北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4448号原告（反诉被告）：苏志成，男，1981年1月18日出生，回族，北京曲氏龙辉餐饮管理有限公司经理，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：兰月付，男，1983年5月3日出生，回族，北京曲氏龙辉餐饮管理有限公司经理，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：阿尔莎娜·希勒德特，北京市高界律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：何彦增，男，1995年4月11日出生，汉族，北京市高界（济南）律师事务所实习律师，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：孟清虎，男，1965年5月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟凡福，男，1951年3月30日出生，汉族，无业，住河南省辉县市。被告：北京春德酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡红军营南路路南甲6号。法定代表人：柳桂琴。委托诉讼代理人：夏学军，男，1970年7月31日出生，汉族，北京春德酒店管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：万有志，北京郎泰律师事务所律师。原告（反诉被告）苏志成、原告（反诉被告）兰月付与被告（反诉原告）孟清虎、被告北京春德酒店管理有限公司（以下简称春德酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。苏志成委托诉讼代理人阿尔莎娜·希勒德特、何彦增，兰月付，孟清虎及委托诉讼代理人孟凡福，春德酒店委托诉讼代理人夏学军、万有志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏志成、兰月付向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令孟清虎、春德酒店退还租赁装修费用18.4万元；3、判令孟清虎、春德酒店支付违约金51万元；4、判令孟清虎、春德酒店赔偿经营损失及员工工资损失18.7万元；5、判令孟清虎、春德酒店返还房屋保证金4万元。事实和理由：2017年6月初，我方与孟清虎、春德酒店就承租北京市朝阳区来广营红军营南路路南甲6-5号底商（以下简称涉租房屋）用于经营餐厅进行磋商，约定由孟清虎、春德酒店提供餐饮类营业执照及相关许可证照等手续。双方约定租期5年，前两年年租金46万元，后三年年租金49万元，房屋保证金4万元于合同到期后结算返还。双方于2017年6月5日签署书面合同，孟清虎系春德酒店成员，全权代表春德酒店处理涉租房屋签约事宜，由春德酒店及孟清虎共同处理收取租金、管理涉租房屋事宜。签约后，我方花费18.4万元对涉租房屋进行装修。截止至2018年5月9日，我方支付租金共计51万元及押金4万元。签约后，我方多次要求孟清虎、春德酒店协助办理营业执照，但其一直不予履行约定义务及协助配合，直至2018年4月27日才以孟清虎为法定代表人办理了北京梦想美食餐饮有限公司营业执照，但卫生许可证至今未予办理，导致我方经营的餐厅多次遭到相关执法部门彻查，迫于无奈几次暂停营业，累计停业两月余，发生经营损失及员工工资损失。因孟清虎、春德酒店不履行合同义务导致合同目的无法实现，为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。孟清虎辩称并提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令苏志成、兰月付支付欠付租金278330元；3、判令苏志成、兰月付缴纳的保证金4万元不予退还。事实和理由：双方签约后，苏志成、兰月付支付押金4万元装修房屋后便开始营业。营业期间，我多次催促苏志成、兰月付办理营业手续，但其一直不予办理。且依照法律规定，谁经营谁办理相关手续，使用他人证照是不合法的。行政部门对苏志成、兰月付的违法行为进行处理，与我无关，不同意其诉讼请求。另，履约期间，苏志成、兰月付共计支付租金37.5万元，欠缴租金278330长达数月之久。经多次催促无效后，我无奈于2018年10月21日采取锁门强制停止营业。苏志成、兰月付未依约交纳房租，违约在先，反而强词夺理说没有办理营业手续，责任全应由苏志成、兰月付负担。故依法提起反诉，望判如所请。春德酒店辩称：涉租房屋系我方自案外人处承租后转租孟清虎，租期自2016年11月20日至2018年11月29日，后续租至2020年11月19日。我方将涉租房屋出租给孟清虎，没有限制其转租，对于苏志成、兰月付使用涉租房屋的情况并不清楚。2017年11月20日，孟清虎让苏志成过来交房租，我方才知道房屋转租，对此没有异议。经孟清虎同意，苏志成代孟清虎支付租金23.5万元。孟清虎非我方员工，亦未作为代理人代为出租房屋，我方与孟清虎系租赁关系，与苏志成、兰月付没有关联。我方将涉租房屋出租给孟清虎，孟清虎转租给苏志成、兰月付，我方在合理合法范围内配合孟清虎办理餐饮相关手续，与苏志成、兰月付无关。涉租房屋所在地址共有20多个房屋，除了涉租房屋均已办理证照，具备办理证照的条件，苏志成、兰月付及孟清虎均未联系我方办理证照，不同意苏志成、兰月付的诉讼请求。