广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3359号上诉人（原审被告）：周细妹，女，1983年6月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：朱加桐，男，1949年10月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王勋，广东人民时代律师事务所律师。上诉人周细妹因与被上诉人朱加桐房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周细妹上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，驳回朱加桐的诉讼请求。事实及理由如下：一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。2015年9月1日双方签订《房屋租赁合同》后，周细妹每月准时交租，后因涉案商铺所在路段改造，路面全封闭整整一年，导致生意淡薄。为此已多次与朱加桐沟通要求减低租金或转租商铺，但朱加桐表示转租商铺须收取转让费，于是周细妹于2017年5月31日搬离涉案商铺，并付清2015年9月至2017年5月的全部租金。搬离次日，周细妹告知朱加桐已交回商铺，朱加桐表示同意并在信息中予以回复，但未退还6000元押金。信息告知几天后，朱加桐要求周细妹交回水费卡，并把水费卡和锁交回店铺内，因此并不存在朱加桐所述的破坏、更换门锁的情况，该费用不应由周细妹承担。关于店铺的装修情况，当时装修时朱加桐已经到现场看过情况，所有天花电线都是周细妹自购材料安装的，朱加桐亦知情，装修师傅也可佐证。因此朱加桐提供的图片与财务价值清单不应作为定案依据。关于朱加桐称需他人撬锁才能打开涉案商铺大门的事宜，实际上是朱加桐的儿子打电话要求周细妹去开锁并将供水卡放回涉案商铺内，所以不存在朱加桐所述的需撬锁才能开门的事实。被上诉人朱加桐二审辩称：周细妹所述并不属实，周细妹并未打开涉案商铺的门锁，且在我方撬锁时，周细妹还报警了。朱加桐多次联系周细妹，但周细妹从未积极配合，故才起诉至法院，这在一审判决的事实查明中已经予以认定。朱加桐于2018年5月7日向一审法院起诉请求：一、周细妹支付2017年6月至2018年5月30日11个月租金共计38400元和水电费1654.34元及评估费500元；二、周细妹支付损坏门锁更换费用120元；三、周细妹支付逾期支付租金利息损失暂计350元（自2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；四、周细妹赔偿恶意损坏财物损失14118.4元；五、周细妹赔偿租赁税4097.09元（2015年9月至2018年5月）；六、周细妹承担本案诉讼费。经一审法院审理查明：朱加桐是位于增城区××城街××号房屋的登记权利人。2015年8月4日，朱加桐、周细妹签署《租房合同》，约定：朱加桐将位于增城区××城街××号商铺出租给周细妹；租赁期自2015年9月1日起至2018年8月31日止；周细妹拖欠租金五天经多次联系不上但周细妹还有物件的，在租期未满中途退出的，朱加桐有权终止租房协议收回场地，没收保证金，搬走物件继续招租；每月不含任何费用净租金3200元；租金按月结算，周细妹在每月30号前支付下月租金；周细妹向朱加桐交纳保证金6000元，保证在租期内房屋内所属朱加桐的物品不损坏，否则以当时市场价进行赔偿；租期内周细妹要办一切证件朱加桐只作协助但产生的费用由周细妹全额支付；周细妹租赁场地水电费由其承担，朱加桐按月向周细妹收回等内容。合同签订后，朱加桐即将涉案商铺交付周细妹使用，周细妹向朱加桐交纳了保证金6000元。另查，朱加桐交纳了涉案商铺2017年4月4日至2017年6月4日的电费1654.34元。本案一审审理过程中，朱加桐陈述以下事实：一、周细妹已付清2017年5月之前的全部租金，自2017年6月开始拖欠租金。二、朱加桐主张的水电费实际上为电费1654.34元；三、2017年6月朱加桐上门催收租金发现商铺处于关门状态，在2017年10月周细妹发信息给朱加桐方称爱怎么处理怎么处理，不办理退租及解除合同的手续。当月朱加桐报警并在警察在场的情况下开门进入商铺，并更换了门锁。当时商铺已经是毁损的状态，无法正常使用。朱加桐曾通过周细妹所在居委通知周细妹交纳租金，周细妹没有交纳。直至本案一审庭审辩论结束当天，涉案商铺仍未处于朱加桐收回时的状况，未进行修复亦未再行出租。朱加桐主张周细妹损坏了涉案房屋的情况包括地面瓷片、顶层板钻孔、天花、电线灯管、石灶，主张修复费用需14118.4元，并为此提供自行制作的损坏财物价值清单及现场照片到庭，经一审审查，照片反映场地部分电线被剪断、地面部分瓷片被切割撬掉、房屋顶层楼板被钻一较大孔，屋内没有天花。一审法院询问朱加桐是否就涉案商铺内受损财物的价值及修复费用进行评估，朱加桐表示若申请评估则在庭后七日内提交书面申请到庭，但逾期未予提交申请。朱加桐主张评估费500元是因周细妹办理营业执照需要而产生的，应由周细妹承担，并为此提交开票日期为2015年10月30日的评估费发票到庭。朱加桐主张其交纳的2015年9月至2017年6月出租房屋税费共计4097.09元应由周细妹承担，并为此提交税收缴款书两份到庭。经一审审查，上述两份税收缴款书载明的纳税人名称均为朱加桐。朱加桐主张因周细妹擅自离场未交回涉案商铺，导致其于2017年10月自行进入收回，损坏了门锁导致其需更换门锁而产生的费用120元，并为此提交金额为120元的门锁收据到庭。一审法院认为，朱加桐、周细妹签署的《租房合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，是合法有效的，朱加桐、周细妹均应依约履行。《租房合同》约定周细妹应于每月30日前支付下月租金。周细妹自2017年6月开始拖欠租金，已构成违约，故朱加桐主张周细妹支付租金及逾期支付租金的利息，理据充分，一审法院予以支持。