广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初17072号原告（反诉被告）：深圳市奇齿龙科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路2103号，统一社会信用代码91440300066337327A。法定代表人：李汉江。委托代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52—3栋二层201，统一社会信用代码914403000780127652。法定代表人：蒋小江。委托代理人：余守学，广东先见律师事务所律师。委托代理人：杨凯，系公司员工。上述原告深圳市奇齿龙科技有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王祥林,被告的委托代理人余守学、杨凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告称拥有沙井**区**厂房B栋三楼301号整层和四楼401整层之物业，是该物业的合法持有人。2017年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同明确了用途为工厂使用，约定的租赁期限为2017年11月17日起至2020年11月16日止，共三年。对于工厂办理登记变更、消防、安检、环保等所需的场地使用证明等资料，被告称会尽快办好。合同签订后，原告出于对合同以及被告的信赖，根据租赁用途对该物业进行了装修，共花费131759元。由于办理工厂登记变更、消防、安检、环保等均需要物业方出具场地使用证明，原告多次向被告索取，但是被告迟迟不予提供。后经多方了解，才发现被告并不是该物业的合法持有人，既不是所有权人，也不是合法的承租人，因此，被告无权对该物业进行出租。另外，2018年6月6日，原告因为无法办理登记地址变更原因，被宝安市场监督管理局沙井所行政处罚3000元。原告认为，由于被告并非合法占有该物业，所以没有转租权，因此该租赁合同属于无效合同，且自始无效。由于被告无法提供场地使用证明等资料，导致原告无法办理登记变更、消防、安检、环保等手续，致使原告不能正常开展生产活动，严重损害了原告的合法权益。为了后续正常的生产，原告需要搬迁至其他地址，也导致现址的装修费用的损失，这完全是由于被告自称是该物业的合法持有人的欺骗行为所造成，其应当承担法律责任。现原告为依法维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院判如所请：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告向原告返还房屋租赁押金36200元；3、被告向原告赔偿装修损失费131759元；4、被告向原告赔偿被行政处罚损失3000元；5、本案诉讼费由被告承担；庭审中，原告将其第三项诉讼请求变更为，被告向原告赔偿装修损失362508元。被告答辩并反诉称，被告将深圳市宝安区沙井**区**厂房B栋三楼整层、四楼整层出租给原告，双方并于2017年11月17日签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，自2017年11月17日起至2020年11月16日止。租金每两年上浮10%，双方的具体权利义务见《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，被告严格按照租赁合同之约定将租赁物交付给原告使用，原告也如期向被告缴纳租金，双方合作愉快。后原告总是拖欠被告的每月租金，截止起诉之日，经被告核算，原告尚欠被告租金及水电费共计156929元。为此被告多次找原告处理此事，但原告总是以种种理由拖延搪塞，从而使被告的租金权益之实现遥遥无期。综上，被告认为原告拖欠租金的行为已经严重侵害了被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请：一、原告支付拖欠的水电费及租金156929元（2017年12月至2018年8月，租金从2018年1月17日起按18100元/月计至搬离之日止）；二、原告支付被告因逾期支付租金的违约损失246848.8元；三、原告承担本案诉讼费用。经审理查明，2017年11月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方提供位于沙井马鞍山社区原丽丽时装厂房B栋三楼301号整层和四楼401号整层租赁给乙方作工厂使用，租赁期限为2017年11月17日至2020年11月16日止厂房每月租金为18100元，厂房从2017年12月16日开始计租，厂房满两年一个增幅期，从2019年12月16日开始增幅，增幅率为10%；2.乙方每月卫生费300元，电梯管理费300元；3.付款方式：合同签订后，乙方即交两个月的厂房租金作为保证金，合计36200元整，另同时交首月厂房租金、卫生费及电梯费18700元；4.乙方应在每月5日前交清当月的租金和上月的费用，甲方给予收款收据；5.甲方负责厂房用电提供乙方使用，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收取（电费按照1.05元/度，另加10%损耗费，同时分摊基本电费，水费按照甲方交给供水局的价格算，另加10%损耗费）；6.合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方。同日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到租赁保证金36200元。2018年6月6日，宝安市场监督管理局沙井所作出深市质宝市沙罚字[2018]100059号行政处罚决定书，认定原告法定代表人李汉江于2018年5月15日至2018年6月5日期间，未经市场监督管理机关核准颁发营业执照，擅自在深圳市宝安区××马××区××301从事无照经营活动，对其作出没收违法所得2000元、处罚1000元的决定。2018年3月至7月期间，原告通过银行转账方式向被告缴交2018年1月至6月的水电费、卫生费、电梯管理费。2018年7月至2019年3月期间，深圳市沙井马安山股份合作公司出具《收款收据》，确认收到“原丽丽时装厂”缴交的2018年6月至2019年3月的水电费。诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。本院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ002号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为409179元，装修净值为362508元。原告垫付了评估费4400元。原告于2018年7月24日诉至本院，并自认从2018年1月17日开始未向被告缴交房屋租金，目前尚占有涉案房屋。