湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘07民初67号 原告（执行案外人）：张玉满，男，1958年1月2日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。 原告（执行案外人）：童美英，女，1960年7月14日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：刘国政，湖南中思律师事务所律师。 被告（申请执行人）：永州市恒丰房地产有限公司，住所地湖南省东安县建设大道105号。 法定代表人：孙有才，该公司董事长。 第三人（被执行人）：湖南金天地房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳镇城西社区柑子园巷27号。 法定代表人：陈扬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈进斋，男，该公司总经理。 原告张玉满、童美英与被告永州市恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）、第三人湖南金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉满、童美英及其委托诉讼代理人刘国政、被告恒丰公司的法定代表人孙有才、第三人金天地公司的委托诉讼代理人陈进斋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉满、童美英向本院提出诉讼请求：请求排除对位于汉寿县龙××中路××西××时代广场××号房屋的执行。事实和理由：2017年9月22日，张玉满、童美英与金天地公司签订《汉寿县商品房买卖合同》，合同编号为206776，所购房屋为金天地公司开发的位于汉寿县龙××中路××西××时代广场××号，房屋总价款为38.8万元。张玉满、童美英分别于2017年9月22日向金天地公司支付购房款25.8万元、11月3日支付13万元。2017年11月3日，张玉满、童美英交足房款后，金天地公司开具了一张38.8万元的商品房增值税普通发票。2017年11月7日，张玉满、童美英向湖南省汉寿县房地产管理局付清维修资金5650元。2018年4月16日，张玉满、童美英分别向湖南省汉寿县地方税务局缴纳契税7390.48元。此后，张玉满、童美英得知涉案房屋因恒丰公司与金天地公司项目转让合同纠纷一案被本院查封。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，请求解除对涉案房屋的查封，保障张玉满、童美英的合法权益。 恒丰公司辩称，本院作出的（2018）湘07执异22号执行裁定书审理程序合法，适用法律正确，应予维持。根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《商品房预售资金监管实施细则》之规定，商品房预售资金应全部纳入监管账户，预售人不得自行收存预售款。张玉满、童美英与金天地公司严重违反上述规定，双方签订的《汉寿县商品房预售合同》应属于无效合同，张玉满、童美英对涉案房屋不享有优先权，不能排除对本案涉案房屋的执行，请求驳回张玉满、童美英的起诉。 金天地公司述称，张玉满、童美英购买了金天地公司开发的涉案房屋，系合法购房，应享有优先权。同意张玉满、童美英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对张玉满、童美英提交的下列有争议的证据，本院认定如下：1、《汉寿县商品房买卖合同》、收据，拟证明张玉满、童美英购买了涉案房屋，并支付了购房款。恒丰公司对该证据的真实性和关联性均提出异议，金天地公司对该份证据予以认可。本院认为，上述证据能证明本案的相关事实，本院予以采信。2、购房契税完税证明、维修资金收据，拟证明张玉满、童美英已依法缴纳涉案房屋的契税和维修资金。恒丰公司对证据的真实性无异议，但对证明目的提出异议。金天地公司未提出异议。本院认为，上述证据能证明本案的相关事实，本院予以采信。3、住宅质量保证书，拟证明涉案房屋已交付给张玉满、童美英。恒丰公司认为房屋质量应由有权部门作出，对该份证据不予认可。金天地公司认为涉案房屋还未竣工验收，该份质量保证书是通用文本，要求业主认可房屋的质量后才可入户安装。本院认为，该份证据不能证明涉案房屋已交付，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金天地公司与恒丰公司项目转让合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理，后于2017年7月5日作出（2016）湘07民初17号一审民事判决。2017年8月10日，湖南省高级人民法院受理该案上诉，后于2017年10月13日作出（2017）湘民终471号二审民事判决。在执行程序中，本院于2017年11月21日作出（2017）湘07执596号之一执行裁定，查封金天地公司所有的位于湖南省汉寿县龙阳镇“新西套时代广场商居小区”16017号等房屋，查封期限三年。2018年6月25日，最高人民法院对金天地公司与恒丰公司项目转让合同纠纷进行再审，作出（2018）最高法民再154号民事判决，现已生效，判决内容概括为：一、金天地公司给付恒丰公司项目转让欠款1500万元，并支付该款从2004年1月16日至2015年7月14日按年利率24%计算的利息，以及从2015年7月15日起至生效判决确定的支付之日止按照月利率18‰计算的利息；二、金天地公司给付恒丰公司项目转让加付款（奖励款）280万元；三、驳回金天地公司、恒丰公司的其他诉讼请求。