文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初18167号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所实习律师助理。被告：吴国星，男，1972年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋子龙，广东君品律师事务所律师助理。原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）与被告吴国星房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告提出管辖权异议，本院审查后依法作出民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告提起上诉，中山市中级人民法院作出（2019）粤20民辖终13号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城建公司委托诉讼代理人曾幻希、苏健，被告吴国星委托诉讼代理人邓先林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付合同内租金41800元；2.被告向原告支付占用费50160元；3.被告向原告支付违约金27588元；4.原告没收被告已交付的保证金12540元。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求的拖欠租金期间为2016年11月至2017年8月共计10个月；其变更第2项诉讼请求中占用费为41800元，并明确占用费自2017年9月计算至被告返还租赁物之日即2018年6月；其变更第3项诉讼请求违约金为25080元，并明确违约金的计算方式为：被告拖欠的租金及占用费总额的30%计算，即（41800元＋41800元）×30%。事实和理由：2014年8月29日，原告与被告签订了租赁合同，约定原告将位于中山市××区××路××3卡的首层出租给被告作商业用途，合同约定租赁期限由2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金为每月4180元，租赁期间被告须在每个月的第十日前支付当月租金给原告。被告于2014年8月29日向原告支付了保证金12540元。2014年11月，原告向被告收取11月份租金时，被告不予支付，此后经原告多次催促被告支付租金，被告仍不支付租金。直至2018年6月22日原告与被告签订物业交接书，约定退还租赁物时，经原告统计，被告仍拖欠原告10个月租金共计41800元、12个月的占用费共计50160元。同时，根据合同第八项第（三）条：“乙方逾期交付租金给甲方的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的百分之二交付违约金给甲方”的约定进行计算，被告应向原告支付的违约金数额已超过法律规定的“造成实际损失数额的30%”，现原告根据相关法律法规，要求被告按损失租金的百分之三十向原告支付违约金共计27588元。被告拒绝履行合同义务的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告为保障自己的合法权益，特提起本案诉讼。被告吴国星辩称，1.关于原告是否具有出租房屋收益权由法院审查认定，从被告的证据中没有证据证明其有相应权利；2.原告请求租金，合同法及相关法律规定主张租金的诉讼时效是一年，所以被告认为原告的主张租金部分超过诉讼时效；3.被告实际使用铺位至合同期满，合同期满后就没有继续使用；4.假如按照原告主张的占用期间至2018年6月22日，该期间计算相应的占用费为40685元，最后的6月份是不足一个月的，所以原告主张的违约金应该进行调整；5.原告请求没收保证金没有依据，合同没有约定原告享有没收保证金的权利，且保证金与原告主张的违约金属于重复性质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2014年8月29日，城建公司（甲方）和吴国星（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落在中山市××区××路××3卡物业出租给乙方作商业（含饮食）使用；出租面积34.85平方米；租赁期限三年，即自2014年9月1日起至2017年8月31日止；月租金为4180元，由乙方在每月第十日前支付，付款方式为转账；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额12540元的物业租赁保证金，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还租赁保证金本金；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属乙方违约的，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；合同期满后，乙方必须无条件退回物业，除乙方自行添置的可移动物品外，一切嵌装在物业结构或墙体内的设备和装修一律不得掀起，且甲方不予补偿；乙方逾期退房的每日支付月租金总额10%违约金；合同期满或因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依约向甲方退回物业，逾期二个月没有退回的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴国星支付保证金12540元，城建公司向吴国星交付租赁物。合同到期后，双方未续签租赁合同，吴国星于2016年11月份开始拖欠租金。2.城建公司委托广东卓而立律师事务所向吴国星发出律师函，称吴国星承租涉案物业，租赁合同到期后，双方未续签合同，被告继续占用涉案物业，原告予以同意，涉案租赁合同继续有效。截止至2017年11月30日，吴国星已欠租金54340元，城建公司要求吴国星支付租金。该律师函邮寄送达至吴国星的户籍所在地，庭审中，吴国星称未收取该律师函。3.城建公司提交2008年6月中山市城区公房管理所制作的直管公房（非住宅）房屋移交明细表以证明其对出租房屋享有所有权的事实，中山市城区公房管理所、中山市公建物业投资管理有限公司在该表盖章，涉案房屋在该移交明细表名单中。4.2012年7月13日，中山市公建物业投资管理有限公司更名为中山市公建集团有限公司。2013年12月21日，中山市公建集团有限公司更名为中山城建集团有限公司。2015年2月13日，中山城建集团有限公司更名为中山城市建设集团有限公司即原告。5.2018年6月22日，双方签订物业交接书，反映吴国星将涉案物业交还城建公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。城建公司与吴国星签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。房屋租赁合同期满后，双方没有续签租赁合同，但吴国星仍继续使用涉案房屋，城建公司同意吴国星继续租赁涉案物业，故双方之间租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。城建公司主张吴国星从2016年11月开始拖欠租金，吴国星对此未提出异议，本院据此确认吴国星长期拖欠租金的违约事实。对于不定期租赁，当事人依法可以随时解除合同，根据吴国星于2018年6月22日交还涉案物业的事实，本院确认双方事实上已经解除涉案合同。因此，吴国星应向城建公司支付2016年11月至2018年6月22日的租金82485.33元（4180元/月×18个月＋4180元÷30×22天）。因双方当事人之间构成不定期租赁关系，基于前述，双方以事实行为于2018年6月22日解除合同，故吴国星关于本案超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于保证金的问题。根据涉案租赁合同的补充条款中约定：“乙方把物业退回甲方前……乙方无违约行为方可退回保证金12540元”本案中，吴国星未按约支付租金，城建公司要求收取的租赁保证金12540元不予退还，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定“甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金”，因本院已经认定双方之间形成不定期租赁合同关系，故城建公司主张的违约金不符合上述合同约定，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告吴国星于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付租金82485.33元；二、原告中山城市建设集团有限公司已收取被告吴国星的租赁保证金12540元不予返还，该租赁保证金归原告中山城市建设集团有限公司所有；三、驳回原告中山城市建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942元（原告已预交），由原告负担942元，被告负担2000元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  李劲松                  人民陪审员    郭绮文                  人民陪审员    吴妙玲                                                                              二〇一九年五月二十日                                                     书  记  员   孙婉霞      谭嘉怡