广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2913号上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨姗姗，广东拓孚创展律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区江南名居房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李军，是广东华璟律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区桂城街江南名居第一届业主委员会，地址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。上诉人佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社（以下简称潭头经济社）因与被上诉人佛山市南海区江南名居房地产开发有限公司（以下简称江南名居公司）、原审第三人佛山市南海区桂城街江南名居第一届业主委员会（以下简称江南名居业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潭头经济社上诉请求：1.维持一审判决第一项；2依法改判江南名居公司应向潭头经济社赔偿经济损失1497449.73元（从2014年9月10日起暂计至2018年7月22日止：10.5元/平方米×3100.31平方米×46个月=1497449.73元；请求计至实际交还土地之日）；3.诉讼费用由江南名居公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审法院认定退缩土地7.922亩属于潭头经济社所有，但未对江南名居公司的侵权行为作出处理。江南名居公司长期霸占案涉土地用于出租赚取租金，理应对潭头经济社造成的损害进行赔偿。一审法院以退缩地的使用具有公益性、存在规划的限制性为由驳回了潭头经济社的请求属适用法律错误。案涉土地虽然是退缩土地，但即使为市政设施预留地、绿化用地也是预规划，不是最终规划，未最终规划控制用途前，土地仍可由权利人合理开发利用产生价值。江南名居公司辩称，（一）江南名居公司虽然对一审判决认定潭头经济社为案涉土地的权属人及适格原告持有不同意见，但认为一审判决适用法律正确。退缩土地是公共资源，不可能为潭头经济社所有，潭头经济社也不可能对案涉土地存在预期收益，其赔偿损失的诉请没有事实和法律依据。由于历史原因和政策变化，双方对案涉土地的法律性质和归属存有争议，江南名居公司一直希望化解矛盾，一审判决尊重历史和历史相邻关系，有效化解了矛盾。（二）潭头经济社的上诉事实和理由不成立。首先，江南名居公司并未长期霸占案涉土地用于出租赚取租金，事实是江南名居六期南面4亩退缩地已被潭头经济社用作停车场，尚余约4亩退缩地是江南名居公司作为小区人行道予以预留。其次，损害赔偿必须基于利益损失，即便退缩地退还潭头经济社，也无法进行开发获利，且江南名居公司进行绿化、道路建设的行为并没有使潭头经济社损失预期租金以外的利益，因此不构成侵权。（三）江南名居公司对一审判决认定潭头经济社为案涉土地的权属人及适格原告持有异议。潭头经济社向一审法院起诉请求：1.江南名居公司恢复原状并返还占用潭头经济社的7.922亩土地；2．江南名居公司向潭头经济社赔偿经济损失1901290元；3．江南名居公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2002年6月14日，原南海市规划建设局核发《建设用地规划许可证》，确定潭头经济社所用位于该社（啃丫围）用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。2004年5月13日，潭头经济社与佛山市南海区xxx房地产开发有限公司（以下简称“xxx公司”）签订《合作开发商品房合同书》，约定双方合作开发南海区桂城南一路以西地块即桂城G8街区，合作用地面积以该地块土地证面积为准（即51961.09平方米、77.94亩）；潭头经济社将其拥有的“合作用地”作为本项目的投资，取得约定的利润而不承担项目开发、经营过程中的有关风险；xxx公司负责该“合作用地”的办证、出资、兴建（建设成商住小区）和销售等工作，并承担相应的税费、收益和经营风险；另双方对地价款79498800元的支付进行了约定；同时约定项目商业面积分配：潭头经济社对该商住小区沿街（南一路和海七路）商业铺面中首层铺面70%的商铺面积享有优先购买权，余下的商铺面积由xxx公司向社会公开销售，所有销售收入归xxx公司所有，潭头经济社享有优先购买首层商铺建筑面积单价为4000元/m2……。