江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0112民初3753号原告（执行案外人）：戴春山，男，汉族，1967年9月12日出生，住江西省南昌市新建区。原告（执行案外人）：周素蕊，女，汉族，1970年11月12日出生，住江西省南昌市新建区松湖镇港西村西头自然村136号，身份证号：360122197011120321。上列两原告（执行案外人）的委托诉讼代理人：罗词荣，系上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：36011709110230，代理权限：特别授权。上列两原告（执行案外人）的委托诉讼代理人：戴海娇，女，1994年7月23日出生，住江西省南昌市新建区松湖镇港西村西头自然村136号，身份证号：360122199407230323，系两原告的女儿，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：熊玲，女，汉族，1970年5月5日出生，住江西省南昌市新建区。被告（被执行人）：葛俊庆，男，汉族，1967年9月30日出生，住江西省南昌市东湖区。被告（被执行人）：于风珍，女，汉族，1957年1月2日出生，住江西省南昌市青山湖区。原告戴春山、周素蕊与被告熊玲、葛俊庆、于风珍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴春山、周素蕊的委托诉讼代理人罗词荣、戴海娇，被告熊玲，被告葛俊庆、于风珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴春山、周素蕊向本院提出诉讼请求：1、判令撤销（2017）赣0112民初559号民事裁定书，解除对原告购买的位于汇景新城4#楼-住宅1单元1-2204室的房屋的查封并判令不得执行该房屋；2、确认上述房屋归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月12日，被告熊玲向新建区人民法院申请查封、冻结被告葛俊庆、于风珍名下的财产，于是南昌市新建区人民法院作出了（2017）赣0112民初559号民事裁定书，裁定查封了原告购买的位于汇景新城4#楼-住宅1单元1-2204室的房屋。2018年1月3日，原告对执行标的提出书面异议，南昌市新建区人民法院于2018年3月20日（2018）赣0112执异2号执行异议裁定书，驳回了原告的异议请求。但是，原告认为原告对执行标的享有排除强制执行的民事权益，南昌市新建区人民法院作出的执行异议裁定是错误的，应当予以纠正。具体理由如下：一、原告已从被告葛俊庆、于风珍处合法取得执行标的的所有权；二、原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《民诉法解释》第312条：对执行案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）执行案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。法院应当裁定解除该房屋的查封；三、执行裁定书认为原告与被告葛俊庆、于风珍之间的房屋转让《协议书》无效，违反法律规定。综上，为维护原告合法权益，依法向贵院提起执行异议之诉，请求法院支持原告的诉求。被告熊玲未出庭并答辩，但在庭审后提交了南昌市中级人民法院(2018)赣01民终1202号民事判决书及生效法律文书证明书复印件各一份。被告葛俊庆、于风珍未出庭并答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：一、原告的身份证原件及复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格；二、南昌市新建区人民法院作出的（2018）赣0112执异2号执行异议裁定书、（2017）赣0112民初559号民事裁定书各一份，拟证明：1、南昌市新建区人民法院作出的执行裁定书，查封了原告所有的房屋，违反最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”，应当予以撤销该裁定书并对案涉房屋解封；2、原告提起执行异议，但是法院作出裁定驳回了原告的异议请求，因此原告为维护自身合法权益，提起执行异议之诉；三、2012年7月26日的房屋转让《协议书》一份、2012年7月26日葛俊庆向原告出具的收条一份、2012年10月14日协议一份、原告戴春山的新建县农村信用合作社转账记录一份、江西省女子监狱出具的证明书一份、原告戴春山交纳案涉房屋的维修基金、物业费、水电费等收据，拟证明：1、2012年7月26日，签订了一份购房《协议书》，协议书约定：葛俊庆、于风珍将购买的案涉房屋指标转让给原告，指标转让款14.9万元；2、原告立即向葛俊庆付清指标转让款14.9万元和首付款10万元。之后，原告受葛俊庆委托与案涉房屋开发商签订了房屋买卖合同，并向葛俊庆和开发商单位付清所有房款；3、葛俊庆于2015年向原告交付房屋，之后，原告对该房进行装修并在案涉房屋居住达两年之久；4、原告戴春山、周素蕊与葛俊庆、于风珍之间签订了真实有效的房屋买卖协议，且原告已履行完所有合同义务并实际使用案涉房屋；四、2016年1月26日协议书一份，拟证明2015年5月，原告因被告葛俊庆未协助原告办理房屋过户手续，向南昌市新建区人民法院提起诉讼，要求确认案涉房屋所有权归原告所有，后经法院主持调解，双方达成和解协议，案涉房屋所有权归原告；五、江西省南昌市赣江公证处（2016）赣洪江证内字第718号公证书、2016年3月2日葛俊庆出具不撤销的（2016）赣洪江证内字第718号公证书的承诺书、2017年5月24日葛俊庆承诺配合原告办理房屋过户手续，并进行了公证，法院裁定查封期间，原告正在办理过户手续。