广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2613号上诉人（原审被告）：广东凯盟教育投资有限公司，住所地：广州市天河区珠江西路15号第34层自编3403单元。法定代表人：潘志英。委托诉讼代理人：邓贵桦，该司职员。被上诉人（原审原告）：中国机械工业建设集团有限公司广州分公司，住所地：广州市番禺区石基镇市莲路大龙段南48号。法定代表人：孙希社。委托诉讼代理人：刘琦、王学礼，均系广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东悦干发物业有限公司，住所地：广州市番禺区沙头街大平村朝阳东街5号101-2。法定代表人：徐发军。被上诉人（原审被告）：徐发军，住江西省上饶市鄱阳县。被上诉人（原审被告）：任吉强，住广西贺州市八步区。被上诉人（原审被告）：潘虹宇，住贵州省凯里市。被上诉人（原审被告）：张定新，住湖南省衡阳县。被上诉人（原审被告）：戴争福，住湖南省衡阳县。上诉人广东凯盟教育投资有限公司（下称凯盟公司）因与被上诉人中国机械工业建设集团有限公司广州分公司（下称中机建广州分公司）以及被上诉人广东省悦干发物业有限公司（以下简称悦干发公司）、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。凯盟公司代理人邓贵桦，中机建广州分公司代理人刘琦，任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福到庭参加诉讼。悦干发公司、徐发军经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。凯盟公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项及第三项判决；2.本案一审、二审诉讼费用全部由中机建广州分公司承担。事实与理由：一、原审法院认定中机建广州分公司对广州市番禺区市莲路大龙段南48号（下称涉案房屋）的实际租用人为广东悦干发物业有限公司这一情况并不知情，属于事实认定有误。凯盟公司没有与中机建广州分公司交接、管理、使用涉讼场地。在本案以机关立案案件（（2017）粤0113民初118号及（2017）粤0113民初568号）中，广东悦干发物业有限公司曾自认其向凯盟公司借用名义租用涉案房屋，由其实际使用并自负盈亏、自行向中机建广州分公司自行缴纳租金。其为实际租用人的事实得以认定。中机建广州分公司也认可涉案房屋一直是由广东悦干发物业有限公司在管理、经营、使用。中机建广州分公司于2016年4月26日在中机建广州分公司基地大院宿舍楼401房由中机建广州分公司经理刘勇主持召集相关人员会谈并形成《会议纪要》，根据《会议纪要》内容显示，中机建对出租物业的实际管理经营者清楚知悉，对租赁物的追讨欠租要求直接与广东悦干发物业有限公司法人代表徐发军提出，对广东悦干发物业有限公司股东变更也记录在案。当发生欠租事宜和要求解除合同的时间，中机建广州分公司也要求广东悦干发物业有限公司的人员必须到场。再结合凯盟公司出具的授权书的权限的全面性，中机建广州分公司辩称其对广东悦干发物业有限公司为涉案房屋的实际租用人并不知情，及不合常理也不符合事实。在原审过程中，凯盟公司曾当庭要求原审法院调取关联案件的相关案卷予以佐证，然而原审法院并未认定上述事实，属于事实认定有误；二、原审法院判令凯盟公司腾退场地及支付使用费，属于适用法律错误。根据本案的证据以及事实显示，涉案房屋实际租用人并非凯盟公司，在合同解除后，占有使用人也并非凯盟公司。从中机建广州分公司在诉讼中的陈述中显示，其也明确了解该情况，其曾在诉讼前采取了一系列收回涉案房屋的私力救济行为，却从未就此告知凯盟公司或要求凯盟公司的配合。根据中机建广州分公司出具的“解除《中国建设番禺基地租赁合同》协议书”第一条：“原《中国建设番禺基地租赁合同》自签署协议书后自行解除……否则视为与我司完成交接，原合约自行解除；”换言之，中机建广州分公司已于2016年8月19日完成交接。