江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初980号原告：南京溧水城市建设集团有限公司，统一社会信用代码91320117726099783J，住所地南京市溧水区永阳街道中山路32号。法定代表人：徐正宏，该公司董事长。原告：南京溧水中山保障房建设有限公司，统一社会信用代码913201170626029040，住所地南京市溧水区永阳街道中山东路。法定代表人：徐光华，该公司总经理。二原告共同委托诉讼代理人：傅亚东，江苏泰和律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：姜兆静，江苏泰和律师事务所律师。被告：王玉琴，女，1971年6月18日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：靳玉忠，江苏方胜律师事务所律师。原告南京溧水城市建设集团有限公司（以下简称溧水城建集团）、南京溧水中山保障房建设有限公司（以下简称溧水中山保障房公司）与被告王玉琴房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月19日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司的共同委托诉讼代理人傅亚东、姜兆静，被告王玉琴及其委托诉讼代理人靳玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告将占有的位于南京市溧水区永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室、103室、104室、105室、106室5间共计302.43平方米房屋恢复原状后返还原告溧水城建集团；2.被告按照年租金73741.2元的标准向原告溧水城建集团支付自2017年6月20日至实际返还之日期间的占有使用费（暂计算至2019年2月15日，计122452元）；3.因被告擅自拆改房屋结构，存在违约行为，要求被告支付违约金11020.68元（按照合同总金额73741.2元的15%计算）。事实和理由：2016年6月15日，原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司将位于南京市溧水区永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室、103室、104室、105室、106室5间、面积共计302.43平方米的房屋出租给被告使用（协议约定地址为新龙路299号新县中西南侧幸庄佳苑二期），协议约定租赁期限为2016年6月20日至2017年6月19日，年租金标准为73471.2元，租金一次性付清，先交后租。租赁期间，原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司将租赁房屋交付被告使用。租赁期间，被告未经原告同意，擅自拆改了房屋结构。租赁期满，原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司多次通知被告协议到期后不再续租，同时告知被告在协议到期后搬离并返还租赁房屋。现《房屋租赁协议》已于2017年6月19日到期自然终止，但被告却一直占有上述房屋不予返还，且未支付占有期间的使用费。原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司多次催促未果。被告的行为已经严重违反合同约定。被告承租房屋期间改变了原来的主体结构，涉案房屋原本为五间独立的房屋，被告擅自改变了105室、106室房屋的主体结构，将两间房屋的分隔墙拆除，被告应当将房屋恢复原状。原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司遂提起诉讼要求判如所请。被告王玉琴辩称，1、根据双方签订的《房屋租赁协议》约定的内容来看，原告违约在先，被告完全有权利继续续租。双方合同约定合同期满后，同等条件下乙方有优先承租权，乙方在合同到期后不办理续订或退租手续的，甲方有权收回房屋另行出租，乙方应无条件搬出，可以看出原告只有在租赁到期，被告不办理续订以及不办理续租手续的情况下，才能解除租赁协议。2、原告终止合同履行无事实依据，根据双方合同约定，原告只有在被告有私自转租、转让、变更房屋用途和利用房屋进行非法活动，因国家建设、旧房改造需要拆迁和因危房必须停租时，才有权终止合同履行。3、原告提供的2017年10月23日的函也能反映原告违约在先。原告溧水城建集团在该函中要求被告准备好相关竞标材料进行公开招投标，但到目前为止，原告也没有进行招投标。被告2013年6月开始承租涉案房屋时，就是因为通过竞标取得，前期为房屋投资大量的人力和物力，目的就是因为根据双方的约定，对于涉案房屋必须一直公开对社会招租，且在同等条件下，被告有优先承租权。4、被告承租期间将105室和106室的墙拆除一半，做药店使用，原告是口头同意被告拆墙的，而且不拆除墙是无法做生意的，2013年至2017年期间原告每年收房租时也没有提出被告损坏房屋赔偿的事情，所以不存在被告支付违约金，被告也不同意违约金标准。5、作为国有资产必须进行公开招投标，但原告到目前为止也没有进行招投标这是不作为的行为，法律、地方性法规均没有规定国有资产必须进行清空才能对外招标。综上，原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：坐落在南京市溧水区永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室、103室、104室、105室、106室的房屋权利人为原告溧水城建集团。