广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1927号原告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号20楼自编之一，统一社会信用代码：91440105721931737C。法定代表人：刘畅。委托诉讼代理人：李伟成，男，1987年6月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区，该公司员工。被告：黄明东，男，1971年6月28日出生，壮族，住广州市天河区。被告：陆艳梅，女，1972年5月7日出生，壮族，住广州市天河区。原告广州昌跃物业管理有限公司与被告黄明东、陆艳梅物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月23日立案受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序中的小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告广州昌跃物业管理有限公司的委托诉讼代理人李伟成及被告黄明东到庭参加诉讼，被告陆艳梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州昌跃物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告物业管理费2017年10月1日至2019年4月30日的物业管理费3414.3元及逾期支付物业管理费滞纳金303.9元;2.本案的诉讼费由被告承担。庭审过程中原告明确其诉讼请求如下：1.两被告支付原告2017年10月1日至2019年4月30日的物业管理费3400元（物业管理费按照179元/月计算，计算期间为2017年10月1日至2019年4月30日）；2.两被告向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金（滞纳金，以当月的物业管理费为本金，按照日万分之五的标准，从次月的1日起计算至实际付清之日止）；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：两被告是从化世纪绿洲花园小区的业主，该房屋的面积为119.81平方米。2012年3月16日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告一直积极履行合同约定的义务，依约为被告提供物业管理服务，但被告却拖欠物业管理费4257.2元未缴，经原告多次催缴未果，故原告向法院起诉请求被告支付物业管理费及滞纳金。被告黄明东辩称：1.原告与被告之间的纠纷产生的原因主要是原告违约在先，原告收取了办理车位产权的费用及资料后未履行约定，在未退还两被告已交税费的情况下，通过各种手段要求被告重复缴纳手续费；2.两被告因物业管理费一事与原告多次沟通协商，但原告以各种理由拒绝解决问题；3.原告称收取车位产权办理手续费的是广州利海房地产公司与原告无关，但原告与广州利海房地产公司是存在利害关系的两家公司，否则原告亦无法拿到涉案房屋小区的物业合同；4.被告长期受房屋质量影响，虽两次整改仍未解决，导致被告四年没有收楼，被告多次自行出资解决防漏问题，该费用后以赠送管理费抵扣。5.被告自愿从2019年6月21日按时缴纳费用，理由如下：首先，广州利海房地产公司客服中心负责人在2012年4月14日签署了从2012年3月1日起赠送70个月物业管理费的赠送凭证；其次，2012年2月17日，广州利海房地产公司收取两被告2814元办理车位产权的费用，后协商一致该款项可用于抵扣物业管理费，即从2017年12月31日顺延15.7月免交物业管理费；再次，两被告已预交2012年4月、5月的管理费，且2012年7月原告通过银行直接划扣了当月的物业管理费。因此两被告从2019年6月21日起缴纳物业管理费即可。被告陆艳梅无答辩。经审理查明：两被告是从化世纪绿洲花园小区的业主，该房屋的面积为119.81平方米，两被告于2012年3月16日从开发商委托的广州利海酒店物业管理有限公司处接收涉案房屋。2012年3月16日，广州利海酒店物业管理有限公司与两被告签订《前期物业管理服务协议》一份。2018年11月23日，广州利海酒店物业管理有限公司更名为广州昌跃物业管理有限公司。上述《前期物业管理服务协议》第四条第二项约定，涉案房屋的具体收费标准为1.5元/月/平方米；合同第六条第二项约定业主或物业使用人应于每月20日前缴纳物业费；合同第十一条第四项约定,如两被告未按照协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日按照每日万分之五的标准缴纳违约金；合同第十七条约定合同期限为自双方签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。又查，被告黄明定向本院提交管理费赠送确认凭证（复印件）一份，该凭证载明：兹有XXX单位业主，我司同意给予该业主自2012年3月1日起计70个月的管理费作为奖励。