广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1720号原告（反诉被告）：陈星华，男，1988年11月16日，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：余静敏，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓君，广东品道律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：潘祥松，男，1967年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈宇，广东淼鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖仪，广东淼鑫律师事务所实习律师。原告陈星华与潘祥松租赁合同纠纷一案。本院于2019年1月17日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并，于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余静敏，被告潘祥松及其委托诉讼代理人陈宇、张颖仪，均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还按金200000元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订了《租赁合同》，约定由原告承租被告位于南海区西樵镇大同柏山工业区龙高路旁的彩瓦厂房（面积为5200平方米）作经营生产五金家具使用，承租期限自2019年1月1日起至2024年12月30日止，并约定原告须先向被告交付三个月按金、一个月租金及电费按金共311600元。上述合同签订后，原告分别于2018年10月26日支付按金100000元和2018年11月19日支付按金100000元，共向被告支付按金200000元。后经原告多方了解，上述厂房到目前仍未取得建设工程规划许可证及办理产权证，加上厂房是简易的彩瓦结构，没有消防验收合格手续，存在重大的经营、安全风险。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”及《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，被告就未取得建设工程规划许可的厂房，与原告签订的《租赁合同》应为无效，被告应向原告返还按金共200000元。为此，原告已于2018年12月18日发《律师函》致被告，要求被告于2018年12月25日前返还按金200000元，但被告至今仍未返还。被告辩称，原告的诉请缺乏合同与法律依据，更没有事实依据。原告在诉请中也没有提出要求确认合同无效的请求，并且原告以一份租赁合同无效为由，要求被告归还三份租赁合同的共同按金，缺乏事实依据，更缺乏合同依据与法律依据。我方认为，除非原告将其三份租赁合同共同提起作为诉讼请求，才能考虑是否退还因三份租赁合同而收取的共同按金。被告向本院提出反诉请求：1解除原、被告签订的彩瓦厂房《租赁合同》；2.原告向被告交纳的200000元按金作为违约金归被告所有；3.原告立即向被告支付场地占用费150800元；4.原告立即向被告支付厂房修复费用16200元；5.原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月，被告与原告双方签订了彩瓦厂房《租赁合同》，被告将位于佛山市南海区西樵镇大同柏山工业区龙高路旁的彩瓦厂房出租给原告经营生产五金家具使用，面积是5200m2，出租期限从2019年1月1日起至2024年12月30日。并约定原告须向被告交付三个月按金和一个月租金共301600元。合同签订后，原告于2018年10月26日、2018年11月19日分别向被告支付了100000元即共200000元的按金给被告。2018年12月18日，原告以合同无效为由，向被告发出《律师函》，单方终止上述《租赁合同》，并要求被告退还按金，如今再提起诉讼。被告认为，涉案房产系经合法报建、主管部门批准、符合建设工程规划及消防要求的建筑，原告无视基本事实，以诸多借口单方终止、解除合同，违反双方约定，按金应依约转为违约金予没收。原告在合同规定的入驻时间前，还向被告请求给予2018年11月、12月共两个月的免租期，该免租期系被告为达成合同给予原告的免费装修、准备时间，其前提系建立在原告能正常履行合同的基础上。若原告使用了免租期但又拒绝承租的，应赔偿免租期内场地占用期间导致的被告经济损失。故原告应向被告支付彩瓦厂房2018年11月、12月两个月的场地占用费150800元。此外原告在入场前为方便本人机器进入及运作方便，要求被告拆除车间围墙，拆除后又拒绝使用。如要恢复围墙原状，需耗资300元/m2×18m（长）×3m（高）=16200元，应由原告承担。