贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2777号原告：朱红梅，女，汉族，1984年9月2日出生，住贵州省黔西县，委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069897。委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐瑶（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15201201610975662。委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。原告朱红梅与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱红梅之委托诉讼代理人孙晓婷、王涛，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人徐瑶、潘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币311,000.00元(以上违约金计算从2017年1月30日起以2,132,052.00元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止)；二、判令被告提交办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书；三、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。庭审时，原告明确撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原被告于2016年10月27日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告碧桂园房开公司开发建设的位于节市七星关区××南山碧××房，合同约定房屋总价款为2,132,052.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：(一)出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款2,132,052.00元，并在交房时向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、契税印花税、预告登记费、房屋登记、《不动产登记证》工本费等。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告要求继续履行合同，并要求被告承担逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约责任。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告商品房的转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为2,132,052.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据以法律为准绳，依法公判。被告碧桂园房开公司辩称：对于逾期办证的问题，根据合同二十二条约定，买受人向出卖人签署了委托办权属登记协议书后出卖人才履行办证义务，因出卖人未与买受人签订委托协议，不存在出卖人违约。关于交付有关办证文书的请求，因对有关办证文书约定不明确，出于出卖人履行不能，双方应当重新进行约定。被告不存在违约。本院经审理查明：2016年10月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152268），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××楼××房（凤凰郡××）；建筑面积257.98平方米，套内建筑面积244.03平方米，该商品房总价款为2,132,052.00元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款432,052.00元，余款1,700,000.00元以银行按揭支付。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2016年10月28日前向被告支付了首付款432,052.00元，余款1,700,000.00元原告通过向中国银行股份有限公司毕节分行办理按揭贷款于2017年3月31日支付。2016年10月28日，被告收取了原告交纳的物业专项维修基金11,609.10元、抵押登记费80.00元。因被告未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、收据五张、中国银行贷款放款回单一张，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、商品房买卖合同、竣工验收备案表、房屋记载表、预告登记表。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，原告朱红梅与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告朱红梅已按合同约定全额支付了购房款，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，双方合同中约定了2017年1月29日前，被告应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，尚不能履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，本院予以支持。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以原告已交付房价款为基数从约定日期之次日即2017年1月30日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。因原告在2017年1月29日前向被告交付了首付款432,052.00元，余款1,700,000.00元于2017年3月31日支付，故违约金应分两部分进行计算，分别为：按照日万分之二的标准，以432,052.00元为基数从2017年1月30日起计算至2017年3月30日止；以2,132,052.00元为基数从2017年3月31日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱红梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：按照日万分之二的标准，以432,052.00元为基数从2017年1月30日起计算至2017年3月30日止；以2,132,052.00元为基数从2017年3月31日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告朱红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,983.00元（已减半收取），诉讼保全费2,075.00元，合计5,058.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年五月二十日书记员  高立