湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初643号 原告（反诉被告）：朱昌伟，男，1962年10月1日出生，住衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：李振荣，衡阳市雁峰区衡州法律服务所律师。 被告（反诉原告）：中国人民解放军32552部队，住湖南省衡阳市雁峰区黄茶岭拥军路179号。 法定代表人：杨忠,该部队主任。 委托诉讼代理人：***，湖南南舫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜博，中国人民解放军32552部队助理员。 原告（反诉被告）朱昌伟与被告（反诉原告）中国人民解放军32552部队(以下简称32552部队)租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱昌伟及委托诉讼代理人李振荣、被告中国人民解放军32552部队委托诉讼代理人***、颜博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱昌伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令32552部队向朱昌伟赔偿提前终止合同损失费400,000.00元（资产评估790,000.00元+两年半经营利润250,000.00元=1,040,000.00元－200,000.00元可搬运撤除的移动资产后5折）；2、请求依法判令诉讼费由32552部队承担。事实与理由：2014年9月26日，朱昌伟与32552部队十九分部营材库签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定，朱昌伟承租32552部队所有的位于衡阳市雁峰区拥军路30号面积为2200㎡的房屋开办衡阳市伟建羽毛球俱乐部（馆），季租金46,200.00元（每月15,400.00元），合同期5年，从2014年9月份开始到2019年9月30日止，合同签订后，朱昌伟投资约150余万元建立衡阳市伟建羽毛球俱乐部，建成后生意非常红火。2016年6月份，32552部队口头通知，要求朱昌伟于2017年6月30日前必须关停衡阳市伟建羽毛球俱乐部，在合同并未得到解除期间，32552部队在朱昌伟经营场地处到处打出退场横幅，大门禁闭不开，由于32552部队的违约行为，导致朱昌伟无法继续经营，损失惨重。2016年12月12日，32552部队正式下达《军队房地产租赁清退通知书》，由于此时已经无法经营，朱昌伟只好于2017年6月30日前关停了球馆。由于朱昌伟投资比较大，关停球馆必定会给朱昌伟带来损失，在停馆前，朱昌伟就损失补偿一事找到32552部队多次协商，32552部队要求朱昌伟对球馆投入资产商请有资质评估公司出具评估报告，再上报上级（桂林保障中心）。经过朱昌伟和32552部队协商同意由衡阳天翼资产评估公司进行评估，2017年5月24日衡阳天翼资产评估公司对朱昌伟的场地投资出具了评估报告书，评估总资产现有价值为779,000.00元，并于2017年6月12日呈报32552部队。2017年8月22日32552部队回复朱昌伟，说已经向上级汇报，上级对评估资产及补偿金额未予批准，并指示32552部队与朱昌伟协商处理，可是双方一直协商无果，朱昌伟为了维护合法权益，故向本院提起诉讼。 被告32552部队辩称，32552部队与朱昌伟签订的《租赁合同》在2015年已经到期，此后双方的租赁关系属于不定期的租赁关系；根据双方之前签订的租赁合同，合同内容约定因不可抗力的原因导致无法履行的责任，朱昌伟在到期之后向32552部队主张提前终止合同的赔偿不符合约定；本案的诉讼费用应该由朱昌伟承担。 被告32552部队向本院提出反诉请求：1、判令朱昌伟支付拖欠32552部队的租金92,400.00元，并支付滞纳金179,625.60元；2、本案反诉费用由朱昌伟承担。事实与理由：2014年9月26日，朱昌伟以其经营的衡阳市雁峰伟键羽毛球健身俱乐部（下称伟健俱乐部）与32552部队签订《军队房地产租赁合同》。合同约定：伟健俱乐部承租32552部队所有的位于衡阳市雁峰区拥军路30号面积为2200m²的房屋用于羽毛球健身活动场所；租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日；该租赁期间年租金为171,600.00元，同时约定了租金的计算方式，伟健俱乐部应当在每季度的前10日以现金方式预交租金，每逾期一日按滞纳金额的千分之三加收违约金。此外，合同还约定：承租人需要进行改造、装修或者增扩设备，除必须经出租人同意外，权属归出租人所有，租赁期满后或解除合同时，应当完好无损的无偿移交给出租人；如因不可抗力（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。上述合同到期后，双方并未就租赁事宜续签租赁合同，且伟健俱乐部继续使用该租赁房屋直到2017年6月30日。但事实上，伟健俱乐部仅支付了到2016年12月31日为止的租金，至今为止仍拖欠32552部队半年租金92,400.00元，32552部队多次催缴无果。另，2017年8月17日，朱昌伟将衡阳市雁峰伟建羽毛球健身俱乐部注销工商登记。32552部队为维护合法权益，故向本院提起反诉。 