成都市龙泉驿区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川0112民初1189号 原告：李正会，女，1966年12月15日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：蒲晓兵，四川公生明律师事务所律师。 被告：张伟，男，1985年12月6日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：龙泉驿区西河镇汪姐中介服务部，经营场所成都市龙泉驿区西河镇清水河小区15幢23号。 经营者：汪小君，女，1970年9月8日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：黄兰博，男，系龙泉驿区西河镇汪姐中介服务部工作人员。 第三人：高驭星，女，1999年7月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：蒲晓兵，四川公生明律师事务所律师。 原告李正会与被告张伟、第三人龙泉驿区西河镇汪姐中介服务部（以下简称汪姐中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，为查明案件事实，依职权追加高驭星参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及李正会与高驭星的共同委托诉讼代理人蒲晓兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李正会向本院提出诉讼请求：1.解除李正会、张伟与汪姐中介服务部于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张伟返还购房定金10万元及资金占用利息（自2019年2月18日起按人民银行基准贷款利率计算至付清时止）；3.诉讼费由张伟承担。事实和理由：2018年3月25日，李正会通过汪姐中介服务部居间与张伟签订《房屋买卖合同》，约定由汪姐中介服务部提供中介服务，张伟将自有的位于龙泉驿区房屋出售给李正会，并约定房屋过户至其女儿高驭星名下，房屋总价102万元。定金为10万元，尾款92万元于2018年9月24日在当地房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理后李正会再支付给张伟。后李正会按约将定金10万元交由张伟。2018年5月15日，成都市人民政府发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，根据上述规定，在龙泉驿区购房必须具备相应条件。由于高驭星不再具备该区域的购房条件，故该房屋在双方间无法再完成交易过户手续。基于上述原因，李正会多次与张伟联系希望解除合同并返还已付定金10万元，但张伟均予以拒绝。由于双方签订合同后客观情况发生了订立合同时无法预见的重大变化，合同目的已不能实现，根据合同法解释二第26条的规定，特诉至法院，望判如所请。 张伟辩称，1.签订合同及收取定金10万元属实；2.各方口头约定好将房屋过户至高驭星名下，因签订合同时高驭星在读书，所以才以李正会名义签署，但高驭星曾亲自前往看过案涉房屋，合同相对方应是高驭星；3.定金10万元已用于提前还贷，第一次预约还款因资料不齐未能成功，后于2018年5月15日上午十一点完成还款；4.2018年5月15日出台的楼市调控政策不属于不可抗力，且李正会是由于房价下跌了10余万才不愿再购买房屋，故不同意解除合同。 汪姐中介服务部述称，1.对签订合同及定金10万元支付情况均不持异议；2.在2018年5月15日购房政策出台前，只有高驭星有购房资格，由于高驭星签订合同时不在现场，故由其母亲李正会签署合同，但各方口头约定了将房屋过户至高驭星名下，合同相对方应是高驭星；3.办理网签需张伟先将按揭结清，因张伟原因导致还贷延误，但最终还是在2018年5月15日政策颁布前完成了房屋的注销抵押手续，我方于2018年5月15日晚通知李正会让其提交高驭星身份证原件用于办理网签手续，并于2018年5月16日办理了以高驭星和张伟为买卖双方当事人的房屋网签买卖合同；4.因在房屋网签买卖合同上签字需当着房管局的面在过户时签，因政策原因房管局审批未过所以双方并未签字；5.我方提交的《房屋买卖合同》中李正会签名后之所以签署“代高驭星”，系李正会委托其男性朋友将高驭星的身份证原件交到我方店铺进行网签时，鉴于房屋买卖合同需要与网签合同一致，我方向李正会及其朋友说明后，由李正会让其朋友添加。 高驭星述称，1.高驭星由于大中专招生于2017年10月11日将户口迁移至成都市武侯区，高驭星在第一次看房时去过，对李正会及张伟陈述的《房屋买卖合同》的合同主体系高驭星及李正会起诉的事实均不持异议；2.高驭星与李正会并非委托关系，高驭星并不知晓合同，是因其父母想在成都买房，只是过户到高驭星名下。 本院经审理认定事实如下：李正会与高驭星系母女关系。2017年10月11日，高驭星因大中专招生将户籍由四川省广元市利州区迁入成都市武侯区。 2018年3月25日，李正会（购买方，乙方）与张伟（销售方，甲方）通过汪姐中介服务部的居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定张伟将位于龙泉驿区房屋（权1847955）以102万元的总价出售给李正会。乙方第一次支付购房定金（成交后即房款）于2018年3月25日付10万元，第二次于2018年9月24日在当地房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后（或者办理产权公证）乙方再付甲方92万元。甲乙双方约定2018年3月25日至2018年9月24日指定到龙泉驿区政务中心，并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户换证手续，所产生的一切费用由乙方支付（含买卖方各项税费）。甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任（甲方违约则双倍返还乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还，甲乙双方任何一方违约）。合同签订时，李正会向张伟言明了该房系为其女高驭星购买，今后过户至高驭星名下，张伟对此无异议。当日，李正会以现金方式向张伟支付定金2万元，并于次日转账支付定金8万元。 2018年5月15日，《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕）17号）开始实施。根据该通知规定，在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 2018年5月16日，汪姐中介服务部在高驭星和张伟提供身份证原件后，以该二人为房屋买卖双方办理了房屋网签买卖合同备案。 另查明，2017年3月24日，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕）10号）开始实施。根据该通知规定，在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 本院认为，根据庭审查明的在签订《房屋买卖合同》时按当时的限购政策，仅有高驭星具备购房资格，李正会本身并不具备购房资格，各方对案涉房屋将过户到高驭星名下的事实均不持异议，以及汪姐中介服务部后以高驭星和张伟为房屋买卖双方办理房屋网签买卖合同等事实，应当认定李正会是受其女高驭星的委托而以自己的名义签订的案涉《房屋买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，本案所涉《房屋买卖合同》的合同相对方实际应为张伟与高驭星，李正会并非该合同相对人，其与本案不存在直接的利害关系，不是本案的适格原告，故李正会的起诉不符合法律规定的受理条件，其起诉应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回李正会的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一九年五月七日 书记员 黄龙雪