浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1789号原告：温州市五马美食总汇管理有限公司，住所地：温州市鹿城区南塘风貌区北段5号楼。法定代表人：郑然，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈春建，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：苍南县湖蝶轩咖啡美食馆，住所地：苍南县灵溪镇时代广场C幢201室。投资人：杨素云。被告：杨素云，女，1971年8月2日出生，汉族，住苍南县。被告：王贵，男，1974年4月6日出生，汉族，住温州市鹿城区。上述三被告共同委托诉讼代理人：张婷婷，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告温州市五马美食总汇管理有限公司（以下简称五马美食管理公司）与被告苍南县湖蝶轩咖啡美食馆、杨素云、王贵（以下简称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告五马美食管理公司的委托诉讼代理人陈春建，被告湖蝶轩美食馆、杨素云、王贵的委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告五马美食管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告五马美食管理公司支付2017年4月5日至2018年4月5日期间拖欠的租金236436元及滞纳金（以648138元为基数，自2017年3月6日至2017年8月31日止；以788568元为基数，自2017年3月6日至2017年11月20日止；以271272.15元为基数，自2017年3月6日至2018年1月21日止；以236436元为基数，自2017年3月6日至实际履行之日止，均按每日万分之五计算滞纳金）；2.判令三被告向原告五马美食管理公司支付2017年4月5日至2018年4月5日期间物业管理费24888元；3.确认原告五马美食管理公司收取三被告的履约保证金20万元不予退还；4.本案诉讼费用、保全费用由三被告共同承担。事实与理由：2014年2月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告五马美食管理公司将坐落于温州市鹿城区印象南塘5号楼东北面二楼部分商铺（以下简称涉案商铺）转租给三被告，面积约1036.826平方米。合同还约定租金支付方式：2014年4月10日至2015年4月4日租金为1656330元，2015年4月5日至2016年4月4日租金为1763641元，之后每年在前一年的基础上租金递增百分之五，每年支付一次租金，先付后用，被告需提前一个月将租金汇入原告指定银行卡内。被告向原告五马美食管理公司支付履约保证金20万元。违约责任：被告逾期不支付租金，每逾期一天加收年租金0.1%的滞纳金，逾期一个月视为被告严重违约，原告五马美食管理公司有权没收被告的保证金。2018年1月19日，双方签订《补充租赁合同》，三被告于2018年1月20日前支付余款271272.15元，原告五马美食管理公司给予三被告租金优惠，并约定2017年4月5日至2018年4月5日期间物业管理费24888元，三被告应于2018年1月20日前支付给原告五马美食管理公司。但三被告仍未按约支付，再次违约。按约定，三被告应于2017年3月5日前支付2017年4月5日至2018年4月5日期间的租金1944414.15元。但三被告分别于2017年9月1日支付648138元、2017年11月20日支付788568元、2018年1月22日支付271272.15元，至今尚欠租金236436元，原告五马美食管理公司遂诉至法院。被告湖蝶轩美食馆、杨素云、王贵辩称，一、三被告承租涉案商铺后，自2016年起，由于原告五马美食管理公司与原业主温州市名城建设投资集团有限公司（以下简称名城集团）的违约及名城集团重新评估租金等事件的等待，导致三被告轻信原告五马美食管理公司的口头承诺。原告五马美食管理公司存在重大过错，应当减免三被告逾期支付部分租金的责任。且原告五马美食管理公司要求收回减免的租金同时又需要支付滞纳金明显不合理不合法，应当予以驳回。涉案商铺系原告五马美食管理公司从名城集团承租而来转租给三被告，2016年因原告五马美食管理公司未向名城集团缴纳租金，名城集团于2016年4月向温州仲裁委申请仲裁，要求原告五马美食管理公司支付租金、滞纳金并解除合同，三被告为了避免利益受损履行不安抗辩权，未缴纳2016年4月至2017年4月的租金。原告五马美食管理公司于2016年9月向鹿城法院起诉。2016年12月，鹿城法院判决三被告向原告五马美食管理公司支付185万余元的租金及滞纳金(按照每日万分之五计算)。当时名城集团与原告五马美食管理公司的仲裁还未裁决，因此原告五马美食管理公司与三被告在鹿城法院判决后达成一个和解协议，约定:1、本和解协议签订三日内三被告向原告支付拖欠租金1851823元。2、若名城集团给予原告减免违约金，则原告相应减免三被告的违约金。3、二次评估后，根据名城集团给予原告优惠租金的情况，原告在原合同条件下给予三被告优惠租金。和解协议签订后，三被告立即支付了1851823元的租金。2017年9月，温州仲裁委裁决原告五马美食管理公司按照银行贷款利率4.35%向名城集团支付2016年的违约利率，而三被告需付给原告五马美食管理公司的滞纳金为年化18%。三被告当时同意按照4.35%向原告支付违约金，但原告五马美食管理公司后又向鹿城法院按照年化18%的违约金冻结了三被告36万余元的违约金，从中赚取了几十万的违约金的差价。吃了上次的亏，三被告在和解协议签订后，2017年4月就主动提出向原告五马美食管理公司缴纳2017年度的租金。