文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初25051号原告：秦虹，女，1967年1月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：颜海，男，1965年7月3日出生，汉族，住址。上述原告的共同委托诉讼代理人：杜剑薇、张亮，均系广东天杰律师事务所律师。被告：刘蓉蓉，女，1985年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄子健，系广东安华理达律师事务所律师。原告秦虹、颜海与被告刘蓉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告秦虹、颜海的共同委托诉讼代理人杜剑薇、张亮，被告刘蓉蓉的委托诉讼代理人黄子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦虹、颜海向本院提出诉讼请求：撤销原、被告签订的《存量房买卖合同》（以下简称《合同》）和《补充协议》。庭审中，两原告明确诉讼请求为：撤销原、被告就广州市天河××××路156号华×阁17C房（以下简称案涉房屋）成立的房屋买卖合同关系。两原告起诉时所述事实与理由：两原告是案涉房屋的所有权人。2016年11月中下旬，被告得知两原告有意出售案涉房屋后，故意通过各种途径、以各种方式扰乱两原告对案涉房屋所在区域房屋市场价格的判断，两原告没有出售房屋的经验，误信了错误的房屋价格信息。2016年12月6日，被告最终通过广州信×房地产销售代理有限公司（以下简称信×公司）以2480000元的价格与两原告签订《合同》。《合同》约定：两原告必须以办理有效公证委托书的形式进行交易；被告先向两原告支付1500000元（含定金）作为两原告提前还贷款项，在两原告成功办理公证全权委托且被告拿到有效委托书或递件过户当天向两原告支付950000元，剩余楼款30000元在交楼当天向两原告支付；办理公证委托书的期限为14个月。同日，双方签订《补充协议》，约定：被告有权选择指定第三方落名人，直接过户；也可以选择以公证委托形式进行交易。合同签订后，两原告依约向原贷款银行申请还贷，由于银行政策原因，两原告暂未能提前还贷，被告得知后表示愿意等待。至2017年6月，两原告听说现在不能办理公证委托手续进行交易，细问之下，才得知原来这种办理公证全权委托的交易方式实际上是炒房者惯用的交易方式，通过低买高卖获取房屋差价。两原告意识到被告是炒房者，对案涉房屋当时的成交价产生怀疑，此时，被告也不断催促两原告继续履行合同。两原告经过多方了解，发现被告曾经在与房地产行业紧密相连的行业工作，对房地产市场非常熟悉，且对案涉房屋所在区域的市场价格也相当了解，通过中介方打压两原告出售案涉房屋的价格，再通过约定办理公证全权委托的交易方式寻找买家、出售房屋赚取差价。两原告遂委托评估机构对案涉房屋在2016年12月的价值进行评估，评估报告认定案涉房屋在2016年12月15日左右的价值为3217200元，远远高于案涉房屋的交易价格。被告利用其优势、经验，错误引导两原告，致使《合同》及《补充协议》中约定的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的情形，请求法院依法予以撤销。庭审中，两原告变更及补充以下事实和理由：2016年12月6日，经信×公司介绍，被告就购买案涉房屋以2480000元的价格与两原告签订《合同》，约定：被告必须在成功办理有效公证委托书出来当日付清两原告应得的所有购房款。《补充协议》约定：两原告在获得涂销抵押资料十个工作日内，需配合被告办理全权委托公证并于出公证书当天进行公证书及相关过户资料的交接，在获得委托公证的同时，被告付清剩余楼款。通过办理全权公证委托的形式或者直接指定落名人进行交易，其实质就是以权属人的名义出售房屋，造成权属人极大的交易风险，两原告如果知道被告通过这种方式炒房是不会考虑将案涉房屋出售给被告的。从被告在签订合同时及履行合同过程中一直强调的办理公证全权委托的方式来看，被告是炒房者，非常熟悉案涉房屋所在区域房屋的市场价值，具有优于两原告的经验和优势。被告在订立合同时利用其明显的优势和经验，促成两原告以远远低于市场价值的价格出售案涉房屋，构成了当事人之间的利益不平衡，使两原告在经济上遭受重大损失，已经超越了正常的交易风险，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的关于订立合同时显失公平可以行使撤销权的情形，请求法院依法撤销原、被告的房屋买卖合同关系。被告刘蓉蓉辩称：不同意两原告的诉讼请求，理由如下：1.本案的事实是被告有意购买案涉房屋，经中介方撮合，各方于2016年12月6日签订《合同》及《补充协议》，被告在签订合同时已如实告知两原告称被告暂不具备购房资格，需要时间安排腾出购房资格，包括原告的母亲及亲戚等的购房资格，所以，双方在《合同》中约定以全权委托公证的方式或落名至第三方名下的方式办理过户手续。2.