湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0922民初1347号原告（反诉被告）：湖北大悟西岸九鼎置业发展有限公司（以下简称：西岸九鼎公司）。统一社会信用代码：914209220635228775。住所地：大悟县三桥东侧鄂北物流商贸城。法定代表人：杨章杰，公司总经理。原告（反诉被告）：武汉裕景旺通商业管理有限公司（以下简称：裕景旺通公司）。住所地：武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块2栋28层2、3室。法定代表人：黄鸿，公司总经理。统一社会信用代码：914201030908490074。两原告委托代理人：**，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：特别授权。代理权限为代为起诉、承认，放弃，变更诉求，调解，和解，反诉上诉，代收法律文书等。被告（反诉原告）：湖北大悟家太家俬有限公司（以下简称：家太家俬公司）。统一社会信用代码：91420922550695230U。法定代表人：蔡家太，执行董事。住所地：大悟县城关镇鄂北国际商贸物流城4楼委托代理人：李忠明，湖北扶轮律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）西岸九鼎公司、裕景旺通公司与被告（反诉原告）家太家俬公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，被告（反诉原告）家太家俬公司于2018年10月10日向本院提起反诉，并递交反诉状，又于同年12月24日向本院申请增加反诉请求，并递交增加反诉请求申请书。2018年10月15日，被告（反诉原告）家太家俬公司向本院申请司法鉴定，并递交工程造价鉴定申请书。本院依法委托湖北拓展工程造价咨询有限责任公司进行司法鉴定，湖北拓展工程造价咨询有限责任公司于2019年3月25日作出鄂拓价鉴字（2019）第59号《湖北大悟家太家俬有限公司租赁商铺漏水造成损失工程造价鉴定意见书》。2019年4月1日，湖北拓展工程造价咨询有限责任公司作出《湖北大悟家太家俬有限公司租赁商铺漏水造成损失工程造价鉴定说明》。本院依法由审判员廖世长适用简易程序独任审判，本案在审理过程中，因被告反诉并申请鉴定，属事实较为复杂，当事人争议较大的情形，不宜适用简易程序审理，于2019年3月7日裁定本案转为普通程序审理。并依法组成由审判员廖世长担任审判长，审判员涂晓玲、人民陪审员雷洸参加评议的合议庭审理此案，本院分别于2018年11月2日、2019年4月9日公开开庭审理了此案。原告西岸九鼎公司、裕景旺通公司的委托代理人**，被告家太家俬公司法定代表人蔡家太、委托代理人李忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西岸九鼎公司、裕景旺通公司向法院提出诉讼请求：1、请依法判令被告一次付清原告商铺房屋2016年10月1日起至2019年4月30日期间的租金2643047.6元；2、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金264304.76元（按同年度逾期付款租金总额10％计算）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年4月，经被告湖北大悟家太家俬有限公司考察，原告武汉裕景旺通商业管理有限公司同意将湖北大悟西岸九鼎置业发展有限公司开发建成验收合格并拥有完全房地产权益的鄂北物流商贸城一号楼第三、四层商铺房屋，建筑面积8724.61平方米（最终面积以登记部门实测为准），租赁给被告经营使用。双方并于同年5月1日订立《鄂北物流商贸城租赁经营合同》，约定上述租赁房屋（含公共设施设备租赁使用）租期为十年，自2015年5月1日起至2025年4月30日止。其中，第一年至第四年度每年租赁费523476.60元、市场培育推广费418781.28元、设备使用费104695.32元，合计年度租金人民币1046953.20元，平均月租金87246.1元。年度租金从第五年开始按每两年10％递增收取，10年总计租金人民币11811726元整。