广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5439号原告：深圳市宝安华宝实业有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道马山头社区华宝实业公司第一栋整栋，统一社会信用代码91440300192476395E。法定代表人：徐金辉。委托代理人：杨海东，广东越众律师事务所律师。被告：倪晓明，男，汉族，1973年11月6日生，户籍地址广州市荔湾区，委托代理人：吴保先，广东宝先律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、被告支付原告拖欠的租金及其他费用430807.55元；2、被告支付原告违约金（以欠款总额为基数，按每日万分之八向原告支付违约金，直至付清全部款项之日止）；3、被告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行审理。本案现已审理终结。本案相关情况2016年12月7日，原、被告签订了临时用地租赁协议，被告承租了原告的场地，租赁场地用途为临时仓储，职能是水泥预制加工、水泥预制品停放，合同的租赁期限为1年，2016年12月7日至2017年12月30日，租金为24637.5元/月,免租期为23天，从2017年1月1日起计算租金，同时双方还约定了若被告逾期交租应按日万分之八向原告支付违约金。其后，被告于2016年12月27日向原告缴纳了租赁保证金49275元。2017年11月2日，原告向被告发出催款通知书，记载的主要内容为：截止到2017年10月31日，被告拖欠原告租金49275元和卫生费493元，被告在收到通知后3日内到原告处缴清拖欠的全部费用，否则原告将采取包括但不限于停止供应水电、解除《临时用地租赁协议》和收回临时用地等措施等。2017年11月9日，原告向被告发出催款通知书，记载的主要内容为：从2017年9月11日起拖欠租金、水电费和卫生费，截止至2017年10月31日，被告共欠原告租金49275元和卫生费493元，以上共计49768元。被告在收到通知后3日内到原告处缴清拖欠的全部费用，否则原告将采取包括但不限于停止供应水电、解除《临时用地租赁协议》和收回临时用地等措施等。2017年12月6日，原告向被告发出了关于租赁协议期满不再续约的告知函，记载的主要内容为：原、被告于2016年12月7日签订的《临时用地租赁协议》将于2017年12月30日期满，因被告从2017年9月10日起拖欠租金、卫生费等费用，违反了协议的约定，现原告通知被告于2017年12月30日起3日内搬离租赁空地，清空地上附着物，交还租赁空地等。2018年1月5日，原告向被告发出了关于立即交还空地的通知，记载的主要内容为：要求被告按时交还空地，收到本通知起3日内清空空地上所有财物，交还租赁空地。缴清拖欠的全部租金和卫生费等。2018年1月19日，原告向被告发出了关于立即交还空地的通知书，记载的主要内容为：要求被告按时交还空地，收到本通知起3日内清空空地上所有财物，交还租赁空地。缴清拖欠的全部租金和卫生费等。2018年2月9日，原告向被告发出催款通知书，记载的主要内容为：从2017年9月11日起拖欠租金、水电费和卫生费，至2018年1月31日止被告共欠原告租金159804元、卫生费2705元，水费253.8元和电费9011.25元，以上共计171774.05元。2018年11月28日，深圳市规划土地监察局向被告出具了《市规划土地监察局关于光明区马田街道华宝实业有限公司涉嫌违法用地等情况的复函》，该复函记载的主要内容为：2017年9月，光明区执法部门在日常执法中曾发现涉案地块内存在新增违法用地和违法建筑，随后约谈了原告并要求其自行拆除整改，原告于10月自行拆除整改完毕。目前，光明区执法部门已将该地块列入重点巡查监管对象。2019年3月15日，深圳市规划土地监察局向被告出具了《市规划土地监察局关于光明区马田街道华宝实业有限公司涉嫌违法用地等情况的复函》，该复函记载的主要内容为：辖区规划土地监察部门已于2018年10月24日进行了立案调查，并于2019年1月15日去函相关部门了解涉及的土地权属等问题，目前，该问题正在按程序处理整改中。关于反映的马田街道执法队涉嫌违法拆除生产设备的问题，经初步调查，涉及拆除过程中设备损毁赔偿问题是原、被告之间的经济纠纷问题。