中华人民共和国湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂02民初66号原告：金祖明（ZUMINGJIN），男，加拿大国籍，1962年10月30日出生，住加拿大不列颠哥伦比亚。委托诉讼代理人：陈尚柱，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：大金新百黄石百货有限责任公司，住所地中华人民共和国湖北省黄石市黄石港区黄石大道209号。法定代表人：金先好，董事长。委托诉讼代理人：朱国京，公司职员。委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。被告：金先好，男，1970年3月23日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省临海市。委托诉讼代理人：罗云飞、杜飘，均系湖北人本律师事务所律师。原告金祖明与被告大金新百黄石百货有限责任公司、金先好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金祖明及其委托诉讼代理人陈尚柱，大金新百黄石百货有限责任公司的委托诉讼代理人朱国京、罗云飞，金先好的委托诉讼代理人罗云飞、杜飘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金祖明向本院提出诉讼请求：判令大金新百黄石百货有限责任公司支付其租金人民币7,550,389.62元（暂算至2018年3月31日，之后据实计算），金先好对此负连带责任。事实及理由：其依法取得了位于黄石市黄石港区黄石大道“黄石市磁湖影视文化中心”三、四层的房屋所有权。2009年7月28日，其以黄石市影星房地产开发有限公司名义，将该房屋出租给黄石市威伊盛投资有限责任公司经营。2011年上半年，黄石市威伊盛投资有限责任公司因经营需要，引入大金新百黄石百货有限责任公司到涉案房屋进行经营。同年6月3日，金祖明与黄石市威伊盛投资有限责任公司达成协议，确定同月1日后至合同期满的租金由大金新百黄石百货有限责任公司向其支付等。此后，其直接与大金新百黄石百货有限责任公司结算、协调租金事宜，该公司为涉案房屋的实际承租人和使用受益人。黄石市威伊盛投资有限责任公司、陈付国已实际退出租赁经营。2013年7月3日，大金新百黄石百货有限责任公司向其发函，称2011年7月1日至2013年6月30日付租金人民币7,812,672元（11626㎡×28元/㎡×24月），因其实际拥有的房屋面积为10912.48㎡，故多付租金人民币479,539.2元应予抵扣。该款项已于次月抵扣。之后，大金新百黄石百货有限责任公司均以10912.48㎡为基数结算租金。2016年10月19日，大金新百黄石百货有限责任公司向其提交报告，称因市场情况导致经营亏损，请求降低租金，从2016年5月1日至2017年4月30日的租金减少至原标准的65%。其对此予以认可。但从2016年6月起至今，大金新百黄石百货有限责任公司一直未付租金。2017年12月，人民法院最终确认其拥有涉案房屋全部产权（11626㎡）。因此，从2011年6月1日至2016年4月，大金新百黄石百货有限责任公司每月均少向其支付415.62㎡的房屋租金，以及2016年5月至2018年3月31日的租金，共计欠付人民币7,550,389.62元，应予支付。大金新百黄石百货有限责任公司系金先好个人独资设立的法人，应当对公司债务承担连带责任。金祖明为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据1，金祖明护照复印件、大金新百黄石百货有限责任公司企业信息、金先好身份证复印件。拟证明当事人诉讼主体资格。证据2，2009年7月28日签订的《租赁合同》。载明：黄石市威伊盛投资有限责任公司租赁“三明.汇金广场”三、四楼房屋经营大型百货商场，租期从2010年元月1日至2024年12月31日，租金按照建筑面积每月36.8元/㎡计算等。金祖明代表黄石市影星房地产开发有限公司签字盖章。拟证明金祖明依约收取涉案房屋的租金。证据3，（2011）黄民三初字第9号民事调解书、调解协议。载明：2011年6月，金祖明与黄石市威伊盛投资有限责任公司经人民法院调解达成协议，约定双方继续履行2009年7月28日签订的《租赁合同》，同时出租人变更为金祖明；“三明.汇金广场”三、四楼房屋按照每层5813㎡计算租金，2011年元月1日前租金按原合同约定计算，之后租金降低按照每月30.8元/㎡计算；2011年6月1日至合同期满之日，租金按照每月28元/㎡计算，之后每年的月租金标准每平米递增1元，由黄石市威伊盛投资有限责任公司委托大金百货股份有限公司支付等。拟证明金祖明收取涉案房屋的租金，由大金新百黄石百货有限责任公司进行支付。证据4，大金新百黄石百货有限责任公司出具的《联系函》。