上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初15658号原告(反诉被告)：上海艺翔图书储运有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：欧秀玉，执行董事。委托诉讼代理人：范广报。委托诉讼代理人：赵幸杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：韩伟刚，男，汉族，户籍所在地安徽省。被告：上海普圆餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谭洪凯，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。原告上海艺翔图书储运有限公司(以下简称艺翔公司)诉被告韩伟刚、上海普圆餐饮管理有限公司(以下简称普圆公司)以及反诉原告(以下统称“被告”)韩伟刚诉反诉被告(以下统称“原告”)艺翔公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范广报、赵幸杰、两被告共同委托诉讼代理人王子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告韩伟刚签订的《房屋租赁合同》及《关于房屋租赁合同的补充协议》于2018年7月15日解除；2、判令两被告按现状返还租赁房屋；3、判令两被告向原告支付2018年6月1日到实际返还之日止的房屋租金及使用费，实际计算标准以合同约定为主，暂计至2018年7月13日的房屋租金299,544.9元；4、判令两被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金(以211,043元为基数，按照日1%的标准，自2018年5月26日计算至实际支付之日止；另以102,117.58元为基数，按照日1%的标准，自2018年6月26日计算至实际支付之日止)；5、判令两被告向原告支付从2018年6月1日计算至实际返还房屋之日止的物业费，标准按照合同约定，暂计至2018年7月13日的物业费为35,171.6元；6、判令两被告向原告支付2018年7月1日至2018年7月27日止已产生的水电费32,504元。事实和理由：2015年4月1日，原告与被告韩伟刚签订《房屋租赁合同》，并于同年6月9日签署了《关于房屋租赁合同的补充协议》，约定原告将其名下位于上海市嘉定区南翔镇众仁路XXX号XXX号楼(一至二层)房屋出租给被告韩伟刚。合同签署后，该房屋一直由被告韩伟刚控股并担任法定代表人的被告普圆公司实际使用，租金由普圆公司支付。但其认为租赁合同相对方应为韩伟刚。至2018年7月13日至，被告方应付的2018年6、7月的租金均未支付(其中6月的租金应于2018年5月25日支付，7月的租金应于2018年6月25日支付)，故原告有权按照租赁合同第十条第二款的约定解除合同。后原告于2018年7月14日向两被告寄送《解除合同通知函》，通知两被告解除合同，同时要求返还房屋，并支付租金和房屋使用费、滞纳金、物业费等，但两被告仍未履行。后原告于2018年7月17日将系争房屋上锁，后房屋空关并实际由其控制。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告普圆公司辩称，其租赁房屋是为了经营酒店，但该房屋不能做餐饮，不符合租赁用途，原告存在欺诈、隐瞒，故其认为租赁合同应为无效。且2018年7月13日，原告已经收回了房屋，合同已实际解除，无法继续履行，也不存在返还租赁物的问题；租金已付时间无法核实，若被告没有提供补充证据则认可原告的主张的租金和物业费付至2018年5月底；原告主张的滞纳金均不同意支付，虽合同约定先付后用，但双方已经协商免除滞纳金，即便存在滞纳金，合同约定的标准亦过高；水电费需要核实具体数额。涉案租赁合同虽是韩伟刚签订，但韩伟刚当时是普圆公司的法定代表人，是代表公司进行的签约，合同也是由普圆公司实际履行的，故租赁合同相对方应为普圆公司。被告韩伟刚答辩意见与被告普圆公司一致。且其认为，租赁的房屋所在整个租赁物登记面积只有5277.84平方米，扣除租赁给他人使用的879平方米后，仅有4398.84平方米，原告却按4956平方米收取房租，面积相差557.16平方米，致使被告多缴纳了房租和物业费。本被告于2018年6月28日发函给原告，要求立即解决食品经营许可证、停车和面积差三个问题，否则不予支付房租，但原告拒收，普圆公司门店经理亦上门提供函件，双方商谈无果。