苏志成、兰月付针对反诉辩称：同意解除《房屋租赁合同》，但不同意孟清虎所述事实和理由。孟清虎未办理涉租房屋营业证照，未依约履行合同义务，造成我方无法经营才导致合同解除，依据合同约定，2017年7月1日至2019年7月1日期间年租金为46万元，并非孟清虎所述49万元，根据在案证据我方支付租金51万元，承租房屋使用至2018年9月26日，因行政机关进行行政处罚采取查封措施导致涉案房屋无法使用。孟清虎在未经我方同意情况下擅自上锁禁止我方进入，且将涉租房屋转租他人，造成我方损失，不同意孟清虎的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2017年6月5日，出租方孟清虎（甲方）与承租方兰月付（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方用于商业，建筑面积304平方米，装修状态为已装修，甲方允许乙方对房屋进行装修装饰及添置新物。房屋租赁期自2017年7月1日至2022年7月1日共计60个月。2017年7月1日至2019年7月1日租金总额46万元/年，于2019年7月1日至2022年7月1日租金总额49万元/年，房屋租金含物业费。租金支付时间及方式为半年付23万元，以后租金乙方以预付方式在每年度前30天交纳给甲方下半年度的房租。签约之时租赁保证金4万元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。甲方应于2017年6月7日前将房屋交付给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋达10日；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定维修义务致使乙方无法正常使用的；4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。甲方有上述情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按约定支付房租达10日的；2、欠缴各项费用达两千元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将该房屋全部或部分转租给第三人的；6、利用该房屋从事违法活动的。乙方有上述情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋（需经乙方同意），应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金100%向乙方支付违约金。另，双方签订补充协议，约定：1、2017年6月7日至2017年9月7日甲方保证营业执照相关手续无条件提供乙方使用（如餐饮相关证件办理不了，甲方保证退还乙方装修费用、租金），甲方保证在餐饮证件相关手续未下来之前，保证乙方正常经营。2、甲方在市场允许的情况下，保证乙方排挡运营。3、甲方同意应在租期享有转让权利（乙方需提前通知甲方。如乙方在两年内转让，每年按49万元支付甲方房租）。经询，兰月付、苏志成表示两人合伙租赁房屋用于餐饮经营。签约后，孟清虎将涉租房屋交付苏志成、兰月付使用，苏志成、兰月付支付押金4万元。北京市朝阳区来广营地区食品药品安全委员会分别于2017年7月13日、2017年10月15日送达《朝阳区来广营地区食品安全告知书》及《责令改正通知书》，北京市朝阳区食品药品监督管理局于2018年9月26日送达《朝阳区餐饮服务食品安全告知书》及《责令改正通知书》，均要求立即停止食品经营活动，待取得相关食品经营许可证后方可按照许可经营范围从事食品经营活动。关于房屋使用情况，苏志成、兰月付表示自2018年9月26日收到整改通知后就没有继续经营。孟清虎表示因苏志成、兰月付拖欠租金，其于2018年10月20日将涉租房屋上锁，锁门后未再营业。关于租金支付，兰月付于2017年6月11日支付孟清虎11万元，于2017年7月11日微信支付孟清虎1.5万元，于2017年9月24日微信支付孟清虎2万元。2017年11月23日，孟清虎出具证明载明：“今收到房租款拾万元正（100000）”。2017年11月23日，苏志成代孟清虎支付春德酒店租金7.5万元。2018年4月15日，孟清虎出具收据第一行载明：“今收到苏志成现金3万元正”，第二行载明：“（30000万元正）（兰涛转账20000元正）”。2018年5月9日，苏志成、兰月付代孟清虎支付春德酒店租金16万元。对此，苏志成、兰月付与孟清虎对于已付租金38万元均予认可，对孟清虎出具两张收据存在争议。关于2017年11月23日证明，苏志成、兰月付表示于当日先支付孟清虎租金，孟清虎说欠付春德酒店款项，就把剩下的款项支付给春德酒店，两笔款项均以现金支付，孟清虎与春德酒店分别出具收据，实付金额17.5万元。孟清虎表示当日与苏志成一起去春德酒店交纳租金，苏志成以现金和转账方式共支付春德酒店7.5万元，加上之前微信收到两笔款项3.5万元，苏志成记错了就让孟清虎打了一个10万元的欠条。关于2017年4月15日收据，苏志成、兰月付表示当日现金给付孟清虎3万元，另对2017年9月24日兰月付向孟清虎微信转账2万元作了注明。孟清虎表示当日并未收到租金，就兰月付之前微信转账2万元及给付的款项补写收据，因为喝酒记不清具体数额打了个3万元的收据。经查1，2018年4月27日，孟清虎以涉租场地为住所注册成立北京梦想美食餐饮有限公司，办理营业执照。