广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0117民初4311号原告：广州建利化工产品科技有限公司，住所地广州市从化区明珠工业园区明珠大道南26号之三（自编号00014房），统一社会信用代码：91440101687673702U。法定代表人：朱大勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：施新华，系广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琴丽，系该公司员工。被告：从化富大塑料制品有限公司，住所地广州市从化区明珠工业园明珠大道南26号，统一社会信用代码：91440101618436025Q。法定代表人：叶正文，职务：总经理。委托诉讼代理人：骆文婷、潘康威，分别系广东安扬律师事务所律师，律师助理。原告广州建利化工产品科技有限公司（以下简称：建利公司）与被告从化富大塑料制品有限公司（以下简称：富大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建利公司的委托诉讼代理人施新华、朱琴丽，被告富大公司的委托诉讼代理人骆文婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约金35400元；二、被告向原告退回押金10000元；三、被告向原告支付损失466600元；四、被告承担本案全部诉讼费用。以上金额合计：512000元。事实和理由：2009年4月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方（被告）将坐落在从化区明珠工业园明珠大道南262号00014房号的房地产(房地产权证号码93-××9)出租给乙方（原告）使用，建筑面积360平方米，每月租金1800元，租期从2009年4月23日至2014年4月22日。乙方向甲方交纳10000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲方在租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方。合同期满后，甲、乙双方又于2014年6月1日续签《厂房用地租赁契约书》，约定：乙方（原告）承租甲方（被告）的厂房和宿舍，面积分别为1120平方米和100平方米，租金合计为每月11800元，租期5年，从2014年6月1日起至2019年5月31日止。厂房使用保证金为10000元，租赁期满应无息退还给乙方。甲乙双方提前解约或续约必须提前三个月书面通知。契约期间内，甲、乙方若提前解约时，须赔偿对方三个月租金。2018年10月21日被告处的负责人邱春燕到原告办公室口头告知，厂房已经卖给他人，要求解除租赁合同，并要求原告尽快搬迁。邱春燕同时表示，10月份的租金不再收取，但是9月份的租金还需要原告交纳。后原告经过查询被告的工商信息得知，2018年9月被告就将公司股份全部转让给了广州市康采医疗用品有限公司，但被告从未书面或口头通知原告。原告是生产化妆品的公司，每年9月至次年5月为生产旺季，被告提前解除合同迫使原告不得不停产，另承租其它厂房，给原告造成了巨额损失。故原告起诉维权。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市房屋租赁合同、押金收据；2.厂房用地租赁契约书；3.被告企业信用信息公示报告；4.收款收据；5.检测业务委托协议书；6.环保技术服务协议、发票；7.谈话录音、电话录音（文字翻译版）附录音光盘；8.对账单、发票；9.发货明细、对账单；10.评估委托合同；11.安装协议书；12.2017年广州市房屋租金参考价；13.送货单。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、双方的租赁关系依然存在，被告方的微信只是作为要约邀请与原告方协商解决租赁合同，但实际上双方没有进行实际解除。且原告也实际继续使用该租赁场地，没有退回给被告。二、原告搬迁是因为从化明珠工业园管委会对园区内厂家进行环境保护检查时发现原告环保不及格，要求原告进行整改，原告认为租赁合同即将到期，基于公司的业务发展，才另行租赁了新的厂房，并撤迁设备。因此该行为是原告的个人行为，应由原告自已承担相关的费用。其起诉是没有法律依据的。