2018年7月13日，原告发函解除合同并停水停电、换锁锁门，致使酒店无法经营。故本被告反诉要求：1、判令原告返还本被告租金2,029,264元和押金450,736元；2、判令原告返还本被告租房面积误差损失90万元(指多交的租金和物业管理费)；3、判令原告赔偿本被告装修损失252万元；4、判令原告赔偿本被告经营损失30万元。原告针对反诉辩称，不同意被告韩伟刚的全部反诉请求。关于租赁面积问题，双方合同第一条明确约定了租赁面积，第二条第1款中乙方亦明确，在签约前对面积已经充分了解并确认；实际面积比产证面积大是因为系争房屋前面有个大厅，挑高6米，此前的承租人进行了隔层，签约时以实际面积为准；关于酒店能否正常经营与原告无关，双方合同中并未明确用途；关于押金，因被告违约，故不同意返还押金，也不同意支付装修损失和经营损失。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，艺翔公司(甲方)与韩伟刚(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于上海市嘉定区南翔镇众仁路XXX号XXX号楼(一至二层)房屋(以下简称系争房屋，权利人为艺翔公司)，租赁面积5835平方米(其中自2015年4月1日开始计租面积为4956平方米，另外增加的879平方米面积自2015年8月1日开始计租)；租期自2015年4月1日至2021年12月31日，土地性质为集体工业用地，乙方签约前对土地性质及房屋属性、面积等均已充分了解并确认，同意按现状承接租赁；租金为1.2元/平方米/天，计算方式：月租金=日租金*建筑面积*365天/12个月，付二押一，先付后用；租金调整方案如下：自2017年4月1日开始租金按1.4元/平方米/天执行，自2019年4月1日开始租金按1.6元/平方米/天执行，自2021年4月1日开始租金按1.8元/平方米/天执行至本合同结束；物业费为2.5元/平方米/月，先付后用，两个月一缴纳，自2017年4月1日起，物业费按5元/平方米/月计算；租赁房屋所发生的费用包括但不限于电、电讯、网络、物业维修费等由乙方承担；合同第三条第4款约定，租赁押金450,736元，租赁期满，乙方付清全部应付款并在贰个月内迁移或注销在该房屋内经营用的工商营业执照等相关证照后甲方全数退还押金，如乙方违约，租赁押金不予退还；合同第十条第2款约定，在下列情形下，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任：……2.4、拖欠租金、物业服务费或其他任何相关费用达到30日的；合同第十三条第2款约定，无论任何理由乙方提出中途退租的均视为违约，甲方将没收乙方的房屋租赁押金，乙方如逾期支付租金，则每逾期一日应向甲方支付应付租金额的1%作为滞纳金。上述合同签订后，系争房屋由普圆公司(韩伟刚系普圆公司当时的法定代表人)实际使用，租金等费用亦由普圆公司向艺翔公司支付，普圆公司支付租金至2018年5月31日，另支付押金450,736元。双方确认实际租赁的是合同中约定的4956平方米，合同中约定另外增加的879平方米并未实际出租，双方租金亦一直按照4956平方米支付。对上述事实，当事人各方没有争议，本院予以确认。双方对合同是否有效？租赁关系的相对方是韩伟刚还是普圆公司？租赁合同是否已经解除？谁是违约方以及如何承担违约责任？各方意见不一。艺翔公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、租赁合同和补充协议，证明双方之间约定的权利义务关系，合同明确韩伟刚知晓系争房屋性质，亦确定了实际租赁面积，合同并未约定租赁用途，因韩伟刚违约，其有权按照约定解除合同，没收押金并主张逾期支付租金等滞纳金；2、收款凭证，证明实际由普圆公司向艺翔公司支付租金，并一直存在逾期支付的情形；3、缴费通知书及抄表记录，证明自2018年7月1日至2018年7月27日已经产生的电费；4、测绘报告，证明实际计租面积与合同相符，报告中测量成果表中1、2、5、6项即为系争房屋所涉范围；5、解除合同通知及邮寄送达凭证，证明其已于2018年7月14日向韩伟刚和普圆公司发出解除合同通知，分别于2018年7月15日和17日送达，具体谁先送达不清楚；后于2018年7月17日左右，艺翔公司就将系争房屋的门锁上了，后房屋一直处于空关状态；6、水电费支付银行回单，证明普圆公司于2017年1月至2018年6月向其支付的水电费，与证据3相互印证。