浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终736号上诉人（原审原告）：海盐神迹足浴服务有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）4幢。统一社会信用代码：91330424327886456F。法定代表人：陈勋，公司执行董事。委托诉讼代理人：沈雪军，浙江海威特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：艾南，女，1949年7月21日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。上诉人海盐神迹足浴服务有限公司（以下简称神迹足浴公司）因与被上诉人艾南租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2018）浙0424民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。神迹足浴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持神迹足浴公司的一审诉讼请求。事实和理由：本案的事实经过是，2010年孙忠贻向海盐新天地广场实业有限公司（以下简称“新天地公司”）承租了新天地广场2000平方米用于神迹足浴公司开展经营，2014年浙江万好万家连锁酒店有限公司（以下简称“万好万家公司”）认为其中的661平方米为其所有，起诉要求神迹足浴公司腾退，法院支持了万好万家公司的请求。神迹足浴公司为了避免被腾退，就该661平方米与万好万家公司签订了租赁合同。2016年新天地公司在租期到期前向神迹足浴公司发出通知，告知大批业主委托律师起诉要求收回房屋，故到期后不再续租，如要继续租用则与业主律师协商解决，并安排神迹足浴公司与业主代表艾南洽谈续租事宜。经协商一致，艾南以业主代表身份与神迹足浴公司签订租赁合同。但2018年新天地公司突然起诉神迹足浴公司要求返还承租的房屋，该案中神迹足浴公司以新天地公司发函告知其与业主续约进行抗辩，艾南也作为证人出庭确认该事实，但法院仍支持了新天地公司的请求。神迹足浴公司被迫腾退，重复支付了已经向艾南支付的租金，并支付了诉讼期间关停一年多的租金。前案与本案都是错误的判决，前案中新天地公司自己通知神迹足浴公司与业主律师协商，已经没有租赁权，无权要求收房。本案中，撇开艾南陆续拿到全部业主委托不说，法律规定无权处分的合同是有效合同，因为无权处分导致合同无法履行的，无处分权人承担违约责任。神迹足浴公司作为诚信一方自始至终按时支付租金，按照新天地公司的通知和安排与业主代表签约，到最后新天地公司可以反悔收回房屋，艾南签约被取消却不承担任何责任，有违公理。艾南未到庭参与庭询，也未提交书面答辩意见。神迹足浴公司向一审法院起诉请求：1.艾南返还神迹足浴公司租金49000元；2.艾南赔偿神迹足浴公司损失667000元；3.艾南承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月14日，案外人孙忠贻与新天地公司签订《营业房（场地）租赁合同》一份，约定新天地公司将海盐新天地广场4号楼二楼营业房（场地），建筑面积2000平方米场地出租给孙忠贻经营使用，经营业种为娱乐、足浴；商铺租赁期限自2010年8月15日至2016年11月14日，期满自动失效，期满孙忠贻欲续约的，在同等条件下，新天地公司可优先给予考虑，但孙忠贻需在期满前三个月以书面形式报告新天地公司，在经新天地公司同意后双方重新签订合同。上述合同签订后，孙忠贻进入租赁场地与他人合作开设经营神迹足浴公司。上述合同所涉租赁场地2000平方米的实际业主包括案外人万好万家公司及其他多家业主。除万好万家公司外，其他业主共同将场地出租并委托给新天地公司用于对外经营管理。2014年8月18日，万好万家公司将新天地公司及孙忠贻诉至海盐县人民法院，要求新天地公司返还上述租赁房屋（2000平方米）中新天地公司无权对外出租的房屋面积661.70平方米而获取的相应不当得利。海盐县人民法院以（2014）嘉盐民初字第2706号民事判决书判决新天地公司向万好万家公司支付310420元（暂算至2014年8月15日，以后按照新天地公司与孙忠贻签订的租赁合同约定的租金标准并根据万好万家公司所有的房屋面积占总租赁合同的面积百分比计算至孙忠贻从其与神迹足浴公司签订的租赁合同标的中剔除涉及万好万家公司所有的房屋之日止）。2016年7月30日，新天地公司向孙忠贻发送告知函一份，载明“鉴于新天地广场4号楼2楼大批业主委托浙江泽大律师事务所赵律师和姚律师起诉新天地广场公司要求收回房屋，并向海盐法院递交了新天地广场公司与神迹足浴店的租赁合同，合同期至2016.11.14日止。新天地广场实业有限公司特通知神迹足浴店合同到期新天地实业公司不再与神迹足浴店签订合同。如对方继续租用则于对方律师协商解决。”