广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初41号 原告：梁某某，男，汉族，1973年3月9日，住广西柳州市柳江区。 委托代理人：黄景高，广西衡生律师事务所律师。 被告：蒋某某，男，汉族，1967年5月31日生，住广西柳州市柳南区。 委托代理人：王钢，广西广正大律师事务所律师。 委托代理人：徐佳宁，广西广正大律师所事务所律师。 第三人：柳州市某某大酒店，住所地：柳州市桂中大道。 经营者：黄某某，男，汉族，1971年8月15日生，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人：王钢，广西广正大律师事务所律师。 委托代理人：徐佳宁，广西广正大律师所事务所律师。 关于原告梁某某与被告蒋某某、第三人柳州市某某大酒店（以下简称“某某大酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用普通程序于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄景高、被告及第三人的共同委托代理人徐佳宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告请求法院判令：1、解除案涉《商铺租赁补充合同》；2、被告立即支付截止2019年3月5日所欠租金169811元，并支付违约金63073元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：柳州铁路运输法院将柳州市·龙城世家某栋某号商铺变卖给原告。法院于2017年8月14日将案涉商铺的财产权于2017年6月6日转移给原告，要求被告及第三人与原告办理相关交接手续和交纳租金，逾期将承担相应法律后果的通知送给被告及第三人，被告和第三人置之不理。原告在多次催讨租金无果后，于2018年10月29日向被告和第三人分别发出《商铺租金催收通知书》和《商铺租金催收告知函》，要求被告在10天内付清所欠租金，逾期将解除合同并追究被告的违约责任。被告仍然置之不理，租金分文未付。案涉商铺所在楼层的部分商铺，由被告于2010年12月19日与原产权方经营部门签订《商铺租赁合同》，约定第一层北4号商铺月租金为100元/平方米，如果11号楼第一层所有商铺租金均价超过100元/平方米标准，则超出部分双方各承担50%，其余商铺租金按平均月26元/平方米计收。2011年4月27日，原合同双方补签《商铺租赁补充合同》，将案涉商铺纳入前述《商铺租赁合同》的租赁范围，其余仍按原合同执行。现案涉商铺实际由第三人使用，在原告第一次和第三人交涉时，其工作人员称该商铺使用权是从被告处转租所得。但在原告和第三人的经营者黄某某的电话交涉中，黄某某称被告是其股东并否认其租用案涉商铺。原告认为，案涉《商铺租赁合同》约定将两类商铺租金按平均价计收，显属租金标准约定不明，案涉商铺租金应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，即125元/平方米。从原告获得案涉商铺产权时起暂计至2019年3月5日，被告拖欠21个月租金共169811元。原告为维护自身权益，向法院提起诉讼。 被告蒋某某和第三人某某大酒店共同答辩称，被告并未违约，因此不应当向原告支付违约金，原告请求解除合同也没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对真实性当事人无异议的证据，本院予以确认并在案卷佐证。 经审理查明，2010年12月19日，被告蒋某某租赁位于柳州市商铺）、第8、15、16、17层商铺用于宾馆、商业经营，与案外人柳州某某房地产咨询服务有限责任公司签订《商铺租赁合同》一份，约定租期为2011年1月1日至2031年6月30日，月租金标准：从2013年7月1日起以27.3元/平方米计，在2013年7月1日至2021年6月30日期间，每满两年以上年租金为基数递增5%；租金按季度支付；约定承租方逾期二个月未支付租金的，应当按照当年年总租金的200%一次性支付违约金。2011年4月27日，蒋某某与柳州某某房地产咨询服务有限责任公司签订《商铺租赁补充合同》，将原承租范围变更为：第1层12号商铺、第8、15、16、17层，其他条款仍按原合同执行。2011年9月20日，蒋某某与柳州某某房地产咨询服务有限责任公司签订《商铺租赁补充合同2》，将承租范围变更为：第1层第12号商铺、第15、16、17层，租金标准统一按26元/平方米计取，涨幅、租期均按之前约定执行。被告蒋某某承租上述商铺后，经柳州腾业房地产咨询服务有限责任公司同意转租给黄某某经营使用，双方签订《商铺转租合同》一份，约定的租期为2011年5月1日至2031年6月30日。黄某某承租上述商铺后，于2012年1月18日注册成立柳州市某某大酒店用于经营。 2017年4月21日，柳州市·龙城世家某栋某号房产被柳州铁路运输法院依法拍卖，由原告梁某某购买。柳州铁路运输法院于2017年6月6日向原告梁某某送达（2015）柳铁执字第3-32号执行裁定书，于2017年8月14日向被告蒋某某以及第三人某某大酒店送达（2015）柳铁执字第3-1号通知书，明确告知被送达人：该房产的财产权于2017年6月6日转移给梁某某，在接到通知书七日内与梁某某办理相关交接手续和交纳租金。