2005年1月11日，佛山市南海区国土资源局作出《关于佛山市南海区桂城街道叠北村潭头经济合作社申请将集体建设用地转为国有建设用地的批复》，同意将上述土地转为国有建设用地，用途不变（商业用地）。上述土地使用权，未经批准，不得擅自转让、出租和抵押及改变用途。涉讼土地转为国有建设用地后，佛山市南海区人民政府同意桂城街道办协议收回该土地的使用权，然后以公开交易的方式出让土地使用权，土地功能为城镇混合住宅用地。2006年4月28日，佛山市国土资源局作出《关于收回桂城街道南一路西侧G8街区地段土地使用权进行公开交易的批复》，同意有偿收回涉讼土地中的72.47亩国有建设用地的土地使用权，办妥收回土地的手续后，由桂城街道办事处办理土地注销登记，进行土地平整等初级开发，委托南海区土地交易中心，按城镇混合住宅用途和桂城街道办事处拟定的《出让方案》，以公开拍卖方式出让。……所收回土地在被收回土地使用权前，就该土地及其土地附着物所产生的一切债权债务由原土地权属人负责。2006年6月，xxx公司全资成立江南名居公司（目前已变更外国法人为投资人）。2006年6月2日，佛山市南海区土地交易中心向xxx公司发出国有土地使用权拍卖竞得通知书，确定xxx公司为竞得2006-G127地块［位于佛山市南海区桂城街道南一路西侧（G8、G14街区）地段，土地面积48313.25平方米］土地使用权的竞得人，成交价18500万元。同日，双方签订了《拍卖成交确认书》。另江南名居公司亦于当日与佛山市国土资源局签订《佛山市国有土地使用权出让合同》（编号：440605-2006-000128），受让上述土地使用权，其后该公司以其名义开发江南名居五期（熙苑）和六期（锦苑）。期间，潭头经济社与江南名居公司就上述两期工程周边土地的使用问题产生争议，争议包括：一、潭头经济社认为江南名居公司占用其海七路西延段土地；二、潭头经济社认为江南名居公司建设的小区围墙占用其退缩土地或将其退缩土地纳入小区道路使用。双方曾就上述问题多次协商沟通及求助政府部门，未果。两项争议的进程大致如下：（1）海七路西延段争议：2012年约7月起，潭头经济社部分成员以泥土、建筑垃圾等堵塞海七路西延段与南一路交界位置。2012年7月30日，佛山市南海区桂城街道国土城建和水务局向xxx公司、江南名居公司发出《关于海七路规划路位用地问题的回复》，内载：一、江南名居地块出让时，由于该地块海七路段未有开通条件，因此未办理征地手续及纳入建设计划。二、自2008年起，我街道开始与叠北潭头村小组沟通协调海七路规划路位用地的征地问题，征地标准虽然比省的标准高，但由于该片区开发程度较大，地值价较高，潭头村村民小组至今未同意按我街道现行的标准进行征地补偿。三、由于海七路规划路位用地权属潭头村股份合作经济社所有，因此，建议贵司在占用上述用地的事实基础上，临时以租金补偿的形式进行妥善处理。四、我街道将继续就该段海七路的征用问题协商推进，但在海七路规划路位用地问题未协调处理好前，请贵司做好应急预案，对村民随时采取的封路行为做好准备，特别是对江南名居车辆及人员的出入问题，请贵司做好解释工作，以免产生不必要的负面影响。2014年3月12日，xxx公司、江南名居公司向佛山市南海区桂城街道办理处（以下简称“桂城街道办”）和佛山市南海区桂城街道叠北社区（以下简称“叠北社区”）提出《关于解决江南名居锦苑、熙苑小区之间规划的海七路和河涌边退缩用地的意见》，其中针对海七路，认为该地块属于城市规划道路用地，公司秉承解决道路用地的一贯意见，潭头村民小组同意政府征地，公司按现行规划市政道路征地款的标准额补偿给政府作为政府征收该用地款项的一部分。2016年12月，国土和城建水务局就上述海七路地块发布了不动产登记公告，公告权属人为佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社农民集体，土地使用面积0.362公顷，权属性质为集体土地所有权。当月，潭头经济社向江南名居公司以及江南名居住户发出收回上述土地的有关通知。2017年，潭头经济社取得上述地块的不动产登记证，证号为粤（2017）佛南不动产权第0031286号。并自当年7月起，潭头经济社将该海七路西延段地块进行围蔽和对外出租，其与出租方约定租金15元/平方米/月，并根据一定年限按比例递增。二、退缩土地争议。2014年9月17日，佛山市南海区桂城街道国土城建和水务局向潭头经济社发出《关于潭头“啃丫围”（江南名居）退缩土地的回复》，内载：2002年潭头“啃丫围”地块办理了农转用手续，批文面积为85.862亩（南国地政补复［2002］00257号、南国地政补复［2002］00258号），根据规划要求退缩后办理了集体土地使用证，发证面积77.94亩，退缩土地7.992亩属于潭头经济社所有。