广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4053号上诉人（原审被告）：广州酒饮国际贸易有限公司,住所地广东省广州保税区广保大道商贸街19段3楼。法定代表人：WUXIAOWU，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方琼燕，广东舜华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广保国际集团有限公司,住所地广东省广州保税区广保大道10号401。法定代表人：张晓中，职务：董事长。委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。原审被告：广州天一资产管理中心,经营场所广东省广州市保税区广保大道200号202室商铺。执行事务合伙人：刘俊。原审被告：广东大一新农业股份有限公司,住所地广东省广州市保税区广保大道200号二层215、216、217、218、220室。法定代表人：区凤辉。原审被告：刘俊,男,1975年2月27日出生,汉族,住广东省肇庆市鼎湖区。上述三原审被告共同委托诉讼代理人：毋继光，国信信扬律师事务所律师。上述三原审被告共同委托诉讼代理人：蔡明宏，国信信扬律师事务所实习律师。上诉人广州酒饮国际贸易有限公司（以下简称酒饮公司）因与被上诉人广保国际集团有限公司（以下简称广保公司）、原审被告广州天一资产管理中心（以下简称天一公司）、广东大一新农业股份有限公司（以下简称大一新公司）、刘俊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院(2018)粤0112民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人酒饮公司委托诉讼代理人吴凤眉、方琼燕、被上诉人广保公司委托诉讼代理人刘文燕、原审被告天一公司、大一新公司、刘俊委托诉讼代理人毋继光、蔡明宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人酒饮公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回广保公司的起诉；3.本案一审、二审诉讼费用由广保公司承担。事实和理由如下:一、广保公司提起本案诉讼构成重复诉讼，一审法院违背一事不再理原则受理本案并作出判决，程序违法，应予撤销一审判决并驳回广保公司的起诉。1.广保公司于2015年5月14日以物权保护纠纷向一审法院起诉，一审法院以该案由受理并立案，案号为（2015）穗萝法民三初字第233号（以下简称233号案），现广保公司以相同的诉讼当事人、相同的诉求与事实理由并以租赁合同纠纷案由向一审法院再次提起诉讼，一审法院在未严格审查的情况下立案，侵害了酒饮公司的合法权益，该案经审理，一审法院以物权保护的法律理据认为酒饮公司构成无权占有而需向广保公司支付房屋占有使用费，本案一审法院作出判决的理据与233号案完全一致，即两案实质为一案，案由相同。2.广保公司构成重复诉讼，广保公司提起的233号案的诉讼请求为返还原物、恢复原状及支付房屋占用费，而现广保公司提起的诉讼请求与该案相同，233号案经一审法院（原萝岗区法院）审理并判决驳回广保公司的诉讼请求，其后广保公司不服233号判决提起上诉，广州市中级人民法院于2016年11月3日作出（2016）粤01民终12928号（以下简称12928号案）民事判决维持原判，广保公司不服二审判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2018年8月21日作出（2017）粤民申4615号民事裁定驳回广保公司的再审申请。因此一审法院不应受理本案而应裁定驳回广保公司的起诉。3.233号案及12928号案中，酒饮公司作为该案的第三人出庭应诉发表答辩意见，本案与该案的诉讼当事人完全相同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，广保公司构成重复诉讼，一审法院认为只对天一公司、大一新公司及刘俊构成重复诉讼而对酒饮公司不构成重复诉讼并判决酒饮公司向广保公司偿付房屋占用费错误。4.