广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初8053号 原告：陆卡兰，女，1979年12月19日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：霍雨辰，广西昭盛律师事务所律师。 被告：梁晋河，男，1964年4月30日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人:吴华，广西作一律师事务所律师。 第三人：周以瑞，男，1968年1月28日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人:陈青青，广西庚儒明律师事务所律师。 原告陆卡兰诉被告梁晋河、第三人周以瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用普通程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告陆卡兰的委托诉讼代理人霍雨辰，被告梁晋河的委托诉讼代理人吴华，第三人周以瑞的委托诉讼代理人陈青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆卡兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的南宁市江南区铺面的《租赁合同》；2.判令被告缴纳2016年8月26日至2019年8月25日拖欠的租金344448元；3.判令被告缴纳2016年8月26日至2018年8月25日拖欠的物业费9984元；4.判令被告缴纳拖欠的2018年6-8月拖欠的电费31265.07元；5.判令被告向原告支付违约金688896元；6.本案诉讼费由被告承担。原告于庭审中增加诉请：7.判令被告返还租赁铺面南宁市江南区铺面给原告。事实和理由：原告于2014年7月14日向被告出租位于南宁市江南区铺面，并签订《租赁合同》。合同第四条约定租金第一、二为每平方米100元，租金从第三年开始每满三年递增8%，其中2014年8月23日至2016年8月22日，每年租金为249600元整。2016年8月23日至2019年8月22日，每年租金为269568元整；租金按年支付，先交租金后使用；合同第五条约定被告应当按照每平方米2元的标准支付物业管理费，使用该楼房所产生的水、电费由被告承担，水电按照供水电部门收取，并加收6%的水电路消耗；合同第七条约定租赁期间被告拖欠房租累计30日以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照未履行租期租金总额的双倍向原告支付违约金。因租赁的场地消防验收存在问题，原告租赁给被告的房屋的租期调整为从2015年8月26日开始计算，其它的与原合同一致。原被告签订合同后，原告将租赁铺面交付被告使用，被告支付租金、物业费、水电费。截止2018年9月30日，2016年8月26日至2018年8月25日被告拖欠租金344448元，2016年8月26日至2018年8月25日被告拖欠物业费9984元，2018年6-8月拖欠电费31265.07元，2018年7-8月拖欠停车费3000元。现被告拖欠房租累计30天以上，已违反合同第七条第（3）的约定，故原告有权终止合同，且被告应按照未履行租期租金总额的双倍向原告支付违约金。综上所述，原告为了自己的合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。 原告在诉讼中认可被告已支付电费至2019年3月，不再主张本案中的电费。 被告梁晋河辩称：1.原告与被告签订的租赁合同系转租合同，该转租合同是与原告及第三人签订的综合楼签订租赁合同为前提的，综合楼租赁合同于2018年5月27日已解除，双方的合同权利义务终止，原告基于综合楼租赁合同取得的承租权与转租权消灭导致原被告签订的两份转租租赁合同无法继续履行，迫使原被告的租赁合同权利义务关系终止，因此被告同意解除大堂与五至九楼的两份租赁合同，但解除这两份合同是由于原告不能继续提供合同约定租赁物违约造成的，原告对被告应承担违约责任并赔偿被告因解除合同造成的损失，对此被告将另行起诉；2.事实上原被告在诉前就解除合同进行了协商，当时原告与第三人解除综合楼租赁合同调解书，告诉被告称其第三人的综合楼租赁合同解除了，所以原告与被告签订的大堂与五至九楼的两份合同无法继续履行了，提出解除合同。当时被告同意解除合同，但提出原告方违约应赔偿被告因合同解除造成的损失，并进行清算。原被告因协商不成没有达成解除合同协议，之后原告就诉至本案。我方实际已付租金到2018年11月25日，但是原告与第三人综合楼租赁合同已于2018年5月27日解除，原告已没有承租权与出租权，所以无权主张2018年5月27日之后的租金与水电费；3.原告实际已不收取物业费，停车费被告已缴纳，即使被告没有缴纳原告也无权主张。被告认为是原告违约而不是被告违约，如果法院认为被告违约，原被告约定的违约金过高，法院应予依法调整，适当减少。原告方主张的租金是按合同约定计算，但实际履行是往后延迟3个月。物业费是按照合同约定计算无误，停车费已支付完毕。原告方主张的水电费没有有关水电部门的收费予以证实。被告与原告合同解除的时间应是2018年6-7月份。 第三人周以瑞述称：这是原被告双方的合同纠纷，第三人对具体情况不清楚，由法院认定。第三人与原告签订的综合楼租赁合同的时间为2013年10月2日，租赁期限约19年。