上述退缩的土地必须服从规划及消防有关管理要求进行管理，不能建设。xxx公司、江南名居公司在同年向桂城街道办和叠北社区提出的《意见》中，就本项争议认为江南名居锦苑、熙苑周边河涌退缩用地应为原拍卖用地和现行拍卖用地收储用地做法不同造成，按2004年5月13日xxx公司与潭头村签署《合作开发商品房合同书》的原意，该河涌退缩用地的款项已包含在合作用地77.94亩的约定地价款内，由此推定出公司对河涌周边用地范围拥有支配权，但由于历史原因致使原拍卖用地与现行拍卖用地政府收储用地做法不一致，导致村小组村民误认为公司占用了该村部分土地资源；公司认为应按原拍卖收储用地做法，不存在退缩用地问题。但本着以社会和谐和稳定发展的目的，经与政府相关部门和叠北社区多次沟通，公司以解决问题为根本，对相关土地提出三种处理意见：一、经政府有关部门测绘该5.1亩河涌退缩用地，村民小组同意政府收储该地，公司愿意以每亩35万元左右的标准补偿潭头村小组，公司按有关部门要求保持现有的园林绿化和部分临时停车位等现状不变。二、该用地现有临时停车位（含未施工部分）约66个，每个车位每月以150元的收入计算每年118800元，由公司下属的佛山市南海区桂裕物业管理公司与潭头村小组签订租地协议，租金118800元按每年支付一次潭头村小组，协议的租期不少于30年。三、按xxx公司与潭头村在2004年5月13日签署的《合作开发商品合同书》中的77.94亩协议用地红线重新砌筑江南名居锦苑和熙苑部分围墙。并建议首选上述第一种方案解决。2016年10月10日，潭头经济社向一审法院提起本案诉讼，主张相关权利。诉讼过程中，一审法院多次组织当事人前往现场勘查，相关情况如下：案涉土地由于规划中的海七路西延段从东西偏北方向穿过，导致地块实质分为两个片区，其中一片区位于江南名居六期（锦苑）南侧、西侧及西北侧相连区域，另一片区位于江南名居五期（熙苑）北侧区域。案涉土地位于江南名居六期（锦苑）南侧区域在小区围墙外，并不存在争议，该区域自2012年2月起由潭头经济社对外出租，其与承租方约定租金5元/平方米/月，并根据一定年限按比例递增，租赁期间潭头经济社给予对方一定期限的免租期用于建设围墙和值班室。案涉土地位于江南名居六期（锦苑）西侧、西北侧区域以及五期（熙苑）北侧区域的另一侧对出位置均为河涌，后两段区域对出河涌早已加建上盖，可供行人或车辆通行。其中江南名居六期（锦苑）西北侧河涌对面有一地块由xxx公司取得土地使用权，原规划由该公司建设立体车库，但目前该地块仅作露天停车场对外出租。其中案涉土地位于江南名居五期（熙苑）北侧区域两侧（一侧为河涌上盖，靠近江南名居一至四期围墙，另一侧为江南名居五期（熙苑）红线内区域）原来种植了绿化以及划分了停车位对外出租。该区域未建有围墙，行人可自由通行；而车辆可通过南一路保安亭闸口进入并沿该区域内案涉土地行驶至两侧停车位或上述xxx公司享有土地使用权的露天停车场（该区域河涌已建上盖，车辆不受河涌阻挡），需交纳停车费用。诉讼期间，该区域案涉土地曾一度被潭头经济社的部分村民用石头及障碍物堵塞，导致车辆无法通行该路段，期间需开启江南名居一至四期邻近该区域的消防通道疏导车辆，但导致交通严重堵塞；此外部分村民还在江南名居六期（锦苑）的围墙上喷字，称将短期内拆除围墙，并在部分车辆上塞纸条，要求车主不得在相应区域停车等。其后经政府部门介入，相关行为暂停。目前该区域河涌上盖绿化已全部推平，统一划作停车位出租。上述区域停车位均由xxx公司、江南名居公司自称下属的佛山市南海区桂裕物业管理公司进行管理和收费。2017年9月30日，桂城街道委托广东奥格智能科技有限公司在案涉土地现场进行红线放样测量，共放样点22个，分别是J1至J22［案涉土地位于六期（锦苑）南侧区域并无争议，故样点主要放置于该区域以外的其他位置］。经现场勘查并对照放点位置，江南名居公司建于江南名居六期（锦苑）西侧及西北侧的小区围墙多位于案涉土地上，此外小区垃圾站亦建于该土地上，导致案涉土地部分区域及江南名居六期（锦苑）北侧此前已由集体土地转为国有土地但又未纳入江南名居六期（锦苑）红线范围内的土地均纳入到小区范围内，相应区域种植了大面积绿化及划分了多个车位用于出租。诉讼过程中，一审法院向佛山市南海区国土城建和水务局（国土、规划）多次发函了解案涉土地的权属及规划用途等情况。