广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初2948号原告：广州市建隆物业管理有限公司，住所地广州市越秀区流花路xx号内自编22号二、三层。法定代表人：钟伟明，职务董事长。委托诉讼代理人：张娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：北京唐德国际文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路67号19号楼。法定代表人：吴宏亮，职务董事长。委托诉讼代理人：赵舒杰、卢茜，北京天达共和律师事务所律师。原告广州市建隆物业管理有限公司（以下简称建隆公司）诉被告北京市唐德国际文化传媒有限公司（以下简称唐德公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张娜、被告委托诉讼代理人赵舒杰、卢茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其欠付的2016年8月至2017年3月的水电费78878.33元；2.被告向原告支付逾期支付上述水电费的违约金（每月的水电费违约金从次月10日开始计算，每日按欠付费用的千分之三计算至付清之日止）。事实与理由：2016年6月16日，被告与广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司（以下简称城投流花分公司）签署《广州流花展贸中心物业租赁合同》，承租广州市越秀区流花路xx号内自编1号的部分物业，即广州流花展贸中心1-3号馆3层部分位置及4层全部物业，租赁期限自2016年8月1日起，委托原告作为物业管理人。原被告签署《广州市建隆物业管理有限公司物业管理服务合同（流花展贸中心）》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应将物业管理费按照《租赁合同》约定交付给城投流花分公司，被告应于每月10日前向原告支付上月应付的水、电费（含线路损耗费）及其他有偿服务费。其中，电费按供电单位收费标准计收并加收5%线路损耗费；水费按供水单位收费标准收取。《服务合同》第七条约定，被告逾期缴纳管理费、水电费及其他费用的，从逾期之日起每日按应交费的千分之三交纳违约金。原告已按合同约定向被告提供物业管理服务，并多次向被告发送《收费通知单》、《催费通知单》及催款函等向被告催缴欠付水电费，但被告仍未支付2016年8月至今的水电费。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告主张的电费包括了公摊电费，与约定的计费方式不一致，电费按照独立电表，不应当包括承租区域的公摊电费用电。2.在被告没有实际用电行为的情况下原告的电表仍每月产生用电量，证明原告提供的电表有问题，不能作为计费依据。原被告双方在本案提供的证据可以证明被告在2016年12月底才在租赁场所的三楼作临时办公室，常驻的人数为12人左右，且没有大功率的用电设施。在2016年12月之前，被告在三层、四层都没有实际的用水用电行为，且被告从未在四层有过施工装修工作，三层在2016年12月底至2017年3月21日期间仅作临时办公，不可能产生原告诉请的大量水电费。3.原告起诉的用水、用电量没有经过被告确认，原告主张的水电费只有初始读数是由原被告共同确认的，其余每月读数都是原告自行记录，本案中原告应对其提供的读数承担举证责任。4.被告多次要求与原告确认水电费的计费方式原告均不予理睬，原告通过收费通知单变更了水电费的支付时间及违约金计算标准，原告单方变更计费方式已无权按照合同的约定主张违约金，即便需要计算违约金，原告主张的违约金标准也过高。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月16日，城投流花分公司（甲方）与被告（乙方）签订编号为CTZCGL-LH-营收-[2016]08号《广州流花展贸中心物业租赁合同》。合同约定：租赁物业为乙方向甲方承租使用的位于广州市越秀区流花路xx号内自编1号的部分物业，即广州流花展贸中心1-3号馆3层部分位置及4层全部物业（具体位置及范围详见附件一）。甲方为租赁物业的出租人，乙方为租赁物业的承租人。租赁物业现有城市规划用途为展馆。广州流花展贸中心1-10号馆使用功能已调整为商贸、餐饮、办公（具体以穗规建证[2011]2784号为准。租赁物业建筑面积为8280平方米。乙方承租租赁物业的租期为10年，即从2016年8月1日开始连续计算至2026年7月31日止。装修期10个月（含在租赁期限内），从2016年8月1日起至2017年5月31日。起租日为2017年6月1日。本合同有效期内，乙方应当接受甲方委托的物业管理人对租赁物业的管理服务等。其后，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为穗建隆物管合字（2016）第19号《广州市建隆物业管理有限公司物业管理服务合同（流花展贸中心）》。