合同履行情况主要是原告方没有按期缴纳案号（2017）桂0105民初7622号中民事调解书约定的租金，双方的租赁合同已解除，根据调解书的内容确认解除时间应是2018年5月27日。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.原告与被告签订的涉案租赁合同解除是否可归责于被告的违约行为？2.原告主张的返还租赁物、租金、物业费、电费是否合理有据？如果被告违约，原告主张的违约金是否过高，应否予以调整？ 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案南宁市江南区XX综合楼一至九层系第三人周以瑞于2013年10月2日出租给原告，双方签订了《综合楼租赁合同》及其补充协议，租赁期限约为19年，约定从原告取得综合楼一次消防合格证起，即于2015年5月26日开始计算租金，至2016年5月25日为第一年度租金，之后以此类推。 2014年7月14日，原告与被告签订了《租赁合同》，由原告将该综合楼的一层4-5号铺面出租给被告，建筑面积约为208平方米，租赁期限为18年，自2014年1月1日至2032年8月23日止，原告需于2014年1月1日至2014年8月23日将该物业免租给被告作装修使用；合同第三条约定被告在签订本合同3个工作日内向原告交纳租赁押金60000元；合同第四条约定租金第一、二年为每平方米100元，租金从第三年开始每满三年递增8%，其中2014年8月23日至2016年8月22日，每年租金为249600元整。2016年8月23日至2019年8月22日，每年租金为269568元整；租金以每一年预付一次，以先交租金后使用该物业的原则，在签订本合同之时在3个工作日内被告向原告交纳第一期租金，以后每次在上一期付租期满前30日向原告支付下半年度租金，原告提供相应有效收据；合同第五条约定使用该楼房所产生的水、电费用及被告经营生产的应缴费用，水电按照供水电部门收取，并加收6%的水电路消耗；合同第七条约定租赁期间被告拖欠房租累计30日以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按未履行租期租金总额的双倍向原告支付违约金，在租赁期内被告逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一日则应向原告支付欠缴租金每日万分之五计的违约金。同日，原告与被告又签订了一份《租赁合同》，由原告将该综合楼的五至九层出租给被告，建筑面积约为5315平方米；合同第二条约定租赁期限为18年，自2014年1月1日至2032年8月23日止，原告需于2014年1月1日至2014年8月23日将该物业免租给被告作装修使用；合同第三条约定被告在签订本合同3个工作日内向原告交纳租赁押金500000元；合同第四条约定租金第一、二、三年为每平方米26元，从第四年开始租金每三年递增5%，其中2014年8月23日至2017年8月22日每年租金为1658280元整，2017年8月23日至2020年8月22日每年租金为1741194元整，租金以每一年预付一次，以先交租金后使用该物业的原则，在签订本合同之时在3个工作日内被告向原告交纳第一期租金，以后每次在上一期付租期满前30日向原告支付下半年度租金，原告提供相应有效收据；合同第五条约定使用该楼房所产生的水、电费用及被告经营生产的应缴费用，水电按照供水电部门收取，并加收5%的水电路消耗；合同第七条约定租赁期间被告拖欠房租累计30日以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按租赁押金的双倍向原告支付违约金，在租赁期内被告逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一日则应向原告支付欠缴租金每日万分之五计的违约金。 2018年1月9日，本院作出的（2017）桂0105民初7622号民事调解书的内容包含陆卡兰须于2018年5月26日前向第三人周以瑞支付完毕2017年5月27日至2018年5月26日期间的租金，如陆卡兰未按时缴纳租金，双方签订的《综合楼租赁合同》解除，陆卡兰还须向周以瑞另行支付违约金200000元。该调解书生效后，陆卡兰并未按调解书的内容按时履行支付租金义务。 被告梁晋河提交的收据和转账凭证显示其向原告支付的第一层至第九层租金数额为3767883.6元：3767883.6元：2017年3月1日转账150000元，2017年5月15日转账150000元，2017年11月18日收据确认300000元，2017年12月8日收据确认200000元，2018年1月5日收据确认200000元，2018年3月4日收据确认300000元，2018年3月28日收据确认300000元，2018年4月12日收据确认250000元，2018年5月16日收据确认250000元，2018年5月28日收据确认150000元，2018年6月1日收据确认1150000元，2018年6月28日收据确认17883.6元，2018年8月30日收据确认300000元，2018年9月5日收据确认50000元。被告系以广西茉莉花大酒店管理有限公司的名义向原告支付租金，原告则以广西XX物业服务有限公司的名义出具收据。 另查明:2015年2月2日，原告陆卡兰与被告梁晋河签署的《广西茉莉花大酒店管理有限公司章程》中载明股东陆卡兰的认缴出资额为1500000元，占注册资本比例为30%，股东梁晋河的认缴出资额为3500000元，占注册资本比例为70%。