广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4620号原告：罗鑫，男，1979年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************************，公民身份号码。委托诉讼代理人：黄慧湾，广东珙桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伯慈，广东珙桐律师事务所实习律师。被告：佛山依云臻园房地产有限公司，住所地：佛山市南海区****************，统一社会信用代码。法定代表人：韩冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国潮，男，该公司工作人员。原告罗鑫与被告佛山依云臻园房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告罗鑫的委托诉讼代理人黄慧湾，被告的委托诉讼代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付违约金115206.32元（自2018年2月29日起算至实际交房之日止即2019年3月21日止，以14X元为本金，按照日万分之二的比例计算）；2.本案全部诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2017年11月1日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定被告向原告出售商品房一间，位于广东省佛山市南海区*********************，建筑面积为161.5平方米，房款总额为14X元，付款时间为2017年11月3日前，交房时间为2018年2月28日，被告公司会议《入伙通知书》书面通知原告办理商品房交付手续。2017年11月3日，原告按照合同约定向被告支付了该商品房总价款，原告已经完全履行了买受人的义务。但是，截至起诉之日，被告仍未向原告发送《入伙通知书》。原告多次向被告问询交房时间，被告未能明确交付的时间。综上，被告的逾期交付商品房的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，故起诉。起诉后，被告在2019年3月21日向原告交付了涉案房屋，故违约金计算至2019年3月21日。因此撤回立案时候“被告立即向原告交付房屋”的诉讼请求。被告辩称，一、被告已及时发出交付通知，已履行交付通知义务。被告在案涉房屋约定的交付时间前已取得案涉房屋所在项目的《竣工验收备案表》与《测绘报告》，符合买卖合同约定的交付条件。因案涉房屋于2018年4月才完成合同登记备案，被告于2018年4月25日向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2018年4月29日前来收楼，后续也分别于2018年5月28日、2018年6月30日、2018年7月30日、2018年8月31日、2018年9月30日、2018年10月28日、2018年12月28日、2019年1月30日、2019年2月28日发出《催告入伙通知书》，要求原告尽快入伙，也就说被告已积极履行自身的交付通知义务，并未违反买卖合同约定，不应承担逾期交楼违约责任。二、即便原告未能收到交付通知，也可以在买卖合同约定的截止日期到案涉房屋所在地与被告进行交付。买卖合同补充协议第四条第1款明确约定“达到买卖合同约定交付日期的，不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人逾期办理交付手续的，则视为出卖人已履行交付义务”，本案中，被告已发出《入伙通知书》，并多次发出《催告入伙通知书》，即便原告未能收到前述《入伙通知书》与《催告入伙通知书》，原告可根据买卖合同及其补充协议的约定，自行到案涉房屋所在小区办理交付手续。另根据聊天记录，原告最迟也于2019年1月21日确认起可直接到现场进行收楼，但原告并未按有关约定办理，原告应自行承担有关风险及责任，被告不应承担逾期交楼违约责任。三、原告已于2019年3月21日收楼。综上，被告已及时发出交付通知，已履行交付通知义务，即便原告未能收到交付通知，也可以买卖合同约定的截止日期到案涉房屋所在地与被告进行交付，不应承当逾期交付违约责任。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同》（预售）》原件1份、《补充协议》原件1份，用以证明《商品房买卖合同（预售）》第六条约定，在2017年11月3日前支付全部房价款，总金额人民币14X元，付款日期为2017年11月3日前。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二的违约金”，《补充协议》第四条约定“出卖人以《入伙通知书》书面通知买受人办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中通知交付日为准”。房屋交付应当有《入伙通知书》，但是原告至今都没有收到《入伙通知书》。《商品房买卖合同（预售）》第五页载明买受人罗鑫的电话138*****X。3.POS刷卡单原件3份（金额为1446186元、40000元、10000元）、发票原件1份，用以证明原告已经按照《商品房买卖合同（预售）》在规定期限内支付了全部房款，罗鑫已经完全履行了合同义务；4.微信聊天记录打印件1份，用以证明原告曾多次向被告员工问询交房时间，但一直得不到准确的交房时间答复，被告至今未交付房屋。