但原告五马美食管理公司表示，由于名城集团今年会进行二次评估，租金可能会降低，所以让三被告不用着急支付租金，等到评估结果下来再支付也不迟。三被告再次相信了原告五马美食管理公司的“谎言”，虽然租金早已全部准备好，但因为根据原告五马美食管理公司的指示，故推迟支付款项。由于被告需要交纳店铺的房产税，需要当年度进行交税开票,因此三被告于2017年9月1日，2017年11月21日，两次主动向原告五马美食管理公司交纳了租金共计1436706元。2017年12月底，名城集团二次评估报告出了以后，给原告五马美食管理公司降低了部分租金。2018年1月19日，原告五马美食管理公司与三被告也重新签订了《补充租赁合同》，约定:2017年4月至2018年4月的原租金应为1944414.15元，调整为1707978.15元。协议签订后，三被告与原告五马美食管理公司协商同意周一支付（2018年1月22日），三被告于2018年1月22日依约付款271272.15元。根据《补充租赁合同》，三被告确实延期了两天付款，但是违约程度非常轻，恳请法庭查明事实，依法判决，最终判决的应付款项应从被告的保证金中予以扣除。本院经审理查明如下：2014年2月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告五马美食管理公司将涉案商铺转租给三被告，面积为1036.826平方米。租金支付方式：2014年4月10日至2015年4月4日租金为1656330元，2015年4月5日至2016年4月4日租金为1763641元，之后每年在前一年的基础上租金递增百分之五，每年支付一次租金，先付后用，被告需提前一个月将租金汇入原告指定银行卡内。被告需在签订合同时向原告支付保证金20万元。若被告逾期不支付租金，每逾期一天加收年租金0.1%的违约金，逾期一个月视为被告严重违约，原告五马美食管理公司有权没收被告的保证金。合同签订后，原告五马美食管理公司交涉案商铺交付给被告使用，三被告向原告五马美食管理公司支付了2017年4月5日前的租金及履约保证金20万元。2017年4月5日至2018年4月5日的租金1944414.15元，三被告分别于2017年9月1日支付648138元，2017年11月21日支付788568元，合计1436706元。2018年1月19日，双方签订《补充租赁合同》，约定：依原合同2017年4月5日至2018年4月4日，三被告应付原告租金为1944414.15元，现调整为1707978.15元，三被告已付1436706元，尚欠租金271272.15元。三被告应于2018年1月20日支付给原告五马美食管理公司。若三被告未按期支付不再享有调整后的优惠，应无条件按原合同约定租金执行。2017年4月5日至2018年4月4日期间物业管理费共计24888元，三被告应于2018年1月20日前支付给原告五马美食管理公司。后三被告于2018年1月22日向原告五马美食管理公司支付租金271272.15元。上述事实由原告五马美食管理公司提供的营业执照、企业信息核查、身份以证复印件、《房屋租赁合同》《补充租赁合同》、电子回单的证据及三被告提供和解协议证据所证实，三被告提供的裁决书与本案没有关联，本院不予认定。本院认为，原告五马美食管理公司与三被告签订的《房屋租赁合同》《补充租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，原告五马美食管理公司按约将涉案房屋交付给三被告使用，三被告应按约支付租金。虽然双方在2018年1月19日签订一份《补充租赁合同》，将租金从1944414.15调整为1707978.15元，但三被告没有按约于2018年1月20日前支付，根据《补充租赁合同》约定仍应按照原租金1944414.15元执行。截止目前，三被告尚欠原告五马美食管理公司租金236436元。三被告抗辩其没有支付租金是因为履行不安抗辩和受原告五马美食管理公司的指示，原告五马美食管理公司另行同意其于2018年1月22日支付租金等，但没有提供相应的证据予以证实，本院不予采信。关于合同中的滞纳金，实际上是逾期支付租金导致的违约金。原告五马美食管理公司主张三被告支付逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持；关于违约金标准，原告五马美食管理公司自愿将每日1%标准降低为日万分之五，于法不悖，本院予以支持。经本院核算，截止2019年2月20日，违约金为288959.31元。三被告辩称本案违约金应按4.35%计算，与双方《房屋租赁合同》《补充租赁合同》的约定不符，本院不予支持。关于20万履约保证金。合同履行中，三被告尚欠原告五马美食管理公司物业费24888元，按照合同约定，应当先用履约保证金进行抵扣。余款175112元(200000元-24888元)，因履约保证金是履行合同的担保，具有补偿性，本院已支持原告五马美食管理公司违约金，履约保证金应用于抵扣违约金。三被告仍需支付截止2019年2月20日止的违约金113847.31元(288959.31元-175112元)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告苍南县湖蝶轩咖啡美食馆、王贵、杨素云于本判决生效之日起十日内向原告温州市五马美食总汇管理有限公司支付剩余租金236436元、违约金（截止到2019年2月20日止为113847.31元，之后的违约金按日万分之五计算至租金支付完毕之日止）；二、驳回原告温州市五马美食总汇管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11111元，减半收取5555.5元，由原告五马美食总汇管理有限公司负担2422元，由被告苍南县湖蝶轩咖啡美食馆、王贵、杨素云负担3133.5元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶宇锞二〇一九年五月五日书记员  陈 婵