湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0724民初398号原告：龚臣，男，1992年11月13日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：龚道明（系龚臣之父），住湖南省澧县。被告：湖南经昶信息咨询服务有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路2段80号顺天财富中心16楼。法定代表人：李萍，该公司董事长兼总经理。被告：湖南经典房地产评估咨询有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路2段80号顺天财富中心。法定代表人：罗峰，该公司董事长兼总经理。以上两被告的共同委托诉讼代理人：龚铁良，湖南华略律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李重熹，湖南华略律师事务所律师。原告龚臣与被告湖南经昶信息咨询服务有限公司（以下简称经昶信息咨询公司）、湖南经典房地产评估咨询有限公司（以下简称经典房地产评估公司）侵权责任纠纷一案，本院于2018年4月10日根据常德市中级人民法院的指定立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚臣的委托诉讼代理人龚道明，被告经典房地产评估公司的法定代表人罗峰，两被告的共同委托诉讼代理人龚铁良、李重熹到庭参加诉讼。其间，经本院院长批准，审理期限延长6个月。本案现已审理终结。龚臣向本院提出诉讼请求：判决经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司赔偿龚臣截至2018年8月19日的各项损失892.3162万元及后续法定孳息，包括：①被拆迁房屋估价时点的市场价值损失159.2万元；②剩余41年每年6%的总净收益折现到估价时点的价值390.4027万元；③以龚臣未获得补偿的损失549.6027万元（159.2万元+390.4027万元）为基数，按中国人民银行定期存款自动转存利率（其中五年期整存整取年利率，2006年8月19日4.14%、2011年8月19日5.5%；三年期整存整取年利率，2016年8月19日2.75%），计算自2006年7月13日起至清偿之日的法定孳息损失（截至2018年8月19日的孳息为342.7135万元）。事实和理由：龚臣房屋与刘先春房屋均位于澧县澧阳镇新河居委会的原湘鄂边贸城综合批发大市场（以下简称边贸城市场）与澧州大道中间地段，两者房屋在修建时间、建筑区位、用地性质、房屋结构等方面极为接近，且龚臣房屋的使用年限、临街面积、装修成本等优于后者。2006年，因需拆除边贸城市场后新建澧县财富广场，澧县国土管理局将新河居委会辖区内39户居民的土地使用权收回，出让给财富广场的开发商湖南中宏房地产有限公司（以下简称中宏公司），拆迁范围内除龚臣和刘先春房屋外均系商住用地。同年3月，常德万佳房地产评估有限公司（以下简称万佳评估公司）以行政划拨土地为设定基础作出《房屋拆迁分类评估报告书》（以下简称《万佳分类报告》），龚臣拒绝按该报告确定的价格签订拆迁补偿协议。澧县国土管理局提前收回土地使用权，目的是出让给中宏公司进行房地产开发，依照2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第五十八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条之规定，龚臣享有国有土地使用权被提前收回而获取经济补偿的权利，该权利与被拆迁房屋的公开市场价值补偿权均系法定权利。同年6月，龚臣与澧县国土管理局签订《提前交出房地产协议书》，并委托经昶信息咨询公司出具估价报告。此后，因经昶信息咨询公司出具的分户报告内容失实，导致龚臣应当获取的补偿利益无法实现，龚臣遂以澧县国土管理局和澧县人民政府为被告、以中宏公司为第三人，提起合同违约之诉。穷尽司法救济程序后，龚臣的损失至2014年6月仅获部分补偿，尚未获得的补偿款中，关于土地使用年限和1层商业门面深度两项影响房屋价值的重要指标所对应的房屋补偿款，经湖南德源司法鉴定所依法鉴定为159.2万元；关于土地使用权提前收回补偿款，《万佳分类报告》显示年净收益率6%，龚臣的分户报告显示年净收益率为房屋价值的6%，标准高于分类报告，上述报告均确认运用收益法折现到评估时点价值（可得利益）与运用市场比较法在同一评估时点的市场交易价值（既得利益）基本相当。龚臣房屋的年租金收入约23.4万元（390万元×6%），剩余41年的租金总额接近1000万元。根据被拆迁房屋市场年净收益6%的标准及折现到估价时点价值与市场交易价值基本相当的规则，龚臣的土地使用权剩余年限可得收益在2006年3月5日的价值为390.4027万元，计算公式为：经昶信息咨询公司作出的评估价值185.1293万元+常德市中级人民法院判决金额46.0733万元（增加价值68.8666万元-装修款22.7933万元）+湖南德源司法鉴定所作出的司法鉴定价值159.2万元。龚臣房屋拆迁补偿合同利益不能兑现的损失，与两被告在房屋拆迁评估中利用职权实施的侵权行为之间存在直接因果关系，两被告应当向龚臣承担侵权损害赔偿责任。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司共同辩称：一、龚臣的财产权益已得到法院生效裁判的全面保障。龚臣与拆迁补偿方于2006年6月12日签订协议时就已知晓复估权，6月20日收到分户报告后未行使复估权，7月13日与拆迁补偿方签订换房合同并已实际履行，龚臣实施上述民事法律行为所产生的后果不应由经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司承担。分户报告并未作为认定龚臣房屋实际补偿金额的依据，龚臣是否行使复估权不影响其补偿利益的实现。龚臣提起的合同之诉的审判机关在未通知经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司参加诉讼，且未经司法鉴定的情况下，对分户报告作出的评价意见不符合客观事实。审判机关以龚臣和刘先春的房屋在结构、商业用途、区位地段、估价时点、评估机构、评估人员等方面具有同一性，比照刘先春的报告确定龚臣的房屋补偿款，系法官行使自由裁量权的行为。龚臣房屋的公开市场价值在合同之诉中已明确提出诉讼请求，且已为法院生效判决予以确认。