广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5239号原告：许文彬，男，汉族，1979年7月28日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王月甜，广东艾伯纳律师事务所律师。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南，统一社会信用代码91440101725639469M。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。原告许文彬与被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许文彬的委托诉讼代理人侯桂连，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许文彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付延迟交楼违约金439299.6元（以总房款8965298元为计算基数，按照每日万分之一的标准，从2016年3月21日起计至2017年7月23日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月26日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告位于广州市花都区花都雅居乐汇通广场永发路14号之一幢3层301号房商铺，购房总价款为8965298元。根据合同第十三条约定，被告应于2016年3月20日前将本合同标的物的房屋交付原告使用，但原告实际收楼时间为2017年7月23日。原告认为，原告按合同约定支付房款，但被告没有在约定交付时间将房屋交付原告使用，被告应承担未按期交房的违约责任并支付违约金。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告雅居乐公司辩称，确认原告的总房价款以及收楼时间，但不同意原告的诉讼请求，我方没有违约，不应当承担违约责任。理由：1、涉案房屋在合同约定的交付时间前已经竣工验收备案，符合中华人民共和国建筑法规定的强制性房屋交付标准，永久用电不是法律规定的强制性交付标准。2.根据现行的诉讼时效的法律规定，立案之日起往前倒推超过三年诉讼时效的，不应得到支持。本案立案时间为2019年4月30日，因此原告的部分违约金请求也不应得到支持。本院经审理认定事实如下：雅居乐公司系广州市花都区永发路2号花都雅居乐花园项目的开发商，在向许文彬出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2015年5月26日，许文彬（乙方、买方）与雅居乐公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定乙方向甲方购买位于花都区××路××房，房屋用途为商业，建筑面积1033.19平方米，总金额8965298元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年3月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（商业）质量保证书》《房地产（商业）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第5点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，许文彬按约定支付完毕全部购房款。许文彬于2017年7月23日办理了涉案房屋的收楼手续。涉案房屋所在的汇通广场B地块商业用电于2018年3月9日具备永久用电条件。许文彬称其曾通过书函方式向雅居乐公司主张迟延交楼的违约金，但未能提供证据证实，雅居乐公司对此予以否认，雅居乐公司认为从立案之日倒推超过三年所产生的违约金已超过诉讼时效。本院认为，许文彬与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。关于雅居乐公司提出的许文彬诉请的违约金部分已超过《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的抗辩意见。合同中约定的违约金为按日计算，许文彬于2019年4月30日向本院提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”许文彬未提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情况，因此，许文彬所主张的2016年3月21日至2016年4月30日期间的违约金，至2019年4月30日许文彬起诉时已超过诉讼时效，故本院对雅居乐公司提出的许文彬所主张的上述违约金已超过诉讼时效的抗辩意见予以支持。许文彬作为买受人依约支付了全部购房款，雅居乐公司作为出卖人应按合同约定向许文彬交付房屋，且雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人正常用电的基本条件。就本案查明的事实，涉案房屋在合同约定的交付日尚未取得永久用电，因此，涉案房屋在约定交付日尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担迟延交楼的违约责任。许文彬已于2017年7月23日收楼，应视为许文彬知道或应当知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收房屋。因此，许文彬主张雅居乐公司承担2016年5月1日至2017年7月23日的迟延交楼违约责任，理据充分，本院予以支持。经核算，雅居乐公司应支付的逾期交房违约金为402541.9元（8965298元×0.1‰×449天）。许文彬要求雅居乐公司支付违约金402541.9元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，其超额请求的部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许文彬支付逾期交房违约金402541.9元；二、驳回原告许文彬的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3945元，由原告许文彬负担283元，被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担3662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张永枫二〇一九年五月十六日书记员  沈佩珊