广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初2443号原告（反诉被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院三楼）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：彭小苑，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：肖绮清，女，公司工作人员。被告（反诉原告）：陈杰，男，1982年出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称惠东碧桂园公司）与被告陈杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，被告陈杰依法提出反诉，两诉合并，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭小苑与肖绮清、被告陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈杰支付欠交楼款6315504元；2.被告陈杰支付从应付款项之第二日起至实际全额支付应付款之日止的逾期违约金（按逾期付款每日万分之三计算，暂计至2018年2月12日为80937.75元）；3.本案的诉讼费用由被告陈杰承担。事实和理由：原告惠东碧桂园公司与被告陈杰于2016年11月8日签订了编号为0074045号的商品房买卖合同，原告惠东碧桂园公司作为出卖方，出售惠东碧桂园海头埔苑低层住宅二区32栋01号房给被告陈杰。根据商品房买卖合同第四条和第六条的约定，该商品房总房价款为15788750元，付款方式为：被告陈杰于合同签订时支付楼款6315494元，余下楼款9473256元分24期支付，每月为一期，每期支付394719元，首期支付日期为2016年12月8日前，之后每期于该期限届满之日前支付。商品房买卖合同签订后，原告惠东碧桂园公司一直积极履行合同义务。然而，被告陈杰经原告惠东碧桂园公司催缴至今仍欠交第十期至第二十五期楼款计6315504元。根据商品房买卖合同第七条的约定，被告陈杰未按合同约定时间付款，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告陈杰按日向原告惠东碧桂园公司支付万分之三的逾期付款违约金，根据被告陈杰拖欠的购房款金额和天数，暂计至2018年2月12日，被告陈杰应承担的违约金数额为80937.75元，以后的违约金按实际逾期天数另计。被告陈杰辩称，我认为涉案房屋交付我后存在质量问题，我才没有交房款。我在去年就与原告惠东碧桂园公司交涉，要求原告惠东碧桂园公司维修，去年十月份，原告惠东碧桂园公司保证做一次检修，做完之后，我们检验后发现还在漏水，质量存在问题，房子到现在都无法入住，我不认可原告惠东碧桂园公司的陈述，我要求把房屋退掉，双方也可以协商，要补偿我的损失，把房屋退了也可以，要么维修好房屋。被告陈杰向本院提出反诉请求：1.反诉被告惠东碧桂园公司赔偿反诉原告陈杰装修误工费维修费总计300000元、延期入住损失250000元，以上合计550000元；2.本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2016年11月8日，反诉原告陈杰与反诉被告惠东碧桂园公司签订商品房买卖合同，双方约定涉案房屋总价款为15788750元，合同就付款方式及付款期限、违约情形、违约责任等情形作了进一步约定。商品房买卖合同签订后反诉原告陈杰及依约向反诉被告惠东碧桂园公司支付了合同首付款，余款通过办理银行按揭方式支付。涉案房屋交房后，反诉原告陈杰即对涉案房屋进行了装修装饰。2017年4月份，反诉原告发现涉案房屋屋顶层及窗户漏雨严重，经反诉原告向反诉被告反映情况，反诉被告前往涉案房屋进行维修；2017年4月至6月间，涉案房屋又因漏雨被泡，经双方协商反诉被告组织施工人员进行维修；2017年7月至11月间，涉案房屋又出现不同程度的漏雨情况，反诉被告承诺将对涉案房屋进行全面处理，但反诉被告仅仅做了局部处理后即停止了修理。时至今日涉案房屋已多次因漏雨被泡，现室内装饰已经不同程度损坏，墙皮脱落起霉、木质家具起泡走形并不同程度起霉。因涉案房屋出现此种情况，反诉原告遂通知银行停止向反诉被告支付合同尾款。综上所述，反诉原告认为，涉案房产位于我国沿海地区，该地区长年降雨频繁，这势必要求涉案房产要具有良好的防雨性能，但反诉被告开发的房产并不具备良好的防水性能，致使反诉原告所购买的房产在反诉被告交房后频繁出现漏雨情况，且反诉被告维修不力，至今仍为未解决此缺陷，致使反诉原告蒙受损失，特依法提起反诉。