山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终262号上诉人（原审被告）：芦炳贺，男，1966年2月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：于晨，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽君，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋爱平，女，1956年2月2日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。被上诉人（原审原告）：巩加林，男，1988年9月1日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：李海玉，女，1973年12月6日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。被上诉人（原审原告）：孙秀成，男，1967年10月4日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：王艳娟，女，1985年3月5日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。被上诉人（原审原告）：于青，女，1964年8月2日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：张玉广，男，1963年4月2日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：赵文君，山东恺维律师事务所律师。以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：孙一平，山东恺维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海港领置业有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路120号。法定代表人：闫凤芝，总经理。上诉人芦炳贺因与被上诉人宋爱平、巩加林、李海玉、孙秀成、王艳娟、于青、张玉广（以下简称宋爱平等七人）、威海港领置业有限公司（以下简称港领置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦炳贺上诉请求：1、撤销（2018）鲁10民初277号民事判决，依法改判或裁定发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一，威海市中级人民法院（2018）鲁10民初277号民事判决书裁判观点错误。1、上诉人是基于债权债务关系善意取得涉案房屋，符合买受人条件。2、上诉人与王辉的债权债务关系一审法院不能依职权认定，公司如何偿还债务系公司自治，公司法无禁止。3、上诉人取得涉案房屋后与物业公司早于执行查封前签订协议、物业费的缴纳时间不是影响实际占有房屋的绝对因素，涉案房屋一直登记于港领置业公司名下，系港领置业公司拖欠相关费用，非上诉人自身原因。二、威海市中级人民法院（2018）鲁10民初277号民事判决书适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述两个关于执行方面的法律规定，上诉人芦炳贺与王辉的债权、债务形成时间以及抵顶行为都发生在人民法院查封之前，应当认定上诉人芦炳贺在人民法院查封之前已经支付了全部房屋的价款，已成为房屋所有权人，虽尚未办理产权过户登记手续，但非上诉人自身原因。而且法院查封前上诉人已经与金地众邦大厦签订了前期物业服务协议。据此，上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用法律错误，明显具有地方保护主义倾向。庭审中补充上诉称：一审判决认定事实错误，对本案法律关系及论理表述错误。第一，港领置业公司与上诉人之间已经建立了商品房买卖合同关系，故二者之间并非债权债务关系，一审法院也无需去审查是否存在债权债务关系。一审判决以上诉人与港领置业公司之间不存在债权债务关系为由，否定二者之间的民事行为及民事结果是完全错误的。第二，本案涉案房产实际是案外人王辉的合法财产，是案外人王辉在转让股权时所获得的合法对价。关于这一点上诉人向法庭补充递交有关证据。涉案房产的由来是股权对价款，并非以抵账协议所作出的抵账过户房产。第三，上诉人在威海中院的另案查封之前，已经合法占有涉案房产。一审判决认定事实错误，由本案现有的证据可以确认。上诉人在查封之前已经与物业公司签署了物业服务合同，虽然提交了缓交物业费申请，没有实际缴纳物业费，但物业服务合同的订立，已经可以确认缔约的买受人实际拥有和取得了物业，否则不存在签署物业服务合同之说。而欠缴物业费，只是在物业服务合同履行中的一种行为表象，这种行为表象不能否认物业服务合同的成立，当然也不能据此否认缔约人合法占有房产的事实。由此，一审判决第9页关于上诉人查封前并未合法占有涉案房产的论理是完全错误的。