江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初332号 原告（反诉被告，以下同）：镇江市京口区正东路街道京口路社区居民委员会，住所地镇江市京口区京口路88号。 负责人：赵小林，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：徐立新，江苏金华通律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下同）：宇天实业国际有限公司，住所地香港北角电气道18号百家利中心12楼。 法定代表人：商皇冠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：束薏芳，江苏锦创律师事务所律师。 原告镇江市京口区正东路街道京口路社区居民委员会（以下简称为京口路社区居委会）与被告宇天实业国际有限公司（以下简称为宇天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告宇天公司向本院提出反诉。经审查，本院决定将本诉与反诉合并审理，于2019年5月14日再次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告京口路社区居委会的诉讼代理人徐立新、被告宇天公司的诉讼代理人束薏芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京口路社区居委会向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的房屋租金共计294.833万元及自2014年6月4日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的逾期利息；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年元月18日，原、被告双方签订房屋租赁协议一份，约定被告租赁原告位于本市京口区、面积约2100平方米的综合用房用于公司经营。租赁期限12年，自2006年元月18日至2018年元月17日止，租金按年递增，总额为人民币700万元整。截至2013年底，被告一直表示生意不好，无法全额交纳租金，仅陆续交纳租金共计140万元。2014年6月，被告因经营困境与原告协商，要求解除双方的租赁协议，双方确定至2014年6月18日的租金总额为434.833万元，扣除已经支付的款项后尚欠租金294.833万元。其后由于被告发生恶性经营事件无法兑现承诺，对于拖欠的租金，虽经多次协商均无法达成一致，故诉至法院。 被告宇天公司辩称：1、被告是根据原告要求响应京口区政府招商引资的号召，与原告投资合作经营，期盼实现双赢；2、原告并未按约履行自己的义务，即在房屋的状况、面积等方面存在违约；3、原告并未与被告协商一致解除合同，其行为属单方违约提前终止合同的行为；4、原告早在2014年6月下旬就已对房屋进行了封闭，且将被告的财物移走；5、被告为了合作经营投入了数百万元对房屋进行了改造（装饰装修及扩建）、搭建了二楼，同时购置了大量的设备，所有这些在原告单方终止合同后，均由原告方享有，且已对外进行了房屋租赁，其中就包括被告所投入的大量资产设备；6、原告从未与被告就合同的解除进行过交接手续，事实上被告产生了巨额亏损，该事实原告在与被告接触的过程中均是认可的；7、原告清楚与我方签订租赁协议是为了设立宇天实业（镇江）有限公司（以下简称为宇天镇江公司），事实上，也是在双方协议签订后，由原告方为被告向镇江市工商部门，办理了镇江宇天企业的工商登记事项，并由被告向工商机关提供了相应证据材料；8、原告与被告签订租赁协议后，并未实际交付房屋，其原因是出租房屋并非是原告固有或建造，是原告向开发商购买，原告并无证据证明对于涉案出租房屋原告已向开发商购买并交易成功，因为事实上十几年来原告并未提供房屋所有权证明，同时也未提供其确实向开发商支付了购房款的证据。鉴于作为房屋购买方的原告与开发商客观上存在购房争议，导致房屋租赁协议签订后，原告无法向被告交付房屋，事后鉴于被告的催促，原告仅将半拉子工程的房屋提供给被告设立宇天镇江公司。此后，被告作为镇江宇天公司的投资股东，投入了数百万巨资对该房屋进行建筑施工、装饰装潢，并经原告同意对房屋进行了增扩建，但2010年原告又将该房屋与实际使用人京口区爱我汽车生活馆签订合作协议，将该房屋作为合作条件，至2014年6月下旬，原告擅自将爱我汽车生活馆进行查封，并将里面的财物及相应的汽修设备移至他处保管，而将整个房屋向其他多人出租资金，在此之前，原告就已将部门房屋收回，出租给他人开面馆收取租金；9、鉴于上述事实，原告事实上明知是和房屋的实际使用人而不是本案被告发生的租赁关系，同时原告也从未按约向被告开具过江苏省事业单位收费凭据，鉴于上述事实，原告所诉主体不适格。