上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初48353号原告：仲量联行测量师事务所(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区花园石桥路XXX号XXX室XXX楼部分01室。法定代表人：吴允燊，董事长。委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静婷，上海市君悦律师事务所律师。被告：江苏天华文化传媒有限公司，住所地南京市。法定代表人：张继平。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司(以下简称仲量联行)与被告江苏天华文化传媒有限公司(以下简称江苏天华)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告仲量联行委托诉讼代理人吴昊、张静婷、被告江苏天华委托诉讼代理人周哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲量联行向本院提出诉讼请求：1.判令仲量联行、江苏天华签署的《南京洪武文化创意产业园物业管理顾问服务合同》于2017年11月30日提前终止；2.判令江苏天华支付仲量联行2017年8月1日至11月30日的顾问酬金200,000元；3.判令江苏天华支付仲量联行违约金200,000元。事实和理由如下：仲量联行与江苏天华于2017年5月1日签订《南京洪武文化创意产业园物业管理顾问服务合同》(以下简称《服务合同》)，约定自2017年5月1日至2018年4月30日，仲量联行向江苏天华提供物业管理顾问服务并收取酬金50,000元/月；任何一方在无法律依据/合同约定前提下不得随意提前终止合同，若违约应支付200,000元作为赔偿的违约金。合同签订后,仲量联行尽职尽责,严格按照约定向江苏天华提供服务。江苏天华于2017年11月30日主动提出提前终止合同,且至今未支付2017年8月至11月的顾问酬金200,000元。仲量联行认为，《服务合同》合法有效，江苏天华应该依据合同约定履行合同义务。由于江苏天华提前终止合同，且怠于履行付款义务，已构成根本违约。为了维护仲量联行的合法权利不受侵犯，仲量联行提起本案诉讼，请求法院判如所请。江苏天华辩称，仲量联行、江苏天华已经达成终止协议，江苏天华同意《服务合同》于2017年11月30日提前终止。仲量联行未提供合同中约定的物业管理顾问服务，在合同履行中私下向商户收取好处费，且未经江苏天华同意便放行欠款的商户，造成江苏天华经济损失，所以江苏天华不同意支付2017年8月1日至11月30日的顾问酬金。江苏天华就仲量联行上述的违约行为多次提出交涉，仲量联行承认其违约行为，并主动与江苏天华协商终止协议。经双方协商一致，《服务合同》提前终止，且双方互不追究违约责任，所以江苏天华不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，江苏天华与仲量联行签署《南京洪武文化创意产业园物业管理服务合同》，江苏天华委任仲量联行为南京洪武文化创意产业园提供落成前物业管理顾问服务及落成后全权物业管理服务，落成前物业管理顾问服务期限从2015年5月1日起至2015年8月31日止，落成后全权物业管理服务期限从2015年9月1日起至2017年8月31日止。2017年4月30日，经友好协商，江苏天华与仲量联行签订《物业管理服务合同终止协议》，确认《南京洪武文化创意产业园物业管理服务合同》于2017年4月30日提前终止。2017年5月1日，江苏天华(委任人，甲方)、仲量联行(受任人，乙方)签署《服务合同》，约定甲方为坐落于南京市洪武北路XXX号之物业(总建筑面积4860平方米，用途为商业)现命名为南京洪武文化创意产业园的发展商，现委任乙方为该项目提供物业管理顾问服务；服务期限从2017年5月1日至2018年4月30日；在服务期限内，乙方应从甲方利益出发，以正确有效、务实的方式，依照合同的条款提供顾问服务。合同第七条约定物业管理顾问服务，乙方将于合同期内，提供本项目日常运作所需之顾问服务，包括如下内容：1.对甲方选聘的物业管理公司的日常管理运作之服务效果提出意见和建议，定期(每月至少1次)与甲方有关人员一起举行物业例会，听取和提供解决物业管理服务中遇到的各种问题的办法，并根据需要向甲方提供工作情况评估报告及专项顾问评估报告；2.协助甲方组建和培养一支专业现场服务管理队伍以保持本项目整体24小时不停之高效率运营，乙方专责小组将负责定期为此现场服务队伍提供的包括保安、消防、清洁、公共设施设备维护保养、停车库管理及业户、访客之联络等在内的一系列服务管理提供专业的书面评估报告……4.为了能更好地为本项目业主/租户提供优质的服务，乙方应在总结乙方所涉及管理的同类型楼盘的服务经验基础上，针对甲方的物业性质及服务管理要求，设计一份《业户及租户服务管理意见征询表》，建议甲方与甲方委聘的第三方调研机构定期向业主及租户分发，并在第三方机构整理汇的业主及租户的反馈意见基础上，对本项目服务管理内容的调整与增减做出建议；5.