广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4627号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭桂英，女，1957年8月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：王晋军，广东金鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋正满，男，1963年12月7日出生，汉族，身份证住址湖南省道县。委托诉讼代理人：欧敬新，广东伯方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓永平，男，1967年3月16日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市。上诉人（原审被告）：朱穗强，男，1953年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：邓丽群，女，1961年9月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：华斯荣，男，1974年9月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王锡基，男，1952年1月17日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。上诉人郭桂英、上诉人蒋正满、上诉人邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣（以下简称邓永平等四人）及被上诉人王锡基合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭桂英上诉请求：撤销一审判决第四项，依法重新评估后改判或者发回重审。事实和理由：（一）一审法院采信广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称评估公司）出具的《报告书》认定案涉宅基地上盖建筑物价值为2009375元，属于事实认定错误。该报告书采取收益法作为评估方法，不符合本案宅基地房屋的特殊属性，亦违背合同无效相关返还的基本处理原则。农村宅基地具有特殊的人身属性，是不能流转或者通过合建分成等方式变相流转的，因此本案判决案涉合同无效有理有据。既然合同无效，则案涉宅基地的转让自始无效，自始归郭桂英所有，案涉宅基地的价值自始与王锡基无关。收益法是计算估价对象未来正常净收益，但本案合同自始无效，故未来的收益与王锡基无关。本案应采取成本法来评估，因该方法最符合评估上盖建筑物价值，不包含土地价值的宅基地房屋。因合同无效取得的财产应当予以返还。根据广州市中级人民法院关于涉农村宅基地纠纷案件审判参考（穗中法[2017]79号）确定的返还原则，市民返还分成房屋，村民返还市民分成房屋的价值，并根据第十一条规定可知，宅基地上盖建筑物价值必然不包含“宅基地区位楼面地价”。评估公司虽在评估报告中扣除了土地使用权价值，但由于其评估参照价值明显错误，所得出的结论自然错误。该《报告书》中参照的是同区域同类型集体建设用地的市场平均租金价格。但根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地和集体建设用地是两个完全不同的概念。根据价格评估基本原则，评估公司应当参照同区域同类型宅基地的商场平均价格，故其最终评估结论没有可信度。（二）一审判决书对于案涉房屋相关投资款返还的计算方式及结果错误。首先，由上述第一点可知，对于案涉房屋的价值应当重新评估。其次，郭桂英通过70000元向王锡基回购首层北房，虽尚欠3000元未付，但此属于另外的债权债务关系，与房屋的增值无关，应当另案处理。最后，王锡基是与村民合建房屋转手倒卖获利的专业投资人，其本身更了解国家政策，其明知合建违反规定还承诺为受让人办理产权证，故其在本案缔约过程中具有主要过错。一审判决未甄别缔约过错责任，反而让其在本案中继续获利143369.5元，明显错误。综上，恳请二审法院判如所请。王锡基二审辩称，不同意郭桂英的上诉请求、事实和理由，王锡基同意一审判决。关于《报告书》的效力问题。一审法院通过法定程序委托评估公司对案涉宅基地上盖建筑物的市场价值进行评估，出具的《报告书》合法有序，法院直接采纳并无不当。关于首层北房退款数额的计算。由于双方对首层北房的买卖属无效合同，一审判决认定郭桂英尚欠的3000元计入房屋现值的比例并无不当。关于双方的过错责任。对于王锡基与村民合建房屋的事实，当时的政策并无禁止。公证处还对《合作建房协议书》进行了公证，合资建房时双方协商一致达成的协议。现法院认定该协议违反国家法律的规定，由此亦是由双方承担同等的过错。蒋正满二审辩称，一审法院根据收益法认定案涉房屋的现值而未根据市场法进行估值，违法规定，属于事实认定错误。根据《广州市中级人民法院关于印发等八个审判参考的通知》【穗中法[2017]79号】（以下简称《通知》）“涉农村宅基地纠纷案件审判参考”第九条规定可知，宅基地房屋买卖合同无效的，应当以市场价评估上盖建筑物价值，以评出的价值与原购房款之间的差额作为买受人的损失，由出卖人赔偿买受人。