上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初1680号原告：封公金，男，1969年11月28日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。被告：上海谷吉实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘玉文，执行董事。第三人：张文海，女，1966年10月5日生，汉族，住上海市普陀区真金路XXX弄XXX号XXX室。第三人：寅启(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市崇明区长江农场长江大街XXX号XXX幢XXX室(上海长江经济园区)。法定代表人：高爱莲。原告封公金与被告上海谷吉实业有限公司(以下简称谷吉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法追加张文海、寅启(上海)房地产咨询有限公司(以下简称寅启公司)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告封公金的委托诉讼代理人李涛、被告谷吉公司的法定代表人刘玉文、第三人张文海到庭参加诉讼。第三人寅启公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封公金向本院提出诉讼请求：要求解除封公金与谷吉公司就《海鑫宝源》2号103室房屋(以下简称103室房屋)签订的《房屋使用合同》，要求谷吉公司返还租金人民币30万元(以下币种均为人民币)，按30万元的日万分之三支付2018年9月1日至合同解除之日的逾期交付房屋违约金，支付解除合同违约金30万元。事实和理由：2017年5月，经寅启公司介绍，封公金与谷吉公司就103室房屋达成租赁意向。2017年6月14日，封公金向谷吉公司支付租金30万元。2017年7月7日，双方签订《房屋使用合同》，约定封公金承租103室房屋，2018年8月30日前交房等。整个过程均由谷吉公司的总经理徐玲具体经办并代表谷吉公司签订合同。合同签订后，谷吉公司未按约将103室房屋交付给封公金使用，故谷吉公司提出上述请求。被告谷吉公司辩称，谷吉公司的建设项目名称为上海谷吉实业有限公司新建车用家用全球卫星通讯防盗报警系统项目(以下简称谷吉公司新建项目)，所建房屋的性质是工业厂房，不存在103室房屋，合同约定的103室房屋是无规划许可证、无房屋所有权证、无门牌号的房屋，故封公金所签的《房屋使用合同》是无效合同。谷吉公司未与封公金签订《房屋使用合同》，合同上的谷吉公司公章是伪造的。谷吉公司未收到封公金支付的30万元，实际收款人是张文海，与谷吉公司无关。综上，不同意封公金的诉讼请求。第三人张文海述称，张文海是刘玉文的妻子，是谷吉公司的财务，谷吉公司的总经理徐玲是张文海的表姐。谷吉公司新建项目一直由张文海与徐玲负责，刘玉文是不管的。该项目的施工单位为江阴一建建设有限公司(以下简称江阴一建)，建设过程中，因谷吉公司资金短缺，谷吉公司与江阴一建等单位达成协议，通过寅启公司将谷吉公司新建项目对外招商租赁。之后，徐玲和张文海代表谷吉公司与封公金签订《房屋使用合同》。合同上的谷吉公司公章是真的，该公章一直由张文海保管。张文海作为财务，向封公金收取租金30万元，该款收交给谷吉公司的。同意解除合同并返还租金30万元。对违约金不发表意见。第三人寅启公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：一、谷吉公司的股东为刘玉文和徐玲。刘玉文与张文海系夫妻。二、2017年6月14日，封公金通过妻子耿连芳的账户向张文海转账30万元。三、2017年7月7日，谷吉公司(甲方)与封公金(乙方)签订《房屋使用合同》，主要约定，乙方向甲方承租103室房屋，租赁期限2018年9月1日至2038年8月30日，土地使用权限至2062年2月18日止，租赁期间届满，甲方放弃收回该房屋的权利，并将该房屋无偿借给乙方使用至2062年2月18日；乙方于2017年6月9日前支付租金30万元；甲方于2018年8月30日前将房屋交付给乙方。合同第8.1条约定逾期交付房屋的违约金为乙方已付租金的日万分之三。合同第8.3条约定甲方单方面解除合同的，应按租金总额的100%标准向乙方支付违约金。