四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初1712号 原告（反诉被告）：代明勇，男，汉族，1965年10月27日出生，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：何娴，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢文静，女，1941年3月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：谢双，女，1991年2月4日出生，汉族，住成都市锦江区，系被告谢文静孙女。 被告：陈晓宏，女，1969年1月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：谢双，女，1991年2月4日出生，汉族，住成都市锦江区，系被告陈晓宏女儿。 被告：陈文广，男，1963年5月27日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。 原告代明勇诉被告谢文静、陈明生、第三人陈晓宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，因被告陈明生于2018年1月19日死亡，根据原告代明勇的申请，本院依法将第三人陈晓宏变更为被告，并依法追加被告陈明生的继承人陈文广作为被告参加诉讼。被告谢文静对原告代明勇提起反诉，本院审查后，依法受理了被告谢文静提起的反诉，本诉和反诉案件合并审理。因被告陈文广下落不明，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年12月24日进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）代明勇及委托诉讼代理人何娴，被告（反诉原告）谢文静、被告陈晓宏的共同委托诉讼代理人谢双到庭参加诉讼。被告陈文广经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法进行缺席审理。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 代明勇向本院提出本诉诉讼请求：1、确认代明勇与谢文静、陈明生签署的《买卖协议》因谢文静、陈明生违约而解除；2、谢文静、陈晓宏、陈文广共同返还代明勇房款200000元及支付违约赔偿金30000元，其中谢文静承担返还本金及违约金230000元的责任，陈晓宏、陈文广在其实际继承遗产的范围内承担共同清偿责任；3、谢文静、陈晓宏、陈文广承担本案全部诉讼费用。事实与理由：谢文静、陈明生因拆迁安置取得位于成都市锦江区房屋，后代明勇作为乙方，谢文静、陈明生作为甲方签署了《买房协议》，协议约定由谢文静、陈明生将其所有的位于成都市锦江区房屋以总价500000元出售给代明勇。协议第5条约定：“甲方应在2015年12月之前交房给乙方，由乙方享有该房屋的使用权”。协议签订后，代明勇积极履行了合同义务，并向谢文静、陈明生支付了房款共计200000元，但由于房价上涨，谢文静、陈明生即自2016年11月8日强制收房，并将上述房屋出售与第三方。代明勇多次要求谢文静、陈明生交付房屋，谢文静、陈明生均予以拒绝，并且至今未返还代明勇房款，已严重违反协议约定，导致无法实现协议目的。协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。鉴于谢文静、陈明生拒绝交房并将房屋出售与第三方的恶意违约行为，导致合同目的无法实现。后因陈明生已死亡，其子女陈晓宏、陈文广应承担相应责任。现房价上涨大约300000元，基于购房款的资金占用利息损失及房价上涨的损失，代明勇只主张赔偿违约金30000元。 谢文静本诉辩称，双方签订合同总价为500000元，以办理房屋产权证为分界点，办理产权前，代明勇应分三次支付共计200000元的房款，办理产权证当天，代明勇应一次性支付300000元的尾款。