广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3183号原告：中山市神湾镇外沙村民委员会，住所地广东省中山市神湾镇外沙村，统一社会信用代码544420907657126594。主要负责人：罗欢辉，主任。委托诉讼代理人：冯东成，该单位工作人员。委托诉讼代理人：谭振宇，中山市神湾镇法律服务所法律工作者。被告：欧桂珍，女，1969年12月12日出生，汉族，住广东省中山市，被告：李泽佳，男，1968年5月3日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市神湾镇外沙村民委员会（以下简称外沙村委会）与被告欧桂珍、李泽佳农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告外沙村委会委托诉讼代理人谭振宇、被告李泽佳到庭参加诉讼，被告欧桂珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告外沙村委会向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金518904.88元（2600元/亩×99.7894亩×2年）及租金利息损失16746.37元（2018年欠租利息15450.4元，以259452.44元为本金，自2017年12月21日起计至清偿完毕之日止，按年利率5%计算；2019年欠租利息1295.97元，以259452.44元为本金，自2018年12月21日起计算至清偿完毕之日止，按年利率5%计算）；2.被告支付均摊的抽水费用、电费合计5102元（2017年度2607元+2018年度2495元）；3.被告支付违约金103780.98元（518904.88×20%）；4.被告支付律师代理费21836元；5.解除原、被告间签订的土地租赁合同；6.被告在解除土地租赁合同之日起三日内立即清场、恢复土地原状，并向原告交还土地；7.被告支付合同解除之日起至清场完毕土地期间的土地占有使用费（参照涉案土地租赁合同相应期间的租金标准计算）。事实与理由：为发展农民集体经济，原告与中山市神湾镇外沙村第十二经济合作社（以下简称外沙村十二队）于2007年12月15日签订一份承包土地合同。原告租赁外沙村十二队所有的位于古神公路边的土地合计242.1641亩。2009年3月6日，原告与被告签订外沙花卉基地承包合同，约定将上述土地中的102.12亩土地经整治后转包给被告用于种植花木，并对承包时间、承包租金等进行约定。后外沙村十二队于2010年1月1日取回10.32亩土地用作自留地，原告承租的面积变更为231.8441亩。2014年1月1日，因征地需要，原告承租的面积变更为196.8441亩。2015年7月16日，因政府征地需要，原、被告双方签订一份补充协议，约定将承租面积变更为99.7894元。2016年5月4日，双方又签订一份租金协议书，对拖欠租金产生的违约责任等进行了约定。租赁期间，被告屡次拖欠租金及水电费用，经原告催告至今，被告仍欠2017年、2018年度的抽水电费及人工费5102元及2018年、2019年租金合计518904.88元未予支付。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告李泽佳辩称，确认原告起诉属实，现资金周转困难无法按时缴纳资金，而涉案土地上的花木将在不久后可获得经营收益，希望双方能协商解决并继续履行合同。被告欧桂珍未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。本院经审理认定事实如下：2007年12月15日，中山市神湾镇外沙村民委员会第十二村民小组（发包方、甲方）与外沙村委会（承包方、乙方）签订一份承包土地合同，约定乙方承租甲方土地，承包时间为2008年1月1日至2022年12月30日止，双方还约定了其他事项。后，该合同手写载明原承租土地面积为242.1641亩，除去自留地10.32亩，实租231.8441亩，从2010年1月1日起算。后，双方于2013年10月30日签订一份补充协议，约定由于中山市神湾镇政府征收土地，该土地承包总面积由2014年1月1日起减去征地面积35亩，即由原来承包总面积231.8441亩变更为征地后面积196.8441亩，原合同的租赁条款不变。该补充协议上均有双方的盖章确认，并附有村民代表的签名。另，双方在2007年12月15日承包土地合同上更改土地面积为196.8441亩，并在修改处盖章及签名予以确认。2009年3月6日，外沙村委会（甲方）与中山市港口镇李氏花木场签订一份外沙花卉基地承包合同，约定甲方将原承包外沙第四、十一、十二经济社的土地经整治后转包给乙方承包，承包地点位于古神公路边原外沙第四、十一、十二村民小组耕地，面积约102.12亩；承包时间由2010年1月1日起至2022年12月31日止，共13年；乙方承包耕地后，由2010年至2011年每年每亩缴交给甲方承包租金1800元，由2012年起至2014年每年每亩缴交租金2100元，2015年至2017年每年每亩缴交租金为2300元，2018年至2022年每年每亩缴交租金为2600元；缴交租金时间为每年12月20日前缴完下年的租金；乙方在承包期间负责本承包地内村委均摊的抽水用电费用（村委总均摊面积为1100亩）；合同签订后，由乙方预交甲方按金10000元，该按金可在承包期的最后一年作为承包租金的一部分进行结算；乙方承包后缴交的第一年租金由甲方完善供水和供电设施提供给乙方接驳之月起计算；如当地政府或发展商征用该地，土地补偿按政府征地标准执行，乙方必须服从，青苗补偿款由乙方与征地方协商解决，当年租金根据征用时间由双方协商计算，如乙方有多交的租金，甲方必须退回乙方，土地使用权补偿款由甲方与原发包方进行计算；双方还约定了其他事项。