两原告主张撤销合同的法定事由为重大误解或显失公平，但两原告是通过中介方放盘出售案涉房屋的，相信两原告也不只是在一家中介机构放盘出售案涉房屋，被告认为两原告对于出售价格是否符合当时市场行情是清楚的，两原告是具有完全民事行为能力的成年人，对于案涉房屋的售价、合同条款有自主判断能力，不能因为签订合同后不想履行就编造理由撤销合同。被告从未引导过两原告以何种价格出售案涉房屋，两原告也从未对此举证证明。3.关于合同的约定及各方的履行情况。《补充协议》第二条明确约定签订《合同》当天被告向两原告支付定金300000元，被告也已于2016年12月8日支付定金300000元。《补充协议》第二条约定被告应在签订《合同》的3天内将款项1200000元支付给两原告用于偿还案涉房屋的按揭贷款，被告已于2016年12月9日支付1200000元。《补充协议》第二条还约定两原告需要于2017年1月24日前办理银行提前还款手续并拿到涂销抵押资料，但在长达一年的时间里，两原告以不同借口拖延提前还款和涂销抵押登记，甚至于2017年8月22日对案涉房屋进行二次抵押，因此，被告认为违约方是两原告，法院不应支持其诉讼请求。4.关于本案的程序问题。本案的合同签订主体是两原告、被告和中介方，如法院审查撤销合同并支持两原告的诉讼请求，则本案的判决结果直接与中介方有法律上的利害关系。同时，中介方对合同的签订过程、履行过程以及两原告拒绝办理涂销抵押登记及提前还款的情况均是知情的，请法院考虑是否需要追加中介方作为第三人参加诉讼。5.对于两原告当庭变更事实和理由，两原告向贷款银行申请提前还款是有通知书及文件的，但两原告没有提供也没有对此举证。经审理查明：本院于2017年12月15日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》及被告提供的打印时间为2017年9月19日的《广州市不动产登记查册表》载明：案涉房屋的建筑面积为76.6平方米，规划用途为住宅，登记时间为2016年5月13日，产权人为两原告，占有部分为共同共有等内容；“登记附注”一栏包括“2017年08月21日颜海；秦虹；招商银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2017登记字1047470号……存案。（二次抵押；已正式收件）”等内容；“他项权利摘要”其中一栏包括“权利人为招商银行股份有限公司广州分行，登记时间为2017年8月22日，他项案号为2017登记1047470”“最高债权额为1660000元”等内容，另一栏包括“权利人为招商银行股份有限公司广州分行，登记时间为2016年5月13日”“最高债权额为1500000元，他项案号为2016登记1027330”等内容。另，案涉房屋最早于2003年3月5日登记于两原告名下。2016年12月6日，作为甲方/卖方的两原告、作为乙方/买方的被告与作为丙方/中介方的信×公司签订的《合同》，约定：第一条权属情况：1.房地产地址为案涉房屋所在地址；2.建筑面积为76平方米（实际面积以《房地产权证》为准）；3.该房地产存在抵押；……甲乙双方同意按以下方式处理：买方垫资赎契并按以下程序操作：甲方应在签署本合同后三天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款1500000元存入甲方供楼账户内，乙方款项一旦划入甲方供楼账户即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得挪用；……第二条成交价款：甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为2480000元（此成交价包含该房地产所有楼款及卖方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用；……）；第三条付款方式及产权转移：签订本合同时，乙方向甲方支付300000元作为购房定金，并按照下列方式付款及办理产权转移手续：现金付款及产权转移：（1）乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付第一期房款（含定金）1500000元；（2）乙方应于成功办理公证全权委托并拿到有效委托书或递件过户当天向甲方支付余下的房款950000元，余下30000元交楼当天支付；（3）甲乙双方应于本合同签订后100日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，并应于本合同签订后100日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；第四条交楼时间：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为收齐楼款30天内交楼；……第五条税费缴交：1.甲乙双方按以下方式缴付税费：买方承担全部税费；……第六条中介服务费用：1.因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日各向丙方支付成交价款3%的中介服务费；……第十条送达约定：合同首页记载的各方联系地址为各方有效通信地址；若首页未记载地址的，则以其身份证地址或营业执照注册地址为有效通信地址；若合同当事人书面通知变更地址的，则以书面通知变更的地址为有效通信地址；合同当事人……向前述有效通信地址以邮政快递方式寄出法律文件的第五日，即使出现拒收、无人接收等情形的，均视为有效送达；第十一条附则条款：1.