云南省彝良县人民法院民 事 裁 定 书（2019）云0628民初1032号原告彝良锐钇投资管理有限公司，住所地彝良县角奎镇东正街。统一社会信用代码：91530628329302768X。法定代表人李亮，总经理。委托代理人杨磊，云南联宇（昭通）律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告张宇夫，男，生于1972年1月4日，汉族，云南省彝良县人，彝良县华康医院合伙事务执行人，住彝良县。被告李代珍，女，生于1975年8月12日，汉族，云南省彝良县人，彝良县华康医院职员，住彝良县。委托代理人谭登胜，男，生于1978年10月5日，汉族，云南省彝良县人，彝良县人民医院员工，住彝良县。委托权限为：特别授权。原告彝良锐钇投资管理有限公司诉被告张宇夫、李代珍排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法由审判员周远贵适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告彝良锐钇投资管理有限公司的委托代理人杨磊、被告张宇夫、李代珍的委托代理人谭登胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彝良锐钇投资管理有限公司诉称，二被告系夫妻关系，于2016年1月7日在“彝良.财富中心”购买第C区第6栋第5层6-1-501号商品房，张宇峰购买的第C区第6栋第5层6-1-502号商品房。2016年11月18日，二被告完善相关接房手续后办理装修，并在原告处签订《装修风险承诺书》和《业主临时公约》。张宇峰购买后给予被告居住，二被告将两套房屋改造为一套，并在露台搭建建筑物，按照二被告与彝良嘉裕房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》补充协议约定，露台（花园）不得改变用途或隔离方式，不得移动或损坏露台内外可能预埋的公共设施，不得对露台进行隔离分层或搭建楼梯等建筑物；根据《业主临时公约》约定，业主不得擅自搭建构筑物、建筑物等。二被告在居住过程中，对该区域露台进行改装，在露台上擅自搭建房屋（建筑物）。经广大业主提出要求，强烈要求被告拆除，同时原告多次劝阻，要求自行拆除建筑物，但被告仍置之不理，原告多次向政府部门反映情况，均没有得到有效解决。请求：1、判令二被告拆除搭建建筑物、停止侵害，并且恢复原状；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告张宇夫、李代珍辩称，被告对所购买商品房附属露台（或花园）的占有、使用是有权处分行为，不存在对原告物权权利的妨害，原告提交的《补充协议》及《业主临时公约》相关条款对被告不发生法律效力，被告在自己享有专用使用权的露台（或花园）上搭建构筑物，是否属于“违法违章建筑”应当由具有行政执法权的相应行政机关认定，而不能由原告认定，居民自建的构建物是否属于“违法违章建筑”的认定相对于规划行政主管部门来说，人民法院作为后顺位的主体，人民法院应当依据规划行政主管部门按照《城乡规划法》的规定出具类似“违法建筑认定书”的书面材料后再作裁判，被告搭建的构建物是否属于“违法违章建筑”不能由法院直接作出。请求人民法院查清事实，依法裁判，驳回原告的诉求。原告彝良锐钇投资管理有限公司为证明其主张的事实及诉讼请求，向本院提交了下列证据予以证明：1、《前期物业管理合同》、《补充协议》各1份。2、原告营业执照复印件、法人身份证明书、身份证复印件各1份，以证明原告的诉讼主体资格。3、被告张宇夫、李代珍居民身份证复印件各1份，以证明被告的诉讼主体资格。4、《商品房购销合同》、《补充协议》各1份，以证明二被告于2016年1月7日在彝良嘉裕房地产开发有限公司处购买“彝良.财富中心”第C区第6栋第5层6-1-501号商品房，根据《补充协议》第六条第四款等约定，露台（花园）不得改变用途或隔离方式，不得移动或损坏露台内外可能预埋的公告设施，不得对露台进行隔离分层或搭建楼梯等建筑物、构建物。5、《装修风险承诺书》、《业主临时公约》各1份，以证明2016年11月，二被告完善相关接房手续后办理装修，在原告处签订《装修风险承诺书》和《业主临时公约》，《业主临时公约》约定，业主不得擅自搭建构建物、建筑物。6、露台（花园）搭建建筑物照片1份，以证明二被告在露台（花园）搭建构建物、建筑物，已经严重违反了《商品房购销合同补充协议》、《业主临时公约》的相关约定。7、录音（视频）光盘1张，以证明原告劝阻被告不能擅自搭建，要求自行拆除，但被告不予以理会，同时原告多方请示均无效。