文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初2057号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号，统一社会信用代码91500108592287913Q。负责人：李登华委托代理人：张瑶，重庆宛水律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：蒋媛媛，重庆宛水律师事务所实习律师（一般代理）。被告：谢云凤，女，汉族，1981年2月10日出生，住重庆市南岸区。被告:杨洁，女，汉族，1976年4月17日出生，住重庆市渝北区。被告：王岚，女，汉族，1978年3月11日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：王岗，男，汉族，1973年4月26日出生，系王岚哥哥，住重庆市渝中区（特别授权）。被告：王岗，男，汉族，1973年4月26日出生，住重庆市渝中区。被告：陈灵萍，女，汉族，1971年1月18日出生，住北京市西城区。原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“开元国际重庆分公司”）与被告谢云凤、王岚、王岗、杨洁、陈灵萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开元国际重庆分公司的委托代理人张瑶、蒋媛媛，被告王岗、王岚到庭参加诉讼。被告谢云凤、陈灵萍、杨洁经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告开元国际重庆分公司诉称，深圳市开元国际物业管理有限公司与重庆市南岸区南坪街道办事处珊瑚村社区居民委员会签订《物业服务合同》，合同有效期至2014年3月31日，合同第六条约定，1、商业高层电梯住宅1.4元/月/平方米（含电梯费用）；2、安置房高层电梯住宅0.8元/月/平方米（含电梯费用）；合同第三十条约定，业主或者物业使用人未能按时足额交付物业服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五向乙方支付违约金。2013年1月1日，原告与重庆市南岸区南坪万达广场住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同有效期至2015年12月31日，合同第六条约定：1、商业高层电梯住宅1.4元/月/平方米（含电梯费用）；2、安置房高层电梯住宅1-1.2元/月/平方米（含电梯费用），合同第三十条约定，业主或者物业使用人未能按时足额交付物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金。2016年4月15日，原告与重庆市南岸区南坪万达广场住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同有效期至2021年4月30日，合同第六条约定，1、商业高层电梯住宅1.4元/月/平方米（含电梯费用）；2、安置房高层电梯住宅1元/月/平方米（含电梯费用），合同第二十八条约定，业主或者物业使用人未能按时足额交付物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金。2016年5月30日，深圳市开元国际物业管理有限公司与原告及南岸区南坪街道办事处珊瑚村社区居民委员会签订了《权利义务转让协议书》。被告系南坪万达广场住宅区某号房屋的业主，物业面积1015平方米，从签订《物业服务合同》开始，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2016年2月12日开始被告拒绝缴纳物业管理费，故原告诉至法院，请求判令:被告立即向原告支付2016年12月1日至2017年6月30日期间的物业费32356元，向原告支付水费19275.3元，电费141860元，上述三项共计193491.3元，违约金以193491.3元为基数，从2017年11月16日起以日千分之三的标准计算至付清之日止。被告王岗、王岚辩称：1、电费只有137605.2元；2、对于其中一笔95000元电费存在争议；3、我们业主积极配合原告追缴相关费用，但经营户到底用了多少水电，我们作为业主是无法完全、准确确认的；4、若判决我们代付，若金额发生错误，我们将向物业公司追溯该费用。被告谢云凤、陈灵萍、杨洁未到庭，未答辩。经审理查明：被告陈灵萍、王岗、王岚、杨洁系重庆市南岸区南坪珊瑚路*号*栋*号房屋业主，该房屋建筑面积1015.11平方米。2013年3月6日，被告陈灵萍、王岗、王岚、杨洁（甲方）与被告谢云凤（乙方）签订《商铺租赁合同》，就原告将前述房屋出租给被告谢云凤的相关事宜进行了约定，内容包括租赁期共8年，乙方租赁该商铺期间产生的税费、水、电、天然气、清洁费、物管费、维修费等相关费用由乙方自行承担。故在原告起诉的2016年12月1日至2017年6月30日期间的物业费、已经由原告代支付水费、电费的期间，被告谢云凤是涉案房屋的实际使用人。深圳市开元国际物业管理有限公司与重庆市南岸区南坪街道办事处珊瑚村社区居民委员会签订《物业服务合同》，合同有效期至2014年3月31日，合同第六条约定，1、商业高层电梯住宅1.4元/月/平方米（含电梯费用）；2、安置房高层电梯住宅0.8元/月/平方米（含电梯费用）；合同第三十条约定，业主或者物业使用人未能按时足额交付物业服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五向乙方支付违约金。2013年1月1日，原告与重庆市南岸区南坪万达广场住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同有效期至2015年12月31日，合同第六条约定：1、商业高层电梯住宅1.4元/月/平方米（含电梯费用）；2、安置房高层电梯住宅1-1.2元/月/平方米（含电梯费用），合同第三十条约定，业主或者物业使用人未能按时足额交付物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金。2016年4月15日，原告与重庆市南岸区南坪万达广场住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同有效期至2021年4月30日，合同第六条约定，1、商业高层电梯住宅1.4元/月/平方米（含电梯费用）；2、安置房高层电梯住宅1元/月/平方米（含电梯费用）3、商业物业、外商铺4.6元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应当在每月10日前履行缴纳义务。