本合同取代三方以往谈判中形成的陈述、承诺及协议等，各方的权利义务均以本合同为准；2.甲乙双方于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准；……4.甲方确认丙方发布的房源信息系经其书面委托的，甲方并同意待本次交易完成后撤下房源信息；……第十二条补充约定：①乙方必须在成功办理有效公证委托书出来当日付清甲方应得的所有购房款款项；②办理公证委托书为14个月，如国家征收房地产税导致该房屋产生的一切税费由买方承担支付；③甲方不承担任何中介费、公证书办理有效日期为14个月等条款。《合同》首页约定甲方的联系地址为广州市天河××××路156号1703房（即案涉房屋所在地址），乙方的联系地址为广州市天河区广利路53号903房。作为甲方/出售方的两原告、作为乙方/购买方的被告与作为丙方/见证方的蔡勇（即《合同》尾部丙方签章处的“经纪人”一栏显示的人员）还签订《补充协议》，约定：1.甲方同意以2480000元经信×公司作为中介将案涉房屋出售予乙方，所有甲、乙双方在本次不动产交易中应付税费全部由乙方负责缴纳；甲方承诺案涉房屋的不动产证（或房地产权证）出具时间距本补充协议签订之日已过两年；2.乙方同意签订房屋买卖合同当天，支付甲方购房定金300000元，并于三天内将其余部分楼款1200000元转入甲方账号62×××77用于偿还案涉房屋的贷款，甲方承诺在本协议签订之日起一个半月之内办理招商银行抵押贷款还款手续并拿到涂销资料，若超过1个半月，乙方有权要求甲方将1500000元赎契款于3个工作日内无息退回乙方且所签买卖合同立即解除并终止继续履行，三方互不追究责任；乙方也可选择继续等待赎契完成；甲方指定收款账户：收款人为原告秦虹，银行为招商银行林和支行，账号为……3.甲方无须向信×公司支付就本次交易的相应中介费；4.甲方获得涂销资料十个工作日内，需配合乙方进行办理全权委托公证并于出公证书当天进行公证书及相关过户资料的交接，在获得委托公证的同时乙方付清剩余楼款；5.甲方同意乙方可以指定第三方落名人，直接过户；也可选择以公证委托形式进行交易；6.如果选择过户，卖方同意买方指定网签价格；其所产生责任及费用由乙方承担；7.本协议与甲、乙和信×公司三方此前签订的买卖合同共同构成案涉房屋的买卖合同中之权利义务，如有冲突，以本协议约定为准；8.甲、乙和信×公司三方确认如因案涉房屋的买卖合同或本协议发生任何争议，任何一方可向案涉房屋所在地具备管辖权的人民法院提起诉讼等条款。《补充协议》尾部“丙方（签字）”一栏签署“蔡×（代）”的手写内容。被告解释称《补充协议》中关于办理公证委托书的委托期限为14个月的约定充分证明其在签订合同时已如实告知两原告关于被告暂不具备购房资格、需要时间腾出购房资格的情况。两原告则称被告在签订合同时没有告知关于被告不具备购房资格的情况；从上述关于“办理公证委托书为14个月”的约定看，被告在14个月以内可以以两原告的名义出售案涉房屋，被告明显是以炒房的方式购房。被告于2016年12月8日、12月9日以银行转账方式向两原告在《补充协议》中指定的原告秦虹的银行账户分别支付案涉房屋的定金300000元、首期楼款1200000元。两原告确认已收到上述定金和首期楼款合计1500000元。2017年2月9日，被告发送微信给原告颜海，其中包括：已经过去两个月，希望原告颜海的太太抽时间处理一下房屋交易以及签署1500000元的收据给中介方等内容；原告颜海回复称好的等内容。2017年4月16日，被告发送微信给原告颜海，其中包括：原告颜海的太太答应四月份过户，现在又在拖时间等内容；原告颜海回复称“她未回来，你与她联系，我不清楚这事”“不好意思，我叫她与你沟通”。2017年5月2日，被告向原告颜海发送内容为“颜院长你好，介于你太太近半年来的种种不配合，我明天会安排律师直接发函了”的微信。2017年8月14日，被告以微信方式询问原告颜海关于其太太何时回来，原告颜海回复称可能月底回来，双方当天还约定于8月17日见面（微信往来记录未显示双方2017年8月17日是否实际见面）。2017年2月21日，被告向原告秦虹发送内容为“秦小姐，你好，麻烦你把你夫妇二人身份证复印件，房产证复印件，150万定金收据以及招行的提前还款申请回执复印件给到中介，这是基本流程请你配合。……”的短信；原告秦虹未回复。次日，被告催促原告秦虹尽快回复短信，但原告秦虹未回复。2017年2月27日，秦虹回复称其在开会，稍后回复电话。2017年3月13日、4月6日、4月14日、4月21日、4月25日，被告均向原告秦虹发送短信分别询问是否已申请提前还款、四月具体哪一天扣款、贷款是否已扣款、贷款是否已经结清等问题；原告秦虹除了于2017年4月21日回复称“在处理了，应该较快了，具体我周一电话你”之外，对被告的其他询问均回复称其不在广州。2017年5月2日，被告向原告秦虹发送内容为“秦小姐，你这边提前还款一拖再拖的话，我直接发函并起诉你了”的短信；原告秦虹未回复。