海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初7696号原告（反诉被告）：海南鸿洲物业服务有限公司，住所地，三亚市河东区榆亚路（鸿洲埃德瑞酒店-1F）。法定代表人：王大富，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉，海南新概念律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：段福红，女，1979年3月14日出生，公民身份号码×××，汉族，住海口市。被告：毛林焕，男，1980年1月30日出生，公民身份号码×××，汉族，住海口市。二被告共同委托诉讼代理人：夏余杨，海南瑞来律师事务所专职律师。原告海南鸿洲物业服务有限公司（以下简称鸿洲物业）与被告段福红、被告毛林焕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，段福红向本院提出反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理，并将本案转为普通程序公开开庭进行了审理。鸿洲物业委托诉讼代理人刘蓉、段福红和毛林焕共同委托诉讼代理人夏余杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鸿洲物业向本院提出诉讼请求：1.判令段福红向鸿洲物业支付物业管理服务费297401.1元及违约金154974.03元（违约金以拖欠的物业管理费为基数，按照年利率24%的标准，自逾期之日起暂计至2018年7月31日，实际计算至支付完全部拖欠的物业管理服务费之日止）；2.判令段福红向鸿洲物业支付水费36420.84元，并赔偿鸿洲物业利息损失3425.51元（利息以拖欠的水费为本金，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起暂计至2018年7月31日，实际计算至支付完全部拖欠的水费之日止）；3.判令段福红向鸿洲物业支付电费109648元，并赔偿鸿洲物业利息损失10413.81元（利息以拖欠的电费为本金，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起暂计至2018年7月31日，实际计算至被告支付完全部拖欠的电费之日止）；4.判令毛林焕对段福红应当承担的上述责任承担连带责任；5.判决本案的诉讼费全部由段福红、毛林焕承担。事实和理由：2011年6月2日，段福红与海南鸿洲置业集团股份有限公司（以下简称鸿洲置业）签订《房地产租赁契约》、《房地产租赁契约补充协议》，约定段福红承租鸿洲置业名下坐落于海南省三亚市××路）的301、302、303、304、305、315、316、317、318、319号商铺及2号楼（鸿洲·渔人码头2栋）的306、307、308、320、321号商铺。该商铺建筑面积共计4733.35平方米，租赁期限为8年，自2011年8月1日至2019年7月31日。段福红与毛林焕系夫妻，段福红接收该商铺后，二人共同经营KTV。2011年9月27日，段福红与鸿洲物业签订《商业物业管理服务协议》，约定由鸿洲物业为段福红承租的该商铺提供物业管理服务，水电费用按照三亚中法供水公司和电力公司收费标准由鸿洲物业代收代缴（用电损耗已含在约定电价中），物业管理服务费按照租赁面积11元/平方米/月，段福红应于每月20日之前缴纳下个月的物业管理费和上个月产生的水电及公摊费用，逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金。物业协议签订后，鸿洲物业按照约定为该商铺提供了物业管理服务。段福红于2016年9月26日与鸿洲置业解除租赁合同，于2016年9月30日将该商铺交还给鸿洲置业，但段福红至今拖欠鸿洲物业2016年4月至9月的物业管理服务费及2016年3月、4月、5月的水电费。鸿洲物业分别于2016年4月5日、2016年5月4日、2016年6月1日通过张贴通知单的形式向段福红催收物业管理服务费及水电费，但段福红收悉后至今仍未缴纳，严重违约。根据物业协议约定，段福红需要向鸿洲物业支付逾期支付物业管理服务费的违约金，鉴于物业协议约定的违约金计算标准过高，鸿洲物业自愿调整至年利率24%，由于物业协议中没有约定水电费的逾期违约金计算标准，鸿洲物业主张按照同期银行贷款利率计算损失。因毛林焕、段福红系夫妻关系，且该商铺系夫妻二人共同经营的，毛林焕应与段福红连带清偿上述债务。综上，鸿洲物业诉至本院，请求判如所请。被告（反诉原告）段福红辩称，一、段福红不应当向鸿洲物业支付物业管理费。在2016年3月，鸿洲物业就将涉案商铺上锁，阻止段福红继续使用，段福红并未对涉案商铺进行实际的占有和控制，不应当承担物业管理费。二、即使段福红存在拖欠物业管理费的情形，其应当承担的违约责任，也不应当按照年利率24%计算，段福红认为该违约金计算标准过高，也不符合合同法的规定。三、段福红不应当承担向鸿洲物业支付水电费及利息损失的责任。