广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终4962号上诉人（原审原告）：宁波中嘉科贸有限公司深圳分公司，住所地：法定代表人：黄顺治，经理。委托诉讼代理人：李宗辉，广东弘君律师事务所律师。委托诉讼代理人：任飘，广东弘君律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市宜柠投资管理有限公司，住所地：法定代表人：刘昱，总经理。委托诉讼代理人：张良斌，广东盈商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李馥宇，广东盈商律师事务所实习律师。上诉人宁波中嘉科贸有限公司深圳分公司（以下简称“宁波中嘉公司”）因与上诉人深圳市宜柠投资管理有限公司（以下简称“深圳宜柠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初16958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宁波中嘉公司上诉请求：1、依法撤销本案一审判决第一项，改判深圳宜柠公司双倍返还宁波中嘉公司定金60000元；2、判令深圳宜柠公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。一审判决认定深圳宜柠公司项目经理李某通过微信向宁波中嘉公司工作人员声称涉案房屋使用率约63%，套内面积约410平方米，但当宁波中嘉公司与深圳宜柠公司签订了《珠江广场租赁要约确认表》并交付定金30000元后，深圳宜柠公司才提供了涉案房屋房地产证复印件，宁波中嘉公司发现涉案房屋实际使用率约56%，套内面积约364平方米。该套内面积完全不能满足宁波中嘉公司办公需求，致使宁波中嘉公司租赁目的不能实现。本案系深圳宜柠公司欺诈导致合同实际不能履行，深圳宜柠公司作为违约方，依法应当承担违约责任。《珠江广场租赁要约确认表》系深圳宜柠公司提供的制式合约，其第七条约定：“在双方约定起租日2017年4月1日前如因承租人原因未能签订租赁合同，定金不予退还，且租赁单位不再保留；如因出租方原因未能签署租赁合同，预付款原数退还。”根据《合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，该格式条款对同一笔款项约定了不同的性质，宁波中嘉公司违约时该款项为定金，适用定金罚则；深圳宜柠公司违约时，该款项为预付款，只需原数返还，而无任何违约责任。显然，该条款完全符合《合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，依法应认定该条款无效。其次，本案定金收据系双方签署《珠江广场租赁要约确认表》、宁波中嘉公司支付定金后，由深圳宜柠公司工作人员手写开具，该定金收据手写部分明确“收到宁波中嘉科贸有限公司深圳分公司珠江国际中心xxx定金30000元”，该情形也完全符合《合同法》第四十一条之规定，本案宁波中嘉公司交付款项性质依法应确定为定金，本案应适用《合同法》第一百一十五条，由深圳宜柠公司双倍返还定金。深圳宜柠公司辩称，答辩意见与上诉状意见一致，但另补充如下：双方在2017年3月10日签订租赁要约确认表之前，宁波中嘉公司多次派负责人到现场看过办公场地，并收到深圳宜柠公司发送给其的图纸，之后经过法庭确认认为符合其职务要求，才确定要进行租赁，其提交的确认表中也是经过宁波中嘉公司修改后形成的条款，双方在签订该租赁要约确认表之前从未提及过所谓的使用率，使用率只是双方签约后宁波中嘉公司为了退出不签订正式合同所找的借口，其实际的违约原因是因为其在正中广场给予了较大的优惠。深圳宜柠公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判深圳宜柠公司无需向宁波中嘉公司返还预付款3万元；二、一审、二审诉讼费用由宁波中嘉公司承担。