广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初2393号 原告：曾水英，女，1971年12月11日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：黎渭来，柳州市方正法律服务所法律工作者。 被告：曾荣清，男，1956年6月5日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦强，广西创恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾祥标，男，1985年11月13日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 被告：冯远萍，女，1958年1月11日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦强，广西创恒律师事务所律师。 被告：曾祥标，男，1985年11月13日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：莫荣艳，女，1992年4月23日生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 原告曾水英与被告曾荣清、冯远萍、曾祥标合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年8月7日、2018年8月23日、2018年12月6日、2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告曾水英及其委托诉讼代理人黎渭来，被告曾荣清、冯远萍的共同委托诉讼代理人韦强，被告曾祥标的委托诉讼代理人莫荣艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾水英向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2005年2月6日签定的《协议书》合法有效；确认登记在被告名下位于洛埠镇一楼房屋产权为原告所有；2、判令被告给付原告代付购房款22333.33元，该代付购房款利息19095元（该利息从2005年1月1日起，以22333.33元为基数，按银行贷款利率0.5％／月，暂计至2018年5月31日，此后计至付清代付购房款之日止）；3、本案一切诉讼费用由被告承担。 诉讼过程中，原告曾水英将第一项诉讼请求变更为：确认原、被告2005年2月6日签定的《协议书》合法有效；确认登记在被告名下位于洛埠镇一楼房屋使用权为原告所有。 事实和理由：1990年原告结婚，1991年将户口迁到山东省郓城夫家。因感情不合于1992年离婚回娘家，当时没把户口迁回柳州原籍，后来再去迁户口时发现户口已被注销。当年家里住房条件比较差，原告在条件比原先有所好转时，就到处找房子、看房子。2004年底，经街坊李冬生介绍，与当时时任柳州市城区洛埠农村信用合作社主任赖道荣洽谈购买柳州市房屋事宜，并达成一致。2004年12月1日签订《房屋买卖协议书》。原告因当时没有本村户籍登记（因前述被注销尚未补办得），借用被告曾荣清身份证与柳州市城区洛埠农村信用合作社购买洛埠镇房屋。当时原告支付现金36000元房款，约定余下5000元待办好土地使用证后支付。后原、被告于2005年2月6日，双方协商该房屋为共同购买，一楼产权为原告所有，二、三楼产权为被告曾荣清所有。原告于2009年10月26日办理好原籍恢复户口手续后，多次要求被告曾荣清将上述房屋一楼过户给原告，以及追收代付款项及利息未果。现原告发现被告曾荣清将该房屋出卖转移至他人名下的举动，为确保原告的合法财产不被非法侵害，故诉至法院，请求判决如请。 原告曾水英为诉请向本院提交如下证据： 1、2004年12月1日《房屋买卖协议书》一份，证明：借名购房的事实存在。 