原告惠东碧桂园公司对被告陈杰的反诉辩称，原告惠东碧桂园公司出售给被告陈杰的房屋是不存在房屋质量问题的，原告惠东碧桂园公司的施工图文件，通过有关行政部门的审查，符合国家强制性标准及规范的要求，交付给被告陈杰的房屋经竣工验收合格，根据建筑法规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格不得交付使用，及国务院建筑工程质量管理条例规定，建设单位收到建设竣工验收报告后，应当组织设计施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，有勘察设计、监理单位分别签署了质量合格文件，建设工程经验收合格的方可交付使用，涉案房屋于2014年11月28日取得竣备，被告陈杰于2017年4月5日提前收楼，原告惠东碧桂园公司交付的房屋不存在任何质量问题。被告陈杰在原告惠东碧桂园公司交付了验收合格毛坯房后，于2017年4月12日进行了装修，对房屋墙面和天花等多处地方进行了重新设计和改造，被告陈杰所称的房屋漏水问题，是因为被告陈杰的装修原因所导致，且被告陈杰不能提供任何证据证明答辩人所交付的房屋存在任何质量问题，并未提供房屋质量问题严重影响正常居住使用的证据，应承担举证不能的不利后果，被告陈杰的反诉请求，没有事实依据和法律依据，应予以驳回。被告陈杰要求原告惠东碧桂园公司支付装修后误工费、维修费30万元，及延期入住损失25万元，不具有事实和法律依据，应予以驳回，被告陈杰未提供任何证据证明30万元装修误工费及25万元延期入住损失，有无实际发生，更无法证明上述费用与涉案房屋的质量存在因果关系；根据双方签订的商品房买卖合同第十六条及补充协议第五条约定可知，在保修期限内，因买受人因使用不当，或擅自改动房屋结构和设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，在本案中，被告陈杰因其装修原因导致的损失应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：1.原、被告双方于2016年11月8日签订了编号为0074045的商品房买卖合同及相关附件，原告惠东碧桂园公司系出卖人，被告陈杰系买受人，该合同已经于2017年3月6日在惠东县房产交易所办理了房屋预售登记备案。商品房买卖合同约定的标的物为惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海头埔苑低层住宅二区32栋01号房，房屋总价款15788750元，约定交付日期为2017年4月9日前。商品房买卖合同第六条约定付款方式为非银行按揭分期付款，且买受人必须按照下列约定给出卖人付款，第一期楼款6315494元于签订合同时支付，第二期至第二十五期楼款每期楼款394719元自2016年12月起至2018年11月的每月8日前支付。商品房买卖合同第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”约定“买受人如未按本合同时间付款……按逾期时间，分别处理……（1）逾期在90日之内……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。商品房买卖合同第十六条约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。详见本合同附件四合同补充协议第五条第（三）款的约定”。附件四合同补充协议第五条约定“……（三）该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担；保修期限内，在正常使用情况下，发生买卖双方履行签订的住宅质量保证书中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修，因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任；在任何阶段，不管任何原因导致出卖人因承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求，若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，出卖人不承担”。2.涉案商品房买卖合同签订后，原告惠东碧桂园公司主张于2017年4月5日将涉案房屋交付被告陈杰，被告陈杰辩称房屋交付日期为2016年12月。原告惠东碧桂园公司主张截止至2019年5月9日，被告陈杰交付楼款数额为10073246元，未付第十一期部分楼款及第十二期至第二十五期楼款共5715504元，按照商品房买卖合同的约定按日万分之三标准计付的违约金为750373.55元；另，原告惠东碧桂园公司陈述未付楼款与立案时数额不一致的原因系被告陈杰在2018年11月29日交付了600000元。3.被告陈杰主张涉案房屋存在漏水等质量问题，提交了照片等予以证明，原告惠东碧桂园公司不予认可。被告陈杰申请对涉案房屋申请鉴定，经双方协商后，本院依法委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司进行鉴定对涉案房屋渗漏原因进行鉴定，该鉴定公司于2019年4月13日作出房屋安全鉴定报告，鉴定意见为“我司于2019年3月6日到达现场检查鉴定，发现二层主人房南墙出阳台门洞东、西面下方墙角处有渗水痕迹；二层主人房北墙窗洞西上角有渗水痕迹；首层西厅北外墙门洞上方花岗石门眉饰线底有渗水现象。