广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4518号原告：林明俊，男，汉族，住广东省韶关市曲江区，委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁国强。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：张兴耀。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：崔政文。原告林明俊与被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序于同年4月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁楚雯、被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告申请，本院依法追加珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称珠海联晟公司）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯物业公司）为本案共同被告参加诉讼，并于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁楚雯、被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼，被告珠海联晟公司、戴斯物业公司经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告盛明公司于2018年6月12日签订的90605号《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》无效；2.确认原告与被告珠海联晟公司签订的《装修设计、装修材料订购协议》无效；3.确认原告与被告盛明公司、戴斯物业公司签订的《委托经营管理合同》无效；4.被告盛明公司向原告返还购房款165000元及以165000元为本金从2018年6月12日至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5.被告盛明公司、珠海联晟公司向原告返还装修设计费30000元及以30000元为本金从2018年6月12日至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月12日在广东省佛山市南海区签订90605号《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》《装修设计、装修材料定购协议》、《委托经营管理合同》。根据合同相关约定，被告将位于佛山市南海区**物业转让给原告，该物业建筑面积为28.39平方米，转让期限为20年，物业土地使用性质为商业酒店用地可兼容办公用地，转让总价款为173500元，付款方式为分期付款，首期付款金额为113500元，余款60000元平均分24期付清。原告应于2018年6月12日前一次性支付装修费用36500元，被告于2020年5月30日前对该物业完成装修并交付使用。原告应于2018年6月12日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给被告。原告在签订上述各协议当日，即向被告支付了180000元（包含2018年4月4日支付的定金10000元），后又以分期付款的形式向被告支付了15000元，合计共向被告支付了195000元。但是被告至今无法向原告提供该物业的预售许可证、项目规划文件报建手续等，该栋物业连地基都没打，以至于原告的合法权益得不到有效保护，原告认为被告存在隐瞒事实真相，用以租代售的方式将上述物业转让给原告，其转让行为无效，故原告提起诉讼。被告盛明公司辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政违规的强制性规定，合法有效，原告要求返还购房款及利息无事实和法律依据。（一）被告作为诉讼物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区西樵镇爱国村杏头股份合作经济社（以下简称杏头经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。（二）2012年12月2日，杏头经济社与被告签订了两份《集体建设用地使用权出租合同》，租赁期限分别为2011年12月31日至2031年12月31日、2032年1月1日至2051年12月31日，即总租赁期限为40年。2012年12月3日，杏头经济社和被告以及担保方签订了一份《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，再次重申“甲方（杏头经济社）应当按照《集体建设用地使用权出租合同》的约定办理集体土地使用权证登记手续。无论土地使用权权属证书登记使用年限为多少年，双方确定合同约定土地实际出租给乙方（被告）的土地使用年限为四十年。”2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。二、原告诉称“被告在隐瞒事实真相，违反了国家的相关法律法规的情况下与被告签订的相关协议应当无效”无事实与法律依据。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，应该认定有效。（二）原告已在《物业使用权转让合同》第一条第4款确认了“原告确认对该项目及该物业已作充分了解，已知悉该项目及该物业的相关权属情况及现状，并对此不异议，自愿受让该物业的使用权。”的事实。（三）被告转让案涉物业的使用权是符合法律、行政法规的规定，案涉物业所在“盛明广场”项目是经过佛山市南海区国土城建和水务局的规划批准建设。《物业使用权转让合同》对土地和物业的规划用途均已作了明确、如实的告知和约定。被告就标的土地取得的《建设用地规划许可证》中，明确记载用地性质为“商业用地可兼容办公用地”。经佛山市南海区国土城建和水务局确认的项目建设《规划条件》中，明确记载“建筑物性质：主导建筑物性质：商业用房（含酒店）、办公用房；附属建筑物性质：停车库、配套设施用房”。被告在建设该项目和进行物业使用权转让时，均是遵循上述规划许可用途。在《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》有效的情况下，原告要求返还相关款项无事实和法律依据。三、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照双方的《物业使用权转让合同》约定支付被告第七期转让款，被告保留追究其逾期付款的违约责任。四、被告不是《装修设计、装修材料定购协议》的当事人，《装修设计、装修材料定购协议》项下30000元装修款的收款主体是珠海联晟公司，原告要求被告退还该协议下30000元款项属于权利主体主张对象错误，《装修设计、装修材料定购协议》不宜在本案处理。五、被告不是《委托经营管理合同》的当事人，其不是本案适格被告，《委托经营管理合同》不宜在本案处理。六、原告与被告珠海联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》及原告与被告戴斯物业公司签订的《委托经营管理合同》均是有效合同，原告诉请该两份合同无效并无事实和法律依据。基于上述事实和理由，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告珠海联晟公司辩称，一、原告与珠海联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告要求返还该协议项下的30000元装修款无事实和法律依据。