上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1594号原告：马卫民，男，1971年7月18日出生，汉族，户籍地北京市，现住上海市杨浦区。原告：魏兰珍，女，1973年12月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：马卫民。被告：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱谦，董事长。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俐，上海普世律师事务所律师。原告马卫民、魏兰珍与被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员王晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马卫民(亦为被告魏兰珍的委托诉讼代理人)及被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的委托诉讼代理人沈华连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马卫民、魏兰珍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告披露与《委托经营管理协议》相关的信息；2、被告向原告支付本物业2018年12月31日前的租金中属于原告的份额50,000元；3、确认原告与被告签订的《委托经营管理协议》自2018年10月15日解除。诉讼中，原告表示其要求批露的相关信息是指按照《委托经营管理协议》约定的房屋承租人、租金如何计算及租金金额信息。事实和理由：原告于2017年12月3日于上海市签订《委托经营管理协议》(下称本协议)，将原告所拥有的位于杨浦区市光路XXX号XXX室房屋(下称本物业)委托被告经营管理。本协议由被告统一印刷制作，除部分信息提供条款可以提供信息外，均由被告统一确定并提供给原告签署，属于格式合同。根据本协议第5.1的规定，原告的收益要基于被告在本项目内全体受托物业的季度总收益分配。原告为保证自己的合法权益不被侵占，需要了解本项目内被告所受托的全部物业的状况，包括但不限于共有多少物业受被告管理，各物业的房产价格，各物业的租赁合同，各物业的收租起始日及租金收取状况。根据本协议第12.6规定，如果本项目内全体业主的60%均要求解除委托协议时，本协议得解除。如果原告没有全体业主的基本信息及联系方式，原告的解除权无法实施，并且其它业主也无法实施。因此，原告为了保证自己合法权利的实施，需要知晓全体委托业主的信息并需要全体委托业主的联系方式以进行联络以确认对方意愿。本物业已由他方承租，而原告作为实际出租方至今未收到该物业出租于何时、何地、向何人以何条件出租的信息通知。被告未向原告尽任何告知义务。原告于2018年9月4日及2018年9月16日向被告发送通知，要求原告公开本物业相关信息，被告无任何理由拒绝提供，违反了合同法规定的报告委托事项的义务。本协议第5.1条约定甲方委托乙方经营管理该物业期间，在2018年12月31日前(含当日)乙方无需支付甲方经营收益。作为物业所有人，获知与物业相关的信息是原告的知情权，只有知道相关信息的前提下原告才能计算自己的收益。收取租金是原告的收益权。但本协议格式条款5.1条排除了原告上述主要权利，应属无效条款。据合同法的规定，受托人或委托人可随时解除委托合同，原告作为委托人于2018年10月15日向原告发送了解除委托合同通知书，故要求法院确认解除与被告的《委托经营管理协议》。被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间属于租赁合同关系而非委托合同关系。包括原告在内的小业主将房屋委托给被告由被告统一进行规划、二次装修再进行出租，装修费用由被告承担。收益根据单个业主所付购房款在整个物业购房款中的比例向业主支付，即使原告房屋空置，被告也要向其支付收益。原告在购买商铺时开，发商也在房价上给予了原告优惠。鉴于此，双方签订的《委托经营管理协议》第五条约定自2019年4月份开始向原告支付收益，2018年12月31日前不需要向原告支付收益。对于收益需要经过审计才能向小业主公布。另根据合同约定，没有违法违约的情况下，任何一方不能解除合同。合同仍在履行，无违约行为，故不同意解除。经审理查明，原告马卫民、魏兰珍系上海市杨浦区市光路XXX号XXX室店铺的所有权人。2017年12月3日，两原告作为委托方(甲方)与被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司作为经营管理方(乙方)签订了一份委托经营管理协议，约定两原告为保证顺利高效地取得商业经营收益，委托被告代为对上海市杨浦区市光路XXX号XXX室房屋所在项目进行统一经营管理，包括但不限于被告以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项，并根据需要自行委托第三方负责具体的经营管理事项。两原告委托被告经营管理的期限自本协议签署之日起至2027年12月31日止。