文书内容上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初29107号原告：上海自家网络科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胡书明，总经理。委托诉讼代理人：王鹤林，上海市鹤铭律师事务所律师。被告：马皓吟，男，1995年7月20日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：王峰明，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志东，北京市京师律师事务所律师。原告上海自家网络科技有限公司(以下简称自家公司)与被告马皓吟其他合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告自家公司的委托诉讼代理人王鹤林，被告马皓吟的委托诉讼代理人王峰明、张志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自家公司向本院提出诉讼请求：1.解除自家公司与马皓吟于2018年6月25日签订的《协议书》及《补充协议书》；2.马皓吟立即返还自家公司购房定金人民币(以下币种均为人民币)3,000万元；3.马皓吟支付自家公司逾期还款违约金(每日按3,000万元的万分之二计算，自2018年11月13日起算至马皓吟实际付款之日止)；4.自家公司对马皓吟名下的上海市临平路XXX号商场101室、106室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室行使优先受偿权。诉讼过程中，自家公司放弃对马皓吟名下的上海市临平路XXX号商场101室、106室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室行使优先受偿权的诉讼请求。事实和理由：马皓吟因拖欠开发商上海瑞城房地产有限公司购房款2,000万元，无法办理所购上海市临平路XXX号101室、104室、105室、106室、107室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室、2层、地下超市(以下简称系争14套商铺)的产权过户手续，于2018年6月25日与自家公司签订《协议书》及《补充协议书》，约定，由自家公司包销买断马皓吟购买的系争14套商铺，马皓吟应在取得系争14套商铺中指定的9套商铺(临平路XXX号101室、106室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室)产权证后2个工作日内书面通知自家公司，并在当日就上述9套商铺办理抵押登记手续，自家公司取得上述9套商铺抵押权证后2个工作日内支付马皓吟定金3,000万元。合同签订后，自家公司于2018年8月2日、8月23日分别支付马皓吟定金2,000万元、1,000万元，共计3,000万元。2018年9月26日，自家公司发现马皓吟实际交付的商铺面积、格局与产证登记不一致，实际交付面积小于与产证登记面积，且没有产证上标注的消防通道。2018年9月28日，自家公司又得知马皓吟名下的系争14套商铺被辽宁省鞍山市公安局司法查封。由于系争14套商铺被司法查封，且商铺现状与产证登记不一致，致使自家公司合同目的无法实现，故自家公司有权解除合同，马皓吟应返还自家公司定金3,000万元并按《协议书》第五条第3项约定支付逾期还款违约金。审理中，自家公司称其于2018年9月23日得知马皓吟取得剩余5套商铺的产权，认可马皓吟于2018年10月10日将剩余5套商铺的不可撤销独家销售委托书邮寄给自家公司,但由于系争14套商铺已于2018年9月28日被辽宁省鞍山市公安局司法查封,双方协议无法履行,故自家公司未再支付马皓吟5,000万元房款。马皓吟辩称，《协议书》附件二商铺情况表中仅约定了系争14套商铺的门牌号、室号、建筑面积及套内面积，双方未就商铺的其他交付条件作约定，且系争商铺存在消防通道也未减少商铺的实际使用面积，故马皓吟已按合同约定履行了义务。根据双方约定，在自家公司向马皓吟付清8,000万元购房款的情况下，才办理商铺过户手续。2018年9月4日马皓吟取得剩余5套商铺的产权，并当日通过微信告知自家公司联系人胡蓓莉。