贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0115民初1151号原告：申战红，女，汉族，1978年7月28日生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：耿斌、冉茂宇，贵州润澜律师事务所律师。被告：贵阳俊华置业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B608-B612室，统一社会信用代码915201150657734184。法定代表人：许云，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜薇、班忍，贵州慧纳税律师事务所律师。原告申战红与被告贵阳俊华置业有限责任公司（以下简称俊华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申战红的委托诉讼代理人冉茂宇，被告俊华置业公司的委托诉讼代理人颜薇、班忍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申战红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年11月10日签订的《认购书》。2、判令被告双倍返还原告定金人民币224720元,并赔偿给原告造成的经济损失人民币517840.4元,共计人民币742560.4元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月10日,原告与被告签订了编号为0000XXX号的俊华中心《认购书》,《认购书》约定的主要内容为:“原告认购被告所有商品房一套,房屋位于贵阳俊华中心项目5栋1-31单元4号房,预计建筑面积为86.02平方米,原告认购的房屋预计总房价为人民币342360元,原告需要向被告支付购房定金人民币112360元,原告须在被告正式通知签订《商品房买卖合同》7日内前签署《商品房买卖合同》及补充协议。”同日,被告同意将原告提前支付的2万元团购登记金冲抵部分定金,因此,原告又向被告支付了其余购房定金人民币92360元,至此,原告已经厦行了《认购书》约定的向被告支付购房定金人民币112360元的义务。《认购书》签订后,原告一直等待被告要求签订《商品房买卖合同》的通知,可事与愿违,被告一直未通知原告,直到2015年,原告前往被告处询问详细情况,被告才告知其工作人员将原告的联系方式弄错,因而没有通知到原告,让原告等待签订《商品房买卖合同》的进一步通知,此后,被告一再拖延,始终以让原告等待通知作为托词,2017年3月份原告才得知被告将原告所认购的房屋转售给了其他人,后原告多次找到被告及相关部门协商解决问题,但都无果而终，原告认为,原、被告签订的《认购书》是双方的真实意思表示,不违反法律,行政法规的强制性规定,系有效合同,但被告拒绝按照《认购书》的约定将原告认购的房屋出售给原告的行为已经严重违约,且现在被告已将涉诉房屋转卖给他人,导致合同目的已经不能实现,因此原告请求解除原被告签订的《认购书》以及要求被告双倍返还定金的请求依法应得到支持。此外,被告拒绝将涉诉房屋出售给原告,导致原告在合理期限内取得房屋的预期目标不能实现,因房价上涨幅度较大,使得原告现在另行购买同等面积,位置房屋的价格与《认购书》选定房屋约定的价格产生较大价差,该价差即被告给原告造成的经济损失。目前涉诉房屋所在小区及周围小区房屋的单价均是每平方米10000元以上,原告暂以每平米10000元来计算,《认购书》约定的房屋单价约为每平米3980元,因此前后每平方米产生的价差为6020元(10000元-3980元),所以原告的经济损失为人民币517840.4元(6020元x86.02平方米),前述经济损失完全是由于被告的违约行为导致的,依法应当由被告承担赔偿。综上所述,原、被告双方签订的《认购书》应当受到法律的保护,被告拒绝将涉诉房屋出售给原告的行为已经严重违约,并给原告带来了严重的经济损失,原告为维护自身合法权益,特依据我国《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向贵院提出如前诉请,恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告俊华置业公司辩称，一、本案已过诉讼时效,应当驳回原告诉讼请求。原告与被告于2013年11月10日签订的《认购书》,根据《认购书》第四条第4、5项的约定,原告应在被告通知之日7日内签订《商品房买卖合同》,逾期未签订,《认购书》终止且被告有权出售涉案房屋，被告于2014年6月取得房屋预售许可证后,原告一直未与被告签订《房屋买卖合同》,直至2017年4月,诉讼时效超过后被告才出售了涉案房屋。故诉讼时效从2014年6月份开始计算,本案已过诉讼时效,应当驳回原告诉讼请求。二,即使认定本案未过诉讼时效,《认购书》应属无效,请求驳回原告诉讼请求。原告与被告签订《认购书》时被告还未取得房屋预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,《认购书》应认定无效。原告的诉请无法律及事实依据,应予以驳回。三、即使认定《认购书》有效,原告诉请违反法律规定,无事实依据。1,根据双方所签订《认购书》的第四条第4、5项以及《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定,原告诉请要求双倍返还金额超过了主合同标的额的百分之二十,即双倍返还数额最高为136944元。因此对原告诉请要求双倍返还224720元违反法律规定,不能予以支持。2、原告诉请要求赔偿损失517840.4元无法律及事实依据,当庭也未提出具有效力的证据证明该损失,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,原告应承担由此导致的不利后果。综上所述,原告诉请已超过诉讼时效,且诉请违反法律规定及双方约定,请求法院驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：被告俊华置业公司成立于2013年4月9日，经营范围为房地产开发及经营。2013年11月10日,原、被告签订编号为0000XXX号的俊发中心《认购书》,约定原告认购被告所有商品房一套,房屋位于贵阳俊华中心项目5栋1单元31-4号房,预计建筑面积为86.02平方米,原告认购的房屋预计总房价为人民币342360元,原告参加团购活动享受团购优惠，但需按约定缴纳总房款的30%作为选房定金112360元。