济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1156号原告：吴昊，男，1983年2月15日出生，汉族，居民，住山东省莱西市。原告：徐晶，女，1984年7月17日出生，汉族，居民，住山东省德州市德城区。以上两原告共同委托诉讼代理人：王丽超，山东苏润律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：秦伟，山东苏润律师事务所律师。被告：刘庆杰，女，1976年10月26日出生，汉族，居民，住济南市市中区。被告：和磊，男，1972年10月11日出生，汉族，居民，住济南市市中区。以上两被告共同委托诉讼代理人：张双丽，山东祥天律师事务所律师。被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市历下区解放路30号东源大厦2401、2402室。法定代表人：金田，经理。委托诉讼代理人：董庆武，男，山东中住地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：张振涛，男，山东中住地产经纪有限公司员工。原告吴昊、徐晶与被告刘庆杰、和磊、山东中住地产经纪有限公司（以下简称：山东中住地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告吴昊及原告徐晶的委托诉讼代理人王丽超、秦伟，被告刘庆杰、和磊的委托诉讼代理人张双丽，被告山东中住地产的委托诉讼代理人董庆武、张振涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴昊、徐晶向本院提出诉讼请求：一、判令刘庆杰、和磊、山东中住地产赔偿吴昊、徐晶因解除《房屋买卖合同》而产生的损失共计2157462.98元，其中包括：1.因房价上涨而产生的价格差额损失，约为1310000元（具体金额待鉴定后确定）；2.因贷款利率上浮产生的利息损失477493.09元（以177万元为基数，以等额本息贷款的方式，按揭贷款360期，按照合同约定的办理贷款时的贷款利率4.41%，即基准率的90%，计算为1424613.56元，按照现在基准利率4.9%上浮15%计算为1902106.65元，产生的利息差额为477493.09元）；3.装修损失190000元；4.购房款的利息损失59337.89元（其中以89万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率5.635%，自2017年4月22日至2018年8月16日，计算为51238.4元）；5.第一次诉讼的案件受理费及保全费损失为40364元（其中，一审诉讼费15632元，二审诉讼费24732元）；6.律师费60000元；7.中介费45000元。二、以上损失第1项至第6项由刘庆杰、和磊承担连带赔偿责任，第7项由刘庆杰、和磊和山东中住地产承担连带赔偿责任。三、请求判令刘庆杰、和磊、山东中住地产承担本案的诉讼费、鉴定费等相关费用。事实和理由：2017年1月1日，吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊签订《房屋买卖合同》，后因刘庆杰、和磊未按合同约定履行消除房屋抵押的义务，导致合同目的无法实现，刘庆杰、和磊构成根本违约，应赔偿因此给吴昊、徐晶造成的经济损失。且吴昊、徐晶就其与刘庆杰、和磊双方的房屋买卖合同纠纷，已向法院提起过诉讼，并经法院判决刘庆杰、和磊构成根本违约，依照延迟履行违约主张违约金，不符合法律规定，故吴昊、徐晶已要求刘庆杰、和磊承担根本违约责任诉至法院。庭审中，吴昊、徐晶将第一项诉讼请求变更为判令刘庆杰、和磊、山东中住地产赔偿吴昊、徐晶因解除《房屋买卖合同》而产生的损失共计1816087.98元，其中因房价上涨而产生的价格差额损失943893元。刘庆杰、和磊辩称，1、本案系重复之诉，吴昊、徐晶已就解除合同的违约金提起过诉讼，并经一审、二审法院审理并生效，现吴昊、徐晶基于同一诉讼标的和诉求请求再提起诉讼，系重复起诉。2、针对吴昊、徐晶之前提起的已生效的诉讼，刘庆杰、和磊已申请再审，本案与再审案件亦构成重复之诉。据此，请求法院依法裁定不予受理或驳回吴昊、徐晶的诉讼请求。山东中住地产辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，其与吴昊、徐晶之间系居间合同关系，并非同一法律关系。且其已促成了双方的房屋买卖合同的签订，并不存在过错，吴昊、徐晶主张赔偿居间费45000元的诉讼请求，无事实依据，其不同意承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：1、吴昊与刘庆杰于2017年2月18日至2月23日的微信聊天记录截图打印件10张、手机截图的贷款利率计算打印件2张，用以证明因刘庆杰、和磊未按期办理涉案房屋的解押手续，导致吴昊、徐晶无法享受9折的银行贷款政策，造成贷款利息损失477493.09元。