广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9156号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号，统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：谭翠娇，女，1974年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：丁志铭，男，1972年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告谭翠娇、丁志铭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10受理后，适用小额诉讼程序后转为适用简易程序进行审理。本案于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令:1、两被告支付原告自2017年8月起所有物业服务费及违约金，暂计至2019年2月物业服务费为10627.48元，违约金则自2017年8月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为3095.52元；2、请求判决两被告承担原告支出的律师费2400元。3、请求判决两被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告调整第1项诉讼请求为：两被告支付原告自2017年7月15日起所有物业服务费及违约金，物业服务费计至2019年2月28日为10627.48元，违约金则自2017年7月6日起计至两被告实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为3095.52元。事实和理由：1、两被告为佛山涟岸花园十一座10楼01室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号十一座10层1001单元，下称涉案房屋）业主，2016年8月11日原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案房屋合同面积为143.24平方米,实测面积为143.24平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年7月15日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元（4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。两被告在取得房屋产权证前按涉案房屋买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。两被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年8月份，两被告每月拖欠物业服务费为143.24平方米×4月=572.96元，自2017年9月份起两被告每月拖欠物业服务费为：实测面积143.24平方米×4元=576.24元。以上暂计至2019年2月份共拖欠物业服务费10627.48元。5、违约责任：原、被告约定，如两被告逾期缴纳物业服务费，则两被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉两被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由两被告承担。故此，两被告应自2017年8月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年2月28日为3095.52元。两被告并须支付原告因起诉两被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，两被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。两被告答辩如下：一、物业服务费的起算时间不正确。两被告于2017年6月底收到涟岸花园开发商寄来的交楼通知书，并附有原告的《办理收楼入伙手续须知》、《收楼程序》、《付款通知一》、《付款通知二》等4个附件，开发商及原告要求收楼业主先到中国银行交首月物业服务费和装修保证金，并办理由银行每月代扣物业服务费和公摊费用事项，在收楼时还要先签署所有资料后才能现场验楼。两被告按原告要求办理所有手续后到现场验楼时发现两被告所购买的房屋内存在导致无法装修使用的质量问题，两被告拒绝收楼，开发商承诺无条件维修，原告未将房屋钥匙、楼宇对讲机和门铃等所有交楼资料和物品移交。2017年9月底再次受到通知前去验楼，2017年10月21日实际收楼，因房屋存在质量问题需要返修，且无法使用，过错不在两被告，物业服务费应从实际收楼之日起算；二、两被告不欠原告物业服务费和违约金。2017年7月8日，在未实际收楼的情况下，按照原告提供的材料，被告丁志铭已交首月物业服务费。2017年10月21日，两被告实际收楼之日起至今按照原告关于管理费由银行划扣的约定，每月均将物业服务费和公摊费存入所委托扣费的银行账户，履行了交费义务，但原告每月只扣公摊费，不扣物业服务费，属于原告单方不履行职责，并且该问题两被告已多次向原告提出，但原告依然不扣费。三、对原告主张的律师费有异议。关于物业服务费的问题，原告于2018年5月通过广东广大律师事务所寄律师函催缴，于2018年4月13日、8月15日、9月7日、11月13日和12月16日通过工作人员电话催缴，两被告每次都明确回复实际收楼后已按要求将物业服务费按时按量存入到代扣费银行账户内，要求工作人员向原告反应两被告的实际情况能协调解决问题，工作人员从来没有答复。此外，两被告多次通过佛山网络发言人平台和佛山12345平台以及找区住建局工作人员反映情况，要求解决问题，原告不予理会，一意孤行要聘请律师进行诉讼。