广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初37462号原告（反诉被告）：广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区林和东路281号21层06-1。法定代表人：符朝华，职务总经理。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林朝银，原告职员，通讯地址。被告（反诉原告）：百胜餐饮（广东）有限公司，住所地广州市环市东路369号友谊商业大厦13楼。法定代表人：赵文欣。委托诉讼代理人：潘雪芬，广东恒益律师事务所律师。原告广州高田投资有限公司诉被告百胜餐饮（广东）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年10月8日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋晶、林朝银，被告的委托诉讼代理人潘雪芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》超出2017年5月16日后的部分无效，对双方没有法律约束力；2、被告向原告支付2012年3月1日至2015年5月31日前的租金268934.99元（按承租面积减去余xx的面积乘以合同约定的月租金计算）；3、被告向原告支付2015年6月1日至2017年5月16日应收被告租金与基督教会应收原告租金差额173798.41元（涉案房屋合同的租金标准减去原告与广州市基督教协会约定的租金标准计算）；4、被告向原告支付未付租金的滞纳金至付清之日（其中2015年11月11日起按268934.99元每日0.1%计，2017年5月26日起按173798.41元每日0.1%计）。事实和理由：原告与被告分别于2008年9月8日、2009年2月21日签订《租赁合同》和《租赁补充协议二》，由被告承租广州市越秀区中山四路xxx号首层商铺222.79㎡物业（以下简称为涉案物业），作为开设必胜宅急送连锁餐厅经营场所，租期至2023年12月31日。涉案物业中149.72㎡建筑面积其后回迁给广州市基督教协会。原告于是与广州基督教协会签订租赁合同，承租上述149.72m2的物业转租给被告，因广州基督教协会要求5年一签约，该合同租赁期限截止2015年5月31日。2012年初，涉案物业所在商业裙楼整体出售，涉案物业其中53.44m2的产权售于余xx女士，被告按照单位面积租金计算该部分租金直接向余xx交纳，剩余面积租金应向原告交纳。因被告得知广州基督教协会产权面积租赁合同期限未至2023年12月31日，因此长期拒交租金。自2014年10月起，原告为保证被告能继续顺利使用租赁物业经营餐厅，与余xx、广州基督教协会协商租赁事宜，但无果。被告欠交2015年5月31日前的租金共计268934.99元。原告因被告长期欠交租金，自2014年8月1日停止向基督教会支付租金，基督教会于2015年1月提起诉讼，要求解除与原告的租赁合同，原告并需支付违约金。诉讼过程中，原告向基督教会支付租金至2015年5月31日。2017年4月25日，广州市越秀区人民法院作出（2015)穗越法民三初字第778号判决书，判决原告与广州市基督教协会的租赁合同于判决生效之日解除。而被告按照15470.9元/月的租金标准直接向基督教会支付了2015年6月1日至2017年5月16日的租金。综上所述，在(2015)穗越法民三初字第778号判决书生效之前，原告与广州市基督教协会的租赁合同尚未解除，被告仍应按照租赁合同约定向原告支付涉案物业除余xx部分剩余建筑面积的租金。现被告欠交2017年5月16日之前的租金合计442733.40元，同时，按照《租赁合同》第11.1条的约定，被告欠付租金应向原告支付滞纳金353922.41元，但被告均拒绝支付。为维护原告合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、原告与被告签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》约定租赁期限截止至2023年12月31日，但其与广州市基督教协会（下称“基督教会”）签订的返租合同期限仅至2015年5月31日，根据法律规定，原告和被告签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》超出2015年5月31日的部分应属无效，并非原告主张的自超出2017年5月16日的部分无效。2008年9月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告所有的广州市越秀区中山四路xxx号东鸣轩（原中山四路大塘街78-80号）首层222.79平方米（使用面积129平方米）的房产开设必胜客宅急送连锁餐厅，租赁期限为2008年10月7日至2023年11月30日。2009年2月21日，原告与被告签订《租赁补充协议二》，约定租赁期限调整为自2008年10月21日至2023年12月31日。