《通知》第十一条进一步规定了按市场价评估上盖建筑物价值。另，根据《最高人民法院印发的通知》【法发[1996]2号】第四十六条第（三）项可知，对于已建成的房屋，应按现行市场价估值。收益法是按照租金收益估算案涉房屋现值，此为基于租赁关系衍生的评估方法，明显与一审法院认定的房屋买卖关系相冲突。无论按照一审法院未对房屋的增值部门进行估算，严重违反市场经济规律，导致各方利益失衡。且蒋正满自始未同意评估，故评估公司在未进入案涉房屋实地勘测的情况下所作出的数据均是不准确的，故一审确认该评估结果也是错误的。邓永平等四人二审辩称，其不认可郭桂英上诉主张的计算方式。蒋正满上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第三项中“蒋正满将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第五层返还给郭桂英”的判项；3.本案全部诉讼费用由郭桂英承担。事实和理由：（一）一审法院未经行政部门确认及处理的情况下进行实体审理是错误的。案涉房屋未经依法报建，其合法性应先由行政部门确认及处理。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法[2001]42号】第二条规定可知，案涉房屋只有《农村（墟镇）宅基地使用证》，并没有依法办理《建设用地规划许可证》和《建设工程施工许可证》，属于违章建筑。另根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定可知，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院不予受理；已经受理的，应依法驳回。一审法院受理后没有依法驳回显然违反法律规定。（二）一审法院确认《合作建房协议书》无效是错误的。《合作建房协议书》签订时实施的是1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》，根据该法第二条第四款及第四十一条的规定可知，当时的法律并不禁止集体所有的土地使用权的转让，也不禁止城镇非农业户口居民使用集体所有的土地。且蒋正满并不是城镇非农业户口而是农业户口，故不适用该法第四十一条。另，该法第四十一条并非合同法规定的效力性规定。因此，《合作建房协议书》是合法有效的。（三）一审法院根据收益法认定案涉房屋的现值，而未根据市场法进行估值，不符合司法解释的规定，严重背离了公平原则。根据《最高人民法院印发的通知》【法发[1996]2号】第四十六条第三项可知，对于已建成的房屋，应按现行市场价估值。收益法是按照租金收益估算案涉房屋现值，此为基于租赁关系衍生的评估方法，明显与一审法院认定的房屋买卖关系相冲突。一审法院未对房屋的增值部门进行估算，严重违反市场经济规律，导致各方利益失衡。且蒋正满自始未同意评估，故评估公司在未进入案涉房屋实地勘测的情况下所作出的数据均是不准确的，一审确认该评估结果也是错误的。综上，恳请二审法院判如所请。郭桂英二审辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。邓永平等四人上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令郭桂英以整栋楼房现值2009375元为计算依据，根据邓永平等四人的出资份额占总建房款的份额比例，直接向邓永平等四人支付补偿款；3.本案诉讼费用由郭桂英承担。事实和理由：（一）一审判决郭桂英仅需向王锡基返还143369.5元是错误的。郭桂英若要禁止王锡基继续使用案涉宅基地，取得整栋楼房的全部产权，则其应按照整栋楼房的现值2009375元向邓永平等四人支付补偿款。根据郭桂英与王锡基签订的《合作建房协议书》，郭桂英仅以案涉宅基地出资，现郭桂英以《合作建房协议书》无效为由，禁止王锡基继续使用案涉宅基地，即抽走宅基地出资，则其不应当再享有整栋楼房的任何一部分的产权。故郭桂英主张案涉房屋的产权则其应当按照案涉整栋楼房的现值2009375元向包括邓永平等四人在内的出资人支付补偿款。（二）一审应当判决郭桂英向邓永平等四人按各自出资建房款的份额比例支付补偿款，而不应只判决郭桂英向王锡基支付属于王锡基一人的补偿款。根据《合作建房协议书》可知，案涉房屋实际投资建房款为蒋正满、王锡基、邓永平、邓丽群、华斯荣五人共同出资，故一审判决应当判令郭桂英向邓永平、邓丽群、华斯荣返还建房补偿款。一审法院在庭审时并未向邓永平等四人释明关于该部分返还建房补偿款的处理要求和方式，也未另行注明让邓永平等四人另行主张该部分建房补偿款。（三）郭桂英与王锡基签订的《合作建房协议书》合法有效。《合作建房协议书》是两人的真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫等情形，也不存在显失公平和重大误解，《合作建房协议书》经过了广州市荔湾区公证处的公证。当时的法律并未禁止城市居民与农村村民在农村集体所有的宅基地上合资建房，法无禁止即可为。