云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终693号上诉人（原审被告）：张琳，女，生于1978年10月12日，汉族，云南省盐津县人，农村居民，住盐津县。上诉人（原审被告）：邱德霖，男，生于1998年11月23日，汉族，云南省盐津县人，农村居民，住址住盐津县。被上诉人（原审原告）：周飞，男，生于1990年1月15日，汉族，四川省筠连县人，城镇居民，住四川省筠连县。上诉人张琳、邱德霖因与被上诉人周飞房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市盐津县人民法院（2017）云0623民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审经审理认定如下事实：周飞在兴隆乡仁富社区建房。2013年2月2日，周飞与张琳、邱德霖签订了房屋转让协议，约定周飞将其产权的房屋出售给张琳、邱德霖，房屋位于周飞与胡勇等人合作共建房屋的第二层7号，面积49平方米（以盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积为准），单价4,880元/平方米，总房款239,120元，张琳、邱德霖分三期支付给周飞，第一期96,000元于协议签订之日支付，第二期133,120元于交卷帘门钥匙之时支付，第三期10,000元交付房产证之日支付。同时约定，若房地产管理所测绘办证的总建筑面积大于或者小于49平方米，房屋总价款按实际面积计算，单价4,880元/平方米，多退少补，并由张琳、邱德霖承担3.5%的契约和印花税，房地产管理所产权登记费550元/本等。现周飞已将房屋交付张琳、邱德霖使用，张琳、邱德霖向周飞支付了购房款229,120元。盐津县人民政府向周飞颁发了盐房权证盐津县字第（2013）0604号房权证书。该房屋的实际建筑面积为51.09平方米，其中分摊面积2.12平方米，房屋套内面积48.97平方米。张琳、邱德霖应还支付周飞购房款10,199元及承担的过户手续费9,276元。双方因房屋的实际面积与产权证登记的面积不符，发生争议，周飞为此起诉至原审法院。2017年10月16日被告张琳申请对双方争议的房屋面积进行司法鉴定，2018年9月8日收到云南拓土科技有限公司房屋测绘报告，该报告仅测绘出房屋套内面积48.97平方米。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张琳、邱德霖签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当严格履行合同约定的义务。本案双方的争议焦点为：一、本案涉及的房屋面积计算标准；二、周飞和张琳、邱德霖是否存在违约行为。一、本案房屋面积计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定。本案按照双方合同约定，房屋的面积计算标准以盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积为准，若测绘办证的总建筑面积超出或者少于49平方米，房屋总价款按实际面积计算，单价4,880元/平方米，多退少补。并且，周飞提交的房屋登记产权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，该凭证所记载的房屋面积是由房地产行政主管部门确认登记的，具有其特定的法律效力。故本案的房屋面积应以周飞提供的房屋产权证所记载的为计算标准，既有双方约定的事实依据，也有法律依据。关于张琳、邱德霖提出在买房时双方约定不包括分摊面积，但周飞提交的房产证记载的面积却包括了分摊面积，要求本案涉及房屋面积仅以套内面积（以云南拓土科技有限公司的测绘报告）为准的抗辩主张。双方对房屋面积是否包括分摊面积，没有在合同中明确约定，根据商品房买卖的交易习惯，房屋面积应涉及分摊面积，且根据双方合同约定房屋面积最终以房产证登记的总建筑面积为准，据此，本案对张琳、邱德霖的抗辩主张不予支持。二、周飞和张琳、邱德霖是否存在违约行为。按照双方合同约定，张琳、邱德霖在交付第三期房价余款时周飞交付房产证，该交付的房产证应解释为由周飞负责办理的已过户给张琳、邱德霖的房产证，但周飞只办理了登记在自己名下的房产证，并没有将其过户给张琳、邱德霖。产权过户主要是双方积极配合到不动产登记机关办理，属于双方共同履行的义务，本案因双方房屋面积的计算标准发生争议，周飞未办理过户登记，张琳、邱德霖未交房价余款，且双方也未到不动产登记机关办理过户登记，双方均存在违约。故周飞要求张琳、邱德霖支付房价余款，张琳、邱德霖要求周飞交付已过户其名下的房屋产权证，原审法院均予以支持。张琳、邱德霖提出周飞交付的房屋存在质量问题，因未提供其相应的证据予以证明，原审法院对其抗辩主张不予支持。