甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2019）甘0982民初131号   原告：敦煌市隆丰矿产有限责任公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：高某。   委托诉讼代理人：秦某，甘肃鸣沙律师事务所律师。   被告：杨某1，住张掖市。   委托诉讼代理人：陆某，甘肃祁峰律师事务所律师。   被告：杨某2，住张掖市。   委托诉讼代理人：申某，甘肃祁峰律师事务所律师。   被告：敦煌市隆丰国际大酒店有限责任公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：杨某2。   委托诉讼代理人：申某，甘肃祁峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吕某，甘肃竭诚律师事务所律师。   原告敦煌市隆丰矿产有限责任公司（以下简称隆丰矿产公司）与被告杨某1、杨某2租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，隆丰矿产公司于2019年2月20日向本院申请追加敦煌市隆丰国际大酒店有限责任公司（以下简称隆丰大酒店）为本案共同被告，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，第一次开庭时隆丰矿产公司的法定代表人高某及其委托诉讼代理人秦某，杨某1及其委托诉讼代理人陆某，杨某2、隆丰大酒店的共同委托诉讼代理人申某到庭参加了诉讼。第二次开庭时隆丰矿产公司的法定代表人高某及其委托诉讼代理人秦某，杨某2、隆丰大酒店的委托诉讼代理人吕某到庭参加了诉讼，杨某1经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。   隆丰矿产公司向本院提出诉讼请求：1、解除隆丰矿产公司与杨某1于2013年9月16日签订的商务用房租赁经营合同；2、判令杨某1、杨某2、隆丰大酒店共同给付隆丰矿产公司违约金807000元；3、判令杨某1、杨某2、隆丰大酒店共同给付隆丰矿产公司自2018年12月1日起至返还租赁房屋之日的租金，暂计算至2019年3月1日为403500元;4、判令杨某1、杨某2、隆丰大酒店共同承担租赁经营期间的全部费用。事实与理由：杨某1与杨某2系兄弟关系。2013年9月16日，杨某1、杨某2租赁隆丰矿产公司新建的隆丰大酒店119间商务用房进行宾馆服务业经营，由杨某1与隆丰矿产公司签订了商务用房租赁经营合同，合同约定：租赁期限为12年，自2013年12月1日起至2025年11月30日止；租赁采取先交费后使用方式，承租方（乙方）不按约定如期交费即为违约，出租方（甲方）可单方解除租赁合同；首年租金为1280000元，自第三租赁年度起在前一年租金基础上增长6%；承租方（乙方）应于房屋交付之日一次性交纳首年度租金，在其他合同租赁年度的合同签订对应日前一次性给付下一租赁年度的年租金；一方单方面终止本合同或不能全面、及时履行本合同的约定即构成违约，守约方可解除本合同，违约方支付守约方年租金50%的违约金，违约金不足弥补守约方经济损失的，守约方可要求违约方赔偿经济损失。合同对双方的其他权利义务均进行了明确约定。合同签订后，隆丰矿产公司向杨某1、杨某2交付了租赁标的，在租赁经营初期，尚能够足额交纳租金，但至2018年，杨某1、杨某2未能按约定的合同签订对应日60日前即2018年7月16日前交纳租金，经隆丰矿产公司多次催要，杨某1、杨某2均以无能力给付为由未予给付，为维护隆丰矿产公司的合法权益不受侵害，故起诉至法院。在诉讼过程中，隆丰矿产公司向本院递交了放弃诉讼请求申请，放弃第一项解除隆丰矿产公司与杨某1签订的商务用房租赁经营合同的诉讼请求，其他诉讼请求保持不变。   杨某1辩称，杨某1与隆丰矿产公司签订的商务用房租赁经营合同属实，双方约定了租赁费、违约责任、租赁期限，合同签订后，双方均履行了合同。有异议的包括：1、截止2018年12月，杨某1共向隆丰矿产公司缴纳6876000元的租赁费，但隆丰矿产公司仅向杨某1出具了400000元的发票，其余发票并未向杨某1出具，隆丰矿产公司存在违约的事实，现杨某1愿意缴纳租金；2、隆丰矿产公司如果坚持解除合同，杨某1同意解除合同，但是应赔偿装修费用和提前解除合同的损失；3、杨某1承租房屋时，酒店房屋为毛坯房，按照合同约定，杨某1投入装修费用900余万元，设施完善，酒店生意提升，隆丰矿产公司对解除合同后杨某1的损失应依法赔偿；4、隆丰矿产公司诉请的违约金807000元，请求数额远超过给隆丰矿产公司造成的实际损失，就违约金数额请求法庭予以调整。   