未经双方协商一致，任何一方均无权提前解除本协议。考虑到该商业项目实现良性运转所需要的培育周期(期间将产生招商及运营等人员成本，二次装修等公共部位改建成本，租房免租期等)，在2018年12月31日前(含当日)被告无需支付两原告经营收益，自2019年1月1日起(含当日)被告经营管理该物业取得的经营收益按照以下方案分配：自2019年1月1日起，两原告收益(季度收益含税)=该物业的购房款/被告受托经营的区域内所有受托物业所对应的出售总价款*项目内全部受托物业的季度经营总租金收入*90%。自2019年1月1日起，项目内全部受托物业的季度经营总租金收入*10%作为被告的经营管理报酬。整体经营收益分配原则为：面向全体业主按比例分配，无论该物业实际出租与否都给予收益分配。两原告购买该物业的房价款或该物业第一次出售时的价格以两原告与上海物源公司签署的房地产预售/买卖合同中约定的成交价款为准，即人民币叁佰陆拾伍万伍仟壹佰贰拾伍元整。委托管理期间，该物业的物业管理费、水、电、煤等相关公用事业费用由被告代缴。委托管理期间，为配合项目的整体商业定位，提升商业形象，两原告同意被告有权对该物业(包括共有部分)进行重新分割、调整布局等合理必要的改造等经营管理活动(包括但不限于举办各类活动、设置广告位进行推广)，产生收益扣除上述经营管理活动成本后均归入全部受托物业的季度经营总租金收入。为保证项目内所有受托物业的统一经营管理及招商工作的顺利进行，最大程度维护全体委托业主的共同利益，两原告承诺在约定的委托期限内，不自行或另行委托任何第三方对该项目内受托物业进行经营管理，不随意中断、撤销委托授权，不自行向承租人收取任何费用，不干涉被告在授权行使各项管理权利。本协议委托经营期满前6个月，由被告及业主监督管理会就本协议的续约事宜协商确认。如超过委托被告为经营管理方的所有业主中的50%以上同意续约的，视为两原告同意与被告续约。该物业正式委托经营管理期满1年后(即2019年1月1日后)，如该物业所在项目的全部委托被告为经营方的业主的60%以上一致书面要求与被告解除委托经营管理关系的，则两原告有权解除本协议，但前提是两原告须确保被告不会因此遭受到任何损失，否则被告有权向两原告追偿。2018年9月，原告马卫民曾两次书面要求被告披露上海市杨浦区市光路XXX号XXX室商铺运营信息。2018年10月15日，两原告书面要求解除与被告签订的委托经营管理协议。以上事实，由原告提供的不动产权证、委托经营管理协议、原告要求被告披露信息的书面材料及挂号信回执、原告向被告发送的解除委托经营管理协议的书面材料及挂号信回执及当事人的庭审陈述等证据所证实。本院认为，本案争议焦点在于两原告与被告所签之委托经营管理协议的性质，两原告主张系委托合同，被告主张系租赁合同。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同与委托合同的主要区别在于，租金的支付主体和结算方式以及所获取之收益的归属不同。在租赁合同中，租赁合同的相对方即承租人为租金的支付主体，租金收益往往具有持续性、稳定性和不间断性，在租赁期间出租人仅收取租金而承租人则对租赁物享有占用、使用权并获取相应收益；而在委托合同中，因委托事务的处理所取得之利益必然具有或然性、不确定性，且受托人仅是代为收取，所获之收益应当转交委托人。在本案中，双方签订之委托经营管理协议明确约定了租金的计算方式、支付方式以及实际收益回报的归属等，即使两原告所有之房屋未实际出租，其亦能取得收益分配。由此可见，该协议系两原告向被告让渡房屋使用权，从而获取相应稳定、持续之收益的合同，其虽名为委托经营管理协议而实为房屋租赁合同。另外，委托合同中，受托人是以委托人名义对外开展民事活动，如果受托人以自己名义与第三人订立合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，委托人有介入权，第三人有选择权。显然，在本案中，被告在对外经营过程中，以自身名义进行招商经营，两原告不享有介入权。故两原告认为系争协议为委托合同的主张，本院不予采纳。现两原告要求被告按委托合同中受托人的法定义务进行信息披露，于法无据，本院不予支持。考虑到双方签订的协议中约定的解除权行使的条件尚未成就，两原告要求按委托合同中委托人的法定解除权而解除与被告之间合同关系的诉请，于法无据，本院不予支持。双方合同中约定被告在2018年12月31日前(含当日)无需支付两原告经营收益，根据双方合同目的、性质及合同中双方关于免租期理由的陈述，该约定并不存在免除被告责任、加重原告责任的情形，两原告关于该约定系格式条款无效之主张，于法无据，本院不予采纳。故两原告要求被告支付2018年12月31日前租金之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告马卫民、魏兰珍的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计525元，由两原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王晓勤二〇一九年五月二十三日书记员  杨 敬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。