贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1018号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星瑞丰新城(毕节市洪山路10号)，统一社会信用代码9152050070966631X。 法定代表人:卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权):李庭松，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：陈洋，男，汉族，1979年6月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）因与被上诉人陈洋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7725号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 瑞丰房开公司向本院上诉请求：1.撤销（2018）黔0502民初7725号民事判决，2.请求人民法院驳回判决第二项。事实及理由：上诉人认为，一审法院未考虑情事变更原则判决支持陈洋的逾期办理权属证书违约金显失公平。在本案的庭审中，瑞丰房开公司主张不能依约如期为陈洋办理房屋权属登记的主要原因为政策发生重大变化，房屋权属登记由住建部门改为国土部门的不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜，为此从2016年起全面暂停办理瑞丰新城的房屋权属登记等事宜。瑞丰房开公司此项主张的事实内容，并非瑞丰房开公司一家，而是毕节市房屋权属登记工作众所周知的事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，根据前述司法解释内容，法院应将不动产登记政策变化作为重大情势变更，将办理房屋权属登记因政策变化导致的原因是作为中断计算权属证书的时限起，至毕节市国土部门实际全面启动房屋权属登记工作之日起重新计算办理房屋权属时限。而一审判决根本未考虑此项情势变更事实，作出第二项判决内容显失公平，应予改判。 陈洋二审未向本院提交书面答辩意见。 陈洋向原审法院起诉请求：1.判决瑞丰房开公司立即为陈洋办理位于贵州省××市××区瑞丰新城14栋1208号不动产权证书交付陈洋；2.判决现存房开公司向陈洋支付逾期办理不动产证违约金计算至2018年6月30日共计人民币20925.67元，并以房款286653元为基数，按每日万分之零点五自2018年7月1日起计算至瑞丰房开公司办理不动产权证书交付陈洋时止；3.本案诉讼费由瑞丰房开公司负担。 原审法院查明事实，2010年11月6日，陈洋与瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，瑞丰房开公司将位于七星关瑞丰新城14栋1208号商品房出售给陈洋，该商品房总价款为286653元，瑞丰房开公司承诺于2012年6月30日前，向陈洋交付涉案房屋，并承诺在涉案商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因瑞丰房开公司责任，买受人在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，陈洋通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向瑞丰房开公司支付全部购房款，2012年6月30日，瑞丰房开公司向陈洋交付涉案房屋，但瑞丰房开公司未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2012年6月6日，陈洋向瑞丰房开公司缴纳涉案房屋办证费用749.00元，瑞丰房开公司已于2018年8月14日通知陈洋提交办理涉案房屋的有关资料。 原审法院认为，陈洋与瑞丰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈洋与瑞丰房开公司均应按合同约定履行各自义务。陈洋已按合同约定全额支付了购房款，瑞丰房开公司应按合同约定于2012年6月30交房使用后730日内（即2014年6月30日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而瑞丰房开公司至今未将前述资料报产权登记机关备案，且瑞丰房开公司接受陈洋委托办证，至今未将涉案房屋不动产权证书交付陈洋的行为，已构成违约。故瑞丰房开公司应当继续履行为陈洋办理涉案房屋不动产权证书以及支付逾期办证违约金的义务。根据瑞丰房开公司陈述，涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记的有关条件，故对陈洋要求瑞丰房开公司办理涉案房屋不动产权证书的要求，原审法院予以支持。 对于逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，瑞丰房开公司应自约定日期起按日向陈洋支付已交付房价款万分之零点五的违约金。对于计算违约金的起止时间问题，根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，瑞丰房开公司应当于2014年6月30日之前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年7月1日起开始分别以每一日为单位计算陈洋的诉讼时效期间。陈洋于2018年9月13日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，陈洋2014年7月1日至2015年10月1日期间的违约金请求权诉讼时效已经届满，瑞丰房开公司已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为瑞丰房开公司已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而陈洋2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，对于2015年10月1日起至瑞丰房开公司通知陈洋提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对于2014年7月1日至2015年10月1日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，原审法院不予支持。故违约金的计算方式为：以陈洋已付购房款为基数，按日万分之零点五的标准计算，从2015年10月1日起计算至瑞丰房开公司通知陈洋提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料之日止（2018年8月14日），共计：286653元×0.5÷10000×1049日=15034.95元。陈洋要求瑞丰房开公司支付20925.67元，原审法院予以支持15034.95元，其余部分不予支持。对于瑞丰房开公司当庭提出的抗辩理由，因其未提供相应的证据予以证明，原审法院不予采信。对于其提出的陈洋要求瑞丰房开公司支付逾期办证违约金，部分已超过诉讼时效的意见，原审法院予以采信。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起六十日内为陈洋办理位于贵州省××市××区瑞丰新城14幢12层8号房屋不动产权属证书；二、瑞丰房开公司于本判决生效之日起十日内向陈洋支付逾期办证违约金15034.95元（2015年10月1日至2018年8月14日）；三、驳回陈洋的其他诉讼请求。案件受理费人民币162元，由瑞丰房开公司承担。 二审期间，当事人未向本院提交新证据。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为：情事变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案现存房开公司以“政策发生重大变化，房屋权属登记由住建部门改为国土部门的不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜”为由主张情事变更，未向人民法院提交相关国家机关明确停止办理相关不动产权属证明的证据，在本案原告起诉前也未提出任何的变更合同内容或者解除合同的主张，其未有变更或者解除合同的任何意愿和请求。不动产登记规范的变化是公开的，但并不妨碍办理不动产权属证书的义务人瑞丰房开公司依规定履行办证义务。上诉人主张“从2016年起全面暂停办理瑞丰新城的房屋权属登记等事宜”，并未向法院提交任何行政机关单方中止办理瑞丰新证房屋权属登记事宜的证据，法院没有理由认定本案义务人瑞丰房开公司主张存在重大情事变更情形，法院没有理由支持瑞丰房开公司不支付违约履行义务的抗辩。且原审瑞丰房开公司未按时办理房产证原因的抗辩理由为，“一是瑞丰新城6、7号楼拆迁工作由政府负责，但时至今日该拆迁仍未完成，瑞丰新城不能形成环形消防通道，导致消防验收无法完成，后续的不动产登记自2016年7月仍无法启动；二是2016年7月启动瑞丰新城办证工作后，市国土局称瑞丰房开公司在瑞丰新城项目上欠交土地出让金，办证工作暂时终止，后市国土局组织相关人员调查，经查，瑞丰房开公司不存在欠交土地出让金的情形，故自2017年7月才重新启动办证工作”，而非上诉主张的情事变更。 综上所述，瑞丰房开公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费324元，由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 川 审 判 员  张 雄 审 判 员  刘光全 二〇一九年五月十三日 法官助理  成 梅 书 记 员  张汝阳