广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3742号 原告：广西卓凡房地产开发有限公司，住所南宁市武鸣区江滨路215、216号，统一社会信用代码914501226648143220。 法定代表人：罗小玉，总经理。 委托诉讼代理人：李志坚，广西科昌律师事务所律师。 被告：苏燕（曾用名苏兰珍），女，1967年11月28日出生，壮族，公务员，现住广西南宁市武鸣区。 被告：覃钟莹，女，1998年4月25日出生，壮族，在校生，现住广西南宁市武鸣区。 被告：梁庆娥，女，1944年11月15日出生，汉族，农民，现住广西南宁市武鸣区。 原告广西卓凡房地产开发有限公司（以下简称卓凡房地产公司）与被告苏燕、覃钟莹、梁庆娥商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告卓凡房地产公司的委托诉讼代理人李志坚和被告苏燕到庭参加诉讼。被告覃钟莹、梁庆娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告卓凡房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付尚欠购房款[房产证号：桂武鸣00013953号]8000元、铺面购房合同[合同编号：20100392号]购房款730000元，合计738000元；二、判令被告支付违约金504423元（以欠房款本金738000元为基数，自2015年3月15日起至2018年9月15日按日利率万分之五计算），其他利息损失另计至本案标的履行完毕时止；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月1日，卓凡房地产公司与覃绍民签订两份《商品房买卖合同》合同编号：20100392、20100393号，约定覃绍民购买卓凡房地产公司开发的坐落南宁市武鸣区裙楼，合同明确房款的交付方式。签订合同之后，覃绍民按约定条款支付了合同编号为20100393号的房款共计712000元，尚欠8000元。而合同编号为20100392号的商业铺面因覃绍民无法办理按揭手续，并未交纳任何房款，因此尚欠全部房款730000元。之后，卓凡房地产公司曾分别于2015年3月5日、2015年8月13日向覃绍民发出催款通知，但直至覃绍民病故也未能付款，覃绍民的行为实属严重违约，因此应承担合同条款的违约责任。在覃绍民去世后，卓凡房地产公司也曾向其继承人即三被告催付房款，但三被告却以不知道为由拒交，实际上覃绍民已于2014年4月开始使用该房屋，并出租给农村信用社，在覃绍民去世后，每年的租金均是三被告收取，至今已收取租金多年。为维护自己的合法权益，卓凡房地产公司于2017年6月28日将三被告诉至法院，就因被告不履行之前签订的购房合同而请求人民法院依法解除与覃绍民之间签订的《商品房买卖合同》。法院在受理该案件后，对于覃绍民尚欠卓凡房地产公司房款总计738000元的事实无异议，即便原告曾多次向覃绍民发出催付购房款通知，但只是向其催款而非解除合同为由，于2017年11月30日作出（2017）桂0122民初1691号民事判决，驳回卓凡房地产公司的诉讼请求。 综上事实，卓凡房地产公司在多次找三被告协商追款无果的情况下，为维护自己的合法权益，只能将三被告诉至法院，请求人民法院依法支持卓凡房地产公司的诉讼请求。 原告卓凡房地产公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、身份证、户籍信息、证明、死亡证明等，拟证明被告身份及被告与覃绍民之间的关系；2、商品房买卖合同、收据、银行票据交换贷方补充凭证、完税证、民事判决书等，拟证明被告只支付尚东御景小区2号裙楼编号为20100393号的房款，编号为20100392号的商业铺面未支付任何款项。 被告苏燕辩称：答辩人认为原告所述不符合实际，购房款8000元和铺面购房款730000元都是不存在的，且不存在违约金，答辩人不应该支付这些款项。答辩人认为原告提供的证据不完善，不符合事实。第一份购房合同已经办理28万元的公积金贷款付清了，第二份购房合同已交345000元房款，尚欠365000元没有办理贷款，答辩人的丈夫覃绍民生前除了上班还兼做红木家具生意，卓凡房地产公司罗小玉向覃绍民购买红木家具，没有支付货款给覃绍民，之后覃绍民在卓凡房地产公司购买房屋，他们双方达成共识，用红木家具款抵顶剩余的房款，至于后期款项的处理，答辩人不是特别清楚，覃绍民向罗小玉购房没有欠卓凡房地产公司任何一分房款。