重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初10809号原告：林嘉，女，1967年10月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：桂海啸，重庆法霖律师事务所律师。被告：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92，统一社会信用代码915000000772973679。法定代表人：金健，总经理。委托诉讼代理人：黄天雨，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆翰宗数码传媒有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房A栋3楼，统一社会信用代码915001035789744264。法定代表人：熊帆，董事长。委托诉讼代理人：金波，女，重庆唐码传媒有限公司员工。第三人：重庆唐码传媒有限公司，住所地重庆市沙坪坝沙正街8号欣阳广场G栋八楼F11-5L，统一社会信用代码915001067748516779。法定代表人：王昌渝，总经理。委托诉讼代理人：金波，女，重庆唐码传媒有限公司员工。原告林嘉与被告重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）、第三人重庆翰宗数码传媒有限公司（以下简称翰宗公司）、重庆唐码传媒有限公司（以下简称唐码公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林嘉及其委托诉讼代理人桂海啸，被告绿地公司的委托诉讼代理人黄天雨，第三人翰宗公司及唐码公司的委托诉讼代理人金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林嘉向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《重庆市商品房买卖合同》约定的义务，交付重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商铺X给原告，并转移该房屋所有权至原告名下，协助原告办理过户登记手续；2.判令被告支付逾期交房违约金（以1429518元为基数、按每天万分之一的标准、自2016年2月28日起计算至交付房屋之日止）。事实和理由：被告位于重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商铺X号房屋（以下简称案涉房屋）在先后三次以房抵债后由原告所得，被告及第三人均明确约定原告为最终买受人，由原告和被告签订房屋买卖合同。原告签订合同前已将全部房款支付给案外人方勇，被告及第三人知晓且认可。2015年11月2日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，总价为1429518元，并约定了交房时间，第三人也向被告出具了《抵款函》。原告已支付房款，被告无故不交付房屋，故诉至法院，望判如所请。被告绿地公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但在签订合同后，原告未向被告支付房款，故被告有权拒绝向原告交付房屋。且，第三人与被告等以4套房屋进行抵款，但该4套房屋的抵款金额与广告费有差额，第三人并未明确差额如何分配，故原告的抵款并未成功。此外，原告于2018年11月20日才向被告出具《抵款函》，即使被告存在逾期交房的行为，也应以2018年11月20日后的20个工作日才开始计算违约金。第三人翰宗公司及唐码公司述称，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》与第三人无关，第三人已经完成了《以房抵款协议》及《补充协议》的约定，第三人也向被告出具了《抵款函》。且抵款协议并没有附加条件，抵款差额及抵款分配也并不影响《以房抵款协议》的履行。本院经审理认定事实如下：2015年7月18日，被告、重庆绿地海域房地产开发有限公司（以下简称海域公司）、重庆绿地远林房地产开发有限公司（以下简称远林公司）（甲方）与第三人翰宗公司、唐码公司（乙方）签订《以房抵款协议》，约定在本协议签署日前，乙方为甲方提供了户外广告制作发布等服务，截至本协议签署之日，甲方应付而未付乙方的所有费用为4216050元，甲乙各方协商一致，由被告提供本协议约定房源并按作价金额代甲方向乙方抵付上述欠款，抵款房屋为绿地保税中心，房号为X-X-X、X-X-X、X-X-X，甲乙各方一致同意甲方将上述3套抵款房屋作价4105250元抵付给乙方，予以清偿所有欠付款项，因上述抵付的欠款的金额小于抵款房屋的作价金额，经甲方各方协商一致同意，多余广告费用差额部分110800元以现金形式另行冲抵；乙方协商一致，由唐码公司指定第三方作为房屋买受人与被告签署《重庆市商品房买卖合同》并受领上述抵款房屋；由购房所产生的电商团购费以及相关税费，不包含在此抵款金额中，须由第三方房屋买受人在签署《重庆市商品房买卖合同》时，根据甲方当时销售政策以现金形式支付给甲方；若被告与乙方指定的买受人之间签署的《重庆市商品房买卖合同》的房款价格与本协议约定的抵款房作价抵付金额不一致，或乙方指定的买受人房款支付方式非一次性付款的，对甲方各方之间的以房抵款金额不构成影响，各方以本协议约定作为判断各方抵款金额之依据。