2、1997年6月25日《公证书》一份，证明：洛埠信用社为卖方身份的合法性； 3、2005年2月6日《协议书》一份，证明：（1）原告与被告曾荣清共同购买涉案房屋的事实；（2）双方对该房屋作分割的事实，原告分得一楼，被告曾荣清分得二、三楼；（3）涉案房屋是原告与被告曾荣清约定共同购买的，属于共同财产；（4）该协议书对于违约的事项进行了约定； 4、2004年12月1日《收款单》一份，证明：涉案房屋的购房款中，原告支付了36000元； 5、2018年5月7日柳州市公安局柳洛派出所出具的《证明》一份，证明：原告的户籍注销后于2009年10月26日在原来登记的户籍所在地恢复了户籍； 6、《收条》一张，证明：原告对涉案房屋分得的一楼进行了装修以及对房屋前的地台进行硬化所支付的工钱； 7、存折一页，证明：原告支付购房款的事实； 8、2005年9月13日《协议书》一份，证明：（1）原告与被告曾荣清共同购买涉案房屋的事实；（2）双方对该房屋作分割的事实，原告分得一楼，被告曾荣清分得二、三楼；（3）涉案房屋是原告与被告曾荣清约定共同购买的，属于共同财产；（4）该协议书对于违约的事项进行了约定；（5）因为当时原告没有户口本，是以被告曾荣清的名义购买涉案房屋，并对于涉案房屋的购房款的承担、出租、抵押、出卖等事项也进行了约定； 9、2018年6月5日《案件受理通知书》、2018年6月6日、2018年6月11日《查档结果证明书》各一份，证明：本案的立案时间是2018年6月5日，原告随后查档的时候是已立案之后去查档，涉案房屋的土地并没有登记办理任何过户手续； 10、2018年12月12日双桥派出所《证明》、2019年3月4日柳洛派出所《证明》、2019年3月6日《户口迁移证存根》各一份，证明：（1）2019年3月4日的《证明》证实原告身份证的领取不是随意可以领取的；（2）原告在双桥派出所从来没有办理户籍和身份证的相关手续；（3）原告在办理户口迁移时是有一代户口身份证，号码是450211711211082，其迁移存根记录了原因是结婚，原来的地址是洛埠村二队，迁往地址是山东省郓城县双桥乡后豆村，迁移时间1991年4月27日至1991年5月27日，说明了是自带身份证，可以证明原告迁移户口的时间只有一个月，如果一个月内没有办理迁移就恢复原来的登记。结合我方提交的证据5，柳洛派出所出具的《证明》也是说明原告是在2009年10月26日到派出所办理原籍户口恢复手续，足以证明原告的身份情况一直是在。 被告曾荣清、冯远萍共同辩称，1、原告所述2004年12月1日借用曾荣清身份证与柳州市城区洛埠信用社签订《房屋买卖协议书》购买洛埠镇房屋不是事实，购买洛埠镇房屋是曾荣清真实意思表示，购房款也是曾荣清借款和贷款来交纳的，涉案房屋的集体土地使用权证的变更手续是曾荣清亲自申请并办理相关事宜，且《房屋买卖协议书》中没有曾荣清借用身份证给原告购买房屋的内容及相关的约定，因此不存在所谓的借用身份证购买房屋一说；2、原告所述于2005年2月6日曾荣清和原告协商洛埠镇房屋为共同购买不是事实，其约定一楼归原告所有，二、三楼归曾荣清所有也不符合法律的规定；3、即使2005年2月6日的《协议书》为曾荣清所签名，曾荣清在2005年1月28日房屋权属已转移为曾荣清、冯远萍夫妻共同财产，未经共同人同意擅自处分侵害了财产共同有人的利益，事后又未经获得权利人冯远萍的追认，依法属于无效合同；4、原告诉请被告给付原告代付购房款及利息没有事实和法律依据，因被告没有与原告共同购买的房屋，也不存在所谓的代付购房款，被告认可向原告借款购房的事实，但认为该借款已经偿还清楚；5、本案案由为合同纠纷，原告诉请合同有效是主张债权债务的成立，但要求确认房屋一楼归原告所有则属于物权的确认，不属于本案审理范围，应另案起诉，且由于一户一宅的规定，原告与被告并不属于同一户内家庭成员，依法不能共享该宅基地；6、涉案房屋的使用权依据所有权可以占有、收益、处分、使用，原告对房屋没有所有权，所以不能享有使用权；7、基于合同的约定，如租赁或者房屋所有人的同意，也可以对房屋享有使用权，但本案中明显没有相关合同给予原告使用该房屋。