上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7880号原告：沈维敏，男，1958年5月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：窦俊伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：丁明，男，1982年11月16日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市，现住上海市闵行区。被告：陈萌，女，1986年7月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市，现住上海市闵行区。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱荣华，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告沈维敏与被告丁明、陈萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理。依法适用简易程序于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告沈维敏及其委托诉讼代理人窦俊伟，被告丁明、陈萌的共同委托诉讼代理人朱荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈维敏向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2018年6月9日就上海市古美西路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2.两被告共同向原告支付2018年12月11日至2019年1月2日期间的赔偿金人民币(币种下同)38,410元(以3,340,000元为本金，日万分之五为计算标准，共23天)；3.两被告共同向原告支付违约金1,044,000元。事实和理由：原告与两被告于2018年6月9日就上海市古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋总价5,220,000元，房屋建筑面积为95.05平方米，原告为卖售人、甲方，两被告为买受人、乙方。原告和两被告签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第三款约定：“逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。”《附件三：付款协议》第3条约定：“乙方于2018年12月10日之前，支付甲方房款3,340,000元整”。2018年12月10日，两被告并未按合同约定向原告付款，已经构成了违约。被告通知原告，因为被告现有的房屋未能顺利出售、无力支付剩余房款，也明确表示不想继续购买房屋，愿意承担全部违约责任。2019年1月2日，原告正式书面发函通知两被告解除合同，并要求两被告承担合同约定的违约和赔偿责任。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告沈维敏明确诉讼请求为：1.确认原告与两被告于2018年6月9日就上海市古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月5日解除；2.两被告共同向原告支付违约金1,082,410元。被告丁明、陈萌共同辩称，两被告同意原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月5日解除；原告主张的赔偿金和违约金，按照合同的相关理论，应该都是违约金的性质，故不同意支付赔偿金，且合同解除的话，也不用支付赔偿金，直接适用解除合同的违约金，虽然合同约定的违约金是房屋总价的20%，但该违约金过高，过分高于实际损失，故请求法庭酌情予以减少。本院经审理认定事实如下：2002年7月24日，原告沈维敏登记为涉案房屋的权利人。2018年6月3日，原告沈维敏(签约甲方)与被告丁明、陈萌(签约乙方)签订《补充协议》1份，约定甲、乙双方于2018年6月3日签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》；该合同约定的成交价为5,220,000元整，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.本次交易甲、乙双方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；2.本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消；3.双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；4.本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。同日，原告沈维敏出具《收据》1份，确认收到被告陈萌用于购买涉案房屋的房款50,000元。2018年6月9日，原告沈维敏(作为卖售人，签约甲方)与被告丁明、陈萌(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司羽山路二店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为95.05平方米，转让价款为5,220,000元；甲、乙双方确认，在2019年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任；乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；该合同补充条款(一)约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任；乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任；该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元整；2、乙方于2018年6月10日之前，支付甲方房款250,000元整；3、乙方于2018年12月10日之前，支付甲方房款3,340,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,560,000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款20,000元整。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，原告沈维敏(作为卖售人，签约甲方)与被告丁明、陈萌(作为买受人，签约乙方)签订《补充协议》1份，约定甲乙双方达成如下协议：1、本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付；2、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；4、甲乙双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的第九条、第十条履行)；5、本协议经甲乙双方当事人签章当日成立并生效，本协议为买卖合同的有效组成部分，甲乙双方保证本协议一经签订，即不可撤消；6、本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2018年6月10日，原告沈维敏出具《收据》1份，确认收到被告陈萌用于购买涉案房屋的房款250,000元。