原告须在被告正式通知签订《商品房买卖合同》7日内签署《商品房买卖合同》及补充协议并付清全部房款（含定金）。若发生以下事由之一：（1）原告逾期未与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议或乙方单方面解除本《认购书》；（2）原告逾期办理完毕按揭相关手续或因乙方提交资料不合格、资信状况及其他原告原因导致按揭未获批准全部按揭款项；（3）原告未支付完毕首期款／全部楼价；如逾期未能办理则视为原告自动放弃团购意愿，开发商将于30个工作日内通知购房者到指定地点办理退款手续并没收选房时所交2万元选房登记金。本《认购书》终止，被告可将商品房另行出售而无需通知原告。双方的通讯联络以本《认购书》所载明的电话、传真、地址为准。原告在《认购书》上提供的联系电话为189××××9658、136××××3073。原告拍摄于被告处的业主名册中记载的原告电话为189××××1958。另查明，原告共向被告缴纳了两笔款项，被告出具的收据分别载明为2013年11月3日的俊发中心团购登记金20000.00元及2013年11月10日缴纳的俊发中心团购定金92360.00元。诉争房屋已于2014年6月25日取得商品房预售许可证明并于2017年4月另行出卖给案外人。双方因此发生争议，原告诉至我院，提出诉请如前。2017年11月14日，贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局向案外人吴恒龙（原告之夫）作出筑高新规建复（2017）1号《信访事项处理意见书》，载明经该局几次组织原告之夫与办公协商处理，该局已协调并督促房开公司拿出解决方案，现房开公司解决方案为：1、全额退还之前所收取的认筹款；2、补偿自滨湖俊园交房至今的房屋租金；3、用滨湖俊园1号楼办公用房一套（建筑面积约102平方米）进行置换，房屋差价由双方进一步协商。如果双方不能达成一致意见，建议您通过司法程序解决，或待其中一个与您情况类似的购房人向法院起诉的判决下来后，参照法院判决执行。上述事实，有当事人陈述、《认购书》、收据、筑房网管网信息、《商品房买卖合同》、58同城管网信息、业主信息登记表/增值税电子普通发票、贵阳滨湖俊05栋团购明细表、《商品房买卖合同》、筑高新规建复（2017）1号《信访事项处理意见书》等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、应否解除《认购书》，被告是否违约，应否双倍返还定金、赔偿损失。关于争议焦点一，本案是否已过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，原告之夫曾于2017年就案涉房屋问题向贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局反映，在该局组织双方多次协调后，被告俊华置业公司拿出解决方案，因该房屋已另卖他人不能履行约定义务，提出了退款、补偿租金及换房补差价等提议，可视为同意履行其卖方义务，故本案的诉讼时效中断，重新计算，被告主张本案已过诉讼时效，本院不予支持。另，被告主张签订该《认购书》时未取得房屋预售许可证,该《认购书》无效，但该《认购书》并非正式的商品房买卖合同，实为对将来订立《商品房买卖合同》的约定，且该房屋的预售许可证也已在一审庭审前取得，故被告主张《认购书》无效，本院不予采纳。关于争议焦点二，对于原告要求解除双方签订的《认购书》之诉请，因案涉房屋已另卖他人，双方已不可能再就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，合同目的不能实现，故本院对于原告的该项诉请，予以支持。关于被告是否违约的问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，双方在《认购书》中约定原告须在被告正式通知签订《商品房买卖合同》7日内签署《商品房买卖合同》及补充协议并付清全部房款（含定金），应当是被告先履行通知义务，但被告提交的证据不足以证实其履行了通知义务，且在原告提交的其拍摄于被告处的业主名册中原告的电话号码与原告在认购书中提供的不符，被告应当承担未及时通知原告签订合同的责任。至于原告要求被告双倍返还定金的诉请，经查，本案中原、被告双方在《认购书》中并未约定违约金，原告共向被告缴纳了112360.00元，超过了总房价的20%，该部分不能认定为定金，故被告应当向原告双倍返还的定金为342360.00元×20%=68472.00元的两倍，并将原告缴纳的剩余款项43888.00元退还原告。至于原告诉请的经济损失，原告认为适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定的买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但本案双方签订的并非正式的商品房买卖合同，系约定签订合同的《认购书》，不能适用该条法律规定。且案涉房屋系团购房，原告亦缴纳了10万余元的款项，其他团购人员基本已签约，原告对于该房屋可以签约的情况应当是了解的，但是从2014年6月25日涉案房屋经竣工验收获得了商品房屋预售许可证到2017年4月被上诉人将涉案房屋出卖给案外人近三年的时间，原告未能及时向被告主张权利，对其主张的损失亦有责任，故本院在支持双倍返还定金后，对其余经济损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告申战红与被告贵阳俊华置业有限责任公司于2013年11月10日签订的《认购书》；二、被告贵阳俊华置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告申战红双倍返还购房定金136944.00元及剩余购房款43888.00元，共计180832.00元；三、驳回原告申战红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11225.00元（原告申战红已预交），减半收取5613.00元，由被告贵阳俊华置业有限责任公司负担1367.00元，由原告申战红负担4246.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇一九年五月二十二日书记员  张茂秋