文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初25755号原告：广州好家庭运动用品城有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路236号广梅汕大厦首层至3层及部分4层之一﹑238号首层至3层及部分4层之一，统一社会信用代码9144010669519033XN。法定代表人：张家祥，总经理。委托代理人：王亮，系广东深田律师事务所律师。被告：上海网鱼信息科技有限公司，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路668号230室，统一社会信用代码91310117086231052A。法定代表人：黄锋，总裁。委托代理人：束雯婷，系上海市新闵律师事务所律师。第三人：郑晓艳，女，1977年6月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：黄博，系广东创见律师事务所律师。原告广州好家庭运动用品城有限公司（以下简称好家庭公司）诉被告上海网鱼信息科技有限公司（以下简称网鱼公司）、第三人郑晓艳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告好家庭公司的委托代理人王亮、被告网鱼公司的委托代理人束雯婷、第三人郑晓艳的委托代理人黄博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好家庭公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告收取的租赁保证金270000元无须返还（依据合同第四条、第九条第四款）；2.被告及第三人支付原告2014年8月25日起至2014年9月24日止的免租期间的占有使用费120000元（依据合同第二条第一款）；3.被告及第三人支付原告拖欠的房屋租金777600元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日；依据合同第三条）；4.被告及第三人支付原告逾期支付房屋租金的迟延履行违约金200000元（依据合同第四条及第八条第一款；按月分期计算，按照每日千分之五的标准，自逾期之日在本案中计至2017年12月24日）；5.被告及第三人支付原告拖欠的管理费117660元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日；依据合同第三条第二款以及合同履行过程中事实行为对合同内容的变更，原告实际收取被告管理费19610元/月，含物业管理费15000元/月、人员管理费1000元/月、电梯运行维护费3610元/月）；6.被告及第三人支付原告逾期支付管理费的迟延履行违约金30000元（依据合同第八条第一款；按月分期计算，按照每日千分之五的标准，自逾期之日在本案中计至2017年12月24日）；7.被告及第三人支付原告水电费54317元（依据合同第四条第二款）；8.被告及第三人支付原告逾期支付水电费的迟延履行违约金30000元（依据合同第八条第一款；按月分期计算，按照每日千分之五的标准，自逾期之日在本案中计至2017年12月24日）；9.本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2014年8月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同1》），约定原告将位于广州市天河路236号广梅汕铁路大厦3楼部分商铺（以下简称案涉房屋）出租给被告，租赁房屋的使用面积为691平方米。第二条约定，租赁期限自2014年8月25日起至2020年8月24日止，共6年。免租期限一个月，若被告违约则应当按照合同约定的租金标准向原告补交免租期间的占有使用费。第三条约定，租金分段计算，标准为第一、二年(2014年8月25日起至2016年8月24日)每月租金120000元；第三、四年(2016年8月25日起至2018年8月24日)每月租金129600元。被告应于每月5日前将下月固定租金支付原告。另约定物业管理费每月19610元。第四条约定，租赁保证金为270000元；水电费由被告自行负担，水费按照6.5元/立方米计算，电费按照1.35元/度计算。第八条约定，若被告未按照约定支付租金及各项费用，则应按照应付费用每日千分之五的比例向原告支付迟延付费违约金，迟延付费违约金以拖欠的具体天数计算，直至支付日止。第九条约定，被告逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过三十日，则原告有权解除合同，收回房产，没收保证金。自2017年6月25日起，被告一直拖欠原告租金、物业管理费、水电费等各项费用至今。被告的行为严重违反双方约定侵害原告合法权益。原告有权依法解除《合同1》并且要求被告承担其他违约责任。在诉讼过程中，被告提出案涉房屋的租用人实际为第三人，并非被告。