事实和理由：一审判决认定事实有误。一、一审认定深圳宜柠公司有过错的依据是深圳宜柠公司员工李某与宁波中嘉公司处负责租赁事宜的代表人李小姐微信聊天记录中2017年3月15日提到的使用率问题。该使用率问题纯粹是宁波中嘉公司为了混淆视听，给其违约找借口，以及为了制造是深圳宜柠公司违约而事后设置的一个假象。1、双方在洽谈、看场地以及2017年3月10日签订《珠江广场租赁要约确认表》前从未提出过所谓的使用率问题，合同上也未就使用率作出约定。2、宁波中嘉公司是多次看过场地并确认过图纸后，认定符合其要求才确定租赁的，而不是依据使用率来确认是否符合其使用要求，是否租赁的。二、宁波中嘉公司未如实称述案件事实，且故意在时隔近一年半之后再起诉，是为了让深圳宜柠公司无法有效组织证据，复原事实情况。且宁波中嘉公司称述多处前后不一致，并隐瞒重大事实。1、宁波中嘉公司在其《民事起诉状》中陈述，“2017年3月，原告办公室租赁合同即将到期，拟承租新办公场地。原告工作人员即与被告项目经理李某取得联系，被告称其有权出租珠江广场x栋x楼建筑面积约650平方米，使用率约63%，套内面积约410平方米的房屋，并提供了房产证复印件。原告初步评估后认为该物业基本符合原告需求，拟承租，要求实际查看该物业并要求被告提供该物业平面图。被告以各种理由推脱原告实际查看该物业并提供该物业图纸的要求……原告即于2017年3月10日……由原告负责人黄顺治与被告签订了《珠江广场租赁要约确认表》。被告骗取原告定金后方才安排原告至该物业现场查看并提供了物业平面图”。2、宁波中嘉公司在其《民事起诉状》中已明确确认在2017年3月10日双方签订《珠江广场租赁要约确认表》其已经收到深圳宜柠公司提供的房产证复印件。但在庭审时又称房产证此前没有提供，是在2017年3月20日提供的，依据是宁波中嘉公司李小姐和深圳宜柠公司员工李某当天的微信聊天记录。而从李小姐与李某的整个聊天记录所记载的事情发展先后来看，宁波中嘉公司在2017年3月15日抛出了使用率的问题，且其在此前已经收到了房产证复印件和物业同意转租的合同，在3月20日再次让李某提供这些材料，其目的就是营造深圳宜柠公司是在3月20日方才提交上述材料的一个假象。加上时间隔得太久，深圳宜柠公司已经没有继续保留关于该次房屋租赁的相关资料。而宁波中嘉公司却可根据其需要截取对其有利的部分提供给法庭，造成误解。3、关于涉案租赁过程的详细情况，从双方提交的聊天记录中均可显示，宁波中嘉公司是在2017年1月初先找到珠江物业的张小姐找写字楼，宁波中嘉公司在正式确定要租之前一直主要通过张小姐在沟通，因为张小姐是居间方。1月中旬，宁波中嘉公司代表人李小姐跟物业张小姐一起到深圳宜柠公司该栋写字楼8楼、14楼、15楼看办公室现场，2月中旬一开始宁波中嘉公司打算租8楼的，当时通过张小姐把8楼的《租赁要约确认表》发送给了李小姐，后面宁波中嘉公司又提出要14楼的，张小姐便又将14楼的相应资料发给李小姐，2月下旬宁波中嘉公司还是决定租15楼，且李小姐代表宁波中嘉公司约了张小姐2017年3月6日再次现场看房，到场的还有宁波中嘉公司深圳负责人黄顺治先生。看楼的时候也是8楼、14楼、15楼都看过。双方还在深圳宜柠公司在8楼的办公室喝茶详细洽谈租赁15的事宜，并交换了名片。有关租赁房屋的房产证复印件等也都交与了宁波中嘉公司。第二天即3月7日，李小姐在微信上把QQ号码发给李某，让李某把图纸等资料发给她。李某当天通过该QQ的邮箱地址发送了租赁物业的详细平面图纸，而且将PDF格式和CAD格式的均发送给她，同时在微信中询问“李小姐，图片是PDF格式你那里能不能打开”，李小姐一开始回复“打不开”，随即又回复“可以了”。