广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7420号上诉人（原审被告，反诉原告）：林希圣，男，1943年6月24日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘文瑶，女，1984年6月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人林希圣因与被上诉人刘文瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林希圣的上诉请求：一、撤销原审判决，改判双方继续履行《房屋租赁合同》至合同到期终止；二、判令刘文瑶承担一审、二审诉讼费用；三、改判支持林希圣的反诉请求：1.劳务代理费8000元，2.返还林希圣代付2431.7元，3.林希圣花费超过一百小时在刘文瑶的虚假诉讼上损失50000元，4.返还律师代理费500元，5.返还2018年7月、8月、9月、10月、11月、12月、2019年1月共7个月管理费1484元，6.返还多付两个月押金424元，7.返还文件处理费492元，8.返还诉讼费1152.5元。事实和理由：一审法院认定林希圣没有按时交纳房租构成违约，判令解除房屋租赁合同，属事实认定错误。因刘文瑶拒绝履行相应的协助义务导致林希圣未在9月3日支付房租，而是在9月26日通过银行转账方式支付租金。刘文瑶拒付其依照合同或微信短信约定的应付费用2431.7元。刘文瑶未协助林希圣前往出租屋管理中心办理租赁合同登记事宜。双方因交纳租金事宜产生纠纷，前往当地居委会和公安机关进行调处。刘文瑶不守诚信，在居委调处时殴打林希圣，并到派出所报案。刘文瑶不支付电梯卡费、六月份公摊水电费、拒绝支付维修灯具费等。租金应包含网络（WIFI）有线电视费用。刘文瑶应负责房间的消毒清洁，应向林希圣提供电饭煲、干衣架、枕头、床单等。被上诉人刘文瑶答辩称：其已经为林希圣购买了床及相应的生活用品，林希圣自行购买的物品并不包含在房屋租赁合同的约定中。请求二审法院依法维持原审判决。刘文瑶向原审法院起诉请求：1．林希圣向刘文瑶支付租金1500元；2．林希圣向刘文瑶赔偿经济损失3000元；3．林希圣向刘文瑶支付水电费713元；4．解除双方租赁合同关系；5．林希圣承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：双方于6月27日在中介梁小丙先生的陪同下签订了租房合同。林希圣支付租金3000元、押金3000元。租赁合同上已经表明所有配套设施，并已注明每月3号前交租金，拖延7日将自动解约。林希圣以租赁合同上并未承诺的住房花费为由，要求刘文瑶支付各项杂费共计2431.7元。与此同时，口头承诺正常上交七八月份水电费，实际并未缴纳。9月12日双方前往金华居委调解，并在居委会调解后，捏造事实，谎称我在居委会打人，并发短信给我，说在派出所报案，无故诽谤我的声誉。我已于8月28日要求林希圣交租，期间林希圣一直以抵扣为由，不交房租及水电费。我于9月12号、9月21日再次提醒林希圣。现请求法院正式解除租赁关系，并依法支付相应费用。诉讼中，刘文瑶将第一项诉讼请求变更为：林希圣向刘文瑶返还涉案房屋并支付2018年9月份至交还房屋之日止的租金。上诉人林希圣向原审院提出反诉请求：1.刘文瑶向林希圣赔偿名誉损失费50000元；2.刘文瑶向林希圣支付林希圣代刘文瑶办理WIFI、维修电灯、有线电视等事务的劳务代理费8000元（每小时2000元港币，时间共4小时）；3.刘文瑶返还林希圣因信赖合同而购买的各种生活设施如宽带、有线电视费等共计2431.7元；4.刘文瑶返还林希圣代支付的2018年7月至2018年11月份期间的物业管理费共计1100元；5．林希圣因刘文瑶虚假诉讼而支出的律师代书费人民币500元、文件处理费297元；6.刘文瑶赔偿林希圣生意时机的损失50000元；7.