经审理查明：2009年4月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（被告）将坐落在从化区明珠工业园明珠大道南262号00014房号的房地产(房地产权证号码93-××9)出租给乙方（原告）使用，建筑面积360平方米，租期2009年4月23日至2014年4月22日，租金1800元/月，按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方。合同第四条约定：乙方向甲方交纳10000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条约定：租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方。第七条约定：逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。该合同有被告方委托代理人邱春燕、乙方代表朱琴丽签名，由原、被告双方签章确认，并在从化市国土资源和房屋管理局登记备案。同日，被告出具《收据》，载明：今收到朱琴丽交来厂房租赁费定金10000元。2014年6月1日，原（乙方）、被告（甲方）签订《厂房用地租赁契约书》约定：甲方将原从化市大夫田民乐茶场（现地址：明珠大道南26号）地号从府国用（2006）字第00014号所在地的厂房出租给乙方，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止。厂房使用面积约1120平方米，合计11200元；宿舍面积约100平方米，租金合计600元。两项合计11800元。乙方应于当月前将当月租金缴清，租金如拖欠超过30天视同违约及愿意接受甲方无条件解除合约并立即无条件搬出并放弃所有权益及法律抗辩权利。每次缴付1个月，无论任何理由不得拖延。厂房使用保证金为10000元，租赁期满之日应无息退还保证金给乙方。该契约书第四条违约处罚约定：1．甲、乙双方提前解约或续约必须提前三个月书面通知。2．契约期间内，甲、乙方若提前解约时，须赔偿对方三个月租金。3.乙方如托欠租金，经甲方催告限期缴纳仍不支付时，甲方得片面终止契约，乙方不得要求任何补偿。4.乙方租赁期满未交还厂房用地及现有厂房，甲方可视同乙方自动放弃处理，乙方决无异议，如发生诉讼，诉讼费用无论结果由乙方负责。5.乙方如有发生违约事项，以致损害甲方之权益，乙方负完全赔偿责任，并愿抛弃先诉抗辨权。该契约书有被告方法人代表张智明签名、乙方代表朱琴丽签名，由原、被告双方签章确认。根据原告提交的《国家企业信用信息公司系统企业信用信息公示报告》可知：富大公司企业类型于2018年9月3日由有限责任公司（台港澳法人独资）变更为有限责任公司（法人独资）；股东于2018年8月30日由台湾富大企业社变更为广州市康采医疗用品有限公司；组织机构备案、监事备案、经理备案、董事备案于2018年8月30日由陈丽玉（董事）、张明辉（副董事）、张智明（董事长）变更为胡叶（监事）、叶正文（执行董事兼经理）。原告提交的微信聊天记录截屏载明：（本诉原告证据目录第1页）9月19日，“老板娘”说：“小朱现在新老板要求我们十一月底前我们全部人都要撒（撤）出厂区，你尽快找地方吧……因为要全部建筑都要推掉才能报建”朱琴丽说：“我天天都在找啊！”（第2页）10月14日，朱丽琴说：“新老板是谁？能把章借我盖一下吗？你们这么快卖掉厂房，都没有通知过我”。10月15日，“老板娘”说：“小朱/我公司已经办交接了，章没办法盖给你。9月份的租金水电你还没付，十月份搬可以搬好/十月可以不收厂租”。（第12页）1月28日，“老板娘”说：“小朱，租金水电星期一可以给我吗”。朱琴丽说：“你给个工行的账户给我，转给你啊”。“老板娘”说：“工行，邱春燕，62×××11”。（第13页）2018年5月28日，朱琴丽通过手机银行向邱春燕中国工商银行账号62×××11实时汇款16702元。（第14页）5月21日，“老板娘”说：“小朱可以先付我部份吗，我欠几千元电费要先付。哎，我的款都先付给人家了，钱又还没收到，不好意思啊。”同日朱琴丽“转账给老板娘4000元”。（第16页）6月28日，朱琴丽“转账给老板娘6000元”。（第17页）6月29日，朱琴丽“转账给老板娘9000元”。（第18页）7月30日，朱琴丽说：“已转7月房租水电15000元，请查收？余款近日转”。“老板娘”说：“收到谢谢”。原告提交的《中国农业银行个人明细对账单》载明：2018年5月2日，朱琴丽通过网银转账20762元到邱春燕账户（账号：62×××77）；2018年7月31日，朱琴丽转支15000元到邱春燕账户（账号：62×××77）。