山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0682民初7150号原告：王晓蕾，女，1981年1月1日出生，汉族，住莱阳市。原告：周林，男，1979年11月5日出生，汉族，住莱阳市。两原告共同委托诉讼代理人：刁春丽，山东贞济律师事务所律师。被告：赵伟强，男，1973年7月8日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：徐志波，山东元德律师事务所律师。第三人：赵炳山，男，1974年10月11日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：孙惠丰，莱阳柏林庄法律服务所法律工作者。原告王晓蕾、周林诉被告赵伟强、第三人赵炳山合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张明武独任审判，公开开庭进行了审理。原告周林及两原告共同委托诉讼代理人刁春丽、被告赵伟强的委托诉讼代理人徐志波、第三人赵炳山的委托诉讼代理人孙惠丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赵伟强立即搬离占用房屋；2、依法判令被告按每日164元向原告支付占用期间房屋费用，截止2018年11月15日，应付占用费用12464元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年8月31日，被告租赁第三人位于莱阳市鸿达园区二号院0005-115号房屋，并于当日签订租房合同一份，合同中未约定租赁期限，租赁费用为每年人民币陆万元。第三人自2017年12月20日明确通知被告解除租赁关系。2018年1月23日，两原告向第三人购买鸿达园区二号院0005-115号房屋，并已办理完结房屋产权变更登记等过户手续。因被告向第三人缴纳房屋租赁费至2018年8月31日，故两原告认可被告与第三人的租赁关系至2018年8月31日止。两原告自2018年9月起，多次要求被告搬离所占用的房屋，并参照原租赁合同价格要求被告按每日164元支付占用期间房屋使用费，均遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告赵伟强辩称：原告起诉被告没有事实及法律根据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人赵炳山辩称：对原告所述无异议。本院经审理认定事实如下：第三人赵炳山原有坐落于莱阳市鸿达园区2号院0005-115号房屋一栋。2016年8月31日，第三人赵炳山与被告赵伟强签订《租赁合同》一份，约定：1、赵炳山将上述房屋出租给赵伟强使用，租赁期限自2016年8月31日起，前五年租金均为每年60000元，五年后按周围市场行情房租待定；2、房屋租赁期间，房租费按年结算，赵伟强需于每年的8月31日前向赵炳山支付每年的租赁费；3、赵伟强租赁期间，除拆迁外，一直享有使用权，赵炳山无权收回；4、任何一方违约，需赔付对方违约金500000元。上述租赁合同签订后，双方开始实际履行，赵伟强向赵炳山支付了2016年8月31日至2018年8月30日期间的租金。2017年12月30日，赵炳山通过微信方式向赵伟强发送了《解除合同通知书》，通知赵伟强解除劳动合同，限赵伟强2018年4月1日前腾出房屋并恢复房屋原状。赵伟强收到上述解除通知后，于2018年3月20日将赵炳山诉至本院【案号：（2018）鲁0682民初1595号】，要求确认赵炳山于2017年12月30日向其发出的解除合同通知书无效。本院经审理后作出一审民事判决书，认为赵炳山与赵伟强之间的租赁关系应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同，赵伟强要求确认赵炳山向其发出的解除合同通知书无效，没有依据，故判决驳回了赵伟强的诉讼请求。