甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0982民初1846号 原告：敦煌月泉小镇文化旅游有限公司，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：牛某。 委托诉讼代理人：李某。 委托诉讼代理人：路某，甘肃鸣沙律师事务所律师。 被告：敦煌贺氏文化传媒股份有限公司，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：罗某。 委托诉讼代理人：贺某，任经理职务。 原告敦煌月泉小镇文化旅游有限公司与被告敦煌贺氏文化传媒股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告敦煌月泉小镇文化旅游有限公司委托诉讼代理人李某、路某、被告敦煌贺氏文化传媒股份有限公司法定代表人罗某及其委托诉讼代理人贺某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告敦煌月泉小镇文化旅游有限公司向本院提出诉讼请求：判令敦煌贺氏文化传媒股份有限公司支付敦煌月泉小镇文化旅游有限公司自2016年4月1日起至2018年6月30日止的商铺租金586205.92元。事实与理由：2016年4月21日，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司（原为敦煌月泉小镇旅游服务有限公司，于2016年8月2日更名为敦煌月泉小镇文化旅游有限公司）与敦煌贺氏文化传媒股份有限公司签订了商铺免租金使用协议，约定敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将位于敦煌市××路第1号楼2层1-234、1-235、1-236、1-207、1-208、1-209、1-210号（使用面积为370.08平方米）的商铺交由敦煌贺氏文化传媒股份有限公司免租金使用，使用期限自2016年4月1日起至2018年7月1日止。另外双方约定，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司自商业街开街之日起至使用期届满，以利润分成方式向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司给予回报，分成比例为敦煌贺氏文化传媒股份有限公司月利润的50%，按月计付。为保协议的顺利履行，双方在协议第十条解除本协议的条件及违约责任第2款中约定，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除本协议：(2)乙方违反本商业街管理制度的；(5)乙方不按期支付各项应付费用，欠付逾期超过十五日的：(6)乙方的装修风格及经营形象不符合甲方要求，甲方提出整改意见后一个月内，乙方拒不整改的，以及乙方改变现有店招形式或增加店招的；(9)乙方违反甲方关于营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日（法定节假日除外）的，或违反本协议第三条第3款约定的；(10)乙方未按本协议约定付清保证金的；在协议第四条特别约定第4款约定：由于乙方原因导致本协议被提前解除或终止，则乙方需补交其已经使用期内所有租金，乙方须在收到甲方书面解除通知后7内或乙方提前终止协议7日前，按每月每平米租金人民币60元向甲方计付。合同签订后，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司依约向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司交付了商铺，但是敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在合同履行过程中却屡屡违反合同约定，不仅没有及时支付各项应付费用，且未经敦煌月泉小镇文化旅游有限公司允许擅自歇业。鉴于敦煌贺氏文化传媒股份有限公司的行为严重违反了合同约定，致使合同目的无法实现，无奈之下，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司依据合同第十条解除本协议的条件及违约责任条款的相关规定，于2018年6月15日、2017年8月22日两次书面向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司告知解除合同，并通过电话短信告知、邮寄、在商铺门口张贴解除合同通知书等方式向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司送达了解除商铺免租金使用协议通知书，解除了与敦煌贺氏文化传媒股份有限公司的商铺免租金使用协议，同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2018年6月24日前返还商铺、恢复原状，支付商铺使用期内的租金586205.92元。在敦煌月泉小镇文化旅游有限公司送达解除商铺免租金使用协议后，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未在通知的时间内向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司返还商铺，也未向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司交纳租金等相关费用。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司的行为已严重损害了敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的合法利益，为了维护自身合法权益，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司特向法院提起诉讼，望判如所请。 