广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初6089号原告（反诉被告）：广东玉都房地产开发有限公司，住所地广州市白云区云城东路565号3301房。法定代表人：欧明媚，总经理。委托诉讼代理人：邱德君，女，该公司职员。被告（反诉原告）：广州涉外经济职业技术学院，住所地广州市沙太路大源北28号。法定代表人：匡增忠，董事长。委托诉讼代理人：丁保银，广东合盛律师事务所律师。原告广东玉都房地产开发有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告广州涉外经济职业技术学院（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东玉都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱德君，被告广州涉外经济职业技术学院的委托诉讼代理人丁保银到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广东玉都房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.我司与被告签订的《【广州宏鼎大厦】房屋租赁合同》（合同编号：玉都2017招商（租）012）于2018年12月25日解除；2.被告向我司支付合同解除日前欠付的租金，暂计至2018年12月15日为338056元，向我司支付自合同解除之日起至租赁物业实际交还之日止参照合同终止前的最后一个月租金的日租金标准双倍向我司支付物业占用费；3.被告向我司支付超付的印花税4206.2元；4.被告向我司支付违约金749720.55元（暂计至2018年12月25日，此后违约金以1091982.7元及物业占用费总和为基数按日0.5%计算至被告实际履行之日止）；5.自合同解除之日起三日内将广州市白云区云城东路567号109单元房屋完好返还给我司；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我司与被告签订《【广州宏鼎大厦】房屋租赁合同》,约定由被告承租我司位于广州市白云区云城东路567号109单元房屋，计租建筑面积为127.091平方米，租赁期间总租金为5063798元，除首月租金外被告应于每月25日前向我司支付下月租金。我司已于2017年12月1日依约履行了租赁物业的交付义务，并于2018年1月15日及2018年2月11日按整个租赁期租金总额的0.1%缴纳印花税共5063.8元。但自2018年2月25日开始，被告再未按租赁合同约定支付租金，我司多次催告无果。截至2018年12月25日，被告已欠付我司2018年3月1日至2019年1月31日的租金共计338056元。根据租赁合同约定，如被告未按约定支付租金，超过3天每逾期一天，被告应按所欠款项的0.5%支付违约金，且合同约定逾期支付租金超过30天的，我司有权单方解除租赁合同，收回租赁物业，被告已付保证金不予退还，且被告还须按照租赁期限内租金总额的10%向我司支付违约金。另外，被告依约还应向我司支付因合同提前终止而超付的印花税。综上，现为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于广州涉外经济职业技术学院的反诉原告辩称，我司不同意原告的反诉请求。1.对于涉案租赁物的状况，被告在签订租赁合同时已充分了解并接受，被告应自行承担一切的经营风险。我司不存在任何的隐瞒或欺骗，被告也是进行了实地考察以后认为可以接受才与我司签订合同，在商铺实际交付的时候也没有提出任何异议。签订合同后，我司已积极履行了合同义务，将符合合同约定的商铺交付给被告使用，不存在任何的过失情节。至于项目人流多少的因素影响，包括了经济大环境、商铺周围的商铺经营者水平及经营本身所具有的商业风险。这些因素不属于我司可以控制的范围。2.关于涉案商铺外的一堵围墙，是位于租赁物业所在云景汇的一个整体项目外延部分，并不存在被告所指的任何封闭环境。实际上商铺外面的道路全部都是畅通的，周边也有商铺经营不错。3.