广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4020号上诉人（原审被告）：朱真，住山东省济南市中区。委托诉讼代理人：李晓玲、杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟灿明，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：练东成，广东法导律师事务所律师。上诉人朱真因与被上诉人钟灿明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17887号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱真代理人李晓玲，被上诉人钟灿明代理人练东成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱真上诉请求：1.撤销一审判决的第一项，改判为：朱真于本判决发生法律效力之日起10日按实际租赁面积（662.7456平方米）向钟灿明支付2015年12月至2016年8月的使用费及卫生费，扣除前期多交纳的租金，还应当支付261508元。二、驳回钟灿明的其他一审诉讼请求。事实与理由如下：一、朱真对一审判决“经审理查明”部分中“关于面积差，朱真提交广州奥格智能科技有限公司的《房屋面积成果报告书》（2017年1月5日出具），涉案房产的使用面积为662.7456平方米，钟灿明不予确认其真实性、合法性、关联性”（即一审判决第9页第2段）：1.涉案房屋面积是本案的一个关键事实，一审法院却未能查明。朱真在一审中提交了两份证据，证明涉案房屋的面积。一是朱真与广纺联于2016年9月26日签订的《租赁场所清退过渡期协议》，该协议约定涉案房屋的占用面积为646平方米。广纺联是涉案房屋的产权所有人，广纺联的测绘结果对大租户钟灿明和小租户朱真都具有权威参考价值。二是具有甲级测绘资质的广州奥格智能科技有限公司于2017年1月5日出具的《房屋面积成果报告书》，涉案房屋的使用面积为662.7456平方米。该《房屋面积成果报告书》是专业第三方的测绘结果，数据与广纺联的测绘结果相接近，更具客观性。因此，朱真认为涉案房屋的实际面积为662.7456平方米；2.钟灿明据以收租的面积为946平方米（详见朱真与钟灿明于2015年5月22日签订的《租赁合同》）。该面积与广纺联的测绘面积相差整整300平方米，绝对不是巧合，是钟灿明在面积上对小租户朱真的恶意欺诈。众所周知，办公用房是参考地段、配套、建筑成本等因素经过精密测算得出租金单价，单价乘以租赁面积得到租金总额。事实上，2014年12月4日广纺联与钟灿明签订的《临时续租合同》，就有明确约定租赁面积、租金单价、租金、管理费。但钟灿明给朱真签订的《租赁合同》是钟灿明自行拟定的格式合同，钟灿明在该合同中刻意删除了租金单价。即便如此，仍可根据第一年月租金总额为61490元、约定的建筑面积为946平方米，计算出租金单价，即每平方米月租为65元（61490÷946=65）。联系前因后果可知，这仍是一个单价主导总价的租赁合同，租赁面积越大，租金总额越高。因此，在面积有误的情况下，按实际的租赁面积调整总价才符合公平合理的基本原则；3.一审判决对朱真提交广州奥格智能科技有限公司的《房屋面积成果报告书》（2017年1月5日出具），仅因为钟灿明不予确认其真实性、合法性、关联性，则未将该证据作为定案依据，直接导致事实认定不清楚。对于当事人自行委托有关鉴定部门鉴定并出具的鉴定结论，由于其在委托程序上的非正式性，并且存在诸多的利己性和利益趋动性，对此种方式产生的鉴定结论的证据力应具体分析：（一）对于当事人提交法庭的自行鉴定结论必须进行审查，必须经过庭审质证，否则不能直接作为定案的证据；（二）如果对方当事人对该鉴定结论没有异议，且不存在需要重新鉴定的情形的，在质证后应当作为认定事实的证据；（三）如果对方当事人对鉴定结论提出异议，并有证据足以反驳该鉴定结论所认定的事实的，对方当事人可以申请法院重新鉴定，则该鉴定结论没有效力。钟灿明仅对该鉴定结论提出异议，却没有证据予以反驳，更没有申请一审法院重新鉴定，此种情况下一审判决没有认定《房屋面积成果报告书》的效力是不当的。况且，为查清事实，朱真于判决前另行向一审法院提交了鉴定申请书，但一审法院既没有同意重新鉴定，又不认可朱真提交的《房屋面积成果报告书》的行为，导致了一审事实认定不清楚。