同时，原告一再违约，客观上已给宇天镇江公司的投资股东即本案被告造成了巨额财产损失，因为2014年6月以后原告已实际控制占有了被告投入数百万巨资对该房屋进行建造装饰装潢及相应的设备，事实上，已经认可了被告的投入，因此，原告诉请要求被告向其支付290余万元的拖欠房租不能成立。 宇天公司向我院提出反诉，请求判令：1、反诉被告依约出具《江苏省行政事业单位结算凭证》，并依法开具相应的税务发票；2、反诉被告赔偿损失100万元；3、反诉被告按约支付单方解除合同的补偿金20万元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告在落实镇江市京口区政府招商引资的指标过程中，特邀反诉原告来镇江投资办企业，以便实现将其并未交易成功的房屋作为反诉原告新设企业的经营场所，在2006年1月18日要求反诉原告与其签订了一份《租赁协议》后，反诉被告依据该协议向镇江市工商局提交了设立“宇天实业（镇江）有限公司（以下简称宇天镇江公司）”工商登记所需的材料。因签约时反诉被告出租的房屋确实尚未交易成功，故在同年5月20日要求反诉人与其重新签订了一份《合作协议》。因反诉被告与反诉原告签约时客观上拖欠开发商的购房款，使得房屋迟迟无法交付，根本无法提供反诉被告为反诉原告办理工商登记出具的“住所和经营场所使用证明”的房屋，后经反诉原告多次催促，2008年只能交付仅有立柱、且整个房屋的门窗、水电、消防等设施均不到位的“半拉子”空壳房。反诉原告作为宇天镇江公司的投资股东，为实现宇天镇江公司的经营目的，不得不投入巨资，先后对该“半拉子”空壳房内的消防、水、电（含扩容）进行了安装，完善房屋内外的基本设施（砌墙并安装所有的门窗，对室内地坪及室外停车场地进行水泥浇筑，建室内、外厕所等）。并征得反诉被告的同意对房屋进行了增扩的改建（扩建了一楼、增建了二楼及沿街的多间门面房），后又对所有的房屋（包括增、扩部分）二度进行了装修、装潢，同时安装了中央空调。在此基础上购置了大量的汽车维修、保养及美容设备和原材料，并配置了大量的经营、办公设备及用品。据此，反诉被告才未实行“先交后租”。反诉被告为从实际出发，在2010年2月8日又将仍未交易成功的房屋与京口区爱我汽车生活馆签订了《合作协议》，并将部分沿街门面房（均为反诉原告所投资）出租给他人开设面馆收取了租金。时至2014年6月下旬，反诉被告就已将房屋全部收回，室内财物搬移后已将房屋全部出租给了多人经营。鉴于上述情况，反诉被告无法在签约时向反诉原告提供2100平方米，具有办公、营业、仓库等用房的经营场所。至今也无法证明确实购买了2100平方米的房屋，也不能证明开发商将2100平方米的营业房确实出售给了反诉被告（反诉被告提供的证据不仅自相矛盾，且违法事实清楚）。相反，我方为响应反诉被告落实京口区招商引资的政策，作为宇天镇江公司的投资股东，实际投入了数百万元的巨资却落得血本无归，造成了巨额的损失。最终却给反诉被告带来了实实在在的办公、生产、营业、仓库等用房的出租经营场所。使得原本仅有立柱的“半拉子”空壳房，不仅门窗完备，且水电、空调等装饰、装修一应俱全，厕所、停车场地配套。事实上，反诉被告早已实际获取了反诉原告对房屋的全部投入，而反诉被告却始终未能证明其出租房屋符合其经营场所使用证明的条件（房屋结构、状况及面积等），更未提供其出租房屋的合法、有效的房屋产权证明。同时，反诉被告明显违反了收租、供水、供电、合同履行期限、调解的诸多合同义务，具有明显的违约行为。为切实维护自身的合法权益，请求判决支持反诉原告的反诉请求。 针对被告的反诉，原告辩称：1、反诉原告要求我方开具发票不属于人民法院受案范围；2、反诉原告要求我方赔偿损失无事实与法律依据，双方签订了真实有效的房屋租赁协议，并且约定以现状出租，合同约定双方都应履行，房屋已经交付反诉原告使用，反诉原告也支付了部分的房屋租金；3、其后由于反诉原告陈述资金困难一直拖欠，2014年由于反诉原告的过错使其合作伙伴产生巨额债务，导致企业被哄抢，同时该企业也未通过工商部门的登记年检，2015年被吊销营业执照后，反诉原告不得从事经营活动，即使有造成相关损失，我方没有对此非法干涉，而是在与反诉原告法定代表人的沟通中由反诉原告提出要求我们协助监管。综上，我方没有侵害反诉原告任何权利，不存在任何违约行为，也没有因为我们的行为导致反诉原告的损失。综上，请求法院查清事实依法判决。 经审理查明：2006年元月18日，原镇江市京口区象山乡京口路社区作为甲方（原告的前身，后名称变更为原告）与作为乙方的被告宇天公司签订《租赁协议》一份，约定甲方将位于塔山路2号（丹徒区人民医院对面）的面积2100平方米的综合用房出租给乙方，用于新办一个注册资金300万美元的公司或企业。租赁期限为十二年，即自2006年元月18日至2018年元月17日止。