江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0981民初4196号原告：丰城市邑佳物业管理有限公司。住所地：江西省丰城市新城区阳坊花园小区。统一社会信用代码：91360981799474089L。法定代表人：杨长春，系该公司经理。被告：包君伟，男，1964年10月14日出生，汉族，住所地：浙江省丽水市莲都区。被告：邹培水，男，1951年8月22日出生，汉族，住所地：浙江省丽水市莲都区。被告：喻永红，女，1967年11月12日出生，汉族，住所地：浙江省天台县。原告丰城市邑佳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告包君伟、邹培水、喻永红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告丰城市邑佳物业管理有限公司、被告包君伟到庭参加诉讼。被告邹培水、喻永红经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰城市邑佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院责令被告包君伟、邹培水、喻永红交纳与业主所拖欠的物业服务费共计人民币308670元（其中业主未缴纳的物业费为298445元，建设单位未售车库的物业费为15737元，后在庭审中变更建设单位未售车库的物业费为10225元），并承担滞纳金513210元（其中2017年11月15日之前的按万分之五算34772元，2017年11月15日至2018年9月21日共310天按千分之五算478438元），合计人民币821880元。2、请求被告承担与本案相关的诉讼费用15000元。事实与理由：被告包君伟、邹培水、喻永红三人所注册的江西省丰城市丽丰房地产有限公司于2009年7月31日选聘我公司对丽景花园提供前期物业管理服务并订立合同。2011年7月18日，双方又续签了此合同，履行期限延续到业主委员会成立并与新的物业公司签订合同之日止。现丽景花园已由丰城市剑南街道南郊居委会委托给丰城市丽景花园物业管理有限公司管理。我公司经丰城市剑南街道办事处和丰城市房地产管理局物业管理办公室批准，依法退出丽景花园的物业管理工作，并已公示。我公司在丽景花园物业管理期间，因很多业主住房严重渗水、漏水得不到及时修理，加上地上排污管道太小（直径10厘米），更因建造得不合适，出水端口逐步高于小区里面排水坑的进水口，造成下雨时排水受阻，地面因此积水严重，故很多业主不愿意交纳物业服务费。被告三人所注册的江西省丽丰房地产有限公司于2014年3月29日已注销，在注销前未通知我公司，致使我公司未及时撤出丽景花园的物业管理工作。更因业主知道被告三人已将公司注销，南郊居委会已将丽景花园委托给丰城市丽景花园物业管理有限公司管理，我公司已经退出丽景花园的物业管理服务工作，业主再也无人交纳物业服务费给我公司。根据双方签订的《丽景花园前期物业服务合同》及相关的法律法规，故我公司只好具状诉至法院，要求法院判令三被告支付业主所拖欠的物业费为298445元，建设单位未售车库的物业费10225元，以上合计308670元（均算至2017年11月15日止），并承担滞纳金513210元。被告包君伟辩称要点：对于房屋漏水问题，前期物业合同范围规定了物业公司应该为业主维修、维护，是原告方作为物业管理的职责。根据《丽景花园前期物业服务合同》第6条约定，原告按照前期物业合同约定的标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担，故我不承担业主拖欠未交的物业费。我只承担未售车库的物业费，且前半年免交，以后的物业服务费按照半额交纳即每月0.23元∕平方米交纳，我公司注销不存在没有告知原告，我公司注销都是公告过的。被告邹培水、喻永红既未参加本案一审庭审，又未提供答辩。根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2009年7月31日，江西省丰城市丽丰房地产有限公司（甲方）与丰城邑佳物业管理有限公司（乙方）签订了《丽景花园前期物业服务合同》，合同约定甲乙双方本着公平、自愿的原则，经协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对丽景花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同对服务内容与质量、服务费用、违约责任等均作了约定。合同第二章第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容：1、物业共有部位的养护和管理，2、物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理。……第三章第六条本物业管理区域物业服务收费方式：物业服务费用由甲方按其物业的建筑面积交纳，多层住宅标准按每月0.46元∕平方米收费，商业物业标准按每月1元∕平方米收费。物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用；4、物业管理区域内养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第三章第七条业主应于开发商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)，入伙前预收一年物业服务费用。半年后纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建筑单位原因未能按时交给业主的物业，其物业服务费用(物业服务资金)，由甲方按服务费用半额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5天履行交纳义务……第七章第二十四条甲方和业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按千分之五/日的标准向乙方支付违约金。……第九章第二十九条本合同期限自2009年8月20日至2011年8月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年7月18日，江西省丰城市丽丰房地产有限公司与原告又续签了此合同，履行期限自业主委员会成立并与新的物业公司签订合同之日止。原告自2009年7月31日签订合同后一直在为小区提供物业服务。丰城市丽景花园至今没有成立业主委员会。