广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初697号原告：王应能，男，1974年11月4日出生，汉族，住罗定市。原告：陈翌枝，女，1979年6月30日出生，汉族，住罗定市。上列两原告共同委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城街道迎宾路东侧。统一社会信用代码：914453816864248357。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。原告王应能、陈翌枝与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人许武及被告的委托诉讼代理人黄颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王应能、陈翌枝向本院提出诉讼请求：一、判令被告完善罗定市××商住小区××幢××房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2016年1月23日起按已付房款486915元以每日万分之2计算至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止，暂计至2016年4月30日为9543.53元）；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金（按已付房款486915元以同期银行贷款利率年利率5.15%计算，从2018年4月20日起至2018年12月3日为15595.29元）；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月14日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买××商住楼××幢××房，约定房价款为486915元。签订合同后，原告向被告支付了首付款196915元，并通过银行贷款向被告支付了290000元，被告向原告开具了购房款发票。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按照如下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告于2016年4月30日方向原告交付涉案房屋，但未向原告出具分期开发或小区整体的综合验收报告，亦未提供房屋已经消防验收合格的证明材料，构成违约。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。被告在2018年12月3日才为原告办妥不动产权登记证，未能够在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。根据合同的约定及双方的委托，被告理应为原告办妥权属证书和支付逾期办证违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告一方公司辩称：请求判令驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、原告请求被告完善涉案房屋的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件的诉讼请求不具体、明确，且不应支持。1、原告上述请求没有列明具体的请求，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉需要有具体的诉讼请求的规定，不符合立案条件。2、原告诉求法定的条件为消防验收合格没有法定依据，因为按照《建筑工程质量管理条例》第十六条的规定，建筑工程验收合格交付使用的条件并不包括消防验收合格。3、《住宅使用说明书》和《住房质量保证书》被告已于交房时一并交给原告，且与原告签订《××商品房交接书》，同时原告确认被告的《商品房买卖合同》已按合同约定履行完毕，双方均未违约并无争议。而且原告已收楼，综上可知，被告已按合同约定将《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》交给原告。二、原告请求被告需向其支付违约交付房屋的违约金没有事实依据及法律依据。1、被告于2016年4月30日已经将涉案房屋交付给原告，并且被告已经依约将涉案房屋及交付涉案房屋有关的资料交付给原告，原告接收了房屋及有关资料，如《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等，交付后原告与被告签订《××商品房交接书》并确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。即原告在收楼时已经确认被告将涉案房屋的有关资料交付给其，被告在交付涉案房屋时没有违约行为，交付房屋已经符合合同约定及法定的交付条件。《××商品房交接书》第4条约定：“乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议”。联系交接书的全文可知，交接书讲明是交房，“双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕”讲明交房的一系列行为（包括审查房屋质量是否合格、钥匙是否交付、开发商是否迟延交房等等事项）已履行完毕。“双方均未违约并无争议”是对被告的交房行为无违约事实的进一步确认，故交接书的约定是清楚、明确的。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2016年1月23日前，被告在2016年1月23日后还没交房，原告就知道被告存在迟延交房的事实，知道自己的权利被侵害，但被告在2016年4月30日交房时，原告明确表示“双方均未违约并无争议”，表明原告同意变更交房日期、确认被告未违约，表明原告放弃追究被告迟延交房的违约责任的权利。2、原告接收房屋后至本案发生前并未有任何的异议（如被告交楼时未将《住宅质量保证书》等交付给其，原告有权拒绝接收房屋），3年多的时间能够充分证实原告是认可被告交付涉案房屋时已履行有关义务。并且双方在签订《××商品房交接书》时双方已经确认：××一期已竣工交付使用，涉案房屋具备交付条件。3、退一步来讲，原告的起诉已经超过诉讼时效。原告在起诉状中自认从2016年1月23日起计算违约金，那么原告知道或者应当知道在2016年1月23日起其民事权利已受到侵害，但其一直没有主张权利，即使按照《民法总则》3年的诉讼时效的有关规定，原告最迟应当在2019年1月11日前主张权利，但其直至2019年3月才起诉，已经远远超过3年的诉讼时效规定，并且被告不同意支付违约金，故，本案已超过诉讼时效规定，两原告不再获得胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。4、《××商品房交接书》第6条约定：“本交接书作为罗定市一方房地产开发有限公司《商品房买卖合同》的附件，内容不一致之处以本交接书为准”。该约定明确讲明交接书是《商品房买卖合同》的补充及附件，且有优先适用效力。因原告确认“双方均未违约并无争议”，那么被告就不属于迟延交房、违约交房，无需承担违约交房的违约责任。5、被告交付涉案房屋时已出示相关文件，否则，原告不会收楼，单分期开发或小区整体的综合验收报告、消防验收合格的证明材料不是《商品房买卖合同》第八条规定的交付房屋时应当出示的材料。《商品房买卖合同》第八条亦没有明确约定交付房屋时需要提供前述材料。且根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程验收合格可交付使用的材料中不包含单分期开发或小区整体的综合验收报告、消防验收合格的证明材料。原告的主张没有法律依据。