大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初4042号原告：邹德帮，男委托诉讼代理人：朱君莉、林红，均系辽宁青松律师事务所专职律师。被告：孙安，男委托诉讼代理人：初旭，系北京大成（大连）律师事务所专职律师。被告：王洋，女原告邹德帮与被告孙安、被告王洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，后于2018年8月10日变更为普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹德帮向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行合同；2.判令二被告按房款0.1%/日的标准向原告支付违约金（自2018年4月29日至被告继续履行合同止）。2018年10月31日，原告将诉讼请求变更为：1.二被告双方返还定金共计200,000元；2.二被告赔偿原告在光大银行监管的首付房款350,000元的利息损失（按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2018年3月20日至解除监管之日止，暂计算至2018年9月26日，191天合计约8,078元，并对其余数额保留诉权）；3.二被告赔偿原告房屋差价损失（2018年8-9月案涉房屋价格与1,220,000元之差），暂主张10,000元，具体数额以司法鉴定机构评估价为准。以上各项合计218,078元。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告和二被告于2018年3月19日签订房地产买卖合同，约定原告购买被告位于大连市甘井子区x房屋。签订合同之前原告将现金100,000元交于二被告作为购房定金。二被告为原告出具了收条。同日，原告又将350,000元作为首付房款存入银行进行资金监管。原告履行义务后，根据合同约定，二被告应于2018年4月28日前办理房屋注销抵押手续，但二被告以各种理由推脱不去办理。后经求证中介工作人员，二被告表示拒绝履行合同，二被告的以上行为导致案涉合同无法继续履行。原告为维护自己合法权益，诉至法院，望支持原告诉讼请求。2018年10月31日，原告将事实和理由补充如下内容：二被告的根本违约导致合同目的无法实现，致使合同无法履行，申请变更诉讼请求。签订合同之前已将100,000元交付给被告，二被告应双倍返还。同时2018年3月19日进行资金监管的350,000元系原告借贷而来，因被告的违约行为被长期占用，原告无法使用，遭受利息损失。二被告违约后，始终未按约定承担违约责任，原告在被告根本违约的情况下，被迫选择接受解除合同并试图采取补救措施，减少损失，多次要求二被告配合解除350,000元资金监管，但二被告均予以拒绝。二被告违约系因房价上涨，房屋系特定物，不具有替代性，房屋上涨形成的差价必然给原告重新购房增加不必要的支出，案涉房屋差价是原告的可得利益，应由二被告赔偿原告。被告孙安和被告王洋辩称，不同意原告的诉讼请求。在之前，原告已接到合同解除的通知，被告已经明示解除合同，房屋不卖了，对于已经解除的合同就不可能继续履行了。本案属于原告违约导致被告合同目的无法实现，被告属于行使法定解除权，是原告违约在先，被告不同意支付违约金。3月19日前，原告的文件没有准备全，4月我和原告的父亲已经达成协议和解了。不同意原告变更后的诉讼请求。本案焦点是定金是否成立，被告是否存在违约行为。根据此前被告提交的2018年3月19日收条，上面明确书写“收到购房款10万元”，即定金并未交付，我们收到的100,000元是购房款，不存在双倍返还定金。定金的双倍返还以被告违约为前提，双方都约定在3月19日要将各自的文件交给中介，被告当场将所有房产证等购房资料交给了中介，而原告直到5月7日仍在和中介用电话沟通贷款事宜，因此我们从履行顺序抗辩权的角度来说，是原告违约在先。从本案的特殊性来说，被告出卖自己的住房是为了购买一套新的住房，以改善居住条件，由于原告迟迟不能办理贷款，导致被告原先看好的那套房屋无法购买，已被别人买走，才导致了今天的诉讼，因此原告的这种贷款的迟延对本案的被告有非常大的影响，属于根本违约。在被告没有违约的情况下，也没有双倍返还定金的义务。关于原告第2项诉讼请求，依据双方签订的房地产买卖合同第6条、第7条约定，该损失不应由被告承担。原告并未向被告提起要解除监管的请求，只是在上次到法院做笔录的时候我们才知道原告想提前解除监管，无论从合同的约定还是原告解除监管的提出时间，均不应该以2018年3月20日起算利息，被告也不应承担贷款利息。关于第3项诉讼请求，我们认为被告没有卖出房屋，原告也没有购入新房，不存在损失的事实。房屋差价损失的评估点被告请求是2018年8月-9月，也不符合本案的事实，要么时间选择在双方签订购买房屋之时，要么选择在原告购入房屋之时，要么选择在被告卖出房屋之时，这三个时间点才能体现房屋的真正价值的贬损和升值。因此对第3项诉讼请求不予认可，即没有事实依据也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月19日，二被告为原告出具收条，记载“本人卖甘井子区x号x层x号住房，今日收到部分房款壹拾万元整（100,000元）。”