敦煌贺氏文化传媒股份有限公司辩称，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的商铺在移交时不具备商业经营的条件，是违规建筑，协议是无效的；敦煌月泉小镇文化旅游有限公司单方认为商铺免租金协议解除，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司并未同意解除，协议仍然有效。敦煌月泉小镇文化旅游有限公司要求支付租金的前提是解除了商铺免租金协议后才支付这些费用。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司认为自己没有违约行为，是敦煌月泉小镇文化旅游有限公司有违约行为。双方在2017年3月对协议进行了变更，主要的条款就是敦煌月泉小镇文化旅游有限公司扣除敦煌贺氏文化传媒股份有限公司所缴纳的30000元保证金，要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司重新缴纳30000元保证金后可继续使用禅缘堂。双方按照这个协议进行了履行，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司分两次重新缴纳了30000元保证金，从2017年3月16日双方重新履行新的协议。敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交商铺免租金使用协议及附件（均为复印件）一份，拟证明其与敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2016年4月21日签订商铺免租金使用协议，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将370.08平方米的商铺租给敦煌贺氏文化传媒股份有限公司经营“禅缘堂”，租赁期限为2016年4月1日至2018年7月1日，同时该协议对保证金、装修维修、安全责任、解除情形、违约责任等条款进行了约定。协议第十条第2款约定了甲方单方解除协议情形，包括乙方装修风格不符合甲方要求拒不整改的、乙方违反营业时间规定歇业连续超过三日的、乙方未按协议约定付清保证金的、乙方在营业时间全部或局部停业一年累计满三次的。协议第四条第4款约定由于乙方原因导致本协议提前解除的，乙方需要补交使用期内的所有租金，每月每平租金按60元计算。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司质证后对该证据有异议，认为有变造的嫌疑，称敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将协议进行了变造，第二页增加了一句“不减免物业费”，其持有的协议上没有这句话。经查，“不减免物业费”的字样系手书添加在商铺免租金使用协议第三条第1款文字部分的尾部，双方对该条款是否系双方一致意见，以及该字样系协议哪一方添加各执一词，因本案不涉及物业费，本院对手书“不减免物业费”之外的双方认可的协议条款的真实性予以确认。 2、敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交工作标准一本，拟证明商户管理标准中对营业时间有明确要求，其中文创类4月至6月的营业时间是10点至20点30分，7月至9月的营业时间是10点至22点30分。尾页商户签字栏有禅缘堂罗某的签名，证实敦煌贺氏文化传媒股份有限公司对商铺营业时间的要求是明知并认可的。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司质证后对该证据有异议，称该工作标准尾页有制度传达时间和商户认同签字两栏，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在商户认同签字栏中就未签字，就不认同这个工作标准，也不必遵守；而且制度传达时间也没有年月日，就无法证实标准约束的期间，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司怎么能说敦煌贺氏文化传媒股份有限公司没有按照工作标准履行？工作标准中5.1表述该管理标准由敦煌月泉小镇文化旅游有限公司和敦煌市月牙泉小镇民俗文化旅游景区商会共同制定，敦煌市月牙泉小镇民俗文化旅游景区商会是个非法组织，已于2017年10月23日被敦煌市民政局取缔，故该标准不能执行了。本院采信敦煌贺氏文化传媒股份有限公司关于“制度传达时间没有年月日，无法证实标准约束的期间”、“敦煌市月牙泉小镇民俗文化旅游景区商会是个非法组织，已于2017年10月23日被敦煌市民政局取缔”的质证意见，该证据不能作为认定本案事实的依据。 3、敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交监控视频资料，拟证明敦煌贺氏文化传媒股份有限公司经营的禅缘堂2017年8月8日至2017年8月17日共9天内，其中有4天全天没有开门营业，有3天是每天关门半天；禅缘堂2018年5月6日至2018年5月12日共7天内，连续擅自关门歇业，其行为违反商铺免租金使用协议第十条2款（9）、（11）项以及工作标准的约定，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司有权解除协议。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司质证后对该证据有异议，认为该证据来源不合法，视频已经经过加工和剪辑，在视频的左下方添加了禅缘堂、飞天酒坊、驴肉黄面，右下方添加了禅缘堂门口等，根据证据规则为无效证据。视频完全不能支持敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的举证目的，视频无法证实禅缘堂的作息时间，无法证实禅缘堂什么时候开门，什么时候关门。