浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终918号上诉人（原审原告）：永康世界贸易中心有限公司，住所地浙江省永康市东城街道中国科技五金城（二期）对面检验检疫大厦二楼。法定代表人：陈虎。委托诉讼代理人：陈洁、何莎，浙江康城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江旋风工具制造有限公司，住所地浙江省永康市东城十里牌村恒富路2号。法定代表人：陈志伟。被上诉人（原审被告）：项世海，男，1969年8月30日出生，汉族，住浙江省永康市。被上诉人（原审被告）：朱叶红，女，1970年8月24日出生，汉族，住浙江省永康市。上诉人浙江旋风工具制造有限公司以及二被上诉人共同委托诉讼代理人：方刚成，浙江方子律师事务所律师。上诉人永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康世贸中心）、浙江旋风工具制造有限公司以下简称（以下简称旋风公司）因与被上诉人项世海、朱叶红确认合同无效纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2017）浙0784民初9510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人永康世贸中心的委托代理人陈洁、何莎，上诉人旋风公司和被上诉人项世海、朱叶红的共同委托代理人方刚成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永康世贸中心上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判；二、本案二审诉讼费用由旋风公司承担。事实与理由：一、合同被认定无效后，旋风公司应当立即解除22套房屋的备案登记，原审判决适用法律错误。二、本案仅为确定合同效力及返还财产，未涉及民间借贷，原审法院未审理民间借贷就含糊判定，造成第二项判决结果不具有可执行性。三、原审法院以我公司“自身诉请”为由，在第二项判决中附加我公司的还款义务，是对事实认定不清，曲解我公司的诉请。旋风公司二审辩称，一、本案永康世贸中心以合同法第58条的理由主张返还没有法律依据和事实依据，本案商品房没有交付我公司，只是办理了备案依据，所以不存在返还的前提。根据现有的司法实践，即便本案以民间借贷认定不能得出商品房买卖关系无效的结论，即便不认定为商品房买卖关系，而依担保或者以房抵债处理本案也有保持备案之必要，更无在永康世贸中心还清款项之前得以解除备案的可能。因此，无论永康世贸中心是否在一审起诉状中或者庭审中表达过还款意愿，解除备案均无事实和法律依据以及现实的可能性。二、永康世贸中心认为本案一审没有审理民间借贷，如依一审第二项判决难以执行，我公司认为本案在事实认定和法律适用上存在争议，我公司也希望二审法院对本案性质作出终局判断，如果认定本案的性质是民间借贷纠纷，我公司也希望对永康世贸中心所欠的款项予以明确。项世海二审辩称，同意旋风公司的答辩意见，永康世贸中心在上诉状中第三点上诉理由提到其已经在2015年9月1日将600万元还给项世海，双方不存在600万元借款的主张，没有任何事实依据。朱叶红二审辩称，同意旋风公司的答辩意见。旋风公司上诉请求：撤销原判并依法驳回永康世贸中心的起诉请求。事实与理由：一、双方之间的房屋买卖合法有效。双方签订了22份《商品房买卖合同》，我公司按约定履行了付款义务。在我公司用于付款的本票背面，永康世贸中心的经办人和法定代表人均认定该款项为“购房款，并为此备注。永康世贸中心开具了七张“销售不动产统一发票”，至今，该七张发票还在我公司。永康世贸中心就我公司所购买的房屋，向永康市建设部门进行网签备案，并向永康市税务部门缴纳了税款。至此，商品房销售后，永康世贸中心所应办理的手续均已具备，足以说明永康世贸中心对我公司购房的认可、承认。因此，我公司的举证已经足以证明双方购买房屋的真实性，也足以说明该房屋买卖行为依法成立，合法有效，且不存在《合同法》所规定的无效情形，应该受到法律的保护。二、一审判决认为双方之间的购房价明显低于正常的市场销售价错误。在永康世贸中心提供的用于证明“同时期同类型的正常买卖价格在15000每平方米”的房屋并非与我公司所购买的房屋是同类型，不具可比性；永康世贸中心所提供的房屋是俗称为“LOFT”的房屋，层高接近六米，能分割成二层，房屋利用率高；而我公司所购买的房屋只是普通的写字楼。在世贸中心附近的“人才公寓”当时的价格也就是8000元每平方，而且购买者寥寥，总部中心办公楼的基准价也只是5400元每平方。当时永康世贸中心所开发的“世贸中心”迟迟不能开业，在普通人眼中已经形成烂尾楼的形象，房价自然不可能比周边市场高。我公司购买22套房屋，且一次性现金付清，对于急需用钱的永康世贸中心来讲是雪中送炭，自然价格会放得很低。所以，我公司所购房屋的价格是符合当时的市场价，是正常价值体现。三、永康世贸中心的证据不足以证明本案的款项系借款。