被告主张我司存在欺诈的行为并没有充分的事实依据，租赁合同从未就围墙拆除、人流方面的保证进行任何的约定，同时我司也从未对被告进行过任何书面或者口头上的承诺，所谓欺诈的说法口说无凭。4.关于被告在答辩状上所说的关于我司命令物业配合被告进行撤场的问题，实际上物业并不是我们的公司，我们无权命令他们配合任何工作，我们向物业咨询也并没有给他们出放行条。综上所述，被告的反诉主张缺乏充足的证据，应承担举证不能的责任。被告广州涉外经济职业技术学院辩称，1.租赁物业因铺前有一施工围墙围堵，形成封闭的环境，人流量极少，原告在向我方出租该物业时曾承诺该围墙在2018年1月份会拆除，届时将面临凯德广场和中国南方航空大厦，交通便利，人流聚集，若无人流量，我方可无责退租。但迄今为止围墙仍未拆除，商铺附近仍是几乎荒无人烟，绝大部分的商铺都没有开张。2.我方承租该商铺后，在开业期间根本没有任何客人。我方曾就围墙问题多次与原告协商退租或减租，并于2018年5月3日向原告发出《关于申请免除商铺租金的函》，详述了施工围墙未依承诺拆除对我方造成无法维持经营的严重困境，要求原告尽快调查确认，免除围墙拆除前的租金以维持合作关系，原告却一直置之不理。3.2018年11月23日，我方不得已以公证的方式向原告送达了解除租赁合同的通知，原告于2018年11月26日签收邮件后亦没有提出反对意见。我方于2018年11月27日开始撤场，该商铺物业也开出放行条。2018年12月1日，我方将租赁物业交还给原告，原告接收了商铺并将商铺封锁。因此，涉案租赁合同已于2018年11月26日解除。原告要求我方支付至2018年12月25日的租金，并要求支付2018年12月25日之后双倍租金标准的占用费无据。4.原告未依约提供良好的租赁环境，导致我方的合同目的无法实现，属于欺诈，在我方多次协商的情况下置之不理，恶意扩大损失，应由原告承担其恶意的后果。故原告要求克扣我方支付的保证金和支付违约金于法于理无据。退一步讲，若法院认定我方需要支付违约金，我方认为原告主张的违约金标准以过高。我方愿意以约定租金标准支付占用费，并用已交的租金及租赁保证金用于抵扣上述占用费，剩下的我方愿意补足，但原告主张的其他费用应由原告自行承担。由于原告的虚假承诺的欺诈行为，导致我方违背自己的真实意愿而签订了合同，现为维护我方的合法权益，提出如下反诉请求：1.撤销我方与原告签订的《【广州宏鼎大厦】房屋租赁合同》（合同编号：玉都2017招商（租）012）；2.我方比照租金标准承担实际占用期间的占用费，扣除已支付的租金和租赁保证金后差额为195716元；3.本案的诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、税收完税证明、公证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《【广州宏鼎大厦】房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于广州市白云区云城东路567号109单元房屋（以下简称涉案商铺）。双方确认该物业计租建筑面积为127.091平方米；甲方同意乙方将承租物业用于商业用途，经营种类/项目为私人定制；甲方向乙方出租该物业的租赁期限为10年，即从2017年12月1日起至2027年11月30日止；甲乙双方议定该物业租金价格按建筑面积280元/平方米/月计价，年递增为前两年不变，第三年开始每年递增5%，在租赁期内，乙方须按如下标准向甲方支付租金：2017年12月1日至2027年11月30日期间总租金：5063798元，2017年12月1日至2017年12月31日月租金29656元/月，2018年1月1日至2018年11月30日月租金29654/月，2018年12月1日至2019年11月30日35585元/月……；乙方应于指定交付日到物业管理公司办公室办理该物业的交接手续并支付相应款项；乙方须于签订本合同当日且该物业指定交付日前一次性向甲方支付如下款项共计100826元：（1）首期租金即2017年12月1日至2017年12月31日期间的租金29656元；（2）履约保证金71170元；除首期租金外，乙方须于每月25日前向甲方交付下月租金。