黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初2167号原告：哈尔滨市国土资源局，住所地哈尔滨市南岗区一曼街173号。法定代表人：李英革，局长。委托诉讼代理人：王立新，男，1978年4月6日出生，汉族，哈尔滨市自然资源和规划局法制处副处长，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：陈伟，黑龙江佰通律师事务所律师。被告：马迭尔宾馆，住所地哈尔滨市道里区中央大街89号。法定代表人：刘瑞强，总经理。委托诉讼代理人：闫东，黑龙江久通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芝泉，黑龙江久通律师事务所律师。原告哈尔滨市国土资源局(以下简称市国土资源局)与被告马迭尔宾馆建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出（2016）黑01民初430号民事裁定，驳回市国土资源局的起诉。市国土资源局不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2018年10月25日作出（2018）黑民终645号民事裁定，撤销（2016）黑01民初430号民事裁定书，指令本院审理。本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市国土资源局的委托诉讼代理人王立新、陈伟，被告马迭尔宾馆的委托诉讼代理人闫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市国土资源局向本院提出诉讼请求：1.判令马迭尔宾馆向市国土资源局缴纳土地出让金25,622,169.84元、滞纳金25,126,109.28元（暂计算至2016年5月31日），合计50,748,279.12元;2.判令马迭尔宾馆按照日万分之二的标准给付市国土资源局自2016年6月1日至实际给付之日的滞纳金；3.判令马迭尔宾馆承担本案诉讼费用。事实和理由：1994年3月，哈尔滨市规划土地管理局批复同意，将位于哈尔滨市道里区西七道街14-48号和西八道街7-35号地段面积5241㎡的国有土地使用权出让给马迭尔宾馆作为综合楼建设用地（目前楼房早已竣工并投入使用）。按照当时的国有土地使用权出让价格，马迭尔宾馆应当缴纳土地出让金27,422,169.84元。但马迭尔宾馆当时以资金紧张为由，仅陆续缴纳1,500,000元，尚欠25,922,169.84元。经协商，市国土资源局、马迭尔宾馆双方于2001年11月9日签订《欠款合同书》。该合同约定：马迭尔宾馆应于2002年12月缴纳土地出让金25,922,169.84元，逾期按照每日万分之二的标准向市国土资源局缴纳滞纳金；合同到期后，如马迭尔宾馆未能缴纳所欠费用造成违约，市国土资源局可向有管辖权的人民法院申请强制执行。同日，马迭尔宾馆向市国土资源局出具《欠条》，承认欠交土地出让金25,922,169.84元。双方约定的付款期限届满后，经市国土资源局催讨马迭尔宾馆于2004年9月8日又缴纳300,000元，共计缴纳1,800,000元，尚欠25,622,169.84元。此后虽经市国土资源局不间断地持续催讨，马迭尔宾馆至今仍然没有缴纳欠款，故诉至法院。马迭尔宾馆辩称：1.本案争议焦点之一是本案纠纷是否属于民事审理范围，双方没有签订《国有土地使用权出让合同》，是否适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。以批复形式确定的马迭尔宾馆享有该宗土地使用的权利和缴纳出让金的义务，此批复行为属于行政管理范畴。土地出让金无论是通过行政诉讼还是通过民事解决都应该重新确定土地出让金数额。案涉国有土地已经改变用途，应当按照改变用途后当时的价格计算。由于双方对国有土地使用权出让金未达成一致，因此应当先行确定出让金价格。2.关于滞纳金问题，由于需要重新确定土地出让金，滞纳金亦应当重新计算。平等主体之间签订的滞纳金条款无效，双方在《欠款合同书》约定的滞纳金不发生法律效力。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。且滞纳金具有法定性，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。3.本案存在审批时的项目和实际使用时的用途发生了情势变迁，双方至今也没有进行确认和变更，导致市国土资源局20多年没有主张权利。市国土资源局提交的《催缴土地出让金通知书》、《关于协调减免马迭尔大厦欠缴土地出让金的请示》等第五组证据不能证明其向马迭尔宾馆催缴国有土地使用权出让金，同时证明市国土资源局多年未进行催缴，在履行义务上不作为。4.关于哈尔滨电业局从出让土地中划拨部分土地，应当从出让土地中扣除土地出让金问题。