上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初24052号原告：上海艺乾门业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：夏玉林，执行董事。委托诉讼代理人：叶云峰，男。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。被告：上海华悦包装制品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王文华，总经理。委托诉讼代理人：扈智勇，男。委托诉讼代理人：王超生，上海富勒律师事务所律师。原告上海艺乾门业有限公司(以下简称“艺乾公司”)诉被告上海华悦包装制品有限公司(以下简称“华悦包装”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年2月21日和2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗卫东到庭参加了两次庭审、原告委托诉讼代理人叶云峰到庭参加了第一次庭审，被告委托诉讼代理人王超生到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告艺乾公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年1月1日及2018年3月1日签订的二份《厂房租赁合同》于起诉之日解除；2.被告退还租金36,534.1元(2018年8月10日起至2018年12月31日止，按年租金65,000计算的租金和2018年8月10日起至2019年2月28日止，按年租金20,000计算的租金。)3.被告赔偿原告装修损失计140,480元，搬迁费21,600元，营业损失30,000元和鉴定费3,000元。后将诉讼请求一变更为：确认原被告于2018年1月1日及2018年3月1日签订的二份《厂房租赁合同》于2018年10月31日解除。事实与理由：2017年1月1日，原被告签订《厂房租赁协议书》一份，约定被告将位于上海市奉贤区新寺中街XXX号一号部分厂房面积约为500平方米租赁给原告，作厂房之用，年租金为不含税65,000元，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止;2018年1月1日，原被告又签订《厂房租赁合同》(以下简称“厂房租赁合同”)，租期为2018年1月1日至2018年12月31日止。2017年3月1日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市奉贤区新寺中街XXX号部分厂房作为办公室展厅之用，年租金为20,000元，租期为2017年3月1日至2018年2月28日。2018年3月1日，原被告又签订《厂房租赁合同》(以下简称“办公室租赁合同”)，租期为2018年3月1日至2019年2月28日。因被告出租给原告的部分房屋系违法建筑，2018年8月9日，上海市奉贤区柘林镇新寺居民委员会对违法建筑进行拆除。原告认为现在系争厂房违法建筑被拆除，租赁厂房目的无法实现且给原告造成重大损失，故原告起诉至法院。被告华悦公司答辩称，系争合同涉及标的物中间钢结构顶棚约150平方米，并非合同标的物，被告也未计算相应租赁费，原告无权以钢结构顶棚拆除为由解除合同；涉办公室的办公室租赁合同与涉厂房的厂房租赁合同是两份独立存在的合同，原告以钢结构顶棚被拆除为由要求解除办公室租赁合同的理由不成立；原告提交的评估报告中所涉损失中，办公室租赁合同办公室部分占100,000余元，涉及钢结构顶棚的仅有20,000余元。被告华悦公司于2019年1月18日提起反诉，要求反诉被告艺乾门业支付电费53,594元。后，双方同意在本诉中一并处理电费问题，故反诉原告华悦公司当庭撤回反诉，本院予以准许。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提供的2018年1月1日《厂房租赁合同》、2018年3月1日《厂房租赁合同》、2017年1月1日《厂房租赁协议书》、2017年3月1日《厂房租赁合同》、收据2张、银行转账记录3份、2018年8月1日新寺居委出具的《温馨告知》、2018年8月7日新寺居委出具的《温馨告知》、现场照片7张、上海耀华房地产估价有限公司出具的《装饰装修价格评估报告》及评估费发票和谈话录音三段等证据，被告提供上海市公安局奉贤分局新寺派出所于2019年5月6日出具的《证明》，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据和事实，本院认证如下：1、原告提供物流托运单4份及收据3张，证明原告搬迁费用共计21,600元；被告对其真实性有异议；本院认为，双方确认原告于2018年10月30日搬走，原告搬迁产生搬迁费实属正常，但本案原被告之间存在的是房屋租赁合同关系，而非动迁安置补偿关系，租赁合同终止后，搬迁费是必然要发生的费用，故原告主张的搬迁费既不符合双方间的约定，亦不符合法律规定，本院对原告该组证据依法不予确认。2、原告提供《解除协议书》证明双方于2018年10月30日解除系争租赁合同，被告对其真实性有异议；本院认为，《解除协议书》上被告方签字人为陈余龙，被告自认其为公司员工，根据庭审的相关查明及已认定的其他证据，故本院对原告该组证据依法予以确认。3、被告提供两张电费清单及电表原件证明原告尚欠电费33,644元和电损耗费2,000元；原告对其真实性不予认可，原告认为尚欠电费29,000元；本院认为，被告提供的电费清单系其自制，无原告签字确认，双方未就电损耗费进行过约定，且被告未提供其他证据予以佐证，故本院对原告该组证据依法不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2017年1月1日，原被告签订《厂房租赁协议书》，约定被告将位于上海市奉贤区新寺中街XXX号一号部分厂房面积约为500平方米租赁给原告，作厂房之用，年租金为不含税65,000元，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止;2018年1月1日，原被告续签《厂房租赁合同》，租期为2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为65,000元。2017年3月1日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市奉贤区新寺中街XXX号部分厂房作为办公室展厅之用，年租金为20,000元，租期为2017年3月1日至2018年2月28日；2018年3月1日，原被告续签《厂房租赁合同》，租期为2018年3月1日至2019年2月28日，年租金为20,000元。2016年4月，原告对一楼进行了装饰装修，2017年4月，原告对二楼进行了装饰装修。