从2016年3月起该商铺即处于无法使用的状态，期间没有经营活动，并未产生水电费，且鸿洲物业也没有证据证明该商铺在此期间产生过水电费。四、毛林焕不是物业服务合同的签署人，也不是该合同的实际履行人，鸿洲物业将毛林焕作为本案的被告是错误的。毛林焕并非本案适格被告。被告毛林焕辩称，毛林焕并非合同的签署人，也不是合同的履行人，对段福红与鸿洲物业之间的物业服务协议并不清楚，也未实际参与履行，鸿洲物业将毛林焕作为本案被告进行起诉没有事实和法律依据。被告（反诉原告）段福红提出反诉诉讼请求：1.请求法院依法判令鸿洲物业向段福红返还物业管理费押金52066.85元、水电周转金50000元、装修管理费4733.35元、消防保障金44600元，合计151400.2元，并要求法院依法判令鸿洲物业向段福红支付以151400.2元为本金按月息2%标准从2016年9月30日计付至实际返还之日止的利息损失；2.本案的诉讼费由鸿洲物业承担。事实和理由：2011年9月27日，段福红与鸿洲物业签订《商业物业管理服务协议》，协议第三条约定段福红应当向鸿洲物业支付水电周转金每平方米30元，最高限额不超过50000元，退租时按本金退还，第六条约定段福红向鸿洲物业缴纳一个月的物业管理费用作为押金。上述协议签订后，2011年9月28日，段福红向鸿洲物业支付了物业管理费押金、水电周转金、装修管理费、消防保障金等共计151400.2元。2016年9月30日，段福红与鸿洲置业解除双方的房屋租赁合同关系，将涉案商铺交还。鸿洲物业明知段福红与鸿洲置业解除租赁合同关系以及交还涉案商铺的事宜和时间，依照合同约定鸿洲物业应当将水电周转金、物业管理费押金、装修管理费、消防保障金等退还给段福红，但鸿洲物业至今未退还上述保证金。鸿洲物业占用段福红的上述费用，应当依法支付自2016年9月30日起占用期间的利息，按月息2%计算。段福红为维护自己的合法权益，诉至本院。原告（反诉被告）鸿洲物业认可收到段福红主张的各项费用。但辩称，一、段福红与鸿洲物业签订的《商业物业管理服务协议》约定的水电周转金、物业管理费押金按照合同目的和实践惯例，属于意定担保物权，其存在的目的是为了保障交易安全，在段福红不按约定履行支付水电费和物业管理费义务的情况下，段福红无权要求退还水电周转金和物业管理费押金。二、关于装修管理费，属于消费性的费用，并不存在返还的问题，收取装修管理费的依据可以参照《住宅室内装饰装修管理办法》第16条第（7）项的约定，鸿洲物业已经为段福红提供了装修管理服务，该笔费用实际已经消费完毕。关于消防保障金，在段福红与鸿洲置业解除租赁合同后，其从未向鸿洲物业申请退回该笔款项，且段福红尚拖欠鸿洲物业水电费和物业管理费，现鸿洲物业要求将消防保障金冲抵其拖欠的水电费和物业管理费。三、段福红要求按照月息2%的标准计算利息损失无事实和法律依据。首先，段福红违约在先，其从未主张联系鸿洲物业要求退还或冲抵相关费用，鸿洲物业多次发函催缴相关费用，但段福红均不予回复，存在过错的是段福红，并非鸿洲物业，故其要求鸿洲物业向其赔偿损失没有事实和法律依据。其次，段福红主张按照月息2%计算也没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：毛林焕与段福红系夫妻关系。三亚市河西区时代海岸水居巷香榭左岸1#、2#楼第一、二、三层商铺归鸿洲置业所有，类型为商业。段福红承租上述商铺1#301-305、315-319,2#306-308、320、321用于经营麦乐迪·歌库量贩式KTV，建筑面积为4733.35平方米，租期自2011年8月1日开始至2019年7月31日终止，就租赁的有关事宜，鸿洲置业与段福红签订《房地产租赁契约》和《鸿洲·渔人码头商铺租赁契约补充协议》。租赁协议同时约定合同约定的租金并不包括段福红需要向物业管理公司支付之物业费或因段福红经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。2011年9月27日，甲方鸿洲物业与乙方段福红就上述商铺签订《商业物业管理服务协议》，约定：第二条乙方应按本协议约定的物业管理费收费标准，按时足额缴纳物业费外，并及时缴纳水、电等相关费用，水、电费用按照三亚市中法供水公司和电力公司收费标准由甲方进行代收代缴，甲方只能提供水电费用总额发票的复印件，乙方用电的损耗已包含在约定的电价中；第三条甲方按商铺租赁面积及经营业态收取乙方水电周转金每平米30元（最高限额不超过50000元）退租时按本金退还；第四条乙方自行负担与该商铺使用有关的水费、电费、电话费、有线电视费、网络宽带费、燃气费，以及电话申请开户、独立水电表安装、电缆接驳、有线电视开户、网络宽带申请、燃气开户等相关其他费用；第五条物业管理服务费的标准为按租赁面积11月/平方米/月，乙方每月的物业管理费以人民币计费；第六条乙方缴纳费用时间，自乙方接受商铺之日起开始计算物业管理费，并以一个月的物业管理费用金额作为押金，具体收费日期按鸿洲置业与乙方签订合同的日期为准，乙方应于每月的20日之前，缴纳下个月的物业管理服务费和上月产生的水、电及公摊费用；第七条乙方逾期未缴纳物业费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务……。