广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4104号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区海景路海景小区1号201房。法定代表人：黄治臣，职务：总经理。委托诉讼代理人：李丹，该公司职员。委托诉讼代理人：王朋威，该公司职员。被上诉人（原审原告）：罗小燕，女，1974年3月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李小林，广东腾程律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梅君，广东腾程律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人罗小燕商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回罗小燕全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由罗小燕承担。事实及理由如下：一、一审认定“在2014年8月25日房屋具备交付条件后，珠江公司并未再次通知罗小燕收楼”，属于认定事实不清。1.罗小燕向一审法院提交一组维修单证明其先后六次前往涉案房屋办理收楼，一审法院采信第一份维修单并认定珠江公司在2014年5月5日通知罗小燕收楼的同时，又不采信后五份维修单并认定在2014年8月25日房屋具备交付条件后，珠江公司并未再次通知罗小燕收楼，属于认定事实不清；2.尽管珠江公司未能提供相应证据证明，但从商品房交付过程中的交易习惯可以看出，珠江公司已于2015年3月1日之前以及2015年8月16日之前分别通知罗小燕收楼符合民事诉讼认定事实所应具备的高度概然性证明标准；3.本案中，涉案房屋在符合交付条件后，罗小燕已多次对涉案房屋进行事实上的验收，其以实际行为履行了《商品房买卖合同》第十六条，故涉案房屋在2015年3月1日已经完成收楼，珠江公司无需支付逾期交楼违约金；4.罗小燕已向一审法院提交一组维修单证明其多次前往收楼，珠江公司业对此发表了质证意见，但一审判决书中并未载明当事人举证、质证的情况，亦未写明对证据、事实的认定情况，违反规范裁判文书制作的相关规定。二、一审对罗小燕以房屋质量瑕疵问题拒绝收楼的违约行为不予认定，属于认定事实不清。珠江公司在一审时已经明确指出是由于罗小燕无理由拒绝收楼才导致全屋木地板泡水，依据《补充协议》第12条的约定，罗小燕并未提供具有法定资质机构出具的鉴定报告就以房屋质量瑕疵问题拒绝收楼，明显违约，一审对上述事实不予认定，属于认定事实不清。三、根据减损规则，罗小燕无权要求珠江公司赔偿2015年10月1日至2018年7月15日期间的逾期交楼违约金，一审法院没有适用该项规则属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，罗小燕应在2015年3月1日后采取措施防止逾期交楼违约金扩大，但其并未采取措施而是一直拒绝收楼，故其无权要求赔偿2015年3月1日之后的逾期交楼违约金。对于2015年3月1日以前产生的逾期交楼违约金，珠江公司在一审时已经提出诉讼时效抗辩，故依据《民法总则》第一百八十八条、一百九十二条的规定，该部分诉请因已过诉讼时效应予以驳回。四、即使法院认定珠江公司应承担逾期交楼责任，则也应认定罗小燕以房屋质量瑕疵问题拒绝收楼已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，足以认定罗小燕对损失发生也有过错，应扣减相应损失赔偿额，结合公平原则和诚信原则，珠江公司最多应承担不超过一审判决认定金额10%的逾期交楼违约金。被上诉人罗小燕二审辩称：不同意珠江公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，请求二审法院维持原判，驳回珠江公司的上诉请求。关于交付的问题，在2014年8月25日前，按照合同约定，珠江公司所开发的涉案房屋并不具备交付条件。虽然在2014年5月份珠江公司曾向罗小燕发出过收楼通知书，但是在该时间涉案房屋并不具备交楼条件，因此该收楼通知书不能视为一份有效的通知。同时，在2014年5月5日，罗小燕前往收楼时，涉案房屋存在质量问题，此后又发生整个房屋木地板被水浸泡。罗小燕在2014年多次前往涉案房屋进行检查，但是该检查不是收楼，而是对涉案房屋的质量以及木地板全部泡水的情况要求珠江公司予以完善的监督。2014年5月5日后，珠江公司一直也没有再次通知罗小燕收楼，即便是在2014年8月25日涉案房屋具备交楼条件后，珠江公司也没有通知罗小燕前往收楼，直至罗小燕提起本案诉讼，珠江公司在诉讼过程中发现其没有通知罗小燕后，才于2018年5月份向罗小燕发出收楼通知，因此一审认定珠江公司迟延交付的事实是正确并清楚的。