2019年4月3日，深圳市光明新区马田街道办事处向被告出具了《关于倪晓明信访问题的处理意见书》，该意见书记载的主要内容如下：1、被告分别于2019年1月18日、1月21日、2月1日三次向马田办事处信访，一是反映原告非法改变土地性质，欺骗租户，造成被告重大损失；二是2017年10月执法部门在原告处执法期间损害被告设备未予补偿等；三是反映对于原告存在非法用地不作任何执法，马田街道执法大队和原告对于财产损失必须作出合理赔偿等；2、关于原告非法改变土地用途的问题。马田街道办已去函市规划国土委光明管理局，并向规划土地监察局报告，该案件尚处于进一步调查取证阶段；3、关于卫片图斑整改的问题。2017年9月市查违办下发2017年上半年市卫星图斑核查表，其中有两处图斑位于原告公司内。依据市查违办《关于开展2017年度年中卫片执法监督检查的通知》要求，需在2017年9月30日前完成图斑的核查整改工作。马田街道办依上级部门要求约谈责任主体，即本案原告，要求原告对照图斑自行整改。截止2017年10月16日，原告已拆除新增违法建筑，按要求完成地块内的图斑整改；4、关于赔偿的问题。马田街道办在2019年1月29日召开的协调会中，原、被告双方同意以随机抽选的方式选取了相关的评估机构对被告的损失进行评估，为后续开展协商或司法途径解决问题提供参考，目前正按程序推进；5、关于复绿的问题。关于卫片图斑整改工作，按照要求应包括拆除后的地块复绿，但由于2017年10月原告在拆除新增违法建筑中，与被告发生民事纠纷，目前卫片图斑现场仍堆放被告的大量水泥制品，导致复绿工作一直未执行到位。本案的争议焦点如下：一、关于水费、电费和卫生费的问题。原告提交的电费明细表是其单方制作，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院不予采纳，因此原告关于水电费的主张，本院不予支持；原告未就水费和卫生费提供任何证据，应承担举证不能的法律后果，因此原告关于水费和卫生费的主张，于法无据，本院不予支持。二、关于租金的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，关于《临时用地租赁协议》的效力问题，结合涉案不动产权资料电脑查询结果表关于土地用途的记载、双方合同中关于土地租赁用途签订情况以及上述街道办等行政职能部门的调查的情况，涉案土地已经改变了土地的实际用途，故该租赁合同应属无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，被告已经搬离涉案租赁场地，因此被告无须返还涉案租赁场地，同时原告应当返还被告缴纳的租赁保证金49275元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合被告实际占用涉案租赁场地的时间，即25个月，扣除被告已经支付8个月租金的事实，被告仍应支付原告房屋占有使用费418837.5元（24637.5元/月×17个月）。再根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。虽然本案中被告未提出保证金可以抵消房屋占有使用费，但是为了减少当事人诉累，本院对此予以抵扣，因此被告仍应向原告支付房屋占有使用费369562.5元（418837.5-49275）。另，关于被告财产损失的问题，被告在本案中未提起反诉，因此被告可以按照法律规定，另行主张权利。三、关于违约金的问题。因涉案租赁合同无效，合同中关于违约金的约定无法约束原、被告双方，同时本院已经支持了原告房屋占有使用费的主张，因此原告关于违约金的主张，于法无据，本院不予支持。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款之规定，判决如下：一、被告倪晓明应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市宝安华宝实业有限公司2017年9月至2019年1月期间的房屋占有使用费369562.5元；二、驳回原告深圳市宝安华宝实业有限公司的其他诉请请求。案件受理费3881元，由被告倪晓明承担3329元，原告深圳市宝安华宝实业有限公司承担552元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判审判员 谌   平二〇一九年五月十四日书记员 黄燕（兼）书记员 赵   畅附相关法条如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。