广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0883民初2148号原告：吴川市仲量行物业服务有限公司，住吴川市沿江西岸吴川第一城酒店二楼。法定代表人：林祖华。委托诉讼代理人：张康娣，女，1986年3月5日出生，汉族，住吴川市，系该公司职员。（一般代理）委托诉讼代理人：孙艳，女，1988年10月6日出生，汉族，住吴川市，系该公司职员。（一般代理）被告：张建武，男，1977年8月9日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区，原告吴川市仲量行物业服务有限公司与被告张建武物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴川市华景物业服务有限公司的委托诉讼代理人张康娣到庭参加诉讼，被告张建武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴川市仲量行物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2012年6月21日至2017年9月17日物业服务费,共计39318.77元；2.请求判令被告支付逾期付款的违约金，违约金按照每日万分之五的标准计算,直至结清全部物业服务费止,截止2018年8月31日应支付违约金为22396.46元;物业服务费及违约金合计:61715.23元。3.请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年4月23日,被告与吴川第一城房地产开发有限公司签订吴川第一城19号楼03屋(自编号:吴川第一城玉带西路西一街4号)的《商品房买卖合同》,第十一条双方约定“买受人在接到出卖人发出的收楼通知书之日起(以邮戳为准)的十四天内,到出卖人通知的指定收楼点办理收楼入伙手续,物业管理公司自收楼日起有权收取物业管理费。逾期办理者,则视作楼宇已按期交付业主使用,并按此日期交付物业管理费。”2012年6月7日吴川第一城房地产开发有限公司已经派出《收楼通知书》给被告。2012年4月23日原告与被告双方签订了《前期物业服务协议》,双方约定由原告向被告提供前期物业管理服务,被告依据《前期物业服务协议》按时向原告交纳物业服务费。被告是原告物业服务吴川第一城19号03屋(自编号:吴川第一城玉带西路西一街4号)的业主,物业建筑面积250.04平方米。按《商品房买卖合同》及《收楼通知书》的约定,被告应自从2012年6月21日向原告缴交物业服务费,但被告一直拖欠物业服务费。被告于2015年12月10日与案外人郑华签订《广东省房地产买卖合同》,房屋的交接并未对原告进行告知,且其双方在办理房屋交接时未曾通知原告,造成原告对被告一、郑华交接的商品房物业服务费情况不知情。截止2017年9月17日,共拖欠物业服务费人民币39318.77元,截止2018年8月31日应支付违约金为22396.46元。其中,2017年9月18日至2018年8月31日的物业服务费由郑华支付。合同履行至今,经原告再三催促:于2016年11月14日、2018年4月24日分别邮寄《催缴函》给被告一,且多次与郑华沟通无果,两人均拒绝支付以上物业服务费,致使原告对其已完全失去信心。为此,特诉诸贵院,请依法处断,以维护原告的合法权益。被告张建武不作答辩，也不提供任何证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提供的证据材料，本院已送达给被告，被告对原告提供的证据材料不提出任何异议，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告提供的证据材料的真实性、合法性和关联性予以认定，可作为认定本案事实的依据。经审理查明：2012年4月23日，原告与吴川第一城房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，由吴川第一城房地产开发有限公司将位于吴川市梅录街道沿江西岸吴川第一城19号3屋（建筑面积250.04平方米）出售给被告，合同约定：买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。另，该合同的补充协议第7条约定：“买受人的通信地址、电话等若有变化，应在第一时间以书面形式通知出卖人，如未书面通知出卖人的，出卖人发给买受人的任何文件（通知）均以本合同记录的地址、电话资料为准，通过邮寄方式发出，从发出之日起计十四天内，不论任何原因均视为文件（通知）已送达买受人。”同日，被告作为乙方就涉案房产与原告吴川仲量行物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务协议》,双方约定由原告向被告提供物业管理服务,被告于每季度第一个月10日前缴纳本季度物业管理费。且协议第四条中对物业管理费作了明确约定，即“按建筑面积（包括室内车库）收取2.5元/月/平方米的物业管理费。”；协议第十一条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金”。2012年6月7日，吴川第一城房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，告知被告在收到该通知书的十四天内（以邮戳为准）办理收楼手续，逾期则视为楼宇已交付使用，并按照该通知书发出满14日起（即2012年6月21日）计物业管理费及保修期。2015年12月10日，被告与案外人郑华签订《广东省房地产买卖合同》，将涉案房产出卖给郑华，并于2017年9月18日办理不动产权登记，将房产过户给郑华。2018年4月17日，郑华与吴川第一城房地产开发有限公司签署《吴川第一城楼宇验收交接表》，其中明确针对郑华的实际交楼日期为2018年4月17日；物业服务费的起始日期为2017年9月18日。另查明，原告分别于2016年11月13日、2018年4月23日向被告张建武发出《关于缴纳物业服务费的通知》、《催缴函》，但截止至2017年9月17日,被告共拖欠物业服务费人民币39318.77元至今未还，且截止至2018年8月31日，被告应向原告支付违约金22396.46元，原告追讨无果，故向本院起诉请求维护其合法权益。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实的意思表示，依法受法律保护。根据双方签订的物业管理服务协议，被告应于每季度第一个月10日前缴纳本季度的物业管理费。但签订协议后，自2012年6月21日起算物业服务费之日起被告未按时缴纳，虽然其已经将涉案房产出卖给案外人郑华，但截止至2017年9月18日给郑华办理过户登记之日前，其均为向原告缴纳物业服务费，其逾期未缴费的行为已构成违约，依据合同的约定及《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付自2012年6月21日至2017年9月17日的物业服务费共39318.77元具有法律和事实依据，本院予以支持。关于违约金的问题。虽然原、被告双方约定，若被告逾期不缴纳物业服务费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰缴纳滞纳金直至结清全部物业服务费为止，但该约定的违约金标准过高，现原告请求按照每日万分之五的标准计算，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告张建武于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴川仲量行物业服务有限公司偿还物业管理费39318.77元；限被告张建武于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴川仲量行物业服务有限公司支付违约金22396.46元及支付从2018年9月1日起至结清之日止以39318.77元为基数按万分之五的标准计算至结清上述款项之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费人民币1343元，由被告张建武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 彭 曦人民陪审员 邓 捷人民陪审员 蔡木养二〇一九年五月十三日书 记 员 黄诗颖