广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1268号原告：蒋锦钊，男，1976年9月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：卢鸿彬、何倩文，广东乐信律师事务所律师、实习律师。被告：钟志华，男，1979年1月1日出生，汉族，住江西省樟树市。被告：付菊斌，男，1978年10月5日出生，汉族，住江西省樟树市。被告：刘朋，男，1986年8月7日出生，汉族，住江西省樟树市。三被告的共同委托代理人：林路红、何斌，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。第三人：曹军，男，1972年10月24日出生，汉族，住广东省东莞市。原告蒋锦钊诉被告钟志华、付菊斌、刘朋，第三人曹军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋锦钊及其委托代理人卢鸿彬、何倩文，被告钟志华、付菊斌、刘朋的共同委托代理人林路红，第三人曹军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋锦钊的诉讼请求为：一、确认原告与被告钟志华于2017年9月25日签订的《厂房租赁合同》于2018年9月26日解除；二、被告钟志华向原告返还涉案的位于广州市增城三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）的租赁物；三、被告钟志华向原告支付从2018年4月1日起至付清之日止的租金，以解除合同的时间为分界线，分别要求支付租金和占用费；四、被告钟志华向原告支付迟延支付租金所产生的滞纳金（自2018年4月1日开始，以每月未付租金为基数，按照每日千分之五计算至被告钟志华付清租金之日止，暂计至起诉之日为1000元）；五、被告付菊斌和被告刘朋对上述债务承担连带清偿责任；六、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2017年9月25日，原告、被告钟志华签订《厂房租赁合同书》，约定了被告钟志华向原告租赁位于广东省广州市增城区石滩镇三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）土地上的厂房、宿舍、保安室以及配电房，并约定了租赁期限等内容。之后原告向被告钟志华交付了租赁物。2017年11月26日，被告钟志华与第三人曹军签订《厂房租赁合同》，被告钟志华向第三人交付本案租赁物至今。2018年1月份和2018年5月份，经相关部门同意，原告在本案租赁物上安装了电梯和变压器，验收合格后，均交由第三人使用。但被告钟志华从2018年4月份开始，一直拒付租金。刘朋与付菊斌作为租赁合同的保证人，应承担连带责任。为此，诉至法院，望判如所请。被告钟志华、付菊斌、刘朋共同辩称：一、钟志华、付菊斌、刘朋不存在违约行为，蒋锦钊主张解除合同及要求钟志华返还涉案租赁物没有事实和法律依据，涉案租赁物为工业厂房，应当配备有符合安全生产条件设施，双方于2017年9月25日签订合同约定免租期为8个月，即2017年10月1日至2018年5月30日，且蒋锦钊应当提供二百千瓦变压器及电梯一台，但实际上蒋锦钊至2018年5月中旬才将变压器安装好，故免租期应当从蒋锦钊安装符合生产条件的变压器开始计算8个月，即免租期应当至2019年1月份，蒋锦钊在2018年9月26日就以钟志华拖欠租金为由发函给钟志华要求解除合同没有事实和法律依据，不符合解除合同的条件。钟志华多次发函给蒋锦钊，要求蒋锦钊提供用于收租的银行账户，蒋锦钊也未予以任何回应，蒋锦钊就是为了达到解除合同、没收钟志华押金及占用钟志华新装修厂房的相关设施的目的。因此未能缴纳租金的责任应当由蒋锦钊自行承担，其解除合同没有事实和法律依据。二、钟志华不存在违约行为，蒋锦钊要求钟志华、付菊斌、刘朋支付所谓的滞纳金更没有事实依据。且违约金也明显超出法律规定的最高上限。三、钟志华、付菊斌、刘朋不存在违约行为，无论是发函要求蒋锦钊继续履行合同还是现在钟志华、付菊斌、刘朋不同意解除合同，蒋锦钊应当继续履行双方签订的合同，请求法院依法驳回蒋锦钊的全部诉讼请求。第三人曹军述称：对蒋锦钊的诉讼请求没有意见。经审理查明：2016年9月22日，广州国桥电镀有限公司（甲方）与蒋锦钊（乙方）签订《转让协议》，内容为：甲方将属于其所有及使用的位于增城市石滩镇××村田桥经济合作社九夫（土名）的两块国有土地[证号为：增国用（1994）字第特00013号，增国用（1998）字第C0500007号]及其地上建筑物（其中包括房屋所有权证：粤房字第××号；房屋所有权证：粤房字第××号）以及附着建筑物的所有设施（包括供厂房使用的水、变压器及电房的一切设备），一同转让给乙方。