根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第九十三条的规定，12928号案已生效，该案已经认定酒饮公司与广保公司之间形成整体租赁关系，广保公司基于无权占有而提出的商铺占用费毫无事实和法律依据，而一审法院在已经有生效判决的情况下，仍判决广保公司向酒饮公司偿付商铺占用费，违背一事不再理原则。二、一审法院认为《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》（以下简称《备忘录》）对酒饮公司及广保公司没有法律约束力，广保公司没有将涉案商铺出租给酒饮公司的意思表示，酒饮公司未征得广保公司同意使用涉案商铺属于无权占有，理应向广保公司支付房屋占用费有误，应予纠正。1.一审法院以《备忘录》欠缺租赁合同的法定基本条款，不属于租赁合同，从而认定对双方无法律约束力错误。即使《备忘录》不是租赁合同，但相关的条款均是双方真实意思表示并经双方签字盖章确认，即使《备忘录》的性质认定为框架性商业合作关系的依据之一，关于合作内容、租金标准及免租期等均具体明确，双方均应严格遵守，而且从该《备忘录》可以看出，广保公司明确同意将包含涉案商铺在内的商业街交给酒饮公司出租，233号案判决也对此作出了认定，一审法院认为广保公司没有将涉案商铺出租给酒饮公司的意思表示明显与客观事实不符。2.一审法院作出的（2017）粤0112民初770-807号、（2017）粤0112民初314号民事判决均认定广保公司与酒饮公司因《备忘录》存在整体租赁，均确认《备忘录》对双方具有约束力，且在争议发生前双方一直履行《备忘录》。广州市中级人民法院对（2017）粤0112民初314号民事判决予以维持。3.酒饮公司与广保公司后续就个案商铺签订的租赁合同只是履行《备忘录》内容的体现，双方所签订的单独租赁合同中所约定的租金标准、免租期等均与《备忘录》的约定一致，因此《备忘录》是酒饮公司与广保公司履约的关键依据，即使一审法院认为在处理个案租赁合同纠纷时，优先适用已签订的个案租赁合同，亦不应视为双方否定《备忘录》的法律效力，根据特别优于一般原则，在处理单独商铺合同纠纷时，有签订租赁合同的，优先适用租赁合同进行处理，无签订租赁合同的，仍应适用《备忘录》的约定处理。三、一审法院在酒饮公司与广保公司均对《备忘录》确定的商业街商铺租金标准无异议并已得到实际履行的情况下，仍判令酒饮公司应按25元/㎡/月的标准向广保公司支付房屋占用费有误，应予纠正。四、一审判决认定广保公司于2018年1月24日才收回涉案商铺错误。即使酒饮公司需向广保公司支付租金，其租金的计算期限应自2015年12月31日至2017年3月31日。1.因广保公司的阻扰导致大一新公司、天一公司、刘俊在承租后无法正常使用房屋，酒饮公司被迫同意将免租期延长至2015年12月31日，后双方被迫于2017年3月31日解除合同，同日大一新公司、天一公司、刘俊腾退了涉案商铺，因此酒饮公司实际收取租金的时间仅为2015年12月31日至2017年3月31日。2.涉案商业街的物业公司为广保公司下属公司，且每月都需要前往涉案商铺抄水电表，广保公司的办公地址也是在商业街内，因此酒商退租后，酒饮公司与广保公司无需办理交接手续。酒饮公司与大一新公司、天一公司、刘俊于2017年3月31日腾退涉案商铺时，广保公司已清楚知悉商铺空置情况，一审法院认为广保公司直至2018年1月14日方知悉涉案商铺空置情况，与客观事实不符。3.广保公司就涉案商铺拒不配合签订租赁合同，且因涉案商铺未办理房产证，酒饮公司与刘俊签订的租赁合同无法在房屋租赁管理部门备案，但备案只是行政程序，并不影响合同的生效和解除。4.广保公司在涉案商铺门边牌上贴了“广保集团资产”的字样，且其在一审庭审时确认大一新公司已经搬离，但其却仍表示因为涉诉和需要恢复原状拒绝收回，可见广保公司已清楚知道大一新公司、天一公司、刘俊于2017年3月31日搬离涉案商铺。5.酒饮公司的转租行为已被生效判决确认合法，一审法院认定酒饮公司无处分权，不能转租有误，现大一新公司、天一公司、刘俊均确认已于2017年3月31日解除合同，其后酒饮公司并未实际占用房屋、亦未获益、更没有授权他人使用房屋，即使一审法院认为2017年4月1日至2018年1月24日，大一新公司、天一公司、刘俊仍未搬离涉案商铺，亦与酒饮公司无关。被上诉人广保公司答辩称：对于酒饮公司提出的本案存在重复诉讼的情形，广保公司对此不予认可。在另案中，广保公司并未针对酒饮公司提出相应的诉请，酒饮公司也仅是该案的第三人。