湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初690号 原告：王国秋，男，汉族，1969年9月11日出生，住沅江市。 委托诉讼代理人：卜志明，沅江市桔城法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行调解，申请执行，代为立案，代收法律文书等。 被告：湖南广恒房地产开发有限公司，住所地在湖南省沅江市新源路。 法定代表人：陈正华，该公司董事长。 被告：龚宇，男，汉族，1976年2月15日出生，住沅江市。 两被告共同委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行调解、和解、代收法律文书。 原告王国秋与被告湖南广恒房地产开发有限公司、龚宇合同纠纷一案，本院于2018年8月20日依法作出（2017）湘0981民初354号民事判决，因被告湖南广恒房地产开发有限公司、龚宇不服，向益阳市中级人民法院提起上诉，益阳市中级人民法院于2019年2月26日依法作出（2018）湘09民终1864号民事裁定，裁定撤销沅江市人民法院（2017）湘0981民初354号民事判决，并将本案发回沅江市人民法院重审。本院于2019年3月26日立案后，另行组成合议庭，与（2016）湘0981民初952号（以下简称952号案件）原告王国秋与被告湖南广恒房地产开发有限公司、龚宇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，公开开庭合并进行了审理。原告王国秋及其委托诉讼代理人卜志明，被告湖南广恒房地产开发有限公司（下简称广恒公司）的法定代表人未出庭参加诉讼活动，被告龚宇及两被告共同委托诉讼代理人陈跃先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王国秋提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付沅江市狮山东路北侧、郭家湖东侧“水墨江南”（即“在水一方”）项目第一层西单元门面（即楼梯间以西全部门面）及三楼西侧住房一套。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年4月22日，原告王国秋与被告龚宇签订了一份《房屋置换协议书》（以下简称《协议书》），约定原告将其享有使用权的位于狮山东路北侧林业局边一块面积为196.5㎡的土地以置换形式进行旧房改造，被告龚宇负责项目的政府行政审批手续。项目完工后，原告获得所建楼房西单元一、二层门面整体及三楼西侧住房一套。《协议书》签订后，被告龚宇以被告湖南广恒房地产开发有限公司的名义启动旧城改造项目，完成了政府报规报建手续并开工建设。项目开工后，原告发现在建项目的主体工程与双方《协议书》所约定的不符并与被告交涉，被告以各种理由搪塞。直至房屋建成竣工，原告始发现该房屋仅一层门面，门面高度亦不符合《协议书》约定。为此，原告多次与被告龚宇协商，要求交付第一层门面及三楼西边住房一套，并对因违反协议给原告造成损失的部分予以赔偿，但被告置若罔闻，对原告所提出的要求均明确予以拒绝。原告认为，被告单方面违反《协议书》约定，擅自改变房屋结构，拒不交付约定房产，属于严重违约行为，其理应向原告交付现已建成的西边第一层门面整体及三楼西侧住房一套，并赔偿相应损失（损失追偿部分已另案起诉）。现原告具状起诉，请求如前，望依法秉公判决。 被告龚宇及被告广恒公司共同辩称：1、原、被告于2014年4月22日签订的房屋置换协议合同不成立。该合同关系自始没有建立，虽然签订了协议，但双方在协议书中未对置换的房屋面积、位置等进行明确约定。这是原、被告发生纠纷的原因。根据合同内容，无法准确反映原、被告置换房屋的具体标的。法律规定，合同标的是合同当事人权利义务指向的对象，是一切合同的必要条款，所以在合同标的不明的情况下，应视为合同未成立。故本案原告以该合同向被告主张交付第一层门面及三楼西边住房一套没有事实依据。正因为合同对标的物指向不明，才导致合同双方自始不明。且合同订立不是以水墨江南为背景，而是以原告的岳母李云珍的旧房棚户区改造为背景，但未获得施行。涉案水墨江南的开发建设，是被告以招拍挂的方式获得该土地使用权后，以广恒公司名义开发建设，与涉案合同不明确的置换土地没有关系。原告诉状中陈述的事实与客观事实不符。原告在诉讼中表述“项目开工后，原告发现在建项目的主体工程与双方《协议书》所约定的不符并与被告交涉，被告以各种理由搪塞。”这与客观事实不符，正因为协议签订的背景不是以水墨江南的建设，原告主张与被告建设的房屋与合同不符缺乏依据。由于该房屋协议订立的背景发生变化，涉案合同的标的不确定，所以原告主张的涉案合同自始不成立，原告的诉求没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告所提到的房屋本来约定不明，原告在952号案中主张的诉求是在约定不明的房屋上要求按涉案合同主张权利，属于重复之诉。 