上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初23674号原告(反诉被告)：孙震海，男，1976年11月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，上海浦谐律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘志明，男，1976年6月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李艳，上海市协力律师事务所。委托诉讼代理人：李卉娴，上海市协力律师事务所。原告(反诉被告)孙震海与被告(反诉原告)潘志明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理。原告委托诉讼代理人杨磊、被告委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙震海向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年6月23日签订的租赁合同；2、请求法院判决被告向原告退还租金30,000元,押金30,000元；3、被告赔偿原告中介损失费7,500元；4、被告赔偿原告装修损失53,480元；5、被告赔偿原告空调和冰柜损失9,299元；6、被告赔偿原告宽带安装费1,500元；7、被告赔偿原告鲜花损失3,174元；8、被告赔偿原告聘请员工工资损失11,002.63元；审理中，原告变更诉请为：1、请求法院确认原被告双方的租赁合同无效；变更第四项诉请为：被告赔偿原告装修损失27,000元；变更第八项诉请为：被告赔偿原告聘请员工工资损失14,271.83元；增加诉请：被告赔偿原告缔约过失赔偿金30,000元。事实和理由：2018年6月23日，原被告签订了租赁合同，被告将上海市长乐路XXX弄XXX号XXX楼前间房屋出租给原告，作花店使用，实际面积26平方米，并约定了租金、支付时间、租赁期限、保证金等内容。原告向中介支付中介费7,500元。房屋承租后，原告进行了装修布置家具设备，期间原告向被告提出花店要注册办理营业执照，但被告一再推诿，拒不提交房屋产证复印件，致使原告无法取得营业执照合法经营。2018年8月22日，原告就收到了湖南市场监督管理所因无照经营活动接受处理的通知，再次联系被告要求提供产证，以便办理营业执照，但被告仍然推诿。后得知被告并非房屋权利人是转租人，且未得到权利人同意转租，故被告转租行为系无效行为。原告接到通知后就停止继续经营，并联系被告要求妥善处理，为防止损失扩大，就暂停支付下一期租金，2018年9月19日上午，被告派他人强行收回租赁房屋，造成店内鲜花受损、设备和装修损失及员工工资损失。原告认为，被告明知房屋是住宅，但仍然将房屋出租给原告作花店经营，且拒不提供产证使原告不能及时退租止损，被告的目的是为骗取原告租金，属于不当得利，因此被告应当返还全部租金和押金并赔偿原告全部损失，故原告提起上述诉请。潘志明辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同因被告向原告发送通知函于2018年10月30日解除。原告已支付的房租已经发生，没有退还的法律依据。保证金根据合同12.1条约定被告有权没收。中介费损失赔偿没有依据。装修损失按照合同11.1条无需赔偿。空调和冰柜被告已经三次通知原告来拿走，原告没有拿，被告花费350元请人搬到泰安路存放，根据合同6.3条被告有权处置，但是基于诚信原则，被告还是保存了该空调和冰柜，要求原告尽快拿走。宽带费、鲜花没有依据要求被告承担。员工工资是原告经营期间产生的成本，本就应当原告承担。双方合同有效，不存在缔约过失情形，不构成缔约过失责任，不同意该赔偿请求。基于上述原因，被告方提出反诉。潘志明提出反诉诉讼请求：1.确认双方租赁合同于2018年10月30日解除；2、反诉被告向反诉原告支付自2018年9月5日至2018年11月4日房屋租金及占有使用费，按每月15,000元计算；3、反诉被告支付反诉原告逾期支付租金的滞纳金10,800元(自2018年8月25日计算至2018年11月5日，72天，按日千分之五)；4、反诉被告支付空调和冰柜拆除费350元、保存费1,150元。事实和理由：根据原被告签署的房屋租赁合同,2018年9月5日至2018年11月4日的租金应当于2018年8月25日支付，但孙震海迟迟未予支付。潘志明于2018年9月14日通过微信通知孙震海妻子支付租金，且于9月17日向孙震海发函，并将通知函送至花店，通知其支付租金，但孙震海仍然没有支付。根据租赁合同约定潘志明有权在保证金中抵扣孙震海拖欠的租金。租赁合同还约定了逾期支付租金的滞纳金，孙震海已经逾期72天，应支付滞纳金10,800元。潘志明还多次通知孙震海拆除空调和冰柜，但其不予理睬，应承担相应费用。故提出反诉请求。孙震海辩称，不同意反诉诉请。系潘志明以实际行动把我方赶出来，导致合同解除。