广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初943号原告:潮州市住房和城乡建设局，住所地潮州市潮州大道南段建设大厦。主要负责人:谢昭贤。委托诉讼代理人:宋迈生，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人:阮少鹏，广东小何律师事务所律师。被告：李锦群，男，1965年4月5日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴湘丽，广东建升律师事务所律师。原告潮州市住房和城乡建设局与被告李锦群返还原物纠纷一案，本院2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人宋迈生、被告李锦群及其委托诉讼代理人吴湘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告于裁判文书生效之日起五天内从潮州市××路××号公房腾退，并将该公房交付原告管理；2.判令被告交纳潮州市××路××号公房占用费1017.10元（按1017.10元/月暂计至2018年6月11日），以后占用费按12827.78元/月计至实际腾退之日；3.由被告承担案件诉讼费。事实和理由：位于潮州市××路××号的房产系原告在管公房，产权证号列：粤房地证字第××号。2015年10月23日，被告向原告申请临时使用潮州市××路××号公房，承诺使用该公房直至公开招租或拍卖后五天内无条件腾退，同时自愿按规定缴交场地使用费。同日，原告通知同意被告临时使用上述房产，参照租金标准每月缴纳临时占用费1017.10元，并于每月10日上交到原告属下第六房管所，候原告对该公房进行处置后5天内无条件腾退搬迁。此后双方按约履行。2018年3月，原告依据《潮州市市直行政事业单位国有资产收益管理办法》，将潮州市××路××号公房通过潮州市公共资源交易中心产权网上交易系统进行公开招租。2018年4月12日，被告以每月租金12827.78元竞得潮州市××路××号公房使用权，但领取《成交确认书》后，在规定期限内拒不签订《租赁合同》等相关文件，造成被告竞得资格被取消。原告据此于2018年6月19日向被告发出通知，要求腾退公房，结清临时占用费，但被告置之不理，拒不履行义务。被告李锦群没有提交答辩状，但在庭审中辩称，请求依法驳回原告的诉求，理由如下：1.自2015年10月23日，原、被告之间已经形成事实上的租赁关系，被告合法占用使用涉案公房。2.从原告作出的008号通知书，可以看出原告同意被告合法占用本案涉案公房且约定候原告将该公房进行处置后五日内无条件腾退搬迁，在通知中，原告使用了处置这一词，所谓的处置在文字上的含义即为处理安置，使其各安其所，各有所归，含有结果的意思，结合本案来看，所谓的处置即是原告在完成涉案公房的竞价拍卖，有明确的承租方，并签订了租赁合同之后，即是说涉案商铺有明确的归属之后，被告才需在处置后五日内进行腾退。从法律层面来看，原告提出的腾退是附有条件的，需在涉案商铺有明确的归属后被告才需要进行腾退。但是至今涉案商铺仍没有一个明确的承租方，约定的腾退条件至今尚未成就，因此，被告不需要从涉案商铺腾退。至于原告所述的被告以每月租金12827.78元竞得涉案公房使用权后没有在规定期限内签订租赁合同造成被告竞得资格取消，并要求被告支付占用费按12827.78元计是不符合事实的，由于原告与被告成立了事实上的租赁关系，但原告并没有事先告知被告并依法解除合同，及告知被告优先承租权的情况下，便委托潮州市公共资源交易中心对涉案房屋进行公开招租的行为是不合法且不合理的，因此，被告已在潮州市中级人民法院就房管局的行政行为不合法一案提起诉讼，且由于现在的所谓租金12827.78元是流拍的价格，与评估价相差十几倍，存在恶意竞拍的情况，因此，被告拒签租赁合同是有事实及法律依据的。12827.78元不能作为认定涉案商铺每月租金的价格，我方也同意以每月1017.10元的价格继续支付原告涉案商铺租金，综上，原告所述毫无事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原潮州市房地产管理局是事业单位法人，其宗旨和业务范围是按权限对辖区内房地产进行业务管理，举办单位是潮州市住房和城乡建设局。座落于潮州市××路××号的房地产，建筑面积148.92平方米，所有权性质公产，权属人潮州市房地产管理局，有粤房地证字第××号《房地产权证》为据，其中潮州市××路××号公房（建筑面积41.46平方米）原由潮州市房地产管理局企业公房管理所出租给潮州市卫星电视通讯设备厂使用，2011年间，潮州市卫星电视通讯设备厂又将其转租给李锦群。