（按照未付租金每日千分之一计算至付清之日起）、厂房公共费14496.77元以及因鹏大塑料厂迟缴电费产生的违约金302元（以75507.28元为电费总额，自2018年7月23日起至2018年7月24日止，按照电费总额的千分之二计算电费违约金）；3、本案的诉讼费用由鹏大塑料厂承担。鹏大塑料厂反诉请求判令：1、解除鹏大塑料制品厂与悦声电器厂于2014年9月30日签订的厂房租赁合同及于2015年4月5日签订的补充协议；2、撤销悦声电器厂于2018年4月复制（该合同倒签日期为2014年9月30日）的复制合同；3、悦声电器厂按合同约定双倍退还鹏大塑料厂的保证金274560元；4、悦声电器厂给予鹏大塑料厂自法院裁判生效之日起3个月的免租搬迁期；5、悦声电器厂履行原合同约定，按照供电局的电费标准收费，并按鹏大塑料厂实际交付电费金额提供收据给鹏大塑料厂；6、本案全部案件受理费均由悦声电器厂承担。原审法院经审理查明：悦声电器厂为个体工商户，经营者为江家苇，注册日期为1997年1月31日。鹏大塑料制品厂为股份合作制企业，法定代表人为梁建珍，成立日期为1997年6月25日。2015年6月26日，鹏大塑料制品厂名称由广州市白云区鹏大塑料制品厂变更为广州市花都区鹏大塑料制品厂、经营场所也由广州市白云区钟落潭镇五龙岗一龙街3号变更为广州市花都区花东镇金田工业区永环路19号首层。位于广州市花都区花东镇金田工业区永环路19号的国有建设用地使用权及地上房屋（构筑物）所有权的权利人为悦声电器厂，土地为工矿仓储用地用途，房屋为工业用途，不动产权证号为（2016）广州市不动产权第08226636号。2014年9月30日，悦声电器厂（出租方、甲方）与鹏大塑料制品厂（承租方、乙方）签订厂房租赁合同（以下称原合同）。合同约定的主要内容：第一条租赁厂房位置、面积、结构、用途及设施。1-1甲方将位于广州市花都区花东镇金田工业区永环路19号的厂房出租给乙方使用。1-2出租面积及结构：厂房（厂房为一栋共五层的钢筋水泥框架结构建筑）建筑面积为（空白）平方米，门卫室一间，以及厂房周边空地（详细见附件1）。1-5厂房和门卫室的地面使用金刚砂耐磨地坪铺设；室内墙壁批荡并使用广西灰扇灰；厂房门为全新的电动门；场地内设一独立消防水池；从甲方的变电房拉一条一百五十平方的电线到乙方的厂区内等符合厂房使用标准的条件及设施，均由甲方负责。1-6甲方负责为厂房安装一台客梯，具体出资比例由甲乙双方自行商定，乙方出资部分，按三十六个月均分，自租赁期第四年开始，在每月向甲方交纳的租金中减除。第二条租赁期限。2-1甲方在合同签订之日未能确定将厂房交付乙方正常使用的时间，但最迟不超过2015年1月1日。从厂房经检验合格，能正常使用，并且甲乙双方正式书面签收交接使用之日起计，最初的1.5个月为免租装修期。免租装修期不包含春节放假时间，如遇春节，则免租装修期往后顺延；如遇不可抗力，免租装修期往后顺延。免租装修期结束第二日起计六年整，为正式租赁期。第三条租金及其他费用、付款方式。3-1甲乙双方议定该厂房租金如下，每月租金为人民币捌万捌仟元整（￥88000元），该款不含税；第四年租金增加10%，即人民币玖万陆仟捌佰元整（￥96800元）。甲方收款账户为（该内容空白）。3-2付租方式，租金采取先付款后使用的方式，按月结算。3-3乙方于签订合同之日起两天内，向甲方支付人民币壹拾柒万陆仟元整（￥176000元）保证金。乙方于2014年10月内，向甲方预先支付四个月租金合共人民币叁拾伍万贰千元整（￥352000元），下一次支付月租金的时间为免租装修期过后第五个月。3-5甲方承诺提供200千瓦电量供乙方使用，电费价格与供电局统一收费，变损费用根据乙方该月产生的电费占总表电费的百分比摊分，电费交予甲方后，甲方出具增值税发票给乙方。第四条甲方的权利义务。4-1甲方收到乙方保证金之日起两个月内，将经检验合格，设备完善的上述厂房，交给乙方使用，否则双倍退还乙方交纳的保证金。