山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0681民初1310号原告：龙口市市场发展管理局。住所地：龙口市黄城北大街261号，统一社会信用代码：12370681495178010M。法定代表人：于殿波，任局长。委托代理人：赵贵强，山东南山东海律师事务所律师。被告：龙口市黄城诚成服装商场，住所地：龙口市黄城东市场。统一社会信用代码：92370681MA3DMK6C5U。经营者：赵剑武。委托代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。原告龙口市市场发展管理局与被告龙口市黄城诚成服装商场租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙口市市场发展管理局的委托代理人赵贵强，被告龙口市黄城诚成服装商场的经营者赵剑武及其委托代理人赵强国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙口市市场发展管理局向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》。2、依法判令被告给付拖欠原告的租赁费1400000元并承担违约金（自2018年1月1日至判决生效之日止，以1400000元为基数，按照每天3%计算）。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月27日原、被告签订《租赁合同》，原告将东市场街北首街西，文圣后街东首街北营业楼整体出租给被告，出租期限为2010年12月27日至2022年12月26日，交付分为三年度，第一年度租金140万，分两次缴纳，2010年12月27日前缴纳100万，余款40万于2011年6月28日前一次缴清。第二年度租金145万，分两次缴纳，2011年12月27日前缴纳110万，余款35万于2012年6月28日前一次缴清。第三年度至合同期满每年150万，于每年12月27日前一次性缴清。但被告从2016年12月27日开始至今仅交付租金10万元，尚欠租金140万元，多次催收无果，原告诉来本院。被告龙口市黄城诚成服装商场辩称：1、双方签订租赁合同后，因原告相关部门未与营业楼原业户做好沟通工作，原业户未能按期迁出，导致出租的营业楼迟延交付给被告长达130天；2、在装修装饰及扩建期间，由于退税等原因原业户多次上访，为求稳定且不影响业户经营，原告要求被告将施工改为夜间进行，导致工期拖延一年，施工费用严重超出预算，商场在2012年3月才投入运营。3、为稳定局势，原告还要求被告2年内不得调高租金。针对上述问题给被告造成的损失，经原告原任局长及局委会研究，达成口头协议，将给予被告相应的补偿，或无偿延长承租期限、或下调租金、或采取其他形式的补偿。后因原任局长调离，双方的口头协议至今未兑现。被告未按约交齐2017年租金属实，但原告亦存在违约行为。若判令解除租赁关系，被告请求原告承担作为出租方承担剩余租赁期内装饰装修残值损失及扩建费用。另双方在合同中约定的是滞纳金而非违约金，原告要求被告承担违约金无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法进行了举证质证，原告为支持诉讼请求，提交如下证据：1、租赁合同及补充协议一份，证明原、被告存在租赁关系。2、免交税款申请，证明在合同履行期间被告提出了免交税款，并征得原告同意。3、申请及请求各一份，证明被告没有交款是个人经营问题，而非庭审答辩理由。4、律师函一份，证明付款期限到达后，原告书面通知被告履约。被告质证意见：对证据1-4的真实性均无异议，但被告认为证据1中约定的滞纳金标准过高。对证据2被告提交的该申请已征得原告同意，因此双方合同所涉及的租金额应为每年1424500元。对证据3原告所陈述的证明内容有异议，在上述两份申请及请求中，被告均谈到营业楼迟延交付，工期拖延等事实。被告提交如下证据：1、龙口市市场发展管理局副局长赵波出具的书面证明材料，证明被告在租赁期间确有营业楼逾期交付，施工工期拖延及租金调整等事实。2、建设工程规划许可证以及营业楼装饰装修及扩建后的实图，证明被告对营业楼进行装饰装修及扩建，均取得合法审批手续。3、被告进行装饰装修及扩建所涉及的投资明细表各一份及施工现场图，证明被告对商场装饰装修及扩建的投资总额为600余万元。4、针对被告进行装饰装修，原告给予的批复通知，证明被告进行装饰装修经过原告准许同意。原告质证意见：证据1系证人证言，证人应到庭接受询问，否则不予认可。对证据2真实性无异议，但对于被告是否在规划范围内进行了施工，需要核实。根据合同规定，因被告违约造成合同终止，被告所做的相关施工及装修不做任何补偿。证据3照片上没有时间，无法证明是否被告施工，投资明细与装修批复明显不符，不予认可。证据4需要庭后核实。关于被告提交的证据1，经审查主要内容为：“原告与赵剑武（系被告法定代表人）于2010年11月17日签订了《鞋帽大厅承包租赁厅合同》，由于市场业户不稳定，未给赵剑武让装修期的情况下，晚交付使用130天（2010.11.17-2011.3.27），因业户退税等原因多次上访，原告相关部门要求赵剑武稳定市场和业户，在不影响业户经营的情况下，改为夜间施工，并配合原告承诺，在承包后两年内不对市场现有业户的租金进行调整，并由局主管及分管领导、局委会决定，考虑给赵剑武进行补偿，延长租期或下调租金，或考虑其他补偿，但因原局长调离，至今未落实给予补偿”。