江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初7126号原告：周卫其，男，1971年4月3日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：冯运斐、廖振权，江苏米来律师事务所律师。被告：江苏绿色原野生态农业开发有限公司，住所地江苏省溧阳市上兴镇振兴街9号。法定代表人：冯曲波，总经理。委托诉讼代理人：王蓉晖，江苏沉浮律师事务所律师。被告：车文忠，男，1967年7月12日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告周卫其与被告江苏绿色原野生态农业开发有限公司（下称被告绿色原野公司）、被告车文忠案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月8日受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，合议庭由审判员黄坚担任审判长并主审、人民陪审员张丽华、刘硕颖参加评议。本案于2019年5月15日公开开庭进行了审理，原告周卫其及其委托诉讼代理人冯运斐，被告绿色原野公司的委托诉讼代理人王蓉晖到庭参加诉讼，被告车文忠经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周卫其的诉讼请求为：1、确认位于苏州市吴江区(产权证号：25××35)房屋的所有权人为原告；2、判令立即终止对位于苏州市吴江区(产权证号：25××35)房屋的强制执行，并解除对该处房屋的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在绿色原野公司与车文忠民间借贷纠纷执行一案（案号为（2013）相执字第0128号)中，苏州市相城区人民法院于2015年1月1日将登记在被告车文忠名下的位于苏州市吴江区的房屋进行了执行查封，并将进行强制执行。原告周卫其与被告车文忠及其妻子徐菊英于2011年7月7日签订《转让协议》一份，约定车文忠和徐菊英将上述房屋转让给原告周卫其，转让总款为人民币190万元。协议签订后，原告周卫其通过吴江市云鹏建材有限公司代为向车文忠支付了购房首付款102万元，剩余88万元由原告周卫其直接归还车文忠的房屋按揭贷款来支付(自2011年7月份起由原告周卫其定期通过车文忠名下的还贷账户归还贷款)；当日周卫其与车文忠办理了涉案房屋的交付手续，即原告周卫其自2011年7月7日开始占有使用涉案房屋。原告周卫其于2011年10月30日将该房屋对外出租至今。涉案房屋转让时由于尚未办理房屋权属证书，故当时无法办理产权变更登记手续，此后被告车文忠一直隐瞒涉案房屋产权登记证书已办理的事实，导致该房屋至今未办理权属变更登记。直至近期，原告周卫其才得知该房屋产权登记证已办理，且该房屋已被法院查封的事实。原告周卫其认为，涉案房屋在2011年7月7日已经转让给了原告周卫其，并按约全部支付了购房款，且予以合法占有，同时原告周卫其对未办理过户登记不存在过错，故原告周卫其对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》，原告周卫其特向法院提出执行异议申请，但法院于2018年10月25日作出(2018)苏0507执异241号执行裁定书，裁定驳回异议人(本案原告)周卫其的异议请求，现原告依法向法院提起诉讼，望法院能支持诉请。被告绿色原野公司辩称，对原告的诉请不予认可，原告的主张没有事实和法律依据。其司因与车文忠民间借贷一案，由苏州相城人民法院依法判决之后，进入执行程序，法院依法查封了被告车文忠位于苏州市吴江区的房屋，当时其司相关人员反映是和执行人员一起去了现场，现场贴了封条，执行过程中车文忠也多次和被告公司代理人在相城法院执行庭进行多次协商，但被告车文忠从未提出该房屋已经出售的情况。从本案中原告的证据来看，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第28条的规定，原告诉请没有相应事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告车文忠未作答辩。