广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4095号上诉人（原审被告）：张海勒，男，1969年1O月27日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何定显，广东品泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梓波，广东品泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈松彬，男，1970年9月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈萍芳，广东国智律师事务所律师。原审被告：广州市番禺区糖烟酒公司，住所地为广州市番禺区市桥街解放路横大街金安园2号楼2层铺位。法定代表人：李锐炽。上诉人张海勒因与被上诉人陈松彬、原审被告广州市番禺区糖烟酒公司（以下简称糖烟酒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张海勒及其委托诉讼代理人何定显，被上诉人陈松彬的委托诉讼代理人陈萍芳到庭参加诉讼，原审被告糖烟酒公司进本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张海勒上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由陈松彬承担。事实和理由：一、陈松彬2011年向张海勒租赁面积约350平方米，其内约有23间铺及之一些配套面积；陈松彬于2016年4月交还铺给张海勒的时候，存在4个基本事实：1、双方合同期满前最后一个月租金（人民币43380元）陈松彬没有交给张海勒，陈松彬曾于2016年3月中旬在张海勒催缴租金的时候向张海勒口头提出用保证金抵扣该月租金；在张海勒不同意的情况下，陈松彬依然拒绝缴纳该月租金，张海勒被逼用保证金抵扣该月租金；2、2016年4月初陈松彬表示可以交还该商铺，但自2016年4月至2018年3月一直占用该商铺部分面积未交还给张海勒，并没有给张海勒任何费用。张海勒已经多次口头要求陈松彬返还占用张海勒的房产，并表示陈松彬如不返还是需要给付占用费的。也就是2016年4月陈松彬不能完全将铺面整体交还，占用位置其中之一是有陈松彬名字的电房，该电房面积约200平方米，是陈松彬在该合同租赁期间未经张海勒的同意建造的，从2016年4月占用到2018年的3月（直到租给实际控制权为陈松彬的第三方）；3、陈松彬在该合同租赁期间未经张海勒和业主方的同意，拆除了该23间铺面中约18间铺面的卷闸门，拆除了其中11、l2、14、18、19号铺面的阁楼和横梁，未按合同要求恢复原状；4、陈松彬在一楼公共区域建有多个违法建设，包括楼梯、电梯等设施遮挡和影响张海勒的铺面，严重影响张海勒对该铺面的再出租，损害张海勒的利益。陈松彬的该等违法建设己被番禺城管市桥执法中队处有3个立案调查，其中一个案已经被认定为违法建设并被番禺城管立拆字案拆除，但陈松彬运用手段阻碍执行，同时也运用影响力阻碍番禺城管市桥执法中队对其违建的调查；5、陈松彬对该保证金在2016年3月31日合同期满后至2017年7月对张海勒提出诉讼期间，未对张海勒提出过要求退回保证金的请求或主张，也未与张海勒协商过保证金的事宜。二、一审法院认为依据双方合同第四条的规定，判决张海勒全部退还陈松彬人民币柒万元保证金，是无视以上事实，于法无据。三、陈松彬未按合同要求恢复原状，对该房产进行较大的改动，一审法院认为张海勒可以另行起诉，不能作为张海勒扣押保证金的理由，张海勒认为一审法院此认定不利守法者维护自身利益。四、陈松彬在该房产的公共区域进行三处违建，严重影响张海勒对房产的出租，张海勒也提交了违建事实证据；加上陈松彬在合同期满后一年多时间未向张海勒提出退还保证金的要求，直至2017年7月诉讼才向法院提出，一审法院无视该等证据作出要求张海勒退回保证金的判决，是认定事实不清。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人陈松彬答辩称：同意一审判决，不同意张海勒的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告糖烟酒公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2017年6月14日，陈松彬向一审法院提起诉讼请求判令：1、确认糖烟酒公司与张海勒之间关于租赁番禺区市桥街桥兴大道东侧、东环路南侧鸿基花园1-25号房的房屋租赁合同无效；2、确认张海勒与陈松彬于2011年1月10日签订的《房地产租赁合同》无效；3、张海勒、糖烟酒公司返还陈松彬租金等2632300元，并从本案起诉之日起至实际清偿之日止，按人民银行同期贷款利率计付利息。