山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1323民初1641号原告：刘业梅，女，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：蔡彬，山东天达星律师事务所，律师。被告：孔凡海，男，汉族，居民，住沂水县。被告：李光平，女，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：庞玉柱、刘桂晓，山东大昌律师事务所，律师。原告刘业梅与被告孔凡海、李光平确认合同无效同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告刘业梅委托诉讼代理人蔡彬，被告孔凡海、李光平及委托诉讼代理人庞玉柱、刘桂晓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘业梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认二被告与武玉安签订的《房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与武玉安系50余年的夫妻，婚后双方在沂水县沂蒙路南东区购买房屋一处，房产证号：沂房字第02-××2，国有土地使用证号：沂国用（1998）字第××号。因原告年事已高，为方便照料原告，原告于2018年初被儿子接到北京家中居住。在2018年年底回家过年时，原告才知道武玉安与二被告于2018年6月29日签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋出让给被告。原告认为，涉案房屋系夫妻共同共有财产，武玉安无权单独处分夫妻共同共有财产，武玉安与二被告的行为严重违反了法律规定，武玉安与二被告的《房屋买卖合同》应属无效。经协商未果，为此，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告孔凡海、李光平辩称，原告所诉与事实不符。该房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不存在法律规定的无效情形，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、武玉安将涉案房屋在房屋中介机构沂水宾高阳光不动产有限公司进行出售，在中介服务下，2018年6月11日，武玉安与孔凡海签订了房屋买卖定金协议书；2018年6月29日，武玉安、原告刘业梅与被告了签订《房屋买卖合同》，将坐落于沂水县沂蒙路南东区（山东省城镇私房所有权证为：沂房字第××号，国有土地使用证号：沂国用（1998）字第××号）平房住宅涉案房屋出售给被告，售房价款为557000元，被告将房款汇入武玉安与刘业梅指定的女儿武萍萍的账户内，武玉安出具收到条。2、涉案房屋在沂水宾高阳光不动产有限公司公开出售，在武玉安与被告签订协议前，武玉安与原告刘业梅系夫妻，因武玉安与刘业梅年纪大了，武玉安在中介机构沂水宾高阳光不动产有限公司的陪同下回家找刘业梅，原告刘业梅因年纪大了，让武玉安拿着她本人身份证到房屋中介签订房屋买卖合同，原告对于涉案房屋的出售是知情的且同意的，房屋买卖合同是有效的。退一步讲，被告也有理由相信武玉安在房屋买卖上有代理权，武玉安的行为构成表见代理，根据合同法第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，所以房屋买卖合同合法有效。3、涉案房屋登记所有人及土地使用权人均为武玉安，且已经于2018年6月29日交由被告持有，故该房屋买卖合法有效。综上所述，原告所诉无法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告刘业梅为证明自己的诉讼主张，提交证据如下：1.2016年6月29日《房屋买卖合同》，证明原告刘业梅未在房屋买卖合同中签字，对房屋买卖一事不知情。2.2019年1月21日，沂水县不动产登记中心《不动产登记资料查询结果证明》，证明涉案房屋登记在武玉安名下至今。双方未办理变更登记手续。被告孔凡海、李光平对原告刘业梅提供的证据质证如下：对证据1真实性无异议，但是对其证明目的有异议。该房屋交易是在中介公司的介绍下依法签订的，且武玉安的子女均参与了该房屋买卖的整个过程，武玉安配偶刘业梅对该次房屋买卖也是知悉的，所以该合同的签署刘业梅是知情的，现因涉案的房屋拆迁可能获得国家的补偿，为此刘业梅提起诉讼，其主张是不能成立的。对证据2真实性无异议，该证据恰恰证实涉案房屋属于城镇私房，涉案的土地属于国有土地，符合房屋买卖的法定条件。