杨某2、隆丰大酒店共同辩称，杨某1、杨某2并不是本案的适格被告，隆丰大酒店是实际经营者，应由隆丰大酒店承担租金。租赁合同签订后，截止2018年底隆丰大酒店均按合同约定履行了当年度应交付的租金，但因隆丰矿产公司仅开具400000元含税票据，致使隆丰大酒店不能作为一般纳税人的企业在税务机关抵扣税款，故隆丰大酒店未交纳2018年12月至2019年11月30日的租金。隆丰矿产公司请求的违约金过高，因合同中约定的违约金高于法律规定，隆丰大酒店请求法院予以调整。隆丰大酒店向隆丰矿产公司支付实际使用承租房屋租金应截止到2019年3月26日，因隆丰矿产公司对隆丰大酒店经营进行了野蛮、非法干涉，驱赶隆丰大酒店管理人员及员工、在出入酒店的主通道门上私自加锁、在合同有效期限内又将出租给隆丰大酒店的出租房屋擅自让给第三人（敦煌市金盾保安服务有限公司）、在2019年3月27日已对酒店断水断电至今，对酒店造成的损失另行起诉。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据及事实，本院认定如下：   1、隆丰矿产公司提交的2013年9月16日商务用房租赁经营合同，拟证实隆丰矿产公司与杨某1签订了商务用房租赁经营合同，并对租赁期限、租金的交纳期限及违约金进行约定的事实。经质证，杨某2对该证据中第一页第四条后书写的字迹有异议，认为与其持有的合同不一致，对证明目的无异议。隆丰大酒店对该证据中第一页第四条后书写的字迹有异议，认为不能证明待证事实。经核对，该组证据与隆丰大酒店提交的商务用房租赁经营合同内容除第一页第四条后书写的字迹不一致外，其余内容一致，本院予以采信。   2、隆丰矿产公司提交的2016年1月20日隆丰大酒店向敦煌市地税局出具了证明，拟证实隆丰矿产公司按照双方的约定开具了400000元发票的事实。经质证，杨某2、隆丰大酒店对该证据的真实性及证明目的均有异议。本院认为，该证明载明的房租已支付，与本案无关联性，本院不予认证。   3、隆丰矿产公司提交的2018年12月2日通知书，拟证实在2019年度杨某1未按时交纳租金，隆丰矿产公司向杨某1发出催收通知，由杨某1本人签收的事实。经质证，杨某2对该证据无异议，认为杨某1虽是签约人，但实际经营者是隆丰大酒店。本院认为，该通知书中有杨某1的签字，可以证明隆丰矿产公司向杨某1催收租赁费的事实，本院予以采信。   4、隆丰矿产公司提交的向隆丰大酒店发出解除合同通知书、照片等证明材料，拟证实2019年3月15日，隆丰矿产公司向隆丰大酒店发出了解除合同通知书，并已向隆丰大酒店送达的事实。经质证，杨某2、隆丰大酒店对证据的真实性及证明目的均有异议。经核对，该证据系单方制作，无法核对证据的真实性，本院不予采信。   5、隆丰矿产公司提交的照片打印件12张，拟证实在2019年3月25日后，隆丰大酒店仍然占有租赁物，并将部分的设施设备拆除损坏的事实。经质证，杨某2、隆丰大酒店对照片的真实性均无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据仅能够证实隆丰大酒店仍占有租赁房屋的事实，本院部分予以采信。   6、隆丰矿产公司提交的民事裁定书，拟证实法院对杨某1、杨某2、隆丰大酒店的账户进行了冻结，隆丰矿产公司支付保全费5000元的事实。经质证，杨某2、隆丰大酒店对真实性无异议，认为杨某2、杨某1个人不应该是本案的被告。本院认为，该证据可以证明待证事实，本院予以采信。   7、杨某2、隆丰大酒店提交的2013年9月16日双方签订的商务用房租赁经营合同、2014年11月6日房屋租赁合同书，拟证实隆丰大酒店持有的商务用房租赁经营合同没有隆丰矿产公司提供的合同第四条后手写的内容，隆丰大酒店租赁了隆丰矿产公司餐厅的事实。经质证，隆丰矿产公司对2013年9月16日双方签订的商务用房租赁经营合同真实性无异议，2014年11月6日房屋租赁合同书与本案无关。本院认为，对2013年9月16日双方签订的商务用房租赁经营合同真实性本院予以确认，证明力综合全案予以认定。对2014年11月6日房屋租赁合同书与本案无关联性，本院不予认证。   