李锦群于2015年10月23日向潮州市房地产管理局递交《申请书》，申请上述公房暂时由其使用，该《申请书》的内容是：“市房管局：位于潮州市××路××号（建筑面积41.46平方米）是贵局在管的公房，承租户为潮州市卫星电视通讯设备厂（张湘明）。2011年至今，潮州市卫星电视通讯设备厂转租了太平路××号公房给李锦群经营使用。现该处公房租赁合同期已届满，贵局已决定收回上述房产的租赁使用权，表示支持，并要求由本人李锦群暂时继续使用该公房直至公开招租或拍卖后五天内无条件腾退，同时，自愿向贵局按规定缴交场地使用费。特此申请。申请人：李锦群2015年10月23日。”潮州市房地产管理局于同日书面通知李锦群在对该公房进行处置前，同意由其暂时占用该公房，该书面通知的内容是：“公房占用人李锦群：我局在清理××××街公房过程中发现，你从我局原公房租户潮州市卫星电视通讯设备厂（张湘明）处违规转租了我局在管××路××号公房，违反了《广东省公有房产管理办法》关于公房不得私自转让、转租、分租或调换公房的规定，已于2015年10月16日起通知解除与潮州市卫星电视通讯设备厂的租赁关系，收回该处公房。鉴于你无法及时腾退的实际困难和要求暂时占用的申请，现同意你在我局对该公房进行处置前暂时占用该公房，占用期间必须严格遵守公房管理的有关规定，承担占用期间的房产占用费（参照现有租金标准），并于每月10日前上交我局第六房管所，候我局对该公房进行处置后5天内无条件腾退搬迁。”后潮州市房地产管理局委托潮州市诚正房地产评估有限公司对潮州市××路××号公房的租金价值进行评估，根据该公司于2017年11月8日作出的潮诚估字﹝2017﹞B-0138-009号《房地产估价报告》，潮州市××路××号铺面于价值时点2017年8月1日的月租金价值总价为1300元。后潮州市房地产管理局委托潮州市公共资源交易中心对上述公房出租进行网上公开竞价，并于2018年3月16日书面通知李锦群，该《通知》的内容是：“李锦群：你临时占用的潮州市××路××号公房，已按《潮州市市直行政事业单位国有资产收益管理办法》{潮府﹝2015﹞53号}文件的规定进行公开招租（招租时间为2018年3月16日，登录网址：潮州市公共资源交易中心）。希你接到通知后能积极参与竞租，并请按2015年10月23日你向我局申请临时占用该处房产时所承诺的内容履行。”潮州市公共资源交易中心于2018年3月16日发布潮公易网（产权）﹝2018﹞05号《产权网上交易竞价公告》，公告期间自2018年3月16日至2018年4月4日，其中潮州市××路××号公房的竞价起始价是每月1300元。李锦群于2018年3月23日向潮州市人民政府申请行政复议，请求确认潮州市房地产管理局委托潮州市公共资源交易中心于2018年3月16日发布产权网上交易竞价公告，出租潮州市××路××号铺面的行政行为违法。潮州市人民政府于2018年4月4日作出潮府行复﹝2018﹞16号《驳回行政复议申请决定书》，驳回李锦群的行政复议申请。李锦群不服，于同月18日向广东省潮州市中级人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销潮州市人民政府作出的潮府行复﹝2018﹞16号决定，判决潮州市人民政府对潮州市房地产管理局涉案行政行为的合法性、合理性进行审查。广东省潮州市中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）粤51行初4号行政判决书，判决驳回李锦群的诉讼请求。该判决已于2018年11月1日发生法律效力。李锦群参加潮州市××路××号公房的网上竞租，并以前3年租金461800元（即月租金12827.78元）竞得该公房的承租权。潮州市公共资源交易中心于2018年4月12日向李锦群发出编号为潮公易网（产权）2018051074的《成交确认书》，其主要内容是租赁期限为5年，前3年租金成交金额合计461800元；竞得人须在成交确认后与潮州市房地产管理局签订租赁合同；竞得人须按交易文件的要求和租赁合同的约定，按期足额支付租金及履行全部义务；若不按规定履行义务，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应的法律责任。成交确认后，潮州市房地产管理局于2018年5月10日向李锦群发出《通知》，要求其于2018年5月11日前到第六房管所签订租赁合同，否则视为违约。后李锦群没有与潮州市房地产管理局签订公房租赁合同。潮州市公共资源交易中心于2018年6月11日向李锦群发出《通知》，告知李锦群其领取《成交确认书》后没有与潮州市房地产管理局签订公房租赁合同，已逾期构成违约，根据产权交易规则，对李锦群的违约责任作出如下处理：竞得人李锦群已构成违约，标的由委托方收回，另作处理。