成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初1077号 原告:张德伟,男,1987年10月29日出生,汉族,住河北省辛集市。 原告:刘晴,女,1987年8月17日出生,汉族,住住河北省辛集市。 被告:成都西南交大府河苑培训中心有限公司，住所地成都市郫县安靖镇方桥村。 法定代表人：常明，总经理。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晓蒂，该公司员工。 原告张德伟、刘晴与被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称府河苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨德伟、刘晴，被告府河苑公司的一般授权委托诉讼代理人赵芯、孙晓蒂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张德伟、刘晴向本院提起诉讼请求，请求判令：1、府河苑公司立即交付验收合格的商品房及全额购房发票、赔偿逾期交房期间的违约金47074元（暂计至2018年12月31日，实际违约金按最终逾期交房时间计算）；2、府河苑公司逾期交付产权违约金31397元（暂计至2018年12月31日，实际违约金按最终逾期交房时间计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月18日，张德伟、刘晴与府河苑公司签订商品房买卖合同，约定张德伟、刘晴购买被告开发的位于郫都区盛源＊学府名城（后变更为交大＊学府名城）2栋1单元5层5号房屋一套，购房总价款为429511元，合同约定交房时间为2015年12月30日前，办理交付所属楼栋权属证明时间为2016年12月30日前。原告已支付购房全款，但被告未向原告开具相应发票，亦未未按合同约定向原告交付房屋和交付产权。被告的行为已构成违约。原告为切实保障自己的合法权益，特诉至法院。 被告府河苑公司辩称，1.房屋尚未竣工验收，尚不具备交付条件且开具发票属于行政法律管辖而非民事法律关系，即此诉求并不属于人民法院审理的范围。原告主张的逾期交房的违约金过高，希望法院综合被告的主观过错、原告的损失等进行调减。被告主观上没有违约的意愿，而且现在已经在克服重重困难的情况下，努力将案涉房屋尽快交付给业主。2.实际上只要构成逾期交房，楼栋产权证的办理就会逾期，逾期交房违约责任可以覆盖逾期办理楼栋产权违约责任，希望法院对该违约金进行调减；3.如果在2019年1月1日之后起诉，被告认为原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效。4、原告与被告签订了《委托改造协议》，约定交房时间为2016年4月30日，因此逾期交房时间应当从2016年5月1日起开始计算。 经审理查明，2014年5月18日，张德伟、刘晴与府河苑公司签订《商品房买卖合同》，约定张德伟、刘晴购买府河苑公司开发的位于郫县社“盛源.学府名城”2幢1单元5层505号房屋一套，购房总价款为429511元。合同签订后，张德伟、刘晴向府河苑公司支付了全部房款。商品房买卖合同第十条约定，“交付条件（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列要件……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”第十二条逾期交房约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实付之日起30日内向买受人支付。”第十九条约定，“（一）初始登记出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意下列第2种方式处理：1......2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）......（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。若商品房所在楼栋的权属证明未能在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋分户所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。” 2017年8月26日，府河苑公司与业主代表在郫都区政法委以及相关政府部门的协调下对于交房事宜达成如下纪要：1、......建设单位（府河苑公司）承诺在2018年1月31日前完成红线内的工程，并于2018年2月1日起组织验收和交房工作......2、若未能在2018年2月1日开始交房的，建设单位承诺于2018年2月2日起以已付购房款金额为基础、按照每日万分之二的标准向购房业主支付2018年2月2日后的逾期违约金。2018年2月1日之前的违约金以已付购房款金额为基础、按照每日万分之一计算.......。2017年9月19日，成都市郫都区国有资产投资经营公司（以下简称国资公司）向府河苑公司发出《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》载明：我公司(国资公司)作为建设业主的交大以北片区配套道路项目，目前正在进行施工图审查阶段，预计于2017年11月开工12月底前完成雨污水管施工达到排污能力。