其次，根据以往的诉讼案件可知，原告提供的物业服务质量不合格，且长期存在，导致矛盾并引发诉讼。本案原来争议的标的只有2017年8月的下半月和2017年9月的1.5个月的物业服务费共859.44元，但原告从来不与两被告进行沟通，为了859.44元的物业服务费原告竟然花费2400元律师费，其行为是不可理喻的。第三，律师的服务质量有问题，本案诉状中有3个明显错误，且是关键问题，欠费时间、计算物业费、物业费的起算时间明显错误。综上，本案律师费应全部由原告承担；四、起诉状的其他异议事项，欠费时间为2017年8月6日不正确、物业服务费起算日期2017年1月1日不正确、计算物业费143.24平方米×4元=576.24元不正确、违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率计算。综上，原告的此类案件已经多次由法院进行正确裁判，原告明知所主张的违约金过高，物业费是以实际收楼时间开始计算，但仍然要进行诉讼；明知其提供物业服务费时违约，但依然不整改，导致与业主矛盾激化引发大量诉讼案件，在浪费政府资源的同时也为社会增加不稳定因数，恳请法院对原告予以告诫和惩罚。五、本案诉讼费由原告自行承担。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、两被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、涟岸花园前期物业服务协议，证明原、被告的物业服务合同情况。3、《收楼入伙手续进程确认表》，证明两被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。4、《涟岸花园物业交楼通知书》及回执、交楼通知的EMS快递单，证明两被告收楼情况。原告已通知两被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，且两被告已收到该通知并同意物业服务费的起算时间。5、专项法律服务合同，证明原告委托律师代理的具体情况。6、发票，证明原告须支付相应律师服务费用情况。7、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明两被告已办理房产证情况及房屋面积情况。诉讼中，两被告举证的证据如下：1、《涟岸花园物业交楼通知书》、《涟岸花园业主办理收楼入伙手续须知》、《涟岸花园业主收楼程序》、《业主入伙付款通知（一）》、《业主入伙付款通知（二）》，证明（1）原告规定两被告在收楼前要先交首月物业服务费和要到中国银行开办存折或储蓄卡办理物业服务费划扣手续；（2）规定两被告先签完所有资料后才能现场进行验楼（资料包括原告提供的《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》及《回执》）；（3）整个收楼过程由原告参与。2、《广东增值税电子普通发票》、《中国银行国内汇款付款通知单》，证明两被告于2017年7月8日按原告要求将装修保证金2000元和首月物业服务费572.96元交付给原告，首月物业服务费时间为2017年7月15日至2017年8月14日。3、《致涟岸花园11座1001单元业主的信函》、《单位元检查记录表》，证明本案房屋在2017年7月验楼时存在无法使用的质量问题，原告注明“未收楼”，由开发商无偿维修，并于2017年9月底通知已修善完毕，实际收楼时间为2017年10月21日。原告提供的《收楼入伙手续进程确认表》表明时间也是2017年10月21日。4、《中国银行交易流水明细清单》，证明两被告在实际收楼后每月存入足够的物业服务费和公摊费到所办理划扣费用的银行帐号，原告只扣公摊费不扣物业服务费。5、《律师函》、《关于拖欠佛山涟岸花园物业服务费律师函的异议回复》、手机短信、电话通话录音，证明两被告已向原告明确每月已履行交物业服务费义务，并希望解决问题，工作人员同意反映情况，但原告从不予回复。6、佛山网络发言人平台发布内容、佛山12345反映，证明两被告积极主动想解决与原告之间的物业纠纷问题。7、（2018）粤0604民初15198、15199、15238、15239、15241、15242、15243、15244、15245、15246号、（2017）粤0604民初16370号案民事判决，证明（1）原告在2018年间共起诉涟岸花园业主物业服务纠纷案共20起，反映出原告不与业主沟通，缺乏与业主沟通的能力和长期存在服务质量不合格，是导致诉讼案件产生的最根本原因；（2）原告在上述物业服务纠纷案中明知物业服务费是由实际收楼时间起计[如（2018）粤0604民初15198号]和明知所主张的违约金过高以及所提供的服务质量不合格等问题，但原告依然不听主业意见，拒绝与业主沟通，一意孤行进行起诉讼，是导致诉讼案件发生的起因，简直是浪费政府资源。本院组织原、被告举证质证，对双方提交的证据认定如下：原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认。原告对被告提供的证据1、2、3、4、6、7的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信；证据5，被告提供原件予以质证，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：一、涉案物业概况。位于佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园十一座1001单元的房屋为两被告向开发商所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为143.24平方米。涉案房屋于2017年12月21日办理了产权登记，载明的房屋建筑面积为143.24平方米。2017年6月19日，开发商向两被告发出《涟岸花园物业交楼通知书》，通知两被告于2017年6月28日办理收楼手续，该单元的物业服务费将由2017年7月15日起计收。