拆迁补偿以房屋市场价值为依据，龚臣通过司法程序实际获取的补偿金额高于市场公开价值，龚臣将法院判决驳回的诉讼请求再次起诉，属于恶意诉讼行为。二、估价报告符合规范性要求。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司未超越估价委托权限和法定评估目的、未违反估价原则实施压低龚臣房地产市场价值的行为，并无生效法律文书或者专业鉴定报告认定两被告存在执业过错。两被告根据龚臣与刘先春房屋的不同情况，分别出具存在价值差异的报告，其合法性在未经充分调查和专业鉴定的情况下不能盲目否定。三、龚臣的各项诉讼请求均缺乏事实及法律依据。首先，龚臣主张的直接损失159.2万元不成立，该项请求在合同之诉中已由法院生效裁判直接确认。《刘先春询价报告》载明的货币补偿与房产置换的93.07万元差价，刘先春在选择房产置换时应由其依法补足，龚臣以此计算自身房屋差额损失56.06万元，该项基于错误逻辑计算的数据并非客观损失。龚臣无视土地用途所决定的使用年限，以综合用地与商服用地的使用年限做简单对比进行计算，以偏概全地将土地价值等同于房地产价值，并以12米进深比作为计算依据，形成的数值不构成龚臣的法定损失。龚臣在提起合同之诉时，以刘先春房屋的补偿价格标准来计算自己的房地产公开市场价值，应视为龚臣对其房屋市场价值已予确认。龚臣向最高人民法院申请再审时在房屋市场价值认定方面，仅对房地产剩余年限可得收益及换房升值补偿款是否属于房屋市场价值持异议，未提出土地纵深差异和使用年限差异导致房屋价值差异的请求，视为龚臣对法院比照刘先春房屋的单价标准计算补偿款的认可。其次，龚臣主张的剩余年限可得收益390万元不成立。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司对龚臣房屋的拆迁评估已按出让土地的价值予以考虑，且按房地合一原则整体测算其房屋及土地使用权的价值，作出的评估结果已包含房屋未来收益年限的价值，龚臣主张的未来经营收益价值缺乏法律依据，且已为湖南省高级人民法院的二审判决予以驳回。龚臣关于房地产剩余年限可得收益及换房升值补偿款应为房屋市场价值部分的诉讼主张，已被最高人民法院的民事裁定驳回。其房屋拆迁补偿金额经法院依法查明和确认，不存在合法权益的损失。因两被告未实施侵权行为，龚臣也不存在损害后果，其主张的侵权款法定孳息亦不成立。四、龚臣的起诉已超过诉讼时效期间。龚臣以分户报告为证据于2006年提起合同之诉的前后，声称两被告的错误估价行为侵害其财产权益，但直至2016年才向两被告提出索赔请求。其间，龚臣仅向澧县人民政府和澧县国土管理局主张拆迁补偿合同纠纷案的相关权利，并未向两被告主张侵权赔偿的权利，两被告也非合同之诉的当事人和责任人。龚臣过往的诉讼和信访活动，不构成本案侵权责任之诉的诉讼时效中断，因其起诉已超过诉讼时效期间，各项诉讼请求均应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：一、案涉房屋的基本情况临近207国道的边贸城市场位于澧县城区澧州大道和澧阳北路交汇处的西北角，案涉的龚臣房屋位于该市场南门西侧，西距刘先春房屋约六七十米远。龚臣房屋的登记信息：1995年8月7日签订出让合同，2002年11月8日核发国有土地使用权证，地号06-02-C3-198，综合用地，使用年限50年，用地面积118.63㎡，房屋结构“砖4”；1995年修建，混合结构，4层，产权来源赠与，建筑面积477.01㎡，2006年3月17日经澧县房地产测量事务所重新测量确定为524.26㎡，2003年1月21日核发房屋所有权证。刘先春房屋的登记信息：1996年3月25日核发国有土地使用权证，地号06-02-C2-166，商业用地，使用年限至2035年6月16日，用地面积191.22㎡、房屋结构“砼7”；1995年修建，混合结构，7层，产权来源自建，建筑面积1506.08㎡，2003年9月5日核发房屋所有权证。龚臣房屋与刘先春房屋在拆迁时的相同点：位于新河居委会，1995年修建，南北朝向，北望边贸城市场，南临澧州大道。不同点：龚臣房屋是2间4层，东面系农业银行及边贸城市场南大门，西面系移动公司营业部，1楼南侧系五金交电批发部、北侧系针织小百货门面，2楼以上系茶楼；土地使用期限50年，剩余年限41年；进深12.15米,容积率4.42,一楼补偿价9238元/㎡，拆迁补偿总额196.344万元。刘先春房屋是2间7层，东面系金丰大厦，西面系新华书店，1楼系商业门面及商业配套用房、夹层为商业配套用房、2楼和3楼系家具卖场、4楼系仓库、5楼系住宅、6楼系办公用房、7楼系住宅及员工活动中心；土地使用期限40年，剩余年限29年；进深19.6米，容积率7.88，一楼补偿价格10376元/㎡，拆迁补偿总额720.2453万元。二、经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司的企业信息2000年2月23日，湖南经典资产评估有限公司成立，注册资本200万元，历届股东有林兰珍、唐勇杰、范斌、李众、罗劲军、刘艳萍、李登科、林继辉、罗峰、甘霖、黄頔、谢惠显等12人，历届法定代表人有李登科、谢惠显。营业执照载明其经营范围为从事整体资产评估，单项资产评估（包括房地产、机器设备、流动资产、无形资产及其他资产评估），土地评估（按《土地评估机构资质证书》核定的范围）及资产评估咨询、培训，房地产经纪、策划、清产核资、造价核算。2004年7月1日，原国家建设部向该公司核发有效期至2006年6月30日、资格等级为一级的《房地产价格评估机构资格证书》。2018年6月11日，该公司更名为经昶信息咨询公司，经营范围变更为信息技术咨询服务、房地产信息咨询。罗峰、彭靖、彭芳菱系该公司注册房地产评估师。2005年10月25日，经典房地产评估公司成立，注册资本200万元，法定代表人李登科，历届股东有**、李萍、林继辉、黄頔、李众、李登科、罗峰等7人，经营范围为凭本企业资质许可证从事房地产估价及企业资信评估业务和服务、房地产信息咨询及策划服务。2006年7月13日，原国家建设部向该公司核发有效期为2006年7月1日至2009年6月30日、资格等级为一级的《房地产估价机构资质证书》。2007年11月8日，该公司设立住所地位于澧县澧西街道办事处小西门居委会金华豪园的常德分公司。2017年8月8日，经典房地产评估公司的经营范围变更为房地产估价、土地评估、资产评估服务、房地产咨询服务、房地产信息咨询。三、边贸城市场项目的征拆情况2005年，澧县人民政府为消除火灾隐患，决定将边贸城市场范围内的土地使用权收回并出让给中宏公司。