2018年9月26日，马皓吟委托胡蓓莉在剩余5套商铺的不可撤销独家销售委托书上代马皓吟签字并将委托书出具给自家公司，2018年10月10日马皓吟又向自家公司邮寄了其本人签字的剩余5套商铺的不可撤销独家销售委托书。而自家公司支付3,000万元后未再向马皓吟付款。因此，系争14套商铺无法过户的原因是自家公司未按约在2018年9月26日马皓吟向自家公司出具剩余5套商铺的不可撤销独家销售委托书之日起10日内支付马皓吟5,000万元购房款，与司法查封无关。《协议书》签订时，系争14套商铺处于合法可售状态，2018年8月2日马皓吟收到自家公司2,000万元后也将该款全部支付给了开发商，马皓吟不存在违约行为，自家公司无权主张解除合同。现马皓吟不同意解除《协议书》及《补充协议书》。自家公司支付马皓吟的3,000万元在《协议书》中明确约定为包销首期款，即包销买断权的费用，并非定金，因此在自家公司获得完整的包销买断权的情况下，交易已经结束，马皓吟不同意返还自家公司3,000万元。定金条款和违约条款不能同时适用，马皓吟不同意支付逾期还款违约金，且违约金约定过高。不同意自家公司全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月25日，自家公司(乙方)与马皓吟(甲方)签订《协议书》，约定，鉴于：1、甲方系位于上海市临平路XXX号101室、104室、105室、106室、107室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室、2层、地下1层，共计14套商铺(以下《协议书》中简称“该批商铺”)的买受人。据甲方陈述，甲方已与该批商铺的开发商上海瑞城房地产有限公司于2016年11月11日分别签署了《上海市商品房出售合同》(以下简称“原出售协议”，原出售协议及付款凭证复印件、收据复印件作为本协议附件，附于本协议附件1)。根据原出售协议约定，该批商铺甲方共需向开发商支付购房款1.3亿元。截止本协议签署之日，甲方已向开发商支付购房款1.1亿元，尚未支付购房款2,000万元，该批商铺暂未办理产权过户手续。2、乙方有意包销买断该批商铺，乙方愿意在本协议约定的条件下预先向甲方支付定金，以取得该批商铺的包销买断权，即由甲方独家委托乙方在本协议约定时间找寻意向客户(以下简称“乙方指定方”)，并在甲方获得该批商铺的全部产权后以甲乙双方商定(最终以乙方意见为准)的每套商铺底价签署该批商铺新的《上海市商品房出售合同》(以下简称“新出售协议”)，并付清该批商铺包销买断价全款1.55亿元，不足部分由乙方按照包销买断全款补齐差额，以使乙方或乙方指定方取得该批商铺的产权。双方就本项目合作事宜签订本协议如下：第一条该批商铺概况：1、该批商铺共计建筑面积4,718.30平方米，共计14套。该批商铺的公安编号、建筑面积、原出售协议下的付款情况等房屋情况详见附件2商铺情况表。2、甲方承诺所提供的该批商铺的原出售协议及商铺情况表真实、完整、准确，能够反映该批商铺的交易情况，且甲方承诺该批商铺未能支付的房款为2,000万元整。第二条房款、居间费用的支付及抵押担保：1、待甲方取得该批商铺产权后，乙方或乙方指定方以1.55亿元包销买断该批商铺，具体方式如下：1)定金的支付：在甲方取得该批商铺中指定9套商铺产权(具体为101室、106室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室)，但暂未取得剩余5套产权的前提下，甲方应在前述9套商铺取得产权证后两个工作日书面通知乙方，并在通知乙方当日将上述9套商铺的产权办理抵押登记于乙方或乙方指定方，乙方或乙方指定方在上述9套商铺取得抵押登记证后两个工作日内向甲方支付3,000万元的定金(乙方指定方向甲方支付上述定金的，也视为乙方履行相应付款义务)。2)房款的支付：a)甲方应于收到乙方或乙方指定方支付3,000万元定金当日，向乙方出具9套商铺的不可撤销独家销售委托书(详见附件3)，待甲方取得剩余5套商铺产权的当日，再向乙方出具剩余5套商铺的不可撤销独家销售委托书(详见附件3)。乙方应保证乙方或乙方指定方最迟于如下时间内向甲方支付的购房款(含定金)达到8,000万元：ⅰ.若甲方在2018年月日前(含当日)取得该批商铺全部产权，并乙方已向甲方支付定金3,000万元后，且甲方向乙方出具该批商铺不可撤销独家销售委托书，则乙方应保证乙方或乙方指定方最迟于2018年6月30日支付房款达到8,000万元(含定金)；ⅱ.