（一）根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告是在广东创顺律师事务所的见证下于2018年6月12日与珠海联晟公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》，合同约定原告全权委托珠海联晟公司进行前期装修图纸设计及定购装修材料。同日，原告向珠海联晟公司支付了装修款30000元，珠海联晟公司出具收据确认收到原告涉案物业的装修款30000元。《装修设计、装修材料定购协议》是双方的真实意思表示，且不违反《合同法》第五十二条的规定，合法有效。（二）在《装修设计、装修材料定购协议》有效的情况下，原告要求返还该协议项下的30000元装修款无事实和法律依据。（三）《装修设计、装修材料定购协议》的合同主体是珠海联晟公司与原告，该合同与盛明公司无关。二、珠海联晟公司不是《物业使用权转让合同》《盛明广场装修协议》《委托经营管理合同》的主体，这三份合同与珠海联晟公司无关，原告要求珠海联晟公司返还原告的购房款及利息无事实与法律依据。综上所述，原告与珠海联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》是合法有效的合同，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告戴斯物业公司辩称，原告与戴斯物业公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原告要求确认《委托经营管理合同》无效无事实与法律依据。一、本案中，原告与戴斯物业公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将其拥有使用权的物业委托戴斯物业公司进行统一代理招商、租赁及经营管理事宜，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。《委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、《委托经营管理合同》的合同主体是戴斯物业公司与原告，该合同与盛明公司无关。综上所述，原告与戴斯物业公司签订的《委托经营管理合同》是合法有效的合同，原告要求确认《委托经营管理合同》无效无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信用信息公示复印件各1份，用以证明原告及三被告的诉讼主体资格；2.盛明广场物业使用权转让定金确认单复印件2份、收据原件8张、律师见证（物业使用权转让合同）及盛明广场物业使用权转让合同原件各1份，用以证明原告向被告盛明公司购买位于盛明广场内9座605，总价为260000元，后原告共支付了173500元，该物业是原告购买房屋所有权名义与被告盛明公司签订的；3.收据原件1张（编号为3668324）、律师见证（装修设计、装修材料定购协议）及装修设计、装修材料定购协议、律师见证（装修协议）及装修协议原件各1份，用以证明原告在被告盛明广场内与珠海联晟公司签订《装修设计、装修材料定购协议》并缴纳了30000元的装修设计费，因房屋并未完成，公司也没有为原告进行任何的装修设计或购买材料；4.律师见证（委托经营管理合同）及委托经营管理合同原件各1份，用以证明原告与被告戴斯物业公司签订《委托经营管理合同》，约定经营期限自2020年至2026年。被告盛明公司举证如下：1.集体土地使用证、建设用地规划许可证原件各1份，用以证明被告是涉讼物业所在土地的使用权人，标的土地已取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证原件1份、规划条件打印件1份、平面图原件1份，用以证明涉讼物业已取得建设工程规划许可证、已经主管部门批准建设、已取得项目规划文件报建手续；3.集体建设用地使用权出租合同原件2份、补充协议、合同交接书、证明原件各1份，用以证明被告是标的土地的承租方，被告是基于与标的土地的所有权人杏头经济社签订租赁合同，而依法获得对标的土地40年的租赁期限和租赁使用权。标的土地所有权人杏头经济社已确认被告是“盛明广场”项目全部物业的投资方，被告拥有涉讼物业所在“盛明广场”项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。被告珠海联晟公司、戴斯物业公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的证据2中定金确认单，没有提供原件予以核对，且被告盛明公司不予确认，本院对其证明效力不予确认；2.被告盛明公司出示的证据3中的集体建设用地使用权出租合同（租赁期限为2031年12月30日至2051年12月31日）、补充协议，均为原件，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区***地段的土地所有权人为杏头经济社，土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第***号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区***地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区西樵镇农村集体资产管理交易中心鉴证。被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区***地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区西樵镇农村集体资产管理交易中心鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区***地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场9座项目于2018年7月16日办理建设工程规划许可证。2018年6月12日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：90605号），约定：甲方将佛山市南海区****物业的使用权转让给乙方，建筑面积28.39平方米，其中套内面积20.16平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公；物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定；总转让款金额为173500元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款113500元于本合同签订当日支付（含定金），余款60000元在两年内平均分24期免息付清，第一期应在2018年7月12日前支付2500元，以此类推最后一期应在2020年6月12日前支付2500元；甲方在2020年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内；在本合同履行期届满10年之日前1个月内（即自2030年5月1日至2030年5月31日期间），乙方有权可向甲方提出书面的回购申请，要求甲方以168000元回购该物业使用权，逾期乙方自动放弃回购申请；等等。