广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初392号原告：区伟健，男，1989年3月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街5号首层13号之一，统一社会信用代码91440604058572116E。法定代表人：曾合媚，执行董事。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。原告区伟健与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年2月22日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付逾期交房违约金143704.84元（从应交楼之日2017年10月31日起暂计至2018年11月1日）；2、请求法院判决本案的诉讼费用、律师费用、执行费用由被告承担。诉讼中，原告调整违约金从2017年11月1日开始计算至实际交楼之日，暂计至2018年11月11日。事实和理由：2016年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于禅城区影荫××房。被告应当在2017年10月31日前向原告交付该商品房。商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告。逾期交付在180日之内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交付在180日之后，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。上述合同签订后，被告违反相关规定，无正当理由未在约定的交付时间内取得房屋测绘报告，导致原告无法按照约定的时间及约定的交付条件接收所购商品房。被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任，向原告支付从应交楼之日起至满足交楼条件之日止的违约金。被告答辩称：1、逾期交房是因为承建单位违约引起，并非被告原因；2、2017年10月被告第一次通知原告收楼时，房屋早已竣工验收合格，虽然当时尚未具备合同约定的交楼时应出示的证明材料，但并不影响房屋的交付使用，事实上涉案房屋所在的楼盘，有超过100户在2017年10月已经收楼，也并未产生任何的不良后果，更没有造成业主的任何实际损失；3、被告在2018年10月19日第三次向原告发出收楼通知，而原告也于次日已签收，本应及时前往收楼，未办理收楼手续的按照双方合同约定2018年10月20日视同被告已交楼，因此原告无权主张2018年10月20日以后的逾期交楼的违约金；4、对于原告第二项诉讼请求，关于律师费，双方合同并未就律师费有任何约定，而且律师费也并非必要发生的费用，执行费用尚未发生，而诉讼费对于多计算部分所对应的诉讼费应当由原告自行承担。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告企业信用公示信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》，证明被告应该将符合交房条件，持有测绘报告的房产交付给原告，但被告逾期交付，构成违约。该合同第十一条明确约定，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，而第九条的证明文件包括商品房已取得房屋测绘报告，被告在向原告发出收楼通知书时从未向原告出示测绘报告，也并未口头告知原告并未取得测绘报告，根据合同约定被告负有出示相关文件的义务，其没有向原告出示已经构成隐瞒。其要求原告签署的收据也并没有出示测绘报告，也并未告知该测绘报告及收据的法律意义，构成明显的欺诈。3、《季园和府收楼须知》，该份证据显示收楼流程为：检查确认收楼资料—预交三个月管理费—签发相关资料—领取钥匙—验收房屋—结束。证明业主必须预交三个月管理费才能领取房屋钥匙并验收房屋，因此缴纳物业管理费仅仅是领取钥匙和验收房屋的一个前提，领取钥匙也仅仅只是验收房屋的一个前提。业主是否收楼，必须根据交楼标准对房屋进行验收才能决定，确认业主是否收楼应要求业主签收验收交接单。是否缴纳物业管理费以及是否领取钥匙，不能作为是否收楼依据。4、佛山市新市民积分制服务管理办法，证明佛山从2019年1月1日起，买房不再直接入户、直接入学，改为积分制。由于被告延期办理测绘报告，导致至今无法办理房产证，导致原告作为刚需用户无法办理入户、无法办理孩子入学，无法实现购房的目的，损失无法弥补，经济损失严重。诉讼中，被告举证的证据如下：1、《季园和府收楼通知书》、EMS快递单、EMS快递签收单、EMS快递查询结果，证明2018年10月19日，被告已经按照商品房买卖合同中的地址向原告发出收楼通知书。原告已于2018年10月20日签收，即视为原告已经收楼，被告履行完毕房屋交付义务。2、《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》，证明涉案房屋已于2018年8月21日取得房屋测绘报告。3、《补充协议》，证明原告于2018年10月20日已签收被告第三次发出的《收楼通知书》，且通知书中明确告知房屋已符合交付条件，原告拖延办理，应视为被告已于2018年10月20日交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3，有原件质证，本院予以采信。原告提交的证据4，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。被告提交的证据1，能够相互佐证，本院予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年9月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160918001801），主要约定：第三条商品房基本情况3.该商品房为佛山市禅城区影荫三街5号1幢1单元17层1704房。4.该商品房的预测建筑面积共92.15平方米，其中套内建筑面积70.02平方米。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18742.83元，总价款为1312373元。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。在该合同中列明买受人即原告的通讯地址为高明区荷城街道广安路名雅花园K座402，联系电话为188××××5807。同时，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《补充协议》，作为对上述买卖合同的修改和补充，买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本协议为准。其中，第一条第9款约定：乙方文件送达的地址为本合同中列明的地址，根据本合同规定进行的联络或送达的通知，以EMS邮寄等快递方式寄出。相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日。如上述地址发生变化，乙方应及时书面通知甲方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。第四条第1款约定：甲乙双方同意：甲方及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第九条、第十二条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，甲方以《入伙通知书》书面通知乙方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同乙方已完成商品房的交接。达到买卖合同约定交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。2018年10月19日，被告通过EMS邮政快递方式向原告寄送《收楼通知书》，要求原告尽快办理收楼手续，但未载明具体办理期限。上述邮件的寄送地址及联系电话与上述《商品房买卖合同（预售）》所载信息一致，并于次日妥投。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》，故被告已构成逾期交房的违约行为，原告依法依约有权主张被告承担违约责任。被告虽抗辩认为上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的交房义务。就逾期交房违约金的计付期间。涉案商品房于合同约定交付期限内并未达到合同约定交付条件，故被告应自2017年11月1日起向原告计付逾期交房违约金。在涉案商品房符合合同约定交付条件后，被告已依据合同约定的有效送达方式于2018年10月19日向原告再次寄送《收楼通知书》,并于次日妥投，原告对此虽持异议，但并无有效证据予以反驳，故可认定被告已完成其通知交房义务。然，上述《收楼通知书》并未就交付期限作具体说明，故本院参照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）项的约定，确定该交付期限至2018年11月3日届满。据此，被告已完成通知交房义务，交付期限业已届满，原告此后无故未办理收楼手续，应由其自行承担不利后果，并视为涉案商品房已于2018年11月3日实际交付予原告，则被告应依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的违约金标准向原告计付2017年11月1日至2018年11月3日的逾期交房违约金合计121263.27元（1312373元×0.2‰×180天+1312373元×0.3‰×188天）。原告诉请超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付律师费的诉请。原、被告于签订的《商品房买卖合同（预售）》中未有约定被告需承担原告支出的律师费，且律师费并非必要支出，故原告该项诉请缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付执行费用的诉请。因本案尚未进入执行阶段，该费用亦尚未产生，原告的主张缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告区伟健支付逾期交付佛山市禅城区影荫三街5号1幢1单元1704房的违约金121263.27元；二、驳回原告区伟健的其他诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1587元，原告区伟健负担254元，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担1333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月三十一日书记员 方紫盈