广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初140号原告：胡登云，男，1989年6月6日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城街道迎宾路东侧。统一社会信用代码：914453816864248357。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。原告胡登云与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许武、李志强及被告的委托诉讼代理人莫衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡登云向本院提出诉讼请求：一、判令被告完善罗定市××商住小区××幢××房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件，且把合同约定及法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（2016年1月23日起至2016年2月2日止的违约金按已付房款123264元以每日万分之2计算为246.53元；2016年2月3日起至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止的违约金按已付房款483264元以每日万分之2计算，暂计至2017年3月25日为40207.56元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中需要被告交付原告的资料为住宅质量保证书、住宅使用说明书，需要被告公示的资料是整个小区的竣工验收备案表。事实和理由：原告于2016年1月4日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买××商住楼××幢××房，约定房价款为483264元。签订合同后，原告向被告支付了首付款123264元，并通过银行贷款向被告支付了360000元，被告向原告开具了购房款发票。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按照如下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告已于2017年11月1日把涉案房屋交付给原告，但未向原告出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，亦未出示房屋符合交付条件的相关凭证，构成违约，理应向原告支付违约交付房屋违约金和向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及出示房屋已验收合格且备案的相关证明材料。为维护原告的合法权益，现诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告一方公司辩称：一、逾期交房违约金应驳回。1、被告在约定交楼时间已通知原告收楼，原告因其在外工作无法在规定时间进行收楼，且愿意受领被告为其垫付的12个月的物管费作补偿，原告收楼迟延的责任应由原告自行承担，被告无需承担逾期交房的违约责任，无需支付逾期交房违约金。2、《××商品房交接书》第4条约定“乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议”。联系交接书的全文可知，交接书讲明是交房，“双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕”讲明交房的一系列行为（包括审查房屋质量是否合格、钥匙是否交付、开发商是否迟延交房等等事项）已履行完毕。“双方均未违约并无争议”有两层意思：一是原告确认被告的交房行为无违约；二是即使被告有迟延交房行为，原告确认被告未违约，放弃追究被告迟延交房的违约责任的权利。3、《××商品房交接书》第6条记载：本交接书与《商品房买卖合同》有冲突的，以本交接书为准。原告在交接书签名确认前述事实，证明被告没有逾期交房事实，且交接书有优先适用效力，被告无需支付逾期交房违约金。4、《交房补充协议》第二条约定被告支付逾期交房违约金截止实际交房之日，第三条约定被告为原告垫付12个月的物管费抵偿逾期交房违约金，且确认“甲乙双方互不再追究责任”，第二条约定至今未履行，第三条约定双方已履行完毕（被告已为原告垫付12个月的物管费，原告已受领），已履行条款有优先效力，不得反悔，被告无需支付逾期交房违约金。5、如法庭认定被告应支付逾期交房违约金，应计至实际交房之日（2016年6月12日）止，交房后不应计算违约金，因为双方在《交房补充协议》第二条有约定，亦有法律依据，广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法[2017]191号）三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。二、原告迟延交付房款，应支付逾期付款违约金，逾期付款违约金应抵销相应的逾期交房违约金。1、首期款123264元，合同约定在2016年1月4日交付，原告于2016年1月5日实际交付，逾期1天，按每日万分之二计算逾期付款违约金，并抵销相应的逾期交房违约金。2、尾款360000元，合同约定原告在2016年1月15日前到指定银行办理银行按揭手续，原告无证据证明其已履行该义务，并且原告提交的中国工商银行付款单模糊不清，应以发票记载的日期为交付尾款的日期，原告于2016年4月8日交付360000元，逾期85天，按每日万分之二计算逾期付款违约金，并抵销相应的逾期交房违约金。以上答辩意见，请法庭采纳。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市××商住小区的房地产开发商。2016年1月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区××幢××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为483264元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人已于2016年1月4日付清首期房款给出卖人，即人民币123264元，除首期房款外，剩余房款金额人民币360000元整，买受人必须于2016年1月15日前申请办理银行按揭手续）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到出卖人发出的交楼通知书30天内，仍未前来办理房屋交接手续的，则视为出卖人已实际将该商品房交付买受人使用，其房产损毁的风险由买受人承担，基于该商品房产生的物业管理，水电和其他相关费用由买受人自付。合同签订后，被告于2016年1月5日向原告出具了首期房款123264元的发票，原告于2016年2月2日通过向银行贷款的方式向被告支付了剩余购房款360000元，被告于2016年4月8日向原告出具了该360000元的发票。另查明：被告提供了落款日期均为2017年3月25日的《××商品房交接书》、《交房补充协议》、《申请书》以及原告父亲胡兴誉的身份证复印件，称是原告亲属代原告收楼时签的。《××商品房交接书》第1点载明双方确认涉案商品房已由甲方正式交付给乙方，第4点载明乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。《交房补充协议》第二条约定甲方同意按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，自2016年1月23日起至甲方实际交付房屋之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。