安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1302民初3278号原告：张芳，女，1974年8月8日出生，汉族，安徽省宿州市人，住宿州市灵璧县。被告：南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司，住所地安徽省宿州市循环经济示范园。统一社会信用代码913413000624736394。法定代表人：程宏，系该公司经理。委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。被告：安徽庐淮房地产营销策划有限公司，住所地合肥市瑶海区临泉路与全椒路交口乐富公寓1幢办608室。法定代表人：谢长淮，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨玲玲，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。原告张芳与被告南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司、安徽庐淮房地产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张芳、被告南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司的委托诉讼代理人李强、被告安徽庐淮房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人杨玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张芳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还多收的购房款77326元及按5.52%利率计算利息（本案合同有明确约定）；2.判令被告支付原告因讨要钱款支出的各种费用合计8000元。3、被告承担本案的诉讼费用。南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司辩称，第一被告与原告签订商品房买卖合同约定以483840元的价格将位于南翔恒泰（宿州）云商城8区11栋148号商铺销售给原告，房屋买卖的过程为第二被告参与完成，第一被告收取483840元，并未多收取任何费用，原告诉称的款项为第二被告收取，第二被告向原告出具收据，该部分款项属于两被告约定的溢价款，是原告与第二被告之间的事情，与第一被告无关。从原告提交的“申请”可以看出，原告对566166元房价无异议，该款包括房款和溢价款，原告明知和自愿的行为，原告系完全民事行为能力人，是大学本科毕业，国家公务员，其签订“认购书”和“申请”均是其真实意思表示，商铺价格优惠合理，不存在多缴纳购房款的问题。安徽庐淮房地产营销策划有限公司辩称，一、第二被告代第一被告销售房屋，双方签订了《合作销售协议书》，约定第一被告给第二被告房屋销售底价为4600元每平方米，实际售价由第二被告决定，超过底价的溢价部分作为第二被告的利润。因此第二被告享有自主决定价格的权利。二、南翔恒泰城商铺认购书真实、合法、有效，具备商品房买卖合同的属性，原告应该恪守；三、备案合同的性质和效力，备案合同中关于价格的条款，北非双方当事人真实意思表示，仅仅是在房屋登记部门登记备案的合同条款，对双方没有约束力。备案合同按照488840元的价格进行备案和纳税，是原告处于税收考虑，符合交易习惯，房屋价款应以认购书为准；四、涉案房产的购房款为566166元且已经实际履行；五、截至目前，原告既未主张也未提出其签署认购书及2017年1月7日申请系自愿行为，备案合同降低价格的行为显然对原告有利，原告对此明知；五、截至目前，原告既未主张也未提出其签署认购书及2017年1月7日的申请系非自愿行为，备案合同降低价格的行为显然对原告有利，原告在获利后又起诉要求返还备案合同以外的购房款，显然违背基本的诚信交易原则，不应得到法律的支持；五、六、原告的诉请无事实及法律依据，原告要求及利息及差旅费无法律依据。本院经审理认定事实如下，2017年1月7日，原告张芳与第一被告签订了南翔恒泰商铺认购书，双方约定原告以单价6370元每平方米、总价为566166元（一次性付清）的价格购买第二被告位于南翔恒泰城8号地块轻纺百货区商铺11号一楼148号商铺。其中合同第四条约定，原告在签订认购书7日内携带此认购书定金收据等到南翔恒泰商城现场展示中心办理缴款并签署《商品房买卖合同》及相关协议，买卖合同一旦签订，本认购协议的效力自行终止。合同签订后，原告向第一被告缴纳了330000元购房款，2017年3月17日原告支付了158840元购房款，以上原告合计向第一被告支付了488840元购房款。2017年1月7日，原告向第一被告提交了一份申请，要求对上述房产以488840元的价格进行备案及纳税，同时注明本人认可总价为566166元。2018年5月10日，以张芳、张津硕为买方与第一被告签订《商品房买卖合同（预售）》双方约定张芳、张津硕以单价5443.7元每平方米、总价为483840元的价格购买第二被告位于南翔恒泰城8号地块轻纺百货区商铺11号一楼148号商铺。该商铺现已经交付，并办理了预售备案。2017年1月22日，张芳刷卡向第二被告支付77326元，由第二被告向原告出具收据，注明8区11栋148房款。现第一被告认可原告购买的商铺总房价为488840元，未收到原告支付的77326元房款。另查明，第一、二被告系合作关系，第一被告委托第二被告代为销售房屋，双方签订了《合作销售协议书》，双方约定第一被告给第二被告房屋单价底价4600元每平方，销售价格由第二被告定价，超过底价的溢价部分为第二被告的利润。双方另外约定了佣金支付条件和方式等。以上本院查明的事实有原、被告的陈述，认购书、申请、商品房买卖合同、收据三张、微信聊天记录、合作销售协议书。本院认为，原告与第一被告签订《认购书》及《商品房买卖合同（预售）》等均为双方自愿签订的，均系合法有效的，根据双方认购书的约定，在签订《商品房买卖合同（预售）》之后，《认购书》的效力自行终止。按照《商品房买卖合同（预售）》约定，张芳、张津硕购买的位于南翔恒泰城8号地块轻纺百货区商铺11号一楼148号商铺价格为488840元，第一被告确认共收取原告房款为488840元，因此本院确认，争议商铺总价款为488840元。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，已被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一被告委托第二被告销售房屋，双方签订了《合作销售协议书》，双方系委托代理合同关系。第二被告无法定或者约定事由收取原告77326元房款，因此对于第二被告多收取的77326元房款，第二被告应予以返还。关于第一被告责任问题，本院认为，原告购买由第二被告代理销售的第一被告的商铺，第二被告虽然以自己的名义向张芳出具收条，但该收条备注为收到张芳购房款77326元，且第二被告在第一被告售楼部进行销售活动，因此第二被告以第一被告名义实施的民事法律行为，对第一被告发生法律效力，因此第一被告应返还原告77326元购房款。第二被告辩称，其依据《合作销售协议书》收取张芳77326元为争议商铺的溢价款，不是原告缴纳的购房款，该部分溢价款为第二被告应得的，本院认为，该约定为第一、二被告的内部约定，与原告无关，原告购买第一被告商铺，与第一被告协商价格，双方合同价款应以最终履行的价款为准。第二被告的辩称无事实及法律依据，依法对其辩称不予采信。第一被告的辩称无事实及法律依据，依法不予采信。原告关于利息及损失的请求无法律依据，依法不予支持。故依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司、安徽庐淮房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张芳购房款77326元。二、驳回原告张芳的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，由被南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司、安徽庐淮房地产营销策划有限公司承担。如不服本判决，可在自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交5份副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费1933元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12×××75。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费，在汇款用途栏中注明05301-053101，并将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 玉二〇一九年五月五日书记员 滕焕焕