广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6471号原告：王子君，女，1989年8月10日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒敏，广东国龙律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。原告王子君与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年2月1日至2019年1月7日的逾期交楼违约金35677元及利息945元（每月违约金到期后15天内支付，逾期支付按银行同期贷款利率计算利息，暂计至2019年2月28日）；2、判令被告向原告支付房屋面积差异款20866元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月27日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501015105）。合同第三条约定被告向原告出售佛山市禅城区季华四路66号一座2514号，建筑面积78.47平方米，其中套内面积47.99平方米，分摊面积30.48平方米。合同第四条约定该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米18189.73元，总金额872925元。合同附件《佛山雄盛王府广场住宅精装修房室内交楼标准（户型：A8户型（平层型）》对交楼装修标准做了明确约定。合同约定被告应在2016年12月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付给原告使用，被告逾期交房超过90天，原告不解除合同的，被告从交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金。之后，根据被告要求，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议对房屋面积重新约定，合同第一条、第二条确认原告购买商品房约定建筑面积共81.94平方米，其中，套内面积50.62平方米，分摊建筑面积31.32平方米，合同总价款不变，仍按套内建筑面积计算购房价款，商品房单价变更为17244.67元。到2018年1月30日，被告仍未能交楼。2018年2月1日，原告向佛山市禅城区人民法院起诉被告支付逾期交楼违约金（案号：（2018）粤0604民初2978号）。禅城区法院判决被告应按精装修标准交付商品房给原告，逾期交楼违约金标准为35元/平方米/月，判决被告向原告支付2016年12月30日至2018年1月31日期间的违约金。一审判决后，双方均上诉，佛山市中级人民法院二审维持原判。到2018年12月，被告通知原告收楼，原告到场查看装修情况，发现被告交付的房屋装修与约定装修严重不符，如将约定的中央空调装修为挂式空调，装修地板使用不同且廉价的材质，经多次整改有的地方已无法再改，原告为了尽早入住只能同意2019年1月底春节前收楼。原告多次要求被告支付逾期交楼违约金（按40元/月/平方米租金损失计）和装修赔偿，被告不予理会。根据被告提供的房产分户图，经房屋测绘部门测量，被告销售给原告的房屋实际建筑面积为82.06平方米，其中专有建筑面积49.41平方米（即套内面积）、分摊建筑面积32.65平方米，实际套内面积比合同约定少1.21平方米，根据合同约定，按套内面积计价，每平方米17244.67元，根据双方签订《商品房买卖合同》第五条规定，被告应向原告退还购房款20866元。被告辩称，一、原告诉求以40元/月/平方米作为逾期交楼违约金计算标准不应支持。原告诉被告支付逾期违约金案[(2018)粤0604民初2978号]，认定逾期违约金标准为35元/月/平方米，故本案应按该标准计付违约金。二、逾期交楼违约金计算截止时间应为2018年10月1日。本案涉案房产为带装修交付，第三方装修公司装修完毕于2018年10月1日、10月19日先后通知原告办理收楼，原告迟迟不予收楼。原告于2018年12月19日办理了收楼，故逾期交楼违约金应计算截止2018年10月1日，而非2019年1月7日。三、原告主张被告支付逾期交楼违约金的利息没有事实和法律依据。四、因装修交付造成面积差异，原被告双方在《房屋装修协议》约定不按买卖合同执行，无须补退款，故被告无须向原告退回购房差价。被告开发建设的本涉案商品房规划设计中未有包装修交楼内容，根据原告购房时选择要求装修，而装修对原核准的房屋规划设计结构会有调整，会导致面积有差异，因而原告与被告、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司签订《房屋装修协议》第七条第1款约定：因房屋装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，为此，双方同意：由此造成的面积差异，不再执行《买卖合同》面积差异处理的有关条款，不再进行补差或退款，也不再承担其他面积差异的责任。因此，被告无须向原告退回购房差价。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告工商公示信息，证明原被告诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》，证明①2015年7月27日,被告向原告出售佛山市禅城区季华四路66号一座2514号房，建筑面积78.47平方米，单价为每平方米18189.73元。合同附件是住宅精装修房室内交楼标准；②合同约定被告应于2016年12月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告；被告逾期交房超过90天原告不解除合同的，应自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日，按商品房的市场租金向原告支付违约金；③合同第五条约定产权登记面积与合同约定计价面积发生差异值在±0.6%以上至±3%以内的，按合同约定的房屋单价多退少补。3、《商品房买卖合同补充协议》，证明原被告重新确认商品房建筑面积为81.94平方米，其中，套内面积50.62平方米，分摊建筑面积31.32平方米，合同总价款不变，仍按套内建筑面积计算购房价款，商品房单价变更为17244.67元。4、（2018）粤0604民初2978号《民事判决书》，证明原告向佛山市禅城区人民法院起诉被告支付逾期交楼违约金，禅城区法院判决被告应按精装修标准交付商品房给原告，并按35元/平方米/月的标准向原告支付2016年12月30日至2018年1月31日期间的违约金。5、《室内装修竣工验收确认书》，证明直至2019年1月7日，原告才收楼。6、《房产分户图》，证明被告销售给原告的房屋实际建筑面积为82.06平方米，其中专有建筑面积49.41平方米（即套内面积）、分摊建筑面积32.65平方米，实际套内面积比合同约定少1.21平方米。