广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初2314号原告：周兆硕，男，香港特别行政区居民，1948年2月28日出生，现住香港。委托诉讼代理人：邓志琴、**龙，广东骏道律师事务所律师。被告：广州市荷花纺织装饰实业公司，住所地广州市荔湾区西华路太保直街17号之一四楼401房。负责人：程永泉。委托诉讼代理人：朱青山，广东润科律师事务所律师。原告周兆硕诉被告广州市荷花纺织装饰实业公司物权保护纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周兆硕及其委托诉讼代理人**龙，被告的委托诉讼代理人朱青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原广州市X路（原广州市X路）X路23号之一房屋所在地段新建房屋面积共计742平方米交还给原告。2、判令被告协助原告办理将上述房屋登记在原告名下的手续。事实和理由：广州市越秀区X路X路23号之一房屋是原告的曾祖父周藻X购买的物业。根据民国二年二月《改换断卖新契纸》及民国26年7月《房屋加建补税上盖执照》、民国27年《土地所有状》、《广州市不动产平面图》、1951年12月7日穗财昆字第000791号《广州市人民政府印发买契纸》（完税红契）等证据，均清楚记载X路19号、21号、23号、23号之一物业共计房屋四座，面积合计844.81729平方米。原告的曾祖母黄蓉X是侨眷，在1956年办理了上述房屋19号、21号、23号的产权登记。原告本人、曾祖父及父亲均是华侨，长年居住在国外，上述23号之一逾期未办理产权登记，一直由政府代管。根据房地产登记簿查册表显示，上述物业于1988年由被告前身广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂征用，并进行交换产权。根据国家落实华侨房屋政策，广州市政府于1996年已将上述原房屋全部撤管，由原产权人自行管业。上述19号、21号、23号建筑面积为102平方米的产权，被告已经返还。但23号之一的房屋产权742平方米一直由被告占用，至今未予返还。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告不存在对原告的侵权行为。1985年11月26日，广州市城市规划局以（85）城地批字第948号批文同意广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂对X路X路19至23-1地段526平方米土地予以征用。1987年9月23日，经广州市城市规划局批准，同意广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂在上述地块报建1栋8层住宅。1991年，广州蚊帐布厂经批准改建为广州市荷花纺织装饰实业公司（即本案被告）。被告是经政府有关部门批准取得涉案地块的土地使用权的，不存在对原告的侵权行为。二、经租房撤管后，返回房屋的义务人不是被告而是广州市政府。本案中广州市政府已向原告返还102平方米房屋产权，原告的利益已经得到了全面保障。根据原告提供的查册表显示，原X路19号、21号、23号、23号之一房产，建基面积为102.813平方米，使用土地面积844.1726平方米。原告将土地使用面积理解为建筑面积显属错误。此外，涉案X路19号、21号、23号、23号之一房产原为国家经租房。1988年，被告及广州合成纤维厂征用土地面积仅为526平方米，而非844.1726平方米，且在征用土地时已经办理了交换产权手续。事实上广州市政府已经将X路11号202、204、205房约102平方米产权返还给原告，返还的面积与查册表记载X路19号、21号、23号、23号之一房产建基面积大致一致。因此，原告的利益已经得到全面保障。三、经广州市住房制度改革办公室批准，本案所涉土地建设原属于被告、广州合成纤维厂所有的公有住宅已出售给职工，该住宅的产权已不属于被告。根据物权法第147条规定，本案所涉土地使用权已经属于该住宅楼全体业主所有，被告对本案所涉及房产、土地已无相关权利，更无从谈起返还其房屋，协助其办理产权过户手续等责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：据房产登记号为登字××号的《房地产登记簿查册表》记载：X路X路19，21，23，23之1号房产使用土地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，结构层数1，座数4；登记的产权人为周炳X占有2/3，黄容X占有1/3，所有权来历均为1956年10月变更登记；该表登记附注栏记载：X路11号202、204、205房已撤管越秀撤字883号2008年5月1日，经租撤管，撤全部共102.6333平方米；2008年10月14日周兆硕申请初始登记、继承、征用补偿、析产，2008登记字1055376号（X路11号205房）、2008登记字1053388号（X路11号204房）存案；此地于1988年5月20日广州蚊帐布厂，广州合成纤维厂征用等。