2018年8月9日，上海市奉贤区柘林镇新寺居民委员会对违建房进行拆除。2018年10月30日，原被告签订《解除协议书》。2018年10月31日，原告搬离系争厂房。原告认为现在系争厂房违法建筑被拆除，租赁厂房出租目的无法实现且给原告造成重大损失，故原告诉至法院。审理中，本院于2019年2月27日到上海市奉贤区不动产登记事务中心调取位于上海市奉贤县新寺镇中街骑塘村二组房屋产权信息，原被告双方当庭确认：2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》项下的厂房，北面房子均有产权证；厂房系被告拆除后重建，重建后并无建设规划许可证与产权证；钢结构顶棚也无建设规划许可证与产权证，现已被上海市奉贤区柘林镇新寺居民委员会拆除；2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》项下的办公室有产证。本院于2019年4月9日到现场进行勘查并制作了勘查笔录，原被告均确认：北面房间的变电房不在租赁范围，厂房的面积约281.16平方米，拆掉的钢结构顶棚约156平方米，办公室租赁合同所承租办公室房屋原来就有楼梯通往二楼，后原告将其改造成餐厅，另行搭建楼梯上二楼，搭建楼梯现也被作为违章建筑拆除。其中，关于北面房间的租赁面积：原告认为最东面两间房屋的一间用来放东西，另外一间睡了两晚，后来因为安全检查不允许使用，所以原告未再使用，故该两间房不在租赁范围，北面房间的面积应约152.09平方米；被告则认为原告实际使用了最东面两间房，该房间应当在租赁范围之内，不应予以扣除，故北面房间面积约194.3平方米。本院认为，出租人未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，厂房租赁合同项下上海市奉贤区新寺中街XXX号部分租赁面积取得了房地产权证，部分未取得建设规划许可证及产权证，故原被告于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》有房地产权证部分合法有效，其余部分无效。办公室租赁合同项下上海市奉贤区新寺中街XXX号办公室租赁面积取得了房地产权证，故原被告于2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》合法有效。对于有效部分，原被告双方于2018年10月30日签订《解除协议书》且双方当庭确认原告于2018年10月31日搬离，故本院确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》无证部分无效，确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》有证部分与2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月30日予以解除。对于原告要求返还租金的诉讼请求，原告认为违章部分已于2018年8月9日拆除，拆除后原告已无法实际使用系争房屋，故要求被告返还自2018年8月10日后的租金。本院认为，即使系争房屋系违章建筑，承租人也应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告承租系争房屋后实际占有使用了北面房间最东面两间，虽然后续因安全检查不允许使用该房间，但原告始终未就此向被告提出异议，故可认定北面房间最东面两间亦在租赁范围之内，结合本院现场勘查情况可知，原告在2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》项下承租范围包括厂房、北面房间(除配电间)和钢结构顶棚在内共计约631.46平方米，钢结构顶棚被作为违章建筑拆除后，该部分的房屋占有使用费应当予以相应扣减计3,651.55元，其余部分被告仍应支付占有使用费及租金。原告已于2018年10月31日搬离系争房屋，故被告应当退还搬离后的房屋占有使用费及房屋租金，即厂房租赁合同自2018年11月1日起至2018年12月31日的租金及占有使用费计10,863.01元和办公室租赁合同自2018年11月1日起至2019年2月28日止的租金计6,575.34元。至于装修损失部分，原告自认其分别于2016年4月与2017年4月对系争房屋进行装饰装修，且原告委托上海耀华房地产估价有限公司对系争房屋装饰装修进行评估，评估价值为140,480元。本院认为，原告对系争房屋进行装饰装修时存续的租赁合同业已期限届满，对于承租人来说，附合的装饰装修物已在租赁期限内使用完毕，其使用价值已完全丧失；其次，双方签订的租赁合同期限均为一年，承租人对租赁房屋进行装修时应当作出合理预估；再者，原告主张的装修损失与系争租赁合同项下年租金数额相差甚远，明显不符合常理，综上，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。至于搬迁费部分，本案系房屋租赁合同纠纷，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用，故对原告的该项诉讼请求不予支持。至于营业损失部分，原告未提供相关证据予以佐证，故本院不予支持。至于电费部分，本院对原告自认的29,000元部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十一条的规定，判决如下：一、确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》无证部分无效，确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》有证部分与2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月30日解除；二、被告上海华悦包装制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海艺乾门业有限公司房屋租赁费及占有使用费共计21,089.90元，原告上海艺乾门业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海华悦包装制品有限公司房屋电费计29,000元，上述款项相抵扣后，原告上海艺乾门业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海华悦包装制品有限公司房屋电费计7,910.10元；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,698元，减半收取计2,349元,均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一九年五月三十日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。