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②被告应在约定交付日期前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；③被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；④补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、《房屋装修协议》及附件（房屋装修标准；施工图），证明①被告开发建设的涉案商品房规划设计为毛坯交楼，《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续，原告不予收楼，责任自行承担；2、《房屋装修协议》第七条第1款约定：因房屋装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，为此，双方同意：由此造成的面积差异，不在执行《买卖合同；面积差异处理的有关条款，不再进行补差或退款，也不再承担其他面积差异的责任，因此被告无须向原告退回购房差价。4、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，按每月每平方米35元支付逾期交房违约金远高于市场租金标准支付违约金。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、测绘报告书，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金计算应截止2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。因为涉案房屋带装修交付，装修完毕后，测绘机构才出具测绘报告，该数据与实际情况有出入。因为带装修，所以房屋内楼梯结构、飘窗问题导致房屋面积出现了变化，因而三方在装修协议明确因此导致的面积差不作退补。6、《交付装修通知书》、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、室内装修竣工验收通知书（2018年10月1日发出）、室内装修再次验收通知书（2018年10月19日发出）、EMS邮寄单、邮寄回执，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，邮件被退回，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。装修公司再完成涉案房产的装修后及时通知了原告办理收楼，因为原告的延迟收楼，应自行承担责任，被告不应承担相应的逾期交楼责任。7、收楼确认书，证明原告于2018年12月19日办理了收楼，故逾期交楼违约金应计算截止2018年12月19日。庭审后，被告补充提交：《商品房买卖合同补充协议》（增加阳台的）和附件平面图，证明①原告所购房屋因规划设计变化增加阳台，总房价不变，是未出卖人赠送阳台，该阳台计算的套内面积不列入计算面积差异款；②《商品房买卖合同补充协议》（增加阳台的）约定案涉房屋套内面积50.62平方米包括赠送阳台的2.79平方米，但房管局的测绘规则阳台是按减半计算套内面积，所以该约定套内面积不能作为计算套内面积差的结算依据；③签订《商品房买卖合同补充协议》（增加阳台的）是为变更备案登记用，面积差处理仍适用《商品房买卖合同》。原告对此书面质证称，对真实性无异议，对证明内容有异议。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：原被告对对方证据的真实性均未持异议，经审查，本院予以确认。本院经审理查明：2015年7月27日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告建设的禅城区季华四路66号一座2514房，建筑面积78.47平方米、套内面积47.99平方米，商品房价款总金额872925元；2、付款方式及期限：2015年7月27日以现金方式支付首期款372925元；商业贷款500000元；3、交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），并符合本合同约定的商品房交付给买受人；4、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行；5、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋，否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。另，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》附有一份《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》，该文件对房屋的精装修标准进行了明确。此外，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议书》，合同就送达约定如下：出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期。合同签订后，原告缴纳了全部购房款。同日，原告（合同甲方）与被告（合同丙方）、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（合同乙方）签订《房屋装修协议》，合同约定：甲方拟委托乙方对其购买丙方开发雄盛王府广场一期一栋2514号房进行装修，经三方友好协商，就相关问题达成如下协议：……第二条委托事项1、甲方委托乙方按照本合同附件1《房屋装修标准》和附件2的图纸对上述房屋进行装修；2、甲方知悉若按照附件2进行装修需要对房屋原结构进行局部变动，并同意乙方在装修时对房屋进行相关的结构变动……第三条装修工程款1、该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；2、因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》（下称为《买卖合同》）约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用，乙、丙方也无须向甲方开具装修款的发票；第四条交付与验收1、乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；2、甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；3、甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件。甲方应按《买卖合同》约定办理入伙手续。除此以外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第五条保修责任1、保修期内，装修工程的保修及相关责任均由乙方承担，但是因甲方或使用人使用不当、第三人造成或不可抗力造成的除外；2、丙方按照《买卖合同》的约定对房屋主体承担保修责任，对房屋主体以外的装修工程不承担保修责任，但丙方应配合协助甲方与乙方协商保修事宜……同时，《房屋装修协议》附有《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》。2018年1月17日，被告建设的佛山雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年1月17日，被告通过邮政EMS向原告发出《收楼通知书》，通知称原告购买的2514房具备合同交付使用条件，请原告前往物业服务中心办理交付手续。