江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初10284号原告（反诉被告）：昆山桑德勒电子实业有限公司，住所地江苏省昆山开发区洪湖路579号栋厂房。法定代表人：秦秀芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：季君，江苏乐士律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。（后被撤销代理）委托诉讼代理人：沈鹏鹏，江苏展驰律师事务所律师。（后被撤销代理）被告（反诉原告）：昆山福成机械有限公司，住所地江苏省昆山开发区洪湖路579号。法定代表人：廖惠娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤剑慰，江苏六典（上海）律师事务所律师。原告昆山桑德勒电子实业有限公司（以下简称桑德勒公司）与被告昆山福成机械有限公司（以下简称福成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告福成公司在法庭辩论终结前向本院提出反诉，本院予以受理。本院组织当事人于2018年7月19日进行证据交换，桑德勒公司的委托诉讼代理人季君及福成公司的委托诉讼代理人汤剑慰到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年11月2日公开开庭审理了本案，桑德勒公司的委托诉讼代理人季君及福成公司的委托诉讼代理人汤剑慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑德勒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告对该租赁用房的装修费用300000元，2.判令被告向原告支付违约金50000元，3.判令被告支付因其合同违约导致原告方支出的员工遣散费、搬迁费共计95000元与因被告任意停水停电而给原告造成的直接损失15000元，以上损失共计460000元，4.判令本案诉讼费用由被告承担。后，原告桑德勒公司增加诉讼请求：1.判令被告退还保证金50000元并返还2018年5月、6月两个月的房租，合计74400元。事实和理由：原被告双方签订厂房租赁合同，合同约定，被告为原告生产经营提供适格厂房，租赁期为五年。原告己充分履行合同义务。后经原告查明，被告所租赁房屋并非合同约定的适格厂房，严重违反合同约定，导致原告无法正常经营，造成损失若干。故诉至贵院，望判如所请。被告福成公司辩称，对原告所主张的各项诉请。1.装修费用，首先原告主张的装修的费用没有事实依据，厂房的现状是乱七八糟的，也不存在有价值的装修，其次是因原告的违约行为导致了合同的解除，所以被告没有理由也没有事实依据承担原告所谓的装修费用，再次原被告之间在合同中约定，被告如要装修或者增设附属设施的，需经被告的书面同意，原告在装修时并未向被告进行相关的报请，被告不予认可，最后装修的费用也没有任何依据，清法院依法驳回该项诉讼请求。2.原告所主张的违约金、退还保证金的两项诉请，被告认为合同解除是因原告违约导致，不存在向原告支付违约金和退还保证金的情形。3.原告主张的退还5、6月份租金的诉请，被告不予认可，截止到2018年7月3日，被告还在通知原告办理厂房的交接手续，但原告至今未正式向被告交付厂房，被告本着实事求是的精神确认原告于2018年6月搬离，6月底的时候搬空，但是由于原告一直未向被告交还厂房，所以不存在退还租金的情形。4.原告主张的员工遣散费、搬迁费以及其他损失，没有相应的事实依据，同时也与原告所主张的违约金相重合，被告认为是因原告的违约行为导致了合同解除，故不存在应当赔偿原告以上费用的情形，综上请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告福成公司向本院提出诉讼请求：一、因反诉被告违约，致使合同无法继续履行，判令反诉被告承担涉案房屋的闲置期间的租金损失223200元（以六个月计算）；二、判令反诉被告支付因其违约致使合同无法继续履行而应承担违约金50000元（后撤回该项诉讼请求）；三、判令反诉被告支付其承租期间所产生的电费79981.33元、水费2334.9元；四、判令反诉被告承担因其原因产生的“雨污水管道清洗”费用41535元；五、判令反诉被告将其承租的房屋恢复原状。