在该案中，虽然没有支持广保公司要求返还原物的诉请，但该案判决认定酒饮公司与广保公司整体租赁的有关事宜可另案处理，该案认定酒饮公司与广保公司是租赁关系，但实际上是物业被占有使用，因此不存在重复诉讼的问题。关于双方是否存在租赁关系的问题，广保公司将于庭后向法院提交一份书面说明，说明双方纠纷争议的由来。广保公司与酒饮公司是框架性的合作关系，该《备忘录》对于双方而言是没有约束力的。至于酒饮公司提及的租赁合意的问题，广保公司认为即使广保物业管理有限公司（以下简称广保物业公司）收取房屋占用者的水电费用，并不代表业主是同意酒饮公司占用涉案物业的意思表示。关于租金标准的问题，广保公司认为当时函件中包含多个商铺的对账信息，涉案商铺是酒饮公司未经广保公司同意而擅自出租的，因此涉案商铺的租金标准不能与其他有租赁合同的商铺的租金标准来类比，双方的往来函件中有提及涉案商铺及涉案商铺的使用费应按照每平方米13.5元的标准计收，但那只是双方对账的过程，另外双方当时还存在返还原物的诉讼，法院是认定双方存在租赁关系，基于上述诸多因素因此才在对账中使用该租金标准。另，广保公司在返还原物的诉讼案件中主张的租金标准是30元每月每平方米，双方的租金标准应按照本案中广保公司主张的租金标准来计收。关于物业移交的事宜，酒饮公司与天一公司、大一新公司、刘俊没有向业主移交物业是事实，无论水电费有无增长，都不能由业主根据该水电读数来推测有无交还涉案商铺的意愿。原审被告大一新公司、天一公司、刘俊陈述称：首先，天一公司、大一新公司、刘俊认可一审判决就广保公司对天一公司、大一新公司、刘俊提出诉请的意见。第二，天一公司、大一新公司、刘俊认为整个案件实质上已经违反了一事不再理原则。第三，天一公司、大一新公司、刘俊认为原萝岗区人民法院及广州市中级人民法院就涉案商铺所作出的生效判决的认定应当得到遵守。第四，关于酒饮公司的证据3提及的2018年11月20日的视频，在一审庭审中应当是有出现过的，因此天一公司、大一新公司、刘俊认可该视频的真实性，该视频确实反映了广保公司在天一公司、大一新公司、刘俊离场后即知晓了涉案商铺的空置情况。2018年5月7日，广保公司向一审法院起诉，请求判令：1.天一公司、大一新公司、刘俊返还广州保税区广保大道200号209-214房屋给广保公司；2.天一公司、大一新公司、刘俊将广州保税区广保大道200号209-214房屋恢复原状；3.天一公司、大一新公司、刘俊、酒饮公司向广保公司支付房屋占用费278321.81元（按30元/㎡/月，自2015年3月18日计至房屋返还广保公司之日止，暂计至2018年4月12日）；4.天一公司、大一新公司、刘俊、酒饮公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年3月20日，广保公司（甲方）与酒饮公司（乙方）在广保公司会议室签订《备忘录》，载明：鉴于甲方与乙方存在租赁关系，甲方将自有商铺以优惠价格出租给乙方，乙方将承租自甲方的商业街转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。截止至2012年2月29日，乙方累计应缴予甲方租金合计2011637.62元，已缴620448.04元，剩余1391189.58元未缴纳；另外，甲方账户上尚有乙方缴纳的合同押金合计403472.46元。为理顺双方在商业街的租赁关系，彻底解决存在的欠租问题，并为双方今后的合作建立一种细则与规范，双方相关人员对以往租金缴纳情况进行了细致的核对，并经协商，最终确定以下解决措施及原则：1.租金处理，1.1酒博会场地原由甲方在2009-2010年租予乙方，首年免租。考虑到第二个租赁年度乙方使用酒博会场地仅数日，在此情况下，甲方同意免除乙方第二年租金376974元，以体现公平合作原则。2.押金处理，2.1双方一致同意采用新的押金计缴模式，乙方一次性缴纳100000元押金予甲方，已签及新签合同不另计押金；2.2甲方已收取的乙方旧合同租赁押金作为抵扣乙方未缴纳租金之用，甲方不退还。3.还款方式约定，综合租金及押金处理之后，乙方欠缴甲方金额合计498819.12元，另外，乙方仍将另外向甲方缴纳100000元押金，乙方有责任加强追收租用商铺酒商未交付租金，追收所得先付乙方欠缴甲方租金，追一笔付一笔，直至清偿完毕。4.