昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初5194号原告：胡秀芬，女，1972年12月2日出生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：陈玉琴、杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：彭宇兴，执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：刘英、朱原熠，云南云子宇靖律师事务律师，特别授权代理。原告胡秀芬与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀芬的委托诉讼代理人杨元英，被告浙滇公司的委托诉讼代理人刘英、朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡秀芬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将原告办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；2.请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2017年3月31日起至房屋产权证办理完毕之日止），暂计至2018年7月10日违约金为4660元；3.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买小区房。签订合同后，原告按合同约定履行了义务,《商品房购销合同》明确约定被告应于2017年3月31日前将原告所购的房屋产权证办理完毕，但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告浙滇公司辩称，第一，依照城市房地产管理法房屋登记办法等法律法规的规定，申请商品房产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，竣工备案必须首先获得规划行政核实，未获规划核实的建设项目不得组织综合验收。这些行政法律法规的规定明确规划核实通过竣工备案是申报产权登记的法定前置条件，对此答辩人必须遵循也无法改变。原告本案主张办证或提交办证资料的诉请因不满足法定条件而不能实现，第二，按照相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主。但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式，阻止垃圾转运站建设，部分业主私搭乱建致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是在答辩人签约时无法预见且不可避免的，依照合同法第117条等法律规定，属于不能预见不能避免不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定的免责事由，即使双方约定了明确的办证情形依法不应当承担责任。第三，项目建设规划审批是由规划行政部门代表包括小区全体业主在内的公共利益实施的行政法律关系。任何单位和个人都必须遵守，案涉商品房买卖关系及其产权办理的约定属平等民事主体之间的契约不能约定第三人义务，更不能对抗或约定规划许可办证及其期限的行政行为。本案中，因部分业主阻止规划项目建设，致答辩人不能完成规划建设内容，从而无法完成项目竣工备案和产权登记的申请。如果原告诉请得到支持，则将造成民事司法判决对抗和否定行政许可，而且答辩人无法履行也不能实现的法律背景，使城乡规划有关管制落空，公共利益受损。第四，无论是按照最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释18条规定，还是双方合同的约定答辩人承担办证违约责任，核心前提都是因开发商即答辩人的原因所致，因而只要属于不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应当承担本案原告主张的责任。第五，办理颁发产权证是产权登记机构的法定行政职权，答辩人作为申请办证代理人，其义务只能是在满足约定和法定条件之后代理业主向登记机构提供申请资料，办证申请是何时办证确权，答辩人客观上无法掌控，也不能承担确保原告能够获得产权登记或在规定期限内获得产权的责任。第六，即使答辩人违约，违约责任本质是损失赔偿，本案中原告主张办证迟延，除非原告举证证明已造成实际损失，否则不仅违约期间起算点难以确定，而且合同约定每天10元的违约金显然过高，依法应予调整。综上，本案因法定和约定申请产权登记的条件未成就，且该未成就系不可归责于答辩人原因所致。答辩人也没有违约的行为或事实，依法不应当承担任何形式的违约责任。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求第一项和第二项是相互矛盾的，因为合同约定仅仅是提交办证资料，而不是办理产权证，把违约金计算至办理产权证与约定不符。虽然本案约定了固定日期我们需要办证，但是办证是行政机关的职权，答辩人的义务实质上也只是递交资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判；视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明被告观点，具体理由将在后评述。本院经审理认定事实如下：浙滇公司（甲方）与胡秀芬（乙方）于2012年9月28日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买小区房，用途为住宅，并对双方权利义务进行了约定。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2017年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。被告认可原告向被告浙滇公司缴清房款及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，办理了接房手续，不存在违约。被告浙滇公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2017年3月31日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，被告并未就相关因果关系举证证实，且被告浙滇公司作为案涉小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因被告的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了原告对于案涉房屋的处分权实现，被告关于原告没有损失及违约金过高的抗辩依据不足，本院不予采纳，故对于原告主张的逾期办理房屋产权证违约金本院予以支持。针对原告主张的被告立即将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告立即将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡秀芬支付自2017年3月31日起至房屋产权证办理完毕之日止按照每日十元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告胡秀芬的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  方铮铮二〇一九年五月六日书记员  庄 城