2017年5月5日，原告秦虹向被告发送内容为“刘小姐你好，今天电话想与你定时间，你未接……”的短信；被告回复称“……抱歉未接到你电话，请问你想定什么时间”的短信；原告秦虹未回复。2017年5月6日，原告秦虹致电被告称其在招商银行的房贷如满一年（即到2017年6月28日）后再提前还贷则无需支付罚息，询问被告能否等待，并表示其知道价格涨了其也没有向被告提出涨价、大家信守承诺等；被告建议签署书面的东西并要求原告秦虹向中介方提交网签所需资料；原告秦虹称“……因为本身都卖得低嘛，是不是？现在打听的价肯定是也要高过这个，大家让一步的话就把这个事办了，如果你要是觉得什么，当然我也没有办法，我签过字的，大家讲信用的”；被告再次要求原告秦虹将复印件交给中介方、先做网签并询问是否是6月28日当天扣款；原告秦虹表示资料的问题让中介方与其联系及告知6月28日可以启动，但其不清楚是不是当天扣款；被告要求原告秦虹确定何时扣款、给齐其他手续、签署书面资料确认上述情况等；原告秦虹称“……卖就照着原来卖，不卖就照合同赔嘛，很简单的对吗，但现在你想买，我也不想多赔，那该卖就卖，也差不了多少……差几百万我肯定不卖啦，也不可能的嘛对不对，差这一二十万没有必要搞这些事情……”及表示要其需与银行确认是否在2017年6月28日即可扣款。2017年6月20日，被告向原告秦虹发送内容为“你好，秦小姐，银行是28号划款吧”的短信；原告秦虹未回复。2017年7月2日，被告向原告秦虹发送内容为“秦小姐，你这边安排什么时候过户和交楼？”的短信；原告秦虹未回复。2017年7月12日，被告向原告秦虹发送内容为“秦小姐，现在我这边名额比较紧张，我们还是去做公证吧，到时我自行过户，你看什么时候抽空和你先生去趟公证处”的短信；原告秦虹于次日回复称“我现在墨尔本渡暑假”。2017年7月18日，被告发送短信询问原告秦虹何时回广州，原告秦虹回复称8月中左右回到。2017年7月22日，被告致电原告秦虹询问银行是否已经扣款及银行是否向原告秦虹交付提前还款的涂销资料；原告秦虹答复称其已交代其他人于6月30日前搞好，其女儿从英国回来，其出去几天，过两天回来再通知被告。2017年8月8日、8月25日、8月30日，被告均发送短信分别询问原告秦虹何时回广州及要求约时间见面，双方最终约定于2017年9月14日17点见面。2017年9月20日，被告向原告颜海发送内容为“颜海院长：……我们在2016年12月底签订了买卖合同和补充协议，我也依约向你们支付了150万元。交易房价总额才248万元，我的付款比例已经多达60%，而且我什么也没有拿到手，我只是善意地等待你们完成提前还贷和涂销抵押后完成交易。试问这是哪一个买家可以接受的付款条件？这正正是基于对你们的信任，更是对你作为医生这一崇高职业的信任！在付款后，我一直催促你们去提前还贷和涂销抵押登记，你妻子秦虹一会儿说需要等时间以便为你们降低提前还贷的利息，一会儿说你们在国外不能办理手续，一会儿说交易房屋有亲戚居住不能交付，各种原因，层出不穷。……现在，我对交易房屋进行查册，竟然发现你和你妻子秦虹居然在2017年6月底做完交易房屋的提前还款之后，不是立即办理涂消抵押登记，而是在2017年8月22日你们再次向银行做二次抵押套现，而债权金额才是166万元！看来你们已经是早有部署骗取我的资金用作还款，更从签订合同一开始就丝毫没有半点要继续交易过户诚意……你们在此前一直以各种理由忽悠中介和我拖延交易时间，明显利用你是我的牙科医生，是有身份有底线的人，令我错误地相信你们卖房，错误地把150万元给你们，跟错误地相信你所说可以说服到你的太太继续履行合同。……”的短信。2017年9月21日，原告颜海回复称“刘小荣你好昨天太忙，手术完后忘记复你电话，见谅我们是医患关系，不希望为此事搞到大家不开心，所以，上周给电话你也希望大家坐下来谈谈，解决所有、请你考虑”，被告回复称“颜海先生：……我跟你谈的是你和你妻子秦虹卖给我房屋的事情，你们忘了签合同和补充协议？你们忘了收了我150万元？哦，原来你们根本不记得履行合同这回事！但你们却不忘拿我的钱去提前还贷然后再向银行借钱，让我签合同给钱，然后就不卖房子给我了？……你们想谈房屋买卖合同的事情，正如电话沟通的，麻烦你把方案提出来，短信告知我，方向正确大家可以出来谈细节。如果你和你太太秦虹还是一个套路，以各种理由要我等待，随时丢一个新问题出来，没有半点要解决问题履行合约的诚意，那你们就等着法律的制裁。……”。2017年9月29日，原告颜海向被告发送内容为“刘荣荣（刘小荣），不知为何名字不一样？政府立场，房子是用住的，不是用来炒的，政府现在也不会同意全权委托炒房，对我的诽谤和侮辱，我会原谅你，我也愿意以合约方式处理”的短信。2017年9月30日，被告向原告颜海发送内容为“颜先生，你跟你太太沟通好了吗？这套房子我一直要求过户，你太太一直电话说没问题，但行动上一直拖时间，我本想着大家认识……而你，之前还会觉得愧疚，当我面说你太太做的不对，现在反口说我炒楼……你们收我150万的时候却什么都没说，收了之后却什么都不做。……”的短信；原告颜海未回复。2017年11月15日，原告秦虹向被告发送内容为“刘小姐，你好！我想约你下周一沟通一下合同事宜，不知道你上午10点半方便还是下午2点半方便？请回复！谢谢”的短信；被告回复称：“秦虹、颜海：你们之前签订了买卖合同，我按照合同支付了150万给你们，你们当初说是用去还贷。