上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初35257号原告：冯胜，男，1962年6月28日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：严媛，上海刁骅律师事务所律师。被告：上海服添下商业服务股份有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：陈财堂，总经理。委托诉讼代理人：肖苏。原告冯胜与被告上海服添下商业服务股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理。依法适用简易程序于2019年1月29日、同年2月26日、同年4月3日公开开庭进行了审理，原告冯胜的委托诉讼代理人刁骅、严媛，被告上海服添下商业服务股份有限公司的法定代表人陈财堂及其委托诉讼代理人肖苏到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告冯胜向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告的租赁合同关系并将租赁物恢复原状后返还给原告；2.被告向原告支付至返还租赁物之日的租金(使用费)，暂计算至2018年9月15日为人民币(币种下同)430,000元。事实和理由：原、被告于2017年8月29日签订《租赁合同》，约定原告将上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号301/302室房屋(即本案涉案房屋)租赁给被告使用，租赁期限为2017年11月30日至2026年11月29日，约定租金付二押一，之后每2月支付一次，每次租金于到期前十日支付，先付后租，另《租赁合同》第六条第四款约定如被告拖欠租金达十日时，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同等内容。从合同签订日至起诉时止，原告共计收到被告支付的租金为520,000元，经原告多次催讨被告均以资金困难为由未付。被告已严重违约，故原告要求解除双方的《租赁合同》并要求被告支付所欠的全部租金(使用费)。综上，为维护原告的合法权益，故原告起诉至法院。诉讼过程中，原告冯胜明确诉讼请求为：1.解除原告和被告签订的《租赁合同》；2.被告将位于上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋返还给原告；3.被告向原告支付自2018年4月5日起至实际返还房屋之日止，按每月100,000元的标准计算的租金和使用费；并增加了一项诉讼请求：被告向原告支付自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费111,465.84元。被告上海服添下商业服务股份有限公司辩称，不同意原告解除租赁合同，也不同意返还涉案房屋。被告不能按时如数缴纳房屋租金是由于不可抗力的原因。2018年11月15日上海国际进口博览会在上海虹桥商务区国家会展中心举行，为了保证能顺利召开，整个虹桥商务区的城市道路改造，园林绿化等基础设施工程带来了一次颠覆性的改观，虹桥商务区的商务经营活动几乎停止，导致被告不能开展活动。2018年11月20日，原告将被告的公司停电。另外，2018年8月至10月期间，原告将上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号303室房屋租赁给其他客户，租赁方进行了装修，有证据可以证明挡住了被告公司，导致被告无法正常营业，不利于被告公司的招商经营，导致了无法支付租金等款项。虽然被告不同意解除合同，但被告同意支付截止至2018年11月20日前欠付的租金和物业费，因被告所有钱款都投入装修和投资，加上公司外在的装修无法正常经营，现公司无进账，故被告无法支付租金和物业费。本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，原告冯胜(作为委托方，签约甲方)与案外人顾某某(作为受托方，签约乙方)签订《房屋租赁授权委托书》1份，约定甲方授权乙方全权行使位于上海市闵行区华漕镇申虹路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的出租和经营管理权力；委托权限包括：房屋的出租、物业管理、日常管理、房屋的相关设施设备的维护与管理、以受托方的名义对外签署房屋租赁合同、收取租金、保证金和支付该物业相关费用等。2017年8月29日，案外人顾某某代原告冯胜(作为出租方，签约甲方)与被告上海服添下商业服务股份有限公司(作为承租方，签约乙方)、案外人上海锦泽房地产经纪有限公司(作为中介方、签约丙方)签订《租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号XXX、XXX室；租赁用途为办公用房；租赁期限自2017年11月30日至2026年11月29日止，共计108个月，应于2017年9月1日腾空交付乙方使用；租金为每月100,000元；交付方式：(1)该房屋租金二年内不变，第三年至第六年每两年递增8%，最后三年递增8%；(2)租金每二(月)支付一次，即200,000元；(3)每次租金于到期日前十日支付，先付后租，首批租金应于交房后三日内支付；(4)租金以转账方式支付；保证金为100,000元整，乙方于2017年9月1日前交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足；甲方如出售或抵押前述物业，应提前三个月通知乙方，但提出解除合同的一方需支付另一方违约金，但因本合同第七条情形除外；乙方的义务及违约责任：(一)乙方应依房屋交接时现状(毛坯)使用(毛坯房除外)，如需重新装修或变更原有设施，应事先征得甲方书面同意，租赁期满，根据合同约定，如有要求恢复原状的，乙方须恢复原状；除不可抗力外，乙方因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复；(二)乙方在租赁期内，未经甲方的同意，不得将承租的房屋全部转租给第三方或与第三人互换房屋使用；(三)乙方必须按规定用途使用所承租之房屋，不得以所租用之房屋供非法使用或存放危险物品或在租用之房屋内从事任何非法