文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初535号原告:周海燕，女，汉族，1984年12月20日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：肖世宝，重庆市循源律师事务所律师，特别授权。被告：吴静，女，汉族，1991年11月17日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：赵野，重庆森吉律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李清勇，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。被告：周维彬，男，汉族，1985年4月23日出生，住重庆市江津区。原告周海燕与被告吴静、周维彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周海燕及其特别授权的委托诉讼代理人肖世宝，被告吴静特别授权的委托诉讼代理人李清勇，委托诉讼代理人赵野到庭参加了诉讼。被告周维彬现羁押于看守所，本院经传票传唤，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告周海燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道×××号房屋为原告所有；2、依法确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由:原告与被告周维彬于2016年11月16日在江津区民政局登记离婚，双方约定位于鼎山大道×××号房屋归原告所有，同时被告周维彬每月应向原告支付周筱曦、周洲的抚养费8000元。2018年11月，被告吴静与第三人张树茂向原告出示本案案涉房屋产权证，称被告周维彬向被告吴静借款230万元，并将本案案涉房屋过户至吴静名下，并要求原告与被告吴静进行调解还款。据了解，案外人胡华借钱给被告周维彬，要求被告周维彬以涉案房屋为担保，先予过户到被告吴静名下并与其签订带有回购条款的房屋买卖合同，涉案房屋是对借贷关系的担保，二被告双方没有买卖的合意，应当按基础关系也就是借贷关系来处理。且被告周维彬在签订房屋买卖协议时明确告知被告吴静，案涉房屋系原告周海燕所有，被告吴静明知房屋权属，且根据双方签订的房屋买卖合同约定的价格为230万，涉案房屋实际估值约为400万，故双方约定的价格明显低于市场价格，不能认定为善意，二被告的行为构成恶意串通。案外人胡华与被告周维彬共同前往档案局查询与原告周海燕的两份离婚协议，因此案外人胡华也不存在善意，且被告周维彬已按签订回购协议的房屋买卖合同约定交了两万定金，之后每月按月息2-3分一直转给案外人胡华，一直到被羁押前。所以可以认定原告系案涉房屋的真实所有权人，二被告特别是被告周维彬为了达到借款目的，与被告吴静恶意串通，损害了原告的权益。应当确定该买卖协议无效，因为该买卖协议实质是借款。为维护原告的合法权利，特提出以上诉讼请求。被告吴静辩称：根据物权法及物权变动规则，涉案房屋自本案被告吴静购买时登记在被告周维彬名下，即房屋所有权人依然是被告周维彬，被告吴静经他人介绍，与被告周维彬签订了合法有效的房屋买卖合同，且已在房屋登记机构办理过户登记，根据物权法规定，涉案房屋系吴静所有。被告吴静按合同约定的价款支付购房款,被告吴静的老公向案外人胡华账户转账70万用于购买房屋，以及按被告周维彬指示将购房款转入其指定收款人，能够证明本案被告吴静基于物权公示原则，购买周维彬的房屋并支付房款，并依法办理登记。综上，原告的诉求不应得到支持。被告周维彬辩称：涉案房屋购于2014年，登记在本人名下，价格约为153万，以按揭贷款方式购买，贷款金额为105万，月供8000元，2016年我与原告周海燕离婚，约定该房归原告所有，因当时未还清贷款，故没有过户登记，至2018年6月，涉案房屋仍欠中国工商银行98万左右贷款未还。2018年6月，本人向案外人张树茂借款120万已到期，张树茂要求我本人归还，并介绍胡华及其妻子邱月与我认识，由他们借钱给我然后把钱还给张树茂，但要求我把前妻周海燕位于江津区鼎山街道鼎山大道×××号房屋过户给他们作为抵押，借款金额为230万，利息按月息百分之三计算，但前期利息可以按月息百分之二即人民币4.6万元支付，剩余利息待借款期限届满后一次性支付，借款期限约定为一年，要求立即支付定金2万元，房屋过户费用前期由本人承担，还款后房屋过户到我的名下的费用由张树茂承担。