汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初3611号原告（反诉被告）：郑喜钗，女，汉族，1966年6月19日出生，住所地潮安县，委托诉讼代理人：许耿才、陈敏华，均系广东泛尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：林彬，男，汉族，1982年3月15日出生，住所地汕头市金平区，被告：李哲，女，汉族，1982年4月11日出生，住所地汕头市金平区，上列两被告委托诉讼代理人：陈克亮、林长鸿，均系广东明祥律师事务所律师。第三人：汕头市雅佳贸易有限公司，住所地汕头高新区科技东路5号亨泽大厦四楼409-1单元，统一社会信用代码91440500690510373M。法定代表人：刘丰。委托诉讼代理人：沈文凯，系广东潮星律师事务所律师。原告（反诉被告）郑喜钗诉被告（反诉原告）林彬、被告李哲、第三人汕头市雅佳贸易有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许耿才、陈敏华，两被告共同委托诉讼代理人陈克亮、林长鸿、第三人委托诉讼代理人沈文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告林彬、被告李哲立即付还原告购房款17356267元及自2014年6月25日起计至实际还款之日止的违约金（按日万分之二点一计算）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2012年11月26日与被告林彬签订《房地产转让协议书》，约定原告转让位于汕头市高新区经发大厦整幢房产的所有权给被告林彬，房产总价折合人民78356700元。合同签订后，原告依约于2014年6月6日将房产的权属登记至被告林彬名下，但被告林彬仅支付部分款项后便再无付款,2018年8月14日，被告林彬确认结欠原告购房款人民币17356267元。2019年2月25日原告以李哲与被告林彬系夫妻关系，被告林彬向原告购买案涉的高新区经发大厦整幢的行为发生在夫妻关系存续期间为由，申请追加李哲为本案被告。2019年2月25日，原告申请追加汕头市雅佳贸易有限公司为本案第三人。两被告辩称，本案讼争的房产是林彬通过汕头中级人民法院裁定以物抵债取得的，并非通过与原告签署房地产转让协议书而取得的，价款也完全不相同，林彬是以2300万元抵债取得讼争房产的，而原告与被告林彬签署的协议书约定的价款是78356700元，由于原告无法将讼争房产转让给被告，客观上存在不能履行的事实，因此原告与被告之间的合同关系应予解除，不存在继续履行的问题，原告已收取的款项应当全部返还给林彬，林彬无需再支付原告任何款项，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，第三人与原告的意见一致，被告及反诉原告严重违背诚信原则，请求法庭支持原告的本诉，驳回被告林彬的反诉请求。反诉原告诉称，反诉原告与反诉被告2012年11月26日签订了《房地产转让协议书》，约定反诉被告将位于汕头市高新区经发大厦整幢（高新区内6号地块范围内）（下称涉案房产）作价78356700元转让给反诉原告，反诉被告在协议书中明确表示该转让房产是甲方（即反诉被告）经合法手续取得。2012年12月13日，反诉原告与第三人签订了《债权转让协议书》，由反诉原告受让了第三人拥有的（2005）金民二初字第44号《民事判决书》、（2005）汕濠法民三初字第21、22、23、24、25、26号《民事判决书》项下的债权本息。2012年12月20日，汕头市中级人民法院作出(2012)汕中法执提字第1-2号《执行裁定书》、(2012)汕中法执提字第2-2号《执行裁定书》、(2012)汕中法执提字第3-2号《执行裁定书》、(2012)汕中法执提字第4-2号《执行裁定书》、(2012)汕中法执提字第5-2号《执行裁定书》、(2012)汕中法执提字第6-2号《执行裁定书》、(2012)汕中法执提字第7-2号《执行裁定书》，裁定林彬为(2012)汕中法执提字第1.2.3.4.5.6.7号案件的申请执行人。