广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4100号上诉人（原审原告）：李军，男，汉族，1984年9月19日出生，住广东省广州市番禺区*******************，公民身份号码430************013。委托诉讼代理人：聂子建，广东南冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖新华，广东南冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市润丰置业有限公司，住所地佛山市禅城区********绿岛广场东区*********之一，统一社会信用代码914************262。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人李军因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。1.撤销一审判决，改判《物业使用权出让合同》无效，退回李军购房款项360000元，同时自2017年3月1日起按同期银行贷款利率计付利息；2.本案诉讼费由润丰公司承担。事实和理由：一、一审没有对《物业使用权出让合同》是否为无效格式合同的事实进行审理。（一）经一审庭审调查得知，《物业使用权出让合同》为格式合同。该合同内容和条款均由润丰公司单方拟定，李军对相关条款和内容无权修改，只能被动接受。李军交款后只能在润丰公司出具的《物业使用权出让合同》签名，不能修改。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。据此，《物业使用权出让合同》应当认定为格式合同。（二）本案中，润丰公司没有按照公平原则确定双方的权利和义务。按照润丰公司的确认以及一审法院的定性，本案为租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是指当事人将租赁物交付另一方使用，另一方支付租金并于使用结束后归还租赁物的协议。由此可见，李军只应向润丰公司交付租金（即物业出让使用费）即可获得房屋的使用权。本案《物业使用权出让合同》第四条却明确规定，李军除向润丰公司交付租金外，还须交付巨额的公共设施建设费和巨额的综合管理费。而且，在李军交纳了巨额管理费后，润丰公司还与李军签订了《物业管理服务协议》，要求李军按照3元/平方缴交管理费。由承租人承担如此巨额的建设费和重复收取的管理费，显然违反公平原则。（三）润丰公司并未按照李军的要求对相关格式条款进行说明。依照李军一审提交的大量证据（与绿岛营销中心的微信对话），李军对使用权的理解就是房屋买卖，而润丰公司对李军的解释也是房屋买卖而非租赁。一审中李军提供的大量证据显示，在签订合同的过程中，李军要求润丰公司就《物业使用权出让合同》的“使用权出让”进行解释。而润丰公司明确告知，所谓使用权出让就是房屋买卖；而当李军询问为何使用权出让的期限只有22年时，润丰公司告知李军期满后可以缴纳土地出让金（低价）续期；而当李军询问房屋是否有产权时，润丰公司更是明确告知房屋有产权。凡此种种，均充分说明，润丰公司是卖房，李军是买房，润丰公司将租赁说成是使用权转让，导致李军错误地认为是房屋买卖。（四）润丰公司在绿岛挂的是营销中心的招牌，而不是租赁中心或者招商中心的牌子，按一般人理解就是买卖，润丰公司欺骗广大购房者。（五）依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。润丰公司一方面没有按照公平原则确定当事人之间的权利和义务，另一方面也没有按照李军的要求对相关条款进行说明，反而采取各种措施欺骗李军，导致李军误以为是房屋买卖合同。综上，润丰公司作为提供格式条款的一方，规定由李军承担巨额建设费和双重管理费，明显是免除润丰公司的责任、加重李军责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，《物业使用权出让合同》应为无效合同。二、一审法院适用法律错误，《物业使用权出让合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一、五款规定，应为无效。《物业使用权出让合同》是润丰公司一方以欺诈手段订立的合同，损害国家利益，同时违反法律、行政法规的强制性规定。经过法庭调查，李军提交的微信、电话录音、广告传单、润丰公司官网宣传截图等一系列，包括润丰公司在庭上陈述（绿岛营销中心标牌的解释），组成合理的证据链，充分证明润丰公司存在欺诈，导致李军将《物业使用权出让合同》误认为是房屋买卖合同，从而订立合同。同时，润丰公司在法庭上解释，之所以将使用权出让费（租金）划分为使用费、建设费和管理费，其目的是为了避税，少交税收。由此可见，该合同公然违反《中华人民共和国税法》规定，逃避税收（少缴税），损害国家利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款和第五款无效的情形，依法应当认定为无效，一审法院无视上述事实，不作任何审理，适用法律错误。三、涉案房屋为小产权房，属于违法开发的房地产项目，《物业使用权出让合同》因违反行政法而无效。《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发、禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设的规定。