云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初5096号原告管庆花，女，汉族，1965年1月12日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人周承林，男，汉族，1949年6月1日生，住曲靖市麒麟区。系原告管庆花之姐夫。（特别授权代理）被告曲靖市中辰物业服务有限公司。统一社会信用代码91530302560099854Q。住所：曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。法定代表人张春枚，总经理。委托代理人王洪丽，云南精茂律师事务所律师。（特别授权代理）原告管庆花诉被告曲靖市中辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依法组成合议庭，2018年9月19日，本院公开开庭审理了本案。原告管庆花及其委托代理人周承林，被告曲靖市中辰物业服务有限公司的委托代理人王洪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管庆花诉称，原告于2013年11月8日购买田源小区7幢3单元1404号房屋，2014年2月17日接房，2017年7月26日入住。被告2017年8月13日擅自停原告家的水，致使原告不能入住，于2017年8月14日搬出，至今一年多未恢复供水。原告交纳了水费，供水单位就应该供水。被告不是供水的合同当事人，无权擅自停原告家的水。原告在接房时就预交了二次生活用水加压费100元、水费200元。原告不欠水费，被告擅自停水，侵犯了原告的合法权利。被告停水后，原告的房子不能入住，不能出租，侵害了原告的财产权。原告房屋内家具、家电配套齐全，按现行市场房租价格106平方的房子，每月租金800元计算，一年合计9600元，被告应赔偿原告损失。请求判令被告赔偿原告侵权造成的损失费9600元；判令被告恢复原告的供水。诉讼费由被告承担。被告曲靖市中辰物业服务有限公司辩称，1、被告并非擅自停水，被告停水是有原因的，被告起诉原告物业服务合同纠纷一案时，发现原告未实际居住，出于安全考虑，关闭了水阀。关闭水阀后，原告也从未找被告要求供水，对原告要求供水的诉求，只要原告居住，被告可以供水。2、原告接房后，仅向被告交纳一年的物管费和二次供水加压费，按照物业服务协议约定，被告有权停止供水。因此，即使被告有意对原告停水，被告的行为也没有对原告构成侵权。同时，也未违反物业服务合同的约定。3、本案不存在原告主张的损失，且主张损失费的计算没有依据，依法不应当支持。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、房屋租赁协议一份，用于证明原告与张勇签订《房屋租赁协议》，约定每月租金800元，因被告停水给原告造成损失费9600元。2、（2017）云0302民初1844号民事判决书一份，用于证明原告支付了第二年的物业管理费。经质证，被告对原告提交的证据1不予认可，提出被告对小区的管理是有严格规定的，如果小区房屋出租，是要登记的，在被告处无原告登记租房的情况。对证据2无异议，但对原告要证明的内容不予认可。2017年5月，被告起诉原告物业服务合同纠纷，被告停水是因原告未交纳2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业管理费。被告为证明其答辩理由，向本院举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明被告的基本信息及诉讼主体资格。2、2017年5月27日云南法制报、（2017）云0302民初1844号民事判决书各一份，用于证明原告在2017年5月至10月期间并未在涉诉房屋居住。3、曲靖市发展和改革委员会文件、物业服务协议各一份，用于证明被告有权在业主未交纳物管费、二次加压费时，采取停水、停电措施进行催收。发改委文件确定被告有权对田源小区收取物业费、车辆停放费、二次供水加压及水池清洗费。被告与供水公司有协议，水供到小区，不能直接供给业主，需二次加压才能供到业主家里。原告交了第一年的二次加压费后，未交纳之后的二次加压费，故被告无义务向原告供水。物业服务合同约定，被告有权采取停水、停电措施进行催收二次加压费。经质证，原告对被告提交的证据1、2无异议。对证据3有意见，提出高层住宅每平方米每月1.3元，只是上限。对车辆停放服务费，应该是停车场的收费，对小区内停放车辆收费，业主与被告也扯过皮。对二次加压费，业主没有入住，没有用水，不存在二次加压费。要业主入住，方可承担二次加压费。物业服务协议是被告写好后由原告签字的，原告并没有看协议内容，被告停水没有法律依据。本院认为，原告提交的证据1，系原告与案外人签订，与本案无关联，并且系孤证，本院不予采信。原告提交的证据2，被告提交的证据1、2，真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。被告提交的证据3，虽真实、与本案有关联，但关于业主不交纳物业费等费用，被告有权采用停水停电进行催收的约定，损害了公民的基本生活条件，违反了公序良俗的规定，对该约定，本院不予确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告系曲靖市麒麟区田源小区7幢3单元1404号房屋的业主；被告系为田源小区提供物业服务的企业。2014年1月3日，被告与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订《物业服务协议》约定，曲靖市贵源房地产开发有限公司将田源小区商住楼7幢17单元952户委托被告实施物业服务。委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会按法定程序决议解除本委托之日止，否则本合同有效。业主和物业使用人在转让或租赁房屋时，应事先通知受托方，告知受让方与受托方签订本合同，并遵守各项管理规章制度。电梯房住宅按建筑面积每月每平方1.3元向业主收取，商铺按建筑面积每月每平方2元。代收费用为：代收水费、电费；代收垃圾清运费及垃圾外围费。费用支付方式：物业服务先收费后服务，水电先使用后收费，按月缴费。每年1月1日至1月31日收缴本年度物业管理费，每月25日至30日收缴水电费及垃圾处置、清运费。业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按日累加计算承担违约金，逾期90天的，委托方有权采取停水停电措施进行催收。1月24日，曲靖市发展和改革委员会向被告对曲靖市珠江源大道田源小区作出“物业服务价格管理备案证”，价格标准，其中高层住宅每平方米每月1.3元（含电梯运行维护费）；二次供水加压及水池清洗费每户每年100元；垃圾处理费未含在物业服务费内。2014年2月17日，原告接房后缴纳了2014年4月1日至2015年3月31日期间一年的物业服务费和其他费用。因原告未交纳第二年的物业服务费，被告于2017年4月6日向本院提起民事诉讼。在本院审理期间，被告于2017年8月关闭闸阀，停止向原告供水。本院于2017年8月28日作出（2017）云0302民初1844号民事判决，判决原告十日内一次性支付被告2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费1526元。执行程序中，原告履行了判决确认的义务。审理中，原、被告双方认可，原告自2016年4月1日至今的物业服务费和其他费用未交纳；被告也未恢复向原告供水。本院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订《物业服务协议》，对原告具有约束力，原、被告双方均应按合同的约定严格履行。原告未按约定交纳物业服务费和其他费用，应承担违约责任，但被告采用停水的方式催收，虽然《物业服务协议》约定，业主未交纳物业服务费和水电费及垃圾处置、清运费等费用的，物业服务企业有权采取停水停电措施进行催收，该约定损害了公民的基本生活条件，违反了公序良俗的规定，对该约定，应为无效。原告要求被告恢复供水的诉求，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失9600元的诉求，因原告存在过错，并且无证据证明该损失系因停水而造成，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条；《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第六十七条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告曲靖市中辰物业服务有限公司于本判决发生法律效力后两日内恢复向原告管庆花的住宅供水。二、驳回原告管庆花的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告管庆花负担25元，被告曲靖市中辰物业服务有限公司负担25元。（履行期限2日，履行时由被告给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  姜兆荣人民陪审员  官忠亚二〇一九年五月九日书 记 员  李桃仙