广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初699号原告：许新锋，男，1978年10月13日出生，汉族，住罗定市。原告：覃小兰，女，1981年10月27日出生，汉族，住罗定市。上列两原告共同委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城街道迎宾路东侧。统一社会信用代码：914453816864248357。法定代表人：陈学俭，总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。原告许新锋、覃小兰与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人许武及被告的委托诉讼代理人黄颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许新锋、覃小兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告完善罗定市××商住小区××幢××房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件，把符合条件的房屋交付给原告；二、判令被告把法定及合同约定的交付房屋需要交付的资料一并交给原告；三、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2016年1月23日起按已付房款415642元以每日万分之二计算至第一、二项诉讼请求履行完毕之日止，暂计至2019年3月4日为94433.86元）；四、判令被告把代为原告领取的不动产权登记证原件立即交付给原告；五、判令被告退还原告办证费1000元；六、判令由被告承担房屋交付前的物业管理费及公摊费用；七、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中要求被告完善罗定市××商住小区××幢××房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件是指房屋应经消防验收合格；第二项诉讼请求中需要移交给原告的资料包括：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。事实和理由：原告于2014年9月6日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买××商住楼××幢××房，约定房价款为415642元。签订合同后，原告向被告支付了首付款189642元，并通过银行贷款向被告支付了226000元，被告向原告开具了购房款发票。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定出卖人逾期交付房屋的按已交付房价款万分之二每日计算违约金。在2016年1月23日后，原告多次到被告售楼部要求交付房屋，但被告一直拒绝交付房屋亦未向原告出示房屋符合交付条件的资料、文件。而该小区的前期物业管理公司一再要求原告支付2016年至今的物业管理费。同时《商品房买卖合同》签订时，被告收取了原告1000元的办证费，原告认为办证并不需要任何费用，要求被告退还，但被告拒绝退还。为维护原告的合法权益，现诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告一方公司辩称：请求判令驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、涉案商品房至今未收楼的原因在于原告，被告不存在违约责任，要求被告承担逾期交房违约责任没有依据。1、涉案商品房于2016年1月15日已竣工验收且经有关部门验收可以交付使用，涉案商品房于2016年1月15日后符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定交付使用的条件，依法可以交付业主使用。2、被告多次通知原告收楼，通知时被告需交付的楼房已符合法定及合同约定的交楼条件，原告拒绝收楼并且至今未收楼，由此产生的有关法律责任应由原告承担，其要求被告承担没有依据。二、原告请求被告将法定及合同约定的交付房屋需要交付的资料一并交付给原告的诉讼请求不具体、明确，且不应支持。原告上述请求没有列明具体的请求，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉需要有具体的诉讼请求的规定，不符合立案条件。三、原告主张被告需向其支付违约交付房屋的违约金没有事实依据及法律依据。1、涉案商品房未交付的原因在于原告，不在于被告，被告不存在逾期交房的违约责任，无需承担逾期交房违约金。2、退一步来讲，原告的起诉已经超过诉讼时效。原告在起诉状中自认从2016年1月23日起计算违约金，那么原告知道或者应当知道在2016年1月23日起其民事权利已受到侵害，但其一直没有主张权利，即使按照《民法总则》3年的诉讼时效的有关规定，原告最迟应当在2019年1月22日前主张权利，但其直至2019年3月才起诉，已经远远超过3年的诉讼时效规定，并且被告不同意支付违约金，故，本案已超过诉讼时效规定，两原告不再获得胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。综上，被告不存在逾期交楼的违约责任，原告主张被告应向其支付违约交房的违约金没有依据。四、原告要求被告向其交付不动产权证没有依据，被告无需向其交付涉案不动产权证。涉案房屋尚未交付，未符合合同约定办证时间及条件，且原告主张被告已代其领取涉案不动产权证但至今未能举证证实涉案不动产权证已出证、被告在掌管涉案不动产权证，原告应承担举证不能的责任。且按照双方签订的《商品房买卖合同》中的约定条款，被告没有为其代为领取涉案不动产权证的义务，因此其主张被告已代其领取有关不动产权证没有事实依据。