山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初1844号原告：史珍琴，女，1963年8月4日出生，汉族，居民，住浙江省宁波市北仓区。委托诉讼代理人：黄利生，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被告：山东南山建设发展股份有限公司，住所地：龙口市东江镇南山村，统一社会信用代码：913700007697026500。法定代表人：孙永进，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。原告史珍琴诉被告山东南山建设发展股份有限公司（下称南山建设公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史珍琴的委托诉讼代理人黄利生、被告南山建设公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史珍琴向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的商品房预约合同；2、被告返还原告人民币50000元及利息（自2019年3月7日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月1日，原被告签订《商品房预售协议书》，由原告认购被告开发的东江镇云天阁项目2-1-706号房，约定房屋总价款为382631元。原告依约支付款项50000元，但时至今日，原被告就签订商品房预售合同及房屋交付时间无法达成合意。为此，原告诉至法院，请求查明事实，判如所请。被告南山建设公司辩称，原告所述不是事实。1、首先被告只收到原告缴纳的定金20000元，并不是50000元；2、其次原告主张涉案房屋的交付时间达不成一致导致无法签订正式合同理由不成立。事实上涉案房屋于2018年7月16日已经取得竣工验收备案，早已达到交付使用条件，而不是原告所述的需要一年多以后才能交房。综上，本案中原告购房的合同目的可以实现，被告对于涉案房产出售过程中所有应负的义务均可得到履行，可以完全履行合同所有的义务。若原告主张解除预约合同，过错方在原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的金额为30000元的收款收据一张，被告对此有异议，辩称该收据不是被告出具的，被告亦未收取该款项，同时收据中没有标注该款项的性质。本院认为，该收据收款单位为“龙口市石榴房产营销策划服务中心”，而非本案被告，与被告无关，同时该收据中收款内容一栏仅载明“2#-1-706”，未注明款项的性质，故该收据无法单独证明原告所缴纳的30000元的性质（用途）。2、关于原告提交的通知函、快递单、快递查询单、说明、户口，被告辩称对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，虽然被告对上述证据均不认可，但结合原告提交的录音证据（该证据被告无异议）内容可以看出，快递单寄件人“史轩”即为原告的儿子，且被告的工作人员亦认可收到了该通知函，故对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，原告史珍琴与被告南山建设公司签订《商品房预售协议书》，认购被告公司开发的云天阁项目2-1-706号房，约定房屋总价款为382631元。协议书第二条“付款方式”约定，一次性付款，甲（被告）乙（原告）双方在签订本协议后，乙方向甲方交付定金76500元，本次交付20000元，于本协议书签订后七日内（即2018年11月8日前）补齐定金和购房款，逾期视为违约，定金不予退还，甲方有权将房屋另行出售。并手写注明“此房款不包括3万元团购费，剩余362631元房款应于2018年11月30日前补齐”；第三条“其他约定”第2款约定，乙方通过银行汇款或网上银行等未能到现场交付房款的，需将付款凭证发给甲方，便于甲方及时对账，甲方未委托任何单位或个人代为收取房款，如乙方未将房款打入甲方指定的账户或直接缴纳给甲方，所涉及的任何法律纠纷甲方不承担任何责任。在协议书的落款处，“销售方”一栏盖有被告公司印章，“销售代表”一栏载明“一中心”，“置业顾问”一栏载明“周娜”。签订协议书当日，原告向被告缴纳定金20000元，由被告出具收款收据1张，并向龙口市石榴房产营销策划服务中心缴纳30000元，由该公司出具收款收据1张。关于该30000元收据，庭审中，原告主张，龙口市石榴房产营销策划服务中心（下称石榴公司）系被告的委托代理销售机构，该30000元系原告支付给被告的团购费（该费用系被告委托石榴公司收取），在预售协议中手写补充部分也明确载明该30000元系团购费，该团购费系被告组织的房屋团购活动，故该团购费系预付房款；被告辩称，预售协议书中明确约定，涉诉房屋总房款为382631元，该总房款是由20000元定金及362631元余款组成，石榴公司收取的30000元与涉诉房屋房款无任何关系，最重要的是石榴公司是代表一部分团购业主到被告处商谈优惠比例进行团购，该公司是代表业主，系团购业主的受托人，石榴公司代表团购业主表示被告若能大幅降价给予适当优惠，石榴公司可以将该部分客户推荐给被告买房，原告提交的预售协议书上“销售代表”一栏并无石榴公司签章，说明该公司不是被告销售代表，“销售代表：一中心”是指南山地产大营销中心，“置业顾问：周娜”系被告工作人员。2018年11月18日，原告向被告邮寄送达通知函，载明：“……预约合同签订后，我方多次要求贵我双方协商签订正式购房合同，以明确房屋交付（过户登记）日期（我方要求贵司必须在2018年11月30日前将房屋交付给我，并同时办妥过户登记手续），但贵司至今仍不回应。