湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0421民初204号原告（反诉被告）：刘春辉，女，1979年4月29日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住衡阳县。委托诉讼代理人：莫望杰，湖南秦湘律师事务所律师。被告（反诉原告）：衡阳市点石装饰工程有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区解放西路66号三楼。法定代表人：文武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周莫龙、燕锦阳，湖南泽伦律师事务所律师。原告刘春辉与被告衡阳市点石装饰工程有限公司（以下简称点石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，被告点石公司向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，于2019年4月15日公开开庭合并进行了审理。刘春辉的委托诉讼代理人莫望杰、点石公司的委托诉讼代理人周莫龙、燕锦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春辉向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《和枫雅居写字楼出租合同》；2、判令点石公司支付刘春辉2018年11月、12月的租金61200元（后期租金至合同解除之日止另行计付，逾期支付按每天千分之一支付滞纳金）；3、判令点石公司支付刘春辉违约金367200元，并赔偿因违约给刘春辉所造成的损失1189680元；4、判令点石公司拆除悬挂的户外广告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月26日，刘春辉与点石公司签订《和枫雅居写字楼出租合同》，约定点石公司租赁刘春辉购买的位于衡阳县西渡镇清江北路与S315线交汇处和枫雅居一楼30平方米、二楼900平方米、三楼900平方米的场地，并就合同的其他事项进行了约定。合同签订后，点石公司即预付了刘春辉半年的租金，刘春辉即将出租场地交付点石公司，并应点石公司请求，免费将和枫雅居一楼其他场地提供给点石公司使用至门店开业日。租赁期内，刘春辉根据合同，将外墙约定位置（约150平方米）提供给他人安装LED显示屏，期限与房屋租赁合同期限一致。点石公司为业务宣传，在外墙悬挂户外彩绘广告。2018年12月6日，点石公司以租赁房屋没有产权证、消防合格证、后续租赁场地存在危险为由，通知刘春辉将于2018年12月30日中止合同。为此，双方协商未成。点石公司的行为构成违约，依照合同约定，应当承担违约责任。点石公司针对本诉提出答辩并提出反诉称，1、合同履行过程中，刘春辉没有诚信履行合同，隐瞒了重要事实，未提供消防验收合格证明，导致点石公司在错误的认识下签订合同，致使合同实际履行不能；2、点石公司依约履行了义务，因刘春辉违约，刘春辉应当承担违约责任；3、刘春辉未向点石公司提供适租的场地，场地一直未通水电。要求：1、解除合同；2、判令刘春辉退还点石公司支付的租金183600元；3、判令刘春辉支付点石公司违约金367200元；4、由刘春辉承担全部诉讼费用。就点石公司的反诉，刘春辉辩称：点石公司称刘春辉未提供消防验收合格证书，没有事实依据，点石公司擅自解除合同，构成严重违约，依法应当承担违约责任，同时，对点石公司的反诉请求，依法应予驳回。双方当事人围绕本案的本诉、反诉向本院提交了证据。经本院组织质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对双方提出的证据异议、争议的事实及其所产生的法律后果，本院作如下分析与认定：一、关于合同解除的问题。本院认为，点石公司于2018年12月6日书面通知刘春辉解除合同，刘春辉于2018年12月31日收到点石公司的书面通知，此后双方就合同解除协商未成。根据本案的实际情况，双方就所签合同已实际中止履行，且双方均要求解除合同，双方签订的《和枫雅居写字楼出租合同》应予解除。二、关于本案的违约责任。刘春辉主张，点石公司擅自解除合同，严重违约，应承担违约责任并赔偿损失；点石公司称刘春辉未能提供适租场地，构成违约，应退还预付租金并承担违约责任。双方所签合同第五条第3项约定“甲方（刘春辉）应保证水电入户，能正常供水供电，保证一次性消防通过专业部门审核，如以上问题因以甲方原因导致施工无法进行，免租期将顺延”；第十二条第4项约定“乙方（点石公司）在租赁期内，由甲方配合乙方处理消防部门和城管部门的相关事宜，甲方必须在办公室装修前通过消防部门的书面合格通知，若未及时处理，产生的一切后果由甲方承担”。合同签订后，点石公司进入租赁场地进行前期运作（贴宣传广告、与刘春辉协商装LED显示屏等），但未对办公室进行装修。点石公司称刘春辉未交付出租场地与客观事实不符，称出租场地未通水、通电未提供证据证明，本院不予采信。因点石公司未着手对办公室进行装修，而刘春辉提供其丈夫刘庆明与点石公司租赁场地负责人李永华的电话通话记录证明未装修的原因是因装修行业不景气，双方在签订合同时，租赁场地已通过消防设计审核，消防验收手续正在办理之中，同时刘春辉提供《商铺买卖合同》证明自己对租赁场地拥有产权，根据合同约定及本案证据，本院认为，点石公司单方解除合同，构成根本违约，应承担违约责任并赔偿因违约给刘春辉所造成的损失。三、关于刘春辉的损失认定。本院认为，免租期系基于合同期限而设定，因点石公司单方解除合同，刘春辉主张免租期应据实支付租金，理由成立，本院予以支持。因刘春辉于2018年12月31日收到点石公司解除合同的书面通知，该通知预留了一定解除期限，故点石公司应支付租金期限为2018年4月1日至2019年2月28日。因点石公司提前解除合同，根据合同第十一条第4项规定，点石公司应赔偿刘春辉一年的租金损失。