山东省滨州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1691民初1009号原告：滨州市怡安置业有限公司，住所地：滨州市开发区黄河十二路599号黄河三角洲文化产业园，统一社会信用代码：913716000629833722。法定代表人：李英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨军，男，该公司职工。委托诉讼代理人：信国林，山东元格律师事务所律师。被告：济南十翼房地产咨询有限公司，住所地：济南市槐荫区张庄路247-1号，统一社会信用代码：91370104754453727C。法定代表人：李振，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国强，山东昌智律师事务所律师。原告滨州市怡安置业有限公司（以下简称怡安公司）与被告济南十翼房地产咨询有限公司（以下简称十翼公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告怡安公司的委托诉讼代理人杨军、信国林、被告十翼公司的委托诉讼代理人张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡安公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《莲华文苑项目策划推广与销售代理合同书》（以下简称策划销售合同）自2017年11月2日起解除；2.判令被告返还原告《商品房买卖合同》143份及《认购书》77份；3.判令被告赔偿原告各项损失160万元（按照原告向业主赔付违约金数额的50%计算至2018年6月7日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月25日，原、被告签订策划销售合同，约定由被告为原告开发的莲华文苑项目进行策划推广及代理销售。在代理销售期间，被告不仅未按合同约定提供策划、推广、宣传等服务，而且在合同履行中存在故意和重大过失，给原告造成了严重的损失。具体如下：1.被告代理销售房屋的价格严重低于建设成本，给原告造成损失达千万元。2.被告代理原告与业主签订的《商品房买卖合同》存在严重失误：在交房条件为“单体验收”和“综合验收”可以选择的情况下，同一时间签署的买卖合同却选择了不同的标准，导致原告交房困难；房屋装饰、设备标准与规划设计与实际现场不符，导致房屋进行重新施工，增加了施工成本；被告在与业主签署买卖合同时，签约时间与交房时间间隔太短，未留出工程验收的合理时间，有的甚至签约时间晚于交房时间。3.被告在明知莲华文苑三期、四期未取得预售许可证、土地使用证的情况下就对外销售，导致原告该项目违规被主管部门停止了开发资质，甚至面临巨额罚款。4.被告作为专业的销售代理公司，应向原告提供专业的、合理合法的房屋销售建议，但被告片面追求销售业绩，不顾原告的项目建设成本和实际情况，甚至违规销售，给原告造成重大损失，在原告积极办理工程验收向业主交房时，被告竟然在2017年11月2日未经原告同意擅自终止双方签订的策划销售合同，并将业主签订的《商品房买卖合同》全部带走，甚至派其销售人员组织业主拒绝交房、收房，被告的上述行为给原告的验房、交房工作造成严重障碍，导致原告损失进一步扩大，其行为已导致原告向业主支付了数百万元的违约赔偿金，原告的各项损失将达上千万元，被告的行为也导致双方签订的策划销售合同无法履行，故原告起诉。被告十翼公司辩称，原告所诉与事实不符，理由如下：1.被告至今还在履行双方签订的策划销售合同，不存在解除合同的违约行为，所以被告不同意解除合同；2.被告保存的《商品房买卖合同》及《认购书》是被告备份的，作为计算原告向被告支付代理费的依据，合同及认购书的签订方为原告与业主，原件应当在原告处，被告对此不负有返还义务；3.根据原、被告签订的策划销售合同的约定，被告负责商品房的买卖及策划推广，被告提出的策略及设计需要经过原告的批准和同意，否则不能履行，原告提出被告在房屋价格、交房时间、装饰设备标准与规划方面与实际不符，这些情况不是被告的业务范围，被告不应对此承担任何损失。