广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1123号上诉人（原审被告）：惠州市猎鹰实业发展有限公司，住所地：惠州市惠台工业园惠台路31号。法定代表人：曾国云,董事长。委托诉讼代理人：王高军，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾端娇，广东鸿浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘木河，男，1981年1月12日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：宁跃飞，广东宝力莱律师事务所律师。原审被告:曾国云，男，1963年4月12日出生，汉族，住广东省惠州市仲恺区。委托诉讼代理人：王高军，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾端娇，广东鸿浩律师事务所实习律师。上诉人惠州市猎鹰实业发展有限公司（以下简称猎鹰公司）与被上诉人刘木河及原审被告曾国云建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人猎鹰公司的委托诉讼代理人王高军、被上诉人刘木河的委托诉讼代理人宁跃飞、原审被告曾国云的委托诉讼代理人王高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院审理过程中，查明刘木河在收到一审法院的《预交上诉费通知书》后，未缴纳上诉费。本院向刘木河送达了《催交二审案件受理费通知》，刘木河在收到该通知后仍不予缴纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条规定，按刘木河自动撤回上诉处理。猎鹰公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销惠州市惠城区人民法院（2018)粤1302民初6855号民事判决第二项和第三项，判决猎鹰公司仅需向刘木河退还10万元定金；二、请求二审法院判决刘木河承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决部分事实认定错误。2018年1月5日猎鹰公司的法定代表人曾国云已向刘木河的姐姐刘录英退回了10万元的地皮款。2018年5月15日刘木河却径行向法院起诉，竟然罔顾事实要求猎鹰公司和猎鹰公司法人退还20万元地皮款和要求猎鹰公司承担所谓违约金。一审中刘木河承认其姐姐刘录英代刘木河收取了猎鹰公司退还的地皮款10万元。刘木河的行为具有恶意之嫌。因刘木河未向猎鹰公司提供收款账号，猎鹰公司不能转账支付刘木河剩余10万元地皮款，2018年2月底猎鹰公司多次通知刘木河前来领取剩余的地皮款，但刘木河一直恶意拖延不来领取。刘木河具有恶意要求猎鹰公司支付违约金的事实。贵院不宜支持和纵容刘木河恶意索要违约金的行为，请贵院依法撤销一审判决第二项，判决猎鹰公司仅需向刘木河退还10万元定金。二、原审判决适用法律错误。2013年5月7日刘木河与猎鹰公司签订《土地使用权有偿转让合同》时明确知悉位于惠城区××办事处××开发区××小区××为村集体土地，依法不能买卖，该《土地使用权有偿转让合同》自始无效。另双方在合同第六条约定：“甲方因政府政策变化或其他非甲方原因，致使甲方不能如期或者不能将该地的土地使用权过户到乙方名下，甲方不承担违约责任”，猎鹰公司也是从村集体受让该土地，刘木河向猎鹰公司退还土地后，该土地仍在猎鹰公司管理中，村集体也没有将土地转让款退还给猎鹰公司，因此并非猎鹰公司原因导致该土地不能过户，猎鹰公司也是受害者，猎鹰公司不应当承担所谓的违约责任和违约金。2017年3月27日猎鹰公司与刘木河签订了《退款协议》。猎鹰公司认为《土地使用权有偿转让合同》和《退还协议》均为解决惠城区惠环办事处仲恺高新开发区25号小区的土地转让问题。两份协议均因转让标的违反国家强制性规定而无效，猎鹰公司仅负有退还刘木河土地转让款的义务，猎鹰公司不应当承担所谓的违约责任和违约金。综上所述，原审法院部分事实认定有误，法律适用错误，请贵院依法撤销原审判决第二项和第三项，判决猎鹰公司仅需向刘木河退还10万元定金，并判决刘木河承担本案一审、二审的全部诉讼费用。刘木河辩称，一、关于猎鹰公司称其多次通知刘木河来领取剩余的地皮款，而刘木河一直恶意拖延不去领取，我方认为对方说法没有任何证据，真正的事实是按照退款协议约定，猎鹰公司应当于2017年12月31日全额支付，猎鹰公司既然能退款十万元给刘木河的姐姐，为什么不能退二十万元呢？并且当时刘木河是通过银行转账给猎鹰公司的，那为什么猎鹰公司不能也通过银行转账给回刘木河呢？