苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏0508行初5号 原告徐逸雯，女，1965年1月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告苏州市住房和城乡建设局，住所地苏州市锦帆路239号。 法定代表人邵庆，局长。 出庭负责人包利广，副调研员。 委托代理人熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托代理人周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 原告徐逸雯与被告苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）房屋行政管理一案，本院于2019年1月2日立案受理后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2019年3月26日公开开庭审理了本案。原告徐逸雯，被告市住建局出庭负责人包利广及委托代理人熊坚、周弦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年11月23日，苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称市房产管理中心）针对徐逸雯反映的问题作出《答复》，内容如下：“一、根据《物权法》第二十九条规定‘因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力’。《继承法》第二条规定‘继承从被继承人死亡时开始’。第二十五条规定‘继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承’。因此再由代理人代表已不存在的所有权人办理相关网签交易手续是不合适的。二、根据《民法总则》第一百六十八条规定‘代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外’。‘自己代理’是指代理人以被代理人的名义与自己订立合同，是被法律禁止的。申请人徐逸雯提供的相关材料证实属于‘自己代理’情形。根据上述内容，请先通过法律程序确认产权后，再提供相关材料办理交易手续。” 原告徐逸雯诉称：2006年，原告与案外人张某某、王某某夫妇签订房屋买卖合同，将横塘水泥厂44幢XXX室的拆迁房梅亭苑49幢XXX室房产及X号车库卖与原告。因为系拆迁房，买卖时尚不具备过户的条件，所以未能及时过户。为保证交易的稳定性，原告与张某某、王某某一同至公证处作了委托公证，由张某某、王某某委托原告代为办理案涉房屋、车库的交易和过户手续，委托期限为至上述事项办理完毕止。因张某谋出售其它房产时被告知有二套房存在，张某某女婿才向不动产登记中心反映案涉房屋的情况，原告才得知王某某已过世。后原告向市房产管理中心申请办理交易手续，市房产管理中心出具案涉《答复》，拒绝原告办理交易手续的请求。原告认为该《答复》错误，首先，案涉房屋、车库的买卖行为和委托行为在先，其死亡在后，案涉房屋、车库系王某某生前已处分的财产，并不属于《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）第三条规定的个人合法财产；其次，委托书中载明委托期限为委托事项办理完毕止，因此尽管王某某去世，该委托依然成立。综上，为维护自身合法权益，请求：1.判决被告依法为原告办理梅亭苑49幢XXX室房屋及X号车库的交易手续；2.案件受理费由被告负担。 原告向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同书（2004年6月4日），证明原告已支付购房款，涉案房屋系拆迁房，横塘水泥厂44幢XXX室是暂定的名字，实际为梅亭苑49幢XXX室；2.收条2张和发票1张，证明房款已经支付完毕；3.户口注销证明，证明王某某已经死亡；4.李某某职工登记表、李某某身份证信息，证明王某某两个女儿的身份情况，张某某本人没有子女，他和王某某系再婚，这两个女儿是王某某和前夫所生。 被告市住建局辩称：一、依据物权法定原则，在没有其它法律文书确认产权的情况下，案涉房产仍视为张某某、王某某夫妇共同共有；在王某某去世后，其个人合法财产将视作遗产进行依法继承，而被代理人已不存在，就谈不上代理王某某代为处分其名下房产，办理网签交易手续也就没有事实依据。二、在公证委托出具后的2006年12月25日至2018年十多年间代理行为均未实施，不符合《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百七十四条的相关规定。三、原告如果代理案涉房屋所有权人将房屋交易过户至自己名下，需要得到委托人的明确授权，否则属于自己代理；而原告提供的公证书并没有明确授权委托原告将案涉房屋出售并办理过户至原告名下，因此，难以认定原告得到被代理人的同意或追认。