广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3904号上诉人（原审被告）：广州市鸿运地产中介服务有限公司越秀分公司，住所地广州市越秀区仓边路93-95号19铺。负责人：龙光，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务：所长。委托诉讼代理人：徐虹，女，该所职员。委托诉讼代理人：吴卓斌，男，该所职员。原审被告：广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心，住所地广州市豪贤路193号十四楼。法定代表人：周红，职务：副主任。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。原审被告：广州市鸿运地产中介服务有限公司，住所地广州市荔湾区世纪南路296号802房。法定代表人：马力骧。上诉人广州市鸿运地产中介服务有限公司越秀分公司（以下简称鸿运地产越秀分公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀区房管一所）、原审被告广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心（以下简称市房管局机关服务中心）、广州市鸿运地产中介服务有限公司（以下简称鸿运地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人鸿运地产越秀分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，驳回越秀区房管一所的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由越秀区房管一所承担。事实及理由如下：一、一审判决认定本案法律关系主体错误，本案的租赁关系双方是鸿运地产越秀分公司与越秀区房管一所，但一审错误认定租赁关系双方是越秀区房管一所与市房管局机关服务中心，侵犯了鸿运地产越秀分公司的租赁权。2015年1月前，涉讼房屋由鸿运地产越秀分公司向市房管局机关服务中心承租，但自2015年1月起，市房管局机关服务中心向越秀区房管一所发函后就退出了涉讼房屋的租赁，由鸿运地产越秀分公司直接按照市房管局机关服务中心与越秀区房管一所签订的2008年租赁合同约定，以每月3285.7元的标准向越秀区房管一所交纳租金，越秀区房管一所也接受鸿运地产越秀分公司支付的租金，且鸿运地产越秀分公司也已将越秀区房管一所开具的发票入账。从本案的履行行为来看，鸿运地产越秀分公司与越秀区房管一所之间已经形成了事实上的租赁关系。该法律关系从2017年11月27日越秀区房管一所向鸿运地产越秀分公司直接送达《关于非住宅直管房调整租金和续租的通知》，并由鸿运地产越秀分公司负责人签收可以印证，故一审认定本案租赁合同关系为越秀区房管一所与市房管局机关服务中心建立是错误的。二、越秀区房管一所没有提供任何证据证明其享有涉讼房屋的权属，其要求鸿运地产越秀分公司向其交还涉讼房屋没有依据。同时，如果按照一审判决认定的租赁关系双方为越秀区房管一所与市房管局机关服务中心，则鸿运地产越秀分公司就不是该租赁合同关系的主体，根据合同的相对性，越秀区房管一所无权要求鸿运地产越秀分公司承担该租赁合同关系项下的任何义务，故一审判令鸿运地产越秀分公司交还房屋没有依据。被上诉人越秀区房管一所二审辩称：对于鸿运地产越秀分公司所称的涉讼房屋的实际使用人为鸿运地产越秀分公司的问题，越秀区房管一所认为市房管局机关服务中心已经违反了双方签订的租赁合同第二十条第三点约定，因此越秀区房管一所有权依约提前解除合同。现在涉讼房屋实际由鸿运地产越秀分公司使用并交租，这是没有经过越秀区房管一所同意的，因此越秀区房管一所有权提出解除与市房管局机关服务中心的租赁关系。原审被告市房管局机关服务中心二审述称：同意鸿运地产越秀分公司的上诉请求。原审被告鸿运地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。越秀区房管一所于2018年1月26日向一审法院起诉请求：1.解除与市房管局机关服务中心的租赁关系，由鸿运地产越秀分公司、市房管局机关服务中心、鸿运地产公司将广州市越秀区仓边路93-95号首层19铺腾空交还给越秀区房管一所；2.市房管局机关服务中心补缴从2017年4月1日起至2018年5月31日止的租金差额（每月按15860.70元-3285.70元计算）；3.市房管局机关服务中心向越秀区房管一所支付从2018年6月1日至实际交还房屋之日止的租金（每月按15860.70元计算）。经一审法院审理查明：2008年7月18日，越秀区房管一所（甲方）与市房管局机关服务中心（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，写明甲方将广州市越秀区仓边路93-95号19铺出租给乙方作办公用途使用，租赁期限从2008年7月1日至2010年6月30日，每月租金1042.60元；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。越秀区房管一所向市房管局机关服务中心开具至2018年5月的租金发票，每月3285.70元。据广州市非住宅房屋租金计算（评估）表显示，涉讼首层19铺从2017年4月1日起，评定月租金为15860.70元，原月租金为3285.70元。2017年11月27日，越秀区房管一所向市房管局机关服务中心发出《关于非住宅直管房调整租金和续租的通知》，写明：市房管局机关服务中心承租使用涉讼首层19铺，租期至2016年12月31日止，经报请区政府同意，如有意继续承租涉讼房屋的，请接到本通知后15个工作日内到越秀区房管一所处办理调租手续，根据2016年广州市房屋租金参考价的租金标准，自2017年4月1日起，涉讼房屋月租金调整为2653.98元，续租至2017年12月31日止，逾期不办理相关手续，视作自愿弃租处理等。2017年12月20日，越秀区房管一所在涉讼房屋门口张贴《通知》，写明：首层19铺是越秀区房管一所管辖的直管房，市房管局机关服务中心是该屋的承租户，现越秀区房管一所与你户签订的租赁合约已到期，越秀区房管一所决定将涉讼房屋收回并解除与你户的租赁关系，要求你户在2017年12月22日前与越秀区房管一所联系并办理相关退租手续，补缴2017年4月至房屋退还之日的租金差额等。