根据原告掌握的证据显示，第三人系受被告的委托办理房屋租赁事宜，故二者之间可能构成代理法律关系。针对上述情况，原告认为被告和第三人可能构成案涉房屋的共同使用人或代理法律关系，无论上述何种情况，第三人都应当对原告的各项损失和权益承担共同的法律责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。网鱼公司辩称：一、被告非房屋租赁合同承租主体，故被告不应承担租赁义务及违约责任。被告对原告就本案提供的证据《合同1》真实性存在异议，否认被告为该房屋承租人。另，被告提供的证据原告与郑晓艳于2014年8月20日签订的关于郑晓艳租赁原告位于广州市天河路236号广梅汕铁路大厦3楼C01房屋用于开设网鱼网咖之《房屋租赁合同》（以下简称《合同2》)，该合同明确约定郑晓艳系该房屋承租人，承租期限自2014年8月25日起至2020年8月24日止。另根据被告提供的证据穗租备2015B0600803254号《房屋租赁登记备案证明》证明天河区天河路236号3层(部位:自编C01)承租人为广州深宇网吧有限公司，郑晓艳系该公司法定代表人。根据上述证据可充分表明，郑晓艳及广州深宇网吧有限公司系案涉房屋的真实承租人，被告非租赁合同承租主体，不应承担租赁义务及违约责任。二、被告从未向原告支付过租赁合同租金或保证金，而自2014年8月25日至2017年6月25日期间，原告并未向被告主张未履行合同违约责任，足以证明被告并非租赁合同承租主体。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年8月已签订的合同，若被告为真实承租主体，但被告自2014年8月25日至2017年6月25日期问从未向原告支付过租金或保证金，试问原告从何收取的该期间租金及保证金从而导致原告于本次诉讼中并未主张该期间未支付费用违约责任?又若原告收取其他第三方就该房屋出租的租金或保证金，那么足以证明原告承认且确定被告并非该房屋真实承租人，那么原告的本次诉讼存在恶意诉讼嫌疑，浪费司法资源。《法国民法典》第1119条规定“任何人，在原则上，仅得为自己接受约束并以自己名义订立契约。”第1165条规定“契约仅于缔约当事人间发生效力。”故被告非租赁合同承租主体，不应承担租赁义务及违约责任。综上，被告并非该租赁合同承租主体，故无需承担任何合同义务及违约责任。请求法院依法判决驳回原告所有诉讼请求。郑晓艳述称：原告起诉所主张的事实不能成立，其诉讼请求不应得到支持，理由：一、原、被告之间并未成立就案涉房屋的租赁合同。案涉房屋最早是由被告派驻广州区域代表张屹与原告进行租赁接洽，拟成立网鱼网咖广州太古汇直营店，后被告经与原告商议，改由第三人开立网鱼品牌加盟店方式在同一地址开业经营。此过程中，被告与原告取消了已签订的《合同1》，而由第三人与原告另行签订《合同2》，该合同签订后，第三人与原告事实履行了该合同。自2016年9月，第三人向案外人赵少玲转让了网鱼网咖太古汇店并在被告处办理了正式的转让更名手续。此后网鱼网咖太古汇店改由赵少玲实际经营。2016年9月后，第三人仅协助赵少玲完成向原告支付房屋及费用的作用，因而完全退出了对于网鱼网咖太古汇店的经营。2017年6月，网鱼网咖太古汇店实际经营者赵少玲与原告产生退租争端，因此产生的法律责任应当在原告与赵少玲的法律关系内予以解决，根据民事法律上的权利义务相匹配原则，第三人自2016年9月出让门店后对案涉房屋并未享有权益，也未实际进行经营管理，不应承担义务，因此，在本案的租赁纠纷中也不应当承担任何责任。第三人基于澄清事实发表补充答辩意见并提供相应证明材料，不代表第三人自认与原告存在房屋租赁合同纠纷，不代表第三人对原告诉请的认可。综上，原告主张的其与被告及第三人存在租赁合同纠纷不符合本案事实，其因此提出的诉请应予驳回。二、《合同2》已于2017年7月18日解除，原告主张2017年7月18日后的租金等费用缺乏依据。截至2017年6月底，网鱼网咖太古汇店已连续六个月处于经营亏损，向原告提出减少租金要求遭到原告拒绝，网鱼网咖太古汇店遂向原告提出退租，原告自2017年7月18日始对案涉房屋进行强制锁门，网鱼网咖太古汇店自2017年7月18日起已停止经营。网鱼网咖太古汇店于2017年8月25日向原告发出《租赁合同终止通知书》，明确租赁合同于2017年7月18日解除。原告自2017年7月18日开始即对案涉房屋实施强制锁门，承租人已丧失对案涉房屋的支配，原告主张2017年7月18日后的租金等费用缺乏请求依据。三、网鱼网咖太古汇店内设备等财物遭到原告封锁，现均已灭失。原告提起本案诉讼实属恶意诉讼。原告自2017年7月18日对案涉房屋进行强制锁门，拒不配合网鱼网咖太古汇店清场要求，场所内电脑、网络服务器等设备及家私用品等财物均被原告锁在室内。网鱼网咖太古汇店于2017年8月25日发出《租赁合同终止通知书》，函请原告配合清场，又遭原告无理拒绝。案涉房屋遭原告封锁至2017年11月，此后由另一家网吧短暂经营，2018年1月，包括案涉房屋在内的广梅汕铁路大厦裙楼1-3层由原告交还上一手出租方广州市景升物业管理有限公司（以下简称景升公司）。