长达8、9个月的时间里，我和中介一直再催你们去办理提前还贷和涂销抵押登记。你们一会说不在广州，一会说要等，种种理由。后来我才发现你们在2017年8月还贷后立即又重新办理的抵押。我是很有诚意地想购入房屋……你现在通知我去谈，我想问是谈什么？我之前发了不少微信、短信要你们履行合同，又已经委托律师发了几份律师函给你们，你们的反应是什么？你说要谈，那请你把谈的内容通过短信告知我，不然都是浪费大家的时间。我也再次要求你们立即去办理交易房屋的抵押涂销，按照合同约定尽快过户”；原告秦虹于2017年11月17日回复称“刘蓉蓉女士：你好！我们也希望尽快解决事情，但很多细节需要和你直接沟通，如果你有时间方便的，我们希望还是见面谈比较好。请你安排一下时间，好吗？”；被告回复称“秦虹、颜海：告知一个方案很难？这点诚意没有，还有面谈的需要？你们做模棱两可的回复是什么意思？拖了将近一年的交易，沟通多次，我一直在等交易过户……”，对方回复称“刘蓉蓉：……你这样的态度根本不是解决问题的方式。我们在银行通知不能提前还贷的时候就已经说要退还150万给你，是你不同意。我们根本不存在8月份还贷了再抵押的事实。我们委托朋友跟你谈，你挂掉电话，我们联系你也不接电话，我们只想大家能心平气和地坐下来谈谈解决问题的方法。如果没有诚意，我们不会三番四次地联系你……”。2017年10月10日，广东安华理达律师事务所的律师受被告委托作出致两原告的《律师函》，其中包括：因你方委托了中介方对案涉房屋放盘，经中介方推荐，被告有意购买案涉房屋；中介方此前曾经多次联系你方落实是否出售案涉房屋，但你方的态度并不明确；经中介方介绍与你方的协商过程中，被告发现原来原告颜海是被告的牙医；2016年11月7日至12月5日期间内，因你方表示可以出售案涉房屋给被告，中介方已将合同和补充协议版本发给你方审阅，经多次沟通联系，你方确认同意合同和补充协议内容后，并要求中介方安排签订合同和补充协议；……2017年3月13日，被告与原告秦虹电话沟通，原告秦虹当即表示2017年4月份可以过户，要被告等通知；……直到2017年9月14日被告与原告秦虹再次约见，原告秦虹又以案涉房屋内有亲戚居住，不好赶走，需要时间安排亲戚搬迁，拒绝了被告的过户要求；2017年9月21日至9月26日期间，被告多次发短信给原告颜海要求你方履行合同义务，但你方一直置若罔闻，原告颜海更在最后一次短信回复诬蔑被告是炒家，并意图表示不履行合同和补充约定；被告最近通过对案涉房屋查册得知，你方竟然在2017年8月22日再次办理了案涉房屋的抵押登记；以上情况你方均没有向被告如实反映，被告最后才知道你方所说2017年7月外出度假要求被告等待交易过户，直至2017年9月又再谎称案涉房屋内亲戚居住，需要时间赶走，该目的竟然是虚构事实拖延交易的顺利进行，更加利用被告支付的150万元赎楼款办理了案涉房屋的提前还贷后再次在2017年8月重新办理抵押登记……你方在签订该合同和补充协议并收取被告支付的150万元楼款（赎契款）后，一直无故拒绝办理案涉房屋的提前还贷手续和办理全权公证委托手续，你方在成功办理了案涉房屋的提前还贷后已经具备继续履行涂销抵押登记和办理全权委托公证或直接过户至被告指定第三人名下的合同义务，但你方却在2017年8月22日再次办理了案涉房屋的抵押登记，你方的再次抵押的行为明显是恶意主观违约……函告你方以下事宜：一、你方务必在2017年10月20日前办理案涉房屋的提前还贷申请手续和涂销抵押登记手续；二、你方务必办理案涉房屋的涂销抵押登记之日起前会同被告前往相关不动产交易登记中心办理案涉房屋过户至被告指定第三人名下的全部手续；三、如你方未能按照上述要求按时履行约定义务的，则你方的行为已经明确违反该合同和补充协议约定义务，并已经构成根本违约；被告有权要求你方继续履行合同并追究你方的违约责任等内容。上述《律师函》于次日以EMS全国邮政特快专递方式邮寄给两原告，收件人地址包括案涉房屋所在地址在内共五个（即共向两原告寄出五份邮件）；其中，邮寄至案涉房屋的邮件被邮政部门以“上门无人已搬迁要求退回”为由作退件处理；还有另外两份邮寄至其他地址的邮件亦被退件。两原告在庭审中称其收到其中一份邮件。对于双方当事人提供的其他证据，本院认定如下：1.两原告提供深圳市世联土地房地产评估有限公司受两原告委托于2017年10月30日作出的《房地产抵押估价报告》[以下简称《估价报告》；已出示原件。其中包括：案涉房屋在价值时点2016年12月6日、未设定优先受偿权利下的市场价值如下：评估单价为42000元/平方米，市场总值（取整）为3217200元；估价报告结论成立的前提假设包括：……⑤本估价结果是在公开市场前提下求取的房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响；……⑨此价值时点非估价对象实地查勘之日，本报告假设估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致等内容），用于证明两原告委托评估机构对案涉房屋在签订《合同》之日的市场价值进行评估，案涉房屋的评估市场价值远远高于《合同》约定的成交价。