广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1139号原告：广州百盈置业有限公司，住所地广州市花都区新华街龙珠路9号101商铺，统一社会信用代码：91440101MA5AUJJ1XJ。法定代表人：黄鹏云，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。被告：朱德梁，男，1987年4月3日出生，汉族，住湖南省冷水江市。第三人：温海鹏，男，1975年3月6日出生，汉族，住广州市花都区。第三人：温记添，男，1942年7月11日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：温海鹏，系第三人温记添之子。原告广州百盈置业有限公司（以下简称百盈公司）与被告朱德梁及第三人温海鹏、温记添居间合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告百盈公司的委托诉讼代理人邓炜、被告朱德梁、第三人温记添的委托诉讼代理人兼第三人温海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百盈公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付居间服务费用20000元；2.被告立即向原告支付违约金（违约金以上述居间服务费用20000元为基数，从拖欠之日起，即2018年10月20日起按每日千分之五计算至付清之日止，暂计100元）；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，原告、被告及第三人温海鹏、温记添在原告公司处签订广州市花都区新华街公益路2号华侨花园C座706房的《房屋买卖合同》，合同编号：000069（以下简称合同）。于合同签订当天，被告亦签订《佣金确认书》，确认原告成功提供居间服务，向原告支付20000元作为中介代理费用及咨询费。原告促成签订涉案房屋买卖合同，被告就应当按合同约定及确认书给付原告服务费，但经原告多次催促，被告至今未向原告支付居间服务费，为维护原告合同权益，特向贵院提起诉讼，请予以支持。被告朱德梁辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，具体理由：一、原告并没有促成合同成立，被告依法无须向原告支付房地产咨询及买卖代理费。1.涉案房屋的共有权人温记添未在房屋买卖合同中签名，而是由第三人温海鹏代签，在第三人温记添追认或第三人温海鹏取得处分权之前，此合同并没有发生法律效力，因此原告并没有促成合同成立，被告无须向原告支付佣金。2.被告已于2018年11月5日向贵院提起诉讼，并于2018年12月17日以调解方式解除了房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同自始至终没有生效，是属于效力待定的合同。合同中约定由被告支付房地产咨询及买卖代理费的实体亦不存在，客观上房屋买卖并未实际成交，故被告无须向原告支付房地产咨询及买卖代理费。二、原告作为专业机构误导被告签署房屋买卖合同，导致房屋买卖合同未能履行，进而终止交易，原告存在过错，被告依法无须向原告支付居间服务费。原告作为专业从事二手房交易机构，根据广州市人民政府文件，被告不符合限购政策，没有购房资格。对此，原告明知被告没有购房资格的情况下，为了骗取佣金，误导被告称2018年12月可以办理落户而获得购房资格，违规操作、恶意促成、误导被告签署合同，导致被告无故损失近2万多元。根据全省民事审判工作会议纪要【粤高法（2012）240号】第12条之规定“屋屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持”，故法院应驳回原告之诉求。三、房屋买卖合同体现的是原告与第三人温海鹏之间正式的房屋买卖合同关系，非原告与被告之间的居间合同关系，而且损害了被告的权益，给被告造成了经济损失，依法不应支持原告居间服务费的请求。同时，被告保留依法向原告主张赔偿经济损失的权利。1.房屋买卖合同关于经纪条款及佣金确认书是格式条款，依法应认定为无效。对于原告服务费用的收取，上述格式条款核心均表述为无论交易是否成功，买卖双方均应全额支付服务费。该格式条款没有根据公平合理的原则分配各方义务，明显加重了房屋买卖双方的责任，排除了房屋买卖双方所享有的费用支付抗辩的法定权利，违反了上述法律规定，依法应认定该条款无效。2.房屋买卖合同中并没有任何关于原告作为经纪方应该履行义务的约定，亦没有原告承担责任条款，即合同中没有关于原告任何应该提供的服务实体内容，只有被告支付佣金的条款。而且原告作为专业从事二手房交易公司，没有严格按照法律规定办理业务，因原告的违规行为，没有与被告签订正式的居间合同，导致被告未享受到应提供的服务。根据《房地产经纪管理办法》第19条、第21条的规定，鉴于原告没有给被告提供相对应的正确的房地产咨询业务及买卖代理事务，涉案房产实际上终止交易，也没有办理按揭贷款事务，亦没有任何过户递件等转名手续。根据权利义务相一致的原则，原告主张全部居间服务费，依法不应得到支持。第三人温记添、温海鹏陈述：原、被告之间的事情与我方无关。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街公益路2号华侨花园C座706房，所有权人为温海鹏、温记添。