重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民初197号原告：钟书琼，女，1962年2月27日出生，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：李楹，重庆智圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勍，重庆智圆律师事务所实习律师。被告：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1、4-1，统一社会信用代码91500000202830053J。法定代表人:李桂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：成都天之海实业有限公司，住所地成都市新都区三河街道天海路98号1栋1单位1层1号，统一社会信用代码915101147302286213。法定代表人:胡大林，该公司董事长。原告钟书琼诉被告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）、成都天之海实业有限公司（以下简称天之海实业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。钟书琼及其委托诉讼代理人李楹、刘勍到庭参加诉讼，新华信托公司委托诉讼代理人赵阳、屈浩到庭参加诉讼，天之海实业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟书琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除对位于四川省成都市新都区三河街道天河大道天府江南B区3栋3楼31号房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行。2.本案诉讼费用由新华信托公司与天之海实业公司承担。事实与理由：1.钟书琼已经合法购买案涉房屋，且已付清全部房款。2011年7月28日，钟书琼作为买受人与天之海实业公司签订《“天府江南”商业公寓认购书》，认购天之海实业公司开发的位于四川省成都市新都区“天府江南”商业公寓3栋3层31号物业，并于当日支付了房款28万元。2011年9月26日，钟书琼与天之海实业公司签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定由天之海实业公司于2016年12月30日前向钟书琼交付商品房。2.钟书琼已经接房并占有案涉房屋。天之海实业公司于2017年1月15日将案涉房屋交付给钟书琼后，钟书琼对该房屋一直合法占有至今，从未间断。3.钟书琼对于案涉房屋未能办理过户登记手续没有任何过错。天之海实业公司交付房屋后，钟书琼多次催促天之海实业公司办理案涉房屋产权登记手续，但天之海实业公司均以各种理由推诿。2018年1月初，钟书琼得知部分购房者已经办证，再次催促天之海实业公司办理案涉房屋产权登记手续，天之海实业公司方才告知钟书琼案涉房屋因司法查封无法办理产权过户手续。综上，案涉房屋应归钟书琼所有，新华信托公司申请查封的行为侵害了钟书琼的合法权益。新华信托公司答辩称，钟书琼的诉讼请求不能成立。事实与理由：1.钟书琼并未依法定方式与天之海实业公司订立商品房买卖合同，其签约形式不合法。本案钟书琼应以网上签约的方式与天之海实业公司订立相关合同，并办理网签备案手续。然而，钟书琼却故意违反有关监管规定，擅自与天之海实业公司私下签订商品房买卖合同。因而钟书琼的签约方式不合法。2.钟书琼不能证实其已付清全部房款。钟书琼并未提交银行转款凭证或支取现金的凭证以直接证明其实际付款行为，亦未举示天之海实业公司开具的不动产销售发票用以补强证明付款的事实。根据通常的商品房交易习惯，钟书琼所举证据显然并不能证明其已付清全部房款。3.钟书琼不能证明其已合法占有案涉房屋。钟书琼虽称其于2017年1月接房并实际入住，但钟书琼既未提交任何物管费缴费凭证，亦未提交任何水、电、气费等缴费凭证，在此情形下，本案显然不能仅凭钟书琼的陈述及天之海实业公司或其关联公司出具的证明材料就认定钟书琼实际占有了案涉房产。4.钟书琼对未办理产权过户手续存在明显过错。钟书琼签约形式不合法是案涉房产不能完成产权过户的主要原因。根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，商品房的买受人在申请房屋转移登记时，还需完清应缴纳的税、费并应将相关凭证提交不动产登记机构。钟书琼所举示证据材料既未缴纳契税、印花税等房屋交易环节的税收，亦未缴纳房屋维修基金。即使原告提交的合同符合不动产登记机构的形式要求，不动产登记机构亦会因钟书琼未完清税、费而不受理其转移登记的申请。前述事实表明，钟书琼对案涉房产不能转移登记至其名下有明显的过错。综上，鉴于案涉房产系非住宅，因而，根据《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，钟书琼的诉讼请求依法应予驳回。天之海实业公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月28日，钟书琼与天之海实业公司签订《“天府江南”商业公寓认购书》，认购天之海实业公司开发的位于成都市新都区天海路“天府江南”十里红妆商业广场的商业公寓物业3栋3层31号物业，建筑面积47平方米，单价5980元/平方米，总价28万元。2011年7月28日，天之海实业公司向钟书琼出具28万元的收据一份（载明为诚意金）。根据天之海实业公司2011年7月29日的财务记账凭证记载，天之海实业公司收到钟书琼诚意金56万元。钟书琼在(2018)渝民初196号案外人执行异议纠纷一案中称其购买了天之海实业公司开发的“天府江南”B3幢3层32号房屋，房价为28万元。