且《租赁合同》第6.11条约定“在本合同有效期内，甲方欲将房产所有权转让或抵押给第三方，甲方应提前三（3）个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；如乙方书面放弃优先购买权，则甲方保证受让方或抵押权人充分了解甲乙双方在本合同下的权利和义务，同时以受让方或抵押权人书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务为转让或抵押生效之前提。（1)如果受让方或抵押权人不出具书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务的，乙方有权单方面决定提前终止本合同而不受第11.2条款的约束，甲方应赔偿乙方因此遭受的损失；（2）如果受让人未按照原租赁合同履行义务从而使乙方遭受损失的，甲方应向乙方赔偿损失”。2012年2月23日，原告函至被告告知：被告承租原告广州市越秀区中山四路的东鸣轩物业已整体出售，其欲与被告终止租赁合同，而被告应与新的业主达成租赁协议，且自2012年3月1日起，租金由新业主或新业主指定的第三方收取。原告未按照与被告签署的《租赁合同》第6.11条之约定提前三个月以书面形式通知被告房产转让事宜，己构成违约，损害了被告的优先购买权和承租权益。后被告得知，余xx女士成为被告涉案餐厅对应面积为53.44平方米房产部分的产权人。被告便多次发函给余xx要求其承继租赁义务，尽快与被告签订租赁合同并提供合法房屋租赁发票，以便被告按时凭证支付租金，被告也同时发函给原告督促余xx承继租赁义务以保证被告的租赁权。根据原告与被告签署的《租赁合同》第3.3之约定“甲方应于每月五日前向乙方提供下月租金的合法房屋租赁发票，以便乙方按时付款。乙方应于每月十日前向甲方交付下月租金。在合同履行过程中，若税务或政府其他部门变更关于房屋租赁发票的规定，则甲方应提供符合当时新规定的房屋租赁发票。因甲方提供的租赁发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的损失，或乙方选择从当期及今后应付甲方的租金中抵扣该等损失。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止。”因原告迟迟未促成余xx与被告签署租赁合同，而余xx也一直未能向被告提供租金发票，经多次书面催告无果后，被告被迫暂停向余xx支付租金。余xx因此将被告诉至法院，该案件案号为：（2016)粤01民终10529号已由广州市中级人民法院审结，法院判定解除余xx与被告之间的租赁关系。2014年经与原告的沟通，被告才得知原告与基督教会的返租期限仅至2015年5月31日。2014年3月25日，原告函至被告告知：原告与基督教会的租赁关系至2015年5月31日终止，如原告无法与基督教会续约将无法保证被告正常使用租赁物业，提请被告考虑现在解除合同及2015年解除合同的优劣，如原告无法续约导致履行不能，由被告明确需要原告赔偿的具体数额。直至此时，被告才知晓基督教会与原告签订的《广州市房屋租赁合同》存在续约不确定的风险。但原告自2010年5月13日与基督教会签订《广州市房屋租赁合同》之后，从未书面告知过被告其与基督教会签署的租赁合同内容。在被告得知原告与基督教会的租赁合同将于2015年5月31日到期后，便多次函告原告督促其按照合同约定与基督教会达成续约事宜并督促余xx签署租赁协议，否则被告将依法行使不安抗辩权暂停支付租金。在原告迟迟未履行应尽义务的情况下，被告遂履行不安抗辩权，自2014年8月31日之后暂停支付租金。后因原告未按约向基督教会支付租金，基督教会遂将原告诉至法院，并将被告列为第三人，该案件案号为：（2015)穗越法民三初字第778号已由贵院审结，判定解除原告与基督教会之间的租赁合同，该判决己于2017年5月16日发生效力。原告未按照其与被告之间的《租赁合同》第6.11条款约定在转让租赁物业时提前书面通知被告，在转让租赁物业后也未按照该条款督促受让人承继租赁义务以保证被告的租赁权，且其与基督教会签订的租赁合同期限仅至2015年5月31日，但直至2014年才将租期即将到期的事实告知被告，原告的行为己构成实质违约，并牵连被告与基督教会和余xx卷入诉讼，原告的违约行为给被告造成了重大损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，截止至2015年5月31日，原告与基督教会的租赁合同己到期，双方没有再续签租赁合同，而原告与被告签订的租赁期限为2008年10月21日至2023年12月31日，因此，原告与被告签署的《租赁合同》和《租赁补充协议二》自超出2015年5月31日的部分应属无效。二、就被告未向原告支付至2015年5月31日之前的租金，系被告多次书面催告原告与基督教会达成续约事宜及督促余xx承继租赁义务未果后，被告为维护自身权益不得不履行不安抗辩权的无奈之举，被告暂停支付租金具有法律依据。