浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初1325号 原告：刘民法，男，1965年1月3日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丹，北京市中闻（上海）律师事务所律师。 被告：嘉善晋联电子五金厂。住所地：嘉善县惠民街道泰山路33号。 投资人：蒋坚强。 委托诉讼代理人：倪利腾，浙江隆智律师事务所律师。 第三人：嘉兴银行股份有限公司嘉善支行。住所地：嘉善县魏塘街道环北东路365－371号。 法定代表人：江逸民。 委托诉讼代理人：陈立群，该公司员工。 原告刘民法与被告嘉善晋联电子五金厂（以下简称晋联电子厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，经原告申请，本院依法追加嘉兴银行股份有限公司嘉善支行（以下简称嘉兴银行嘉善支行）作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年8月17日公开开庭审理了本案。本院于2017年11月8日作出（2017）浙0421民初2215号之二民事裁定，以田佳丽作为本案中房屋买卖合同的具体经办人，在签订、履行合同过程中收受原告给付转让款后逃匿，涉嫌经济犯罪为由，裁定驳回原告刘民法的起诉。原告刘民法向嘉兴中院提起上诉，嘉兴中院于2018年1月22日作出（2017）浙04民终2413号民事裁定，撤销本院（2017）浙0421民初2215号之二民事裁定，指令本院审理。本院于2018年3月12日重新立案，于2018年7月4日公开开庭审理了本案。原告刘民法的委托诉讼代理人陆琦云、周丹、被告晋联电子厂的委托诉讼代理人倪利腾、第三人嘉兴银行嘉善支行的委托诉讼代理人陈立群到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，审理期限延长六个月。原、被告庭外和解期限不计入审限。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告刘民法向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将座落于嘉善县惠民街道泰山路33号的房屋（房屋产权证号：嘉善县房产权证善字第××号）以及土地使用权（土地使用权证号为：善国用2005第103－7302号）过户至原告或原告指定的第三人名下；2.请求判令被告涤除涉诉土地及房产，即位于嘉善县惠民街道泰山路33号的土地及房屋的现有抵押权并且办理过户手续；3.请求判令第三人协助被告涤除现有抵押权，办理抵押注销手续；4.请求判令原告代为清偿第三人抵押权而产生的原告对被告的债权与原告在转让协议项下对被告承担的余款支付债务在同等金额内相互抵销；5.请求判令被告按照《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》支付违约金（被告每延迟履行一天，以原告已付款的日万分之三计算），计算基数为已付款1281.9万元，暂计算至2017年8月16日的违约金为53.07066万元，具体要求计算至过户之日；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月23日签订《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》，转让协议第4条第3款约定，被告配合原告在2017年3月28日前取得座落于嘉善县惠民街道泰山路33号的房屋（房屋产权证号：嘉善县房产权证善字第××号）以及土地使用权（土地使用权证号为：善国用2005第103－7302号）不动产权利证书。根据《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》的约定，被告应当按时全面履行合同义务。但截至目前，经多次催告，被告仍未履行前述约定，协助原告办理涉案房屋及土地的不动产权证书。综上，被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告晋联电子厂答辩称：第一、本案事实不清，证据不足，案件定性不明，应当依法驳回原告的起诉。本案因案外人田佳丽涉嫌刑事犯罪潜逃在外，很多关键性的问题无法核实清楚。涉案的转让协议效力尚不明确。第二、本案涉嫌田佳丽系列犯罪的环节，在整个犯罪事实体系中，不排除本案转让行为构成刑事犯罪一部分的可能性以及原告在该转让行为过程中的性质。因此，为查清本案事实对本案转让行为进行正确定性，应将本案先移交公安部门进行侦查，中止诉讼或驳回起诉。第三、从原告提供的证据转让协议及付款凭证看，转让协议的形成具有诸多疑点，且转让协议里面涉及的所谓支付的几笔土地款项存在一定问题，有的款项没有支付，有的款项系田佳丽的个人借款，内容混乱，人格混同，就目前看原告所述已经支付12819000元依据不足。