安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1602民初210号原告：陈鲜艳，女，1984年10月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。执业证号：13416200010517054。被告：亳州金大地置业有限公司。住所地：亳州市文帝街与桐乡路交叉口金大地时代公馆。统一社会信用代码：91341600MA2N2UG30C（1-1）。法定代表人：周飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：林平，安徽协利律师事务所律师。执业证号：13401199210100295。委托诉讼代理人：李飞，安徽协利律师事务所律师。执业证号：13401201310372860。原告陈鲜艳诉被告亳州金大地置业有限公司(以下简称：亳州金大地公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈鲜艳及其委托诉讼代理人宋辉，被告亳州金大地公司的委托诉讼代理人林平、李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鲜艳向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告向原告支付涉案房屋外立面褐石与真石漆差价51600元及差价的三倍赔偿154800元，共计206400元；2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由:2017年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》且在房管局登记机构办理了网上备案。合同签订后，原告首付购房款460310元并办理按揭贷款400000元，全面履行了合同约定的付款义务。在订立合同之初，由于被告宣传其房屋外立面系使用褐石，且房屋价格高于同地段的其他房屋，从而使原告产生信赖购买此房屋。然，被告却未按约定及广告宣传，向原告交付外立面使用褐石红砖(红色的PK砖)的房屋，而实际交付的为外立面使用的是具有褐石色彩的真石漆的房屋。被告的行为系虚假宣传，构成违约。被告违约后，一直未主动与原告进行沟通处理或向原告支付任何赔偿，为维护原告的权益，根据《合同法》、《消费者权益保护法》及相关司法解释，提起诉讼，请法院予以支持。亳州金大地公司辩称：一、驳回被答辩人的全部诉讼请求;二、本案诉讼费用由被答辩人承担。事实与理由:一、答辩人宣传的“褐石”是指具有褐石色彩的建筑风格，而不是使用褐石面砖的建筑。答辩人宣传中使用的配图是正在销售的亳州金大地时代公馆的效果图，而亳州金大地时代公馆的效果图所宣传的就是褐石色彩风格的建筑。二、答辩人与被答辩人并未约定案涉房屋外墙为褐石红砖，案涉房屋外墙材料为真石漆符合答辩人与被答辩人的合同约定。1.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》(以下简称“《合同》”)附件三第二条明确约定了销售房屋的外墙材料为涂料。2.答辩人在对案涉房屋进行规划设计时外墙材料即为真石漆，被答辩人搭建的样板房外墙面以及8#外墙墙面均为真石漆，与商业部分外墙的面砖有明显的区别，被答辩人在购买案涉房屋时完全可对此予以区分。案涉房屋外墙材料为真石漆，完全符合答辩人与被答辩人的合同约定。被答辩人已经收房，房屋交付标准符合《合同》约定，所以，案涉房屋的外墙材料符合双方合同约定，答辩人并未违约。三、答辩人作出的宣传广告内容不是答辩人所作的承诺，不构成要约，不属于双方之间签订合同的内容。1.答辩人与被答辩人之间签订的《补充协议》(以下简称“《协议》”)已对宣传广告的性质作出了明确约定。《协议》第6条约定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议为准。第9条第1款约定:“出卖人展示或提供的宣传册、样板房、沙盘模型等，不是出卖人向买受人作出的承诺，不作为房屋验收与交付的标准。实际交付的房屋标准以合同及附件三约定的内容为准。”第9条第18款约定:。双方确认对于协议的内容均清楚、明确无任何异议及歧义，本合同未约定事项，均以实际交付为准。”。故，《协议》已明确约定销售广告和宣传资料为要约邀请，宣传册、样板房、沙盘模型等亦不是答辩人向被答辩人所作出的承诺，案涉房屋的交付标准以《合同》附件三所约定的为准。2.答辩人展示的样板房、沙盘模型等均未表明案涉房屋的外墙材料为褐石红砖。答辩人搭建的样板房外墙材料为真石漆，在沙盘模型中亦提示购房者“具体建设结果会与本模型效果存在区别。最终交付结果则以政府批文及双方合同约定内容为准。”所以，答辩人并未向被答辩人明确承诺案涉房屋的外墙材料为褐石红砖，而案涉房屋的交付标准仅为《合同》及《协议》的约定。综上可知，答辩人所作的宣传广告内容为要约邀请，不是答辩人所作出的承诺，不构成要约，不属于双方之间签订合同的约定。四、被答辩人与答辩人签订的《合同》早于答辩人发布案涉广告的时间，答辩人发布的宣传广告对被答辩人签订(合同》并未产生影响。《合同》签订于2017年04月26日，而答辩人案涉广告的第一次发布时间是2017年7、8月份，远远晚于《合同》的签订时间，故，被答辩人签订《合同》时不存在是因为受到案涉广告的影响，不会因为对案涉广告的内容产生信赖而购买案涉房屋。