上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初3084号原告：某某公司。法定代表人：某某。委托诉讼代理人：某某。被告：某某。原告某某公司与被告某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人某某、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费人民币4420.80元；2、请求判令被告支付违约金9881.32元（计自2015年2月1日起算11921天0.3%的违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系某某小区（某某弄、某某弄）的物业管理公司，目前仍然为小区提供物业服务。2014年12月31日，某某业主大会与原告某某公司签订《物业服务合同》，自2015年1月1日起由原告为该小区提供物业服务，双方约定物业管理费多层为每月每平方米0.75元，别墅为每月每平方米2.20元。逾期交纳的，违约金的费率为0.3%。被告系某某小区某某室的业主，房屋建筑面积为122.80平方米，拖欠2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费共计4420.80元。经原告多次催讨，被告至今未付，故原告向法院提起诉讼。被告辩称，其对于原告和小区业委会所签订的合同有异议，对物业公司的资质、管理水平和管理结果不认可以及原告有明显未履行合同条款，侵占业主利益的行为，具体表现为：未履行对地面等共用部位、共用设施进行维修、养护、管理职责；未履行对物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运职责；未履行对公共绿化的养护、管理职责；未履行对公共安全通道管理职责；未履行对群租房的管理及装修监管服务职责；收费标准不合理等，所以其拒绝交纳物业费。另外，原告要求的违约金不合理，所要求的物业费也已经超过诉讼时效。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份信息，证明原、被告的主体资格。被告表示对原告营业执照信息不清楚，对其自己的身份信息无异议。2、物业服务合同，证明原、被告双方合同约定的权利义务关系。被告表示对合同有异议，合同不完整，没有提供附件。3、催款函，证明原告向被告催款的事实。被告对此有异议，认为没有收到过。4、访客、车辆进出登记表一套、保安执勤记录、某某居委会关于项目业绩证明一份、报销申请表一份，证明物业公司一直在提供服务。被告对真实性没有异议，但从维修表看仅仅维修了一部分，也没有业主的反馈，且也超过了合同的时间，故与本案无关。对项目业绩证明亦存在异议，没有华亭居委会经办人签字。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、照片一组，证明原告管理不善。原告对此真实性没有异议，关于快递箱是根据部分业主的要求来安装的。关于种菜，其一开始是进行劝告，现在已全部换成了草坪。2、某某邻居的业主群短信一组，证明对业主的意见物业并没有进行回复。原告对此真实性没有异议，关于业主所提的问题，其已经在进行处理。对此，被告认为至目前为止原告只做了一小部分。3、物业维护标准要求一份，证明原告只提供一部分的物业合同。原告认为和本案合同是同一份，现其无法核实，对物业合同中的服务内容，其也一直在按合同做的。4、关于责令物业限期整改的通知一份（含业主的签名），证明业主通知原告限期整改及需整改的内容。原告认为是否收到不清楚，但认可整改通知里面的要求。根据对证据的审查，综合分析当事人的质证意见，本院认证如下：对于原告提交的证据1，被告虽对原告的营业执照信息表示不清楚，但未提交相反证据予以推翻，且被告对其个人信息无异议，故本院对原告提交的证据1予以采信。对于原告提交的证据2，被告虽认为合同不完整，未提供附件，但未提供相应证据证实合同的真实性存在问题，且合同未提供附件并不影响合同的真实性，故本院对原告提交的证据2亦予以采信。对于原告提交的证据3，因被告表示其未收到相关的催款函，且原告亦未提供其他证实催款函已送达被告的证据，故本院对此难以采信。对于原告提交的证据4，被告虽对此有异议，认为从维修表看仅仅维修了一部分，也没有业主的反馈，且也超过了合同的时间，故与本案无关，且对项目业绩证明亦存在异议，认为没有华亭居委会经办人签字，但本院认为该些证据之间能够相互印证证明原告仍继续为涉案小区物业提供物业服务，故本院对该份证据予以采信。对于被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，故本院对此予以采信。对于被告提交的证据3，原告对真实性未提出异议，且能证明物业维护标准，故本院对此亦予以采信。对于被告提交的证据4，原告对是否收到不清楚，但认可整改通知里面的要求，且被告未提供其他证据足以证实原告实际收到了整改的通知，故本院对原告认可的限期整改的通知中的业主对物业公司的要求予以采信。根据上述采信的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告与某某业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告对某某（座落位置：某某弄）进行前期物业管理。合同约定由原告按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准：住宅：多层0.75元/月*平方米；别墅2.20元/月*平方米，物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在每季度的首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：违约金的费率为0.3%。合同期暂定为：二年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同到期后，原告继续提供物业服务至今。被告系某某室的业主，该房屋建筑面积为122.80平方米，该物业属于涉案物业合同约定的原告提供物业管理的范围。现被告未按约支付物业服务费，欠交2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计4420.80元。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告按约提供了物业管理服务，被告应按约付费。合同到期后，原告继续提供物业服务，原、被告形成事实物业服务合同关系，被告理应继续付费。现被告没有按时交纳，原告要求被告支付物业服务费的请求于法有据，应予支持。另，被告主张原告主张的部分物业服务费已过诉讼时效，现原告未提供充分的证据足以证实在诉讼期限届满前曾向被告主张过权利，故依据相关规定本院予以确认2016年第二季度前的物业服务费已过诉讼时效，故本院对该部分物业服务费不予支持。另，被告的辩称，不能成为拒付物业服务费用的理由，拒付物业服务费不属于业主维护权益的正当方式，若对物业管理服务不满，双方又无法协商解决的，可以通过投诉、行使请求权，直至提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，如果允许随意拒付物业服务费将导致物业管理活动的混乱，最终使广大业主利益受损。当然，原告也应进一步提高物业服务水平，为广大业主和物业使用人服务。根据双方的陈述及提供的证据，鉴于原告在提供物业服务中存在一定的瑕疵，本院综合物业服务合同履行的实际情况，对原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告某某应于本判决生效之日起十日内支付原告某某公司2016年4月1日至2018年12月31日的物业服务费3039.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内日缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  夏海中二〇一九年五月三十日书记员  张惠芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。