广州市中级人民法院发出《协助执行通知书》，字号（2018）粤01执2745号。该《协助执行通知书》载明：依法协助蒋锦钊……单方办理将广州国桥电镀有限公司名下的位于增××石滩镇田桥经济合作社九夫（土名）的两块国有用地【土地证号分别为增国用（1994）字第特00013号、增国用（1998）字第C0500007号】的土地使用权及对应的地上建筑物（房屋所有权证号分别为粤房字第××号、粤房字第××号）的所有权过户到蒋锦钊名下的相关手续，过户需缴纳的一切费用由蒋锦钊承担。2017年9月25日，蒋锦钊（甲方，出租人）、钟志华（乙方，承租人）签订《厂房租赁合同书》，内容为：乙方承租坐落于广州市增城三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）。土地使用证号：增国用（1994）字第特00013号。标准厂房1幢2层、宿舍1幢2层；保安房1间、配电房1幢2层。建筑面积约3400㎡。变压器1台200kw，电梯1台（2层1吨）。办厂经营过程中所需手续及相关费用由乙方自行解决，甲方有义务提供协助。租赁期限为2017年10月1日至2029年9月30日止，合共12年。租金为，1、厂房租金每月21800元，甲方同意给予乙方头5个月的免租期（作为补偿厂房装修及基建等费用），从2018年3月1日起计租，每月1号前支付租金。租金从租赁期起每3年递增10%，即2020年10月1日至2023年9月30日每月租金为人民币23980元……乙方向甲方交纳保证金70000元。预付一个月租金给甲方21800元于合同签订之日支付，租赁期满后由甲方不计息退回给乙方。甲方权利义务，……甲方在合同签订后3日内交给乙方使用。……违约责任：甲方应当按约定将租赁物交付给乙方使用，不得违约中途收回，否则应赔偿乙方因此造成的损失。乙方若未能依约交纳租金的，应处欠租额每日千分之五的滞纳金，逾期达30天的，甲方有权解除合同，并没收全部保证金，乙方应无条件退还租赁场所……。付菊斌、刘朋作为担保人在该合同上签名捺印确认。上述合同免租期“8”划掉，改成“5”，“2018年6月1日”改为“2018年03月1日”并加盖两个指模捺印。2017年9月25日，蒋锦钊出具《收据》给钟志华收执，内容为收到钟志华租赁增城三江田桥厂房预付租金收讫（已付2018年3月份厂房租金）21800元。2017年11月26日，钟志华（出租方，甲方）与曹军（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，将位于广州市增城区三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）租赁给曹军。租期从2018年1月1日至2027年12月30日止，共9年等……租赁物免租期30天，即从2017年12月1日至2017年12月30日止。免租期届满次日为起租日，从2018年1月1日开始计收租金。……厂房租金每月人民币32000元……。2018年5月12日，曹军签收《告知书》，蒋锦钊告知曹军2018年1月，蒋锦钊已经在租赁物安装、调试电梯完毕，并取得相关合格证件，电梯已于2018年1月交付曹军先生使用。2018年5月，经供电部门批准，租赁物已经安装变压器，变压器完成通电，并于当月交付曹军先生使用。2018年9月26日，蒋锦钊向钟志华发出《律师函》，内容为，2017年11月26日钟志华已将租赁物转租给次承租人。……然而你至今仍未支付过租金，逾期时间达5个月之久。根据合同约定，蒋锦钊解除2017年9月25日签订的租赁合同。同日，蒋锦钊向曹军发出《告知函》，告知曹军因蒋锦钊解除与钟志华签订的合同，要求曹军不再向钟志华支付租金。2018年9月30日，钟志华委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所向蒋锦钊发出《律师函》，认为按照合同约定，应享有8个月免租期。且钟志华对涉案租赁物花费35万元进行装修并转租。因为合同约定的变压器、电梯，在2018年5月中旬前，蒋锦钊虽然移交了部分租赁物，但是变压器是承租使用租赁物的重要条件，如没有合同约定的容量变压器安装通电，钟志华、曹军均无法正常使用租赁物，不能实现合同目的。钟志华有理由主张从安装好电梯、变压器并通电后才能计算八个月免租期。因此蒋锦钊以钟志华拖欠租金解除合同没有正当理由，钟志华据此可以主张相应的损失。2018年12月29日，钟志华委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所向蒋锦钊发出《律师函》，重申钟志华不存在违约行为，要求蒋锦钊继续履行合同。2019年1月2日，钟志华委托广东东方昆仑（东莞）律师事务所向蒋锦钊发出《律师函》，再次重申钟志华不存在违约行为，要求蒋锦钊继续履行合同。