房屋不能实现租赁目的是根本违约，受到工商处理，要求潘志明协助解决但是一再推诿，后来把我方赶出来导致合同解除，我方要求合法经营，因对方没有配合导致我方没有实际经营，应退还租金和保证金并对我方损失进行赔偿。本院认定事实如下：2018年6月23日，潘志明(出租方、甲方)与孙震海(承租方、乙方)签订《租赁合同》，主要内容为：约定甲方将上海市长乐路XXX弄XXX号XXX楼前间房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，作为花店使用，实际面积26平方米，该房屋产权性质为居住;租赁期限自2018年7月5日起至2021年6月30日止，月租金15,000元，租金每2个月结算一次，首期租金30,000元从2018年7月5日至2018年9月4日在签约当天支付，每次租金支付日期为每期开始之日提前10日支付下一期租金，例如2018年8月25日支付2018年9月5日至2018年11月4日的租金，先付后用。若乙方延期支付租金、押金或未全额支付的，每延期一日，乙方须承担相当于该延期未支付金额每日0.5%的滞纳金，若乙方延期支付租金、押金超过约定付款日期15天的，甲方有权立即解除本合同，立即收回房屋，并追究乙方违约责任。保证金为30,000元。6.2除合同另有约定外，乙方应于租赁期满或此合同提前终止之日当天搬空，经甲方清点及双方确认退房后，甲方应在乙方全部结清所需交付费用后的五个工作日内将保证金无息退还乙方。6.3如此租赁期满或本合同提前终止后乙方仍未搬离，乙方需按日支付给甲方相当于按日计算的租金双倍的房屋占用费，若甲方通知乙方搬离而乙方仍未及时搬离的，甲方有权立即收回该房屋，并对房屋现场留置物品进行自由处置。7.1乙方应承担租赁期间的电费、电话、宽带费等由于实际使用该房屋而产生的各项费用，并按时支付。11.1乙方返还房屋应当恢复原状后归还甲方，乙方返还甲方的房屋必须整洁，乙方返还时应经甲方验收认可，并结清乙方未支付的各种费用，乙方拆除一些电器或家具后在房屋内留下的钉洞或痕迹的，乙方需予以恢复，对于乙方添置的装修，甲方不进行补偿，乙方留在现场的物品，甲方有权处置。12.1乙方有下列情况之一的,甲方有权终止本合同，收回该房屋，没收全额保证金，当保证金不足以抵消甲方的直接损失的，乙方需向甲方追加赔偿差额部分：……12.1.3延期支付租金或押金超过约定付款日十五天的。16.4甲方通讯方式为：地址长宁区泰安路XXX弄XXX号XXX室，并载明手机、邮箱、微信号；乙方通讯方式为地址上海市浦东源深路XXX号，并载明手机、邮箱。16.7甲方或乙方通过以上任意通讯方式向对方发出微信或文件，均默认为送达对方，若有变更，变更方需提前告知另一方。合同签订后，孙震海向潘志明支付了租赁保证金3万元及两个月租金3万元。潘志明向孙震海交付房屋，孙震海对系争房屋进行了装修开设花店。2018年9月19日，孙震海与潘志明因房租支付问题在涉案房屋内发生争执，民警到场进行调解。2018年10月30日，潘志明通过快递向孙震海发送通知函，主要内容为：因孙震海欠付2019年9月5日至2018年11月4日的租金，根据合同约定，潘志明通知租赁合同即日起解除，要求孙震海于收到通知之日起三个工作日内将添置设备搬离房屋，并支付拖欠租金及滞纳金共计40,050元。该快递于2018年10月31日显示签收。庭审中，孙震海表示未收到该函件。2018年11月3日，潘志明通过快递向孙震海发送通知函，主要内容为：潘志明已经于2018年10月30日发出通知函解除双方租赁合同，并要求三日内将冰柜及空调搬离，但仍未搬出，请于11月5日12：00前立即将空调及冰柜搬离，否则潘志明有权处理拆除冰柜及空调，并由你承担拆除及存放费用。当天，孙震海收到短信：请于2018年11月5日12：00前将冰柜及空调搬离长乐路XXX弄XXX号前间。庭审中，孙震海表示未收到该函件,短信收到了。另查明，涉案房屋所在的上海市长乐路XXX弄XXX号全幢房屋(房屋用途居住)产权人为吴某某。庭审中，潘志明自认于2018年11月5日将涉案房屋收回，又另行出租，目前房屋经营美甲店。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、函件、转账凭证等证据证实，本院予以确认。庭审中，孙震海为证明其损失提供了1、中介费手机转账截图；2、装修照片、设计图、手写装修费用清单、手机转账截图证明其装修损失；3、冰柜销售单、空调发票、通信服务费发票；4、吴金媛劳动合同、转账凭证证明其聘请员工工资损失。潘志明对此发表意见认为1、不予认可，无任何证据能证明是中介费；2、照片不能证明房屋前后状况，对手写单据、转账截图均不予认可；3、真实性不予认可，都没有原件，三张发票是三个不同主体，都不是原告，与本案无关；4、真实性不予认可，劳动合同签订主体是案外一个公司，与本案无关。审理中，孙震海提供湖南市场监督管理所于2018年8月22日发送《通知》一份，内容为：你单位涉嫌从事无证经营活动，现根据《无证无照经营查处办法》的相关规定，要求你单位在收到本通知之日起五个工作日内至复兴西路XXX弄XXX号湖南市场监督管理所接受处理。证明因收到该通知，孙震海要求潘志明配合办理营业执照，对方不配合，孙震海为止损未支付下一期租金。