黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1079号原告：徐燕梅，女，1965年4月16日出生，汉族，大庆市教育局退休工人，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：曲春晖，黑龙江中胜律师事务所律师。被告：大庆市泰华建筑工程公司，住黑龙江省肇州县公园路1号。法定代表人：张栗华，该公司经理。委托代理人：李秀云，该公司员工。委托代理人：杨忠军，黑龙江油城律师事务所律师。原告徐燕梅与被告大庆市泰华建筑工程公司（以下简称泰华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日作出（2018）黑0603民初3658号民事裁定。原告徐燕梅向大庆市中级人民法院提出上诉，大庆市中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）黑06民终728号民事裁定，撤销原裁定，指令本院审理。本院立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告徐燕梅及委托诉讼代理人曲春晖、被告泰华公司委托代理人李秀云、杨忠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签署的房屋买卖合同；2.被告为原告办理房屋产权登记。事实与理由：2000年10月4日原告与被告泰华公司（原名称为肇州县第五建筑安装工程公司，以下简称肇州五建公司）签订商品房购销合同协议，被告将2号楼5门的商服以164000的价格卖给原告。在2000年6月7日，原告就将购房款全部支付给被告并取得房屋的所有权一直至今。按合同约定，被告应在原告入住三个月协助原告办理产权证、土地证，但是被告一直以各种理由没有办理，到后来就找不到了。被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉求。大庆市龙凤区法院（2017）黑0602民初514号判决书已经确定原告诉请房屋归被告所有，已经进入了执行程序。在执行过程中原告提出了执行异议，被驳回。后原告提起执行异议之诉，在审理过程中原告撤回了异议之诉。原告现在提起本案属于重复起诉，属于一事再理。原、被告之间没有买卖合同关系。原告徐艳梅向法庭出示证据如下：证据一、《商品房购销合同》复印件1份、收据复印件1份（与原件核对一致，原件退回）。欲证明，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告以164000元的价格将龙一路2号楼5门一、二层商服出售给原告，原告支付了相应的价款，该购销合同成立并有效。经质证，被告有异议，合同主体黑龙江省大庆市肇州第五建筑安装工程公司驻庆办的印章不是我单位的印章。原告现在提起本案属于重复起诉，属于一事再理，程序上不合法，因此所举证据我方均不质证。该证据是否有效与我公司无关，因为主体不对，被告不是我公司。证据二、物业费票据复印件1张（与原件核对一致）及证明1份。欲证明，涉案房屋自2000年开始一直由原告使用。经质证，被告无异议，原告使用房屋交费理所当然。证据三、黑龙江省高级人民法院黑民终389号民事裁定书复印件1份，大庆市中院（2004）庆执字204号执行裁定书复印件1份（与原件核对无异，原件退回）。欲证明与原告签订商品房购销合同的肇州五建公司与被告有先后承接关系，是一个单位。经质证，被告对执行裁定书的真实性无异议，但是认为申请人没有原告的名字。肇州五建公司与被告有先后承接关系，但黑龙江省肇州县第五建筑安装工程公司驻庆办与被告没有关系。驻庆办的公章也不是被告提供的。证据四、协议书及协议公证书复印件各1份，欲证明龙凤粮库商服楼是肇州五建公司驻大庆办事处代表被告与龙凤粮库签订协议开发，驻大庆办事处系被告设立，张庆雷系被告任命，原告有理由相信驻大庆办事处及张庆雷能够代表被告出售与龙凤粮库开发的商服楼。经质证，被告对协议书上的条款有异议，因为此协议书第九条约定了任何一方均可以向大庆仲裁委员会仲裁，程序不合法。本院对原告所提交的以上四组证据的真实性均予采信。