若甲方在2018年月日后取得该批商铺全部产权，则乙方应保证乙方或乙方指定方最迟于甲方书面通知乙方甲方已取得该批商铺全部产权且向乙方出具该批商铺不可撤销独家销售委托书之日起10个自然日内支付房款达到8,000万元(含定金)。b)甲方在收到8,000万元房款(含定金)后次日应无条件配合乙方将2层、地下1层按照乙方届时确认的结算底价(为免疑义，该底价不应低于8,000万元，且不应被税务机关认为偏离该批商铺的市场公允价值)签署签署两套商铺的新出售协议并过户至乙方或乙方指定方名下，甲方过户所需缴纳的交易税费由乙方或乙方指定方代甲方进行支付，与甲方无涉。…第三条双方权利义务：1、甲方权利义务：1)甲方应保证本协议约定该批商铺处于合法可售状态(未被抵债给第三方、不存在司法查封、冻结或第三方救济、消防验收等影响交易过户等情况)。2)甲方需协助乙方办理相应房屋的抵押登记手续。3)甲方需协助乙方或乙方指定方签订新出售协议、办理房屋权属登记。4)甲方将按乙方届时确认的结算底价分别为该批商铺按套开具发票。2、乙方权利义务：1)按本协议的约定向甲方支付定金。2)协议履行期间，乙方应确保乙方或乙方指定方需按本协议约定付款进度付款，并要求甲方根据付款情况开具等额收据或发票。3)乙方有权在乙方或乙方指定方向甲方支付的购房款外，向乙方指定方收取其他费用，该费用由乙方享有，与甲方无涉。…第五条违约责任：1、受限于乙方或乙方指定方已累计支付房款(含定金)尚未达到8,000万元，若乙方不按本协议规定支付各种应付款项，则应被视为违约，除应按照本协议的约定支付相应费用外，应承担相应违约责任，每逾期一天应承担逾期支付金额万分之二的逾期违约金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除协议，且有权扣除乙方先期缴纳的定金作为违约金。…3、如甲方违反本协议之承诺内容，以及本协议第一条、第二条、第三条任意一项约定，且在乙方书面催告后10天内不予纠正的，则乙方有权单方面解除协议，甲方应立即返还乙方或乙方指定方已支付的各类款项，同时甲方应退回乙方已支付的定金，每逾期一天应承担逾期支付金额万分之二的逾期违约金。第六条其他：1、甲乙双方确认，自本协议签署之日起至该批商铺全部交易过户于乙方或乙方指定方，且乙方或乙方指定方付清房款(含定金)1.55亿元之日止，双方对于该批商铺基于本协议所展开的合作系不可撤销的独家、排他的，协议期内任何一方不得再与第三方展开与本协议内容相同或相类似的合作。2、本协议未尽事宜，双方可另行协商，如有需要，双方可在协议条件下另立补充协议，本协议附件及补充协议与本协议具有同等法律效力。3、本协议及其附件经双方盖章及双方的授权代表签字或盖章之后本协议即告生效，一式二份，甲乙双方各执一份，效力等同。…5、本协议履行过程中发生的争议，双方应协商解决，如双方通过协商不能够解决争议，任何一方有权通过诉讼途径解决，由商铺所在地人民法院管辖。附件1：14份房地产买卖合同；附件2：商铺情况表；附件3：不可撤销独家销售委托书。附件2商铺情况表中列明了系争14套商铺的门牌号、室号、建筑面积、套内建筑面积，商铺其他情况未作约定。2018年6月25日，自家公司(乙方)与马皓吟(甲方)还签订《补充协议书》，约定，鉴于甲、乙双方就乙方包销甲方拟取得产权的位于上海市临平路XXX号101室、104室、105室、106室、107室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室、2层、地下1层，共计14套商铺事宜签署了《协议书》(以下简称“原协议”)，截止到本协议签署之日，甲方尚未办理完毕该批商铺的不动产权证，乙方知悉并愿意签订本协议。现双方经协商一致，在平等自愿的前提下，于签署原协议当日就原协议内容签订补充条款如下，以兹双方遵守：第一条，甲、乙双方均同意，对原协议第二条第1款第2)项c)变更如下：乙方保证甲方最迟于2018年8月31日或乙方支付完毕8,000万元房款(含定金)后的第30个自然日，且甲方已将2层、地下1层交易至乙方或乙方指定方名下的前提下，实际收取房款达到1.55亿元。在此期间乙方或乙方指定方以乙方届时确认的结算底价出售一套商铺(以乙方或乙方指定方付清该套商铺房款为准)，则甲方应在两个工作日内配合签署该套商铺的新出售协议及办理交易过户(税费承担同上款约定)。若届时甲方实际收取收款(含定金)不足1.55亿元，乙方将促使乙方或乙方指定方负责补足差额部分。甲方将该批商铺过户至乙方或乙方指定方名下前逐一撤销相应商铺的抵押登记。