海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初265号原告：全x，男，1987年3月15日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：王斯韵，海南信达律师事务所律师。被告：海南恩祥新城实业有限公司，住所地：海南省海口市秀英区长怡路27号紫园A区俱乐部，统一社会信用代码：91460100MA5RDF467J。法定代表人：李超，总经理。委托诉讼代理人：陈挺、杨欢，海南瑞来律师事务所律师。原告全x诉被告海南恩祥新城实业有限公司（以下简称“恩祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王斯韵，被告委托诉讼代理人陈挺、杨欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全x向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告于2018年8月4日签订的《恩祥新城北大华府A区认购书》（编号为1800005号）；2.判令被告返还原告支付的首付款710664元（不含定金），并双倍返还原告支付给被告的定金100000元，且按照银行同期贷款利率支付原告利息（以原告己支付款项810664元为基数，按照银行同期贷款利率的计算标准，自2018年8月2日起计算至实际还款之日止，暂计至2018年11月20日为10775元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年8月4日签订《恩祥新城北大华府A区认购书》(以下简称“《认购书》”,编号为1800005号),《认购书》约定原告认购被告开发的位于海口市××道房产,建筑面积为77.72平方米,套内面积55.54平方米，折后建筑面积单价为19417.28元/平方米,折后总房款为1510664元。原告按照认购书的约定,于2018年8月2日付清了首付款810664元(包含定金10万元),被告同日为原告开具了同等金额的收据。《认购书》约定双方应于2018年8月19日前签订《商品房买卖合同》,期间原告多次催促被告的置业顾问提供《商品房买卖合同》,但被告的置业顾问一直未提供，直至2018年11月11日才向原告提供了《海口市商品房买卖合同》[合同编号：L00392085]。原告收到被告提供的《海口市商品房买卖合同》后,根据合同中的《重要提示》,在签订合同前仔细阅读合同全部条款,发现合同中部分约定与被告宣传不一致,且合同条款存在权利义务不对等的情形。原告遵循合同的平等自愿、公平协商原则,与被告的置业顾问就合同条款进行协商,但被告的置业顾问回复不予修改,后原告于2018年11月19日委托律师向被告发送了《律师函》,以期能够与被告就合同条款达成一致意见。根据《律师函》的约定,被告应于收到《律师函》之日起三日内就原告提出的磋商建议进行书面回复;如逾期未回复视为拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，即被告违约。因被告未对原告的磋商建议提供书面回复,至今也未与原告签订《商品房买卖合同》。原告请求被告退还相关的购房款以及相应的利息,被告也拒绝退还。综上所述,被告的行为违反了合同的约定,其违约行为损害了原告的合法权益。为了维护自己的合法权益,原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼,恳请法院判如所请。被告恩祥公司辩称：一、涉案项目经合法报规报建，并取得预售许可，认购书真实合法有效，且涉案房屋依法进行了价格备案，认购书签署后，被告已积极办理购房人资格审查、销售合同备案及通知购房人签约。双方就商品房预约买卖事宜已达成了合意共识,并签订了《认购书》,认购书中约定原告认购涉案房产,并约定原告应当限期和被告签署正式的《商品房买卖合同》及支付剩余房款。认购书签署后,被告一方积极办理了购房人资格审查、销售合同备案及通知购房人签约等事项，故被告不存在任何违约行为。二、被告在销售宣传、房屋认购环节均据实相告,并无任何“欺骗、误导消费者”的行为,原告对认购标的清楚了解并自愿购买,合同并无解除或撤销变更的理由。首先,户型图明确表示“拓展空间约”多少平方,并对拓展空间加黑标识,对户型的交房空间则白底标识,涉案商品房的交房面积和拓展面积、区域位置等信息一目了然、黑白分明,并无误导;其次,现场工作人员亦明确作出讲解、说明,原告清楚无误方才购买,并且已经与第三方装修公司签署装修改造协议，支付了改造费用,明知且自愿接受该项事实;第三,有关涉案商品房项目的规划、报建信息为政府部门搜集和掌握的政府信息,相关权益人有权依法查阅,属于政府部门依法得以公开的信息,被告并未也不能够隐瞒。因此,在被告书面明确标注、充分讲解说明的情况下,原告对此已经有清醒的认识,并自愿接受、自愿购买,其以此为由提出退房显然不应得到支持。三、认购书符合商品房买卖合同实质要件,合同继续履行不存在客观障碍。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任的,人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,双方签署的认购书合理合法,且被告已履行了相应义务,原告应按认购书中约定与被告签署正式的《商品房买卖合同》及支付剩余房款,否则将构成违约。被告有权依据相关法律规定请求原告继续履行双方签订的认购书内容。四、政府调价系市场风险,认购书应当继续履行。因房地产调控、限购政策以及市场行情波动等影响,原告以对已备案、已公示且前期已自认的《商品房买卖合同》文本有异议为由,一直未按照认购书的约定履行，其行为已经违反双方约定的预约买卖合同义务,原告应当依据《合同法》第一百零七条之规定继续履行认购书中所约定的义务。五、网签备案合同内容已经事前公示，签约时已经告知,原告已认可网签备案合同内容。原告在签署认购书前,已多次对恩祥新城北大华府项目实地了解,对在恩祥新城北大华府营销中心公示、并在房屋销售主管部门备案的商品房买卖合同的内容及恩祥新城北大华府项目等均进行了细致了解后,才与被告签署认购书,原告签署认购书的行为充分证明其已明确知悉网签备案合同的内容,被告不存在违约行为,原告的诉讼请求应予以驳回。六、双方签订的《认购书》约定，只有在被告另行出售房屋时原告才可行使解除《认购书》的权利，现《认购书》的履行不存在障碍，应当继续履行，故原告单方要求解除、退还相应款项并双倍返还定金的诉求不应得到支持。经审理查明：被告是位于海口市××道的开发商，于2018年7月23日取得房管部门核发的编号为[2018]海房预字0083号的《海口市商品房预售许可证》，预售恩祥新城北大华府A区(一期）7#、8#楼的商品房。2018年8月4日，原、被告双方签订一份《认购书》，约定：由原告认购被告开发的位于海口市××道房，建筑面积为77.72平方米，套内面积为55.54平方米，建筑面积单价19417.28元，认购总价为1510664元；原告应于2018年8月4日交付定金100000元和710664元（不含定金），剩余房款70万元以贷款方式支付。原告已于2018年8月2日向被告支付了810664元，被告向原告出具了相应的《收款收据》。