在原告将租赁物业分别回迁给基督教会和出卖给余xx之后，被告多次发函给原告要求按照《租赁合同》第6.11条款之约定促成受让人承继租赁义务以保证被告的租赁权。在被告得知原告与基督教会的租赁合同将于2015年5月31日到期后，更加急切地函告原告应尽快与基督教会达成续约事宜并督促余xx签署租赁合同。经多次书面催告无果后，被告为维护自身合法权益迫于无奈根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定行使不安抗辩权皙停支付租金，被告的暂停支付租金行为具有法律依据。之后，因原告违约，基督教会遂将原告诉至法院，并将被告列为第三人的(2015)穗越法民三初字第778号案件处于审理期间，在各方的法律责任确定之前，被告为减少自身损失仍然暂停支付租金，具备合法基础。被告自2014年8月31日之后履行不安抗辩权暂停支付租金，经被告核算，被告自2014年9月1日起至2015年5月31日应支付给原告的租金共计173579.69元，并非原告所主张的268934.99元。三、原告要求被告支付2015年6月1日至2017年5月16日应收被告租金与基督教会应收原告租金之间差额合计173798.41元，没有事实依据和法律依据。根据第一点所述，原告与被告之间的租赁合同自超出2015年5月31日的部分应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，被告自原告与基督教会的租赁合同期满后即自2015年5月31日后继续经营涉案餐厅，已成为该涉案房产的实际使用人，根据上述司法解释第五条之规定，被告应当向产权人基督教会按照其与原告签署的租金标准支付占用使用费。再者，根据（2015）穗越法民三初字第778号判决书判决的第四点，贵院判决原告与被告自本判决生效之日起十日内向基督教会支付广州市越秀区中山四路213-231（单）号、203号、205号101房从2015年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金，按照月租金15470.9元的标准支付，该标准为原告与基督教会的租赁合同中对应面积为149.72平方米房产即被告承租范围内属于基督教会所有的房产租金标准。贵院参照原告与基督教会约定的租金标准判定原告与被告向基督教会支付自2015年6月1日起至判决生效之日止的租金，这与上述司法解释的规定相吻合，且被告已根据裁判文书要求向基督教会支付了自2015年6月1日至2017年5月16日的租金。因此，原告要求被告支付2015年6月1日至2017年5月16日应收被告租金与基督教会应收原告租金之间差额合计173798.41元，没有相应的事实依据和法律依据。四、原告提出的因被告未付自2014年9月1日起至2015年5月31日租金而产生的滞纳金，即便需要被告支付滞纳金，也应自（2015)穗越法民三初字第778号判决生效之日起即2017年5月16日起计算，并扣除原告因实质违约给被告造成的损失。其次，原告要求被告支付合计173798.41元的租金差额没有相应的事实和法律依据，因此被告无需向原告支付其所主张的租金差额的滞纳金。被告自2014年9月1日起暂停向原告支付租金，系原告与基督教会的租赁合同将于2015年5月31日到期，而经被告多次发函催告原告应按照合同约定与基督教会达成续约事宜并督促余xx签署租赁合同未果后，被告为维护自身合法权益而采取的迫于无奈之举，被告暂停支付租金的行为具有法律依据。再者，基督教会因原告违约诉至法院，并将被告列为第三人，在案件审结之前，被告暂停支付租金仍然具有合法基础。另外，（2015)穗越法民三初字第778号案件判决书于2017年5月16日才生效，被告认为即便被告需要支付滞纳金，也应自该案件判决生效之日起计算。由于原告的违约行为导致被告卷入诉讼，而法院最终判定解除租赁合同，原告与被告的租赁合同无法继续履行，被告为继续维持餐厅经营只能与基督教会另行签订租赁合同，租金标准高于被告与原告签订的合同租金标准，经被告核算暂计至2019年6月30日，被告多支付的租金共计132745.22元。此外，余xx至今未与被告签署租赁合同，但被告仍按照与原告签订的租金标准支付租金，由于其一直未能向被告提供租金发票由此给被告造成的税费损失共计12195.39元。上述多支付的租金及税费损失系原告未履行与被告签署的《租赁合同》约定所致，如需被告支付滞纳金，也应当在租金的本金中先扣除原告给被告造成的上述损失后，才能作为计算滞纳金的基数。同时，被告认为《租赁合同》约定计算滞纳金的标准畸高，应按广州市中级人民法院就余xx案（2016)粤01民终10529号《民事判决书》中认定的银行利率来计算。综上，被告自与原告签订以来，一直按约履行合同。但原告一再违约，在转让租赁物业之前未按照合同约定书面通知被告，在转让租赁物业之后未按照合同约定督促受让人承继租赁义务，而被告也由此被卷入多起诉讼，导致被告与原告的租赁合同无法继续履行并承受重大损失。