2012年12月24日，反诉原告林彬与汕头市龙湖二街区工业经济发展公司用地及上盖物(经发大厦)全座的产权人(也是案件的被执行人)汕头市工业经济发展总公司达成《执行和解协议书》，约定将汕头市工业经济发展总公司所有的位于汕头市龙湖二街区工业经济发展公司用地及上盖物(经发大厦)全座以物抵债给林彬。2013年2月1日，汕头市中级人民法院作出(2012)汕中法执提字第1-3号《执行裁定书》，裁定被执行人汕头市工业经济发展总公司将拥有的位于汕头市龙湖区二街区高新内用地面积5573.2平方米及上盖物以2300万元抵债给反诉原告。因此，涉案房产是反诉原告通过以物抵债的方式取得的，并不是向反诉被告购买取得的。反诉原告与反诉被告签订《房地产转让协议书》后，反诉原告至今共支付了反诉被告款项合计6200万元。反诉原告近日发现,2012年11月26日反诉原告与反诉被告签订《房地产转让协议书》时，涉案房产的产权人为汕头市工业经济发展总公司，反诉被告并不是该房产的产权人，对该房产没有任何处分权。如上，反诉原告系通过以物抵债的方式取得涉案房地产的，反诉被告因未取得涉案房地产所有权或处分权致使该房地产不是由反诉被告交易过户给反诉原告。故此，反诉原告与反诉被告2012年11月26日签订的《房地产转让协议书》应当予以解除，反诉被告应返还反诉原告款项合计6200万元及该款自反诉之日起至实际偿还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。反诉原告请求判令：1、反诉原告与反诉被告2012年11月26日签订的《房地产转让协议书》予以解除，反诉被告立即返还反诉原告款项6200万元及该款自反诉之日起至实际偿还之日止按同期银行贷款利率计算的利息；2、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告辩称，一、反诉被告已履行与反诉原告签订的《房地产转让协议书》中约定的全部义务。2012年11月26日反诉被告与反诉原告签订的《房地产转让协议书》，之后，反诉被告支付涉案房地产的各种政府应交款、工程款、物管费、卫生费、环保费及相关人员工资，并出资完善涉案房地产的配套设施，使涉案房产从烂尾楼达到竣工验收标准，最终将涉案房产通过第三人以物抵债及变更执行人的方式确权到反诉原告名下并办妥房产证，反诉原告也已将除了301房和602房的其他本案涉案房产转让给案外人，反诉原告也从中获取了利润，反诉被告已履行全部合同义务，不存在违约行为，反而是反诉原告没有依约付款，至今尚欠反诉被告房款17356267元未还。二、反诉原告诉请解除本案《房地产转让协议书》没有法律依据。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。而本案中反诉原告诉请解除本案的《房地产转让协议书》不符合上诉法律规定，依法应予以驳回。刚反诉原告提及涉案房产在客观上已无法过户到其名下，但现在涉案房产已经全部过户到反诉原告名下，且反诉被告已将大部分房产转让给案外人。被告李哲辩称，支持反诉原告的反诉请求。第三人述称，与反诉被告的意见一致。原告为支持其主张提供的证据及其拟证明内容有：1、原告《居民身份证》1份，拟证明原告的主体资格。2、被告《人口信息查询资料》2份。3、婚姻证明1份，证据2-3拟证明两被告的主体资格、是夫妻关系。4、第三人企业信用信息1份，拟证明第三人的主体资格。5、2012年10月28日《房地产转让协议书》1份共3页，拟证明原告自第三人处受让了涉案整幢房产。6、2012年11月26日《房地产转让协议书》1份共4页，拟证明原告将受让到的涉案房产以折2700元/平方米的价格转让给被告，总价暂按78356700元计，由被告分四期归还；最后一期在房地产权证登记至被告名下10个工作日内，被告按权证整幢总面积，依多加少退原则向原告结清余款。7、（2012）汕中法执提字第1-2、2-2、3-2、4-2、5-2、6-2、7-2、1-3号《执行裁定书》8份共16页。8、《粤房地权证汕字第××号》1份。9、《不动产产权情况表》1份。10、汕头高新技术产业开发区国土资源局分别于2014年6月10日、2019年5月15日出具的《证明》各1份。