今后双方的租赁原则，甲方目前按照一楼18元/平方米/月、二三楼13.5元/平方米/月租赁单价租予乙方：4.1甲方仍将继续维持租金单价不变原则将商铺租予乙方；4.3在以后的操作中，乙方在每次收取酒商租金后，需首先支付甲方对应商铺的租金，如有出现乙方已收取酒商租金但未向甲方缴纳对应租金的情况，拖欠的金额可从已缴的100000元押金中抵扣。乙方押金不足，必须补足，否则甲方有权搁置新租约签署。2012年5月9日，广保公司收取酒饮公司100000元的押金。2015年3月19日，酒饮公司与刘俊签订了《租赁合同》，约定酒饮公司将广州保税区广保大道200号202-220室出租给刘俊作经营场地使用，出租面积为849.4平方米。租赁期限自2015年3月18日起至2020年3月17日止，免租期从2015年3月18日起至2015年9月17日止。租金按25元/平方米/月计算，乙方每月应支付的租金总额为21235元/月。2015年3月26日，酒饮公司收到广东大一新财务管理有限公司代刘俊支付广州保税区广保大道200号202-220室商铺押金63705元，租金21235元，合计84940元。广保公司是位于广州保税区广保大道200号209-214的商业用房的所有权人，就涉案商铺酒饮公司未与广保公司签订租赁合同，但双方确认涉案商铺面积为251.75平方米。2015年5月14日，广保公司向原广州市萝岗区人民法院提起（2015）穗萝法民三初字第233号返还原物之诉，请求：1.天一公司、大一新公司、刘俊立即停止对广保公司商铺的占用行为，并向广保公司支付恢复商铺原状所需费用211348.04元；2.天一公司、大一新公司、刘俊向广保公司支付商铺占用期间的费用15105元（自2015年3月起暂计至2015年5月，按30元/平方米/月计算，直至天一公司、大一新公司、刘俊归还占用商铺并恢复成原状之日止）；3.天一公司、大一新公司、刘俊对共同侵权行为承担连带责任；4.天一公司、大一新公司、刘俊共同承担本案的诉讼费用。原广州市萝岗区人民法院于2016年7月27日作出民事判决，判决驳回广保公司的全部诉讼请求。广保公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年11月3日作出已生效的（2016）粤01民终12928号民事判决驳回了广保公司全部上诉请求。该判决查明以下事实：1.2012年5月9日，广保公司收取酒饮公司100000元的押金。2.2015年3月19日，酒饮公司招商大一新公司进驻广州保税区广保大道商贸街后，该公司以其股东刘俊的名义与酒饮公司签订了《租赁合同》。该合同签订后，酒饮公司将广州保税区广保大道200号202-220室交由天一公司、大一新公司、刘俊使用。该判决认定：双方是基于特定的背景下形成的租赁关系，其形式有别于一般意义的租赁关系，酒饮公司所称根据招租情况再与广保公司就具体商铺签订租赁合同，该陈述能与本案证据相互印证，应予以采信。本案广保公司不予确认酒饮公司转租涉案商铺的行为，实际上是否认双方《备忘录》的约定，缺乏理据，广保公司以此为由提起物权保护的诉请，不能得到支持。广保公司不服（2016）粤01民终12928号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，该院于2017年7月12日作出2017粤民申4615号《民事申请再审案件受理通知书》，立案受理广保公司的再审申请。2018年8月21日，广东省高级人民法院作出驳回广保公司再审申请的裁定。天一公司、大一新公司、刘俊与酒饮公司陈述《租赁合同》已于2017年3月31日解除，同日天一公司、大一新公司、刘俊腾退了涉案商铺。刘俊与酒饮公司各提交了《房屋租赁合同注销登记备案申请表》予以证明，该申请表载明出租人酒饮公司与承租人大一新公司于2017年3月31日起解除广州保税区广保大道200号202-220室的房屋租赁合同。因该申请表无房屋租赁登记备案机构的签章，广保公司对该申请表的真实性、合法性不予确认，并称天一公司、大一新公司、刘俊与酒饮公司至今仍未将涉案商铺返还。广保公司主张涉案商铺在其控制下时，房屋之间是有隔断的，商铺之间是独立的，墙体完整，酒饮公司、天一公司、大一新公司、刘俊承租涉案商铺后，未经其同意将涉案商铺之间的隔断打掉了，涉案商铺之间打通了，并提交了照片十五张（其称其中六张为房屋原貌照片，九张为装修后的照片）、《广保集团商贸街公共设施恢复工程预算编制报告工程造价书》证明其主张及涉案商铺原貌，明确其第二项诉讼请求将房屋恢复原状指的是将涉案商铺按其提交的房屋原貌照片中的状况完整归还。