以此可见，其认为凯盟公司是涉案房屋的使用人，也不认为凯盟公司对涉案房屋有掌控力。凯盟公司在法律上、事实上都不存在返还的可能性和现实性。对于场地占用费，根据番禺区人民法院（2017）粤0113民初118号判决书判项：“罗柳明等六人应向诉讼物业实际控制人悦干发公司支付2016年5月至2016年8月租金268000元……”。另法院审理查明：2016年8月11日中机建广州分公司与凯盟公司、悦干发公司解除协议后，罗柳明等六人与中机建广州分公司分别签订租赁合同，直接向中机建广州分公司交纳租金。据此可知，自2016年8月19日后，凯盟公司与中机建广州分公司的合同关系已实际解除。而且，任吉强、潘虹宇等人由悦干发公司与其发生租赁关系，安排其进驻涉讼场地，一直占用场地的使用人为上述4人，根据“谁受益，谁付费”和公平原则，即使存在场地占用费，也应该由实际占用人承担。而原审法院凭合同的名义，根据合同相对性原则就判令凯盟公司承担腾退场地及支付使用费的责任，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律错误，请二审法院依法审理查明并予以改判。中机建广州分公司二审答辩称其不认可凯盟公司的上诉请求，请求法院予以驳回。中机建广州分公司，自始至终都是与凯盟公司签订租赁合同，根据合同的相对性原则相对应的义务也应当由凯盟公司承担。在凯盟公司与中机建广州分公司解除租赁合同之后，凯盟公司就应该负责将中机建广州分公司的物业交还，并且承担交还期间的使用费。至于凯盟公司和悦干发公司之前签订的协议，只能约束凯盟公司和悦干发公司，中机建广州分公司毫不知情，也不了解他们之间是什么关系。在原审庭审中，从现有证据看，凯盟公司与悦干发公司签订的协议和承诺书中均没有中机建广州分公司的盖章，所以本案的法律关系非常清晰，根据合同的相对性原则，在租赁合同解除之后，中机建广州分公司有权利让凯盟公司履行相应的义务。至于凯盟公司主张实际的责任应由悦干发公司承受的问题。根据凯盟公司与悦干发公司签订的协议应当由其另案起诉解决，所以原审法院判决在事实认定和法律适用方面正确，应予维持。任吉强二审答辩称其已经实际投入并承租物业。凯盟公司与中机建广州分公司解除合同，任吉强不知道，所以任吉强已投入的工人、资金都遭受了损失，这对于企业来说都是承受不住的。希望可以补偿投入的损失，而且任吉强没有提出反诉是因为任吉强与中机建公司谈判，但谈不拢。潘虹宇、张定新二审称其无答辩意见。戴争福二审答辩称凯盟公司与中机建广州分公司的关系与其无关。戴争福承包施工完后，发包方现已不见踪影。悦干发公司、徐发军二审未答辩。中机建广州分公司向一审法院起诉请求：1、判令悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福立即搬离中机建广州分公司位于48号物业的房屋，退还所霸占的中机建广州分公司的所有物业及场地；2、判令悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福承担从2016年9月开始直至搬离之日起的占用费（每月48000元），暂时计算至2017年3月31日为336000元；3、判令悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福承担本案诉讼费。诉讼中，中机建广州分公司明确其上述第1项诉讼请求为：判令悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福立即搬离中机建广州分公司位于48号物业的第五栋综合楼，退还所霸占的中机建广州分公司的所有物业及场地。一审法院认定事实：悦干发公司是一家经广州市工商行政管理局番禺分局核准于2015年8月12日成立的有限责任公司，经营范围为房地产业，徐发军及黄翔为该公司股东，其中，徐发军作为法定代表人享有51%的股份，黄翔享有49%的股份。