上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8300号原告：房宏光,男,1986年11月24日出生,汉族,户籍所在地山东省郓城县双桥乡马集行政村马集村XXX号。原告：汤艳红,女,1987年5月24日出生,汉族,户籍所在地山东省郓城县双桥乡马集行政村马集村XXX号。两原告共同委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。原告房宏光、汤艳红(以下简称原告)与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周菁华、被告绿茵公司委托诉讼代理人向磊、陈焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告绿茵公司向原告支付2017年12月15日至2018年12月14日期间店铺租金收益人民币(以下币种均为人民币)46,122.12元；2.被告绿茵公司向原告支付自2019年1月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金(其中以46,122.12元为本金，2019年1月16日至2019年3月16日按每日万分之一计算；2019年3月17日至2019年4月15日按每日万分之二计算；2019年4月16日起按每日万分之四计算)；3.绿茵公司赔偿原告律师费4,455元。事实与理由：2015年12月6日，原告与绿茵公司就购买上海市嘉定区银翔路XXX号地下一层95室商铺(以下简称系争商铺)签订《上海市商品房出售合同》，房屋总价为768,702元。同日，双方就系争商铺签订了《绿茵商业广场商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将系争商铺委托给绿茵公司统一经营管理，委托期限20年，从2016年12月15日起至2036年12月14日止，分两个阶段，每十年一个阶段；其中2016年12月15日至2017年12月14日为免租金期，2017年12月15日起算租金，保底年租金收益为系争商铺买卖合同总价的6%，租金收益超过一定比例的，双方再按比例分成租金收益；租金每年度支付一次，支付时间为下一年度的第一个月15日之前，合同另约定了逾期付款的违约金等。嗣后，原告取得系争商铺产权证。2017年10月30日，绿茵公司出具《承诺书》保证2017年11月30日前对绿茵广场开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，如违反承诺，系绿茵公司违约，因绿茵公司违约产生的律师费等由绿茵公司承担。原告认为，时至今日，绿茵公司仍未开工建设，亦未支付租金，经催讨未果，遂诉至法院，要求判如所请。被告绿茵公司辩称，1.同意支付2017年12月15日至2018年12月14日期间租金46,122.12元；2.关于逾期付款的违约金，同意原告主张的按照日万分之一、日万分之二的标准支付违约金，但认为按照日万分之四的标准计算相比较银行同期贷款利率明显过高，要求予以调整；3.不同意支付律师费。理由是律师费在委托经营管理协议中并无约定，原告之主张无合同依据。《承诺书》并非针对全体业主作出，且承诺事项与本案租金争议无关，原告依据《承诺书》主张律师费无依据。双方就绿茵公司应当支付给原告的租金金额并无争议，原告委托律师参加诉讼，属于扩大损失，且律师费金额过高。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月6日，原告(乙方、买方)与被告绿茵公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买嘉定区银翔路XXX号地下一层95室商铺，总房价款为768,702元。同日，原告(乙方、委托人)与被告绿茵公司(甲方、受托人)签订《绿茵商业广场商铺委托经营管理协议》(以下简称委托经营管理协议)，约定原告将系争商铺委托给被告绿茵公司实施统一的商业经营管理。协议第3.1条约定：商铺经营管理期限第一阶段为10年，从2016年12月15日至2026年12月14日止。租金收益计算日期从2016年12月15日至2026年12月14日止。商铺经营管理期限第二阶段为10年，从2026年12月15日至2036年12月14日止。租金收益计算日期从2026年12月15日至2036年12月14日止；协议第4.1条约定：为保障市场的兴旺，乙方同意将所购商铺自2016年12月15日至2017年12月14日的全部租金收益作为市场培育补贴全部归甲方所有，供甲方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、市场审批交际等费用和租营风险均由甲方承担。2016年12月15日前因市场运营所产生的所有费用由甲方自行承担；协议第4.3条约定：第一阶段委托期内，从2017年12月15日起算至2026年12月14日乙方保底年收益为该商铺买卖合同签约总价的6%。乙方应得的年收益由甲方每年度支付一次，支付时间为下一年度的第一个月15日以前。乙方在领取上述收益前向甲方提供等额有效发票。如乙方无法提供发票的，由甲方代开发票并扣除代开发票税金后向乙方支付收益；协议第6.1条约定：双方均应按本协议约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约。