本着对案件认真负责的态度，朱真在二审中重新提交一份鉴定申请，以便查清真相、公平判决，还请二审法院准许重新鉴定；二、朱真对“本院认为”部分中“2015年12月属于合同有效期限内，朱真应予支付费用，对于合同无效期间（2016年1月至2016年8月），朱真仍事实使用房屋，应参照租金标准向钟灿明支付使用费”有异议：朱真在合同有效期（2015年12月）及无效期（2016年1月至2016年8月），尽管经常遭到钟灿明停电、锁门、派人上门骚扰，严重影响正常经营，但事实上使用了涉案房屋，应当交纳租金或使用费，这一点朱真予以认同。但交纳租金或使用费的标准必须要按照实际的租赁面积进行计算，此前已经交纳的租金（2015年5月23日至2015年11月30日）也应当按照实际的租赁面积计算租金，并予以多退少补。计算如下：1.2015年5月23日至2016年8月31日（扣除10天免租期为456日），朱真应当交纳的租金、卫生费总额：（662.7456×65+500）÷30×456=662393（元）；2.朱真己实际交纳的租金、卫生费总额：59940+（61490+500）×5+30995=400885（元）；3.朱真还应当向钟灿明交纳租金、卫生费总额：662393-400885=261508（元）。综上所述，朱真仅需再向钟灿明交纳使用费及卫生费261508元。为了正确适用法律，维护法律的尊严，维护朱真的合法权益，恳请二审法院依法改判，支持朱真全部上诉请求。钟灿明二审答辩称其不同意朱真上诉理由，请求驳回朱真的上诉请求。朱真的上诉事实和理由在一审已经提出，且查明事实清楚。1.关于面积争议的理由，双方签订合同之后，交付给朱真时，朱真对面积是核实后才使用的，原业主广纺联有限公司交付给钟灿明的是一个旧厂房，厂房空间高8米多，钟灿明的前一个租户，经业主允许，在原厂房租了600多平方米。在租赁期间，前租客开门在墙外搭建一部分阁楼，事后因为有租赁物有8米多的高度，原租客又在室内搭建夹层，所以前一租户使用后交付给朱真的租赁面积有夹层和外搭部分的面积总共是946平方米。朱真所主张实际租赁面积是没有将夹层和外搭部分计算在内的。一审法院审理时，法官以及另案双方当事人（即朱真起诉钟灿明的案子）都在现场，评估公司也详细询问当事人搭建二层的成本那一部分是前租客留下的，双方对前租客搭建的部分没有异议并且签了字；2.朱真2017年1月5日出具的房屋测量成果报告书是其诉讼后单方制作的，没有要求法院进行委托，该报告书已超过了举证期限，故钟灿明依法不对其进行质证。综上，请二审法院驳回朱真诉讼请求。钟灿明向一审法院起诉请求：1、朱真向钟灿明支付2015年12月1日至2017年1月30日期间的租金及卫生费892460元；2、朱真向钟灿明支付拖欠租金及卫生费的滞纳金（以当月欠费为本金，按每日千分之三标准，自当月2日计至2017年1月30日）；3、朱真承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月22日，钟灿明（甲方、出租方、出租方代理人为余玲）与朱真（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称“讼争合同”），约定：甲方将位于员××××号大院自编45号之109房号的厂房（以下简称“涉案房产”）按现状转租给乙方作办公经营使用，该租赁场地建筑面积约为946平方米，租赁期限从2015年5月23日起至2017年5月22日止，甲方同意给予乙方10天免租期，从2015年6月2日开始计算租金，其中2015年5月23日至2016年5月22日，月租金61490元，每月卫生费500元；2016年5月23日至2017年5月23日，每月租金64565元，每月卫生费500元，乙方需在每月1日前将当月租金及卫生费交给甲方，若乙方逾期交租，乙方则每日须按欠缴金额的0.3%向甲方支付滞纳金，直至全部款项交清之日止，若乙方拖欠租金达5日，则甲方有权解除合同，并没收保证金。乙方应当向甲方支付租赁保证金122980元及首次租金（即2015年6月2日至30日）59440元、首次卫生费500元，合计182920元。乙方在租赁内只能进行简单的间墙及室内装修，适当的消防、水电设施，其装修方案及外立面改造方案须报甲方备案，经甲方同意方可施工，施工过程无条件接受甲方监督。合同期满后如乙方需继续租用该场地，同等条件下享有优先租赁权，第三年租金递增率不超10%。租赁期内，如因国家政策变化和政府行为，或遇不可抗力的自然灾害，政府或广州纺织工贸企业集团有限公司开发收回租赁租赁场所等，本合同自行终止，乙方无条件交出租赁场所，甲方退还乙方租赁保证金，甲乙双方各自承担自身的经济损失和法律责任，且互不追究造成经济损失的责任，乙方不得向甲方或甲方地块的开发合作单位要求任何赔偿和补充。