经审理查明，2010年12月16日，被告车文忠与吴江市松新房产开发有限责任公司签订《吴江市商品房买卖合同》，由车文忠以1814722元的价格购买盛世商城208-3号的商业营业用房一套。该套房屋于2013年11月26日办理房屋权属登记，登记坐落为苏州市吴江区，建筑面积390.26平方米，规划用途商业服务。该房屋同时办理了以中国建设银行股份有限公司吴江支行为抵押权人的房贷抵押登记手续，登记债权金额88万元。本院于2012年10月9日作出（2012）相民初字第1342号民事判决，判决：“被告车文忠于本判决生效之日起十日内给付原告江苏绿色原野生态农业开发有限公司借款人民币50万元，并支付逾期付款的借款利息等”。其后因车文忠未自动履行，该案进入强制执行程序。本院于2014年1月2日对涉案房屋进行了查封，于2015年12月29日办理了续封手续。后周卫其提出执行异议，本院作出（2018）苏0507执异241号执行裁定书，裁定驳回异议人周卫其的异议请求。周卫其对此不服，故提出本案案外人执行异议之诉。以上事实有《商品房买卖合同》、房屋权属信息、《个人借款合同》、民事判决书、执行裁定书等证据证实。异议人周卫其为证明其主张，提供如下证据：1、房屋所有权证（苏房权证吴江字第××号）照片打印件一份、国有土地使用权证（编号看不清）照片打印件一份、执行裁定书照片打印件一份、民事裁定书照片打印件一份、执行裁定书复印件一份，证明位于苏州市吴江区登记在被告车文忠名下，该房产因(2013)相执字第0128号执行案件被查封，原告提出执行异议被驳回的事实。2、转让协议一份、收条一份、房屋物件交接清单一份、网银借方补充凭证（回单）复印件一份（加盖吴江市云鹏建材有限公司公章及财务章）、情况说明一份，证明被告车文忠在2011年7月7日已将涉案房屋转让给原告周卫其，且周卫其己支付购房款的事实。购房款中首付款102万元是通过吴江市云鹏建材有限公司代为转账支付给车文忠的。3、劳动合同书一份、报销单复印件8份（7份加盖吴江市云鹏建材有限公司公章及财务章，另外一份未加盖上述章），证明车文忠与吴江市云鹏建材有限公司之间存在劳动关系，从而证明吴江市云鹏建材有限公司向车文忠付款110万元中有8万元系支付的工资，另102万元系原告通过吴江市云鹏建材有限公司代为转账支付给车文忠的购房款。4、情况说明一份（吴江市云鹏建材有限公司2018年10月19日出具），说明一份（朱勤荣出具，系原告妻子弟弟），朱勤荣农行卡交易明细清单一份，朱勤荣尾号为9918的农行卡网银交易流水一份，朱勤荣中国农行卡交易明细清单一份，朱勤荣银行卡取款凭条照片打印件一份、肖云峰尾号为3115的银行卡交易明细清单一份（未加盖银行公章）、肖云峰农商行清算凭证复印件一份、进账单回单复印件一份（加盖吴江市云鹏建材有限公司公章及财务章，该两份复印件复印于同一张A4纸中）、吴江区七都镇太浦闸村村委会出具证明一份、企业信用信息公示报告查询一份、农村商业银行现金解款单及财务做账凭证复印件各一份（加盖吴江市云鹏建材有限公司公章及财务章，复印于同一张A4纸中），证明吴江市云鹏建材有限公司代原告周卫其支付给车文忠102万购房款后，周卫其的妻弟朱勤荣代周卫其归还50万元，该50万元由朱勤荣转账给吴江市云鹏建材有限公司的法定代表人肖云峰，肖云峰立即转账给吴江市云鹏建材有限公司，另外的52万元由原告周卫其以现金归还给吴江市云鹏建材有限公司。5、周卫其工行卡存折1份、原告尾号为8633工行卡2010年1月7日至2012年5月8日的银行流水1份，证明周卫其归还吴江市云鹏建材有限公司52万元中的2万元是其2011年7月13日从自己的银行卡取款。6、商品房买卖合同及补充协议一份、不动产销售发票一份、房产公司收据一份、物业公司收据2份、贷款银行卡1份（卡号62×××84）、非住宅商品房使用说明书1份，非住宅商品房质量保证书一份，证明被告车文忠在2011年7月7日已将涉案房屋交付给原告周卫其使用，交接清单中的物品一并转让。