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付因违约导致被告为重新缔结合同而多支出的租金132745.22元（与广州市基督教协会约定的租金标准减去与原告约定租金标准计自2017年7月1日至2019年6月30日）；2、原告向被告支付因违约导致被告承担的税费损失12195.39元（2012年3月至今向余xx支付的租金256103.16元产生可抵扣增值税的损失）。事实和理由：2008年9月8日，原告和被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告所有的广州市越秀区中山四路xxx号东鸣轩（原中山四路大塘街78-80号）首层222.79平方米（使用面积129平方米）的房产开设必胜客宅急送连锁餐厅，租赁期限为2008年10月7日至2023年11月30日。2009年2月21日，原告与被告签订《租赁补充协议二》，约定租赁期限调整为自2008年10月21日至2023年12月31日。《租赁合同》第3.3条约定“甲方应于每月五日前向乙方提供下月租金的合法房屋租赁发票，以便乙方按时付款。乙方应于每月十日前向甲方交付下月租金。在合同履行过程中，若税务或政府其他部门变更关于房屋租赁发票的规定，则甲方应提供符合当时新规定的房屋租赁发票。因甲方提供的租赁发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的损失，或乙方选择从当期及今后应付甲方的租金中抵扣该等损失。甲方应当将上述租赁发票按时以快递（包括邮政专递）或以挂号信的方式递交给乙方财务部指定收件人。送达时间为乙方接受的时间。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止。”第6.11条约定“在本合同有效期内，甲方欲将房产所有权转让或抵押给第三方，甲方应提前三（3）个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；如乙方书面放弃优先购买权，则甲方保证受让方或抵押权人充分了解甲乙双方在本合同下的权利和义务，同时以受让方或抵押权人书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务为转让或抵押生效之前提。（1）如果受让方或抵押权人不出具书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务的，乙方有权单方面决定提前终止本合同而不受第11.2条款的约束，甲方应赔偿乙方因此遭受的损失；（2)如果受让人未按照原租赁合同履行义务从而使乙方遭受损失的，甲方应向乙方赔偿损失”。2012年2月23日，原告函至被告：被告承租原告位于广州市越秀区中山四路的东鸣轩物业己整体出售，要求与被告终止租赁合同，被告应与新的业主达成租赁协议。后被告得知余xx女士成为被告涉案餐厅对应面积为53.44平方米房产部分的产权人，便多次发函给余xx要求其承继租赁义务，与被告签订租赁合同并提供合法房屋租赁发票，被告同时也发函给原告要求其督促余xx履行租赁义务。但原告迟迟未按照双方签署的《租赁合同》第6.11条之约定督促余xx承继租赁义务，余xx并未按照《租赁合问》第3.3条之约定向被告提供租金发票。广州市基督教协会（下称“基督教会”）因回迁成为被告涉案餐厅对应面积为149.22平方米房产部分的产权人。2014年3月25日，原告函至被告：原告与基督教会的租赁关系至2015年5月31日终止，如原告无法与基督教会续约将无法保证被告正常使用租赁物业，提请被告考虑现在解除合同及2015年解除合同的优劣，如因原告无法续约导致履行不能，由被告明确需要原告赔偿的具体数额。但原告自2010年5月13日与基督教会签订《广州市房屋租赁合同》之后，直至2014年才告知过被告其与基督教会签署的返租期限仅至2015年5月31日，且存在无法续约的风险。被告得知原告与基督教会的租赁合同将于2015年5月31日到期后，便多次函告原告尽快与基督教会达成续约事宜并督促余xx签署租赁协议，但原告并未履行约定义务。后被告为继续维持餐厅经营只能与基督教会另行签订租赁合同，租金标准高于原告与被告签订的合同租金标准，经被告核算暂计至2019年6月30日，被告多支付的租金共计132745.22元。此外，余xx至今未与被告签署租赁合同，但被告仍按照与原告签订的租金标准支付租金，由于其一直未向被告提供租金发票由此给被告造成的税费损失共计12195.39元。被告认为，原告未按照其与被告签署的《租赁合同》第6.11条款约定在转让租赁物业时提前书面通知被告，在转让租赁物业后也未按照该条款督促受让人承继租赁义务以保证被告的租赁权，且其与基督教会签订的租赁合同期限仅至2015年5月31日，原告的行为已构成实质违约，并导致被告承担多支付租金和税费损失共计144940.61元，对该损失，被告有权主张原告予以赔偿。为维护被告合法权益，提出上述反诉请求。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，理由：1、被告与余xx解除合同在先，被告不应在先解除合同的情况而要求原告承担损失。