赵伟强收到该案民事判决书后不服，向烟台市中级人民法院提起上诉【案号：（2018）鲁06民终3994号】，烟台市中级人民法院经审理后于2018年10月19日作出二审民事判决书，认定赵炳山与赵伟强签订的租赁合同虽对租赁期限未作出明确约定，但赵炳山已收取了赵伟强支付的2016年8月31日至2018年8月30日期间的租金，故双方应按合同约定至少履行至2018年8月30日赵伟强所付租金的期限届满之日，一审判决在未审查合同实际履行的情况下认定双方之间系不定期租赁关系，在事实认定上有失妥当，故赵炳山于2017年12月30日以不定期租赁为由解除合同，缺乏事实依据，其为出卖租赁物而单方解除租赁合同亦无法律依据，赵伟强请求确认赵炳山于2017年12月30日发出的解除合同通知无效，符合法律规定，依法应予支持。另查明，在上述案件二审处理期间，被告赵伟强又通过银行转账方式向第三人赵炳山支付了2018年8月31日至2019年8月31日期间的租金人民币60000元。对此，第三人赵炳山称，其本人的银行账户因其他案件已被法院冻结，故其本人并不知晓账户款项的进出情况，因其已于2017年12月30日通知被告赵伟强解除租赁合同，而被告赵伟强在未提前通知第三人的情况下依然向第三人转账支付租金，不应据此认定双方之间的租赁关系仍继续存续。再查明，两原告系夫妻关系。2017年11月21日，两原告与第三人赵炳山签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人赵炳山将其所有的涉案房屋作价3100000元出卖给两原告。两原告付清购房款后，双方于2018年1月26日共同到莱阳市不动产管理部门办理了涉案房屋的产权过户登记手续【不动产权证号：鲁（2018）莱阳市不动产权第0000808号】，现涉案房屋已登记在两原告名下。2018年11月15日，两原告向被告赵伟强发出《限期搬离房屋通知》一份，认为被告赵伟强与第三人赵炳山之间的租赁关系已于2018年8月31日结束，因涉案房屋已由两原告购买，且已办理产权过户手续，故两原告以涉案房屋所有人身份正式通知被告赵伟强，要求其在收到本通知后15日内搬离所占用的房屋，逾期不搬，自行承担法律后果。同日，第三人赵炳山亦向被告赵伟强发出《限期搬离房屋通知》一份，认为两人之间的租赁关系已于2018年8月31日终止，其于2017年12月30日已明确通知被告赵伟强解除租赁关系，也多次告知被告赵伟强卖房意向，但被告赵伟强拒绝购买。因涉案房屋已被周林购买，且已办理房产变更登记手续，故再次书面通知被告赵伟强，限其在收到本通知后15日内搬离所占用的房屋。至于被告赵伟强通过银行转账所汇的款项6万元，因赵炳山的银行账户已被告法院另案冻结，故暂时无法退还，待账户解除冻结后再予返还。被告赵伟强收到上述书面通知后，仍未腾退涉案房屋，故两原告诉至本院，请求依法处理。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案中，从诉辩各方当事人的具体意见看，各方争议的焦点问题主要有四：一是2016年8月31日的《租赁合同》是否已经解除以及具体的解除时间；二是两原告是否有权要求被告赵伟强立即搬离其占用的涉案房屋；三是两原告是否有权要求被告支付自2018年8月30日起至2018年11月15日期间的房屋占用费用；四是被告赵伟强要求两原告及第三人赵炳山赔偿涉案房屋装饰装修价值的反诉在本案中应否一并受理。对各方争议的焦点问题一，本院认为，其一，根据已生效的烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终3994号民事判决书，可以认定被告赵伟强与第三人赵炳山之间存在租赁合同关系，双方虽未对租赁期限作出明确约定，但由于在租赁合同履行期间，被告赵伟强已实际向第三人赵炳山支付租金至2018年8月30日，故双方之间的租赁合同至少需按约定履行至2018年8月30日赵伟强所付租金的期限届满之日。其二，根据两原告提交的其与第三人赵炳山签订的涉案房屋买卖合同及不动产产权证书，足以认定两原告于2017年11月21日从第三人赵炳山处购买涉案房屋，双方实际履行了房屋买卖合同，2018年1月26日涉案房屋过户登记在两原告名下，两原告于该日对涉案房屋享有所有权等事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，应认为被告赵伟强与第三人赵炳山2016年8月31日签订的租赁合同对两原告继续有效。