山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民初624号原告(案外人)：曲红燕，女，1970年2月10日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：任红，北京市中银（青岛）律师事务所律师。被告（申请执行人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地青岛市崂山区李沙路北侧。法定代表人：魏华磊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地青岛市即墨市温泉镇通泉路4号。法定代表人：张明善，董事长。委托诉讼代理人：英艳，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。原告曲红燕与被告青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东酿酒公司）、第三人青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曲红燕的委托诉讼代理人任红，被告华东酿酒公司的委托诉讼代理人黄锡亭，第三人中天嘉合公司的委托诉讼代理人栾亚红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲红燕向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼3单元202户房产为原告所有并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告华东酿酒公司申请强制执行第三人中天嘉合公司一案，青岛市中级人民法院（2015）青金初字第338号民事裁定书，查封中天嘉合公司财产的同时，误将原告位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼3单元202户房产查封。原告向法院提出执行异议，要求解除查封。青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异65号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为该裁定书认定事实错误，因原告与中天嘉合公司签订商品房预售合同，购买涉案房屋，并交纳全部购房款（含抵款）且实际交付并使用该房屋，均在房屋被查封之前，故该房屋的所有权人为原告。此外，未办理过户系中天嘉合公司导致，并非原告原因。综上，请判如所请。华东酿酒公司辩称：一、曲红燕不是涉案房产的“买受人”，就涉案房产不享有足以排除强制执行的实体权益。其是通过以房抵债的方式取得涉案房屋，对涉案房屋并不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的物权期待权。二、即使不考虑以物抵债协议与买卖行为的区别，本案也应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，由于曲红燕不符合该条规定的可以排除执行的情况，故本案不应中止对涉案房产的执行。三、再退一步，即使本案适用该规定第二十八条，由于曲红燕自身对涉案房产未办理产权登记具有过错，提供的证据也不能证明其已支付全部价款且合法占用房屋，故本案也不符合执行复议规定第二十八条规定可以排除执行的情形。故应驳回曲红燕的诉讼请求。中天嘉合公司述称：曲红燕所诉属实，涉案房屋所有手续均于法院查封前办理完毕，房屋实际所有权已归原告所有，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曲红燕提交证据如下：证据1：《以房屋抵付工程款合同》，证明：2014年1月25日，北京拓尚建筑设计有限公司与中天嘉合公司签订《以房屋抵付工程款合同》，约定中天嘉合公司以即墨市温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼3单元202户房屋和16号楼1单元202户房屋折抵北京拓尚建筑设计有限公司的咨询、室内装修设计费1737600元，另约定咨询、设计款以房屋价款折抵后，北京拓尚建筑设计有限公司尚欠中天嘉合公司房款441835.42元。证据2：《关于办理变更手续的申请》复印件1份，证明：2014年3月20日，北京拓尚建筑设计有限公司将中天嘉合公司折抵的两套房屋转至原告名下，要求中天嘉合公司与原告签订购房合同办理房产登记手续。证据3：北京拓尚建筑设计有限公司章程1宗，证明：原告为北京拓尚建筑设计有限公司的股东，持股比例为50%。证据4：《青岛市商品房预售合同》和《商品房预售合同补充协议》各1份，证明：原告与第三人中天嘉合公司于2014年3月25日签订房屋预售合同及补充协议，购买了即墨市温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼3单元202户房产。证据5：收款收据、情况说明复印件及银行交易流水各1份，证明：原告已经全额支付了涉案房屋即墨市温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼3单元202户房产和16号楼1单元202户房产的购房款2187598.94元，其中由北京拓尚建筑设计有限公司支付房款1737600元，通过潘圆圆银行账户转账支付房款441835.42元，后现金支付8163.62元。证据6：接受涉案房屋证据一宗(交付通知书，业主手册，入住资料汇编，物业费车位管理费收款收据，交纳水、电费收款收据)，证明：原告已接收并实际居住使用了涉案房屋。证据7：物业费收款发票各三套，内容：①2014年6月1日，原告与中天嘉合公司办理交接手续，正式接收涉案房屋，并与涉案房屋的物业管理公司青岛芭东物业服务有限公司签定物业服务协议、房屋交接书等，接收物业公司就涉案房屋的物品移交，办理入住手续。