文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27424号原告：黄腾方，男，1964年10月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李昕、江汉广，分别系广东华安联合律师事务所律师、实习律师。被告：林育果，男，1986年8月19日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：刘星，系广东汇俊律师事务所律师。原告黄腾方诉被告林育果房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄腾方的委托诉讼代理人李昕、江汉广，被告林育果及其委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄腾方向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金236973.3元（2016年11月至2017年5月每月4540元、2017年6月至8月每月7823元、2017年9月至12月每月44323元、2018年1月1日至3日租金4432.30元）；2、被告支付上述租金的滞纳金（以每月欠付的租金为本金，每日按千分之一的标准计算，分别自当月2日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；3、被告支付违约金416398.9元；4、被告支付拖欠的印花税3331.7元和综合征税8548.67元；5、被告支付拖欠的物业服务费共4434.72元，水电费共16866.01元（从2017年7月20日起至2018年1月3日止）；6、被告支付按原样重新安装、改装玻璃门窗费用5612元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将坐落在广州市天河区猎德大道33号首层123铺出租给被告使用，合同对租赁期限、租金标准等均进行约定。合同签订后，原告将符合合同约定的物业交付给被告使用，被告向原告缴纳租赁保证金、首月租金及入场费共计183500元，但被告自2016年6月起开始拖欠租金等费用，经多次协商未果后被告擅自离场，原告于2018年1月3日从第三方处领取商铺钥匙。被告在承租期间将商铺原玻璃门窗拆除改装卷拉门，离场后未恢复原状，被告应向原告支付重新安装玻璃门窗的费用。被告林育果答辩称：一、被告承租商铺后花费了几十万装修费用，且向原告支付了高额的保证金和入场费，每月按时交租。但无奈生意不好，被告在2017年7月、8月的时候，多次通过电话、微信的方式向原告表示不再承租，原告对此知情且默认，因此就本案租金损失扩大的部分，原告也有自己的过错和责任。在2017年9月月中时被告已退出承租场地并告知了原告，且把商铺钥匙给了旁边的123号之一商铺，该商铺也是原告的商铺，原告在得知被告退租后未及时出租，导致损失扩大，该部分扩大损失属于原告自己的过错，应由其自行承担。原被告双方在知情的情况下以实际行动解除了租赁合同，原告时隔很久之后再行起诉被告有违公平原则。二、原告的诉讼请求超过了诉讼时效，根据民法通则第130条的规定，原告是在2018年11月13日提出的诉讼，因此在2017年11月13日之前的租金是超过了诉讼时效的期限，不应当得到支持。三、关于违约金的部分，原告要求的违约金明显超过了实际的损失，不符合公平原则和诚实信用原则。四、关于印花税及综合征税的部分，被告认为是法定义务，应当由原告自身来承担。印花税及综合征税的金额被告无法确认。五、对于物业服务费及水电费，物业服务费的缴纳的主体应为原告，而非是被告，因为被告并没有与中海物业签署物业管理的合同，原告才是中海物业的合同的相对方，并且被告在2017年9月的时候已经搬离了商铺，没有继续承租商铺，也不应当缴纳后续的物业管理费及水电费等相关的费用。六、对于原告的第六项诉讼请求，被告认为原告没有相关的证据予以证明有相关的花费，根据租赁合同及实际情况，被告对商铺的门窗进行装修是经得了原告的同意，并且在租赁期间内原告也从未向被告要求过门窗方面的赔偿，所以原告的第六项诉讼请求是不合理的。七、对于诉讼费用，应当根据双方的责任比例，不应当全部由被告承担。经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2018年1月10日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区猎德大道33号123铺（以下简称涉案商铺）的产权人为原告及案外人江焕新。2015年5月14日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将涉案商铺出租给被告作经营水果用途使用，租赁期限自2015年5月14日起至2021年5月31日止；2016年6月1日至2017年5月31日期间不含税月租金为41040元，2017年6月1日至2018年5月31日期间不含税月租金为44323元……；乙方在每月的第1日前缴付租金给甲方，每逾期一天，应按欠款总金额的百分之二支付滞纳金给甲方；乙方只缴纳上述不含税净租金给甲方，该铺的租赁税和土地使用税、租赁备案印花税，以国家税务部门核定金额为准，不管多少全部由乙方承担，并直接缴纳给国家征税部门；双方签订本合同之日起到本合同期满之日止，该铺的物业管理费、水电公摊费、垃圾费、保安费等因乙方使用该铺而产生的所有费用均由乙方承担；签订本合同当日，乙方应向甲方缴付租赁保证金114000元、入场费30000元及2015年5月29日至2015年6月31日租金39500元；租赁期内，乙方如需要对该铺进行装修，必须经甲方书面同意、到相关部门申报、获批，验收合格后方可投入使用，并将水电及消防的装修图纸和验收合格证复印一套给甲方留存；乙方拖欠租金超过十天、或违反本合同约定条款，导致甲方单方面解除本合同的，除甲方有权立即收回该铺另行出租，并没收乙方全部保证金外，乙方还需赔偿剩余合同期租金总额的20%给甲方作为违约金；甲乙双方任何一方如需提前解除本合同，除赔偿与保证金相同数额的违约金给对方外，还需赔偿剩余合同期租金总额的20%给对方作为违约金等。