借条是复印件，无法与原件核对，不能确认其真实性。与案外人周丽云之间的款项往来，没有提供周丽云与我公司之间的代理或是指示的关系，不能说明这些款项用于归还本金或支付利息给我公司的事实。付给朱叶红的200万元，系支付600万元借款的利息，在一审判决书中明确2015年9月1日被上诉人向原审被告借款600万元的事实，说明600万元借款的客观存在，支付利息也就理所当然。永康世贸中心的法定代表人在2017年10月出具了《保证书》，承诺2017年10月17日归还600万元。如果本案的购买款2000万元正如永康世贸中心所认为的借款，那么，在借款金额是2600万元的情况下，永康世贸中心法定代表人在2017年只出具600万元，而不是2600万元的还款承诺，显然是与常理不符，从而证明600万元是借款，而2000万元不是借款。永康世贸中心二审辩称，一、我公司认为旋风公司和永康世贸中心之间的《商品房买卖合同》无效，一审法院第一项判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，双方之间签署《商品房买卖合同》是为了永康世贸中心和项世海、朱叶红之间的借款提供担保，并非是真实的商品房买卖关系。朱叶红和项世海各享有旋风公司50%的股权，且朱叶红系旋风公司原法定代表人，该两人均为旋风公司实际控制人，旋风公司向永康世贸中心汇款2000万元仅仅是朱叶红、项世海向永康世贸中心出借资金的付款通道，旋风公司从未支付过任何购房款，且旋风公司向永康世贸中心开具的两张本票附言中也明确该款项为借款，而永康世贸中心为《商品房买卖合同》开具发票并进行备案是应朱叶红、项世海的要求以房屋买卖为借款提供担保，以保障出借人的利益。永康世贸中心履行的义务均是针对借贷关系，而非房屋买卖关系。其次，双方之间签署《商品房买卖合同》的价格确实远低于同时期、同类型正常买卖价格，不仅从我公司提供的同时期的几份其他业主的《商品房买卖合同》中可以看出，而且因为永康世贸中心所开发的涉案楼盘逾期交付，因此永康法院也审理了数起纠纷，其中可以看出永康世贸中心的正常销售价格为1.5万元每平方米，永康世贸中心无理由也不可能按照5000元每平方米出售涉案的楼盘。再次，周丽云原为旋风公司财务人员，永康世贸中心与周丽云本身无任何关系，也不存在任何交易往来，永康世贸中心在汇款时多次备注“还旋风工具借款，还借款”，“还浙江旋风工具制造有限公司借款本金”，足以看出周丽云与旋风公司、项世海的关联性，如果没有任何项世海、朱叶红的授意，永康世贸中心怎么可能把如此大额的款项汇入周丽云的帐户。由此可以看出双方之间是借贷关系，无商品房买卖关系。另外，关于项世海与永康世贸中心所涉及的600万元借款，项世海已经在永康法院另案诉讼，而项世海、朱叶红在永康法院是涉及多起民间借贷，根据浙江省高级人民法院等出具的严厉打击民间借贷相关的刑事犯罪，强化民间借贷协同治理的会议纪要，其中第四点要加大对于高利转贷的严惩力度，对于以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金，以高于银行贷款利率周转他人的等应当以高利转贷罪追究刑事责任。而朱叶红、项世海与旋风公司以及永康世贸中心之间的借贷关系，实际上当时约定的利率月息高达6分，对于朱叶红、项世海的资金来源，永康世贸中心也提出了置疑。这一点在项世海与永康世贸中心所涉的600万元借贷诉讼也向永康法院提出要求查清项世海出借资金的来源，我公司认为项世海出借资金很有可能来源于金融机构的贷款。所以，我方二审中也请求法院予以查明。项世海、朱叶红二审辩称，同意旋风公司的上诉请求以及事实和理由。永康世贸中心向一审法院起诉请求：一、请求确认永康世贸中心与旋风公司签订的22套《商品房买卖合同》无效；二、请求注销永康市五洲路55号2201、2301、2401、2501室，永康市五洲路101号3701、3702、3703、3705、3706、3707、3801、3802、3803、3805、3806、3807、3810、3811、3812、3813、3901、3902室的房屋买卖合同备案；3、本案诉讼费用由永康世贸中心、项四海、朱叶红承担。一审法院认定事实：2015年3月25日，永康世贸中心向项世海借款2000万元，为此向项世海出具了借条一份，并约定借款期限自2015年3月25日至2015年6月24日，借款通过旋风公司的永康农商银行账户20×××49交付至永康世贸中心在中国银行的账户38×××90。2015年3月25日、2015年3月26日，项世海分别向永康世贸中心各交付借款1000万元，合计2000万元。2015年9月1日，永康世贸中心向项世海借款600万元，该借款通过旋风公司在永康农商银行账户20×××49交付至永康世贸中心在中国银行的账户38×××90。2015年3月25日，永康世贸中心与旋风公司分别签订了关于永康市五洲路50号、101号22套房屋的《商品房买卖合同》，开具了相应的购房发票并于同日向永康市住房和城乡建设局进行了备案登记。