海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申51号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：沈建，男，1972年2月18日出生，汉族，住北京市海淀区。   委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南嘉鹏置业有限公司，住所地：海南省三亚市榆亚大道时代海岸B区3A房。   法定代表人：叶静鸣，公司总经理。   委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵小红，海南落笔律师事务所实习律师。   再审申请人沈建因与被申请人海南嘉鹏置业有限公司（以下简称嘉鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南省三亚市中级人民法院（2018）琼02民终381号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   沈建申请再审称，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明、二审判决认定因部队限高及业主阻挠被申请人施工造成被申请人2014年10月10日至2017年3月10日期间共881天停止施工，从而造成延期办证，缺乏证据证明。相反，在一审庭审中，被申请人出示的工程监理日记原件记载，被申请人在上述期间一直在施工，被申请人和二审法院对此亦予以确认。被申请人亦未举证证明上述期间停止主体工程施工。既然被申请人在上述期间从未停工，主张延迟办证缺乏证据证明。二审法院认定的三亚市不动产登记中心规定，涉案项目经政府主管部门批准系整体开发建设，必须整体完工方可取得竣工验收备案证缺乏证据证明，因此认定涉案1、2栋房屋办理房产证与3、4、5栋延迟竣工存在因果关系缺乏事实证据。二、二审判决适用法律错误，确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定。1、二审判决确定民事责任明显违背合同约定，导致判决结果错误。（1）二审判决书认定“合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。”事实上，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，有专门的下划栏特别约定了迟延提交办证资料的责任，即“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。”该约定变更了该条第一款约定，并无“因出卖人的责任”，二审判决以此为由扣除停工881天的办证期间与约定不符，导致判决结果错误。（2）退一步讲，即便延迟将办理权属登记提供的资料报产权登记机关以“出卖人的责任”为前提，则第一，部队限高显然属于出卖人的责任造成，因为在被申请人就3、4、5栋房屋报建前，1990年2月23日通过的《军事设施保护法》第二十六条规定：“在军用机场净空保护区域内，禁止修建超出机场净空标准的建筑物、构筑物或者其他设施。”2001年国务院和中央军委颁布的《军事设施保护法实施办法》第二十三条规定：“在军用机场净空保护区域内建设高达建筑物、构筑或或者其他设施的，建设单位必须在申请立项前书面征求军用机场管理单位的军级以上主管军事机关的意见。”2001年8月12日国务院和中央军委颁布的《军用机场净空规定》第一条第（一）项规定：“机场净空区是指为保证飞机起飞、着陆和复飞的安全，在机场周围划定的限制物体高度的空间区域。”该规定附表一规定，机场的每端总长度一级为14000米，二、三、四级为20000米，附表2规定，机场跑道中线每侧总宽度为一级6500米，二级为13100米，三、四级为1500米。涉案楼盘离三亚军用机场仅有2000米，属于该机场的净空区范围，上述附表1、附表2均规定了限制高度。被申请人违反上述相关规定，不向机场管理单位征求意见，不遵守上述军用机场限制高度，造成超过机场限制高度，应归责于被申请人。三亚市规划局的违规审批不能免除被申请人违规报建在先的责任。二审法院以此不属于“出卖人的责任”为由扣除办证期间错误。第二、业主阻拦施工也属于出卖人的责任，因为如果过错在于业主，被申请人完全可以报警处理，如果过错在于政府，被申请人完全可以通过行政复议、行政诉讼解决，但被申请人均未采取相关有效措施，存在过错，二审法院以此不属于出卖人的责任为由扣除办证期间错误。2、二审判决确定民事责任明显违背法律规定，导致判决结果错误。商品房买卖合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。该合同既无约定免责条款，部队限高、业主阻挠3、4、5栋施工又非不可抗力，且与早已竣工的涉案1、2栋房屋办理房产证无因果关系，不应扣除停工期间。且《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上述部队限高、业主阻挠施工属于第三人原因造成被申请人违约，被申请人完全可以通过法律途径维护其权益，而不应转嫁其损失给再审申请人承担，按照该规定，被申请人应当向再审申请人承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”以及第六项“原判决、裁定适用法律错误的”规定，请求对本案提起再审。   