贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0222民初2678号原告：化献梅，女，1974年6月17日生，汉族，住贵州省盘州市，原告：陈大健，男，1976年7月5日生，汉族，住贵州省盘州市，委托诉讼代理人：王友杏，贵州八辩律师事务所律师，执业证号15202201210238034。委托诉讼代理人：孙启明，贵州八辩律师事务所实习律师，证号23081805110266。被告：伍连叔，女，1973年1月30日生，汉族，住贵州省盘州市，被告：伍小刚，男，1944年7月15日生，汉族，住贵州省盘州市，被告：李成香，女，1951年7月6日生，汉族，住贵州省盘州市，三被告委托诉讼代理人：王龙，云南八谦律师事务所律师，执业证号15301201510713650。被告：伍正伟，男，1971年9月9日生，汉族，住贵州省盘州市，被告：邹桂香，女，1974年3月14日生，汉族，住贵州省盘州市，第三人：贵州新德远置业有限公司，住所地，贵州省盘州市亦资街道胜境大道粮贸大厦4层4-1，统一社会信用代码915202220610362696。法定代表人：叶远树，系公司董事长。委托诉讼代理人：周梅，女，1989年4月5日生，汉族，住贵州省盘州市，系公司职工。原告化献梅、陈大健诉被告邹桂香、伍正伟、李成香、伍连叔、伍小刚及第三人贵州新德远置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行审理，原告化献梅及二原告委托代理人王友杏、孙启明到庭，第三人贵州新德远置业有限公司委托诉讼代理人周梅到庭，被告伍连叔、伍小刚、李成香委托诉讼代理人王龙到庭，被告伍正伟、邹桂香未到庭，本院依法进行缺席审理。案件现已审理终结。原告化献梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令五被告立即协助二原告及第三人将位于盘州市亦资街道××北路的德远新天地第29号商铺的所有权登记在二原告的名下；2.依法判决五被告向二原告返还过渡安置费179152.64元；3.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2014年3月10日,被告伍连叔与第三人贵州新德远置业有限公司（以下简称德远公司）签订了一份（协议），协议约定：因第三人新德远公司在施工过程中对被告伍连叔的房屋造成一定的损坏，第三人新德远公司用修建完工后盘州市亦资街道凤鸣路的商业用房，（面积为30.59平方米）进行置换，在过渡安置期内，第三人新德远公司按10平方米，以100元/平方米/月的标准向被告伍连叔支付过渡安置费。2015年6月28日，以五被告为甲方，以二原告为乙方，签订了一份《商铺买卖协议》，该协议约定：二原告（乙方）购买被告伍连叔于2014年3月10日与第三人新德远公司签订的《协议》取得的房屋，五被告（甲方）均认可为被告伍正伟所有，二原告（乙方）购买该商铺的价款为990000元，协议签订后五被告（甲方）有义务协助二原告（乙方）到相关部门说明售房事实，以便第三人新德远公司直接将房屋交付给原告（乙方），并协助二原告（乙方）办理所有权登记手续。同时，《商铺买卖协议》第六条约定，自双方签字后，过度安置费由二原告（乙方）收取。《商铺买卖协议》签订后，二原告随即向五被告支付了转让款990000元，被告伍正伟和邹桂香向二原告出具了收条一份。2019年1月4日，因涉案房屋修建完毕并具备交房条件，二原告遂持相关手续到盘州市房屋征收和补偿管理办公室办理交房手续，被告知需要被告伍连叔到现场进行确认涉案房屋的买卖事宜，但遭到被告伍连叔的拒绝。五被告的行为已构成违约。被告伍连叔、伍小刚、李成香辩称，被告伍连叔是补偿协议权利人，第三人应当将协议项下房屋权属登记在被告伍连叔名下，原告并非补偿协议及协议项下权利人，无权取得协议项下房屋，第三人不是诉争商铺买卖协议的相对方，没有法定或约定的协助义务。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭均依法登记即发生法律效力，未经登记不发生效力，城市房屋管理法规定，未依法登记的房屋不得进行转让。根据民法总则的规定，违反法律、法规、强制性法规的民事行为无效，鉴于上述法律规定，诉争商铺买卖协议项下的房屋，截止今日并未取得相应的权属登记，该协议无效，原告无权依据该协议向被告方主张权利；根据原告提交的商铺买卖协议，诉争商铺买卖协议项下的房屋为伍正伟拆迁补偿的商铺，原告主张的德远新天地29号商铺的权利人为伍连叔，诉争德远新天地29号商铺实际产权面积为41.7平方米并非30.59平方米，原告诉请将29号商铺所有权登记在二原告名下的诉请没有事实和法律依据。被告伍连叔从未收到原告的购房款，原告主张交付房屋没有事实和法律依据。被告伍正伟、邹桂香未答辩。