山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1102民初6938号 原告（反诉被告）：杨瑞娟，女，1974年5月19日出生，汉族，家政服务，户籍所在地日照市东港区,现住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：丁士超，日照东港华伟法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：王安管，男，1958年3月1日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：潘龙，山东德衡（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苑克帅，山东德衡（日照）律师事务所律师。 被告：王峰，男，1991年10月2日出生，汉族，居民，住山东省日照市。 委托诉讼代理人：潘龙，山东德衡（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苑克帅，山东德衡（日照）律师事务所律师。 原告杨瑞娟（反诉被告）诉被告王安管（反诉原告）、王峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑞娟的委托诉讼代理人丁士超，被告王安管、王峰及其委托诉讼代理人潘龙、苑克帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨瑞娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的《房屋买卖合同》并交付涉案房屋（价值15.5万元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月6日，经日照雅居房产营销策划有限公司（以下简称：雅居房产营销公司）中介，双方签订《房屋买卖合同》，两被告将位于日照市东港区万的价格卖于原告，原告按合同第三条第二款约定，向中介方打款共计17万元，一次性将房款付清。2018年5月16日，原被告中介三方到日照市房管局办理房屋过户手续时，因涉案房屋尚有未交纳款项需要被告补交，但被告违反合同约定要求原告缴纳，协商未果，故诉至贵院，望贵院依法判决。诉讼中，原告明确诉讼请求为：要求被告履行双方签订的《房屋买卖合同》办理房屋产权变更登记并交付房屋。 被告王安管、王峰辩称，相关的涉案房屋价款尚未支付，就买卖过程产生的税赋约定由原告负担，驳回原告的诉讼请求，被告方依法提起反诉，要求继续履行合同，原告方支付房屋买卖的对价。 反诉原告王安管向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告支付房款15.5万元，要求继续履行合同；2、由反诉被告承担案件受理费。事实与理由：2018年1月26日，反诉原告代理人王峰与反诉被告杨瑞娟签订《房屋买卖合同》一份，约定由反诉被告购买反诉原告拥有的房屋位于日照市东港区，转让成交价为155000元。合同履行过程中，反诉被告因自身原因直到2018年5月16日未办理完银行贷款。故2018年5月16日，反诉原告代理人王峰与反诉被告杨瑞娟关于房款支付通过签订《补充协议》的方式予以变更。《补充协议》约定“因买方不进行办理银行贷款，现全款给卖方，买卖双方过户后，买方还欠卖方10000元整。经甲乙双方友好协商，房屋过户后15日之内，买方交给卖方10000元整。如有逾期，每天按1‰交违约金”。根据《补充协议》的约定，在涉案房屋过户前，本案被告应实际收到购房款（总房款减一万元）。涉案房屋过户后15日内，买方支付剩余一万元给卖方，而现实情况是，被告至今未收到原告的购房款，因此请求反诉被告履行《补充协议》约定的支付涉案购房款义务。 