嘉鹏公司提交意见称，一、被申请人开发的涉案项目按照三亚市规划局批准的规划进行建设，建设行为合法，与再审申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效。被申请人自2013年6月14日取得三亚市国土环境资源局下发的证号为三土房(2013)字第01413号《海南省三亚市土地房屋权证》，2013年11月5日取得三亚市规划局下发的编号为[2013]203号《建设工程规划许可证》，2013年3月6日取得《建筑工程施工许可证》。上述《建设工程规划许可证》批准被申请人开发的涉案项目建设内容为5幢25-26层的高层住宅楼，同时，该《建设工程规划许可证》遵守事项第一条明确“凡未取得本证或不按照本证规定进行建设的，均属于违法建设”。被申请人按照《建设工程规划许可证》批准的内容进行建设施工，符合法律规定，并且，按照《建设工程规划许可证》进行了施工建设，确定1幢、2幢楼交付时间为2014年6月30日；3幢、4幢、5幢楼交付时间为2015年12月31日。被申请人与再审申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，并约定可交付期间为2014年6月30日，实际交付时间为2014年8月20日。   二、因出现了部队限高、业主阻挠报建等被申请人不可预见、无法避免、不能克服的客观情况，工程无法按期交付、整体竣工验收并办理权属证书的责任应当认定为不归责于被申请人的原因，被申请人不应承担违约责任。1、（2016）琼0271民初3418号判决书已经认定2017年1月29日前交付房屋被申请人均不构成违约，在2017年1月29日交付后360天递交办理权属证书的资料也就应当顺延至2018年1月28日前递交办理权属证书资料均不应当构成违约。部分合同约定720天递交办证资料的，顺延720天提交办证资料均未构成违约，不应承担违约责任。该判决书已经认定因南航部队阻止施工，自2014年8月15日开始阻止施工并停工，经被申请人多次向政府及有关部门反映情况，在各部门及部队协调下，在2015年12月22日印发了“同意香醍25度项目按照现状封顶装修”的会议纪要，2015年12月23日恢复项目施工，自此认定2014年8月15日至2015年12月23日工期停工495天，判决书认定是被申请人不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，依据《商品房买卖合同》约定交房日期相应顺延495天，工期也应当相应顺延，项目整体竣工验收日期也应当相应顺延，办理权属证书日期也应当顺延495天。2、因上述不可抗力因素使得项目在2015年12月23日开工，并按现状封顶及原园林绿化和喷树池的拆除，但业主不同意也不认可该规划方案的实施。自2016年1月春节开始，候鸟业主均回到岛上阻挠项目施工，近一年时间均不停前往住建局投诉和举报，导致住建规划部门不同意施工，责令被申请人协调完毕业主投诉方可通过规划及园林方案。自2016年1月至2016年12月，被申请人经与业主不懈的努力和沟通，最终在2016年12月业主同意不再投诉，被申请人在2017年3月10日在取得正式的开工令，2017年3月27日取得园林绿化工程的审核通过意见，自此又历经了1年多时间无法施工，因此项目总体竣工验收时间也应在不可抗力的基础上再予以延长440天，该期间被申请人报建及无法施工不应归责于被申请人的原因，因此办证时间应当在相应顺延495天基础上再顺延440天，即共计顺延935天。突如其来发生的情况是在被申请人及再审申请人签订《商品房买卖合同》是无法预见的，因为建设工程项目的建设是按照法律规定并依法取得了《建设工程规划许可证》进行的建设，且即将完成建设交付众多购房人，虽经被申请人积极向三亚市政府及部队进行沟通，也无法解决该突发事件，该时间应当属于《民法通则》第一百五十三条规定的被申请人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。同一项目1号楼的多份生效判决书确认被申请人开发建设市督导规划部门的批准，应当认定尽到了注意义务。被申请人按照规划进行施工，业主阻挠系不可预见的事件，不属于被申请人的责任，认定扣除停工时间正确。三、监理日记记载的是部队阻止施工后，在停工期间，被申请人为了减少自己及全体购房人损失而进行的室内粉刷、安排水电等辅助性工程，为了不因部队突发事件而导致工期更加迟延而减少各方损失的减损行为，并非是在进行主体施工，部队派兵禁止的是主体施工，并不影响被申请人为了减少购房人及自身损失的进行辅助工程的减损行为，一、二审法院对此已经查明事实并作出了正确的认定。四、《商品房买卖合同》是由中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局监制的，商品房买卖合同说明已经记载“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询”，且“本合同条款由中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局负责解释”，并在附件四中第十七条关于明示的事项已经明确“出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律、法规规定应明示的文件、证书及重要提示，买受人已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无异议；对所购物业的状况、交易条件、周边环境已有充分了解。”