广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终3600号上诉人（原审被告）：岑宜毅，男，1977年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄敏，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庆坝（曾用名陈玠宏），男，1965年6月18日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：苏声才，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佩雨，广东经纶律师事务所实习律师。上诉人岑宜毅因与被上诉人陈庆坝房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初23894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岑宜毅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判岑宜毅向陈庆坝支付从2018年5月4日起至本判决发生法律效力之日止的租金(按每月23000元计)；2.本案一、二审诉讼费由陈庆坝承担。事实和理由:一、关于租赁房屋的免租期，合同约定从2017年3月15日起至4月14日止，但因为陈庆坝一直不能提供房屋业主的证件资料，导致我直至2018年春节前才办了营业执照。因此，双方当时协商延长了一个月的免租期，即租金从2017年5月10日开始计算，这在我一审提交的证据10、11、12已经证实，一审判决以双方未就此签署书面协议确认变更为由而对此不予认定，是错误的。根据《合同法》第十条的规定，合同的形式包括书面形式、口头形式等形式，法律法规没有规定租赁合同必须是书面形式，故我和陈庆坝就免租期重新达成一致意见，是双方的真实意思表示，是合法有效的，涉案房屋的租金起算时间应从2017年5月10日开始计算。二、关于租金标准，应当下调至23000元／月。1.涉案《店面租赁合同》约定陈庆坝应为我提供保证拥有餐饮经营许可条件的房屋。但涉案房屋原使用功能为住宅，现在的使用功能是办公，不符合合同约定的经营餐饮功能。2.涉案房屋所在地段的办公用房与餐饮用房的租金标准是不一样的。我承租的房屋是用作餐饮店铺使用的，才会按照该地段的餐饮店铺的租金标准承租涉案房屋。由于陈庆坝未能提供合同约定的具备餐饮功能的房屋给我使用，存在违约,且现涉案房屋的使用功能为“办公”，并注明不得从事餐饮，故在陈庆坝未办妥取得涉案房屋的餐饮功能前，其无权要求按照合同约定的租金标准收取租金。涉案房屋的面积约90余平方米，参照周边办公场所的租金标准约80元／平方米，计算涉案房屋的月租金标准应是7200元左右。现我同意在取得餐饮功能前按23000元／月的标准向陈庆坝支付租金。3.陈庆坝向业主以15000元／月的租金标准租赁涉案房屋，在没有任何投入、没有办理到涉案房屋的使用功能变更手续的情况下，直接转租给我就收取31000元／月的租金并赚取高额的利润，是违背公序良俗的。而且陈庆坝只负责收租，对其他事项都不予理会，严重损害了我的合法权益。因为陈庆坝承诺出租给我使用的是拥有餐饮经营许可条件的房屋，我才会租赁涉案房屋并投入几十万元进行装修，但店铺至今未能办理到餐饮经营证照导致不能正常经营。陈庆坝的行为已经违反合同约定和诚实信用的原则。4.基于上述理由，二审法院应改判陈庆坝在涉案房屋取得餐饮经营许可条件前按每月23000元的标准收取租金，而且陈庆坝按此标准收取租金的话每月仍有8000元的利润。三、如按23000元／月计算租金标准，我已向陈庆坝支付了271000元的租金(不含62000元的押金)，即我已支付了计至2018年5月3日止的租金，故应改判我从2018年5月4日起按23000元／月的标准向陈庆坝交纳租金。被上诉人陈庆坝二审答辩称：一、岑宜毅要求改判租金标准按每月23000元计算违反合同约定，应予驳回。1.涉案《店面租赁合同》明确约定了租金标准。该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故岑宜毅应依约足额支付租金。岑宜毅要求按每月23000元计付租金违反合同约定及诚实信用原则。2.我已在一审中举证证明岑宜毅已实际使用了涉案房屋经营餐饮，且截至目前一直持续在使用涉案房屋经营餐饮，其应依约向我足额支付租金。二、一审认定事实“资料中岑宜毅提供的《住所(经营场所)场地使用证明》……其中明确广州市越秀区教育路13号地下房屋可临时作为经营场所使用，该场地可以经营的项目有办公，不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴等行业”错误，岑宜毅以涉案房屋没有取得餐饮的功能为由要求少交租金是不成立的，应予驳回。