广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3648号上诉人（原审原告、反诉被告）：田怡，女，汉族，1991年11月11日出生，住所地:委托诉讼代理人：刘剑锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蔚斌，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张齐辉，男，汉族，1979年9月10日出生，住所地：委托诉讼代理人：吴文燕，广东博研律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李海生，男，汉族，1986年6月24日出生，住所地：委托诉讼代理人：区小梅，广东博研律师事务所律师。上诉人田怡因与被上诉人张齐辉、被上诉人李海生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初20827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田怡上诉请求：1、依法撤销一审判决并改判支持田怡的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由张齐辉、李海生承担。事实和理由：一审法院认定张齐辉与田怡签订《商铺租赁协议书》不存在欺诈，是基本事实认定错误。具体理由如下：一、一审法院认定张齐辉、李海生对深圳市安乐兴达股份合作公司于何时收回涉案物业是不知情的，是事实认定错误。根据张齐辉提交的《情况说明》，兴达公司于2017年8月份已收到区规土委的《用地规划许可证》。根据田怡提交的录音，兴达公司董事长何东波明确表示，“我们七八月份的时候就拿到批文了”、“……那天经理也说了。其实他知道（指：张齐辉）啦”、“……我们国土发给了我们，我们才发通知，我们提前给了张齐辉他们。后面你们进去的时候我还觉得奇怪了。”该二份证据是可以相互印证的，即事实上张齐辉在2017年8月份即知悉涉案物业近期将要拆迁，但是在与田怡签订协议时，并未予以明确，相反多次在口头上表示近期不会拆迁，为此，田怡才同意签订长达三年的租赁协议。而一审法院却对录音证据内容完全不予以采纳，认定的事实与基本事实不符。一审法院根据《商铺租赁协议书》中约定的条款：在协议期内，如兴达公司需收回上述物业，田怡不得因此主张任何形式的赔偿、补偿和违约金等法律责任，认定张齐辉已向田怡披露了涉案物业将有可能被随时收回的情况，已履行了合理的告知义务。但事实上，该协议书为张齐辉提供的格式版本，该条款并非是建立在真实告知的基础上，更多是为了在合同中免除张齐辉的责任。二、一审法院认定张齐辉的转租行为不存在巨额租金差价，是认定事实错误。在本案中，一审法院仅依据张齐辉当庭提交的租赁补充协议、收据等证据，在田怡无法对上述证据进行核实的情况下（因该部分证据所涉及的双方当事人系由张齐辉与案外人xxx公司），即认定张齐辉承租涉案物业租金为每平方米118元/月，132平方米商铺合计租金为15576元/月，与张齐辉出租给田怡的租金16000元/月相差不大。但事实上，一方面，张齐辉只提供了协议及收据，并未提供转账记录，无法确认上述协议中约定的每平方米118元/月即是张齐辉实际支付的价格；另一方面，在商业租赁市场，普遍存在“吃面积”的行为，即合同约定的租赁面积通常会远大于房产面积或者实际承租面积，如价格上未有差价，那么极有可能是面积存在差异，而一审法院在要求张齐辉提供涉案物业的产权证时，张齐辉并未能有效提供证明涉案物业建筑面积的证据。再者，如张齐辉在其中未能赚取较为可观的利润差价，张齐辉完全没必要在2017年11月27日又与田怡签订《商铺租赁协议书》，将涉案物业再转租出去。这显然不符合正常的商业逻辑。事实上，田怡在承租涉案物业时，原承租人即李海生因经营不善，生意惨淡，仍拖欠着张齐辉租金，因此，当田怡向李海生支付转让费时，李海生即可将收到的转让费支付给张齐辉。因此，张齐辉转租涉案物业的行为，是存在着欺诈的动机，即通过欺诈行为，使田怡尽快签订协议，承接涉案物业并支付转让费，减少损失，并且可以转嫁风险、持续收益。三、一审法院认定田怡向李海生支付的转让费含部分家具、设备和装修费用，因此仅需支付的装修费用为89087元。事实上，田怡是加盟“张亮麻辣烫”，其装修及购置设备均系有统一的规格和标准，原保留的空调、冰柜、烟机、电扇等已折旧，价值最多一两万元，而转让费高达145000元。显然，该部分转让费是田怡因承接涉案物业而额外支付的费用，并不主要是装修或者受让部分设备的费用。四、因张齐辉存在欺诈，为此田怡才同意承租涉案物业，并支付高额的转让费，而且重新进行装修。