广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6452号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，分行行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：方贤发，男，1986年10月4日出生，汉族，住址广东省中山市，被告：中山市利和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层G区，统一社会信用代码9144200074170307XE。法定代表人：余伟标，公司总经理。委托诉讼代理人：周军，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告方贤发、中山市利和房地产开发有限公司（以下简称利和公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告方贤发之间的借款合同；2.被告方贤发偿还借款本金1272913.49元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息，暂计至2019年1月17日合计23002.87元，其中正常利息22599.99元、逾期罚息402.88元，借款逾期之日起至还清之日止按合同约定计算），共计1295916.36元；3.被告方贤发承担律师费56877元；4.原告对被告方贤发提供的抵押物处置借款享有优先受偿权；5.被告利和公司承担连带清偿责任。事实与理由：被告方贤发向原告借款买房，并以所购房产作抵押，被告利和公司为方贤发借款提供保证担保。原告发放借款后，被告方贤发未按期归还借款本息。被告方贤发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未提交答辩意见及证据。被告利和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但其书面答辩称：1.原告应对诉状中主张的借款本金、利息、罚息数额的计算方式作出说明，并提供被告方贤发的具体还款明细；2.原告主张的律师费没有合同及事实依据；3.被告方贤发签订住房贷款合同，并提供所购房屋作抵押担保，办理了抵押登记，同时由被告利和公司提供保证担保，存在物保与人保并存的情形，根据物权法规定，原告应优先就被告方贤发所抵押的房屋实现债权；4.被告利和公司承担保证担保责任后，享有追偿权。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：方贤发。签约情况：2017年3月1日，方贤发与建行中山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780352-2012-20171845435）。借款用途：购买广东省中山市××区××路××号利和豪庭二区12幢1501房。贷款本金：1304000元。贷款期限：360个月，自217年3月2日起至2047年3月2日止。贷款执行利率：浮动利率，在中国人民银行公布施行的同期通贷款贷款基准利率水平上下调12%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：在贷款利率水平上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。实现债权的费用：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），由借款人承担。2018年12月29日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》（编号：2018中山个贷委外11号），约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人李祥龙等20人（含方贤发）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括一审、二审、再审、执行等全部事务；甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万（含10万）以下：8%；10万-50万（含50万）：5%，50万-100万（含100万）：4%；100万-500万（含500万）：3%。其后，广东雅商律师事务所开具票面金额为56877元的律师费发票；备注：2018中山个贷委外11号方贤发。违约责任约定：如借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，贷款人有权行使担保权利。抵押担保情况：抵押物为方贤发本案借款所购位于广东省中山市××区××路××号利和豪庭二区12幢1501房，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2017年3月24日，建行中山分行与方贤发办理上述抵押物的抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第××号；销售合同编号：HTN2017009847），登记债权数额为130.4万元。至今，该抵押房产未办妥《房地产权证》、《他项权证》。保证担保情况：2014年9月23日，利和公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号：2014年建中山按字55号），约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市石岐区悦来南路白石桥侧的经批准命名为利和豪庭的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方贷款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。放款情况：2017年3月2日，建行中山分行向方贤发指定银行账户发放贷款合计1304000元。欠款情况：方贤发从2018年9月开始出现逾期还款情况。截至2019年1月17日，方贤发尚欠借款本金1272913.49元、借款利息22599.99元、罚息402.88元。本院认为，建行中山分行与方贤发之间签订的个人住房（商业用房）借款合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，方贤发作为借款人，应当全面履行还款义务。因方贤发有拖欠还款情况发生，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于方贤发拖欠的本息及罚息金额，建行中山分行已充分举证，方贤发未提供相反证据，故本院确认其主张的金额。由于建行中山分行已诉请解除合同，故合同解除前的贷款利息应计算至合同解除之日止，合同解除后的逾期贷款只能按照合同约定的罚息利率计收逾期贷款利息，建行中山分行主张贷款利息计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。至于律师费，因合同已约定建行中山分行为实现债权而发生的律师费由方贤发承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。方贤发提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款就本案债权优先受偿。此外，依据利和公司与建行中山分行签订的商品房销售贷款合作协议书约定，方贤发为购买案涉房屋而欠建行中山分行的债务属于利和公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故利和公司应对方贤发所欠建行中山分行的本案债务承担连带清偿责任。建行中山分行与利和公司没有明确约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实现担保物权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当先就方贤发提供的抵押物实现债权，仍不足部分由利和公司承担连带清偿责任。利和公司承担保证责任后，有权向方贤发追偿。综上所述，建行中山分行的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予支持。方贤发、利和公司经本院合法传唤而不到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告方贤发之间于2017年3月1日签订的个人住房（商业用房）借款合同。二、被告方贤发于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金1272913.49元及利息（暂计至2019年1月17日，欠借款利息22599.99元、罚息402.88元；之后至本判决发生法律效力之日止，按合同约定计收借款利息、罚息，即借款利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调12%计算，罚息按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止的逾期贷款利息，以实欠本金及借款利息的金额之和为基数按罚息利率计算）。三、被告方贤发于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费56877元。四、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告方贤发提供的抵押物即位于广东省中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区12幢1501房（抵押登记备案编号：易房抵字第××号；销售合同编号：HTN2017009847）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市利和房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告中山市利和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告方贤发追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16975元，减半收取计8488元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告方贤发、中山市利和房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓树青二〇一九年五月二十四日书记员  阮 铮书记员  练洪银