广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初5268、10914号两案原告：钱颖涛，男，汉族，1979年5月3日出生，住址广东省深圳市南山区，委托代理人：李小萍，广东杰科律师事务所律师。委托代理人：廖冬冬，广东杰科律师事务所实习律师。两案被告：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场，统一社会信用代码91510121720313873J。法定代表人：黄清平。委托代理人：李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。上列原告钱颖涛诉被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告钱颖涛及其委托代理人李小萍、被告委托代理人李颖祥到庭参加诉讼。两案现已审理终结。两案原告向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的编号A0134、A0135两份《深圳市房地产认购书》及两份补充协议无效；2、被告向原告分别返还两份认购书项下房产定金各10万元，共计20万元；3、被告向原告支付逾期退还定金的利息（自起诉之日起计算）；4、被告承担本案的诉讼费用。两案的事实与理由：2016年12月14日，原告购买被告××大厦项目位于深圳市××路××、××号两套房产，并分别与被告签订了编号A0134、A0135两份《深圳市房地产认购书》及补充协议。《认购书》约定，每套房产总价款为3663656元，采用向银行借款的方式付款；签订认购书时，原告按照每套房产10万元定金要求向被告支付定金。《补充协议》约定，土地性质为商品房，受让人应该是依法注册的企业。根据原、被告签订的上述协议可知，原告并不符合签订合同的主体资格，被告在与原告签订此合同的过程中虽承诺帮原告办理注册公司等事宜，但后续一直未能兑现。故原告并不符合购房的主体资格，双方签订的相关编号A0134、A0135两份《深圳市房地产认购书》及补充协议应认定为无效。被告应退还原告支付的案涉房产的定金人民币共计20万元，但被告一直拖延未予退还，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。两案被告辩称，一、原、被告于2016年12月14日签订的《深圳市房地产认购书》及补充协议，约定原告购买被告开发的××大厦××、××房产，上述协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。二、上述房屋因原告未能按期支付首期款、提交购房首期款、提交购房交易资料，属原告违约，被告依照合同约定不退还定金符合合同约定及法律规定。综上，恳请人民法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2016年12月14日，原告（买方）与被告（卖方）签订了两份《深圳市房地产认购书》（认购书编号分别为A0134、A0135），约定原告作为买方自愿认购被告××大厦项目的××号和××号两套房产，两套房产用途均为产业研发用房，面积分别均为26.56平方米，土地使用期限自2015年7月25日起至2065年7月24日止。认购书第二条约定：本房地产总价款为3663656元（每套）。认购书第三条约定：买方采取向银行借款方式付款。认购书第四条约定：签订本认购书时，买方应向卖方支付定金10万元，签订正式房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。认购书第五条约定：自签订本认购书之日起20日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书效力即行终止，若买卖双方未在约定时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。当日，原、被告双方还签订了两份《补充协议》（以下简称补充协议），约定：一、对认购书第二条的修改与补充：1、××大厦项目土地性质为商品房。根据深圳市商品房转让相关规定，本房地产的受让人应当是经依法注册的企业，现买方自愿以其自然人身份签订认购书及补充协议，并承诺在签订认购书及本补充协议之日起7日内缴纳首期款，15日内提交企业营业执照（该企业须以买方自然人本人或其直系亲属为实际控制人），按揭付款在银行出具正式的银行贷款确认函后，以该企业名义与卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。2、本房地产建筑面积48.68平方米，总价款为3663656元……。二、对认购书第三条的修改与补充：1、买方采取向银行贷款方式付款的，买方须于签订认购书及本补充协议后7日内支付不少于本房地产总价款50%（含定金）的银行按揭首期款；签订认购书及本补充协议20日内，买方需持银行出具的正式贷款确认函，并以买家实际控制的企业与卖方签订买卖合同及其补充协议。