广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3522号原告：梁晓红，女，1988年12月11日出生，汉族，身份证住址中山市，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所辅助人员。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告梁晓红与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金47212.8元（以购房款为基数，从约定交房日2013年6月30日后720个工作日即2016年5月24日起至出证日2018年3月7日止，共652天，按年利率6%计算）;2.判令被告退还套内面积差异款3309.9元；3.判令被告支付逾期交房违约金67473.8元（以购房款为基数，从约定交房日2013年6月30日至商品房通过综合验收备案时间2017年9月30日，按每日万分之一计算）。事实与理由:2012年11月29日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢1602房的商品房一套，该房总价为434474元。合同约定被告应当在2013年6月30日前交付商品房，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年3月7日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告辩称：关于逾期交房违约金,根据双方的合同约定，被告应在2013年6月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，原告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，双方于2013年3月签订补充协议,其中第二条约定原告因需改变支付购房款方式,该购房款于2014年7月9日前由银行发放贷款,根据合同第八条约定,被告有权延期交付商品房,原告也已于2014年7月25日收楼,被告不存在违约。原告主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则，也不能追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。另外，原告主张也已经超过了诉讼时效。关于逾期办证违约金,根据合同第八条、第十四条但书条款约定，原告变更了支付购房款方式,该购房款于2014年7月9日发放,被告无需承担逾期办证的违约责任,即便被告构成违约,被告也应在合同实际交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，依约应自2014年7月10日后720个工作日次日，即应从2017年6月24日起算逾期办证违约金。因被告已于2018年3月2日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年3月1日。根据合同第十四条约定，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。原告主张的利率缺乏理据。经审理查明：2012年11月29日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢1602房的预售商品房，套内建筑面积89.26平方米,每平方米单价4867.51元,购房总价434474元，其中首期款134474元，公积金贷款300000元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金,因买受人逾期付款（包括但不限于未按合同及附件的约定支付购房款、因面积差异导致差价款及其他本合同及附件项下的应付款、因买受人逾期供款导致银行不配合出证等），不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。2013年3月某日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了补充协议约定，将原付款方式“公积金贷款300000元”变更为“商业贷款84000元，公积金贷款216000元”。2014年7月25日，原告办理了收楼手续。2018年3月7日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园21幢1602房,专有(即套内)建筑面积为88.58平方米。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。至于被告辩称应自原告付清购房款之日起算办证时间，因被告未举证证明原告何时付清，故其要求延后起算办证时间，本院不予支持。因此，被告应于2013年7月1日起算720个工作日，即2016年5月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2018年3月2日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月7日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，故本院予以采信。被告于2018年3月7日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金46208元[计算方式：以434474元为基数，按年利率6%计算，从2016年5月24日起计至2018年3月2日止，共647天]。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积89.26平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积88.58平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为-0.76%，属应按房屋差价多退情形，故被告应向原告退回房屋差价3309.9元【4867.51元/平方米×（89.26-88.58）平方米】。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。双方约定的交楼之日为2013年6月30日，原告收楼日为2014年7月25日，被告均未达到交楼条件，故被告自2013年7月1日起存在交楼违约。根据上述约定，2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。至于被告辩称原告于2014年7月9日才支付完毕购房款，被告有权延期交楼，但被告对此未予举证证明，本院对该辩解不予采纳。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，原告于2019年1月29日起诉，则上述债权中，2016年1月29日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月29日至2017年9月30日，原告已付房价款为434474元，故被告应付违约金金额为26502元（434474元×0.0001×610天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁晓红支付逾期办证违约金46208元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁晓红支付面积差异款3309.9元；三、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁晓红支付逾期交房违约金26502元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取为1330元（该款原告已预付），由原告梁晓红负担480元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担850元（被告负担部分，原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年五月二十九日书记员 郑诗琳