照片中未显示涉案商铺的地址及拍摄时间，《广保集团商贸街公共设施恢复工程预算编制报告工程造价书》由广东华联建设投资管理股份有限公司于2015年5月12日作出，载明该司接受广保公司委托对位于广州保税区广保大道的广保集团商贸街公共设施恢复工程预算进行编制，预算金额为211348.04元，其中装饰装修工程包括铝扣板吊顶、石膏板吊顶、墙面瓷砖、实木门及12mm钢化玻璃隔断等，该报告有效期至2015年12月31日。天一公司、大一新公司、刘俊及酒饮公司确认天一公司、大一新公司、刘俊承租涉案商铺后对涉案商铺进行了装修，且装修已经过酒饮公司同意，对上述证据发表质证意见如下：1.照片没有原件，也看不清楚位置、时间和地点，故对照片的真实性、关联性不予确认；2.上述造价书是由广保公司单方委托作出，已过造价书注明的有效期，且不能证明是涉案商铺;3.广保公司曾多次到涉案商铺，对涉案商铺的装修情况是认可的。广保公司称当时装修时其已提出异议，但酒饮公司、天一公司、大一新公司、刘俊不予理睬，所以其也不了了之了，之后提起了（2015）穗萝法民三初字第233号返还原物之诉。广保公司提交了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字[2014]12095），主张应参照该合同约定的租金标准30元/平方米/月计算涉案商铺占用费。该合同由广保公司与华生科仪（广州）有限公司于2015年2月27日签订，约定：广保公司将广州保税区广保大道98号200A室的房地产出租给华生科仪（广州）有限公司作办公用途使用，建筑（或使用）面积23平方米，租赁期限为2015年3月1日至2017年2月28日，年租金为8280元。天一公司、大一新公司、刘俊及酒饮公司对此不予确认。关于涉案商铺的现状。各方当事人一致确认涉案商铺目前处于空置状态。广保公司提交了涉案商铺现状照片两张，照片拍摄时间为2018年1月24日，显示房屋墙上有大一新公司、天一公司的招牌，广保公司称其去到现场时，发现进入涉案商铺的门口有大一新公司的招牌，且门被锁，故无法进入涉案商铺拍摄涉案商铺的状态，但其认为该照片可以反映包括涉案商铺在内的202-220房屋的整体状况。酒饮公司不予确认，称涉案商铺也没有上锁，涉案商铺的物业公司是广保公司下属的物业公司，锁的钥匙在该公司处，酒饮公司所使用的房屋位于涉案商铺的上一层即三楼，而三楼的水电表设置在二楼，物业公司一直可以进入到二楼涉案商铺进行抄表并收取水电费，因此，尽管没有与广保公司办理交接手续，但房屋已处于广保公司的实质控制下，已由广保公司于酒饮公司与天一公司、大一新公司、刘俊解除涉案商铺租赁合同当天实质收回。酒饮公司还提交了于2018年11月20日拍摄的照片四张，拟证明广保公司已经收回涉案商铺，照片显示大一新公司的招牌已被换下，房门边的门牌上有“广保集团资产”的字样。广保公司确认照片的真实性，但主张没有将涉案商铺收回并出租。一审庭审中，广保公司明确虽其未与酒饮公司、天一公司、大一新公司、刘俊签订房屋租赁合同，但涉案商铺由酒饮公司、天一公司、大一新公司、刘俊共同实际控制及占有使用，其认为构成事实上的租赁关系，故要求酒饮公司、天一公司、大一新公司、刘俊支付房屋占有使用费。一审另查明，一审法院已生效的（2018）粤0112民初2008号民事判决认定：《备忘录》因欠缺租赁合同的法定基本条款，不属于租赁合同。结合政府机关相关的会议纪要、双方的往来函件、实际交易情况、纠纷的处理过程及双方相关纠纷的民事判决，酒饮公司和广保公司双方是在政府主导下为重整广保公司及推动地方经济发展而以平等、互信、互利为基础的框架性商业合作关系，商业合作的基本内容是：酒饮公司主要负责酒类交易中心和商业街的策划宣传、环境整治、招商运营等，广保公司负责提供位于商业街的自有商铺由酒饮公司招商引进酒类商家后，双方再就具体商铺签订租赁合同而形成相应的租赁关系，租金以实际签订的租赁合同为依据进行结算和支付。由于酒饮公司和广保公司没有就上述框架性商业合作关系签署书面协议来确定双方合作的具体内容、合作期限、合作双方的权利和义务、违约责任等，因此，该框架性商业合作关系对双方没有法律上约束力，双方在合作过程中的每一个具体合作事项，需要双方进一步协商，本着平等、互信、互利的原则解决双方之间的分歧。