广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3519号上诉人（原审原告）：梁沃林，男，汉族，1976年7月31日出生，住广东省佛山市南海区**************，公民身份证号码440************259。上诉人（原审原告）：梁辉林，男，汉族，1980年11月13日出生，住广东省佛山市南海区************************，公民身份证号码440************235。两上诉人共同委托诉讼代理人：高超文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。两上诉人共同委托委托诉讼代理人：沈庆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区*******张股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，组织机构代码78649898-9。负责人：张恒光。委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐永沛，广东正明扬律师事务所律师。上诉人梁沃林、梁辉林因与被上诉人佛山市南海区*******张股份合作经济社（以下简称北张经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人梁沃林、梁辉林上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持梁沃林、梁辉林的全部诉讼请求；3.本案原审、二审诉讼费及测绘费用由北张经济社承担。事实和理由：根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函显示，涉案土地被规划为2010年至2020年的城镇建设用地功能，那么在涉案租赁合同签订之时2002至2010年期间，涉案土地连城镇建设用地功能的规划都没有，该段期间只能用于农业生产，北张经济社作为涉案土地的所有人，必然十分清楚涉案土地为农用地，但北张经济社为了谋求利益，向梁沃林、梁辉林出租涉案土地时隐瞒了涉案土地的真实性质，声称涉案地块可作建厂用途，梁沃林、梁辉林在北张经济社的欺瞒下，误以为涉案土地可用作工业建厂，与北张经济社签订租赁合同并进行厂房建设、机器设备等大量投入，北张经济社在涉案合同中将涉案土地故意描述为已由政府批准使用以欺骗梁沃林、梁辉林。从以上事实可知北张经济社明知农用地不能用于非农用途，为了私利而隐瞒真实性质，显然一开始就存在恶意欺骗的目的。又根据佛山市南海区国土城建和水务局复函显示，涉案土地在《2010年-2020年土地利用总体规划》中被规划功能为城镇建设用地，那么北张经济社也应当十分清楚涉案土地的规划以及涉案土地需要农转用的手续，但是在涉案租赁合同履行如此长的时间里，北张经济社从未告知梁沃林、梁辉林关于涉案土地的规划情况，也未到政府部门办理涉案土地的农转用手续，一直收取梁沃林、梁辉林的租金。显然，北张经济社属于能够办理农用地审批却恶意不办理相关手续，并主张合同无效损害梁沃林、梁辉林的利益，二审法院应当撤销一审判决，改判支持梁沃林、梁辉林的诉讼请求。北张经济社辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。梁沃林、梁辉林的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。梁沃林、梁辉林向一审法院提出诉讼请求：1.按照《承包土地办厂合同》第三条、第四条的约定确定涉案租赁土地第16年至第21年租期（即自2017年2月1日起至2022年1月31日止）的土地租金为20000元/亩/年，合计年租金96000元（20000元/每亩×4.8亩）。2.诉讼费由北张经济社承担。一审法院认定事实：2002年12月25日，梁沃林、梁辉林（乙方）与南海市西樵山旅游度假区西樵村北张经济合作社（甲方）签订一份《承包土地办厂合同》，约定甲方为配合政府及轻纺城整体规划与配套轻纺城纺织品市场将现有由政府及国土规划部门批准使用的土地承包给乙方建厂，用作建设西樵轻纺城服装制衣区，甲方承包给乙方的土地合计4.8亩；出包的土地年限为50年，从2002年2月1日起计算租金，计算租金期每15年为一期，并按五年为一个租金递增，每期每亩递增1000元，15年期满后乙方继续承包，承包款按当时市场环境及物价指数以及按照西樵北张村经济社周边的工业厂房用地的平均价格承包给乙方使用；第一期为五年，每年承包款28800元（6000元/亩），第二期为6-10年，每年承包款33600元（7000元/亩），第三期为11-15年，每年承包款38400元（8000元/亩）；承包款每半年度结算一次，即在该半年度的头一个月15日前结算给甲方，甲方通知乙方后如超期15天缴交承包款，每天加收10%的滞纳金，超期两个月缴交承包款，甲方有权终止合同，将乙方厂房拍卖或转租给他人使用并没收乙方按金；国家征用土地时，土地补偿费属甲方，厂房设备及搬迁费补偿属乙方；甲方负责通水、通电到施工工地和厂区道路填石渣，保证乙方能通车施工，水泥硬底化由乙方负责；乙方在经营生产过程中所需的税务、土地租用税、治安管理费、社会规费等均由乙方负责；乙方在承包甲方土地办厂经营期间，如需转让他人时必须提前2个月通知，由甲方与承接方签订租地合同并履行合同后方能转让；等等。2017年9月5日，北张经济社向梁沃林、梁辉林发送一份《通知》，通知梁沃林、梁辉林租赁北张经济社的土地（4.8亩）的第一个15年已于2017年1月31日到期，经北张经济社研究决定，该到期土地按50000元/亩/年收取租金。