由于原告一直未收到被告蒋某某以及第三人某某大酒店交来的租金，原告于2018年10月29日分别向被告蒋某某以及第三人某某大酒店邮寄《商铺租金催收通知书》和《商铺租金催收告知函》，要求被告蒋某某十日内一次性付清所欠的17个月的租金，否则解除双方的租赁合同，并追究违约责任。被告蒋某某以及第三人某某大酒店收悉催收通知书内容后依然没有交纳租金，酿成诉讼。 另查明，位于柳州市·龙城世家某栋某号房产的建筑面积为64.69平方米。 本院认为，首先关于责任主体。第三人及被告主张，被告蒋某某签订涉案租赁合同的行为都是代表第三人的行为，该行为后果由第三人承担，并提交了第三人向被告出具的《承诺书》予以证实。本院认为，《承诺书》的内容并不涉及本案房屋，与本案无关。即便与本案有关，其内容是对被告与第三人之间的权利义务的约束，并不产生对外效力。同时，原告的举证足以证实被告蒋某某是租赁关系的相对方，故本案的责任主体是被告蒋某某。 关于租金，（2015）柳铁执字第3-32号执行裁定书以及（2015）柳铁执字第3-1号通知书均明确，龙城世家某栋某号房产的财产权于2017年6月6日转移给原告梁某某，故原告有权收取2017年6月6日至2019年3月5日期间的租金。根据原出租人柳州某某房地产咨询服务有限责任公司与被告蒋某某签订的《商铺租赁合同》第3.2.2的约定、《商铺租赁补充合同》、以及《商铺租赁补充合同2》第二条的约定，涉案商铺的租金标准为：2011年7月1日至2013年6月30日按26元/平方米收取；2013年7月1日至2021年6月30日期间，每满两年以上年租金为基数递增5%，即月租金为27.3元/平方米；在2021年7月1日至2031年6月30日期间，每满两年以上年租金为基数递增8%。并且，实际上，原出租人柳州某某房地产咨询服务有限责任公司亦按此约定收取了每月租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原告梁某某继承原出租人的权利和义务，要受该租赁合同的约束，只能按照原出租人的标准收取租金。原告梁某某主张，原出租人柳州腾业房地产咨询服务有限责任公司与被告蒋某某签订的合同中，对于租金的约定不明，根据法律规定应当按照合同市场价格对租金标准进行认定。原告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。故被告蒋某某应当向原告支付2017年6月6日至2019年3月5日期间的租金40683元，其中2017年6月6日至2017年6月30日期间的应付租金为1546元（28.67元/㎡·月×64.69㎡÷30天×25天），2017年7月1日至2019年3月5日期间的应付租金为39137元（30元/㎡·月×64.69㎡×20个月+30元/㎡·月×64.69㎡÷30天×5天）。 关于逾期支付租金的违约责任。针对被告蒋某某长期不交租金，并且经原告催收后合理期限内依然不交纳租金的违约行为，被告蒋某某的抗辩理由是，原告主张的租金标准过高，对于超过约定部分的租金不同意支付，以及原告没有告知履行方式。本院认为，抗辩理由不成立，被告蒋某某应当对逾期支付租金的行为承担违约责任。由于将案涉商铺纳入租赁范围的合同是被告蒋某某与柳州某某房地产咨询服务有限责任公司于2011年4月27日签订的《商铺租赁补充合同》，原告梁某某在继承原出租人的权利和义务后，有权要求根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定解除该合同，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》第7.2条约定，被告逾期二个月未支付租金的，原告有权要求被告支付违约金。合同约定，违约金按当年年总租金的200%计算。被告主张该约定过高，要求法院予以降低的。本院认为，本案违约金虽是当事人协商一致所约定的，是双方的真实意思表示，但该约定显然超过了原告因租金被拖欠造成的实际损失，高出部分不予保护，本院酌情予以调整。原告因租金被拖欠造成的实际损失是支付银行贷款利息，故根据公平原则，应以实际损失为基础，兼顾预期利益等因素来确定违约金计算标准，违约金按中国人民银行发布的同期逾期贷款利率四倍计算为14927.28元。 综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除被告蒋某某与柳州某某房地产咨询服务有限责任公司于2011年4月27日签订的《商铺租赁补充合同》。 二、被告蒋某某向原告梁某某支付2017年6月6日至2019年3月5日期间租金40683元。 三、被告蒋某某向原告梁某某支付逾期支付租金的违约金14927.28元。 案件受理费4794元（原告已预交），由被告蒋某某承担1145元，原告梁某某承担3649元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  傅馨慧 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  王燕芬 二〇一九年五月六日 书 记 员  梁慧仪