证据7-10拟证明原告通过第三人以债权转让和以物抵债给被告林彬的形式履行合同，案涉整幢房产于2014年6月6日登记于被告林彬名下，2014年6月10日被告林彬取得上述涉案房产共24份房地产权证。11、确认书1份，拟证明被告于2018年8月14日确认，尚欠原告17356267元。12、第三人《情况说明》1份，拟证明第三人的交易对方是原告，而不是被告林彬，原告已向第三人支付全部的转让款，第三人从未收取过林彬的任何转让款。被告林彬、被告李哲对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-4无异议。对证据5真实性无法确认，该证据与本案不具有关联性。对证据6无异议。对证据7-10的真实性无异议，2019年5月15日的《证明》由法院依法认定，对其他证据的证明内容有异议，所发生的情况与原告无关，是被告林彬与第三人之间发生的关系，且该关系通过人民法院的裁定书确认予以保证。对证据11真实性无异议，但对证明内容有异议，由于原告已经无法将讼争的房产交易过户给被告林彬，原被告之间签署的房地产转让协议书客观上已不能履行，因此被告林彬不存在结欠原告任何款项的情况，相反原告应该将收取的款项退回林彬。对证据12的真实性无法确认，对证据的内容有异议，本案从原告及反诉原告提交的证据、高新国土出具的证明材料，均证实本案并非通过二手房交易进行的，本案讼争房产是被告林彬通过法院裁定以物抵债取得的，至于原告与第三人的约定或签署的合同与被告无关，他们之间的约定均不对被告发生任何法律效力。第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-12无异议，按照合同约定第三人有义务按照原告的请求将本案所有房产以变更执行主体的方式转让，第三人与被告林彬不认识，第三人与被告林彬签署的合同也是基于原告的请求而签署的。被告（反诉原告）林彬及被告李哲为支持其本诉答辩及反诉主张提供的证据及其拟证明内容有：1、2012年11月26日《房地产转让协议书》1份共4页，拟证明林彬与郑喜钗2012年11月26日签订了《房地产转让协议书》，约定原告将位于汕头市高新区经发大厦整幢（高新区内6号地块范围内）（下称涉案房产）作价78356700元转让给被告林彬，原告在协议书中明确表示该转让房产是甲方（郑喜钗）经合法手续取得。2、《补充协议书（一）》1份，拟证明郑喜钗委托林彬将部分款项支付至拍卖行。3、《债权转让合同》1份共2页，拟证明2012年12月13日，林彬向汕头市雅佳贸易有限公司受让了（2005）金民二初字第44号《民事判决书》、（2005）汕濠法民三初字第21、22、23、24、25、26号《民事判决书》项下的债权本息，受让交易价格为2000万元。4、（2012）汕中法执提字第1-2号《执行裁定书》1份共2页、（2012）汕中法执提字第2-2号《执行裁定书》1份共2页、（2012）汕中法执提字第3-2号《执行裁定书》1份共2页、（2012）汕中法执提字第4-2号《执行裁定书》1份共2页、（2012）汕中法执提字第5-2号《执行裁定书》1份共2页、（2012）汕中法执提字第6-2号《执行裁定书》1份共2页、（2012）汕中法执提字第7-2号《执行裁定书》1份共2页，拟证明汕头中级人民法院（下称汕头中院）2012年12月20日裁定林彬为（2012）汕中法执提字第1、2、3、4、5、6、7号案件的申请执行人。5、《执行和解协议书》1份，拟证明2012年12月24日，林彬与汕头市龙湖二街区工业经济发展公司用地及上盖物（经发大厦）全座的产权人（也是案件的被执行人）汕头市工业经济发展总公司达成《执行和解协议书》，约定将汕头市工业经济发展总公司所有的位于汕头市龙湖二街区工业经济发展公司用地及上盖物（经发大厦）全座以物抵债给林彬。6、（2012）汕中法执提字第1-3号《执行裁定书》1份共2页、2019年1月9日汕头高新技术产业开发区国土资源局出具的《查询函》1份，拟证明2013年2月1日，汕头中院作出（2012）汕中法执提字第1-3号《执行裁定书》，裁定被执行人汕头市工业经济发展总公司将拥有的位于汕头市龙湖区二街区高新内用地面积5573.2平方米及上盖物以2300万元抵债给被告林彬。2019年1月9日汕头高新区国土局出具的《查询函》，证明林彬通过“以物抵债”方式取得汕头市龙湖区二街区高新内用地面积5573.2平方米及上盖物。