网鱼网咖太古汇店在租赁场所内的设备、财物现已全部灭失，灭失财物购置价逾200万元。在这些情况下，原告于2017年12月起诉请求支付租金及其他费用等，实属恶意诉讼，严重违反民事活动诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于本案真实履行的租赁合同是《合同1》还是《合同2》，以及原告的合同相对方的问题。本院分析如下：首先，原告提交的证据《合同1》与第三人提交的证据《合同2》（被告亦提交该合同复印件作为证据）的区别仅在于五处：第一处是抬头处承租人信息，前者为被告名称及地址，后者为第三人名称及地址；第二处是合同正文第一条第一款中案涉房屋位置的描述词，前者为广州市天河路236号广梅汕铁路大厦3楼“部分商铺”，后者为广州市天河路236号广梅汕铁路大厦3楼“C01”；第三处合同正文第三条第四款中出租人收款开户行及账号，前者为中国工商银行广州市天河支行及3602013409200548891，后者为中国银行广州天河东路支行及732858596051；第四处是落款处出租人代表人一栏，前者有“张家祥”签名，后者无签名；第五处是落款处承租人一栏，前者为被告盖章，后者为第三人签名及加盖指印。其次，原告提交的证据中国银行国内支付业务收款回单显示的付款人均为第三人且收款人的开户行及账号信息均与《合同2》约定的出租人收款信息一致，若该合同并非真实履行的合同，原告长期以来对此未提出异议也不符合常理。再次，原告提交的证据《授权书》（复印件）虽显示被告授权第三人负责案涉房屋租赁合同签署及“广州天河太古汇互联网上网服务有限公司（筹）”筹建事宜，原告还称其在同一天分别与原告、第三人就案涉房屋签署了上述《合同1》《合同2》，但按照一般的交易习惯来看，第三人与原告签署《合同2》时若是作为被告的代理人身份，则合同抬头不应将第三人个人作为承租人，更何况按照原告说法其在同一天与被告签署了加盖被告公章的《合同1》，这样一来其完全没有必要与第三人个人再签署一份正文内容几乎一样（仅收款人开户行及账号不同、案涉商铺位置的描述词不同）的《合同2》。而被告及第三人关于因被告将在案涉房屋开设直营店的想法改为由第三人在案涉房屋开设加盟店故在被告与原告签订《合同1》后改由第三人与原告重新签订了《合同2》并实际履行《合同2》的陈述，则更符合常理。再次，被告提交的证据房屋租赁登记备案证明（复印件）、案外人广州深宇网吧有限公司的企业信用信息公示报告、《网鱼网咖特许经营合同》、第三人提交的证据银行流水及被告陈述、第三人陈述能够形成完整的证据链，证明第三人以合同相对方的身份在享有及履行《合同2》中的权利及义务。最后，第三人虽主张因其于2016年9月向案外人赵少玲转让了网鱼网咖太古汇店故原告的纠纷相对方应为案外人赵少玲，但现有证据并未显示第三人所述的上述概括转移租赁合同中权利义务行为已经原告同意，因此，即使第三人所述上述概括转移租赁合同中权利义务情况属实，亦不对原告发生相应的法律效力。综上所述，应认定原告与第三人签订的《合同2》是本案真实履行的合同，且第三人是原告的合同相对方。2.关于原告是否在案涉房屋上锁的问题。原告申请的证人刘刘某自称是原告原运营总监）出庭作证和第三人申请的证人史史某自称是被告员工）出庭作证时均陈述在2017年一个晚上（证人刘刘某大约是7、8月；证人史史某大约是7月17日）大概12点左右，因在案涉房屋经营的一些工作人员想把案涉房屋内物品搬离，被原告聘请的保安人员制止且保安人员在案涉房屋大门上锁。因此，本院对原告关于其并未对案涉房屋锁门陈述不予采信。本院认为解锁情况的举证责任在于原告一方，证人刘刘某陈述已经于上锁次日上班时解锁，但未见原告提供充分证据予以佐证，证人史史某陈述次日并未解锁，第三人亦否认解锁，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对证人刘刘某于原告次日解锁的陈述不予采信。关于原告上锁的具体期间，本案现有证据尚不足以直接判断原告上锁及解锁的具体时间。但仅从原告提交的证据客户缴费通知单的内容，对比第三人提交的房屋费用支付明细内容，结合广州地区夏季用电趋势来看，客户缴费通知单反映出2017年6月25日至2017年7月25日期间的用电量及金额突然较上一月实缴金额降低30.89%，且2017年7月25日后这个月的电费从几万元急剧下降至一千多元，随后一个月又降至数百元，而自2017年7月25日之后的水费和自2017年9月25日之后的电费竟然数月持续为零。以上情况与第三人关于原告在2017年7月18日上锁的陈述及证人史史某于案涉房屋被上锁后其内的电脑服务器还开着、再后来服务器也停用的陈述基本相互印证，故本院对第三人关于案涉房屋在2017年7月18日被上锁的陈述依法予以采信。本院认为：如前所述，《合同2》是本案中真实履行的合同，该合同是原告与第三人双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告要求被告作为合同相对方承责与本院上述认定不符，本院依法予以驳回。本案的争议焦点为导致《合同2》解除的责任归属。