综上所述，依双方合同约定，张琳、邱德霖向周飞购房总建筑面积为51.09平方米，房总价款249,319.20元，张琳、邱德霖已支付229,120元，还欠20,199.20元，现周飞只起诉要求张琳、邱德霖支付10,199元，原审法院予以支持。另外10,000元按双方约定在交付房产证时支付，周飞未在本案中主张，原审法院不予处理。张琳、邱德霖应还支付双方约定房屋过户费用9,276元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、由张琳、邱德霖在本判决生效后10日内一次性支付周飞房屋价款10,199元和房屋产权过户手续费用9,276元；二、周飞和张琳、邱德霖在本判决生效后10日内共同到不动产管理机构协商办理房屋产权登记的过户手续〖证号为盐房权证盐津县字第（2013）0604号〗，产权所有人过户为张琳、邱德霖。案件受理费287元，由周飞负担143.50元，张琳、邱德霖共同负担143.50元。宣判后，张琳、邱德霖不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉人张琳、邱德霖上诉认为：一审法院认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。1、上诉人与被上诉人在2013年2月2日签订的房屋转让协议中没有约定公摊面积，双方的口头协议中也明确约定没有公摊面积。被上诉人出售的房屋前没有公用的坝坝，房屋左右两面是历史形成的街子和农贸市场的公用通道，不是建房的公摊面积，房屋前面是农贸市场，不应该成为商品房的公摊面积，上诉人购买的房屋在实际中没有任何公摊面积，但判决中认定了公摊面积，与客观事实不符。2、云南拓土科技有限公司对房屋进行鉴定后，并没有让上诉人签字认可，就把房屋面积鉴定报告提交给盐津县人民法院。3、被上诉人只是办理了登记在自己名下的房产证，并没有将房产证过户给上诉人，所以被上诉人首先违约。综上，请求撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担；请求判决被上诉人将房产证过户成上诉人姓名，交给云南省盐津县法院，上诉人到盐津县人民法院结清应该支付的购房余款领取房产证；请求判决解决被上诉人所出售给上诉人的房屋质量问题。被上诉人周飞未作答辩。本案二审中，上诉人除对一审认定的涉案房屋有2.12平方米的公摊面积有异议外，对其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议焦点是：一、原审判决计算公摊面积是否恰当？二、被上诉人是否首先违约？针对本案争议焦点，本院认为：一、关于原审判决计算公摊面积是否恰当的问题？张琳、邱德霖与周飞于2013年2月2日签订了《房屋转让协议》，协议第三条第一款约定了甲方交房产证给乙方时，甲乙双方以盐津县房地产管理所颁发的房产证上的总建筑面积为准。原审审理过程中，上诉人向盐津县人民法院申请，对涉案房屋面积进行现场勘验，与被上诉人共同协商后，双方选定了盐津不动产登记中心所委托的云南拓土科技有限公司为涉案房屋的测绘单位。2018年4月13日，盐津县人民法院人员带领云南拓土科技有限公司测绘人员到现场进行实际测量，当事人周飞及11户买房人到现场进行指界，本案测绘程序合法，上诉人也未对测绘结果提出异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，原审按照双方合同约定，涉案房屋的面积计算标准以盐津县建设局房地产管理所测绘办证的总建筑面积为准，认定涉案房屋的实际建筑面积为51.09平方米，其中分摊面积2.12平方米，房屋套内面积48.97平方米并无不当。张琳、邱德霖与周飞的《房屋转让协议》对公摊面积没有进行约定，上诉人张琳、邱德霖也没有任何证据证实双方订立口头协议约定所出售的房屋没有公摊面积。综上，张琳、邱德霖主张原审判决中认定的面积与客观事实不符合的上诉请求不成立，原审法院不予支持。二、关于被上诉人是否首先违约的问题。张琳、邱德霖与周飞于2013年2月2日签订了《房屋转让协议》，协议对双方权利义务作了明确的规定，被上诉人周飞应当将涉案房屋产权登记至张琳、邱德霖名下，并向其交付房屋产权证，而上诉人周飞的第三次付款时间为交付房产证之日。根据《房屋登记办法》第十二条的规定，申请房屋登记，应当由张琳、邱德霖与周飞共同申请，张琳、邱德霖与周飞未到不动产登记机关申请房屋登记，双方均存在违约行为。原审判决双方均存在违约行为并无不当，张琳、邱德霖的上诉主张没有事实根据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费287.00元，由上诉人张琳、邱德霖负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  肖荣蓉审判员  杨稳香审判员  王正云二〇一九年五月六日法官助理罗丹书记员刘苗苗