广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终94号上诉人（原审原告）：饶惠超，女，1928年11月18日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：徐霞，女，1961年6月28日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：徐辉，女，1963年7月9日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。三上诉人共同委托代理人：张乘进，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地：广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：简嘉明，职务：执行董事。委托代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：卢茜，广东金桥百信律师事务所实习律师。原审被告：广东广源工程公司，住所地：广州市越秀区环市东路486号广良大厦十楼。法定代表人：邓才元。上诉人饶惠超、徐霞、徐辉因与被上诉人广州市共青河贸易有限公司（下简称共青河公司）、原审被告广东广源工程公司（下简称广源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人饶惠超、徐霞、徐辉共同上诉请求判令：1、撤销原审判决：2、改判共青河公司和广源公司向饶惠超、徐霞、徐辉连带支付逾期办证违约金48433元(以已付房价款594990元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50％的标准，从2016年10月3日起计算至2017年11月23日止)；3、改判共青河公司和广源公司向饶惠超、徐霞、徐辉连带支付房屋面积减少补偿款122298元；4、共青河公司、广源公司连带承担本案一、二审全部受理。事实与理由如下：一、涉案地块拍卖“出让公告”明示：竞得人须解决已办理合同登记的小业主收楼入住安置问题；涉案地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。据此，饶惠超、徐霞、徐辉所签并办理合同登记的《房地产预售契约》，即属涉案地块项目不可分割的一部分。共青河公司竞买取得涉案地块，须概括承受饶惠超、徐霞、徐辉所签《房地产预售契约》中卖方的权利义务。饶惠超、徐霞、徐辉签订于1996年11月13日的《房地产预售契约》属于出让地块拍卖时已办理合同登记的113宗小业主范畴，故该《房地产预售契约》当然应纳入“拆迁补偿安置遗留问题”。共青河公司在竞拍取得涉案地块后，须依据“出让公告”概括承受并履行饶惠超、徐霞、徐辉所签《房地产预售契约》中原卖方广源公司的权利义务；二、共青河公司依据《房地产预售契约》约定，向饶惠超、徐霞、徐辉索取所购房屋成交价的余款11899.8元，表明共青河公司同意并确已概括承受《房地产预售契约》中卖方的权利义务。2016年6月，共青河公司向饶惠超、徐霞、徐辉发出《“御江苑”原业主购房合同尾款说明》，声明其已承继原开发商权利，要求饶惠超、徐霞、徐辉按《房地产预售契约》约定向其履行支付所购房屋成交价余款的义务。2016年7月1日，饶惠超、徐霞、徐辉依共青河公司发出的《“御江苑”原业主购房合同尾款说明》，向共青河公司支付房屋尾款11899.8元。2016年12月8日，共青河公司向饶惠超、徐霞、徐辉具相应的收款发票；三、共青河公司竞买取得涉案地块后，不仅是该地块后续开发的唯一行为人，更是依“出让公告”、《房地产预售契约》向饶惠超、徐霞、徐辉实际履行交房、办证等义务的唯一行为人。按照民事活动中公平、诚实信用、责权利相一致、有约必守等原则及准则，共青河公司受让涉案地块后，须就其所交房屋面积大幅减少、逾期办证等违约行为承担责任。其一，自2008年6月30日签订《拍卖出让成交确认书》起，共青河公司即概括承受原卖方广源公司在113宗《房地产预售契约》中的权利义务，成为开发涉案地块并向饶惠超、徐霞、徐辉等113宗小业主履行交房、办证的唯一义务人。其二，涉案地块“出让公告”明示的113宗已办理合同登记的小业主签约总建筑面积为13463.22平方米，其中包括饶惠超、徐霞、徐辉的签约建筑面积90.15平方米。一方面，按照房地产项目权属登记规程，须先由共青河公司统一办理初始登记，将涉案项目的全部房屋产权先登记到共青河公司名下，再由其按购房合同、拆迁安置补偿合同约定办理相应转移登记，将出售、补偿房屋的产权登记到饶惠超、徐霞、徐辉等小业主名下。另一方面，因“出让公告”要求共青河公司解决已办理合同登记(113宗，签约总建筑面积13463.22平方米)的小业主收楼入住安置问题，据此，饶惠超、徐霞、徐辉等113宗小业主的签约总建筑面积13463.22平方米，既不纳入共青河公司购买涉案项目的成本(即拍卖价款)，也不为共青河公司所有。共青河公司须将该签约总建筑面积13463.22平方米全部安置并交付给113宗小业主收楼入住。其中，共青河公司安置并交付给饶惠超、徐霞、徐辉的收楼入住建筑面积应为90.15平方米。其三，2017年11月23日，饶惠超、徐霞、徐辉取得所购房屋的《不动产权证书》，其中登记建筑面积仅71.62平方米，较《房地产预售契约》约定的建筑面积减少18.53平方米，面积缩水高达20.55％。