广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初14579号原告：中山市尚业投资有限公司，住所地广东省中山市东区东苑南路103号大东裕商务大楼406室，注册号442000000838273。法定代表人：蓝文东。委托诉讼代理人：余创林，广东新安律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁明志，广东智韬律师事务所律师。被告：高宇云，男，1972年3月17日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：吴梅娟，女，1978年9月16日出生，汉族，住广东省中山市东区，两被告共同委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。第三人：蓝文东，男，1976年8月24日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：梁明志，广东智韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨祺，广东智韬律师事务所实习律师。原告中山市尚业投资有限公司（以下简称尚业公司）被告高宇云、吴梅娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，根据原告尚业公司的申请，依法追加蓝文东为本案第三人，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚业公司委托诉讼代理人余创林、梁明志，被告高宇云、吴梅娟共同委托诉讼代理人黄俊科、陈列樟，第三人蓝文东委托诉讼代理人梁明志、杨祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告将涉案房产（粤房地证字第××号、粤房地共证字第××号）的租金收益198万元返还给原告（自2015年6月22日起暂计至起诉时止，以后另计）；2.两被告向原告支付违约金68.4万元。事实与理由：2015年3月25日，两被告与原告签订房地产买卖合同，约定：被告将其所有的位于中山市上基路边的房地产（粤房地证字第××号、粤房地共证字第××号）出让给原告，出让价格为2228万元；合同签订后三天内原告支付定金200万元，双方前往中山市房地产交易中心办理过户手续之日支付1800万元至被告吴梅娟指定的账户，剩余228万元于2015年5月1日前支付。第三人蓝文东为合同担保人。2015年5月6日，原告向两被告支付了定金200万元。2015年6月9日，双方签订房地产买卖合同补充协议（以下简称补充协议），约定“尚业公司应于2015年6月17日向被告支付1800万元，可由尚业公司、蓝文东或其他指定的第三方支付，蓝文东承担连带担保责任；6月22日双方办理产权过户手续，将该房地产产权过户至乙方名下，或者甲方配合乙方与广发银行中山分行申请办理过户手续。办理过户手续之日尚业公司应将前述物业抵押给原冠京公司贷款银行即广发银行中山分行，解除其对甲方1800万存单之冻结手续。”后双方签订房地产买卖付款方式补充合同（以下简称补充合同），约定尚业公司指定案外人中山市确盈物资有限公司（以下简称确盈公司）支付1800万元，2015年6月25日清偿剩余228万。2015年6月17日，确盈公司支付了1800万元给两被告指定的收款方案外人中山市银粤包装印刷有限公司（以下简称银粤公司）。2015年6月18日，被告违反合同约定，故意动用1800万元，导致无法办理解除抵押和产权过户手续。原告认为，被告未依约履行过户及交付义务构成严重违约，应按约定承担违约金；被告故意不消除办理过户手续的障碍，原告依法享有物权收益权。被告不仅未能依约办理过户手续，且一直将房屋租金占为己有显示公平，该租金应归原告所有。诉讼中，原告尚业公司变更诉讼请求为：1.两被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下，并将该房屋交付给原告；2.两被告向原告支付租金收益（计算方法：以每月5.5万元为标准，从2015年6月22日起计算至涉案房屋办理过户手续之日并实际交付给原告之日止）；3.两被告向原告支付违约金（计算方法：以1800万元为基数，从2015年6月22日起按每日千分之一标准计算至涉案房屋办理过户手续之日止）。被告高宇云、吴梅娟辩称，1.双方继续履行合同、协助办理过户事宜已由法院调解，并经已发生法律效力的（2015）中一法民一初字第3974号民事调解书予以确认，原告再次提出同样的请求，违反民事一事不再理原则，应驳回其起诉。