经庭审质证，二被告对证据1的三性无异议，认为在被告提供的前期物业管理合同中有约定，该物业已经超过两年，已经不生效；对证据2、3三的性无异议；对证据4的三性无异议，但认为补充协议约定购买的露台已经出让给了被告，对证据5，认为房屋入住率已经达到50%，临时公约已经失效，对证据6，认为无法说明就是原告搭建的构筑物，对证据7，认为是视听资料，不予认可。本院认为，证据1-4，来源合法，客观真实，证明原、被告的主体资格及二被告购买“嘉裕.财富中心”第C区第6栋第5层6-1-502号商品房，彝良嘉裕房地产开发有限公司与原告彝良锐钇投资管理有限公司签订《前期物业管理合同》，委托原告彝良锐钇投资管理有限公司对嘉裕.财富中心实行专业化、一体化单位物业管理等事实，本院予以采信；证据5，无业主或承诺人签名，本院不予采信；证据6、7，来源合法，客观真实，证明二被告在其房屋所属露台搭建建筑物，原告予以劝阻并要求拆除的事实，本院予以采信。综上所述，本院认定本案事实如下：2015年3月6日，彝良嘉裕房地产开发有限公司与原告彝良锐钇投资管理有限公司签订《前期物业管理合同》，委托原告彝良锐钇投资管理有限公司对嘉裕.财富中心实行专业化、一体化单位物业管理，合同约定物业管理期限为3年，自2015年3月15日起到2018年3月14日。合同还对双方的权利义务等进行了约定。2018年3月14日，彝良嘉裕房地产开发有限公司与原告彝良锐钇投资管理有限公司签订《补充协议》，约定现业主委员会尚未成立，《前期物业管理合同》期限延长2年，即2018年3月14日至2020年3月13日。2015年11月24日，被告张宇夫、李代珍与彝良嘉裕房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买该公司开发的嘉裕.财富中心第C区第6栋第5层6-1-502号商品房一套，此后被告张宇夫、李代珍又购买了房屋附属露台，取得露台的使用权。被告张宇夫、李代珍使用房屋后，未经有关部门批准，在房屋露台搭建临时建筑物，经原告劝阻，被告张宇夫、李代珍未拆除所建设的建筑物。本院认为，首先，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，物权遭受妨害或侵害的，物权人有权请求排除妨害，给物权人造成损失，有权请求赔偿损失。被告张宇夫、李代珍在房屋附属露台搭建临时建筑物，如其搭建建筑物妨害或侵害嘉裕.财富中心小区业主物权的，业主作为物权人有权请求排除妨害或赔偿损失。原告系彝良嘉裕房地产开发有限公司委托的嘉裕.财富中心物业的前期物业服务企业，其依照《物业管理条例》的规定及按照《前期物业管理合同》约定，享有权利，承担义务，为嘉裕.财富中心业主提供物业管理服务，收取物业管理服务费，其并非嘉裕.财富中心物业的物权人，该物业物权人为小区业主，因此，原告无权对被告张宇夫、李代珍搭建建筑物的行为提起物权请求权。况且,依照《物业管理条例》第六十六条“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的”的规定，如被告具有违反《物业管理条例》第六十六条规定的行为，也应当由房地产行政主管部门进行处理。其次，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设，应经城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证后，方可建设，被告张宇夫、李代珍未经城乡规划主管部门批准取得建设工程规划许可证，在房屋露台搭建临时建筑物，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”的规定，被告张宇夫、李代珍未经批准进行临时建设的行为，应当由城乡规划主管部门予以处理，请求拆除临时建筑物不属人民法院受理民事案件的范围。综上所述，原告并非嘉裕.财富中心物业的物权人，其无权对被告张宇夫、李代珍搭建建筑物的行为提起物权请求权；且被告张宇夫、李代珍搭建建筑物的行为，应当由人民政府行政主管部门进行认定和处理，原告请求被告拆除搭建建筑物不属人民法院受理民事案件的范围。对其起诉，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）、（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告彝良锐钇投资管理有限公司的起诉。案件受理费100.00元，退还原告彝良锐钇投资管理有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  周远贵二〇一九年五月十三日书记员  雷 勇