广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初624号原告：朱国友，男，1962年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：崔建军，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳嘉韵，广东毅隽达律师事务所律师。被告：佛山市南海好奇照明电器有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：罗南昌。原告朱国友诉被告佛山市南海好奇照明电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，依法适用简易程序，于2019年3月7日、4月26日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人崔建军，被告的法定代表人罗南昌到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人劳嘉韵到庭参加第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外调解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付款项82532.41元，并以其中30000元厂房租金为本金计算违约金（2015年9月的10000元厂房租金从2015年9月6日起计、2015年10月的10000元厂房租金从2015年10月13日起计、2015年11月的10000元厂房租金从2015年11月6日起计至被告实际清偿之日止，均按年利率24%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月30日，原告朱国友与被告佛山市南海好奇照明电器有限公司（以下简称好奇公司）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），双方约定：一、被告承租原告位于佛山市南海区狮山镇****号A区厂房的第五楼西面约700平方米侧边（以下简称涉讼租赁物）；二、租期为2014年12月1日至2018年12月30日，每月租金为10000元（不含税价）；三、租赁期限的水电等费用由被告承担，合同期内租金维持不变；四、被告每月1-5号前（国家规定的节假日顺延）向原告缴纳每月租金，并应按期缴纳管理费及卫生费。上述费用不包含被告自办厂（企业）应交的费用，以原告开具的收据为准，开发票的各项税金由被告负责支付，逾期每月加收拖欠总租金的1%的滞纳金。若被告拖欠租金或一年内有连续两次迟延交租，则视为被告单方违约。原告有权停止被告使用租赁物及有关设备，解除合同；五、被告在租赁期内该厂房所有应缴纳当地政府的卫生费、管理费、税务局及地方税务局征收的房产税、土地使用税等各项税费被告要准时缴纳。如被告未按时支付上述各项费用，作被告违约处理，原告有权解除合同；六、被告经营期间，需按照法律法规办理有关人员的用工手续，按用工合约支付工人工资，如因乙方拖欠工人工资所发生纠纷属于被告违约，原告有权没收被告保证金并协助工人，请求劳动部门进行处理或通过法律途径追还所欠款项；七、如遇上列被告违约，原告可解除合同收回租赁物并不退保证金。无论以何种方式解除合同，被告必须按本合同第六条执行，于合同解除之日起十日内将租赁物内的机器设备等所有动产搬离（搬离期内租金照常计租），否则视为被告放弃上述物资的所有权，原告有权单方予以处理；八、合同在执行过程中发生争议应本着友好的合作精神协商或申请调解解决，协商或调解不成的，交由租赁物所在地人民法院处理。租期内，被告欠原告2015年9月至11月的厂房租金共计30000元，其他水电费用共计52532.41元。现原告以民间借贷利率计算拖欠厂房租金的实际损失，即年利率24%计算。经原告多次催款，被告仍拒不付款。涉讼租赁物位于佛山市南海区，根据民诉法的规定及相关司法解释，原告向本院提起本案诉讼。被告尚欠原告2015年9月1日至同年11月30日按每月10000元标准计算的厂房租金30000元；2015年2月至同年12月的水电费、桶装水款、保安工资、清洁工工资、垃圾费、春节期间保安加班费、宿舍租金、大门维修费、被告的货款、2015年度企业管理费，上述欠款总额为100856.01元，原告同意冲减被告代垫的社保费18323.60元，被告实际欠款金额82532.41元。详见原告的举证《好奇欠物业款》。被告应在每月5日之前支付当月租金，诉状中2015年10月租金的违约金从2015年10月13日起算应为原告的笔误，但原告的主张坚持以该日期起算违约金。被告辩称，第一，被告收到原告的收款通知书之后，被告的财务支付当月的各项费用。2015年11月，原告通知被告搬离涉讼租赁物，双方租赁合同是原告要求提前终止的，2015年11月，被告搬离涉讼租赁物，当月因原告未向被告出具交费通知书，故当月的租金、水电费及其他费用确认未交。