另查明，一、位于增城市三江镇田桥村九夫（宿舍）、（厂房）的粤房字第××号、40××43号《房屋所有权证》登记在广州国桥电镀有限公司名下。位于增××××九夫（土名）的增国用（1994）字第特00013号《中华人民共和国国有土地使用证》登记在广州国桥电镀有限公司名下。二、中国广州仲裁委员会《裁决书》，申请人为蒋锦钊，被申请人为广州国桥电镀有限公司。裁决结果如下：（一）确认《转让协议》涉及的转让价款为116万元；（二）被申请人在裁决书送达之日起十日内协助申请人办理增××石滩镇田桥经济合作社九夫（土名）的两块国有土地【土地证号分别为增国用(1994)字第特00013号、增国用(1998)字第C0500007号】的土地使用权及对应的地上建筑物（房屋所有权证号分别为粤房字第××号、粤房字第××号）的所有权变更到申请人名下的登记手续。审理中，蒋锦钊陈述以下事实，1、涉案出租厂房的变压器由蒋锦钊安装。2、已将租赁物交付给钟志华，合同没有约定具体交付时间。且钟志华在签订合同时已经知道租赁物没有安装变压器和电梯。是分批次交付的，签订合同当天交付厂房。变压器和电梯是后来安装的。因此蒋锦钊从隔壁广州市建鸿汽车空调配件有限公司拉电线给钟志华使用。钟志华对此也是同意的。钟志华陈述以下事实，1、钟志华经蒋锦钊同意，对涉案租赁物进行了装修，但没有进行加建。2、蒋锦钊是将租赁物交付给钟志华使用，但是钟志华认为交付应为整体交付，所以2018年5月中旬为实际交付日期。3、就变压器的安装问题有进行过协商，协商结果是蒋锦钊应当按合同约定提供200千瓦的用电，当时蒋锦钊声称安装变压器费用巨大，因此提出条件，如果要其安装，就要扣除三个月免租期，钟志华回复如果在2018年1月份把200千瓦的变压器安装好，就同意变更为5个月免租期，但事实上蒋锦钊拖到2018年5月中旬才正式安装好变压器，所以还应当适用8个月的免租期。蒋锦钊陈述的改为借电使用的说法不存在的，由始至终钟志华均要求严格按合同履行提供200千瓦的用电。4、确认蒋锦钊提供的《厂房租赁合同书》中“2018年6月1日”改为“2018年03月1日”上的指模是钟志华所捺印。曹军陈述以下事实，1、钟志华将从蒋锦钊租赁的租赁物转租给曹军。2、厂房、宿舍是2018年1月份钟志华交付给曹军的，电梯是2018年1月底交付，变压器是在2018年5月中旬交付。但曹军没有完全开工。涉案租赁物的用电是从隔壁广州市建鸿汽车空调配件有限公司拉过来使用的，但是不够200千瓦，所以不能完全开工。3、曹军签订合同时交了两押一租，交了押金8万和2018年1月租金32000元，交给了钟志华。之后因为变压器没有正常交付，所以就跟钟志华说好了没有交租，变压器正常后交了2018年8、9月份的租金给钟志华。2018年9月接到蒋锦钊的告知函后，从2018年10月开始没有交租。没有交租的事情是经过钟志华同意的。4、曹军对蒋锦钊要求解除与钟志华的租赁合同的请求，没有意见。本院认为，蒋锦钊与钟志华签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，且根据中国广州仲裁委员会《裁决书》可知，租赁的涉案厂房、宿舍不具备法律规定的无效条件，故本院认定上述《厂房租赁合同书》合法有效。曹军与钟志华之间签订的《厂房租赁合同》，亦为双方当事人真实意思表示，且根据《告知书》内容反映蒋锦钊在2018年5月12日即已知晓钟志华将涉案房屋转租给曹军，且无证据表明提出异议。因此曹军与钟志华之间的《厂房租赁合同》合法有效。现蒋锦钊与钟志华争议为在履行《厂房租赁合同书》过程中哪一方存在违约行为。首先，关于蒋锦钊是否如约交付了涉案租赁标的物的问题。分析如下，钟志华与蒋锦钊在签订合同时即已经知晓涉案厂房需要安装相应变压器的事实，因此，蒋锦钊并不存在隐瞒相关租赁物信息的情况。根据双方合同约定“乙方承租坐落于广州市增城三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）。土地使用证号：增国用（1994）字第特00013号。标准厂房1幢2层、宿舍1幢2层、保安房1间、配电房1幢2层。建筑面积约3400㎡。变压器1台200kw，电梯1台（2层1吨）”的内容，变压器及电梯应为交付的内容之一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，蒋锦钊在交付钟志华涉案租赁物时候，尚不具备合同约定的变压器和电梯，因此不能视为依约交付。但根据蒋锦钊、曹军的陈述，蒋锦钊从其他公司接通了涉案租赁物的用电，虽然没有达到合同约定的瓦数，但是蒋锦钊仍是积极履行交付符合使用用途的租赁物的义务。且蒋锦钊之后也积极进行加装变压器、电梯的行为。同时，即使如同钟志华陈述，蒋锦钊在2018年5月才完成了变压器的安装，符合租赁物交付条件，其之前不缴纳租金的行为是履行抗辩权，但钟志华在2018年5月份之后并未按照合同约定支付租金，其之后拖欠租金的行为并不构成合理的抗辩权利。