2016年11月15日，神迹足浴公司与万好万家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定万好万家公司将海盐县武原街道天宁寺商游区4号楼2层，面积661.7平方米房屋出租给神迹足浴公司，租金每年100000元，每半年支付一次，先付后用，租期自2016年11月15日至2019年11月14日，期满经双方协商可续期。另，合同中双方还约定，鉴于万好万家公司租赁给神迹足浴公司的房产只是神迹足浴公司经营场所的一部分，若神迹足浴公司不能与其余业主签署租赁协议或神迹足浴公司与其余业主之间中途发生解约行为，合同执行至神迹足浴公司结束经营之日，届时双方可签署解约协议，神迹足浴公司不承担违约责任。2016年11月18日，艾南以新天地广场4号楼2楼业主委托代表的身份与神迹足浴公司签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2016年11月15日至2019年11月15日，出租面积1400平方米，租金为280000元/年。2017年6月15日，艾南又以新天地广场4号楼2楼业主委托代表的身份与神迹足浴公司签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2017年6月15日起至2020年6月14日止，房屋租赁免租期计1个月，自2017年5月15日起至2017年6月15日止；租金按半年支付，实行先交纳后使用原则，支付方式为转账，每年98000元，租金共计294000元；鉴于此前已经使用房屋大半年，双方约定此前租金结算到5月15日（半年）。合同还约定了其他事项。该合同签订后，神迹足浴公司支付了49000元到艾南指定的账户中。另查明，2017年4月19日，新天地公司委托浙江圣文律师事务所律师向孙忠贻发送律师函一份，要求孙忠贻腾退租赁房屋及再支付尚欠租金51859元及物管费18750元、场地占用费93233元（按年租金218142元支付自2016年11月15日至2017年4月19日止）。2018年1月15日，海盐县人民法院受理了新天地公司起诉孙忠贻、神迹足浴公司房屋租赁合同纠纷一案，新天地公司诉请孙忠贻支付所欠租金、物管费、场地占用费及相应滞纳金并要求孙忠贻及神迹足浴公司返还占用的新天地广场4号楼二楼营业场地等。经一审[（2017）浙0424民初3449号]、二审[(2018)浙04民终89号]，法院判决：一、孙忠贻向新天地公司支付租金1859元、物管费15750元，并支付损失5634.70元（以67609元为基数，按照年利率6%的1.3倍，即7.80%，从2016年10月16日暂算至2017年11月9日，之后损失，以17609元为基数，按照年利率7.80%，计算至上述欠款实际清偿完毕之日止）；二、孙忠贻及神迹足浴公司向新天地公司腾退位于海盐新天地广场4楼二楼营业房（场地）（合同约定建筑面积为2000平方米，扣除其中661.7平方属于万好万家公司自行处置的部分房屋）；三、孙忠贻及神迹足浴公司共同支付新天地公司场地占有使用费113096元（以每年207436.50元为基数，从2016年11月15日暂算至2017年6月1日，之后场地占有使用费仍以每年207436.50元为基数，计算至孙忠贻及神迹足浴公司履行上述第二项判决义务之日止）；四、驳回新天地公司的其他诉讼请求。至神迹足浴公司提起本案诉讼时，涉案租赁场地实际分成两部分，一是足浴场所，二是淳艺画室。神迹足浴公司主张淳艺画室系其经营。神迹足浴公司提出的损失包括：画室部分装修170000元、画室广告牌16000元、足浴部分装修203000元、足浴店沙发翻新13000元、租金损失165000元、营业利润损失100000元。本案审理过程中，神迹足浴公司申请对装修工程造价进行司法鉴定。一审法院组织双方现场确认，艾南对神迹足浴公司进行了新装修不予确认。一审向神迹足浴公司释明后，神迹足浴公司坚持按照其指定部分对装修工程造价进行鉴定。2018年12月4日，嘉兴市银建工程咨询评估有限公司出具《工程造价咨询报告书》一份。一审法院认为，艾南辩称其与神迹足浴公司签订合同以及收取49000元租金均系受14名业主委托，其作为委托代理人并非本案适格主体。但是一方面艾南提交的授权委托书部分为复印件，部分虽为原件但并不能确定委托人的具体身份信息，无法核实其真实性。另一方面，艾南经法院释明后未提出追加共同被告的申请也未提交将租金支付给委托人的凭证，故对艾南的该抗辩意见不予采纳。艾南收取了神迹足浴公司49000元，但根据已经生效的判决，神迹足浴公司应当支付新天地公司自2016年11月15日至腾退之日起的占有使用费，故艾南收取的49000元，神迹足浴公司有权要求退还。对于神迹足浴公司主张艾南赔偿损失的诉请，一审认为，针对淳艺画室的装修损失170000元及广告牌支出损失16000元，不予支持。原因为：神迹足浴公司陈述其与艾南于2016年11月18日签订租赁合同时明知艾南未取得全部业主的委托，故双方共同确定协议不履行。