广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初1213号原告：丘超明，男，1989年3月13日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓志琴、**龙，广东骏道律师事务所律师。被告：袁勇，男，1974年5月17日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：伍冠岳、梁佩欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告丘超明与被告袁勇合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓志琴、**龙，被告的委托诉讼代理人梁佩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘超明向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还定金50000元；2、被告向原告支付违约金740000元（房屋基准价3700000元的20%计得）。事实和理由：原告与被告于2018年5月27日签订了《物业增值合作协议》，约定由原告对被告所有的位于广州市越秀区共和二路XX号之二601房进行改造装修、销售推广，代理出售等。在该份协议第一条中，约定了代理基准价为3700000元，由原告对601房进行装修，代理期为6个月，如被告收取售房款的情形下，被告同意溢价（出售价减去基准价）的100%归于原告所有等内容。在第三条第3款约定了合作期间内甲方即被告擅自收回房屋（换锁等）、自行或委托他人出售卖、单方撤销委托、提高售房条件导致房屋不能售出等，构成根本违约，应按照房屋基准价的20%，向乙方即原告承担违约责任，作为乙方装修改造、推广费用等的补偿。协议签订后，原告对601房进行相应的装修改造及推广。在2018年11月28日案外人有意以390万元购买601房，付款方式为首付加按揭。但在洽谈合同时被告却以要购房人一次性付清购房款为由不同意买家按揭购房，导致601房根本有价无市，卖不出去。原告认为，双方签订的协议中只约定出售房屋，并未约定要求购房者需一次性全款购房。事实上，以动辄几百万元的房价，普通购房者根本无法一次性全款购房，均需以首付加按揭的方式付款。被告在出售房屋时要求购房者一次性付清购房款的行为明显是故意提高售卖条件，导致601房卖不出去，被告构成根本违约，依约应向原告支付房屋基准价的20%作为违约金作为补偿。被告辩称，一、被告不存在违约行为。1、被告表示一次性付款是一次性收取楼款的意思，无论承购方是否贷款，其都是一次性收取楼款。被告并非专业的法律人士，其只是一名普通的老百姓，在被告的潜意识中，其认为自己的一次性收取楼款相对于承购方来讲就是一次性付款。所以在与原告多次沟通时，被告才用“一次性付款”的字眼来代替其原本意思即“一次性收取楼款”。而原告在诉讼中却利用被告不懂专业法律用语，语文表达能力差而故意扭曲此意思来造成被告违约的假象。2、虽然原告在起诉中认为双方签订的《物业增值合作协议》中没有约定关于承购方如何支付楼款，但后来在双方的微信聊天记录显示，原告早已知悉被告一次性收取楼款的要求并且双方在实践中已达成一致意见，只是在制作合同时未提及。综上，被告从未故意提高售房条件，反而是原告恶意降低售房条件，故被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。二、原告介绍的购房者提出的购房条件远低于正常标准，被告不接受是合情合理。根据原、被告双方签订的《物业增值合作协议》约定，合同代理期至2018年12月1日止，就在期限届满前两天即2018年11月28日，原告称有意向购房者，购房价为390万元。接着被告根据原告指示与原告介绍的购房者见面沟通，但见面时，购房者表示由于资金周转不灵，目前只能支付定金一万元，等三个月后才能筹备全款的一半，剩下再向银行贷款一个月后付清尾款。该购房者的购房条件不合理，体现在：定金过少、远低于正常标准；交易时间过长，远超出正常时间且不符合交易一般流程；购房者缺乏支付能力。这样的购房者和这样的购房要求，任何一个正常的卖家都不会接受。事实上，被告从无提高过售房条件，相反是原告介绍的购房者恶意降低售房条件。由于当时代理期限即将届满，不排除该购房者是原告故意找来假意提出购房意向，然后仅用1万元的定金来换取更长代理期限。另，即使双方没有约定关于承购方如何支付楼款，在协商不成的情况下，应当按照交易习惯确定，因此，被告不接受一个如此不合理的购房者，是合情合理也符合二手房买卖的行业习惯的。经审理查明：被告是广州市越秀区共和二路XX号之二601房的权属人。2018年5月27日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《物业增值合作协议》，约定乙方对越秀区共和二路XX号之二601房进行整体设计改造装修、销售推广、代理出售等提升该房屋的整体价值，代理基准价：3700000元。乙方推广、出售房屋时不得采用欺骗等不正当的手段，非经甲方同意，乙方不得以基准价以下的价格出售房屋。本合同代理期为6个月（从甲方将房屋交给乙方入场开工之日起计算），交房时间：2018年6月1日（以双方签收交接单为准）。收益分配：乙方承担房屋改造装修、销售推广的全部费用，甲方同意溢价（出售价-基准价）的100%归于乙方所有。在甲方收售房款的情形下，甲方承诺在收取首期房款当天内向乙方支付合作分配款，否则，应按照房屋成交价日息千分之一支付迟延付款利息。违约责任：合作期间内甲方擅自收回房屋（换锁等）、自行或委托他人出售、单方撤销委托、提高售房条件导致房屋不能售出等，构成根本违约，应按照基准价的20%向乙方承担违约责任，作为乙方装修改造、推广费用等的补偿。合作期间乙方促成与买方签订《房屋买卖合同》，如因甲方原因未能签订《房屋买卖合同》，按照本协议第一条的约定向乙方支付合作分配款，除非双方重新达成合作意见。合作期满若乙方的原因或市场因素未将房屋出售，双方可协商延长合作期，协商不成的，乙方无条件将房屋交还给甲方。乙方逾期交还房屋，应按照房屋基准价万分之五的标准向甲方支付违约金。