该《认购书》第五条第一款约定：发展商已向认购方明示双方将要签订的《商品房买卖合同》文件及其附件，以及法律规定的其他文件，证书及重要提示，认购方声明已阅读并理解上述明示的内容且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。第五条第二款约定：认购方必须按《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》，逾期未签订合同的，发展商无需通知认购方而直接将约定房屋另行出售他人，本《认购书》即自动解除，发展商已收取的定金不予退还。第六条约定：关于该物业的建筑图、建筑面积及使用年限最终以政府有关部门审核的图则和文件为准。2018年11月11日，被告向原告提供了《海口市商品房买卖合同》（合同编号:L00392085），该合同约定房屋建筑面积为77.8平方米，套内面积为55.54平方米，建筑面积单价每平方米19417.28元，总房款为1510664元，户型结构为一居室。原告在收到被告提供的上述合同后，委托海南信达律师事务所向被告发出《律师函》，表示对被告提供的《海口市商品房买卖合同》、附件及补充协议的部分条款有异议，并提出了磋商意见，要求被告自收到该《律师函》之日起三日内以书面形式回复原告，逾期未回复，视为被告拒绝与原告协商与签订《商品房买卖合同》。原告已通过邮寄、电子邮件、直接送达以及微信传送等方式向被告发出该《律师函》。另查明，原告与案外人海南鑫景亮工程有限公司签订装修协议，约定原告委托该公司对其所购房屋进行室外结构板填板装修改造。再查明，2018年11月7日，海口市工商行政管理局向恩祥公司作出海工商处字[2018]85号行政处罚决定书，认定被告存在虚假宣传的情形；2019年3月12日，海南市场监督管理局作出琼市监复决字[2019]8号行政复议决定书，对海工商处字第[2018]85号行政处罚决定书予以维持；2019年4月2日，被告因对上述处罚决定不服，向本院提起行政诉讼。以上事实,有《海口市商品房预售许可证》、《认购书》、《收款收据》、《POS签购单》、《律师函》、《邮件查询记录》、《海口市商品房买卖合同》、《户型宣传图》、《行政处罚决定书》、询问笔录及庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《认购书》属于商品房买卖合同本约还是预约；二、《认购书》是否存在解除的情形。一、关于双方签订的《认购书》属于商品房买卖合同本约还是预约的问题，最主要在于《认购书》是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、水电气讯配套等承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款。一般来说，认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付条件就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，双方所签订的《认购书》具备双方当事人的名称、商品房基本情况、商品房单价及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，同时原告已向被告交付部分房款，双方已达成了买卖特定商品房的合意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定双方签订的《认购书》具备商品房买卖合同的性质。二、关于认购书是否存在解除情形的问题。《认购书》第五条约定：发展商已向认购方明示双方将要签订的《商品房买卖合同》文件及其附件以及法律规定的其他文件、证书及重要提示，认购方声明已阅读并理解上述明示的内容且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。原告在签订《认购书》时，被告已向其公示了将要签订的《商品房买卖合同》文件，现原告以双方未进行磋商一致为由要求解除《认购书》，本院不予支持。另，根据《认购书》第五条的约定，原告在认购涉案商品房及签订《认购书》过程中，对所认购的物业状况已有充分了解，对于宣传户型图中的赠送面积是以加深的方式区别呈现、赠送面积没有计入《认购书》和正式《商品房买卖合同》的建筑面积及房屋价款均是明知的，由此可见，原告在签订《认购书》时，对被告在宣传户型图中的赠送面积及户型结构，需要通过室外结构板填板装修改造的方式予以实现是知情的，现原告以此为由要求被告对拟签订的《商品房买卖合同》相应条款进行修改，本院不予采纳。综上所述，双方签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，且未存在解除认购书的法定或约定情形，双方应当继续履行《认购书》所约定的权利义务，故原告主张要求解除《认购书》、退还已付房款、双倍返还定金并支付相应利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：驳回原告全x的诉讼请求。案件受理费13014元，保全费5000元，合计18014元，由原告全x负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员符晓瓛二〇一九年五月十四日法官助理荣子玲书记员詹晓薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:8Article1Paragraph“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank)依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:107Article“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1薄啊薄啊薄暗谝话倭闫咛鮘'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；窗体底端……印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年5月14日印制（共印6份） {文书日期} 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:8Article1Paragraph“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank)依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条(http://openlaw.cn/search/judgement/defaultlawSearch=a0220010fcb2f9:107Article“”点击查看引用了'a1啊薄暗8条第1款'a1薄啊薄啊薄暗谝话倭闫咛鮘'a1钡呐芯鍪椤啊薄暗8条第1款'a1薄啊県ttp://openlaw.cn/law/_blank)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；窗体底端……印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年5月14日印制（共印6份）