2017年3月20日，永康世贸中心向项世海出具对账单一份，载明“截止2017年3月31日，本公司欠项世海借款本金人民币：2600万元整，其中2015年3月25日借入2000万，2015年9月1日借入600万元。应付利息人民币36404000元整，已付利息人民币：14022000元，尚欠利息人民币22382000元。合计欠本金及利息人民币48382000元”。同日，朱叶红在上述对账单上签署了“情况属实”，对该对账单所载内容予以确认。一审法院认为，结合永康世贸中心的起诉意见和旋风公司的答辩意见，本案争议焦点为：一、双方当事人之间法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、永康世贸中心与旋风公司所签署的《商品房买卖合同》的效力问题；三、案涉的位于永康市房屋买卖合同备案是否可以注销。关于争议焦点一，民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。永康世贸中心于2015年3月25日向项世海出具了借条，借条上同时载明借款指定通过旋风公司的账户向原告交付，2017年3月20日再次对该款系借款的性质进行了确认。同时，旋风公司未向该院举证证明其除本案向永康世贸中心交付的2600万元外，未有再向永康世贸中心交付购房对价。其次，永康世贸中心举证与旋风公司所签署的《商品房买卖合同》单价为5000元/平方，而该处房屋同时期同类型的正常买卖价格均在15000元/平方，永康世贸中心与旋风公司之间的购房价已经明显低于正常市场销售价，不合乎常理。民事案件的证明标准是证明责任的人应提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，永康世贸中心已经完成双方当事人之间存在借贷关系的举证证明责任，而旋风公司主张其与永康世贸中心之间存在商品房买卖合同关系，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，旋风公司之举证应当在证明力上足以使法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述旋风公司为反驳永康世界贸易中心主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。综上，该院认定永康世贸中心与旋风公司所签《商品房买卖合同》系为永康世贸中心向项世海的借款提供担保，双方之间名义上为房屋买卖法律关系，实为借贷民事法律关系。关于争议焦点二，因本案真实的法律关系为民间借贷关系，买卖房屋仅为借贷担保，其本质作用在于一旦无法清偿借款时债权人可要求永康世贸中心转让房屋所有权，这一行为在本质上属于“流质”，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条规定，流质禁止。本案中，旋风公司作为民间借贷关系中的第三人，旋风公司与永康世贸中心签订《商品房买卖合同》的目的是为永康世贸中心向项世海的借款提供担保，且项世海、朱叶红各为享有旋风公司50%股权的股东，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“以合法形式掩盖非法目的”，应予认定永康世贸中心与旋风公司之间所签署的《商品房买卖合同》无效。关于争议焦点三，合同无效的法律效果为自始没有法律约束力，因此在本案中双方不存在任何买卖关系，旋风公司为担保所做的备案行为也无法获得法律的支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。由于永康世贸中心将本案所涉及的22套房屋备案登记在旋风公司名下，结合永康世贸中心自身诉请，应在永康世贸中心归还项世海的欠款后由旋风公司协助永康世贸中心办理解除该22套房屋的备案的手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认永康世界贸易中心有限公司与浙江旋风工具制造有限公司签订的永康市五洲路55号2201、2301、2401、2501室，永康市五洲路101号3701、3702、3703、3705、3706、3707、3801、3802、3803、3805、3806、3807、3810、3811、3812、3813、3901、3902室的《商品房买卖合同》无效；二、永康世界贸易中心有限公司向项世海归还借款及相应利息后，由浙江旋风工具制造有限公司协助永康世界贸易中心有限公司办理永康市五洲路55号2201、2301、2401、2501室，永康市五洲路101号3701、3702、3703、3705、3706、3707、3801、3802、3803、3805、3806、3807、3810、3811、3812、3813、3901、3902室房屋解除合同备案的手续,限款清后十日内履行完毕。本案受理费40元（已减半收取），由旋风公司负担。二审中，旋风公司向本院提交以下新的证据：一、永康市总部中心办公室价格请示及永康市人民政府批复各1份。证明：涉案房屋单价符合市场价的事实。