4-5乙方需在合同签订之日向甲方支付保证金，此保证金作为乙方的履约保证金，乙方如违约保证金不予退还，保证金不能作为租金使用。租赁合同期满时，甲方应在五天内核实乙方已缴清本合同第三条所列费用及其他税费后，即日将此项保证金无息退还乙方。第五条乙方的权利义务。5-1乙方必须按本合同规定按时向甲方交纳租金，逾期缴付的，每逾期一日，按应付金额1‰向甲方支付支付违约金，并且如果逾期30天，甲方有权解除合同，收回厂房，保证金不予退回。5-3乙方未经甲方书面同意不得擅自将厂房转租或分租他人。如违反则视为乙方自动放弃厂房使用权，本合同在转租或分租之日起解除，甲方收回厂房，合同保证金不予退还，由此造成的一切损失的，由乙方负责赔偿。第六条违约责任。6-1租赁期内，甲方未经乙方书面同意不得以任何不正当的理由擅自解除合同，否则，甲方必须双倍退还乙方交纳的保证金，以及赔偿乙方因搬迁和经营受阻等方面所带来的经济损失；乙方未经甲方书面同意不得以任何不正当的理由擅自解除合同，否则，所交纳的保证金不予退回。第七条其它约定。7-6本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，其补充协议经双方签字盖章后与本合同具有同等法律效力。2015年4月5日，鹏大塑料厂（甲方）与悦声电器厂（乙方）签订补充协议，补充协议约定：一、经甲乙双方协商，从2015年4月5日起，甲方向乙方提前交纳的四个月租金，乙方每月按月扣除月租。二、甲方本着合作互助精神，同意乙方上述要求。但同时乙方必须保证，厂房大门和拉闸、车闸大门、一楼至五楼厕所内洗手盆和间隔在2015年7月份前交付使用。三、为了确保安全，甲方要求乙方在总电闸开关必须安装安全护栏。2018年4月，悦声电器厂（出租方、甲方）与鹏大塑料厂（承租方、乙方）签订厂房租赁合同（以下称新合同），并倒签日期为2014年9月30日。新合同与原合同的内容、条款基本一致，新合同明确了原合同的以下条款：1-2出租面积及结构，厂房（厂房为一栋共五层的钢筋水泥框架结构建筑）建筑面积为7300平方米、门卫室一间（钢筋水泥框架结构建筑）建筑面积为70平方米、以及厂房周边空地占地面积为1552平方米，合共总面积为8922平方米。2-1租赁期限自2015年03月17日至2021年03月16止，共6年；合同生效日开始计算租金。2015年1月17日交付使用，两个月免租装修期。3-1甲、乙双方议定该厂房租金如下，自2015年03月17日至2018年03月16日止，双方确认厂房每月租金为人民币捌万捌仟元整（￥88000元）；期满后每三年递增10%的租金，即2018年03月17日开始每月租金为人民币玖万陆仟捌佰元整（￥96800元）；以此类推计算直至合同期满。该款不含税。甲方收款账户为，户名：江家苇，开户行：广州花都稠州村镇银行花东支行，账户：62×××50。新合同增加的条款为：5-13在租赁期限内，负责购买租赁物内乙方的财产及其他必要的保险（包括责任险）。若乙方未购买上述保险，由此产生的所有赔偿及责任由乙方承担。5-14乙方在租用期内，应按国家法律、法规、政策以及当地各级行政、执法等有关部门的规定依法经营和依法缴纳税费规费及乙方要求甲方开具租赁发票产生的各种税费（包括房产税、个人所得税、厂房租赁税、工商税费、水电费、物业管理费、治安费、市政卫生费等）。乙方自行承担法律责任、经营风险和损益。关于签订新合同的原因及过程，悦声电器厂认为原合同没有明确的起租日期，所以想签订一份新的合同确定起止日期。新合同也是我方在2018年3月拟好电子版发给鹏大塑料厂，鹏大塑料厂在反复斟酌之后签名盖章拿给我方。鹏大塑料厂认为悦声电器厂、江家苇自称找不到原合同，想重新签订新合同确定起租日期，基于悦声电器厂、江家苇的要求，根据双方记忆及口头协商的情况下签订了新合同（复制合同）。2016年11月-2017年7月，悦声电器厂在鹏大塑料厂厂房隔壁建设新厂房。鹏大塑料厂认为悦声电器厂、江家苇建设新厂房过程中，造成其生产设备及产品受到损坏，并且悦声电器厂要求其拆除、搬迁，重新调整安装设备，悦声电器厂、江家苇行为造成其损失应予以赔偿。