载明：2013年7月3日，大金新百黄石百货有限责任公司发函称已付租金人民币7,812,672元，因黄石市影星房地产开发有限公司提交的房产证载明金祖明所有的房屋面积为10912.48㎡，超付的租金人民币479,539.2元应予抵扣。拟证明大金新百黄石百货有限责任公司从2013年7月开始，每月均少付租金。证据5，大金新百黄石百货有限责任公司出具的《报告》。载明：2016年10月19日，大金新百黄石百货有限责任公司向金祖明书面请求降低租金，从同年5月1日起至2017年4月30日租金计算标准调低至约定的65%；金祖明对此明确表示认可，同时，还要求大金新百黄石百货有限责任公司按时付清所欠租金。拟证明大金新百黄石百货有限责任公司一直在拖欠租金。证据6，《民事裁定书》三份。载明：人民法院确认金祖明为“三明.汇金广场”三、四楼全部房屋所有权人。拟证明大金新百黄石百货有限责任公司应当向金祖明支付涉案房屋全部租金（按照（11626㎡计算）。证据7，银行流水明细单。载明：大金新百黄石百货有限责任公司从2011年起向金祖明支付涉案房屋的租金，2016年11月后再未支付。拟证明大金新百黄石百货有限责任公司拖欠租金。证据8，广告宣传单、微信截屏。拟证明大金新百黄石百货有限责任公司仍然在涉案房屋内经营。大金新百黄石百货有限责任公司辩称：1、大金新百百货股份有限公司受黄石市威伊盛投资有限责任公司委托向金祖明支付租金，大金新百百货股份有限公司与金祖明之间并无租赁关系；2、其成立于2011年5月，自始就代大金新百百货股份有限公司享有和履行转租合同的权利义务，金祖明无权要求其支付租金；3、其并未拖欠黄石市威伊盛投资有限责任公司租金，其作为大金新百百货股份有限公司的代理人或次承租人有权终止委托关系，不再向金祖明支付租金；4、其与黄石市威伊盛投资有限责任公司之间的租赁合同仍然存续，其未代大金新百百货股份有限公司支付的租金实际已经冲抵了黄石市威伊盛投资有限责任公司应偿还的部分借款；5、涉案房屋第四层已于2017年7月1日返还给金祖明，第三层也于同年12月31日返还，金祖明对此亦予认可，故不存在继续支付租金的法律依据；6、对于三、四层少付面积的租金，因金祖明与黄石市影星房地产开发有限公司发生争议期间，其已经将争议部分面积的租金交付给黄石市影星房地产开发有限公司，故不应再向金祖明支付该部分款项，金祖明对此可向黄石市影星房地产开发有限公司主张；7、2016年5月至9月的租金已经超过诉讼时效期间，金祖明并未及时主张权利，依法不应支持。请求驳回金祖明诉讼请求。大金新百黄石百货有限责任公司向本院提交了以下证据：证据1，《房屋租赁合同》。载明：2011年5月8日，大金新百百货股份有限公司与黄石市威伊盛投资有限责任公司签订房屋租赁合同，约定黄石市威伊盛投资有限责任公司将“三明.汇金广场”一至四层出租给大金新百百货股份有限公司经营，租期从2011年6月1日至2024年12月31日，租金按照每月28元/㎡计算；证据2，付款凭证一组。载明：大金新百百货股份有限公司向黄石市威伊盛投资有限责任公司提供借款人民币23,880,000元，约定从第三年开始冲抵租金；证据1、2拟证明大金新百百货股份有限公司从黄石市威伊盛投资有限责任公司租赁涉案房屋，与金祖明不存在合同关系。证据3，《委托书》。载明：黄石市威伊盛投资有限责任公司委托大金新百百货股份有限公司将涉案房屋的租金支付给金祖明；拟证明大金新百百货股份有限公司向金祖明支付租金系接受委托。证据4，《工作联系函》两份、招租广告。载明：2017年6月13日，大金新百黄石百货有限责任公司向金祖明发函，因经营困难须退还涉案房屋，要求金祖明接收。金祖明已将涉案房屋对外招租。拟证明：涉案房屋已退还金祖明，不应再支付租金。证据5，付款明细单。拟证明大金新百黄石百货有限责任公司已将争议面积租金支付给黄石市影星房地产开发有限公司。金先好辩称：1、2017年11月29日前，大金新百黄石百货有限责任公司的出资人为两人，此后才变更为其一人；2、其个人财产并未与大金新百黄石百货有限责任公司资产混同，无须对该公司债务承担连带责任。请求驳回金祖明的诉讼请求。金先好向本院提交银行开户许可证、银行资金明细单、财务凭证、财务会计报告作为证据，拟证明其个人资产与公司经营无关。上述证据经庭审质证，大金新百黄石百货有限责任公司、金先好对金祖明提交的证据真实性均不持异议，但认为证据3可以证实大金新百黄石百货有限责任公司与黄石市威伊盛投资有限责任公司系租赁关系，与金祖明不存在租赁关系，黄石市威伊盛投资有限责任公司只是委托其代为支付租金；证据6不能证明大金新百黄石百货有限责任公司承租的实际面积；证据4、5、7、8只能证明大金新百黄石百货有限责任公司代黄石市威伊盛投资有限责任公司办理协商、招商或付款等。大金新百黄石百货有限责任公司对金先好提交的证据无异议。金祖明对大金新百黄石百货有限责任公司提交的证据1真实性无异议，但认为该合同已实际终止履行；对证据2、3无异议；对证据4、5真实性有异议，认为联系函并无其签字确认，招租广告并非其发出。金祖明认为金先好提交的证据与本案无关。金先好对大金新百黄石百货有限责任公司提交的证据不持异议。上述各方不持异议的证据已附卷佐证。