8、杨某2、隆丰大酒店提交的2018年度支付凭证4份，拟证实双方签订合同后，隆丰大酒店积极履行合同义务，并已支付2018年度及之前房屋、餐厅租赁费的事实。经质证，隆丰矿产公司认为已经交清2018年度及之前房屋、餐厅租赁费的事实无异议。本院认为，该组证据能够证实隆丰大酒店已支付2018年12月之前房租的事实，本院予以采信。   9、杨某2、隆丰大酒店提交的增值税专用发票4份，拟证实隆丰矿产公司只向隆丰大酒店开具400000元发票的事实。经质证，隆丰矿产公司对真实性无异议，开具发票的金额是依据隆丰大酒店出具的证明。本院认为，该税票中载明的房屋租金已支付，与本案无关联性，本院不予认证。   10、杨某2、隆丰大酒店提交的隆丰矿产公司驱赶隆丰大酒店管理人员及员工、张贴影响酒店经营公告、敦煌市金盾保安服务有限公司与隆丰矿产公司委托管理合同、对酒店断水断电、造成隆丰大酒店被迫停业的照片、视频资料，拟证实隆丰矿产公司在隆丰大酒店张贴影响酒店经营公告的事实，在2019年3月27日对酒店断水断电，造成被告酒店无法正常经营，被迫停业至今的事实。经质证，隆丰矿产公司对证据的真实性无异议，认为与本案缺乏关联性，能够证实隆丰矿产公司向隆丰大酒店送达了相关文件，隆丰矿产公司依合同约定行使了合同解除权。本院认为，该组证据与本案无关联性，本院不予认证。   根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：   2013年9月16日，隆丰矿产公司与杨某1签订了商务用房租赁经营合同，约定隆丰矿产公司将位于敦煌市阳关西路10号隆丰大酒店（二至八层）119间商务用房（包括一层大厅约252平方米）整体租赁给杨某1，租赁期限共12年，2013年12月1日起至2025年11月30日止。租金及给付方式：租赁采取先交费后使用方式，承租方（乙方）不按约定如期交费即为违约，出租方（甲方）可单方解除租赁合同；首年租金为1280000元，自第三租赁年度起在前一年租金基础上增长6%，每个年度租金的年租金见附件一（2019年度租金为1614000元）；承租方（乙方）应于房屋交付之日一次性交纳首年度租金，在其他合同租赁年度的合同签订对应日60日前一次性给付下一租赁年度的年租金。经营资质：承租期间，乙方应注册具有独立法人资格的公司进行经营活动，独立承担法律责任。企业名称为“敦煌市隆丰大酒店”。租赁期满或乙方提前解除合同，“敦煌市隆丰大酒店”的名称、品牌归甲方所有，甲方不支付任何费用。合同的终止、违约及争议的解决：一方单方终止本合同或不能全面、及时履行本合同的约定即构成违约，守约方可解除本合同，违约方支付守约方年租金50%的违约金。违约金不足弥补守约方经济损失的，守约方可要求违约方赔偿经济损失。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，杨某1、杨某2出资对酒店进行了装修，2014年9月2日，杨某1、杨某2作为发起人注册成立了敦煌市隆丰国际大酒店，注册资本1000万元，股东为杨某1和杨某2，杨某2一次性货币出资4000000元，占注册资本的40%，杨某1一次性货币出资6000000元，占注册资本的60%。经营范围为：住宿、餐饮服务。公司成立初期，杨某1为该公司法定代表人，2015年11月，隆丰大酒店的法定代表人由杨某1变更为杨某2。2013年9月至2018年11月30日期间的租赁费，杨某1、隆丰大酒店均能按照合同约定按时足额履行，自2018年12月1日后未按合同约定继续交纳租金，经隆丰矿产公司多次催要未果，隆丰矿产公司于2019年1月8日向本院提起诉讼。   本案在诉讼过程中，隆丰矿产公司于2019年2月20日向本院申请诉讼保全，本院于2019年2月22日作出（2019）甘0982民初131号民事裁定书，裁定：冻结被申请人杨某1在甘肃敦煌农村商业银行莫高分理处账号为×××、被申请人杨某2在甘肃敦煌农村商业银行莫高分理处账号为×××、被申请人敦煌市隆丰国际大酒店有限责任公司在甘肃敦煌农村商业银行莫高分理处账号为×××共计1000000元，冻结期限一年。2019年3月11日，隆丰矿产公司向本院递交了先予执行申请书，要求本院先予执行立即返还租赁物隆丰大酒店119间商务用房，经合议庭评议，对隆丰矿产公司的请求未予准许。后隆丰大酒店向本院提起反诉，要求法院判决隆丰矿产公司支付装修及经营酒店购买添置在酒店的财产价值约4500000元（以司法鉴定结论为准），并向本院递交了司法鉴定申请书。