江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1087号上诉人（原审被告）：周志良。被上诉人（原审原告）：孙莉。委托诉讼代理人：刘海，江苏润众律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉，江苏润众律师事务所实习律师。上诉人周志良因与被上诉人孙莉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2018)苏0582民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志良上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回孙莉的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院遗漏必要诉讼当事人，程序违法。顾菊芳、周宇应作为共同被告参与诉讼。2.一审法院认定事实不清。导致涉案房屋无法过户的原因在于张家港房产管理局要求不享有房屋产权份额但作为房屋共有人的顾菊芳一同到场办理，一审法院应至张家港房产管理局调查顾菊芳有无必要到场，如无必要，则违约责任应由张家港房产管理局承担，故本案应追加张家港房产管理局作为第三人。3.周志良并未违约。孙莉未按约将首付款交给周志良，且在诉争房屋已被保全不能出售情况下另购他房，还捏造周志良另行出售房屋的事实，违约在先。4.涉案房屋买卖合同应当继续履行。因周志良相关权证遗失，其与孙莉关于首付款交付、交房、产证过户等细节约定变化，双方均予以认可，不构成解除合同或某一方违约。如合同解除，则孙莉应向周志良承担违约责任。孙莉辩称，周志良根本违约后，孙莉向一审法院起诉要求解除合同，合同自应诉通知送达周志良处解除。一审庭审中，周志良明确同意解除合同、第二次庭审中又要求继续履行合同，违背诚信原则。请求驳回上诉，维持原判。孙莉向一审法院起诉请求：1.解除周志良、孙莉于2018年3月21日签订的《张家港房地产买卖合同》；2.周志良双倍返还孙莉定金20万元并向孙莉支付违约金33.6万元；3.周志良赔偿孙莉律师代理费损失1万元、保全费担保费损失1100元；4.本案诉讼费、保全费由周志良负担。一审审理中，孙莉将诉讼请求第二项变更为：“2.周志良返还孙莉定金10万元并向孙莉支付违约金33.6万元”。一审法院认定事实：2018年3月21日，周志良作为售房人（甲方），孙莉作为购房人（乙方），张家港永邦房产经纪有限公司作为居间方，三方共同签订《张家港房地产买卖合同》一份，主要内容为：“卖方同意将其名下位于张家港市的房屋转让给买方，房屋建筑面积为130平方米，自行车库为8平方米，房屋价款168万元，此价格为含装修、附属设施及相关物品的总价款。买方于签订合同当时支付卖方购房定金人民币10万元整。除购房定金以外的房款买方以下列方式支付：2018年3月31日前首付41万元，剩余房款117万元通过银行贷款支付。甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产权登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应的手续（包括并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。双方确定的交房时间为2018年3月31日前，甲方在交房前将房屋所设水、电、气、网络、有线电视等费用全部结清并迁出户口；逾期交房的，甲方承担房屋总价计算的每天万分之五的违约金……第六条违约责任：1.除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约行为而给对方造成的损失；关于定金：买方签订本合同后违悔约，卖方有权没收定金，卖方签订本合同后悔约，买方有权要求双倍返还定金。2.本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括并不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房产生的房屋租金、诉讼费、律师费、差旅费等……各方还在合同中作了其他约定。”该合同底部甲方处由周志良签字确认，乙方处由孙莉签字确认，丙方处由张家港永邦房产经纪有限公司盖章确认。2018年3月21日，孙莉通过银行转账的方式支付周志良购房定金10万元。合同签订后，孙莉的男朋友高某就购房首付款的支付、办理案涉房屋过户手续等问题多次与周志良协商。2018年3月29日，高某以微信的方式询问“首付是今天转给你，还是等房产证找到之后转给你”，周志良回复“等找到之后吧”。2018年5月1日，高某询问“周总，（就房屋所有权证遗失一事）我听说你去登报了，但是最近三天的报纸我都看了，没有看到”，周志良回复“5月2号能看到”。2018年5月2日，高某看到案涉房屋的“遗失启事”后问：“周总，除了遗失启事公示的两证外，是否还有其他证遗失”，周志良回复“你问中介”。