海南省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）琼行终158号 上诉人（原审原告）：海南龙成房地产有限公司，住所地海南省海口市机场东南宝路龙翔大厦七楼。 法定代表人：郑志晏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邢逸，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海口市住房和城乡建设局，住所地海南省海口市滨海大道长滨路海口市第二办公区15号楼。 法定代表人：王旭明，该局局长。 委托诉讼代理人：柒满益，该局主任科员。 委托诉讼代理人：甘芳銘，海南法立信律师事务所律师。 原审第三人：陈志成[CHAN,CHISHING]，男，1955年10月15日出生，香港特别行政区身份证号K821831(5)，汉族，住海南省海口市。 上诉人海南龙成房地产有限公司（以下简称龙成公司）因与被上诉人海口市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、原审第三人陈志成住房行政管理一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）琼01行初355号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 2018年11月6日，龙成公司向原审法院起诉称，2003年5月12日,龙成公司与陈志成签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定陈志成购买龙成公司开发的位于海口市××路的位于海口市××路建筑面积2199.54㎡的房产，单价9988元/㎡，总购房金额为21969005元。合同第十九条还约定，双方在合同履行过程中发生争议的提交海口市仲裁委员会仲裁。此后，由于陈志成未依约支付购房款构成严重违约，龙成公司于2015年1月8日向陈志成送达《关于贵方严重违约而要求解除合同的函》，解除了上述《商品房买卖合同》,陈志成没有提出异议。2015年6月30日，陈志成涂改合同关于管辖的条款后向海口市龙华区人民法院起诉龙成公司，要求判令确认龙成公司与陈志成2003年5月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效及请求将涉案房产过户登记到陈志成名下。而此时，龙成公司法定代表人因身患重病正在美国治疗，对该诉讼事宜全然不知，更无法应诉。海口市龙华区人民法院2015年11月18日作出（2015）龙民一初字1912号民事判决书支持了陈志成的全部诉讼请求。因法院强制执行，龙成公司才得知（2015）龙民一初字1912号民事判决书的存在。龙成公司通过查阅（2015）龙民一初字1912号案件卷宗档案发现，陈志成当时向海口市龙华区人民法院提交了一份《预售备案登记表》（编号：455-21）用于证明《商品房买卖合同》已经主管部门备案登记。令人不解的是，龙成公司没有提交材料办理陈志成涉案房产的预售备案登记，对该房产的预售备案一无所知。同时，龙成公司发现该《预售备案登记表》记载的预售方经办人为名叫“郑志安”的人员，但龙成公司从没有该人员，也不知“郑志安”是何方人物，更没有委托该人员办理过预售备案登记。龙成公司为查明事实并向市住建局询问，市住建局下属海口市房屋交易与产权管理中心就此于2018年9月25日函复龙成公司，在涉案房产预售备案登记档案中没有留存经办人“郑志安”的身份证、联系电话以及法人授权书等法律文件。龙成公司认为，根据法律规定，只有预售方才能依法办理相关预售备案登记手续，如果需要委托代理人的，则必须提供相应的授权委托书。然而，龙成公司没有为陈志成申请办理涉案房产的预售备案登记，也没有名叫“郑志安”的员工，更没有委托“郑志安”办理涉案房产的预售备案手续。市住建局在没有合法手续的情况下，违法为陈志成办理房产预售备案登记，其行为严重违法且严重侵害了龙成公司的合法权利，依法应予以撤销。故龙成公司提起本案诉讼，诉讼请求为：1.确认市住建局给陈志成所作的编号为455-21号的预售备案登记行为违法，并依法撤销该预售备案登记；2.案件受理费等诉讼费用由市住建局承担。 原审法院审理查明，2015年11月18日，海口市龙华区法院作出（2015）龙民一初字第1912号民事判决书，判决确认陈志成与龙成公司2003年5月12日签订的《商品房买卖合同》有效；限龙成公司将位于海口市××路一整层的房产过户登记至陈志成名下。 原审法院认为，据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，龙成公司与陈志成签订《商品房买卖合同》后，于2003年5月19日为陈志成办理的预售备案登记。根据生效的民事判决，龙成公司与陈志成于2003年5月12日签订的《商品房买卖合同》有效，现龙成公司要求撤销该预售备案登记，与生效判决相违背。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；”故龙成公司的起诉已为生效裁判所羁束，其起诉不符合法律规定，原审法院裁定驳回起诉。 龙成公司不服原审裁定上诉称，一、本案诉讼标的未受（2015）龙民一初字第1912号民事判决羁束。