6、双方签订《××商品房交接书》已经达成了无需被告承担逾期交房违约责任、并由被告为其支付一年的物业管理费以抵偿所有逾期交房的违约责任的一致意思表示，是否签订《交房补充协议》不能否定双方的真实意思表示的存在，业主与被告再另行签订《交房补充协议》应视为双方在确认被告无需承担逾期交房违约责任之外，被告对其自身的违约行为再次确认向业主支付违约补偿。综上，原告主张被告应向其支付违约交房的违约金没有依据亦违反诚实信用原则。三、原告请求支付逾期办证违约金没有事实依据及法律依据。1、原告主张从2018年4月20日开始计算逾期办证违约金错误。2018年4月20日仍是合同约定的办证期限。2、按照不动产管理局的收件习惯，只有在原、被告应当提交办证的资料全部齐全，不动产管理局才会收件办证，且《合同法》第六十六、六十七条规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权制度，原告在2018年4月20日前未能将其应当提交的办理权属证书的材料提供给被告，被告有权拒绝相应的履行，按照原告交付资料的时间，顺延720天，现原告请求迟延办证违约金的条件未成就，应驳回诉讼请求。3、由于原告未能依约交付资料拖延被告将有关资料交付给办证机关，被告多次催告原告缴交契税、到办证机关面签（作询问笔录），并将相关完税证明、询问笔录交付给被告，由被告统一向办证机关提交前述资料，否则不能办证。4、合同法规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权制度，那么再遇到这样的情况，就要根据合同法第66条、第67条或者第68条的规定进行处理，不能再认定依法行使抗辩权的一方当事人违约。以上答辩意见，请法庭采纳。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市××城商住小区的房地产开发商。2014年9月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区××幢××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为486915元。第六条约定付款方式为银行按揭（其中首期196915元已付清，余下房款290000元办理银行按揭）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到出卖人发出的交楼通知书30天内，仍未前来办理房屋交接手续的，则视为出卖人已实际将该商品房交付买受人使用，其房产损毁的风险由买受人承担，基于该商品房产生的物业管理，水电和其他相关费用由买受人自付。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款486915元给被告。2016年4月30日，原告王应能作为乙方，被告作为甲方，双方签署了《××商品房交接书》，该交接书第1点载明双方确认涉案商品房已由甲方正式交付给乙方。第4点载明乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。另查明：被告提交的一份《关于××一期业主物管费代缴的联络函》反映，其于2016年8月3日向罗定市恒大物业管理服务有限公司发函表示：“我开发公司延期交付××一期商品房给业主使用，我司承诺给予业主代缴2017年1月1日-2017年12月31日之物业管理服务费作为延迟交付商品房的违约金。由我司代为缴纳该款项，请勿向一期业主催缴，以免造成不必要的误解。××一期（即1栋、2栋、9栋、10栋、11栋、12栋）共计204户，自2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费共计405603.18元（附清单）。”2018年11月26日，罗定市不动产登记局出具了涉案商品房的房地产（一手商品房）转移登记收件依据（回执）给被告。2018年12月3日，罗定市国土资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，权利人为原告。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、发票、借款凭证、《不动产权证书》，被告提供的《××商品房交接书》、《关于××一期业主物管费代缴的联络函》、不动产登记局窗口收件依据（回执）等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、双方签订的《商品房交接书》是否免除了被告的逾期交房违约责任？二、被告应否向原告支付逾期办证违约金？一、关于双方签订的《商品房交接书》是否免除了被告的逾期交房违约责任的问题。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年1月23日前向原告交付房屋，但被告于2016年4月30日才交付房屋给原告，违反了上述合同的约定，存在逾期交房的违约责任。虽然被告存在逾期交房的违约责任，但因原告与被告于2016年4月30日签订的《商品房交接书》第4条约定：“乙方（原告）同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议”，在被告已存在逾期交房违约事实的情况下，原告确认双方均未违约，该约定表明原告已确认被告无需承担逾期交房的违约责任，且确认被告已将合同约定需出示的文件及交付的资料出示或交付给原告或确认被告无需将合同约定需出示的文件及交付的资料出示或交付给原告。故被告认为无需支付逾期交房违约金给原告的理由成立，本院予以采纳。原告要求被告完善涉案商品房的手续时房屋符合合同约定及法定的交付条件并将房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告，理据不足，本院不予支持。二、关于被告应否向原告支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而原告又不退房的，被告按原告已付房款的同期银行贷款利率向原告支付违约金。被告于2016年4月30日将涉案商品房交付给原告，最迟在2018年4月20日就应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2018年11月26日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，被告违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为，应承担相应的违约责任，按合同约定按原告已付房款的同期银行贷款利率向原告支付逾期办证违约金。现被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期了220天，根据中国人民银行公布的贷款基准利率，一年以内（含一年）的贷款基准利率为4.35%，原告请求按年利率5.15%计算理据不足，本院不予支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金12766.51元（486915元×4.35%÷365天/年×220天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金12766.51元给原告王应能、陈翌枝。二、驳回原告王应能、陈翌枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元（原告已预交），由原告王应能、陈翌枝负担105元，被告罗定市一方房地产开发有限公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年五月二十三日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。