广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初11571号原告：刘某甲，女，2010年7月8日出生，香港永久性居民。法定代理人：陈某，女，1983年12月14日出生，汉族，住成都市高新区，系原告之母。委托诉讼代理人：刘井、苏秀丽，均系广东品安律师事务所律师。被告：刘静文，女，1988年9月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：刘静欣，女，2000年4月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。原告刘某甲与被告刘静文、刘静欣共有纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某甲的委托诉讼代理人苏秀丽，被告刘静文、刘静欣的共同委托诉讼代理人袁朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某甲向本院提出诉讼请求：1.请求对原、被告按份共有的广州市天河区XX1503房（XX）进行析产，判令归两被告所有，由两被告分别按市场价1/6向原告支付补偿款（合计1/3,约580万元）；2.判令两被告自2016年11月29日起至付清上述补偿款之日止，分别按每月2000元（合计4000元）的标准支付上述房屋的使用费，使用费的金额以法院评估为准。事实和理由：原告诉两被告继承纠纷一案，天河区法院已出具（2017）粤0106民初24147号民事调解书，确认原告与两被告对案涉广州市天河区XX1503房各享有1/3的产权，两被告希望案涉房产归其所有，但双方无法对补偿方案达成一致意见。上述房屋建筑面积192.8312平方米，市值约1780万元。鉴于两被告实际使用案涉房屋，应当自被继承人刘富强死亡后分别向原告支付房屋使用费，参照月租金12000元的1/6计算，约每月2000元，两被告合计应支付4000元。为实现原告的合法权益，故原告诉至法院。被告刘静文、刘静欣辩称：被告认为本案被告与原告未根据法律规定办理不动产登记，未确定为涉案房产的共有权人，不符合处分继承不动产的法律规定。即使在办理不动产登记证书后，由于被告一直在上述房产实际居住，且没有支付能力，故也不同意对本案房产进行折价分割。同时，被告与原告是共同继承不少于三套被继承人刘富强名下的不动产，单独处理本案所涉的房产，不利于最大限度维护物业的使用用途和价值。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。具体理由如下：1.本案涉案的房产不具备分割的前置条件。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”以及第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”虽然原告因法定继承的法律事实而取得涉案房产的准物权，但是，由于其准物权是来源于案号为（2017）粤0106民初24147号《民事调解书》，由于原告一直没有通知被告一起到涉案房产所在地的不动产登记处办理不动产登记，就贸然提起了本共有物分割纠纷案件。而在共有物分割纠纷案件的审判实践中，包括有实物分割，变价分割，和折价分割三种方式，均属于处分的范围。因此，原告由于没有经过不动产登记，其不动产共有人的身份是不确定的。所以，根据上述法律规定，原告就不是共有物权人的身份，无权直接提起共有物分割纠纷。可见，无论是诉讼主体，还是前置条件，原告均不具备。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。2.原告在明知被继承人有至少三处不动产的前提下，单独提起本案一处房产的共有物分割纠纷，违背了实物分割优先，变价分割和折价分割为辅的分割原则，请求人民法院依法对其诉讼请求予以驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”，根据（2017）粤0106民初24147号《民事调解书》，原告是知道被继承人刘富强至少有三处房产，被告与原告已经就三处房产的整体各自份额作出了约定，即三人各占三分之一的份额。因此，本案的房产是一处单独的房产，无论如何实物分割均有损害，所以从共有物的使用价值和用途而言，本案的房产肯定不是以实物分割为优先考虑的方案的。因此，正确的共有物分割方式，应该是对至少三处房产统一予以评估，根据评估整体价格，进行分割、补偿差价，这才能争取最大效益处分被继承人遗产三处房产的择优方案。原告单独提起本案房产作为共有物分割，是没有法律根据，请求人民法院依法予以驳回。3.本案涉案房产是被告姐妹实际居住的房产，也是被继承人生前同意被告姐妹的居所，被告是不会搬迁的，而且也没有折价补偿的经济能力。事实上，被告一方面无力支付原告所主张的折价款，另一方面被告又拥有另外两处与原告共有的房产，价格不菲。对于如此矛盾，被告将折价补偿款项支付给原告，即不符合经济原则，也不符合公平原则，被告认为原告的折价分割的诉讼请求于法无理，请求人民法院予以驳回。4.对于原告的主张的要求被告支付（2016年11月29日起）每月2000元的房屋使用费，依法无据，依法应予以驳回。