文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27297号原告：潘广余，女，汉族，1971年6月10日出生，住广东省广州市海珠区。委托代理人：汪华东、曾彦，分别系广东通航律师事务所律师、实习律师。被告：广州盛德房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王贺彩，董事长。委托代理人：黄蕉英，广东纬韬律师事务所律师。被告：广州寰亚先达物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：朱洪江，经理。委托代理人：孔春业、何嘉敏，均系广东星凯律师事务所律师。第三人：广州市晋晟餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：江红。第三人：广州市晋晟贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：江红。第三人广州市晋晟餐饮有限公司、广州市晋晟贸易有限公司的共同委托代理人：危晓敏，北京市东元（广州）律师事务所律师。第三人：广州枫和蕾信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：林志枫。原告潘广余诉被告广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）、广州寰亚先达物业管理有限公司（以下简称寰亚公司）、第三人广州市晋晟餐饮有限公司（以下简称晋晟餐饮公司）、广州市晋晟贸易有限公司（以下简称晋晟贸易公司）、广州枫和蕾信息科技有限公司（以下简称枫和蕾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘广余的委托代理人汪华东、曾彦，被告盛德公司的委托代理人黄蕉英，被告寰亚公司的委托代理人孔春业、何嘉敏，第三人晋晟餐饮公司、晋晟贸易公司的共同委托代理人危晓敏到庭参加了诉讼，第三人枫和蕾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘广余诉称：2013年8月3日，原告根据两被告散发的销售商铺宣传画册，与两被告签署《认购书》、《商铺租赁合同》。2013年11月5日，原告接收两被告交付的商铺的同时将商铺返租给两被告使用。2017年4月30日，两被告通知原告，自租赁期满后不再续租，但两被告至今未将商铺交还给原告。经原告查证证实，商铺交由第三人晋晟餐饮公司及晋晟贸易公司实际占有使用至今，同时商铺地址作为枫和蕾公司的工商注册地址使用至今。现请求判令：1、盛德公司、寰亚公司以良好适租的状态将广州市天河区黄埔大道西369号3118商铺交还给原告；2、两被告向原告支付2013年11月5日起至2014年5月30日止的商铺租金总计90220.5元（按每月13203元的标准计算）；3、两被告向原告支付2017年6月1日起至以良好适租的状态将商铺交还原告之日止的租金（按每月13203元的标准计算）；4、两被告向原告支付2017年6月1日起至以良好适租的状态将商铺交还原告之日止的物业管理费（2017年8月至2018年4月物业管理费为4610.57元，2018年5月起的物业管理费以物业管理公司通知继续计付）；5、两被告承担本案一切诉讼费用；6、第三人晋晟餐饮公司、晋晟贸易公司、枫和蕾公司对上述1、3、4、5项诉请承担连带责任；7、第三人枫和蕾公司在本案判决生效之日起十日，将工商注册登记地址从商铺迁出。被告盛德公司辩称：盛德公司与原告是商品房买卖合同关系，盛德公司于2013年11月5日将涉案商铺交给原告，并于2016年办理了产权证书，盛德公司按约定已全部履行完毕。原告及寰亚公司于2013年8月3日签署了《寰亚先达数码城综合服务协议》，协议明确各自的权利和义务。后原告于2013年11月5日签署《委托书》，委托寰亚公司代为缴纳管理费及入场装修。原告向寰亚公司支付综合服务费987059元，寰亚公司从原告处接收了盛德公司交付的毛坯房，按照协议内容统一品牌管理，寰亚公司实施了精装修等，故盛德公司并非服务协议的相对方。原告与寰亚公司签署了《商铺租赁合同》，租赁期满后，寰亚公司发函通知原告不再继续承租并将商铺退还给原告，盛德公司不是商铺的使用者和合同相对方，原告要求盛德公司支付租金及物业管理费均无事实依据。被告寰亚公司辩称：寰亚公司已按照合同约定履行交还商铺的义务，不存在违约或占用商铺的行为。租赁期满前，寰亚公司已安排华复强公司在2017年5月30日后与商铺在内的所有业主办理商铺交接手续，华复强公司一直在涉案商铺现场，逾期未办理和续租签约的，视为自行收回铺位作自营处理，但在租赁期满后，原告并未前往办理商铺交接手续，原告在寰亚公司未占用商铺的情况下，要求寰亚公司支付占用费，缺乏依据。原告与寰亚公司在2013年11月5日至2014年5月30日期间不存在租赁合同关系，原告要求寰亚公司支付上述期间租金，缺乏依据，且已超过诉讼时效。根据《委托书》显示，原告委托寰亚公司代为向广州威喜登物业管理有限公司交付自收铺之日起至2017年5月31日止的物业管理费，寰亚公司仅为代原告支付物业管理费，支付的责任主体仍然是原告。第三人晋晟餐饮公司、晋晟贸易公司陈述如下意见：晋晟餐饮公司、晋晟贸易公司从承租人珠海横琴瑞银企业管理顾问有限公司获得商铺的使用权，而珠海横琴瑞银企业管理顾问有限公司一次性支付1800万元租金，故晋晟餐饮公司、晋晟贸易公司已经全部支付租金且属于善意第三人，可继续使用商铺。第三人枫和蕾公司未发表意见。经审理查明：原告于2013年8月与盛德公司签署《认购书》，购买广州市天河区黄埔大道西369号3118房（以下简称涉案商铺），双方于2013年11月5日签署《房屋交接确认书》，原告涉案房屋《不动产权证》【粤（2016）广州市不动产权第00031683号】，显示涉案商铺建筑面积为17.67平方米，并附有编号为110112019号《房地产分户图》。2013年8月3日，原告（委托方/甲方）与寰亚公司（受托方/乙方）签订《寰亚先达数码城综合服务协议》（以下简称综合服务协议），约定：甲方自愿将涉案商铺委托给乙方进行统一设计、装修、管理、招商及开业推广；甲方愿意为乙方所提供的设计、装修、管理、招商、广告及品牌推广等服务向乙方支付综合服务费共987059元；由于甲、乙双方已经就该物业签订了三年内的租赁合同，双方均同意将全部租金，即475308元从上述综合服务费中一次性扣减，剩余部分的综合服务费511751元应当由甲方在7日之内一次性向乙方付清等内容。