其中载明：根据城投流花分公司与被告签订的《广州流花展贸中心物业租赁合同》的约定，乙方承租使用1-3号馆3层部分位置及4层全部物业，在乙方使用该物业期间，甲方按照本合同约定向乙方提供物业管理服务。乙方的物业管理服务期限自2016年8月1日（具体以物业移交之日起计）起至2026年7月31日止；若出租人与乙方的《租赁合同》终止或变更物业管理人的，则本合同同时解除或终止，双方互不承担违约责任。管理服务内容：1.负责该物业所在的物业管理区域内共用部分建筑物及附属设施的维护与管理；2.负责该物业所在的物业管理区域内共用部分公共秩序、交通、消防、环卫等事项的管理和服务；3.甲乙双方确认的工程界面和物管界面，租赁合同有约定的，以租赁合同为准，租赁合同未约定的，以本合同为准。物业服务费的计算标准及支付方式以乙方与城投流花分公司签订的《租赁合同》为准。管理费中已包括租赁区域以外的公共部位、公共设施设备的能耗费用。管理费的支付方式参照租赁合同相关条款执行，乙方需于每月10日前（如遇节假日则顺延至首个工作日）向甲方缴交上月应付的上月水、电费（含线路损耗费）及其它有偿服务费。因乙方使用该物业而产生的水费、电费及其它应交费用，由乙方按实际发生额于交纳当月物业管理费同时交纳至甲方账户，其中电费按供电单位收费标准计收并加收5%线路损耗费用，水费按供水单位收费标准收取。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金82800元（相当于1个月管理服务费），上述费用签订《租赁合同》时如已支付，不再重复收取。乙方逾期交纳管理费、水电费及其它费用的，从逾期之日起每日按应交费的千分之三交纳违约金等。此外，双方还签订了《关于流花展贸中心物业管理服务确认函》，确认事项1.用以计量被告的用水及用电量等的仪表仪器，在被告进场前与原告共同进行确认，如遇特殊情况（如仪表非正常运转等），则由被告向原告提出书面申请，经双方确认后，将故障仪表仪器递交第三方具资质的检测机构进行检测，检测费用由被告支付等。2016年8月1日，原告代出租人将涉案租赁场地移交给被告，双方于当理办理了场地交接手续。2017年3月21日，被告撤离涉案场地。该日前后，原告向被告派发了多份《收费通知单》，通知被告交纳相应水电费。该《收费通知单》所附水电表抄表记录载明电费单价为1.2048元/度、水费单价为4.86元/吨。被告工作人员签收上述《收费通知单》，并注明对于水电费单价及收费计算方式需双方进一步协商确定等内容。被告至今未向原告支付水电费。原告为说明其诉讼请求水电费的具体计算方式，制作了《流花展馆北京唐德国际文化传媒有限公司水电度表抄表记录》（以下简称《水电费统计表》），载明了包括1号馆四楼、1号馆三楼临时办公室、9号馆1楼三个部分共33个水电表的初始抄表读数、最终抄表读数、抄表日期、实用度数、单价和金额，其中水费单价为4.86元/吨，电费单价为1.2048元/度。经质证，被告表示对该表格中第23至33项，也就是1号馆三楼临时办公室、9号馆1楼两个部分共10个电表的初始读数和最终抄表读数予以确认，对第1至22项，也就是1号馆四楼水电表的初始读数和最终抄表读数不予确认，同时对水电费单价有异议，认为与合同约定的标准不符。根据上述《水电费统计表》的记载，双方无争议的1号馆三楼临时办公室、9号馆1楼两个部分共10个电表的用电量为284.3度。对于双方有争议的《水电费统计表》1号馆四楼水电表的初始读数和最终抄表读数，原告提交了以下证据：1.2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》；2.2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》。两份表格分别记录了1号馆四楼2016年8月1日和2017年3月21日的水电表读数。被告对上述2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》的真实性无异议，同时陈述2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》上确为被告工作人员签名，但因当时是撤场时原告方表示必须签名才能离场，因此工作人员才签名，故对该抄表记录上的读数不予认可。经对比，原告提交的《水电费统计表》仅有第20项“1号4F北应急备”表号“Z8P8-4”的初始读数与上述2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》差别较大，《水电费统计表》第1-19及21、22项的初始抄表及最终抄表读数与上述两份证据基本相符。经计算，剔除严重不符的《水电费统计表》第20项并修正数据后，1号馆四楼7个水表用水量共61吨，14个电表用电量共64894.44度。被告为证明其使用涉案场地期间不可能产生原告所称的大量水电消耗，向本院提交如下证据：1.临时办公用房位置图，拟证明被告在2017年1月至3月期间实际使用租赁房屋的位置，该范围产生的水电消耗远小于原告计费的范围和数额。2.京东采购截图及公证书；3.临时办公用房家具设备付款明细账复印件；4.