广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初11127号原告：广州市商翔贸易有限公司，住所地广州市番禺区市桥街大北路102号,统一社会信用代码91440113725648779L。法定代表人：陈木和，职务总经理。委托诉讼代理人：余泓运，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文生，广东金桥百信律师事务所律师。被告：陈浩贤，男，1978年2月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈楷敏，广东天胜律师事务所律师。原告广州市商翔贸易有限公司（以下简称商翔贸易公司）与被告陈浩贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商翔贸易公司的委托诉讼代理人余泓运、冯文生，被告陈浩贤的委托诉讼代理人陈楷敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商翔贸易公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2018年1月至2018年11月租金717362元（其中2018年1月至2018年6月2日租金标准为67253元/月，2018年6月3日至2019年6月2日租金标准为70615元/月）；2.判决被告向原告支付管理费63440元（2018年1月1日至11月12日），2018年1月至3月电费19952元、水费2440元；3.判决被告已支付的租赁保证金183000元、水电保证金18300元，总计201300元，原告不予退还；4.判决被告向原告赔偿延迟支付违约金（从2018年1月8日起按照每日所欠付金额的千分之一标准计算至实际清偿之日止）；5.判决被告支付从2018年11月12日至实际搬离物业之日止的占有使用费，计算标准以合同约定的租金标准为准；6.判决被告在判决生效之日起3日内腾空房屋，恢复原状；7.判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月19日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于广州市番禺区市桥街大北路102号四层004、005、006号铺出租给被告使用，总面积610平方米。租赁期限为2015年3月20日至2021年12月31日，免租期为2015年3月20日至2015年6月2日。在每月7号之前支付当月租金和管理费，若遇公众节假日，则顺延至假日后的第一个工作日支付，租金、管理费、水电费标准如合同所述。被告在合同签订时向原告支付租赁保证金183000元、水电保证金18300元，总计201300元。另合同约定：被告有义务按时缴纳租金、管理费、水电费、税费等其他费用。如被告延迟缴交租金、管理费，每逾期一日须按所欠付金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过30日（无论被告是否已获原告正式通知催缴），原告有权单方面解除合同，并收回商铺，没收被告的租赁保证金及其他已缴费用不予退回，并追究被告的违约责任。在合同履行过程中，被告于2018年1月开始欠缴租金，并于2018年4月在未与原告进行任何协商的前提下擅自关闭了店铺，造成其经营设备及经营设施长期占用涉案物业场地。2018年11月12日，原告向被告发送解除合同通知函，现双方合同已经解除。鉴于被告上述延迟支付租金的行为违反了合同约定，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈浩贤辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，根据另案判定的事实，截止至2016年8月5日原告已拖欠案外人广州市番禺物业经营有限公司2016年4月至7月的租金3793332元，其已构成实质违约。一审法院判决原告与案外人的租赁合同于2017年7月7日解除，原告已丧失涉案合同的出租权，无权要求被告支付租金。二、由于原告存在拖欠案外人租金的情形，案外人于2017年向商场租户包括被告在内发出通知，告知原告拖欠租金的事实，要求被告等租户直接向案外人支付租金。与此同时，原告亦要求被告继续向其支付租金，否则将停水停电。基于以上情形，被告陷入经营僵局，无法正常经营。被告于2017年年底及2018年1月份多次与原告协商解除合同事宜，但原告拒不配合，在多次协商未果后，被告被迫无奈只能自行离场。被告已于2018年1月份自行离场，原告于2018年11月份才发函解除合同，属于歪曲客观事实，其发函时被告已搬离涉案商铺将近一年，并无实际使用情况。综上，原告拖欠案外人租金已构成实际违约，其直接导致被告无法正常经营，被告在多次协商未果后只能自行离场。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，有权收取占有使用费的是出租人并非本案的承租人，因此原告无权要求被告支付租金及违约金，被告将视情况就原告违约致使合同无法履行另行提起诉讼。此外，另案判决作出后，原告不服一审判决提起上诉，尚未审结，被告认为本案必须以另案的二审审理结果为依据，故提出中止本案审理的申请。