苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11021号原告：苏州悦华置合物业服务有限公司，住所地苏州工业园区机场路南星湖街西侧名湖花园18幢101、102室。法定代表人：彭轶，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊剑伟，江苏姑苏律师事务所实习律师。被告：苏州雨村文化创意有限公司，住所地苏州工业园区松涛街1088号28幢301室。法定代表人：李宜姬。原告苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称悦华公司）与被告苏州雨村文化创意有限公司（以下简称雨村公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日受理后，依法由审判员王贤成适用简易程序。后因被告下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2019年4月17日公开开庭进行审理。原告悦华公司的委托诉讼代理人刘翼到庭参加诉讼，被告雨村公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告悦华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费480789.35元；2、判令被告承担自2018年10月1日起以480789.35元为基数以每日万分之二计算至实际支付为止的违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告将诉请变更为：1、判令被告支付原告物业费457894.62元；2、判令被告承担自2018年10月1日起以457894.62元为基数以每日万分之二计算至实际支付为止的违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2014年与苏州工业园区商业旅游发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告对其开发的位于苏州工业园区松涛街斜塘老街商业街提供物业管理服务。合同签订后，原告与被告签订《苏州市前期物业管理服务协议》，对原告与被告的权利义务及物业费等进行了约定。原告按约履行物业管理服务，被告未按约支付物业管理费，自2018年10月1日至2019年3月31日共计拖欠物业费480789.35元。原告催要未果，诉至法院。被告雨村公司未作答辩。经审理查明，原告悦华公司（物业管理企业、乙方）与案外人苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称旅游公司，房地产开发企业、甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，甲方通过招投标方式将斜塘老街委托乙方实行前期物业管理服务，双方约定：本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：斜塘老街；物业类型：商业；坐落位置：苏州工业园区松涛街1088号；四至范围：斜塘河以北、松涛街以东、星塘街以西；总建筑面积：69672.47平方米；物业交付预期：第1期2014年5月；第2期2014年7月；第3期2014年9月；第4期2014年11月。委托管理服务期限：前期物业管理服务期限为2年6月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2014年5月1日0时起至2016年11月30日24时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止。在前期物业管理阶段，实行物业管理公共服务费用包干制，公共服务费按月计收，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），商业：8.56元/月·平方米。另行收取代收代交预付费，商业：1.45元/平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。协议还对其他内容进行了约定。协议附件包括物业构成、物业管理服务质量、前期物业管理委托合同报送表。后原告悦华公司（物业管理企业、乙方）与案外人旅游公司（房地产开发企业、甲方）又签订一份《苏州市前期物业管理委托合同》，将前期物业管理服务期限延长2年6个月，子2016年12月1日0时起至2019年5月31日24时止。合同的其余内容与前一份《苏州市前期物业管理委托合同》的内容一致。案外人旅游公司（甲方、房地产开发经营企业）与原告悦华公司（甲方选聘的物业管理公司）、被告雨村公司（乙方、购房人）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，载明：乙方所购房屋基本情况：物业名称：斜塘老街商业街；地址：苏州工业园区松涛街1088号；乙方所购房屋为：商业用房，建筑总面积合计8479.53平方米。双方约定，本物业区域业主委员会成立后、与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：物业服务费在项目一期交付日起的两年内，按照9.00元/平方米/月收取；考虑到人力成本、物价等上涨以及其他合理原因，一期交付日计满两年日后，物业管理机构如需上调物业管理费收费标准的，业主应当遵照执行，直至甲方与选聘的物业服务企业签订的《前期物业管理委托合同》终止日为止。