关于赔偿金额，鹏大塑料厂认为经过多次协商，双方同意赔偿50000元并在租金中予以抵扣。悦声电器厂认为曾经就损失及设备搬迁事宜同鹏大塑料厂进行过协商，但并未同意抵扣50000元租金。关于鹏大塑料厂厂房五楼分租情况。鹏大塑料厂认为：“案外人广州市岷跃电声科技有限责任公司（以下简称岷跃公司）是悦声电器厂的老租户，鹏大塑料厂是在江家苇的介绍下认识岷跃公司的负责人牟道坤的；悦声电器厂、江家苇已直接收取了岷跃公司支付的租用厂房五楼的款项6万元（包含两按一租款）；悦声电器厂、江家苇己为岷跃公司架设一条专用电缆；悦声电器厂、鹏大塑料厂、岷跃三方曾于2018年5月17日悦声电器厂的办公室开会，明确了以下内容：1.岷跃公司分租鹏大塑料厂租赁厂房的五楼，与鹏大塑料厂共用货梯以及厂房其中一边的楼梯，其余场地包括厂房另一边的楼梯、厂房周围的空地及门卫室等仍归鹏大塑料厂独有，鹏大塑料厂负责在厂房一楼开设一条物流通道给岷跃公司使用，该通道投入使用之日，即岷跃公司进场装修之日；2.岷跃向悦声电器厂、江家苇要求给予45天免租期，悦声电器厂、江家苇要求鹏大塑料厂负责支付该免租期内的租金，后经鹏大塑料厂与岷跃公司协商，改为40天；3.悦声电器厂、江家苇为岷跃公司架设一条专用电缆；4.岷跃公司向悦声电器厂、江家苇支付两按一租58080元，在免租装修期结束后，鹏大塑料厂向悦声电器厂、江家苇缴纳租金时扣减该款项”。悦声电器厂、江家苇认为：双方在谈分租事宜时，是有前提条件的，且鹏大塑料厂需出具一份免责声明，但最终双方没有达成一致意见。关于分租事宜，悦声电器厂江家苇与鹏大塑料厂李俊鹏曾经通过微信进行过如下沟通：2017年9月7日，江家苇：暂时我这边租户没有发展需求，分租这事要再商量。李俊鹏：那我就自己处理？江家苇：看看我这边有什么想法再说。如果你那边分租，要商量几点：1.分租方面对你，所以生产责任要你负责，我方要签免责声明；2.补交回之前2按1租的其中一按；3.租金是直接交你方，我方只对你方合同牵引，如果分租方出问题，你要负责，我可随时向你问责。2018年3月20日江家苇：大前提条件落实先吧；李俊鹏：上次谈的，就是落实租期，改两按，设备搬迁五万，这些都达成共识啦。唯独你提出电费加0.2元，即1.1一度，这个我承担不住啊，我们用四五万度电一个月，多两毛就多差不多一万了，我分租一层出去等于就为了多交这点电费了。……2018年4月23日江家苇：楼上你还是打算转租一层？李俊鹏：对，你有什么建议？江家苇：现有租户地方不够用。李俊鹏：他需要一层还是两层？江家苇：一层。……2018年5月8日江家苇：客户今日和我上5楼看了，他提出要直接面对我才肯租，要求45天装修期，从你改造完电梯门口开始计起，你考虑一下，鹏。李俊鹏：收到，装修期我负责一个月吧，好么？明天约个时间一起坐坐？比如一些公摊的费用，还有电梯门口怎么搞，可以一起商议，毕竟日后是邻居了，标哥你牵个头，好么？江家苇：好的。2018年5月10日江家苇：这个是牟工的联系方式，你看是否方便和他约一下碰碰头。他现在在公司，你随时可以打电话给他。我已经告诉他了。李俊鹏：好，我约他。2018年5月17日李俊鹏：标哥，我无听牟工讲过电线的事啵。牟工对你的，我答应给四十天免租期，在车间开洞、装门，围闭通道。其它的就是你们之间的协商啦。江家苇：对我，怎么对我啊？我的意思是所有细节由你们双方谈，老牟正式交租的时候就是交给我而不是交给你。你就少交那一部分租金。那两按一租你减去，由我来收。其它细节由你们来谈，我都说了我不想介入，如果可以的话，你叫他直接对你。那两按一租你收，我照收你的租金。我不想参与那么多事，我晚一点才回去。李俊鹏：甘要同牟工明确对谁，你收牟工多少钱，签几年约，这些我都不知道哦，最好今天明确下来。我这边明天就开始挖墙了。我下午有事要出广州，晚上七点我们坐下来落实一下，好么？江家苇：你们谈好可以啦，我只要分清谁给我钱，其他东西我都没有必要介入……。关于起租日。悦声电器厂、江家苇认为：根据新合同，起租日为2015年3月17日。