岑宜毅在一审中提交《住所(经营场所)场地使用证明》证明“涉案房屋的使用功能为办公，并不能经营餐饮”，不合逻辑：1.该份证明明确载明“(一)本场地使用证明仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据”，故岑宜毅用一份不作为房产使用功能的证明来证明涉案房屋的使用功能为办公、不能经营餐饮，这显然是不符合逻辑的，也不合法；2.岑宜毅伪造与出租人王孟儒签订租赁合同，在该合同中自我约定涉案房屋只能“作办公用途使用”，并于2018年将这份合同提交给北京街城市管理领导小组，由该领导小组出具场地使用证明，该领导小组当然只能写出租屋的用途是“办公”用途，因此该证明形式真实，但内容虚假。另外，涉案房屋在我租赁之后就一直是商业用途；3.岑宜毅早在2017年5月即已将涉案房屋装修并投入营业，但其伪造只有“办公用途”的合同，在次年即2018年1月才去开场地“只能办公”的使用证明，并持该证明去向工商申请营业执照。4.涉案房屋至今正常经营餐饮也证明了上述证据的虚假。因此，岑宜毅以涉案房屋没有取得餐饮的功能为由要求少交租金是不成立的，应予驳回。三、周边房屋的租金与涉案房屋的租金没有任何可比性。岑宜毅认为在该地段，作为办公的场所的租金标准与作为餐饮经营的场所的租金标准是不一样的，希望参照周边的办公场所的租金标准支付租金，没有事实和合同依据。双方已就租金标准达成了明确约定，岑宜毅应依约履行。四、岑宜毅认为我以高于向业主王孟儒承租涉案房屋的价格向其收取租金不合理是错误的。我早于2016年7月1日便与出租方王孟儒签订租赁合同，那时的房屋租金低于现在的房屋租金是正常的，我也承担着市场行情不好的风险。岑宜毅不能以此为由要求我减租。五、岑宜毅要求向我支付涉案房屋租金从2018年5月4日起计算是错误的，应是从2017年12月15日起计算。关于涉案《店面租赁合同》已明确约定了涉案房屋的免租期。岑宜毅在一审中的举证并不能证明将免租期延长了一个月，因为岑宜毅提供的一审证据10并未提到关于免租期的问题，而证据11、12两份证据是私下录音，也没有两个以上无利害关系人作证，并非双方真实意思表示，故我对此不予质证。因此，岑宜毅应向我支付自2017年12月15日至其实际搬离店面之日止的租金(其中2017年12月15日至2018年4月14日按31000元／月，2018年4月15日至2019年4月14日按33000元／月，2019年4月15日至2022年4月14日按36300元／月计；扣除岑宜毅于2018年7月16日支付的23000元)。综上，请求二审法院驳回岑宜毅的全部上诉请求。2018年6月14日，陈庆坝向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认陈庆坝与岑宜毅之间签订的《店面租赁合同》已于2017年5月18日解除；二、岑宜毅将广州市越秀区教育路13号店面腾空搬离并交还陈庆坝；三、岑宜毅向陈庆坝支付自2017年12月15日起至岑宜毅实际搬离房屋之日止的租金（暂计至2018年5月14日为157000元，31000元/月×4个月+33000元/月×1个月=157000元）及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年12月17日起计至付清租金之日止）。一审法院经审理查明：2016年7月1日，陈庆坝作为承租方与出租方王孟儒签订《租赁合同》，承租广州市越秀区教育路13号首层，租赁期自2016年7月1日至2022年12月31日，商铺用于经营服装、百货。2017年4月18日，双方签订《附加租赁协议》，出租方同意将上述商铺给承租方变更为饮食用途使用，变更租赁时间为2017年7月21日至2022年12月30日。2017年3月2日，陈庆坝（为出租方、甲方）与岑宜毅（为承租方、乙方）签订《店面租赁合同》。其中内容为：甲方将位于广州市越秀区教育路13号，住宅99.11平方米租赁给乙方；甲方对所出租的房屋具有合法产权或合法使用权，甲方保证出租期五年内房东不干涉乙方对房屋的使用；甲方为乙方提供保证拥有餐饮经营许可条件的房屋及单独的水电并保证畅通，水电费用乙方自付。租赁期五年，自2017年4月15日起至2022年4月14日止；2017年4月15日至2018年4月14日，每月租金31000元；2018年4月15日至2019年4月14日每月租金33000元；2019年4月15日至2022年4月14日，每月租金36300元。租金按月份计算，乙方须于每月16日前以现金或银行转账方式将当月租金支付至甲方。甲方给予乙方2017年3月15日起至2017年4月14日的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业产生的水、电等费用。乙方于店铺交付日前三天支付店铺押金及首月租金，总额为93000元。其它方面，房屋无明火功能。