浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终951号上诉人（原审原告）：门月朋，男，1978年1月22日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：黄敏，浙江天鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡和平，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。上诉人（原审被告）：王桂玲，女，1957年6月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：姜宁辉，浙江厚来律师事务所律师。上诉人门月朋与上诉人胡和平、王桂玲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初8903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。门月朋上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判胡和平、王桂玲赔偿门月朋585300元；2.一、二审诉讼费用全部由胡和平、王桂玲承担。事实和理由：一、一审法院已经认定胡和平、王桂玲的行为构成违约，并且以2018年7月25日作为房屋评估价值的时间节点，那么门月朋的可以预见的损失应该按照该时间节点确定。一审法院却以2018年7月25日至2019年2月11日期间房价有巨大波动而判决减少胡和平、王桂玲应该承担的赔偿责任，无正当理由。况且本案迟迟没有判决并不能归因于门月朋。一审在2018年10月29日立案后，适用简易程序在2018年11月23日开庭审理，按照法律规定，应在2018年12月28日前做出判决。庭审后，一审法院在没有任何新的证据出现情况下擅自转为普通程序，没有正当理由故意拖延案件审理时间，最终在2019年3月4日做出判决，导致本案出现一个房屋价值波动较大的因素出现。二、门月朋在本案合同履行过程中并不存在过错。《房屋交易文件》中出让方明确写明案涉房屋所有人系胡和平、王桂玲及胡晓晴。合同第六条明确约定，甲方（出让方）保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次交易，认可合同及其相关文件的约定；若因上述原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。根据该合同条款约定，胡和平、王桂玲应当保障该房屋没有任何限制转让情形，如果发生限制转让情形的，按照第6条约定，应该承担违约责任。在签订该转让合同时，胡和平、王桂玲已经明确向门月朋表示第三人同意转让，门月朋才会与其签订合同，整个交易过程也有房产中介人员在场，对该情况也是知晓的。然而，胡和平、王桂玲因合同签订后房屋价值大涨，故意寻找理由即第三人不同意过户导致合同无法履行，其主观恶意非常明显。即使没有合同第六条约定，按照法律规定以及维护社会稳定的角度分析，胡和平、王桂玲故意违约的行为也应当予以规范，而非放任自由。因此，一审法院认定门月朋存在一定过错，系认定事实不清。胡和平、王桂玲因其违约行为给门月朋造成的可以获得利益损失即房屋差价应当予以全部赔偿。针对门月朋的上诉，胡和平、王桂玲辩称，一、门月朋提出的一审拖延审判时间、没有正当理由将案件由简易程序转换为普通程序审理的上诉理由没有事实依据。退一步讲，即使门月朋有证据证明前述事实存在，也只是审判程序问题，不属于认定事实不清。一审以2018年7月25日作为确定房屋价值的时点，是否按照该时点的价值和合同价款的差额作为损失赔偿依据，胡和平、王桂玲是否在合同订立和履行的过程中存在过错，是法律适用问题，不是事实认定问题。二、门月朋在合同的订立和履行过程中过错明显。首先，在订立合同时，胡晓晴并未到场，未在合同上签字，事后也未追认。门月朋订立合同时，明知案外人胡晓晴是共有人，胡和平、王桂玲未取得案外人的授权，也未代其签字。案涉合同系中介机构提供的格式条款，加重了胡和平、王桂玲的责任，但未作任何提示，依法不能作为确定胡和平、王桂玲合同义务的依据，同样不能作为免除门月朋签订合同时对合同当事人的主体是否适格等注意义务的依据。其次，胡和平、王桂玲得知案外共有人不同意处分案涉房屋时，及时告知了门月朋合同无法履行，愿意以返还双倍定金的方式赔偿损失。但是，门月朋不积极采取措施减少损失，却一直漫天要价，纠缠胡和平、王桂玲，以谋取不法利益。