北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初1951号原告：张一琼，女，1989年12月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张波，北京市律通律师事务所律师。被告：高尚人，男，1969年4月2日出生，汉族，无业，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：赵秀玲（高尚人之妻，即被告赵秀玲），女，1968年12月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：赵秀玲，女，1968年12月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：高孔章，男，1990年11月13日出生，汉族，无业，住福建省福州市。委托诉讼代理人：赵秀玲（高孔章之母，即被告赵秀玲），女，1968年12月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：高锦丽，女，1992年6月3日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：赵秀玲（高锦丽之母，即被告赵秀玲），女，1968年12月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告张一琼与被告高尚人、赵秀玲、高孔章、高锦丽排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张一琼的委托诉讼代理人张波、被告高尚人、赵秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张一琼向本院提出诉讼请求：1.被告高尚人、赵秀玲将西城区马连道路×号院×号楼××层×单元×××号房产腾空并交付给原告。2.被告支付原告自2018年6月25日至实际交付房屋之日的房屋占用费（以每月两万元为标准）暂计100000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告高尚人、赵秀玲系夫妻关系，原告于2018年5月31日在××司法拍卖平台以6432000元成功竞拍到西城区马连道路×号院×号楼××层×单元×××号房产，并依据2015年朝执字第13025号执行裁定书在西城区不动产登记中心取得上述房屋的不动产权证书。原告自享有物权后，一直通过直接联系（首次告知日期为2018年6月24日）及法院通知的方式要求被告腾空房产并交付给原告，但被告以“买卖不破租赁”为由拒绝腾房，并一直占用至今。原告认为，被告所依据的租赁合同为“以租抵债”合同，其性质为合同之债，并不同于普通意义上的出租人与承租人之间的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。此外，被拍卖房产上存有两笔抵押，且两笔抵押均在租赁协议签订日之前，依据相关法律规定，该租赁合同对受让人即原告不具有约束力。故被告无权占用房屋，其不仅需立即腾退并交付给原告房屋，且需要给付原告该房屋占用费（以每月两万元为标准，至实际腾空并交付之日止），以补偿原告的损失。高尚人、赵秀玲、高孔章、高锦丽辩称：原房主是2013年借的钱，到2014年的时候就把房屋租给我们了，房主买房的首付是我借给他的。2014年我们就签了租赁合同住进去了，到现在住了五年了。2018年我们接到朝阳法院通知，贴到门上我们才知道房屋有官司。我们将租赁合同给了朝阳法院的法官，朝阳法院也接受把我的租赁情况写进了拍卖当中，公示在前，网上都有租赁的问题。我们从2014年就住进去了，我们可以提供材料。我们无法腾房，我们是20年的合同。不同意支付房屋使用费。原告起诉的主体不适格，高孔章、高锦丽不在诉争房屋居住，要求驳回原告的诉讼请求。这个案件的案由是排除妨害，本身在法院查明的时候，我们已经去朝阳法院做了备案，我们的20年的租赁合同是有效的。我们要求终止本案审理，本案有错，在原告没买房屋之前我们就在房屋里居住了，应该要驳回，应该要终止这个案件。还有什么租金2万元，本身在马连道就没有那么高的租金，而且我们和出租人有约定。