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定《合作建房协议书》无效属于法律适用错误。另，邓永平等四人在案涉宅基地上建设房屋并居住长达24年之久，郭桂英均未提出异议。现因案涉宅基地即将修建地铁面临巨大利益而提起上诉，显然违反诚实信用原则，严重损害社会契约精神。（四）一审法院程序违法，未给予邓永平等四人十五天的答辩期。邓永平等四人于2018年11月16日收到一审法院于2018年11月15日邮寄的诉讼材料。但一审开庭时间安排为2018年11月20日，故一审法院未给予邓永平等四人合理的答辩期间，损害了邓永平等四人的辩论权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销原判，判如所请。郭桂英二审辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。郭桂英向一审法院起诉请求：一、判令《合作建房协议书》、《集资建房协议书》无效；二、判令邓永平等四人、蒋正满将属于郭桂英所有的位于广州市白云区鹅掌坦东街四巷13号第三层、第四层南面套间、第五层房屋归还给郭桂英；三、判令王锡基、邓永平等四人、蒋正满承担本案诉讼费。王锡基向一审法院反诉请求：一、确认王锡基与郭桂英签订的《房屋转让协议书》无效；二、请求法院对广州市白云区鹅掌坦东街四巷13号首层北面套间、第三层、第四层南面套间、第五层北面套间的房屋进行评估，判决郭桂英按现评估价格赔偿给王锡基；三、反诉的费用、评估费由郭桂英承担。一审法院认定事实：1994年6月25日，郭桂英（甲方）与王锡基（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方有旧楼房一幢，约100平方米，坐落在广州市白云区石井镇同德乡鹅掌坦村东街10号，在原宅基地兴建五层框架楼房，由于甲方资金不足，需要与乙方合作建房。一、甲方提供上述旧屋报经批准拆建使用的宅基地面积共91.04平方米，与乙方合作兴建五层楼房（以下简称案涉物业），并负责办理房屋报建等手续。乙方自愿承担兴建楼房的全部资金费用，同时负责建筑施工的全部工作。四、楼房建成后，首层产权，面积甲乙双方各占二分之一，南面套间归甲方所有，北面套间归乙方所有。第二层产权全部归甲方所有。第三层产权全部归乙方所有，第四层产权面积双方各占二分之一，南面套间归乙方所有，北面套间归甲方所有。第五层及天面的产权面积，双方各占二分之一，南面套间及对上天面归甲方所有，北面套间及对上天面归乙方所有。七、乙方同意一次性付给甲方1万元作为拆除甲方原有旧楼房补偿，则甲方将有关该楼房报建的批准证件暂交由乙方保存。1995年2月27日，广州市白云区石井镇人民政府出具《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO338854号），载明：位于白云区××同××乡鹅掌××村××生产队（以下简称案涉宅基地）的宅基地使用人为郭桂英，宅基地四至面积：96.04平方米，建筑结构：框架五层，建筑面积：532.2平方米。1995年6月4日，郭桂英、王锡基（甲方）与蒋正满（乙方）签订《集资建房协议书》，约定：甲方经申请批准拆（改）建房，该楼房的原业权人郭桂英，宅基地证号：338854，用地面积共91.04平方米，批准报建五层框架楼房，总面积共507平方米。由于甲方资金不足经与乙方协商，共同集资建房。一、甲方负责承建位于同××乡鹅××坦村××层框架结构楼房，建房的一切手续由甲方负责办理。二、甲方将第五层及以上天面部分分配给乙方，第五层及天面全部的产权所有全部归乙方。四、乙方支付117500元给甲方郭桂英，分三期支付，首期支付92500元，但甲方如收到乙方首期付款后，即交付房屋使用权给乙方，第二期乙方于1996年春节前支付20000元给甲方郭桂英，余下的5000元在办理好宅基地证后付给甲方郭桂英。乙方付给92500元给王锡基，分三期支付，首期支付67500元，但甲方如收到乙方首期付款后，即交付房屋使用权给乙方，第二期乙方于1996年春节前支付20000元给甲方王锡基，余下的5000元在办理好宅基地证后付完。1997年3月16日，王锡基将其分得的案涉物业第三层北面一套二房一厅以72000元的价格转让给华斯荣，当日，华斯荣向王锡基支付10000元作为定金。同年3月18日，王锡基收到华斯荣第一次付款32000元。根据双方约定，第二次付15000元，六个月内付清；第三次付15000元，一年内付清；付完尾期款即交宅基地证。1997年7月11日，王锡基将其分得的案涉物业第三层南面一套三房一厅以93000元的价格转让给邓丽群，当日，邓丽群向王锡基支付73000元。剩余20000元按照双方约定，邓丽群应在1997年8月份交10000元，余下10000元在完成办理宅基地证移交后一次付清。2015年8月5日，王锡基（甲方）与郭桂英（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落在广州市鹅掌坦村东街四巷十一号首层北面房，面积约40平方米，按现有设施转让给乙方。一、转让费为70000元，乙方一次性付给甲方。二、甲方收到乙方付款后，甲方将此房交给乙方。