山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁10民初328号原告（申请执行人）：仪征市新城建设工程有限公司威海分公司，住所地威海经济技术开发区滨海龙城-20号-301-1。主要负责人：辛长龙，经理。委托诉讼代理人：李密，山东鹏华律师事务所律师。被告（案外人）：威海市靓佳物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区钦村路128号。法定代表人：郭学开，总经理。委托诉讼代理人：朴志敏，山东康桥（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，山东康桥（威海）律师事务所律师。被告（被执行人）：威海志诚房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区西钦村村委会办公楼四楼。法定代表人：宋汝海，总经理。委托诉讼代理人：王玮，山东晨曦律师事务所律师。原告仪征市新城建设工程有限公司威海分公司（以下简称新城建设威海分公司）与被告威海市靓佳物业服务有限公司（以下简称靓佳物业公司）、威海志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新城建设威海分公司的委托诉讼代理人李密、被告靓佳物业公司的委托诉讼代理人朴志敏，被告志诚房地产公司的委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城建设威海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）鲁10执异112号执行裁定；2.许可新城建设威海分公司对威海市钦·帝景文院一号楼地下车位A302、A303、二号楼地下车位B127、B128、B156、B157、B310、B311、B312、B313共计十个地下车位的执行，不予解除对案涉车位的查封。事实和理由：新城建设威海分公司与志诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，已经生效判决确认志诚房地产公司欠付新城建设威海分公司工程款及利息等，执行过程中，威海市中级人民法院于2017年6月8日作出（2016）鲁10执228号之七民事裁定，查封了包括案涉车位在内的财产一宗。靓佳物业公司对查封的案涉车位提出异议，威海市中级人民法院组织听证，但未通知新城建设威海分公司，后于2018年11月8日作出（2018）执异112号执行裁定，中止了对案涉车位的执行并解除对案涉车位的查封。靓佳物业公司与志诚房地产公司是否存在债权债务，有不确定性和主观随意性，现有证据不足以证实抵顶是在案涉车位被查封之前进行的。靓佳物业公司辩称，1.听证程序合法有效，新城建设威海分公司在收到法院通知后未到庭，系自愿放弃听证权利；2.执行异议裁定事实认定清楚，适用法律正确，靓佳物业公司实际占有使用了案涉车位，请求依法驳回新城建设威海分公司的诉讼请求。志诚房地产公司辩称，案涉执行裁定合法有效，其认定的事实符合志诚房地产公司与靓佳物业公司的实际情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。新城建设威海分公司提交了如下证据：证据一、（2013）威民一初字第68号民事判决及（2016）鲁民终736号民事判决各一份，拟证实新城建设威海分公司与志诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，经生效法律文书确认志诚房地产公司应给付新城建设威海分公司工程款及利息等；证据二、（2016）鲁10执228号之七执行裁定，拟证实新城建设威海分公司申请查封了案涉车位，符合法律规定。经质证，靓佳物业公司对上述证据的真实性无异议，但主张志诚房地产公司因欠物业费在查封之前已经将案涉车位抵顶给靓佳物业公司。志诚房地产公司的质证意见同靓佳物业公司一致。靓佳物业公司提交了如下证据：证据一、志诚房地产公司与靓佳物业公司于2009年9月20日签订的前期物业服务合同一份，约定志诚房地产公司选聘靓佳物业公司对西钦·帝景文院生活小区提供前期物业管理服务；证据二、志诚房地产公司截止2017年8月31日支付的物业费合计12万余元及中信银行的转账业务凭证，拟证实志诚房地产公司只支付了12万余元的物业费；证据三、志诚房地产公司与靓佳物业公司于2016年12月22日签订的协议书一份，拟证实截止2016年12月22日因志诚房地产公司欠付物业费70余万元，志诚房地产公司以案涉车位抵顶物业费；证据四、案涉车位照片10张，拟证实靓佳物业公司实际接受占有并使用案涉车位;证据五、威海晚报公告照片、供暖循环泵铭牌及现场照片、地下车库照明照片、地下车库下水道水泥面改造修补照片等照片一宗，拟证实靓佳物业公司为志诚房地产公司提供物业服务，相关电费、维系费等应由志诚房地产公司承担,因志诚房地产公司无力支付，以案涉车位抵顶欠付的物业费及靓佳物业公司垫付的其他费用，靓佳物业公司在接收车位后实际占有使用，符合排除强制执行的情形。经质证，新城建设威海分公司对上述证据的真实性不予认可，主张因车位不能进行产权登记，车位抵顶协议的日期有可能为倒签形成；根据物业服务合同，物业费的缴纳义务人应为业主而非志诚房地产公司；靓佳物业公司主张缴纳的电费等系为志诚房地产公司垫付电费、维修费，但没有证据证实志诚房地产公司欠其电费等费用；报纸公告、供暖循环泵的照片均为复印件，未有原件，且供暖循环泵生产日期有涂改，不能证明靓佳物业公司的主张。志诚房地产公司对靓佳物业公司提交的证据的真实性及证明事项均无异议。基于上述证据及各方当事人的陈述，本院对事实认定如下：2009年9月20日，志诚房地产公司与靓佳物业公司签订西钦·帝景文院生活小区前期物业服务合同一份，约定志诚房地产公司选聘靓佳物业公司对西钦·帝景文院生活小区提供前期物业管理服务事宜。第二条约定，靓佳物业公司提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、集雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序的维护管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第六条约定，本物业的前期启动资金详见补充协议，本物业管理区域物业服务收费选择包干制（即：盈余或亏损均由靓佳物业公司享有或承担）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。