安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初4024号 原告：高丹，女，1991年10月21曰出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：陈静，安徽祖庭律师事务所律师。 被告：杨彤，男，1973年12月8日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：宁奇，北京大成（合肥）律师事务所（实习）律师 被告：安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司，住所地合肥市滨湖区滨湖世纪城徽杰苑23-132/132上，统一社会信用代码913401006928362897。 法定代表人：葛伟，该公司执行董事。 委托代理人：刘家宝，安徽三三律师事务所律师。 原告高丹诉被告杨彤、安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高丹委托代理人陈静，被告杨彤委托代理人李冀骥、宁奇，被告满堂红公司委托代理人刘家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高丹向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原告与被告杨彤所签订的《存量房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告杨彤立即退还原告定金3万元，并支付原告违约金10万元;3、判令被告满堂红公司对上述款项承担连带责任；4、本案的诉讼费用由被告方全部承担。事实与理由：2018年8月25日原告高丹通过被告满堂红公司居间介绍与被告杨彤签订《存量房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告杨彤位于合肥市，建筑面积57.44平方米,房屋总价100万元，原告在合同签订之日支付被告购房定金3万元，原告在2018年10月12日前筹齐首付款33万元（含定金），在办理房屋转户时打入合肥市存量房资金托管中心，剩余房款67万元以商贷方式支付并打入合肥市存量房资金托管账户，双方于2018年10月16前办理产权过户手续。另补充协议第10条约定，任何一方违反补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约金责任。合同签订当日，高丹通过被告满堂红公司向被告杨彤支付购房定金3万元。2018年10月16日，高丹按照约定前往房屋管理部门办理过户手续，但被告满堂红公司因无法办理贷款手续不配合原告办理房屋过户手续，且被告杨彤也不同意办理过户手续，导致合同无法继续履行。另2018年12月14日，被告杨彤向原告发出解除合同通知，并明确告知拒绝退还原告定金3万元。原告认为，被告没有按照合同约定履行相应的义务己构成违约，请求判如诉请。 被告杨彤辩称：本案中，原告没有按约将首付款30万元转入存量房资金托管中心导致合同无法履行，被告杨彤有权行使先履行抗辩权，合同履行违约并非由被告原因所致，原告无权解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议。合同签订后，被告杨彤一直在督促原告履行合同，为合同履行创造条件，但因原告无法办理商业贷款，原告已构成违约。原告一直由被告满堂红公司与原告进行协商办理买房手续和商业贷款，被告在2018午10月15日分别向满堂红公司和原告发信息要求在2018年10月16日按期办理过户手续。2018年10月16日，被告杨彤带齐所有过户手续到满堂红公司准备与原告办理房产过户手续，满堂红公司告知因原告高丹提供的材料有暇疵，无法办理商业贷款，并称满堂红公司已与原告协商让原告自行办理商业贷款并出具银行放款承诺，但原告拒绝出具承诺，致使无法办理存量房过户手续。被告要求被告满堂红公司与原告进行协商，达成补充协议后继续履行合同，但未协商成功。此后，被告一直通过短信方式督促满堂红公司与原告通过协商方式解决问题，继续履行合同，2018年12月12日，原告向被告送达《律师函》，通知被告解除双方签订的合同，原告的律师函足以证明，原告在已经违约的前提下明确表示其不再继续履行合同，构成明示违约。被告有权依据合同约定解除合同且不予退还定金，并原告要求被告支付违约金10万元没有事实和法律依据。 被告满堂红公司辩称：我方不是本案适格被告，更不应当承担任何法律责任。依据合同相对性的原则，与原告高丹签订存量房买卖合同及补充协议的是被告杨彤，与我方无任何关联性。即使原告高丹认为与我方之间存在争议，也应当另行对我方提起诉讼，我方未收到过原告所主张的定金3万元，更谈不上负有返还3万元定金的责任。原告主张的违约金是依据上述存量房买卖合同及补充协议所产生的，应当在合同相对人之间进行主张，与我方无关联性。因原告单方面的违约行为给我方造成了损失，我方保留追究原告法律责任的权利。 经审理查明：2018年8月25日，原告高丹通过被告满堂红公司居间介绍与被告杨彤签订《存量房买卖合同》及其补充协议。