广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9830号原告：何雨晴，男，1969年2月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：马宇雄，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。被告：覃涛，男，1985年2月3日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告：广州诚品宅配家具有限公司，住所地广州市番禺区沙头街南双玉村禺山西路945之一。法定代表人：李分芝。原告何雨晴与被告覃涛、广州诚品宅配家具有限公司（以下简称诚品宅配公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何雨晴的委托诉讼代理人马宇雄到庭参加了诉讼，被告覃涛、诚品宅配公司经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何雨晴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月28日签订的《租赁合同》，并将房屋交回原告管业；2.两被告连带立即支付从2018年5月1日起至被告实际交回房屋给原告之日止的租金，暂计至2018年9月30日为11600元；3.两被告立即支付水电费、租赁税金16587元；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，何雨晴变更其第1、2、3项诉讼请求为：1.确认原、被告于2016年6月28日签订的《租赁合同》无效，被告将房屋交回原告管业；2.两被告连带立即支付从2018年5月1日起至被告实际交回房屋之日止的占有使用费，暂计至2018年9月30日为116000元；3.两被告立即支付水电费16587元。事实和理由：原告与被告覃涛于2016年6月28日签订《房屋租赁合同》，约定将位于广州市番禺区沙头街禺山西路×号房屋给被告使用，面积约为2100平方米，租期为5年，其中2016年8月1日至2019年7月31日每月租金29000元。合同第四条约定，每月5日支付当月租金，原告在2016年7月1日前将房屋交付被告使用。被告覃涛承租房屋之后，将房屋交给被告广州诚品宅配家具有限公司实际使用。但从2018年5月起，被告没有按时支付租金。鉴于涉讼房屋未能办理房产证及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁的若干规定》相关规定，出租人未取得租赁物的建设工程规划许可证的，其与承租人所签订的合同为无效合同。因此，原告根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定提起本案诉讼。被告覃涛及诚品宅配公司均无答辩。何雨晴围绕其诉讼请求依法提交了证据。根据何雨晴提交的证据及其庭审陈述，本院认定事实如下：2016年6月28日，何雨晴作为出租方（甲方）与覃涛作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将坐落于广州市番禺区沙头街禺山西路×号内厂房（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用；厂房总建筑面积约2100平方米（其中标准建筑物面积约700平方米，简易建筑物面积约1400平方米），空地面积约400平方米；租期自2016年7月1日至2021年7月31日，其中2016年7月1日至2016年7月31日为免租装修期，2016年8月1日至2019年7月31日期间每月租金为29000元，2019年8月1日至2021年7月31日期间每月租金为30000元；乙方在签订合同当天向甲方支付58000元作为保证金；乙方在签订合同当天预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金；甲方在2016年7月1日前将建筑物交付乙方使用；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，否则一切责任由乙方自行承担与甲方无关；等等。合同签订后，覃涛向何雨晴支付了保证金58000元，何雨晴将涉讼物业交付覃涛使用。就涉讼物业的权利来源情况。何雨晴称其向番禺市市桥镇南双玉经济合作社承租土地后自行建设涉讼物业，涉讼物业至今未取得建设工程规划许可及产权证。为此，何雨晴向本院提交了其与番禺市市桥镇南双玉经济合作社于1995年8月7日签订的《土地租赁合同》予以证明。就涉讼物业的使用情况及租金支付情况。何雨晴称覃涛自2018年5月起未再向其支付任何租金，并拖欠了涉讼物业2018年4、5月的水电费16590.9元。