深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初25366号原告：杨惠城，男，汉族，1984年7月4日出生，户籍地址广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：胡晓燕，广东颂业律师事务所律师，执业证号14413201011297238。被告：刘智贤，男，汉族，1968年11月7日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：何慧，广东卓效律师事务所律师，执业证号14403201411064003。委托诉讼代理人：胡信长，广东卓效律师事务所律师，执业证号14403201210034781。被告：惠州国墅园地产有限公司，住所地惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼，统一社会信用代码91441300719323177K。法定代表人：赖加宏。委托诉讼代理人：冯宇敏，男，汉族，1980年9月8日出生，户籍地址广东省惠州市惠城区，系该公司员工。原告杨惠城与被告刘智贤、惠州国墅园地产有限公司（以下简称国墅园公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨惠城委托诉讼代理人胡晓燕，被告刘智贤委托诉讼代理人何慧，被告国墅园公司委托诉讼代理人冯宇敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨惠城向本院提出诉讼请求：1．撤销深圳市罗湖区人民法院于2018年10月10日作出的（2018）粤0303执异225号民事裁定，停止对位于广东省惠州市××区淡水土××大道××小区××房的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告与被告刘智贤签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，及该合同、补充协议项下的格树园小区6栋22层02号房属于原告所有；3.责令被告国墅园公司协助原告办理上述房屋的权属证件，由被告国墅园公司承担办证费用。事实和理由：原告不服（2018）粤0303执异225号民事裁定，认为原告所提执行异议成立，理由如下：一、原告与被告国墅公司签订的书面合同合法有效，原告为购买广东省惠州市××区淡水土××大道××小区××房（以下简称“涉案房产”），于2015年8月20日向被告国墅园公司支付了购房定金50,000元；于同年8月25日与被告国墅园公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定以579,691元价格购买涉案房产等，并于当天向被告国墅园公司支付了首期房款129691元、预售登记费、抵押登记费、评估费。被告国墅园公司收到向原告支付的购房款、费用后均向原告出具了相应的收款收据。根据我国《物权法》第十五条、《合同法》第四十四条的规定，原告与被告国墅园公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均合法有效。原告已依约支付涉案房产购房首期房款即总价款的30%，未能办理银行按揭以支付剩余购房款的责任并不在于原告，在于被告国墅园公司。但为了解决本案的纠纷，原告愿意支付剩余购房价款，并向人民法院交付执行。二、原告一直合法占有涉案房产。原告在与被告国墅园公司签订上述合同后，就与被告国墅园公司签署了相关文件办理了收房手续，后被告国墅园公司以原选聘的物业管理公司惠州市五星管理有限公司需要更换，拖延了向原告交付涉案房产的钥匙。原告拿到涉案房产钥匙后于2015年10月8日办理了涉案房产的装修申请手续，并已实际居住至今。原告自2015年10月8日交纳物业管理费至今，但是2015年10月8日并不是原告真正收房的日期，原告收房后是需要时间去根据涉案房的户型情况、现场情况进行选择装修队、选择装修风格、选择装修材料，然后才去办理装修申请手续，并进行装修的。也就是说，原告不可能在2015年10月8日的当天办理收房手续的同时，在同一天内完成上述装修申请手续前的准备工作。在2015年10月8日前，原告肯定就已实际占有了涉案房产，才能有时间完成上述装修前的准备工作。原告认为，原告已依约支付了涉案房产的部分购房款，被告国墅园公司已交付了涉案房产，原告也对涉案房产进行了装修居住。原告愿意继续支付剩余购房款，涉案房产应归为原告所有。因此，原告享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院应停止对涉案房产的执行。被告刘智贤辩称，一、原告依据其与被告国墅园公司签订的《商品房买卖合同》，主张其在2015年8月25日购买了涉案房产，证据不足，应予以驳回。合同的签订时间并不能证明房屋的实际交易时间，所以合同中2015年8月25日的买卖时间不能证明是合同的实际履行时间。二、原告主张的房屋交付时间是在房产被查封后，不符合法律规定的合法占有，应当驳回。原告主张占有涉案房产的时间是2015年10月8日，但早在2015年9月24日涉案房产就已经被查封。因此，原告系非法占有涉案房产，不应得到支持。三、原告仅提供了收款收据来证明其向被告国墅园公司支付过购房款，没有银行转账流水记录，不排除被告国墅园公司与原告假借购买涉案房产的方式，进而达到逃避执行的目的。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，原告在涉案房产查封后占有该房产，不符合该规定中关于能够排除执行的情形。