河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民初405号原告（案外人）：郝书敏，女，1984年9月4日出生，汉族，现住邯郸市成安县。委托诉讼代理人：张爱锋，河北十力律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈江华，男，1983年9月16日出生，汉族，现住邯郸市临漳县。委托诉讼代理人：李永刚，河北升阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：河北天轩房地产开发有限公司，住所地邯郸市东环南大街259号102室。法定代表人：官少行，该公司董事长。原告郝书敏与被告陈江华、第三人河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告郝书敏、被告陈江华委托诉讼代理人李永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝书敏诉讼请求：1、请求依法确认原告与第三人于2014年3月14日签订的《天轩湖畔住宅协议》合法有效；2、请求依法判决停止执行原告已购买的位于临漳县“××湖畔”小区××楼××单元××房产，并解除对该房产的查封措施；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：临漳县人民法院因被告申请强制执行第三人纠纷一案，该院查封了原告已购买的位于临漳县“××湖畔”小区××楼××单元××房产。该案后由邯郸市中级人民法院提级执行，原告得知房产被查封的情况后，随即对执行标的提出案外人执行异议申请。邯郸市中级人民法院于2018年10月10曰作出(2018)冀04执异114号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，邯郸市中级人民法院的执行裁定书认定事实不清、理解适用法律严重错误，严重侵害了原告的合法民事权利，特提起案外人执行异议之诉，具体理由如下：1、本案争议房产系原告财产，已由原告付清购房款购买了该房产，并非第三人的财产，原告与第三人签订的《天轩湖畔住房预订单》合法有效，应受到法律保护，理应依法排除对该房产的查封等执行措施行为。2014年3月14日，原告与第三人签订了《天轩湖畔住房预订单》，购买了其开发建设的位于临漳县“××湖畔”小区××楼××单元××房产。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，随后第三人将诉争房产交付给原告装修、居住使用至今。根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力之规定，原告己取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。原告的购房行为、支付行为及入住行为都发生在临漳县人民法院查封前，虽暂未办理房产登记手续，但原告的证据足以表明该争议房产己由原告购买并所有，且非原告原因不能办理房产登记手续。因此，邯郸市中级人民法院的查封执行措施行为错误，并严重侵犯了原告的合法权益，理应依法纠正。2、邯郸市中级人民法院错误理解并适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，将该规定的第二十八条和第二十九条割裂审查实属错误。因为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在交叉，待合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。第二十八条和第二十九条适用关系属于选择适用关系，并非能够适用第二十八条就自然排斥适用第二十九条。因此，邯郸市中级人民法院在没有全案审查情况下，仅以不符合第二十八条之规定驳回原告异议实属错误，还应同时审查原告是否符合第二十九条规定之情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告早在查封前便已与第三人签订了合法有效的《天轩湖畔住房预订单》购买上述房产用于居住，全额付清了所有购房款，同时还合法占有居住该争议房屋，而且，原告在临漳县当地没有其他房产。因此，本案根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告的诉讼请求合理合法，应当得到支持。综上，原告以合法的方式购买房屋，并按照合同约定缴纳了购房款，原告自身并未存在任何过错，而却要承担这种无妄之灾，这不仅损害了原告的合法权益，而且还违背了制定法律的根本目的。因此，邯郸市中级人民法院于2018年10月10日做出的(2018)冀04执异字第114号执行裁定书认定事实和适用法律严重错误。故，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百零四条、三百零五条、三百零七条及其他的相关规定提起诉讼，请求查明案件事实，作出公正判决。陈江华辩称，1、原告与第三人天轩公司签订的预定协议不是合法有效的买卖合同，原告并未取得涉案房屋的权利。2、查阅卷宗未发现原告提供与天轩公司之间支付房款的银行交易记录，不能证明原告已实际支付价款。3、原告在法院查封之前并未合法占有该房屋。