广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初309号 原告易晓波，男，1987年5月29日出生，汉族，居民，住博白县 被告玉林市宏泰房地产有限公司，住所地：博白县博白镇锦绣东路锦绣商业广场B1栋4楼（统一社会信用代码：91450923791307948E）。 法定代表人，冯德，执行董事。 委托诉讼代理人林强，广西杜坤律师事务所律师。 原告易晓波与被告玉林市宏泰房地产有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。书记员丁娟丽担任法庭记录。原告易晓波、被告玉林市宏泰房地产有限公司的委托诉讼代理人林强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易晓波诉称，2015年1月原告向被告玉林市宏泰房地产有限公司（以下简称宏泰房地产公司）购买位于博白县商铺，合同约定建筑面积为60平方米，单价为24533.33元/平方米，总价款为1472000元。在原告交完购房款、税费及办证费用后，被告于2016年10月领取房产部门办理下来的房产权证后，知道被告宏泰房地产公司卖给原告的商铺的建筑面积为43.46平方米，比合同约定建筑面积少了16.54平方米。原告于2018年5月从被告处拿到房产权证后就多次与被告协商退还多交购房款事宜。但被告以种种理由推诿。该商铺的共有人原告易晓波妻子刘子静放弃对退还该商铺购房款的主张，由原告易晓波主张该项权利。为了维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告宏泰房地产公司退还原告多交的购房款405781.28元给原告易晓波；2、被告宏泰房地产公司退还多交税费12376.33元给原告易晓波；3、被告宏泰房地产公司支付利息40578.13元给原告易晓波。4、本案受理费由被告宏泰房地产公司负担。 原告在举证期限内向本院提供以下证据：①原告居民身份证一份，证明原告的诉讼主体资格适格；②《锦绣商业广场认购书》一份，证明原告预购买商铺的面积及总价款的事实；③《房屋所有权证》一份，证明原告购买的商铺及面积；④补退房款统计表一份，证明被告应退给原告的购房款为405781.28元的事实；⑤税收缴款书一份，证明原告多交税款12376.33元的事实；⑥《关于客户反映商铺面积差异处理报告》一份，证明被告提出过的处理方案；⑦原告交付购房款的收据五份，证明原告已经支付购房款1472000元给被告的事实。 被告宏泰房地产公司辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《关于合同面积的补充协议》合法有效。二、原告主张以建筑面积进行面积确认及面积差异处理并要求退款没有依据。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款约定：本条款规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。同时双方在《商品房买卖合》第五条第四款约定：交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按合同约定的销售单价不变，房屋总价款按产权登记面积进行调整，多还少补（不计利息）。另外双方签订的《关于合同面积的补充协议》第二条约定：商品房面积以合同上约定的套内建筑面积为准，经产权登记机关确定后，依据该确定后的套内建筑面积，实行多还少补。因此根据《商品房买卖合同》及《关于合同面积的补充协议》的约定是以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；不是以建筑面积进行面积确认及面积差异处理的。原告以建筑面积进行面积确认及面积差异16.54平方米，要求被告退还购房款是违反双方约定的，是没有依据的。《商品房买卖合同》第四条约定：计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24533.33元，总金额1472000元。该条款只是约定计价方式与价款，而不是以建筑面积进行面积确认及面积差异处理退房款的约定。值得一提的是该条是建筑面积的价格每平方米24533.33元，对套内建筑面积价格未注明，应结合相关条款将建筑面积转换套内建筑面积的价格，建筑面积换成套内建筑面积的价格：60×24533.33＝45×（套内建筑面积）价格，套内建筑面积价格＝（60×24533.33）÷45＝32693.33元/平方米。三、原告要求被告退款458735.74元没有依据。本案商铺原合同约定套内建筑面积为45平方米，实际经产权部门核实发证为42.43平方米，套内建筑面积实际差异为45-42.43＝2.57（平方米），按以上《商品房买卖合同》和《关于合同面积的补充协议》约定被告应退还原告购房款为84021元（2.57平方米×32693.33元/平方米）。税金12376.33元不属于退还范围；利息40578.13元也不应支付，按《商品房买卖合同》约定：房屋总价款按产权登记面积进行调整，多还少补（不计利息）。《商品房买卖合同》和《关于合同面积的补充协议》的约定处理是明确的。因此原告要求被告退还购房款458735.74元没有依据。 综上，被告认为《商品房买卖合同》和《关于合同面积的补充协议》合法有效，面积差异应按《商品房买卖合同》和《关于合同面积的补充协议》的约定履行和处理。原告请求按16.54平方米计算退还购房款458735.74元的理由不当。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告宏泰房地产公司在举证期限内提供的证据有：①被告《营业执照》复印件一份，证明被告的诉讼主体资格适格；②法定代表人身份证明复印件一份，证明被告诉讼主体资格适格；③商品房预售许可证复印件一份，证明被告销售房地产是合法销售；④博国用（2010）第017621号和博国用（2010）第017622号土地使用证复印件各一份，证明被告销售房地产是合法销售；⑤《商品房买卖合同》复印件一份，证明双方合同约定的部分内容事实。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据①《锦绣商业广场认购书》的复印件的真实性没有异议，对证明目的有意见，约定的目的以最后双方签订的《商品房买卖合同》为准；对原告提供的证据②房屋所有权证（房权证博白字第××号）复印件的真实性没有异议；对原告提供的证据③补（退）房款统计表复印件的真实性有异议，不认可，没看见原件，并且没有相关领导签字和单位盖章，无法体现单位意见；对原告提供的证据④即税收缴款书的真实性没有异议，但认为与本案没关联；对原告提供的证据⑤《关于客户反映商铺面积差异处理报告》复印件真实性没有异议，但后来双方没有达成合意。