营业之行为；乙方还应自觉遵守房屋使用规则，诸如：大楼管理规章，住户公约等；(四)乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，(节假日或双方同意除外)则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；(五)租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则须在租赁期满前二个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；(六)租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还；除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权；(七)乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；该房屋租赁期间内应由乙方承担的费用有：网络通讯费、电费、房屋租赁发票税金等；甲乙双方约定的其他事项：1.合同租赁期满后，乙方具有优先承租权；2.免租期内，免租金，不免物业费，(免租期自2017年9月1日起至2017年11月29号止)；3.合同期内，付款方式自第肆年起为付叁押一；4.合同期内，若甲方违约，应按照装修费用及设备费用折旧价赔偿乙方；5.合同期内，乙方可以将房屋给其子公司或关联公司或客户伙伴共同使用。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2018年7月2日，原告冯胜通过微信向被告发送《房屋租金催款函》1份，告知被告应于2018年5月20日支付租金200,000元，然而被告未能按约定及时支付租金，现共欠租金200,000元，故致函请被告于2018年7月5日前将所欠租金支付原告，否则原告将委托相关追收人员上门催收解决，并保留通过法律途径解决的权利。2018年11月15日，案外人xxxx中心物业服务中心在被告公司门口张贴《告知函》1份，载明：冯胜系xxxx中心合法的物业服务对象。2018年11月15日，本物业服务中心仍未代收到贵司2018年1月至10月的能源、水、电等费用，接报贵户要求，您所购买的上海市申虹路XXX号XXX号楼XXX、XXX室商铺，将停止供电、供水、供能源等服务。为了避免不必要的经济损失，我服务中心将按贵户要求，于2018年11月20日9：00对上海市申虹路XXX号XXX号楼301、302实施停止供水、供电、供能源的服务。请贵户及使用者提前做好准备工作。2018年12月9日，被告的法定代表人陈财堂向原告方发送微信表示由于办公楼停电造成了很大影响，希望近日能支持送电，不然被告公司将被逼宣布破产倒闭，也影响原告继续招租，希望原告能给其时间。另查明，2016年6月20日，原告冯胜(作为买方，签约乙方)与案外人xxx(上海)置业发展有限公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号302室房屋。2016年12月25日，原告冯胜登记为上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号302室房屋的预告登记权利人。2018年9月10日，原告冯胜登记为上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号301室房屋的权利人。还查明，案外人xxx中心物业服务中心分别于2018年9月27日、2018年10月12日向原告冯胜发送《xxxx中心物业服务费催款函》，催告其支付涉案房屋欠付的物业服务费；并于2018年11月8日委托北京盈科(上海)律师事务所向原告发送《律师函》，要求其支付涉案房屋截止至2018年12月拖欠的物业费共计111,465.92元。2018年12月12日，案外人虹桥正荣中心物业服务中心再次向原告冯胜发送《虹桥正荣中心物业服务费催款函》，催告其支付涉案房屋自2017年9月1日至2018年12月31日欠付的物业服务费、能源费、电费及滞纳金共计211,304.06元，并附“欠费明细表”，该欠费明细表中记载：2018年5月至2018年12月，上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号301室房屋欠付物业费共计54,480.24元、上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号302室房屋欠付物业费共计56,985.60元。2018年12月25日，原告冯胜支付了涉案房屋自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费共计111,465.84元。又查明，被告于2017年8月16日向原告支付了定金30,000元、于2017年9月11日向原告转账支付了租金170,000元并现金支付了100,000元、于2018年4月4日向原告转账支付了一个月租金100,000元、于2018年5月3日向原告转账支付了100,000元、于2018年9月11日向原告转账支付了部分租金20,000元。原、被告在庭审中均确认被告共计向原告支付了520,000元，其中包含了保证金100,000元，被告认为如果合同解除，要求返还保证金，原告表示同意返还保证金，且不要求抵扣。审理中，原告提供了其于2019年1月7日至现场拍摄的照片，并表示因被告欠费停电后，被告仍在使用涉案房屋并自行在房屋内使用发电机。被告对照片的真实性表示无异议，并认为购买发电机是为了急用以及临时解决客户电脑打印材料的问题，且该发电机功率较小。被告提供了《装修备案证》及照片，并表示由于相邻的房屋在装修，影响了其公司经营。根据该《装修备案证》记载：施工范围为6幢3层303号，装修期限为2018年8月18日至2018年11月17日，每日装修时间为18：00至次日7：00。原告对《装修备案证》的真实性予以认可，认为装修并不影响被告，但对照片的真实性有异议，认为非现场拍摄的照片。诉讼中，被告确认自2018年4月5日起的租金未支付，并表示其现在无钱支付，只能分期付。原告表示由于被告违约，根据合同约定被告遗留在涉案房屋内的物品视为放弃，对被告的装修其表示不同意利用，也不同意补偿。