贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初394号 原告：刘祥华，男，1965年10月22日生，汉族，户籍地贵州省毕节市，现住贵州省。 原告：王晓艳，女，1968年5月17日生，汉族，户籍地贵州省毕节市，现住贵州省。 二原告共同委托诉讼代理人：刘国友，贵州驰远律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二原告共同委托诉讼代理人：杜远强，贵州驰远律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地：贵州省清镇市云岭大街下段百花新城6号楼501号房，统一社会信用代码：91520181556649622Y。 负责人：李云高。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司，住所地四川省合江县九支镇安居社区滨河路，统一社会信用代码：91510522797871005X。 法定代表人：成小华。 二被告共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告刘祥华、王晓艳诉被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地分公司）、被告合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘祥华、王晓艳及共同委托诉讼代理人刘国友、杜远强，被告新天地分公司、新天地公司共同委托诉讼代理人王栋、黄潇瑶到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告刘祥华、王晓艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期办理房屋初始登记、转移登记、交付房产证的违约金31573元；2、诉讼费等费用由被告承担。 事实和理由：2012年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向购买被告位于清镇市××大道××单元××混合结构商品房××套，建筑面积84.49平方米，合同第七条约定总价款为303911元，合同第十一条第一款约定在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，合同第二十二条第三款转移登记的有关约定如下：“（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权转移登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的百分之0.1承担违约责任；2、约定日期起90日以后……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金”。该约定未对逾期办理、交付房产证的违约金作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条【办理房产证延迟的责任】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告于2018年2月28日将房产证交给原告，故诉被告违约之诉的诉讼时效应从当日起才开始计算，而房产证的实际登记日期为2015年8月26日，被告逾期办证632天，应支付违约金303911元×0.06×632÷365=31573元。原告多次要求被告支付违约金，被告拒不支付，新天地分公司系新天地公司的分公司，根据法律规定，新天地公司应对新天地分公司的行为承担责任。为保护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告新天地分公司及新天地公司共同辩称，原告诉讼请求无事实及法律依据。从合同约定来看，原告等人与被告签订的商品房买卖合同，明确了被告只有办理商品房初始登记的义务，并没有办理转移登记及交付房产证的义务，原告的诉请不符合客观事实。原告等人混淆转移登记及初始登记的内容，原告主张逾期办理房产证的违约责任适用法律错误，被告不承担责任。原告主张初始登记的违约责任，被告在办理上存在一定的滞后性，存在一定违约责任，案涉1栋已经于2014年12月31日，2栋于2016年4月26日，3、4、6栋被告于2015年提交完毕办理初始登记的资料。按照现行法律规定，除2栋相关主张外，1、3、4、6栋关于办理初始登记已经超过诉讼时效。1、3、4、6栋的业主诉请不应该得到支持，2栋的违约责任计算至2016年4月26日。综上，被告认为1、3、4、6栋原告的诉请不应当得到支持，2栋原告的部分诉请不应该得到支持。 本院经审理认定事实如下：2012年8月4日，被告新天地分公司（出卖人）与原告刘祥华、王晓艳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于清镇市××道××幢××单元××层××号房屋，总价款303911元；买受人应于本合同签订之日内向出卖人交付首期房款91911元，余款212000元以银行按揭方式支付。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。 合同签订后，原告刘祥华、王晓艳已支付完购房款，案涉房屋产权证已于2015年9月25日办理。 2018年8月28日，原告等95户到清镇市人民法院立案登记。 2019年1月23日，清镇市不动产登记中心出具《情况说明》载明：新天地分公司碧翠红枫1幢、7幢、8幢楼的初始登记时间为2015年1月27日；2幢楼的初始登记时间为2017年5月27日；5幢、6幢楼的初始登记时间为2016年7月7日；3幢、4幢楼的初始登记时间为2016年7月11日。 诉讼中，原告申请保全，本院已裁定采取保全措施。 上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的房屋所有权证、《商品房买卖合同》、购房发票、收据、立案登记表、《情况说明》、保全裁定书及保全费票据等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，原告与新天地分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按合同约定于2013年12月31日前履行商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而是在2015年9月25日才将案涉房屋转移登记至原告名下，被告的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。但根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日生效，本案中，原告主张的从2014年1月1日起至2015年9月25日期间的逾期办证违约金已超过民法通则规定的2年诉讼时效，原告主张该权利不受法律保护。因此对被告辩称已超过诉讼时效的辩解意见予以采纳，对原告主张诉讼时效应自被告实际交付房产证之日起计算的意见不予采信，故对原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 驳回原告刘祥华、王晓艳的诉讼请求。 案件受理费590元，减半收取295元，保全费336元，共计631元，由原告刘祥华、王晓艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  柳红强 二〇一九年五月二十七日 法官助理莫舒雪 书记员陈芳