重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初18356号原告：唐诗杰，男，汉族，1987年7月14日生，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：米峡圭，重庆雄明律师事务所律师。被告：漆涛，男，汉族，1989年11月4日生，住四川省中江县。委托诉讼代理人：王镜杰，重庆商策律师事务所律师。第三人：重庆慕亨房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区白码凼138号5幢商业A区吊2-05，统一社会信用代码91500107MA5UH66Q3A。法定代表人：赵仁兴,该公司经理。委托诉讼代理人：吴兵，男，汉族，1993年1月24日，住重庆市北碚区，系公司员工，特别授权。原告唐诗杰诉被告漆涛及第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐诗杰及委托诉讼代理人米峡圭，被告漆涛及委托诉讼代理人王镜杰，第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司委托诉讼代理人吴兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐诗杰诉称：原告经第三人居间与被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于重庆市九龙坡区X路X号X号房屋出售给原告。签订合同当日，原告支付被告定金2万元。因房屋评估价值过低，第一次银行按揭贷款未获审批，后原、被告更换银行办理按揭贷款手续，在等待审批过程中，被告向原告发出律师函明确通知解除合同，且表示房屋涨价严重。现原告起诉至法院请求：1、判令确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于被告收到起诉状副本的时间即2018年8月30日解除；2、判令被告返还原告定金2万元及偿还已产生的按揭服务费12000元、中介服务费6000元、评估费1580元；3、判令被告支付原告违约金237200元（1186000元×20%）；4、案件受理费由被告承担。审理中，原告自愿降低第3项诉讼请求，变更违约金金额为118600元。被告漆涛辩称，合同已于2018年6月22日被告向原告发出解除通知到达之日时解除。被告并未违约，被告同意退还定金，但被告不应承担违约金及相关中介费用等损失，即使被告承担违约金，因违约金约定过高应当以原告的实际损失为准。第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司述称，请求法院依法判决。经审理查明，2018年1月14日，原告唐诗杰（乙方）、被告漆涛（甲方）与第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：原告购被告位于重庆市九龙坡区X路X号X号房屋，房屋建筑面积120.71平方米，房屋成交价为1186000元；乙方于签订本合同时向甲方支付定金2万元，乙方须于按揭审核通过解押前一天支付甲方366000元，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款80万元用于支付甲方购房款；双方须于2018年2月1日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方；乙方须于签订本合同时支付丙方中介服务费11800元，乙方须于办理按揭贷款申请手续当日向丙方支付按揭服务费12000元及评估费1580元；本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付按该房屋成交价的20%的违约金；若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。同日，原告向被告支付定金2万元。原告向第三人支付中介费6000元、按揭服务费12000元及评估费1580元。2018年1月23日，被告因第一次银行按揭贷款未能审批遂向第三人微信联系要求原告增加首付款，第三人称：原告无法增加首付款，重新签第三人联系的贷款银行，等1个多月即可放款。2018年2月8日，原、被告第二次办理银行按揭贷款手续。2018年4月27日，被告向原告微信联系称第二次银行按揭贷款审批的最后让步期限为5月15日，银行未审批通过或原告不同意提高首付款则合同作废。原告回复要求给予25天筹钱，再多给十天。2018年6月20日，被告向原告发出《律师函》，原告于2018年6月22日签收。《律师函》载明：合同签订后，银行正常审核按揭贷款时间为2个月以内，因第三人错误高估房屋的贷款金额，加之原告能提供首付款金额过低等原因，被告多次给予宽限期（最后一次同意宽限期为2018年5月15日），房屋按揭贷款至今未能通过银行审核，房屋上涨严重，导致被告未能及时获得购房款而重新购买房屋，致使被告遭受且继续遭受重大损失，基于避免损失继续扩大的立场，被告通知原告解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》。