五、国家相关规定案涉房屋外墙材料不得使用外墙面砖，答辩人使用真石漆完全符合国家相关规定。安徽省建设厅文件(建科312号)转发建设部、全国化学建材协调组《关于加强建筑涂料生产与管理工作的通知》第五条规定:“自2003年1月1日起，我省新建、改建、扩建的各类住宅、工业建筑、公共建筑和村镇建筑等建筑工程，应优先推广应用建筑外墙涂料，限制设计、使用外墙面砖。”。安徽省地方标准DB34T2418-2015膨胀珍珠岩保温板外墙外保温系统规定:对于外墙外保温系统，安徽省地方标准要求面砖饰面膨胀珍珠岩保温板外墙外保温系统要求高度不大于6m。亳州市规划局在对案涉房屋的土地出让作出的说明中亦明确要求除商业外，其它建筑外墙材料必须使用真石漆涂料。依据上述规定，案涉房屋外墙材料未使用外墙面砖，答辩人使用真石漆完全符合规定。六、被答辩人要求的三倍赔偿无法律依据。因本案系商品房销售合同纠纷，依据特别法优先于普通法的法律适用规则，应当优先适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，而不是适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。同时，商品房价值较大，根据现有法律规定及司法审判实践，商品房不属于《消费者权益保护法》中的“商品”范畴，被答辩人诉请的差价没有做任何评估及鉴定，故被答辩人要求三倍差价赔偿无法律依据。综上所述，《合同》签订时，答辩人未发布案涉广告，被答辩人称其对案涉广告产生信赖而购买案涉房屋不属实。并且，答辩人发布的广告仅代表案涉房屋为褐石建筑风格，答辩人从未作出案涉房屋外墙材料为褐石红砖的具体承诺，且《合同》已约定外墙材料为真石漆，案涉房屋的实际交付标准也符合《合同》的约定。故，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，本院认定如下：（一）原告提交的证据三（被告在微信公众号、户外围墙宣传广告发布金大地时代公馆的公告信息照片复印件七张及被告实际交付房屋外立面的照片两张）、四（亳州房天下网页复印件一份、金大地时代公馆楼盘概况-亳房网网页复印件一份、金大地时代公馆-楼盘图库-亳房网网页复印件一份）、六（亳州市工商行政管理局行政处罚决定书）具有真实性、合法性及与本案的关联性,且能够相互印证，对其证据效力本院予以认定；原告提交的证据五（亳房网对古井上善名郡、金色名城小区房价的记载网页复印件两份）与本案不具有关联性，对其证据效力本院不予认定。（二）被告提交的证据1（商品房买卖合同）、2（补充协议）、3（入伙流程表）具有真实性、合法性及与本案的关联性,且能够相互印证，对其证据效力本院予以认定；被告提交的证据4（金大地时代公馆地产项目2017-2018年整合推广合同）因合同期限与合同标题相互矛盾，对其证据效力本院不予认定；被告提交的证据5（亳州金大地时代公馆广告制作安装合同）、6（广告制作安装明细表）、7（销货清单）、8（亳州市规划设计条件通知书）、9（金大地时代公馆规划设计图）、10（关于亳州时代公馆外墙面层材料情况说明）、11（案涉楼盘样板房外墙照片、实际交付8#外墙照片、商业部分外墙照片）、12（售楼处沙盘模型及特别提示照片）、13（安徽省建设厅文件）、14（安徽省地方标准DB34T2418-2015膨胀珍珠岩保温板外墙外保温系统）具有真实性、合法性及与本案的关联性,对其证据效力本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于金大地时代公馆8#楼第18幢2单元9层904号房，且在房管局登记机构办理了网上备案。合同签订后，原告首付购房款460310元并办理按揭贷款400000元，全面履行了合同约定的付款义务。原告于2018年10月8日验房完毕并领取钥匙。因被告对外宣传其房屋外立面系使用褐石，而实际交付的为外立面使用的是具有褐石色彩的真石漆的房屋，2018年5月23日，亳州市市场监督管理局出具亳工商广处字（2018）25号《亳州市工商行政管理局行政处罚决定书》，对被告利用微信公众号及户外广告发布虚假广告的行为进行了处罚。现原告诉至来院，请求依法判令被告向原告支付涉案房屋外立面褐石与真石漆差价51600元及差价的三倍赔偿154800元，共计206400元并由被告承担诉讼费用。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告购买的位于金大地时代公馆8#楼第18幢2单元9层904号房的外墙属于全体业主共有，不属于其个人所有。按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条规定：共有财产权受到他人侵害，部分共有人起诉的，其他共有人为共同诉讼人。综上，现原告自行提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付涉案房屋外立面褐石与真石漆差价51600元及差价的三倍赔偿154800元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条的规定，判决如下：驳回原告陈鲜艳的诉讼请求。案件受理费4396元，由原告陈鲜艳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  李 健人民陪审员  李彩霞人民陪审员  赵永明二〇一九年五月十六日书 记 员  李 雨