同日，张小姐与李小姐的微信聊天记录中也有体现，李小姐问张小姐“张小姐15楼的实际平面图还没给我”，张小姐说“我找她”,过了一会张小姐问李小姐“PDF格式能不能大得开”“你试一下”，李小姐回复“OK”该平面图纸上明确注明了长宽数据，而且租赁物业很方正，宁波中嘉公司任何一个员工都可以轻易地通过四则运算计算出使用面积，不存在一审法庭说的宁波中嘉公司是非专业人士看不懂图纸的情况。但宁波中嘉公司在起诉状中称“被告以各种理由推脱原告实际查看该物业并提供该物业图纸的要求”，其称述与事实严重相悖；且一审庭审时，宁波中嘉公司否认有收到深圳宜柠公司发送的邮件，并否认宁波中嘉公司代表人李小姐由向李某发送QQ号码；深圳宜柠公司庭审时申请法庭责令李小姐出庭核实，未获准许。第一次庭审时，宁波中嘉公司因未如实全部提交聊天记录，法庭要求当天核实手机上的微信聊天记录时，李小姐与李某微信聊天记录中3月7日李小姐先向李某发送的即是QQ号码；法庭责令宁波中嘉公司庭后如实补交该聊天记录，但第二次庭审时，宁波中嘉公司提交的聊天记录仍是不全不实的。4、宁波中嘉公司实际违约的原因，深圳宜柠公司了解到宁波中嘉公司在正中续租租金为90元（当时市价为95元，正中给予续租优惠），加上管理费合计成本为99.8元／平方米，深圳宜柠公司提供的价格为80元租金加20元管理费，合计100元，深圳宜柠公司提供的场地综合成本更贵，且中央空调是工作日工作时间使用，没有加班空调，正中按照流量计费可随时使用，对于宁波中嘉公司这类经常需要加班的企业来说更有优势，另外宁波中嘉公司与正中续租合同期为2017年5月4日，晚于与我方签订的起租时间，宁波中嘉公司会因此承担两个办公室的租金、管理费用，基于以上原因，宁波中嘉公司拒绝履行与深圳宜柠公司的合同。综上所述，宁波中嘉公司隐瞒了租赁相应的重大事实。纵观整个交易过程，深圳宜柠公司与宁波中嘉公司双方，包括与居间人物业张小姐之间从未提及使用率的问题，宁波中嘉公司确定租赁物业是在多次考察过现场，并确认过房产证复印件、平面图等资料后决定的。深圳宜柠公司不存在欺骗行为，也不存在误导宁波中嘉公司而导致宁波中嘉公司作出错误决定的行为，请求二审法院依法判决。宁波中嘉公司辩称，一、关于宁波中嘉公司民事起诉书中表述与事实不一致问题关于民事起诉书中“并提供了房产证复印件”的表述，系宁波中嘉公司代理人意思表述不清，代理人想表述宁波中嘉公司有出租涉案房屋的权利，但未将时间顺序表述清楚，造成深圳宜柠公司误解，根据在案证据及本案事实，深圳宜柠公司在2017年3月20日才将涉案房产证复印件交付宁波中嘉公司工作人员，民事诉讼中，虽有“民事禁反言”原则，但有充分证据推翻适用禁反言原则对案件事实的推定结果的，“民事禁反言”原则不适用。例如，本案深圳宜柠公司在其上诉状第1页第9行称“上诉人因民间借贷纠纷一案”，那么，因深圳宜柠公司的错误表述，本案案由就能由“房屋租赁合同纠纷”变为“民间借贷纠纷”，这显然是不可能的也是不现实的。二、关于本案事实部分的补充说明。宁波中嘉公司工作人员在与深圳宜柠公司项目经理李某开始接触时，即询问李某涉案物业的实际使用率，李某当时口头表示涉案物业的实际使用率63%，但当时深圳宜柠公司以各种理由推脱宁波中嘉公司实际查看该物业并提供该物业图纸及房产证的要求，并谎称该物业目前有好几个意向客户正在同时洽谈，要求宁波中嘉公司先支付定金方可确定该物业出租予宁波中嘉公司。深圳宜柠公司骗取宁波中嘉公司定金后方才安排宁波中嘉公司至该物业现场查看并提供了物业平面图及房产证复印件，宁波中嘉公司工作人员才发现该物业实际套内面积约364平方米，也即该物业使用率约56%，才会发生在微信聊天记录上对涉案物业实际使用率确认的问题，李某对其口头声称涉案物业的实际使用率63%的事实予以认可，并称是行规。关于宁波中嘉公司现在承租的龙岗区正中时代大厦，是在宁波中嘉公司与深圳宜柠公司就签订正式《房屋租赁合同》无法达成一致后才与出租方接触洽谈续约事宜，且正中时代大厦系甲级写字楼管理配套都很完善，珠江广场系乙级写字楼，空间局促，地下车库灰尘漫天，与正中时代大厦完全不是同级写字楼。