被告发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；《估价报告》于2017年10月30日作出，显然是两原告为了本案诉讼才委托评估机构作出的，其中载明的市场价值为“在未设定优先受偿权利下的市场价值”，但案涉房屋经过二次抵押，上述市场价值不适用于案涉房屋；房屋的价格由多种因素决定，例如卖方是否急需用钱的情形；案涉房屋的成交价是由原、被告协商确定的，两原告对此确认且知悉，不能单凭《估价报告》证明案涉房屋的成交价存在显失公平的情形。本院认为，由于该证据载明其结论是“未设定优先受偿权利下的市场价值”，但案涉房屋直至签订《合同》之日仍存在抵押，且被告已向本院申请重新鉴定，因此，本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。2.被告提供微信往来记录[未能出示存储设备。对方联系人显示为“Lisa”，被告称微信往来双方为中介方工作人员“姚某”和原告秦虹。显示：被告称是“姚某”一方于2016年11月9日发送了四条内容为合同条款的照片微信并于次日向对方发送内容为“秦姐晚上好！请问你律师那边看了合同怎么样呢？刚刚客户在问我”的微信；对方于2016年11月11日回复了一条语音微信（未显示内容）并于此后（2016年12月4日10:38分之前，但具体日期和时间不清楚）发送内容为“先交150万，公证完交齐”的微信。被告称是“姚某”一方于2016年12月5日发送了名为“太阳广场17C补充协议-修改.doc”微信电脑版文件和一条语音微信（未显示内容）。上述双方在2016年12月5至2017年2月17日期间存在其他包括语音微信（均未显示内容）在内的微信往来；沟通内容包括被告称是“姚某”一方联系对方确定签订合同时间，分别告知对方关于买方已支付定金、150万元及多次催促对方出具收据、提交房产证复印件和其配偶的身份证复印件等资料等]及短信往来记录（未能出示存储设备。对方联系人显示为“华阳阁1703秦小姐”，被告称短信往来双方为“姚某”和原告秦虹。显示：被告称是“姚某”一方在2016年12月20日至2017年2月20日期间多次希望约见对方、通知对方出具收据给买方及提交房地产复印件和身份证复印件用于做网签等），用于证明签订《合同》和《补充协议》后，原告秦虹一直以在外地为由拖延向被告出具收据，也怠于向中介方提供房屋交易过户的相关资料。两原告发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；微信往来记录的内容可以删除；原告秦虹已更换手机，原来的微信往来记录均没有保留，无法核实；该组证据不能证明被告上述证明内容。本院认为，被告未能出示该组证据的存储设备，考虑到该组证据涉及案外人，本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。3.被告提供“阳光家缘”网络截图（共4页；被告于2019年5月8日庭询中登录“阳光家缘”网址时已无法查询到相应信息，被告解释称可能是网站删除了2016年的交易信息。显示：天河××××路的一套建筑面积为76.6平方米的住宅于2016年12月14日至2017年3月14日期间放盘拟转让价格为2800000元，交易状态为已签约；天河××××路的另一套建筑面积为81.7881平方米的住宅于2016年10月8日至2017年4月8日期间放盘拟转让价格为2900000元，交易状态为已结案等内容），用于证明《合同》约定的成交价是两原告的实收价格，案涉房屋的成交价与上述两套房屋的成交价相差不大。两原告发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；该证据反映的信息是中介机构发布的存量房房源信息，其中的拟转让价格都是由中介机构填报的，并不能代表实际的成交价；通常存量房的放盘价格存在中介机构为了吸引买方故意报低出售价格的情况，不能以拟转让价格确定实际成交价，交易状态显示为已签约或已结案，但也不代表是按照拟转让价格出售或购买房屋；存量房房源信息登记路段为天河××××路、性质为住宅，户型和楼层均没有信息，但这些因素均与房屋成交价密切相关，具体情况不同价格差异非常大；虽然是同地段，但房屋的楼层、坐向、间隔不同或者位于马路边还是内庭花园及是否有电梯等因素均影响成交价，查询信息中的价格不能反映案涉房屋的市场价值；案涉房屋位于天河××××路，该区域存在多个小区、有大量楼盘成交，2016年12月也是房屋成交旺季，但被告并没有提供前后几个月的多个房源信息作对比，仅提供上述两份房源信息，不排除被告选择性抽取极个别价格偏低的房源信息作为证据；该证据反映的价格不存在合理性，不应予以采信；即使是提供同地段同时段的网签成交价，亦存在因买卖双方为规避税费导致填报的成交价比实际成交价偏低的情形，也不能全部真实反映实际成交价；综上，该证据不能证明待证事实。本院将结合本案查明的其他事实作出认定处理。依据被告的申请，本院摇珠选定广东安诚信房地产与土地评估有限公司（以下简称安诚信公司）负责对案涉房屋2016年12月6日的市场价值进行评估。2018年8月6日，本院组织双方当事人及安诚信公司的工作人员到案涉房屋进行勘察。2018年8月7日，安诚信公司作出《房地产估价报告》（初稿）（以下简称《报告初稿》），其中包括：“估价结果”一项载明……案涉房屋在价值时点（即2016年12月6日）的正常市场评估价值为3014600元，单价为39355元/平方米等内容。