广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4657号上诉人（原审原告）：谢锦发，男，汉族，1985年6月28日出生，住广东省开平市。委托诉讼代理人：王旭虹，广东文领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈小敏，女，汉族，1979年12月18日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。上诉人谢锦发因与被上诉人陈小敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢锦发及其委托诉讼代理人王旭虹，被上诉人陈小敏的委托诉讼代理人罗锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢锦发上诉请求：1.撤销一审判决第四、五项，改判支持谢锦发的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈小敏承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，对涉案合同解除的责任认定错误。本案双方签订合同后，因陈小敏未自行拆除涉案房屋上盖的违法建筑，被行政机关于2015年7月17日以停水处理，导致谢锦发无法经营。违建被拆除后涉案房屋破损且经营手续不齐，不具备对外经营的条件，但陈小敏一直拖延履行相应义务，已构成根本违约，故合同解除责任在陈小敏。另，谢锦发在2018年10月18日通过提起诉讼的方式向陈小敏提出解除合同，当诉状送达陈小敏时该合同解除，一审判决认为涉案合同是双方在庭审中协商解除亦有错误。二、一审判决对涉案合同解除的赔偿责任认定没有法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，陈小敏因违约须赔偿谢锦发的损失不仅为实际损失，还包括履行合同后可获得的利益。谢锦发在一审提出的工人薪酬支付证据为谢锦发停业等待的实际损失，而账簿资料证据为谢锦发履行涉案合同可以获得的利益，一审判决以陈小敏不确认上述证据，不能真实反映存在“实际损失”为由驳回谢锦发在一审提出的第四项请求明显不当。其次，关于涉案装修损失费的问题。谢锦发于2015年5月1日开始经营后于7月17日遭到停水的执法处理，即谢锦发仅营业两个月，即使正常经营时间推后至涉案房屋被围蔽的时间10月20日，谢锦发的正常经营时间也仅为四个月。一审判决以谢锦发存在2-4个月的经营行为，将价值七万余元的装修损失调减至一万元显失公平。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人陈小敏答辩称：同意一审判决，不同意谢锦发的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。本案中陈小敏不存在违约，是由于谢锦发违约才导致涉案租赁协议解除。谢锦发主张的商铺装修损失经营损失以及工人工资损失缺乏证据依据。2018年11月2日，谢锦发向一审法院提起诉讼请求判令：1、解除谢锦发与陈小敏签订的《用房租赁协议》。2、陈小敏向谢锦发返还10000元租赁保证金和垫付的租金1609元。3、陈小敏向谢锦发赔偿商铺装修损失76497.5元。4、陈小敏按照每月5000元向谢锦发赔偿自2015年12月1日起至2017年6月30日止期间共19个月的经营损失95000元、工人薪酬损失41130.34元。5、本案诉讼费全部由陈小敏承担。一审法院认定事实：荔湾区花地路庙前八巷2号房屋登记权属人为陈小敏。2015年4月10日陈小敏（甲方）与谢锦发（乙方）签订《用房租赁协议》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区花地路庙前八巷2号出租给乙方作经营用途。商铺租金为每月5000元，每月的28号支付租金和水电费。商铺租赁期为2015年5月1日至2021年4月30日。合同签订后第三年，即2018年5月1日租金递增2%，房租即为5100元∕月，后逐年递增2%。乙方应在协议签订的同时向甲方支付10000元作为租赁保证金，以保证其完全履行协议。如乙方在租赁期内终止合约，甲方不退还保证金部分。甲方有权从上述租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金和其它费用，及因乙方、乙方的雇员及访客的行为给甲方带来的损失。不足部分，甲方有权向乙方追偿。在乙方依约完全履行协议项下所有义务的前提下，甲方须于协议终止后的30天内，把租赁保证金无息还给乙方（协议其他内容略）。协议签订后，同日谢锦发支付10000元租赁保证金及首月租金5000元给陈小敏，陈小敏将上述房屋交给谢锦发使用。