广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初18325号原告：佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道府又居委会建设路商六之6号，统一社会信用代码91440606231945976Y。法定代表人：黄冠芳。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑庆柱，广东南天明律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区粥食丰尔饮食服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道国际商业城A区三座401-408号铺，统一社会信用代码91440606770168379H。法定代表人：陈仲进。委托诉讼代理人：何伟琪，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志荣，广东顺晖律师事务所律师。被告：麦绮云，女，1978年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：薛勇刚，男，1978年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上述两被告共同委托诉讼代理人：欧阳武斌，广东顺恒律师事务所律师。原告佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司（以下简称：广德业公司）诉被告佛山市顺德区粥食丰尔饮食服务有限公司（以下简称：粥食丰尔公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序审理。审理期间，经原告申请，本院依法追加麦绮云、薛勇刚为本案被告。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序继续审理。原告委托诉讼代理人肖福来、郑庆柱，被告粥食丰尔公司委托诉讼代理人何伟琪、林志荣，被告麦绮云、薛勇刚及其委托诉讼代理人欧阳武斌均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告广德业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告粥食丰尔公司、麦绮云、薛勇刚清空并返还位于广东省佛山市顺德区大良国际商业城A区三座首层202-205号商铺给原告；2.判令被告粥食丰尔公司、麦绮云、薛勇刚向原告支付私自占用前述商铺期间的房屋使用费（使用费按4500元/月标准计算，从2017年1月1日起计至三被告实际搬出该商铺之日止）；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年1月1日，被告麦绮云、薛勇刚在未经原告同意的情况下，擅自将位于广东省佛山市顺德区大良国际商业城A区三座首层202-205号商铺出租给被告粥食丰尔公司，被告粥食丰尔公司擅自使用原告所有的前述商铺。原告在近期发现三被告的侵权行为后，多次要求被告粥食丰尔公司自行搬出、将所占有的商铺返还给原告。但被告粥食丰尔公司至今仍拒不搬出。三被告的行为侵害了原告对涉案商铺的物权，给原告造成巨大损失。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告粥食丰尔公司辩称，粥食丰尔公司是向涉案商铺的所有权人麦绮云、薛勇刚承租该商铺，并签订了租赁合同；粥食丰尔公司与麦绮云、薛勇刚在签订合同时，麦绮云、薛勇刚出示了相关的《商品房购销合同》、《抵押借款合同》等权利凭证，足以证明麦绮云、薛勇刚是商铺的权利人，故双方签订的租赁合同合法有效。粥食丰尔公司按约支付了租金，合法使用涉案商铺，不存在擅自使用原告商铺的侵权行为，请求法院驳回原告广德业公司的诉讼请求。被告麦绮云辩称，一、2001年4月21日，被告麦绮云、薛勇刚与原告广德业公司签订了编号分别为0052357、0052358、0052359、0052360的四份《商品房购销合同》，约定原告将其开发的广地商贸城A区3座首层202、203、204、205房以各553500元的价格出售给麦绮云、薛勇刚，同时约定了付款的时间与方式。麦绮云、薛勇刚于2002年4月27日向原告支付了202房的购房款261500元，于2001年4月28日向原顺德市农村信用合作社贷款292000元付清了其余购房款；麦绮云、薛勇刚于2001年4月20日向原告支付了203房的购房款261500元，于2001年4月21日向原顺德市农村信用合作社贷款292000元付清了其余购房款；麦绮云、薛勇刚于2002年4月27日向原告支付了204房的购房款261500元，于2001年4月28日向原顺德市农村信用合作社贷款292000元付清了其余购房款；麦绮云、薛勇刚于2002年4月27日向原告支付了205房的购房款261500元，于2001年4月28日向原顺德市农村信用合作社贷款292000元付清了其余购房款。麦绮云、薛勇刚自与原告签订《商品房购销合同》并付款之日起，依法对涉案商铺拥有占有、使用、收益、处分等权利，且涉案商铺处于麦绮云、薛勇刚的实际控制中。