江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1012民初3823号原告：扬州茂远投资置业发展有限公司，住所在扬州市江都区龙川路298号。法定代表人：殷寿华，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷善鹏，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀琴，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：史锋，男，1975年7月31日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：于洪都，江苏均爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爱军，江苏均爱律师事务所律师。原告扬州茂远投资置业发展有限公司（以下简称茂远公司）与被告史锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告茂远公司的委托诉讼代理人殷善鹏、张秀琴、被告史锋的委托诉讼代理人于洪都到庭参加诉讼。后休庭，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告茂远公司的委托诉讼代理人殷善鹏、张秀琴、被告史锋的委托诉讼代理人于洪都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂远公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年10月19日起至2018年4月19日租金598950元及房屋占用费66550元，之后按照399300元×110%÷365每日的租金标准计算至实际交还房屋止，后将房屋占用费变更为156255元（从2018年4月20日起至2018年6月19日计算为66550元，2018年6月20日至被告方交还房屋之日即2018年9月11日计算为89705元）；2、请求判令被告向原告支付2015年、2016年、2017年及2018年9月前物业管理费共计49802元，后变更为53359元；3、请求判令被告返还免收的租金82500元，并承担违约金计500000元。4、判令由被告承担原告支出的律师代理费45000元。上述四项合计1436064元。事实和理由：原告将其所有的位于扬州市江都区鱼尾狮花园商铺出租给被告从事商业经营使用，双方于2012年2月20日签订了商铺租赁合同一份，约定被告应于2016年2月19日前支付第五年租金，2017年2月19日前支付第六年租金，并应于当月10日前支付物业水电费及管理费，但上述应付款到期后被告未能按约向原告支付。2016年6月20日原告委托律师事务所向被告发出律师函，要求被告立即交纳所欠租金、物业管理费、违约金，并要求被告交还涉案商铺，被告接函后只交纳了第五年的半年租金，未能完全履行相应义务。原告于2016年11月13日向被告发出通知函，要求被告给付第五年另一半租金及2015年、2016年的物业管理费，被告仍未能给付，一直拖欠租金并实际占用上述商铺拒绝交还。原告认为被告的行为系违约，根据商铺租赁合同条款的约定，由于被告的原因导致合同终止，被告应向原告支付违约金150万元，原告考虑到被告履行能力等因素，将违约金的主张调整为50万元。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告史锋辩称：1、被告承租原告房屋用于餐饮经营，在经营过程中发现房屋防水不合格，存在漏雨现象，一到雨季，整个包厢的屋顶、墙面滴水、霉变，下雨天更是漏雨严重。就此问题，被告多次与原告交涉，但原告的工作人员只是陈述需要向领导汇报，在整个租赁期间始终没有采取过任何改造措施，因为案涉房屋存在质量问题，被告每年需要重新装修，并且下雨天无法正常经营，给被告的餐饮经营带来巨大不便及相应经济损失，被告认为是原告违约在先，未能按照合同要求提供符合经营条件的房屋给被告，并且也未能提供及时的维修保养，被告不应承担违约责任。2、因案涉房屋存在质量问题无法正常经营，被告实际已终止营业，并及时与原告联系，要求与其协商房租及损失事宜，但原告一直未有明确答复，致使房租问题一直处于搁置状态，被告认为双方房屋未能交接是由于原告的过错导致，被告不应承担相应的房屋占用费。3、在房屋租赁期间，并无物业公司与被告签订物业服务合同或者提供物业服务，原告作为房地产开发企业，也并无提供物业服务管理的资质，同时其也未向被告提供过任何物业服务，另外物业费用与本案的房屋租赁属于两个法律关系，原告主张物业费的诉讼请求应依法予以驳回。