广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4649号上诉人（原审原告）：广州星域信息科技有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学城科汇四街4号201房，统一社会信用代码914401160658265758。法定代表人：谢方敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：何荫健，该司职员。被上诉人（原审被告）：张程，男，1982年8月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李绛兵，广东厚载律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志文，广东厚载律师事务所律师。上诉人广州星域信息科技有限公司（以下简称星域公司）因与被上诉人张程房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人星域公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判张程向星域公司承担商铺租金75000元以及水电费用5188.04元以及2017年8月30日至2018年7月13日期间的商铺占有使用费235833元；2.一、二审案件诉讼费由张程承担。事实和理由：关于租金以及占用使用费的支付问题，星域公司首先已经通过微信的方式“可之前交给你的时候可以用的啊，你先安排把属于你的东西搬走吧，我也不想折腾了”以及在2017年8月22日以发送《限期搬离通知》函告的形式要求张程离开涉案商铺。因此，如果张程按要求搬离广州市萝岗区科汇金谷四街四号的房屋（以下简称涉案商铺），归还认为不能使用的房产给星域公司的情况下，星域公司认为这是张程确实无法使用所以离开涉案商铺，使星域公司可以恢复对房产的控制。但实际上在张程知悉并签收了星域公司发出的《限期搬离通知》以及《催款通知》后，继续以实际行动控制着涉案商铺。没有从事实上退还涉案商铺，直到其在另案起诉星域公司二审判决后才将租赁物内属于自己的财产搬走。这是张程对于自己权利的过度的保障，但严重损害了星域公司的合法权利。故请求二审法院支持星域公司的上诉请求。被上诉人张程二审辩称，不同意星域公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：2017年6月到2017年8月的租金问题，是由于星域公司违约导致张程无法正常使用商铺而停业，该部分租金不应当支持。关于水电费用问题，星域公司一直没有提交相应的证据，而2017年8月30日到2018年7月13日期间，是由于星域公司自行将商铺上锁导致张程无法进入商铺，合同事实上被解除，而张程也没有实际占用该商铺，以上的事实在（2018）粤01民终11019号已予以确认。星域公司于2017年7月23日向一审法院起诉请求：1.张程支付星域公司商铺租金75000元（从2017年6月1日至2017年8月29日，按每月25000元计算）；2.张程支付星域公司商铺水电费5188.04元（从2017年6月1日计至2017年8月29日）；3.张程支付星域公司商铺占用费235833元（从2017年8月30日计至2018年7月13日，按每月25000元计算）；4.张程承担案件诉讼受理费和财产保全费。一审法院认定事实：就涉案商铺的租赁合同，张程于2017年9月25日向一审法院提起诉讼，一审法院以（2017）粤0112民初5574号《民事判决书》作出处理；在该判决中，一审法院查明如下事实：张程与星域公司于2016年11月17日签订《商铺租赁合同》，约定张程（承租方）承租星域公司（出租方）位于广州市萝岗区科汇金谷四街四号的房屋，房屋建筑面积和实际使用面积均为290平方米。该合同约定出租方同意承租方所租房屋作为经营用，其范围以承租方营业执照为准；租赁期5年，从2016年11月20日至2021年11月19日，免租期从2016年11月20日至2017年1月19日，另2017年春节期间共免租15天；每月租金25000元，每年递增；出租方应保证所出租房屋及设备完好并能够正常使用，并负有年检及日常维护保养（仅限房屋的结构性保养，因承租方使用造成的损耗由承租方承担保养责任及保养费用）、维修，凡遇到政府部门要求对有关设施进行改造时，所有费用由出租方负责（承租方自设除外）；因出租方原因导致承租方未能正常营业，给承租方造成的经济损失，由出租方承担责任并赔偿承租方经济损失。