刘文瑶承担本案的诉讼费用。事实和理由：因刘文瑶无中生有、没有任何事实根据，恶意诽谤本人收留苏艳女士在1214房内有不正当的男女关系，严重侵害了本人的社会声誉，使本人在商务合作、收购合并、财务集资、慈善项目筹款等方面受到重大损失。据此，林希圣要求刘文瑶赔偿名誉损失费人民币50000元。双方签订租房合同后，刘文瑶没有正当理由不履行合同中约定的条款，致使林希圣花费宝贵的专业时间去办理本应由刘文瑶提供的服务，主要为代业主三次向中国移动申请wifi，时间为3小时；代业主三次安排维修房内电灯等，时间1小时，本人的专业时间每小时2000元人民币，四小时共8000元人民币。3．租房合同签订后，林希圣因信赖合同能够依约履行，报装中国移动宽带、路由器、有线电视，购买电梯卡和其他生活设施，共计2431.7元人民币，刘文瑶违反合同约定，不履行合同义务，严重侵害了林希圣的合法权益，造成林希圣经济损失。另外，房屋租赁合同中约定，由刘文瑶支付物业管理费，但是刘文瑶违反合同约定要求林希圣支付。刘文瑶没有任何法律根据提起诉讼，令林希圣被诉讼所累，林希圣要求刘文瑶赔偿因此支出的律师代理费等各项费用。诉讼中，林希圣撤回了第一项诉讼请求。原审法院经审理查明，涉案房产位于广州市花都区云山大道37号银丰国际公寓1214房，权属人是刘文瑶。2018年6月27日，刘文瑶（出租方）、林希圣（承租方）及广州市宏略房地产代理有限公司（经纪方）签订房地产租赁合同一份，约定刘文瑶将涉案房屋出租给林希圣……2．租期自2018年7月1日至2020年6月30日止，租金为1500元/月。租金含物业管理费、网络、有线电视费用，租约期间内水、电费、电梯分摊费及承租方原因所造成的厨房、卫生间的下水道堵塞的清理费等费用由承租方支付。3．承租方在签订本合同时须交纳租金1500元及押金3000元。此押金在合约期满后由出租方全额无息退还予承租方。若承租方在合约期内未经出租方同意单方面违反合同则出租方有权没收押金，并且有权将该房地产租赁予任何人；若出租方不经承租方同意单方面违反合同则承租方有权要求出租方全额退还押金并赔偿与押金同等数目的金额予承租方作为违约金。4．每月3号之前承租方必须交纳租金，逾期7天则出租方有权没收押金并有权将该房产租赁予任何人。9．承租方或者其委托代理人对该房地产实地勘察，检查过并对其房屋中的家私电器等均检查确认过，在租约期内家私电器如有损坏或遗失则承租方适当赔偿。若在租约期内不可抗力的原因所造成的经济损失，则出租方，承租方及经纪方三方均不负经济和法律责任。10．签订本合同时承租方收到出租方钥匙贰套共贰条，业主智能卡贰张。14．三方其他事项约定：现有冰箱壹台、洗衣机壹台、电视机壹台、床贰张、床头柜壹张、干衣架壹个、热水壶壹个、电饭煲壹个、垃圾筒贰个、插线板壹个。另：wifi和有线电视由承租方负责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，林希圣向刘文瑶支付了押金3000元及2018年7、8月份的租金3000元，刘文瑶称其用2000元押金为林希圣购置了两张单人床及一个床头柜。另外，林希圣向银丰大厦缴纳了2018年7月至2018年11月份共五个月的物业管理费1060元。2018年6月28日，刘文瑶将涉案房屋交付给林希圣使用，并提供了合同第十四条约定的家私、家电，未提供房卡。林希圣认为刘文瑶提供的电饭煲、干衣架、枕头、床单不适合其使用，又自行购买了上述物品，并因刘文瑶未提供房卡，其购买房卡花费100元。2018年9月12日，刘文瑶通过短信的方式向林希圣催交9月份的租金及7、8月份的水电费713.96元，林希圣认为其安装宽带、有线电视及购置物品的费用2431.7元应由刘文瑶承担，该费用在与9月份的租金抵扣后其并未拖欠租金，遂不同意支付9月份的租金。刘文瑶遂于2018年9月21日在涉案房屋房门处张贴催缴通知再次进行催缴。