广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初3384号原告（反诉被告）：潘祖伟，男，1971年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊怡，广东天爵律师事务所律师。被告（反诉原告）：董国宏，男，1979年2月12日出生，汉族，住湖南省衡东县，委托诉讼代理人：曾宪林，广东厚生律师事务所律师（授权时间自2018年3月22日起至2018年5月14日）。委托诉讼代理人：林健华，广东厚生律师事务所律师（授权时间自2018年5月14日起至2018年5月24日止）。委托诉讼代理人：蒋飞龙，广东信广律师事务所律师（授权时间自2018年5月23日起）。委托诉讼代理人：董水平，女，汉族，1980年6月20日出生，系被告配偶。第三人：张晓东，男，1982年8月8日出生，汉族，住广东省茂名市化州市，第三人：刘光明，男，1973年5月5日出生，汉族，住湖南省沅陵县，原告潘祖伟诉被告董国宏租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，根据被告申请，依法追加张晓东、刘光明为第三人共同参加诉讼。被告在答辩期间提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理，后依法适用简易程序于2018年4月19日、5月24日两次公开开庭审理本案。因本案案情复杂，当事人之间争议较大，不适宜适用简易程序进行审理，故本院于2018年8月10日依法作出（2018）粤0605民初3384号民事裁定，裁定本案转换适用普通程序审理，并于2018年10月25日再次公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人梁浩华，被告董国宏及其委托诉讼代理人董水平到庭参加三次庭审，被告委托诉讼代理人曾宪林到庭参加第一次庭审，被告委托诉讼代理人蒋飞龙到庭参加第二、三次庭审。诉讼中，本院根据原告申请依法委托司法鉴定，与当事人申请庭外和解的相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年9月10日签署的《厂房承租合同》，被告立即返还涉讼租赁物；2.被告向原告支付自2016年4月1日起至被告实际返还涉讼租赁物之日止的租金，及以当月应缴租金为本金自2016年4月1日起从应缴租金之次日起至实际返还厂房之日止按月2%的标准计付利息（暂计至2018年2月的租金为406215元，利息为83096.03元）；3.被告向原告补缴租金261469.60元及自起诉之日起按月2%的标准计付利息（详见附件2）；4.原告没收被告保证金30000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月10日，原告与被告签订《厂房承租合同》（以下简称涉讼合同），约定旧鸿创饭堂内总三层面积2000平方米（以下简称涉讼租赁物），租赁期限从2013年12月1日至2021年9月30日，租金标准为2016年10月1日前为17000元/月，2016年10月1日起至2019年9月30日期间为17895元/月，2019年10月1日起至合同期满为18931元/月，租金每月5号前缴纳，保证金为30000元，拖欠租金及水电费累计达一个月的，原告有权终止合同收回场地，被告逾期交付租金等费用，则按逾期部分金额每日1%加收滞纳金。合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用，被告因经营不善，于2016年4月起拖欠租金。另经原告测量，被告实际使用租赁物的面积为2592.7平方米，超出合同约定面积部分为592.7平方米，被告一直拒付该部分面积的租金。为维护原告合法权益，故起诉。庭审中，原告补充如下：被告将涉讼租赁物的部分在未经原告同意的情况下，改为出租屋，分租给案外人使用，致使租赁物存在重大安全隐患，该行为已违反了双方的合同约定，原告有权解除合同。补缴租金是用被告实际使用的面积2592.7平方米减去2000平方米，即超出合同约定面积为592.7平方米，2013年12月至2016年9月期间每月租金为17000元/月，即8.5元/月/平方米，2016年10月至2018年2月10日期间租金为17895元/月，即8.95元/月/平方米，被告应补缴租金为261488.53元（592.7平方米×8.5元/月×34个月+592.7平方米×8.95元/月×17个月）。