上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初22491号原告：王乾坤,男,1954年6月27日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：过鹏飞，上海明伦律师事务所律师。被告：宗艾咪，女，1979年11月10日出生，回族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：温建(系被告宗艾咪之丈夫)，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：余亮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：杨冰如,女,1927年5月6日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市杨浦区。法定代理人：蒋竞勤(系被告杨冰如之子)，住上海市杨浦区。原告王乾坤与被告宗维愿、宗艾咪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。由于被告宗维愿已于诉讼前即2018年6月25日死亡，宗艾咪与宗维愿之配偶杨冰如就宗维愿之遗产继承引发诉讼，本案因此中止审理。2019年4月29日，本院依法追加被告杨冰如参加诉讼，并恢复本案的审理，于2019年5月22公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人过鹏飞，被告宗艾咪及其委托诉讼代理人温建、余亮，被告杨冰如之法定代理人蒋竞勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告宗艾咪、杨冰如继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将产权过户至原告名下；2、要求两被告共同支付逾期履行过户义务的违约金，以总房价的日万分之五计算自2018年2月8日起至被告履行合同义务之日为止。事实和理由：2017年12月31日，通过中介公司居间介绍，原告与宗维愿的监护人宗艾咪签订《房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买宗维愿名下的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产(涉案房屋)，转让总价180万元(人民币，下同)。原告当天支付2万元定金，由宗艾咪签收。2018年1月4日，原告与宗艾咪签订了网络版的《上海市房地产买卖合同》，并应宗艾咪的要求将合同价变更为150万元，另30万元作为装修补偿款待宗维愿的户口迁出上述房屋时再行支付。同月13日，原告与宗艾咪共同至闵行区房地产交易中心办理产权过户手续，房地产交易中心收取了交易材料并出具收件收据。原告支付了150万元购房款。之后，交易中心需要宗维愿的配偶签字同意出售房屋的相关资料，但宗艾咪无法提供，导致过户手续无法办理，交易中心于2018年1月下旬退件。原告多次与宗艾咪协商要求宗维愿的配偶到现场签名以便办理过户手续，但宗艾咪均予推诿，并表示宗维愿的配偶无法到现场签名。现原告向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，2018年3月，经居间方多次沟通，宗艾咪表示愿意继续履行合同。双方决定撤回1月5日的网签备案，将合同转让价修改为180万元重新网签。然而，此后宗艾咪又拒绝网签。原告只得提起诉讼。诉讼中，因宗维愿已死亡，故杨冰如作为宗维愿的继承人，应当继续履行买卖合同。被告宗艾咪辩称：宗维愿与杨冰如于1998年登记结婚，双方无子女。宗维愿生前曾要求为其与杨冰如购买墓地。2017年12月，宗艾咪被指定为宗维愿的监护人。考虑到宗维愿养老及购买墓地的资金需要，故准备出售涉案房屋。其代宗维愿与原告签订买卖合同后，中介公司表示只要产权人同意出售即可办理产权过户手续。然而，交易中心在收取了过户资料后，要求杨冰如到场签名，但此时杨冰如已无民事行为能力，无法到场签名。在宗维愿生前，杨冰如同意出售房屋。之后，原告撤回了网签合同，原因是真实的购房人为褚某某，原告与此人发生矛盾。原告支付的150万元购房款已退还给了原告。另宗艾咪收取的2万元定金也已转入宗维愿的银行账户，同意退还2万元定金及相应利息。但宗艾咪收到此定金后存入了宗维愿的个人账户，应当由其继承人按各自继承比例承担。因宗维愿已死亡，房屋由杨冰如继承取得，涉案房屋能否过户需要由杨冰如及其监护人同意。宗艾咪在合同履行过程中不存在违约行为。现不同意原告的诉讼请求。被告杨冰如辩称：涉案房屋为宗维愿与杨冰如的夫妻共同财产。宗艾咪无权出售房屋。杨冰如及监护人从未同意卖房。直至宗维愿的遗产继承纠纷中，杨冰如才得知宗艾咪已与原告签订了房屋买卖合同。此买卖合同无效。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，宗维愿与杨冰如于1998年3月登记结婚，无婚生子女。2001年2月，涉案房屋产权经不动产登记部门核准登记至宗维愿名下。2017年9月，原告作为申请人向本院申请宣告被继承人宗维愿为无民事行为能力，本院立案受理，案号为(2017)沪0112民特604号。本院经过审理后认定宗维愿患XXX疾病性痴呆(混合型)，无民事行为能力，并于2017年11月16日出具民事判决书，判决宗维愿为无民事行为能力人，宗艾咪为宗维愿的监护人。2017年12月31日，经上海A物业顾问有限公司居间介绍，宗艾咪作为宗维愿的监护人(合同甲方、出售方)，案外人褚某某代表原告王乾坤(合同乙方、买受方)，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定，甲方将涉案房屋以180万元的价格转给乙方，双方于签署本合同后五天内至居间方签署示范文本《上海市房地产买卖合同》，于2018年1月22日前向房地产交易中心申请办理过户手续。