段福红依据物业协议向鸿洲物业缴纳物业管理费押金52066.85元、水电周转金50000元，后因段福红需要对涉案商铺进行装修，向鸿洲物业缴纳装修管理费4733.35元、消防保障金44600元。后，鸿洲置业与段福红就房屋租赁产生纠纷诉至本院，2016年9月30日，本院作出（2016）琼0271民初6287号民事调解书，确认鸿洲置业与段福红签订的《房地产租赁契约》和《房地产租赁契约补充协议》解除，同日，双方办理商铺交接。鸿洲物业已向供水公司、供电公司代交包含涉案商铺在内的鸿洲·香榭左岸2016年3月、4月、5月的水电费。段福红向鸿洲物业缴纳物业费至2016年3月，2016年4月的物业费仅支付了15000元。段福红认可每月物业为52066.85元。段福红向鸿洲物业缴纳水电费至2016年2月。2016年4月5日，2016年5月5日、2016年6月1日，鸿洲物业制作《暂停服务通知单》和《催费通知单》，载明歌库KTV欠物业管理费数额和水电费数额。但鸿洲物业并未提交证据证明上述通知单已经送达段福红。2017年6月19日，鸿洲物业通过邮寄向段福红送达《关于催交物业费及水电费的函》，载明段福红拖欠2016年4月至9月的物业管理费297401.1元，2016年3月的水费4723.92元、电费39512元，2016年4月的水费31619.16元、电费70136元，2016年5月水费77.76元。2018年3月7日，鸿洲物业再次向段福红邮寄送达《关于催交物业费及水电费的函》。对各方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于水电用量问题，鸿洲物业表示由鸿洲物业工作人员在段福红工作人员的配合下到商铺抄取水电用量读数，并提交商铺水电数额表原件进行核对。段福红对此不予认可，表示每月抄表后，涉案商铺员工进行签字确认，鸿洲物业向段福红交付收费通知单，段福红按照通知单缴费，鸿洲物业未提交员工签字确认的原始单据，也未提交收费通知单，故对其主张的用量不予认可。但段福红未提交自涉案商铺承租之日起存在员工签字确认用量或者收到的收费通知单等证据进行佐证，故本院对其陈述不予采纳。鸿洲物业提交商铺水电数额表原件进行核对，且该表中包含多个商铺，结合日常生活经验，本院认可鸿洲物业的陈述，对其提交的商铺水电数额表予以采信，对其主张的2016年3-5月水电用量数额予以认可，2016年3月涉案商铺用水486m、用电量35920kw·h，2016年4月涉案商铺用水量3253m、用电量63760kw·h，2016年5月用水量8m。关于水电费计算标准，段福红提出鸿洲物业的计算单价与供水、供电公司出具的单价不一致。鸿洲物业解释称，2016年3月供电公司收取的为0.96元/kw·h，2016年4月供电公司收取的为0.89元/kw·h，鸿洲物业在上述基础上加了用电损耗和公摊用电，最后是1.1元每度，水费是按照特种用水5.92元/m，加上特业用水污水处理费1.85元/m、垃圾费商业（1）0.77元/m和用水器材损耗、公摊用水，最后是9.72元/m。本院认为，鸿洲物业与段福红签订的《商业物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议）是各方真实的意思表示，合法有效，当事人应当恪约履行。鸿洲物业提供了物业服务，段福红应按照合同约定按期足额向其支付物业费。2016年9月30日，段福红与鸿洲置业解除租赁合同并搬离涉案房屋，故段福红应当向鸿洲物业支付截止至2016年9月30日的物业费，合计297401.1元（52066.85元/月×6个月-15000元）。物业服务协议约定每月20日前支付下个月物业费，段福红未按照约定的时间支付构成为违约。按照物业服务协议约定，段福红应当自逾期之日起按日3‰支付滞纳金。段福红认为滞纳金计算标准过高，希望法院予以调整，现鸿洲置业主动调整至按年24%标准计算滞纳金符合法律规定，本院予以准许。依照物业服务协议约定，分段计算滞纳金如下：2016年4月物业费截止至2016年10月20日共逾期5个月，滞纳金数额为4448.02元[（52066.85元-15000元）×24%÷12×6]；2016年5月物业费截止至2016年10月20日共逾期5个月，滞纳金数额为5206.68元（52066.85元×24%÷12×5）；以此类推，截止至2016年10月30日，段福红应当支付滞纳金19373.83元（52066.85元×24%÷12×14+4448.02元+52066.85元×24%÷12÷30×10），自2016年11月1日起，段福红应当以297401.1元为基数，按年利率24%，计算至物业费付清之日止。段福红主张2016年3月之后并无实际使用涉案商铺，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。