福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初6797号 原告：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路75号3楼，统一社会信用代码11350200F36915594R。 法定代表人：邓承果，所长。 委托诉讼代理人：陈秀红，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴玮莲，福建均融律师事务所律师。 被告：潘为华，男，1970年12月14日出生，汉族，住山东省。 委托诉讼代理人：蓝安绪，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛冬莉，福建志远律师事务所律师。 原告厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下简称鼓浪屿房管所）与被告潘为华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鼓浪屿房管所的委托诉讼代理人陈秀红、吴玮莲和潘为华的委托诉讼代理人薛冬莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼓浪屿房管所向本院提出诉讼请求：1.确认鼓浪屿房管所与潘为华之间关于厦门市鼓浪屿海坛路4号1层房屋租赁关系于2018年4月9日解除（起诉王代艳之日）；2.潘为华立即将厦门市鼓浪屿海坛路4号1层房屋腾空交还给鼓浪屿房管所；3.潘为华向鼓浪屿房管所支付租金及房屋占有使用费（租金自2017年10月1日起计至2018年4月9日的租金按31166元/月的标准；占用费自2018年4月10日起计至实际腾退之日止房屋占有使用费按31166元/月的标准）。事实和理由：原承租人王代艳曾向鼓浪屿房管所承租址于厦门市鼓浪屿海坛路4号1层直管共有非住宅房屋，双方签订《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定月租金8204元，建筑面积37.28平方米，最后一期租赁合同期限自2013年6月1日起至2014年5月31日止。合同期满后，双方未再就该房屋续签租赁合同，双方成立不定期租赁合同关系。2014年6月19日，原承租人王代艳死亡，此后该房屋并未腾空退还给鼓浪屿房管所，并由王代艳丈夫潘为华实际占用，并支付相应租金，双方成立事实上租赁合同关系。鉴于双方未签订书面租赁合同，双方租赁关系为不定期租赁关系，鼓浪屿房管所有权要求潘为华腾房。根据厦鼓管[2017]59号《鼓浪屿管委会厦门市财政局关于调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的通知》规定，海坛路4号1层直管非住宅用房租金标准经评审后确定为每月31166元，因潘为华未腾退房屋，故鼓浪屿房管所有权要求潘为华参照市场评估租金支付房屋占有使用费。 潘为华辩称，一、鼓浪屿房管所主体不适格，应驳回鼓浪屿房管所的起诉。二、讼争房屋未签订书面租赁合同是鼓浪屿房管所违反规定在先，是鼓浪屿房管所之过错。仅由潘为华一方承担不定期租赁合同关系的法律后果有失公允。三、潘为华享有讼争房屋的优先承租权，该优先承租权已具备行使的条件。而且根据鼓浪屿房管所与另案非住宅公房承租人的租赁合同约定，潘为华有权使用讼争房屋至优先承租权行使完毕之日。鼓浪屿房管所诉求潘为华立即腾退房屋与优先承租权行使的约定不相符。四、鼓浪屿房管所诉求潘为华自2017年10月1日起按31166元/月的标准支付房屋占用使用费没有事实和法律依据，应予驳回。五、本案讼争的房屋是公房并非私房，本案不是一般的民事租赁法律关系。本案应适用特别法，应依据国家、政府有关的公房管理规定和政策。并须考虑潘为华之所以承租讼争房屋的缘由、纠纷起因等诉讼背景，不应予以简单处理。综上，潘为华认为鼓浪屿房管所主体不适格。而且基于讼争房屋即将进行对外招租，在潘为华行使优先承租权前鼓浪屿房管所无权要求潘为华立即腾退房屋并按鼓浪屿房管所自行评估的租金标准缴纳房屋占用费。鼓浪屿房管所的起诉和诉讼请求均应予以驳回。 双方围绕诉讼请求向本院提交了证据。本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并附卷在案。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市海坛路4号1层（以下简称讼争房屋）为厦门市直管非住宅房屋。2013年6月6日，鼓浪屿房管所（甲方）与王代艳（乙方）签订一份《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定甲方将讼争房屋出租给乙方，建筑面积37.28平方米，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日，月租金为8204元；租赁期满，乙方须在三日内搬出租赁房屋，并将租赁房屋及配套设备（乙方经甲方同意自行配备的除外）交还甲方，并付清租金及水电、物业管理、卫生、公共维修金等各项费用，同时按甲方届时书面要求完成相关装饰装修的拆除和清运工作，将所有物品搬离并清除杂物，若有留置物品将视为废弃物，甲方有权自行处置，乙方不得就此要求任何赔偿；租赁房屋地址即乙方送达地址。 2014年6月19日，王代艳死亡，讼争房屋由其夫潘为华实际占用，并按每月5742.8元的标准支付租金至2019年5月31日。 