湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再104号抗诉机关：湖南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：欧阳湘，男，1960年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：杨克武，湖南人和律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：吴铭淦（曾用名吴铭干），男，1964年1月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：吴明伟，广东金粤律师事务所律师。被申诉人（一审第三人、二审上诉人）：袁爱武，女，1963年4月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：吴蔚，系袁爱武女儿。委托诉讼代理人：吴明伟，广东金粤律师事务所律师。申诉人欧阳湘因与被申诉人吴铭淦、袁爱武房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民终7972号民事判决，向湖南省人民检察院提出申诉。湖南省人民检察院作出湘检民（行）监[2017]43000000192号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出（2018）湘民抗28号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖南省人民检察院指派检察员欧阳祖毅、检察员助理刘杨斌出庭。申诉人欧阳湘的委托诉讼代理人杨克武，被申诉人吴铭淦和袁爱武的共同委托诉讼代理人吴明伟，被申诉人袁爱武的委托诉讼代理人吴蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省人民检察院抗诉认为，原二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。其主要理由如下：1.欧阳湘与吴铭淦就房屋对价已达成合意并实际履行。2004年6与30日签订合同后，吴铭淦即将购房的所有合同、付款凭据、银行存折等全部资料交给欧阳湘，欧阳湘一方办理了收房手续，并对房屋作了装修，实际管理、使用、收益和处分了房屋。房屋出让后九年时间里吴铭淦不仅未提过异议，还协助欧阳湘将诉争房屋转让给易剑宇。二审判决认定吴铭淦与欧阳湘未约定房屋价款及支付方式与本案事实不符；2.欧阳湘、易剑宇代为偿还了房屋贷款。房屋出让后，虽然登记的借款人和抵押人未从吴铭淦变更至欧阳湘，但从2004年7月开始，贷款即由欧阳湘独立清偿，在房屋转让给易剑宇前后欧阳湘清偿了124056.6元，易剑宇清偿了301787.92元，吴铭淦则于2013年4月15日偿还剩余房贷41074.53元，并拿到房屋产权证；3.吴铭淦应当按照约定将房屋过户。吴铭淦与欧阳湘签订的《房屋转卖协议》明确约定：“2014年6月30日办理房屋所有权给乙方。”该约定明确了房屋过户时间，吴铭淦应当按照约定履行协助过户的义务。欧阳湘申诉的理由与检察机关的抗诉理由相同。吴铭淦答辩称：1.欧阳湘没有合法有效的购房合同和支付购房款的凭证。吴铭淦没有义务证实欧阳湘没有支付房款，但从欧阳湘起诉吴铭淦和袁爱武解除购房合同并退还购房款的起诉状中，就可以推定欧阳湘并没有支付购房款。欧阳湘的起诉状说自己在占有房屋前支付了约一万元购房款也没有证据，况且约一万元也不可能购买六层房屋，欧阳湘占有吴铭淦的房子为一层商铺、五层住房，共六层房产。该房产的孳息足以支付房款按揭还有盈余。2.在易剑宇诉吴铭淦的买卖合同纠纷中，法院认定易剑宇没有向吴铭淦购买房产的同时认定欧阳湘向吴铭淦购买了房产，违背了不告不理的审判原则。3.吴铭淦、袁爱武从来就没有承认过将房屋卖给了易剑宇和欧阳湘，检察机关认为吴铭淦九年之久不问欧阳湘要房款就是已经支付了房款纯属臆断，吴铭淦、袁爱武没有将房子卖给欧阳湘，故没有理由问其追讨房款。4.检察机关将欧阳湘占有争议房产视为吴铭淦将房屋交付给欧阳湘，并认定吴铭淦履行了买卖合同的主要义务没有依据。欧阳湘没有证明吴铭淦是卖房并存在交付行为，请求驳回欧阳湘的诉讼请求。袁爱武答辩称：1.