苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初14342号 原告：肖瑜。 委托诉讼代理人：黄虎杰，系原告肖瑜丈夫。 委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。 被告：苏州开平房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦209室。 法定代表人：陈刚，总经理。 委托诉讼代理人：徐旬，江苏高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明媛，江苏高的（苏州）律师事务所律师。 原告肖瑜与被告苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告肖瑜的委托诉讼代理人黄虎杰、杨东升、被告开平房地产公司的委托诉讼代理人徐旬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖瑜向本院提出诉讼请求：1.被告承担违约责任并赔偿原告损失390801.8元（按购房总价款10%计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月19日，原、被告就购买商品房签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告建设商品房的第9幢3单元106号房屋。合同明确约定奇数幢叠墅为南侧敞开采光井，井内开落地窗，北侧封闭采光井，井内开窗。现，原告所购买的房屋系叠墅类房屋，属于合同约定的奇数叠墅。经原告现场查验，所购买的上述房屋状态实际变化为北侧敞开采光井，南侧封闭采光井，这与原告在购买该房屋时被告所承诺的及合同约定完全不一致。同时，房屋地下室入户通道占用地下室面积及采光井，导致地下室没有采光，并且被告还擅自改变地下室入户方式。此外，房屋电箱、相关管道铺设等均存在诸多不合理的问题，以上问题严重影响了原告正常使用。原告已就上述存在的问题通过电话、发送函件等方式联系被告，要求被告采取措施给予解决，但被告始终推诿不解决。综上，原告认为被告所出售的商品房不符合约定，应当承担违约责任。 被告开平房地产公司辩称，1.案涉房屋通过政府相关部门的验收，取得了《吴江区商品房交付使用通知书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等系列合格证明，符合商品房销售合同约定及国家规定的房屋交付标准。被告已于2018年10月18日通过邮寄方式向原告送达了交付通知书；2.被告主观上无违约的恶意，关于南北侧采光井的问题系被告笔误所致，合同补充协议第16条第24款中奇数幢及偶数幢的本意，实际指的是奇数排及偶数排。并且，商品房买卖合同附件中关于负一楼平面图就此描述得非常清楚。案涉房屋从图纸上看与现状一致，即其南侧为封闭采光井，井内开窗，而北侧为敞开采光井，井内开落地窗。双方就此发生争议并非被告主观恶意所致；3.原告的房屋使用功能未受影响，房屋价值并未减损。案涉房屋负一楼未计入产证面积，地下室和采光井未计价，案涉采光井影响的地下室部位为不收费的房屋附属设施，无从计算该部位价值减损。原告所述负一楼无采光并非客观事实，仅为主观臆断。案涉房屋经主管部门日照分析评估，日照时间符合国家标准，未影响房屋使用。案涉房屋依约定设有南北两侧采光井，仅存在敞开和封闭的区别，且是根据前后幢距离以及地下停车场配比而采用最为合理的设置方式，对案涉房屋的使用功能、体验并无影响。房屋的日照情况应综合房屋整体判断，而不应单独割裂某个区域或部位，就负一楼部分，国家也无强制性光照标准。因此，案涉房屋与合同约定不一致对原告使用房屋造成的影响有限；4.原告主张按照房屋价格的10%计算违约金没有依据，既非合同约定，又无法律规定，且原告并未产生实际损失，理应驳回；5.被告规划、施工均通过政府主管部门相应审批手续，案涉房屋按规划设计施工，未做过设计变更，房屋的现状与相关图纸保持一致，房屋的电箱、相关管道设置均符合相关规定，亦不存在“入户通道占用地下室面积及采光井，导致没有采光，并且擅自改变地下室入户方式”一说。综上所述，原告请求被告支付违约金390801.8元无合同及法律依据，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，肖瑜作为买受人，开平房地产公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2016026360号，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区；合同第三条约定该商品房的用途为普通住房，建筑层数地上4层，地下1层；该商品房住宅建筑面积共141.52平方米，套内面积124.892平方米；合同第四条约定商品房单价每平方米27614.6元，该商品房总价款为3908018元；合同第六条约定买受人于合同签署的同时支付首付款人民币1178018元，剩余购房款人民币273万元通过银行贷款的方式予以支付；合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2，3种方式处理：2.出卖人在买受人提出要求十五日内完善双方约定的商品房装饰、设备标准。出卖方可选择采取以下方式之一（1）十五天内退还差价（2）十五天内完善双方约定的商品房装饰设备标准；3.其他约定详见附件四。附件三装饰、设备标准附在前述合同后，明确外墙为部分EPS保温+干挂石材/部分保温腻子+反射隔热涂料。附件四合同补充协议附在前述合同后，明确双方同意按产权登记的房屋建筑面积（即房管部门提供的实测建筑面积）及合同约定的单价结算本商品房价款，结算房价款与本合同约定的价款不一致时，按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任；对该商品房中的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收合格；出卖人交付房屋达不到本合同附件三约定标准的，买受人应在收到交房通知书后15天内向出卖人提出整改要求，出卖人应在合理期限内整改至符合约定标准，出卖人未在合理期限内整改至符合约定标准的，应当向买受人退还差价，由买受人自行整改。双方同意装饰、装修标准、设备的修改或整改不视为出卖人逾期交房；买受人未在上述期限内通知出卖人而自行整改的，出卖人不再承担责任；出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准和确定物业的依据，也非合同要约内容。最终交房标准以主合同附件约定的标准为准；买受人在使用出卖人赠与的露台、绿地、花园或庭院等时不得妨碍其他业主的利益及公共利益。露台、绿地、花园或庭院内可能存在的雨污水管/井、检查井、电缆分支箱、配电箱、消防管道等公用设施，买受人不得覆盖及影响其使用，也不得妨碍出卖人或物业管理公司对其的维修和检查；叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗。偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。 后，肖瑜依约向开平房地产公司支付首付款1178018元，并通过银行贷款方式支付剩余购房款273万元。 2018年10月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具《吴江区商品房交付使用通知书》，编号为2018第050号，明确开平房地产公司开发建设的枫香花园1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、15幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、23幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢5幢（物业用房1），4幢、14幢、24幢（变电站1、开闭所、变电站2、变电站3），一期地库、人防地库1【太湖新城吴江冬梅街东侧高新路南侧】商品房工程建筑面积106793.33平方米已通过商品房交付使用备案。 2019年4月15日，苏州市吴江区市场监督管理局向开平房地产公司做出《行政处罚决定书》，编号为吴江市监案字〔2019〕199号，该决定书中明确因开平房地产公司委派销售人员对该楼盘一期项目进行如下宣传：1、叠墅二楼的栏杆是用宝瓶柱的形式体现的；2、叠墅的一层二层都是用干挂石材来做的。2018年11月30日，经现场检查情况如下：1、一期叠墅、洋房的阳台栏杆均为铁艺栏杆；2、楼盘一期叠墅一层采用石材干挂，二层未采用。因此，苏州市吴江区市场监督管理局决定给予开平房地产公司罚款450000元。 庭审中，肖瑜与开平房地产公司一致确认肖瑜所购买的枫香花园第9幢3单元106号房实际为北侧敞开采光井、南侧封闭采光井。 另查明，位于苏州市吴江区奇数幢叠墅，实际面积为141.46平方米。 本案审理过程中，本院至案涉房屋进行现场勘查。经勘查，案涉房屋地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。与合同补充协议第十六条第24项约定完全相反，对比南侧为敞开采光井的地下室，采光明显受损，通风明显受阻。且地下室入户门无法敞开至90°。 以上事实由原告肖瑜提交的吴江市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票复印件、个人借款凭证复印件、宣传资料三份（其中二份为打印件）、照片打印件九张、律师函、快递单二张、快递查询信息截屏打印件二份、通知函、网页截屏打印件十七张、请愿书复印件、问题汇总打印件、项目规划设计打印件、被告开平房地产公司提交的吴江区商品房交付使用通知书、建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房交付通知书复印件、快递单、快递查询信息截屏打印件、日照分析报告书、情况说明复印件、房产项目竣工通电的说明、地下一层平面图复印件、建设工程消防设计备案检查意见书复印件、处罚决定书、本院勘验笔录和调取证据以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点为：一、被告开平房地产公司是否构成违约；二、若被告开平房地产公司构成违约，原告肖瑜要求被告开平房地产公司依总房价10%赔偿损失是否合理。 关于本案的争议焦点一、被告开平房地产公司是否构成违约的问题。 本院认为，原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告理应交付符合合同约定的商品房。被告辩称合同中关于地下室的约定系笔误，未提供任何证据佐证，本院不予采纳。现，被告交付原告的商品房地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗，明显不符合双方合同对奇数幢叠墅地下室“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”的约定，且北侧为敞开采光井的地下室相较于南侧为敞开采光井的地下室在采光及通风上明显受损，亦即被告向原告交付的地下室在使用功能上存在明显瑕疵，被告依合同约定已构成违约。被告辩称案涉房屋符合合同约定的交付标准，与实际情况明显不符，本院不予采纳。案涉房屋通过工程竣工验收备案，取得商品房交付使用通知书，只能说明房屋质量达到了工程建设的强制性标准，并不等同于符合双方合同约定，故对被告的相关抗辩意见，本院亦不予采纳。地下室入户门无法敞开至90°，该地下室入户门敞开尺度虽未约定在双方合同中，但入户门敞开至90°系符合原告生活居住所必需，故对原告主张被告就前述情形构成违约，本院亦予以认定。对原告主张的被告其他违约情形，缺乏依据，本院不予认定。 关于本案的争议焦点二、若被告开平房地产公司构成违约，原告肖瑜要求被告开平房地产公司依总房价10%赔偿损失是否合理的问题。 本院认为，被告向原告交付的地下室明显不符合合同约定，被告已构成违约，现原告未要求解除合同，也未要求被告采取补救措施或整改等，仅向被告主张损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原、被告在商品房买卖合同中未约定地下室不符合约定时的违约责任，故原告可以依法主张案涉房屋因不符合约定导致的在使用功能方面受损的相应损失。对于具体的金额，本院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比，案涉房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，酌情认定损失为每平方米1000元，即141460元（1000元/平方米×141.46平方米）。 综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告交付原告的地下室不符合约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 被告苏州开平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖瑜损失141460元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7162元，由原告肖瑜负担4562元，由被告苏州开平房地产开发有限公司负担2600元，于本判决生效之日起十日内给付原告肖瑜（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64）。原告肖瑜已预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  陆 蕴 人民陪审员  张芹芳 人民陪审员  仓公鼎 二〇一九年五月十六日    书记员陈思 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。