广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18743号原告：叶丽琼，女，1952年12月3日出生，汉族，住所地：广州市海珠区。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务律师。被告：叶军平，男，1978年1月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：胡一帆，北京市盈科（广州）律师事务所。委托代理人：邓力铭，北京市盈科（广州）律师事务所。第三人：广州市海珠区浩添居餐饮服务部(个体工商户)，住所地广州市海珠区新港东路北侧吉祥围1号。经营者：叶丽琼。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务律师。原告叶丽琼诉被告叶军平、第三人广州市海珠区浩添居餐饮服务部(下称服务部)租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶丽琼及第三人服务部的共同委托代理人罗锦华，被告叶军平的委托代理人胡一帆、邓力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月10日，原告以服务部的名义与被告签订《农庄承包合同书》，将位于广州市新港东路吉祥围1号的服务部农庄发包给被告经营。之后，原告将农庄的公章及证照都交付给了被告，被告一直经营至今。2018年9月，因被告违法经营，违法直接向河涌排污水且违法搭建房屋，被告所经营的餐厅被整治。被告还以此为由拒绝支付承包金。被告的行为已构成根本违约，为此，现起诉要求判令：1、解除原告以“广州市海珠区浩添饮食店”名义与被告叶军平在2016年4月10日签订的《农庄承包合同书》；2、被告立即迁出位于广州市新港东路吉祥围1号的农庄物业，并将农庄物业交还给原告；3、被告按照每月人民币60000元的标准，向原告支付自2018年9月1日起至交还上述物业止的承包金；4、被告向原告交还广州市海珠区浩添居餐饮服务部的税务登记证(正本)、组织机构代码证原件、对公账户银行凭证原件；5、本案诉讼费由被告承担。(庭审中，叶丽琼因叶军平在2019年4月29日办理了正式的交还场地手续，故撤回第2项诉求。)被告叶军平辩称：一、同意解除涉案合同，但解除的时间应是2018年9月21日。二、涉案农庄及房屋早已退回给原告，不存在需返还的问题，故要求驳回该项诉请。三、既然合同已解除，所以不需要再向原告支付承包金。四、同意交还证照。第三人服务部述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2013年9月13日，徐浩添向广州市海珠区琶洲街黄埔第九经济合作社承租黄埔村吉祥围内地块及附属物。期间，被告叶丽琼将早于2008年5月19日已登记为个体工商户的被告服务部(经营者为叶丽琼)的营业地址变更为广州市海珠区新港东路北侧吉祥围1号。2016年4月10日，原告(甲方、出租方)及第三人服务部，与被告叶军平签订《农庄承包合同书》，约定：甲方将位于新港东路吉祥围1号服务部的农庄承包给被告经营；由被告自主经营，独立核算，自身盈亏；餐厅实测建筑面积约5000平方米……承包期从2016年7月9日至2023年月日，从2016年5月9日至2016年7月8日，甲方给予被告装饰时间60天，免交承包费；承包期间，被告每月10日前缴纳承包金，该承包金2016年7月9日至2017年7月8日每月为5万元，2017年7月9日至2023年月日每月为6万元；被告向甲方交纳25万元作为保证金，并按照本合同使用物业，甲方应在承包期满或解除本合同之日将保证金无条息退回被告；该保证金于签约日支付10万元；甲方于2016年5月9日将农庄的经营权和场地移交给被告，并进行农庄的交接事宜；被告应在交接当日将余下保证金交付；承包期间，如遇政府拆迁或征收，导致合同无法履行，甲方应按被告实际投资额，并将拆迁营业补偿款的10%赔偿被告的损失费和保证金，被告的实际投资额须控制在200万元内，并由双方书面确认，超出部分甲方不予赔偿，被告的实际投资额从合同期第二年开始，每年递减20%；若被告提前解除本合同，被告不得拆除所有硬件装修，甲方不退还保证金；被告逾期交纳承包费的，须每月按当月租金的2%向甲方支付违约金；如逾期15日，甲方有权解除本合同，收回物业并没收保证金，并有权限被告15天内迁出；(第八条)承包期间，甲方无条件提供餐厅所需的各类证照如工商营业执照(正本及副本)、组织机构代码证、税务登记证、餐饮服务许可证、公章、银行对公账户等，并无条件协助被告年审；如因甲方原因导致证件过期，被告无法正常经营，甲方应承担赔偿责任；协助被告努力做好承包期间的对外协调工作(包括各行政部门)，保证被告能正常经营，因甲方原因导致被告无法正常经营，甲方应免除租金并承担赔偿责任等。