江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终2220号 上诉人（原审原告）：陆春明，男，1975年4月21日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张志强，男，1972年10月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：凌金元，男，1957年1月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。 上诉人（原审原告）：曹雪华，男，1968年1月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：倪雪元，男，1957年8月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：朱小弟，男，1963年6月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：项永刚，男，1961年6月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张金弟，男，1962年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：曹进荣，男，1963年8月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：韩亚琴，女，1970年12月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：金爱华，女，1978年1月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：戴雪明，男，1963年6月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。 上诉人（原审原告）：陆春德，男，1953年2月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张忠林，男，1961年10月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。 上诉人（原审原告）：于建新，男，1978年11月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陶文华，男，1954年10月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：孙卫中，男，1976年11月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：郭利萍，男，1979年1月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：邬永明，男，1963年7月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘江富，男，1976年10月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：朱强，男，1963年6月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：顾社清，男，1965年11月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：金泉元，男，1951年12月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：金晖红，男，1978年4月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：金建林，男，1970年6月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐文武，男，1976年12月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：左剑，贵州名城(金沙)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昆山市玉山镇顶浩金属塑料制品厂，住所地江苏省昆山市玉山镇城北水秀路1318号。 经营者：朱叶桃，男，1971年1月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：曼氏集团有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇曼氏路2号。 法定代表人：王建华。 委托诉讼代理人：赵鹏程，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。 原审原告：金国华，男，1972年10月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。 原审原告：沈祝明，男，1972年4月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。 原审原告：黄芳，女，1965年1月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。 原审原告：陶学华，男，1957年2月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。 