云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初2395号原告陈丽萍，女，汉族，1969年5月13日出生，住云南省昆明市宜良县。委托代理人解家玺，云南亮剑律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人王文娇，云南亮剑律师事务所实习律师。特别授权代理。被告张景然，女，汉族，1976年6月14日出生，住云南省昆明市官渡区。被告李效军，男，汉族，1977年10月18日出生，住云南省昆明市官渡区。两被告共同委托代理人**，云南睿信律师事务所律师。特别授权代理。两被告共同委托代理人高敏，云南睿信律师事务所实习律师。特别授权代理。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢3b号。法定代表人李云波。委托代理人倪炳超，男，汉族，1988年11月23日出生，住云南省昆明市呈贡区。系公司法务，特别授权代理。委托代理人罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，住四川省峨眉山市。系公司法务，特别授权代理。原告陈丽萍诉被告张景然、李效军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日受理后，依法通知第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）参加诉讼，并依法组成合议庭，于2019年4月16日公开开庭进行审理。原告陈丽萍的委托代理人解家玺，被告张景然、李效军的委托代理人**、高敏，第三人尊园公司的委托代理人罗琦琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽萍提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖暨居间合同；2.判令被告即日起支付违约金29万元人民币给原告；3、判令被告承担本案包含诉讼费和律师费在内的一切相关费用。事实和理由：原告被告系商品房买卖合同关系，原告与被告于2018年9月23日签署了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（合同编号：ZYDCNO：0088653）将位于昆明市官渡区房屋以145万元人民币的价格卖给被告。双方在合同中约定被告2018年11月30日前支付首付款，被告没有按约定履行。后经多次催告，被告至今没有按约定履行合同义务，被告的行为已构成严重违约。根据合同第十二条规定，“买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可以解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任”，据此原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。为了维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特向人民法院提起诉讼请求。被告张景然、李效军辩称：1、双方要求解除买卖合同暨居间合同应得到支持；2、对方主张的29万元违约金不应得到支持，违约方不是我方，违约金也过高，希望法院进行调整；3、律师费也不应当由我方承担；4、双方发生争议，并不是我方不履行，对方也没有多次催告，是双方在协商中不能达成一致的意见，所以我方才在合同到期之日提起诉讼；5、我方没有严重违约，导致解除合同的原因是对方的违约。第三人尊园公司述称：我方不同意解除居间合同，同意解除买卖合同，其余的诉讼请求与我方没有关系，不发表意见。本案双方当事人争议焦点：1、被告张景然、李效军是否存在违约行为；2、原告要求两被告支付违约金29万元的诉讼请求是否应予以支持。针对上述争议焦点，双方当事人进行了举证、质证，本院评述如下：原告陈丽萍针对其诉讼请求向本院提交如下证据：一、原告身份证，被告身份证，证明原、被告双方主体资格；二、房屋买卖暨居间合同，收款专用收据，证明1、合同第十四条第3款约定，甲乙双方协商首付款支付时间为2018年11月30日前。2、2018年9月23日被告支付购房定金2万元给居间方。3、合同第十二条买卖合同违约责任约定，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。4、合同中并未就涉案房屋为学区房的事情进行任何约定，原告关于此的虚假陈述，不是案件事实真相。三、短信聊天记录，证明2018年11月18日张景然夫妇明确提出由于自己条件无法继续购买房子，要求协商解除合同，本案系两被告违约；四、《敦促履约函》，快递单号，《催告函》，快递单号，证明2018年12月1日及2018年12月5日，房东陈丽萍多次催促张景然夫妇尽快履行合同义务，否则，将按照合同约定解除合同并追究违约责任；五、证明人张某三份《证明》，证明人身份证复印件，证明就涉案房屋洽谈过程具体事宜进行具体说明，证明没有学区房的承诺，定金支付情况，张景然夫妻现提出自身条件原因无法继续购房需解除合同；六、申请证人张某出庭作证，证人张某证称：陈丽萍提交的三份证明都是证人本人出具的，证明上的内容都是真实的，我全程参与的。短信内容是陈丽萍给我看的短信。我对房地产交易比较熟悉，我代表陈丽萍与对方洽谈。我目睹了签合同，交定金的整个过程。原告与中介是否交谈过学区房的事不清楚，与陈丽萍没有谈过学区房的事。定金是中介公司带来的POS机，让张景然刷的。这2万元没有交给陈丽萍，陈丽萍按照中介公司的要求出具收条。