之后高某问“周总，现在公示期已经结束，你们家人商量的怎么样了？如果可以，我们去办理过户”、“你们到底什么想法，两个月了”、“下周一早上九点到张家港市不动产登记中心一起办理过户”，周志良回复“主要我前妻不来”、“已经没有指望了”。高某问：“你（周志良）的意思你们肯定不卖了？”周志良回复“她不签又有什么办法呢”……。2018年5月24日，孙莉向周志良寄送通知一份，主要内容为：“周志良，2018年3月21号本人与你签订的房屋买卖合同一份，约定应于2018年3月31号向本人交付房屋并办理不动产权过户手续，如今你方迟迟不向本人履行合同义务。现再次通知你，请你于2018年5月28日上午9点-10点之间携相关手续至张家港市不动产登记中心办理过户手续，逾期产生的法律后果由你承担。如你当天不来办理过户，本人将按照相关法律规定和合同约定要求你承担相应的法律责任。”周志良于2018年5月26日收到上述通知。2018年6月4日，周志良向孙莉寄送通知一份，主要内容为：“孙莉，本人于2018年3月21日与你签订了一份卖房合同，规定合同签订之日支付100000元定金，同时约定3月31日前交付410000元首付并交付房屋，但你在交付了定金后，未在3月31日前交付410000元首付，也未按合同规定来接受房子，我认为你的行为已经构成根本违约，你应当按照合同的约定承担相应责任，同时本人明确告诉你，由于你的违约行为已导致我们之间的合同被解除。”孙莉于2018年6月5日收到上述通知。孙莉认为周志良的行为已构成违约，遂聘请律师向一审法院提起诉讼，并支付律师代理费10000元。为此引起本案纠纷。一审另查明，张家港市、杨舍镇庆丰新村8幢车库登记的所有权人为：1.共有人顾菊芳；2.按份共有：周志良1%、周宇99%。周志良与顾菊芳于2016年2月25日登记离婚，离婚协议书中约定庆丰新村8-405室归儿子所有。一审再查明，2018年7月6日，孙莉与案外人瞿海丰签订《存量房买卖合同》，以166万元购买了张家港市杨舍镇名都花苑19幢604室房屋（含车库、阁楼），并于2018年8月20日完成过户登记、领取了房屋所有权证书。一审审理中，证人高某出庭作证，证明：“其是孙莉的男朋友，也是案涉房屋购买方的经办人。上述微信聊天记录是其与周志良的聊天记录。案涉房屋买卖合同签订时周志良没有出示房产证，后来其了解到案涉房屋为周志良、其儿子、其前妻共有，高某于是就要求周志良的儿子前妻一起来写授权委托书，但周志良一直推脱”。证人黄某出庭作证，证明其是案涉房屋中介经办人，周志良不愿意出售房屋的原因是房屋涨价了，黄某在网上看到案涉房屋的出售价为200万元。由于孙莉、周志良均不申请对案涉房屋进行价值评估，一审法院依法向张家港市房产交易中心调取了张家港市杨舍镇庆丰新村10幢801室房屋及张家港市杨舍镇庆丰新村8幢402室房屋成交价格。其中张家港市杨舍镇庆丰新村8幢402室房屋面积为129.23平方米，车库面积为14.11平方米，2017年1月10日（开票日期）价格为1110000元；张家港市杨舍镇庆丰新村10幢801室房屋面积为143.54平方米，成交价格为1741719.83元，该房屋买卖合同签订日为2018年6月6日。一审审理中，周志良要求继续履行《张家港房地产买卖合同》，孙莉表示其已于2018年7月6日购买了案外房屋，不再同意购买案涉房屋。以上事实，有《张家港房地产买卖合同》、借记卡转账明细、微信聊天记录、电话录音、《聘请律师合同》、增值税发票、通知、EMS回执、存量房交易资金托管协议、存量房交易信息确认书、税收缴款书、一审庭审笔录及当事人陈述等予以佐证。案件一审审理过程中，由于孙莉不同意调解，本案调解未成。一审法院认为，孙莉与周志良签订的《房地产买卖合同》合法有效，受法律保护。双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，孙莉按照约定支付了购房定金，周志良理应按照约定接受首付款、交付房屋并协助孙莉办理房屋过户手续。周志良在《房地产买卖合同》明确：“甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产权登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应的手续（包括并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。”而在履行合同过程中，周志良却以出售案涉房屋未经过其他共有人同意为由拒绝继续履行合同，致使孙莉无法实现合同目的，周志良的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。现孙莉主张解除双方签订的《张家港房地产买卖合同》、由周志良返还定金10万元，合法正当，一审法院予以支持。对于孙莉的“要求周志良支付违约金33.6万元”诉讼请求应否支持的问题。孙莉主张按照《房地产买卖合同》第六条约定，要求周志良支付合同总价款20%的违约金计33.6万元。周志良认为违约金过高，只同意赔偿孙莉5万元损失。