广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6357号原告：黄锡元，男，1979年7月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：高训明，男，1979年9月15日出生，汉族，住广西浦北县。委托诉讼代理人：何善彬，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敬富，广东常道律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区文信物业代理有限公司伦教分公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道常教振兴路壹号商业楼12号铺，统一社会信用代码：91440606MA4WUM4R3B。负责人：赵淑懿。被告：佛山市顺德区文信物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂居委会和桂十街信业楼1-12铺，统一社会信用代码：91440606698171054E。法定代表人：彭带欢。上述两被告的共同委托诉讼代理人：胡正国，广东高哲律师事务所律师。原告黄锡元与被告高训明、佛山市顺德区文信物业代理有限公司伦教分公司（以下简称文信物业伦教分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，依法由审判员伍晖仪适用简易程序独任审理。在诉讼中，原告向本院提出追加佛山市顺德区文信物业代理有限公司（以下简称文信物业公司）为本案共同被告参加诉讼，本院经审查予以准许，并依法追加文信物业公司为本案被告。于2019年4月23日公开开庭进行了审理，原告黄锡元、被告高训明及其委托诉讼代理人何善彬、林敬富、被告文信物业伦教分公司及被告文信物业公司的共同委托诉讼代理人胡正国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄锡元向本院提出诉讼请求：1.判令被告高训明、文信物业伦教分公司共同向原告退还购房定金100000元及违约金100000元；2.本案诉讼费由被告高训明、文信物业伦教分公司共同承担。事实和理由：2017年10月31日，在被告文信物业伦教分公司主持下，原告与被告高训明签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告高训明将位于佛山市顺德区伦教街道办事处××及相邻的房屋作价630000元出售给原告，原告向被告高训明支付了定金100000元。但被告高训明经三次延期仍未能办理过户手续。据此，原告向法院提起诉讼。在诉讼中，原告明确对被告文信物业伦教分公司及申请追加的被告文信物业公司无需承担责任。被告高训明辩称，一、原告与被告高训明于2017年10月31日签订了一份《房地产买卖合同》及相应的补充协议，签订上述合同后，被告高训明为了配合原告办理过户手续已穷尽一切办法，积极协助原业主何某办理涉案两处房屋的合宗手续，被告高训明在履行合同中没有存在违约行为。二、涉案房产不能办理合宗手续的根本原因是原业主何某被另案起诉，导致涉案房产被法院查封并拍卖，被告高训明已在2018年9月初告知原告该事宜，依据涉案合同第十四条的约定，被告高训明不能办理两处房产的合宗手续，涉案合同自动解除，双方不存在违约责任，故被告高训明同意退还定金100000元给原告，但不同意向原告支付违约金100000元。三、本案诉讼费用应由原告自行负担。被告文信物业伦教分公司、文信物业公司共同辩称，一、被告文信物业伦教分公司只是作为居间方协助原告及被告高训明签订涉案房屋买卖合同，被告文信物业伦教分公司已履行了相应的义务，并多次与双方沟通联系，并主持原告与被告高训明签订了三份补充协议，也协助被告高训明办理涉案房产的合宗事项，涉案合同没有完全履行的责任在于被告高训明，被告文信物业伦教分公司对此并无任何违约行为，被告文信物业伦教分公司将原告已交付的定金100000元支付给被告高训明，原告要求被告文信物业伦教分公司、文信物业公司退还购房定金及支付违约金，没有法律依据。二、本案案由是房屋买卖合同纠纷，被告文信物业伦教分公司只是涉案合同的居间方，并非合同相对人，且原告当庭表示不需要被告文信物业伦教分公司、文信物业公司承担责任，即被告文信物业伦教分公司、文信物业公司对本案无需承担责任。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：原告的身份证复印件、被告高训明的身份证复印件、被告文信物业伦教分公司、被告文信物业公司的营业执照复印件（各1份）、《房地产买卖合同》、《补充协议》（3份）、收据、中国银行人民币转账汇款业务回单复印件、中国农业银行个人客户收付款回单复印件、中国农业银行超级柜台客户凭条复印件（2份）；对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院认证如下：中国银行人民币转账汇款业务回单复印件、中国农业银行个人客户收付款回单复印件、中国农业银行超级柜台客户凭条复印件（2份），虽然系复印件，但可与被告文信物业伦教分公司、文信物业公司提供的证据及原告、被告高训明的陈述互相印证，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证。