期间，国土城建和水务局（国土）复函如下：1、根据南国地政补复［2002］00xxx、xxx号批文，批准原南海市桂城区叠北村潭头经济合作社使用位于桂城南××西侧××街区（土名）“啃丫围”地段用地，用地面积分别为46807.3平方米、10434平方米，其用途为商业用地（详见附图红色线范围）；2002年12月，潭头经济社申请核发土地使用权证，发证面积分别为42857.27平方米［证号为集用（2002）010xxx］、9103.82平方米［证号为集用（2002）010xxx］（详见附图绿色线范围）。2005年3月，经批准将两宗用地由集体建设用地转国有建设用地，发证面积分别为42857.27平方米［证号为国用（2005）010xxx］、9103.82平方米［证号为集用（2005）010xxx］（详见附图绿色线范围）；2006年5月，根据佛山市国土资源局文件：佛国土资南收出复（2006）00xxx号，桂城街道办事处收回两宗地的土地使用权，并按规定办理土地使用证的注销登记。2、根据佛国土资南收出复（2006）00xxx号以及佛山市国有土地使用权出让合同440605-2006-000128将桂城南××西侧××街区（土名）“啃丫围”地段出让给江南名居公司作城镇混合住宅用地。由于规划中的海七路西延段从东西偏北方向穿过该地块，因此将其分割为两证办理，一证面积为40256.43平方米［证号为国用（2006）0112xxx］，另一证面积为8056.82平方米［证号为国用（2006）0112xxx］（详见附图蓝色线范围）。后于2006年12月22日，江南名居公司将原证号为国用（2006）0112xxx号的宗地面积由40256.43平方米变更为40250.25平方米；将原证号为国用（2006）0112xxx的宗地面积由8056.82平方米变更为8056.79平方米（详见附图洋红线范围）。综上情况，上述两地块周边用地原为南海市桂城区叠北村潭头经济合作社规划退缩用地，我局认为除由政府收回（附绿色填充范围及出让给江南名公司地块）外，原批文附图红色填充范围的用地属叠北村潭头经济合作社所有（该函附以下图纸对照）。此外，国土城建和水务局（规划）复函，确认案涉土地的规划用地性质主要为居住用地，少部分为道路用地。诉讼过程中,潭头经济社申请对被占用土地面积（含围墙围蔽面积及小区通道占用面积）及租金水平进行测绘及评估。其后，佛山市测绘地理信息研究院作出《测绘成果报告》，将争议土地情况反映于图纸上，并区分五个区域，分别为S1、S2、S3、S4、S5，面积分别为：1330.06平方米、608.24平方米、65.07平方米、1162.01平方米、333.02平方米。另该研究院出具《说明》，称报告所涉的上述5块土地面积为实测面积，但是具体围墙是否占用土地及占用面积多少，该研究院不能做出判定，而应由南海区人民法院来判定。另广东明科土地房地产估价有限公司亦作出评估报告，确定案涉土地租金估价10.5元/平方米/月。潭头经济社为此分别支出测绘费13463元和评估费21391元。诉讼过程中，江南名居公司出示了经佛山市规划局南海分局在2009年5月14日审批并通过的江南名居五期（熙苑）、六期（锦苑）调整规划的施工报建图，相关图纸显示江南名居六期（锦苑）西面、西北面围墙及垃圾站位置，均与目前的实际建设情况不符，上述围墙确有占用小区红线以外区域，其中包括案涉土地。庭审中，潭头经济社主张对案涉土地享有权属，但承认按照规划要求该土地属于退缩用地，其作为产权人可对土地进行管理，若要建设则需经过审批，另称根据规划回复，土地作绿化和滨江路，但目前尚未实施，该项目需向潭头经济社征收土地后再实施；此外，潭头经济社发表了对退缩路的理解：房地产公司参与国有土地拍卖时，购买地块至路中间，该位置俗称蓝线，建设要求是不能建到蓝线位置的，只能退缩至红线范围进行建设开发，蓝线与红线之间是规划用地，可用作绿化、消防、停车位和道路等，主要用于道路建设。蓝线与红线之间的区域亦可办理土地使用权证，权利人为房地产公司，待房子建好后分摊至各住户。而本案情况较为特殊，xxx公司当时只购买了红线范围土地，并未购买蓝线部分即案涉土地，故该土地权属仍归潭头经济社所有。潭头经济社打算收回土地后用作停车场出租，会否影响小区消防，应由江南名居公司自行解决并向业主交代，毕竟是该公司占用案涉土地导致的后果。潭头经济社主张测绘报告中确定的S1、S2、S4地块为江南名居公司侵占其土地区域。一审法院认为，本案为物权保护纠纷。目前潭头经济社就案涉土地正在申办不动产登记权证，虽然未正式取得，但根据现时查明事实，结合国土部门向潭头经济社的回复以及对一审法院的复函内容，并从解决纠纷的角度出发，一审法院可依法判定潭头经济社为案涉土地的权属人以及本案适格原告。现查明江南名居公司所建的江南名居六期（锦苑）西面和西北面围墙占用了红线以外的范围，其中包括案涉土地，故一审法院结合潭头经济社诉请，确定江南名居公司应将该超出小区红线范围内围墙拆除，另需对占用土地进行必要的平整清理，此外按此前围墙的样式重新在小区红线内建设围墙予以围蔽。