7、银行汇款凭证40份、2012年12月11日《收条》1份，拟证明林彬至今共支付郑喜钗购房款项合计6200万元。8、《通知书》、EMS快递单及送达证明各1份、短信息截图2份，拟证明林彬解除与郑喜钗2012年11月26日签订了《房地产转让协议书》并通知郑喜钗，要求其返还收取的6200万元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）林彬及被告李哲提交的证据发表如下质证意见：对证据1-2无异议。对证据3真实性无异议，但对证明的目的有意见，被告林彬没有向第三人受让债权，第三人是接受原告的指示，为了履行原告和被告林彬的《房地产转让协议书》才与被告林彬签订《债权转让协议》，该《债权转让协议》只是为了方便履行原告和被告林彬的《房地产转让协议书》，不能用来认定当事人之间的权利义务。对证据4的真实性无异议，对证明的目的有意见，被告林彬没有向第三人受让债权，第三人是接受原告的指示，为了方便履行原告和被告林彬的《房地产转让协议书》，将申请执行人变更为被告林彬。对证据5的真实性无异议，对证明的目的有意见，该《执行和解协议书》的签订也是为了方便履行原告和被告林彬的《房地产转让协议书》，将涉案房产以以物抵债的方式变更到被告林彬名下。对证据6的真实性没意见，对证明的目的有意见，涉案房产裁定给林彬以物抵债也是为了方便履行原告和被告林彬的《房地产转让协议书》。对证据7无异议。对证据8有异议，通知书、短信没有收到，被告林彬没有证据证明原告收到通知书、短信，另外，被告林彬依据法律规定是没有理由能够解除合同。第三人对被告（反诉原告）林彬及被告李哲提交的证据发表如下质证意见：与原告（反诉被告）的质证意见一致。第三人为支持其主张提供的证据及其拟证明内容有：原告提交的证据12《情况说明》1份，证明第三人的交易对方是原告，而不是被告林彬，原告已向第三人支付全部的转让款，第三人从未收取过林彬的任何转让款。原告对第三人提交的证据无异议。两被告对第三人提交的证据发表如下质证意见：对该证据真实性无法确认，对其内容有异议，本案从原告及反诉原告提交的证据、高新国土出具的证明材料，均证实本案并非通过二手房交易进行的，本案讼争房产是被告林彬通过法院裁定以物抵债取得的，至于原告与第三人的约定或签署的合同与被告无关，他们之间的约定均不对被告发生任何法律效力。经审理查明：2012年10月28日，原告郑喜钗（受让人即乙方）与第三人（出让人即甲方）签订了一份《房地产转让协议书》，载明“鉴于：1、甲方已经受让（2005）金二民初字第44号《民事判决书》、（2005）汕濠法民三初字第21、22、23、24、25、26号《民事判决书》项下确认的全部债权并成为前述七案的申请执行人，现七案正在汕头中院执行程序中，执行案号为（2012）汕中法执提字第1、2、3、4、5、6、7号；2、甲方已同被执行人汕头市工业经济发展总公司达成以物抵债的意向，基本商定汕头市工业经济发展总公司将其位于汕头市高新区经发大厦整幢的房产以法院的评估价以物抵债给甲方”，双方就汕头市高新区经发大厦整幢房产所有权转让事宜约定“一、甲方愿意将汕头市高新区经发大厦整幢房产所有权转让给乙方，该房产建筑面积为29021平方米。二、上述房产转让总价格为3000万元，该转让价为收净价。由于经发大厦尚未竣工验收，后续竣工验收的相关费用以及法律规定应缴纳的全部税费均由乙方承担，与甲方无关。三、双方同意以变更执行案件申请人的方式履行合同，甲方负责将（2012）汕中法执提字第1、2、3、4、5、6、7号执行案件中的申请人变更为乙方或乙方指定的第三人。四、付款时间：1、在签订本协议5日内，乙方支付转让款1000万元；2、甲方将（2012）汕中法执提字第1、2、3、4、5、6、7号执行案件中的申请人变更为乙方或乙方指定的第三人，且签收法院变更裁定书后10天内，乙方支付剩余转让款2000万元。五、双方权利义务：1、甲方应在收到乙方第一笔转让款2天内向乙方移交上述七案债权的相关债权凭证及法律文书、经发大厦的相关资料；2、甲方应在收到乙方第一笔转让款90天内将（2012）汕中法执提字第1、2、3、4、5、6、7号执行案件中的申请人变更或协助变更为乙方或乙方指定的第三人；3、上述房产过户至乙方或乙方指定的第三人名下的全部税费以及后续竣工验收的费用由乙方负责。