乙方须在本合同终止或解除合同当天内将租赁场所交还甲方，对现有房屋结构的装修或基建，乙方不得拆除，归甲方所有，甲方不予补充。如乙方违反，则甲方有权没收租赁保证金及要求乙方赔偿损失。合同终止或解除合同，乙方清缴一切费用，经双方简称租赁场所无损失、无安全问题后，从租赁场所交还甲方之日起2天内，甲方把报纸金本金无息退还乙方等。合同签订后，钟灿明以毛坯状态房屋交付朱真使用，朱真装修投入使用，期间向钟灿明支付租赁保证金、入场服务费用、租金等等，其中2016年9月2日支付租金30995元、水电费10479.81元。2014年12月4日，钟灿明、广纺联签订《临时续租合同》，约定广纺联公司将位于员××××号大院的厂房及草地等场所出租给钟灿明作办公使用，面积为厂房10398平方米，空调室2间108平方米，办公楼前草地578平方米，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止等。2015年11月30日，广州广纺联集团有限公司（以下简称“广纺联”）发出《关于清退员××××号大院（二棉厂）临时性租户的通告》【广纺联（2015）17号】，内容为：自本通告发出之日起2个月内（即到2016年1月31日止），由广纺联清退其直接签约的租户（承租人），由各大租户清退其对应签约的租户（承租人），请各租赁合同各方按照本通告，在上述规定的日期内向广纺联移交租赁场地。2015年12月11日，朱真向钟灿明发出《通知函》，内容为：鉴于承租方收到广纺联发出的文件，现提出以下诉求：1、通过律师建立一个第三方监管银行账户，出租方在给予承租方物业使用期限确认函后，方可在此账户转出租金及相关费用，雇佣律师费用由朱真支付；2、若出租方不同意第1点诉求，请以书面形式给承租方出具在未明确物业使用期限，允许承租方暂缓缴纳物业房租管理费及相关费用的函件。2015年12月24日，广纺联发出《通知书》，内容为：为平稳对租赁场地的清退工作，具体操作方法为：一是对下半年租赁合同已经到期，没有续签的不定期合同及2016年1月、2月份别到期的合同，租赁合同的终止时间统一为2016年2月29日，另不定期合同中现时空置的场所自本通知书发布之日收回；二是对在2016年3月至6月到期的租赁合同，按该租赁合同的自然到期时间终止合同（我司与大租户的合同期最迟为2016年6月30日）。2016年7月20日，广纺联发出《告知书》，内容为：我司于2015年11月30日向各租户发出《关于清退员××××号大院（二棉厂）临时性租户的通告》，2015年12月24日又发出要求做好租赁合同终止及租赁场所的移交工作的《通知书》等，告知：1、我司与大租户的所有合同已于2016年6月30日前终止，双方的租赁关系已终止；2、我司根据情况可以给予小租户（实际使用人）清退过渡期等。2016年8月7日，广纺联发出《告知书》，内容为：租赁关系终止后，各大租户应交还租赁物业，各大租户交还租赁物业的，我司与各大租户的租金、占用费按原租赁期间的合同租金标准结算至2016年6月30日；如各大租户配合我司与小租户（实际使用人）签订清退过渡协议的，我司将视为大租户已履行了相应部分租赁物业的清退、交还责任等。2016年9月7日，广纺联向朱真发出《告知书》：我司于2015年12月24日所发出的《通知书》，明确了我司与大租户的租赁关系的最后终止期限为：2015年下半年租赁合同已经到期，没有续签的不定期合同及2016年1月、2月份别到期的合同，租赁合同的终止时间统一为2016年2月29日；对在2016年3月至6月到期的租赁合同，按该租赁合同的自然到期时间终止。2016年9月23日，朱真向钟灿明发出《责任告知函》，内容为：因钟灿明方于2016年9月23日将租赁物业进行了强行停电行为，我告知，断电期间，由于没电对我方存放的货物所造成的损失及没电导致的安全隐患所造成的后果引发的损失，由钟灿明方一并承担全部责任等。2016年9月26日，朱真（乙方）、广纺联（甲方）签订《租赁场所清退过渡协议》，约定：鉴于甲方与钟灿明（大租户）于2014年12月4日签订了《临时续租合同》，合同约定甲方将员××××号大院内原广英公司曾租用的厂房及草地等租赁给钟灿明使用，租赁期限为1年；2015年5月23日钟灿明将员××××号大院内原广英公司曾租用的厂房部分场所分租给朱真（小租户）使用，租赁期限至2017年5月22日；甲方为收回租赁场所，分别于2015年11月30日、2015年12月24日向场所承租人等发出了《通告》和《通知书》等，要求承租人（次承租人）做好租赁合同终止及移交场所工作；但乙方要求继续使用其所占用的场所，并承诺按照甲方通知随时撤场交还场所及不要求任何补偿或赔偿；现为了以和谐方式解决临时租赁场所的清退交还问题，经甲乙双方协商一致，甲方给予乙方清退过渡期；乙方现占有使用的场所为案涉房产（员××××号大院原广英公司曾租用的厂房部分场所），占用面积为646平方米，用途为办公；过渡期限自2016年9月1日起至2016年12月31日止，场所占用费为33270元/月、公共卫生费为500元/月等。