江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初19504号 原告：徐峰，女，1974年6月14日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：孙启东，江苏恒有律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。 被告:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。 法定代表人：谭强，该公司总经理。 委托代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。 原告徐峰诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华西南岸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，于2018年1月12日作出（2017）苏1322民初11340号民事判决书，被告华希南岸公司不服该判决，提起上诉，江苏省宿迁市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）苏13民终2774号民事裁定书，裁定将该案发回本院重新审理。本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月5日、5月13日两次公开开庭进行了审理。原告徐峰及其委托诉讼代理人孙启东、被告华希南岸公司的委托诉讼代理人左亮到庭参加第一次庭审；原告徐峰及其委托诉讼代理人刘尚飞、被告华希南岸公司的委托诉讼代理人左亮到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告徐峰向本院提出诉讼请求：1、被告自2015年4月1日起按原告所购买的华希丽景2号楼602、702、607-1、707-1四套公寓已付房款12081000元的日万分之二给付原告违约金至房屋实际交付之日止及租金损失1151600元；2、被告协助原告办理所购房屋产权登记手续并给付逾期办证违约金120810元；3、判令被告退还差价款（重复计算）529141.75元；4、判令被告为原告所购房屋安装电梯及防盗门或赔偿相应损失（电梯及安装费178000元、防盗门及安装费用62*850（含安装费）=52700元）。在本案的审理过程中，原告徐峰将诉讼请求变更为：1.被告给付原告逾期交房违约金2699142元、逾期办证违约金120810元；2.被告退还原告房屋差价款529000元。事实和理由：2014年6月原告与被告签订四份商品房买卖合同，拟将购买的房屋用于出租使用，合同约定原告购买被告华希·南岸丽景2号楼602、702、607-1、707-1四套公寓房为商用，四套房屋总价款12081000元已依约付清，合同还约定房屋交付时间为2014年12月31日，逾期交房的，承担日万分之二违约金，逾期办证的，承担总房款1%违约金，另外被告多收原告房款529000元应予退还。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告华希南岸公司辩称：1.其已在2018年10月向原告交付了涉案房屋；2.原告未能及时支付购房款，根据约定，其有权拒绝向原告交付房屋；3.其已在2014年12月31日之前通知原告接收房屋，但没有交接手续，原、被告双方约定的交房标准是房屋单体验收合格；4.对原告主张的逾期办证违约金由法院依法判决，涉案房屋现尚不具备办证条件；5.对原告主张的房款差价不予认可。 本院经审理认定事实如下：2012年3月13日，原告徐峰向被告华希南岸公司支付购房款3400000元，被告华希南岸公司向原告出具收条，收款事由为华西南岸2、3#楼东半层单价3575元/㎡，7楼东半层单价2975元/㎡，门厅单价20000元/㎡。2014年5月9日，原告徐峰向被告华希南岸公司支付购房款1000000元，被告华希南岸公司向原告出具收条，收款事由为华希南岸丽景2#601-1室公寓、731室公寓部分房款（包括东半段门厅）。2014年8月28日，原告徐峰向被告华希南岸公司支付购房款200000元，被告华希南岸公司向原告出具收条，收款事由为7层部分房款。 2014年6月25日，原告徐峰（买受人）与被告华希南岸公司（出卖人）签订商品房买卖合同六份，约定原告徐峰向被告华希南岸公司购买位于沭阳县交汇处的华希南岸丽景第1#、2#、3#幢601-1号、602号、607-1号、701-1号、702号、707-1号房屋，价款分别为3413317元、299237元、2733258元、2984059、261605元、2389524元，总价款为12081000元，合同约定首付款分别为1707317元、150237元、1367258元、1492059、131605元、1195524元，首付款共计6044000元，余款6037000元办理按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条第（2）款约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四第五条约定，买受人无论在何种情况下未付清房款或按揭客户不能提供办妥他项权证和房产证的材料和所需费用的，出卖人有权拒绝交房给买受人。 2014年10月18日，江苏沭阳农村商业银行股份有限公司发放了涉案602号、702号房屋贷款149000元、130000元。原告就涉案601-1号、607-1号、701-1号、707-1号房屋向交通银行宿迁分行申请了按揭贷款，交通银行宿迁分行仅就607-1、707-1于2015年8月5日发放了贷款1366000元、1194000元，但不同意发放601-1号、701-1号房屋按揭贷款。 2015年7月25日，案外人徐荣向被告华希南岸公司借款1444000元代原告支付剩余首付款。 2016年1月7日，原告徐峰向被告华希南岸公司支付房款90000元。2017年6月8日，案外人徐荣同意以被告华希南岸公司欠其款项代原告支付剩余房款3108000元。 再查明，被告华希南岸公司已于2018年10月30日向原告交付了涉案房屋，涉案房屋因未能通过相关部门验收，尚不具备办理产权证的条件。