内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初1247号原告：郭新宇，女，1968年10月14日出生，满族，红山区卫生服务站医生，住内蒙古自治区赤峰市。被告：杨国华，男，1972年9月8日出生，汉族，个体工商户，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王新鹏，内蒙古法林律师事务所律师。原告郭新宇与被告杨国华房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭新宇，被告杨国华的诉讼代理人王新鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭新宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付房屋维修款15801元并支付利息（自2017年10月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：我与被告于2017年9月8日签订了《房屋买卖合同》，被告将坐落于赤峰市××区号房产出售给我。在签订合同时，被告一再承诺所售房屋无任何瑕疵。我依约支付了28.5万元购房首付款。当天下午，我再次查看房屋时，发现房顶有漏水痕迹，于是与被告沟通，被告称没什么事，让我自行与物业公司联系。我于2017年9月9日多次向物业公司报修，9月10日，物业公司给我回电称“水管保修期已过，让其自行维修。房主2016年10月5日就向物业公司报修过，已告知过保情况”。我才发现被告在签订合同时，违反诚实信用原则，故意隐瞒房屋漏水并且水管已过保修期的情况。于是，我给被告打电话要求解除合同，返还已付房款。被告听到后怕我退房，就向我承诺，让我自行维修，费用先由我垫付，最后在支付房屋尾款时予以扣除。我基于《合同法》规定“出卖人应就标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任”及“出卖人交付的标的物不符合质量要求，买受人可以要求出卖人承担采取补救措施或赔偿损失等责任”，同意这种处理方法。我自2017年10月1日起查找屋顶漏水原因并找专业人员进行维修。为此自行垫付了材料款及人工费合计15801元。考虑到日后房屋的一些手续还需被告予以协助，于是在2017年10月19日支付购房尾款80万元时，未按15801元扣除，只扣除了15000元，剩余78.5万元购房款转被告指定账户，同时发短信告知被告。2018年4月9日，被告违背当时承诺，否认15000元房屋维修抵扣款，一纸诉状将我诉至法院。要求我给付购房尾款15000元，并承担违约金10000元。上述案件经过一、二审，终审法院最后支持了被告的诉讼请求，严重侵犯了我的合法权利。二审法院认为：“原告主张的维修费承担问题与本案房屋尾款给付问题并非是同一法律关系，故维修费是否由被告承担不属于本案审理范围，原告可就维修费承担问题另行主张权利”，基于此，我为维护自身的合法权益，请求贵院依法支持我的诉讼请求。杨国华辩称：事实上，原告在2017年9月5日-8日多次看房，8日下午发现房屋有漏水痕迹。被告从无刻意隐瞒，已经明确告知。8日下午签订房屋买卖合同，并给付房屋首付款，原告并未行使上述权利。在给付房屋尾款时，原告自行扣留尾款15000元装修费用经过一审、二审判决予以确认，原告扣留该装修款系违法行为，其装修款应由原告自行负担。另侵权主体并不明确，红山区人民法院2018年2389号民事案件审理过程中，物业公司出具了关于33栋1022房屋漏水情况说明，明确写明其漏水原因系三楼往下漏水。随后前去1032次卧卫生间查看，经初步排查，判定1032房漏水。依据合同法约定的风险负担责任以及原、被告双方签订的房屋买卖合同手填部分，该房屋系毛坯房，使用过程中出现问题与卖方无关，其房屋漏水维修费用应由原告自行承担。依据合同法及合同法的相关司法解释规定原告接收房屋时，明知该房屋存有漏水痕迹未提出异议，也未要求过维修，应该由原告自行负担维修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月8日，被告杨国华作为甲方（卖方），原告郭新宇作为乙方（买方），双方签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定甲方将位于赤峰市××区西、铁南大街XX号房屋出售给原告，建筑面积为121.48平方米，房屋转让总价款为1085000元。乙方向甲方支付定金285000元。甲乙双方协议意见达成一致，乙方于2017年10月18日前将全部剩余购房款（除定金外）800000元支付给甲方。甲方收到该房产的总价款后壹个工作日内将房产交付给乙方。同时约定乙方逾期付款的违约责任：乙方未按照合同约定的时间付款，每逾期一日，应按该房产转让总价每日5‰的标准向甲方支付违约金，每逾期20个工作日，视为乙方不履行本合同，甲方要求乙方归还该房产，乙方承担此次交易中双方的全部税、费，并向甲方支付该房产总价10%的违约金。还约定房屋为毛坯房，房价外赠送车位（4-157）、小棚（33-26），车位小棚不含在房价内，使用过程中出现问题与卖方无关。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金和首付款285000元，被告为原告开具了收据。