被告并没有故意规避法律，逃避债务的行为，从被告提交的见证材料中，结婚证明的材料是2017年5月18日，在作见证时5月份就开始了取证工作，2018年6月5日材料备齐就签订分房协议以及赠予协议，且被告是2018年7月3日才收到应诉通知书，说明在诉讼前，曾荣清就已经启动了把房屋过户到曾祥标名下的工作，因此不存在为了逃避债务、规避法律的行为，请法院查明事实公平判决。 被告冯远萍补充辩称，1、被告冯远萍不知道曾荣清与原告签有该协议，也不知道自己的财产被侵犯和处分；2、之前借原告的钱已经还清，因此不同意原告的诉请。 被告曾荣清、冯远萍为其辩解向本院提交如下证据： 1、户口簿3页，证明：（1）被告曾荣清一户家庭成员为曾荣清、冯远萍、曾祥飞、曾祥标等4人，不包括原告曾水英；（2）冯远萍是曾荣清的妻子，于1988年6月迁入本址； 2、2018年5月18日洛埠村委出具的《证明》一份，证明：曾荣清与冯远萍于1984年结婚，两人是夫妻关系； %1、《土地登记申请书审批表》一份、《集体土地使用权变更申请登记表》一份、《宅基地使用情况登记表》一份、1997年6月25日《房屋买卖协议书》二份、《公证书》一份、《集体土地使用证》一份，证明：（1）曾荣清向洛埠信用社购买李国强房屋，并于2005年1月28日取得了宅基地使用权及地上建筑物所有权；（2）使用该宅基地户内人员为曾荣清、冯远萍、曾祥飞、曾祥标等4人，不包括曾水英；（3）取得地上建筑物所有权时间系曾荣清、冯远萍夫妻关系存续期间；（4）集体土地使用权变更登记表中记载“建筑物权属归曾荣清所有”；（5）宅基地使用情况登记表第20页有记载，家庭成员中不包括原告； %1、照片一张，证明：原告已经享有宅基地，并且在该宅基地上建筑有房屋； 5、2009年1月电费的票据一份、曾荣清存折一份，证明：涉案房屋的电费是被告缴纳的； 6、《收条》二份，证明：原告收到被告的偿还的借款6000元； 7、、柳州市金盾法律服务所见证材料一套、《不动产权登记证书》一份,证明：涉案房屋已经到了曾祥标的名下，曾祥标不同意原告对房屋一楼享有使用权。 被告曾祥标辩称，1、原告把曾祥标追加为被告是不对的，曾祥标并非合同当事人，原告与曾荣清之间的协议的效力是否成就与曾祥标已经取得的房屋物权也没有因果关系，曾祥标也没有故意或恶意逃避债务的行为，曾祥标在原告起诉前已经向审批机关申请办理了物权变更登记申请，行政审批机关受理后必须在一定的工作日办理完毕，并不是因为原告起诉后曾祥标为了逃避债务而恶意为之，除非原告依法另案提起撤销之诉，把曾祥标列为被告；2、其他观点与曾荣清、冯远萍的意见一致。 被告曾祥标未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告曾荣清、冯远萍、曾祥标对原告曾水英提交的证据2的真实性及证明目的均无异议；对证据3、6、8的真实性及证明目的均不予认可；对证据1、4、5、7、9、10的真实性无异议，但不同意其证明目的。对证据1，认为该证据恰恰证明了是被告曾荣清购买涉案房屋的事实，而不是与原告共同购买，该协议书上乙方（买受人）只有被告曾荣清的签名和手印，时间为2004年12月1日；对证据3，认为该证据中被告曾荣清的签名不是其本人所签，且原告与被告曾荣清书写的墨水不一致，落款的日期有改动的痕迹，改动后的日期是“2005.2.6”协议书的内容是原告个人书写的；对证据4，认为该证据恰恰证明了是被告曾荣清缴纳的购房款36000元；对证据5，认为该证据与本案无关；对证据6，认为该款项的收取人是谁，没有当事人出庭作证因此不认可；对证据7，认为原告说其缴纳了36000元，但是从该证据上无法看出36000元的金额，且存折的户名是曾春莲的，与本案无关；对证据8，认为上面购买的房屋是洛埠镇鸣凤街，不知道是几号，后来改为76号，其次购房款是42000元，与涉案房屋购房款的数额有出入，被告曾荣清购买涉案房屋的购房款是41000元；上面的内容是原告自己书写，被告没有签订过该协议书；该协议的时间是2005年9年13日，即签订协议的时间都是在被告曾荣清取得房屋所有权后发生的，其他意见与上一份协议书的质证意见一致；对证据9，认为立案时间是6月5日，见证书是2018年5月22日委托金盾法律服务所进行见证，见证书的出具时间2018年6月5日，原告6月5日立案并不是当天相应的法律文书就送达至被告，所以被告曾荣清向审批机关递交申请的时候并不知道原告已经立案，且原告去登记机关查询时是去登记机关的档案管理处，此时被告曾荣清的申请尚在登记机关的前台处申请，所以原告查询不到相关的申请手续；对证据10，认为可以证明原告和被告不是同一个户籍，但从存根上看不出是否已经迁移。 