广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初4136号原告：东莞市五福购物中心开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心地下商铺106号。统一社会信用代码：9144190078579679XN。法定代表人：陈有团。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玉梅，广东颖诚律师事务所律师。被告：孟令安。委托诉讼代理人：李修霖，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家耀，广东星旭律师事务所律师。原告东莞市五福购物中心开发有限公司（以下简称：东莞五福公司）诉被告孟令安房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年11月1日向本院起诉，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理，原告东莞五福公司的委托诉讼代理人蔡玉梅到庭参加了诉讼,被告孟令安经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因调解扣除审限15天，现已审理终结。原告东莞五福公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《五福购物中心商铺租赁合同》已于2016年2月14日解除；2.原告不予向被告退还保证金18,604元；3.被告向原告支付租金27,906元（自2015年12月至2016年2月期间的租金）及逾期付款违约金（以每月应付租金为基数，按每日0.3%的标准自租金应付之日起计至清偿之日止，暂计至2018年8月17日为77,829元）；4.被告向原告支付自2014年12月25日至2015年3月24日免租期间的租金27,906元；5.被告向原告支付律师费5,000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月15日，原告与被告签订了《五福购物中心商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定由被告承租原告位于东莞市大朗镇富华中路181号五福购物中心（GOGOPARK万荟时代）项目1楼B区1067商铺，租赁面积为46.51平方米，租赁用途用于经营服装行业“秀亦、伊莎贝尔”品牌；租期自2014年12月25日至2017年12月24日，原告给予被告3个月的免租期（即自2014年12月25日至2015年3月24日），自2015年3月25日起计租；第一及第二个租赁年度的租金标准均为9,302元／月，第三个租赁年度的租金标准为10,233元／月。上述《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交予被告，被告亦向原告支付了履约保证金18,604元及首月租金9,302元。但被告自2015年12月起开始欠缴租金，经原告多次发函催讨，被告至今仍未支付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告孟令安辩称，1.原告不是本案适格的主体，原告提交的《商铺委托经营管理协议》及《委托书》，均显示为案外人叶振超委托案外人东莞市创越物业管理有限公司（以下简称：东莞创越公司）经营，原告未提交证据证明案外人东莞创越公司与其为合法关系，因此，原告无权将案涉商铺转租给被告，被告怀疑案涉商铺没有合法的产权证明，案涉合同应为无效合同；2.被告认为，原告无权没收原告支付的保证金18,604元及要求被告支付律师费5,000元。理由是：被告提前离场的原因是由于原告造成的，原告在招商时向被告许诺有肯德基等国际大品牌入驻该购物中心，这将吸引大量的人流，给商家带来生意，故被告才租赁案涉商铺的。但被告入驻后，发现根本没有国际大品牌商家入驻，导致涉案商铺人流稀少，众多租赁商家撤场，被告也无法支撑下去。故导致被告撤场的根本原因是原告造成的，是原告违约在先，其无权没收被告的保证金及要求被告承担违约责任及律师费；3.原告要求被告按照每日0.3%的标准向其支付逾期付款违约金，严重超出法律标准，原告要求法院予以调低，原告主张只能按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期付款违约金；4.原告要求被告支付自2014年12月25日至2015年3月24日期间的租金27,906元，没有任何事实及法律依据，请求予以驳回。本院经审理查明，认定事实如下：案外人叶振超购买案涉商铺，并于2013年8月22日与原告签订了《商品房买卖合同》。案外人叶振超（甲方）与案外人东莞创越公司（乙方）签订了一份《大朗镇“GOGOPARK万荟时代”商铺委托运营管理协议》（以下简称：《委托运营协议》），约定叶振超由将案涉铺位委托给东莞创越公司（或其授权人）进行运营管理，委托运营管理的期限为8年（自2014年12月25日至2022年12月24日止）。其中委托运营管理内容约定：叶振超同意在本合同有效期内将涉及该商铺运营管理的一切事项均委托给东莞创越公司处理，以东莞创越公司的名义从事该商铺运营管理的一切活动，叶振超授权东莞创越公司可以采取以下方式运营管理（包括但不限于）：（1）东莞创越公司自行使用、经营；（2）东莞创越公司以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及运营管理；（3）东莞创越公司以该商铺的使用权与他人合作经营。案外人叶振超于2013年8月29日授权东莞创越公司代为运营管理《委托运营协议》事项。2014年8月15日，原告东莞五福公司与被告就案涉商铺共同签订了一份《五福购物中心商铺租赁合同》（以下简称：《商铺租赁合同》），约定由原告将位于东莞市××路××【ＧＯＧＯＰＡＲＫ万荟时代】项目1楼B区1067号商铺（以下简称：1067号商铺）出租给被告，租赁用途：用于经营服装行业“秀亦、伊莎贝尔”品牌，商铺建筑面积为46.51平方米；租期为3年，自2014年12月25日至2017年12月24日，原告给予被告3个月的免租期，自2014年12月25日至2015年3月24日，自2015年3月25日起计租；租金标准为：第一、二个租赁年度（即自2014年12月25日至2016年12月24日）的租金均为9,302元／月，第三个租赁年度（即自2016年12月25日至2017年12月24日的租金为10,233元／月）。