湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民初198号 原告：刘满花，女，1965年10月11日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：永州市香河房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区翠竹路3号。 法定代表人：刘夏明，系该公司负责人。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所（永州市香河房地产开发有限公司破产管理人）。 委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 原告刘满花与被告永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘满花、被告香河房地产公司的法定代表人刘夏明及其委托诉讼代理人郭文斌、邓英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘满花向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法裁定香河房地产公司（刘夏明）对原告以房抵债的个别清偿有效。2、请求人民法院依法裁定湖南人和人（永州）律师事务所（香河房地产公司破产管理人）邮寄给原告的《解除合同通知书》无效。事实和理由：原告向被告香河房地产公司法定代表人刘夏明出借款项，因刘夏明不能归还本息，经协商原告以借款抵充购房款用于购买香河房地产公司开发的商品房,与香河房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付完全部购房款（含借款充抵购房款）。2017年12月28日永州市中级人民法院以（2017）湘11破10号民事裁定书，受理香河房地产公司破产清算申请，于2018年1月3日指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人。此后管理人向原告等二十六人送达《解除合同通知书》，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十八条通知原告等二十六人解除《商品房买卖合同》。 香河房地产公司辩称，被答辩人以房抵债的行为不符合法律规定，应予以撤销，管理人向被答辩人发出的《解除合同通知书》符合法律规定。请法院依法确认管理人解除合同的法律效力，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。一、在“香河一品”开盘时，各位抵房户的债权均已到期，香河地产公司当时已身负巨额债务，且资产不足以偿还所有债务。为清偿债务，香河地产公司将预售楼房所获得的购房款用于清偿债务或是将房屋直接抵给债权人，以借款抵购房款，且都发生在公司破产清算前六个月内，符合《破产法》第三十二条规定的情形。二、被答辩人在抵房时在利息上给予了部分折让的事实不属于使债务人财产受益的例外情形，抵房行为依法应予撤销。部分被答辩人在办理抵房手续时确实存在减免部分债务利息的行为，但是，减息行为只是在公司的负债上减少，且大部分债权人减少的是法律不保护的超额复利；而抵债的房屋价值远大于减让的微小复利，显然抵房行为从根本上减少了债务人的财产，不可能使债务人财产受益，故不属于《破产法》第三十二条规定的例外情形。客观上，被答辩人以房抵债的行为使公司无现金流维持工地运转，在一定程度上导致“香河一品”无资金续建工程至烂尾。三、涉案的以房抵债属于代物清偿法律关系，因新债无法履行只能解除合同。债权人与债务人可以约定以物抵债，以新债代替旧债，当新债无法履行时，任何一方都可以解除新债合同，双方之间按旧债执行。香河一品因破产清算故，已经无法按购房合同约定抵债，管理人解除购房合同属于法律规定的合法行为，依法应予支持。四、破产管理人依据《破产法》第十八条或者《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条、第九十六条规定解除购房合同应予支持。香河地产公司与被答辩人签订购房合同后，并没有将房屋交付给被答辩人，以物抵债尚未履行完毕，管理人解除合同后，被答辩人的抵房资金在客观上已经无法实现，视为被答辩人没有向香河地产公司完全履行支付购房款的义务。据《破产法》第十八条规定，管理人有权解除双方都未履行完毕的合同。且据《合同法》第九十四条规定，香河公司破产清算，当事人签订合同的目的已经无法实现，购房合同亦只能解除。 原告刘满花向本院提供证据：第一类证据：《房屋买卖合同》（二十六案原告作为购房方，被告作为售房方），拟证明双方之间的房屋买卖合同合法有效；第二类证据：购房的定金收据（包括买VIP卡的收据），拟证明涉案房屋原告是合法购买；第三类证据：房屋买卖收款收据，拟证明原告方已履行合同义务交纳了购房款；第四类证据：《债权确认书》，拟证明原告方不清楚香河地产公司是否资不抵债；第五类证据：《解除合同通知书》，拟证明原告提起诉讼的缘由。第六类证据：VIP卡认购协议，拟证明原告方依法公开认购；第七类证据：香河一品商品房认购协议书，拟证明原告方依法公开购买商品房；第八类证据：减免利息的草算书，拟证明通过购房行为减免了刘夏明部分利息。 