2018年10月20日，温记添、温海鹏（卖方）与朱德梁（买方）、百盈公司（经纪方）签订房屋买卖合同，约定卖方将涉案房屋以1480000元的价格出售给买方。付款方式为按揭贷款方式。签订合同当天支付20000元定金，首期楼款240000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2019年2月28日）并取得房地产交易中心收缴证件后当天支付。剩余1240000元于买卖完成并办妥他项权证到登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款。合同第八条约定基于经纪方为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费用总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理的支付，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方收取房地产咨询及代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第十九条其他事项：1.买家承诺在2018年10月31日前交齐200000元定金，否则视为买家违约。2.买家承诺在2018年12月31日前补齐500000元，含首期楼款给卖家，否则视为买家违约，定金不退回。3.卖家承诺，在银行放款后3天内将多余房款（除买家首期楼款）退回给买家。4.实际银行贷款以银行同意贷款书为准。重要提醒：1.经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任。如合同约定因政策原因迟延交易的，迟延交易期限内，任何一方不因政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处，卖方有温记添、温海鹏的签名，其中温记添的签名由温海鹏代签。合同签订当天，百盈公司向朱德梁出具一份佣金确认书，主要内容为：本人朱德梁现经百盈公司成功办理房屋买卖手续，现确认于——时支付2万元作为中介代理费用及咨询费。同日，朱德梁向温海鹏支付了购房定金5万元。但迄今朱德梁未向百盈公司支付中介服务费。合同签订前，朱德梁告知百盈公司其尚不具备购房资格，但认为其在2018年3月份已经开始购买社保，预计2018年12月份可以办理广州市的落户。合同签订次日，朱德梁得知其单位仅为其购买了3个月社保，可能无法在预计的时间内取得购房资格，遂将该情况告知了百盈公司的工作人员。百盈公司的工作人员便协同朱德梁到人才市场意图解决该问题，但未能解决。朱德梁遂于2018年11月5日以温海鹏、温记添、百盈公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）粤0114民初11641号，要求解除三方签订的房屋买卖合同，温记添、温海鹏退还其定金50000元，百盈公司承担连带责任。该案经过本院主持调解，三方达成了调解协议：“一、解除原告朱德梁与被告温记添、温海鹏于2018年10月20日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告温海鹏、温记添同意退还原告朱德梁定金35000元……”本院认为：温记添、温海鹏与朱德梁、百盈公司签订的房屋买卖合同包含了买卖双方分别与百盈公司之间的居间合同关系及朱德梁与温记添、温海鹏之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查朱德梁与百盈公司之间的居间合同关系。根据三方签订的房屋买卖合同，朱德梁与百盈公司之间居间合同关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，在百盈公司的居间促成下，朱德梁与温记添、温海鹏签订了房屋买卖合同，二者的房屋买卖合同关系虽然已经协商解除，但是解除的原因在于朱德梁在签订合同前未认真核实其社保交纳情况，而不能在合同约定的时间内办理过户，因此房屋买卖合同无法继续履行的过错在于朱德梁。百盈公司在提供的房屋买卖合同中已经提醒朱德梁本市的限购限贷政策，而且朱德梁亦认可签订合同前百盈公司已经向其解释了广州市的限购限贷政策，甚至在得知朱德梁不具备过户条件的情况下，百盈公司还协同朱德梁到相关部门询问解决方案，说明百盈公司已经尽到了勤勉尽职的义务。但鉴于朱德梁与温记添、温海鹏的房屋买卖合同关系已经解除，百盈公司因此减少了相应的服务项目，则应当减少报酬，故根据公平原则，对于百盈公司主张的朱德梁应支付居间服务费10000元的部分予以支持，对于超出部分不予支持。由于本案中佣金确认书并未约定中介费支付的时间，百盈公司也未提交证据证明其催收的情况，双方对应付款项金额亦存在争议，故百盈公司要求朱德梁支付逾期支付中介服务费的违约金依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告朱德梁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百盈置业有限公司支付中介服务费10000元；二、驳回原告广州百盈置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由原告广州百盈置业有限公司负担152元，被告朱德梁负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  危静仪人民陪审员  曾桂妹二〇一九年五月二十三日书 记 员  刘雄燕