上述付款义务，当事人应于判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20.58万元，由恒丰公司负担9.4116万元；反诉案件受理费100元，由金天地公司负担。二审案件受理费20.59万元，由恒丰公司负担9.4116万元，金天地公司负担11.1784万元。本院依据（2018）最高法民再154号民事判决继续执行，于2018年8月16日作出（2018）湘07执697号之一执行裁定，继续查封金天地公司所有的位于湖南省汉寿县龙阳镇“新西套时代广场商居小区”16017号等房屋。2018年9月7日，张玉满、童美英对该执行裁定不服，提出书面异议。本院于2019年1月23日作出了（2018）湘07执异22号执行裁定书，驳回了张玉满、童美英的异议请求。张玉满、童美英于2019年2月28日收到执行裁定，于2019年3月7日提起了本案诉讼。 另查明，湖南省汉寿县龙阳镇“新西套时代广场商居小区”系金天地公司开发的商品房项目。张玉满、童美英二人系夫妻关系。2017年9月22日，张玉满、童美英与金天地公司签订《汉寿县商品房买卖合同》，约定张玉满、童美英购买金天地公司开发的“新西套时代广场商居小区”16017号房屋，价款38.8万元，购房款需在2017年9月22日前一次性付清，并约定了逾期付款的责任。金天地公司向张玉满、童美英出具了购房款收据三张：1.2017年9月22日，购房款25.8万元，备注：款已转6226-5373王胜安，销售公司代收；2.2017年11月3日，购房款10万元，备注：POS刷卡中行5万（系童美英银行卡）、华融湘江5万（系李丕政银行卡），公司账户；3.2017年11月3日，购房款3万元，备注：现金3万。2017年11月3日，金天地公司向张玉满、童美英出具了价税合计38.8万元的购房发票。2017年11月7日，张玉满、童美英向湖南省汉寿县房地产管理局交纳了16017号房屋维修资金5651元。2018年4月16日，张玉满、童美英向湖南省汉寿县地方税务局交纳了16017号房屋契税3695.24元。张玉满、童美英与金天地公司签订的《汉寿县商品房买卖合同》未在湖南省汉寿县房地产管理局办理备案登记，16017号房屋未办理预购商品房预告登记。张玉满、童美英在湖南省××××、湖南省汉寿县两地，没有房屋登记信息。 再查明，金天地公司陈述，公司开发商品房项目后全部承包给销售公司销售，王胜安系销售公司的经理。因为销售公司在常德没有账户，为方便提成销售利润，购房款要求打入王胜安个人的账户。童美英陈述李丕政系其外甥。 本院认为，本案的争议焦点为：张玉满、童美英是否能排除对位于汉寿县龙××中路××西××时代广场××号房屋的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案中张玉满、童美英与金天地公司于2017年9月22日签订了《汉寿县商品房买卖合同》，约定张玉满、童美英购买金天地公司开发的“新西套时代广场商居小区”16017号房屋，价款38.8万元。张玉满、童美英缴纳了契税和维修资金，该合同签订时间早于金天地公司与恒丰公司项目转让合同纠纷一案中本院裁定采取查封措施的时间，现没有证据证明该合同存在无效情形，故应认定张玉满、童美英与金天地公司签订的《汉寿县商品房买卖合同》合法有效。其次，张玉满、童美英名下没有其他住房，应当认定涉案房屋系张玉满、童美英购买用于生活的唯一住房。再次，关于购房款的支付，张玉满、童美英于2017年9月22日，将购房款25.8万元转至王胜安的账户，于2017年11月3日，童美英及童美英委托的付款人李丕政分别通过POS机刷卡支付购房款共计10万元至金天地公司账户，童美英还支付购房款现金3万元。金天地公司出具了收据，详细备注了付款的过程，并开具了金额为38.8万元的商品房增值税普通发票。虽然张玉满、童美英支付的购房款中的25.8万元未转入金天地公司的帐户，并由李丕政代为支付5万元，但张玉满、童美英是按照金天地公司的指示将购房款25.8万元转至王胜安的账户，王胜安系金天地公司认可的销售公司经理，张玉满、童美英未将购房款转入金天地公司预售款监管账户并未违反效力性强制性规定，金天地公司对李丕政代张玉满、童美英支付的5万元购房款亦未提出异议，故应认定张玉满、童美英已支付全部购房款。恒丰公司认为商品房预售资金应全部纳入监管账户，预售人不得自行收存预售款，张玉满、童美英与金天地公司严重违反上述规定，双方签订的《汉寿县商品房预售合同》应属于无效合同的答辩意见，本院不予采纳。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，根据该条规定，对张玉满、童美英请求排除对位于汉寿县龙××中路××西××时代广场××号房屋执行的主张，本院予以支持。恒丰公司认为张玉满、童美英不能排除对本案涉案房屋的执行，请求驳回张玉满、童美英起诉的答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，张玉满、童美英的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 不得执行位于汉寿县龙阳镇辰阳中路新西套时代广场1栋16层16017号房屋。 案件受理费100元，由永州市恒丰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 本院（2018）湘07执异22号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 涂   江   波 审 判 员 严钦华审判员谭洪妮 二〇一九年五月十三日 法官助理 杨       炎 书 记 员 宋   金   灵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条规定买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。