广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初622号 原告：樊成榕，女，1988年2月12日出生，壮族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：杨伟鑫，广东诚公(贵港)律师事务所律师。 被告：贵港市星星书城，住所地贵港市港北区。统一社会信用代码：92450802MA5L37QD2H1-1。 经营者：张超维，男，1971年6月18日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：梁炳南，广西元丰律师事务所律师。 原告樊成榕诉被告贵港市星星书城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨伟鑫及被告的委托诉讼代理人梁炳南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊成榕向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与被告经营者2018年10月16日签订的《租赁合同书》；2.判令被告退还原告保证金12000元，退还多收的租金及运营管理费共6051.56元，赔偿原告的装修损失12126元及违约金9900元，以上各项合计共40077.56元；3.本案的诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实与理由：2018年10月16日，原告与被告签订贵港市星星书城商业街商铺《租赁合同书》，约定被告将位于贵港市港北区铺面使用权出租给原告。该合同第二条约定：“该商铺的套内建筑面积：35平方米。该套内建筑面积为本合同项下租金、物业管理费等款项、费用计取基数。”同时，在招商过程及合同签订、履行过程中，被告承诺星星书城要和旁边的广百汇超市和母婴店打通，形成一个完整的商业圈，并给每个商家规划一个小车停车位。但实际被告出租的商铺面积，经过原告测量，仅是20.9平方米，为合同的40.29%，与合同约定严重不符。此外，被告承诺的打通广百汇超市和母婴店也迟迟未兑现。关于车位配置的问题，由于规划问题也无法解决。原告曾于2019年1月18日向被告发出律师函，要求解除合同并退还合同保证金、营运保证金并赔偿损失等，但被告不予和解。根据《合同法》第九十四条之第二款、第三款、第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此，原告要求解除与被告签订的《租赁合同书》，退还已经缴纳的合同保证金、经营保证金、多收的租金和运营管理费，并且支付违约金、赔偿因被告违约造成的损失。原告交纳的合同保证金为9900元，经营保证金为2100元；被告多收的房屋租金为6647.85元（2018年11月-2019年3月），多收的运营管理费915.7元（2018年11月-2019年3月）；原告装修费损失共计12126元（其中：缴纳给书城装修费7126元，自付装修费5000元），违约金以三个月租金为基数，即3300元/月×3个月﹦9900元。 被告贵港市星星书城辩称，1、双方签订的租赁合同是合法有效的，被告不同意解除；2、被告没有违约，合同中“套内建筑面积”是笔误，应是建筑面积，也没有多收原告的租金及管理费；3、合同中没有律师费的约定，原告主张律师费没有依据。请法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，原告（承租方，乙方）与被告贵港市星星书城的经营者张超维（出租方，甲方）签订一份《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》，约定：1、甲方将坐落于贵港市港北区商铺使用权出租给乙方。该商铺套内建筑面积为35平方米，用途为经营服装、日化。期限从2018年11月1日至2021年10月31日，自签订之日起至2018年10月31日为装修期；2、租金第一年度从2018年11月1日至2019年10月31日，月租金为3300元/月，2019年11月1日至2020年10月31日，月租金为3465元/月，首年租金按月交付，次年起按季度交付；3、经营管理费收费标准为：5月至10月为20元/㎡/月，11月至4月为13元/㎡/月。4、乙方向甲方缴纳合同保证书9900元，经营保证金2100元。5、本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同，经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任；乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，并有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿经济损失。原告、被告的经营者张超维分别在乙方、甲方处签名。原告在星星书城平面图中注明建筑面积为35平方米的3号商铺处签名、捺印。 签订合同后，被告向原告交付涉案商铺。 2018年10月16日，原告向被告支付合同保证金9900元，经营保证金2100元。 原告向被告支付从2018年11月起至2019年3月止的租金共计16500元，经营管理费2275元。 另查明，2018年10月16日，原告樊成榕与被告签订《星星书城招商审批表》、《星星书城商铺租赁定金协议书》，明确约定商铺位置为3号铺位，建筑面积为35平方米及租金、经营管理费、保证金等内容，原告樊成榕均签名捺印。 涉案商铺的所有权人系陈辉，陈辉同意将其拥有合法出租权的涉案商铺出租给张超维经营管理。被告对涉案商铺享有合法使用、出租的权利。 在庭审过程中，因原告于2019年2月20日向被告支付3月份租金3300元及运营管理费455元。原告将诉讼请求二变更为：被告退还原告保证金12000元，退还多收的租金6647.85元及运营管理费915.7元，赔偿原告的装修损失12126元及违约金9900元，以上各项合计共41589.56元；变更诉讼请求三为：本案的诉讼费用、律师费1500元由被告承担。 以上事实，有原告身份证复印件，租赁合同书，收据，测量图，录音文本、光盘，代理协议、发票，2019年2月收据，营业执照复印件，张超维身份证复印件，平面图复印件，微信记录复印件，《星星书城招商审批表》、《星星书城商铺租赁定金协议书》，陈辉与张超维的租赁合同复印件，补充协议复印件等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告樊成榕与被告贵港市星星书城经营者张超维签订的《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》系双方的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应恪守。关于本案中被告是否构成违约行为，本院认为，被告向原告交付涉案商铺，原告按约向被告支付租金并使用该商铺经营管理使用，且双方约定按月交纳该商铺的月租金，并在平面图、《星星书城招商审批表》、《星星书城商铺租赁定金协议书》中均明确涉案商铺建筑面积为35平方米，原告也予以签字确认。再者，原告认为被告承诺与广百汇超市和母婴店打通，形成完整的商业圈，并规划停车位等内容存在违约，但本案租赁合同中并无任何承诺行为及条款，该行为不构成要约行为。据此，结合双方的陈述及全案证据，被告已向原告交付商铺，原告也按约向被告支付租金，并将商铺用于经营管理使用，已达到其租赁该商铺的合同目的，因此，原告主张被告存在上述违约行为，不能实现合同目的，证据不足，本院不予采信。 关于解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二款、第三款、第四款的规定，结合《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》第十五条约定“任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同，经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任；承租方严重违约，出租方有权单方解除合同”，根据以上论述，本案不符合法定解除的情形，合同中也没有约定原告享有单方解除合同的权利，且被告没有存在根本性违约行为，庭审中被告也明确表示不同意解除合同，原告在未与被告达成协议解除或具备解除合同条件的情形下，其以被告违约，不能实现合同目的为由请求解除《贵港市星星书城商业街商铺租赁合同书》，并要求被告退还保证金12000元、多交的租金6647.85元和运营管理费915.7元，并赔偿装修损失12126元及违约金9900元，支付律师费1500元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第二款、第三款、第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告樊成榕的全部诉讼请求。 案件受理费802元，减半收取计401元，由原告樊成榕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费802元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一九年五月十三日 书记员  张蓝月