文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初14488号原告：梁彬锋，男，1988年11月25日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：管蓓蓓，女，1988年8月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。以上二原告共同委托诉讼代理人：张经纬，江苏东大舟律师事务所律师。被告：苏州开平房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦209室。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：徐旬，江苏高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明媛，江苏高的（苏州）律师事务所律师。原告梁彬锋、管蓓蓓诉被告苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理,后因案情复杂，本院依法裁定由简易程序转为普通程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告梁彬锋、管蓓蓓的共同委托诉讼代理人张经纬，被告开平公司的委托诉讼代理人徐旬、陈明媛到庭参加第一次庭审；原告梁彬锋、管蓓蓓的共同委托诉讼代理人张经纬，被告开平公司的委托诉讼代理人徐旬到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告梁彬锋、管蓓蓓向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告违约金398777元，或者说是因被告违约给原告造成的损失398777元(按照房屋价格的百分之十计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月16日原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于出售给原告。房屋建筑面积为141.52平方米，房屋总价为3987773元。根据商品房买卖合同附件四合同补充协议第十六条其他补充协议约定中的第24条叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗，但是经原告实地看房后发现，原告购买的房屋北侧为敞开采光井，南侧为封闭采光井，因此造成原告房屋的负一楼无采光，极大影响了负一楼的使用价值，且该负一楼面积被过道占据一部分，面积也受到影响，原告在购房过程中被告并未告知原告购买的负一楼要被过道占用，随后原告查看了同属于9幢的其他房屋，均未发现上述情况。被告出售的房屋与合同约定不符，应当承担违约责任。原告与被告多次协商赔偿一事，被告置之不理，故诉至法院。被告开平公司辩称，原告的诉讼请求没有合同及法律依据，依法应予驳回，理由如下：1.案涉房屋已达到法定交付条件，符合合同约定的交付标准。2.本案的发生系因被告笔误所致，被告主观上并无违约恶意。3.因负一楼未计入建筑面积、未计价且二原告所述负一楼无采光并非客观事实，仅为主观臆断，该房屋的采光符合标准，未影响房屋使用，故二原告的房屋使用功能未受影响、房屋价值并未减损。4.二原告主张按照房屋价格的百分之十计算违约金没有依据。5.被告按规划设计施工，未作过设计变更，不存在“负一楼面积被过道占据”一说，被告也没有义务告知相应情况。至于其他房屋是否存在类似情况，则与本案并无关联。同时，被告现交付的房屋与图纸是一致的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2016年9月16日，梁彬锋、管蓓蓓作为买受人，开平公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2016025856）一份，合同约定：梁彬锋、管蓓蓓向开平公司购买其开发的位于普通住房，建筑层数地上4层，地下1层；住宅建筑面积141.52平方米，套内面积124.8920平方米，阁楼建筑面积0平方米，汽车库建筑面积0平方米，单价每平方米28178.16元，总价3987773.2032元。合同第六条付款方式及期限条款约定：买受人于合同签署的同时支付首付款人民币150.7773万元，剩余购房款人民币248万元通过银行贷款的方式予以支付……合同第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得《商品房交付使用通知书》并将该商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……合同另就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任、争议解决等事项作了约定。合同附件四：合同补充协议第十六条其他补充约定第23项约定：因合同在房屋管理部门备案时，对于地下室无对应选项，因此备案合同将地下室默认为车库附属，但合同中所指车库不具备车库使用功能，而是地下室。第24项约定：叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗。偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。合同签订后，梁彬锋、管蓓蓓按约支付首付款1507773元以及按揭贷款2480000元，合计3987773元。另查明，案涉住房于2018年8月14日通过工程竣工验收备案，于2018年10月23日取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第050号）并已取得《住宅质量保证书》（编号：180350305）及《住宅使用说明书》（编号：180350305）。