2006年3月4日，澧县国土管理局核发的《建设用地批准书》载明：用地单位中宏公司、建设项目名称边贸城二期工程、批准面积7200㎡、土地所有权性质国有、土地取得方式出让、土地用途综合用地、批准建设工期2006年3月至2008年3月、土地坐落澧州大道与澧阳北路交汇处。备注：根据（2006）澧专纪第3次会议纪要，拆迁补偿安置资金由澧县人民政府和中宏公司共同负责。中宏公司出资900万元，提供置换面积3900㎡；若未提供3900㎡的置换面积，按现行评估价格增加出资用于此次拆迁的安置补偿，不足款项由澧县人民政府在财政资金中调剂解决。当日，中宏公司授权澧县金阳房屋拆迁有限责任公司全权处理拆迁补偿安置事宜。2006年3月5日，澧县房管局向中宏公司出具《房屋拆迁许可证》，载明：边贸城二期工程项目，拆迁范围自国苑楼以东、金丰大厦以西、原边贸城以南、澧州大道以北，拆迁对象为李友季、朱龙玉等39户被拆迁户，拆迁面积非住宅3500㎡、住宅10500㎡、占地面积7200㎡，拆迁实施单位澧县金阳房屋拆迁有限责任公司，拆迁期限自即日至2006年5月5日。2006年3月27日，三级资质的万佳评估公司出具《万佳分类报告》,载明：估价项目名称为边贸城二期建设项目拆迁分类评估、拆迁评估范围新河居委会辖区内39户、委托方澧县金阳房屋拆迁有限责任公司、估价作业时间2006年3月8日至3月27日；在估价时点2006年3月5日，各类房屋的拆迁补偿基准单价为混合一级商业1楼南9159元/㎡、1楼西北6411元/㎡（通过对第1层朝南商业用房的基准地价的测算，根据市场行情及租金水平差异程度，经测算确定第1层朝西北方向的商业用房的基准地价为第1层朝南商业用房基准单价的70%，其市场评估单价的计算公式为9159元/㎡×70%）、混合一级商业2楼2302元/㎡、混合一级商业3楼1151元/㎡；估价对象大部分为权属无争议的私有多层建筑，其中1层和2层为临街临路的商业门面，3层以上多为居住用房，基础配套设施齐全，总建筑面积11020㎡，其中1层商业用房面积1836㎡、2层商业用房面积2056㎡、3层以上营业用房面积4993㎡、3层以上居住用房面积2135㎡；国有土地使用权权属无争议，行政划拨和出让各占部分，地势平坦、形状规则，地基承载力较高；估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产价格；本次评估采用的价值标准为公开的房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响；估价方法为市场比较法与收益法；本报告有效期为1年，如对评估结果有异议，在收到本评估报告书之日起五日内，可申请复核估价。《万佳分类报告》关于收益法的主要表述如下：因估价对象位于较繁华的商业地段明显存在收益，根据建设部《房地产估价规范GB/T50291-1999》及《城市房屋拆迁估价指导意见》中“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”、“尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益”、“估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”、“利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观”的规定，本次评估采用收益法确定被拆迁商业用房的拆迁补偿价格。利用抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数作为资本化率，综合考虑建筑物用途、所在地区的经济现状及未来预测，确定资本化率为6%。因估价对象土地使用权设定为行政划拨，故选用无限年收益法公式计算房地产收益单价。根据估价目的，确定房地产年净收益时未扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。2006年5月25日，龚道明因不服《万佳分类报告》提交了书面异议，要求依法享有房地产的公开市场价值（直接损失）和房地产剩余年限的可得收益（间接损失）两部分的补偿。除龚臣和刘先春之外的其他被拆迁户，均根据分类评估报告并结合自身房屋的具体情况，与澧县金阳房屋拆迁有限责任公司达成房屋拆迁安置补偿协议。2006年5月27日，澧县金阳房屋拆迁有限责任公司张贴《关于对边贸城二期工程被拆迁房屋（原边贸城南大门以西）实施房屋拆除的通告》，要求各被拆迁户及房屋承租人必须于2006年6月1日前完成搬迁工作；房屋拆除施工现场由施工单位设置安全警示标志，警示标志内严禁非施工人员通过或出入。2006年6月1日，拆迁方修建围墙将征拆现场进行全封闭，并于当月底全部拆除。2008年1月16日，澧县人民政府核发《国有土地使用权证》，载明土地使用权人中宏公司、地类商业服务业、使用权类型出让、终止日期2046年1月11日、使用权面积及独用面积均为14525.1㎡。2009年底，财富广场竣工验收并交付使用。四、龚臣房屋的估价补偿情况2006年5月22日，经澧县房管局联系，（委托方）澧县金阳房屋拆迁有限责任公司及龚臣与（受托方）经昶信息咨询公司签订《房地产估价委托协议》，约定估价目的为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而评估其房地产市场价值，估价范围为龚臣所有的房屋，估价基准日2016年3月5日，估价收费采用差额定率累进方法计算。2006年6月6日，龚道明与澧县金阳房屋拆迁有限责任公司的委托代理人高平签订《委托双方共同确定事项》的协议，双方确定以测绘面积524.26㎡作为计算依据，不包含69.96㎡的附层；认可6份租赁合同合法有效；五金交电经营部使用面积104.04㎡、茶楼使用面积420.22㎡；装饰装修部分以双方认可的项目及工程量为依据，按客观市场价格评估认定。2006年6月15日，经昶信息咨询公司出具湘经典评字（2006）C05-10号《房地产估价报告》（以下简称《龚臣分户报告》），载明：估价项目名称龚臣所有的待拆迁房地产价格分户评估，估价人员为罗峰、彭芳菱、彭靖、贺永钱，估价作业日期2006年5月22日至6月15日。