广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤01民终4029号 上诉人（原审被告）：钟桂添，男，1973年11月20日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：刘云，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社，住所地广州市白云区永平街东平村。 法定代表人：钟展平，职务：社长。 委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。 上诉人钟桂添因与被上诉人广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社（以下简称老屋经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人钟桂添上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判驳回老屋经济社交还房屋及支付使用费的诉请。事实和理由：（一）一审认定白云大道北老屋前街××之一“老屋综合楼”（以下简称涉案物业）由钟桂添占有使用，事实认定错误。1.钟桂添出于生产经营目的投标租赁涉案物业。老屋经济社于2017年3月2日在白云区农村集体经济组织“三资”交易监管中心公开招标出租涉案物业，该物业定性是厂房，而钟桂添基于生产经营目的，通过合法竞标程序取得涉案物业的承租权，履行了相关手续。2.涉案物业存在重大瑕疵无法用于生产经营，钟桂添已向老屋经济社提出异议，并实际停止使用该物业。钟桂添租赁涉案物业后完成了该物业的装修和消防施工，但该物业无法通过消防验收（该物业无规定报建手续不可能通过消防验收），而涉案物业未通过消防验收就不可能进行生产经营活动，故钟桂添鉴于租赁物有重大瑕疵，租赁合同无法继续履行，从2017年8月停止使用该物业，同时停止缴纳租金，并于2017年8月11日另案起诉老屋经济社，双方当时的租赁关系事实上已经终止，此后，涉案物业一直空置，双方至今仍处于纠纷争议解决之中。（二）一审认定钟桂添参照每月60000元的租金标准向老屋经济社支付房屋占有使用费，明显不合理。1.老屋经济社在涉案物业的租赁中有重大过错，应自行承担房屋占有使用费损失。老屋经济社将涉案物业通过“三资”交易监管中心公开招标，将无规划报建手续的涉案物业出租，该物业存在重大瑕疵。该重大瑕疵直接导致租赁合同无效，也导致钟桂添合法使用涉案物业的权利不可能得到实现。而钟桂添在租赁过程中严格按招标流程进行，没有任何过错，因此，老屋经济社对该物业的房屋占有使用费损失应自行承担责任。2.认定每月60000元的租金标准明显不合理。租赁合同无效，租赁合同中关于租金条款也应无效，退一万步来讲，即便本案需考虑租金参照标准，也应根据同期同地段的广州市住建委公布房屋租金参考价，涉案物业的资产类型为厂房，厂房属于工业用房，2017年广州市住建委公布涉案地段厂房参考租金价格为11元/平方米，而涉案物业面积为1500平方米，参考上述标准计算为16500元/月，因此，一审认定的参考标准明显不合理。 被上诉人老屋经济社二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意钟桂添的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 老屋经济社于2018年1月17日向一审法院起诉请求：1.确认老屋经济社与钟桂添于2017年3月21日签订的《综合楼租赁合同》无效，并判令钟桂添将位于白云大道北老屋前街××之一“老屋综合楼”腾空交还给老屋经济社；2.判令钟桂添偿付从2017年9月1日起至其交还综合楼之日止的占有使用费（暂计至2018年1月15日，按每月60000元计算，共计270000元）及滞纳金（暂计至2018年1月15日，按270000元×10%计，共27000元）；3.案件诉讼费由钟桂添承担。 一审法院认定事实：2017年3月21日，老屋经济社（出租人，甲方）与钟桂添（承租人，乙方）签订《综合楼租赁合同》，约定：第一条、1、甲方将位于白云大道北老屋前街××之一“老屋综合楼”租赁于乙方使用。该综合楼占地300平方米，共4层半，总建筑面积为1500平方米。第二条租赁期限1、租赁期限为6年，即从2017年9月1日起至2023年8月31日止。3、装修期为5个月，由2017年4月1日至2017年8月31日止为装修期，即从2017年9月1日开始乙方向甲方交租金。4、甲方提供现有的消防设施，但未经消防有管部门验收，如需要消防验收的，一切的手续及费用（不含土建消防）由乙方负责，甲方只协助乙方提供本社资料。第三条、厂房租赁费用1、租金为每平方米40元/月，每个月租金为人民币60000元。每满2年递增10%即由2019年9月1日开始递增。每月5日前须付清当月租金，否则甲方有权按实欠金额加罚10%的滞纳金。如超过三个月乙方仍不交纳租金及加收的滞纳金，甲方有权对该综合楼停水、停电并且终止、取消合同，乙方自动退场，甲方收回该综合楼且不退回押金。2、合同签订后，乙方即付甲方管理费200000元及押金300000元，合同期满，乙方退场时，甲方退还乙方押金，不计利息。4、装修期5个月到期时，乙方需付甲方首月租金6万元等。 