河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0581民初632号原告（案外人）：薛华春，男，1965年2月25日生，汉族，住林州市。原告（案外人）：薛雨，男，1988年5月11日生，汉族，住林州市。二原告共同委托诉讼代理人：杨广庆，河南红旗渠律师事务所律师。被告（申请执行人）：郭保兴，男，1970年8月23日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：李正，河南广亚律师事务所律师。第三人（被执行人）：韩占锋，男，1979年12月5日生，汉族，住安阳市殷都区。第三人（被执行人）：魏红艳，女，1981年4月5日生，汉族，住林州市。原告薛华春、薛雨与被告郭保兴、第三人韩占锋、魏红艳案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛华春及二原告共同委托诉讼代理人杨广庆，被告郭保兴及其委托诉讼代理人李正到庭参加诉讼，第三人韩占锋、魏红艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛华春、薛雨向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2018）豫0581执异81号执行裁定书，判决解除对林州市××林中路××单元××号房屋的查封，判决对该房产不予执行；2、判决被告承担诉讼过程中一切费用。事实和理由：原告和第三人韩占锋、魏红艳房产买卖真实有效，依法应该予以解除查封，不予执行。2017年3月20日，因第三人韩占锋、魏红艳无力归还所借原告的款项，在双方自愿的基础上达成了房屋买卖协议书，原告也按照双方约定支付了超出部分的房款。第三人韩占锋和魏红艳也将房屋的相关手续给付了二原告，二原告也占有了该房产。二原告在按照国家规定缴纳了房屋转让的所有相关契税后，于2017年5月12日前去房管局办理过户手续时，才发现被告郭保兴申请贵院对上述房产予以了保全查封，导致二原告无法办理过户手续。二原告多次和贵院交涉，贵院以房产查封并不影响案件审理进行，要求二原告在执行阶段提出异议解决此事，二原告提出执行异议后，谁知执行局却罔顾事实，以不审理实体部分为由做出了执行裁定书，驳回二原告的执行异议书实属错误。故二原告提出起诉，望贵院查清事实，公断为盼。被告郭保兴辩称，一、薛华春、薛雨不是涉案房屋的实际所有权人。根据《物权法》第九条、第十四条、第十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭实行登记公示制度，经依法登记才发生物权变动效力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款也规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。法律设立不动产登记制度，目的就是为了保护物权、以政府信用来背书交易安全。在本案中，系列的证据均可清楚的显示涉案房屋的登记所有权人是本案的第三人韩占峰、魏红艳夫妻。二原告虽然与韩占峰、魏红艳签订了房屋抵押合同和协议书，但这却并不产生法律意义上的物权变动后果，他们之间的合同关系并不能对抗物权法上的物权变动规定。所以说，本案房产的实际所有权人，仍然应当是房屋的登记所有权人韩占峰、魏红艳。二、原告与第三人之间的房屋转让协议应属无效。首先，原告与第三人之间的《房屋抵押合同》第13条约定，“借款到期后，如需再借须还清再借，否则视为不能偿还，抵押房产将归乙方所有”。根据《物权法》第186条《担保法》第40条以及担保法司法解释第57条的规定，该流质条款应属无效，而原告与第三人依据该无效条款签订的抵房协议书也应属无效。其次，原告与第三人签订抵房协议落款是2017年3月20日，涉案房屋在此期间还处于中国邮政银行抵押权登记期间，在未经抵押权人同意的情况下，原告与第三人签订的抵房协议并不产生法律效力，更不会产生房产变动的效果。答辩人认为原告非善意，主要表现在以下方面：首先是原告对答辩人与第三人之间的借贷事实和诉讼案情均是知情的。原告薛华春是林州市供应商商会的会长而答辩人与第三人均是会员单位，在第三人向答辩人借款不还后，原告曾主持调解让第三人给付了答辩人部分借款；在答辩人起诉第三人进行保全时，原告也曾主持过调解。其次是原告并未支付房屋全部价款，且协议约定价格不合理。根据原告与第三人之间的协议书，双方认定的房款为42万元，其中30万元是冲抵的原告债权，剩余12万元原告支付给了第三人。但涉案房屋上尚有20余万元的银行贷款，加上还贷，原告支付的房款就高达60余万元！明显高于当时的房价，不符合常理。四、原告对房屋并未实际、合法占有。根据答辩人调取的证据，涉案房屋的水费缴纳户主仍然是第三人魏红艳，电费在2017年5月5日的缴费人也仍然是魏红艳。