江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初820号原告：钟蓉蓉，女，汉族，1987年6月17日出生，住赣州市章贡区。原告：曾俊，男，汉族，1983年8月21日出生，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：钟蓉蓉，女，1987年6月17日出生，汉族，住赣州市章贡区，系原告曾俊妻子。被告：江西博鑫房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区金东北路58号，统一社会信用代码：91360700767018396A。法定代表人：陈康博，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡小兵子，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾骏，北京市中银（赣州）律师事务所律师。原告钟蓉蓉、曾俊与被告江西博鑫房地产开发有限公司（以下简称“博鑫房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟蓉蓉、原告曾俊的委托诉讼代理人钟蓉蓉、被告博鑫房地产公司委托诉讼代理人曾骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟蓉蓉、曾俊向本院提出诉讼请求：一、判令被告违约行为成立；二、判令被告按双方签订的赣州市商品房买卖合同的第十七条支付违约金2564元；三、被告承担案件诉讼费。事实和理由：2013年10月28日，本人在被告处购房一套，购房总价为512800元，根据商品房购买合同之约定，开发商2015年6月30日如期通知交房，本人于2015年11月8日与被告正办理收房相关事宜并且签订了委托办证合同和缴纳了办证费。被告于2017年11月15日办理不动产权书，根据双方签订的商品房买卖合同第十七条逾期超过180天后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金（即512800*0.5%=2564元）。作为房屋购买者本是弱势群体多数都是工薪阶层，购买一套房产要倾尽家庭乃至亲属之全力。被告视购房者的平等利益而不顾，未按合同规定赔偿违约金严重侵害我们的合法权益。综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告博鑫房地产公司辩称：1、答辩人并未违反《赣州市商品房买卖合同》中对于办理产权登记手续的约定，被答辩人的诉讼请求并无事实及法律依据。根据《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条约定，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人才有义务在规定时间内向国家房屋产权登记机关、土地产权登记机关提交相关手续。原告于2017年10月12日方才向被告提交商品房转移登记委托书等有关手续，故被告是在约定期间内准时向不动产登记中心提交相关手续且不动产权证书已经办妥，被告不存在违约行为。2、办证时间应当按照360日计算。经审理明：两原告为夫妻关系。2013年10月28日，两原告（买受人）向博鑫房地产公司（出卖人）购买水韵嘉城Ｃ区××号商品房，与被告博鑫房地产公司签订了一份合同备案编号为20131006583《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定，单价5867.95元／平方米，房屋总价款为512800元；合同第八条约定交房时间：出卖人应当在2015年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。合同第十七条约定：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后180日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过180日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过180日后，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十八条约定：买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人选择委托出卖人申请办理建设用地使用权证的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。（2）买受人自行申请办理该商品房《建设用地使用权证》登记，出卖人应当于该商品房交付使用后180日内，将办证所需全部资料提供给买受人。合同附件三《合同补充协议》第十五条约定：买卖双方一致同意将本合同第十七条第一项和合同第十八条第一项变更为（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应当在全部业主办理完毕《房屋所有权证》后180日内将该商品房《建设用地使用权证》所需材料向土地产权登记机关提交。之后，原告按照合同约定向博鑫房地产公司支付了房款。2015年11月8日，博鑫房地产公司向原告交付了涉案房屋，原告向博鑫房地产公司支付了办证费302元，并由博鑫房地产公司向原告出具收据一张。2017年10月12日，原告向博鑫房地产公司出具《商品房转移登记委托书》。2017年11月15日，原告取得了涉案房屋的《不动产权证书》。原告认为博鑫房地产公司逾期办证属违约，故向本院起诉要求博鑫公司支付违约金。另查明：被告于2017年2月25日出具《承诺书》，载明：“就2017年2月25日水韵嘉城C区部分业主代表来我公司洽谈办证事宜，根据我公司目前工作进度，在此向各业主承诺：我公司将在2017年5月1日前将水韵嘉城C区土地解除抵押，待土地解除抵押手续办完后，开始提交不动产首次登记资料，并在小区物业及正门口张帖土地已解除告知函。如若逾期，按《商品房买卖合同》承担违约责任。”上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提交的原告身份证、结婚证、被告企业信息、赣州商品房买卖合同、不动产发票、回复函、通知、承诺书、办证发票等，被告提交的营业执照、法定代表人身份证、商品房转移登记委托书等证据相互印证，足以认定。本院认为，原告与被告约定涉案房屋产权证由被告负责办理，涉案房屋于2015年11月交付，原告并已缴纳办证费。被告于2017年2月25日出具承诺书时涉案房屋的土地尚处于抵押状态，根据原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条的约定，被告并未在涉案房屋交付后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。虽然被告提出因原告未及时提交办证所需材料及相关手续导致其未能按照约定提交产权转移登记申请的抗辩理由，但本院认为，涉案房屋何时具备办证条件以及需要什么材料及相关手续，原告不能主动获知，只能由被告通知，因此，被告在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知原告提交办证资料及相关手续的义务。被告称其从交付涉案房屋后至原告出具商品房转移登记委托书手续之前，已通知过原告提交办证资料及相关手续，但在本院规定的举证期限内，被告并没有提交证据证明其已通过合理方式通知原告在合理期限内提交办证资料及相关手续，因此，本院对被告的该抗辩理由不予支持。综上所述，因被告的原因导致原告未能在约定办理房屋所有权登记的期限届满时取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该法律规定，被告应承担违约责任。被告已逾期超过了180日办理《房屋所有权证》，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方自愿签订，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同的约定，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告应向原告支付违约金2564元（512800元×0.5%＝2564元）。原告要求判令被告违约行为成立，已在本判决中确认，故无须在判决主文中阐述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西博鑫房地产开发有限公司应向原告钟蓉蓉、曾俊支付违约金2564元；二、上述付款义务应于本判决生效后五日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江西博鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  丁娟二〇一九年五月七日书记员  李燕