被告答辩并反诉称：一、原告是违约方，其无权解除涉讼合同，要求被告返还涉讼租赁物。1.被告已缴清2016年4月至2017年10月的租金。2016年4月至2016年10月，被告每个月支付给原告5220元，租金中的11780元从被告的租客王道远的拆迁款中扣除，即被告每个月实际已支付租金17000元予原告。自2016年11月起按《拆迁协议证明》交租。2.原告一房二租，该违约行为致使其有不能对待给付的现实危险，被告拒付租金是行使不安抗辩权。原告在涉讼合同约定租期届满前，与第三人张晓东签订《商铺租赁合同》，将涉讼租赁物出租给第三人，租期从2017年10月1日起至2027年9月30日止。原告的行为违背了诚实信用原则，严重损害被告的利益。3.原告没有按照《拆迁协议证明》的约定修建房屋，存在违约，被告有权拒付2016年12月10日之后的房租。根据《拆迁协议证明》第4条约定，拆迁造成了恶劣的环境影响和安全隐患，但时至今日，原告未按照约定修建好涉讼租赁物，被告拒付相应租金合法有据。4.原告与第三人在明知涉讼合同尚未到期的情形下，签订租赁合同，严重损害被告的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，原告与第三人恶意串通，其所签订的合同应为无效合同。二、关于支付2016年4月起至实际返还厂房的租金本息问题。被告已支付2016年4月至2017年7月的租金，2017年8月、9月的租金及10月部分租金已从相应的维修费中扣除，无需再支付。至于2017年10月后的租金，鉴于原告一房二租，及未按约定于2016年12月10日前修建好涉讼租赁物，被告有权拒付。即使认定被告违约，被告亦应从2017年10月起补缴至当下实际使用时间的租金，且其利率按照中国人民银行同期年贷款基准利率计算，而不是年利率24%。三、关于补缴租金的问题。根据涉讼合同约定，双方已就涉讼租赁物的面积进行确认。1.关于过错责任问题。不动产的面积及其他信息以登记为准，原告是涉讼租赁物的所有权人，应知悉涉讼租赁物的具体面积，被告基于对原告的信任，与其签订涉讼合同，约定承租涉讼租赁物即旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米，被告对原告主张的超过合同部分的面积没有过错，过错方是原告，其与被告签合同时视为已放弃对超过合同面积的租金。2.关于举证责任的问题。原告在既没有提交房产证，又没有提交相应的测量文件等证明的情况下，主张超过合同约定面积的592.7平方米的租金本息，原告应承担举证不能的责任。3.关于租金的计算方式。涉讼合同约定，被告承租旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米，每个月被告应该支付该总三层楼租金，即原告是将整栋楼出租给被告的，无论该“总三层楼”的面积是多少，被告只需按约支付租金即可，无需另行支付。原告该项主张没有事实和法律依据。四、关于没收保证金的问题。综合上述分析，原告是违约方，其无权没收保证金。另因原告一直自行侵占一楼靠下柏大道四间商铺，未按照合同约定将整体三层楼交付被告使用，但却以整体三层收取被告租金，原告应当向被告返还多收的四间商铺的租金并支付相应的利息，以及赔偿被告因未能使用四间商铺的预期收益损失。因原告将应由被告使用的租赁物面积转租予第三人张晓东后，被告多次商劝第三人，在此期间与第三人发生肢体冲突，造成被告及被告配偶不同程度的受伤，造成被告经济损失。因原告行为已构成违约，应赔偿被告违约金50000元，且因原告上述违约行为，致使被告未能及时将涉讼租赁物交付案外人使用，导致被告需向案外人赔付违约金66000元，造成被告直接经济损失。签订涉讼合同时，由于涉讼租赁物外墙屋顶漏水，需要换瓦、补漏等维修，双方曾口头约定由被告安排维修并垫付费用，维修完毕后三天内，原告付清所有维修费予被告，共计109300元，但至今原告均没有向被告支付该笔费用。庭审中，被告补充如下：1.原告应返还的租金分两部分，第一部分自2013年12月1日至2016年10月30日，总共35个月，被告当时向原告支付租金的标准为17000元/月，被告认为没有交付使用的靠近下柏工业大道的一楼4间商铺的租金为5000元/月，故被告的计算方式是5000元×35个月，总共是175000元。第二部分自2017年1月1日至2017年9月30日，总共9个月，被告当时向原告支付租金的标准为5220元/月，被告认为没有交付使用的靠近下柏工业大道的一楼4间商铺的租金为2000元/月，故被告的计算方式是2000元×9个月，总共是18000元，故返还租金总计193000元。