重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初20309号原告：孙正旭，男，汉族，1985年5月8日生，住四川省成都市天府新区。委托诉讼代理人：李富华，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈怡奇，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师，特别授权。被告：杨文国，男，汉族，1967年12月10日生，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杜璐露，重庆大渝律师事务所律师，一般代理。第三人：重庆中吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路1号附1-5号，统一社会信用代码。法定代表人：刘映东。委托诉讼代理人：郑祥晨，男，汉族，1993年8月24日生，住四川省达县，一般代理。原告孙正旭与被告杨文国、第三人重庆中吉房地产经纪有限公司（以下简称中吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙正旭的委托代理人李富华，被告杨文国的委托代理人马平原到庭参加诉讼。第三人中吉公司经本院依法传唤后，未到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告孙正旭诉称，2018年3月17日，在第三人中吉公司（经纪方）的居间介绍下,原告杨文国（买方）与被告孙正旭（卖方）及第三人签订《房地产买卖（居间）合同》。签约后，孙正旭积极履行合同义务，偿清了案涉房屋的按揭贷款，解除了抵押。但买方杨文国在约定的期限内未完成银行按揭审批、私自将孙正旭的房屋出租、杨文国用虚假材料骗取贷款并违约导致孙正旭失去在成都的购房资格。原告现起诉来院，请求判决：1、确认杨文国、孙正旭因签订的《房地产买卖（居间）合同》建立的房屋买卖关系已于2018年6月28日解除；2、本案案件受理费及律师代理费由被告承担。被告杨文国辩称，1、杨文国未收到孙正旭的解除通知书；2、孙正旭提出的解除合同无法律依据及合同依据；3、杨文国与孙正旭并未约定在2018年5月18日前完成银行审批，即使孙正旭和中吉公司有约定银行按揭的时间，但该期限经过以后所产生法律后果并没有约定在该期限后必须要变更支付方式，故孙正旭要求变更合同约定的付款方式即以杨文国未支付全款为理由解除合同没有合同依据；4、关于私自租赁案涉房屋一事，杨文国不知情，与杨文国无关5、杨文国在中国工商银行高科技支行的银行按揭审批在2018年5月29日通过，在之后杨文国要求孙过户，孙正旭要求变更支付方式并且加价8万元导致合同无法继续履行，因本案中银行按揭审批已经过期，杨文国现愿意全款支付；6、关于孙正旭失去购房资格，与本案无关。综上，请求驳回孙正旭的请求。第三人中吉公司未到庭，但提交了书面答辩陈述，杨文国的按揭贷款审批通过后通知孙正旭办理产权过户手续，但孙正旭拒不办理。2018年6月2日，我方工作人员与孙正旭妻子打电话沟通过户事宜，孙正旭妻子提出加价10万元才继续交易，否则不卖了。孙正旭于2018年6月4日提出全款支付，我方和杨文国沟通了，因为孙正旭拒绝过户，杨文国提起诉讼，由法院依法判决。杨文国起诉后，孙正旭又提出加价8万元。经审理查明，重庆市九龙坡区石小路158号XXXXXX号房屋登记的产权人为孙正旭。该房屋上有杨文国申请财产保全而产生的司法查封，无其他限制产权转移登记的情形。2018年3月17日，在第三人中吉公司（经纪方）的居间介绍下,杨文国（买方）与孙正旭（卖方）及中吉公司签订《房地产买卖（居间）合同》。合同约定：1、杨文国购买孙正旭位于重庆市九龙坡区石小路158号XXXXXX号房屋，该物业建筑面积97平方米、套内面积80平方米；该物业转让成交价格为人民币77.8万元。2、杨文国委托中吉公司办理按揭贷款。