广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初548号 原告：陈思建，男，1972年6月15日出生，壮族，住广东省东莞市。 被告：钦州市房地产综合开发公司，住所地：钦州市文峰南路168号，统一社会信用代码：91450702201130864T。 法定代表人：马自善，总经理。 委托诉讼代理人：吕业樑，广西欣和律师事务所律师。 被告：广西君斯威投资有限公司，住所地钦州市永福西大街金湖大厦16楼，统一社会信用代码：91450700090732618D。 法定代表人：刘镇铭，执行董事。 被告：广西唐鼎投资有限责任公司，住所地：钦州市永福西大街金湖大厦1楼，统一社会信用代码：91450700791300148R。 法定代表人：方文辉，该公司董事。 上述两被告共同委托诉讼代理人：陈敏，广西安弘律师事务所律师。 原告陈思建与被告钦州市房地产综合开发公司（以下简称“综合开发公司”）、广西君斯威投资有限公司（以下简称“君斯威公司”）、广西唐鼎投资有限责任公司（以下简称“唐鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，于2018年8月7日作出（2018）桂0702民初659号民事判决，因被告综合开发公司、君斯威公司不服该判决，上诉到钦州市中级人民法院，后经钦州市中级人民法院审理后，裁定发回本院重审。本院于2019年1月17日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈思建、被告综合开发公司的委托诉讼代理人吕业樑、被告君斯威公司及被告唐鼎公司的共同委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈思建向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年12月10日签订的A2011号和A2012号铺《钦州市文峰邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》；2、依法判决三被告连带退还原告所有购房认购款项49988元；3、依法判决三被告双倍连带返还定金80000元；4、依法判决三被告连带支付逾期退款利息（利息计算以104988元为本金从2016年12月31日起以同期银行贷款利率两倍计算至所有购房款全部归还为止）；5、本案的受理费、公告费由三被告承担。事实和理由：原告预向被告认购位于钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目A层A2011号和A2012号。2016年10月8日原告向被告支付20000元作为A2011号和A2012号铺的预约诚意金，2016年12月10日，原告与被告钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》。原告认购被告开发的钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目A层A2011号和A2012号铺面，并向被告支付40000元商铺定金，2016年12月17日支付了A2011号商铺部分购房款8805元，支付A2012号商铺部分购房款36183元。以上费用都是支付到被告钦州市房地产综合开发公司账户，被告广西君斯威投资有限公司开了收据。认购两个商铺已缴的费用一共是104988元。合同生效后，被告没有按照合同约定履行办理商铺预售的相关手续，即被告应在2017年1月10日之前向原告交付合法有效的项目预售证书。根据《项目认购协议书》认购条款第二点约定：“如因出售方的原因未能于一个月内办理出合法有效的项目预售证证书，出售方无条件全额退还认购方已缴纳的所有款项”，于是原告多次要求被告按照合同约定退还全部已缴纳的款项，但被告都以各种方式进行拖延。在2017年5月12日只退还了15000元，剩余的89988元一直不予退还。原被告签订的《项目认购协议书》合法有效，现两被告在合同履行过程中已经构成违约，产生了连带责任，而原告也向被告支付了40000元的定金，那么就适用民法规定的“定金罚则”，除去应退还的款项49988元外，还应双倍返还定金80000元。综上，原告多次催促被告退款，但被告都无故拖延，因此为了维护原告的合法利益，依法提起民事诉讼，望法院作出公正判决。 被告综合开发公司答辩，其没有与原告签订合同，《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》中出现综合开发公司字样不是其公司的意思，被告综合开发公司没有签字盖章，没有签订该协议。涉案房屋不是被告综合开发公司产权，其没有收到购房款，不存在解除合同和向原告退购房款问题。钦州市文峰小区邻里中心项目系唐鼎公司和被告综合开发公司开发建设，但合同约定被告综合开发公司出地，固定分成地面一楼产权，唐鼎公司出钱负责开发建设，唐鼎公司分成其他楼层（地下一层及地面二至七层）产权，（大食生活广场）项目是唐鼎公司自己的项目，综合开发公司与唐鼎公司不存在合伙关系。原告购买房屋是唐鼎公司分成房屋，唐鼎公司委托君斯威公司代理销售，原告可以选择唐鼎公司或君斯威公司履行合同或承担退回房款责任。 被告君斯威公司辩称，被告君斯威公司是受被告唐鼎公司的委托销售那些房屋，收款的是被告唐鼎公司，被告君斯威公司只是受委托售房，与房屋有关的退还购房款应由被告唐鼎公司承担责任。 被告唐鼎公司辩称，今年可以继续交房，不存在定金、违约金的问题，没有根本性违约，即使存在违约，不应存在双倍返还定金和逾期利息等并存。 