广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7320号原告：陈涛，女，1988年10月11日出生，汉族，住湖南省冷水江市，委托诉讼代理人：宁会桥，广东至高律师事务所律师。被告：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区湖明街8号首层P29号，统一社会信用代码：9144060439815843XL。法定代表人：潘育成，总经理。委托诉讼代理人：陈婷，女，1993年12月21日出生，汉族，住广东省封开县，系公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，男，1994年12月26日出生，汉族，住吉林省永吉县，系公司员工。被告：白冠一，男，1980年12月28日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：林谷丰，广东雄兴律师事务所律师。原告陈涛诉被告佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、白冠一合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理，适用简易程序由审判员侯德独任审判。本案2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告白冠一及其委托诉讼代理人、被告乐有家公司委托诉讼代理人张翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告乐有家公司、白冠一之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、被告乐有家公司向原告退还中介费10000元；3、被告白冠一支付转让总价款20%的违约金412977.6元；4、被告白冠一支付原告为本案而支付的律师费15000元；5、两被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2018年9月16日，原告与被告乐有家公司、白冠一签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：原告购买被告白冠一位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城富华路7号怡翠晋盛花园7座2403房。该房产建筑面积为107.91平方米，双方约定该房产转让总价款为2064888元。原告与被告白冠一约定该房产交易定金约定为100000元，交由居间方托管。原告将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。合同第五条约定，原告按照按揭付款方式支付房款；第十条违约责任约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或者支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同第十一条约定，因本合同发生纠纷，应协商解决，协商不成时，可向人民法院起诉。合同第十六条备注约定，2018年11月31日搞完所有流程，成交价2064888元，业主自行承当赎楼。同日，原告与两被告三方签订《交易节点确认书》，约定卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交“提前还款申请”；卖方承诺在买方取得获得银行贷款的批复后45个国内工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《不动产权证书》等原件交予居间方。《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》签订后，原告依约支付了定金100000元及10000元的居间费，因原告是按揭买房，原告为此向按揭银行支付了评估按揭费11400元，2018年11月12日，原告的按揭银行及广东顺德独立审批办公室已经审批通过了原告的按揭买房申请，并发放《贷款审批通知书》给原告。但被告白冠一自签订合同后，一直未办理赎楼手续，2018年10月12日，原告及被告乐有家公司共同向被告白冠一发出《催告函》，要求被告白冠一尽快按照合同约定办理赎楼手续，但虽经原告多次催告，被告白冠一仍未办理赎楼手续，被告乐有家公司承诺退还原告的居间费也至今未退还，故此，为维护自身之合法权益，原告特提起诉讼，望支持为盼。被告乐有家公司辩称：如果法院判决解除买卖合同，被告乐有家公司愿意解除居间合同并按照六诺六保协议退还已收取的中介费一万元给原告，但保留对违约方追究中介费的权利。被告白冠一辩称：1、涉案诉讼包括了两种法律关系，分别属于不同的案件，应分案处理。2、被告白冠一没有违约。合同订立后，被告白冠一立即联系银行咨询提前还款手续，银行的工作人员说一次全部还清的不需要提前申请，到时候将钱转到银行账户即可办理还款手续，故被告白冠一没有向银行提出提前还款申请。被告白冠一配合原告申请贷款，原告先后向两家银行提出贷款申请，被告白冠一均予配合，被告白冠一确有卖房的意愿。在原告办完贷款申请后，向银行询问原告的贷款什么时候才能发放，银行答复最快也要在2019年1月1日才能放款，而双方合同约定在2018年11月31日搞完所有流程，鉴于原告的贷款不能在2018年11月31日前发放，原告构成违约，因此根据合同法第67条的规定没有赎楼；3、同意解除买卖合同，但导致合同解除的原因在原告，请求法院判决驳回原告第3、4诉讼请求。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告乐有家公司企业信用公示信息、被告白冠一身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《二手房买卖及居间服务合同》，证明2018年9月16日，原告经被告乐有家公司介绍，原告与被告乐有家公司、白冠一签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定，原告向被告白冠一购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城富华路7号怡翠晋盛花园7座2403房，该房产建筑面积为107.91平方米，双方约定该房产转让总价款为2064888元。