原告答辩如下：1、基于案涉合同的标的物是并未取得建设工程规划许可证以及产权证的彩瓦厂房，其建设违反法律规定，案涉租赁合同属于无效合同，无效合同自始至终无效，因此不存在解除问题；2、既然双方签订的合同属于无效合同，合同约定的条款也自始至终无效，被告无权没收原告支付的20万元按金作为违约金；3、场地占用费是指使用方根据实际使用场地的时间应支付的费用，但双方签订案涉合同后，被告一直未进行清场，致使原告无法进场，拖至2018年11月月尾，原告才开始进场使用，但后来再三考虑到案涉厂房并未办理报建手续及取得房产证，且厂房是彩瓦结构，存在安全风险，原告已于2018年12月4日搬离厂房并告知被告不再承租，要求被告返还按金20万元，被告逾期交付场地，并且原告实际使用场地不足半个月，被告无权要求原告支付2个月的场地占用费；4、原告进场后，并未对被告的厂房进行装修改造，原告仅拆除过厂房内一道小的门，原告同意支付被告该数的修复费用，但被告应提供相关证据证明相关费用的金额。原告在庭后补充说明：确认涉讼彩瓦厂房的修复费用为16200元。原、被告在微信聊天中提及到的拆除的“二楼”的东西，此处的“二楼”指的是原、被告签订约定租金为4800元/月的租赁合同的标的物厂房夹层。原告就本诉及反诉举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.租赁合同原件1份，证明原、被告约定的厂房租赁事宜。3.转账结果原件2张，证明原告向被告支付按金20万元。4.律师函、EMS快递单原件各1份、投递记录打印件1份，证明原告于2018年12月18日向被告寄出律师函，提出因租赁物未报建、未取得产权证，租赁合同无效，告知被告返还按金20万元，被告于2018年12月21日收到。5.聊天记录截图打印件3张，微信对话文字内容打印件2张，证明合同签订后，被告一直未清场，导致原告无法进场，直至2018年11月尾，原告才进场。后原告于2018年12月4日退场，并告知被告不再承租。6.照片打印件1张，证明原告进场后，只拆除过一个小门，该费用是拆除小门的费用，原告没有进行其他装修改造。被告就本诉及反诉举证如下：1.土地承包合同原件1份，证明被告与大同村相关经济社的土地承包关系，证明被告土地来源的合法性。2.集体土地使用证复印件2份，证明涉案土地的实际使用人。3.租赁合同原件3份，证明被告与原告之间签订了三份《租赁合同》，现原告以其中一份租赁合同无效为由，要求退还三份租赁合同的共同保证金，没有合同依据。4.律师函原件1份，原告委托律师向被告发函，主张两份租赁合同无效的事实。5.规划证明原件1张、《证明》复印件1张，6.工程竣工验收报告（消防）原件1份，7.培训简报原件1份，附图照片打印件4张，证据4-7被告的厂房报建系合法报建、符合规划，经上级主管部门批准、符合建设工程规划及消防要求。8.排污评估报告原件1份，涉案项目符合国家和地方发展规划、环保规划、现在符合用地规划。9.语音对话记录翻译1份，证明原告入场前清理安排、人员调配、入场后发货等现实情况。10.照片打印件5张，证明建筑物的现状是标准厂房，符合相关规定。11.入场电表表底确认单原件1份，原告与被告对电表标底，确认进场的事实。12.微信聊天记录截图打印件1张，证明原告向罗某支付拆除费，该拆除费系原告拆除被告围墙及夹层向包工头罗某支付人工的证据。13、微信聊天记录照片4张、微信聊天记录文字版1份、光盘1个（该组证据由被告在庭审中申请本院在原告提供的微信中现场调取），用以证明2018年10月22日微信显示原告提出可以签订合同，原告在未签合同前就同意承租厂房并提出从2019年1月开始计租，被告也在2018年10月与原告签订合同，11月、12月被告已空置场地给原告；2018年10月26日下午原告承认之前约定的50万元按金现在只能先给20万元，余下的30万元在2019年1月1日前给，证实该50万元按金是三份租赁合同的按金；2018年11月1日下午14：47微信语音内容“老板娘，那个清洁公司的人已经到门口那里了，我们那边刚刚出去了，应该要过十几分钟才能回到你们厂里，你看叫肥仔带那个人进去先好吗”显示双方同意清洁公司进场搞清洁，证实双方同意在11月1日开始被告将场地移交其开始清洁的事实。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对于原告举证1-5的真实性均无异议，本院确认其真实性，并在卷佐证。原告举证6的照片，被告不予确认。经审查，原告提供的照片过于模糊，无法辨认，本院不予采证。原告对被告举证的真实性均予确认，本院予以确认并在卷佐证。证人罗某、朱某的证言，本院在本案中进行综合认定。原告在庭后提交视频两个用以证明2018年11月12日，被告未清空场地自行组织和雇请清洁工人进行清洁，后由于被告清洁未达到原告的要求，原告与被告协商进场前再由原告雇请清洁公司清洁，并于2018年11月17日进行清洁。被告对该视频的真实性不予确认。经审查，原告提供的视频仅显示了对场地进行清扫，清扫的时间、地点均无法确认，本院不予采证。本院经审理认定事实如下：涉讼厂房所属土地由佛山市南海区西樵镇大同村南安一股份经济合作社、佛山市南海区西樵镇大同村南安二股份经济合作社、佛山市南海区西樵镇大同村柏山联队出租予被告潘祥松作工商业用地使用。