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、收据、借条、情况说明、江苏沭阳农村商业银行股份有限公司交易明细、交通银行还款明细、（2017）苏13民终838号民事判决书等证据予以证实。 本案争议焦点为：1.被告未按约定时间向原告交付房屋是否具有正当理由，如果被告逾期交房的理由不成立，原告主张的逾期交房违约金应如何确定；2.原告主张的逾期办证违约金能否得到支持；3.原告主张的房屋差价款是否成立。 关于第1个争议焦点，被告未按约定时间向原告交付房屋是否具有正当理由，如果被告逾期交房的理由不成立，原告主张的逾期交房违约金应如何确定。涉案商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件四第五条约定，买受人无论在何种情况下未付清房款或按揭客户不能提供办妥他项权证和房产证的材料和所需费用的，出卖人有权拒绝交房给买受人。根据该约定，被告华希南岸公司应于2014年12月31日向原告交付涉案房屋，但是，如果存在合同附件四第五条约定的情况下，被告华希南岸公司有权拒绝交房。本案中，原告徐峰共向被告华希南岸公司购买了6套房屋，分别为601-1号、602号、607-1号、701-1号、702号、707-1号房屋。其中，602号、702号房屋贷款发放时间是2014年10月18日，该时间应为原告付清房款的时间，根据上述约定，被告应于2014年12月31日向原告交付该两套房屋。607-1号、707-1号房屋的贷款发放时间2015年8月5日，根据上述约定，被告应于同日向原告交付该两套房屋。关于601-1号、701-1号房屋房款支付问题。原告徐峰称，由于被告原因导致601-1号、701-1号房屋贷款不能发放，其于2017年6月8日付清了房款，被告应于贷款不能发放时向原告交付该两套房屋。首先，原告徐峰提供的证据不能证明是由于被告原因导致房屋贷款不能发放；其次，即使是被告原因导致贷款不能发放，但此并不免除原告付款的义务，也就说原告仍应支付该部分购房款。同时，被告在原告未付清房款前，其仍有权根据合同附件四第五条约定拒绝向原告交付房屋。由于原告于2017年6月8日付清该两套房屋的房款，被告应于同日向原告交付601-1号、701-1号房屋。综上，被告直至2018年10月30日才向原告交付涉案六套房屋，均迟于应交付时间，构成违约。现原告要求被告按照日万分之二标准支付逾期交付违约金，符合双方约定，本院予以支持。据此计算，被告应向原告支付602号、702号房屋逾期交房违约金为156475元【（299237元+261605元）×0.0002/天×1395天】；被告应向原告支付607-1号、707-1号房屋逾期交房违约金1207952元【（2733258元+2389524元）×0.0002/天×1179天】；被告应向原告支付601-1号、701-1号房屋逾期交房违约金648694元【（3413317元+2984059元）×0.0002/天×507天】。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金2013121元（156475元+1207952元+648694元）。被告虽辩称，其已在2014年12月31日之前通知原告接收房屋，但其未能提供证据予以证实，本院对其该辩解不予采信。 关于第2个争议焦点，即原告主张的逾期办证违约金能否得到支持。涉案商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告已于2018年10月30日向原告交付了涉案房屋，但涉案房屋因未能通过相关部门验收，尚不具备办理产权证的条件。根据上述约定，原告有权要求被告支付逾期办证违约金120810元（12081000元×1%）。 关于第3个争议焦点，即原告主张的房屋差价款是否成立问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告在与被告签订涉案商品房买卖合同之前就与被告达成房屋买卖协议，并向被告支付部分款项。原告提供的证据可以证明双方之前已对房屋价款、房屋面积等作出了约定，同时也能证明被告将门厅出售给了原告。现原告认为，根据双方之前的约定，房屋总价款为11552000元，涉案合同仅是对之前约定的确认，因此，被告应退还原告房屋差价529000元。被告对此不予认可。涉案商品房买卖合同签订在后，被告没有证据证明该合同是对之前约定的确认，且两者总价款相差529000元，原告在签订合同时应当能够发现，但原告没有提出异议。从原告提供的2015年5月9日收据及2015年7月25日情况说明看，原告最终购买的房屋与之前并不一致，并同意将之前的房款作为购买涉案房屋的首付款。由此可以认定，双方对之前的约定作出了变更，并签订涉案合同。因此，本院对原告该主张不予支持。 综上所述，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告未能按照约定时间将涉案房屋交付原告，也未能在房屋交付后为涉案房屋办理产权证书，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。原告提供的证据不能证明，被告应向其退还房屋差价款，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告徐峰支付逾期交房违约金2013121元及逾期办证违约金120810元，合计2133931元； 二、驳回原告徐峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29502元(原告徐峰已预交14751元)，保全费5000元，合计34502元，由原告徐峰负担5640元，被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担28862元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费29502元。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  史 明 人民陪审员  司启东 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  徐 静 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。