内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终355号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王某1，现住内蒙古自治区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：董某，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王某1，系董某丈夫。 上诉人（原审被告、反诉原告）：阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司。 法定代表人：王某2，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭某，内蒙古经远律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：内蒙古圣高房地产开发有限公司。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：郭某，内蒙古经远律师事务所律师。 上诉人王某1、董某与上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司、原审被告内蒙古圣高房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2018）内2525民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某1，上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司及原审被告内蒙古圣高房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某1、董某上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。1、一审法院确认合同无效是错误的。诉讼双方所签订的《临街平房置换楼房协议》是双方真实意思表示，符合《合同法》的相关规定，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其一、双方签约的目的不是为了公共利益的需要，其目的是开发商的经济利益和被拆迁人改善居住条件；其二、本案不涉及政府征收问题，这是两个平等主体之间的房屋置换问题；其三、即便涉及确认涉案协议的效力问题，也应当首先是地方政府职能部门，而不是法院。2、延期交付房屋如何承担责任是诉讼双方的协议约定，约定高或低按照《合同法》相关规定当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以调整，在双方没有约定的情况下人民法院按照司法解释的规定，依据当事人的申请委托价格认证机构对同地段同类房屋租金进行评估，一审法院“本院酌定”违反法律及司法解释的规定。3、一审判决中的补房屋面积差价没有有效的证据支持。补面积差价是约定也是情理之中，但需要先确定最终的房屋面积，至今被上诉人都没有告知上诉人房屋的实际面积是多少，上诉人也从没有看到过测绘结论，在一审庭审中也没有出示测绘报告的原件。4、被上诉人交付车库的时间比约定晚了两年多，一审法院在没有证据确定车库面积的情况下擅自确定车库价款，并且判令上诉人承担利息显失公正。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院纠正，支持上诉人的上诉请求。 阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司辩称，答辩意见与上诉状意见一致。 内蒙古圣高房地产开发有限公司述称，陈述意见与阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的意见一致。 阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司上诉请求：1、请求撤销东乌旗人民法院（2018）内2525民初1771号民事判决第三项、第四项，改判上诉人不承担给付房租义务，由被上诉人向上诉人支付房款及车库款68200元。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实不清。1、上诉人不应当向被上诉人承担给付房租义务。上诉人与被上诉人签订的协议明确约定，上诉人在2012年之前交付房屋不承担违约责任，不需要另行向被上诉人支付房租。即便协议无效，上诉人不存在应当向被上诉人支付房租的过错责任，不应当承担赔偿责任。根据双方签订协议的第六条明确约定，如果王某1、董某不交清房屋尾款，上诉人有权不为其办理产权登记。根据民诉法不告不理的原则，王某1一审主张的是违约金，一审确定双方签订协议无效，不存在承担违约责任，一审法院判决给付房屋租金超出原告的诉讼请求。2、被上诉人应当向上诉人支付房款及车库款68200元。根据一审时上诉人出示的证据《房屋分户平面图》能够证明，被上诉人得到房屋实际的面积为271.38平方米，车库为26.4平方米，应当补交房款及车库款为68200元。综上，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。 王某1、董某辩称，不同意一审判决确认合同无效。 内蒙古圣高房地产开发有限公司述称，陈述意见与阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的意见一致。 上诉人王某1、董某向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司为原告王某1、董某办理新楼房房产手续。2要求被告承担违约金210000.00元。3、本案诉讼费用全部由被告承担。 上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司、原审被告内蒙古圣高房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求:1.