广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6605号上诉人（原审被告）：广州市盛塘置业有限公司，住所地：增城区。法定代表人：舒建宏。委托诉讼代理人：廖中强，该司总经理。被上诉人（原审原告）：何同钦，住增城区。委托诉讼代理人：杨超男，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市盛塘置业有限公司（下简称盛塘公司）因与被上诉人何同钦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初5644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人盛塘公司委托代理人廖中强，被上诉人何同钦委托代理人杨超男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛塘公司上诉请求：1.撤消一审判决的第四项判项。2.一审、二审诉讼费用由何同钦承担。事实与理由：1.一审判决的第三项，盛塘公司已承担了延期交铺的约定责任，再行判定赔偿可得利益损失无法律依据；2.一审判决盛塘公司赔偿何同钦可得利益损失是基于该商铺交由第三方公司广东信盈商业管理有限公司(下称信盈商业)经营从而获得六年返租租金总额来计算，但该第三方公司与盛塘公司并无关联，盛塘公司也并未得到该返租所得；3.根据何同钦与信盈商业签订的《信盈城商铺委托经营理合同》第五条第一款的约定，在委托经营管理的六年期间，何同钦必须将商铺的使用权交给信盈商业经营，即信盈商业向何同钦支付六年固定返租租金是基于何同钦向盛塘公司付完该商铺的总租金及将该商铺交予信盈商业经营的基础上支付的，现何同钦虽已付清盛塘公司的总租金，但并没有将该商铺交予信盈商业经营，所以所谓的应得利益是不存在的，一审法院以不能实现的返租租金总额作为计算何同钦的可得利益损失显然是于情不符，于法无据。据此，请求二审法院撤销一审法院关于盛塘公司赔偿何同钦的利益损失的判决，支持盛塘公司的上诉请求。何同钦二审答辩称：盛塘公司延期交付涉案商铺，其违约责任不仅仅是向何同钦支付合同约定的违约金还应当向何同钦赔偿逾期可得利益损失。一审法院已经确认，盛塘公司违约致使涉案商铺租赁合同的合同目的无法实现，同时也导致委托经营管理合同项下的期待利益无法获得，该等利益属于涉案商铺租赁合同的合同目的的一部分，根据合同法第113条规定，由于盛塘公司人的违约行为给答辩人造成的损失，应当向何同钦赔偿合同履行后可以获得的利益，委托经营管理合同是在盛塘公司主导签订的，其规定了6年返租期承租人固定收取收益是何同钦的主要销售模式，盛塘公司在合同订立之时，就已经明确预见何同钦将会获得该等利益，因此，盛塘公司违约导致该等利益无法实现，相应的责任应当由盛塘公司承担。至于商铺租赁合同约定的违约金，因其仅仅为185.45元，而盛塘公司延迟交付商铺长达6年之久，并且直到本案二审开庭之日涉案商铺仍不具备交付条件，显然违约金185.45元根本不能弥补何同钦的实际损失，一审法院依法判令盛塘公司赔偿何同钦的逾期可得利益损失，认定事实清楚，适用法律正确应当予以维持。何同钦向一审法院起诉请求：一、解除何同钦与盛塘公司签订的《信盈城商铺租赁合同》；二、盛塘公司向何同钦返还租金（包括公摊费用）370903元；三、盛塘公司向何同钦支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月30日计至付清之日止）；四、盛塘公司向何同钦赔偿可得利益损失113740元（20年租金收入－已收租金－利息）；五、本案诉讼费由盛塘公司负担。一审法院认定事实：2011年12月31日，盛塘公司（甲方、出租方）与何同钦（乙方、承租方）签订《信盈城商铺租赁合同》，载明：“……第一条订约依据与基础鉴于1、甲方与增××××村民委员会（以下简称东华村民委员会）签订了《土地使用权租赁合同》，承租了东华村位于新塘镇府前路约209亩土地至2051年4月30日止的使用权，并在该土地上开发建设信盈城项目。2、信盈城的房产物业土地所有权××城市××东华村民委员会，甲方享有原租赁合同中租赁期限内信盈城的房产物业的租赁期内占有、承租、使用权、收益、处分等合法权益，并享有将上述物业中不超过60%商铺的租赁使用权进行一次性转租的权利。……第一章租赁商铺、用途及租赁年限第二条商铺基本情况1、本项目位于广州市新塘镇府前路，名称是‘信盈城’，乙方所租赁的商铺为该项目第一期负一层A区008号铺。该商铺的租赁面积为26.24平方米。……第三条租赁商铺的期限该商铺的租赁期限为20年，自2012年11月1日至2032年10月31日，合同期满后甲方将赠送至2051年4月30日止的使用权赠予乙方。使用权赠送期内免收租金……第二章租金及付款方式第四条租金乙方应向甲方缴纳每年的租金为11127.1元，20年租赁期的总租金共计222542元。……第五条付款方式乙方按以下第2种方式付款……2、分期付款：折实租金总额为￥222542元……第三章商铺的交付及使用第六条商铺的交付甲方应当于2012年10月31日前将本商铺交付给乙方。……（1）乙方已付清全部租金的，视为双方已在约定的交付日期完成租赁商铺的交接。（2）乙方未付清全部租金，甲方交付商铺的期限不受上述交付期的限制。