淳艺画室装修工程设计方案落款日期为2016年12月3日，画室装修费收据开具日期为2017年2月15日，广告费收据开具日期是2017年1月13日。如淳艺画室系神迹足浴公司经营，则神迹足浴公司在装修时明知其与艾南签订的合同无法履行，其未能取得房屋的租赁权而进行装修，故该部分损失与艾南无关。针对神迹足浴公司主张的足浴部分装修及沙发翻新费用。一审认为，神迹足浴公司与艾南于2017年6月15日签订租赁合同时，神迹足浴公司经营者之一孙忠贻已经收到了浙江圣文律师事务所要求孙忠贻腾退房屋的函件，神迹足浴公司对新天地广场与业主之间的关系是知悉的，对艾南未取得全部业主的委托也是知悉的。因为涉案场地无法区分独立产权，故神迹足浴公司在明知不能取得对整个场地的租赁使用权的情况下，仍对房屋进行装修，属于扩大损失，过错明显。虽然艾南对合同无法履行也负有一定过错，但是艾南的该过错，不足以引起神迹足浴公司装修并产生装修损失的后果。另一方面，对于足浴部分的装修损失，咨询报告书中也明确装饰装修中的饰件是仿古做旧的饰件，与前期装修无法区分，在艾南对神迹足浴公司提交装修合同不予认可的情况下，无法确定神迹足浴公司损失。对神迹足浴公司该部分诉请，不予支持。关于神迹足浴公司的租金损失，一审认为，神迹足浴公司与万好万家公司签订的租赁合同中明确，鉴于万好万家公司租赁给神迹足浴公司的房产只是神迹足浴公司经营场所的一部分，若神迹足浴公司不能与其余业主签署租赁协议或神迹足浴公司与其余业主之间中途发生解约行为，合同执行至第三人结束经营之日，届时双方可签署解约协议，神迹足浴公司不承担违约责任。神迹足浴公司明知未能与其余业主签署合法有效的租赁合同，故其停业之日起其应当终止与万好万家公司的协议，其未行使其解除权而造成租金损失，其具有预期，不能要求艾南为此承担责任。最后，神迹足浴公司主张营业利润损失但并未提交任何证据，无法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、艾南于判决生效之日起十日内返还神迹足浴公司租金49000元；二、驳回神迹足浴公司的其他诉讼请求。案件受理费5480元、财产保全费3920元，合计9400元，由神迹足浴公司负担8757元，艾南负担643元。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，神迹足浴公司上诉认为双方签约系受新天地公司介绍，神迹足浴公司没有过错，艾南未获全部业主授权订立合同，造成合同无法履行，负有责任，以此主张艾南赔偿其营业、装修、租金损失。本院认为神迹足浴公司的上诉理由不能成立。第一，新天地公司在未解除与业主的委托经营关系时向神迹足浴公司发送通知，表明因大批业主要求收回房屋，合同期满届至后不再续租，并告知如继续租用则与业主律师协商解决，该内容的确存有一定误导性。但神迹足浴公司入驻新天地广场多年，从案件事实及当事人陈述来看其知悉业主与新天地公司的关系，其接到新天地公司的通知后，并未就小业主是否已经解除与新天地公司的委托经营关系及小业主当下是否有权出租等实际情况进行必要审查，盲目相信艾南具有订约权限而径行与其签订协议，自身存在过错。第二，神迹足浴公司与艾南签订租赁合同之前，已与万好万家公司就其余的661.7平方米订立过合同，明确约定与万好万家公司租赁的只是神迹足浴公司经营场所的一部分，如今后神迹足浴公司不能与其余部分的业主达成租赁协议或者其余业主中途解约，合同履行至神迹足浴公司结束经营之日为止，届时双方可签署解约协议，神迹足浴公司不承担违约责任。故神迹足浴公司对涉及小业主的部分无法履行而造成整体租赁无法继续履行的后果是明知的。在此情况下，神迹足浴公司未审查业主是否有权出租，且明知艾南未获全部业主授权仍与之订立合同，并进行了装修，表明其已预见并接受可能产生的上述后果。即便艾南存在一定过错，也不足以引起神迹足浴公司装修并产生装修损失之后果。况且，神迹足浴公司第一次与艾南订立合同之后，艾南一直未补齐授权委托，神迹足浴公司期间又收到了新天地公司要求腾退的函，故其应对合同无法履行的可能性有更深刻的认识，但其反而与艾南二次订立合同确认租赁关系，对合同无法履行之后果负有重要责任。之后公司停业，神迹足浴公司应自停业之日终止与万好万家公司的协议以避免造成租金损失，但其未行使解除权，不能要求艾南为此承担责任。第三，神迹足浴公司主张的损失本身缺乏证据支持。营业利润损失无任何依据。装修损失中涉及画室部分，系在神迹足浴公司未获得租赁权时进行的装修，与艾南无关。涉及足浴部分的装修，系仿古做旧的饰件，因与前期装饰无法区分，神迹足浴公司又未提供其他有效证据加以证明，无法认定。综上，神迹足浴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10470元，由海盐神迹足浴服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年五月十五日法官助理沈文潇书记员陈丽琼