2018年5月28日，被告开具出收到原告交付定金50000元的收据。原告为证明被告提高售房条件导致合同无法签订，提交了微信聊天记录。其中内容为：2018年11月28日11：03（明）：“勇哥，今日有个中介同我讲，差5多可以签合同了，距会比你电话你。”（勇）：“他大概什么时候给我电话？我要上班开车的。”2018年11月28日11:11（勇）：“或者你让他发微信给我，我有空回复他，我早上十一点半前都有空的，其它时间就发微信吧。”（明）：“好。”2018年11月29日10:46（勇）：“你好阿明，已经约好明早九点在那个达道路那个好像是景顺还是鼎顺地产公司那里带客户谈合同，我想问一下你们谈好的价是多少钱？别到时候不知道说漏了就麻烦!”2018年11月29日11:14（明）“390”、“开价”。2018年11月29日11:27（勇）：“好的，那我就按390价谈，还不还价，如果还最低多少钱？”“或者你跟中介那边商量好，我过去就不谈价格，只配合谈收钱过户。一次性付款。”2018年11月29日12：07（明）：“明天你直接过去，我让中介跟进好。”（勇）：“好的。”2018年11月30日16:54（明）：“勇哥，今天早上那个客户，合同没签成，你是要求客户一定要一次性付款吗？”2018年11月30日17:48（勇）：“是的”、“发车先。”2018年11月30日19:02（勇）：“当时在裕丰签合同的时候是说一次性付款的，前几天我也提醒你是一次性付款，今天你派个交定金一万，三个月后再付全款的一半，然后再过一个月银行才付清，有这么买房的吗？”2018年11月30日21:31（明）：“我很郁闷，很难才遇到肯接受价钱的客户，但却被你拒绝了。鼎顺地产的中介给我说了他们的客户是带了定金过来的，价格到了你又不肯签！”2018年11月30日22:20（勇）：“别兜圈子了，都是你们安排好了的，不过是演戏罢了。”2018年11月30日23:00（明）：“绝对不可能！”“你不配合就算了，还找这样的借口。”（勇）：“你们都不是存心想交易的，都不按照二手房流程来做，有心买房是交一万定金的吗？”2018年11月30日23:52（勇）：“果个客户系唔系真系有心，如果有心的话睇下距有无其它办法。”2018年12月1日10:49（勇）：“我爸打电话你不接，合同到期，招呼也跟你打了，我现在找人去开门收回房子了！”2018年12月2日15:26（勇）：“你好啊，阿明，听我爸说昨天你们又聊了要延迟三个月，你先写个合同草本发过来到时候我给我律师看过没问题就可以签合同！”2018年12月2日22:17（明）：“我先捋一下。”2018年12月2日23:10（勇）：“我这边就是如果房子能卖掉房款在合同到期前一定要结清，最好一次性，如果首付必须是我收到一成的房款我就可以把370万元以外的属于你的款给你，不然到期我就收回带装修的房子了！而且你找哪家中介卖房我都不承担中介费。还有就是我爸跟你谈的三个月租金一半九千块我们签完合同就结清。合同不需要太多违约，如果我们两个有一方违约就以四十万罚金处罚。你看怎么样？”被告对上述聊天记录真实性予以确认，但不确认关联性。原告还提交了装修合同及预算表，以证明原告为涉案房屋投入的装修实际支出超过200000元。被告对上述证据均不予确认，且认为原告称其实际装修支出的费用加上基准价已超过买家开价的3900000元，原告不可能做亏本生意。被告为证明二手房一般交易习惯，提交了二手房交易一般流程图片、专家意见笔录及资格执业证。原告对上述证据均不予认可。庭审中，被告称：被告与买家见面时谈及了定金和支付方式，买家要求先付1万元定金，3个月后支付一半房款，再过一个月再向银行申请按揭，当时中介已经提出能否提高定金或调整付款时间，但买家表示资金短缺，在如此不合理的情况下被告便拒绝签约了。原告称：我没有参与洽谈，但被告坚决要求买家一次性付款，且拒绝买家提出的其他条件。本院认为：原告与被告签订的《物业增值合作协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为被告是否存在“提高售房条件导致房屋不能售出”的行为。首先，从合同对于“收益分配”的约定来看，“甲方（即被告）承诺在收取首期房款当天向乙方（即原告）支付合作分配款”，该条款明确表明了被告是分期方式收取房款的。其次，从双方确认的微信聊天记录看出，被告在原告找到开价390万元的买家准备洽谈后提出“一次性付款”，此后在约见当天回应原告问话时亦确认其“要求客户一定要一次性付款”，尽管被告在微信上称“当时在裕丰签合同的时候是说一次性付款的”，但合同上并没有对此进行约定，被告称双方就一次性付款已达成一致意见，但未能提供相关证据予以证实，本院对该意见不予接纳。被告庭审中抗辩称其所指的“一次性付款”是“一次性收取楼款”的意思，但被告该意见既与一般文义理解不符，亦与合同约定的“收取首期房款”的内容不符。根据上述分析，被告由合同约定的“收取首期款”的分期或贷款方式变更为“一次性付款”，实际上是提高了售房条件，因此被告已构成违约。原告现要求被告返还定金及支付违约金合法有理，本院予以支持，但双方约定按基准价的20%计算违约金数额显属过高，基于原告实际对房屋进行了装修和代为销售的事实等综合因素，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将违约金数额调整为150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告袁勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将定金50000元返还给原告丘超明；二、被告袁勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将违约金150000元支付给原告丘超明；三、驳回原告丘超明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，由原告丘超明负担4850元，被告袁勇负担6350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张雪琼人民陪审员  刘碧君二〇一九年五月十四日书 记 员  徐浩龙