二、关于退款协议是否有效的问题，我方认为退款协议是独立于原协议存在的，纯粹为退回地皮款而成立的，其不损害任何人的权益，因此其应当是有效的，综上，我方请求驳回猎鹰公司的上诉。刘木河向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年5月8日签订的《土地使用权有偿转让合同》；2.判决猎鹰公司和曾国云退还刘木河定金10万元；3.判决猎鹰公司和曾国云支付刘木河违约金6万元；4.判决本案的诉讼费用由猎鹰公司和曾国云承担。一审法院认定事实：2013年5月7日，刘木河（乙方）与猎鹰公司（甲方）签订《土地使用权有偿转让合同》，约定：甲方转让土地使用权的地块位于惠城区惠环办事处仲恺高新开发区25号小区，具体位置及四至范围以双方确定的图纸标第33号编号为准；土地使用权转让面积玖拾平方米，双方商定土地转让单价为每平方米肆仟贰佰伍拾元人民币，总金额为38.25万元；双方商定采取分期付款的方式，具体是：第一期付款在双方签订本合同时，乙方须向甲方支付土地转让款总额的/%作为购买此地的预付款（即定金），计20万元，第二期付自甲方将土地使用权办到乙方名下之日起15天内，乙方必须付清剩余的土地转让费壹拾捌万贰仟伍佰元人民币，甲方在收到乙方全部款项后，才将报建手续、施工证、规划许可证，一次性付清款项；甲方因政府政策变化或其他非甲方原因，致使甲方不能如期或者不能将该地的土地使用权过户到乙方名下，甲方不承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。2013年5月8日，刘木河通过魏淑芬在深圳农村商业银行松涛支行向曾国云转账支付200000元。2013年6月19日，猎鹰公司向刘木河出具收据，内容为：“今收到刘木河交来购地皮款人民币贰拾万元正”，曾国云在经手人处签名。2017年3月27日，刘木河（乙方）与猎鹰公司（甲方）签订《退款协议》，内容为：“鉴于甲乙双方于2013年5月7日签订了一份《土地使用权有偿转让合同》，原合同签订后，乙方依约向甲方支付了定金20万元，但由于甲方至今未能办理土地权属更名及报建手续，致使原合同无法履行。有鉴于此，经双方协商，特签订本退款协议如下：经双方协商，甲方同意退还定金，退款总额20万元，甲方承诺在2017年12月31日前全额支付；甲方公司的法定代表人曾国云作为甲方的连带责任保证人，承诺在甲方未按期履行本协议义务时代为履行义务；甲方须严格遵照本协议约定的退款时间及金额履行退款义务，如甲方延期退款、不足额退款或拒绝退款的，每延期一个月，乙方有权要求甲方按照退款总额的10%支付违约金，同时甲方须赔偿乙方为追索退款所支付的成本及损失，包括但不限于交通费、诉讼费、律师费等”。2018年1月5日，刘录英代刘木河收取曾国云退回的上欧村地皮款100000元。再查明，2018年5月11日，刘木河与北京市康达（深圳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，刘木河因此案委托该所律师担任刘木河的委托代理人。合同签订后，刘木河向北京市康达（深圳）律师事务所支付律师费20000元。一审庭审中，猎鹰公司和曾国云称案涉土地属于惠环街道办红旗村上欧村小组的集体用地，猎鹰公司向惠环街道办红旗村上欧村小组购买了案涉土地，没有办理土地使用权证。一审庭审后，刘木河将“请求解除2013年5月7日原告与被告惠州市猎鹰实业发展有限公司于2013年5月7日签订的《土地使用权有偿转让合同》”的诉讼请求变更为：“请求认定2013年5月7日原告与被告惠州市猎鹰实业发展有限公司于2013年5月7日签订的《土地使用权有偿转让合同》无效”。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。猎鹰公司确认位于惠城区惠环办事处仲恺高新开发区25号小区的土地属于集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，因案涉土地属于集体土地，不得转让用于非农业建设。因此，刘木河与猎鹰公司签订的《土地使用权有偿转让合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效合同。猎鹰公司亦确认双方签订的《土地使用权有偿转让合同》，违反国家强制性规定而无效，故刘木河请求确认《土地使用权有偿转让合同》无效，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，刘木河与猎鹰公司为退还定金200000元达成的《退款协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。