u广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3433号原告：广州市双冠创意园投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街钟一钟四工业区油站后面。法定代表人：刘建华，职务董事长。委托诉讼代理人：罗伟琳，该司员工。被告：李明，男，1991年10月2日出生，汉族，住重庆市开县。原告广州市双冠创意园投资有限公司（以下简称双冠公司）诉被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双冠公司的委托诉讼代理人罗伟琳到庭参加了诉讼，李明经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双冠公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年1月13日签订《创意谷租赁合同》（合同编号：短租字2018年第01002号）已于2018年11月26日合法解除；2.原告没收被告支付的合同履约保证金130738元；3.被告向原告支付租金261476元，水电、垃圾费44840.81元，因逾期支付租金、水电、垃圾费产生的违约金44438.35元，共计350755.16元（上述违约金暂计至2018年11月26日，应计至实际清偿之日）；4.被告向原告支付双倍房屋使用费161243.54元（自2018年11月26日起计至2019年1月1日，共计37天）；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2018年1月13日签订《创意谷租赁合同》（合同编号：短租字2018年第01002号），约定被告向原告租赁位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路11号长华创意谷自编B区11栋×号物业，被告应于每月5日向原告支付当月租金及上月的水电费等费用，如被告逾期交付租金、水电费等应缴费用，原告可依据合同第七条第2款及第条第5、6款之约定收取违约金，逾期三十天以上视为被告根本性违约，原告有权解除合同、没收保证金，一切被告投入的设备、装修、预留物品无偿归原告所有，如被告无正当理由不办理交接手续或相关退租手续的，原告有权采取措施收回物业，自逾期交回物业之日起被告应按合同约定的租金标准双倍向原告支付使用费。合同签订后，原告依约向被告出租该物业，但被告自2018年7月起未按时、足额向原告支付租金及水电费等相关费用，截止至2018年11月26日止，被告已拖欠原告租金、水电费等费用累计350755.16元。为此，原告多次致电被告均无法联系，原告分别于2018年8月5日、2018年8月28日及2018年9月25日发出催款通知书向被告催讨支付上述租金及水电费等费用，但被告不予理会。为此，原告委托广东格林律师事务所于2018年11月26日向被告发出《律师函》通知被告正式解除《创意谷租赁合同》。然而，被告始终置之不理，不予支付分文，拒绝与原告办理物业退租及交接手续。为避免造成更大损失，原告于2018年12月29日至2019年1月1日期间对该物业物品在律师见证下进行了清场处理，并于2019年1月1日重新出租。原告认为，原、被告双方签订的《创意谷租赁合同》真实、合法、有效，被告理应严格依约向原告支付租金及水电费等费用。被告拖欠支付租金及水电费等费用，严重违反了《创意谷租赁合同》的约定，已构成根本性违约。原告为维护自身的合法权益诉至法院。李明无答辩，亦未在举证期限内提交证据。双冠公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，并出示了相关证据原件，李明经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对双冠公司提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对双冠公司提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路×号（自编厂房11）物业的建筑面积为4208.96平方米，登记权属人为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社。该村出具书面证明，载明双冠公司可以出租、分租、使用该物业。