原告曾水英对被告曾荣清、冯远萍共同提交的证据2、3、4、5、7的真实性及证明目的均不予认可；对证据1、6的真实性无异议，但不同意其证明目的。对证据1，认为与本案无关，冯远萍与曾荣清的夫妻关系应以结婚证为准；对证据2，认为不能证明冯远萍与曾荣清的夫妻关系；对证据3，认为从变更申请报告中申请人的签名是打印的，也未加盖手印，所以从这份申请开始的变更都是不真实的；对证据4，认为与本案无关；对证据5，认为与本案无关，如果是真实的，是被告用电自然由被告承担电费；对证据6，认为该收条的落款时间是在第二份协议书之前，即2008年11月30日、2009年4月6日，所以该收条的款项并不包含在房款中，也就是说不能证明被告偿还的款项是购房款；对证据7，认为该证据是被告为了应付本次诉讼才倒签的材料。从被告所述，该份证据中，分房协议是2018年6月5日才做出的，且赠予协议也是2018年6月5日，分房协议与赠予协议是相互矛盾的，该份土地证已经在上次庭审已经质证时已经提过，因为被告在第一次提出申请土地过户的时候的申请书，没有本人签字和加盖手印，所以那份申请是无效的，因此导致后面一系列相关土地过户的材料都是无效的；对于见证书，我方认为没有法律效力，作出的日期也是2018年6月5日，所以这份证据不能得到被告代理人所述的时间；对不动产登记证书的真实性无异议，但是该份证书的登记时间是2018年10月25日，是本案发生纠纷以后才登记的，也证明被告是为了逃避债务而为的躲债行为，所以也是无效的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合案情情况予以参考。本院经审理查明认定事实如下： 曾荣清与曾水英系兄妹关系。曾荣清是柳州市鱼峰区洛埠镇洛埠村村民。2004年12月1日，曾荣清作为乙方与柳州市城区洛埠农村信用合作社（以下简称洛埠信用社）作为甲方签订《房屋买卖协议书》一份，主要约定：“一、甲方自愿将位于柳州市抵债房屋一间三层砖混结构楼房，占地面积77平方米，建筑面积241.4平方米转让给乙方；二、房屋转让金额及给付方法。该房屋转让金额为肆万壹仟元整，在合同签订时乙方即付给甲方叁万陆仟元整，余款伍仟元整在办完土地使用证即付清……”等等。同日，曾荣清向洛埠信用社支付转让款36000元，该社并出具《收款单》一份，载明：“今收到曾荣清交来购房款项人民币叁万陆仟元，余款伍仟元（￥5000元）在办完土地证后付清。”该款实从曾水英处支出，但曾荣清表示系向曾水英借款用于支付。2004年12月13日，曾荣清申请对柳州市的集体土地使用权进行变更登记。其时，家庭成员有曾荣清、冯远萍、曾祥标、曾祥飞共四人。2005年10月28日，曾荣清取得上述集体土地使用证[土地证号：柳集用（2005）第02062280号]。 2005年2月6日，曾水英与曾荣清签订《协议书》一份，约定：“曾水英与曾荣清共同购买位于房屋，房屋共三层，一楼为曾水英所有，二、三楼归曾荣清所有，产权名为曾荣清，实际是与曾水英共同财产，在没获得对方签字同意情况下，任何一方无权租卖和抵押房屋，违者除罚款一万元外，还要交政府处理。”2005年9月13日，双方又签订《协议书》一份，主要内容为：“曾水英因无本地户口无法购买房产情况下，故伙同兄长曾荣清共同购买位于房屋，购房款为四万二，房屋共三层，每层应算一万四，一楼曾水英所用，应承担一万四，二三楼为曾荣清所由，那么应承担两万八。因曾水英在签购房合同时已垫付三万六千元，那么曾荣清应还返两万二仟元给曾水英，返还期为三年。