经审理查明，2012年上半年，被告龚宇有意在原告岳母李云珍及他人旧房处，按照以地换房形式，收集土地进行旧房改造建设，为此原告岳母以自己名义向有关政府部门提出旧房改造申请，随后获准。在此期间，被告龚宇为获取足够使用的开发建设土地，邀请案外人张国辉、胡明权、杨辉龙等人，与项目建设将被使用土地的使用权人多方沟通，分别签署了多份安置补偿协议。因案外人李云珍年老体衰，原告于2012年10月11日通过与李云珍签署名为授权委托书，实为土地使用权转让协议的形式，取得了以原属于李云珍的196.5㎡宅基地土地使用权对外以地换房的处分权。该协议约定以原告一次性补偿李云珍现金40万元，住房一套的代价，取得将来以地换房获得的收益。该协议由李云珍的亲属证明见证，目前已经实际履行。政府部门制作的安置拆迁补偿表、危旧房屋建设项目房屋征收等文件中，均认可了前述土地使用权转让的效力，将原告作为安置补偿对象一并进行了统计。2014年4月22日，原告与两被告经协商，签署《房屋置换协议书》一份，约定主要内容为：原告以取得自李云珍的196.5㎡土地使用权交付被告开发建设；被告给付原告建成后的西单元一、二层全部门面，三层西侧房屋一套，其他房产被告自行支配；房屋开工后，原告付给被告肆万元，建至三层付肆万元，竣工后付肆万元；2016年年底交付房产及全套产权手续，费用由被告负担。协议签订后，被告龚宇于2016年2月1日出具收据，收取了原告合同款肆万元整。 沅江市国土资源局2014年3月24日，作出国有土地使用权出让方案，决定允许对部分产权置换土地及政府存量土地以招拍挂形式对外出让，被告龚宇通过参与竞买，取得了涉案土地的使用权。其中含有其通过置换协议收集的部分居民和机构的土地，置换土地和存量土地的受让价格分别为20万元/亩和70万元/亩，产权置换面积的拆迁安置补偿成本为281万元。在办理土地使用权证过程中，被告龚宇为取得商品房开发建设资格，将土地使用权办在了广恒公司名下。房屋开始建设后，原告发现被告所建门面，其层高不符原协议的约定，在2016年5月12日向被告提出质疑并阻碍其施工，要求其立即改正，双方引发争议，后被告报警处理。沅江市公安局琼湖派出所接警后，对被告龚宇所作询问笔录记载，双方产生纠纷的原因是原告认为被告所建房屋不符合《房屋置换协议书》约定的要求，原告要求其停止施工。公安部门以争议属于民事纠纷为由，要求双方到法院诉讼解决。为此，原告王国秋于2016年5月16日以广恒公司为被告提起诉讼，案号为（2016）湘0981民初952号，就建筑施工的门面层高不符合合同约定，请求进行损失赔偿，2017年9月28日又追加龚宇为共同被告。该案本院组织进行了开庭审理和损失鉴定，在审理阶段因各方对鉴定标的物是否系补偿安置对象标的物提出质疑，引发本案双方关于安置补偿标的物的确认争议，原告遂诉至本院。 另查明，为取得沅江市林业局下属的191.6㎡土地使用权，被告还曾于2013年6月8日以张国辉、龚宇、胡名权三人名义与沅江市林业局（合同甲方）签署《房屋地产置换协议书》，约定临街新建商品楼一楼东起连续三间门面及二楼层房产归甲方所有。2015年4月28日，龚宇与沅江市林业局再次签署《房屋地产置换补充协议书》，约定新建临街商品楼的一楼东起连续三间门面（中轴总宽度9.7m）中轴面积124.65㎡和二楼东起连续四间（中轴总宽度17.5m）中轴面积246.84㎡归甲方所有。此时张国辉、胡名权两人已退出，故合同由龚宇单独签署。 被告龚宇建设并对外签署安置补偿合同的房产，已于2016年9月8日获准颁发商品房预售许可证，售房单位为挂靠的湖南广恒房地产开发有限公司。涉及房产两栋，一栋为商住混合结构，层数计24层，泛指为电梯房。一栋为住宅混合结构，层数计4层，泛指为步梯房。其中涉及本案原告争议的电梯房门面及住房，目前尚未出售，应原告诉讼保全的申请，本院已在不动产部门办理了查封登记。 以上事实，原、被告双方的当庭陈述，及原告提交的房屋改造申请书、沅江市地籍调查表、授权委托书、见证书、收条、安置拆迁补偿表、询问笔录、报案申请、建筑总平面图、房屋安置协议书、协调协议、沅房售许2016第0012号、第0013号、龚宇的承诺书、合同主体为林业局的房屋地产置换协议两份及补充协议、电梯房与步梯房照片；被告提交的民事诉状、应诉通知书、房屋置换协议书及见证书、征收补偿总表、沅国土资源局文件、国有建设用地使用权出让合同、出让合同书、土地使用权证、合同书、会议纪要、请示、报告、建设规划许可证、规划文件及规划设计合同书在案佐证。 本院认为，本案所涉合同履行过程中，原、被告基于原告是否有权以土地使用权人对外签署安置补偿协议以及对合同约定补偿标的物位置这一约定不明条文的不同理解而引发了本案纠纷。因此，本案的争议焦点集中在下列两项：1、原告是否是出让土地的有权处分人，是否有权签订安置合同并享有合同利益；2、如何正确处理合同约定不明的内容。 