江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初499号原告：谌春玲，女，1963年10月3日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：谌双，女，1990年3月11日生，汉族，宜春市袁州区人，住广东省深圳市龙岗区。二原告共同委委托诉讼代理人：郑力杰，江西华晟律师事务所律师。被告：文波，女，1962年10月3日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。第三人：刘伟东，男，1961年5月16日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告谌春玲、谌双为与被告文波、第三人刘伟东房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月18日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谌春玲及二原告委托诉讼代理人郑力杰，被告文波均到庭参加了诉讼，第三人刘伟东经本院公告送达未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谌春玲、谌双向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告购买被告房屋产权的合法性,确认被告与刘伟东的购房协议为无效协议。(价值70万元)，2、请求人民法院判令被告立即给原告办理房屋产权(包括土地过户)过户手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与和理由：被告文波在2009年期间,因需资金使用,急于将自己位于宜春市袁州区东浦市场的自建房一幢(房产证号:房权证宜春字第××号;土地证号:宜春国用(2000)字第20002013号)出售。因原告谌春玲与被告文波是好朋友,就在2009年12月30日双方达成一致意见,由被告文波以23万元款出售,原告谌春玲购买,并登记在原告女儿谌双的名下。达成意见后原告谌春玲即将23万元款付给了被告。付清房款后,双方即在袁州区下浦乡下浦财政所交清了房地产权属转移交易契税。随后被告文波将该房和所有产权证交给了原告谌春玲,原告也就进行使用,并实际取得了该房屋的产权。原告取得所有产权证后,没即时过户。在后来原告谌春玲业务需要,向被告文波借了款,后陆续归还给了被告文波,但仍欠其72万元一直没还。被告文波一直催讨。原告因资金较紧,就与被告文波说只有将该房卖掉后再还所欠款。原告谌春玲就将该房屋委托中介公司出售,并将所有产权证件放在中介公司。原告谌春玲将售款用于归还被告文波的借款。但被告文波坚持要先还清款,后卖房，其并从中介公司将上述该房产权证自己拿走,称用于被告谌春玲还借款的担保。后双方就过户事实进行多次协商。被告文波在2018年7月25日写下说明,因原告谌春玲借了被告文波的款急用,并将文波交给原告的房产证、土地证抵押在文波处。被告承诺谌春玲还清原欠被告的款,即将抵押在被告处的房权证、土地证归还给原告谌春玲,并全力配合过户。原告谌春玲在2018年9月25日将欠款本息735360元款付给了被告文波。之后原告要求被告文波办理过户手续,可被告文波一直拖延,不愿办理,不得已,原告在2018年10月28日诉至法院,请求人民法院判令被告立即给原告办理过户房屋产权(办理土地证过户)手续。可被告在诉讼答辩期间,向法院出示了一份与第三人刘伟东的购房协议,因当事人发生变化原告只有在2018年12月3日撤回诉讼。原告认为被告与第三人所签订的合同属虚假合同,第三人在原告实际获得该房屋十几年间也从来没有主张该房屋的产权。事实被告已将该房屋卖给了原告,为此,原告现重新起诉,请求人民法院确认原告与被告的房屋买卖关系的合法性,并宣布被告与第三人的购房协议的无效,并将房产过户给原告。