2018年10月9日，原告（需方）与广州易驰科技有限公司（供方）签订《安装协议书》约定，一、拆旧设备10台价格20000元；二、拆旧平台价格20000元；三、拆主电线价格5000元；四、装旧平台新平台价格50400元；五、安装旧设备9台价格36000元；六、吊机费、叉车费、运输费、生活费价格14400元。合计145800元。注：此报价不含税，以上价格只包人工费，需方提供材料及配件。付款方式：按安装进度付款，拆装完毕后2天内付清全款。安装工期45天。原告方证人余某出庭作证称：2018年10月8日，公司员工及临时工共七、八个人帮原告拆卸旧设备运输到新的场地安装调试，全包。拆除的设备是化工的搅拌设备与平台，大概12台，拆了大概13天，拿到新厂陆续调试安装用了30多天。原告分别于2018年10月15日、16日、12月10日转账10000元、10000元、50000元给证人，于2018年11月9日支付现金35000元给证人，合计105000元。证人于2018年10月31日按照双方协议的约定，开具盖有广州易驰科技有限公司印章的金额为145800元的收据给原告。原告提交的谈话录音文字版载明：2018年10月21日上午10时左右，邱春燕：“你们什么时候搬？什么时候搬完？”朱琴丽：“……你把房子卖了怎么不提前通知我们？”邱春燕：“我卖了，今天不是在通知你们吗？现在你把九月份的房租给我，十月不收你的房租，你这个月赶紧搬走。”……根据原告提交的《明珠环保中队月报（2018年8月）》可知：2018年8月明珠环保中队开展了日常巡检及散乱污整治专项工作。另查，2018年9月25日，原告（甲方）与广东智环创新环境科技有限公司（乙方）签订《环保技术服务协议》，约定甲方委托乙方组织承担原告项目环境影响报告表的编制工作，技术服务总费用40000元，协议签订后5天内甲方支付协议服务费的60%给乙方，环境影响报告表取得广州市从化区环境保护局的批复后5天内甲方向乙方支付工作经费的余款16000元。该协议第四条甲、乙双方责任约定：甲方在签订协议后5天内，为乙方提供相关技术资料并对所提供的资料的真实性负责。乙方收到完善的项目相关资料后，在20个工作日内向甲方提交报告表送审稿，甲方确认后提交广州市从化区环境保护局，广州市从化区环境保护局部门提出修改意见后，在资料收集完善的前提下，乙方在5个工作日内修改完成报批。该协议由甲方法定代表人朱大勇、乙方法定代表人叶向东签名，并由甲、乙双方签章确认，乙方的签订日期为2018年9月19日。2018年9月27日，广东智环创新环境科技有限公司向原告开具价税合计金额为26000元的增值税专用发票。2018年12月6日，原、被告双方签订《交接申明》载明：“建利公司在富大公司所租用厂房内的所有物品已清理完毕，并将所租用的物业退回给从化富大公司，所有手续已交接完毕。”该交接申明由原、被告双方签章确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。主要存在以下几个问题：一、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《厂房用地租赁契约书》约定：甲方将原从化市大夫田民乐茶场（现地址：明珠大道南26号）地号从府国用（2006）字第00014号所在地的厂房出租给乙方，厂房使用面积约1120平方米，合计11200元；宿舍面积约100平方米，租金合计600元。两项合计11800元。租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止。甲、乙双方提前解约或续约必须提前三个月书面通知。契约期间内，甲、乙方若提前解约时，须赔偿对方三个月租金。合同履行过程中，根据原告提交的微信聊天记录显示，被告方代表邱春燕于2018年9月19日通知原告方代表朱琴丽尽快找地方；根据原告提交的谈话录音显示，被告方代表邱春燕2018年10月21日通知原告方代表朱琴丽把九月份的房租给她，十月不收房租，赶紧搬走。据此可知，被告在租期届满前通知原告找新地方搬走，属于提前解约，按照《厂房用地租赁契约书》的约定，被告须赔偿原告三个月租金。该契约中的第二条使用范围中第1点已明确租用厂房和宿舍面积及价格，每月租金为11800元。故本院确认被告应向原告支付三个月租金35400元作为其提前单方解约应按合同约定赔偿原告，此违约金作为原告的损失。被告抗辩微信聊天只是协商解决租赁合同，没有进行实际解除。但根据被告提交的《交接申明》显示，双方的租赁合同已经实际达成协商一致提前解除。