当时由于是原告违约在先，双方约定原告应支付相当于双倍押金的违约金予被告，被告未缴的费用在原告应付的违约金中予以扣减。之后被告依约搬离厂房后，要求原告支付违约金时，原告表示被告尚欠原告各种款项，并不同意退还押金并支付违约金予被告，原告的主张与事实不符，双方协商终止涉讼合同时，原告并未向被告提出上述费用，故现原告主张被告支付上述的各项费用，被告不同意支付。第二，在租赁期内，原告根据每月应缴费用向被告开具收款单，被告会按照收款单金额向原告支付相应的费用，原告开具对应的收据。而且如果被告从2015年2月起拖欠费用，原告也不可能同意终止合同，让被告搬离。第三，被告从成立之初一直由案外人樊某实际经营管理，被告的法定代表人罗南昌仅是被告的投资者之一，所以被告的付款凭证等均由案外人樊某持有，罗南昌与樊某于2017年6月9日签订了《转让协议》，约定自当月起，被告之前的债权债务由樊某承担。第四，原告提起本案诉讼是在被告已经搬离涉讼租赁物后才主张的，与事实不符，如果被告确实拖欠了原告这些款项，原告不可能同意让被告承租并使用涉讼租赁物，原告如果需要被告支付相应的费用，应开具相应的催款通知书，而且原告主张的宿舍使用费没有事实依据，实际上被告从未需要使用原告的宿舍，至于保安费及垃圾费，双方从未约定由被告承担，应包含在租金内。由于被告并未实际拖欠原告的费用，所以也不同意支付相应费用的违约金。原告现就被告提起本案诉讼，被告未能有相应的证据予以证明，现在相应的凭证都由樊某持有，但樊某表示其同意放弃收回已支付的押金，双方就涉讼租赁合同产生的各项费用结清。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息报告打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.有偿使用土地合同书复印件1份、南府集用（1999）字第01181号集体土地使用证原件1份，粤房地权证佛字第××号A房地产权证原件1份，用以证明涉讼租赁物是合法建筑，原告对涉讼租赁物有使用权，与被告签订的租赁合同是合法有效的；3.厂房租赁合同原件1份，用以证明原告与被告存在租赁合同关系，每月租金为10000元，逾期支付租金的违约金约定为日百分之一，原告认为该标准过高，故调整为年利率24%；4.厂房租赁终止协议书原件1份，用以证明原被告于2015年11月12日解除租赁合同关系；5.好奇欠物业款打印件1份，用以证明被告欠原告租金及其他费用明细；6.银行转账凭证打印件1组，用以证明被告实际支付的费用，从被告支付款项的情况中看，被告没有支付保证金予原告，被告的前身是由案外人樊某投资的个体独资有限公司，樊某并没有支付保证金，当时的月租金为12000元，2014年12月被告的法定代表人罗南昌加入之后，2014年12月起租金标准为每月10000元，之所以降低租金标准是因为被告承担了保安及管理等公摊费用，从原告所收取费用的清单来看，均有后勤、保安的工资、宿舍租金及垃圾费，这是实际发生的费用，双方也已实际履行，上述费用应由被告另行承担；7.情况说明原件1份、现场照片打印件1组，用以证明涉讼租赁物现已出租给案外人，被告于2015年11月28日搬离，照片证明了租赁物的现状；8.佛山市南海好奇照明电器有限公司的企业登记信息复印件，用以证明被告营业状态正常，前法定代表人为樊某，2014年12月3日变更法定代表人为罗南昌，两人均为被告股东；9.中国农业银行交易明细清单复印件，用以证明与原告提交的付款记录相对应，被告已实际履行支付租金、保安工资、水电费、宿舍、租金等其他费用；10.费用清单复印件，用以证明被告从2015年2月至2016年1月欠原告的费用；11.中国农业银行账户流水原件1组，该份流水与原告提交的证据6相互印证，用以证明被告的原股东樊某和现股东刘玉媚（罗南昌配偶）向原告支付了相应的租金、保安费、水电费、管理费等费用。被告在诉讼中举证如下：1.股份公司成立合作协议书原件1份，用以证明被告的法定代表人罗南昌是在后期加入被告并成为法定代表人的，被告实际由樊某经营管理，罗南昌注资后代表被告与原告签订了涉讼租赁合同；2.公司营业执照转让协议原件1份、转让协议原件1份，用以证明被告的法定代表人撤资，被告的债权债务应由樊某承担。；3.股份公司成立合作协议书原件1份（2015.11.1），用以证明被告的原始股东入股情况；4.好奇照明现金/应收/应付汇总表（截止2015年4月30日、2015年7月31日、2015年9月30日）打印件3份，用以证明双方当时承诺租金为10000元/月，宿舍使用费为600元/月，以及当月的水电费，被告已按时支付了相应费用；5.代缴社保记录打印件1组，用以证明原被告之间存在其他交易往来，被告曾代原告缴纳社保，被告应付费用中应与被告代缴的社保费冲抵；6.好奇2014年应付报表打印件1组，用以证明原被告之间存在经济往来，被告应付的租金等费用偿予原告拖欠的货款相互冲抵，说明本案原告诉请的费用，双方在终止合同前已结清。