以上事实，有《备忘录》《租赁合同》、（2016）粤01民终12928号民事判决书、《民事申请再审案件受理通知书》、照片、《广保集团商贸街公共设施恢复工程预算编制报告工程造价书》《广州市房屋租赁合同》、（2018）粤0112民初2008号民事判决书及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，广保公司与天一公司、大一新公司、刘俊就涉案商铺占有使用产生的纠纷已经由本院作出（2016）粤01民终12928号民事判决予以处理，本案中广保公司提起的对天一公司、大一新公司、刘俊的诉讼请求实质上足以否定该案裁判结果，诉讼请求的标的及所依据的事实、理由亦与该案相同，广保公司不服该判决申请再审亦已被广东省高级人民法院驳回，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，广保公司在本案中提起的对天一公司、大一新公司、刘俊的第2-3项诉讼请求构成重复起诉，依据“一事不再理”原则，本案不再调处。天一公司、大一新公司、刘俊陈述其已于2017年3月31日搬离涉案商铺，各方在一审庭审时亦确认涉案商铺处于空置状态，故广保公司可自行收回涉案商铺，对其第1项诉讼请求，一审法院不予支持。关于酒饮公司应否支付房屋占有使用费及房屋占有使用费的数额问题。广保公司提起本案诉讼，以其与酒饮公司之间存在事实租赁关系为由要求酒饮公司支付房屋占有使用费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”首先，一审法院生效的（2018）粤0112民初2008号民事判决已认定，《备忘录》不属于租赁合同，广保公司与酒饮公司仅是框架性商业合作关系，且该框架性商业合作关系对双方没有法律约束力，广保公司负责提供位于商业街的自有商铺由酒饮公司招商引进酒类商家后，双方再就具体商铺签订租赁合同而形成相应的租赁关系，租金以实际签订的租赁合同为依据进行结算和支付。其次，就涉案商铺，广保公司与酒饮公司从未签订过书面租赁合同，亦无出租给酒饮公司的意思表示，酒饮公司也从未向广保公司交纳过租金。故广保公司仅以酒饮公司占有使用涉案商铺为由主张双方之间存在事实租赁关系缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。但涉案商铺的所有权人为广保公司，广保公司依法享有占有、使用、收益和处分的权利。酒饮公司未征得广保公司同意即占有、出租涉案商铺，理应向广保公司支付房屋占有使用费。广保公司要求酒饮公司支付房屋占有使用费，合法合理，一审法院予以支持。关于房屋占有使用期间。酒饮公司自2015年3月18日起将涉案商铺出租给天一公司、大一新公司、刘俊使用，应从该日起支付占有使用费。酒饮公司提交《房屋租赁合同注销登记备案申请表》拟证明涉案其与刘俊签订的《租赁合同》已解除，天一公司、大一新公司、刘俊已于当日搬离涉案商铺。但该申请表无房屋租赁登记备案机构的签章，酒饮公司也未提交其他证据证明天一公司、大一新公司、刘俊于何时搬离涉案商铺、涉案商铺自何时起开始处于空置状态，一审法院对酒饮公司该主张不予采信。但根据广保公司起诉时提交的涉案商铺现状照片可知，广保公司于2018年1月24日已经前往涉案商铺现场，故广保公司自该日起知晓涉案商铺处于空置状态后可自行收回涉案商铺。因此，酒饮公司应向广保公司支付涉案商铺占有使用费的期间为2015年3月18日至2018年1月24日。关于占有使用费标准。广保公司请求参照其与案外人之间约定的租金标准30元/平方米/月计算，但该约定属广保公司与案外人之间的单方约定，一审法院不予采纳。酒饮公司与刘俊签订的《租赁合同》约定的租金标准为25元/平方米/月，参照该标准，一审法院将占有使用费标准调整为25元/平方米/月。涉案商铺面积为251.75平方米，故占有使用费应按每月6293.75元（251.75平方米×25元/平方米）标准计算，酒饮公司应向广保公司支付房屋占有使用费215408.67元（6293.75元/月÷31天×14天+6293.75元/月×33月+6293.75元/月÷31天×24天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年12月7日作出判决：一、酒饮公司于判决发生法律效力之日起十日内向广保公司支付房屋占有使用费215408.67元；二、驳回广保公司的其他诉讼请求。