2015年7月26日，凯盟公司作为甲方，与黄翔作为乙方签订《协议书》，鉴于乙方未有成立新公司，为使乙方能够在短时间内取得中机建在石基旧物业的出租经营权，甲乙双方达成如下协议：一、由甲方先行提供营业执照、法人代码证、国地税证照等复印件给乙方，与中机建签订石基旧物业相关租赁合同；二、乙方负责对石基旧物业进行招商以及运营，并成立新公司（新公司与甲方无任何关系），重新与中机建签订该物业租赁合同，甲方与中机建石基旧物业租赁合同自行失效；三、甲方不负责该物业经营性及法律性的风险；四、该物业所产生的权责利与甲方无关，如日后由此引发的经济纠纷和法律纠纷由乙方负责解决。2015年，中机建广州分公司作为出租方（甲方），与凯盟公司作为承租方（乙方）签订了一份《中国建设番禺基地租赁合同》（合同编号：SINOCONST-HI-ZL-2015006），约定甲方出租给乙方的租赁物业位于广州市番禺区市莲路大龙段南48号（以下简称48号物业）；番禺基地总占地面积13190.5平方米，建筑面积7359平方米，其中宿舍楼建筑面积3636平方米、宿舍楼保安室建筑面积11.5平方米；乙方承租的租赁物业用途（包括但不限于）为创意办公、青年公寓、幼教培训中心及时尚文化创意街区和相关的配套产业等；定租赁期限为十年，自2015年8月1日至2025年7月31日；租赁费用为115000元/月，租金按月支付；本协议采取先付后租的形式，双方签订合同后一周内，乙方须先交纳二个月的租金作为租赁保证金及一个月的租赁费，然后按顺序每月15日前缴纳下个月度的租赁费；期后不续租的情况下，在乙方退还租赁物业并结清甲方所有费用后，甲方将保证金无息退还乙方；从第三年起，租赁费用每隔三年递增租金10%；免租装修期自双方签订合同之日起六个月；甲方应于租期开始日起15天内将租赁物业交付乙方使用，乙方须在一周内交纳租赁保证金及一个月租金后，提前与甲方联系办理租赁物业交接手续；乙方签署合同即表明已经全面了解物业现状，特别是房产情况及历史渊源；乙方在租赁期间，不得将该物业整体转租；如将该租赁物业转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租、转让，则甲方有权提前终止本合同，并收回乙方所租赁物业，且不退还租金及保证金；租赁期满后，该租赁物业归还时，应当符合正常使用状态；乙方改造、装修及安装的设备设施等，应在向甲方交还时征得甲方同意后，可不进行拆除、恢复原样或无偿归甲方所有；乙方延期支付租金或物业及其他能源费用，超过15天的按银行贷款利息向甲方支付违约金；延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，保证金不退还；租期届满或无论因任何原因提前终止，乙方均应在租期届满前或租赁合同终止后将租赁物业移交甲方，逾期30天不移交的保证金不退还；任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方均有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失；任何一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、维修费用和复原费用），并承担赔偿责任；本合同终止不影响合同约定的违约及赔偿责任的承担；本合同一式两份，甲乙双方各执两份。黄翔在凯盟公司签约代表一栏签名确认。2016年2月26日，凯盟公司作为甲方与悦干发公司作为乙方签订《授权协议合同》，约定根据甲方与中机建广州分公司签订的《中国建设番禺基地租赁合同》（SINOCONST-HI-ZL-2015006），甲方委托事项如下：1、全权交由乙方管理中国机械建设有限公司所属的48号物业，该园区所产生的权责利与甲方无关；2、授权乙方对外签订一切租赁协议；3、授权时间与物业租赁合同同时；4、乙方在上述物业管理和出租过程中由此引发的经济问题以及法律纠纷与甲方无关；5、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，抄送中机建广州分公司一份。