福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民初1955号 原告：石钦，男，1972年1月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴忠勇，福建沃泰律师事务所律师。 被告：福州市晋安区新店镇浮村村民委员会，住所地福州市晋安区新店镇浮村。 法定代表人：钱享贵。 委托诉讼代理人：陈尔珠、陈文强（实习），福建汇德律师事务所律师。 被告：福建永辉房地产开发有限公司，住所地福州市五一路132号民航广场1208房。 法定代表人：林麟。 原告石钦与被告福州市晋安区新店镇浮村村民委员会（以下简称“浮村村委会”）、福建永辉房地产开发有限公司（以下简称“永辉房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告石钦，原告浮村村委会委托诉讼代理人吴忠勇，被告浮村村委会委托诉讼代理人陈尔珠、陈文强到庭参加了诉讼，被告永辉房地产公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告石钦向本院提出诉讼请求：1、判令终止对福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼北侧（邻南平西路）一楼叭卟奶茶店、二楼202单元的查封及腾退搬离的执行措施；2、判令浮村村委会继续履行石钦与永辉房地产公司签订的《房屋租赁合同》；3、本案诉讼费由永辉房地产公司承担。事实和理由：2013年11月18日，石钦与永辉房地产公司签订合同，双方约定：永辉房地产公司将其坐落于福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼二层1#202单元约665m2的自有房产出租给石钦使用（一楼1#01楼梯下21.6m²免费赠送给石钦使用）；租期15年（自2014年1月1日起至2028年12月31日止）；合计租金计240万元，每5年一付；石钦应于合同签订后，一次性向永辉房地产公司支付100万元作为首付款（其中20万元为押金，80万元为第一期租金）；并于2014年5月31日前全部付清；同时合同还对其他权利义务进行了约定。 合同签订后，石钦依约履行了合同义务，取得了租赁物的使用权，并部分转租给他人经营，现仍在继续占用使用及经营中。石钦与永辉房地产公司签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。然而，浮村村委会与永辉房地产公司等因房屋租赁合同纠纷（案涉晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼北侧一楼叭卟奶茶店、二楼202单元的房产，该房产于2014年11月26日因买卖，产权变更登记为浮村村委会），经福州市中级人民法院（以下简称“福州中院”）审理，于2016年3月19日作出（2015）榕民初字第999号民事判决，该判决确认浮村村委会与永辉房地产公司的租赁合同关系已于2015年3月31日解除，金城大酒店、永辉房地产公司应将金银城广场1#楼交还于浮村村委会等。随后浮村村委会向福州中院申请强制执行，福州中院于2017年4月20日作出（2017）闽01执362号执行裁定书，并于2017年11月15日作出（2017）闽01执362号公告，要求占有使用人腾退案涉房产 2017年11月27日，石钦对执行标的向福州中院提出书面异议，福州中院于2018年9月14日作出（2017）闽01执异280号裁定驳回石钦的异议。石钦认为福州中院的执行行为违背了“买卖不破租赁”的规定，损害了其合法权益。 被告浮村村委会辩称：1、案涉房产为浮村村委会固有房产，不存在买卖事实，浮村村委会与永辉房地产公司就案涉房产仅存在合作建房及租赁合同关系，且浮村村委会与永辉房地产公司之间的租赁合同业经生效判决解除，本案不能适用最高人民法院《异议复议规定》第31条之规定裁判，石钦不具备案外人执行异议之诉的主体资格，应驳回石钦的起诉。2、福州中院执行措施妥当，程序合法，应驳回石钦的诉讼请求。首先，石钦与永辉房地产公司之间的租赁合同，并未约定案涉房产为永辉房地产公司的自有房产。其次，石钦从永辉房地产公司处承租案涉房产后，将其全部对外转租，并未用于自身使用，其主张部分转租他人经营与事实不符。再次，福州中院根据生效判决，依法公告案涉房产的承租人永辉房地产公司及次承租人腾退房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院关于执行程序的司法解释规定。3、案涉房产是浮村村委会与永辉房地产公司通过合作建房取得的固有资产，该事实经福州市人民政府办公厅“情况汇报”、福州中院生效判决书确认。福州市人民政府办公厅“情况汇报”于2013年9月4日作出，汇报文件确认案涉房产系浮村村委会合作建房取得，由永辉房地产公司以交易方式过户给浮村村委会，但过户前应由永辉房地产公司负责解押。无论是合作建房的时间，还是浮村村委会取得案涉房产的时间，亦或福州市人民政府确认案涉房产为浮村村委会所有并具体要求办理过户事宜的时间，均在石钦与永辉房地产公司签订租赁合同之前。因此本案不适用“买卖不破租赁”的规定。 原告石钦向本院提交了下列证明资料：Ａ1.执行裁定书；Ａ2.