上述第1项诉讼请求因不符合立案条件，一审法院已另行裁定驳回起诉。一审诉讼中，陈松彬申请变更上述第3项诉讼请求为：张海勒、糖烟酒公司返还陈松彬押金70000元及租金2520540元共计2590540元，并从本案起诉之日起至实际清偿之日止，按人民银行同期贷款利率计付利息。一审法院认定事实：2011年1月10日，张海勒作为出租人（甲方），陈松彬作为承租人（乙方），签订《房地产租赁合同》，约定甲方将其租赁的坐落在番禺区市桥街桥兴大道东侧、东环路南侧的鸿基花园一层3-25号房（以下简称涉讼商铺）出租给乙方作商铺使用，建筑（或使用）面积3251平方米（包括1、2号铺位）；租赁期限2011年4月1日至2016年3月31日，2011年4月1日至2013年3月31日月租金41760元，2013年4月1日至2016年3月31日月租金43380元（暂时将1号和2号铺的面积估算为200平方米，最后面积按照测量结果为准，月租金平均值为13.7元/平方米，上述月租金额减去该铺位租金即为乙方应支付的3至25号铺的租金），租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按约定付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳70000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，保证金不计利息；甲方的权利义务包括：依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，甲方按现状出租给乙方（附图），发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，甲方可解除合同，收回房屋；乙方的权利义务包括依时交纳租金，租赁期内负责对所有物业实施的维修、保养和更新改造并承担一切费用，对该物业的消防安全和公众安全负全责；本合同签字之日，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用并将该房屋的瑕疵告知乙方，乙方同意按租赁物及设施的现状承租；乙方应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，在确保安全、不影响主体机构的前提下进行拆改、内、外部装修、装饰，确需大变动的应征得甲方的书面同意才可进行，装修期间如损坏邻近房屋由乙方负责赔偿；乙方在承租期间有权将承租的房屋部分转租给他人合法经营，但必须通知甲方，乙方负责监管，如甲方发现乙方或其他分租的第三人将租赁物作他用或用于违法经营的，甲方有权终止本合同，收回租赁物，并且所收取的保证金将不予退回；租赁期届满乙方应将原承租房屋交回甲方，乙方自行增设的水、电、消防设施和入墙入地的装修归甲方所有，乙方不得擅自拆除损坏。该合同后附涉讼商铺位置图纸及现场照片。该合同签订后，陈松彬向张海勒支付了70000元租赁保证金及41760元介绍费，在2011年4月至2016年2月期间每月按合同约定的金额向张海勒交租。根据糖烟酒公司提交的番府办函[2000]272号批复、《资产划转协议》《关于授权经营的说明》及《证明》等证据，涉讼商铺原为糖烟酒公司的资产，后该公司因转制被划入关停企业，包括涉讼商铺在内的部分资产及债务划转至广州市番禺友谊公司，后广州市番禺友谊公司授权糖烟酒公司继续对该商铺出租经营。2017年3月9日，糖烟酒公司出具《证明》，载明该公司将番禺区市桥镇桥兴大道东侧、东环路南侧鸿基花园首层1-25号房，房地产图纸面积3250.99平方米之房产租赁给张海勒，年期为2011年4月1日至2016年3月31日止，其后再续约至2021年2月28日。一审诉讼中，双方当事人均称涉讼商铺已报建并经规划验收合格，但尚未取得房地产权证，但均未能提交涉讼商铺已取得《建设工程规划许可证》的相关证据。为此，一审法院向广州市番禺区国土资源和规划局去函调查涉讼商铺的报建情况，该局于2018年7月24日向一审法院复函：鸿基花园由番禺房地产开发总公司于1995年3月10日取得《建设工程规划许可证》，建设规模为框架十二层，建筑面积为43510平方米，另未核查到相关已办理规划核实手续的情况。双方当事人对于以下证据和事实存在争议。1、陈松彬与张海勒签订的《房地产租赁合同》的效力问题。陈松彬主张，涉讼商铺未经消防验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，因此，《房地产租赁合同》为无效合同。