如果酒饮公司、天一公司、大一新公司、刘俊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5474.8元，由广保公司负担1237.5元，酒饮公司负担4237.3元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，酒饮公司向本院提交了如下证据：证据1.《关于核对账目的函》及《广州酒饮贸易有限公司欠缴租金明细》（广保公司出具）；证据2.《关于核对账目的函》及《根据合同应付广保集团的租金明细》（酒饮公司出具），证据1-2拟共同证明酒饮公司与广保公司就涉案商铺的租金单价已经达成了合意，按每月每平方米13.5元的标准计收租金。证据3.2018年11月20日拍摄的涉案商铺所在楼层的视屏，拟证明涉案商铺所在的2楼的水电表均在次承租人承租的商铺内，广保公司下属的物业公司抄水电表必须进入次承租人所承租的商铺。证据4.广保物业公司收费通知单（2014年11月-2015年2月）；证据5.广保物业公司收费通知单（2015年10月-2016年3月、2016年12月、2017年1月-3月）；证据6.广保物业公司收费通知单（2017年4月-2018年11月），证据4-6拟共同证明（1）酒饮公司将涉案商铺转租之前，广保物业公司未收取酒饮公司19段2楼的水电费；（2）酒饮公司将涉案商铺转租期间，广保物业公司收取酒饮公司19段2楼的水电费；（3）酒饮公司与天一公司、大一新公司、刘俊于2017年3月31日解除租赁合同并腾空房屋后，广保物业公司照常进入涉案商铺抄水电表，并清除知道涉案商铺已无人在使用，广保物业公司不再收取涉案商铺水电费。（4）广保公司清楚知道酒饮公司与次承租人解除合同的时间以及次承租人腾退房屋的情况。证据7.中国银行流水对公客户收款通知单及银行流水，拟证明（1）酒饮公司在转租期间均是通过银行转账方式收取次承租人的租金及水电费，且次承租人基本按月缴纳租金；（2）次承租人用押金63705元抵扣2017年1-3月份租金后，酒饮公司没有再收取次承租人的租金；（3）酒饮公司与次承租人于2017年3月31日解除合同并付清此前的水电费后，双方没有任何账目往来。证据8.广保物业公司企业信用信息公示报告，拟证明广保物业公司发出收费通知书的费用是需要交纳至广保公司财务中心的，而广保公司是广保物业的控股股东，进而证明两者之间的关系。证据9.（2017）粤01民终19618号民事判决书，拟证明双方对涉案商铺的租金标准13.5元已经由生效判决所认定。广保公司对上述证据质证称：经核对，证据1、2是有原件的，广保公司认为13.5元的租金标准是以前双方对账且没有协商一致的租金标准，现在广保公司认为应以本案认定的租金标准为准。双方在以前的合作中一直处于对账中，且双方争议较大，因此广保公司不认可协议所约定的租金标准。实际上，广保公司所举证证明的租金都是没有实际缴付的。对于证据3-8需庭后核实再发表书面质证意见。对于证据9的真实性予以确认。天一公司、大一新公司、刘俊对上述证据质证称：对于证据1、2，因该证据与天一公司、大一新公司、刘俊无关，故请法院予以核实。对于证据3的证明内容，由于天一公司、大一新公司、刘俊没有看到光盘内视频，因此对于证明内容予以认可，认为是属实的。对于证据4-6的真实性请法院予以核实，因为是酒饮公司与广保公司之间发生的事项，但对天一公司、大一新公司、刘俊在2017年3月31日与酒饮公司协商一致解除涉案租赁合同并腾空商铺的事实予以确认。对于证据7、8、9的真实性、合法性、关联性予以认可。二审庭后，广保公司向本院提交书面代理词，代理词中对酒饮公司二审提交的证据发表如下质证意见：证据1是双方之前对账的文件，且因对账不一致，并未按该函及明细履行付款义务。证据2酒饮公司在一审中已经提交，但该材料上广保公司并未盖章确认。证据3的真实性、合法性予以确认，但与本案无关，物业公司抄水表是否进入涉案商铺，与涉案商铺是否移交给广保公司无关。证据4-7的真实性和合法性予以确认，但与本案无关，水电费缴纳情况与涉案商铺是否移交给广保公司无关。证据8、9的真实性和合法性予以确认，但与本案无关。广保公司在代理词中同时述称：酒饮公司在2015年3月将涉案商铺出租给刘俊等人时，涉案商铺是由酒饮公司控制，涉案商铺三楼电表设在二楼，物业公司抄表需要酒饮公司开门才可以进去，广保公司无法从水电费上知道涉案商铺是否空置。二审庭后，酒饮公司向本院提交《情况说明》，称：刘俊承租涉案商铺时，商铺处于毛坯烂尾状态，且同层中的不同商铺之间没有间隔。