上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初36174号原告：上海鑫昌物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：俞长兴，执行董事。委托诉讼代理人：狄国鸣，上海市远东律师事务所律师。被告：汪波，男，1977年3月21日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王兴华，上海道朋律师事务所律师。第三人：上海春晖物业管理有限公司，注册地上海市闵行区华漕，主要营业地上海市闵行区。法定代表人：沈晓弟，董事长。委托诉讼代理人：赵建荣，男。原告上海鑫昌物业管理有限公司(以下简称鑫昌物业公司)与被告汪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理。依法适用简易程序于2019年1月15日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院于2019年2月15日依法追加了上海春晖物业管理有限公司(以下简称春晖物业公司)作为第三人参加了诉讼，并适用简易程序分别于2019年3月13日、2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告鑫昌物业公司的法定代表人俞长兴及其委托诉讼代理人狄国鸣，被告汪波的委托诉讼代理人王兴华，第三人春晖物业公司的委托诉讼代理人赵建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鑫昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告存在的不定期房屋租赁合同关系于2018年11月9日解除；2.被告立即迁出上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告；3.被告支付原告自2017年8月20日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月人民币(币种下同)3,300元标准计算的房屋租金及房屋使用费；4.被告偿付原告违约金14,850元，原告之前收取被告的1,600元押金不予退还；5.被告承担返还租赁房屋前由其实际使用而发生的水、电费用。事实和理由：位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)的产权人为上海鑫昌房地产开发经营有限公司(以下简称鑫昌房地产公司)。2008年11月16日，原告将涉案房屋借给被告临时使用，使用期限暂定为一个月，月使用费为1,600元，押金为1,600元，第一次支付使用费三个月为4,800元，支付期间为2008年11月20日至2009年2月20日止。租赁房屋三个月使用期限届满，被告继续使用租赁房屋至今。期间，原、被告双方对房屋使用费进行过调整，至今已调整至每月3,300元。2018年11月，原告通知被告决定解除双方的房屋租赁合同关系，被告于2018年11月9日收到《解除租赁合同通知书》。目前，被告还居住在租赁房屋内拒不迁出。另被告支付房屋使用费至2017年8月19日止。2017年10月，鑫昌房地产公司曾以租赁房屋产权人身份起诉被告，要求解除租赁关系，该案经过一审判决二审裁定。在庭审中，被告明确选择原告作为涉案租赁合同关系的相对方。在明确本案租赁合同相对方后，鑫昌房地产公司撤回上诉。综上所述，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告汪波辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告认可原、被告双方存在事实的租赁关系，但该租赁关系已于2017年8月30日终止，被告自2017年9月1日起根据第三人春晖物业公司的通知，和第三人春晖物业公司重新建立了租赁合同关系；第二，由于目前与被告建立租赁关系的是第三人春晖物业公司，而并非原告，故原告无权要求被告迁出；第三，被告于2017年9月1日开始向第三人春晖物业公司交付房租，一直支付至今，没有拖欠，被告认为对于原告也没有拖欠之前的房屋使用费，所以不同意原告要求被告支付房租和使用费的诉讼请求；第四，原、被告之间建立的是事实租赁关系，该租赁关系只是最简单的被告承租原告管理的物业用房并支付使用费，关于原告提供的《房屋临时使用承诺书》，被告认为这不是一份租赁合同，只是单方的承诺，并且该承诺书没有承诺对象，根据承诺书约定，支付违约金是向受承诺方支付，但该承诺书中没有体现谁是受承诺方，且关于退还押金，承诺书描述的是承诺方不退还押金，但承诺方是支付押金的一方，所以该约定同样不适用于原告，且原告主张的违约金的计算方式没有依据；第五，被告已经实际付清了相关水电费用，原告也承认不存在垫付水电费用，故不存在相关的返还义务；第六，被告于2017年9月曾向原告老余的跟班交过钥匙，存在交还钥匙的行为。