2018年1月21日，邮件被退回，退回理由为“不在佛山，不收”。另查明一，本院（2018）粤0604民初2978号民事判决书除确认上述事实外，还认定：“原告缴纳的购房款中已包含装修款，被告收取了原告的装修款，应当向原告交付精装房……结合本案实际情况，本院酌定涉案房屋的逾期交楼违约金标准为35元/月/平方米。”并最终支持原告要求被告支付2016年12月30日至2018年1月31日的逾期交楼违约金的主张。另查明二，柏裕公司分别于2018年10月1日、10月19日向原告发送《室内装修竣工验收通知书》、《室内装修竣工再次验收通知书》，上述邮件分别于2018年10月2日由他人签收、于10月23日退回妥投。另查明三，原告于2018年12月19日签署了《收楼确认书》，确认已收到佛山雄盛王府广场管理处交付之涉案单元及锁匙等，并同意即日起正式接收涉案单元。另查明四，就面积差异处理问题，双方在房屋买卖合同第五条中约定，……差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补……面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%；在补充协议第三条对合同第五条进行补充和修改，约定，……差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补（扣除0.6%的误差后）……双方需要按购房时单位价格实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。另查明五，因2015年7月10日雄盛王府工程项目1区1D住宅5-32层（奇数层）花架调整为阳台，1区2D住宅4-29层（偶数层）花架调整为阳台，原被告经协商后签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：因规划调整，导致买受人所购房屋面积、房屋平面图发生变化，现双方确认，买受人所购商品房约定建筑面积共81.94平方米，其中套内面积50.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.32平方米；此次规划调整后，买受人本次购买商品房总金额不变，商品房单价变更为每平方米17244.67元。双方同意，仍按照商品房买卖合同第五条、补充协议第三条的约定处理套内面积差异。另查明六，根据测绘部门于2018年10月24日出具的《季华四路66号一座测绘报告》，房屋测量基准日为2018年5月23日，涉案房屋建筑面积为82.06平方米，套内面积为49.41平方米。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的涉案合同及补充协议，合法有效，当事人应依约履行。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，在双方之前的逾期交楼纠纷案中，本院（2018）粤0604民初2978号民事判决书已确定为35元/月/平方米，在本案中应予维持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。在前述判决书中，本院已认定涉案房屋为带装修交付，因此，原告在被告第一次发出收楼通知书时即装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼。而柏裕公司于2018年10月2日向原告送达《室内装修竣工验收通知书》，结合当事人的陈述及查明的事实，应推定涉案房屋在2018年10月2日前已经完成装修工程，原告所述问题均属装修瑕疵，根据装修协议的约定，原告有权要求柏裕公司在保修期内承担保修责任，但在原告未举证证明涉案装修存在严重影响使用居住的质量问题的情况下，其无权拒绝办理接收手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。涉案商品房装修工程已完工，原告应及时办理收楼手续。参照合同关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，故本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月7日，逾期交楼违约金至此截止。原告主张超出部分，本院不予支持。被告自2018年2月1日至2018年10月7日逾期交楼249天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：35元/月/平方米×78.47平方米÷30天×249天=22795.53元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金的利息问题。原告主张的逾期交楼违约金，本身已经是对被告逾期交楼给原告造成损失的一种补偿救济，在本院已支持该违约金主张的情况下，原告损失已得到弥补，其另主张违约金利息，缺乏依据，本院不予支持。关于面积差异款。根据合同约定，涉案房屋交付时若与合同约定的计价面积存在差异，应多退少补，现经查明，房屋的实测套内面积少于合同约定的面积，被告应依约向原告退还相应的面积差异款。被告辩称因装修交付造成面积差异，但测绘面积的测量日为2018年5月，而装修工程于2018年10月才完成，实测面积数据取得的时间明显早于装修完成时间，故被告该抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。被告还抗辩称涉案房屋套内面积50.62平方米包括赠送阳台的2.79平方米，但房管局的测绘规则阳台是按减半计算套内面积，所以该约定套内面积不能作为计算套内面积差的结算依据，对此，根据商品房买卖合同第五条、补充协议第三条的约定，只要实测套内面积与约定的面积存在差异，就应多退少补，双方在规划调整后重新约定计价面积为50.62平方米，而测绘报告记载的套内面积为49.41平方米，故被告应按约定退还相应面积差异款，其该项抗辩，与约定不符，缺乏依据，本院不予支持。至于面积差异款的计算，根据合同约定可得，面积差异百分比为2.4%，而按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，允许当事人就面积误差的处理方式进行约定，根据补充协议的约定，需扣除0.6%的误差后再计算面积差异款，该约定不论在开发商需向买受人退差异款还是买受人需向开发商补差异款的情况下，均同样适用，未违背公平原则，应为合法有效，故扣除0.6%的误差后，计价的面积差异百分比为1.8%，面积差异值为50.62㎡×1.8%=0.91㎡，差异款为17244.67元/㎡×0.91㎡=15692.65元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王子君支付2018年2月1日至2018年10月7日的逾期交楼违约金22795.53元；被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王子君退回面积差异购房款15692.65元；三、驳回原告王子君的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费619元，由原告王子君负担205元、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年五月二十四日书记员  潘有鹏