河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初1112号原告：米天祥，男，1968年10月22日出生，汉族，住焦作市博爱县。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。被告：李礼，男，1954年1月10日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：李志泉,男，1989年10月4日出生，汉族，住焦作市解放区，系被告的儿子。委托诉讼代理人：王国鹏，河南衡中律师事务所律师。原告米天祥与被告李礼确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米天祥的委托诉讼代理人张松云、彭松，被告李礼及其委托诉讼代理人李志泉、王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米天祥向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2014年11月11日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金500000元及利息（利息自2014年11月11日起按银行同期贷款利率双倍支付至款项还清之日止）；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2014年11月11日，原告与被告订立《房屋租赁合同》，约定被告将其位于建材市场门面房区域一层3658.24平方米、二层3658.24平方米及大棚区域2787.4平方米租赁给原告使用。租赁期限自2015年3月1日起至2034年1月1日止。首次交房时，双方对所租房屋及设施进行验收、办理交接手续并在《房屋设施交接单上签字》，被告负责与市场大门的开通及周边邻里关系的协调。合同签订当日，原告向被告支付首年度的部分租金50万元，但被告未向原告出示过上述房屋的产权证明、建设工程规划许可证等手续，也未依约将市场大门开通，未按约定将房屋交付给原告。据此，原告诉至法院，请求查明事实，支持诉请。被告李礼辩称，1.程序方面，原告的两项诉讼请求不应在同一案件处理。双方在2014年订立的房屋租赁合同无效，该项请求属于确认之诉，而原告增加的诉讼请求属于返还之诉，确认之诉不适用调解，而返还之诉适用调解，两项诉讼请求不应在同一案件中处理，应当分别进行诉讼；2.从实体上讲，被告租赁新庄村村民委员会的土地，并在该土地上建造房屋，先后投入资金600万元。被告对该房屋享有合法的所有权，对该土地享有合法的使用权，被告将属于自己合法的房屋出租给原告使用，合法有据。原告在租赁被告房屋时也知道该房屋没有房屋所有权证及建筑工程规划许可证等有关手续，仍然与被告签订该房屋租赁合同。事实上，整个豫北建材城目前商户上千家，所有对外出租的房屋及现在经营的商户所经营的房屋均没有房产证及建筑房屋许可证，解放区人民政府及王褚乡办事处分别为豫北建材城办理了税务登记证等有关手续，故被告方认为被告未取得房屋所有权证及建筑规划许可证，而对外出租该房屋是行政处罚问题，不影响原、被告所签订的该房屋租赁合同的效力；3.因原告与被告签订该房屋租赁合同造成被告之前出租的商户被被告解除合同，返还租金，并拒绝了寻求租赁房屋的商户。从签订合同至今长达4年半之久，原告现在要求确认合同无效已经超过诉讼时效，若就此确认合同无效，会给被告方造成400余万元损失。根据维持交易原则，有利于当事人的生产生活需要，结合当地同类型房屋的出租现状，请依法驳回原告对被告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋租赁合同、中信银行业务清单及收到条，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以采信；2.被告提交的被告身份证、租地合同、结算票据、房屋租赁合同及营业执照，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；3.被告提交的合作协议及豫北建材城收款收据，原告称不知情，该组证据加盖豫北建材城管委会的公章，本院对真实性予以采信；4.被告提交的证人证言，原告对证明指向有异议，本院认为，证人证言与豫北建材城出具的收据相佐证，能够证明被告支付通行费2万元及通道的使用情况，但仅根据证人证言无法证明建造房屋具体投资金额的事实。本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定“市场房屋是被告将其承包新店村土地上修建的房屋。被告将建材市场门面房区域一层3658.24㎡、二层3658.24㎡和大棚区域2787.4㎡租赁给原告，租赁期自2015年3月1日至2034年1月1日；房屋租金为：一层门面房10元/月·㎡、二层门面房6元/月·㎡、大棚区域10元/月·㎡，房屋租金按年一次性交纳，共计1036943元；首次交房时，双方对所租房屋及设施进行验收、办理交接手续并在《房屋设施交接清单》上签字；被告负责与市场大门的开通及周边邻里关系的协调”。