上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初84734号原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：袁伟伟，女。委托诉讼代理人：马立云，女。被告：魏慧，女，1975年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海仁恒物业管理有限公司诉被告魏慧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭，原告上海仁恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁伟伟、马立云，被告魏慧到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，于2019年4月22日再次公开开庭进行了审理，原告上海仁恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁伟伟、马立云到庭参加诉讼，被告魏慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海仁恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除上海市浦东新区兰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)顶层露台的玻璃房，恢复原状；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系涉诉房屋的业主，原告系涉诉房屋所在小区仁恒森兰雅苑(一期)的物业服务企业，依约对小区进行物业管理服务。然在管理过程中,原告发现被告擅自将其房屋天台封闭，遂向其发出整改信并上门回访要求其整改，但被告始终不予理会。故原告现依据《仁恒森兰雅苑(一期)临时管理规约》(以下简称《(一期)管理规约》)和《仁恒森兰雅苑一期前期物业服务合同》(以下简称(一期)物业服务合同)的约定，要求判如诉请。被告魏慧辩称，开发商与原告系利益相关方，《(一期)管理规约》是格式条款，放大了物业公司的利益，排除了业主的主要权利，应属无效。2013年开发商在交房时强行要求业主先签订《(一期)管理规约》才给拿钥匙，但被告拒绝签署，涉诉房屋的钥匙是被告抢来的，同时被告报了警才得以入住，被告及家人均未在《(一期)管理规约》上签过名。涉诉房屋的北阳台是涉诉房屋中最小的露台，在房屋设计时没有考虑安装晾衣架，这样的设计不符合中国人的生活习惯。房屋没有晾晒空间的话，露天晾晒的被子、衣服遇到下雨的情况就会被淋湿，产生变色，导致被告财产受损。涉诉房屋楼下是小区的主要通道，后面是儿童游乐区域，被告若不封闭天台，遇到大风天气，晾晒的衣被就有可能被风吹落到楼下，砸到居民。被告在购房时，开发商在宣传册中与涉诉房屋相同房型的房屋露台上就有搭建，销售人员也告诉被告买下房屋后业主可以这样封闭露台。封闭露台是小区业主的共同需求，小区虽然尚未成立业主大会，但业主们建立了微信群，被告并非小区内第一家封闭露台的，一期顶楼带露台的126户住户中有一半是已经搭建了的，说明封闭露台是大多数业主的要求，原告为小区服务，不应忽视业主们的要求，采取简单、粗暴的方式将小区业主诉至法院要求强行拆除，而应该组织统一封闭露台，维持小区外观统一。2016年11月11日原告向被告出具了拆违的通知书，高行镇政府也向被告发出了告知书，并派城管上门找被告谈话。被告告知城管，被告不是小区内第一个封闭露台的业主，且被告在封闭露台时考虑到小区整体美观，已尽量与小区外观接近，如非要拆除就应该秉公执法，已经封闭露台的情况应当统一拆除。同时被告认为被告封闭露台的行为并非是违章搭建，并表示“没有说是违建，还没判定”，之后城管就没有回音了，也没有最后认定被告封闭的露台是违章建筑。本案所涉的露台属于涉诉房屋特定不可分割的部分，系业主专用、专有，业主有权合法使用，被告封闭露台不属于法律禁止的行为。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告系涉诉房屋业主，原告系该房屋所在小区仁恒森兰雅苑(一期)的前期物业服务公司。(一期)物业服务合同第十八条乙方(原告)相关的权利义务第(七)项22(3)点规定：“可以法律途径(包括诉讼)向违约业主追讨临时管理规约规定该业主须缴付的任何费用及纠正该业主违反临时规约规定的行为”。《(一期)管理规约》第十五条业主责任第1(4)项规定：“交房后业主不得以任何形式封闭阳台、露台、天台、内庭院(园)、内庭院(园)上空，改变立面或影响外观”；第4条规定：“严禁在建筑物的外墙(外立面)、阳台、露台、屋顶、底层的庭院(天井)、内庭院、内庭院上空、下沉式庭院、顶层的屋顶以及道路或其他场地搭建任何形式的建筑物……”。因被告在涉诉房屋顶层露台上搭建玻璃房，2016年10月20日原告向被告发出《违规行为整改通知单》，要求被告限期整改，但被告未予理睬。2018年11月11日，原告提起本案诉讼，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《物业交接通知书》、房屋状况及产权人信息、《(一期)前期物业服务合同》、违规行为整改通知书及挂号信函收据、照片，被告提供的天眼APP股权结构图截图、照片、小区业主群微信聊天截屏以及当事人的庭审陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。一方面，阳台是住户从室内到室外的一种自然延伸和过渡，阳台作为业主享有专有权的部分，业主对阳台的占有、使用、收益和处分，他人不得干涉。另一方面，业主在行使专有部分所有权时负有不得影响建筑物的结构和安全、不得影响社会公共利益、不得损害其他业主利益，不得违反法律禁止性规定之义务。本案被告称其与家人从未签署过《(一期)管理规约》，该规约对于被告无任何约束力。对此，因在小区业主大会和业主委员会尚未成立前，《前期物业服务合同》对物业公司和小区全体业主均具有约束力，业主应当予以遵守。该合同明确对于业主不符合《(一期)管理规约》的行为，物业公司有权进行劝阻、制止、并报告有关行政管理部门。即便被告本人未签署过《(一期)管理规约》，但仍已按照该规约的约定履行了除禁止封闭露台之外的其他绝大部分义务并取得了涉诉房屋钥匙，因此，本院对被告的上述辩称意见不予采纳。被告虽对涉诉房屋露台享有物权，但无权封闭该露台。被告的上述辩称意见均不足以成为其擅自封闭涉诉房屋露台的正当理由，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。被告魏慧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告魏慧于本判决生效之日起十五日内拆除其安装的位于上海市浦东新区兰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋顶层露台的玻璃房，恢复原状。案件受理费人民币80元，由被告魏慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  左翠莲人民陪审员  王建华人民陪审员  胡伟亮二〇一九年五月十日书 记 员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……二、《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。……三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。