广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初2464号原告：黄金兰，女，汉族，1983年2月7日出生，住云浮市云城区。原告：区彬源，男，汉族，1979年4月28日出生，住云浮市云城区。两原告共同委托诉讼代理人：何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。被告：黄庆留，男，汉族，1963年7月7日，住云浮市云安区。被告：黄彩凤，女，汉族，1966年7月7日，住云浮市云安区。被告：黄柏贤，男，汉族，1989年12月16日出生，住云浮市云安区。三被告共同委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所实习律师。原告黄金兰、区彬源与被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告黄金兰、区彬源及其委托代理人何忠兴，被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤的共同委托代理人何雅婵、康林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认房屋买卖合同无效，判令被告退还600000元购房款及利息75000元（利息按月息5厘，从2016年10月20日计至还清日止，计到2018年11月20日时75000元）给原告；2、诉讼费和律师代理费由被告负担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求利息的计算方法为按月息0.5%；原告明确第二项诉讼请求律师代理费是10000元。事实与理由：原告与被告是同村上下屋的兄妹关系。被告于2011年在云城区XX村委建有一幢六层半高的楼房。2014年12月，被告称有房出售，可以办房产证，原告就到被告的楼房看房，看过后表示购买。经双方协商，决定买其第五层，约定全层价格600000元。被告称有300平方米，但实际面积多少没有核实。商定后原告于2014年12月17日支付了20000元定金给被告，12月19日支付了280000元给被告，之后分多次支付了共600000元给被告，被告于2016年12月19日写回《收据》给原告。由于双方是同村人又是兄妹，就相信被告，购房协议、收据的内容怎样写没有在意，全信被告。原告付完购房款之后，经了解才知道被告的楼房是违法建筑，既没有土地证也没有报建及房产证，实际是同石板坑村民买农田建造。由于被告的楼房是违法建筑，云城区政府在2014年曾组织公安警察开钩机对房屋进行清拆，但由于被告托煤气上楼顶恐吓，与警察对抗，扬言放煤气同归于尽，这样就暂时离开现场，没有拆违建成功。原告知道情况后就表示不要房屋了，要求被告退回购房款，被告表示可以退还但要分10年时间。购房协议书、收据虽然写有“共资”、“共建”、“投资款”等文字，但事实上是被告建好后出售给原告，原告是同被告购买成品房。对于土地同谁购买，多少钱，是否有土地证，房屋如何建造，是否报建，请谁施工建造，建筑材料的购买，多少工程款，总造价多少，等等原告一概不知，更没有参与。协议书也写明：黄庆留在城北石板坑建造起来六层半住房。屋主黄庆留、黄彩凤、黄柏贤。若政府拆除，黄庆留归还资金给黄金兰。如果是共同投资建房，依法应由有分者共同参与，按照总造价总面积进行分摊。如果这样，原告的第五层肯定不用600000元。因为该房屋只完成主体工程，未装修，建造成本不足1000元每平方米，而计原告每平方米2000元。综上所述，原告购买被告的房屋，但房屋是违法建筑，什么证件都没有，毫无保障，购买后不能成为合法财产。被告的行为存在欺骗性。为此，现向法院起诉，请求依法判令被告退还600000元购房款，并支付利息损失给原告。原告向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告身份；2、2014年12月19日《协议书》（原件），证明2014年12月签协议购买被告房屋；3、2016年10月19日《协议书》（原件），证明原告600000元购买被告300平方米房屋；4、《收据》3张（原件），证明被告收到原告600000元购房款；5、照片，证明原告购买的房屋情况。当庭补充证据：6、委托代理合同、发票，证明原告支出了律师费10000元。