原、被告约定该房产交易定金约定为100000元，合同第五条约定，原告按照按揭付款方式支付房款。中介费用为20000元，同时，合同约定，如卖方违约的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或者支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。在合同第十六条，特别约定，2018年11月31日搞完所有流程。同时约定，由被告白冠一负责涉案房屋的赎楼。3、《价格确认书》、《税费计算表》、《信息告知书》、《“六大顺心承诺?六大安心保障”真服务承诺书》，证明三方对房屋的交易价格进行确认，双方确认原告支付464888元首付款，贷款1600000元；被告乐有家公司承诺：“交易不成，全额退佣金”；同时在税费计算表、信息告知书及交易节点确认书中确定了涉案房产的交易条件，税费负担及交易节点等其他相关事项。4、《收据（售）》、《收据》、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明原告按照三方合同的约定向被告乐有家公司支付了中介费10000元；向贷款评估公司支付贷款评估费用11400元，向被告白冠一支付购房定金100000元。5、《贷款审批通知书》，证明相关合同和文书签订后，原告一直积极努力的在履行合同，因原告是按揭买房，原告为此向按揭银行支付了评估按揭费11400元，2018年11月12日，原告的按揭银行及农业银行广东顺德独立审批办公室已经审批通过了原告的按揭买房申请，原告的贷款手续已完成，但是，截止今日被告白冠一仍未完成涉案房屋的解押手续，致使涉案房产无法完成交易。6、《催告函》、《交易节点确认书》，证明双方约定卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交“提前还款申请”；卖方承诺在买方取得获得银行贷款的批复后45个国内工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《不动产权证书》等原件交予居间方。因被告白冠一自签订合同后，一直未办理赎楼手续，2018年10月12日，原告及被告乐有家公司向被告白冠一发出《催告函》，要求被告白冠一尽快按照合同约定办理赎楼手续，以便于双方继续履行合同的过户手续。7、微信聊天记录、《买卖双方自找银行或担保公司说明书》，证明（1）因被告白冠一和被告乐有家公司就涉案房产的解押问题发生争议，致使涉案房产无法交易，导致本案产生，另外，被告乐有家公司和被告白冠一在微信中均建议原告通过诉讼方式解决涉案房屋的买卖交易事宜；（2）2018年9月16日，原告与两被告签订《买卖双方自找银行或担保公司说明书》，就银行贷款和赎楼等事宜和风险进行了约定。8、《民事委托代理合同》和律师费发票，证明因被告白冠一违约，原告因维权而支付维权费用律师费人民币15000元，该费用应由被告白冠一承担。诉讼中，被告乐有家公司未举证，被告白冠一举证的证据如下：1、微信聊天记录，证明银行工作人员告诉被告白冠一，原告的贷款最快也要在2019年1月1日才能发放。2、佛山荣壹建材有限公司营业执照，证明被告白冠一经营该公司，有能力赎楼。3、不动产权证[粤（2017）顺德区不动产权第1117163054号]，证明涉案的房屋是被告白冠一的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据6中的《催告函》，未有证据显示已送达被告白冠一，本院不予采信。原告提交的证据6、7，均有原件予以质证，本院对证据6、7的真实性予以采信。被告白冠一提供的证据2，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：2018年9月16日，原告（合同买方）、被告白冠一（合同卖方）及被告乐有家公司（合同居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（N0：50304010175），合同约定如下：第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城富华路7号怡翠晋盛花园7座2403房……第二条【房屋现状】1、买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产产权现状为有抵押……第三条【转让价款】该房产转让总价款为人民币2064888元整……第四条【交易定金】该房产交易定金共计100000元……1、【定金托管】买卖双方同意将定金100000元整交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫……第九条【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币20000元整，佣金应在签订本合同时付清……第十条【违约责任】如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担……第十六条【备注】①成交价2064888元，业主自行承担赎楼；②过户税费由买方承担；③2018年11月31日搞完所有流程。此外，《二手房买卖及居间服务合同》附件包含原告与两被告签名的《交易节点确认书》，确认书约定如下：1、卖方赎楼准备，卖方自行筹集资金赎楼，卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请；2、买方支付首期款，买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款（不含定金）364888元整；3、买方申请按揭贷款，买方意向贷款金额为1600000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年9月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。4、卖方承诺在买方取得获得银行贷款的批复后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《不动产权证书》/《房地产权证》和《国有土地证》原件交予居间方。