违约方面，乙方未按时向甲方支付所有租金属于乙方违约，甲方有权立即采取措施，收回房屋等。合同签订后，陈庆坝于2017年3月8日出具收条，记明收到岑宜毅62000元教育路13号两个月租金定金，满五年后退还。岑宜毅先后于2017年3月6日向陈庆坝转账支付了8000元，于2017年3月21日支付了30000元，于2017年3月24日支付了24000元，于2017年5月22日支付了31000元，于2017年7月18日支付了31000元，于2017年8月30日支付了31000元，于2017年10月13日支付了31000元，于2017年11月16日支付了31000元，于2017年12月30日支付了31000元，于2018年2月1日支付了31000元，于2018年3月29日支付了31000元。据广州市越秀区工商行政管理局提供的档案资料记载，岑宜毅于2018年1月24日向工商部门提交了《公司登记（备案）申请书》，以涉案租赁房屋为住所，申请登记广州凯义智餐饮管理有限公司，法定代表人为岑宜毅，经营范围：一般经营项目餐饮管理、酒店管理，许可经营项目预包装食品零售。资料中岑宜毅提供的《住所（经营场所）场地使用证明》，发证机关为广州市越秀区北京街城市管理领导小组，发证日期为2018年1月22日，其中明确广州市越秀区教育路13号地下房屋可临时作为经营场所使用，该场地可以经营的项目有办公，不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴等行业。2018年2月5日，广州市越秀区工商行政管理局向岑宜毅作出《准予设立（开业）登记通知书》，核准广州凯义智餐饮管理有限公司登记设立，法定代表人为岑宜毅，住所（主要经营场所）为广州市越秀区教育路13号首层，经营范围：一般经营项目1、酒店管理，2、餐饮管理，许可经营项目预包装食品零售经营项目需领取食品流通许可证，方可从事经营。通知书下方记载“根据《广州市商事登记制度改革实施办法》规定，企业领取了本通知书及营业执照后，可从事一般经营项目活动；企业从事许可经营项目的，应当取得许可证或者其他批准文件，方可从事经营活动”。同日，岑宜毅领取了广州凯义智餐饮管理有限公司的《营业执照》。2018年3月12日，岑宜毅领取了广州凯义智餐饮管理有限公司的《食品经营许可证》，其中载明该公司住所、经营场所均为涉案租赁房屋，主体业态为食品销售经营者（食杂店），经营项目为预包装食品销售（含冷藏冷冻食品），特殊食品销售（保健食品）。2018年5月16日，陈庆坝委托律师向岑宜毅发出《律师函》，称岑宜毅在支付了8个月的租金及押金后，再未每月按时向陈庆坝支付租金，至今已欠5个月租金，共计157000元，该行为已构成违约；据此函告岑宜毅：《店面租赁合同》自本律师函送达之日解除，解除之日起3日内向陈庆坝支付拖欠租金157000元、腾退房屋等。岑宜毅于2018年5月18日收到该律师函。2018年5月20日，岑宜毅向陈庆坝复函，称：《律师函》已收到；违约的是陈庆坝，陈庆坝无权提出解除合同，岑宜毅不同意解除合同。关于双方的租赁情况，签订合同后，岑宜毅发现陈庆坝与店面业主的租赁合同只到2019年12月31日，亦即是说，岑宜毅与陈庆坝的合同在2020年1月1日后是否有效并不确定，陈庆坝在签订合同时存在欺诈行为，隐瞒重要信息，已属违约。在陈庆坝未取得业主授权书的情况下，岑宜毅无法办理此商铺的所有证照工作，也无法营业，故岑宜毅已与陈庆坝协商确定延长多一个月的免租期，同时要求陈庆坝提供业主的授权书。此事的结果是陈庆坝由此至终未能提供业主的相关授权及相关证件复印件，岑宜毅一直不能办理店铺证照相关的工作，直至2018年2月春节前，岑宜毅才拿到业主的相关文件进行证照办理。岑宜毅支付租金共计10个月，并非8个月，且没有拖欠租金的主观故意，是因为陈庆坝一直拒绝与岑宜毅沟通，一直拒绝解决租赁中存在的问题，违约在先。店铺至今性质仍为住宅，在房屋管理中心定性只能办公，档案中清楚列明不允许餐饮。因此岑宜毅至今未能办理正式的餐饮牌照，即使开业，也经常被行政管理部门责令停业，每月停业时间长达5-8天，不能正常经营。就此事岑宜毅从2017年7月起，每月多次要求与陈庆坝协商，但陈庆坝一直不予回应等。一审诉讼中，岑宜毅于2018年7月15日向陈庆坝发出《关于的履行事宜的函》，称：岑宜毅租赁该店铺是用作餐饮经营的。而店铺至今性质仍为住宅，在房屋管理中心定性只能办公，档案中清楚列明不允许餐饮。因此，岑宜毅至今未能办理正式的餐饮牌照，即使开业，也经常被行政管理部门责令停业，每月停业时间长达5-8天，不能正常经营。就此事岑宜毅从2017年7月起，每月多次要求与陈庆坝协商，但陈庆坝一直不予回应，一直回避，事件至今仍未得到解决。有鉴于此，岑宜毅决定参照店铺周边办公场所的租金的标准，暂以23000元/月的标准向陈庆坝支付店铺的租金。还请陈庆坝重视此事，早日与岑宜毅商谈解决方案，在双方协商后在进行租金的结算事宜等。后岑宜毅于2018年7月16日向陈庆坝转账支付了23000元。