呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2873号原告:徐珊珊（徐静），女，无固定职业。委托诉讼代理人：张顺，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：张全祥，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈来平，呼和浩特市法律服务工作协会第三服务所。被告：张杰，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈来平，呼和浩特市法律服务工作协会第三服务所。第三人:内蒙古品居房屋中介服务有限公司,住所地呼和浩特市玉泉区光彩路滨江花园9号楼2019号商铺。法定代表人:徐金柱,系该公司总经理。委托诉讼代理人：李留柱，男，内蒙古品居房屋中介服务有限公司经纪人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈宏达，男，内蒙古品居房屋中介服务有限公司法务负责人，住内蒙古赤峰市。原告徐珊珊与被告张全祥、张杰，第三人内蒙古品居房屋中介服务有限公司（以下简称品居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐珊珊的委托诉讼代理人冯婷，被告张全祥、张杰的委托诉讼代理人陈来平，第三人品居公司的委托诉讼代理人李留柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐珊珊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告双倍定金40000元；2、请求判令被告承担本案的律帅费3500元；3、请求判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告身份证上名字登记为徐珊珊，生活中用名为徐静。2018年3月31日原告与二被告通过内蒙古品居房屋中介服务有限公司签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定：原告以375000元的价格购买二被告共同共有的玉泉区大北街2号楼4层3单元7号房屋。《房屋买卖居间合同》第八条第一款约定：甲方保证该房屋产权清晰有效无纠纷，无继承税，能正常过户；第四款约定：签订后，双方均不得违约，如有违约，违约方需赔偿守约付款20%的违约金；合同第十条约定：因履行合同产生争议，由涉诉房屋所在地人民法院管辖。合同签订当日，原告支付二被告2万元定金，二被告向原告出具了购房定金收条。收条中明确约定，甲方反悔，以定金的双倍赔偿原告，合同签订后，办理买卖公证过程中原告得知被告出售的房屋当时因与他人有纠纷，已经被人民法院查封并拖欠了好几年的暖气费。为了确保原告可以最终没有任何争议的房屋产权，原告当即要求待房屋查封解除后，再办理公证手续或被告配合原告直接办理过户手续。但被告拒不同意，原告只好等房屋解封后再办理相关手续。现该房屋已经解封，因房价上涨，经原告多次催促，被告均不履行合同，原告要求被告退还定金支付违约金，但被告拒不支付，原告无奈诉至法院，望法院查清事实，保证原告的合法权益。经查询涉案房产在2016年4月被长沙市天心区人民法院查封直至2018年4月27日解封，2018年8月9日，被告将该房产出售给案外人，该合同签订于2018年3月31日。故被告是在明知房产是在涉诉的情况下，欺骗原告签订的合同。故被告违约在先。且房产在解封后被告也未通知原告。张全祥、张杰辩称，一、原告与中介公司违约，房屋买卖居间合同第三条明确约定，付款为一次性支付。第三条（1）在合同签订之日在40日内，买卖双方应按要求提供能审批贷款所需要的有效凭证和材料，若没有提供，视为违约。履行本约定，不存在银行按揭贷款。但40天应当视为购买方交付购房款的时间。而且是一次性交付。事实我证明，直到2018年6月13日委托律师给购买方及中介公司发律师函解除合同为止。出售方再未收到购房款；二、出卖方2018年4月27日到5月25日与居间人短信往来，可证明出售人一直催促居间人履行居间义务：居间人在签订《房屋买卖居间合同》时已收到了居间费用。但在本合同履行中，消极怠工，没有进行任何实质的工作，致使合同目的无法实现。出售方不得不委托律师于2018年6月13日给徐珊珊和房屋中介公司发出律师函。要求解除三方于2018年3月31日签订《房屋买卖居间合同》编号0006264，并请求居间人返还10000元的保证金。综上，造成合同无法履行的原因是本案原告和房屋中介公司，并不是出售方。原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，应当全部驳回。