文书内容贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初6908号原告：胡燕春，女1984年10月1日出生，侗族，身份证住址贵州省凯里市。原告：曾国祥，男，1982年8月8日出生，侗族，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：胡燕春，女1984年10月1日出生，侗族，身份证住址贵州省凯里市，与原告系夫妻关系。被告：凯里市中心城商业管理有限公司，住所地凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼4号。法定代表人：刘义光，执行董事。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地贵州省凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，执行董事。二被告共同委托的诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，男，1984年12月9日出生，侗族，住贵州省锦屏县平秋镇平翁村三组，系凯里市中心城置业有限公司的员工。原告胡燕春、曾国祥诉被告凯里市中心城商业管理有限公司（以下简称“中心城商业公司”）、被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称“中心城置业公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾国祥的委托诉讼代理人亦本案原告胡燕春、被告中心城商业公司与中心城置业公司共同委托的诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡燕春、曾国祥向本院提出诉讼请求：一、判令被告中心城商业公司按合同约定向原告支付自2017年1月1日至2017年3月31日整个季度租金7512元的差额4508元，2017年10月1日至2018年9月30日的租金34343元未付，至合同履行完毕日止的租金（截至2018年9月30日的租金为38851元）；二、判令中心城商业公司向原告支付自2017年10月1日起至付清之日止的违约金（以应付未付的租金为基数，按每天万分之三计算，截至2018年9月30日的违约金为3761元）。三、判令被告中心城置业公司对上述债务承担连带担保责任。四、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告中心城置业公司是凯里市友庄路26号中心城商品房开发商。2015年5月21日，原告与中心城置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买中心城第1幢负2层XX号房（-2-XX号商铺）。原告与中心城商业公司、中心城置业公司签订《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》，约定原告将其拥有的-2-XX号商铺的全部使用管理权全权委托中心城商业公司对外招商招租及经营管理，就其拥有该商铺的全部使用管理权返租给中心城商业公司，由中心城商业公司合法使用，委托期限十年，自2015年10月1日至2025年9月30日。中心城商业公司有组织商铺经营的权利、有权收取管理费及各类应收款项、租金和其他相关费用，并按本合同约定向原告支付；有权以中心城商业公司名义签订租赁合同、营销与广告合同、维修维护合同等；合同期满后中心城商业公司有优先承租权等。原告有权按照本合同向中心城商业公司收取商铺约定的收益，租金为按季度支付，每季度第一个月的月底前将本季度租金支付完毕。若管理方拖欠支付租金，每逾期一天，按应付而未付金额万分之三的标准向原告支付滞纳金，中心城商业公司逾期一个月不按时支付原告租金，由担保方中心城置业公司先行代为支付。被告中心城置业公司对合同5.2和5.3条款的约定提供担保，同时以中心城置业公司在本项目自持资产为保障原告和中心城商业公司责权提供担保。合同成立生效后中心城商业公司按合同约定向原告支付了2017年第三季度之前的租金（其中还差额4508元至今未付），但自2017年10月1日至今的租金未付，中心城置业公司也未在中心城商业公司逾期一个月不按时支付租金时向原告先行代为支付。因此，二被告应当承担连带支付租金及逾期付款违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告中心城商业公司口头辩称：合同未履行完，不能诉请履行完毕，只能支付目前欠付的租金。原告提出的违约金过高，公司经营困难，请求调整，降低到年利率6%。中心城商业公司与原告签订委托经营商品合同后，原告至今未交付给中心城商业公司经营管理，更没有产生收益，故中心城商业公司要求从实际交付给中心城商业公司经营管理后再支付租金给原告。否则，中心城商业公司在未实际经营管理的情况下，还要支付违约金和租金，无异加重了中心城商业公司负担，故请驳回原告诉请，待原告交付给中心城商业公司后再支付租金。被告中心城置业公司口头辩称：原告不能同时主张支付违约金，中心城置业公司承担违约金的责任过重，有失公平，因原告购买的商铺由于各种原因，不具备交付条件，实际上原告未交付给中心城商业公司经营管理，中心城商业公司未实际经营管理，不应支付租金，中心城商业公司无义务支付租金，中心城置业公司的担保责任不存在，请求驳回诉请。待中心城置业公司交房给原告后，原告又交付给中心城商业公司后，再支付租金。经审理查明，2015年5月22日，原告曾国祥（业主方）与被告中心城商业公司（管理方）以及被告中心城置业公司（担保方）就原告所购买的位于凯里市××路××“××”××商铺××了一份《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》，合同约定：“业主方将其拥有该商铺的全部使用管理权全权委托管理方对外招商招租及经营管理，委托期限为十年，即自2015年10月1日至2025年9月30日止。若管理方拖欠支付租金的，则每逾期一天，按照应付而未付金额的万分之三的标准向业主方支付滞纳金。如果管理方逾期1个月不能按时支付业主方租金，则由担保方先行代为支付。开发商凯里市中心城置业有限公司承诺对管理方本合同5.2、5.3条款中管理方的合同义务提供担保。其中：5.2租金支付：第一年度2015年10月1日至2016年9月30日，支付租金30050元整；第二年度2016年10月1日至2017年9月30日，支付租金30050元；第三年度2017年10月1日至2018年9月30日，支付租金34343元整；第四年度2018年10月1日至2019年9月30日，支付租金34343元整……。5.3租金支付方式及日期，租金的具体支付方式为：以按季度支付，每个季度第一个月的月底前将本季度的租金支付完毕。即第一季度支付月为1月，第二季度支付月为4月，第三季度支付月为7月，第四季度支付月为10月。合同履行期间，被告未按照合同约定向原告支付租金。