第三人贵州新德远置业有限公司陈述，野马寨城市棚户区改造项目拆迁安置商铺原有面积为31.07平方米，实际建好后由于商铺不规整且部分商铺内有柱子，影响铺面使用，故我公司将图纸阴影部分不含公摊面积补偿给安置户，阴影部分是10.63平方米，现商铺实际是41.7平方米，商铺已经建设完成，已经达到交房的条件，由于原被告间对商铺有争议，尚未交付，也未办理产权登记。本院经审理查明，被告伍正伟、伍连叔系兄妹，伍小刚、李成香是伍正伟、伍连叔的父母，邹桂香是伍正伟的妻子。被告伍连叔有位于盘州市××经济开发区××117.68平方米住宅一套，根据盘州市城市建设需要，需对该区进行旧城改造建设，建设单位为第三人贵州新德远置业有限公司，原告住宅在总体规划征收范围。2014年3月10日，盘县红果野马寨城市棚户区建设指挥部、盘县住房和城乡建设局作为甲方与伍连叔签订《房屋产权征收补偿合同》，约定根据盘府办发（2013）27号文件规定，双方达成如下协议：“按征收补偿方案中规定的产权调换补偿标准对乙方被征收的主体房屋进行产权调换，被告被征收房屋为二层，调换安置房建筑为384.17平方米，调换商业用房为沿凤鸣北路20.59平方米，工料成本补贴1307360元,商业用房过渡费为24708元（20.59平方米×100元／平方米／月×12个月），超出面积不给予过渡补偿，第一次计发一年，之后半年计发一次，最终按照实际发生天数进行计算，过渡期以被征收人交出被征收房屋之日起计算。自拆迁完毕土地交付之日起，三年交付回迁房给乙方，由于拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起在原过渡费标准的基础上增加过渡费，标准为逾期不到半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足两年的增加75%，逾期满两年不足三年的增加100%，逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不安置的在原过渡费标准基础上增加500%。”。2015年6月8日，被告伍连叔、伍正伟、邹桂香、伍小刚、李成香作为甲方与二原告作为乙方签订《商铺买卖协议》，约定：“商铺位置为按照拆迁方与伍连叔的拆迁补偿协议，临凤鸣路与野马寨其他被拆迁户安置商铺系同一地点，甲方家庭成员均认可该商铺属于伍正伟所有，乙方990000元的价格购买甲方的该商铺，自双方签字后，过渡安置费由乙方收取……”。协议签订后，被告伍正伟、邹桂香向原告出具收条一份，认可收到原告购房款990000元。现商铺已经竣工，建设单位认为原被告间对商铺权属存在争议，未完成商铺交付使用及权属登记。以上事实有原告、被告及第三人的陈述及以下证据予以证实：商铺买卖协议、收条、光盘、盘州市房屋和征收管理办公室出具的通知、房屋所有权证、房屋征收补偿合同、野马寨商业铺面划分图。本院认为，本案的争议焦点是：1、原被告间签订的《商铺买卖协议》效力如何认定；2、原告请求五被告及第三人协助办理所有权登记的请求能否到支持；3、被告伍连叔是否应向二原告返还过渡安置费。原被告间签订的《商铺买卖协议》效力如何认定的问题。《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是否办理物权登记，并不影响合同效力，该规定并非合同效力性条款，不能据此认定合同无效，《商铺买卖协议》是双方真实意思表示，内容未损害国家、集体或其他第三人的合法权益，也未违背公序良俗，被告伍连叔、伍小刚、李成香辩称合同无效的理由不成立，不予支持。二原告请求五被告及第三人协助办理所有权登记的请求能否到支持的问题。被告与原告签订《商铺买卖协议》，约定向二原告出售商铺，二原告拥有对五被告主张协助办理权属登记的合同权利，但是本案争议的商铺尚未交付，也未办理产权登记，也即被告对商铺不享有物权，其不具备协助办理权属登记的能力及前提，原告现主张由被告协助办理权属登记没有履行基础，原告也可待被告取得商铺所有权登记后向被告主张产权变更登记。对第三人而言，二原告与第三人间没有合同关系，双方对对方没有合同权利义务，第三人无权要求第三人协助办理权属登记。故原告请求由五被告和第三人协助办理权属登记的理由不成立，不予支持。被告伍连叔是否应向二原告返还过渡安置费的问题。过渡安置费是对被拆迁人旧房被拆后新房交付使用前过渡期限内支付的临时安置补助。本案中，被告伍连叔领取过渡安置费是由于新置换的商铺尚未交付而得到的补助，该费用附属于商铺，可以理解为商铺产生的收益，与商铺的所有权或使用权不宜单独分割开来，双方在合同签订时约定自合同签订后过渡安置费由原告领取，该约定是基于原告对商铺享有所有或使用权的期待，现原告客观不能对商铺享有所有权或使用权，领取过渡费的基础条件不成就，原告现请求返还的理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告化献梅、陈大健的诉讼请求。案件受理费1942元，由原告化献梅、陈大健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  耿爱敏二〇一九年五月九日书记员  王 蝶