宁波中嘉公司当时就是为了降低办公成本同时为了适当扩大办公面积才与深圳宜柠公司洽谈，深圳宜柠公司报价方案中管理费20元/平方米，包含了10元/平方米中央空调使用费，而宁波中嘉公司承租的正中时代大厦物业2018年9月份的空调使用费为9387.33元，故深圳宜柠公司的谎言没有任何事实依据。综上所述，宁波中嘉公司认为，本案所设合同均是双方当事人真实意思的表示，合同自始合法有效，本案深圳宜柠公司欺诈、违约的事实清楚，证据确凿。深圳宜柠公司依法应当承担双倍返还定金的法律责任。宁波中嘉公司向一审法院起诉请求：1、请求判令深圳宜柠公司双倍返还宁波中嘉公司定金60000元；2、请求判令深圳宜柠公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月5日,深圳宜柠公司（乙方）与深圳市珠江广场投资有限公司（甲方）签订写字楼租赁合同补充协议，约定甲方将位于珠江国际中心自编15层A-L号物业出租给乙方，租赁期限为十年，自2015年12月1日至2025年11月30日。2016年底宁波中嘉公司找到珠江广场的工作人员张小姐，张小姐介绍宁波中嘉公司与深圳宜柠公司商议租赁珠江广场x栋x楼x房屋事宜。2017年3月10日，宁波中嘉公司工作人员黄顺治与深圳宜柠公司签订《珠江广场租赁要约确认表》，确认表记载租赁位置为珠江国际中心xxxx，租赁面积650平方米，租金单价80元，预付款3万元，在2017年3月13日前转账至出租方指定账号，出租方承诺按照以上租赁条件与承租方签订租赁合同；在双方约定起租日2017年4月1日前如因承租方原因未能签订租赁合同，定金不予退还，且租赁单位不再保留，如因出租方原因未能签租赁合同，预付款原数退还；签约后预付款直接转为签约费用。同日，宁波中嘉公司向李秀秀转账3万元，李秀秀向深圳宜柠公司（账号xxxx）转账3万元，深圳宜柠公司向宁波中嘉公司开具定金收据。双方确认租赁的珠江国际中心xxx即为珠江广场酒店区域x座xx，其中1501建筑面积250.24㎡，套内建筑面积140.46㎡，1502建筑面积157.5㎡，套内建筑面积88.4㎡，1503建筑面积250.24㎡，套内建筑面积140.46㎡，实用率为56.1%。深圳宜柠公司提交的宁波中嘉公司工作人员李小姐与珠江广场的工作人员张小姐的微信聊天记录显示，2017年3月3日张小姐发送14楼的平面图，并告知平面图就是1401的格局，2017年3月7日，李小姐向张小姐要15楼的实际平面图。宁波中嘉公司提交的宁波中嘉公司工作人员李小姐与深圳宜柠公司工作人员李某的微信聊天记录显示，2017年3月7日李某向李小姐发送深圳宜柠公司与珠江广场开发商签的合同以及营业执照，2017年3月16日李某告诉宁波中嘉公司租赁房屋的使用率为56%，宁波中嘉公司询问说“上次我们去问你说是63%，怎么又变成56%”，李某称“对外都是60多，对外会偏高一些，这是行规”；2017年3月20日李小姐要求李某提供房产证，否则无法完成申请，李某将房产证照片发送给李小姐。宁波中嘉公司主张签订确认书后发现深圳宜柠公司存在面积欺诈，双方继续协商，深圳宜柠公司在2017年3月20日才将房地产证的复印件交给宁波中嘉公司。深圳宜柠公司抗辩称宁波中嘉公司在2017年3月6日看现场时，深圳宜柠公司就已经将房地产证交给宁波中嘉公司,同时，在2017年3月7日，也通过QQ邮箱向宁波中嘉公司工作人员发送楼层平面图。一审法院认为，双方争议的焦点是双方最终没有签订租赁合同是哪一方的原因造成。宁波中嘉公司主张是签订确认书后才得知深圳宜柠公司告知的房屋使用率不实，直到2017年3月20日才拿到房产证照片，宁波中嘉公司提交了的微信聊天记录为证。深圳宜柠公司主张宁波中嘉公司在2017年3月6日看现场时已经将楼层平面图、产权证等资料交给宁波中嘉公司，但没有提供证据证实，应承担举证不能的不利后果。