2018年9月25日，经过居委会调解，林希圣提出以现金方式缴纳租金，刘文瑶认为林希圣已经违约，合同已经解除而不同意收取。2018年9月26日，林希圣在扣除林希圣购买物品的费用2431.7元后，向刘文瑶转账支付了1282.26元作为9、10月份的租金及7、8月份的电费。诉讼中，林希圣称其安装宽带花费920元、安装路由器花费150元，购买电梯卡花费100元，雇人消毒、清洁房屋花费300元，支付6月份水、电梯、走廊电费123.1元，购买美的电饭煲花费125元，购买活动衣架花费79元，购买四个枕头花费79.6元，购买床单花费160元，修灯具支付245元、加装门锁花费150元，共计2431.7元，该费用应由刘文瑶负担。为此，林希圣提交了相应的收据证明其支出情况。刘文瑶称虽然合同约定租金包含物业管理费，实际上双方口头约定物业管理费由林希圣缴纳，但现在为了解决纠纷，同意承担物业管理费，租金按照1288元每月计算，林希圣垫付的2018年7月至11月的物业管理费及6月份的公摊水电费123.1元同意支付给林希圣。同时，同意向林希圣支付门卡费用100元、维修灯具的费用245元。其他费用不同意支付，也不同意使用林希圣购买、安装的物品，理由如下：1．合同第十四条已经约定宽带、有线电视费由承租方负担，故不同意承担该笔费用。2．涉案房屋交付使用时的门锁是完好的，林希圣是为了提防刘文瑶而私自添加的门锁，因此不同意承担加装门锁的费用。3．刘文瑶交付房屋时已经提供了衣架、枕头、床单、电饭煲，林希圣自认为不适合其使用重新购置相关物品所支出的费用不应该由刘文瑶承担。4．涉案房屋交付使用时已经做好了清洁，只是未做消毒，未做消毒的原因是因为林希圣要收取所谓的开门费，且合同并未要求出租方应将房屋清洁到何种程度，故不同意承担清洁费。原审法院认为，刘文瑶与林希圣、广州市宏略房地产代理有限公司签订的房地产租赁合同包含了租赁双方分别与广州市宏略房地产代理有限公司之间的居间合同关系及林希圣、刘文瑶之间的房屋租赁合同关系。本案主要审查林希圣、刘文瑶之间的房屋租赁合同关系。根据三方签订的房地产租赁合同，刘文瑶与林希圣之间房屋租赁合同关系的合同条款是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。刘文瑶依约将涉案房屋交付给林希圣使用，林希圣应按照合同约定支付租金。根据合同第4条的约定，林希圣应在每月3日前支付当月的租金，逾期超过7天，刘文瑶有权解除合同。合同签订后，林希圣于2018年6月27日向刘文瑶支付了3000元租金，于2018年9月26日支付租金1282.26元，可见林希圣未按时支付9月份的租金，已经构成了违约，刘文瑶要求依据合同第4条的约定解除房地产租赁合同中租赁合同关系合理有据，原审法院予以支持。林希圣称之所以未按时缴纳9月份的租金是因为其购买相关物品、安装宽带、有线电视等支付的费用应由刘文瑶承担，该费用足以抵扣9月份的租金。对此，原审法院认为在双方对林希圣支付的上述费用应由谁承担尚存争议，且合同亦未约定抵销的情况下，该笔费用不能抵扣，林希圣自认为应与租金进行抵扣而未按时缴纳租金的意见依据不足，原审法院不予采纳。合同解除，双方权利义务终止。林希圣应将其私人物品搬离及将涉案房屋交还给刘文瑶，并支付租金至交付房屋之日止。因诉讼中，双方已经明确合同约定的月租金标准1500元包含每月的物业管理费212元，即实际每月应缴纳租金为1288元。故2018年7月1日至2018年10月31日的租金为5152元，现林希圣共向刘文瑶支付租金4282.26元，尚欠该期间租金869.74元，林希圣应支付给刘文瑶。至于2018年11月份至交还房屋之日止的租金，林希圣应按照每月1288元的标准进行支付。关于水电费，合同约定租赁期间产生的水电费应由承租方负担，现2018年7、8月份的电费为713.96元，刘文瑶仅要求林希圣负担713元是其对自身权利的处分，原审法院予以准许。至于刘文瑶诉请林希圣赔偿其经济损失3000元，因其并未举证证明其损失情况，故原审法院不予支持。