2、原告认为不应当仅仅比较基督教会部分租金数额，应该根据与原告与被告租金总额扣除余xx部分租金总额，并且应当就2017年5月16日之前的所有租金以该种方式进行核算再计算出差额。3、关于余xx税费损失，首先税费损失计算不明。其次2015年11月2日原告向被告开出的租金发票已包含余xx部分租金发票，被告放弃向原告支付，原告不应当承担该项损失；余xx与被告签订租赁合同因（2016）粤01民终10529号解除，余xx作为个人，仍然可以代开发票，该项损失非由原告引起，不应由原告承担；4、被告暂停支付租赁不属于合同法规定的行使不安抗辩权，被告主张的损失与原告租赁合同解除没有因果关系。经审理查明：2008年9月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区中山四路xxx号东鸣轩（原中山四路大塘街78-80号）首层222.79平方米（使用面积129平方米）的房产出租给乙方开设必胜宅急送连锁餐厅使用，租赁期限为2008年10月7日至2023年11月30日；甲方应于每月5日前向乙方提供下月租金的合法租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于每月10日前向甲方交付下月租金；在合同履行过程中，若税务或政府其他部门变更关于房屋租赁发票的规定，则甲方应提供符合当时新规定的房屋租赁发票。因甲方提供的租赁发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的损失，或由乙方选择从当期及今后应付甲方的租金中抵扣该等损失。甲方应当将上述租赁发票按时以快递（包括邮政专递）或以挂号信的方式递交给乙方财务部指定收件人。送达时间为乙方接受的时间。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止；在甲方无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金0.1%的滞纳金；除合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失等。2009年2月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁补充协议二》，约定租赁期限调整至2023年12月31日止，其中租金标准2012年2月22日至2013年2月21日的月租金为26500元，2013年2月22日至2015年2月21日的月租金为28090元，2015年2月22日至2017年2月21日的月租金为29775.4元；本协议作为原合同的补充，其有效期至原合同终止而终止，本协议未涉及到的变更条款仍按原合同执行。涉案房屋由被告使用至今。另查，广州市越秀区中山四路213-231（单）号、203号、205号101房（建筑面积为149.72平方米，套内建筑面积为86.51平方米）以及广州市越秀区中山四路217号212房（建筑面积为70.99平方米，套内建筑面积为38.78平方米）的房地产权属人为广州市基督教协会。2010年5月13日，广州市基督教协会（为甲方、出租人）与原告（为乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区中山四路213-231（单）号、203号、205号101房及217号212房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积101房为149.72平方米、212房为70.99平方米，租赁期限为2010年6月1日至2015年5月31日，月租金额为22806元等。因原告自2014年8月1日没有向广州市基督教协会支付租金，广州市基督教协会于2015年3月19日向本院提起诉讼，要求解除双方于2010年5月13日签订的《广州市房屋租赁合同》并收回原告使用的房屋；原告向广州市基督教协会支付自2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金（按照每月22806元的标准计算）及支付从2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的逾期支付房屋租金的违约金（按照每日月租金的1%计算，按照同期拖欠的租金来计算）。该案中原告与广州市基督教协会确认涉案场地建筑面积共220.71平方米，一楼建筑面积149.72平方米，二楼面积70.99平方米，本院于2017年4月25日作出(2015)穗越法民三初字第778号民事判决，该案其中认定百胜餐饮（广东）有限公司系涉案场地的实际使用人，根据公平合理和等价有偿原则，广州市基督教协会主张其应与广州高田投资有限公司司共同承担支付租金的义务，理据充分，本院予以支持。百胜餐饮（广东）有限公司以其与广州市基督教协会未有直接合同关系作为不同意交租的抗辩事由，理据不足，本院不予采信。