后麦绮云与彭月爱签订《租赁协议》，从2017年1月1日开始将涉案商铺出租给彭月爱经营饮食业。二、原告因经营不善进入破产和解程序，没有为麦绮云、薛勇刚在内的所有购房者办理房产权属证书；涉案商铺因环保、消防检查不合格的原因不能通过验收，以致所有业主未能办理房产证。因此，涉案商铺至今没有取得房产权属证书完全是作为开发商的原告造成的，应由原告承担此责任。三、原告除提供原顺德市规划国土局出具的顺规土复（2000）203号文件、顺预许字20000125号《广东省顺德市商品房预售许可证》、原顺德市计划统计局出具的顺计资字（2000）102号文件等证据外，并无其他合法有效证据证明其系涉案商铺的所有权人，亦无法证明其享有涉案商铺的使用权。综上所述，麦绮云、薛勇刚将自己的商铺出租，不构成对原告的侵权，不存在排除妨碍的因由。请求法院驳回原告广德业公司的全部诉讼请求。被告薛勇刚的答辩意见与被告麦绮云一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1.原告提供的广德业公司营业执照复印件、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料、换证申请表各一份，（2012）佛顺法民破字第1号之一民事裁定书、（2012）佛顺法民破字第1号指定管理人决定书各一份，粥食丰尔公司营业执照复印件一份，麦绮云、薛勇刚身份证复印件各一份，三被告对其真实性无异议，可证明原、被告诉讼主体信息情况，本院予以采信。2.原告提供的不动产（土地）登记资料查询结果证明二份、原顺德市规划国土局出具的顺规土复（2000）203号《关于广地商贸城命名批复》、顺预许字20000125号《广东省顺德市商品房预售许可证》、佛顺建证（2000）00690号《建设工程规划许可证》各一份，原顺德市计划统计局出具的顺计资字（2000）102号《关于顺德市广德业房地产发展有限公司建设顺德国际商业城项目的批复》一份，建设工程施工许可证三份，三被告对其真实性无异议，认可原告为涉案商铺所属的“广地商贸城”项目的开发商，本院对该组证据予以采信。3.原告提供的照片（2017年9月8日拍摄）打印件六份，三被告对其真实性无异议，认可所拍摄对象确为涉案商铺，本院予以采信。4.原告提供的《通知书》二份、张贴前述通知的照片打印件七份、EMS邮寄单及邮件查询记录打印件各一份，被告粥食丰尔公司认可原告曾在涉案商铺张贴相应通知的事实，本院对该组证据予以采信。5.原告提供的顺德农商银行账户交易明细一份，三被告对其真实性无异议，本院予以采信。6.被告粥食丰尔公司提供的《租赁协议》、按金收据、租金收据（2017年1月1日至2017年2月28日）、顺德农商银行电子交易回单各一份，被告麦绮云认可其与粥食丰尔公司签订该协议并收取协议款项的事实，本院对该组证据予以采信。7.被告麦绮云、薛勇刚提供的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充合同书》各四份，个人住房保险保险单、保险费发票各四份，原告认可其中《商品房购销合同》确为其与被告麦绮云、薛勇刚签订，本院对该组证据均予采信。8.被告麦绮云、薛勇刚提供的《购房抵押借款合同》、借款借据、《麦绮云薛勇刚欠供明细表》、《佛山市顺德区房地产他项权注销登记申请审批书》各四份，（2015）佛顺法均民初字第976号之一民事裁定书、（2015）佛顺法均民初字第976号之二民事裁定书各一份，与本院向广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行调取的贷款发放凭单一组，记载内容相互印证，足以证明被告麦绮云、薛勇刚向顺德农商银行大良支行申请按揭抵押贷款情况，本院对两组证据均予采信。9.被告麦绮云、薛勇刚提供的债权申报提交材料清单、债权申报书各一份，原告认可已收到相应材料，本院予以采信。10.证人麦某的证言，证人称原告法定代表人黄冠芳曾以个人名义向其借款1100000元，并承诺以涉案商铺的首付款抵偿债务，但未提供证明借款发生及交付情况的证据予以佐证，且证人与被告麦绮云、薛勇刚存在利害关系（其自称麦绮云系其外甥女、薛勇刚系其外甥女婿），本院对其证言不予采信。经审理查明，广德业公司取得位于佛山市顺德区大良街道南区广珠路大门段东北侧两处土地使用权后，于2000年开始使用前述土地开发名为“广地商贸城”的房地产项目，并于2001年9月28日取得了相应商品房预售许可证（证号：顺预许字20000125号）。2001年4月，麦绮云、薛勇刚与广德业公司签订了编号分别为0052357、0052358、0052359、0052360的四份《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充合同书》，约定广德业公司将所开发的“广地商贸城”项目A区3座首层202、203、204、205房（以下简称：涉案商铺）出售给麦绮云、薛勇刚；成交价为553500元/套，其中首付款为221500元、其余款项由麦绮云、薛勇刚以按揭贷款方式支付；其中《商品房购销合同》第九条约定“甲方（即广德业公司）须于2002年12月31日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收、建设工程规划验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方（即麦绮云、薛勇刚）使用，并履行验收交接手续……”。