就其主张，岑宜毅还提供了现租赁店铺的照片，同路段其他餐饮店的营业执照复印件，租赁网站截图，广州市越秀区北京街安全生产委员会于2018年向其发出的《北京街安全隐患整改告知书》（其中告知书载明存在的安全隐患为“要求做好花市期间安全自查、自检”），岑宜毅与陈庆坝、陈庆坝儿子的微信往来记录，岑宜毅与陈庆坝儿子协商交谈录音等证据予以证明。一审法院认为：陈庆坝与岑宜毅于2017年3月2日签订的《店面租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，陈庆坝应为岑宜毅提供保证拥有餐饮经营许可条件的房屋。现陈庆坝并无提供证据证明其出租给岑宜毅的涉案房屋拥有餐饮经营许可条件，而岑宜毅提供的证据证实双方就此多次进行协商。在协商过程中，岑宜毅暂时未向陈庆坝支付租金，并不过当。以此认定其违约，有失公允。故陈庆坝主张岑宜毅拖欠租金，构成违约，一审法院不予采纳。其据此单方解除合同，一审法院不予支持。关于未付的租金。鉴于岑宜毅已实际使用了租赁房屋经营餐饮，则应按合同约定向陈庆坝支付租金。同理，因租赁房屋已实际作餐饮经营使用，故岑宜毅要求租金不按合同约定的标准而按23000元/月计算，理据不足，一审法院不予支持。至于免租期的问题，书面合同约定免租期至2017年4月14日，虽其后双方就此进行过协商，但并未完全达成一致，也未就此签署书面协议确认变更，故岑宜毅主张免租期延长至5月15日，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条之规定，于2018年11月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，岑宜毅向陈庆坝支付2017年12月15日至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2017年12月15日至2018年4月14日按31000元/月，2018年4月15日至2019年4月14日按33000元/月，2019年4月15日至2022年4月14日按36300元/月计；扣除岑宜毅于2018年7月16日支付的23000元）。二、驳回陈庆坝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3482元，由陈庆坝负担100元，岑宜毅负担3382元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，岑宜毅提交了一份落款时间为2018年12月14日、由广州市越秀区工商行政管理局出具的《不予受理通知书》，拟证明岑宜毅在一审判决后前往办理工商变更登记手续，希望增加用作餐饮经营，但因场地性质原因不获批准，故涉案场地无法经营餐饮业。经本院组织质证，陈庆坝表示确认该证据形式上的真实性、合法性，但对内容的真实性、合法性有异议，因为该不予受理费通知书是工商部门根据岑宜毅提供的、注明场地用途为办公的虚假合同而出具的。陈庆坝在二审中提交了其于2019年4月8日从美团APP上查询打印的用户评价截图，拟证明岑宜毅从2018年12月至今一直使用涉案房屋进行餐饮经营。经本院组织质证，岑宜毅确认该证据的真实性，亦确认其在涉案场地经营餐饮，但认为该证据并不能证明陈庆坝出租的涉案房屋是具有餐饮营业资格的，且其每个月都为了逃避检查要停业几天。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人陈庆坝提出的对一审判决的异议不予审查。针对岑宜毅的上诉主张的免租期及租金标准问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对此进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，并不再赘述。虽然岑宜毅在二审中提交了工商部门出具的《不予受理费通知书》，拟证明涉案场地无法作餐饮用途，但陈庆坝亦在二审中提交了2019年4月8日从美团APP上查询打印的用户评价截图，拟证明岑宜毅从2018年12月至今一直使用涉案房屋进行餐饮经营，岑宜毅亦对此予以确认，故岑宜毅现有举证不足以证明其上诉主张或推翻一审认定，其以涉案场地无法办理餐饮用途为由，要求调低合同约定的租金，既不符合场地使用现状，亦有违合同约定，本院不予支持。至于陈庆坝向上一手出租人承租涉案房屋的租金情况，亦与本案双方当事人之间经协商约定的租金标准没有直接关联，陈庆坝以此为由要求调低本案租金的上诉意见显属无理，本院不予采纳。综上所述，岑宜毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3382元，由上诉人岑宜毅负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年五月二十二日书记员 张冰玲王子侨