河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初833号 原告：曹冬娥，女，1943年12月7日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人:翟建红，女，1970年4月9日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 被告：董会忠，男，1968年5月23日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 托诉讼代理人：郝伟，邢台市桥西区天泰法律服务所法律工作者。 第三人：王志民，男，1969年12月25日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 第三人：刘磊，女，1973年11月15日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人:王晓亮，河北翰飞律师事务所律师。 原告曹冬娥与被告董会忠及第三人王志民、刘磊申请执行人执行异议之诉，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告曹冬娥的委托诉讼代理人翟建红，被告董会忠的委托诉讼代理人郝伟，第三人刘磊的委托诉讼代理人王晓亮到庭参加了诉讼；第三人王志民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 曹冬娥向本院提出诉讼请求：1、请求继续执行第三人名下位于邢台市桥西区的房产。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告申请执行邢台市兴源煤炭经销中心、王志民、刘磊案件中，2017年1月10日原告申请查封以王志民名义购买办理预售备案的位于邢台市桥西区的房产，2017年1月11日法院查封该房产。2017年9月22日（2017）冀0502民初581号民事判决书，判决第三人王志民、刘磊连带偿还原告借款及利息。判决生效后，执行过程中被告董会忠提出执行异议申请，请求中止执行查封以第三人王志民名义购买办理预售备案的位于邢台市桥西区的房产，邢台市桥东区人民法院2019年3月7日作出（2019）冀0502执异4号民事裁定书，裁定中止上述房产的执行。原告为此提起诉讼。一、涉案房产登记以第三人王志民名义购买，尚未办理不动产登记，被告董会忠未取得不动产物权。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产，第三人王志民与开发商签订商品房买卖合同后，仅办理了网签备案，尚未取得物权，但该房产属于第三人的财产，属于可供人民法院查封、执行的被执行人财产，应当继续执行该房产《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。被告董会忠尚未办理不动产变更登记，不是合法的权利人。为此，应驳回被告的执行异议申请。二、被告董会忠对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。案涉房产登记在开发商名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在开发商名下的不动产提出足以排除执行的权利异议，应同时具备三个条件：（一）人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付房屋价款超过合同约定的50%。第三人王志民尚未取得案涉房屋的所有权，其与其他人买卖该房屋不产生物权变动的效力，房屋买卖合同也未经房产管理部门备案，房屋买卖合同的效力有待确认；董会忠也没有提供其名下无其他用于居住的房屋的证明。依法不产生足以排除强制执行的权利。三、董会忠与第三人签订的房屋买卖协议涉嫌虚假交易。其一，被告董会忠提交的房屋买卖协议的时间是2016年7月1日，同时提出“于2014年11月对该房产交付定金”，在签订买卖协议确定交易关系之前20个月交付定金，明显不符合常理和交易习惯。其二，被告董会忠也没有证据证明交付了定金，交付的是定金。被告董会忠与第三人王志民、刘磊关系密切，有长期业务合作和资金往来关系。董会忠与王会民、刘磊之间的资金往来款，不能证明是交付“定金”。其三，被告提交的2017年4月9日工商银行金额为45万元转账凭证中明确记载用途为“货款”，而被告董会忠作为交付房款证据提交，显然不能认定为购房款。其四，该房产建筑面积240平方米左右，按邢台市房屋交易网信息查询，79号院房屋每平方米单价1.2万元以上，该房屋市场价值在300万元以上，董会忠、王志民以190万元的价格交易该房屋，且主要交易行为发生在法院查封房产之后，属于假借房屋买卖恶意转移财产。其五，房屋买卖协议约定房款分四次支付房款，却未写明每次支付时间，不符合交易习惯，也不符合常理。