双方并约定，原告最迟于2015年5月1日前向被告交付租赁铺位（房屋），并自交付房屋日起，给予被告150日的装修免租期，但是属于被告违约的除外。租金支付方法为：第一年度租金于合同订立日起153日前付清，以后每年度租金于上一年度最后一个月内付清。违约责任条款为：原告逾期交付租赁房屋或者被告逾期支付年度租金的，每逾期一日应当向原告支付当年度租金总额1％的违约金，逾期超过一个月的，支付年度租金总额10％的违约金，逾期超过三个月的，对方有权解除合同并追究违约责任。对于租赁房屋装修事项，合同并约定由被告负责装修设计、施工及工程资料，并不得损害原告物业所有权范围内的房屋主体结构安全和公共设施设备安全，装修工程资料交原告备案并会同被告检查验收。双方并约定了其他事项。2015年10月20日，双方根据不动产登记的被告租赁商铺房屋实际面积8525.96平方米，据实调整双方十年期租赁合同各年度应收租金额，并订立《补充合同》予以约定。其中，主合同约定前四年租赁期，每年度租金总额1046953.2元，平均每平方米租金120元。被告实际租赁总面积8525.96平方米，前四年每年度应付租金总额为1023115.2元，平均每月应付租金总额为85259.6元。租赁合同订立前，原告已于2014年4月下旬向被告正式交付了租赁商铺房屋标的物，被告并于2014年5月1日预付租金209390元、2015年7月14日支付租金199856元、2016年1月21日支付613800元，合计向原告武汉裕景旺通商业管理有限公司支付租金1023046元整。经测算，被告应付2015年5月1日至2016年9月30日期间（150日装修免租期不计）共计12个月租金1023115.2元，实际支付1023046元（下欠69.2元忽略不计），并如期开业经营至今。原告并依照合同约定和整个物流商贸城的市场繁荣，斥资为被告市场培育推广、广告布置宣传等方面提供了大量及时的服务支持。但是，被告自第二个年度租期起，即以其装修期间天降大雨、租赁物质量缺陷导致其部分货品损坏，要求原告赔偿其不断增加的损失为由，故意拖欠2016年10月1日至2019年4月30日计31个月期间的租金（1023115.2元÷12月×31月＝2643047.6元）至今未付，从而给原告造成重大经济损失，依法应当承担违约责任。为此，为了维护原告的合法权益，特向你院起诉，请予依法判决。被告家太家俬公司辩称：一、原告所诉不实主要如下：1、租赁房屋交付时间错误，实际交付时间为2015年5月份。2、原告所诉“提供了大量及时的服务支持”不实。如：租赁房屋漏水没有及时维修，长达两年多没有解决；没有提供市场推广服务等。3、所诉故意拖欠租金不实。租赁房屋漏水从2015年至今没有解决，造成答辩人的经济损失大于房租，答辩人多次要求原告处理，原告不仅没有解决租赁房屋漏水问题，而且故意拖延赔偿答辩人损失，多方严重违约。4、答辩人具有拒交房屋租金的合法抗辩权，没有违约，原告诉求答辩人支付违约金无事实和法律依据。二、原告存在严重商业失信，应当减少租金和费用。1、不依据合同约定解决主体质量问题造成的四楼漏水问题，造成使用面积减少，租金应当减少。2、市场推广费应当全部扣除。原告没有提供市场推广服务，没有按照合同约定电子屏每天分时段播放全友家私广告，不应当收取市场推广费1227738.24元（2015年10月3日至2018年10月2日，每平方米每月4元，按面积8525.96平方米计算）。3、原告没有依据合同约定提供代租职工宿舍，造成答辩人损失。4、原告多报租赁面积，答辩人到房管部门查明实际面积后多次催促原告减少面积和降低租金。三、原告租赁房屋存在严重质量问题，多方违约，致使答辩人不能正常使用经营，答辩人多次要求原告维修房屋、履行合同和赔偿损失，原告拖延至今没有解决，造成答辩人的损失与日俱增，损失巨大，答辩人将依法提起反诉。被告家太家俬公司向本院提出反诉请求：1、请依法判决反诉被告赔偿反诉原告损失600万元（暂定数额，以司法鉴定为准）；2、请依法判决对反诉被告主张的市场推广费1227738.24元不予支持；3、请依法判决反诉被告赔偿没有履行代租职工宿舍给反诉原告造成的损失16.2万元；4、请判决反诉被告承担全部诉讼费用和鉴定费用。