本院经审理对本案事实认定如下：原告为认购被告综合开发公司开发的钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目房产，于2016年10月8日向被告综合开发公司账户转账支付了预约诚意金20000元，由被告君斯威公司出具收据给原告，2016年12月10日，原告（认购方）与被告综合开发公司、君斯威公司（出售方）签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》两份，编号分别为0000132和0000133，但这两份协议书仅有被告广西君斯威投资有限公司盖章，出售方经办人由李佩鸿签名。这两份协议主要内容：原告认购钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目A层A2011号和A2012号铺面。A2011号铺面建筑面积：4.75平方米，实际认购总价为：68805元，认购方须于签署本认购协议书时支付定金30000元，第一期款项38805元（含定金）于签订认购协议之日起七日内付清，剩余尾款30000元，如认购方选择一次性付款需于签订认购协议之日起一个月内2017年1月17日前一次性缴付给出售方，如选择银行按揭，由认购方申请银行按揭贷款。A2012号铺面建筑面积：8.54平方米，实际认购总价为：116183元，认购方须于签署本认购协议书时支付定金30000元，第一期款项66183元（含定金）于签订认购协议之日起七日内付清，剩余尾款50000元，如认购方选择一次性付款需于签订认购协议之日起一个月内2017年1月17日前一次性缴付给出售方，如选择银行按揭，由认购方申请银行按揭贷款。出售方于签订本认购书一个月内办理完善项目预售许可证书，并向认购方明示双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、相关证书及重要提示。如因出售方的原因未能于一个月内办理出合法有效的项目预售证证书，出售方无条件全额退还认购方已缴纳的所有款项。签订上述认购协议书的当天，原告依法向被告综合开发公司转账支付了定金40000元。2016年12月17日，原告依约向被告综合开发公司账户转账支付A2011号铺面第一期款项8805元，支付A2012号铺面购房款36183元。上述款项均由君斯威公司出具收据给原告。后由于被告未能在约定的期限内取得商品房预售许可证，与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告，双方因此发生纠纷，原告要求被告方退款。被告君斯威公司于2017年9月30日发布《公告》，载明拟定于2017年10月10日确定退款时间，预计款项在45个工作日内全部退到客户账户。后被告君斯威公司于2017年10月10日发布《通知》，载明在2017年10月10日前要求退还购房款的客户，公司于2017年11月15日起十五个工作日内退还全部购房款。但原告陈思建至今仅收到被告退回的购房款15000元。2015年2月1日由被告综合开发公司、唐鼎公司共同出具的文峰小区邻里中心工程邀请招标预中标公示，载明项目业主：综合开发公司、唐鼎公司。2017年6月27日，该项目取得商品房预售许可证，编号：钦房预售字第2017040号，预售许可证上载明的开发企业名称为钦州市房地产综合开发公司。2018年8月17日钦州市住房和城乡建设委员会出具的《证明》，证明综合开发公司为项目的开发企业。钦州市文峰邻里小区（大食荟生活广场）在对外的宣传资料中注明开发商为被告综合开发公司。该项目至今没有竣工，综合开发公司与唐鼎公司对项目设计的房地产没有分别取得权属证书。 另查明，被告综合开发公司与被告唐鼎公司于2012年6月15日签订了《合作建设合同》，合同约定，被告综合开发公司同意与被告唐鼎公司进行文峰市场项目土地合作开发。被告综合开发公司以土地投入，被告唐鼎公司投入资金并负责开发建设，项目建成后分割产权。项目建成后，地上第一层房产的产权和项目的地面使用权归被告综合开发公司，地上第二层以上（含第二层）房产及地下室的产权归被告唐鼎公司，双方对各自分得的房产具有所有权及相应的土地使用权。项目以被告综合开发公司名义报建但不以被告综合开发公司名义建设。被告唐鼎公司以自己的名义与设计、施工、监理等单位签订合同。2016年12月19日，被告唐鼎公司与被告君斯威公司签订了《合作协议》，约定，君斯威公司为唐鼎公司提供人力资源，在确保唐鼎公司利益的前提下，全权处理工程建设与房产销售管理实务，实现双方共赢局面。君斯威公司在为唐鼎公司进行地产销售工作时，为方便销售工作开展，根据需要唐鼎公司授权君斯威公司全权以自身公司为名义进行有关营销活动，如与广告商签订广告合同、与客户签订认购协议书、收取客户预约意向金（存储意向金的银行账户必须有唐鼎公司人员监管）等。君斯威公司为唐鼎公司提供工程建设管理和销售工作，唐鼎公司应支付相应的人力资源费用，暂按销售总额的百分之一计取服务费用。 以上事实，有原告提供的电脑咨询单、项目认购协议书、收据、商品房预售许可证、证明、预中标公示、合作建设合同、合作协议、公告、通知以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、《认购协议书》是否合法有效；2、综合开发公司是否承担《认购协议书》产生的法律后果；3、唐鼎公司与君斯威公司的关系是否是委托代理关系，君斯威公司是否承担责任；4、定金是否应双倍返还，定金双倍支付后，认购款（不含定金）是否计付利息。 1、《认购协议书》是否合法有效。出售方被告君斯威公司、综合开发公司与原告签订的《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方应当严格按照合同履行自己的合法义务。根据双方的约定，被告应在签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》后一个月内办理完善项目预售许可证书，但被告于2017年6月27日才取得预售许可证，至今未与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告，被告的行为已构成违约，导致原告未能实现合同的目的，被告应承担相应的违约责任，现原告要求解除合同，退还铺面认购款，证据充分，理由成立，本院应予支持。 