基于原告及武玉安至今未配合被告办理过户登记手续，被告保留起诉原告要求其配合办理过户手续的权利。被告孔凡海、李光平为证明自己的主张，提供证据如下：1.2018年6月11日，武玉安与孔凡海签订的《买卖定金协议书》；2018年6月29日，武玉安、刘业梅与孔凡海、李光平签订的《房屋买卖合同》。证明原、被告在房屋中介的服务下签订房屋买卖合同，原告与武玉安将坐落于沂水县沂蒙路南东区（山东省城镇私房所有权证为：沂房字第××号，国有土地使用证号：沂国用（1998）字第××号，用地面积200平方米）平房住宅涉案房屋出售给被告，售房价款为557000元，被告将房款汇入甲方（武玉安与刘业梅）指定的银行的账户内，并将房产证、土地证交付乙方（被告），甲方（原告）积极配合乙方（被告）办理过户手续，且约定该房屋租户限2018年7月14日之前搬出，东屋灶台，由甲方（原告与武玉安）通知租户清走，因此，涉案《房屋买卖合同》是原、被告双方真实的意思表示，合同有效。2.1995年11月17日《山东省城镇私房所有权证（沂房字第××号）》，所有权人为武玉安；1998年7月17日，沂水县土地管理局《国有土地使用证（沂国用【1998】字第00649号）》，土地使用者为武玉安。证明卖方将以上两证交付给被告持有，涉案位于阳东街的房屋登记所有权人系武玉安，被告有理由相信该房屋是有权处分。3.收到条，山东农村商业银行沂水支行即山东农信客户回单，中国邮政储蓄银行股份有限公司沂水县南环路营业所取款凭单，中国农业银行股份有限公司长安分理处回单，证明于2018年6月29日签订房屋买卖合同后，被告将涉案房屋337000元转账到武玉安指定的武萍萍的银行卡内，并将剩余20万元支付给武玉安，并由武玉安出具收到条：“收到条收到孔凡海购武玉安平房款557000元，大写：伍拾伍万柒仟元整（包括定金20000元整）收到人：武玉安2018.6月29号”，证明被告全面履行支付购房款的义务。4.沂水县水务公司供水专用收据收据连、国网山东省电力缴费单据、国网山东电力短信各一份，证明涉案房屋被告购买后，居住，并将供水、供电户名进行更改，被告居住并缴纳生活费用。5.2019年4月28日，沂水宾高阳光不动产有限公司出具的证明一份、营业执照一份、法人身份证明一份，证明原告所诉不属实，证明涉案房屋买卖过程，原告知情且同意，将房屋挂在中介结构出售，并在中介结构服务下将房屋卖给被告，被告履行付款义务，买卖是原、被告双方的真实意思表示，房屋买卖合同有效，原告及武玉安应积极配合被告过户。6.2019年4月28日，证人证言两份，房屋买卖过程中中介服务人员张福超、王增淑证明涉案房屋买卖原告知情，房屋买卖合同有效。7.2019年6月29日，收据一份，证实涉案房屋是在阳光不动产经纪有限公司的介绍下签订的房屋买卖合同，被告孔凡海并支付中介费8000元。原告刘业梅对被告孔凡海、李光平提供的证据质证如下：对证据一、二、三真实性无异议。对证据四该票据有异议，虽然水费收据载明了孔凡海，但没注明收取的时候是涉案住房的水费，被告应予以提供证据证实，而且仅提供了一个月的。对于电费也没有载明被告姓名，也不能证实被告交纳了涉案房产的电费，即便是真实的，也不能对抗物权法、婚姻法、合同法，被告均没有办理涉案房屋变更登记手续，不能取得该房屋所有权。对证据五、六有异议，该证明是证人证言，应当出庭接受法庭询问，如果该证言是真实的，中介及被告到原告家中完全可以要求原告在房屋买卖合同签字予以确认，而事实恰恰是原告未在合同上签字，在原告未给武玉安出具授权委托书，而在合同中又出现了原告的名字，并由武玉安代签，这也说明证据五、六是不真实的，被告也不是善意购买。对证据七中介费原告并不知情，是被告交给中介的，与原告无关。根据原、被告各方提供的证据，原、被告的诉、辩事实和理由及在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2018年6月11日，武玉安与孔凡海在中介人沂水宾高阳光不动产经纪有限公司签订了《买卖定金协议书》，确认涉案房屋等总价款为557000元，购买人孔凡海支付给出售人武玉安定金20000元。2018年6月29日，武玉安、刘业梅与孔凡海、李光平签订了《房屋买卖合同》。原、被告在房屋中介的服务下原告与武玉安将坐落于沂水县沂蒙路南东区（山东省城镇私房所有权证为：沂房字第××号，国有土地使用证号：沂国用（1998）字第××号，用地面积200平方米）平房住宅涉案房屋出售给被告。主要内容为：售房价款为557000元，被告将房款汇入甲方（武玉安与刘业梅）指定的银行的账户内，并将房产证、土地证交付乙方（被告），甲方（原告）积极配合乙方（被告）办理过户手续，且约定该房屋租户限2018年7月14日之前搬出，东屋灶台，由甲方（原告与武玉安）通知租户清走。