被告泰华公司向法庭出示证据如下：证据一、授权委托书、授权委托公证书、保证书、公证书复印件1份4页，欲证明张庆雷没有权利销售案涉房屋。经质证，原告对证据的真实性无异议，该证据能充分证明张庆雷系被告公司的代理人。原告购买案涉房屋时有理由相信张庆雷及驻庆办事处有权代表被告公司出售案涉房屋。证据二、大庆市中级人民法院（2002）庆民初字第53号民事调解书复印件1份、（2002）庆执字第114号执行裁定书复印件1份、协议书复印件1份及龙凤粮库说明复印件1份。欲证明，在协议书和施工合同中体现的肇州县第五建筑安装工程公司驻庆办的印章是真实的，原件存于中院（2002）庆民初字53号卷宗中。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该组证据能够证明被告与龙凤粮库合作开发商服楼后对商服楼进行了分割，案涉房屋经分割归被告所有，被告将分割后归被告所有的房屋出售给原告合法、有效。并应按房屋合同出售的约定给原告办理过户手续。证据三、本院（2017）黑0603民初514号判决书1份、（2017）黑0603民初514号之一裁定书1份、生效证明1份、（2018）黑0603民初2215号裁定书1份（以上均与原件核对无异，原件退回）、本院（2017）执异18号执行裁定书复印件1份。欲证明涉案房屋归被告所有，判决已经生效。原告提出执行异议被驳回申请，后原告提起异议之诉于2018年原告撤回异议之诉。综上，涉案房屋的所有权人是被告。经质证，原告对真实性无异议，对证明问题有异议。案涉房屋系被告公司所有所以被告将案涉房屋出售给原告依法有效，执行裁定和判决并不能否定被告将案涉房屋出售给原告的有效性。本院对被告提交的以上三组证的据真实性均予采信。证据四、（2008）庆执监字第18号驳回申诉通知书复印件1份、商品房购销合同、收据复印件各1份，欲证明马某买的房子也是粮库商服楼范围之内，该通知书确认张庆雷无权销售该房屋。经质证，原告对真实性无异议，该证据与本案无关联性，同时该组证据中涉及到的房屋经依法分割归粮库所有，所以张庆雷出售该房屋是没有权利的。证据五、证人马某出庭作证，欲证明张庆雷只负责施工，无权出售房屋。证言内容为“2001年8月28日，我买被告的房子。我与张庆雷签订的合同。张庆雷是大庆市肇州第五建筑工程公司驻庆办法人。买房子的钱交给驻庆办了”。对以上两组证据，本院认为与本案无关，不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年7月25日，肇州五建公司法定代表人张栗华与张庆雷经肇州县公证处公证签订协议书，肇州五建公司成立驻大庆办事处，张庆雷任办事处主任，负责办事处全面工作，办事处为公司分支机构，负担经营活动中一切法律责任，受公司法人的委托，对外进行开发工程项目。同日，张栗华为张庆雷出具公证授权委托书，内容为“我系肇州县第五建筑安装工程公司的法定代表人，现授权委托肇州县第五建筑安装工程公司的张庆雷为我公司代理人，以本公司名义参加大庆市境内的一切工程业务洽谈工作，代理人在招投标、工程合同谈判中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。”1999年6月25日，肇州五建公司驻大庆办事处与大庆市粮食局龙凤粮库签订《协议书》，约定龙凤粮库将龙凤区龙一路2、3、4号商服楼工程发包给肇州五建公司驻大庆办事处承建。协议书第六条结算方法约定：甲方（龙凤粮库）负责出售商服楼，甲方商服房出售不去，甲方用商服房抵工程款给乙方（肇州五建公司驻庆办），该协议书乙方代表由张庆雷签署。被告自1999年6月份起开始组织涉案商服楼工程施工。施工期间，2000年5月12日，肇州县第五建筑安装工程公司更名为大庆市泰华建筑工程公司。2000年10月4日，原告徐艳梅与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买龙凤区龙一路2号楼5门商服，该合同由被告驻庆办主任张庆雷签字，并加盖了黑龙江省大庆市肇州第五建筑安装工程公司公章，原告于2000年6月7日交付购房款164000元，被告为原告出具加盖肇州县第五建筑安装工程公司驻大庆办事处财务专用章的收据。后涉案2号楼5门商服交付原告使用至今。龙凤粮库商服楼工程于2001年9月完工。