落款空白处有“郭桂英欠王锡基5000元，一年后归还”手写字样。2017年12月21日，广州市白云区同德街鹅掌坦社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有我社区居民郭桂英私人房屋，该房屋的广州市农村宅基地使用证号为：穗郊字第NO.338854号。同德村第16生产队。现地址为白云区同德街鹅掌坦东街4巷13号。庭审中，郭桂英确认王锡基已按《合作建房协议书》的约定支付全部投资建房款。郭桂英及王锡基共同确认蒋正满已将案涉物业第五层的投资建房款支付完毕。邓丽群与王锡基确认案涉物业第三层南面套间尚欠20000元投资建房款未付清。华斯荣与王锡基确认案涉物业第三层北面套间尚欠30000元投资建房款未付清。邓永平与王锡基确认案涉物业第四层南面套间总投资额95000元，邓永平已支付90000元，尚欠5000元投资建房款未付清。王锡基称当初把案涉物业首层北面套间转让给郭桂英时，郭桂英尚欠3000元购房款未付清。朱穗强与邓丽群系夫妻关系。目前，案涉物业首层北面由郭桂英使用，案涉物业第三层南面由邓丽群及朱穗强使用，案涉物业第三层北面由华斯荣使用，案涉物业第四层南面由邓永平使用，案涉物业第五层北面套间由蒋正满使用。后加建的第六层建筑物属违法建筑。一审法院委托评估公司对位于广州市白云区鹅掌坦东街四巷13号宅基地使用权的上盖建筑物的市场价值进行评估。2018年11月9日，评估公司出具《报告书》，该上盖建筑物整体评估现值为2009375元，该上盖建筑物首层北面套间评估现值为155491元，三层南面套间的评估现值为228549元，三层北面套间的评估现值为178710元，四层南面套间评估现值248764元，五层北面套间评估现值204021元。对于郭桂英及蒋正满称评估公司不应采用收益法而应采用成本法或市场法进行评估的意见，因评估公司当庭阐述的理由较合理科学，一审法院对评估公司按收益法进行评估的评估意见予以采信。一审法院认为，王锡基、蒋正满并非案涉宅基地所在村即白云区鹅掌坦村村民，故王锡基与该村集体经济组织成员郭桂英签订的《合作建房协议书》、蒋正满与郭桂英、王锡基签订的《集资建房协议书》均无效。同理，郭桂英与王锡基签订的《房屋转让协议书》亦属无效。故郭桂英主张确认《合作建房协议书》、《集资建房协议书》无效的诉请一审法院予以支持，王锡基主张确认《房屋转让协议书》无效的反诉请求一审法院亦予以支持。鉴于案涉物业第三层南面由邓丽群及朱穗强夫妻使用，案涉物业第三层北面由华斯荣使用，案涉物业第四层南面由邓永平使用，案涉物业第五层由蒋正满使用。根据合同无效后的相互返还原则，邓丽群及朱穗强将案涉物业第三层南面套间、华斯荣将案涉物业第三层北面套间、邓永平将案涉物业第四层南面套间、蒋正满将案涉物业第五层返还给郭桂英。故郭桂英主张被告返还案涉物业第三层南面套间、北面套间、第四层南面套间、第五层房屋的诉请于法有据，一审法院予以支持。鉴于上述物业均为王锡基转给邓丽群及朱穗强、华斯荣、邓永平、蒋正满使用，故王锡基应承担共同返还上述物业的义务。经一审法院委托评估公司评估，案涉物业首层北面套间评估现值为155491元，三层南面套间的评估现值为228549元，三层北面套间的评估现值为178710元，四层南面套间评估现值248764元，五层北面套间评估现值204021元。根据一审法院查明的事实，案涉物业首层北面套间原分给王锡基所有，后王锡基以70000元的价格转让给郭桂英，郭桂英尚欠3000元房款未支付，郭桂英应按案涉物业首层北面套间现值155491元的4.3%（3000元/70000元）即6663.9元返还给王锡基。案涉物业第三层南面套间投资额为93000元，邓丽群实际投资73000元，郭桂英应按案涉物业第三层南面套间现值228549元的78.5%（73000元/93000元）即179398.7元返还给邓丽群，剩余49150.3元（228549元-179398.7元）返还给王锡基。案涉物业第三层北面套间投资额为72000元，华斯荣实际投资42000元，郭桂英应按案涉物业第三层北面套间现值178710元的58.3%（42000元/72000元）即104247.5元返还给华斯荣，剩余74462.5元（178710元-104247.5元）返还给王锡基。案涉物业第四层南面套间投资额95000元，邓永平实际投资90000元，郭桂英应按案涉物业第四层南面套间现值248764元的94.7%（90000元/95000元）即235671.2元返还给邓永平，剩余13092.8元（248764元-235671.2元）返还给王锡基。故郭桂英应向王锡基返还共计143369.5元（6663.9元+49150.3+74462.5元+13092.8元）。因案涉物业第五层（包括南面套间和北面套间）投资建房款全部由蒋正满支付，王锡基现主张郭桂英将案涉物业第五层北面套间按评估现值价格予以返还的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。