山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0705民初283号 原告：爱丽舍小区一期业主委员会，住所地山东省潍坊市奎文区虞河路2948号爱丽舍小区1号楼。 负责人：曹元庄，主任。 委托诉讼代理人：王海梅，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：潍坊爱丽舍置业有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区虞河路2948号爱丽舍小区2号楼。 法定代表人：尹中兰，总经理。 委托诉讼代理人：郑建、郎义洋，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被告：马林。 委托诉讼代理人：郑建、郎义洋，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 第三人：中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司，住所地山东省潍坊市高新技术产业开发区东明路南首 负责人：李祥兵，总经理。 委托诉讼代理人：姜爱丽，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告爱丽舍小区一期业主委员会与被告潍坊爱丽舍置业有限公司、马林，第三人中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱丽舍小区一期业主委员会委托诉讼代理人王海梅，被告潍坊爱丽舍置业有限公司、马林的共同委托诉讼代理人郑建、郎义洋，第三人中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司委托诉讼代理人姜爱丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 爱丽舍小区一期业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还2009年10月24日至2016年5月30日期间的场地租赁费252000元；2、诉讼费由被告负担；3、由被告负担律师费10000元。本案审理过程中，爱丽舍小区一期业主委员会将第一项诉讼请求变更为返还2009年10月24日至2018年10月23日期间的场地租赁费252000元；撤回第三项诉讼请求。事实与理由：爱丽舍小区一期由潍坊爱丽舍置业有限公司开发并出售，房屋建成后至2016年6月，该小区的物业管理由该公司具体实施。马林作为该公司的实际控制人与第三人签订通信基站站址租赁合同，约定每年租金28000元。该小区住宅楼楼顶的所有权归全体业主共有，由公共建筑产生的收益应属于全体业主、马林作为潍坊爱丽舍置业有限公司的实际控制人，在潍坊爱丽舍置业有限公司对小区物业进行管理期间，收取的所有场地租赁费应返还全体业主。为维护全体业主的合法权益，现代表全体业主提起诉讼，请判如所请。 潍坊爱丽舍置业有限公司辩称，原告的起诉无事实和法律依据。1、原告主体不适格，根据物权法第76条规定，原告未经过半数业主同意，无业主大会授权，没有起诉资格。原告于2016年9月29日登记，根据法律规定，法人的民事权利及民事义务自成立时取得。原告主张2009年10月24日至2016年5月30日期间的租赁费，在上述期间其并未成立，因此不具备民事主体资格，更不具备原告资格。2、被告享有对涉案基站所占房屋的使用权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷的解释》第三条，既无产权登记，又未计入公摊面积的部分，不是建筑物的共有部分，不应认定为全体业主共有。根据被告与业主签订的商品房预售合同第17条约定，涉案楼宇的外墙面及楼顶使用权归出卖人所有。该约定未违反法律强制性约定，系双方真实意思表示，原被告双方均应遵照履行。原告起诉违反双方约定。3、在原告设立前，一直是由被告代为管理涉案小区物业，期间的物业支出也是由被告承担。而原告并未设立，更未提供任何物业服务，其主张返还场地使用费没有事实依据，请求依法驳回原告诉讼请求。 马林辩称，其不是本案适格被告，潍坊爱丽舍置业有限公司是具有独立民事权利能力和民事行为能力的民事主体，独立承担民事责任，涉案小区的物业管理移交手续也都是发生在原告与潍坊爱丽舍置业有限公司之间，与马林本人无关。因此原告要求马林承担相应责任，无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司述称，我方与马林签订的租赁合同，当时马林系代表潍坊爱丽舍置业有限公司，期限自2009年10月24日至2018年10月23日。