除此之外，上诉人恳请法庭充分考量一个不容忽视的客观事实，那就是因为地域的差别，各地行政机关对于行政许可操作程序的不同，导致上诉人作为一个普通的自然人对客观事实认知的错误。具体到本案而言，在辽宁商品房买卖合同的网签同时备案，销售方和购买方无需就网签合同再行履行备案程序，而上诉人在威海市签署网签合同时，就其生活经验和当地行政机关的规定认知为该商品房买卖合同已经备案，其本人的物权权属已经确定。而直至本案发生诉讼，一审庭审之后上诉人经过进一步了解和询问方才得知，威海市网签备案与辽宁的不同，请法庭结合上述事实综合考量本案的相关事实及法律后果。最后，上诉人认为上诉人用于支付房款的对价虽然是其与王辉之间的债务关系，但是涉案房产自开发商处取得却并非基于债权债务关系，即不属于抵账房产。因此，不适用最高法院关于以物抵债不能优于其他债权的意见。简而言之，该房产在王辉获得股权对价款时已经成为王辉的合法财产。最高人民法院之所以指导称抵账房产不能优于其他债权，其根本宗旨是为了保证所有的债权人在开发商处享有同等的债权受偿的权利。本案中，涉案房产早已划归王辉所有，也就是说该部分房产并不属于港领置业公司可以用于偿还债务的房产范畴。因此作为偿债财产的性质角度，涉案房产也不属于可以适用最高院相关指导意见的范畴。宋爱平等七人辩称，本案原审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。针对上诉人提的区域网签备案差异问题，威海当地也是实际购房户网签的同时给予备案。上诉人并非涉案房屋的真实买受人，所以为了逃避执行挂名网签在了上诉人名下。2011年10月2日，芦炳德向本溪金达房地产开发有限公司打款150万元，并由本溪金达房地产开发有限公司出具收款收据，并不能证实系向港领置业公司缴纳房款，本案上诉人并没有实际占有房屋，也没有提交实际居住产生的水电等费用，一审提交的虚假的物业费是在被上诉人查封之后开具的物业单据，明显是为规避执行而为之。王辉欠付芦炳德款项是否真实？借款本息金额是否偿还？上诉人均不能准确回答，港领置业公司与芦炳德、芦炳贺之间也不存在债权债务关系，王辉作为股东以港领置业公司财产代其偿还债务也不符合法律规定，涉案房产一直登记在港领置业公司名下，上诉人主张以物抵债属于消灭债务为目的的履行方式，并不形成优先于其他债权的权利。而在原执行程序中，唐妙香（另案当事人）也承认在执行程序中港领置业公司售楼处仍然在销售涉案房产，也说明涉案房屋并不是上诉人所有，上诉人也没有实际占有。根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议，需符合一定条件才可排除强制执行，本案中上诉人显然不符合上述情形。请求法院公正审理。宋爱平等七人向一审法院起诉请求：1.准许执行威海市疏站路-1号1104室房屋；2.确认港领置业公司对上述房屋享有物权。一审法院认定事实：宋爱平等七人与港领置业公司因商品房预售合同纠纷，2018年4月17日威海仲裁委员会分别作出调解书，主要内容为：1.双方确认解除各原告与港领置业公司签订的商品房销售合同；港领置业公司于2018年6月10日前向各原告分别返还购房款若干并支付相应利息。后港领置业公司未按调解协议内容履行付款义务，宋爱平等七人向一审法院申请执行并立案。2018年7月31日，一审法院以（2018）鲁10执319、323、324、325、326、328、329、330、331号之三执行裁定查封了案涉房产。2018年8月21日，芦炳贺以已购买案涉房产为由提出执行异议，同年9月11日，一审法院作出（2018）鲁10执异85号执行裁定，中止对案涉房产的执行。宋爱平等七人在法定期限内提起执行异议之诉。另查，2017年6月2日，港领置业公司与芦炳贺签订商品房买卖合同（预售）并出具收取房款831883元的收据。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：宋爱平等七人提交的于青与港领置业公司职工由萧雨之间的录音材料及房屋中介微信朋友圈截图照片，真实性无法确认，一审法院不予采信。芦炳贺提交的工商银行业务凭证及金达公司出具的收款收据，涉及芦炳德与王辉、金达公司的借款情况，借款的本息数额计算、是否还款、借款人为谁等均无法确定，本案作为执行异议之诉并非处理王辉及上述公司与芦炳德之间的借款纠纷，王辉及上述公司无需参加诉讼，故对该部分证据一审法院不予认定。一审法院认为，争议焦点：芦炳贺就案涉房产是否享有足以排除强制执行民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议，需符合一定条件才可排除强制执行，主要包括：人民法院查封之前已签订合法有效的合同并支付相应价款、查封前合法占有房产、非因买受人原因未办理过户。本案中，芦炳贺显然不符合上述情形。首先，芦炳贺并非案涉房产买受人。根据芦炳贺、港领置业公司的陈述及王辉在执行异议听证过程中的证言看，王辉或其为大股东的公司欠付芦炳德款项，借款本息金额、是否偿还在本案中无法确定，港领置业公司与芦炳德、芦炳贺之间不存在债权债务关系，案涉房产系港领置业公司的财产，港领置业公司以公司财产代或为其股东的王辉偿还债务，明显不符合法律规定。芦炳贺并非向港领置业公司支付房款，故虽然港领置业公司与芦炳贺签订商品房预售合同，但芦炳贺并非案涉房产买受人。