无论依据涉案地块“出让公告”，还是依据《房地产预售契约》，共青河公司都应安置并交付给饶惠超、徐霞、徐辉建筑面积为90.15平方米的房屋，但共青河公司实际安置并交付的房屋建筑面积仅71.62平方米。据此，共青河公司侵占饶惠超、徐霞、徐辉房屋建筑面积18.53平方米。其四，共青河公司实际办证时间较《房地产预售契约》约定迟延417天。综上，因共青河公司交付的房屋面积大幅度缩水，共青河公司实际侵占房屋建筑面积达18.53平方米。即使按照1997年3月16日所签《房地产预售契约》约定的每平方米价格6600元补偿，也远不能弥补饶惠超、徐霞、徐辉的损失，相反，共青河公司仍能获取高额利益；四、涉案地块拍卖转让后，广源公司即撒手项目，并长期处于停业状态，相反，共青河公司取得项目后，野蛮生长，原审判决广源公司承担违约责任，以此包揽及取代共青河公司本应承担的违约责任，等同于广源公司为共青河公司背债，既放纵共青河公司的违约及非法获利行为，又让饶惠超、徐霞、徐辉的诉讼权益落空，错误明显。其一，自2008年涉案地块被拍卖抵债后，广源公司即因资不抵债停止经营，名存实亡。相反，共青河公司竞买取得涉案地块后，在后续开发销售过程中，借助房地产市场暴涨契机，攫取了巨额利润。一方面，共青河公司以涉案地块后续开发人和《房地产预售契约》卖方承继人名义，向饶惠超、徐霞、徐辉等购房小业主主张权利，索取房屋成交价的余款，另一方面，共青河公司又拒不承担“出让公告”及《房地产预售契约》约定的义务，并利用少数已办理合同登记的小业主在诉讼中的失策，制造明显不符客观事实及违反公平原则的判例，以此逃避对包括饶惠超、徐霞、徐辉在内的全体小业主本应承担的违约责任。其二，共青河公司就《房地产预售契约》主张权利、承担义务采用双重标准，让对涉案项目后续开发以及履行交房、办证等合同义务毫无权利能力及行为能力的广源公司包揽及取代共青河公司本应承担的履约义务及违约责任。其三，原审法院向罗国泰等“京隆阁”业主出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》，仅为拍卖时既有生效判决确认债权的清偿顺序问题，显然不涉及共青河公司受让项目后新产生的债权及其清偿问题。被上诉人共青河公司答辩称：一、共青河公司和广源公司承担责任的来源依据不同。共青河公司通过竞买取得涉案地块，并非概括承受饶惠超、徐霞、徐辉所签《房地产预售契约》项下卖方广源公司的全部义务。共青河公司是通过公开拍卖方式取得涉案土地的使用权，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附加条件范围以及《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，具体为拍卖公告确认的拆迁补偿安置问题、已办理合同登记的113户小业主收楼入住安置问题，不包含广源公司所应承担的逾期交楼、逾期办证及房屋面积差的违约责任。饶惠超、徐霞、徐辉应依据与广源公司签订的《房地产预售契约》向广源公司主权逾期交楼、逾期办证及房屋面积差的违约责任；二、共青河公司并非向饶惠超、徐霞、徐辉履行交房、办证等义务的唯一行为人。其一，共青河公司与广源公司承担的责任是分开的，共青河公司依据拍卖公告和《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》承担责任，广源公司依据《房地产预售契约》承担逾期交楼、逾期办证及房屋面积差的违约责任。饶惠超、徐霞、徐辉称共青河公司是向其履行交房、办证等义务的唯一行为人，与事实不符。其二，饶惠超、徐霞、徐辉所称的房屋面积差问题，本质上是交付房屋的违约责任问题，仍属于《房地产预售契约》约束的责任范畴，应由合同相对方即广源公司承担交付房屋面积不足的违约责任。此外，原审法院作出的(2018)粤0104民初5533号民事判决及广州市中级人民法院作出的(2016)粤01民再5号再审判决也确认了房屋面积差、逾期交楼、逾期办证的违约行为引起的责任应由广源公司承担，共青河公司不承担责任；三、饶惠超、徐霞、徐辉称本案是广源公司为共青河公司背债，是未透彻理解本案的法律关系。共青河公司与广源公司承担的责任是分开的。共青河公司竞买取得涉案地块，并非对广源公司应承担的责任的概括承受，拍卖公告和成交确认书并未要求共青河公司概括承受广源公司的责任。另外，原审法院于2012年7月19日向小业主出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》已明确答复涉案楼盘的办证违约金等普通债权应由广源公司在可供执行的财产范围内承担，共青河公司不应承担逾期办证的违约责任。饶惠超、徐霞、徐辉于2018年1月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、共青河公司、广源公司向饶惠超、徐霞、徐辉连带支付逾期办理产权过户登记及取得房屋权属证书的违约金48433元（以已付房价款594990元为基数，从2016年10月3日起计算至2017年11月23日，按银行同期贷款利率上浮50%计算）；2、共青河公司、广源公司告向饶惠超、徐霞、徐辉连带返还房屋面积差226747元。