第三人上海春晖物业管理有限公司述称，其是通过上海市招标平台中标自2016年7月1日起对黎明花园小区进行物业管理。2016年6月23日，上海市闵行区黎明花园业主大会与其签订了物业服务合同，委托其对全小区内的房屋进行管理。原告于2016年6月30日退出该小区管理，故其认为原告无权对该小区进行管理。第三人没有与被告签订过书面的合同，但其于2017年9月1日通知被告，故双方自2017年9月1日建立租赁关系，自2018年4月1日起开始按每月2,800元的标准向被告收取租金，因为被告配合其管理房屋，所以其出具收据免除了2017年9月1日至2018年2月28日的租金，2018年3月的租金没有免除被告也没有交付，现房屋由被告一人使用。本院经审理认定事实如下：2008年11月16日，被告作为承诺人在一份《房屋临时使用承诺书》上签字，该《房屋临时使用承诺书》上载：位于黎明花园XXX号XXX室的毛坯房屋给本人临时使用，使用期限暂定为一个月；月使用费为1,600元，押金一个月使用费为1,600元，第一次支付使用费3个月为4,800元，支付时间为2008年11月20日至2009年2月20日止;受承诺方允许继续使用时，本人愿意按上述月使用费标准和按上述使用费支付时间类推及时支付给受承诺方(不足一个月时，按每个月30天计算支付每日使用费)，支付使用费和继续使用的使用费支付时间为每次到期日前一周支付次期使用费，如有违约，除支付约定月使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金；使用期间保证不损坏房屋原貌，需要搬迁腾空房屋时，保证恢复原样，并愿意在一周内全部搬迁完成，如有违约，除支付约定使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金，没有上述违约时押金退还，不计利息，如有上述任何一项违约时，承诺方承诺不退押金，并按上述约定承担违约责任；本人愿意按时向相关部门交付水费、电费，并将每月水费、电费的交付单复印件给受承诺方备案。2016年6月23日，第三人春晖物业公司与案外人上海市闵行区黎明花园业主大会就黎明花园的物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》。2016年7月1日，案外人上海市闵行区黎明花园业主委员会出具《委托书》1份，载明：上海春晖物业管理有限公司2016年6月2日通过上海市招投标平台中标，自2016年7月1日起对黎明花园进行物业管理，并于2016年6月23日与业主大会签订了物业服务合同，业主大会委托上海春晖物业管理有限公司对该区域内一切房屋、设施、设备进行物业管理(包括物业管理用房、门卫室、垃圾房、监控室、共用地面架空层、共用走廊、共有绿化、道路、场地和空置房屋的管理使用)。2017年8月9日，上海春晖物业管理有限公司黎明花园物业管理处向被告发出《通知》1份，载明：黎明花园XXX号XXX室这套房屋已纳入我春晖物业管理处托管，请接到本《通知》三天内，带上相关材料(房产证、身份证、买卖合同)到黎明花园春晖物业处办理入住手续，如逾期未办理手续，引起的一切后果由租户自行承担。2017年8月26日，上海春晖物业管理有限公司黎明花园物业管理处出具《协议书》1份，载明：今将黎明花园XXX号XXX室从2017年9月1日至2018年9月1日临时给汪波使用，遇到特殊情况及不可预知情况，我方将提前一个月通知你方搬离。2018年1月9日，案外人XX房地产公司向被告提起(2018)沪0112民初1816号案件的诉讼，要求：1.确认鑫昌房地产公司与被告存在的不定期房屋租赁合同关系于2017年9月17日解除；2.被告立即迁出涉案房屋，并将该房屋返还鑫昌房地产公司；3.被告支付鑫昌房地产公司自2017年8月20日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月3,300元标准计算的使用费；4.被告承担返还租赁房屋前由其实际使用而发生的水、电费用。被告在该案中辩称，鑫昌房地产公司并非房屋租赁合同的主体且并非涉案房屋的权利主体，并认为其系向鑫昌物业公司的员工个人支付使用费，如果存在房屋租赁合同关系，合同的相对方也应是个人或者是鑫昌物业公司，且其已经向春晖物业公司支付了自2017年9月1日起的使用费等，故不同意鑫昌房地产公司的所有诉讼请求。