第二条，本补充协议内容双方应严格保密，任何一方不得将本补充协议内容泄露给任意第三方，否则应赔偿对方损失。第三条，甲方因第三方的原因未顺利办出该批商铺的不动产权证，则甲方不承担违约责任。第四条，本补充协议与原协议不一致之处，以补充协议为准，本补充协议未涉及部分，以原协议为准。第五条，本补充协议自双方盖章之日生效，一式二份，双方各执一份。2018年7月2日，马皓吟取得上海市临平路XXX号商场101室、106室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室产权，房屋类型均为商场。2018年8月1日，自家公司的法定代表人胡书明取得前述9套商铺的抵押权。2018年8月2日，马皓吟向自家公司出具前述9套商铺的不可撤销独家销售委托书。2018年8月2日、8月23日，自家公司分别支付马皓吟2,000万元、1,000万元，共计3,000万元。2018年9月4日，马皓吟取得上海市临平路XXX号商场2层、地下超市、104室、105室、107室产权，房屋类型均为商场。2018年9月27日，自家公司向马皓吟发出《通知函》称，《协议书》及《补充协议书》签订后，自家公司按协议约定先后向马皓吟支付了定金3,000万元，自家公司也积极与意向客户进行协商、沟通，但2018年9月，自家公司同客户洽谈具体交易事项，并将该批商铺部分不动产权证影印件提供给客户审查时，据客户反映不动产权证所附该批商铺中1楼商铺平面图与该批商铺1楼商铺实际平面布局不一致，经自家公司核实，客户反映的情况确实存在。因为该批商铺中1楼商铺不动产权证所附平面图与实际平面布局不一致，将直接影响自家公司对该批商铺的后续销售，也将直接影响自家公司后续向马皓吟付款。为顺利履行协议，自家公司愿意与马皓吟就前述影响销售的重大事项进行沟通，并协商一致，对协议进行补充，签订书面的补充协议。要求马皓吟收到本通知函后2日内与自家公司联系，并就前述影响销售的重大事项进行协商、沟通，尽快签订书面补充协议。2018年9月28日，系争14套商铺被司法限制，限制人辽宁省鞍山市公安局，限制文件编号鞍公(经)封通字[2018]40号，限制方式为正式查封，限制起始日期2018年9月28日，预计结束日期2019年9月29日。2018年10月10日，马皓吟收函后通过EMS回复自家公司称，1、自家公司通知函中所称的“影响销售的重大事项”，不能成立；2、马皓吟取得剩余5套商铺产权已通知自家公司，并已向自家公司出具该5套商铺不可撤销独家销售委托书，但自家公司并未按照《协议书》第二条第1款第2)项ⅱ的约定，履行支付房款的义务；3、马皓吟再次重申，请自家公司自收到本回复函之日起3个自然日内履行支付房款的义务；4、如自家公司未能按照本回复函履行付款义务，马皓吟将采取必要的法律措施，保护马皓吟的合法权益不受侵犯。2018年10月16日，马皓吟委托律师致函自家公司称，自家公司于2018年8月支付了3,000万元定金后再没有支付房款，根据《协议书》第二条第1款第2)项ⅱ的约定，马皓吟多次通过微信、电话等方式催款，自家公司一直以资金短缺为由没有履约，自家公司已经构成违约。要求自家公司在收到本律师函之日起3个工作日内按照协议约定支付房款，若不能及时履约，则代理律师将根据马皓吟的授权采取进一步的法律措施，包括但不限于单方解除合同、诉讼等方式，追究自家公司给马皓吟造成的一切损失。2018年10月18日，自家公司回函马皓吟称，2018年9月27日自家公司就合同履行中发现的重大瑕疵向马皓吟发出了《通知函》，要求马皓吟就自家公司提出的问题尽快与自家公司联系并妥善解决，后经数次电话沟通，双方就协议书履行中存在的瑕疵问题初步协商，自家公司希望以调整付款节奏等方式协商解决问题，并将自家公司认为可行且合理的付款方案提交给马皓吟，但至今未得到马皓吟最终解决的任何书面或口头回复。自家公司认为，对于合同签约过程中，就该批商铺存在的重大瑕疵问题，马皓吟未向自家公司进行任何披露，事后也未做任何合理解释，违反合同法诚实信用的最基本原则。为防止损失扩大，要求马皓吟尽快就自家公司提出的解决方案予以回复或启动协商进程，以期达成对双方均合理且可接受的解决方案。2018年10月27日，马皓吟向自家公司发出《解除合同通知函》称，1、马皓吟和自家公司于2018年6月25日签署了独家包销的《协议书》及《补充协议书》，自家公司于2018年8月支付了定金3,000万元后就再也没有支付房款。