关于林希圣的各项反诉请求，能否支持，原审法院分析如下：1．名誉损失费50000元，林希圣在庭审之后撤回了该项诉讼请求，是其对自身权利的处分，原审法院予以准许。2．物业管理费，因诉讼中双方已经确认物业管理费由出租方承担，刘文瑶亦同意承担，根据林希圣提交的收据，林希圣向银丰大厦支付了2018年7月至2018年11月份物业管理费合计1060元，因此对林希圣要求刘文瑶支付物业管理费1060元的部分予以支持，超出部分的依据不足，不予支持。3．购买、安装生活设施的费用，对于门卡购置费100元、电灯维修费245元及6月份的公摊水电费123.1元，共计468.1元，因刘文瑶同意支付，原审法院予以支持。至于宽带、有线电视费、路由器安装费，因合同第十四条已经约定由承租方负责WIFI、有线电视，且刘文瑶亦不同意使用上述设施，因此宽带、有线电视费、路由器报装费应由林希圣自行承担。至于加装门锁费用，由于涉案房屋交付使用时的门锁是完好的，故林希圣私自加装门锁所产生的费用应由其自行承担。至于衣架、枕头、床单、电饭煲购置费，由于合同并未约定交付使用上述物品的规格，林希圣亦未举证证明刘文瑶交付的物品无法使用，刘文瑶亦不同意使用林希圣购置的上述物品，故林希圣以不适合其使用重新购置上述物品所产生的费用应由其自行承担。至于清洁费，由于合同并未对交付房屋的状态进行约定，也未约定在交付使用前刘文瑶应对涉案房屋进行消毒清洁，林希圣也未举证证明刘文瑶交付的房屋不能使用，因此林希圣要求刘文瑶支付清洁、消毒费用300元的依据不足，原审法院不予支持。4．林希圣要求刘文瑶支付其劳务代理费8000元、律师代书费500元、文件处理费297元、生意时间损失费50000元，均没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘文瑶与被告林希圣于2018年6月27日签订的房地产租赁合同中的租赁合同关系；二、被告林希圣于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区云山大道37号银丰国际公寓1214房腾空交还给原告刘文瑶；三、被告林希圣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘文瑶支付2018年10月份的租金869.74元；四、被告林希圣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘文瑶支付2018年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金，租金按每月1288元的标准计算；本判决发生法律效力之日后至被告林希圣交还上述房屋之日止的租金，被告林希圣仍按上述标准在每月1日前支付给原告刘文瑶；五、被告林希圣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘文瑶支付2018年7、8月份的电费713元；六、原告刘文瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向被告林希圣支付门卡购置费100元、电灯维修费245元及6月份的公摊水电费123.1元，共计468.1元；七、原告刘文瑶于本判决发生法律效力之日起十日内向被告林希圣支付2018年7月至2018年11月的物业管理费1060元；八、驳回原告刘文瑶的其他诉讼请求；九、驳回被告林希圣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费792.8元，由原告刘文瑶负担59.9元，由被告林希圣负担732.9元；反诉案件受理费1152.5元，由原告刘文瑶负担15.6元，被告林希圣负担1136.9元。经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。