判决：一、广州市基督教协会与广州高田投资有限公司在2010年5月13日签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、广州高田投资有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山四路213-231（单）号、203号、205号101房（建筑面积：149.72平方米）腾空交回给广州市基督教协会。三、广州高田投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市基督教协会支付广州市越秀区中山四路217号212房从2015年6月1日起至2015年7月8日止的租金（按月租金7335.1元的标准计付）。四、广州高田投资有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市基督教协会支付广州市越秀区中山四路213-231（单）号、203号、205号101房从2015年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按月租金15470.9元的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的租金，由广州高田投资有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司按上述标准逐月计付给广州市基督教协会。该案于2017年5月16日发生法律效力。广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-103房（建筑面积18.46平方米）、104房（建筑面积34.98平方米）房地产权属人为余xx，房屋所有权取得方式购买，登记时间2012年3月30日，规划用途商业。余xx于2015年12月2日向本院提起诉讼，要求解除与百胜餐饮（广东）有限公司就上述房屋的租赁关系、收回房屋，并支付2012年3月1日起的租金及违约金。本院于2016年5月30日作出（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决，一、余xx与百胜餐饮（广东）有限公司关于广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-104房的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-104房房屋腾空交回给余xx；三、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向余xx支付广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-104房房屋从2012年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按2009年2月21日广州高田投资有限公司与百胜餐饮（广东）有限公司签订的《租赁补充协议二》约定的月租金的23.9867%计算）；本判决发生法律效力之次日起，百胜餐饮（广东）有限公司应按建筑面积53.44平方米,参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准逐月向余xx支付房屋使用费至将房屋腾空交回给余xx时止；四、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向余xx支付逾期给付2012年3月1日起至2015年10月31日止的租金的违约金（以同期应付而未付的租金为基数，从2012年3月11日起，按每日0.1%的标准计算至付款之日止，违约金的总额不得超过同期应付而未付的租金总额）。上诉期间，被告于2016年6月16日直接向余xx账户支付了2012年3月1日至2016年6月30日的租金总额352457.3元，余xx确认上述付款事实。2016年10月10日，广州市中级人民法院作出了（2016)粤01民终10529号终审判决，一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决第四项；三、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决第三项为：百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决送达之日起十日内，向余xx支付广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号-104房房屋从2016年7月1日起至本判决送达之日止的租金（按2009年2月21日广州高田投资有限公司与百胜餐饮（广东）有限公司签订的《租赁补充协议二》约定的月租金的23.9867%计算）；本判决送达之次日起，百胜餐饮（广东）有限公司应按建筑面积53.44平方米,参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准逐月向余xx支付房屋使用费至将房屋腾空交回给余xx时止；四、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向余xx支付逾期给付2012年3月1日起至2016年6月30日止的租金的利息（以同期应付而未付的租金为基数，从2012年3月11日起，按照中国人民银行公布的同期一至五年(含五年)中长期金融机构人民币贷款基准利率计算至付款之日止）。