两原告发表以下质证意见：对《报告初稿》的真实性、合法性、关联性均不予认可；根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十八条的规定，被告应当在举证期限内提出评估申请，被告在庭审后才向法院申请重新评估违反法律规定；两原告已自行委托评估机构对案涉房屋的市场价值作出评估，被告并未提供足以反驳的证据，其申请重新评估不应获得支持；《报告初稿》忽略了交易时点的市场背景，也没有考虑案涉房屋属于广州市天河区龙口西小学的学区房的有利因素，评估房屋价值的数据不具有客观合理性；《报告初稿》采用比较法厘定案涉房屋的市场价值，但没有提供可比实例的市场成交价，也没有提供详细计算过程、参考因素、修正系数等技术报告，难以判断报告的可信程度；《报告初稿》中载明2018年8月6日安诚信公司委派的实地勘察人员有两人，但实际上实地勘察人员只有一人，且案涉房屋不存在被查封的事实，《报告初稿》中载明的上述内容与实际情况不符，均可能影响评估结论；两原告提供的《估价报告》已对案涉房屋的市场价值进行评估，《报告初稿》不足以对抗《估价报告》，不应采信《报告初稿》。被告发表以下质证意见：对《报告初稿》的真实性、合法性均予以确认，对关联性、证明内容不予确认；《合同》约定的成交价是不含税交易价格，《报告初稿》的评估价值为含税价格，前述两价格理应置于同等条件下（含税）进行比较才具有关联性；阳光家缘网站显示，案涉房屋同地段的房屋在2016年12月网签成交的数量为一套，建筑面积为76.6平方米，成交单价为36553元/平方米（含税），另一套房屋在2016年10月网签成交，建筑面积为81.79平方米，成交单价为35457元/平方米（含税），即与案涉房屋同地段的房屋在交易时点前后的成交单价（含税）为35000元/平方米左右；《报告初稿》的市场价值单价为39355元/平方米，远高于市场实际成交水平，且忽略房地产市场交易惯例中的房屋过户税费承担、是否存在抵押、抵押债务金额如何、定金及首期款支付金额及支付节点等影响成交价的因素；在本次交易中，被告实际承担的成交价2480000元以及交易税费与案涉房屋在交易时点的实际价值2760000元（含税价）相差无几；两原告要求买方在涂销抵押前需支付1500000元以便其涂销抵押登记（即买方在涂销抵押登记前需支付超过60%的成交价）及由买方支付买卖双方的全部交易税费，两原告提出的上述交易条件比较苛刻，只有被告经多次与中介方会同两原告沟通后最终为促成交易对上述条件予以满足（包括考虑到原告颜海是被告的牙科医生这一因素），因此，原、被告最终以2480000元（实收价）的成交价签订《合同》，该成交价公平合理。安诚信公司对原告的质证意见函复如下：一、关于两原告提出《报告初稿》中忽略交易时点的市场背景的问题，是两原告的误解；估价遵循价值时点原则，《报告初稿》已对在价值时点时估价对象的权属、区位及实体情况作出充分考虑，其中的“估价的假设和限制条件”所提及的是未考虑突如其来的宏观经济政策、市场供应变化、市场结构转变、自然力和其他不可抗力因素，不对估价对象的预期价值作判断；二、关于两原告提出《报告初稿》中没有详细的计算过程的问题，是由于估价报告分为结果报告与技术报告，而技术报告作为公司内部存档资料，不对外公开，《报告初稿》中的可比实例及计算过程、参考因素、修正系数等均按照《房地产估价规范》规定的程序进行评估；三、关于两原告提出注册估价师于冬英未到现场的问题，法院于2018年6月25日委托我司进行评估，并要求我司先出具评估收费函，我司估价人员于冬英与助理梁泳强于2018年6月28日首次对估价对象的外部进行了现场勘察并根据初评定价出具了收费函，梁泳强于2018年8月6日会同当事人及法院工作人员对估价对象再次进行现场勘察；《报告初稿》中估价对象权属的描述中的查封记录是笔误，应是无查封，是我司的失误，我司会更正此处笔误；而抵押情况是查册表中反映的，但在价值时点不存在，我司在测算中也未扣除抵押债权；四、关于《报告初稿》的提交问题，我司未从法院取得《估价报告》，所以不作回应。安诚信公司对被告的质证意见函复如下：一、关于被告提出“不含税交易价格”的问题，市场评估价值为估价对象在价值时点采用市场价值标准下最可能形成的的客观合理价值，买卖双方在交易中正常负担各自的交易费用，这在《报告初稿》中的“估价的假设和限制条件”第3点已经明确，同时，纳税是每个公民的义务，而实际经济行为上缴税的承担问题应在交易价中作各付各税的情况考虑；二、被告提及的“阳光家缘”的两个案例均显示拟转让价格，却没有显示成交价格，而链家网成交的两个案例均在2016年9月成交，与价值时点2016年12月6日有一定差距，价格也会有差异；同时，在实际交易中或放盘中，一般都是买方承担交易税费，交易价格或放盘价格均为卖家实收的价格，也就是被告提及的“不含税交易价格”，而《报告初稿》中的评估结论为双方各付各税的评估价值，这使被告产生评估结论偏高的错觉。2019年1月，本院收到安诚信公司作出的《房地产估价报告》（终稿）（以下简称《报告终稿》），其中载明的“估价结果”与《报告初稿》一致。