品居公司述称：被告说的居间费我不清楚，保证金我能证明交了10000元，签订的合同时案涉房屋有查封，过户时，被告反悔了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合各方当事人的举证、质证意见及庭审核实情况，逐一认证如下：徐珊珊向法庭出示的证据：1、《房屋买卖居间合同》、购房定金收条；证明2018年3月31日，原、被告通过第三人签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，原告以375000元的价格购买被告所有的呼和浩特市玉泉区大北街统建楼2号楼4层3单元7号房屋。合同约定，被告不履行合同义务，需双倍返还原告所付的定金，违约方应该承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、违约金等；被告需配合原告办理买卖公正、委托公正手续；合同签订后，双方均不得违约，如有违约，违约方需赔偿守约方房款20%的违约金。合同签订当日，原告支付被告20000元定金。张全祥、张杰的质证意见是对证据的真实性认可，对证明的问题不予认可。因是合同定金双倍返还，是原告违约。品居公司的质证意见是认可。本院对该证据的真实性予以确认。张全祥通话记录一、二、三；证明二被告在原告多次催促之下仍拒绝与原告继续履行合同。故被告违约在先，应承担全部违约责任。违约原因之一是被告拖欠多年暖气费未缴，是造成无法顺利履行合同原因。张全祥、张杰的质证意见是对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题不认可。品居公司的质证意见是认可。本院对该证据所要证明的问题结合全案予以综合考虑。发送给张全祥的律师函及律师函发送记录；证明2018年6月27日，原告委托律师以发送律师函的形式告知张全祥应及时履行合同，2018年6月30日前告知房屋是否解封。但被告并未告知解封，被告在有履行能力条件下仍拒绝履行合同，构成违约应承担违约责任。张全祥、张杰的质证意见是对该组证据的真实性、合法性及证明的问题都不认可，没有律师函的送达时间。品居公司的质证意见是认可。本院对该证据所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。4、呼和浩特市不动产登记中心调取的涉案房产查封及所有权变更信息；证明该房2016年就被长沙市天心区人民法院查封，于2018年4月27日解封，于2018年8月9日出售给巴某那。变更不仅隐瞒房产查封事实签订合同时且在房产解封后仍然拒不履行与原告的买卖合同，在原被告未解除合同的情形下，将房屋出售与其他人，存在严重违约。张全祥、张杰的质证意见是对该组证据的真实性认可。证明的问题不认可。在2018年4月28日该房屋就已经解封了。品居公司的质证意见是认可。本院对该证据的真实性予以确认。张全祥、张杰向法庭出示的证据：1、《房屋买卖居间合同》2018年3月31日签订的；证明房屋价款375000元，付款方式是一次性付款，四十天内完成交易,否则违约。徐珊珊的质证意见是真实性、合法性认可，关联性不认可。证据恰恰说明房屋因在产权清晰情形下进行交易，二被告房屋被查封情形下不可能支付全部房款。品居公司的质证意见是认可。本院对该证据的真实性予以确认。2、张全祥与中介公司的短息往来；证明被告从2018年4月27日至2018年5月29日与房屋中介公司多次沟通，一直催促办理过户手续。徐珊珊的质证意见是该证据系被告与第三方往来短信，原告对真实性、合法性不做评价，但该证据可证明房屋确实因被查封导致交易无法进行，且微信截图第五页明确说明双方认定房屋当时仍未解封。品居公司的质证意见是需回公司核查。中介只是起传达作用，过户是双方本人的事。本院对此证据的真实性及所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。3、律师函；证明由于原告违约不交付购房款，致使出售方合同目的不能实现，出售方向购买方及房屋中介发出律师函，解除房屋买卖合同。徐珊珊的质证意见是真实性、合法性认可，对证明的问题不认可，合同解除需双方合意解除或经司法机关确认解除，合同一方不能依照一纸律师函就能解除，该合同也不符合单方解除的条。品居公司的质证意见是不认可。本院对此证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，张全祥、张杰（甲方）、徐珊珊（徐静、乙方）与第三人品居公司（丙方）达成《房屋买卖居间合同》（编号：0006264），约定徐珊珊购买张全祥、张杰的位于呼和浩特市玉泉区大北街统建楼2号楼4层3单元7号房屋出售给徐珊珊，该房屋建筑面积62.06平米，房屋所有权人为张全祥，产权证号玉泉区字第201405020号，房屋所有权证登记日期2014年1月27日。乙方徐珊珊自愿认购该房屋并支付定金。甲方张全祥、张杰应于收到乙方徐珊珊全额房款之日起一天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并将之前的物业费等结清。房屋交易价格375000元，乙方支付定金金额20000元。