诉讼中，被告增加变更反诉请求为：1、请依法判决反诉被告赔偿反诉原告损失3050744.19元；2、请求判决反诉双方在《鄂北物流商贸城租赁经营合同》中约定的市场培育推广事项终止履行，反诉原告不向反诉被告支付市场培育推广费。3、请判决反诉被告在60日内完成鄂北物流商贸城一号楼屋面防水维修工程，达到不漏水状况；判决反诉被告赔偿屋面防水维修期间反诉原告的停业损失和反诉原告重新装修期间的停业损失。4、请判决反诉被告承担全部诉讼费用和鉴定费用。事实和理由：2014年5月1日，反诉原告与反诉被告二签订了《鄂北物流商贸城租赁经营合同》，合同约定反诉被告二2015年5月1日前将鄂北物流商贸城1号楼三层、四层铺位租赁给反诉原告经营，并对有关事项进行了约定。反诉原告在使用租赁房屋经营中，租赁房屋漏水，造成反诉原告家具被水浸湿损坏、租赁房屋使用面积减少、装修墙面和地板被损坏、办公室被迫从四楼迁至三楼、经营利润下降、商业形象和商业信誉以及全友品牌价值严重受损等损失。造成漏水的天气是2015年12月27日、2016年6月13日、6月20日、7月1日、8月6日和2017年4月10日。反诉原告损失在600万元以上。反诉被告没有履行《鄂北物流商贸城租赁经营合同》第三条义务款第4项运动电子屏每天分时段播放全友家私广告，没有提供市场推广服务，不应当收取市场推广费1227738.24元（2015年10月3日至，2018年10月2日，每平方米每月4元，按面积8525.96平方米计算）。反诉被告没有履行《鄂北物流商贸城租赁经营合同》第三条义务款第6项约定为反诉原告代租在市场内2#-7#楼区域200平方米左右2-3楼铺位作为职工宿舍使用，反诉原告没有办法，只有在商场装修建立职工宿舍和食堂，大悟县消防部门责令反诉原告拆除职工宿舍和食堂，反诉原告被迫予以拆除，在外租赁房屋重新装修，造成损失已达16.2万元，反诉被告应当赔偿。反诉被告多方违约，给反诉原告造成巨额损失。为了维护企业合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《鄂北物流商贸城租赁经营合同》第一条、第二条、第四款、第三条义务款第4项、第6项等条款约定，诉请人民法院支持反诉原告的诉求。反诉被告西岸九鼎公司、裕景旺通公司辩称，一、答辩人双方2014年5月1日订立的《鄂北物流商贸城租赁经营合同》（以下简称“租赁合同“）出租的商铺房屋，系未经商业装修的房屋结构工程，该房屋出租给反诉原告前，已经相关行政主管部门会同建设、施工单位验收合格，反诉原告提出的装修和使用过程中发生房屋漏水及其商业经营损失，与答辩人交付租赁的质量合格之商铺房屋无关。不仅如此，反诉原告在装修过程中，擅自改变答辩人已经竣工验收合格的一次消防设施，造成室内消防喷淋设施漏水，长期未予修复，不仅造成答辩人消防设施损坏，而且既是其家具受损之因，也是消防主管部门执法查处的对象。据此，反诉原告主张的600万元损失没有客观事实证明，依法不能成立。因此，反诉原告主张的第一项反诉请求应予驳回。二、答辩人在反诉原告租赁经营期间，已按双方租赁合同的约定，承担了包括市场内其他商铺租赁户在内的市场培育推广服务义务，包括以电子显示屏、固定广告位、文艺汇演、下乡促销等方式组织的大型商业广告宣传、商业推介与促销活动，符合双方租赁合同的约定。反诉原告应当支付的市场培育推广费系双方自愿约定的房屋租赁费中的一部分义务。据此，反诉原告主张的第二项反诉请求依法不能成立，应予驳回。三、双方租赁合同第三条义务款第6项，系答辩人接受反诉原告的委托，为反诉原告代租市场内2#-7#区域200平方米左右2-3楼铺位作为其职工宿舍使用，租赁费用由反诉原告承担。该条款约定的两个前提事实是：1、代租前，市场内2#-7#区域200平方米左右2-3楼铺位的所有权已为答辩人出售给案外人，其物业管理权不再由答辩人享有；2、甲方的代租行为成立于反诉原告的委托，其法律后果包括租赁费承租合同义务以及代租不能等，均由反诉原告承担。事实上，双方租赁合同订立后，答辩人曾多次就上述代租事项，与市场内2#-7#区域业主沟通并向反诉原告反馈意见，终因反诉原告与相关业主之间的意见不一致而未能促成。答辩人对此毫无过错，更不存在违约行为。因此，反诉原告主张的第三项反诉请求依法不能成立，应予驳回。综上，反诉原告提出的各项反诉请求没有客观事实依据，且于法无据，依法不能成立，应予驳回。