该报告的主要内容：估价目的为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而评估其房地产市场价格，根据委托双方共同确定的各项前提和基本数据，并以其估价对象的土地剩余使用年限41年为计算依据，经测算确定龚臣的房地产在估价时点的市场价格为185.5381万元(第1层商业用房122.53㎡、113.2045万元，即9238.92元/㎡；第2层商业用房118.27㎡、28.8517万元，即2439.48元/㎡；第1、2层合计240.8㎡、142.0562万元；第3、4、夹层283.46㎡、43.4819万元，即1533.97元/㎡)，另有室内装饰装修价值10.8059万元(第1、2层部分3.4829万元，第3、4、夹层部分7.323万元)，合计总价196.344万元；分析依据系建设部《房地产估价规范GB/T50291-1999》，估价结果为估价对象在估价时点的市场房地混合价，包含出让土地剩余使用年限共41年使用权的价格；根据《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》，此次评估采用的价值标准为公开的房地产市场价值，评估范围为待拆迁房地产的房屋合法产权面积和房屋所占的合法土地面积；根据估价对象的土地取得方式为出让进行评估，未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也未包括搬迁补助费及临时安置补助费等费用；估价方法为市场比较法与收益法。注册房地产估价师罗峰、彭芳菱、彭靖分别在报告上签名并加盖印章。龚臣及刘先春的房屋评估费用均由澧县金阳房屋拆迁有限责任公司支付。《龚臣分户报告》中涉及收益法的主要内容为：估价方法的选用。根据建设部《房地产估价规范GB/T50291-1999》，通常的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。因估价对象具有客观收益，可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象的房地产收益价格。收益法的计算过程：估价技术路线，先采用市场比较法求取估价对象的客观租金和区域内商业用房的房地产报酬率，然后求取估价对象的客观费用，用客观租金减去客观费用即得到估价对象的年净收益。再运用所求取的商业房地产报酬率及确定的租金收益增长率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象的房地产收益价格。《龚臣分户报告》中第1层商业用房的房地产价格确定如下：南侧部分，市场比较法和收益法的计算结果均为不考虑估价对象内部装修情况下的房地产价格，根据其两种方法结果差别不大，故取其算术平均值作为评估结果，即南侧部分评估价格为10349.47元/㎡；北侧部分，根据估价对象周边进行的市场调查，综合考虑租金收益情况、层高、朝向、土地临街状况、进深对房地产价值的影响等，经测算其南侧部分商业用房与北侧部分商业用房价格之比为1：0.6，故北侧部分房地产价格为6209.68元/㎡（10349.47元/㎡×60%）。五、刘先春房屋的估价补偿情况2016年6月6日，（委托方）澧县金阳房屋拆迁有限责任公司及刘先春与（受托方）湖南经典资产评估有限公司（经昶信息咨询公司的前身）签订与龚臣的格式文本相同的《房地产估价委托协议》。2006年6月30日，刘先春与澧县金阳房屋拆迁有限责任公司的委托代理人高平签订《关于刘先春待拆迁项目共同委托事项》的协议，双方确定对广告位使用权（权益部分）进行价格咨询并出具咨询报告，咨询时点2006年3月5日，广告位使用年限为被拆迁房地产的土地剩余年限，设定咨询标的为合法和持续使用前提；对被拆迁标的物实行产权置换或货币补偿两种不同补偿方式的价格差额出具咨询报告。2006年7月14日，经典房地产评估公司出具湘经典评字（2006）C06-01号《房地产估价报告》（以下简称《刘先春分户报告》），载明：估价项目名称刘先春所有的待拆迁房地产价格分户评估，估价人员为罗峰、彭芳菱、彭靖、贺永钱，估价作业日期2006年5月22日至7月14日。该报告主要内容：以估价对象的土地剩余使用年限29.3年为计算依据，经测算确定刘先春的房地产在估价时点2005年3月5日的市场价格为453.2819万元(1层202.97㎡、210.6145万元，即10376.63元/㎡；底层夹层144.13㎡、43.498万元；2层202.97㎡、53.9949万元，即2660.24元/㎡；3层202.97㎡、41.4208万元，即2040.74元/㎡；4层202.97㎡、33.0449万元，即1628.07元/㎡；5层202.97㎡、27.5374万元，即1356.72元/㎡；6层202.97㎡、25.9175万元，即1276.91元/㎡；7层144.13㎡、17.2539万元，即1197.11元/㎡），室内装修价值65.4794万元（含升降机价值3.08万元），合计总价518.7613万元；估价结果为估价对象在估价时点的市场价格，即在估价时点预期在公开市场条件下能够成交的最为合理的价格，且其价格是房地混合价，包含出让土地剩余使用年限共29.3年使用权的价格，批准使用年限至2035年6月16日，至估价时点2006年3月5日已使用10.7年，剩余使用年限为29.3年。2006年7月14日，经典房地产评估公司向刘先春出具湘经典咨字（2006）07-02号《价格咨询报告》，载明：咨询项目名称刘先春待拆迁房地产实行产权置换（置换为未来房地产财富广场的商业用房）或货币补偿（根据分户报告为依据进行补偿）2种不同补偿方式的价格差额咨询，咨询作业日期2006年6月30日至7月14日。主要内容为：（一）摘要：咨询目的是为不同补偿方式价格差额提供评估咨询意见，咨询基准日2006年3月5日，评定方法采用市场比较法和假设分析法。咨询结论为两种不同补偿方式在2006年3月5日的价格差额为93.07万元，其中第1层商业用房，置换建筑面积202.97㎡，货币补偿总价210.62万元，产权置换未来房地产折现后总价297.83万元，差额价格87.22万元；第2层商业用房，置换建筑面积202.97㎡，货币补偿总价53.99万元，产权置换未来房地产折现后总价59.85万元，差额价格5.85万元。合计货币补偿总价264.61万元、产权置换未来房地产折现后总价357.68万元、差额价格93.07万元。评估咨询报告的法律效力：使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构保证不向他人提供或公开。（二）咨询报告书。咨询情况简介：产权置换的未来房地产情况，即财富广场基地位于澧阳路西侧，北邻北一路，西邻西二路，地块形状为不规则地多边形，项目规划为商业零售批发、商住一体的综合性建筑，用地面积48388㎡、占地面积27336㎡、总建筑面积150189㎡（商业总建筑面积110699㎡），另有11113㎡的地下室。