首先，原审第三人陈志成在（2015）龙民一初字第1912号案件的诉讼请求是要求法院确认涉案《商品房买卖合同》有效及请求判令过户登记到陈志成名下。海口市龙华区人民法院在龙成公司缺席的情况下，未经认真审查，没有发现第三人陈志成涂改合同管辖条款，导致错误管辖并作出判决。龙成公司正对该错误判决申诉当中。其次，即使（2015）龙民一初字第1912号案件还未被撤销，该判决确定的是陈志成与龙成公司之间的《商品房买卖合同》的合法性、有效性问题，且也只是限令龙成公司将涉案房产过户至陈志成名下。再次，虽然陈志成在（2015）龙民一初字第1912号案件中提交涉案的《预售备案登记表》作为证据，但是本案审理的是民事纠纷，并未对市住建局的预售备案登记行为作出任何判决。因此（2015）龙民一初字第1912号民事判决羁束的是案件的诉讼标的物-南方国际大厦A幢一层，并非本案的诉讼标的-被诉具体行政行为，原审裁定适用法律不当。二、市住建局提交的《商品房买卖合同》存在明显的涂改、伪造现象，与龙成公司提交的《商品房买卖合同》存在明显不同，原审法院对此重大、关键问题没有认真查明，认定事实严重不清。三、原审没有认真阅卷、没有调查、没有询问当事人，未经开庭径行裁定驳回上诉人起诉严重违法，应当予以纠正。综上，原审裁定认定事实不清，程序严重违法，请求撤销原审裁定，指令原审法院依法审理本案，一、二审诉讼费用由市住建局承担。 被上诉人市住建局答辩称，市住建局对预售登记备案的《商品房买卖合同》只进行形式审查，对合同内容的真实性等没有审查义务，且该合同已经法院生效判决书确认有效，原审法院无需组织双方当事人质证即可直接作为定案依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，原审裁定应予以维持。 原审第三人陈志成提交书面意见称，龙成公司提起本案诉讼不符合行政诉讼案件的起诉条件，案涉《商品房买卖合同》合法有效，并不存在涂改、伪造的行为，龙成公司多次提及该合同相关事宜，但这些并不是行政诉讼的受案审查范围。龙成公司实际是想通过滥用诉权来损害陈志成的合法购房权益，龙成公司的起诉不符合法律规定，依法应予以驳回。 本院在审理过程中查明，原审法院在审理另案（2014）海中法民二终字第200号民事案件过程中，该案的上诉人（该案原审原告）海口强骅建筑安装工程有限公司提交了本案所涉的2003年5月19日登记的《预售备案登记表》（编号：455-21）作为新证据，该案的被上诉人（该案的原审被告）为龙成公司，原审法院于2014年12月20日作出（2014）海中法民二终字第200号民事判决，该院查明“2003年5月12日，龙成公司与陈志成签订《商品房买卖合同》，约定将南方国际大厦A幢一层2199.54㎡出售给陈志成。2003年5月19日，双方在海口市房地产交易管理局进行上述房产的预售备案登记。”2016年4月20日，龙成公司因不服（2015）龙民一初字第1912号民事判决，以陈志成为被申请人向原审法院提出再审申请，原审法院在2016年12月28日作出（2016）琼01民申35号民事裁定，并于2017年1月5日送达龙成公司。该民事裁定中写明“被申请人陈志成辩称：……2003年5月19日，双方在海口市房地产交易管理局进行上述房产的预售备案登记。……”。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”虽然龙成公司诉称其在法院强制执行（2015）龙民一初字第1912号民事判决时查阅档案才得知市住建局就案涉房产做了预售登记，但经本院查询已作出生效判决的（2014）海中法民二终字第200号民事案件，可知2003年5月19日登记的《预售备案登记表》（编号：455-21）已作为证据在案件审理过程中提交，并经原审法院审查确认，龙成公司作为该案的被上诉人，此时已知晓市住建局作出的455-21号的预售备案登记行为，且龙成公司2016年4月20日因不服（2015）龙民一初字第1912号民事判决向原审法院提出的再审申请案件中，被申请人陈志成亦再次提出双方已于2003年5月19日在海口市房地产交易管理局进行了案涉房产的预售备案登记的答辩意见。故龙成公司认为该预售备案登记行为违法，侵害了其合法权益，应当及时主张权利，而其在2018年11月始提起本案行政诉讼，早已超过法定起诉期限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；”之规定，龙成公司的起诉被驳回并无不妥。 关于龙成公司提出的原审法院未经开庭径行作出裁定，程序严重违法的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第三款规定：“人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。”即法律并未强制要求人民法院经过开庭审理才可作出驳回起诉的裁定，因此，原审法院经过阅卷、调查，对本案作出驳回起诉的裁定，符合法律的相关规定。 综上，上诉人海南龙成房地产有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭晓欣 审 判 员 叶珊茹 审 判 员 王山元 二〇一九年五月十五日 法官助理 李福艳 书 记 员 文明哲 附相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……