四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初20号 原告(申请执行人)：恒丰银行股份有限公司南充分行。住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 负责人：李久润，行长。 委托诉讼代理人：杨碧宁，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙显世，四川明炬律师事务所律师。 被告（案外人）：何小平，男，1965年12月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都恒金置业有限公司。住所地：成都市成华区建设南街9号。 法定代表人：敬德鸿，总经理。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川恒河实业有限公司。住所地：南充市嘉陵区滨江南路1段13号。 负责人：胡钰。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 原告恒丰银行股份有限公司南充分行(以下简称“恒丰银行南充分行”)与被告何小平、第三人成都恒金置业有限公司（以下简称“恒金公司”）、四川恒河实业有限公司（以下简称“恒河公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告恒丰银行南充分行委托诉讼代理人龙显世、杨碧宁，被告何小平委托诉讼代理人蒋晓文、第三人恒金公司及恒河公司的共同委托诉讼代理人易守明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：准许对四川省成都市成华区二环路东二段2号的土地上〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕的房产中地下室1015室房产的执行。事实及理由：经原告申请，四川省南充市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）川13财保38号民事裁定，裁定：查封恒金公司位于四川省成都市成华区.02平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕，查封期限为三年。何小平与恒金公司、恒河公司、周国华签订《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》的时间为2018年2月9日，在查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物；原告就案涉土地在2016年1月6日签订了最高额抵押合同并办理了抵押登记，享有抵押权，物权法第一百八十二条规定：“以建设用地使用权抵押的，该地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。原告查封在先，抵押在先，被告与第三人的买卖在后，被告对案涉房屋不享有阻碍执行的权利。 被告何小平辩称，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，当房屋买卖与抵押权冲突时，购房户的权利优先于抵押权；物权法第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”。故抵押权不及于案涉房屋。四川省南充市中级人民法院2018年4月3日作出（2017）川13民初232号民事裁定，对恒金公司位于四川省成都市成华区.02平方米土地上〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕的房产予以查封，查封期限为三年。故买卖在前，查封在后，查封不能对抗买卖。 第三人同意被告何小平的答辩意见。 根据各方举证的证据及当事人申请调取的证据，确认事实如下： 2016年1月6日，恒金公司以其位于四川省成都市成华区的15215.02平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕作为抵押，与恒丰银行南充分行签订了最高额抵押合同，约定就恒金公司2016年1月6日到2019年1月5日期间的债务，在人民币壹亿五千万元范围内提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。 恒金公司开发项目“恒河广场”原土地出让地址“成华区二环路东二段2号”为地块位置，后期项目销售地址为辖区派出所根据户籍登记要求的门牌号地址，将项目地址批复为“建和路28号”，两地址为项目同一地址。 原告与四川长信城市建设工程有限公司、四川省阆中顺达建筑工程有限公司、四川泊来商贸有限公司、四川省天翼装饰设计工程有限公司、南充今盛视听技术有限公司、恒金公司、恒河公司、四川金源大鹏贸易有限公司、李前红、杨明顺、陈晓梅、成都故乡酒店管理有限公司财产保全一案中，原告申请诉前财产保全，本院于2017年10月26日作出（2017）川13财保38号民事裁定书，裁定：查封恒金公司位于四川省成都市成华区.02平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕，查封期限为三年。本院依据（2017）川13财保38号民事裁定书作出（2017）川13执保72号协助执行通知书，成都市不动产登记中心于2017年11月2日对前述土地使用权予以查封登记。案涉土地的地上建筑物在查封登记时已修至五层。本院于2017年11月24日向恒河公司、恒金公司等邮寄送达（2017）川13财保38号民事裁定书。 案外人周国华诉恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，经四川省南充市顺庆区人民法院审理，判决恒河公司支付周国华工程款19255407.75元并退还履约保证金974000元。