2.根据前述调解书的约定，被告过户条件有两个：第一个是原告需在2016年5月31日付清尾款228万元，第二个是原告支付尾款的同时协调冠京公司办理解除抵押登记的手续，但上述两个条件至今仍未成就，不具备过户约定条件，原告第2项诉讼请求没有事实依据。3.房地产买卖合同约定双方领证之日交付，交付后收益归原告所有，但双方至今未办理过户，不具备交付条件，原告第3项诉讼请求也没有事实依据。4.根据补充协议以及原告起诉状中的陈述，涉案交易是原告以中山市冠京工艺制品有限公司（以下简称冠京公司）的名义并由被告提供涉案房地产作为抵押物向银行申请贷款，贷款资金用于支付原告应付的购房款1800万元，但由于原告未能及时还款导致涉案房屋出现被银行拍卖的风险，为了避免房屋被拍卖，被告与银行达成代偿协议，由被告偿还原告拖欠银行的本金1800万元及利息，因此原告所支付的1800万元实际已经退还；5.原告没有履行合同约定，也没有履行调解书，已经构成根本违约，被告于2017年2月28日向原告发出解除合同通知，该通知已由原告获悉，双方的买卖合同关系已经正式解除，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。第三人蓝文东述称，涉案房屋买卖合同的买受人是原告，不包括第三人蓝文东。第三人是原告股东及法定代表人，其作为原告担保人参加（2015）中一法民一初字第3974号案的调解，且是经该案件其他当事人同意后参加调解。第三人付款等与本案有关的行为也是接受原告委托所为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2014年12月19日，高宇云与蓝文东签订房地产买卖意向书，约定高宇云同意以总价2228万元向蓝文东转让其位于中山市上基路边的房地产，房产证号为粤房地证字第××号、土地使用权证书号为中府国用××第易××号；蓝文东应自意向书签订之日起20日内向银行办理并完成贷款审批手续，自贷款审批手续完成之日起3日内签订房地产买卖合同及并支付定金200万元。2.2015年3月25日，高宇云、吴梅娟（甲方）与尚业公司（乙方）签订房地产买卖合同，约定：甲方拟转让给乙方的房地产位于中山市上基路边，土地证号，中府国用（××）第易××号，房地产权证号为粤房地证字第××号、粤房地共证字地××号。上述房地产已出租，乙方知晓该房地产带租约销售，承租人为中山金点纸类制品有限公司，租赁期为8年（从2015年3月1日至2023年2月28日），租金为5.5万元/月，乙方同意无条件继承甲方在租赁合同中的全部权利义务。乙方从该房地产过户之日起，享有该房地产在上述租赁期间的租赁经营权和收益权。甲方应在乙方汇入首期款当日向房地产承租方发出通知，向乙方提交租赁合同，移交房地产当日转交所收取的租赁押金，办理相关租赁交接手续。租赁合同作为本合同附件。甲乙双方一致确认该房地产转让总价款为含税价2228万元。乙方应在合同签订后三日内支付甲方定金200万元，双方办理过户手续前支付1800万元，于2015年5月1日前支付剩余转让款228万元，前述款项均支付至吴梅娟的指定账户；甲方收到转让款后，应向乙方出具收款凭证。甲方收到乙方首期款汇款通知并确认后十日内，应负责办理注销抵押登记等过户准备手续；在收到乙方第二期转让款汇款通知并确认后三日内，与乙方共同前往国土部门办理产权过户登记手续，将该房地产相关证照过户至乙方或乙方指定的第三方名下。共同领取新产权证之日，即视为甲方按该房地产现状将房地产交付给乙方使用。自交付之日起，该房地产应收取之租金等收益归乙方所有，当月租金以日为单位进行折算后由甲乙双方结算，交付之前的租金归甲方所有，反之归乙方所有。因甲方原因，在乙方通知到国土房管局办理过户之日起十日内未能完成过户手续的，每逾期一日，甲方应按第二期款金额的千分之一向乙方支付违约金。因乙方原因，乙方逾期将相应款项汇入指定账户的（或不足额汇入的），每逾期一日，乙方应按第二期款金额的千分之一向甲方支付违约金。合同签订后，任何一方无故单方解除合同的，视为违约方应按房地产转让总价的10%向守约方支付违约金。当天，蓝文东向吴梅娟账户转账支付定金200万元，高宇云出具收据予以确认。3.2015年6月9日，高宇云、高梅娟（甲方）与尚业公司(乙方)、蓝文东（丙方）签订补充协议，约定：甲乙双方交易位于中山市上基路边的房地产为冠京公司向广发银行中山分行申请商业贷款提供抵押担保。乙方应于2015年6月17日前支付给甲方1800万元，该款项可由乙方或丙方及其他指定第三方支付至房地产买卖合同指定账户。甲方收到乙方或其指定第三方支付的1800万元后，即另行向广发银行中山分行提供1800万元存单进行担保，以便办理产权过户手续。