7、个人住房借款合同影印件一份（加盖建设银行骑缝章）、银行房贷还款证明1份、还贷银行流水1份(2011年1月27日至2018年3月21日)、存款凭条及个人存款交易回单影印件共63份（加盖建设银行湖滨分理处业务专用章）、建行客户回单2份，证明自2011年7月份起，涉案房屋的贷款一直由原告周卫其在归还，原告提供的存款凭条系原告还贷存入房屋按揭贷款银行卡的现金凭证，原告还贷时一部分是由其妻子朱建美归还，其中朱建美存款的凭条上签的都是朱建美的姓名，是朱建美本人签名，原告存入的凭条上有两笔（2011年7月14日、2017年5月11日）是原告本人签名，另外两笔（2016年11月1日、2017年7月12日）签署的是车文忠的名字，但边上注明“周卫其代”，其他原告存入的凭条上签的都是车文忠的名字，但是除开其中2011年4月14日的存款凭条中车文忠的名字是车文中本人所签（该笔款项系车文忠自己归还），其他存款凭条或交易回单中车文忠的名字原告所签的，从而证明款项都是原告归还的，出现多个不同署名的原因是每个银行营业点要求不一样，有的要求是签存款人的名字，有的是要求签银行卡持有人的名字，有的要求一并签上代办人的姓名。8、建设银行苏州分行贷款委托扣款协议复印件1份、周卫其尾号为5957龙卡通储蓄卡1张、个人贷款还款凭证1份、建设银行客户回单7份（其中复印件2份），证明2018年7月4日起，案涉房屋的贷款归还系从周卫其名下的尾号为5957的个人账户中扣款。9、租赁合同7份及收条复印件7份，由徐衣进书写，原件在徐衣进处，证明涉案房屋从2011年10月份起由原告周卫其出租给他人，因为是毛坯房，所以是作为仓库使用，从而证明原告合法占有使用涉案的事实。10、原告与车文忠的微信聊天记录（车文忠的微信号为×××），证明产权证未办理的原因不在原告，在被告车文忠。经质证，被告绿色原野公司认为：证据1真实性没有异议。证据2对真实性无法确认，该证据无法证明原告已支付购房款。证据3真实性无法确认，同时被告认为与本案无关。证据4中村委会证明及企业信用信息公示报告真实性认可，其他证据真实性无法确认，同时该证据无法证明原告购买房屋及支付购房款的事实。证据5真实性没有异议，但是无法证明其观点，同时对关联性不予认可。对证据6真实性无异议，但是不能证明2011年7月7日已经将涉案房屋交付原告使用，事实上在该房屋查封时，其司于姓员工和法院工作人员一起去涉案房屋的，还贴了封条，其方认为原告陈述的不是事实，不予认可。对证据7中个人住房借款合同因部分内容看不清楚，真实性暂不予确认，银行还款证明系车文忠和原告签署的，被告无法确认真实性，不予认可。银行流水及存款凭条因加盖公章，真实性予以认可，但是银行存款凭条绝大部分是车文忠的名字，存款银行均系建行，不存在原告陈述的银行要求不同，该证据可以证明绝大部分的房贷均是车文忠归还。证据8真实性认可，但关联性不予认可。证据9真实性不予认可，该房屋被查封后法院告知其司该房屋系空置，如果当时该房屋是出租的，法院应该会执行租金，该组证据中仅有徐衣进的收条，并未有支付租金的相关凭证，不予认可。对证据10不予认可，认为微信号是否是车文忠本人的无法核实，聊天记录显示2017年8月8日加为微信好友，原告主张2011年7月7日签订房屋买卖合同，2013年房产证已经办理，在几年时间中原告均未催促办理产权证不符合常理。庭审中，原告陈述，我在苏州市吴江区交通局工作，是有正式编制的工作人员。之所以会购买诉争房屋，是因为我与吴江市云鹏建材有限公司的法定代表人肖云峰很熟悉，肖云峰也买了该处的房子，当时肖云峰说车文忠急于用钱，有房子要卖，价格便宜，但是房子是商业用房，自己住住还是可以的，问我有无购买的想法，我说一下子让我拿那么多钱，我拿不出来的，让肖云峰先垫一下，之后一个星期之内筹钱还给肖云峰，肖云峰也同意了，但当时并不清楚肖云峰通过哪个账户向车文中付款的。车文忠向开发商购买这套房屋支付的房款是100万元（包括办证费用、垃圾费、物业费等），所以我原价支付100万元，另外2万元是车文忠归还两个月的银行贷款，所以另外给车文忠2万，就是委托肖云峰操作，实际通过吴江市云鹏建材有限公司转账的102万，另外88万元是我每个月拿车文忠名字开户的银行卡归还贷款。后来之所以通过小舅子朱勤荣归还50万元，是因为当时我有80万元左右积蓄，朱勤荣在广州做生意，所以我把80万元积蓄借给了他，约定10%年利率，当时我想让朱勤荣归还80万元，当时他一下还不出这么多，所以先给了50万元，其他52万元还款中2万元是工资卡上取现，另外50万元是向朋友、同事和亲戚借来的，当时向妻子的舅舅朱大观借了十几万，其他向朋友邱勤林、金培雄，亲戚王金其、王小林、孙培根、王旭奇分别借款几万元。