为了维护答辩人合法权益，请予依法驳回反诉原告全部的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于涉案房屋漏水问题。两原告提交的证据二，即鄂北物流商贸城一期2号地块工程综合验收单，虽然能证明涉案房屋工程质量经验收合格，但不能排除房屋存在漏水问题。经本院勘验，涉案房屋在大悟县经济开发区物流城三、四楼，该栋楼房第五层整层空闲，楼顶漏水至五层，五层渗水至涉案房屋的第四层，且与四层房屋顶部漏水存在对应关系。勘验当天原告派员对楼房顶面进行维修。二、两反诉被告提交的十九份反诉证据，经现场勘查，合议庭合议认为两反诉被告虽然在有些方面的证据不是很充足，但还是尽到了主要市场推广的合同义务。三、关于湖北拓展造价咨询有限责任公司作出的鄂拓价鉴字（2019）第59号《湖北大悟家太家俬有限公司租赁商铺漏水造成损失工程造价鉴定意见书》及其说明的认定问题。该鉴定意见书及其说明的内容是：本鉴定结论：3050744.19元；其中：1、家俱损失：567970元。2、装修损失：973105.78元。3、减少面积租金：281930.41元。4、市场推广费：1227738元。该鉴定在答复原、被告征求意见稿时回复：“市场推广费是申请人提供的影像资料中未见滚动播放；原告提供的市场推广资料中有被告品牌的画面，是否支持请求人民法院合议庭裁定”。鉴定人在接受质询时认为市场推广费的损失是否存在无法确定，因为不能确定三年每时每刻都没有播放。本院认为，该鉴定第四项确定的市场推广费损失，不属于因房屋漏水造成的损失，属于违约范畴，应根据合同约定和违约的具体情况确定违约责任。且鉴定意见与鉴定人出庭接受质询的意见前后矛盾，因此，本院对该鉴定的第四项不予考虑。对其他三项鉴定，虽然反诉被告提出异议，但未提交相关证据足推翻该鉴定结论，故本院予以采信。通过对上述有效证据的分析与认定，结合法庭调查，本案的基本事实是：湖北大悟西岸九鼎置业发展有限公司将自己开发建成并享有房屋产权的鄂北物流商贸城一号楼第三、四层商铺房屋（以下简称涉案房屋）委托原告武汉裕景旺通商业管理有限公司经营管理。2014年5月1日，原告武汉裕景旺通商业管理有限公司与被告湖北大悟家太家俬有限公司签订《鄂北物流商贸城经营合同》及相关附件。约定：一、租赁铺位、租期、经营范围、租赁费及费用给付方式、租赁物交付。1、乙方向甲方租赁鄂北物流商贸城内经营铺位：一号楼三层、四层，建筑面积约8724.61㎡(最终面积以房管局实测面积为准)，租赁期限为10年：自_2015年5月1日至2025年4月30日，第一年租赁费、市场培育推广费。设备使用费每平方米合计10元/月，从第五年开始按每两年10%递增,10年总费合计金额为人民币(大写）：壹仟壹百捌拾壹万壹仟染佰贰拾陆元零角零分(即第一年至第四年每年租赁费为523476.60元、市场培育推广费为418781.28元、设备使用费为104695.32元；合计4187812.80元。第五年至第六年每年租赁费为628171.92元、市场培育推广费为418781.28元、设备使用费为104695.32元；合计2303297.04元。第七年至第八年每年租赁费为743336.77元、市场培育推广费为418781.28元、设备使用费为104695.32元；合计2533626.74元。第九年至第十年每年租贫费为870018.11元、市场培育推广费为418781.28元、设备使用费为104695.32元；合计2786989.42元，按房管局实测面积多退少补)。为了便于乙方发展，甲方同意给子乙方150天装修免租期限，即甲方房屋实际交付乙方之日起计算。如乙方在履行合同期间违反合同约定，甲方有权取消以上优惠期限，按实际租赁费、市场培育推广费向乙方收取补足优惠期租赁费及市场培育推广费，乙方必须无条件服从，(本合同计算租赁费、市场培育推广费及设备使用费时间以甲方将租赁房屋实际交付乙方后免租期间到期时为准)。2、乙方在合同签订时和履行时的付款方式为：本合同签订时乙方支付第一年年租赁费、市场培育推广费、设备使用费总额的20%作为定金；甲方将租赁房屋交付乙方之日起三日内，乙方支付甲方总额20%；甲方交付租赁房屋免租期满后的三天内，乙方支付甲方当年总费剩余的60%。在每个年租期的最后一个月，乙方向甲方支付下一年的租赁费、市场培育推广费、设备使用费。甲方收到相关款项后开具收据给乙方。