以成都市当时的房价和普遍二手房交易的方式，与本合同的价款方式对比，可以看出，谢文静、陈明生是出于急于用钱才会签订此合同。代明勇除第一笔50000元款项是按时支付，其余款项均未能按约定付款，违约付款的金额达合同总金额的90%，甚至逃避见面，并将一次性支付的100000元，拆散成几次不定时的通过银行转款的方式，向谢文静的女儿转款，完全无视合同的约定。代明勇延迟履行合同主要债务，多次违约 的行为，致使谢文静无法按计划收取房款，无法凑齐手术款，导致无法在最佳时期进行第二次手术修复，谢文静订立房屋买卖合同的目的无法实现。基于代明勇在履行合同的过程中，表现出的经济实力和履约态度，谢文静完全有理由相信，代明勇无法在办理产权时一次性支付房款300000元。故谢文静依法行使合同解除权，也已尽到通知的义务，谢文静没有违约。谢文静已采用短信通知的方式告知代明勇合同解除事宜，代明勇在收到解除通知后3个月内未起诉或申请仲裁，合同已于2016年9月25日正式解除。合同解除通知发出后，谢文静多次要求代明勇协商后续退房、退款等事宜，但代明勇置之不理，也拒绝提供个人银行账户信息接受退款，故谢文静于2016年11月13日只能通过直接向承租户退还房租并收回了房屋。其次，代明勇要求谢文静支付30000元违约金的诉讼请求无依据。谢文静履行了合同交付房屋的义务，其依法行使法定解除权，并基于物权收回案涉房屋，并非在合同履行过程中违反合同约定。且代明勇并不存在其所称的因该项交易未能达成而导致其买房成本增加的可能性。 陈晓宏本诉辩称，陈明生生前并未购置过房产、车辆等有价财产，其作为陈明生的法定继承人，并未对陈明生的财产进行分割和继承，且陈晓宏已向法院提交放弃继承遗产的申明，对陈明生生前债务应不负偿还责任。被继承人死亡后，其配偶应当就共同债务承担连带清偿责任，债权人要求其他继承人承担偿还责任的法律依据不足。部分继承人放弃继承，并不会致使本案义务不能履行，故陈晓宏放弃行为有效。 陈文广未作答辩，未提交证据材料。 谢文静向本院提出反诉诉讼请求：1、代明勇向谢文静支付违约金31000元（庭审中谢文静变更违约金为31100元）；2、代明勇承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：代明勇与谢文静、陈明生签订了《买房协议》，约定将谢文静因拆迁安置所得房屋出售给代明勇，代明勇分期支付购房款项。合同签订后，谢文静依约将案涉房屋交付给代明勇进行出租，但代明勇在合同履行期间，屡次不按合同约定日期支付购房款，经多次催告后仍不履行，截至2016年9月25日谢文静向代明勇送达了解除《买房协议》通知，并要求代明勇腾退案涉房屋。因代明勇不履行合同义务，谢文静已依法行使解除权，但代明勇的违约行为给谢文静造成了巨大的经济损失，代明勇应向谢文静支付违约金31100元，即案涉房屋自2015年11月至2016年11月（房屋实际腾退日期）的房屋占有使用费损失24000元(按同地段房屋的出租价格为每月1500元)，及谢文静为腾退房屋所支付的费用损失7100元。 代明勇反诉辩称，1、代明勇在与谢文静、陈明生签署协议时，按照协议约定以及双方后期口头一致的合议支付房款，且陈晓宏在收取房款后至今未返还代明勇，证明谢文静对支付房款的时间及金额是没有异议的。谢文静、陈明生于2016年11月8日强制收房，代明勇多次要求谢文静、陈明生退还房屋，但陈明生、谢文静均一直以各种理由拒绝。因此代明勇根据相关法律规定，案涉买房协议因谢文静、陈明生的违约导致协议目的无法实现，代明勇有权请求法院解除案涉买房协议，并要求谢文静、陈明生退还房款并赔偿损失。谢文静反诉称因代明勇逾期支付房款而解除协议的理由不成立。代明勇在合同约定的期限内于2015年11月19日支付了第一笔房款50000元，代明勇在征得对方同意的前提下，于2016年1月6日支付了第二笔房款50000元，且谢文静向其出具了收条。第三笔款项也是在征得对方同意的前提下，于2016年6月28日向陈晓宏微信转款10000元、银行转账40000元。但谢文静收取了上述款项，对代明勇支付款项的时间均未提出异议。