广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初500号原告：陈秀兰，女，1955年9月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏万征，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市圣隆物业经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区逢源路151号324房。法定代表人：陈丁贵。第三人：广州市荔湾区星际激光镭射射击俱乐部，住所地：广州市荔湾区逢源路151号B1165、B1167-B1184、B1186-B1201、B1203、B1204、B1209、B1211、B1213-B1215、B1217-B1221、B1233、B1241房。投资人：许彬，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。原告陈秀兰诉被告广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）、第三人广州市荔湾区星际激光镭射射击俱乐部（以下简称星际射击俱乐部）合同纠纷一案，本院立案受理后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈秀兰的委托诉讼代理人明平兴，第三人星际射击俱乐部委托诉讼代理人刘思成到庭参加诉讼，被告圣隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀兰诉称：原告与被告圣隆公司于2014年12月31日签订了《委托经营管理合同》，约定：原告将其所有的位于广州市荔湾区逢源路151号B1196号铺在2014年12月31日至2017年12月30日期间交给被告经营管理，期满双方不再续约，且原告不同意被告按照委托经营管理期满时该商铺的实际状况进行交铺的，被告应按照《委托经营管理合同》第四条第4款的相关约定移交给原告；若被告逾期移交商铺，则按照同区域商业租赁平均值的130%按日计算向原告支付违约金。根据《2017年广州市房屋租金参考价》，商铺所在地段的月租金为123元/平方米。现该《委托经营管理合同》到期已多月，但被告迟迟不按约定条件向原告移交商铺，甚至还越权将上述商铺超期转租给第三人。被告不履行约定的义务构成违约的，依法应当承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条的相关规定，向法院提起诉讼，请求:1、确认原告与被告签署的《委托经营管理合同》已于2017年12月30日终止；2、判令被告及第三人腾空搬出广州市荔湾区逢源路151号B1196房，按照《委托经营管理合同》第四条第4款约定的商铺装修标准向原告交还商铺【交铺标准：按房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔；装修标准：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；公共区域的供水、供电、电梯、空调、照明设施具备正常的使用功能】；3、判令第三人支付商铺占用费（以每月80元/平方米为标准，按14.7696平方米计算，从2018年1月1日起算到第三人实际腾空搬出案涉商铺之日止，暂计至2018年10月31日为11815元）；4、判令被告向原告支付逾期交付商铺违约金（以每月123×0.65×1.3=104元/平方米为标准，按14.7696平方米计算，从2018年1月1日起计至被告向原告交还符合条件的商铺之日止，暂计至2018年10月31日为15360元，实际支付违约金时扣减第三人已实际支付的商铺占用费）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。被告圣隆公司无提交答辩意见及证据。第三人星际射击俱乐部辩称：第三人没有义务向原告交还该商铺，也没有义务承担违约金。第三人使用涉案商铺是基于与被告之间签订的租赁合同及补充协议所确定的租赁关系。关于交铺的期限及交铺的条件，均由双方的租赁合同约定。第三人只需按照与被告之间的租赁合同及补充协议履行。没有理由也不需要根据与第三人没有关系的其他合同履行相应的义务。原告与被告之间的委托经营合同约定的是原告与被告之间的权利义务关系，合同何时终止、交铺的条件以及标准均对第三人没有约束力。所以第三人没有义务根据原被告的合同履行义务，第三人没有向原告腾空涉案商铺的义务，只有义务向被告腾空房屋。原告所提出的诉讼请求2，关于第三人腾空搬出涉案商铺的请求不应得到法院的支持。同样，原告也不是商铺租赁合同以及补充协议的主体，原告也无权根据该租赁合同以及补充协议要求第三人腾空搬出商铺。关于诉讼请求3，正如刚才所述的合同相对性和独立性特点，应该由各自独立的相关的合同当事人各自履行各自的义务，现在第三人所使用的涉案商铺是根据与被告之间签订的租赁合同和补充协议，第三人只需按照该合同和补充协议履行自己的合同义务即可。现在第三人也每月向被告支付使用该涉案商铺的对价，已经完全履行了租赁合同及补充协议，不存在违约行为。第三人也仅需按照与被告之间的合同履行自己的义务，没有必要也没有义务按照原被告之间的委托经营管理合同履行合同义务。被告与原告之间的委托经营管理合同约定的权利义务只在原告与被告之间产生效力，如果被告存在违约行为，继续占用该商铺应该由原告向被告主张涉案商铺的占用费或者租金、违约金，无权向第三人主张占用费。况且第三人也每月按照合同约定向被告支付商铺的对价，不存在不支付费用无偿使用的情形。被告不向原告支付相关的使用费应该由原告向其主张。因此原告所提的诉讼请求3不应该得到法院支持，恳请驳回，并且原告诉讼请求3是重复请求，原告在诉讼请求4的内容已包括了诉讼请求3。经审理查明：2014年10月11日，原告（委托方，甲方）与被告圣隆公司（受托方，乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：原告（甲方）将商铺交给被告（乙方）进行经营管理，（第二条第2款）委托经营期限为2014年12月31日至2017年12月30日止；（第三条第1款）委托经营管理期限内甲方确认不收取乙方及实际使用人包括但不限于使用费（或租金）、管理费在内的任何费用；（第四条）1、甲方须于2014年12月31日前将该商铺移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利；2、委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺；3、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除，双方就本合同形成的权利义务随之终止；4、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方不同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，则双方同意由乙方按下述装修标准交铺，装修标准如下：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；以上装修标准应具备正常的使用功能；恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能。