对原告提交的上述证据，被告熊玲，被告葛俊庆、于风珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭予以质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月26日，原告戴春山、周素蕊与被告葛俊庆、于风珍签订一份棚户改造房转让《协议书》，约定被告葛俊庆、于风珍将案涉棚户改造房屋指标转让给原告等条款。协议签订后，原告向葛俊庆支付了指标转让款14.9万元和首付款10万元，并在开发商单位（江西省海威房地产开发有限公司）以葛俊庆名义付清了剩余房屋尾款。被告葛俊庆于2015年向原告交付房屋后，原告对该房进行装修并在案涉房屋居住至今。2015年5月，原告因被告葛俊庆未协助原告办理房屋过户手续，向南昌市新建区人民法院提起诉讼，要求确认案涉房屋所有权归原告所有，后原告戴春山、周素蕊与被告葛俊庆于2016年1月26日达成庭外和解协议，约定原告提出撤诉申请，被告葛俊庆协助原告办理交房、登记、过户等手续。原告戴春山与被告葛俊庆于2016年3月2日在江西省南昌市赣江公证处就相关委托事项进行了公证【（2016）赣洪江证内字第718号公证书】，2016年3月2日葛俊庆又出具不可撤销（2016）赣洪江证内字第718号公证书的承诺书。2017年5月24日再次葛俊庆书面承诺协助原告办理该房屋过户手续。2017年4月12日，被告（申请执行人）熊玲因与葛俊庆、于风珍房屋买卖合同纠纷一案，向本院申请财产保全，请求冻结被告（被执行人）葛俊庆、于风珍510000元银行存款或查封、冻结或扣押其相应价值的财产，并提供了担保。本院经审查后作出了（2017）赣0112民初559号民事裁定书，并于2017年4月13日查封了备案登记在被执行人葛俊庆名下的位于南昌市新建区长堎镇长麦大街汇景新城4#楼-住宅1单元1-2204室的房屋一套。原告（执行案外人）戴春山、周素蕊得知房屋被本院查封后，于2018年1月3日向本院提出执行异议。本院依据相关法律规定，于2018年3月20日作出（2018）赣0112执异2号执行裁定书，裁定驳回执行案外人戴春山、周素蕊的异议请求。原告戴春山、周素蕊不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。本院于2018年4月11日立案后，依法适用普通程序进行了审理，于2018年6月7日作出（2018）赣0112民初1419号民事裁定书，裁定驳回原告戴春山、周素蕊的起诉。原告戴春山、周素蕊不服该裁定，上诉至江西省南昌市中级人民法院，依据相关法律规定，南昌市中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）赣01民终2106号民事裁定书，裁定撤销南昌市新建区人民法院（2018）赣0112民初1419号民事裁定，指令南昌市新建区人民法院审理。本院认为，关于原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告戴春山、周素蕊与被告葛俊庆、于风珍（被执行人）于2012年7月26日签订了合法有效的房屋转让协议书，且原告戴春山、周素蕊已按协议约定支付了购房价款，已完全履行了合同约定的义务，并已实际占有、使用该房屋至今，先于被告（申请执行人）熊玲于2017年4月12日申请查封案涉房屋。至于被告（被执行人）葛俊庆、于风珍至今未将案涉房屋办理产权变更过户至原告，主要是被告葛俊庆、于风珍的推诿，被告葛俊庆、于风珍不仅未履行协助过户义务，还擅自将涉案房屋一房多卖，明显侵害了原告的权利。结合原告就被告葛俊庆、于风珍书面承诺协助原告办理房屋过户的事实在公证处公证，并督促被告葛俊庆、于风珍协助办理房屋产权过户，对原告未办理房屋产权变更手续这一事实，并没有证据证明系原告的过错所致，故原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对该案涉房屋的执行。至于原告请求对案涉房屋解除查封的问题，该诉求并非执行案外人执行异议之诉的审理范围，对此不予处理。关于原告对案涉房屋享有的物权期待权较之被告熊玲享有的金钱债权是否具有优先权的问题。本案中，原告戴春山、周素蕊已实际占有、使用案涉房屋，对该房屋产生了直接的支配关系，而被告熊玲（申请执行人）基于与葛俊庆、于风珍房屋买卖合同纠纷一案的生效判决书，向本院申请强制执行，该判决享有的权利属债权请求权，而非物权，该判决本身并不产生物权变动的效力，原告享有的物权期待权优先于被告熊玲（申请执行人）享有的一般金钱债权。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。从本案查明的事实看，案涉房屋备案登记在被告（被执行人）葛俊庆名下，在不动产登记没有变更的情况下，经公证机构公证的委托书并非法定物权变更的法律文件，仅是发生物权变动的原因行为，要达到物权变动的后果还需经过一定的法律行为才能完成，不能直接确认案涉房屋的所有权人。故原告要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，本院不予支持。因被告葛俊庆一直认可该案涉房屋已转让给原告，且在经公证机构公证的委托书上书面承诺协助产权过户至原告名下，故被告葛俊庆、于风珍应及时协助原告戴春山、周素蕊到相关房产部门办理该案涉房屋的产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、停止对现登记于被告葛俊庆名下的位于南昌市新建区长堎镇长麦大街汇景新城4#楼-住宅1单元1-2204室房产的执行，本院（2018）赣0112执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、被告葛俊庆、于风珍于本判决生效之日起十五日内协助原告戴春山、周素蕊办理上述房产的过户手续。三、驳回原告戴春山、周素蕊的其他诉讼请求。案件受理费5035元（原告已预交），由被告葛俊庆、于风珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄乐明人民陪审员  蔡军华人民陪审员  夏国平二〇一九年五月十三日书 记 员  徐方琴