广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终239号 上诉人(一审原告)：北海华杰物业服务有限公司，住所地北海市北海大道东段华杰绿馨园会所内，统一社会信用代码：91450500753709145M。 法定代表人：王丁省，该公司董事长。 委托诉讼代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：陈永英，女，1984年7月10日出生，汉族，住北海市。 委托诉讼代理人：庞前梦，广西先导联合律师事务所律师。 上诉人北海华杰物业服务有限公司（以下简称华杰物业）因与被上诉人陈永英物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华杰物业上诉请求：一、撤销一审判决；二、陈永英向华杰物业支付2011年7月至2018年9月的物业服务费11823.3元，公共设施维修基金591.6元，公摊水电费1305元，电梯维护费3045元，逾期付款违约金61914.51元(按拖欠额日千分之三计算，每月以30天计算违约金天数，自2011年10月计至2018年9月止，2018年9月后按该计算方式计至债务清偿之日止），合计为78679.41元。事实及理由：一、华杰物业按每月1元/㎡的标准收取物业服务费合法有据，一审法院将该标准调整为每月0.7元/㎡有违事实和法律。(一）依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，虽然华杰物业与业主签订的《前期物业管理服务协议》约定按建筑面积每月0.7元/㎡计收物业服务费，但随时间推移，物价上涨及人工成本的增加促使华杰物业需要上调物业服务收费标准以维持收支平衡。2010年5月，华杰物业对经北海市物价局核准的每月1元/㎡的物业服务费收费标准进行了公示，自2010年7月起，案涉小区的全体业主均按每月1元/㎡的标准向华杰物业交纳了物业服务费，而陈永英欠费前也是按该标准交纳了物业服务费。小区的全体业主以自己实际交费的行为同意变更了原《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费收费标准，物业公司与业主双方己形成了一致变更协议的意见，并实际发生了按每月1元/㎡的标准交纳物业服务费的事实，现华杰物业以每月1元/㎡的标准追索陈永英应交纳物业服务费，符合事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条的规定，案涉小区属公寓型小区，共有业主583户（不含商铺)，至今没有成立业主委员会。自物业服务费收费标准变更为每月1元/㎡后，小区全部583户业主均按新标准实际交纳了物业服务费，物业服务费交费标准的变更符合法定程序，案涉小区的业主应执行新标准交纳物业服务费。(二）一审法院将物业服务收费标准调整降低为每月0.7元/㎡既不合法亦不合理，如一审判决发生法律效力，小区按一审判决调整降低后的收费标准收取物业服务费，以目前的物价及人工成本计算，任何物业服务公司均无法维持经营，华杰物业也将无法继续向本案小区提供物业服务，华杰物业只能撤出小区，一旦物业公司撤出小区，该小区将陷入无人管理的混乱状态，这将引发一系列不容忽视的治安问题和社会稳定问题。二、一审法院认为华杰物业违约在先不应获得违约金没有事实和法律依据。首先，华杰物业按每月1元/㎡的收费标准收取物业服务费于法有据，不存在任何违约行为，而陈永英无正当理由拒绝交纳任何物业服务费等相关费用，构成违约，应当承担向华杰物业支付约定违约金的违约责任。其次，华杰物业主张约定的违约金于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，陈永英与华杰物业签订的《前期物业管理服务协议》中约定，陈永英每迟延一天交纳物业服务费等相关费用，须按拖欠额的千分之三支付滞纳金，且在签订《前期物业管理服务协议》时，陈永英对于物业服务费等相关费用具有合理预期，约定的违约金数额也并未超出陈永英签订该条款时应当预见的范围，约定的违约金数额合理公平。若需要调整降低华杰物业主张的约定违约金，也应按年利率24%来计算。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法查明事实并予改判。 被上诉人陈永英二审辩称，请求二审法院驳回华杰物业的上诉请求，华杰物业只是在缴费单上载明物业收费标准，并没有就物业收费标准进行公示或公告，更没有起到提醒业主的作用。根据物价局的批复载明案涉小区最高收费标准是每月1元/㎡，具体收费标准由华杰物业跟业主商定，物价局并没有核准华杰物业收费标准为每月1元/㎡的批复。按照一般的生活习惯，物业服务费有可能由一起居住的家庭成员缴纳，真正的业主可能没有注意到物业服务费的变化，更有些业主缴纳物业服务费的方式有可能是预存或预缴几个月的物业服务费，所以不能视为业主已经同意按照1元的标准收费。关于违约金的问题，因为华杰物业提高了物业服务费的收费标准，业主有理由提出抗辩，所以业主并没有违约。 华杰物业一审诉讼请求：陈永英向华杰物业支付2011年7月至2018年9月的物业服务费11823.30元、公共设施维修基金591.60元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元、逾期付款违约金（滞纳金）61914.51元（按拖欠额日千分之三计算，自2011年10月计至2018年9月止，以后计至债务清偿之日止）。 一审法院审理查明，2008年3月1日，北海华杰物业管理有限公司（乙方）与北海华杰房地产发展有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方将位于北海市的华杰春秋源住宅小区委托乙方进行前期物业管理，委托管理期限自华杰春秋源全部竣工验收且交付使用之日起至小区业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时止。