签约后，被告叶军平向原告叶丽琼支付了保证金25万元及租金5万元。2016年5月9日，叶丽琼将涉案餐厅及相关证照等交付给了叶军平。叶军平接收后对餐厅进行了装修，后投入经营。2018年7月5日，广州市海珠区琶洲街黄埔经济联合社和黄埔第九经济合作社向叶军平送达《告知书》，提出因涉案餐厅不符合环保要求，严重污染河涌，根据琶洲街党工委领导指示精神，要求餐厅业主限时15天内停业搬迁转营。2018年7月31日，广州市海珠区环境保护局向农庄(叶军平方)发出《环境问题整改通知书》，认为涉案餐厅将污水接入市政管网，封堵鱼塘和清疏连接口，要求服务部(餐厅)经营者立即停止该环境违法行为，采取有效措施，于2018年8月7日前完成整改等。2018年7月31日，广州市海珠区住房和建设水务局向第三人服务部发出《责令限期改正通知书》，查明服务部未申领污水排入排水管网许可证，而直接向城镇排水设施排放污水，违反了规定，责令服务部停止违法行为，补办相关审批手续。叶军平表示此后其按照“污水排入排水管网许可证的办理流程”在网上申办污水准排许可证，但因叶丽琼方提供的涉案餐厅地址的宅基地证属于住宅用房，不符合商业用途，因而不符合排水证领用的规定而未果。之后，原告叶丽琼与被告叶军平协商解决餐厅租赁事宜，但未能达成一致意见，叶丽琼先于2018年12月28日向叶军平提起本案诉讼。而叶军平后于2019年1月22日向叶丽琼提起另案诉讼，要求解除合同、退还押金及赔偿损失等，该案正在审理中。另查明，叶军平已向叶丽琼交纳了计至2018年8月31日的租金。叶军平表示其于2018年9月22日已将承租场地交还给叶丽琼，并于2018年10月22日将解除合同的通知以微信方式发送给叶丽琼的律师，但叶丽琼予以否认。被告叶丽琼确认于2019年4月29日才正式收回涉案店铺。本案诉讼中，原、被告双方的代理律师于2019年5月6日一同到广州市海珠区水务局查询有关办理排污证的规定，得知广州市办理排污证的最新规定于2018年11月19日印发施行，即放开了宅基地房屋可以办理排污证；在此之前，广州市水务局于2018年2月22日发出《关于规范污水排入排水管网许可证核发和接驳核准办理程序的公告》，要求一、规范污水排入排水管网许可证核发审批办理程序；……三(一)、各区排水行政主管部门要严格核查排水户的土地使用性质，确保符合不动产权证(或集体土地所有证)等资料所明确的用途。……因此，出现有的水务局工作人员认为在2018年2月22日后(即本案发生争议期间)，因宅基地不符合上述文件“第三条(一)”的规定而不能办理排污证的情形。被告叶军平提供的证据其中有：1、在互联网上浏览叶军平QQ邮箱，并打印相关电子邮件和操作过程的《公证书》，其中显示“经初步审查，你提交的资料不符合排水证的受理要求”，证明原告已按“污水排入排水管网许可证的办理流程”在网上申办污水准排许可证，但因被告方提供的涉案餐厅地址的宅基地证属于住宅用房，不符合商业用途而不被受理。(叶丽琼对真实性无异议。)2、2018年9月21日的微信聊天记录，显示叶军平方向对方(微信呢称铺芭洲琼姐)说“你好，姑姐，我们商量过做如下决定1、由于政府要求，不能正常营业，合同终止。我们实在无实力坚持了，没法正常经营，员工和供应商都闹。2、政府要求拆除部分，我们继续工作，预计费用6000元，……如觉得不合理，我们可以停止工作。请明天8点前通知我方停工，否则视同默认。3、中秋过后25日上午10点，麻烦到现场，再聊具体商谈各方面善后工作，我会明天发书面声明给你……”(叶丽琼对此证据不予确认。)本院认为：原告、第三人与被告自愿签订《农庄承包合同书》。合法有效，当事人均应切实履行。关于合同的解除问题。叶军平称合同早于2018年9月21日已解除，并提供了相关的微信聊天记录来证明。对此，叶丽琼不予确认，认为叶军平是违约方，无权解约，其在诉讼前也未曾同意过解约。鉴于该聊天内容仅有叶军平自己决定终止合同的意思表示，并没有叶丽琼的回复意见，而且，叶丽琼随后于2018年11月12日提起本案诉讼主张权利，也表明了其对叶军平此前所提解约要求的异议。