3、杨文国于签订合同当日支付履约定金5万元；杨文国于过户当日支付购房款28.8万元；杨文国向银行按揭贷款43万元作为购买该房屋的房款，此款由杨文国按揭银行一次性支付给孙正旭；杨文国于接房当日支付购房尾款1万元。4、孙正旭于收到全部尾款将该房屋交付给杨文国。5、杨文国、孙正旭须于签订本合同之日起7个工作日提供真实完备的资料并完全配合办理按揭贷款的相关手续。5、自签订本合同之日起，买卖任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除买卖合同关系，同时守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金的诉讼权利；本合同约定事项需买卖双方权利配合，任意一方怠于履行或拒不履行，延迟履行期间的违约方按照自应履行之日起至实际履行之日止或合同解除之日止，按照合同交易价格的每日千分之一支付延迟履行违约金。该合同中吉公司签章处，除中吉公司盖章外，还有经办人郑祥晨的签字。合同签订当日，杨文国向孙正旭支付定金5万元。2018年3月19日，孙正旭偿清案涉房屋的按揭贷款，并当天将该情况告知了中吉公司。孙正旭分别于2018年4月17日、4月19日、4月20日、4月25日、4月26日、5月9日、5月11日与中吉公司郑祥晨在微信上催问按揭贷款办理情况。其中2018年4月26日，中吉公司员工郑祥晨向孙正旭回复贷款已经进入审批程序；2018年5月2日孙正旭向中吉公司郑祥晨发送“当时说的最多两周审批下来，现在都一个半月了”、“这周还审批不下来，就不打算卖了，也没有多少钱”。孙正旭陈述，事实杨文国的贷款是2018年5月27日才进入贷款审批程序，中吉公司存在欺骗孙正旭的事实。杨文国对2018年5月2日孙正旭向中吉公司郑祥晨发送的微信内容真实予以认可，但认为该谈话内容与杨文国无关，且无论中吉公司如何口头承诺均不能改变原合同的约定，也不存在口头承诺实现不了要承担的法律后果。2018年4月14日，在中吉公司居间下，李律万作为出租方和案外人吴春林签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给无春林。2018年5月底、6月初，孙正旭发现该情况后，进行了报警处理。2018年5月6日，杨文国向孙正旭支付房款20万元。孙正旭于当日出具《收条》对此予以确认，并载明：该房屋自过户之日其交给杨文国使用；中吉公司确保2018年5月18日之前银行按揭审批通过。中吉公司的经办人郑祥晨在该《收条》上签字确认。孙正旭认为中吉公司的承诺，其效力依法及于委托方杨文国。杨文国对《收条》的真实性不认可，认为是孙正旭单方制作，且内容也未约定在审批不通过之后的法律后果，包括全款支付。2018年5月29日，杨文国购买案涉房屋向中国工商银行重庆高科技支行申请的按揭贷款审批通过。审理中，杨文国举示2018年5月29日中吉公司与孙正旭的通话录音，拟证明中吉公司告知孙正旭，杨文国的按揭审批贷款已经通过，可以过户了，但是孙正旭表示不想出售房屋了，中吉公司提出全款支付，让孙正旭配合过户，但是孙正旭没有明确表示是否同意。孙正旭对该录音的真实性不认可，认为不能达到证明目的，并陈述假如是真实的，中吉公司提出全款支付只是假设，根据孙正旭与李律万以及杨文国与孙正旭交涉全款支付方式，杨文国并未同意全款支付。杨文国举示2018年6月2日中吉公司与孙正旭的妻子之间通话录音，拟证明孙正旭加价10万元的事实。孙正旭对该证据三性均不认可，并认为孙正旭的向杨文国发出的催告函中并无加价，录音内容与事实不符。审理中，孙正旭举示孙正旭与杨文国和中吉公司的通话记录以及孙正旭之妻李颖与杨文国和中吉公司的通话记录，拟证明约定按揭贷款审批期限（2018年5月18日）届满后，即5月18日起至6月3日正式发出书面催告时止，孙正旭与杨文国和中吉公司至少有13次电话交涉、孙正旭妻子李颖与杨文国和中吉公司至少有16电话交涉；期间，孙正旭多次通过电话形式向杨文国和中吉公司发出口头催告。杨文国对通话记录的真实性予以认可，但认为该证据仅是详单无通话内容达不到孙正旭的证明目的。