关于被告支付租金的情况，双方确认2016年11月至2017年8月期间被告每月向原告支付租金36500元，被告表示双方曾就租金减免事宜进行协商，原告对此不予确认。关于被告退场的情况，被告表示其于2017年9月中旬搬离涉案商铺，并在告知原告后将钥匙交给了隔壁商铺（出租人亦为原告）的承租人，原告则表示其并未接到被告搬离涉案商铺的任何消息，双方未办理交接手续，其也不清楚被告是否于2017年9月搬离涉案商铺，原告于2018年1月3日向隔壁商铺的承租人收回涉案商铺的钥匙。另，原告为证明被告欠付涉案商铺印花税、综合征税、物业服务费、水电费，及被告应支付涉案商铺恢复原样的玻璃门费用的情况，向本院提交如下材料：1、显示收费单位为广州璟晖华庭管理处的《收费通知单》壹份（载明房号为涉案商铺，费用期间为2018年1月，代收排水费本金及违约金合计46.23元，代收电费本金及违约金合计13493.95元，物业服务费本金及违约金合计4434.72元，代收水费本金及违约金合计135.5元，上述金额合计18110.4元）；2、广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心开具的税收缴款书多张（地址均为涉案商铺，分别载明如下内容：纳税人名称为原告，2018年1月期间印花税实缴金额832.9元；纳税人名称为被告，2018年1月期间印花税实缴金额1665.9元；纳税人名称为江焕新，2018年1月期间印花税实缴金额832.9元；纳税人名称为江焕新，2017年7月至10月期间综合征收滞纳金实缴金额1.28元；纳税人名称为江焕新，2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金实缴金额合计3544.95元；纳税人名称为原告，2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金实缴金额合计5003.71元）；3、中海物业管理广州有限公司出具的广东增值税普通发票（购买方为涉案商铺，2017年7月29日至2018年8月20日期间代收电费金额9866.18元，税额1578.59元，2017年7月20日至2018年10月19日期间代收水费金额160.39元，税额4.81元，上述价税合计11609.97元）；4、落款处手写“中海璟晖华庭管理处何婷2018.12.2”字样的清单一份（载明2017年9月至2018年2月期间各月水电费数额，金额合计11608.97元）；5、落款处加盖中海物业管理广州有限公司发票专用章的手写清单一份（载明地址为涉案商铺，2017年7月20日至8月21日代收水费75.52元，2017年8月21日至9月26日代收水费51.92元，2017年9月26日至10月20日代收水费23.6元，2017年12月21日至2018年1月19日代收水费4.72元……）；6、安装玻璃门工程报价（金额合计5612元）及图纸。经质证，被告对证据1、2的真实性无异议，证据3-5的真实性由法院认定，对证据6的真实性不予确认。关于本案纠纷，双方还提交微信聊天记录予以证明沟通情况，其上显示原告于2017年6月、9月、10月多次要求被告按照《合同》约定补交欠缴租金、滞纳金及租赁税费、管理费、水电费，原告并向被告表示“在按合同约定每月一号前交清租金的前提下给你减免部分租金，如不准时交租除不作任何减免外，还须按合同约定支付滞纳金，你一直都没有准时交纳，因此你必须补交”等，被告则于2017年10月17日向原告表示经营亏损巨大，无法继续经营。原告还于2017年11月及之后多次催促被告办理租赁备案终止手续，表示如不办理则一直要继续交税，被告则回应称原告可自行前去办理，无需被告配合。本院认为：原、被告双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于被告交还涉案商铺的时间，被告表示其于2017年9月中旬搬离涉案商铺并将钥匙交给隔壁商铺的承租人，原告则表示双方未办理交接手续，其不清楚被告的搬离情况，后于2018年1月3日收回涉案商铺的钥匙。被告作为承租方，应对其交还涉案商铺的情况承担举证责任，其在本案中并未举证证明原告存在授权案外人办理涉案商铺的交接手续或者其将涉案商铺的钥匙交付给案外人的行为得到原告认可的情况，且原告对被告交还涉案商铺的陈述不予确认，故对于原告所称其于2018年1月3日收回涉案商铺的钥匙的陈述予以采信，原告于该日收回涉案商铺，被告应向原告支付租金至2018年1月3日。结合被告支付租金的情况，双方确认2016年11月至2017年8月期间被告每月向原告支付租金36500元，被告表示双方曾就租金减免事宜进行协商，但未提供充分证据予以证明，原告对此亦不予确认，故对于被告所称双方协商一致同意减免租金的抗辩不予采信。