上诉人陆春明、张志强、凌金元、曹雪华、倪雪元、朱小弟、项永刚、张金弟、曹进荣、韩亚琴、金爱华、戴雪明、陆春德、张忠林、于建新、陶文华、孙卫中、郭利萍、邬永明、刘江富、朱强、顾社清、金泉元、金晖红、金建林、徐文武因与被上诉人昆山市玉山镇顶浩金属塑料制品厂（以下简称顶浩制品厂）、曼氏集团有限公司（以下简称曼氏公司）以及原审原告金国华、沈祝明、黄芳、陶学华案外人执行异议之诉一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陆春明、张志强、凌金元、曹雪华、倪雪元、朱小弟、项永刚、张金弟、曹进荣、韩亚琴、金爱华、戴雪明、陆春德、张忠林、于建新、陶文华、孙卫中、郭利萍、邬永明、刘江富、朱强、顾社清、金泉元、金晖红、金建林、徐文武共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2002年购买了标的房屋，已支付全部价款，并于2004年入住至今，系善意、有偿取得，合法、实际占有，对标的房屋享有的实体权利足以阻却执行。二、一审法院认定事实错误。案涉房屋转让行为只能改变房屋所有权的归属，一审认定转让行为改变了房屋占用范围内建设用地使用权的用途，认定不当。三、一审法院适用法律不当。一审认定上诉人购买涉案房屋违反了土地管理法关于土地利用类型管理的强制性规定，该规定并非效力性强制性规定而系管理性强制性规定。一审法院将管理性强制性规定作为效力性强制性规定，适用法律不当。请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 顶浩制品厂辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。案涉房屋所涉土地使用权最早是集体土地使用权，用途是工业。到了2009年，集体土地使用权变更为国有土地使用权，用途是工业。集体土地使用权和国有土地使用权人都是曼氏公司，因此在该块土地上房屋的所有权人是曼氏公司。本案的房屋与整个厂区为一个整体，从法律上说可能会涉及到土地法律关系和规划法律关系，是不可分割转让的。因曼氏公司资不抵债，企业也停产停业了，因此法院在执行中将包括本案所涉房屋在内所有的资产，合法有据。 曼氏公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，证据充分，涉案土地为工业用地，涉案房屋从报建开始明确为职工宿舍，且不得销售。这在房产交易中心调取的材料中都有体现，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陆春明、张志强、凌金元、曹雪华、倪雪元、朱小弟、项永刚、张金弟、曹进荣、韩亚琴、金爱华、戴雪明、陆春德、张忠林、于建新、陶文华、孙卫中、郭利萍、邬永明、刘江富、朱强、顾社清、金泉元、金晖红、金建林、徐文武、金国华、沈祝明、黄芳、陶学华向一审法院提出诉讼请求：1、请求排除对沁香苑小区5-22号等30户住宅的执行；2、本案诉讼费用由顶浩制品厂、曼氏公司负担。 一审法院认定的事实： 曼氏公司原名称为昆山市曼氏香精有限公司，位于昆山市.2平方米集体土地使用权，系曼氏公司通过流转方式从昆山市千灯镇农工商总公司取得，登记时间2001年9月。 位于昆山市.5平方米的集体土地使用权，系曼氏公司通过流转方式从昆山市千灯镇农村集体资产经营有限公司处取得，登记时间2002年4月，登记的土地用途为工业。 2001年8月15日，昆山市计划委员会批准曼氏公司关于办公用房、外来技术人员宿舍建造项目计划（建筑面积20000平方米，投资2000万元），2002年9月2日，附属房、员工宿舍、干部宿舍施工图设计审查完成。2002年9月13日报建登记表载明上述立项工程概况、报建及招投标、施工许可、勘察、设计、质监站意见等。2005年4月29日，位于，总面积12289.9平方米，非成套住宅，记载为自建房，打工楼，不得销售。 2009年9月15日，上述两宗集体土地使用权通过出让方式转为国有土地使用权，土地用途为工业。 2012年因土地性质转变，对应的房产证需要变更且原证遗失，故向房产登记部门申请补办，2010年曼氏公司因债务问题将公司名下曼氏路北侧的土地转让给中粮包装，后于2012年左右因经营不善等原因产生大量债务，土地和厂房先后被上海市浦东新区法院和昆山市人民法院查封。2015年上海市浦东新区法院将公司部分土地、房产进行拍卖，并将15385.5平方米的地块分出了9782.9平方米。公司现仅剩下13853.2平方米和分割后剩下的5602.6平方米的两块土地及地上房产。 具体：位于昆山市（建筑面积1256.30平方米）、6号房（建筑面积1256.30平方米）于2012年5月29日办理登记在曼氏公司名下；位于昆山市（建筑面积361.15平方米）、8号房（建筑面积688.36平方米）、9号房（建筑面积349.42平方米）、10号房（建筑面积349.42平方米）、11号房（建筑面积349.42平方米）、12号房（建筑面积349.42平方米）、13号房（建筑面积361.15平方米）、14号房（建筑面积361.15平方米）、15号房（建筑面积349.42平方米）、16号房（349.42平方米）、17号房（347.67平方米）、18号房（建筑面积347.67平方米）、19号房（建筑面积361.15平方米）、20号房（建筑面积361.15平方米）、21号房（建筑面积347.67平方米）、22号房（建筑面积347.67平方米）于2012年5月30日办理登记在曼氏公司名下。以上位于昆山市的规划用途为非成套住宅、在产证登记的附记均记载：该房为打工楼、不得销售。上述房产建造登记在曼氏公司名下的位于昆山市南侧、东侧的国有土地上，土地用途为工业。一审法院于2018年6月28日查封上述房产及两宗国有土地使用权。 一审另查明：自2004年起，陆春明等30人陆续入住上述房屋，所居住的房屋除水未单独分户外，电、气独立开户。 一审又查明：中国建设银行昆山分行向一审法院说明：在银行办理贷款的相关合同资料因贷款在2007年均已全部还清，根据该行住房金融与个人信贷业务档案保管规定，该类档案的保管期限为5年，自本息结清的下一年开始计算，前述贷款的档案已经按照内部规定作销毁处理，故无法提供相应资料。 一审法院认为，本案争议焦点：一、陆春明等30人与曼氏公司是否存在房屋买卖合同关系？二、若存在，房屋买卖合同的效力如何认定？ 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理，本案中曼氏公司取得集体土地使用权，系通过流转方式取得，且经过登记造册，应认定合法有效。