宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终655号上诉人（原审被告、反诉原告）：马宗军，男，回族，1987年11月12日出生，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托诉讼代理人：丁菊玲，女，回族，1969年12月10日出生，吴忠市雄鹰机械制造有限公司退休职工，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路120号五层。法定代表人：李志海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王倩茹，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人马宗军因与被上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初6290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。马宗军上诉请求：1、请求依法撤销原审判决中的第一项和第四项，依法改判驳回被上诉人的诉请并支持上诉人的全部反诉请求，或将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，涉案房屋交付时间为2017年12月底，不是一审认定的2018年4月2日。被上诉人拒不办理房产证，上诉人行使先履行抗辩权拒付剩余房款不构成违约。地德人和房地产公司辩称，一审认定事实清楚，证据认定正确，判决合理，请求驳回上诉，维持原判。地德人和房地产公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告立即向原告支付剩余购房款40万元，及违约金3040元（违约金暂计算至2018年9月15日，请求判令至实际支付之日止）；2．本案的诉讼费用由被告承担。马宗军向一审法院提出反诉请求：1．依法判令反诉被告为反诉原告办理位于贺兰县德胜商住区君临世家花园15幢1101室商品房的产权证；2．依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金1万元；3．本案反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年12月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号201712080029），约定：被告马宗军购买原告地德人和房地产公司开发的位于贺兰县德胜商住区君临世家花园第15幢11层1101号房，房屋建筑面积177．73㎡；房屋总金额903515元，被告马宗军应在本合同签订当日付清总房款的30％（273515元），剩余的70％（630000元）于2017年12月31日前办理银行贷款并放款至原告地德人和房地产公司指定银行账户；被告马宗军逾期付款超过15日后，愿意继续履行合同的，经原告地德人和房地产公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告马宗军按日向原告地德人和房地产公司支付逾期应付款万分之壹的违约金；原告地德人和房地产公司应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付被告马宗军使用；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司贺兰支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2015年3月30日；原告地德人和房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由原告马宗军提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因原告地德人和房地产公司的责任，被告马宗军不能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告马宗军不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，原告地德人和房地产公司应当按日计算向被告马宗军支付全部已付款万分之0．1的违约金。2018年4月2日，原、被告签订《提前交房协议书》，约定：被告马宗军自愿购买原告地德人和房地产公司位于君临世家花园15#-1101室房屋，因被告马宗军生育问题要求提前交房；付款方式为分期付款，总价903513元，已支付首付款273515元，剩余630000元，于2018年4月30日前支付23万元，于2018年5月31日前支付20万元，于2018年6月30日前支付20万元；签署本协议时，原告地德人和房地产公司将该房屋钥匙交付被告马宗军，在被告马宗军按购房合同条款履行责任及义务并办理完相关购房、按揭相关手续时，视为被告马宗军已如期收房，双方完成房产交接手续。2017年11月30日，被告马宗军向原告地德人和房地产公司支付购房款5万元；2017年12月8日，被告马宗军向原告地德人和房地产公司支付购房款223515元；2018年4月2日，被告马宗军向原告地德人和房地产公司支付购房款230000元，共计支付503515元。原告地德人和房地产公司于2018年4月2日向被告马宗军交付涉案房屋；涉案房屋的分摊土地使用权抵押期限为2015年2月16日至2017年8月16日，到期后原告地德人和房地产公司又将抵押前期延长至2019年8月16日；原告地德人和房地产公司并未取得涉案房屋的《初始登记证》。一审法院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订的《银川市商品房买卖合同》及《提前交房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告地德人和房地产公司已履行向被告马宗军交付房屋的义务，被告马宗军未按期履行向原告地德人和房地产公司支付下剩购房款的义务，被告马宗军构成违约，被告马宗军应按照合同约定向原告地德人和房地产公司支付剩余房款40万元。因原、被告于2018年4月2日签订的《提前交房协议书》中对被告马宗军剩余房款的支付方式由按揭贷款变更为分期付款，并约定了被告马宗军逾期支付购房款，原告地德人和房地产公司收回涉案房屋时的违约责任，但未约定被告马宗军逾期支付购房款，原告地德人和房地产公司不收回涉案房屋即合同继续履行的违约责任，故对原告地德人和房地产公司要求被告马宗军支付违约金3040元（违约金暂计算至2018年9月15日），判令至实际支付之日止的诉讼请求，一审法院不予支持。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》明确约定涉案房屋所分摊的土地有抵押，经庭审查明，抵押期限为2015年2月16日至2017年8月16日，但原告地德人和房地产公司在未征得被告马宗军同意的情况下，将涉案房屋所分摊的土地的抵押期限延长至2019年8月16日，导致被告马宗军至今无法办理涉案房屋的权属证书，原告地德人和房地产公司已构成违约，其应按照合同约定自实际交房之日（2018年4月2日）起90日内即自2018年7月2日起向被告马宗军支付暂至2018年11月16日（被告马宗军提起反诉之日）期间的逾期办证违约金694．85元（503515元×0．00001／日×138日≈694．85元］，故对于反诉原告马宗军要求反诉被告地德人和房地产公司支付违约金10000元的诉讼请求，一审法院予以支持694．85元。本案中，只有在原告地德人和房地产公司取得《初始登记证》的情况下，被告马宗军才可办理涉案房屋的权属登记证书，且涉及相关行政部门的审批，故反诉原告马宗军要求反诉被告地德人和房地产公司协助办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，不适于强制履行，一审法院不予支持。判决：一、被告马宗军于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏地德人和房地产开发有限公司支付剩余购房款40万元；二、驳回原告宁夏地德人和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向反诉原告马宗军支付自2018年7月2日暂至2018年11月16日期间的逾期办证违约金694．85元；四、驳回反诉原告马宗军的其他诉讼请求。本诉案件受理费3673元（已减半收取），由原告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担28元，被告马宗军负担3645元；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告马宗军负担23元，反诉被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担2元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，双方签订的合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。上诉人与被上诉人双方都违反合同的，一审判令各自承担违约责任并无不当。上诉人称交房时间认定错误，但未提交相关证据，一审根据双方签订的《提前交房协议书》认定并无不当。按双方合同约定，上诉人具有先支付房款的义务，其上诉主张先行抗辩权不能成立。综上所述，马宗军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7346元，由上诉人马宗军负担。本判决为终审判决。审判长  李慧琴审判员  杨 玫审判员  张建国二〇一九年五月十日书记员  吴 佳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。