山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0902民初387号 原告：泰安新华商业管理有限公司，住所地山东省泰安市泰山区。 法定代表人：沈强，经理。 委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏秀彦，山东华林律师事务所律师。 被告：葛文轩，男，1987年出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 原告泰安新华商业管理有限公司与被告葛文轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安新华商业管理有限公司的委托诉讼代理人柏秀彦、被告葛文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安新华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠房屋租金、服务费及物业服务费共计604422.57元及截至2019年3月25日的违约金186957.81元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年9月18日签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于新华城国际广场xx座的多间商铺用于经营xx家具业态，合同明确约定租赁期限为51个月，自2015年9月10日至2019年12月9日，租金支付方式为以季度为一个交租期。根据合同约定，被告应于2017年12月1日支付2017年12月10日至2018年3月9日的租金、服务费、物业服务费200562.84元，应于2018年3月1日支付2018年3月10日至2018年6月9日的租金、服务费、物业服务费218267.7元，应于2018年6月1日支付2018年6月10日至2018年9月9日的租金、服务费、物业服务费218267.7元，应于2018年9月1日支付2018年9月10日至2018年11月14日的租金、服务费、物业服务费157637.8元。截至原告起诉之日，被告第一期仅支付156812.48元，尚欠43750.36元，剩余三期均分文未付。根据合同第20.3条约定，乙方迟延交纳租金、服务费、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。原告认为，租赁合同是双方真实意思表示，被告无故拖欠租金及服务费的行为违反了合同约定，损害原告的合法权益。为此原告诉至法院，望判如所请。 葛文轩辩称，我觉得因为我们之前来这个新华的时候，他们用红星美凯龙的名义来招商的，我们来了之后，房子装修的时候，依然是红星美凯龙在负责我们招商。但是等我们装完之后，就不归红星美凯龙管了，就跟红星美凯龙一点关系都没有了，导致我们大大资金的投入，我们投入了将近600多万，在这个位置没有产生回报。然后导致我们的所有资金链断裂，以至于拖欠房租。而且目前我个人包括我妻子名下的所有账户已经没有钱，没有能力去支付这个费用。然后我们名下只有一套房产，在泰安我们也是租房子住，名下也没有其他的这种财产和股票了，这些都没有。所以我觉得就是原告在招商之前对于我们的这个信息是有所欺诈的，甚至有误区的。因为他们是请到红星美凯龙的，现在还在职的人来招商的，我们当时来也是为了以红星美凯龙二期的名义去经营。但是来了之后，就是包括我们装修完之后10月份签合同的时候是跟原告签的。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，泰安新华房地产开发有限公司作为甲方（委托方）、原告作为乙方（受托方）签订委托管理协议书一份，约定甲方将其所有的位于泰安市泰山区新华国际广场B4座101、102、103、104、203、204、205、206、207、208、212、213、214、215、216、217、218、301、302、303、401、403、315、415号房屋委托给乙方代管；代管内容包括代甲方出租登记、代办租赁登记，代办完成租客入住、租金催缴、退租交接等手续，代甲方以乙方的名义主张权利、进行诉讼、仲裁等内容；代管期限自2015年1月1日至2019年12月30日。 2015年9月8日，原告作为甲方、被告作为乙方签订租赁合同一份，内容为：“序言一、位置：甲方将其所属泰安市泰山区新华国际广场B4座101、102、103、104、203、204、205、206、207、208、212、213、214、215、216、217、218、301、302、303、401、403、315、415号商铺整体出租给乙方使用（下称‘租赁场所’），乙方作为楷模家具，同意承租该房屋。……合同正文第一条计租面积该房屋的总建筑面积约为2305.32平方米……第二条租赁期限本合同项下租赁期限共51个月，即从2015年9月10日至2019年12月9日……第三条租金标准和租金支付3.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。租赁期限内，自第三个交租年开始每年年租金递增率为10%。乙方每年支付的租金为：2015年9月10日-2017年3月9日：租金为人民币352713.96元；2017年3月10日-2018年3月9日：租金人民币12.75元/平米/月，月租金为人民币29392.83元，年租金为人民币352713.96元；2018年3月10日-2019年3月9日：租金人民币14.03元/平米/月，月租金为人民币32343.64元，年租金为人民币388123.68元；2019年3月10日-2019年12月9日：租金人民币15.43元/平米/月，月租金为人民币35571.09元，年度租金为人民币320139.81元；3.2本合同项下的租金支付方式为：以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的1日前（若1日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。3.3本合同项下第一期租金应于2016年2月10日前，乙方须按时足额缴纳2015年9月10日-2016年6月9日租金，即88178.49元。第四条品牌、经营项目4.1乙方在该房屋内经营品牌为楷模，经营项目为家具。……第五条保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付展位定金人民币100000.00元（大写：壹拾万元整），80000.00元（大写：捌万元整）转为房租预付金，20000.00元（大写：贰万元整）作为履约保证金；甲方或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，同时乙方应在7日内补足保证金。