凭此证明可前往从化托斯卡纳服务中心办理手续。客服部确认处由刘宝星签名确认。又查，庭审过程中，原告与被告黄明东一致确认原告曾预收了两被告2012年4月、5月的物业费，且在2017年7月通过银行直接划扣的方式收取了两被告2017年7月的物业费，且每月的物业费按照179元予以计算。再查，2012年2月17日，两被告向案外人广州利海房地产开发有限公司及广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司共缴纳办理车位的相关费用2814元。本院认为，原告与两被告存在物业管理服务合同关系，双方之间的物业服务合同真实、合法、有效，对原告和两被告均有约束力。本案主要涉及以下三方面问题：一、原告主张的两被告尚欠的物业管理费的问题1.物业费的赠送抵扣问题原告称其赠送的物业费截止时间为2017年9月30日，被告称赠送的物业费从2012年3月1日起计算70个月即截止时间应为2017年12月30日。庭审过程中，被告黄东明向本院提交管理费赠送凭证一张，从该凭证显示赠送的物业费从2012年3月1日起计算70个月即截止时间应为2017年12月30日，虽原告对该证据不予认可，但其对于两被告收楼至2017年9月30日期间为何未收取任何物业管理费无法做出合理解释，且对于其庭审过程中所称的原告处存有办理赠送物业管理费的凭证的说法无法提交证据予以证明。因此，根据证据的概然性，本院对于被告所辩称的物业管理费的赠送期间为2012年3月1日起计70个月的说法予以采信，则两被告所享有的免交物业费的截止时间应为2017年12月30日。2.两被告尚需支付的物业管理费具体金额被告在物业管理费减免期间届满后，原告在为被告提供物业服务后，仍有权要求被告支付物业管理费。庭审过程中原告自认曾预收两被告2012年4月、5月的物业管理费及通过银行划扣的方式收取了2017年7月的物业管理费，因收取上述物业管理费的时间仍处于原告赠送物业费的期间，则该部分物业费用应予以顺延抵扣，即2012年4月、5月及2017年7月的物业管理费应抵扣2018年1至3月的物业管理费。因此，两被告应从2018年4月开始缴交物业管理费费。截至一审辩论终结前，两被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务，则被告应支付原告2018年4月至2019年4月物业管理费即179元/月×13个月=2327元。二、被告辩称的车位办证费抵扣物业费的问题被告黄明东庭审过程中辩称案外人广州利海房地产开发有限公司收取了其车位的办证费等费用共计2814元，但其需办理车位办证的相关手续，后被告重新缴费自行办理。因原告与广州利海房地产开发有限公司属于存在利益相关企业，该部分2814元费用应抵扣物业费。本院认为，广州利海房地产开发有限公司与原告在法律上属于独立的法人，应各自承担相应的法律责任。本案为原告与两被告之间的物业服务合同纠纷，两被告与广州利海房地产开发有限公司之间的纠纷属于不同的法律关系，本院在本案中不予处理,两被告可另案与广州市利海房地产开发有限公司解决。因此，被告黄明东辩称的可将其缴纳给广州利海房地产开发有限公司的2814元抵扣物业费的说法，本院不予支持。三、原告主张的滞纳金的问题原告主张两被告向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金，以当月的物业管理费为本金，按照日万分之五的标准，从次月的1日起计算至实际付清之日止，根据原告与被告之间的物业管理协议第六条第二项约定两被告应于每月20日前缴纳物业费及第十一条第四项如两被告未按照协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日按照每日万分之五的标准缴纳违约金的约定，现原告主张滞纳金从次月的1日起算，于合同有据，本院予以支持。因此，物业管理费的违约金的计算标准应从2018年4月起以每月的管理费179元为本金，按照每日万分之五的标准从次月的1日起计算至付清之日止。另，根据公平原则，两被告支付的该月物业费的滞纳金应以该月的物业管理费总额179元为限。被告陆艳梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告黄明东、陆艳梅自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理费2327元给原告广州昌跃物业管理有限公司；二、被告黄明东、陆艳梅自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2018年4月至2019年4月的物业管理费滞纳金（滞纳金，以当月的管理费179元为本金，从次月的1日起，按照每日万分之五的标准计算至付清之日，且当月的物业管理费的滞纳金以本金179元为限）给原告广州昌跃物业管理有限公司；三、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄明东、陆艳梅负担。本判决为终审判决。审判员  薛志军二〇一九年五月二十四日书记员  李健华