2016年8月10日，中机建广州分公司向凯盟公司及黄翔出具《关于我司解除与凯盟公司签订的通知书》，称因凯盟公司及黄翔原因，原双方于2015年8月1日签订的《中国建设番禺基地租赁合同》自本通知书发出后并签署协议书后自行解除，凯盟公司及黄翔需在2016年8月19日之前与其司办理交接手续并签署解除协议，否则视为其司完成交接，原合约自行解除；凯盟公司与悦干发公司签订的授权协议从拖欠其司租金之日起自行失效；凯盟公司前期对园区的投入及有关债权债务由其自行解决，任何公司或个人与凯盟公司授权的悦干发公司的债权债务与其司无任何关系。2016年8月11日，中机建广州分公司作为甲方与凯盟公司作为乙方签订《解除协议书》，约定甲乙双方于2015年8月1日签订《中国建设番禺基地租赁合同》，按照合同约定租赁费用11.5万元/月，现乙方从2016年4月开始已未向甲方缴纳租金，拖欠租金5个月，共计57.5万元，现乙方的承包方在园区的运营管理上已经出现了严重混乱的局面，没有继续经营的条件，根据原合约的有关条款，双方同意签订解除协议：一、原《中国建设番禺基地租赁合同》自签署协议书后自行解除，乙方需在2016年8月19日之前与甲方办理交接手续并签署解除协议，否则视为与甲方完成交接，原合约自行解除；二、凯盟公司与承包方和其他公司或个人签订的授权协议从拖欠甲方租金之日起自行失效；三、凯盟公司的承包方前期对园区的投入及有关债权债务由其自行解决，在不影响园区正常经营秩序的情况下可以与园区后续承租方协商；四、任何公司或个人以及承包方与凯盟公司及其授权的物业公司的债权债务与甲方无任何关系。同日，黄翔并悦干发公司作为甲方与凯盟公司作为乙方签订《解除承诺》，约定因甲方自2016年4月起未向中机建广州分公司缴纳租金，甲方在园区的运营管理上已经出现了严重混乱的局面，没有继续经营的条件，故双方协议：甲方前期对上述物业的投入及有关债权债务由其自行解决，与乙方无任何关系；任何公司或个人与甲方的债权债务与乙方无任何关系；甲方应积极配合妥善处理园区遗留事宜，恢复园区原貌以及由此产生的一切法律后果，乙方保留追究甲方责任。2017年4月19日，凯盟公司出具《证明》，内容为：根据2015年7月26日我司与黄翔签订协议书以及2016年2月26日我司与广东悦干发物业有限公司签订授权合同，授权黄翔和广东悦干发物业有限公司对中国机械工业建设集团有限公司所属的48号物业进行对外出租、管理、经营，该物业所产生的租金及费用支出全部由广东悦干发物业有限公司自行收付，与我司无关，即权、责、利与我司无任何关系。2017年4月26日，中机建广州分公司以其司与凯盟公司解除涉案租赁合同后，悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福仍拒绝迁出涉讼物业为由提诉至一审法院，要求解决。诉讼中，中机建广州分公司主张其司于2015年8月19日将涉讼物业交付给凯盟公司，因凯盟公司委托悦干发公司管理，因此由悦干发公司进行接收。凯盟公司和悦干发公司对中机建广州分公司的陈述无异议。但各方当事人对以下问题存在争议：一、涉讼物业的产权情况。中机建广州分公司称48号物业共有五栋楼，其司明确在本案中所主张返还的是其中的第五栋物业即综合楼（合同约定为宿舍楼，以下简称为“涉讼物业”）。中机建广州分公司称包括该物业在内的整个48号物业原为广州电器科学研究院有限公司所有，广州电器科学研究院有限公司后将该48号物业无偿划转给中国机械工业建设集团有限公司，而中国机械工业集团有限公司已于2017年3月31日取得了其它四栋物业（厂房1、厂房2、办公楼、科研车间）的产权，第五栋综合楼即涉讼物业虽然尚未办理产权登记，但已有建设工程规划许可证，其司对涉讼物业享有合法权属。