贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7315号原告：李清刚，男，1969年12月30日出生，汉族，贵州省凯里市人，身份证住址凯里市。原告，尹莉，女，1980年2月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，身份证住址凯里市。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路5号众横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，1984年12月9日生，侗族，贵州省锦屏县人，身份证住址贵州省锦屏县，系公司的行政总监。原告李清刚、尹莉与被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称：中心城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李清刚、尹莉、被告中心城置业公司的委托诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李清刚、尹莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年12月29日至被告将商品房交付原告之日止的逾期交房违约金（以已付房价款793103元为基数，按日万分之零点五计，截止2018年12月31日1099天的违约金为43581.01元）；2、判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告并向原告支付自2016年12月29日至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金（以已付房价款793103元为基数，按日万分之零点二计，截止2018年12月31日733天的违约金为11626.89元）；3、判令被告与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城第1幢负1层-1-XX号商品房转移登记至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月2日，原告与被告中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的“中心城”第1幢负1层-1-XX号商铺，建筑面积为21.66平方米，总价为793103元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商铺。逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按已付购房款的日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定被告于2016年12月28日前取得商品房初始登记并交付办理转移登记文书，逾期30日后仍不能交付办理转移登记文书的，被告应自期限届满之日起至实际交付之日止，按日万分之零点二向原告支付逾期违约金。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款，但被告不仅未按期交付房屋，亦未按期交付办理转移登记有关文书。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，并提出前述诉讼请求。被告中心城置业公司辩称：被告中心城置业公司辩称：因案涉商铺未能竣工验收，故现阶段无法履行交付相关材料的义务，也不能办理产权证登记手续，但被告在竣工验收后尽快办理，关于逾期交房违约诉请，被告认为即便是交付房屋，也是支付租金，原告并不能另行租赁给他人收取租金，支付租金后，事实上已达到交付的效果，并未对原告造成实质性的损失，故被告要承担逾期交房违约金，无疑重复承担责任，因此请求驳回要求被告承担逾期交房违约金的诉请，关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题，原告主张两种违约金存在重复问题，被告认为均不应承担，即便承担，也应当在案涉工程竣工验收具备交付条件后90日内未能办理，再承担责任。虽然被告项目由于各种原因逾期交房，承担的是逾期交房的责任，如原告一方面获得逾期交房违约金，一方面获得返租租金和违约金，甚至滞纳金，加重了被告责任，虽然原告主张的是小数目，但是一旦所有业主主张，要求被告承担违约金和利息，被告无力将案涉工程圆满完成，最终损害的是原告的合法权益，为了减少原、被告的损失，被告尽一切努力筹集资金用于工程建设，挣取早日竣工，才有能力将相关款项支付给原告，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，李清刚、尹莉与中心城置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：李清刚、尹莉以一次性付款方式购买中心城置业公司开发的“中心城”第1幢负1层-1-XX号商铺，建筑面积为21.66平方米，总价为793103元。出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日而买受人要求继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照已付购房款的日万分之零点五向买受人支付违约金。同时，出卖人承诺于2016年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过30日而买受人不退房的，出卖人应自约定的日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之零点二向买受人支付违约金等。合同签订后，李清刚、尹莉依约足额交付了购房款。同时查明：截止庭审辩论终结前，涉案的“中心城”项目仍在建，尚未竣工。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。然，被告未能依约如期交房并取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书，不仅违反合同的约定，且违背了民事活动中的诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担逾期交房违约金、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的民事责任。庭审辩论终结前，因“中心城”整体项目仍未竣工验收，涉案商铺则不具备办理房屋所有权初始登记的条件，是被告既履行不了交房义务，也履行不了交付办理商品房转移登记的有关文书义务的现实状况。因此，原告主张被告立即将办理商品房转移登记有关文书交付原告及与被告共同向房屋登记机关申请办理涉案房屋的转移登记，可待涉案工程竣工验收且在办理房屋所有权初始登记的条件成就后，再另行主张该项权利。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金从2016年12月29日起以按日万分之零点二计算，于约有据，本院予以支持，其应获得的2016年12月29日起暂至2018年12月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为11611.03元=793103元×732天×0.00002/日，超过部分，本院不予支持。原告主张从2015年12月29日起按日万分之零点五计算逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以支持。逾期交房违约金从2015年12月29日起暂至2018年12月31日为42351.70元=793103元×1068天×0.00005/日，超过部分，本院不予支持。其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金、逾期交房违约金仍按约定的计付标准支付至实际交付之日止。据此，依据依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李清刚、尹莉2016年12月29日至2018年12月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金11611.03元，其后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以793103元为基数，按日万分之零点二的标准从2019年1月1日起计付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。二、被告凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李清刚、尹莉2015年12月29日至2018年12月31日逾期交房违约金42351.70元，其后的逾期交房违约金以793103元为基数，按日万分之零点五的标准从2019年1月1日起计付至商品房实际交付之日止。三、驳回原告李清刚、尹莉的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减收取的590元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  赵婧霖二〇一九年五月二十八日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）