针对反诉原告王安管提起的反诉，杨瑞娟辩称：杨瑞娟已经按照《房屋买卖合同》的约定按时足额将房款交付给见证方日照雅居房产营销策划公司，杨瑞娟并不违约，请求法庭依法驳回其诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告杨瑞娟提交证据如下：证据1、《房屋买卖合同》原件一份，证明原告与被告在2018年1月6日签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以15.5万元的价格卖给原告，合同第三款第二条约定，原告与被告一致同意将房款交由雅居房产营销公司暂为保管，被告应按合同约定先将房屋过户给原告，之后见证方将房屋款项再交付给被告,在定金填写处原被告及中介方协商在其处添加“定金实际收5000元”，可以说明原被告对定金的数额做出变更及确认由10000元变为5000元；证据2、由雅居房产营销公司提供的收据四份，分别为原告于2018年1月6日交付定金5000元现金，于2018年1月9日交付首付款11.5万元，原告向中介方法定代表人李军转账11.5万元的客户回单原件一份，证明原告在2018年1月9日按约定将首付款11.5万元交付给中介方，于2018年5月10日交付购房首付款现金3万元，于2018年5月18日交付购房款现金1万元、税和见证费1万元；证据3、《补充协议》原件一份，证明在双方办理房屋过户的前一日，即2018年5月16日达成一次性支付房款的协议，同时证明被告已经收到原告的全部购房款；证据4、原告与被告王峰的通话记录，证明被告已经收到原告的全部购房款，且被告明确表示因房屋增值不再想将房屋出卖给原告。 被告王安管、王峰质证意见，对证据1真实性无异议，对证明内容有异议，房屋买卖合同第三条第二款规定，涉案房屋过户前的风险由原告负担，“待甲乙双方产权过户时见证方直接交付甲方”，本案被告至今未收到购房款；对证据2、3真实性无异议，对《补充协议》中“现全款给卖方”的约定是指合同房款交付方式的变更，并非指被告收到涉案购房款；对证据4不予质证。证据2中购房定金实际交付数额与约定数额不符，原告方存在违约行为，且原告并未依约通过银行贷款的方式及时支付购房款，也属于违约行为，通过补充协议可以确定双方变更了交付的方式。 经原告申请，本院依法对原雅居房产营销公司法定代表人李军进行调查，其陈述：2018年1月，店员介绍客户杨瑞娟、王峰到店里谈，经其主持，双方签订了《房屋买卖合同》，签合同以后，双方按合同要求办理了相关手续，刚开始杨瑞娟需要贷款，首付了11.5万，再去银行办理贷款，在贷款过程中，阳光大姐不给杨瑞娟开征信证明，耽误了时间，银行贷款没有批下来，所以没法过户，时间拖到3月份，王峰说要买房，怕耽误时间，说先用15万，因当时杨瑞娟交与李军5000元定金、11.5万元首付，李军又给杨瑞娟垫上3万，把15万给了王峰，当时给王峰打款的时候，因为房子没过户不好写，就以借款的形式，由王峰写了借条，李军没有借钱给王峰的意思，因为如果没有买卖房子这个事，和王峰也不认识，也不熟，不可能借给他钱，如果借给他钱会跟他要利息。后因为银行贷款未成，其跟杨瑞娟说钱已给王峰，让杨瑞娟凑钱，杨瑞娟把余款凑齐后，其与杨瑞娟、王峰、王安管一起去过户，过户的时候发现税不对，因为签合同的时候王峰说房子是12万买的，发票是12万，结果过户的时候发票上房价是6万的，等于多出来3万元的税，双方出现分歧。因为这是王峰的责任，王峰虚报了房价，本来这3万元应该由王峰担，但王峰说只承担1万，剩余2万由杨瑞娟出，他说房价也涨了，应该由杨瑞娟出2万，杨瑞娟没同意，过户没过成，王峰说3万元如果杨瑞娟不承担，他就不卖了，李军跟王峰说这是卖方责任，应该由王峰出，王峰说他爸爸王安管把房子过户给他姐姐，就不用交这么多税了，他不卖了，这样他只赔偿5%也就是7000元左右的违约金。王峰想快退房不卖了，就把15万元款退给李军，当时王峰与王安管一块来的，把钱退回来后，他向李军要借条李军找不到借条了，就给王峰打了个收到条，该款退给李军后，现该款仍在李军处。合同虽然写了定金10000元，但双方都同意过户的时候剩余5000元当房款一起付。《补充协议》是过户当天签的，签完《补充协议》又去过的户。