租金总计700万元整，第一年20万元，第二年30万元，第三年40万元，第四年至第七年每年60万元，从第八年至第十二年每年74万元，签订本协议时一次性交清第一年租金，以后每年分两次交清当年租金，即六月二十五日前交一半，十二月二十五日前交一半。甲方将现有综合用房按现状交付给乙方，并提供水、电源。乙方为招商需要，可以对整体场地进行设计、分割、装潢，但不能影响房屋主体结构，涉及结构变动必须通知甲方，征得甲方同意。该租赁协议签订后，原告按约将租赁物交付给被告宇天公司用于开设了前述宇天镇江公司经营使用，后宇天镇江公司变更企业名称为遨宇汽车服务（镇江）有限公司，该公司逾期不接受年检被镇江市工商局于2011年9月6日吊销营业执照并下达了《行政处罚决定书》。2012年8月6日，被告宇天公司的法定代表人商皇冠向镇江市工商局京口分局提出申请将原由其作为投资人的“镇江市京口区爱我汽车生活馆（以下简称爱我汽车生活馆，该生活馆的全部经营场所均来自于前述《租赁协议》中被告宇天公司所承租的租赁房屋）”变更为投资人周浩伟。2014年6月，因周浩伟涉及债务纠纷，爱我汽车生活馆正常的生产经营受到影响，因原告方认为爱我汽车生活馆的财物、设备可能要遭受损失，故经正东路派出所同意，对爱我汽车生活馆采取了临时保护措施及张贴封条，并于当月下旬实际取得了对本案所涉租赁房屋的控制权，收回了所出租的房屋，原、被告之间的《租赁协议》至此已实际终止。本案庭审过程中，原告方提供了一份落款时间为2015年7月14日、已打印成文但双方当事人未签字盖章的《调解协议书》，该拟就的《调解协议书》当事双方为原告（甲方）与被告（乙方），《调解协议书》主要内容为“2006年元月18日，甲、乙双方签订房屋租赁协议，乙方租赁甲方位于、面积约2100平方米的综合用房用于公司经营。租赁期限为12年，自2006年元月18日至2018年元月17日止，租金按年交付，共计700万元整。截止2014年6月，乙方应交租金434.883万元，实交房租140万元，尚欠租金294.833万元，甲方为了避免更大的经济损失，申请解除《租赁协议》。经调解，双方自愿达成如下协议：因乙方不能按期足额交纳房屋租金，截止2014年6月，乙方尚欠甲方房屋租金294.833万元。经双方协商一致，解除双方在2006年元月18日签订的房屋《租赁协议》，甲方收回位于综合用房的使用权，乙方所欠房款，甲方可向法院申请执行。此调解协议经双方签字（盖章）生效……”，本案审理过程中被告认为该《调解协议书》并未实际签字盖章，对其内容不予认可，但要求其明确反诉请求中需反诉被告京口路社区居委会赔偿100万元的损失数额如何得来时，其认为双方已经明确爱我汽车生活馆的财产价值为总金额3947876.2元，既然爱我汽车生活馆的财产已被原告控制获取，那么反诉主张100万元便是反诉被告同意用该资产折抵所被拖欠的租金后会有差额100万元。 另查，按照原、被告双方于2006年元月18日所签订的《租赁协议》中约定的租金标准计算，截至2014年6月原告实际收回租赁房屋时，被告应给付原告房租合计434.833万元。对于已支付原告的房租数额，被告认为举证责任在于原告，其仅能提供两张金额合计为100万元（40万元+60万元）的结算票据，原告自认已收到房租140万元。 再查，对于本案所涉出租房屋使用权是否为原告所有、原告是否有权利主张的问题，原告提供了其与该房屋出售方的买卖合同及房屋建设方出具的证明予以证实。 上述事实，有《租赁协议》、被告出具的两份《承诺书》、派出所处警记录、《情况说明》、工商登记资料查询表、租金收据、《合作协议》、《补充协议》及附件、营业执照、市场登记资料、房屋及设备照片、添置设备明细表、当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为：原、被告双方于2006年元月18日签订的房屋《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性、管理性规定，合法有效。双方均应恪守合约，秉着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案中，原告按约将所出租的房屋交付于被告使用，被告亦应按约履行其作为承租方及时给付租金的义务。现其逾期未予支付，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告给付所欠租金及产生的逾期利息损失之主张，有相应的事实与法律依据，本院予以支持。在被告具体已给付多少租金的举证责任分配上，被告作为房屋承租方，依法自应对其所交纳的租金数额承担举证责任，现仅能举证已给付租金100万元，本院据此结合原告的自认，确定被告已向原告交纳的租金共计为140万元，故扣减该140万元后，被告还应给付原告欠付的租金294.833万元。