原告申请证人黄树波、黄水群、邓焕贞出庭作证，拟证实原、被告之间是房屋买卖合同关系，原告是购买建成的成品房，非合作建房。被告答辩称：一、原告和被告之间是共同建房协议纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，理由是根据原告提供的两份《协议书》，其中有一句“黄庆留议同与妹黄金兰共资在城北XX村处，共同建造住房6层半，5层为黄金兰所用，共同建造住房的资金全部由黄庆留开支分配”，包括《收据》上都有写到“今收到黄金兰交来的共建住房款，建造5楼投资款”等均显示两人是共同建造房屋协议关系，并非原告所讲的房屋买卖关系；2、该协议约定的房屋已经建成，事实上该房屋除留给原告的第五层以外，其余的楼层均是被告拿来自用，被告没有对外销售的行为，如果当初不考虑妹妹黄金兰的建房请求，被告也不会把楼层建到6层半。综上，在事实和证据面前，本案的纠纷属于共同建房协议纠纷，并非原告所讲的房屋买卖纠纷。二、本案涉案协议合法有效应受到法律保护，而且本协议已经履行完毕，依据民法总则第七条的规定，民事主体应该遵循诚信原则履行自己的义务，本协议并没有违反法律和行政法规的强制性规定，本协议不具有合同法第52条所规定的任何一种情形，原告也没有举证协议的违法事项。其次，原告黄金兰与被告黄庆留是同村的上下屋兄妹关系，那么，原告对用于建房的土地以及国家政策是非常了解的，其仍然要求哥哥为其建房居住，足以说明被告黄庆留没有任何欺骗行为。退一步来讲，如果原告认为本协议无效，那么原告黄金兰也有一定的过错，根据合同法第58条规定，合同无效或被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，所以如果原告认为涉案协议无效，那么原告也应承担相应的过错责任。再次，原告所讲涉案房屋是违法建筑，该陈述没有任何证据予以证实，其诉称区政府组织公安进行强拆也不属实，原因是涉案房屋附近的村民建起了高楼，楼层以及相应的建筑情况都与本案一样，如果政府强拆不可能只拆被告一家。三、原告主张的利息没有任何法律依据应当驳回。四、诉讼费应当由法院依法裁判由败诉方承担，至于律师费，涉案协议书中并没有约定由谁承担，而且没有法律依据予以支持，应当予以驳回。综上所述，本案看似普通的协议纠纷则是原告不想为其民事法律行为买单的逃避行为。被告对其抗辩未提供证据到庭。经审理查明：涉案房屋由三被告于2011年开始建造，基本的主体框架2013年左右完成，但涉案房屋目前部分墙体没有砌好，外墙没有装修。被告确认涉案房屋的建造没有报建，主张涉案房屋附近的村民的房屋也是没有报建手续的，基本都是农民的自建房屋。2014年12月17日，被告黄庆留出具一份《收据》交由原告收执，载明“今收到黄金兰交来大降坑共同建房款贰万元订金.￥20000元.经手人：黄庆留”。2014年12月19日，原告黄金兰、区彬源与被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤签订一份《协议书》，约定：“现有云浮市高村镇水美上寨村黄庆留议同妹黄金兰共资在城北大降坑移民新村桥头直上八十米处左边共建造住房共六层半。经大家议定分值给黄金兰五楼为她长期居住使用。假若政府须征用和拆除，黄庆留一于承担黄金兰支给黄庆留共同建造住房的资金归还给黄金兰。附加：至于水、电入户，住房办证和缴费，由各住户自行办理，共同建造住房的资金全部由黄庆留开支分配。各户所值住房面积和资金均得黄庆留亲笔签名收据为标准认可，此协议一式二份，各执一份，特此字为证。屋主：黄庆留、黄彩凤、黄柏贤（签名并按捺指模）.住户：区彬源、黄金兰（签名并按捺指模）；2014年12月19日”。同日，黄庆留出具一份《收据》交由原告收执，载明“今收到黄金兰交来大降坑共建住房款贰拾捌万元正.￥280000元.经手人：黄庆留”。2016年10月19日，被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤出具一份《协议书》交由原告收执，载明：现位于云城区城北村委石板坑新桥上八十米处，黄庆留建造起来六层半住房屋,现将第五层面积为300平方全层相议投资建造价六十万元分给黄金兰居住。至于室内装修，水电安装入户由黄金兰自己自付。如今后国家征用须要的，按照赔偿资金归还给黄金兰，特此字为证。屋主：黄庆留、黄彩凤、黄柏贤（签名并按捺指模）。同日，黄庆留出具一份《收据》交由原告收执，载明“今收到黄金兰交来建造五楼投资款总数：陆拾万元正（已收完毕）￥600000元.