广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异16号 异议人（案外人）：周金生，男，1954年11月3日出生，汉族，住址在广州市白云区。 被执行人：广州南开房地产开发有限公司，住所：广州市天河区侨燕街20号虹桥B座801房。 法定代表人：张建丽。 委托代理人：胡开欣，系该公司职员。 申请执行人：蓝奕翔，男，1992年1月17日，汉族，住址在广东省云浮市郁南县。 申请执行人：邱晓红，女，1976年10月25日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：毕向东，男，1954年2月6日出生，汉族，住址在广州市东山区。 申请执行人：李欣，女，1957年5月2日出生，汉族，住址在广州市东山区。 申请执行人：谢昭义，男，1967年2月1日出生，汉族，住址在广东省揭西县。 申请执行人：曹红梅，女，1973年5月17日出生，汉族，住址在广东省增城市。 申请执行人：李华华，女，1981年11月4日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：王海峰，男，1980年11月28出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：吴晓梅，女，1968年4月10日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：陈晓鸿，男，1965年7月9日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：杨沛霖，男，1993年8月5日出生，汉族，住址在广州市海珠区。 申请执行人：汤红霞，女，1975年8月13日出生，汉族，住址在湖南省平江县。 申请执行人：陈班，男，1964年10月12日出生，汉族，住址在广东省潮州市湘桥区。 申请执行人：李敏，女，1971年1月5日出生，汉族，住址在广州市白云区。 申请执行人：张锐虹，女，1978年9月2日出生，汉族，住址在广东省潮州市湘桥区。 申请执行人：张庆添，男，1973年7月18日出生，汉族，住址在广东省潮州市湘桥区。 申请执行人：杨桦，女，1965年8月18日出生，汉族，住址在广东省潮州市湘桥区。 申请执行人：李明，男，1964年3月5日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：丁发源，男，1969年8月8日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：臧莹安，女，1971年6月16日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：袁清熠，女，1980年8月29日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：赵威，男，1961年9月26日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：彭湘玲，女，1977年12月26日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：曾毅，女，1978年12月5日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：刘某1，男，2005年6月6日出生，汉族，住址在广州市天河区。 法定代理人：刘某2，女，1967年10月26日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：王爱明，女，1962年3月10日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：杨洪，男，1968年4月8日出生，汉族，住址在广州市海珠区。 申请执行人：巫子玲，女，1968年10月4日出生，汉族，住址在广州市东山区。 申请执行人：肖南，男，1963年12月1日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：孙萍，女，1962年4月28日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：肖非，男，1991年3月6日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：张书旭，男，1968年6月29日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：吴媛玲，女，1983年10月20日出生，汉族，住址在广州市白云区。 申请执行人：龚政，男，1972年9月12日出生，汉族，住址在湖南省。 申请执行人：黄燕，女，1976年3月28日出生，汉族，住址在广州市海珠区。 申请执行人：翁伟刚，男，1975年6月24日出生，汉族，住址在广州市海珠区。 申请执行人：刘雅诗，女，1990年1月23日出生，汉族，住址在广州市海珠区。 申请执行人：陈燕珊，女，1980年9月1日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：倪奕华，男，1967年4月7日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：王小娟，女，1984年10月30日出生，汉族，住址在广州市番禺区。 申请执行人：张桂英，女，1964年10月18日出生，汉族，住址在四川省自贡市自流井区。 申请执行人：张卫珍，女，1967年2月15日出生，汉族，住址在广东省高州市。 申请执行人：彭石康，男，1966年1月20日出生，汉族，住址在广东省陆河县。 申请执行人：罗春柳，女，1974年1月28日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：刘歆，女，1963年10月2日出生，汉族，住址在广州市天河区。 申请执行人：龚政，男，1972年9月12日出生，汉族，住址在湖南省。 