刘木河向猎鹰公司支付定金200000元，后猎鹰公司已于2018年1月5日向刘木河退还定金100000元，故刘木河请求被告猎鹰公司退还定金100000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。刘木河与猎鹰公司在《退款协议》中约定猎鹰公司承诺在2017年12月31日前全额支付定金200000元，如猎鹰公司延期退款，每延期一个月，刘木河有权要求猎鹰公司按照退款总额的10%支付违约金，但刘木河与猎鹰公司约定按月10%计算违约金过高，本院酌情调整为按月利率2%计算，故猎鹰公司应向刘木河支付从2018年1月1日起按月利率2%分段计算至付清款项之日止的利息。曾国云自愿为猎鹰公司退还刘木河定金及利息提供连带责任保证，刘木河请求猎鹰公司、曾国云共同退还定金及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。曾国云应对猎鹰公司退还刘木河上述定金及利息承担连带清偿责任。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘木河与被告惠州市猎鹰实业发展有限公司于2013年5月7日签订的《土地使用权有偿转让合同》无效。二、被告惠州市猎鹰实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘木河退还定金100000元及利息（计算方式：以200000元为基数，从2018年1月1日起至2018年1月5日，从2018年1月6日起至付清款项之日止，均按月利率2%计算)。三、被告曾国云对被告惠州市猎鹰实业发展有限公司退还原告刘木河上述定金及利息承担连带清偿责任。四、驳回原告刘木河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元（原告已预交），由原告刘木河负担2300元，被告惠州市猎鹰实业发展有限公司、曾国云负担2900元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，综合猎鹰公司的上诉请求及刘木河、曾国云的答辩理由，本案二审争议焦点是：一、猎鹰公司和刘木河于2017年3月27日签订的《退款协议》是否有效；二、猎鹰公司除应退还剩余10万元外，是否还应承担其他违约责任。本院分析如下：关于焦点一，猎鹰公司和刘木河于2017年3月27日签订的《退款协议》是否有效的问题。《退款协议》解决的是双方“解除”《土地使用权有偿转让合同》后刘木河依据《土地使用权有偿转让合同》已支付的20万元的返还问题，尽管《土地使用权有偿转让合同》依法属于无效合同，双方在《退款协议》中使用的“解除”一词表达不规范，但双方不再履行该合同并且由猎鹰公司返还刘木河已支付的20万元的意思清楚明确，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《退款协议》是有效的合同。关于争议焦点二，猎鹰公司除应退还剩余10万元外，是否还应承担其他违约责任的问题。依据《退款协议》的约定，猎鹰公司应在2017年12月31日前向刘木河支付20万元，逾期支付则承担相应违约责任。猎鹰公司在2018年1月5日向刘木河支付10万元，剩余10万元仍未支付。猎鹰公司对其所提出的其于2018年2月底多次通知刘木河领取剩余款项而刘木河恶意拖延不领取的主张没有提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。因此，猎鹰公司已构成逾期，应当承担违约责任。至于应承担的违约责任的内容，《退款协议》约定每延期一个月，猎鹰公司按照退款总额的10%支付违约金，一审法院调整为从2018年1月1日起按月利率2%分段计算违约金至付清款项之日，不违反法律规定，双方对该调整亦未提起上诉，因此，本院对一审法院的调整予以维持。但一审判决的判项二关于利息的计算方式“计算方式：以200000元为基数，从2018年1月1日起至2018年1月5日，从2018年1月6日起至付清款项之日止，均按月利率2%计算”的表述存在歧义，本院明确为：计算方式：以200000元为基数，从2018年1月1日起至2018年1月5日，以100000元为基数，从2018年1月6日起至付清款项之日止，均按月利率2%计算。综上所述，猎鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由惠州市猎鹰实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 郭志文审判员 陈晓文二〇一九年五月二十八日法官助理刘剑锋书记员蒋琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。