因此，门月朋在合同的订立和履行过程中，过错明显。最后，门月朋要求赔偿预期利益损失，没有法律依据。案涉合同系预约，双方并没有签订《房产买卖契约》，门月朋也没有支付首付款600000元，案涉合同也未约定剩余房款的支付时间。由此，《房产买卖契约》才是双方作为履行依据的本约，本约并未成立的情况下，门月朋依法不享有预期利益。退一步讲，假设案涉合同为本约，上诉人在订立合同时明知胡和平、王桂玲无权处分，应当预见合同可能无法履行，因此，门月朋依法不享有预期利益。胡和平、王桂玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判胡和平、王桂玲向门月朋双倍返还定金100000元；2.一、二审诉讼费、评估费由门月朋承担。事实和理由：一、门月朋明知共有人之一的案外人胡晓晴未到场签字，胡和平、王桂玲未取得胡晓晴的授权，也未代替其在合同上签字的情况下，仍与胡和平、王桂玲签订案涉合同。在共有人未就案涉房屋的买卖与门月朋达成一致的情况下，门月朋应当预见双方约定于2018年5月15日前签订《房产买卖契约》存在不能履行的可能。因此，门月朋自始就不是善意的购买人，依法应当承担合同无法履行的法律后果。二、一审认定案涉房屋买卖合同有效，适用法律错误。《合同法》第五十一条关于无权处分的合同未经权利人追认属无效的规定，仍是现行有效的法律规定。虽然，物权法第十五条规定物权原因行为与结果相区分的原则，明确物权是否发生变动的结果不影响原因行为的效力。但是，不能得出不论物权变动的结果是否发生，合同都是有效的结论。一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明显错误。胡和平、王桂玲并不是缔约时没有所有权或者处分权，而是共有人之一的案外人胡晓晴自始就不同意对案涉房屋进行处分，不追认胡和平、王桂玲对案涉房屋的处分行为，所以，应当适用《合同法》第五十一条的规定。假设认定处分人自始就无权处分的合同有效，那么，有效的合同原则上就应当履行。然而，无权处分的合同却是法律上履行不能的合同。由此，认定无权处分的合同有效不仅与合同法第五十一条的规定不符，逻辑上也是一个悖论。三、门月朋对合同的不能履行存在过错，对合同的履行不具有期待利益，一审以案涉房屋的评估价与合同价的价差作为损失的范围，缺乏事实和法律依据。门月朋没有任何证据证明存在明确具体的损失。2018年4月3日双方签订案涉合同，胡和平、王桂玲于2018年4月21日告知案涉合同无法履行。即使门月朋有损失，胡和平、王桂玲双倍返还定金足以弥补。此后的损失系扩大的损失，依法不应当由胡和平、王桂玲赔偿。胡和平、王桂玲的赔偿范围不应当包括预期利益损失，应当仅限于缔约过失的损失。预期利益是期待利益，保护的对象应当是不知道或者不应当知道合同存在瑕疵，善意的、无过错的、对合同的完全适当履行具有合法期待的合同当事人的合法利益。然而，门月朋在明知胡和平、王桂玲无权处分的情况下，仍订立案涉合同，不是善意且无过错的合同当事人，对案涉合同的履行不具有合法的期待利益。正如一审所述，房价的涨跌受市场支配，双方当事人均无法预见，因此，案涉房屋的评估价是双方订立案涉房屋买卖合同都无法预见的，不能作为预期利益损失的依据，且预期利益损失系间接损失，门月朋没有任何证据证明直接损失的情况下，间接损失不应当纳入赔偿范围。综上，胡和平、王桂玲对门月朋的赔偿应仅限于缔约过失的损失，不应当赔偿预期利益损失。四、一审未将合同约定由门月朋承担的费用及获利从赔偿总额中进行相应的扣减，适用法律错误。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、三十条、三十一条的规定，门月朋2018年4月21日就知道案涉合同无法履行，此后的损失是扩大的损失，门月朋有义务采取措施减少损失的扩大，就扩大的损失无权要求胡和平、王桂玲承担。案涉合同第八条税费相关约定第1条约定由门月朋承担的房屋交易的个人所得税、契税、房屋交易手续费等由门月朋承担。且因《房产买卖契约》未签订，合同约定门月朋应支付的600000元首付款也没有支付，前述门月朋应支付的费用没有支出，应当认定为门月朋的获利，根据损益相抵的原则，依法应当扣减。五、一审违反了双方当事人的合同约定，适用法律错误。按照合同第十条第1款第（1）项违约责任的约定，胡和平、王桂玲首先承担的责任是双倍返还定金，另第4条约定：“若违约金赔偿不足以弥补守约方具体损失的，违约方需按守约方遭受的实际损失承担赔偿责任。”