贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初1085号原告：冯天文，男，1961年9月25日出生，回族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告：吴祥英，女，1961年10月20日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：赵永龙，贵州铭黔律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：赵明芝，贵州铭黔律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵州圣鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办瑞金大道金地首座A幢一单元1803号房。法定代表人：龚建国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚建祥，男，1968年11月4日出生，汉族，贵州省兴义市人，系该公司员工，住贵州省兴义市，一般授权代理。委托诉讼代理人：罗元良，四川元海律师事务所律师，特别授权代理。原告冯天文、吴祥英与被告贵州圣鑫房地产开发有限公司(以下简称圣鑫房开公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告冯天文、吴祥英的委托诉讼代理人赵永龙，被告圣鑫房开公司的委托诉讼代理人龚建祥、罗元良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯天文、吴祥英向本院提出诉讼请求:1、判决圣鑫房开公司于判决生效后30日内为冯天文、吴祥英办妥房屋转移登记手续，并承担从2015年11月20日起以已付购房款总额332542元为基数，按日息万分之一计算违约金至房屋转移登记手续办妥之日止（截止至2019年1月7日，违约金共计37943.04元）；2、本案诉讼费用由圣鑫房开公司承担。事实及理由：冯天文、吴祥英于2013年11月6日与圣鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：冯天文、吴祥英向圣鑫房开公司购买位于兴义市房屋一套，建筑面积为139.46㎡（套内面积113.53㎡），总价款为332542元；约定交房时间为2015年8月20日，约定在交付使用后90日内办理初始登记，圣鑫房开公司并承诺在2016年8月20日前办理商品房转移登记证书交付给买受人。冯天文、吴祥英已按约向圣鑫房开公司付清购房总款332542元（首付支付202542元，银行按揭支付130000元），此外，圣鑫房开公司还代收契税、维修基金等费用。合同签订后至今为此，圣鑫房开公司未办理房屋初始登记，也未办理房屋产权证书交付冯天文、吴祥英。关于违约金的计算如下：《商品房买卖合同》第22条约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人不能在该期限内办理的，约定日期起90日内按已付房款万分之一承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人已交付房款万分之一的违约金。依照上述约定，合同约定的交房时间为2015年8月20日，则圣鑫房开公司最迟申请办理房屋初始登记的时间应为2015年11月20日，因圣鑫房开公司至今未申请办理初始登记，故按合同约定，违约金的起算时间应为2015年11月21日起至办理登记之日止（截止至2019年1月7日，共计1141天，冯天文、吴祥英已付的房款为332542元，计算公式为：332542元×1‱×1141天＝37943.04元）。综上，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格、全面地履行合同，冯天文、吴祥英已按合同约定履行了付款义务，圣鑫房开公司未在约定的期限内办理初始登记，也未为冯天文、吴祥英办理房屋转移登记手续，圣鑫房开公司的行为明显违约，依法应当承担违约责任，再者，冯天文、吴祥英未取得转移登记的行为是因圣鑫房开公司未在约定的期限内将应由其提供的资料报送主管机关备案和初始登记，故冯天文、吴祥英未能在期限内取得权属证书是圣鑫房开公司的责任所致，圣鑫房开公司也应承担违约责任，因多次与圣鑫房开公司协商未果，特诉至贵院，望依法判决支持冯天文、吴祥英的诉请。圣鑫房开公司辩称，一、冯天文、吴祥英违约金的诉讼请求已过诉讼时效。冯天文、吴祥英在民事起诉状称，2013年11月6日双方签订《商品房买卖合同》，合同约定在交房使用后90日内为买受人办理产权初始登记，冯天文、吴祥英接房时间是2015年8月20日，故圣鑫房开公司最迟办理房屋初始登记的时间应是2015年11月20日以前，因圣鑫房开公司至今未申请办理初始登记，故按合同约定，违约金的起算时间应为2015年11月21日起至办理初始登记日止（截止至2019年1月7日，共计1140天，计算公式为：332542元x1‱x1141天＝37943.04元）。