原审法院经审理查明：1997年3月16日，饶惠超、徐辉、徐霞（乙方，买方）与广源公司（甲方，卖方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路X号地块的土地使用权,甲方在上述土地兴建商品楼宇,定名为京隆阁，由甲方预售，预售证号为96XX41；乙方向甲方预购上述房地产的第19层13号,朝向南，该房地产的建筑面积为90.15平方米(含公共分摊面积为19.83平方米)；该房地产的用途为住宅；该房地产的成交总价格为594990元；甲方同意乙方选择本契约附件二中第二项方式向甲方支付购房款：1、乙方必须在1996年11月19日前支付178497元，2、乙方必须在1996年12月12日前支付196346.7元，3、乙方必须在1997年1月11日前支付208246.5元，4、乙方必须在收到甲方向乙方发出的该房地产交付使用的通知书后五天内付清该地产成交价的余款11899.8元交付或汇入甲方的售房款监控银行账户内；甲方应于1998年12月30日前,将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格,在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该《房地产预售契约》于1997年3月19日在广州市房地产交易所办理了预售契约鉴证。2001年，因广源公司逾期交付房屋，饶惠超、徐霞、徐辉遂向原审法院提起诉讼。2001年6月29日，原审法院做出（2001）越法房初字第××号民事判决，判决：一、广东广源工程公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，清付从1999年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金（按饶惠超、徐霞、徐辉已付购房款583090.2元以每日万分之四计）给饶惠超、徐霞、徐辉（其中应扣除广东广源工程公司已付的违约金50000元）；二、广东广源工程公司应于上述楼宇竣工经验收合格具备交楼条件且发出收楼通知书之日起十日内，清付从本判决发生法律效力之次日起至实际交楼之日止的逾期交楼违约金（按上述标准计）给饶惠超、徐霞、徐辉（上述违约金总额以不得超过饶惠超、徐霞、徐辉已付购房款583090.2元为限），等等。该判决生效后，因广源公司未按生效判决履行义务，饶惠超、徐霞、徐辉遂向原审法院申请强制执行，经原审法院强制执行，因广源公司暂无可供执行的财产，原审法院于2002年7月10日做出（2002）越法执字第1849号民事裁定书，裁定：原审法院的（2001）越法房初字第××号民事判决中止执行。2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。2008年6月30日，共青河公司竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。2009年9月21日，原审法院以（2008）越法执字第1025号-1《执行裁定书》裁定，将广源公司名下“京隆阁”项目过户给共青河公司所有。现该地块上涉案房屋所在大楼已由共青河公司建设完毕，现名“御江苑”。2013年7月16日，涉案的京隆阁工程在广州市城乡建设委员会办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2016年7月4日，共青河公司出具《收楼确认》，内容为“2013房业主饶惠超、徐辉、徐霞，面积71.6191平方米，现交齐尾款可以收楼。”此后，因共青河公司、广源公司未能协助饶惠超、徐霞、徐辉办理涉案房屋的不动产权属证书，饶惠超、徐霞、徐辉遂再诉至原审法院。原审法院经审理，于2016年10月27日做出（2016）粤0104民初11017号民事判决，判决：广州市共青河贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协同饶惠超、徐辉、徐霞共同到房地产行政主管部门办理广州市南堤二马路X号地段兴建的《京隆阁》1913号房（现为《御江苑》2013号房）的产权转移登记至饶惠超、徐辉、徐霞名下的手续。2017年11月23日，广州市国土资源和规划委员会核发编号为粤（2017）广州市不动产权第03007027号的《不动产权证》，载明：坐落在本市××区××马路××房的权利人为饶惠超、徐霞、徐辉按份共有，房屋建筑面积为71.62平方米等。原审另查明：2012年7月19日，原审法院曾向罗国泰等“京隆阁”业主出具《关于“京隆阁”业主来访的复函》，主要内容是：因涉及“京隆阁”的办证违约金及有关债权的利息部分属于普通债权，其分配顺位在设有抵押的债权之后，鉴于目前拍卖所得款项不足以清偿全部债务，且被执行人广源公司查无其他可供执行的财产，在设定抵押的债权尚且不能全部满足的情况下，对于办证违约金等普通债权，原审法院不能进行分配。原审法院认为：饶惠超、徐霞、徐辉与广源公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。广源公司逾期为饶惠超、徐霞、徐辉办理产权证及所交付房屋面积减少已构成违约，应承担违约责任，饶惠超、徐霞、徐辉据此要求广源公司支付逾期办证违约金及房屋面积减少补偿款合法有理，予以支持。因《房地产预售契约》已明确约定房屋面积不符的补偿标准，故饶惠超、徐霞、徐辉应获得的房屋面积减少的补偿款为（90.15平方米-71.62平方米）×6600元/平方米=122298元。饶惠超、徐霞、徐辉要求广源公司支付房屋面积减少补偿款226747元不符合合同约定，不予采纳。经原审法院查明，涉案地块是广州市登记在册的烂尾地块之一，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，因此，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附加条件范围。