广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初7146号原告：黄健，男，1991年2月3日出生，汉族，住广西横县。委托代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。委托代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。被告：周智慧，男，1989年2月5日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托代理人：郭明庆，广东仁者律师事务所律师。委托代理人：廖亚容，广东仁者律师事务所律师。第三人：广州市汇锋房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新新大道南143号202。法定代表人：周智慧。原告黄健诉被告周智慧、第三人广州市汇锋房地产代理有限公司（以下简称汇锋房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄健的委托代理人林繁祺，被告周智慧的委托代理人郭明庆到庭参加诉讼。第三人汇锋房地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄健向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告赔偿楼价差额损失239200元（评估的房屋总价1159200元减去合同交易价格920000元的差价）；三、被告向原告返还购房定金50000元及支付利息损失（以50000元为本金，按银行同期同类贷款利率自2017年11月16日起计至实际返还之日止）；四、被告向原告返还部分首期房款30000元及支付利息损失（以30000元为本金，按银行同期同类贷款利率自2018年3月27日起计至实际返还之日止）；五、被告赔偿原告为购买涉案房屋所支付的居间服务费损失3000元；六、被告赔偿原告为办理涉案房屋按揭所支付的按揭服务费损失5500元；七、被告赔偿原告为购买涉案房屋所支付的提前还款加急费损失5000元；八、被告向原告赔偿律师费损失35000元；九、被告向原告赔偿财产保全责任保险费4920元；十、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年11月16日，原、被告与第三人共同签署了编号《房地产买卖合同》。合同约定如下：1、原告以92万元价格向被告购买位于广州市增城区新塘镇××房屋（下称“涉案房屋”）。2、涉案房屋产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书五个工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。3、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签定本合同当天向经纪方支付居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。4、合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除依约承担违约责任以外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用（包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担）。5、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下，最多可换三人。6、签订合同时，买方向卖方支付购房定金5万元。合同签订以后，各方当事人履行情况如下：2017年11月16日，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房定金5万元。2017年11月16日，原告按照合同及《买卖代理费承诺书》约定向第三人支付中介代理费及咨询费3000元。2018年1月5日，原告为办理涉案房屋按揭向广州汇和按揭代理有限公司支付按揭服务费5500元。2018年3月27日，原告向被告支付了涉案房屋部分房款30000元。2018年3月27日上午，原、被告双方就涉案房屋共同签署广州市存量房买卖合同撤下申请表。2018年3月27日下午，原、被告就涉案房屋共同签署广州市存量房网上交易价格自行申报表。2018年5月18日，原告取得按揭银行就涉案房屋同意向其提供按揭贷款的贷款承诺函。2018年6月22日，因被告就涉案房屋加急赎契需要，原告向其支付5000元加急费。2018年8月26日，鉴于被告迟迟不履行涉案房屋的赎契义务，原告分别向被告的身份证地址及公司地址发出催促函，敦促被告在2018年9月1日前办理好涉案房屋赎契手续。2018年9月3日，鉴于被告收取催促函后，仍未履行合同约定的赎契义务，原告再次向其寄发催促函。被告收到催促函后，仍拒不履行合同义务。根据原、被告双方上述的履约情况可知，因被告在签约后，拒不履行合同约定义务的行为，已经构成严重违约。后经原告多次催告后，仍未履行合同义务，已经构成根本违约。根据《合同法》第94条、96条、97条、107条、113条规定，原告有权解除合同。鉴于被告的违约行为，导致原告方无法获得房屋权益，被告应当向原告赔偿因其违约行为给原告所造成房屋市场价值差价损失、中介费、按揭手续费、提前还款加急费及律师费等的一切经济损失。综上所述，为维护各方当事人的合法权益，维护房地产交易市场秩序和交易安全，特提起诉讼。被告周智慧辩称：一、合同的解除权，经过当事人作出后成立，至于解除权的效果由法院确认。