天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初2264号原告：吴雪，女，1989年2月18日出生，汉族，天津市胸科医院职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：吴凯华（原告之父），住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘仲来，天津天意律师事务所律师。被告：天津华瑞置业有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街北六马路69号（诺德广场1号楼602室）。法定代表人：姜学宗，总经理。委托诉讼代理人：陈天增，男，办公室主任。委托诉讼代理人：王伟，男，销售经理。原告吴雪与被告天津华瑞置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴雪的委托诉讼代理人吴凯华、刘仲来，被告天津华瑞置业有限公司的委托诉讼代理人陈天增、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《天津诺德雅居停车位使用权转让协议》；2.判令被告返还原告车位使用权转让款25万元，并向原告支付违约金75000元，共计325000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告为天津市河北区诺德雅居XX号房屋的购买人，2017年7月15日，原、被告签订《天津诺德雅居停车位使用权转让协议》，约定被告将地下负一层A区XX号停车位的使用权转让给原告，使用期限为自交付之日起20年，被告应于2018年11月30日前将车位交付原告使用。协议签订后，原告依约缴纳了车位使用权转让款25万元，但被告至今没有将车位交付给原告。原告多次找到被告协商交付车位事宜，但均遭被告无理拒绝。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。天津华瑞置业有限公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的《天津诺德雅居停车位使用权转让协议》是双方真实意思表示，被告对涉案车位具有合法使用权，该转让协议合法有效。协议签订后，由于人防工程需要临时占用该车位放置人防水箱，被告将在人防验收完成后马上恢复原状，将车位交付原告，在交付前为避免影响原告正常使用，被告愿意提供相同区位的车位供原告使用。合同法第九十四条规定的当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以行使解除权，被告认为这种合同解除权应是在合同的迟延履行已经实质影响到了合同目的实现的情形下才能行使，为了维护经济秩序不应在合同期限长达二十年的合同履行过程中仅延期三个月就解除合同，而且被告还提供到了备选方案，原告未实质有任何经济损失。转让协议约定任何一方不得单方终止协议，否则解除方应向守约方支付相当于该车位使用权转让款30%违约金，原告以人防验收临时占用车位无法交付为借口，实质为原告单方违约。转让协议中明确说明该车位是人防车位只具有使用权，在平时使用时应该遵守天津市关于人防车位使用规定的要求，协议第六条违约责任明确约定：因不可抗力或政府行为、国家政策导致不能继续履行，双方均不承担任何违约责任，被告无法交付也是符合该条约定的情形。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年6月13日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落天津市河北区吕纬路166号诺德雅居XX住宅房屋一套，约定被告于2018年9月30日前交付房屋。2017年7月15日，原、被告签订《天津诺德雅居停车位使用权转让协议》，约定被告将地下负一层A区XX号停车位使用权转让给原告，该车位为人防车位，若原告所购该车位属平战结合的人防工程，原告承诺在使用时遵守国家、天津市有关人防工程平时使用的相关规定，车位使用期限为自交付之日起二十年，期满后原告可继续使用至《天津市商品房买卖协议》签约的所购商品住房的土地使用年限届满，无需支付费用，期限届满时按国有土地使用有关政策执行，被告对非人防车位拥有所有权，对人防车位拥有平时使用权。并约定，被告在收到原告全部转让款的前提下，于2018年11月30日前将给车位交付原告使用，车位使用权转让款为25万元，签订该协议前，原告已于2017年6月13日将25万元转让款交付被告。该协议第六条违约责任约定，因不可抗力或政府具体行政行为或国家政策、法律（规）调整，导致本协议无效或不能继续履行的，双方均不向对方承担任何违约责任，除本协议约定外，任何一方不得单方终止协议，否则解除方应向守约方支付相当该车位使用权转让款30%的违约金。