商翔贸易公司和陈浩贤围绕本案的诉讼请求均依法提交了证据，本院经审理查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街大北路102号的物业登记权属人为广州市番禺物业经营有限公司（以下简称番禺物营公司）。2013年10月25日，番禺物营公司和商翔贸易公司签订《租赁合同》，约定番禺物营公司将位于广州市番禺区市桥街大北路102号物业（包括地下、首层至七层、东楼）整体出租给商翔贸易公司使用。2015年3月19日，商翔贸易公司（出租方、甲方）和陈浩贤（承租方、乙方）签订《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》，约定:甲方同意将番禺区市桥街大北路102号的禺山商场四层004、005、006号铺（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用，商铺实用面积为610平方米，甲方出租该商铺的期限从2015年3月20日起至2021年12月31日止，租金起算日为2015年6月3日，管理费起算日为2015年3月20日。乙方在该商铺经营的名称是香天下，该商铺仅限于经营香天下餐饮使用，其中部分租金标准如下：2017年6月3日至2018年6月2日为67253元/月，2018年6月3日至2019年6月2日为70615元/月,2019年6月3日至2020年6月2日为74146元/月。租金、管理费按月结算，乙方在每月的7号前向甲方缴交当月租金。租赁期间，乙方向甲方每月支付物业管理费用6100元(不含空调费),乙方使用产生的水、电费用按其实际用量的10%向甲方支付损耗分摊费用，价格按政府规定执行。乙方在签订租赁合同时应向甲方一次性交付租赁保证金183000元，水电保证金18300元整。乙方依约按时缴交（包括但不限于）租金、管理服务费、水电费、税费及其它应缴之费用；在租赁合同终止时（包括租约期满和甲方依法解除合同提前收回商铺），乙方须将该商铺全部空出连同该商铺大门和其他所有锁匙交回甲方，乙方拆卸加设于该商铺内之固定装置、装饰时，须经甲方或管理公司书面同意。对未获得甲方或管理公司书面同意拆除的固定装置、装饰，乙方不得拆除。甲方对留置的固定装置、装饰不作任何补偿或承顶给乙方。对甲方或管理公司书面要求拆除的固定装置、装修，乙方须自费拆除，乙方不拆除的，由甲方或管理公司派员拆除，费用由乙方承担。如乙方延迟缴交租金、管理费，每逾期一日须按所欠付金额的1%向甲方支付违约金（该违约金必须在下月的前7个工作日内缴交），逾期超过30日的（无论乙方是否已获甲方正式通知催缴），甲方有权单方面采取停止向乙方提供水电或封铺等其他强制催缴措施；同时甲方有权单方面解除租赁合同并收回该商铺，没收乙方的租赁保证金及其他已缴费用不予退回，并追究乙方的其他违约责任。租赁期限届满或因终止合同提前收回商铺时，乙方必须按甲方指定时间撤出商铺，乙方逾期不撤出商铺交回甲方的，甲方除限期乙方迁出商铺外，有权要求乙方必须按终止合同的租金标准缴交占用期的租金，并有权要求乙方支付违约金。乙方违约造成甲方单方面终止合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同无法履行的，乙方需按照甲方的通知或其他方式所指定的时间清退出商铺，逾期不清退的，视为乙方放弃租赁商铺内财物，乙方所交的一切款项不予退还，同时甲方有权要求乙方补交逾期清退所产生的租金及违约金。所有甲方与乙方之间的通知和联系均以书面的形式进行并以公章签收(乙方为自然人的则以签名),或一方通过特快专递的方式向本合同载明的对方通讯地址寄出文件之日视为送达该方,甲方的联系地址是广州市番禺区市桥街大北路102号,乙方的联系地址是广州市天河区体育东路13号二楼(香天下四川火餐厅)；甲方向乙方发出有关书面通知时除以上约定的方式外，还可以将该书面通知直接张贴于该商铺门口，张贴之日视为已送达乙方；甲方和乙方任何一方如变更了本合同载明的地址，均书面通知对方，否则以该方在本合同上的地址为通讯地址。《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》签订后，陈浩贤向商翔贸易公司支付了租赁保证金183000元、水电保证金18300元。2018年11月12日，商翔贸易公司向陈浩贤以EMS的形式邮寄送达《解除合同通知函》一份，邮寄地址为广州市天河区体育东路13号二楼(香天下四川火餐厅)，收件人为陈浩贤。该通知函内容为因陈浩贤自2018年1月之后已有多月未缴纳租金，该行为已严重违反合同约定，构成违约，在函件到达之日起，双方签订的租赁合同解除，陈浩贤已缴纳的租赁保证金183000元、水电保证金18300元，商翔贸易公司不予退还。该邮件已于2018年11月13日被签收。另查明：在(2017)粤0113民初5791号案件审理过程中，商翔贸易公司确认其拖欠番禺物营公司整体物业2016年6月部分租金44999元以及2016年7月起的租金（此后支付了2300000元，但认为番禺物营公司未进行扣除）。2017年10月21日，本院向陈浩贤送达（2017)粤0113民初5791号《民事裁定书》和（2017)粤0113民初5791-1号《协助执行通知书》，要求陈浩贤协助将应缴纳给商翔贸易公司的租金收入提存至本院指定账户，提存金额以71760797元为限。通知书载明了提存账户的名称、账号等。陈浩贤至今未向法院指定账户提存租金。