利息以193000元为本金，自2014年1月1日起计至原告实际返还之日止，按4.75%的年利率标准计算，暂计至2018年8月1日为27320.42元。2.预期收益是指由于原告没有交付一楼4间商铺给被告使用，导致被告无法对外出租产生的收益损失，计算方式分两部分，第一部分自2013年12月1日至2016年10月30日，总共35个月，被告认为该时间段内4间商铺的租金损失为7000元/月，因此产生的预期收益为7000元×35个月，总共为245000元，第二部分自2017年1月1日至2017年9月30日，总共9个月，被告认为该时间段内4间商铺的租金损失为6000元/月，因此产生的预期收益为6000元×9个月，总共为54000元，两部分的预期收益共计299000元。3.违约金50000元是依据涉讼合同第九条约定，根据对等原则，如原告存在违约的情况，理应支付被告50000元违约金。4.被告将涉讼租赁物的一部分出租给案外人刘引平，被告赔偿案外人66000元的违约金及利息，该损失因为原告的违约行为而导致，故应由原告赔偿。5.当时双方口头约定，由于外墙需要维修，维修款由原告支付，但原告是委托被告聘请了施工人员施工，被告为此支付了维修款109300元，被告有相应的票据予以佐证，该笔损失应由原告支付。综上，被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还租金193000元，并以193000元为本金按中国人民银行同期贷款利率4.75%计付自2014年1月1日起止实际返还商铺之日止的利息；2.原告赔偿原告预期收益299000元；3.原告支付违约金50000元予被告；4.原告赔偿原告经济损失66000元；5.原告向被告支付租赁物的维修款109300元；6.原告将位于佛山市南海区旧鸿创瓷业有限公司的饭堂一层四间商铺交付被告使用；7.本案诉讼费用由原告承担。原告对被告反诉请求辩称：第一，关于一楼的4间商铺，被告在第一、二次开庭及现场勘验时均已经明确表示，4间商铺并非在涉讼租赁物范围内，事实上，在原告与被告签订涉讼合同交付涉讼租赁物前，4间商铺一直由案外人使用，在被告使用期间，4间商铺从未交付至被告使用，至今仍不属于被告的承租范围，原、被告约定的租金标准为17000元/月，租赁面积2000平方米，根据被告的反诉意见，4间商铺的总价已经超过20000元/月，明显高于双方约定的租金标准，与常理不符，被告在反诉时否定了此前两次庭审的陈述，明显是不诚信的行为。第二，被告拖欠原告租金、改变租赁物用途已违约在先，因此，被告向原告主张违约金缺乏事实及法律依据。第三，被告主张的赔偿案外人的损失没有事实及法律依据，结合在原告起诉前被告从未向原告主张过该权利，该赔偿明显是为应对本诉而制作的，并非真实存在，况且，被告未经原告同意，擅自出租给案外人，若存在赔偿，该赔偿也应由被告自行承担而与原告无关。第四，关于维修费用，被告擅自将涉讼租赁物加建，改变了涉讼租赁物的原有用途，变成出租屋对外分租，在此过程中造成了涉讼租赁物的结构损毁，产生房顶漏水或堵塞的情况，应由被告自行承担。综上，不存在被告所称的反诉事实，其理由并不充分，请求法院驳回被告的反诉请求。第三人刘光明、张晓东均没有陈述意见。原告在诉讼中举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.厂房租赁合同原件及责任申明书复印件各1份，用以证明原被告存在租赁合同关系，合同约定的租赁面积为2000平方米，同时约定了租金的缴纳方式及违约责任等；3.收款收据原件1份，用以证明原告依约依合同将涉讼租赁物出租予被告，被告向原告缴纳了30000元保证金，因被告违约，该保证金应予没收；4.佛山市南海海兴拍卖行拍卖成交确认书原件1份、南海市正信价格事务所原件1份、有偿使用土地协议书复印件1份，用以证明原告对涉讼租赁物有合法使用权；5.照片打印件1份，用以证明被告违约，将涉讼租赁物部分在未经原告同意的情况下改为出租屋，分租给其他案外人；6.停电告知书复印件1份，现场照片打印件1份，用以证明因被告改建了租赁物，变成出租屋对外出租谋利，经消防部门检查后多次提出整改后，被告拒不整改，相关部门对涉讼租赁物进行了停电处理，但被告破坏了电箱上的封条，继续通电使用。7.南海市正信价格事务所《报告书》1份，用以证明涉讼租赁物的原状。被告在诉讼中举证如下：1.