文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初20772号原告：佛山市华艺物业经营管理有限公司。法定代表人：陈耀荣。委托诉讼代理人：梁红艳，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。被告：陈秀查，女。被告：陈国勇，男。两被告共同委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告陈秀查、陈国勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年10月1日至2018年9月30日的使用费16460374.02元及逾期违约金7733285元（暂计至2018年7月31日，实际计算至清偿所有款项止）；2.本案律师费28万元、财产保全担保费19354元由被告承担；3.被告承担本案的全部诉讼费用；4.被告陈国勇对北区一座四层1-108号商铺的租金及管理费承担连带清偿责任。诉讼中，原告明确被告陈秀查于2019年3月23日支付租金273213.33元，同意于第一项诉讼请求中予以扣减。事实和理由：2014年10月1日，原告与被告陈秀查就将位于佛山市禅城区雾岗路33号“华艺”装饰材料物流城内编号为北区第一座四层1-108号商铺、北区第二座四层6-18号商铺、北区第八座四层23-35号商铺租赁事宜分别签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，租赁期限为5年，合同约定租金及管理费按先交后使用的原则执行，三个月一期，每期期末提前十天收取下期的使用费（即管理费、租金），具体租金及管理费收取标准如下：1-108号商铺自2014年10月1日起至2016年9月30日的租金每月97080元，管理费每月145620元；自2016年10月1日起至2017年9月30日的租金每月102904.8元，管理费每月154357.2元；自2017年10月1日起至2018年9月30日的租金每月109117.92元，管理费每月163579.8元。6-18号商铺自2014年10月1日起至2016年9月30日的租金每月15560元，管理费每月23340元；自2016年10月1日起至2017年9月30日的租金每月16493.6元，管理费每月24740.4元；自2017年10月1日起至2018年9月30日的租金每月17489.44元，管理费每月26218.6元。23-35号商铺自2014年10月1日起至2016年9月30日的租金每月18510元，管理费每月27765元；自2016年10月1日起至2017年9月30日的租金每月19620.6元，管理费每月29430.9元；自2017年10月1日起至2018年9月30日的租金每月20805.24元，管理费每月31189.35元。截止至2018年7月31日，被告应向原告缴纳16期租金及管理费（2014年10月1日至2018年9月30日）共16460374.02元，原告分别于2015年9月28日、2016年9月23日、2017年9月21日向被告租赁的场所发出催款函，但被告均未按合同约定交纳，直接损害了原告的合法权益。根据合同第七条第2点约定，物业使用期间被告拖欠原告的管理费和租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额的2%计算违约金，但按每日2%计算违约金过高，原告按照月2%计算被告的违约金，共7733285元。经原告多次催讨无果，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。被告陈秀查答辩称：被告陈秀查并非本案适格被告，涉案租赁物实际承租人为被告陈国勇与陈耀荣。涉案合同并非由被告陈秀查签署，被告陈秀查从未从原告处接收租赁物，也没有参与管理。被告陈秀查于（2017）粤0604民初7586号案中确认涉案商铺是陈建俊、陈耀荣以被告陈秀查名义承租，承租后共同投资水疗会所。被告陈秀查于2016年1月6日向原告出具确认书，确认被告陈秀查已将涉案合同项下的全部权利义务转给被告陈国勇。被告陈国勇、陈建俊、陈耀荣于2016年1月9日签订股权转让书，确认陈建俊原投资额的项目以930万元转让给被告陈国勇，被告陈国勇承担该项目的债权债务。同日，被告陈国勇与陈耀荣签订分割协议，分割后的股权比例为被告陈国勇占25%，陈耀荣占75%。本案实际承租人是原告的法定代表人，所有协议是同日签订的，原告是知悉涉案租赁物的实际承租人。被告陈秀查与原告签订的合同已超过使用期限，该租赁物的建设工程规划许可证有效期至2017年7月17日，因此原告的诉请无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告陈国勇答辩称：已经缴纳完毕所有租金，不存在本案诉讼的租金争议。陈耀荣在缴清本案的租金及管理费后向被告陈国勇出具支出凭证，该凭证的原件存在原告财务进账单中。且，原告诉请租金已经超过诉讼时效。原告请求的违约金没有事实依据，并且过分高于其实际损失。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、两被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，证明被告租赁原告位于华××材料城北区××号、××号、××号商铺，被告未按合同约定支付租金及管理费。