广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初173号原告：林水成，男，1966年12月19日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城街道迎宾路东侧。统一社会信用代码：914453816864248357。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。原告林水成与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许武、李志强及被告的委托诉讼代理人莫衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林水成向本院提出诉讼请求：一、判令被告完善罗定市××商住小区××幢××房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件，且把合同约定及法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2016年1月23日起按已付房款662000元以每日万分之2计算至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止，暂计至2016年6月4日为17609.20元）；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金（按已付房款662000元以同期银行贷款利率年利率5.15%从2018年5月25日起计至房屋实际办妥不动产权证之日止，暂计至2019年1月31日为23444.78元）；四、判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办妥不动产权属证书；五、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中需要被告交付原告的资料为住宅质量保证书、住宅使用说明书，需要被告公示的资料是整个小区的竣工验收备案表。事实和理由：原告于2015年2月5日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买××商住楼××幢××房，约定房价款为662000元。签订合同后，原告向被告支付了首付款199000元，并通过银行贷款向被告支付了463000元，被告向原告开具了购房款发票。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按照如下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告于2016年6月4日把涉案房屋交付给原告，但未向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约，理应向原告支付逾期交付房屋违约金和向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及出示房屋已验收合格且备案的相关证明材料。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。被告未能够在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。根据合同的约定及双方的委托，被告理应为原告办妥权属证书和支付逾期办证的违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告一方公司辩称：一、逾期交房违约金应驳回。1、《××商品房交接书》第4条约定“乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议”。联系交接书的全文可知，交接书讲明是交房，“双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕”讲明交房的一系列行为（包括审查房屋质量是否合格、钥匙是否交付、开发商是否迟延交房等等事项）已履行完毕。“双方均未违约并无争议”有两层意思：一是原告确认被告的交房行为无违约；二是即使被告有迟延交房行为，原告确认被告未违约，放弃追究被告迟延交房的违约责任的权利。2、《××商品房交接书》第6条记载：本交接书与《商品房买卖合同》有冲突的，以本交接书为准。原告在交接书签名确认前述事实，证明被告没有逾期交房事实，且交接书有优先适用效力，被告无需支付逾期交房违约金。3、《交房补充协议》第二条约定被告支付逾期交房违约金截止实际交房之日，第三条约定被告为原告垫付12个月的物管费抵偿逾期交房违约金，且确认“甲乙双方互不再追究责任”，第二条约定至今未履行，第三条约定双方已履行完毕（被告已为原告垫付12个月的物管费，原告已受领），已履行条款有优先效力，不得反悔，被告无需支付逾期交房违约金。4、如法庭认定被告应支付逾期交房违约金，应计至实际交房之日（2016年6月12日）止，交房后不应计算违约金，因为双方在《交房补充协议》第二条有约定，亦有法律依据：广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法[2017]191号）三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。二、逾期办证违约金应驳回。无证据证明原告已交付代办房地产权证的费用，双方未成立委托代理关系，被告无代办房地产权证的义务，更没有违约的事实。三、原告迟延交付房款，应支付逾期付款违约金，逾期付款违约金应抵销相应的逾期交房违约金或逾期办证违约金。1、首期款199000元，应在签订合同之日2015年2月16日交付，原告于2015年2月27日实际交付，逾期11天，按每日万分之二计算逾期付款违约金，并抵销相应的逾期交房违约金或逾期办证违约金。2、尾款463000元，合同约定原告在2015年2月25日前到指定银行办理银行按揭手续，原告无证据证明其履行该义务，并且原告提供的中国工商银行付款单模糊不清，应以发票记载的日期为交付尾款的日期，原告于2016年4月8日交付463000元，逾期409天，按每日万分之二计算逾期付款违约金，并抵销相应的逾期交房违约金或逾期办证违约金。以上答辩意见，请法庭采纳。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市××小区的房地产开发商。2015年2月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区××幢××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为662000元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人已于2015年2月16日付清首期房款给出卖人，即人民币199000元，剩余房款，即人民币463000元整，买受人必须于2015年2月25日前到指定的银行办理银行按揭手续）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了契税9930元、办证费用1000元，被告于2015年2月27日向原告出具了首期房款199000元的发票，原告于2015年3月23日通过向银行贷款的方式向被告支付了剩余购房款463000元，被告则于2016年4月8日向原告出具了剩余购房款463000元的发票。2016年6月4日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签署了《××商品房交接书》及《交房补充协议》。