被告文波辩称：1、该自建房人于2007年正式卖给了原江丰化工厂法人代表刘伟东，所以不可能和被告之间有房产交易行为（我从未将该房卖给谌春玲，至于她和刘伟东之间是卖是押，那只有问刘伟东，即使她是向刘伟东购得此房，那他们之间没签正式合同，也没办过户，本人有权收回此房）；2、对方说我是向我购得此房，纯属谎言，被告提交的由本人写下的收条，根本不是我向她售房的房款收条，而是2009年刘伟东因借本人20万元现金无力偿还时，将该自建房作为抵押，从原告处借了20万元归还本人，当时因本人要钱救急，且我和刘、谌均为相当熟的朋友，故直接由我到原告公司领出此款并写下此条；3、此房我有足够证据证明2007年已售给了刘伟东，所以2009年又再次售给谌春玲显然不合情理，明显不成立。因为该房谌春玲并没有向刘伟东合法购得，且之前我和谌春玲私下有过如果此房拆迁，此房三分之一房产归我所有的约定，所以我写了一个说明答应在她还款后配合她办理过户；4、原告在诉状中说刘伟东在十多年的时间里从来没有主张过该房的产权，以此来证明原告已经取得该房产权，这是不成立的，因为第三人刘伟东因企业经营不善，负债累累，根本无力赎回该房产；5、契税证是不能证明该房屋已归原告所有；6、如果按照原告要求的那样强行让我将该房屋过户给她，且刘伟东那里同样有我们的购房合同和我的收款收条，因此，此房根本没有理由过户给原告。多年前谌春玲欠本人壹佰叁拾伍万元，多次催讨她都以公司资金紧张为由拒绝归还，后来干脆提出要本人帮她办理刘伟东抵押在她那里的那套自建房的过户手续作为还款条件。在迫不得已之下，本人是写下过配合她过户的字条，但字条中也注明了此房我已经卖给了刘伟东，原告是向刘伟东取得此房的。也就是说如果此房产权不确定是谌春玲，或者说如果她不按约定将房三分之一房产归还给我，我是不可能配合她过户的。第三人刘伟东未出庭参加诉讼也未答辩。原告谌春玲、谌双围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：身份证三张。证明原、被告身份主体资格。证据二：收条。证明收到原告购房款。证据三：完税证。证明原告谌双在2009年12月30日交纳了交易契税的情况。证据四：说明、还款电子回单。证明文波承诺过户的说明和原告还款情况。证据五：证人证词（5份），租房者交水电费单。证明原告与被告房屋交易的事实和房屋已交付给原告使用的事实。对原告谌春玲、谌双提供的上述证据，被告文波经质证认为：对证据（一）的三性无异议。对证据（二）的收据不是我卖房子的收据，是第三人借我20万元没钱还给我，是第三人让我去原告处直接拿的20万元，因为我们私下都很熟悉，所以我就直接去原告那拿了。对证据（三）的契税是文波的名字，不是原告的名字，我根本不知道这回事，即使是缴纳了，也不能证明是归原告所有，我本人没有任何签字。对证据（四）的钱是我收到的，但配合过户的文书中，我注明了还款后，我会尽力配合过户，没有说要办理过户。是原告毁约在先。对证据（五）的水电费单三性无异议。其余两个证人是我的同学，但她们对我买房的事情并不清楚，都是听原告诉说的。被告文波为证明自己的辩称事实，提供的证据有：证据一：我与刘伟东签订《购房协议》、购房款收条。证明2007年11月15日我把房子卖给刘伟东了。证据二：借条。证明刘伟东借我80万元的钱，至今未归还。对被告文波提供的上述证据，原告谌春玲、谌双经质证认为：对证据（一）的购房协议书，虽然签订了，但没有实际履行，协议以后是按照履行来说明，所以协议是没有效力的。即使收到了钱，但房子由第三人卖给了原告，所以房子产权已经不属于被告文波了。最终的房产权还是在原告处。对证据（二）与本案没有任何关联性，刘伟东欠被告80万元，被告还把房子卖给刘伟东是不现实的。房子实际已经交付卖给了原告。第三人刘伟东没有向本院提供证据。证人王某出庭证实：当时是原告把房子挂中介让我们公司出售，后来因为原告要去外地出差，就委托了被告文波到我们公司把产证拿走了。