天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初1135号原告：崔向明，男，1972年8月17日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津泰耀房地产有限公司，注册地天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江15号楼，统一社会信用代码911202210552927256，工商注册号120221000054093。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：张建生，天津胜建律师事务所律师。原告崔向明与被告天津泰耀房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审判，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告崔向明、被告天津泰耀房地产有限公司法定代表人罗明光的委托诉讼代理人张建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔向明向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令天津泰耀房地产有限公司退还面积误差比绝对值3%（含本数）的房价款和退还面积误差比绝对值超出3%部分的双倍房价款，共计303,190.63元；2．请求法院判令天津泰耀房地产有限公司补偿崔向明至天津泰耀房地产有限公司支付之日多缴纳的银行贷款的利息23,401元（截止到本诉讼时间）；3．请求法院判令天津泰耀房地产有限公司赔偿崔向明因房屋面积变更多支付的房屋维修基金1,732.65元损失；4．请求法院判令天津泰耀房地产有限公司赔偿崔向明因房屋面积变更多支付的契税3,465.52元损失；5．请求法院判令天津泰耀房地产有限公司赔偿崔向明因房屋面积变更多支付的物业费、机电费678.82元损失（截止到本诉讼时间）；6．请求法院判令天津泰耀房地产有限公司支付至天津泰耀房地产有限公司办结之日延期办理权属登记的违约金；7．请求法院判令此次诉讼费用由天津泰耀房地产有限公司全部承担。以上共计346,423.63元。事实和理由：2016年4月18日，崔向明与天津泰耀房地产有限公司订立《天津市商品房买卖合同》，约定崔向明购买天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江4号楼2门1102号商品房，价款1,445,391元，建筑面积182.93平方米。崔向明于2019年2月21日接到天津泰耀房地产有限公司可以办理房屋产权证相关手续的通知，并于2月22日下午前往天津泰耀房地产有限公司办公地办理相关手续，天津泰耀房地产有限公司以二次测绘面积与初测面积相差较大为理由不予办理。于2月27日再次前往申请办理手续时，天津泰耀房地产有限公司以同样的理由不予办理。经与房产部门核实该房屋实际面积为161平方米，比合同约定面积减少21.93平方米。崔向明认为天津泰耀房地产有限公司应按照购房合同第七条和补充协议第六条规定履行合同，退还面积误差比绝对值3%（含本数）的房价款和退还面积误差比绝对值超出3%部分的双倍房价款。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定。由于天津泰耀房地产有限公司原因造成崔向明所购买商品房实际发证面积比合同约定面积减少21.93平方米，导致崔向明增加了银行贷款，同时也多担负了相应的银行贷款利息、契税、增值税、房屋维修基金、物业费和机电费、垃圾清运费、供暖费等，天津泰耀房地产有限公司理应担负因此给崔向明带来的实际损失。崔向明接到天津泰耀房地产有限公司可以办理权属登记的通知后，按照合同约定的时间内前往办理，但由于天津泰耀房地产有限公司原因造成崔向明无法办理权属登记手续，根据房屋买卖合同补充协议相关条款，被告应继续承担延期办理权属登记的违约责任并赔偿损失。为维护自己的合法权益，崔向明提起诉讼，请人民法院支持崔向明的诉讼请求。崔向明提交如下证据予以证实：1、合同编号为2015-0112296的《天津市商品房买卖合同》，证实2016年4月14日崔向明与天津泰耀房地产有限公司签订该合同；2、《天津市商品住宅维修基金交款收据》，证实崔向明于2016年4月18日缴纳维修基金情况；3、《天津增值税普通发票》，证实崔向明于2016年4月18日缴纳契税情况；4、《销售不动产统一发票》和《天津增值税普通发票》，证实崔向明缴纳购房款情况；5、收据，证实崔向明于2017年10月24日缴纳物业费、机电费、垃圾清运费和装修押金；6、《购房借款担保合同》，证实崔向明贷款情况；7、天津市不动产登记簿查询证明，证实崔向明购买的天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江4号楼2门1102号商品房实际建筑面积161平方米，而不是天津泰耀房地产有限公司合同中约定的182.93平方米；8、2019年3月6日录音资料、2019年3月14日录音资料、2019年4月11日录像资料，证实崔向明接到天津泰耀房地产有限公司的通知后，及时到天津泰耀房地产有限公司索取办理权属登记的相关手续，但由于天津泰耀房地产有限公司的原因不能办理，因为天津泰耀房地产有限公司必须提供相关的前置手续，现在天津泰耀房地产有限公司根本无法提供相应的前置手续。