涉案房屋占用土地明确是村集体土地上开发的房地产，至今没有取得土地所有权，涉嫌以非法方式转让土地，违规违法开发建设的小产权房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，属于无效合同。四、《物业使用权出让合同》的订立不是双方真实意思表示，应当认定为无效。意思表示是民事法律行为应当遵守的行为，根据一审李军提供的证据，以及一审查明的事实，李军作为购房人，与润丰公司订立的使用权出让合同目的是取得房屋的产权，而非仅仅取得使用权。但是润丰公司及其销售人员通过各种欺骗手段，巧妙地掩盖租赁的本质，误导李军认为涉案合同是房屋买卖合同。本案无论是广告宣传，还是润丰公司现场营销员与李军之间的微信交流，微信广告推广，还是现场润丰公司当场展示的证据，比如现场绿岛营销中心的招牌，现场公开展示的绿岛项目房屋销售价格表等等一系列的证据。非常明确的表明是一种房屋买卖的行为，而非房屋租赁，依据李军提供上述证据链所反映的事实，李军作为购房人，与润丰公司订立的使用权出让合同，目的是买卖房屋。李军签订涉案合同的真实意思表示为购买房屋，而不是租赁房屋，签订《物业使用权出让合同》并非李军真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百四十六条第一款的规定，《物业使用权出让合同》应为无效合同。五、涉案房屋土地使用权的取得，涉及非法买卖或者转让土地使用权的经济犯罪。（一）涉案房屋的土地性质为集体所有，并非一审法院主观认定的商业用地，依据润丰公司在绿岛广场营销中心公告栏张贴的答复意见，涉案土地为村集体所有性质。本案的润丰公司既非村集体企业，也非村集体控股的企业，与村集体无关联。在一审中，涉案土地的使用权和性质，李军在一审庭前依法向法院申请律师调查令，要求查询涉案房屋土地的所有者以及相应的土地性质，遭到一审法院的拒绝。（二）一直至今，润丰公司没有提供有效的证据证明涉案土地为合法的商业用地。一审认定的涉案土地为商业用地，没有事实和法律根据。（三）一审法院认定涉案土地为商业用地的依据为关于确认佛山市禅城区************建筑物使用权出让、出租及经营管理权的证明。根据该证明材料，涉案房屋土地实际上是由润丰公司以出租的方式购买而来的，并在该土地上进行开发建设小产权房，而佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司（以下简称堤田集团）也不是村集体企业，也不是村集体控股的企业，与村集体没有任何关系。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定，润丰公司是以牟利为目的，违反土地管理法规，非法倒卖土地使用权，其行为已构成犯罪。李军建议二审法院向司法机关提出司法建议，由司法机关另案侦查。六、一审判决严重违反法定程序。（一）本案一审法院存在应当回避的情形而未回避。审理本案的南庄法庭位于佛山市禅城区*********#楼B3四层。该物业是一审法院向本案当事人润丰公司承租，完全可以这样理解，一审法院作为中立的裁判机关，却住在发生纠纷的对方当事人的“家里”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，一审法院应当回避本案的审理。作为纠纷的另一方，李军自然有充分的理由相信一审法院与润丰公司之间存在利害关系，必然影响本案的公正审理和判决。（二）一审法院拒不采纳李军关于庭审进行直播的请求。依照《最高人民法院关于人民法院直播录播庭审活动的规定》第二条，人民法院可以选择公众关注度较高、社会影响较大、具有法制宣传意义的案件进行庭审直播、录播。本案为系列案，涉及当事人范围广，无论是对市场主体，还是公民个人均具重大法制宣传意义。在李军坚决要求进行庭审直播的情况下，一审拒不采纳履行庭审直播，不符合司法公开的精神。（三）依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，只有案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件才适用简易程序。而本案案件事实和双方权利义务关系并不明确，且诉讼争议大，不应适用简易程序。（四）一审判决书的制作，无论是程序上还是实体上均违反《最高人民法院关于加强人民法院审判公开工作的若干意见》和《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的规定。尤其是与本案同为一批系列案在南庄法庭审理的其他11个案件，判决书上没有李军和润丰公司所列举的证据，双方质证的过程和质证意见。一审法庭故意淡化证据规则，对李军提供的证据没有认定，模糊案件事实。润丰公司辩称：李军的上诉无理，双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》、《物业使用权出让合同》等系列合同协议是双方自愿真实意思表示，合法有效，应受法律保护，李军应依约支付相关价款，请求二审法院依法驳回李军的上诉请求。一、本案中，房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得竣工验收备案表，双方争议的房产所属项目是在堤田集团自有的商业建设用地上由润丰公司投资建设的公寓、写字楼、商业结合体。润丰公司对该项目具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2040年8月30日止。该项目合法持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该项目物业已于2016年9月30日竣工验收且取得竣工验收备案表，故项目合法合规。