广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5390号原告：广州市忠盛物业管理有限公司，住所地广州市白云区增槎路螺涌校园路48号首层。法定代表人：刘伟球。委托诉讼代理人：李伟雄，该司职员。被告：钟耀兰，女，1958年10月31日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：罗肇忠，系被告配偶。原告广州市忠盛物业管理有限公司与被告钟耀兰物业服务合同纠纷一案，原告于2019年1月25日提起诉讼，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李伟雄、被告钟耀兰的委托诉讼代理人罗肇忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市忠盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费9021元，水费4122.20元、垃圾处理费600元，共计13743.20元及逾期付款的滞纳金4500元（自1999年1月1日起直至缴清全部费用之日止，现暂计算至2018年8月31日，水电费滞纳金按照未付款数额每日1%计付，其他费用滞纳金按照同期贷款利率计付），合计18243.20元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的佳景楼的业主，原告是受物业开发公司委托对该物业进行物业服务，原告一直依约向被告提供完善的物业服务,但从2008年1月至今，被告未能按规定缴纳物业管理费、水费、污水处理费等费用。遂诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：1、我与原告之间未签订物业管理合同，原告提交的物业管理合同是原告与房地产公司之间签署的，我与原告之间不存在主体服务的关系。原告提供的物业管理不到位，如：公共卫生不到位、无绿化管理、无保安人员巡逻、小区储水池从未见到有人清洗、消防设备不能使用，等等，现在的物业管理费标准没有经过小区过半数业主同意及物价部门批准（交楼时定的物业管理费是0.4元/平方米）。2、2014年1月之前发生的物业收费已过诉讼时效。3、愿意缴纳真实发生的水费，但原告以水费和垃圾处理费必须与管理费一起缴纳拒收，造成所谓的“欠费”事实，后果应由原告承担。4、被告2009年10月前的水费已经交清。2009年8月份前的垃圾处理费已经交清。经审理查明，1999年3月10日，案外人广州汇晟房地产开发有限公司（甲方）与广州市白云区怡通物业管理有限公司签订《委托物业管理合同》，约定甲方开发广州市白云区增槎路螺涌村内“佳通苑”物业，共为六幢楼宇，甲方委托乙方实施物业管理。委托内容：乙方可按“佳通苑”住户手册的有关条款执行管理；所有楼宇的公共场地日常生活设备、设施的维护保养；公共治安防范、环境卫生、绿化、防疫、食用水泵房、水池、用电线路及电房的管理；乙方向该小区物业住户收取的物业管理费，应按照物价部门规定的档次标准收取。原告提交的小区的综合管理服务项目及收费原则显示，管理费暂定为0.4元/平方米.月，以2个月为一计算单位。该“佳通苑”的“佳景楼”分为A、B两栋，号牌分别为高桥大街2-12号和14-24号，其中B栋中西梯为20号。1998年7月15日，案外人广州益通集团房地产开发公司（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订房地产预售契约，约定乙方购买广州市白云区增槎路罗冲围增埗桥头广清公路东侧第B栋第六层中东梯601房，建筑面积为85.083平方米。乙方同意甲方或由甲方指定的物业管理公司为该房地产的管理公司，负责对房屋建筑及设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理进行维护、修缮和整治，管理期限为年。乙方保证遵守并于甲方指定的时间内签署由甲方或管理公司为管理该房地产而制定的管理公约及有关文件，并按规定支付管理费用、管理费按金和水、电、通讯服务等费用及其他根据管理公约每单位的业主应缴付费用。审理中，原告表示物业管理费原来是0.4元/平方米，从2012年开始调整为0.6元/平方米，并提交了特别告示及其公示照片的打印件以及与部分业主签订的协议书拟证明其提高物业管理费有经过公示及涉案小区业主对于提高物业管理费是认可的。被告对特别告示及照片不予认可，不同意提高物业管理费。原告、被告均确认涉案小区未成立业主委员会。原告另提交发票12张，拟证实其已代缴水费及水费违约金、污水费。被告为证明原告管理不到位，小区消防设备不能使用，楼道卫生不合格等不作为情况提交了涉案小区消防设备、楼道、天台等部位的照片。被告提交了一张水费发票，显示2009年6月7日被告已经缴纳至2325度的水费。被告提交一张收据显示2009年6月7日垃圾处理费被告已经交至2009年8月。另查明，被告为白云区增槎路高桥大街22号601房权属人，房屋建筑面积为84.8292平方米。广州市忠盛物业管理有限公司历史名称为广州市白云区怡通物业管理有限公司。以上事实，有《委托物业管理合同》、房地产权证、小区的综合管理服务项目及收费原则、房地产预售契约、民事判决书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告对“佳景楼”进行物业管理，有委托合同、水费发票、民事判决书予以证实，原、被告的物业管理关系依法成立。原告提供了物业服务，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。原告提交的特别告示的公示照片无原件，也无法看出公示的地点，其提交的协议书也未显示物业管理费的标准，因此原告提交的现有证据无法证明其提高物业管理费具有程序合法性，故本院确认双方物业管理费标准为0.4元/平方米。原告于2019年1月25日向本院提起诉讼主张从2008年1月开始至2017年12月的物业管理费及水费、垃圾处理费，被告抗辩2014年1月前的收费已经超过诉讼时效，因原告未提交向被告催款的证据,故被告的抗辩成立，故原告诉请的2008年1月到2013年12月的费用已经超过诉讼时效，故被告应支付原告2014年1月至2017年12月的管理费1628.72元（84.8292平方米×0.4元/平方米×48月），原告诉请超出部分本院不予支持，予以驳回。对于原告诉请的从2014年1月至2017年12月的水费1695.8元（含污水处理费），垃圾处理费240元，本院一并予以确认。关于逾期缴纳物业费的滞纳金，现被告虽存在逾期缴纳物业管理费的行为，但考虑被告的欠交行为与原告对被告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠，故原告关于物业管理费滞纳金的诉讼请求，本院均不予支持，予以驳回。关于水费和垃圾处理费的滞纳金，原告未提交证据证明原、被告对于水费和垃圾费支付时间以及逾期支付的违约责任有约定，本院酌情判决水费和垃圾处理费的滞纳金从原告起诉之日开始计算，滞纳金的标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，滞纳金的总额以1935.8元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告钟耀兰向原告广州市忠盛物业管理有限公司支付物业管理费1628.72元、水费1695.8元、垃圾处理费240元及水费和垃圾处理费的滞纳金（滞纳金以1935.8元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年1月25日开始计算至被告付清之日止，滞纳金的总额以1935.8元为限）；二、驳回原告广州市忠盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费128元，由原告广州市忠盛物业管理有限公司负担103元，由被告钟耀兰负担25元，被告负担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内迳付给原告。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的时间为二年。审判员  张秋月二〇一九年五月七日书记员  梁玉霞