根据广州市国土资源和房屋管理局就涉案地块发出的拍卖公告，拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。共青河公司竞拍取得该地块后与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。据此，共青河公司作为竞得人应承担的义务为继续负责出让地块包含的拆迁补偿安置遗留问题、已办理合同登记的小业主收楼入住安置问题，该义务并不包含广源公司所应承担的逾期办证及房屋面积减少所承担的违约责任，上述共青河公司所应承担的义务是来源于拍卖公告以及《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，而不是基于广源公司与饶惠超、徐霞、徐辉签订的《房地产预售契约》。另原审法院出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了办证违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿。综上，饶惠超、徐霞、徐辉主张根据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由共青河公司承担逾期办证及房屋面积减少补偿款的违约责任，事实和法律依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，于2018年8月30日判决如下：一、广东广源工程公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向饶惠超、徐霞、徐辉支付逾期办证违约金（以已付房价款594990元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从2016年10月3日起计算至2017年11月23日）；二、广东广源工程公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向饶惠超、徐霞、徐辉支付房屋面积减少补偿款122298元；三、驳回饶惠超、徐霞、徐辉的其他诉讼请求。本案受理费5427.60元，由饶惠超、徐霞、徐辉负担2300.60元，广东广源工程公司负担3127元经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：原审庭审中，饶惠超、徐霞、徐辉明确其要求广源公司与共青河公司自2016年10月3日起支付逾期办证违约金的依据是，因生效判决已确认饶惠超、徐霞、徐辉于2016年7月4日收楼，而依据商铺预售合同的约定，广源公司应在收楼之日起90天内为饶惠超、徐霞、徐辉办理产权证，即广源公司应在2016年10月3日前办理饶惠超、徐霞、徐辉名下的产权证，故饶惠超、徐霞、徐辉自该日起有权主张逾期办证违约金。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是共青河公司是否应向饶惠超、徐霞、徐辉承担支付面积差异款及逾期办证违约金的责任。关于共青河公司是否应向饶惠超、徐霞、徐辉支付面积差异款的问题。依据已查明的事实，共青河公司系通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，共青河公司所应承担的义务来源于拍卖公告以及《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，而非广源公司与饶惠超、徐霞、徐辉签订的《房地产预售契约》，故共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附加条件范围。根据广州市国土资源和房屋管理局就涉案地块发出的拍卖公告，“……竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题……”，而“已办理合同登记的小业主收楼入住安置问题”不应包含广源公司基于《房地产预售契约》所承担的支付面积差异款的违约责任。据此，饶惠超、徐霞、徐辉以交付的涉案房屋证载面积与《房地产预售契约》约定不符，而共青河公司承接了广源公司的合同权利义务为由，上诉请求共青河公司承担支付面积差异款的违约责任，依据不充分，本院不予支持。关于共青河公司是否应向饶惠超、徐霞、徐辉支付逾期办证违约金的问题。如前所述，共青河公司并未承接广源公司在《房地产预售契约》项下的出卖方义务，故饶惠超、徐霞、徐辉依据该《房地产预售契约》的约定主张共青河公司应自2016年10月3日起向其承担支付逾期办证违约金的义务缺乏事实根据。另，原审法院已于2016年10月27日作出（2016）粤0104民初11017号生效民事判决确定共青河公司承担协助办证义务，故针对共青河公司未在该判决确定的履行期限届满前履行协助办证义务的行为，饶惠超、徐霞、徐辉应通过追索迟延履行金的方式向共青河公司主张权利，其基于《房地产预售契约》主张共青河公司与广源公司共同承担支付逾期办证违约金的义务，理据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人饶惠超、徐霞、徐辉的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理2300.60元，由上诉人饶惠超、徐霞、徐辉共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十日书记员  王文杰唐颖琪