本院审理后认为，案外人鑫昌房地产公司未能提供足够证据证明双方之间存在租赁合同关系，以及明确的权利义务关系，故难以认定鑫昌房地产公司和被告之间存在租赁关系，因此，本院于2018年7月6日判决驳回鑫昌房地产公司的全部诉讼请求。因案外人鑫昌房地产公司不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理过程中，被告选择鑫昌物业公司作为租赁合同关系的相对方，故鑫昌房地产公司于2018年10月30日以需另行主张为由提出申请撤回上诉，上海市第一中级人民法院于2018年11月2日作出(2018)沪01民终10879号民事裁定，准许鑫昌房地产公司撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。2018年11月8日，原告委托律师向被告发出《解除租赁合同通知书》1份，通知被告：一、原告依据《合同法》相关规定，决定即日起解除被告与原告存在的上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室(黎明花园)房屋租赁合同；二、房屋租赁合同解除后5日内，请被告腾空租赁房屋归还原告，同时，付清所欠的房屋使用费、水、电、煤气等费用，并与原告办理好交接手续。根据原告提供的快递详情显示，该《解除租赁合同通知书》于2018年11月9日投递并签收。2018年12月4日，原告鑫昌物业公司以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，根据原告提供的《上海市房地产权证》及打印时间为2019年3月17日的《上海市不动产登记簿》显示，涉案房屋登记的权利人为案外人xx房地产公司。2018年10月30日，案外人xx房地产公司出具《房屋租赁委托书》1份，载明：兹委托上海鑫昌物业管理有限公司和陈素林对外出租本公司位于七莘路XXX弄XXX支弄黎明花园的剩余房屋，包括87号201室、87号101室房屋，租金标准、租赁方式、付款方式等相关事宜，由上海鑫昌物业管理有限公司和陈素林全权与承租户协商决定，租金由陈素林全权收取。根据被告提供的打印时间为2019年4月1日的《上海市不动产登记簿》显示，涉案房屋登记的权利人为案外人XX房地产公司，在“文件登记信息”中载明：申请人为上海市公房经营管理事务中心，房地产座落为七莘路XXX弄XXX支弄1号202室等，文件名称为关于办理“黎明花园”中七莘路XXX弄XXX支弄1号202室等已出租公有住房文件登记的函，受理日期为2011年12月19日，备注为上述房屋为已出租公有住房。还查明，涉案房屋自2008年11月20日起一直由被告汪波使用至今，被告向原告支付临时使用费至2017年8月19日，原、被告双方确认被告已向原告支付了押金1,600元，且自2017年2月20日起被告支付使用费的标准为每月3,300元。审理中，第三人春晖物业公司陈述其于2017年9月1日与被告建立租赁关系，第三人没有实际控制过涉案房屋，涉案房屋一直由被告使用，其只是要求被告支付费用。虽然其向被告开具了2017年9月1日至2018年11月1日的房租收据，但出具上述收据是因为被告配合第三人管理房屋，第三人也因此免去了被告自2017年9月1日起至2018年2月28日的租金，2018年3月的租金被告未能支付，第三人也没有免除3月的租金，第三人实际是从2018年4月1日起以每月2,800元的标准向被告收取租金。第三人对此提供了被告汪波于2019年3月9日出具《证明》1份，载明：被告为了配合第三人管理从2018年4月1日开始将房租交给第三人，第三人为了感谢被告免去了2017年9月1日至2018年2月28日房租和押金。诉讼中，原告明确其不清楚水、电费用的具体数额，也没有进行过代付。被告明确表示其不要求在本案中对于合同解除后的押金返还进行一并处理。以上事实，由原告鑫昌物业公司提供的《房屋临时使用承诺书》、《上海市房地产权证》、《房屋租赁委托书》、营业执照、(2018)沪0112民初1816号民事判决书、(2018)沪01民终10879号民事裁定书、《解除租赁合同通知书》及邮寄凭证、收条、《上海市不动产登记簿》，被告汪波提供的《通知》、《协议书》、《收据》、《上海市不动产登记簿》、《关于办理“黎明花园”中七莘路XXX弄XXX支弄1号202室等32套已出租公有住房文件登记的函》、《市建设交通委认定的七莘路XXX弄XXX支弄1号202室等32套已出租公有住房清单》、市化解无法办产证矛盾工作小组出具的函，第三人春晖物业公司提供的《委托书》、《物业服务合同》、《证明》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