租金支付方式为：被告按月支付租金，支付时间为每月的5日前将当月租金以现金或银行转账方式支付到原告指定账户，被告在签订合同时付清首月租金9,302元；保证金：双方签订租赁合同时，被告要支付两个月的租金即18,604元作为履约保证金，在租赁期满或者双方协商解除合同时，该保证金无息返还被告，若被告在租赁期间违约，原告有权不退还保证金，并同时追究被告的违约责任；原告特此声明其为租赁房屋的有权出租人；违约责任：若被告无正当理由单方提前终止本合同，视为其违约，则已付的履约保证金不予退还；若被告未能依本合同约定向原告支付租金、履约保证金、使用物业需承担的相关费用（具体包括但不限于物业管理费及铺内水电费用、公共分摊费用等），均视为被告违约，原告或原告授权的代理人有权书面通知被告立即缴付，并从应付之日起按迟延天数按每日0.3%的标准加收违约金；若逾期50天仍未付清所欠费用，并且又没有得到原告书面同意，则原告有权单方解除本合同（合同解除之日为原告或原告授权的代理人解除合同的书面通知送达原告之日），被告支付的履约保证金原告不予退还，并同时追究被告违约责任和其致使的原告损失（包括但不限于：律师费、诉讼费等的经济损失）。原告主张双方签订上述《商铺租赁合同》后，原告依约将案涉商铺交予被告使用，被告于2014年8月15日向原告支付了履约保证金18,604元及首月租金9,302元，共计27,906元，原告出具相应的《收款收据》交由被告收执。原告主张双方的开始计租日期为2015年7月，免租期为2015年8月至2015年10月，被告缴纳的首月租金抵扣了2015年11月产生的租金，从被告缴纳的首月租金后，均未向原告缴纳过租金，故主张被告自2015年12月开始至2016年2月期间一直没有向原告支付租金，被告自2016年2月14日之后退租，并向本院提交《东莞创越公司缴费通知书》予以证明其主张，上述《东莞创越公司缴费通知书》显示，被告自2015年12月至2016年2月期间拖欠租金及相关电费、管理费等费用，东莞创越公司并在期间多次向被告催讨。另查明，原告为本案诉讼委托相关律师代为诉讼，为此用去了律师费5,000元，并提交了《民事委托代理合同》及律师费发票为据。本院已生效判决书认定原告与东莞创越公司为关联公司，法定代表人均为陈有团。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交的证据及陈述进行质证及抗辩的权利，本院对原告提交的证据真实性予以确认。由于案涉商铺已签订《商品房买卖合同》，可视为案涉商铺已取得建设工程规划许可证，结合本院已生效判决书认定原告与东莞创越公司为关联公司，依照《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定原告与被告签订的案涉《商铺租赁合同》为合法有效。原告主张被告自2015年12月开始至2016年2月期间没有向其支付租金，有其提交的《东莞创越公司缴费通知书》予以证明，本院采信原告的上述主张。被告主张其于2016年1月底已将案涉商铺交还给原告，原告对此不予确认，被告也没有提交任何证据予以证明，本院不予采信。故本院认定被告逾期3个月未向原告支付租金，由于双方在上述《商铺租赁合同》约定“若被告逾期50天仍未付清所欠费用，并且又没有得到原告书面同意，则原告有权单方解除本合同”，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第三项的规定，原告主张双方签订的《商铺租赁合同》已解除，被告对合同已解除也无异议，本院予以确认予以解除。对于原告诉请已于2016年2月14日解除的主张，有事实依据，本院予以支持。对于被告主张其于2016年1月底已自行解除与原告的租赁合同关系，没有提交任何证据证明，本院不予采信其主张。对于是否退还保证金问题，由于本院认定被告违约，依据约定：“若被告在租赁期间违约，原告有权不退还保证金”，原告诉请其不予退还保证金18,604元的请求，于法有据，本院予以支持。对于被告拖欠的租金及其逾期付款违约金问题，原告主张被告拖欠其自2015年12月至2016年2月期间共计3个月的租金，有提交的《东莞创越公司缴费通知书》予以证明，本院予以采信，该期间的租金计算为27,906元。对于该上述租金的逾期付款违约金的问题，被告主张双方对于逾期付款违约金每日0.3%的违约责任约定过高，要求法院调整，本院认为，上述违约金每日0.3%的违约责任（即年利率为109.5%）的约定确实过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，结合双方约定每月5日支付当月租金，本院依法调整为按照年利率24%的标准计算为宜，其中2015年12月的租金9,032元自2015年12月6日开始计算，2016年1月至2016年2月期间的租金自当月的6日开始计算至被告清偿之日止，但违约金总额应以租金总额27,906元为限。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告诉请要求被告支付免租期间（即自2014年12月25日至2015年3月24日）的租金，本院认为，由于上述租赁合同合法有效，且已经履行了一段时间，故原告要求被告支付上述免租期间的租金，于法无据，本院不予支持。对于原告诉请的律师费，由于双方在《商铺租赁合同》中约定：“若被告违约……同时追究被告违约责任和其致使的原告损失（包括但不限于：律师费、诉讼费等的经济损失）”。在本案中，由于被告违约，造成原告为此用去律师费5,000元，有原告提交的《民事委托代理合同》及律师费发票为据，本院予以确认，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告诉请要求被告支付律师费5,000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市五福购物中心开发有限公司与被告孟令安于2014年8月15日签订的《五福购物中心商铺租赁合同》已于2016年2月14日解除；二、原告东莞市五福购物中心开发有限公司无需向被告孟令安退还保证金18,604元；三、限被告孟令安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市五福购物中心开发有限公司支付租金27,906元（自2015年12月至2016年2月期间的租金）及逾期付款违约金（以每月应付租金9,032元为基数，按年利率24%的标准自2015年12月至2016年2月期间的当月6日起计至清偿之日止，但以租金总额27,906元为限）；四、限被告孟令安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市五福购物中心开发有限公司支付律师费5,000元；五、驳回原告东莞市五福购物中心开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,722元（原告已预交），由原告东莞市五福购物中心开发有限公司负担901元，由被告孟令安负担821元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇一九年五月三十日书记员  林安花