广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3141号上诉人（一审原告、反诉被告）：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司。住所地：广东省佛山市禅城区。代表人：郭庆，该公司董事总经理。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：黄智明，男，1973年3月3日出生，香港特别行政区居民。上诉人上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司（以下简称丰诚公司）与上诉人黄智明因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26389号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黄智明向丰诚公司支付2013年4月至2017年3月期间的物业管理服务费28320元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2018年7月31日为28320元）；2.维持一审判决第二项；3.本案诉讼费用由黄智明负担。事实和理由：一、一审法院认定黄智明维修的位置“7楼屋顶即8楼阳台”属于房屋共用部位，属认定事实错误。黄智明房屋的登记地址是东华嘉逸苑x座70x房，该房是复式单位，位于东华嘉逸苑x座7楼及8楼。结合黄智明提供房屋开凿部位的照片及房产证附图，可印证该开凿的位置是黄智明房屋7楼楼顶（即8楼平台）。在一审庭审过程中，黄智明对于开凿的位置没有异议，并确认只能通过其7楼大门进入8楼平台，该平台只由黄智明一户单独使用。黄智明房屋7楼楼顶及8楼平台只是黄智明房屋的专有部位，只能从黄智明7楼正门进入8楼平台，并且该平台只供黄智明专用，不属于房屋共用部位，一审法院认定属于房屋的共用部位，是认定事实错误。二、修复“7楼屋顶即8楼阳台”系黄智明与开发商达成一致补偿协议后应履行的义务。第一，黄智明修复的地方是由开发商凿开用于检查其房屋是否存在质量问题，不应由丰诚公司修复。黄智明修复的“7楼屋顶即8楼阳台”，系开发商根据丰诚公司反映的情况，为处理黄智明房屋的质量问题而从8楼平台凿开进行检查。该事实可从黄智明再一审提供的证据投诉信及答复函予以证实。第二，开发商凿开该部位后，已就检查发现存在的房屋质量问题及修复该平台等一并对黄智明进行了补偿，黄智明有修复义务。就房屋质量的补偿事项，黄智明在一审庭审期间确认与开发商达成一致协议并已获得补偿，但拒绝提供其与开发商所签的协议书。基于开发商凿开“7楼屋顶即8楼阳台”，随后又与黄智明签订协议并对其进行补偿，并且黄智明拒不提供其与开发商所签订协议的事实，应认定开发商就修复费用已对黄智明进行补偿，黄智明有修复义务。三、黄智明在2016年6月17日向丰诚公司交缴管理费，印证丰诚公司多次向黄智明催费，亦印证丰诚公司没有同意免除其物业管理服务费。丰诚公司只是接收黄智明提交的资料及其提出的减免申请，并未回复、确认黄智明提出的减免管理费方案。黄智明在一审提供的证据反映，其在2013年7－12月间提出多个不同的减免方案，由此印证了丰诚公司没有同意黄智明提出的减免方案，不同意免除其2013年4月至2017年3月期间的物业管理服务费。黄智明修复的部位是由开发商凿开，修复的义务本由开发商履行，但开发商与黄智明签订赔偿协议，黄智明根据其与开发商的约定履行修复义务，相应的修复工作应由黄智明履行，费用也应由黄智明承担。因此，丰诚公司没有修复的义务，更没有承担黄智明为修复而支出的费用的义务。黄智明请求减免管理费没有事实及法律依据，丰诚公司从没作出任何同意免除其管理费的意思表示。基于黄智明拖欠管理费的事实，丰诚公司多次向其催费，黄智明才会在2016年6月17日向丰诚公司缴纳管理费。黄智明交纳未到期管理费的事实，亦印证丰诚公司没有同意免除其物业管理服务费。一审法院认定丰诚公司以实际行为作出同意减免黄智明管理费是认定事实错误。