山东省烟台市福山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0611民初2011号 原告：吕明，男，汉族，住烟台市。 委托诉讼代理人：王静静，山东海峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖家强，山东海峰律师事务所律师。 被告：烟台永盛建筑开发有限公司，住所地烟台市莱山区澳柯玛大街69号。 法定代表人：崔瑞荣，董事长。 委托诉讼代理人：高磊，该公司职工。 委托诉讼代理人：张勇，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。 原告吕明诉被告烟台永盛建筑开发有限公司（以下简称永盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕明及委托诉讼代理人王静静、肖家强，被告永盛公司委托诉讼代理人高磊、张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的房屋定购协议书；2、请求判令被告依法返还原告缴纳的房款216000元及利息（自2018年7月12日至实际还款之日的银行同期贷款利息）；3、请求判令被告因不履行约定义务，向原告承担双倍返还定金248000元的违约责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年11月2日签订房屋定购协议书，约定原告向被告定购其开发的福美嘉苑住宅小区4号楼1单元6楼西12号房产，建筑面积约为124平方米，总房价62万元，原告在签订房屋定购协议时，向被告交付定金30万元，定金可充当购房款，但不计息。被告在取得商品房预售许可证后，被告可按照原告在本协议所留电话通知原告到被告处协商商品房预售合同。原告在签订该协议时，当天通过原告妻子姜霞的银行账户向被告账户银行转账30万元作为定金。后原告又于2015年6月5日向被告缴纳50000元现金作为房款，以上款项被告均为原告出具了收据或收条。但被告至今一直未通知原告办理商品房预售合同及向原告交付该房屋，且涉案房屋现备案在他人名下并由他人实际居住，被告已经无法完成交付。原告认为被告已经严重违约，导致双方协议无法继续履行，已达到法定解除条件，鉴于原告为保证协议的履行，已向被告支付合法定金为124000元的事实，要求被告向原告双倍返还定金248000元。此外，原告前后两次向被告支付购房款350000元-定金124000元-已付10000元=216000元，理应由被告依法向原告返还，并承担相应利息。综上，原告为维护自身合法权益，特具状贵院，请求判如所请。 被告永盛公司辩称，原告起诉主体错误，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。一、我公司并不是福美嘉苑的开发商，对外不具有售房的资质及权利，我公司对原告与梁某签订的房屋定购协议书并不知情，该协议书系梁某私刻我公司的财务专用章与原告签订的，该协议书对我公司不具有合同效力。依据合同相对性，我公司并不是合同主体，因此原告起诉我公司系主体错误。二、梁某私刻我公司的财务印章与原告签订房屋定购协议书不构成表见代理，我公司不承担责任。首先从合同签订的时间来看，房屋定购协议书的签订时间是2012年11月2日，而我公司是在2013年3月29日才中标干工程，因此原告与梁某签订购房协议书的时间早于我公司承包该工程的时间，该房屋定购协议书与我公司无任何关系。其次我公司作为福美嘉苑的施工方，无权对外出售房屋，而且从我公司营业执照的经营范围来看也没有出售及开发房屋的资质。因此梁某也不可能从我公司取得该房屋出售的代理权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉案房产位于福山区福桃路59号福美嘉苑住宅小区（后改名为悦榕湾）4号楼一单元602号房产，现已备案至案外人孟祥明名下。原、被告关于双方签订涉案房产房屋定购协议书的行为是否构成表见代理及被告应如何承担违约责任存在争议。 一、原告主张梁某代表被告向原告提供被告账户，原告于2012年11月2日向该账户打款30万元，由被告出具收款收据，并与被告签订房屋定购协议书；原告于2015年6月5日以现金方式向被告支付5万元，由梁某出具收条，在收款收据、房屋定购协议书及收条中均加盖被告财务专用章，梁某的行为构成表见代理，应由被告承担违约责任。为证明其主张，原告向本院提供证据1、原告（乙方）与被告（甲方）签订的房屋定购协议书，载明：1、乙方购买甲方开发的“福美嘉苑”住宅小区4号楼一单元6楼西房产，建筑面积约为124平方米，现订购优惠价格5000元，总房价为62万元。2、乙方在签订本房屋定购协议时，向甲方交付定金30万元，定金可充当购房款，但不计息；剩余购房款在签订商品房买卖合同时一次性交付。3、甲方承诺在收到乙方缴纳的50%的购房款后，甲方不得将定购的房屋再行出售他人。4、双方特别约定：甲方取得商品房预售许可证后，甲方按照乙方在本协议所留电话通知乙方到甲方处协商商品房预售合同……证据2、30万元的收款收据；证据3、5万元的收条。经庭审质证，被告认可原告之妻于2012年11月2日向被告转账30万元，但是对定购协议书、收款收据、收条的真实性均不予认可。被告称该定购协议书、收款收据及收条上所加盖的印章并非真实印章；原告转账的30万元已被梁某于2012年11月5日以工程款的名义取走，被告并没有实际使用该款项；5万元收条的收款人系梁某，也并非被告。 