内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初2128号原告：弋广林，男，1951年1月27日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李宝山，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：赤峰华安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：潘晓，内蒙古松洲律师事务所律师。原告弋广林与被告赤峰华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弋广林的诉讼代理人李宝山、被告华安公司的诉讼代理人潘晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弋广林向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付逾期交付商品房应承担的利息30064元，逾期交付违约金1155元，合计31219元；2、判令被告继续履行合同，完善合同约定的设备（入户钥匙、猫眼、卫生洁具等）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告华安公司位于××区#住宅楼-XX号房屋，房屋总价款303977元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格，不得交付。甲方（被告）于2015年10月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方（原告）使用。合同第五条约定：甲方（被告）逾期交付商品房的处理：甲方（被告）应支付乙方（原告）已付款利息，自合同约定甲方（被告）应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止；此外甲方（被告）还应每日按商品房价款的0.05?向乙方支付违约金…。第十一条：商品房交付时，甲方（被告）应书面通知乙方（原告）办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。原告作为合同中的乙方积极履行了给付房款义务，但作为合同甲方的被告未按合同约定履行房屋交付义务。故被告已构成合同违约，并给原告造成重大经济损失，损失数额已经远超过合同约定的利息和违约金数额。现提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉求。被告华安公司辩称：一、遵照双方自愿的原则，虽然购房合同上有约定交付的时间，但是被告是在2015年12月末就已经将涉案房屋交付给原告使用，并签订了书面的交房手续，现因交房手续在案外人高某处，而高某涉嫌刑事犯罪被羁押，故无法提供书面证据，现申请贵院依职权向案外人高某调取涉案证据。同时博士园小区B3B4号房屋系案外人高某挂靠被告的资质开发建设的，且房屋也是高某个人负责的施工建设，被告并未进行投资，更没有参加管理，所以涉案赔偿理应由高某承担。如法院判决被告承担赔偿责任，那么被告将向高某进行追偿。二、虽然涉案房屋在交付原告使用时没有竣工验收，但是并不影响正常的居住使用，交付时该房屋完全具备居住使用的水、暖、电、气等条件。且涉案房屋在2016年11月16日通过了竣工验收，虽然涉案房屋在交付时未竣工验收，属于瑕疵交付但不等于未交付，同时原告实际领取了钥匙并进行了装修，法律上的交付是指房屋交付给购买人，而不是交付什么所谓的说明书，且赤峰市中级人民法院（2019）内04民再19号民事判决书也认定了购买人实际占有使用的时间为房屋交付时间。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年8月5日，原告与被告就买卖位于赤峰市××区房屋签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定：商品房价款303977元。合同第三条约定：商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2015年10月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。合同第四条约定：乙方（原告）付款形式及付款时间：乙方以一次性付款形式付款，乙方应于2015年8月5日前一次性存入商品房总价款303977元。合同第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.05?向乙方支付违约金。合同第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。被告于2017年11月28日向原告出具了数额为303977元的内蒙古增值税普通发票一枚。另查明，2016年11月16日，被告华安公司取得建设工程竣工验收证明书，并称已在小区内张贴通知及电话通知的方式告知原告等买房者办理房屋入住手续，原告称至今从未收到过任何通知。原、被告均未对原告入住时间提供证据，其中原告称实际占有涉案房屋是2017年年底左右。被告提供了业主入住协议，证明原告于2016年2月领取房屋钥匙，实际占有使用涉案房屋。上述事实，有原告围绕诉讼请求依法提交的《商品房买卖合同》复印件一份、发票复印件一枚，被告提供的《建设工程竣工验收证明书》复印件一份、赤峰市中级人民法院（2019）内04民再19号民事判决书一份、通知书复印件一份、入住协议书一份以及原、被告的庭审陈述，在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行。双方在签订的商品房买卖合同中对交付时间、交付方式、逾期交付房屋应承担的违约金及利息进行了明确约定。被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，构成违约。本案的争议焦点为房屋交付的时间问题及相应的违约金计算截止时间问题。对实际交付房屋的时间问题，根据《中华人民共和国建筑法》第61条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《建设工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收方可交付使用。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律明确规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付，华安公司于2016年11月16日取得建设工程竣工验收证明书，至此涉案房屋已经具备交付使用的条件，双方理应进行涉案房屋的交接。被告与原告于2016年2月签订了业主入住协议，领取了房屋钥匙，实际占有使用涉案房屋，应当认定被告交付涉案房屋的时间为2016年2月，但是因协议没有具体日期，因此，本院认为原告主张的违约金及已付款利息应计算至2016年2月15日较为适宜。但是本案原告提交的购房款发票显示开票时间为2017年11月28日，因此，原告要求支付逾期交付房屋的已付款利息的诉讼请求，本院依法不予支持。对原告主张的继续履行合同，完善入户钥匙、猫眼、安装卫生洁具等诉讼主张，由于原告方未提供有效证据，且亦已经实际入住的事实存在，为有利于判决书的履行或强制执行，对此争议可另行主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告弋广林逾期交付商品房的违约金161.11元（2015年11月1日至2016年2月15日，以303977元为本金，按合同约定日0.05?计算，即303977×106天×0.05?=161.11元）。二、驳回原告弋广林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，（原告已预交），由原告弋广林负担265元，被告赤峰华安房地产开发有限责任公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 王晓阳 二〇一九年五月三十日书记员 张媛媛