韩伟刚和普圆公司对上述证据共同发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，合同中说明之前是银港海鲜酒楼租赁的，所以系争房屋一直是用于餐饮的，故艺翔公司应当知晓其租赁用途；对证据2，真实性无异议；对证据3，不认可，系艺翔公司单方制作，且2018年7月13日之后由艺翔公司实际占有使用了；对证据4，真实性有异议，测量日期是2018年9月27日，测量数字即使是真实的，也只是现场的状况，不能作为计算租赁面积的依据，应以产证面积为准；对证据5，已经收到，艺翔公司已于2018年7月13日实际控制占有了系争房屋，以行为表明解除合同；对证据6，未发表质证意见。韩伟刚和普圆公司为证明其主张，共同向本院提交如下证据：1、房产登记信息，证明系争房屋产证登记面积为5277.84平方米，扣除出租给他人的879平方米，其实际承租的面积应为4398.84平方米；2、律师函(2018年6月28日)，证明其发函告知租赁中存在的问题，艺翔公司拒收该律师函；3、责令改正通知书，证明普圆公司因无法办出餐饮行业许可证而受到了处罚。艺翔公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明内容不认可；对证据2，不认可，从未收到，已经距离起租日几年才提出无法办证问题并不合理，2018年6月28日发函时，韩伟刚和普圆公司已经逾期支付租金一月有余，故无法以该函件作为停止支付租金的抗辩；对证据3，真实性无异议，但不具有关联性。另查明，1、系争房屋所在的嘉定区众仁路XXX号XXX幢XXX-XXX层产证登记面积为5277.84平方米；2、2018年7月14日，艺翔公司向韩伟刚和普圆公司发出《解除合同通知函》，内容主要为因韩伟刚和普圆公司欠付2018年6、7月的租金超过30日，故其公司与韩伟刚签订的《房屋租赁合同》于2018年7月13日起解除，韩伟刚与普圆公司应于收到本通知之日起3日内返还房屋，否则其有权提存存放的物品。该通知函实际于2018年7月15日送达。3、关于停车费问题，韩伟刚已另案诉至本院，案号为(2018)沪0114民初1891号，目前尚未结案。本院认为，艺翔公司与韩伟刚签订的租赁合同中，虽承租人签字的是韩伟刚，但后续实际使用人及租金和相关费用的支付方均为普圆公司；签约时，韩伟刚亦为普圆公司的法定代表人；在庭审中韩伟刚和普圆公司均确认普圆公司为实际承租人，韩伟刚系作为法定代表人代表普圆公司签署的租赁协议，故租赁关系的相对方即实际承租人应为普圆公司。故对艺翔公司要求韩伟刚支付相关租赁费用的请求，本院不予支持。涉案租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。韩伟刚和普圆公司辩称艺翔公司存在欺诈和隐瞒相关事实，系争房屋不符合租赁用途，无法办理餐饮相关许可证照，故合同应为无效的意见，因双方在合同中明确了系争房屋土地性质，对土地性质及房屋属性已充分了解并确认，合同中亦未约定租赁用途，艺翔公司亦未承诺可以办出餐饮相关许可证照，且合同已经履行了三年多，韩伟刚和普圆公司才发函提出上述问题，故对韩伟刚和普圆公司认为双方租赁合同无效的意见，本院不予采纳。在涉案合同的履行中，普圆公司仅支付租金至2018年5月31日，其后的租金至今未付，显属违约，根据合同约定，艺翔公司有权解除租赁合同。至于普圆公司辩称其迟延支付房租是因为双方在沟通营业执照、房屋面积和停车费的问题。关于营业执照问题，其在签约时已经知晓房屋及土地性质，艺翔公司亦未承诺可以办出餐饮相关许可证照，且合同已经履行了三年多，其并未以此提出过解除合同，现以该理由拒付租金显属不合理；关于停车费问题，双方已经另案诉讼，尚未结案，亦不构成拒付租金的合理理由；关于房屋面积问题，普圆公司称约定租赁面积与房地产登记信息中面积不相符，其租赁面积应为产证登记面积5277.84平方米，扣除另行租赁他人的879平方米计算。但双方约定的租赁面积是实际面积，系争房屋已经改建，实际面积与产证登记面积并不相符，且根据艺翔公司提供的上海嘉定测绘有限公司出具的工程测量资料成果表，租赁标的物的实际测量面积大于双方合同约定租赁面积；双方在租赁合同中亦明确约定了租赁面积，且特别约定乙方签约前对面积已充分了解并确认，双方实际履行过程中，普圆公司亦按约定计租面积履行，故对普圆公司以该理由拒付租金，本院亦不予采纳。综上，对普圆公司拒付租金的抗辩意见，本院均无法采纳。关于合同解除时间，解约通知已于2018年7月15日送达，故对艺翔公司要求确认双方之间租赁合同及补充协议于2018年7月15日解除的请求，本院予以支持。