福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初1987号 原告:邱志鹏，男，1979年10月3日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：戴清伟，福建格中律师事务所执业律师。 被告：仙游汉和房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道北二环东大路1号，统一信用代码91350322M0001J550K。 法定代表人：彭建霞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李庆耀，福建众益律师事务所律师。 原告邱志鹏与被告仙游汉和房地产开发有限公司（以下简称为“汉和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告邱志鹏的委托诉讼代理人戴清伟，被告汉和公司的委托诉讼代理人李庆耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱志鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告以购房款总数3703300元为基数自2019年1月1日起至商品房交付原告时止按日万分之三计算延期交付违约金，暂计至起诉之日时的违约金为88879.2元；2.依法判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：邱志鹏与汉和公司于2017年4月29日签订商品房买卖合同一份（合同编号：201701556），约定：邱志鹏以3703300元的价格购买汉和公司开发的仙游院子楼盘29#楼住宅一幢，同时约定汉和公司应在2018年6月30日前将上述商品房交付给原告，否则汉和公司赔偿邱志鹏违约金。合同签订后，邱志鹏依约足额向汉和公司支付了全部的购房款及公共维修金。然汉和公司未按照合同约定，如期将商品房交付给邱志鹏，汉和公司的行为已构成违约。为维护邱志鹏的合法权益，现根据《合同法》《民事诉讼法》第一百零八条规定，特向贵院起诉，望贵院判如所请。 汉和公司辩称，邱志鹏提供的商品房买卖合同是不完整的，双方签订的商品房买卖合同含合同之后的附件（共有11份相关附件）。依据商品房买卖合同第十二条以及附件十一“补充协议”第四条的约定，汉和公司有180天的交房宽限期，而且交房时间具体变更为以汉和公司发放“入伙通知书载明”的时间为准，而汉和公司至今未发放“入伙通知书”，故汉和公司不存在逾期交房的违约责任。而且，依据商品房买卖合同第十二条以及附件十一：“补充协议”的约定，汉和公司未能在商品房合同约定期限届满之日181日起至实际交付之日止，汉和公司一次性支付1000元的违约金，合同继续履行。该约定是在双方经平等协商，在自愿基础上订立的，没有违反法律规定强制性规定，对双方都有约束力。因此，邱志鹏要求汉和公司以购房总价款日万分之三支付违约金没有事实与法律依据。综上，请求法院支持汉和公司的答辩，依法公正处理本案。 在本案审理过程中，邱志鹏对其主张提供以下证据： 证据一公民身份证一份，欲证明：原告主体身份。 证据二商品房买卖合同（预售）一份及福建增值税普通发票二份,欲证明：邱志鹏与汉和公司签订商品房买卖合同，邱志鹏以3703300元的价格购买汉和公司开发的仙游院子楼盘29号楼住宅一幢，合同约定汉和公司应在2018年6月30日前将商品房交付给邱志鹏，邱志鹏已足额支付了购房款。 汉和公司的质证意见为：对证据一没有异议。对证据二的真实性有异议，商品房买卖合同缺少附件不完整，不能真实全面反映双方的合同约定，特别是关于逾期交房的违约金的约定。对发票没有异议。 本院审查认为，汉和公司对证据一没有异议，本院予以确认。对证据二的真实性没有异议，且商品房买卖合同系双方签订，本院予以确认。 汉和公司在诉讼中对其主张提供以下证据： 证据一营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件各一份，欲证明：被告主体适格。 证据二商品房买卖合同（预售）正式合同复印件一份，欲证明：根据该合同第十二条以及附件十一补充协议的约定：被告交付房屋有180日宽限期，宽限期届满后第181日至实际交付之日，被告应一次性承担1000元违约金。被告逾期交房的违约责任应按该约定确定。 邱志鹏的质证意见为：对证据一的三性均没有异议。对证据二中的商品房买卖合同（预售）正式合同部分三性无异议，该合同没有约定违约金；对商品房买卖合同（预售）正式合同中的补充协议的三性均有异议，补充协议没有落款的日期，该合同未经备案，该补充协议属于格式条款，没有产生法律的效力，系被告为重复使用而提前制作的条款，对约定的事项不利于原告的约定部分并没有用字体加粗或者划线，没有尽到明确的告知义务，且权利义务不对等，显失公平，排除原告本应享受的权利而来减轻被告自身的义务。且当时签订协议的时候也没有告知有违约金的约定，且如按照1000元的违约金明显较低，无法弥补原告的实际损失。 本院审查认为，邱志鹏对汉和公司提供的证据一没有异议，本院予以确认。证据二系双方签订的，真实性应予认定，至于约定内容是否合理，待下文一并分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 汉和公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道北二环东大路1号地块的建设用地使用权，土地使用权证号为仙国用（2016）第ＱＹ3124号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“仙游院子”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2016）莆房许字第××号。2017年4月29日，邱志鹏（买受人）与汉和公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同编号201701556。与本案有关的合同主要内容：1.邱志鹏向汉和公司购买“仙游院子”29＃楼房号为2908号楼房一幢，每平方米单价10000元，购房总价款3703300元；2.邱志鹏应于2017年4月29日前支付首期款1113300元，余款2590000元向厦门银行股份有限公司莆田分行申请贷款支付；3.