2015年11月2日，第三人翰宗公司、唐码公司（甲方）与案外人方勇（乙方）签订《以房抵款协议》，约定甲方以抵债方式拥有被告开发建设的绿地保税中心商铺房两套，甲方拟将该两套房屋以房抵款的方式抵偿给乙方，即该两套房款用于冲抵甲方应向乙方支付的款项，抵款项目为重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商铺X、X号，上述两套房屋共作价2877719元抵付给乙方，予以支付甲方应付乙方的应付款项，从双方确认无误的对账单中直接扣除；乙方指定第三方原告作为房屋买受人与上述房屋的开发商签订《重庆市商品房买卖合同》并受领上述房屋，甲方将积极协助乙方指定的第三方将抵款房屋过户登记至乙方指定的买受人名下，包括推动上述房屋开发商与乙方指定的第三方在签订《商品房买卖合同书》、提供相关资料等；甲方协助乙方指定买受人过户，乙方在与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》、抵款房屋的大修基金、产权过户所发生的税费等，依据法规政策应由房屋出卖人缴纳的由甲方负责缴纳，应由房屋买受人缴纳的，由乙方自行承担并缴纳。同日，原告与方勇签订了《借款及抵押合同》，载明方勇以自有房产向原告抵押借款1150000元，方勇用位于重庆市绿地保税中心X幢X-X、X-X号门市作为借款的抵押物，该2个门市是方勇通过抵款方式获取，签订本合同后，方勇协助原告到该门市的房地产开发有限公司办理该2个门市的网签手续，并将该门市的相关票据、资料交予原告保管，方勇归还借款本息后，原告将抵押的房产交还给方勇，若本合同到期，方勇仍未归还借款，则用于抵押的房屋归原告所有，方勇无权要求原告退回房屋。当日，原告通过转账的方式向方勇支付了借款1156000元。同日，第三人翰宗公司、唐码公司出具《授权委托书》，指定原告作为重庆市江北区金渝大道X号X幢X-商铺X、X号房屋的买受人，前往被告公司办理关于上述两套抵款房屋买卖的一切相关手续，包括但不限于办理《商品房买卖合同》、办理并领取上述房屋的《房屋所有权证》等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，载明乙方购买甲方开发的案涉房屋，建筑面积为73.08平方米，套内面积为40.02平方米，房屋用途为非住宅，属于商服用房；总成交金额为1429518元；于2015年11月2日付房款1429518元；属预售商品房的，甲方应当在2016年2月27日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。同日，原告向被告支付了大修基金、契税等费用共计57242.59元。2018年3月22日，被告向原告发送《绿地保税中心项目交付通知书》（以下简称《交付通知书》），载明原告所购买的保税中心项目一期X-X-X号房屋，已经验收合格，达到交付使用条件，由于原告一直未办理接房手续，现通知原告接房；特别提示，请原告确认全部房款及相关税费、大修基金全部缴纳，否则接房手续将无法办理。2018年11月20日，被告收到原告送达的《抵款函》，该函系第三人翰宗公司、唐码公司出具，接收方为被告、海域公司、远林公司，主要内容为第三人翰宗公司、唐码公司以《以房抵款协议》及补充协议从被告处获得抵款房三套，其中8-2-5号房屋已结清相关费用且办理完毕过户等相关手续，截至2018年11月19日，剩余两套抵款房说明如下：X-X-X、房屋总价1429528元、房屋买受人林嘉、冲抵金额1429518元、差额0元；X-X-X、房屋总价1227531元、房屋买受人杜娟、冲抵金额485682元、差额741849元，上述用于抵款的X-X-X和X-X-X号房屋总价2657049元以被告、海域公司、远林公司应付唐码公司、翰宗公司的广告发布费和重庆绿地申炎房地产开发有限公司于2016年8月12日至2016年9月11日期间在第三人唐码公司发布广告产生的广告费用75000元抵付，其中X-X-X房款冲抵完毕已结清，X-X-X房款冲抵差额741849元。另查明，第三人翰宗公司共向被告等公司开具发票1012620元。