租金按照自然月计算，计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；本合同解除或终止的，乙方须在解除或终止之日起三日内，与甲方有关部门（包括但不限于物业管理公司）联系并将该物业全部空出、连同该大厦及该物业所有钥匙及甲方在内其所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用的使用状态下，交回甲方（一般损耗除外）。甲方对乙方用于该物业装修的投资不予补偿。乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿装修及设备设施；若合同期满或解除、终止的，乙方未能按照合同规定向甲方返还该物业，则甲乙双方同意：（1）乙方在该物业遗留任何财物、任何装饰、家具、装修、货物、材料、设备或其他物品皆视为被乙方丢弃，且甲方有权任意处置、销毁或以甲方认为合适的其他方式处理上述物品，而无需对乙方承担任何责任，乙方或/及第三者不得提出异议或向甲方主张赔偿；除本合同另有约定外，若甲方在乙方未有任何违约行为的情况下擅自提前解除本合同，甲方应退还乙方履约保证金，并双倍赔偿乙方所缴纳的履约保证金做为给乙方造成的经营投资损失费；如乙方未按约定支付其应缴费用，包括但不限于租金、履约保证金、物业服务费、物业服务费保证金、水电费等，超过3天每逾期一天，乙方应按所欠款项的0.5%支付违约金；除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定的，经甲方书面通知后，乙方在七日内未纠正违约行为，则自第八日起每逾期一天应按照年租金总额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30天仍未改正，甲方有权随时单方解除本合同，收回该物业，停止该物业的水、电等的供应；非因法定或合同约定事由，任何一方均无权单方终止或解除本合同；如出现下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该物业，乙方已付的履约保证金不予退还，且乙方须按照租赁期限内租金总额的10%向甲方支付违约金：……（8）乙方未按合同约定按时足额交付租金、水费、电费等应付费用或逾期未按物业管理服务合同约定按时足额支付物业管理费，逾期超过三十日或逾期付款经甲方两次书面催缴而不履行的；乙方如需提前终止合同，需至少提前60个工作日向甲方提出申请，视双方合意解除合同，免除违约责任；根据税务主管部门要求，本合同印花税需按照整个租赁期租金总金×0.1%计税缴纳。甲乙双方经协商同意，在甲方按照税务主管部门规定缴纳印花税后，如本合同因乙方原因提前终止、解除的，则超付部分的印花税即乙方未履行期间的租金总额×0.1%由乙方承担，乙方同意在本合同提前终止、解除之日支付予甲方等。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金71170元，原告于2017年12月1日向被告交付了涉案商铺，并向税务部门缴纳了租赁期限内的印花税。被告自2018年3月开始未再向原告支付租金。后被告向原告反映因涉案商铺所处位置被施工墙阻挡，没有人流经过，没有形成商业气氛，与签订合同之初原告公司的员工明确涉案商铺前的施工围墙将于2018年1月拆除的情况不符，提出不按商场铺租价位收费的申请，原告未予同意被告的申请。诉讼中，原告表示其诉讼请求要求确认双方签订的涉案租赁合同于2018年12月25日予以解除是基于本案提交立案的时间。其主张被告支付的违约金包括被告逾期支付租金的违约金及解除合同违约金。被告表示向原告提出减免租金的申请未果后，其已于2018年11月底向原告明确表示解除双方的租赁合同，并在取得原告的同意后搬离了涉案商铺。并提交其职员“梁欢”与原告销售人员陈嘉怡的微信聊天记录、录音拟证明其上述陈述。原告对微信记录真实性予以确认，但认为无法证明原告的上述陈述，并表示对被告搬离涉案商铺并不知情，且商铺内尚有部分柜子未搬离，在被告未明确表示放弃的情况下其无法收回涉案商铺。2019年4月16日，本院组织原被告双方到涉案商铺所在位置进行现场勘查。