江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初1640号 原告：陈华友，男，1967年11月5日生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：徐立新，江苏金华通律师事务所律师。 被告:郭昌云，女，1979年1月14日生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：钱岭，江苏中坚汇律师事务所律师。 第三人：镇江市万千房产代理有限公司，住所地镇江市万达广场DB1幢第十层1018室。 法定代表人：王玉珍，该公司总经理 委托诉讼代理人：钱岭，江苏中坚汇律师事务所律师。 原告陈华友与被告郭昌云，第三人镇江市万千房产代理有限公司（以下简称万千公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法由审判员周伟独任审判。于2018年6月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐立新，被告郭昌云到庭参加诉讼，第三人万千公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2018年8月2日裁定本案转入普通程序，并依法组成合议庭，于2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐立新，被告郭昌云和第三人万千公司的共同委托诉讼代理人钱岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈华友向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因被告将涉案房屋出卖他人，导致原告产生的合同交易与房屋市场价之间的差价损失200000元；2.被告返还原告购房定金20000元。事实与理由：原、被告经第三人于2015年5月8日签订一份《房产买卖居间合同》，合同约定：原告向被告购买位于镇江市东城绿洲美墅馆69幢108室房产一套，建筑面积约246平方米，房屋成交价为1250000元，签订合同时原告交纳定金20000元，合同还对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告交付被告20000元定金。后原告多次联系被告及第三人办理房产过户手续，被告以各种理由推脱。2018年春节后，原告得知该房已出卖他人，导致原告无法购买该房。原告遂多次要求被告及第三人退还定金并赔偿损失，均未果。 被告郭昌云辩称:驳回原告的诉讼请求。涉案房屋由江苏嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源公司）委托第三人出售，被告受第三人委托出卖该房。因房屋出现不均匀沉降，原告亦同意嘉源公司进行纠偏处理，但在嘉源公司处理结束后，通知原告收房时，原告却拒绝收房，为此嘉源公司致函原告收房，原告未能在指定时间内收房，嘉源公司遂将该房出售给他人。涉案合同未经嘉源公司追认，应为合同效力待定合同，原告向被告主张一房两卖的违约赔偿责任，没有事实基础和请求权基础。另原告主张的差价损失亦无客观性。由于涉案合同效力不确定，原告要求返还定金亦无请求权基础，况且，原告的定金在嘉源公司，该公司亦愿意退还原告。 第三人万千公司述称：第三人系涉案房屋买卖的中介方，已完成中介服务，与本案没有关联。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1.房产买卖合同一份，证明原告向被告购房。 2.收条一份，证明被告收取原告定金20000元。 3.商品房买卖合同及发票复印件各一份，证明涉案房屋于2017年3月26日出售他人，售价1390000元。 4.工商档案信息查询表一份，证明被告系第三人的股东，涉案合同经第三人居间交易。 对原告提交的证据，被告质证称：证据1真实，但被告非合同的出卖方，被告作为第三人的代理人在合同上签名；证据2真实，该定金由被告代嘉源公司收取，此款已当着原告的面转交嘉源公司；证据3反映涉案房屋的出卖方为嘉源公司；证据4真实。 被告为证明其抗辩，当庭提交的两段录音，证明第三人的会计电话联系原告协商退还原告定金事宜以及嘉源公司多次通知原告收房事宜。由于原告对录音的真实性不予认可。本院遂要求被告提交录音的原始载体以及书面整理材料，但被告在本院指定期间内未提交。 对当事人提交的证据，本院认证认为：被告对原告提交的证据1、2、4的真实性均无异议，本院予以确认。原告提交的证据3系本院从不动产登记部门调阅，该证据可以证明涉案房屋已出售的事实。对被告当庭播放的录音，由于原告不予认可，同时被告在本院指定期间内亦未能提交的原始录音载体，为此，本院不予采信被告提交的证据。 2018年8月16日，原告申请对涉案房屋市场价值进行评估。