3.《催款函》，证明原告曾在2015年9月28日、2016年9月23日、2017年9月21日向被告租赁场所发出催款函，要求被告支付未缴纳的租金及管理费。4.建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、延期审核意见、建设工程消防设计审核意见书、建（构）筑物工程规划条件核实意见、建设工程消防验收意见书、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书，证明涉案建筑物已由建设单位向政府有关部门申请报批报建，相关物业建成后经消防验收合格，原告与被告陈秀查签订的租赁合同是合法有效的事实。5.证人证言、证人身份证（复印件），证明原告曾向被告催缴租金和管理费的事实。6.《常年法律顾问合同》、发票、诉讼财产保全责任保险保函、诉讼财产保全责任保险保险单、诉讼财产保全责任保险（B款）条款、保险单明细表、经营保险业务许可证、营业执照、法定负责人身份证明、电子发票、《民事委托代理合同》，证明被告拖欠租金和管理费给原告造成了直接损失，且该损失是合理支出的事实。7.《声明》（颜卓兴、李耀坤），证明《优惠商户五年租金明细表》（2019年3月21日）所记载关于被告陈秀查所租赁面积、所交租金、所欠租金的情况未经核对和财务对账确认，内容错误，颜卓兴、李耀坤二人特声明签字作废。《优惠商户五年租金明细表》（2019年3月21日）所记载被告陈秀查应收欠款273213.33元不是原告的真实意思表示。8.《声明》（佛山市华艺物业经营管理有限公司）及附件《临时股东会决议》和《股权转让合同》，证明根据《临时股东会决议》和《股权转让合同》第7条约定，没有陈耀荣、陈永锡和相关人员签名和加盖公章是不能代表公司的真实资料数据和意愿表达，其他任何资料和行为不代表原告，实属他人的个人行为。颜卓兴、李耀坤二人的签字行为不能代表原告。《优惠商户五年租金明细表》（2019年3月21日）所记载被告陈秀查应收欠款273213.33元不是原告的真实意思表示。9.《关于佛山市华艺物业经营管理有限公司专用章收费盖章的情况说明》（李耀坤）、《委托书》、《收费专用章交接确认书》、《公章、财务印鉴及财务的管理办法》，证明根据《股权转让合同》第6条约定，所有证章必须共管。由于李耀坤理解错误，造成未按原告规定，未经陈耀荣和其他股东同意，从2019年1月2日起错将“佛山市华艺物业经营管理有限公司收费专用章”移交给股东霍某个人保管使用，致使在被告提供的证据佛山市华艺物业经营管理有限公司收费凭证上被私自加盖了上述收费专用章。该专用章系股东霍某个人私自加盖，不能代表原告确认已收齐涉案租赁物至2020年4月30日的租金。被告陈秀查在诉讼中举证：1.（2017）粤0604民初7586号民事判决书，证明涉案商铺是陈建俊（吴建设）、陈耀荣以被告陈秀查名义向佛山市华艺物业经营管理有限公司承租的。陈耀荣作为合伙人之一，应为本案适格的被告。2.《确认书》，证明原告确认被告陈秀查已将涉案合同项下的全部权利义务一并转给被告陈国勇，由被告陈国勇继续履行合同义务。3.《股权转让协议（兼股权转让证明）》，证明吴建设已将其占该项目50%份额转让给被告陈国勇，被告陈国勇自愿取代吴建设承担包括该项目建设投资、开始营运至签订本协议期间所发生的一切债权债务。4.《关于陈建俊（吴建设）转让给陈国勇股权的分割协议》，证明分割后的股份比例是被告陈国勇占水疗会所25%股份，陈耀荣占水疗会所75%股份。5.《合股投资“华艺水疗会”协议》，证明陈建俊与陈耀荣2013年11月1日达成协议，共同投资合作涉案租赁物内的投资项目，与他人签署的文件对双方均有约束力。陈耀荣是原告的法定代表人，因此原告应明确知悉涉案租赁物的实际承租状况。6.网上银行电子回单及收据，证明被告陈秀查、陈建俊于2013年至2014年期间向陈耀荣支付的部分款项，陈耀荣承诺涉案租金由其交纳，被告陈秀查与陈建俊有支付能力，不可能拖欠本案的租金。被告陈国勇在诉讼中举证：1.《关于北区四层唐泉居合同起租时间的意见》，证明涉案租赁物的计租时间应自2015年5月1日起算。2.《优惠商户五年租金明细表》（2014年9月26日），证明涉案租赁物的租金收取应以优惠后的金额进行计算。3.收据、支出证明单、现金缴款单、进账单，证明被告已向原告足额支付租金。4.证人证言、证人霍某的证言，证明原告已足额收取租金，且原告诉请的租金依据与事实不符。5.（2018）粤0604民初5026号案《答辩状》，证明涉案租赁物的运营投资项目主要由陈耀荣负责，而在是否对于投资款项的诉讼中，陈耀荣并未提及本案涉及的使用费以及管理费问题，按照常理，陈耀荣是原告的法定代表人，应维护原告的合法利益，但其一直并未提及，事实上原告早已收齐本案诉请的费用。6.《同意转租证明》，证明原告在被告陈秀查不知情的情况下，单方面向被告陈秀查出具该证明，自始至终，被告陈秀查并未参与该租赁物的经营和管理。7.《告知函》，证明陈耀荣作为涉案租赁物的实际承租人，在无需得到被告陈秀查、陈国勇同意的情况下，已将租赁物转租给案外人高辉。8.《优惠商户五年租金明细表》（2019年3月21日），证明原告财务总监颜卓兴、经理李耀坤根据原告的审计报告，共同确认截止至2019年3月21日，涉案租赁物的租金根据五年优惠政策后，余下欠租金额仅为273213.33元。9.