甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终578号上诉人(原审被告):冯小明，汉族，农民，住甘肃省庆阳市。被上诉人（原审原告）：甘肃亨星交通运输集团庆阳房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市。法定代表人：杨战武，该公司董事长。委托代理人：杨佳，该公司职工。委托代理人：毛仲荣，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。上诉人冯小明与被上诉人甘肃亨星交通运输集团庆阳房地产开发有限公司（以下简称亨星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初6283号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯小明与被上诉人亨星公司委托诉讼代理人杨佳、毛仲荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯小明上诉请求：1、撤销原判第三项，改判应付租金为89360元；2、判决自2018年5月15日之后不再支付租赁费；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人按照约定时间停止了经营，但在腾退房屋拆除可移动空调和室外通风系统时被被上诉人阻拦，才导致租金未交纳和房屋未腾退，并非一审判决认定的上诉人经被上诉人多次催促未果。2、2017年8月15日合同双方已经将租金由50元/㎡将至40元/㎡，一审判决按照50元/㎡计算租金错误。3、上诉人交纳的166960元租金的截止日期为2018年5月15日而不是一审判决认定的2018年8月15日。因为2018年5月15日上诉人就通知被上诉人解除了租赁合同，该日之后不应当再计付租金。4、上诉人与被上诉人协商将变更租金标准并将租金计算至2018年5月15日截止没有附加任何条件。5、一审判决上诉人与被上诉人承担的诉讼费不公平。亨星公司辩称，一审判决认定事实正确，答辩人认可一审判决。被答辩人陈述的合同解除的日期与一审陈述不一致，2017年8月15日合同双方将租金由50元将至40元只是口头协议，前提是被答辩人按约定支付租金，因被答辩人没有按期支付租金，答辩人认为租金还是50元。合同约定的违约金清楚，一审判决没有认定是经过协商的。所以应当驳回被答辩人的上诉请求。亨星公司向一审法院起诉请求：1、解除亨星公司与冯小明2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》；2、冯小明腾空房屋并将房屋交付给亨星公司；3、冯小明支付自2017年8月15日起至2018年8月14日拖欠房屋租赁费260240元，剩余租赁费应按照合同约定支付至实际腾出房屋之日；4、冯小明按照合同约定支付从2017年7月14日至实际腾出房屋之日止的违约金；5、诉讼费由冯小明承担。一审法院认定事实：2016年8月15日，冯小明的委托代理人刘世贵与亨星公司委托人陈轲签订《房屋租赁合同》，约定由甲方（亨星公司）将其所有的位于西峰区北大街锦绣城3号楼02层002-2号房屋租赁给乙方（冯小明），用以西峰区峰上餐川菜馆的经营，房屋面积712.94平方米，租期三年，租赁费按照房屋面积每平方米50元/月计算，年租金427200元，双方协定安全保证违约金为年租金10%。乙方应提前一个月向甲方支付来年房租，若逾期，自逾期之日起，按已拖欠租金的千分之五日累计计算，向甲方支付违约金。合同签订后，冯小明交付了2016年8月15日至2017年8月14日的房租427200元。2018年5月份，亨星公司与冯小明协商解除合同，交纳下欠租金及腾退房屋等事宜，但亨星公司多次催促冯小明缴清下欠房租及腾退房屋未果，遂诉至法院。另查，冯小明交付2017年8月15日至2018年8月14日的房租166960元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”冯小明在亨星公司多次催促下，逾期不支付租金，亨星公司要求解除合同并腾退商铺的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”亨星公司与冯小明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应恪守，冯小明未履行合同义务，亨星公司要求其支付租金的诉请于法有据，予以支持。关于租金的数额，截止2018年8月14日，冯小明拖欠亨星公司租金260240元，剩余租金费按照双方约定计算至实际退房之日止。关于违约金，根据双方合同中的约定，承租人应提前一个月向出租人支付来年房租，若逾期，自逾期之日起，按已拖欠租金的千分之五日累计计算，向甲方支付违约金。亨星公司未提交冯小明逾期的具体日期及金额的证据，故应驳回亨星公司要求冯小明支付违约金的诉求。关于冯小明辩称租金下剩89360元，因其与亨星公司事先约定，冯小明及时缴纳下欠租金及腾退房屋，房租计至2018年5月15日，后亨星公司多次告知冯小明，冯小明仍未履行支付租金及腾退房屋义务，冯小明的这一辩称理由已违背公平原则和诚信原则，故不予采信。冯小明辩称无法腾退房屋的原因是因亨星公司阻挡其拆除空调造成的，未提交证据证实，不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及第二百二十七条判决：一、解除甘肃亨星交通运输集团庆阳房地产开发有限公司与冯小明签订的房屋租赁合同；二、冯小明于判决生效之日起五日内腾退租用甘肃亨星交通运输集团庆阳房地产开发有限公司位于西峰区北大街锦绣城3号楼02层002-2号的房屋；三、冯小明向甘肃亨星交通运输集团庆阳房地产开发有限公司支付截止2018年8月14日止的租金260240元，并按照月租金35600元支付自2018年8月15日起至实际腾退房屋之日止的租金；四、驳回甘肃亨星交通运输集团庆阳房地产开发有限公司要求冯小明支付违约金的诉讼请求。上述给付义务内容限本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8538元，由冯小明负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，一审判决认定冯小明未付租金计算标准及未付租金起止时间是否正确。上诉人冯小明上诉认为，其与亨星公司于2017年8月15日已经协商将租金由每月50元/㎡将至40元/㎡，并且给付租金截止日期为2018年5月15日。一审判决按照每月50元/㎡的标准计算未付租金，并且判决其将租金支付至实际交房之日至错误。经审查，上诉人为证明其主张提交了微信截图一张。被上诉人承认双方协商将租金降至40元/㎡并将给付租金日期定为2018年5月15日，但前提条件是上诉人要按照约定支付未付租金并按期腾房，因上诉人没有依约履行义务，故双方应当按照原合同履行。通过审查一审中上诉人与被上诉人提交的微信截图，被上诉人确实曾经承诺将租金将至40元/㎡并将给付租金日期定为2018年5月15日，但通过被上诉人多次向上诉人催交房租并要求腾退房屋的微信可以看出双方变更原合同的协议是附有前提条件的，即上诉人交纳剩余房租并腾退房屋。因上诉人至今没有交纳剩余房租并腾退房屋，故该变更原合同的协议因条件不成就而未生效。被上诉人请求按照原合同履行并无不当，一审判决按照原合同约定单价将租金计付至房屋实际腾退之日正确。综上所述，个人意见：上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9538元，由上诉人冯小明负担。本判决为终审判决。审判长  盖冬梅审判员  胡光远审判员  吴容芳二〇一九年五月九日书记员  王 莹