润丰公司租用集体建设用地投资开发商业物业并已取得对该项目包括出租、出让在内的经营管理权限。这种投资开发方式符合国家关于利用集体建设用地建设租赁用房的产业政策，佛山市也已纳入该政策的试点城市。二、李军所引用的国务院的通知或决定，均不是法律或行政法规，不能据以判定合同无效。广东省人民政府根据国务院授权于2005年制定的《广东省集体建设用地流转管理办法》已明确集体建设用地可出让、转让、出租、抵押等流转方式，经过二十多年的实施，已发挥积极作用，涉案项目的合法性不容置疑。三、争议双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》和《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈的事实。双方签订的《绿岛广场物业使用权出让确认书》第一条已将房屋项目基本情况作出明确的描述，即土地性质为集体建设用地、物业为商业用途且不能办理产权证等。双方签订的《物业使用权出让合同》第一条、第二条、第三条，对物业的情况已作出清晰的交代即合同标的房产的土地使用权性质为集体商业用地，物业用途为商业用途，项目为非商品房项目，物业使用权出让年限截止2040年8月30日。并且，《物业使用权出让合同》第十条第八点约定物业不能办理不动产权证。《物业使用权出让合同》第十三条第一点也明确约定出让方不提供银行按揭和物业返租服务。同时，上述确认书和合同对合同期限均约定为自物业交付之日起二十年，期满后无条件、无偿续期至2040年8月30日止。该约定并未违反《中华人民共和国合同法》关于租赁合同期限不得超出二十年的规定。上述一系列协议和合同，均是双方自愿签订，其条件和条款均明白无误作出明示和约定,李军在诉讼过程中有争议的问题均在合同和认购书中有所约定，润丰公司没有任何隐瞒和欺诈的事实。四、关于格式合同及效力问题。双方签订的一系列合同协议，虽有格式合同的部分特点，但不构成格式合同。润丰公司作为普通商事主体，并不存在垄断地位，李军完全可自主选择不签订系列合同协议，但李军自愿选择签约付款，均无异议。润丰公司作为物业开发投资企业，其产品就是大量相同的房屋物业，其对外租售时其合同条件和条款是一致的，这是由企业经营的持续性和重复性所决定的。李军作为合同相对方，对合同条款如有异议，是可选择不签约不交易或者提出修改要求，如不能协商一致，双方自然不能达成交易。李军对系列合同协议有异议部分主要是针对物业是否是商品房、是否办理不动产权证、是否可按揭贷款等。这些重要问题均在系列合同协议作出明示和约定，这些条款是对土地用途及项目商业性质的真实描述，是双方交易的基础，而不是简单的免除或加重责任、排除权利。格式合同及条款是否无效，决定于是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况,如果以欺诈为由主张格式合同无效,必须同时具备格式合同、欺诈事实、损害国家利益三个要件，李军主张的条件均不具备。五、《物业使用权出让合同》及补充协议是本案最核心的证据，且双方均认可该证据的真实性，李军无视上述书面的核心证据，而以微信朋友圈截图、第三方中介宣传和业务员口头承诺等所谓的证据，来否定双方签订的书面合同缺乏依据。这些所谓的证据，润丰公司均无法确认其真实性，双方的权利义务应以书面合同协议为准。李军向一审法院提出诉讼请求：一、判决《物业使用权出让合同》无效；二、润丰公司向李军返还360000元并支付利息（以360000元为本金，按同期银行贷款利率自2017年3月11日起计至付清之日止）；三、本案诉讼费用由润丰公司承担。一审法院认定事实：涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区*******侧、禅港路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440********0002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为堤田集团，用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440********0002号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440**********301《建筑工程施工许可证》。2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）以及润丰公司共同出具《关于确认佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区********。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰置业一致确认，润丰置业在租赁期限内有对佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业对该物业再转租或分租，由润丰置业出具上述物业的转租证明，润丰置业对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2017年11月19日，润丰公司（出让方、甲方）与李军（受让方、乙方）签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》，约定“一、物业基本情况。