5.房屋交接验收签认表原件1份、区域消防责任书原件1份，用以证明2019年3月21日，被告向原告交付涉讼房屋。被告在诉讼中举证如下：1.竣工验收备案表复印件1份（庭后提交原件予以核对）、测绘报告书复印件1份（庭后提交原件予以核对），用以证明涉案房屋在买卖合同约定的交付日期前已经取得竣工验收和测绘报告书，符合交付条件；2.入伙通知书（4月）复印件1份及对应的EMS邮单复印件1份、入伙催告书（2018.5.28、2018.6.30、2018.7.30、2018.8.31、2018.9.30、2018.10.28、2018.12.28、2019.1.30、2019.2.28）复印件各1份及对应的EMS邮单原件各1份及对应的（2018.8.31、2018.9.30、2018.10.28、2018.12.28、2019.1.30、2019.2.28）邮单打印件各1份，用以证明被告已经于2018年4月25日向原告发出入伙通知书通知原告在2018年4月29日入伙，后续被告在2018年5月28日、2018年6月30日、2018年7月30日、2018年8月31日、2018年9月30日、2018年10月28日、2018年12月28日、2019年1月30日、2019年2月28日向原告发出催告入伙通知书，要求原告尽快办理交付手续；3.微信聊天记录打印件1份，用以证明被告销售人员和原告的老婆杨丽的聊天记录，用以证明原告最迟于2019年1月21日确认其可以直接到现场收楼；4.钥匙/资料交接表原件1份，用以证明原告在2019年3月21日接收房屋。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5真实性无异议，原告对被告提供的证据2-4真实性无异议，本院对其真实性均予以确认；对被告提供的证据1，被告庭后提供了相应原件予以核对，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年7月11日，位于佛山市南海区***************办理竣工验收备案手续。2017年10月23日，佛山市南海区*******出具了佛山市南海区佛山市南海区*********依云公馆1、2座的测绘报告书。2017年11月3日，原告（买受人）罗鑫与被告（出卖人）佛山依云臻园房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：乙方向甲方购买广东省佛山市南海区*******************（以下简称涉讼商品房），总价款为14X元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；买受人在2017年11月3日前支付全部房价款，总金额14X元；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付商品房；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人，逾期在90日之内，自约定的纠纷期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；出卖人应当自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人；出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方，变更的乙方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。涉讼合同中原告罗鑫载明的通讯地址为佛山市顺德区************************，联系电话为138*****。原告（买受人）罗鑫与被告（出卖人）佛山依云臻园房地产有限公司签订《补充协议》，约定：出卖人及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同约定的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，出卖人以《入伙通知书》书面通知买受人办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同买受人已完成商品房的交接，达到买卖合同约定交付日期的，不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付日期，以房屋所在地为交付地点，买受人如逾期办理交付手续的，即视为出卖人已履行交付义务；如买受人未完全履行买卖合同约定的各项义务，出卖人不承担逾期办理买卖合同登记备案、逾期交付房屋和逾期办理产权登记等相关责任，同时出卖人有权在买受人完全履行买卖合同约定的各项义务后60天内通知商品房的交付，因此产生的责任由买受人承担。2019年3月21日，原告在《房屋交接验收签认表》、《钥匙/资料交接表》上签名。另查明，2017年10月31日，原告分别向被告刷卡支付10000元、40000元；2017年11月3日，原告向被告刷卡支付1446186元。2018年3月16日，被告出具发票，该发票载明收到购买方为原告罗鑫，涉讼商品房购房款为14X元。又查明，2018年5月6日，原告微信询问被告的工作人员涉讼商品房何时可以交，被告工作人员回复称物业会通知，统一时间段发通知，原告会收到一份收楼通知书，原告称“你不是跟我说年前，现在都又过了5月份了知不知道大概是什么时间？”