四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初538号 原告：周子敬，男，生于1973年11月17日，汉族，户籍地四川省广安市前锋区，现住前锋区。 原告：朱云芳，女，生于1973年8月6日，汉族，户籍地四川省广安市前锋区，现住前锋区。 以上二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 被告：四川富元房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北仓路122号。 法定代表人：李元清，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕周爱，男，1974年7月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区，系公司员工。 原告周子敬、朱云芳与被告四川富元房地产开发有限公司（以下简称“富元房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周子敬、朱云芳的委托诉讼代理人蒋友波、蒋坤，被告富元房产公司的委托诉讼代理人滕周爱、杨先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周子敬、朱云芳向本院提出诉讼请求：1．被告支付逾期办理不动产权的违约金，以已支付的购房款为基数，从2015年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，至实际办证时止，暂计算至2019年3月18日，现主张10,000元；2．被告返还原告水、电、气上户费10,000元及资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月13日，原告与被告富元房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于广安市前锋区“盛世国际”3幢15层3号，面积为107.76平方米商品房一套出售给原告。原告按合同约定向被告支付了购房款，双方约定2014年12月30日前交付房屋，交付房屋之后两年内办妥房屋权属证明。被告至今未向原告办交房屋的权属证书。被告行为构成违约，应当向原告支付违约金。由于合同是被告单方制作的格式条款，明显加重了原告的义务，该条款应属无效，即使该条款有效，违约金约定也明显过低，请求予以调整。被告收取水、电气费用，违反了行政法规的强制规定，应当无效，并且水、电、气费用已包括在购房款之内，所以，被告应退还给原告。 被告富元房产公司辩称：原告周子敬、朱云芳向其购买商品房是事实，原告也交了购房款。原告主张的逾期办证违约金过高不符合双方合同的约定，超过约定的部分不认可；双方签订的合同是双方真实意思表示，不存在无效或部分无效的情形，合同关于逾期办证违约金约定是明确的，被告应当向原告按合同的约定支付违约金，原告主张的违约金，因未提供因被告逾期办证造成损失的证据，故不应当对违约金进行调整；据双方合同的约定，水、电、气的费用由原告承担，双方就此约定没有违反法律的强制规定，原告的主张不应支持，双方可就实际收取的费用进行结算，多退少补。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对本案的事实认定如下： 2013年3月13日，原告到被告处购买住房，经协商，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于位于广安市前锋区“盛世国际”3幢15层3号商品房一套，建筑面积为107.76平方米（实际面积以房产部门测绘产权面积为准），房屋价款为每平方米3,780元；2014年12月30日，被告将合同约定的房屋交付原告使用，被告在房屋交付后两年内办妥房屋权属证明等内容。之后，双方又另行签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》（附件八），约定：“出卖人在实际交房后两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因甲方责任未能完成约定义务，甲方按照已付房款的0.5%支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了相应购房款及水、电、气上户费10,000元。至今，被告尚未完成出售房屋的初始登记手续。 庭审中，原、被告陈述，案涉房屋实际交付时间为原告最后一次交房款之日，即为2015年1月16日。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了缴纳房款的义务，被告应按照合同约定如实履行义务。原、被告双方均认可被告为原告办理房屋权属证书的时间为实际交房后两年内，故被告应当在2017年1月15日之前向相关机关递交资料办理产权登记手续。而被告至今未完成办理房产登记手续的义务，其行为已违约，应当承担相应的违约民事责任。对原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。根据原、被告签订的商品房买卖合同中的相关约定，被告逾期办产权行为的违约金仅为已支付房款的0.5%，并且由于被告违约时间过长，该约定的违约金明显过低，予以调整。结合受诉人民法院当地的实际经济水平和本案的实际情况，酌定逾期办证的违约金按照3,000元/年计算，从违约之起算，至被告实际完成案涉房屋的产权登记之日止。原告主张被告收取原告水、电、气上户费10,000元违反了地方性法规的强制规定，双方约定的水、电、气条款应当无效，被告应返还收取的10,000元及资金占用利息。本院认为，原、被告在缔约合同时，双方就水、电、气费用由原告承担行了约定，系双方真实意思表示，并且该条款不违反法律的强制规定，因此，原告的此项主张无事实和法律依据，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下： 一、被告四川富元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周子敬、朱云芳支付6,000元的违约金（从2017年1月16日起计算，按3,000元/年至2019年1月15日为6,000元，之后，从2019年1月16日起，按3,000元/年至被告实际完成案涉房屋的产权登记之日止）； 二、驳回原告周子敬、朱云芳其他诉讼请求。 义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费150元，由原告周子敬、朱云芳负担100元，由被告四川富元房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  王中军 二〇一九年五月十四日 书记员  刘 姗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。