上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初6006号原告：周煜，男，1982年4月24日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：林宝慧(系原告之母)，住江苏省苏州市。被告：吕洋，女，1980年2月13日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：金园园，江苏天淦律师事务所律师。原告周煜与被告吕洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告周煜及其委托诉讼代理人林宝慧，被告吕洋的委托代理人金园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周煜当庭向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告依照《房屋买卖合同》约定支付原告违约金人民币(以下币种同)100万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月10日经案外人上海瑞阳不动产公司居间介绍就上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉诉房屋)签订《房屋买卖合同》，约定被告以1,060万元的价格向原告购买涉诉房屋。按照合同约定，被告应于签约当日支付原告购房定金10万元，然被告只现场支付原告定金5,000元后并未按照承诺于当晚支付剩余定金，之后也再未支付任何购房款项。原告多次与被告交涉未果，故诉至法院要求判如所请。对于原告当庭变更诉讼请求，被告吕洋当庭答辩称不同意原告诉讼请求。理由如下：其一，2018年6月10日双方确实签订《房屋买卖合同》，被告也向原告支付了定金5,000元。但次日被告感觉房价过高无力继续履行合同，随即向中介和原告表示不再买房。根据《房屋买卖合同》第11条定金合同约定：若被告违约，已付房款原告可以没收。现被告认为已经向原告支付了购房定金款5,000元，该款原告未退还，被告也认可该款作为被告应承担的定金责任由原告没收。既然被告已经承担了定金责任，则不应再承担违约责任。原告主张《房屋买卖合同》第12条违约责任是要有前提的，即需要事先书面解除合同，但原告并未这样做；且被告在签订合同第二天就已经向原告及中介表示不再买房，原告并没有任何损失，现原告要求按照《房屋买卖合同》第12条主张违约金损失无事实和法律依据。其二，被告患有XXX疾病，2012年2月曾跳楼自杀并留有后遗症，被确诊患有偏执型精神分裂症。2014年被告与前夫离婚后又逢父母相继过世，现一人独自在上海生活，需要长期服用药物控制病情，但其一人生活经常忘记吃药。2017年10月20日居委会作为临时监护人将其送入浦东新区精神卫生中心住院治疗，2018年4月27日出院。出院后被告的病情虽得到暂时控制，但无法完全治愈，故被告有时存在幻听或臆想症状。被告签订《房屋买卖合同》也是受到了其前夫再婚并购买别墅的刺激，一时控制不了自己的情绪，但合同签订完当日就后悔了，随即于次日向中介和原告表示无力继续购买涉诉房屋，并愿意承担已付的5,000元的定金责任。其三，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》早于2018年6月15日终止，原告于2019年2月向被告发送的《解约书》无法达到解除合同的目的。综上，请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2018年6月10日，原告作为出售方(甲方)、被告吕洋作为买受方(乙方)、案外人上海瑞丛投资管理有限公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定被告以1,060万元的价格向原告购买涉诉房屋，《居间协议》第一条约定：“乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方名下坐落于浦东新区航鹤路XXX弄XXX号全幢的房地产并通过丙方向甲方支付意向金(准定金)10万元整。该款先交付丙方保管，如甲方接受买卖条件且签署《房地产买卖合同》的，则意向金即转为正式定金。该定金为履约定金，用于担保买卖合同履行。”《居间协议》第十二条其他约定为手写部分，内容为：“乙方于2018年6月10日支付甲方人民币伍仟元整，2018年6月15日前支付人民币玖万伍仟元整。”同日，原、被告签订《房屋买卖合同》，该合同第3条约定，“签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后180天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……”；第4条是关于付款时间的约定，主要内容为：签订示范合同并申请公证手续(若需)后当日支付首期房价款(含定金)745万元……；第11条约定，“定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利进行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还”；第12条约定，“违约责任：“乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金”。