为了配合贵公司（府河苑公司）推进项目建设，我公司于2017年5月22日已向贵公司发送了电子版的初设方案图纸；现将交大以北片区胚胎道路项目纸质施工方案图纸报送给贵公司，该初设方案图纸仅供施工参考，关于“学府名城”的总平高程具体数据请贵公司向区规划局进行咨询明确。成都市公安局郫都区分局出具郫公（靖）立字【2016】13202号《立案决定书》及成郫公（经）立字【2018】571号《立案决定书》以及该分局出具2018年4月26日出具的《情况说明》一份，《情况说明》载明：2016年5月，郫都区公安局对府河苑公司印章被伪造一案立案侦查，对提供的部分以府河苑公司为主体的商品房买卖合同印章进行鉴定，发现合同上印制签章不出自于府河苑公司原始印章，……，我局根据反映的情况进行了侦查，通过侦查发现“盛源置业”在联合开发“盛源·学府名城”项目的过程中，法人代表李胜元及股东谭红菊依托“盛源·学府名城”项目在外许以高额利息四处借贷、募集社会资金，用“盛源·学府名城”的楼盘对债权人进行重复抵押房源，并有证据证明李胜元、谭红菊等人伪造府河苑公司的行政章、合同章、财务章同债权人在合作方府河苑公司不知情的情况下签订商品房买卖合同进行民间融资抵押，……根据侦查情况，我局于2018年1月20日对四川盛源置业集团有限公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。为了进一步查清案件情况，查明李胜元、谭红菊依托项目对外借贷资金去向，甄别清债权人的真实身份情况和债务情况，我局已聘请第三方司法鉴定、审计机构对用“盛源·学府名城”的楼盘的施工造价进行审计、对项目财务状况进行审计、对盛源置业集团财务状况进行审计、对盛源置业集团依托项目借贷资金去向进行审计。目前我局的案件侦查工作和审计工作正在同步进行中。特此说明。 张德伟、刘晴与府河苑公司签订《委托改造协议》，约定张德伟、刘晴委托府河苑公司就案涉房屋委托案外人进行改造，且该《改造委托协议书》中就交房时间予以变更，交房日期变更为2016年4月30日前。 另查明，案涉楼盘项目至今未竣工验收，府河苑公司目前仍不能交付案涉商品房同时也未能协助办理楼栋初始登记权属证明。 以上事实，有双方在庭审中的一致陈述及提交的双方当事人身份信息、商品房买卖合同、收款收据、会议纪要、《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》、《关于“学府名城”项目总平施工推进的报告》、立案决定书、情况说明等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自合同义务。张德伟、刘晴已经支付了购房款，府河苑公司应按照合同约定时间将符合约定标准的房屋交付，因案涉楼盘项目尚未竣工验收，未达到交房的条件，未经竣工验收的房屋不得交付，因此，张德伟、刘晴要求府河苑公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。张德伟、刘晴要求府河苑公司开具全额购房发票的诉讼请求，不属于民事案件审理范围，本院依法予以驳回。府河苑公司违反合同约定，至今未交房，应当承担违约责任。张德伟、刘晴与府河苑公司就案涉房屋的交付时间另行达成了一致意见，交房时间已变更为2016年4月30日前，应当自2016年5月1日起开始计算违约金。张德伟、刘晴逾期交房违约金的诉讼请求，府河苑公司辩称部分诉讼请求已超过诉讼时效，违约金从2016年5月1日开始起算，该违约金诉讼请求尚未超过法定诉讼时效三年，因此，府河苑公司该项辩解意见，本院不予采纳。另府河苑公司请求调低违约金标准，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”等规定，对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判，结合公安机关情况说明载明内容，考虑到府河苑公司过错程度，以及采取的相应补救措施并结合案涉商品房同期同地段租金损失等综合因素，该项违约金按已付房款为基数，从2016年5月1日暂计算至本案宣判之日止，统一调整按照合同约定的日万分之一计算适宜。 关于逾期办理楼栋产权违约金，根据合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。原告主张被告支付逾期办理楼栋产权违约金，符合合同约定，本院予以支持。该项违约金计算按房款的万分之一暂计算至本案宣判之日止。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张德伟、刘晴支付逾期交付案涉商品房的违约金。违约金计算方式：以429511元为基数，按每日万分之一，从2016年5月1日起计算至2019年5月13日止； 二、被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张德伟、刘晴支付逾期办理案涉商品房楼栋产权的违约金。违约金计算方式：以429511元为基数，按每日万分之一，从2016年12月31日起计算至2019年5月13日止。 三、驳回原告张德伟、刘晴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费881元，由被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一九年五月十三日 书记员  牟徐全