江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初2201号原告：王一飞，男，1985年10月7日生，满族，住徐州市泉山区。原告：郝苏苏，女，1986年12月21日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：吕洁，江苏义行律师事务所实习律师。被告：徐州苏宁置业有限公司，住所地徐州市河清路64号3号楼303室。法定代表人：楼晓君，该公司董事长。委托诉讼代理人：张翔，国浩律师（南京）事务所律师。原告王一飞、郝苏苏与被告徐州苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王一飞、郝苏苏及二原告的共同委托诉讼代理人夏雨、吕洁、被告苏宁公司的委托诉讼代理人张翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王一飞、郝苏苏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金98229.62元（以2525183元为本金，按合同约定的日万分之一的标准，自2018年1月1日计算至2019年1月25日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年6月3日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市鼓楼区尊悦府邸3幢17单元2302号房屋。《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。”，第十二条约定：“……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。然，被告未按合同约定的日期将具备交付条件的房屋交给原告，直至2018年7月才通知原告交房，被告在交房前的验房过程中发现玻璃幕墙已经爆裂，存在严重安全隐患，且被告直至2019年1月24日方才更换了爆裂的玻璃幕墙，修复了上述质量问题，使得房屋具备交付条件。原告认为被告所交付的房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用，至2019年1月25日才具备交付条件。被告迟延交付房屋的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。原告与被告多次协商上述事宜，但是被告均以种种理由予以推脱，故原告诉至法院，请求判如所请。被告苏宁公司辩称，1、案涉房屋于2018年7月21日前便具备了交付条件，2018年7月21日被告也通知了原告前来收房，原告于2018年7月份委托了徐州市乐润装饰工程有限公司前来验房，但验房后原告却以玻璃爆裂为由拒收房屋；2、案涉房屋已经取得了竣工验收备案表，整体质量没有问题。原告所提出的破损的玻璃幕墙，首先玻璃幕墙在行业里是允许存在自爆率的，是正常存在的情形，并非质量问题；其次，案涉房屋的玻璃是内外真空双层玻璃，而本案中原告的房屋仅仅是外玻璃爆裂，面向住户的内玻璃并未爆裂，在安全威胁上并不会给住户内人员带来直接的安全隐患，同时该爆裂玻璃处于阳台外，在空间上不会影响到原告对整体房屋的使用，综上玻璃幕墙爆裂并非房屋质量问题，也不属于严重影响居住使用的情形，不能构成原告拒收房屋的理由，对于爆裂的玻璃幕墙被告仅承担修复和补救责任，2019年1月份该玻璃幕墙也实际修复完毕，原告也已经收房并居住进去；3、2018年7月21日的延迟交付情况针对的是所有用户，被告也多次通知所有住户前来签约，并支付补偿款，实际上绝大部分业主也都领取了补偿款，而原告却拒绝受理相关的款项和签订协议，而并非被告原因不予支付补偿款，该案诉讼完全由原告导致，并非被告责任；4、在案涉房屋买卖合同附件11补充协议中，已明确约定买受人收到出卖人的书面交房通知后拒绝接收该商品房或者未如期办理交接手续的，买受人按每天50元向出卖人支付逾期交接期间的违约金，该部分违约金应当抵消原告诉讼的逾期交房违约金。综上，请求法院依法裁判。原告为证明其主张，向本院提交以下几组证据：1、原被告于2016年6月3日签订的商品房买卖合同一份，证明原被告间签订了买卖合同，合同中约定了交房时间，逾期交房违约金标准等条款；2、江苏省增值税普通发票一张，证明原告已经履行了合同约定的付款义务；3、2018年7月拍摄于涉案房屋的照片一张以及拍摄于涉案房屋的视频光盘一份，证明涉案房屋在交付前的2018年7月存在玻璃幕墙破碎的情形，存在严重安全隐患，影响正常的居住及使用；4、书面证明一份，证明原告曾找寻装修人员实地勘测，证明玻璃爆裂的情况之下无法进行装修作业；5、苏宁广场业主群微信截图两张，证明直至2019年1月24日被告方才更换了玻璃幕墙，修复了质量问题针对原告提供的上述证据，被告发表质证意见如下：对于证据1的真实性没有异议，但在合同附件11补充协议中第七条第三款明确约定房屋存在墙体或地面空鼓，局部渗漏等建筑质量瑕疵，但不构成主体结构质量问题且并不影响居住使用的，不视为质量不合格，乙方不得以此拒绝收房，其中第七条第九款也明确约定了关于原告逾期办理交接违约金的约定。对于证据2的真实性没有异议。对于证据3的视频及照片仅能看出玻璃幕墙有一块爆裂，且在视频中疑似只是外玻璃破损，不会影响到原告的正常装修使用。对于证据4的真实性无法确认，该份证明仅明确玻璃幕墙外面一块玻璃破损，这也是印证了当时的实际情况，同时李东作为个人并不能对房屋施工情况进行准确的判断。