2.2018年1月13日，双冠公司（出租方、甲方）与李明（承租方、乙方）签订《创意谷租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方将位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路11号长华创意谷自编B区11栋×号物业（以下简称涉讼物业）出租给乙方，面积1233.38平方米；租赁期限自2018年5月26日起至2028年1月25日止，其中2018年1月26日至2018年5月25日为乙方装修期，不收取租金；乙方向甲方缴纳履约保证金130738元，保证金不作租金使用；租金标准为53元/㎡/月，每年递增3%，即2018年5月26日至2019年1月25日的月租金标准为65369元，2019年1月26日至2020年1月25日的月租金为67330元；水电费按水电部门收费标准由甲方委托的物业管理公司代收代缴，公用水电费按总用量分摊计算至每户，乙方须按约定支付水电费，逾期支付十天以上可作停水、电处理，由此造成的损失由乙方承担；乙方对物业进行装修前需向甲方缴纳装修保证金10000元，乙方装修完工并经甲方检验符合《装修技术要求》的约定及没有违反《长华创意谷装修管理协议》的情况下，由甲方将该装修保证金无息退还乙方；按“先交租后使用”原则，乙方于每月5日前向甲方交付当月的租金，同时向甲方交付上月的水、电费；甲方应于2018年1月26日前按本合同附件的交楼标准将物业交付乙方使用；合同期满或终止时，乙方应将物业内物品清理搬迁完毕，并将物业交还给甲方，如在本合同届满之日或终止日起五日后物业内仍有预留物品，视为乙方放弃其所有权，无偿归甲方所有，甲方有权处理；合同期满或因乙方违约而甲方收回物业，如乙方无正当理由不办理交接手续或相关退租手续的，甲方有权采取措施收回物业，从逾期交回物业之日起乙方应按本合同约定的当时的租金标准的双倍向甲方支付使用费；乙方逾期交付租金、水电等应交费用的，逾期每天按应交款的2‰向甲方支付违约金，逾期三十天以上视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同、没收保证金，一切乙方投入的设备、装修无偿归甲方所有；合同期满或解除如乙方逾期交回物业的，则自逾期之日起乙方按当月租金标准的双倍标准向甲方支付物业使用费；双方按以下地址向对方以邮政速递形式寄出的通知文件，从寄发之日起七天内，不论退回或收到，均视为对方收到并知悉文件内容，如直接送达，送达日为收到日；等等。3.李明已向双冠公司支付履约保证金130738元及装修保证金10000元，双冠公司于2018年1月23日将涉讼物业交李明使用。4.双冠公司分别于2018年8月18日、2018年9月3日及2018年10月10日向李明在合同中载明的通讯地址邮寄《催告付款通知函》及《再次催告付款通知函》，催告李明支付拖欠的租金、水电费及违约金等费用。5.2018年11月27日，广东格林律师事务所受双冠公司委托向李明在合同中载明的通讯地址邮寄《律师函》，告知李明截至2018年11月5日止，拖欠的租金及水电费等相关费用共计337876.27元，双冠公司根据合同约定行使合同解除权，李明应在接函后3日内向双冠公司清偿租金及水电费等费用，并清理物业内物品，恢复物业原状，与双冠公司办理物业退租及交接手续，否则李明将承担除上述所列责任外的其他违约责任。该邮件于2018年11月28日妥投。6.2018年12月29日至2019年1月1日期间，双冠公司清点涉讼物业的物品，并将清点后的物品搬离存放至涉讼物业所在小区的01栋25号、29号，双冠公司同时委托广东上兵律师事务所对上述清点、搬离过程进行见证，该所出具了相应《律师见证书》。7.2019年1月1日，双冠公司将涉讼物业另行出租，租赁日期自2019年1月1日起算。庭审过程中，双冠公司称《律师函》于2018年11月28日送达李明，故合同自2018年11月28日起解除，并向本院提交了其司制作的《欠费明细表》，主张李明自2018年8月1日起未再缴纳租金、水电费及垃圾费等，共拖欠涉讼物业2018年8月1日至2018年11月28日期间的租金261476元，2018年7月1日至2018年11月30日期间的水费1123.2元、电费41630.7元、公摊水电费1346.86元及垃圾费740.05元。合同约定逾期支付租金、水电费等，每日按应交款千分之二的标准计算违约金，故李明应以每月拖欠的金额为本金，按每天千分之二的标准向其司计付违约金，其中每月租金的违约金自当月6日起计，水电费、垃圾费的违约金自次月6日起计，均计至实际清偿之日止。另根据合同约定，李明逾期交还涉讼物业，应自逾期之日起双倍向其司支付物业使用费，因合同已于2018年11月28日解除，而其司于2019年1月1日收回涉讼物业并重新对外出租，故李明应按每月130738元（65369元×2）的标准向其司计付涉讼物业2018年11月29日至2018年12月31日期间的占有使用费。另双冠公司确认装修保证金10000元尚未退还李明，并表示同意以该装修保证金抵扣李明拖欠的各项费用。本院认为：双冠公司与李明签订的《创意谷租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。关于合同解除的问题。合同约定李明逾期支付租金、水电费等费用超过30日的，双冠公司有权解除合同。