马连道这块房屋的租金有依据，对方说的租金占用费的标准应该要经过认定，原告的标准是不对的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张一琼向本院提交了以下证据：1.不动产权证书。2.成交确认书。3.他项权证。4.房屋租赁合同。被告高尚人、赵秀玲、高孔章、高锦丽对原告提交的证据1.陈述真实性认可，证明目的有异议，朝阳法院的拍卖上写了有租赁情况，原告应该履行租赁合同，就是在这个基础上，原告才能600多万元买到；对证据2.陈述我们都不知道这个；对证据3.陈述我们都不知道；对证据4.陈述这是我们提供给朝阳法院的，证据属实。被告高尚人、赵秀玲向本院提交了以下证据：1.拍卖详情页打印件。2.房屋租赁合同。3.供暖费、物业费发票及刷卡小票、垃圾消纳费收据。4.租金冲抵协议。5.借条。6.2014年3月15日的借条和2013年4月15日说明、×1银行交易明细清单。原告对被告高尚人、赵秀玲提交的证据1.陈述真实性认可，证明目的不认可。这上面只是执行庭在拍卖房屋时对房屋的客观表述、形式审查，并不审核房屋租赁合同的实际效力问题；对证据2.陈述真实性认可，证明目的不认可。因为从这个合同可以看出以租抵债的关系，不是常规的房屋租赁合同，通过证据4.也可以看出这个房屋租赁合同不是法律意义上的房屋租赁合同；对证据3.陈述真实性无法确认，并且上面的开票日期显示是我们请求取得房屋所有权之后的权利，这个与本案诉争无关；对证据4.陈述真实性认可，证据4.也能证明证据2.房屋租赁合同不是法律意义上的租赁合同，是以租抵债的合同；对证据5.陈述真实性无法确认，与本案无关；对证据6.陈述借条和说明的真实性无法确认。银行凭证的真实性认可，证明目的不认可，因为账户名不是本案的当事人。另外，我们认为说明、收条、协议都是补签的，不是一个真实的债权债务关系。被告高孔章、高锦丽对高尚人、赵秀玲提交的证据均无异议。被告高尚人、赵秀玲、高孔章、高锦丽共同向本院提交了以下证据：1.出租房屋发票。2.北京市房屋租赁合同。原告张一琼对被告高尚人、赵秀玲、高孔章、高锦丽提交的证据1.陈述真实性认可，但是与本案无关，这应该是案件起诉之后产生的票据；对证据2.陈述真实性无法确认，不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案的北京市西城区马连道路×号院×号楼××层×单元×××房屋原所有权人为林××。2011年起，林××陆续将上述涉案房屋进行了抵押，并办理了抵押登记。2014年10月，北京市朝阳区人民法院对该房屋进行了查封。2018年5月30日，因申请执行人中国×2银行股份有限公司北京朝阳支行与被申请执行人魏××、林××等债权纠纷一案，北京市朝阳区人民法院依据已经发生法律效力的2014年朝民（商）初字第36083号民事判决书，在“××网”上依法对林××所有的位于北京市西城区马连道路×号院×号楼××层×单元×××房屋进行了司法拍卖。在拍品现状中注明：租赁情况：有，租期为2014年1月3日至2034年1月2日，签约20年。后原告张一琼以6432000元的最高价竞得上述涉案房屋。2018年7月，北京市规划和国土资源管理委员会依据北京市朝阳区人民法院2015年朝执字第13025号《协助执行通知书》、北京市朝阳区人民法院2015年朝执字第13025号《强制执行裁定书》为张一琼办理登记了北京市西城区马连道路×号院×号楼××层×单元×××房屋的不动产权登记证书（编号：京（2018）西不动产权第××××号）。本案庭审中，原、被告均出示了出租方（甲方）为林××、承租方（乙方）为高尚人的《房屋租赁合同》，约定林××将涉案的位于马连道×号（××小区）×号楼×××房屋出租给高尚人居住使用，租赁期限自2014年1月3日至2034年1月2日，年租金为50000元，20年租金共计100万元。鉴于林××从高尚人处借款100万元，双方同意高尚人可用债权冲抵房租。自协议签订之日起，高尚人根据租赁协议获得房屋20年使用权。被告主张，《房屋租赁合同》中提到的债权债务是真实的，并且提交了借条、说明和×1银行的交易明细清单。被告陈述林××向高尚人借款1000000元和200000元，1000000元借款由陈宝勇账户于2013年4月15日汇入林××账户。