厂房租赁合同原件1份（2013.9.10），用以证明原告委托了甘小梅作为代理人签订出租合同，甘小梅在签名之后特别注明是代理人的身份，由此证明原告在对涉讼租赁物的签订合同、收取租金等各方面长期委托他人代理，该合同加盖了佛山市南海区鸿创实业有限公司公章，与刘光明、李丽燕等人在收取被告租金后出具的收条上加盖的公章是一致的，也证实了原告对刘光明的授权行为；原被告自2013年9月10日签订涉讼租赁合同，约定原告将涉讼租赁物出租给被告并就租期、租金标准、支付方式及违约金条款进行了约定，若被告违反合同约定将租赁物转给案外人使用，应支付被告违约金50000元；2.责任声明书原件1份，用以证明涉讼租赁合同的附件《责任声明书》由原告签署，涉讼租赁合同的相对人为原告，甲方的声明人处有原告潘祖伟的盖章；3.拆迁协议证明原件1份，用以证明时至今日,原告仍未按照约定修好房屋,被告有权停止交租；原被告于2016年11月19日签订了《拆迁协议证明》，约定受拆迁影响，不拆迁的另一部分，在未租出之前，租金为5220元，不能增加租金，拆迁完工不能造成恶劣环境影响，必须在2016年12月10日前修建好，如造成恶劣环境影响和安全隐患，被告可以停止交租，一切损失由原告全权负责，涉讼租赁物自2016年11月起已经出现拆迁影响；4.证明原件1份，用以证明刘光明作为原告的负责人及代理人参与了拆迁协议的协商及签订情况，刘光明是原告的全权代理人，签订的拆迁协议证明是真实、合法、有效的；被告及第三人刘光明签署，是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力；5.商铺租赁合同复印件1份（相对方为潘楚雯与张晓东），用以证明原告在与被告的租赁合同尚未届满时，又将涉案租赁物出租给第三人张晓东，严重损害了被告的利益；原告以其女儿潘楚雯的名义将一楼靠近下柏达到四间商铺和二、三楼修复的相应部分分租给第三人张晓东使用，原告存在一房二租的违约行为；6.照片打印件11页，用以证明原告对涉讼租赁物修建不善，原告的行为导致涉讼租赁物受到不同程度的破坏；7.收据（2016.4.26、2016.6.3、2016.7.2、2016.11.30、2017.6.1、2017.7.8、2017.8.4）原件7份、支付宝截图打印件（2016.7.31、2016.9.4、2016.9.30、2016.11.1）4张，录音光盘1张（与刘光明的对话录音），用以证明被告一直有交付租金，并没有违约，原告自2016年4月至2017年7月向原告交租，租金为5220元，其中2016年4月份至6月份、2017年6月、7月，原告分别开具了收据，且由于刘光明一直未向被告开具2017年8至10月的租金收据，故被告在与刘光明交涉时，进行了录音；8.厂房租赁合同书（合同相对方为董国宏与刘引平）、解除合同、收据（2017.3.5）原件各1份，用以证明被告在2016年12月5日与案外人刘引平签订了厂房租赁合同，被告将涉讼租赁物的二、三楼出租给案外人刘引平，每月租金为16000元、保证金50000元，租期自2017年2月1日起至2021年9月31日止，因为原告一房二租且未能及时修复涉讼租赁物，导致被告未能及时按照合同约定交付租赁物给案外人使用，造成被告被迫与案外人解除合同并赔偿了案外人60000元违约金及利息6000元，共造成被告66000元的经济损失；9.收据（2013.11.29、2013.12.3、2013.12.29、2014.1.15、2014.2.17、2014.5.30、2014.6.20）原件7份，用以证明被告替原告维修了涉讼租赁物并支付了维修款109300元；10.企业机读档案登记资料打印件1份（加盖佛山市南海区市场监督管理局工商登记注册业务专用章），收款收据原件1份（NO.31699059,与原告举证的证据3收据内容一致），用以证明签订涉讼租赁合同时，佛山市南海区鸿创瓷业有限公司已经注销登记，但原告依然以佛山市南海区鸿创瓷业有限公司的名义与被告签订租赁合同并收取押金，存在欺诈的情形,原告提交的收据没有加盖佛山市南海区鸿创瓷业有限公司的公章，被告提交的一联则加盖了公章；11.佛山市公安局南海分局行政处罚决定书、佛山市南海区拘留所解除拘留证明书原件各1份，用以证明原告一房二租的违约行为不仅损害了被告的利益，还引起双方的打架斗殴，造成了刑事案件；12.光盘（6段视频），用以证明第三人拆了涉讼租赁物的墙、堵住了消防通道，并表示是原告出租的；13.