综上，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体认定事实如下：2015年6月25日，原告怡安公司（甲方）与被告十翼公司（乙方）签订策划销售合同一份，主要约定：甲方将其开发的位于滨州市黄河十三路以北、中海北路以西的莲华文苑项目委托乙方策划推广及销售代理，甲方委托乙方为该项目的独家全程策划和销售代理商，在本合同有效期内甲方不再另行委托其他策划代理商或自行销售；委托期限自本合同签订之日起至项目最后一期可售楼房竣工交房之日止，代理期满，若有剩余楼房需要销售，双方可另行协商续约；项目达到销售条件并正式对外公开销售后，乙方每月底制定下一月份销售计划，经甲方批准后执行，如乙方连续三个月不能完成当月计划任务，甲方有权解除合同；乙方针对项目及甲方要求的开发进度，提出具有可操作性的营销推广策略方案，对项目的品牌策略、价格策略，阶段性销售推广策略等提供具体执行建议，在经过甲方批准同意后执行；乙方组织和管理专业销售人员负责日常客户接待和咨询服务等与销售有关的业务，根据甲方批准同意的销售方案、进度和销售价格完成每一批物业的销售代理任务，乙方对每个物业单位的销售代理职责在客户交纳首期购房款并签订正式房屋买卖合同后即完成；甲方保证项目预售时向购房者承诺的交房标准及其他条件与交房时一致，保证项目工程进度和交房时间；甲方派专人负责统一收取购房客户的定金及全部房款，并指派专人负责办理房产买卖手续，联系银行、公证机关等有关机构人员及时办理楼房按揭手续，并承担因本项目房屋买卖合同条款所引起的一切法律和经济责任，乙方需派专人协助甲方办理房产买卖手续；甲方有权审核批准由乙方制定的该项目的内部认购期、公开销售价格表及付款方式，销售价格的调整必须书面呈报甲方审定批准后执行，甲方自接收到乙方书面文件后需三个工作日对乙方报告做出明确批复；如乙方对有关项目的市场策划、销售、招商等方面的策略和执行决定有异议，乙方应及时以书面形式提出，如甲方坚持其决定不变，应以甲方之决定执行；乙方应按照双方确认的《销售现场管理办法》、销售策略、促销办法等规定安排有关现场接待、销售认购等工作，非经甲方同意，乙方不得更改任何有关规定或决议，否则应承担由此给甲方造成的损失；乙方应配合甲方通知客户与甲方签订《商品房买卖合同》，并协助催收房款；乙方在销售过程中不得故意传播虚假信息误导客户，由此造成的一切经济纠纷和法律责任由乙方全部负责；乙方不得向客户收取未经甲方同意之任何费用或增减房屋买卖合同的条款，否则应承担由此造成的一切经济纠纷和法律责任；合作期间，甲方如发现乙方有任何未经甲方许可之行为或甲方安排给乙方的工作事务未能按时保质完成，在甲方发出书面或口头整改要求十五天内仍未达到甲方要求的，甲方有权提出变更人员，如出现三次以上，甲方有权单方无条件解约，并不支付乙方代理费，由此给甲方造成的损失由乙方全部承担；本合同经双方签字盖章之日起生效，本合同履行过程中所有条款双方均应严格遵守执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失。莲华文苑项目共分三期工程，一期、二期已经开发销售，三期正在建设中，涉案房屋系一期和二期工程。双方在履行策划销售合同过程中，由被告对交房条件或者标准、交房时间和房屋出售价格等重要事项提供相应的咨询和策划方案，由原告最终确定。被告促成了部分房屋的销售，由原告即出卖人与业主即买受人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中对房屋状况、房款数额及付款方式、交房期限及条件、违约责任等作出了明确约定，合同约定一式五份，其中出卖人、买受人各一份。被告于2018年2月1日将原告诉至本院，要求原告支付其销售代理费及滞纳金，即本院受理的（2018）鲁1691民初188号案件（以下简称188号案件），被告在该案中提交了原告诉求中所称的143份《商品房买卖合同》和77份《认购书》，《商品房买卖合同》和《认购书》的双方当事人均系原告与业主。原告以被告于2017年11月2日全部撤离、拒不履行合同义务为由依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定要求法院确认双方签订的合同自2017年11月2日解除，被告不认可其于2017年11月2日全部撤离，也不同意解除合同。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告要求被告返还的《商品房买卖合同》和《认购书》，但《商品房买卖合同》和《认购书》的签订双方均系原告与业主，被告并非签订方，且根据原告提供的部分《商品房买卖合同》内容显示合同为一式五份，买卖双方各一份，因此，原告应持有《商品房买卖合同》和《认购书》的原件；原、被告签订的策划销售合同约定被告的合同义务系配合原告通知业主与原告签订《商品房买卖合同》，并未约定由被告代为原告保管《商品房买卖合同》；故原告要求被告返还《商品房买卖合同》和《认购书》不能成立。2.