邓丽群经一审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2018年12月17日判决如下：一、确认郭桂英与王锡基签订的《合作建房协议书》无效及郭桂英、王锡基与蒋正满签订的《集资建房协议书》无效；二、确认郭桂英与王锡基签订的《房屋转让协议书》无效；三、自本判决生效之日起六十日内，邓丽群、朱穗强、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第三层南面套间返还给郭桂英。华斯荣、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第三层北面套间返还给郭桂英。邓永平、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第四层南面套间返还给郭桂英。蒋正满、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第五层返还给郭桂英；四、自本判决生效之日起十日内，郭桂英向王锡基返还143369.5元；五、驳回王锡基的其他反诉请求。本案本诉受理费4450元，由王锡基、蒋正满、邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣共同负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉受理费6620.79元，由王锡基负担5686.09元，由郭桂英负担934.7元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案评估费10350元，由王锡基负担8888.8元，由郭桂英负担1461.2元并于本判决生效之日起三日内向王锡基支付。出庭费3000元，由郭桂英负担428.6元，由王锡基、蒋正满、邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣各自负担428.6元并于本判决生效之日起三日内向郭桂英支付。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人的争议焦点为：（一）案涉合同的效力认定；（二）合同无效的法律后果处理。关于案涉合同的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”由此可知，宅基地归农民集体所有，宅基地地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。因此，基于“房地一体”主义，宅基地房屋的流转必然导致宅基地随之流转，非集体经济组织成员通过合建、购买等方式取得宅基地使用权，其实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权落空。宅基地的流转也必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这与我国保护耕地的基本国策相违背。本案中，王锡基、蒋正满均非本集体经济组织成员，因此，根据法律、法规对于宅基地使用权流转的规定，争议的《合作建房协议书》、《集资建房协议书》均因损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，一审法院确认合同无效正确，本院予以维持。蒋正满、邓永平等四人上诉认为案涉合同合法有效，缺乏法律依据，本院不予采信。关于无效的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一、对于本案处理范畴的审查。根据本案郭桂英提出的本诉主张以及王锡基提出的反诉主张，因此，本案审查处理的范围仅为双方当事人的诉求范畴，对于合同无效后涉及蒋正满、邓永平等四人享有的权利，因上述当事人在本案中均未提出反诉，故本案不予调处，蒋正满、邓永平等四人可另寻其他途径予以解决。第二、对于争议房屋应否交还的问题。依据合同无效的法律后果处理，基于无效合同产生的占有、使用均自始无效，因此，一审法院判令王锡基、蒋正满、邓永平等四人向郭桂英返还争议房屋，上述处理并无不妥，本院予以维持。第三、对于王锡基主张损失的审查。根据鉴定报告中评估公司对于成本法、市场法、以及收益法三种评估方法计算方式的解释，一审法院采纳了以收益法作为评估宅基地房屋的上盖建筑物价值的方法，综合考量和平衡了房屋的市场价值、当事人的过错程度以及双方当事人的合法权益，因此，争议损失的确定依据符合公平合理原则。一审法院以王锡基真实出资比例作为计算依据并判令郭桂英向王锡基返还143369.5元，符合公平合理原则，且并无损害其他当事人的合法权益，本院予以维持。各方当事人对于评估结论及计算方式提出的上诉均不能成立，本院不予采信。由于宅基地使用权价值具有身份性，故一审法院对于宅基地的上盖建筑物进行评估正确。综上所述，郭桂英、蒋正满、邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12067.39元，由郭桂英负担3167.39元，由蒋正满负担4450元，邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣负担4450。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月三十一日书记员  杨希郑志锐