但对于租金的核算时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，周细妹自2017年6月已拖欠租金且所经营的店铺已关门，2017年10月周细妹通过短信明确表示不再租用涉案商铺，朱加桐亦已在当月自行收回涉案商铺，虽然朱加桐收回商铺时部分设施受损，影响到商铺的使用，但在此情况下朱加桐应当采取适当措施防止损失的扩大，而直至2018年5月7日提起本案诉讼甚至至2018年9月10日本案庭审辩论结束朱加桐都未采取任何措施防止损失的扩大。因此，一审法院认为朱加桐在2017年10月收回涉案商铺后应在三个月的合理期限内采取措施修复房屋另行出租或向周细妹提出诉讼主张以防止损失扩大，超过这个期限导致的租金损失，一审法院不予支持。据此，一审法院核算周细妹欠付朱加桐的租金数额为3200元/月×8个月（2017年6月至2018年1月）=25600元。对于逾期支付租金的利息，应以欠付的租金数额为本金自欠付租金当月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清所欠租金之日止。对于电费，根据《租房合同》的约定，周细妹租赁场地期间的水电费由其承担，故朱加桐主张周细妹向其支付已付电费1654.34元，理据充分，一审法院予以支持。对于评估费，朱加桐未能提交证据证明该费用的产生与本案租赁关系之间存在关联且应由周细妹承担，故对朱加桐此项主张，一审法院不予支持。对于租赁税费，税收缴款书载明的纳税人名称为朱加桐，亦即该部分税费的缴纳义务人为朱加桐，朱加桐提交的证据不足以证明双方约定该部分税费由周细妹承担，故对朱加桐此项主张，一审法院不予支持。对于门锁更换费用，周细妹在租期未满擅自退场，未将涉案商铺交回给朱加桐，朱加桐为收回商铺损坏了门锁，并以此主张更换门锁的费用120元，此项损失是由于周细妹的违约行为产生的，在合理范围内，应由周细妹承担，故对朱加桐的此项主张，一审法院予以支持。对于财物受损的损失问题，虽然朱加桐在本案中未申请对损坏设施的价值及修复费用进行鉴定，但其所提交的证据显示涉案房屋确实存在部分设施受损的情况，为减少诉累，一审法院酌定周细妹对涉案商铺不当使用造成的设施损失为3000元。周细妹经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，于2018年9月30日作出如下判决：一、周细妹于本判决发生法律效力之日起十日内向朱加桐支付2017年6月至2018年1月拖欠的租金共计25600元；二、周细妹于本判决发生法律效力之日起十日内向朱加桐支付逾期支付2017年6月至2018年1月租金的利息（利息以每月所欠租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率自欠付租金当月1日起计算至周细妹付清所欠租金之日止）；三、周细妹于本判决发生法律效力之日起十日内向朱加桐支付电费1654.34元；四、周细妹于本判决发生法律效力之日起十日内向朱加桐赔偿更换门锁的费用120元及设施损失费用3000元；五、驳回朱加桐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640.49元，由朱加桐负担307.49元，由周细妹负担333元。周细妹于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述费用。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，周细妹提交了两张照片，拟证明涉案房屋包括天花板都是其自行装修的。朱加桐质证称不确认该证据的真实性、合法性和关联性。二审期间，周细妹表示其搬离涉案房屋有告知朱加桐，且朱加桐也是同意的，但对此未能提供证据予以证实。周细妹同时述称：涉案商铺有部分天花已经老旧，而其在涉案商铺经营的是加盟店，需按照统一要求来进行装修，所以其自行对涉案商铺进行了装修；搬离涉案商铺时只是拆除了天花板，因为家里人说天花板比较有用，而且天花板是其自行安装的，所以就拆除了；朱加桐提供的照片中关于地板的毁损情况属实，但照片的洞眼不知道是哪里的，也不是周细妹造成的。二审庭后，朱加桐向本院提交《关于朱加桐与周细妹房屋租赁合同纠纷案的说明》，主要内容是：周细妹没有将水电费卡退还给朱加桐，涉案商铺处于停水停电状态，朱加桐补办了水费交费卡，并补缴了所欠的水电费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、周细妹应支付涉案商铺的租金至何时；二、周细妹应否支付涉案商铺的设施损失费。关于周细妹应支付涉案商铺的租金至何时的问题。首先，在涉案房屋租期尚未届满时，周细妹单方面要求提前解除租赁合同，已然违约，应承担相应的违约责任。其次，周细妹要求提前解除涉案租赁合同，应将涉案商铺交还，方能免除自身的交租义务。从现有证据来看，周细妹虽然提出了提前解除租赁合同的主张，但并未能提供充分证据证明其将涉案商铺予以交还给朱加桐，故一审法院结合本案实际情况，判令周细妹承担其短信要求解除涉案租赁合同后的三个月的租金，即至2018年1月的租金，并无不当，本院予以维持。关于周细妹应否支付涉案商铺的设施损失费问题。双方合同约定，周细妹搬离涉案房屋时应保证所属朱加桐的物品不损坏，否则以市场价进行赔偿，周细妹在二审中也确认涉案商铺地板确有毁损，且周细妹也将其涉案商铺的天花板予以拆除，故一审法院酌情判令周细妹支付涉案商铺的设施损失费3000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，周细妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费333元，由周细妹负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月九日书记员 冯 韵彭诗敏