广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6582号上诉人（原审被告）：麦怡婷，女，1973年11月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑旸，广东佰仕杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市源昊企业管理有限公司，住所地广州市白云区松南路1号A座1层A114。法定代表人：史席英，职务总经理。委托诉讼代理人：林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。上诉人麦怡婷因与被上诉人广州市源昊企业管理有限公司（以下简称源昊公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人麦怡婷上诉请求：1.撤销一审判决，驳回源昊公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由源昊公司承担。事实和理由：一、一审判决麦怡婷向源昊公司支付2017年7月至2018年6月期间的租金是错误，由于源昊公司于2017年8月对涉案房屋上锁及停水停电处理导致涉案房屋无法经营，麦怡婷无权要求源昊公司支付2017年8月之后的租金。具体理由如下：1、2017年8月涉案房屋遭到停水停电及锁门处理，因管控水电的物业公司由源昊公司控制，麦怡婷多次与源昊公司沟通均未能解决物业公司正常供水供电问题。源昊公司的行为导致麦怡婷无法正常开店经营，以至麦怡婷于同年12月被迫申请注销了使用涉案房屋经营的公司。因源昊公司违约在先，对麦怡婷所租赁房屋停水停电乃至锁门，以至麦怡婷无法实现租赁房屋的使用目的。源昊公司的违约行为导致后期双方僵持，以至房屋长时间空置。源昊公司没有权利再就该空置期间向麦怡婷主张任何权利。2、根据该合同的约定，在麦怡婷违约后，源昊公司有权解除合同，收回物业。但是源昊公司自停水停电后，明知道麦怡婷无法进行经营的情况下，源昊公司应当及时与麦怡婷进行联系，与麦怡婷协商解决解除合同并收回物业事宜，但是源昊公司并没有与麦怡婷进行联系，相反是麦怡婷一直与源昊公司联系，要求解决解除合同的事宜，但是源昊公司一直拖着不与麦怡婷处理合同解除的事宜，麦怡婷认为源昊公司怠于行使合同的解除权及收回物业的权利，致使租赁房屋长期空置,导致白白浪费物业资源，致使损失不断扩大，这个责任应当由源昊公司承担。因此,源昊公司无权向麦怡婷主张2017年8月之后的租金。二、一审法院判决麦怡婷以50127元／月租金标准向源昊公司交纳租金是错误的。一审法院也查明2016年10月后，麦怡婷按照38000元／月租金标准向源昊公司缴纳租金，在此期间源昊公司从来没有提过任何异议，为此应当通过双方的行为认为双方同意将之后租金标准调整到38000元／月，因此，一审法院判决麦怡婷以50127元／月租金标准向源昊公司交纳租金2017年7月至2018年6月租金是错误的，恳请二审法院予以纠正。三、一审法院认定的违约金畸高，请求二审法院改判为参照银行同期贷款利率计算违约金。退一步讲，即便麦怡婷需承担2017年7月至2017年11月期间未支付租金，一审法院对此期间违约金畸高。源昊公司因自身怠于行使解除权导致损失扩大，且未能举证其实际损失。从公平合理的角度考虑，一审法院认定按每日0．05％计付违约金过高，请求改判按银行同期贷款利率计付违约金。被上诉人源昊公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、麦怡婷没有证据证明停水停电锁门是源昊公司所为。源昊公司是二房东，物业公司和源昊公司没有任何关联。二、在一审诉讼中麦怡婷已经承认涉案房屋由其自己锁门直至双方办妥了相关手续为止。三、关于租金标准的问题，双方的合同已清晰载明，一审判决无误。源昊公司向一审法院起诉请求：1.麦怡婷支付2017年7月至2018年6月期间的租金共计602100元（按50175元/月计算）；2.麦怡婷支付2017年7月至2018年6月期间未付租金的违约金（从2017年6月5日起，按每月租金50175元分月计算至实际付清全部租金之日）；3.麦怡婷支付2016年1月至2017年5月期间不准时支付租金的违约金440997元（每逾期一日按欠付租金的2%计算）；4.