浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0122执异17号 异议申请人（案外人）：周森封，男，1982年2月26日出生，汉族，住桐庐县。 被申请人（即申请执行人）：杭州江潮电机有限公司。住所地浙江省杭州市余杭经济开发区泰极路3号2幢502C－133。 法定代表人：王林福。 被申请人（即申请执行人）：徐琳君，女，1962年4月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被申请人（即被执行人）：杭州中冠房地产开发有限公司。住所地浙江省桐庐县富春江镇七里垅大街建行后。 法定代表人：樊志法。 被申请人（即被执行人）：樊志法，男，1957年9月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 第三人（即另案申请执行人）：宁波银行股份有限公司杭州西湖支行。住所地浙江省杭州市下城区凤起路438号一层及二层部分。 负责人：郑重。 第三人（即另案申请执行人）：黄海翔，男，1957年11月9日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 本院在执行杭州江潮电机有限公司（以下简称“电机公司”）、徐琳君与杭州中冠房地产开发有限公司（以下简称“中冠公司”）、樊志法民间借贷纠纷二案中，异议申请人周森封对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人周森封异议称：2011年4月25日，异议人与“中冠公司”签订购买春江左岸3幢2单元504室《商品房买卖合同》，并于合同签订日支付首付款113698元，余款26万元于2011年11月2日向建设银行桐庐支行按揭贷款支付。2013年4月14日，“中冠公司”开具《销售不动产统一发票》。2015年2月10日，缴纳了契税并办理了契证。异议人认为在法院查封涉案房屋前，异议人已与“中冠公司”签订购房合同，并付清了购房款和实际占有使用该房屋，且无证据证明就案涉房屋至今未办理产权过户登记手续其存在过错。故法院查封异议人的涉案房屋错误，恳请解除对该房屋的查封措施。其已向本院提供：《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《银行业务回单》、《桐庐县房地产抵押权设立登记申请表》、《预告登记备案回执》、《中国建设银行担保物、待处理抵债资产收妥通知书》、《中冠·春江左岸交房通知书》、《房屋交房结算单》、《中冠·春江左岸交房接待流程表》、《春江左岸交付物品清单》、《春江左岸业主前期服务协议及临时规约》、《物业维修基金收据》、《一户一表水表安装费收据》、《代收代付垃圾清运费收据》、《物业费收据》、《装修押金收据》、《代办三证费用收款收据》、《契证》、“余杭法院”（2016）浙0110执异17号执行裁定书各一份，《销售不动产统一发票（自开）》三份等证据。 经审查查明：“电机公司”诉“中冠公司”、樊志法民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理，根据“电机公司”的财产保全申请及其财产保全线索，本院于2018年9月17日作出（2018）浙0122民初4128号民事裁定，并于2018年9月20日查封“中冠公司”名下的位于桐庐县××镇××春江左岸××单元××室房屋（即涉案房屋）。案经审理，本院于2018年10月8日作出（2018）浙0122民初4128号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人“中冠公司”、樊志法未按调解书确定履行义务，权利人“电机公司”于2018年11月15日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2018）浙0122执4079号]。 徐琳君诉“中冠公司”、樊志法民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理，根据徐琳君的财产保全申请及其财产保全线索，本院于2018年9月17日作出（2018）浙0122民初4129号民事裁定，并于2018年9月20日查封涉案房屋。案经审理，本院于2018年10月8日作出（2018）浙0122民初4129号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人“中冠公司”、樊志法未按调解书确定履行义务，权利人徐琳君于2018年11月15日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2018）浙0122执4078号]。 另查明：浙江中睿担保有限公司诉“中冠公司”、樊志法等追偿权纠纷一案，杭州市余杭区人民法院（以下简称“余杭法院”）于2014年10月8日立案受理，根据浙江中睿担保有限公司的财产保全申请及其财产保全线索，“余杭法院”于2014年12月25日查封涉案房屋。案经审理，“余杭法院”于2015年7月17日作出（2014）杭余商初字第2101号民事判决，已经发生法律效力。因义务人“中冠公司”、樊志法等未按判决确定履行义务，权利人浙江中睿担保有限公司于2015年9月15日向“余杭法院”申请强制执行，“余杭法院”于当日立案执行[执行案号为（2015）杭余执民字第6704号]，在该案执行过程中，“余杭法院”对涉案房屋进行了续封。期间因异议申请人周森封提出执行异议，“余杭法院”经审查于2017年4月13日作出（2016）浙0110执异17号执行裁定，裁定认定：2011年4月25日，周森封与“中冠公司”签订商品房买卖合同（合同编号为春江左岸2011－100），约定周森封购买涉案房屋，于合同签订前支付首付款113698元，余款26万元于2011年11月2日向建设银行桐庐支行按揭贷款支付。