2018年12月10日，被告丁明向原告发送微信表示由于其房屋未出售成功，故无法购买涉案房屋，希望与原告解约。2018年12月11日，原告沈维敏微信回复被告丁明表示不同意解除合同，并认为被告单方面解除合同是要承担违约金的。被告丁明回复表示已支付的300,000元房款可以作为违约金，并希望与原告沟通。2019年1月2日，原告沈维敏通过快递方式向被告丁明、陈萌寄送《解除合同通知书》1份，告知两被告自收到函件之日起解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，并要求两被告在收到函件后三日内按照合同约定承担赔偿责任和违约责任。后该《解除合同通知书》被退回，未能有效送达两被告。2019年1月5日，原告沈维敏向被告丁明、陈萌发送微信告知了《解除合同通知书》的内容，称：“贵方已经逾期付款，明显违反合同约定，已构成根本违约。鉴于此，根据《上海市房地产买卖合同》第九条第三款之规定，特以此函郑重告知贵方：自贵方收到本函之日起解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，请贵方在收到本函后三日内按照合同约定承担赔偿责任和违约责任，我方保留追究贵方法律责任的权利。”被告丁明、陈萌于庭审中确认收到该解除通知。2019年2月25日，原告沈维敏以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，被告丁明于2018年5月21日与案外人上海太平洋房屋服务有限公司、上海菁英房地产经纪有限公司签订《“VIP房”委托协议书》1份，委托案外人独某代理销售其位于上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋，独某委托代理销售的时间为自2018年5月22日起至2018年8月20日止；委托出售的价格为不低于3,800,000元。因上述房屋未能以委托的价格出售,被告丁明于2018年8月21日与案外人上海太平洋房屋服务有限公司、上海菁英房地产经纪有限公司又签订了《“VIP房”委托协议书》1份，委托案外人独某代理销售其位于上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋，独某委托代理销售的时间为自2018年8月28日起至2018年11月28日止；委托出售的价格为不低于3,500,000元。后上述房屋仍未能以委托的价格出售。诉讼中，原、被告均确认原告未向两被告交付过涉案房屋。对于两被告已支付的购房款300,000元，原告同意返还并要求在两被告应当支付的违约金中直接抵扣；两被告表示若其需要承担的违约金金额超出300,000元，则已支付的购房款其同意予以直接抵扣。以上事实，由原告沈维敏提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、2018年6月3日的《补充协议》、2018年6月9日的《补充协议》、微信记录、《解除合同通知书》、邮寄凭证，被告丁明、陈萌共同提供的《收据》、招商银行账户历史交易明细表、《“VIP房”委托协议书》、《贷款确认书》、微信记录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，被告丁明、陈萌还共同提供了同小区房屋出售均价、出租均价的网页资料以证明涉案房屋所在小区的二手房出售均价为每平方米55,195元，签订涉案房屋的买卖合同以来，房价基本平稳，合同约定的违约金远高于原告实际可能存在的损失；原告沈维敏对上述证据的真实性无异议，但认为不能真实反映房屋的价格，并表示从两被告提供的《“VIP房”委托协议书》及微信记录可以看出房屋价格的降幅比例较高。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。两被告作为购房人，应审慎对待自身重大资产购置行为，理应对自身的购买能力有合理的预见，并对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务，现两被告未能按照合同约定支付房款，构成违约，原告据此向两被告发出解除通知，并要求确认双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于两被告收到解除通知之日解除，两被告确认收到了解除通知，并同意双方的合同于2019年1月5日解除，故对于原告主张要求确认原、被告于2018年6月9日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月5日解除的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告理应向两被告返还已收取的房款300,000元，但根据双方合同约定，两被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付赔偿金，逾期超过15日两被告仍未完全履行付款义务的，原告有权单方解除合同并要求两被告承担违约责任，两被告承担违约责任除应支付自合同应付款期限之第2日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，两被告承担违约责任的，原告可从两被告已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给两被告，已付款不足支付的，两被告应在接到书面通知之日起5日内支付。现原告提出主张违约金并要求在违约金中直接抵扣两被告已支付的房款，两被告认为违约金过高，要求法院酌情降低违约金的金额，并同意将其已支付的购房款300,000元与其需要承担的违约金进行抵扣。对此，本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本院考虑到，虽然系因两被告未能按约支付房款导致合同无法继续履行，但两被告在合同履行期间确有出售名下房屋以使两被告获得购买涉案房屋房款的积极行为，且在原、被告交易期间，本市房屋的价格并没有明显的巨幅波动，故原告主张的违约金金额明显过高。现本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由两被告支付原告违约金350,000元。原告主张在违约金中扣除两被告已付的房款，符合双方的约定，本院予以支持，因此，本院确定由两被告支付原告违约金50,000元(已扣除两被告支付的房款300,000元)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈维敏与被告丁明、陈萌于2018年6月9日就位于上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月5日解除；二、被告丁明、陈萌于本判决生效之日起十日内支付原告沈维敏违约金人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币7,270.85元，由原告沈维敏负担人民币4,919.80元，由被告丁明、陈萌负担人民币2,351.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林叶二〇一九年五月二十二日书记员  高燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。