呼和浩特市中级人民法院执行裁定书（2019）内01执异440号异议人(被执行人):鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区团结路4号街坊大兴家和苑小区B号楼。法定代表人：高峰，总经理。申请执行人：民生金融租赁股份有限公司，住所地天津市空巷物流加工区西三道158号金融中心3号楼01-02门402室。法定代表人：周巍，该公司总经理。被执行人：鄂尔多斯市大兴热电有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西诃额伦西、规划南外环路北。法定代表人：高峰。被执行人：内蒙古大兴投资集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路21号街坊大兴雅润嘉苑小区A座5层。法定代表人：郭勇，该公司经理。本院在执行民生金融租赁股份有限公司与鄂尔多斯市大兴热电有限责任公司、鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司、内蒙古大兴投资集团有限责任公司融资租赁合同纠纷一案中，鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司对内蒙古建信达房地产评估有限公司出具的内建信达估字[2019]第0053号司法鉴定估价报告及内建信达[2019]（估）字第001号土地估价报告提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司称，民生金融租赁股份有限公司申请执行鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司借款纠纷案，贵院于2017年11月9曰委托内蒙古建信达房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对申请人所有的位于鄂尔多斯市××区商业、住宅、办公、附属房地产及相应商业、住宅土地使用权价格进行评估。评估公司于2018年1月15日作出内建信达估字[2018]第0002号司法鉴定估价报告，估价对象最终评估价为200,119,727元。贵院依据评估结果于2018年9月27日在淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖，最终一拍流拍价格为160,095,781.6元。2019年5月申请人在不知情的情况下，再次收到评估公司对申请人房屋及土地重新评估而出具的内建信达估字[2019]第0053号司法鉴定估价报告及内建信达估字[2019]（估）字第001号土地估价报告，报告中申请人土地及房屋评估结果变为160,035,566元。申请人认为此评估报告严重侵犯了申请人的合法权益，特向贵院提起执行异议，具体异议如下：一、重新评估程序违法。首先评估公司已在2018年便对估价标的进行评估并出具了评估报告，贵院依据该评估结果在网上进行了第一次公开拍卖，根据最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，第二次拍卖应以第一次流拍价为基础确定保留价，而非须再次对标的物进行重新评估来确定保留价，并且第二次拍卖时评估报告是否已过有效期并不影响第二次拍卖程序的进行，现贵院以之前评估报告已过期为由委托评估公司重新评估无任何法律依据。其次重新委托评估机构评估时并未通知申请人，整个评估过程申请人也亳不知情，此举同样违反《拍卖规定》。再者第一次评估最终价为200,119,727元，而重新评估最终价为160,035,566元，两份评估报告由同一家评估公司出具，估价时间相差一年，但评估价格却相差4000佘万元，而评估标的物所在地区并无任何重大影响市场的因素出现，反之相比第一次评估时当地房屋及土地价格呈上涨趋势，何以两份评估报告评估结果相差如此之大，所以通过以上理由申请人认为再次对标的物进行重新评估程序违法，且重新评估的评估报告内容不真实不客观，严重侵害了申请人的合法权益。二、评估报告的评估依据有误。1、评估报告对商业、住宅土地使用权价格评估采用基准地价系数修正法，根据东胜区用地级别基准地价图待估宗地于2010年底便已调整为二级土地，但评估公司在确定待估宗地土地级别及基准地价时，仍以当年土地出让时的备案登记情况和土地证作为评估依据，将现在已调整为二级土地的估价对象最终确定为三级土地。依据东胜区各类基准地价，二级土地商业用地价格为2400元/㎡，住宅用地为1900元/㎡，三级土地商业用地价格为1800元/㎡,住宅用地为1600元/㎡,仅此一项错误就导致申请人遭受损失预估一千余万元。2、评估报告对附属房地产评估值以行政楼评估单价为基础下调40%无任何理由也无任何依据，导致该部分建筑物评估值与实际价值不符。三、评估报告的评估方法不当。住宅评估可比实例类别有误，价格偏低。评估报告对住宅房屋釆取市场比较法进行评估，报告中也明确住宅房地产实际用途为学生公寓，但采用的比较实例均为住宅，而根据中华人民共和国《房地产估价规范》，可比实例应选择与待估房屋建筑物的结构、功能、用途类似的，具有较强相关性和替代性的房产交易实例作为参照物，因此关于待估住宅房产可比实例应选用公寓，而非普通住宅。综上所述，为维护申请人合法权益，依据最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，申请执行异议。请求依法裁定撤销内建信达估字[2019]第0053号司法鉴定估价报告及内建信达[2019]（估）字第001号土地估价报告本院查明，民生金融租赁股份有限公司与鄂尔多斯市大兴热电有限责任公司、鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司、内蒙古大兴投资集团有限责任公司融资租赁合同纠纷一案，天津市高级人民法院于2016年11月23日作出（2016）津民初19号民事判决书，已发生法律效力。后民生金融租赁股份有限公司申请强制执行。2017年11月9日，本院委托内蒙古建信达房地产评估有限公司对被执行人鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司名下位于鄂尔多斯市××区坊房产及土地（产权证号：蒙房权证东胜字第XXXX号、土XXXX号：东国用（2010）第出让223号）进行价值评估，为法院依法处置提供依据。2018年1月15日，内蒙古建信达房地产评估有限公司出具了内建信达估字[2018]第0002号司法鉴定估价报告，估价结果为人民币200,119,727元。因该评估报告过期，本院于2019年4月15日委托原评估机构重新出具评估报告，为法院办案提供依据。2019年4月23日，内蒙古建信达房地产评估有限公司出具了内建信达估字[2019]第0053号司法鉴定估价报告和内建信达[2019]（估）字第001号土地估价报告，土地及房屋评估值总计160,035,566元。另查明，本院于2019年4月29向鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司、鄂尔多斯市大兴热电有限责任公司送达了内蒙古建信达房地产评估有限公司重新出具的估价报告。2019年5月10日，鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司对该估价报告提出异议。本院认为，评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费过多的时间、精力和费用，不仅增加当事人的负担，而且影响执行的效率。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，内蒙古建信达房地产评估有限公司具备相应的评估资质，评估人员具备相应的评估资格，对本案评估程序合法。异议人鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回鄂尔多斯市东胜区新文杰培训有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向内蒙古自治区高级人民法院申请复议。审判长 胡尔查审判员 任小军审判员 郭丑红 二〇一九年五月二十三日书记员 韩 超