现正式发函通知贵司必须在收到本通知函之日5日内与我签订正式购买合同。如贵司不能在2018年11月30日将房屋交付给我，并办妥过户手续，或在本通知函规定时间内不与我方签订正式合同，视为双方无法达成正式合同”。庭审中，原告提交该通知函邮寄后，被告工作人员（姓柏）与原告的通话录音，内容为：“……柏：我说认购书上写的很清楚，你的具体付款时间，然后你的诉求，我们。史轩：等一下，我把电话给我妈。史珍琴：喂。柏：我们这个房子是正常可以签合同的，也可以交房。史珍琴：我要过户，要房产证呀……史轩：我交完钱，能过户吗？柏：你的通知函写的很清楚你要签合同，我们可以签合同，都可以查的到的……。史轩：你可以过户吗，现在？柏：你要过户给谁？柏：过户给我妈，房产证办出来。柏：本来你妈的房子。你妈作的认购，你妈签完合同，房产证肯定也是你妈的名字。史轩：我的意思房产证能不能办出来。柏：你补完款就能签正式合同。史轩：我的意思房产证能不能办出来。柏：房产证要360个工作日办理”。另查明，涉诉房屋所在的云天阁2号楼于2018年8月3日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》。本案争执的焦点问题有二，一是涉案《商品房预售协议书》能否单方解除；二是解除协议书的原因在哪一方。一、关于涉案《商品房预售协议书》能否单方解除。本院认为，《商品房预售协议书》系房屋买卖双方为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，作为预约合同的《商品房预售协议书》仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的《商品房预（销）售合同》所做的承诺，而非正式的《商品房预（销）售合同》，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守协议书的承诺而不与对方签订《商品房预（销）售合同》。本案原、被告双方仅签订了《商品房预售协议书》，现原告主张解除《商品房预售协议书》，于法有据，应予支持。二、关于解除协议书的原因在哪一方。原告主张，双方未能签订正式合同的原因系双方不能就房屋过户（办理产权登记）时间达成一致。预售协议约定原告于2018年11月30日前付清房款，原告要求签订正式合同，并要求被告在正式合同中明确约定2018年11月30日将房屋交付并过户至原告名下，而被告提出在签订协议后360个工作日办理房屋过户，故双方未签订正式合同，并不是原告或被告违约。被告主张，双方签订协议书时，涉诉房屋已取得竣工备案符合交付条件，被告工作人员亦答复原告付清房款后随时可以办理房屋交付，原告的购房目的完全可以实现，故原告主张解除预售协议书，过错方在原告。本院认为，从原告提交的录音证据来看，被告收到原告的通知函后，其工作人员即电话联系原告，明确答复与原告签订正式合同，并可以随时办理房屋交接手续，被告亦当庭表示可以随时交付房屋。涉诉房屋于2018年8月3日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，即在双方签订预售协议书之前已达到交付条件。因此，涉诉房屋的交付并不存在任何的阻碍，只要原告按约定时间交齐房款签订合同后即可交付房屋，双方不存在就房屋交付时间无法达成一致的事由。另，原告一直要求被告在交付房屋当日即办理完毕产权登记手续，并以该时间不能达成一致作为不能签订合同的事由，因该要求不符合办理产权登记的相关法律规定，且缺乏现实的可操作性，故该事由不属于不可归责于当事人双方的事由。因此，涉诉协议书解除的原因在于原告。综上，本院认为，原告主张解除商品房预售协议书，应予准许。原告向被告交纳定金20000元，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，系原告的原因导致涉诉协议书的解除，故其缴纳的定金20000元不予返还。原告主张被告返还定金20000元的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告向石榴公司缴纳的30000元的处理方式。原告主张石榴公司系被告的委托代理销售机构，该款系被告委托石榴公司收取的涉诉房屋团购费（预付款）；被告则主张石榴公司系包括原告在内的团购客户的受托人，代表原告在内的团购客户到被告处商谈团购优惠比例，本院认为，从原告提交的《商品房预售协议书》可以看出，该协议书系原被告之间签订的，协议书中并无石榴公司的任何签章，同时协议书中亦明确载明了被告未委托任何单位或个人代为收取房款，原告未提交相关证据予以充分证明30000元系被告委托石榴公司收取，且被告不认可，故其主张石榴公司系被告的委托代理机构并代收涉诉房屋房款，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，原告主张被告返还30000元的诉请，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的利息诉请。本院认为，因原告主张被告返还50000元的诉请，本院不予支持，故原告在此基础上主张的利息请求，本院一并不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告史珍琴与被告山东南山建设发展股份有限公司就云天阁项目2-1-706号房签订的《商品房预售协议书》。二、驳回原告史珍琴的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告史珍琴负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年五月二十九日书记员 邹向东