甲方有权延期交铺，超过付款期限一个月的，甲方有权将该商铺另行租赁。……第七条商铺的使用1、乙方知悉并完全同意将租赁的商铺在接收后即返租给甲方或者甲方关联企业委托管理，具体返租的权利义务以双方签订的《信盈城商铺委托经营管理合同》为准。……第四章双方权利与义务第八条甲方权利与义务1、甲方应于上述约定期限内将乙方所租商铺交付给乙方使用，并办理该物业移交手续及相关证明文件……第五章违约责任……第十一条甲方逾期交付的违约责任除本合同第六条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同约定的期限将本商铺交付乙方使用，按下方式处理：1、逾期不超过180日（含180日）的，自本合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付本商铺总租金万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过180日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已交租金（不计利息），按本商铺总租金的万分之五向乙方支付违约金。……”。2011年12月31日，盛塘公司（甲方、出租方）与何同钦（乙方、承租方）签订《〈信盈城商铺租赁合同〉补充协议》，载明：“鉴于：甲方与乙方于2011年12月31日共同签署了《信盈城商铺租赁合同》，……就原租赁合同中未尽事项特订立以下补充协议：一、乙方应向甲方缴纳商场公共区域的装修、设计及配套服务设施的公摊费用共计￥148361……二、乙方可按以下第2种方式付款：……2、分期付款：折实费用总额为￥148361元……四、本协议作为《信盈城商铺租赁合同》不可分割的组成部分，与原始租赁合同互为补充、具有同等法律效力，原租赁合同条款对本协议有效。”2011年12月31日，何同钦（甲方）与广东信盈商业管理有限公司（乙方）签订《信盈城商铺委托经营管理合同》，载明：“为了信盈城的统一经营管理，甲方将信盈城商铺租赁使用权交给乙方经营管理，经甲乙双方平等协商，达成如下协议一、甲方委托乙方管理的铺位1、甲方把位于广州市新塘镇府前路，‘信盈城’项目第一期负一层A区008号商铺……二、甲方委托给乙方的经营管理期限2012年11月1日—2018年10月31日。三、委托经营方案1、委托经营管理期限为六年，在委托经营期间所产生的收益归乙方所有，损失也由乙方承担。2、甲方商铺的经营收入（包含所返租金）固定为￥29672.24元/年。……”何同钦、盛塘公司均确认何同钦已向盛塘公司支付租金及公摊费用共370903元。另查明，就盛塘公司开发的“信盈城”项目，另案当事人于国友向一审法院提起诉讼，一审法院受理案号为（2014）穗增法民三初字第1253号，在该案中查明如下事实，一、2009年7月17日，增××××村民委员会（甲方）和盛塘公司（乙方）、陈志勇、钱涛（丙方、担保方）共同签署了《土地使用权租赁合同》。《土地使用权租赁合同》载明“……就乙方租用甲方位于新塘镇东华村开发区的土地（约208.7亩）作为开发项目之事宜，达成如下合作协议，以兹共同遵守。第一条：租赁物甲方将其拥有的位于增××××村开发区地段的以下三幅土地，共约139160.03平方米（约208.7亩）的集体土地使用权出租给乙方使用。地块一：官田（土名），面积：116362.52平方米，土地性质：工业用地，土地证号：增集用（2006）第0401754号，宗地图：地形图（新06－024号用地图为此宗地的附图）。地块二：教场（土名），面积：10499.68平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－079号用地图为此宗地的附图）。地块三：教场尾（土名），面积：12297.83平方米，土地性质：拟定商住用地，具体以国土局核实为准。宗地图：地形图（新06－026号用地图为此宗地的附图）以上三块土地面积共139160.03平方米约208.7亩。确切位置坐标和土地面积待甲方规划，土地建设管理部门实测后确认，其位置及四至范围详见附图。第二条：租赁期限总租期为40年，从本合同土地交接之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内。……第六条：转租1、租赁期内，如乙方需要将本协议第一条的地块转租给其他人的，在不违反本合同其它条款的前提下甲方可给予配合支持；2、如乙方需将本协议第一条地块上的房产出租给第三人的，乙方与第三人的租赁期限与具体细则一定不能违反本协议的各条款规定；乙方一次性将上述房产出租给第三人的总建筑面积不得超过60％，如果乙方一次性出租的面积超过60％的，超过部分，如果乙方收取第三方租金超过一年时间的，超过那部分租金，乙方要一次性交齐租金给甲方。超过60％部分，乙方因转租上述房产而收取第三人的保证金，应按甲方收取乙方相等时间的保证金，超出的那部分保证金应由甲方代为保管，（保证金的人民银行同期存款利息归乙方所有）……第十一条其他约定1、租赁期满后，本协议第一条的地块上的不动产部分（含构筑物）和水、电、消防、环保等配套设施和有关证照、文件等完好无偿归甲方所有，动产部分归乙方所有。……第十三条丙方为乙方对本合同的履行作保证担保。