原告朱昌伟的反诉辩称：双方签订的合同约定租赁期限是5年，而不是一年一签订合同，补充合同已经明确租赁期限从2014-2019年止，明确合同2年一签并以补充协议为主，且租金收据也证明其约定属实；反诉被告没有拖欠租金，缴款凭证也足以证明，后经营情况是反诉原告造成的，反诉原告所称反诉被告拖欠反诉原告的租金92,400.00元，应支付滞纳金179,625.60元并不存在，遗留问题也并未解决；要求反诉原告给与补偿，反诉原告提出的反诉请求和理由请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原、被告双方提交的证据及质证意见： 对原告提供的租赁合同及补充协议，被告对其真实性、关联性、合法性无异议，但对合同的履行有异议，认为主合同与补充协议签订时间是同一天，并非原告所说时间不同，补充协议并没有改变主合同的意思，合同续签是在合同到期以后可以继续续签，但事实并没有续签，只是约定的意向，对于续签合同之后的租金也要上调，主合同并没有按照补充协议去上调租金，补充协议只是保证在合同到期后续签的保证；原告提供的交款收据，被告对其真实性、关联性、合法性无异议；原告提供的清退通知，被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为不能证明被告有违约行为；原告提供的图片，被告对其拍摄地点真实性无异议，拍摄时间不清楚，第三张图片说明原告至少在2017年3月份仍在继续经营；原告提供的评估报告，被告对其形式上的真实性有异议，合法性有异议，是原告单方面委托评估公司制作，评估公司按照原告单方面制作出来，可移动的设施不应在评估报告内。 对被告提供的《军队房地产租赁合同》，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，被告方陈述不可抗力的原因是被告方自己的说法，与原告方无关；对被告提供的《军队房地产租赁清退通知单》、《军队房地产租赁清退通知书》，原告对其真实性无异议，但对《军队房地产租赁清退通知单》的合法性、关联性、证明目的有异议，在2016年2月12日被告就已经粘贴终止经营通知；对被告提供的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号），原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，该通知正好证明被告利用通知终止双方合同，合同中明确约定协议解决，不像被告陈述不可抗力的原因而单方解除协议，所以被告应该给予原告方补偿。 对反诉原告提供的《军队房地产租赁合同》，反诉被告对其真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为只有主合同没有补充合同，证据不完善，不能达到证明目的，且不存在逾期支付租金应当按照每日千分之三的标准计付滞纳金这个事实；对反诉原告提供的报告、恳求信、《军队房地产租赁清退通知书》，反诉被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，报告、恳求信不能证明反诉被告仍然在使用出租方的出租物；对反诉原告提供的财务会计凭证，反诉被告对其真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为该凭证并不能证明反诉被告租金只缴纳至2016年12月31日止，后续为非正常使用租赁场地，反诉原告已经提出收回场地不存在继续缴纳租金，不能达到反诉原告的证明目的。 针对原、被告提交的证据及各自发表的质证意见，本院经审查后认为： 原告提供的《军队房地产租赁合同》及补充协议、交款收据、清退通知、图片，被告并未提出实质的异议，故本院对上述证据予以确认。原告提供的评估报告系原告单方制作，故本院不予以确认。 被告提供的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁清退通知单》，与原告提供的一致，本院予以确认。被告提供的《军队房地产租赁清退通知书》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号），原告并未提出实质的异议，故本案对上述证据予以确认。 反诉原告提供的《军队房地产租赁合同》，被告并未提出实质的异议，故本院对上述证据予以确认。报告、恳求信、《军队房地产租赁清退通知书》，以上证据的真实性本院予以确认，但不能证明反诉被告实际占用案涉租赁物的时间一直持续到2017年6月30日。反诉原告提供的财务会计凭证，证明反诉被告分别于2016年3月4日和11月28日两次共缴纳了9个月的租金138,600.00元。本院对其真实性、合法性予以确认。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定的事实如下：2014年9月26日，32552部队（甲方）与朱昌伟（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方所有的位于衡阳市雁峰区拥军路30号面积为2200m²的房屋用于羽毛球健身活动场所；租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日；该租赁期间年租金为171，600元，同时约定了租金的计算方式为乙方应当在每季度的前10日以现金方式预交租金，每逾期一日按滞缴金额的千分之三加收违约金。合同签订后十日内，乙方支付甲方5,000.00元房地产租赁保证金。