庭审中，被告亦对微信聊天记录提出异议，认为邱春燕个人无法代表被告公司要求原告方进行搬迁。对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。因为，根据原告方提交的证据显示，2009年4月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》时，被告方的签约代表为邱春燕；根据原告方提交的微信转账记录及银行流水显示，《厂房用地租赁契约书》履行期间，亦是邱春燕在履行租金及水电催收义务。邱春燕的上述行为已构成表见代理，故被告认为邱春燕无法代表被告公司要求原告进行搬迁的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于被告是否应向原告退还保证金10000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，2009年4月23日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》时，原告按照合同约定支付了10000元的保证金，同日，被告出具《收据》，载明：今收到朱琴丽交来厂房租赁费定金10000元。庭审中，被告未提交证据证明合同履行期届满之后，被告已将保证金退还给原告。2014年6月1日，原、被告再次签订《厂房用地租赁契约书》约定厂房使用保证金为10000元，租赁期满之日应无息退还保证金给乙方。但根据原告提交的证据显示，原告并未实际支付，庭审中被告亦未抗辩原告未支付保证金10000元。据此，本院推定原、被告双方对签订第一份合同时所交的保证金10000元不予退还，继续充当第二份合同约定的保证金达成一致意见。现原、被告签订的《厂房用地租赁契约书》已提前解除，庭审中被告并未提交证据证明原告存在违约行为，故原告起诉要求被告退还保证金10000元于法有据，本院予以支持。三、关于被告是否应赔偿原告搬迁工厂所支出的费用问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，被告在《厂房用地租赁契约书》约定的履行期限届满前提前单方解除合同，双方已经约定，若提前解约时，须赔偿对方三个月租金，被告如前所述按约定赔偿原告三个月租金作为损失。本案中，双方并无对解约时对搬迁工厂的支出费用有约定。从双方签订的《交接申明》来看，原被告双方实质对提前解约已协商一致且已交接完毕，原告对搬迁费用未提出要求或约定。另外，原告的搬迁费用是其单方制作并无得到被告的确认亦无对此费用作鉴定。本院认为，被告按照合同约定支付三个月租金作为违约金赔付原告的损失，原告的该项诉讼请求没有合同和法律依据，本院不予支持。四、关于被告是否应赔偿原告因环境评估所支出的环评技术服务费问题。本案中，根据原告提交的《明珠环保中队月报（2018年8月）》可知，2018年8月，明珠环保中队开展了日常巡检及散乱污整治专项工作。原告应政府部门的要求进行环境评估，其所支出的环评技术服务费属于必要的经营支出。故，原告起诉要求被告赔偿环评技术服务费于法无据，本院不予支持。五、关于被告是否应赔偿原告2018年9月至11月的营业损失问题。本案中，原告要求被告赔偿其2018年9月至11月的营业损失，并提交了其2017年9月至11月的订单及对账单作为参考。本院认为，原告所提交的证据仅证明其去年的营业额是多少，但其并未提交足够的证据证明因厂址搬迁所造成的实际损失是多少。且原、被告双方在签订《厂房用地租赁契约书》时，已约定了一方提前解约时应赔偿对方三个月的租金作为违约金。故原告的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告从化富大塑料制品有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州建利化工产品科技有限公司支付违约金35400元；二、被告从化富大塑料制品有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州建利化工产品科技有限公司退还保证金10000元；三、驳回原告广州建利化工产品科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8920元（原告已预交），由原告负担8129.05元，被告负担790.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐志成人民陪审员  李力保人民陪审员  张丽云二〇一九年五月六日书 记 员  谢 妍