湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初204号原告:张丽波，女，1959年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人:罗玉双，湖南安必信律师事务所律师。被告:洪华，男，1964年6月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省慈利县，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人:彭元，湖南云天律师事务所律师。被告：王宝丽，女，1964年12月28日出生，户籍所在地湖南省慈利县，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人:彭元，湖南云天律师事务所律师。原告张丽波（以下简称原告）与被告洪华、王宝丽（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗玉双，两被告的委托诉讼代理人彭元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋转让协议书》合法有效;2.位于长沙市劳动东路250号亚华香舍花都20栋(29)栋1501号房屋归原告所有，两被告立即协助原告办理所有权过户手续;3.两被告返还原告多支付的购房款225894元;4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。案件审理中，原告将第3项诉讼请求变更为：两被告返还原告多支付的购房款85000元。事实与理由：原告与两被告于2005年5月27日签订《房屋转让协议书》，约定两被告以210000元的价格将位于长沙市劳动东路250号亚华一香舍花都20栋1501号房屋转让给原告；被告洪华向原告交付全部房产资料和房门钥匙时，原告支付房款180000元，剩余的30000元于原告取得房产证、土地使用权证时付清；两被告继续支付办理房屋过户手续前的房贷，原告支付剩余的30000元房款时将两被告缴纳的房贷一并支付给两被告。两被告有义务积极协助原告办理房屋过户手续。合同签订后，原告按照约定支付两被告180000元房款，两被告也按照约定将房屋交付给原告使用。2006年房产证下来后房屋登记在被告王宝丽名下，原告一直催促两被告办理房屋过户手续，但两被告一直不予配合。两被告自2012年开始便不再支付房贷，导致银行多次上门催款，原告不得不于2013年开始支付房贷。2018年1月，两被告承诺协助原告办理房屋过户手续，原告为此支付两被告350000元，其中250000元系用于偿还两被告支付的房贷，30000元系《房屋转让协议书》约定的部分房款，70000元系原告多支付的资金。2018年2月28日，原告将房屋的剩余房贷约150774元转账至被告王宝丽的账户。《房屋转让协议书》系原告与两被告的真实意思表示，合法有效，原告履行了付款义务，两被告违反合同约定拒不协助原告办理房屋过户手续，两被告应承担违约责任。原告多支付的房款属于两被告不当得利，两被告应予返还。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。两被告辩称，1.原、被告签订《房屋转让协议书》的目的是为了帮助原告规避房屋转让需交纳的税费，而并不是因为房产证没有办下来导致房屋未能过户。2.《房屋转让协议书》约定办理房屋过户手续的责任主体在于原告，两被告只是协助原告办理房屋过户手续。2006年房产证下来后，两被告多次要求原告办理房屋过户登记手续和承担后续的房贷，但原告拒不配合，导致房屋一直未能过户。3.2016年3月之前的房贷主要由两被告偿还，两被告共计支付了250000元左右的房贷。2018年，被告洪华主动要求原告支付部分房贷，原告向被告支付了365000元，其中250000元系偿还两被告支付的房贷，30000元系《房屋转让协议》约定的部分房款，70000元系房屋办证费用。4.2018年2月28日，原告在两被告不知情的情况下向被告王宝丽用于偿还房贷的账户转账150774元，之后该款项部分用于偿还2018年2月至2019年1月的房贷。原告向法院起诉后向法院申请冻结了该账户。5.原告的违约行为导致房屋一直未能办理过户登记手续，而该期间房屋已经增值，故扣除原告已支付的房款，原告还应支付两被告房屋增值部分的财产价值。两被告保留另案起诉追究原告支付增值部分财产价值以及原告赔偿因违约行为造成两被告损失的权利。本院经审理认定事实如下：张瑞慈与原告系夫妻，两被告系夫妻。2004年3月20日，被告王宝丽通过按揭方式购买位于长沙市东塘亚华香舍花都住宅小区第20栋1501号房屋1套。2005年5月27日，两被告作为甲方，张瑞慈与原告作为乙方，双方签订1份《房屋转让协议书》，协议约定：（一）甲方将坐落于长沙市东塘亚华香舍花都住宅小区第20栋1501号商品房以及房内的基本装修、可移动和不可移动的物品作价210000元（包括甲方已支付2004年8月至2005年4月的银行按揭款以及相关税费在内）转让给乙方，乙方于甲方交付购房资料和房门钥匙时支付180000元，乙方获得过户后的房屋产权证、土地使用证时支付剩余的30000元。上述资产自乙方第一次付款之日起归乙方所有。（二）因甲方目前未能获得房屋产权证和土地使用证，甲方积极协助乙方将房屋产权证、土地使用证变更至张丽波名下，过户产生的交易契税由乙方负责。（三）甲方继续交纳2005年5月之后的银行按揭款直至房屋过户至张丽波名下。乙方在第二次付款时将甲方交纳的2005年5月之后的银行按揭款一并支付给甲方。（四）甲、乙双方不得单方解除协议，否则违约方支付守约方违约金20000元，守约方有权选择继续履行协议或终止协议。