涉讼厂房所在土地为工业用地。原告陈星华（乙方）与被告潘祥松（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方出租给乙方的物业坐落在南海区西樵镇大同柏山工业区龙高路旁，厂房类型为彩瓦厂房，面积为5200平方米。双方议定租赁期6年（即从2019年1月1日起开始计租，每月租金75400元），租金每3年递增15%。本合同签订之日，乙方必须先支付（三个月按金和一个月租金）301600元和电费按金10000元给甲方。租赁期间，因甲方自身原因造成合同终止的，甲方需退回乙方已交按金的两倍，并合理赔偿乙方的装修费用和补偿设备搬迁费。本合同执行期间，乙方提出不再租赁该物业，必须提前三个月以书面形式通知甲方，乙方已交的所有按金作为违约金无条件属甲方所有。除涉讼彩瓦厂房《租赁合同》外，原告与被告还就另两处租赁物签订了两份《租赁合同》，两处租赁物均位于南海区西樵镇大同柏山工业区龙高路旁，厂房类型分别为柜架结构、厂房夹层，面积分别为384㎡、480㎡，每月租金分别为5568元、4800元。两份合同均约定，合同签订之日原告需支付三个月按金和一个月租金予被告。两份合同均约定从2019年1月1日开始计租，租赁期限均为六年。原告分别于2018年10月26日、2018年11月19日各向原告转账了100000元。原告于2018年12月4日与被告就涉讼租赁物的水电表进行对表。2018年10月26日，原告微信被告的妻子“老板娘，我昨天晚上商量过，我就是留下30万没转账，其他的先转给你，我一月一日之前会将那30万元的按金全部转完给你的，你看看这样O不OK，因为讲真啦，现在转30多万过来，那间厂房还不可以用，我想只是下住定金先，下住几万元定金，然后一月一日之前将那些钱全部转账给你”。2018年11月1日，原告微信被告妻子“老板娘，那个清洁公司的人已经到门口那边，我们那边刚出去，应该是十几分钟才回到你们厂这边，你看看肥仔带一带个人进去先，好不好？”2018年11月2日，原告微信被告的管理人朱某“昨晚那个清洁公司那里，他刚刚报价了给我，看看找你还是找老板娘”朱某微信回复原告“他是怎样清洁的，有没有方案，价钱方面报价给我和老板娘都一样”。原告微信回复被告的管理人朱某“昨天就是我爸和清洁公司已经说明了我们的要求，清洁公司就按照我们的要求报价，或者我推他的微信给你，你跟他谈”，被告的管理人朱某微信回复“不用了，你给电话老板娘，直接跟他说你们需要怎样清洁，价钱如何”。2018年11月4日，原告微信被告妻子“你尽快答复我”“不要一日拖一日”“快拖了一个星期了”“场地都未交给我们”。2018年11月15日，原告微信被告妻子“老板娘，刚刚我爸跟我说，为什么你们二楼还没拆完东西，一楼外面那块东西也还没有拆，这样我们很难做事情的，上次你又说11月5日可以给我们，现在15号都还没交得出了，然后老板又说要给多半个月的租金，这样弄得大家都很麻烦，大家将心比心，东西都还没拆完，那我们又要给多三万块，你看看时间是重新算过还是怎样。”被告妻子回复“星，我就想你们两父子都过来，坐下来一起谈，正常我们说15号要给多少成的钱我都没有追你，当时你爸过来又叫我二楼的东西不要拆先看看怎样，但你现在又叫我拆，你不如这样，你明天两父子有空就过来，顺便把合同拿过来给我，一起坐下来解决，如果后面的我用你多久我就减回给你，那就没问题，但我希望你们两父子一起过来落实，因为前几天你爸妈又叫我们不要动。”“那你要怎样，你最好明天有空就给你爸妈约过来一起坐下来谈。”“不是说只是我们问题，你们也要自己商量好怎么做，那我就一次性做，因为上几天叫我们不要动，我就不知道怎样了”。2018年11月19日，原告微信被告妻子“老板娘，上次就是在你办公室谈的，就是时间，因为二楼和外面耽误了时间，那1万5就优惠一点，就是我们承担2万，你们承担1万5，上一次跟你说了，你自己没有跟老板谈”被告妻子微信回复“有，我上几天跟老板谈了，我今早约了你爸下午过来，你爸说要明天能才能过来，跟你爸说了，但要大家一起坐下来才能谈的，老板说不能让1万5，我约了你爸说要明天才能过来，你记得把合同拿给我”“阿星，你要记住，二楼不是我们不弄，是你爸说叫不要动，打算拆光，后期的方案才改，你们两父子自己沟通，你说负压那里，是我们挡住了你一点，但你现在还没有装修，都没至于说阻碍你，你经常说我阻你时间。”2018年12月11日，原告微信被告“老板娘，你好，我们综合考虑，您那厂房我们不租了，目前市场环境不好，环保也查得非常严格，政府不允许我们加建二层，之前在您厂开了小门，我们帮你处理翻，真的不好意思”，被告妻子回复“阿星，有什么坐下来一起谈，和你爸约个时间一起谈？”、“阿星，你看什么时候过来找老板谈，合同的事情也要处理。”。原、被告确认上述微信聊天记录中关于二楼的拆除问题针对的是原被告另外签订的《租赁合同》的租赁物，与涉讼彩瓦厂房《租赁合同》所约定的租赁物无关，且二楼是否拆除不会影响原告对涉讼彩瓦厂房的使用。