且宁波中嘉公司和深圳宜柠公司双方提交的微信聊天记录显示,深圳宜柠公司一直没有将宁波中嘉公司租赁的15楼的楼层平面交给宁波中嘉公司，即使如深圳宜柠公司所说每层楼的平面图都是一样的，张小姐已经将14楼的平面图发送给宁波中嘉公司，但宁波中嘉公司作为非专业人士，没有理由要求其能够准确从建筑平面图中计算房产的使用面积。根据李小姐与深圳宜柠公司工作人员李某的微信聊天记录显示，深圳宜柠公司在签订确认书之前对租赁房屋的使用率确有不实的描述，宁波中嘉公司据此未与深圳宜柠公司签订合同责任在深圳宜柠公司方。根据《珠江广场租赁要约确认表》的约定，如因出租方原因未能签租赁合同，预付款原数退还，宁波中嘉公司主张深圳宜柠公司双倍返还定金，一审法院不予支持，深圳宜柠公司应将预付款30000元返还给宁波中嘉公司。一审法院判决：一、深圳宜柠公司应于本判决生效之日起三日内退还宁波中嘉公司预付款30000元；二、驳回宁波中嘉公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费650元（宁波中嘉公司已预交），由宁波中嘉公司自行承担325元，由深圳宜柠公司负担325元，深圳宜柠公司应于本判决生效之日起三日内径付宁波中嘉公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，宁波中嘉公司一审提交的其工作人员李小姐与深圳宜柠公司工作人员李某的微信聊天记录，除一审查明内容外，2017年3月15日宁波中嘉李小姐称，“因为图纸跟你们所提面积存在不符，这个当然要确认。”深圳宜柠李某称，“每个客户都一样的，面积就这么大，你觉得合适认同那就租，怎么可能算使用面积多少就多少呢？”宁波中嘉李小姐回复，“我也没跟你提按使用面积租吧。是你自己说的实际利用率前后不一致我才问你的吧。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，宁波中嘉公司与深圳宜柠公司之间订立《珠江广场租赁要约确认表》真实合法有效，对双方均具有约束力。宁波中嘉公司李小姐曾于2017年3月7日向珠江广场的工作人员索要15楼的实际平面图；3月10日与深圳宜柠公司签订《珠江广场租赁要约确认表》承租XX楼XXX号物业；3月15日询问深圳宜柠公司为何约定面积与图纸面积不符，后又称并没有按照使用面积承租。综合以上事实可以看出，宁波中嘉公司在2017年3月15日系通过其收到的图纸了解租赁房产约定面积与图纸不符。但在3月10日双方签订《珠江广场租赁要约确认表》时，宁波中嘉公司并未对房屋使用面积和使用率提出疑问或主张异议，该事项亦未作为租赁单价计算依据在《珠江广场租赁要约确认表》中予以载明。宁波中嘉公司李小姐在双方发生争议时也承认没有按照房屋使用面积承租。在双方签订《珠江广场租赁要约确认表》后，宁波中嘉公司又以使用率不符合深圳宜柠公司员工在签约过程中口头陈述的内容为由，主张对方违约，理由不尽充分。关于宁波中嘉公司支付的3万元款项性质，《珠江广场租赁要约确认表》约定为预付款，但同时写明“如因承租方原因未能签订租赁合同，定金不予退还；如因出租方原因未能签租赁合同，预付款原数退还；”该条款对3万元既约定为定金，又约定为预付款，存在前后矛盾，且关于租赁双方违约造成的法律后果存在明显不对等之处。因此，对于宁波中嘉公司预付的3万元款项，不应解释为定金性质，在双方未能签订正式租赁合同的情况下，深圳宜柠公司应当将该笔款项予以返还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对宁波中嘉公司及深圳宜柠公司的上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人宁波中嘉科贸有限公司深圳分公司负担550元；上诉人深圳市宜柠投资管理有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年五月二十八日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。