付款方式：一次性付清剩余购房款。但付款方式按揭条款中标注在本合同签订之日起40日内，买卖双方应按银行要求提供审批贷款所需要的有关凭证及材料，若未及时提供方视为违约。甲方保证该房屋产权：无产权纠纷、无债务纠纷、无离婚过户税、无继承税、能正常办理过户手续……。非空户，甲方承诺2018年5月30日前将户口迁出。甲方保证上述房屋权属清晰，能正常办理过户手续，否则视为违约。乙方支付丙方服务费3700元，甲方交房保证金10000元。违约责任：本合同签订后具有法律效力。如乙方不履行合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有。甲方不履行合同义务，需双倍返还乙方所付定金，同时守约方需将所得违约金的50%给付丙方作为服务佣金。违约方应承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等相关费用。甲乙双方任何一方违反本合同关于房屋买卖部分条款，守约方可追究违约方责任，但不能向丙方主张赔偿……甲、乙双方未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。其他约定事项：1、甲方保证该房屋产权清晰有效、无纠纷、无继承税、能正常落户；2、甲方同意办理买卖公证和委托公证，银行开卡，公证费由乙方承担；3、过户税费乙方承担；4、签订本合同之日起，甲乙双方不得违约，如有违约，违约方赔付守约方房价20%。合同尾部张杰、徐静签字，丙方品居公司经纪人签字为张立媛。同日张杰出具购房定金收条一份，内容为：今收到品居公司介绍徐静购买产权人张全祥、张杰持有房屋坐落地址为呼和浩特市玉泉区大北街统建楼2号楼4层3单元7号房屋购房定金20000元。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权过户登记。若甲方反悔不出售此房屋应以定金的双倍赔付给乙方（国家政策除外），若乙方反悔不买此房定金不予退还。收款人处张杰签字。2018年6月13日张全祥、张杰向徐静、品居公司发出律师函，认为合同签订已经超出70余日，购房人未支付购房款。致使合同无法履行。决定解除房屋买卖合同并要求退还10000元保证金。2018年6月27日，徐珊珊（徐静）委托代理律师向手机号130XXXXXXXX发送致张全祥、张杰的律师函，注明2018年6月13日收到张全祥、张杰要求解除合同的律师函，声明不同意解除合同原因是房屋存在被法院查封的情况，徐珊珊（徐静）才暂时中止继续履行合同，待房屋解封后将继续履行合同。庭审查明案涉房屋2018年4月27日被长沙市天心区法院解除查封。2018年8月9日张全祥将该房屋出售给案外人巴某那。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。品居公司作为房屋中介公司，与徐珊珊、张全祥、张杰达成《房屋买卖居间合同》，付款时间参照合同约定的付款方式是一次性付清剩余购房款，结合付款方式按揭条款中标注在本合同签订之日起40日内，可确定一次性付款时间应当为合同签订之日起40日内，即2018年5月10日。至2018年6月13日张全祥、张杰向徐珊珊（徐静）、品居公司发律师函时，徐珊珊也未向张全祥、张杰支付购房款，徐珊珊在履行房屋买卖过程中构成违约。因双方未对房屋办理过户手续的具体时间进行约定，比照合同中张全祥、张杰应于收到徐珊珊全额房款之日起一天内将交易的房产全部交付给乙方的约定，徐珊珊只有在交付购房款后才能主张张全祥、张杰履行合同义务，案涉房屋2018年4月27日被法院解除查封后，办理房屋拆迁、交付房屋等均不存在障碍，结合庭审中双方的通话记录可知，在履行合同的期间，特别是2018年4月27日后张全祥、张杰对继续履行合同持积极态度，造成合同不能履行的责任在于徐珊珊未在约定期间内交付购房款、品居公司存在懈怠履职的事实。《房屋买卖居间合同》的效力，本院认为自徐珊珊（徐静）、品居公司收到张全祥、张杰的律师函之日算起，合同已经解除，如有异议可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而不是采用律师函回函的形式予以解决，故现阶段案涉《房屋买卖居间合同》已经解除。徐珊珊（徐静）主张张全祥、张杰返还双倍定金40000元及承担律帅费3500元的请求无理，本院不予支持。张全祥、张杰辩解认为徐珊珊（徐静）未按照约定期限支付购房款构成违约的辩解理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告徐珊珊（徐静）的诉讼请求；案件受理费1132元，原告徐珊珊（徐静）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王 琳人民陪审员 甘塔娜人民陪审员 伯晓华 二〇一九年五月二十一日书 记 员 杨慧青附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。