欧阳湘没有出示合法有效的购房合同和支付购房款的凭证，吴铭淦也无权单独处理夫妻共同财产。2.原审法院认定争议房产虽系吴铭淦、袁爱武夫妻存续期间购买房屋，但房产证共有一栏没有袁爱武的名字，不能证明袁爱武为房屋共有人错误。欧阳湘和吴铭淦签订所谓的买卖协议时，争议房产还没有交付，房产证还没出来，根本就不可能看到共有人一栏有没有袁爱武的名字。欧阳湘陈述他跟吴铭淦购买房屋时，吴铭淦将整体购房资料都交给他，而购房资料里面有15处有袁爱武的签名和手印，欧阳湘明知袁爱武为共有人，欧阳湘不是善意第三人。3.吴铭淦和欧阳湘之间是赌博抵债行为，不受法律保护，请求法院驳回欧阳湘的诉讼请求。欧阳湘向一审法院起诉请求：1.判令吴铭淦履行房屋过户义务，过户费用由吴铭淦承担；2.判令吴铭淦承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、各方当事人无争议的事实。1.吴铭淦与袁爱武于1987年11月30日在原长沙县人民政府登记结婚。2.2003年10月15日，吴铭淦与湖南鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）签订《商品房买卖合同》2份，购买鑫泰公司开发的星沙商业步行街商住楼第11幢9号2-6层住宅和1层商铺。2-6层住宅首付款105731元，余款230000元办理银行按揭；1层商铺首付款93680元，余款130000元办理银行按揭。3.2004年1月13日，吴铭淦、袁爱武与中国建设银行长沙市湘蓉支行（以下简称湘蓉支行）签订《长沙县房地产抵押合同》、《中国建设银行个人住房借款合同》、《中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议》，约定将星沙商业步行街商住楼第11幢9号2-6层住宅抵押给湘蓉支行，贷款230000元用于支付购房款。2004年2月9日，吴铭淦、袁爱武与湘蓉支行签订《长沙县房地产抵押合同》、《中国建设银行个人住房借款合同》、《中国建设银行个人住房贷款委托扣款协议》，约定将星沙商业步行街商住楼第11幢9号1层商铺抵押给湘蓉支行，贷款130000元用于支付购房款。4.2004年6月30日，吴铭淦（甲方）与欧阳湘（乙方）签订《房屋转卖协议》，协议约定：“甲方自愿将星沙商业步行街商住楼11栋9号房从2004年6月30日起转卖给乙方。2014年6月30日办理房产所有权给乙方。过户费用由甲方支付”。5.吴铭淦将上述房产转卖给欧阳湘，欧阳湘又于2007年4月中旬将房产转卖给易剑宇，因履行房屋买卖合同的过程中发生纠纷，易剑宇以吴铭淦为被告、袁爱武为第三人于2013年4月诉至长沙县人民法院，要求吴铭淦协助易剑宇办理房屋产权过户手续，该院作出（2013）长县民初字第825号民事判决书，判决吴铭淦于判决生效后十日内协助易剑宇办理星沙商业步行街商住楼11栋9号楼1－6层房屋产权过户手续。该案上诉后被长沙市中级人民法院发回重审，该院又于2015年9月23日作出（2013）长县民重字第825号民事判决书，判决驳回了易剑宇的诉讼请求。该判决经上诉后被长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第07379号民事判决书维持。二、各方当事人有争议的事实。1.吴铭淦是否应当履行房屋过户义务。欧阳湘认为，其与吴铭淦签订的房屋买卖协议有效，其后又将房屋转卖给易剑宇亦合法有效，房屋最终应该过户给易剑宇，但在易剑宇向吴铭淦主张权利时，法院生效的判决认为应先由吴铭淦将房屋过户给欧阳湘，易剑宇再向欧阳湘主张权利，故欧阳湘为向易剑宇履行过户的义务，遂提出本案诉讼。吴铭淦认为，其与欧阳湘的房屋买卖协议没有实际履行，欧阳湘没有支付购房款，吴铭淦没有履行房屋过户手续的义务。该院认为，该院的（2013）长县民重字第825号民事判决书、长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第07379号民事判决书已对吴铭淦在本案中的抗辩意见进行了阐述并认定：吴铭淦与欧阳湘于2004年6月30日签订的《房屋转卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋转卖协议》签订后，欧阳湘委托其子欧阳智华以吴铭淦的名义到开发商处办理了收房手续，此后由欧阳湘委托欧阳智华对房屋进行管理、使用、收益和处分；2007年4月，经欧阳湘同意，欧阳智华将欧阳湘从吴铭淦处购买的房屋转卖给易剑宇，易剑宇将房款支付给了欧阳智华。