对存在争议的证据，本院认定如下：大金新百黄石百货有限责任公司提交的联系函，不能证实送达给金祖明，本院不予采信；大金新百黄石百货有限责任公司出具的付款明细单，不能证实真实的付款情况，本院不予采信。经审理查明：2009年7月28日，黄石市影星房地产开发有限公司与黄石市威伊盛投资有限责任公司签订一份《租赁合同》，约定黄石市影星房地产开发有限公司将位于黄石市黄石港区黄石大道651号“黄石市磁湖影视文化中心”（即“三明.汇金广场”）三、四层的房屋出租给黄石市威伊盛投资有限责任公司经营，租期从2010年1月1日至2024年12月31日，月租金为第一、二年每平方米36.8元，第三年起每平方米月租金每年依次递增1元。金祖明作为黄石市影星房地产开发有限公司法定代表人在该合同上签字，陈付国作为黄石市威伊盛投资有限责任公司法定代表人签字。2010年5月，金祖明与黄石市影星房地产开发有限公司股东达成协议，约定“三明.汇金广场”三、四层等房屋移交金祖明，当年起租金由金祖明收取。2011年5月，黄石市威伊盛投资有限责任公司与大金新百百货股份有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定将“三明.汇金广场”一至四层（原威伊盛百货商场）租赁给大金新百百货股份有限公司经营，租期从2011年6月1日至2024年12月31日，每月租金汇到黄石市威伊盛投资有限责任公司指定账号。同年6月3日，金祖明与黄石市威伊盛投资有限责任公司达成协议，双方确定同月1日起至合同期满的租金，由黄石市威伊盛投资有限责任公司委托并指定大金（新百）百货股份有限公司支付到金祖明指定账号。同时，黄石市威伊盛投资有限责任公司出具委托书，委托大金新百百货股份有限公司将原威伊盛百货商场三、四层房屋从2011年6月1日起的租金直接支付到金祖明指定账号。此后，大金新百黄石百货有限责任公司每月向金祖明交付涉案房屋租金。2013年7月3日，大金新百黄石百货有限责任公司向金祖明发函，称2011年7月1日至2013年6月30日已付租金人民币7,812,672元（11626㎡×28元/㎡×24月），因其实际拥有的三、四层房屋面积为10912.48㎡，故多付租金人民币479,539.2元应予抵扣；黄石市影星房地产开发有限公司已向其主张三、四层争议面积的租金，并停止向金祖明支付。前述款项已于次月抵扣租金。之后，大金新百黄石百货有限责任公司均以10912.48㎡为基数向金祖明交付租金。2016年10月19日，大金新百黄石百货有限责任公司向金祖明提交报告，称因市场情况导致经营亏损，请求从2016年5月1日至2017年4月30日的租金减少至原标准的65%。金祖明对此予以认可。2016年6月起至今，大金新百黄石百货有限责任公司一直未付租金。另查明：2014年10月，黄石市影星房地产开发有限公司作为原告起诉金祖明，请求确认涉案房屋第三层168.22平方米、第四层247.04平方米归该公司所有。该案经一审、二审、再审，于2017年12月，人民法院最终驳回黄石市影星房地产开发有限公司诉讼请求，确认金祖明拥有涉案房屋全部产权（11626平方米）。还查明：黄石市威伊盛投资有限责任公司与大金新百百货股份有限公司签订租赁合同后，再未参与涉案房屋的经营。大金新百黄石百货有限责任公司于2011年5月设立，原股东为两人，2017年11月变更为自然人独资有限责任公司，现法定代表人及股东均为金先好。本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案合同的订立与履行均在我国，由此产生的民事纠纷应适用我国法律。大金新百百货股份有限公司与黄石市威伊盛投资有限责任公司签订租赁合同，租赁金祖明所有的房产从事商业活动，应当按照约定及时支付租金。大金新百百货股份有限公司在租赁合同未解除，也不存在其他违约情形下，以经营不善为由停止交纳租金，已经构成违约，应当依据该公司与黄石市威伊盛投资有限责任公司所签订的租赁合同，向黄石市威伊盛投资有限责任公司承担违约责任。大金新百百货股份有限公司系与黄石市威伊盛投资有限责任公司签订租赁合同，与金祖明之间并无合同关系。黄石市威伊盛投资有限责任公司只是委托并指定大金新百百货股份有限公司将租金支付给金祖明，并未将其公司与大金新百百货股份有限公司签订的合同概括转让给金祖明。因此，大金新百百货股份有限公司相对于金祖明与黄石市威伊盛投资有限责任公司，属于合同外的第三人。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，大金新百百货股份有限公司未履行合同义务，将黄石市威伊盛投资有限责任公司应付的租金支付给金祖明，应由黄石市威伊盛投资有限责任公司向金祖明承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，判决如下：驳回金祖明诉讼请求。案件受理费人民币64652元由金祖明负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  黄显珠二○二○一九年五月二十日法官助理徐昊书记员黄洁