庭审中，老屋经济社提供如下证据证明其主张：1、《广州市白云区临小工程开工建设审批表》、《符合建设条件的村（社）申请建设公共设施备案审核批准表》、《村（社）公共设施项目信息铭牌》、《白云区集体经济组织资产交易方案》、《集体经济组织资产交易申请表》、《白云区集体经济组织资产立项交易申请表》、《交易民主表决书》、《白云大道北老屋前街××之一招标公告》、《白云大道北老屋前街××之一中标公告》，拟证明涉案租赁物从申请建设到公开招租程序完全合法；2、《土建消防工程照片》、《广东增值税普通发票》，拟证明老屋经济社已经完成涉案租赁物土建消防工程；3、《应诉通知书》、《传票》、《民事裁定书》，拟证明钟桂添曾以老屋经济社“未完成土建消防工程”为由，向广州市白云区人民法院提起诉讼，但其诉讼请求缺乏事实依据，在法官的释明下，钟桂添当庭申请撤诉以及老屋经济社已完成了涉案租赁物的土建消防工程；4、《EMS全球邮政特快专递》、《关于敦请贵方及时依约定支付租金及滞纳金的催促函》、《EMS快递查询》、《公证书》，拟证明老屋经济社已经采取书面邮寄的方式催促钟桂添支付租金及滞纳金，并已经采取公正邮寄的方式催促钟桂添尽快完成涉案租赁物的消防验收申报手续。钟桂添对证据1中的《广州市白云区临小工程开工建设审批表》合法性不确认，因为不是建设部门去申请的，且涉案物业无规划报建，故对该组证据不予确认；对证据2的真实性予以确认，但没有进行消防验收，对其关联性不确认，且对发票的三性不予确认；对证据3的三性予以确认；对证据4的三性不确认，钟桂添没有收到。 2018年2月13日，一审法院发函至广州市白云区国土资源和规划局，查询涉案物业的规划报建情况。2018年3月7日，广州市白云区国土资源和规划局复函一审法院称，涉案物业无规划报建手续及产权登记信息。 目前涉案物业仍由钟桂添占有使用。 一审法院认为，因涉案物业无规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故老屋经济社与钟桂添之间就涉案物业于2017年3月21日签订的《综合楼租赁合同》为无效合同。现老屋经济社请求确认该合同无效的诉请于法有据，一审法院予以支持。无效的合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因老屋经济社与钟桂添签订的《综合楼租赁合同》为无效合同，根据合同无效后的相互返还原则，钟桂添应将涉案物业返还给老屋经济社。故对于老屋经济社主张钟桂添腾空并返还涉案物业的诉请一审法院予以支持。 对于老屋经济社主张钟桂添支付从2017年9月1日起至实际交还涉案物业之日止的房屋占有使用费的诉请，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于老屋经济社主张钟桂添支付涉案物业占有使用费的诉请一审法院予以支持。因钟桂添未提供证据证实其已支付自2017年9月1日起至今的房屋占有使用费，故应承担举证不能的法律后果。钟桂添应向老屋经济社支付自2017年9月1日起至涉案物业实际返还之日止的房屋占有使用费，该房屋占有使用费参照合同约定的租金标准分段计算。 因老屋经济社与钟桂添之间就涉案物业签订的《综合楼租赁合同》无效，故关于违约金条款的约定亦属无效，对于老屋经济社主张钟桂添支付滞纳金的诉请于法无据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年11月12日作出如下判决：一、确认老屋经济社与钟桂添于2017年3月21日签订的《综合楼租赁合同》无效；二、自判决生效之日起三十日内，钟桂添将位于白云大道北老屋前街××之一“老屋综合楼”腾空并交还给老屋经济社；三、自判决生效之日起五日内，钟桂添向老屋经济社支付自2017年9月1日起至上述物业交还之日止的房屋占有使用费（其中2019年9月1日前的房屋占有使用费，参照每月60000元的租金标准，于当月5日前支付；2019年9月1日后的房屋占有使用费，按照每满2年租金递增10%的标准，于当月5日前支付）；四、驳回老屋经济社的其他诉讼请求。一审案件受理费2877.5元，由老屋经济社负担261.6元，钟桂添负担2615.9元。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人均无提交新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合钟桂添的上诉请求和理由以及老屋经济社的答辩，本院确定本案争议的焦点是：钟桂添抗辩驳回老屋经济社主张交还涉案物业及支付使用费理由能否成立问题。现评析如下： 其一，由于涉案物业无规划报建手续，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定老屋经济社与钟桂添之间就涉案物业签订的《综合楼租赁合同》为无效合同正确，本院予以确认。基于无效合同相互返还的处理原则，钟桂添应将涉案物业交还给老屋经济社。钟桂添认为其未占有使用涉案物业，但钟桂添在上诉状中又自认其承租涉案物业后已完成了该物业的装修和消防施工，可见钟桂添已接受了涉案物业并进行了使用装修。钟桂添认为涉案物业无法用于生产经营，其已实际停止使用该物业，该物业从2017年8月之后一直空置，但钟桂添并无举证证明其已将涉案物业交还给老屋经济社，故一审法院判决支持老屋经济社主张钟桂添腾空并返还涉案物业的诉请，并无不当，本院予以维持。 其二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于老屋经济社与钟桂添签订的《综合楼租赁合同》为无效合同，故老屋经济社主张按合同约定租金标准支付房屋占有使用费，符合上述法律规定。钟桂添认为合同无效，应由老屋经济社自行承担房屋占有使用费损失以及应参考同时期同地段广州市住建委公布的房屋租金参考价作为计算占用费标准，缺乏法律依据，本院均不予采纳。据此，钟桂添上诉抗辩驳回老屋经济社主张交还涉案物业及支付使用费理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人钟桂添的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费12800元，由上诉人钟桂添负担。 本判决为终审判决。 审判长 余 盾 审判员 张 怡 审判员 李 静 二〇一九年五月七日 书记员 李志康 谢金泽