广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6907号原告：王威，男，1982年12月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：段希尧，广东华安联合律师事务所律师。被告：高强，男，1960年11月28日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告：徐秋兰，女，1964年8月27日出生，汉族，住址同上。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈启光，广东华誉律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：曾燕婷，广东华誉律师事务所律师。原告王威与被告高强、徐秋兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王威及其委托诉讼代理人段希尧，被告徐秋兰及其与高强的共同委托诉讼代理人陈启光、曾燕婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王威向本院提出诉讼请求：1.二被告共同向原告支付延迟交房违约金65000元及利息（利息以65000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年5月16日开始计算直至二被告付清全部违约金之日止）；2.二被告支付原告维权产生费用（律师费5000元、担保费1000元）；3.本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2016年11月20日，原告通过广州盈兴房地产中介有限公司与高强签订《房屋买卖合同》。当时徐秋兰在场并收取了购房定金8万元。2017年3月初，原告将全部购房款准备到位，并按照合同约定催促中介人员转告卖家高强依约前往房管局办理过户。但是，卖方的妻子徐秋兰总是找借口，根本没有卖房的诚意。之后，原告诉至番禺区人民法院，该院判决了房产过户、律师费5000元及延迟办房产证违约金三项，购房余款全部转账给了法院。后原告申请强制执行，案号为（2017）粤0113执6610号案。2018年5月16日，徐秋兰向原告正式交房。在此之前，原告短信、微信催促过二被告交房，但二被告不予理会。依据涉案的《房屋买卖合同》中第十一条第三款：“卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买家支付违约金”，现二被告不按时履行合同约定的交付物业义务，故应承担上述迟延履行违约金。鉴于违约金约定偏高，故原告依照前案判决书“中国人民银行同期同类贷款利率的两倍”主张。二被告如不及时支付该违约金，应当承担延迟支付利息，即以延迟交房违约金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月16日计算至被告付清全部违约金之日止。《房屋买卖合同》第十四条约定“违约方约定承担守约方因诉讼而支付的律师费、诉讼费等司法费用”，故二被告应当承担担保费1000元及律师费5000元。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告高强、徐秋兰辩称，王威的所有诉讼请求均没有法律和事实依据，请求法院予以驳回。一、我方已穷尽多种方式，多次催促王威办理房屋过户手续和收房。1.我方与王威之间的房屋买卖合同纠纷[案号为（2017）粤0113民初3373号]经番禺法院判决，我方应协助王威办理将位于广州市番禺区市桥街康乐园×号×座×的房屋过户至王威名下的手续，判决后我方与王威均没有上诉，该判决已生效。2.我方自2017年10月29日开始，已通过中介、电话、书面等多种方式催促王威办理房屋过户手续，2017年11月6日，我方向王威发出关于催促办理交易递件手续的函，该函件于2017年11月7日送达王威。对于房屋交易一直未递件的问题，番禺法院执行局已查明[案号为（2017）粤0113执6610号]，我方于2017年11月7日已主动要求履行协助王威办理房屋过户手续，而王威一直拖延办理房屋过户手续，为此，番禺法院执行局在处理（2017）粤0113民初3373号民事判决书第三项“迟延办理过户手续违约金”的问题时，认定迟延办理过户手续违约金计算期间为2017年3月31日至2017年11月7日，共计81192.91元，上述违约金我方于2018年7月3日已向番禺法院执行局缴纳。3.我方与王威的通话记录能充分反映双方于法院判决后对待房屋交易事宜的态度，纵观徐秋兰与王威的通话录音内容，我方多次催促王威办理房屋过户手续和收房，但是，王威一直拖延办理房屋过户手续及收房。4.