为,被告基于《房屋临时使用承诺书》而占有使用涉案房屋，根据被告在《房屋临时使用承诺书》上的承诺：使用期限暂定为一个月，月使用费为1,600元，押金一个月使用费为1,600元，第一次支付使用费3个月为4,800元，支付时间为2008年11月20日至2009年2月20日止，受承诺方允许继续使用时，被告愿意按上述月使用费标准和按上述使用费支付时间类推及时支付给受承诺方，而根据查明的事实，被告自2008年11月20日起一直在使用涉案房屋，且支付了使用费，虽然《房屋临时使用承诺书》上只记载了承诺人，而未载明受承诺方，但被告在诉讼中认可原、被告之间存在事实的租赁关系，且原告亦认可收取了使用费，故双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁关系中，出租人有权随时解除租赁关系，现原告于2018年11月8日书面通知被告要求解除双方的租赁关系并要求返还涉案房屋，该通知于2018年11月9日投递并签收，故原告要求确认双方的不定期租赁关系于2018年11月9日解除并要求被告搬离及返还涉案房屋的请求，符合有关法律规定，本院予以支持。虽然被告辩称双方的租赁关系已于2017年8月30日终止，且其已向原告交还了钥匙，并与第三人春晖物业公司于2017年9月1日建立了租赁合同关系，但原告表示没有收到过钥匙，且被告也未对其交还钥匙提供证据予以证明，而第三人春晖物业公司也表示其从未实际控制过涉案房屋，涉案房屋一直系由被告在使用，且第三人春晖物业公司也没有提供充分的证据证明其有权对涉案房屋进行出租，故对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。现原、被告均确认被告向原告支付临时使用费至2017年8月19日，且自2017年2月20日起被告支付使用费的标准为每月3,300元，故被告理应向原告支付自2017年8月20日起至实际返还房屋之日止按每月3,300元标准计算的使用费。虽然根据被告在《房屋临时使用承诺书》上的承诺：支付使用费和继续使用的使用费支付时间为每次到期日前一周支付次期使用费，如有违约，除支付约定月使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金，且若存在违约时，承诺方承诺不退押金，并按上述约定承担违约责任，但是根据已查明的事实，被告未能向原告及时支付使用费系基于涉案房屋所在的黎明花园小区的物业服务单位由原告变更为第三人，且被告系按第三人发出通知的要求向第三人支付了涉案房屋的使用费，而案外人鑫昌房地产公司也曾作为合同相对方向被告提起过诉讼要求解除不定期租赁关系并要求被告支付使用费等,鉴于《房屋临时使用承诺书》上并未载明受承诺方，而被告系在(2018)沪01民终10879号案件审理过程中才明确选择鑫昌物业公司作为租赁合同关系的相对方，故被告并非无故不向原告及时支付使用费，对于原告根据《房屋临时使用承诺书》要求被告承担违约金并不退还押金的主张，本院不予支持。虽然原告根据《房屋临时使用承诺书》要求被告承担水、电费用，但诉讼请求必须明确具体，现原告在诉讼中明确其不清楚水、电费用的具体数额，也没有进行过代付，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告已支付的押金，由于被告在诉讼中明确不要求在本案中一并处理，故本院对于押金不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海鑫昌物业管理有限公司与被告汪波就位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋建立的不定期租赁关系于2018年11月9日解除；二、被告汪波于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还原告上海鑫昌物业管理有限公司；三、被告汪波于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫昌物业管理有限公司支付自2017年8月20日起至实际返还房屋之日止，按每月人民币3,300元标准计算的使用费；四、驳回原告上海鑫昌物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币724.38元，由被告汪波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林叶二〇一九年五月十三日书记员  高燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。