庭前答辩人已经提交了证据，证实了已交款项的存在。至于原告所说的房屋款项，偷梁换柱，办理的贷款，只有罗小玉与覃绍民才知道，即使商铺不能贷款，覃绍民也是用红木款来顶替房款，如果有欠款存在，原告应该给覃绍民出具相关的欠条，或者解除购房合同，但答辩人至今没有见过任何解除合同材料。对于这笔大额款项，应该有相关的书面证明，但答辩人至今未见有任何书面材料，因此答辩人不认可这笔款项。答辩人丈夫覃绍民生前没有见原告起诉，覃绍民过世后，原告趁机起诉，反咬一口，至于开发商如何操作贷款的事情，答辩人也不知情。答辩人不欠原告任何款项，覃绍民的房款已经付清，所以不存在违约金。综上所述，答辩人认为没有拖欠原告一分房款，答辩人的丈夫生前经营红木家具生意，卓凡房地产公司罗小玉向答辩人丈夫购买红木家具，就用家具及办公用具来抵顶房款。原告为何不在覃绍民生前起诉主张购房款。因此，原告的诉讼请求不成立，请求人民法院予以驳回。 被告苏燕为证实其主张，向本院提交以下证据：1、2013年3月1日覃绍民的中国农业银行卡刷卡消费存根、卓凡房地产公司收据2张（凭证号码№9035843、9035844），2011年9月29日收据1张、2013年8月1日收据1张、2014年5月9日收据1张、2013年4月26日收据1张、2014年2月26日同城票据交换贷方补充凭证1张，拟证明覃绍民生前已支付的购房款；2、完税证、预告登记证、登记备案证明，拟证明裙楼2号商铺已缴纳契税，并进行买卖合同备案登记和预告登记。 被告覃钟莹未答辩和提交相关证据。 被告梁庆娥未答辩和提交相关证据。 本案的争议焦点是：1、苏燕、覃钟莹、梁庆娥是否尚欠卓凡房地产公司购房款738000元？2、苏燕、覃钟莹、梁庆娥是否应当支付违约金给卓凡房地产公司，如需支付，如何计算？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、覃绍民生前向卓凡房地产公司支付购房款的情况。卓凡房地产公司向本院提供四份收据和一份贷款支付凭证，认定覃绍民生前仅支付购房款712000元，苏燕对此予以认可。除此之外，苏燕还主张覃绍民生前另外支付345000元购房款给卓凡房地产公司，并提交了二份收据（凭证号码№9035843，金额100000元；凭证号码№1035921，金额245000元）复印件和一份覃绍民名下中国农业银行卡刷卡存根复印件佐证，经与卓凡房地产公司提供的财务账册存根对照，上述复印件与存根原件相一致，可以认定覃绍民生前已支付上述两笔购房款共计345000元给卓凡房地产公司，因此，苏燕对覃绍民生前已支付给卓凡房地产公司购房款提出的异议，本院予以采纳。2、覃绍民生前以红木家具款抵顶剩余购房款的问题。苏燕主张覃绍民生前经营红木家具和办公用具，卓凡房地产公司的法定代表人罗小玉向覃绍民购买红木家具和办公用具未付款，双方商定用红木家具和办公用具未付货款抵顶覃绍民尚欠卓凡房地产公司剩余购房款，覃绍民生前已付清卓凡房地产公司房款，卓凡房地产公司不予认可，苏燕未能提交相应证据予以证明，因此，卓凡房地产公司对覃绍民生前已用红木家具和办公用具货款抵顶付清购房款提出的异议，本院予以采纳。 经本院审理查明：卓凡房地产公司通过出让方式取得位于武鸣县的土地使用权，并经批准开发建设尚东御景小区。覃绍民向卓凡房地产公司购买的预售商品房坐落于南宁市武鸣区红岭大道尚东御景小区裙楼2号房是一幢四层楼房，其中一楼为商铺，面积78.82㎡，二至四楼为住宅，面积239.31㎡。覃绍民与卓凡房地产公司于2013年3月31日分别订立合同编号为20100392《商品房买卖合同》和合同编号为20100393《商品房买卖合同》。其中合同编号为20100392《商品房买卖合同》约定：卓凡房地产公司预售裙楼2号一层商铺78.82㎡给覃绍民，单价9261.61元，总价730000元；付款方式为买受人同意将2011年9月29日交付的20000元于签订本合同时转为定金，2013年3月1日前支付全部总房款的50%（含定金）的首期款365000元，余款365000元由买受人申请银行按揭贷款付清。覃绍民生前已支付商铺购房款为2011年9月29日交付定金20000元、2013年3月1日交付房款100000元、2013年4月26日交付房款245000元，共计支付365000元，尚欠365000元未付清。