3、若买方未在上述约定的期限内缴纳房款并与卖方签订买卖合同及其补充协议的，买方便无权享受按时签约优惠折扣，且卖方有权将本房地产另行出售。三、对认购书第五条的修改与补充：认购书第五条中所称的“因买方原因”包括但不限于：1、买方逾期付款（包括买方未按本补充协议第一条第1款中约定时间内缴纳首期款并提交企业营业执照，买方未按时补足银行批准的按揭贷款金额与剩余购房款的差额）超过三个自然日；2、买方逾期未按卖方要求办理银行按揭贷款手续，或因买方提交资料不合格、资信状况或其它买方原因导致银行按揭申请未获批准；3、买方逾期未与卖方签订买卖合同及其补充协议或买方单方解除认购书及本补充协议。若发生上述任一事由，认购书及本补充协议即行终止，买方所付定金将不予退还，卖方有权将本房地产另行出售。四、在买方办理购房手续之前，卖方郑重提醒如下：4、买方知悉深圳市信息化委员会（深科工贸信规划字〔2010〕26号）文件中规定本房地产的受让人应当是经依法注册登记的企业，注册类型必须符合创意产业及IT软件服务外包产业定位的要求，并承诺遵守深圳市工业楼宇转让相关政策规定。若买方不符合在本市购买工业楼宇的条件的，买方自愿承担因此不能办理合同备案、房产产权登记的后果，如买方因此提出解除认购书及本补充协议或拒绝与卖方签署买卖合同的，则视为买方违约，买方已付定金将不予退还，卖方有权单独向相关政府部门办理认购书的解除手续，本房地产由卖方另行出售。此外，补充协议还就双方的其他权利义务进行了约定。上述两份认购书及补充协议签订后，原告向被告支付了两套房屋的定金20万元，但原告并未按照约定履行支付首期购房款和提交购买手续资料及银行按揭资料等后续义务。原告称是因为案涉房产是产业研发房，被认定为深圳市高新技术产业的企业才有购房资格，被告曾答应原告帮助原告注册公司以符合购房要求，但被告未履行承诺，原告因此无购房资格，因此未按照约定支付首期购房款和提交购买手续资料及银行按揭资料。被告对原告主张的其员工承诺帮助原告办理注册公司以符合购房需求的说法不予确认。被告员工杨××于2017年1月3日向原告发送短信，告知原告已经违约，将案涉房产已另行出售，已缴纳的定金不予退还。原告确认收到该短信。2017年1月11日，被告向原告寄送律师函，要求原告在2017年1月15日之前到售楼处办理相关手续、缴纳相关费用。原告否认收到该律师函。2017年2月21日，被告员工向原告发送短信，告知原告尽快办理贷款手续，如因个人原因导致贷款不能如期批复，所产生的违约责任由买方个人承担。原告称未收到该短信。庭审中，本院询问原告主张合同无效的理由，原告称：一、原告不符合签订合同的主体资格，被告在补充协议第四条第4款中所列明了深科工贸信规划字（2010）26号文件中规定的购房资格，但原告不符合。二、被告的销售代理人在销售房产过程中，有虚假承诺帮助原告办理注册公司等事宜，被告在合同签订过程中存在欺骗原告的行为。而且若原告个人符合购房主体要求，原告是有能力购买案涉房产的，并非原告存在恶意不履行合同的行为，而是合同实际不能履行。三、因深圳市关于案涉房产项目的用途为产业研发用房，被告在合同中并未对产业研发用房对原告进行合理的解释以及尽到应有的提示义务，原告本人不知晓补充协议当中的该份文件内容，被告也从未出示过该份文件内容。关于该份文件当中所要求的购房资格即深圳市高新技术产业的认定，条件是非常高的。被告作为专业的房地产公司，而原告仅为一普通的购房者，在其未进行提示的情况下并不能知晓原告作为合同相对方应当具备的资格，故由此导致本合同无法履行，即无效的责任，应当是属于被告过错。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张案涉两份认购书及补充协议无效，但原告主张的无效事由完全不符合合同法第五十二条所列的五种情形，原告主张认购书及补充协议无效，缺乏事实依据，本院不予支持。原告还主张被告退还定金20万元并支付逾期退还定金的利息损失，因案涉认购书及补充协议为有效协议，双方未能继续履行是因原告未能注册公司也未找到符合购房主体要求的公司所致，虽然原告称被告曾承诺帮助原告注册公司以符合购房要求，但双方在认购书及补充协议中对此并未约定，原告提交的录音资料中未反映被告有过上述承诺，故对原告该辩解理由本院不予采信。因案涉房屋买卖合同是因原告方原因而未能在约定的时间内签订，根据认购书第五条关于“如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金”的约定，被告有权没收原告已支付的定金。原告主张被告退还定金20万元并支付逾期退还定金的利息损失，无任何事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回两案原告钱颖涛的全部诉讼请求。每案案件受理费2300元，两案合计4600元（原告已预交），由原告钱颖涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵明升人民陪审员  张青叶人民陪审员  汪礼海二〇一九年五月二十七日书 记 员  茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。