江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初11385号原告（案外人）：崔婷，女，1983年1月9日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：曹纯钢，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告（申请执行人）:中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地在江苏省南京市洪武北路20号。负责人：林静然，该分行行长。委托诉讼代理人：顾碧琳，江苏新高的律师事务所律师。第三人：陈新欣，女，1975年3月7日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。第三人：徐长勇，男，1983年6月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。第三人：南京市江宁区人和肉类经营部，经营场所在江苏省南京市江宁区东麟路农副产品物流中心肉类市场B区一栋44号商铺。经营者：徐长勇。第三人：冯娜，女，1987年6月9日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。第三人：徐飞，男，1977年6月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。第三人：万亚萍，女，1976年11月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。第三人：田凯，男，1979年2月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告崔婷与被告中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）、第三人陈新欣、徐长勇、南京市江宁区人和肉类经营部、冯娜、徐飞、万亚萍、田凯案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告崔婷及其委托诉讼代理人曹纯钢，被告民生银行南京分行的委托诉讼代理人顾碧琳，第三人陈新欣到庭参加诉讼；第三人徐长勇、南京市江宁区人和肉类经营部、冯娜、徐飞、万亚萍、田凯经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，本院于2017年7月受理民生银行南京分行与南京市江宁区人和肉类经营部、徐长勇、冯娜、徐飞、万亚萍、陈新欣、田凯金融借款合同纠纷一案。同年7月26日，本院依法向不动产登记部门送达（2017）苏0102民初4901号民事裁定书，对陈新欣所有的南京市建邺区采取查封保全措施。2018年1月25日，本院依法作出（2017）苏0102民初4901号民事判决书，其中判令冯娜、徐飞、万亚萍、陈新欣、田凯对徐长勇、南京市江宁区人和肉类经营部向民生银行南京分行履行的债务承担连带责任等。民生银行南京分行在该案判决生效后，向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2018年10月10日作出（2018）苏0102执3458号执行裁定书及执行公告，裁定拍卖陈新欣名下的602室不动产，公告责令该不动产内所居住、使用人员于2018年10月26日前迁出该房屋，将建筑物内物品全部清空。案外人崔婷向本院提出执行异议，本院于2018年10月30日作出（2018）苏0102执异247号执行裁定书，驳回崔婷的异议请求。原告崔婷向本院提出诉讼请求：不得强制执行南京市建邺区××。事实和理由：2017年2月9日，原告与陈新欣签订案涉房屋的买卖合同，此后原告实际居住该房屋并于同年5月1日付清全部房款。同年8月2日，原告办理案涉房屋产权过户中，得知该房被法院查封而无法正常过户。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院要求判如所请。被告民生银行南京分行辩称，案涉房屋登记在陈新欣名下，被告作为债权人请求法院处置该房产符合法律规定。原告与陈新欣签订的房屋买卖合同，不能对抗善意第三人，原告也无证据证明非因其自身原因导致不能办理案涉房屋的过户登记。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈新欣述称，其与崔婷签订的案涉房屋602室买卖协议是真实有效的，其因自身原因导致未能依约配合崔婷办理案涉房屋602室的过户登记手续。第三人徐长勇、南京市江宁区人和肉类经营部、冯娜、徐飞、万亚萍、田凯未到庭亦未提交书面述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定事实如下：陈新欣于2012年11月购买并取得案涉房屋602室所有权。2017年2月7日，崔婷（乙方）经南京优诺房产经纪有限公司（丙方）介绍，向陈新欣（甲方）购买案涉房屋602室，三方签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》。在《房地产买卖中介合同》中约定：房屋价款100万元，乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限支付定金和房款，违约方支付违约金40万元等条款。在《补充协议》中约定：乙方于2017年2月9日前支付定金20万元，于2017年5月1日前支付75万元，于2017年5月10日前办理房屋交接手续，同时乙方支付尾款5万元等。