广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26636号原告（反诉被告）：陈细芬，女，1970年1月25日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：余婷，广东优游涵泳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝在旺，广东优游涵泳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王楠，男，1981年10月24日出生，汉族，户籍地辽宁省辽阳市文圣区，现住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：吴文英，广东金舵律师事务所律师。被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：陈宇轩，公司法务专员。委托诉讼代理人：吴丽晶，公司行政专员。原告（反诉被告）陈细芬与被告（反诉原告）王楠、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈细芬委托诉讼代理人余婷、邝在旺，被告王楠委托诉讼代理人吴文英，被告乐有家公司委托诉讼代理人陈宇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈细芬向本院提出诉讼请求：1.解除三方于2018年9月1日签订的二手房买卖及居间服务合同；2.原告没收被告王楠已支付的定金48000元，被告乐有家公司向原告返还扣取的定金2000元；3.被告王楠向原告支付尚欠的定金150000元及利息1848.75元（从2018年9月20日暂计至2018年12月31日，共102天）；4.被告王楠支付原告租金及物业管理费损失共计19536元（租金60元/月/平方，管理费28元/月/平方，从2018年9月30日暂计至2018年12月30日）；5.被告向原告支付因本案所支付的律师服务费15759.8元；6.被告乐有家公司对上述请求承担连带责任。以上各项共计237145元。诉讼过程中，原告陈细芬将律师费变更为25236.8元。事实和理由：2018年9月1日，三方签订合同，约定原告将中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢2层10卡出售给被告王楠，总价730000元，被告王楠通过按揭付款给原告；本合同签订后20个工作日内再向卖方支付定金190000元。合同签订当天，被告王楠支付了10000元及于2018年9月7日支付40000元定金，剩余的定金原告多次催收均未支付，被告王楠未按合同约定支付定金的行为已经违反了合同约定，应当补齐定金；被告王楠在未履行完全支付定金的行为后，亦未按照合同约定及时向银行申请按揭贷款并补齐相关资料，怠于履行合同，其行为属于根本违约，应承担没收定金的违约责任；被告王楠的违约行为导致原告租金、管理费损失，其应承担赔偿责任；被告乐有家公司作为居间方，明知双方采用按揭贷款方式支付购房款，其应当确保被告王楠符合贷款条件并督促提交完整的贷款资料。事实上，被告乐有家公司并未完全履行上述义务，其未尽到合同及忠诚义务，损害了原告的合法利益，其应当与被告王楠连带承担赔偿责任及违约责任。被告王楠辩称，1.本案交易不能继续进行的原因是涉案商铺无法办理按揭贷款手续，被告乐有家公司告知被告需办理虚假的中山居住证明、户口本及离婚证。签订合同时，没有履行明确告知涉案房产不能办理按揭贷款手续的合同义务。本案合同没有履行，双方不能交易的过错原因在于原告违约，原告应返还违约金、定金等违约责任。2.合同约定200000元定金应认定无效。原告请求支付定金没有法律依据。3.原告主张被告支付租金及物业管理损失，没有事实法律依据。原告存在违约行为，导致交易无法继续进行，本案不能交易的过错在于原告，并非被告。无法办理按揭手续，被告不存在配合提供虚假的中山居住工作证明、离婚证、户口本义务。且原告提供的证据无法证明上述租金及物业管理损失，租金及物业管理损失属于间接损失，不存在因果关系。被告乐有家公司辩称，1.被告乐有家公司并非本案适格被告，诉讼地位应为第三人。同意解除房屋买卖合同，但关于居间合同部分，因原、被告未履行完毕，不同意解除。2.签订合同当天被告王楠向被告乐有家支付了10000元，扣除了2000元的交房保证金外，剩余8000元支付给了原告。后经贷款银行评估，由于物业房屋外墙存在玻璃墙，无法办理贷款，于是原告找了中山西区农商银行，通知被告王楠再次申请按揭，但银行要求被告王楠补充其在中山的居住证明才可以批复，后续协助原告发放催告函，催告被告王楠补充资料，但被告王楠无法提供相关资料，且无法变更进行为一次性付款导致纠纷发生。3.合同未约定被告乐有家公司需承担连带责任，且约定律师费为买卖双方中的违约方承担。被告乐有家公司建议法院主持双方进行调解，继续履行合同。被告王楠向本院提起反诉请求：1.解除三方签订的合同，原告向被告返还定金50000元；2.原告向被告赔偿违约金146000元、已向乐有家公司支付的买卖代理费5000元、律师服务费10000元；3.乐有家公司对上述债务承担连带清偿责任；以上各项合计211000元。