光盘（录音），用以证明原告委托了案外人刘光明处理租赁物的事宜，包括收租、维修等，被告多次要求原告到场处理租赁物的问题，但原告都没有到场，直至今日，仍未完成修复，被告董国宏与张晓东的录音证明，原告于2017年4月将涉讼租赁物出租给张晓东，造成了刑事案件；14.照片打印件4页，用以证明原告没有按时修复好涉讼租赁物。15.光盘（录像）1份，用以证明原告将其出租的商铺的停电通知称是被告承租的范围，并将停电原因说成是被告的违约行为，不符合事实，也证实了原告伪造证据的客观事实。第三人刘光明、张晓东没有提交证据。2018年5月14日，本院组织原、被告双方到涉讼租赁物进行现场查勘，并拍摄现场照片16张。本院根据原告的申请依法委托广东省地质测绘院对涉讼租赁物的建筑面积进行测量，该公司经现场勘查依法出具了《检测报告》（粤地测检字[2018]B023号）及发票。经辩证、质证，原告出示证据5，未能显示照片拍摄时间、地点与本案相关，本院对其关联性不予认定；原告出示证据6，原告未能提供原件核对，本院对其真实性不予认定；原告出示证据7，被告虽有异议但未举证推翻，本院对该证据真实性予以认定。被告出示证据3为原件，原告虽有异议，但未举证推翻，本院对该证据真实性予以认定。被告出示证据4、8，未能显示与本案相关，本院对上述证据关联性不予认定；被告出示证据6，未能显示照片拍摄时间、地点与本案相关，本院对其关联性不予认定；被告出示证据9虽均为原件，但收款凭证应以税务部门出具的机打发票形式开具，收款收据的出具较为随意，故本院对该组证据的证明效力不予认定。原、被告出示的其他证据及司法鉴定机构出具的《检测报告》及发票，当事人对其无异议或对其真实性无异议，本院对上述证据真实性均予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年9月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租赁甲方仓库，位于佛山市南海区旧鸿创瓷业有限公司，即旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米，租赁期限为8年，从2013年12月1日起至2021年9月30日止；每月租金为17000元，从2016年10月1日起在原租金递增5%，即月租金为17850元，乙方需于每月5号前交纳甲方财务；乙方需在合同生效日起5天内向甲方交付保证金30000元；乙方拖欠甲方租金及水电费等累计达一个月的，甲方有权终止合同收回场地，乙方除应及时如数补缴外，每天按逾期部分金额1%加收滞纳金；如因乙方管理不善，造成场地设施的损坏的维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失；乙方未经甲方同意，不得将场地转租，转让或转借他人，如经甲方同意，乙方要保证他人不违反本合同；乙方违反合同擅自将场地转给他人使用，应支付甲方违约金5万元整，如因此造成场地毁坏，还应负责赔偿。同日，原告确认收到被告支付保证金30000元。2013年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《责任声明书》，约定乙方于2013年8月租用甲方鸿创饭堂三层楼共2000平方米作为出租用，在租用期间的消防、治安、自然灾害一切事故均与甲方无关。2016年4月26日、6月3日，第三人刘光明分别出具收据确认收到被告支付的4月份及5月份的租金，并载明其中11780元没有收，在王道远拆迁费扣除，收现金5220元。2016年7月2日，第三人刘光明出具收据确认收到被告支付6月份租金5220元，其中有11780元由王道远支付，没有收。2016年7月31日、9月4日、9月30日、11月1日，被告向李丽燕分别转账支付2016年7月至10月使用费各5220元。2016年11月30日、2017年6月1日、7月8日，第三人刘光明分别出具收据确认收到被告支付2016年11月、2017年6月、7月租金各5220元，并载明转由李丽燕代收款。2016年11月19日，第三人刘光明代原告（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁协议证明》，约定因佛山市南海区下柏鸿创饭堂三层楼拆迁其中一部分扩建公路，乙方已将鸿创饭堂二楼一部分和三楼一部分租用给王道远，受拆迁影响，王道远已搬迁；不拆迁的另一部分，在未租出之前，甲方应按每月5220元收取乙方租金；拆迁完工不能造成恶劣环境影响，必马上修建，须在2016年12月10日前修建好，如造成恶劣环境影响和安全隐患，乙方会停止交租，一切损失由甲方全权负责。