合肥铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）皖8601民初99号原告：张磊，男，1983年12月29日出生，汉族，住安徽省临泉县。诉讼委托代理人：吕汶，安徽健友律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司合肥庐阳支行，住所地安徽省合肥市马鞍山南路588号金地国际城4#公寓。负责人：李蕾,该支行行长。委托诉讼代理人：何宗友，国浩律师（合肥）事务所律师。被告：徐月侠，曾用名于敏，女，1963年8月8日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍泉区。原告张磊与被告中国银行股份有限公司合肥庐阳支行（简称中国银行庐阳支行）、徐月侠案外人执行异议之诉，本院于2018年10月24日立案受理后，原告张磊以本案所涉房产所有权纠纷已向合肥市瑶海区人民法院另案起诉，并于2019年2月2日立案受理为由提出中止审理申请，本院于2019年2月3日依法裁定本案中止诉讼。2019年5月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人吕汶、被告中国银行合肥庐阳支行委托诉讼代理人何宗友、被告徐月侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对位于安徽省合肥市瑶海区大通路6号恒盛豪庭B8幢8层804（房权证合瑶字第××号）房产的强制执行，并解除查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月18日被告徐月侠用另一当时未注销身份姓名于敏与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告徐月侠将案涉上述房产以人民币2,000,000元售于原告，原告于签订合同后次日分两次将购房款2,000,000元转账至徐月侠本人账户名下，徐月侠于2015年将房屋钥匙交予原告，现房屋由原告占有使用至今，根据《合同法》第六十条、一百三十条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告徐月侠应当配合原告办理房屋过户手续。被告中国银行庐阳支行系执行案件的申请人，被告徐月侠系执行案件的被申请人，在执行程序中被告中国银行庐阳支行向合肥铁路运输法院院申请对原告具有所有权的上述房产申请执行，原告对合肥铁路运输法院的执行提出案外人异议申请，合肥铁路运输法院院于2018年9月21日作出（2018）皖8601执异4号的裁定，驳回原告的异议请求，原告于2018年9月26日收到此裁定书。合肥铁路运输法院在（2018）皖8601执异4号裁定中事实未有查明，只是做了书面审理，未进行听证就做出了裁决，在裁定书中徐月侠称：从原告处共借款4,000,000元，是其用三套房产抵押进行的借款，其也未将上述房产交付原告（此为徐月侠扰乱视听，在另一判决里徐月侠也是如此描述，徐月侠口中所描述的4,000,000元根本与原告无关，三套房产抵押借款是事实，分别是其名下两套和其儿子苏洋名下的房产，其儿子的房产抵押的2,000,000元已被阜阳颍东农商行拍卖，与此案无关联），现原告提供证据来证明被告徐月侠欺骗法院，因被告徐月侠除收到原告张磊购房款2,000,000元，依然还有几百万元未还，其中未包括时岩借予被告的2,000,000元（此22,000,000元是被告徐月侠所称原告已在阜阳市颍州区法院起诉的2,000,000元），从原告所提交的证据可以看出，被告徐月侠撒谎，原告2014年11月19日汇的两笔共计2,000,000元的款项不是借款，是用于购买徐月侠恒盛豪庭的购房款；另外，在房屋买卖合同签订时，是有承租人张茹的，原告因暂时不居住，就同意承租人张茹继续承租使用；另外在房屋买卖合同签订后，原告与徐月侠本人及中间人曾两次去被告一那里要求还款，被告中国银行庐阳支行提出提前还款要提前6个月预约，因购房款已付，原告要求办理公证，后合肥公证处因要徐月侠户口所在地实地调查徐月侠曾用名于敏的事实，公证亦被耽误，但是徐月侠授权委托中间人王慧代理办理房屋过户等，后房屋被法院查封，无法过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等法律规定应排除执行，法院应依法支持异议人的请求，以维护异议人的合法权益。