然而，圣鑫房开公司认为，冯天文、吴祥英向人民法院主张违约金的民事权利已超过诉讼时效，已不拥有胜诉权。2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”冯天文、吴祥英依法向人民法院主张违约金的民事权利的时间应当自2015年11月21日起至2018年11月20日止的三年诉讼时效期间，但是，冯天文、吴祥英民事诉状落款日期为2019年1月7日，经人民法院批准立案日期更是在2019年1月7日以后，因此，冯天文、吴祥英向人民法院主张违约金的民事权利已超过诉讼时效保护期间，丧失胜诉权利。圣鑫房开公司根据《中华人民共和国民法总则》第192条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”请求人民法院驳回冯天文、吴祥英已过诉讼时效支付违约金37943.04元的诉讼请求。二、政策不可抗力原因耽误了办证时间。民营企业开发房地产，虽然对兴义市的城市建设作了些贡献，得到政府的大力扶持，但是在市场上拼搏却要受到城市规划政策及周围环境的限制和约束。案涉房屋的办证推迟问题不是圣鑫房开公司的原因造成，真实原因是因兴义市政府修建市政大道A3路幅宽度增加，需占用圣鑫房开公司原批准以出让方式取得的建房国有土地使用权的变更，建设房屋小区又需统一规划，延迟影响了涉案房屋《建设工程竣工规划认可证》的延迟下达而使办证延迟，直到2018年6月22日兴义市城乡规划局才给圣鑫房开公司下达“圣鑫民族风情园”《建设工程竣工规划认可证》。上述事件的发生是圣鑫房开公司无法预见，不可避免，无法克服，因政策导致的不可抗力事件，在法律上不是当事人的违约可以不追究责任。三、合同约定违约金过高应依法予以调低。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。这表明违约金的数额以实际损失为参照，调整违约金数额的目的是使之与因违约造成的损失基本相当或者大致平衡，鉴于冯天文、吴祥英无造成损失的证据举证，事实上随着城市房价翻倍的增长，未办证并不会必然给冯天文、吴祥英造成实际损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条同样也规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于冯天文、吴祥英无损失的事实客观存在，因此，约定日万分之一的违约金高于无实际损失的情况，请求人民法院根据公平原则，兼顾冯天文、吴祥英无实际损失的事实和支持民营企业的发展，应对违约金予以减少。四、冯天文、吴祥英未按约定履行协助圣鑫房开公司办理房屋转移登记交纳费用的义务，依法应承担办证延迟相应的责任。2013年11月6日，双方签订《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第三项第(四)款第2目约定：“买受人委托出卖人向房屋机关申请房屋权属转移登记，委托费用800元由买受人承担。”(由于冯天文、吴祥英未按约定交纳该委托费，延迟办证，圣鑫房开公司未按合同约定尽到协助圣鑫房开公司办理房屋转移登记交纳费用的义务，按照公平原则，冯天文、吴祥英应当依法应承担办证延迟相应的责任。综上，冯天文、吴祥英违约金的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。政策不可抗力导致办证延期不应追究责任。冯天文、吴祥英无实际损失的事实致使约定违约金过高应予以减少，对冯天文、吴祥英而言，按约定有履行协助圣鑫房开公司办理房屋转移登记交纳费用的义务，由于冯天文、吴祥英未按约定交纳委托费800元，按照公平原则，冯天文、吴祥英应当依法按约定承担办证延迟相应责任。请求人民法院依法保护民营企业的发展，维护圣鑫房开公司的合法权益，秉公审理，公正判决。本案经审理认定的事实如下：2013年11月6日，冯天文、吴祥英与圣鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定冯天文、吴祥英购买圣鑫房开公司开发并取得预售许可的兴义市圣鑫民族风情园第16幢20－1号房，房屋建筑面积为139.46平方米，按套计价房屋总价款为332542元，买受人冯天文、吴祥英应于本合同签订之日向出卖人交付首付首期房款202542元，余款130000元以银行按揭贷款付款。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，合同第二十二条约定“二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年8月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋产权转移登记，委托费用800元，由买受人承担。”合同签订后，冯天文、吴祥英按约定方式支付了全部购房款及房产证登记费160元，于2015年8月20日前接收了涉案房屋。2018年6月22日，圣鑫房开公司取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，未获得涉案楼盘的商品房大产权初始登记。