……第九条物业服务费9.1作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。9.2物业服务费按如下方式确定：物业服务费自2015年9月10日开始计算，物业服务费按照甲方经政府相关部门批准的收费标准进行缴纳。9.3物业服务费支付方式：以半年为一个交费期，除第一期物业服务费外，乙方应当在下个交费期前一个月向物业服务公司一次性足额支付下个交费期费用……第十一条物业管理11.1乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单独承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利……11.3双方特别确认，乙方不得以物业管理服务协议项下纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金、服务费、物业服务费或公用事业费……第二十条违约责任……20.3乙方迟延交纳租金、服务费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额缴纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需向乙方或第三方承担任何责任……经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金、服务费或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。” 同日，原告作为甲方、被告作为乙方签订商业运营服务协议一份，内容为：“甲方将其所属泰安市泰山区新华国际广场B4座101、102、103、104、203、204、205、206、207、208、212、213、214、215、216、217、218、301、302、303、401、403、315、415号商铺整体出租给乙方使用，乙方作为家居业态的专业经营商，同意承租该房屋，并在支付租金的同时按本协议约定承担该租赁房屋的商业运营服务费。一、服务期限本协议项下服务期限为51个月，自2015年9月10日至2019年12月9日，免租期4个月，自2016年3月10日开始计算服务费。服务费及收取方式：1.该房屋的服务费按面积给付，乙方自计租日开始承担该房屋的服务费。服务费自第三个交租年开始每年年服务费递增率为10%。乙方每年支付的服务费为：2016年3月10日—2017年3月9日：人民币12.75元/平米/月，月租金为人民币29392.83元，年租金为人民币352713.96元；2017年3月10日—2018年3月9日：人民币12.75元/平米/月，月租金为人民币29392.83元，年租金为人民币352713.96元；2018年3月10日—2019年3月9日：人民币14.03元/平米/月，月租金为人民币32343.64元，年租金为人民币388123.68元；2018年3月10日—2019年12月9日：人民币15.43元/平米/月，月租金为人民币35571.09元，年租金为人民币320139.81元；2.本协议项下的服务费支付方式为：以季度为一个交费期，先付费后使用，除第一期服务费外，乙方应当在每个交费期最后一个月的1日前（若1日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期服务费。本协议项下第一期服务费应于本合同免租期到期前30天支付，即2016年2月10日前，乙方须按时足额交纳2016年3月10日至2016年6月9日服务费，即人民币88178.49元。” 庭审中，原告称上述合同履行期间被告提出不再承租二楼和四楼，双方就一楼和三楼重新签订合同，上述合同周期变更为自2015年9月10日起至2018年11月14日止，原告现只主张2018年11月14日之前被告租赁四层楼的欠款数额。原告明确被告交款及欠款数额：自2016年3月10日至2018年11月14日，应缴租金969566.64元，实缴租金700302.22元；应缴服务费969566.64元，实缴服务费700302.22元；应缴物业服务费259540.61元，实缴物业服务费193646.88元，累计欠费604422.57元。对于违约金，原告称违约金均主张至2019年3月25日，计算方式为：2017年12月1日欠费10251.4元，逾期479天，迟延履行违约金为4910.42元；2018年3月1日欠费218267.7元，逾期389天，迟延履行违约金为84906.14元；2018年6月1日欠费218267.7元，逾期297天，迟延履行违约金为64825.51元；2018年9月1日欠费157637.77元，逾期205天，迟延履行违约金为32315.74元；上述违约金合计186957.81元。被告对原告陈述的数额均无异议，但称自2018年7月17日原告向被告发出解除合同通知后，原告开始陆陆续续停电。原告称根据租赁合同第20.3条，原告给被告暂时停电。 本院认为，原、被告于2015年9月8日签订的租赁合同、商业运营服务协议，系双方真实意思表示，合法有效。被告辩称其承租房屋时是以红星美凯龙的名义在招商，但并不能作为其拒缴租金、商业运营服务费及物业服务费的理由，本院对被告的该辩称意见不予采纳。被告主张原告自2018年7月17日起停电，因租赁合同中约定被告延迟交付费用原告可采取停止能源供应的方式，原告采取停电措施不违反合同约定。被告未按合同约定交付租金、商业运营服务费及物业服务费，应承担相应的违约责任。鉴于被告认可原告主张的租金、商业运营服务费及物业服务费604422.57元，本院对原告要求被告支付租金、商业运营服务费及物业服务费604422.57元的诉讼请求予以支持。双方约定的违约金过高，本院依法调整为按照同期银行贷款利率的130%，以每期欠费数额为基数，自每期费用逾期之日起计算至2019年3月25日。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 被告葛文轩于本判决生效之日起十日内支付原告泰安新华商业管理有限公司截至2018年11月14日的租金、商业运营服务费、物业服务费604422.57元及违约金（以每期欠费数额为基数，按照同期银行贷款利率的130%，自每期费用逾期之日起计算至2019年3月25日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5089.62元，由被告葛文轩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  穆军 二〇一九年五月十四日 法官助理高文科 书记员冯娟