其三，两原告及第三人赵炳山于2018年11月15日分别向被告赵伟强发出书面通知，要求被告赵伟强限期搬离所租用的涉案房屋，被告赵伟强于当日收到该书面通知，应认为两原告及第三人赵炳山以其自身的行为明确作出了解除原租赁合同的意思表示。因涉案房屋原租赁合同中未对租赁期限作出明确约定，故可按不定期租赁合同关系处理双方之间的合同解除事宜，又第三人赵炳山2017年12月30日向被告赵伟强发出的解除合同通知已被生效判决确认为无效、两原告及第三人赵炳山未提交任何证据证实在2018年11月15日前还曾向被告赵伟强作出过解除租赁关系的有效意思表示，故应认定原《租赁合同》于2018年11月15日解除。其四，庭审过程中，被告赵伟强以已向第三人赵炳山支付2018年8月31日至2019年8月31日期间的租金60000元为由，主张双方之间的租赁关系继续存续，本院认为，被告赵伟强在明知其与第三人赵炳山之间的租赁关系是否解除诉讼案件尚未处理完毕、双方对租赁关系的存续期间存在争议、第三人赵炳山已将涉案房屋出卖给两原告的情况下，未经两原告及第三人赵炳山同意，径自通过银行转账方式向第三人赵炳山已被法院冻结的银行账户中汇款60000元，用以支付2018年8月31日至2019年8月31日期间的房屋租金，实难推定为善意，应认为被告赵伟强的汇款行为对两原告及第三人赵炳山不具有法律约束力，现被告赵伟强以此为由主张涉案房屋上的租赁关系继续存续，依据显然不够充分，故对被告赵伟强的该项抗辩主张，本院依法不予支持。对双方争议的焦点问题二，本院认为，两原告作为涉案房屋的所有权人，当然享有涉案房屋的占有、使用、收益等权利。两原告基于上述权利，在原《租赁合同》并未对租赁期限作出明确约定、烟台市中级人民法院判决认定的合同实际履行期限已经届满、原《租赁合同》已于2018年11月15日解除的情况下，要求被告赵伟强限期搬离涉案房屋，并无不当，故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。被告赵伟强在收到上述书面通知的情况下，仅以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离涉案房屋，缺乏事实根据，理由并不充分，故对被告赵伟强的该项主张，本院依法不予支持。对双方争议的焦点问题三，本院认为，根据本院业已认定的相关事实，原《租赁合同》的解除时间为2018年11月15日，亦即2018年8月31日至2018年11月15日期间仍属租赁关系存续期间，该期间产生的房屋占有使用费用性质上仍应为租金。又两原告已于2018年1月26日取得涉案房屋的所有权，现两原告作为涉案房屋的所有权人，要求被告赵伟强支付2018年8月31日至2018年11月15日期间的租金，事实清楚、理由正当，本院依法予以支持。至于租金的具体数额，经本庭根据原《租赁合同》约定的租金标准（即前五年每年60000元）核算，应为12493元（60000元/365天*76天）。两原告自愿主张12464元，不超出法律规定，本院依法予以支持。对双方争议的焦点问题四，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的前提为租赁合同约定的租赁期限届满或租赁合同解除。本案中，从被告赵伟强的抗辩主张看，其并不同意解除原《租赁合同》，认为涉案房屋上的租赁关系至今仍然存续，原《租赁合同》并未解除、还需继续履行，在此情形下，其又提出两原告及第三人赵炳山向其赔偿涉案房屋装饰装修损失的反诉请求，应认为相互矛盾，由此，对被告赵伟强所提该项反诉请求，在本案中本院依法不予受理，被告赵伟强可根据本案处理的最终情况另行主张该部分权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告赵伟强于本判决生效后十五日内搬离其占用的坐落于莱阳市鸿达园区的2号院0005-115号房屋；二、被告赵伟强于本判决生效后十五日内向两原告王晓蕾、周林支付2018年8月31日至2018年11月15日期间的房屋租金合计人民币12464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告赵伟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张明武二O一九年五月三十日书记员 王    雪