据此，如果认定胡和平、王桂玲违约，应当首先判决双倍返还定金，然后，在门月朋有证据证明违约金不足以弥补其具体损失的情况下，才能判决胡和平、王桂玲承担赔偿责任。然而，一审在门月朋没有证据证明存在具体损失的情况下，以案涉房屋的评估价作为损失的依据，违反了合同约定，适用法律错误。六、《海宁市存量房屋买卖合同》是预约，预约的违约不应当赔偿预期利益损失。双方在合同中约定2018年5月15日前签订《房产买卖契约》，《房产买卖契约》是双方最终履行的依据。因胡晓晴自始不同意胡和平、王桂玲对案涉房屋的处分，《房产买卖契约》未能签订，不可归责于胡和平、王桂玲。退一步讲，假设认定胡和平、王桂玲违约，也仅仅违反了预约《海宁市存量房屋买卖合同》，不应当赔偿本约《房产买卖契约》履行后的预期利益损失。七、门月朋发函对胡和平、王桂玲进行催告的目的不具有正当性，并以此作为向胡和平、王桂玲违约索赔的依据不能成立。律师函载明的函告相对方为胡和平、王桂玲、胡晓晴，但却未向胡晓晴发送。胡和平、王桂玲的函告目的显然并不是为了完成《房产买卖契约》的签订，而是纠缠胡和平、王桂玲，对胡和平、王桂玲施压，以期满足其提出的巨额赔偿要求。门月朋在律师函中明确损失是购房成本的增加，然而，其并未实际购房，购房成本增加没有证据证明。因此，门月朋的催告不能作为主张胡和平、王桂玲违约赔偿的依据。八、即使胡和平、王桂玲的行为构成违约，违约情形一般，一审判决明显失当。案涉房屋买卖合同无法履行，系共有人之一的案外人不同意处分。胡和平、王桂玲并非因为房价上涨恶意违约，拒绝卖房或者将房屋以更高的价格转售他人谋利，导致案涉合同无法履行。不可否认，胡和平、王桂玲在未征得其他共有人的同意下，与门月朋签订了合同，存在过错。但是，胡和平、王桂玲在其他共有人不同意处分案涉房屋的情况下，及时告知了门月朋，并愿意返还定金。后因门月朋提出的赔偿数额过高，协商未果而成讼。纵观整个纠纷发生及处理的全过程，胡和平、王桂玲不存在恶意违约，过错较小，一审判决胡和平、王桂玲承担的赔偿责任明显失当。九、案涉房屋买卖期间房价基本平稳，门月朋所称的房价涨幅较快，没有证据证明。2016年下半年开始，国家开始对过热的房地产市场进行调控降温。2017年下半年始，国家统计局发布的70个大中城市的房价平稳，一线城市房价下行。海宁房产市场的价格行情，政府职能部门应当有相应的监测数据，应当不会出现在国家严格调控房价背景下的大幅逆行上涨。因此，在双方发生案涉房屋买卖期间，整个房地产市场的价格是平稳的。门月朋诉称的房价涨幅较快没有证据证明，案涉房屋评估报告系孤立的证据，不能单独作为认定房价上涨的依据，门月朋因房价上涨而遭受损失，没有证据证明。针对胡和平、王桂玲的上诉，门月朋辩称，一、胡和平、王桂玲主张门月朋应当预见存在不能履行的可能，显然属于合同义务的转嫁，背离法律规定及生活常识。首先，在签订合同过程中，门月朋问过胡晓晴没有到场的原因，胡和平、王桂玲明确告知其儿子在国外，签订合同时无法到现场，但承诺过户的时候会回来配合。正是因为胡和平、王桂玲明确承诺儿子知晓卖房、同意卖房，也委托胡和平、王桂玲卖房的情况下，门月朋才会与其签订合同。在签订合同时，中介人员也就上述事实进行了解，因此门月朋已经尽到合理的审查义务。其次，胡和平、王桂玲在签订合同后再以他人不同意为由解除合同，显然存在主观恶意。在合同已经签订的情况下，即使胡和平、王桂玲儿子不同意出卖，胡和平、王桂玲也应该给其儿子做工作，按照合同约定履行合同义务。但胡和平、王桂玲显然将义务转嫁给门月朋，要求门月朋承担不利后果，违反合同契约精神。二、双方已经按照法律规定签订合同，一审法院就合同的效力认定正确。三、门月朋在合同履行中并不存在过错。胡和平、王桂玲违约时，作为守约方门月朋有权利要求继续履行合同，并非被动接受其违约行为。门月朋给胡和平、王桂玲发送律师函要求胡和平、王桂玲履行合同，并告知如果拒不履行的，应该承担法律后果。因此，就合同履行来说，门月朋已经尽到足够的提醒义务。胡和平、王桂玲则在合同签订后，一直故意违反合同约定，拒不履行合同义务，甚至在签订合同时恶意隐瞒儿子是否同意卖房的事实。如此明显的单方面违反合同约定的行为，应当按照合同法规定，承担违约责任。四、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，定金不足以弥补违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失，法院可以并处。认定损害赔偿责任应当以2018年7月25日的房屋价值予以认定。房屋价格的浮动存在不确定性，有可能上涨也有可能下降。