罗小燕于2018年8月8日向一审法院起诉请求：1.珠江公司支付从2013年12月1日起计至2018年7月15日的逾期交房违约金282887.63元（按1676868元/天×0.01%×1687天计算）；2.珠江公司支付延期交房造成的房租损失108000元（按3000元/月×12月/年×3年计算）；3.珠江公司更换广州市南沙区南沙珠江湾xx房屋全屋木地板；4.本案诉讼费由珠江公司负担。经一审法院审理查明：2012年10月27日，罗小燕（为乙方）和珠江公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定乙方向甲方所购商品房为广州市南沙区南沙珠江湾xx房。该房屋建筑面积共167.17平方米，套内建筑面积130.92平方米，共有分摊面积36.25平方米，房价总金额为1676868元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方，由此产生的费用及风险由乙方承担。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后由甲方按合同约定的标准进行维修、完善或支付差价（即甲方履行保修责任），甲方履行保修责任的，不构成迟延交付等。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方同意：合同第十条、第十四条、第二十二条中的‘每日按总房价款0.05%的标准’全部修改为‘每日按该商品房总房价款0.01%的标准’。甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付。若乙方认为该商品房质量、装饰或设备不符合标准提出异议的，应当在提出异议的同时提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方。甲乙双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%，但本协议及认购书另有约定的除外。甲方提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件。乙方确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由甲方对相关条款和内容作出必要的解释说明；乙方对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议。”合同签订后，罗小燕向珠江公司支付了全部购房款。2013年12月31日，珠江公司取得广州市南沙区南沙珠江湾自编C1-1栋的《竣工验收备案表》，涉案房屋已具备《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保验收文件。2014年5月5日，珠江公司向罗小燕送达收楼通知书。罗小燕查验房屋后，认为房屋有质量问题，拒绝收楼。2018年2月11日，不动产登记机构将罗小燕登记为涉案房屋的权属人，登记的门牌号码为广州市南沙区xx号xx房。在本案一审诉讼过程中，罗小燕对涉案房屋木地板质量问题不申请鉴定。珠江公司则提供广州南沙发展燃气有限公司于2014年1月8日出具的《证明》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编C1-1栋即日起具备永久用气条件。另外，广州南沙粤海水务有限公司于2018年12月12日出具《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编C1-1栋于2014年2月13日具备永久用电条件。中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局于2018年12月12日出具《关于广州市南沙区人民法院征询南沙珠江湾通邮情况的复函》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编C1-1栋于2014年1月3日具备通邮条件。广州供电局有限公司南沙供电局于2018年12月17日出具《关于广州南沙经济技术开发区珠江房地产公司所开发的南沙珠江湾楼盘永久用电情况的复函》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编C1-1栋于2014年8月25日具备永久用电条件。一审法院认为，罗小燕与珠江公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。珠江公司于2013年12月31日取得《竣工验收备案表》，具备规划、消防、人防、环保验收文件，涉案房屋于2014年1月3日具备通邮条件，于2014年2月13日具备永久用电条件，2014年8月25日具备永久用电条件，故涉案房屋在该日才符合交付条件。