当日，崔婷支付陈新欣购房定金20万元。2017年4月28日，崔婷支付陈新欣部分购房款75万元。2017年5月1日，崔婷支付陈新欣购房尾款5万元。2017年5月31日，崔婷与陈新欣签订《补充协议》，主要内容为：因崔婷多次催促陈新欣办理案涉房屋602室产权过户无果，约定2017年6月16日前办理该房过户手续，如陈新欣不能如期配合办理过户，视为违约，违约责任按中介买卖合同进行。2017年8月2日，崔婷（乙方）、陈新欣（甲方）、江苏广厦投资咨询有限公司（丙方）共同签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版），约定甲方将案涉房屋602室出售给乙方，价款100万元，其中定金20万元，采用非资金监管方式进行交易，于2017年5月1日前支付购房款75万元，尾款5万元在房屋交付时交割，甲、乙双方定于款清时正式交付该房屋，在本合同生效后20日内共同向不动产登记机构申请办理权属转移登记及相关违约责任等条款。另查明：崔婷于2012年7月30日在民政部门办理离婚登记，现其名下无房屋登记记录。双方争议事实有：1.原告主张其在签订中介合同以后，已依约付清了购房款，并实际居住案涉房屋602室，提供证据有：①原告与南京东悦装饰工程有限公司签订的装修合同及支付收据，合同记载工期为2017年5月8日至28日，装修款16000元，证明原告对案涉房屋进行装修；②2017年5月至7月期间网上购买家具的截图，证明送货地址为案涉房屋602室；③自2017年8月起案涉房屋602室的水、电、费的交费凭证；④居住生活的照片；⑤当地居委会入住证明，证明原告在2017年4月28日起入住案涉房屋602室。经质证，被告对证据1、2、5不予认可，对证据3、4的真实性不持异议，但对证据目的不予认可；第三人陈新欣均予以认可。2.原告主张不能办理案涉房屋602室权属转移登记的原因系第三人陈新欣拖延所致，对此，第三人陈新欣予以认可。第三人陈新欣提供相关病历，证明其家人因病需要照顾，无时间配合办理过户。经质证，原告认为第三人陈新欣照顾家人系其自身原因，与己无关；被告认为上述证据并非证明系第三人陈新欣的疾病，第三人陈新欣是可以配合原告办理案涉房屋过户手续的。3.原告主张南京优诺房产经纪有限公司系江苏广厦投资咨询有限公司的加盟店，并且通过后者办理网签合同才能办理权属转移登记手续，提供证据有：①2016年1月30日南京优诺房产经纪有限公司（乙方）与江苏广厦投资咨询有限公司（甲方）签订的《CENTUR21®加盟特许经营合同书》及附件，约定期限36个月、乙方在核准地点设立及经营“加盟店”并使用特定“CENTUR21®系统”的非独占并不可再分许可的使用权等条款；②南京优诺房地产经纪有限公司（甲方）与江苏广厦投资咨询有限公司（乙方）签订的《房屋网签代办协议》，约定甲方提供真实、合法、有效的证照及房屋网签所需的相关材料，乙方为甲方提供房屋网签代办服务，协助甲方完成房屋网签手续等条款；③南京优诺房产经纪有限公司出具的《情况说明》，主要内容为该公司所有成交的买成案件委托江苏广厦投资咨询有限公司密钥签订网签合同，办理网签交易，该公司在签订本案所涉中介合同后，过户使用江苏广厦投资咨询有限公司密钥打印《南京市存量房买卖合同》，协助买卖双方办理过户手续。经质证，被告认为两家公司是独立主体，并分别与原告、第三人陈新欣签订合同，两份合同是独立的，不能证明原告的目的。第三人陈新欣对上述证据予以认可。对争议的事实，本院认为，原告已充分进行了举证，依据证据规则，可以认定原告在2017年2月签订中介合同以后实际入住案涉房屋，由于第三人陈新欣的原因导致原告未能及时办理案涉房屋的所有权变更登记手续；南京优诺房产经纪有限公司系江苏广厦投资咨询有限公司的加盟店，前者在2017年2月共同与原告、第三人陈新欣签订房屋买卖中介合同后，因办理网签需要，在2017年8月以江苏广厦投资咨询有限公司的名义与原告、第三人陈新欣签订存量房的买卖合同。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。第三人陈新欣将其所有的案涉房屋602室出售给原告，根据相关政策的规定，原告亦符合购房资格，据此，双方与居间方南京优诺房地产经纪有限公司在2017年2月9日共同签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，合法有效，应受法律保护。双方在履行该合同期间，案涉房屋被法院查封，但原告提供的证据足以证明在案涉房屋被法院查封之前，原告已按约履行了支付全部房款的义务及实际居住在该房内，且未能办理案涉房屋过户登记的原因并非原告所致，原告作为案外人已完成举证义务，被告对此未提供充分的反驳证据，故应认定原告对案涉房屋作为执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。现原告主张不得强制执行南京市建邺区××，于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，之规定，判决如下：不得执行江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102执3458号执行裁定书中的南京市建邺区××。案件受理费13800元及公告费（凭票据实结算），由被告中国民生银行股份有限公司南京分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 时 超人民陪审员 陆 敏人民陪审员 黄 光二〇一九年五月二十日法官 助理 王 典书 记 员 罗安迪