但是，法律规定应该是唯一的明确的，不应该跟随市场价格的变动而随意变动。如果目前房屋价格涨幅更高，可否认定对门月朋造成的损失更大，显然不合理。一审法院以房屋的涨幅情况来认定对门月朋的赔偿显失公平。请求驳回胡和平、王桂玲的上诉请求。门月朋向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《海宁市存量房屋买卖合同》；2.胡和平、王桂玲双倍返还定金100000元，并赔偿门月朋购买房屋的差价损失585300元；一审庭审过程中，门月朋将上述第2项诉讼请求变更为：胡和平、王桂玲返还定金50000元，并赔偿购买房屋的差价损失585300元。一审法院认定事实：坐落于海宁市房屋系胡和平、王桂玲与案外人胡晓晴共有。2018年4月3日，胡和平、王桂玲（甲方）和门月朋（乙方）签订《海宁市存量房屋买卖合同》一份，约定胡和平、王桂玲将上述房屋转让给门月朋，合同载明：“第五条，成交价格、付款方式：1.甲乙双方同意该房屋成交总价为人民币2000000元……2.甲乙双方同意，签订本合同时，乙方向甲方支付人民币50000元作为购房定金。3.甲乙双方约定于2018年5月15日之前到该房屋所在地的房管处或行政服务中心签订《房产买卖契约》。第六条，甲方对房屋产权及具体状况的承诺：1.甲方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定，且无任何人对该房屋享有优先购买权；若因上述原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。2.甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，房屋附属设施清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方……第十条，违约责任：1.逾期未过户违约责任，（1）若甲方在签订本合同之日起至约定过户前，甲方拒绝履行本合同或解除本合同，甲方需在3日内双倍退还定金给乙方……4.若违约金赔偿的数额不足以弥补守约方具体损失的，违约方需按守约方遭受的实际损失承担赔偿责任。”同日，胡和平向门月朋出具收条一份，载明：“今收到门月朋购买本人位于海宁市星星港湾花园清风苑40幢301室的购房定金50000元。”该份合同“甲方”一栏除了胡和平、王桂玲外，还有胡晓晴，但胡晓晴并未在合同上签字。胡和平、王桂玲自认合同签订后至2018年4月19日前，其通过中介明确向门月朋表示“房子不卖了”，因为胡晓晴不同意卖房。另查，2018年7月25日，门月朋向一审法院起诉要求解除《海宁市存量房屋买卖合同》，并要求胡和平、王桂玲赔偿损失，同时申请对坐落于海宁市房屋的市场价值进行评估。一审法院予以预立案后，于2018年8月6日向胡和平、王桂玲送达起诉状副本等材料，后经听证委托嘉兴求真房地产估价有限公司评估，该公司于2018年10月8日出具求真房估（2018）字第067号《房地产估价报告书》一份，载明上述房屋（含土地使用权及室内装修价值）的价值为2585300元，确定价值时点为2018年7月25日，估价费为6250元。2019年2月13日，嘉兴求真房地产估价有限公司向一审法院出具求真房估（2018）字第067号《房地产估价报告》补充说明一份，载明上述房屋在2019年2月11日的估算价值为1973700元。一审法院认为，本案双方争议焦点为：一、双方当事人签订的《海宁市存量房屋买卖合同》是否有效；二、门月朋是否享有解除合同的权利；三、门月朋的损失如何确定。焦点一，一审法院认为，《海宁市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并由双方签字确认，合同所涉标的物明确合法，同时也设定了双方当事人的债权债务关系。案涉房屋虽系胡和平、王桂玲与案外人胡晓晴共同共有，但是案外人胡晓晴是否同意转让案涉房屋、胡和平和王桂玲是否享有处分房屋的权利等均系该合同能否依法履行的问题，与合同是否成立生效并不具有必然的联系。双方当事人已经在合同上签字确认，且胡和平、王桂玲在合同签订当日即收取门月朋交付的购房定金50000元，故胡晓晴作为合同“甲方”一员未在合同上签字并不影响上述《海宁市存量房屋买卖合同》在双方当事人之间发生法律效力，对双方当事人产生法律约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。故胡和平、王桂玲以案涉房屋的产权人之一胡晓晴尚未对《海宁市存量房屋买卖合同》进行确认为由认为该合同无效的主张，一审法院不予采信。