本院庭后向赵波本人进行了核实，赵波称因特殊原因无法到庭，证人证言系其本人所提供，内容真实。因此，本院对该书面证人证言予以采信。通过以上证据交换和质证，本院认定事实如下：2010年11月17日，原、被告签订《租赁合同》及《补充合同》，合同约定：“一、原告将东市场街北首街西，文圣后街东首街北营业楼整体出租给被告。二、出租期限为2010年12月27日至2022年12月26日。三、租金交付分为三个年度，第一年度租金140万元，分两次缴纳，2010年12月27日前缴100万元，余款40万元于2011年6月28日前一次缴清。第二年度租金145万元，分两次缴纳，2011年12月27日前缴纳110万元，余款35万元于2012年6月28日前一次缴清。第三年度至合同期满每年租金150万，于每年12月27日前一次性缴清当年租金。四、双方权利和义务。……六、被告违反第四条有关规定，原告有权解除合同，收回承租权，不退还保证金及未到期租金，因此造成原告的一切损失由被告承担。七、被告逾期交纳租金，除应如数补交外，每逾期一天收取3%滞纳金。逾期超一个月，除追缴租金及滞纳金外，原告有权解除合同，收回营业场地并不退还保证金……”。后双方又于当日签订《补充合同》，关于费用收缴办法，约定：“1、乙方（被告）同意甲方监督乙方与该营业楼所有承租户的合同、协议签订，甲、乙双方各委派专人共同收取该营业楼所有承租户的租金，乙方向承租户出具相关单据，收取的租金交纳甲方账户，用于支付乙方应交租金，甲方向乙方出具相关手续，达到乙方应交承租费用之后，甲方不再介入，乙方不得单方收取承租户租金。2、2010年11月30日到期租户租金仍执行原合同，承租费收取由甲方执行，但计入乙方应交甲方承租费用范围以内”。合同签订后，被告一直如约履行合同义务，并于2011年3月9日对商场进行了装修装饰及扩建。通过原告时任副局长（分管局长）赵波的证言，本院认定原告晚向被告交付租赁物130天。自2012年始，被告申请每年免交税款75500元并获原告同意，以后每年实际缴纳租金的数额为1424500元，缴纳时间为每年年底缴纳当年租金。2017年的租金被告缴纳了100000元，尚欠1324500元未缴纳。原告多次追索未果，诉来本院。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除条件。本案原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充合同》系原、被告真实意思表示，虽然合同第七条约定被告逾期一个月交纳租金，原告有权解除合同，但通过赵波的证人证言可以认定，原、被告在合同履行过程中，因某些实际情况影响到被告施工及业户的运营，原告认可租赁物晚交付被告使用130天，并且口头承诺给予被告补偿，但至今未予落实。鉴于上述情形，本院认为被告缴纳租赁费的时间可晚于约定时间130天，即2018年5月10日。原告既然承诺给予被告相关补偿，虽然双方没有确定具体的补偿措施，但原告并未履行承诺，未落实相应的补偿措施。因此被告未按时交付租金的行为，不应导致合同解除，原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》，本院不予支持。关于拖欠的2017年租赁费，原告主张为140000元，但通过庭审查明的事实，实际应为1324500元。关于违约金，原告主张“以1400000元为基数，按照每天3%”的标准计算，本院认为，虽然合同双方约定“每逾期一天收取3%滞纳金”，但该约定明显超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“造成损失的百分之三十”，且被告辩称合同中约定的是滞纳金而非违约金，原告要求被告承担违约金无事实依据。因此，本院认定《租赁合同》中对违约金的约定不明，对于原告主张的违约金本院不予支持，但因被告拖欠租赁费给原告造成的利息损失，被告应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告龙口市黄城诚成服装商场于本判决生效之日起十日内向原告龙口市市场发展管理局支付2017年的租赁费1324500元及利息（自2018年5月11日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按照银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告龙口市市场发展管理局的其他诉讼请求。案件受理费17500元，由原告龙口市市场发展管理局承担780元，被告龙口市黄城诚成服装商场承担16720元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交二审案件受理费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋彩凤人民陪审员  王延玲人民陪审员  曹 倩二〇一九年五月十日书 记 员  唐 琳