广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8846号原告：广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司，住广东省佛山市禅城区同济东路28号11座首层2号，统一社会信用代码91440600MA4UK9QU6A。负责人：李耀民。委托诉讼代理人：陈静云、杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：陶伟光，男，1991年6月10日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县，被告：孟肖娜，女，1991年11月5日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县，原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司诉被告陶伟光、孟肖娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理，并于2019年4月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付物业管理服务费2037.9元（按2.9元/平方米·月的标准计算，从2018年6月至2018年11月，共6个月）；2、两被告向原告支付物业管理服务费违约金（违约金以当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.1%标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2018年11月30日的违约金为580.12元）；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确：两被告在2019年2月27日缴清了2018年5月的物业费，2019年4月22日缴清了2018年6月至11月的物业费，现撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求调整为586.35元。事实和理由：被告系可逸诚品广场8座1504房的业主。原告为被告该物业提供物业管理服务。依照约定，物业管理服务费标准为：2.9元/平方米·月。物业管理服务费每月为一个缴纳周期。被告应当在每月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的0.1%交纳违约金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用。依相关合同约定，被告应当支付拖欠的物业管理服务费及相应的违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，原告特诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、国家企业信用信息公示、《声明书》、两被告身份证、《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告诉讼主体适格，广州城建开发物业有限公司现更名为广州越秀物业发展有限公司。原告为广州越秀物业发展有限公司的分公司，涉案小区2016年1月1日起至2020年12月30日的物业管理服务费及相应违约金的债权由原告享有并行使。被告与开发商于2016年7月1日签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》。2、《商品房交付书》，证明开发商已于2017年8月6日向被告交付了涉案房屋，从交付时间开始应计收物业费。3、《越秀可逸诚品广场物业服务委托合同》，证明案外人佛山市禅城区越威房地产开发有限公司委托广州城建开发物业有限公司为越秀可逸诚品广场提供前期物业服务的事实，合同对物业费的标准及缴费时间有约定。4、《可逸诚品广场前期物业服务协议》，证明原、被告签订了前期物业服务协议，协议对物业费的标准、缴费期限等进行了明确约定。5、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明涉案房屋为被告所有，涉案房屋建筑面积为117.28平方米。诉讼中，两被告未向本院提交证据。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。本院对原告提供的证据的真实性予以认可，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年12月10日，案外人佛山市禅城区越威房地产开发有限公司（甲方）与案外人广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《越秀可逸诚品广场前期物业服务委托合同》。合同主要内容：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对越秀可逸诚品广场实施前期物业管理服务事宜，订立本合同，物业管理区域四至：东至规划路，南至佛平路，西至市东路，北至安怀大街；物业服务用房坐落位置为佛山市佛平路××、××、市××、市××号。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业交付后，对物业共用部位的维修、养护和管理，对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通，对公共绿化的养护和管理，对车辆停放秩序管理，对公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理等。本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，物业服务企业向业主按其拥有的物业的建筑面积预收物业服务资金，高层住宅预收标准为2.9元/平方米·月，物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月物业服务费。本合同期限自2016年1月1日起至2020年12月30日止。2016年7月1日，两被告（买受人）与案外人佛山市禅城区越威房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区佛平路3号一座1504房。2017年8月6日，开发商向被告交付了涉案1504房。2016年7月1日，广州城建开发物业有限公司禅城区分公司与两被告签订《可逸诚品广场前期物业服务协议》，协议约定物业服务费为2.9元/平方米·月，被告应在每月10日前向缴纳物业服务费，逾期按每日1‰支付违约金。另查一，2017年6月22日，案外人广州城建开发物业有限公司经工商登记变更企业名称为广州越秀物业发展有限公司。2018年11月26日，案外人广州越秀物业发展有限公司出具《声明书》：“佛山市禅城区人民法院：我司是佛山市禅城区可逸诚品广场小区的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司，现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司系我司的分公司，自2016年1月1日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2016年1月1日起至2020年12月30日的物业管理服务费及相应违约金的债权均由分公司享有，由广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司行使债权人的权利。特此声明。”另查二，根据佛山市禅城区不动产档案馆于2019年4月15日出具的查询结果，佛山市禅城区佛平路3号一座1504房的权利人为两被告，其于2016年8月购买，房屋建筑面积为117.28平方米。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。案外人佛山市禅城区越威房地产开发有限公司与案外人广州城建开发物业有限公司于2015年12月10日签订《越秀可逸诚品广场前期物业服务委托合同》，聘请案外人广州城建开发物业有限公司为涉案房产所在小区提供前期物业服务，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后，案外人广州城建开发物业有限公司更名为广州越秀物业发展有限公司并将涉案房产所在小区物业服务管理交由其分公司即本案原告负责并由原告行使相关权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务，原告亦有权向被告收取物业服务费。关于违约金。被告未按合同约定按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，原告主张从被告逾期付款之日按每日千分之一计付违约金，符合合同约定，本院对原告主张的违约金586.35元予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：被告陶伟光、孟肖娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司支付违约金586.35元。如被告陶伟光、孟肖娜未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告陶伟光、孟肖娜负担。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年五月十五日书记员 方紫盈