鹏大塑料厂认为：新合同为复制合同，与原合同不符，根据双方签订的原合同及补充协议，起租日期应为2015年4月5日。关于租金支付情况。双方均认为每月20日为缴纳租金日期。悦声电器厂、江家苇认为：20日是交付租金的最后期限，超过20日就是违约，鹏大塑料厂多次在20日后几天才支付租金。原审庭审中，悦声电器厂认为：依据原合同，鹏大塑料厂还应支付其私自抵扣的50000元以及鹏大塑料厂称岷跃公司负责人牟道坤支付的60000元再加上两个月的租金。鹏大塑料厂认为悦声电器厂起诉之后的两个月租金已经支付，并出具中国民生银行2018年7月20日李俊鹏转账给江家苇76720元、2018年8月20日李俊鹏转账给江家苇77440元业务回单予以证实，并对租金交付情况作如下解释：一、关于明细表所列的交租事实中，由“两按四租”改为“一按五租”，后又恢复“两按四租”的事实。双方于2014年9月30日签订原合同时，租赁标的厂房还在建设中，悦声电器厂由于资金紧缺，请求鹏大塑料厂预付多些资金予以支持，即除两个月保证金176000元外，另预付四个月租金362000元。后因悦声电器厂迟迟未能如约完善厂房设备，以及获得厂房所有的检验合格证明。经双方协商同意，将两按四租，改为一按五租，即鹏大塑料厂下一次支付月租金的时间为免租装修期过后第六个月。到2015年4月份，厂房设备和检验证明仍未完善。4月5日，双方协商以此日期作为租金的起算日期。这时，悦声电器厂又提出其资金紧张，请求用恢复两按四租的计算办法扣除预付的租金。鹏大塑料厂同意，但提出必须于当年7月份之前，完善指定的设备。于是双方于该日签订了对原合同的补充协议，约定：租金起计日期为4月5日（即租赁期从2015年4月5日起计）。2015年7月，悦声电器厂仍未按补充协议约定完善协议中所列设施，故按双方于4月5日的约定，继续使用一按五租的计算办法扣除预付的租金（即下一次支付月租金的时间为2015年9月5日）。但是，2015年7月20日，悦声电器厂再次向鹏大塑料厂提出其资金紧缺，请求将一按五租中的最后一租，改到年底才扣除。然而，悦声电器厂仍以资金困难为由，请求恢复两按，即要求鹏大塑料厂另再支付88000元，鹏大塑料厂坚持按双方原商量好的约定执行；二、关于第40期租金支付情况，支付日期2018年7月20日。当期应缴款项包括2018年7月5日-8月4日厂房租金96800元，扣除以下两笔款项：1．悦声电器厂、江家苇在鹏大塑料厂租用的厂房后方新建楼房，对鹏大塑料厂造成的损失50000元；2．由悦声电器厂、江家苇、鹏大塑料厂、岷跃公司三方共同协商约定，自2018年7月5日起，岷跃承租鹏大塑料厂租用的厂房五楼，而悦声电器厂、江家苇代鹏大塑料厂收取了岷跃支付的两按一租58080元（实付60000元）。经双方同意，在厂房租金中扣除以上两笔款项。故此，当期应缴金额为-11280元（即悦声电器厂、江家苇应向鹏大塑料厂返还11280元）。但鹏大塑料厂另向悦声电器厂、江家苇支付了一个月厂房租赁按金（押金）88000元，故此，本期实缴金额为76720元，鹏大塑料厂己于2018年7月20日向悦声电器厂、江家苇支付该款项。悦声电器厂、江家苇对于鹏大塑料厂提出的一按一租的说法予以否认，所以导致其之后每月都向鹏大塑料厂催缴租金。2018年7月19日，鹏大塑料厂法定代表人梁建珍与江家苇的微信聊天记录记载如下：“梁建珍：2018年7月租金计算方式现我厂支付方案如下：应付悦声厂租为￥96800元，应付悦声一按金￥88000元，共￥184800元，贵厂承诺付鹏大搬迁费￥50000元，岷跃已交5楼二按金和一租金共￥58080元给悦声，合计￥108080元，（计算方式：184800-108080=76720），我厂本月应交￥76720元。备注：贵厂应开两个月租金的收据给我厂。广州市花都区鹏大塑料制品厂2018/7/18。江家苇：但是7月17-8月16租金已经到期，按照先交付厂房租金，后使用的原则，7月20号您们还要交一个月96800过来。”