被告认为，此案与王志明诉被告房屋买卖合同纠纷一案，系关联案件不应当将两案分别处理，因为本案当中，王志明参与其中，包括300万元款项的流转以及王志明的担保身份的特殊性，田佳丽与原告、王志明三人内部到底是何关系，现在尚无法查明。被告对转让协议不予认可，更何况是转让协议的形成时间，亦有明显不符合常理的矛盾，希望引起法庭的重视。案件中，王志明代收300万元，以及田佳丽个人借款1319000元，被告不认可，亦不予追认。综上，本案土地转让行为存在着众多问题，且参杂虚假成份，原告要求被告履行过户义务依据不足，望法院依法驳回或中止诉讼，将本案移交经侦部门，以查明案件真相。 第三人嘉兴银行嘉善支行述称：第三人已向嘉善法院提起诉讼，被告为嘉善县创新钢结构安装有限公司、嘉善优联物流装备有限公司、嘉善晋联电子五金厂、田仲正、田佳丽、陶国英，嘉善法院已作出（2017）浙0421民初2279号民事判决，认定被告晋联电子厂所有的位于嘉善县地产（房屋建筑面积为6540.6平方米、土地使用权面积为16708.8平方米）对最高主债权本金2032万元提供担保，判决第三人对晋联电子厂提供的抵押物在拍卖或者变卖后所得价款在最高额2032万元范围内享有优先受偿权。借款和抵押都是双方真实意思表示，并经过合法登记，贷款程序合法，抵押有效，第三人要求按照原有判决执行。在不影响第三人权利的情况下，同意由原告代为清偿债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的土地使用权证、房屋所有权证、《嘉善县房屋所有权发证存根》、《转让协议》、《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》、银行卡交易明细清单、网上银行电子回单、收条、银行对账单、协议等证据，证明原、被告之间签订房屋转让协议以及原告支付购房款等情况，本院予以确认并在卷佐证。第三人提供的（2017）浙0421民初2279号民事判决书、欠款本息清单，证明第三人对案涉房屋享有优先受偿权以及嘉善县创欣钢结构安装有限公司结欠第三人本金、利息及律师费的情况，本院予以确认并在卷佐证。本院调取了不动产查封登记信息查询结果、借款借据及银行明细、陆锦英询问笔录及其提供的出资转让协议等材料、许小星询问笔录及其提供的借条等材料、蒋坚强、田佳奇的询问笔录、田佳丽银行明细，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 原告提供了《保证函》、《收据》、分户明细对账单、交易明细、湖州银行客户交易回单、委托证明书，用以证明原告支付房款300万元，原告提供《专项审计报告》佐证原告支付购房款情况。从原告提供的证据反映，王志明、田佳丽、刘民法于2016年12月23日签订《保证函》，载明“田佳丽确认刘民法于2016年12月28日前将付给田佳丽的300万元购买嘉善晋联电子五金厂的购买款，汇至王志明帐户，认可刘民法汇至王志明的这笔货款嘉善晋联电子五金厂的土地及房屋购买款。”王志明、田佳丽于2016年12月30日出具《收据》，载明“今收到刘民法购买晋联电子五金厂厂房款300万元。根据田佳丽、刘民法、王志明的三方协议，由王志明代收。三方协议为三方于2016年12月23日签订的《保证函》。”而原告提供300万元的交易明细反映，嘉善森法木业有限公司于2016年12月30日向湖州银行借款300万元，用于支付嘉善县魏塘镇宏祥木材旋切加工场（以下简称宏祥木材场）采购芯板，同日，湖州银行受托将300万元放款给宏祥木材场。后因故退回,湖州银行又于2017年1月4日将300万元放款给宏祥木材场，同日，宏祥木材场支付给王旭晨300万元。原告提供《专项审计报告》系原告单方委托上海创智金筹会计师事务所出具，落款时间2017年11月23日，在审计过程中，会计师事务所主要是听取了原告方的意见，所依据的材料也是原告方提供。审计报告中载明“2016年12月22日，刘民法委托王志明支付晋联共300万元土地款。王志明于2016年12月22日通过其女王旭晨银行帐户，分三次付给晋联共300万元土地款。刘民法、王志明、田佳丽三方签署的保证函及王志明、田佳丽签署的收据均确认该事项。本所对此300万元委托付款向王志明发出询证函，王志明签字回函确认该事项。”本院认为，原告提供证据支付房款300万元存在两种情形：一是由宏祥木材场支付给王旭晨的300万元即是原告支付的购房款；二是2016年12月22日刘民法委托王志明支付晋联电子厂共300万元土地款，由王志明之女王旭晨通过银行转账三次付给晋联电子共300万元土地款（支付凭证在王志明一案中提交）。针对此情况，原告解释先是由王志明代为支付300万元，再由原告给付王志明。结合原、被告签订的嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》，本院认为，原、被告于2016年12月23日签订协议，明确在协议签订后5日内付款300万元，由此可见，被告在签订协议之前没有收到购房款300万元。