郝书敏提交的证据及质证情况；1、关于郝书敏是否在法院查封之前与天轩公司签订了合法有效的书面合同买卖合同，郝书敏提交了如下证据：（1）2014年3月14日《天轩湖畔住宅内部预定协议》一份，载明：甲方天轩公司、乙方郝书敏甲方双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预定《天轩湖畔》商品房事宜，订立本合同。乙方预定《天轩湖畔》15号楼2单元9层902室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为108.96平方米。第一条乙方预定的该房屋每平方米建筑面积单价为人民币2650元。乙方预定的该房屋总房价为人民币288744元。乙方同意签订本协议时，支付人民币288744元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订《商品房预售合同》后，乙方支付的该款项转为购房款。第二条甲、乙双方商定，乙方应在接到甲方通知后十日内，到甲方处以本协议换取《商品房预售合同》并付清剩余房款计人民币元。第三条在本合同签订之日起以及在本合同第二条约定时间内，乙方拒绝换取商品房预售合同的，或未能提供符合银行条件的贷款所需资料的，属乙方违约，甲方有权在不通知乙方的情况下将该套房屋另行出售，并扣除2万元违约金。……。（2）、2015年10月11日《天轩湖畔预定房屋协议》一份，载明：天轩公司（甲方）、郝书敏（乙方）双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方《天轩湖畔小区》商品房事宜，订立本合同。乙方自愿向甲方预定《天轩湖畔小区》第15号2单元9层902室（以下简称该房屋）。……。第一条甲方定于2015年12月30日向乙方交付毛坯房，并具备供水、供电、供气、供暖条件。……。第二条乙方预定的该房屋每平米建筑面积买卖单价2650元，总金额288744元。第三条乙方承诺按下列[1]种方式支付购房款，并按通知时间换签《商品房预售合同》：1、一次性付全款人民币288744元。2、……。第四条甲方出售的商品房需经建筑质量检验部门验审后果，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款及全部利息在30天内退回乙方。……。该合同系郝书敏庭前举证期限内向本院提交的复印件，庭审中表示不能提交原件。（3）2016年2月7日，甲方天轩公司、乙方郝书敏签订的《天轩湖畔预定房屋保留协议》一份，载明：乙方自愿向甲方约定《天轩湖畔小区》第15号2单元9层902室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积108.96平方米。第一条甲方定于2015年12月30日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过三个月：……。第二条乙方预定的该房屋每平米建筑面积买卖单价为人民币2650元。总金额288744元。第三条乙方承诺按下列[1]种方式支付购房款，并按通知时间换签《商品房预售合同》：1、一次性付全款人民币288744元。……。陈江华对上述证据质证认为，证据（1）第一条第二款明确规定待双方签订商品房预售合同后，郝书敏支付的款项才能转化为购房款，该协议不是合法有效的。证据（2）的真实性有异议。证据（3）该房屋保留协议与房屋预定协议明显冲突，不排除伪造或者事后倒签的可能。2、就郝书敏购买案涉房屋是否用于居住且其名下是否有其他用于居住的房屋，郝书敏提交了2018年10月24日的证明一份，载明：经临漳县房地产产权监理所登记系统和临漳县不动产登记系统查询，截止2018年10月24日8时55分，郝书敏（身份证号略）无房产登记信息，本查询结果只限临漳县区域内的不动产。注:本证明仅作为举证参考。陈江华质证认为，该证明只能说明郝书敏在临漳县没有经过登记的房子，不能证明其没有其他住房。3、关于郝书敏是否已支付价款，郝书敏提交了2014年3月14日加盖有天轩公司财务专用章的收据一份，载明：交款单位郝书敏，人民币288744元，收款事由15-2-902。陈江华质证认为，该收据没有银行流水佐证，不能证明交款的真实性。4、2019年1月10日天轩公司出具的情况说明一份，内容为：经查，郝书敏于2014年3月14日与我公司签订《天轩湖畔住宅预订单》，购买临漳县天轩湖畔小区15号楼2单元902号房产，并支付了全部购房款288744元。目前，郝书敏已对该房产进行装修并入住。陈江华称因天轩公司未到庭对真实性不予认可。5、物业费、垃圾清运费、电梯使用费、天然气接口费、电费、水费收据、房屋装修入住的照片等。证明案涉房屋已交付居住。陈江华对改组证据的真实性提出异议，并认为不能证明郝书敏占有房屋的合法性。陈江华未向本院提交证据。经审理查明，陈江华与天轩公司民间借贷纠纷一案，临漳县人民法院于2017年3月3日作出（2017）冀0423民初198号民事裁定书，查封了登记在天轩公司名下包括《天轩湖畔小区》第15号2单元9层902室在内的多套房屋。临漳县人民法院于2017年8月24日作出（2017）冀0423民初198号民事判决书，判决：一、被告河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内给付原告陈江华借款本金2408726.49元及利息，利息自2014年7月10日起，按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；……。