山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民初790号原告（申请执行人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地青岛市崂山区李沙路北侧。法定代表人：魏华磊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国瑞，山东文康律师事务所实习律师。被告（案外人）：王忠民，男，1960年2月4日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：朱艳辉，山东昌圣律师事务所律师。被告（被执行人）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地青岛市即墨市温泉镇通泉路4号。法定代表人：张明善，董事长。委托诉讼代理人：栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。原告青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东酿酒公司）与被告王忠民、被告青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华东酿酒公司的委托诉讼代理人黄锡亭、孙国瑞，被告王忠民及委托诉讼代理人朱艳辉，被告中天嘉合公司的委托诉讼代理人栾亚红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华东酿酒公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行中天嘉合公司名下位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓16号楼1单元102户房产；2、本案诉讼费由对方负担。事实和理由：一、王忠民就涉案房产不享有足以排除强制执行的实体权益。首先，涉案房产登记在中天嘉合公司名下，王忠民不享有涉案房产的所有权。其次，王忠民主张以物抵债的方式取得涉案房产，并非买卖，不享有物权期待权。故王忠民对中天嘉合公司仅享有一般债权，不足以排除对涉案房屋的执行。二、即使不考虑以物抵债协议与买卖行为的区别，本案也应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。王忠民不符合该条规定，从其在执行程序中提供的住所信息及身份信息看，其提供的住所为青岛市市北区户而非涉案房产，可见王忠民购买涉案房屋并非为了居住，涉案房屋不是其名下唯一房产，因此，不符合二十九条排除执行的条件。三、即使适用该规定的二十八条排除执行，王忠民对未办理过户手续具有自身过错，其提交的证据不能证明其已经在房屋被查封前支付全部房款并合法占有房屋，也不符合二十八条排除执行的条件。王忠民辩称：我方与中天嘉合公司签订商品房买卖合同，购买行为合法有效，且合同的签订及实际入住均在原告主张的查封之间之前，房款已全部结清，我方享有该房产的所有权，对原告的诉讼请求应予以驳回。被告中天嘉合公司辩称：意见与王忠民一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一：以房抵款协议及委托函，证二被告签订的商品房预售合同及补充协议是为了履行二者之间的以房抵工程款，并非真正的房屋买卖合同，王忠民不是房屋买受人。证据二：王忠民的身份证复印件，证明涉案房屋并非王忠民名下唯一住房。证据三：二被告签订的商品房预售合同，证明根据合同第32条的规定王忠民对没有办理过户登记具有过错。证据四：（2015）青金商初字第338号民事判决书、（2015）青金商初字第338号民事裁定书、（2015）青金商初字第338-1号协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号执行裁定书，证明涉案房屋查封时间为2015年11月19日，首封人为华东酿酒公司。证据五：青岛青房建安集团集团有限公司《执行异议书（解封）》、2018年12月21日、2019年3月19日（2018）鲁02民初1657至1661号《法庭审理笔录》、（2018）鲁民终1549号民事判决书，证明青岛青房建安集团有限公司于2018年3月1日向青岛市中级人民法院提出执行异议，主张就11处房产其与中天公司于2015年10月2日签订了预售合同并支付了全部购房款，双方办理了房屋交接后青房建安一直占有房屋居住至今，请求法院解除案涉房屋查封。