刘春辉称因点石公司违约，而双方合意在外墙装置的LED显示屏将影响整体房屋的续租价值，要求点石公司赔偿损失1189680元，本院认为，刘春辉对该项主张未提供有效证据证明，但合同双方对显示屏的装置达成合意，且点石公司对显示屏的位置提出要求，同时要求显示屏不能有声音，且要求在租赁期免费插播点石广告，显示屏的装置系为了双方的利益，现点石公司解除合同，显示屏的装置对租赁物的出租会产生贬值，点石公司对该项损失应适当予以补偿，但刘春辉主张过高，本院酌情确定赔偿额度为90000元（按照租赁期每年度10000元计算）。根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认以下案件事实：2018年3月26日，刘春辉与点石公司签订《和枫雅居写字楼出租合同》，约定：点石公司租赁刘春辉购买的位于衡阳县西渡镇清江北路与S315线交汇处和枫雅居一楼30平方米、二楼900平方米、三楼900平方米的场地，其中一楼30平方米作为楼梯入口赠送；租赁期限为8年8个月，自2018年4月1日至2027年12月31日，2018年4月1日至2018年12月31日为免租期；租金第一年至第二年按每平方米17元计算，第三年开始逐年按5%的幅度递增，签订合同即付半年租金；其中第五条第3项约定“甲方（刘春辉）应保证水电入户，能正常供水供电，保证一次性消防通过专业部门审核，如以上问题因以甲方原因导致施工无法进行，免租期将顺延”；第十二条第4项约定“乙方（点石公司）在租赁期内，由甲方配合乙方处理消防部门和城管部门的相关事宜，甲方必须在办公室装修前通过消防部门的书面合格通知，若未及时处理，产生的一切后果由甲方承担”；第十一条第4项约定“乙方未经甲方同意提前终止合约，应赔偿甲方一年的租金”；第十二条第1项约定“外墙广告位或专属广告位：乙方所租二楼、三楼整层即一楼门面外墙，由乙方作外墙广告。不得租给其他商户使用。外墙广告转角处留出150平方米面积给甲方做电子广告屏，乙方要求广告屏不能有声音，电子广告屏安装后免费插播点石广告，直至租赁期满”；同时就合同的其他事项进行了约定。合同签订后，点石公司即预付了刘春辉半年的租金183600元，刘春辉即将出租场地交付点石公司，并应点石公司请求，免费将和枫雅居一楼其他场地提供给点石公司使用。租赁期内，刘春辉根据合同，按照点石公司租赁场地负责人的要求，将外墙约定位置（约150平方米）提供给他人安装LED显示屏，期限与房屋租赁合同期限一致。点石公司为业务宣传，在外墙悬挂户外彩绘广告。2018年12月6日，点石公司以租赁房屋没有产权证、消防合格证、后续租赁场地存在危险为由，通知刘春辉将于2018年12月30日中止合同。2018年12月31日，刘春辉收到该书面通知。为此，双方协商未成。协商期间，点石公司将悬挂的户外彩绘广告予以拆除。另查明，刘春辉2014年10月11日与湖南嘉财置业房地产开发有限公司签订《商铺买卖合同》，以总金额9451428元的价格购得和枫雅居商铺一至十楼。2016年1月28日，该商铺所处的工程消防设计审核合格，2019年2月2日，工程消防验收复验合格。本院认为，本案系一宗房屋租赁合同纠纷。刘春辉与点石公司自愿签订的合同，未违反法律强制性规定，依法成立并生效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。点石公司称刘春辉对出租商铺没有产权、出租商铺未通水电，与客观事实不符。双方在签订合同时，明知出租场地消防设计审核合格，消防验收手续正在办理之中，且双方在合同中约定办公室装修前必须通过消防验收，但点石公司在出租方多次催收下，因装修行业的不景气，不进场装修，然后又以租赁房屋没有产权证、消防合格证、后续租赁场地存在危险为由，通知对方解除合同，点石公司的行为，构成违约，依法应当承担违约责任。因点石公司的单方行为致使合同事实已经终止履行，双方签订的合同应依法予以解除。因点石公司的违约行为，点石公司除依据合同约定支付刘春辉违约金即赔偿一年的租金外，对合同约定的免租期及必要的合同解除期（二个月）的租金，应据实支付。双方达成合意且为双方的共同利益装置的显示屏，因点石公司解除合同，对租赁房屋出租造成的贬值，点石公司应适当予以赔偿，刘春辉主张赔偿金额过高，本院予以部分支持。因双方签订的合同事实已经终止履行，刘春辉要求点石公司支付租金逾期滞纳金，本院不予支持。点石公司已拆除悬挂的户外彩绘广告，刘春辉诉请拆除，已无必要，本院不予支持。对点石公司反诉请求除解除合同外，其余反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决如下：一、刘春辉与衡阳市点石装饰工程有限公司签订的《和枫雅居写字楼出租合同》于2019年2月28日予以解除；二、衡阳市点石装饰工程有限公司支付刘春辉租金336600元，租金按每月30600元自2018年4月1日起至2019年2月28日止，衡阳市点石装饰工程有限公司已支付刘春辉租金183600元予以扣减；三、衡阳市点石装饰工程有限公司支付刘春辉违约金损失367200元；四、衡阳市点石装饰工程有限公司赔偿刘春辉损失90000元；五、驳回刘春辉的其他诉讼请求；六、驳回衡阳市点石装饰工程有限公司的其他反诉请求。上述款项、限判决生效后十日内履行。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19362元，反诉受理费4654元，合计24016元，由刘春辉负担11617元，由衡阳市点石装饰工程有限公司负担12399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  曾建良审 判 员  王振华人民陪审员  杨春华二〇一九年五月二十八日法官助理刘蓉蓉书记员罗蓓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第一款第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。