贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0203民初178号原告：沈祥，男，1953年7月25日生，汉族，无职业，住六枝特区，委托诉讼代理人：张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律服务工作者，执业证号32409011100720。被告：贵州省六枝特区七冶房地产开发有限公司，住所地六枝特区平寨镇南环路，统一社会信用代码91520203587296073E。法定代表人：唐家松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈禹多，男，该公司职工。原告沈祥与被告贵州省六枝特区七冶房地产开发有限公司（以下简称“七冶房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈祥及其委托诉讼代理张兴建，被告七冶房开公司的委托诉讼代理人陈禹多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告按双方于2014年12月23日签订的《认购协议》约定的价格与原告签订六××特区××花园××区××单元××号房屋的买卖合同或相同户型房屋的买卖合同；2.如第一项请求不能实现，判令被告双倍返还原告认购金40000元，并赔偿原告误工费、交通费、装修预定金18000元及因被告原因导致双方未签订买卖合同给原告造成的购房损失，即现六××特区××花园××区××单元××号房屋市场价（3380元/㎡总价为384306元）与原约定售价（1782元/㎡总价为201366元）的差价182940元。事实和理由：2014年12月23日，原、被告签订《认购协议》，原告购买被告开发的位于六××特区××花园××区××单元××号商品房，面积113.7㎡，单价为2970元/㎡，支付诚意认购金20000元，付款方式在签订《商品房买卖合同》时确定，且被告承诺总房款返现40%，分十次返还，五年返清。协议签订后，原告在约定的期限内多次催促被告要求签订《商品房买卖合同》，但至今未签订合同，被告也未交付房屋。2016年4月27日，相关房屋管理部门通知双方进行协商，被告当场对双方签订的《认购协议》反悔，自愿承担4000元的违约金，同意按单价2180元/㎡出售涉案房屋，最终双方未达成协议。2018年5月，被告开发的房屋开始交房，原告再次找到被告要求签订合同，被告将房价提到2580元/㎡，并告知原约定的优惠活动已取消。原告在自身利益无法实现的情况下，于同年10月向人民法院提起诉讼，期间，被告私自将涉案房屋转卖他人，原告只好申请撤回起诉。被告未履行签订本约之义务，导致原告缔约机会丧失，应承担对原告的赔偿责任，故原告诉至人民法院，请求依法判决。被告七冶房开公司辩称，双方于2014年12月23日签订《认购协议》，原告交纳认购金20000元，同时约定原告需于协议签订之日起两个月内到被告处签订《商品房买卖合同》，并按约定付款方式支付购房款，逾期被告有权将涉案房屋另行出售，无需通知原告。总房款返现的约定，系2014年被告与融资公司推出的促销活动，需由原、被告及融资公司签订三方协议，且生效后才能实施，但因该活动不符合房地产市场行为相关规定，已被房屋管理部门叫停，并撤除相关广告及宣传。此后，被告两次通知原告，按市场价2580元/㎡出售涉案房屋，但均遭到原告拒绝，现涉案房屋已另行销售。双方签订的《认购协议》不包含《商品房买卖合同》的全部条款，不能确定原告在被告处有购买涉案房屋的事实。协议签订时，原告交纳诚意认购金20000元，属“认筹”，并非“购买”，故原告不存在购房损失。双方未签订《商品房买卖合同》，系因房屋管理部门叫停“返现”行为和原告拒绝按市场价签订合同，并非被告责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”被告同意返还原告诚意认购金20000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告取得六枝特区七冶胜利花园房地产项目开发权，2014年12月，被告对其开发的楼盘进行宣传。23日，原、被告签订《认购协议》，原告认购被告开发的位于六××特区××花园××区××单元××号商品房，面积113.7㎡，单价为2970元/㎡，总价为335610元，支付诚意认购定金20000元，付款方式在签订《商品房买卖合同》时确定，总房款返现40%，分十次返还，五年返清，即优惠后房屋单价为1782元/㎡，总价为201366元，原告需在协议签订之日起两个月内携带相关材料与被告签订《商品房买卖合同》，并按约定的付款方式交齐应付款，逾期被告有权将房屋另行出售，无须通知，原告所交认购定金扣除20%违约金后退还余下的认购金。当日，原告支付给被告认购定金20000元。期间，双方因购房价格变动两次协商处理，均未果。至今双方未签订《商品房买卖合同》，且被告已于2018年11月5日将涉案房屋另行销售给杜环，该房屋按套计算总价款为373568元。另查明，被告于2018年9月4日取得了商品房预售许可证。认定上述事实的证据有原告提交的《居民身份证》、《认购协议》、《收款收据》、《六枝特区七冶房开合同计算单、财务收款单》、《照片》、《宣传画册》，被告提交的《认购协议》、《商品房买卖合同》(合同编号：Y18○03782)、商品房预售许可证及原、被告的陈述等证据在卷佐证。对原告提交的《室内装修设计合同》，与本案无关联，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订认购协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当遵守执行。原、被告双方签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受认购定金，并认可该定金可转为同额首期房款，该协议可认定为商品房买卖合同。被告两次违反合同约定调动购房价格，且在取得房屋预售许可资格后未按认购协议约定与被告签订《商品房买卖合同》，而是将该争议房屋以市场价出售给第三人，其行为违约，造成原告购买认购协议中约定房屋的目的不能实现，故被告对原告造成的损失应承担违约责任。对原告要求被告按《认购协议》约定价格与原告签订六××特区××花园××区××单元××号房屋的买卖合同或相同户型房屋的买卖合同之诉请，因该争议房屋已以合理对价出售给第三人，该第三人系善意取得，且据被告陈述相同户型房屋已出售完毕，原告该诉请已不能实现，故对原告该诉请，本院不予支持。对原告要求双倍返还定金40000元之诉请，因被告违约，原告该诉请符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付182940元违约损失之诉请，虽双方在《认购协议》第六条第2项明确约定违约金的计算方法，即：如被告违约，按原告所交认购金20%违约金加本金支付，违约金计算为24000元（20000元×20%+20000元），但原告认为双方约定的违约金低于造成的损失，向本院要求按该房屋的市场差价计算的意见，本院综合本案实际及结合认购协议履行后可以获得的利益，本院认为，违约损失可以争议房屋市场差价172202元（实际出售总价373568元减去原告约定出售总价201366元）的30%予以认定较为合理，即为51660.6元（172202元×30%）。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”规定，本院支持原告诉请双倍返还定金的同时可支持违约损失，但两项总和不应超过违约金损失，故支持被告双倍返还定金40000元后，违约金损失本院支持11660.6元（51660.6元-40000元）。对原告要求被告赔偿误工费、交通费、装修预定金18000元之诉请，因与本案无关联，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条第二项,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贵州省六枝特区七冶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告沈祥定金40000元；二、被告贵州省六枝特区七冶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈祥违约损失11660.6元；三、驳回原告沈祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2457元（原告已预交），由原告沈祥负担1930元，被告贵州省六枝特区七冶房地产开发有限公司负担527元，于本判决生效之日起十日内给付原告沈祥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  肖维琼二〇一九年五月十三日书记员  肖慈艳