承租人在不影响使用安全的前提下，需要进行改造、装修或者增扩设备，必须经甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。 同日，原、被告又签订《军队房地产租赁合同》的拟定补充协议，合同约定：甲乙双方所签合同到期后可由双方在原合同基础上共同协商进行续签，签约时间定为贰年一签。乙方向甲方承诺，在部队国防建设和地方城市建设不需要该出租场地的情况下，甲方保证乙方续签和继续使用权至2019年8月30日。续签租金考虑乙方拟投入的VIP场地装修费用较多，2016年10月1日后续签合同则按照乙方所承租的房产面积在原合同定价的基础上每年调增3%。但2015年9月30日主合同到期后，甲乙双方并未按照《拟定补充协议》约定的“贰年一签”方式对租赁合同进行书面续签，且主合同届满后，双方虽未在事实上解除租赁关系，但双方均未按照《拟定补充协议》的约定续签租金（单价上涨3%）的价格计收租金。 根据中国共产党中央军事委员会印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，被告分别于2016年12月12日、2017年2月27日向原告发出《军队房地产租赁清退通知单》，书面通知原告清退时间为2017年6月30日24:00前搬离并办理好清退手续结清租金和水电费用。原告实际使用期至2017年6月30日止，该使用期未支付租金。 本院认为：原、被告签订的《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同的拟定补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定履行各自义务。针对本案争议焦点原告主张的判令被告赔偿原告提前终止合同损失费400,000.00元的诉请是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原、被告双方之间签订的《军队房地产租赁合同》于2015年9月30日期满后原告未与被告续签合同，但被告实际收取了2015年10月至2016年12月的房屋租金，故双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告已于2016年12月12日和2017年2月27日分别两次书面通知原告，明确收回涉租房屋，并在通知中给与了原告清退时间。被告行使了解除权，双方之间的不定期租赁合同关系已于2016年12月12日解除。双方不定期租赁合同关系解除后，原告应当返还租赁房屋。且原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》约定在租赁期满后或解除合同时，承租方对所承租房屋进行的改造、装修或者扩增设备权属归出租方所有，应当在租赁关系终止时无偿的移交给出租方，根据原、被告签订的《军队房地产租赁合同》约定“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”该约定系双方真实意见表示，应予遵守，合同约定附加条件出现后，原、被告双方应自觉履行，被告应及时通知原告。本案中，被告履行了告知义务，原告应当执行合同约定，故原告主张的请求判令被告给原告赔偿提前终止合同损失费400,000.00元本院不予支持。 关于本案反诉原告主张判令反诉被告支付拖欠反诉原告的租金92,400.00元，并支付滞纳金179,625.60元的诉请能否得到支持？反诉原告根据中国共产党中央军事委员会下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发【2016】58号）两次书面通知原告收回涉租房屋，并明确收回时间，但反诉被告朱昌伟未予执行。反诉被告朱昌伟仅支付2016年12月31日前租金，但涉租房屋实际使用至2017年6月30日止，尚欠反诉原告2017年1月至6月期间租金92,400.00元。对反诉原告要求反诉被告支付租金92,400.00元的诉请，本院亦予支持。对反诉原告要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第一、二款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）朱昌伟的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）朱昌伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）中国人民解放军32522部队租金92,400.00元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军32522部队其他诉讼请求。 本案受理费3,650.00元，反诉案件受理费2,690.00元，合计6,340.00元,由原告（反诉被告）朱昌伟负担4,440.00元，由被告（反诉原告）中国人民解放军32522部队负担1,900.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  郝先红 二〇一九年五月二十九日 法官 助理  段倩雯 代理书记员  罗晓梅                            责任校对人：段 倩 雯                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。