据此，叶军平主张合同已于2018年9月21日解除的意见，不能成立。现本案中叶丽琼要求解除涉案合同，叶军平不持有异议，可予支持。关于支付承包金的问题。叶军平认为因叶丽琼不能依约提供正常经营所需的证照，签约时作出涉案餐厅属于商业用地的不实承诺，现事后又无法补办相关排污证，导致无法继续经营，故叶丽琼已违约。叶丽琼对此予以否认，认为排污证完全可以由叶军平自行办理，但其不办理，反而一直拖欠租金，故真正违约方是叶军平。对此，根据环保和水务部门发出的整改通知书，反映涉案餐厅是因为未申领污水排入排水管网许可证，而直接向城镇排水设施排放污水，导致受到行政管理部门查处而不能继续现状经营。叶军平提供的相关公证书，证明其在此后已于网上申办排污证，但被答复因为所提交的承租物业权属证明与实际使用性质不一致而不被受理。叶丽琼对此事实虽有异议，但不能举证反驳。结合广州市水务局于2018年2月22日发出《关于规范污水排入排水管网许可证核发和接驳核准办理程序的公告》中有关“各区排水行政主管部门要严格核查排水户的土地使用性质，确保符合不动产权证(或集体土地所有证)等资料所明确的用途”的文件要求，以及涉案场地是宅基地的实际情况，本院采信叶军平的主张，认定涉案餐厅此时无法办理排污证。对于未能申办排污证导致无法继续经营的过错责任，叶军平主张根据合同第八条“承包期间，甲方无条件提供餐厅所需的各类证照如工商营业执照(正本及副本)、组织机构代码证、税务登记证、餐饮服务许可证、公章、银行对公账户等，并无条件协助原告年审；如因甲方原因导致证件过期，原告无法正常经营，甲方应承担赔偿责任”的约定，认为应由叶丽琼承担。由于本案交易除了房屋租赁外，另一主要部分就是经营实体(服务部)的租赁经营。审查该合同条款，订立的目的是为了让承租方能够使用叶丽琼原有的一切证照文件，以让餐厅正常持续合法经营。现在因为叶丽琼不能提供餐厅运营所需的排污证，导致被查处而无法经营，故叶丽琼存在过错。另一方面，叶军平作为承租人，在签订合同时，未尽审慎义务，未要求出租方需同时提供排污证，对经营涉案餐厅需具有排污证的相关规定而失察，叶军平对此也有过错。而且，经双方向广州市海珠区水务局查询，亦得知从2018年11月19日起已放开了宅基地房屋可以办理排污证。因此，若叶军平此时继续申办排污证，完全有可能成功并让餐厅得以继续经营，但叶军平并未如此操作，故其对不能继续经营存在过错责任。考察叶军平、叶丽琼的责任大小，以7：3分担为宜。叶军平表示其早于2018年9月22日已将涉案场地交还给叶丽琼，而且，此后有一段时间农庄都是处于无门锁无人看管状态，叶丽琼完全能够接管控制涉案餐厅，因此，不存在需负担承包金的问题。对此，叶丽琼提出了异议，认为叶军平从未交还涉案餐厅及场地。由于作为承租人的叶军平，在双方终止合同关系时，有义务将租赁物包括相关证照交还给出租人，但现叶军平未能举证证明其此前已将涉案餐厅及场地交还给了叶丽琼，直至2019年4月29日在本院主持下，叶军平才与叶丽琼办理正式的交接店铺手续。因此，本院确认叶军平交还涉案餐厅及场地的时间是2019年4月29日。在此之前产生的承包金478000元(60000元/月×7个月+60000元÷30天×29天)，按照叶军平承责比例计算，其应向叶丽琼支付承包金334600元(478000元×0.7)。关于返还证照的问题。叶丽琼要求叶军平返还广州市海珠区浩添居餐饮服务部的税务登记证(正本)、组织机构代码证原件、对公账户银行凭证原件，有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告叶丽琼、第三人广州市海珠区浩添居餐饮服务部与被告叶军平于2016年4月10日签订的《农庄承包合同书》。二、被告叶军平在本判决生效之日起10日内向原告叶丽琼支付承包金334600元。三、被告叶军平在本判决生效之日起10日内向原告叶丽琼交还广州市海珠区浩添居餐饮服务部的税务登记证(正本)、组织机构代码证原件、对公账户银行凭证原件。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34640元，由叶丽琼负担10332元，由叶军平负担24308元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  王 英人民陪审员  黄碧霞二〇一九年五月十七日书 记 员  徐 萍李科慧