被告主张其于2013年3月29日中标涉案房产所在小区工程，从未与原告就涉案房产签订协议书；梁某系该工程实际施工人，其私刻财务专用章与原告签订协议书的行为，不构成表见代理，且原告对协议书签订存在重大过失，被告不应承担违约责任；梁某已将原告转账30万元取走。为证明其主张，被告向本院提供证据1、中标通知书；证据2、银行转账支票；证据3、烟台市公安局福山分局于2018年11月7日出具立案告知书，载明：烟台永盛建筑开发有限公司印章和法人印章被伪造一案，我局认为符合刑事案件立案标准，现予以立案侦查；证据4、梁某出具的情况说明等。经庭审质证，原告对中标通知书真实性无法确认，认为该通知书无法推翻梁某代表被告收取原告购房款并签订房屋定购协议书的事实；对银行转账支票真实性无异议，但是认为仅能证明被告向梁某转账30万元，该行为系被告与梁某之间的行为，不能证明该30万元是否系原告支付的购房定金及与原告有关；对立案告知书真实性无异议，但是不能证明本案定购协议书中所涉印章系伪造的；对情况说明的真实性及关联性均提出异议，认为梁某与被告之间的账目往来与本案无关。 被告为进一步证明其主张，申请证人梁某（男，1959年9月7日出生，汉族，住莱阳市高格庄镇南庄子村4号，公民身份号码）到庭作证。证人梁某在庭审中称，我与原告通过刘培军介绍认识，我当时在建工程，资金紧张，通过预售房屋来筹钱，原告通过我购买涉案房产，与被告无关，被告也不知道我加盖印章，但是签订协议书前并没有告知原告是以我个人名义卖房；协议书上的字是我签的，印章是我委托刘培军办理的，印章是真的；我记不清2012年11月5日从被告处所领取30万元款项是否是原告向被告打的款项。经庭审质证，原告认为证人证言前后矛盾，系虚假的，协议书第四条中明确写明甲方取得商品房预售许可证，说明被告能够取得房屋预售许可证；且证人称协议书中印章系真实的，故证人主张签订协议书系个人行为不能成立。被告认为通过证人证言可以证明梁某是为了取得原告的信任通过私刻被告公司印章与原告签订了定购协议书，即便该定购协议书真实有效，被告也没有售房资质，也不能取得商品房预售许可证，因此原告与梁某签订定购协议书明显不符合一般的售房程序和相关法律规定。 二、原告主张涉案房产总购房款为62万元，定金最高数额应为62万元×20%=124000元，故原告要求被告双倍返还定金248000元；剩余款项350000元-124000元-已付10000元=216000元，应由被告返还并承担相应利息。被告对原告主张计算方式无异议，但是认为上述购房款不应当由被告承担。 本院认为，本案的争议焦点是原、被告签订涉案房产房屋定购协议书的行为是否构成表见代理及被告应如何承担责任。 关于表见代理的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。被告虽然对合同签订的过程及印章真实性均提出了异议，但是原告将涉案房产款项打至被告账户，被告未向原告核实该款项的性质也未提出任何异议，后梁某与原告签订的房屋定购协议书并出具收款收据、收条，均加盖了永盛公司财务专用印章，原告已尽到了签订定购协议书时的注意义务。另外，梁某系涉案房产所在小区工程实际施工人。综上，梁某上述行为足以使原告相信其有代理权，本院对原告主张该行为构成表见代理，应由被告承担责任，予以支持。 关于被告应如何承担责任的问题。首先，关于定金的数额。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。涉案房产总价款为620000元，故原告主张定金为124000元，不超过法律的最高限额，应予认定。第二，是否适用定金罚则的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告交付定金，该定金系立约定金，是为了保证未来双方能够签订形式和内容均符合法律规定的合同，但是双方至今未订立商品房买卖合同，且涉案房产现已备案至案外人名下致使商品房买卖合同无法订立，由此可以认定被告构成缔约违约。故原告要求解除房屋定购协议书及被告双倍返还定金，于法有据，应予支持。第三、返还剩余购房款的数额。涉案房屋定购协议书依法解除后，原告要求被告返还剩余购房款216000元，计算正确，于法有据，应予支持。原告主张利息自起诉之日即2018年7月12日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，未超过合法范围，应予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告吕明与被告烟台永盛建筑开发有限公司于2012年11月2日签订的房屋定购协议书； 二、被告烟台永盛建筑开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吕明购房款216000元及利息（按本金216000元，自2018年7月12日起至款项实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、被告烟台永盛建筑开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告吕明定金248000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8710元，由原告吕明负担529元；被告烟台永盛建筑开发有限公司负担8181元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  李玮 人民陪审员  于湖 人民陪审员  王博 二〇一九年五月二十九日 书 记 员  刘宁