4、关于返还免收的租金82500元，被告承租原告房屋从事经营业务，原告给予三个月的免租期是符合日常房屋租赁交易习惯，并且原告起诉之日，该房屋租赁合同已经到期，并不存在提前终止的事实，既然原告已全额主张房租费用，原告要求补交82500元的租金也不符合合同约定。5、2016年11月18日，原告向被告寄送通知函，其中并未提及房屋租赁合同解除的任何事项，被告认为合同没有解除。因为原告的房屋存在质量问题，给被告带来较大经济损失，如果双方就该损失能够进行确认，被告同意返还房屋。本院经审理认定事实如下：原告茂远公司与被告史锋于2012年2月20日签订商铺租赁合同一份，合同约定：原告将其所有的坐落于扬州市江都区仙女镇舜天路1号楼A区228#、230#、232#、238#号商铺出租给被告作为商业经营之用，租赁期限从2012年4月20日起至2018年4月19日止，租期6年（其中2012年4月20日至2012年7月19日免收租金82500元，租金从2012年7月19日起开始计算）；租金分年段递增，每两年递增10%，按年结算，先付后用，2012年4月20日至2013年4月19日租金247500元于合同签订时支付，2013年4月20日至2014年4月19日租金330000元于2013年2月19日前支付，2014年4月20日至2015年4月19日租金363000元于2014年2月19日前支付，2015年4月20日至2016年4月19日租金363000元于2015年2月19日前支付，2016年4月20日至2017年4月19日租金399300元于2016年2月19日前支付，2017年4月20日至2018年4月19日租金399300元于2017年2月19日前支付；合同签订时被告给付原告押金20000元，租赁终止时被告交还商铺后不存在拖欠租金、水电费等违约行为的情况下，原告将该押金无息退还给被告，如出现被告拖欠租金、水电费、物业管理费等本合同项下被告应支付的任何款项，原告有权在押金中直接扣除；租赁期间发生的水电费、物业费（暂定1.2元/m）等物业杂项费用由被告于当月10日前负责缴纳，否则原告有权按本合同约定解除合同、收回商铺；除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同，租期内，如原告擅自终止本合同，则应向被告支付违约金150万元，如被告擅自终止本合同，则应向原告支付违约金150万元，并承担原告包括但不限于商铺空置费等损失的赔偿责任，已收租金不予退还，不可移动的装修添附投入无偿归原告所有；被告提出终止租赁、因被告违约等因素造成提前终止的，就按本合同第二条第2项约定的免收租金82500元由被告向原告补交；任何一方违反合同约定，应就违约行为给对方造成的一切损失（包括诉讼费用、律师费用）进行赔偿，如属双方的过失，应根据各自的过失程度情况，由双方承担违约责任；被告有未按期足额缴纳房租超过1个月的、未按期缴纳水电费、物业管理费等其他应缴纳款项逾期超过1个月的等情况，原告可以立即提前终止本合同，并按照本合同第七条约定追究被告违约责任；本商铺为现房，所有问题双方都已确认，商铺的户型结构等交房条件均为按现状交房，原告按商铺现状在租期开始前向被告交房等合同约定内容。合同签订后，原告交付了商铺，被告按约交付了第一年租金及押金。2012年4月13日被告领取了名称为扬州金苹果餐饮有限公司的营业执照。2012年4月22日原被告双方签订补充协议一份，约定被告不得从事餐饮业，如被告从事餐饮业，需向有关部门履行报批手续，否则擅自经营的，责任自负。后被告将所租商铺用于经营饭店，招牌为阿英煲饭店。2016年1月21日原告向被告发出通知函，要求被告在收到通知函后2日内缴纳第五年租金399300元和2015年、2016年物业费，否则按照合同第八条第三款约定执行，并按照第七条第二款约定追究被告违约责任。2016年6月20日原告向被告发出律师函，认为被告未能按照上述通知函要求缴纳租金、物业费，告知被告按照合同第八条约定终止（解除）合同并要求被告缴纳租金、违约金和物业费，交还商铺。2016年7月19日被告缴纳第五年的半年租金19965元。2016年11月18日原告向被告发出通知，认为被告仅缴纳了第五年的半年租金，要求被告缴纳另半年租金19965元和2015年、2016年物业费，否则将按照合同第八条第三款约定执行，并按照第七条第二款约定追究被告违约责任。后被告仍未缴纳，但原告未通知被告终止（解除）合同。审理中，本院根据原告的财产保全申请，依法作出（2018）苏1012民初3823号民事裁定书，裁定冻结史锋银行存款136万元或查封史锋所有的坐落于扬州市江都区房屋。本院考虑到减少双方的损失，要求被告及时将承租的商铺搬清腾空并交还给原告，2018年9月11日被告将承租的商铺交还给原告。