被告中国银行庐阳支行辩称，1.涉案房屋办理预抵押登记的时间是2011年4月28日，原告与徐月侠的交易是发生在2014年11月，中国银行庐阳支行不会妨碍原告方的任何权利，原告在执行案件中提出异议，告错了对象，原告应该在阜阳颍泉区人民法院对徐月侠提起确认之诉。2.原告想完成与徐月侠之间的房屋交易，前提是要偿还中国银行的贷款，否则交易不能进行，通过执行异议之诉无法解决还款的问题。3.原告与徐月侠之间是债权之争，而涉案房屋已经抵押给了中国银行庐阳支行。中国银行庐阳支行享有排他的权利。被告徐月侠辩称，原告说的2,000,000元是借款，涉案房屋是从银行贷款买的，总价款90多万元，不可能是2,000,000元。我和张磊是朋友关系，多次从张磊处借款，当时没有说卖房。这个《房屋买卖合同》是因为借款而签订的，如果还不上张磊的借款，就用案涉房屋抵给张磊，多退少补，不是真实买卖房屋的意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张磊提供的证据《房屋买卖合同》被告中国银行庐阳支行和被告徐月侠均提出异议，原告张磊与被告徐月侠签订的《房屋买卖合同》真实意思不是买房，实质是为借款担保，故本院不予认定。经审理查明：被告徐月侠（曾用名于敏）在2011年4月11日与被告中国银行庐阳支行签订了住房贷款合同，约定被告徐月侠就坐落于合肥市瑶海区大通路6号恒盛豪庭B8幢804号（房产证合瑶字第××号）房产向被告中国银行庐阳支行办理住房按揭贷款680,000元，期限20年。同时就涉案房屋作为抵押担保办理了他项权证书即抵押登记。2014年11月18日原告张磊与徐月侠（曾用名于敏）签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告徐月侠将案涉房屋出让给原告张磊，价格为2,000,000元,房产应在张磊支付价款之日起90日前将上述房产腾空交付。2014年11月19日原告张磊转账给徐月侠2,000,000元。阜阳市颍泉区人民法院于2016年3月11日、2016年3月25日，合肥市瑶海区人民法院于2016年11月28日，合肥铁路运输法院于2017年9月18日先后查封了案涉房屋。在执行程序中，被告中国银行庐阳支行申请本院对被告徐月侠的案涉房产进行执行，原告张磊提出案外人异议申请，本院于2018年9月21日作出（2018）皖8601执异4号的裁定，驳回张磊的异议请求，2018年10月24日原告张磊向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为涉案房产的《房屋买卖合同》是否真实有效。原告张磊与被告徐月侠在签订《房屋买卖合同》之前，案涉房屋已经出租给他人居住并抵押给被告中国银行庐阳支行。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在本案中，原告张磊与被告徐月侠于2014年11月18日签订了《房屋买卖合同》，签订时间晚于抵押登记时间。原告张磊与被告徐月侠转让抵押房产，既未通知和征得抵押权人即被告中国银行庐阳支行的同意，受让人即原告张磊也未代为清偿债务消灭抵押权，该转让行为无效，被告张磊未依法取得涉案房产的所有权。此外，在法院查封前一年多的时间里原告张磊没有证据证明到被告中国银行庐阳支行办理代为清偿债务消灭抵押权，合同中双方也没有约定如何清偿房屋贷款消灭抵押权，此行为明显不符合房屋买卖合同的交易习惯，故认定双方签订的合同名为房屋买卖实为借款担保，被告徐月侠的辩称理由，本院予以采信，认定原告张磊与被告徐月侠签订的《房屋买卖合同》无效。因涉案房产登记于被告徐月侠名下，本院依法查封、处置被告徐月侠的抵押房产，该项执行行为并无不当。原告张磊主张对被告中国银行庐阳支行享有优先受偿权的抵押房产所提出的停止强制执行、解除查封、停止拍卖的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告张磊的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判长  赵旭东审判员  张 明审判员  陈 晨二〇一九年五月二十九日书记员  李德友附：相关的法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。