2018年10月17日，开平公司向梁彬锋、管蓓蓓发出商品房交付通知书，通知梁彬锋、管蓓蓓于2018年10月31日前办理交付手续。庭审中，梁彬锋、管蓓蓓陈述因开平公司交付的房屋与约定不符，故对该商品房交付通知书予以拒收。本案审理过程中，本院至案涉房屋进行现场勘查。经勘查，案涉房屋地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。与合同补充协议第十六条第24项约定完全相反，对比南侧为敞开采光井的地下室，采光明显受损，通风明显受阻。再查明，原告所购房屋直属楼上一户，即枫香花园第9幢2单元303号普通住房的住宅建筑面积143.3200平方米，套内面积126.4800平方米，阁楼建筑面积0平方米，汽车库建筑面积0平方米，单价每平方米25085.9900元，总价3595324.0868元。以上事实，有原告提交的吴江市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、个人购房借款/担保合同、照片打印件、被告提交的建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、吴江区商品房交付使用通知书、被告提交的原告认可的枫香花园第9幢2单元303号房的吴江市商品房买卖合同以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案主要争议焦点之一在于被告开平公司是否构成违约。首先，原告与被告签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告理应交付符合合同约定的商品房。被告称合同中的约定系笔误，未提供任何证据佐证，本院不予采纳。现被告交付原告的商品房地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。明显不符合双方合同对奇数幢叠墅地下室“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”的约定，且北侧为敞开采光井的地下室相较于南侧为敞开采光井的地下室在采光及通风上明显受损，亦即被告向原告交付的地下室在使用功能上有明显瑕疵，被告依合同约定已构成违约。被告辩称案涉房屋符合合同约定的交付标准，与实际情况明显不符，本院不予采纳。案涉房屋通过工程竣工验收备案，取得商品房交付使用通知书，只能说明达到房屋质量达到了工程建设强制性标准，并不等同于符合双方合同的约定，故对被告的相关抗辩意见，本院亦不予采纳。其次，被告辩称案涉房屋的地下室不计面积，是开发商亦即被告赠送给原告使用的，据此抗辩即便交付给原告的地下室不符合约定，被告也不构成违约。对此，本院认为，开发商在销售商品房时，采取底叠送地下室，上叠送阁楼的销售策略，地下室或阁楼即便不计面积，不单独计价，但所送地下室或阁楼的可使用面积及相关情况，对商品房的价格及购房者选择购买该套商品房时具有重大影响。开发商并非完全无偿地向他人赠送地下室或阁楼，其“赠送”的对象是特定的，即相应的底叠或上叠的购买者，目的是为了促成底叠或上叠的销售，附赠行为与商品房的销售行为是互为条件的：就开发商而言，为卖而赠，销售底叠或上叠是目的，赠送地下室或阁楼是实现目的的手段；就购房者而言，是因赠而买，同时取得赠送的地下室或阁楼是购房的目的之一。实际上购房者取得地下室或阁楼并非完全无偿，其支付的对价是隐含在底叠或上叠的价格中的，购房者在考量时是一体考虑的。故被告的此点抗辩意见，有违合同法第六条规定的诚信原则，也不符合合同法第一百九十一条规定的精神，本院不予采纳。本案的主要争议焦点之二在于原告要求被告依总房价10%支付违约金或赔偿损失是否合理。本院认为，被告向原告交付的地下室明显不符合合同约定，被告已构成违约，现原告未要求解除合同，也未要求开发商采取补救措施或整改等，仅向开发商主张违约金或损失。根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原、被告在商品房买卖合同中未约定地下室不符合约定时的违约责任，故原告可以依法主张涉案房屋因不符合约定导致的在使用功能方面受损的相应损失。对于具体的金额，本院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比，涉案房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，涉案房屋与楼上302号房的单价差等情况，酌情认定损失为每平方米1000元，即141520元。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告交付原告的地下室不符合约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十一条之规定，判决如下：被告苏州开平房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁彬锋、管蓓蓓违约造成的损失141520元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××67）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7282元，由原告梁彬锋、管蓓蓓负担4698元，由被告苏州开平房地产开发有限公司负担2584元，被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64），本院于本判决生效之日起十五日内退还原告2584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  柳献东审 判 员  沈国全人民陪审员  徐火观二〇一九年五月十三日书记员李睿莹附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十一条赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。