宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初751号原告（反诉被告）： 代俊伟，女，1981年8月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：韩国明，宁夏善知律师事务所律师。被告（反诉原告）：银川新华联房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：苏波，该公司经理。委托诉讼代理人：程燕，宁夏合天律师事务所律师。原告（反诉被告）代俊伟与被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司于2019年2月26日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代俊伟的委托诉讼代理人韩国明，被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代俊伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付违约金329387元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系银川市金凤区新华联商业广场的开发公司。2014年7月5日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于银川金凤新华联广场14-1号楼107（复式）、108（复式）两套商业房，建筑面积均为148.34平方米，房款均为2889705元；付款方式为：107号房于2013年12月30日之前付房款200万元，2014年7月30日前付房款100万元，2014年12月30日付尾款776546元；108号房于2014年6月24日前付151万元，2014年11月30日前付尾款1382630元；交房日期均为2015年12月30日前，被告于两套房屋交付后90日内办理房屋登记，如因被告的原因，不能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告于2015年12月20日、24日将两套房屋交付原告。但房屋交付后，被告竣工结算迟迟未做出，造成原告无法办理房屋产权证书，原告认为，根据合同约定和我国法律规定，被告应当向原告赔偿逾期办理产权登记的违约金。现被告拒绝向原告赔偿违约金，已经损害了原告的合法权益。为此，原告诉至特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司辩称，因原告迟延付款，按双方合同约定被告不承担逾期办证的违约责任。2014年7月5日，原、被告签订了两份《银川市商品房买卖合同》，约定原告作为买受人向被告购买银川金凤新华联广场14-1号楼107（复式）房、银川金凤新华联广场14-1号楼108（复式）房两套，按照该合同第七条约定，付款期限为：2014年6月24日前付首付人民币1510000元，2014年11月30日前付尾款人民币1382630元。后原告代俊伟并未完全按照合同约定履行义务，逾期支付尾款，直至2016年11月28日将107号房尾款全部付清，2015年1月3日将108号房尾款全部付清。且根据该合同附件六第四条第1项约定“商品房交付期限届满时，买受人需已付清所有应付款（包括违约金等），选择按揭或付款方式的，出卖人已收到全部银行货款。若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行本合同约定的其他义务而导致出卖人未按合同约定时间为买受人交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任”。合同附件六“第八条第2项 如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则商品房的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。买受人应于办理房屋交付手续时向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理商品房产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、印花税、工本费、配图费、代办费等各项办证费用。”原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》意思表示真实，内容真实、合法、有效，故由于买受人代俊伟延迟支付购房款，新华联公司不承担延期办证的法律责任。原告未缴纳办理相关费用，被告不承担延迟办证的违约责任。 2015年12月22日原被告双方按照合同约定完成交房手续，并由被告出具《银川新华联广场交房流转单》一份，流转单中列明原告作为买受人所应缴费用项目，其中包括：面积差款、契税、房产证代办费、配图费、产权登记费、专项维修资金。而原告代俊伟全部未予缴纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第八条第2款：如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则商品房的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。买受人应于办理房屋交付手续时向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理商品房产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、印花税、工本费、配图费、代办费等各项办证费用。第5款：买受人存在下列情形，导致出卖人未能在约定期限内协助买受人办理商品房产权登记或《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任：（1）买受人未能按约定及时、全面履行本条第2款的义务。因此，由于买受人代俊伟未按时缴纳合同约定及法律规定的各项费用，导致出卖人不能按照合同约定的时间办理房屋产权证，被告新华联公司不应承担延期办证的法律责任。原告存在逾期付款的违约行为，应当向被告承担违约金104618.4元。《商品房预售合同》第七条明确约定原告代俊伟应当于2014年11月30日前付清尾款1382630元，但原告直至2016年11月28日将107号房购房款全部付清，2015年1月3日将108号房购房款全部付清，按照合同第八条第（2）款项约定，原告需按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金即104618.4元。综上，由于原告未按时支付房款，致被告未能按照合同约定时间办理房屋产权证，故被告不承担延期办证的违约责任。原告的主张不能成立。请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉请。同时，新华联公司将依法追究原告未按期支付房款的违约责任。被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金104618.4元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年7月5日，反诉原告与反诉被告签订了两份《银川市商品房买卖合同》，约定反诉被告作为买受人向反诉原告购买银川金凤新华联广场14-1号楼107（复式）房、银川金凤新华联广场14-1号楼108（复式）房两套，建筑面积均为148.34平方米，总价款均为2889705元。按照该两份《银川市商品房买卖合同》第七条付款期限约定为：2014年6月24日前付首付人民币1510000元，2014年11月30日前付尾款人民币1382630元。后反诉被告逾期支付107号房尾款共计1179705元，直至2016年11月28日才将107号房尾款全部付清；逾期支付108号房款1182630元，直至2015年1月3日才将108号房尾款全部付清。且根据该两份《银川市商品房买卖合同》第八条第（2）款项约定，反诉被告需按日向反诉原告支付逾期应付款万分之贰的违约金，共计104618.4元。现反诉原告为依法维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关规定，提出上述诉请，请人民法院支持。