经辩证、质证，原告证据5-6、10均为其单方制作，且被告不予确认，本院对该组证据真实性不予认定；被告证据6为其单方制作，且原告不予确认，本院对证据真实性不予认定。原、被告其他证据，当事人无异议或对真实性无异议，本院均予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区罗村街道联和开发区联和大道10号南海信友电器照明有限公司车间，已办房地产权证，登记权属人为佛山市南海区联和集团有限公司，规划用途为车间，四层框架结构，建筑面积16200.49平方米，证号为粤房地权证佛字第××号A。2014年11月30日，原告朱国友（甲方，出租方）与被告（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇*****区厂房的第五楼西面约700㎡侧边租赁给乙方作照明生产及销售使用，租期从2014年12月1日至2018年12月30日止，每月租金为10000元（不含税），水、电等费用自交接之日起由乙方承担，合同期内租金维持不变；乙方每月1-5号前（国家规定的节假日顺延）向甲方缴纳当月租金，并应按期缴纳管理费及卫生费，租金逾期每天加收拖欠总租金的1%的滞纳金，若乙方拖欠租金或一年内有连续2次迟延交租，则视为乙方单方违约，甲方有权停止乙方使用租赁物及有关设施，终止合同；乙方签约时即付合同保证金36000元给甲方；如遇乙方违约，甲方可终止合同收回租赁物并不退保证金；在租赁期内，甲方需提前收回厂房的，应提前三个月通知乙方，双倍退还保证金，乙方需提前退租的，也应提前三个月通知甲方，保证金不得退还；电梯维护费用由乙方负责；在租赁期内，租赁物的日常维护、维修等义务由乙方承担等等其他权利义务。2015年11月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《厂房租赁终止协议书》，约定甲、乙双方提前终止涉讼合同并协议：一、涉讼合同终止前，乙方必须于2015年11月28日前将厂房租金、水电费、管理费等费用和钥匙交清，并把遗留的垃圾清走，将租赁物上之设施交还予甲方；二、甲方收回厂房及验收合格后，同意按涉讼合同约定补偿乙方的损失。原告确认被告于2015年11月28日搬离涉讼租赁物。2019年1月9日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告陈述，2015年9月至11月10日的租金、水电费等尚未支付，但认为双方已协商一致从原告承诺的双倍押金的补偿款和押金中予以扣除，故被告自行搬离租赁物，原告亦未向被告提出异议。原告陈述，双方是协商终止合同的，终止协议仅是约定原告不向被告主张逾期支付租金的滞纳金，不存在双倍押金补偿。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于被告是否欠付租赁期间费用，是否存在补偿款抵扣欠款情形。对此，本院具体分析如下：首先，涉讼合同约定，承租方承担的费用包括租金、水电费、管理费、电梯维护费、卫生费及各项税费，原告主张被告欠付的除上述费用外的其他费用，被告不确认，原告亦未提供相应证据予以佐证。再者，原告主张被告欠付款项中包括货款、企业管理费等，及原告自认被告为其代垫的社保费，被告抗辩应付予原告的租赁费用存在以生意往来款抵扣的陈述可知，双方之间的款项往来除了租赁费用外还涉及其他经济往来，故原告以被告举证中的付款数额推定被告同意承担涉讼合同约定以外的其他费用显然依据不足，本院不予采信。其次，被告抗辩双方签订《厂房租赁终止协议书》时已就欠付款以原告承诺双倍保证金的补偿款抵扣协商一致，根据涉讼合同约定，原告提前收回租赁物的，双倍退还保证金予被告；根据上述终止协议书约定，被告须于2015年11月28日前交还租赁物予原告，原告收回租赁物及验收合格后，同意按涉讼合同约定补偿被告的损失；再结合原告自认被告于2015年11月28日搬离涉讼租赁物的陈述，以及根据涉讼合同约定应由被告负担的费用、被告自认的欠款期间，被告欠款数额少于双倍押金数额，可见被告关于以双倍押金的补偿款抵扣欠款以结清租赁关系的陈述可信。最后，原告主张被告在未结清租赁费用的情况下搬离涉讼租赁物，但原告并未举证证明被告搬离时已向被告主张权利，现自被告搬离涉讼租赁物至原告提起本案诉讼已超过3年时间，原告才主张被告搬离时的欠款未付，实属不符合一般的租赁合同交易常理。综上所述，本案原告未提交双方关于租赁关系终结时款项结算清单，原告主张被告欠付租赁费用，被告对此不予认可，原告亦未就被告欠款事实尽到必要的举证责任，故原告主张被告支付欠款并计付相应违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回朱国友的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费2413.16元，减半收取计1206.58元（朱国友已预交），由朱国友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年五月十日书记员  李 慧