本案经本院主持调解，因双方意见不一，致本院调解不成。上述事实有原告提供的商铺租赁合同、补充协议、通知函、律师函、邮政特快专递单、被告提供的身份证、营业执照、照片、银行结算业务申请书以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告签订的商铺租赁合同，不违反法律规定，本院认定合法有效，双方应当按照此合同的约定履行自己的义务。原告认为合同已于2016年6月21日解除，被告认为合同未解除，合同系履行期限届满，属于实际终止。本院认为，虽然原告在送达给被告的2016年6月20日律师函中提出终止（解除）合同，但在被告缴纳了第五年半年租金后，原告送达给被告的2016年11月18日的通知函内容是要求被告继续履行合同，如果被告不继续履行合同，将按照合同第八条第三款的约定提前终止合同，其意思表示已改变2016年6月20日律师函中提出的终止（解除）合同的意思表示，此后原告未通知被告提前终止合同，故原告主张2016年6月21日解除合同无事实依据，本院不予采信，合同系履行期限届满后终止，即于2018年4月20日终止。关于原告主张被告所欠2016年10月20日至2018年4月19日期间的租金598950元和2018年4月20日至2018年9月11日期间房屋使用费155344元的诉讼请求，被告认为因房屋漏雨致其经营受损，并导致其实际经营至2017年8月底，故仅认可至2017年8月底的所欠租金，对其余不予认可。本院认为因被告未足额缴纳租金，在合同履行期限届满后未交还房屋，故被告应给付原告所欠租金598950元以及租赁期限届满后占有房屋期间的使用费142天×399300元÷365天=155344元，合计754294元。本院对原告的此项诉讼请求予以支持。虽然被告承租的商铺有漏水现象，但被告未能提供证据证明因房屋漏水造成其经营损失，故本院对被告的辩解意见不予采信。关于原告主张被告给付所欠2015年、2016年、2017年、2018年9月11日前物业费53359元的诉讼请求。被告认为原告无物业公司资质，未提供物业服务，未有物业公司与被告签订物业服务合同或提供物业服务，且物业费与本案房屋租赁属于不同的法律关系，对此诉讼请求不予认可。本院认为合同约定的是“租赁期间发生的水电费、物业费（暂定1.2元/m）等物业杂项费用由被告于当月10日前负责缴纳，否则原告有权按本合同约定解除合同、收回商铺。”由于物业费是一种特定费用，正如水电费应缴纳给供水供电单位一样，物业费应由为被告提供物业服务的物业公司收取，而不是由原告收取，合同也没有明确约定原告可以代收物业费，合同赋予原告的权利是如果被告不缴纳物业费，原告可以解除合同、收回商铺。故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告返还免收的租金82500元，并承担违约金500000元的诉讼请求，被告认为装修期内免收租金符合交易习惯，本案不存在被告终止租赁或提前终止租赁的事实，对此诉讼请求不予认可。本院认为根据合同的约定，在被告提出终止租赁、因被告违约等因素造成提前终止的，被告应补缴免收的租金82500元；被告擅自终止合同应承担违约金150万元。而被告在本案中未提出终止租赁，合同也是于租赁期限届满而终止，故原告主张被告返还免交的租金82500元、承担违约金500000元不符合合同的约定，本院对此诉讼请求不予支持。关于原告主张被告承担律师费45000元的诉讼请求。被告认为原告提供的委托代理合同未加盖律师事务所印章，原告未提供支付律师费的票据，对此不予认可。本院认为因原告未能提供其实际支付律师费45000元的票据，故本院对此诉讼请求亦不予支持。综上，被告应给付原告房屋租金、房屋使用费合计754294元，扣除被告缴纳的押金20000元，余款为734294元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告史锋于本判决生效之日起十日内给付原告扬州茂远投资置业发展有限公司房屋租金、房屋使用费合计734294元；二、驳回原告扬州茂远投资置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16885元由被告史锋负担9485元，余款7400元由原告自负；财产保全费5000元由被告史锋负担。被告应负担的受理费、财产保全费已由原告垫付，被告在给付原告上述费用时一并付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于扬州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  靳庆珍人民陪审员  周华建人民陪审员  王永祥二〇一九年五月二十八日书 记 员  于 敏