协助甲方及其管理公司甄选服务承包商；6.乙方应协助甲方不断完善已拟定的设备设施维护计划，确保所有设备设施的正常运作，对于各个有独立保养合同的设备与设施，乙方亦应协助配合甲方严格监督保养商充分履行其合同职责；7.乙方应协助甲方完善本项目保安系统服务管理操作手册，其中包括完善安保固定岗的设置、流动岗的安排、巡查路线的设计、交接班的程序、各类突发紧急事件之应急操作流程手册、各岗位详尽工作内容和职责，以及相关管理制度表，协助甲方检查并跟进落实情况和全过程的有效控制；8.乙方应协助甲方完善及落实消防培训计划，建议消防设施设备的合理配置、检查和更换计划表；9.乙方应负责协助甲方建立并完善本项目财务管理制度，包括向甲方建议如何收取租户需承担之各类应付费用(如管理费、租金等)及协助甲方拟定相关之财务表式……物业管理顾问服务酬金为每月含税伍万元(包含两名驻场人员的全部成本)；顾问服务酬金由甲方于每月第一日通过银行转账方式支付乙方指定账户；甲乙双方任何一方在无法律依据/合同约定前提下不得随意提前终止合同，此违约者应支付贰拾万元为赔偿对方之违约金，如此等违约行为造成对方任何直接经济损失的，应按实际情况给予经济赔偿。《服务合同》签订后，仲量联行制作了《会议签到表》、《会议记录表》、《南京soloone1913消防设施现场巡查报告》、《南京soloone1913配电系统巡检报告》、《南京soloone1913工程巡检报告》、《季度客户满意度调查》等相关材料。2017年10月29日，仲量联行南京分公司物业与资产管理部负责人邱晓欢向江苏天华发送邮件，内容为“贵司提出：提前终止与本行合同周期为2017年5月1日至2018年4月30日的物业管理顾问服务合同，终止合同日期为2017年11月30日。同时提出对本行驻场人员调整如下：1、自2017年11月1日起驻场经理孙佩玮撤离项目，由本行总部人员介入管理；2、行政助理丁颖服务至2017年11月30日再安排撤离”。2018年1月18日，邱晓欢向江苏天华常务副总经理王莹发送邮件，邮件无具体内容，附件为《洪武顾问合同终止协议2》，即《终止协议》(以下简称《终止协议》)，内容为“委任人(甲方)为江苏天华、受任人(乙方)为仲量联行，双方于2017年5月1日签署《物业管理顾问服务合同》，合同到期日为2018年4月30日，根据项目实际情况，双方友好协商，就合同提前结束事宜，达成以下协议：1、双方同意将原合同提前至2017年11月30日止；2、双方互不追究违约责任”。之后，邱晓欢至江苏天华办公室与江苏天华的丁翔、王莹共同协商提前终止《服务合同》事宜。仲量联行起诉时提供的《终止协议》与2018年1月18日邱晓欢发送的电子版《终止协议》内容一致，但在下方落款处仅有江苏天华加盖公章。根据江苏天华提供的签署《终止协议》时的现场录音，邱晓欢表示“你愿意的话我上面写11月31日结束，就这样，但是你也不要逼着我在这个函上写清楚11月31号所有的费用已结清，我怎么可能，公司又不傻。我上面就把11月31日结束，我这个帮你明确掉，然后呢我上面也写了，双方互不追责你帮我把这个章敲掉，就可以了，合同就这样结束然后费用的部分，我现在已经表明了态度，第一先把这部分打出来给你们”。2018年1月31日、4月9日，邱晓欢两次向江苏天华发送邮件，载明“……本行从2017年8月份开始至今一直未收到后续的物业管理顾问服务酬金，现本行特向贵司发出催款函，物业管理服务酬金付款周期：2017年8月至2017年11月，共计四个月；付款金额共计二十万元。烦请贵司在收到此函件一周内尽快完成支付”。审理中，仲量联行、江苏天华均确认江苏天华支付酬金至2017年7月31日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《服务合同》系仲量联行、江苏天华真实意思表示于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。仲量联行、江苏天华仲量联行一致同意《服务合同》于2017年11月30日终止，本院予以确认。本院经审理归纳争议焦点如下：一、关于合同提前终止的违约金江苏天华认为，虽然《终止协议》仅有江苏天华一方盖章，但是结合其所提供的录音和邮件，能够证明《终止协议》所载内容为仲量联行、江苏天华的真实意思表示，即《服务合同》终止后，江苏天华不需要再支付任何顾问酬金和违约金。主要依据如下：1.邱晓欢通过邮件发送《终止协议》给江苏天华，由此可知《终止协议》系仲量联行草拟，邱晓欢在江苏天华的办公室就《终止协议》与江苏天华进行协商，双方达成一致后，江苏天华打印了两份《终止协议》后加盖公章，将两份《终止协议》交给邱晓欢，邱晓欢拿到后提起诉讼；2.《终止协议》为仲量联行起诉时提交的证据材料，可见仲量联行对该协议是认可的；3.录音中“你愿意的话我上面写11月31日结束，就这样”、“双方互不追责你帮我把这个章敲掉，就可以了，合同就这样结束”明确双方在签署《终止协议》时的合意为《服务合同》终止，且互不追责。