哈尔滨电业局取得划拨土地，系通过审批程序无偿获得，并非从马迭尔宾馆处转让取得。马迭尔宾馆虽然同哈尔滨电业局签订了《电力建设协议》，但双方交易的标的系变电所，与土地成本无关，按照国家政策变电所使用土地性质为无偿划拨。哈尔滨电业局强行利用马迭尔宾馆从出让土地中建设变电所，影响整体土地的商业价值，理应支付合理的补偿。但该补偿不应视为马迭尔宾馆转让土地，市国土资源局应当扣除划拨土地相应的出让金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对双方提交的证据的真实性均予确认并在卷佐证。关联性及证明力大小结合各证据内容及相互联系程度予以综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年3月11日，市国土资源局给马迭尔宾馆出具的《哈尔滨市规划土地管理局用地的批复》，将位于哈尔滨市道里区西七道街14-48号和西八道街7-35号地段5241平方米国有土地使用权出让给马迭尔宾馆作为综合楼建设使用，马迭尔宾馆应缴纳土地出让金27,422,169.84元。根据时任副市长朱胜文的批示，该项目的土地出让金先交100万元，余款按还款计划执行。该宗土地原计划用于建设香格里拉大酒店，后香格里拉大酒店迁址建设，该宗土地上改造建设为马迭尔大厦。该宗土地交付后，马迭尔宾馆仅在1994年、1996年分两笔缴纳150万元土地出让金。经协商，双方于2001年11月9日签订《欠款合同书》，约定：马迭尔宾馆应于2002年12月还清剩余土地出让金25,922,169.84元；合同到期后，马迭尔宾馆如未能上缴所欠费用造成违约，马迭尔宾馆应按每日万分之二的标准向市国土资源局缴纳滞纳金。同日，马迭尔宾馆向市国土资源局出具《欠条》，确认欠缴土地出让金25,922,169.84元，承诺2002年12月还款。2004年9月8日，马迭尔宾馆又缴纳30万元。至此马迭尔宾馆共计缴纳180万元，尚欠土地出让金25,622,169.84元。1998年，为解决马迭尔宾馆及周边地区用电紧张问题，经马迭尔宾馆申请市政府协调从马迭尔宾馆的用地中划拨625.90平方米供哈尔滨电业局用于建设变电所，马迭尔宾馆实际土地使用面积为4670.20平方米。根据市政府协调会议纪要所载内容，涉及建设场地费用的投入及补偿问题，由哈尔滨电业局与马迭尔宾馆协商后签订正式协议，对双方各自将承担的责任予以明确；因变电所用地占用马迭尔宾馆二期工程用地，为补偿马迭尔宾馆对该用地所支出的各项费用，采取“谁用电、谁付费”的原则，由将来使用该变电所的用电单位分担用地费用，否则变电所不予供电。双方按照上述会议纪要精神，于1998年12月9日签订《电力建设协议》，马迭尔宾馆同意在符合规划要求并不影响其整体建筑风格及使用功能的前提下，向哈尔滨电业局提供建设变电所所需用地。该协议约定，因马迭尔宾馆已于1996年即支付了场地的各项费用，时至今日，此黄金地段马迭尔宾馆出让给哈尔滨电业局，使马迭尔宾馆整体效益受到影响，作为补偿哈尔滨电业局同意马迭尔宾馆不分担变电所的占地费；同时考虑土地增值，占地费暂按每平方米1.9万元计算（共计1110万元），待有关部门对此占地费用审计认定后，按审定款额计算；此款按市政府会议纪要精神“由使用该变电所的用电单位分担”，哈尔滨电业局协助收回，并保证对不交上述费用单位，哈尔滨电业局不予供电。2003年10月29日，马迭尔宾馆取得二期综合楼项目的商品房销售许可证。2005年2月28日，马迭尔宾馆向市国土资源局请示，因商品房积压无法还清市国土资源局土地出让金，马迭尔宾馆将马迭尔大厦4、5、6、7层一次性转让给案外人李志刚（马迭尔会馆）使用（该部分房产的产权证已办理），本次分割4层建筑面积4265.67平方米，为办理分割土地使用权证现将土地出让金交10万元整，待加大售房力度后，争取三年内将所欠土地出让金分期全部还清。市国土资源局就分割部分土地出让金进行核算，原出让金单价为5232.24元/平方米，转让给李志刚部分的分摊土地面积为292平方米，市国土资源局不再向李志刚补收分摊面积的土地出让金。2005年马迭尔宾馆向市政府报告申请调整案涉土地出让价格，以土地出让价格5232.24元/平方米虚高为由请求按照1993年当时市场价格定价。2008年马迭尔宾馆向市国土资源局、市国资委请示报告上述请求。2015年12月7日，马迭尔宾馆向上级主管单位文旅集团请示，请求协调有关部门研究对马迭尔大厦欠缴土地出让金2592万元给予减免。2015年12月30日，市国土资源局在哈尔滨日报上刊登《催缴土地出让金通知书》向马迭尔宾馆催收欠缴的土地出让金。本院认为，黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终645号民事裁定书已经认定土地使用权出让是创设土地使用权的一种民事行为，双方当事人间已形成国有土地使用权出让合同的民事法律关系，故本案纠纷属于民事诉讼受案范围应无疑义，理由不再赘述。