本院委托江苏大新房地产地价评估有限公司（以下简称大新评估公司）进行了评估，大新评估公司出具了两份评估报告书，分别载明该房在2016年10月10日时点的市场价值为1293500元；在2018年5月3日时点的市场价值为1725600元。原告为评估支付评估费10000元。原、被告及第三人对此真实性均无异议，但被告提出，由于涉案房屋的评估时点非房屋的销售时间，为此，评估报告不能客观反映房屋的价值差距。对此，本院认为，评估机构具有评估资质，其作出的评估报告客观真实，以此可以作为原告所主张损失的参照。 根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月8日,原告作为购房人（乙方）,被告作为售房人（甲方）,第三人作为中介方（丙方）,三方签订《房产买卖合同》一份，合同约定被告将坐落于东城绿洲美墅馆69-108室的房屋以1250000元的价格出售给原告，该合同第三条约定：“乙方于签订本合同时支付甲方购房定金贰万元（￥20000），甲方出具收据给乙方。……”第五条约定：“双方约定与2015年7月10日前去市房产交易所办理产权转移手续，届时乙方按下列方式支付房款：首付伍拾万元整，余额为贷款。……”第六条约定：“甲乙双方约定于2015年10月10日进行房屋交接。”第十三条约定：“双方约定的其他事项：甲方在签订本协议告知乙方有不对称沉降，甲方会要求开发商进行纠偏，乙方认可。”合同签订后，原告向被告交付定金20000元，被告向原告出具收条一份。后由于该房存在沉降需进行纠偏处理，导致原、被告未能按照合同约定履行义务。 另查明，涉案房屋为嘉源公司开发建设，2017年3月26日，嘉源公司已将该房出售他人，出售价格为1390000元。涉案房屋在2016年10月10日和2018年5月3日时点的市场价值分别为1293500元和1725600元。原告为申请评估涉案房屋价值支付评估费10000元 还查明，被告系第三人的股东。 审理中,原告称,被告在购房时称涉案房屋为抵债房,即嘉源公司以此房折抵其爱人的建房工程款。对此，被告称，在购房时确实是抵债房，但当时并没有说抵给谁，而且被告带原告直接到嘉源公司进行房屋交接，定金也是当面交给嘉源公司的。 本院认为，涉案《房产买卖合同》由原、被告及第三人被告签字和盖章，合同中明确注明原告为“购房人”、被告为“售房人”、第三人为“中介方”，被告辩称其为第三人的代理人，此与合同内容相悖，同时亦无证据证明，故对被告此答辩意见，本院不予采纳。涉案买卖合同的出卖人为被告，买受人为原告。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条文表明，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，即便涉案房屋为嘉源公司所有亦并不影响《房产买卖合同》的效力。被告辩称《房产买卖合同》为效力待定合同，无法律依据，本院不予采纳。现涉案房屋已出卖他人，致原告购房目的无法实现，被告存在违约行为，为此，原告可向被告主张承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合该规定，赔偿损失系承担违约责任的方式之一，因被告违约，原告可以向被告主张赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定了当事人一方违约给对方造成损失的范围包括积极损失和消极损失，所谓积极损失是指现有财产的灭失、损坏和费用的支出，它是一种现实的财产损失；而消极的损失又称可得利益的损失，是指违约行为导致受害人丧失了“合同履行后可以获得的利益”。本案中，被告向原告出具的定金收条可以证明被告收取原告20000元定金的事实，至于被告辩称其已将收款交付给嘉源嘉源公司，此为被告处分款项行为，不影响其收取原告定金的事实。该定金为原告履行合同而实际支付，属于原告的实际损失，为此，原告要求被告返还定金，符合法律规定，本院予以支持。结合评估机构出具的房产价值的评估报告，涉案房屋的价值处于上涨趋势，为此，原告如购买同类型房屋势必增加其购买成本，该成本应为原告购买涉案房屋的可得利益，对此成本，被告作为第三人的股东，系房地产业内人士，在签订合同时较常人更有意识预见到可能造成的损失，为此，原告可依据涉案房屋市场价值幅度向被告主张赔偿损失，现原告主张200000元的差价损失，并未超过相应时段房屋的价值幅度，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郭昌云于本判决生效之日起十日内给付原告陈华友购房差价损失200000元。 二、被告郭昌云于本判决生效之日起十日内返还原告陈华友定金20000元。 案件受理费4600元，评估费10000元，合计14600元，由被告郭昌云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  周 伟 人民陪审员  江双喜 人民陪审员  赵志华 二〇一九年五月二十日 书 记 员  朱胜楠 （附：上诉须知及法律条文）