山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0303民初7084号原告(反诉被告)：冯海波，男，1981年5月2日出生，汉族，住山东省邹平县。委托诉讼代理人：王亚飞，山东柳泉律师事务所律师。被告(反诉原告)：王庆，男，1976年3月1日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：**，山东博骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：许爱芹，山东博骏律师事务所律师。第三人：侯永超，男，1974年6月10日出生，汉族，住淄博市张店区。原告(反诉被告)冯海波与被告(反诉原告)王庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，原告(反诉被告)冯海波于2019年1月28日提交书面申请，申请追加案外人侯永超为第三人参加本案诉讼，本院予以准许并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)冯海波委托诉讼代理人王亚飞和被告(反诉原告)王庆委托代理人**、许爱芹及第三人侯永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯海波向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房款150000元；2、被告支付违约金100000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月17日，原、被告签订《购房合同书》，约定被告将其所有的位于淄博市张店区大棚，以175万元价格出售给原告，2017年8月2日前办理好过户手续。原告依约并超额支付了购房款，但被告拒不履行过户义务。给原告造成巨大经济损失。王庆辩称，原告所诉无事实及法律依据。原、被告于2017年4月17日签订《购房合同书》，约定冯海波以175万元价格购买王庆位于淄博市张店区门头大棚一套，先付定金10万元，余款1个月内付清，冯海波在2017年4月24日支付定金10万元，余款在一个月内(2017年5月24日)未支付，王庆多次催促，冯海波以多种理由不付款。事后冯海波多次找王庆协商，双方于2017年6月2日重新签订协议，约定由第三人侯永超及案外人田忠锋顶名购买王庆该位置另一处大棚D4-5，购房款由冯海波支付，实际购买人为冯海波，D4-3房产房价调整为180万元，D4-5房产房价为174万元，合计354万元。协议生效后，冯海波只支付了D4-3房产购房款180万元，原D4-3房产所交定金转化为D4-5购房定金10万元，剩余购房款164万元至今未付。王庆不存在多收购房款的事实，不应当返还购房款及支付违约金。第三人侯永超述称，冯海波陈述属实。王庆向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告签订的买卖协议；2、冯海波向王庆支付违约金185746.85元；3、诉讼费由冯海波负担。事实和理由：2017年6月2日，原、被告签订协议，约定王庆将位于淄博市张店区两套房产卖于冯海波，合计价款354万元，冯海波于2017年6月6日先付180万元，8月2日支付剩余房款164万元(扣除冯海波于2017年4月24日已支付的10万元)。冯海波在长达一年多的时间内拒不支付剩余房款，构成根本违约。冯海波辩称，反诉原告所诉无事实及法律依据，本案三方签订的补充协议明确约定，合同的履行有先后顺序，冯海波在履行完第一笔付款义务后，王庆拒不履行过户义务，冯海波不应提前履行剩余付款义务，是王庆一直违约，约定的是王庆将D4-3房产卖于冯海波，将D4-5房产卖于第三人，第三人把钱给冯海波，冯海波再把钱给王庆。第三人侯永超述称，反诉原告的诉求无事实及法律依据，与合同不符，反诉原告没有在2017年8月2日前将D4-3房产过户给第三人和反诉被告，现在过户了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯海波提交购房合同书一份、房屋买卖协议一份、银行交易明细一份、完税证明一份、录音一份。王庆提交购房合同书一份、房屋买卖协议一份、转账记录两份。冯海波、王庆及第三人对上述证据的真实性均无异议，以上证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月17日，冯海波、王庆签订购房合同书，内容为“兹有冯海波购买王庆鲁中装饰材料城(张店区昌国路105号院10号楼10-03)门头大棚一套，计款175万元，(备注：先付定金10万元，余款1个月内付清)”。冯海波于2017年4月24日通过个人银行账户向王庆账户转款10万元。2017年6月2日，王庆(出售方)与冯海波(购买方)、侯永超(购买方)另行签订房屋买卖协议，内容为：“兹有王庆鲁中材料城D4-3、D4-5两套大棚门头，卖给冯海波D4-3，D4-5卖给侯永超、田忠锋(总款354万元)，2017年6月6号冯先付180万元，三天内王庆协助其过户，2017年8月2号将余款打入王庆帐内，(D4-52017年6月12号协助过户)。(4月24号冯已付定金10万元，共计余款164万元于2017年8月2号付清，8月2号前必须一切过户手续办完，每晚一天扣1万元违约金)。”2017年6月6日，冯海波向王庆转款180万元。2017年12月4日，涉案D4-3房产(张店区昌国路105号院10号楼10-03)过户至冯海波名下，之前冯海波一直租用该房屋。现涉案D4-5房产已由王庆另行出售他人。在此期间，冯海波多次和王庆通电话，协商购买涉案房产及办理房产过户事宜。