麦怡婷承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年6月1日，源昊公司（出租方，甲方）与麦怡婷（承租方，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区松南路1号A栋A104单元（以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积225平方米；2015年6月1日至2016年5月31日的月租金为18000元，2016年6月1日至2017年5月31日的月租金为18000元，2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为19440元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方等。同年6月3日，双方就上述租赁合同签订补充协议，约定双方协定的租赁期为共53个月14日，自2015年6月1日至2019年11月14日；2015年6月1日至2015年11月14日月租金为46425元，2015年11月15日至2016年11月14日月租金为46425元，2016年11月15日至2017年11月14日月租金为50175元，2017年11月15日至2018年11月14日月租金为54225元，2018年11月15日至2019年11月14日月租金为58500元；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2‰向乙方支付违约金；乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权从保证金中扣除相关的拖欠款项及违约金，不足部分甲方有权向乙方追偿，如果逾期20日，甲方有权解除合同，收回物业；租赁期内发生的水、电、物业管理及通讯等费用由乙方按本合同的条款支付，乙方逾期支付上述费用的，承担与逾期支付租金相同的违约责任及后果；租赁期限届满或本协议提前终止的，乙方逾期交还该单元的，按每逾期占用一日可按本合同期内最后一个月的租金标准的10%向乙方收取违约金。逾期15天，甲方有权自行收回该单元，如甲方决定自行收回该单元，而该单元内仍有乙方的任何可移动或不可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，则视为乙方放弃该物品之所有权，甲方有权处置该物品，乙方对此无异议，并不可撤销地确认放弃就此向甲方追索的权利；本补充协议为甲乙双方签订的租赁合同的补充协议，是其不可分割的组成部分，如本协议约定的内容与租赁合同内容有抵触，则以本补充协议内容为准。本补充协议和租赁合同经双方签章且乙方支付保证金及第一月租金后生效等。上述合同签订后，源昊公司向麦怡婷交付了涉案房屋，麦怡婷将涉案房屋用以经营“野比家”餐饮店。因自2017年7月起，麦怡婷未向源昊公司支付租金等费用，涉案房屋于2017年8月底被停水停电处理。后麦怡婷未继续在涉案房屋经营，涉案房屋也因此被上锁。后麦怡婷找源昊公司协商转让店铺事宜，源昊公司坚持要求麦怡婷明确如何处理欠租问题后再谈店铺转让事宜，最终协商未果。2017年11月左右，经上锁人开门麦怡婷进入涉案房屋处理工人工资问题，后麦怡婷自行对涉案房屋进行了上锁，并继续找源昊公司协商转让店铺事宜，但仍未果。2018年9月5日，麦怡婷向源昊公司要求进入涉案房屋取回房屋内的物品并要求源昊公司接收清理后的涉案房屋，但未果。一审庭审中，源昊公司出示银行交易记录拟证明麦怡婷在2016年1月至2017年5月期间存在逾期支付租金的情况。麦怡婷提交“野比家”所属的广州市遇尚潮餐饮有限公司的股东麦某1与源昊公司一郭姓经理及物业公司人员的通话录音各一份，并申请证人龙某、张某、麦某1、廖某出庭作证，拟证明涉案房屋于2017年8月被源昊公司和物业公司上锁、停水电导致无法继续经营，双方的租赁合同已于2017年11月4日解除等事实。另麦怡婷认为涉案房屋所在的物业公司对其实施了上锁行为，故申请追加涉案房屋所在的物业公司，广州市源亨物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。另查，涉案房屋所在的白云区松南路1号是广州岭南饼干厂名下的物业，2009年2月，广州岭南饼干厂委托广州积士佳食品有限公司（以下简称积士佳公司）对该物业进行经营管理。后积士佳公司将该物业出租给广州君和企业管理顾问有限公司（以下简称君和公司）使用。源昊公司于2014年12月从君和公司处承租了涉案房屋，约定租赁期限至2022年11月14日。一审法院认为：涉案房屋是已取得产权登记的白云区松南路1号物业的一部分，根据源昊公司提交的证据显示，上述物业的产权人于2009年将该物业委托积士佳公司经营管理，积士佳公司作为物业管理人将物业出租给君和公司，源昊公司通过与君和公司签订租赁合同取得涉案房屋的出租权，由此可见，源昊公司有权出租涉案房屋。