被告香河房地产公司质证意见：一、对于房屋买卖合同、定金收据、收款收据这三类证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，这三类证据的客观存在不能证明在破产程序中，债务人需要继续履行，也不能证明管理人解除房屋买卖合同不符合法律规定；二、对于债权确认书和《解除合同通知书》这两类证据的真实性、合法性无异议，对债权确认书的关联性有异议，该证据只能证明原告方与债务人之间的经济关系，不能证明在以房抵债时原告方不知道债务人具有破产情形，是否具有破产情形是根据债务人、债权人相互之间的行为定性，不能根据该确认书确定原告方的心态；三、对VIP卡的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，债务人在2017.6.17开盘，抵房户办理抵房手续时，每一户都需要购买2万元的VIP卡作为前置条件，不能因为购买了VIP卡这一事由而认定购房合同需要继续履行，也不能据此认定房屋买卖合同合法有效；四、对减免利息的草算书真实性、合法性无异议，减免利息只是减免了债务人的债务总额，且绝大部分债务人都是按照24%的年息计算，所减少的金额大多属于不受法律保护的利息，减免利息并不能使债务人受益，不能证明购房合同不能解除。 被告香河房地产公司向本院提供证据：第一组证据：香河房地产公司营业执照、法定代表人身份证明、刘夏明身份信息，拟证明香河房地产公司系一人有限责任公司，法定代表人为刘夏明，刘夏明为唯一股东；第二组证据：（2017）湘11破10号民事裁定书、（2017）湘11破10号决定书，拟证明①本案由管理人代表被告参加诉讼，符合法律规定；②被告于2017年10月份以现有资产无法清偿债务为由，向法院请求破产清算；③被告已破产清算，原被告双方签订的合同目的无法实现，管理人解除合同符合法律规定；第三组证据：债权审核表，第四组证据：“香河城”房屋资产预评估报告以及“香河一品”销售统计表，第三、四组证据合计拟证明被告在2017年6月17日即“香河一品开盘时已无法清偿到期债务，且资产不足以清偿所有债务；第五组证据：“香河一品”房屋现状，拟证明被告在进入破产清算程序之前，“香河一品”项目房屋未达到交付条件。现公司已破产清算，合同目的无法实现，管理人解除合同符合法律规定。 原告质证意见：对上述证据的真实性、合法性无异议。对“‘香河一品’销售统计表”的真实性有异议，对第四组证据关联性有异议，总额如果有问题，资不抵债就有问题，对于刘夏明的关联公司没有总体纳入财产范畴，不能证明资不抵债，香河公司是否破产存疑。对“债权审核表”有异议，总负债包括了刘夏明个人举债。对证据三、证据四真实性无异议，但因为对证据三、证据四整体内容没有经过审查，所以对证据实体的合法性、关联性有异议。 经双方当事人举证质证，本院认证认为：一、对原告提交的证据（一）被告对原告提交的证据真实性、合法性不持异议，本院予以确认。（二）对于证据的相关性本院在事实认定与分析说理部分予以叙述与论证。二、对被告提交的证据（一）原告对被告的证据1、2、5的真实性、合法性不持异议，本院予以确认。（二）对证据3、4因涉及债务人的债权审核及资产状况，本院不予审查，应在债务人的破产清算中予以确认。 经双方当事人举证质证，本院认证，可以认定以下案件事实：原告等二十六人分别在不同的时间向被告香河房地产公司法定代表人刘夏明出借款项，因刘夏明不能归还借款本息，经协商原告以借款冲抵购房款用于购买香河房地产公司开发的商品房。原告等二十六人于2017年6月20日以后先后与香河房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告刘满花购买的房屋为香河一品*栋*号，并支付全部购房款（含借款冲抵购房款）。2017年12月28日本院以（2017）湘11破10号民事裁定书，受理香河房地产公司破产清算申请，于2018年1月3日指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人。此后管理人向原告等二十六人送达《解除合同通知书》，根据《破产法》第十八条通知原告等二十六人解除《商品房买卖合同》。 本院认为，审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、被告香河房地产公司对原告以房抵债的个别清偿行为是否有效。二、管理人对原告送达的《解除合同通知书》是否无效。现评析如下： 一、因刘夏明不能偿还原告的金钱债务，刘夏明独资的香河房地产公司与原告签订《商品房买卖合同》，香河房地产公司作为债务加入的主体，该行为的实质是以物抵债。《商品房买卖合同》的效力决定以物抵债行为的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。因香河房地产公司对本公司开发的香河一品第一栋楼至今尚未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房买卖合同》属无效合同。因此，香河房地产公司以房抵债的个别清偿行为无效。 二、无效的合同至始无效，破产管理人对该合同的当事人发出《解除合同通知书》不能发生解除合同的法律后果，不具有法律效力。 综上，原告诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告刘满花请求确认永州市香河房地产开发有限公司以房抵债的个别清偿有效的诉讼请求； 二、破产管理人对原告刘满花送达的《解除合同通知书》不具有法律效力。 案件受理费200元，由被告永州市香河房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提起副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  唐向东 审 判 员  龚 建 人民陪审员  王 耀 二〇一九年五月三十日 书 记 员  孙志芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。