2016年10月8日，广纺联发出《告知书》，内容有：我司于2015年12月24日所发出的《通知书》，明确了我司与大租户的租赁关系的最后终止期限为：2015年下半年租赁合同已经到期，没有续签的不定期合同及2016年1月、2月份分别到期的合同，租赁合同的终止时间统一为2016年2月29日；对在2016年3至6月到期的租赁合同，按该租赁合同的自然到期时间终止合同（我司与大租户的合同期最迟为2016年6月30日）；租赁关系终止后，各大租户应交还租赁物业及（或）配合我司与小租户（实际使用人）签订清退过渡期协议等；各小租户，实际使用人有义务配合各大租户将租赁物业交还我司（及）配合我司的清退工作，如各小租户（实际使用人）不配合我司清退工作而造成我司损失扩大的，各小租户（实际使用人）应承担赔偿等法律责任。关于面积差，朱真提交广州奥格智能科技有限公司的《房屋面积成果报告书》（2017年1月5日出具），涉案房产的使用面积为662.7456平方米，钟灿明不予确认其真实性、合法性、关联性。另查：朱真就讼争合同于2016年11月1日向钟灿明、余玲提起诉讼【（2016）粤0106民初18957】，诉讼请求为：1、撤销双方签订的《租赁合同》；2、钟灿明、余玲赔偿朱真因装修租赁房屋而产生的经济损失1420825元；3、钟灿明、余玲双倍返还朱真租赁保证金245960元；4、钟灿明、余玲返还朱真装修保证金500元、装修补偿费50000元、入场服务费61490元；5、钟灿明、余玲返还朱真多交纳的租金97226元；6、钟灿明、余玲承担本案诉讼费用。目前案件正在审理中。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。余玲为钟灿明的受托人，其与朱真签订的讼争合同应约束钟灿明，合同中约定“租赁期内，如因国家政策变化和政府行为，或遇不可抗力的自然灾害，政府或广州纺织工贸企业集团有限公司开发回收租赁场所等，本合同自行终止，乙方无条件交出租赁场所，甲方退还乙方租赁保证金，甲乙双方各自承担自身的经济损失和法律责任”，双方明知该存在广纺联收回场地的特殊约定，朱真抗辩钟灿明欺诈缺乏依据，一审法院不予采纳。钟灿明与广纺联约定的租期至2015年12月31日，但钟灿明分租给朱真时约定租赁期限至2017年5月22日止，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期2016年1月1日至2017年5月22日约定无效，广纺联多次通知要求朱真搬迁，朱真与广纺联签订《租赁场所清退过渡协议》约定过渡期限自2016年9月1日至2016年12月31日继续使用涉案房产，因广纺联以事实行为收回场地，钟灿明无权主张2016年9月1日起的租金。对于钟灿明主张的超出部分，一审法院予以驳回。至于2016年9月1日前的租金及费用，朱真事实使用场地应予支付费用，其抗辩无法使用场地缺乏事实依据，一审法院不予采纳。2015年12月属于合同有效期限内，朱真应予支付费用，对于合同无效期间（2016年1月至2016年8月），朱真仍事实使用房屋，应参照租金标准向钟灿明支付使用费。对于钟灿明的第2项诉讼请求，2015年12月前后，朱真就能否继续使用房屋向钟灿明提出异议，另结合广纺联的通知函件，朱真迟延支付该月租金具有合理的抗辩理由，一审法院予以采纳。对于此后无效合同期间事实使用期间的租金（使用费）产生的违约金，因合同无效，钟灿明主张违约金缺乏法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年11月30日作出判决：一、被告朱真于本判决发生法律效力之日起10日向原告钟灿明支付2015年12月至2016年8月的使用费及卫生费567135元。二、驳回原告钟灿明的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给对方当事人。本案受理费13910元，由原告钟灿明负担4410元，由被告朱真9500元；财产保全费3960元，由原告钟灿明负担3360元，由被告朱真负担600元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：2018年10月29日，一审法院作出（2016）粤0106民初18957号民事判决中认定：“关于返还多收租金的问题。