鸿洲物业向段福红收取水电费时增加器材损耗，双方对此并无约定，且不符合上述行政法规规定，故本院不予准许。污水处理费和垃圾费是按照每月用水数量由供水公司收取的，故段福红应当承担上述费用。综上，段福红应当支付的水费8.54元/m，则三月份水费为4150.44元（486m×8.54元/m）、四月份水费为27780.62元（3253m×8.54元/m），五月份水费为68.32元（8m×8.54元/m），段福红应当支付电费数额2016年3月的为34483.2元（35920kw·h×0.96元/kw·h），2016年4月的为56746.4元（63760kw·h×0.89元/kw·h）。关于水电费利息损失，双方均认可应当于每月20日前支付上个月水电费，段福红逾期未支付水电费给鸿洲物业造成一定损失，鸿洲物业要求其按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算未违反法律规定，本院予以支持。鸿洲物业主张分段计算符合法律规定，本院予以支持。关于公摊水电费用的问题，鸿洲物业可另行主张。关于连带责任问题，根据合同相对性原则，段福红承租涉案商铺。鸿洲物业提交《申请》证明涉案商铺系毛林焕与段福红共同经营的，但是毛林焕对此不予认可。《申请》中载明“因我方在渔人码头经营的店铺，由于地下停车指示不清，客人找不到入口区域，恳请盘批准制作广告指示牌进行指引”，落款处为“歌库KTV、山间堂、逗捞坊”。鸿洲物业未申请对《申请》中“毛林焕”的签名真伪进行鉴定，且鸿洲物业并无其他证据证明毛林焕与段福红共同经营涉案商铺，也无法证明涉案商铺经营为毛林焕、段福红家庭生产生活，故鸿洲物业要求毛林焕承担连带责任于法无据，本院不予支持。关于反诉诉讼请求问题，物业管理费押金52066.85元、水电周转金50000元，物业服务协议中并未约定不予退还的情形，因此，段福红退租时，鸿洲物业应当向其返还相关费用。关于消防保障金44600元和装修管理费4733.35元，物业服务协议并未约定，均是为了保障段福红在装修、经营涉案商铺时遵守相关规定交纳，现段福红已经退租，其要求鸿洲物业返还相关费用有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于逾期未退相关费用的利息损失问题，段福红退租时未及时结清物业费、水电费，存在过错，鸿洲物业未退还相关费用于法有据，故段福红主张的利息损失问题无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1被告（反诉原告）段福红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南鸿洲物业服务有限公司支付物业费297401.1元、滞纳金19373.83元及自2016年11月1日起的滞纳金（滞纳金以297401.1元为基数，按年利率24%，实际计算至物业费付清之日止）；2被告（反诉原告）段福红于本判决生效之日起十日内向原告海南鸿洲物业服务有限公司支付水费31999.38元及利息（利息以中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，以4150.44元为本金从2016年4月21日起计算，以27780.62元为本金从2016年5月21日起计算，以68.32元为本金从2016年6月21日起计算，均计算至水费支付完毕之日止）；3被告（反诉原告）段福红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海南鸿洲物业服务有限公司支付电费91229.6元及利息（利息以中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，以34483.2元为本金从2016年4月21日起计算，以56746.4元为本金从2016年5月21日起计算，均计算至电费支付完毕之日止）；4原告（反诉被告）海南鸿洲物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）段福红物业管理费押金52066.85元、水电周转金50000元、装修管理费4733.35元、消防保障金44600元；5驳回原告（反诉被告）海南鸿洲物业服务有限公司的其他诉讼请求；6驳回被告（反诉原告）段福红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9652.84元（海南鸿洲物业服务有限公司已预交），由被告（反诉原告）段福红负担；反诉案件受理费2330.54元（段福红已预交），由原告（反诉被告）海南鸿洲物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 赵 程人民陪审员 周媛媛人民陪审员 董进兴 二○一九年五月十日法官 助理 朱 奕书 记 员 陈俊瑾附：相关法律条文中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。