六、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年6月，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定由反诉被告向反诉原告承租坐落于昆山市经济技术开发区整栋厂房。租赁合约签订后，反诉原告将租赁厂房交付给了反诉被告。反诉被告入驻厂房后，未经相关部门的批准私自搭建建筑物。2017年9月，昆山市城管第五中队到涉案房屋处检查，确认反诉被告处有多处自行搭建的违章建筑，故昆山市城管第五中队要求反诉被告限期拆除。反诉原告于2017年9月15日、2017年10月17日，要求反诉被告于2017年10月31日前拆除违法建筑，否则将依据合同的约定，解除与反诉被告之间的租赁关系。但反诉被告在限定期限内一直未予拆除。无奈之下，反诉原告只得通知反诉被告因其违约故解除合同，并要求反诉被告归还厂房、承担违约责任。但至2018年6月，反诉被告仍未搬离反诉原告处，原告在2017年11月至2018年5月数次通知反诉被告，要求其搬离租赁厂房，反诉被告在此期间一直未搬离。2018年6月，反诉被告在未通知反诉原告，并办理房屋交接手续的情况下自行搬离了租赁厂房，其不仅未对租赁房屋进行恢复原状的处置，也未支付反诉原告水电费用，己经严重侵犯了反诉原告的合法利益，给反诉原告带来了巨大的损失。同时，因反诉被告未将房屋恢复原状，导致反诉原告无法涉案房屋继续出租，造成了反诉原告的巨大损失。反诉被告应当承担反诉原告6个月的房屋闲置期间的租金损失223200元。另外，在反诉被告承租期间，其在租赁房屋的南侧和北侧分别建设两个清洗池，清洗池中产生的含铁锈废水直接流入了排水管道。2018年4月经昆山市东部自来水管道安装有限公司的《供排水管道CCTV检测及测绘成果报告》显示，反诉被告排除的含铁锈废水污染了全部的排水管道，故反诉原告只得清洗相应的雨污管道，共计花费了41535元的清理费用，给反诉原告造成了额外的损失。综上因反诉被告的各种违约行为，导致了双方租赁合同的终止与解除，反诉被告应当承担违约责任，将租赁房屋恢复原状并赔偿反诉原告因此产生的各项损失。反诉原告在与反诉被告沟通无果的情况下，只得依法向贵院提起反诉，请求判如所请。反诉被告桑德勒公司辩称，本案的合同的解除为福成机械发出，不存在桑德勒电子解除合同的情形，不存在房屋闲置的损失。故反诉第一条诉请不成立；本案中，福成机械因为租金上涨，而恶意给桑德勒电子制造各种障碍，旨在让桑德勒电子搬离，并且福成机械从来没有提供符合生产用的厂房给桑德勒电子，直到福成提出解除申请，桑德勒才得知盖厂房性质为办公用房，所以福成机械才是合同的违约方，反诉请求第二条也不成立；水电费，福成机械需要提供供电局、自来水公司的数据，只要是桑德勒实际发生的，桑德勒愿意承担；雨污水管道清洗，桑德勒根本不知情，与桑德勒无关联性，故反诉请求第四项也不成立；对于将房屋恢复原状的请求，福成机械无法证明房屋原来的状态，而且承租房屋本身房屋就会有自然损耗，所以反诉请求第五项也不成立。综上，请求法院驳回反诉全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：福成公司（甲方、出租方）与桑德勒公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：一、厂房基本情况，甲方出租给乙方的厂房座落于昆山市经济技术开发区整栋厂房一、二、三层，租赁建筑面枳为3600平方米。附属设施包括厂区北门及北门警卫室。甲方确保出租给乙方的厂房水电到位以及大门电动门为可使用状态，二、租赁期限，1.厂房租赁期五年，自2015年6月16日起至2020年6月30日，2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方在租赁期间解除合同须在三个月前提出，视情况补偿甲方经济损失，若未在三个月前提出，甲方不再退还租金和保证金；三、租金、保证金、相关费用支付方式，1.甲乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为9元，并考虑物价变动因素，实际支付租金如下：第一年（2015年），年租金为388800元（月租金32400元），第二年（2016年），年租金为396000元（月租金33000元），第三年（2017年），年租金为432000元（月租金36000元），第四年（2018年），年租金为446400元（月租金37200元）。