所以原告主张在2017年3月30日就实际交付了房屋与事实不符，答辩人认为原告并未实际占有本案房屋，至少是未在法院保全之前合法占有该房屋。退一万步讲，即便原告与第三人之间的合同真实、有效，未办理过户手续也是原告自身原因造成的，应当由其承担不利后果。假设如原告所称2017年3月20日就订立了抵房协议，而在林州法院2017年5月12日作出保全栽定之前，原告有近2个月的时间去完成房产的过户手续，但原告却并没有去做，怠于行使权利的不利后果应由原告自行承担。综上所述，答辩人认为原告的抵房协议属于无效协议，且未实际占有涉案房产，房屋的实际所有权人仍然是第三人韩占峰、魏红艳，恳请贵院依法査明案件事实，驳回原告的诉讼请求，以维护法律之公平、公正第三人韩占锋、魏红艳未到庭，提供书面答辩状，二答辩人在2016年3月份和二原告签下房屋抵押合同，向二原告借款30万元，期限为三个月，当时就承诺三月之内给不了就将太行佳苑南区7幢2单元2××号房产给了二原告。本来说了是让我们腾开房产，三月到期还清再住进去，但是没地方住，所以就没按照要求腾房。谁知道因为种种原因，到时没有及时还款，本来应该给二原告房子了，但是考虑到没地方住，二原告一直要求腾房，但是一拖再拖，期间也没有还了借款。到2017年3月份了，实在感觉无力偿还二原告的30万元借款，而且也急需用钱，就和二原告商议，让他们再补12万元将房产卖给二原告，开始二原告不同意，我苦苦哀求后二原告才同意，二十号签订了协议并给了我12万元，双方交接清楚，我也将该房产交给了原告，双方两清。原告要求我们办理过户手续，我才想起来该房产在邮政银行办理了抵押，欠款17万余元，本来想了有了资金赶紧还上，到五月份实在还不上了，我又苦苦哀求二原告，才又由二原告于5月9日一次性付清了邮政银行的贷款，我给他们写下了借据。我们又一块到林州市房管局问询办理过户手续事宜，按照房管局的要求，我们5月12日上午到税务局，缴纳清税费，当即到房管局办理过户手续，被告知领导不在，让下午过来。下午去时却发现已经被法院查封，导致至今都没给二原告办理过户手续。直到没法办理过户手续后，我才知道法院进行了查封，也才知道被告郭保兴起诉我的事情。我们欠被告钱款不错，我也愿意努力偿还，但是现在实在无能力偿还，望被告能予以谅解。原告薛华春、薛雨围绕其诉讼请求，被告郭保兴围绕其答辩意见，各自依法向本院提交了证据，经过当庭举证、核实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在本院审理郭保兴与韩占锋、魏红艳民间借贷纠纷一案中，郭保兴于2017年4月17日申请对韩占峰、魏红艳共同所有的位于林州市××路××楼××单元××楼东××房屋××套予以查封，并提供了担保，本院于2017年5月12日作出（2017）豫0581民初2547号民事裁定书，对二被告的上述房产予以查封。查封期限为12个月。本院于2017年7月12日作出（2017）豫0581民初2547号民事判决书，判决如下：一、被告韩占峰、魏红艳于本判决生效后十日内给付原告郭保兴借款200000元及利息（利息从2015年4月3日起至本判决限定的履行期限届满之日止以100000元为本金按月息一分五厘计息，从2015年7月22起至本判决限定的履行期限届满之日止以100000元为本金按年利率6%计算）；二、驳回原告的其它诉讼请求。韩占峰、魏红艳不服，提起上诉。安阳市中级人民法院经过审理后，于2017年10月16日作出（2017）豫05民终4370号民事判决书，判决如下：一、维持河南省林州市人民法院（2017）豫0581民初2547号民事判书第二项即：驳回原告的其它诉讼请求；二、变更河南省林州市人民法院（2017）豫0581民初2547号民事判书第二项为：被告韩占峰、魏红艳于本判决生效后十日内给付原告郭保兴借款195800元及利息（利息从2016年9月17日起至本判决限定的履行期限届满之日止以95800元为本金按月息一分五厘计息，从2015年7月22日起至本判决限定的履行期限届满之日止以100000元为本金按年利率6%计算）。判决生效后，第三人韩占锋、魏红艳没有履行给付义务，被告郭保兴申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年4月10日作出（2018）豫0581执169号执行裁定：查封韩占锋、魏红艳在林州市××林中路××单元××房产（权证号：2012005803）.2016年3月27日，原告薛华春、薛雨（作为乙方）与第三人韩占锋、魏红艳（作为甲方）签订《房屋抵押合同》一份，双方约定抵押房屋为本案诉争房屋，本合同担保范围限于借款总额30万元，先行收取利息11700元，借款时间2016年4月4日起至2016年7月3日止。主合同期满，如甲方不能偿还债务本息，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索；价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。