张程承租涉案商铺后投入资金进行装修，购买了厨用设施及餐饮用具，并于2016年12月14日申领了工商营业执照，营业执照登记的企业名称为广州市黄埔区味泰餐饮店，企业类型为个体工商户，载明的经营范围为餐饮业。上述餐饮店于2017年5月中旬停业，关于停业的原因，张程主张系涉案商铺并未单独开设排烟管，星域公司未经隔壁餐饮店铺的同意私自接入其排烟管供张程使用，隔壁店铺发现后要求张程单独设立排烟管并给予时间整改，但由于星域公司未进行整改，隔壁店铺经营者封住排烟管道，遂致张程的餐饮店停业。双方确认涉案商铺的排烟是通过搭在隔壁餐饮店的排烟管上排出的。星域公司主张出租的时候双方并没有确认涉案商铺是用作餐饮用途，故排烟管出现问题的维修义务不在星域公司，其虽有帮助张程沟通维修排烟管道，但纯属友好相助，且排烟管道在涉案商铺交付张程后是可以正常使用的，排烟管道之所以被堵是因为张程与隔壁店铺发生矛盾所致，这也与星域公司无关。双方确认真实性的微信聊天记录显示，其中张程称“损失怎么算呢？5年合同怎么算？排烟能不能用你自己去看看就知道了”，凌某回复“可之前交给你的时候是可以用的啊，你先安排把属于你的东西搬走吧，我也不想折腾了”，张程回复“之前能用现在不能用责任谁负责？我的损失算好了，大家好聚好散”。2017年8月25日，张程向星域公司发出解除合同通知书，载明因2017年5月商铺内排烟管无法使用，导致其餐饮店无法经营，星域公司答应修复但未能修复，并于2017年8月下旬告知排烟管问题无法解决，故由于星域公司违约使其未能正常营业，现要求星域公司10日内必须将排烟管修复，否则其将解除合同并追究星域公司违约责任。星域公司、张程均确认涉案商铺已于2017年8月29日被星域公司上锁。在该案中，一审法院认为，星域公司依法取得涉案商铺的使用权与合理处分权，其与张程签订的商铺租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，张程应当按时足额缴纳租金等费用，星域公司应当依约交付涉案商铺并保证房屋及设备完好并能够正常使用。星域公司的行为显示出其已经在以实际行动履行排烟管道的维修义务。张程经营的涉案商铺系用于餐饮业，排烟问题无法解决客观上导致其无法正常营业，星域公司未能履行排烟管道的维修义务，是双方商铺租赁合同无法继续履行的根本原因，星域公司已经构成违约，应根据双方商铺租赁合同的约定承担责任并赔偿张程经济损失。考虑到星域公司在2017年8月29日将涉案商铺上锁，张程也要求以该时间作为双方商铺租赁合同解除的时间，一审法院对此予以认可。对于张程主张星域公司赔偿的物品损失，由于相关物品未与涉案商铺形成附合，张程可自行取出，并非已经发生的实际损失，故该主张于法无据，一审法院不予支持。上述案件的判决作出后，双方当事人均提起上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终11019号《民事判决书》确认一审法院查明的事实，判决驳回上诉，维持原判。二审判决已于2018年6月29日发生法律效力。2018年7月9日，星域公司向张程发出尽快搬离通知书，催促张程支付租金和占用费355645元及物业管理费12480元，张程称没有收到该通知；2018年7月12日，张程向星域公司发送催款函，催促星域公司支付商铺装修费159100元、房屋押金50000元；收到款项后四个工作周全部搬离，如没搬离的由星域公司处理。次日，张程将涉案商铺内的物品搬走，并将涉案商铺交还星域公司。2017年6月1日起，张程没有向星域公司支付租金、水电费及商铺占用费。2018年8月9日，星域公司向一审法院提出财产保全申请，请求查封张程名下的财产，一审法院以（2018）粤0112民初4014号之一、之二《民事裁定书》裁定对张程价值316021.04元的财产采取保全措施，星域公司为此支出了财产保全费2100.11元。庭审中，星域公司称2017年8月29日张程报警后，星域公司撤掉锁，张程可以自由进入涉案商铺；张程称不清楚星域公司何时撤掉锁，其是二审判决生效后到现场查看才发现星域公司的锁已经撤掉。一审法院认为，星域公司与张程就涉案商铺租赁合同产生的纠纷，在（2017）粤0112民初5574号民事判决中已经查明了相关事实，并作出了认定，即双方当事人签订的租赁合同合法有效，因星域公司未履行排烟管道的维修义务，构成违约。