租赁合同及房屋所有权证；Ａ3.转账凭证、书面说明；Ａ4.场地经营租赁合同；Ａ5.房屋所有权证；Ａ6.协议书；Ａ7.证明。此外，原告石钦还申请案外人林某到庭作证，拟证明案涉房产物业费的缴纳情况。证人林某到庭陈述：证人是福州宜家福物业管理有限公司的员工，次承租人在福州宜家福物业管理有限公司成立之前和成立之后都未拖欠物业费。 被告浮村村委会质证认为，对Ａ1的真实性、合法性、关联性均无异议；对Ａ2中租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为案涉房产并非永辉房地产公司所有，石钦未经付清租金不得转租，且租金明显低于正常标准，对Ａ2中房屋所有权证的真实性、合法性及关联性均有异议，认为案涉房产自始至终都属浮村村委会所有，且该权证上的复印时间为2014年5月28日，与租赁合同签订时间并不相符，说明石钦承租时，永辉房地产公司并未向其出具产权证书并说明权属登记情况，该房屋所有权证与租赁合同没有任何关联；对Ａ3的真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议，认为转账时间严重超出合同约定，该转账内容与租赁合同不存在关联关系；对Ａ4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为石钦在付清全部租金之前无权转租案涉房产，且浮村村委会和永辉房地产公司之间的租赁合同已经生效判决解除，石钦与永辉房地产公司之间的租赁合同已经丧失继续履行的基础条件；对Ａ5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为浮村村委会与永辉房地产公司之间并不存在房屋买卖合同关系，案涉房产是浮村村委会合作建房保留产权，永辉房地产公司应于2003年12月之前将案涉房屋所有权证办理至浮村村委会名下；对Ａ6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该份协议书不能证明石钦与永辉房地产公司之间租赁合同租金合理；对Ａ7证明的真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有负责人及经办人员盖章，且宜家福公司不能证明其成立之前的物业、水电费缴纳情况，宜家福公司的股东陈乃增与永辉房地产公司实际控制人陈道旺系父子关系，两公司存在关联关系，该证据有恶意串通的嫌疑；对证人林某的证言，认为证人无法提交宜家福公司成立前案涉房产的租户缴费情况，证言与事实不符。 被告浮村村委会向本院提交了下列证明资料：B1.合作开发房地产协议书、协议书、补充协议、关于金城广场1#楼结算并房屋移交协议书、协议书、房屋所有权证；B2.福州市人民政府办公厅“关于协调金银城广场项目1#楼产权过户问题的情况汇报”、商品房买卖合同、福州市房屋登记表、发票等；B3.租房合同、租房补充合同书；B4.公告；B5.（2015）榕民初字第999号民事判决书、（2018）闽民申456号民事裁定书；B6.（2015）晋民初字第2359号民事判决书、（2018）闽01民终883号民事判决书。 原告石钦质证认为，对B1的表面真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为该组证据只是浮村村委会与永辉房地产公司之间的内部约定，对外无法律约束力；对B2的表面真实性无异议，但认为该组证据不能证明浮村村委会的主张，浮村村委会与永辉房地产公司存在房屋买卖合同关系，其双方签订的商品房买卖合同已经得到实际履行；对B3的表面真实性无异议，但认为永辉房地产公司与浮村村委会所签订的“租房合同”、“租房补充合同书”，是基于其双方对合作协议的部分履行，但不是合同法律意义上对所有权的界定，而石钦获得案涉房屋的占用使用权是基于其余作为房屋所有权人的永辉房产地公司之间签订的房屋租赁合同，不因浮村村委会与永辉房地产公司之间签订的“租房合同”、“租房补充合同书”被解除或履行期满而消灭，也不因浮村村委会与永辉房地产公司之间的房屋买卖行为发生而消灭，否则既是违背“买卖不破租赁”原则；对B4的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为执行法院的执行措施是错误的，违背了“买卖不破租赁”原则；对B5和B6的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为石钦与永辉房地产公司签订合同时，登记的产权人是永辉房地产公司，应当保护石钦的租赁权。 被告永辉房地产公司未作答辩，亦未向本院提交证明资料。 被告永辉房地产公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 经审查，原告石钦提交的证明资料A6与本案无关，A7不符合证据的形式要件，本院均不予采为定案依据；原告石钦提交的证人证言，因证人身份不明且无其他证据予以佐证，本院亦不予采为定案依据；原告石钦提交的其他证明资料与被告浮村村委会提交的证明资料未见明显瑕疵，具备证据客观性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据。 