原告提供的《专项审计报告》认为其于2016年12月22日委托王志明支付房款300万元明显与事实不符。嘉善森法木业有限公司于2016年12月30日向湖州银行借款300万元，用于向宏祥木材场采购芯板，2017年1月4日宏祥木材场支付给王旭晨300万元，款项的支付与《保证函》约定不一致，按照现有证据，难以得出原告已支付购房款300万元的唯一结论。故原告提供的该组证据，本院不予确认。 原告提供了《借款协议》、借条、银行承兑汇票、情况说明、交易凭证，用以证明原告支付房屋及土地转让价款共计人民币1319000元。《借款协议》载明“刘民法借给田佳丽1319000元（其中319000元为森法木业承兑汇票，为田佳丽尚未还清刘民法的欠款），剩余100万元刘民法直接汇至田佳丽指定的朱金莲帐户，田佳丽认可这笔款项为其向刘民法的借款。”《借款协议》明确1319000元是田佳丽向刘民法借款，双方也未约定该款可以折抵房款。故原告提供的该组证据不能证明原告支付了房款1319000元，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月18日，陆锦英与田佳丽签订《出资转让协议》，陆锦英将嘉善晋联电子五金厂以4480万元转让给田佳丽，转让的房产证号：善字第××号、善字第××号、善字第××号。 2016年8月11日，田佳丽（甲方）与刘民法（乙方）签订《转让协议》一份，协议约定：甲方同意将已经购买的嘉善县惠民街道泰山路33号的土地及房屋、道路和水、配电房等附属设施（房产证号：善字第××号，土地证号：善国用2005第103-7302号），土地使用面积16708.8平方米，建筑面积6540.60平方米转让给乙方。土地和房屋转让价格总计2375万元，签订本合同五天内，乙方支付甲方250万元预付款（其中150万元作为定金），2016年8月30日前，乙方向甲方支付150万元整。过户前，乙方向甲方支付1000万元，过户后1个月内乙方向甲方支付475万元，余款500万元在过户后一年内付清，每个季度支付125万元。乙方向甲方支付1875万元后，甲方需马上配合乙方进行资产过户相关手续。本协议预付款400万元，乙方需支付到甲方指定帐号（户名：田佳丽，账号：62×××75，农行嘉善支行）。协议还对其他事项作了约定。田佳丽、刘民法在协议尾部的转让方、受让方处签字，王志明在转让方担保人处签字。 协议签订后，2016年8月15日，刘民法分三次共计向田佳丽（帐号：62×××75）转账200万元，田顺妹向田佳丽（帐号：62×××75）转账50万元。同日，田佳丽出具收条一份，载明“现收到刘民法预付款250万元。”2016年8月30日、9月9日，田顺妹通过网上银行分别向田佳丽（帐号：62×××75）转账100万元、50万元。2016年9月12日，刘民法支付给田佳丽房款150万元。2016年11月28日，刘民美通过网上银行分三次向晋联电子厂转账共计300万元，田佳丽在网上银行电子回单上签字确认。原告共支付购房款850万元。 2016年12月23日，甲方（转让方）嘉善晋联电子五金厂与乙方（受让方）刘民法、丙方（担保方）田仲正、田佳丽、嘉善优联物流装备有限公司、嘉善中建钢结构安装有限公司、嘉善县创欣钢结构安装有限公司、丁方（担保方）嘉善森法木业有限公司、王志明签订《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》一份，协议约定：本合同根据田佳丽与刘民法于2016年8月11日签署了房屋及土地《转让协议》拟定，甲方将拥有的位于嘉善县惠民街道泰山路33号的土地及房屋、道路和水、变压器等附属设施（房产证号：善字第××号，土地证号：善国用2005第103-7302号），整体转让价款人民币2375万元，乙方已付850万元，乙方承诺在本协议生效后5日内现金出资300万元（乙方将该笔款项支付至甲方指定账户），甲方在乙方付完总计1150万元后，3个月内，完成过户。过户后1个月内乙方向甲方支付725万元，余款500万元在过户后一年内付清，每个季度支付125万元。甲方应在乙方支付完1875万元之后10日内，将目标地块及其地上建筑物交付给乙方（或乙方指定的第三方）。自该交付之日起，乙方（或乙方指定的第三方）对目标地块享有排他的占有和控制的权利。甲方配合乙方在2017年3月28日前取得目标地的不动产权利证书。甲方及其实际控制人（田仲正、田佳丽）承诺甲方为涉案房产的唯一合法产权人，该土地使用权及地上建筑物权属清晰，不存在任何争议。如因甲方原因导致乙方就目标地块及其地上建筑物未在约定时间内取得不动产权利证书的，甲方每延迟履行一天，应按乙方已付款的万分之三计算违约金；超过30日乙方未取得目标地块及其地上建筑物不动产权利证书的，乙方有权要求解除本协议中关于该地块及房屋的约定。协议还对其他事项作了约定。