2018年12月21日，被告收到原告的《律师函》，《律师函》称：原告与被告签订了两份《租赁合同》，分别约定被告将位于南海区西樵镇大同柏山工业区龙高路旁的厂房夹层（面积为480平方米）及彩瓦厂房（面积为5200平方米）出租给原告经营生产五金家具使用。原告于合同签订后向被告支付了按金200000元。因厂房仍未取得建设工程规划许可证及办理产权证，加上厂房是简易的彩瓦结构，没有消防验收合格手续，存在重大的经营、安全风险，原告决定终止履行合同。上述两份《租赁合同》无效，原告从2018年12月20日起正式终止上述两份《租赁合同》，限被告于2018年12月25日前向原告返还按金200000元。另，原告雇用罗某拆除了涉讼租赁物的大门及两个窗口，原被告均确认上述大门及两个窗口的修复费用为16200元。原被告均确认2018年11月、12月为免租期。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告均未能提供合法有效证据证明涉讼彩瓦厂房办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告就涉讼彩瓦厂房签订的《租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，被告请求解除原、被告就案涉彩瓦厂房签订的《租赁合同》，没有法律依据，本院不予支持。原告主张涉讼200000元按金应作为涉讼彩瓦厂房《租赁合同》的按金进行处理，被告辩驳称200000元按金应作为三份《租赁合同》的按金进行处理，但未能举证证明原告支付200000元时有该意思表示，且200000元并未超出涉讼彩瓦厂房《租赁合同》约定的按金数额，本院确认原告所述200000元应作为涉讼彩瓦厂房《租赁合同》的按金进行处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告诉请被告退回按金200000元，本院予以支持。合同无效，合同约定的违约条款也无效，被告主张200000元作为原告解除合同的违约金归被告所有，依法无据，本院不予支持。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但原告实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的标准支付占有使用费予被告。原告主张其是2018年11月底才进场，12月4日完全撤场，被告主张其于2018年11月1日交付场地予原告，2018年12月31日收回场地，对此本院分析入如下：关于交付时间，被告主张其于2018年11月1日将涉讼租赁物交付予原告，但并未举证证明，且原告与被告妻子的聊天记录亦显示被告并未于2018年11月1日将涉讼租赁物交付予原告，本院对被告的主张不予支持。原告主张其是2018年11月底进场的，但无法明确具体进场时间，且原告亦陈述其于2018年11月17日雇请清洁公司对涉讼租赁物进行了清洁，原告的主张，本院不予采信。关于退场时间，原告主张其于2018年12月4日退场，但未举证证明，亦未举证证明其曾要求被告收回场地或被告已实际收回场地，原告的主张，本院不予支持。基于原被告均未能举证证明被告交付涉讼租赁物的具体时间，现有证据亦无法查明被告交付涉讼租赁物的具体时间，但原告又实际占有使用了涉讼租赁物，被告亦确认在2018年12月31日收回了涉讼租赁物，考虑到原告占有使用涉讼租赁物是在免租期内，案涉的《租赁合同》并未实际履行，结合本案案情，本院酌定原告应向被告支付1个月的占有使用费75400元，被告诉请超出部分，本院不予支持。关于修复费用的问题，原告在占有使用租赁物期间拆除了涉讼租赁物的一个大门和两个窗，应当向被告支付修复费用。原被告均确认修复费用为16200元，本院予以确认。被告主张原告支付修复费用16200元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘祥松应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金200000元予原告（反诉被告）陈星华；二、原告（反诉被告）陈星华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费75400元予被告（反诉原告）潘祥松；三、原告（反诉被告）陈星华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付修复费用16200元予被告（反诉原告）潘祥松；四、驳回被告（反诉原告）潘祥松的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2150元（原告已预交），由被告潘祥松负担。反诉受理费3402.5元（被告已预交），由原告负担1045元，被告负担2357.5元。相互抵扣后，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内支付受理费1105元予原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年五月三十一日书记员  钟 丹