第五年（2019年），年租金为460800元（月租金38400元），2.首期租金在本合同签订之日后五日内支付，3.每期租金支付方式为三个月一付。下期租金应在本期到期日15日前缴纳付清，3.每期租金支付方式为三个月一付，下期租金应在本期到期日15日前缴纳付清，4.乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金，保证金为50000元，在租赁期间，如乙方对厂房造成非正常损坏，则扣留相应金额的保证金。如厂房设施无非正常损害，则退还保证金（无息），4.租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等通讯的费用由乙方承担，电费支付方式为：每月5号前甲方提供上个月电费用电通知，乙方收到通知日起5日内缴纳，缴纳后由甲方提供发票，四、厂房使用要求和维修责任，1.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，房顶漏水属于非人为破坏由甲方负责修缮，人为破坏由乙方负责修缮；厂区内的修缮属于乙方之责任，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担，2.租赁合同签订前，乙方已经对房屋设施作了考察，符合乙方使用用途，3.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，若未经有关部门审批乙方私自进行装修或增加附属设施和设备，视为违约，甲方有权终止租质合同，造成甲方损失部份，由乙方负责赔偿。且装修不可破坏房屋固有结构，不得对房屋造成安全隐患。4.乙方租货厂房后，可以用围墙或铁丝网(高度不得低于2.5米)和甲方其他厂区隔离。围墙由乙方负责设立。5.甲方设立之（昆山福成机械）招牌不得异动或破坏，乙方之公司招牌、位置须经甲方同意才可设立，五、厂房转租和归还，1.乙方在租赁期间，乙方对厂房进行转租时，须以书面先经甲方同意，如果擅自中途转租，则甲方可立即终止租赁关系，并不再退还租金和保证金，2.租赁期满或租赁关系解除后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，可保留的装修，乙方无偿留给甲方，甲方也不作任何补偿，已装修之部分若移除后有造成损毁及开孔之处，乙方须负责恢复租赁初期原状，六、违约条款，1.租赁期间，任何一方违反合同约定，造成合同无法履行或严重影响合同正常履行的，应承担50000元的违约金(押金部分），造成对方实质损失时，还应予以赔偿，2.租赁期间，乙方应遵守国家的法律法规，不得利用租赁厂房进行非法活动，3.乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权立即终止租赁合同，4.租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。2015年5月8日，桑德勒公司支付福成公司保证金50000元。2018年3月28日，桑德勒公司支付福成公司2018年4月1日至2018年6月30日的租金108000元。桑德勒公司入驻厂房后，将其部分装修方案提交福成公司，福成公司同意部分施工方案，并要求桑德勒公司在退租时需恢复原状。2017年9月22日，福成公司向桑德勒公司送达《违章建筑整改通知》，要求桑德勒公司于2017年9月28日前回复违建处置方式并在2017年10月15日前将违章建筑全部拆除完成，恢复原貌，表示若未依期限整改拆除违建，视为桑德勒公司违约。2017年10月17日，福成公司再次向桑德勒公司送达《违章建筑整改通知》，表示桑德勒公司私自搭建建筑，视为违约，福成公司有权终止租赁合同，要求桑德勒公司于2017年10月31日前完成违建拆除作业，若未完成福成公司将依违约处理，终止合同。2017年12月8日，福成公司向桑德勒公司送达《律师函》，表示：“一、福成公司于2017年10月17日、2017年11月13向贵司发出的《违章建筑整改通知》合法有效。该通知中己明确告知贵司整改违章建筑的期限及逾期不予整改即终止（解除）租赁合同。基于此，贵司与福成公司的《厂房租赁合同》已经解除，二、贵司应2017年12月14日前搬迁完毕，自2017年12月15日起，将禁止贵司人员进入租赁厂区，并有权对租赁厂区做停水停电处理，三、2017年12月15日后，贵司租赁厂区内遗留物品视为贵司放弃，福成公司有权自行处理，四、对于贵司违章搭建，请务必于2017年12月14日前拆除违建。