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司主张该视频系加工剪辑而来但无证据证实，视频为月泉小镇的安防视频，视频记录证实敦煌贺氏文化传媒股份有限公司存在连续三天以上没有开门营业的情况，可以与证人证言及敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的陈述等证据性相印证，故本院予以采信。 4、敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交向丽君、郭小丹与敦煌月泉小镇旅游服务有限公司签订商铺免租金使用协议一份、向丽君、郭小丹出具的证明各一份、月牙泉小镇退铺流程单、郭小丹申请、郭小丹遗失申明各一份，拟证明向丽君、郭小丹租赁月泉小镇商铺用于经营儿童游乐淘气堡项目，免租金期间是2016年4月至2018年7月1日；淘气堡在2017年12月底因为经营一般，加之向丽君、郭小丹家中有事，随后关门停止营业；淘气堡店铺2018年未开门营业，2018年5月6日至12日禅缘堂工作人员不可能通过淘气堡店铺进入禅缘堂店铺；郭小丹、向丽君在停止营业之后与小镇办理退铺手续的事实。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司质证后认为向丽君、郭小丹与敦煌月泉小镇旅游服务有限公司签订商铺免租金使用协议、月牙泉小镇退铺流程单、郭小丹申请、郭小丹遗失申明与本案无关联性，对向丽君、郭小丹出具的证明有异议，认为证人未出庭作证，不符合证据规则，证明亦不能证实敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的举证目的。本院对向丽君、郭小丹与敦煌月泉小镇旅游服务有限公司签订商铺免租金使用协议、月牙泉小镇退铺流程单、郭小丹申请、郭小丹遗失申明予以采信；因向丽君、郭小丹未出庭，本院对其证词不予采信。 5、敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交何佩佩证明一份，拟证明何佩佩从2017年5月至2017年12月在淘气堡上班，12月以后淘气堡关门停止营业，2018年淘气堡就没有再开过门。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司质证后对该证据有异议，认为不能证实敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的举证目的。因何佩佩未出庭，本院对该证据不予采信。 6、敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交的证人孟某的证言，拟证明淘气堡和禅缘堂中间有个灰色的铁门，但不知是否为消防门。这个铁门在孟某在淘气堡工作期间没有开过，也没有人通过这个门进入禅缘堂。不知道这个铁门有几把门锁钥匙，也不知道钥匙谁保管。质证后敦煌月泉小镇文化旅游有限公司对该证人证言无异议。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司认为证人与敦煌月泉小镇文化旅游有限公司有利害关系，其证言中对敦煌月泉小镇文化旅游有限公司有利的应该不予认可，对敦煌贺氏文化传媒股份有限公司有利的应予认可。证人孟某与敦煌月泉小镇文化旅游有限公司存在利害关系，且其证言无其他证据印证，本院不予采信。 7、敦煌贺氏文化传媒股份有限公司提交敦煌市人民法院（2017）甘0982民初1931号判决书一份，拟证明敦煌月泉小镇文化旅游有限公司设立的敦煌市××镇商会是个违法单位，这个单位制定的作息规定无权要求商户执行，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司也没有确认要执行这个作息规定。敦煌月泉小镇文化旅游有限公司质证后对该证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。认为敦煌市民政局出具认定敦煌市月牙泉小镇民俗文化旅游景区商会是非法组织与本案无关，不能证实敦煌贺氏文化传媒股份有限公司不存在违约行为的主张；双方签订的商铺免租金使用协议，合同的相对方是本案原被告，与商会无关。工作标准上虽然罗列了敦煌市月牙泉小镇民俗文化旅游景区商会，但该工作标准是敦煌月泉小镇文化旅游有限公司制定实施，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司的违约行为是违反了双方签订的商铺免租金使用协议，不仅是违反了工作标准。该证据为生效的法律文书，本院予以采信。 根据经审查确认的证据及当事人陈述的内容，本院确认以下案件事实： 本案所涉商铺为敦煌千年古城开发有限公司所有，2015年8月5日，敦煌千年古城开发有限公司将商铺授权敦煌月泉小镇旅游服务有限公司进行经营管理。2016年3月12日敦煌贺氏文化传媒股份有限公司给敦煌月泉小镇旅游服务有限公司交付保证金20000元。2016年4月7日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司签收了敦煌月泉小镇旅游服务有限公司关于装修进度要求的通知。2016年4月21日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司与敦煌贺氏文化传媒股份有限公司签订商铺免租金使用协议，将位于敦煌市××路“千年敦煌”文化旅游景区一期商业街面积为370.08平方米的商铺（第1号楼2层1-234、1-235、1-236、1-207、1-209、1-210号）免租金给敦煌贺氏文化传媒股份有限公司使用，经营禅缘堂销售工艺礼品等，期限为2016年4月1日至2018年7月1日。协议第三条第4款规定，使用期满，乙方需要继续使用该商铺的，应于协议期限届满三个月前，向甲方书面提出租赁申请，并经甲方同意后重新签订商铺租赁协议；乙方未按约定期限书面提出申请或乙方提出申请但甲方未同意的，本协议到期即行终止，甲方有权收回商铺，乙方应如期返还。