中机建广州分公司对此提交了中国机械工业集团有限公司作出的《国机集团关于同意广州电器院将部分土地使用权、地上建筑物及其配套设备无偿划转至中机建设的批复》、《不动产权证书》、宗地图、《广州市不动产登记查册表》、《建设工程规划许可证》及所附平立面图、《查阅档案资料证明》及所附平立面图予以证实。凯盟公司对中机建广州分公司的上述意见及证据无异议。悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福则认为《建设工程规划许可证》上的建设单位是广州电器科学研究院有限公司，并非中机建广州分公司，中机建广州分公司无权向其主张返还涉讼物业。二、对于《中国建设番禺基地租赁合同》（合同编号：SINOCONST-HI-ZL-2015006）的承租人和签订时间的问题。中机建广州分公司称签订该份租赁合同的时间是2015年6月，签订该合同以及涉讼物业的承租人均是凯盟公司。中机建广州分公司对此并提交了前述租赁合同的原件予以证实，该合同上有中机建广州分公司和凯盟公司盖章确认。凯盟公司确认中机建广州分公司提交的该份合同原件，并确认签订合同的时间在2015年6、7月份，但认为因当时悦干发公司尚未成立，悦干发公司的股东黄翔找到其司，要求借用其司的名义进行租赁，故其司确实借用自身名义给悦干发公司和中机建广州分公司签订租赁合同，涉讼物业也是由悦干发公司进行管理，因此涉讼物业的实际承租人是悦干发公司。悦干发公司则对中机建广州分公司出示的租赁合同原件不予确认，认为该合同上没有其司盖章，2015年8月1日凯盟公司和中机建广州分公司签订租赁合同时，其司正在工商部门申请注册等待审批，为了及时促成双方交易，其司借用了凯盟公司名义代为签署租赁合同，直至其司同年8月12日经工商部门核准登记，双方于2015年8月19日办理涉讼物业交接时，其司才正式和中机建广州分公司完善了合同形式，在两份租赁合同原件上加盖了其司公章进行确认，其中一份合同原件由其司持有，另一份合同原件由中机建广州分公司持有，中机建广州分公司之前提交的证据副本中的租赁合同复印件也是有加盖其司公章的，承租之后也都是由其司管理和经营涉讼物业，因此其司与凯盟公司是共同承租涉讼物业。悦干发公司对此提交了一份《中国建设番禺基地租赁合同》原件予以证实，该合同内容与中机建广州分公司提交的租赁合同内容一致，但各页以及合同尾页乙方落款处下方均有加盖悦干发公司公章。中机建广州分公司对悦干发公司提交的租赁合同不予认可，认为悦干发公司的公章是事后自行加盖的，其司之前向法院提交的租赁合同复印件是复印悦干发公司在其它案件提交的证据，而其司持有的合同原件并无加盖悦干发公司公章，凯盟公司与悦干发公司对涉讼物业是转租关系，在悦干发公司撤回的证据中有一份悦干发公司和凯盟公司签订的租赁合同。凯盟公司不确认悦干发公司提交的租赁合同原件，亦不认可悦干发公司主张的双方是共同承租的关系，并确认中机建广州分公司主张的悦干发公司曾提交过一份其司与悦干发公司签订的租赁合同，但其司不确认该份合同的真实性，该合同也与悦干发公司所述意见相矛盾。三、涉讼物业的使用情况和租金交纳情况。中机建广州分公司称涉讼物业由悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福占用至今；由于2015年8月至2016年2月是免租期，而悦干发公司基于凯盟公司的授权仅向其司支付了2016年3月的租金，自2016年4月开始欠租，凯盟公司和悦干发公司均未向其司交纳。中机建广州分公司对此提交了黄翔、徐发军与戴争福签订的《协议书》复印件以及《评估报名表》复印件证实其上述主张。凯盟公司对上述证据不予确认，认为实际承租人和经营管理都是悦干发公司，也是由悦干发公司自行向中机建广州分公司支付租金，因此租金的缴纳情况和涉讼物业的使用情况其司不清楚。