曼氏公司经过申请在该土地上建造了含涉案房屋在内的“办公业务用房、外来技术人员宿舍”，建造程序合法、合规。陆春明等30人居住在涉案房屋内，是基于公司给予的员工福利还是基于房屋买卖合同？一审法院作如下论述：结合陆春明等人提供的盖有曼氏公司公章的收款收据及装修入住、电、气独立开户等证据，可证实双方之间就涉案房屋买卖达成了协议，关于曼氏公司系给予员工福利等抗辩，因陆春明等人否认，且未提供证据，一审法院不予采信。 关于争议焦点二，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护；前款所称农用地是指直接用于农业生产的用地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。工矿用地为工业、采矿、仓储业用地等。本案中根据曼氏公司举证，涉案土地用途为工业。 依据上述规定，本案曼氏公司通过流转方式从乡（镇）企业处取得集体土地使用权，通过登记的用途可知，该土地为集体土地作为建设用地，而非农用地。另依据《土地管理法》第四十三条第一款、第六十条规定、第六十三条规定，曼氏公司从昆山市千灯镇农工商总公司、昆山市千灯镇农村集体资产经营有限公司（农村集体经济组织兴办的企业）处流转涉案集体建设用地使用权，不违反《土地管理法》的规定，且曼氏公司严格按照批准的登记用途使用涉案土地，即使后续转为国有土地，批准的用途亦为工业用地。 对于陆春明等人陈述“关于沁香苑小区涉及的土地，在2008年以前属文浦村和善浦村的集体土地，为农业用地，可以作为村民宅基地使用”，该陈述混淆了“农用地”、“建设用地使用权”、“宅基地使用权”的概念，宅基地使用权的客体只限于非耕地，非经依法批准，不得擅自将耕地变为宅基地。故一审法院对上述陈述不予采纳。 对于陆春明等人陈述的“划拨方式取得土地使用权的，转让房地产的，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金”，一审法院认为，首先涉案土地并非以划拨方式取得，另外，本案房屋亦非成套住宅，从批准建造文件、建造后登记的证书及换证的证书均可证实，本案涉及的房屋非《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易约束的范畴，系属于附着于涉案工业建设用地土地上的建筑物、构筑物及附属设施范畴，根据法律规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，且不得改变土地用途。综上，一审法院对该陈述亦不予采纳。 通过法庭调查，涉案房屋以职工宿舍形式申请建造，为企业生产配套的生活用房，建造手续虽合法合规，产权亦登记在曼氏公司名下，一般情况下，依据《中华人民共和国物权法》规定，曼氏公司作为涉案房屋所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故曼氏公司可以转让其土地使用权以及土地上的建筑物、附着物、附属设施等，但因本案房屋建造于工业建设用地之上，曼氏公司对于涉案房屋的处分是受到限制的，根据陆出明等人关于购买涉案房屋用于家庭住宅居住的陈述，一审法院认为，上述转让行为改变了涉案房屋占用范围内的建设用地使用权的用途，违反了《土地管理法》所确定的土地利用类型管理的强制性规定，应属无效。 综上所述，陆春明等30人目前提供的证据无法证实其对系争房屋享有所有权，故一审法院对陆春明等30人请求排除对沁香苑小区5-22号房执行的诉讼请求不予支持。若因曼氏公司的行为造成了陆春明等30人的损失，可另行向曼氏公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回陆春明、张志强、金国华、凌金元、曹雪华、倪雪元、朱小弟、项永刚、张金弟、曹进荣、韩亚琴、金爱华、戴雪明、陆春德、张忠林、于建新、沈祝明、陶文华、孙卫中、郭利萍、邬永明、刘江富、朱强、黄芳、顾社清、陶学华、金泉元、金晖红、金建林、徐文武的诉讼请求。案件受理费108387元，由陆春明、张志强、金国华、凌金元、曹雪华、倪雪元、朱小弟、项永刚、张金弟、曹进荣、韩亚琴、金爱华、戴雪明、陆春德、张忠林、于建新、沈祝明、陶文华、孙卫中、郭利萍、邬永明、刘江富、朱强、黄芳、顾社清、陶学华、金泉元、金晖红、金建林、徐文武负担。 本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”依据法律规定，不动产物权的设立、变更或转让未经登记，不发生效力。本案中，陆春明等人自始并未登记成为案涉房屋的合法所有权人。其次，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，案涉房屋的土地规划用途为工业，而工业用地是主要用于建设工业厂房及配套设施，其上建筑物依法并不得作为商品房进行销售。同时，案涉房屋规划审批明确是建造办公业务用房、宿舍，房屋的不动产产权登记信息证明亦明确为打工楼，不得进行销售。故曼氏公司将建造于工业用地上的配套用房，作为商品房销售给陆春明等上诉人，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，相关房屋买卖合同当属无效，陆春明等人亦并不能合法取得相关房屋所有权。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，陆春明等上诉人并不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审判决驳回陆春明等排除执行的诉讼请求，于法有据，并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108378元，由上诉人陆春明、张志强、凌金元、曹雪华、倪雪元、朱小弟、项永刚、张金弟、曹进荣、韩亚琴、金爱华、戴雪明、陆春德、张忠林、于建新、陶文华、孙卫中、郭利萍、邬永明、刘江富、朱强、顾社清、金泉元、金晖红、金建林、徐文武负担。 本判决为终审判决。 审判长  高小刚 审判员  丁 兵 审判员  谢 坚 二〇一九年五月二十四日 书记员  徐思盈 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。