2001年4月28日，麦绮云、薛勇刚与原顺德市大良农村信用合作社（即广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行，以下简称：农商银行大良支行）签订编号分别为顺信0161购房抵借字2001第1380170、1380171、1380172、1380173的四份《购房抵押借款合同》，约定麦绮云、薛勇刚因购买涉案商铺向农商银行大良支行申请四笔各292000元的按揭抵押贷款。2001年5月11日，农商银行大良支行依约将四笔贷款各292000元汇入麦绮云、薛勇刚指定的广德业公司名下的银行账户。此后，广德业公司一直未办理“广地商贸城”项目的竣工验收手续，也未向麦绮云、薛勇刚交付涉案商铺。2012年4月16日，广德业公司以其不能清偿各项到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由向本院申请和解。本院于2012年5月2日作出（2012）佛顺法民破字第1号之一民事裁定书，裁定“一、受理申请人佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司的和解申请；二、指定广东南天明律师事务所为佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司管理人”。该裁定现已发生法律效力。2017年1月12日，麦绮云向广东南天明律师事务所提交了一份《债权申报书》，载明“……现请求尽快交付商铺给我们（即麦绮云、薛勇刚）使用、出证”。但涉案商铺所属的广地商贸城项目因未竣工验收至今仍不具备办理产权登记条件。2016年11月27日，麦绮云与粥食丰尔公司职员彭月爱签订一份《租赁协议》，约定麦绮云将涉案商铺出租给粥食丰尔公司使用，租赁期自2017年1月1日起至2022年12月31日止：每月租金为4500元。同日，粥食丰尔公司依约向麦绮云支付合同保证金9000元，并开始使用涉案商铺经营饮食业。后粥食丰尔公司陆续向麦绮云支付了2017年1月至同年6月期间租金合共20250元。广德业公司得知此事后即向粥食丰尔公司提出异议，并于2017年8月15日在涉案商铺外张贴《通知书》，要求粥食丰尔公司将涉案商铺返还给广德业公司，并支付场地占有费。粥食丰尔公司获知麦绮云与广德业公司之间的争议情况后即从2017年7月开始暂停向麦绮云支付租金，亦未向广德业公司支付占有使用费，但其至今仍占有使用涉案商铺。另查明，广德业公司原登记企业名称为“顺德市广德业房地产发展有限公司”，后于2015年5月7日变更为现名称。本院认为，原告广德业公司依法开发建设“广地商贸城”房地产项目，其基于此建造行为而获得涉案商铺的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的继受取得，经依法登记，发生法律效力。本案中，被告麦绮云、薛勇刚尚未取得涉案商铺的产权登记或预告登记，且上述《债权申报书》所载内容显示原告也未实际向被告麦绮云、薛勇刚交付涉案商铺。不论原告与被告麦绮云、薛勇刚之间的房屋买卖合同关系是否成立及生效，被告麦绮云将涉案商铺自行出租给被告粥食丰尔公司使用的行为，属无权处分；同理，被告粥食丰尔公司亦无权继续占用、使用该商铺。因此，原告要求被告粥食丰尔公司清空并返还涉案商铺的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。原告对涉案商铺的物权同样及于孳息。故被告麦绮云向被告粥食丰尔公司所收取的2017年1月至同年6月期间占有使用费20250元应由其返还给原告；被告粥食丰尔公司亦应向原告支付从2017年7月1日起至返还涉案商铺之日止的占有使用费，相应占有使用费标准，本院参照上述《租赁协议》相应约定核定为4500元/月。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区粥食丰尔饮食服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内清空并返还“广地商贸城”项目A区3座首层202、203、204、205房给原告佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司；二、被告佛山市顺德区粥食丰尔饮食服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司支付前述商铺的占有使用费（占有使用费按4500元/月标准计算，从2017年7月1日起计至被告佛山市顺德区粥食丰尔饮食服务有限公司实际返还该商铺之日止）；三、被告麦绮云应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司返还所收取的前述商铺占有使用费20250元；四、驳回原告佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元（已由原告预交），由被告麦绮云负担425元，由被告佛山市顺德区粥食丰尔饮食服务有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  张高龙人民陪审员  黎泽民人民陪审员  麦小莹二〇一九年五月二十九日书 记 员  冯秋莹