综上，被告所作答复符合法律相关规定，适用法律正确、程序合法，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告市住建局向本院提交了以下证据和依据：1.梅亭苑49幢XXX室产权证复印件，证明房屋为张某某、王某某共同所有；2.《委托书》及公证材料，证明徐逸雯据此要求代为办理过户交易；3.徐逸雯提交的《申请》、不动产登记中心《答复》及《证明》以及邮寄凭证，证明徐逸雯要求继续代为办理过户交易；4.市房产管理中心出具的《答复》及邮寄凭证，证明被告已回复徐逸雯《申请》中关于要求继续代理过户的问题，并明确告知适用的相关法律法规。法律法规依据：《继承法》第二条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十九条，《民法总则》第一百六十八条，《城市房地产转让管理规定》，《苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法》。 经庭审质证，原告对被告所举证据真实性、合法性均无异议。被告对原告所举证据1真实性无法确认，由法院审核，且与本案没有直接关联性，原告可以通过民事案件进行处理；证据2真实性无法确认；证据3没有异议；证据4与本案没有关联性，属于做公证或者民事诉讼所需要的材料。 本院对上述证据认证如下：原、被告所举证据均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 经审理查明：张某某、王某某系梅亭苑49幢XXX室及车库X室的所有权人。2006年12月22日，张某某、王某某委托徐逸雯办理梅亭苑49幢XXX室及车库X室的出售并办理过户手续，委托权限为全权委托（查阅档案、领取有关售房表格，签署卖房协议等办理有关过户手续），委托期限为至上述事项办理完毕止；2006年12月25日，苏州市金阊区公证处（现苏州市苏城公证处）对上述委托事宜进行公证。后王某某于2009年10月6日死亡。 2018年10月29日，徐逸雯向市房产管理中心邮寄《申请》一份，其认为张某某和王某某夫妇已于2006年将案涉房屋卖与自己，且二人已全权委托自己办理案涉房屋的买卖和过户手续并经公证；因委托期限至委托事项完成之日止，尽管王某某已经去世，但该委托依然成立，现向市房产管理中心申请办理案涉房屋的过户登记手续。2018年11月23日，市房产管理中心针对徐逸雯的上述申请作出《答复》一份，告知徐逸雯在被代理人已经死亡、继承已开始的情况下由代理人代表已不存在的所有权人办理相关网签交易手续不合适，以及依据徐逸雯提供的相关材料可以证实其属于自己代理情形，因此徐逸雯应先通过法律程序确认产权后，再提供相关材料办理交易手续。市房产管理中心向徐逸雯邮寄送达该答复，徐逸雯对该答复内容不服，诉至本院。 另查明，依据《苏州市房地产市场和交易管理中心主要职责内设机构和人员编制使用规定的通知》（苏编办通〔2017〕78号）的规定，市房产管理中心系市住建局下属事业单位，姑苏区范围内存量房买卖网上交易具体事务性工作由其承办。 本院认为：市房产管理中心系市住建局下属事业单位，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二十条第一款的规定，对市房产管理中心所作行政行为不服提起诉讼的，市住建局作为本案被告主体适格。 本案争议焦点在于被告不同意为原告办理案涉房屋交易手续是否符合法律规定。依据《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”及《继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的规定，案涉房屋所有权在王某某死亡时已由张某某及王某某的继承人享有。因案涉房屋的所有权人已发生变更，此时王某某授权徐逸雯申请办理案涉房屋网签交易手续及后续的房屋过户登记缺乏房屋所有权转移的授权基础。对于原告主张依据《民法总则》第一百七十四条第一款第（三）项的规定，尽管王某某已死亡，但委托期限为至委托事项完成之日止，故委托依然成立的观点，本院认为，该项规定一般是针对被代理人死亡时代理行为已经开始，尚未结束的情形。本案中，被代理人死亡时，代理人尚未实施代理行为，且案涉房屋的所有权已在被代理人死亡时发生转移，故原告主张依据该公证委托继续实施代理行为已无法律依据。此外，市房产管理中心在未查验案涉房屋买卖合同情况下，仅依据徐逸雯提交的委托公证书中并未明确可以将案涉房屋卖与自己，即认定其属于《民法总则》第一百六十八条第一款规定的自己代理情形，稍欠妥当。 综上，原告要求被告办理案涉房屋交易手续的主张，尚无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告徐逸雯的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告徐逸雯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  李向阳 人民陪审员  常云霞 人民陪审员  赵爱青 二〇一九年五月十四日 法官 助理  李 闯 书 记 员  邬丹阳