工程完工后，被告与龙凤粮库之间因工程款产生纠纷，双方诉至大庆市中级人民法院。经大庆中级法院审理，于2002年7月11日作出（2002）庆民初字第53号民事调解书，确认：大庆市粮食局龙凤粮库应得房屋25户，大庆市泰华建筑工程公司应得房屋35户……。在该调解书执行过程中，大庆中级法院作出（2002）庆执字114号执行裁定书，确认22户商服楼归大庆市粮食局龙凤粮库所有，其中不包含原告主张的2号楼商服5号门。被告于2017年1月22日起诉龙凤粮库至本院，要求确认2号楼商服5号门和商服20号门的所有权，本院作出（2017）黑0603民初514号民事判决书判决：大庆市龙凤区龙一路2号商服楼5号商服（104平方米）、20号商服（104平方米）归被告所有。本院认为，本案的焦点问题是被告驻庆办主任张庆雷代理被告与原告签订《商品房购销合同》的代理行为是否有效，双方签订的《商品房购销合同》是否有效。首先，被告前身肇州五建公司成立驻大庆办事处，任命张庆雷为办事处主任，负责办事处全面工作，对外进行开发工程项目。被告法定代表人为张庆雷出具授权委托书，授权张庆雷为被告代理人，以被告名义参加大庆市境内的一切工程业务洽谈工作，认可张庆雷在招投标、工程合同谈判中所签署一切文件和处理与之有关的一切事务。而事实上，张庆雷作为被告驻庆办主任，代表被告以驻庆办的名义与龙凤粮库签订协议，实际建设开发了龙凤粮库龙一路商服楼工程，双方的施工协议中亦有在一定条件下用商品房抵工程款的约定，上述事实使原告有充分的理由相信驻大庆办事处及张庆雷有代理权，能够代理被告出售与龙凤粮库开发的涉案商服楼。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，张庆雷代理被告出售涉案商服的行为，符合合同法第四十九条规定的表见代理的法律特征，该代理行为有效。至于被告提出该《商品房购销合同》中所加盖被告驻庆办公章的问题，因张庆雷系被告驻庆办主任的身份确定，故该合同中所加盖的被告驻庆办的公章真实与否，不影响其代理被告行为的有效性。综上，张庆雷代理被告与原告签订《商品房购销合同》的代理行为有效，则双方签订的《商品房购销合同》自然有效。其次，原告徐艳梅与被告于2000年10月4日签订《商品房购销合同》时，因被告所建商服楼未完工，被告与龙凤粮库之间未就工程款进行结算，涉案2号楼5门商服尚未确定用于抵偿被告工程款，故此时张庆雷代理被告将涉案商服出售给原告属于无权处分。被告承建的商服楼建设完工后，在被告与龙凤粮库的工程款纠纷中经大庆市中院（2002）庆民初字第53号民事调解书及（2002）庆执字第114号执行裁定书最终确定，所建2、3、4号商服楼中22户商服归龙凤粮库所有，其余包含涉案2号5门商服在内的38套商服楼则抵顶被告的工程款，至此被告取得了38套商服楼的所有权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告与原告签订《商品房购销合同》后取得涉案2号5门商服的所有权，故双方签订的《商品房购销合同》有效。关于被告提出本院（2017）黑0602民初514号判决书确定涉案2号楼5门商服归被告所有的问题，本院认为，该判决系被告与龙凤粮库之间的确权判决，并不影响被告之前已将该商服出售给原告，原告接收房屋并占有使用至今的事实。综上，原告与被告驻庆办签订的《商品房购销合同》有效，对双方均具有约束力，原告请求被告继续履行合同，协助办理涉案商服的房屋权属登记事宜的诉讼请求合理正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告徐燕梅与被告大庆市泰华建筑工程公司继续履行于2000年10月4日签订的《商品房购销合同》；二、被告大庆市泰华建筑工程公司于本判决生效后二十日内协助将大庆市龙凤区龙一路2号商服楼5门的房屋权属登记过户给原告徐燕梅。案件受理费5500元，由被告大庆市泰华建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  方志勇人民陪审员  李喜梅人民陪审员  徐 伟二〇一九年五月三十日书 记 员  孙 莉附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。