佛山市华艺物业经营管理有限公司收款账户确认，证明原告财务总监颜卓兴于2019年3月23日向两被告提供原告的银行收款账户，而且明确列明涉案租赁物的租金，如需缴费到2020年4月30日，尚欠租金尾款为273213.33元。10.佛山市华艺物业经营管理有限公司收费，证明原告确认已收齐了涉案租赁物至2020年4月30日的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3，因该组证据未送达予被告，对被告不产生效力，本院不予采信；证据5，证人未到庭接受询问，对其证言不予采信；证据6，该组证据能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据7-9，该组证据属于原告单方的声明及内部管理的规定，本院不予采信。被告陈秀查提交的证据2-4，被告陈秀查能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据5、6，该证据与本案无关，本院不予采信。被告陈国勇提交的证据1，从该证据内容来看，仅为起租时间的申请，是否获得审批尚不足以证明，且无原件予以核对，本院不予采信；证据2、3、8，因未有原件核对，且无其他关联证据相佐证，本院不予采信；证据4，证人霍某与两被告系朋友关系，其所作证言不具有客观性，本院不予采信；证据5，与本案无关；证据6，该证据由原告加盖公章出具，原告提出异议但未能提供证据予以反驳，本院确认其真实性；证据7，该证据的内容反映陈耀荣向被告陈国勇告知相关转租的事项，与本案无关；证据9、10，原告确认已收取被告陈秀查支付的租金273213.33元，本院确认其真实性，但对于尚欠租金等费用的具体数额以本院认为论述及计算的金额为准。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年，原告（物业管理方，甲方）与被告陈秀查（物业使用方，乙方）签订六份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，由甲方将位于佛山市禅城区雾岗路33号的“华艺”装饰材料物流城内编号为北区第一座四层1-108号商铺（总面积9708平方米）、北区第八座四层23-35号商铺（总面积1851平方米）、北区第二座四层6-18号商铺（总面积1556平方米）出租给乙方使用，相应的租赁期限、租金、管理费标准如下表：            租赁物              期限              租金（元/月）              管理费（元/月）                  1-108号商铺              2014年10月1日-2016年9月30日              97080              145620                  1-108号商铺              2016年10月1日-2017年9月30日              102904.8                    154357.2                  2017年10月1日-2018年9月30日              109117.92              163579.8                  2018年10月1日-2019年9月30日              115622.28              173384.88                  23-35号商铺              2014年10月1日-2016年9月30日              18510              27765                  23-35号商铺              2016年10月1日-2017年9月30日              19620.6              29430.9                  2017年10月1日-2018年9月30日              20805.24              31189.35                  2018年10月1日-2019年9月30日              22045.41              33058.86                  6-18号商铺              2014年10月1日-2016年9月30日              15560              23340                  6-18号商铺              2016年10月1日-2017年9月30日              16493.6              24740.4                  2017年10月1日-2018年9月30日              17489.44              26218.6                  2018年10月1日-2019年9月30日              18531.96              27790.16      上述六份合同均约定：保证金、管理费和租金按先交后使用的原则执行，在签订合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金，管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金。