现场勘查情况如下：涉案商铺属于“云璟汇”楼宇中的一楼商铺，该商铺处于楼宇靠外侧位置，铺面与另一楼宇“凯德广场”相邻，目前因铺面通道外侧有一堵施工墙围弊，进入涉案商铺须从“云璟汇”的另一侧入口进入，且无法直通“凯德广场”。涉案商铺已空置，未上锁，商铺内除两面靠墙柜体外，无其他物品。另原告向本院明确因开庭审理期间，被告表示放弃涉案商铺内物品，并同意其收回涉案商铺作另行租赁，故其认可被告于2019年3月18日向其返还涉案商铺，并申请撤回要求被告返还涉案商铺的诉请。本院认为，原告与被告签订的《【广州宏鼎大厦】房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。上述合同签订后，原告已向被告交付涉案商铺，被告应依约向原告支付租金。但被告自2018年3月开始未再向原告支付租金，该行为已构成违约，应当承担违约责任。根据上述合同约定，原告有权要求解除合同并要求支付欠付的租金和支付违约金。虽原告享有解除合同的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告行使合同解除权应当通知对方，现有证据无法体现原告已于2018年12月25日将解除合同的意思表示送达被告，故原告要求上述租赁合同于2018年12月25日解除缺乏依据，本院不予支持。虽原告的该项诉请本院予以驳回，但因原告现有权行使合同解除权，且现原告明确要求解除双方的租赁合同关系，被告亦已实际搬离了涉案商铺，故本院认定涉案租赁合同于本判决作出之日解除。因被告欠付租金导致合同解除，故原告有权要求被告支付欠付租金。关于原告要求被告支付租金的期限问题。因被告自2018年3月开始欠付租金，故租金的起算时间应从2018年3月开始计付。对于租金计付的截止时间，（1）被告抗辩其已于2018年11月底搬离涉案场地，虽原告对此不予确认，但结合被告提交的微信记录和录音，能够形成被告曾于2018年11月初通过原告的销售人员陈嘉怡向原告提出过解除合同的意见，后被告于2018年11月底搬离涉案商铺后通过原告的销售人员陈嘉怡询问原告的处理意见，但原告未直接予以答复的较为完整的证据链，故本院对被告抗辩其已于2018年11月底搬离涉案商铺，且原告对其搬离的行为知情的意见予以采信。（2）虽现有证据不足以证明原告搬离涉案商铺是经原告明确同意而搬离，但如前述认定，被告曾在搬离涉案商铺之前已向原告提出解除合同的意见，原告对被告搬离涉案商铺的行为亦知情，即使原告不同意被告提出解除合同的意见或不认可被告搬离涉案商铺的行为，原告亦可另行向被告主张违约责任，故在被告搬离涉案商铺后，原告理应对被告搬离涉案商铺的行为作出相应回应，并通过尽快收回涉案商铺的方式防止损失的扩大，但原告并未对被告搬离涉案商铺的行为作出回应，并放任涉案商铺空置的状态，故原告应当承担因放任涉案商铺处于空置状态所致的损失。综上，原告要求被告支付2018年3月至2018年11月的租金本院予以支持。对原告主张2018年11月后的租金费用本院予以驳回。根据合同约定，上述期间的租金为29654元/月，经核算，2018年3月至2018年11月的租金共计为29654×9=266886元。因被告已于合同判决解除前搬离涉案商铺，故原告要求被告支付自合同解除之日止租赁物业实际返还之日按租金标准双倍支付物业占用费的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。（1）因被告确实存在欠付原告租金的事实，故原告有权依约要求被告支付逾期支付租金违约金。根据双方签订的租赁合同约定，被告逾期支付费用超过3天的，每逾期一天，被告应按所欠款项的0.5%支付违约金。原告根据该约定的标准计付违约金。因原告未能举证其因被告逾期支付租金所致实际损失，合同约定的上述违约金标准确属过高，本院结合被告逾期支付租金的主观表示、商铺经营的环境等因素，酌定违约金按每日0.05%的标准计付。结合前述认定，被告逾期支付2018年3月至2018年11月期间的租金，故违约金的计付亦应以前述欠付租金计付。原告要求被告支付2018年3月至2018年11月期间逾期支付租金违约金的诉请本院予以支持。