逾期付款责任：逾期不超过30天，自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过30天起按照每日万分之五支付滞纳金，逾期超过60天，出卖人有权选择解除合同，解除合同时买受人应按照房价款总额30%支付违约金给出卖人；4.交付时间和手续：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任，详见附件十一补充协议；5.对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。双方在附件十一补充协议与本案有关的主要内容：1.房屋交接，《商品房买卖合同》第十一条约定的该房屋交付时间为2018年6月30日之前为原则规定，具体时间双方变更为以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（出卖人可以提前交房），买受人对此无异议。……；2.《商品房买卖合同》第十二条变更为：出卖人自身原因造成未在《商品房买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人180日宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任；（2）如宽限期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后181日起，至实际交付之日止，出卖人应向买受人一次性支付1000元的违约金，合同继续履行。”上述合同、补充协议签订后，邱志鹏按约支付了购房款3703300元。因汉和公司没有在2018年6月30日交付涉案房屋，邱志鹏遂于2019年2月18日诉至本院请求处理。汉和公司则作出上述答辩意见。 本案的争议焦点为：一、汉和公司是否存在逾期交房行为？二、违约金如何计算问题？对此，本院予以分析认定如下： 一、汉和公司是否存在逾期交房行为 邱志鹏主张，双方签订的商品房买卖合同约定汉和公司应在2018年6月30日前交付涉案商品房，而汉和公司至今未交付房屋，构成违约。 汉和公司认为，根据双方签订的商品房买卖合同及附件约定，汉和公司有180天的交房宽限期，而且交房时间具体变更应以合伙公司发放的入伙通知书载明的时间为准，而汉和公司至今未发放入伙通知书，故汉和公司不存在逾期交房的违约行为。 本院审查认为，1.从双方所签订的合同约定上分析。双方在案涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十八约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方在《商品房买卖合同（预售）》中对于案涉房屋的交付时间已经明确为2018年6月30日，即显然不属于“未约定”或“约定不明”的内容，因此双方所签订《附件十一补充协议》，就房屋交付时间进行另行约定“以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准”、“出卖人自身原因造成未在《商品房买卖合同（预售）》约定期限内将该房屋交付买受人，买受人给予出卖人180日宽限期”，此“无期”交房时间的约定，显然属于不合理的减轻或免除其应承担的责任，不但不符合《商品房买卖合同（预售）》中的上述约定，而且违反了合同诚实、公平原则，违背了邱志鹏签订合同的初衷。故根据《商品房买卖合同（预售）》的上述约定，应以本合同约定为准即认定交房时间应以该合同上所载明的时间为准；2.从法律上分析。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十四条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方所签订的《附件十一补充协议》，为汉和公司提供的格式条款，如上分析，该协议第四条第一点、第八点所作的约定，因是免除汉和公司责任，依据上述法律规定，应当认定该条款无效。综上分析，本案的交房时间应依据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》上所载明的交房时间即2018年6月30日。至今汉和公司未能交付涉案房屋，则构成违约，应当承担违约责任。 二、违约金如何计算问题 邱志鹏主张，逾期交房违约金以总购房款3703300元为基数自2019年1月1日起按日万分之三计至交房之日止。 汉和公司认为，根据双方签订的补充协议约定，汉和公司有180日的宽限期，如未能在商品房买卖合同约定期限届满之日181日起至实际交付之日止，汉和公司一次性支付1000元的违约金。 本院审查认为，如上分析，因附件十一补充协议第四条第一点、第八点约定属于免除汉和公司责任，属于无效条款，而《商品房买卖合同（预售）》对违约交付责任又未明确约定，应认定为双方对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法。根据合同公平原则并参照《商品房买卖合同（预售）》中对邱志鹏逾期付款责任的约定以及当地房租水平，本院酌情认定汉和公司应按购房总款的日万分之一承担违约金。双方约定交房时间为2018年6月30日，邱志鹏主张自2019年1月1日计算违约金，没有违反法律规定，本院予以照准。 综上所述，本院认为，当事人应当遵循诚实公平原则确定各方的权利和义务并予履行。如上分析，汉和公司在履行合同过程中，构成违约，应依法承担违约责任，汉和公司应支付给邱志鹏自2019年1月1日起以购房总款3703300元为基数按日万分之一计至实际交付之日止的逾期交房违约金。汉和公司的辩解主张，缺乏依据，本院不予采信。邱志鹏合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、仙游汉和房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给邱志鹏逾期交房违约金，违约金计算方法：自2019年1月1日起至实际交房之日止，以购房总款3703300元为基数，按日万分之一计； 二、驳回邱志鹏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2022元，由仙游汉和房地产开发有限公司负担741元，邱志鹏负担1281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈新发 人民陪审员  郭美素 人民陪审员  翁淑香 二〇一九年五月二十三日 法官助理林晓霞 书记员张慧真 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。