2016年1月9日，原告法定代表人陈耀荣、被告陈秀查、陈国勇签订《确认书》，主要内容：“佛山市华艺物业经营管理有限公司（甲方）于2014年5月7日与陈秀查（乙方）就佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺’装饰材料物流城内编号为北区第1座第四层1-108号商铺（总面积9708㎡）的租赁事宜签订八份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，租赁期限分别为（1）2014年7月1日起至2016年9月30日止、（2）2016年10月1日起至2019年9月30日止、（3）2019年10月1日起至2021年9月30日止、（4）2021年10月1日起至2024年9月30日止、（5）2024年10月1日起至2026年9月30日止、（6）2026年10月1日起至2029年9月30日止、（7）2029年10月1日起至2031年9月30日止、（8）2031年10月1日起至2034年9月30日止。现因实际情况，乙方已退出前述租赁关系，乙方已将前述八份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》项下全部权利义务一并转让给陈国勇（丙方），由丙方承接作为该合同项下的‘物业使用费（乙方）’并继续履行该合同，甲方对此无异议并予以确认。为此，各方特一致确认，自本确认书签订之日起，前述八份合同由甲方与丙方履行，该八份合同项下全部租金、管理费、水电费、治安、保洁费等（包括本确认书签订前已发生的部分）均由丙方承担，与乙方无关，甲方不以任何理由向乙方主张任何权利”。原告法定代表人于该《确认书》落款“甲方”处签名。同日，原告法定代表人陈耀荣（丙方）、被告陈国勇（乙方）、案外人陈建俊（吴建设）（甲方）签订《股权转让协议（兼股权转让证明）》，主要内容：“甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方与丙方在佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰物流城北区一座第四层1-108号的水疗投资项目中甲方的股权份额转让事宜达成以下条款：一、甲方将其已投入1650万元投资款及所占该项目的50%份额转让给陈国勇，转让价为930万元，该转让款由甲乙双方交割处理；二、丙方明确放弃对甲方转让股份的优先购买权并同意乙方全额购买受让甲方股权；三、乙方确认在受让甲方股权后，原以承租人陈秀查名义与佛山市华艺物业经营管理有限公司签订的该项目使用场所租赁合同承租人变更为陈国勇，乙方承诺在本协议签订后5日内到出租方办理承租人变更登记手续；四、乙方受让甲方的股权份额后，自愿取代甲方承担包括该项目建设投资、开始营运至签订本协议期间所发生的一切债权债务，与甲方无关”。同日，被告陈国勇（甲方）与原告法定代表人陈耀荣（乙方）签订《关于陈建俊（吴建设）转让给陈国勇股权的分割协议》，主要内容：“关于陈国勇受让陈建俊（吴建设）所占位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰物流城北区一座第四层1-108号水疗会所50%投资股份事宜，该《股权转让协议（兼股权转让证明）》已经生效。现甲、乙双方进行协商确定由陈国勇、陈耀荣各受让上述转让股份中各一半股份（分割后的股份比例是：陈国勇占水疗会所25%股份、陈耀荣占水疗会所75%股份，合计100%股份）。陈耀荣从陈国勇手上分割受让的水疗会所中的股份作价为465万元。……乙方指定第三人作为承租人取代陈秀查重新与佛山市华艺物业有限公司签订租赁合同。双方同意因租赁合同产生的债权债务由双方共同承担……”。诉讼中，原告陈述：涉案六份租赁合同均在2014年10月1日签订，因考虑两年的期限短，所以一并签订2016年10月1日起租的合同。原告主张涉案租赁物的实际承租人系被告陈秀查。因分割协议中约定由被告陈国勇与陈耀荣对租赁合同产生的债权债务共同承当，在本案中原告对陈耀荣不主张相关权利。被告陈述：被告陈秀查未实际签订涉案六份合同，实际上系其丈夫吴建设代签，但被告陈秀查追认合同的真实性。被告已缴清所有租金、管理费，系通过工程款或者其他款项予以抵扣，事实上资金如何冲抵只有陈耀荣清楚。另查明一：2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局就华艺装饰材料物流城-1#-3#、8#楼项目核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。本院作出的（2016）粤0604民初6795号民事判决书中查明：“2016年8月11日，佛山市国土资源和城乡规划局批准华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续，主要内容为：佛山市禅城区绿景路南侧、雾岗路东侧的华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目于2013年办理《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第44060421300001号）有效期顺延一年，有效期至2017年8月21日”。