安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖民终562号上诉人（原审原告）:淮北市国购商业运营管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区桓谭路66号。法定代表人：李梅,该公司董事长。委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王籽涵,女,1985年5月4日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审被告）:淮北市龙威置业有限公司,住所地安徽省淮北市相山南路303号帝景翰园12幢2001室。诉讼代表人：张振标，该公司管理人的负责人。被上诉人（原审被告）:赵红梅,女,1981年10月20日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审被告）:赵家春,男,1979年5月25日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审被告）:赵家磊,男,1983年8月21日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。上诉人淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称淮北国购公司）因与被上诉人王籽涵、淮北市龙威置业有限公司（以下简称龙威置业公司）、赵红梅、赵家春、赵家磊案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06民初12号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。淮北国购公司的上诉请求：1、撤销原裁定，改判支持淮北国购公司一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”依照上述规定，淮北国购公司认为涉案房屋属于淮北国购公司所有，执行法院不应对涉案房屋采取拍卖、变卖等强制措施，系对执行标的提出异议。但原判依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，认为淮北国购公司对执行行为提出异议，认定本案不符合执行异议之诉的条件裁定驳回淮北国购公司的起诉，显属适用法律错误。二、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定，在执行过程中，执行法院执行被执行人的财产必须是被执行人所有的。而涉案房屋产权并不属于被上诉人赵家磊所有，其与淮北国购公司仅签订了《商品房买卖合同》，该合同虽在房产登记部门办理备案手续，但未办理产权过户变更登记，该房屋产权仍属于淮北国购公司所有。淮北国购公司针对执行标的提出执行异议，符合法律规定。三、若在本案审理过程中需要等待淮北国购公司与赵家磊之间另案解除合同之诉的判决结果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定，本案因裁定中止审理。但原判却要求淮北国购公司待另案合同依法解除后再提出执行异议之诉，显属适用法律错误。淮北国购公司一审诉讼请求：1、判令不得执行淮北市相山区桓谭路66号国购广场（心苑）10幢104号房屋；2、案件诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2013年7月2日，淮北国购公司与赵家磊签订《商品房买卖合同》，约定淮北国购公司将涉案国购广场（心苑）10幢一单元一层104号房屋出售给赵家磊，房屋面积168.35平方米，每平方米8343.72元，总金额1404665元；赵家磊于2013年7月2日前支付首付款704665元，余款70万元于2013年7月17日前办理商业贷款，如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同等内容。2013年7月9日，涉案《商品房买卖合同》在淮北市房管局登记备案，合同备案号BA1307090012。2013年7月16日，涉案房屋办理预售商品房买卖预告登记，预告登记权利人系赵家磊、吴楠，义务人系淮北国购公司。2013年9月16日，涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记，预抵押登记权利人系交通银行淮北分行，义务人系赵家磊、吴楠。之后，赵家磊逾期未付房屋贷款，淮北国购公司于2015年12月18日开始被交通银行淮北分行营业部从其保证金账户中扣划资金用于偿还赵家磊应当支付的银行贷款。一审法院另查明：王籽涵与龙威置业公司、赵红梅、赵家春、赵家磊民间借贷纠纷一案，因龙威置业公司、赵红梅、赵家春、赵家磊未能履行生效法律文书确认的义务，2016年10月26日，该院作出（2016）皖06执字2号之十一生效执行裁定，将赵家磊购买的涉案房屋以物抵债作价953700元抵偿欠付王籽涵的借款和利息。并同时作出（2016）皖06执字2号通知，要求淮北国购公司配合王籽涵办理涉案房屋过户和交房手续。2018年7月3日，王籽涵与淮北国购公司、宁巨物业淮北公司签订业主临时管理规约及服务协议，王籽涵于当日交纳一年的物业管理费4040元及垃圾清运费305元。2018年8月22日，淮北国购公司对上述执行裁定及通知中的执行行为提出书面异议，被该院（2018）皖06执异37号执行裁定予以驳回。一审法院再查明：2017年6月20日，该院根据赵惠敏等十八人的申请，受理龙威置业公司破产清算一案，并指定了龙威置业公司的管理人。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条规定，当事人、利害关系人认为执行过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。本案淮北国购公司认为该院于2016年10月26日作出的（2016）皖06执字2号之十一执行裁定及通知中的执行行为，即将涉案房屋以物抵债给王籽涵，并要求淮北国购公司协助王籽涵办理过户手续、交房手续，侵害了其合法权益，淮北国购公司应当对该执行行为提出异议，如被人民法院裁定驳回，可自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。此外，赵家磊购买的涉案房屋尚未办理产权变更登记手续，在此期间，因王籽涵与龙威置业公司、赵红梅等三人民间借贷纠纷一案，龙威置业公司及赵红梅等三人未能履行生效法律文书确认的义务，该院对赵家磊购买的涉案房屋采取了强制执行措施，在此情形下，淮北国购公司应依据其与赵家磊签订的《商品房买卖合同》约定或法律规定先行提出解除合同之诉，待合同依法解除后，可依据生效的法律文书提起执行异议和执行异议之诉。故本案不符合执行异议之诉的条件。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条规定，裁定如下：驳回淮北市国购商业运营管理有限公司的起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付对价的合同。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照上述规定，本案赵家磊虽与淮北国购公司签订了《商品房买卖合同》，但在未办理产权变更登记之前，涉案房屋产权预登记在淮北国购公司名下，赵家磊尚未取得涉案房屋产权。在涉案房屋产权预登记在淮北国购公司名下，执行法院将涉案房屋作为赵家磊的房产予以强制执行，淮北国购公司因此提出异议，属基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，本案属于案外人执行异议之诉范围，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。因此，原裁定定性不准，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06民初12号民事裁定；二、指令安徽省淮北市中级人民法院对本案进行审理。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇一九年五月十七日法官助理李军书记员陈茜