广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初1568号 原告：广西泓福物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区英华路66号半岛·融园二期12号楼一层。 法定代表人：连进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨潇潇，广西刘晰律师事务所律师。 被告：黄翠兰，女，1978年12月10日出生，汉族，住广西博白县。 原告广西泓福物业服务有限责任公司与被告黄翠兰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告广西泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人杨潇潇到庭参加了诉讼，被告黄翠兰经本院公告送达开庭传票等相关法律文书，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付住宅物业服务费4951元(自2012年4月至2016年9月，2012年5月前，按0.8元/月·㎡计算；2012年5月起（含5月）按1.15元/月·㎡计算)和拖欠住宅物业服务费违约金2922元(自2012年5月1日始，以欠费金额为基数，按每天0.5‰的标准，计算至2017年10月30日);2、判令被告向原告支付电梯维护费40元(自2012年4月至2012年4月，按40元/户·月计算)和电梯维护费违约金40元(自2012年5月1日始，以欠费金额为基数，按每天0.5‰的标准，计算至2017年10月30日);3、判令被告向原告支付公摊水费181元(自2011年11月至2016年10月)和利息32元(自2011年12月始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年10月30日);4、判令被告向原告支付公摊电费617元(自2011年11月至2016年10月)和利息96元(自2011年12月始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年10月30日);5、判令被告向原告支付二次加压电费48元(自2011年11月至2016年10月)和利息9元(自2011年12月始，以欠费金额为基数，按年利率4.35%，计算至2017年10月30日);上述费用合计8935元。6、本案诉讼费用由被告承担。 被告黄翠兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，原告（乙方）与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司（甲方）签订有《半岛·半山前期物业服务合同》，约定甲方将南宁市半岛·半山小区委托乙方进行前期物业管理。合同对委托管理事项、委托管理期限、甲乙双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等内容进行了约定。其中第十六条约定在本物业业主未成立业主委员会之前，甲方委托乙方向业主和物业使用人收取下列费用：一、物业服务费（含电梯日常维护费）；二、停车场临时、固定停车费；三、公共设施设备维修资金（基金）；四、水电周转金；五、业主房屋装修管理费及装修保证金；六、水、电、燃气、有线网、宽带网、电信、垃圾清运等部门委托的代收费；七、其他与物业管理有关的应缴费用。第十八条约定，本合同有效期从2008年7月31日至2011年7月31日时止；如合同期内本小区成立业主大会及业主委员会并与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本合同终止；本合同期满后本小区未能成立业主大会及业主委员会的，本合同顺延至业主大会成立及业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第二十三条约定，交房后物业管理服务费：一、甲方及业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费（含电梯日常维护费），住宅按建筑面积每月1.55元/平方米向乙方交纳；车位物业服务费按建筑面积每月0.75元/平方米向乙方交纳。二、甲方及业主和物业使用人未按时交纳物业服务费的，当事人应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3‰交纳滞纳违约金。第二十四条约定，公用水电费由业主每月按实际总使用数额分摊。2010年2月22日，原告（乙方）与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司（甲方）重新签订《半岛·半山前期物业服务合同》，约定甲方将南宁市半岛·半山小区委托乙方进行前期物业管理。合同第十八条约定，本合同有效期从签约之时起至业主大会成立及业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》时止。第十六条、第二十三条、第二十四条约定的内容与上述原签订的前期物业服务合同内容一致。合同签订后，原告一直为半岛·半山小区提供物业服务至2016年9月30日。 另查明，被告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司于2010年9月30日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市的半岛·半山B6号楼2单元2606号房，交房时间为2011年10月10日前，用途为住宅，建筑面积共80.16平方米，其中套内建筑面积67.46平方米，分摊的共有共用建筑面积12.70平方米。同时约定南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司依法选聘的物业服务企业为原告，原告资质等级为二级，前期物业服务期间，物业服务收费价格为0.8元/月·平方米（建筑面积）；其他物业收费标准及收费办法详见《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的有关内容；《前期物业服务合同》的内容及《临时管理规约》的内容详见附件五。