结合合同约定，上述每月的违约金应以每月租金29654元为本金，自2018年2月起，依次从每月的28日计至实际支付之日止，并以本金为限。（2）双方签订的租赁合同约定，如出现被告未按合同约定支付租金超过30日的，被告须按租赁期限内租金总额的10%向原告支付违约金，故原告要求被告支付解除合同违约金有据，本院予以支持。但因原告已主张被告支付的履约保证金不予退还，且原告亦已向被告主张其他违约责任，在原告未能证明其实际损失的情况下，本院结合被告违约导致合同解除的主观表示、被告的回应态度及商铺经营的环境，原告依照该标准计付解除合同违约金显然过高，本院酌定按一个月的租金标准29654元计付该违约金。对原告主张的其他多出上述认定数额部分的违约金本院予以驳回。关于原告要求被告支付超付的印花税的问题。根据双方签订的租赁合同约定，在原告按税务主管部门规定缴纳印花税后，因被告原因提前终止、解除合同的，被告未履行期间的租金总额×0.1%由被告承担。合同签订后，原告已向税务部门缴纳租赁期限内的印花税，故现原告要求被告按未履行期间的租金总额×0.1%的标准支付印花税的诉请有据，本院予以支持。原告主张按4206.2元的标准计付超付印花税合理，本院予以采纳。被告反诉主张原告在签订合同时存在对涉案商铺的未来状况作虚假描述，导致其产生错误认知，并因此签订了合同，该行为属于欺诈行为，故请求撤销双方签订的租赁合同。对此，根据被告的现有举证，不足以证明原告在签订合同时，对涉案商铺门口围弊围墙将于2018年1月拆除的未来状况进行过承诺的事实，故本院对被告的上述主张不予采信。商业经营本就有风险，该风险包括经营商铺的选址、商铺经营管理能力、市场竞争等多方面因素，被告在签订合同时已明知商铺门口有一堵墙围弊隔离了与相邻商场的通行，其仍选择承租涉案商铺，且双方在合同中并未有关于原告承诺该围弊墙于何时拆除的约定，故因该状况给商铺经营带来的风险亦应由被告自行承担。被告主张撤销双方签订的租赁合同缺乏理据，本院不予支持。虽被告曾于2018年11月向原告发出解除合同的意思表示，并搬离了涉案商铺，但因彼时被告已因逾期支付租金构成违约，其无权主张要求解除合同，在原告未明确同意解除合同的情况下，被告的合同并未实际解除。双方签订的租赁合同约定，被告未按合同约定按时足额交付租金等费用达30日的，被告已支付的履约保证金不予退还，现因被告逾期支付租金导致合同解除，故被告反诉请求按抵扣押金后向原告计付欠付原告的租金缺乏依据，本院不予支持。因原告已实际收回了涉案商铺，其要求撤回关于要求被告返还涉案商铺的诉请亦属于其对自身诉讼权利的处分，故本院对原告申请撤回要求被告返还涉案商铺的诉请予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州涉外经济职业技术学院向原告广东玉都房地产开发有限公司支付2018年3月至2018年11月的租金266886元及逾期付款违约金（以每月租金29654元为本金，按每日0.05%的标准，自2018年2月起，依次从每月的28日计至实际支付之日止，并以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告广州涉外经济职业技术学院向原告广东玉都房地产开发有限公司支付解约违约金29654元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州涉外经济职业技术学院向原告广东玉都房地产开发有限公司支付超付印花税4206.2元；四、驳回原告广东玉都房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广州涉外经济职业技术学院的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7314元，由原告广东玉都房地产开发有限公司负担4186元，被告广州涉外经济职业技术学院负担3128元；反诉受理费2107.16元，由被告广州涉外经济职业技术学院负担。由被告广州涉外经济职业技术学院负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年五月二十三日书记员  陈玉梅