陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）陕01执异294号案外人：杨敏丹,女,汉族,1980年4月28日出生,住浙江省东阳市。申请执行人：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被执行人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人;黄建强，该公司经理。陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）与西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于3月29日立案受理。本案在执行过程中，案外人杨敏丹以本院（2018）陕01执704号执行裁定查封的被执行人世纪熙源房地产公司位于灞桥区酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12806室房产为其所有为由向本院提出执行异议，请求本院解除查封，并提供了相应的证据。就案外人杨敏丹提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。案外人杨敏丹的执行异议称，2018年5月9日，案外人从法院查封房产的公告得知开发商与承建方施工合同纠纷一案,法院依法查封了坐落在西安市灞桥区××与××字东××·××下××楼××室房屋。现案外人对查封该房屋有异议,请求予以解除，理由如下：2010年11月17日,案外人与世纪熙源房地产公司签署了工程施工协议书,并在2012年7月进场施工熙源·观澜天下安置楼及2、3、4、5号楼,施工工程中世纪熙源房地产公司因资金紧张,无法支付案外人材料款及人工工资,案外人与西安世纪熙源房地产开发有限公司分别于2014年12月签署观澜天下项目已施工工程造价确定、付款、退场协议,以及2015年1月签署抵房协议,以及2015年7月签署抵房协议贰,故与案外人协商以房抵工人工资及工程款,2015年7月2日世纪熙源房地产公司与案外人在熙源·观澜天下售楼部签订商品房买卖合同,总房款共计343896元,房号为2-12806，面积为74.76平方米。原约定于2015年底交房,因开发商资金短缺,房屋地下车库、天然气管道、小区绿化等工程迟迟未完工,迟迟未能交房。因开发商与承建方有经济纠纷而查封该房地产损害了案外人的利益。该查封行为给案外人带来了严重经济损失。为维护案外人合法权益,请求法院尽快予以解除查封。申请执行人敬瑁建设工程公司答辩称，法院对涉案房屋的查封符合法律规定，案外人要求解除观澜天下小区2-12806号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。1、案外人虽主张观澜天下小区2-12806号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源房地产公司签署的《商品房买卖合同》，但并未实际发生房屋买卖合同关系，且被答辩人并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。自2017年4月11日法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于被执行人世纪熙源房地产公司的财产，也没有任何证据表明该公司与案外人就购房合同在房屋管理行政部门备案登记。因此，案外人主张该房屋已归其所有与事实不符。2、案外人系以房抵债，实际并未支付房款。根据案外人提供的《商品房买卖合同》记载：买受人一次支付343896元。案外人只提供了手写的收款收据，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。此外，根据被答辩人的陈述，其并未实际支付购房款，系以房抵债行为，并未发生实际的房屋买卖合同关系。3、案外人并未提交证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人系以房抵债，无实际房屋买卖法律关系，未实际支付购房款，至今未实际占有房屋，且未证明其名下无其他任何房屋。因此，案外人并未能够提交相应证据证明其权利能够排除法院的执行行为。4、案外人未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号裁定书查封的房屋系同一标的物。涉案房屋并未进行房地产权属登记，也没有进行备案登记，房屋房号均为暂定，并不确定，因此，不能认定案外人所购房屋与涉案房屋系同一标的物。综上，请求法院依法驳回案外人的异议，依法执行（2018）陕01执704号裁定书内容，以维护答辩人合法权益。经查，敬瑁建设工程公司与世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人敬瑁建设工程公司向本院申请执行，本院已依法立案受理。在执行中，本院于2018年6月4日作出（2018）陕01执704号之六号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:2016245,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。又查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年3月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定书，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。为支持其异议请求，案外人杨敏丹向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2015年7月2日，世纪熙源房地产公司作为出卖人，杨敏丹作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定：由案外人杨敏丹购买熙源·观澜天下第2幢1单元28层06号房，建筑面积74.76平方米，单价为4600元/平方米，总价343896元。付款方式为一次性付款，买受人于2015年7月2日付清全部房款343896元。合同还对其他事项进行了约定。2、收款收据。编号No3800278载明：2015年7月2日，收到杨敏丹支付熙源·观澜天下2-12806室房款343896元，收款单位为世纪熙源房地产公司。3、抵房协议贰、工程施工协议书。经本院通知案外人现场勘查，案外人杨敏丹因故未到场，本院未能对涉案房屋现场勘查。经本院向案外人杨敏丹核实，案外人杨敏丹称涉案房屋系工程抵款，其2017年10月自收房屋，现涉案房屋已装修，未入住。上述事实有执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据、谈话笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，本案中案外人杨敏丹虽与被执行人世纪熙源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但案外人并未实际支付购房款，案外人杨敏丹称其所购房屋系工程抵款，故案外人杨敏丹主张涉案查封的房产为其所有不符合上述规定，排除执行的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人杨敏丹如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，裁定如下：驳回案外人杨敏丹的执行异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王庆九审判员  李 唯审判员  黄金华二〇一九年五月十七日书记员  徐 玲