2017年10月13日，北张经济社委托律师向梁沃林、梁辉林发送《敦促支付租金律师函》，要求梁沃林、梁辉林在收到律师函10日内或最迟在2017年10月30日前付清拖欠的租金240000元及垃圾管理费9590元，逾期将追究梁沃林、梁辉林的违约责任。梁沃林、梁辉林收到该函。2017年10月26日，梁沃林、梁辉林针对律师函向北张经济社发送《复函》，认为梁沃林、梁辉林多次向北张经济社提出协商确定租金的要求，但北张经济社不与梁沃林、梁辉林协商，反而单方大幅提高土地租金，同地段租金水平约为2万元/亩，不同意北张经济社单方确定的5万元/亩的租金标准，并提出以下解决方案：第一，进一步与北张经济社按原合同约定的方法协商确定土地租金价格；第二，若无法协商或协商仍不能达成一致的，梁沃林、梁辉林愿意暂时按照原合同约定的租金标准及递增办法继续履行合同，直至双方就新的租金标准达成一致再多退少补；第三，双方可以通过一切合法、公正、公开的途径遵循公平的原则来确定租金，包括公开市场交易（梁沃林、梁辉林在同等价格下的优先权）、政府组织的调解甚至诉讼等。北张经济社收到该函。2017年11月24日，梁辉林向北张经济社转账支付47990元。同日，梁沃林、梁辉林委托律师向北张经济社发送《律师函》，认为北张经济社未与梁沃林、梁辉林协商一致而单方确定租金的行为已经违反合同法的相关规定及《承包土地办厂合同》的约定，要求北张经济社收到律师函后三个工作日内按律师函的要求积极处理租金事宜及停止所有不法行为。北张经济社收到该函。2018年1月12日，梁沃林、梁辉林提起本案诉讼。诉讼中，一审法院依法委托广东省地质测绘院对梁沃林、梁辉林厂房的土地位置坐标进行测绘，后该院出具粤地测检字[2018]B041号检测报告。梁沃林、梁辉林支出测绘费用10545.6元。一审法院向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问涉案土地的性质及用途，该局于2018年11月6日复函称：根据法院提供的测绘红线位置，经西樵镇不动产登记中心核查，梁沃林、梁辉林租用西樵北张村集体土地建厂，地址为西樵北张村顺发街3A号，目前该土地实际用途是厂房仓库和店铺，在《2010年—2020年土地利用总体规划》中规划功能为城镇建设用地，现时该地还未有办理农地转用手续，经查佛山市不动产登记管理系统，上述宗地未办理相关的产权登记；由于上述宗地未办理相关的用地手续，建议补办用地手续后再按用途使用。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁标的物为土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，本案中涉案土地是农民集体所有的土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，北张经济社将该土地有偿出租给梁沃林、梁辉林作非农业用途（建厂经营使用），违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，涉案合同为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，涉案土地不能按涉案合同约定的用途继续使用，涉案合同无法继续履行，故梁沃林、梁辉林以继续履行涉案合同为前提请求确认涉案土地的租金标准，缺乏依据，一审法院不予支持。梁沃林、梁辉林申请调取何锦标2007（西樵联）合字第0001号租赁合同以及向何锦标调查该租赁合同租赁标的情况，均无必要，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：驳回梁沃林、梁辉林的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4250元（梁沃林、梁辉林已预交），由梁沃林、梁辉林负担。测绘费用10545.6元（梁沃林、梁辉林已预交），由梁沃林、梁辉林负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人梁沃林、梁辉林与被上诉人北张经济社的诉辩意见，本案的争议焦点是：一审判决驳回梁沃林、梁辉林的诉请是否有事实和法律依据。梁沃林、梁辉林上诉主张应按涉案合同的约定继续履行并确定租金。经核查，涉案土地的性质目前仍是农用地，未被批准为建设用地用途。本院认为，判定双方当事人能否依照涉案合同确定租金关键在于涉案合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”为合同无效的情形之一，因涉案合同约定北张经济社将农用地出租给梁沃林、梁辉林用于非农建设，明显违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之强制性规定，故涉案合同无效，无法继续履行，梁沃林、梁辉林诉请按涉案合同确定租金缺乏事实和法律依据，一审法院对此已有充分论述并认定正确，本院不再赘述。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。梁沃林、梁辉林的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人梁沃林、梁辉林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟审 判 员 潘伟丹二〇一九年五月二十日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理