关于电费及厂房公共费（电梯维保费、市政卫生费）收取情况。鹏大塑料厂认为自己按时缴纳电费，不存在逾期。原审庭审中，悦声电器厂亦确认鹏大塑料厂按时缴纳了2018年7月的水电费，但认为鹏大塑料厂有迟延缴纳情形。关于电费缴费标准，双方存有争议，但并未在本案中有相关诉求，故不作审查。关于厂房公共费用，双方均确认电梯维保费（2016年2月10日-2018年2月9日）9400元已经支付，但2018年2月10日之后的费用尚未支付；关于市政卫生费用，悦声电器厂、江家苇主张鹏大塑料厂自承租以来一直未交纳过该笔费用（200元/月），鹏大塑料厂认为悦声电器厂、江家苇于2018年7月才向鹏大塑料厂提出该笔费用的存在，但未提供支付凭证，如悦声电器厂、江家苇提供支付证明，鹏大塑料厂也愿意补交。原审法院认为：悦声电器厂与鹏大塑料厂签订的原合同、补充协议及新合同均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。但新合同是在双方已经履行三年之后在原合同基础上进行的修改和补充，应视为原合同的补充协议，因此，原合同已经履行且明确的内容应以原合同约定为准。关于起租日期，新合同确定起租日期为2015年3月17日，鹏大塑料厂对此予以否认。根据原合同、补充协议及双方当事人实际履行情况，原审法院认为双方起租日期应为2015年4月5日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”原审法院指定举证期限截止至2018年11月2日，鹏大塑料厂在2018年10月29日增加反诉请求并未违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中双方当事人均向原审法院申请解除厂房租赁合同，予以准许。关于鹏大塑料厂承租的厂房五楼分租问题。根据江家苇同鹏大塑料厂员工李俊鹏的微信聊天记录可以证实，分租是由鹏大塑料厂提出，后由江家苇介绍其现有租户岷跃公司给鹏大塑料厂沟通，并由悦声电器厂直接同岷跃公司建立租赁关系，岷跃公司缴纳的两按一租及之后租金均直接交给江家苇，江家苇亦同意鹏大塑料厂在之后缴纳的租金中予以扣减。因此，原审法院认为悦声电器厂及鹏大塑料厂已对厂房租赁合同协商一致进行了变更，鹏大塑料厂关于分租情况的主张，予以采信。关于抵扣50000元租金问题。双方均认为曾就鹏大塑料厂设备损失及搬迁赔偿问题进行过协商。根据江家苇同梁建珍的微信聊天记录可以证实悦声电器厂是同意鹏大塑料厂进行抵扣，且就岷跃公司缴纳两按一租58080元以及再次缴纳一按金88000元的事实予以了确认。关于电费违约金及厂房公共费用。悦声电器厂确认鹏大塑料厂按时缴纳了2018年7月的电费，因此悦声电器厂、江家苇主张电费违约金302.03元无事实依据，不予支持。关于厂房公共费用，双方均确认电梯维保费（2016年2月10日-2018年2月9日）9400元已经支付，但2018年2月10日之后的费用尚未支付，故悦声电器厂、江家苇主张该笔费用予以支持，计算至起诉之日2018年8月14日为2854元（5600元/365天*186天）；关于市政卫生费用，悦声电器厂并未提供证据证明其代鹏大塑料厂支付了该费用，且鹏大塑料厂不予认可，故对此费用不予支持。关于租金支付情况。根据双方制作的租金缴纳明细表、鹏大塑料厂提交的银行支付回单凭证以及双方相关人员的微信聊天记录，原审法院认为双方争议焦点在于起租日认定时间、合同履行过程中双方由两按一租变为一按五租后又变为两按一租的事实，以及双方对于50000元设备损失及搬迁款以及岷跃公司缴纳的两按一租58080元是否应予以抵扣存有争议，导致双方对于租金的缴纳情况认定不同。如前所述，原审法院认为鹏大塑料厂的主张有相关证据予以佐证，悦声电器厂、江家苇提交的2017年9月7日下午江家苇同李俊鹏的微信聊天记录亦提到“补交回之前2按1租的其中一按”，可见双方确实就两按一租变为一按五租，后又变为两按一租的事实进行过协商变通。且悦声电器厂、江家苇亦确认每月收到租金96800元。