为此，何雨晴提供了广州市番禺区沙头街南双玉村民委员会出具的《证明》及水电费的收款收据2张，予以证明其为覃涛代付了涉讼物业的水电费16590.9元。何雨晴另称诚品宅配公司的注册登记地址为涉讼物业地址，且该司实际在涉讼物业生产经营，故诚品宅配公司作为涉讼物业的实际使用人，应向其支付占有使用费。为此，何雨晴提供了（2018）粤0113财保203号《民事裁定书》及查封财产清单，用以证明因诚品宅配公司拖欠工人工资，本院已于2018年5月25日查封了存放于涉讼物业内的机器设备等物品，其一直无法收回涉讼物业。经本院询问，何雨晴表示其并不清楚覃涛与诚品宅配公司的关系。另就其已实际收取的保证金58000元，何雨晴主张在本案中不作处理。因本院以其它方式无法向覃涛、诚品宅配公司送达应诉资料，故本院依法将本案转为普通程序并向覃涛、诚品宅配公司发出应诉公告，现公告期限已届满，覃涛、诚品宅配公司无到庭参加诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现何雨晴自认涉讼物业并未取得建设工程规划许可，故其与覃涛所签的合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故对何雨晴主张合同无效及要求覃涛将涉讼物业交回其管业的诉请，符合法律规定，本院予以支持。诚品宅配公司作为涉讼物业的实际使用人，亦应配合覃涛将涉讼物业交还何雨晴管业。就何雨晴所主张的占有使用费问题。因覃涛已实际使用涉讼物业，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，覃涛应参照合同约定的租金标准向何雨晴计付占有使用费。根据合同约定，涉讼物业2016年8月1日至2019年7月31日期间的月租金为29000元，2019年8月1日至2021年7月31日期间的月租金为30000元，现何雨晴主张覃涛自2018年5月起未再支付过租金，而覃涛未举证证明其已履行了付款义务，应承担举证不能的后果，故覃涛应向何雨晴支付自2018年5月1日起至其将涉讼物业交回何雨晴管业之日止的占有使用费，其中：2018年5月1日至2019年8月1日期间按每月29000元的标准计付，2019年8月1日后按每月30000元的标准计付，暂计至2019年4月30日为348000元。就何雨晴所主张的代付水电费问题。因该水电费用发生在覃涛占有使用涉讼物业期间，且何雨晴已举证举明其已实际代付了水电费用16590.9元，故覃涛理应向何雨晴返还该费用。现何雨晴仅主张覃涛向其返还水电费16587元，属何雨晴对其民事权利的自行处分，未违反法律规定，本院予以准照，故就何雨晴要求覃涛支付涉讼物业水电费16587元的诉请，本院予以支持。而就何雨晴已实际收取的保证金58000元，虽然何雨晴未要求处理，而覃涛亦未就该保证金主张权利，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，何雨晴理应向覃涛返还该保证金58000元。为节约诉讼资源、减少诉累，本案宜对该保证金一并进行处理。考虑到覃涛实际拖欠了涉讼物业截至2019年4月30日止的占有使用费348000元，故上述保证金可予以抵扣，经抵扣后，覃涛尚应向何雨晴支付的占有使用费截至2019年4月30日为290000元。另诚品宅配公司虽为涉讼物业的实际使用人，但因该司并非合同相对方，且何雨晴未能举证证明该司与覃涛的关系，故其主张该司对覃涛欠付的占有使用费及水电费承担连带责任的诉请缺乏理据，本院不予支持。综上，本院对何雨晴的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认何雨晴与覃涛于2016年6月28日签订的《租赁合同》无效；二、覃涛于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区沙头街禺山西路×号的物业交还何雨晴管业，广州诚品宅配家具有限公司对此负有协助义务；三、覃涛于本判决发生法律效力之日起十日内向何雨晴支付上述物业自2015年5月1日至其将上述物业交还何雨晴管业之日止的占有使用费（2018年5月1日至2019年8月1日期间按每月29000元的标准计算，2019年8月1日后按每月30000元的标准计算，保证金58000元予以抵扣后，截至2019年4月30日的占有使用费为290000元）；四、覃涛于本判决发生法律效力之日起十日内向何雨晴支付水电费16587元；五、驳回何雨晴的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6769元，由覃涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  陈良甫人民陪审员  梁显星二〇一九年五月二十日书 记 员  凌绮珊