事实和理由:2018年9月1日，三方签订合同，约定原告将中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢2层10卡出售给被告，总价730000元，被告通过按揭付款给原告，被告已按合同约定支付了定金50000元，却在2018年9月27日被告知涉案房产不能办理按揭贷款手续，且经调查及在业主群核实，涉案房产确实不能办理按揭手续。由于原告、被告乐有家公司在合同签订时没有明确告知被告涉案房产不能办理按揭，严重损害了被告的合法权益，现要求解除合同，原告向被告赔偿损失即按房产转让总价款20%支付违约金，并赔偿因维权支出的律师费、诉讼费，被告乐有家公司作为中介居间方存在违约行为，应承担连带赔偿责任。原告陈细芬就反诉辩称，1.原告对涉案的房屋享有物权，涉案房屋并没有权利瑕疵及负担，完全可以交易。双方签订的合同及交易节点确认书，是双方的真实意思表示，双方均依约履行合同义务。在整个合同履行过程中，原告已履行所有合同义务，不存在违约行为。2.该合同是房地产买卖合同，并非贷款合同。贷款只是合同约定的付款方式，不应影响到合同的履行。被告个人申请按揭贷款是否得到批准与被告的征信资质及银行的风控标准有关，其把个人在某一银行可能贷款被否的事由推至为无法贷款的情节，这是完全不负责任及没有任何依据。被告所谓不能贷款的依据全是传来证据且没有经过第三方证实。故被告因其主观的不想履行合同而将该事由推至无法贷款，应不予支持。3.该合同不能履行的原因在于被告，被告没有能力履行支付定金的义务，已构成严重的违约。根据合同的违约条款，原告在违约金的选择中要求被告补交定金符合合同约定。4.根据合同的违约条款，被告只能就定金及违约金中择一选择，被告即要求定金也要求违约金，显然毫无合同依据。被告乐有家公司就反诉辩称，1.贷款是被告的义务，对于贷款资质的审核各个银行的风控标准订立不一，被告乐有家公司不能将全部银行的贷款审核标准一并涵盖并告知被告，且通过放款确认书可以表明被告确认居间义务。2.被告王楠的反诉请求没有任何的事实及法律依据，被告王楠主张被告乐有家公司让其提供虚假的住房证明、离婚证等，被告乐有家对上述内容是不确认的。3.合同并未约定居间方承担连带责任，且被告乐有家公司在该交易中已充分履行了查明及告知义务，不存在过错。作为居间方，原被告应协商解决本案的纠纷，如可以继续履行的话，被告乐有家公司可以继续向两人提供居间义务。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，陈细芬（卖方）、王楠（买方）与乐有家公司（居间方）签订二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市坦洲镇××广场××10卡，房地产证号为第××号，用途为商业，建筑面积为74.14平方米（以上均以房地产证、不动产权证书或相关法律文书记载为准）；房屋总价款为730000元，交易定金为200000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10000元，本合同签订后20个工作日内向卖方支付定金190000元；买卖双方同意将定金交由居间方托管；买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方需无条件配合提交相关资料及签署相关协议；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权解除合同并可没收定金或要求卖方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他事项。当日，三方签订交易节点确认书，约定买方意向贷款金额为330000元，并于2018年9月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的先关资料，配合银行办理按揭款审批手续。签订合同当日，王楠签订放款申请书，记载：合同约定的放定金/首期款条件尚未达到，现为促进交易顺利进行，满足卖方陈细芬要求，本人/司特申请将监管于居间方的定金/首期款10000元，从签署本申请书之日起7日内支付给卖方。陈细芬出具收据确认收取王楠购房定金10000元，乐有家公司收取其中2000元作为交房保证金。2018年9月7日，陈细芬出具收据确认收取王楠购房定金40000元，陈细芬共收取王楠48000元定金。2018年10月，陈细芬及乐有家公司向王楠发送催告函，要求其于2018年10月8日前履行补交定金义务；同年11月27日，再次向王楠发送催告函，催告其于2018年12月5日前履行补交银行贷款资料、中山居住证明、中山工作证明。陈细芬与广东优游涵泳律师事务所签订委托代理协议，委托余婷律师代理其与王楠、乐有家公司房屋买卖合同纠纷一案的一审程序，律师事务所开具9477元、15759元的两张代理费发票。陈细芬提交关于通知业主定期缴纳物业管理费的函证明管理费28元/月/平方。王楠提供与乐有家公司员工的微信聊天记录显示，2018年9月27日，乐有家员工：你购买的坦洲的商铺，银行那边贷款不了，银行回复说，不是单独的商铺，做不了；王楠：你们乐有家公司不是说可以做么？乐有家员工：二楼的商铺，有银行可以做，但是你购买的那个是玻璃隔开的这种，咨询了很多银行，有难度；王楠：那得怎么办呢？