请求法院判令二反诉被告向反诉原告支付房款68200元,并支付欠付房款利息自2012年9月1日至还款日按年利率6%计算;2.由反诉被告承担本诉及反诉全部诉讼费用。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对于有争议的证据和事实，一审法院认定如下：因案涉工程未经市、县级人民政府作出征收决定，故双方之间签订的《协议》及《平房拆迁合同附加协议》因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而无效。上述合同虽无效，但因拆迁事宜已经实施完毕，相关房屋及车库亦已交付王某1、董某使用，故双方应当继续完成后续应尽事宜。1.关于案涉合同权利义务主体问题。王某1、董某明确表示仅要求百吉乐公司对其诉讼请求承担责任，不要求圣高公司对其诉讼请求承担责任，系自由处分民事权利，本院予以准许。因百吉乐公司系《协议》相对方，故应当参照合同履行相应义务。圣高公司、百吉乐公司均表示其反诉请求中的权利由圣高公司享有，与百吉乐公司无关，亦系自由行使民事权利，本院予以准许。2.关于案涉房产的不动产权证办理问题及逾期交房的损失问题。因办理不动产权证属于拆迁工程的应尽事宜，故百吉乐公司应当为王某1、董某办理案涉房产的不动产权证。双方签订的《协议》虽就违约金进行了约定，但因《协议》系无效合同，故该关于违约金的条款亦为无效条款。但因双方约定了交付时间，亦应当参照《协议》履行交付义务。圣高公司、百吉乐公司虽主张王某1、董某未在合同约定的2011年5月20日完成搬迁，故王某1、董某存在违约在先，圣高公司、百吉乐公司不应承担违约责任。但因该《协议》签订时间为2011年5月31日，故合同应为制式合同，双方在签订合同时应当对制式合同中存在实际上已不能履行的义务进行更正，百吉乐公司在签订合同时未对该条款进行更正，存在过错，故无权要求王某1、董某承担违约责任。双方约定2011年12月31日交付房屋。圣高公司主张交付时间为2012年9月或10月，但其未能提交证据予以证明，故本院按王某1、董某自认将交付时间确定为2012年12月20日。圣高公司迟延交付房屋的时间已达355天，应当向王某1、董某赔偿损失。损失的具体数额参照乌拉盖管理区同地段同类房屋租金给付，本院酌情确定2012年租金为20000元。具体租金计算为20000元÷365天×355天≈19452元。3.关于王某1、董某应付房款及逾期利息数额。首先，关于房款。圣高公司、百吉乐公司主张房屋面积为271.38平方米、车库面积为26.4平方米，王某1、董某则主张房屋面积270平方米、车库面积26平方米。圣高公司、百吉乐公司虽提交落款处加盖“锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司”测绘资质专用章的“房屋分户平面图”，用以证明房屋及车库面积，但因其未能提交该证据原件，故本院对其主张的房屋面积不予认可，按王某1、董某自认的房屋面积确定应当补交的差价款。因此，王某1、董某无需补交商铺差价款，仅需补交8平方米车库款。圣高公司主张按照每平方米2700元的价款补交，但其提供的《平房拆迁合同附加协议》仅载明“补差价”，未载明计价方式，故本院参照该协议计算车库每平方米单价约为2222元（40000元÷18平方米）。故应当补交的车库款为17776元（2222元×8平方米）。欠付车库款总额为57776元（40000元+17776元）。其次，关于逾期利息。王某1、董某自认房屋交付时间为2012年12月20日，故其应当自2012年12月21日（交付次日）起支付逾期利息至欠款付清之日。圣高公司主张按照年利率6%计算逾期利息，于法无据，本院依法支持按中国人民银行同期贷款利率（该利率高于年利率6%时，按年利率6%计算）。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一、关于本诉案件部分。因案涉工程未经市、县级人民政府作出征收决定，故双方之间签订的《协议》及《平房拆迁合同附加协议》因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定而无效。上述合同虽无效，但因拆迁事宜已经实施完毕，相关房屋及车库亦已交付原告王某1、董某使用，故双方应当继续完成后续应尽事宜。百吉乐公司应当为王某1、董某办理位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇2号商业楼113-313铺的不动产权证并赔偿相应房屋租金损失19452元。考虑到办理房屋权属登记所涉及的诸多其他因素，被告百吉乐公司需尽快将办理房屋权属登记所需的文件资料及需缴纳的费用报送相关部门，以便不动产权证得以顺利办理。二、关于反诉案件部分。王某1、董某在接收案涉商铺及车库后，未及时交付房款，应当交付车库款57776元并支付逾期利息。圣高公司要求自2012年9月1日起支付逾期利息，但因其未能证明双方约定了付款时间，故本院依法判令自接收房屋次日起，按中国人民银行同期贷款利率（该利率高于年利率6%时，按年利率6%计算）支付逾期利息至欠款清偿之日。综上，支持本诉原告王某1、董某要求本诉被告百吉乐公司办理商铺不动产权证及部分房屋租金的诉讼请求，驳回其他诉讼请求。支持反诉原告圣高公司要求给付车库款57776元及部分逾期利息的诉讼请求，驳回其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第三条、第四条、第八条之规定，判决：一、确认阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司与王某1、董某签订的《临街平房置换楼房协议》、《平房拆迁合同附加协议》及阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司与王某1签订的《圣高华府回迁房屋确认书》无效；二、本诉被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司于本判决生效后十五日内将为本诉原告王某1、董某办理乌拉盖管理区巴音胡硕镇X号商业楼XXXX铺不动产权证所需的文件资料及需缴纳的费用报送相关部门；