福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初2162号 原告：吴文科，男，1978年2月14日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪小鹏，男，住广东省深圳市龙华新区，系南安市英都镇荣星村民委员会推荐的诉讼代理人。 被告：南安中禧房地产开发有限公司,住所地福建省南安市。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 原告吴文科与被告南安中禧房地产开发有限公司（以下简称“中禧房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴文科的委托诉讼代理人洪小鹏，被告中禧房地产公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴文科向本院提出诉讼请求：1.中禧房地产公司向吴文科支付自2018年1月1日起至中禧房地产公司将符合合同约定的水暖新都城（滨江新城）二期高层第x幢x层x号房交付给吴文科之日的违约金，其中至2018年4月27日的违约金为（684952-216000）×0.05%×147=34467.97元，2018年4月28日起至2019年2月18日的违约金为684952×0.05%×290=99318.04元；2.中禧房地产公司应按《商品房买卖合同》（编号：201501646）附件三的约定对屋顶、外墙、外窗（含天窗）进行整修或更换。事实和理由：2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号：201501646），约定吴文科向中禧房地产公司购买由其开发建设的水暖新都城（滨江新城）二期高层第x幢x层x号房，购房总价为684952元。《商品房买卖合同》第八条约定，中禧房地产公司应在2017年12月31日前，依有关规定将符合各项约定条件的商品房交付给吴文科使用。因中禧房地产公司未按《关于公积金提取追加首付的补充协议》垫付吴文科公积金未转入款项并开具不动产发票，亦未通知吴文科配合中禧房地产公司办理公积金提取，导致吴文科的公积金无法及时提取，在吴文科2017年6月26日提取住房公积金254000元交给中禧房地产公司后，中禧房地产公司迟至2018年1月16日才开具该254000元的购房发票，并且中禧房地产公司亦未按《商品房买卖合同》附件六第三条第3点的约定及时向吴文科指定抵押贷款银行并协助吴文科向指定银行办理商品房按揭贷款，相关的《个人住房借款合同》至2018年1月26日才由吴文科、中禧房地产公司及中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）签订，建设银行南安支行于2018年4月27日将吴文科贷款金额216000元支付给了中禧房地产公司，由于中禧房地产公司的原因，吴文科只能在2017年12月31日之后才支付《商品房买卖合同》所约定的全部购房款项。然而，在吴文科交清所有购房款项后，中禧房地产公司却至今未将符合交房条件的商品房交付给吴文科，也未向吴文科出示交房条件已达到的有关证明文件原件及完整的《住宅质量保证书》，而且商品房的屋顶、外墙、外窗（含天窗）亦未达到《商品房买卖合同》附件三的约定。吴文科认为，中禧房地产公司的行为已经构成了违约，应依照《合同法》的有关规定及《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条、第十三条及附件六第六条的有关约定向吴文科承担违约责任，即支付逾期交房违约金，并对不符合合同约定的屋顶、外墙、外窗（含天窗）进行整修或更换。 中禧房地产公司辩称，第一，中禧房地产公司不存在逾期交房的情形，吴文科诉请要求中禧房地产公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1、根据附件六《合同补充协议》第五条关于合同第八条之补充约定“1、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。2、若乙方尚未按照《合同》及补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位……（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权据实顺延交房时间……且甲方无需承担交房的违约责任……5、除火灾、水灾、飓风、地震等不可抗力的原因除外，以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延）：……（2）遇到日降雨量超过100MM或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政设施原因或停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度的……”。中禧房地产公司存在以下可据实延期情形，并无需承担逾期交房的责任：（1）吴文科于2017年6月26日才将公积金254000元提取转入支付给中禧房地产公司，据此吴文科存在逾期支付购房款长达775天。（2）因吴文科未按时支付购房款，经法院判决确认吴文科需支付违约金40290元，但吴文科直至2018年1月29日才履行，吴文科逾期支付购房款违约金238天。（3）案涉商品房在施工期间受六级以上大风、日降雨量100MM以上、停电影响，工期延误合计37天。（4）中禧房地产公司至2018年4月27日才收到吴文科的按揭贷款。综上，中禧房地产公司可据实延期交房1050天，并无需承担逾期交房责任。2、退一步而言，中禧房地产公司已于2018年1月30日通知吴文科办理交房，但吴文科至今仍未办理完成交房，根据附件六《合同补充协议》第五条第3款“房产符合《合同》约定的交房条件后，如乙方未能按甲方交房通知上规定时间内同甲方办理该房产之交接手续并且无书面说明原因，则视为乙方对该房产之楼宇及一切设施均无异议，同意接收该房产，并承担相应责任”，吴文科拒绝办理交房的行为视为认可该商品房，并自愿承担相应责任。第二，案涉商品房不存在任何质量问题，吴文科诉请要求中禧房地产公司对案涉商品房屋顶、外墙、外窗进行整修或更换，缺乏事实和法律依据。1、根据《物权法》关于建筑物区分所有权及《住宅共有部分共有设施设备维修基金管理办法》第三条之规定，建筑物的屋顶、外墙、外窗（部分）属于全体业主共有，吴文科无权代表全体业主提起诉讼，故吴文科主体资格不适格。