被告张景然、李效军对原告陈丽萍提交的证据质证认为：证据一的真实性、合法性、关联性认可，证据二的房屋买卖暨居间合同真实性认可，合法性中的居间合同的合法性不认可，证明目的的2、3项不认可，我方支付的定金是向陈丽萍进行支付，是由于第三人用了POS机进行刷卡，实际支付方和收取方为买卖双方，并不是支付给尊园地产，是对方的违约行为导致合同的解除，20%的违约金不应由我方承担，收款收据的真实性认可，是由尊园公司托管的；证据三的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，在双方发生争议后，我方积极与对方协商处理，不能说协商不一致就是我方违约；证据四的真实性、合法性、关联性不认可，我方没有收到履约函、催告函，其次快递单均没有我方的签收，且仅有一个催告的效果，不是没有履行催告函内容就应承担责任。对证人证言的真实性不认可，张景然与代理人陈述看房子当天证人没有在场；2万元是刷到尊园公司的POS机，陈丽萍向我方出具收条，所以说明买卖双方在尊园地产的支配下进行交易；学区房的事证人没有正面回答，证人不能证实学区房的事双方没有商量过。第三人尊园公司对原告陈丽萍提交的证据质证认为：证据一、二、三的真实性、合法性、关联性认可，购房定金的确在我公司托管，收取该笔定金是依照合同第3条第3款的约定，我方也出具了收款收据予以确认；证据四的真实性认可，证明目的认可。证人证言与我方工作人员的表述是一致的，原告方没有提过学区房的事，张景然本人也是从事房产交易的，流程他自己非常清楚；我方是托管定金，是按照合同约定进行的托管，不是我方支配买卖双方进行交易。被告张景然、李效军为证实其辩解主张向本院提交证据如下：一、《不动产登记信息表》，《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，证明1、张景然、李效军与陈丽萍、昆明尊园公司于2018年9月23日签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，约定购买陈丽萍名下位于昆明市枫林盛景小区39幢1单元302号房屋。2、三方约定签订合同当日张景然、李效军支付2万元定金给陈丽萍；二、陈丽萍出具《收条》一份，张景然银行流水一份，证明陈丽萍已于2018年9月23日收到张景然、李效军购买涉案房屋的定金2万元；三、张景然、李效军及其家人《户口簿》一份，张景然、李效军长女李雨轩《学生就读证明》一份，张景然、李效军小女李雨泽《医学出生证明》一份，证明1、张景然、李效军长女李雨轩现就读于昆明市官渡区东华二小魅力分校三（1）班；3岁小女李雨泽三年后亦将上小学。2、张景然、李效军购买该房的目的就是希望两个女儿就读于更好的昆明师专附小官渡学校；四、2018年及2019年昆明师专附小官渡学校划片信息截图两份，昆明师专附小官渡学校周边地图截图两份，证明1、涉案枫林盛景小区39幢1单元302号房屋靠近昆明师专附小官渡学校。2、但该涉案房屋并不属于昆明师专附小官渡学校划分的学区房；五、张景然与陈丽萍聊天记录截图，张景然与昆明尊园房地产经纪有限公司置业顾问赵荣奎微信聊天记录截图，证明张景然、李效军于2018年10月9日了解到购买该涉案房屋并不能就读于昆明师专附小官渡学校时就积极与两被告协商解除合同事宜；六、安居客、链家发布该涉案房屋所在小区房屋价格。原告陈丽萍对两被告提交的证据质证认为：证据一的真实性、合法性、关联性、证明目的认可；证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的认可；证据三的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，无法证实希望就读于昆明师专附小官渡学校的事实，请法庭注意，根据合同约定并没有出现就读昆明师专附小官渡学校是购房条件；证据四的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，不属于合同约定的我方承诺的事项，也不是合同目的所在；证据五的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，这份聊天记录正好证明对方违约的事实，学区房是第二次谈判才有的新理由；证据六的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，房屋价格涨了，不影响对方承担合同责任、法律责任。第三人尊园公司对两被告提交的证据质证认为：证据一、二的真实性、合法性、关联性认可；证据三、四的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，涉案合同没有就学区房进行约定，被告家人信息与学校划分没有联系；证据五的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，张景然与陈丽萍的聊天可以看出张景然自认违约，并愿意承担责任，与我公司工作人员的聊天并不能看出是在协商解约；证据六的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。第三人尊园公司未向本院提交证据。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告陈丽萍对两被告提交的证据的真实性均无异议，本院对两被告提交的证据予以采纳。两被告及第三人尊园公司对原告陈丽萍提交的证据一、二、三的真实性均无异议，本院对上述证据予以采纳。原告陈丽萍提交的证据四中的快递单号形式真实，本院确认其真实性，证据四中的《敦促履约函》、《催告函》系原告单方出具，原告未提交证据印证上述函件已经送达到了两被告，本院对该证据不予采纳。原告陈丽萍提交的证据五与证据六即证人张某的陈述能相互印证，且第三人尊园公司对上述证据均无异议，本院对上述证据予以采纳。