房产户名为曾荣清，实际是与曾水英共同财产，在没有经过对方同意签字情况下则无权租卖。”曾水英在庭审过程中表示，该协议中的鸣凤街为笔误，应为振鹤街。 根据曾水英陈述，1991年4月27日，其因结婚原因办理户口迁移手续，将户口从洛埠村迁至山东省郓城县双桥乡后豆村。2009年8月15日，山东省郓城县公安局双桥派出所出具《证明》一份，表示该单位无曾水英户口信息，其一直没办理户籍关系。2018年5月7日，柳州市公安局柳洛派出所出具《证明》一份，载明：“兹有广西柳州市鱼峰区之一居民曾水英于2009年10月26日到我所办理原籍恢复户口手续。”现曾水英以曾荣清转移涉案房屋损害其利益为由诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，曾荣清与冯远萍系夫妻关系（于1984年登记结婚），与曾祥标系父子关系。其三人户籍登记地址为：广西柳州市鱼峰区之二。三人均系柳州市洛埠镇洛埠村村民。曾荣清作为户主，其户内成员还有长子曾祥飞。 又查明，柳州市柳北区洛埠镇洛埠村2队之一房屋（三层）原所有权人为李国强、谢秀琼，其二人为抵偿柳州市城区洛埠农村信用合作社的债务，将上述房屋以80000元的价格转让给该社，房屋宅基地手续由该社负责办理。双方并将《房屋买卖协议书》进行了公证[（97）桂柳证字第1809号]。现曾荣清、冯远萍已将该房屋于2018年6月5日赠与给曾祥标，并于2018年10月25日变更登记至曾祥标名下。 再查明，2008年11月30日、2009年4月6日，曾水英收到曾荣清支付的款项分别为4000元、2000元，合计6000元。 本院认为,本案诉争房屋使用权之争议，系因农村宅基地房屋买卖行为而产生，而房屋权利受制于宅基地权利。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地。本案中，曾荣清与李国强、谢秀琼签订的《房屋买卖协议书》，实际上是将房屋与宅基地一并转让，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。双方同属于同一集体经济组织成员，房屋买卖行为符合法律规定，且曾荣清亦办理了宅基地使用权的变更登记手续，该买卖行为合法有效。结合诉争房屋转让时间、协议签订时间、主体身份、审批程序以及实际履行情况等综合因素考虑，首先，曾荣清购买诉争房屋在前，其与曾水英签订协议时间在后；其次，曾荣清系与李国强、谢秀琼是同一集体经济组织成员，但结合全案证据，目前尚未能证明在购买诉争房屋时曾水英系该集体经济组织成员。自1991年4月27日曾水英将户口从洛埠村迁出后，至2009年10月26日才在柳洛派出所办理了恢复原籍的手续，故其在2004年时并不具备购买农村宅基地房屋的主体要件资格；最后，诉争房屋实际由曾荣清、冯远萍、曾祥标占有使用。因此，诉争房屋的实际权利人应系曾荣清及其家庭成员。综上，因为曾水英与李国强、谢秀琼并非同一集体经济组织的成员，其并不具备购买农村宅基地房屋的主体要件资格，其与曾荣清签订的协议因违反法律法规的强制性规定，应属无效，则曾荣清应返还曾水英支付的购房款36000元。至于曾荣清主张，该款项系向曾水英所借款项并已经清偿完毕，但其提供的证据未能充分证明该还款事实，本院对此辩解意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告曾水英的全部诉讼请求。 案件受理费11456元，保全费2020元，合计人民币13476元（原告曾水英已预交），由原告曾水英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  梁 佳 人民陪审员  高媛媛 人民陪审员  廖伟程 二〇一九年五月十三日 书 记 员  韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。 《中华人民共和国民法通则》 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。