关于焦点一，本案原、被告签订合同的目的在于原告出让土地使用权，被告给付约定的安置房产。原告用于出让的土地系从土地使用权人处有偿取得并获得政府相关部门认可，应认为其已取得土地处分权，这从政府部门的有关安置补偿文件中已将原告列为拆迁安置当事人的事实可得出前述结论。被告在2014年与原告签署安置补偿协议时，对该情形应是明知的，因此被告关于原告不是合法的置换土地使用权人，越权处分了案外人李云珍土地使用权的陈述，不是客观事实，被告据此主张合同无效的辩解理由没有事实根据，本院不予采纳。被告还提出安置补偿协议签署在旧房改造安置补偿期间，实际建设阶段则是通过招拍挂有偿取得土地使用权进行的商业开发，前段所签协议因情势变更而未再继续履行，后期商业开发过程双方因未签署新的合同，原告不再对被告享有权益。本院结合本案事实认为，被告所述两个阶段并非单独孤立存在，两者具有连续性，被告取得的土地既有政府存量土地，也有包含本案原告所有的属于拆迁获得的私有土地，后期的商业开发只是发生了用地及房产开发规模扩大的情况，但并不存在解除合同的事实，此外被告在建设开工后还曾收取原告交纳的合同款项，这些事实均明确推翻了被告的前述辩解意见，因此原、被告之间的合同继续有效并可作为处理本案双方争议的依据使用。根据合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告抗辩原、被告于2014年4月22日签订的房屋置换协议合同不成立，该合同关系自始没有建立的主张，本院不予支持。 关于焦点二，本案合同当事人约定的补偿房产简单表述为“西单元门面一二层整体全部和三楼西方侧房屋一套”，而被告同时建设的房产却有两栋，其中一栋是步梯房，另一栋是电梯房。由于合同文本存在表述不清的问题，引发了当事人之间产生本案纠纷。根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告双方第一次争议发生在被告电梯房施工期间，当时原告以被告在电梯房施工建设时存在门面一、二层层高不符合同约定的问题，要求其改正并强行阻碍其施工。被告对此的反应是报警请求排除妨碍，但被告在回答警方询问时，对于原告关于建筑质量不符约定的抗议理由并未针对性提出补偿安置房产根本不是位于电梯房的异议。该栋电梯房是2015年9月施工，原告按约交纳合同标的款的时间是2016年2月1日，基本符合合同约定原告履行付款义务的时间要求。被告龚宇以前的合伙人张国辉、胡名权均明确证明，补偿安置房位于电梯房而与步梯房无关。被告龚宇等人为获取足够使用的开发建设土地，与项目建设将被使用土地的使用权人多方沟通，分别签署了多份安置补偿协议。其中为取得沅江市林业局下属的191.6㎡土地使用权，被告等人与沅江市林业局签署《房屋地产置换协议书》和《房屋地产置换补充协议书》，置换合同同样存在补偿房产位置约定不明情形，补充协议中被告已确认补偿给林业局所谓东面的房产位于电梯房，且置换合同签署在与原告的安置合同之前，被告未合理排除在前约定的东侧房产位于电梯房内，在后约定西侧房产却不是位于电梯房的疑点。原告用于出让的土地面积为196.5㎡，与沅江市林业局的前述土地位置相邻、面积相似。加之，从两栋房产的预售许可证和外观也可以看出，只有电梯房才存在门面，步梯房既不临街也没有门面。前述种种情节，结合起来只能推断出安置协议约定交付的房产位于电梯房的结论，因此原告关于安置补偿协议约定的交付房产系附属电梯房的门面及住房的事实主张，应予采信。被告的抗辩事实主张仅有其单方陈述支持，且明显与本院查明事实相悖，故本院对被告据其抗辩事实主张提出的关于补偿安置房产位于步梯房内的抗辩意见不予采纳。 由于房产的实际交付还应满足竣工验收的实质要件，被告在房屋竣工验收后负责办理相关权属证书，费用由被告承担。被告抗辩本案系重复起诉，应驳回原告起诉，本院经审查认为原告本次起诉解决的主要是补偿安置房产位于何处及应当如何交付的问题，与952号案件解决的安置房产质量是否符合约定，虽存在一定牵连，但确属独立的两个诉，不存在重复起诉的问题，故对被告的该项辩称，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告湖南广恒房地产开发有限公司应于房产竣工验收后十日内交付原告王国秋商品房预售许可证为沅房售许字（2016）第0012号项下位于沅江市第一层西单元门面（即楼梯间以西全部门面）及三楼西侧住房一套；被告龚宇对前述义务的履行承担连带责任。 本案案件受理费39744元，财产保全费5000元，合计44744元，由被告湖南广恒房地产开发有限公司及被告龚宇负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审  判  长 蔡立平 审  判  员 李汉文 人民 陪 审员 姚再毛 二〇一九年五月三十日 法 官 助 理 李冰冰 书记员（兼） 李冰冰 附本案适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。