三、本诉被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司给付本诉原告王某1、董某房屋租金19452元，给付时间：本判决生效后三日内；四、反诉被告王某1、董某给付反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司车库款57776元，给付时间：本判决生效后三日内；五、反诉被告王某1、董某以欠付车库款为基准，按中国人民银行同期贷款利率（该利率高于年利率6%时，按年利率6%计算）给付反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司自2012年12月21日至欠付车库款清偿之日的利息，给付时间：本判决生效后三日内；六、驳回本诉原告王某1、董某其他诉讼请求，驳回反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司、阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司其他诉讼请求。本诉案件受理费4450元减半收取2225元（本诉原告董某已预交2225元），由本诉原告王某1、董某负担2019元，本诉被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司负担206元；反诉案件受理费753元（反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司已预交753元），由反诉原告内蒙古圣高房地产开发有限公司负担115元，反诉被告王某1、董某负担638元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王某1、董某向本院提交证据：租房合同书一份（出示原件，提交复印件），证明一审判决判项中第三项判决补偿的房租不合理。上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司质证意见，对证据三性均不认可。在签订临街平房置换协议时已经明确了给付3000元的搬家费和房租。根据双方签订协议第八条，明确约定在2011年5月20日不能顺利拆迁，房屋拆迁置换楼房由一年交付变为两年交付。这个协议是格式条款，合同本身看出双方签订日期已经超过2011年5月20日，交房日期应顺延一年。原审被告内蒙古圣高房地产开发有限公司的意见与阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的意见一致。本院认为，租房合同书的真实性无法确认，对上述证据本院不予采信。 上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司向本院提交证据：车库的房屋分户平面图一份（出示原件，提交复印件），证明车库的面积为26.4平米。上诉人王某1、董某质证意见，没有异议。原审被告内蒙古圣高房地产开发有限公司的意见与阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的意见一致。本院认为，上诉人王某1、董某对车库的房屋分户平面图没有异议，对上述证据本院予以采信。 经二审审理查明，上诉人王某1、董某与上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司于2011年5月31日签订《临街平房置换楼房协议》及《平房拆迁合同附加协议》。合同甲方为阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司（以下简称百吉乐公司），合同乙方为王某1、董某。《临街平房置换楼房协议》约定：甲方建设乌拉盖管理区圣高华府小区，拆迁乙方的平房并置换楼房商厅。置换后的楼房面积以房产测绘面积为准相差面积按该处商厅（或住宅）销售价格对所差面积的差价进行多退少补（商厅价格4000元/㎡，住宅价格2000元/㎡），在楼房交付使用前结清。该协议第五条约定:甲方在双方拆迁协议签订后，十日内向乙方支付搬迁费及房租费3000元人民币；甲方负责办理新楼房产权过户手续。乙方在十日内（2011年6月3日）搬迁完毕。该协议第六条约定：验收合格后，甲方将置换楼房与2011年12月31日前交付使用，乙方接到回迁通知后，十日内交清各项费用，缴清费用后甲方方能将所置换的楼房的钥匙交给乙方；楼房交付使用后，乙方应积极配合甲方办理产权证。协议第七条约定了违约赔偿：本协议签订后,如有单方违约,违约方向另一方每天支付违约金1000元人民币。协议第八条约定：房屋拆迁置换工作如因其他住户要求过高，房屋拆迁置换工作进度缓慢，2011年5月20日前不能顺利拆迁，房屋拆迁置换的楼房工期由一年交付使用改为二年交付使用，甲方不确定交付使用日期，甲方逾期交工时不付预期时乙方的周转房租金，不视为甲方违约。协议还约定了其他事项。《平房拆迁合同附加协议》约定：甲方按乙方的要求让利给乙方，在原有拆迁合同的基础上增加开间宽度为0.5m，18平米车库一个，房屋置换面积按原合同执行，乙方付甲方现金40000元（备注：补差价），车库面向南。同日，百吉乐公司与王某1签订《平房改楼房产权移交验收协议》，协议甲方为百吉乐公司，乙方为王某1。协议约定：根据《平房改楼房置换协议》，乙方按协议约定时间内，搬迁全部完成，并且把该平房房产证及土地证移交给甲方，双方对室内外设施无争议，对供电等所有费用无争议，甲方把搬迁补偿费全部支付到位，从即日起同意拆除旧平房。另，双方于2011年10月10日签订内容为：“回迁车库南区X#楼XX，建筑面积约26.67㎡，预计交房时间为2012年8月31日，交房面积以房产管理所测绘面积为准。”的《圣高华府回迁房屋确认书》。双方均认可约定置换后交付270平米的商厅。协议签订后,王某1、董某按照协议约定履行了搬迁及交付房产证、土地证的义务,百吉乐公司于2012年l2月20日交付涉案房屋，于2014年10月份交付涉案车库，百吉乐公司未给王某1、董某办理新楼房的手续,王某1、董某未交纳让利给二人的18平米车库款40000元，并且未补交房屋及车库平米差价款。