建筑密度56.5%，容积率3.1。价格依据：财富广场方案设计说明及规划总平面图、房屋所有权证及土地使用权证、《刘先春分户报告》。咨询计算过程为求取开发完成后的第1、2层商业用房房地产价格，其技术路线为：在委托双方共同确定的折现期的思路上，首先运用市场比较法估算未来房地产在未来开发完成后的市场价值，并考虑资金的时间价值，将其开发完成后的市场价值折算为咨询时点的现值，并基于如下假设进行折现得出产权置换的未来房地产咨询时点状态下的市场价格，咨询时点的未来房地产折现期为1年。六、龚臣交房和换房情况因中宏公司与龚臣未能达成安置补偿协议，双方已共同委托经昶信息咨询公司进行分户评估，2006年6月12日，澧县国土管理局（甲方）与龚臣（乙方）、湘鄂边贸城重建协调领导小组（丙方）签订《提前交出房地产协议书》，就提前交房事宜约定如下：（一）乙方按房随地走原则将商业用房钥匙交给甲方；（二）甲方负责乙方房屋拆迁依法安置补偿的全部责任。1、乙方的分户评估报告送达后3日内，甲方一次性向乙方支付房屋拆迁既得利益（现房地产市场价值的部分）；2、乙方房屋拆迁可得利益（剩余年限收益部分），若分户报告已经确定，甲方按前项付款方式支付乙方；若未能确定，由甲乙丙三方协商解决，乙方在协商不成时可通过司法途径解决；3、乙方待拆房屋的1、2层按统一价格办理换房事宜，1层朝向差价按公平原则协商处理；4、乙方按规定对评估报告享有申请排斥、复估、鉴定的权利；（三）乙方同等享受本项目被拆迁人的权利和待遇；（四）违约方支付守约方独立违约金100万元。同年6月底，龚臣的房屋被拆除。2006年7月13日，澧县国土管理局（甲方）与龚臣（乙方）、湘鄂边贸城重建协调领导小组（丙方）签订《换房合同书》，约定：（一）乙方房屋2层总面积240.8㎡（1层122.53㎡+2层118.27㎡），实际换房面积2层总面积236.36㎡（1层和2层的产权面积均为118.18㎡），乙方原有的1、2层商业门面评估价为142.0562万元，与之置换的门面1、2层价款为135.4461万元，甲方向乙方找补面积差价4.0408万元（1层4.35㎡×9238.92元/㎡=40189.3元；2层0.09㎡×2439.44元/㎡=219.55元）；（二）换房价款由甲方从《龚臣分户报告》确定的补偿金额中一次性付清；（三）换房位置在澧州大道与常德移动通讯分公司澧县营业部东侧通道交汇处，南抵澧州大道；（四）甲方于2017年6月11日向乙方交付经竣工验收的置换房屋，并补偿乙方15个月的停业损失13.125万元；（五）房屋结构为全框架，层高为1层4.8m、2层4.5m。2006年7月14日，湘鄂边贸城重建协调领导小组通过澧县国有资产管理中心向龚臣支付拆迁费73.3344万元，其中房屋补偿款57.4547万元，租金损失和水电、通讯、奖金等补偿款15.8797万元。七、刘先春交房和补偿的相关情况1995年11月15日，刘先春（持股93.75%）与刘洋（持股6.25%）共同出资800万元注册成立湖南省春兰家具有限公司（以下简称春兰公司）。2006年8月12日，中宏公司的委托代理人澧县金阳房屋拆迁有限责任公司（甲方）与刘先春（乙方）、湘鄂边贸城重建协调领导小组（丙方）签订《城市房屋拆迁安置补偿合同》，约定：乙方房屋1至2层价格差额部分的补偿以《刘先春询价报告》提供的价格为准计93.07万元，该款用于置换土地的结算；甲方最终向乙方补偿720.2453万元；乙方交出被拆迁房屋时间以澧县人民政府向丙方交地时（含三通一平）为准，建设周期为1年（力争8个月）；乙方房屋1至4层在签订合同后3日内腾空，5至7层由乙方暂时使用；甲方向乙方支付房屋拆迁补偿款700.2453万元，余款20万元待乙方完全腾房后支付，若被拆迁人龚臣（龚道明）享有6%的办证手续费，则乙方同样享有。当日，澧县金阳房屋拆迁有限责任公司出具《边贸城二期建设被拆迁房屋补偿明细》，载明：刘先春建筑面积1506.08㎡、主体评估金额453.2819万元、装饰装修费65.4794万元，小计518.7613万元（详见《刘先春分户报告》）；水电、有线、电话、宽带网等0.464万元；搬家费3.03万元；奖金6万元；空调移机费0.25万元；经工商部门注册户外广告位使用权价格38.67万元（详见《刘先春分户报告》）；经营损失补偿（包括第一期拆迁）60万元，以上合计627.1753万元；原房屋1-2层差额补偿93.07万元（详见《刘先春询价报告》）。以上总计金额720.2453万元。2007年5月30日，澧县国土管理局与春兰公司的法定代表人刘先春签订《国有土地使用权出让合同》，载明：出让宗地位于澧阳镇珍珠居委会，出让面积9689.87㎡，土地用途为商服、工业用地，出让年限工业50年、商服40年，出让金160.17元/㎡，总额155.2万元。2010年3月18日，澧县国土管理局与湖南常德市广龙房产开发有限公司、澧县国土资源交易中心签订《国有建设土地使用权挂牌成交确认书》，载明：标的物位于澧县澧阳镇珍珠居委会和澧阳村境内，规划用途为商服住宅用地，出让年限商服40年、住宅50年，总占地面积9689.87㎡，成交价款935万元，受让方承担原土地用途剩余年限现行评估价与现用途成交价的差额，按规划要求与春兰公司共同修建2万㎡家具市场；该宗地因享受政府工业用地出让金优惠55.2万元，成交后由受让方与春兰公司共同承担还款及补缴原优惠出让金的责任。八、龚臣提起合同之诉的情况2006年11月2日，常德市中级人民法院受理原告龚臣与被告澧县国土管理局、澧县人民政府、第三人中宏公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，龚臣的诉讼请求如下：请求判决被告补偿龚臣房地产公开市场价款128.3401万元、附层房屋及附属设施设备17.5335万元、剩余年限可得收益815.4928万元，支付违约金100万元，赔偿违约损失13.1409万元，以上合计1074.5073万元。常德市中级人民法院经审理认为，关于龚臣房地产市场价值的补偿问题，龚臣提出参照刘先春的价格执行，澧县国土管理局、澧县人民政府提出按《龚臣分户报告》执行，比较龚臣和刘先春的分户报告，两者的房屋存在“五同”（即砖混结构、商业用途、区位地段、估价时点、评估机构及估价人员相同），龚臣的房屋条件在一定程度上优于刘先春，如土地使用年限长、临街面积大等，但龚臣房屋评估价值明显低于刘先春。从公平原则考虑，经昶信息咨询公司出具的《龚臣分户报告》有失公正公平，故不予采信。龚臣对评估结论自始即提出异议，因房屋早已拆除失去重新评估依据，无法进行重新评估或重新进行专家鉴定。