2018年7月9日，本院作出(2017)粤0113民初5791号《民事判决书》，判决确认番禺物营公司与商翔贸易公司就位于广州市番禺区市桥街大北路102号地下层、首层至7层、东楼所签订的《租赁合同》已于2017年7月7日解除；商翔贸易公司应于判决发生法律效力之日起十日内将上述物业交还给番禺物营公司管业；陈浩贤、徐精、黄丽娟等第三人应于判决发生法律效力之日起十日内搬离所承租的商铺，协助商翔贸易公司将物业交还给番禺物营公司管业；商翔贸易公司缴纳的租赁押金2580498元归番禺物营公司所有；商翔贸易公司应于判决发生法律效力之日起十日内向番禺物营公司支付自2016年6月1日起至2017年7月6日的租金共计11902223元及违约金等；商翔贸易公司应于判决发生法律效力之日起十日内向番禺物营公司支付占有使用费（使用费按每月995750元的标准计算，自2017年7月7日起计至涉讼物业交还给番禺物营公司之日止）。该案目前尚在二审审理过程中。在庭审过程中，商翔贸易公司表示陈浩贤于2018年1月开始欠缴租金并于2018年4月擅自关闭商铺并长期占用涉讼物业，陈浩贤应支付占用期间的使用费、管理费及2018年1月至3月期间的当月应收水电费，同时商翔贸易公司表示其主张的2018年1月至3月的水电费实质上是2017年12月至2018年2月的水电费，因为都是当月收取上一个月的水电费。为此，商翔贸易公司提供《收款通知单签收表》（签收日期分别为2018年1月4日、2018年2月3日、2018年3月2日，其中2018年3月2日的签收表并没有香天下商户的签名）并提供自行统计的计算明细表,拟证明陈浩贤尚欠水电费的具体情况。陈浩贤表示确认当月收取上一个月的水电费，但其2018年1月底以后没有再使用涉讼物业，目前仅是2018年1月的水电费没有缴纳，2017年12月的水电费已经足额缴纳，商翔贸易公司提供的《收款通知单签收表》及自行统计的计算明细表并不能作为定案的证据，签收表也没有注明应缴纳水电费的具体金额，且商翔贸易公司主张的2018年1月水电费的金额过高。陈浩贤没有举证其曾与商翔贸易公司协商解除双方的租赁合同关系并办理撤场交接涉讼物业的手续，也没有提供其已经缴纳2017年12月水电费的相关证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合当事人的诉辩意见，主要争议有：一、商翔贸易公司是否有权要求陈浩贤支付租金、管理费、电费和水费以及本案是否需要中止审理；二、陈浩贤是否构成违约以及商翔贸易公司的各项诉讼请求能否得到支持。具体分述如下：一、关于商翔贸易公司是否有权要求陈浩贤支付租金、管理费、电费和水费以及本案是否需要中止审理的问题《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”商翔贸易公司与陈浩贤自愿签订《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》，属于双方当事人的真实意思表示，相关内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。陈浩贤主张商翔贸易公司无权要求其支付租金、管理费等，对此分析如下：第一，在（2017)粤0113民初5791号案件中，商翔贸易公司确认自2016年6月开始拖欠番禺物营公司包括涉讼物业在内的整栋物业的租金。为此，番禺物营公司起诉要求收回整栋物业，但该案判决“陈浩贤、徐精、黄丽娟等第三人应于判决发生法律效力之日起十日内搬离所承租的商铺，协助商翔贸易公司将物业交还给番禺物营公司管业”，即待该案判决生效之后，陈浩贤才负有搬离涉讼物业的判决义务。在此之前，陈浩贤作为合法的承租人，并没有因另案诉讼而丧失对涉讼物业的占有权。第二，根据合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人也可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而根据合同法第九十四条的规定，存在因不可抗力致使不能实现合同目的等法定情形时，当事人亦可以解除合同。由此可见，在合同解除之前，合同当事人仍须受合同拘束。虽然(2017)粤0113民初5791号《民事判决书》确认番禺物营公司与商翔贸易公司签订的《租赁合同》于2017年7月7日解除，一旦该判决生效，《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》将无法继续履行。但是，以《租赁合同》解除为由主张《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》也同时自动解除，仍然缺乏充足的法律依据。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”但是，该规定并非限制出租人只能向次承租人提出支付占有使用费主张。在(2017)粤0113民初5791号案件中，番禺物营公司已起诉商翔贸易公司，要求其支付合同解除之后租赁物的占有使用费。因此，陈浩贤认为涉讼物业的占有使用费只能由番禺物营公司向其主张，理据并不充分。综上三点，陈浩贤主张商翔贸易公司无权要求其支付租金、管理费等，理据并不充分，本院不予采纳。鉴于商翔贸易公司对其拖欠番禺物营公司租金并无异议，而(2017)粤0113民初5791号案的其他认定和处理并不直接决定本案的处理结果，故陈浩贤提出本案应中止审理等待该案的二审结果，理据亦不充分，本院不予采纳。