源昊公司与麦怡婷就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，源昊公司已向麦怡婷交付涉案房屋，麦怡婷应依约向源昊公司支付租金，但麦怡婷在租赁期间，存在逾期支付租金的情形，且自2017年7月未再向源昊公司支付租金，其行为已构成违约，麦怡婷应当承担违约责任。源昊公司有权根据上述合同约定要求麦怡婷支付欠付的租金和违约金。现源昊公司要求麦怡婷支付2017年7月至2018年6月期间的租金，麦怡婷抗辩涉案房屋已于2017年8月底被源昊公司上锁导致无法经营，故源昊公司无权要求其支付2017年8月后的租金。对此，（一）麦怡婷申请的各证人证言中关于涉案房屋被上锁时间的陈述基本一致，且能够相互印证，对证人证言中关于涉案房屋停电时间的陈述予以采信。麦怡婷申请的证人麦某2的证言中与麦怡婷提交的通话录音证据中关于涉案房屋停电后双方进行过协商的情况能相互印证，对证人麦某1关于涉案房屋实际由其经营管理，双方在停电后进行过协商的情况予以采信。通过证人证言和录音证据无法体现双方的租赁合同于2017年11月4日予以解除，对麦怡婷的上述意见不予采信。通过上述证人证言可反映，因麦怡婷欠付源昊公司租金，涉案房屋因此被停电处理而无法经营，此为因麦怡婷自身原因导致停电而无法使用涉案房屋，麦怡婷抗辩涉案房屋停电后源昊公司无权收取涉案房屋的租金不能成立，不予采纳。证人麦某1陈述在2017年11月左右，其进入了涉案房屋，并自此后自行对涉案房屋进行了上锁，且在其与源昊公司无法就涉案房屋转让事宜达成一致意见的情况下未向源昊公司交回涉案房屋，故对于因未向源昊公司交还涉案房屋所造成的租金损失麦怡婷应自行承担。（二）麦怡婷于2018年9月5日向源昊公司要求清理涉案房屋内的物品并要求源昊公司接收涉案房屋，源昊公司明知麦怡婷自2017年8月一直未使用涉案房屋，且在麦怡婷一直未支付租金的情况下，在麦怡婷明确提出同意交回房屋的情况下，仍未与麦怡婷一同处理接收房屋事宜，源昊公司应自行承担自此未接收涉案房屋所造成的损失，源昊公司无权再向麦怡婷主张2018年9月5日后的租金。（三）综合上述分析，现源昊公司要求麦怡婷支付2017年7月至2018年6月期间的租金并未超过2018年9月5日，故上述主张有据，予以支持。关于租金计付标准问题。麦怡婷抗辩其曾与源昊公司协商减租事宜，源昊公司同意自2016年10月起租金减至38000元，故源昊公司主张的租金应按38000元计付。虽从麦怡婷支付租金的情况看，确实有部分月份的租金转账数额为38000元，但因现有证据无法证明双方曾就减租问题签订书面的协议，对协商同意减租的数额和期限不明确，且源昊公司亦不予确认，故麦怡婷抗辩源昊公司主张的2017年7月后的租金亦应按38000元的标准计付的意见依据不足，不予采纳。源昊公司主张2017年7月至2018年6月的租金按50175元/月计付的标准未违反协议书的约定，予以采纳。经核算，2017年7月至2018年6月的租金共计为50175×12=602100元。另双方签订租赁合同对租金标准的约定是双方真实意思表示，麦怡婷抗辩源昊公司提交的涉案房屋的产权情况反映，涉案房屋所在的松南路一号用途为厂房，土地性质为工业用地，故租金应按工业用地的计算标准来计付的意见不能成立，不予采纳。关于源昊公司要求麦怡婷支付2017年7月至2018年6月期间未支付租金的违约金问题。结合双方在上述期间的履行情况，对源昊公司主张上述期间的违约金计付认定如下：（一）麦怡婷自2017年7月起逾期支付租金，应当承担违约责任。根据前述一审法院采信的事实，涉案房屋于2017年8月底因麦怡婷欠付费用而被停水停电处理，此后麦怡婷一直未对涉案房屋使用经营，且一直未再向源昊公司支付租金，而根据双方签订的合同和补充协议约定，在麦怡婷逾期支付租金达20日的，源昊公司是有权解除合同，收回涉案房屋的，但源昊公司却放任涉案房屋继续由麦怡婷控制的情况，一直未向麦怡婷主张收回涉案房屋，故结合双方的协商过程，从公平合理的角度考虑，一审法院认定源昊公司有权向麦怡婷主张2017年7月至2017年11月的违约金有据，予以支持。对源昊公司主张的2017年12月至2018年6月期间的违约金因属于源昊公司因自身怠于行使解除权所致的损失，应由其自行承担，故对该期间的违约金不予支持。（二）源昊公司主张违约金按每月租金50175元计付缺乏依据，不予采纳。