以上事实，由原告冯胜提供的《租赁合同》、《房屋租赁授权委托书》、《不动产权证书》、《上海市商品房预售合同》、不动产登记证明、《虹桥正荣中心物业服务费催款函》、欠款明细表、发票、《律师函》、《房屋租金催款函》及微信记录、转账凭证、照片，被告上海服添下商业服务股份有限公司提供的《告知函》、微信记录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，被告还提供了照片以证明商务区在2018年下半年有5个月左右的时间在施工，导致其不能正常经营；原告对照片真实性予以确认，但表示无法确认照片的拍摄时间，且照片只显示了道路的维修；被告还提供了《告知函》以证明银行发函通知不能解除原、被告的租赁关系；原告冯胜对《告知函》的真实性予以认可，并认为根据合同约定可提前告知被告抵押情况，并非不能解除合同。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。根据上述合同约定，每次租金于到期日前十日支付，先付后租，如被告拖欠租金达十日时，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同。本案中，虽然被告辩称其未能支付租金等款项以及只同意支付截止至2018年11月20日的租金和物业管理费的原因系由于不可抗力，即因上海国际进口博览会召开导致的周边道路改造以及停电、相邻房屋在装修等导致其无法正常经营，但根据被告提供的证据来看，被告未能提供充分的证据证明商务区道路的改造及相邻房屋的装修直接影响到被告无法开展经营活动，而根据被告提供的相邻房屋的《装修备案证》来看，装修期限自2018年8月18日至2018年11月17日，每日装修时间为18：00至次日7：00，而被告自2018年4月起已经开始欠付租金，相邻房屋的装修时间也并非被告日常办公的时间，且根据查明的事实来看，支付电费系被告的义务，现由于被告未能按时缴纳电费等费用直接导致了涉案房屋被停止供水、供电、供能源服务的后果，而在该后果发生前，物业中心已经进行了告知，被告也未能及时地缴纳相关费用以防止该后果发生，且在该后果发生后，被告也未能积极地缴纳相关费用以恢复上述服务，即便物业中心采取停电措施系按原告的要求，鉴于被告欠付租金的行为发生在2018年4月，停电发生在2018年11月20日，原告采取该行为也属于行使合同履行抗辩权的行为，且被告在庭审中也确认其在涉案房屋停电后自行安置了发电设备，仍在继续使用涉案房屋，故对于被告的上述未能按时支付租金和只同意支付截止至2018年11月20日的租金和物业管理费的辩称理由，本院不予采信。现被告确认其自2018年4月5日起的租金未能按约支付，故原告根据合同约定要求解除双方签订的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。至于合同的解除时间，应当以解除通知到达被告之日视为解除之日，原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，并要求以诉状副本送达之日作为解除的日期，现被告于2018年12月23日收到了诉状副本，故本院确认原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》于2018年12月23日解除。合同解除后，被告理应向原告返还租赁物，并支付拖欠的租金及房屋占有使用期间的使用费。关于被告应付的租金金额，根据合同约定，涉案房屋每月租金为100,000元，租金二年内不变，第三年至第六年每两年递增8%，免租期自2017年9月1日起至2017年11月29日止，现原、被告双方均确认被告共支付了租金420,000元，且被告自2018年4月5日起的租金未付，故被告理应向原告支付自2018年4月5日起至2018年12月23日止的租金864,657.53元(100,000元*12月/365天*263天)，以及自2018年12月24日起至实际返还涉案房屋之日止，参照合同约定的租金标准即每月100,000元标准计算的房屋使用费。关于原告主张的物业管理费，因原告已代为支付完毕，故原告主张被告支付自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费111,465.84元，于法有据，本院予以支持。关于被告已支付的保证金100,000元，被告要求予以返还，原告于庭审中表示同意返还，故本院对保证金问题一并进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告冯胜与被告上海服添下商业服务股份有限公司于2017年8月29日签订的《租赁合同》于2018年12月23日解除；二、被告上海服添下商业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号301室、上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号302室房屋返还原告冯胜；三、被告上海服添下商业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯胜自2018年4月5日起至2018年12月23日止的租金人民币864,657.53元；四、被告上海服添下商业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯胜自2018年12月24日起至实际返还房屋之日止，按每月人民币100,000元标准计算的房屋使用费；五、被告上海服添下商业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯胜自2018年5月1日起至2018年12月31日止的物业管理费人民币111,465.84元；六、原告冯胜于本判决生效之日起十日内返还被告上海服添下商业服务股份有限公司保证金人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,750元，减半收取计人民币3,875元，由被告上海服添下商业服务股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林叶二〇一九年五月十日书记员  高燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。