约定原告高丹购买被告杨彤位于合肥市，建筑面积57,44平方米；房屋总价100万元，并含车位一个；双方同意委托房地产管理部门存量房资金产权托管分中心对存量房转让价款实行托管，合同签订之后45日内（含节假日，10月16日为到期日），共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。双方在补充协议中约定，原告高丹在合同签订之日支付被告购房定金3万元，该定金抵作购房款，如被告杨彤不履行该合同，应双倍返还高丹定金；如高丹不履行该合同，被告杨彤收取的定金不予退款；原告高丹应在2018年10月12日前筹齐首付款33万元（含定金），在办理房屋转户时打入合肥市存量房资金托管中心，剩余房款67万元以商贷方式支付并打入合肥市存量房资金托管账户；双方办理该房产权转户时间为2018年10月16日前共同到房地产管理部门申请存量房转移登记手续。另补充协议还约定，任何一方违反补充协议中任一条款，均视为违约。违约方须向守约方承担总房款的百分之十的违约金责任。2018年8月25日即合同签订当日，原告高丹向被告杨彤交付购房定金3万元。2018年10月16日，原告高丹未按照约定给付首付款，被告杨彤未能前往房屋管理部门与原告高丹办理过户手续。后双方就合同是否继续履行进行协商。2018年11月18日，原告高丹表示无法继续履行，且于2018年12月12日向被告杨彤发出律师函，表示不再继续履行案涉合同及协议。同年12月14日，被告杨彤也向原告发出解除合同通知，并拒绝退还原告定金3万元。2019年3月8日，原告高丹向本院提起诉讼，请求判如所请。在庭审中，原告对在首付款交付当日没有将首付款转入相应账户称是因双方约定该款转入托管账户，但被告杨彤没有设立托管账户，导致原告没有账户可以打入。 另查明，在双方签订的《存量房买卖合同》的特别告知中，载明了合肥市各房屋交易中心存量房交易资金托管账户，且产权监理处分中心账号分别为：商行1021301021000001551、工行1302012329200019764。 上述事实，有原告高丹提供的身份证复印件、企业信用信息公示报告、《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同》及补充协议、《房地产经纪合同》、定金收条、身份证复印件、学位证书、合肥市社会保险参保证明、营业执照、手机银行截图、交通及住宿凭证、个人信用报告、中国银行交易流水明细清单、微信聊天记录截图、解除合同通知，被告杨彤提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、短信记录微信聊天记录、律师函、谈话视频及当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：2018年8月25日，原告高丹通过被告满堂红公司居间介绍与被告杨彤签订《存量房买卖合同》及其补充协议。该《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订当日，原告高丹在向被告杨彤交付定3万元后，却未能在合同约定在2018年10月12日前筹齐首付款33万元（含定金），并在办理房屋转户时打入合肥市存量房资金托管中心，构成违约。被告杨彤依据《商品房买卖合同》、补充协议及在原告高丹不愿继续履行合同的情形下，向原告高丹发出解除合同通知，并拒绝退还原告定金3万元，符合合同约定，并无不当。且因双方均已表示不愿继续履行案涉《商品房买卖合同》及补充协议的诉请予以支持。对于在庭审中，原告高丹称在首付款交付当日没在将首付款转入相应账户是因被告杨彤没有设立托管账户可以打入，以致被告杨彤不同意办理过户手续，导致合同无法继续履行，被告杨彤应当退还原告定金3万元，并支付原告违约金10万元。原告高丹的该称，有违双方签订的《存量房买卖合同》特别告知中载明合肥市各房屋交易中心存量房交易资金托管账户事项及双方就合同是否继续履行进行商谈的事实，原告高丹应对该称因未能举证被告杨彤有先行违约的证据承担不利后果，本院对原告高丹的该称不予采信。对于原告高丹诉请的要求判令被告满堂红公司对上述款项承担连带责任，因《存量房买卖合同》及其补充协议就合同的履行及违约责任均是由原告高丹与被告杨彤之间的约定，不对被告满堂红公司产生权利义务关系，本院对原告高丹该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告高丹于2018年8月25日与被告杨彤签订的《存量房买卖合同》及补充协议； 二、驳回原告高丹要求判令被告杨彤向其退还3万元定金、支付10万元违约金及被告安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司对上述款项承担连带责任的诉讼请求。 案件受理费2900元，减半收取1450，。由原告高丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇一九年五月三十日 书记员  谢璟璟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。