潘志明对该证据表示通知不具有针对性，无法证明是发给孙震海的，长乐路上其他店面都在正常经营，涉案房屋目前就是在正常经营美甲店。孙震海为证明潘志明于2018年9月19日将涉案房屋强行收回提供了报警回执单和视频。潘志明对此发表意见认为因孙震海一直未付下一期租金，潘志明上门当天双方确发生争执，是潘志明找人报警，但视频不能证明将房屋收回。审理中，潘志明表示孙震海接到通知后仍未搬空房屋，潘志明将体积较大的冰柜搬离至他处，空调未拆除，要求孙震海拆除并搬离。2019年4月18日，在本院组织下，双方交接了空调(格力牌智能变频空调壁挂式KFR-35GW)和冰柜(风冷鲜花柜FM-JBKX黑色1500*800*2000)。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。原告主张被告无权出租房屋，故租赁合同无效的诉请，无事实依据和法律依据，本院不予支持。租赁合同约定孙震海租赁涉案房屋目的用于开设花店，但涉案房屋系居住用房，且合同也写明房屋产权性质为居住，因此孙震海和潘志明对于房屋内不能办理营业执照、不能用于经营的风险应能预见，双方对此均存在过错，且潘志明未就办理证照作出过承诺，故孙震海主张潘志明承担缔约过失责任赔偿金3万元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。因孙震海实际已使用房屋，其以潘志明不办理证照抗辩不支付租金，要求退还租金，缺乏依据，本院不予采信。原告孙震海于2018年10月15日至本院起诉要求解除租赁合同，但于2018年12月5日变更诉请为要求确认租赁合同无效，故应视为原告未提出解除合同。因孙震海未按约支付租金，潘志明于2018年10月30日向合同约定的孙震海地址发出合同解除函，10月31日显示签收，虽然孙震海表示未收到该函件，但合同明确约定双方通过约定通讯方式向对方发出微信或文件，均默认送达对方，因此应视为该合同解除通知已送达孙震海，故本院确认双方租赁合同于2018年10月31日解除。租赁关系终止承租方负有直接向出租方返还房屋的义务，故原告应及时将房屋腾空返还被告，孙震海主张称潘志明于2018年9月19日将房屋强行收回，但报警单及视频仅能证明双方于该日在涉案房屋内发生纠纷，不能证明潘志明收回房屋，且房屋内一直存有孙震海物品，故孙震海该主张，缺乏证据，本院不予采信。现潘志明自认于2018年11月5日将涉案房屋收回，本院予以确认。故潘志明主张要求孙震海支付自2018年9月5日起至11月4日期间的租金和房屋使用费，于法有据，本院予以支持。房屋使用费参照租金标准，合法有据，本院予以准许。关于原告孙震海主张的中介费损失，仅有手机转账截图，并无任何合同等证明该笔转账系中介费，故本院不予支持。关于原告主张的装修损失，因原告对于合同解除存在过错，且原告未与被告办理相关房屋交接手续，无法证明装修实际情况，且被告收回房屋后已经再次出租给他人，并表示已经重新装修，故该诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的鲜花损失，无证据证明，本院不予支持。关于原告主张的员工工资损失、宽带费损失，被告不予认可，且无法证明与本案有关，本院不予支持。关于原告主张的空调、冰柜损失，审理中原告已将该两件物品搬回，故该诉请本院不予支持。潘志明为收回房屋将冰柜搬离涉案房屋，该些费用应由孙震海负担，因潘志明提供的搬运合同写明搬运冰柜一台、空调一台，一车总费用350元，但实际仅搬离了冰柜，故本院对搬离费做相应扣减。关于潘志明主张的冰柜存放费用1,150元，因无相关凭据证明，本院不予支持。关于租赁押金，潘志明主张用于抵扣合同解除违约金，本院认为，潘志明将居住用房出租给孙震海用于经营开设花店，潘志明对合同目的不能实现也存在一定过错，故潘志明无权没收租赁押金，应予以返还。基于同样理由，潘志明主张孙震海按日千分之五的标准承担逾期支付租金的滞纳金，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认潘志明与孙震海于2018年6月23日签订的租赁合同于2018年10月31日解除；二、潘志明于本判决生效之日起十日内向孙震海退还租赁保证金30,000元；三、孙震海于本判决生效之日起十日内向潘志明支付2018年9月5日至2018年11月4日房租及房屋使用费30,000元；四、孙震海于本判决生效之日起十日内向潘志明支付冰柜搬运费300元；五、驳回孙震海的其余诉讼请求；六、驳回潘志明的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,677.50元，由孙震海负担1,348元，潘志明负担329.50元；反诉案件受理费减半收取计428.80元，潘志明负担121.80元，孙震海负担307元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一九年五月五日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。