②原告交纳了涉案房屋2014年至2019年的物业费及水电费。证明原告在房屋被查封之前已实际居住占有房屋。华东酿酒公司质证称：证据1是由第三人与案外人签订，真实性无法确认，且该合同第1条第三款第二项约定与原告提交的预售合同约定的价款不一致，证据2真实性无法确认，原告提交的是复印件，证据3是由案外人出具，其真实性无法确认。通过原告提交的上述证据，也可表明原告与第三人签订的房屋买卖合同仅仅是为了履行第三人与案外人之间的以房抵付工程款，并非真正的房屋买卖合同，原告不是房屋买受人。证据4系原告与第三人签订，真实性无法确认，通过合同第32、14条约定可以证明原告对于房屋没有办理过户登记，具有过错，证据5收款收据由第三人向案外人北京拓尚建筑设计有限公司出具，且金额与预售合同的房屋价款不一致，真实性无法确认，第二张收据是第三人向原告出具，其金额是441835.32元，与上一张预售合同的价格差不一致，不能证明原告已支付了购房款，情况说明原告提交的是复印件，其真实性无法确认。证据6交房通知书是第三人向原告出具，且未表明出具的时间，真实性无法确认，业主手册及入住资料汇编是由青岛芭东物业有限公司向原告出具，真实性无法确认，存在后补的可能性，物业费收据是由案外人向原告出具，真实性无法确认，代收水电费收据是由案外人芭东物业向原告出具，且原告未提交芭东物业向市政相关部门支付水电费的付款凭证，不能证明原告已支付上述费用，综上，上述证据不能证明原告在法院查封涉案房屋之前已合法占有涉案房屋。证据7，对该证据的形式上的真实性予以认可，但对于发票所记载的内容无法确认，仅凭该组发票无法证明原告实际支付了物业费，且发票的开具时间是2016年11月至2018年，不能证明原告在涉案房屋查封前即2015年11月19日合法占有该房屋，不能证明原告的证明目的。中天嘉合公司质证称：对原告证据的真实性及证明内容均无异议。以房抵款合同约定的价款与商品房预售合同约定的价款单价一致，因涉案房屋存在面积差，导致总金额存在一定出入。涉案房屋所有款项（含潘圆圆代付的房款）我方均已收到，原告与我方确定的最终房款价格是根据房屋最终测绘的实际面积支付的购房款，故该购房款金额与预售合同金额存在一定出入。关于过户问题，原告虽然多次向我方主张，但因我方工作人员调动等原因，将过户事宜搁置，后房屋被法院查封无法办理过户手续。涉案房屋自2014年6月1日交付给原告后，原告居住使用至今。被告华东酿酒公司举证：证据1：（2015）青金商初字第338号民事判决书、（2015）青金商初字第338号民事裁定书、（2015）青金商初字第338-1号协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号之十五，证明涉案房屋查封时间为2015年11月19日。证据2：中天嘉合公司、青岛芭东控股集团有限公司、海城市芭东置业有限公司企业信用信息公司报告及张代信持股公司结构图。证明中天嘉合公司、青岛芭东控股集团有限公司、海城市芭东置业有限公司均系张代信控制之下的公司，中天嘉合公司与青岛芭东控股集团有限公司、海城市芭东置业有限公司之间的债务转让协议真实性存疑。而且，即便真实，中天嘉合公司承担债务而未收取对价，严重损害了中天嘉合公司债权人的利益，依法应撤销。曲红燕质证称：对证据1的真实性无异议，对证明事项不认可，原告在涉案房屋被查封前的2014年1月10日即已经将购房款全部支付到位，2014年6月1日原告合法接收并实际占有涉案房屋。证据2系打印件，真实性不予认可，证明事项也不予认可，原告购买青岛中天嘉合置业有限公司的房屋，并支付对价，2014年1月25日以工程款抵付房款1737600元，2014年1月10日原告通过银行转让支付房款441835.32元，交付现金8163.62元，被告之主张不适用于本案。中天嘉合公司质证称：对证据1的真实性及证明内容均无异议，涉案的两套房屋我方确已于该查封日期前交付给原告使用居住。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，被告认可含我方在内的三家公司系独立的法人，三方签订债权债务转让协议系基于业务往来签署，且签订转让协议的日期早于被告主张的查封日期，故被告的主张不能成立，该证据与本案无关。第三人中天嘉合公司提交证据：证据1第三人与北京拓尚建筑设计有限公司签订的设计合同一份及补充协议、备忘录一份，证明第三人与北京拓尚建筑设计有限公司存在业务往来，证据2北京拓尚建筑设计有限公司于2014年3月20日向第三人出具的关于办理变更手续的申请一份，证明第三人经北京拓尚建筑设计有限公司同意将涉案房屋转至原告个人名下，证据3发票一宗，证明涉案房屋所有款项（含北京拓尚建筑设计有限公司抵付的款项以及他人代付款项）第三人均已收到，同时证明第三人与北京拓尚建筑设计有限公司存在真实的业务往来。曲红燕质证称：证据1、2、3真实性及证明事项均无异议。华东酿酒公司质证称：证据1真实性无法确认，第三人提交的仅是芭东小镇老年中心建筑方案设计咨询合同以及补充协议书，并没有提交以房抵款合同中约定的其他设计咨询合同，且第三人未提交上述合同已经实际履行的设计成果等证明，不能证明合同已经履行，双方之间的债权债务真实存在，备忘录是复印件，真实性无法确认，其他同设计咨询合同质证意见；证据2是由案外人出具，真实性无法确认，该证据证明原告与第三人签订房屋买卖合同是为履行案外人与第三人的以房抵款协议，本质上是以物抵债；证据3发票是由案外人向第三人开具，且显示的设计费等金额与第三人提交的两份设计合同的总价款不一致，不能证明双方之间存在业务往来以及双方抵顶债权债务真实存在。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月18日，华东酿酒公司与中天嘉合公司借贷纠纷一案审结，本院（2015）青金商初字第338号民事判决书判决：中天嘉合公司于判决生效之日起10日内偿还华东酿酒公司借款本金人民币1.15亿元、借款期内利息人民币1431.5万元及逾期违约金。