广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25874号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司，营业场所广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101MA59BEQP2C。负责人：张伟，系该司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：广州简睡文化传播有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440101MA59HLNC95。法定代表人：王惠珍，系该司经理。委托代理人：刘健媚，系广东曜信律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司（以下简称雅生活高德分公司）诉被告广州简睡文化传播有限公司（以下简称简睡公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅生活高德分公司的委托代理人王永强，被告简睡公司的委托代理人刘健媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活高德分公司诉称：小高德（广州）置业有限公司与被告于2017年09月签订《租赁合同补充协议一》，小高德（广州）置业有限公司将位于广州市天河区花城大道XX号XXXX房之自编05单元物业出租给被告作写字楼使用。2017年09月11日，小高德(广州)置业有限公司将场地交付被告。租赁合同签订后，小高德（广州）置业有限公司依据《租赁合同补充协议一》的约定，指定原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理费及水电费，管理费为每月14541.45元，由被告每月五日前将管理费支付至原告指定账户；被告未按照本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向原告支付迟延违约金；被告未按本协议向原告及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，被告应当承担原告为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和其他应付的合理费用。2017年12月，经广州市天河区工商行政管理局核准，原告名称由“雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司”变更为“雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司”。原告自被告签订租赁合同后一直为被告提供物业管理服务，被告也一直向原告支付物业管理费及水电费。但2017年10月起停止向原告支付物业管理费，被告己构成严重违约。原告多次书面致函催促被告支付管理费、电费及迟延违约金，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付原告自2017年10月11日至2017年10月27日管理费7974.34元及迟延违约金（以7974.34元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自逾期付款之日2017年10月6日起计至付清之日止）；二、被告支付原告在2017年9月11日至2017年10月27日电费1.85元；三、被告支付原告实现债权的律师费3000元。四、本案诉讼费由被告承担。被告简睡公司辩称：被告已向原告支付了管理费及电费，原告的请求无事实及法律依据。对于原告主张律师费，没有法律依据，请求法庭予以驳回。经审理查明：2017年8月28日，案外人小高德（广州）置业有限公司（出租人/甲方，以下简称小高德公司）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于天河区花城大道XX号XXXX房之自编05单元（以下简称为涉讼场地）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积440.65平方米；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴纳租金给甲方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损害的或者乙方拖欠租金6月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；其他约定本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。同日，小高德公司（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将涉案场地出租给乙方使用；本物业建筑面积共计440.65平方米；该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2017年9月11日至2022年9月30日；履约保证金为相当于本物业贰个月的基本租金金额的租赁保证金152464.90元及相当于贰个月管理费金额的管理费保证金29082.90元；合同期内，租赁保证金随租金递增而递增，租金开始递增的当月的付租日，乙方应将租赁保证金递增的部分支付给甲方；在本协议有效期内，保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；在甲方按上述约定扣除保证金后，甲方有权书面通知乙方按己被扣除的保证金的数额补足保证金；甲方有权变更物业管理公司；物业管理公司的变换，不影响原合同及本协议的履行；甲方应在2017年9月11日将本物业交付乙方使用；如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或甲方物业管理公司支付迟延违约金；甲乙双方同意在本租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方有权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等违约金；乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过十五日的；本协议为原合同不可分割的部分，本协议如与原合同条款有抵触以本协议约定为准等内容。合同签订后，被告向小高德公司支付了租赁保证金152464.90元、管理费保证金29082.90元。小高德公司于2017年9月11日将涉案场地交付给被告使用。另查明：小高德公司于2017年10月27日向被告送达《关于解除合同的通知》，称被告逾期缴交管理费已经超过15日，已构成严重违约，为减少损失，依据约定没收被告已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于2017年10月28日收回涉讼场地另行出租。小高德公司另案向本院起诉本案被告简睡公司，要求其支付本案涉讼场地2017年9月11日至2017年11月25日租金优惠期租金差额及律师费。本院经审理后作出（2018）粤0106民初25907号民事判决，认为：涉讼场地交付给被告使用后，何时交还给小高德公司应由被告承担举证责任，虽被告并未举证证明，但涉讼场地现已被收回，而小高德公司在《关于解除合同的通知》中明确其将于2017年10月28日收回，故本院确认小高德公司于2017年10月28日收回涉讼场地。庭审中，原、被告双方确认涉讼场地从交付后至2017年10月27日期间产生的电费为1.85元。诉讼中，被告提供了由原告于2017年11月22日出具的广东省增值税普通发票2张，证明原告已经收取了被告2017年10月11日至2017年10月27日的管理服务费及公共资源费7976.19元。原告对于上述两份发票真实性、合法性予以确认，但认为该份发票是其依被告所缴纳管理费保证金抵扣后所开具给被告的发票，事实上被告并未向原告另行支付2017年10月11日至2017年10月27日的管理费。对此，被告在庭审时确认管理费是从保证金予以扣除的。原告为证实其向被告催讨欠款、要求解除合同，提供以下证据：1、原告委托广东金领律师事务所周芳律师于2017年10月（具体的日期未注明）发出的《律师函》，要求向被告向原告支付9850.66元；2、高德置地广场物业服务中心（西区）于2017年10月16日出具的《2017年10月催款通知书》，该通知书载明：管理服务费6865.61元、公共能源费2985.05元，合计为9850.66元，由于此笔款项已过期，应立即结清。经质证，被告否认收到上述《律师函》及《2017年10月催款通知书》，原告亦未举证证实上述材料的送达情况。诉讼中，原告证明其为主张本案诉讼而支出了费用，提供以下证据：1、2018年8月1日原告与广东佰卓律师事务所签订的《民事诉讼委托代理合同》，载明：本合同项下律师服务费委托人同意按计件收费方式计付律师费，具体标准为广州匠心国际商贸有限公司案2000元，其余每件案3000元；2、广东佰卓律师事务所于2018年9月6日出具的《广东增值税普通发票》，载明缴纳费用为47000元。经质证，被告对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：被告与小高德公司签订《租赁合同补充协议一》承租涉讼场地后，由原告依据小高德公司的指定为被告提供物业管理费，原、被告之间形成了物业管理服务合同关系，上述合同中关于物业管理服务合同权利义务的约定，对原、被告双方均有法律约束力。关于原告主张要求被告支付水电费、管理费的诉请。原、被告均确认涉案场地已于2017年9月11日交付给被告使用，虽被告表示其在合同履行期间并没有实际进场使用涉案场地，但根据合同的约定被告仍需依约支付相应租金、水电费及物业管理费。2017年10月11日至2017年10月27日的管理费原告已从保证金予以扣除，且为此重新开具了发票给被告，应当认定双方就该期间的管理费支付达成一致，现原告再次主张被告支付上述期间的管理费缺乏依据，本院不予支持。从被告提供的发票可见，小高德公司于2017年10月28日收回涉讼场地后，原告已就保证金抵扣管理费与被告达成一致并重新开具相应的发票，可见双方已就涉讼场地交付后被告应付给原告的费用进行结算并达成一致，且原告现主张的电费仅仅为1.85元，故被告关于其已付管理费及电费的抗辩，本院予以采信。对于原告要求被告支付电费1.85元的诉请，本院亦不予支持。如前所述，原、被告已就被告使用期间应付费用结算达成一致，被告再行起诉要求被告支付上述费用缺乏依据，原告要求被告承担律师费缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民审判员  邹允洪人民陪审员  王 青二〇一九年五月三十一日书 记 员  蒲肖明李翠汝