根据《合同》的约定，2016年6月1日至2017年5月31日期间不含税月租金为41040元，2017年6月1日至2018年5月31日期间不含税月租金为44323元，现原告诉请要求被告支付2016年11月至2018年1月3日期间租金具有事实及合同依据，本院予以支持，其中2016年11月至2017年5月期间每月剩余租金4540元、2017年6月至2017年8月期间每月剩余租金7823元、2017年9月至2017年12月期间每月租金44323元、2018年1月1日至2018年1月3日期间租金4289.32元，上述租金金额合计236830.32元，对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持，予以驳回。关于被告抗辩称原告上述诉请已超过诉讼时效的问题，结合双方微信聊天记录可知，原告于2017年6月、9月、10月多次要求被告按照《合同》约定补交欠缴租金等费用，故被告上述抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。至于原告主张的租金滞纳金，实质为迟延支付上述期间租金的违约金，《合同》约定被告应于每月的第1日前向原告支付租金，被告迟至原告提起本案诉讼仍未支付上述费用显属违约，原告上述诉请具有事实依据，至于违约金的计算标准，原告主张应按每日千分之一的标准计算，被告则抗辩称违约金标准过高，就此本院认为在原告未举证证明其实际损失的情况下，其主张的上述违约金计算标准确有过高之嫌，本院予以调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，即被告应向原告支付迟延支付租金的违约金（其中2016年11月至2017年5月期间违约金的计算本金为4540元、2017年6月至2017年8月期间违约金的计算本金为7823元、2017年9月至2017年12月期间违约金的计算本金为44323元、2018年1月1日至2018年1月3日期间违约金的计算本金为4289.32元，上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自各月2日起计至实际支付之日止，各期违约金以本金为限），对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持，予以驳回。关于原告要求被告支付印花税、综合征税、物业服务费及水电费的诉请，根据《合同》的约定，上述税费、物业服务费及水电费均由被告负担，原告已提供证据证明其已支付涉案商铺2018年1月期间印花税3331.7元、2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8549.94元，原告诉请要求被告支付2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8548.67元，本院予以照准。结合上述被告使用涉案商铺的情况，被告应向原告支付涉案商铺2018年1月1日至2018年1月3日期间的印花税322.42元，对于原告超出上述数额的诉请本院不予支持。至于物业服务费的问题，原告并未提供证据证明其已代被告支付上述费用，故其要求被告支付缺乏事实依据，本院不予支持。关于水电费，原告并未举证证明2017年7月20日至2018年1月3日期间的各月水电费读数和具体缴纳费用情况，应由其自行承担举证不能的法律后果，故对于要求被告支付2017年7月20日至2018年1月3日期间水电费16866.01元的诉讼请求不予支持。至于原告要求被告支付违约金的问题，结合本院查明事实及双方履行合同的情况，本院已判令被告向原告支付至2018年1月3日期间的租金及迟延支付租金的违约金，上述费用已足以弥补原告因被告的违约行为所遭受的损失，从公平原则出发，对原告该项诉请予以驳回。关于改装玻璃门窗的费用5612元，原告并未举证证明该项费用实际发生，双方亦未对费用的承担达成合意，故原告该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林育果于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄腾方支付广州市天河区猎德大道33号123铺2016年11月至2018年1月3日期间租金236830.32元及迟延支付上述期间租金的违约金（其中2016年11月至2017年5月期间违约金的计算本金为4540元、2017年6月至2017年8月期间违约金的计算本金为7823元、2017年9月至2017年12月期间违约金的计算本金为44323元、2018年1月1日至2018年1月3日期间违约金的计算本金为4289.32元，上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自各月2日起计至实际支付之日止，各期违约金以本金为限）；二、被告林育果于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄腾方支付上述房屋2018年1月1日至2018年1月3日期间的印花税322.42元及2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8548.67元；三、驳回原告黄腾方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11820元，由原告黄腾方负担6570元，被告林育果负担5250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧人民陪审员 林 艳人民陪审员 曹 霞二〇一九年五月二十一日书 记 员 谢丽军陈玉娟            本判决书已于2019年  月   日送达