刘庆杰、和磊对上述证据的真实性有异议，称上述证据均系打印件，无法确定真实性，且该损失无法确定，其不予认可。经审查，因上述证据均系复印件，吴昊、徐晶未提交其他证据佐证上述证据的真实性，且上述损失亦未实际发生，故对上述证据，本院不予采纳。2、《设计及施工一体化委托合同及预算报价书》一份、预算报价书一份、营业执照副本一份、身份证明一份、收款收据4份、银行转账记录3份，用以证明吴昊、徐晶就本案所涉房屋委托了案外人山东凡恩装饰工程有限公司进行装修，该公司具备装修资质，吴昊、徐晶共计支出装修费190000元。刘庆杰、和磊对上述证据有异议，称装修合同系与案外人签订的，无法确定真实性，且有部分款项并非支付给案外人山东凡恩装饰工程有限公司，无法证明装修款已实际发生。经审查，上述证据中的银行转账凭证收款方并非吴昊、徐晶主张的案外人山东凡恩装饰工程有限公司，且吴昊、徐晶亦未提交证据佐证收据中的款项已实际过付，故仅凭上述证据无法证明吴昊、徐晶主张的装修款损失已实际发生，对上述证据，本院不予采纳。3、《委托代理协议》一份、《收据》一份，用以证明吴昊、徐晶为本案诉讼支出律师费60000元。刘庆杰、和磊对上述证据的真实性无异议，但不认可该律师代理费已支出。经审查，上述证据无法证明与本案诉讼的关联性，且吴昊、徐晶亦未提交证据佐证上述律师代理费已实际支出，故对上述证据，本院不予采纳。4、《佣金确认单》一份，用以证明吴昊、徐晶支出居间费45000元，该费用应由刘庆杰、和磊承担。刘庆杰、和磊、山东中住地产对该证据真实性无异议，但不同意承担该费用。经审查，该证据真实、客观，且双方对真实性均认可，故对其真实性，本院予以确认。5、（2017）鲁0191民初2016号民事判决书一份，用以证明吴昊、徐晶因该在诉讼案件中需承担15632元的案件受理费，该费用应由刘庆杰、和磊承担。刘庆杰、和磊对该证据的真实性无异议，但不同意承担该费用。经审查，对上述证据的真实性，本院予以确认。但因上述费用已经生效判决认定由吴昊、徐晶承担，且该费用与本案无关联性，故对上述待证主张，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月17日，吴昊、徐晶作为买方（乙方），刘庆杰、和磊作为卖方（甲方）与山东中住地产作为居间人（丙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：一、甲方自愿出售位于济南××新区××黄金时代××区××楼××室的房产给乙方，房屋所有权证书号：济房权证高字第××；房屋所有权人为刘庆杰；产别:私有；建筑面积162.20平方米；地下室/小房面积约10平方米；附属设施包含：维修基金、双气设施、固定装修包括门、窗、地板、灯具、地下室一处；房屋抵押、租赁情况：有抵押有租赁。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为277万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元。四、付款方式：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，乙方于房产过户当日，将首付房款95万元存入甲方指定账户，剩余房款177万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担：个税、开出免增值税证明。乙方承担：契税、居间佣金、以及过户所产生的所有费用（查档费、工本费、交易手续费）。……九、解除抵押：该房产在泰山资本公司设有抵押，甲方应当在2017年2月15日前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用欠款来源为甲方自筹款。…十一、甲、乙双方同意，甲方于2017年4月1日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。甲方收到首付款当日预留物业保证金1万元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决、并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……。十三、其他事项：1、签订合同当日乙方交付购房定金5万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方，……，另银行审批通过25日内去房管局办理过户手续；如抵押查封甲方不能在上述规定时间内撤销则违约。