在双方当事人签订的《提前交出房地产协议书》中，约定“龚臣同等享受本项目被拆迁人的权利和待遇”，龚臣提出比照邻居刘先春房屋的价格标准，补偿其房屋市场交易价值的请求应予支持。龚臣将刘先春因未换房而取得的现金补贴款计算在房屋总价款中，应从第一项诉讼请求金额128.3401万元中减除该款，余款68.8666万元由两被告补偿。关于龚臣的土地出让合同剩余年限可得收益的补偿问题，经昶信息咨询公司对龚臣和刘先春的分户报告中已包含土地未来收益价值。现行城市房屋拆迁安置补偿都是对房屋现有市场价值的补偿，虽然《提前交出房地产协议书》约定可得收益补偿问题，但并无法律及事实依据，故对龚臣要求两被告补偿土地出让合同剩余年限可得收益的请求不予支持。据此，该院于2010年3月12日作出（2006）常民三初字第22号民事判决：（一）澧县国土管理局支付龚臣剩余房屋价值补偿款68.86663万元；（二）澧县国土管理局支付龚臣附属设施设备补偿款17.5335万元；（三）澧县国土管理局赔偿龚臣约定违约金1.03296万元；（四）驳回龚臣的其他诉讼请求；（五）以上合计87.43309万元，由澧县人民政府承担连带责任。龚臣与澧县人民政府均不服该判决，向湖南省高级人民法院提出上诉，该院经审理认为，（一）关于龚臣房地产市场价值如何补偿的问题。根据《提前交出房地产协议书》约定，给予龚臣申请复估权利的前提下，同意按经昶信息咨询公司评估报告确定的房地产市场价值进行补偿，龚臣同等享受本项目被拆迁人的权利和待遇。虽然龚臣无充分证据证明其提出过复估申请，但其主张自己应当与刘先春享受同等待遇。比较龚臣和刘先春的分户报告，两人的房屋在结构、商业用途、区位地段、估价时点、评估机构和评估人员等方面都是同样的，且龚臣房屋的土地使用年限比刘先春的长、临街面积比刘先春的大，但在房屋面积单价及补偿项目上，刘先春房屋的评估价值要高于龚臣的房屋，评估内容也比龚臣的多（即包括了广告位和附层等项目），且龚臣的房屋在分户报告送达不久即被拆除，重新评估无法进行，故本案不能按《龚臣分户报告》的评估结果来确定补偿款。龚臣主张比照《刘先春分户报告》确定补偿款的理由成立。根据一审法院参照刘先春房屋的补偿标准计算的房屋每平方米的补偿单价，龚臣房屋的面积补偿款为261.7674万元，两被告在二审庭审中对一审法院计算的补偿款的内容及数额没有异议，本院予以确认。（二）关于龚臣房产的剩余年限可得收益是否应当补偿及如何补偿的问题。根据经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司对龚臣及刘先春的房屋市场价值的估价报告，均采用市场比较法与收益法的估价结果的平均值为总估价结果，其中收益价格的计算公式中均考虑了报酬率及收益年限，而各楼层通过收益法计算出的价格与通过市场比较法计算的价格仅细小差异，故分户报告是考虑了房地产剩余年限可得收益的。龚臣提出刘先春通过低价购买15亩土地取得房地产剩余年限可得收益，但其没有提供充分的证据证明刘先春享受优惠价格购地属于拆迁补偿的内容，故对龚臣要求两被告补偿剩余年限可得收益580.7072万元的上诉请求不予支持。（三）关于龚臣主张的换房升值利益是否支持的问题。因该事项在原审起诉中没有提出，故对上诉增加的诉讼请求不予支持。据此于2010年10月27日作出（2010）湘高法民一终字第50号民事判决：（一）维持常德市中级人民法院民事判决的第一、二、四项；（二）变更常德市中级人民法院民事判决的第三项为：澧县国土管理局赔偿龚臣违约金25.92万元；（三）变更常德市中级人民法院民事判决的第五项为：以上合计112.32013万元，由澧县国土管理局于判决书送达后5日内支付，澧县人民政府承担连带责任。龚臣与澧县国土管理局、澧县人民政府均不服湖南省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，该院经审查后于2012年12月28日以（2012）民申字第1237号民事裁定驳回了龚臣的再审申请。2015年11月13日，湖南省高级人民法院对龚臣与澧县国土资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2015）湘高法民再二终字第93号民事判决，该判决已发生法律效力。对双方当事人存在争议的下列主要事实和证据，本院认定如下：一、关于刘先春的分户报告及询价报告等能否作为确定本案损失的依据问题龚臣提交了刘先春的分户报告及询价报告等相关证据，拟证明经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司对同一拆迁范围内区位、结构、用途均相同的房屋采用不同技术路线和技术参数，随意压低龚臣的房地产市场价值，造成其房屋相对优势部分的市场价值未予补偿。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司质证认为，龚臣对其房屋信息的选择性表述不能证明其房地产拆迁价值一定高于刘先春，对龚臣和刘先春房屋评估的技术路线、修正原则和参数选取并未采用双重标准，房屋拆迁补偿纠纷已经法院裁判，经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司并未侵害龚臣的财产权利。本院审核认为，法院生效裁判已确认龚臣主张比照《刘先春分户报告》确定补偿款的理由成立，故刘先春的分户报告及询价报告等能够作为确定本案损失的依据，本院对该证据的证明力予以认定。二、关于龚臣未获赔偿的损失龚臣为证明其在合同之诉外存在未获赔偿的损失，委托湖南德源司法鉴定所比照经典房地产评估公司出具的《刘先春分户报告》和《刘先春询价报告》，按其计算方式及澧县人民政府相关文件，对龚臣所属房地产价值计算进行鉴定，并向本院提交了湖南德源司法鉴定所出具的湘德源会鉴字（2017）6012号《资产价值计算司法鉴定意见书》及《鉴定的相关事项说明》，鉴定意见为：①龚臣所属第1、2层商业用房按产权置换或货币补偿两种补偿方式计算的差额价格为56.06万元；②龚臣所属房地产中的土地使用年限比刘先春多出11.7年的价值金额为29.61万元；③龚臣所属第1层商业用房临街深度12m前后的计算金额，与常德市中级人民法院一审判决的第1层补偿价值的差额金额为73.53万元；以上3项合计金额159.2万元。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司质证后对该鉴定意见的合法性和关联性提出异议，认为湖南德源司法鉴定所不具备房地产评估鉴定资质，且作出的鉴定意见在计算方法和数据取值等方面存在严重错误。