浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初5715号 原告：沈刚，男，1965年10月7日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：钱建平、李雪玲，浙江海赛律师事务所律师。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良，该公司董事长。 委托代理人：张峻，海盐县海圣法律服务所基层法律工作者。 被告：嘉兴伟达房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道长安中路159-161号1幢。统一社会信用代码：91330424MA28A2F70X。 法定代表人：肖国生，该公司执行董事。 委托代理人：杨天晓，浙江海耘律师事务所律师。 委托代理人：曹颖颖，浙江祥森律师事务所律师。 原告沈刚诉被告浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）、嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年10月11日受理后，依法由审判员曾怀东独任审判，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年3月4日、3月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李雪玲、被告美林公司委托代理人张峻到庭参加了第一次庭审；原告委托代理人钱建平、被告美林公司委托代理人张峻、被告伟达公司委托代理人曹颖颖到庭参加了第二次庭审；原告及其委托代理人钱建平、被告伟达公司法定代表人肖国生及其委托代理人曹颖颖到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。 原告起诉称：2013年9月13日，原告与被告美林公司达成了购买其开发的美林·金色港湾三期18幢1单元2103室（以下简称三期2103室）商品房的合同，且原告依据合同向该被告支付了购房款243000元。2016年9月19日，原告与因债权债务关系接管并处分被告美林公司美林·金色港湾部分房产项目的被告伟达公司达成换房协议，将原告向被告美林公司购买的上述美林·金色港湾三期的房屋调换为美林·金色港湾二期13幢1单元1101室（以下简称二期1101室），建筑面积289.43㎡的房屋。换房协议达成后，原告按约定撤销了对前一处房产买卖合同的备案登记，期待被告伟达公司向其交付经调换所得的后一处房产。后原告获知，后一处房产在被告美林公司因债务被设定的抵押权人抵押担保优先受偿权实现过程中，由他人竞买所得，被告伟达公司已不能依据换房协议向原告交付该房屋。另，原告还获知，二被告围绕双方债权债务关系发生的关于美林·金色港湾部分房产接管与处分的事项已经结束，曾由被告伟达公司掌控的上述部分房产，已经重新回归被告美林公司。2016年9月19日至今，包括美林·金色港湾在内的海盐房产市场价格大幅上涨。因此，原告未能获得二期1101室房屋，现时再购买相似房屋，将增加支出巨额款项，该损失应当由二被告赔偿。经原告与二被告协商无果，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与伟达公司签订的《换房协议》；2、二被告共同返还原告243000元；3、二被告向原告赔偿不能交付二期1101室（建筑面积289.43㎡）房屋给原告造成的损失904871.06元；4、二被告承担本案诉讼费用。 被告美林公司答辩称：1、对于原告与美林公司之间关于美林·金色港湾三期的商品房买卖合同关系以及原告支付了购房款243000元予以认可，但事后原告提出退房并且办理了手续，双方之间的购房关系已经结束，原告支付的购房款由美林公司返还。2、合同约定原告违约的，应当承担违约责任，因本案没有涉及该部分内容，故美林公司没有提出反诉。3、原告诉称的购买二期1101室房屋的事情，美林公司是不知情的，这是原告与伟达公司之间发生的关系，不涉及美林公司。 被告伟达公司答辩称：1、原告是在美林公司购买的房屋，相应的购房款已经支付给美林公司，美林公司同意返还原告购房款，伟达公司不应当承担返还购房款的义务。2、伟达公司没有承诺为原告换房，原告主张按照三期的单价和二期的市场价计算相应的损失，并要求伟达公司承担共同赔偿责任没有事实依据，请求法院驳回原告对于伟达公司的诉讼请求。3、《换房协议》约定伟达公司对于三期2103室退房，伟达公司已经按照约定履行了协议，该份合同已经终止履行。 原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下： 1、《换房协议》一份，证明原告与伟达公司于2016年9月19日约定将其向美林公司购买的三期2103室调换为二期1101室，并约定了单价以及前一套房屋撤销网签备案等。原告为购买三期2103室，已支付房款243000元，该部分款项已经转为购买后一处房屋的购房款。 2、备忘录（复印件）一份，证明二被告于2017年9月25日，就资产返还等事项达成相关权利义务。 被告美林公司质证认为：证据1，该份证据与美林公司无关，协议的主体是原告与伟达公司。如果协议的内容涉及美林公司，美林公司予以认可；如果侵害美林公司利益的，美林公司不予认可。