期间2015年10月24日，合同主体由马林变更为潍坊爱丽舍置业有限公司。前六年的租赁费支付给了马林，后三年的租赁费支付给了潍坊爱丽舍置业有限公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 爱丽舍小区一期业主委员会提交了以下证据： 1、潍坊爱丽舍小区一期物业管理重大事项的实施方案征求意见稿一份，该意见稿第七条约定了关于公共部位的管理和收益问题，拟通过司法途径解决。 2、征求意见稿的业主意见记录单一份，证明小区内有72名业主签字确认。 3、征求意见稿的公告一份及张贴在宣传栏的照片打印件一份，证明该征求意见稿已以公告的形式通知全体业主。 4、潍坊市规划局政府信息公开告知书一份及爱丽舍小区一期1号楼屋顶平面图三份，证明基站所在的房屋规划用途为设备用房和水箱间，应属于小区全体业主所有。 以上证据经质证，两被告认为证据1系原告单方提供的，对真实性有异议，认为无法证明原告经过业主的授权，其内容违法，没有记载授权原告向被告主张权利的内容。对证据2的真实性不认可，认为有多名业主重复签字，未记载同意的内容及事项，且签字人数未达到80%的比例要求。对证据3的真实性关联性不认可，认为该照片未记录拍摄时间、地点，也无法证明已通知全体业主。对证据4的真实性无异议，但认为该证据并不能证明房屋的实际用途，且被告对涉案房屋享有使用权，该房屋不属于业主共有。第三人对上述证据以与其无关为由不发布质证意见。 综合以上举证、质证意见，本院综合认定上述证据可以证明原告符合代表业主起诉的条件，具备原告资格。 潍坊爱丽舍置业有限公司提交了以下证据： 1、2016年8、9、10月份水费（污水处理费）发票各一份； 2、2016年8、9、10月份电费发票各一份； 3、2016年7月21日-10月20日电梯维保费发票一份； 4、2015年、2016年消防设施维修费发票一份； 5、2015年度卫生处理费发票一份； 6、2016年1月份供热费发票三份、2、3月份供热费发票各一份； 7、安保人员（姜宏杰、蔡绪朋、孙乐源、臧中臣、李春、刘超、郝继明、杨玉峰）2016年6、7、8月份工资表一份； 8、保洁人员（吴爱玉）2016年6、7、8月份工资表一份； 9、维修人员（马福存）2016年6、7、8月份工资表一份； 以上九份证据证明潍坊爱丽舍置业有限公司在2016年11月之前代为管理涉案小区物业过程中交纳水费、电费、供热费、电梯维保费、保洁费、维修人员工资、安保人员工资、卫生费、消防设施维修费等，涉案小区物业自建成至2016年11月一直由其代为管理，管理期间的物业支出也由其承担，其有权收取期间的本案场地租赁费用，与原告无关。 10、爱丽舍小区一期业主售水系统交接证明一份； 11、供暖变更证明一份； 12、剩余水费收据及剩余水费明细各一份； 13、潍坊市自来水公司与原被告的三方协议书一份； 14、爱丽舍小区电梯资料移交表一份； 15、物业钥匙交接记录一份； 以上六组证据共同证明原告系从2016年11月份之后开始接管涉案小区的物业管理，在此之前其并没有登记备案，没有资格向原告主张此前的租赁费。 16、《商品房预售合同》一份，证明被告对涉案楼宇的楼顶享有合法使用权。该合同第十七条约定，爱丽舍小区1号楼的楼顶使用权归被告所有，被告并未将该使用权出售给购房者，被告在与购房者签订的合同中均有此类约定。 17、潍坊市新源房地产测绘有限公司出具的关于爱丽舍小区1号楼的分摊说明一份，证明原告主张的涉案房屋没有参与公摊，不是建筑物的共有部分，其所有权应属于潍坊爱丽舍置业有限公司。 以上证据经质证，原告对1-6号证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明是被告对整个小区支出的费用，该小区的2号楼系被告所有的分公司爱丽舍酒店，上述费用支出主要是用于爱丽舍酒店，与整个小区的物业管理无关。对7-9号证据的真实性及证明内容均有异议，认为保洁和维修人员是爱丽舍酒店的保洁及维修人员，与小区物业管理无关。对10-15号证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，称原告系代表全体业主主张原告其成立之前的租赁费，具有事实和法律依据。对《商品房预售合同》真实性无异议，但对证明内容有异议，认为第17条的约定不符合法律规定。对17号证据的真实性及证明内容均有异议，认为该证据与规划设计不符，应以规划设计为准。第三人对上述证据以与其无关为由不发布质证意见。 综合以上举证、质证意见，本院认为潍坊爱丽舍置业有限公司提交的1-15号证据可证明潍坊爱丽舍置业有限公司在管理爱丽舍小区一期物业期间有实际支出，对上述证据的证明力，本院依法予以认定。16号证据真实、来源合法，与本案事实有关联，认定为有效证据。