乙方同意甲方逾期交房违约金截止至甲方实际交付房屋之日止。第三条约定乙方同意，甲方按照12个月（即2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费，作为违约金支付。甲乙双方互不再追究责任。第四条约定乙方委托由《商品房买卖合同》约定的甲方办理、申领房地产权属证书的，乙方应在房屋交付之日将办理权属证书的材料提供给甲方。代办房地产权属证书费用由乙方承担。甲方按照实际交房日期之日起720日内代办取得房地产权属证书。《申请书》载明：本人因在外工作，无法在一方房地产开发有限公司规定的时间进行收楼。现向贵公司申请2016年10月1日至2017年9月30日免收一年物管费复效。望公司领导批准办理。胡兴誉的身份证复印件上手写有“代收××9栋101房胡登云房楼胡兴誉2017年3月25日”字样。2017年11月11日，原告申请装修涉案商品房。庭审中，原、被告均确认《××商品房交接书》、《交房补充协议》、《申请书》上“胡登云”的签名并非原告胡登云本人签名。同时，原告确认授权其父亲胡兴誉办理收楼事宜，并确认被告提供的胡兴誉的身份证复印件上手写的“代收××9栋101房胡登云房楼胡兴誉2017年3月25日”字样是其父亲书写并签名。2019年3月16日，原告申请对被告提供的《××商品房交接书》、《交房补充协议》、《申请书》上“胡登云”签名上的指纹的真实性进行鉴定。再查明：被告提交的一份《关于××一期业主物管费代缴的联络函》反映，其于2016年8月3日向罗定市恒大物业管理服务有限公司发函表示：“我开发公司延期交付××一期商品房给业主使用，我司承诺给予业主代缴2017年1月1日-2017年12月31日之物业管理服务费作为延迟交付商品房的违约金。由我司代为缴纳该款项，请勿向一期业主催缴，以免造成不必要的误解。××一期（即1栋、2栋、9栋、10栋、11栋、12栋）共计204户，自2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费共计405603.18元（附清单）。”××商住小区1栋、2栋、9-12栋于2017年7月10日通过消防验收，于2018年2月12日竣工验收，于2018年6月15日竣工验收备案。被告已将有关的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等资料在××商住小区公告栏张贴。本院已将被告庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给原告。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、发票、个人贷款支付凭证，被告提供的《业主装修申请表》、胡兴誉的身份证复印件、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、公告栏照片等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。被告已经将涉案商品房的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》在涉案小区公告栏张贴公告，且本院亦已将被告庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给原告，故对原告的第一项诉讼请求，已没有判决处理的必要，本院予以驳回。本案的争议焦点为：一、本案是否有必要对被告提供的《交房补充协议》、《商品房交接书》、《申请书》上“胡登云”的签名是否为原告胡登云的亲属代签或指纹是否为原告胡登云的亲属所按进行笔迹鉴定或指纹鉴定？二、被告应否向原告支付逾期交房违约金？一、关于本案是否有必要对被告提供的《交房补充协议》、《商品房交接书》、《申请书》上“胡登云”的签名是否为原告胡登云的亲属代签或指纹是否为原告胡登云的亲属所按进行笔迹鉴定或指纹鉴定的问题。本院认为，根据前述《交房补充协议》、《商品房交接书》、《申请书》所载内容，已涉及对原、被告之间的《商品房买卖合同》的合同权利义务的变更、修改或权利的承认、放弃，但从本案现有证据来看，原告仅授权其父亲胡兴誉代理收楼，并未授权其父亲或其他亲属代理作出变更或修改合同权利义务及承认或放弃合同权利的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。现原、被告双方对被告提供的《交房补充协议》、《商品房交接书》、《申请书》上“胡登云”的签名及指纹并非原告胡登云本人所签及所按这一事实并无异议，故即使“胡登云”的签名是原告胡登云的亲属代签或指纹是原告胡登云的亲属所按，但现原告拒绝追认其亲属签订《交房补充协议》、《商品房交接书》、《申请书》的代理行为，因此被告提供的《交房补充协议》、《商品房交接书》、《申请书》对原告胡登云不发生效力。故本案没有必要对被告提供的《交房补充协议》、《商品房交接书》、《申请书》上“胡登云”的签名是否为原告胡登云的亲属代签或指纹是否为原告胡登云的亲属所按进行笔迹鉴定或指纹鉴定。二、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。现原告虽否认被告提供的《交房补充协议》及《商品房交接书》上“胡登云”的签名是其本人签名或其亲属代签，也否认指纹是原告胡登云本人或其亲属所按，并认为业主装修申请表上载明的2017年11月11日才是其实际收楼时间，但被告提供的原告父亲胡兴誉的身份证复印件上，胡兴誉写明“代收××9栋101房胡登云房楼胡兴誉2017年3月25日”，原告亦确认该手写文字是其父亲胡兴誉所写，“胡兴誉”的签名是其父亲胡兴誉所签，并表示其有授权胡兴誉代为收楼。故本院认定，原告实际收楼的时间是2017年3月25日。根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2016年1月23日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，现被告于2017年3月25日才将涉案商品房交付给原告，已逾期427天，已构成违约，应按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之2的逾期交楼违约金40622.75元（123264元×2/10000×9天＋483264元×2/10000×418天）。现原告请求40454.09元属其自行处分权利，本院予以确认。至于原告主张被告支付逾期交楼违约金直至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止的问题，本院认为，原告自愿于2017年3月25日收楼，此种情况下，视为原告同意被告向其交付未符合合同约定交付标准的楼房，并免除了收楼之后，被告未能交付符合合同约定的商品房的违约责任，故对原告请求2017年3月25日后仍计算逾期交楼违约金的主张，本院不予支持。至于被告提出原告逾期付款，主张以原告应支付给被告的逾期付款违约金抵销被告应支付给原告的逾期交楼违约金的抗辩意见，本院不予采纳，如被告认为原告存在逾期付款的情形，被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金40454.09元给原告胡登云。二、驳回原告胡登云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元（原告已预交），由被告罗定市一方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年五月十日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款窗体顶端行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。