本案在诉讼期间，原、被告确认(2015)穗越法民三初字第778号案里的涉案房屋即是本案被告承租使用的房屋。原告陈述涉案房屋面积包括广州市基督教协会的房产和余xx的房屋及通道面积。被告陈述按合同约定向原告支付租金至2014年8月，后因原告与广州市基督教协会的诉讼纠纷暂停支付租金，2015年6月1日后按(2015)穗越法民三初字第778号判决确定的标准向广州市基督教协会支付房屋使用费，2017年7月与广州市基督教协会就涉案房屋签订租赁合同，涉案房屋的使用面积、状况自承租时使用至今。原告称被告按合同约定的标准向其支付租金至2012年2月，2012年3月-2014年8月向其只支付属广州市基督教协会面积的租金。本院认为：原、被告就涉案房屋自愿签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，经原、被告确认，本案涉案房屋的面积即是原告向广州市基督教协会承租的面积，该面积包括广州市基督教协会101房建筑面积149.72平方米和余xx房屋建筑面积53.44平方米（103房建筑面积18.46平方米、104房建筑面积34.98平方米），合共建筑面积203.16平方米，按规定房屋的建筑面积已包含通道、楼梯等公共分摊的面积，故涉案房屋的面积实为广州市基督教协会房屋和余xx房屋的面积。由于原告当时向广州市基督教协会承租（部分面积后出售给余xx）后转租给被告使用，而鉴于原告与广州市基督教协会2010年5月13日就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》经(2015)穗越法民三初字第778号判决生效之日解除，而该判决于2017年5月16日发生法律效力，故原、被告签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》应随之解除。故被告在合同解除之日前应按双方合同约定的标准向原告支付租金。现被告已向余xx支付了2012年3月1日至2016年6月30日的租金，及已向原告支付2012年3月至2014年8月（除余xx面积）的租金。被告应向原告支付2014年9月1日至2015年5月31日的租金（除去余xx面积）的租金。由于2015年6月1日至2017年5月16日期间涉案房屋的租金被告已分别向广州市基督教和余xx支付了租金，根据公平合理原则，原告要求被告支付2015年6月1日至2017年5月16日应收被告租金与基督教会应收原告租金差额173798.41元没有依据，本院不予支持。被告以原告与广州市基督教协会的诉讼为由暂停支付租金的理据不足，本院不予采纳。被告逾期支付租金理应按约定承担违约责任，合同约定按每日月租金1%的计算违约金，结合本案具体实际情况，显属过高，因此本院酌情调整为按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付为宜。被告就涉案房屋自愿与广州市基督教协会重新约定租金标准及主动自愿向余xx支付租金至今，根据意思自治原则，其反诉请求没有依据，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告百胜餐饮（广东）有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州高田投资有限公司支付2014年9月1日至2015年5月31日的租金（其中2014年9月1日-2015年2月21日每月按20701.1元计，2015年2月22日-5月31日每月按21943.16元计）；二、被告百胜餐饮（广东）有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州高田投资有限公司支付拖欠2014年9月1日至2015年5月31日租金的违约金（从2014年8月11日起计至实际付清之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计；违约金以不超过被告同期所拖欠的租金总额为限）；三、驳回原告广州高田投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告百胜餐饮（广东）有限公司的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11766.6元，反诉费1599.4元，合计共13366元，由原告广州高田投资有限公司负担7287元，被告百胜餐饮（广东）有限公司负担6079元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  周跃新人民陪审员  陈遂莞二〇一九年五月六日法官助理何婧书记员郑君灏