关于胡和平、王桂玲依据的2001年8月15日建设部令96号发布的《城市房地产转让管理规定》第六条第（四）项，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。该规定并非对合同是否有效作出判定，而是涉及合同是否能够依法履行的问题，故一审法院对胡和平、王桂玲的该项主张不予采信。争议二，一审法院认为，双方当事人间的《海宁市存量房屋买卖合同》依法生效，具有法律约束力，双方当事人应依约履行。案涉房屋登记于胡和平、王桂玲以及案外人胡晓晴三人名下，胡晓晴系胡和平、王桂玲之子，现三人未明确各自所享有的产权份额，故属三人共同共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。现产权人之一的胡晓晴并未在上述房屋买卖合同上签字确认，且胡和平、王桂玲明确表示在签订合同时并未征得胡晓晴的同意，事后也未取得胡晓晴同意按上述合同约定进行处分的意见，故胡和平、王桂玲对案涉房屋没有处分权。因此，《海宁市存量房屋买卖合同》已无法履行，门月朋的合同目的已无法实现，故门月朋有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，行使法定解除权，一审法院对门月朋要求解除《海宁市存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“解除权人要解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。”在预立案过程中，门月朋在诉讼请求中明确要求解除合同，故本案所涉合同解除的时间为胡和平、王桂玲收到诉状副本之日（即2018年8月6日）。争议三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。胡和平、王桂玲作为房屋出卖方，负有向买受人交付房屋的合同义务，由于胡和平、王桂玲未能取得房屋处分权，导致合同无法履行，门月朋的合同目的无法实现，故胡和平、王桂玲系合同违约方。因此，门月朋有权要求胡和平、王桂玲返还已付款项并赔偿损失，一审法院对门月朋主张胡和平、王桂玲返还购房定金50000元的诉讼请求予以支持。至于门月朋的其他损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依此规定，损失赔偿的范围包括出卖人违约所导致的买受人财产直接减少和失去的可得利益。本案中，根据嘉兴求真房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告书》，案涉房屋（含土地使用权及室内装修价值）的价值为2585300元。《海宁市存量房屋买卖合同》中明确约定“房屋附属设施清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方”，故上述评估价值中将室内装修价值列入评估范围并无不当。关于确定价值的时间节点问题，门月朋主张其申请法院委托评估的预立案时间，即2018年7月25日，由于胡和平、王桂玲在合同签订后已经通过中介向门月朋明确表示由于产权人胡晓晴不同意卖房，故合同无法履行，门月朋以其主张权利的时间（2018年7月25日）作为评估价值的时间节点并无不当，一审法院予以确认。上述评估价值2585300元与合同约定房价2000000元的差价585300元，即房屋的差价损失，系买受人在合同实际履行情形下的可得利益损失。上述差价损失585300元系胡和平、王桂玲违约后案涉房屋价格涨跌差价，属于合同履行后门月朋可以获得的利益，原则上应当以此计算门月朋的损失。然而，一审法院注意到，案涉房屋在2019年2月11日的市场价值仅为1973700元，在评估基准日（2018年7月25日）至2019年2月11日这段时间，房屋价格有巨大波动。一方面，案涉房屋房价在2018年4月至2019年2月间有巨大波动，胡和平、王桂玲在订立合同时实难预见房屋的涨跌情形，也无法预见因违反合同可能造成的损失；另一方面，门月朋在订立合同时查看过案涉房屋的权属证书，明知房屋产权人除胡和平、王桂玲之外还有案外人胡晓晴，且胡晓晴也系合同一方当事人，但是实际上胡晓晴并未到场表示是否愿意出售房屋以及签订合同，故一审法院认为门月朋对合同不能履行存在一定的过错。因此，一审法院综合以上情况酌情确定由胡和平、王桂玲赔偿门月朋房屋差价损失292650元。