二、关于陈浩贤是否构成违约以及商翔贸易公司的各项诉讼请求能否得到支持的问题合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”商翔贸易公司作为涉讼物业的出租人，负有转移租赁物的占有于承租人，并使租赁物在租赁期间保持处于约定的使用、收益状态的义务。由于番禺物营公司与商翔贸易公司争讼，作为次承租人的陈浩贤担心番禺物营公司收回涉讼物业、《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》无法继续履行等，具有相应的事实依据。《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》约定租金须在每月7号前缴交，但陈浩贤支付租金后完全可能面临不能使用涉讼物业、保证金无法退回等不利局面，因此其有权行使不安抗辩权。鉴于租赁保证金的数额基本与三个月的租金数额相当，故陈浩贤如延迟支付租金不超过三个月，既符合法律规定，亦不违常理。陈浩贤主张已于2018年1月自行离场，因未能提供证据佐证，本院不予采信。因此，陈浩贤依法应向商翔贸易公司支付2018年1月至3月的租金201759元（67253元/月×3个月）、管理费18300元（6100元/月×3个月）。至于尚欠的水电费，双方的交易习惯是当月收取上个月的水电费，结合商翔贸易公司提供的《收款通知单签收表》，商翔贸易公司解释其诉讼请求中主张的2018年1月至2018年3月的水电费实际上均是当月应收的水电费即2017年12月至2018年2月水电费，该解释合法合理，本院予以采信。陈浩贤抗辩已经缴纳了2017年12月的水电费并主张2018年1月的水电费金额过高，但并未提供相关证据予以证实。因此，本院采信商翔贸易公司的主张，陈浩贤依法应向商翔贸易公司支付尚欠的水电费共22392元（19952元+2440元）。一方面，商翔贸易公司因拖欠租金而与番禺物营公司争讼属实，客观上导致陈浩贤无法预期正常经营能够持续的时间。陈浩贤停止营业，以其行为表示不再履行合同义务，此时商翔贸易公司本应及时解除合同并收回涉讼物业。然而，商翔贸易公司直至2018年11月12日才按照《广州番禺禺山商场商铺租赁合同》约定的送达地址向陈浩贤邮寄《解除合同通知函》，对损失扩大负有一定责任。另一方面，陈浩贤虽然主张已与商翔贸易公司协商解除合同，但未能举证予以证实。事实上，即使经协商商翔贸易公司仍不同意解除合同，陈浩贤亦可依照法律途径予以解决。然而，陈浩贤仅仅简单地停止营业，并未及时通知商翔贸易公司收回涉讼物业，对损失扩大亦负有一定责任。基于诚信原则和公平原则，根据双方当事人各自的过错程度，2018年4月至交还涉讼物业之日因设备占用所产生的损失应当参照停止营业前的租金标准，由双方各自承担一半，即陈浩贤每月需支付33626.5元（67253元/月×50%），2018年4月至2018年11月13日的管理费亦各自承担一半，即22570元（6100元/月×7.4个月×50%）。至于商翔贸易公司要求没收租赁保证金、水电保证金并赔偿延迟支付违约金，因陈浩贤有权行使不安抗辩权，并不存在恶意违约行为，且2018年4月之后合同未能正常履行、损失不断扩大并不能简单归责于陈浩贤，故本院对商翔贸易公司的此项诉讼请求不予支持，已付的租金保证金、水电保证金可以在需要支付的相应款项中予以抵扣。此外，涉讼物业的腾空问题已在(2017)粤0113民初5791号案件处理，本案不再调处。综上所述，陈浩贤应当向商翔贸易公司支付2018年1月至2018年3月的租金18759元（201759元-183000元）、水电费4092元（19952元+2440元-18300元）、管理费40870元（18300元+22570元）以及占用使用费（按照33626.5元/月的标准，自2018年4月计算至物业交还之日止），商翔贸易公司的其他诉讼请求缺乏充分有效的事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告陈浩贤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市商翔贸易有限公司支付租金18759元；二、被告陈浩贤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市商翔贸易有限公司支付管理费40870元；三、被告陈浩贤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市商翔贸易有限公司支付水电费4092元；四、被告陈浩贤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市商翔贸易有限公司支付占用使用费（按照33626.5元/月的标准，自2018年4月计算至物业交还之日止）；五、驳回原告广州市商翔贸易有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26390元，由原告广州市商翔贸易有限公司负担24600元，被告陈浩贤负担1790元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 爽人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  区伟健二〇一九年五月十七日书 记 员  梁颖仪