1996年10月17日，原广州市越秀区公证处作出（96）穗越证内字第1884号《继承权证明书》，记载：被继承人周炳X，于1992年8月24日在加拿大死亡，查周炳X死亡后遗有座落在广州市X路X路十九、二十一、二十三、二十三号之一房屋的三分之二产权（经租发还），周炳X生前无遗嘱，其父母均早已死亡……上述周炳X的房屋遗产应由其儿子周兆硕一人继承。1985年11月26日，广州市规划局向广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂核发（85）城地批字第948号文件，载明：根据有关规定，同意你单位征用X路X路19-23-1地段土地，核准面积共526平方米，兴建综合楼宿舍工程等，并注明该地段请与84年城地批字241号文批准的用地一齐设计施工。1988年6月14日，广州市房地产管理局向广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂核发《同意使用土地通知书》，载明用地项目为宿舍，征用土地地点为X路X路19-23-1号，核准用地面积共526平方米，同意按照市城市规划局1985年11月26日城地批字（1985）948号文在蓝图所核定红线范围及意见办理等。此后，涉案房屋由被告征用拆迁，并建成住宅楼。1991年9月3日，广州蚊帐布厂改建为广州市荷花纺织装饰实业公司。后该公司更名为被告现名称。原告为证明涉案被告征拆的涉案X路X路19，21，23，23之1号房屋面积共计844平方米，向本院提供如下证据：1、加盖有“广州市城市规划勘测设计研究院印章”的涉案房屋所在地段的测绘图，制图时间为1959年3月。2、加盖有“广州市城市规划勘测设计研究院”印章的涉案房屋所在地段的测绘图，制图时间为1973年12月。3、加盖有“广州市城市规划勘测设计研究院地图专用章”印章的涉案房屋所在地段的测绘图，载明2004年10月数字化测图，2010年5月修测。4、广州市规划局于1984年6月14日向广州蚊帐布厂核发的（84）城地批字第241号文件及附图2份（该文件存于广州市城市建设档案馆），载明：根据有关规定，同意你单位征用X路X路13、15、17号后座地段土地，核准面积共306平方米，兴建生产工场（补办）工程，并注明此案是清理办同意补办案等。5、广州地区清理非法占地与违章建筑办公室于1984年3月16日发出的（1984）穗清处字078号《处理非法占地与违章建筑通知书》（该文件存于广州市城市建设档案馆），其中载明受处理单位广州蚊帐布厂，违章地点为X路X路17-23号后座，占地或租赁、买卖土地面积为302平方米，违章建筑时间为1954年，违章建筑总面积为302平方米，占地性质为占用，占地前地类为宅基地，违章建筑物使用性质为车间；并通知该单位到市规划局申请办理用地手续。6、原广州市国土局房地产管理局于1996年9月3日发出的[1996]撤改字5709号《广州市处理私房改造遗留问题撤管通知书》，载明决定自1996年11日起撤管，退回给业主管业；并记载业主为周炳X、黄容X，撤管房屋门牌为X路X路19、21、23、23-1号，撤管部位为原房屋全部，撤管面积为102.81平方米，撤管原因为落实政策等。7、广州市越秀区房管局（甲方）与广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂（乙方）于1987年4月15日签订的《征用土地拆除房管部门经管房屋的补偿协议书》，其中载明乙方因建宿舍楼需要，经948号文批准征用拆除甲方的房屋X路X路19～23-1号共肆幢房屋，建筑面积为398.15平方米；在批准征用地段的新楼建成后，乙方应从新楼房中或从属乙方所有产权的X路X路的楼房中补回产权建筑面积不少于398平方米的房屋给市房管局并移交甲方管理收租等。被告质证称：对证据1、2的图纸，提供单位为广州市城市勘测设计研究院，真实性无法确认，不是政府机构出具的，且图纸的相应地址四至为何变化、如何变化无法体现，应当以房管部门的权属证明为准。对证据3的图纸的真实性不予确认，该证据并非从档案馆中调出来的，双方争议的问题不是涉及门牌号的问题，门牌号应该由公安部去核定才准确。对证据4的真实性予以确认，但附图中涉及的征用土地是X路13、15、17号，与原告主张的涉案房屋X路X路19、21、23、23-1号是两个土地，故与本案无关。对证据5，该证据并不能证明被告对原告所有的住宅面积有过多的占用或赔偿情况。对证据6的真实性无异议。对证据7的真实性无异议，协议签订前原告并不在涉案房屋内居住，且该协议书所对应的被拆迁房及需安置的房屋并不仅仅包括原告所有的房屋，而是包括了由越秀区房管局代管的整体房屋。被告为证明涉案地块上所建的宿舍楼已全部办理房改手续出售给其职工，向本院提供了《出售公有住房缴款明细表》共12页及《换购公有住房缴款明细表》2页，《按成本价补交房价款缴款明细表》2页，《补购公有住房缴款明细表》1页。原告对上述证据真实性无异议，但认为其中所载房改出售的房屋是二楼以上的房屋，一楼部分是没有出售的，也没有办理产权登记，据原告了解，一楼部分就是预留给原产权人作为补偿的。