原告（反诉被告）代俊伟辩称，原告（反诉被告）不存在违约情形，且新华联公司主张的逾期付款违约金已超过诉讼时效。2015年12月24日，原告（反诉被告）因资金问题，向新华联公司递交《特殊申请书》一份，申请缓交，新华联公司案场销售总监古玉建签字同意。因此原告（反诉被告）不存在违约情形。同时，根据原被告签订的《银川市商品房买卖合同》，涉案107号、108号房屋最后的付款时间为2014年11月30日，而新华联起诉的时间是2019年2月20日，已经超过了诉讼时效，其诉讼请求不能支持，应当驳回。综上所述，请求人民法院采纳原告（反诉被告）的答辩意见，依法驳回新华联公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，本院予以采信；原告（反诉被告）提交的特殊申请书系复印件及微信截图，被告（反诉原告）当庭不予认可，无法确认其真实性，本院不予采信。被告（反诉原告）提交的《银川市商品房买卖合同》能够证实原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买房屋并就相关事项进行约定的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信；被告（反诉原告）提交的收据能够证实原告（反诉被告）就购买的房屋给原告付款的情况，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信；被告（反诉原告）提交的交房流转单、交付使用通知书，能够证实被告已将房屋交付原告的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）代俊伟（乙方，买受人）与被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司（甲方，出卖人）分别于2014年7月5日、2014年7月25日签订《银川市商品房买卖合同》两份（合同编号为201400037425、201400037429），购买被告开发的银川金凤新华联广场14-1号楼107（复式）房、108（复式）房，合同均约定：建筑面积148.34平方米，单价19500元／㎡，合同价款2892630元；乙方于2014年6月24日前付首付款1510000元；于2014年11月30日前付尾款1382630元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之贰的违约金；出卖人应当在2015年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。附加条款约定：商品房交付期限届满时，买受人需已付清所有应付款，若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行本合同约定的其他义务而导致出卖人未按合同约定的时间为买受人办理交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任；买卖合同第十七条约定的“90日”是指出卖人在商品房交付后办理商品房权属初始登记的时间，但并非承诺办结时间。同时，买卖合同第十七条中的“出卖人责任”是指：（1）如买受人自行办理权属登记，由于出卖人原因未在90日内使商品房具备办理权属初始登记条件的；（2）如买受人委托出卖人办理权属登记，由于出卖人原因未在90日内办理商品房《房屋所有权证》的；若由于出卖人原因违反前款约定，买受人不解除合同。每延期一日，出卖人按已收取商品房价款的万分之壹向买受人支付违约金，违约金最高不超过商品房总价款金额的2%。合同还就双方的权利义务及其他事项进行了约定。原告（反诉被告）于2014年5月7日支付107、108号商铺定金2万元，2014年6月24日支付被告（反诉原告）108号商铺房款150万元、2014年11月30日支付108商铺房款20万元、2015年1月3日支付108商铺房款1182630元，于2014年6月24日支付被告（反诉原告）107商铺房款150万元、于2014年11月30日支付107商铺房款20万元、2014年12月27日支付107商铺房款10万元、2015年1月3日支付107商铺房款317370元、2015年5月31日支付107商铺房款5万元、2015年12月24日支付107商铺房款 8万元、2016年6月22日支付20万元、2016年11月28日支付432335元。2015年12月13日，被告（反诉原告）将上述购买的108室房屋交付给原告（反诉被告），于2015年12月24日将上述购买的107室房屋交付给原告（反诉被告）。但至今未办理房屋所有权证书。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，合同内容对双方当事人均具有约束力。协助办理房屋所有权转移登记，属于被告（反诉原告）应当履行的合同义务。依据合同约定，如买受人自行办理权属登记，由于出卖人原因未在90日内使商品房具备办理权属初始登记条件的；若由于出卖人原因违反前款约定，买受人不解除合同。每延期一日，出卖人按已收取商品房价款的万分之壹向买受人支付违约金，违约金最高不超过商品房总价款金额的2%，被告（反诉原告）当庭陈述原告（反诉被告）于2015年1月3日付清108室的全部房款、于2016年11月28日付清107室房屋的全部房款。故108室的房屋被告应在交付之后90日内通知并协助原告办理房屋产权登记证书，被告未提交证据证实不办理产权登记证的原因系被告造成，原、被告均认可107室、108室房屋实际房款均为2889705元，且被告认可原告已付清上述房款，故原告主张的108室违约金2016年3月23日计算至2017年2月18日，按照日万分之一计算为96227.18元（2889705元×0.01%×333天）；107室房屋的违约金2016年11月29日算至2017年2月18日，按照日万分之一计算为23695.58元（2889705元×0.01%×82天），故截止到2017年2月18日，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）违约金119922.76元。对原告主张的该部分违约金予以支持，对其多主张的209464.24元的违约金不予支持。双方就付款期限进行了约定，原告（反诉被告）应按照约定及时付款，原告未按照约定期限及时付款，应支付被告（反诉原告）违约金，原告（反诉被告）主张双方就付款期限进行了变更，被告（反诉原告）当庭不予认可，原告（反诉被告）未提交有效证据证实，故对其主张本院不予采信。合同约定买受人逾期付款的应按照每日万分之二支付违约金，结合原、被告的当庭陈述，108室房屋的违约金计算为8041.88元（1182630元×0.0002×34天），107室房屋的违约金计算为96576.57元（1179705元×0.0002×27天+1079705元×0.0002×7天+762335元×0.0002×148天+712335元×0.0002×207天+632335元×0.0002×181天+432335元×0.0002×159天），故原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）108、107室房屋逾期付款违约金104618.45元（8041.88元+96576.57元）。被告主张逾期付款违约金为104618.4元不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）代俊伟违约金119922.76元；二、原告（反诉被告）代俊伟支付被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司违约金104618.4元；三、驳回原告（反诉被告）代俊伟的其他诉讼请求。以上一、二判项折抵后被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）代俊伟15304.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，原告（反诉被告）代俊伟负担1981元，被告（反诉原告）银川新华联房地产开发有限公司负担1139元；反诉费1196元，由原告（反诉被告）代俊伟负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   魏丽波二〇一九年五月十六日书  记  员   李晓艳 附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。