同时，武玉安将1995年11月17日《山东省城镇私房所有权证（沂房字第××号）》，所有权人为武玉安及1998年7月17日，沂水县土地管理局《国有土地使用证（沂国用【1998】字第00649号）》，土地使用证为武玉安的两证交付给被告孔凡海持有。该《房屋买卖合同》上原告刘业梅的签字系其丈夫武玉安所代签。2018年6月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告将涉案房屋337000元转账到武玉安指定的其女儿武萍萍的银行卡内，并将剩余20万元支付给武玉安，同时，武玉安出具收到条一份交被告持有，内容为：“收到条收到孔凡海购武玉安平房款557000元，大写：伍拾伍万柒仟元整（包括定金20000元整）收到人：武玉安2018.6月29号”。被告孔凡海、李光平支付给沂水宾高阳光不动产经纪有限公司中介费8000元。另查明，2018年6月初，武玉安将涉案房产挂于沂水宾高阳光不动产经纪有限公司、风光地产等房屋中介公司出售。同时查明，2018年6月29日，沂水宾高阳光不动产经纪有限公司工作人员到原告家中要求原告在该合同上签字时，原告刘业梅对工作人员表示因自己年龄大，叫武玉安代签就是了。再查明，被告与原告亲属武玉安等签订《房屋买卖合同》并付清房款后，原告亲属随协同被告到沂水县政务大厅变更了水电费过户更名手续；同时，涉案房产所在位置于2019年3月份被有关部门重新规划为城市规划拆迁范围（棚户区拆迁改造）。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换和庭审的情况，在征求双方当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：原告的诉讼请求是否符合法律的规定或者当事人的约定？关于本案争议的焦点：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条规定了合同无效的法定情形。2018年6月29日，原告刘业梅之夫武玉安代刘业梅在《房屋买卖合同》上签字，且该《房屋买卖合同》是经中介公司沂水宾高阳光不动产经纪有限公司中介下所签，该代理行为属表见代理，被告孔凡海、李光平提供的当时在场的证人证言亦证实该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己的主张，应当提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。原告刘业梅称“原告于2018年初被儿子接到北京家中居住。在2018年年底回家过年时，原告才知道武玉安与二被告于2018年6月29日签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋出让给被告”，但未提供证据证明自己的主张；同时，被告孔凡海、李光平提供的中介公司-沂水宾高阳光不动产经纪有限公司的证明及该公司工作人员的证人证言证实当时原告就在自己家中，因年事已高，叫自己的丈夫武玉安代签，故原告刘业梅应承担举证不利的后果。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让。2018年6月29日，原告亲属武玉安代原告与被告孔凡海、李光平在中介公司-沂水宾高阳光不动产经纪有限公司中介下签订了《房屋买卖合同》，被告以合同约定支付房屋价款557000元；原告亲属武玉安同时将涉案房屋的1995年11月17日《山东省城镇私房所有权证（沂房字第××号）》，所有权人为武玉安及1998年7月17日，沂水县土地管理局《国有土地使用证（沂国用【1998】字第00649号）》土地使用证为武玉安的两证交付给被告孔凡海持有；原告亲属亦协同被告孔凡海、李光平办理了水电费过户更名手续，故被告孔凡海、李光平取得涉案房屋符合法律的规定和合同的约定及交易习惯，且价格合理；故涉案《房屋买卖合同》合法有效。综上所述，原告刘业梅要求确认被告孔凡海、李光平与武玉安签订的《房屋买卖合同》无效，不符合法律的规定和合同的约定，依法不予支持。经调解未成，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、驳回原告刘业梅要求确认被告孔凡海、李光平与武玉安、刘业梅于2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。二、2018年6月29日，武玉安、刘业梅与孔凡海、李光平签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费100元，由原告刘业梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  朱先胜审 判 员  解晓田人民陪审员  李安明二〇一九年五月三十一日书 记 员  高安美