仲量联行认为，《终止协议》为江苏天华提出，仲量联行虽然同意提前终止《服务合同》，但并未同意不追究其违约责任。理由如下：1.向江苏天华提供服务的系仲量联行的南京分公司，邱晓欢为南京物业的负责人，负责与江苏天华的沟通和联络。在协商提前终止《服务合同》时，仲量联行要求江苏天华支付200,000元违约金，因邱晓欢草拟的《终止协议》中未体现违约金内容，所以仲量联行没有在《终止协议》上盖章确认，可见仲量联行、江苏天华就《终止协议》未能达成一致；2.录音中确为邱晓欢本人，但该录音存在编辑，部分内容听不清，且仅系双方就该项目的一次沟通，邱晓欢了解江苏天华的想法和方案，不代表仲量联行实质同意免除江苏天华违约责任的要求；3.邱晓欢所发送的邮件仅附有一份《终止协议》，无其他文字内容，更无任何关于“合同提前终止，双方互不追究违约责任”的意思表示，邱晓欢发送邮件时，双方尚处于对合同终止事宜的磋商，仲量联行尊重且同意江苏天华提前终止合同的意愿，但仲量联行未承诺免除江苏天华提前终止合同的违约责任。本院认为，虽然《终止协议》中仅有江苏天华盖章，但结合签订《终止协议》的经过，邱晓欢作为本案所涉项目的负责人，代表仲量联行与江苏天华就提前终止《服务合同》进行磋商。磋商过程中，邱晓欢向江苏天华作出“双方互不追责你帮我把这个章敲掉，就可以了，合同就这样结束”的表述，江苏天华随后在《终止协议》上盖章，可见双方就《服务合同》提前终止、互不追究违约责任已达成一致。再者，最终签订的《终止协议》与邱晓欢于2018年1月18日发送的电子版本完全一致，“双方互不追究违约责任”系仲量联行真实的意思表示。因此，仲量联行要求江苏天华支付违约金200,000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。二、关于顾问酬金的支付江苏天华认为，江苏天华无需再行支付酬金，原因有二：1、仲量联行没有做到《服务合同》中第七条第二、四、六至九款等具体内容，整个《服务合同》履行过程中，仲量联行只提出建议，但未提供实际执行的解决方案；2、根据《终止协议》以及现场录音，《服务合同》提前终止，江苏天华无需再支付其余费用。仲量联行认为，1、《会议签到表》、《会议记录表》、《南京soloone1913消防设施现场巡查报告》、《南京soloone1913配电系统巡检报告》、《南京soloone1913工程巡检报告》、江苏天华常务副总经理王莹所填写的《季度客户满意度调查》等能够充分证明仲量联行已提供相关服务且获得江苏天华认可，江苏天华称仲量联行提供的服务有瑕疵，但未提供证据证明该项内容；2、南京洪武文化创意产业园物业管理服务合同》涉及的是物业管理，该合同终止后所签订的《服务合同》的主要内容为顾问服务合同，其中的服务内容有诸多需要江苏天华协助，江苏天华应该首先提供需要仲量联行配合协助的证据，再由仲量联行进行举证；3、《服务合同》的期限为期一年，现已提前终止，江苏天华要求仲量联行提供所有提供服务的证据材料不符合客观事实；4、签订《终止协议》的录音中没有提及免除酬金的内容。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《服务合同》的主要内容是为南京洪武文化创意产业园提供物业管理顾问服务，非物业管理服务，所涉大多是协助性的内容，现仲量联行已提供证据证明其所提供的服务，江苏天华认为仲量联行未履行《服务合同》内容或者服务存在瑕疵，但没有提供充足的证据予以证明，应当承担举证不能的责任。仲量联行已履行《服务合同》中的内容，江苏天华应当按约支付顾问酬金。《终止协议》签署时，邱晓欢虽然表示过双方互不追责，但未明确表示2017年8月至11月的顾问酬金也无需支付。从录音中邱晓欢所说的“你也不要逼着我在这个函上写清楚11月31号所有的费用已结清，我怎么可能，公司又不傻”可知邱晓欢对于未付酬金的部分并未同意予以一并免除。并且，《终止协议》签署后，邱晓欢仍向江苏天华发送邮件要求其支付四个月的酬金，也可以佐证仲量联行并未放弃追索的权利。所以，仲量联行主张顾问酬金200,000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司与江苏天华文化传媒有限公司签署的《南京洪武文化创意产业园物业管理顾问服务合同》于2017年11月30日终止；二、被告江苏天华文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司2017年8月1日至11月30日顾问酬金200,000元；三、原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取为3,650元，由原告仲量联行测量师事务所(上海)有限公司、被告江苏天华文化传媒有限公司各负担1,825元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年五月二十一日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。