申请执行人：刘沙凌，女，1972年2月4日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：李胜华，男，1979年8月23日出生，汉族，住址在江西省南昌市进贤县。 申请执行人：唐小红，女，1967年10月5日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：韦迪旭，男，1967年12月19日出生，汉族，住址在湖南省三亚市。 申请执行人：王晶，女，1979年11月9日出生，汉族，住址在广州市荔湾区。 申请执行人：孙婉愉，女，1972年4月2日出生，汉族，住址在广州市白云区。 申请执行人：金立波，男，1971年10月7日出生，汉族，住址在广州市白云区。 申请执行人：韦东生，男，1965年4月12日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：程涵岱，女，1979年10月25日出生，汉族，住址在广州市越秀区。 申请执行人：庞洁宇，女，1970年10月8日出生，汉族，住址在广州市。 申请执行人：李进，男，1970年12月17日出生，汉族，住址在广州市。 申请人：缪仕胜，男，1966年2月19日出生，汉族，住址在广东省五华县。 申请人：何碧，女，1975年7月15日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。 上述申请执行人、申请人的共同委托代理人：张泰峰、江春赏，均系广东汇俊律师事务所律师。 本院在执行申请执行人蓝奕翔等58人与被执行人广州南开房地产开发有限公司（以下简称南开公司）商品房预售合同纠纷系列案中，案外人周金生向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人周金生异议称：我申请解除对广州市天河区瘦狗岭415号1301房（以下简称案涉房屋）的查封措施。理由如下：我与南开公司在2013年5月28日签订了《颐和四季公馆（原名颐和大厦）认购书》（以下简称《认购书》），购买了案涉房屋，购房款为3578256元。我已付清的全部房款，并于2017年8月31日办理了收楼手续，实际占有该房屋至今，收楼之后就已经对外出租。因南开公司至今仍不能办理大确权及房地产权证手续，我暂未办理网签和预告登记等手续，所以该房屋仍登记在南开公司的名下，但并不影响该房屋属于我所有。法院查封案涉房屋是因为南开公司与第三人业主的纠纷所致，但该纠纷与我无关，故贵院的该查封行为侵犯了我的合法权益。现我请求贵院尽快裁定解除对案涉房屋的查封措施。 申请执行人蓝奕翔等58人答辩称：我们不了解案涉房屋是否已经出卖，异议人是否已经支付了全部购房款，异议人也没有提交正式的购房合同，提供的收款收据也没有足额显示已支付全款。如果法院查明确实属实，由法院按照法律规定进行处理。 被执行人南开公司答辩称：异议人所称属实，我方同意其异议请求。 本院查明：蓝奕翔等58人与南开公司商品房买卖合同纠纷，本院（2017）粤0106民初12758号、12760-12761号、12763-12779号、12782-12785号、12788-12794号、12796号、12797号、13411-13413号、13415-13417号、13421-13425号、13427号、13430-13432号、13434号民事判决已经发生法律效力。因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院以（2018）粤0106执20013-20016号、20018号、20020-20026号、20028-20034号、20037-20042号、20044-20056号、20059-20063号、20065号、20068-20070号、20072-20073号立案执行。 在上述案件以及（2018）粤0106民初8047、8050号案件审理期间，本院根据申请执行人的申请，于2018年6月7日以（2017）粤0106民初12758、12760-12761、12763-12779、12782-12785、12788-12794、12796、12797、13411-13413、13415-13417、13421-13425、13427、13430-13432、13434号之一、（2018）粤0106民初8047、8050号民事裁定查封了案涉房屋。 另查明，案涉房屋属被执行人开发的商品房。异议人于2013年5月28日签订《认购书》，载明：异议人向被执行人购买案涉房屋，价款共3578256元，于签署认购书之日起5日内一次性付清，并签订《广州市商品房买卖合同》，在异议人履行认购书、签署并履行《广州市商品房买卖合同》的前提下，于2013年12月30日前交付案涉房屋给异议人使用。异议人实际于2013年10月29日、2017年12月14日及同月19日先后支付284200元、502000元和2792056元给被执行人。2017年8月31日，异议人与案涉房屋所在小区的物业服务机构广州颐和酒店物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。后异议人与广州燃气集团有限公司签署了银行代扣管道燃气费授权书，授权银行代为收取案涉房屋的燃气费。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人与被执行人在本院查封案涉房屋前签订的《认购书》已具备房屋买卖合同的主要条款，合法有效；《前期物业管理服务协议》及异议人与广州燃气集团有限公司签署的银行代扣管道燃气费授权书均证明异议人在案涉房屋被查封前已实际占有案涉房屋；异议人也已支付了全部购房款；现并无证据显示异议人对未能办理过户登记有过错。因此，异议人主张排除对案涉房屋的执行符合上述法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 异议人周金生的异议成立，解除对广州市天河区瘦狗岭415号1301房的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院申请提起诉讼。 审 判 长  李云芳 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  彭惠敏