中天公司作为被执行人就前述11套房屋房屋先后为青房建安及林立中、崔先发等案外人重复出具了房屋预售合同及入住资料。在2019年3月19日庭审过程中，青房建安当庭承认：“青房建安公司与中天嘉合公司的房屋买卖合同是在提执行异议之前补签的，只是为了提执行异议所用。”在何筱娜、华东酿酒公司案外人执行异议之诉案二审程序中经山东高院审核，“何筱娜提交的证据存在诸多瑕疵：一是其在执行程序中先提交了落款日期为2016年11月7日的《芭东和园业主手册》、《芭东和园入住资料汇编》（内含《前期物业服务协议》、《房屋交接书》、《芭东和园公寓社区品质告知书》、《芭东和园验房表》等）证据后，又在本案中提交了落款日期为2014年9月7日的上述证据。”说明在华东酿酒公司与中天嘉合公司的系列执行异议之诉案件中，中天嘉合公司多次配合案外人伪造、倒签、重签买卖协议及交房材料阻碍执行。本案中二被告中天嘉合公司与王忠民属于利益共同体。据以主张排除执行的证据资料具有倒签、伪造的高度盖然性，其相关证据资料的真实性、合法性均不足采信。王忠民质证认为,对证据一、二、三、四的真实性均没有异议。但，以房抵债协议是二被告的真实意思表示，合法有效；身份证信息仅能证明户口所在地，不能证明房屋的所有和使用情况；预售合同为二被告的真实意思表示，是王忠民购买房屋以何种方式付款及办理房产证手续的相关约定，因中天嘉合公司房屋被查封而无法办理网签手续，存在客观原因，王忠民个人无过错；查封时间无异议，恰恰证明是在王忠民签订商品房买卖合同和实际入住之后才查封；对证据五的真实性无法确认，即使真实也对原告欲证明的内容不认可。中天嘉合公司质证认为：对证据一、二、三的意见同王忠民的意见。过于涉案房屋的过户问题，王忠民虽多次向我方主张，但因我方工作人员调动原因，将涉案房屋过户事宜搁置，后房屋被查封无法办理过户手续。对证据四的真实性无异议，但在原告查封涉案房屋之前，我方已将与原告的纠纷含本案涉案房屋在内的所有已出售房屋名单，提交给了原告，原告对涉案房屋已出售的情形知情。证据五与我方无关联性，且青房建安案件尚在诉讼当中，青房建安所称的内容仅是因其内部矛盾引起，与我方无关。何筱娜案的判决也最终认为其证据不足，而未认定原告所称的补签行为。故此证据与本案无关。被告王忠民提交证据：证据一《芭东小镇》意大利法罗力锅炉销售安装合同二份、《芭东小镇和园公寓威能燃气壁挂锅炉销售安装合同一份》，证明：青岛三友加和商贸有限公司（以下简称三友加和公司）与中天嘉合公司签订三份锅炉购销安装合同，约定三友加和公司为其提供锅炉及安装，中天嘉合公司支付货款及安装款。证据二以房抵付工程款协议，证明截至于2015年7月3日，三友加和公司销售的锅炉及安装费共计7172960元，中天嘉合公司已付款6250805.3元。证据二以房屋抵付工程款协议，证明：1、截至于2015年7月3日，三友加和公司销售的锅炉及安装费共计7172960元，中天嘉合公司已付款6250805.3元，尚欠922154.70元；2、芭东和园公寓16号楼1单元102户商品房价值为950005.65元；3、三友加和公司与中天嘉合公司协商一致，中天嘉合公司以950005.65元的价格将该房产抵偿三友加和的工程款，差额部分房款27850.95元，三友家和公司需另行支付；4、该协议约定三友加和公司可以自己或其指定的第三人可以与中天嘉合公司签订《商品房预售合同》。证据三委托函，证明：2015年7月8日，三友加和公司指定将涉案房产登记在王忠民名下。证据四户籍证明一份，证明王忠民为三友加和公司法定代表人与王忠民为母子关系。证据五收款凭证二张，证明：中天嘉合公司于2015年7月8日为王忠民出具涉案购房款收据922154.70元；王忠民于2015年7月27日支付房款差额27850.95元。至此王忠民已经支付完毕全部购房款。证据六《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，证明2015年8月15日王忠民与中天嘉合公司签订正式房屋预售合同。证据七交房通知，证明2015年8月15日中天嘉合公司通知王忠明交房的事实。