对原告提供的证据⑥身份证没有异议；对原告提供的证据⑦原告交付购房款的收据五份原件真实性有异议，是不是交了钱我不清楚，具体以转账为准，要与公司核对为准。 经过庭审质证，原告对被告提供的证据①被告《营业执照》复印件一份、证据②法定代表人身份证明复印件一份、证据③商品房预售许可证复印件一份、证据④博国用（2010）第017621号和博国用（2010）第017622号土地使用证复印件各一份没有异议；对被告提供的证据《博白县商品房买卖合同》（HT3102003A）不确定，被告没有给原件原告；对被告提供的证据⑤《商品房买卖合同》复印件一份的真实性没有异议，但对关于合同面积的补充协议内容有异议。 本院结合原、被告双方的举证和质证，认证如下：对双方认可的无异议的证据予以采信；对双方提出异议的证据，因各自无相反的证据予以否定，且该证据与诉辩双方具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 综合全案的证据和庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2015年1月15日，原告易晓波与被告宏泰房地产公司签订《锦绣商业广场认购书》第一条：认购物业。原告自愿认购被告出卖的锦绣商业广场A4-2-003A号商铺，建筑面积约为60平方米（实际建筑面积以房产部门测定结果为准）；2015年2月11日双方签订《商品房买卖合同》第四条规定：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米24533.33元，总金额（人民币）1472000元；第五条规定：面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按合同约定的销售单价不变，房屋总价款按产权登记面积进行调整，多退少补（不计息），任何一方不得以面积差异为要求解除合同。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比值绝对值超出3%时，买受人有权退房。2015年2月11日原、被告双方签订《关于合同面积的补充协议》，原告易晓波向被告宏泰房地产公购买位于商铺。合同约定建筑面积为60平方米，套内建筑面积为45平方米。《关于合同面积的补充协议》约定：一、该二楼商铺的建筑面积的分摊率为25%，三楼商铺的建筑面积的分摊率为29%，建筑面积经房地产产权登记机关确认后，以该机关确定后的建筑面积为准，原以商品房建筑面积60平方米为基准计算的房价，不再以产权登记机关确认的面积实行多还少补，按原先合同执行。二、该商铺的面积大小以合同上约定的套内建筑面积为标准，经房地产产权登记机关确定后，依据该确定后的套内建筑面积，实行多退少补，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价。原告在签订《锦绣商业广场认购书》之日起于2015年1月15日、2015年1月17日、2015年1月27日、2015年2月7日分别五次共交购房款1472000元给被告。原告交完购房款、税费及办证费用后，2016年10月房产部门作出房屋所有权证，该房屋的所有权证号为：国房权证博白字第××号。房屋所有权证注明该房屋的建筑面积为43.46平方米，套内建筑面积为42.43平方米。该房屋为易晓波、刘子静共同共有。现原告认为被告卖给原告的商铺的建筑面积为43.46平方米，比合同约定建筑面积少了16.54平方米。原告于2018年5月从被告处拿到房产权证后就多次与被告协商退还多交购房款事宜，但被告以种种理由推诿。该商铺的共有人原告易晓波妻子刘子静放弃退还该商铺购房款的主张，由原告易晓波主张其权利。向本院提起诉讼，请求法院依法处理。 本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上于2015年1月15日签订了《锦绣商业广场认购书》，2015年2月11日双方签订《商品房买卖合同》、《关于合同面积的补充协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案原告购买的房屋所有权证注明该房屋的建筑面积为43.46平方米，套内建筑面积为42.43平方米。原、被告双方约定按建筑面积计价。《关于合同面积的补充协议》约定：一、该二楼商铺的建筑面积的分摊率为25%。因此，该房的分摊面积为：10.87平方米（43.46平方米×25%）；原告应按54.325平方米（43.46平方米＋43.46×25%）计价交付购房款1332773.15元（54.325平方米×24533.33元/平方米）。被告交付原告的商品房面积比实际交购房款应得的房屋面积少了5.68平方米[其中1.8平方米为面积误差比绝对值在３％以内，应单倍计价返还购房款44160元（即1.8平方米×24533.33元/平方米＝44160元）给原告；3.88平方米为面积误差比绝对值超出３％以外，应双倍计价返还购房款190378.64元给原告（即3.88平方米×24533.33元/平方米×2＝190378.64元）]。被告应返还给原告的购房款总额为234538.64元（44160+190378.64元）。原告易晓波请求判令被告退还多交税费12376.33元及支付利息40578.13元的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。该商铺的共有人原告易晓波妻子刘子静放弃退还该商铺购房款的主张，由原告易晓波主张。这是刘子静对其诉权的主张，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告玉林市宏泰房地产有限公司返还购房款234538.64元给原告易晓波。 二、驳回原告易晓波的其他诉讼请求。 案件受理费8182元，由原告易晓波负担3999元，由被告玉林市宏泰房地产有限公司负担4183元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院. 审 判 长  何 山 人民陪审员  庞志盛 人民陪审员  王熙才 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  丁娟丽