3、若乙方未能按合同约定按时向甲方缴纳租赁费、市场培育推广费、设备使用费等每逾期一天需要向甲方支付上述费用总额的1%的滞纳金，乙方逾期交付上述费用等超过个月的，收取年总费10%违约金，超过三个月的，甲方有权解除本合同并追究其违约责任。4、经营范围：乙方营业执照经营范围。5、甲方应办理水、电、网络、有线电视入户，乙方提供相关资料，协助办理：水电费、网络使用费、有线电视使用费由乙方按每月实际使用量结算。6、甲方最迟应于2015年5月1日前向乙方交付租赁铺位(房屋)，每逾期一天需向乙方支付全年租赁费、市场推广费、设备使用费总额1%的滞纳金。甲方逾期超过一个月交付租赁铺位(房屋)乙方可以收取全年租赁费、市场推广费、设备使用费总额10%的违约金。超过三个月的，乙方有权解除本合同并追究其违约责任。二、租赁期间租赁物的装修约定。1、乙方必须于装修前7天将有关设计图、施工、材料、证明等提交给甲方备案。同时应交纳装修押金叁仟元。工期的时间由甲、乙双方协商而定，在约定的时间内如不能装修完毕的，应与甲方协商，若有正当理由经甲方同意可适当廷长，否则甲方有权收回铺位。乙方由此而产生的一切相关费用及损失由乙方承担，乙方装修结束后需经甲、乙方共同检查合格后(包括装修垃圾清理完毕)应退回装修押金。2、乙方对租赁铺位进行装修、装饰，依法应当办理相关行政许可的，由乙方自行办理，由此产生的费用由乙方承担。3、乙方装修如设计铺位外面的招脾、灯箱的安装、改造及商铺内水、电、消防、通信、防盗及空调及排污系统的接驳、更改或搬移，必须按照甲方有关统一规划的规定及其他要求进行设计、施工安装，并书面报甲方备案。4、乙方不得损坏铺位的主体结构，如水管、电线电路、电器设备、其他固定装置等。由于主体结构出现故障及损害，乙方应立即通知甲方检查维修，甲方应立即解决，乙方应予积极配合；因延误维修造成他人人身伤亡财产损失的，由过错方承担一切法律责任和经济责任。因主体结构质量原因造成乙方损失，由甲方负责维修，并承担一切法律责任和经济责任。5、乙方应正确使用租赁铺位及其附属设施，在租赁期间内，若遭受损坏，乙方须在损坏之日起七天内自费更换，否则因延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，由乙方承担一切责任。6、租赁期满或者合同解除的，乙方不得损坏或擅自拆除租赁铺位的墙体、地面、门窗、顶部等处的装修及其他附属物。甲方对乙方租赁期间的装修费用不存在补偿问题。7、乙方在合同履行期间如解除合同的或合同期满后终止合同的，其商铺内装修设施及门窗乙方不得破坏，装修、装饰所产生的增值部分，不得主张任何权利，所有权无偿归甲方所有，但乙方装修中添置的消防设施和设备归乙方所有8、乙方对租赁铺位进行装修装饰所产生的费用由乙方承担。三、甲方权利、义务。权利：1、有权依法制定、实施鄂北物流商贸城各项规章制度；并要求乙方遵守。2、有权要求乙方按期缴付租赁费、市场培育推广费、设备使用费及各种合理费用市场内所有广告位和广告牌(包括所有市场内房屋墙面以及连廊等)经营使用权统属于甲方，实行有偿租用制，由甲方统一规划，对外出租经营，不包括甲方无偿向乙方提供的广告位和广告牌。4、有权对乙方的经营活动是否合法，是否遵守鄂北物流商贸城规章制度进行监督。5、甲方拥有重新命名商场和在任何时候改变、替换或取得原有名称的权利，在不影响乙方正常经营的情况下，无须对乙方作出任何补偿，否则甲方赔偿由此对乙方造成的损失；此不构成本合同的终止或合同履行条件的改变。6、乙方违反合同约定，甲方有权单方面解除合同，收回铺位，按合同约定要求乙方承担违约责任并要求其赔偿损失。7、本合同到期后如乙方需继续租赁本合同物业，应在本合同规定时间内与甲方签订续租合同，如逾期未续签定租赁合同也未向甲方归还租赁物业的，甲方有权按照本合同期满后甲方市场统一制定的铺位租赁费、市场培育推广费、设备使用费总额的双倍向乙方收取房屋使用费。义务：1、甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正常经营活动。2、甲方必须给予乙方同本鄂北物流商贸城经营者平等的经管条件，为乙方经营活动提供方便，同乙方共同维护鄂北物流商贸城的正常经营秩序。3、甲方不得擅自提前终止合同转租他人。