山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1287号上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。法定代表人：张士家，董事长。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡言新，山东瀛伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢威丽，女，1973年2月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王惠涛，山东君辰律师事务所律师。上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥公司）因与被上诉人谢威丽商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。新桥公司的委托诉讼代理人曲晨伟与谢威丽的委托诉讼代理人王惠涛参加诉讼。本案现已审理终结。新桥公司上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4261号民事判决书，依法改判驳回谢威丽诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由谢威丽承担。事实和理由：一、谢威丽所主张的权利已超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。本案中，根据新桥公司与谢威丽签订的《商品房买卖合同》约定，新桥公司应在2009年6月30日前将房屋交付给谢威丽。根据合同第十五条约定，新桥公司应当在2010年9月30日前将办理产权登记所需的资料报送给房产管理部门，即新桥公司承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2010年10月1日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。谢威丽请求新桥公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应为2010年10月1日至2012年9月30日。但在此期间，谢威丽从未向新桥公司主张任何的逾期办证违约金。按照谢威丽于2018年4月24日才向芝罘区人民法院提起诉讼的时间来看，根据前述法律规定，谢威丽向新桥公司主张逾期办证违约金的诉讼请求早已超过了法定的诉讼时效。因此，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。二、新桥公司于2016年9月30日已依约履行了合同约定的义务，谢威丽无权再要求新桥公司支付此后时间的逾期办证违约金。根据一审中新桥公司提供的材料可以证明，新桥公司已于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产登记制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，只是政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于新桥公司。事实上，新桥公司已经履行了合同约定的报送办证资料的义务，因此，谢威丽无权再要求新桥公司支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。三、一审法院认定事实错误，新桥公司与谢威丽在合同中逾期办证违约金条款处打x处理，应当视为约定不给付违约金，而非一审法院所述的未作约定。根据新桥公司与谢威丽签订的《商品房买卖合同》，合同第十五条中关于逾期办证违约金处，双方在本条第1、2款处均进行打x处理。该条明显约定的是新桥公司出现逾期办证行为时，是无需向谢威丽支付违约金的。新桥公司与谢威丽签订的《商品房买卖合同》是房屋主管部门提供的强制性合同版本，也就意味着新桥公司与谢威丽对合同条款均无法更改，只能在合同模板的范围内进行相应的约定。因新桥公司与谢威丽签订合同时约定的就是在新桥公司出现逾期办证情形时，无需向谢威丽支付违约金，但是受限于合同形式，新桥公司与谢威丽只能将第1、2款处打x，从而在第3款处进行另行约定办证事宜，这是符合固定合同版本的书写习惯的。因此，可以明显看出，新桥公司与谢威丽之间关于逾期办证违约金的约定并非一审法院所述的未作约定，而是明确约定了不予支付。一审法院援引该合同说明部分“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打x，以示删除”来推论双方未作约定明显错误。该说明部分是包括双方打x视为未发生的约定的，也就是说实际上，新桥公司与谢威丽在合同第十五条处关于逾期办证违约责任处打x应当是视为约定新桥公司不向谢威丽支付违约金的。综上所述，请求二审人民法院在正确认定本案事实的基础上，支持新桥公司的诉讼请求，维护新桥公司的合法权益。谢威丽辩称，请二审法院依法驳回新桥公司的上诉请求。谢威丽在一审法院的诉请未过诉讼时效期间。新桥公司逾期办理房屋产权登记证书的事实一直存续，违约在持续，故新桥公司的诉求违反法律规定，应予以驳回。新桥公司主张于2016年9月30日已依法履行向房产主管部门报送相关办理房屋产权证书材料的义务，与事实不符。在一审庭审过程中，新桥公司一直未提供该材料的详细内容，工程竣工验收备案表只是办理房屋产权证书材料的一部分，仅凭工程竣工验收备案表无法办理房屋产权登记。提供材料办理房屋产权证书是新桥公司的义务，新桥公司应对该义务的履行提供证据证实。一审庭审中，新桥公司未提供该证据，应承担对其不利的法律后果。谢威丽向一审法院起诉请求：新桥公司向谢威丽支付自2015年9月30日起至2018年2月1日间以总房款485202.70元为基数按照银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金54787.83元，并自2018年2月2日起仍按上述标准计算逾期办证违约金至被告向产权登记部门提交办证资料之日止。一审法院认定事实：2009年10月19日，谢威丽与新桥公司在签订的《商品房买卖合同》中约定，对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定；[]中选择内容，以√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除；谢威丽购买新桥公司开发建设的、建筑面积为86.11平方米的涉案房屋，总价款为479632.70元；新桥公司应在2009年12月31前将经综合验收合格的涉案房屋交付给谢威丽；新桥公司应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因新桥公司的责任，谢威丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、（／）谢威丽退房，新桥公司在谢威丽提出退房要求之日起日内将谢威丽已付房价款退还给谢威丽，并按已付房价款的%赔偿谢威丽损失；2、（／）谢威丽不退房，新桥公司按已付房价款的%向谢威丽支付违约金；3、房产证办理：按合同第八条交付期限约定90日内开始办理初始登记。