合同编号为20100393《商品房买卖合同》约定：卓凡房地产公司预售裙楼2号二至四层住宅共239.31㎡给覃绍民，单价3008.65元，总价720000元；付款方式为买受人同意将2013年3月1日交付的100000元于签订本合同时转为定金，2013年3月1日前支付全部总房款的30.6%（含定金）的首期款220000元，余款500000元由买受人申请银行按揭贷款付清。覃绍民生前已支付住宅购房款为2013年3月1日交付100000元、2013年8月1日交付212000元、2014年2月26日公积金贷款交付280000元、2014年5月9日交付100000元，共计支付692000元，尚欠28000元未付清。覃绍民生前共欠卓凡房地产公司购房款393000元未付清。2013年4月9日，覃绍民已为上述涉案商铺和商品房缴纳契税和印花税，并于2013年4月23日在房产管理部门进行登记备案和预告登记。2015年3月15日、2015年8月13日卓凡房地产公司分别向覃绍民下达催款通知，要求覃绍民在接到通知后五日内付清尚欠卓凡房地产公司购房尾款738000元，逾期则提起诉讼，要求解除合同。2015年12月14日，覃绍民因病死亡。覃绍民去世后，上述涉案商铺和商品房由苏燕、覃钟莹管理、使用，目前未取得不动产权登记证书。 另查明：覃绍民与苏燕于1992年7月1日登记结婚，1998年4月25日共同生育女儿覃钟莹。覃绍民死亡后的第一顺序继承人为配偶苏燕、女儿覃钟莹、母亲梁庆娥，父亲覃煌宗已先于其去世。覃绍民生前未收养子女，未立有遗嘱和签订有遗赠扶养协议。苏燕、覃钟莹、梁庆娥均未表示放弃对覃绍民遗产的继承。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告覃钟莹、梁庆娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效。卓凡房地产公司与覃绍民就购买坐落武鸣红岭大道尚东御景小区裙楼2号房在平等自愿、协商一致的基础上订立的合同编号20100392、20100393《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，覃绍民向卓凡房地产公司购买涉案房屋，应按合同约定履行付清全部购房款的义务，但直至覃绍民病故，覃绍民尚欠卓凡房地产公司购房款393000元未付清。而卓凡房地产公司已将涉案房屋交付苏燕、覃钟莹、梁庆娥使用，履行了自己的合同义务。虽然合同当事人覃绍民已病逝，但其因合同引发的债权债务可由其继承人一并继承，故苏燕、覃钟莹、梁庆娥作为覃绍民的法定继承人，在未明确表示放弃对覃绍民遗产的继承的情况下，应在继承覃绍民的遗产的实际价值范围内清偿尚欠卓凡房地产公司的购房款393000元。卓凡房地产公司主张覃绍民生前尚欠购房款738000元，与事实不符，本院不予完全支持。苏燕辩称覃绍民生前已用红木家具款抵偿剩余购房款，无事实根据，本院不予采信。 关于卓凡房地产公司主张苏燕、覃钟莹、梁庆娥支付违约金问题。本案中，覃绍民的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。由于覃绍民是突然死亡的，其继承人苏燕、覃钟莹、梁庆娥也无从知道上述购房合同的存在，而合同相对方卓凡房地产公司也不一定能够掌握继承人的信息，缺少通讯渠道使得合同当事人死亡给合同履行带来的困难在实际上无法避免。而且卓凡房地产公司亦无确切证据表明其已向苏燕、覃钟莹、梁庆娥发出催款通知，或者存在拒不履行支付剩余房款的情形。据此，本院适用不可抗力原则，免除合同双方的违约责任。故卓凡房地产公司主张苏燕、覃钟莹、梁庆娥支付违约金，本院不予支持。 综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏燕、覃钟莹、梁庆娥以继承覃绍民的遗产实际价值为限向原告广西卓凡房地产开发有限公司支付购房款393000元； 二、驳回原告广西卓凡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15982元，由原告广西卓凡房地产开发有限公司负担10927元，被告苏燕、覃钟莹、梁庆娥负担5055元。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 人民陪审员  李志明 人民陪审员  韦长信 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  李凤丹