山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1328民初840号原告：张克常，男，1964年3月24日出生，汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人：齐高廷，山东珏晟律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1986年8月12日出生，汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人：宋增民，山东泰蒙律师事务所律师。被告：公言伟，男，1990年5月27日出生，汉族，居民，住蒙阴县。原告张克常与被告刘鑫、公言伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张克常及其委托诉讼代理人齐高廷，被告刘鑫及其委托诉讼代理人宋增民、被告公言伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张克常向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告公言伟与刘鑫签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年2月2日，原告与被告公言伟签订了房屋买卖合同，约定被告公言伟将楼房一套(蒙阴县御品居5号楼1601室)以626000元的价格卖给原告，双方明确约定：合同签订之日原告支付给被告公言伟购房首付款300000元，从2018年2月起原告必须按时支付银行(分期)贷款，原告支付购房首付款的当日，被告公言伟将房屋交付给原告。合同签订后，原告按照约定按期履行了合同义务，被告公言伟也按约定向原告交付了房屋，原告居住至今。后来，在原告不知情的情况下，被告公言伟与刘鑫恶意串通，也签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续。后刘鑫又以该房屋为抵押贷款52万元。综上所述，原告与被告公言伟签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，被告公言伟已实际将涉案房屋交付原告使用，原告居住至今。被告公言伟与刘鑫将已交付原告使用一年的涉案房屋，又卖给刘鑫，并迅速办理了产权过户手续，明显属于恶意串通，该行为直接损害了原告作为涉案房屋先行购买人的利益，相应的房屋买卖合同应属于无效合同。为此，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款(二)项、第五十六条之规定，具状起诉，请求依法公正裁判。被告刘鑫辩称，根据民法通则第一百四十三条规定，本案双方当事人均具有完全民事行为能力，整个房屋买卖过户过程，双方的意思表示完全真实自愿，且房屋买卖过户行为也不违反法律的强制规定，价格合理，且经过法院的查封保全，是公开公平的买卖行为，没有恶意串通，根据物权法及最高院会谈纪要的有关规定，当发生一房数卖时，法院应当以办理了产权变更登记的当事方为第一保护顺位人，因为刘鑫已经经过公平的交易取得房屋的产权，原告起诉恶意串通的主张不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告公言伟辩称，原告张克常给我的是30多万元现金，分好多次给的，在鸿基房产店里分别给了10万元、2万元、1万元，在农商行给了一次，忘记数额。剩余房贷292000元是被告刘鑫还的。在刑警队说的都是事实，没有恶意串通，我去刑警队报警不是恶意串通。那时我欠刘鑫钱，和刘鑫签订的房屋买卖合同不是我的真实意思表示，当时领着刘鑫去房子的地下室看了，但是我不想过户。后来过户到他身上把我欠他的钱用过户的房子贷款后扣下，然后再过户回来，不是一房二卖。本院经审理认定事实如下：2018年2月2日，原告张克常与被告公言伟签订了房屋买卖合同一份，双方约定：甲方（公言伟）将其所有的位于蒙阴县御品居5号楼1单元1601室住宅房屋一套转让给乙方（张克常），建筑面积为122.1平方米，储藏室面积18.36平方米；该房屋甲方已与开发商签订商品房预售合同，并办理房屋按揭贷款，尚未办理房屋产权证。该房地产按套计价，房地产总价款合计626000元，由乙方承担过户费用，以实际支出相关单据为准，甲乙双方各向丙方支付房款百分之一的中介费用；本合同签订之日，乙方向甲方支付购房首付款30万元（含定金2万元），甲方收到首付款后向乙方出具收到条，甲方支付办理房产证契税、维修基金等所有费用；银行房贷还有289333元，乙方从2018年2月份起必须按时支付银行贷款，如果逾期给甲方造成不良影响，乙方承担全部责任，乙方向甲方出具剩余房款33666元的欠条，由甲方保管；等房产证办下来，甲方应无条件配合乙方到房产管理部门，不动产管理部门办理房产证过户手续，过户费用由乙方承担，房产证过户到乙方名下后，乙方应于当日向甲方支付剩余房款；甲方应于房屋签订合同，乙方支付房款首付后当日内腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交房屋所有钥匙，作为房屋转移占有的标志，同时应移交关于该房产所有的缴费单据；合同另外约定了其他有关内容。