综上所述，黄智明自行修复的“7楼屋顶即8楼阳台”不属于房屋的共用部位，丰诚公司没有作出任何同意减免黄智明管理费的意思表示。一审法院认定“7楼屋顶即8楼阳台”是共用部位以及丰诚公司同意减免管理费属认定事实错误。黄智明答辩称：一、丰城公司认为外墙、屋顶、楼板为专用部位，没有事实与法律依据，而且明显违反双方签署的《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）。根据《服务协议》第二条第一款的约定：“共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”且众所周知，每家每户的内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅，都是其他人不能进入使用的，但这些部位皆是影响上下左右邻里及整体结构的部位，因此，被约定为共用部位。且《服务协议》已对此明确约定。丰城公司仅以他人能否进入的标准定性“专用”与“共用”，明显与《服务协议》不符，也反证了丰城公司故意违约，拒绝修缮的动机。因此，丰城公司的上诉理据一没有事实与法律依据。二、丰城公司称《保密协议》因客观原因不能得到，不符合事实。丰城公司称黄智明与佛山安盈房地产开发有限公司（以下简称安盈公司）达成《保密协议》，因为保密，丰城公司无法取得。这与事实不符。首先，修缮共用部位的《保密协议》根本不存在。再者，丰城公司是上海丰诚物业管理有限公司的分公司，与开发商安盈公司是关联企业关系，属同一集团。两家公司的董事皆为黄金纶。安盈公司是岭南天地东华嘉苑的开发商，丰城公司是安盈公司的配套的物业管理公司，两公司有紧密关联，高级管理人员相同。若丰城公司需要调取任何协议，丰城公司可以向安盈公司取证，不存在不能取证的客观原因。且丰城公司应提供最基本的事实证明其关联企业安盈公司拒绝提供，才可向法院申请调取。若丰城公司认为书证在对方当事人控制之下，根据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第一百一十二条有关“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交”的规定，丰城公司应该在开庭前的举证期内书面提出。如丰城公司庭上所述，诉前调解发生在2018年9月4日，距离本案二审已有7个月，若丰城公司认为有必要，应该有足够时间申请法院调取。丰城公司怠于举证，证明其主张的证据根本不存在。三、丰城公司违约是事实，其他第三方的承诺与本案合同无关，也不能免除丰城公司履行合同义务。房屋的共用部位关乎整个小区全体业主的权益。屋顶漏水，严重的话可能影响更低的楼层。个别业主没有主体资格代表其他业主放弃共用部位修缮的权利，同时也没有主体资格承诺承担修缮共用部位的义务。安盈公司也无权为丰城公司放弃其义务，或将丰城公司的义务私下转嫁给个别业主。安盈公司并非《服务协议》的签署主体。若安盈公司为丰城公司作出其他承诺或把丰城公司的义务委托给他人，或安盈公司为丰城公司赔偿，也必须得到丰城公司的同意才能生效，丰城公司不可能对此不知情。否则，任何安盈公司为丰城公司和广大业主达成的秘密协议也必定因无权处分而无效。因此，丰城公司所称的秘密协议没有事实与法律依据，不能免除丰城公司的责任。其他第三方的承诺与本案物业合同无关，也不能免除丰城公司履行合同义务。黄智明上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判丰诚公司赔偿2013年9月至2013年10月的房屋使用损失，按每月4000元计算，共8000元；2.判令丰诚公司承担一审反诉费用及二审上诉费用。事实和理由：一、黄智明只放弃追究2013年8月之前丰诚公司违约所造成的居住损失,但没有放弃2013年9月和10月后丰诚公司继续拖延的损失。一审法院确认丰诚公司不履行修缮义务，属于违约，支持了黄智明提出的2013年4月至2013年10月的物业费减免的抗辩，但认为黄智明在2013年7月25日的申请中已同意不再追究因质量问题而耽误入住的损失，驳回黄智明的反诉请求。