2011年9月22日天之海实业公司取得案涉《商品房预售许可证》。2011年9月26日，钟书琼与天之海实业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同主要载明钟书琼购买天之海实业公司开发的位于成都市新都区天河大道“天府江南”B3幢3层31号房屋，房屋用途为商业，总价款28万元，天之海实业公司在案涉房屋交付之日起700个工作日内负责办理房屋所有权证书。2017年1月15日天之海实业公司将钥匙交于钟书琼，并办理交房手续。2018年9月5日深圳市天之海物业管理有限公司成都分公司开具钟书琼于2017年1月15日完成交房手续并入住的证明。2018年10月23日天之海实业公司出具证明，载明其公司于2011年7月28日收取钟书琼缴纳的现金56万元，用于购买3栋3层31、32号两套案涉房屋。另查明，新华信托公司与深圳市天海基业实业集团有限公司、宁波天海它山实业有限公司、天之海实业公司、庞易民、胡大林因融资借款产生纠纷，新华信托公司向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结天之海实业公司等价值3亿元的财产。本院作出（2017）渝财保15号民事裁定，准予申请人新华信托公司的诉前财产保全申请。2017年7月10日，本院以（2017）渝执保52号执行裁定查封了天之海实业公司名下位于成都市新都区天河街道的“天府江南”项目房屋1262套。嗣后,钟书琼对本院查封的上述房屋中的3栋3楼31号房屋提出了书面异议，以其系房屋的实际所有人为由，请求解除对该房屋的查封。本院于2018年9月16日作出（2018）渝执异44号执行裁定书，驳回了钟书琼的异议请求。以上事实有（2018）渝执异44号执行裁定书、商业公寓认购书、商品房买卖合同、收款收据、财务记账凭证、房屋交接单、商品房预售许可证、证明等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案双方争议的焦点为，是否应该停止对案涉房屋的查封及执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合双方的证据及本院查明事实，本案应该停止对案涉房屋的执行，钟书琼起诉的理由成立，本院予以支持。事实与理由：1.钟书琼与天之海实业公司在案涉房屋查封之前已经签订书面的《商品房买卖合同》。2011年9月26日，钟书琼与天之海实业公司签订了《商品房买卖合同》，而本院查封包括案涉房屋在内的“天府江南”项目的时间为2017年7月10日。虽然新华信托公司提出该《商品房买卖合同》的落款时间存在倒签可能，并据此提出对该合同形成时间进行司法鉴定的申请，但新华信托公司并未举示初步证据证明其主张，且钟书琼与天之海实业公司签订案涉房屋认购书的时间为2011年7月28日，而该认购书已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，天之海实业公司已按照约定收取了购房款，且在本案起诉之前天之海实业公司已经取得案涉项目商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，该认购书亦应视为合法有效的《商品房买卖合同》。据此，本院对新华信托公司要求对案涉《商品房买卖合同》形成时间进行鉴定的申请不予准许，对在案涉房屋被查封之前钟书琼与天之海实业公司已经签订书面的《商品房买卖合同》的事实予以确认；2.钟书琼在案涉房屋被查封之前已经合法占有该房屋。依据钟书琼举示的天之海实业公司出具的房屋交接单载明事实，天之海实业公司在2017年1月15日已将案涉房屋交付给钟书琼。对该事实案涉项目的物管公司深圳市天海物业管理有限公司成都分公司亦出具入住证明予以佐证，因此本院对钟书琼在案涉房屋被查封之前已经合法占用案涉房屋的事实予以认可；3.钟书琼已经支付案涉房屋全部价款。依据天之海实业公司出具的收据载明事实，天之海实业公司已于2011年7月28日收取案涉房屋诚意金28万元，其公司2011年7月29日的财务记账凭证亦明确载明收取钟书琼包括案涉房屋在内的两套房屋诚意金56万元。同时在审理中天之海实业公司亦出具相应书面证明，证明天之海实业公司收取钟书琼购买案涉房屋房款现金56万元。上述客观证据能够与钟书琼的陈述相互印证，足以认定钟书琼以现金方式按合同约定向天之海实业公司缴纳了案涉购房款；4.案涉房屋未能办理过户登记手续并非钟书琼原因所致。依据钟书琼与天之海实业公司双方约定，天之海实业公司应在案涉房屋交付之日起700个工作日内负责办理房屋所有权证书，但该期限尚未界至案涉房屋即被新华信托公司申请查封，导致案涉房屋无法办理所有权登记手续，故案涉房屋未能办理过户登记手续的原因不可归责于钟书琼。综上，钟书琼就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不应予以执行，钟书琼提出的执行异议理由成立，本院予以支持。对钟书琼提出的解除查封的诉讼请求属于人民法院的执行行为措施，不属于本案审查范围，本院对此不予审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条、一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于四川省成都市新都区三河街道天河大道天府江南B区3栋3楼31号的房屋。二、驳回钟书琼的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由新华信托股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 李 震审判员 郭 勇审判员 汤君丽二〇一九年五月十五日书记员 曾朝伟