天津泰耀房地产有限公司在法定期限内未提交书面答辩，于庭审中辩称，请求驳回崔向明的诉讼请求，第一、房屋面积是否有误差其比对标准应当以产权证标注的面积数和商品房买卖合同中标注的面积数为依据才能确定房屋面积的差额，目前崔向明并未办理产权证书，其产权证所确认的面积数无法确定，故崔向明的第一、二项诉讼请求均没有事实依托，而且商品房买卖合同中的第七条也明确约定，商品房建筑面积与房屋所有权证记载的面积为法律依据，因崔向明没有该面积数据，所以应驳回其第一、二项诉讼请求。第二、关于崔向明主张延期办理权属登记的违约责任问题，天津泰耀房地产有限公司并未违约，至今未办产权证的责任是崔向明自己不去办理所造成的，而非天津泰耀房地产有限公司所为，因天津泰耀房地产有限公司通知崔向明办证时间是2019年2月21日，这点崔向明诉状中也是认可的，而崔向明领取钥匙时间是2017年10月24日，领钥匙视为崔向明已经接受涉诉房屋，按照补充协议第十条约定双方同意自商品房交付之日540天内出卖人办结商品房所有权登记，所以按照合同约定再加上房管局30天的办证期，也就是崔向明收房之日起570天办结产权证就不违约，而该事件节点应为2019年5月16日，所以天津泰耀房地产有限公司在2019年2月21日通知崔向明办理产权证，2017年10月24日至2019年2月21日总计486天，但崔向明至今没有办理，其责任应由崔向明自行承担。崔向明的第三、四项诉讼请求也应当驳回。崔向明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，天津泰耀房地产有限公司对崔向明提交证据的质证意见是，对崔向明提交证据1、2、3、4、6的真实性、合法性、关联性均无异议，对崔向明的证明目的有异议，在证据1中第七条明确约定了商品房建筑面积应以房屋所有权证记载面积为法律依据，所以面积之间是否有误差从现有证据中无法确定。其他几项证据收取的主体以及数额均与本案崔向明的诉讼请求不相符，也不能证明崔向明的主张；证据5真实性不认可，该收费主体不是天津泰耀房地产有限公司；对崔向明提交的证据7无异议；对崔向明提交的证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，天津泰耀房地产有限公司已经按照规定通知崔向明办理权属登记，且该通知崔向明已经收到，开庭质证时崔向明对此不持异议，然而崔向明以所谓面积差必须补偿后才能办理手续为由，拒绝办理和接收房屋，并且拒绝领取办理权属登记的需要天津泰耀房地产有限公司提供的授权和营业执照等办理产权证的相关材料，导致办证工作拖至今日。证据8中涉及的人员究竟是谁，所陈述的内容是否与本案有关联都无法证明，而且录音证据取得是否合法都存在问题，即使都没问题，录音中涉及内容与本案无关，更无法证实崔向明所主张的证明目的，所以逾期办证的责任不在天津泰耀房地产有限公司，而在崔向明自己。对双方无异议的证据（崔向明提交的证据7）的证明力本院予以确认，并在卷佐证。对双方存在争议的证据，本院认定如下：对崔向明提交证据1、6、8真实性、合法性、关联性均予以确认；对崔向明提交证据2、3、4、5的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月14日，崔向明作为乙方与天津泰耀房地产有限公司作为甲方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0112296），约定崔向明购买天津泰耀房地产有限公司开发建设的坐落于天津市宁河区商品房，建筑面积182.93平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米价格为7901.33元，房屋价款1445391元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方于2016年12月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3、接受不可抗力影响时间，据实延期交付，甲方不承担违约责任……第七条约定商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，双方约定如下：见补充协议第六条……第十一条约定商品房交接：商品房交接时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：……3．见补充协议第十条，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记手续的，按下列第3种约定处理：……3、见补充协议第十条；第十三条商品房预告登记，双方按下列第2种约定，办理房屋权属预告登记：……2．由甲方负责为乙方办理，乙方应提供所需证件原件，并按当地政府相关政策缴纳税费、维修基金等费用，协助甲方办理。《补充协议》第六条双方同意对主合同第七条变更如下：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理并按以下原则处理：1．面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不做任何补偿；2．