……第十六条合同的效力本协议一式五份，甲、乙双方各执二份，送增城市新塘镇人民政府一份。本协议由甲、乙双方代表签名后，并待乙方向甲方缴交第一期保证金、甲方村民代表签名，乙方提交股东决议书后生效”。同日，增城区新塘镇人民政府（原增城市新塘镇人民政府）作为见证方在合同末页盖下公章。二、2009年9月10日，增××××村民委员会出具《授权书》交给盛塘公司收执。《授权书》载明“广州市盛塘置业有限公司于2009年7月与我村签订了关于东华村开发区209亩集体土地（东华商业城）40年的使用权租赁承包经营合同，我村特授权该公司全面负责东华商业城的投资、招商及经营管理。东华商业城项目总建筑面积约为30万平方米，其中60％建筑面积可由该公司把40年使用权一次性转让给第三方，我村予以确认备案；其余40％建筑面积用于正常出租，用以保障应付我村之集体土地使用权的租金。对广州市盛塘置业有限公司合法正常的招商工作，我村将给予大力支持”。三、2011年7月15日，原增城市建设局出具编号为440125201107150101《建筑工程施工许可证》，该证载明建设单位为第三人；工程名称为商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）；建设地址为新塘镇东华村官田（土名）等内容。四、一审法院发函原增城市城乡规划局和原增城市国土资源和房屋管理局以查询关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批，以及涉案土地的权属情况，上述两行政部门均向一审法院复函。（一）增城市城乡规划局于2015年4月16日出具了《关于新塘镇府前路“信盈城”商业零售商场规划报建、验收审批情况的复函》，该复函载明，“……一、来文所指建筑物为盛塘世纪广场项目的一部分，盛塘世纪广场项目曾分为三宗用地办理了《建设用地规划许可证》。我局于2009年5月5日核发了地块一《建设用地规划许可证》（地字第44018320090069号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场尾，用地性质为商住用地，用地面积为12297.83平方米（合18.447亩）；于2009年5月5日核发了地块二《建设用地规划许可证》（地字第440183200900065号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商住小区，用地位置为新塘镇东华村教场，用地性质为商住用地，用地面积为10499.68平方米（合15.750亩）；于2010年5月30日核发了地块三《建设用地规划许可证》（地字第440183201000056号），用地单位为增××××村民委员会，用地项目名称为商业广场，用地位置为新塘镇东华村官田（土名），用地性质为商业金融用地，用地面积为116362.52平方米（合174.544亩）。我局于2010年5月30日批复了上述三块用地的修建性详细规划（增规批[2010]101号），总用地面积为139160.03平方米，可建设用地面积129442平方米，容积率为2.1，建筑密度49.5％，绿地率30.1％。二、我局于2010年11月4日核发了来函所指建筑物《建设工程规划许可证》，证号为“建字第440183201000713号”，建设单位为“增××××村村民委员会”，项目名称为“商业、地下室（自编号A栋、B栋、地下室一期）”，建设规模为：2幢，地上3层，面积64653平方米（其中商业64310平方米），地下2层，面积65548平方米。三、该项目未向我局申请办理规划验收审批手续，未办理《建设工程规划验收合格证》”。（二）原增城市国土资源和房屋管理局于2015年4月29日出具了《市国土房管局关于协助查询相关土地情况的复函》，该复函载明“……附件中提及的增集用（2010）第0401976号、增集用（2009）第0401955号、增集用（2011）第JT000029号，权利人均为增××××村民委员会，权属性质为集体土地使用权。根据贵院提供的“增城市新塘镇府前路信盈商业零售商场”这一地址，经查询我局土地、房产系统未查询到该地址的权属信息。建议贵院提供准确地址，或前去增城市国土资源测绘院就该地块申请红线图测量。待明确宗地范围后，我局才能依据具体的坐标位置或准确地址查询相关的权属状况”。五、一审法院发函至增城区新塘镇人民政府了解该政府在增××××村民委员会和盛塘公司于2009年7月17日签署的《土地使用权租赁合同》加盖公章的情况以及该政府对于上述合同第二条约定“总租期为40年，从本合同土地交接之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内”的意见，该政府于2015年8月14日出具复函，该复函载明“……一、甲方为增××××村民委员会、乙方为广州市盛塘置业有限公司、丙方（担保方）陈志勇的于2009年7月17日签订了《土地使用权租赁合同》，因该合同涉及的是村集体利益，因此，前述三方签订合同后，送新塘镇人民政府存档一份，新塘镇人民政府在前述合同盖章是备案存档。二、对《土地使用权租赁合同》第二条的约定‘总租期为40年，从本合同土地之日起一年内为建设期，建设期不计算在总租期内’，新塘镇政府认为村的集体利益应由村召开村民会议表决通过，该条约定是由甲方增××××村民委员会召开村民会议表决通过，并与乙方广州市盛塘置业有限公司、丙方（担保方）陈志勇协商一致签订的”。