珠江公司在2013年11月30日并不具备交付条件，应在房屋具备交付条件后，通知罗小燕收楼。珠江公司在2014年5月5日通知罗小燕收楼，罗小燕并未同意。在2014年8月25日房屋具备交付条件后，珠江公司并未再次通知罗小燕收楼。珠江公司迟延交房已经构成违约，应承担违约责任。罗小燕在知道或应该知道珠江公司有违约行为时起，有权请求珠江公司支付违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施以前，诉讼时效期间为二年，该法实施后诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。罗小燕在合同约定交房期限届满后，于2018年8月8日才起诉要求支付从2013年12月1日起计至2018年7月15日的逾期交房违约金，故从2013年12月1日起计至2015年9月30日的逾期交房违约金请求已经超过诉讼时效期间。在珠江公司不同意支付的情况下，一审法院对罗小燕相应部分请求不予支持。对于2015年10月1日至2018年7月15日期间的逾期交房违约金，珠江公司应按合同约定计付给罗小燕。鉴于双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定任何一方因违反合同约定而产生的违约金总额不得超过总房价款的5%，该条款为双方真实意思表示，合法有效，据此，珠江公司所负担的逾期交楼违约金总额不应超过总房款1676868元的5%，即83843.4元，罗小燕诉讼请求中超过83843.4元部分的违约金一审法院不予支持。罗小燕所称房屋质量瑕疵，既非房屋主体结构质量不合格，也非严重影响正常居住使用的房屋质量问题，罗小燕可要求珠江公司承担相应的保修责任予以救济，罗小燕以此为由拒绝收楼缺乏依据。珠江公司依据合同约定已经承担支付违约金的责任，罗小燕未能证明其存在其他损失，也未能经鉴定证明目前涉案房屋木地板不符合质量标准而需要更换，应承担不利的法律后果。一审法院据此驳回罗小燕要求支付租金损失和更换木地板的诉讼请求。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月24日作出如下判决：一、广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向罗小燕支付逾期交楼违约金83843.4元；二、驳回罗小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7163.4元，由罗小燕负担5267.31元，珠江公司负担1896.09元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。二审中，罗小燕述称因涉案房屋的水管、灯都没有弄好，水电都尚未开通，所以其不同意收楼。在2014年8月份，涉案房屋的木地板全部浸水，罗小燕向珠江公司提出了交涉，但珠江公司一直不予处理，直至现在都没有处理。事实上罗小燕当时也不清楚珠江公司并不具备交付条件，罗小燕只是到涉案房屋检查质量问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是珠江公司在涉案房屋具备交付条件后有无通知罗小燕收楼。本院对此评析如下：罗小燕与珠江公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，各方均应按诚信履约。按照双方合同及协议约定，涉案楼盘须取得《竣工验收备案表》，具备规划、消防、人防、环保验收等文件，才符合交付条件。从一审查明事实可知，涉案楼盘在2014年8月25日才符合交付条件。虽然珠江公司在2014年5月5日通知罗小燕收楼，但此时涉案楼盘并不具备交付条件，罗小燕有权拒绝收楼。在涉案楼盘于2014年8月25日具备交付条件后至罗小燕提起本案诉讼期间，珠江公司未能提供证据证实其有再次通知罗小燕收楼，珠江公司未履行收楼通知义务，一审法院据此判令珠江公司承担逾期交楼的违约责任，并无不当，本院予以维持。虽然在涉案房屋符合交付条件后，罗小燕也曾多次查看涉案房屋，但罗小燕述称其只是去检查涉案房屋质量问题，并不知晓涉案房屋是否符合交楼条件，且罗小燕的上述行为并不必然可以判断出珠江公司有通知罗小燕收楼，故珠江公司以罗小燕多次去涉案房屋查看为由，主张其已履行了收楼通知义务，理据不足，本院不予支持。至于珠江公司提出的罗小燕以涉案房屋存在质量问题拒绝收楼应承担违约责任的问题，只有涉案房屋符合交楼条件且珠江公司通知收楼后，罗小燕拒不收楼才应承担相应的法律后果。综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896.09元，由上诉人广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月二十一日书记员 冯 韵彭诗敏