2015年6月5日花地街道办事处出具《临时经营场所使用证明》。谢锦发于2015年9月23日办理名称为：广州市荔湾区你共我饮品店（类型个体工商户），经营场所：广州市荔湾区庙前八巷2号（临时经营场所有效期至2016年4月30日止），经营者为谢锦发，组成形式为个人经营的《营业执照》。在此期间谢锦发向陈小敏支付2015年6月至2015年10月19日的租金。2015年9月30日谢锦发向陈小敏预付租金10000元。2015年10月20日至11月30日为免租期。后谢锦发没有继续支付租金给陈小敏。2015年10月因陈小敏在广州市荔湾区庙前八巷2号房屋进行违法建设，陈小敏广州市荔湾区综合行政执法局进行执法处理对房屋进行停水、停电处理，至2016年6月8日才恢复对上述房屋供水、供电。2016年7月6日谢锦发与陈小敏对广州市荔湾区庙前八巷2号的电费进行核对，陈小敏确认2015年7月1日至2016年7月6日电费6189元。原预付余额6830元加上垫付968元（税费）共7798元，水费未付。支付电费后剩下余额1609元。谢锦发没有退出上述房屋。在一审庭审中，谢锦发、陈小敏均同意解除《用房租赁协议》，谢锦发同意将荔湾区花地路庙前八巷2号房屋交还给陈小敏。谢锦发确认与邝倩玉是夫妻关系。另在庭审中，谢锦发还提供：《二人合伙经营协议书》、室内装修报价单、收款收据，拟共同证明谢锦发与案外人在涉案房屋合伙经营茶饮。账簿资料，拟证明2015年7月至11月期间谢锦发在涉案房屋的经营收入情况。2015年12月至2017年6月工资表、缴费历史明细表，拟共同证明谢锦发停业等待陈小敏通知复业期间支付工人工资和社保费用情况。照片，拟证明：1、2015年7月，城管部门以涉案房屋所在大楼2-4层系违法建设为由清拆大楼的水表、电表致谢锦发无法正常经营。2、2015年10月20日起至2016年5月期间，城管部门围蔽涉案房屋所在大楼并清拆上盖2-4层半房屋，造成谢锦发无法正常经营。3、2017年6月陈小敏复建商铺上盖第二层房屋，次月该房再次被城管围蔽并清拆。4、2017年7月清拆违建后，涉案房屋招牌及外观遭到严重破坏，天面开裂导致商铺内部积水渗漏，无法正常使用。陈小敏至今未交付符合经营条件的房屋给谢锦发使用。2017年8月微信聊天截图，拟证明清拆违建后，商铺招牌及外观遭到严重破坏，天面开裂导致商铺内部积水渗漏。经谢锦发多次催告，陈小敏始终未能提供符合经营条件的房屋给谢锦发，直接导致谢锦发无法正常经营。证据44页看出商铺7月份上面是两层，证明谢锦发是停业等待。陈小敏认为《二人合伙经营协议书》、室内装修报价单、收款收据无法反映装修或经营的损失。谢锦发提供的装修材料并不是有合法资质的装修公司出具完整的装修合同及发票，也没有对应转账入账记录印证。这部分材料无法反映谢锦发主张七万多元的装修数额，缺乏事实依据。账簿资料该部分账册仅为谢锦发单方书写，没有对应财务记录印证，没有对应入账资料，账目记录也不是合规财务出具，也没有相关税务申报、商业备案等手续，且账册显示的时间点有问题，不能证明停业间的收入损失。2015年12月至2017年6月工资表、缴费历史明细表员工邝倩玉与谢锦发是夫妻关系，就是共同经营，不属于工人工资，实际租赁合同签订前就有记录存在，不能证明所谓工人工资的损失。照片不能反映拍摄的时间。2017年7月不存在任何城管二次拆除情况，违建问题在2016年已经结案。且城管不会破坏一楼的结构，如果破坏了结构也可以向城管反映，但不存在这个情况。2017年8月微信聊天截图微信可以反映2017年7月份左右都是谢锦发一直在使用，维修不影响使用商铺。图片无法反映谢锦发是停业，门一直都可以打开，具备使用条件。一审法院认为：谢锦发、陈小敏签订的《用房租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在2015年10月至2016年6月8日期间由于陈小敏在涉案房屋存在违法建设，被行政机关进行处理导致谢锦发无法经营。谢锦发、陈小敏双方已经于2016年7月6日进行协商处理，并确认尚有余款1609元，谢锦发继续使用涉案房屋。对于谢锦发主张及后陈小敏再次发生涉案房屋违法建设的事实，根据谢锦发提供的2017年7月14日至7月18日的微信及2018年6月21日的照片，均能证实谢锦发在此期间使用涉案房屋。如果发生影响谢锦发正常经营的行为，谢锦发应就《用房租赁协议》是否可履行提出解决，但谢锦发没有提出，责任在于谢锦发。谢锦发提供经营损失、工人薪酬损失的证据，陈小敏不予确认。经营损失、工人薪酬损失的证据也不能真正反映是否存在实际损失。因此，谢锦发以上述理由要求陈小敏承担经营损失、工人薪酬损失的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于谢锦发、陈小敏双方在庭审中均同意解除《用房租赁协议》，谢锦发也同意退还涉案房屋。