广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4026号上诉人（原审原告）：于金金，女，1987年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：龚可澜，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张衍明，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：莫逆，男，1964年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市云潮汇企业经营管理有限公司，住所地广州市白云区远景路39号115房。法定代表人：李树佳。上诉人于金金因与被上诉人莫逆、广州市云潮汇企业经营管理有限公司（以下简称云潮汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初12384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。于金金上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持于金金的全部诉讼请求；2.本案上诉费用由莫逆、云潮汇公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。双方签订的《商铺买卖合同》第九条第一款规定，莫逆应在2015年6月5日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权交接手续，但莫逆一直未书面通知于金金办理商铺交接手续。广州市中级人民法院（2016）粤01民终16234号判决书判令，莫逆直接将案涉商铺交付给云潮汇公司进行经营管理，应视为莫逆并未依约履行将案涉商铺交付给刘颖愉的合同义务。同理，本案莫逆亦未交付案涉商铺给于金金。一审法院仅依照《商铺买卖合同》第九条第二款，认定于金金已通过委托方云潮汇公司代为接收的方式接收案涉商铺。但该条款仅是对经营管理托管方和托管期限的约定，并非对案涉商铺交接方式的约定，一审法院的认定是对合同的扩张解释。即便按照一审认定的于金金已委托云潮汇公司代为接收案涉商铺，也并无证据证实云潮汇公司已接收了案涉商铺。在一审庭审中莫逆、云潮汇公司均缺席庭审且未提交任何证据的情况下，一审法院依据于金金庭审中述称案涉商铺所在商场有进行过统一招商和部分区域的统一经营而认定云潮汇公司已代于金金接收了案涉商铺，缺乏事实依据。案涉商场被拆分若干格子铺，在合同约定的装修标准、消防验收等问题未确认的情况下，即便云潮汇公司进行过统一招商和部分区域的统一经营，亦不代表云潮汇公司已对商场内所有商铺都进行了接收。莫逆未履行商铺的交接义务，于金金向其发函解除《商铺买卖合同》是行使合同权利，依法依约应得到支持。（二）一审程序违法。一审判决书中提及云潮汇公司提交了书面答辩状，但至一审程序完结，于金金从未收到过该书面答辩状。依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百二十五条的规定，一审法院应当在收到云潮汇公司书面答辩状五日内将其提交的书面答辩状提供给于金金。于金金在规定时间只收到莫逆的书面答辩状，一审法院未将云潮汇公司提交的书面答辩状提供给于金金，由此造成于金金诉讼权利的减损。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，恳请二审法院查清案件事实，作出公正裁决。莫逆、云潮汇公司二审未到庭发表意见。于金金向一审法院起诉请求：1.确认于金金与莫逆签订的《商铺买卖合同》已于2018年8月20日解除；2.莫逆向于金金退还已付款258632元及利息（自2014年11月9日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.莫逆向于金金支付违约金2.5万元；4.莫逆承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月29日，于金金（买受人）与莫逆（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：出卖人所出卖的商铺房产证地址为：白云区远景路41号255铺（以下简称案涉商铺），建筑面积共4.1739平方米，房价款总金额为25万元；首期价款18万元须于2014年11月29日前付清，第二期价款70000元须于2015年3月30日前付清；出卖人应当于2015年6月5日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，逾期视为买受人已实际收铺。买受人同意由2015年6月6日至2017年6月5日将商铺委托给该由云潮汇公司进行经营管理，此期间内，该公司享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为。上述委托管理期间结束后，买受人可选择继续委托该公司进行经营管理该商铺，亦可选择自行经营管理该商铺，如买受人选择继续委托，则双方应重新签订《商铺委托经营管理合同》；如买受人选择自行经营管理该商铺，则经营管理公司应及时将商铺交付买受人使用；如出卖人未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，则应根据逾期时间长短分别按下列方式处理：……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金等。云潮汇公司在落款处作为莫逆的委托代理人盖章确认。同日，双方签订《云潮汇【商铺买卖合同】补充协议》，对案涉房屋的涂销解押、过户手续等问题进行了补充约定。上述合同签订的同时，于金金（委托方，甲方）与云潮汇公司（受托方，乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的案涉商铺全权委托乙方对外出租及管理；甲方委托乙方与承租方签署《物业租赁合同》及《商铺经营管理协议书》；委托期限为两年，即2015年6月6日至2017年6月5日；甲方在上述第一条约定的全部委托经营期限内，所获固定的委托收益已在甲方购买该商铺与购铺款相抵扣，故甲方不得再要求乙方及出卖方支付或返还任何收益、回报或其他款项。鉴于此，乙方在委托经营期限内经营管理该商铺所获得的收益（包括收取的租金、承包金、押金、违约金、赔偿款等）全部归乙方所有，甲方不得有任何异议；甲方同意由乙方代为接收所购商铺，为尽快培育市场，提高运营效益，在商品房买卖合同约定的交铺日或本合同约定的委托经营期起始日之前，经乙方与政府相关部门协调提前统一招商招租使用该商铺并营业的，甲方不得向乙方收取该提前使用期间的任何收益或费用；委托经营管理期间，甲方有权将该商铺转卖、赠予或继承、但受让方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容；乙方将甲方商铺出租出去的租期原则上租期不得超过2年，如果有主力店进驻的，如果主力店的租期超过2年的，需要经甲方书面同意；在委托经营管理期间，甲方不得擅自提出解除或终止合同，如甲方决定在委托经营管理期间结束后不再委托乙方进行经营管理，则应在管理期结束前三个月以书面形式通知乙方，乙方应在管理期结束之日将该商铺交付甲方使用，如乙方逾期交铺，除应及时将商铺交还甲方使用外，还应每日按甲方已支付房款的千分之一支付违约金等。