2008年5月12日，北海市物价局作出北价格字[2008]49号《关于华杰·春秋源前期物业服务收费的批复》，批复的内容主要为“物业管理公共性服务收费（按建筑面积计收），最高收费标准暂定为每月每平方米1元，具体收费标准由你公司同物业服务委托方协商议定；停车服务收费最高收费标准为：地面车位：……小汽车：140元/月·辆，5元/次·辆，10元/天·辆……”。2009年6月1日，陈永英（乙方）与北海华杰物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定房屋物业服务费按建筑面积0.7元/㎡/月计收，公共维修基金按0.05元/㎡/月（按建筑面积收取）计收，电梯费每月每户35元，公摊水电费按实际摊销乙方须按本协议规定交纳物业管理费、电梯维护费、公共水电费，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金。2014年2月25日，北海市物价局与北海市住房和城乡建设局共同作出北价格[2014]11号《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》，载明了车辆停放服务费、电梯维护费等收费标准，但本通知执行前已签订物业服务合同尚未到期的，相关收费按原合同约定执行，合同到期后按本通知规定执行。2018年4月24日，北海市物价局出具北价格[2018]3号《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》，明确从2018年4月1日起，物业管理服务收费纳入政府定价管理，但在此之前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行。另查明，华杰物业管理有限公司于2008年4月1日变更为北海华杰物业服务有限公司。位于北海市华杰春秋源8幢2单元201号房屋（建筑面积135.90平方米）权利人为陈永英。案件审理中，华杰物业主张陈永英自2011年7月起未向华杰物业交纳相关的物业管理费用，截止2018年9月，陈永英已拖欠华杰物业物业服务费11823.30元（135.90×1元/㎡×87月）、公共设施维修基金591.60元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元。陈永英认可2011年7月至2018年9月期间未缴纳相关物业服务费，并对华杰物业诉讼请求主张的费用数额无异议，但认为华杰物业主张2011年7月至2016年9月期间物业服务费等费用及违约金的诉讼请求已过二年诉讼时效。华杰物业主张分别于2012年1月1日、2012年7月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2014年7月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年12月1日、2017年12月、2018年7月向陈永英发出《交费通知》，催缴2011年7月之后的物业服务费等相关费用，于2018年8月15日，向陈永英发出《催费函》，并举证提供照片。华杰物业主张《交费通知》《催费函》系通过在陈永英房屋入户门张贴方式送达，陈永英主张华杰物业举证的照片中“201”号房屋不能确认系陈永英居住房屋，陈永英也未收到《交费通知》、《催费函》。2016年12月15日，华杰物业向陈永英发出《律师函》，催缴2011年7月至2016年12月期间物业服务费等费用及滞纳金。陈永英于2017年1月18日向华杰物业作出《回复》，称2011年因产子回家休养，因小区排污管堵塞导致污水从房屋卫生间排出造成相关损失，认为是因华杰物业疏于履行职责未及时疏通小区排污管导致并要求赔偿损失，并主张华杰物业扣押了陈永英水电开户费5000多元未返还。 一审法院认为：华杰物业与陈永英之间签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应恪守履行。华杰物业已依约向陈永英提供了物业管理服务，陈永英应按约履行支付物业服务费等相关费用的义务。对诉讼时效问题，华杰物业举证有《交费通知》，从交费通知来看，系张贴于标明有“201”号房屋入户门，虽不能直接反映系陈永英居住房屋，但从华杰物业作为物业服务提供方的身份、张贴次数、时间跨度、及交费通知载明内容，可以合理推定系向陈永英送达交费通知，应视为有效送达。根据华杰物业发出《交费通知》的时间，应认定产生诉讼时效中断的效果，华杰物业主张物业服务费等其他相关费用未超过诉讼时效。对于违约金部分的诉讼时效问题，华杰物业未举证证明有存在诉讼时效中断情形，但在2016年12月15日的《律师函》中有主张权利，故违约金诉讼时效从2016年12月15日产生中断效力，对于2014年12月15日之后的违约金部分予以支持。对于华杰物业主张的2011年7月至2018年9月期间的物业服务费、公共设施维修基金、公摊水电费、电梯维护费，双方对费用计算无争议，但物业服务费按物业服务协议约定调整为135.90×0.7元/㎡×87月=8276.31元。双方约定按日千分之三计算违约金，陈永英主张违约金标准过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，华杰物业的损失为资金占用期间的利息损失，故对违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款有关资金占用期间利息标准，按年利率6%予以支持。违约金每月计算基数为151.93元（物业服务费、公共设施维修基金、公摊水电费、电梯维护费135.9×0.7元/㎡+6.8+15+35=151.93），按年利率6%计。