甲方单位栏盖有中山市神湾镇外沙村民委员会字样的印章，甲方法定代表人栏有罗锦超字样的签名，乙方单位栏盖有中山市港口镇李氏花木场字样的印章，乙方法定代表人栏有李泽佳字样的签名。2015年7月16日，外沙村委会（甲方）与李泽佳（乙方）签订一份补充协议，约定甲、乙双方于2009年3月6日共同签订外沙花卉基地承包合同，现因政府建设需要共征收面积2.3306亩，现承租面积变更为99.7894亩，原合同的其余部分继续有效。甲方栏有中山市神湾镇外沙村民委员会字样的印章及罗欢辉字样的签名，乙方栏有李泽佳字样的签名。2016年5月4日，外沙村委会（甲方、出租方）与李泽佳（乙方、承租方）签订一份租金协议书，约定双方于2009年3月6日订立外沙花卉基地承包合同，乙方承诺于2016年5月23日前一次性支付2016年余下的承包租金即112309.62元给甲方，并每期的租金都按合同约定缴纳时间依时缴纳；若乙方违反，甲方有权追偿乙方的租金及没收押金并收回有关土地重新整合以合法形式发包，以及追偿各项律师费、开庭费、差旅费、误工费、土地清理费等费用，且乙方需支付甲方总租金30%的违约金。甲方栏有中山市神湾镇外沙村民委员会字样的印章及罗欢辉字样的签名，乙方栏有李泽佳字样的签名及捺印。2019年1月28日，外沙村委会与中山市神湾镇法律服务所签订一份编号为（2019）中神法民代字第005号民事诉讼委托代理合同，约定中山市神湾镇法律服务所接受外沙村委会的委托，指派律师为外沙村委会与李泽佳、欧桂珍土地租赁合同纠纷一案的一审阶段诉讼代理人。编号分别为78466730、78466729、78466731广东普通增值税发票显示，外沙村委会向中山市神湾镇法律服务所支付律师代理费合计21836元。编号为中府集有（2013）第3200087号土地证显示，地号为2012-32-019土地所有权人为中山市××第十二经济合作社农民集体，总面积为9.871267公顷，其中农用地有9.42664公顷。结婚登记申请书显示，李泽佳与欧桂珍于1992年1月28日办理结婚登记手续。庭审中，李泽佳对集体土地所有权证、2007年12月15日承包土地合同、2013年10月30日补充协议、2009年3月6日外沙花卉基地承包合同、2015年7月16日补充协议、2016年5月4日租金协议书、委托代理合同、律师费发票、结婚登记申请书等的三性均予以确认，并确认拖欠租金的事实，但希望外沙村委会能给予机会继续履行合同并减免违约金。外沙村委会称涉案土地是经过外沙村十二队村民代表会议表决才由其承包的，其承包涉案土地后通过中山市三资平台进行处理，由李泽佳依法投标中标后承租涉案土地，整个承包程序、流程合法。另查，国家企业信息系统并无中山市港口镇李氏花木场的工商登记信息。本院于2017年6月14日作出的（2017）粤2071民初4196号民事判决书判决内容为：一、被告李泽佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市神湾镇外沙村民委员会支付2017年度租金229515.62元及利息（以229515.62元为本金自2016年12月21日起至清偿完毕时止按中国人民银行同类同期贷款利率计算）、违约金45903.12元、律师费15560元；二、被告欧桂珍对本判决第一判项中的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中山市神湾镇外沙村民委员会的其他诉讼请求。该判决于2017年10月23日生效。本院认为，外沙村委会与李泽佳签订的2009年3月6日外沙花卉基地承包合同、2015年7月16日补充协议、2016年5月4日租金协议书，内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。双方当事人应按合同的约定履行义务。外沙村委会依约交付了租赁土地，李泽佳作为承包人，理应按照合同约定按时支付租金。现李泽佳未能依约履行支付租金的义务，外沙村委会诉至法院主张权利，李泽佳到庭确认欠租事实并希望能协议解决，但双方未能达成一致和解协议，李泽佳至今亦未支付拖欠租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，李泽佳拖欠租金的行为已表明其迟延履行涉案合同主要债务，经通知催告后在合理期限内仍未履行，现外沙村委会主张解除其与李泽佳之间的土地租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。关于尚欠租金数额的认定。外沙村委会主张2018年期间租金，李泽佳确认仍在租赁涉案土地，双方合同尚未到期，希望能继续履行合同。根据双方签订的承包合同约定，2018年至2022年每年每亩缴交租金为2600元，缴交租金时间为每年12月20日前缴完下年的租金，现外沙村委会主张李泽佳支付2018年度租金259452.44元（2600元/亩/年×99.7894亩），理据充分，本院予以支持。