上述合同签订后，2018年2月2日，原告张克常支付被告公言伟购房款30万元；2018年9月2日，原告张克常支付被告公言伟购房款3万元。2018年2月至2018年12月，涉案房屋在中国工商银行的住房贷款由原告张克常每月按约定偿付。2018年4月25日，原告入住涉案房屋至今，其间，原告对涉案房产进行了部分装修、改装。同时查明，因被告公言伟欠被告刘鑫借款9万元，被告刘鑫申请本院诉前财产保全被告公言伟所有的上述涉案房产，本院经审理后，于2018年10月15日依法作出（2018）鲁1328财保512号民事裁定书，查封了上述涉案房产。被告公言伟谎称被告刘鑫涉案房产已出租给第三人，被告刘鑫与被告公言伟口头约定：将该涉案房产过户到被告刘鑫名下后，由被告刘鑫以该房产办理银行贷款用来偿还被告公言伟所欠被告刘鑫的全部借款及其他有关费用，被告刘鑫将贷款剩余钱款再还给被告公言伟，由被告公言伟负责偿还剩余贷款，最后再把涉案房产过户至被告公言伟名下。双方约定后，被告公言伟与被告刘鑫到涉案房产车库处进行了实地查看，但双方始终未到居住房产进行实地查看。2018年10月24日，被告刘鑫与被告公言伟签订了不动产买卖合同一份，双方约定：乙方（刘鑫）同意购买甲方（公言伟）拥有的坐落在叠翠路168号5号楼拥有的不动产（即涉案房产），不动产权属证书号码鲁（2018）蒙阴县不动产权第0004961号；上述不动产的交易价格为450103元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币450103元整，作为购房定金；付款方式：一次性付清；合同另外约定了其他有关内容。同日，被告刘鑫一次性偿还涉案房产在中国工商银行剩余全部住房贷款294000元。同日，被告刘鑫申请本院解除对涉案房产的查封，本院经审理后，依法作出（2018）鲁1328财保512号之一民事裁定书，解除了对涉案房产的查封，被告公言伟将涉案房产变更过户至被告刘鑫名下。过户后，被告刘鑫借给被告公言伟16.9万元，被告刘鑫以涉案房产在银行办理抵押贷款49万元，由被告刘鑫负责偿还。2019年1月份，被告刘鑫得知被告公言伟在被告公言伟与被告刘鑫签订不动产买卖合同之前已经将涉案房产出卖给原告张克常。另查明，2019年1月20日，被告公言伟因与被告刘鑫债务纠纷，被告公言伟向蒙阴公安局报案。蒙阴县公安局刑警大队立案后，进行了相关调查询问。2019年2月1日，被告公言伟与被告刘鑫签订了房屋回购协议一份，双方约定：因甲方（公言伟）经济问题无力偿还向乙方（刘鑫）的借款共计239988元整。经双方友好协商，甲方于2018年10月24日将其名下御品居5号楼1601室房屋及储藏室以572000元的价格出售于乙方，其中包含过户费、评估费、保全费及借款利息等各种费用。经双方协商，甲方可在本协议签订3个月之内以576000元的价格及24%年利率的利息回购此房屋，在此期间乙方不得将此房屋出售给第三人，乙方享受回购之前房屋租赁等各项收益。回购过户所有费用由甲方承担。自此协议签订之日起三个月内，若甲方仍无法回购此房屋，乙方将取得该房屋买卖等所有权利。上述事实由当事人提供的买卖合同、收到条、账目明细、付款单据、证明、相关证件、民事裁定书、询问笔录、回购协议、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实，均已收集、记录在卷。本院认为，原告张克常与被告公言伟于2018年2月2日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告公言伟已实际将涉案房产交付原告占有使用至今。被告公言伟作为出卖人明知涉案房产已出售给原告，向被告刘鑫谎称涉案房产由第三人租赁居住，于2018年10月24日与被告刘鑫签订不动产买卖合同，将已交付原告使用的涉案房产，假以房屋买卖的形式实际是以房抵债的目的过户至被告刘鑫名下，被告公言伟的行为明显存在恶意，同时被告刘鑫在涉案房屋买卖过程中存在重大过失及不当之处。第一，被告刘鑫作为“房屋买受人”理应实地查看涉案房屋的状态，在涉案房屋已被他人占有的情况下，应当设法了解占有人的相关情况，进而能够知道涉案房产已经出售给他人的事实，但在签订不动产买卖合同和办理产权变更登记的过程中，始终未到涉案房产的住宅房屋处进行实地查看；第二，被告刘鑫与被告公言伟签订的以偿还被告刘鑫债务为目的的房屋回购协议，足以体现双方的非房屋买卖的意思表示；第三，被告公言伟辩称“后来过户到他身上把我欠他的钱用过户的房子贷款后扣下，然后再过户回来，不是一房二卖”，综上，本院认定被告公言伟与被告刘鑫之间签订的不动产买卖合同非双方真实意思表示，而是以被告公言伟偿还所欠被告刘鑫的借款为目的的双方行为，故被告公言伟与被告刘鑫于2018年10月24日之间签订的不动产买卖合同无效。原告请求判令被告公言伟与被告刘鑫签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告公言伟与被告刘鑫于2018年10月24日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告公言伟、刘鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  肖光富二〇一九年五月二十三日法官助理秦健书记员于海洋