审理中，原告为证明被告并未提出银行按揭贷款审批期限限制，举示2018年5月7日谈话录音，谈话录音中被告称：“银行按揭贷款在十五号前没通过，该解除就解除，如按揭审核通过，就正常履行，没有十五号的期限，那就等，反正有通没通过的那一天”。第三人陈述：原、被告及第三人达成了继续等待银行的贷款审批的一致意见。被告陈述：当时通话中称“没有十五号的限制，那就继续等”系气话，最后说“没有期限”系口误。审理中，被告为证明第三人在办理第二次银行按揭贷款时称可在一个多月内审批通过，但在2018年5月7日时第三人仍不知银行审批的情形，被告遂提出5月15日为按揭贷款审批的最后期限，若通过则继续履行，不通过则解除合同，举示2018年5月7日谈话录音，谈话录音中被告称：“若5月15日之前银行贷款审核通过，则按正常流程履行，否则合同作废，被告不同意再改签银行，买方要起诉，被告予以配合。”原告在录音中称：“不同意终止合同”。第三人陈述：三方协商一致继续等待银行审批。原告陈述：被告举示的该段录音系前半段，原告举示的录音中被告已明确表示可以无期限等待银行按揭审批。审理中，原告及第三人陈述：1、第三人联系的银行可以贷款80万元，但因被告的要求找被告的朋友在工商银行办理，银行评估贷款金额不足80万元，2018年2月遂重新通过中介方联系的银行办理按揭贷款手续，但该银行审查后，不确定贷款的时间及金额，且告知需等5个月左右，2018年3月第三人告知被告更换贷款银行，被告不同意。被告陈述：1、第一次办理银行按揭贷款手续时间为2018年1月16日，系被告联系的工商银行，银行于2018年1月23日告知不能贷足80万元，且要求增加首付款，但原告称没钱增加，第三人告知原、被告其联系的邮政银行能够贷款80万元且审核通过时间为1个多月，原、被告遂于2018年2月8日第二次通过第三人联系的银行办理按揭贷款手续，原、被告双方多次催促第三人联系银行确认审核情况，截止被告发出解除律师函之日，仍无银行审核通过的消息，且2018年5月7日第三人明确告知审核通过时间至少还需半年。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖（居间）合同》、录音、微信聊天记录等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》的系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同的解除问题。首先，合同约定原告采取银行按揭贷款的方式支付购房款，被告应当积极予以配合，在被告联系的贷款银行第一次未能审批合同约定的贷款金额后，根据合同约定原告应于过户前补足贷款差额部分，而非直接增加首付款；其次，被告第二次配合办理银行按揭贷款申请后，因按揭贷款受政策及银行的影响，一般无法确定具体的审批时间，被告应尽量持客观容忍态度。本案被告虽就按揭贷款对原告及第三人进行了催告，但催告的合理期限无法进行界定，在银行贷款审批过程中，原告并未构成违约，被告不可将银行未能及时审批按揭贷款归责于原告；再次，被告在催告原告时虽先进行了限期要求，但最后又表述没有期限限制，即原、被告达成继续等待银行按揭贷款审批的一致意见，第三人也确认该事实。合同并未出现法律上或者事实上不能履行的情形，被告在未与原告协商变更付款方式的前提下，直接向原告发出解除合同的《律师函》，被告以其行为表示不再继续履行合同，构成根本违约，其发出解除通知无事实与法定依据，不发生解除合同的效力；最后，因被告构成违约，原告起诉要求确认原、被告的房屋买卖合同关系于2018年8月30日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告定金2万元。对于违约金，根据合同约定由违约方向守约方支付按该房屋成交价的20%的违约金，结合本案被告两次配合原告办理按揭贷款手续，且等待按揭贷款审批时间较长及被告违约的主观程度，原告也自愿降低主张违约金的金额，本院酌情予以尊重并予以支持。另对于原告诉请被告赔付按揭服务费12000元、中介服务费6000元及评估费1580元，因合同约定无过错方已向第三人支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿，该约定独立于违约责任之外，原告可同时主张，但该约定也只限原告向被告主张已向第三人支付的中介服务费6000元，对于原告支付的按揭服务费与评估费损失，违约金足以弥补，本院不予重复支持，故被告还应赔付原告中介服务费损失6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告唐诗杰与被告漆涛于2018年1月14日签订的关于重庆市九龙坡区X路X号X号房屋的买卖合同关系于2018年8月30日解除；二、被告漆涛于本判决生效之日起五日内退还原告唐诗杰定金2万元并赔付原告唐诗杰中介服务费损失6000元；三、被告漆涛于本判决生效之日起五日内支付原告唐诗杰违约金118600元；四、驳回原告唐诗杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，由被告漆涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 钱 涛二〇一九年五月十三日书记员 周媛颐