且钟志华租赁涉案厂房后，即与曹军签订转租合同，全部由曹军占有使用，钟志华的行为是收取两者之间的租金差价，并非是对租赁物实际占有使用人，故其抗辩不能使用租赁物、交付租赁物不符合合同约定的抗辩理由不能成立。其次，对于钟志华抗辩的免租期应从何时起算的问题，分析如下，根据《厂房租赁合同书》内容可知，双方约定的免租期为5个月，且钟志华确认是其捺印免租期由8个月更改为5个月，对此本院予以确认。双方《厂房租赁合同书》已经明确约定免租期的理由为补偿厂房装修及基建等费用，并非是补偿安装变压器的期限。同时，根据《收据》显示，钟志华缴纳租金是2018年3月份厂房租金，双方认可的免租期应是5个月。故本院对钟志华的该项抗辩理由不予采纳。综合上文论述，钟志华应依约支付涉案租赁物的租金给蒋锦钊，而钟志华至蒋锦钊发函催促之日即2018年9月份，拒不支付租金已经违反合同约定，符合《厂房租赁合同书》约定的解除权行使条件。结合曹军对解除蒋锦钊与钟志华之间的《厂房租赁合同书》并无意见，故蒋锦钊要求确认其与钟志华签订的《厂房租赁合同书》于2018年9月26日解除并支付相应租金及违约金的请求，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，蒋锦钊与钟志华之间的《厂房租赁合同书》被解除的情况下，钟志华应负有返还涉案租赁物的义务。且庭审中，曹军作为涉案房屋的实际占有人，对蒋锦钊的诉讼请求并无异议，本院对蒋锦钊的该项请求予以支持。钟志华应负责将租赁物返还给蒋锦钊。至于曹军与钟志华之间的租赁关系，曹军可另循途径解决。因此，租金应从2018年4月开始支付，每月按合同约定的租金标准，计至合同解除之日止，即127893元（21800元/月×5个月+21800元/月÷30天×26天）。占用费参照《厂房租赁合同书》约定的每月租金标准，从合同解除之日起计至返还租赁物之日止。至于蒋锦钊起诉要求钟志华支付违约金的问题，根据蒋锦钊与钟志华之间的《厂房租赁合同书》第七条的约定，钟志华应支付违约金，但是本院结合上文论述的蒋锦钊交付租赁物的状况以及钟志华使用租赁物的目的，因此，本院酌定2018年3月至2018年5月份的租金免除违约金。之后的租金即从2018年6月开始至合同解除之日的租金违约金，即从每月2日开始，以每月合同约定的租金数额为本金，每逾期一日按千分之五计至付清之日止，每月租金的违约金总额以当月租金总额为限。至于合同解除之日至返还租赁物之日的占用费，不应计算违约金。至于蒋锦钊起诉要求付菊斌、刘朋对钟志华上述债务承担连带清偿责任的问题。付菊斌、刘朋作为担保人在《厂房租赁合同书》上签名捺印确认，且并未在合同中约定保证方式，故根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，蒋锦钊要求付菊斌、刘朋对钟志华上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告蒋锦钊与被告钟志华于2017年9月25日签订的《厂房租赁合同书》于2018年9月26日解除；二、被告钟志华在本判决发生法律效力之日起十日内，返还坐落于广州市增城区三江田桥村田桥经济合作社九夫（土名）的租赁物给原告蒋锦钊；三、被告钟志华在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蒋锦钊支付租金127893元；四、被告钟志华在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蒋锦钊支付占用费至返还租赁物之日止（占用费从合同解除之日开始，参照《厂房租赁合同书》约定的每月租金标准计算）；五、被告钟志华在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蒋锦钊支付拖欠租金的违约金（租金的违约金计算方式为：从2018年6月的租金开始计算延期支付租金违约金，从当月2日开始，以每月合同约定的租金数额为本金，每逾期一日按千分之五计至付清之日止，每月租金的违约金总额以当月的租金总额为限）；六、被告付菊斌、刘朋对被告钟志华上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、驳回原告蒋锦钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17969元，由被告钟志华、付菊斌、刘朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年五月二十四日书记员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。