在本案的一审审理过程中，何同钦陈述以下：涉案商铺至今还是一个框架。经核算收到盛塘公司的返租款是138469元。盛塘公司陈述以下：盛塘公司是涉案商铺的开发商，信盈公司管理，管理合同和租赁合同是一起签订的。本案一审审理期间，何同钦向一审法院申请诉讼保全，并预交诉讼保全费5000元，一审法院于2018年9月28日作出（2018）粤0118民初5644号民事裁定书。一审法院认为：何同钦与盛塘公司在2011年12月31日签订的《信盈城商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人应依约履行。关于何同钦主张要求解除《信盈城商铺租赁合同》的诉讼请求。盛塘公司确认涉案商铺至今仍不具备交付的条件，合同目的无法实现，故一审法院对何同钦该诉讼请求予以支持。故何同钦主张返还租金与公摊费用共370903元，理据充分，一审法院予以支持。对于何同钦主张违约金，按照《信盈城商铺租赁合同》第十一条“甲方如未按本合同约定的期限将本商铺交付乙方使用，按下方式处理：……2、逾期超过180日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已交租金（不计利息），按本商铺总租金的万分之五向乙方支付违约金。”的约定，违约金应按涉案商铺的总租金（370903元）的万分之五计算为185.45元。至于何同钦主张按照中国人民同期同类贷款利率计算于法无据，一审法院不予支持。至于何同钦主张要求赔偿可得利益损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益是合同被履行后可以取得的利益。赔偿可得利益可以弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使当事人诚信履行合同。本案中，何同钦与盛塘公司签订《信盈城商铺租赁合同》的同时按盛塘公司要求与广东信盈商业管理有限公司签订了《信盈城商铺委托经营管理合同》，且该管理合同约定何同钦可在2012年11月1日—2018年10月31日期间每年取得固定返租款29672.24元。因此，一审法院在运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则，过失相抵规则，结合何同钦支付的租金金额、已收取的返租金额（138469元）、返租年限以及未来市场风险等因素，综合予以认定盛塘公司应向何同钦赔偿可得利益损失为39564.44元（29672.24元/年×6年－138469元）。何同钦主张超过该金额的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年11月28日作出判决：一、解除原告何同钦与被告广州市盛塘置业有限公司于2011年12月31日签订的《信盈城商铺租赁合同》。二、被告广州市盛塘置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金与公摊费用共370903元给原告何同钦。三、被告广州市盛塘置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金185.45元给原告何同钦。四、被告广州市盛塘置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿可得利益损失39564.44元给何同钦。五、驳回原告何同钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4926.8元，由原告何同钦负担1196.9元，由被告广州市盛塘置业有限公司负担3729.9元。诉讼保全费5000元，由被告广州市盛塘置业有限公司负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为盛塘公司应否赔偿何同钦可得利益损失的问题。针对盛塘公司的上诉请求与何同钦的答辩意见，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，合同守约方请求违约方赔偿损失的范围既包括直接损失，也包括可得利益损失。本案中，委托经营管理合同是按盛塘公司要求签订，约定了6年返租期间承租人可固定收取的收益，对于何同钦该可得利益盛塘公司是清楚的。盛塘公司至今未交付涉案商铺，导致何同钦根据涉案委托经营管理合同履行后可得的固定返租利益无法实现，该可得利益的损失应当由盛塘公司承担。另，涉案租赁合同约定的违约金仅为185.45元，并不足以弥补何同钦的实际损失，故一审支持何同钦要求赔偿可得利益损失的该项诉讼请求，并酌定盛塘公司应赔偿何同钦根据委托经营管理合同可获得的租金利益为39564.44元正确，符合公平合理原则。综上所述，盛塘公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费789元，由广州市盛塘置业有限公司负担789元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月二十四日书记员  钟明丽邱建材