四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终14145号 上诉人（原审被告）：施开动，男，汉族，1975年6月4日出生，住成都市锦江区。 上诉人（原审被告）：段红梅，女，汉族，1976年12月15日出生，住成都市锦江区。 共同委托诉讼代理人：夏杰瑞，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王昕，女，汉族，1968年10月10日出生，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：苟晰，北京京师（成都）律师事务所律师。 上诉人施开动、段红梅因与被上诉人王昕房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施开动、段红梅上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或者驳回王昕一审诉讼请求，并由王昕承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院遗漏本案必要共同诉讼当事人胡劲峰。王昕向一审法院提交的《成都市存量房买卖合同》成存房买（自）第724865号证据材料第三页明确显示：买受人系王昕、胡劲峰，那么案涉房屋共有人即为王昕、胡劲峰。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第56条、第57条的规定，王昕、胡劲峰为本案必要共同诉讼原告，一审法院应当通知胡劲峰参加诉讼。但一审法院没有查清该部分事实，没有追加胡劲峰作为一审原告，明显属于遗漏必要共同诉讼当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第4项的规定，本案遗漏必要共同诉讼当事人，依法应当发回重审。2.一审法院遗漏王昕在未经施开动、段红梅允许和认可的情况下私自篡改《房屋买卖合同》相关内容进行网签的事实。王昕向一审法院提交的《成都市存量房买卖合同》成存房买（自）第724865号与施开动、段红梅和王昕于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》内容不一致，出现了买受人从王昕变成胡劲峰、王昕，房屋总价格由112万元变成60万元等重大信息变更。3.王昕系四川省营山县人，根本不符合成都市2017年的相关购房条件。王昕为购买案涉房屋，在未经施开动、段红梅允许的情况下私自添加购房人胡劲峰，恶意篡改合同条款并进行网签，根据《中华人民该合同民法总则》第155条的规定，《成都市存量房买卖合同》成存房买（自）第724865号自始没有发生效力。因王昕不具有购房资格，案涉《房屋买卖合同》根本无法履行，其合同目的也根本无法达到，施开动、段红梅也就不存在一审法院认定的违约情形。 王昕答辩称：一审法院认定事实清楚，应当维持。1.胡劲峰不是本案必要共同诉讼当事人。依据《成都市商品房预售网上签约暂行规定》第11条的规定，胡劲峰与王昕系夫妻关系，其可以作为家庭成员成为房屋买卖合同的主体。依据《省建设厅关于加快推进商品房预（销）售网上签约和预售登记备案管理工作的通知》，存量房网上签约的主要目的是规范存量房交易市场行为，保证存量房交易安全，提高存量房交易透明度，加强房地产市场监管，因此双方在前期已经签订书面房屋买卖合同的情况下再办理网上网签，只是为了办理房屋产权过户登记的必须手续，从一这方面说，在双方已经签订房屋买卖合同的情况下，网签合同并不具有独立性，那么网签合同中买方一项的增加对案涉《房屋买卖合同》并无影响。签订案涉《房屋买卖合同》的当事人只有施开动、段红梅和王昕，依据合同相对性原则，胡劲峰并非案涉《房屋买卖合同》的相对人，不能作为本案当事人参加诉讼。2.网签合同与案涉《房屋买卖合同》存在内容不一致的情况，是房屋中介在未经王昕授权的情况下进行的行为，不是由王昕造成，且施开动、段红梅也无证据证明是由王昕造成，故王昕在网签手续办理过程中并无过错。另外，网签合同不具有独立性，虽然与案涉《房屋买卖合同》对房屋价款等约定不一，存在瑕疵，也并不影响此前签订的《房屋买卖合同》的效力，也不能因此来免除施开动、段红梅的合同义务。3.王昕具备购房资格，施开动、段红梅应当继续履行合同。成都市房管局在《2017年商品住房限购政策知识回答》的第2条中，就2017年3月24日实施的限购政策何时实施作出了明确答复，即“在限购政策实施前已经完成网签的按原政策实行”。