综上所述，一审法院对门月朋诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、门月朋与胡和平、王桂玲之间于2018年4月3日签订的《海宁市存量房屋买卖合同》自2018年8月6日解除；二、胡和平、王桂玲返还门月朋购房定金50000元；三、胡和平、王桂玲赔偿门月朋损失292650元。上述二、三项合计342650元，由胡和平、王桂玲于判决生效之日起十日内付清。四、驳回门月朋的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10152元，由门月朋负担4677元，胡和平、王桂玲负担5475元。估价费6250元（已由门月朋预缴），由胡和平、王桂玲负担，并在判决生效后直接给付门月朋。门月朋二审中未提供新的证据，胡和平、王桂玲二审中提供以下证据：1.中国建设银行活期交易明细和中介工作人员罗玉环出具的协商过程记录，证明胡和平、王桂玲及时告知了门月朋合同不能履行，并愿意双倍返还定金，但双方协商未果，后面扩大的损失不应由胡和平、王桂玲承担。2.“玖卓星星店张继民”发布的朋友圈打印件及相应的光盘，证明2018年5月至7月期间同小区、同户型房价基本稳定，没有大幅度增长。门月朋质证称，证据1，交易明细与本案没有关联性，协商过程记录，可以说明对方故意违约。证据2，真实性、合法性、关联性不予认可，玖卓星星店不是案涉房屋买卖合同的中介公司，且6月25日朋友圈信息显示和本案面积一样的房屋，挂价不到1.20000元/平方米，同时也注明比市场价低300000元，可见相同小区房屋价格已经上涨。本院认证认为，证据1，门月朋对协商过程无异议，本院对该组证据予以认定。证据2，微信发布人身份不明，且涉及星星港湾的部分房屋信息中也注明挂牌价比市场价低，故该份证据无法客观反映案涉房产在2017年5月-7月的价格，本院对该份证据不予认定。胡和平、王桂玲二审中申请本院向海宁市住房和城乡建设局调取2018年4月至7月案涉房屋所在小区星星港湾花园清风苑小区与案涉房屋同面积、同户型房屋成交价格（网签合同备案价）数据，证明合同解除前，案涉小区的房屋成交价是否大幅上涨的事实。本院经审查认为，其他成交房屋与案涉房屋的楼层、位置、装修等情况无法完全一致，单凭成交价格难以作出客观评价，何况实务中，有些房屋备案价格与真实履行的合同价格不一致，无法真实反映市场价值。鉴于一审法院已委托专业评估机构采用市场比较法就该房产在价值时点的市场价值进行了估价，故本院对该申请不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、房屋买卖合同是预约还是本约及合同的效力问题；二、门月朋的损失如何确定问题。一、关于房屋买卖合同是预约还是本约及合同的效力问题。预约乃约定将来成立本约的契约。而《海宁市存量房屋买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，具备直接履约的基础，从协议内容来看，双方亦未有将来再另行订立本约的意思表示，故《海宁市存量房屋买卖合同》应认定为本约，而非预约。双方约定2018年5月15日前到房管处或行政服务中心签订《房产买卖契约》系是备案需要，胡和平、王桂玲据此主张《海宁市存量房屋买卖合同》是预约合同，与事实不符。关于合同效力问题，案涉房产为胡和平、王桂玲与胡晓晴共同共有，胡和平、王桂玲在未经胡晓晴同意下处分共同共有财产，构成无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，房屋买卖合同应当认定为有效。我国立法采纳的是区分物权变动的原因与结果的原则，《合同法》第五十一条应限定解释为处分行为效力未定而非合同效力未定。故胡和平、王桂玲关于房屋买卖合同无效及仅需承担缔约过失责任的上诉理由不成立。二、门月朋的损失如何确定问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。”胡和平、王桂玲在未与胡晓晴就房屋出售及出售价格等协商一致情况下即与门月朋订立合同，后因胡晓晴得知了价格后认为没有征求其意见等原因不同意出卖，导致合同无法履行，门月朋主张解除合同并主张损失赔偿，应予支持。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋差价损失系因卖房人违约导致守约方请求合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额，此属于守约方的期待利益损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的差价损失的计算方法，可参考法院委托评估机构确定的基准日的房屋市场价与买卖合同成交价的差价确定。