首先，原告及第三人均确认案涉房屋2017年5月25日之前的水电费、2017年6月24日前的租金及物业管理费和2017年6月30日前的电梯运行维护费及人员管理费已付清，而此后的租金及费用未付。根据《合同2》第三条的约定，案涉房屋2017年6月25日至7月24日期间的租金本应于2017年7月5日前支付，但第三人并未按时付租，已经构成违约；在此情况下，第三人又于2017年七八月中某一日夜间安排人员欲从案涉房屋搬离物品，而原告又采取在案涉房屋大门上锁方式加以阻止，双方矛盾开始加剧；此后，原告及第三人均未积极就合同继续履行或解除进行磋商，也未采取有效措施防止双方损失进一步扩大，直至案涉房屋被原告的上一手出租人收回，双方的租赁合同才实际解除，原告和第三人在此节均有过错。根据公平原则，考虑原告和第三人的履约情况及过错程度，本院综合本案案情酌情认定原告对导致《合同2》解除承担30%的责任，第三人对导致《合同2》解除承担70%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求确认原告收取的租赁保证金270000元无须返还及要求第三人支付原告2014年8月25日起至2014年9月24日止的免租期间的占有使用费120000元的诉请，如前所述，原告及第三人对于《合同2》解除各自负有过错，原告基于其具有单方解约权而要求完全没收租赁保证金及要求第三人补交免租期间的占有使用费缺乏理据，但鉴于第三人对导致合同解除应负责任为70%，根据公平原则，70%的租赁保证金即189000元（270000元×70%）归原告所有为宜。关于原告要求第三人支付拖欠的房屋租金777600元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日）及其迟延履行违约金200000元、拖欠的管理费117660元（自2017年6月25日起计至2017年12月24日）及其迟延履行违约金30000元的诉请，原告及第三人均确认案涉房屋自2017年6月25日起的租金未付，且如前所述，原告及第三人的行为共同导致双方矛盾激化且又怠于磋商及未采取有效措施防止双方损失进一步扩大，故本院根据前述对导致合同解除的责任认定并综合本案案情，考虑第三人请求调低违约金的抗辩意见和原告在本案中主张逾期付款违约金的截止时间，酌情认定本案中由第三人向原告支付租金244080元及逾期付款违约金3080元、管理费35860元及逾期付款违约金350元。关于原告要求第三人支付拖欠的水电费54317元及其迟延履行违约金30000元的诉请，原告及第三人均确认案涉房屋自2017年5月26起的水电费未付，但原告未能提供充分证据证明此后实际发生的水电费度数及金额，在第三人明确表示不认可该金额的情况下，本院对原告自称的水电费金额不予采信。从本案查明的事实看，原、被告双方在纠纷发生后未及时沟通共同读取案涉房屋水电度数是导致本案无法直接查清第三人欠付水电费度数及金额的直接原因，根据原告提交的证据客户缴费通知单及第三人提交的房屋费用支付明细，结合日常生活经验，本院按照公平原则并综合本案案情酌情认定第三人向原告支付水电费46000。原告及第三人均称案涉房屋水电费交纳惯例是原告发出缴费通知后由承租人按照该通知金额支付，现第三人否认曾收到原告关于2017年5月25日后交纳水电费的缴费通知，原告也未提供证据证明已经向第三人送达相应缴费通知，况且，原告亦未提供证据证明其代垫上述水电费的实际情况，故根据公平原则，考虑第三人请求调低违约金的抗辩意见和原告在本案中主张逾期付款违约金的截止时间，本院综合本案案情酌情认定第三人在本案中向原告支付水电费逾期付款违约金50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、第三人郑晓艳已付原告广州好家庭运动用品城有限公司的租赁保证金189000元归原告广州好家庭运动用品城有限公司所有。二、第三人郑晓艳于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州好家庭运动用品城有限公司支付租金244080元及逾期付款违约金3080元。三、第三人郑晓艳于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州好家庭运动用品城有限公司支付管理费35860元及逾期付款违约金350元。四、第三人郑晓艳于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州好家庭运动用品城有限公司支付水电费46000元及逾期付款违约金50元。五、驳回原告广州好家庭运动用品城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19200元，由原告广州好家庭运动用品城有限公司负担12977元，第三人郑晓艳负担6223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 宋 平人民陪审员 张黛乔二〇一九年五月十日书 记 员 张 杳蒲肖明            判决书已于2019年   月   日送达