被告未收到原告发出的解除合同通知，涉案合同也不存在约定或法定的解除的情形，所以我方认为涉案合同并没有解除。二、基于合同未解除，我方认为原告在完善按揭贷款手续后合同仍然可以履行，被告同意履行。如果原告执意要求解除，我方只退还定金及购房款，其他损失由原告自行承担。三、对于原告提交的贷款承诺函，我方认为该函不能证明原告按照合同约定履行了向申请银行贷款手续的义务。首先，这份函的购房人不是本案原告，所以这份函与本案没有关联。其次，该贷款承诺函贷款金额是110万元，而涉案合同的交易价格仅仅是92万元，所以该函即使是原告所申请，也说明了原、被告双方向贷款银行隐瞒了实际交易金额，恶意串通骗取银行贷款，是恶意的违法行为。因此，我方认为该函不具有证据效力，说明原告没有履行合同约定的义务。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人汇锋房地产公司未提交任何意见。经审理查明：2017年11月16日，原告黄健（买方）与被告周智慧（卖方）、第三人汇锋房地产公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、买卖双方买卖之房屋位于增城区新塘镇××房（以下简称涉案房屋），建筑面积为133.24平方米，总楼价为920000元。二、产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书五个工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。三、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）并支付总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。四、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。五、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下，最多可换三人，如超出卖方有权没收定金。买方出同意贷款书后，卖方加急赎契。六、买卖双方就楼价的支付方式及交易程序一致达成协议：签订本合同时，买方向卖方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），剩余房款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付房款余额的差额由买方于递件过户前付清，买方应在2017年11月26日前向贷款银行申请按揭贷款手续，卖方应在2017年11月26日前协助买方向贷款银行提供相关资料和签署文件。2017年11月16日，被告出具《收款收据》给原告收执，证明已收到原告支付的购房定金50000元。2017年11月16日，原告出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》给第三人，原告承诺同意支付房地产咨询及买卖代理费18400元给第三人，其中签订合同当天支付3000元，出具银行同贷书支付6200元，办完所有事情就支付9200元。2017年11月16日，林伟国出具《收据》给原告收执，证明收到原告支付购买涉案房屋的居间服务费3000元。2018年1月5日，广州汇和按揭代理有限公司出具《收款收据》，证明收到陈绮娜（增城新塘南安广虎路10号601房）按揭服务费（资料处理）5500元。2018年3月27日，被告出具《收据》给原告，证明收到原告支付的部分房款30000元。2018年3月27日，陈绮娜、陈土成与被告签署《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》，记载：卖方为被告，买方为陈绮娜、陈土成，房屋地址为增城市新塘镇南安广虎路10号601房，合同双方经协商一致撤下网上签订的《存量房买卖合同》。同日，陈绮娜与被告签署《广州市存量房网上交易价格自行申报表》，记载涉案房屋交易价格为1598900元，买方为陈绮娜，卖方为被告。2018年5月18日，大新银行（中国）有限公司广州分行出具《贷款承诺函》，该行承诺在落实一定条件下向贷款申请人（购房人陈绮娜）提供期限为20年1100000元贷款。原告与被告的微信聊天记录如下：2018年6月22日，原告：“周生，加急费是五千吧？”被告称是。随后，原告向被告微信支付提前还款加急费5000元。2018年7月16日，原告：“周生，我听阿国跟我讲加急还款的事要到月底才能搞定吗？你上周不是说两可以搞定吗？”2018年8月25日，原告出具《催促函》给被告，催促被告于2018年9月1日前办理好房屋赎契手续。该函于2018年8月29日送达给被告。同年9月2日，原告出具《二次催促函》给被告，再次催促被告办理好房屋赎契手续。该函于2018年9月6日送达给被告。2018年10月23日，原告与广东百健律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告聘请广东百健律师事务所委派的林繁祺律师担任本案诉讼代理人。2018年10月25日，原告向广东百健律师事务所支付律师费35000元。另查明，涉案房屋的产权人是被告，房产登记号为13登记00047738，该房屋设置了抵押，抵押权人是中国建设银行股份有限公司增城支行。本案审理期间，原告向本院申请对涉案房屋市场价格进行评估，并预交评估费6300元。本院依法委托广州合富房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年3月11日，广州合富房地产评估有限公司作出合富初字[2019]第FSF0312号《房地产估价报告》，估价结果：位于广州市增城区新塘镇××房在价值时点2018年10月30日的房地产评估价值为1159200元，单价为8700元/平方米。