张海勒则主张，涉讼商铺在1997年已经消防验收合格，此后没有改建或加建，但现消防规范变更，涉讼商铺未重新办理消防验收手续；但是，即使商铺未经消防验收合格，也不能认定《房地产租赁合同》无效，除非陈松彬租赁房屋的用途对消防验收有特殊要求，且陈松彬在不清楚商铺消防验收状况的情况下签订合同才可认定合同无效，而实际上陈松彬在承租时清楚涉讼商铺的消防状况，且一直正常使用涉讼商铺。糖烟酒公司表示因其并非涉讼商铺的一手业主，其对于商铺有无通过消防验收合格不清楚。2、涉讼商铺的交付使用情况。陈松彬主张，涉讼商铺从未交付陈松彬使用，陈松彬曾通过电话和口头方式要求解除租赁合同，但因涉讼商铺以上2-4层房屋的业主为陈松彬，张海勒称若不交租则不让陈松彬上楼，故陈松彬一直按期向张海勒交租，直到租赁期满陈松彬不再交租，双方产生矛盾。张海勒则主张，《房地产租赁合同》签订时其已将涉讼商铺交付陈松彬使用，陈松彬一直在商铺内经营，并按月交租，从未提出异议；合同约定的租期届满后，陈松彬还在电话中表示希望续租，但2016年3月陈松彬提出在保证金内扣除租金，张海勒未予同意，陈松彬遂未缴纳2016年3月的租金，并于2016年4月初将商铺交还张海勒；收回商铺时，张海勒发现陈松彬拆除了部分原有设施，并且占用了一楼部分空间加建了电房、电梯和楼梯，故张海勒不同意收回该部分商铺，但陈松彬未予恢复原状即已撤场，另一部分未改建、不影响经营的商铺张海勒已收回。糖烟酒公司称其知悉张海勒将涉讼商铺转租给陈松彬，商铺亦已交付陈松彬使用。张海勒为证明涉讼商铺已交付陈松彬使用且陈松彬在商铺内进行了改建、加建用于自营或出租，提交了现场照片、平面示意图及投诉事项复函3份予以证实。其中现场照片显示场地中庭有楼梯、电梯，场地内有标记“陈松彬”名字的专变房、高压室、低压室；广州市番禺区人民政府市桥街道办事处于2017年6月20日作出的《关于对市桥街城管中队存在不作为等问题的调查情况回复》载明，张海勒投诉的番禺区市××大道××号鸿基花园搭建钢结构楼梯及电梯的情况，该处的涉嫌违法建设均在2015年兴建，并已完工投入使用，市桥街城管中队已对上述地址的涉嫌违法建设立案处理；广州市番禺区城市管理局于2017年7月7日出具的《群众投诉事项处理情况告知单》载明，市桥街桥兴大道248号鸿基花园2号门上部加建一层建筑物，建筑面积为130平方米，并在上述加建建筑物北侧搭建铁梯，由于未能提供相关报建审批文件，该局已立案调查；广州市番禺区城市管理局于2017年9月8日出具的《群众投诉事项处理情况告知单》载明，当事人在番禺区市××大道××号中庭位置搭建3座钢结构楼梯，已完工并投入使用，由于未能提供报建审批资料，该局已立案审查，番禺区市桥街东环路489号鸿基花园东侧为室内车道，由首层通往四层，车道围合部分为中空，现一、二层车道中空部位已加盖两层砖屋，作电房使用，由于未能提供报建审批资料，该局已立案审查。陈松彬确认上述照片拍摄于涉讼商铺所在的楼宇内，但认为并不涉及涉讼商铺，照片中显示的设施设备并非陈松彬修建，陈松彬将涉讼商铺以上2-4层出租给多个公司经营，加建部分是由其他公司修建的，与陈松彬没有关系；对于政府相关部门的投诉复函真实性均予以确认，但认为复函中均表明投诉事项尚处于立案审查阶段，没有结论性意见，且该证据不能体现与陈松彬有关，也不能体现涉嫌违规的建筑与涉讼商铺有关。糖烟酒公司对张海勒提交的照片及平面图均表示不清楚，对于投诉复函的真实性均予以确认，关联性由法院认定。一审法院认为，涉讼商铺虽尚未取得房地产权证，但已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”张海勒与陈松彬就涉讼商铺签订的《房地产租赁合同》应为有效合同。陈松彬主张该商铺未经消防验收合格故租赁合同无效，但《中华人民共和国消防法》第十三条的规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，又无证据证明涉案的《房地产租赁合同》存在其他导致合同无效的情形，故陈松彬主张合同无效，一审法院不予支持。关于涉讼商铺是否已交付陈松彬使用的问题。根据陈松彬提交的3份投诉事项复函记载，鸿基花园首层存在涉嫌违法加建钢结构楼梯、电梯以及电房的情况，且加建的建筑已投入使用；由于陈松彬承租了鸿基花园首层的大部分商铺，且该商铺2-4层的业主为陈松彬，结合张海勒提交的现场照片显示电房上印有“陈松彬”字样，一审法院合理采信张海勒称陈松彬在涉讼商铺内有加建、改建行为的主张；而且，陈松彬在2011年4月至2016年2月近5年期间每月均足额向张海勒支付租金，又无证据证明其曾向张海勒提出关于商铺交付问题的异议，如张海勒确未将商铺交付陈松彬使用，则陈松彬仍按月交租的行为明显不符合常理；因此，一审法院认定涉讼商铺应已交付陈松彬并由其使用。