悦干发公司对上述证据不予确认，则表示其司已经向中机建广州分公司缴纳了2016年3月份的租金，之后租金是向凯盟公司的代表黄翔缴纳的；使用涉讼物业方面，其司一直依据合同约定管理使用涉讼物业，但中机建广州分公司擅自对园区进行停水停电、封路，并且到处粘贴侵权通告，从根本上影响了其对涉讼物业的使用。悦干发公司对此并提交了中机建广州分公司于2016年8月22日、2016年9月1日发出的《通告》复印件、封路照片复印件、水电费缴费单短信截图复印件以及停水停电的《证明书》原件证实其上述主张。徐发军则认为其与此案无关。任吉强认为其只是和悦干发公司有租赁关系，与其他人不存在关系，其在涉讼物业承租了第一层并进行了投资以及负责精装修，但至今为止没有人与其协商处理该事情，里面还有货物堆放在那里，但没有人居住在内。潘虹宇则表示其只是和悦干发公司有租赁关系，与其他人不存在关系，其向悦干发公司承租了涉讼物业中204房屋，以及承租了保安室改建为128士多店，现在仍有货物在那里，但没有人居住，士多店被中机建广州分公司停水电后，商铺被盗走了很多货物。张定新认为其只是和悦干发公司有租赁关系，与其他人不存在关系，其没有在涉讼物业居住，只是负责土建装修，只有部分装修材料堆放在一楼，但该楼层也没有水电。戴争福提交了一份与黄翔、徐发军签订的《协议书》，该协议书与中机建广州分公司提交的《协议书》内容一致，但其主张其只是和悦干发公司有租赁关系，与其他人不存在关系，其只是在那里做了工程但没有收到工程款，没有在那里堆放物品也没有居住。中机建广州分公司对于悦干发公司提交的《通告》予以确认，认为因其司与凯盟公司之间的租赁合同已经解除，所以其将相关事项进行通告，并非侵权，且多数租户也重新与其司签订租赁合同，但对方当事人至今仍非法占用涉讼物业，扰乱园区正常经营；对封路照片、水电费缴费短信截图以及证明书的真实性确认，但不确认悦干发公司所要证明的事实，因为其司与凯盟公司解除合同后，对方当事人仍非法占用涉讼物业，且从未缴纳租金，导致其司无法对外出租也无法使用涉讼物业，为此其司只能采取一些措施维护自身合法权益，而且其司只是停了很短一段时间的水电。凯盟公司则认为其司没有参与且并不知情，对悦干发公司提交的上述证据不予认可。四、《中国建设番禺基地租赁合同》是否已经解除的问题。中机建广州分公司主张其司与凯盟公司签订的《中国建设番禺基地租赁合同》已经于2016年8月11日基于双方签订《解除协议书》而解除了。凯盟公司对此无异议，并表示虽然其司确认悦干发公司是实际承租人和经营主体，但由于《中国建设番禺基地租赁合同》只有其司和中机建广州分公司的签章，如果解除合同关系，也只能是由其司和中机建广州分公司进行解除，而且对外文件均是以其司名义进行，其司提供给悦干发公司的只是授权，但没有给予悦干发公司解除合同的权利。但悦干发公司对此不予认可，主张其司与凯盟公司是共同承租涉讼物业，其司一直依约履行合同，其司也没有在解除合同协议书上签章，因此《中国建设番禺基地租赁合同》尚未解除；而且2015年7月26日凯盟公司和其司股东黄翔签订的《协议书》约定黄翔重新和中机建广州分公司签订租赁合同，因此其司认为凯盟公司和中机建广州分公司签订的租赁合同已经失效，所以凯盟公司无权再对合同进行解除，至于其司股东黄翔签订的《中国建设番禺基地租赁合同》解除承诺，是黄翔匆忙之间签名，其司不予认可。一审法院认为，针对涉讼物业的权属争议，本案中，根据中机建广州分公司提交的证据显示，广州电器科学研究院有限公司将包括涉讼物业在内的广州市番禺区大龙街市莲路大龙段48号的土地、地上建筑物及其配套设备无偿划转至中国机械工业建设集团有限公司名下，虽然本案涉讼物业即48号物业中的第五栋综合楼尚未办理产权登记，但该物业已取得《建设工程规划许可证》。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。中机建广州分公司与凯盟公司就包括涉讼物业在内的48号物业所签订的《中国建设番禺基地租赁合同》合法有效，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。