但依据2013年7月25日申请书的内容，黄智明只是放弃追究至2013年8月的损失，因黄智明预计丰诚公司可以在2013年9月前修缮完毕，并已提示丰诚公司可以从2013年9月开始收取物业费。但是丰诚公司并没有立即履行修缮义务，以致黄智明只能寻找第三方代为修缮，额外拖延2个月时间至2013年11月才能入住。因此，黄智明没有放弃追究2013年9月至2013年10月的入住损失。二、租金、使用价值损失的证明。中国房价行情平台是中国房地产业协会主办的网站，经国内顶级行业专家组研究论证建立的面向社会和会员的数据服务平台，发布全国各城市、城市各区域、及各个楼盘的房地产行情实况和变化过程，发表的数据有公信力与证明力。根据中国房价行情平台的资料显示，2013年11月佛山市*民楼租金平均价为22.61元/月/㎡。以平均值22.61元/月/㎡计算，黄智明178平方米的房屋的租金、使用价值计算为178㎡x22.61元/月=4024.58元。而岭南天地东华嘉苑位于佛山市禅城区的核心地区，是历史文化中心、商业中心，也是佛山市的高档住宅小区，可以推定岭南天地东华嘉苑的租金高于佛山市平均价值。据58同城网的资料显示，东华嘉苑的130㎡房屋的租金皆为6800元/月。因此，可以证明黄智明仅主张每月4000元的租金、使用价值损失已远低于实际损失，请求合理，应予支持。三、一审法院实质上支持了黄智明的反诉，丰诚公司应承担本案全部诉讼费用。若丰诚公司能遵守过去5年的共识，不提起诉讼，则黄智明无需反诉及承担诉讼费损失。且丰诚公司实质违约，应承担本案全部诉讼费用。丰诚公司答辩称：一、丰诚公司对案涉房屋没有维修或修复义务，该房屋在开发商保修范围及保修期限内，维修义务人为开发商。二、丰诚公司不存在违约行为，黄智明无证据证明其延期入住的事实和损失。且黄智明已收取开发商的补偿，即使存在损失，也已由开发商进行补偿，黄智明要求丰诚公司减免物业管理费没有事实及法律依据。三、一审法院判决驳回黄智明的反诉请求正确，请求二审法院予以维持。丰诚公司向一审法院起诉请求：1.黄智明向丰诚公司支付2013年4月至2017年3月期间的物业管理服务费28320元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止，违约金暂计至2018年7月31日为28320元,合计56640元；2.案件诉讼费用由黄智明承担。黄智明向一审法院提起反诉请求：1.丰诚公司向黄智明赔偿黄智明支付的房屋修缮费用24168元；2.丰诚公司向黄智明赔偿因房屋质量问题导致黄智明延期入住的损失,自2013年4月1日起按每月3000元计算至2013年10月31日,合计21000元；3.反诉费用由丰诚公司承担。一审法院认定事实：黄智明是佛山市禅城区东华嘉苑x座70x号房的权利人，房屋建筑面积178.21平方米。2012年8月13日，丰诚公司（甲方）、黄智明（乙方）签订《服务协议》，明确黄智明购买房屋为佛山市禅城区，约定甲方权利义务包括：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。……。物业管理服务质量包括：一、房屋外观完好整洁，对违反规划和私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门……。乙方向甲方交纳管理费用时间：自收楼日起交纳物业管理服务费（购房者逾期未办理收楼者，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业），并一次性缴纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费于当月10日之前缴交。住宅按建筑面积每月每平方米3.30元（其中公共水电费分摊每月每平方米0.80元），车位按建筑面积每月每个车位80元；对乙方的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由乙方按实发生的费用计付。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金。