茂名市茂南区人民法院发文稿纸签发：核稿：核稿：事由：拟稿：主送机关：抄送机关:机密程度：字第号印发数量：年月日封发广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初779号原告：茂名金和物业服务有限公司。所在地：茂名市****************。法定代表人：黄某1。（不到庭）诉讼代理人：谢安凤、傅一容，广东诚挚律师事务所律师。被告：郭兴浪，男，汉族，1983年4月14日出生，住茂名市电白县************，身份证号码：440************710。委托代理人：黄华铭，男，汉族，1969年8月12日出生，住茂名市茂南区********，身份证号码：440************23X。原告茂名金和物业服务有限公司与被告郭兴浪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人谢安凤、傅一容、被告诉讼代理人潘金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费1396.35（从2018年4月暂计至2018年12月，按每月155.15元计算）；2、判令被告向原告支付违约金311.30元（按所欠物业费总额的每日1‰计算，从2018年4月暂计至2018年12月）；3、判令被告向原告支付代缴水费725.25元以及公摊电费206元；上述合计2665.90元。4、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告是一间长期经营物业管理的有限责任公司，公司名称原为茂名市远博物业管理有限公司，于2018年8月7日经茂名市茂南区工商行政管理局核准变更登记为茂名金和物业服务有限公司。原告根据其与被告所住小区的开发商茂名市凯利房地产开友有限公司签订的《凯都花园商住小区物业管理合同》（合同编号：WYGL20170621/WYGL2018062901）（以下简称“物业合同”），自2017年7月1日起向茂名市茂南区*******凯都花园小区及小区全体业主提供物业管理服务，其中包括被告居住的茂名市茂南开发区***************。根据《物业合同》第二十条第一项（二）之约定：“住宅类：5～7楼：0.8元／平方／月”，被告房屋的建筑面积为193.94㎡，因此，被告每月应向原告缴纳的物业费为155.15元。另，根据《物业合同》的相关约定，原告接受供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等公用事业服务单位委托向被告代收使用费用，自2018年4月至2018年12月，用水量为255m³，水费按照2.95元／立方米计算，由原告为被告代缴水费752.25元。因此，被告应向原告支付水费752.25元。根据《物业合同》第二十条第一项第（五）点：“公共用电（消防梯灯、围墙灯、庭院灯、装饰灯及电梯大堂灯）：按整栋户数平均分摊。”，该小区总住户192户，被告应向原告支付分摊的公用电费为206元。综上所述，原告已依照规定履行了物业管理的义务，在原告的多次催促下，被告至今仍拒绝支付自2018年4月至2018年12月的物业费、相应的违约金以及由原告代垫的水费、水泵加压费、公摊电费，为维护原告的合法权益，根据我国有关法律的规定，特向贵院提出以上诉讼请求，恳请判如所请。被告郭兴浪辩称：一、原告诉讼主体不适格，被告居住的地址为茂名市茂南开发区*******，二者地理位置相差甚远。根据原告提供的营业执照等材料，既没有入场管理的证明，也没有有关部门的备案资料，也没有履行公示的法定程序，缺乏原告在被告小区经营及提供服务的依据。原告经营存在多重收费主体。被告与原告没有合同关系，被告诉讼主体不适格。本案原告主体错误，本案原告举证的诉求第三项收费权为“茂名市凯利房地产开发有限公司”2018年11月2日的授权。收取代缴水费、水泵加压费、公摊电费三项。既然原告是根据“茂名市凯利房地产开发有限公司”授权，那么在案件事实中，“茂名市凯利房地产开发有限公司”应作为原告的主体地位进行诉讼，而不是原告以自己的名义进行诉讼。二、本案应追加“茂名市凯利房地产开发有限公司”作为必要被告参加诉讼，作为该两份合同的向对方，属于案件的利害关系人，应当追加参与诉讼。本案应追加“茂名市远博物业管理有限公司”作为必要被告或作为原告参加诉讼，合同具有相对性，“茂名市远博物业管理有限公司”与本案具有法定的利害关系。三、原告诉请第一项要求被告支付物业管理费缺乏法律依据。原告主体混乱，原告财务收费混乱，原告举证的两份《凯利花园商住小区物业管理合同》属于无效合同。性质上因不符合法定要求无效，内容上因损害了业主权利而无效，原告管理不作为和乱作为。四、原告诉请第二项要求被告支付违约金没有事实和法律依据。原、被告没有签订任何服务合同，也没有任何支付约定，更不具备任何关于支付违约的合同权利义务内容。根据“茂名市凯利房地产开发有限公司”销售时委托授权“茂名市大基前期物业管理有限公司”与业主签订的《凯都花园前期物业管理合同》，属于前期物业管理合同。该合同并没有签订“水泵加压费、公摊费”、也没有“违约金”约定。原告诉请违约金过高，属违法请求。五、原告诉讼第三项要求被告支付代缴水费、水泵加压费、公摊电费没有法律依据。委托授权主体的权利来源不合法，该证明中的授权主体不明确。原告要求收费的费用金额不准确。六、诉讼费由原告承担。对于原告的无理起诉，人民法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求，诉讼费由原告承担。经本院审查认定事实如下：茂名市茂南开发区*********（凯都花园）是由茂名市凯利房地产开发有限公司开发建设的商品房住宅小区。该住宅小区至今未成立业主委员会。前期物业最初由茂名市大基物业管理有限公司负责管理，后茂名市大基物业管理有限公司退出管理，转由不同的物业公司管理了一段时间。2017年6月22日起茂名市远博物业管理有限公司接手对该小区物业进行管理，并与建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司签订了《凯都花园商住小区物业管理合同》。