经手人：黄庆留（签名并盖章）”。原告陈述，原告向被告购买涉案房屋第五层后，发现该房屋是违法建筑，认为被告存在欺骗行为，遂诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明：原告黄金兰、区彬源户籍地均为云浮市云城区思劳镇古律村179号，两原告是夫妻关系。被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤户籍地均为云浮市云安区高村镇水美村委上寨村56号，被告黄庆留与被告黄彩凤是夫妻关系，被告黄柏贤是其儿子。原告黄金兰出嫁迁户前与被告黄庆留是同村村民关系。涉案房屋位于云浮市云城区城北村委石板坑新桥上八十米处，两原告并不属于涉案房屋所在城北村委的集体组织成员。因三被告也不是涉案房屋所在城北村委的集体组织成员，三被告主张涉案土地使用权是向案外人徐月德、廖云兴、廖海芳购买而来，而徐月德、廖云兴、廖海芳向雷湛权、谭敏英购买而来。关于土地性质问题，原、被告均表示无法确定，被告并没有涉案土地相关证书。被告方于庭审结束后提交了案外人雷湛泉、谭敏英与徐月德、廖云兴、廖海芳签订的《土地转让协议》和徐月德、廖云兴、廖海芳与被告黄庆留、雷湛泉签订的《土地转让协议》，上述协议均未明确载明涉案房屋所占土地的性质。雷湛泉、谭敏英与徐月德、廖云兴、廖海芳于2011年3月30日签订《土地转让协议》载明大降坑村雷湛泉将其大降坑村位于高村公路下一块土地全部转让给廖海芳、徐月德。黄庆留、雷湛泉与徐月德、廖云兴、廖海芳于2011年9月6日签订《土地转让协议》载明徐月德、廖云兴、廖海芳同意将受让于大降坑村雷湛泉先生的一块土地转让给黄庆留，该地位于往高村公路下。再查明：原告提交了委托代理合同及律师费支付的发票，证实原告因本案诉讼支出了律师费10000元。本院认为，本案为合同纠纷。本案争议的焦点是原、被告签订的《协议书》的法律效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。涉案房屋位于云浮市云城区城北村委石板坑新桥上八十米处，两原告及三被告均不属于涉案房屋所在地城北村委的集体经济组织成员，涉案房屋的建筑也未报建，未取得任何施工许可证等文件。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，原、被告之间签订的《协议书》违反法律禁止性规定应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告确认收到了原告支付的款项600000元，依法应予返还，所以原告请求被告返还该款600000元，本院依法予以支持。原告请求被告支付利息（从2016年6月20日起按月利率0.5%计付至600000元返还之日止）应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知原、被告均不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，但仍然与被告签订涉案《协议书》，原告也存在过错，原告请求被告支付利息，于法无据，本院不予支持。对于律师费承担的问题。涉案《协议书》中，原、被告双方没有约定违约责任及律师费的承担问题，现原告要求被告承担律师费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告黄金兰、区彬源与被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤于2014年12月19日签订的《协议书》无效。被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还600000元给原告黄金兰、区彬源。三、驳回原告黄金兰、区彬源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10550元（原告黄金兰、区彬源已预交），由原告黄金兰、区彬源负担750元，被告黄庆留、黄彩凤、黄柏贤负担9800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  唐云仙人民陪审员  梁煜雄二〇一九年五月二十四日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。