2013年1月22日，丰诚公司与黄智明签订《房屋交接单》，双方均同意于2013年1月22日对瑞安东华嘉逸苑x座70x房进行交接。2013年5月15日，安盈公司向黄智明出具《关于东华嘉逸苑T6-70x投诉信回复事宜》，主要内容如下：阁下在收楼后的装修施工过程中发现部分建筑施工存在瑕疵，而我司委托的施工单位维修人员在处理阁下单位维修过程中，出现态度及维修检查力度欠佳的情况，造成维修服务工作未能满足阁下要求。我司知悉情况后，已立即向相关单位作出口头和书面警告。黄智明于2013年7月25日出具《质量保修开展申请，物业费减免申请》，主要内容如下：东华嘉逸苑2期T6-70x发生天面及室外漏水情况及室内装修问题，经多番商讨，已和瑞安公司销售部达成协议，对于室内装修问题，业主不再追究责任，双方达成和解。对于天面及室外漏水情况，因为属于建筑结构以及岭南天地外观问题，和销售部林经理商讨，达成共识，属于质量保修范围。现业主同意，贵方工程人员可以马上开始修复工作。…经和销售部达成共识，从收楼到维修完毕前之物业费，皆可以酌情减免，而业主不再追究因质量问题而耽误业主入住之损失。请物业管理方备案，减免2013年1月至2013年8月之物业费（预计修复完毕月份），物业费从2013年9月开始收取。黄智明于2013年8月13日出具《》，主要内容如下：自7月25日，致函通知物业管理方，要求贵方根据协议，尽快展开贵方负责的天面及室外漏水修复工作…因再次耽误时间，业主入住无期，因此请物业管理方备案，减免2013年度之物业费，至业主入住为止。2013年8月13日，丰诚公司向黄智明出具《签收确认函》，主要内容如下：东华嘉逸苑物业服务中心于2013年8月3日星期二接收T6-70x单元之小业主反馈的“关于瑞安集团延误T6-70x保修工程之《严正声明》”文档共三份。黄智明于2013年8月15日出具《天面及室内漏水情况，业主代行施工之通知》，主要内容如下：7月25日，业主通知物业管理方，因天面及室外漏水情况，不属于业主业权，要求贵方尽快展开修复工作，…至今21天没有修复行动或书面回复。现知会贵方，按8月13日之声明，业主立即委托第三方建筑工程公司先修复，产生之费用由贵方承担。贵方可直接支付业主，或以物业费减免作抵销，直到扣减完毕。…因房屋质量问题耽误业主入住时间，因此请物业管理方备案，减免2013年度之物业费，至业主入住为止（预计修复完成入住为10月）。10月开始，如代付工程费未付清，物业费继续减免以抵销业主代付至工程费用，直到扣减完毕。丰诚公司于2013年8月15日出具签收确认函，确认于2013年8月15日收到T6-70x单位之小业主反馈的《T6-70x天面及室内漏水情况，业主代行施工之通知》文档共三份。黄智明于2013年12月23日出具《天面及室内漏水情况，业主代行施工之完工报告及物业费抵扣安排》，主要内容如下：现通知贵方，修复工程已在10月完成；因房屋质量问题耽误业主入住时间，据8月15日通知贵方备案，减免2013年度之物业费，至业主入住为止。业主11月入住，因此请减免2013年度11月前之费用；修复工程总费用为24168元，按T6-70x每月588元物业计算，为41.1个月，即从2013年11月起算，至2017年3月抵扣完毕，物业费从2017年4月开始收取，请贵方备案。2013年12月25日，丰诚公司向黄智明出具签收函，主要内容如下：今收到东华嘉逸苑2期T6-70x业主黄先生交来的《关于天面及室内漏水情况，业主代行施工之完工报告及物业费抵扣安排》。丰诚公司向黄智明出具编号为02017680的广东增值税普通发票，开票日期为2016年6月17日，服务名称为：2017年4-6月住宅物管费，金额为1764元；丰诚公司向黄智明出具编号为27551311的广东增值税普通发票，开票日期为2017年6月7日，服务名称为：7-12月住宅物管费，金额为3528元；丰诚公司向黄智明出具发票号码为49096452的广东增值税普通发票，开票日期为2018年10月17日，服务名称为住宅物管费，备注：物业管理费东华嘉逸苑：2018年10-12，金额为1764元。