六、双方违约责任：1、本协议签订生效后，甲乙双方应严格履行，不得违约，否则应承担违约责任；2、甲方违反第五条1-2项约定的，应支付乙方违约金，标准为：已付房款*违约天数*0.1%；3、乙方违反第四条约定的，应支付甲方违约金，标准为：应付而未付房款*违约天数*0.1%”。第三人在甲方栏下加盖公章确认，原告在乙方栏下签名确认。2012年11月26日，原告郑喜钗（出让人即甲方）与被告林彬（受让人即乙方）签订一份《房地产转让协议书》，约定“甲方转让房产位于广东省汕头市高新区经发大厦整幢（高新区内第6号地块范围内），整幢房产建筑面积为29021平方米的房屋所有权属。该转让房产是甲方经合法手续取得”。双方就转让房产价格结算约定“甲方转让给乙方全部房产的总价格暂定按整幢总价折合人民币78356700元（折合每平方米2700元）。若国土、房产管理部门最终测量确定总面积（即办理国土房产证面积为结算面积），如出现超出或少于29021平方米面积时，则对超出面积或者少于面积部分按每平方米2700元为单位进行双方实际结算，依照多加少退原则。如因出现A幢增加的13层，B幢增加的9层部分无法办理产权证时，此部分不能计入该结算面积，由甲方负责处理”。双方对付款方式、条件约定“1、甲、乙双方自本协议签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付定金500万元，签订转让协议时甲方需向乙方提供出具取得转让该房产的合法有效相关证件及资料。2、首期付款，甲方对该上述房产的相关合法资料更名于乙方名下（包括但不限于拍卖行出具证明、法院裁定书、执行），乙方应于10个工作日内付还甲方转让房款2000万元。3、第二期付款于首期付款2个月内(原则上预留1500万元于第三期结算付还)，乙方应付还甲方转让房款人民币3800万元。(甲方同意乙方先付还人民币2000万元，余下人民币约1800万元乙方必须在叁个月内付清给甲方，并按银行贷款基准利率按实计付给甲方。)4、第三期付款，甲方在将上述“经发大厦”的全部房地产权证，按图纸所示划分办理房地产权证(交易税费买卖双方按有关规定各自负责所属部分)至乙方名下之后10个工作日内(以乙方见到房地产权证之日计起)，乙方应按房地产权证整幢总面积结算，依照多加少退原则结清余款。5、上述房产总移交乙方之前，甲方对上述房产清场(包括但不限于经发大厦移交之前的征地及建设遗欠政府各部门应缴款项及建设工程款和所拖欠人员工资、物业管理费、卫生费、水电费、环保费等一切债务)概由甲方负责，与乙方无关”。双方就权利义务约定“1、乙方在本协议签定之日起5个工作日内，向甲方支付第一笔款项为人民币500万元作为定金。2、甲方收到乙方付给第一笔款项定金为人民币500万元，应当于签订协议时向乙方出具上述转让该房产取得的合法有效相关资料。3、乙方在付给甲方定金之日起90日内，甲方必须将转让标的“经发大厦”合法竟得转移至乙方名下(包括但不限于拍卖行出具证明、执行法院裁定书)。4、甲方收到乙方在付给定金之日起90天内，甲方必须对上述房产进行清场移交乙方保管使用(包括但不限于经发大厦移交之前的征地及建设遗欠政府各部门应缴款项及建设工程款和所拖欠人员工资、物业管理费、卫生费、水电费、环保费等一切债务)。5、甲方收到乙方定金之日起应尽快在90天内自行出资对“经发大厦”完成整修，整修配套设施(包括但不限于如供水管道、水表、供电电表及配电房设施，电梯、消防等设备)的安装，以达到转让标的“经发大厦”整幢房产权属确权验收标准。门窗维修、围墙由乙方负责。6、甲方应在本协议签订之日起六个月负责完善转让标的“经发大厦”整幢房产的竣工全面息验收完毕，产生报建竣工验收之相关的一切费用均由甲方承担支付。7、甲方应自本协议书签订之日起一年内，甲方按规定缴纳税费。甲方在将“经发大厦”的产权确权并办理产权证(交易税费甲乙买卖双方按有关规定自行负责)到乙方名下后10个工作日内(以乙方收到房地产权证之日计起)，甲乙双方将进行本协议房产结算并结清余款。产生国土房产及涉及办理产权证的各部门及测量费概由甲方承担，与乙方无关。”