再审申请人签订合同时，对于合同各项条款是予以认可才签订的。五、一审、二审判决适用法律正确，应当驳回再审申请人的再审申请。因出现了部队限高、业主阻挠报建等被申请人不可预见、无法避免、不能克服的客观情况，工程无法按期交付、整体竣工验收并办理权属证书，二审判决认定该事件属于《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定的不可抗力，依法认定为不归责于被申请人的原因；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款沿袭了上述规定。不可抗力包括：（1）重大的自然灾害，如重大的地震、海啸、台风、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等；（2）重大的社会非正常事件。这类事件往往指社会异常的、突发的事件，击飞自然灾害，也不属于政府行为，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。这些事件虽然是人为的，但对局外的民事关系的当事人即被申请人而言，发生的部队勒令停工的事件则是既不能预见也不能避免与克服的，属于不可抗力。六、根据三亚市不动产登记中心规定，新建房屋确权登记需提交的材料目录第10条，物业用房竣工验收后取得物业用房登记卡才可以办理权属证书，根据规划设计，物业用房在3号楼，因为部队限高停工导致整体项目无法开工，物业用房是整个项目的物业房屋，未能验收合格，即导致1、2号楼也无法办理权属证书的事实。根据项目分期开发但只取得一份施工许可证，竣工也只能整体竣工验收，竣工备案表需要整体竣工验收合格后方可取得，无法分二期验收竣工，因此，竣工备案是整体竣工备案，部队限高导致竣工延迟，备案延迟，影响了1、2号楼的办证。综上，（2016）琼0271民初3418号判决书、（2018）琼02民终374号、272号判决书等众多已生效判决书已经认定因南航部队阻止施工导致自2014年8月15日开始阻止施工并停工，经被申请人多次向政府及有关部门反映情况，在各部门及部队协调下，在2015年12月22日印发了“同意香醍25度项目按照现状封顶装修”的会议纪要，2015年12月23日恢复项目施工，自此认定2014年8月15日至2015年12月23日工期停工495天，依照《商品房买卖合同》，约定交房日期相应顺延495天，工期也应当相应顺延，项目整体竣工验收日期也应相应顺延，办理权属证书日期也应当顺延495天。已经生效的被申请人项目众多近上百份相同案件的终审判决均认定因业主不同意开发施工方案进行投诉，相关部门要求停工协调处理也是导致项目延长工期的主要原因，至相关部门同意恢复施工时止，已耽误工期440天（2015年12月23日至2017年3月10日），该期间被申请人无法报建及施工不应归责于被申请人，因此，办证时间应当在相应顺延495天基础上再顺延440天，共计顺延935天，应当相应顺延至2018年3月3日提交办证资料，办证尚未到期，并未构成办证违约。综上，无论是不可抗力或是根据情势变更制度，本案被申请人无过错，由客观外因引起的合同履行障碍情况下，应当适用免除当事人责任的法律制度，被申请人不应承担该事件导致工程无法施工造成的逾期交房、逾期办证的违约责任，应当驳回再审申请人的再审申请。   本院经审查认为，一、关于部队限高事件是否能够成为被申请人免责事由问题。根据一、二审法院查明的事实，被申请人所开发的涉案项目已经取得了政府主管部门颁发的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，二审法院认定被申请人的开发建设得到规划部门的批准，尽到了注意义务，符合本案实际，并无不当。二、关于是否应当扣除因业主阻挠施工导致的停工时间问题。被申请人按照政府主管部门颁发的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》进行施工建设，业主阻挠施工是被申请人事先无法预料的事件，二审法院认定由此导致的施工迟延不属于出卖人的责任，并扣除因业主阻挠施工所导致的停工时间，并无不当。综上，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理结果符合本案实际。再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，对其再审申请主张本院不予支持。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回沈建的再审申请。   审 判 长 李梅华   审 判 员 石 磊   审 判 员 杨新丽     二○一九年五月二十三日   法官助理 代 敏   书 记 员 姜 淼   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。