同日，吴昊向刘庆杰支付房屋定金5万元。2017年2月21日，吴昊向刘庆杰支付购房款84万元。2017年4月21日，因涉案房产未办理解押手续，刘庆杰退还吴昊20万元。2017年4月30日，吴昊取得房屋钥匙，并在该房屋内居住至今。另查明，2015年11月23日，涉案房屋设立抵押登记，抵押权人为泰山资本公司，抵押金额为110万元。因涉案房屋未办理解押，致使房屋过户的合同目的不能实现，遂吴昊、徐晶于2017年7月25日起诉至本院，要求：1.解除吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘庆杰、和磊返还吴昊、徐晶已付购房款89万元；3.判令刘庆杰、和磊支付违约金：以277万元为基数，自2017年2月16日至2017年7月16日，按照日千分之三计算为1246500元；以277万元为基数，自2017年7月17日起至本案判决之日止按日千分之三计算；4.本案诉讼费、保全费、因保全产生的损失、中介费45000元、律师代理费6万元由刘庆杰、和磊承担。刘庆杰、和磊提起反诉：判令吴昊、徐晶腾房，将位于济南××新区××黄金时代××区××楼××室房屋腾退给刘庆杰、和磊，并承担本案反诉费。本院经审理查明，认定吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊双方签订的《房屋买卖合同》解除，且对于合同的解除，双方均存有一定的过错，酌情将违约金调整为10万元，并于2018年4月19日作出（2017）鲁0191民初2016号民事判决书，判决：一、原告吴昊、徐晶与被告刘庆杰、和磊于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、被告刘庆杰、和磊于本判决生效之日起十日内返还原告吴昊、徐晶购房款69万元；三、被告刘庆杰、和磊于本判决生效之日起十日内支付原告吴昊、徐晶违约金10万元；四、原告吴昊、徐晶于本判决生效之日起十日内腾空济南××新区××黄金时代××区××楼××室房屋；五、驳回原告吴昊、徐晶的其他诉讼请求。案件受理费24732元，财产保全费5000元，由原告吴昊、徐晶负担15632元，被告刘庆杰、和磊负担14100元。反诉案件受理费100元，由原告吴昊、徐晶负担。因吴昊、徐晶不服一审判决，提起上诉，至济南市中级人民法院。二审法院经审查查明，认定因刘庆杰、和磊未按合同约定履行消除房屋抵押、查封的义务，导致吴昊、徐晶的合同目的无法实现，已构成根本违约，应当承担根本违约责任，吴昊、徐晶并无过错。合同解除后，原合同约定的权利义务无须履行，故不存在迟延履行之违约金，一审法院据此作出违约责任之裁判并酌定违约金10万元，不符合法律规定，但因刘庆杰、和磊对此未提出上诉，故二审法院不予干涉。二审法院于2018年8月7日作出（2018）鲁01民终4181号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24732元，由上诉人吴昊、徐晶负担。吴昊、徐晶申请本院委托山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋即济南××新区××黄金时代××区××楼××室于2018年8月7日的市场价值进行司法鉴定。2018年12月3日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司作出鲁信源（司法鉴定）第20180251号房地产司法鉴定估价报告（以下简称：评估意见），估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，在现场勘查的基础上，选用比较法、收益法，经过分析、测算及综合判断，确定估价对象总价值为人民币3713893元（总价包含储藏室价值），单价：22897元/平方米。吴昊、徐晶支出鉴定费37000元。2019年2月22日，刘庆杰、和磊对该评估意见提出异议：评估意见中未注明储藏室的编号、面积及价值，且写明涉案建成年代为2007年没有依据也与实际不符，涉案房屋的实物状况与买卖双方签订购房合同时的实物状况不符。同时异议人认为涉案房屋评估价值高于市场价值。2019年2月26日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对此作出《回复异议书》：关于异议书中提到的问题解释如下：一、经实际勘验，发现与涉案房屋配套使用的储藏室一处，并未登记在《房屋所有权证》中，面积不详，根据市场调查结合济南市二手房交易市场状况，储藏室作为主房的附属房，在实际二手交易中一般作为附带赠送的方式把储藏室价值考虑在主房价值之中，故在本次评估工作中也充分考虑了储藏室的存在。关于建成年代，若与实际不符，前后相差三年之内的，该评估结果不另做调整。