原、被告对《报告终稿》发表的质证意见与其各自对《报告初稿》的质证意见一致。原、被告还作出如下陈述：1.两原告称其没有主动在任何中介机构放盘出售案涉房屋，是信×公司的工作人员致电两原告称有人要购买案涉房屋并询问两原告是否出售案涉房屋；2.两原告称其于90年代购买案涉房屋，当时的成交价非常低，两原告认为案涉房屋的楼龄较长且两原告经常不在广州，所以，没有了解案涉房屋所在地段的房屋市场价值；《合同》之所以约定成交价为2480000元是因为信×公司的工作人员告知两原告称被告想以上述价格购买案涉房屋，两原告就同意了。被告则认为其在签约时没有优势地位，两原告在售房时对成交价已经作出判断。3.原、被告双方均确认被告先与原告秦虹联系，后来才得知原告颜海是原告秦虹的丈夫，也是被告的牙医。被告称双方是认识很久的朋友。两原告则称原告颜海与被告只是一般的医患关系，没有其他交往，签订《合同》时原告颜海与被告没有见面，《合同》是原告秦虹与被告在中介方处签署后，由原告秦虹取回去给原告颜海签署的，原告颜海后来才得知其患者刘小荣即是被告。4.两原告明确其要求撤销案涉房屋的买卖合同关系的理由如下：被告作为炒房者具有优势和经验，在订立买卖合同时以远远低于市场价的成交价促成两原告出售案涉房屋，造成利益失衡，显失公平，且已超越正常的交易风险。被告则认为显失公平是指合同的权利义务显失公平，而不是指价格显失公平；两原告所述的显失公平只是为其反价编造理由。5.关于两原告委托评估机构评估案涉房屋市场价值的原因及其于何时知悉案涉房屋的市场价值的问题。两原告称其到公证处了解办理公证委托手续的情况时，发现司法部关于公证执业五不准的通知，其中包括不准办理涉及不动产处分的全项公证等内容，两原告才意识到被告是炒房者并对成交价产生怀疑，因此，委托评估机构作出《估价报告》，之后才知悉案涉房屋的市场价值。被告则称司法部于2017年8月14日才颁布上述规定，但两原告在此之前长达八个月的时间里均未履行义务。另，原、被告均确认原告颜海是牙科医生。本院在庭审和2019年5月8日庭询中均询问关于原告秦虹的职业问题，但其代理人均表示不清楚。本院认为：最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案中，两原告提供了《估价报告》用于证明案涉房屋在《合同》签订之日即2016年12月6日的市场价远远高于《合同》约定的成交价，被告对该证据不予认可并申请本院对案涉房屋在2016年12月6日的市场价进行重新评估，由于《估价报告》中评定的案涉房屋在价值时点2016年12月6日的市场总值（取整）3217200元是“未设定优先受偿权利下的市场价值”，但从本案查明的事实可知，案涉房屋在签订《合同》时仍存在抵押，因此，本案启动评估程序并无不妥。安诚信公司作出的《报告终稿》评定的案涉房屋在2016年12月6日的市场价为3014600元，且该市场价是以买卖双方各付各税为前提的。基于以下原因：1.房屋买卖属于大宗交易，按照日常生活经验，买卖双方在交易之前应会了解交易房屋的市场行情；2.本案交易是通过中介机构提供居间服务促成的，且原、被告在《合同》之外还签订《补充协议》，由此可知，买卖双方在签订房屋买卖合同之前应是经过充分协商的；3.两原告称其自身没有经验而被告是炒房者，但未举证证明，本院对此不予采信；4.在原告秦虹和被告2017年5月6日的通话过程中，原告秦虹表示其知道价格涨了也没有向被告提出涨价、“……因为本身都卖得低嘛，是不是？现在打听的价肯定是也要高过这个，大家让一步的话就把这个事办了，如果你要是觉得什么，当然我也没有办法，我签过字的，大家讲信用的”“卖就照着原来卖，不卖就照合同赔嘛，很简单的对吗，但现在你想买，我也不想多赔，那该卖就卖，也差不了多少……差几百万我肯定不卖啦，也不可能的嘛对不对，差这一二十万没有必要搞这些事情……”，由上可知，原告秦虹在签订合同时对于案涉房屋的市场价应是清楚的，且其在事后也关注案涉房屋的市场价走势及知道案涉房屋的市场价已提升，两原告在本案中关于其在《估价报告》作出之后才知悉案涉房屋的市场价格的陈述不属实；5.从《合同》及《补充协议》的约定可知，案涉房屋在交易时存在抵押且卖方要求由买方在《合同》签订之日起三日内支付1200000元用于垫资赎契，即加上定金300000元，买方在签订《合同》三天内须支付的购房款达到成交价的60.48%，上述出售条件较高且对于买方而言存在一定风险，这必然导致买方的范围缩小；6.结合上述出售条件对比《合同》约定的成交价2480000元与安诚信公司以买卖双方各付各税为前提评定的市场价3014600元，《合同》约定的成交价并非明显不合理的低价。综上，本院对两原告主张撤销其与被告关于案涉房屋的买卖合同关系的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，判决如下：驳回原告秦虹、颜海的诉讼请求。本案受理费26640元和评估费18769元，均由原告秦虹、颜海负担。管理该判决如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈晓琼人民陪审员  樊明香人民陪审员  廖凤如二〇一九年五月三十一日书 记 员  李思婷            本判决书于2019年  月  日送达（33）