双方就违约责任约定“1、本房地产转让合同书订立生效后，甲、乙双方应认真严格履行，不得违约，否则应承担违约责任。2、若甲方未能按本协议上述第四条款之1-7项约定进行时，逾期超过一个月视为违约，应赔偿乙方违约金双倍定金，已付房款及按实际投入建设配套的全部款项按日利息千分之一赔偿乙方，同时承担由此产生的经济责任和法律责任。3、若乙方未能按本协议第三条款之1—4项约定进行时，逾期超过一个月视为违约，已付定金不予退还，已付房款甲方应于10个工作日内退还乙方。投入配套归甲方所有，同时承担由此产生的经济责任和法律责任。4、本协议书在执行过程中，若存在未尽事宜，经双方协商，另订补充协议并与本协议具有同等法律效力。5、甲、乙双方均承担保密义务，在未完全履行完毕本协议项下双方权利义务时，任何一方不得向外泄露本协议所载内容。6、本协议书甲乙双方签字后甲方收到乙方定金之日起生效，至乙方领到房地产证和甲方收到乙方全部房款时自然失效。7、见证方对协议当事双方有效履行本协议项下权利义务承担监督作用，同时也见当事双方的行为是真实意思的表达”。原告与被告林彬分别在该协议书的甲方、乙方栏下签名确认。2012年12月7日，原告郑喜钗（出让人即甲方）与被告林彬（受让人即乙方）就2012年11月26日签订的《房地产转让协议书》另拟订一份《补充协议书（一）》，补充协议内容如下：“一、原协议第三条款第一项乙方已履行，第三条款的第二项甲方应将上述房地产更名于乙方名下，乙方才付首期款。甲方因当前急需通过拍卖行拍卖竞投需用保证金人民币400万元，今向乙方要求先借用人民币400万元作为竞投保证金并委托以乙方林彬名义参与竞投，但必须履行以下条件：1、乙方提供人民币400万元给甲方并以林彬名义竞标，如中标，则将人民币400万元作为乙方付还甲方首付房款，对于中标后付还拍卖行的全部资金概由甲方负责处理，如甲方对付还拍卖行的后续资金问题不能解决时，而导致乙方所付的保证金违约不能回收所造成的损失仍由甲方负责赔偿，按协议中的第五条款第二项赔偿乙方；2、如不能中标，则人民币400万元由林彬收回，已造成包括经济损失由甲方赔偿乙方并于10天内归还乙方。二、本补充协议与原协议具有同等法律效力。三、本补充协议一式三份，甲、乙双方各执一份，泰新拍卖有限公司一份。”原告与被告林彬分别在甲方、乙方栏下签名确认。2012年12月13日，第三人（转让方即甲方）与被告林彬（受让方即乙方）签署《债权转让合同》一份，约定“第一条转让标的：甲方将其享有的(2005)金民二初字第44号《民事判决书》(2005)汕濠法民三初字第21、22、23、24、25、26号《民事判决书》项下确认全部债权本金14722616.51元及全部利息转让给乙方。第二条转让价格、转让方式、价款支付时间：1、转让价格。甲方将上述债权以20000000元转让给乙方。2、转让价款支付方式和时间；乙方采用一次性付款方式，在本合同签订之日付还全部转让款。第三条转让标的的交割事项以及协助义务：1、自本合同签订之日后，并在甲方已经全部转让款后，甲方将(2005)金民二初字第44号《民事判决书》、(2005)汕濠法民三初字第21、22、23、24、25、26号《民事判决书》以及《债权转让通知书》原件移交给乙方，同时由乙方出具收条；2、在乙方办理变更申请人主体事务期间，甲方应无条件予以协助。第四条合同的生效条件及其他：1、本合同于以下条件全部满足时生效：（1）、乙方按时、足额付清转让款；（2）、甲方按本合同第三条第1款约定移交相关债权文书；（3）、甲乙双方均于本合同上签字或盖章；2、本合同生效后，双方对本合同内容的本更或补充应采用书面形式订立，并作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力”。2012年12月20日汕头市中级人民法院作出的（2012）汕中法执提字第1-2、2-2、3-2、4-2、5-2、6-2、7-2号《执行裁定书》七份均确认变更林彬为上述七案的申请执行人，原第三人的权利义务由林彬继受。2012年12月24日，被告林彬与汕头市工业经济发展总公司达成《执行和解协议书》，双方一致同意汕头市工业经济发展总公司以其所有的位于汕头市龙湖二街区工业经济发展公司用地及上盖物（经发大厦）全座依照评估价22035480元以物抵债给林彬。