2015年11月25日，章程修改，将股东梁晋河变更为梁明庆，认缴出资额和占注册资本比例不变。广西茉莉花大酒店的大堂即原被告签订的涉案合同中的综合楼一层4-5号铺面，酒店的5-9层部分即双方签订的涉案合同中的5-9层部分。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，各方均应恪守履行。按照合同的约定，被告至少应在上一期付租期满前30日向原告支付下半年度租金。从被告支付租金的情况看，并没有按照合同约定的租金支付方式支付租金，其主张已经和原告协商好变更了租金的支付方式并无证据证明，原告亦不予认可。故被告主张租金的支付方式已经变更的理由不成立，本院不予采信。被告主张租金的支付期限自2015年11月25日起并无证据予以证明，原告否认而仅认可租金从2015年8月26日开始交纳。根据合同的签订时间及双方的陈述及证据，本院对原告主张的租金支付起始时间予以采信即2015年8月26日。被告主张的租金支付时间缺乏理据，本院不予采信。原告在本案诉讼之前未向被告主张违约责任并不能否定被告违约行为的存在。按照合同的约定，不管是一年支付一次还是一年支付两次租金，被告都未能按合同约定预付2018年8月26日至2019年8月25日的租金，其已违反了合同的约定且达到了解除合同的条件，原告有权解除合同。故原告诉请解除与被告之间的租赁合同于法有据，本院予以支持。较之原告与第三人之间的租赁合同，原告与被告之间的租赁合同具有相对的独立性。原告主张合同在2018年5月27日解除，但并无证据证明在本案讼争之前原告有向被告主张解除合同的意思表示。被告认为合同因另案的原因于2018年6-7月份解除亦无证据证明。本院认为原被告之间的租赁合同解除时间以原告在本案中含有解除合同意思表示的诉讼材料送达给被告的时间即2018年10月28日为宜。合同解除之后，被告负有返还租赁物的义务，第三人周以瑞亦同意被告先将租赁物返还给原告。故本院对原告主张被告返还租赁物的诉请予以支持。 关于原告主张的租金及违约金是否成立的问题。基于查明的事实，被告主张的租金支付起止时间缺乏理据，本院不予采信。根据双方的证据和陈述，本院认定被告已向原告支付租金截止日期为2018年8月25日。被告应当按照合同约定的标准向原告支付2018年8月26日至合同解除之日即2018年10月28日的租金，数额为269568元÷365×64＝47266.72元。被告并无证据证明合同签订后租金的支付标准由每平方米100元变更为每平方米70元，原告主张被告补足2016年8月26日至2017年8月25日的租金74880元合理有据，本院予以支持。原告与被告的租赁合同系转租合同，双方的合同解除之日，第三人与原告之间的租赁合同因原告未履行支付租金义务已解除。尽管第三人在本案中同意被告先将租赁物返还给原告，但并未同意由原告收取原告与被告合同解除之后的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，2018年10月29日之后的租金或者占有使用费由第三人向被告主张方符合该法律的规定。故对原告主张被告支付2018年10月29日之后的占有使用费，本院不予支持。尽管原告主张的违约金数额系合同约定的违约金数额，但该约定的违约金过高，依法应予调整。原告因被告不及时支付租金的损失系利息的损失，根据合同的约定和履行情况，本院酌定被告向原告支付的违约金为：以被告应付2018年8月26日至2019年2月25日的一年度租金269568元为基数，按照2018年金融机构一年以内贷款基准利率（4.35%）的130%标准计付半年的利息，数额为7622.03元。被告并无证据证明原告已经免收物业服务费，原告主张被告支付的物业费9984元有合同的约定，合理有据，本院予以支持。电费问题上，原告认可被告已支付并不再主张本案中的电费，本院予以确认。因原告陆卡兰撤回该部分诉请31265.07元，原告预交的受理费中应退还原告582元。鉴于合同解除系被告的违约行为所致，原告主张的违约金数额系按照合同的约定主张的。经考量本案的情况，对违约金数额进行调整后，因违约金产生的受理费由被告承担更为公允。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告陆卡兰与被告梁晋河签订的南宁市江南区铺面的《租赁合同》解除； 二、被告梁晋河于本案判决生效之日起15日内将南宁市江南区铺面返还给原告陆卡兰； 三、被告梁晋河向原告陆卡兰支付2018年8月26日至2018年10月28日的租金47266.72元； 四、被告梁晋河向原告陆卡兰支付2016年8月26日至2017年8月25日的租金74880元； 五、被告梁晋河向原告陆卡兰支付违约金7622.03元； 六、被告梁晋河向原告陆卡兰支付南宁市江南区铺面的物业费9984元； 七、驳回原告陆卡兰其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按本判决指定的期间履行非金钱义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费10689元，退还原告陆卡兰582元；应收案件受理费10107元，由原告陆卡兰负担2153元，由被告梁晋河负担7954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  刘小英 人民陪审员  邹 洁 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  吴思彬