广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1089号原告：朱景，女，1988年8月17日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海燕，广东纬国律师事务所实习人员。被告：张璐璐，女，1981年11月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘世龙，广东广瀚律师事务所律师。原告朱景诉被告张璐璐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱景其委托诉讼代理人陈梓健，被告张璐璐委托诉讼代理人刘世龙到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告朱景向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年11月27日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告向原告退还合同保证金26000元；3、被告向原告退还装修顶手费70000元；4、被告赔偿原告装修以及其他损失80000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于广州市番禺区南村汇智街96号10l房的商铺，产权人为黄日保，2016年9月20日，被告与黄日保签订了《房地产租赁合同》，约定由被告承租上述商铺。2017年11月27日，被告将该商铺转租给原告作商业用途，双方签订了《广州市房屋租赁合同》。合同签订当日，原告向被告支付了2017年12月租金13000元和合同保证金26000元，2017年12月1日被告收取了原告装修顶手费70000元。随后，原告便委托有关装修人员进行装修，两次装修共计花费装修费用70000元。承租该商铺后，原告用商铺地址注册设立广州市弹个车汽车服务管理有限公司，并开始经营。2018年10月份，商铺产权人黄日保在商铺门口张贴通知函，提出其已与被告解除租赁合同关系，拟收回商铺，并要求原告搬离并腾空商铺。后来，更是采取在商铺门口堆放沙堆、以业主名义限制物业公司对原告提供服务、对商铺停水停电等手段，导致原告公司无法正常经营。无奈之下，原告只好于2018年10月底搬离该商铺，并遣散了公司员工、退租了员工宿舍，给原告造成了严重的经济损失。原告认为，由于商铺产权人解除与被告的租赁关系，致使原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》无法继续履行，被告的行为已构成违约。根据合同约定以及《合同法》的相关规定，被告应退还原告保证金、顶手费等费用并赔偿原告一切经济损失，鉴于被告拒不履行其支付义务，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。庭审中，经询问，原告对诉讼请求中的金额明确如下：1、装修的费用是28450元。2、其他费用因没有证据，我方主张的是大概的经营损失、遣散员工（赔偿款）、租赁宿舍，大致为51550元。被告张璐璐辩称，我方愿意返还合同保证金26000元，其余款项我方认为无需承担。我方在本案中并无过错。原告朱景向本院提交如下证据：1、房地产租赁合同，2、广州市房屋租赁合同，3、收据，4、转账凭证，5、装修合同及付款凭证，6、工商注册信息，7、通知函，8，现场图片，并拟以此支持其诉讼主张。被告张璐璐向本院提交如下证据：1、照片16张，2、交铺通知书，并拟以此支持其诉讼抗辩。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经审查双方当事人提交证据、质证情况，并结合其庭审陈述，本院认定事实如下：1、合同签订情况。2016年9月20日，案外人黄日保与被告张璐璐签订一份《房地产租赁合同》，约定将位于广州市番禺区南村镇汇智三路96号铺101房（以下简称为涉案商铺）出租给被告张璐璐，租期自2016年11月1日至2021年10月31日。合同约定被告张璐璐（乙方）有转租权利。2019年3月21日，被告张璐璐在合同右下角手写备注“此合同已解除，张璐璐，2019.3.21）。2017年11月27日，被告张璐璐（甲方，出租方）与原告朱景（乙方，承租方）签订一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定将涉案商铺出租给原告，租期自2017年12月15日至2021年10月31日，租金按月支付，其中2017年12月15日至2018年12月14日每月租金13000元，2018年12月15日至2019年12月14日每月租金13650元。乙方交纳保证金26000元。合同第七条第2点，约定乙方负责还原装修改动（如：大门改动需还原大门等），原结构如有改动，合同期满还原原结构。乙方结束租约时如无还原商铺原大门，甲方有权从押金中扣除壹万元正。合同第八条约定乙方一次性支付甲方装修顶首费70000元。