本案中，双方于2017年2月19日签订《房屋买卖合同》，如果依照约定，房屋买卖合同是能够实际履行的，是施开动、段红梅的原因才导致合同一直处于迟延履行状态，且王昕在2017年3月23日完成了网上备案手续，在该房屋买卖合同已经办理了网上签约备案的情况下，王昕有法律依据要求施开动、段红梅继续履行合同，办理房屋过户登记。 王昕向一审法院起诉请求：1.施开动、段红梅继续履行《房屋买卖合同》，将成都市锦江区北顺西巷8号的房屋（权2768013）产权过户到王昕名下；2.施开动、段红梅向王昕支付违约金100000元；3.施开动、段红梅承担本案诉讼费；4.施开动、段红梅承担本案财产保全费。 一审法院查明的事实：施开动、段红梅共同共有位于成都市锦江区房屋（权2768013）。2017年2月19日，施开动作为卖方（出售方）、段红梅作为共有人（代理人）、王昕作为买方（购买方）与昌扬房产中介租赁部作为中介方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，主要内容为“出售房屋位于锦江区；房屋成交价为1120000元；双方同意选择银行按揭贷款方式付款，本合同签订时，买方向卖方支付定金50000元，第二次付款到产权交易中心受理并出具受理单同时（或办理产权公证时），买方支付给卖方购房首付款520000元，在本合同签订之日起两个月内支付首付款，第三次在买方取得产权证后，由贷款银行向卖方支付房款550000元；本合同签订后，买卖双方于2017年4月19日前到担保公司及银行签订贷款合同，待银行贷款审批通过后，买卖双方约定7个工作日内到成都市房地产交易中心办理房屋产权交易过户手续；买方支付中介佣金20000元，卖方支付中介佣金11000元；如卖方违约则应双倍返还买方所付定金，如买方违约则所交定金不予退还；上述房屋如发生人为意外或自然不可抗拒因素，如火灾、地震、地陷等，双方可另行协商或解除合同，双方均不承担违约责任”。同日，王昕支付了定金50000元。2017年4月10日，施开动、段红梅向王昕告知不愿意继续履行合同，王昕对此不予认可，且未再支付后续购房款。王昕遂于2017年4月25日提起本案诉讼。 庭审中，王昕名下银行账户有存款1070000元，并陈述自愿在房屋过户时一次性支付剩余购房款1070000元。 一审法院认为，王昕与施开动、段红梅签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，非因法定事由，各方均应全面履行自己的义务。从本案已查明事实可知，案涉合同未继续履行，施开动、段红梅辩称王昕未按约定支付后续购房款导致合同未继续履行。案涉合同对购房款的支付期限进行了明确约定，王昕已按期支付了定金，而对于第二次付款，双方约定“在本合同签订之日起两个月内支付”，结合合同签订时间，其支付期限应为2017年4月18日前，而施开动、段红梅于2017年4月10日单方表示不愿意继续履行合同，王昕基于此未再支付后续房款，符合交易惯例，并无不当，王昕不存在违约行为，施开动、段红梅前述辩称事由，一审法院不予采信。施开动、段红梅另辩称因施开动生病导致合同实际无法履行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。即使施开动存在患病情况，也不属于不可抗力，不必然导致案涉合同无法继续履行，该辩称事由，一审法院不予采纳。故施开动、段红梅单方要求不履行合同，缺乏事实和法律依据，案涉合同对施开动、段红梅具有拘束力，王昕要求施开动、段红梅继续履行案涉合同，一审法院予以支持。王昕另要求将案涉房屋过户至其名下，根据双方约定，办理过户需待银行贷款审批通过后7个工作日到房管部门办理过户手续，因施开动、段红梅单方不履行合同行为，导致银行贷款尚未审批，王昕也未支付后续购房款，庭审中王昕陈述愿意一次性支付剩余房款，但该房款存在王昕名下银行账户，本案现有证据无法确认剩余房款支付情况，截至庭审终结，案涉房屋尚不具备办理过户手续条件，故王昕要求施开动、段红梅协助办理房屋过户手续，一审法院不予支持。 关于违约责任。一审法院认为，施开动、段红梅单方不履行合同义务属于违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，违约责任承担方式包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。本案中，施开动、段红梅因违约造成的损失主要为合同不履行产生的可期待利益损失，一审法院已支持王昕要求合同继续履行的请求，能够弥补王昕基于合同的可期待利益损失。