浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初1061号原告：孟烨超，男，汉族，1993年8月27日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：杨帆、顾雄伟，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：倪龚平，男，汉族，1977年6月20日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：张斌，浙江金嘉律师事务所律师。原告孟烨超与被告倪龚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原、被告及其各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟烨超向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告的租赁合同己解除；2.被告立即腾退位于嘉善县房屋；3.被告支付占有使用费暂计1180元、支付违约金10000元，并付清腾退前所有水电费用（占有使用费计算标准：118元每天，实际计算至实际履行之日）；4.被告承担全部诉讼费。事实与理由：原告于2016年向案外人徐永昌购买位于嘉善县房屋，当时案外人明确已向被告于2012年2月1日出租涉案房屋，租期为六年租赁期限至2018年1月31日。租赁到期后，原、被告间并未重新签订租赁协议，被告于2018年2月2日向原告主动支付43000元租金。2019年1月4日，原告通过微信正式向被告通知不再续租并要求被告腾退房屋。然被告态度强硬不予腾退，后被告于2019年1月31日发微信给原告父亲要求续租，但原告及其父亲均不同意。现原、被告的租赁关系己解除，但被告仍占有原告房屋。故诉至法院，要求判如所请。被告倪龚平答辩称：1.2016年3月8日就魏塘街道中山西路872号房屋买卖合同的出让方是徐永昌，受让方是孟永明；2.原租赁协议到期后，被告就租赁事宜是与孟永明联系，双方口头达成租赁协议，被告按原租赁合同长期租赁该店面，租金为每年43000元。2018年2月1日至2019年1月的租金被告转账给孟永明，因房屋面临拆迁，故双方就下一年度租金的支付暂时搁置，等拆迁事宜大致落实再结算租金；3.租赁合同没有解除，按诚实信用原则，该房屋应当继续履行；4.引起本案的原因是租赁房屋涉及拆迁，2018年10月22日起至2019年4月15日房屋征收部门向被征收人发放了《旧城改建意愿征询表》，现在租赁房屋所在范围同意改建率超过了90%，政府已正式启动征收，被告承租房屋后花费大量资金进行了装修，开设了嘉善县晓平金店，拆迁关于承租人的装修赔偿及搬迁费用理应归被告所有，但孟永明提出了不合理的要求，所以引起本案诉讼。5.被告对房屋租赁协议进行比对，发现原告提供的租赁合同有擅自篡改和添加合同条款的情况。6.虽然通过诉讼解决问题是现代人文明的处理方式，但就本案的处理还应遵循诚信、公平、公正的原则，建议原、被告双方能与被告就租赁房屋拆迁涉及被告装修的事宜友好协商，妥善解决。望法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了证据，被告对房屋租赁协议复印件、门牌证书有异议，对其余证据的真实性无异议，因原告提交的租赁协议及门牌证书均未能提交原件相核对，本院对该两份证据的真实性难以确认，对原告提交的其他证据的真实性依法予以确认，并在卷予以佐证。被告围绕其抗辩亦提交了证据，原告对房屋租赁协议不予认可，对其余证据真实性无异议或未明确提出异议，本院经审核对被告所提交证据的真实性亦予以确认，并在卷予以佐证。根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：原告孟烨超系位于嘉善县，建筑面积56.39平方米商铺（以下简称案涉商铺）的权利人。案涉商铺的不动产权证书记载的商铺坐落：魏塘街道中山西路868-872号楼。原告庭审提交房地产买卖合同，称案涉商铺系由其父亲孟永明通过中介于2016年3月8日自原权利人徐永昌处购买。合同约定房屋坐落及面积等即为案涉商铺；受让人付清全部房款后租金归受让人所有；出让方必须把本店租房合同、证件交受让人。原告称其父亲孟永明购买案涉商铺后，通过中介将案涉商铺办理不动产登记至其本人名下；其父亲与其本人均明知案涉商铺此前租赁给被告倪龚平。被告倪龚平庭审提交其与原商铺权利人徐永昌2012年2月1日签订的《房屋租赁协议》一份，约定倪龚平愿意承租徐永昌地处嘉善县魏塘镇中山西路876号商场第三套；租期陆年，自2012年2月1日至2018年1月31日止；倪龚平承租期满后不再续租的，应在规定时间内清理场地，房屋设施恢复原样，若超过一个月未搬走财产，作无主处理；注：前叁年每年租金肆万元整，后叁年每年肆万叁仟元整。倪龚平承租上述店铺后，对店铺进行装修即用于经营个体工商户嘉善县晓平金店，登记经营场所为嘉善县魏塘街道中山西路870号。协议到期后，被告称不论与徐永昌或与孟永明、孟烨超等均未签订书面协议，但提交与孟永明的微信聊天记录称与孟永明有口头的长期租赁协议。