冯海波主张，根据2017年4月17日双方签订的合同，约定涉案D4-3房产的价格为175万元，后王庆要涨价，冯海波才没按约定在5月17日前付尾款165万元。冯海波不同意涨价，王庆要涉案D4-3、D4-5两套房产一起卖，冯海波找了两个朋友一起买，购房款由冯海波统一支付，冯海波、王庆及第三人侯永超另行于6月2日签订房屋买卖合同，合同明确注明是先过户再付尾款，两份合同均是双方达成的合意，D4-3房产价格为175万元，D4-5房产价格为179万元，原告总共支付了190万元，多支付15万元，王庆应返还给冯海波，冯海波要求解除2017年6月2日合同中未履行部分。在2017年6月2日三方签订的合同中约定每晚一天扣1万元，约定8月2日前办理完毕一切过户手续，涉案房产过户时间为12月4日，逾期124天，违约金应为124万元，冯海波只主张10万元。王庆对冯海波的主张不予认可，称冯海波没有按照双方约定于2017年5月17日前支付总房款175万元，后冯海波多次找原告要回定金，多次协商以高价购买王庆名下两套房，后双方于2017年6月2日达成新的买卖协议，商定D4-3房产的价格调整为180万元，D4-5房产价格调整为174万元，D4-5房产由第三人侯永超及案外人田忠锋顶名购买，购房款由冯海波支付。该协议签订后，冯海波只支付了D4-3房产购房款180万元，原D4-3房产交付的定金转化为D4-5房产定金10万元，剩余购房款164万元至今未付，冯海波在录音中也明确提到D4-3房产的价格为180万元，冯海波的行为构成根本违约，双方于2017年6月2日签订的买卖协议应予以解除。冯海波应支付违约金185746.85元〔164万元*530天(从2017年8月2日至2019年1月14日)*6%/365*130%〕。双方于2017年4月17日签订的购房合同书已经作废。第三人侯永超对冯海波的主张没有异议，对王庆的主张有异议，称其是D4-5房产的购买人，是通过冯海波购房，同意解除合同。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。具体到本案中，王庆没有证据证实其与冯海波签订有书面协议或口头达成一致，将2017年4月17日双方签订的购房合同书作废，冯海波对王庆的该主张亦不予认可，因此，王庆所持2017年4月17日双方签订的购房合同书已经作废的主张不能成立。从涉案两份购房合同书的内容来看，冯海波、王庆及第三人侯永超于2017年6月2日签订的购房合同书是对上述购买合同相对方及内容的变更和补充。冯海波及第三人侯永超均主张涉案D4-5房产的购买人为侯永超，冯海波和王庆谈话中亦提及其他人购买房产事宜。双方提交的证据亦能证实涉案D4-3房产的购买方为冯海波，房产价格为180万元，D4-5房产的购买方为第三人侯永超，房产价格为174万元，王庆主张该两套房产的实际购买人均为冯海波证据不足，本院不予采信。双方及第三人在2017年6月2日的合同中明确约定2017年6月6日前冯海波支付购房款180万元，三天内房产过户，且冯海波已经依约履行了支付购房款的义务，但王庆并未依约履行义务，在付款三日内将D4-3房产过户，即使按照其陈述的过户时间为2017年8月2日，但该房产的实际过户时间为2017年12月4日，实际过户时间亦晚于该时间，应认定王庆在履行合同过程中存在违约行为。王庆未按合同履行义务，冯海波及第三人行使不安抗辩权，不再继续支付剩余购房款并无不当，王庆要求支付违约金的主张于法无据，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。冯海波要求解除涉案合同中未履行部分，王庆要求解除合同，第三人侯永超同意解除合同，且涉案D4-5房产已实际另售他人，故双方签订的合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。具体到本案中，双方于2017年4月17日签订的购房合同已被随后三方于2017年6月2日签订的合同实际变更，涉案D4-3房产的房款已经交付及房屋已经过户，不存在解除问题，冯海波于2017年4月24日支付的定金10万元已经作为涉案D4-5房产的定金。虽然冯海波并非D4-5房产的购买人，但第三人侯永超认可其是通过冯海波购买该房产，购房款亦通过冯海波交付，实际上该10万元定金确实由冯海波交付，既然该合同其余部分已经解除，该10万元定金应予以返还给冯海波。承上所述，王庆在履行过程中存在违约行为，且已将涉案D4-5房产另行出售他人，冯海波主张违约金10万元不违反相关法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)冯海波、被告(反诉原告)王庆、第三人侯永超于2017年6月2日签订的购房合同(“今证明”)于2019年3月28日解除。二、被告(反诉原告)王庆于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)冯海波购房款100000元。三、被告(反诉原告)王庆于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)冯海波违约金100000元。四、驳回原告(反诉被告)冯海波的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)王庆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，由原告(反诉被告)冯海波负担750元，被告(反诉原告)王庆负担4300元；反诉案件受理费2008元，由被告(反诉原告)王庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  聂振锋人民陪审员  陆大华人民陪审员  张 丽二〇一九年五月二十七日书 记 员  季 菲