河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终1306号上诉人（原审被告）：张继波，男，1989年3月3日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告）：谢文东，女，1982年1月9日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘思佳，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所实习律师。原审被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码91131082557660129U。法定代表人：宋润姬，董事长。委托诉讼代理人：于永超，该公司法务。上诉人张继波因与被上诉人谢文东以及原审被告三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心房产经纪公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。张继波上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人张继波与被上诉人谢文东在原审第三人顺心房产经纪公司的居间下于2016年8月19日签订了《房屋买卖合同》及补充协议，涉案房屋的总价款为159万元。被上诉人作为买受人已按约向出卖人的上诉人支付了定金10万元，被上诉人也按约向被上诉人支付了包括10万元定金在内的首付款70万元。另外，涉案房屋早已交付上诉人，且上诉人亦进行了装修并入住，此均在廊坊地区的限购政策出台之前。该限购政策不应具有溯及既往的效力，原审法院以2017年6月廊坊地区出台限购政策为由认定被上诉人谢文东不再具有购房资格，进而解除涉案房屋买卖合同缺乏事实及法律依据。原审法院认定的涉案房屋买卖合同尾款支付方式为银行按揭贷款缺乏事实及法律依据。谢文东辩称，上诉人张继波的上诉理由不能成立。被上诉人对于原审法院判令被上诉人补偿上诉人合理损失10万元不予认可。上诉人一审中并未提起反诉，要求被上诉人支付补偿款，上诉人在原审审理过程中，也没有提供任何证据证明其存在损失及损失的具体金额，因此该项判决于法无据，亦与事实不符，且严重违反法律程序，应予以改判。廊坊地区的限购政策是众人皆知的，按该政策被上诉人无购房资格亦是事实。《房屋买卖合同》中约定购房款尾款的付款方式按揭付款，从未约定全款方式支付；且付款方式也不影响被上诉人因限购政策影响导致的无法办理过户，而限贷政策导致贷款无法审批，被上诉人的合同目的不能实现，因此提起的本案诉讼。原审法院判令涉案房屋买卖合同解除是具有客观基础的。综上所述，被上诉人谢文东认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。顺心房产经纪公司称，同意上诉人的上诉请求。《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中的房屋交易行为发生于2016年8月19日，而一审法院作为认定解除《房屋买卖合同》的限购政策出台于2017年6月份，限购政策远远晚于此次房屋交易。同时限购政策中明确的是暂停购买，而本案中的购买行为早已完成。根据“法不溯及既往”的一般原则，本案中《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》不应予以解除。谢文东向一审法院诉请：1、判令解除原被告于2016年8月19日签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告张继波返还原告购房款700000元；3、判令被告张继波向原告支付自2016年8月19日至被告全额返还原告购房款之日止的利息（以购房款700000元为基数，按同期银行贷款利率计算，暂计至起诉日为60900元）；4、判令被告顺心房产经纪公司返还评估费7950元及贷款服务费3000元；5、诉讼费及保全费由二被告承担。一审法院查明：原告谢文东与被告张继波于2016年8月19日在顺心置地房产公司的居间服务下签订了《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》。约定将被告张继波名下的位于三河市燕郊开发区房屋售与原告谢文东，房屋总价款为1590000元，原告于2016年7月25日支付被告张继波定金40000元，于2016年7月30日支付被告张继波定金60000元，于2016年8月19日向被告张继波支付购房首付款600000元，原告共向被告张继波支付购房首付款700000元（含定金100000元）。原告于2016年7月30日向被告顺心置地房产公司支付了居间服务费25440元、评估费7950元、贷款服务费3000元，涉案房屋已交付原告，原告对涉案房屋进行了装修并已入住。以上事实原被告均予以认可，本院予以确认。