2、综合开发公司是否承担《认购协议书》产生的法律后果。《认购协议书》载明出售方为综合开发公司和君斯威公司，尽管被告综合开发公司没有在《认购协议书》上盖章，但原告提供的预售许可证、《证明》、《合作建设合同》等证据足以证明综合开发公司是该项目的开发公司，原告所购买的商铺对外是以综合开发公司名义建设，至今综合开发公司仍是该物权的所有人或共有人，同时原告所支付的购房款也是直接存入综合开发公司的账户，因此，综合开发公司应是该《认购协议书》的权利和义务承受者，应承担因该协议产生的法律后果。被告综合开发公司辩称，综合开发公司没有与原告签订合同，涉案房屋不是综合开发公司的产权，没有收取购房款，综合开发公司与唐鼎公司所签订的《合作建设合同》属土地使用权转让合同，他们之间不存在合伙关系，项目是唐鼎公司的项目，原告的主张与综合开发公司无关，本院认为，除上列分析，综合开发公司与唐鼎公司在《合作建设合同》如何约定是其内部问题，对外对原告没有约束力，本院不予支持。 3、唐鼎公司与君斯威公司的关系是否是委托代理关系，君斯威公司是否承担责任。相关法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。代理人（受托人）在代理权限内以被代理人（委托人）的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据唐鼎公司与君斯威公司签订的《合作协议》的约定，本院认为，唐鼎公司与君斯威公司构成委托代理关系，君斯威公司作为受托人其代理行为实际代表的是被告唐鼎公司的行为，且唐鼎公司对君斯威公司的代理行为予以认可，因此，君斯威公司与原告签订的《认购协议书》所约定的权利和义务应由唐鼎公司承受，因《认购协议书》所产生的法律后果应由唐鼎公司承担。 4、定金是否应双倍返还，定金双倍支付后，认购款（不含定金）是否计付利息。对于A2011号铺面，《认购协议书》明确约定，认购方（原告）须于签署本认购协议时支付定金30000元，第一期款项38805元（含定金）于签订认购书之日付清，按照约定，被告于2016年10月8日收取了原告预约诚意金10000元，和于2016年12月10日收取了原告20000元定金，应均为定金，被告违约导致原告未能实现合同目的，原告要求双倍返还定金，符合法律规定，但双方约定的定金超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不应支持，主合同标的总额为68805元，该标的额的百分之二十为13761元，因此，超过该限额的定金16239元（30000元-13761元）应为购房款，原告缴纳的购房款应为25044元（8805元+16239元，不含定金），本院应支持A2011号铺面的双倍定金为27522元（13761元×2）。对于A2012号铺面，《认购协议书》明确约定，认购方（原告）须于签署本认购协议时支付定金30000元，第一期款项66183元（含定金）于签订认购书之日付清，按照约定，被告于2016年10月8日收取了原告预约诚意金10000元，和于2016年12月10日收取了原告20000元定金，应均为定金，被告违约导致原告未能实现合同目的，原告要求双倍返还定金，符合法律规定，但双方约定的定金超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不应支持，主合同标的总额为116183元，该标的额的百分之二十为23236.6元，因此，超过该限额的定金6763.4元（30000元-23236.6元）应为购房款，原告缴纳的购房款应为42946.4元（36183元+6763.4元，不含定金），本院应支持A2012号铺面的双倍定金为46473.2元（23236.6元×2）。扣除被告已退还的15000元，被告应双倍返还定金共58995.2元（27522元+46473.2元-15000元）给原告。原告已依约履行支付房屋认购款的义务，由于被告的原因，导致解除认购协议书，原告无法实现合同的目的，原告现要求被告从2016年12月31日起支付认购房（不含定金）的利息，符合法律的规定，本院予以支持，但双方没有约定利息，利息应按年利率6%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下： 1解除原告陈思建与被告钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司于2016年12月10日签订的认购编号为0000132号和0000133号的《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》； 2被告钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司共同退还铺面认购款67990.4元（不含定金），并支付相应利息（利息计算：以67990.4元为本金，从2016年12月31日计至本案生效判决指定履行届满之日止，按年利率6%计算）给原告陈思建； 3被告钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司双倍返还定金58995.2元给原告陈思建。 4驳回原告陈思建其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2900元（原告预交1550元），公告费700元，共计3600元，由原告陈思建负担100元，由被告钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  郑召华 审 判 员  杨 程 人民陪审员  丁立学 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  陈虹辰