4、甲方无偿向乙方提供鄂北物流商贸城五楼广告位、大门两侧的广告位、每天一定时段大门处电子屏使用，广告制作及安装由乙方负责，甲方协助办理。(具体位置见附图)5、甲方为乙方提供专门的电梯使用(轿厢尺寸为：宽2米、深1.55米、净高2.3米)，乙方按电梯使用说明操作，不得违规使用；电费及维护保养费用由乙方自行承担(位置见附件平面图)。6、甲方为乙方代租市场内2#-7#楼区域200平方米左右2-3楼铺位作为职工宿舍使用，租赁费由乙方承担，甲方在2015年5月1日前代租完成交付使用。7、甲方必须保证业主与甲方委托关系的合法有效，否则，乙方有权终止解除合同，同时甲方按收取乙方全部款项的双倍向乙方承担违约责任，并赔偿乙方的全部损失。四、乙方的权利、义务。权利：1、有权在约定经营范围内从事自负盈亏、独立核算的经营活动。2、有权以适当的方式提出合理化建议和意见。3、租赁期满，乙方如无违约行为，且该租赁物继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。4、甲方违反合同约定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失。义务：1、乙方必须遵纪守法，依法经营，严格遵守鄂北物流商贸城的规章制度，经营活动不得超出其营业执照规定的范围，也不得超出甲方整体安排的经营范围。2、乙方必须对其商铺内所有财产进行财产保险，妥善保管好商铺内财产，乙方出现财产损失，甲方不承担赔偿责任。3、按时如数履约缴纳租赁费、市场培育推广费、保证金和其他各项相关费用。4、必须承担国家规定的税费和工商管理费等相关费用。5、乙方须提供合法的法人资格证明、营业执照、税务登记证、注册商标、产品厂家铺售授权书等有效证明文件，产品必须三证齐全。进口商品需提供相关报关证明。6、在租赁期内，乙方不得擅自转租。租赁期满，乙方需续租的，应提前三个月向甲方提出申请，与甲方重新签定合同、重新签订的条件缴纳租赁费和费用，否则视为乙方放弃续租，甲方有权另行安排出租。7、乙方须承担合同期内经营场所的消防及安全责任，并按消防要求配各消防器材，甲方应积极配合，提供消防供水及接入管线。合同还对租赁场所归还及回收、合同的变更、解除及终止、免责条件等事项进行了约定。2015年10月20日，原、被告签订了《补充合同》及相关附件，将原合同中的租赁面积由8724.61平方米确定为8525.96平方米。合同签订后，原告按约定的将房屋交给被告使用，被告分别于2014年5月1日预付租金209390元、2015年7月14日支付租金199856元、2016年1月21日支付613800元，合计向原告武汉裕景旺通商业管理有限公司支付租金1023046元。被告在使用涉案房屋的过程中，由于涉案房屋漏水，给被告造成较大的经济损失，原、被告因房屋漏水造成的损失的数额和涉案房屋的维修等问题不能达成一致意见，被告停止向原告支付房屋租赁费，因而成讼。在诉讼过程中，被告家太家俬公司于2018年10月15日，向本院申请司法鉴定，并递交工程造价鉴定申请书。本院依法委托湖北拓展工程造价咨询有限责任公司进行司法鉴定，湖北拓展工程造价咨询有限责任公司于2019年3月25日作出鄂拓价鉴字（2019）第59号《湖北大悟家太家俬有限公司租赁商铺漏水造成损失工程造价鉴定意见书》。又于2019年4月1日作出《湖北大悟家太家俬有限公司租赁商铺漏水造成损失工程造价鉴定说明》。该鉴定结论为：3050744.19元；其中：1、家俱损失：567970元。2、装修损失：973105.78元。3、减少面积租金：281930.41元。4、市场推广费：1227738元。被告家太家俬公司向湖北拓展工程造价咨询有限责任公司支付鉴定费6万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间签订的《鄂北物流商贸城租赁经营合同》、《补充合同》和相关合同附件，均是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，且不侵犯他人合法权益，为合法有效合同，当事人应当依约定全面履行各自的义务。对原、被告的诉请问题，本院评判如下：一、关于本诉原告西岸九鼎公司、裕景旺通公司的诉讼请求问题。1、关于租金的数额问题。应以《补充合同》确定的面积8525.96平方米计算租金，即年租金为1023115.2元。