位于佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场西区*********……该物业使用权出让期限为：****”。2018年3月11日，润丰公司（出让方、甲方）与李军（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“**1101号单元的使用权出让给乙方……5、该项目为非商品房开发项目，土地使用权性质为商服用地，物业使用功能为商业用途……第三条、出让年限。1、该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起二十年，期满后无条件续期至2040年8月30日止。2、乙方须在上述出让期限届满（包含续期部分）当日将该物业无偿归还给甲方。第四条、本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为360000元……第六条、综合管理费。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。此项管理费不含物业的专项管理与服务业务……第八条、乙方的权利义务。……14、本物业使用权届满时，乙方应将该物业无偿归还给甲方……第十条、不利因素说明……8）本项目物业使用权出让期间（包含续期部分）不办理不动产权证书……第十三条、其他条款。1、就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目……”。同日，李军与佛山市润丰物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，就物业管理服务中的权利义务、服务内容、质量与收费标准等作出具体约定。2018年3月30日，润丰公司向李军发出《收楼通知书》，告知涉案物业已具备交付条件，请李军办理相关手续。李军于同日签收《收楼通知书》及《物业移交确认书》。润丰公司分别于2018年2月10日、2018年3月11日、2018年3月30日出具收据，确认收到李军交付的涉案物业使用权出让价款部分首期款20000元、首期款140000元、尾期款200000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”双方签订的《物业使用权出让合同》约定润丰公司将涉案物业使用权出让给李军一定期限，不改变物权的归属，李军向润丰公司支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于李军主张合同无效的理由。据前查明，《绿岛广场物业使用权出让确认书》与《物业使用权出让合同》约定的主要条款内容一致，均明确载明涉案物业所在项目并非商品房开发项目，出让标的为涉案物业的使用权，不办理不动产权证书，且受让人须在出让期届满当日无偿归还物业。上述明显区别于商品房买卖的合同,约定内容清晰，不存在任何歧义，李军主张润丰公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的不法行为，无事实根据，一审法院不予采纳。如前认定，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业所在的项目已合法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，故涉案合同亦不存在违反法律、行政法规的无效情形。至于润丰公司是否存在逃避税款的问题，属税务部门的职责权限范围，一审法院不予审查。李军还主张合同格式条款无效，经查，出让合同条款中并没有出现免除一方主要责任、排除对方主要权利的情况，合同第六条约定了综合管理费的具体内容，亦明确“此项管理费不含物业的专项管理与服务业务”，故该条约定亦未加重李军的责任，且李军签约即表明其对此并无异议。因此，一审法院对李军的主张不予采纳。出让合同约定涉案物业使用权的出让期限自交付之日起二十年，期满后无条件续期至2040年8月30日止，即涉案物业的租赁期限至2040年8月30日届满。据前查明，润丰公司已于2018年3月30日交付涉案物业，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2038年3月29日的部分无效，润丰公司应向李军返还无效期限部分对应的物业使用权出让款38810.41元（360000元÷269个月×29个月）。因润丰公司占用上述款项确给李军造成利息损失，润丰公司还应自李军付清款项之日即2018年3月30日起按中国人民银行同期贷款利率向李军计付利息。李军诉请超出部分，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认李军与润丰公司于2018年3月11日签订的《物业使用权出让合同》的物业使用期限超出2038年3月29日的部分无效；二、润丰公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李军返还物业使用权出让款38810.41元并支付利息（以38810.41元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月30日起计至实际清偿之日止）；三、驳回李军的其他诉讼请求。如润丰公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3350元，由李军负担2989元，润丰公司负担361元。