原告张一琼主张，上述《房屋租赁合同》为补签，亦否认债权债务的真实性，认为该款项不是从被告账户中借出。另查，审理中，依原告申请，本院调取了北京市西城区马连道路×1号院×1号楼×1层×1单元×1房屋的产权登记情况，该房屋现登记的所有权人为被告赵秀玲。被告对此予以认可，并提供了将该房屋出租给他人的租赁合同，租赁合同显示租金为半年2000元。再查，被告高尚人户籍登记在外省，赵秀玲、高孔章、高锦丽的户籍均登记在赵秀玲名下北京市西城区马连道路×1号院×1号楼×1层×1单元×1号房屋内。又查，本案首次庭审中，被告高尚人、赵秀玲陈述涉案房屋现在由其二人及女儿高锦丽居住，儿子高孔章有时候来住，高尚人、赵秀玲并向本院提供了高孔章、高锦丽的身份信息。据此，本院依法追加高孔章、高锦丽作为被告参加本案诉讼。后本案再次庭审中，被告陈述高孔章、高锦丽不在涉案房屋内居住，高孔章、高锦丽也不主张涉案房屋的居住权利。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告张一琼经司法拍卖程序竞价合法取得涉案的北京市西城区马连道路×号院×号楼××层×单元×××房屋，同时依据生效裁判文书办理并获得了相关不动产产权登记证书，取得了涉案房屋的所有权。原告张一琼作为涉案房屋的所有权人，其依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。故张一琼现主张房屋交付之有关诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。腾退、交付涉案房屋之义务，由现房屋实际使用人被告高尚人、赵秀玲承担。对于被告抗辩“买卖不破租赁”的意见，本院不予采信，理由如下：涉案的北京市西城区马连道路×号院×号楼×层×单元×××房屋早在2011年起，就由原所有权人林××陆续进行了抵押，并办理了抵押登记。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。林××将涉案房屋出租前已对该房设立抵押，因债权人实现抵押权，张一琼通过司法拍卖竞得涉案房屋，林××与高尚人之间的租赁合同对张一琼并不具有约束力。另外，被告主张林××将涉案房屋以“以租抵债”的形式租赁给高尚人，即用租金冲抵林××所欠高尚人之债务。但根据被告方提供的证据，被告主张的该笔债权债务并非由高尚人本人直接出借给林××，且被告方亦未能提供其他充分证据印证林××与高尚人之间的该笔债权债务的真实性。因此，根据以上情形，本院就林××与高尚人之间所形成的借款关系的真实性在本案中无法确认，由此双方形成的租赁涉案房屋的合同关系本院亦不予确认。有鉴于此，被告占用涉案房屋缺乏事实和法律依据，其所涉抗辩不足以对抗原告合法取得涉案房屋的所有权。被告方与林××之间的有关纠纷及其权益可通过其他诉讼解决，也与原告无关。对于原告主张被告应支付房屋占用费即房屋使用费的诉讼请求，被告现占用涉案房屋并无合理依据，应当向原告支付占用涉案房屋的房屋使用费。鉴于原、被告在本案中均未提出司法评估、鉴定申请，本院结合涉案房屋的性质、面积、地段等情况，酌情判定房屋使用费的标准为年租金50000元，由被告高尚人、赵秀玲给付原告，自原告取得涉案房屋的不动产登记证书之日即2018年7月31日起至涉案房屋实际腾空、交付原告之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告高尚人、赵秀玲于本判决生效之日起十日内，将登记在原告张一琼名下的北京市西城区马连道路×号院×号楼××层×单元×××房屋腾空，交还原告张一琼。二、被告高尚人、赵秀玲于本判决生效之日起十日内，支付原告张一琼房屋使用费（按每年五万元计算，自二〇一八年七月三十一日起，至被告高尚人、赵秀玲实际腾退完毕上述房屋之日止）。三、驳回原告张一琼的其他诉讼请求。如果被告高尚人、赵秀玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百元，由原告张一琼负担一千八百二十一元（已交纳）；由被告高尚人、赵秀玲负担四百七十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 贾 岩二〇一九年五月三十一日书记员 聂秋烨