孙正旭举示孙正旭向杨文国和中吉公司方发出催告函的照片、孙正旭向杨发出催告函的微信记录、孙正旭向中吉公司发出催告函（即《告知书》）微信记录、孙正旭向中吉公司发出催告函的EMS凭证、中吉公司员工郑祥晨手拿催告函照片、孙正旭与李律万、杨欢于2018年６月３日的通话录音，拟证明约定按揭贷款审批期限（2018年5月18日）届满后，孙正旭通过多次口头催告并与原告方交涉无果后，孙正旭迫于无奈向杨文国补发了催告函，函告主要内容：双方约定贷款审批期限届满，因贷款迟迟不能获得审批通过，已给孙正旭造成很大损失（比如孙正旭因此丧失在成都天府新区的购房资格等），并且损失还在进一步扩大，为遏制孙正旭损失范围，也充分考虑孙正旭的履约诚意，现要求杨文国在10个自然日（即2018年6月13日）内以现金方式支付购房尾款，否则购房合同自行解除。同时亦证明，在按揭贷款审批期限（2018年5月18日）届满后，孙正旭实际是给予杨文国26个自然日的处理时间，处理期限理应相当充分。杨文国对孙正旭与李律万、杨欢于2018年６月３日的通话录音的真实性不认可，认为该通话录音的文本中无法看出是催告了杨文国，无法达到孙正旭的证明目的。杨文国对该组其他证据的真实性认可，但认为该催告仅仅是中吉公司收到，杨文国并未收到，且在2018年5月18日银行按揭审批不通过之后必须全款支付无合同依据。孙正旭举示孙正旭向杨文国的女婿李律万发出解约通知的微信记录、孙正旭向中吉公司发出解约通知的微信记录、孙正旭与中吉公司员工郑祥晨于2018年6月28日的通话录音，拟证明催告期限届满后，孙正旭于2018年6月28日向杨文国和中吉公司发出解除《房地产买卖(居间)合同》的通知，案涉合同解除时间应为2018年6月28日。杨文国对孙正旭向杨文国的女婿李律万发出解约通知的微信记录真实性不认可，认为杨文国并未收到该通知，且该通知也并非解约通知。杨文国对该组证据的其他证据真实性认可，但认为2018年6月28日的解约通知及解除理由不符合合同约定的解除条件也不符合法定解除的法律规定，该解除不产生合同解除的法定效果。孙正旭举示2018年7月2日向李律万、中吉公司员工郑祥晨发出解约后相关事宜处理通知的微信记录以及孙正旭向杨文国和中吉公司发出解约后相关事宜处理通知原件的照片，拟证明孙正旭积极履行相关后续事宜的处理，并第一时间通知杨文国前往处理。杨文国对该组证据的真实性不认可，认为与杨文国无关。审理中，杨文国对孙正旭举示的所有微信记录，补充如下意见：1、2018年6月3日前双方处于协商办理按揭审批的过程，并不存在孙正旭提出的银行按揭审批不通过就变更支付方式的说法；2、2018年5月30日的聊天记录，说明孙正旭对房屋出租是知情且无异议的；3、2018年6月3日后可以看出孙正旭通知中吉公司要求全款支付，变更支付方式；4、2018年6月28日，孙正旭提出的解除通知不产生合同解除的法律效果，解除理由不成立。孙正旭举示常住常住人口登记表、成都顺驰创联房地产经纪有限公司新开寺街分公司出具的证明以及在成都顺驰创联房地产经纪有限公司新开寺街分公司居间下孙正旭与案外人签订《房屋买卖合同》购买成都天府新区房屋并支付了定金4万元，拟证明孙正旭于2015年调往成都工作，为获得在成都市天府新区购房之资格，孙正旭于2017年底将其户口迁往成都市天府新区，并准备以案涉房屋出售款购置成都天府新区房屋的事实；后因杨文国和中吉公司违约，导致售房款迟迟不能到位，加之2018年5月15日成都市出台房屋限购政策，致使孙正旭失去在天府新区购房的资格。杨文国对该组证据的真实性不认可，认为与本案无关。孙正旭举示杨文国的贷款申请表（载明工作单位为重庆尔飞机械有限公司）、重庆尔飞机械有限公司企业工商信息、律师调查笔录、重庆尔飞机械有限公司监事王敏电话录音、杨文国贷款银行撤销杨文国贷款审批的电话录音，拟证明杨文国为获取本次按揭贷款而提供虚假贷款资料，最终被贷款银行取消贷款资格。孙正旭认为，足以认定在合同约定的贷款审批期间，杨文国无法以合法的形式获得贷款银行审批通过；同时，也足以认定，杨文国在明知没有履行合同能力的情况下，与孙正旭和中吉公司签订《房地产买卖(居间)合同》，故杨文国存在根本违约的事实。