另查明二：2019年3月23日，被告陈秀查向原告支付273213.33元，原告确认收到。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告陈秀查签订的六份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》系双方的真实意思表示。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，有三份合同期限至2016年9月30日，另外三份合同期限至2019年9月30日，而原告提供的证据显示包含涉案租赁物在内的项目规划许可证有效期至2017年8月21日，在法庭辩论终结前原告未能提供经主管部门批准延长使用期限的相关证据，故超过该使用期限的部分无效，即三份期限至2016年9月30日的合同合法有效，另外三份期限至2019年9月30日的合同中，2016年10月1日至2017年8月21日的部分有效，超出部分即2017年8月22日至2019年9月30日因违反上述法律规定而无效。关于合同主体的问题。首先，被告陈秀查抗辩认为涉案合同并非由其签署，未从原告处接收租赁物，也未参与管理，实际承租人为被告陈国勇与陈耀荣。根据采信的证据及当事人的陈述，被告陈秀查系涉案六份合同的相对人，也有被告陈秀查向原告支付租金273213.33元的事实，这与被告陈秀查的抗辩意见相矛盾，本院不予采纳。其次，2016年1月9日，原告法定代表人与两被告签订《确认书》约定将涉案1-108号商铺的租赁合同项下承租人陈秀查的权利义务转让给被告陈国勇，自签订之日起合同项下的全部费用由被告陈国勇承担，与被告陈秀查无关。该《确认书》文中将原告列为甲方，所述及的合同实际也由原告与被告陈秀查签订，故该《确认书》系原告法定代表人陈耀荣履行职务行为所签订，视为原告的真实意思表示，同意将所涉1-108号商铺的合同权利义务予以转让的事实。据此，涉案1-108号商铺自2016年1月9日起的承租人由被告陈秀查变更为被告陈国勇，相应的权利义务应由被告陈国勇享有及承担。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。被告抗辩认为原告的起诉超过诉讼时效，对此，本院认为租赁合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务。涉案合同约定租金、管理费按三个月一期缴纳，在每期末十天前缴纳下期费用，每期费用各自独立，诉讼时效应从每一期租金履行期限届满之日即欠费当季度末提前十天起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的2014年10月1日至2015年9月30日的租金、管理费在《中华人民共和国民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明在上述期间已作催收，故上述2014年10月1日至2015年9月30日的租金、管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月1日至2018年9月30日的租金、管理费，因未超出三年的诉讼时效，原告有权予以主张，被告对此抗辩不成立，本院不予采纳。关于被告抗辩认为已全额缴纳租金、管理费，不存在拖欠的情形。对此，被告提交了收据、支出证明单、现金缴款单、进账单等证据证明其通过工程款及其他款项用于抵扣涉案租金、管理费，但该部分证据未能提供原件予以核对，原告对此亦不予确认。即使从该组证据的复印件来看，其载明的日期仅有2014年11月至2016年4月期间，支付时间、方式与合同约定也不相符。且，该组证据未能证明被告与原告之间关于抵扣租金、管理费达成合意。被告自述该组证据是在陈国勇接收吴建设股份前已经缴纳的租金金额，接收后除2019年3月以外没有向原告支付过租金。故，被告在未有明确、充分的证据证明双方已就租金、管理费的支付方式作出变更以及以工程款及其他款项予以抵扣的情况下，又无直接向原告支付租金、管理费的凭证，故不能认定被告已全额缴纳租金、管理费。至于被告提到与陈耀荣、吴建设之间的款项往来、款项如何使用的问题，属于双方在合伙关系中产生的纠纷，与本案无关，本院在本案中不予处理。关于被告应支付的租金、管理费及使用费的数额。（一）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据前所述，本案三份期限至2019年9月30日的合同中，2016年10月1日至2017年8月21日的部分有效，2017年8月22日至2019年9月30日的部分无效，故针对无效部分，原告主张被告参照合同约定的租金、管理费标准支付使用费，合法有据，本院予以支持。（二）被告主张应按照其提交的《优惠商户五年租金明细表》优惠后的金额进行计算租金标准，该证据复印件仅系内部请示汇报的申请，没有得到原告的确认，且该优惠方案的前提是需由承租人一次性缴交五年的租金，对此被告亦未有证据予以证明。故，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳，相应的租金、管理费应以涉案合同约定为准。（三）涉案1-108号商铺的租金、管理费。