证据八芭东和园业主手册及入住资料汇编，证明2015年8月17日王忠民交接涉案房屋并入住的事实。证据九物业费发票，证明王忠民自2015年9月至今一直缴纳物业服务费实际入住的事实。证据十收款收据，证明2015年8月17日王忠民交付电费及水费的事实。证据十一三友加和公司工商登记信息，证明该公司法定代表人为刘淑清。证据十二青岛芭东物业服务有限公司出具的2018年5月至2019年4月份的发票2张，证明王忠民持续居住并实际占有该房产的事实。证据十三照片一宗5张，证明该房产内由王忠民实际使用并占有的事实。华东酿酒公司质证称：证据一系案外人与中天嘉合公司签署，且三份合同均无签订日期，真实性无法确认，王忠民也未提供该合同实际履行的相关证据，无法证明中天嘉合公司与案外人之间债权债务真实存在。证据二是案外人与中天嘉合公司签订，且王忠民提供的证据不能证明抵顶的债权债务真实存在，真实性无法确认，本质上仍属于以房抵款协议，王忠民并非房屋买受人。证据三系案外人出具，真实性无法确认，且该证据应是案外人提交给中天嘉合公司的，王忠民不应该有该证据的原件，其他意见同证据二。证据四的证明事项与本案无关。证据五是由中天嘉合公司向王忠民出具，真实性无法确认，且数额为922154.7元的收据王忠民主张是抵付的工程款，但收据显示的缴款单位是王忠民，主张不一致，无法证明王忠民已支付了全部的购房款。证据六真实性无法确认，但可证明王忠民对房屋眉头办理过户登记具有过错。证据七系中天嘉合公司向王忠民出具，真实性无法确认，不能证明房屋已经交付的事实。证据八中的签字与商品房预售合同及补充协议的签字明显不一致，其真实性无法确认，存在后补的可能性，不能证明房屋已经接收并入住的事实。证据九系由案外人向王忠民出具，真实性无法确认，王忠民没有提交交付相关物业费的转账记录等证据，不能证明其已经实际入住的事实。证据十芭东物业向王忠民出具，真实性无法确认，且该水电费为预收款项，不能证明王忠民已实际入住的事实。证据十一真实性无法确认，证明事项与本案无关。对证据十二发票的真实性不予认可，芭东物业公司与中天嘉合存在关联利害关系，对其出具的资料均不予认可。该份证据不能证明被告系在案涉房屋被查封之前，已经合法占有入住。而且发票载明的物业费期间是2018年5月至2019年4月，不能证明一个持续居住的事实。被告也没有提交交纳物业费用的相关资金流水。对该份证据不能证明其证明事项。对证据十三照片的真实性无法确认，不能证明是对案涉房屋的居住使用的事实，照片的拍摄时间以及地点，通过该组照片均看不出来。中天嘉合公司对王忠民提交证据的真实性及证明事项均无异议。中天嘉合公司提交证据：证据一三友加和公司于2015年7月8日向中天嘉合公司出具的委托函一份，证明中天嘉合公司经三友加和公司同意将涉案房屋转至王忠民个人名下。证据二发票一宗，证明涉案房屋所有款项中天嘉合公司均已收到，同时证明二者存在真实的业务往来。华东酿酒公司质证称：证据一系案外人出具，真实性无法确认，表明王忠民与中天嘉合公司的预售合同实质上属于以房抵款协议。证据二真实性无法确认，中天嘉合公司未提交付款记录等相关证据证明双方的业务往来。王忠民质证称：对中天嘉合公司出具证据的真实性予以认可，证明中天嘉合公司与三友加和公司之间施工合同履行的真实性，债权债务真实存在，房屋买卖行为为双方真实意思表示合法有效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月18日，华东酿酒公司与中天嘉合公司借贷纠纷一案审结，本院（2015）青金商初字第338号民事判决书判决：中天嘉合公司于判决生效之日起10日内偿还华东酿酒公司借款本金人民币1.15亿元、借款期内利息人民币1431.5万元及逾期违约金。该案诉讼审理期间，根据华东酿酒公司申请本院作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了中天嘉合公司所有的位于即墨市的房产，其中包括涉案房产，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。（2015）青金商初字第338号民事判决书发生法律效力后，因中天嘉合公司未履行相应义务，华东酿酒公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。