另查明，2013年4月23日，兴府专议(2013)74号会议纪要载明：“由于我市城市规划路网调整，A3路路幅宽度增加，需占用贵州圣鑫房地产开发有限公司土地……”。庭后本院依法对圣鑫房开公司的委托诉讼代理人龚建祥（公司副经理）询问，并制作了询问笔录，其陈述兴义市人民政府于2013年4月24日通知公司办公室的工作人员到兴义市人民政府领取兴府专议(2013)74号会议纪要，圣鑫房开公司至此知悉会议纪要内容。以上法律事实，有冯天文、吴祥英向本院提供的身份证、商品房买卖合同、购房款收据、房产证登记费收据、民事裁定书复印件各1份，以及圣鑫房开公司提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、兴府专议(2013)74号会议纪要、州城规委专议[2013]3号会议纪要、贵州省建设工程验收备案表复印件各1份等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。冯天文、吴祥英与圣鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自的合同义务。关于冯天文、吴祥英的起诉是否超过诉讼时效的问题。合同约定圣鑫房开公司应于2016年8月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记（房屋权属证书），冯天文、吴祥英自2016年8月21日起便可向圣鑫房开公司主张办理房屋权属证书的权利，民法总则规定的普通诉讼时效为三年，从此时起计算诉讼时效期间应到2019年8月20日结束，冯天文、吴祥英向本院提起诉讼的时间，未超过诉讼时效期间，故对圣鑫房开公司的此项辩解不予采纳。关于政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫房开公司的土地能否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，圣鑫房开公司主张政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫房开公司的土地构成不可抗力，本院认为，根据上述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。双方当事人于2013年11月6日签订《商品房买卖合同》，而政府调整A3路路幅宽度需占用圣鑫房开公司的土地，在2013年4月23日兴府专议（2013）74号会议纪要中就已明确。因此，政府调整A3路路幅宽度增加占用圣鑫房开公司的土地并非圣鑫房开公司不可预见，不构成不可抗力。圣鑫房开公司在应当能预见的情况下，自愿与冯天文、吴祥英签订《商品房买卖合同》，应按照合同约定承担逾期办理商品房转移登记的违约责任。关于违约金的起算时间，以及违约金应否予以调低的问题。冯天文、吴祥英主张违约金从圣鑫房开公司逾期申请初始登记之日起算，针对逾期申请初始登记，合同中对此未约定违约金，且冯天文、吴祥英亦未提供证据证明圣鑫房开公司逾期申请初始登记造成其损失发生的事实。双方于合同中明确约定，圣鑫房开公司应在2016年8月20日前取得案涉商品房初始登记并办理转移登记的有关文书，并针对转移登记明确约定了违约金的计算方法，现圣鑫房开公司未按合同约定的时间履行自身义务，存在迟延履行行为，应按照合同约定从2016年8月21日起向冯天文、吴祥英支付违约金。关于违约金应否予以调低，缔结合同原则有约定从约定，法院具体审查约定是否超过法律规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条参照金融机构计收逾期贷款利息的标准之规定，双方签订的合同中约定逾期办证的违约金按日利率1‱，并未超过前述法律，冯天文、吴祥英的诉请也不过高，不予调低，对冯天文、吴祥英的此项诉请予以支持。另外，圣鑫房开公司以冯天文、吴祥英未交纳委托费为由要求冯天文、吴祥英承担延迟办证的责任，本院认为，案涉合同未约定交纳委托费的具体时间，且庭审结束时圣鑫房开公司仍未取得商品房初始登记，尚不具备办理房屋权属转移登记的条件，故针对圣鑫房开公司的该抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限贵州圣鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为冯天文、吴祥英办理兴义市圣鑫民族风情园第16幢20－1号房屋所有权证书，由冯天文、吴祥英提供办证的相关材料；二、由贵州圣鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付冯天文、吴祥英逾期办证违约金（以已付购房款332542元为基数，从2016年8月21日起按日息万分之一计算至房屋转移登记手续办理完毕之日止）；三、驳回冯天文、吴祥英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元（已减半），由贵州圣鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  廖应国二〇一九年五月二十三日书记员  靳林波