两原告请求支付2016年10月1日至2019年4月30日的租金，应为2643047.6元（8525.96平方米×10元/平方米×31个月）。2、关于违约金的问题。两原告请求支付违约金264304.76元，考虑到原告交付的出租房屋漏水造成被告较大经济损失，且原告在履行合同中亦存在违约问题，在履行《鄂北物流商贸城租赁经营合同》关于约定原告方义务的第4项和第6项条款时存在瑕疵等，因此，对原告请求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。二、关于反诉原告家太家俬公司的反诉请求问题。1、关于因涉案房屋漏水造成的损失问题。根据湖北拓展造价咨询有限责任公司作出的鄂拓价鉴字（2019）第59号《湖北大悟家太家俬有限公司租赁商铺漏水造成损失工程造价鉴定意见书》及其说明前三项鉴定：1、家俱损失：567970元；2、装修损失：973105.78元；3、减少面积租金：281930.41元。确定涉案房屋漏水造成的损失为1823006.19元。2、关于终止履行市场培育推广的约定问题。反诉原告请求判决反诉双方在《鄂北物流商贸城租赁经营合同》中约定的市场培育推广事项终止履行，反诉原告不向反诉被告支付市场培育推广费。在诉讼过程中，反诉原告撤回该项诉讼请求，本院认为不违反相关法律规定，依法应予以许可。3、关于本案鉴定费的承担问题。反诉原告请求判决反诉被告承担鉴定费，考虑到对鉴定结论支持的比例，本院酌情确定反诉原告承担2万元，反诉被告承担4万元。4、涉案出租房屋漏水的修复问题和屋面防水维修期间反诉原告的停业损失和反诉原告重新装修期间的停业损失的问题。反诉原告请判决反诉被告在60日内完成鄂北物流商贸城一号楼屋面防水维修工程，达到不漏水状况；判决反诉被告赔偿屋面防水维修期间反诉原告的停业损失和反诉原告重新装修期间的停业损失。对维修涉案房屋问题的请求符合相关法律的有关规定，本院予以支持。对屋面防水维修期间反诉原告的停业损失和反诉原告重新装修期间的停业损失，因该项损失现未实际发生，应以实际发生的损失为依据，故本案现不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条，第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、本诉被告湖北大悟家太家俬有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告湖北大悟西岸九鼎置业有限公司、武汉裕景旺通商业管理有限公司支付下欠租金2643047.6元；二、反诉被告湖北大悟西岸九鼎置业有限公司、武汉裕景旺通商业管理有限公司于本判决生效后十日向反诉原告湖北大悟家太家俬有限公司支付因涉案出租房屋漏水给反诉原告造成的各项经济损失1823006.19元；三、反诉被告湖北大悟西岸九鼎置业有限公司、武汉裕景旺通商业管理有限公司于本判决生效后十日向反诉原告湖北大悟家太家俬有限公司支付鉴定费4万元；四、反诉被告湖北大悟西岸九鼎置业有限公司、武汉裕景旺通商业管理有限公司于本判决生效后六十日内修复好涉案出租房屋，以达到不漏水状况；五、驳回本诉原告湖北大悟西岸九鼎置业有限公司、武汉裕景旺通商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告湖北大悟家太家俬有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30058.82元，由原告湖北大悟西岸九鼎置业有限公司、武汉裕景旺通商业管理有限公司承担3005.88元，被告湖北大悟家太家俬有限公司承担27052.94元；反诉费12959元，由原告湖北大悟西岸九鼎置业有限公司、武汉裕景旺通商业管理有限公司承担9071.3元，被告湖北大悟家太家俬有限公司承担3887.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。审 判 长  廖世长审 判 员  涂晓玲人民陪审员  雷 洸二〇一九年五月二十八日法官助理刘建桥书记员李元一胡芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。