（第六条第1款）乙方未按照本合同约定期限向甲方移交该商铺的，则按约定的期限届满之日的第二日起至实际移交之日止，乙方按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数向甲方每日支付违约金；上述合同签订后，该商铺已交付给被告使用。案涉荔湾区逢源路151号B1196房商铺已登记在原告名下，房产证记载建筑面积14.77平方米，规划用途为商业，所在层为-1。原告称《委托经营管理合同》到期后，因找不到被告，无法与被告协商续签合同以及如何退铺的问题，故至今都没有续签合同。另原告表示要求第三人支付商铺占用费是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条的相关规定。根据原告提交的广州市房屋管理部门公布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示：盛悦广场租金123元/平方米。该参考价《适用说明》第七条规定：本表中的商业用房一般是指首层商业用房。二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，三层、负二层商业用房租金采用二、负一层商业用房租金65%计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%。另查：2014年10月7日，被告圣隆公司（甲方）与第三人星际射击俱乐部的投资人许彬（乙方）签订《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：甲方将荔湾区逢源路151号B1165、B1167至B1321号商铺租赁给乙方使用，商铺建筑面积2086.3934平方米；租赁期限2014年10月15日至2017年5月31日，在同等合同条件下，甲方保证可再续租三年等等。现涉案商铺由第三人星际射击俱乐部使用。又查：案涉商铺所在商场负一层至三层大部分商铺的独立间隔已被拆除。本院认为：原告作为案涉商铺的业主，与被告圣隆公司就案涉商铺签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现合同期满，双方没有续约，故上述合同已于期满之日即2017年12月30日终止，被告圣隆公司应将案涉商铺交还原告。第三人星际射击俱乐部是涉案商铺的实际使用人，负有协助圣隆公司交还商铺的义务。关于交铺标准。由于委托经营管理合同约定委托经营管理期限届满后双方不再续约时原告收回商铺有两种选择，一种是按照经营管理期间的状态收回商铺，一种是按照约定的装修标准收回独立间隔的商铺，因原告不同意按商铺现状进行交铺，故被告将商铺返还原告时应满足合同约定的装修标准，并按照涉案商铺房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔。关于逾期交铺违约金。首先，被告圣隆公司存在逾期交铺的事实，在经营管理期限届满时，被告圣隆公司需按什么标准交付商铺尚未确定，需要双方当事人就是否继续委托经营及按什么标准交还商铺进行协商，若原告要求收回独立间隔商铺的，应给予被告圣隆公司合理的装修期。因此，原告主张被告圣隆公司从委托经营管理期限届满次日未能交付商铺即构成违约缺乏事实与合同依据。对于合理装修期，本院酌情确定为委托经营管理期限届满后两个月内即2018年2月28日之前。由于案涉商铺至今未交付原告，故被告圣隆公司自2018年3月1日起构成逾期交铺。其次，逾期交铺违约金标准，经查，广州市房屋管理部门公布的《2017年广州市房屋租金参考价》盛悦广场租金123元/平方米，案涉商铺位于该范围的负一层，依该参考价《适用说明》第七条规定，故同区域商业租赁平均值可按123元×65%计算，即被告每月应支付的逾期交铺违约金为每平方米80元×1.3倍=104元。被告圣隆公司应从2018年3月1日起支付违约金至本判决发生法律效力之日止。对于发生法律效力次日起至实际交还符合合同约定装修标准商铺之日止的违约金，原告可另行主张。对于原告要求第三人支付商铺占用费问题。由于本案是《委托经营管理合同》纠纷，并非租赁合同纠纷。第三人星际射击俱乐部并非《委托经营管理合同》的相对方，第三人星际射击俱乐部是依据与被告圣隆公司签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》而使用案涉商铺，第三人星际射击俱乐部没有义务承担被告圣隆公司的债务，而且，原告要求被告支付的违约金已经包含原告的租金损失在内，因此，原告主张第三人星际射击俱乐部向其支付商铺占用费依据不足，本院不予支持。被告圣隆公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈秀兰与被告广州市圣隆物业经营管理有限公司签署的《委托经营管理合同》于2017年12月30日终止。二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司、第三人广州市荔湾区星际激光镭射射击俱乐部腾空搬出广州市荔湾区逢源路151号B1196房，并由被告广州市圣隆物业经营管理有限公司向原告陈秀兰交付上述商铺，交铺标准为：按房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔；装修标准：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；公共区域的供水、供电、电梯、空调、照明设施具备正常的使用功能。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司向原告陈秀兰支付2018年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交铺违约金（每月1536.04元）。四、驳回原告陈秀兰的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由原告陈秀兰负担209元，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司负担271元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄斐斐审判员  林惠卿审判员  余 静二〇一九年五月三十一日书记员  黄帼颖周颖君