江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初11136号原告：顾苑，女，1961年6月11日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李玉堂，江苏宏林律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪磊，江苏宏林律师事务所律师。被告：袁策，男，1954年11月13日生，汉族，无业，住南京市玄武区。被告：周军，男，1973年7月17日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈佳正，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛婉平，北京市中银（南京）律师事务所律师。第三人：张庆平，1958年12月1日生，汉族，住南京市玄武区。原告顾苑与被告袁策、周军及第三人张庆平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告顾苑的委托诉讼代理人李玉堂、汪磊，被告袁策，被告周军及其委托诉讼代理人陈佳正、葛婉平到庭参加诉讼。后依法追加张庆平作为第三人参加诉讼，并转为普通程序再次公开开庭审理了本案。原告顾苑的委托诉讼代理人李玉堂、汪磊，被告袁策，被告周军及其委托诉讼代理人陈佳正，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾苑向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2011年12月2日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2.判令确认两被告之间关于南京市秦淮区房屋物权变动无效；3.判令两被告将上述房屋登记恢复至原登记状态。诉讼过程中，原告撤回第1、2项诉讼请求。事实与理由：顾苑与袁策系夫妻关系，2006年顾苑与袁策共同以170976元的价格购买位于南京市秦淮区房屋（以下简称诉争房屋，建筑面积为53.43平方米），产权登记在袁策一人名下。房屋购买后，顾苑与袁策一直未入住诉争房屋。2011年，顾苑向袁策询问诉争房屋情况，袁策对顾苑称已经将诉争房屋暂借他人居住，顾苑对此深信不疑。近日，顾苑才得知在2011年12月2日，袁策与周军签订了《南京市存量房屋买卖合同》并办理了过户。顾苑认为诉争房屋系顾苑与袁策的夫妻共同财产，袁策单方处分诉争房屋的行为系无权处分，侵犯了顾苑的合法权益，而周军亦未支付任何对价。顾苑为维护自身合法权益遂诉至法院，要求判如所请。被告袁策辩称，诉争房屋是袁策从六合调回来后，市政府给袁策面积补差的房子。袁策的好友张庆平提出要求借用诉争房屋，袁策就把诉争房屋的钥匙交给了张庆平。2007年拿房之后，袁策一直将诉争房屋借给张庆平，中间也没有收过房租。2011年，张庆平到袁策处与袁策协商，提出因为周军的孩子要上学，希望可以把诉争房屋过户到周军名下，先帮助其孩子上学，有什么事情以后再说。第二天袁策就与周军去大光路的房产局签订了合同，因为大家都是好朋友，所以合同的具体条款袁策都没有看。到目前为止，袁策没有拿到过诉争房屋的一分钱租金或者房款。最近顾苑才知道了诉争房屋已经过户给周军的情况，她对此意见非常大，进而提起了诉讼。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周军辩称，首先，本案法律关系并非房屋买卖合同纠纷，原告的诉讼请求应当予以驳回。袁策与张庆平认为诉争房屋是借用，而周军则认为诉争房屋是通过张庆平赠与所得，只是为了减少税费直接由袁策过户给周军。因此袁策与周军均否认双方之间是买卖关系，因此本案不能适用买卖关系的法律规定来处理。袁策与周军也不存在恶意串通的主管故意，因此顾苑的诉讼请求应当驳回。其次，原告起诉已经超过了诉讼时效，其诉请也应当予以驳回。2011年12月8日，周军通过张庆平、袁策将诉争房屋过户到自己名下，此时即应开始计算诉讼时效。过户这样的事情，袁策是不可能不告诉自己的妻子顾苑的，而顾苑更不可能在10多年的时间里对诉争房屋不闻不问，因此本案已经超过了诉讼时效。再次，周军提供的证据可以证明诉争房屋是张庆平赠与给周军的，赠与行为合法有效。第一，从周军提供的证人证言来看，张庆平有赠与的意思表示。第二，2007年初，袁策取得诉争房屋不久，袁策就与张庆平一起将诉争房屋交付给了周军。第三，诉争房屋已经过户登记至周军名下。因此，周军取得诉争房屋，具备了合同法关于赠与合同规定的全部条件，诉争房屋依法归周军所有。最后，顾苑、袁策、张庆平的部分陈述不符合生活常理。从2007年房屋实际交付周军入住到2011年房屋过户将近5年，从过户到顾苑起诉将近8年，顾苑陈述最近才得知过户的事情显然不合常理。一方面，袁策、张庆平均陈述，将诉争房屋过户给周军是为了帮助周军小孩入学，解决上学问题后怎么办，两人陈述当时没有约定待日后再说；另一方面，诉争房屋过户至今已7年多时间，袁策、张庆平都没有找过周军要求返还房屋。