2016年3月31日至2016年12月30日，靓佳物业公司收取志诚房地产公司电费（二次加压设备电费、车库照明费）共83000元；2016年5月26日，靓佳物业公司收取志诚房地产公司电梯维修费9000元；2016年5月26日至2017年8月31日，靓佳物业公司收取志诚房地产公司空置房物业费41108元。志诚房地产公司与靓佳物业公司签订协议书一份，签订日期显示为2016年12月22日，合同约定，经双方初步核算，志诚房地产公司欠费如下：1、未交付房屋的物业费户数80户，金额合计118548元；2、欠物业费户数71户，金额合计95615.20元；3、志诚房地产公司已交房七户，物业费由志诚房地产公司承担，合34967.40元；4、地下车位物业费，合计24000元；5、地下车库照明费93744元；6、二次加压电费，合计130536元；7、小区绿化费用，合计50000元；8、电梯维修费，合计23900元；9、地下车位维修预计20万元。合计欠费771310.60元。志诚房地产公司用该小区1号和2号地下车库车位共计10个抵顶该笔款项；该协议签订生效后，靓佳物业公司即一次性取得该批车位的使用权；该批地下车位双方明确无法办理产权，靓佳物业公司如转让使用权必须到志诚房地产公司办理备案手续，否则由此产生的纠纷由靓佳物业公司承担。现，案涉车位上方由靓佳物业公司悬挂“私家车位”的标识牌，并注明靓佳物业公司的联系电话。另查，新城建设威海分公司因与志诚房地产公司建设工程施工合同纠纷于2013年诉至本院，本院于2015年12月4日作出（2013）威民一初字第68号民事判决，新城建设威海分公司、志诚房地产公司均不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2016年7月6日作出（2016）鲁民终736号民事判决，判决志诚房地产公司给付新城建设威海分公司工程款19632108.37元及利息。该案执行过程中，本院于2017年6月8日作出（2016）鲁10执228号之七执行裁定，查封了志诚房地产公司所有的位于花园中路106-13-1门市产共计两栋及志诚房地产公司开发的西钦·帝景文院地下车位一宗（共计134个，包括案涉车位在内）。该案执行期间，靓佳物业公司提出执行异议，本院于2018年11月8日作出（2018）鲁10执异112号执行裁定，中止（2016）鲁10执228号之七执行裁定所查封的位于威海市钦·帝景文院一号楼地下车位A302、A303、二号楼地下车位B127、B128、B156、B157、B310、B311、B312、B313共计十个地下车位的执行，并解除对该处车位的查封。再查明，案涉车位的性质为人防工程，无法办理产权登记。本院认为，双方当事人争议的焦点为靓佳物业公司对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉车位的性质系人防工程，志诚房地产公司不享有所有权，但因其系投资人，可在条件允许范围内对案涉车位享有收益权。根据上述规定，买受人只有在于查封前以方便居住而使用为目的与志诚房地产公司签订合法有效的车位使用权转让协议并支付了部分或全部价款且已合法占有使用时，才能对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。从靓佳物业公司与志诚房地产公司签订的前期物业服务合同内容看，物业费不应由志诚房地产公司向靓佳物业公司支付，而应由业主向靓佳物业公司支付；对于靓佳物业公司垫付的电费、地下车库照明费及电梯维护、供暖循环泵、地下车库水泥面维修等费用，亦属物业服务费的用途范围，应由靓佳物业公司承担，靓佳物业公司主张上述费用均应由志诚房地产公司负担，除2016年12月22日协议书之外，并无其他依据。从协议书所列费用项目看，地下车位维修费20万元仅为“预计”，当时尚未实际发生，志诚房地产公司同意计入欠款数额并用案涉车位予以抵顶，显然与常理不符；志诚房地产公司于2016年3月31日至2016年12月30日分数次向靓佳物业公司支付二次加压设备电费、车库照明费共83000元，靓佳物业公司主张志诚房地产公司2016年12月22日前尚欠其上述费用，亦与常理不符。志诚房地产公司与靓佳物业公司在诉讼中均认可双方的账目并未结算完毕，双方对抵顶事宜所涉的欠付物业费、垫付费用以及车位销售款等均未按照财务规定向付款方开具发票或收据，亦未计入各自财务账簿。现，靓佳物业公司主张其于案涉车位被查封前与志诚房地产公司之间存在以车位抵顶债务的行为，本院不予采纳。退一步讲，即使志诚房地产公司与靓佳物业公司以车位抵债的协议成立，那么在双方的以物抵债协议中，履行债务的意思远远大于车位使用权转让的意思。靓佳物业公司是在志诚房地产公司无力偿还欠款、仅能以案涉车位来抵债的情形下与志诚房地产公司签订协议书，本意是以案涉车位抵偿所欠物业费、垫付费用等债务，并无为居住使用而受让案涉车位的真实意思，靓佳物业公司仅希望实现其金钱债权，案涉车位的交付只是金钱债权履行的替代手段，不能产生对案涉车位的期待权，双方以物抵债的基础法律关系并未发生实质性变化，如果车位抵顶协议书未能履行，靓佳物业公司仍然可以主张原债权，并无予以特殊保护即赋予其期待权之必要。如果赋予靓佳物业公司等以物抵债的受让人以期待权，使其能够排除强制执行，会导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则，也必定会损害其他债权人的利益。案涉车位性质为人防工程，无法办理产权登记，靓佳物业公司未向志诚房地产公司实际交付车位款，对案涉车位亦未以居住为目的进行占有使用，其主张对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行威海市中级人民法院（2016）鲁10执228号之七执行裁定查封的位于威海市钦·帝景文院一号楼地下车位A302、A303、二号楼地下车位B127、B128、B156、B157、B310、B311、B312、B313共计十个地下车位。案件受理费100元，由威海市靓佳物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2018）鲁10执异112号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年五月二十日书记员  张济节