合同主要内容为：一、甲方将茂名市*******凯都花园商住小区委托给乙方实行物业管理，管理期限从2017年7月1日起至2018年6月30日止；二、物业管理综合服务费，1-3楼商户的物业管理费用由甲方代收代缴，住宅类5-7楼0.8元/㎡/月,8-11楼0.9元/㎡/月，12-20楼1元/㎡/月，空置房按业主住房收费的50%交纳（开发商交纳），已售车位服务费小车30元/月/台，摩托车10元/月/台；未售车位服务费小车15元/月/台，摩托车、电动车5元/月/台（开发商交纳）；出租车位收费，小车位租金及服务费暂按380元/月/位，摩托车租金加服务费，暂按30元/月/位；三、设置客户服务场所，从业人员按照相关规定取得职业资格证书、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立物业管理档案、设置安全警示标志、公布物业服务合同履行情况、收支情况等。合同签订后，原告茂名市远博物业管理有限公司着手对住宅小区物业进行管理，2018年6月30日合同期满后，茂名市凯利房地产开发有限公司与原告茂名市远博物业管理有限公司续签了物业管理合同，续签合同管理期限自2018年7月1日至2019年6月30日。原告茂名市远博物业管理有限公司在管理小区物业过程中，被告及其他部分业主对原告的物业管理服务不满意，拒交物业管理等费用，致成纠纷。另查明，茂名市远博物业管理有限公司于2016年6月16日登记成立，于2018年8月7日变更登记为茂名金和物业服务有限公司。建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司将住宅小区物业委托物业公司管理时，均没有通过招投标的方式选聘物业管理公司，也没有相关房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘物业服务企业的手续。2018年11月2日，茂名市凯利房地产开发有限公司出具《证明》一份，证明的主要内容为：兹证明我司茂名市凯利房地产开发有限公司授权委托茂名金和物业服务有限公司凯都花园管理处代收代缴凯都花园公摊费（电梯用电，梯灯用电）、水费、加压水泵费。原告茂名金和物业服务有限公司代缴2017年6月7日至2018年11月5日水费合计31760.5元；代缴2017年7月至2018年10月无负压供水总表的电费27841.57元。代缴公共部分电费合计93352.98元。被告郭兴浪是大院住宅类房屋3号502房的业主，房屋建筑面积为193.94㎡。按合同约定物业费是0.8元/㎡/月。自原告接手物业管理后，被告未缴交过物业管理费、代缴水费、水泵加压费及公摊电费。上述事实，有当事人提供的身份证明、《凯都花园商住小区物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、水费明细表、电费分摊明细表、增值税发票、收款收据及庭审笔录等予以佐证。本院认为，一、关于诉讼主体问题。根据工商登记资料显示，茂名市远博物业管理有限公司于2016年6月16日登记成立，于2018年8月7日变更登记为茂名金和物业服务有限公司。原告依法办理了变更登记手续，合法有效。公司名称变更前的债权债务由变更后的公司承继。因此原告茂名金和物业服务有限公司是本案适格原告。二、关于合同效力问题。涉案住宅小区尚未成立业主委员会，前期物业服务由建设单位依法选聘。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，建设单位在选聘前期物业服务企业时，没有依照上述行政法规的规定选聘物业服务企业，因此，建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司与原告签订的《凯都花园商住小区物业管理合同》为无效合同。三、关于物业服务费问题。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定：“物业服务合同被告认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主的过错造成，可按约定支付物业费”。本案中，建设单位与原告签订的物业服务合同无效，但自物业服务合同签订后，原告已实际对涉案小区提供了物业服务，被告也事实上接受了物业服务，因此，被告应支付物业费给原告。建设单位茂名市凯利房地产开发有限公司与原告签订前期服务合同时，约定的收费标准低于茂名市政府部门制定的物业服务收费政府指导价标准，根据上述规定，被告应按合同约定支付物业费给原告。被告的住宅面积为193.94㎡，物业费是0.8元/㎡/月，从2018年4月至2018年12月的物业费为1396.35元，被告应予支付。四、关于水费及分摊电费问题。物业服务公司抄记业主用水用电数据，计算出用水用电费用，然后通知业主交费是物业服务公司日常管理中的通常做法，业主对物业服务管理公司所抄记的用水用电数据有疑问，可要求物业服务公司予以公开核实。如物业服务管理公司拒绝公开，业主可循法律途径解决，但不能因对用水用电数据有疑问而拒交相应费用。本案中原告也提供了水表数据证明被告实际用水产生的水费为752.25元，并已代为缴交，被告应支付回原告。住宅小区的水泵加压、公共场所的照明用电等都是为了业主的利益而产生，该部分公摊费用应由业主分摊。被告尚欠公摊电费206元，应支付原告。五、关于物业服务不到位问题。物业服务企业对业主共用部位、共用设施设备维护管理不善，对管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化及其他不履行合同义务行为的，业主可提出证据和事实，循法律途径向物业服务企业主张少交或不交物业服务费。物业服务过程中损害业主共同权益的，也可提出停止侵害、赔偿损失等诉讼，但不能据此而拒交物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、国务院《物业管理条例》第二十四条、第四十一条规定，判决如下：一、限被告郭兴浪于本判决生效之日起十日内支付物业费1396.35元给原告茂名金和物业服务有限公司；二、限被告郭兴浪于本判决生效之日起十日内支付代缴水费752.25元及公摊电费206元，共计2354.6元给原告茂名金和物业服务有限公司；三、驳回原告茂名金和物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁秀婵负担。（原告已预付）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 梁 准二〇一九年五月二十八日书记员 方远雁