上述事实，有《以房抵款协议》两份、《借款及抵押合同》、中国工商银行个人业务凭证两份、《授权委托书》、《重庆市商品房买卖合同》及附件、《交付通知书》、《抵款函》、《重庆增值税普通发票》13张、收据及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，被告、海域公司、远林公司与第三人翰宗公司、唐码公司签订《以房抵款协议》，第三人翰宗公司、唐码公司与方勇签订的《以房抵款协议》，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件均系各方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议履行相应的义务。从上述协议可知，被告、海域公司、远林公司与第三人翰宗公司、唐码公司及方勇均达成了对案涉房屋以房抵款的一致意见，而在被告、海域公司、远林公司与第三人翰宗公司、唐码公司签订的《以房抵款协议》中亦载明由第三人唐码公司指定第三方作为房屋买受人与被告签署《重庆市商品房买卖合同》并受领上述抵款房屋，再结合第三人翰宗公司、唐码公司与方勇签订的《以房抵款协议》可知第三人翰宗公司、唐码公司又再次与方勇进行以房抵款，并指定原告受领案涉房屋，那么经过两次抵款，协议确定的最终买受人为原告。同时，原告也在第三人翰宗公司、唐码公司与方勇签订《以房抵款协议》的当日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，而该合同中约定的房屋亦系抵款房屋，价格也一致。同时，第三人翰宗公司、唐码公司也向被告、海域公司、远林公司出具了《抵款函》，由此可知原告系案涉房屋以房抵款的受让人得到了各抵款方的认可。此外，《重庆市商品房买卖合同》亦约定原告于2015年11月2日付房款1429518元，但当日原告并无支付房款的行为，而是签署了《以房抵款协议》，则原告抵款的行为与合同约定的付款时间一致，更加证明原告与被告是在履行以房抵款，原告抵款的金额与案涉房屋金额一致，即原告已完成案涉房屋的付款行为，则被告应当按约履行交房义务。虽然被告抗辩抵款金额与广告费有差额、第三人翰宗公司、唐码公司未明确差额如何分配、原告的抵款并未成功，但被告、海域公司、远林公司与第三人翰宗公司、唐码公司签订《以房抵款协议》载明因上述抵付的欠款的金额小于抵款房屋的作价金额，经各方协商一致同意，多余广告费用差额部分110800元以现金形式另行冲抵，亦即抵款房屋价款尚不足以抵付欠款金额，需以现金形式另行冲抵，不存在差额如何分配的问题，且《以房抵款协议》已明确第三人翰宗公司、唐码公司指定的第三方作为房屋买受人受领房屋事宜，被告也如约与原告签定了《重庆市商品房买卖合同》，原告与被告均应受上述协议的约束，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。故，被告应当按《重庆市商品房买卖合同》及附件的约定交付房屋给原告，并协助原告办理房屋过户登记手续，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金（以1429518元为基数、按每天万分之一的标准、自2016年2月28日起计算至交付房屋之日止）的诉讼请求，《重庆市商品房买卖合同》第七条约定被告应当于2016年2月27日前交房，而案涉房屋系被告用以抵款的房屋，房款已冲抵欠付第三人翰宗公司、唐码公司的广告款，且第三人翰宗公司、唐码公司在诉讼中，向被告出具了《抵款函》，对此予以确认，原告也向被告支付了大修基金、契税等费用共计57242.59元，则被告应当按约履行交房义务，但被告并未按约交房，应当承担违约责任。合同约定逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，现被告逾期交房，被告应当支付自2016年2月28日起、以1429518元为基数、按日万分之一的标准计算至交房之日止的违约金。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆绿地申港房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将其位于重庆市江北区金渝大道153号8幢2-商铺4号房屋交付给原告林嘉，并协助原告林嘉办理该房屋的过户登记手续，将该房屋所有权转移至原告林嘉名下；二、被告重庆绿地申港房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告林嘉违约金，该违约金以1429518元为基数、按日万分之一的标准、自2016年2月28日起计算至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18733.52元，由被告重庆绿地申港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  罗程亮人民陪审员  刘 双二〇一九年五月九日法官 助理  姚丽君书 记 员  秦 思