此外，谷吉公司(甲方)与寅启公司(乙方)签订《补充协议》，主要约定，甲方要求103室房屋租赁人封公金将30万元全额转入张文海的账户。该协议未签署日期。四、103室房屋所在地块为上海市宝山区罗店镇05街坊68/6丘，谷吉公司已取得该地块的土地使用权证，土地用途为工业。2014年1月，谷吉公司取得建设工程规划许可证，项目名称为上海谷吉实业有限公司新建车用家用全球卫星通讯防盗报警系统项目。2015年12月，谷吉公司取得建筑工程施工许可证。目前谷吉公司新建项目尚未取得房地产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：一、封公金向本院提供2016年1月27日谷吉公司出具的《委托书》，内容为委托徐玲全面负责谷吉公司在建项目的协调管理工作及公司债务处理工作，委托期限到公司在建项目竣工验收结束止。谷吉公司、张文海对该证据的真实性予以认可。二、张文海向本院提供2015年11月20日谷吉公司出具的《委托书》，内容为委托徐玲全面负责谷吉公司在建项目的协调管理工作及公司债务处理工作，委托期限到公司在建项目结束为止。封公金、谷吉公司对该证据的真实性予以认可。三、张文海还向本院提供2017年5月12日谷吉公司与江阴一建签订的《关于支付工程款协议》，以及2017年5月11日谷吉公司和江阴一建、寅启公司以及装修单位、设计单位共同签署的《备忘录》，证明五方协议将谷吉公司新建项目进行招商租赁。封公金认可该证据。谷吉公司对该证据不予认可。四、谷吉公司向本院提供张文海的工商银行账户明细、刘玉文的中国银行账户明细，证明张文海收到封公金30万元后，将146,000元转给徐玲，将138,000元转给刘玉文的中国银行账户，但刘玉文该账户一直由张文海控制，张文海在几天后将138,000元全部取现。张文海对上述证据的真实性没有异议，但表示家里的钱都是张文海在管，张文海操作刘玉文的账户，刘玉文是认可的；谷吉公司运营期间经常使用徐玲和刘玉文夫妻的个人账户，公司和个人的资金都是混同使用，所以打给徐玲的146,000元以及打给刘玉文的138,000元都是谷吉公司的财务行为。本院认为，根据张文海提供《关于支付工程款协议》、《备忘录》，可以证明谷吉公司为向江阴一建支付工程款，将谷吉公司在建项目进行招商销售、租赁等事实。根据封公金、张文海提供的《委托书》，可以证明谷吉公司授权徐玲全面负责谷吉公司在建项目的协调管理工作及公司债务处理工作的事实。封公金称徐玲代表谷吉公司就103室房屋签订租赁合同，与张文海的陈述相符，再结合上述证据，本院认定徐玲代表谷吉公司与封公金签订的《房屋使用合同》对谷吉公司具有约束力。谷吉公司关于未签订该合同的抗辩意见，本院不予采信。合同约定租赁期限为20年，租赁期间届满后房屋无偿借给乙方使用至2062年2月18日，根据上述约定的内容以及封公金一次性支付租金30万元等事实来看，双方间的关系更加符合买卖合同的法律特征，应当认定为房屋买卖合同关系。因谷吉公司并不具备房地产开发资质，103室房屋也不符合单独销售的条件，故双方签订的《房屋使用合同》应认定为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。张文海收取封公金30万元后，分别转给徐玲和刘玉文，基于三人与谷吉公司之间的关系，本院认定张文海是代表谷吉公司收取该笔30万元，应由谷吉公司向封公金返还该款。谷吉公司称刘玉文的银行卡由张文海控制等事实，属于刘玉文与张文海夫妻内部关系，与本案无关。因合同无效，相关违约条款均无效，封公金要求谷吉公司支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、原告封公金与被告上海谷吉实业有限公司就《海鑫宝源》2号103室房屋签订的《房屋使用合同》无效；二、被告上海谷吉实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告封公金返还租金30万元；三、驳回原告封公金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,900元，由原告封公金负担2,000元，被告上海谷吉实业有限公司负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年五月十日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。