对于《中国建设番禺基地租赁合同》承租人的问题，虽然凯盟公司表示其司是借用自身名义为悦干发公司签订该租赁合同以及悦干发公司是实际承租人，而悦干发公司亦表示48号物业为其司与凯盟公司共同承租。但两者的说法均未得到出租方中机建广州分公司的认可。而凯盟公司和悦干发公司均未能提供充分的证据证实中机建广州分公司知悉凯盟公司和悦干发公司之间就涉讼物业的关系。悦干发公司虽然提供了加盖有其公司公章的《中国建设番禺基地租赁合同》原件用以证实其司共同向中机建广州分公司承租涉讼物业，但中机建广州分公司持有的合同原件并未有其司公章，且中机建广州分公司和凯盟公司对此均不予确认，悦干发公司亦未能提供其它充分的证据予以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。悦干发公司应承担举证不能的不利后果。故一审法院认定与中机建广州分公司签订《中国建设番禺基地租赁合同》以及向中机建广州分公司承租48号物业的应是凯盟公司。至于凯盟公司和悦干发公司之间就48号物业存在借用名义还是授权管理的关系则属于另一法律关系。凯盟公司作为48号物业的承租人，有权与出租人中机建广州分公司解除双方就48号物业所建立的租赁合同关系。故中机建广州分公司与凯盟公司于2016年8月11日签订《解除协议书》，约定双方原签订的《中国建设番禺基地租赁合同》自签署协议书后自行解除，凯盟公司与承包方和其他公司或个人签订的授权协议从拖欠甲方租金之日起自行失效。双方签订的《中国建设番禺基地租赁合同》自此解除。悦干发公司虽然抗辩称其未在上述解除协议书上签章确认因而合同尚未解除，但其理由缺乏理据，一审法院不予采纳。合同解除后，凯盟公司理应将48号物业交还给中机建广州分公司。现根据双方当事人提交的证据以及各方在庭审中的陈述可知，涉讼物业至今尚未能交还给中机建广州分公司管业。故，凯盟公司作为《中国建设番禺基地租赁合同》的承租人，应对涉讼物业负有返还义务。故中机建广州分公司主张凯盟公司返还涉讼物业，理据充分，一审法院予以支持。悦干发公司承认其实际经营管理涉讼物业，且根据双方当事人所提交的证据显示，悦干发公司或其法定代表人亦将涉讼物业中的部分场地出租给他人使用，故悦干发公司应协助凯盟公司将涉讼物业交还给中机建广州分公司管业。至于徐发军，虽然徐发军本人不确认其个人与涉讼物业有关，但根据现有证据显示，徐发军亦存在将涉讼物业部分场地转租给他人使用的情况，因此亦负有协助凯盟公司将涉讼物业交还给中机建广州分公司管业的义务。对于任吉强、潘虹宇，其二人自认承租了涉讼物业中的部分场地，亦负有协助将其承租的场地交还给中机建广州分公司的义务。对于张定新，虽然仅是在涉讼物业进行相关工程施工，但其自认在涉讼物业一楼堆放了部分装修材料，亦负有将装修材料搬离的义务。至于戴争福，虽然戴争福称其未在涉讼物业堆放物品亦没有进行居住，但根据戴争福提交的其与黄翔、徐发军所签订的《协议书》显示，三方同意2016年8月1日起有戴争福对涉讼物业的部分房间收租。故戴争福亦存在协助交还涉讼物业的义务。至于凯盟公司与悦干发公司之间如就涉讼物业产生财产纠纷，以及任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福如因涉讼物业租赁或工程施工发生的财产纠纷，属于另一法律关系，各方可另寻法律途径解决。合同解除后，鉴于凯盟公司至今未能按照解除协议书约定交还涉讼物业给中机建广州分公司，根据公平合理原则，凯盟公司应向中机建广州分公司支付相应的使用费。对于使用费的标准，由于《中国建设番禺基地租赁合同》约定的每月租金115000元为整个48号物业的租金标准，未区分各栋物业具体租金标准，故涉讼物业使用费的标准可参照《广州市房屋租金参考价》中番禺区大龙街其他区域楼梯楼的租金标准12元/月/平方米计算，该标准乘以前述合同中涉讼物业即宿舍楼的建筑面积（3636平方米+11.5平方米）所得43770元为涉讼物业每月使用费标准。