五、涉案房产登记在被告国墅园公司名下，被告国墅园公司作为被告刘智贤的被执行人，其名下财产是可供执行财产，现因涉案房产被被告刘智贤的案件查封在前，原告权利受到侵害，原告需向被告国墅园公司主张赔偿责任，不应向被告刘智贤主张，被告刘智贤也不是赔偿责任主体。综上，请求驳回原告的全部诉求。被告国墅园公司辩称，首先，国墅园公司的房屋于2014年1月10日取得惠阳区政府《商品房预售许可证》，国墅园公司于2015年8月25日与原告签署《商品房买卖合同》。其次，原告存在未支付购房余款40万元的违约责任，根据法律规定，原告应先支付购房款和违约金给国墅园公司。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定：“买受人如选择银行按揭贷款方式付款买受人须在《商品房买卖合同》和补充协议签署之日起七个工作日提交办理银行按揭贷款所需要的一切资料并办妥银行按揭贷款手续。买受人如逾期办理手续，则每逾期一日须向出卖人支付商品房总价款万分之五的违约金和赔偿造成出卖人的其他损失；逾期达十五日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回商品房另行处理，买受人按商品房总价款30%向出卖人支付违约金……；买受人须在办理银行按揭手续之日起三日内通知银行将所贷款划入出卖人账户内”。2015年8月25日，双方签订补充协议后，由于原告有意拖延，故意不去银行办理按揭贷款手续，造成银行按揭贷款40万元至今未划入出卖人账户内，至2018年1月28日止原告延期支付购房款850天，按《商品房买卖合同补充协议》约定，原告应支付违约金173600元（即400000÷0.05%÷868天）。原告至今尚未向国墅园公司支付以上购房款40万元和违约金173600元。再次，《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：对于出卖人在《商品房买卖合同》第十五条约定期限（商品房交付使用后180天办理房产证）内因不可预测或因政府相关职能部门工作程序或其他原因不能办理房地产权证的，买受人同意出卖人延长十个月时间办理。由于原告至今没有按合同约定时间支付完购房款，给国墅园公司造成巨大的经济损失，原告违约在先，原告应先支付购房款40万元和违约金173600元给国墅园公司后，国墅园公司才愿意继续履行合同约定的义务，并才能给原告尽快办理房产证。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、原告杨惠城在本案中提交了一份其与被告国墅园公司签订的《商品房买卖合同》，该合同无落款日期（即未注明签订时间），原告主张签订时间为2015年8月25日，被告国墅园公司不能确定签订时间。该合同约定：原告杨惠城向被告国墅园公司购买位于广东省惠州市××区淡水土××大道××小区××房涉案房产，建筑面积108.76平方米，该商品房为预售，按套出售，单价每平方米5330元，总价579691元；原告在签订合同当日付清首期房款179691元，其余房款40万元在银行做按揭；双方另对其他权利义务进行了约定。原告杨惠城另提交了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议亦无落款日期。二、原告提交了被告国墅园公司出具的3张收款收据，其中第一张开具时间为2015年8月20日，载明国墅园公司收到原告支付的涉案房产定金5万元（现金2万元、刷卡3万元）。第二张开具时间为2015年8月25日，载明国墅园公司收到原告支付的涉案房产首期款129691元。第三张开具时间为2015年8月25日，载明国墅园公司收到原告支付的预售登记费、抵押登记费、评估费共计940元。被告国墅园公司确认收到上述款项。三、2015年9月24日，本院根据申请执行人（本案被告）刘智贤的保全申请，对涉案房产予以查封。四、原告于2015年10月8日申请对涉案房产进行装修，并自2015年10月8日开始缴纳涉案房屋物业管理费。2015年11月5日，燃气公司向原告发出涉案房屋的燃气管道改观工程费用通知书。原告在（2018）粤0303执异225号执行异议案中陈述，国墅园公司于2015年10月8日将涉案房产交付给原告。原告在本案中陈述，国墅园公司交付涉案房产的时间为2015年8月25日。五、涉案房产所在格树园小区6栋于2016年8月12日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年12月取得《竣工验收备案表》。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，法院对涉案房产的查封时间为2015年9月24日，原告主张在此之前对涉案房产已经合法占有，依据不足，本院不予采信。理由如下：第一，原告在（2018）粤0303执异225号执行异议案中自认交付时间为2015年10月8日。第二，涉案房产所在格树园小区6栋在2016年8月12日才取得《建筑工程竣工验收报告》，应视为在此之前不具备交付条件，原告自然不得在此之前合法占有涉案房产。第三，原告主张其与被告国墅园公司于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，该合同明确约定该房为预售，而原告主张签约当日即交付该房产，不符合常理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告杨惠城的诉讼请求。案件受理费9597元，由原告杨惠城负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何 兴人民陪审员  梁进荣人民陪审员  冯 铭二〇一九年五月六日杨健书记员周洋洋