被告高训明在诉讼中提供以下证据：房地产权证复印件（证号：粤房地权证佛字第××号）、不动产权证复印件［证号：粤（2018）顺德区不动产权第××号］、中国农业银行银行卡交易明细清单打印件（共2页）、《房地产买卖合同》复印件、个人住宅建设须知复印件、合宗申请复印件、地址证明复印件、收据、用地平面图复印件、宗地图复印件、房地产合宗联审表复印件、伦教街道个人住宅调整用地联合审批表复印件、顺德区宅基地审批结果通知书复印件、顺德区国土城建和水利局收费缴款通知书复印件、中国农业银行自助终端非税缴费回单复印件（2份）、中国银联签购单复印件、税收缴款书复印件、广东省非税收入（电子）票据复印件（2份、字迹模糊，无法看清）、送货单、查封清单复印件、民事判决书网页版打印件；对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院认证如下：对于不动产权证复印件［证号：粤（2018）顺德区不动产权第××号］，虽然系复印件，但可与其他证据互相印证，故本院对该组证据予以确认；对于中国农业银行银行卡交易明细清单打印件，未能提供原件予以核对，且该组证据与本案无关，故本院对该组证据不予确认；对于收据，因该组证据与本案无关，故本院对该组证据不予确认；对于顺德区国土城建和水利局收费缴款通知书复印件、中国农业银行自助终端非税缴费回单复印件（2份）、中国银联签购单复印件、税收缴款书复印件、广东省非税收入（电子）票据复印件（2份、字迹模糊，无法看清），属于复印件，未能提供原件予以核对，故本院对该组证据不予确认；对于送货单，该组证据未能反映与本案存在关联性，故本院对该组证据不予确认。被告文信物业伦教分公司、文信物业公司在诉讼中提供以下证据：《补充协议》（2份，其中2018年3月2日的补充协议为原件）、中国农业银行银行卡交易明细清单（2份）、地址证明复印件、合宗申请复印件、房地产合宗联审表复印件、宗地图复印件、个人改建房屋报建表复印件、照片打印件、伦教街道个人住宅调整用地联合审批表复印件、顺德区宅基地审批结果通知书复印件、收据复印件；原告及被告高训明对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2017年10月31日，原告黄锡元与被告高训明、被告文信物业伦教分公司共同签订了一份《房地产买卖合同》，约定：1.被告高训明将位于佛山市顺德区伦教街道办事处××××及相邻的房屋出售给原告，该房屋的房产证号为佛字第××，性质：集体划拨，用地面积：48.84+34.4平方米，建筑面积48.84平方米；2.被告高训明以630000元出售给原告，原告于2017年10月31日向被告高训明支付购房定金100000元，该款由被告文信物业伦教分公司托管，直至两房屋新产权证办理合并当天转账给被告高训明；余款530000元原告于2018年3月1日前两房产证合并完成并取得新房产证后办理过户手续时一次性付清；3.若被告高训明反悔拒绝转让房屋，被告高训明承担违约责任，双倍返还定金给原告，无息退还除定金以外的已收款项给原告，并按合同约定总价款20%赔偿给原告，合同自动解除；4.若被告高训明虚假陈述或权属存在纠纷，导致无法转让房屋，视为违约，被告高训明双倍返还定金给原告，无息退还除定金以外的已收款项给原告，并按合同约定总价款20%赔偿给原告，合同自动解除；5.特别约定：被告高训明保证房屋产权人在办理房产交易当天协助办理有关所有过户手续，如产权人不配合办理房产交易过户手续，属被告高训明违约，需按违约责任支付有关违约金给原告；如被告高训明不能办理两房产合并手续，本合同自动解除，双方不存在违约责任，被告高训明无条件全额无息返还原告已交定金。上述合同签订后，原告于当天向被告文信物业伦教分公司的负责人赵淑懿的银行账户转账支付了100000元，被告文信物业伦教分公司于当天向原告出具了收据予以确认。被告文信物业伦教分公司的负责人赵淑懿于当天向被告高训明转账支付了50000元。2018年3月2日，在被告文信物业伦教分公司的协调下，原告与被告高训明签订了一份《补充协议》，约定：1.双方同意按原合同内容延期至2018年5月1日，原业主房屋已在办理合证程序，黄锡元同意等待手续完善后再办理过户手续，如延期到期，原业主不配合办理房屋合证手续，属于高训明违约，违约按原合同违约责任处理；2.对于原告已支付的100000元购房定金，其中50000元由被告文信物业伦教分公司托管，现原告与被告高训明同意将托管50000元转账给被告高训明，即文信物业伦教分公司托管的100000元已全部支付给被告高训明。签订上述补充协议后，被告文信物业伦教分公司的负责人赵淑懿于当天向被告高训明转账支付了50000元。2018年5月7日，在被告文信物业伦教分公司的协调下，原告与被告高训明再次签订了一份《补充协议》，约定双方于2018年3月2日就该房屋买卖签订补充协议内容不变，现双方协商该买卖合同过户时间顺延3个月，即至2018年8月1日前办理过户手续，逾期视为违约处理。