松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初1164号 原告：薛海军，男，1961年6月28日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区前进街。 委托代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 被告：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区镜湖区。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原告薛海军诉被告松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告薛海军及其委托代理人张利锋，被告星泰房地产公司的委托代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 薛海军诉称：原告于2013年3月21日在被告处以18万元的价格购买了位于松原市经济技术开发区大禹塞维利亚23栋106号车库（建筑面积为20.82平方米，房款为18万元），并缴付全部房款，2013年3月，原告接收该车库并实际使用至今。在原告逐年催促下，被告至今未能为原告办理车库的产权登记。原告认为，原告在被告处购买车库且已经缴付全部房款，原告多年来始终催促被告办理产权登记，但被告始终不予配合办理。按照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”.被告一直拖延至今未办理原告所有的房屋产权属于违约，应承担相应违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告给付逾期办理住宅产权期间违约金5万元（暂定），其中以18万元为本金，自2013年6月21日起至办理之日，按照同期同类银行贷款利率计息；诉讼费用由被告承担。 星泰房地产公司辩称：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，对于未办理产权责任后果已明确约定，不同意支付违约金。第一，原告与被告于2013年3月21日签订《商品房买卖合同》（以下简称“房屋合同”）该房屋合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后日内，……，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，……，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的—向买受人支付违约金。3、协商解决。”，该条款系选择性条款，双方共同选择第3项协商解决，不同意适用第1项退房赔偿和第2项支付违约金，系作了排除约定。并且据被告所知，没有办理产权未导致原告任何损失，何谈损失数额难以确定。因此，原告主张逾期办理房地产权属证书违约金，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定。第二，原告的起诉已经超过诉讼时效。 经审理查明：2013年3月21日，原、被告签订商品房买卖合同及合同补充协议，被告将其开发建设的大禹塞维利亚23栋106号车库以18万元的价格出售给原告。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后X日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。同时该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于签署商品房买卖合同前付清全部房款。2013年4月2日，被告交付房屋同时原告办理入住手续。 另查明，2008年6月29日被告取得建设用地规划许可证。2008年11月18日被告取得建设工程规划许可证。2010年7月22日被告取得涉案建筑物的建筑工程施工许可证。2013年被告取得涉案建筑物的土地使用证。2011年4月7日被告取得商品房预售许可证。2017年7月13日涉案的建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案建筑物竣工时间为2011年11月15日。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商品房买卖合同及合同补充协议、发票、收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、预售许可证、备案证。 本院认为：薛海军与星泰房地产公司于2013年3月21日签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，属有效合同。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物车库的占有使用之义务，且应协助移转标的物车库的所有权与买受人薛海军，协助买受人薛海军办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后___日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该空白处双方用手写体划掉，视为没有约定，那么应按照法定期限处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中双方签订商品房买卖合同是2013年3月21日，被告交付车库时间为2013年4月2日，则办理产权证期限为2013年7月1日。因星泰房地产公司未在法律规定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，星泰房地产公司未在法定期限内为薛海军办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了薛海军的合法权益，薛海军主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。薛海军应自2013年7月1日起知道自己权利被侵害，薛海军于2019年2月25日向法院提出诉讼请求，2013年7月1日至2016年2月25日期间逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。星泰房地产公司直到现在依然未办理房屋所有权转移登记，持续构成逾期办证。自2016年2月26日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告薛海军逾期办证违约金，数额为自2016年2月26日起至办理房屋所有权登记之日止，以购房款18万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长 胡    萌 人民陪审员 张  雪  芹 人民陪审员 谭  凤  波 二〇一九年五月七日 书 记 员 王宇祺（兼）