17号证据系的单位出具的证明，其形式不符合证据形式要件要求，本院不予认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 爱丽舍小区一期系由潍坊爱丽舍置业有限公司开发，小区共有1号、2号两幢楼，其中1号楼18层高，一二楼系商铺，三楼以上系住户，2号楼系潍坊爱丽舍置业有限公司所有，主要用于开办分支机构潍坊爱丽舍置业有限公司爱丽舍数码酒店。马林系潍坊爱丽舍置业有限公司法定代表人尹中兰的丈夫。潍坊爱丽舍置业有限公司在潍坊市房产管理局登记备案的商品房预售合同第17条第二项约定，该商品房所在楼宇的外墙面及楼顶使用权归出卖人所有。 2009年10月23日，马林（甲方）与中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于奎文区虞河路2948号爱丽舍住宅楼顶30平方米的房屋出租给乙方，作为乙方移动通信机房。甲方同时提供该楼宇楼顶面积160平方米供乙方安装基站抱杆、天线、空调室外机、馈线走线架、市电传输线路等。租赁期为9年，自2009年10月24日至2018年10月23日。合同总金额252000元，其中房屋租赁费108000元，场地租赁费144000元。基站开通后付款84000元（其中场地租赁费48000元，房屋租赁费36000元），以后每三年的10月23日前付清下三年租金84000元，付清为止。 2015年10月24日，甲方合同主体由马林变更为潍坊爱丽舍置业有限公司。付款方式变更为一年一付。中国移动通信集团山东有限公司潍坊分公司已将租赁费全部付清。 2016年9月29日，原告登记备案。2016年11月份，原告与潍坊爱丽舍置业有限公司交接了爱丽舍小区一期高层住宅楼的物业管理工作。 另查明，潍坊爱丽舍置业有限公司管理物业期间收取的物业费标准为0.75元/平方米，现物业费标准为1.2元/平方米。 本院认为，本案的争议焦点有三个。一是爱丽舍小区一期业主委员会的原告资格问题。原告系依法成立的其他组织，自成立起具有民事行为能力和民事权利能力。本案中爱丽舍小区一期业主委员会代表业主行使向被告主张返还租赁费的诉权，其权利基础来源于全体业主对涉案楼顶的共有权及业主大会依据《物权法》第七十六条的授权，故爱丽舍小区一期业主委员会具备原告资格。此外，爱丽舍小区一期业主委员会并非涉案租赁合同的当事人，其诉讼请求不受基于租赁合同的诉讼时效约束。 二是马林的诉讼主体地位及民事责任问题。依据原告的陈述及潍坊爱丽舍置业有限公司及第三人对马林行为的认可，可以认定马林签订租赁合同及收取租赁费的行为系代表潍坊爱丽舍置业有限公司的职务行为，该行为产生的民事责任应由潍坊爱丽舍置业有限公司承担。 三是原告要求被告返还租赁费的诉讼请求能否得到支持的问题。依据《物权法》第七十一条规定，业主对涉案住宅楼的楼顶享有所有权。潍坊爱丽舍置业有限公司虽依据商品房预售合同第17条第二项约定取得楼顶使用权，但潍坊爱丽舍置业有限公司无权将该楼顶出租并取得收益，该出租收益理应归全体业主所有。潍坊爱丽舍置业有限公司提交的证据能够证明，其在管理爱丽舍小区一期物业期间，收取的物业管理费不能满足于支出，其将收取的租金用于物业管理服务并无不当，故潍坊爱丽舍置业有限公司就其管理物业期间的租赁收益已无剩余完成了举证责任，原告如果主张还有剩余款项应当返还，应提交证据予以证明。此外，原告主张潍坊爱丽舍置业有限公司的支出主要是用于爱丽舍酒店，并非住宅楼，故对该支出不认可。本院认为，爱丽舍小区一期包括1号、2号两幢楼，其管理费用支出的认定应基于整个小区。但原告自接手涉案小区的物业管理至租赁合同2018年10月23日到期期间的租赁费，被告潍坊爱丽舍置业有限公司应当予以返还。综合本案情况，认定被告应当返还的租赁费期限为23个月，租赁费应为28000元/年÷12个月×23个月=53666.67元。 综上，原告要求被告返还租赁费的诉讼请求，合理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关民事法律法规之规定，判决如下： 一、被告潍坊爱丽舍置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告爱丽舍小区一期业主委员会租赁费53666.67元； 二、驳回原告爱丽舍小区一期业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5080元，由原告爱丽舍小区一期业主委员会负担3938元，被告潍坊爱丽舍置业有限公司负担1142元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李爱伟 审 判 员  管晓炜 人民陪审员  韩 真 二〇一九年五月十五日 书 记 员  李晓坤