庭审中，被告曾对案涉商铺是否是其租赁自徐永昌的店铺有异议，但其庭审认可徐永昌曾告知出卖商铺的情况。且自2016年之后，因中介说购买了徐永昌店铺，故被告将店铺2016年至2017年的租金交给中介，2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金43000元又交给了孟永明。加之，徐永昌出卖给孟永明的店铺与原告登记为权利人的商铺坐落位置、面积一致，被告也曾通过微信就案涉商铺续租及装修补偿等情况多次与原告及其父亲进行沟通。依此，可确认原告所有的案涉商铺即是被告租赁自徐永昌且实际使用的店铺。根据原、被告的微信聊天记录显示，2018年10月16日21：41，原告曾告知“店铺明年我们就不租了，这边提前和你说下”。2018年10月25日11：02，原告曾告知（摘要）：店面的事以后直接和我说好了，今年出租的事我也不知道；后来你这边钱打过来了就算了；明年我要拿回来自己做生意用的；你这边合同也到期了，合同到期已经过了一年，这边我也提前3个月和你说了，2019年2月1日前搬出。被告倪龚平回复称“这个可以的，但我装修的损失你要给我，不然肯定不行”等等。2019年1月4日，原告再次微信告知：2018年的43000元租金，租期为2018年2月1日到2019年1月31日到期，限你于2019年2月5日前腾退并交出归还房屋，腾退期为5天，逾期不腾退，按租金每天收取占有使用费。被告也曾通过微信与原告父亲就案涉商铺拆迁的装修补偿事宜进行协商。另查，案涉商铺于2018年10月被列入旧城区改建征收范围。现被告仍在案涉商铺经营，但自2019年2月1日之后未向原告交纳任何费用。原告庭审称其父亲此前就案涉商铺进行的一系列民事行为具有表见代理特征。因双方就案涉商铺的装修补偿事宜争议较大，未能达成调解协议。本院认为，依照相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案被告就案涉商铺与原权利人徐永昌签订租赁协议在前，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。租赁期间，徐永昌将案涉商铺出卖给孟永明，后实际登记至原告孟烨超名下。案涉商铺该所有权变动，不影响原租赁协议的效力。原告孟烨超作为房屋权利人依法承继徐永昌与被告就案涉商铺签订的租赁协议的权利义务。2018年1月31日，租赁协议约定的租期届满后，被告未与原告签订新的租赁协议，但继续使用案涉商铺，且交纳了自2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金43000元，原告未明确提出异议，原、被告就案涉商铺形成不定期租赁。依照合同法相关规定，不定期租赁的当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告自2018年10月起多次通过微信等形式向被告告知2019年2月1日之后将不再出租案涉商铺，欲收回，已尽到其合理期限的通知义务。但被告因与原告或其父亲就装修事宜协商未果，至今仍继续占有使用案涉商铺，欠缺法律依据。被告庭审关于原告未明确要求解除租赁关系的辩称意见，与事实及相关证据不符，本院不予采信。原告依照相关法律规定，要求确认双方的租赁合同已解除，合理有据，本院予以支持。双方的租赁关系自2019年2月1日起解除。租赁关系解除，被告负有腾退房屋的义务，原告要求其腾退案涉商铺，有事实及法律依据，本院予以支持。另因被告逾期未腾退，原告要求被告按118元/天（43000元/年÷365天/年）的标准，支付自2019年2月1日至实际腾退之日止的占有使用费，合理有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金10000元，欠缺依据，本院不予支持。关于腾退前的水电费原告亦未明确，本院不予支持。另因案涉商铺已被列入征收范围，原、被告就商铺装修补偿的归属争议较大。考虑到案涉店铺内的装修系被告所为，如该装修添附确可获相应征收补偿的利益，即便本案原、被告就案涉商铺的租赁关系解除，双方仍应依照公平合理、诚实守信的原则，同时结合租赁协议约定及相关法律规定，就装修部分另行协商处理，避免增加当事人诉累。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告孟烨超与被告倪龚平之间就位于嘉善县，面积56.39平方米的房屋（嘉善县晓平金店）的租赁使用关系自2019年2月1日解除；二、被告倪龚平于本判决生效之日起十五日内腾退并向原告孟烨超返还位于嘉善县的房屋；三、被告倪龚平向原告孟烨超支付位于嘉善县房屋的占有使用费，按118元／天的标准，自2019年2月1日起计算至被告实际腾退之日止；四、驳回原告孟烨超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由被告倪龚平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 王 霞二〇一九年五月二十一日书记员 王刘梅