陈松彬在实际使用涉讼商铺且租赁期满后，要求张海勒向其退还全部已付租金2520540元及利息，无理无据，一审法院不予支持。至于陈松彬要求张海勒退还租赁保证金70000元的诉讼请求，根据《房地产租赁合同》约定，保证金应在租赁期满或解除合同之日不计利息退回陈松彬。现张海勒主张陈松彬未将商铺恢复原状交还，但合同并未约定该种情形下张海勒有权不予退还保证金，张海勒如认为陈松彬对商铺存在破坏行为可另行要求其赔偿损失，其以此作为不退还保证金的抗辩，一审法院不予采纳，张海勒应向陈松彬退还租赁保证金70000元。因《房地产租赁合同》已于2016年3月31日租期届满，且张海勒确认陈松彬已于2016年4月按现状向其交还商铺，故张海勒存在迟延退还保证金的情形，陈松彬主张自其提起本案诉讼之日2017年6月14日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付保证金的利息，合情合理，一审法院予以支持。因糖烟酒公司并非《房地产租赁合同》的相对方，陈松彬要求糖烟酒公司对退还保证金及利息承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，一审法院于2018年7月30日作出如下判决：一、张海勒应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈松彬退还租赁保证金70000元及利息（以70000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2017年6月14日起计算至款项退还之日止）；二、驳回陈松彬的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27691元，由陈松彬负担26141元，由张海勒负担1550元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，张海勒称：根据《房地产租赁合同》第八条第7项“在乙方付清各项费用后，甲方将保证金退回乙方，互不算违约”的约定，陈松彬没有支付2016年3月的租金，故保证金可不予退还。陈松彬称：确认上述约定，但张海勒在一审中并没有提及2016年3月的租金，同时，该条款是指不能租赁时，并非租赁合同到期。陈松彬未能在本院指定的期限内提交已支付涉案商铺2016年3月租金的证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：张海勒应否退回涉案租赁合同保证金给陈松彬。经本案查明的事实，《房地产租赁合同》约定，保证金应在租赁期满或解除合同之日不计利息退回陈松彬。双方租赁期限已于2016年3月31日租期届满，且张海勒确认陈松彬已于2016年4月按现状向其交还涉案商铺。本案张海勒主张陈松彬未将商铺恢复原状交还，但合同并未约定该种情形下张海勒有权不予退还保证金，故一审认为张海勒如认为陈松彬对商铺存在破坏行为可另行要求其赔偿损失，不予采纳张海勒该抗辩理由，并无不当。二审中，张海勒提出陈松彬未支付涉案商铺2016年3月租金43380元，对此，陈松彬未能在本院指定的期限内举证证明其已支付该租金，故本院对张海勒该主张予以采信。虽张海勒一审中未提出陈松彬欠付租金故不予退回保证金的抗辩，但根据《房地产租赁合同》第八条第7项“乙方付清各项费用后，甲方将保证金退回乙方”的约定，且鉴于减少当事人的诉累，本院认定涉案合同保证金70000元可在抵扣欠付的租金后退回陈松彬，故张海勒应向陈松彬退回租赁保证金26620元（70000元-43380元）及利息。综上，张海勒的部分上诉请求成立，本院予以支持。其他不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4914号民事判决第二项。二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4914号民事判决第一项：张海勒应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈松彬退还租赁保证金26620元及利息（以26620元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2017年6月14日起计算至款项退还之日止）本案一审案件受理费27691元，由陈松彬负担26606.5元，由张海勒负担1084.5元。二审案件受理费1550元，由张海勒负担1084.5元，由陈松彬负担465.5元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月十六日书记员  张 旭周凡舒