物业服务费按月计算，每三个月收取一次，每年的一月、四月、七月、十月为收费日，分别收取当年1-3月、4-6月、7-9年、10-12月的物业服务费。房屋首次交付使用时，物业服务费按T＋3个月收取，即收取交付当日至收费周期最后一天＋该日后三个月的费用。乙方未按时交清物业费，每逾期一天，向甲方委托的物业管理企业支付欠款本金万分之二的违约金。前期物业管理费交付起计时间，经甲方、乙方及甲方聘请的物业公司三方协商一致，自2015年1月1日起计算，由乙方按上述建筑总面积和收费标准全额缴纳；如乙方未使用房屋或转租、转让部分房屋期间的物业管理费由乙方全额承担。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意依法向人民法院起诉方式解决。协议还对其他内容进行了约定。因被告雨村公司未按约向原告悦华公司支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费915789.24元，原告以与被告之间存在物业服务合同纠纷为由，于2017年9月11日将被告诉至本院。经审理，本院于2018年1月12日作出（2017）苏0591民初8025号民事判决，判决被告向原告支付物业费915789.24元，并偿付相应违约金。原告悦华公司为证明其向被告雨村公司提供物业服务，提供悦华公司第五分公司与苏州置合保安服务有限公司签订的保安服务委托合同、与江苏白云环卫服务有限公司签订的保洁服务委托合同予以证明。原告悦华公司提供苏州工业园区商业旅游发展有限公司商业运营部出具的关于同意斜塘老街物管费调整的回函，称物业开发企业决定将本案所涉物业服务费提高至9.45元/平方米/月，原告在本案中仍按9元/平方米/月主张。以上事实有原告提交的物业管理委托合同、物业管理服务协议、民事判决书、保安服务委托合同、保洁服务委托合同、回函以及当事人在庭审中陈述等证据予以证实。本院认为，根据案外人旅游公司与原告、被告签订的前期物业管理服务协议，在本物业区域业主委员会成立后、与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效前，由原告负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费在项目一期交付日起两年内按照9元/平方米/月收取，经各方协商一致，前期物业管理费交付起计时间为2015年1月1日，由被告按照建筑总面积和收费标准全额缴纳，如未使用房屋或转租、转让部分房屋期间的物业管理费由被告全额承担。此外，根据原告与案外人旅游公司签订的两份前期物业管理委托合同以及当事人陈述，同时结合保安服务委托合同、保洁服务委托合同，可以确认原告对案涉斜塘老街商业街苏州工业园区松涛街1088号商业用房提供物业管理的服务期限自2014年5月起至2019年5月止，原告也一直在为该区域提供物业管理服务。因此，虽然原告在本案中向被告所主张的自2018年10月1日至2019年3月31日止的物业管理费超出前期物业管理服务协议中约定的物业管理期限，但原告与案外人旅游公司通过再次签订前期物业管理委托合同，将物业管理服务期限延长至2019年5月，且原告实际上一直在为被告提供物业管理服务，被告未到庭就原告是否在为被告提供的物业管理服务、所提供的物业管理服务是否符合合同约定及是否存在其他抗辩事由提出异议并举证证实，故原告诉请被告支付自2018年10月1日至2019年3月31日止的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费的计算标准，参照前期物业管理服务协议中的约定计算，即建筑总面积为8479.53平方米，按9元/平方米/月收取，总计6个月，并无不合理之处，故原告诉请被告支付物业费457894.62元，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张的违约金，其所依据的是原告与被告在物业管理服务协议中的约定，即被告未按时交清物业费，每逾期一天，向原告支付欠款本金万分之二的违约金。该违约金条款系当事人的真实意思表示，应为合法有效的约定，对双方均有法律约束力。被告未能按照合同约定履行支付物业费的义务，理应承担相应的违约责任。原告据此主张被告支付违约金，符合合同约定，且于法不悖，本院予以支持。但因物业费为按季度收取，被告所结欠6个月的物业费的支付时间分别为2018年10月1日、2019年3月1日故相应违约金的起算时间节点分别调整为2018年10月2日、2019年3月2日。被告雨村公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告苏州雨村文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州悦华置合物业服务有限公司支付物业费457894.62元，并偿付违约金（以228947.31元为基数，从2018年10月2日起至实际付款之日止，按照每日万分之二计算；以228947.31元为基数，从2019年3月2日起至实际付款之日止，按照每日万分之二计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8168元，由被告苏州雨村文化创意有限公司负担。此款已由原告预交，法院不再退还，被告负担的部分于履行判决确定的给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  王贤成人民陪审员  史建明人民陪审员  王巧发二〇一九年五月八日法官 助理  范凌杰书 记 员  曹梦杰附录：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。