其次，芦炳贺在查封前并未合法占有案涉房产。一审法院于2018年7月31日查封案涉房产，而芦炳贺于同年8月26日向物业公司等交纳相关费用，此前其已提出执行异议，明显是为规避案涉房产被强制执行而为之，不产生合法占有的法律效果。再次，芦炳贺就案涉房产不享有物权期待权。案涉房产一直登记于港领置业公司名下，芦炳贺主张的以物抵债属于消灭债务为目的的履行方式，并不形成优先于其他债权的权利，且损害其他与港领置业公司存在债权债务关系当事人的合法权利。诉讼过程中，宋爱平等七人申请撤回确认港领置业公司对上述房屋享有物权的诉请，系对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：准许执行位于威海市××路××号的房屋。案件受理费100元，由芦炳贺负担。二审中，上诉人提交以下新证据：证据一，王辉、唐殿普签订的股权转让协议及补充协议。约定王辉将其持有的港领置业公司27.5%的股权转让给唐殿普，唐殿普向其支付股权对价款。证明：涉案房屋是2017年2月唐殿普支付给王辉的股权对价款中的一部分。证据二，港领置业公司经营状况专项审计。该项审计报告（第2页）中载明，唐殿普向港领置业公司借款（现金及房产），用于支付王辉的股权对价款。辅助证明王辉所获取的股权对价款来源真实合法。证据三，港领置业公司持有的财务统计台帐（复印件），原件保存在港领置业公司。辅助证明王辉与唐殿普之间的股权转让对价款支付范围内，包含着涉案房产。宋爱平等七人质证称：对证据一的真实性无异议，但对其证明内容有异议。该内容是虚假的。该证据是在2017年2月15日形成的，在原审举证期限内上诉人就应当提交，不属于新的证据。其股权与工商局登记的股权转让协议不一致。现工商登记显示王辉减资780万元，减资后王辉占港领置业公司股权比例为1.5%，而非上诉人提交股权转让协议中说的2025万元，占有港领置业公司27.5%的股权全部转让给唐殿普，是否后期补签不清楚。股权转让应当由其个人出资，应当是王辉与唐殿普个人之间的债权债务关系，不应当由港领置业公司的财产作为股权转让款，也不应当由港领置业公司代王辉偿还债务，不符合法律规定。2016年有业主起诉港领置业公司，这个股权转让是不合理的。对证据二的真实性无异议，对证明内容有异议。该会计事务所系本溪当地会计师事务所，不可能到港领置业公司进行财务审计。而且只有会计事务所的审计报告，没有港领置业公司的委托，不能证实该公司真实的经营财务状况。对其提交的证据不予认可，而且该证据也不是新证据。该证据也不能证实涉案房产是属于上诉人的，或上诉人已经缴纳了全部款项，与本案没有关联性。对证据三不予质证，系单方制作没有印章，不能证明涉案房产是其合法所有，对其证明内容也有异议。本院认为，上述证据不能直接证明上诉人的上诉主张。本院将结合其他证据综合作出认定。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：上诉人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人在执行程序异议过程中主张，港领置业公司股东王辉因欠芦炳德借款，以房顶债，将涉案房屋抵顶给芦炳德，芦炳德将涉案房屋网签至上诉人名下。但根据上诉人提交的证据不足以证明王辉与芦炳德之间存在真实的借款关系。对此，上诉人二审提交新证据，以证明王辉所获取的股权对价款来源真实合法。其中，王辉、唐殿普签订的股权转让协议及补充协议约定，王辉将其持有的港领置业公司27.5%的股权转让给唐殿普，唐殿普向其支付股权对价款。拟证明涉案房屋是2017年2月唐殿普支付给王辉的股权对价款中的一部分。港领置业公司经营状况专项审计报告中则载明，唐殿普向港领置业公司借款（现金及房产），用于支付王辉的股权对价款。港领置业公司财务统计台帐（复印件），拟辅助证明王辉与唐殿普之间的股权转让对价款支付范围内，包含着涉案房产。对此本院认为，王辉向唐殿普转让港领置业公司27.5%的股权，本应由唐殿普向王辉支付对价，但本案中二审中，上诉人却主张，唐殿普“借用”港领置业公司现金及房产，用于支付王辉的股权对价款。而唐殿普是否向港领置业公司偿还所借用的现金及房产对价，上诉人并未提交证据证明。本院认为，上诉人的上述主张，皆不符合常理，且缺乏充分有效的证据证明，本院不予采信。上诉人主张已在查封之前占有使用涉案房屋，仅提交物业服务协议、物业公司的收据等，不足以证明其主张。且一审法院查封涉案房屋的时间为2018年7月31日，而其向物业公司缴纳相关费用的收据等日期皆为2018年8月26日，在此之前其已提出执行异议，一审法院认为其存在规避执行的嫌疑，本院认为并无不当。上诉人主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，证据理由皆不充分，本院不予支持。一审法院认为芦炳贺的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院予以支持。综上所述，芦炳贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人芦炳贺负担。本判决为终审判决。审判长  栾建德审判员  李守军审判员  张 豪二〇一九年五月八日书记员  郭玉淼