原告称上述房产的实测建筑面积为80.16平方米。 再查明，原告的物业管理资质等级为二级。原告提交的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》显示2010年6月8日南宁市物价局同意南宁市的半岛·半山小区的物业服务按2级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.15元/平方米。原告自2012年5月起按1.15元/平方米收取半岛·半山小区的住宅物业服务费。 原告认可被告已缴纳住宅物业服务费、电梯维护费至2012年3月，主张被告自2012年4月起拖欠物业服务费及电梯维护费，由于被告拖欠物业服务费的行为构成违约，依据合同约定，被告应当从欠费次月开始，以拖欠金额为基数，按每天3‰的标准向原告计付违约金，现原告认为该约定的违约金偏高，同意减按每天0.5‰的标准计算。 原告主张被告自2011年11月起陆续拖欠公摊水费、公摊电费及二次加压电费。关于公共水费、公共电费如何分摊，原告称半岛·半山小区每月有一个分摊表，之前原告是按户分摊，很多业主说不公平，所以后来改为按照业主每月的实际用电量和用水量来计算公摊费用，但什么时候开始按用量分摊原告表示不清楚。原告在本案中未提供公共水费、电费的分摊计算方式及分摊表，仅提交了计费时段为2016年9月7日至2016年10月1日的电费发票一张以及委托日期均为2016年9月9日、款项内容为9月水费的广西绿城水务股份有限公司托收凭证两张用以证明其代交了小区的水费及公摊电费。原告主张因为滞后一个月计算公摊水电费，所以2016年10月的公摊水电费是9月的公摊水电费，都是往前推算一个月；被告拖欠的水费、公摊水电费等，虽然合同没有约定违约金，但由于原告已经垫付该费用，被告应从其欠费次月开始，以其欠费金额为基数，参照欠费期间的中国人民银行发布的基准贷款最低年利率4.35%计付利息给原告。 本院认为，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄翠兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司作为半岛·半山小区的建设单位，聘请原告作为小区的前期物业服务企业，并与先后原告签订两份《半岛·半山前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，应为有效合同，且前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件，对包括被告在内的业主具有约束力。原告为半岛·半山小区提供物业管理服务后，被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。 关于住宅物业服务费及拖欠住宅物业服务费的违约金。被告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订的《南宁市商品房买卖合同》约定住宅物业服务费按0.8元/平方米·月的标准收取，经原告向南宁市物价局报备案，南宁市物价局于2010年6月8日同意原告按1.15元/平方米·月收取住宅物业服务费，原告自2012年5月起按1.15元/平方米·月的标准收取住宅物业服务费并无不妥，故按上述收费标准，被告应向原告支付2012年4月至2016年9月期间的住宅物业服务费4950元（0.8元/平方米·月×80.16平方米×1个月+1.15元/平方米·月×80.16平方米×53个月）。《半岛·半山前期物业服务合同》约定从逾期之日起每天按应缴费用的3‰收取，现原告自愿调整为按每天0.5‰的标准收取，属于原告对其权利的合法处分，本院予以照准。上述前期物业服务合同约定业主和物业使用人应当在每月20日至30日交纳物业服务费，被告自2012年4月起未交纳住宅物业服务费，已构成违约，故根据合同约定被告应从2012年5月1日起向原告支付违约金，被告应以每月应付住宅物业服务费[2012年4月为64.1元/月（0.8元/平方米·月×80.16平方米），自2012年5月起为92.2元/月（1.15元/平方米·月×80.16平方米）]为基数，从次月1日起计至2017年10月30日止，按每日0.5‰的标准计付。 关于电梯维护费及其违约金。《半岛·半山前期物业服务合同》未约定电梯维护费及其收费标准，原告在本案中提交的其他证据亦未有关于收取电梯维护费的约定，故原告要求被告支付2012年4月的电梯维护费及其违约金，无事实依据，本院不予支持。 关于公摊水费、公摊电费、二次加压电费，均属于原告代为收取的费用，根据《半岛·半山前期物业服务合同》的约定，原告可据实向被告收取上述相关费用，但原告没有充分证据证实上述费用的计算依据、标准及其已经代被告向第三方支付的事实，导致无法查清原告已支出而应由被告承担的代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费的具体数额，故对原告请求被告支付代收水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费及基于拖欠上述费用的利息的诉讼请求，因缺乏充分的事实依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄翠兰支付原告广西泓福物业服务有限责任公司2012年4月至2016年9月期间的住宅物业服务费4950元； 二、被告黄翠兰支付原告广西泓福物业服务有限责任公司因拖欠上述住宅物业服务费的违约金[计算方式：以每月应付物业服务费为基数（2012年4月为64.1元/月，自2012年5月起为92.2元/月），从次月1日起计至2017年10月30日止，每日按0.5‰的标准计付]； 三、驳回原告广西泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告广西泓福物业服务有限责任公司负担6元，由被告黄翠兰负担44元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林利扬 人民陪审员  马海珍 人民陪审员  潘济遍 二〇一九年五月六日 书 记 员  麦琼文