由于星域公司没有维修涉案商铺的排烟管，导致张程经营的广州市黄埔区味泰餐饮店在2017年5月中旬已经停业，故张程停业期间产生的租金不应由其承担，而应由星域公司自行承担。双方因排烟管无法正常使用导致（2017）粤0112民初5574号案诉讼发生前，星域公司已经于2017年8月29日将涉案商铺上锁，该上锁行为表明星域公司已经对涉案商铺行使了占有权，至张程2018年7月13日搬离涉案商铺内物品并将涉案商铺交还星域公司，张程无法实际使用涉案商铺，故不应支付该期间的房屋占用费。星域公司请求张程支付从2017年6月1日起至同年8月29日的租金以及2017年8月30日至2018年7月13日的房屋占用费，无法律和事实依据，一审法院不予支持。关于星域公司请求的涉案商铺水电费。因星域公司的违约行为导致张程无法使用涉案商铺，星域公司主张2017年8月30日至2018年7月13日期间涉案商铺的水电费，但未提交相关证据证实该费用的实际发生情况，依法应承担举证不能的责任，其该项主张证据不足，一审法院不予支持。关于星域公司提交的照片、视频、评估报告和证人证言。上述照片、视频均无形成时间，无法确认是否与本案相关联；评估报告本身无法证明张程能够实际控制涉案商铺；证人证言，因该证人未提交证据证实与涉案商铺所在的小区或者该小区的停车场存在劳务关系，无法确认其身份，且其不是涉案商铺的值守人员，无法证实涉案商铺由谁占有的事实；故上述证据不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年11月22日作出如下判决：驳回星域公司的全部诉讼请求。一审案件受理费6040.3元、财产保全费2100.11元，由星域公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审过程中，星域公司称对一审判决查明事实部分有异议，即一审判决中第7页第三段，锁不是应为报警而撤掉，上锁是属于星域公司自力救济，并且星域公司在上锁后至收到张程发出的解除合同通知书就已经把锁撤掉了，星域公司明确上锁是基于张程没有按期支付租金且一直未到商铺进行经营或者做相应的处理，担忧其擅自搬离并无故离去。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合星域公司的上诉请求和理由以及张程的答辩，本院确定本案争议的焦点是：星域公司主张张程支付租金、房屋占用费及水电费应否支持问题。现评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，作为出租人的星域公司应保持涉案商铺符合适租条件，但根据生效的（2017）粤0112民初5574号民事判决查明的事实可知，因星域公司未履行排烟管道的维修义务，导致张程承租的涉案商铺于2017年5月中旬已经停业，因此，一审法院认定张程停业期间产生的租金应由星域公司自行承担，并无不妥，本院予以确认。后星域公司在2017年8月29日将涉案商铺上锁，上述期间并无证据证明星域公司已维修好涉案商铺的排烟管道，也没有证据显示张程仍在使用该商铺，故一审法院没有支持星域公司主张张程支付2017年6月1日至2017年8月29日的租金正确，本院予以维持。此外，由于星域公司已于2017年8月29日对涉案商铺进行上锁，其实质上已对涉案商铺进行了实际占有，而张程在2018年7月13日搬离涉案商铺内物品并将涉案商铺交还给星域公司，本案中，星域公司并未充分举证证明其在上锁之后已为张程搬离涉案商铺物品提供便利，而张程故意拖延搬离，因此，星域公司以张程对自己的权利过度保障为由，上诉坚持要求张程支付2017年8月30日至2018年7月13日的房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于星域公司主张2017年8月30日至2018年7月13日的水电费问题，因未提交相关证据证明该费用实际发生情况，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由星域公司承担举证不能的法律后果，本院对其该项诉请，不予支持。综上所述，星域公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6040.3元，由广州星域信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年五月二十七日书记员 李志康谢金泽