经原审法院核算，鹏大塑料厂并未拖欠悦声电器厂、江家苇租金。鹏大塑料厂反诉要求双倍退还保证金274560元问题。本案中悦声电器厂、江家苇对于合同解除并无过错，鹏大塑料厂虽提出悦声电器厂并未按期提供经检验合格的厂房，但鹏大塑料厂亦提出双方因此而将两按一租变为一按五租予以解决；鹏大塑料厂提出悦声电器厂、江家苇并未按照供电局收费标准进行收费，但双方长期按照0.9元/度进行收缴费的事实可以视为以实际履行行为对合同条款内容的变更。本案中，双方对于合同的解除均无过错，故鹏大塑料厂缴纳的保证金176000元应予以退还。鹏大塑料厂反诉请求给予其三个月免租搬迁期问题。由于双方合同并未约定免租搬迁期，且悦声电器厂并未有违约行为，对于鹏大塑料厂此项主张不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年11月14日作出判决如下：一、解除广州市花都花东悦声电器厂与广州市花都区鹏大塑料制品厂于2014年9月30日签订的厂房租赁合同、于2015年4月签订的补充协议、于2018年4月签订的（倒签日期为2014年9月30日）厂房租赁合同；二、广州市花都区鹏大塑料制品厂于本判决生效之日起三十日内搬离位于广州市花都区花东镇金田工业区永环路19号厂房；三、广州市花都区鹏大塑料制品厂于本判决生效之日起十日内向广州市花都花东悦声电器厂缴纳电梯维护保养费2854元；四、广州市花都花东悦声电器厂于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区鹏大塑料制品厂返还保证金176000元；五、驳回广州市花都花东悦声电器厂其他诉讼请求；六、驳回广州市花都区鹏大塑料制品厂其他反诉请求。原审本诉案件受理费2943.5元，由广州市花都花东悦声电器厂承担；反诉案件受理费15790元，由广州市花都区鹏大塑料制品厂承担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，鹏大塑料厂提交转账记录以证明其分别于2018年9月20日、10月20日分三笔向悦声电器厂支付2018年9月5日至2018年11月4日期间的租金共计154880元。悦声电器厂确认已收到前述租金154880元。另，双方均确认鹏大塑料厂已向悦声电器厂交还涉案厂房。关于撤场的具体情况，鹏大塑料厂陈述：其在2018年11月4日前已基本撤场，因悦声电器厂所建成的违章建筑堵塞消防通道，导致其大型设备无法搬离；其曾于11月30日通过微信要求江家苇解决消防通道堵塞问题；其最终于2018年12月9日将全部设备搬走，将场地清空，并分别于2018年12月9日及15日向悦声电器厂发函要求交还场地。悦声电器厂与江家苇仅确认收到鹏大塑料厂于2018年12月15日发出的要求其于12月18日办理交接手续的函件，并表示：因江家苇当时在澳洲，故直至12月20日才办理验收交接手续。经本院主持调解，双方未能就2018年9月4日之后的租金、电梯保养费及水电费的支付问题达成一致意见。鹏大塑料厂表示不同意在本案二审中对前述费用进行审查处理。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。本案中，悦声电器厂、江家苇在一审中诉请鹏大塑料厂支付的租金及电梯保养费均计至其提起本案诉讼之前，故悦声电器厂、江家苇上诉请求判决鹏大塑料厂支付2018年9月5日起的租金、电梯保养费及水电费已超出其一审诉讼请求，鹏大塑料厂对此提出异议，经本院主持，双方无法就此达成和解，故本院对此不予审查处理，悦声电器厂可就此另行起诉。另，鉴于双方在二审中均确认鹏大塑料厂已交还涉案厂房，故原审判决第二项无需再执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市花都花东悦声电器厂、江家苇共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月十六日书记员  王文杰唐颖琪