2016年12月29日，鼓浪屿房管所向王代艳发出通知，载明其承租的讼争房屋租赁合同已于2014年5月31日到期，其应于2017年2月28日将房屋腾空并归还；房产使用期间的占用费由厦门市鼓浪屿资产管理有限公司收取；房屋收回后将按照公共资源配置有关规定于2017年5月1日后进行公开招租，其有优先承租的权利；若不按时腾退房屋，将丧失优先承租的权利。 2017年9月28日，厦门市鼓浪屿－万石山风景名胜区管理委员会（以下简称鼓浪屿管委会）、厦门市财政局发布厦鼓管[2017]59号《鼓浪屿管委会厦门市财政局关于调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的通知》，就调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的有关事项通知如下：一、租金调整方式：按市场评估租金标准调整；二、租金调整范围：凡承租鼓浪屿房管所和鼓浪屿资产管理公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房的，均属本次租金调整范围，公开招租及合同期限未满的除外；三、租金调整标准及使用期：直管非住宅用房租金标准经评估、评审后确定，租金标准使用期限为本通知发布当月的次月起至2018年12月31日；四、租金优惠对象及标准：对直管非住宅（含店宅）用房由承租人自主经营的，经承租人申请，鼓浪屿房管所和鼓浪屿资产管理公司核定后，可按市场评估租金标准的70%缴交；五、有关问题处理意见：直管非住宅用房承租人自主经营的，承租人在新一轮合同期未续签租赁合同或租赁协议并要求退租，但在规定期限内腾退有困难的，可给予3至6个月的过渡期，过渡期内可按原租金标准收取租金，过渡期届满必须无条件腾退房屋，过渡期满未腾退的，依市场评估租金标准追缴过渡期的市场租金与原租金标准差额部分，并依法收回房屋；承租人承租店宅（包括原系住宅改为非住宅），与其同住的直系家庭成员中有残疾、低保优抚对象的，经承租人申请，并由相关部门审批，可在原优惠基础上，再给予减免20%租金；本通知自发布当月的次月起执行。该通知附件《厦门市鼓浪屿直管非住宅用房市场评估租金表》载明，讼争房屋于2017年9月时的月租金为31166元。 另查明，2016年4月13日，鼓浪屿管委会、厦门市思明区人民政府向鼓浪屿房管所、思明国有控股集团有限公司发出厦鼓管[2016]33号《厦门市鼓浪屿－万石山风景名胜区管理委员会厦门市思明区人民政府关于印发的通知》，载明：在保持直管公房权属关系不变的前提下，由鼓浪屿管委会将鼓浪屿岛上的公有房产委托给厦门思明国有控股集团有限公司出资设立的鼓浪屿资产管理公司统一管理运营，鼓浪屿房管所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等。 2018年5月25日，鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具一份《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，载明：根据厦鼓管[2016]33号文件精神，鼓浪屿管委会作为委托主体，授权鼓浪屿房管所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由鼓浪屿房管所提起诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由鼓浪屿房管所将相关直管公房的经营管理权正式移交给鼓浪屿资产管理公司进行管理。 本院认为，根据厦鼓管[2016]33号文件和鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，鼓浪屿房管所提起本案诉讼，主体适格。潘为华与鼓浪屿房管所事实租赁关系已超过六个月且未签订书面租赁合同，双方成立不定期租赁关系，鼓浪屿房管所有权随时解除合同，故鼓浪屿房管所关于解除双方租赁关系及要求潘为华腾退房屋的诉求，于法有据，本院予以支持。但鼓浪屿房管所从未通知潘为华解除租赁关系，其主张双方租赁关系自鼓浪屿房管所起诉王代艳之日起解除的诉求，于法无据，不予支持，双方租赁关系应自本判决生效之日起解除。 潘为华支付租金至2019年5月31日，故其仍应支付此后直至腾退房屋之日止的租金及占用费。鉴于潘为华一直按5742.8元的标准缴纳租金，鼓浪屿房管所对此未持异议，应认定双方就房屋租金已有约定，现鼓浪屿房管所按月租金31166元的标准要求潘为华支付租金及占用费，缺乏依据，不予支持，潘为华占用期间的租金及占用费以原标准即每月5742.8元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除厦门市鼓浪屿房屋管理所与潘为华的房屋租赁关系； 二、潘为华于本判决生效之日起三十日内将厦门市海坛路4号1层腾空返还给厦门市鼓浪屿房屋管理所并支付租金及占用费（按每月5742.8元的标准，自2019年6月1日起计至实际腾空交还房屋之日止）； 三、驳回厦门市鼓浪屿房屋管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4549元，由厦门市鼓浪屿房屋管理所负担4449元，潘为华负担100元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年五月二十三日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。