本案中，胡和平、王桂玲虽在2018年4月21日告知门月朋不履行合同，因胡和平、王桂玲无法定或约定解除权，故其2018年4月21日的告知行为不产生合同解除的后果，一审以门月朋主张解除合同日2018年7月25日作为价值时点并无不当。该时点评估价值与约定房价的差价585300元，属于房屋差价损失，原则上应由违约方胡和平、王桂玲全部赔偿。但本院注意到，案涉房屋在短时间内出现了较大波动。根据双方陈述，2018年4月3日，双方签约时案涉房屋价值在2000000元左右，根据评估报告，在2018年7月25日案涉房屋价值为2585300元，至2019年2月11日案涉房屋价值则为1973700元。可见，在2018年4月至2018年7月短短三个月的时间内，案涉房屋价值增加了585300元，在2018年7月25日至2019年2月11日短短半年内，案涉房屋价值又下跌了611600元。案涉房屋价值在2018年4月至2019年2月间有巨大波动，此非双方当事人在订立合同时易于预见范围，一审酌定胡和平、王桂玲赔偿房屋差价损失292650元，符合诚实信用原则、公平原则及本案实际情况，也有利于平衡双方利益，本院予以维持。门月朋要求胡和平、王桂玲完全赔偿的上诉请求及胡和平、王桂玲不赔偿房屋差价损失的上诉请求，本院不予支持。另因胡和平、王桂玲上诉理由较多，故针对胡和平、王桂玲的其他上诉理由，本院单独评析如下：（一）胡和平、王桂玲称其不是因房价上涨而不愿出售房屋及门月朋不是善意购买人，不应赔偿房屋差价损失。本院认为，我国就违约损害赔偿责任通常采用严格责任原则，即无需考虑违约方是否存在过错，胡和平、王桂玲以其不是恶意违约为由主张减免责任，本院不予支持。胡和平、王桂玲中称案涉房屋是其二人所购买，胡晓晴是其儿子，其会给胡晓晴做工作，且中介机构明确向其告知到房管处或行政服务中心签订《房产买卖契约》时要让胡晓晴到场，故门月朋对案涉房屋的履行具有合理期待，胡和平、王桂玲关于门月朋不是善意购买人，其无需赔偿房屋差价损失的理由不成立。（二）胡和平、王桂玲称案涉房屋价格未上涨及门月朋另行购买的房屋价格未高于案涉房屋约定价格，门月朋不存在损失。本院认为，评估机构在综合分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察、调查后，采用市场比较法进行测算。估价报告书及补充说明均经过一审庭审质证，胡和平、王桂玲质证时仅对估价报告价值时点提出异议，未对估价对象实务状况、评估方法提出异议，相反，其认为2019年2月11日的估算价值的评估依据、结果客观公正，而评估机构就案涉房产2018年7月25日和2019年2月11日的市场价值系采用同等估价依据及方法。胡和平、王桂玲二审中再以2018年7月25日评估报告的评估方法及评估依据不客观为由主张该评估报告不应采信，本院不予支持。根据评估报告来看，案涉房屋价值在2018年7月25日存在上涨的事实。胡和平、王桂玲关于房价未上涨的陈述与事实不符，不予采信。胡和平、王桂玲另以门月朋另行购买的房屋价格未高于案涉房屋约定价格为由主张门月朋不存在损失；门月朋称其另行购买的房屋与案涉房屋不在同一小区且是毛坯房。本院认为，门月朋另行购买的房屋与案涉房屋客观条件不完全一致，胡和平、王桂玲以门月朋另行购买价格主张门月朋无损失，依据不足，不予支持。（三）胡和平、王桂玲称其在2018年4月份即告知门月朋不愿履行合同并愿意双倍返还定金而门月朋不同意。本院认为，定金与损害赔偿并非对立的，守约方认为约定的定金不足以弥补损失的，可以请求对方赔偿超过定金的部分，胡和平、王桂玲以上述理由主张减免责任，理据不足，双方协商的过程亦不影响本案实体处理结果。（四）胡和平、王桂玲二审中主张差价中应扣除税费等及门月朋因未支付首付款而获益。本院认为，评估报告估算的市场价不包含税费等交易成本，胡和平、王桂玲主张扣减的理由不成立。房屋价款的对价是房屋所有权，门月朋未取得标的物所有权，故其未支付首付款，非属获益，胡和平、王桂玲关于门月朋受益陈述与事实不符，本院不予支持。综上所述，门月朋与胡和平、王桂玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10630元，由上诉人门月朋负担5690元，胡和平、王桂玲负担4940元。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年五月二十日法官助理周倩书记员胡玉婷