2014年12月至2018年9月期间违约金为：2014年12月为从2015年3月计至2018年9月共43月，为151.93×月利率0.5%×43=32.66，2015年1月为151.93×月利率0.5%×42=31.91，之后以此类推，分别为31.15、30.39、29.63、28.87、28.11、27.35、26.59、25.83、25.07、24.31、23.55、22.79、22.03、21.27、20.51、19.75、18.99、18.23、17.47、16.71、15.95、15.19、14.43、13.67、12.91、12.15、11.39、10.64、9.88、9.12、8.36、7.60、6.84、6.08、5.32、4.56、3.80、3.04、2.28、1.52、0.76，合计为718.66元，之后违约金，以前期欠费基数6532.99元（151.93×43=6532.99），按年利率6%，自2018年10月起计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、陈永英支付2011年7月至2018年9月的物业服务费8276.31元、公共设施维修基金591.60元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元，合计13217.91元及违约金718.66元（违约金暂计至2018年9月，之后违约金以6532.99元为基数，按年利率6%，自2018年10月起计至实际清偿之日止）给华杰物业；二、驳回华杰物业的其他诉讼请求。案件受理费883.49元，由华杰物业负担727元，陈永英负担156.49元。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人华杰物业与被上诉人陈永英于2009年6月1日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律以及行政法规之规定，为合法有效之协议。关于案涉小区物业服务费标准的问题，华杰物业主张应按照每月1元/㎡的标准收取物业服务费，陈永英认为根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费标准应为每月0.7元/㎡。本院认为，虽然《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准为每月0.7元/㎡，但是随着物价上涨以及人力成本的上升，原约定的物业服务费标准已无法达到有效管理小区的目的，而华杰物业将收费标准提高到每月1元/㎡并不超过物价主管部门核准的收费限额，该收费标准亦已在案涉小区内进行公示，属于合法收费，且该小区其他绝大部分业主均按照该标准一直缴纳物业服务费，应视为该小区的绝大部分业主同意该收费标准，即《前期物业管理服务协议》收费内容的变更已经过多年来绝大多数业主的实际履行达成了合意，故华杰物业主张物业服务费按照每月1元/㎡的收费标准有事实和法律依据，陈永英应从2011年7月至2018年9月支付物业服务费为135.9×1元/㎡×87=11823.3元，以后产生的物业服务费按照前述标准由陈永英向华杰物业缴纳至清为止。 关于违约金的问题。现华杰物业已按照合同约定的内容提供了物业服务，陈永英却未能依照约定的服务标准按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人华杰物业主张以所欠款项为基数，按日千分之三标准计算违约金，被上诉人陈永英主张违约金过高，本院认为，物业服务以日常管理、改善业主生活环境为目的，对于欠缴物业费的业主应小惩大诫，不应约定过高的违约金标准，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院综合各方面情况将违约金调整为按照年利率6%的标准计算并无不当，本院予以维持。 关于诉讼时效的问题，华杰物业已于一审时提交了证据《交费通知》，证实华杰物业已向陈永英送达交费通知，同时还证实华杰物业自2012年1月1日起至今一直向陈永英主张权利，故华杰物业现起诉要求陈永英支付2011年7月起至今的物业服务费以及要求陈永英从2011年10月起支付相应的违约金并未超过诉讼时效期间，一审仅认定支付违约金的诉讼时效于2016年12月15日产生中断效力有误，本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实有误，本院予以纠正。华杰物业的部分上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院作出的（2018）桂0502民初3783号民事判决； 二、被上诉人陈永英向上诉人北海华杰物业服务有限公司支付从2011年7月至2018年9月止的物业服务费11823.3元、公共设施维修基金591.6元、公摊水电费1305元、电梯维护费3045元，合计16764.9元； 三、被上诉人陈永英向上诉人北海华杰物业服务有限公司支付从2011年10月至2018年9月止的相应违约金（违约金计算：以被上诉人陈永英每月实际所欠数额为基数按照年利率6%从2011年10月起算至缴纳完毕之日止）。 一审案件受理费883.49元，二审案件受理费1766.98元，共计2650.47元，由上诉人北海华杰物业服务有限公司承担145.23元，被上诉人陈永英承担2505.24元。 上述义务，义务人应于本判决确定的履行之日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇一九年五月八日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