在二审庭询期间，林希圣述称，其第三项上诉请求中各项费用产生原因及计算方式如下：1.第1项劳务代理费系因其代刘文瑶办理移动WIFI及修理房间内的灯及电视花费了四小时，其作为专业人员，每小时按2500港元计算。2.返还代付费：移动宽带安装和年费920元，电梯卡两张100元，安装路由器150元，消毒及清洁房间300元，六月份水费、电梯及走廊电费123.1元，购买美的电饭煲125元，活动衣架79元，四个枕头79.6元，修理更换灯，加大门锁395元，购买两张床单160元。3.律师费，其聘请律师作为顾问教其书写本诉答辩状及反诉状所产生。4.文件处理费，其为应诉复印文件及外聘文件公司处理文件所产生。本院认为，林希圣是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外不动产纠纷处理。因租赁房屋位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应以涉案房产所在地作为连接点确定准据法，本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。一、关于上诉请求审理范围的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，林希圣于二审提出的上诉请求第三项第3点（林希圣花费超过一百小时在刘文瑶的虚假诉讼损失50000元），上诉请求第三项第5点中返还2018年12月、2019年1月管理费，上诉请求第三项第6点（多付两个月押金424元），其均未在一审反诉中提出，本院依法不予调处，其可另循法律途径主张权利。二、关于涉案房屋租赁合同是否应继续履行的问题。林希圣作为房屋承租人，其主要的合同义务为依约按时向房屋出租人刘文瑶支付房屋租金。林希圣未及时支付房屋租金，根据《房地产租赁合同》的约定，其已经构成根本违约。刘文瑶有权依约解除租赁合同。原审法院据此支持刘文瑶关于解除租赁合同的诉讼请求理据充分，本院依法予以维持。三、关于各项费用的负担问题。林希圣上诉主张的因办理移动WIFI产生的劳务代理费损失，根据上述租赁合同的约定，WIFI的办理由林希圣自行负责，相应的费用损失也应由林希圣自行负担。上述租赁合同未约定房屋内家电损坏应由刘文瑶负责修理，林希圣应自行负责修理。林希圣主张按每小时2500元港币的计价方式远超我国内地家用电器修理人员安装修理同类家电收取费用的合理范围，如确需修理上述电器，其也应自行聘请修理人员修理，以减少劳务代理费的损失。对该请求，本院依法不予支持。对于物业管理费，一审法院已在林希圣每月应付的房屋租金中予以扣除，并支持林希圣关于返还2018年7月至11月物业管理费1060元的请求。对于返还代付费用，一审法院已对林希圣主张的门卡购置费100元、电灯维修费245元、6月份公摊水电费123.1元，共计468.1元的反诉请求予以了支持。根据林希圣对返还代付费用产生原因的陈述，除一审法院予以支持的部分费用外，其余部分费用系林希圣在租住涉案房屋期间衣食住行用等必然产生的基本生活费用，其主张该费用由刘文瑶负担没有合同依据，也无法律依据，更与生活常理不符，本院依法不予支持。律师费及文件处理费系林希圣参加本案诉讼所产生的费用，是林希圣应自行承担的诉讼成本，其请求刘文瑶负担该费用没有法律依据，本院依法不予支持。至于一审反诉费用1152.5元的负担，根据《诉讼费用交纳办法》第二九条的规定，该费用的负担由法院依据讼争各方诉讼请求得到支持的情况决定。林希圣无权决定该费用由何方负担，其请求刘文瑶向其支付反诉诉讼费显属无理，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1373元，由上诉人林希圣负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 陈晓红二〇一九年五月二十八日书记员 黄晓君