根据本案现有证据，本院确认事实如下： 浮村村委会与福建金城大酒店有限公司（以下简称“金城大酒店”）、永辉房地产公司租赁合同纠纷一案，本院经审理作出（2015）榕民初字第999号民事判决，其中判决主文第一项的内容为：“确认原、被告之间的租赁合同关系已于2015年3月31日解除；” （2015）榕民初字第999号民事判决发生法律效力后，因金城大酒店、永辉房地产公司未主动履行生效法律文书确定的义务，浮村村委会向本院申请强制执行。本院于2017年11月15日作出（2017）闽01执362号公告，要求占用人腾退永辉房地产公司出租房产位于福州市晋安区一楼叭卟奶茶店、二楼整层。石钦以其已于2013年11月18日与前述房产所有权人永辉公司签订了租赁合同为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2018年9月14日作出（2017）闽01执异280号执行裁定，驳回石钦的异议请求。石钦不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 另查，《房屋所有权证》【榕房权证Ｒ字第××号】载明，房屋所有权人为永辉房地产公司，共有情况为单独所有，房屋坐落晋安区1-8层，登记时间为1998年09月01日，建筑面积为8595.86㎡。 《房屋所有权证》【榕房权证Ｒ字第××号】载明，房屋所有权人为福州市晋安区经济合作社，共有情况为单独所有，房屋坐落为晋安区整座，登记时间为2014年11月27日，建筑面积为8595.866㎡，房屋取得方式为买卖，上一道权利人为永辉房地产公司，规划用途为住宅。 再查，石钦提交《租赁合同》体现，其于2013年11月18日向永辉房地产公司租赁了福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼二层1#202单元约665平方米，在租赁期内一楼1#01楼梯下位置21.6平方米免费赠送给石钦使用。租期自2014年1月1日至2028年12月31日；15年租金合计240万元，租金每五年一付，租金首付款100万元，其中20万元为押金。 石钦提交的《中国建设银行转账凭条》及《书面证明》体现，其于2013年12月4日向永辉公司指定账户汇款人民币100万元，永辉公司于同日向石钦出具证明，确认收到石钦租赁永辉公司名下产业福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼二层1#202单元租金壹佰万元。 石钦提交的两份《场地经营租赁合同》体现，其将福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼二层1#202单元以月租金每平方米70元的价格出租给案外人吴月荣使用，将福州市晋安区福飞北路80号金银城广场一号楼一楼1#01楼梯下位置21.6平方米以起始租金每月3730元，逐年递增10%的价格出租给案外人何承加使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，石钦主张对案涉房产享有阻却执行的实体权益并请求继续履行租赁合同，则应证明其在案涉房产产权变更登记前签订了租赁合同并实际占有该房产，且不存在明显不合理低价或伪造租金支付的情形。但本院注意到，首先，石钦提交的落款时间为2013年11月18日的《房屋租赁合同》,因该合同为石钦与永辉房地产公司内部达成,并未在相关部门进行合同备案,故在没有其他充分证据予以佐证的情况下,仅凭合同上记载的时间,不能充分证明该租赁合同签订于案涉房屋所有权变更登记前。其次，石钦虽然提交了其与案外人吴月荣、何承加签订的转租合同，并据此主张其已将案涉房产转租于该二人。但经本院多次释明，石钦始终无法提交任何何承加、吴月荣向其支付租金的凭证，亦无法提交案涉房产物业费、水电费等缴纳凭证。故仅凭现有证据，本院无法确认石钦在所有权变更登记前已实际占有、使用案涉房产。另外，庭审中，石钦自述“吴月荣的股东我认识，都是熟人。在我之前他们是跟永辉公司签的合同，一平方是19元，五年期到了后我向永辉公司承租，一平方20元。”，而根据石钦提交的其与吴月荣之间签订的《场地经营租赁合同》，吴月荣系按月每平方米70元的标准向石钦支付租金。如按石钦庭审陈述，吴月荣以相对于其直接向永辉房地产公司承租案涉房产租金价格的3.5倍向石钦承租案涉房产，非正常主体能够作出的商业判断，有违商业常理，故石钦所主张的转租情况是否真实，存疑。再次，退一步说，如石钦所述转租属实，相较于该转租租金标准，石钦以固定租金价格，即月租金每平方米20元，一次性向永辉房地产公司承租15年，则属于明显不合理的低价。 综上,石钦提供的证据未能形成完整的证据链证明其承租涉案房产的真实性、合法性或合理性。故对于其诉讼请求，本院不予支持。第三人永辉房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一、三百一十二条条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告石钦的诉讼请求。 案件受理费17400元，由原告石钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  林秀榕 审 判 员  魏 昀 人民陪审员  徐苏琳 二〇一九年五月十五日 法官助理蔡思婷 书记员林俊