临时办公用房家具设备采购发票。证据2-4拟证明被告及关联公司2016年11月开始采购临时办公用房的办公设备、家具，至12月28日才正式在临时办公室办公，在未办公前，未能产生原告主张的水电使用量。5.员工打卡记录，拟证明2017年1月至2017年3月，临时办公室办公员工共有20人左右，常驻办公室的工作人员约12人，员工数量极少，不可能产生原告主张的水电使用量。原告对上述证据质证意见为，对上述证据1真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，被告使用的临时办公区域还包括九号馆的1层；对证据2真实性、合法性予以认可，对证据3真实性、合法性不予认可，对证据4真实性、合法性予以认可；对证据2-4关联性均不予认可，该证据仅能显示被告公司采购办公设备及家具，但不能证明被告并无使用涉案场地，且该票据抬头是上海唐德公司；对证据5三性均不予确认，是被告单方制作的，打卡记录应当有原始的载体，且被告称常驻人员只有12人，与原告提供的证据有矛盾。关于水电费标准，原告提交以下证据：1.广州市自来水公司水费、污水处理费通知单若干张，其中载明用水地址为流花路xx号，水价3.46元/吨，污水量按用水量90%计，污水处理费价1.40元。2.广州供电局有限公司电费通知单若干张，其中载明用电地址流花路xx号/B电源，用电性质商业用电，电度电价为0.8733元。被告对上述证据真实性无异议，但认为上述证据显示的用水及用电地址与涉案房屋并非完全一致，同时，该证据证明原告计算水电费的标准是错误的，电费通知单显示的电费是0.8733元/度，而原告主张的是1.2048元/度，另外如果自来水公司按照用水量的90%计算污水处理费，则原告也应该按照同样的标准。本院认为，被告因与城投流花分公司签订租赁合同而承租涉案场地，并与原告签订物业服务合同。根据合同约定，被告应当向原告支付其占用涉案场地期间（即2016年8月1日至2017年3月21日）该场地产生的水电费。被告对其负有向原告支付占用期间水电费的义务不持异议，双方争议焦点在于实际用水用电量及水电费标准。对此，本院分析如下：对于实际用水用电量，原被告争议的是原告提交的《水电费统计表》第1至22项，也就是1号馆四楼水电表所记录的用水及用电量。对此，原告已提交经被告工作人员签字确认的2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》及2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》予以印证。该两份表格分别记录了1号馆四楼22个水电表在被告入场和撤场时的读数，有被告工作人员签字确认。被告虽答辩认为不可能产生大量水电费，但其反驳证据均不足以证明其主张。因此，本院对上述2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》及2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》记载的水电表读数予以采信。据此，1号馆四楼7个水表用水量共61吨，14个电表用电量共64894.44度，再加上双方无争议的1号馆三楼临时办公室、9号馆1楼两个部分共10个电表的用电量284.3度，被告占用涉案场地期间的总用水量为61吨、用电量为65178.74度。关于水电费标准，原被告在《广州市建隆物业管理有限公司物业管理服务合同（流花展贸中心）》中约定，电费按供电单位收费标准计收并加收5%线路损耗费用，水费按供水单位收费标准收取。上述合同是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。因此，根据上述合同约定，结合原告举证的水电费通知单，涉案租赁场地的电费应按照0.8733元/度计算，并加收5%线路损耗费用，即0.8733元/度×65178.74度×（1+5%）=59766.62元；水费应按照3.46元/吨计算，并按用水量90%计收污水处理费，污水处理费为1.40元/吨，即3.46元/吨×61吨+1.40元/吨×61吨×90%=287.92元。原告主张的水电费数额有误，本院予以纠正。由于原告主张的水电费计算标准及金额有误，被告因有异议而未及时支付水电费不应承担迟延付款的违约责任，故对原告逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京唐德国际文化传媒有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市建隆物业管理有限公司支付电费59766.62元及水费287.92元；二、驳回原告广州市建隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3733.50元，由原告负担2427.50元、被告北京唐德国际文化传媒有限公司负担1306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  张 宇人民陪审员  余义华二〇一九年五月二十日书 记 员  梁 涛唐嘉仪