至于2019年租金，虽双方约定2018年12月20日前缴纳2019年租金，但2019年尚未结束，且外沙村委会以李泽佳拖欠租金为由在前述主张解除涉案合同，因此外沙村委会主张李泽佳支付2019年租金及解除合同后的占有使用费应合并计算，以李泽佳实际占有使用涉案土地时间为计算租金的依据，即以99.7894亩为基数，从2018年12月21日起计至返还土地之日止，按2600元/年/亩计算为宜。另，双方约定李泽佳预交的10000元按金可在承包期的最后一年作为承包租金的一部分进行结算，故实际占有使用费确定后应再减去按金10000元。关于利息、违约金的问题。外沙村委会与李泽佳于2016年5月4日签订的租金协议书明确约定了李泽佳每期的租金都按合同约定缴纳时间依时缴纳，否则应当支付总租金30%的违约金。现本院认定李泽佳拖欠外沙村委会2018年度租金，根据上述约定理应支付违约金。外沙村委会主张2018年租金的违约金按拖欠租金的20%计即51890.5元（259452.44×20%），视为其自由处分自身权利，该诉求未超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持，但该违约金及利息合计金额以不超出2018年总租金的30%为限，即2018年拖欠租金利息计算以不超出2018年总租金的10%为限。根据合同约定，外沙村委会主张逾期支付2018年租金的利息损失应以259452.44元为基数，从2017年12月21日起至清偿完毕时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，以不超出2018年总租金的10%为限。至于2019年租金的违约金、利息的主张，因李泽佳自2017年12月21日开始拖欠2018年租金至今，外沙村委会在李泽佳违约后并未能及时采取适当措施维护自身权益，致使损失扩大，不得就扩大的损失进行主张，现外沙村委会主张李泽佳支付2019年租金的违约金、利息，于法无据，本院不予支持。关于律师费21836元，有委托代理合同及律师费票据为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。因本院没有全部支持外沙村委会的诉求，故律师费应按支持比例承担。关于均摊抽水电费5102元，虽然合同约定涉案租赁土地的抽水费用由李泽佳支付，但外沙村委会未提交抽水费总表予以证明产生抽水费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，外沙村委会应就实际产生的抽水费用的主张承担举证不能的不利后果，本院对该项诉请不予支持。关于欧桂珍的责任问题。《中华人民共和国民法总则》第五十六条：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。”本案中，李泽佳承包经营花卉基地并拖欠租金，该债务发生在李泽佳与欧桂珍夫妻关系存续期间，因李泽佳、欧桂珍未能举证证明该债务与欧桂珍无关，故外沙村委会主张欧桂珍承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。欧桂珍经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十九条第一款,《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市神湾镇外沙村民委员会与被告李泽佳的于2009年3月6日签订的外沙花卉基地承包合同；二、被告李泽佳于本判决发生法律效力之日起一个月内恢复土地原状，并向原告中山市神湾镇外沙村民委员会交还土地；三、被告李泽佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市神湾镇外沙村民委员会支付2018年度租金259452.44元及利息（以259452.44元为基数，从2017年12月21日起至清偿完毕时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，以不超出2018年总租金的10%为限）；被告李泽佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市神湾镇外沙村民委员会支付2019年租金及土地占有使用费（2019年租金及土地占有使用费合并计算，以99.7894亩为基数，从2018年12月21日起计至交还土地之日止，按2600元/年/亩计算，计算后再减去按金10000元）；四、被告李泽佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市神湾镇外沙村民委员会支付违约金51890.5元；五、被告李泽佳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市神湾镇外沙村民委员会支付律师费17287元；六、被告欧桂珍对被告李泽佳上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告中山市神湾镇外沙村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10245元，减半收取5123元（原告已预交），由原告中山市神湾镇外沙村民委员会负担1105元，被告李泽佳、欧桂珍连带负担4018元(两被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年五月十三日书记员  李德莲马倩