合同第二十八条约定，业主或者物业使用人未能按时足额交付物业服务费用的，应按拖欠金额每日千分之三向乙方支付违约金。2016年5月30日，深圳市开元国际物业管理有限公司与原告及南岸区南坪街道办事处珊瑚村社区居民委员会签订了《权利义务转让协议书》。自2012年3月13日总公司经选聘后进场为南坪万达广场住宅区提供物业管理服务，后总公司将物业服务合同中涉及的权利义务转让给原告，自2013年1月1日至今原告一直为被告所有的南坪万达广场提供物业管理服务。在庭审过程中，原告陈述被告未缴纳的物业费为32356元（其中2016年12月为4339元，从2017年1月至2016年每月4669.5元）被告王岗、王岚对未缴纳的物业管理费无异议。关于水费，由于被告经营的是洗脚城，根据《重庆市物价局关于规范主城区城市供水价格分类管理的通知（渝价2015第278号）》的规定，洗浴（含浴足）、高尔夫球场用水综合水价按10.65元/立方米执行，原告在被告的商铺内发现两块水表，第一块水表欠费3567.4元（从1253立方至1619立方），第二块水表为15527.7元（从0立方到1458立方），共计19095.1元，被告王岗、王岚对该笔费用也无异议。关于电费，原告于2016年12月8日向被告谢云凤送达了《欠费催收通知》，谢云凤所经营的某足浴的员工王正荣签收了该通知，载明原告于2016年10月26日查表显示负2284度，欠电费100496元；2016年11月15日查表显示负2406.01度，欠费105864.4元，在2016年11月25日发现电表被人为破坏，在原告报警后更换了新表，2016年12月8日电表底数为95度，金额为4180元。以上金额共计110044.4元。要求被告在2016年12月10日前结清所有费用。原告在庭审过程中认可被告于2016年12月9日缴纳了10000元。因发现旧电表存在问题，原告于2016年11月就为被告的商铺更换了新的电表。在2017年7月15日，原告与客户的沟通记录表中，被告谢云凤认可从2017年2月12日至2017年7月15日所欠的电费为42605.2元，上面另载明之前还欠电费95000元，王岗在该处签字。上述事实，有原告举示的《物业服务协议》、房屋登记查询信息证明、《权利让与说明》、《说明》、《情况说明》、欠费催收单、与客户沟通记录表、2017渝0108民初10096民事判决书等证据及原、被告双方的陈述在卷为凭，可以采信。本院认为，原告开元国际重庆分公司与重庆市南岸区南坪万达广场住宅小区业主委员会于2016年4月15日就重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团住宅小区签订的《物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述物业服务合同对重庆万达广场住宅区一、二、三、四、五组团的全体业主均有约束力，被告王岚、王岗、杨洁、陈灵萍作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电费等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。在本案中，被告王岚、王岗、杨洁、陈灵萍与谢云凤签订的《房屋租赁合同》约定了由谢云凤承担涉案商铺的物业服务费、水电气费等相关费用，现原告请求由所有权人与物业使用人承担连带责任，本院予以支持。关于未缴纳的物业管理费32356元，水费19095.1元被告王岗、王岚无异议，本院予以支持。关于电费，根据《与客户沟通记录表》，从2017年2月12日至2017年7月15日，这期间的用电为（542度—1510.3度），共计42605.2元，该笔费用由涉案商铺使用人谢云凤签字确认，本院予以支持。关于2017年2月12日之前的电费，在原告给被告谢云凤送达的《欠费催收通知》中载明为110044.4元，在庭审中自认被告谢云凤缴纳了10000元，在2017年7月15日的《与客户沟通记录表》中原告自认被告差欠的2017年2月12日之前的电费为95000元，本院认为，虽然之前的电表有损坏，但是原告向被告谢云凤送达了欠费催收通知，被告在收到后并未提出书面异议，且根据2017年2月12日至2017年7月15日期间经被告谢云凤确认的费用，每月的用电量并没有太大的区别，故对于被告差欠的电费，本院支持137605.2元，对于原告主张的超出此金额的电费，本院不予支持。综上，被告应支付的所有费用为189056.3元。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率的四倍为标准计算违约金，违约金计算至付清之日止。关于水电气费，双方并未约定违约金，原告的请求实为资金占用损失，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算资金占用损失至付清时为止。被告谢云凤、陈灵萍、杨洁未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢云凤、王岚、王岗、杨洁、陈灵萍于本判决生效之日起十日内连带向原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司支付从2016年12月1日至2017年6月30日的物业服务费32356元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款利率的四倍支付违约金（违约金以32356元为基数，从2017年11月16日起计算至付清时止）；二、被告谢云凤、王岚、王岗、杨洁、陈灵萍于本判决生效之日起十日内连带向原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司支付欠付的水费、电费共计156700.3元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款利率支付资金占用损失（资金占用损失以156700.3元为基数，从2017年11月16日起计算至付清时止）；三、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2275元，由被告谢云凤、王岚、王岗、杨洁、陈灵萍承担（该款原告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司已垫付，被告谢云凤、王岚、王岗、杨洁、陈灵萍在履行上述支付义务是迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶竹芊二〇一九年五月三十一日书记员  马 晶