越秀区房管一所与市房管局机关服务中心没有续签租赁合同，涉讼商铺现由鸿运地产越秀分公司使用。一审另查，2007年7月11日，广州市房屋安全鉴定协会（甲方）与市房管局机关服务中心（乙方）签订《合作协议》，写明甲方同意自2007年7月1日起将涉讼首层19铺承租权转给乙方承租，乙方自2007年7月1日起负责支付涉讼房屋每月的租金及管理费等。市房管局机关服务中心下属企业广州市新豪实业发展有限公司（甲方）与马力骧（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将涉讼仓边路93-95号19铺出租给乙方作办公使用，建筑面积63.1868平方米，租赁期限从2007年7月20日至2008年7月31日，每月租金5055元等。一审庭审中，市房管局机关服务中心提交了其在2015年1月16日向越秀区房管一所发出的《关于变更仓边路93-95号19铺租户的函》，写明：仓边路93-95号19铺及203房自2005年起安排给广州市房屋安全鉴定协会作办公使用，2008年因工作需要，鉴定协会将19铺交给我方暂时使用，为了规范房屋的租赁管理，从2008年7月起19铺改由我方与越秀区房管一所签署租赁合同，现鉴定协会因业务发展，需重新使用19铺，我方同意从2015年起将该铺归还给鉴定协会，请越秀区房管一所与鉴定协会重新签订19铺的房屋租赁合同等。越秀区房管一所对该证据不予确认，称没有收到该函件。一审法院认为：越秀区房管一所与市房管局机关服务中心签订的《广州市房屋租赁合同》于2010年6月30日到期后，市房管局机关服务中心没有将涉讼房屋交还越秀区房管一所，且继续向越秀区房管一所支付房屋租金，双方之间构成不定期租赁关系。越秀区房管一所有权随时解除租赁关系，且越秀区房管一所曾向市房管局机关服务中心发出调租通知，市房管局机关服务中心没有与越秀区房管一所办理调租及续租手续，故越秀区房管一所起诉解除与市房管局机关服务中心的租赁关系，由市房管局机关服务中心腾空并交还涉讼房屋合法，一审法院予以支持。鸿运地产越秀分公司作为涉讼房屋的实际使用人，应与市房管局机关服务中心一并腾退房屋。市房管局机关服务中心辩称与越秀区房管一所的租赁关系已经在2015年1月1日终止，但其没有提供证据证明越秀区房管一所收到过《关于变更仓边路93-95号19铺租户的函》，且该函件提及的广州市房屋安全鉴定协会也未实际使用涉讼房屋，故对其本项抗辩一审法院不予接纳。因市房管局机关服务中心没有与越秀区房管一所就租金调整协商达成一致，故在租赁关系解除之前市房管局机关服务中心仍应按照每月3285.70元的标准向越秀区房管一所支付租金，在租赁关系解除之后市房管局机关服务中心应按照同时期同地段同类房屋租金参考价向越秀区房管一所支付房屋使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2018年7月25日作出如下判决：一、越秀区房管一所与市房管局机关服务中心就广州市越秀区仓边路93-95号首层19铺的租赁关系在本判决发生法律效力之日解除；二、市房管局机关服务中心、鸿运地产越秀分公司在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区仓边路93-95号首层19铺腾空交还给越秀区房管一所；三、市房管局机关服务中心在本判决发生法律效力之日起10日内，向越秀区房管一所支付从2018年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按3285.70元计算），此后的房屋使用费，由市房管局机关服务中心按照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向越秀区房管一所支付至交还仓边路93-95号首层19铺之日止；四、驳回越秀区房管一所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2563.6元，由越秀区房管一所负担2413.6元，市房管局机关服务中心负担150元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，鸿运地产越秀分公司提交2018年6月至2019年3月的租金发票，拟证明鸿运地产越秀分公司已按每月3285.7元的标准向越秀区房管一所支付了2018年6月至2019年3月的租金，越秀区房管一所仍同意鸿运地产越秀分公司按该标准交纳租金。越秀区房管一所对此质证称：越秀区房管一所认可该证据的真实性，越秀区房管一所一直有向鸿运地产越秀分公司收取房屋使用费，根据一审判决第二项，待本案判决文书生效之日后，越秀区房管一所就会按照新的标准来收租，但是这也不能否定越秀区房管一所要收回房屋的态度。市房管局机关服务中心对此质证称：对于鸿运地产越秀分公司提交的新证据的真实性无异议，虽然这张发票的抬头开具的是市房管局机关服务中心，但实际交租人是鸿运地产越秀分公司，因为市房管局机关服务中心从2015年1月就退出了涉讼物业。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为越秀区房管一所有无权利要求鸿运地产越秀分公司交还涉讼房屋。本案是租赁合同纠纷，市房管局机关服务中心基于其和越秀区房管一所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，取得了涉讼物业的使用权。现由于市房管局机关服务中心违反租赁合同的约定，未办理调租手续和支付调整后的租金，越秀区房管一所作为出租人，同样享有依照合同约定解除涉讼租赁合同及要求市房管局机关服务中心交还涉讼物业的权利。鸿运地产越秀分公司主张越秀区房管一所无权收回涉讼物业，缺乏事实依据，本院不予支持。虽然市房管局机关服务中心是租赁合同的承租人，但鸿运地产越秀分公司确认其才是涉讼物业的实际使用人，故一审判令鸿运地产越秀分公司一并将涉讼物业交还，并无不当，本院予以维持。综上所述，鸿运地产越秀分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市鸿运地产中介服务有限公司越秀分公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月十五日书记员 冯 韵彭诗敏