协议第四条特别约定第4款规定，由于乙方原因导致本协议被提前解除或终止，乙方需补交其已经使用期内所有租金，乙方须在收到甲方书面解除通知后7日内或乙方提前终止协议7日前，按每月每平米租金人民币60元向甲方计付。协议第五条保证金第2款规定，保证金30000元，商铺使用期间，乙方不得将保证金冲抵商铺的利益分成或者其他费用；协议终止、解除后，保证金冲抵乙方应支付的各项费用外，剩余部分无息归还乙方；协议期间，乙方因各种原因被扣除保证金的，乙方应在七个工作日内补足保证金全额，若超过15天仍未补足的，甲方可以单方书面通知解除协议，解除通知自到达乙方之日起生效。协议第十条解除协议的条件及违约责任第2款第（6）项规定，乙方装修风格及经营形象不符合甲方要求，甲方提出整改建议后一个月内，乙方拒不整改的，以及乙方改变现有店招形式或增加店招的，甲方有权解除协议；第（9）项规定，乙方违反营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日的，或者本协议第三条第4款约定的，甲方有权解除协议；第（10）项规定，乙方未按约定付清保证金的，甲方有权解除协议；第（11）项规定，乙方保证遵守商业街的营业时间，未经甲方事先书面同意，不得全部或者局部停业或者提前闭店，乙方此种违约次数一年累计满三次的，甲方有权解除协议。同日，双方签署了房屋使用交接书，确认甲方已于2016年4月1日将合同约定的商铺交付给乙方使用。2016年7月20日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司书面通知，禅缘堂在装修验收过程中有不符合要求的项目，决定扣除禅缘堂前期缴纳的运营保证金和装修押金，要求禅缘堂重新缴纳运营保证金和装修押金，提交装修整改方案，重新提交现经营项目进行审核，限三个工作日内办理完成，否则视为自动放弃，立即清退。2016年8月2日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司企业名称变更登记为敦煌月泉小镇文化旅游有限公司。2016年11月22日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司出具承诺函，承诺2016年12月30日前重新缴纳运营保证金30000元，2016年11月30日前完成屋内及屋顶玻纤瓦改造工作。2017年3月13日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司交保证金25000元，2017年3月16日交保证金5000元。2017年8月22日，因敦煌贺氏文化传媒股份有限公司出现未开门营业的情况，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司以敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在协议履行过程中有严重违反合同约定的行为为由，向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司送达解除商铺免租金使用协议通知书，并在涉案商铺大门上张贴，就商铺免租金使用协议进行解除，同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2017年9月7日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司返还商铺，并将商铺恢复原状；如敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未在上述期限内返还并恢复原状，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将自行收回上述商铺，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在商铺中的一切物品及装饰装修物将视为敦煌贺氏文化传媒股份有限公司放弃所有权，毁损、灭失的风险均由敦煌贺氏文化传媒股份有限公司承担，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司保留因自行收回上述商铺及拆除店铺内装饰装修物而产生的费用向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司追偿的权利。同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2017年9月7日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司交纳自2016年4月1日至2017年9月7的租金374447.5元，2017年1月1日至2017年8月8日物业管理费28019.32元，共计402466.82元；若敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未按通知规定的时间将商铺返还敦煌月泉小镇文化旅游有限公司，应自逾期返还商铺之日起，每逾期一日按当年度日租金的2倍向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司支付占用费。之后，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未交付上述费用，继续使用涉案商铺。