首先，对于面积差租金部分，如上所述，朱真提供的《房屋面积成果报告书》只是其单方委托测绘，其以此要求按照662平方米而计算案涉房产的租金，并要求钟灿明退回多收的面积差租金，该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。其次，对于朱真于2016年9月2日支付的租金30995元，由于朱真与广纺联公司签订了《租赁场地清退过渡协议》，约定朱真在2016年9月1日至2016年12月31日期间占用案涉房产并由朱真向广纺联公司支付占用费等，故钟灿明无权向朱真收取自2016年9月1日起的租金，因此，朱真要求返还该款项的诉讼请求合法有据，本院予以支持。”该案判决：“一、被告钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱真返还租赁保证金122980元；二、被告钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还装修保证金500元、装修补偿费50000元，入场服务费61490元；三、被告钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱真赔偿装修房屋的损失462436元；四、被告钟灿明自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱真返还多收租金30995元；五、驳回原告朱真的其他诉讼请求。”该案判决后，朱真未向本院提起上诉，而对钟灿明向本院提起的上诉，本院于2019年3月26日作出（2019）粤01民终1466号民事判决：“一、维持广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第一项、第四项；二、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第五项；三、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第二项为：钟灿明自本判决送达之日起向朱真返还装修保证金500元、装修补偿费50000元；四、变更广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18957号民事判决第二项第三项为：钟灿明自本判决送达之日起十日内向朱真赔偿装修房屋的损失67788元；五、驳回朱真的其他诉讼请求。”二审期间，朱真向本院提交：证据一、《证据材料清单》，材料是钟灿明另案中提交的，证明朱真于2019年3月5日（2019）粤01民终1466号案件开庭时，收到钟灿明提交的《房屋租赁诚意金收据》这份新证据。证据二、《房屋租赁诚意金收据》，证明钟灿明与其代理收取中介佣金的广州市天正物业服务有限公司均承认朱真承租涉案租赁场所的单价为60元/平方米，第二年递增5%。钟灿明代理人质证称其针对朱真提交证据反映的1466号案的情况不清楚。二审期间，朱真向本院提交鉴定申请书一份，申请对涉案租赁场地（员××××号大院自编45号之109房号）的建筑面积（不含阁楼）委托专业测量机构进行评估鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对朱真的上诉请求与钟灿明的答辩意见，分析如下：根据前案生效判决的认定，对朱真提出返还面积差租金的诉讼请求，前案是以朱真提供的《房屋面积成果报告书》只是其单方委托测绘，其以此要求按照662平方米而计算案涉房产的租金，并要求钟灿明退回多收的面积差租金，该诉讼请求缺乏依据为由予以驳回。现朱真在本案中向本院提起的上诉亦是以其单方委托测绘的《房屋面积成果报告书》测量面积为662.7456平方米为由，提出其仅应按实际租赁面积（662.7456平方米）向钟灿明支付2015年12月至2016年8月的使用费及卫生费，扣除前期多交纳的租金，还应当支付261508元，并申请对涉案租赁场地（员××××号大院自编45号之109房号）的建筑面积（不含阁楼）委托专业测量机构进行评估鉴定。朱真该上诉请求实际是否定前案有关租赁面积的认定，因此，在前案生效判决认定未经合法程序予以撤销的情况下，本院不予支持。对朱真提出委托专业测量机构进行评估鉴定的请求，本院亦不予照准。综上所述，朱真的上诉请求不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5884元，由朱真负担5884元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月十三日书记员  钟明丽邱建材