双方约定的其他事项：1、三个月一周期；2、借款到期后，如需再借须还清再借，否则视为不能偿还，抵押房产将归乙方所有，甲方不得以任何理由及借口推诿扯皮，并在贰周内协助乙方将抵押房产过户给乙方并办理其他一切相应手续（本商定事项和合同第八条不冲突，抵押房产不能即刻销售，即过户给乙方）。2017年3月20日，原告薛华春、薛雨（作为乙方）与第三人韩占锋、魏红艳（作为甲方）签订《协议书》一份，双方约定：2016年3月27日，乙方因缺乏生意流动资金，借用甲方现金30万元，并用自己所有的位于林州市××林中路××单元××号房屋作抵押。现因甲方资金紧张，无力在合同约定期间内归还甲方借款。经甲乙双方协商一致，订立补充协议内容如下：一、乙方自愿将位于林州市振林路中路太行佳苑南区7幢2单元2××号房屋作价卖于甲方。二、房屋价格为肆拾贰万元整，冲抵甲方叁拾万元借款后，甲方一次性给付乙方房款壹拾贰万元整。三、乙方收款后，十日内把房屋交付给甲方。四、本合同签订后六十日内，乙方协助甲方办理房屋过户手续，过户费用由甲方承担。五、甲乙双方于2016年3月27日所签订《房屋抵押合同》自本合同生效之日起不再履行。2017年3月20日，第三人韩占锋、魏红艳出具收条，载明：“今收到薛雨、薛华春的房款壹拾贰万元整￥120000元整”。因办案诉争房屋尚有中国邮政储蓄银行贷款抵押，无法办理过户登记。2017年5月9日，原告薛华春代第三人韩占锋偿还中国邮政储蓄银行贷款172924.46元，第三人同时为原告薛华春出具借条，载明：“今借到现金壹拾柒万贰仟玖佰贰拾肆元肆角陆分整（￥172924.46元整）”。2017年5月12日上午9时35分51秒，就本案房屋买卖，原告薛雨在林州市地方税务局缴纳契税4053.21元。在税收缴款书上载明：“房屋坐落地址：林州市振林办振林中路28号太行佳苑南区7幢2单元2××号权属转移面积：138.55平米合同日期：2017-5-11”。2017年5月12日上午9时26分17秒，第三人韩占锋缴纳房屋转让所得个人所得税2702.14元（该款由原告代为支付），在税收完税证明上载明：“房屋坐落地址：林州市振林办振林中路28号太行佳苑南区7幢2单元2××号权属转移面积：138.55平米合同日期：2017-5-11”。2017年7月2日，原告薛雨缴纳本案诉争房屋电费88元。2017年9月12日，原告薛雨缴纳本案诉争房屋电费229元。2017年6月9日，原告薛雨为本案诉争房屋缴纳有线电视费用240元。2018年7月15日，林州市兴林物业服务有限公司出具证明，载明：“原太行佳苑南区7号楼2单元201住户韩占锋、魏红艳于2017年3月底不在小区居住，由新住户薛雨搬入居住。随后，该房屋的物业费、电费均有薛雨按时交纳，截至目前，薛雨仍在内居住”。2018年6月26日，韩占锋、魏红艳出具情况说明，载明：“2017年3月20日，我夫妻和薛华春、薛雨父子商议：在双方平等自愿的基础上，我夫妻自愿将位于林州市振林路中路太行佳苑南区7幢2单元2××号房屋作价42万元卖给了薛雨。2017年3月20日交付了该房屋”。本院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用证登记簿、建设工程规划许可证，施工许可等相关证据判断。涉案房产的登记簿登记的权利人为被执行人韩占锋、魏红艳，本院依法作出执行裁定，查封并拍卖涉案房产，并无不当。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告薛华春于2017年3月20日签订房屋买卖协议，早于我院查封。该小区物业公司出具证明显示，2017年3月底，韩占锋、魏红艳不在小区居住，由新住户薛雨搬入居住，因此，原告在我院查封之前也已合法占有房屋。第三人韩占锋、魏红艳已全部收到房屋价款42万元。从原告薛华春、薛雨代第三人韩占锋、魏红艳偿还设定于本案诉争房屋之上的中国邮政储蓄银行贷款172924.46元及代第三人韩占锋、魏红艳交纳因转让房屋而产生的个人所得税来看，原告薛华春、薛雨为本案诉争房屋过户积极履行所必备之要求。导致本案诉争房屋无法完成过户的原因在于本案的查封行为，而原告薛华春、薛雨交纳房屋契税时间与本案查封时间为同一天，原告本身并无过错。因此，本院认为，原告薛华春、薛雨所提异议，应予支持。综上，依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对林州市振林办振林中路28号太行佳苑南区7幢2单元2××号房屋（林房权证振林办字第××号）的强制执行并解除查封；二、驳回原告薛华春、薛雨的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由第三人韩占锋、魏红艳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  钟 星审 判 员  卢晓军人民陪审员  王佳敏二〇一九年五月二十一日书 记 员  郗 玺