江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初1585号原告谢文英，女，1988年9月19日生，汉族，江西省瑞金市人。委托代理人刘克俊，江西洪都律师事务所律师。被告杨长权，男，1978年11月30日生，汉族，江西省瑞金市人。委托代理人钟子健、刘建兴，江西赣瑞律师事务所律师。被告李凤兰，女，1982年10月5日生，汉族，江西省瑞金市人。原告谢文英与被告杨长权、李凤兰民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢文英的委托代理人刘克俊，被告杨长权及其委托代理人钟子健到庭参加诉讼，被告李凤兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告谢文英与被告李凤兰是同母异父的姐妹。两被告系夫妻，长期向原告借钱用于炒股。原告的钱都由其母钟某保管。从2013年起被告陆续通过钟某手借取原告人民币488300元。因上述借款一直未还，原、被告于2016年7月31日在钟某的见证下，签订了《房屋（抵押）买卖协议》，约定被告将拆迁安置房抵偿30万元借款，房屋于2016年7月31日交付，若被告变卦，除应归还原告购房款外，还应自签订协议时开始支付购房款2%的月利息。余欠188300元则作为被告向原告的借款。协议签订后，被告反复无常，一会说交房，一会说退回购房款，但至今无结果，为此，诉请法院判令：1.两被告按《房屋（抵押）买卖协议》立即交付抵款买卖的房屋，并支付已付购房款20%的违约金60000元；2.若被告不履行交房协议则按《房屋（抵押）买卖协议》立即归还原告的买房款300000元，并支付利息192000元（从2016年8月1日至2019年3月1日共32个月，以2%的月利息计算），本金和利息合计492000元，同时判决两被告承担自2019年3月2日起至款清之日止2%的月利息；3.本案诉讼费由两被告承担。原告提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格；2、两被告身份证、户口簿、结婚证复印件各一份，证明两被告主体适格、系夫妻；3、《房屋（抵押）买卖协议》原件一份，证明被告无力偿还原告借款，与原告签订以房抵债的买卖协议，房屋价款为30万元；4、《瑞金市工业园房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份，证明案涉房屋为拆迁安置房；5、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件，证明被告向原告借款，原告通过其母钟某向被告交付借款的事实；6、证人钟某证言，证明被告通过其向原告借款本金43万元，加上利息就是48万多。被告杨长权辩称：1.原告诉称被告向其借款与客观实际不符，原告并非通过其母亲钟某向被告出借款项，真实情况原告母亲将款项交予被告杨长权、委托杨长权炒股，但款项最终全部亏损，原告主张被告向其借款应当要向法庭提供借贷合同存在，借款已经交付相应证据，否则应当承担举证不能的后果；2.从房屋抵押买卖协议第一条约定的内容来看，被告是以30万元的价格出售拆迁安置房给原告，原告负有给付购房款的义务，原告并没有提供支付房款的证据，且房屋抵押买卖协议所涉房屋为小产权房，使用的土地为集体土地，原告并非沙洲坝镇大布村排脑小组的集体组织成员，故该协议为无效合同，被告不负有交付房屋返还购房款及承担违约责任的法律责任。综上请求法庭驳回原告全部诉讼请求。被告杨长权未提交证据。被告李凤兰未答辩亦未提交证据。被告杨长权对原告提交的证据的持证意见：对证据1、2的三性无异议；对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，房屋为小产权房，原告与被告不是同一集体组织成员，按法律规定所涉房产不能进行转让，协议相关内容应归于无效，同时协议第一条约定的内容不能证明是抵款；对证据4真实性无异议，对其关联性有异议，协议书可以证实政府部门对被告在集体土地上的房屋进行异地安置，相应的安置地也是集体性质，使用集体土地所建的房屋非本集体组织成员之间不得转让，可以印证证据3为无效合同；证据5不是原件，对其真实性、关联性均有异议，交易明细没有显示交易对象的名称、姓名，无法反映钟某向谁转账，无法证明原告委托钟某向被告转账，且交易明细显示有大量的银证转账，明显属于钟某以自己的银行账户向股票账户进行转账，与原告的待证事实不符。该证据印证了钟某将款项交与被告委托被告炒股的事实；证据6证人证言大部分不真实，虽原被告都是证人的女儿，但李凤兰自幼没有与证人共同生活，证人作证时情绪、言辞明显倾向原告谢文英。从原告诉称的理由来看，证人与原告也是具有利害关系的，证人证言可以反映出被告从未从原告手里借过钱，没有证据证明原告将钱交与证人保管并委托证人出借，证人也反映，被告确实受证人之托，为证人炒过股，双方有经济往来。证人没有证据证实是否向被告交付过款项，故证人证言不能证明原告的待证事实。本院对证据的认定：原告提交的证据1、2、3、4、6，能相互印证，与原、被告双方陈述亦基本吻合，故本院对该证据予以确认。原告提交的证据5是复印件，被告对其真实性有异议，本院对该证据不予认定。查明：原告谢文英与被告李凤兰系同母异父的姐妹。被告杨长权与被告李凤兰系夫妻。原告谢文英的钱长期交由其母钟某保管。因两被告擅长炒股，从2013年起陆续通过钟某借取原告存放的钱。因上述借款一直未还，原、被告对借款本息进行了结算，结算结果为被告欠原告借款本金43万元，加上利息，被告合计欠原告488300元。2016年7月31日，原、被告在钟某的见证下，签订了《房屋（抵押）买卖协议》，约定：被告将位于瑞金市沙洲坝镇大布村排脑小组的拆迁安置房折价30万元出卖给原告，抵偿30万元借款，房屋于2016年7月31日交付；若被告收回房屋，需自合同签订时起按成交价每月2%向原告支付补偿金；逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告除退还全部房款外，还需向原告支付已付房款20%的违约金。余欠款188300元则作为被告向原告的借款，由两被告另外向原告出具了借款188300元的借条一张。协议签订和借条出具后，因被告一直未向原告交房，也未归还原告借款188300元，为此引起诉讼。本院认为：一、原、被告双方签订的《房屋（抵押）买卖协议》因处置的房屋占地为集体用地，而原告非该集体组织成员，根据《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”，故上述《房屋（抵押）买卖协议》无效，且自始没有法律约束力。二、本案非房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷。本案起因是被告向原告借款，被告结欠原告本息488300元，双方想通过房屋买卖抵除借款本息300000元。因此房屋买卖协议被认定无效后，双方只存在借贷关系，被告应予向原告清偿借款本息300000元。三、被告欠原告488300元，其中本金43万元，其余为利息，而300000元是其中的一部分，故该300000元并非借款本金，而是包含了本金和利息。另外，原、被告未就该欠款约定利息，故原告要求按月利率2%计息，本院不予支持。根据“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，本院支持自原告起诉之日（即2019年3月28日）起按年利率6%计息至款清之日。四、两被告共同在《房屋（抵押）买卖协议》上进行了签字确认，说明两被告认可上述300000元欠款系夫妻共同债务，两被告应共负清偿责任。被告李凤兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨长权、李凤兰应当归还原告谢文英借款300000元，并应自2019年3月28日起至款清之日止按年利率6%计算利息；二、上述应付款，限被告杨长权、李凤兰于本判决生效后15日内付清；三、驳回原告谢文英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8680元，由被告杨长权、李凤兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费8680元，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  宋东北人民陪审员  徐德清二〇一九年五月六日书 记 员  钟 璇