另查明，涉案租赁房屋系深圳市沙井马鞍山股份合作公司所有。被告惠龙兴投资公司从谢涛涛处承租涉案租赁房产，向深圳市沙井马鞍山股份合作公司支付涉案租赁房产的水电费。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、评估报告、行政处罚书以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，关于涉案房屋租赁合同是否有效。原告主张涉案租赁合同无效。被告辩称，涉案租赁房屋有房产证，涉案租赁合同应为有效，并提供了《房屋产权登记审批表》为证。本院认为，首先，被告提供的《房屋产权登记审批表》证据为复印件，并未提供原件，也无法提供涉案房产具体登记信息，无法对真实性进行核实；其次，即使《房屋产权登记审批表》为真实，但该审批表记载的房屋地址为“宝安县沙井镇马安山村第二工业区第二厂房”，并不具体明确，被告提供的证据不足以证实涉案房屋与审批表记载的地点一致或属于其中的一部分，无法确定与涉案租赁物存在关联性。由于被告所提供《房屋产权登记审批表》缺乏真实性、关联性，本院不予采信，因此，对于被告主张涉案房屋已取得房产证，本院不予采信。由于被告未提供充分有效的证据证明涉案房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本院确认原告与被告于2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告主张要求被告返还房屋租赁押金36200元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告返还房屋租赁押金36200元，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿装修损失，因合同无效，原告占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归被告所有，被告应当折价赔偿。本案中，被告深圳市作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而原告对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于上述费用的损失，本院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ002号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为409179元，装修净值为362508元。被告对评估报告的折旧率存在异议，认为双方签订的合同为三年，截止目前已过了将近一半，按照合同至少折价50%，但是评估报告是按照物品的使用年限计算的。本院认为，按照合同约定涉案房屋的租赁期限为2017年11月17日至2020年11月16日止，合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整的归还甲方，即使合同有效，原告对于涉案装修使用价值的期待利益至多为三年，故涉案房屋的装修残值应根据已使用的年限[（从2017年11月17日至2019年4月10日（一审辩论终结时）]进行折价，本院酌定涉案房屋装修残值为409179元(原值)×53%=216864.87元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，被告对此应承担主要过错责任，本院酌情由被告承担原告的装修损失173491.9元（216864.87元×80%）。关于原告诉请被告赔偿原告因行政处罚的损失3000元。本院认为，原告提供的证据不足以证明该损失确由被告造成，该诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告诉请原告支付房屋占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告已自认自2018年1月17日起未缴交涉案房屋的租金，因此，被告请求原告按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持，原告应按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即以18100元/月为标准，从2018年1月17日起实际支付至涉案厂房腾退之日止。关于被告诉请原告支付2017年12月至2018年8月的水电费。本院认为，原告提供的证据足以证明其已缴交2017年12月至2018年8月的水电费，故对于被告诉请原告支付2017年12月至2018年8月的水电费，本院不予支持。关于被告诉请原告支付因逾期支付租金的违约损失。因合同无效，该诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告深圳市奇齿龙科技有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司于2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市奇齿龙科技有限公司房屋租赁保证金36200元；三、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市奇齿龙科技有限公司装修损失173491.9元；四、原告深圳市奇齿龙科技有限公司于本判决生效之日起十日支付被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司涉案房屋房屋占用使用费，以18100元/月为标准，从2018年1月17日起实际支付至涉案房屋腾退之日止；五、驳回原告深圳市奇齿龙科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7325.62元，由原告深圳市奇齿龙科技有限公司承担3501.62元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司3824元；反诉受理费7356.67元，由原告深圳市奇齿龙科技有限公司承担2638元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司承担4718.67元；评估费4400元，由原告深圳市奇齿龙科技有限公司承担2534元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司承担1866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 王    辉人民陪审员 贾  令  令人民陪审员 李  基  光二〇一九年五月三十日书 记 员 薛晓媚（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。