中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初33653号原告：完永东，男，1969年9月9日出生，满族，北京诚盛投资管理有限公司总经理，住北京市朝阳区C8。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告：郭增武（GUOZENGWU），女，加拿大国籍，无业，住北京市朝阳区。原告完永东与被告郭增武（GUOZENGWU）（以下简称郭增武）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。完永东及委托诉讼代理人佟金颖，郭增武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。完永东向本院提出诉讼请求：1、判令郭增武支付违约金24万元，并退还租金36000元；2、判令郭增武返还房屋租赁押金12万元。事实和理由：2018年3月4日，我与郭增武签订《北京市房屋租赁合同》约定我承租郭增武位于北京市朝阳区香江北路x号63F幢房屋（以下简称涉租房屋），租期自2018年3月10日至2018年12月9日，月租金12万元。签约后，我依约支付租金及押金，并入住涉租房屋。但郭增武在租赁合同尚未终止情形下，强行提前于2018年11月30日收回涉租房屋，其行为构成违约，给我造成损失，且未退还我房屋押金。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。郭增武辩称：我扣除完永东押金12万元是有依据的。完永东违反了双方约定的提前一天预约配合看房的义务。从最初找理由婉拒到限制只能在每周三下午时段看房，再到最后一个多月彻底拒绝看房，给我造成不可估量的经济损失。我出租房屋的要求是要稳定的长租，月租金最低15万元，押金至少为两至三个月租金，退还押金时间在腾退后若干个工作日。且北京别墅的市场交易习惯是至少提前两个月看房，完永东为了租赁涉租房屋承诺整个租期可以提前一天预约看房，我才出租房屋。但其没有配合看房，而且在即将签约关键时期搅黄了有可能成功的签约，不仅造成我优惠租金损失36万元，而且至少损失三个月租金36万元。我不同意退还剩余9日租金。完永东爱人于2018年11月22日通过微信告知我要于11月30日搬家并要求物业配合办理房屋交接手续。完永东于11月30日搬空了所有物品并结清费用，房屋交接手续已经办理完成，我没有任何强迫其搬出的行为。当我提出违约扣除押金时，完永东威胁孩子的人身安全，并撒泼耍赖要住到最后一天。我要求要么搬下物品继续住至租期届满，要么重新缴纳押金用于赔偿损失，但被拒绝。完永东的押金已经用于扣抵违约责任，不同意完永东的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2018年3月4日，出租人郭增武（甲方）与承租人完永东（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉租房屋用于居住，建筑面积462.4平方米。租赁期限自2018年3月10日至2018年12月9日。甲方应于2018年3月10日前将房屋按约定条件交付乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准系每月12万元，押一付九，支付日期为2018年3月10日前。押金12万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。经甲乙双方协商一致，可解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照月租金的100%支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达5000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。另，双方补充约定：“乙方同意甲方提前一天预约配合看房。”经询，双方均认可完永东依约支付租金及押金12万元，郭增武将涉租房屋交付完永东使用，双方履约至2018年11月30日。经查，完永东爱人于2018年11月22日向郭增武发送微信表示将于11月30日搬离住所，要求联系物业公司确认交接时间，若至11月24日不能确定，则于12月9日办理交接。后双方于11月30日连同物业公司办理交接并结清涉房费用，完永东将自用物品装车。完永东要求郭增武退还房屋押金，郭增武表示押金已经扣抵违约金不予退还。完永东要求继续租住至12月9日，郭增武则要求另补交押金或者将物品卸车才能继续居住，双方发生争议并报警。关于协助看房，完永东表示租赁期间一直配合郭增武带人看房，有微信记录可查的就有15次。郭增武不仅频繁带人看房，而且提出将房屋收拾干净，开灯、开空调等要求，已经影响到完永东日常生活和工作。即便如此，完永东于2018年11月初仍然配合看房，并未违反合同义务，且协助看房义务并不影响押金退还。就此，完永东提交双方微信往来记录为证。就此，郭增武表示因完永东承诺配合看房才以低于预期租金的价格签署短租协议。签约后没几天就有人看房，一开始完永东还配合。完永东暑期不在家无法履行配合看房义务。郭增武于9月、10月期间在国外，看房人也不多。这期间虽然完永东将看房时间限制在每周三下午的两个小时内，但双方并没有发生过多争议。因租期临近届满，郭增武于10月25日发短信告知要尽量配合看房，否则可能会有空置期租金损失。完永东则表示没有时间配合看房，等己方房子装修结束后尽快搬走，就可以随时看房。后一个客户二次看房时，完永东对其不礼貌，并拒绝第三次看房。郭增武认为完永东未依约履行义务，不应退还押金。就此，郭增武提交双方微信往来记录为证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，完永东与郭增武签署之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方所述及在案证据可知，双方于履约后期发生矛盾，完永东提出于2018年11月30日办理房屋办理交接手续，郭增武对此予以认可，双方于当日结清所有费用并办理物品交接手续，由此可以认定双方对于提前解约达成合意。完永东以郭增武提前解约为由主张违约金依据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。完永东要求郭增武返还剩余期间租金理由正当，本院予以支持。关于押金，郭增武认为完永东未能配合看房违反合同约定，押金不予退还。据双方所述及在案证据可知完永东于履约期间已经多次配合郭增武带人看房，完永东在己方条件允许情况下约定看房时间并未超出合理限度，亦不违反合同约定。双方订立租赁合同目的在于实现涉租房屋的使用价值，完永东使用房屋，郭增武获取对价。双方约定配合看房义务应遵循诚实信用原则，在保证实现租赁目的基础上合理适度。在案证据不能证明完永东存在违约行为，且配合看房义务并未对应扣抵押金条款或约定相应违约责任，郭增武拒绝退还押金于法无据，完永东主张返还押金有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告郭增武（GUOZENGWU）于本判决生效之日起七日内退还原告完永东租金三万六千元、押金十二万元。二、驳回原告完永东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，由原告完永东负担1910元（已交纳），由被告郭增武（GUOZENGWU）负担1710元（原告完永东已交纳，被告郭增武（GUOZENGWU）于本判决生效之日起七日内给付原告完永东）。如不服本判决，原告完永东可在判决书送达之日起十五日内，被告郭增武（GUOZENGWU）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年五月九日书记员 李剑奇