综上，一审法院认定张齐辉对涉案物业近期将面临拆迁的事实不知情、对于通过欺诈而转租房产的行为没有任何动机，认定田怡在签订协议时对于商铺可能被随时收回的经营风险是明知的、认定田怡在签订协议时已知悉近期将被拆迁，是基本事实认定错误。请求二审法院查明事实，并依法予以改判。张齐辉辩称，一、双方在《商铺租赁协议书》中第二条、第三条明确约定租赁期内深圳市安乐兴达股份合作公司收回租赁商铺的处理方式，从而表明张齐辉已经告知田怡租赁商铺的当时状况，田怡对于租赁商铺不定时被收回是知情的。二、张齐辉与田怡同日得知搬迁时间，张齐辉不存在隐瞒租赁商铺收回时间的可能。三、张齐辉的转租行为不存在巨额租金差价，且租金是否存在差价与本案无关。四、李海生与田怡之间的转让行为，系双方协商一致的结果，张齐辉并未参与其中，田怡主张张齐辉、李海生返还转让款没有事实和法律依据，且田怡与李海生之间确实存在设备及装修的转让行为，并且交付完毕，转让价格也是双方协商一致的结果，田怡无权要求返还。五、田怡在明知租赁商铺搬离时间不确定的情况下，依然投资装修，其应当自行承担责任。并且，田怡对商铺进行装修并非其认为租赁时间可以达到3年才进行的装修，而是其在签订租赁协议以后加盟“张亮麻辣烫”店，为符合加盟店的统一风格而装修的。按照一般商铺的装修，132平方米至少需要10万至20万的装修款，而田怡仅花了8万余进行装修，足以见其对商铺可能随时收回的风险是明知的。李海生辩称，同意张齐辉的答辩意见，另补充如下：一、田怡与张齐辉、李海生当时是经过三次协商，且张齐辉明确告知田怡商铺有可能被回收的情况下，田怡仍坚持承租并签订租赁合同。二、田怡与李海生约定的转让款为145000元，是因为该费用中实际包含了部分家居设备及装修费，因李海生经营的是火锅店，田怡后续经营的也是火锅店，田怡已经降低了成本，且田怡是在了解了周边商铺真实的转让费用后，再与李海生签订协议的，双方的转让费用是双方真实的意思表示，所以李海生不需要对田怡的转让费用承担任何赔偿。田怡向一审法院起诉请求：1、撤销田怡与张齐辉于2017年11月27日签订的《商铺租赁协议书》；2、张齐辉赔偿田怡转让费为145000元、装修费为89087元、设备购置费32130元，合计266217元；3、李海生对转让费承担连带赔偿责任；3、张齐辉、李海生承担本案的全部诉讼费用。张齐辉向一审法院反诉请求：1、田怡支付张齐辉2018年4月1日-7月13日的租金54709.68元；2、田怡承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月27日，田怡和张齐辉签订《商铺租赁协议书》，约定张齐辉将位于深圳市××03铺位出租给田怡作为商业使用，面积132平方米，每月租金16,000元，租期为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；在协议期内，如深圳市安乐兴达股份合作公司需收回上述物业，张齐辉应提前三个月书面通知田怡，田怡不得因此主张任何形式的赔偿、补偿和违约金等法律责任。同日，田怡与李海生签订《收条》，明确李海生收到田怡转让费135000元，余款10000元在2018年1月1日付清，李海生在2017年12月1日前搬走家具、保留空调、冰柜等设施。此后，田怡依约向李海生支付转让费145000元。田怡承租涉案商铺用于经营“张亮麻辣烫”。2018年3月27日，深圳市安乐兴达股份合作公司向租户发出《通知函》，以签订的《租赁合同》约定的合同期限已于2017年12月31日到期为由，将收回并重新开发，现提前三个月通知搬离，并于2018年6月30日前结清各项款项。2018年7月15日，田怡搬离了涉案商铺。涉案商铺已经拆除。另查明，张齐辉和出租人深圳市安乐兴达股份合作公司于2011年9月1日签订涉案物业的租赁合同，每平方米租金118元/月，租赁期限自2011年9月1日起至2017年8月30日止。2016年8月11日，张齐辉将涉案商铺转租给李海生。2017年9月1日，张齐辉和深圳市安乐兴达股份合作公司签订《补充协议》，约定合同到期后，双方不再续签租赁合同，但张齐辉可继续使用涉案租赁物。2018年3月27日，深圳市安乐兴达股份合作公司通知张齐辉涉案物业将收回，现提前三个月通知搬离。张齐辉提交了深圳市安乐兴达股份合作公司出具的情况说明，深圳市安乐兴达股份合作公司确认其于2017年8月份已收到区规土委的《用地规划许可证》，因尚有很多政府部门的手续需要申报、报批，故2018年3月该司经股东大会全体股东同意，正式决定在2018年3月27日向所有租户发出书面《通知函》，要求上述物业所有租户在2018年6月30日前搬离，结清相关费用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点在于张齐辉和田怡签订《商铺租赁协议书》是否存在欺诈行为而导致田怡可据此撤销合同。