面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按产权登记面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3．面积误差比绝对值在3%以上（不含本数）时，买受人不退房，产权登记面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分房价款由出卖人返还给买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；4．该商品房的产权登记面积与本合同约定的计价面积发生差异，买受人应于出卖人发出的“退补款通知书”中指定的期限内办理房款的退补款手续，面积误差比=（产权登记建筑面积－合同约定建筑面积）÷合同约定建筑面积×100%；第十条双方同意主合同第十二条补充如下：1．双方同意自商品房交付之日至此日期（此处“至此日期”为笔误应为“之次日起”）540日内，出卖人办结房屋权属登记，此处“办结”是指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料；2．在办理房屋权属转移登记过程中，如需买受人提供资料的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理办理产权证所需的资料及缴纳相关税费、维修基金，逾期15日未全部提供的或未缴纳相关税费、维修基金的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；……6．如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办理房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任；7．买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取办理房屋所有权证资料的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。2016年4月11日，崔向明交纳首付款305,391元。2016年4月18日崔向明向天津市宁河区地方税务局交纳房屋契税28,907.82元。2016年4月18日崔向明向天津市房屋维修资金管理中心交纳房屋维修基金14,453元。2016年7月5日崔向明通过公积金贷款600,000元（贷款年利率3.25%），通过银行获取商业贷款540,000元（贷款年利率4.067%），天津泰耀房地产有限公司收到贷款后于2016年8月9日开具收款票据，2017年10月24日崔向明与天津泰耀房地产有限公司办理房屋交接手续，同时向天津市晓波物业管理集团有限公司交纳物业费2,349元、机电费1,668元、垃圾清运费1,098元。2019年2月21日天津泰耀房地产有限公司通知崔向明可以办理房屋所有权转移登记手续，但因涉案房屋的产权登记建筑面积为161平方米，比双方约定房屋建筑面积减少21.93平方米，天津泰耀房地产有限公司未向崔向明出具“退补款通知书”，且办理房屋权属转移登记需要双方按照产权登记的实际建筑面积出具相关材料，双方未重新签订天津市商品房买卖合同，该房屋权属转移登记手续无法顺利办理。本院认为，崔向明与天津泰耀房地产有限公司在平等自愿的基础上订立的天津市商品房买卖合同和补充协议，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，均合法有效。天津泰耀房地产有限公司应按照合同约定向崔向明交付商品房，现天津泰耀房地产有限公司交付给崔向明的商品房建筑面积与合同约定面积存在较大差异，双方应按《补充协议》第六条第3项约定：面积误差比绝对值在3%以上（不含本数）时，产权登记面积小于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分房价款由出卖人返还给买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。那就是说21.93平方米中5.49平方米（面积误差比在3%以内）房价款43,378.30元（7,901.33元/㎡×5.49㎡）应由天津泰耀房地产有限公司退还给崔向明，其余的16.44平方米（面积误差比超出3%的部分）由天津泰耀房地产有限公司双倍返还给崔向明即259,795.73元（7,901.33元/㎡×16.44㎡×2），以上两项合计为303,174.03元，崔向明诉讼请求中超出本院以上认定的部分无事实和法律依据，本院不予支持。