王威的行为属于人为扩大损失，王威在申请强制执行前，被告已明确表示要求办理房屋过户手续，中介方亦表示可以配合双方办理房屋过户手续，但王威故意隐瞒情况以我方不愿意执行判决确定的义务为由申请强制执行，如王威于判决后愿意办理房屋过户手续，中介称3天的取号期加上15天的审批期，最长18天即可完成交易，而王威处理房屋买卖合同纠纷是有聘请律师的，其应当知道申请强制执行办理房屋交易过户是基于被执行人不执行判决义务，而且执行需要较长时间的情况，综上所述，王威故意隐瞒情况申请强制执行的行为既占用诉讼资源，又人为扩大损失，更直接导致我方一直无法领取剩余购房款。此外，王威于2018年3月初已取得执行局出具的《协助执行函》，但王威仍然拖延办理房屋过户手续，如王威不拖延，房管部门于15天审批期内也可以完成房屋过户登记。在此时，王威为了能不交1%的个人所得税和少交1.5%的契税，共计约4万元，王威多次找到我方，要求我方配合其出具证明及过户，而上述情况本身来说是不应该发生在强制执行案件中，结果最终双方是自行到房管部门办理房屋过户手续。由上述行为可以看出，王威一直在刻意操控房屋过户手续，以期达到既可通过执行程序的时间获得高额“迟延办理过户手续违约金”，又可享受一般交易而得到的税收减免优惠，我方认为，王威这种人为利用法院法定的执行程序的行为不应被认可。二、我方没有违约行为。1.根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定，卖方交付该物业予买方使用之日为卖方收齐楼款当天，而（2017）粤0113民初3373号民事判决书第14页第5行明确注明，我方履行完毕该项义务后，可向番禺法院申请领取剩余全部购房款，然而，因王威一直拖延办理房屋过户手续，致使我方于2018年8月17日才能领取剩余购房款。此外，（2017）粤0113民初3373号案主审法官在处理我方领取剩余购房款这一问题上找到双方做笔录，王威在没有任何合法理由的情况下，要求主审法官不要将剩余购房款交给我方，上述情况记录在该案案卷笔录中。王威将144万元提存至法院代管款账户，证实合同履行不存在款项支付的障碍，但实际上，我方申请领取购房款必须先完成办理房屋过户手续，同时，法院在处理款项事宜时，还必须要求双方到主审法官面前做笔录确认过户事实，为此，我方于2018年8月17日才能领取剩余购房款，按照合同的约定，卖方交付该物业予买方使用之日为卖方收齐楼款当天，而不是买家支付楼款当天，更何况自判决后，我方一直积极配合王威办理手续，就是为了能早一些拿到购房款，而因为王威的拖延行为，直接导致我方在2018年8月17日才能领取剩余购房款，我方的交房义务也应始于2018年8月17日。2.根据双方签订的《房屋买卖合同》第二十条第三款约定，自过户之日起卖方收齐房款当天起向买方支付租金人民币2000元。《房屋买卖合同》第十一条第三款是中介提供的合同的格式文本，而第二十条第三款是双方协商后手书的文字，按照合同的条款逻辑及效力判断，《房屋买卖合同》第二十条第三款约定应优于第十一条第三款，假设我方需要承担违约责任，我方的违约责任应按照双方约定，每月支付租金2000元。三、王威主张的5000元律师费不应被支持。首先，我方与王威之间的房屋买卖合同纠纷案中，法院判决我方向王威支付律师费损失5000元，即法院已针对王威处理房屋买卖合同纠纷的律师费损失做出处理。其次，根据王威提供的与广东盟凯律师事务所签订的《委托代理合同》约定，王威支付10万元律师费聘请律师处理房屋买卖合同纠纷，广东盟凯律师事务所接受委托的是房屋买卖合同纠纷，王威在有权要求广东盟凯律师事务所继续处理房屋买卖合同纠纷的情况下，另行聘请律师处理，是其人为扩大损失。四、王威主张的担保费1000元没有法律和事实依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街康乐园×号×座×的房屋（以下简称涉讼房屋）原权属人为高强，现权属人为王威。2.2016年11月20日，高强作为卖方，王威作为买方与案外人广州盈兴房地产中介有限公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋为涉讼房屋，该物业按套销售，成交价为152万元，交易所产生所有税费由买方支付；卖方交付该物业予买方使用之日起为卖方收齐楼款当天；付款方式为一次性付款：签订本合同时买方支付8万元作为定金，买卖双方应在本合同签订后150天内共同到房管部门办理交易过户手续，楼款（含定金）152万元应在递件、取得房地产交易中心收缴证件收据并完成交易过户手续当天支付；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应当退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；违约方应承担守约方因诉讼而支付的律师费、诉讼费等司法费用；合同第二十条为三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：①本次交易为一次性付款，过户时间在2017年3月30日前。