2013年6月，被告开始承租使用涉案房屋，分别使用105室、106室经营“中山大药房”、使用104室经营“小沈菜场”、使用103室经营“辛庄水果”、使用102室经营“胭脂河商店”。被告承租房屋后，将105室、106室房屋的间隔墙进行部分拆除。2016年6月1日，原告溧水城建集团与原告溧水中山保障房公司签订委托合同，约定原告溧水城建集团将位于永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室-1013室房屋委托原告溧水中山保障房公司代为出租管理。委托权限及具体要求为代表原告溧水城建集团对外签订房屋租赁协议、代为收取租金、监督承租人按照合同约定使用租赁房屋。委托期限自2016年6月1日起至全部承租人返还租赁房屋且无任何争议时止。合同还对转委托等其他事项进行了约定。2016年6月15日，原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司作为甲方与被告作为乙方签订房屋租赁协议一份，约定：1、甲方将位于新龙路299号新县间，面积302.43平方米出租给乙方。2、合同期2016年6月20日起到2017年6月19日止，合同到期后，同等条件下，乙方有优先承租权，乙方在合同到期后不办理续订或者退租手续的，甲方有权收回房屋另行出租，乙方应无条件搬出。3、甲乙双方约定以上房屋年租金为73471.2元，一次性付清，先交后租。4、未经甲方许可，乙方不得擅自拆改房屋结构及其设备设施，确需拆改的须事先书面申请报甲方同意，违者责令其恢复原状，并按修缮定额处以恢复费一倍的罚款。5、乙方承租时交履约保证金4600元[（收据号码No.0997423）原竞租保证金直接转为此保证金]。保证金不计息，承租期限内不得将房屋关空，不得私自转租、转让、转借，联营牟利（包括变相出租柜台和对外承包），也不得变更房屋用途（含非居住房改变经营项目）和利用承租房进行非法活动，违者，甲方有权收回出租房屋，终止本合同，没收非法所得，并视情节给予月租金四倍处罚或没收交履约保证金。承租期限未到，退租者交履约保证金不退。承租期满，乙方无违约行为的甲方应退回其所交履约保证金。……。12、任何一方违约，均应承担合同总金额10%-20%的违约金，并赔偿给对方造成的所有损失。13、附言：乙方承租期间，水、电改造、增容自理；租赁期满后，乙方所有可移动设施、设备由乙方自行搬走；租赁期间，物业管理费用、水费、电费乙方自理。被告支付了截止2017年6月19日的租金并支付了4600元履约保证金。双方签订的《房屋租赁协议》到期后，原告溧水城建集团于2017年10月23日向被告发函通知被告租赁合同已到期，根据国有资产管理规定，涉及国有资产出租出借等处理都必须经过政府公共资源交易中心，要求被告即刻搬离，并准备好相关竞标材料，原告溧水城建集团将在南京市溧水区政务服务中心进行公开招投标，请被告关注相关信息。2018年4月3日，溧水中山保障房公司委托江苏泰和律师事务所向原告发出律师函，其在律师函中告知原告房屋租赁协议到期后，双方未续签合同。根据国有资产管理规定，区属范围内的国有资产资源交易（包括租赁）应当在区政府设立的国有资产资源交易机构中公开进行，溧水中山保障房公司已告知原告相关政策并要求返还租赁物，原告可以到溧水区国有资产资源交易中心参与竞标。租赁期满，承租人应当返还租赁物，要求原告在收到函十日内与溧水中山保障房公司结清所欠的租金并向溧水中山保障房公司返还租赁的房屋。被告收到律师函后仍在涉案房屋内经营未迁出，原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司遂提起诉讼。本院认为,原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。双方订立的《房屋租赁协议》于2017年6月19日到期后，原告溧水城建集团、溧水中山保障房公司未与被告续签租赁合同，且已通知被告不再续租。现租赁期间届满，原告溧水城建集团要求被告返还租赁物并要求被告按照73471.2元/年的标准支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。为减少当事人诉累，在被告支付逾期腾房占有使用费时，被告已支付的4600元履约保证金应予以扣减。被告承租房屋后，拆除了涉案105室、106室房屋之间部分间隔墙，被告在返还租赁物时应当将房屋内拆除的间隔墙恢复原状。本院已判令被告将涉案房屋恢复原状，原告现另要求被告因拆改房屋结构支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下:一、被告王玉琴应于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出位于南京市溧水区永阳街道体育公园路82号幸庄佳苑24幢102室、103室、104室、105室、106室房屋，并将105室、106室房屋之间的间隔墙恢复原状后，将上述房屋交付给原告南京溧水城市建设集团有限公司；二、被告王玉琴应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告南京溧水城市建设集团有限公司支付自2017年6月20日起至被告王玉琴实际迁出涉案房屋之日止按照73471.2元/年的标准计算的房屋占有使用费（计算时应扣减被告王玉琴已支付的4600元履约保证金）；三、驳回原告南京溧水城市建设集团有限公司、南京溧水中山保障房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2969元，减半收取1484.5元，由被告王玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  逯婷婷二〇一九年五月二十日书记员  郑长玲