贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1277号 上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈习军，男，1978年4月3日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：王艳飞，女，1984年12月28日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：陈习军，系王艳飞之夫。 上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称新鼎公司）因与被上诉人陈习军、王艳飞商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初3077号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人新鼎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要的事实和理由是：一、《竣工验收备案表》足以证明涉案房屋达到交付条件。涉案商铺验收合格后，上诉人于2015年12月25日通知被上诉人办理房屋交付手续，但被上诉人以违约金未计算清楚为由拒绝受领房屋，拒绝办理收房手续。上诉人已经履行了交付义务。二、一审依职权酌定房屋租金为18000元每年没有法律依据。一审法院不予批准上诉人的评估申请剥夺了上诉人的举证权利。三、一审酌定商铺租金的做法违反了法定程序。四、一审法院以上诉人逾期交付办理商品房转移登记文书为由，判决上诉人承担违约金属于适用法律错误。第一，导致上诉人不能办理商品房转移登记系因不动产登记业务属于不能避免不能预见的情形，属于不可抗力，依法属于免责事由。第二，按照一审逻辑，在认定上诉人逾期交付的情况下，其每年承担的违约金仅为18000元，但若按日万分之三计算逾期交付办理转移登记相关文书的违约责任，则上诉人承担的责任要远远高于每年的租金损失。 被上诉人答辩称，关于房屋竣工验收合格问题，上诉人没有相关原件以供查证。上诉人在2015年12月15日确实电话通知我收房，但并不是上诉人所说的已收房。国家机关在正常办理业务，是上诉人没有正常办理业务导致被上诉人没有收房。 一审原告陈习军、王艳飞向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金47934.4元(以购房款721904元为基数，以日万分之二为利率，从2015年12月31日起计算至2016年11月28日止)；2、请求判令被告向两原告交付商品房转移登记的有关文书；3、请求判令被告2向原告支付逾期办理商品房转移登相关文书的逾期违约金，违约金以购房款721904元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日起计算被告实际交付相关文书之日止（暂计算至立案之日为131025.5元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2015年7月31日，原告陈习军、王艳飞与被告纳雍县新鼎房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第xxx号房，建筑面积为41.65平方米，套内建筑面积41.16平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米17538.97元，总价为721904.元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受4人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十四条第三款约定，出卖人在交房前通过电话、短信、邮件方式通知买受人房屋交付等事宜，买受人接到通知后，交房之日起15日内未提出书面异议的，视为该商品房已经完成交付。第二十二条第三款第一项约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移的登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2014年8月24日至28日期间分四次共计向被告支付首付款451904元，并于2015年8月19日向中国工商银行按揭27万元向被告支付了商铺尾款。原、被告于2016年11月26日办理交房手续，被告至今未向原告交付商品房转移登记有关文书。 一审法院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。根据民事诉讼中“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，本案中，被告以合同达到交付条件且公司员工在合同履行期内已通知原告交房未违约进行抗辩，但被告并未提交的证据不足以证明涉案商品房达到交付条件，故被告的抗辩理由不成立；二原告自认被告确实于2015年12月25日电话告知其来接房，但因商品房水电不通未达到交房条件而拒不接收商品房，二原告申请的两位证人均证实被告公司大商汇的水管于2016年8月份才开始安装，故二原告主张被告逾期交房理由成立，被告构成逾期交房构成违约，应当承担违约责任。根据本案查明事实，原被告于2016年11月26日实际办理交房手续，因此，被告违约责任的负担期限应当从2016年1月1日起计算至2016年11月26日止。关于违约金的数额应如何确定的问题。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造 成的损失’”本案中，结合本院依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，兼顾原告购买的B1栋商铺平方面积及实际损 失、预期利益，酌情认定原告商铺租金为两个门面租金共18 000元/年。原告所主张的违约金47934.4元(以购房款721904元为基数，以日万分之二为利率，从2015年12月 31日起计算至2016年11月28日止)确过高于造成租金损失的30%，应予调整，违约金计算标准应调整为18000元/年的130%，即调整为：18000元/年×130%=23400元/年，2015年12月31日之次月至2016年11月期间11个月违约金计算为21450元。原告主张超出上述金额及违约期限的部分不予支持。关于二原告要求被告向其交付该商品房转移登记所需的有关文书的请求，经了解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，该商品房转移登记所需的有关文书需行政管理范围内进行行政许可方可实现，被告客观上无法提供该商品房转移登记所需的有关文书，该履行行为属于事实上不能履行的情形，原告的该项诉求本院依法不予支持。关于二原告主张要求被告支付其逾期交付商品房转移 登记的有关文书的违约金的诉求，结合本案事实，被告确存 在逾期向原告交付该商品房转移登记所需的有关文书的违约行为，应当根据双方约定的违约条款承担违约责任，即被7告向原告支付违约金,违约金以购房款721904元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日次日起计算至被告实际交付相关文书之日止，对原告的该诉求予以支持。被告庭审中提出因政府职能部门改革造成的不可抗力导致违约的抗辩，并未提交证据证明，对该抗辩理由不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈习军、王艳飞支付逾期交房违约金21450元；二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈习军、王艳飞支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，约金以购房款721904元为基数，以日利率万分之三，从2016年12月31日次日起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交付之日止；三、驳回原告陈习军、王艳飞的其他诉讼请求。案件受理费人民币3880元，适用简易程序审理减半收取1940元，由原告陈习军、王艳飞负担134元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担1806元。 一审查明的事实，本院二审予以确认。本院二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，商品房在交付时应当满足的条件之一包括：上水、下水交付时达到使用条件。 本院认为，针对上诉人的上诉理由一，被上诉人一审中的证人已经出庭证实，上诉人2015年12月25日通知被上诉人交房时，供水不通，达不到双方合同约定的交房条件，被上诉人拒收房屋未违反合同约定，故上诉人的该理由不能成立。针对上诉人的上诉理由二和三，在案证据显示，一审中上诉人未申请对案涉房屋租金进行评估，一审从减轻当事人诉累的角度出发，对案涉房屋所处同一地段门面的同一时段租金进行调查后，根据调查的租金情况确定租金并上浮30%计算违约金，上诉人虽主张一审判决适用的标准过高，但其未提供证据予以证明，故对一审判决适用的案涉房屋租金标准予以确认。上诉人关于其曾向一审申请对案涉房屋租金进行评估，一审法院不予准许的上诉理由无事实依据，不予采纳。针对上诉人的上诉理由四，上诉人无证据证明办证机关在双方争议的这期间基于法律、法规的规定停止办理不动产转移登记业务，且即使有此客观情形存在，上诉人也无证据证明其必然导致上诉人办理转移登记相关文书逾期。故上诉人应当承担违约责任。关于上诉人主张一审认定逾期交付办理转移登记相关文书违约过高的理由，本院认为，违约金兼具填补损失和惩罚性的功能，上诉人无确凿证据证明一审支持的逾期交付办理转移登记相关文书的违约金明显过高，故不予支持。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3612元由上诉人自行负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  徐 洪 审判员  刘光全 二〇一九年五月十九日 法官助理代珊 书记员  郑勤文