因此易剑宇买受房屋的相对人是欧阳湘，根据合同相对性原则，易剑宇应向欧阳湘主张权利。该案存在两个房屋买卖合同关系，欧阳湘应该依据与吴铭淦的买卖合同关系取得房屋所有权，然后再过户易剑宇；如果由吴铭淦直接过户给易剑宇，将导致少缴一次房屋交易税费，损害国家利益。因此，易剑宇直接要求吴铭淦过户的诉求被驳回。但同时亦可证实吴铭淦所持的房屋买卖协议没有实际履行，欧阳湘没有支付购房款的意见，与生效判决认定的事实不相符，不予采信，本案中，吴铭淦应当按照生效判决书查明的事实和认定协助欧阳湘办理房屋产权过户手续，以便欧阳湘取得房屋产权登记后再向易剑宇履行房屋产权过户义务。2.第三人袁爱武的共有权是否被侵犯。袁爱武认为，对欧阳湘、吴铭淦间的转卖协议并不知情，侵犯了其作为房屋共有人的权利，房屋买卖协议无效。欧阳湘认为，袁爱武在前述诉讼中已提出该意见，生效判决中已作出判定。长沙县人民法院认为，该院的（2013）长县民重字第825号民事判决书已对袁爱武在本案中的抗辩意见进行了阐述并认定：吴铭淦购买本案争议标的房屋时，确实处在吴铭淦、袁爱武夫妻关系存续期间，但《商品房买卖合同》由吴铭淦一人签订，房产证上登记的所有权人只有吴铭淦一人，共有人一栏未登记袁爱武为共有人，现有证据尚不足以证明袁爱武系该房屋的共有人；即使属于夫妻共同财产，《城市房地产管理法》第三十八条关于未经其他共有人书面同意房地产不得转让的规定只是管理性强制规定，而非效力性强制规定，合同无效违反的属于效力性强制规定。故袁爱武的主张没有事实和法律依据不予支持。本案中，袁爱武仍以此进行抗辩，该院不予采信。一审法院判决：限吴铭淦于判决生效后十日内协助欧阳湘办理星沙商业步行街商住楼11栋9号楼1－6层房屋产权的过户手续，并承担产权过户所需的费用。本案受理费80元，减半收取40元，财产保全费5000元，合计5040元，由吴铭淦负担。吴铭淦不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回欧阳湘要求吴铭淦过户房屋的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用和财产保全费全部由欧阳湘承担。二审法院认定事实：欧阳湘陈述，其与吴铭淦签订《房屋转卖协议》后，与吴铭淦之间是现金支付房款，已经支付现金一万多元，支付的具体数额不记得了，债务和筹码也抵销了一些，其中的债务8万元，吴铭淦是认可的，没有支付的书面依据。长沙市中级人民法院（2015）长中民三重终字第07379号民事判决书认定，吴铭淦、欧阳湘、案外人易剑宇均偿还了涉案房屋的部分按揭贷款。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，吴铭淦与欧阳湘之间于2004年6月30日签订的《房屋转卖协议》，已被人民法院生效判决认定为合法有效，应予确认。本案争议的焦点问题是欧阳湘要求吴铭淦协助其办理涉案房屋过户手续有无事实依据。首先，从该协议的内容上看，该协议只约定吴铭淦从2004年6月30日起将本案涉诉房屋转卖给欧阳湘，2014年6月30日办理房产所有权过户手续，过户费用由吴铭淦支付；并未约定该房屋的价款及支付方式，且无证据证明双方此后就房屋的价款达成了补充协议。其次，从该协议的履行来看，欧阳湘陈述已经支付现金一万多元，支付的具体数额不记得了，债务和筹码也抵销了一些，且没有支付的书面依据；另吴铭淦、欧阳湘、案外人易剑宇均有支付涉案房屋的部分按揭贷款，故欧阳湘具体支付了多少房款不明确及支付证据不足。再次，从权利义务相一致的角度考虑，既然《房屋转卖协议》有效，作为出卖人吴铭淦的主要义务就是交付房屋和协助办理房屋过户手续，作为买受人欧阳湘的主要义务就是按约支付房款，目前无证据证明涉案房屋的价款是多少，也无证据证明欧阳湘已经向吴铭淦支付了多少房款，要求吴铭淦协助欧阳湘办理房屋过户手续，不符合权利义务一致原则及公平原则。总之，在合同约定及履行情况均不明，且欧阳湘无证据证明其自身已经履行了支付对价义务的情形下，其要求吴铭淦协助办理过户手续，缺乏事实依据。一审法院直接判决吴铭淦协助欧阳湘办理过户手续确有不妥，应予纠正。