林彬于甲方栏下签名确认，汕头市工业经济发展总公司法定代表人彭汉标于代表人栏下签名并于乙方栏下加盖公章确认。2013年2月1日，汕头中院作出（2012）汕中法执提字第1-3号执行裁定书，裁定：一、被执行人汕头市工业经济发展总公司将涉案房地产交付申请执行人林彬抵债；二、申请执行人林彬可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续；三、该院（2012）汕中法执提字第1.2.3.4.5.6.7.号七案全部执行完毕。2014年6月6日汕头高新技术产业开发区国土资源局将上述房产权过户登记在林彬名下。2014年6月10日，被告林彬在该局领取了汕头高新区科技中路11号-1层停车场全层、101号房、102号房、201号房、202号房、301号房、302号房、401号房、402号房、501号房、502号房、601号房、602号房、701号房、702号房、801号房、802号房、901号房、902号房、1001号房、1002号房、1101号房、1201号房、1301号房的房地产权证共24份。同日，汕头高新技术产业开发区国土资源局出具的《证明》显示位于汕头市龙湖区二街区高新区内用地（即高新区东片6E地块土地）及上盖物，现总确权地址为汕头市高新区科技中路11号。根据该局于2019年1月9日出具的《查询函》载明“根据汕头市中级人民法院《执行裁定书》（2012）汕中法执提字第1-3号，林彬通过‘以物抵债’方式取得上述土地（原汕头市龙湖区二街区高新内用地面积5573.2平方米）及上盖物”。2012年11月30日至2015年4月27日期间，被告林彬先后40次付还原告郑喜钗购房款合共6200万元，余款没有付还，经原告催讨，被告林彬于2018年8月14日向原告出具确认结欠购房款字据“原合同面积29021.㎡、现测量面积29391.21㎡×2700元/㎡＝79356267元、已付60000000元.尚欠19356267元、补充协义（议）已付2000000元、总尚欠17356267元”。被告林彬在该字据落款处签名。但被告林彬立下该字据后一直未能清偿，原告催讨未果，遂于2018年11月6日向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为：本案系买卖合同纠纷。案涉房地产系汕头中院7宗执行案件的执行标的物。该7宗执行案的申请执行人为本案的第三人，被申请执行人是汕头市工业经济发展总公司，是案涉房地产的登记权利人。在汕头中院执行裁定上述房地产以物抵债前，第三人与原告签订了房地产转让协议，将上述7宗执行案项下取得的以物抵债的涉案房地产权利全部转让给原告，并约定以变更执行案件申请人为原告或原告指定的第三人的方式履行合同约定的房地产权转让。遂后原告依据该房地产转让协议所享有的合同权利既而与被告林彬签订了涉案房地产转让协议，将上述房地产权又转让给被告林彬。上述两份房地产转让协议签订时，第三人及原告虽未实际取得房屋转让协议标的物的所有权或处分权，但基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，作为物权变动的原因行为的上述两份房地产转让协议的效力，并不因出让人未取得标的物的所有权或处分权而受影响。因此，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反国家法律法规强制性效力性的规定，是有效合同，具有法律约束力，双方当事人均应依约全面履行。关于原告与被告林彬签订的上述房地产权转让协议的履行问题，原告依据与第三人协议约定，指示第三人按照原告的指定，通过与被告林彬签订债权转让协议的形式，将已转让给原告的案涉房地产权转移到被告林彬名下，并向汕头中院申请将申请执行人变更为林彬。汕头中院审查后，裁定变更林彬为申请执行人，并裁定债务人汕头市工业经济发展总公司名下的房地产以物抵债的方式抵偿给林彬。该执行裁定已发生法律效力，案涉房地产的物权已转移至被告林彬名下。至此，原告通过上述方式已实际履行了房地产权转让协议约定的将案涉房地产权转移至被告林彬名下的主要合同义务，同时，原告还履行了协议约定的其他相关义务后，将案涉房地产实际交付被告林彬。