2、吴文科没有提供任何证据证明案涉商品房之屋顶、外墙、外窗不符合《商品房买卖合同》附件三之约定。3、退一步而言，即便案涉商品房屋顶、外墙、外窗（含天窗）不符合合同约定，吴文科在收到中禧房地产公司交付通知后并缴清房款后，至今仍拒绝办理交付，如前所述，亦说明吴文科认可案涉商品房的一切设施。综上所述，吴文科的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法判决驳回吴文科的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对无争议的事实，本院认定如下：中禧房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同包含附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》、附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，吴文科购买中禧房地产公司开发的址在南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层第x幢x层x号房，建筑面积142.65平方米，商品房总价款为684952元，付款方式及期限为银行按揭付款，详见附件六。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5［该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率］的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人应整修或更换至符合本合同约定的装饰、设备标准或赔偿买受人装饰、设备不足部分的差价。附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》约定，1、房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标屋顶：采取30厚泡沫玻璃保温板节能措施，传热系数Ｋ：1.35Ｗ／（㎡·Ｋ）；外墙：采取190厚粉煤灰烧结多孔砖节能措施，传热系数Ｋ：2.11Ｗ／（㎡·Ｋ）；外窗（含天窗）：采取普通铝合金，无色透明中空玻璃节能措施，传热系数Ｋ：4.10Ｗ／（㎡·Ｋ）；遮阳系数ＳＣ:0.68；气密性：≤1.5ｍ3／（ｍ·ｈ）且≤4.5ｍ3／（㎡·ｈ）。2、外墙：采用马赛克面砖层……4、室内分隔部位：厨房、卫生间均做分隔……16、其他：入户大堂为普通装修；标准层电梯门厅为普通装修；套内配电箱，家居智能箱到位，每户预留一水龙头，一灯头和一插座。附件六《合同补充协议》（出卖人为甲方，买受人为乙方）第三条约定，根据《合同》第六条的约定，若甲乙双方选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，甲乙双方应遵守以下条款之约定（本约定如与其他条款有冲突以本约定为准）：1、乙方应在2015年3月6日向甲方支付首期款共计384952元，余款共计300000元办理银行按揭……第五条关于合同第八条之补充约定：1、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。2、若乙方尚未按照《合同》及补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无须承担逾期交房的违约责任。3、房产符合《合同》约定的交付条件后，如乙方未能按甲方交房通知上规定时间内同甲方办理该房产之交接手续并且无书面说明原因，则视为乙方对该房产之楼宇及一切设施均无异议，同意接收该房产，并承担相应责任……5、除火灾、水灾、飓风、地震等不可抗力的原因除外，以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延）：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度；（2）遇到日降雨量超过100ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政设施原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度的……2015年3月6日，吴文科与中禧房地产公司签订了一份《关于公积金提取追加首付的补充约定》，约定吴文科应于2015年3月6日缴纳购房款共计384952元，并且吴文科已于2015年3月6日现金支付购房款214952元，剩余购房款共计17万元办理公积金提取转入。后双方因购房款支付问题产生纠纷，中禧房地产公司于2016年9月19日向本院提起诉讼，本院于2016年12月12日作出（2016）闽0583民初7789号民事判决，判决吴文科应支付中禧房地产公司购房款17万元及违约金40290元。吴文科不服该判决，上诉于泉州市中级人民法院，该院于2017年5月5日作出（2017）闽05民终487号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。吴文科于2017年6月26日向泉州市住房公积金管理中心申请提取公积金254000元，于2018年1月9日支付中禧房地产公司违约金40290元。2018年1月26日，吴文科、洪小红、中禧房地产公司与建设银行南安支行签订《个人住房借款合同》，约定吴文科、洪小红向建设银行南安支行借款216000元用于购置本案商品房。2018年4月27日，建设银行南安支行将吴文科的按揭款216000元支付给中禧房地产公司。2018年1月25日，中禧房地产公司就其建设的水暖新都城（滨江新城）项目取得南安市城乡规划局审批的《建设工程竣工规划条件核实意见书》。2017年12月28日，中禧房地产公司向吴文科邮寄《交房通知书》，通知吴文科在接到通知书之日起至2018年1月31日办理交房手续。2018年1月30日，中禧房地产公司再次向吴文科邮寄《交房通知书》，通知吴文科在接到通知书之日起至2018年2月10日办理交房手续。吴文科分别于2018年1月30日、2018年2月10日、2018年12月12日发函给中禧房地产公司，要求其出示所购商品房已达到交付条件的有关证明文件。