，被告工作人员称“我问问物业，如果可以交付的话，我让他早点发通知书给你”；2019年1月20日，原告询问被告工作人员大概什么时候能收房，被告工作人员回复称其问问售后，售后回复了就跟原告说。再查明，被告于2018年4月向原告在涉讼合同上载明的通讯地址邮寄《依云公馆入伙通知书》，该邮件上载明的联系电话为138*****，与原告在涉讼合同中留存的联系电话不符。2018年5月28日、2018年6月30日、2018年7月30日、2018年8月31日、2018年9月30日、2018年10月28日、2018年12月28日，被告分别向原告在涉讼合同上载明的通讯地址邮寄《依云公馆入伙催告书》，上述邮件上载明的联系电话均为X，与原告在涉讼合同中留存的联系电话不符。被告提供的邮件投递情况显示2018年8月31日、2018年9月30日、2018年10月28日、2018年12月28日的《依云公馆入伙催告书》邮件均被退回妥投。2019年1月30日，被告向原告在涉讼合同上载明的通讯地址邮寄《依云公馆入伙催告书》，该邮件于2019年2月1日寄出，于2019年2月11日被退回妥投。2019年2月28日，被告向原告在涉讼合同上载明的通讯地址邮寄《依云公馆入伙催告书》，该邮件于2019年3月1日寄出，于2019年3月7日被退回妥投。2019年1月30日及2019年2月28日的《依云公馆入伙催告书》邮件，邮单写明的联系电话为138*****，与原告在涉讼合同上留存的联系电话一致。2019年3月5日，原告提起诉讼。诉讼中，被告陈述因涉讼合同约定的交付之日涉讼商品房尚未办理合同登记备案手续，故交付时间顺延至合同登记备案完成，被告亦规定要完成合同登记备案才能收楼，涉讼商品房合同登记备案手续在2018年4月完成。本院认为，涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同约定被告应在2018年2月28日前交付涉讼商品房予原告，在涉讼合同约定的交付期限前，涉讼商品房虽已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，具备涉讼合同约定的交付条件，但被告基于其公司内部规定、以涉讼商品房未经登记备案为由在涉讼合同约定的交付期限内拒不向原告交付涉讼商品房，被告已构成违约，原告主张被告从2018年3月1日起按合同约定标准承担逾期交房违约责任合法合理，本院予以支持。截至2018年2月28日，被告并不同意将涉讼商品房交付原告，其主张原告可按涉讼合同约定自行前往涉讼商品房所在小区办理交付手续的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。关于逾期交房违约金计算的截止日期，被告虽于2018年4月向原告在涉讼合同上留存的联系地址邮寄了《依云公馆入伙通知书》，此后又于2018年5月28日、2018年6月30日、2018年7月30日、2018年8月31日、2018年9月30日、2018年10月28日、2018年12月28日陆续向该地址邮寄了《依云公馆入伙催告书》，但上述邮件所载明的联系方式并非原告在涉讼合同上留存的联系方式，亦未有证据显示邮件上的联系电话为原告所使用，被告履行通知义务的方式不当直接造成原告未能接收涉讼房屋，且原告在未收到被告收楼通知的情况下，有向被告工作人员询问关于涉讼商品房的交付情况并催促尽快交房，故原告对于其未能在《依云公馆入伙通知书》确定的收楼时间接收涉讼房商品房并不负有责任，被告仍应向原告支付该期间的逾期交楼违约金。2019年1月30日，被告向原告发出的《依云公馆入伙催告书》的邮件所载明的联系地址和联系电话均为原告在涉讼合同中留存的联系方式，该邮件被退回妥投的责任应由原告自行承担，故本院认定邮件被退回之日即2019年2月11日被告已按涉讼合同的约定履行书面通知原告办理涉讼商品房交付手续的义务。在涉讼商品房虽已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且被告已依约履行通知收楼义务的情况下，原告要求被告支付2019年2月12日至2019年3月21日期间的逾期交楼违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，被告应以已付房价款14X元为本金从2018年3月1日至2019年2月11日止按日万分之二的标准计付逾期交楼违约金104134.55元予原告（14X元×0.0002×348天），原告诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山依云臻园房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金104134.55元予原告罗鑫；二、驳回原告罗鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1242.21元（原告已预交），由原告罗鑫负担50.86元，被告佛山依云臻园房地产有限公司负担1191.35元。被告佛山依云臻园房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1191.35元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告罗鑫已预交的诉讼费用1191.35元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告罗鑫。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年五月五日书记员 郑幸莉