证据2，与美林公司存在关联，这份备忘录是美林公司与案外人浙江中达建设有限公司之间，因为工程进度及工程款的支付问题，在相关部门的协调下签订的备忘录。 被告伟达公司质证认为：对于证据1的真实性没有异议，对于关联性和证明效力有异议。涉案房屋已经被美林公司抵押给他人，协议没有发生法律效力。对于证据2的真实性有异议。 被告伟达公司为反驳原告的主张，向本院提供了以下证据： 1、《美林三期房地产开发项目转让协议书》一份，证明伟达公司对于美林公司三期的房屋具有控盘权，对于二期的房屋没有控盘权。 2、民事起诉状、《最高额抵押借款合同》及补充协议、借款借据、民事调解书、拍卖竞价记录等证据一组（复印件），证明伟达公司与原告签订《换房协议》的背景情况，原告知道二期1101室存在抵押，并参与了该套房屋的竞拍。 原告质证认为：对于证据1的真实性没有异议，对于伟达公司具有美林三期的控盘权没有异议，但不能证明该公司对于美林二期没有控盘权，对于该组证据的证明效力有异议。对于证据2的真实性没有异议，但不能证明原告在签订《换房协议》时知道二期1101室存在抵押。 被告美林公司未到庭参加第三次诉讼，故对于伟达公司出具的证据没有发表质证意见。 依原告申请，本院委托海盐中联资产评估有限公司（以下简称中联评估公司）对于二期1101室房屋的市场价值进行评估。中联评估公司于2019年1月16日出具资产评估报告一份，评估结论为：二期1101室复式住宅房评估价值为2532500元（评估基准日：2018年10月11日）。 原告质证认为：对于资产评估报告的真实性、合法性和关联性没有异议，但评估价格偏低。 被告伟达公司质证认为：对于资产评估报告有异议，这是对二期301室进行评估，不是对二期1101室进行评估，该评估方式不能作为价值依据。2018年4月之后房屋价格低迷，二期1101室已经被拍卖，因此伟达公司对于该份报告不予认可。 被告美林公司未到庭参加第三次诉讼，故对于该份资产评估报告没有发表质证意见。 被告美林公司没有提供证据。 本院认证认为：原告提供的证据1、2均具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。被告提供的证据1、2具有真实性和合法性，本院予以认定；对于关联性和证明效力将在本院认为部分进行分析与阐述。资产评估报告具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 本院经审理查明：2013年9月13日，原告与被告美林公司签订房屋买卖合同一份，约定原告向该被告购买其开发的三期2103室商品房一套，并向该被告支付了购房款243000元。2015年11月18日，在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下，美林公司（甲方、转让方）与伟达公司（乙方、受让方）、案外人浙江嘉兴中达建设有限公司（施工方、丙方，以下简称中达公司）签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》一份，主要内容为：因美林三期工程向购房业主承诺的2014年9月底、2015年6月底两期交房日期已过，由甲方配套建设的相关项目（如室外总布、五大管线、地下室机械车位）迄今尚未实质性启动，且甲方没有能力在短期内改变目前经济困难的局面。经海盐县住建局主持，甲乙丙三方就美林三期工程项目转让问题，达成如下协议：乙方为新组建具有房地产开发资质的独立法人企业，作为接手美林三期工程范围内全部物业的经济实体。乙方系具有房地产开发资质的新办独立企业法人，同意以承担乙方美林三期工程应付工程价款、后续开发建设义务的方式，受让接收美林三期工程范围内的房地产开发项目。甲方同意将美林三期工程范围内房地产开发项目的全部物业以项目整体转让方式移交给乙方，乙方接替甲方成为美林三期开发项目的开发主体，对该开发项目行使开发经营主体的权利，承担开发经营主体的义务。甲方已销售的商品房，凡商品房买卖合同经政府主管部门备案的，乙方认可甲方跟购房户之间买卖合同的有效性，该合同应继续履行，直至由乙方负责将已售商品房向购房户交付。购房户已向甲方支付的购房款（包括购房户直接支付给甲方的款项、购房户向银行按揭贷款已到达甲方账户的资金），按照乙方已支付甲方受让对价处理。该部分受让对价合计约为2亿元。美林三期开发项目乙方向甲方转让的总计价值约为4亿元。美林三期开发项目移交给乙方后，对该项目按照建设工程规划许可证（含变更）范围内需要建设但目前尚未建设的工作内容，由乙方负责投资建设，并承担该项目房地产开发经营主体需要承担的全部责任。该份协议书还约定了其他事项。2016年9月19日，原告（甲方）与被告伟达公司（乙方）签订《换房协议》一份，约定：甲方于2013年9月13日向美林公司购买的三期2103室商品房，建筑面积136.11㎡，单价5951.07元，总价810000元，甲方已向美林公司支付房款243000元；现经双方协商，甲方原定商品房三期2103室退房，定购美林·金色港湾二期1101室，建筑面积289.43㎡，单价5873.61元∕㎡，总价1700000元，大写：壹佰柒拾万元整。甲方于2016年9月19日办理原三期2103室商品房买卖合同网签备案撤销手续，同时原向美林房产交付的243000元房款转为购买二期1101室商品房购房款。对于《换房协议》的内容，原告签名予以确认、伟达公司盖章予以确认。