相反，诉争房屋面积不足60平方米，不符合落户的条件，且周军的小孩就读于瑞金路小学而非诉争房屋的学区小学。综上，周军取得诉争房屋系依法由张庆平赠与所得，故请求法院驳回顾苑的诉讼请求。第三人张庆平陈述，张庆平从未承诺赠与周军一套住房，诉争房屋也不是张庆平赠与周军的。关于诉争房屋，张庆平也没有向袁策支付任何款项。诉争房屋只是借给周军居住，后续之所以过户到周军名下，也只是因为周军的孩子到了要上学的年龄了，所以把诉争房屋先过户给他，至于后续怎么办再说。这么多年没有要求周军返还，也是因为面子的问题，周军一直是张庆平的驾驶员，同时袁策也没有提出要回诉争房屋，所以就由周军一直住着。现在周军已经离开张庆平的单位，所以就要求其返还诉争房屋了。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：顾苑与袁策系夫妻关系，两人于1985年6月5日登记结婚。2006年7月31日，南京市市级机关事务管理局（甲方）与袁策（乙方）签订《南京市房地产买卖契约》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，建筑面积为53.43平方米；诉争房屋价款为170976元。2011年12月2日，袁策（甲方）与周军（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋售价为200000元，2011年10月8日以现金方式支付。上述合同签订后，周军缴纳了过户所需相关税费，诉争房屋不动产权于2011年12月8日登记至周军名下。顾苑陈述，其对于袁策与周军签订买卖合同并将诉争房屋不动产权过户登记至周军名下的行为一直不知情，直至起诉前才知悉诉争房屋已经过户，此前只知晓袁策将诉争房屋借给张庆平的司机周军居住。袁策陈述，其与张庆平系朋友关系，2007年张庆平提出要求向袁策借房给周军居住，袁策当时刚购买了诉争房屋且并未居住，遂同意将诉争房屋借给周军居住。后因张庆平提出因为周军子女上学需要，希望袁策可帮忙将诉争房屋暂时过户至周军名下，此后袁策遂与周军签订了买卖合同，周军并未支付任何房款。自2007年周军入住诉争房屋至今，袁策从未收取过与诉争房屋有关的任何款项。周军陈述，诉争房屋系张庆平赠与周军的，因为张庆平承诺只要周军提前退伍给张庆平当司机，张庆平即赠与周军住房一套，后周军于2007年3月入住诉争房屋至今。诉争房屋系张庆平自袁策处购买后赠与周军的，周军直接与袁策签订买卖合同只是为了节省一笔过户的税费。张庆平陈述，其与袁策系朋友，最初袁策任六合区副区长，张庆平在六合区经商期间双方结识。周军原系张庆平司机，现已离职。2007年，张庆平得知袁策有一套小房子即诉争房屋，遂提出要求给周军借住，袁策就同意了。后因周军子女上学需要，张庆平遂提出要求将诉争房屋过户至周军名下，后续事宜待子女入学问题解决后再说。在周军工作期间，张庆平每月发放工资，根本无需另行赠送一套房屋，且张庆平从未承诺赠与房屋。现因周军离职，故希望能够返还诉争房屋。案件审理过程中，周军提供有限电视业务受理单、用户证、退出现役证、书面证人证言等一组证据以证明其于2002年退出现役，并自2017年3月入住诉争房屋，相关证人证言可以证明张庆平承诺赠房的事实。顾苑、袁策、张庆平除对证人证言真实性不予认可外，对其他证据真实性不持异议。另，周军还提供银行流水一份，以证明其曾于2011年12月13日，取现80000元用于支付张庆平。对此张庆平不予认可，认为不存在周军向其支付80000元的事实，同时认为周军持有的该银行卡中款项均系张庆平的，只是平时交给周军保管，需要使用时再找周军支取。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。关于原告要求两被告将诉争房屋不动产权恢复登记至原始状态的诉讼请求，本院认为，顾苑与袁策系夫妻关系，诉争房屋系双方夫妻共同财产，现袁策通过与周军签订房屋买卖合同的行为，在未征得顾苑同意的情况下将诉争房屋过户登记至周军名下，袁策的无权处分行为已经侵犯了顾苑的合法权益，且在转让过程中周军并未支付任何对价，故周军不构成善意取得，所有权登记不发生物权转移的效力，原告有权要求两被告将诉争房屋不动产权恢复登记至原始状态。关于周军认为诉争房屋系张庆平赠与周军的抗辩主张，本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。而本案中，诉争房屋原登记在袁策名下，周军主张系张庆平自袁策处购买后再赠与周军，张庆平本人对赠与事实并不认可，且周军现有证据亦不足以证明其上述主张，故对周军的上述抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告袁策与被告周军于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区房屋不动产权恢复登记至被告袁策名下。案件受理费13800元，由原告顾苑负担13720元，由被告袁策、周军负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹 春审 判 员  黄 茜人民陪审员  陈春玲二〇一九年五月五日见习书记员  于艳丽