当时包括房款、税、中介费等加起来一共17万，但过户之前杨瑞娟给了李军16万，所有费用加起来杨瑞娟当时缺1万元，这1万没说什么费用，杨瑞娟总共就缺1万元钱。当时给了王峰15万了，欠王峰就5000元，当时杨瑞娟本来是说欠李军的，考虑到过完户客户就不给中介钱了，所以写了欠王峰的，当时写的有点不大对，现在想想这1万元算的不对，也忘了当时怎么写的。当时三方都同意了，都没有异议。就是说都同意不去银行贷款了。 原告质证认为，对真实性无异议，该笔录说明购房款已经通过雅居房产营销公司交付给被告，三方签订补充协议，对付款方式予以认可，因为被告的原因多出3万元税。 被告质证认为，被告与李军之间15万元的资金往来与本案无关，不能视为原告对购房对价的支付，王峰与李军之间的往来关系有借条为准，当时之所以形成借条是因为原告没有及时履行付款义务，而被告又有资金需要，双方在买卖合同的第三条第二款明确约定，款项在产权过户前由中介进行保管，过户后支付给出卖人，且李军在2018年6月12日的收到条中再次确定其与王安管是借款关系，李军自认相关款项已经由其挥霍。本案的争议焦点实际为款项由雅居房产营销公司保管的风险负担问题，该问题双方已经在合同中进行明确约定；税赋问题在合同中有明确约定由原告承担。 被告（反诉原告）提交以下证据：证据一、收到条及业务回单各一份，证明15万元的资金往来系借款与本案无关；证据二、房产证及完税证明一份，房屋按6.7万元缴纳税费。 原告（反诉被告）质证认为，对收到条及业务回单真实性无异议，对证明内容有异议，从借条形式看落款人处有雅居房产营销公司盖章，可以证明该款项与购房款系同一笔，结合李军的笔录与原告提供的与王峰通话记录，可以看出王峰、王安管不遵守合同条款，因房价上涨单方面违约，从补充协议中“现全款给卖方，买卖合同过户后买房还欠卖方1万元整”看出购房款已经实际交付被告，被告违约行为将购房款未经原告同意擅自退给中介，房款被中介李军挥霍，现无法找回，其责任应由被告承担；对证据2房产证复印件及完税凭证因系复印件无法确定其真实性，卖房时虚假陈述，且对原告造成欺诈，致使税赋增加，其增加的费用应由被告承担。 本院经审查，对双方无异议的证据本院予以确认，对双方有异议的证据，本院将结合已查明的事实及关联证据予以综合分析确认，上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月6日，被告王峰代表其父王安管（甲方）与原告杨瑞娟（乙方）及见证方雅居房产营销公司，签订《房屋买卖合同》约定：一、甲方出售之房屋位于日照市东港区。房产证号：房权证日房字第××号。土地证号：日国用（2011）第004010号。二、甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵并依法对上述房地产拥有完整的产权。如甲方此房有产权和债务纠纷由甲方负责清理，因此给乙方带来的一切损失由甲方负责赔偿给乙方。三、1.甲方出售该房屋的总售价共计人民币155000元。本合同签订的同时，乙方支付购房定金款计人民币10000元。由见证方暂为保管；定金以见证方开具的定金收据为准（定金实际收5000元）。2.2018年1月12日前乙方支付给甲方房屋首付款80000元，此首付款由见证方暂为保管，待甲乙双方产权过户时见证方直接交付甲方。房屋余款75000元整于乙方办理完银行贷款业务后一次性付清。双方约定如乙方未按约定日期之后的七个工作日之内还未交付给甲方首付款，即视为乙方自动放弃该房屋的购买权，并该房屋定金不退还，同样甲方必须在约定时间内接受乙方首付款。3.乙方将房屋首付款交付给甲方后七个工作日之内，甲方必须配合乙方办理该房产银行按揭相关手续。如甲方延期，必须退还乙方首付款，并每天将按首付款5‰的违约金赔偿乙方。4.过户前甲乙双方将所需资料准备齐全。签订房屋买卖合同后如甲方违约不卖，按总房价的5%赔偿乙方，并支付见证方全额见证费；乙方违约不买按总房价5%赔偿甲方，并定金不退还，归甲方和见证方所有，并支付见证方全额见证费。