王昕根据合同关于“如卖方违约则应双倍返还买方所付定金”的约定，主张违约金100000元。该约定实质系定金罚则的适用，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，适用定金罚则的前提之一为合同目的不能实现。在案涉合同继续履行情况下，王昕再行要求支付违约金100000元，与双方约定不符，也于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决：一、王昕与施开动、段红梅继续履行于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回王昕的其他诉讼请求。一审案件受理费、保全费12440元，均由施开动、段红梅负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，施开动、段红梅与王昕签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是双方实际履行的是哪份合同，是否应追加胡劲峰参加诉讼，二是王昕是否具备购房资格。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于本案应按哪份合同履行、是否应追加胡劲峰参加诉讼的问题。本院认为，第一，施开动、段红梅与王昕签订《房屋买卖合同》后，王昕于同日即向施开动、段红梅支付了定金50000元，表明双方当事人已经就该合同约定的内容实际履行。虽然双方向房屋登记部门办理网签的《成都市存量房买卖合同》与双方签订的《房屋买卖合同》在房屋价款、购买人人数等方面存在不一致，但在双方实际已按照房屋买卖合同履行部分义务、王昕作为原告也依据价格更高的《房屋买卖合同》的情况下，本案应认定双方签订的《房屋买卖合同》为双方实际履行的依据。第二，案涉《房屋买卖合同》由施开动、段红梅与王昕签订，胡劲峰在案涉合同签订后作为王昕家庭成员参与网签的办理，其参与网签合同签字并不表明双方已将办理网签的《存量房屋买卖合同》作为后续履行的依据，加之王昕依据前述《房屋买卖合同》主张权利，一审法院未通知胡劲峰参加诉讼并无不当。故施开动、段红梅所提依据《存量房屋买卖合同》胡劲峰应作为本案必要共同原告参加诉讼的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于施开动、段红梅的行为是否构成违约的问题。本院认为，案涉《房屋买卖合同》于2017年2月19日签订，王昕也于当日支付了定金5万元，而成都市限制非成都市户籍居民购买住房的于2017年3月24日正式实施，故案涉《房屋买卖合同》于成都市上述限购政策实施前已签订并部分履行，因而王昕购买案涉房屋的行为不受该限购政策的限制。施开动、段红梅所提王昕不具有购房资格，案涉《房屋买卖合同》无法履行的上诉意见也不成立，本院不予采纳。 另，根据双方约定，王昕本应以分期付款方式支付剩余的107万元购房款，一审中王昕主动要求一次性支付剩余的全部购房款以推动合同履行，属于对基于分期付款所产生期限利益的放弃，本案通过判决方式明确在其完成这一承诺的情况下判令施开动、段红梅履行产权过户义务，将不会损害施开动、段红梅的合同利益，故王昕请求在一次性支付107万元剩余购房款的情况下，判令施开动、段红梅履行过户义务的诉讼请求应当予以支持。一审判决以王昕是否支付剩余款项不确定未支持该诉讼请求错误，且判令合同继续履行不利于执行，本院予以纠正。 综上所述，上诉人施开动、段红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但在王昕同意一次性支付未付款的情况下未支持其要求过户的诉讼请求存在错误，且判令继续履行合同没有明确的履行内容，不利于判决的执行，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初3553号民事判决； 二、施开动、段红梅在王昕支付完毕剩余的购房款1070000元之日起十日内，将其位于成都市锦江区房屋（权2768013）的不动产权属过户至王昕名下； 三、驳回王昕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7440元，保全费5000元，二审案件受理费14880元，合计27320元，均由施开动、段红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  张卫敏 审判员  曹 洁 二〇一九年五月二十日 书记员  方丽雯