因涉案《确认书》确定将涉案1-108号商铺的承租人权利义务转让予被告陈国勇，该商铺的租金、管理费等费用自2016年1月9日起不再由被告陈秀查承担，变更为被告陈国勇承担，故被告陈秀查应支付涉案1-108号商铺2014年10月1日至2016年1月8日的租金、管理费。又，原告起诉主张被告支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金、管理费因超过诉讼时效而不予支持，被告陈秀查应向原告支付涉案1-108号商铺2015年10月1日至2016年1月8日的租金316292.9元（97080元/月×3个月+97080元/月÷31×8天）、管理费474439.35元（145620元/月×3个月+145620元/月÷31×8天），被告陈国勇应向原告支付涉案1-108号商铺2016年1月9日至2017年8月21日的租金1947424.8元（97080元/月÷31×23天+97080元/月×8个月+102904.8元/月×10个月+102904.8元/月÷31×21天）、管理费2921137.2元（145620元/月÷31×23天+145620元/月×8个月+154357.2元/月×10个月+154357.2元/月÷31×21天）、2017年8月22日至2018年9月30日的使用费3612622.38元【（102904.8元/月+154357.2元/月）÷31×10天+（102904.8元/月+154357.2元/月）+（109117.92元/月+163579.8元/月）×12个月】。（四）涉案23-35号商铺、6-18号商铺的租金、管理费。因原告起诉主张2014年10月1日至2015年9月30日的租金、管理费超过诉讼时效，原告主张被告支付该期间的费用无事实和法律依据，本院不予支持。被告陈秀查应向原告支付涉案23-35号商铺2015年10月1日至2017年8月21日的租金431617.37元（18510元/月×12个月+19620.6元/月×10个月+19620.6元/月÷31×21天）、管理费647426.06元（27765元/月×12个月+29430.9元/月×10个月+29430.9元/月÷31×21天）、2017年8月22日至2018年9月30日的使用费688809.64元【（19620.6元/月+29430.9元/月）÷31×10天+（19620.6元/月+29430.9元/月）+（20805.24元/月+31189.35元/月）×12个月】。被告陈秀查应向原告支付涉案6-18号商铺2015年10月1日至2017年8月21日的租金362829.08元（15560元/月×12个月+16493.6元/月×10个月+16493.6元/月÷31×21天）、管理费544243.63元（23340元/月×12个月+24740.4元/月×10个月+24740.4元/月÷31×21天）、2017年8月22日至2018年9月30日的使用费579031.77元【（16493.6元/月+24740.4元/月）÷31×10天+（16493.6元/月+24740.4元/月）+（17489.44元/月+26218.6元/月）×12个月】。综上，被告陈秀查应向原告支付租金1110739.35元、管理费1666109.04元、使用费1267841.41元，被告陈国勇应向原告支付租金1947424.8元、管理费2921137.2元、使用费3612622.38元。又，因原告确认被告陈秀查于起诉后支付273213.33元，应予以扣减，但未明确扣减的项目，本院将该款于被告陈秀查拖欠的租金中予以扣减，即被告陈秀查应支付的租金为837526.02元。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。据前所述，本案三份期限至2019年9月30日的合同中2017年8月22日至2019年9月30日的部分无效，故原告主张该期间的租金、管理费的违约金无合同依据，本院不予支持。至于期限至2016年9月30日的合同及2016年10月1日至2017年8月21日的有效部分，根据合同约定，如被告拖欠租金、管理费的，每逾期一天，按拖欠金额的2%计算违约金。现原告主张调整为按照每月2%即年利率24%计算违约金，未超法定标准，本院予以支持。根据合同约定，被告陈秀查应以每期欠缴租金、管理费为本金（详见附表1），向原告支付自每期欠缴的上期末前十天之次日（例如2015年10月1日至2015年12月31日租金、管理费的违约金从2015年9月21日起算，以此类推）起按照年利率24%的标准分段累计违约金至实际清偿之日止，被告陈国勇应以每期欠缴租金、管理费为本金（详见附表2），向原告支付自每期欠缴的上期末前十天之次日（例如2016年1月9日至2016年3月31日租金、管理费的违约金从2015年12月22日起算，以此类推）起按照年利率24%的标准分段累计违约金至实际清偿之日止。对原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费、财产保全担保费的诉请。