理由是：首先，从未有任何的物权不动产证书或人民法院、仲裁机构、人民政府的行政命令认定本案所涉的房产是原告一人所拥有，被告同样是继承人，也是该不动产的共有权人，故根据《中华人民共和国物权法》第96条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”，被告作为房屋的实际使用者以及管理者是享有物权法所规定的共有人的所有人权益的，根本不存在支付使用费的无稽之谈。5.原告与被告是同父异母的姐妹关系，也就属于家庭关系，因此原告与被告在继承了刘富强的遗产后进行任何形式的分割均属于分家析产纠纷。刘富强目前掌握的信息有三处房产，因此被告认为本案单独就其中一处房产进行分割不符合法律规定，应共同处置处理。原告为未成年人，发起本共有分割纠纷的是其法定代理人，因此被告认为这属于法定代理人处置未成年的资产，不能确定属于未成年人的真实意思表示，应待其成年后根据其真实意思表示才可分割财产。经审理查明：位于广州市天河区XX1503房建筑面积192.8312平方米，其登记的产权人刘富强于2016年11月死亡。2017年11月8日，原告向本院提起诉讼，请求判令确认原告对被继承人刘富强的遗产享有继承权、被继承人刘富强的遗产的三分之一的份额由原告继承等。在该案审理过程中，原、被告于2018年1月8日达成如下调解协议：被继承人刘富强名下的位于广州市天河区XX1503房、位于广州市天河区XXB121房、位于从化市街口街XX34号的产权由原告刘某甲与被告刘静文、刘静欣各继承三分之一份额。本院据此作出（2017）粤0106民初24147号民事调解书，该民事调解书已于2018年2月11日生效。经原告申请，本院依法委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对案涉房屋的现值进行评估。该评估机构于2019年3月11日作出粤安诚评报字[2019]总字01154号/FYTH(G)0001号《房地产估价报告》，载明广州市天河区XX1503房的房地产[建筑面积为192.8312平方米]在价值时点的正常市场评估价值为15009000元，单价人民币77835元/㎡。原、被告对评估报告的真实性、合法性、关联性予以认可。原告主张两被告应各按评估报告所确定的评估价值的六分之一以货币形式补偿给原告。原告为此预缴评估费38390元，鉴于被评估对象位于广州市天河区XX1503房、B121房的总评估费为38390元，而原告就位于广州市天河区XXB121房向本院另案提起诉讼，并与本案合并评估，故本院根据两宗不动产的价值酌定本案评估费为37009元。经本院询问，原告及两被告确认案涉房屋现由两被告居住使用，两被告主张其现在是失业状态，没有折价补偿的能力。原告主张其不想要案涉房屋，由被告折价补偿。被告主张其想要案涉房屋，但其没有能力支付补偿款。本院认为：《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。本案中，案涉房屋的继承从刘富强死亡时开始，其物权因继承自然转移，无须登记即发生物权变动的法律效力。生效的（2017）粤0106民初24147号民事调解书，已明确原告与两被告各继承案涉房屋三分之一的份额，因此，原告与两被告已就案涉房屋形成了物权上的按份共有关系。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的规定，原告作为案涉房屋的按份共有人，要求对案涉房屋进行分割，合法有据，应予支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，现原、被告无法就案涉共有房屋的分割方式达成一致意见，且综合考虑案涉房屋的用途、格局以及法规政策限制等因素，案涉房屋并不适宜进行实物分割，而原告主张其不想要案涉房屋，由被告折价补偿，被告主张其想要案涉房屋且案涉房屋一直由其居住使用，再考虑到双方身份关系的特殊性，案涉房屋应归两被告所有为宜，并由两被告分别向原告补偿2501500元（15009000×1/3÷2）。关于房屋使用费。原告及两被告作为案涉房屋的按份共有人，均有权对案涉房屋进行占有、使用、收益，案涉房屋虽由两被告占有、使用，但原告未举证证明两被告妨碍原告行使权利，亦未举证证明其产生的实际损失，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、坐落于广州市天河区XX1503房的房产一套归被告刘静文、刘静欣所有；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘静文、刘静欣分别补偿原告刘某甲2501500元；三、驳回原告刘某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53072元，由原告刘某甲负担8492元，被告刘静文、刘静欣分别负担22290元。评估费37009元，由原告刘某甲及被告刘静文、刘静欣各负担12336.33元（原告刘某甲已全部预缴，被告刘静文、刘静欣分别迳付原告12336.33元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  陈妍曚人民陪审员  樊明香二〇一九年五月十三日法官助理滕悦书记员谢丽军王嘉蔚