中禧房地产公司已将《福建省新建商品房住宅使用说明书》交付吴文科，在该说明书中载明，屋顶：采取30厚挤塑板节能措施，传热系数Ｋ：0.87Ｗ／（㎡·Ｋ），外墙：采取180厚蒸压粉煤灰烧结多孔砖节能措施，传热系数Ｋ：1.73Ｗ／（㎡·Ｋ），外窗（含天窗）：采取铝合金、中空玻璃节能措施，传热系数Ｋ：≤3.5Ｗ／（㎡·Ｋ），遮阳系数ＳＣ:≤0.7，气密性：≤2.5ｍ3／（ｍ·ｈ）且≤7.5ｍ3／（㎡·ｈ），监理单位为福州市建设工程监理有限公司。本院于2019年3月11日到本案商品房进行现场勘验，本案商品房厨房、卫生间有做分隔，其他未做分隔墙，该商品房所在建筑物没有邮政信报箱。吴文科、中禧房地产公司尚未就本案商品房办理交房手续。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、中禧房地产公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程监理合同》、《监理合同终止协议书》、《工程建设委托监理补充合同》，因上述证据均加盖相关单位的公章，故对其真实性，予以认定；上述证据可以证明本案工程原由福州市建设工程监理有限公司进行监理，后由深圳市合创建设工程顾问有限公司进行监理，本案工程于2016年12月1日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年1月10日经消防验收合格。2、中禧房地产公司提供的《天气资料分析报告》、《停水情况记录表》，均系相关部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据结合中国气象局官网对台风的定义可以证明本案工程从2015年3月6日双方签订合同之日到2017年12月31日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过100MM、六级或六级以上大风天气共34天，遭遇停水3天，即中禧房地产公司的交房时间可以顺延到2018年2月6日。 本院认为，中禧房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴文科向中禧房地产公司购买址在南安市水暖新都城（滨江新城）二期高层第x幢x层x号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴文科与中禧房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同约定中禧房地产公司应当在2017年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付吴文科，如遇到日降雨量超过100ＭＭ、六级或六级以上大风天气及停水可以延期，因本案工程可顺延37天，故交房日期应为2018年2月6日。而吴文科于2018年4月27日才付清全部购房款，根据附件六《合同补充协议》第五条第2款“若乙方（买受人）尚未按照《合同》及补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位……（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方（出卖人）有权据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无须承担逾期交房的违约责任”，在吴文科尚未付清全部款项前，中禧房地产公司有权据实顺延交房时间，故中禧房地产公司应于2018年4月28日将商品房交付吴文科。本案建设工程于2016年12月1日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年1月10日经消防验收合格。吴文科虽主张本案建筑项目没有邮政信报箱，屋顶、外墙、外窗不符合合同约定条件，本案商品房少砌4堵墙，没有家居智能箱，为此，本案商品房至今不符合交房条件。但是，一者，本案商品房的厨房、卫生间有做分隔墙，已符合附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》关于“室内分隔部分：厨房、卫生间均做分隔”的要求；二者，是否有邮政信报箱以及家居智能箱并不影响本案商品房的正常居住使用；三者，吴文科称屋顶、外墙、外窗不符合合同约定条件，但吴文科也没有证据证明屋顶、外墙、外窗存在质量问题。综上，吴文科主张的问题并非功能性质量瑕疵，均不影响房屋的正常使用，并不影响交房。为此，可以认定本案商品房已于2018年1月10日符合交房条件。至于吴文科所主张的邮政信报箱、家居智能箱问题，其在交房后可另行要求中禧房地产公司进行整改或更换。2018年1月30日，中禧房地产公司向吴文科邮寄《交房通知书》，通知吴文科在接到通知书之日起至2018年2月10日办理交房手续，中禧房地产公司已履行通知交房的义务。吴文科主张中禧房地产公司未向其出示房屋达到交付条件的证明文件的原件，其有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中禧房地产公司承担，但根据合同第十一条“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件”，因本案商品房尚未办理交房手续，吴文科提供的现有证据不足以证明双方在验收交接时中禧房地产公司拒绝出示证明文件，故吴文科的该主张，不予采纳。综上，中禧房地产公司不存在逾期交房的违约情形，吴文科请求判令中禧房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。吴文科申请本院到现场勘验有无家居智能箱，因有无家居智能箱并不影响本案商品房的交付使用，故该勘验并不影响本案的实体审理，没有进行的必要，本院不予准许。吴文科请求中禧房地产公司对屋顶、外墙、外窗（含天窗）进行整改或更换，因屋顶、外墙、外窗（含天窗）属于全体业主共有，吴文科不单独享有请求权，且吴文科也没有证据证明该些地方存在质量问题，故对吴文科的该诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回吴文科的全部诉讼请求。 案件受理费2976元，由吴文科负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  李志民 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年五月三十日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -14- -13-