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的***物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年6月12日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2020年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2020年5月30日前完成装修并交付使用；等等。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告珠海联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的****物业全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私（赠送室内软装物品：电视、空调、电热水器、沙发、衣柜、床架、床头柜、书桌、窗帘、浴室毛巾支架、茶几），乙方同意仅由甲方（或甲方指定装修公司）对上述使用权物业进行装修设计及定购装修材料，乙方于2018年6月12日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方；等等。同日，原告（乙方、委托方）与被告戴斯物业公司(甲方、受委托方)签订《委托经营管理合同》，约定乙方将其拥有使用权的***物业委托甲方进行统一代理招商、租赁及经营管理；委托经营管理期限6年，即自2020年6月1日至2026年5月31日止，租金收益标准按该物业所在第9座整体物业实际委托经营范围的实际租金收益总数（税后）的80%，按该物业所占该座整体物业实际委托经营范围的总建筑面积比例，进行分成计算；等等。被告盛明公司于2018年4月22日出具收据确认收取原告9座605房定金10000元，于同年6月12日出具收据确认收取9座605房首期款140000元，于同年7月16日、8月15日、9月14日、10月19日、11月29日、12月28日各出具收据，确认收取原告盛明广场9座0605房第1期至第6期房款，每期2500元；被告珠海联晟公司于2018年6月12日出具收据，确认收取原告盛明广场9座605房装修设计费30000元。2019年2月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述其支付了使用权转让款128500元、装修费36500元、装修设计费30000元；被告盛明公司陈述其收取了原告物业使用权转让款128500元、装修费36500元，涉讼物业尚未建设，目前处于准备开工的阶段。本院认为，原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告向被告盛明公司支付一定的对价，取得被告盛明公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告盛明公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故双方之间构成房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权转让合同》约定被告盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变被告盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定的交付时间为2020年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2020年3月30日起算，《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为11598天（2020年3月30日至2051年12月30日）。综上，本院确认《物业使用权出让合同》关于2020年3月30日至2040年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2040年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。原告与被告盛明公司签订的《装修协议》、与被告珠海联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》、与被告戴斯物业公司签订的《委托经营管理合同》，均为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，该合同合法有效，原告主张该三份合同无效于法无据，本院不予支持。合同约定原告所支付的租金为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故原告应支付的租金为109278.97元{173500元×[7305天(20年天数)／11598天]}。双方签订《装修协议》约定的装修款36500元，是基于《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为11598天而支付的装修对价，现本院认定涉讼物业有效的租赁期限为20年，故原告应支付的装修款为22989.52元{36500元×[7305天(20年天数)／11598天]}。部分的租赁期限无效，被告盛明公司无权收取无效部分的相应租金及装修对价。原告已向被告盛明公司支付165000元，多支付的32731.51元（165000元-109278.97元-22989.52元），被告盛明公司应予返还。因《物业使用权出让合同》部分无效，被告盛明公司多收取原告租金及装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告盛明公司以32731.51元为本金从原告主张权利之日即2019年2月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。《装修设计、装修材料定购协议》的合同相对方为原告与被告珠海联晟公司，被告珠海联晟公司收取原告装修设计费30000元后也以自己名义出具了相应的收据予原告，《装修设计、装修材料定购协议》合法有效，原告、被告珠海联晟公司应按合同约定履行义务。原告主张装修设计费30000元的收款方为被告盛明公司并诉请被告盛明公司返还该费用，缺乏依据，本院不予支持。被告珠海联晟公司、戴斯物业公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认林明俊与佛山盛明置业有限公司于2018年6月12日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：**号）中关于2040年3月30日至2051年12月30日的约定无效；二、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还32731.51元予林明俊；三、佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以32731.51元为本金从2019年2月28日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予林明俊；四、驳回林明俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4313.88元，减半收取计2156.94元（原告已预交2291.94元），由林明俊负担1847.8元，由佛山盛明置业有限公司负担309.14元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费444.14元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年五月二十九日书记员  云凯欣书记员  余宝儿