后本人通过重庆农村商业银行向胡华支付定金2万元，并一同前往江津区体育馆的档案室调取了我与周海燕的两次离婚记录，后胡华帮我一次性归还了涉案房屋的贷款，并办理了涉案房屋解押手续，同时签订了三份协议：一是借款协议；二是《房屋买卖合同》，其中约定了一个回购协议；三是委托支付，注明将借款中的120万直接支付到张树茂指定账户，即张树茂岳父周铿衡的卡上。其中《房屋买卖合同》是与胡华的指定人吴静签订的，在签订该合同时我明确向吴静说明了涉案房屋的所有权归前妻周海燕所有，并且胡华在调取我与周海燕的两次离婚记录时也看到了离婚协议的约定，后以上三份协议签好后，我与胡华、吴静便前往江津区不动产登记中心办理了房屋过户手续，同时胡华又让我与吴静签订一份《房屋买卖合同》，其中并未约定回购协议，胡华称是为了完成过户使用。后胡华支付了张树茂指定账户张铿衡120万元，次日胡华扣除了第一个月的利息及过户费后将剩余约2到3万元转给我。之后我每月向胡华账户支付4.6万元的利息，连续支付了2个月，第三个月因延迟支付利息，邱月还向我索要5000元违约金。经审理认定如下事实：2018年6月21日，被告吴静（乙方）与被告周维彬（甲方）签订《房屋买卖合同》（下称合同一），内容载明：“一、甲方自愿将江津区鼎山街道鼎山大道×××号，建筑面积195.64平方米左右房屋及其附属设施、设备（装修及水电户）家俱、家电出售给乙方。二、甲乙双方协定上述房屋成交价格为人民币2300000元(大写：贰佰叁拾万元整)。三、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议：水、电、路三通，无其他纠纷；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。四、该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由甲方承担。五、协议生效后乙方拥有房屋的一切使用，买卖房屋及租赁房屋的权利。六、付款方式及期限：经过双方协商，乙方一次性付购房款2300000元(大写：贰佰叁拾万元整)。七、回购：甲方在一年之内有权回购，回购价格因资金的占用时间计算：一个月内以2369000元两个月内以2438000元三个月内以2507000元四个月内以2576000元五个月内以2645000元六个月内以2714000元七个月内以2783000元八个月内以2852000元九个月内以2921000元十个月内以2990000元十一个月内以3059000元十二个月内以3128000元。八、本协议经双方签字后生效，一式两份，每份共两页，甲、乙、双方各执一份，具有同等法律效力。”合同尾部有被告周维彬和被告吴静签字捺印。同日，被告吴静（乙方）与被告周维彬（甲方）签订《房屋买卖合同》（下称合同二），内容载明：“一、甲方自愿将江津区鼎山街道鼎山大道×××号，建筑面积平方米左右房屋及其附属设施、设备（装修及水电户）出售给乙方。二、甲乙双方协定上述房屋成交价格为人民币2300000元(大写：贰佰叁拾万元整)。三、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议：水、电、路三通，无其他纠纷；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。四、该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费（办理分证）由乙方承担。五、协议生效后乙方拥有房屋的一切使用，买卖房屋及租赁房屋的权利，甲方不得干涉，并保证总证办下后，不得阻挠及耽误办理分证。六、付款方式及期限：经过双方协商，乙方一次性付购房款2300000元（大写：贰佰叁拾万）。七、本协议经双方签字后生效，一式两份，每份共两页，甲、乙、双方各执一份，具有同等法律效力。”合同尾部有被告周维彬和被告吴静签字捺印。2018年6月20日，案外人胡华向被告周维彬的贷款账户（账号×××）分别转入（摘要：贷款还本）981534.98元和（贷款还息）3840.94元。同日，案外人胡华通过手机银行向被告周维彬转账50000.00元。2018年6月21日，被告周维彬出具《委托书》，载明：“胡静：本人周维彬出售房屋给您，因本人原因，现委托您将房款转入本人指定账户：①户名：周铿衡帐号：×××”开户行：中国工商银行江津支行此卡帐人民币壹佰万元整（￥1000000.00元）剩余房款转入本人名下。”尾部委托人处有被告周维彬签字捺印。2018年8月27日，被告吴静通过中国工商银行向案外人周铿衡实时汇款1200000元，摘要备注：购房款。