2017年11月9日，原告向丰城市剑南街办、南郊社区、市房管局物业办提交申请书，请求于2017年11月15日退出丽景花园物业管理服务工作，丰城市剑南街道办事处和丰城市房地产管理局批复情况属实，依法退出。江西省丰城市丽丰房地产有限公司自原告撤出丽景花园的物业管理前，有46间车库一直未售出。另查明，江西省丰城市丽丰房地产有限公司于2004年3月30日登记成立，包君伟（公司法定代表人）认缴额165万，占33%；邹培水认缴额165万，占34%；喻永红认缴额165万，占33%；江西省丰城市丽丰房地产有限公司于2014年3月29日办理了注销登记。本院认为，本案的主要争议焦点：1、原告所主张的业主所拖欠未交的物业费298445元及滞纳金应否由三被告承担。2009年7月31日、2011年7月18日，江西省丰城市丽丰房地产有限公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订《丽景花园前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。上述合同系前期物业服务合同，根据法律相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据国务院《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《丽景花园前期物业服务合同》第七条，业主应于开业商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，入伙前预收一年物业服务费用。原告为丽景花园小区提供物业服务，业主应承担交纳物业费的义务，故丽景花园小区的业主应当向原告交纳物业管理费。至于原告诉称因江西省丰城市丽丰房地产有限公司注销未及时通知原告，导致其在建设单位注销后仍然向业主提供了物业服务而未收取物业费问题。经查，根据有关法律规定，在小区未成立业主委员会的情形下，双方前期物业服务合同仍然有效，原告向小区业主提供了物业服务，小区业主应依法缴纳物业服务费，故原告可向丽景花园小区业主就服务期间的物业费另行主张权利。根据《丽景花园前期物业服务合同》第六条、第七条的约定，业主交纳物业费的起算时间、收费标准与建设单位交纳物业费的起算时间、收费标准均不同。根据合同约定业主应于开业商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，入伙前预收一年物业服务费用，多层住宅标准按照每月0.46元∕平方米收费、商业物业标准按每月1元∕平方米收费。对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，物业费前半年免交，即物业费自2010年1月31日开始起算，以后的物业费按照半额交纳，即多层住宅标准按照每月0.23元∕平方米收费、商业物业标准按每月0.5元∕平方米收费。且根据合同约定原告按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担。原告采取包干制的约定方式收取物业服务费用，自负盈亏。故对原告所主张的业主拖欠未交的物业费298445元及滞纳金应由三被告承担的诉请，与法不符，本院不予支持。争议焦点:2、关于建设单位未售车库的物业费及滞纳金应由否三被告承担，以及承担多少物业费和滞纳金？根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据《丽景花园前期物业服务合同》第七条，半年后纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建筑单位原因未能按时交给业主的物业，其物业服务费用(物业服务资金)，由甲方按服务费用半额交纳。故建设单位未售车库的物业费，应由建设单位江西省丰城市丽丰房地产有限公司交纳。但因江西省丰城市丽丰房地产有限公司已于2014年3月29日注销，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第20条之规定公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。现江西省丰城市丽丰房地产有限公司已办理注销，但却未提供清算的证据，故对原告主张未售车库的物业费应由原股东即被告包君伟、邹培水、喻永红承担的诉请予以支持。原告向法庭提供一份丽景花园开发商未售车库物业服务费计算表，其中对开发商未售车库的方位、数量、面积、欠费时间、截止算至2017年11月15日物业费的总金额等均有详细的记载。庭审时被告包君伟对表中记载的起算时间和计算标准有异议，认为根据合同约定前半年免费，且物业费的计算标准为0.23元/月，而不是表中的0.46元/月，其要求庭后提供证据与原告核算。本院通知被告包君伟在规定时间向本院补充提供证据，但被告未在规定时间内提供补充证据，根据法律规定，应承担不利后果。因被告对车库的数量（46间）、面积等事实未提异议，只是对物业费的起算时间和计算标准有异议，根据原告提供的发商未售车库物业服务费计算表，其计算物业费总金额为44997.03元，但原告只要求被告承担未售车库的物业费10225元，此系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以认定。关于原告主张未售车库物业费的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告依法应依约承担违约责任。双方的合同虽约定，若被告逾期支付，按千分之五/日的标准支付违约金，但根据相关法律规定，违约金不得超过本金的30%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，据此，本院支持违约金为欠款本金年利率的24%，超过部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告包君伟、邹培水、喻永红于本判决书生效后十五日内一次性向原告丰城市邑佳物业有限公司支付未售车库物业管理服务费10225元（算至2017年11月15日），并自2017年11月15日起按年利率24%支付滞纳金，滞纳金算至欠款还清之日止；二、驳回原告丰城市邑佳物业有限公司其他诉讼请求。本案受理费12079元，由原告丰城市邑佳物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  葛春兰人民陪审员  胡爱华人民陪审员  陈财宝二〇一九年五月八日书 记 员  吴亚旻附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。