湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初934号原告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道187号（12）。法定代表人：汪楠钦，总经理。委托诉讼代理人：胡兵，湖北华徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻某某，公司员工。被告：李某，男。原告武汉市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人喻某某，被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司提出诉讼请求，判令被告李某支付2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费4001.97元及违约金678.62元；并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告李某系武汉万科XXXX·XXXX小区X岛特区XX-XXXX室的业主，我公司为该小区提供物业服务。被告李某自2017年1月1日开始就未按时交纳物业服务费，长期无故拖欠物业服务服务费至今。我公司多次对其进行催缴，但被告李某仍拒不缴纳。为维护我公司合法权益，我公司遂诉至法院，请求法院依法判决。被告李某辩称，我于2013年购得位于武汉市东西湖区万科XXXXX岛特区B2-XXXX室的房屋，于2014年入住。2013年至2015年期间，我均按时足额缴纳物业服务费。2016年，我发现家中客厅一角屋顶小面积渗水，遂与原告万科物业公司联系沟通要求其申请维修基金，修缮屋顶，漏水问题，在我多次催促与推进下，原告万科物业公司按流程在时隔1年后才将维修基金申请下来，并在外请修缮屋顶与外墙的施工队对屋顶进行修缮，我也按要求及时缴纳了物业服务费用，但2017年屋顶修缮后，我发现漏雨位置不仅没有得到解决，屋顶漏水问题反而愈加严重，主卧和次卧也开始渗水，我多次向原告万科物业公司反馈情况，但是其一直推脱称需要下次申请房屋维修基金才能解决。后经了解，我在第一次向原告万科物业公司反映漏水情况时房屋仍在保修期内，原告万科物业公司应及时向施工方提出再次维修要求，但其并没有这样做，导致我家损失扩大。另外，我2018年7月发现楼顶消防水箱破裂，并将该情况及时向原告万科物业公司反馈，但是其对水箱漏水未做任何处理，导致我家房屋漏水情况更加严重。因为水箱在我家主卧正上面，水箱漏水导致我家楼顶墙皮大面积脱落。第三，我于2018年1月在我家楼顶发现了一个占地4至6平方米的电箱（电箱为楼顶基站服务，因基站在楼顶，楼顶无法进行修缮，导致漏水问题无法解决）。我曾要求原告万科物业公司提供该基站的租赁合同，建设时该基站相关手续、租赁费用收入去向等，但其仅提供了X岛特区C2栋的合同（我家是在X岛特区B2）。之后我要求该基站搬离，并曾请所在楼栋及周边楼栋业主签字要求搬离基站，但是原告万科物业公司反复推脱，其对公共区域的擅自使用，侵害了业主的权益。原告万科物业经理服务态度恶劣。综上，我认为原告万科物业公司存在服务瑕疵，我不应交纳物业服务费。本院经审理认定如下事实：李某系武汉市东西湖区万科XXXX·XXXX小区X岛特区XX栋X楼X室的所有权人，该房屋建筑面积为87.82平方米。2015年3月17日，武汉市万科XXXX·XXXX第二届业主委员会与万科物业公司签订《物业服务合同》，约定继续由万科物业公司为万科XXXX·XXXX小区提供物业服务。合同期限自2015年7月1日起至2018年6月30日。物业服务收费实行酬金制，万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。物业服务费的标准为2015年7月1日至2016年6月30日期间小高层或带电梯的住宅楼宇按建筑面积1.98元/平方米/月交纳；2016年7月1日至2018年6月30日期间小高层或带电梯的住宅楼宇按建筑面积2.17元/平方米/月交纳。物业服务费按季度交纳，业主于每季度首月15日前交纳当期物业服务费。在下季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.5‰支付违约金。2018年8月1日，武汉市万科XXXX·XXXX第二届业主委员会与万科物业公司续订了《物业服务合同》，合同期限自2018年7月1日起至2021年6月30日。物业服务费的标准与之前的物业服务合同中约定的标准一致。李某按时交纳物业服务费至2016年12月31日。后李某家中漏水，万科物业公司未及时维修，且楼顶消防水箱破裂未及时维修，楼顶基站未予以拆除等原因拒绝交纳物业服务费。2018年8月31日，万科物业公司向李某发出《律师函》，对其催收物业服务费，李某予以拒绝。万科物业公司遂诉至法院，其主张李某交纳物业服务费的截止时间是2018年9月30日。上述事实有《业主资料卡》、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》复印件、《物业服务合同》、《律师函》及送达回执等证据予以证明，本院予以确认。审理中，李某提交一组照片及《万科XXXX业主关于基站问题的联名书签名》、《合作协议》，拟证明其因外墙漏水导致屋内墙面受损，同时，因顶楼消防水箱破裂，万科物业公司未及时维修导致屋内漏水情况更加严重，以及顶楼安装基站的事实。万科物业公司对李某提交照片及《合作协议》的真实性无异议，但认为对于李某提出的其外墙漏水的问题，万科物业公司已经通过业委会申请了专项维修基金，且已经利用专项维修基金对漏水部分进行了维修，万科物业公司已经尽到了服务义务。对于顶楼消防水箱破裂的问题，万科物业公司在收到李某的反映后第一时间关闭了水箱阀门，停止使用该水箱，后通过向业委会申请公共收益的方式于2018年7月对损坏的水箱进行了更换，万科物业公司亦尽到了服务义务。对《万科XXXX业主关于基站问题的联名书签名》的真实性有异议，表示并未收到业主的联名签名，但有业主确实向其反映过楼顶设立基站的问题。本院认为，武汉市万科XXXX·XXXX第二届业主委员会分别与万科物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效，李某作为万科XXXX·XXXX小区的业主，该合同对其具有约束力。李某应当按照合同约定按时交纳物业服务费。而其自2016年7月未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。对万科物业公司主张李某支付2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费的请求本院予以支持。审理中，李某主张万科物业公司对其家中漏水问题未及时解决，对楼顶消防水箱破裂未及时更换导致漏水问题加剧，但李某对万科物业公司已为其申请了专项维修基金，并对漏水部位进行了维修的事实予以认可，对万科物业公司更换了消防水箱的事实亦予以认可，但认为万科物业公司解决上述问题均不及时，导致其损失扩大。本院认为，万科物业公司在对李某反映的外墙漏水问题上已经尽到了物业公司通知、联系的义务，但在消防水箱更换的问题上，虽然第一时间关闭了水箱，但对已经产生的积水未予以处理，结合李某家中本身已经存在外墙漏水的情况，可以证明万科物业公司在处理消防水箱漏水问题上存在一定的疏漏，本院酌情在2018年的物业服务费中扣减10%，经计算，李某应支付的2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费为3830.46元（2.17元/月/平方米×87.82平方米×12个月+2.17元/月/平方米×87.82平方米×9个月×90%）。因万科物业公司未举证证明因李某的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对万科物业公司违约金的诉求不予支持。关于李某主张的拆除基站的问题，其于2013年购买房屋时该基站已经建成，即其在购买房屋时应当知晓并愿意承担基站安装在楼顶可能导致的影响，故其在入住5年后主张拆除基站无事实依据，亦不能以此为由主张万科物业公司服务存在瑕疵，对李某的该项辩称意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司支付2017年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费3830.46元；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告武汉市万科物业服务有限公司已预缴），由原告武汉市万科物业服务有限公司负担2元，由被告李某负担23元（被告李某在支付上述款项时一并向原告武汉市万科物业服务有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇一九年五月十四日书记员  高敏