2017年8月4日，第三人刘光明出具收据确认维修下水管费用1000元从租金里面扣。另查明，涉讼租赁物所在的位于罗村下柏管理区的房屋，登记权利人为南海市环球瓷砖厂，该房产已办理房产证，权利证号为4229539，房屋套内建筑面积2211.75平方米，2层钢筋混凝土结构，权利类型为集体。原告通过司法拍卖购得该房屋。本院于2018年5月14日召集双方对涉讼租赁物状况进行现场勘验。双方确认：涉讼租赁物所在建筑物位于佛山市南海区罗村镇下柏大道及第一工业区如意路交汇处，共三层；一楼邻近下柏大道的4个铺位在拆迁前后均由原告使用，二楼整层由被告使用，拆迁后需修建，被告暂无法对外出租，三楼建筑面积呈“7”字型，是铁棚顶，由被告用作出租案外人；涉讼租赁物拆迁前与拆迁后相比，一楼、二楼均从下柏大道边向内退后了。同日，本院对在勘查现场的第三人张晓东进行询问。张晓东陈述，拆迁前，第三人张晓东承租了下柏大道边靠近如意路的2个铺位，另外2个铺由原告出租他人使用；拆迁后，原告让第三人将涉讼租赁物一楼至三楼拆迁位置修建成铺位，并承诺由第三人使用修建后的铺位4年以抵工程款，现已完工，但因原、被告的纠纷，第三人未使用上述修建后的铺位；拆迁前，被告使用的范围为涉讼租赁物一楼如意路边的5个铺位、租赁物后的1个铺位、两个厂房，二楼、三楼整层。诉讼中，本院根据原告的申请依法通过摇珠形式委托广东省地质测绘院对涉讼租赁物的建筑面积进行测量，该公司经现场查勘依法出具了《检测报告》（粤地测检字[2018]B023号），认定涉讼租赁物总建筑面积是2180.86㎡，下柏工业大道边改加建的商铺总建筑面积是245.35㎡。原告支付了评估费11310.8元。庭审中，原告陈述，原告通过司法拍卖购得涉讼租赁物所在建筑物时，建筑物已加建了第三层；原告主张被告超出合同约定面积使用的部分位于涉讼租赁物靠近下柏工业大道路边的二、三楼新建阳台部分；原告委托第三人刘光明代其向被告收取租金，原告追认刘光明代其收取租金的行为，不确认刘光明与被告签订拆迁协议降低租金标准；案外人甘小梅是原告财务人员。被告陈述，2017年10月之后，因原告一直没有处理好租赁物拆迁之后与第三人张晓东的纠纷，故被告自此没有向原告支付租金。双方确认，涉讼租赁物位于佛山市南海区罗村下柏管理区南海市环球瓷砖厂食堂，权利号为4229539，原告自2013年12月1日起将上述房屋除下柏工业大道路边4个商铺外的整栋建筑物交付被告使用；2016年11月开始，涉讼租赁物旁下柏工业大道施工，将涉讼租赁物二、三楼部分征收并拆除；涉讼租赁物现状比签订涉讼合同时面积缩小了。本院认为，本案争议焦点为：1.双方各持有一份租赁合同，应以哪一份合同为准；2.涉讼租赁物是否包含下柏工业大道旁一楼4间商铺；3.第三人刘光明代原告签订的《拆迁协议证明》是否对原告具有约束力。对于第1个争议焦点，原告出示的《厂房租赁合同》落款处由甘小梅代原告签名；被告出示的《厂房租赁合同》落款处由甘小梅签名并加盖佛山市南海区环球瓷砖有限公司合同专用章；原、被告对对方出示的租赁合同中的签名或盖章的真实性均予以确认，原告庭审中确认甘小梅为其财务人员，两份合同均约定租金标准为17000元，2016年10月1日起在原租金递增5%，即应为17850元，被告出示的合同与之吻合，故本院认定被告出示的《厂房租赁合同》应为双方真实意思表示。对于第2个争议焦点，因为涉讼合同约定租赁标的物为旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米；又因为庭审中，双方均确认原告自2013年12月1日起将租赁标的物交付被告使用时，并未将下柏工业大道旁一楼4间商铺交付被告使用；结合第三人张晓东关于上述4间商铺在修路拆迁前均由原告使用，被告并未使用的陈述，可见被告承租涉讼租赁物之时并未占有使用上述4间商铺，双方亦以该状态实际履行租赁合同多年，被告并未举证证明在使用涉讼租赁物期间就租赁物交付使用情况向原告提出异议，故本院采信原告意见，上述4间商铺不属于涉讼合同约定租赁标的物范围内。