广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2776号原告：罗桂英，女，1983年7月2日出生，住广东省开平市。原告：梁冠炘，男，1981年1月7日出生，住广东省开平市。两原告的委托代理人：赖文龙，广东法海律师事务所律师。被告：黎连娣，女，1969年10月1日出生，住广东省广州市南沙区。原告罗桂英、梁冠炘诉被告黎连娣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗桂英、梁冠炘的委托代理人赖文龙，被告黎连娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实黎连娣系广州市南沙区X镇X村户籍居民。2006年左右，南沙区X镇X村分配了一处宅基地给黎连娣使用，黎连娣申请报建房屋，并承诺按照规定处理。2011年9月15日，黎连娣（甲方、转让方）与罗桂英、梁冠炘（乙方、受让方）通过中间人介绍，就一处宅基地使用权签订了一份《土地使用转让协议书》，约定甲方自愿将位于广州市南沙区X镇X村（原番禺区X镇X村）X队糖厂围墙边的宅基地土地使用权转让给乙方永久使用，土地面积为144平方米，转让金360000元，一次性付清。双方还对过户登记、办理房屋报建手续等事务及其他权利义务进行了约定。上述协议书除双方签名外，另有见证人签名，但字迹较为潦草，无法看出准确完整的姓名。同日，黎连娣向罗桂英、梁冠炘出具一份《土地转让收据》，记载“今收到土地转让金叁拾陆万元（360000）转让土地位置位于X镇X村糖厂围墙边（按图纸建筑位置范围），特立此据已收完款项”。前述见证人同样在收据后签名。双方确认见证人就是介绍双方交易土地的中间人。签订协议过程中，黎连娣还向罗桂英、梁冠炘提供了加盖有原广州市南沙区X镇建设办公室公章的方位图纸。因罗桂英、梁冠炘付款后，欲使用上述土地建房，但无法成功办理报建手续。2018年3月5日，罗桂英短信联系黎连娣，表示其要用地起屋（即建房），但黎连娣一直不听电话也不说明合理理由，黎连娣回复称在3月16日会帮其办理。2018年3月22日，双方就办理建房手续到房产管理部门查档，被告知涉案土地用于建房可能性极低，相关部门基本不会审批。双方遂协商由罗桂英、梁冠炘返还土地，黎连娣退还土地转让款。2019年2、3月期间，双方就返还事宜电话协商，但无法就返还土地款项的具体金额及时间达成一致意见。黎连娣确认收到罗桂英、梁冠炘支付的360000元并主张将其中40000元支付给了见证人作为中介费。罗桂英、梁冠炘的诉讼请求：确认双方于2011年9月15日签订的《土地使用转让协议书》无效；黎连娣返还土地转让款360000元并支付暂计至2019年3月19日的利息157719元（利息以360000元本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2011年9月15日起计算，实际计至偿清之日止）；诉讼费由被告承担。裁判理由与结果本院认为，本案系转让土地使用权引发的纠纷，涉案土地为农村集体土地，系集体分配给本集体成员的宅基地，罗桂英、梁冠炘与黎连娣就宅基地的使用权协商转让，均应当遵守法律规定。根据各方诉辩意见，本案的焦点在于双方签订的合同是否有效，若无效则应返还的土地转让款金额是多少。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》相关规定，我国土地属于公有制，土地属于国家所有或集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。罗桂英、梁冠炘与黎连娣作为平等的民事主体，签订协议符合法律规定，本院予以确认。但是，综合现有证据看，涉案土地并非属于国有土地，而是X镇X村集体土地，协议书明确记载了黎连娣出让的土地是由X镇X村分配的住宅用地即宅基地，即双方在签订协议时知晓土地性质。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该规定属于强制性规定。本案土地作为南沙区X镇X村集体土地，在无法定例外情形下，土地使用权不得进行出让、转让等用于非农业建设。该集体土地使用权是村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体的土地享有的物权。但是，罗桂英、梁冠炘并非X镇X村的集体经济组织成员，也不符合其他法定情形，故其无权通过买卖方式获得该土地使用权。双方签订的协议明显违反上述法律的禁止性规定。黎连娣未经村集体许可而将村集体分配的土地使用权进行转让，也损害了村集体及社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益……违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，双方所签订的《土地使用转让协议书》应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从协议内容看，罗桂英、梁冠炘在签订协议时对于土地属于农村集体所有这一情况是知晓的，其作为非X镇X村户籍居民，在法律明令禁止集体土地使用权不得非法转让的情况下，仍然签订本案协议，双方均存在过错。法语曰“法律不保护权利上的睡眠者”。罗桂英、梁冠炘未举证证明其在协议签订后直至向本院起诉前的七年多时间里向相对方主张合同无效、要求返还转让款或以诉讼方式主张合同无效、返还转让款、支付利息等权利，并在2018年才主张房屋报建，属于怠于行使权利，其以不懂法律规定为由未能及时主张权利，不构成正当合法理由，故本院对于罗桂英、梁冠炘主张从付款次日起开始计算利息不予支持。因双方在2018年3月22日便确定涉案土地无法办理报建，并确定了互相返还土地、款项的意见，故本院酌情支持从2018年3月23日起开始计算未返还款项所产生的利息，上述起算点至罗桂英、梁冠炘起诉并被受理已经超过一年，未超过三年，故本院确定利息标准为中国人民银行同期一至三年期贷款基准利率。至于返还金额，黎连娣收到转让款后另支付了中介费给他人与本案买卖法律关系不同，根据收据记载其收到的款项为360000元，故应当以此作为返还金额。黎连娣对于其支付给他人的中介费可另循法律途径解决。本院在本案中不予处理。本案诉讼费，鉴于黎连娣占有并实际使用了涉案款项且时间较长并因此获益，故本院确定其全部承担本案诉讼费。对于本案，本院需要指出的是，随着城镇化推进，一线城市房价持续走高，越来越多非集体经济组织户籍居民青睐于在经济发达地区的村镇购置集体土地建房，与现行法律及国家政策关于禁止个人之间非法买卖集体土地的规定相悖。尽管，个人买卖集体土地现象层出不穷，但并不说明该行为成为在既成事实后便可以逃避法律制裁，更不能成为本案双方的买卖行为合法的理由。中介方、购买方、出卖方在进行土地、房屋等不动产交易时应对国家法律规定及政策规定有基本了解，不应贪图眼前利益而枉顾法律规定，以免发生纠纷导致各方产生损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗桂英、梁冠炘与被告黎连娣于2011年9月15日签订的《土地使用转让协议书》无效；二、被告黎连娣应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗桂英、梁冠炘返还360000元并支付利息（利息以360000元为本金，按照中国人民银行同期一至三年的贷款基准利率标准从2018年3月23日起计算至实际返还之日止）；三、驳回原告罗桂英、梁冠炘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼4489元，由被告黎连娣负担（直接支付给原告罗桂英、梁冠炘）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡秋玲二〇一九年五月十四日法官助理王祝珠书记员梁晋豪