丰诚公司于庭审后提交书面说明如下：黄智明自2013年4月起拒交物业管理费，丰诚公司一直通过电话、上门催收等方式向黄智明催收，黄智明以房屋存在质量问题为由拒绝。2016年6月，丰诚公司向黄智明催收时，黄智明向丰诚公司明确因房屋存在质量问题支出的修复费用与4年的管理费相当，拒绝支付2013年4月至2017年3月期间的物业管理费，只同意从2017年4月起交纳物业管理费，并表示可以提前交纳此后的费用，便于2016年6月17日向丰诚公司交纳管理费，并要求丰诚公司财务开具发票时予以备注。因此，丰诚公司于2016年6月17日向黄智明开具了2017年4月至6月的物业管理费发票。此后，黄智明每次向丰诚公司交纳物业管理费时，均明确表示不交纳2013年4月至2017年3月期间的物业管理费，只交纳指定时间的管理费。丰诚公司、黄智明在庭审中均确认案涉物业维修位置为7楼楼顶即8楼阳台。黄智明在庭审结束后向一审法院提交了关于证明东华嘉苑租金或房屋使用价值的材料及丰诚公司与安盈公司的工商登记等资料。一审法院认为，该案属物业服务合同纠纷。因黄智明为香港特别行政区居民，故该案属于涉港商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，在丰诚公司、黄智明未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉物业服务合同履行地在佛山市禅城区，此为该案最密切联系地，故该案应适用内地法律。该案争议焦点为：1.讼争维修位置是否属于公用部分；2.丰诚公司是否依约履行《服务协议》；3.黄智明抗辩无需交纳2015年4月至2017年3月期间物业管理费是否合理有据；4.黄智明诉请丰诚公司赔偿维修费用24168元及迟延入住损失是否合理有据。一、讼争维修位置是否属于公用部分。《服务协议》中对共用部位作出约定，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），丰诚公司、黄智明争议的维修位置为7楼屋顶即8楼阳台，丰诚公司认为该维修位置属于阳台，只能由黄智明单位进入，属黄智明专属使用，故不属于共用部位；黄智明抗辩认为，维修位置属于屋顶，属于共用部位。对此，根据黄智明提供的照片，黄智明购买的房屋所属建筑最高层为8层，8楼屋顶当属该建筑的顶盖，而案涉维修位置为7楼顶层，同属房屋外部顶盖一部分，属于屋顶，属于《服务协议》约定的共用部位，且丰诚公司作为提供格式合同的一方，在对格式条款有两种以上解释的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方即丰诚公司的解释，故一审法院认定维修位置应属于合同约定的共用部位。二、丰诚公司是否依约履行《服务协议》。根据《服务协议》，丰诚公司对房屋共用部位有进行维护、修缮的义务，丰诚公司认为维修位置不属于共用部位，故而未进行修缮，属于违约。三、黄智明抗辩无需交纳2015年4月至2017年3月期间物业管理费是否合理有据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对个别业主提出的减免物业费主张应慎重处理。故上述正当理由，应当限定为物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。在该种情况下，业主的合同权利被侵犯，有权要求减免物业费。本案中，因丰诚公司未能履行合同义务，导致黄智明在收楼后因房屋问题一直未能正常使用房屋，黄智明有权要求减免物业管理费。根据黄智明举证的物业减免申请，黄智明提出维修时间内的物业管理费减免至2013年10月，根据黄智明自行维修的费用及每月应交纳的物业管理费相抵扣计算维修后的物业管理费减免至2017年3月，丰诚公司已签收黄智明上述减免申请。2016年6月17日的发票中可显示，黄智明所交纳的管理费1764元为2017年4-6月的物业管理费，虽丰诚公司于庭审后提交说明，认为该发票中对交纳物业管理费的月份的记载系基于黄智明的要求，但丰诚公司于2013年12月25日已收到黄智明减免物业管理费的申请，已明确知悉黄智明该主张，但丰诚公司未提出异议，且同意在发票上记载为未到期的物业管理费，视为丰诚公司以实际行为作出同意减免截止至2017年3月的物业管理费的意思表示，双方对此已达成一致意见。