本院经审核认为，湖南德源司法鉴定所系经湖南省司法厅许可从事资产评估鉴定、建筑工程造价鉴定及质量鉴定等业务的社会中介机构，已纳入常德市中级人民法院对外委托评估类社会专业机构名册，具体从事涉案房屋鉴定的鉴定人员具有相关从业资质，且主鉴师吴明元根据两被告的申请已出庭接受当事人质询，现无相反证据证明其作出的鉴定意见错误，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，本院对该鉴定意见的证明力予以认定，该鉴定意见可以作为确定龚臣未获得赔偿的损失的依据。三、关于湖南省房地产中介行业协会专家意见的效力问题诉讼中，两被告为支持其抗辩主张，向本院提交了湖南省房地产中介行业协会于2018年5月3日出具的湘房中协（2018）字第19号《专家鉴定意见书》、湘房中协（2018）字第20号《专家评议意见书》。《专家鉴定意见书》认为《龚臣分户报告》的估价依据充分、评估技术路线合理、评估方法选择适当，参数选取及评估结果确定方式正确，符合《房地产估价规范GB/T50291-1999》、《2002年房屋拆迁估价意见》、《2003年湖南拆迁评估规定》的要求。《专家评议意见书》认为《资产价值计算司法鉴定意见书》不合法，比较龚臣和刘先春房屋（或土地）评估价值的差异，需要综合考虑各种比较因素，仅根据委托方的需要断章取义，有失客观公正性。龚臣质证后认为，经典房地产评估公司自认系湖南省房地产中介行业协会的副理事长单位，两者存在利害关系，该协会及所聘任的专家依法应当回避，且法院生效裁判已对《龚臣分户报告》作出否定性评价，《专家鉴定意见书》不具有推翻法院生效裁判的证明力，《专家评议意见书》的评议依据错误、认定事实虚假、结论错误。本院对证据审核后认为，湖南省房地产中介行业协会不具有司法鉴定职能，经典房地产评估公司系该协会的副会长单位，其申请作证的专家证人与两被告存在利害关系，两被告并未申请重新鉴定，且法院生效裁判已对《龚臣分户报告》作出否定性评价，故本院对《专家鉴定意见书》和《专家评议意见书》证明力不予采信。本院认为，我国实行国有土地有偿且限期使用制度，龚臣房屋占用范围内的土地使用权在取得时已经支付对价即土地出让金，在房屋拆除时理应根据土地的使用年限和开发建设的实际情况给予相应补偿。龚臣基于法律规定及与澧县国土管理局签订的房屋拆迁安置补偿合同，以“不低于本项目被拆迁人的同等权利和待遇”为前提，享有取得房屋拆迁既得利益即公开房地产市场价值，以及房屋拆迁可得利益即剩余年限收益双重利益的权利，且该财产利益的实现取决于经昶信息咨询公司出具的估价报告。经昶信息咨询公司作为专业评估机构，理应严格按照合同约定的委托要求，本着客观公正原则，审慎执行房地产估价规范和标准，独立完成评估作业，并对内容失实的评估报告承担相应法律责任。该公司与龚臣签订的房地产估价委托协议约定评估目的为确定公开房地产市场价值，评估结论确定的最终补偿金额为185.5381万元。经昶信息咨询公司与刘先春签订房地产委托估价协议后，受让其评估资质的经典房地产评估公司替代该公司，除出具分户报告外附加作出询价报告，评估结论确定的最终补偿金额为720.2453万元。龚臣与刘先春同属边贸城二期拆迁项目的被拆迁人，两者房屋的各项评价指标大致接近且龚臣房屋的部分指标优于刘先春，但两被告对其分别作出的估价结果却存在明显差异。龚臣与澧县国土管理局因对分户报告的核心内容理解不一，对评估价值是否包含提前收回国有土地使用权所剩余年限的估价补偿存在分歧，龚臣由此提起合同之诉。龚臣就其总损失在合同之诉中未予支持的部分，以侵权责任为请求权基础向两被告主张权利，提起本案侵权之诉，本案双方存在如下争议焦点：一、龚臣的起诉是否超过诉讼时效期间；二、侵权责任是否成立；三、侵权主体如何认定。关于焦点一。龚臣认为，自财产权益受损之日起，其维权活动一直处于连续状态，本案起诉并未超过诉讼时效期间。龚臣房屋拆迁补偿款的认定金额来源于经昶信息咨询公司的专业评估报告，而该公司出具的评估报告是否作为拆迁补偿的依据及法院采纳的有效证据，取决于拆迁补偿合同诉讼案的法院最终裁判。龚臣的财产权益是否遭受损害及损失金额的大小，需经法院终局裁判才能最终确定。龚臣提起的合同之诉经过常德市中级人民法院一审判决、湖南省高级人民法院二审判决以及最高人民法院再审裁定，涉及龚臣对比刘先春房屋相同点的损失部分已获补偿，对于影响房屋价值的不同点的部分尚未补偿。因诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，2015年11月龚臣在其提起的合同之诉的全部司法程序完结后，方知晓其财产权利是否受到损害及最终确定受损金额，2016年8月即向两被告主张权利，未超过法律规定的诉讼时效期间。关于焦点二。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司是否存在过错，其过错行为是否损害了龚臣的利益，应从以下几个方面分析认定。首先，执业过错方面。1、从评估范围看。2004年1月1日施行的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估；对房屋拆迁补偿的估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。上述规定明确城市房屋拆迁的评估对象限于被拆迁房屋及其附属物，未及于其占用范围内的土地使用权。具体到本案，委托估价当事人出具的《房地产估价委托协议》确定的估价范围为龚臣所有的房屋，评估目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格，而经昶信息咨询公司出具的《龚臣分户报告》中评估范围却为待拆迁房地产的房屋合法产权面积和房屋所占的合法土地面积，评估结果拓展为公开市场条件下能够成交的最为合理的价格，且系建筑物连同其占用土地的房地混合价，明显存在差异。2、从评估资质看。2006年我国房地产评估领域实行两种资格认定制度，即建设部主管的房地产估价师认定和国土资源部主管的土地估价师认定，涉及的评估规范有《房地产估价规范ＧＢ／Ｔ50291-1999》、《城镇土地估价规程》，其中介机构的行业管理分别执行建设部《房地产估价机构管理办法》（2005年12月1日施行，规定机构名称有房地产估价或房地产评估字样）、国土资源部《土地估价中介机构管理办法》（2006年1月1日施行，规定土地估价中介机构名称中应当明示土地、不动产、地产、土地资产、地价评估（估价）等表明土地估价专业的字样），故房地产评估和土地评估系各自独立存在的评估种类。