广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初452号原告：刘云萍,女,1956年10月25日出生,汉族,住广东省阳西县,委托诉讼代理人：黄应达，男，1993年10月5日出生，汉族，住广东省阳西县，被告：阳江市粤丰投资有限公司，住所地：阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园（服务区办公楼）401室。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴章平，北京大成（广州）律师事务所律师。原告刘云萍诉被告阳江市粤丰投资有限公司（以下简称粤丰公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘云萍的委托诉讼代理人黄应达、被告阳江市粤丰投资有限公司的委托诉讼代理人吴章平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘云萍向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还双倍定金240000元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月5日在被告处购买了粤丰广场商业09号楼2193、2195、2177、2178号四间商铺，并为每间商铺支付了定金款30000元，合计120000元，由被告交四份收据给原告收执。定金合同达成后，原告多次要求被告签订《商铺购买合同》，并要求提供相关资料协助办理房屋产权证书，但被告一拖再拖。原告为此要求被告退还定金，并委托广东赢信律师事务所催告均无果，现特依照有关法律规定，向法院提起诉讼。粤丰公司辩称，一、原、被告双方未能签订《认筹意向书》系因双方未就相关条款达成一致意见，非被告违约所致。2017年4月5日，原告认筹了粤丰广场商业9号楼2177号、2178号、2193号、2195号商业用房，每套房交付认筹意向金30000元，共交付了120000元。缴付意向金后，原告以《认筹意向书》不合理为由不同意签订，双方最终未能就相关条款达成一致意见。被告销售人员多次通过电话、微信等方式联系原告，要求到销售中心签订《认筹意向书》，但原告回复没有必要签订，直接签订《商品房买卖合同》即可。2017年12月29日，粤丰广场整体业态变更，被告几次通知原告换房，但被告不予理会，直至2018年2月2日原告才到9号楼工地看房，并要求被告在《认购意向书》上备注：1、该房号由9号楼2268、2269、2270、2290换至XX号（拟更换商业用房房号）；2、甲方承诺原房号2268、2269、2270、2290不作主题（服饰）商场的业态调整规划；3、该房号XX（拟更换商业用房房号）交付时间为2019年12月31日；4、该房号XX（拟更换商业用房房号）享受委托经营管理5年的政策，托管租金收益为：按乙方实际支付的购房金额的6%/年（例如乙方支付金额为3万元，则年收益为1800元/年）,托管时间从2018年1月1日起至2022年12月31日，租金收益时间为次年的3个月之内乙方凭租赁发票领取租金，如乙方中途放弃购买该物业的，则托管收益终止时间为放弃购房的当月为止。原告要求被告同意备注条款才同意换房，被告按原告的意思打印出《认筹意向书》，但原告仍以各种理由拒绝签订该意向书。被告销售员多次邀请原告前来协商，但原告均予拒绝。被告并明确告知原告如不想购买，被告可即时退还认筹意向金，但原告对此不予回应。原告在诉状中称被告拒绝与其签订《商铺购买合同》及提供资料协助办理房屋产权证书不属实，被告作为案涉楼宇的开发商，以销售房屋为己任，以各种促销手段销售房产，不可能拒绝与客户签订商品房买卖合同，原告连《认筹意向书》都拒绝签订，不可能要求被告提供资料协助办理房屋产权证书。二、《认筹意向书》第一条明确约定原告收取的12万元为认筹意向登记金；第四条约定“乙方同意在[粤丰广场]公开发售日当天携带本人身份证、本人认筹意向书、意向登记金收据前往开盘现场参加认购活动，甲乙双方在正式认购并签署《认购协议书》后本认筹意向书自动失效，意向登记金自动转为购房定金。”第八条约定在公开发售日未能签署《认购协议书》的，全额无息退还给原告。显然，2017年4月5日案涉楼宇处于认筹阶段，在该阶段向客户收取的款项性质为意向登记金，非定金，而在收据上载明为定金系销售人员重大误解所致，非被告的真实意思表示。三、案涉12万元系依据《认筹意向书》的约定收取，原、被告双方因就相关条款未达成一致而未能签订《认筹意向书》。退一步而言，即使该12万元为定金，本案所谓的定金合同即是《认筹意向书》，因双方至今未签订《认筹意向书》，故定金合同实际未成立。综上，本案不适用定金罚则，原告请求双倍返还没有法律依据。如原告愿意继续履行合同，被告愿意进一步协商，如原告不愿意履行合同，被告同意返还原告缴付的款项。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，刘云萍向粤丰公司支付12万元拟购买该公司开发建设的粤丰广场商业09号楼2177号、2178号、2193号、2195号商铺，粤丰公司于收款当天分别出具四份《收据》交原告收执，载明收到刘云萍粤丰广场商业09号楼2177号、2178号、2193号、2195号商铺定金款各30000元，但双方交、收款时未按交易习惯签订相应的预约合同，也未明确约定签订正式商品房买卖合同的具体时间。至2017年12月11日，粤丰公司基于市场需求的商业策略，向县住房和城乡规划建设局申请变更粤丰广场的整体业态规划，其中涉及调整变更的包括讼争四间商铺。被告在其申请获批后遂通知原告重新选定、更换所购商铺，但经原、被告双方多次协商就更换商铺事宜无法达成一致意见，原告遂拒绝与被告签订《认筹意向书》。