此后，代明勇又于2016年8月27日转款20000元，于2016年9月13日转款10000元，于2016年9月30日转款20000元，至此已向谢文静、陈明生支付了房款200000元，该200000元的实际收款人均是陈晓宏。因此，应当视为按照双方协商一致的时间支付了款项。代明勇之前是谢文静、陈明生的租客，双方认识了20多年，由于陈晓宏装修房屋需要款项就向代明勇借款，并提出直接将其名下的安置房屋出售给代明勇，代明勇无固定工作，也无固定的收入，谢文静、陈晓宏均是明知，当时买房时也是明确告知了，结合双方款项往来的实际情况，能够说明代明勇虽没有严格按合同约定履行支付款项，但谢文静、陈晓宏是认可的，并不是案涉协议解除的根本原因，且也不足以导致案涉协议的解除。至今为止，谢文静、陈晓宏也未向代明勇退还任何款项，由此可以看出，其对代明勇逾期支付房款的行为是予以认可的。后由于房价上涨，或者出于恶意侵占代明勇的房款，陈晓宏在2016年11月8日强制收回了房屋。因此案涉协议的解除原因不在于代明勇逾期支付房款，而在于对方强制收回房屋，导致无法实现协议的目的。陈明生、谢文静在与代明勇签订协议后，又擅自将案涉房屋出售给第三方，并且至今未向代明勇返还任何款项，存在以非法占有为目的。谢文静主张的违约金31100元没有任何依据。如上所述，案涉协议解除的原因，是由于陈明生、谢文静强制收房，代明勇没有任何的违约行为，无须承担任何的违约责任。根据协议第6条的约定：陈明生、谢文静在2015年12月之前将案涉房屋交付给代明勇使用，由代明勇享有案涉房屋的使用权。现协议因谢文静的行为导致解除，其要求代明勇支付房屋占用使用费以及腾退房屋的费用无法律依据，且其所主张的损失无证据予以印证。在签订购房合同时，陈明生、谢文静、陈晓宏、谢双均在购房合同上签字，购房款均由陈晓宏收取，代明勇的每一次支付房款都是经过谢文静同意的。综上，请求驳回谢文静的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2014年10月11日，成都市国土资源局锦江分局(甲方)与谢文静、陈晓宏、陈明生、谢盼如、谢双(乙方)签订《征地拆迁住房现房安置协议》，约定：甲方征用成都市锦江区花果村一组集体土地，对乙方安置三套住房，其中谢文静、陈明生的安置房屋位于成都市锦江区房屋，建筑面积87.73平方米。此后，谢文静、陈明生(甲方)与代明勇(乙方)签订一份《买房协议》，约定：甲方将成都市锦江区房屋出卖给乙方，房屋建筑面积为87.73平方米，房屋总价为500000元；乙方在2015年11月19日，即本合同签订次日，向甲方支付第一笔房款50000元（后续款项以收据为准），乙方于2015年12月底前向甲方支付第二笔房款50000元，于2016年6月之前向甲方支付第三笔房款100000元，于完成房屋过户手续之后一个月内结清房屋尾款300000元；甲方应在2015年12月之前交房给乙方，由乙方享有该房屋的使用权，自2015年12月始该房屋产生的一切费用(包括物管费、水电气费等)由乙方承担。 2015年11月19日，谢文静向代明勇出具《收条》，载明：收到代明勇购买案涉房屋的出卖款50000元。2016年1月6日，谢文静又向代明勇出具一张《收条》，载明：收到代明勇按协议支付购房款50000元。2016年6月28日，陈晓宏通过短信向代明勇告知其银行卡号。2016年6月28日，代明勇的妻子王益通过银行转账方式向陈晓宏转账40000元，通过微信支付方式向收款方名为“陈宏陈宏”的(微信号：×××,微信名昵称为陈晓宏)转款10000元。2016年8月27日，代明勇通过银行转账方式向陈晓宏转账20000元。2016年9月13日，代明勇的妻子王益通过银行转账方式向陈晓宏转账10000元。2016年9月30日，代明勇通过银行转账方式向陈晓宏转账20000元。庭审中，谢文静、陈晓宏确认：陈晓宏收取的款项是代谢文静、陈明生收取。代明勇共计向谢文静、陈晓宏支付房款200000元。 2015年11月19日，谢文静、陈明生将案涉房屋交付代明勇使用，代明勇收房后即将房屋出租给附永保，双方签订的《租房合同》约定租金为每月1200元。 