综上所述，吴铭淦、袁爱武的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但处理欠妥，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，二审判决：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初1913号民事判决；二、驳回欧阳湘的诉讼请求。一审案件受理费40元，财产保全费5000元，二审案件受理费80元，共计5120元，由欧阳湘负担。在本院再审过程中，吴铭淦提交了欧阳湘于2017年5月22日向长沙县人民法院起诉吴铭淦、袁爱武与第三人易剑宇要求解除合同的起诉状，拟证明欧阳湘与吴铭淦没有购买关系且欧阳湘拿到房屋之前没有付款。欧阳湘对该证据的三性均无异议，但认为该案已经以主张的数额不对为由撤诉，且不能达到吴铭淦证明目的。本院经审查确认该证据的三性，但认为该证据不能达到吴铭淦的证明目的。本院对原审法院认定的事实予以确认，并补充查明如下事实：在吴铭淦的《中国建设银行个人住房借款合同》中，袁爱武作为共有人在该合同上签字，并且合同的第五十七条载明：“对第十九条的约定共有人袁爱武同意将合同项下的房屋用于抵押。”本院再审认为，本案争议的焦点是欧阳湘与吴铭淦是否达成房屋买卖的合意、是否实际履行，是否侵害房屋共有人袁爱武的利益。具体分析如下：一、关于欧阳湘与吴铭淦是否达成房屋买卖的合意并实际履行的问题。欧阳湘签订《房屋转卖协议》后办理了收房手续并对房屋进行了装修，实际管理、使用，出租该房屋的收取了租金。但欧阳湘没有提供支付对价的证据，且双方均无法陈述到底是多少钱转卖。长沙县人民法院在重审的易剑宇诉吴铭淦、袁爱武房屋买卖合同一案的过程中组织对欧阳湘进行了询问，欧阳湘陈述“他（吴铭淦）在新天玩赌博欠了钱找我儿子欧阳智华借钱，我儿子不借钱给他，他就硬把房子卖给我儿子，价格是我儿子谈的，我不清楚，只晓得现金是一次性付清的。”而在该案庭审过程中，欧阳湘的儿子欧阳智华作为证人出庭中则陈述：“吴铭淦与我父亲欧阳湘有一个买卖协议，房子已经卖给我父亲了，只是没有过户。”吴铭淦则陈述：“2004年与欧阳湘合伙开赌场欠了8万元就将房子抵押给了欧阳湘，当时没有谈价款，也没有给钱。口头上说是押房子所有的票据、合同，就给了欧阳湘，就没有管房子的事情了，欧阳湘说什么时候有钱就什么时候将房子收回去。”从实际履行来看，欧阳湘自认除支付一万多现金外，其他均是以赌债和筹码抵销房款，而赌债和筹码均不受法律保护。吴铭淦、欧阳湘、易剑宇均支付涉案房屋的部分按揭贷款，同时欧阳湘收取了一楼门面和部分楼层的租金。原审没有审查欧阳湘收取的租金能否冲抵其已经支付的按揭贷款，故欧阳湘与吴铭淦之间虽然达成了房屋买卖的合意，但并没有证据证明双方已按照该协议实际履行。二、关于欧阳湘和吴铭淦签订的《房屋转让协议》是否侵害了房屋共有人袁爱武的权益的问题。袁爱武与吴铭淦是夫妻，该房屋是在夫妻存续期间购买的，且在《中国建设银行个人住房借款合同》中袁爱武作为共有人签名盖手印，该房屋系袁爱武与吴铭淦的夫妻共同财产。欧阳湘明知袁爱武与吴铭淦是夫妻，且其陈述吴铭淦已将所有购房的资料交付，故其不知袁爱武是房屋共有人的主张没有依据。欧阳湘和吴铭淦签订的《房屋转卖协议》损害了房屋共有人袁爱武的权益，且欧阳湘不构成善意第三人。《商品房买卖合同》上仅有吴铭淦一人签名以及房产权证上登记的所有权人只有吴铭淦一人并不能排除袁爱武作为该房屋共有人的权利。综上所述，欧阳湘与吴铭淦签订的《房屋转卖协议》虽然是双方真实意思表示，但欧阳湘并没有证据证明其已经支付房款，且该协议损害了房屋共有人袁爱武的权益应属无效，欧阳湘起诉主张吴铭淦履行房屋过户的请求不能支持。本案实质上是吴铭淦欠了欧阳湘的赌债后将房子抵偿给欧阳湘，故双方在《房屋转卖协议》中约定转卖后十年再办理房屋过户手续，对这种赌债抵偿的行为法律不予支持。原二审判决处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：维持长沙市中级人民法院（2016）湘01民终7972号民事判决。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  吴爱莲审判员  郑一兵二〇一九年五月二十日法官助理黄理书记员伍晶附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……