原告谌春玲、谌双、被告文波对证人王某的证词经质证：对证据的三性无异议。证人张某出庭证实：原告委托我协助办理过户手续，办理过程中，多次与文波去不动产管理局办理准备资料，过程中被告也多次确认会配合办理。出具的证明是我的真实意思表示。原告谌春玲、谌双、被告文波对证人张某的证词经质证：对证据的三性无异议。证人谢某出庭证实：原告买了一栋房子，让我租住，也没收取我的房租，只是让我帮忙维修。原告谌春玲、谌双、被告文波对证人谢某的证词经质证：对证据的三性无异议。综上，本院对上述证据综合认证如下：对二原告提供的证据（一），被告文波经质证对证据（一）的三性无异议。本院予以认定并作为认定本案事实的依据。对二原告提供的证据（二）的收据，被告文波经质证对证据（二）不是我卖房子的收据，是第三人借我20万元没钱还给我，是第三人让我去原告处直接拿的20万元。本院认为该证据证明被告文波收到原告谌春玲购房款200000元。对二原告提供的证据（三）的契税，被告文波经质证对证据（三）是文波的名字，我根本不知道这回事，即使是缴纳了，也不能证明是归原告所有，我本人没有任何签字。本院认为该证据证明原告谌春玲缴交了契税。对二原告提供的证据（四），被告文波经质证对证据（四）的钱是我收到的。本院认为该证据证明原告谌春玲已经归被告文波的借款，被告文波同意全力配合原告谌春玲办理过户手续。对二原告提供的证据（五），被告文波经质证对证据（五）的水电费单三性无异议。其余两个证人是我的同学，但她们对我买房的事情并不清楚，都是听原告诉说的。本院认为对水电费单据予以确认，对证人李某1、李某2的证词予以确认。对被告文波提供的证据（一）《购房协议》、购房款收条。本院认为该证据证明2007年11月15日被告文波曾经把房屋卖给刘伟东。2009年被告文波将购房款收条收回。对被告文波提供的证据（二）借条。本院认为该证据证明刘伟东曾经向文波借款80万元。对证人王某、张某、谢某出庭作证的证词。原告谌春玲、谌双、被告文波对证人王某、张某、谢某出庭作证的证词的证词的三性无异议，本院予以确认，并作为认定上事实的依据。本院认定本案事实如下：2007年11月15日被告文波与第三人刘伟东签订购房协议书将位于宜春市袁州区东浦市场的自建房一幢(房产证号:房权证宜春字第××号;土地证号:宜春国用(2000)字第20002013号)以22万元的价格出售给第三人刘伟东。2007年11月16日被告文波收到第三人刘伟东购房款230000元，被告文波并立下收条一张。2009年第三人刘伟东向被告文波借款20万元，被告文波将第三人刘伟东购房款收条收回。购房款230000元收条原件在被告文波处。被告文波于2009年期间,将位于宜春市袁州区东浦市场的自建房一幢(房产证号:房权证宜春字第××号;土地证号:宜春国用(2000)字第20002013号)出售。原告谌春玲与被告文波在2009年12月30日双方达成一致意见,由被告文波将房屋出售,原告谌春玲购买,原告谌春玲拟将房屋登记在原告谌春玲女儿谌双的名下。被告文波将房产证和土地证（房产证号:房权证宜春字第××号;土地证号:宜春国用(2000)字第20002013号)交给原告谌春玲,原告谌春玲于2009年12月30日在袁州区下浦乡下浦财政所交清了房地产权属转移交易契税2300元。2009年12月31日被告文波收到原告谌春玲购房款200000元,被告文波于同日写下收条一张“收条，今收到谌春玲购房款贰拾万元整，收款人文波，2009、12、31.”。原告谌春玲购买房屋后出租给谢某维护使用。原告谌春玲在拿到所有产权证后,没有办理过户手续。后因原告谌春玲向被告文波借款72万元一直没有归还。原告谌春玲就将该房屋委托中介宜家公司出售,并将所有产权证件放在中介公司。原告谌春玲委托中介宜家公司张某办理谌春玲购买被告文波位于宜春市袁州区东浦市场的自建房一幢(房产证号:房权证宜春字第××号,土地证号:宜市国用(2000)字第20002013号)的产权过户事宜,张某与被告文波先后在宜春市袁州区下浦街道办理了购买土地的证明、在宜春市不动产管理局办理了房屋的査档和土地测量。