在该案执行过程中，甲方恒河公司与乙方周国华、丙方恒金公司于2018年1月30日达成和解协议，其中约定：丙方作为案外人愿意用资产替甲方清偿对乙方的债务，以其在成都开发的东二环路恒河广场项目负一层两处营业用房作价抵偿给乙方，如丙方在协议签订后6个月内不能将抵偿房屋销售，则按约定金额抵偿给乙方，乙方可将该房屋登记在乙方确定的人员名下，由丙方与乙方指定的人员另行签订《商品房买卖合同》及补充协议。之后，甲方恒金公司与乙方周国华、丙方恒河公司、丁方何小平于2018年2月9日签订了《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》，约定：甲方用所开发物业恒河广场项目商品房冲抵原协议合同款，该商品房位于四川省成都市成华区，房号为地下室1015室，房屋总价10159270元，乙方指定丁方为购买人购买该商品房，甲方与丁方签订《商品房买卖合同》，丁方应支付的房屋价款支付给乙方，用以冲抵丙方应支付给乙方的工程款，合同签订当日，恒金公司给何小平出具了收到10159270元的收款收据。 2018年4月3日，本院作出南充市中级人民法院（2017）川13民初232号民事裁定，裁定对恒金公司位于四川省成都市成华区.02平方米土地上〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕的房产予以查封，查封期限为三年。何小平提出异议，本院作出（2018）川13执异87号执行裁定书裁定，中止本院（2017）川13民初232号民事裁定对四川省成都市成华区二环路东二段2号的土地上〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕的房产中地下室1015室房产的执行。原告不服，提起本案诉讼。 诉讼中，本院向原告发出律师调查令，指定原告诉讼代理人向成都市不动产登记中心调取本院2017年10月26日作出川13财保38号民事裁定书，查封成都恒金置业有限公司位于四川省成都市成华区的15215.02平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕之后，对地上房产地下室1015、1016室的本院司法查封信息，记载于不动产登记簿的具体时间。成都市不动产登记中心提供的就涉案房产本院司法查封信息记载于不动产登记簿的时间为2018年4月17日14时1分、2018年4月17日14时2分。 2016年1月6日，成都恒金置业有限公司以其位于四川省成都市成华区的15215.02平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第72号〕作为抵押，与恒丰银行股份有限公司南充分行签订了最高额抵押合同，约定就成都恒金置业有限公司2016年1月6日到2019年1月5日期间的债务，在人民币壹亿五千万元范围内提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。因债务人未清偿到期债务，原告向本院提出诉讼，本院以川13财保38号民事裁定将案涉抵押的土地使用权查封，又以（2017）川13民初232号民事裁定将案涉土地上的房产查封。 认定上述事实，有和解协议、《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》、查封裁定、最高额抵押合同、他项权证书、本院（2018）川13执保22号协助执行通知书及不动产登记信息为据。 本院认为，本案争议焦点为：何小平是否享有阻却恒丰银行对案涉房屋执行的民事权益。对此，评析如下： 周国华与案外人龙全英之夫合伙修建恒河公司开发位于南充市高坪区某楼盘，并非案涉房屋的实际施工人，故其指定的购房人何小平诉称享有案涉房屋工程款优先权，进而享有阻却恒丰银行对案涉房屋执行的民事权益的主张不能成立。 案涉房屋为非住宅房屋，何小平称其享有的生存权优于抵押权，可阻却恒丰银行对案涉房屋执行的理由不能成立。 周国华与恒河公司、恒金公司签订《和解协议》，以及周国华、何小平与恒河公司、恒金公司签订《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》及《补充协议》的时间在土地使用权查封登记之后，案涉房屋查封登记之前。案涉土地使用权及房屋的权利人为同一主体——恒金公司，土地使用权及地上建筑物的查封登记机关均为同一登记机关——成都市不动产登记中心。故，依照最高人民法院《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”之规定，案涉土地使用权被成都市不动产登记中心查封登记后，查封效力及于地上建筑物，案涉房屋在何小平与恒河公司、恒金公司等达成《和解协议》及《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》及《补充协议》时，已处于查封状态，何小平基于《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》及《补充协议》享有的是普通债权，对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。 综上所述，何小平不享有排除恒丰银行对案涉房屋执行的民事权益，恒丰银行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 准许执行南充市中级人民法院（2017）川13民初232号民事裁定对四川省成都市成华区二环路东二段2号的土地上（土地使用权证号：成国用（2014）第72号）的房产中地下室1015室房产的执行。 案件受理费100元由何小平负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  王维登 审判员  谭世蓉 审判员  田 娟 二〇一九年五月二十九日 书记员  朱 丹