在（2016）鲁02执870号案执行过程中，王忠民向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，在申请执行人申请查封之前，案外人王忠民与被执行人签订涉案房屋的《商品房预售合同》且足额支付了购房款，并已实际占有，没有证据证明涉案房产未办理过户登记系案外人存在过错。因此，案外人王忠民对涉案房产主张权利能够排除本案执行。本院作出（2018）鲁02执异72号执行裁定书，裁定：中止对位于即墨市温泉镇大田路2888号的芭东和园公寓16号楼1单元102户房产的执行。华东酿酒公司不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。经查，王忠民提交的证据显示，王忠民与三友加和公司的法定代表人刘淑清为母子关系。三友加和公司与中天嘉合公司签订三份锅炉购销安装合同，约定三友加和公司为其提供锅炉及安装，中天嘉合公司支付货款及安装款。截至于2015年7月3日，三友加和公司销售的锅炉及安装费共计7172960元，中天嘉合公司已付款6250805.3元。尚欠922154.70元。后,三友加和公司与中天嘉合公司协商一致，中天嘉合公司以950005.65元的价格将涉案房产抵偿三友加和的工程款，差额部分房款27850.95元，三友家和公司需另行支付，并约定三友加和公司可以自己或其指定的第三人可以与中天嘉合公司签订《商品房预售合同》。2015年7月8日，三友加和公司指定将涉案房产登记在王忠民名下。2015年7月8日中天嘉合公司为王忠民出具涉案购房款收据922154.70元，王忠民于2015年7月27日支付房款差额27850.95元。2015年8月15日王忠民与中天嘉合公司签订正式房屋预售合同，同日中天嘉合公司通知王忠明交房，2015年8月17日王忠民接收涉案房屋并入住，并自2015年8月17日至今交付电费及水费，自2015年9月至今缴纳物业服务费。另查明，涉案房屋查封时间为2015年11月19日，根据中天嘉合公司的陈述，涉案房屋查封之前存在抵押，抵押到期时间为2014年6月26日，但对于具体解除抵押的时间，中天嘉合公司未能查明。中天嘉合公司还陈述，因公司资金存在问题，导致开不出税务发票，无法配合购房人办理产权手续。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，王忠民提交的《青岛市商品房预售合同》及《青岛市商品房预售合同补充协议》可以证明，其在涉案房屋查封之前已经与中天嘉合公司签订了合法有效的买卖合同；物业费及水电费等其他费用的发票、收据，可以证明王忠民在涉案房屋查封之前已合法占有了涉案房屋；王忠民提交的以房抵款协议及收款凭证等证据，能够证明其已经在查封前支付了涉案房屋的全部价款；根据中天嘉合公司的陈述，由于其资金问题不能开具税务发票导致不能配合业主办理产权，且涉案房屋先存在抵押，后又司法查封，客观上存在无法办理产权登记的情况，因此，王忠民未能办理产权过户应非其自身原因造成。对于华东酿酒公司提出王忠民排除执行的依据，应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的问题，本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与二十九条对抗执行的条件和对抗不同债权人的效力并非完全相同，但开发商开发的商品房亦属于不动产的范畴，因此，虽然王忠民购买的房屋为开发商开发的商品房，其作为不动产权利人，有权选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一般不动产物权期待权排除执行或第二十九条消费者物权期待权排除执行。根据前述审查，其选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行，符合法律规定的要件，可以排除执行，本院对其主张予以支持。综上所述，华东酿酒公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告青岛华东葡萄酿酒有限公司的诉讼请求。案件受理费13300元，由青岛华东葡萄酿酒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  綦晓声审判员  王 楷审判员  龙 骞二〇一九年五月六日法官助理王明书记员孔怡书记员王冉冉