2017年10月19日，原告通过银行转账方式向被告支付了785000元。2017年9月8日，被告将涉案房屋交付原告使用。后因双方履行合同约定的付款数额上发生纠纷，本案被告将本案原告诉至本院，经赤峰市中级人民法院（2018）内04民终3872号民事判决书，审理查明上述事实外，还查明涉案房屋卫生间、厨房和次卧卫生间的天花板存在漏水问题，本案被告于2016年10月5日、2017年7月29日曾向深圳市首地物业管理有限公司赤峰分公司电话报修。因至2016年10月5日，涉案房屋给水管保修期已过，需业主自行维修，并已电话告知被告本人。本案原告于2017年9月9日多次向物业公司报修，物业公司亦于2017年9月10日回电告知给水管保修期已过，需业主自行维修。原告称就涉案房屋漏水问题与被告进行过协商，原告口头答应由其负责漏水维修，维修费用从房款中予以扣除。另二审期间，本案被告提交了2017年10月19日与本案原告的手机短信聊天记录，证实本案被告未同意用房屋尾款抵顶维修费用，也未口头承诺负责维修。本案原告强行扣款没有事实和法律依据，二审法院认定该证据可以证明上诉人（本案被告）的主张。二审期间还查明，一审判决中的“又查明，2017年10月19日15:45分，原告（本案被告）通过微信将其农业银行卡号发给了被告（本案原告），被告（本案原告）立即通过银行转账方式向原告（本案被告）汇款。被告（本案原告）提交的中国农业银行卡交易明细清单中交易日期为2018年10月19日，最后交易金额为185000元，显示摘要/附言为房款已结清。同日17:04分，被告与原告的短信聊天记录显示：被告（本案原告）说：房屋尾款80万元扣除防水维修1.5万，剩余78.5万已全部转入×××杨国华农行卡，房款全部结清。原告（本案被告）说：按合同逾期付款还有5400元违约金，请支付。被告（本案原告）说：你告我吧。原告（本案被告）说：不按合同执行吗，咱们都是诚信守诺的人，你说我口头说的我都兑现，文字合同也该落实吧？”部分所述双方当事人短信聊天记录的内容并不完整。双方的短信记录还包括上诉人（本案被告）说的“请把尾款和违约金支付，强行扣款没有道理”等内容。上述事实有手机短信记录及接待笔录中当事人的陈述在卷佐证，可以认定。赤峰市中级人民法院终审判决认为本案原告主张本案被告同意用购房尾款抵消其房屋维修款的主张不成立，维修费用承担问题与房屋尾款的给付问题并非同一法律关系，维修费承担需另行主张权利。故判决本案原告给付本案被告尾欠房款15000元，并支付合理利息。另查明，原告庭审中认可签订合同前看过其欲购的涉案房屋，看见房顶有水圈。2017年9月8日签订合同的当天又查看了涉案房屋，看到漏水比第一次看房严重。但还是在当天接受了被告交付的涉案房屋。双方对漏水维修问题并未形成书面协议。现原告主张被告口头承诺由其先行垫付维修费用，后从房屋尾款中予以抵消。原告的该项主张已经被赤峰市中级人民法院的生效判决所否定。又查明，原告于2017年10月份对涉案房屋漏水部分进行了维修，为此提供了案外人刘某出具的维修费用清单一份及收据三枚、销货清单一份，欲证明其发生维修费用15801元。本院认为，原告郭新宇与被告杨国华签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。本案中原告主张被告应该就交付的标的物依法承担瑕疵担保责任。所谓的瑕疵担保责任即出卖人应保证标的物符合国家规定或者约定的质量标准。标的物不符合规定或者约定的质量标准即为有瑕疵，买受人用通常方法检查即可发现的瑕疵，属于表面瑕疵。出卖人具有担保标的物应具有通常的品质或者特别约定的品质。但瑕疵担保责任要求标的物在风险负担转移时存在，且为买受人在合同订立及标的物交付之前不知有瑕疵存在，如果买受人明知标的物有瑕疵而仍与出卖人订立买卖合同时，出卖人应不负担瑕疵担保责任。具体到本案中，原告作为买受人在查验房屋时已经发现了涉案房屋存在漏水痕迹，在签订合同的当日再次查验房屋时同样发现了漏水痕迹，但在合同中却未对此瑕疵担保责任进行特别约定，对今后可能发生的维修费用亦未进行明确约定，其后又在明知房屋存有瑕疵的情况下受领了原告交付的房屋，且未依照《中华人民共和国合同法》第一百五十七条：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验。没有约定检验期的，应当及时检验。”、第一百五十八条第二款：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人……”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条：“人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的‘合理期间’时,应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。”之规定，及时通知被告进行修理，而是自行进行了维修。因此应该认定原告以其行为表明其已经接受了房屋的表面瑕疵，免除了对方的瑕疵担保责任。后又以被告同意用尾欠的工程款予以抵扣，该主张已经被赤峰市中级人民法院的生效判决所否定。故本院对原告的诉讼请求依法不予支持。综上，判决如下：驳回原告郭新宇的诉讼请求。案件受理费98元，保全费186元，合计284元，由原告郭新宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 孔 宪 华 二〇一九年五月十七日书记员 宝多音乐