四、1.甲方协助办理此房的房产证、土地证过户换证手续，有关该房过户产生的（契税、增值税、个人所得税、评估费）等所有过户税费由乙方承担，如果甲方有两套及以上住宅，个人所得税由乙方承担。公共维修基金由甲方承担。办理房产过户时甲乙双方要及时提供所需材料。五、1.甲方收到乙方购房全款后于3日之内将该房交付乙方使用。3.如甲方不按时交房，每逾期一日，按房价款的0.5%计算违约金给予乙方，超期一个月的，乙方有权解除合同，解除时甲方需将已收房价款全部退还乙方，具体事宜甲乙双方协商解决。4.如乙方不按时支付甲方房款，每逾期一日按房价款的0.5%计算违约金给予甲方，逾期一个月甲方有权解除本合同，解除时，乙方赔偿甲方相应的损失，具体事宜双方协商。七、本合同签订后，甲乙双方按总房价的2.5%支付见证代理费[其中甲方支付0元，乙方支付15000元（包含所有过户费用）]。八、2.备注：此房屋固定设施不动，装修为简装，留一张床。乙方在交付甲方房款时，由见证方暂管交房保证金3000元，在甲乙双方房屋交接完成后，甲方凭见证方开具的交房保证金收据为准到见证方领取保证金,如交房保证金收据丢失见证方不承担。 合同签订后，原告向雅居房产营销公司分别于2018年1月6日交付定金5000元，于2018年1月9日交付购房首付款11.5万元。因原告无法出具征信证明，至2018年3月银行贷款无法审批。后因王峰急需用款，雅居房产营销公司给付王峰15万元，王峰向雅居房产营销公司出具了借条，至2018年6月12日王峰将该15万元款退还雅居房产营销公司。原告于2018年5月10日又向雅居房产营销公司交付购房首付款3万元。2018年5月16日，原告杨瑞娟（乙方）与被告王峰（甲方）及见证方雅居房产营销公司，签订《补充协议》一份内容为：因买方不进行办理银行贷款，现全款给卖方，买卖双方过户后，买方还欠卖方10000元整（大写壹万元整）。经甲乙双方友好协商，房产过户后15日之内，买方交给卖方10000元整，如有逾期，每天按1‰交违约金。《补充协议》签订当日，原被告及雅居房产营销公司三方到日照市房管局办理房屋过户手续时，因房屋过户需交纳的税款高于双方预期税费，经协商未果。2018年5月18日原告又向雅居房产营销公司交付1万元购房款、1万元税和见证费。以上四次交款均由雅居房产营销公司向原告出具收据四份。后原雅居房产营销公司法定代表人李军称，原告所交的17万元款已被其花掉，现无钱返还。 本院认为，原、被告及雅居房产营销公司三方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。涉案房屋的所有权人为被告王安管，王峰接受其父王安管委托与杨瑞娟、雅居房产营销公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，合同的买卖双方为杨瑞娟和王安管，王峰不是房屋所有人，非买卖合同的相对方，故杨瑞娟要求被告王峰履行合同并交付房屋的请求，于法无据，本院依法不予支持。通过该合同三方形成了多个法律关系，其中，原被告之间建立了房屋买卖合同关系，雅居房产营销公司与原被告之间建立了房屋买卖的居间合同关系，原被告与雅居房产营销公司建立了由雅居房产营销公司代买卖双方收、付款的委托合同关系。本案的主要争议焦点是：一、原告是否已经履行了《房屋买卖合同》约定的付款义务；二、原被告本、反诉诉求是否应予支持。现本院分析如下： 争议焦点一、原告是否已经履行了《房屋买卖合同》约定的付款义务。1、虽然《房屋买卖合同》约定定金为10000元，但合同第三条第一项同时约定“由见证方暂为保管；以见证方开具的定金为准”，而雅居房产营销公司作为见证方于2018年1月6日收到原告5000元定金并向原告开具了收据，符合三方约定，应视为原告履行了定金交付义务；2、合同第三条第二项约定“2018年1月12日前乙方支付给甲方房屋首付款80000元，此首付款由见证方暂为保管，待甲乙双方产权过户时见证方直接交付甲方”。