根据该《商铺租赁协议书》，张齐辉在签订协议时已向田怡告知了涉案商铺可能被随时收回的情况，但是对收回的时间并未明确；田怡主张张齐辉在签订协议时已明知区规土委已于2017年8月份下发用地规划许可证，但张齐辉隐瞒了这一重大事实，其行为已构成欺诈。田怡提交了一份录音光盘予以证明，张齐辉不予认可。一审法院认为，首先，从录音光盘的内容来看，并不能反映出张齐辉故意隐瞒涉案物业将在短期内拆迁的情况，且录音光盘作为视听资料证据，在无其他证据佐证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据。其次，从涉案商铺的租金来看，张齐辉和田怡约定的租金为16,000元/月，而张齐辉向深圳市安乐兴达股份合作公司承租的涉案物业租金为每平方米118元/月，132平方米的商铺即合计租金为15,576元/月，张齐辉并未从中赚取巨额租金差价；再次，张齐辉提交了和深圳市安乐兴达股份合作公司签订的《补充协议》、该司出具的情况证明、与田怡的微信聊天记录等证据，足以证明张齐辉于2018年3月27日才收到搬离通知，其在与田怡签订租赁协议之时，对深圳市安乐兴达股份合作公司于何时收回涉案物业也是不知情的。最后，李海生承租涉案商铺是用于经营火锅店，而田怡从李海生手中接手涉案商铺后也是用于开设火锅餐厅，故田怡支付给李海生的转让费中实际已包含了部分家具、设备和装修费用等，田怡主张投入的装修费也仅为89087元，足见其对商铺可能被随时收回的经营风险是明知的。综上，一审法院认为田怡并未提交充分有效的证据证明张齐辉存在隐瞒重大事实的欺诈行为，张齐辉与田怡签订的《商铺租赁协议书》已约定，在协议期内，如深圳市安乐兴达股份合作公司需收回上述物业，张齐辉应提前三个月书面通知田怡，田怡不得因此主张任何形式的赔偿、补偿和违约金等法律责任。张齐辉在与田怡签订租赁协议之时已向田怡披露了涉案物业将有可能被随时收回的情况，已履行了合理的告知义务，田怡作为完全民事行为能力人，其既已签订租赁协议，则应对协议履行过程中的出现的经营风险承担法律后果。故田怡请求张齐辉、李海生赔偿转让费145000元、请求张齐辉赔偿装修费89087元、设备购置费32130元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于反诉，田怡和张齐辉均确认双方曾达成口头协议，张齐辉对田怡2018年4月1日至搬离之日的租金予以免除，该协议为双方真实意思表示，故对张齐辉请求田怡支付2018年4月1日至2018年7月13日期间租金54709.68元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、驳回田怡的全部诉讼请求；二、驳回张齐辉的反诉讼请求。本案本诉受理费2647元，由田怡承担，反诉费584元，由张齐辉承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，对于欺诈事实，证明标准应当达到排除合理怀疑的程度。本案在认定张齐辉签订《商铺租赁协议书》时是否存在欺诈，须依照该证据标准予以衡量。根据田怡举证情况，虽然深圳市安乐兴达股份合作公司在2017年8月收到区规土委颁发的《用地规划许可证》，但根据该公司出具的情况说明，因土地尚存在政府部门手续需要申报、报批，该司并未立即收回涉案物业，而签订补充协议约定租户可以继续使用租赁物业。另根据张齐辉与田怡之间的《商铺租赁协议书》内容，其中，对商铺在租期内被深圳市安乐兴达股份合作公司收回，或是在租期届满后被收回，亦区分不同情形分别予以约定。可见，张齐辉与田怡在达成租赁协议时，对商铺在租期内将可能被深圳市安乐兴达股份合作公司收回的情况是明确知晓的。至于商铺收回时间，田怡未能举证证明张齐辉对此作出过明确承诺，且事实上从现有证据分析，也无法证明张齐辉本人在签订《商铺租赁协议书》时对深圳市安乐兴达股份合作公司收回租赁物业的具体时间明确知晓。综上，本院认为田怡提交的证据未能达到民事诉讼法关于欺诈事实证明标准的要求，故本院对张齐辉存在欺诈的事实不予认定。田怡请求撤销《商铺租赁合同》并赔偿损失的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5294元，由上诉人田怡负担。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 许  莹  姣审判员 邓    媛二〇一九年五月二十七日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。