庭审期间，原告陈述：一、原、被告双方签订合同时就已经清楚由于原告征信存在问题，无法申请贷款，因此可以将涉案房屋过户给原告指定的案外人，因此，原、被告按合同约定相互配合由案外人申请贷款。二、原告与陈绮娜、陈土成是朋友关系，双方约定原告把涉案房屋过户给陈绮娜、陈土成，第一次是以陈绮娜、陈土成二人名义申请的，后来由于陈土成的征信有问题，经原、被告双方协商一致，变更为由陈绮娜个人申请，变更当天原告增加了三万元的购房款。原告已经将陈绮娜取得同贷书情况告知被告，取得同贷书后由被告涂销抵押登记，原告为提前办理还贷支付了加急费用5000元，被告作为第三人的法定代表人对交易流程非常清楚。三、原告本身经济状况不是特别强大，被告提议把交易价格提高。被告陈述：一、涉案房屋没有办理涂销抵押是因为原告购房的同贷书还没有出来，根据合同约定原告的同贷书出来后被告才办理涂销登记手续。二、原、被告将交易金额虚增为1598900元，以此向银行申请贷款，但实际交易金额是920000元。因为被告争于出售房屋，没有相关法律意识，所以同意陈绮娜以虚假的交易价格申请贷款，该行为是严重的违法行为，被告需要承担法律风险。本案审理期间，原告向本院申请诉讼财产保全，并向本院预交诉讼保全费5000元，本院于2018年11月9日作出（2018）粤0118民初7146号民事裁定书，裁定查封被告名下的涉案房屋。本院认为：原告与被告、第三人于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据上述《房地产买卖合同》约定，原告可将涉案房屋过户给其指定的案外人，故原告指定陈绮娜与被告签订存量房买卖合同并以陈绮娜的名义申请银行贷款并不违反合同约定。而陈绮娜已取得银行同贷书，被告亦知晓该情况且要求原告支付加急赎契费5000元，但是被告在收到原告两次书面催促函后至今未将涉案房屋的抵押涂销，导致涉案房屋至今未能办理过户手续。因此，被告的行为已经构成违约，故原告请求解除上述《房地产买卖合同》，理据充分，本院予以支持。为此，原告请求被告返还购房定金50000元及利息（利息从2017年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以50000元为上限），以及请求被告返还房款30000元及利息（利息从2018年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以30000元为上限），理据充分，本院予以支持。另外，对于原告请求被告返还提前还款加急费5000元，亦应予以支持。关于原告请求被告赔偿承担房屋增值损失（房屋差价损失）的问题。因2017年、2018年房地产市场价格增幅较大，而被告的违约行为导致原告无法按照当时的市场价值购买房屋，故被告理应承担赔偿责任。根据《房地产估价报告》的评估结果显示按照2018年10月30日（原告起诉之日）的房地产评估价值为1159200元，对比合同价款920000元增值了239200元，故合同约定被告应承担的违约责任也不足以弥补该增值损失。因此，综合考虑被告的合同履行情况、房价的波动、合同关于违约金的约定以及原告的实际损失等情况，本院酌定被告向原告赔偿涉案房屋增值损失（房屋差价损失）150000元，至于原告主张的超出上述金额范围以外的增值损失（房屋差价损失），本院不予支持。关于原告请求被告赔偿其居间服务费损失3000元的问题。根据合同约定，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，故现原告请求被告赔偿其居间服务费损失3000元，合理合法，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿其按揭服务费损失、律师费损失、诉讼保全责任保险费损失的问题。由于原告并未提交合法有效证据证明其与被告有约定守约方可向违约方请求赔偿上述损失，且被告应赔偿的房屋差价损失亦足以弥补原告的损失，故原告上述请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄健与被告周智慧、第三人广州市汇锋房地产代理有限公司于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系。二、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还定金50000元及支付利息（利息从2017年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以50000元为上限）。三、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还房款30000元及支付利息（利息从2018年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以30000元为上限）。四、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还提前还款加急费5000元。五、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健赔偿房屋增值损失（房屋差价损失）150000元。六、驳回原告黄健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9763.4元，由原告黄健负担2814.4元，由被告周智慧负担6949元。诉讼保全费5000元，由被告周智慧负担。评估费6300元，由被告周智慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年五月十七日书记员  阮柳静