二、2017年12月15日催告函及邮递凭证各1份。证明：旋风公司向永康世贸中心主张房屋交付的事实。永康世贸中心质证意见：对证据一的三性均有异议。首先，该证据没有原件，无法核实其真伪。其次，该证据是永康市总部中心办公室所设的项目，与涉案的22套房屋项目无关联性，从该文件可以看出集资联建房所涉的楼面价，集资联建房和商品房价格上本身会有价格差异，并不是同类型的比较。再次，楼面价为5400-7000元不等，楼面价顾名思义应该是单位建筑面积分摊的土地出让价，计算方式为出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积，楼面价表明了该项目在销售时单位价格中所包含的土地成本，如果土地成本就已经是5400元起，再加上建筑成本按照常理推论该组证据中所涉及的楼盘价格肯定远高于5400元每平方米，更可以看出2015年旋风公司和永康世贸中心签订合同的价格远低于市场价。同时，永康市总部中心办公室是否有面向不特定的买受人出售房屋，且以什么样的价格出售房屋，均不得而知，故我公司认为两者不具有可比性。对证据2的三性均有异议，该催告函没有盖章和落款都没有，我公司也没有收到过此内容的催告函。项世海、朱叶红质证意见：对旋风公司提交的证据没有意见。本院认证意见：证据一所涉的房屋与本案所涉的房屋不属于同一项目，且非实际销售的价格，不具有可比性，不能达到待证目的。证据二，经本院核实，未能查到该邮件的相关寄送信息，也不能达到待证目的。二审庭审后，本院依职权调取了周丽云名下浙江永康农村商业银行股份有限公司的账户（账号10×××44）的开户信息和2015年3月26日至2016年5月10日期间的银行明细共三页。永康世贸中心质证意见：对证据三性均无异议，银行流水中可以看出永康世贸中心归还借款给周丽云后，周丽云随后将全额转出给项世海，我公司归还至周丽云账户的钱即为归还项世海的借款，双方之间构成的是借款关系，不存在旋风公司主张的商品房买卖关系。旋风公司、项世海、朱叶红质证意见：本案系确认合同无效纠纷，该证据与本案无关。本院认证意见：该证据系本院依法调取，对真实性予以认定。经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，永康世贸中心和旋风公司之间并无买卖涉案商品房的真实意思表示，双方签订了的《商品房买卖合同》，虽名义上为“买卖合同”，但实质上为民间借贷合同的担保，理由如下：1、本案双方虽签订了《商品房买卖合同》，但商品房单价为5000元/平方，远低于同时期同类型商品房约15000元/平方的正常买卖价格，且同时期同类型商品房约15000元/平方为正常买卖价格已被生效的（2018）浙07民终4645号民事判决确认。2、永康世贸中心一审中提供了其主张的双方之间存在借贷关系的借条复印件，载明的借款金额与涉案商品房买卖合同约定的总价相接近，且该借条的落款时间和涉案《商品房买卖合同》签订的时间为同一天。3、前述的借条复印件中载明的出借人是项世海，而项世海系旋风公司持有50%股权的股东，另一持股权50%的股东是项世海的妻子朱叶红。4、根据本院依职权调取的周丽云在浙江永康农村商业银行股份有限公司开立的账号为10×××44的账户明细，在2015年3月26日至2016年4月26日期间，永康世贸中心曾多次将款项汇入该账户内，且在汇款时均备注“还浙江旋风工具借款、还款、还借款、还浙江旋风工具制造有限公司借款本金”等字样，而周丽云在收到该些款项后短期内将款项汇至项世海名下银行账户。5、2016年2月6日，永康世贸中心向旋风公司原法定代表人朱叶红账户汇款200万元，用途载明“还借款利息”。6、案涉的《商品房买卖合同》已于2015年3月25日向永康市住房和城乡建设局进行了备案登记，如按旋风公司陈述双方履行的是前述的商品房买卖合同并已付清了款项，但在超出双方约定交付权属证书时间的两年多时间仍然未办理过户登记手续，也没有证据证明旋风公司曾要求永康世贸中心配合办理过户登记手续，不合常理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”据此，名为“买卖合同”实为民间借贷提供担保的合同并非无效合同，永康世贸中心诉请要求确认涉案的《商品房买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，永康世贸中心、旋风公司的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理亦应予纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省永康市人民法院（2017）浙0784民初9510号民事判决；二、驳回永康世界贸易中心有限公司的诉讼请求。一审案件受理费40元（已减半收取），二审案件受理费80元，均由永康世界贸易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 叶金龙审 判 员 钱 萍二〇一九年五月十七日代书记员 何晓慧