经查2,2019年1月15日，孟清虎以涉租场地为住所办理了北京梦想美食餐饮有限公司的食品经营许可证。另查，2016年10月18日，春德酒店与孟清虎签署《房屋租赁合同》，春德酒店将涉租房屋出租给孟清虎用于商业，租赁期限自2016年11月20日至2018年11月19日，年租金30万元。后双方于2018年11月续签《房租租赁合同》，租赁期限自2018年11月20日至2020年11月19日，年租金360500元。庭审中，苏志成、兰月付表示对涉租房屋进行室内装修及安装广告牌支出184000元，并就提交《协议书》、收据及微信转账记录为证。另，苏志成、兰月付表示接到整改通知后先后停业整顿达两个月，期间正常发放员工工资，工资损失112000元；经营期间月入账15万元，纯利润25%计算利润损失75000元，发生员工工资损失及利润损失187000元，并就此提交员工工资收据、营业日报表为证。孟清虎、春德酒店对上述两项主张均不予认可。本院认为，当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，兰月付与孟清虎签署之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。《房屋租赁合同》出租方处注明及签字均系孟清虎，结合在案证据可知涉租房屋系孟清虎自春德酒店处承租后转租。苏志成、兰月付未能就其所述孟清虎作为春德酒店代理人出租房屋予以举证，本院不予采信。《房屋租赁合同》项下出租方权利义务应由孟清虎承担，苏志成、兰月付要求春德酒店承担责任于法无据，本院不予支持。另，兰月付、苏志成均表示共同承租涉租房屋用于合伙经营，本院不持异议，《房屋租赁合同》项下承租人权利义务由苏志成、兰月付共同承担。结合双方意见及在案证据可知，各方就履约争议主要集中在两方面：一为合同项下办理营业证照责任方的认定，另一为履约期间租金支付数额的认定。就办理证照一节，双方签署《房屋租赁合同》时补充约定：“2017年6月7日至2017年9月7日甲方保证营业执照相关手续无条件提供乙方使用（如餐饮相关证件办理不了，甲方保证退还乙方装修费用、租金），甲方保证在餐饮证件相关手续未下来之前，保证乙方正常经营”。根据政策规定及交易惯例，营业执照应由实际经营者自行申办，在双方没有明确约定带照租赁情形下，承租房屋营业证照应由承租人申办。孟清虎与苏志成、兰月付签约时尚未办理营业证照，双方约定孟清虎无条件提供营业执照相关手续，并不当然指向由孟清虎办理营业执照，孟清虎所述提供材料协助办证更符合约定期间内履行义务的表述，故本院对于孟清虎所述予以采信。苏志成、兰预付认为孟清虎存在逾期办证违约行为依据不足，其主张退还房屋装修费用、赔偿经营损失及员工损失并支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。就租金支付一节，经双方确认苏志成、兰月付已付租金38万元，本院不持异议，双方争议在于2017年11月23日证明所载10万元及2018年4月15日收据所载3万元。经审理查明双方租金支付采用微信、现金及转账形式，无法以款项记录核算租金数额。依据交易惯例，出租方在收取租金后方出具收条。现苏志成、兰月付提交孟清虎签字确认的证明及收据，完成举证义务。孟清虎对于证明及收据所载事实提出异议，但未能提交充分有效证据推翻上述书证，且孟清虎解释为对此前支付租金统一打条，但两份书证所载租金数额与实付租金数额难以吻合，本院对于孟清虎所述难以采信，履约期间苏志成、兰月付支付孟清虎款项合计51万元。结合在案证据可知，因未办理营业证照造成涉案房屋作为经营餐饮场所被多次下令整改，苏志成、兰月付自2018年9月26日后不再继续使用涉案房屋经营餐饮，后孟清虎对涉案房屋锁门，本院确认双方租赁关系于2018年9月26日解除。依据合同约定租金标准，本院酌情核算自2017年7月1日至2018年9月26日期间应付租金57万元，苏志成、兰月付已付租金51万元。现孟清虎主张支付租金理由正当，但数额有误，本院判处苏志成、兰月付支付租金6万元。苏志成、兰月付欠付租金构成违约，孟清虎以扣抵保证金主张违约责任有合同依据，本院对于苏志成、兰月付主张返还保证金4万元不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条，之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏志成、原告（反诉被告）兰月付与被告（反诉原告）孟清虎签订之《房屋租赁合同》及补充协议于二〇一八年九月二十六日解除。二、原告（反诉被告）苏志成、原告（反诉被告）兰月付于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）孟清虎租金六万元。三、驳回原告（反诉被告）苏志成、原告（反诉被告）兰月付的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）孟清虎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13010元，由原告（反诉被告）苏志成、原告（反诉被告）兰月付负担（已交纳）。反诉案件受理费6070元，由被告（反诉原告）孟清虎负担4920元（已交纳），由原告（反诉被告）苏志成、原告（反诉被告）兰月付负担1150元（于本判决生效之日起七日内给付孟清虎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 琪人民陪审员  罗小灵人民陪审员  贾松涛二〇一九年五月十三日书 记 员  李剑奇