判决生效后，陈江华向临漳县人民法院申请执行。该案后由本院提级执行，执行过程中，郝书敏以其与天轩公司签订了购房协议，交付了全部房款，对案涉房屋享有所有权为由提出执行异议申请，请求本院中止对该房产的拍卖。2018年10月10日，本院作出（2018）冀04执异114号执行裁定书，裁定驳回郝书敏的异议请求。郝书敏于2018年10月25日向本院提起案外人执行异议之诉。还查明，郝书敏为证明与天轩公司签了书面合同，提交了落款时间为2014年3月14日《天轩湖畔住宅内部预定协议》一份、落款时间2015年10月11日《天轩湖畔预定房屋协议》一份、落款时间为2016年2月7日签订的《天轩湖畔预定房屋保留协议》一份。郝书敏称没有找到2015年10月11日的《天轩湖畔住宅内部预定协议》的原件，至于为什么签订了房屋预定协议后又签订了预定房屋保留协议，称因时间长了记不清了。关于房款的交付，郝书敏称在2014年3月14日前交了5万元，是自己爱人年底结算的工资，没有存银行，交的是现金。第二次交款10万元，有7万元是爱人的父母从亲戚家借的，有2万多元是自己的父母从亲戚家借的，2014年3月14日又交现金14万元，是和爱人向他人的借款。又查明，天轩公司于2015年10月9日取得（2015）临房预售字第××号商品房预售许可证，包括案涉楼房在内。本院认为，本案的争议焦点为：郝书敏对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。首先，本案第三人天轩公司与原告郝书敏签订的《天轩湖畔住宅内部预定协议》，从合同性质上看属于预约合同，是出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保；但由于双方约定的定金数额与房屋价款等值，且有关条款具备了商品房买卖的主要内容，出卖人天轩公司也为买受人郝书敏出具了购房款收据，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该预订单应认定为商品房买卖合同。双方的约定不违反法律规定，应属合法有效。其次，关于诉争房屋是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告郝书敏虽提交了临漳县国土资源局不动产登记中心为其出具的不动产信息查询证明，但不足以排除其所在设区的市范围内有无其他居住房屋的情况。对于名下无其他用于居住房屋的人员范围也应作宽泛把握，即应将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女作一并考虑。而对此原告郝书敏并未提交相关证据予以证实。再次，参照最高人民法院关于河间市农村信用合作联社与王娟、第三人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司执行异议之诉的裁判要点（见最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》2018第3辑总第75辑），案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据孤证，不能证明已付全款。本案中，天轩公司于2014年3月14日出具房款收据，载明金额为288744元，郝书敏诉称全部为现金交付，却未提交相关款项来源的证据予以证实；若郝书敏支付全部购房款后，天轩公司只出具房款收据，未出具正式发票，交易行为亦不规范。郝书敏对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等均未作出说明和合理解释；本案涉及申请执行人陈江华的利益，涉案房屋买卖合同双方当事人的自认或默认并不足以认定已经支付购房款的事实；天轩公司是本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中的案外人郝书敏、申请执行人陈江华均可能存在冲突，与案件处理结果有直接的利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠的证据链条的情况下，不足以证实郝书敏已足额支付全部购房款。综上，虽然原告郝书敏与第三人天轩公司签订的《天轩湖畔住宅内部预定协议》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，但因现有证据不能证实郝书敏主张排除案涉房产执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，故其请求停止执行案涉房产的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、2014年3月14日河北天轩房地产开发有限公司与郝书敏签订的《天轩湖畔住宅内部预定协议》合法有效；二、驳回原告郝书敏的其他诉讼请求。案件受理费5630元，由原告郝书敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  霍金喜审判员  张增民审判员  冯 雪二〇一九年五月五日书记员  郝瑞召