2017年9月25日，中达公司（甲方）与美林公司（乙方）、伟达公司（丙方）、中达联合控股集团股份有限公司（丁方、担保方）签订《备忘录》一份，约定：甲、乙、丙三方一致同意乙方可以丙方名义对外经营，丙方现有印章由双方共同刻划一缺口后由双方书面确认，双方确认后丙方将刻有缺口的印章交由乙方保管，乙方保管印章后因印章引起的法律责任全部由乙方承担，反之，则由甲方承担。乙方以丙方名义对外经营时所得款项必须全部存入丙方银行账户。该账户内的存款除乙方用于支付美林三期配套税费等费用及乙方经营费用外，其余款项的支出必须经丙方法定代表人肖国生同意。符合下列全部情形的，丙方同意更换法定代表人并撤走丙方相关人员，同时将丙方公司完全交由乙方处理：1、甲方为乙方销售商品房所作的银行按揭贷款担保全部解除；2、经甲、乙双方结算后，若存在乙方应付甲方款项且乙方已全部结清的，或者甲方同意乙方以相应价值的车库作抵押保障的。各方当事人还约定了其他事项。对于《备忘录》的内容，各方当事人签字并盖章予以确认。 另查明：2012年9月25日，美林公司所有的二期1101室商品房办理了抵押登记，抵押权人为海盐海利小额贷款有限公司（以下简称海利小贷公司）。2014年9月15日，海利小贷公司向本院提起诉讼，要求对于美林公司提供抵押的该套商品房折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿，本院于9月28日出具民事调解书，确认海利小贷公司享有优先受偿权。2017年6月25日，二期1101室被本院执行局拍卖，原告参与了竞买，但没有竞拍成功。 本院认为，本案双方之间的主要争议焦点是： 1、二被告是否需要共同返还原告购房款243000元？在本案中，原告与美林公司均确认双方之间关于三期2103室商品房买卖合同已经解除，原告已经办理了退房手续。美林公司同意返还原告购房款243000元，故对于原告要求美林公司返还购房款243000元的诉讼请求，本院予以支持。由于美林公司没有向伟达公司转交该笔购房款，故本院对于原告要求伟达公司共同返还购房款的诉讼请求不予支持。 2、《换房协议》是否应当解除以及二被告是否需要共同赔偿原告经济损失？伟达公司与原告签订《换房协议》后，没有为原告办理二期1101室的换房手续，该套商品房最终被法院拍卖，现双方之间的《换房协议》无法继续履行，原告于2019年3月5日提出解除《换房协议》，伟达公司于同日签收了相关材料，故对于原告要求解除《换房协议》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在本案中，伟达公司承诺为原告办理换房手续，但原告办理了三期2103室商品房的退房手续后，伟达公司没有为原告换房，导致原告没有办法购买二期1101室房屋，如原告另行购买同类房屋，必将支出更多的款项。经评估涉案房屋的市场价格为2532500元，双方原来约定的房屋价格为1700000元。可见，涉案房屋差价损失为832500元。对此，伟达公司负有主要责任，但原告在签约时没有尽到审慎注意义务，故自身应当承担一定的责任。本院综合考虑原告支付购房款的数额、原告的损失情况、被告伟达公司的过错程度、依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定伟达公司承担70%的责任，故伟达公司应当赔偿原告经济损失582750元（832500元×70%）。至于原告要求美林公司共同承担赔偿责任的诉讼请求，因美林公司没有在《换房协议》签字或者盖章，故美林公司对于该项损失不应当承担赔偿责任。 综上，美林公司与原告之间的商品房买卖合同已经解除，美林公司同意返还原告购房款243000元，对此本院予以确认。伟达公司与原告签订《换房协议》后，双方均应全面严格按照合同履行自己的义务。现因伟达公司没有为原告办理换房手续，导致《换房协议》无法履行，原告无法购买二期1101室，故伟达公司应赔偿原告经济损失582750元，对于超出部分本院不予支持。至于伟达公司认为签订《换房协议》时，其已经告知原告涉案房屋存在抵押，因其提供的《美林三期房地产开发项目转让协议书》、民事调解书等证据不足以证明伟达公司履行了告知义务，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈刚与被告嘉兴伟达房地产开发有限公司于2016年9月19日签订的《换房协议》； 二、被告浙江美林房地产开发有限公司返还原告沈刚购房款243000元，由该被告于本判决生效之日起十日内清结； 三、被告嘉兴伟达房地产开发有限公司赔偿原告沈刚经济损失582750元，由该被告于本判决生效之日起十日内清结； 四、驳回原告沈刚的其他诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15131元，由原告负担4246元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担3203元，被告嘉兴伟达房地产开发有限公司负担7682元。评估费7000元，由原告负担2100元，被告嘉兴伟达房地产开发有限公司负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  曾怀东 人民陪审员  王建军 人民陪审员  马建新 二〇一九年五月十日 书 记 员  叶 卉 ??1?