因涉案合同中未对该费用的承担有明确约定，原告主张被告支付该两项费用无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈秀查于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付租金837526.02元、管理费1666109.04元、使用费1267841.41元；二、被告陈国勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付租金1947424.8元、管理费2921137.2元、使用费3612622.38元；三、被告陈秀查于本判决发生法律效力之日起十日内以每期欠缴租金、管理费为本金（详见附表1），向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付自每期欠缴的上期末前十天之次日（例如2015年10月1日至2015年12月31日租金、管理费的违约金从2015年9月21日起算，以此类推）起按照年利率24%的标准分段累计违约金至实际清偿之日止；四、被告陈国勇于本判决发生法律效力之日起十日内以每期欠缴租金、管理费为本金（详见附表2），向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付自每期欠缴的上期末前十天之次日（例如2016年1月9日至2016年3月31日租金、管理费的违约金从2015年12月22日起算，以此类推）起按照年利率24%的标准分段累计违约金至实际清偿之日止；五、驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费164265元，财产保全费5000元，合计169265元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担59243元，被告陈秀查负担51000元，被告陈国勇负担59022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判审 判 长  郑泽霞人民陪审员  李雪辉人民陪审员  叶东梅二〇一九年五月二十一日书 记 员  林嘉敏附表1：            欠费期间              本金（元）              起算日                  2015年10月1日-2015年12月31日              983625              2015年9月21日                  2016年1月1日至2016年1月8日（1-108号商铺）              62632.25              2015年12月22日                  2016年1月1日至2016年3月31日      （23-35号商铺及6-18号商铺）              255525              2015年12月22日                  2016年4月1日至2016年6月30日              255525              2016年3月22日                  2016年7月1日至2016年9月30日              255525              2016年6月21日                  2016年10月1日至2016年12月31日              270856.5              2016年9月21日                  2017年1月1日至2017年3月31日              270856.5              2016年12月22日                  2017年4月1日至2017年6月30日              270856.5              2017年3月22日                  2017年7月1日至2017年8月21日              151446.65              2017年6月21日      附表2：            欠费期间              本金（元）              起算日                  2016年1月9日至2016年3月31日              665467.74              2015年12月22日                  2016年4月1日至2016年6月30日              728100              2016年3月22日                  2016年7月1日至2016年9月30日              728100              2016年6月21日                  2016年10月1日至2016年12月31日              771786              2016年9月21日                  2017年1月1日至2017年3月31日              771786              2016年12月22日                  2017年4月1日至2017年6月30日              771786              2017年3月22日                  2017年7月1日至2017年8月21日              431536.26              2017年6月21日      附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。