当日，原告以及被告洪华（亦系被告王宝丽的受托人）在《房屋转让协议书》上签字确认。《房屋转让协议书》签订的次日，原告及家人搬进涉案房屋居住。2005年5月30日，被告洪华向原告出具1张“收据”，载明：原告购买被告洪华的房屋1套，今收到180000元。2006年4月25日，涉案房屋办理了《房屋所有权证》，产权人为被告王宝丽，登记的房屋坐落为长沙市劳动东路250号亚华-香舍花都20栋（29栋）1501房，房屋产权证号为长房权证雨花字第××号。2008年9月24日，开发商为涉案房屋所在小区办理了房屋《土地使用权证》分户手续，涉案房屋的《土地使用权证》登记在被告王宝丽名下，土地性质为住宅用地。另查明：（一）庭审中，两被告陈述截至原告起诉时止，两被告垫付了共计251950元的房贷（其中原告已通过银行转账方式向两被告支付了250000元房贷），其余房贷均由原告支付，原告对此予以认可。（二）2018年2月28日，原告向被告王宝丽用于偿还房贷的账户转账150774元以支付房屋剩余的所有房贷，该资金实际偿还了2018年2月至2019年1月的房贷，截止2019年1月17日该账户的剩余资金为129857.71元。原告起诉后申请财产保全，本院依法冻结了该账户。原告于2018年4月9日、2018年4月21日分别向被告王宝丽转账50000元，该100000元包含了《房屋转让协议书》约定的30000元房款。2018年6月17日，两被告向原告借款15000元。原、被告一致同意该15000元借款在本案中一并处理。原、被告因房屋过户等事宜未能达成一致意见，原告遂于2019年1月4日诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原、被告的身份资料，《房屋转让协议书》，《房屋所有权证》，《土地使用权证》分户信息，银行流水明细及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案中原、被告争议的房款和房屋过户实际涉及房屋买卖问题，故本案的案由应变更为房屋买卖合同纠纷。原告、张瑞慈和两被告签订的《房屋转让协议书》系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，合法有效，原告与两被告应严格履行合同义务。根据《房屋转让协议书》，涉案房屋的《房屋产权证》和《土地使用证》办下来后两被告应协助原告办理上述权证的过户手续。原告依约付清了210000元的全部房款，涉案房屋的《房屋产权证》于2006年4月25日便登记在被告王宝丽名下，开发商于2008年9月24日便办理了《土地使用证》分户手续，但两被告没有依约将涉案房屋的产权办理至原告名下，且涉案房屋现在并没有不能办理过户的情形，两被告存在违约行为。根据《中华人民共和国物以法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。原告于2018年2月28日向被告王宝丽用于偿还房贷的账户转账150774元以支付房屋剩余的所有房贷，表明原告愿意代为清偿债务，不损害抵押权人即银行的权益，本院认定原告支付2019年2月之后的剩余房贷及银行的相关费用后，两被告协助原告办理涉案房屋过户手续，涉案房屋过户产生的税费由原告承担。两被告主张涉案房屋一直未能过户系原告拒绝配合办理过户手续，但两被告未能提供证据证明，且该主张不符合常理，本院对两被告的该主张不予支持。两被告还主张原告应按照现在的市场价补交涉案房屋增值部分的房款，两被告的该主张缺乏合同依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。截至原告起诉时止，两被告垫付了共计251950元的房贷，扣除原告已支付给两被告的250000元房贷，原告还应支付两被告垫付的1950元房贷。原告于2018年4月9日、2018年4月21日向被告王宝丽转账共计100000元，扣除《房屋转让协议书》约定的30000元房款，两被告主张剩余的70000元系涉案房屋办理过户所需的费用，但涉案房屋现并未办理过户手续，《房屋转让协议书》亦未约定两被告有权预扣涉案房屋的过户费用，故本院对两被告的该主张不予支持。此外，原、被告一致同意两被告向原告所借15000元借款在本案中一并处理，本院予以确认。据此，本院认定两被告支付原告85000元（70000元+15000元），扣除原告应返还两被告的1950元房贷，两被告还应向原告支付83050元（85000元-1950元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原、被告于2005年5月27日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、自原告张丽波付清坐落于长沙市劳动东路250号亚华-香舍花都20栋（29栋）1501号（房屋产权证号为长房权证雨花字第××号）房屋2019年2月之后的剩余房贷及银行的相关费用后的7日内，被告洪华、王宝丽协助将房屋产权登记至原告张丽波名下，房屋过户的税费由原告张丽波承担；三、被告洪华、王宝丽于本判决生效之日起7日内支付原告张丽波83050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7383元，因适用简易程序减半收取3691.50元，保全费1650元，合计5341.50元，由被告洪华、王宝丽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇一九年五月六日书记员 刘晓宇附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。