本院于2019年4月2日作出了（2019）甘0982民初131-1号民事裁定书，裁定：对隆丰大酒店的反诉，本院不予受理，在法定的上诉期限内，隆丰大酒店放弃上诉。   本院认为，隆丰矿产公司与杨某1签订的商务用房租赁经营合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当确认有效。杨某1虽以个人名义租赁隆丰矿产公司的商务用房，但根据双方签订的租赁合同中“承租期间，乙方应注册具有独立法人资格的公司进行经营活动，独立承担法律责任，企业名称为敦煌市隆丰大酒店。”的约定以及我国公司法司法解释三第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院予以支持。”杨某1作为隆丰大酒店的发起人以个人名义对外签订合同，隆丰大酒店成立后对该合同予以确认，且实际享有合同权利并履行合同义务，隆丰大酒店也应作为租赁合同的承租人承担租赁合同的相关义务，隆丰矿产公司要求杨某1、隆丰大酒店承担租赁费，本院应予支持。隆丰矿产公司要求杨某2承担本案民事责任，不符合法律规定，本院不予支持。依据双方签订的商务用房租赁经营合同约定，隆丰大酒店应支付2018年12月至2019年3月1日期间隆丰大酒店租赁费403500元；隆丰大酒店未按合同约定支付租金，已构成违约，应当向隆丰矿产公司支付违约金，双方在合同中约定违约方支付守约方年租金50％的违约金，隆丰大酒店请求法院依法予以调整，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）(?javascript:SLC(116926,0)?)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院酌情将违约金调整为按杨某1、隆丰大酒店未缴纳年租金1614000元的20%计算，即322800元。隆丰矿产公司要求隆丰大酒店支付房屋租金至实际交付租赁物时止的诉讼请求，因双方的租赁合同未到期，返还租赁房屋的时间无法确定，该项诉讼请求不明确，故本院不予支持；在隆丰矿产公司主张的其他费用方面，因隆丰矿产公司未向本院提交相关证据，本院不予支持。杨某1在第二次开庭时经本院开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与答辩的权利，产生的法律后果由其自负。   依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六十条(?javascript:SLC(21651,138)?)、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的规定（二）(?javascript:SLC(116926,0)?)》第二十九条(?javascript:SLC(116926,29)?)、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）(?javascript:SLC(116926,0)?)》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、杨某1、敦煌市隆丰国际大酒店有限责任公司共同支付敦煌市隆丰矿产有限责任公司租金403500元（2018年12月1日至2019年3月1日），限于本判决书生效后15日内给付；   二、杨某1、敦煌市隆丰国际大酒店有限责任公司共同支付敦煌市隆丰矿产有限责任公司违约金322800元，限于本判决书生效后15日内给付；   三、驳回敦煌市隆丰矿产有限责任公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费26644元（敦煌市隆丰矿产有限责任公司已交纳），由敦煌市隆丰矿产有限责任公司负担15581元，杨某1、敦煌市隆丰国际大酒店有限责任公司负担11063元。保全费5000元（敦煌市隆丰矿产有限责任公司已交纳），由杨某1、敦煌市隆丰国际大酒店有限责任公司负担。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 长 吴 刚   审 判 员 张晓婧   人民陪审员 胡鸣珍     二〇一九年五月二十三日   法官 助理 马艳霞   书 记 员 刘 洋