两被告必须同时持有房地产估价机构和土地估价机构的两类资质，且其评估人员亦需同时持有注册房地产估价师和土地估价师资格证，才可以作出涉及房地混合价的评估报告。根据两被告2006年的企业登记信息，经昶信息咨询公司的前身湖南经典资产评估有限公司的经营范围包括单项资产评估（含房地产）、土地评估（按《土地评估机构资质证书》核定的范围），经典房地产评估公司的经营范围包括凭本企业资质许可证从事房地产估价。经昶信息咨询公司2006年6月15日出具《龚臣分户报告》时，持有一级《房地产价格评估机构资格证书》（有效期至2006年6月15日），经典房地产评估公司2006年7月14日出具《刘先春分户报告》时，持有一级《房地产估价机构资质证书》（有效期自2006年7月1日起算3年），2份报告的主评师罗峰、彭芳菱均系专职注册房地产估价师，有资格对龚臣、刘先春的房屋进行房地产评估。但经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司出具的评估报告仅附有《房地产估价机构资质证书》及《注册房地产估价师资格证》，未附《土地评估机构资质证书》及《土地评估师资格证》，诉讼中亦未提交其具有从事土地估价中介经营活动资格的相关证据，应视为其不具有从事土地估价中介经营活动的资格。3、从评估结果看。法院生效裁判已经确认经昶信息咨询公司对龚臣房屋的估价有失公平公正，其出具的《龚臣分户报告》不具有法律效力。其次，损害后果方面。经昶信息咨询公司未经公示程序即出具《龚臣分户报告》，虽无充分证据证明龚臣对估价报告提出过复估申请，但龚臣房屋被拆除后，再行评估和鉴定的基础随之丧失，从而波及龚臣在《提前交出房地产协议书》中所明确的应当享有房价补偿和地价补偿的双重利益。关于房价补偿损失，在龚臣提起的合同之诉中，法院依据龚臣同等享受本项目被拆迁人权利和待遇的合同约定，参照该项目的被拆迁人刘先春的房屋补偿价格标准，从直观判断的角度比对计算出龚臣房屋的拆迁补偿价格。法院在合同之诉中所认定房屋拆迁补偿价格，未区别房屋占用范围内土地使用年限及房屋进深比等影响房屋价值的重要因素。按照损害赔偿填平原则，并结合龚臣享有的拆迁补偿利益不低于同项目的其他被拆迁人的平等权利，龚臣房屋的拆迁补偿价值应以专业资产评估机构湖南德源司法鉴定所出具的司法鉴定意见为准，故本院对龚臣要求赔偿被拆迁房屋估价时点的市场价值损失159.2万元的诉讼请求予以支持。关于房屋预期可得利益损失，实质系基于土地使用权的提前收回所派生的法定财产权利，其价值评估应以《城镇土地估价规程》为依据，鉴于评估对象因拆除而不复存在，且其价值在同项目中缺乏参照物进行比对计算，故本院对龚臣要求赔偿被拆迁房屋剩余41年每年6%的总净收益折现到估价时点的价值390.4027万元的诉讼请求不予支持。龚臣要求以损害赔偿金额为基数，按银行利率计算自侵权行为成立之日至清偿之日的利息损失，鉴于湖南省高级人民法院于2015年11月13日作出的终审生效判决已明确了龚臣存在损失，故本院确定自2015年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算其利息损失。对龚臣诉讼请求中超出本院核定数额的部分，本院不予支持。再次，因果关系方面。因经昶信息咨询公司对龚臣房屋出具的评估报告的效力已为法院生效裁判所否决，该报告对龚臣房屋拆迁补偿利益的实现已造成实质性影响，且龚臣通过向拆迁补偿方澧县国土管理局提起合同之诉的途径，其合法利益尚未完全实现。龚臣提交的证据能够证明经昶信息咨询公司在评估过程中存在过错，且与龚臣的利益受损存在因果关系。《中华人民共和国公司法》第二百零七条规定，承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。因龚臣已举证证明经昶信息咨询公司评估不实，而该公司未举证证明其不具有执业过错，参照上述法律规定，该公司应向龚臣承担侵权损害赔偿责任。关于焦点三。经昶信息咨询公司系澧县金阳房屋拆迁有限责任公司和龚臣《房地产估价委托协议》的受托人及《龚臣分户报告》的制作人，该公司的估价行为已经侵害龚臣的财产权益，龚臣享有选择要求经昶信息咨询公司承担违约责任或承担侵权责任的权利。龚臣选择以侵权责任作为请求权基础，本案实际侵权人系经昶信息咨询公司。经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司虽是独自成立并拥有独立财产的企业法人，但两公司在股东名册、办事机构、经营范围等方面呈现人员交叉、业务重叠等表征，且两公司在2006年5月30日向建设部出具并经省建设厅签章确认的《关于变更公司名称并延续一级资质的说明》中载明“将原名称湖南经典资产评估有限公司变更为湖南经典房地产评估咨询有限公司，房地产评估业务由湖南经典房地产评估咨询有限公司承继，所有房地产估价师注册已变更到湖南经典房地产评估咨询有限公司”，故经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司系存在人格混同的关联企业，对龚臣要求两公司承担连带责任的诉讼主张，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、湖南经昶信息咨询服务有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司赔偿龚臣损失159.2万元；二、湖南经昶信息咨询服务有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司按中国人民银行同期同类贷款利率标准向龚臣支付159.2万元自2015年11月14日起至该款付清之日止的利息损失；上述一、二项均于本判决生效后10日内履行。三、湖南经昶信息咨询服务有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司承担连带清偿责任；四、驳回龚臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院执行款指定账户基本信息，收款人：临澧县人民法院执行款专户；开户银行：中国建设银行股份有限公司临澧支行；开户账号：43×××53）案件受理费74262元，分别由龚臣负担44182元、湖南经昶信息咨询服务有限公司和湖南经典房地产咨询评估有限公司共同负担30080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  周海清审 判 员  孙 凌人民陪审员  段克元二〇一九年五月二十六日法官助理高梦书记员张雪琴