已缴纳的保证金15600元上缴财政部门，同时取消李锦群的竞得资格。潮州市房地产管理局于2018年6月19日向李锦群发出潮房通﹝2018﹞30号《关于收回太平路××号公房的通知》，要求李锦群于2018年6月25日前自行腾退完毕，将上述公房交还潮州市房地产管理局管理，否则将依法收回该公房，法律责任由李锦群承担。因李锦群没有腾退上述公房，潮州市房地产管理局于2018年7月25日诉至本院，提出上述诉讼请求。双方当事人在本案庭审中确认，李锦群使用上述潮州市××路××号公房期间，按其与潮州市房地产管理局的约定，按每月1017.10元交纳公房使用费至2018年3月7日止，自2018年3月8日起没有交纳公房使用费。本案审理过程中，根据《潮州市机构改革方案》精神，潮州市房地产管理局的房地产管理行政职能划入潮州市住房和城乡建设局。本院认为，潮州市房地产管理局的行政职能在本案诉讼期间划入潮州市住房和城乡建设局，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”的规定，原潮州市房地产管理局在本案中的诉讼权利义务应由潮州市住房和城乡建设局享有和承担。座落潮州市××路××号铺面，建筑面积41.46平方米，是原潮州市房地产管理局在管公房，有粤房地证字第××号《房地产权证》为据，事实清楚，可予认定。李锦群经原潮州市房地产管理局同意，在该局对上述公房进行处置前，暂时占用该公房，有李锦群2015年10月23日的《申请书》和原潮州市房地产管理局2015年10月23日的《通知》为据，可予认定。原潮州市房地产管理局对上述公房进行网上公开招租，李锦群竞得上述公房的承租权后没有与原潮州市房地产管理局签订公房租赁合同，构成违约，其竞得人资格已被取消，原潮州市房地产管理局已于2018年6月19日通知李锦群应于2018年6月25日前腾退，李锦群至今没有腾退，应负本案纠纷的责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，现原告要求李锦群将上述公房腾退交还其管理，依法可予支持。对于公房使用费，现双方当事人均确认李锦群使用上述潮州市××路××号公房期间，按每月1017.10元交纳公房使用费至2018年3月7日止，自2018年3月8日起没有交纳公房使用费，可予认定。现原告要求李锦群按每月1017.10元交纳在2018年6月11日前尚欠的公房使用费，可予支持。对于2018年6月12日起至腾退之日止的公房使用费应按何标准交纳的问题，原潮州市房地产管理局委托潮州市诚正房地产评估有限公司对上述公房的租金价值进行评估，根据该公司作出的《房地产估价报告》，上述公房于价值时点2017年8月1日的月租金价值总价为1300元，在市场无较大波动情况下，自报告完成之日起1年内有效，该局按《潮州市市直行政事业单位国有资产收益管理办法》的规定委托潮州市公共资源交易中心对上述公房进行公开招租的竞价起始价也是每月1300元，后李锦群虽以每月租金12827.78元竞得上述公房的承租权，但其在成交确认后没有与原潮州市房地产管理局签订租赁合同，其竞得人资格已被取消。根据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定精神，自2018年6月12日起至公房腾退之日止的使用费应按竞价起始价每月1300元计算，原告请求按每月12827.78元计算、被告请求按每月1017.10元，本院依法均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条、《中华人民共和国民法总则》第六条规定，判决如下：一、被告李锦群应在本判决发生法律效力之日起10日内将座落潮州市XX路XX号公房（建筑面积41.46平方米）腾退交还原告潮州市住房和城乡建设局管理；二、被告李锦群应在本判决发生法律效力之日起10日内付还原告潮州市住房和城乡建设局座落潮州市XX路XX号公房自2018年3月8日起至2018年6月11日止的使用费，按每月1017.10元计算；三、被告李锦群应在本判决发生法律效力之日起10日内付还原告潮州市住房和城乡建设局座落潮州市XX路XX号公房自2018年6月12日起至腾退之日止的使用费，按每月1300元计算；四、驳回原告潮州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由被告李锦群负担。被告李锦群应负担的案件受理费，应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  郑素君人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一九年五月三十日书 记 员  孙 榕