2018年12月27日，我院受理的（2018）渝0116民初13383号案件进行第一次开庭，该案案由为吴静诉周海燕物权保护纠纷，该案现因被告周维彬涉嫌刑事犯罪而处于中止审理阶段。2019年1月22日，原告向我院申请财产保全，查封案涉房屋，交纳保全费用5000元。另查明，原告与被告周维彬于2016年11月16日签订《离婚协议书》，双方约定“位于江津区鼎山大道×××号一套住房(在银行的剩余按揭款由女方负责偿还)归女方所有”。2018年6月15日，被告周维彬向案外人胡华转账2万元；2018年6月21日，案外人胡华向被告周维彬转账3.5万元；2018年7月25日，被告周维彬向案外人胡华转账6.9万元；2018年8月28日，被告周维彬向案外人胡华转账1000元；2018年8月29日，被告周维彬向案外人胡华转账2.6万元；2018年9月28日，被告周维彬向案外人胡华转账2.6万元。庭审中，原告申请证人出庭，证人信息如下：刁晓凤，女，汉族，1986年5月4日出生，住重庆市江津区。证人证实案外人张树茂曾拿出借款合同找原告替被告周维彬还钱，与张树茂同行的一女子出示其手机中被告周维彬向其支付月息二分还是三分的利息。被告吴静针对证人证言的质证意见为证人与原告周海燕系朋友，证人在上次庭审中的陈述与本次庭审中的陈述存在矛盾，证人在上次庭审中已知晓本案相关情形，证人证言真实性无法采信。被告吴静在庭审中表明案外人张树茂与被告吴静的丈夫是朋友关系，案外人胡华系被告吴静丈夫的车行员工，胡华与邱月系夫妻关系，被告周维彬向案外人借了200多万元。本院（2018）渝0116民初13383号案件中，吴静举示的周海燕与周维彬于2012年6月4日的《离婚协议书》中未涉及对案涉房屋处理条款。上述事实，有原告提供的离婚证、《离婚协议书》、2019年1月10日江津区公安局询问笔录、《房屋买卖合同》两份、《重庆市政府非税收入电子缴款专用收据》一张、《对私客户账户明细》（客户名称：周维彬），被告吴静提供的（2018）渝0116民初13383号庭审笔录、《借记卡账户历史明细清单》（户名：胡华）、《委托书》、《中国建设银行电子回单》、《中国工商银行回单凭证》、证人证言及庭审调查中当事人的陈述等经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。关于原告主张《房屋买卖合同》无效的问题。首先，二被告均为完全民事行为能力人，知道自己行为的法律后果。具体到本案，二被告就案涉房屋买卖的交易过程，符合市场一般交易行为的方式，应为双方真实意思表示。原告虽主张二被告签订的《房屋买卖合同》实为借款的担保，但并不能举证证明二被告之间存在借贷关系的事实，即使被告周维彬与案外人存在借贷关系，也与被告吴静无关。其次，原告提出案涉房屋交易价格明显低于市场价格，在签订买卖协议时周维彬明确告知吴静，案涉房屋系周海燕所有，吴静明知房屋权属，不能认定为善意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案原告并未举示案涉房屋市场交易价格应为多少的证据。虽然被告举示的《离婚协议书》中有对案涉房屋进行处理的条款，但该《离婚协议书》系婚姻当事人双方之间的内部协议，不具有对外公示的效力，原告周海燕也无证据证明被告吴静知晓该《离婚协议书》，应承担举证不能的法律后果。再次，原告周海燕与被告周维彬原为夫妻关系，就案涉房屋本身而言，二被告之间也不存在恶意串通的基础，同时，原告也不能举证证明二被告存在恶意串通的具体行为。最后，二被告签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋登记在被告周维彬名下，被告吴静有理由相信被告周维彬有权处理案涉房屋。因此，二被告签订的《房屋买卖合同》并不存在无效情形，依法应为有效。现被告吴静已履行了《房屋买卖合同》的义务，办理了案涉房屋的所有权转移登记，取得了案涉房屋的所有权。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；被告吴静的抗辩理由成立，本院予以采纳。为了维护当事人的合法权益，维护正常的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告周海燕的诉讼请求。案件受理费25200元，减半收取12600元，诉讼保全费5000元，合计17600元，由原告周海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  漆恒邦二〇一九年五月五日书记员  蔡媛媛