五、原告要求退还办证费1000元没有依据。双方在协商收取办证费用时未约定办证费用可以退回，且按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。故被告可收取相关办证费后向产权机关提供有关资料。六、涉案商品房交付前的物业管理费及公摊费用应由原告承担。本案被告已多次通知原告收楼，但原告至今未收楼，其自通知收楼之日起拒绝收楼的法律责任应由其自行承担，包含物业管理费及公摊费用。现有证据未能证实原告支付了自被告通知其收楼之日起至今的物业管理费及有关费用，没有任何的支出依据。以上答辩意见，请法庭采纳。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市××商住小区的房地产开发商。2014年9月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区××幢××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为415642元。第六条约定付款方式为银行按揭（其中首期189642元已付清，余下房款226000元办理银行按揭）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到出卖人发出的交楼通知书30天内，仍未前来办理房屋交接手续的，则视为出卖人已实际将该商品房交付买受人使用，其房产损毁的风险由买受人承担，基于该商品房产生的物业管理，水电和其他相关费用由买受人自付。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了办证费用1000元，并按约定支付了全部购房款415642元给被告。2019年4月13日，被告向原告邮寄了《商品房交付使用通知书》，通知原告于2019年4月30日前办理房屋交接手续。邮件于2019年4月15日已投递成功，但原告至今仍未办理收楼手续。另查明：××商住小区1栋、2栋、9-12栋于2016年1月15日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收，验收结论为合格；于2017年7月10日经广东省云浮市公安消防局消防验收，评定该工程消防验收合格，于2018年6月15日经罗定市城乡建设局竣工验收备案。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、发票、收据，被告提供的快递单、《商品房交付使用通知书》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年1月23日前向原告交付经验收合格和符合合同约定的房屋。本院认为，此处的“经验收合格”是指涉案商品房应符合基本的安全条件和居住要求。按照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，对未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，被告认为涉案商品房经五方验收合格就符合交楼条件的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。涉案商品房虽于2016年1月15日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，但至2017年7月10日才通过消防验收。而原告在庭审中亦明确涉案商品房需通过消防验收才符合交付使用条件，因此，在涉案商品房消防验收合格前，原告有权拒绝收楼。被告在涉案商品房符合交楼条件后，直至2019年4月13日才履行书面通知义务向原告发出收楼通知，并要求原告于2019年4月30日前办理相关收楼手续，即被告存在逾期交房的违约行为。因双方签订的《商品房买卖合同》第十一条还约定了如原告在收到被告发出的交楼通知书30天内，仍未办理房屋交接手续的，则视为被告已实际将该商品房交付原告使用。而原告于2019年4月15日收到被告邮寄的《商品房交付使用通知书》后，至今未去办理收楼手续，因此，本院认定，被告已于2019年5月15日交付了涉案商品房给原告。故对原告的第一、二项诉讼请求，本院予以驳回。由于被告存在逾期交房的违约行为，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金，但鉴于原告于2019年3月13日才向本院递交《民事起诉状》起诉要求被告支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。即原告要求被告支付的2016年3月13日前的逾期交房违约金请求权已超过法定的诉讼时效期间，本院不予保护，被告应支付给原告的逾期交房违约金从2016年3月13日起计至2019年5月14日止，共96262.69元（415642元×2/10000×1158天）。由于本案现有证据未能证明涉案房屋交付前有物管公司向原告催收物业管理费及公摊费用，且物业管理费是原告与物管公司之间基于管理服务关系产生的费用，不属本案纠纷处理的范畴。故对原告的第六项诉讼请求，本院予以驳回。本案证据亦未能证明涉案商品房的不动产权登记证已办理完成并由被告代为领取原件，办证费用为多少仍未明确，故原告请求被告退还办证费1000元并将不动产权登记证原件交付给原告，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金96262.69元给原告许新锋、覃小兰。二、驳回原告许新锋、覃小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1093元（原告已预交），由被告罗定市一方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年五月二十三日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。