上述合同签订后，于金金通过向云潮汇公司账户转账的方式支付了全部购房款25万元及税费8632元。于金金于2015年2月3日取得案涉商铺的产权登记。2017年12月，于金金向莫逆追问交付案涉商铺问题，莫逆提出其与于金金的买卖合同权利责任义务已履行完毕，管理合同是由云潮汇公司所签，交铺事宜由云潮汇公司负责执行。2018年8月20日，于金金委托律师事务所向莫逆发出《律师函》，通知鉴于莫逆逾期交付案涉商铺，双方签订的《商铺买卖合同》于2018年8月20日解除。庭审中，于金金表示其曾去案涉商铺现场了解发现案涉商铺所在商场有进行过统一招商，部分区域曾有跨境商品售卖商经营。一审法院认为，于金金以与莫逆签订的《商铺买卖合同》中的买卖关系为法律基础关系向莫逆提出本案诉讼主张，对此，就该《商铺买卖合同》而言，于金金作为买受人在该合同中的主要义务是向出卖人依约支付购房款，莫逆作为出卖人在该合同中的主要义务为协助于金金办理案涉商铺过户至于金金名下的交易过户手续和向于金金交付案涉商铺。上述买卖合同签订后，于金金已向莫逆支付了全部购房款，莫逆已协助于金金办理了案涉商铺的房地产权证，于金金已成为案涉商铺的产权人，现于金金以莫逆未履行商铺交付义务构成根本违约为由要求解除双方的买卖合同关系，根据双方签订的《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》的约定及于金金的举证、陈述及莫逆的抗辩意见，一审法院认定如下：（一）上述双方签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》均为签订合同双方的真实意思表示，其中的约定对双方均具有约束力。（二）虽上述买卖合同约定“出卖人应当于2015年6月5日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续”，但该合同中双方还达成了“买受人同意由2015年6月6日至2017年6月5日将商铺委托给该由广州市云潮汇企业经营管理有限公司进行经营管理”的约定，与此同时，于金金又与云潮汇公司作为委托方签订的《商铺委托经营管理合同》中约定“甲方（委托方）同意乙方（受托方）代为接收所购商铺”，由此表明，对于案涉商铺的接收问题，于金金已通过委托受托方代为接收的方式接收案涉商铺，受托方代为接收案涉商铺后，受托方对案涉商铺进行为期两年的统一经营管理。而从于金金陈述，期间案涉商铺所在商场确实有进行统一招商和部分区域的统一经营的情况看，受托方已代于金金接收了案涉商铺，即就上述买卖合同关系而言，应视为莫逆已向于金金履行了交付案涉商铺的义务。综合上述分析，作为买方的于金金与作为卖方的莫逆均已履行完毕了买卖合同关系中的主要权利义务，该买卖合同已履行完毕。由此，于金金于2018年8月20日向莫逆发出的解除合同通知解除的条件不成立，双方签订的买卖合同不发生解除的法律效力。故现于金金要求确认双方签订的商铺买卖合同已于2018年8月20日解除缺乏理据，一审法院不予支持。于金金要求莫逆退还已付房款和支付违约金的诉请亦缺乏依据，一审法院不予支持。因根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》，案涉商铺已由该管理合同中的受托方接收，受托方接收案涉商铺后即由受托方全权对案涉商铺进行为期两年的统一经营管理，现委托期限已届满，而于金金至今尚未收回案涉商铺，此为上述《商铺委托经营管理合同》中的于金金作为委托方与该合同中的受托方之间就上述管理合同的权利义务履行问题，于金金应依上述管理合同中的法律关系向该合同的相对方主张。莫逆、云潮汇公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和举证的权利，本案依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2018年12月10日判决如下：驳回于金金的全部诉讼请求。本案受理费3222.1元，由于金金负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同应否予以解除。首先，对于约定解除条件是否成就的审查。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”所谓约定合同解除，是指合同成立以后，当合同约定解除的条件成就时，由解除权人解除合同。本案中，于金金依据《商铺买卖合同》第十条“如出卖人未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方解除合同”的约定主张解除案涉合同，但是，从于金金与云潮汇公司签订的《商铺委托经营管理合同》中“甲方同意乙方代为接收所购商铺”的约定以及商铺统一经营的审查来看，一审法院认定云潮汇公司已代于金金接收了案涉商铺正确。据此，于金金行使约定解除权缺乏事实依据，本院不予采信。其次，对合同履行殆尽时应否解除合同的审查。合同解除导致合同关系归于消灭，其法律后果不表现为违约责任，体现了对守约方的保护。但是，在合同履行殆尽的情况下，守约方再依约解除合同，不仅会使合同目的无法实现，甚至会损害第三人的利益，不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的。本案中，从案件查明事实审查来看，于金金于2015年2月3日已实际取得案涉房屋的权属证书，因此，于金金作为买受人的合同目的已经基本实现，在此情况下，即使在委托经营管理期限内出现了瑕疵履行的行为也并不必然可以作为买卖合同目的不能实现的理由予以支持。据此，于金金主张解除合同不符合合同法的规定，缺乏理据，本院不予采信。第三，本案与生效的（2016）粤01民终16243号民事案件是否为“同案”的审查。由于不同的合同内容以及当事人在诉讼中的抗辩主张和举证情况不同，完全有可能导致同一楼盘不同业主诉讼结果不同的情形，这是民事诉讼的正常规律。于金金提出的另案生效判决中没有证据显示买受人授权云潮汇公司代为接收商铺，因此，基于不同的案件事实，两案不属于“同案”，因此，本案一审法院处理与另案处理不同，没有违“以事实为依据、以法律为准绳”的基本原则。于金金对此提出的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，于金金的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6444.2元，由于金金负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月二十二日书记员  杨希郑志锐