2018年11月22日，原告通过广东赢信律师事务所向被告发出《律师函》，函告粤丰公司因公司在收取刘云萍商品用房定金后没有及时与刘云萍签订《商品房买卖合同》，据此向粤丰公司追索双倍返还定金计为240000元。诉讼中,原告主张案涉商铺面积单价为11000元，每间商铺总价约为15万元，并向本院提交四份《粤丰广场商业用房置业计划表》拟予证实。该四份计划表仅有原告作为业主签名按捺，分别载明粤丰广场商业09号楼2177号商铺建筑面积13.57㎡，折后单价10997元/㎡，折后总价149227元；2178号商铺建筑面积13.81㎡，折后单价11001元/㎡，折后总价151918元；2193号商铺建筑面积13.81㎡，折后单价11001元/㎡，折后总价151918元；2195号商铺建筑面积13.6㎡，折后单价10997元/㎡，折后总价149563元。庭审中，被告陈述粤丰广场商业09号楼2177号、2178号、2193号、2195号四间商铺面积与原告提交的《粤丰广场商业用房置业计划表》载明的面积一致，但主张2195号商铺的单价为8190元/㎡、总价为111383元，2193号商铺单价为8224元/㎡、总价为113577元，2178号商铺单价为8224元/㎡、总价为113577元；2177号商铺单价为8485元/㎡、总价为111070元。同时，被告提供的八份其他业主所签的粤丰广场9号楼《认筹意向书》（签约时间为2016年12月至2017年1月）均载明认筹单价为11000元/㎡。本院认为，本案争议焦点为:一、原告支付给被告的12万元款项性质应如何认定，双方建立的是何种法律关系；二、被告是否构成违约，本案应否适用定金罚则。关于焦点一。刘云萍向阳江市粤丰投资有限公司交付12万元，意在购买阳江市粤丰投资有限公司开发建设的粤丰广场商业09号楼2177号、2178号、2193号、2195号四间商铺，双方虽未签订书面的认购书，但能够推定双方有订立合同的意愿，并从被告出具的四份《收据》载明内容，结合原告提交的《粤丰广场商业用房置业计划表》，能够确定原、被告为订约的双方当事人，合同的标的为粤丰广场商业09号楼2177号、2178号、2193号、2195号四间商铺，应认定双方建立的预约合同成立。被告在收取原告支付的12万元按商业习惯开具了定金收据，明确为四间商铺的定金，应认定该款为立约定金，该购房定金合同自定金交付时生效，在因当事人一方违反约定导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任。关于焦点二。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”的规定，交付定金的当事人一方违约的，丧失取回定金的权利，收取定金的一方当事人违约的，应双倍返还对方当事人定金。被告在收受原告交付的定金后，基于其本身商业利益考虑进行业态规划变更调整，导致不能向原告如约出售案涉的四间商铺，要求业主重新选定、更换房号，事后双方就有关换房事宜无法达成一致意见，致使商品房买卖合同不能签订，故被告的行为已构成违约，依法应承担双方返还定金的责任。现原告主张被告承担定金责任，本院予以支持。对于定金数额问题，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告对案涉粤丰广场商业09号楼2177号、2178号、2193号、2195号四间商铺的面积予以确认，但对商铺的面积单价各执一词。被告主张案涉2195号商铺的单价为8190元/㎡、2193号商铺单价为8224元/㎡、2178号商铺单价为8224元/㎡、2177号商铺单价为8485元/㎡，与出售给粤丰广场商业09号楼商铺其他业主的面积单价相差甚多。本院认为，房产作为重要的民生保障，在没有其他突变的市场冲击及政策调整等因素影响的情况下，房产价值短期内急剧下降不符合市场规律。原告主张案涉四商铺的面积单价约为11000元，并提交四份《粤丰广场商业用房置业计划表》予以证实。该四份计划表虽没有被告盖章及相关代表人员签名，但其所载明的项目及内容均与一般的房地产交易习惯相符，且计划表记载的商铺面积单价与被告提交的八份《认筹意向书》载明粤丰广场9号楼商铺的面积单价基本一致，故本院对原告该主张事实予以采信，即案涉2177号商铺总价为149227元、2178号商铺总价为151918元、2193号商铺总价为151918元、2195号商铺总价为149563元。本案中，双方约定案涉2177号、2178号、2193号、2195号商铺定金款各为30000元。因原告给付2177号商铺、2195号商铺的定金超出了合同标的额的20%，据此应认定2177号商铺的定金为29845.4元、2178号商铺的定金为30000元、2193号商铺的定金为30000元、2195号的商铺的定金为29912.6元，合计119758元。原告支付超过定金数额部分的242元（120000元-119758元），应认定为相应的合同预付款。故被告应双倍返还原告定金119758元，并退还原告已支付相应的合同预付款242元，合计239758元。原告诉请被告返还定金24万元，对其诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二条、第七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江市粤丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还239758元给原告刘云萍；二、驳回原告刘云萍的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告刘云萍负担3元，由被告阳江市粤丰投资有限公司负担2447元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  程美然二〇一九年五月十四日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。