合同第17条“补充约定”注明：甲、乙双方约定甲方交易流程中审税、办产证加急产生的费用由甲方承担；现有二张户口甲方于下家产证出来后的15天内迁出宗维愿的户口，户口迁出当日另支付30万元。另一张户口杨冰如对于该房没有出租权、出售权。双方约定房屋首付款148万元整由交易中心资金监管，直至流程结束，由交易中心资金监管中心打款给房东。该合同签订当日，原告支付定金2万元，宗艾咪出具收据。2018年1月5日，原告王乾坤作为乙方(买受人)、宗艾咪代表宗维愿作为甲方(卖售人)，双方签署一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价150万元；双方同意，甲方于2018年1月5日前腾空该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2018年1月27日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：本物业有两个户口，甲方承诺于交易过户后乙方产证办理完毕后60日内，宗维愿向房屋所在地的公安派出机构办理户口的迁出手续，同时甲方承诺杨冰如放弃房屋的出租权、出售权、动迁补偿款以及包括且不限于的相关权利；本次交易所产生的税、费由双方各自承担。合同附件三“付款协议”约定：乙方应于签订本合同后且于交易中心办理资金监管当日内支付首期房价款150万元，含乙方已付定金。同日，宗艾咪代表宗维愿作为甲方、王乾坤作为乙方、上海市房地产交易资金管理有限公司作为丙方，三方签订一份《上海市存量房交易资金监管协议》，约定甲、乙双方委托丙方监管交易资金150万元。该房款存入丙方的监管账户。同日，原告支付了150万元购房款，此笔房款存入监管方的监管账户内。2018年1月13日，王乾坤作为申请权利人，宗艾咪代表宗维愿向闵行区不动产登记处申请涉案房屋产权过户并提交了过户资料。闵行区不动产登记处出具了不动产登记收件收据。之后，不动产登记部门要求宗维愿的配偶杨冰如到场签名以确认其同意涉案房屋的交易。但杨冰如未到场，因此涉案房屋的交易过户手续未能办理。2018年2月、4月，原告向被告宗艾咪发函要求继续履行合同办理过户手续。2018年6月25日，宗维愿因病死亡。现原告以诉称理由诉至本院。另查，2018年11月28日，闵行区XX镇XX居民委会员出具监护人指定证明，主要内容：杨冰如，目前居住在杨浦区B养老院。蒋竞勤是杨冰如的二儿子。因其年老多病，没有民事行为能力，现指定其子蒋竞勤为其法定监护人。宗维愿死亡后，宗艾咪就宗维愿的遗产继承向本院提起诉讼。本院将该纠纷先行诉前调解，但调解未果。之后，本院立案受理，依法进行审理，并于2019年1月14日作出(2018)沪0112民初31406号民事判决书，判决：一、现登记于被继承人宗维愿名下的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋由被告杨冰如继承所有;二、被告杨冰如于本判决生效之日起十日内支付原告折价款100,000元。宗艾咪不服此判决，提起上诉，后又因未缴纳上诉费，上诉案件被二审法院按撤诉处理。再查，原告支付的150万元购房款已由监管单位退还给了原告。以上事实，由原告提供的(2017)沪0112民特604号民事判决书、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市存量房交易资金监管协议》、宗艾咪出具的定金收据、房款收据、不动产登记部门出具的收件收据、催告函等，被告宗艾咪提供的(2018)沪0112民初31406号民事判决书等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案房屋系宗维愿与被告杨冰如婚后取得，虽然产权登记于宗维愿一人名下，但该房屋产权仍属两人夫妻共同财产，由两人共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。被告宗艾咪代表宗维愿作为出售人与原告签订涉案房屋买卖合同，宗艾咪的签约行为是代表宗维愿行使对房屋的处分权。然而，无证据证明宗艾咪与原告签署买卖合同已征得杨冰如及其监护人的事先同意或事后追认。因此，宗艾咪代理宗维愿与原告签订的《上海市房地产买卖合同》对被告杨冰如不产生法律效力。杨冰如有权拒绝出售房屋，更有权拒绝配合原告办理涉案房屋产权过户手续。另，本院注意到，《上海市房地产买卖合同》“补充条款”中载明“甲方承诺杨冰如放弃房屋的出租权、出售权、动迁补偿款以及包括且不限于的相关权利”。出租权、出售权均为处分权，该条款的含义是指杨冰如放弃了对涉案房屋的处分权，显然这与事实不符，也缺乏相应证据证明。原告作为买受人，明知宗维愿与杨冰如系夫妻关系，却在签订买卖合同时未能谨慎的审查杨冰如对涉案房屋的处分权，也存有过失。基于上述分析，本院认为，在宗维愿死亡前，杨冰如作为涉案房屋共有人，对涉案房屋享有共有权利，涉案的《上海市房地产买卖合同》的签署未经其同意，杨冰如也不是合同的出售方主体，不负有合同义务，原告无权要求杨冰如履行合同义务。又因宗维愿已死亡，宗艾咪已丧失了监护人资格，亦不能代为继续履行合同。综上，原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，故判决如下：驳回原告王乾坤的诉讼请求。案件受理费减半收取计11,107.50元，由原告王乾坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年五月三十日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。