对于逾期利息损失，因双方在《租赁协议》中明确约定每年分两次交清，2014年上半年的租金届满期限应为2014年6月25日，原告主张从2014年6月4日即开始计算逾期利息无事实不当，逾期利息的起算时间应从逾期之日起第二日即2014年6月26日起算为宜。 虽然作为承租人的被告宇天公司辩称在该《租赁协议》的后期履行过程中实际由另一主体爱我汽车生活馆在使用，但原告现基于其与被告签订的《租赁协议》主张欠付租金，只要原、被告之间的租赁合同关系未终止，被告即应按照《租赁协议》的约定租金标准支付租金，如其认为爱我汽车生活馆才是后期的实际使用人，可依照双方的约定和法律规定另行追偿，与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理。 此外，被告宇天公司辩称的原、被告主体是否适格问题。对于原告的主体是否适格问题，被告宇天公司的主要理由为原告至今未取得该出租房屋的产权证书、无法证实其已将符合面积、房屋结构、水电等条件的出租房屋交付被告，对此，因相关法律规定并未将取得房屋产权证书（对建设规划许可证有规定）作为租赁合同合法有效的必要条件，原、被告双方自愿签订的《租赁协议》中也明确约定是“将综合用房按现状交付……”，被告承租该房屋后进行的水电改造、房屋装潢和添置设备等投入，为其保证正常经营所需，并非《租赁协议》中约定的应由原告承担的义务。对于该房屋使用权是否为原告所有、原告是否有权利主张的问题，原告已提供了买卖合同及房屋建设方出具的证明予以证实，故其作为出租人在本案中以原告身份主张所欠租金，主体适格。对于被告宇天公司作为被告的身份是否适格问题，被告宇天公司辩称在《租赁协议》的第第一条明确了租赁房屋是用于新办一个注册资金为300万元的公司或企业，故宇天公司不是本案适格被告。虽然双方签订的租赁协议中确有该约定，但该约定内容恰恰仅为约定租赁物的用途，而与合同责任主体的承担无关。被告宇天公司租用该租赁物后，具体是否用于设立经营该规模的公司，均无影响。因被告宇天公司与原告签订的《租赁协议》中签字盖章的一方当事人为宇天公司，合同内容系宇天公司与原告之间形成的意思表示，此合同仅对签订双方具有约束力。即使订立该租赁合同的目的是为了设立公司，但该设立的公司不能自动成为租赁合同的主体，这是合同相对性原则的要求，原告在与被告方签订《租赁协议》后并无义务去控制其使用租赁物的具体事宜。因此被告宇天公司仍是履行租赁协议的主体，被告宇天公司作为案涉租赁合同的相对人，是本案的适格被告，应承担给付租金及逾期利息损失的相应责任，被告宇天公司的辩解理由无约定、法定依据，本院不予采纳。 至于反诉原告对反诉被告提出的诉讼请求，第一项反诉请求要求反诉被告出具《江苏省行政事业单位结算凭证》并依法开具税务发票，因不属于人民法院案件受理范围，本院对此不予理涉，反诉原告可依法另行主张；第二项、第三项反诉请求为要求反诉被告赔偿其租赁损失差额100万元及反诉被告单方解约的补偿金20万元，对此，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，如举证不能，应承担相应的不利法律后果。反诉原告认为其投入数百万元进行装饰装修并添置的财产设备已为原告所控制获取，即使反诉被告所称的欠交租金数额存在，扣除该租金数额之后仍有100万元的差额，但反诉原告未能提供证据证实该部分财产的具体价值数额。同理，对于反诉原告所主张的因反诉被告单方解约需承担的违约补偿金20万元，其既未能提供充分证据证实是反诉被告单方违约解除合同事实的存在，也未能举证证实该违约补偿金20万元的损失组成依据。故对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宇天实业国际有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告镇江市京口区正东路街道京口路社区居民委员会租金2948330元及逾期利息（自2014年6月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算）； 二、驳回反诉原告宇天实业国际有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30387元（原告已预交），由被告宇天实业国际有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告镇江市京口区正东路街道京口路社区居民委员会；反诉案件受理费15600元，减半收取7800元，由反诉原告宇天实业国际有限公司负担（反诉原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  吴福君 人民陪审员  许国祥 人民陪审员  孙玉华 二〇一九年五月十六日 书 记 员  陈 香