对原被告三方均无异议的《房屋买卖居间合同》1份、《房屋买卖合同》1份、原告建设银行账户交易明细2张、建设银行转账凭条1张（金额为600000元）、智慧柜员机业务回执1张（金额为600000元）、被告顺心置地房产公司出具的收据1张、北京农商银行存款回单1张（金额为36390元）、三河市人力资源和社会保障局出具的原告社保证明1张、国家税务总局三河市税务局出具的原告纳税证明1份、北京市社会保障基金管理中心出具的原告缴纳社保证明6张、北京市社会保险个人权益记录1张、国家税务总局北京市税务局出具的原告完税证明3张本院予以确认并在卷佐证。对原被告有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：原告主张解除与被告张继波签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，理由是在涉案房屋所在地颁布限购政策后，原告已经不具备购买涉案房屋的资格，除原被告三方均予以认可的证据外，另提交原告与被告张继波签订的《补充协议》1份；被告张继波对该协议不予认可，原告提交的《补充协议》第二条第二款第二项中的内容与被告张继波所持有的《补充协议》不一致，《补充协议》中明确约定该协议的适用条件为买受人全款支付，且限购政策规定购买一方是以家庭为单位购房，原告未提交其配偶关于纳税及社保的证明，被告张继波认为原告仍具有购房资格，应以全款方式购买房屋，同时提交《补充协议》1份；被告顺心置地房产公司对原告提交的《补充协议》不予认可，认为该协议未加盖被告顺心置地房产公司公章，与被告顺心置地房产公司无关。原告主张被告张继波返还购房款700000元并自2016年8月19日起支付利息至购房款还清之日止，理由是在涉案合同解除后被告张继波应返还相关购房款并对购房款产生的孳息一并返还；被告张继波不予认可，认为涉案房屋已经交付原告，限购政策于2017年6月份出台，原告一直未向被告张继波说明其不具备购房资格，可以证明原告在合同履行过程中可以办理房屋过户手续，且在《补充协议》中约定原告可以指定他人办理相关手续。原告主张解除与被告顺心置地房产公司签订的《房屋买卖居间合同》，理由是原告在限购政策出台后已经不具备购买涉案房屋的资格，原被告签订的《房屋买卖居间合同》应予解除；被告张继波不予认可，认为原告仍具有购房资格；被告顺心置地房产公司不予认可，认为原被告签订的《房屋买卖居间合同》应继续履行。原告主张被告顺心置地房产公司返还评估费7950元、贷款服务费3000元，理由是评估费和贷款服务费尚未发生，在合同解除后，被告顺心置地房产公司应将未发生的费用返还原告；被告顺心置地房产公司认为如法院判决解除合同，则被告顺心置地房产公司对未发生部分的费用同意返还原告。一审法院认为，原告主张解除与被告张继波签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告张继波虽不同意解除，认为原告与被告张继波所持有的《补充协议》不一致，关于购房款支付方式应按原告以全款方式支付，但原告与被告张继波对双方所持有的《补充协议》内容不一致部分均未提供充分证据予以证明，依据本案现有证据及庭审陈述，本院确定涉案房屋的剩余尾款系通过银行按揭贷款方式支付，结合涉案房屋所在地实际购房政策，原告因受限贷政策影响现确已无法购买涉案房屋，合同目的已无法实现，原告与被告张继波签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已无法继续履行，应予解除，故对原告的该项主张，本院予以支持。原告主张被告张继波返还购房款700000元（含定金100000元）并支付利息，被告张继波不同意返还，认为应继续履行涉案合同。但原告与被告张继波签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，且不可归责于任何一方，在《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，被告张继波理应返还原告购房首付款700000元。但考虑到涉案房屋已交付原告，按常理应产生租金收益，且原告已对涉案房屋已经装修入住，在原告主张的资金占用期间的利息损失和房屋被占用期间所产生的合理效益相当的情况下，本院酌情确定被告张继波不再向原告支付利息。被告张继波抗辩涉案合同履行程度较深，且涉案房屋价格自双方交易至今差价数额巨大，如解除会给被告造成较大的经济损失，考虑到涉案房屋因受限购政策影响导致价格持续下跌，造成被告张继波损失较大。本着公平的原则，原告应对被告张继波此期间房屋价格下跌造成的损失予以适当补偿。综合被告张继波在此期间因房屋价格下跌造成的损失情况，本院酌定原告补偿被告张继波合理损失的数额为100000元。原告主张解除与被告顺心置地房产公司签订的《房屋买卖居间合同》，并要求被告顺心置地房产公司返还评估费7950元、贷款服务费3000元，被告顺心置地房产公司不同意解除，认为双方签订的合同可以继续履行，并认为如法院判决解除合同，则同意退还未发生的费用。原告与被告顺心置地房产公司《房屋买卖居间合同》中包含房屋买卖、居间服务、评估及贷款服务等条款，因被告顺心置地房产公司已促成原告与被告张继波达成了合法有效的《房屋买卖合同》及《补充协议》，完成了其居间服务的义务，故对原告要求解除《房屋买卖居间合同》中居间服务条款的主张，本院不予支持。