该案诉讼审理期间，根据华东酿酒公司申请，本院作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了中天嘉合公司所有的位于即墨市的房产，其中包括涉案房产，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。（2015）青金商初字第338号民事判决书发生法律效力后，因中天嘉合公司未履行相应义务，华东酿酒公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。在（2016）鲁02执870号案执行过程中，曲红燕向本院执行庭提出书面异议。本院执行庭经审查认为，曲红燕支付的大部分对价是被执行人所欠案外人的咨询、设计费，而非直接支付的购房款，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其亦未以消费者的身份按照该规定第二十九条主张权利，故虽其主张的以房抵债、占有涉案房屋发生在法院查封之前，但未办理过户登记，其权利不能对抗执行。就此，本院执行庭作出（2018）鲁02执异65号执行裁定书，裁定：驳回曲红燕的异议请求。曲红燕不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，即为本案。经查，曲红燕、中天嘉合公司提交的证据及陈述印证，2014年1月25日，北京拓尚建筑设计有限公司与中天嘉合公司签订《以房屋抵付工程款合同》，约定中天嘉合公司以即墨市温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼3单元202户房屋和16号楼1单元202户房屋折抵北京拓尚建筑设计有限公司的咨询、室内装修设计费1737600元，另约定咨询、设计款以房屋价款折抵后，北京拓尚建筑设计有限公司尚欠中天嘉合公司房款441835.42元。北京拓尚建筑设计有限公司由原告曲红燕和案外人竹林各出资100万注册成立，该公司及另一股东竹林均同意将该两套房屋转至曲红燕名下。2014年3月25日，曲红燕与中天嘉合公司签订《青岛市商品房预售合同》和《商品房预售合同补充协议》，约定由曲红燕购买该房屋，其中咨询设计费抵顶房款1737600元。后曲红燕通过其公司财务人员潘圆圆银行账户转账支付房款441835.42元，现金支付8163.62元。2014年3月25日，中天嘉合公司为曲红燕出具了总款为2187598.94元的收据。中天嘉合公司亦认可曲红燕至此已全部支付该两套房屋的购房款。2014年6月1日，曲红燕与中天嘉合公司办理交接手续，并与涉案房屋的物业管理公司青岛芭东物业服务有限公司签定物业服务协议、房屋交接书等，接收物业公司就涉案房屋的物品移交，办理入住手续，物业公司代收曲红燕水电费，并为曲红燕出具了收款凭证，落款日期为“2014年6月1日”。另查明，涉案房屋查封时间为2015年11月19日，根据中天嘉合公司的陈述，涉案房屋2013年即具备预售条件，但因存在银行抵押权及人员调动原因，没有实际办理网签手续。另因公司资金存在问题，导致开不出税务发票，加上其公司人员大规模调动等原因，无法配合购房人办理产权手续。上述事实，有各方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，曲红燕提交的《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售补充协议》，可以证明其在涉案房屋查封之前已经与中天嘉合公司签订了合法有效的买卖合同；其提交的房屋交接及入住资料、水电费收据等证据，可以证明其在涉案房屋查封之前已合法占有了涉案房屋。其提交的以房抵款、银行转款明细及收款收据等证据，证明其已经在查封前支付了涉案房屋的全部价款，虽然部分房款中存在以房抵款，但该抵顶系当事人对到期债权债务清理的真实意思表示，且其余房款系以直接付款方式支付，故并不影响曲红燕房屋买受人地位的认定。根据中天嘉合公司的陈述，由于其资金问题不能开具税务发票及人员调动等原因导致不能配合业主办理产权过户登记，且涉案房屋先存在抵押，后又司法查封，客观上存在无法办理产权登记的情况，因此，应认定曲红燕未能办理产权过户并非其自身原因造成。对于华东酿酒公司提出曲红燕排除执行的依据应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的问题，本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与二十九条对抗执行的条件和对抗不同债权人的效力并非完全相同，但开发商开发的商品房亦属于不动产的范畴，因此，虽然曲红燕购买的房屋为开发商开发的商品房，但其作为不动产权利人，有权选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一般不动产物权期待权排除执行或第二十九条消费者物权期待权排除执行。根据前述审查，其选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行，符合法律规定的要件，可以排除执行，本院对其主张予以支持。因涉案房屋尚未过户登记到曲红燕名下，其排除执行的基础系不动产物权期待权，而非所有权，故本院对曲红燕要求直接确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，曲红燕的主要诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼3单元202户房产。二、驳回原告曲红燕的其他诉讼请求。案件受理费16293元，由被告青岛华东葡萄酿酒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 王 楷审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一九年五月十四日法官助理王明书记员孔怡书记员郑昭