综上，根据原、被告的陈述、举证、质证，本院确认本案法律事实如下：原告陈丽萍（出售方、甲方）与两被告（购买方、乙方）、第三人尊园公司（经纪方、丙方）于2018年9月23日签订一份《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（合同编号：ZYDCNO:0088653）约定：两被告向原告陈丽萍购买位于官渡区房屋（产权证号：云（2017）官渡区不动产权第0122604号），涉案房屋成交价为1,450,000元整，乙方（即被告）同意在过户前支付600,000元协助甲方（即原告陈丽萍）还贷赎证，该款项可冲抵房款（首付款），甲乙双方约定于2018年12月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金20,000元，甲方交由丙方托管20,000元。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款580,000元整，双方协商首付款支付时间为2018年11月30日前。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。该合同第十二条“买卖合同违约责任”约定：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同签订当日两被告向原告陈丽萍支付了购房定金20,000元整（该定金由第三人尊园公司托管），原告陈丽萍向被告张景然出具了金额为20,000元的《收条》。2018年11月18日，被告张景然通过手机向原告陈丽萍发送信息：陈丽萍女士您好！我是之前和您签订了购房协议的张景然，10月14日我爱人曾经来找过您，说我们无法购买您的房子，想和您协商解除购房协议，我们自己的条件无法购买您的房子，不想耽误您的房子继续买卖，我们大家都是为人父母的人，都知道对方生活中的不容易，我们两家都有两个孩子，您也能体谅我们的不容易，您急需资金周转也想尽快卖掉房子，我们也能够体谅，今天再次请您能同意解除购买协议，我们将把定金2万元作为对您的补偿，恳请您同意解除我们的购买协议。我替我的两个幼子以及我们全家人共同感谢您！大人有大量，帮我们一把！在此扣谢您了。之后，因原告陈丽萍不同意与两被告解除所签订的涉案房屋买卖合同，双方未能协商一致，两被告向本院另案提起诉讼要求解除与原告签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》并要求原告双倍返还定金，现原告诉至本院主张上述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告与两被告及第三人签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，各方当事人均应按照该合同的约定履行其所负义务。针对本案双方当事人的第一项争议焦点即两被告是否存在违约行为的问题，根据原告与两被告所签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》的约定，两被告应在2018年11月30日前向原告支付首付款600,000元（含定金20,000元），但两被告在2018年11月18日即通过手机短信的形式要求表明不愿再继续履行本案所涉合同，且在原告未同意解除合同的情况下，亦未按照约定于2018年11月30日前向原告支付首付款，两被告的行为已经违反了双方签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》的相关约定，构成违约。两被告虽认为因原告承诺其本案所涉房屋系学区房，但事实上并不属于学区房，故系原告违约的辩解意见，因两被告对其主张的该事实并未提交证据证实，本院对两被告的辩解意见不予采纳。对于原告的相关诉讼请求，因原告与两被告现均同意解除本案所涉《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求两被告支付违约金290,000元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据上述法律规定，本案中因两被告的违约行为导致双方最终无法继续履行所签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，两被告应按照合同约定承担相应违约责任，因本案中两被告认为本案所涉合同约定的违约金过高且已经明确要求人民法院予以调整，本院根据本案两被告的违约行为所造成的实际损失及两被告的过错程度确认由两被告支付原告陈丽萍违约金50,000元，除去原告已经收取的两被告的定金20,000元（现由第三人尊园公司托管），由两被告再支付原告30,000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈丽萍与被告张景然、李效军于2018年9月23日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（合同编号：ZYDCNO:0088653）；二、被告张景然、李效军于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽萍违约金50,000元，除去已经支付的20,000元定金外，尚需支付30,000元；三、驳回原告陈丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告张景然、李效军承担1050元，原告陈丽萍承担4600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 勇人民陪审员  武俊宝人民陪审员  杨嘉升二〇一九年五月六日书 记 员  胡 鑫