否则引发的行政机关的处罚等后果将由贵司承担。如贵司不予拆除，福成公司有权委托其他单位拆除，所需费用由贵司承担。五、根据《厂房租赁合同》第四条第3项、第六条第1项之约定，福成公司要求贵司承担合同违约金5万元”。2018年3月30日，昆山市东部自来水管道安装有限公司对昆山开发区洪湖路XX号X号房、X号房、X号房雨污水管道CCTV进行检测及测绘，2018年4月，昆山市东部自来水管道安装有限公司出具《成果报告》，结论及建议为：（1）雨污分流未彻底；多处有生活污水接入雨水管网；（2）雨水管道多处变形破裂并有异管穿入，污水管道总体功能性结构性良好;（3）雨水管道共计四个排放口排入河道；（4）污水管道一个排放口，接入新星路市政污水管网；（5）污水管道已安装应急阀门；（6）厂区雨污水管道走向与提供图纸不符。2018年4月18日，桑德勒公司与上海羡越物流有限公司签订《车辆运输合同》，2018年5月、7月，桑德勒公司支付上海羡越物流有限公司运费14400元。2018年4月30日，桑德勒公司与南通天荣物流有限公司签订《货物运输合同》，2018年6月7日，桑德勒公司支付南通天荣物流有限公司运费32400元。2018年4月26日，福成公司对桑德勒公司采取停电措施。福成公司与昆山市玉山镇佑轩格管道工程部签订《管道工程协议》，约定：雨污水管道改造清理预算协商价为105000元，工程开工前预付30%，拿到排水许可证付清余款。昆山市玉山镇佑轩格管道工程部于2018年5月向福成公司开具了105000元的发票。桑德勒公司对于《管道工程协议》、发票的真实性、合法性、关联性不予认可。2018年7月，福成公司向桑德勒公司发送《通知函》，要求桑德勒公司于2018年7月5日中午12点前往福成公司办理厂房交接手续、于2018年7月5日中午12点前与福成公司结清水电费用（其中2018年4月电费46244.69元、2018年5月电费33736.64元、2018年1-4月水费2334.9元）、将所承租的房屋恢复原状，并告知租赁押金不再返还及保留相关的追诉权利。另查明，福成公司向本院提供其自行制作的水费明细一份，载明：桑德勒公司于2018年1月、2月、3月、4月实际用水分别为146T、125T、145T、127T，合计543T，单价为4.3元，金额为2334.9元。福成公司向供电部门交纳2018年3、4月电费共计79981.33元。又查明，庭审中，双方一致确认桑德勒公司已经搬离，关于搬离时间，桑德勒公司陈述为2018年4月底，福成公司陈述为2018年6月。双方一致确认房屋租赁合同已经解除，关于解除时间，桑德勒公司陈述为福成公司违法解除，解除时间为2018年4月23日，福成公司陈述为解除时间无法确认。再查明，庭审中，本院询问福成公司反诉请求中的“恢复原状”指的是什么，福成公司明确：桑德勒公司对厂房有整改。上述事实由桑德勒公司提供的厂房租赁合同、派出所询问笔录两份、保证金银行明细、房租发票、运输合同两份、运输费支付凭证三份、福成公司提供的厂房租赁合同、桑德勒厂房施工回复、整改通知及送达照片两份、终止合同律师函及送达照片、水费明细、电费发票两张、检测报告、管道整改协议、整改发票三张、通知函及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，桑德勒公司与福成公司签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。福成公司主张桑德勒公司私自搭建违章附属设施，经福成公司多次催促拒不整改，福成公司依据《厂房租赁合同》第四条第三款的约定有权解除合同。桑德勒公司否认其搭建了违章附属设施。本院认为，福成公司提供的证据具有高度盖然性，可以证明，福成公司根据城管部门的要求多次要求桑德勒公司拆除违章建筑，桑德勒公司未予以回复，且桑德勒公司的生产过程造成了雨污管道的污染，桑德勒公司存在违约行为，福成公司依据《厂房租赁合同》第四条第三款的约定有权解除合同。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，桑德勒公司存在违约行为，福成公司据此解除合同后，桑德勒公司应当赔偿福成公司损失，福成公司主张的六个月的闲置期间的租金损失223200元，并不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。