贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终212号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地贵州省凯里市民族商贸街移动公司营业厅四楼。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市，系该公司员工。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县，系该公司员工。被上诉人（一审原告）：马兰，女，1968年1月8日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：姚向红，男，1968年10月16日出生，侗族，户籍所在地贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，身份证号码522601196812207622，住贵州省凯里市金山大道2号金泉国际新城1栋3单元18楼1803附号。系贵州电网有限责任公司凯里供电局职工。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）因与被上诉人马兰、姚向红商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初5971号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提起诉讼时已超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持，上诉人在合同约定的交房时间前确未向被上诉人提供交房材料和履行交房义务，此时被上诉人的权利已被侵害，本案诉讼时效的起算时间适用《民法总则》三年诉讼时效规定早已届满，也无证据证明诉讼时效具有中止、中断、延长情形，被上诉人提起本案诉讼时已经超过诉讼时效，应予驳回。2.一审认定事实不清，上诉人未能按期交付商品房责任不能全归责于上诉人，期间如因国家政策变化，政府环保部门在上诉人已经达到国家环保建设保准的情况下，要求改变和加强房屋的环保建筑材料导致上诉人额外增加了工程量和施工时间；凯里供电局领导要求上诉人将已经装修好的乳胶漆墙面改装成瓷砖墙面，导致工期延后半年以上；由于承包人未向分包单位支付工程款，造成工程紧张缓慢，推迟商品房竣工验收备案时间；这些都属于不可预见的，应当予以免责。涉案房屋在2015年已竣工验收，此时已经具备全部交房条件，上诉人已经积极履行交房通知义务，被上诉人拖延导致交房时间延后，交房时间就应截至2015年竣工验收备案表取得时。3.关于逾期交房违约金，一审判决过高，被上诉人不及时前来办理交房的态度来看，逾期交房对其损失并不大，故请求按照《合同法》一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定应予予以调整。被上诉人马兰、姚向红辩称，1.关于环保部门要求变更环保材料、凯里供电局领导要求变更房屋前面装饰、工程承包人没有按时支付工程款导致工程竣工延期等均不构成情势变更，不能成为被答辩人免责的理由；2.从一审证据及庭审情况来看，被答辩人在履约过程中未书面通知交房、未能提供合同约定交房时需提供的材料、起算不合理的物业管理费等都属于被答辩人的过错，合同约定责任的规则原则为无过错责任，不论被答辩人是否存在过错，只要存在违约事实，且违约事实并非不可抗力或者约定免责事由，被答辩人均应依约承担违约责任；3.被答辩人的原因导致答辩人无法接房，被答辩人一直处于违约状态，并未过诉讼时效；4.涉案商品房买卖合同约定的违约金为每日万分之一，低于同期银行贷款利息，且从租金损失来看，该违约金也远远低于租金损失，该约定并不高；5.一审法院以被答辩人在《黔东南日报》上刊登房产证公告的时间2017年9月26日为计算违约金的截止时间，违背客观事实，没有法律依据，请依法予以改判。马兰、姚向红向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付金泉国际新村12栋1702商品房从2015年9月30日起至2018年3月7日（实际接房之日）止889天的逾期交房违约金16513元（1/10000×185748元×889天）；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告恒丰房地产公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月16日，原告马兰、姚向红为买受人，被告恒丰房地产公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号2011003765）。合同主要约定：二原告购买出卖人开发位于凯里仰阿莎广场东侧，凯里·金泉国际新城小区第12幢17层17-2供电局号商品房，建筑面积125.56㎡，房款总价为185703元，付款方式为一次性付款。根据合同约定，出卖人应当在2013年4月13日前向买受人交付该商品房；如出卖人不能在约定期限内交付商品房，逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，2015年8月28日，二原告根据房屋实际面积向被告足额支付了购房总款185748元，被告亦出具了《销售不动产统一发票》。涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日才取得建备（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》。因二原告认为恒丰物业公司收取物业费不合理以及不能提供涉案房屋的竣工合格证明等文件，直至2018年3月7日，原、被告才办理房屋交接手续。庭审中，因被告不同意调解，法院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2017年9月26日，被告恒丰房产公司在《黔东南日报》刊发《办证公告》，通知金泉国际新城1号—13号楼、17号—22号楼业主自公告之日起30日内办理房屋产权手续。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效。