2016年9月25日，谢文静、陈明生通过陈晓宏的手机向代明勇发送短信，主要内容为：“双方签订的买房协议约定于2015年12月底之前向谢文静支付第二笔房款50000元，代明勇就没有按约定时间支付给谢文静。代明勇承诺于2016年6月之前支付第三笔房款100000元，经多次催收代明勇至今仍未全额支付给谢文静，多次拖欠房款的行为给谢文静造成严重经济损失，鉴于此谢文静正式通知代明勇解除房屋买卖协议并收回房屋”。2016年9月30日，代明勇向陈晓宏短信回复：按其与你父母签订的房屋购买协议，现给陈晓宏账户存进了协议规定的最后20000元。 2016年11月谢文静收回案涉房屋。此后，代明勇多次与陈晓宏短信沟通，要求谢文静退还房屋或是退还房款。截止法庭辩论终结之日，谢文静、陈明生未取得案涉房屋的产权证。庭审中，谢文静陈述：2017年3月、4月期间，其已将案涉房屋出售给第三人，出售价款为500000元，因拆迁房屋未办理产权证，故案涉房屋没有过户给第三人，但第三人已使用案涉房屋一年多。庭审后，谢文静提交了一份其与案外人于2016年11月签订的《房屋买卖合同》复印件，该合同约定案涉房屋的出售价为500000元。 另查明，谢文静与陈明生系夫妻关系，生育子女陈晓宏、陈文广。陈明生于2018年1月19日死亡。2018年3月20日，陈晓宏向本院提交了《放弃对陈明生遗产继承的申明》，并在庭审中明确表示放弃对陈明生遗产的继承。审理中，谢文静、陈晓宏向本院提交了一份陈文广于2018年3月28日签署的关于放弃对陈明生遗产继承的《情况说明》，但根据谢文静、陈晓宏提供的陈文广联系电话、身份证号，本院均无法联系通知到本人，故本院无法核实陈文广出具的该份《情况说明》的真实性。 代明勇提交的2018年网上查询案涉房屋同地段、相近面积的房屋挂牌出售价约为每平方米9875元-13636元。 以上事实有以下证据和当事人陈述一致的事实在案为证：当事人的身份信息、陈明生死亡证明、亲属关系证明、《买房协议》、《征地拆迁住房现房安置协议》、收条、银行转账明细、银行转账回执、微信转账记录及陈晓宏的微信主页、代明勇与王益的结婚证、短信往来记录、网上查询房屋售价截图、派出所出具的说明、租房合同、放弃遗产继承说明、短信通知截屏。代明勇提交的附永保出具的《事情经过》，谢文静、陈晓宏提交的附永保出具的《收据》，因无法核实其真实性，故上述证据材料不作为本案证据使用。 本院认为，代明勇与谢文静、陈明生签订的《买房协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行其义务。下面针对双方当事人的争议焦点阐述认定如下： 首先，关于案涉《买房协议》是否已经解除，以及哪方违约导致合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，行使合同解除权，须以合同约定或法定为依据。本案中谢文静主张因代明勇多次违约迟延履行支付房款的义务，致使其合同目的不能实现，已于2016年9月25日通过陈晓宏手机向代明勇发送短信通知解除协议，且代明勇未在法律规定的异议期限内提出异议，该合同已解除。本院认为，代明勇的合同义务为按约支付购房款，虽然代明勇多次未按时足额履行付款义务，但从谢文静于2016年1月6日出具《收条》和陈晓宏于2016年6月28日告知收款账户的行为来看，谢文静对代明勇前期迟延支付购房款的行为予以认可，且在谢文静发送解除合同的通知时，代明勇共计已支付购房款180000元，达到应支付到期债务的90%。本案中代明勇未按合同严格履行付款义务，存在瑕疵履行的情形，但该行为并不属于根本违约，不影响合同的继续履行，谢文静、陈明生的合同目的仍可得以实现，谢文静、陈明生不得以此为由解除合同，且双方未约定合同解除的条件，故谢文静、陈明生不享有合同解除权，其通过陈晓宏手机向代明勇发出的合同解除的通知未发生法律效力。截止法庭辩论终结之日，谢文静、陈明生未取得案涉房屋的产权证，且谢文静、陈明生已于2016年11月将案涉房屋收回，根据其庭审中的陈述，案涉房屋现已出卖给第三人，《买房协议》已无事实上继续履行的可能，谢文静、陈明生的行为已构成根本违约，故代明勇诉请解除《买房协议》的主张，于法有据，本院予以支持。 