根据《协议书》第二条第1款第2)项ⅱ的约定，马皓吟及其母亲多次通过微信、电话等方式催款，自家公司一直没有履约，自家公司已经构成违约。2、2018年9月27日自家公司向马皓吟发函，马皓吟收到后，亦通过快递回复自家公司，并再次提醒自家公司支付房款，鉴于自家公司收到马皓吟回复函后，没有回信，马皓吟委托律师于2018年10月15日出具律师函给自家公司，但自家公司依然没有支付约定的房款。3、截止到2018年10月27日自家公司依然没有支付约定的房款，根据《协议书》第五条1的约定，马皓吟现正式通知自家公司，即日起解除与自家公司签署的《协议书》及《补充协议书》，并保留追究自家公司一切违约责任的权利。之后，自家公司、马皓吟就《协议书》的履行未能协商一致，自家公司起诉来院。审理中，马皓吟于2018年11月22日收到本案起诉状副本。审理中，应自家公司申请，本院依法裁定查封马皓吟名下的银行存款3,000万元或查封、扣押其等值的其他财产。本院认为，自家公司与马皓吟签订的《协议书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据协议约定，系争14套商铺由自家公司包销买断，即马皓吟独家委托自家公司在协议约定时间内寻找意向客户，在马皓吟获得系争14套商铺的全部产权后，马皓吟以其与自家公司商定的商铺价格与自家公司或自家公司指定方签署《上海市商品房出售合同》，自家公司或自家公司指定方支付马皓吟共计1.55亿元，不足款项由自家公司补足，自家公司或自家公司指定方取得系争14套商铺的产权，马皓吟应保证系争14套商铺处于合法可售状态，不存在司法查封等情形。《协议书》签订后，系争14套商铺于2018年9月28日被辽宁省鞍山市公安局查封，导致《协议书》及《补充协议书》无法继续履行，自家公司合同目的无法实现，现自家公司要求解除《协议书》、《补充协议书》，于法有据，应予支持。关于《协议书》及《补充协议书》的解除时间，根据双方协议约定，自家公司应保证其或其指定方最迟于马皓吟书面通知自家公司马皓吟已取得系争14套商铺全部产权且向自家公司出具14套商铺不可撤销独家销售委托书之日起10日内支付房款达到8,000万元(含3,000万定金)。鉴于2018年10月10日马皓吟将其本人签字的剩余5套商铺的不可撤销独家销售委托书邮寄给自家公司时，系争14套商铺已被辽宁省鞍山市公安局查封，在此情况下，双方协议已无法继续履行，自家公司为避免损失扩大拒绝支付马皓吟5,000万元房款，理由成立，自家公司不存在违约。马皓吟于2018年10月27日以自家公司未按约支付房款为由主张解除合同，缺乏依据。故《协议书》及《补充协议书》的解除时间为本案诉状副本送达马皓吟之日即2018年11月22日。根据双方协议约定，自家公司解除协议的同时，马皓吟应退还自家公司已支付的定金，每逾期一日应承担逾期付款的万分之二的违约金。现双方《协议书》及《补充协议书》于2018年11月22日解除，马皓吟应于该日返还自家公司3,000万元定金。马皓吟以3,000万元为包销首期款，并非定金，在自家公司获得完整的包销买断权的情况下，交易已经结束为由拒绝还款，缺乏依据，本院不予采纳。故对自家公司要求马皓吟返还定金3,000万元的请求，依法应予支持。鉴于马皓吟至今未返还自家公司3,000万元，马皓吟应承担违约责任，双方关于逾期还款违约金的约定并未过高，自家公司要求马皓吟按合同约定标准支付逾期还款违约金，依法应予支持。违约金的起算时间为合同解除之次日2018年11月23日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、上海自家网络科技有限公司与马皓吟于2018年6月25日签订的《协议书》及《补充协议书》于2018年11月22日解除；二、马皓吟返还上海自家网络科技有限公司定金3,000万元；三、马皓吟支付上海自家网络科技有限公司逾期还款违约金(每日按3,000万元的万分之二计算，自2018年11月23日起算至马皓吟实际还款之日止)。上述第二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193,880元，由马皓吟负担；财产保全费5,000元，由马皓吟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  连慰江审 判 员  华 琴人民陪审员  毛济平二〇一九年五月九日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……