因天津泰耀房地产有限公司交付给崔向明的商品房建筑面积与合同约定面积存在误差致使崔向明增加了贷款额，必然多支付部分利息，故崔向明要求天津泰耀房地产有限公司担负多支付利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但崔向明请求以173,276.17元（7,901.33元/㎡×21.93㎡）为基数计算多支付利息数额的主张不妥，因购房款中包含首付款（该款不产生利息损失）、公积金贷款和商业贷款，按照天津市当时的购房政策、崔向明与中国农业银行股份有限公司宁河县支行签订的《天津市个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同（保证担保）》以及崔向明与天津泰耀房地产有限公司签订的房屋买卖合同来看，涉及按照公积金贷款计算的基数确定为71,929.12元［173,276.17元×（600,000元÷1,445,391元）］，涉及银行自营资金贷款计算的基数确定为64,736.21元［173,276.17元×（540,000元÷1,445,391元）］较为适宜，自2016年7月5日贷款到账之日起，至2019年3月19日共计988天，按照公积金贷款利率（年利率3.25%）计算的款项，崔向明支付的利息为6,327.79元（71,929.12元×3.25%÷365天×988天），按照银行自营资金贷款利率（年利率，4.067%）计算的款项，崔向明支付的利息为7,126.65元（64,736.21元×4.067%÷365天×988天），以上自2016年7月5日起至2019年3月19日止，崔向明因超额贷款支付利息数额为13,454.44元，崔向明的该项诉讼请求中超出本院认定的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。自2019年3月20日至天津泰耀房地产有限公司将303,174.03元房价款退还崔向明之日止，仍按照公积金贷款利率及基数（71,929.12元×3.25%÷365天×实际天数）和按照银行自营资金贷款利率及基数（64,736.21元×4.067%÷365天×实际天数）计算崔向明多支付的利息。《补充协议》第十条第1项约定双方同意自商品房交付之日至此日期（此处“至此日期”为笔误应为“之次日起”）540日内，出卖人办结房屋权属登记，本案中2017年10月24日双方已经办理商品房交付手续，天津泰耀房地产有限公司只要在2019年4月17日前办结房屋权属登记，即不违约，双方对“办结”作出特别约定：指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料，2019年2月21日天津泰耀房地产有限公司通知崔向明可以办理房屋所有权转移登记手续，但因天津泰耀房地产有限公司并未按照合同《补充协议》第六条的约定向崔向明发出“退补款通知书”，致使双方就清退价款问题不能顺利进行，导致双方无法完善办理房屋权属转移登记手续所必需的材料，造成崔向明不能办理房屋所有权转移登记，属于天津泰耀房地产有限公司违约，天津泰耀房地产有限公司应承担相应的违约责任，双方于合同中未约定违约金，应从法定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑房屋权属登记机关自受理权属转移登记申请之日起需要进行审核，那么逾期办证违约责任自2019年5月18日（扣除30日审核期限）起开始计算较为适宜，因本案立案时间及开庭时间均未到该日期，故对崔向明要求天津泰耀房地产有限公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋登记建筑面积比双方合同约定建筑面积减少21.93平方米，相应地崔向明向天津市宁河区地方税务局交纳的房屋契税，向天津市房屋维修资金管理中心交纳房屋维修基金，向天津市晓波物业管理集团有限公司交纳物业费、机电费、垃圾清运费必然增加，但崔向明要求天津泰耀房地产有限公司予以退还的诉讼请求，因天津泰耀房地产有限公司不是上述款项的退还主体，本院不予支持，崔向明可以向有退还义务的主体另行主张权利。天津泰耀房地产有限公司提出崔向明未取得房产证无法计算房屋登记建筑面积的主张，因房屋权属登记部门就涉案房产已经完成登记备案，实际建筑面积已经确定，故天津泰耀房地产有限公司的该抗辩意见，本院不予采信。天津泰耀房地产有限公司所述2019年2月21日通知崔向明办理产权证，现在不能办理产权证是崔向明不去相关部门办理造成的，与天津泰耀房地产有限公司无关，其不承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付崔向明面积误差比在3%以内（含本数）部分房价款和超出3%部分的双倍房价款303,174.03元；二、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付崔向明自2016年7月5日起至2019年3月19日止，因房产登记建筑面积少于双方合同约定建筑面积致使崔向明多贷款部分的利息损失13,454.44元，且天津泰耀房地产有限公司自2019年3月20日至上述第一项款项给付崔向明之日止，仍按照公积金贷款利率及基数（71,929.12元×3.25%÷365天×实际天数）和银行自营资金贷款利率及基数（64,736.21元×4.067%÷365天×实际天数）向崔向明支付利息；三、驳回崔向明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,496元，减半收取3,248元，由天津泰耀房地产有限公司负担2,968元，由崔向明负担280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李长喜二〇一九年五月二十三日书记员  周金玉附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。