合同签订当天，原告向被告支付租金50万元，被告出具了收到条。为了开通涉案房屋与豫北建材城之间的大门，被告于2015年2月27日与豫北建材城管委会签订《合作协议》，约定被告每年向豫北建材城管委会交纳10万元的费用，豫北建材城管委会保证两个市场之间大门的通道畅通；被告先预交2万元，待市场使用后再交剩余8万元。被告于2015年4月10日向豫北建材城管委会支付2万元通道费用后，豫北建材城管委会将通道大门的钥匙交于被告，剩余8万元被告一直未交付。豫北建材城管委会因被告未能足额交村通道费，将涉案房屋与豫北建材城的通道封闭，并将大门拆除后垒成围墙。2016年案外人毛剑波有意承租涉案房屋，并与原告、被告三方共同协商关于涉案房屋租赁合同的转让问题，被告李礼同意原告将该合同转让给案外人毛剑波，并在原告所持的租赁合同上明确注明，后案外人毛剑波因涉案房屋与市场的通道一直未能开通，而放弃对涉案房屋的租赁计划。另查明，1、涉案房屋无建设工程规划许可证；2、合同中所称的大棚区域，实为三面为墙，一面有多个卷闸门，屋顶为彩钢瓦组成；3、2017年5月至今，被告在未通知原告的情况下，将涉案租赁合同中所属房屋的部分房屋出租给案外人使用，租金标准同涉案租赁合同约定的金额；4、原、被告未按合同约定办理涉案房屋及设施的交接手续，亦无交付涉案房屋及通向豫北建材城市场大门钥匙的交接手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于被告辩称其对涉案房屋所在的土地享有合法的使用权，在合法使用权上建造的房屋应享有合法的所有权，原、被告所签订的涉案房屋的租赁合同应为有效合同的意见。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告在因租赁取得使用权的土地上自建房屋，该自建房屋并未取得建设工程规划许可证，应属于违法建筑，与原告所签的《房屋租赁合同》应属无效。故原告主张确认原、被告双方于2014年11月11日订立的《房屋租赁合同》无效的主张，本院予以支持。对于无效合同的处理，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，取得财产的一方应返还财产。针对房屋租赁合同无效的情形，除了承租方应向出租方返还其租赁的房屋，出租方返还租金外，还应考虑承租方向出租方交纳使用租赁房屋期间的使用费问题。本案中，被告在庭审中未提交任何证据证明其已将涉案房屋交付给原告，且被告自认于2017年5月在未通知原告的情况下，将部分涉案房屋出租给案外人使用，说明被告并未将涉案房屋实际交付给原告，原告也未实际使用涉案房屋，应不存在原告使用涉案房屋而产生使用费的情况。原告的证据可以证明其向被告交纳涉案房屋租金500000元的事实，且被告对收取原告租金的事实予以认可。根据法律规定，取得财产的一方返还财产，被告取得了原告向其交付的租金，而在被告未交付且原告未实际使用涉案房屋的情形下，被告有义务向原告返还原告所向其交纳的租金，故原告主张被告向其返还500000元租金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告向其支付500000元租金的利息问题，原告明确要求利息的主张实际是因合同无效而主张的已付租金的损失。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为涉案房屋的出租方，在明知涉案房屋为违章建筑的情况下，依然对外进行招租，应承担其相应的责任；而作为承租方的原告，在签订租赁合同时应对涉案房屋的相关手续及证件进行查看，原告未尽审慎义务而产生的损失，应由其自行承担。故原告主张的500000元租金的利息，本院不予支持。关于被告辩称原告主张的确认合同无效与返还租金非同一法律关系，不应在同一案件中处理的理由，本院认为，合同的效力认定是确认之诉，而在对合同的效力进行确认后，返还财产是对合同在确认无效后的法律处理，应在同一法律关系予以解决，故被告的辩解理由，本院不予支持；关于被告辩称原告主张涉案房屋的租赁合同无效已超过诉讼时效的理由，确认合同无效是法律对合同效力的价值评判，是对当事人之间法律关系效力的认识，不应受诉讼时效的限制，故被告的辩解理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告米天祥与被告李礼于2014年11月11日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李礼于本判决生效后十日内返还原告米天祥租金500000元；三、驳回原告米天祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告李礼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 成 玮二〇一九年五月二十七日书记员 秦宏伟附：本案适用的相关法条《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。