②买卖双方约定交房时间最迟不得超出2017年11月20日。3.2017年4月26日，王威向本院提起诉讼，要求高强、徐秋兰继续履行上述《房屋买卖合同》，将涉讼房屋过户至其名下，并支付迟延履行违约金及其他相关费用，案号为（2017）粤0113民初3373号（以下简称3373号案）。本院于2017年10月20日作出该案民事判决书，判决如下：一、高强、徐秋兰应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助王威办理将位于广州市番禺区市桥街康乐园×号×座×的房屋过户至原告王威名下的手续；二、高强、徐秋兰应于本判决发生法律效力之日起五日内向王威支付律师费损失5000元；三、高强、徐秋兰应向王威支付迟延办理过户手续违约金（以152万元为本金，自2017年3月31日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的两倍，计算至涉讼房屋交易过户手续递件之日止；本判决发生法律效力之日以前的违约金应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，此后的违约金于每月月底前支付）；四、驳回王威的其余诉讼请求。该民事判决书于2017年11月8日生效。在该案中，王威将涉讼房屋的剩余购房款1440000元提存至本院代管款账户。4.2017年11月27日，王威就3373号案向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0113执6610号。在该案中，本院确定3373号案民事判决书的判项第三项中的迟延办理过户手续违约金应自2017年3月31日起计算至2017年11月7日止共计81192.91元，高强、徐秋兰已于2018年7月3日向本院缴纳。另，2017年11月29日，高强、徐秋兰向王威支付了律师费、案件受理费、诉前保全费共计28480元。5.2018年5月16日，高强、徐秋兰将涉讼房屋交付予王威。6.2018年5月21日，涉讼房屋变更产权登记至王威名下。7.2018年7月23日，本院根据王威的申请，依法作出了（2018）粤0113民初6907号《民事裁定书》，冻结了3373号案中的代管款即部分剩余购房款71000元。8.2018年8月17日，高强、徐秋兰领取了涉讼房屋的剩余购房款1369000元。庭审过程中，王威主张根据《房屋买卖合同》第二十条第二款，涉讼房屋应于2017年11月20日交付，而实际交房时间为2018年5月16日，故高强、徐秋兰应向其支付迟延交房违约金及其利息。高强、徐秋兰则称，根据《房屋买卖合同》约定，卖方交付物业予买方使用之日为卖方收齐房款当天，而3733号案中载明“高强、徐秋兰应当协助王威办理将涉讼房屋过户至王威名下的手续，高强、徐秋兰履行完毕该项义务后，可向本院申请领取剩余全部购房款”，然，因王威一直拖延办理房产过户手续，致使高强、徐秋兰于2018年8月17日才领取剩余购房款1369000元，故其交房义务应始于2018年8月17日，但实际上其于2018年5月16日即交付了涉讼房屋，故其不存在迟延交房的违约行为。本院认为，《房屋买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房屋买卖合同》约定，卖方交付涉讼房屋予买方使用之日起为卖方收齐楼款当天。现高强、徐秋兰已于2018年5月16日将涉讼房屋交付予王威，而高强、徐秋兰至2018年8月17日才收到涉讼房屋的大部分剩余购房款，且涉讼房屋变更登记至王威名下的时间为2018年5月21日，即高强、徐秋兰于收齐楼款前、涉讼房屋尚未变更登记至王威名下时已将涉讼房屋交付予王威，故本院认定高强、徐秋兰不存在迟延交房行为，就王威关于高强、徐秋兰迟延交房的主张，本院不予采纳。因此，就王威要求高强、徐秋兰支付迟延交房违约金及利息的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就王威要求高强、徐秋兰支付其维权产生的费用，即律师费5000元及担保费1000元的诉请。如上所述，因高强、徐秋兰不存在迟延交房的违约行为，故就上述费用，应由王威自行承担，故就该诉请，本院亦不予支持。综上所述，本院对王威的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回王威的全部诉讼请求。本案受理费1576元，保全费730元，均由王威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  陈建勇人民陪审员  李倩仪二〇一九年五月二十日书 记 员  凌绮珊