但原告与被告张继波签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，且不可归责于任何一方，在《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，原告与被告顺心置地房产公司签订的《房屋买卖居间合同》中关于房屋买卖、评估及贷款服务的相关条款亦应一并解除，且评估费和贷款服务费尚未发生，被告顺心置地房产公司应予退还，故对原告要求解除《房屋买卖居间合同》中关于房屋买卖、评估及贷款服务相关条款，并要求被告顺心置地房产公司返还评估费7950元、贷款服务费3000元的主张，本院予以支持。综上所述，原告要求解除与被告张继波之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求被告返还购房款700000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。原告要求解除与被告顺心置地房产公司之间的《房屋买卖居间合同》中的居间服务条款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予维护。原告要求解除《房屋买卖居间合同》中关于房屋买卖、评估及贷款服务相关条款，并要求被告顺心置地房产公司返还评估费7950元、贷款服务费3000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告谢文东与被告张继波之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告谢文东与被告张继波、三河市顺心置地房产经纪有限公司之间的《房屋买卖居间合同》中关于房屋买卖、评估及贷款服务的相关条款；三、被告张继波于本判决生效后返还原告谢文东购房首付款700000元；四、原告谢文东于本判决生效后补偿被告张继波合理损失100000元；五、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告谢文东评估费7950元、贷款服务费3000元；六、驳回原告谢文东的其他诉讼请求。以上三、四项折抵后，被告张继波于本判决生效后十日内返还原告谢文东购房款600000元。案件受理费4955元，保全费5000元，由原告谢文东负担4950元，由被告张继波负担4950元，由被告三河市顺心置地房产经纪有限公司负担55元。二审中，被上诉人谢文东提交离婚证一份，欲证明上诉人与被上诉人签订合同时，陈刚与被上诉人已经是离异状态，陈刚是否具有购房资格与本案无关；对此，被上诉人质证称，对该证据与本案的关联性不予认可。为此，上诉人张继波二审中提交了谢文东之夫陈刚2016年7月25日与张继波签订的涉案房屋《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》各一份，欲证明被上诉人提交的被上诉人于2016年5月16与陈刚离婚不具有客观真实性，亦不符合日常逻辑。对此，上诉人质证称，对该证据的真实性予以认可，但关联性不认可。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，在被上诉人谢文东诉上诉人张继波及原审第三人顺心房产经纪公司房屋买卖合同纠纷一案中，被上诉人与上诉人双方所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。故双方当事人均应依约全面履行涉案房屋合同。涉案房屋买卖合同的签订早于限购政策的出台，原审法院认定因限购政策必然导致被上诉人不具有购房资格进而解除涉案房屋买卖合同理据不足，且结合涉案房屋合同的签订、定金及首付款的交付、房屋交付及装修居住来看，双方对合同均积极的予以了履行，此时再解除涉案房屋合同不利于保护交易秩序安全，此亦不是限购政策出台目的之所在，且涉案房屋买卖合同亦具备继续履行的基础，故双方均应按照合同之依约继续予以履行。被上诉人谢文东诉请解除涉案房屋买卖合同的法定事由和约定事由均不具备，故被上诉人的本案诉请理据不足，本院对于被上诉人谢文东的该相关主张不能予以支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定判令涉案房屋买卖合同解除并退还购房款有误，本院对此予以改判。双方均应依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定全面继续履行合同。被上诉人谢文东本案所诉请的主张理据不足，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7376号民事判决；二、驳回谢文东的全部诉讼请求。一审案件受理费4955元，保全费5000元，由谢文东负担4950元，由张继波负担4950元，由三河市顺心置地房产经纪有限公司负担55元；二审案件受理费9910元，由被上诉人谢文东负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年五月八日法官助理马占书记员路洁