2013年12月12日，原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向原告发出越国房告字[2013]62号《信访事项告知函》称：您写给我局反映X路19、21、23、23-1号房屋经租发还产权面积有误问题的信访材料收悉，经我分局再次核查资料后，现将情况回复如下：一、基本情况根据广州市房管局《房地产登记簿查册表》显示：X路X路19、21、23、23-1号房屋，1956年登字1967号登记用地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，房屋结构为双隅一层，产权人周炳X、黄容X。1958年该屋全间纳入国家经租，根据58年私改规划表及私改遗留问题调查表记载，X路19、21、23、23-1号房屋建筑面积与产权证面积基本相符。1988年房屋由广州蚊帐布厂征用拆除。1996年9月经广州市国土房管局审批，以撤改字5709号撤管通知书落实政策，撤原房屋全部102.81平方米给产权人。继承人周秉X、周薇X、周炳X、周炳X、周兆硕分别办理了（96）穗越证内字1882、1883、1884号继承公证书。根据征用补偿接管情况，2008年5月我分局以越秀撤字883号，确认X路1号202、204、205房属产权人，发还面积102.6333平方米。按照继承人签订(99)穗越证内2081号析产协议公证，X路11号202房由周秉X、周薇X、周炳X、周炳X共同所有，204、205房为周兆硕一人所有。经法院（2008）越法民三初字698号案调解，我局及蚊帐布厂协助产权人办理X路11号204、205房产权。你已于2008年以2008登记字1055376、1053388号登记上述房屋产权。X路19-23号房屋产权证登记房产面积为102.813平方米，与房地产证附图标示面积相符。经调登字1967号登记档案及房册，并再次征询广州市交易登记中心意见，情况一致。二、我分局意见不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。如您对房产登记面积有异议，建议持相关资料到广州市交易登记中心申请变更登记房屋产权面积，我分局可依照变更情况再行处理。2018年4月27日，广州市越秀区房屋管理局向被告发出《广州市越秀区房屋管理局关于X路X路19、21、23、23-1号房屋征用补偿情况的证明》，载明：X路X路19、21、23、23-1号房屋被征用，根据拆迁补偿协议书，2008年贵司向我局办理移交补偿手续，将X路9号101、103房，X路11号101、102、103、104、105、106、201、202、204、205、206房，共13套单元，合计411.8563平方米移交我局接管。根据登字1967号不动产登记册，原X路X路19、21、23、23-1号房屋，砖木结构一层，用地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，1958年纳入国家经租。2008年5月我局以越秀撤字883号撤管通知书，发还X路11号202、204、205房共102.6333平方米给周兆硕及其他权利人。本案诉讼期间，原告向本院陈述：涉案被拆迁房X路19、21、23、23-1号房屋，当时是19、21、23号房屋由黄容X使用，23-1号房屋是用于出租。黄容X在登记时只登记了自己使用的部分即19、21、23号房屋，并将该三间房屋的三分之二产权登记在周炳X名下，而周炳X管理的23-1号房屋是没有经过登记的。对此，登字1967号档案中有相应记载。被告向本院陈述：登字1967号档案中记载的包括X路19、21、23、23-1号房屋，并非原告所述没有登记23-1号房屋的情况。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有的该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。据广州市房地产档案馆登字××号《房地产登记簿查册表》记载，涉案被拆迁房原广州市越秀区X路X路19、21、23、23-1号房屋使用土地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，结构层数为1层。原告主张涉案被拆迁房原广州市越秀区X路X路19、21、23、23-1号房屋建筑面积为844.8173平方米，被告在征用拆除上述房屋后未向原告进行足额产权调换补偿，故诉请要求被告交还未补偿面积742平方米，并向本院提供了有关1959年、1973年等测绘图纸及相关批文等证据予以证明；从现有证据可见，涉案房屋曾由国家经租，经租期间由被告依法征用拆除房屋所在地段，而房管部门亦已撤管原房屋全部面积102.6333平方米，发还给产权人；而且，上述登记簿内容被房地产行政管理部门依法变更登记前，合法有效，因此，上述材料依法不能对抗上述不动产登记簿所载情况，故原告上述主张，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：驳回原告周兆硕的诉讼请求。本案受理费63740元，由原告周兆硕负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  黎满华人民陪审员  郭伟强二〇一九年五月三十日书 记 员  梁慧贤