2012年11月4日，“中冠公司”将涉案房屋交付给周森封；同日，周森封与杭州诚信物业管理有限公司桐庐分公司签订春江左岸入住合约。2013年4月14日，“中冠公司”开具销售不动产统一发票（自开）。2015年2月10日，周森封缴纳案涉房屋的契税，办理了契证。裁定认为：在法院查封涉案房屋前，周森封已与“中冠公司”签订了购房合同，并付清了购房款及实际占有使用涉案房屋，且无证据证明就涉案房屋至今未办理产权过户登记手续，周森封存在过错。因此，周森封的执行异议成立，据此依法裁定中止对涉案房屋的执行，现“余杭法院”已解除对涉案房屋的查封。2018年9月17日，杭州市中级人民法院执行局作出（2018）浙01执协4号《指定执行的通知》，指定该案由本院执行（处分权随案移交），本院于2018年9月27日立案执行[执行案号为（2018）浙0122执3607号]。 另查明：“宁波银行西湖支行”、黄海翔诉“中冠公司”、樊志法等金融借款合同纠纷一案，杭州市西湖区人民法院（以下简称“西湖法院”）于2014年10月23日作出（2014）杭西商初字第916号民事判决，已经发生法律效力。因义务人“中冠公司”、樊志法等未按判决确定履行义务，权利人“宁波银行西湖支行”、黄海翔于2015年2月4日向“西湖法院”申请强制执行，“西湖法院”于当日立案执行[执行案号为（2015）杭西执民字第760号]，在该案执行过程中，“西湖法院”对涉案房屋进行了查封。2018年9月17日，杭州市中级人民法院执行局作出（2018）浙01执协4号《指定执行的通知》，指定该案由本院执行（处分权随案移交），本院于2018年9月27日立案执行[执行案号为（2018）浙0122执3605号]。 另查明：涉案房屋系“中冠公司”开发建设，位于桐庐县××镇××春江左岸××单元××室房屋，房产证号为桐房权证初字第××号，用途为住宅，建筑面积为95.82平方米（土地使用权面积为3.5平方米），权利性质为新建商品房，登记权利人为“中冠公司”，登记日期2013年1月11日。该房屋于2014年12月25日被“余杭法院”（2014）杭余商初字第2101号[即（2015）杭余执民字第6704号、（2018）浙0122执3607号]案首先查封，查封期限至2019年12月24日止，期间因异议申请人周森封的执行异议已解除查封；于2015年4月17日被“西湖法院”（2015）杭西执民字第760号[即（2018）浙0122执3605号]案查封（原为第二封，现已轮为首封），查封期限至2021年4月16日止；于2018年9月20日被本院（2018）浙0122民初4128号[即（2018）浙0122执4079号]案和（2018）浙0122民初4129号[即（2018）浙0122执4078号]案查封，查封期限至2021年9月19日止。 另查明：周森封与“中冠公司”于2011年4月25日签订涉案房屋《商品房买卖合同》一份（合同编号为春江左岸2011－100），约定：周森封以373698元的总价款向“中冠公司”购买涉案房屋，付款方式为于2011年4月25日前支付首付款113698元，余款26万元办理银行按揭手续；交房期限及条件为出卖人应当在2012年10月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同签订的当日，周森封缴纳购房首付款113698元，由“中冠公司”开具《销售不动产统一发票（自开）》一份。2011年11月2日，周森封与中国建设银行股份有限公司桐庐支行签订《个人住房借款合同》一份，约定周森封以涉案房屋作抵押（于2011年10月26日办理抵押预告登记备案）向银行按揭贷款26万元用于支付上述购房款（由“中冠公司”于2011年11月30日开具《销售不动产统一发票（自开）》一份），并由“中冠公司”提供保证担保。2011年5月9日，周森封向桐庐万通房产中介有限公司缴纳代办《契证》的契税、工本费、代办费、印花税等6138元。周森封于2012年10月17日缴纳一户一表水表安装费900元。2012年10月20日，“中冠公司”向周森封发出交房通知，双方于2012年11月4日交接房屋；同日，周森封与杭州诚信物业管理有限公司桐庐分公司签订春江左岸入住合约；当日周森封缴纳物业维修基金2874.6元、装修押金1000元、代收代付垃圾清运费300元、物业费690元。2015年2月10日，周森封缴纳契税，并办领《契税证》一本（编号为3301222015000955）。2013年4月14日，“中冠公司”开具售购房款373698元的《销售不动产统一发票（自开）》一份。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在“中冠公司”名下，法院在对“中冠公司”财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。其次、周森封与“中冠公司”就涉案房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封前周森封已付清全部购房款并实际占有使用涉案房屋，亦无证据证明周森封就涉案房屋至今未办理产权过户登记手续存在过错，且对涉案房屋首先查封的“余杭法院”已裁定周森封的执行异议成立，并已依法解除查封。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人周森封的异议理由成立，本院予以采纳；其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在杭州中冠房地产开发有限公司名下的位于桐庐县富春江镇红旗北路21号春江左岸3幢2单元504室房屋（房产证号为桐房权证初字第××号）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  罗 敏 人民陪审员  方建平 二〇一九年五月三十日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。