福建省福州市晋安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0111执异15号 案外人：廖学成，男，1984年6月25日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：方苗，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫仕盛，福建亚太天正律师事务所律师。 申请执行人：吴丽芳，女，1972年4月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被执行人：游克云，男，汉族，1972年10月15日出生，福建省平潭县号。 在本院执行申请执行人吴丽芳与被执行人游克云民间借贷纠纷一案中，案外人廖学成于2019年4月23日对执行位于福州市连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵祥苑6#楼1402单元房产的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人廖学成向本院提出异议请求：撤销本院（2017)闽0111民初5156号民事裁定，解除对案涉房屋的查封、冻结措施。 事实和理由： 2017年10月20日，案外人与游克云、**及福州天下诚房产代理有限公司签订了《福州市房地产经纪合同》及补充协议（合同编号：TXC20171020-1)。该合同约定游克云、**将案涉房产出卖给案外人。同日，案外人向游克云、**支付了购房定金12万元。2017年11月7日，案外人按照合同约定向游克云、**支付了购房款496059.06元，在案外人支付案涉房产购房款的当日，游克云、**将房屋移交给了案外人，案外人使用至今。2017年12月3日，案外人向涉案房产开发商福建欢乐天地置业有限公司缴纳了游克云、**未及时支付贷款月供而产生的利息、滞纳金共计11214.03元。至此，案外人共向游克云、**支付了购房款627273.09元。 2017年11月9日，由于游克云、**与中国工商银行股份有限公司福州五四北路支行的借款合同纠纷，福州市鼓楼区人民法院查封了案涉房产，因此导致涉案房产至今未能过户至案外人名下。 2018年1月5日，案外人向福州市鼓楼区人民法院提出执行异议，鼓楼区人民法院受理后作出（2018）闽0102执异12号执行裁定书，依法认定案外人与游克云、**签订的《福州市房地产经纪合同》及补充协议合法有效，并裁定中止了对案涉房产的执行。 2018年8月29日，就案外人与游克云、**之间的房屋买卖合同纠纷，案外人向连江县人民法院提起民事诉讼，连江县人民法院经审理后作出（2018）闽0122民初3485号民事判决，判决游克云**应继续履行《福州市房地产经纪合同》及补充协议，并协助案外人办理案涉房产所有权过户登记手续。该判决现已发生法律效力。 现案外人得知吴丽芳因与游克云民间借贷纠纷一案，晋安区人民法院作出（2017）闽0111民初5156号民事裁定，查封了案涉房产导致案涉房产至今无法过户至原告名下。案外人对此并无过错，因此提起异议。 申请执行人吴丽芳称，案涉房屋仍预告登记在游克云、**名下，并未变更登记至案外人名下，因此案涉房产物权并未变更。且案外人系经申请执行人介绍而购买案涉房产，在购买前申请执行人即已告知案外人游克云尚欠其借款5万元及利息，三方达成购房款优先用于偿还借款的约定，并因此于2017年10月20日签订《补充协议》，《补充协议》约定购房款中的6万元应向申请执行人支付。但《补充协议》签订后两个月，申请执行人仍未收到6万元款项，因此才申请财产保全。如果案外人按照约定支付款项，申请执行人就不会申请保全，因此案外人存在过错，应予驳回其异议请求。 被执行人游克云未作陈述。 本院查明： 2017年10月20日，被执行人游克云委托**与案外人廖学成及福州天下诚房产代理有限公司签订《福州市房地产经纪合同》。合同约定，案外人向游克云、**购买其名下的案涉房产，案涉房产面积为130.13平方米，成交价款为82万元。 同日，案外人向游克云、**支付了购房定金12万元。2017年11月7日，案外人又按照合同约定支付了购房款496059.06元，汇入中国建设银行的指定账户用于解押房产。2017年12月3日，案外人向案涉房产开发商福建欢乐天地置业有限责任公司交纳游克云、**拖欠的未及时支付贷款月供而产生的利息、滞纳金共计11214.03元。2018年2月9日，案外人向福州市鼓楼区人民法院提起执行异议期间，提存了购房款192726.91元。至此，案外人已支付全部购房款82万元。 2017年11月27日，本院立案受理了原告吴丽芳与被告游克云、**民间借贷纠纷一案，案号为（2017）闽0111民初5156号。审理中，原告申请财产保全，本院于2017年12月12日冻结了案涉房产。2018年2月6日，本院作出民事判决，判决游克云偿还借款5万元及利息。该案生效后，吴丽芳申请强制执行。2018年7月17日，本院立案受理了申请执行人吴丽芳与被执行人游克云民间借贷纠纷一案，案号为（2018）闽0111执1845号。 本院另查明： 福州市鼓楼区人民法院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福州五四北路支行与被执行人游克云、被执行人**借款合同纠纷一案中，于2017年11月9日作出（2017）闽0102执4305号执行裁定书，并依此查封了案涉房产。案外人提出异议。2018年2月11日，鼓楼区人民法院作出（2018）闽0102执异12号执行裁定书，认为案外人买卖在前、法院查封在后，且案外人已支付全部购房款，而案外人提供的《房屋交接现场》、《物业管理费缴纳发票》、《水电储备金缴纳发票》等证据业已说明案外人在法院查封前已经占有案涉房产，因此案外人异议请求成立，裁定中止对案涉房产的执行。 此后，连江县人民法院在审理原告廖学成与被告游克云、**、第三人福州天下诚房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年11月13日作出（2018）闽0122民初3485号民事判决书，判决游克云、**应继续履行《福州市房地产经纪合同》及补充协议，并协助案外人办理案涉房产所有权过户登记手续。该判决一审生效。 以上事实，有（2018）闽0102执异12号执行裁定书、（2018）闽0122民初3485号民事判决书、（2017）闽0111民初5156号民事判决书、案外人名下建设银行交易明细单及当事人陈述在卷佐证，可以认定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人签订书面买卖合同并实际占有标的房屋的时间均早于查封时间，案外人业已将剩余购房款192726.91元交付至福州市鼓楼区人民法院执行，其对未办理过户登记无过错。因此，案外人请求中止执行的异议符合上述司法解释规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于福州市连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵祥苑6＃楼1402单元房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 严 辉 审判员 陈华柱 审判员 苏俊宇 二〇一九年五月二十八日 书记员 陈泽林 附注： 本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。