广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初5678号原告：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会外环路二号保利外滩花园7号首层。法定代表人：王东北。委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所律师。被告：王雅琴，女，1988年5月9日出生，汉族，住湖北省潜江市，原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司与被告王雅琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人黎必朗，被告王雅琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2015年11月1日至2018年11月拖欠的物业服务费9682.48元，违约金2905.1元（按所欠费用的30%计算）；2.判令被告支付原告律师费1000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是原告所管理的“保利广场”7座2802号房业主。被告与原告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定了双方的物业服务费用收费标准。但被告尚拖欠2015年11月1日至2018年11月的物业服务费及违约金，经原告多次催收，未果，原告遂提起本案诉讼。被告王雅琴辩称，2015年11月1月-2016年3月31日的物业服务费用已经缴纳完毕。之后就没有再缴纳物业服务费用。每月缴纳物业管理标准259.15元，2018年11月涨价为3元每平方每月。涨价后每月物业服务费用计收标准为354.03元每月。因为我在收楼的时候发现户型不合格，2016年4月1日我开始对物业进行装修，原告要求我方自收楼日起缴纳物业管理费，然后我在装修后我方要求装对讲机，但物业一直没有装对讲机，一年后原告方为我安装对讲机，但该对讲机使用了两天后就坏掉了。此后原告没有对我的对讲机进行维修。2016年8月我到原告处办理门卡，原告一直没有为我办理，此后我再向原告询问，原告称没有找到我的申请信息，7座靠左的玻璃已经破裂，已经向物业处反映，但一直没回复。物业为了节省人力开支，打扫卫生的人员减少，垃圾桶每个楼层都没有。只有八座有三个垃圾桶，物业为了凑到工作人员人数，找了小区的老人家来打卡，经业主投诉反映后就停止了。物业在2018年5月份左右有一次物业故意停掉了我家里的水，打电话咨询时，对方答复是其领导的要求，但此后原告方工作人员一直否认，若并非原告故意停水，原告方为何一直没有跟进处理。每天在电梯和小区门口出现各种广告。对面的保利中宇有设计会所和雨亭给业主使用，但是我们小区没有任何设备。因原告主张的物业服务费有误，我方无法与原告达成一致意见，故我方不存在违约，不同意支付违约金。对于原告请求的律师费我方没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的欠缴费明细、缴费明细、律师函，被告对其不予确认，该证据为原告单方制作，并未得到被告方认可，该部分内容以本院核实为准。对于原告提供的其他证据，被告对其均无异议，本院对此予以采信。对于被告方提供的证据，原告对其真实性均无异议，本院对此予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月12日，被告与佛山市保利恒信房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向佛山市保利恒信房地产有限公司购买涉案房产。原告为“保利广场”小区的物业服务企业。2013年12月12日，被告作为该小区内7座2802号房产业主与原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定：本物业交付使用后，原告参照《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》规定的收费等级标准、服务内容提供物业管理服务，其中综合管理服务参照一级标准提供服务，物业共用部位和共用设施设备维护参照一级标准提供服务，公共秩序维护参照一级标准提供服务，保洁服务参照一级标准提供服务，绿化养护参照一级标准提供服务。具体的服务内容和质量标准详见本协议附件；原告有权根据实际情况在小区内进行公益性广告设置。原告进行营利性广告设置所得收益按本协议第六条的约定处理；本物业管理区域内属全体业主所有的公用部位、公用设施，委托原告经营管理的，原告应对经营所得收益单独立账，单独核算，并有权向其业主或使用人收取适当物业服务费用；被告方不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求业主方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金；原告为追讨所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保存费、执行费等）由被告承担。另，双方经签订物业服务收费标准约定物业服务费收费标准为3元/平方米·月，前三年物业服务费优惠价为2.5元/平方米·月。另外，应当说明的是，在双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中，双方未就物业管理区域内属于全体业主共有的物业及设施的经营与管理进行约定。涉案房屋的业主为被告，建筑面积为118.01平方米。被告于2016年3月5日办理了涉案房屋的收楼手续，并收取了包括可视对讲机在内的入伙资料及物品。