王某1、董某明确表示仅要求百吉乐公司对其诉讼请求承担责任，不要求内蒙古圣高房地产开发有限公司（以下简称圣高公司）对其诉讼请求承担责任，系自由处分民事权利，本院予以准许。圣高公司、百吉乐公司均表示其反诉请求中的权利由圣高公司享有，与百吉乐公司无关，系自由行使民事权利，本院予以准许。 另查明，百吉乐公司在一审庭审中提交的两份房屋分户平面图均系复印件，在一审法院限定的时间内也未将原件提交法院核对。在本院二审庭审中，百吉乐公司当庭出示车库的房屋分户平面图原件。 本院认为，本案的争议焦点为：1、《临街平房置换楼房协议》、《平房拆迁合同附加协议》及《圣高华府回迁房屋确认书》是否为无效合同；2、一审判决确定的王某1、董某给付圣高公司车库款57776元及利息是否合理；3、一审判决确定的百吉乐公司给付王某1、董某房屋租金19452元是否合理；4、王某1、董某是否应向百吉乐公司补交房款。 关于第1个争议焦点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，应当由市、县级人民政府负责。本案涉及的房屋拆迁活动，未经政府部门组织征收。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《临街平房置换楼房协议》、《平房拆迁合同附加协议》及《圣高华府回迁房屋确认书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 关于第2个争议焦点，首先，上述合同虽无效，但因拆迁事宜已经实施完毕，相关房屋及车库亦已交付上诉人王某1、董某使用，故双方应当继续完成后续应尽事宜。本案中，百吉乐公司与王某1、董某签订的《圣高华府回迁房屋确认书》中约定：回迁车库建筑面积约26.67㎡，以房产管理所测绘面积为准。根据百吉乐公司提交的，由锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司出具的房屋分户平面图中记载的“X#住宅楼车库02建筑面积26.40㎡”的内容，本院对涉案车库面积为26.40㎡予以确认。王某1、董某应向百吉乐公司支付18平方米车库欠款40000元，及补交8.4平方米车库款。圣高公司主张按照每平方米2700元的价款补交，但其提供的《平房拆迁合同附加协议》仅载明“补差价”，未载明计价方式，故本院参照该协议计算车库每平方米单价约为2222元（40000元÷18平方米），故应当补交的车库款为18665元（2222元×8.4平方米）。欠付车库款总额为58665元（40000元+18665元）。其次，关于逾期利息，本案中，上诉人王某1、董某的原房屋已经拆除，合同已经基本履行完毕，对涉案房屋及车库，双方均未主张返还钱款或腾退房屋。上诉人百吉乐公司将约定的房屋及车库交付王某1、董某占有使用后，至今未为二人办理房屋权属登记手续，存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院对上诉人百吉乐公司主张的逾期利息不予支持。 关于第3个争议焦点，因上诉人王某1、董某的起诉状中没有关于要求法院判令给付房屋租金的诉讼请求，故一审判决第三项超出其诉讼请求，本院予以纠正。 关于第4个争议焦点，双方当事人均认可约定置换后交付270平方米的商铺，《临街平房置换楼房协议》中虽然约定“置换后的楼房面积以房产测绘面积为准相差面积按该处商厅（或住宅）销售价格对所差面积的差价进行多退少补”，但百吉乐公司与圣高公司提交落款处加盖“锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司”测绘资质专用章的“房屋分户平面图”系证据复印件，故本院对其主张的房屋面积为271.38平方米不予认可，按王某1、董某自认的房屋面积确定应当补交的差价款。因此，王某1、董某无需补交商铺差价款。 另，关于上诉人王某1、董某要求百吉乐公司承担违约金210000元的诉讼请求，其依据的是双方签订的《临街平房置换楼房协议》中第七条关于违约赔偿的约定，因该合同无效，并且上诉人王某1、董某在履行该合同时未按合同约定补交车库款及房屋、车库平米差价款，存在过错。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对上诉人王某1、董某关于违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，上诉人王某1、董某的上诉请求部分成立，上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2018）内2525民初1771号民事判决第一项、第二项； 二、撤销内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2018）内2525民初1771号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项； 三、上诉人王某1、董某给付原审被告内蒙古圣高房地产开发有限公司车库款58665元，给付时间：本判决生效后三日内； 四、驳回上诉人王某1、董某其他诉讼请求，驳回上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司、原审被告（反诉原告）内蒙古圣高房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费2225元，由上诉人王某1、董某负担；一审反诉案件受理费753元，由上诉人王某1、董某负担648元，原审被告（反诉原告）内蒙古圣高房地产开发有限公司负担105元。二审案件受理费7885元，（上诉人王某1、董某预交4676元，上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司预交3209元），由上诉人王某1、董某负担6781元，上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司负担1104元。 本判决为终审判决。 审判长 格日勒图雅 审判员 冯 逸 岩 审判员 任   力 二〇一九年五月十三日 书记员 冀 雅 赛 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。