《欠款合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应依约履行。马迭尔宾馆主张滞纳金条款无效，因土地使用权出让涉及的滞纳金性质为约定违约金，并非行政法意义上的滞纳金，亦不违反法律法规的强制性规定，本院对其该项主张不予支持。关于案涉土地是否应当重新确定土地出让金标准的问题。双方为协议出让，案涉土地原计划用于建设香格里拉大酒店，后香格里拉大酒店迁址建设，该宗土地上改建为马迭尔大厦。马迭尔宾馆抗辩主张土地用途由餐饮旅游业变更为城镇混合住宅用地，但其提交的2016年8月18日的土地登记卡显示此时该宗土地性质仍为商服。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。而本案证据显示马迭尔宾馆从未向市国土资源局申请变更土地用途，更未经过市国土资源局审批同意，在此前未与市国土资源局签订书面国有土地使用权出让合同的情况下仍怠于向市国土资源局提出签订土地使用权出让合同以便重新确定或调整土地使用权出让金。即便案涉土地在实际建设中用途变更为城镇混合住宅用地，亦经过市国土资源局同意，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持”之规定，马迭尔宾馆可以请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金，而不能请求按照市国土资源局作出批复时或者改变土地用途时的市场价格调整土地出让金，马迭尔宾馆在本案中并未提出该请求。故马迭尔宾馆请求重新确定土地出让金标准缺乏事实和法律依据，本院不予支持。马迭尔宾馆应当按照双方约定价格缴纳土地出让金27,422,169.84元，市国土资源局多次催缴，现马迭尔宾馆已交付180万，还应当缴纳剩余土地出让金25,622,169.84元。关于哈尔滨电业局从案涉土地中划拨部分土地是否应当扣除相应土地出让金的问题。根据市政府协调会议纪要及《电力建设协议》约定，为补偿马迭尔宾馆对该用地所支出的各项费用，采取“谁用电、谁付费”的原则，由将来使用该变电所的用电单位分担用地费用，占地费暂按每平方米1.9万元计算（共计1110万元），待有关部门对此占地费用审计认定后，按审定款额计算。因此，虽哈尔滨电业局划拨取得该部分土地使用权，但马迭尔宾馆已经取得相应的包含用地费用的补偿，从协议中约定的“此黄金地段马迭尔宾馆出让给哈尔滨电业局”可见，该补偿范围包含但不限于相当土地出让金的权益。故马迭尔宾馆请求扣除相应土地出让金，本院不予支持。关于市国土资源局请求马迭尔宾馆给付的滞纳金数额问题。《欠款合同书》约定按照日万分之二的标准缴纳，该标准并未明显高于同期贷款基准利率，且马迭尔宾馆并未提出调整违约金标准，故本院对此予以认定。双方2001年11月9日签订的《欠款合同书》约定马迭尔宾馆欠缴土地出让金25,922,169.84元,还款期限为2002年12月，马迭尔宾馆又于2004年9月8日缴纳30万元，故截止到2016年5月31日的滞纳金分两段计算：1.以25,922,169.84元为基数计算，自2003年1月1日至2004年9月7日共计615天。每日滞纳金为5184.43元（25,922,169.84元×0.02%），本期间的滞纳金为3,188,424.45元（5184.43元/天×615天）。2.以25,622,169.84元为基数计算，自2004年9月8日至第一次起诉前的2016年5月31日共计4281天。每日滞纳金为5124.43元（25,622,169.84元×0.02%），该期间的滞纳金为21,937,684.83元（5124.43元/天×4281天）。以上合计为25,126,109.28元。市国土资源局请求2016年6月1日至实际给付之日按照每日万分之二的标准给付滞纳金亦应予支持。综上所述，哈尔滨市国土资源局的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、马迭尔宾馆自本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市国土资源局欠缴的土地出让金25,622,169.84元及滞纳金25,126,109.28元（自2003年1月1日至2016年5月31日按照日万分之二计算），合计50,748,279.12元；二、马迭尔宾馆自本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市国土资源局2016年6月1至实际给付之日的滞纳金（以欠缴的土地出让金25,622,169.84元为基数按照日万分之二计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298,325.70元，由马迭尔宾馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年五月五日法官助理孙志军书记员周小倩