而案涉土地位于江南名居五期（熙苑）北侧区域并未建设围墙，且该区域涉及与周边小区及停车场的相邻关系，故一审法院确定该区域维持现状。上述处理后，案涉土地均不存在围蔽状态，无需另行办理返还手续。江南名居公司辩称其享有案涉土地的使用权，但潭头经济社与xxx公司于2004年5月13日签订的《合作开发商品房合同书》约定合作用地面积仅为51961.09平方米（77.94亩）；另结合江南名居公司与佛山市国土资源局在2006年6月2日签订《佛山市国有土地使用权出让合同》（编号：440605-2006-000128），约定受让土地面积亦仅为48313.25平方米的情况分析,xxx公司并未通过实际支付对价取得案涉土地的使用权，故一审法院对其该项辩解不予采纳。目前，国土部门及各方当事人均一致确认案涉土地为退缩土地，而一般而言，退缩土地的使用有一定的规划要求且具有一定公益性，属于公共绿化用地、市政设施预留用地和公众人流的集散地等。即便潭头经济社作为案涉土地的权属人，亦不能突破规范要求进行管理使用，何况还要考虑上述相邻关系。综上，鉴于案涉土地的特殊情况，潭头经济社对土地的使用管理存在规划的限制，且其无法就土地按规范要求使用可取得的预期收益进行举证，故一审法院对其相关赔偿损失的诉请予以驳回。案涉事件的发生源于一定的历史原因和政策变化，希望双方能通过有效的途径真正化解矛盾，达到双赢。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、江南名居公司应于判决发生法律效力之日起十日内将位于江南名居六期（锦苑）西面和西北面超出其小区红线范围的围墙拆除，并按原围墙样式重新在小区红线内建设围墙予以围蔽，另对围墙拆除旧址至新围墙之间的区域土地进行必要的平整和清理。二、驳回潭头经济社的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取10955.81元，另测绘费13463元、评估费21391元，三项共计45809.81元，均由江南名居公司负担。本案二审期间，双方均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为江南名居公司是否应向潭头经济社赔偿经济损失。经查，虽然潭头经济社尚未取得案涉土地的不动产登记权证，但一审法院结合国土部门向潭头经济社的回复以及对一审法院的复函内容，并从解决纠纷的角度出发，认定潭头经济社为案涉土地的权属人及本案适格原告，处理妥当。由此，江南名居公司所建的江南名居六期（锦苑）西面和西北面围墙围闭并占用了部分案涉土地，已构成对潭头经济社物权的侵害，损害了潭头经济社对案涉土地进行正常管理、使用的合法权益，故本院结合江南名居公司的具体侵权事实、侵权事件、案涉土地的性质、用途及潭头经济社的实际受损状况，根据公平合理的原则，酌定江南名居公司赔偿潭头经济社500000元。潭头经济社的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上所述，潭头经济社的上诉请求部分成立，本院予以支持；超出本院核定范围的部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16193号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16193号民事判决第二项；三、被上诉人佛山市南海区江南名居房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社支付损害赔偿金500000元。三、驳回上诉人佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9138.52元，另测绘费13463元、评估费21391元，三项共计43992.52元，由上诉人佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社负担29303.37元，由被上诉人佛山市南海区江南名居房地产开发有限公司负担14689.15元。二审案件受理费18277.04元，由上诉人佛山市南海区桂城街叠北村潭头股份合作经济社负担12174.32元，由被上诉人佛山市南海区江南名居房地产开发有限公司负担6102.72元。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  徐允贤审判员  黄玉凤二〇一九年五月十四日法官助理彭振宇书记员钟伊发