安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1021民初2355号原告：孙顺利，男，1974年3月5日出生，汉族，住安徽省歙县。原告：朱美兆，女，1982年5月7日出生，汉族，住安徽省歙县。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李发明，安徽道同律师事务所律师。被告：黄山徽佳置业有限公司，住所地安徽省歙县雄村路口（黄山东路与百花路交叉口西南侧），统一社会信用代码91341021343787407X。法定代表人：王敏，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谷开利，安徽道同律师事务所律师。第三人：黄山轩鹏房产营销策划有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区东关路1号10号,统一社会信用代码91341000MA2ND4GM5E。法定代表人：王争华，总经理。原告孙顺利、朱美兆与被告黄山徽佳置业有限公司（以下简称“徽佳公司”）、第三人黄山轩鹏房产营销策划有限公司（以下简称“轩鹏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙顺利、朱美兆及其共同委托诉讼代理人李发明、被告徽佳公司的委托诉讼代理人谷开利到庭参加诉讼，第三人轩鹏公司经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除原、被告于2017年9月23日签订的0074-170923153042号和0074-170923161441号《商品房买卖合同》；2、判决被告退还两原告购房款51万元，并自2017年9月23日起按年利率6%计算支付利息损失至所有款项还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月23日，经第三人介绍，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于歙县徽城镇雄村路口歙县国际汽车城5幢S1018、S2018号商品房销售给原告，总计80万元；房屋首付款40万元，余款申请商业按揭贷款。合同同时约定被告应在2018年5月1日前将验收合格的商品房交付原告，但在原告支付首付款51万元后，被告至今未交付房屋。现原告为维护其合法权益，特依法要求解除合同、退还购房款，并要求被告赔偿损失。两原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、两原告身份证复印件，证明两原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同两份，证明两原告与被告之间的买卖关系，两原告购买的商品房，被告应在2018年5月1日前交付，超过90日未交房的，两原告有权解除合同，同时，被告应该在15日之内退还购房款并支付违约金；3、收据、发票，证明被告开具收据的房款为40万元，另第三人开具的11万元收据，备注有国际商贸城，应为购房款；4、银行转账、提现明细、微信转账记录，证明原告转账51万元的事实，与发票金额一致；5、商品房定购协议一份，证明原告朱美兆与被告签订了商品房定购协议，总房款是92万元；6、原告朱美兆与被告销售职工张静、经理雷总的通话录音（含光盘一个），证明：（1）、签订合同当天开具了四张收据，被告后来只将其中三张收据计40万元开具了发票给原告，对于11万元，被告强调被第三人卷走了，被告没有拿到钱，所以不能开具发票；（2）、被告将歙县国际商贸城的房屋交给黄山市好屋联合房屋销售有限公司代理，黄山市好屋联合房屋销售有限公司又分包给第三人，商品房买卖合同是在被告的售楼部签订的，51万元也是在售楼部支付的，被告应该承担法律责任。徽佳公司辩称：对于双方签订的商品房买卖合同、两原告已付房屋首付款40万元没有异议。至于11万元，收据是第三人开具的，且是团购费，不是购房款，被告也没有收到，与被告无关，另第三人不是被告的代理公司，被告的代理公司是黄山市好屋联合房屋销售有限公司。对于两原告要求解除合同，被告未交付的主要原因是案涉工程总承包方拖延，导致竣工验收延迟，由法院判决。徽佳公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：代理协议一份，证明被告的代理公司是黄山市好屋联合房屋销售有限公司，依据协议代理公司只是负责销售，不能收取相关费用。对案涉的第三人，被告不清楚，也不知道，被告不应该承担责任。轩鹏公司未到庭应诉，亦未提交相关证据。对两原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1、2的三性没有异议；对证据3、4中涉及40万元的转账及发票没有异议。对于支付给第三人的11万元，因载明的是团购费，且被告不知情，与被告无关，被告不承担返还责任，应由第三人承担责任；对证据5，该商品房定购协议是在买卖合同之前签订的，应该以买卖合同为主；对证据6的三性有异议，该证据主体不明，且不能反映11万元是由被告收取，与被告无关。对被告提交的证据，两原告质证意见为：对代理协议的真实性没有异议，关联性有异议，不能因此否定黄山市好屋联合房屋销售有限公司将代理权分包给第三人，根据录音证据，其将代理权行使给了第三人。经举证、质证和辩论，本院对两原告提供的六组证据以及对被告提交的证据的三性均予以认定。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻。2017年8月30日，原告朱美兆与被告签订了《商品房定购协议》，约定朱美兆定购的房屋为5幢1018号房，面积113.32平方米，总价款为92万元。2017年9月23日，两原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于歙县徽城镇雄村路口歙县国际汽车城5幢S1018号（面积56.66平方米）、S2018号（面积56.66平方米）商品房销售给两原告，共计房款80万元，房屋首付款40万元于签约当日付清，余款申请商业按揭贷款；被告应在2018年5月1日前将验收合格的商品房交付原告使用；被告交房逾期超过90日后，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，被告应当自两原告解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的1%向两原告支付违约金。当天，两原告在被告的售楼部按约定支付了购房款51万元（其中11万元由第三人出具收据，并在收据上注明了收款事由系歙县国际汽车城5幢S1018号店铺团购费），2017年10月25日，被告出具了发票两张，金额计40万元。被告至今未将房屋交付两原告。另查，两原告在起诉前未书面向被告提出解除《商品房买卖合同》。本院认为：两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定的期限将房屋交付两原告，两原告起诉要求解除合同符合双方商品房买卖合同的约定，本院予以支持，故《商品房买卖合同》于2018年9月19日（被告收到起诉状副本之日）解除。对于原告预付购房款是否包含第三人收取的11万元的问题：1、虽然原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的房屋首付款为40万元，但结合商品房定购协议，原告提交的收据、发票及电话录音内容，可以认定原告为购买房屋实际支出的金额为51万元；2、被告虽提出第三人不是商品房销售的代理公司，但第三人在被告的售楼部办公，并在其出具的11万元收据上注明了收款事由系歙县国际汽车城5幢S1018号店铺团购费，两原告有理由相信第三人有代理权，第三人代理行为有效，其行为后果应由被告承担。综上，被告的抗辩理由不成立，商品房买卖合同解除，被告应当退还两原告已付购房款51万元（包含第三人收取的11万元）。被告逾期交房导致《商品房买卖合同》解除，责任在被告，被告应按合同约定向两原告支付违约金，双方虽约定了逾期购房违约金计算方式，但原告认为约定的违约金低于造成的实际损失，主张被告以未返回购房预付款为基数按年利率6%从商品房约定交付之次日起（即2018年5月2日）赔偿两原告利息损失至支付完毕之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙顺利、朱美兆与被告黄山徽佳置业有限公司签订的合同编号为0074-170923153042号《商品房买卖合同》及合同编号为0074-170923161441号《商品房买卖合同》于2018年9月19日解除；二、被告黄山徽佳置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告孙顺利、朱美兆购房款51万元，并承担利息（自2018年5月2日起，以51万元为基数按年利率6%计算至购房款履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，公告费500元，共计9400元，由被告黄山徽佳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  汪红升人民陪审员  余杰芳人民陪审员  汪玉梅二〇一九年五月七日法官助理江颖莉书记员王灵芝附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。