2017年7月9日，两被告前往收楼并出具《回执》，回执载明：本人为涟岸花园科润路10号11座1001单位业主，已于2017年6月25日收到贵司发出的《涟岸花园物业交楼通知书》及全部附件，已知悉并确认涉案房屋的物业费从2017年7月15日开始计收。同日，两被告对涉案房屋进行验房，发现存在地面空鼓、墙面空鼓、阳台玻璃污染等质量问题并拒绝收楼。2017年9月21日，开发商向两被告发函，函件称“鉴于涟岸花园11座1001单元已具备交付使用的条件，阁下亦已于2017年7月9日办理了收楼入伙有关手续。其后阁下对该房屋提出数项执修要求，我司已根据阁下的要求执修完毕……现我司正式发函通知阁下，即日起请阁下带备有关资料前往佛山涟岸花园物业中心办理消项手续……”2017年10月21日，两被告办理了收楼入伙手续。二、物业服务协议及物业服务提供方的承诺。两被告与原告签订《前期物业服务协议》，双方就涉案房屋的前期物业管理事宜作了约定。协议第二条约定，物业管理服务的内容包括综合管理服务、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理八方面20小项。协议第四条约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日；住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；业主在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用；业主在每月5日之前交纳当月物业服务费用。协议第十一条约定：“违约责任……甲方（原告）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……乙方（业主）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等事项作出约定。三、物业费缴纳情况。2017年7月8日，被告丁志铭缴纳了物业服务费572.96元及装修保证金2000元，原告开具发票确认收取的物业费为2017年7月15日至2017年8月14日。另查，两被告用于缴纳物业服务费的银行账户内一直有足额的款项用于扣除，因双方对于是否应缴纳2017年10月21日之前的物业服务费存有争议，原告一直未对银行账户内的资金予以扣除。四、部分物业服务履约情况。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月26日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。其他。（一）原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业管理费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。原告于2019年3月9日支付了本案律师费2400元。（二）涉案房屋所在的涟岸花园住宅小区的建筑面积为262009.76平方米，建设单位为佛山市和记黄埔地产有限公司。该公司于2014年8月26日通过招投标方式选定原告作为小区的前期物业服务企业，双方于2014年8月27日签订《佛山市前期物业服务委托合同》。本院同期受理原告诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、两被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费的起算时间问题。两被告辩称因房屋存有质量问题，应从时间收楼的2017年10月21日起算物业服务费。本院认为，房屋是否存有质量问题、是否构成迟延交楼为两被告与开发商之间的问题，若两被告认为其权益受到损失应另行向开发商主张，不得据此拒交物业服务费。物业服务费的起算时间应从双方约定，协议约定交楼通知书上标明的物业服务费起计之日为物业服务费的起算时间。而涉案交楼通知书上载明的物业费起算时间自2017年7月15日起。此外，两被告出具的回执亦确认从2017年7月15日开始起算物业服务费。故本案的物业服务费应从2017年7月15日开始起算，两被告的辩称本院不予采纳。《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准为4元／月?平方米，以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。结合原告的诉请，两被告应支付从2017年8月15日至2019年2月28日的物业服务费为10627.48元[314.20元+143.24平方米×4元×18个月]。原告诉请超出部分不予支持。关于违约金的诉请。虽双方对于是否应缴纳2017年10月21日之前的物业服务费存有争议，但两被告用于缴纳物业服务费的银行账户内一直存有足额的资金用于扣除物业服务费，而原告一直未对银行账户内的资金予以扣除，此情形不能视为两被告构成违约，原告主张的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于律师费的诉请。如前所述，两被告在本案中不存在违约行为，原告委托律师所产生的律师费应由其自行承担，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告谭翠娇、丁志铭于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园十一座1001房2017年8月15日至2019年2月28日的物业服务费10627.48元；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为102元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担35元，被告谭翠娇、丁志铭负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月十四日书记员 方紫盈