违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按该商铺买卖合同签约总价的30%承担违约责任；若违约金不足以赔偿守约方损失的，则需另行赔偿由此给守约方所造成的损失，并承担守约方为维护自身权益所产生的相关费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用；协议第6.2条约定：甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过90日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)本协议继续履行，超过90日部分的违约金，按逾期应付款的每日万分之四计算;(2)在与甲方另行签订自营管理协议后，解除本协议，由乙方自营或自行出租经营，乙方承诺在自营或自行出租经营时遵守商场管理公约及甲方与第三人的约定。如乙方无事先书面通知甲方并擅自违反约定，将承担相应违约责任。本协议的解除，并不免除甲方所欠费用及违约金的支付义务。之后，原告向绿茵公司支付了相应的购房款，并于2016年2月19日取得了系争商铺的《上海市房地产权证》。2019年1月23日，原告(甲方)与上海市光明律师事务所(乙方)签订《聘请律师合同》一份，约定乙方指派周菁华律师代理本案，代理费为实收租金的10%，签订合同同时支付3,000元，余款待执行到位后支付。同日，上海市光明律师事务所向原告开具了律师服务费3,000元的发票。现绿茵公司未按约支付系争商铺相应的租金收益，故原告诉至本院。庭审中，原告认为：《委托经营管理管理协议》第6.2条虽约定了逾期付款的违约金计算标准，但该标准并不高，不足以弥补原告的损失，而6.1条约定了违约方需承担守约方为维护自身权益产生的费用，其中包括律师费，故原告认为被告绿茵公司应赔偿其律师费损失；另外，被告绿茵公司向所有业主承诺于2017年11月30日对绿茵广场开工建设，开业时间不晚于2018年10月1日，如违反上述承诺，属被告绿茵公司违约，所有因被告绿茵公司违约产生的律师费用由被告绿茵公司承担。现被告绿茵公司违反上述承诺，应当支付律师费。为此，原告向本院提交了聘请律师合同、律师费发票证明因被告绿茵公司逾期支付租金导致其律师费损失，要求被告绿茵公司予以赔偿。被告绿茵公司则称：《委托经营管理协议》第6.2条中关于逾期付款违约金的约定属于特别约定，该条款约定的标准足以弥补原告的损失，而6.1条中关于律师费条款适用的前提是被告绿茵公司按照商铺买卖合同签约总价的30%承担违约责任之后，如果仍不足以弥补原告损失的，原告才有权另行主张，现原告没有要求被告绿茵公司按照商铺买卖合同签约总价的30%承担违约责任的情况下，无权要求被告绿茵公司支付律师费；关于《承诺书》，绿茵公司认为该承诺只针对特定的业主，而且承诺书中的内容系关于开业问题，并不涉及本案租金争议，该承诺书是基于退房退款、解除出售合同的情况下相应违约责任的处理，与原告在本案中的诉请无关，不应作为主张律师费的依据。本院认为，原告房宏光、汤艳红与被告绿茵公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告将系争商铺委托给被告绿茵公司实施经营管理，双方之间形成委托合同关系，绿茵公司应当按照约定向原告支付租金收益。现绿茵公司同意向原告支付2017年12月15日至2018年12月14日期间租金46,122.12元，本院予以确认。根据双方约定，被告绿茵公司逾期支付上述租金的，应当支付逾期付款违约金。关于该违约金的计算标准，绿茵公司同意按照原告要求的以应付款为本金，逾期支付60日内的按每日万分之一计算，逾期支付超过60日未超过90日的按每日万分之二计算，本院对此亦予以确认。但逾期超过90日的按每日万分之四计算违约金明显过高，且绿茵公司亦要求予以调整，故本院酌情调整为按每日万分之二计算至实际付清之日，经核算，为9.22元/天。原告主张的律师费，存在合同依据，但考虑到其已主张逾期付款违约金，且本案原告代理人批量代理案件，故本院酌情将律师费调整为1,500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告房宏光、汤艳红支付2017年12月15日至2018年12月14日期间的租金收益46,122.12元；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告房宏光、汤艳红支付自2019年1月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金(其中，2019年1月16日至2019年3月16日的违约金为276.73元；2019年3月17日至实际付清之日止，按9.22元/天计算)；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告房宏光、汤艳红律师费损失1,500元；四、原告房宏光、汤艳红的其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,064元，减半收取532元，由原告房宏光、汤艳红负担32元，被告上海绿茵置业有限公司负担500元，双方负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一九年五月三十一日书记员 俞佳悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。