2010年7月10日，新桥公司向谢威丽交付了涉案房屋，至今涉案房屋未办理不动产权证书。为证明新桥公司于2016年9月30日向房管部门递交了应由开发商提交的全部办证资料，新桥公司提供了2009年12月7日新桥国际家园A1、B1-B5、C、1#-4#网点工程竣工验收备案表复印件一份。谢威丽对真实性没有异议，但不能证明新桥公司的观点。为证明涉案房屋产权登记手续停办及至今未办理产权证书的责任不在新桥公司，新桥公司提供了2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》复印件一份，表示因新桥公司的其他工程项目违建，导致其所有工程规划手续均被相关部门停办。谢威丽对上述函件的真实性有异议，但能证明涉案房屋无法办证的原因在于新桥公司，且涉案小区2008年开盘销售时手续齐全，故新桥公司所提交的函件中所述的停办新桥公司所有规划项目审批手续不应包括涉案小区的相关手续。一审法院认为，（一）谢威丽与新桥公司于2009年10月19日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。（二）谢威丽与新桥公司签订的《商品房买卖合同》中商品房预（销）售合同说明中载明“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。该说明是合同的组成部分，说明当中对于打×的约定就是双方在实际情况未发生或不作约定时以示删除的表示，而／等同于×，因此涉案房屋买卖合同中“2、（／）买方不退房，卖方按已付房价款的%向买方支付违约金”应当视为双方未作约定，而非新桥公司所称的无需向谢威丽支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，新桥公司未在2010年7月10日交房后的约定期限内完成协助谢威丽办理房产证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任，直至新桥公司向产权登记部门提交办证相关资料之日止。因谢威丽与新桥公司约定的逾期办证违约金属于继续性债权，现谢威丽请求新桥公司自2015年9月30日起至其向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款485202.70元为基数按银行同期贷款利率标准支付逾期办证违约金的主张，一审法院依法仅能支持自2015年10月1日起至新桥公司向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款485202.70元为基数按银行同期贷款利率的标准支付逾期办证违约金。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限新桥公司于判决生效之日起10日内向谢威丽支付自2015年10月1日起至新桥公司向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款485202.70元为基数按银行同期贷款利率标准计算的逾期办证违约金；二、驳回谢威丽的其他诉讼请求。如新桥公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1170元，减半收取为585元，由新桥公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查明，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“……双方同意按下列第3项处理：……3、房产证办理：按合同第八条交付期限约定90日内开始办理初始登记。”故双方对逾期办证违约金未做约定，而非新桥公司所主张的双方在合同中对于逾期办证违约金的约定为“x%”。二审查明的其他事实同一审。本院认为，本案双方争议的焦点问题在于：一、新桥公司是否已于2016年9月30日向有关部门提交了办证资料，应否免除其此后的逾期办证责任；二、谢威丽的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于焦点一：新桥公司是否已于2016年9月30日向有关部门提交了办证资料，应否免除其此后的逾期办证责任。当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案新桥公司虽然在一、二审中均提出其于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关资料报送给房产主管部门，但对此未能提供证据证明，应当依法承担举证不能的后果，新桥公司未能依约完成协助谢威丽办理房屋产权证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任,本院予以支持。关于焦点二：谢威丽的诉讼请求是否已过诉讼时效。本案中双方签订的《商品房买卖合同》对违约金未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分）》关于合同中未约定违约金情况下可参照民间借贷中关于逾期利息规定之精神，新桥公司与谢威丽之间的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，2015年10月1日之前的逾期办证违约金因已过二年的诉讼时效期间，本院不予支持。根据上述司法解释第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，2015年10月1日之后的逾期办证违约金因未满二年诉讼时效期间，应适用三年诉讼时效期间。谢威丽向新桥公司主张逾期办证违约金的时间为2018年4月24日，2015年10月1日仍在三年的诉讼时效期间内，故一审法院判令由新桥公司向谢威丽支付自2015年10月1日起至新桥公司向产权登记部门提交办证资料之日止的逾期办证违约金，于法有据，本院予以确认。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。新桥公司上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170元，由烟台新桥集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年五月九日书记员  杨晓丹