本案中，《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年4月13日前向原告交付商品房，故被告于2018年3月7日向原告交付商品房属逾期交房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年10月15日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年10月15日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。另外，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，被告一直违约不交房，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权利人（原告）不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（被告）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2015年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。关于2015年10月1日至2018年3月7日期间的逾期交房违约金应否予以支持的问题，被告辩称从2013年8月起通知交房，后又于2013年11月以挂号信的形式向购房人发起交房通知函。因涉案房屋所在楼栋于2015年2月10日才取得建备（2015）第15号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，故被告在此之前通知原告交房，因所交房屋未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告有权拒绝接收。本案中，被告并未举证证明其在2017年9月26日前能向原告交付达到《商品房买卖合同》约定的交付条件的商品房，鉴于被告已于2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋所在楼栋的业主可以办理房产证的事实，说明涉案房屋于2017年9月26日已具备合同约定的交付条件。综上，被告应支付原告2015年10月1日至2017年9月26日期间的逾期交房违约金13503.88元（185748元×0.0001×727天）。对于被告辩称由于国家政策变化，环保部门要求变更环保材料以及凯里供电局要求将其职工购买商品房所在的楼房共5栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改装为瓷砖墙面、项目承包人拖延支付分包的工程款等原因导致工程竣工延期，属于不可抗力，不应承担责任的问题。经查，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，《贵州省建设厅关于加强民用建筑节能分部工程施工质量验收工作的通知》早已存在，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。另外，被告提交的装修公司和证人出具的《证明》、《交工延迟说明》以及照片等证据，不能证实因凯里供电局要求改变电梯前室装修以及项目承包人拖延支付分包的工程款而导致工程竣工延期与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果。即便确实存在需要延长工期或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人，故被告的上述抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告马兰、姚向红逾期交房违约金13503.88元。二、驳回原告马兰、姚向红的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人恒丰房地产公司未提交证据，被上诉人马兰、姚向红向法院提交凯里市人民法院作出的（2018）黔2601民初6261号民事判决书，拟证明一审法院该判决对同一小区，同一类案件关于违约金支持计算至业主接房之日。经质证，恒丰房地产公司对于该份证据不予认可。经审查，对于该案，恒丰房地产公司已经提起上诉，属于未生效判决，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点，一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、恒丰房地产公司上诉所称因政府环保部门在上诉人已经达到国家环保建设标准的情况下要求改变和加强房屋的环保建筑材料导致上诉人额外增加了工程量和施工时间、凯里供电局领导要求上诉人将已经装修好的乳胶漆墙面改装成瓷砖墙面导致工期延后、承包人未向分包单位支付工程款造成工程紧张缓慢而推迟商品房竣工验收备案时间等是否属于不可抗力，从而免责；三、违约金是否过高，应予调整。关于焦点一，本院认为，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持，2015年10月1日及以后的违约金并没有超过诉讼时效，应得到支持。故对上诉人认为一审诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于焦点二，《贵州省建设厅关于加强民用建筑节能分部工程施工质量验收工作的通知》于2008年早于涉案商品房合同签订时出台，不属于不能预见。而恒丰房地产公司在一审所提交的装修公司和证人出具的《证明》、《交工延迟说明》以及照片等证据，并不能证实因凯里供电局要求改变装修以及项目承包人拖延支付分包的工程款而导致工程竣工延期等事实，依法应承担举证不能的不利后果，故对其上诉理由，本院不予采纳。对上诉人称于2013年已通知交房，是被上诉人自己不接房，上诉人不应承担责任，即使违约也应算到竣工验收备案时间为止等上诉理由，因上诉人在房屋符合交付条件后，并没有证据证明向被上诉人发布收房通知，而竣工验收备案取得并不代表完全达到交房条件，故其上诉理由与查明事实不符，本院不予支持。关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案恒丰房地产公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期交房，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，而双方约定的违约金标准日万分之一，为年利率3.65%，远远低于银行同期贷款利率，所以从这个层面来讲，双方约定也并不算高，故对其该理由不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年五月二十七日法官助理罗维书记员罗朝丽