一审法院对黄智明无需交纳2015年4月至2017年3月期间物业管理费的抗辩予以采纳，对丰诚公司诉请黄智明支付该时间段的物业管理费及相应违约金不予支持。四、黄智明诉请丰诚公司赔偿维修费用24168元及迟延入住损失是否合理有据。根据黄智明提供的证据，黄智明在提出减免2013年11月至2017年3月物业管理费时是以其支付的维修费作为减免依据，即黄智明已作出对该维修费抵销物业管理费的意思表示，丰诚公司亦已作出同意抵销的意思表示，双方就黄智明诉请的维修费用已达成一致意见，现黄智明诉请丰诚公司赔偿维修费用，于法无据，一审法院不予支持。另，关于迟延入住损失，在黄智明2013年7月25日的申请中，已同意不再追究因质量问题而耽误入住的损失，该承诺为黄智明申请减免物业管理费的组成部分，应视为双方已达成一致意见，故黄智明于庭审后提交的材料也不影响案件裁判结果，现黄智明诉请丰诚公司赔偿迟延入住损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回丰诚公司的全部诉讼请求；二、驳回黄智明的全部诉讼请求。案件受理费1216元，由丰诚公司负担；反诉费929元，由黄智明负担。二审期间，丰诚公司向本院提交证据如下：商品房买卖合同、“瑞安东华嘉逸苑”住宅质量保证书，拟共同证明：1.2012年8月3日，黄智明与开发商安盈公司签订合同，购买东华嘉逸苑x座70x房，该房交付时间为2013年12月30日前；2.该房屋面防水工程防渗漏保修年限为10年，墙面、地面、顶棚不出现大面积空鼓、脱落、起砂、开裂保修年限为3年；3.住户发现房屋保修范围内的工程质量问题，直接到物业公司登记报修；4.保修范围及保修期内，无论案涉房屋是公共部位或专有部位存在质量问题，维修责任人均为开发商，物业公司负责登记业主的报修，物业公司没有维修义务。黄智明向本院提交证据如下：1.案涉房屋图片打印件4张，拟证明至本案二审时案涉房屋墙壁漏水的情况仍存在，丰诚公司没有履行修缮义务；2.丰诚公司简介网页打印件，拟证明丰诚公司是瑞安物业公司的子公司，其不存在举证不能的情况，其有能力自行调查取证，丰诚公司主张开发商已给予黄智明补偿没有事实依据。经质证，黄智明对丰诚公司提交的证据真实性无异议，对关联性有异议，认为证据反映的是另一法律关系，与本案物业服务合同关系无关联，不能以此免除丰诚公司的义务；且商品房买卖合同中并无约定丰诚公司不承担维修责任的条款，该合同亦早于案涉物业服务合同签订，不能据此免除物业公司的义务。丰诚公司对黄智明提供的证据1不予确认，对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为该简介与本案无关。本院经审查认为，黄智明对丰诚公司提交的证据真实性均无异议，丰诚公司对黄智明提交的证据2真实性无异议，本院确认上述证据的真实性；对黄智明提交的证据1，该证据为照片打印件，无法确认照片拍摄的真实时间及具体位置，证据亦不能直接证明及清晰反映黄智明所主张的房屋渗漏情况，故本院对该证据不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2012年7月23日，安盈公司与黄智明共同签订“瑞安东华嘉逸苑”住宅质量保证书。保证书第四条第4款约定：住户发现保修范围和期限内的工程质量问题，可直接到物业公司登记报修，保修人员将按“保修承诺”负责修缮。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。双方当事人对一审法院有关管辖权和准据法的确定均无异议，本院均予确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.丰诚公司对讼争的维修位置是否负有维修义务；2.黄智明是否应向丰诚公司支付丰诚公司主张的物业管理费；3.黄智明主张的2013年9月至2013年10月的延迟入住损失是否应支持。