被告收取房屋后，于2016年3月14日向原告缴纳了部分物业服务费用，原告向被告出具了金额为1295.75元的发票联，并注明“房屋物业管理费2015年11月1日至2016年3月31日259.15元/月”。原告在小区公共区域设置了营利性广告牌。另外，被告物业所在单元公共电梯玻璃出现破损，尚未修复。涉案小区的生活垃圾桶分布为统一设在每座负一层车库内。原告为本案纠纷花费律师费1000元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，本案纠纷为物业服务合同纠纷，双方建立了物业服务合同关系，则双方均应当按照合同约定内容履行相应的权利义务。原告为被告方提供了相应的物业服务，原告向被告收取相应的物业服务费用合法有效，本院对此予以支持，但因原告方收取物业服务费用的标准是根据其服务项目、服务标准制定的，则原告方提供的服务内容直接影响服务费用的收取标准，被告方直指原告方物业服务内容的不到位，本院对此作以下分析处理。第一，针对对讲机修复问题，被告于2016年3月5日办理收楼手续时一并收取了该可视对讲机，被告称曾要求原告安装该对讲机，但原告于一年后方安装完毕，且对讲机很快不能正常使用，原告并未对被告的对讲机进行维修处理。原告针对该问题答复称被告于2017年12月报修对讲机，原告进行了维修后被告未再报修，且该对讲机保修期为一年。针对此，本院认为原告确认被告曾报修该对讲机，但原告称已修复完毕，原告对被告的报装时间、报修时间、维修结果等均具备举证之优势且应当承担相应举证责任，但原告对此并未提交证据予以证实，故本院采信被告方的陈述，对照《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的内容，原告方在综合管理服务方面存在缺失，且原告方未及时处理业主住宅内对讲机故障，也会影响到业主对住宅安全隐患的防范，故应当视为物业服务缺失。第二，针对涉案住宅公共电梯内的玻璃破损问题。原告方也确认该部分维修费用应当由原告方承担，只是需要开发商配合维修，但原告方并未提供证据证实其已向开发商处提出维修要求，且原告方也未提供证据证实在维修前原告已对该区域采取必要措施以防止因破损玻璃脱落造成的事故伤害，对照《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的内容，原告方在物业共用部位和共用设施设备维护方面存在缺失。第三，针对卫生方面的问题。原、被告双方对现小区内垃圾桶设置描述一致，对照《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的内容，原告方在保洁服务方面提供的是一级标准服务，则关于垃圾桶的服务标准应当为每栋每层设置1个垃圾收集点，每次早晚定时清理2次等，原告方在保洁服务方面明显存在缺失。第四，关于被告指称的被原告方故意停水的主张，被告对此并未提交证据予以证实，故本院对此不予支持。第五，关于被告方称原告在未经业主同意情况下在共用区域设置营利性广告牌的问题，原告对此予以确认，且辩称已经业主代表的同意，收益用于小区管理，因该部分内容与物业服务内容无关，该争议涉及原、被告间收益返还的权利义务内容，被告可就此另行主张权利，本院对此不作处理。第六，关于公共区域建设的设施项目内容，该部分内容涉及业主与开发商间关于小区内公共设施建设问题，与本案纠纷无关，故本院对此不作处理。综上，原告在提供的物业服务中确实存在缺失，且现在均尚未整改完毕，综合原告在物业服务过程中的服务缺失程度，本院酌定截止至2018年11月的物业服务费用收费标准应当为双方约定标准的80%。关于截止至2018年11月被告尚欠的物业服务费用问题。根据上述认定及综合双方陈述，双方均确认原约定的优惠价格实施至2018年10月，本院对此予以确认，即2018年11月的物业管理费用收费标准为2.4元/平方米·月（3元/平方米·月×0.8），折合为每月283.22元（建筑面积118.01平方米）。此前的收费标准为2元/平方米·月（2.5元/平方米·月×0.8），折合为每月236.02元（建筑面积118.01平方米）则扣除被告此前已支付的物业管理费1295.75元，截止至2018年11月，被告尚欠的物业服务费为7484.19元【（236.02元/月×36个月）＋（283.22元/月×1个月）-1295.75元】。关于违约金，本院综合被告方的抗辩、主观恶意及原告方的物业服务过程，原告虽存在物业服务的不到位，但被告方确应向原告支付相应物业服务报酬，故本院酌定违约金自原告起诉之日起，以尚欠物业服务费为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际清偿之日止。关于律师费，因被告方该部分主张并无异议，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王雅琴应于本判决生效之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付截止至2018年11月的物业管理费7484.19元及其违约金（违约金计算标准为自2019年3月12日起以尚欠物业管理费为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、被告王雅琴应于本判决生效之日起十日内向原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司支付律师费1000元；三、驳回原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为69.86元（原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司已预交），由原告保利物业发展股份有限公司顺德分公司负担26.24元，由被告王雅琴负担43.62元。本判决为终审判决。审判员  林思彤二〇一九年五月五日书记员  冼彩萍