浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初198号 原告：郑军辉，男，1982年7月16日出生，汉族，住三门县。 原告：郑喜红，女，1983年10月14日出生，汉族，住三门县。 二原告共同委托诉讼代理人：李灼顺，浙江持正律师事务所律师。 被告：台州宝锦置业有限公司，住所地三门县海游街道光明路8-3号。 法定代表人：王三力。 原告郑军辉、郑喜红与被告台州宝锦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年2月27日、4月4日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，二原告共同委托诉讼代理人李灼顺、被告的法定代表人王三力到庭参加诉讼；在第二次庭审中，二原告共同委托诉讼代理人李灼顺到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原、被告共同申请庭外和解期间三十天。本案现已审理终结。 原告郑军辉、郑喜红向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿给原告逾期办证违约金（自2018年3月29日起按已付房价款每日万分之二计算至实际交付权属证书之日，截至2018年12月25日的违约金为57324.40元）；2.判令被告退还给原告代收契税印花税16374.77元、代收办证工本费600元、代办费500元，合计17474.77元，并赔偿上述款项的利息损失，利息损失从起诉之日起按年利率6%计算至款项退还之日。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告赔偿给原告逾期办证违约金，违约金按已付购房款955651元（不含车位费）的年利率6%自2018年3月29日起计算至起诉之日，为44598.4元。2.判令从起诉之日起解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》中第十六条第三款下半部分“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”的条款，并判令被告退还给原告代收契税印花税16374.77元、代收办证工本费600元、代办费500元，合计17474.77元，并赔偿上述款项的利息损失，利息损失从起诉之日起按年利率6%计算至款项退还之日。事实和理由：原、被告于2015年2月28日签订编号为2015预0002303的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由二原告购买被告建设的位于三门县房屋，合同总价956478元。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，并负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《房屋所有权证》；出卖人承诺于2018年3月28日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；在前款约定期限起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告按约支付购房款，被告按约交付房屋，原告在办理交房手续时即将契税印花税16374.77元、办证工本费600元、代办费500元（合计17474.77元）交付给被告，被告至今未向原告交付权属证书，被告的行为构成违约。原、被告虽没有明确约定委托办理转移登记的期限以及逾期办理的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告有权按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告经原告催告，至今未向原告交付权属证书，故原告有权解除与被告之间的委托办证关系，要求被告退还给原告代收的各项费用合计17474.77元，并赔偿相应的利息损失。 被告台州宝锦置业有限公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求，本案不属于商品房销售合同纠纷，应是委托合同纠纷。本案是完成办理初始登记后委托被告办理产权转移登记所引发的纠纷，不是商品房开发、销售过程中应当由被告承担的义务。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告已经完成开发、交房的义务，并按约于2018年3月28日前办理了初始登记。在上述开发义务以及初始登记均完成后，原、被告另行协商，就委托办理转移登记手续进行了约定，故本案实质上属于委托合同纠纷。从《浙江省商品房买卖合同》第十六条中的委托条款的性质来看，原告只是将办证的事项委托给被告，但双方并未就相关的权利、义务内容做出约定，包括完成转移登记的时间、未完成委托事务的违约责任及赔偿金额等。故原告不能依据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定向被告主张逾期办证违约金。原告在知晓被告办理转移登记效率不高的情况下，享有任意解除权。原告本着不将损失扩大的原则，可自行或另行委托他人办理转移登记手续，即目前办理产权转移登记手续的条件已经成就，而原告仅因为受托人无法办理委托事务即放任损失扩大，由此产生的损失与被告没有关联性，被告不应为任何扩大损失承担责任。综上，请求法庭依法驳回原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。针对原告的第二项诉讼请求，因目前被告资金方面出现较大困难，但被告没有回避委托事务，一直处于尽力办理的过程当中。现原告主张解除与被告之间的委托关系，要求被告退回代收的费用并按年利率6%赔偿利息损失，被告对此均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《浙江省商品房买卖合同》原件、浙江增值税普通发票原件、收款收据原件的真实性均无异议，故本院对原告提交的上述证据的真实性予以认定，上述证据能够证明原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，就双方的权利义务进行约定以及原告支付购房款、被告向原告收取契税等费用的事实。