在办理过程中,被告文波明确房屋已出售给谌春玲,只要原告谌春玲归还了被告文波的借款后,原告谌春玲就办理房屋的产权过户。2017年10月原告谌春玲委托王某出售位于宜春市东浦市场的商住房一套,将房产证及土地证原件交给王某,房产证号:房权证宜春字第××号,土地证号:宜市国用(200)字第2002013号。原告谌春玲将售款用于归还被告文波的借款。被告文波坚持要先还清款,后卖房，被告文波经原告谌春玲同意从中介公司将房产权证拿走,用于被告谌春玲还借款的担保。原告谌春玲与被告文波双方就房屋过户事实进行多次协商。被告文波在2018年7月25日写下说明：“鉴于谌春玲借被告文波720000元是实,在归还本金前暂将房权证宜春字第××号,土地证号:宜市国用(200)字第2002013号存放于文波处作抵押之赁证。他日本金归还此两证也随后归还。在此说明一下。此据文波。”2018年9月25日原告谌春玲将欠款本息735360元款支付给被告文波。原告谌春玲将房屋出租给谢某使用。后原告谌春玲要求被告文波办理过户手续,被告文波一直拖延不愿办理,为此原告谌春玲诉至法院,请求人民法院确认原告谌春玲与被告文波的房屋买卖关系的合法性,并宣布被告文波与第三人刘伟东的购房协议的无效,并将房产过户给原告谌春玲。本院认为:一、关于被告文波与第三人刘伟东的购房协议为无效协议问题。被告文波与第三人刘伟东签订《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，签订协议时被告文波对协议标的房屋享有所有权，签订协议后第三人刘伟东又向被告文波借款20万元，被告文波将第三人刘伟东购房款收条收回，购房款230000元收条原件，房权证宜春字第××号,土地证号:宜市国用(200)字第2002013号均在被告文波处。被告文波和第三人刘伟东并没有履行《购房协议书》的内容，被告文波与第三人刘伟东签订《购房协议书》已经由被告文波与第三人刘伟东合意解除。二、关于原告谌春玲购买被告文波房屋产权的合法性,被告文波给原告谌春玲办理房屋产权(包括土地过户)过户手续的问题。原告谌春玲购买被告文波宜春市袁州区东浦市场的自建房一幢(房产证号:房权证宜春字第××号;土地证号:宜春国用(2000)字第20002013号)，被告文波收取原告谌春玲购房款200000元,被告文波于并写下收条一张，收到谌春玲购房款贰拾万元整。被告文波将房屋交给原告谌春玲管理使用，原告谌春玲购买房屋后又出租给谢某维护使用。原告谌春玲在拿到所有产权证后,原告谌春玲又以原告谌春玲女儿谌双的名义在袁州区下浦乡下浦财政所交清了房地产权属转移交易契税2300元，原告谌春玲和被告文波又将该房屋委托房屋中介公司出售。从上述事实和证据分析认定，被告文波已将房屋出售给原告谌春玲和原告谌双，原告谌春玲和原告谌双已实际占有和使用，故原告谌春玲和原告谌双购买被告文波房屋合法有效，原告谌春玲和原告谌双要求被告文波办理房屋产权(包括土地过户)过户手续有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告文波与第三人刘伟东的购房协议书自动解除。二、原告谌春玲和原告谌双购买被告文波宜春市袁州区东浦市场的自建房一幢(房产证号:房权证宜春字第××号;土地证号:宜春国用(2000)字第20002013号)合法有效，被告文波在本判决书生效后五日内协助原告谌春玲和原告谌双办理房屋产权(包括土地过户)过户手续。案件受理10800元、由原告谌春玲和原告谌双负担5400元、被告文波负担5400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁立林人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年五月八日代书 记员  陈 菲