山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初5272号原告：许峰，男，1991年7年17日出生，汉族，监理员，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：姜万信，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤俊肖，山东荣法律师事务所律师。被告：李兴杰，男，1974年4月25日出生，汉族，职业不详，住聊城市东昌府区。被告：黄谊斌，女，1978年12月22日出生，汉族，职业不详，住南京市清秀区。被告：李兴凯，男，1980年2月2日出生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。以上三被告共同委托诉讼代理人：王辉，山东遐迩律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：马春国，山东遐迩律师事务所律师。被告：聊城市东昌府区亿程房产中介部，住所地：聊城市东昌府区新区街道办事处柳园北路阳光花园小区临街商业楼1-20。委托诉讼代理人：任磊，男，1993年10月19日出生，汉族，济南聚隆房产有限公司聊城分公司经纪人，住聊城市东昌府区。原告许峰与被告李兴杰、黄谊斌、李兴凯、聊城市东昌府区亿程房产中介部（以下简称亿程房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告许峰及其委托诉讼代理人姜万信、汤俊肖，被告李兴杰、黄谊斌、李兴凯共同委托诉讼代理人王辉，被告亿程房产中介委托诉讼代理人任磊，到庭参加了诉讼。第二次庭审时原告许峰及其委托诉讼代理人汤俊肖，被告李兴杰、黄谊斌、李兴凯共同委托诉讼代理人马春国，到庭参加了诉讼。被告亿程房产中介经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告违约金200000元；2、依法判令被告双倍返还原告定金20000元；3、第一次庭审中变更诉讼请求：判令被告李兴杰、黄谊斌继续履行合同，并赔付原告200000元违约金，判令四被告共同双倍返还原告定金20000元；4、第二次庭审中诉讼请求最后变更为：解除涉案房屋买卖合同；依法判令被告赔偿原告违约金200000元及评估费11612元，返还定金10000元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，原告与被告李兴杰签订了房屋买卖合同，李兴杰的弟弟李兴凯作为代理人在合同上签字。合同约定原告购买被告位于聊城市东昌府区房屋，总价款1005000元整，以后的市场价不影响本次交易金额，若任何一方违约，需向对方支付违约金200000元。原告在签订合同时向被告支付了定金10000元。现被告拒绝履行合同义务，给原告造成损失。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。综上，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告李兴杰、黄谊斌辩称：答辩人当时未委托李兴凯买卖房屋，房屋买卖合同也不是李兴杰、黄谊斌本人所签，该房屋买卖合同对二答辩人没有任何约束力，不存在继续履行合同及违约金的事宜。故请求驳回原告对李兴杰、黄谊斌的诉求。被告李兴凯辩称：一、签订合同时亿程房产中介、原告都知道答辩人不能代表李兴杰、黄谊斌，同时也向他们说了答辩人没有授权。但亿程房产中介、原告都说可以先签合同，授权以后再补签字。亿程房产中介的店长与原告关系很好，这是他们设计签的合同，属无效合同；二、双方约定的违约金过高，要求予以调减；综上，请求驳回原告的起诉，但答辩人同意退还10000元定金。被告亿程房产中介辩称：因出卖方未提供房产证，开始时由答辩人代为保管定金10000元，在收到房产证后，答辩人已将定金交给李兴凯。因涉案定金只是在最初由答辩人保管，故不同意返还原告定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告李兴杰与黄谊斌系夫妻关系，2017年12月11日，被告李兴杰、黄谊斌在广东省广州市广州公证处就二人购买的位于聊城市阿尔卡迪亚小区第D12幢1单元1101号房屋办理两份公证书，公证的主要内容：委托李兴凯代表其二人向房管部门或相关部门开具其夫妻二人及子女名下的首套房证明，签署相关文件及办理相关手续。受委托人无权转委托；委托李兴凯作为合法代理人，代表李兴杰、黄谊斌二人执行以下事项：代为向相关贷款银行领取上述房屋的抵押资料，办理相关手续；向房管部门办理上述房屋的抵押登记手续；向房管和国土部门办理上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证，领取房屋所有权证和土地使用权证，签署相关文件；缴纳上述房屋有关的税款、公共维修基金和支付必要合理费用。