2、合同履行情况。2017年11月27日签订涉案合同当日，原告向被告支付2017年12月租金13000元及押金26000元。被告向原告出具收据。2017年12月1日，原告向被告尾号为9937的中国民生银行账户转账70000元，备注“弹个车番禺万达店顶手费”。2018年1月17日，原告在涉案商铺地址注册广州市弹个车汽车服务管理有限公司。3、双方对合同争议情况。2018年10月，案外人黄日保通知原告交还涉案商铺。原告在2018年10月30日向被告发出《交铺通知书》，表示产权人要求其交房且停水停电、在商铺门口对方沙土，导致无法继续经营。原告在2018年10月底，搬离涉案商铺，但仍停放车辆在商铺内。2018年11月28日，案外人黄日保通知被告及广州市弹个车汽车服务管理有限公司，表示已在2018年10月18日书面通知被告张璐璐解除租赁合同，限被通知人及时搬离，否则承担其采取强制措施导致的损失。案外人黄日保在2018年12月强行对涉案商铺开锁，通知原告开走车辆，强行收回商铺。双方当事人庭审中确认租金交至2018年10月底，未办理商铺的书面交接手续。原告主张被迫撤离涉案商铺，存在装修费损失28450元，并有提供与案外人曾*春及欧*辉分别签订的两份装修合同。原告提供有向案外人的转账记录，其中在2018年4月17日、2018年6月12日向曾*春转账两笔，金额分别为4000元、9450元；在2017年12月2日、2017年12月19日向欧*辉转账两笔，金额分别为10000元、5000元。在2018年7月2日向案外人何*全转账533元。上述转账的备注或转账用途中，均注明有番禺万达店装修等字眼。转账共计28983元。以上事实有双方提供证据及庭审笔录为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人于2017年11月27日签订的涉案合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各当事人均应按照合同约定履行义务。经审查本案事实，可确认是涉案商铺的产权人（案外人）黄日保强行收回商铺，并采取断水断电、堆放沙土等行为，导致原告无法经营，被迫搬离。案外人的行为导致原告无法使用涉案商铺，被告虽无过错，但案外人黄日保的行为客观上导致被告作为涉案合同的出租方出现违约行为，应当向原告承担违约责任。至于被告与案外人黄日保之间的纠纷，应当依照法律规定另行解决或协商处理。涉案合同事实上已终止履行，原告请求解除，被告未予以反对，本院依法解除双方当事人签订的《广州市房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，按照合同性质当事人可要求赔偿损失。涉案合同解除后，被告应当将所收取的原告合同保证金（押金）26000元予以退还。另，原告在签订合同时，向被告支付顶手费70000元，如合同履行完毕，则被告无需退还该费用。现合同尚未到期，原告被迫离场，被告应适当向原告部分顶手费。根据涉案合同租期为2017年12月15日至2021年10月31日，共计46.5个月，原告实际使用时间为自2017年12月15日至2018年10月31日，共计10.5个月，本院酌定被告应按照原告实际使用商铺的时间，向原告退还顶手费54193.55元[70000元*（1-10.5/46.5）]。原告根据经营需要经被告同意对涉案商铺进行装修，实际已支付装修费用28983元，因原告中途被迫搬离，已产生上述装修费损失，原告有权要求被告予以赔偿。现原告仅要求按照实际支付给装修合同对方账户的金额28450元主张权利，为其对自身权益的合法处分，本院予以确认。原告主张因搬离涉案商铺产生了其他损失，但未能提供相应证据支持，应自行承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告朱景与被告张璐璐于2017年11月27日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告张璐璐应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱景退还合同保证金（押金）26000元；三、被告张璐璐应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱景退还合同顶手费54193.55元；四、被告张璐璐应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱景赔偿装修损失28450元；五、驳回原告朱景的其他诉讼请求。案件受理费8390元、财产保全费1400元，由原告朱景承担2347元，被告张璐璐承担6043元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；不履行其他义务的，支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  巫晓蓉人民陪审员  党 晶二〇一九年五月二十三日书 记 员  何震宇