原告如约按时足额交付了款项，虽交付于见证方雅居房产营销公司处，但符合合同约定，亦应视原告已履行了该款的交付义务。3、对需要贷款的部分，虽合同履行过程中原告无法贷款，但三方约定了付款方式，原告在2018年5月16日即签订《补充协议》前共向雅居房产营销公司交款15万元，且三方确认房款原告还欠被告10000元，该《补充协议》应系对《房屋买卖合同》部分条款的变更及对付款数额的确认。故通过以上分析，可以看出原被告与雅居房产营销公司建立了由雅居房产营销公司代买卖双方收、付款的委托合同关系，且通过《补充协议》被告已经对原告交付与雅居房产营销公司的定金、房款进行了确认，原告只须待房屋产权变更登记手续办理完毕后15日内再向原告交付房款10000元即可，故原告付款义务已经履行完毕。 争议焦点二、原被告本、反诉诉求是否应予支持。双方当事人本、反诉诉讼请求均要求对方继续履行合同，继续交易系当事人的共同合意，对此本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据争议焦点一分析，原告付款义务已经履行完毕，原告履行了合同义务后，有权要求被告按照约定继续履行合同义务，故对原告要求被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》由被告协助原告办理房屋产权变更登记手续并交付房屋的诉讼请求予以支持。房屋产权变更登记手续办理完毕后15日内原告还应交付被告剩余房款10000元，同时根据《房屋买卖合同》第五条第一项“甲方收到乙方购房全款后于3日之内将该房交付乙方使用”的规定，被告应自原告交付给被告剩余房款10000元后的三日内将涉案房屋交付原告。虽然在签订《补充协议》后，原告于2018年5月18日又向雅居房产营销公司交款2万元，但此时双方在《补充协议》中已明确“房屋过户后15日之内，买方交给卖方10000元整”，《补充协议》中并没有约定该款由雅居房产营销公司代收，原告将该款交付与雅居房产营销公司不符合协议约定，原告仍应该按照协议约定向被告支付剩余房款10000元。故对反诉原告要求反诉被告支付房款 10000元的诉讼请求予以支持，对反诉原告要求反诉被告支付其他部分房款的诉讼请求不予支持，应予驳回。 本案另需释明的问题：1、对于过户税费的承担问题，虽然原告陈述未过户原因系被告陈述初始购房款不实，而导致过户时税费超出预期，但双方在建立合同时，并没有充分考虑到税费超出预期而如何处理，仅在《房屋买卖合同》中约定“该房过户产生的（契税、增值税、个人所得税、评估费）等所有过户税费由乙方承担。”故根据合同约定，产权变更登记所产生的税费应由原告承担；2、原告已经交付雅居房产营销公司的部分购房款、税和见证费，当事人可在产权变更登记时与雅居房产营销公司处理或原告垫付后另行主张权利；3、对于其他购房定金及购房款，因该款项存于雅居房产营销公司，被告王安管可另行向雅居房产营销公司主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告王安管于本判决生效之日起30日内协助原告杨瑞娟将房屋（位于日照市东港区，房产证号：房权证日房字第××号，土地证号：日国用（2011）第004010号）的所有权转移登记至原告杨瑞娟名下； 二、本判决第一项履行完毕后15日内反诉被告杨瑞娟给付反诉原告王安管房款10000元； 三、本判决第二项履行完毕后3日内被告王安管将房屋交付与原告杨瑞娟； 四、驳回原告杨瑞娟要求被告王峰履行《房屋买卖合同》并交付涉案房屋的诉讼请求； 五、驳回反诉原告王安管本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3400元，由本诉被告王安管负担；反诉案件受理费1850元，由反诉原告王安管负担1731元。反诉被告杨瑞娟负担119元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  孙海鹏 人民陪审员  万桂英 人民陪审员  毕欢九 二〇一九年五月二十八日 法官助理魏培培 书记员陈晓