晋联电子厂在协议尾部转让方处盖章，刘民法在受让方处签字，田佳丽、王志明、嘉善优联物流装备有限公司、嘉善中建钢结构安装有限公司、嘉善县创欣钢结构安装有限公司、嘉善森法木业有限公司分别在担保方处签字、盖章。 另查明，被告晋联电子厂登记的投资人蒋坚强陈述田佳丽是晋联电子厂的实际控制人，其只是代持人，不知道案涉房地产的买卖情况。 第三人嘉兴银行嘉善支行与嘉善县创欣钢结构安装有限公司（以下简称创欣钢构公司）、嘉善优联物流装备有限公司（以下简称优联物流公司）、晋联电子厂、田仲正、田佳丽、陶国英借款合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案，于2017年7月5日作出（2017）浙0421民初2279号民事判决“……六、嘉兴银行股份有限公司嘉善支行对嘉善县创欣钢结构安装有限公司提供的抵押物在拍卖或者变卖后所得价款在最高额5296400元范围内享有优先受偿权；嘉兴银行股份有限公司嘉善支行对嘉善优联物流装备有限公司提供的抵押物在拍卖或者变卖后所得价款在最高额6000000元范围内享有优先受偿权；嘉兴银行股份有限公司嘉善支行对嘉善晋联电子五金厂提供的抵押物在拍卖或者变卖后所得价款在最高额20320000元范围内享有优先受偿权。”该判决认定“2017年1月19日嘉兴银行嘉善支行与晋联电子厂签订了一份《最高额抵押合同》（合同编号：2017年9051高抵字第000006号）。约定：被担保的主债权发生期间为2017年1月19日至2022年1月19日；被担保的最高主债权本金金额为人民币2032万元；抵押物为晋联电子厂所有的位于地产（房屋建筑面积为6540.6平方米、土地使用权面积为16708.8平方米）。《最高额抵押合同》第三条第二款约定：除了担保本合同约定的最高额债权确定期间之内发生的主债权之外，本最高额担保范围还包括编号为2016年9051流借字第抵00234号、2016年9051流借字第抵00438号《流动资金借款合同项下未结清的债权》。《最高额抵押合同》约定的抵押担保范围为被担保主债权本金及其利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押物的费用、诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他应付费用；并就抵押物占管、抵押登记、保险、抵押权的实现、双方权利和义务、违约责任、争议的解决等与抵押担保合同有关的条款作了约定。2017年1月19日已办理了抵押登记手续。”现该民事判决已生效，已进入执行程序，案号（2017）浙0421执2312号，本院于2018年9月12日作出裁定：终结本院（2017）浙0421执2312号案件的执行。截止2019年2月12日止，嘉善县创欣钢结构安装有限公司欠嘉兴银行嘉善支行本金共计7961033.95元、欠息（含罚息）2396054.12元和（2017）浙0421民初2279号民事判决中确定的律师代理费380000元。 2017年5月12日，本院应原告申请查封了晋联电子厂名下的位于嘉善县惠民街道泰山路33号的房屋（房屋产权证号：嘉善县房产权证善字第××号，土地使用权证号：善国用2005第103-7302号）。2017年5月17日，本院对案涉房产轮候查封［案号：（2017）浙0421民初2227号、2228号］。2017年6月28日，本院对案涉房产轮候查封［案号：（2017）浙0421民初2752号］2017年8月21日，本院对案涉房产轮候查封［案号：（2017）浙0421执2312号］。 本院认为，田佳丽作为晋联电子厂的实际控制人与刘民法签订的《转让协议》以及原、被告签订的《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》约定，原告支付购房款1150万元后，由被告协助办理过户手续，原告目前支付购房款850万元，过户条件尚未成就，庭审中原告主张代偿银行抵押贷款抵扣房款的行为也不能认定其已按照合同约定付款。根据《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原、被告签订案涉房屋买卖协议后，被告又将案涉房屋用于抵押担保，晋联电子厂尚涉及其他多笔债务，案涉房屋现被轮候查封中。综上，继续履行存在法律上、事实上的障碍，原告要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。因原告要求继续履行合同的诉请被驳回，其就合同不能履行追究对方违约责任的，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘民法的诉讼请求。 案件受理费9107元，诉讼保全费5000元，合计14107元，由原告刘民法负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  钱 骏 人民陪审员  朱伯庭 二〇一九年五月五日 书 记 员  曹倩云