上述合同签订当日，原告按协议约定支付了定金100000元，向被告乐有家公司支付了居间服务费10000元。为办理按揭贷款申请，2018年9月29日，原告向广州本银按揭服务有限公司支付了11400元的评估按揭费。2018年11月12日，按揭银行出具《贷款审批通知书》，同意向原告办理1600000元的按揭贷款。2018年11月18日，原告向被告白冠一发出微信“业主，你好，你们那边现在是什么情况，是还去不去赎楼？看到信息请回复，我们等的太久了。我们再给你两天时间，请给准确答复，是赎楼还是不赎楼”被告白冠一回复“你银行的款还没批下来”原告回复“同贷书下来了，只要过完户，把房产证去银行，就下钱的啊”被告白冠一回复“我问过银行那边要过1月后才行的。换位思考一下，这样的条件谁会配合？”原告回复“这个问题，我不知道中介怎么和你说的。因为所有的按揭卖房的，要不就是自己拿钱去赎楼，要不就是找担保公司赎楼的。这个现在到了这种地步，你也要给我一个明确的答复，是去赎楼，还是不去赎楼？这样拖着，大家都没有意思，对吧”被告白冠一回复“要是这样的条件我肯定不会配合的，我直接跟中介说了。可以去法庭告我都无所谓。”另查一，原告委托广东至高律师事务所代理本案诉讼并支付了律师费15000元。另查二，被告白冠一于2019年4月25日收到本案诉状副本，被告乐有家公司于2019年4月13日收到本案诉状副本。庭审中，本院问及被告白冠一为何不去赎楼，被告白冠一回答：向原告申请贷款的银行了解到，原告的贷款要到2019年1月1日才放款，就不能在2018年11月31日之前支付购房款，认为原告不能履行合同就没有去赎楼。本院问及双方如何理解合同中约定的“2018年11月31日搞完所有流程”原告及被告乐有家公司回答“2018年11月31日前办完房产交易的所有流程，不包括银行放款到被告白冠一账户，因为这是不可控的。”被告白冠一回答“2018年11月31日前办完房产交易的所有流程，包括银行放款到被告白冠一账户。协商的时候就说好是在2018年11月31日前放款，但当时没有考虑到因为年尾，银行放款可能会推迟。”本院认为，涉案《二手房买卖及居间服务合同》系原告与两被告的真实性意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。上述合同包含了房屋买卖合同关系及居间合同关系两种法律关系，都是围绕涉案房产交易所产生的，为便于案件事实的查明及案件的处理、减少当事人的诉累，两种不同合同纠纷可同案处理。关于原告要求解除合同的诉请。一、解除原告与被告白冠一之间房屋买卖合同关系的问题。涉案合同约定被告白冠一于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请，且需在买方取得获得银行贷款的批复后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。房屋买卖合同订立后，原告依约支付了相应款项并向银行申请办理按揭贷款，银行于2018年11月12日批准了原告的贷款申请。但被告白冠一自始未按合同约定办理提前还贷、赎楼及注销抵押登记手续，致使涉案交易不能继续进行，其行为构成根本性违约，原告依约有权解除合同。被告白冠一辩称原告的贷款不能在2018年11月31日前发放，被告白冠一依据合同法第六十七的规定未予赎楼。本院认为，涉案合同约定“2018年11月31日搞完所有流程”从原告及中介方乐有家公司的陈述来看，2018年11月31日搞完所有流程并不包括银行在上述日期将贷款发放至被告白冠一。另，依据日常生活经验，按揭贷款的发放时间并非原告可以控制，且涉案交易尚未进行赎楼、注销抵押登记、办理过户等一系列二手房买卖程序，何谈贷款发放的问题，故被告白冠一不能依据合同法第六十七条约定进行抗辩，本院对被告白冠一的辩称不予采纳。合同解除需发出通知，原告起诉视为通知，被告白冠一于2019年4月25日收到本案诉状副本，本院确认原告与被告白冠一之间的房屋买卖合同关系于2019年4月25日解除。二、解除原告与被告乐有家公司居间合同关系的问题。居间关系是一种特殊的委托关系，委托人享有任意解除权，原告解除居间合同关系需发出解除通知，原告起诉视为通知，被告乐有家公司于2019年4月13日收到本案诉状副本，本院确认原告与被告乐有家公司的居间合同关系于2019年4月13日解除。关于退还10000元中介费的问题。被告乐有家公司同意合同解除后向原告退还10000元的中介费，本院对原告诉请的中介费10000元予以支持。关于违约金及律师费的问题。原告与被告白冠一之间的房屋买卖合同因被告白冠一违约导致解除，按合同约定被告白冠一需支付合同价款20%的违约金。被告白冠一对违约金提出抗辩，本院综合考虑当事人的过错程度、合同的履行程度等因素，酌定被告白冠一需向原告支付违约金300000元，原告诉请超出部分不予支持。至于律师费的问题，本院支持的违约金已足以弥补原告的律师费损失，本院对原告主张的律师费不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈涛与被告白冠一就佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城富华路7号怡翠晋盛花园7座2403房产生的房屋买卖合同关系于2019年4月25日解除；二、原告陈涛与被告佛山市乐有家房产经纪有限公司就佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城富华路7号怡翠晋盛花园7座2403房交易产生的居间合同关系于2019年4月13日解除；三、被告白冠一在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金300000元；四、被告佛山市乐有家房产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告退还中介费10000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3935元，财产保全费2660元，合计诉讼费用6595元，原告陈涛负担2110元，被告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担100元，被告白冠一负担4385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月十五日书记员 方紫盈