杨文国认为，在杨文国已经举证证实杨文国的银行按揭已经审批通过。审理中，杨文国补充陈述：杨欢、李律万分别是杨文国的女儿、女婿；银行面签时间是2018年3月23日，2018年5月29日审批通过后通过电话的方式通知了孙正旭；2018年6月3日，孙正旭提出的全款支付并要求加价10万元，杨文国没有同意，孙正旭拒绝过户，所以双方就没有协商成，之后杨文国提起了诉讼。孙正旭补充陈述：履行过程中杨文国没有留下任何联系方式，孙正旭向杨欢及李律万索要杨文国电话，杨欢及李律万也不提供；银行面签时间是2018年3月23日；2018年5月31日，杨文国与银行签订按揭贷款合同，后因杨文国提交虚假贷款资料在2018年9月30日被银行取消贷款审批；2018年5月18日后5月27日之前，在约定按揭贷款审批时间届满后孙正旭通过电话第一次提出全款支付，没有限期，但对方拒绝，但该事实只能提供通话详单，无通话内容且详单中也无法指出是哪一个，有书面证据证实的是在2018年6月3日通过告知函、微信等方式告知杨文国全款支付，之前都是电话通知的。上述事实，有当事人陈述、房地产买卖（居间）合同、产权证、收条、微信记录、短信记录、通话记录、录音、照片、贷款结清证明、工商银行高科技支行个人信贷业务查询结果、房屋租赁合同、房屋租赁意向收条、报警回执、律师调查笔录及庭审笔录等证据在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，杨文国、孙正旭及第三人三方于2018年3月17日签订的《房地产买卖（居间）合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述《房地产买卖（居间）合同》，买卖双方建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。本案中孙正旭于2018年5月6日出具的《收条》中载明“中吉公司确保2018年5月18日之前银行按揭审批通过”。中吉公司的经办人郑祥晨在该《收条》上签字确认。本院认为，郑祥晨系中吉公司在该房屋买卖中的经办人，代表中吉公司处理相关事宜，其有权代表中吉公司。在该房屋买卖中杨文国委托中吉公司代为办理按揭贷款，其系概括授权，故中吉公司关于按揭贷款期限的承诺，其效力依法约束委托方杨文国。杨文国的按揭贷款于2018年5月29日审批通过，确已超过承诺的审批通过时间，但买卖双方未约定杨文国逾期通过按揭贷款审批的法律后果。孙正旭陈述在2018年5月18日至2018年6月2日期间多次以电话通知的形式通知杨文国不再接受按揭贷款的支付方式要求杨文国以现金支付余款，但仅举示了通话记录，无法核实通话内容，应自行承担不利后果，故对孙正旭陈述的该内容本院不予采信。2018年6月3日，孙正旭向中吉公司发出《告知书》，要求杨文国在2018年6月13日前支付全款，否则《房地产买卖（居间）合同》将自动解除。而此时，杨文国的按揭贷款审批已经通过，孙正旭可以主张杨文国逾期的责任，但孙正旭坚持要求杨文国全款支付，并没有合同依据。故孙正旭以杨文国逾期未全款支付房款为由，于2018年6月28日发出解约通知以及2018年7月2日发出的通知，依法不产生解除合同的效力。至于孙正旭辩称的杨文国因提交虚假按揭贷款资料被贷款银行取消贷款审批，此即便属实，也系发生在孙正旭向杨文国发出解除通知之后，也不是孙正旭提出解除合同的解除事由，故不影响判定孙正旭发出的解除通知是否具有解除合同的法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙正旭的诉讼请求。本案案件受理费5790元，由原告孙正旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘香军二〇一九年五月二十日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