山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初1826号 原告：许庆玉，男，汉族，1961年6月27日出生，初中文化、枣庄市邮电局退休职工，住市中区湖西景苑B22号楼1单元1503室。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯，董事长。 委托诉讼代理人：朱艳景，山东龙头律师事务所律师。 原告许庆玉（以下简称原告）与被告枣庄东湖置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许庆玉，被告的委托诉讼代理人朱艳景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许庆玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理市中区湖西景苑B22号楼1单元1503室房产权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付违约金至原告实际取得涉案房产所有权登记之日止（以购房款为基数，按日万分之一计算）；3、判令被告返还原告押金2000元；4、诉讼费被告承担。事实与理由：2015年9月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的湖西景苑小区B22号楼1单元1503室商品房一套。原告按照合同约定交付了全部购房款445733元，被告给原告出具了购房发票。被告于2016年4月2日将上述商品房交付给原告使用。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（三）款第2项之约定，被告应当商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续。迄今为止，被告没有按照合同约定履行上述义务，导致原告至今不能办理产权登记。原告多次与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，特提请诉讼。 被告辩称，1、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任。由于我国不动产登记制度发生变化，不动产登记的部门、所需材料的种类、形式和数量以及顺序和程序等均与之前大有不同，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予办理产权登记申请。因此，即使被告提供的各项材料符合备案规定，因为原告至今未按规定足额交存专项维修资金，产权登记部门也不会受理被告的产权登记申请，涉案房产也不能进行产权登记备案。2、原告诉请被告承担违约责任，缺乏事实依据，不应支持。即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，不应支持。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。原告购买的房屋就是为了居住使用，有无房屋所有权不影响房屋的居住使用，也就是说原告并没有实际损失。因此被告认为原告的违约金不应支持，即便支持，其总额最高也应以不超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。3、原告主张返还办证押金，因双方事前没有约定，已经形成口头协议，且实际履行，自起诉前原告从未提出异议，现反悔要求返还没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票一份；3、房屋交接单一份；4、押金收据一份。 被告对原告提交的证据真实性均无异议。对原告提交的证据1被告认为：商品房买卖明确约定只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才承担责任，根据合同约定被告不应承担违约责任；对原告提交的证据4认为：原告缴纳押金长达3年的时间内原告从未提出异议，可以证明原、被告双方已就押金的缴纳达成合意，形成口头约定并已经实际履行，现原告要求返还，属于反悔没有合法依据不应支持；对证据2、3、没有异议。 被告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、建设工程施工许可证；2、住房城乡建设部公告；3、建设工程消防设计审核意见书；4、竣工综合验收备案申请表；5、国有建设用地竣工核验申报审批表；6、枣庄市规划局建设项目规划核实申请表；7、建设工程竣工验收备案表；8、建设消防设施安装质量检验报告；9、《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份。 原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8是复印件，不符合证据形式要件，也证明不了被告的证明目的，被告提供的证据材料等手续是被告出售房屋的必要手续和原告无关。对证据9，原告认为是否缴纳维修基金与被告是否将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案没有关联性，并不能否认被告存在违约事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年9月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：YS0064453），约定原告以445733元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款445733.10元。被告于2016年4月2日将上述房屋交付给原告，并于2016年4月11日被告向原告出具了购房发票。2016年4月11日原告缴纳产权证押金2000元。被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房屋所有权登记，理应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”涉案房屋的实际交付时间为2016年4月2日，被告应在交付使用后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，被告未办理备案手续，原告要求支付逾期办理房产证的违约金，本院予以支持。合同约定违约金标准为以房款的日万分之一，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。违约金计算，以购房款445733.10元为基数，按日万分之一标准，自2016年7月2日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原告要求支付违约金至取得房屋所有权登记之日缺乏根据，本院不予支持。 关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权证押金，被告收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于原告许庆玉取得上述房屋所有权登记证书之日起三十日内支付原告许庆玉违约金（以445733.10元为基数，计算时间自2016年7月2日至办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 三、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许庆玉产权证押金2000元； 四、驳回原告许庆玉的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费960元，减半收取480元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年五月二十七日 书记员 裴宝玉