一、关于第一个争议焦点，丰诚公司上诉提出其对讼争的维修位置不负有维修义务。首先，丰诚公司认为讼争的维修位置不属于共用部分。经审查，丰诚公司与黄智明签订的《服务协议》对共用部位作出约定，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。据已查明的事实，黄智明购买的房屋所属建筑共8层，黄智明购买的房屋为复式楼房，位于所属建筑的第7、8层。据此，黄智明购买的房屋位于所属建筑最高层，其房屋屋顶即为该建筑的顶盖。讼争的维修位置为7楼屋顶8楼阳台，为该建筑的顶盖部分，属于屋顶，属于《服务协议》约定的共用部位。尽管丰诚公司认为该维修位置只能通过黄智明单位进入，为黄智明专属使用，不属于共用部位，但丰诚公司作为提供格式合同的一方，在对格式条款有两种以上解释的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方即丰诚公司的解释。一审法院认定讼争的维修位置属于协议约定的共用部位恰当，本院予以确认。其次，丰诚公司提出黄智明与安盈公司签订的《商品房买卖合同》及住宅质量保证书约定丰诚公司仅有登记报修义务，并无维修责任。据已查明的事实，黄智明与安盈公司签订的住宅质量保证书确已约定丰诚公司负有登记报修义务，但合同及保证书均无免除丰诚公司维修义务的条款。保证书仅约定丰诚公司负有登记报修义务不能当然地推定丰诚公司不负有维修义务。且黄智明与丰诚公司签订的《服务协议》已明确约定丰诚公司对房屋共用部分负有维护、修缮的义务。该《服务协议》的签订时间后于《商品房买卖合同》及住宅质量保证书的签订时间，丰诚公司对案涉房屋所负义务亦应以在后签订的《服务协议》为准。因此，对丰诚公司所提依据合同约定其不负有维修义务的上诉理由，本院不予采纳。二、关于第二个争议焦点，丰诚公司上诉主张黄智明应向其支付2013年4月至2017年3月期间的物业管理服务费，丰诚公司并无同意免除该费用的意思表示。经审查，丰诚公司对讼争的维修位置负有维护、修缮的义务，其未依约进行修缮，未履行合同义务，已构成违约，应承担相应违约责任。黄智明请求减免物业管理费合法有据。在签收黄智明出具的相关物业管理费减免申请后，丰诚公司并未通过其向黄智明出具的签收确认函或其它方式提出异议。且在2016年6月17日向黄智明出具的2017年4月-6月物业管理费发票时，丰诚公司同意在发票上记载为未到期的物业管理费。一审法院据此认定丰诚公司以实际行为作出同意减免物业管理费的意思表示处理妥当，本院予以确认。丰诚公司上诉提出修复讼争维修位置为黄智明与开发商达成补偿协议后黄智明应履行的义务。黄智明对此予以否认，仅确认其与开发商就室内装修问题达成协议。丰诚公司亦未能提供有效的证据证明黄智明与开发商已就讼争维修位置的修复问题达成补偿协议。因此，本院对丰诚公司所提的该点上诉理由不予采纳。一审法院认定黄智明无需向丰诚公司交纳2013年4月至2017年3月期间的物业管理费处理正确，本院予以维持。三、关于第三个争议焦点，黄智明上诉请求丰诚公司赔偿2013年9月至2013年10月延迟入住损失。对此，黄智明于2013年7月25日出具的物业费减免申请载明：“经和销售部达成共识，从收楼到维修完毕前之物业费，皆可以酌情减免，业主不再追究因质量问题而耽误业主入住之损失。”黄智明认为其在该申请中仅同意放弃追究至2013年8月的损失。从上述申请的文义看，黄智明不再追究因质量问题而耽误入住的损失意思表示明确，其对延迟入住损失并未作出时间限定，故黄智明上诉请求丰诚公司赔偿2013年9月至2013年10月延迟入住损失缺乏理据，本院不予支持。综上所述，丰诚公司、黄智明的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1266元，由上诉人上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司负担1216元，上诉人黄智明负担50元。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  禤敏婷审判员  谢达辉二〇一九年五月八日书记员  任小青