在此期间，被告林彬先后40次通过银行转账的方式支付给原告购房款合共6200万元，也已履行了大部分还款义务。因此，两被告抗辩称原被告双方签订的房屋买卖合同没有履行，与事实不符，本院不予采信。被告林彬于2018年8月14日向原告出具字据确认其结欠原告购房款17356267元，该确认结欠购房款字据是当事人的真实意思表示内容清楚明确，合法有效，本院予以认定，被告林彬出具该结欠购房款的字据后至今没有向原告清偿，已构成违约，应依约偿还结欠购房款并承担相应的违约责任，由于协议仅约定第三期付款的时间即在将上述案涉房地产办理房地产权证至被告林彬名下之后10个工作日内(以乙方见到房地产权证之日计起)，被告林彬应按房地产权证整幢总面积结算，依照多加少退原则结清余款，而没有约定逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告主张按日万分之二点一计算违约金，不高于上述最高院司法解释的相关规定，本院予以照准。原告请求违约金按房地产权证办理至被告林彬名下之后10个工作日（以林彬见到房地产权证之日计起）后起算，即自2014年6月25日起计至还清欠款之日止，合理合法，本院予以支持。庭审时，两被告辩称，上述确认结欠的购房款17356267元，还应抵减200万元，但却未能提供证据，原告也不予承认，故对于两被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告林彬与被告李哲系夫妻关系，案涉房地产权登记在被告林彬名下，两被告均当庭确认其夫妻之间对上述房地产权没有特别约定，系其夫妻共同财产，可见购买上述房地产是基于两被告夫妻共同意思表示，因此两被告购买上述夫妻共同财产而产生的债务应属两被告夫妻共同债务。原告请求两被告对上述债务承担共同清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。反诉原告林彬反诉称，反诉被告并不是该房产的产权人，对该房产没有任何处分权，反诉原告系通过以物抵债的方式取得涉案房地产的，反诉被告因未取得涉案房地产所有权或处分权致使该房地产不是由反诉被告交易过户给反诉原告，请求反诉被告返还6200万元及该款的相应利息。由于第三人与反诉原告林彬签订的《债权转让合同》是第三人基于与反诉被告签订的《房地产转让协议书》所约定并依据反诉被告的指示而签订的，这是反诉被告履行与反诉原告林彬之间房地产转让协议书约定义务的方式，第三人与反诉原告林彬之间的《债权转让合同》并非独立存在，事实上反诉原告林彬也没有依据该合同向第三人支付价款，而是依据反诉原告与反诉被告之间的《房地产转让协议书》向反诉被告支付价款，反诉原告与反诉被告之间的《房地产权转让协议书》是林彬取得案涉房地产物权的原因合同，双方也已履行了该合同约定的大部分权利义务，因此被告林彬反诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十四条第四款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告林彬、李哲于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告郑喜钗购房款17356267元及自2014年6月25日起计至本判决限定还款之日止按日万分之二点一计算的违约金。二、驳回反诉原告林彬的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费157010元、保全费5000元，由被告林彬、李哲共同负担，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。反诉费175900元由反诉原告林彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  李海涛审判员  冯增平审判员  郑 毅二〇一九年五月十七日法官助理林颖书记员黄艾珣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……第二十四条……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。