2018年3月6日，被告李兴凯与原告签订一份房屋买卖合同，合同载明的主要内容：卖方（甲方）李兴杰、黄谊斌，买方（乙方）许峰，中介方（丙方）济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司；甲方自愿出售位于聊城市东昌府区房屋给乙方，房屋所有权人李兴杰、黄谊斌，建筑面积126.65平方米，有抵押和租赁，成交价格1005000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10000元，由丙方代为保管。乙方于2018年3月20日前将首付房款605000元存入甲方指定账户，剩余房款400000元在银行发放贷款之日向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，乙方应现金一次性补足；丙方按房产成交价格的2%收取佣金；双方认可此次交易金额，以后的市场价不影响本次交易金额，若任何一方违约，需向对方支付违约金200000元作为补偿；甲方违约，定金双倍退还乙方，并承担乙方已支付给丙方的中介佣金，乙方违约，定金及中介佣金不退；双方还在合同中约定了其他权利义务。但签订涉案房屋买卖合同时，被告李兴凯没有被告李兴杰、黄谊斌的授权委托书，合同上“李兴杰、黄谊斌”的签名由被告李兴凯代签。丙方签字处系加盖的被告亿程中介房产的印章。合同签订当日，原告给付定金10000元，被告李兴凯出具了收条，主要内容：今收到许峰交来房屋定金壹万元整，房屋地址阿尔卡迪亚五期12号楼1单元1101号。后在履行合同过程中发生争议，原告诉至本院。庭审中原告提交了录音光盘及书面整理材料，拟证明被告因房屋价格上涨而违约。提交了农业银行明细清单、支付宝转账纪录，拟证明2018年6月4日原告为购买涉案房屋准备了房款1000000元。涉案房屋于2018年3月29日办理了不动产权证书，证号为（2018）聊城市不动产权第000526号，权利人李兴杰，共同共有。审理中，原告向本院申请对涉案房屋在2018年7月9日时点的房屋价值进行司法评估，本院委托山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，该公司于2019年2月22日出具（山东）鸿润（2019）估字D14号房地产估价报告，估价结果的主要内容：“估价对象在价值时点2018年7月9日的市场价值为人民币116.12万元，单价9221元/㎡。估价对象附储藏室一个，在聊城的存量房交易市场中，储藏室一般作为赠送，故本次评估报告中，储藏室价格已经折合进主房价格，不再单独计算。”原告支出评估费11612元。原告对该房地产估价报告无异议，被告李兴杰、黄谊斌、李兴凯对该房地产估价报告的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，且目前房价处于下行行情，评估价值过高。本院认为，本案中涉案房屋的所有权人为被告李兴杰、黄谊斌。公证书显示李兴凯的代理权限为：“代为向相关贷款银行领取上述房屋的抵押资料，办理相关手续；向房管部门办理上述房屋的抵押登记手续；向房管和国土部门办理上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证，领取房屋所有权证和土地使用权证，签署相关文件；缴纳上述房屋有关的税款、公共维修基金和支付必要合理费用。”原告与被告李兴凯在签订涉案房屋买卖合同时，由被告李兴凯代被告李兴杰、黄谊斌签名，被告李兴杰、黄谊斌没有进行事前授权，也没有事后追认。且被告李兴凯对涉案房屋没有所有权。故被告李兴凯出卖房屋给原告的行为属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，被告李兴凯、李兴杰、黄谊斌以被告李兴凯没有所有权和处分权为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。因出卖人李兴凯没有所有权和处分权致使原告不能取得所有权，现原告要求解除房屋买卖合同，向出卖人李兴凯主张违约责任即支付违约金，符合法律规定，应予支持。但违约金以赔偿性为主，惩罚性为辅，违约金应以弥补损失为限。涉案房屋经评估价值为1161200元，双方签订合同时约定的价格为1005000元，故原告主张的违约金200000元数额过高，本院酌定违约金160000元为宜。并由被告李兴凯支付原告评估费11612元，返还原告购房定金10000元。被告李兴杰、黄谊斌、亿程房产中介在签订合同过程中并无缔约过失，也没有收取原告定金，故原告要求李兴杰、黄谊斌、亿程房产中介支付违约金、返还定金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告许峰与被告李兴杰、黄谊斌、李兴凯、聊城市东昌府区亿程房产中介部于2018年3月6日签订的涉案房屋买卖合同；二、限被告李兴凯于本判决生效后十日内支付原告许峰违约金160000元，支付原告许峰评估费11612元，返还原告许峰购房定金10000元，以上共计181612元；三、驳回原告许峰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告许峰负担259元，被告李兴凯负担2041元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇一九年五月十五日书记员  侯林林