对韩伟刚提出反诉要求返还租金和支付租房面积误差损失的请求，本院不予支持。关于合同解除后的房屋返还问题，因艺翔公司自认其已于2018年7月17日将系争房屋上锁并实际控制了系争房屋，故不存在房屋返还问题，其另主张返还房屋并无必要。普圆公司辩称艺翔公司已于2018年7月13日上锁，但并未提交任何证据，本院不予采纳。合同解除后，普圆公司亦应向艺翔公司支付拖欠的租金、实际使用费、物业费和水电费，上述费用也应计算至2018年7月17日，其中使用费参照合同约定的租金标准计算。经核算，普圆公司应支付的2018年6月1日至2018年7月15日的租金为313,160.58元、2018年7月16日至2018年7月17日的使用费为13,615.68元以及2018年6月1日至2018年7月17日的物业费为38,369.03元。另艺翔公司主张的逾期支付租金的滞纳金，因普圆公司确实存在逾期支付租金的行为，故本院支持该项滞纳金，但双方约定的逾期滞纳金标准过高，普圆公司亦作出了过高的抗辩，结合合同履行情况及违约情形，本院酌情确定至解除日的滞纳金以及解除日至实际支付之日止的滞纳金计算标准为未付租金的日万分之五计算。关于水电费，按照约定应由普圆公司支付，但艺翔公司并未提供充分证据证明实际产生的水电费金额，且其主张2018年7月18日之后的水电费并无依据，结合此前支付水电费的情况，本院酌定普圆公司应支付的2018年7月1日至同年7月17日的水电费25,000元。关于普圆公司已付押金，艺翔公司主张没收该押金，根据合同约定，在承租人违约的情况下，其有权没收押金，且合同并未约定，艺翔公司也并未主张其他的解约违约赔偿，故本院对其要求没收押金的主张予以支持，对韩伟刚反诉要求返还押金的请求，本院不予支持。关于韩伟刚反诉主张的装修损失和经营损失。首先，韩伟刚并非租赁合同实际的承租人，故其主张上述损失并无依据。其次，本案租赁合同系因承租方违约而解除，故对其主张的装修损失，本院不予支持；对其主张的经营损失，因双方租赁合同已经解除，承租人应当返还房屋，故对该主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海艺翔图书储运有限公司与被告上海普圆餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》和《关于房屋租赁合同的补充协议》于2018年7月15日解除；二、被告上海普圆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告上海艺翔图书储运有限公司支付2018年6月1日至2018年7月15日期间的租金313,160.58元及截至2018年7月15日的滞纳金6,402.78元，合计人民币319,563.36元；三、被告上海普圆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内以313,160.58元为基数，按照日万分之五的标准，向原告上海艺翔图书储运有限公司偿付自2018年7月16日计算至被告上海普圆餐饮管理有限公司实际付款之日止的滞纳金；四、被告上海普圆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告上海艺翔图书储运有限公司支付2018年7月16日至2018年7月17日期间的房屋使用费人民币13,615.68元；五、被告上海普圆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海艺翔图书储运有限公司2018年6月1日至2018年7月17日期间的物业费人民币38,369.03元；六、被告上海普圆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海艺翔图书储运有限公司2018年7月1日至2018年7月17日期间的水电费人民币25,000元；七、驳回原告上海艺翔图书储运有限公司的其他本诉诉讼请求；八、驳回被告韩伟刚的全部反诉诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22,443.50元，减半收取11,222元，由原告上海艺翔图书储运有限公司负担8,686元，被告上海普圆餐饮管理有限公司负担2,536元。反诉受理费27,600元，由被告韩伟刚负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年五月七日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。