现双冠公司主张李明未支付自2018年8月1日始的租金超过30日，李明未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的责任，故双冠公司该项主张成立，因李明逾期支付租金超过30日，构成根本违约，双冠公司依合同约定有权解除合同，并有权没收履约保证金130738元。双冠公司已向李明发出《律师函》通知合同解除，该通知于2018年11月28日送达，故合同于2018年11月28日解除。关于租金及占有使用费的问题。合同解除前，李明应当依照合同约定的标准支付租金。李明于2018年8月1日开始拖欠租金至合同解除之日即2018年11月28日，故应向双冠公司支付租金257118.07元（65369元/月×3个月+65369元/30日×28日）。因双冠公司于庭审中明确表示同意以装修保证金抵扣拖欠的费用，故经抵扣后，李明尚应向双冠公司支付租金247118.07元（257118.07元-10000元）。而合同解除后，李明未及时向双冠公司交付涉讼物业，应当向双冠公司支付占有使用费。而就占有使用费的计算标准，合同约定为两倍租金，其中多出的一倍租金应视为违约金性质，即李明逾期交付涉讼物业的违约责任。本院认为，交付物业是解除合同的法律后果，合同已对解除合同的违约责任作出约定，再对合同解除后逾期交付物业追究违约责任，等同于双倍处罚，显然有失公平，且远超过双冠公司的实际损失。故双冠公司请求按照合同约定的租金标准的双倍计算占有使用费本院不予支持。李明逾期交付涉讼物业属于事实占有，可参照合同约定的租金标准计算占有使用费。双冠公司于2018年11月28日向李明送达了解除合同的通知，并于2018年12月29日至2018年12月31日期间在律师事务所的见证下清空并收回涉讼物业，合同解除之日与涉讼物业收回之日相距约一月，可见双冠公司已在合理时间内采取适当措施止损，故就双冠公司要求李明支付涉讼物业2018年11月29日至2018年12月31日期间的占有使用费的主张，本院予以采信。因此，李明应向双冠公司支付涉讼物业2018年11月29日至2018年12月31日期间的占有使用费71695.03元（65369元/月×1个月+65369元/31日×3日），就双冠公司诉请中超出的部分，本院不予支持。关于拖欠的水电费、垃圾费问题。双冠公司要求李明支付涉讼物业2018年7月1日至2018年11月30日期间的水费1123.2元、电费41630.7元、公摊水电费1346.86元及垃圾费740.05元，合共44840.81元，而李明未举证证明其已缴纳上述费用，应承担举证不能的后果，故对双冠公司该项诉请，本院予以支持。关于迟延支付租金、水电费等费用的违约金问题。合同约定每月5日应支付当月的租金及上月的水电费等，逾期不支付应当按照每日2‰的标准支付违约金。由于双冠公司逾期收取租金、水电费等费用的损失主要为利息损失，故本院酌情调整违约金标准为中国人民银行同期同类贷款利率。故李明应以每月拖欠的各项费用为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准向双冠公司计付利息，其中每月租金的利息自当月6日起计，水电费、垃圾费的利息自次月6日起计，均计至实际清偿之日止（每月拖欠的租金、水费、电费、公摊水电费及垃圾费的本金详见双冠公司提交的《欠费明细表》）。综上，本院对双冠公司诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认广州市双冠创意园投资有限公司与李明于2018年1月13日签订的《创意谷租赁合同》已于2018年11月28日解除；二、李明支付的履约保证金130738元归广州市双冠创意园投资有限公司所有；三、李明于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市双冠创意园投资有限公司支付2018年8月1日至2018年11月28日期间的租金247118.07元，2018年7月1日至2018年11月30日期间的水费1123.2元、电费41630.7元、公摊水电费1346.86元和垃圾费740.05元及其利息【每月拖欠的租金、水费、电费、公摊水电费及垃圾费的利息分别以每月拖欠的各项费用（具体金额详见双冠公司提交的《欠费明细表》）为本金，均参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计至实际清偿之日止，其中租金的利息自当月6日起计，水电费、垃圾费的利息自次月6日起计】；四、李明于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市双冠创意园投资有限公司支付占有使用费71695.03元；五、驳回广州市双冠创意园投资有限公司的其余诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38709元，由广州市双冠创意园投资有限公司承担484元，李明承担38225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇一九年五月二十日书记员  凌绮珊