原告对被告提交的《不动产权证书》原件真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定，该证据可证明被告于2018年3月12日完成涉案商品房的产权初始登记事实。原、被告均主张被告于合同约定的交房日期（2017年12月28日）前交付房屋，本院对此予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月28日，原告郑军辉、郑喜红与被告台州宝锦置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于三门县房屋。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2017年12月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2018年3月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理，（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付购房款955651元。被告于2017年12月28日前交付房屋，并于2018年3月12日完成涉案商品房的产权初始登记。二原告于2017年12月20日向被告交纳契税印花税16374.77元、办证工本费600元、代办费500元，合计17474.77元。被告至今未向二原告交付房屋权属证书。 本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应该向原告支付逾期办证违约金以及该违约金的计算标准。被告抗辩称本案不属于商品房销售合同纠纷，应是委托合同纠纷。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖法律关系中，买受人在办理交房手续后，虽然取得了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权转移登记前仍对房屋拥有所有权，故房屋出卖人将房屋交付给买受人并协助买受人将房屋所有权转移给买受人，是出卖人的最基本的一项义务。本案中，被告虽于合同约定的期限内交付房屋，并于合同约定的期限内办理了房屋产权初始登记，但只有在被告协助原告完成房屋产权转移登记之时，才算完全履行了商品房买卖关系中的房屋交付义务。原、被告在《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记，该条款只是原、被告就办理房屋转移登记过程中涉及的有关事务进行约定，并非免除出卖人协助办理产权转移登记的义务，本案纠纷本质上仍属于商品房买卖合同纠纷。 被告接受原告的委托，于2017年12月20日就从原告处收取了办理转移登记所需的各项费用，并于2017年12月28日前交付房屋，但至今未向原告交付房屋权属证书，也未将办理转移登记所需的资料交至不动产登记管理部门，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条就被告逾期交付权属证书的违约责任进行了约定，但结合第十六条的整体文本，应认定该条系针对被告逾期交付初始登记证书应承担的违约责任。原、被告仅在《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记，但未就完成转移登记的时间、未完成委托事务应承担的违约责任等进行明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起九十日后仍未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告抗辩称原告在知晓被告办理转移登记效率不高的情况下，未及时自行或另行委托他人办理转移登记手续，放任损失扩大，被告不应为任何扩大损失承担责任。本院认为，被告接受原告的委托办理转移登记，并收取了代办的各项费用，被告理应对自己能否及时完成委托事务最为清楚。被告在知晓自己的资金出现困难，无法及时完成委托事务的情况下，为避免损失扩大，应及时告知原告，但被告至今未举证证明被告于原告起诉前明确告知其无法及时完成委托事务，也未举证证明被告已将办理转移登记所需的相关资料交付给原告。故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。现原告要求被告支付逾期办证违约金，违约金以已付购房款总额955651元为基数按照年利率6%自2018年3月29日起计算至起诉之日（2019年1月10日），即被告应向原告支付逾期办证违约金44598.4元，该请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告提出的第2项诉讼请求，原告要求从起诉之日起解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》中第十六条第三款下半部分“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”的条款，该表述存在不当，但原、被告就解除双方之间的委托办理产权转移登记事务达成合意，被告同意退还给原告代收的各项费用并赔偿从起诉之日起按年利率6%计算至款项退还之日的利息损失，故本院对原告的第2项诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告台州宝锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告郑军辉、郑喜红逾期办证违约金44598.4元。 二、由被告台州宝锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告郑军辉、郑喜红代收的契税印花税16374.77元、办证工本费600元、代办费500元，合计17474.77元，并赔偿利息损失，利息损失按年利率6%从2019年1月10日起计算至实际退还之日。 如果被告台州宝锦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取675元，由被告台州宝锦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 陈亚利 二〇一九年五月十日 法官助理郑俊 代书记员 叶咸英