对于第3个争议焦点，诉讼中，原告确认其委托第三人刘光明代为向被告收取场地使用费，结合被告支付使用费后，由第三人刘光明代为开具收据的形式，被告作为善意第三人，有理由相信刘光明已经取得原告的授权代为签订该《拆迁协议证明》，故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定以及维护交易安全、诚实信用原则，刘光明的行为构成表见代理，《拆迁协议证明》成立并生效；此外，从刘光明于2016年4月26日、6月3日、7月2日开具收据上“使用费现金收取5220元、使用费中11780元从王道远拆迁款中扣除”的内容，可以认定刘光明已连续数月按《拆迁协议证明》约定标准收取被告使用费，原告至少在收到使用费款项时，其应知道使用费标准已变更，但原告并未举证证明其在知悉使用费标准发生变化时有及时告知被告其不追认刘光明的代理行为，故不管原告因何种理由不管理使用费收付情况，至少可以认定原告对刘光明代理其按每月5220元标准收款的行为持放任的态度，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，刘光明的代理行为对原告有效，视为双方通过签订《拆迁协议证明》协商一致变更使用费标准为每月5220元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。位于罗村下柏管理区的房屋（证号4229539）证载显示为2层钢筋混凝土结构。现涉讼合同约定租赁标的物为旧鸿创饭堂内三层楼，根据本院现场勘查，及当事人庭审中陈述，上述房屋现确为三层建筑物，且房屋靠近下柏工业大道旁现已经拆除并改建。但至本案庭审辩论终结前双方均未提供证据证明经加建、改建的房屋是已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，故原、被告于2013年9月10日签订关于承租位于该房屋内租赁物的《厂房租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼合同、没收保证金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还。被告应将涉讼合同项下租赁物返还予原告，故本院对原告请求被告返还涉讼合同项下涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。原告主张被告支付自2016年4月1日起至返还租赁物之日止的使用费，但被告抗辩已支付至2017年10月前的使用费，并出示收据、转账记录以佐证其已支付2016年4月至2016年11月、2017年6月至7月使用费，2017年8月使用费扣除1000元下水管维修费，但原告并未举证证明推翻，故本院认定被告已支付2016年4月至2016年11月、2017年6月至7月的使用费，以及2017年8月使用费1000元。至于2016年12月1日、2017年1月1日至2017年5月31日及自2017年8月起的使用费，被告作为义务履行方，既未提供证据证明其上述期间未实际占有使用涉讼厂房，又未提供证据证明其已履行相应付款义务，故本院对原告要求被告支付上述期间及从2017年8月1日起至返还租赁物之日止拖欠的场地使用费的诉讼请求予以支持。被告虽辩称2017年8月至10月的使用费从被告支出的维修费中扣除，但被告出示以佐证维修费的收据均非发生于2017年8月至10月期间，且被告并未举证证明双方已就租赁物维修项目、金额及费用负担分摊达成合意，故被告的抗辩依据不足，本院不予采信。被告又辩称，因2016年12月10日后涉讼租赁物被拆迁位置仍未被修复，且原告将部分租赁物转租予第三人张晓东，故被告拒绝支付自2017年10月起的使用费。但根据庭审中双方陈述、被告出示报警回执以及第三人张晓东的陈述内容，可见原告已委托第三人张晓东进行修复，但因被告阻挠及与张晓东产生纠纷致使修复工程未能完工，且第三人刘光明已代原告与被告签订《拆迁协议证明》，该证明内容实质就是双方协商降低使用费标准以弥补道路施工拆迁影响被告使用租赁物期间被告的损失，故被告又以上述原因为由抗辩支付使用费依据不足，本院不予采信。现因原、被告已协商一致使用费标准变更为5220元，但双方沿用该标准至何时约定不明，且双方并未举证证明协商变更而使用费标准，故本院参照该标准计算2016年11月后的使用费。综上，经核算，被告应支付原告2016年12月1日至2016年12月31日使用费5220元，2017年1月1日至2017年5月31日使用费26100元（5220元×5个月），2017年8月1日至8月31日使用费4220元（5220元-1000元），合共35540元，并从2017年9月1日起至被告返还涉讼租赁物予原告之日止按每月5220元的标准计付场地占有使用费予原告，原告该项诉请超出本院核定部分，本院不予支持。