原、被告均认可该房屋上设定有抵押，至今未解除抵押。2018年3月19日，原告与被告孙安签订房地产买卖合同，约定如下：卖方将位于大连市甘井子区房屋出售给买方；该房屋已设定抵押，买卖双方商定由卖方自行还清欠款，且保证于2018年4月28日前将已注销抵押的产权证原件交给居间方代为保管；房屋成交价1,320,000元，定金100,000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款；买卖双方于签订本合同之前买方已支付给卖方定金壹拾万元整；买方申请商业贷款，买方于本合同签订之日起2018年3月19日内备齐购房首付款300,000元存入银行作资金监管；如买方贷款额度不足或无法办理，则买方保证于居间方电话通知之日起三日内以现金补齐余款；卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并于本合同签订之日起2018年3月19日内备齐贷款文件交予居间方，2018年3月19日内备齐过户文件交予居间方；买方于本合同签订之日起2018年3月19日内将过户及贷款文件交予居间方；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。该合同首部记载的居间方为大连好家地产经纪有限公司，在合同尾部居间方处有“王某某”字样的签字。其中“买卖双方于签订本合同之前买方已支付给卖方定金壹拾万元整”字样为手写。被告孙安申请王某某证人出庭，证人出庭时陈述“不卖房子是谁先提出的我记不清楚了。卖方说他家出问题了，他妈妈生病了，所以不卖房屋了，但买方坚持要购房。”2018年3月19日，原告将350,000元存入中国光大银行进行资金监管。原告于2018年5月11日诉至法院，要求继续履行合同。二被告称系原告违约在先，未在2018年3月19日提供士官和身份证是同一个人的证明，且原告直至2018年6月4日没有申请进入贷款程序。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。现被告称系因原告违约未能在2018年3月19日提供士官和身份证是同一个人的证明且迟迟未进入贷款程序而导致案涉合同无法继续履行。本院认为，案涉中约定“买方于本合同签订之日起2018年3月19日内将过户及贷款文件交予居间方”，案涉合同的签订日期也是2018年3月19日，但是在合同中并没有记载原告尚有未提供的文件需要继续提供，且合同约定了原告除首付款外的付款方式为商业贷款，同时约定贷款额度不足或无法办理原告应以现金方式补齐房款，故原告是否进入贷款程序与原告是否违约没有必然的联系。案涉合同约定被告应在2018年4月28日前解除案涉房屋上的抵押，被告却并未按约履行，因此案涉合同未能依约履行是被告未按约履行合同义务造成的，被告的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告应双倍返还定金。案涉合同签订之前，原告已给付被告100,000元，收条上记载的收款事由是购房款，而在其后双方签订的合同中明确“买卖双方于签订本合同之前买方已支付给卖方定金壹拾万元整”，即双方均同意此的购房款100,000元已转化为定金，而非被告所称的合同中约定了定金条款但此后未实际履行。依据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，二被告应双倍返还定金共计200,000元。原告要求二被告赔偿监管首付款的利息损失。本院认为，原告诉至法院时的诉讼请求是要求二被告继续履行合同，其变更诉讼请求后依据本案现有证据无法认定原告要求二被告配合办理解除资金监管手续而二被告拒绝配合办理。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，现原告诉请的利息的数额并未超过双倍定金部分，本院在支持双倍定金部分诉请的前提下，不再支持原告关于监管首付款利息的诉请。原告主张的因房屋涨价产生的相应损失。本院认为，原告并未支付全部房款，本案现有证据无法证明二被告拒绝配合原告办理解除资金监管，在原告未支付合同约定全部或大部分房款的情况下原告可及时采取措施防止损失扩大，原告主张房屋差价损失无法律依据。所以原告的该节请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孙安、被告王洋双倍返还原告邹德帮定金共计200,000元；二、驳回原告邹德帮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,571元（原告邹德帮已预交16,680元），由被告孙安、被告王洋负担4,300元，原告邹德帮负担271元。二被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告邹德帮。其余12,109元，退回原告邹德帮。原告邹德帮待本判决发生法律效力后到本院办理退费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  陈 梅人民陪审员  张晓青二〇一九年五月六日书 记 员  王 健+