被告于2018年12月22日将原告购买的房屋交付原告，但因涉案车位上放置了水箱，被告至今未将车位交付原告，期间原告找被告解决车位交付事宜催告履行，但双方协商未果。上述事实，当事人无异议，本院予以确认。被告提交《天津诺德中心二期项目市政工程规划》、《市政工程规划方案审定通知书》、地下工程《工程竣工验收备案表》以及《天津市人防工程竣工验收备案现场检查意见书》显示，诺德雅居工程项目地上地下分别规划并经审批，其中地下一层和二层（部分有夹层）为停车库，涉案停车位区域为平战结合的人防工程，平时用途为汽车库，现场检查验收备案的最终时间为2019年4月11日。被告称涉案车位上的水箱为人防办所放置，被告会积极协调人防办将水箱移除，但至法庭辩论终结前，被告称人防办尚未答复何时可移除。被告认为其不存在违约行为，不能交付车位的原因符合协议第六条约定的免责事由，且被告亦给出了调换车位的解决方案，原告不认可坚持解除合同系原告违约。原告认为，被告未将车位交付给原告，便谈不到原告在使用过程中遵守相关规定，被告未交付车位不存在不可抗力的情形，至于政府行为，被告负有举证责任，被告没有举出相关证据，故法庭不应支持被告的主张，且合同具有相对性，第三人的行为被告不能用来抗辩原告，调换车位实际为变更合同，需经双方自愿协商，原告不同意变更合同是行使法律赋予的权利，原告称由于被告逾期未交付车位导致原告不能按期使用，车辆停放在外会对车辆造成损失和造成停车费损失，且原告已于2017年6月13日将25万元转让款交付被告，故要求被告支付转让款30%的违约金即75000元。庭审中，法庭就被告提出无责抗辩向其释明，如法庭不支持其无责抗辩，是否对协议预定的违约金有异议，被告未要求调整违约金，称“合同怎么写的就怎么履行”。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《天津诺德雅居停车位使用权转让协议》是否有效；二、被告是否违约；三、原告要求解除合同并要求被告返还25万元转让款和支付75000元违约金是否符合法律规定。关于争议焦点一，根据双方的协议约定以及被告提交的证据可见，涉案停车位所在地下一层、二层为被告投资建设的平战结合的人防工程，根据法律规定，被告可依法使用、管理和收益，故被告将涉案停车位的使用权转让给原告并收取转让款不违反法律规定，该协议系双方真实意思表示，合法有效。关于争议焦点二，虽然双方在协议中约定涉案停车位为人防车位，原告在使用中应遵守国家、天津市有关人防工程平时使用的相关规定，但被告首先应将停车位交付原告，原告已于2017年6月13日将全部停车位转让款交付被告，协议约定被告应于2018年11月30日前交付停车位，但被告至今仍未交付原告使用，且该停车位上放置了水箱，无法使用，被告显然已构成违约。根据法律规定，不可抗力指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，本案中显然不存在不可抗力的情况，即便如被告所述停车位上的水箱系人防办所放置，但被告对停车位是人防车位的属性是明知的，在水箱放置之初，被告即应积极与人防办沟通协调，及时通知原告，况即便因合同以外第三人的原因致使合同不能履行，被告亦应向原告承担违约责任。关于争议焦点三，按期向原告交付停车位系被告的主要合同义务，被告逾期履行，而原告曾向被告催告履行，但至法庭辩论终结前，被告仍称正在与人防办协调，具体何时能履行向原告交付车位的合同义务仍不明确，故原告要求解除合同和返还停车位使用权转让款的请求，符合法律规定，本院予以支持，对于原告要求被告支付75000元违约金的请求，协议中违约责任约定违约金为转让款的30%，应视为双方对违约金的计算方法的约定，对双方均具有约束力，原告的该项请求，符合协议约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条和《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，判决如下：一、解除原告吴雪与被告天津华瑞置业有限公司签订的《天津诺德雅居停车位使用权转让协议》；二、本判决生效后十五日内，被告天津华瑞置业有限公司返还原告吴雪停车位使用权转让款250000元；三、本判决生效后十五日内，被告天津华瑞置业有限公司向原告吴雪支付违约金75000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，由被告天津华瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵国海二〇一九年五月八日书记员  张 熙附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。