桑德勒公司主张福成公司并未按照合同约定提供适格厂房，存在违约行为，本院认为，《厂房租赁合同》第四条第二款已经明确约定“租赁合同签订前，乙方已经对房屋设施作了考察，符合乙方使用用途”，且桑德勒公司使用厂房长达三年之久才搬离，因此，福成公司提供的厂房应认定为适合租赁，本院对于桑德勒公司的该项主张不予采纳，福成公司并未违约，桑德勒公司主张的装修费用、违约金、员工遣散费、搬迁费并无事实和法律依据，本院不予支持。关于搬离时间。双方对于搬离时间存在争议，由于桑德勒公司在未与福成公司办理交接的情况下搬离，在桑德勒公司未提供证据证明其搬离时间的情况下，本院仅能依据福成公司在庭审中的确认认定搬离时间为2018年6月。因此，桑德勒公司要求福成公司返还2018年5月、6月租金的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费用。《厂房租赁合同》第三条第四款约定“使用厂房所发生的水电等通讯费用由乙方承担”，福成公司提供了其自行制作的水费的统计表及电费发票，显示，电费为79981.33元、水费为2334.9元，考虑到水电费用系必然发生以及水电费统计形式的特殊性，在福成公司提供了初步证据证明水电费的金额且桑德勒公司未提供相反证据的情况下，本院对于福成公司主张的电费79981.33元、水费2334.9元的诉讼请求予以支持。关于保证金。双方合同已经解除，福成公司应返还给桑德勒公司，本案已经处理了损失、水电费等，保证金也应当一并处理，用以抵扣桑德勒公司应支付福成公司的各项费用。关于“雨污水管道清洗”费用。福成公司提供了协议及发票，桑德勒公司对于两份证据均不认可，福成公司主张的金额与发票金额不一致，福成公司未证明已经实际支付，因此，本院对于福成公司的该项诉讼请求不予支持。关于停水停电损失。桑德勒公司未提供证据证明损失的发生，本院不予支持。关于恢复原状。桑德勒公司对厂房的装修曾经向福成公司提供装修方案，福成公司要求恢复原状无合同依据，福成公司未提供证据证明装修破坏主体结构，因此，也无法律依据，本院对于福成公司的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告昆山福成机械有限公司返还原告昆山桑德勒电子实业有限公司保证金50000元。二、反诉被告昆山桑德勒电子实业有限公司赔偿反诉原告昆山福成机械有限公司损失223200元。三、反诉被告昆山桑德勒电子实业有限公司支付反诉原告昆山福成机械有限公司电费79981.33元、水费2334.9元。上述三项相互抵扣后，昆山桑德勒电子实业有限公司于本判决生效后十日内支付昆山福成机械有限公司255516.23元。（如采用转账方式支付，汇入昆山福成机械有限公司指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526027979）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费9644元，由被告昆山福成机械有限公司负担1050元，由原告昆山桑德勒电子实业有限公司负担8594元。财产保全费2920元，由被告昆山福成机械有限公司负担520元，由原告昆山桑德勒电子实业有限公司负担2400元。其中，原告昆山桑德勒电子实业有限公司预交的案件受理费和财产保全费合计12564元，本院予以退还1570元，被告昆山福成机械有限公司应当负担的1570元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811106377，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。反诉案件受理费3293元，由反诉被告昆山桑德勒电子实业有限公司2941元，由反诉原告昆山福成机械有限公司负担352元。其中，反诉原告昆山福成机械有限公司预交的案件受理费3293元，本院予以退还2941元，反诉被告昆山桑德勒电子实业有限公司应当负担的2941元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811106381，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  邓文琦人民陪审员  倪慧国二〇一九年五月二十日书 记 员  马润斐