之所以房屋没有过户，是因为其与车文忠不熟悉，平时都是问肖云峰有关过户事情，肖云峰回复说有消息会告诉我，实际没有告诉我，我估计他自己也不清楚，2017年8月8日开始原告就催被告车文忠办理产证，但是车文忠一直拖延，直到2018年3月车文忠的银行卡不能还贷，我才发现房屋被查封的情况。庭审后，原告向本院书面陈述，其与承租人在租赁开始的第一、二年是签订书面合同的，但是由于时间过久，书面合同已经遗失，后续几年除开了2017年10月18日签订了书面合同外，其他几年均是口头合同，庭审中提交的2011年至2016年的合同均系补签，但是其自2011年10月开始将房屋租赁给徐衣进却是事实。审理中，本院向肖云峰、徐衣进进行调查，肖云峰陈述，本案诉争房屋所在的地方，总共有10幢别墅，当时10幢别墅都是我们相互认识的朋友一起团购的。早年车文忠在我作为法定代表人的吴江市云鹏建材有限公司内工作，车文忠也购买了其中的一套别墅，后来他资金紧张，想卖掉房屋。当时我的朋友周卫其也想换房，我将这个房屋介绍给周卫其，当时周卫其称资金比较紧张，我说我可以先帮他垫资，之后周卫其再将钱款还我，所以我通过我作为法定代表人的吴江市云鹏建材有限公司的账户向车文忠转账110万元，其中102万元系代周卫其支付房款，另外8万元为公司支付车文忠的工资。之后周卫其又通过其亲戚向我转账归还50万元，另外的52万元是周卫其携带现金归还给我的，我当时询问为何拿了这么多现金，周卫其称这些钱是从亲戚朋友处东拼西凑借过来的，省的去存就带过来了。之后我通知我们公司的财务过来，让她将现金拿去银行入账。签订房屋买卖合同后，当时因为房屋规划等相关的手续问题产证没有办理下来。后来不久我就将我购买的其中的一套别墅卖给别人了。徐衣进陈述，我是做工程监理的，与周卫其之前就认识。我公司是在南京的，但公司有工程在吴江，因为公司有规定，公司的实验设备破旧还没有到报废的时间需要保管起来，所以我需要一个地方存放设备，所以当时向周卫其询问有无地方可以存放设备的，周卫其回复我帮我找，后来他说正好有一个房屋空置着可以存放，所以我在2011年8、9月向周卫其承租了他位于的房屋用于存放设备，年租金15000元，租金都是通过现金支付给周卫其，租金一年一付。刚开始一两年是签订书面合同的，期间没有签订，只是口头约定，到了2017年的时候又重新签订了合同。后来可能是为了起诉，周卫其又找我补充签订了几份合同并且补写了几份收条。但是事实上我们之间确实存在租赁关系，直到目前诉争房屋还是我承租存放相关的机器设备。在我承租期间，没有看到过法院的封条，因为存放机器设备后有时两三年都不会过去，如果当时看到了封条会及时通知周卫其。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据原告提供的其与被告车文忠以及徐菊英签订的转让协议、吴江市云鹏建材有限公司代为支付的购房款102万元的相关证据和后续原告还款的证据、特别是2011年7月开始至今诉争房屋的按揭贷款由原告及其妻子归还的证据等证据，并结合肖云峰、徐衣进的证人证言，可以认定虽然本案诉争的苏州市吴江区房屋虽然登记在被告车文忠名下，但是该房屋在被本院查封前即由原告与被告车文忠及徐菊英签订了合法有效的转让协议，并且诉争房屋已经交付给了原告，原告也已经支付了大部分的房款，剩余小部分房屋按揭贷款也由原告向银行在归还，且房屋未过户并非原告的原因和过错，故本院认定诉争的苏州市吴江区房屋归原告所有，不得执行上述房屋。被告车文忠经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律、法规的规定，判决如下：一、坐落于苏州市吴江区房屋归原告周卫其所有。二、不得执行苏州市吴江区房屋。本案案件受理费人民币21133元，由被告江苏绿色原野生态农业开发有限公司、被告车文忠共同负担（该款原告周卫其已经预付，本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告周卫其）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  黄 坚人民陪审员  刘硕颖人民陪审员  张丽华二〇一九年五月三十一日书 记 员  沈 雯