贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初1464号原告：余德发，男，1987年12月20日出生，汉族，住贵阳市白云区。原告：候琴，女，1989年6月3日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，汉族，住贵阳市白云区，该小区业主代表。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：冉兴、杨永斌，该公司员工。代理权限：特别代理。原告余德发、候琴诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告候琴及其委托诉讼代理人邓木林，被告合纵置业公司委托诉讼代理人冉兴、杨永斌到庭参加了诉讼。原告余德发未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按商品房买卖合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2.判令被告向原告支付延期交付办理商品房转移登记的有关文书暂计335天产生的违约金21151.92元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月3日，原告购买了被告位于贵阳市××××号利海米兰春天三期第54栋16层2号商品房，并到房管局办理了备案登记。双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告应于2017年12月30日前交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书。被告至今仍未交付。被告将商品房出卖给原告就应当按照《商品房买卖合同》履行，被告的行为已违反双方签订《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应向原告承担违约责任。现原告为了维护自己的合法权益，根据法律规定向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.根据双方签订的商品房买卖合同第二十二条关于初始登记的约定以及补充协议第十一条关于房屋登记第6项的规定，转移登记文书的起算日期应当从实际交房日期开始计算，即自原告购买的房屋实际交付房屋之日2018年11月24日开始计算，并未满24个月的期限，被告不存在逾期交付房屋转移登记文书的行为，被告并未违约，不应当承担违约责任。2.补充协议的约定是有效且明确的。补充协议对原、被告双方是公平的，不存在免除或加重对方责任，也没有排除对方主要权利，不属于格式条款。即便被告存在违约，累计违约金也不应超出总房款的百分之一。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期54栋1单元16层2号商品房，房屋总价368104元。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权登记。另查明，原、被告签订《三期精装房改毛坯房交付补充协议》，约定将案涉房屋的交付标准由精装房改为毛坯房，作为补偿，被告承诺用独立车位补偿原告，该车位同时抵偿因延期交付所产生的所有违约金；同时原告不得再主张按照原合同约定交付标准及逾期交房违约金。上述事实，有《商品房买卖合同》、备案登记表、购房款收据、收楼确认书、商品房使用说明书、商品房质量保证书，以及开庭笔录等在案证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2017年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对于被告提出的已用车位抵偿违约金的辩解意见，由于双方签订的《三期精装房改毛坯房交付补充协议》中对于逾期办理房屋转移登记手续的违约金并未明确约定，故对于该辩解意见，本院不予采纳。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，自2017年12月31日起计算，直至被告实际交付商品房转移登记为止。原告诉请将违约金的计算时间暂截止至2018年11月30日，本院从其自愿，故被告应支付原告违约金的金额为：368104元×0.01%/天×335天＝12331.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后向原告余德发、候琴交付办理商品房转移登记的有关文书；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告余德发、候琴支付逾期办理办理产权登记的违约金，违约金计算时间自2017年12月31日至2018年11月30日，共计12331.48元;三、驳回原告余德发、候琴的其他诉讼请求。案件受理费人民币328元，减半收取人民币164元，由原告余德发、候琴负担68元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨前凤二〇一九年五月二十日书记员  潘 曌