乐有家员工：可以一次性；王楠：不，当初你们乐有家公司说没问题可以贷款的我才买的，全款我并不想买；你们说可以按揭我买的，现在告诉我得全款，这不是欺诈么？如果做不了，那就不买了，全款压力大，没钱，你们和业主协商给我退款的事。王楠提供与乐有家公司员工的录音笔录显示，乐有家员工：今天银行那边说，你没有在中山这边工作也没有在这边居住，我这边想了一个办法，就是证明其中一样，我们找一个业主和你签订租赁合同证明你在中山居住提交给银行就没问题了；王楠：这不是作假吗？乐有家员工：这也没办法啊，你没有这个，你就签一份这个合同，谁也不知道你是不是在这边，银行不会去查你的；王楠：我不可能再去作假配合你们；乐有家员工：那这个我就没办法了，看你们是协商是解除合同还是怎么样；王楠：那是你们去协商，你们赶紧找业主，看能不能解决吧；乐有家员工：这边如果说贷不了款，要协商的话，买卖双方都要过来协商，看看怎么去处理，不是说我们去跟业主协商就行了；王楠：卖方不同意解除合同，而且那意思是不退，我让他去办理贷款的事，现在办贷款的事已经僵在这了，是你们一开始说我可以贷款，现在本身皇爵有问题，贷不了款，而且你们让我做假证也有问题。2018年10月9日，王楠向陈细芬发送催告函，催告：陈细芬须履行办理交房手续的义务，其他：客户贷款资质没有问题，现因你的交易物业不明因素导致不能贷款！请你尽快与银行联系解决这个问题。特提醒你于本函签发之日起7日内履行，否则诉诸法院。2018年12月10日，王楠向陈细芬发送律师函，告知陈细芬因其违约行为导致解除合同及退还定金50000元。王楠当庭提交委托代理合同。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。陈细芬与王楠、乐有家公司签订的二手房买卖及居间合同，包含房屋买卖合同及居间合同，均是各方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈细芬、王楠均同意解除二手房买卖及居间服务合同中房屋买卖合同部分，不违反法律规定，本院予以支持。因二手房买卖及居间服务合同均无法继续履行，陈细芬、王楠主张解除居间合同，符合法律规定，本院予以支持。合同约定付款方式为按揭付款，因双方均未能提供证据证明不能订立房屋担保贷款合同系对方违约，故本院认定上述事由系不可归责于当事人双方，出卖人应当将收取的购房款本金及利息或者定金返还买受人。王楠反诉请求陈细芬退还定金50000元，陈细芬主张乐有家公司返还扣除的定金2000元，证据充分，本院予以支持，陈细芬主张没收定金48000元并要求王楠补交定金150000元及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因王楠并未实际使用案涉房屋，因此陈细芬主张支付租金及物业管理费，证据不足，本院予以驳回。因合同不能继续履行不可归责于当事人双方，因此王楠反诉主张陈细芬支付违约金、赔偿居间费等，理据不足，本院予以驳回，双方支付的律师费应由各自承担。因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行，居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。因双方均未举证，本院酌定乐有家公司支出的合理费用为2000元，其还应退还王楠3000元（5000元-2000元）。陈细芬、王楠均主张解除合同、定金方面乐有家公司承担连带责任，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈细芬与被告（反诉原告）王楠、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司于2018年9月1日签订的二手房买卖合同及居间服务合同；二、反诉被告陈细芬于本判决生效之日起七日内向反诉原告王楠返还定金50000元；三、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈细芬返还扣取的定金2000元；四、被告中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告王楠返还居间报酬3000元；五、驳回原告陈细芬的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王楠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4857元（原告已预交），由原告陈细芬负担4887元，被告中山市乐有家房地产经纪有限公司负担40元（被告中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告陈细芬）;反诉案件受理费2232.5元（反诉原告已预交），由反诉原告王楠负担1671.5元，反诉被告陈细芬负担529元（反诉被告陈细芬于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告王楠），被告中山市乐有家房地产经纪有限公司负担32元（被告中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告王楠）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年五月二十一日书 记 员  蔡文华吴晓芳