原告于2018年6、7月份单方委托山东鑫诚工程咨询有限公司对莲花文苑一期、二期房屋作出成本明细，欲证明原告建造房屋的成本已超过5000元/平方米，但原告未将该结果告知被告，故不能证实被告存在低于成本价格销售房屋的行为。3.被告提交的微信聊天记录截图欲证明被告的销售人员在微信群中组织业主拒绝验房、收房，损害了原告的利益，但该微信聊天记录截图只是部分内容，缺乏证据的完整性，其内容也不能证实原告的主张，且原告并未提交有效证实微信中所称的“武”、“王”的真实身份，被告也不认可系其工作人员，对原告的该项主张本院不予确认。4.在原告主张的160万元损失中，原告仅提交了其中截至2018年9月10日原告已向业主支付的补偿金复印件计款5940348元，其中部分业主签字确认的《款项收取确认单》中载明原告支付给业主的系补偿金，但未注明该补偿金的计算方式及支付依据和支付原因，故不能据此认定原告向业主支付了违约金，也不能据此推定原告存在逾期交房的违约行为，更不能据此认定原告支付给业主的补偿金系被告的违约或者过错行为所致，故原告要求被告赔偿损失160万元于法无据。本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的策划销售合同系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同履行过程中发生纠纷，原告主张被告于2017年11月2日全部撤离，虽未提交有效证据予以证实，但被告在其起诉的188号案件中主张的销售代理费所依据的商品房买卖合同的签订时间均发生在2017年11月2日前，被告在本案中亦未提交有效证据证实其在2017年11月2日后又提供过策划销售合同约定的策划销售行为，但原告未依法通知被告解除策划销售合同，故原告主张双方签订的策划销售合同于2017年11月2日解除无事实及法律依据，结合原、被告双方在2017年11月2日后对策划销售合同的实际履行情况，现有证据不能证实双方在此时间后存在继续履行合同的行为，且目前双方分别对对方提起诉讼，策划销售合同实际已无法继续履行，现原告请求解除双方签订的策划销售合同，本院予以准许，双方签订的策划销售合同自本判决生效之日起解除。原告以被告在履行合同过程中存在故意传播虚假信息误导客户、向客户收取未经甲方同意之任何费用或增减房屋买卖合同条款的行为构成违约为由主张被告赔偿其各项损失160万元。根据双方签订的策划销售合同的约定：一、被告按原告要求提出营销推广策略方案及具体执行建议，并经原告批准同意后执行；二、被告负责日常客户接待和咨询服务等与销售有关的业务，根据原告批准同意的销售方案、进度和销售价格完成每一批物业的销售代理任务；三、原告保证项目预售时向购房者承诺的交房标准及其他条件与交房时一致，保证项目工程进度和交房时间；四、被告不得向客户收取未经原告同意的任何费用或增减房屋买卖合同的条款，由原告派专人负责统一收取购房定金及全部房款，并指派专人负责办理房产买卖手续，联系银行、公证机关等有关机构人员及时办理楼房按揭手续，并承担因本项目房屋买卖合同条款所引起的一切法律和经济责任，被告配合原告通知客户与甲方签订《商品房买卖合同》，并协助催收房款；五、原告制定的内部认购期、公开销售价格表及付款方式由原告审核批准，销售价格的调整被告必须书面呈报原告审定批准后执行；六、被告按照双方确认的《销售现场管理办法》、销售策略、促销办法等规定安排有关现场接待、销售认购等工作，被告非经原告同意不得更改任何有关规定或决议。由此可见，双方在履行策划销售合同过程中，原告对交房条件或者标准、交房时间和房屋出售价格等重要事项享有最终决定权。同时，根据原告与业主签订的《商品房买卖合同》内容，原告系该合同的签订方，原告按合同约定应持有《商品房买卖合同》，故原告对《商品房买卖合同》的内容是完全知情的，且原告未提交有效证据证实被告在履行策划销售合同过程中存在其主张的违约行为。综上，原告要求被告返还《商品房买卖合同》和《认购书》，并要求被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告滨州市怡安置业有限公司与被告济南十翼房地产咨询有限公司于2015年6月25日签订的《莲华文苑项目策划推广与销售代理合同书》自本判决生效之日起解除；二、驳回原告滨州市怡安置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由原告滨州市怡安置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  董志霞人民陪审员  段京杨人民陪审员  常世泉二〇一九年五月二十三日书 记 员  刘 畅