其次，合同解除后，卖方是否应返还购房款，以及何方应承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于代明勇的妻子通过微信支付方式向收款方名为“陈宏陈宏”转账的10000元，陈晓宏对此不予认可。经审查，该微信登记的微信号及微信名的昵称“陈晓宏”只有本人才能备注或修改，故可以认定陈晓宏已收到该笔微信转账的10000元。根据谢文静出具的两张《收条》和代明勇及其妻向陈晓宏银行转账、微信转账的记录，可以认定代明勇已向谢文静、陈明生支付了购房款200000元。《买房协议》解除后，谢文静、陈明生应向代明勇返还已支付的购房款200000元。根据前述认定，因谢文静、陈明生的根本违约导致案涉《买房协议》的解除，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，谢文静、陈明生应当赔偿代明勇相应损失。本案中，结合代明勇存在购房款的资金占用利息损失、合同履行后的可得利益损失即房屋增值损失，兼顾合同只履行支付了部分购房款、双方的违约程度以及代明勇使用案涉房屋近一年产生的房屋占用费等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为代明勇主张赔偿30000元的违约金并不过高，故本院对代明勇的该项诉讼请求予以支持。关于谢文静主张的代明勇赔偿房屋占用费和腾退房屋费用损失31100元的认定。根据前述认定，代明勇在合同履行中只属于瑕疵履行，案涉《买房协议》因谢文静、陈明生的根本违约而导致解除，且本院认定谢文静、陈明生应赔偿代明勇的损失中已综合考虑了该房屋占用费的因素，故谢文静主张代明勇赔偿合同解除后产生的相应损失31100元，无事实和法律依据，本院不予支持。 第三，关于陈明生死亡后，其子女陈晓宏、陈文广是否应承担责任的问题。因陈明生死亡未留有遗嘱，应当适用法定继承，其子女陈晓宏、陈文广作为遗产的第一顺序继承人，享有平等的继承权。虽然陈晓宏向本院提交书面说明并在庭审中主张放弃对陈明生遗产的继承，但本案现无证据证明陈明生遗产的具体数额，也无证据证明陈明生的遗产是否已经处理，陈晓宏作出放弃继承的表示，可能损害他人权益，故其主张不能成立。陈文广提交的书面放弃遗产继承的说明因无法核实其真实性，且其作出的放弃继承的表示，可能损害他人权益，故其主张亦不能成立。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”之规定，故本案陈明生应承担的返还购房款及赔偿违约金的责任依法应由继承人陈晓宏、陈文广在继承陈明生的遗产限额内承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除代明勇与谢文静、陈明生签订的《买房协议》； 二、本诉被告谢文静应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告代明勇返还购房款200000元； 三、本诉被告谢文静应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告代明勇赔偿违约金30000元； 四、本诉被告陈晓宏、陈文广应于本判决发生法律效力之日起十日内在继承陈明生的遗产限额内对陈明生返还购房款和赔偿违约金即230000元的债务向本诉原告代明勇承担连带清偿责任； 五、驳回反诉原告谢文静的反诉请求。 如果谢文静、陈晓宏、陈文广未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4750元，保全费1670元，合计6420元，由本诉被告谢文静承担，本诉被告陈晓宏、陈文广在继承陈明生的遗产限额内对上述费用承担连带给付责任。反诉案件受理费575元，由反诉原告谢文静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何理 人民陪审员  许莎 人民陪审员  罗平 二〇一九年五月十六日 书 记 员  刘茜