二审期间，李军围绕其上诉请求向本院提交以下证据：证据（一）绿岛营销中心的现场照片1张，拟证明润丰公司在绿岛现场挂的是营销中心的招牌，并非租赁中心，欺诈购房者订立合同；证据（二）横幅《绿岛广场热烈欢迎首期业主回家》的现场照片1张，拟证明润丰公司以宣传“购房者”为业主的方式欺诈更多的购房者购买房屋；证据（三）绿岛广场单位销售价格表3份，拟证明销售现场润丰公司以销售方式诱骗李军购买房屋，而提供的合同则变成使用权出让；证据（四）与彭信杰的微信截图，拟证明彭信杰与李军的微信中称涉案房屋产权（40年），微信推广在先，订立合同在后；证据（五）绿岛营销中心营销员签到处照片（含李文斌、陆晓锋、彭信杰等），润丰公司已当庭确认其真实性，拟证明李军提供的微信截图内容的真实性。李文斌、陆晓锋、彭信杰等全体营销员对涉案房屋产权、可以按揭贷款购买房屋等推销方式，并以此诱使李军订立涉案合同的行为，是履行润丰公司的职务行为，并非个人行为。经质证，润丰公司对李军提交的证据一和证据二的真实性没有异议，对证明内容有异议，照片内容不能证明营销中心销售房屋有欺诈行为；双方是签订确认书在先，后才有收楼通知。润丰公司是根据出让合同进行物业的交付，没有对合同进行变更或作出新的承诺。对证据三的真实性有异议，应以确认书以及签订的合同为准。对证据四的真实性有异议，润丰公司也无法确认其身份，且微信显示的时间是2018年1月7日，是双方签订合同以及协议后形成的时间，故不构成双方交易的条件。双方交易的条件已经在合同以及协议中作出明确约定，故不能证明润丰公司存在欺诈的行为。针对证据五的真实性不予确认，照片是合成的，无法证实有欺诈的行为。润丰公司未向本院提交新证据。经审查，李军提交的证据三绿岛广场单位销售价格表仅为文字表格，未加盖相关单位印章，对其真实性本院不予确认。对李军提交的其他证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人李军与被上诉人润丰公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案《物业使用权出让合同》的效力；2.李军诉请润丰公司返还款项应否支持；3.一审程序是否适当。关于涉案《物业使用权出让合同》的效力。李军上诉主张涉案《物业使用权出让合同》为格式合同，显失公平，不是双方真实意思表示，存在欺诈行为，且违反相关法律，故涉案《物业使用权出让合同》无效。本院认为，判定涉案《物业使用权出让合同》的效力主要从以下三个方面进行考虑:首先，关于格式合同的问题。虽然涉案《物业使用权出让合同》是润丰公司为重复使用而预先拟定的格式合同，但涉案《物业使用权出让合同》、《绿岛广场物业使用权出让确认书》以及收据均明确载明润丰公司出让的是物业使用权，且涉案《物业使用权出让合同》通篇均是关于物业使用权出让的权利义务条款，从标题到内容均明显区别于商品房买卖合同，约定内容清晰明确，并注明“本项目物业使用权出让期间（包含续期部分）不办理不动产权证书”；另润丰公司在涉案《物业使用权出让合同》中并不存在免除其主要责任、排除李军主要权利的情形;李军作为完全民事行为能力人，接受过一定的文化教育，并具有相应的社会工作经验，其在签订涉案《物业使用权出让合同》及《绿岛广场物业使用权出让确认书》时应清楚知悉合同内容，故涉案《物业使用权出让合同》并不存在欺诈和显失公平的情形。其次，关于涉案物业是否涉嫌以非法方式转让土地，违规开发建设的问题。经查，涉案物业已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，取得竣工验收备案，润丰公司向李军出让标的为涉案物业的使用权而非所有权，涉案《物业使用权出让合同》不构成违反法律、行政法规的无效情形，李军以此主张《物业使用权出让合同》无效同样缺乏理据。最后，关于避税的问题。本院认为，润丰公司将使用权出让款划分为使用费、建设费和管理费属于市场商业主体的运营行为，润丰公司是否存在逃避税款的事实，依法属于税务部门的职责权限范围，本院对此不予审查。一审法院对此认定正确，本院予以维持。李军的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于李军诉请润丰公司返还款项应否支持的问题。如上所述，涉案《物业使用权出让合同》除因物业使用期限超出租赁法定最长期限20年部分无效外，其余部分合法有效，原审法院对此已有充分论述，本院予以确认。鉴于润丰公司已将涉案物业交付给李军，李军亦签收《收楼通知书》、接收物业并在《物业移交确认书》、《消防安全协议》上签名确认，现李军诉请润丰公司返还款项有违诚实信用原则，无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审程序是否适当的问题。本院认为，本案事实清楚，双方权利义务关系明确，一审法院综合本案具体情况决定适用简易程序审理本案并未违反法律规定。一审法院未选择对本案进行庭审直播，亦未违反《最高人民法院关于人民法院直播录播庭审活动的规定》。一审法院在南庄法庭的办公场地与润丰公司无关，不存在应当回避的情形。故此，李军关于一审程序违法之意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李军的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6118元，由上诉人李军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟审 判 员 潘伟丹二〇一九年五月二十八日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理