一审法院可按双方的意见处理，陈小敏亦应将保证金10000元及剩余款项1609元退还给谢锦发。对于商铺装修的损失，因谢锦发确实存在在涉案房屋经营的事实。陈小敏对谢锦发商铺装修的实际投入也不确认，一审法院基于公平原则对商铺装修损失酌情由陈小敏给予10000元的补偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2018年12月25日作出如下判决：一、解除谢锦发与陈小敏签订的《用房租赁协议》。二、谢锦发自本判决发生法律之日起十五日内，将荔湾区花地路庙前八巷2号房屋交还给陈小敏。三、陈小敏自本判决发生法律之日起十五日内退还保证金10000元及剩余款项1609元给谢锦发。四、陈小敏自本判决发生法律之日起十五日内支付装修补偿款10000元给谢锦发。五、驳回谢锦发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2332元，由陈小敏负担225元，谢锦发负担2107元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审中，陈小敏称：涉案房屋原报批是一层，我方加建了二、三、四层，所以要拆除违建部分，但没有损坏涉案房屋的天花。二审中，谢锦发称：涉案房屋产权证只是记一层房屋，我方承租的是一层，承租之后城管部门通知陈小敏拆除二楼以上部分。陈小敏陈述：2015年10月20日发生围蔽至2016年6月1日没有计算租金，结算后剩余1609元。二审中，双方均表示同意移交涉案租赁房屋，但未在本院限定的期限内办理移交手续。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）涉案租赁合同解除的责任归责；（二）谢锦发主张陈小敏赔偿其对涉案房屋的装修损失76497.5元应否支持；（三）谢锦发主张陈小敏赔偿自2015年12月1日至2017年6月30日期间共19个月的经营损失及人工薪酬损失应否支持。关于焦点（一）。根据本案的证据及双方陈述，涉案房屋产权登记为一层，陈小敏对涉案房屋进行违法加建了二、三、四层。双方2015年4月10日签订《用房租赁协议》约定谢锦发承租的是涉案房屋一层，不涉及违法建设部分。2015年10月，行政机关对涉案房屋违法建设部分进行围蔽拆除，导致谢锦发所在的一层无法正常营业。之后，即使行政机关于2016年6月8日对涉案房屋拆除完毕，恢复供水、供电，但按照常理，房屋二层以上部分被拆除，势必影响房屋一层的部分使用功能，需要进行修复之后才能正常使用。在此情况下，虽双方于2016年7月6日对涉案房屋的电费进行核对，也不能得出涉案房屋已能正常使用、正常营业的结论。本案并无证据显示陈小敏在房屋违法建设部分被依法拆除后，对一层房屋进行合理修复，提供适租房屋给谢锦发。故，谢锦发提起本案诉讼，主张无法实现其合同目的，要求解除双方租赁合同，符合法律规定，应予以支持。综上分析，合同解除的责任在于陈小敏，其应当承担违约责任。关于焦点（二）。《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限装饰装修残值损失的，应予支持；…”本案双方均未申请对涉案房屋装修残值进行鉴定。谢锦发主张涉案房屋装修损失为76497.5元，提交《二人合伙经营协议书》、室内装修报价单、收款收据等证据予以证明，但上述证据无法直接反映装修残值，亦不足以证明谢锦发对涉案房屋实际装修数额76497.5元。故在此情况下，一审法院综合本案的事实、证据情况，酌定涉案房屋装修损失为10000元，并无明显不妥，本院予以维持。关于焦点（三）。涉案房屋2015年10月至2016年6月期间被围蔽拆除违法建设，虽系因陈小敏的原因造成的，但据陈小敏一审陈述，其确认2015年10月20日发生围蔽至2016年6月1日没有计算租金，双方结算后剩余1609元。故谢锦发主张2015年12月1日至2016年6月期间的经营损失、人工薪酬损失可与其免交该期间的租金相抵。至于2016年7月之后的经营损失、人工薪酬损失，如上所述，在行政机关拆除涉案房屋违法建设部分后，谢锦发所承租的房屋一层是否能正常使用、正常经营尚不能确定，谢锦发也称一直待陈小敏的通知，谢锦发对此应当能够预见其无法正常经营。因此，谢锦发主张该期间的经营损失、人工薪酬损失，缺乏充分依据。综上，一审对此处理结果，并无不妥。综上，谢锦发的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4214元，由谢锦发负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月二十七日书记员  张 旭周凡舒