《居间协议》、《房屋买卖合同》签订后，被告除当场向原告支付的5,000元外未再向原告支付过任何款项。以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、《居间协议》、产证保管书及庭审笔录等在案佐证。庭审中，1、原告表示《居间协议》第一条约定的10万元非定金性质，而是房屋首付款的一部分，原告诉状中称该款为定金系笔误。而被告辩称己方在签订合同时缺乏相应民事行为能力，系偏执型精神分裂症患者，被告提供上海市XXX疾病患者出院通知书、上海市浦东新区精神卫生中心非自愿住院知情同意书、非自愿住院通知书、精神障碍患者风险评估表(门急诊用)以证明其病情。经质证，原告对上述证据均予以否认。因该组证据系第三方出具，本院对其真实性予以确认。经本院释明，被告明确拒绝对其民事行为能力进行鉴定。2、原告提供解约书、解约书回函及链家APP下载的与涉诉房屋类似的房源现价表格各一份，证明其根据《房屋买卖合同》第12条的约定于2019年2月25日向被告发送解约书，目前涉诉房屋价格下跌厉害，被告违约给原告造成巨大损失。经质证，被告对解约书、解约书回函真实性确认，确认于2019年2月27日收到解约书，并于次月5日向原告发送解约书回函，但表示解约书无法达到解约效力。3、被告当庭展示其与中介人员宋平的微信聊天记录、网上对宋平的身份介绍，证明宋平系经手涉诉房屋买卖的中介人。被告于签约次日即向宋平表示压力过大，不想买房，但原告威胁被告，中介在微信中也表示愿意为双方调解退还被告5,000元定金。经质证，原告对该组证据真实性不予确认，表示其有中介人员，但不是宋平，并拒绝查看微信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案被告虽然主张其在签署《房屋买卖合同》时可能存在精神障碍，但经本院释明后仍放弃对其民事行为能力的鉴定，明确表示不主张合同无效，故本院认定《房屋买卖合同》及《居间协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，双方均应按约履行。庭审查明，原、被告所签的《居间协议》第一条的约定，被告购买涉诉房屋应支付的意向金为10万元，该款于双方签订《房屋买卖合同》之后即转化为购房定金。结合双方所签订的《房屋买卖合同》第4条约定被告应于签订示范合同并申请公证手续(若需)后当日向原告支付首期房价款(含定金)745万元，本院确认被告于2018年6月10日签订《房屋买卖合同》当日支付给原告的5,000元款项性质为定金，对原告关于该款项系首付款的一部分的意见不予采纳。根据相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。庭审查明，被告在2018年6月10日签订《房屋买卖合同》并支付了5,000元定金后未再按《居间协议》的约定于同年6月15日将定金补齐至10万元，系以自己的行为表明不履行主要债务，即便被告提供的证据不足以证明其曾于签订合同次日即告知原告及中介方无法继续履行合同，原告也应自2018年6月15日起可以确定被告该日已经违约，双方交易因被告的违约行为停留在定金阶段，《房屋买卖合同》虽然签订但并未实际履行。被告从签约至违约相距仅为五日，客观上五日内市场房价即使会有上下波动，但原告收取被告的5,000元定金已足以弥补其损失，亦达到对被告违约行为的惩罚目的。原告以目前房价降幅巨大、被告违约行为给其带来巨大损失为由，要求适用《房屋买卖合同》第12条约定，要求被告支付100万元违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案被告于2018年6月15日拒绝补足定金的行为违反了《居间协议》的相关约定，对《房屋买卖合同》而言，则系预期违约。在此情况下，原告要求解除《房屋买卖合同》，与法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十六条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周煜与被告吕洋于2018年6月10日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告周煜要求被告吕洋依照《房屋买卖合同》约定支付违约金100万元的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告周煜与被告吕洋各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  童 凌人民陪审员  王珠娟人民陪审员  张月兰二〇一九年五月三十一日书 记 员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。