涉案房屋的实物状况根据价值时点原则及估价人员现场勘察确定。二、该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，在价值时点2018年8月7日最可能形成的价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。三、经我公司估价师会议研究分析认为：本评估报告内容完整，对估价对象的描述客观，详实。技术路线及估价方法得当，依据充分，符合中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》要求，测算过程合理，假设限制条件与有关说明严密，该估价结果客观、科学，能够真实反映估价对象最有可能在合法条件下实现的市场价值。认为，吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，且已经本院作出的（2017）鲁0191民初2016号生效民事判决书予以确认并判决解除。依据济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终4181号生效的民事判决书认定吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊双方在履行《房屋买卖合同》过程中，刘庆杰、和磊构成根本违约，应承担相应的违约责任，吴昊、徐晶并无过错。因刘庆杰、和磊的根本违约，导致合同目的无法实现，造成了吴昊、徐晶一定的经济损失。关于经济损失的具体数额，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司是具备相应资质的机构,作出的评估意见及回复异议书具备真实性、客观性。刘庆杰、和磊的行为确实损害了吴昊、徐晶的可期待利益，结合涉案房屋的评估价3713893元（包含储藏室）与《房屋买卖合同》约定的房屋价格2770000元（包含储藏室），可以确定吴昊、徐晶的经济损失应为943893元。亦因本院作出的（2017）鲁0191民初2016号民事判决书已判决刘庆杰、和磊支付吴昊、徐晶违约金100000元，并已生效。鉴于违约金首先为弥补损失的作用，该100000元应当于本案损失中予以扣除，故本案中，刘庆杰、和磊应赔偿吴昊、徐晶因解除《房屋买卖合同》而产生的损失共计为843893元（943893元-100000元）。吴昊、徐晶主张因贷款利率上浮而产生的贷款利息损失477493.09元的诉讼请求，因吴昊、徐晶并未提交有效证据证明该损失已实际发生，亦并非必然的直接的损失，故对该诉讼请求，本院不予支持。对于装修损失190000元、律师费60000元，因吴昊、徐晶未提交有效证据证明已实际发生，故本院不予支持。吴昊、徐晶要求刘庆杰、和磊支付已付购房款利息损失59337.89元，依据（2017）鲁0191民初2016号民事判决书，判决解除吴昊、徐晶与刘庆杰、和磊双方签订的《房屋买卖合同》，并返还已付购房款69万元，故吴昊、徐晶主张的上述判决生效之前的已付购房款利息损失，因当时的合同尚未解除，对于该利息的主张，于法无据，本院不予采纳。上述判决生效之后已付购房款的利息，因该已付购房款已判决返还，之后的利息属于执行的范畴，本案不予处理。吴昊、徐晶要求刘庆杰、和磊赔偿第一次诉讼的案件受理费、保全费损失，共计40364元的主张，因其主张的案件受理费已经生效判决由吴昊、徐晶负担，与本案无关联性，故本院不予支持。关于中介费45000元，因涉及其与山东中住地产之间的居间合同关系，而本案系房屋买卖合同关系，并非同一法律关系，故本院不予处理。刘庆杰、和磊辩称吴昊、徐晶就本案所主张的诉讼请求，已向法院提起过诉讼，并经一、二审法院审理作出判决，且刘庆杰、和磊已申请了再审，本案构成重复之诉。因吴昊、徐晶于2017年7月25日向本院提起的诉讼，依据延迟履行的违约责任主张违约金，而本案系根本违约造成合同解除的损失，并非同一诉讼标的及事实理由，且刘庆杰、和磊亦未提交证据证明上述案件申请再审已立案受理，故刘庆杰、和磊的抗辩主张，无事实和法律依据，故本院不予支持。综综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告吴昊、徐晶对被告山东中住地产经纪有限公司的起诉；二、被告刘庆杰、和磊于本判决生效之日起十日内支付原告吴昊、徐晶经济损失843893元；三、驳回原告吴昊、徐晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21145元，减半收取10572.5元，由原告吴昊、徐晶负担6437.5元，被告刘庆杰、和磊负担4135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一九年五月三十一日书记员  姚 文