上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初1492号原告：上海丽辉铝合金门窗有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邬辉平，总经理。委托诉讼代理人：林吉忠。被告：上海睿畅贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：马增年，总经理。委托诉讼代理人：陈春龙，上海金南强律师事务所律师。原告上海丽辉铝合金门窗有限公司与被告上海睿畅贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月12日、2019年3月13日两次公开开庭进行了审理。原告上海丽辉铝合金门窗有限公司的法定代表人邬辉平及其委托诉讼代理人林吉忠、被告上海睿畅贸易有限公司的委托诉讼代理人陈春龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《厂房租赁合同》已于2018年10月31日解除；2、被告支某2018年11月的占有使用费15,125元；3、被告支某违约金45,375元；4、被告赔偿恢复原状的损失53,390元。事实和理由：原、被告于2017年7月1日签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于奉贤区青村镇工业区品星路XXX号部分厂房(约890平方米)，租期为10年。合同签订后，原告按约将厂房交付被告使用。2018年10月被告突然提出不再继续履行合同并搬离了厂房，破坏了房屋原有结构，留下了许多垃圾，原告多次要求被告清理均遭拒绝，无奈之下原告只得委托了相关公司进行恢复及清理，造成了较大损失，遂起诉至法院。被告辩称，确认双方的合同已于2018年10月31日解除。双方就解除合同曾达成过口头协议，被告也按口头协议于2018年10月底前搬离并支某租金至2018年10月底，被告并不存在违约，故不同意支某11月份的使用费及违约金。双方协商解除合同时未涉及押金，故原告应退还被告已支某的押金12,500元。关于赔偿损失，原告租赁给被告的房屋并不是现在恢复后的房屋样子，被告也未损坏房屋，故不同意赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的厂房租赁合同、建筑安装工程合同、明细清单及付款凭证、公证书、短信真实性无异议，但对关联性不予确认；原告对被告提供的百度网站截图及工商资料一套真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提供的建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、上海农商银行单位业务委托书两份及上海增值税专用发票两份表示真实性由法院确认，但认为这些证据无法证明被告租赁的房屋为施工许可证上审批建造的房屋，原告向案外人支某的清除垃圾及修复的费用，亦非被告导致，被告不同意赔偿损失，本院对上述证据的真实性经核实予以确认。原告申请证人夏某某出庭作证，夏某某表示其系上海奉南建筑装潢有限公司(以下简称奉南公司)的外包工，本案修复及清理工程由其实际施工，预算明细清单也是其制作的，清单上的所有工程除了冰库未拆除，其余的都做了，实际结算金额就按清单所示，有些小的增加工程都没有另算价格。原告对证人证言无异议，被告对证人证言表示不认可，认为费用过高，税费也应扣除。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于上海市奉贤区青村工业区品星路XXX号内部分厂房(约890平方)租赁于被告生产使用(B幢厂房)。租期自2012年7月1日至2021年6月30日止，一年租金为150,000元，先付后用。双方合同一旦签订，被告应向原告支某厂房租赁押金12,500元。合同还约定，在租赁期间，原告或被告中途提出解除合同或提前解除合同，则一方承担提出解除合同时当年度三个月的租金。合同签订后，双方均按约履行了各自的义务。2018年10月，原、被告经口头协商，被告于该月月底前搬离了租赁厂房。被告搬离后，原告多次短信要求被告对厂房进行清理，但被告未予理睬。2018年11月初，原告与奉南公司签订《建筑安装工程合同》一份，约定由奉南公司为本案租赁厂房进行厂区修理及清运，原告为此支某费用56,390元。庭审中，双方一致确认只口头协商了搬离的事宜，但对保证金、违约等均未涉及。关于租金，被告已支某至2018年10月底，被告亦支某押金12,500元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告辩称原告提供的建筑工程施工许可证中建设规模为1,091平方米，本案租赁厂房约890平方米，厂区内还有一幢办公楼面积远大于201平方米，故无法确认双方合同的效力。本院认为施工许可证中工程名称本就包括车间和办公楼,且双方合同中也明确租赁的系部分厂房约890平方米,未超出建设规模中的1,091平方米，故对被告的辩称不予采信。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。被告在租赁期内，向原告提出提前解除合同，原告虽同意，但这并不能改变被告违约的事实，且双方均确认口头协商时只涉及搬离事宜，原告同意被告提前解约并搬离厂房，并不意味着放弃要求被告承担违约责任的权利，故对原告要求被告按约支某违约金45,375元的诉讼请求，本院予以支持，但同时，原告亦应返还被告押金12,500元。庭审中，原、被告均确认被告已于2018年10月底前搬离，原告也在2018年11月对厂房进行恢复及清理，故对原告要求被告支某2018年11月的占有使用费15,125元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的恢复原状的损失53,390元，被告表示公证书上第2页到第6页上面一张照片显示的是同一个车间，是被告搬离后的样子，垃圾及地上的坑是被告造成的；第6页下面一张照片到第8页上面一张照片是同一个车间，车间内的垃圾是被告未搬离；第8页下面一张照片到第10页，里面显示的烘干房及厨房确实为被告搭建，搬离时未拆除；第11页下面一张照片中显示的楼梯损坏，不是被告造成的；第12页上面一张照片显示的墙洞，是被告为了装空调而打的；第12页下面一张照片及第13页上面一张照片，被告表示照片中的垃圾不是其遗留的，窗也不是被告弄碎的；第14页中的冰库和木箱，被告认可系其所造及遗留的。被告对原告提供的明细清单，表示第1、2项认可；第3、4、5、6、7、8、9项不认可；第10与18项重复；第11、12项拆除事实认可，但只需计算人工费，垃圾清运费包括在18项中了；第13项与第4项重复；第14、15、16、17项不认可；第18项认可；对所有认可的项目，费用都过高，另对管理费及税费不认可。本院认为承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告租赁厂房作生产经营使用，搬离后返还一个干净、平整的厂房是最基本的要求，且被告亦确认垃圾未清除、坑未填、搭建未拆除、空调洞未修补，故对原告要求被告赔偿上述工程施工的费用，本院予以支持。对其他修复费用，因原告将房屋交付被告时，未固定现状，且被告也不认可，本院不予确认。另关于清运垃圾办证费及税费，亦属原告的合理支出，该部分损失本院亦予以支持。上述费用下浮6%后共计18,198.4元。关于冰库的拆除费用，原告在诉请中未主张，故本案中未作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告上海丽辉铝合金门窗有限公司与被告上海睿畅贸易有限公司于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同》已于2018年10月31日解除；二、被告上海睿畅贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支某原告上海丽辉铝合金门窗有限公司违约金人民币45,375元；三、被告上海睿畅贸易有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽辉铝合金门窗有限公司恢复原状的损失人民币18,198.4元；四、原告上海丽辉铝合金门窗有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海睿畅贸易有限公司押金人民币12,500元；五、驳回原告上海丽辉铝合金门窗有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,638元，减半收取计1,319元，由原告上海丽辉铝合金门窗有限公司负担319元，由被告上海睿畅贸易有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一九年五月五日书记员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。