原、被告双方就涉讼租赁物的使用情况存在争议起诉至法院，在法院裁决前被告是否拖欠使用费、使用费支付标准尚未最终确定，原告请求被告以使用费为本金计付利息依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告使用租赁物面积超出合同约定面积，被告按超出面积补缴使用费及计付相应利息。经测绘，被告现实际占有使用租赁物面积为2180.86平方米，少于原、被告签订涉讼合同时建筑物证载面积；根据涉讼合同约定，租赁标的物旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米的对价是每月17000元使用费，可见原、被告双方约定使用费是按照整体计算，并未约定按租赁物面积计租，且原、被告已参照涉讼合同约定的使用费标准实际履行多年，可见涉讼租赁物的计租标准、方式及面积是原、被告协商一致达成的合意，被告并未举证证明已与原告达成关于变更计租方式及面积的合意，现原告以被告使用租赁物面积与合同约定不符为由主张补缴使用费的并计付利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉原告交付涉讼租赁物一层临近下柏工业大道旁4间商铺、返还多交付的租金及计付相应利息、赔偿预期收益的主张。被告上述反诉主张均基于涉讼租赁物一楼下柏工业大道边4间商铺属于其承租租赁物范围，关于该4间商铺是否属于双方约定的租赁标的物，本院在上文已作详细分析，在此不再赘述。综上，因该4间商铺不属于涉讼租赁物，且涉讼合同为无效合同，原告无需交付上述4间商铺予被告，被告亦不存在因未能使用该4间商铺而产生的租金、利息及预期收益损失，故被告上述反诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张违约金。因涉讼合同为无效合同，关于合同约定的违约责任条款当然无效，被告依据合同约定要求原告支付违约金50000元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于被告主张原告赔偿经济损失66000元。被告出示其与案外人刘引平签订的《厂房（物业）租赁合同》显示，其于2016年12月5日签订该合同，但庭审中，被告陈述下柏工业大道拆迁工程于2016年11月开工，可见被告与案外人签订上述合同时，涉讼租赁物已处于拆除施工状态，何时能完工并修复完成处于尚不确定状态，被告仍与案外人签订租赁合同，存在交易风险应由被告自担，故被告主张原告赔偿经济损失依据不足，本院不予支持。关于被告反诉主张原告赔偿装修款109300元。被告称其与原告口头约定，原告委托其聘请施工人员维修外墙而产生维修费，应由原告负担，但被告并未举证证明上述陈述，原告亦不予确认双方存在该口头协议，而被告出示的收据仅能证明其支付工程款，未能印证被告上述主张，故被告该项诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、董国宏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还潘祖伟与董国宏于2013年9月10日签订的《厂房租赁合同》项下仓库即旧鸿创饭堂内总三层楼面积2000平方米予潘祖伟；二、董国宏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地占有使用费35540元，并以每月5220元的标准从2017年9月1日起至上述第一项判决履行之日止计付场地使用费予潘祖伟；三、驳回潘祖伟其他诉讼请求；四、驳回董国宏全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件本诉受理费11607.8元（潘祖伟已预交），由潘祖伟负担10919.3元，董国宏负担688.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对潘祖伟预交的诉讼费用688.5元，在本判决发生法律效力后经潘祖伟书面申请,本院予以退还。鉴定费11310.8元（潘祖伟已预交），由潘祖伟和董国宏各负担5655.4元，董国宏应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予潘祖伟，本院不另收退。本案反诉受理费5623.10元（董国宏已预交），由董国宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蓝斯艺人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年五月二十二日书 记 员  李 慧