根据《商铺委托经营及管理合同》的约定及被告支付租金的情况，自2017年1月31日起欠付该季度租金4507.51元，2017年10月31日起欠付租金8585.75元，2018年1月31日起欠付租金8585.75元，2018年4月30日起欠付租金8585.75元，2018年7月31日起欠付租金8585.75元，2018年10月31日起欠付租金8585.75元。以上欠付至2018年12月31日的租金合计47436.26元。被告未按期履行支付租金的义务。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见、原告的举证证据和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。关于本案的租金。根据《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》的约定，截至2018年12月31日期间，中心城商业公司应当向曾国祥支付的租金应为47436.26元。根据合同相对性原则，因《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》系曾国祥与被告签订，因此，对原告胡燕春的诉请，本院不予支持。合同约定，曾国祥主张中心城商业公司支付租金至合同履行完毕日止，本院认为，2018年12月31日以后的租金属在法庭辩论终结时属于未到期债权，原告可待该债权实际发生后，再另行主张权利。故本院予以支持的租金计算至2018年12月31日。关于本案的违约金。《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》约定“若管理方拖欠支付租金的，则每逾期一天，按照应付而未付金额的万分之三的标准向业主方支付滞纳金”，中心城置业公司和中心城商业公司均辩称因现在涉案商铺未达到交付条件，违约金的支付给其公司加重了负担而无力支付。本院结合本案的实际情况，基于公平原则，对于本案当事人各方约定的逾期违约金调整为从逾期之日起按年利率6%计算。关于本案责任的承担。《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》约定中心城置业公司作为担保方，在中心城商业公司逾期1个月不按时支付租金时，由其先行代为支付。但该合同未对担保的方式作约定。根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，中心城置业公司对中心城商业公司的前述债务应当承担连带保证责任。因此，曾国祥主张中心城置业公司对中心城商业公司的前述债务承担连带保证责任，有事实和法律的依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市中心城商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告曾国祥2017年1月1日至2017年3月31日租金4507.51元和自2017年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金42928.75元及逾期付款违约金2024.41元；其后的逾期付款违约金以租金47436.26元为基数，从2018年12月25日起按年利率6%计算至款项付清之日止（详见附表:逾期付款违约金计算表）。二、被告凯里市中心城置业有限公司对上述租金及逾期付款违约金承担连带支付责任。三、驳回原告胡燕春的诉讼请求。四、驳回原告曾国祥的其余诉讼请求。本判决生效后，若义务人未按判决书规定时间履行义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为433元，由被告凯里市中心城商业管理有限公司、凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇一九年五月二十二日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）附：逾期付款违约金计算表            应付时间              未付金额              逾 期 期 间              逾期天数              年利率              应获违约金              主张的起算时间              应付违约金                  2017.1.31              4507.51              2017.2.1-2018.12.24              691              6%              519.11              2017.10.1-      2018.      12.24为449天              337.31                  2017.10.31              8585.75              2017.11.1-2018.12.24              418              6%              598.14                            598.14                  2018.1.31              8585.75              2018.2.1-2018.12.24              326              6%              466.49                            466.49                  2018.4.30              8585.75              2018.5.1-2018.12.24              237              6%              339.14                            339.14                  2018.7.31              8585.75              2018.8.1-2018.12.24              145              6%              207.49                            207.49                  2018.10.31              8585.75              2018.11.1-2018.12.24              53              6%              75.84                            75.84                  合计              47436.26                                                        2206.21                            2024.41                  其后的逾期付款违约金以租金47436.26元为基数，从2018年12月25日起按年利率6%计算至款项付清之日止。       (截止2018年12月24日止)