凯盟公司应自2016年9月起，按照每月43770元的标准支付使用费，直至交还涉讼物业给中机建广州分公司管业之日止。基于合同相对性原则，中机建广州分公司主张悦干发公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福对上述使用费承担共同还款责任，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2018年2月12日作出判决：一、被告广东凯盟教育投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区市莲路大龙段南48号的综合楼（宿舍楼）交还给原告中国机械工业建设集团有限公司广州分公司管业；二、被告广东悦干发物业有限公司、徐发军、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离广州市番禺区市莲路大龙段南48号的综合楼（宿舍楼），协助被告广东凯盟教育投资有限公司将该物业交还给原告中国机械工业建设集团有限公司广州分公司管业；三、被告广东凯盟教育投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国机械工业建设集团有限公司广州分公司支付使用费（使用费按每月43770元的标准计算，自2016年9月1日起计至涉讼物业交还给原告中国机械工业建设集团有限公司广州分公司之日止）；四、驳回原告中国机械工业建设集团有限公司广州分公司的其余诉讼请求。如被告广东凯盟教育投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6340元，由被告广东凯盟教育投资有限公司负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点为凯盟公司是否负有交还涉案租赁物业及支付使用涉案物业费用的义务。针对凯盟公司的上诉请求与中机建公司广州分公司、任吉强、潘虹宇、张定新、戴争福的答辩意见，分析如下：根据中机建广州分公司一审提交的涉案租赁合同的原件可知，与其签订该合同的是凯盟公司，合同上有中机建广州分公司和凯盟公司盖章确认。凯盟公司虽抗辩称悦干发公司是涉案物业的实际承租人，因当时悦干发公司尚未成立，悦干发公司的股东黄翔找到其司，要求借用凯盟公司的名义与中机建广州分公司签订租赁合同。但一审悦干发公司抗辩其司与凯盟公司共同承租涉案物业并未得到中机建广州分公司的认可，且在涉案合同履行过程中，凯盟公司与中机建广州分公司于2016年8月11日签订了《解除协议书》。从签约主体看来，至始至终是凯盟公司与中机建广州分公司发生合同法律关系。前述解约协议亦可印证中机建广州分公司的合同相对方仍是凯盟公司，否则中机建广州分公司应与实际承租人协商解除合同事宜并签订解除合同的协议书。至于《会议纪要》中显示有悦干发公司黄翔、徐发军的签名，但除了黄翔、徐发军外还有崔美娟、罗柳明、戴美娥等人在场，故，并不能证明中机建广州分公司的合同相对方已事实变更为悦干发公司。为此，根据合同相对性原则，一审法院认定向中机建广州分公司承租涉案物业的是凯盟公司于法有据。《中国建设番禺基地租赁合同》解除后，作为承租人凯盟公司负有返还涉案物业的义务，而其至今未能依约交还，一审法院判处凯盟公司向中机建广州分公司支付相应的使用费无误，本院予以维持。对凯盟公司提出的上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，凯盟公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6340元，由广东凯盟教育投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月七日书记员  钟明丽区敏儿