2018年6月15日，因敦煌贺氏文化传媒股份有限公司再次出现连续未开门营业的情况，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司以敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在协议履行过程中有严重违反合同约定的行为为由，再次向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司送达解除商铺免租金使用协议通知书，自通知送达之日起商铺免租金使用协议解除，同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2018年6月24日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司返还商铺，并将商铺恢复原状；如敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未在上述期限内返还并恢复原状，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将自行收回上述商铺，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在商铺中的一切物品及装饰装修物将视为敦煌贺氏文化传媒股份有限公司放弃所有权，毁损、灭失的风险均由敦煌贺氏文化传媒股份有限公司承担，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司保留因自行收回上述商铺及拆除店铺内装饰装修物而产生的费用向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司追偿的权利；同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2018年6月24日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司交纳自2016年4月1日至2018年6月13日的租金586205.92元，2017年1月1日至2018年6月13日物业管理费及滞纳金35619.16元，2017年度暖气费及滞纳金19836.29元，共计641661.37元。2018年7月15日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司搬离商铺，但未交付上述费用。2018年7月24日，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司向本院提起诉讼。 本院认为，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司与敦煌贺氏文化传媒股份有限公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故为有效，应予确认。双方应按合同约定享有各自的权利，履行各自的义务。协议第十条就解除权的事项进行了约定，其中第2款规定，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除本协议：（6）乙方装修风格及经营形象不符合甲方要求，甲方提出整改建议后一个月内，乙方拒不整改的，以及乙方改变现有店招形式或增加店招的；（9）乙方违反甲方关于营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日的……；（10）乙方未按本协议的约定付清保证金的；（11）乙方保证遵守本商业街的营业时间包括法定节假日，正常营业时间点到点，未经甲方事先书面同意，乙方在前述规定营业时间内，不得全部或者局部停业或者提前闭店。乙方此种违约次数一年内累计满三次的。双方在合同履行中，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司违反协议约定，未遵守商业街管理制度、不开门营业的违约行为，有敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交的监控视频予以证实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司于2018年6月15日向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司通知解除协议的行为于法有据，应为有效，商铺免租金协议于2018年6月15日解除，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司于2018年6月15日书面通知解除合同符合法律规定及双方的约定，自合同解除之日起敦煌贺氏文化传媒股份有限公司应依约支付自2016年4月1日至2018年6月13日的租金586205.92元，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；敦煌贺氏文化传媒股份有限公司交付的保证金30000元应依协议约定予以抵扣。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司辩称商铺在移交时不具备商业经营的条件、是违规建筑、协议无效、未同意协议解除故协议仍然有效、双方在2017年3月对协议进行了变更等均无事实及法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、敦煌贺氏文化传媒股份有限公司给付敦煌月泉小镇文化旅游有限公司商铺租金556205.92元，限本判决生效后三十日内履行； 二、驳回敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9662元（敦煌月泉小镇文化旅游有限公司已预交），由敦煌月泉小镇文化旅游有限公司负担300元，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司负担9362元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 长  魏文盛 审 判 员  濮岩红 人民陪审员  张桂雄 二〇一九年五月三十日 书 记 员  赵 静