鉴于存在重大虚假交易嫌疑，原告提出对房屋买卖合同、装修合同等证据的形成时间进行鉴定。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请！ 董忠会辩称：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、2016年7月1日董会忠与被执行人王志民、刘磊签订了《房屋买卖协议》，约定王志民、刘磊将位于邢台市桥西区住宅房屋一套（建筑面积240平方米左右）出售给董会忠。该住宅出售价为人民币190万元。并按合同的约定分期履行了182.5万元，余款7.5万元按法院的要求于2019年3月7日钱交到法院。2017年1月11日邢台市桥东法院作出（2017）冀05023号民事裁定书查封上述住宅。2017年1月2日董会忠与邢台业之峰装饰有限公司签订了《装修工程施工合同》将买受的位于邢台市桥西区住宅进行了装修并已经入住。该住宅系合同编号的预售房产，并未办理不动产登记证书。以上事实充分证明：一、董会忠在法院查封争议标的之前与被执行人王志民、刘磊已经签订了房屋买卖合同；二、董会忠按合同约定交付了房款182.5万元，剩余房款7.5万元已交付到法院账户上；三、董会忠与邢台业之峰装饰有限公司签订了《装修工程施工合同》将住宅进行了装修并已经入住；四、因该住宅系合同编号的预售房产未办理不动产登记证书。该房产未办理过户登记是非因董会忠自身的原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》董会忠买受的住宅符合上述规定，买受人董会忠对位于邢台市桥西区住宅享有事实物权，而作为执行异议申请人的曹冬娥不能以债权对抗买受人董会忠的事实物权。董会中作为事实物权所有人，其所有权足以排除强制执行权，其真实的物权权利应得到保护。综上所述，本案中根据合同履行情况、不动产实际占有状态、未履行变更登记手续原因等因素，在本执行异议之诉案件中，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干部问题的规定》。有利于维护真正权利人的合法权益，请求法院支持董会忠所请，驳回曹冬娥的请求。 刘磊述称：请法院驳回原告诉请，我与被告的交易是发生在兴源煤炭公司与原告债权债务诉讼之前，该房产交易符合国家法律规定，依法有效，绝非为逃避债务而为；原告偏执的理解法律，一味的强调不动产未经登记不发生效力，如按照原告思维，该房产对于涉案的所有人均未登记，那么原告就不应该认为该房产涉案在执行程序中对该房产进行查封；原告无端揣测刘磊、王志民与董会忠在房产交易前根据不认识，更无其他的交易往来，也更无从谈起关系密切，更无长期业务合作，刘磊与董会忠仅是通过79号院的销售人员介绍，刘磊夫妇为偿还公司债务不得已出售了刚刚购买的楼房用于偿债，只是这一单一关系认识的董会忠。 本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年9月22日，本院作出（2017）冀0502民初581号民事判决书，判决邢台市兴源煤炭经销中心偿还曹冬娥借款本金40万元及利息，王志民、刘磊承担连带清偿责任。在执行王志民名下位于邢台市桥西区，董会忠提出书面异议，本院于2019年3月7日作出（2019）冀0502执异4号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。2019年4月3日，原告诉讼本院，要求继续执行第三人名下位于邢台市桥西区的房产。 另查明，2016年7月1日，被告与第三人签订《房屋买卖协议》，约定第三人将位于邢台市桥西区出售给被告，售价为190万元，交房时间为2016年9月30日。2014年11月18日至2017年4月9日，被告先后支付第三人购房款182.5万元；2019年3月6日、3月7日，被告将购房款余额7.5万元转至邢台桥东区人民法院。 2017年，被告与邢台业之峰装饰有限公司签订的装饰装修工程施工合同，证实被告对争议房屋已进行了装修并入住。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，在本院查封争议房屋之前，被告与第三人已签订了合法有效的房屋书面买卖合同、支付购房款182.5万元，并且合法占有该房屋；之后，被告按照人民法院的要求将剩余价款7.5万元交至法院；上述情形，足能排除对争议房屋的执行。原告要求继续执行第三人名下位于邢台市桥西区产的诉讼请求理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告曹冬娥的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告曹冬娥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  王金岭 人民陪审员  王晓晓 人民陪审员  闫培昭 二〇一九年五月十八日 书 记 员  尹志华