同日，原告（出租人/甲方）与寰亚公司（承租人/乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方；租期自2014年6月1日至2017年5月31日，租金共475308元，租金一次性支付；甲方允许承租人对商铺进行改善或增设他物；租赁期内乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费等内容。2014年7月10日，寰亚公司与案外人广州华复强信息科技有限公司（以下简称华复强公司）签订《商铺租赁合同》，约定寰亚公司将广州市黄埔大道西369号盛德大厦二至四层商铺出租给华复强公司，租赁期限为2014年7月10日至2017年5月30日；租赁费用为税后55元/平方米/月；承租期间，华复强公司有权将承租的租赁物部分转租给第三方，但华复强公司向第三方收取任何费用除租金、押金、管理费、日常水电费外均应向寰亚公司提交书面告知等内容。2017年4月30日，寰亚公司向原告发出《通知书》，告知原告《商铺租赁合同》于2017年5月31日届满，且不再续租。现原告基于租赁合同纠纷提起本案诉讼，并明确要求交还涉案商铺的标准为按房产证载明的间隔、面积且通水电，达到正常出租的状态。关于涉案商铺的现状，晋晟餐饮公司及晋晟贸易公司确认涉案房屋由其使用至今，并称案外人珠海横琴瑞银企业管理顾问有限公司向广州大优煤炭销售有限公司签订了租赁合同后将涉案商铺交付其使用，为此晋晟餐饮公司及晋晟贸易公司提交案外人珠海横琴瑞银企业管理顾问有限公司与广州大优煤炭销售有限公司于2013年8月15日签署的《房屋租赁合同》（载明租期为2013年9月1日至2033年8月31日）。关于物业管理费，原告提交物业公司出具的《商铺3楼2017年8月-2018年4月未收物业管理费明细》（载明2017年8月至2018年4月期间涉案商铺物业管理费每月为512.29元，共计4610.57元）。本院认为：原告与寰亚公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应切实履行。根据租赁合同约定，租赁期于2017年5月31日届满，寰亚公司主张租赁期满后已通知原告收回涉案商铺，根据查明的事实，寰亚公司已于2014年7月将涉案商铺出租并交付给华复强公司，在本案中，寰亚公司未举证其已向华复强公司收回涉案商铺，其仅提供通知书并不足以证明其已履行交还涉案商铺的义务，故原告主张寰亚公司交还涉案商铺，具有事实和法律依据，涉案商铺的实际使用人即晋晟餐饮公司及晋晟贸易公司应对寰亚公司交还涉案商铺承担协助义务，其主张盛德公司及枫和蕾公司交还涉案商铺，缺乏事实依据，本院不予支持。根据另案查明的事实，包括涉案商铺在内的所有商铺均由寰亚公司统一装修并进行间隔等，现原告要求寰亚公司按房地产权证载明的间隔、面积交还涉案商铺，合理有据，本院予以支持，但原告未举证涉案商铺交付给寰亚公司时商铺配套设施等状态，其主张寰亚公司保证涉案商铺通水电等，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的2013年11月5日起至2014年5月30日期间的租金。根据原告与寰亚公司于2013年8月3日签订的租赁合同，租赁期限自2014年6月1日起计算，原告主张寰亚公司支付上述期间租金，缺乏依据，本院不予支持。关于占用费。原告主张参照租赁合同约定的标准即按每月13203元（475308元÷36个月）计付自2017年6月1日的占用费，具有事实和法律依据。原告基于租赁合同纠纷提起诉讼，盛德公司、晋晟餐饮公司、晋晟贸易公司均非租赁合同相对方，原告要求上述公司对占用费承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。如前所述，原告与寰亚公司签订的租赁合同已到期终止，枫和蕾公司的企业信息显示其至今仍使用涉案商铺地址作为其工商注册地址，原告要求枫和蕾公司将其工商注册地址从涉案商铺迁出，具有事实和法律依据，本院予以支持。但原告以枫和蕾使用涉案商铺地址进行注册为由，要求枫和蕾公司对占用费承担连带责任，亦缺乏依据，本院不予支持。关于物业管理费，原告未举证其已实际支出物业管理费及具体金额，其主张寰亚公司支付物业管理费并要求盛德公司、晋晟餐饮公司、晋晟贸易公司、枫和蕾公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。第三人枫和蕾公司经本院合法传唤，逾期未到庭，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州寰亚先达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，依据编号粤（2016）广州市不动产权第00031683号《不动产权证》记载的面积、形状将广州市天河区黄埔大道西369号3118房交还给原告潘广余使用，第三人广州市晋晟餐饮有限公司、广州市晋晟贸易有限公司就上述商铺的交还承担协助义务；二、被告广州寰亚先达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告潘广余支付上述商铺自2017年6月1日至商铺实际交还之日止的占用费（占用费按每月13203元计付）；三、第三人广州枫和蕾信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，将第三人广州枫和蕾信息科技有限公司的工商登记地址迁离广州市天河区黄埔大道西369号3118房；四、驳回原告潘广余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5694元，由原告潘广余负担1433元，由被告广州寰亚先达物业管理有限公司负担4261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张黛乔人民陪审员  黎婉玲二〇一九年五月十三日书 记 员  邱莉晶宋春艳            本判决书于2019年   月   日送达