2018年8月11日，在被告文信物业伦教分公司的协调下，就双方购买位于佛山市顺德区伦教街道办事处××及佛山市顺德区伦教街道办事处××的两处房屋事宜，原告与被告高训明再次签订了一份《补充协议》，约定：双方于2017年10月31日签订房地产买卖合同定于2018年3月1日前过户，由于两处房产需要办理好合宗方能过户，现阶段在办理过程中，预计时间需要3个月才能取得合宗后新的房产证才能办理过户手续，现经双方协商于2018年3月2日就该房屋买卖签订补充协议内容不变，买卖合同过户时间顺延至2018年11月15日前，逾期视为违约。原告认为被告高训明未能在补充协议约定的期限办理过户手续，已构成违约，遂于2019年3月22日向法院提起诉讼。另查，位于佛山市顺德区伦教街道办事处××房产于2018年1月4日更换了不动产权证，证号为粤（2018）顺德区不动产权第××号，登记在何某名下，用地面积为34.4平方米，土地性质：集体划拨，用途：农村宅基地。位于佛山市顺德区伦教街道办事处××房产于2010年2月2日取得产权证，证号为粤房地权证佛字第××号，登记在何某名下，用地面积48.84平方米，土地性质：集体划拨，用途：住宅。2018年3月12日，何某向佛山市顺德区伦教街羊额村民委员会提出上述两处房产的合宗申请，并于当天该村委会出具了地址证明，确认两处房产合宗后的地址为佛山市顺德区伦教街道办事处××。其后，测量机构对上述两处房产进行测绘，并制作了宗地图。2018年6月至7月期间，何某就上述两处房产按程序办理合宗申请，有关部门初步同意何某的合宗申请，合并后用地为80平方米，土地性质为集体划拨（农村宅基地）。另查，案外人孙某以何某为被告向法院提起诉讼，案号为（2017）粤0606民初××号，在该案件审理过程中，根据孙某的申请，于2018年8月28日查封了何某名下位于佛山市顺德区伦教街道办事处××房产。法院经审理于2017年9月28日作出民事判决。但何某未按判决书确定的义务履行，案外人孙某向法院申请强制执行，案号为（2017）粤0606执××号，在执行过程中，本院依法拍卖了佛山市顺德区伦教街道办事处××房屋。再查，原告在诉讼中陈述，于2018年10月通过被告文信物业伦教分公司了解到涉案两处房产无法办理合宗手续，2019年3月了解到涉案两处房产已被法院强制拍卖。被告高训明、文信物业伦教分公司在诉讼中陈述2018年10月在被告文信物业伦教分公司的经营部当面告知原告无法办理合宗事宜，目前也了解到涉案两处房产已被法院强制拍卖。再查，原告陈述在签订《房地产买卖合同》时，清楚了解涉案两处房产登记在案外人何某名下，且需要办理合宗手续，也知道存在无法合宗的交易风险。再查，被告文信物业伦教分公司系被告文信物业公司的分公司。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。原告与被告高训明签订的《房地产买卖合同》及三份《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。本案争议焦点：被告高训明是否存在违约行为。对此，本院作如下分析：根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》的约定，涉案两处房产被告高训明若无法办理合并手续则合同自动解除，双方均不存在违约责任。结合本案，首先，原告在诉讼中陈述，在签订《房地产买卖合同》前已清晰知道涉案两处房产登记在案外人何某名下，且涉案两处房产属于农村宅基地，性质是集体划拨，办理过户手续前必须完成涉案两处房产的合宗手续，即对于涉案两处房产能否办理合宗手续存在风险是知道的，被告高训明并未存在任何隐瞒产权真实情况的违约行为；其次，结合原告与被告高训明签订的三份《补充协议》及案外人何某申请办理合宗手续的资料显示，被告高训明一直协助案外人何某办理涉案两处房产的合宗手续，且案外人何某也积极予以配合，而补充协议约定基本是围绕过户时间的顺延，但实际上办理过户手续的前提仍然是涉案两处房产办理了合宗手续，而事实上，涉案两处房产未能办理合宗手续，且已被法院查封拍卖或拟拍卖处理，即涉案两处房产实际上无法完成合宗手续，原告也于2018年10月时获悉该事情。综上，被告高训明因未能完成涉案两处房产的合宗手续导致涉案房产无法办理过户手续，依据《房地产买卖合同》的约定被告高训明无需承担违约责任，故原告要求被告高训明支付违约金100000元，理据不成立，本院不予支持。对于原告要求被告高训明退还购房定金100000元，被告高训明对此并无异议，故原告的该项诉请，理据成立，本院予以支持。至于被告文信物业伦教分公司、被告文信物业公司对涉案债务应否承担责任的问题。因原告在诉讼中明确表示无需被告文信物业伦教分公司、文信物业公司承担责任，故本院对该诉请不作进一步审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告高训明应于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告黄锡元退还购房定金100000元；二、驳回原告黄锡元的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2150元（原告已预交），由原告黄锡元负担650元，由被告高训明负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇一九年五月五日书记员  陈玉琳