刘俊承租的涉案商铺是联通的并无间隔，但能够一间间区分出来，商铺和走廊之间有玻璃幕墙作为间隔，因此不存在装修时拆除间隔的说法。刘俊等承租后在不改变建筑原格局的情况下进行统一装修，使物业达到使用标准，事实上提升了物业价值，因为刘俊装修并未改变涉案商铺格局，因此退租时没有将涉案商铺恢复到毛坯烂尾原貌。二层商铺的头和尾部分别有一个卷闸门，钥匙是由广保物业公司提供给其司。刘俊等退租时，并未将涉案商铺上锁，广保公司在刘俊退租后即收回商铺并更换门锁。刘俊也向本院提交了《关于庭审问题的回复》，主要内容和酒饮公司出具的《情况说明》内容一致。二审中，双方均确认对生效的（2018）粤0112民初2008号案没有申请再审。酒饮公司向本院提交《实地勘察申请书》，请求法院前往广保大道200号202-220号商铺进行实地勘察。该申请书中认为涉案商铺在二楼，而酒饮公司的办公场所位于三楼，三楼的电表安装在二楼的电房内，电房由广保公司下属的广保物业公司管理和上锁，因此，广保物业公司进入涉案商铺抄写水电表读书，足以证明广保公司对涉案商铺的腾空时间不知情是虚假陈述。因此，实地勘察涉案商铺的水电表位置对查明案件事实至关重要。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是广保公司能否要求酒饮公司支付商铺占有使用费及该占有使用费应按照何种标准计付。对此，本院评析如下：关于广保公司能否要求酒饮公司支付商铺占有使用费的问题。酒饮公司将涉案商铺出租给天一公司、大一新公司和刘俊经营使用并收取租金，但并未就此出租事宜获得广保公司的认可并向广保公司支付涉案商铺相应的费用，一审判令酒饮公司向广保公司支付涉案商铺的占有使用费，并无不当。由于是酒饮公司将涉案商铺出租给他人获取收益，故只有酒饮公司将涉案商铺交还给广保公司，才能免除其支付占有使用费的义务，酒饮公司在二审中提供的证据充其量只能证明涉案商铺没有经营使用，但并不能充分证明其将涉案商铺交还给广保公司，故酒饮公司主张以其与天一公司、大一新公司、刘俊解除涉案商铺租赁合同的时间即2017年3月31日作为计费截止日，理据不足，本院不予支持。酒饮公司申请对涉案场地进行现场勘查不具有必要性，本院不予接纳。关于涉案商铺使用费的计算标准问题。根据广保公司和酒饮公司签订的《备忘录》，以及酒饮公司二审中提交的《关于核对账目的函》及《广州酒饮贸易有限公司欠缴租金明细》（广保公司出具）的内容，可以看出双方均确认二、三楼的商铺应按照每月13.5元/平方米的标准计收租金，故涉案商铺也应参照该标准计收占有使用费，即涉案商铺的占有使用费为每月3398.6元（251.75平方米×13.5元/平方米）。一审以酒饮公司与刘俊签订的《租赁合同》约定的租金标准计收涉案商铺使用费欠妥，本院予以纠正。综上，酒饮公司应向广保公司支付的涉案商铺占有使用费为116319.8元（3398.6元/月÷31天×14天+3398.6元/月×33月+3398.6元/月÷31天×24天）广保公司在233号案并未就涉案商铺对酒饮公司提出任何权利主张，酒饮公司认为广保公司的起诉构成重复诉讼，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，酒饮公司关于涉案商铺使用费标准的异议成立，本院予以支持，其他上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院处理案件欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初2375号民事判决的第二项；二、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初2375号民事判决的第一项为：广州酒饮国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广保国际集团有限公司支付房屋占有使用费116319.8元；一审案件受理费5474.8元，由广保国际集团有限公司负担2299.4元，广州酒饮国际贸易有限公司负担3175.4元；二审案件受理费4531元，由上诉人广州酒饮国际贸易有限公司负担2084.3元，被上诉人广保国际集团有限公司负担2446.7元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月二十一日书记员 冯 韵彭诗敏