其他部位未发现有渗水现象。二层主人房南墙出阳台门洞东、西面下方墙脚处出现的渗水原因为：南墙出阳台门洞东、西面下方墙脚与楼板面接位处防水措施不当或防水失效，下雨时阳台的水渗入所致。二层主人房北墙窗洞西上角的渗水原因为：窗框与墙体之间的缝隙填嵌不够饱满、密实，下雨时雨水渗入所致。首层西厅北外墙门洞上方花岗石门眉饰线的渗水原因为：下雨时该部位雨水较为集中水量较大，且该部位门眉拼缝不够密实，当长时间下雨时雨水渗透入拼缝所致。”被告陈杰对该鉴定报告表示没有意见，辩称此报告是某一个阶段的鉴定报告，并不能鉴定后期涉案房屋质量漏水问题，前期的漏水问题也无法鉴定出来，如果后期漏水的话，还需要另行鉴定。原告惠东碧桂园公司对该鉴定意见的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为原告惠东碧桂园公司交付的房屋为毛坯房，被告陈杰在收楼后自行对房屋进行装饰装修，用的系自己的装修材料，被告陈杰对两处漏水的阳台门和窗框都进行了改造和更换，不排除是因为其进行了更换门窗的工程导致的漏水，鉴定报告仅仅是对漏水的原因进行鉴定，并不能区分这漏水的原因是我公司房屋交付前就存在的问题还是被告陈杰收楼后自行装修改造所导致，因此不能证明漏水是原告惠东碧桂园公司的毛坯房的质量导致。4.原告惠东碧桂园公司主张涉案房屋已经竣工验收，不存在质量问题，提交了竣工验收备案表予以证明，被告陈杰对原告惠东碧桂园公司的主张及提交的证据没有异议。5.原告惠东碧桂园公司与被告陈杰于2017年4月5日签署了惠东碧桂园物业及资料移交书、期楼收楼通知书。6.原告惠东碧桂园公司主张被告陈杰对涉案房屋进行了装修，提交了装饰装修备案表、物业装饰装修管理服务协议、碧桂园十里银滩装饰装修交费表、装饰装修委托书、装饰装修施工进场证等予以证明，被告陈杰对装饰装修备案表、物业装饰装修管理服务协议、碧桂园十里银滩装饰装修交费表没有异议，对装饰装修委托书、装饰装修施工进场证有异议，辩称装饰装修委托书、装饰装修施工进场证的名字均非被告陈杰本人签名。7.原告惠东碧桂园公司主张被告陈杰在2017年4月6日向原告惠东碧桂园公司出具承诺书，内容为“今后房屋因打凿地面而引起的天花掉落、墙体裂缝、起泡、渗水等邻里问题由本人负责，与物业公司无关”，被告陈杰对该承诺书中的签名不予认可；另，原告惠东碧桂园公司主张被告陈杰因聘请无资质人员进行装修而向原告惠东碧桂园公司出具了自装承诺书，保证因起装修行为自行承担责任，提交了自装承诺书予以证明，被告陈杰对自装承诺书中的签名不予认可。经本院释明，当事人未对该签名申请鉴定。本院认为，原告惠东碧桂园公司与被告陈杰签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案焦点系，1.涉案房屋存在渗漏的原因是否能归责于原告惠东碧桂园公司；2.本案应当如何处理。关于第一个焦点，被告陈杰主张原告惠东碧桂园公司交付的房屋存在质量问题，结合现有证据，广东合正建筑物鉴定检测有限公司出具的鉴定意见并不能证明系房屋主体结构存在质量问题，且被告陈杰对涉案房屋进行装修，结合该鉴定意见，被告陈杰主张原告惠东碧桂园公司交付的房屋存在质量问题，证据不够充分，本院对被告陈杰的主张不予采纳。关于第二个焦点，被告陈杰未按约定交付楼款，在其抗辩事由没有证据支持的情况下，被告陈杰拒绝交付楼款没有法律依据，原告惠东碧桂园公司请求被告陈杰支付楼款及相应违约金，理据充分，本院予以支持，故被告陈杰尚应向原告惠东碧桂园公司支付楼款5715504元，并需按照商品房买卖合同第七条的约定支付逾期付款违约金。其中截止至2019年5月9日的违约金计为750373.55元，2019年5月10日起至付清款日止的违约金以未付楼款总额为基数按日万分之三标准计付，但违约金总额以总楼款的30%即4736625元为限。关于被告陈杰反诉部分，缺乏证据支持，本院对其反诉部分予以驳回。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈杰于本判决发生法律效力之日起10日内支付楼款5715504元及相应违约金给原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（截止至2019年5月9日的违约金计为750373.55元，2019年5月10日起至付清款日止的违约金以未付楼款总额为基数按日万分之三标准计付。违约金总额不得超过4736625元）。二、驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告陈杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57060元、反诉案件受理费4650元合共61710元（原告惠东碧桂园房地产开发有限公司已预缴116535元，被告陈杰已预缴4650元），由被告陈杰负担；鉴定费25000元，由被告陈杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振尧审 判 员  吴润明人民陪审员  李雪慧二〇一九年五月十六日书 记 员  何科达