双方签订的租赁补充协议约定麦怡婷迟延支付租金每逾期一日按月租金额的2%支付违约金，因源昊公司未能举证其实际损失，该约定违约金计付标准确属过高，酌定按每日0.5‰的标准计付，违约金以每月欠付租金50175元为本金，计付的起算时间为每月6日，均计至实际支付之日止，并以本金为限。源昊公司主张多出上述数额的违约金予以驳回。关于源昊公司要求麦怡婷支付2016年1月至2017年5月期间不准时支付租金期间的违约金问题。源昊公司提交银行交易记录拟证明麦怡婷在上述期间存在逾期支付租金的情况，从源昊公司提交的银行交易记录看，源昊公司提交了麦怡婷支付2016年1-3月、5月、9-12月及2017年1-3月、6月的支付租金的转账情况，上述月份确实均存在逾期支付租金的情况。源昊公司主张违约金按照补充协议约定的每逾期一日按月租金额的2%支付违约金，因源昊公司未能举证其实际损失，该约定违约金计付标准确属过高，结合源昊公司举证麦怡婷逾期支付租金的月份和天数情况，酌定麦怡婷应向源昊公司支付2016年1月至2017年5月期间逾期支付租金违约金共计5000元。对源昊公司主张多出上述数额的诉请予以驳回。关于麦怡婷申请广州市源亨物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼的问题，本案为租赁合同纠纷，处理本案源昊公司与麦怡婷就涉案房屋签订的租赁合同而发生的纠纷，广州市源亨物业管理有限公司并非本案必要诉讼参与人，麦怡婷关于追加广州市源亨物业管理有限公司为本案第三人的意见不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，麦怡婷向源昊公司支付2017年7月至2018年6月期间的租金共计602100元；二、本判决生效之日起五日内，麦怡婷向源昊公司支付2017年7月至2017年11月期间逾期支付租金的违约金（每月以50175元为本金，按每日0.5‰的标准，从上述欠缴月份的每月6日起计至实际支付之日止，以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，麦怡婷向源昊公司支付2016年1月至2017年5月期间逾期支付租金违约金共计5000元；四、驳回源昊公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费19606.8元，由源昊公司负担9685.8元，由麦怡婷负担9921元并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审庭审中，双方当事人均确认麦怡婷于2018年11月将其物品从涉案房屋搬离。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于麦怡婷应否支付2017年8月之后的租金问题。根据本案查明事实反映，因麦怡婷自2017年7月起欠付租金等费用，涉案房屋于2017年8月底被停水停电及被上锁。鉴于麦怡婷在2017年11月左右进入了涉案房屋，但此后自行对涉案房屋进行了上锁，且在其与源昊公司无法就涉案房屋转让事宜达成一致意见的情况下未向源昊公司交回涉案房屋，至2018年9月才向源昊公司要求清理房屋内的物品及要求源昊公司接收房屋，故麦怡婷对于涉案房屋在此期间空置造成租金损失存在过错，应承担相应责任。一审判决麦怡婷向源昊公司支付2017年7月至2018年6月期间的租金，并无明显不当，本院予以维持。第二，关于租金的支付标准问题。麦怡婷上诉主张双方同意将2016年10月后的租金调整至38000元，从本案现有证据来看，虽然麦怡婷有部分月份的租金转账数额为38000元，但因其每月的交租金额并非完全一致，且其未能提供2017年4、5月份的支付租金凭据，无法确切证明其在2016年10月至2017年6月期间每月平均支付租金的金额为38000元。故麦怡婷上述主张依据不足，本院难以采纳。一审判决麦怡婷按50175元/月的标准支付2017年7月至2018年6月的租金，并无不当，本院予以维持。第三，关于麦怡婷主张逾期支付租金的违约金过高的问题。双方签订的租赁补充协议约定麦怡婷迟延支付租金每逾期一日按月租金额的2%支付违约金，一审根据实际情况认定该违约金标准确属过高，并酌定按每日0.5‰的标准计付，并以本金为限，该处理是可行的，本院予以维持。综上所述，麦怡婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9921元，由麦怡婷负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年五月二十四日书记员 王 敏书记员 熊盈颖