一审法院认为，孙莉、周志良双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。由于孙莉、周志良均不申请对案涉房屋进行价值评估，一审法院结合双方在合同中的约定、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能、周志良在本案中的违约行为、证人证言及一审法院调查的情况等因素综合考量，酌定周志良应向孙莉支付违约金16.8万元。至于孙莉要求周志良赔偿其律师代理费1万元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于周志良的“案涉房屋买卖合同无效”抗辩主张应否采信的问题。一审法院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，周志良辩称案涉房屋买卖合同未经共有权人签字而无效，根据上述司法解释可以看出，出卖人就标的物是否具有所有权或处分权并不影响合同效力。故周志良的辩称，缺乏依据，一审法院不予采信。对于周志良“要求继续履行合同”抗辩主张应否支持的问题。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人进行民事活动、民事诉讼等行为时，在作出相应的言词后，要对自己的言词负责，不得为自己的利益而作出否定先前言词的言论。本案中，周志良先是明确表示不再出售案涉房屋，在孙莉购买案外房屋后又表示愿意出售案涉房屋，且在该情况下，孙莉表示不再购买案涉房屋。故对于周志良“要求继续履行合同”的抗辩主张，一审法院不予支持。对于周志良“孙莉没有按照合同约定支付首付款，存在严重违约，请求驳回孙莉的诉讼请求”抗辩主张应否采信的问题。一审法院认为，按照孙莉、周志良签订的《房地产买卖合同》的约定，孙莉应于2018年3月31日前支付周志良购房首付款41万元。从孙莉的男朋友高某2018年3月29日以微信的方式询问“首付是今天转给你，还是等房产证找到之后转给你”，周志良回复“等找到之后吧”的实际情况来看，孙莉、周志良对于首付款的支付达成了新的合意，在新的合意未履行前，周志良表示不再出售案涉房屋。孙莉不构成违约。故对于周志良的该抗辩主张，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及相关规定，一审法院判决：一、解除孙莉与周志良签订的《张家港房地产买卖合同》。二、周志良返还孙莉定金10万元，并支付孙莉违约金16.8万元，合计26.8万元。限周志良于判决生效之日起十日内履行。三、驳回孙莉的其他诉讼请求。案件受理费19920元、保全费3270元、保全担保费1100元，合计24290元，由孙莉负担9473元，由周志良负担14817元。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明：1.一审法院于2018年6月13日向周志良邮寄民事起诉状、应诉通知书等应诉材料，上述应诉材料于2018年6月16日送达周志良一方。2.一审庭审中，周志良向一审法院提交说明一份，载明“经我多方努力，我们房屋产权人已同意将庆丰新村8-405房产按照合同的约定转让给买方。同意人：周志良、周宇2018.8.12顾菊芳”。二审中，鉴于孙莉一方不同意调解，导致本案未能调解。上述事实，由一审法院邮寄凭证、周志良一审提交的说明、本院调查笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，孙莉、周志良于2018年3月21日签订的《张家港房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，应认定为合法、有效。周志良、孙莉男朋友高某的微信信息往来显示，在合同履行过程中，周志良先是因房屋权证遗失告知孙莉待其房屋权证找到后再支付首付款，后是因其前妻顾菊芳不同意配合办理过户，导致涉案房屋过户手续一直未能办理。在孙莉向周志良邮寄通知催告其至张家港市不动产登记中心办理过户手续后，周志良向孙莉寄送通知告知孙莉基于孙莉未按约支付首付款行为导致合同解除。周志良上述行为已经导致孙莉合同目的不能实现，孙莉据此享有合同法定解除权。孙莉于2018年6月6日向一审法院起诉要求解除涉案房地产买卖合同，上述民事起诉状自2018年6月16日送达周志良，涉案房地产买卖合同自2018年6月16日解除。周志良要求继续履行合同，一审法院未予支持，并无不当。周志良认为孙莉违约在先的观点，与上述微信往来显示情况不符，不能成立。周志良作为房地产买卖合同相对方，系本案适格被告，其要求追加周宇、顾菊芳作为共同被告及张家港市房产管理局作为第三人，无法律依据，本院不予准许。综上，上诉人周志良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由上诉人周志良负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一九年五月十日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。