对于证据5，从手机里面可以看出原告在2019年1月25日前已经实际入住了该房屋，并且从聊天记录中原告表示准备砸墙进行装修，可以证明原告在2018年7月份左右已经实际入住了该房屋，关于该事实被告会庭后向物业核实，同时关于该份证据可以证明被告已经实际履行完毕了维修义务。被告为证明其抗辩，向本院提供以下几组证据：1、房屋交付通知书复印件各一份，证明被告于2018年7月20日通知原告前来交房，而原告在诉状中也明确了该事实；2、徐州市乐润装饰工程有限公司营业执照副本以及乐润验房记录表复印件各一份，该份证据系原告委托乐润公司进行验房而备案于物业公司的材料，从验房记录表中可以看出，该房屋玻璃仅为客厅阳台外玻璃破损并不会影响到正常居住使用。针对被告提交的证据，原告发表以下质证意见：对于被告提交的房屋交付通知书真实性没有异议，但是因为房屋存在严重影响居住使用的质量问题，因此不具备交付的条件，并且该通知书上载明了交付日期，远远超过了合同约定的交付日期，足以证明被告存在迟延交付的情况。对于证据2验房记录表真实性没有异议，同时该记录表上明确记载客厅阳台玻璃破碎，而从原告提交的证据视频及买卖合同附件1房屋平面图中可以看出爆裂玻璃幕墙所处的阳台位置为客厅阳台，与客厅在空间结构上为一个整体，且密不可分，势必会对居住活动产生影响。经审理查明：2016年6月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于徐州市房屋，房屋实际价款为2520169元（原告已付），其中合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付条件手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）房屋、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏……”，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照2.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。另查明，被告陈述其于2018年7月16日取得涉案房屋的竣工证明及测绘报告。2018年7月20日，被告通知原告于同年7月21日验收交付房屋，原告在验收房屋时发现房屋阳台位置玻璃幕墙破裂。2019年1月24日，被告将破裂的玻璃幕墙更换完毕。以上事实由《商品房买卖合同》、江苏省增值税普通发票、照片、房屋视频光盘、微信截图、房屋交付通知书、验房记录表及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。关于房屋交付条件的认定问题。根据《商品房买卖合同》第十一条第（三）项第2条约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）房屋、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏……。原告提供的照片、视频光盘，结合被告的自认，可以证实涉案房屋在验房时阳台处双层玻璃幕墙出现破裂，其中外层玻璃呈大范围的辐射性破裂。根据合同约定，被告应当在查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。庭审中，被告依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第3项之约定“房屋存在墙体或地面空鼓、局部渗漏、细微裂缝等建筑质量瑕疵，但不构成主体结构质量问题且不影响居住使用的，不视为质量不合格，乙方不得以此拒绝收房，但甲方应承担维修责任”，要求原告承担拒收房屋产生的逾期交接违约金，并用该违约金折抵被告的逾期交房违约金。本院审查认为，《商品房买卖合同》第十一条第（三）项第2条，对于门窗翘裂的情形如何处理已作出明确约定，本补充协议第七条第3项并未将门窗翘裂载为质量瑕疵，亦未对上述条款内容进行变更。本案中，原告在发现房屋窗玻璃出现破裂后，要求被告修复后再行验收交付不违反合同约定，被告要求折抵违约金的抗辩无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。本案房屋约定的交付时间是2017年12月31日前，被告通知原告于2018年7月21日验收交付房屋已经逾期，原告在验房时发现玻璃幕墙破裂并将记载房屋问题的验房记录交付被告后，被告于2019年1月24日将破裂的玻璃幕墙更换完毕，故本院认定被告的逾期交房违约金应计算至2019年1月24日。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，故本院依法支持原告逾期交房违约金98034.57元（按照2520169为基数，自2018年1月1日起至2019年1月24日止，按照每日万分之一计算）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告徐州苏宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王一飞、郝苏苏支付违约金98034.57元；二、驳回原告王一飞、郝苏苏的其他诉讼请求。案件受理费2260元（原告已预付），减半收取1130元，由被告徐州苏宁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 蒋 敏二〇一九年五月二十一日书记员 吴晓晨