《××商品房交接书》第1点载明双方确认涉案商品房已由甲方正式交付给乙方，第4点载明乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。《交房补充协议》第二条约定甲方同意按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，自2016年1月23日起至甲方实际交付房屋之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。乙方同意甲方逾期交房违约金截止至甲方实际交付房屋之日止。第三条约定乙方同意，甲方按照12个月（即2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费，作为违约金支付。甲乙双方互不再追究责任。第四条约定乙方委托由《商品房买卖合同》约定的甲方办理、申领房地产权属证书的，乙方应在房屋交付之日将办理权属证书的材料提供给甲方。代办房地产权属证书费用由乙方承担。甲方按照实际交房日期之日起720日内代办取得房地产权属证书。另查明：被告提交的一份《关于××一期业主物管费代缴的联络函》反映，其于2016年8月3日向罗定市恒大物业管理服务有限公司发函表示：“我开发公司延期交付××一期商品房给业主使用，我司承诺给予业主代缴2017年1月1日-2017年12月31日之物业管理服务费作为延迟交付商品房的违约金。由我司代为缴纳该款项，请勿向一期业主催缴，以免造成不必要的误解。××一期（即1栋、2栋、9栋、10栋、11栋、12栋）共计204户，自2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费共计405603.18元（附清单）。”××商住小区1栋、2栋、9-12栋于2017年7月10日通过消防验收，于2018年2月12日竣工验收，于2018年6月15日竣工验收备案。被告已将有关的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等资料在××商住小区公告栏张贴。本院已将被告庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给原告。2018年11月2日，被告在××商住小区公告栏张贴《关于御湾1、2、9、10、11、12栋缴交契税的通知》，通知业主自行缴交契税。2019年2月19日，罗定市不动产登记局出具了涉案商品房的房地产（一手商品房）转移登记收件依据（回执）给被告。2019年2月21日，罗定市国土资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，权利人为原告。以上事实，有原告提供的身份证、《广东省商品房买卖合同》、发票、收据、借款凭证，被告提供的《××商品房交接书》、《交房补充协议》、《关于××一期业主物管费代缴的联络函》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、不动产登记局窗口收件依据（回执）、《不动产权证书》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。被告已经在本案审结前将涉案商品房的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》在涉案小区公告栏张贴公告，且本院亦已将被告庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给原告，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以驳回。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告支付逾期交房违约金？二、被告应否向原告支付逾期办证违约金？一、对于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题，根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，被告应于2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但实际上被告于2016月6月4日才将涉案商品房交付给原告。被告已构成违约，本应按合同承担相应的违约责任。但根据双方进行房屋交接时签订的《交房补充协议》第三条约定，原告同意被告按照12个月物业管理费作为违约金支付，双方互不再追究责任。该约定是双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。在签订该协议时，被告可能存在的违约责任是逾期交楼，即该约定是原告明确表示同意以12个月的物业管理费作为逾期交楼的违约金支付，不再追究被告逾期交楼的违约责任的意思表示。故原告要求被告按合同约定的方式支付从2016年1月23日起至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止的逾期交楼违约金，理据不足，本院不予支持。二、对于被告应否向原告支付逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而原告又不退房的，被告按原告已付房款的同期银行贷款利率向原告支付违约金。被告于2016年6月4日将涉案商品房交付给原告，最迟在2018年5月25日就应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2015年2月16日收取原告交付的契税后，并没有及时代原告向税收部门缴交，而是于2018年11月2日才在××小区公告张贴通知业主自行缴交契税，并于2019年2月19日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，被告违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为，应承担相应的违约责任，按合同约定按原告已付房款的同期银行贷款利率向原告支付逾期办证违约金。现被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期了270天，根据中国人民银行公布的贷款基准利率，一年以内（含一年）的贷款基准利率为4.35%，原告请求按年利率5.15%计算理据不足，本院不予支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金21301.89元（662000元×4.35%÷365天/年×270天）。由于罗定市国土资源局已出具了涉案商品房的《不动产权证书》，故原告的第四项诉讼请求已没有判决处理的必要，应予驳回。至于被告提出原告逾期付款，主张以原告应支付给被告的逾期付款违约金抵销被告应支付给原告的逾期交楼违约金或逾期办证违约金的抗辩意见，本院不予采纳，如被告认为原告存在逾期付款的情形，被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金21301.89元给原告林水成。二、驳回原告林水成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元（原告已预交），由原告林水成负担199元，被告罗定市一方房地产开发有限公司负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年五月十日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。