各方约定，2015年6月22日，甲乙双方共同前往国土、房管部门办理产权过户登记手续，将房地产相关证照过户至乙方名下，或甲方配合乙方与广发银行中山分行申请办理过户手续，乙方办理产权过户登记手续之实际经办人为丙方。办理产权过户登记手续当日内（领取新产权证之日），乙方将前述房地产抵押给原冠京公司贷款银行（即广发银行中山分行），解除广发银行中山分行对甲方1800万元存单之冻结手续。原房地产买卖合同约定的定金200万元实际支付时间为2015年5月6日，该款由丙方支付。原房地产买卖合同约定的交易款项1800万元支付时间变更为2015年6月17日前；办理产权过户手续后，乙方授权甲方将前述物业抵押给广发银行中山分行，解除广发银行中山分行对甲方1800万元存单冻结手续的，视为乙方已支付甲方转让款1800万元；乙方或指定第三方虽于2015年6月17日前支付甲方1800万元，但未按协议约定解除广发银行中山分行对甲方1800万元存单冻结手续的，视为未支付该款项。原房地产买卖合同约定剩余转让款228万元应于甲方提供1800万元存单向广发银行中山分行进行担保之担保手续完成之日当日支付。各方约定，本协议与房地产买卖合同约定的付款义务可由乙方或丙方完成。因冠京公司之贷款行为导致甲方承担担保责任的，视为乙方违约，乙方及丙方与冠京公司对甲方承担承担连带清产责任，且乙方需支付甲方违约金200万元；因乙方或丙方原因未及时办理产权过户登记手续的，视为乙方违约，每逾期一日，乙方应按物业买卖总价款的千分之一向甲方支付违约金。同月15日，高宇云、高梅娟与尚业公司、蓝文东又签订了补充合同，约定尚业公司指定第三方确盈公司在2015年6月17日按时支付高宇云、高梅娟1800万元，高宇云、高梅娟指定中山市银粤包装印刷有限公司（以下简称银粤公司）代收该款项。补充合同签订后，确盈公司于同月18日代为向银粤公司支付前述购房款1800万元，高宇云出具收据予以确认。4.2015年8月7日，经中山市石岐公证处公证，高梅娟委托高宇云代为处理前述登记于高梅娟、高宇云名下位于中山市上基路边的房地产有关提前还贷、出售、过户等交易手续。5.本院于2015年11月11日受理高宇云、吴梅娟诉尚业公司、蓝文东房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）中一法民一初字第3974号。高宇云、吴梅娟在该案中以尚业公司、蓝文东拒不支付购房余款、不通知其协助办理过户登记手续为由，向本院提出以下诉讼请求：尚业公司、蓝文东向高宇云、吴梅娟支付房地产买卖合同余款228万元；尚业公司、蓝文东继续履行房地产买卖合同，高宇云、吴梅娟协助办理过户登记手续；尚业公司、蓝文东向高宇云、吴梅娟支付违约金，违约金按228万元的1%/日即2280元/日计算，自2015年6月25日起计算至实际清偿之日止。经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出（2015）中一法民一初字第3974号民事调解书，确认以下调解内容：一、蓝文东、尚业公司同意于2016年5月31日前支付尾款228万元；二、蓝文东、尚业公司同意在付清尾款的同时协调第三方冠京公司办理其在广发银行中山分行1800万元的解除抵押登记手续；三、蓝文东、尚业公司完成前述第一、二项内容后，书面通知高宇云、吴梅娟协助办理涉案房地产的过户手续，过户税费由高宇云、吴梅娟承担；四、如蓝文东、尚业公司未在协议约定2016年5月31日前完成第一项228万元的付款义务，高宇云、吴梅娟有权向本院申请强制执行，并自2016年5月1日起以未付款项的千分之一为标准计算违约金至实际付款之日止；五、如蓝文东、尚业公司在完成本协议第一、二项内容后，书面通知高宇云、吴梅娟协助办理涉案房地产过户手续，高宇云、吴梅娟不予协助的，从高宇云、吴梅娟收到协助办证书面通知十五个工作日后未协助办证的，按涉案房地产总价的万分之二的标准向蓝文东、尚业公司支付违约金至完成办理过户登记手续之日止，蓝文东、尚业公司有权申请本院强制执行。庭审中，各方当事人确认蓝文东系作为尚业公司的法定代表人、担保人参与（2015）中一法民一初字第3974号的调解，且各方当事人均同意蓝文东参与该案调解。6.2017年2月27日，高宇云、吴梅娟委托律师向尚业公司发函，告知：因尚业公司未依照前述（2015）中一法民一初字第3974号民事调解书履行义务，尚业公司办公场所已无人办公，蓝文东因另案被列入失信被执行人黑名单，高宇云、吴梅娟认为尚业公司没有继续履行民事调解书的能力和可能，故自尚业公司收到该律师函之日起，高宇云、吴梅娟与尚业公司于2015年3月25日签订的房地产买卖合同、于2015年6月9日签订的补充协议正式解除。前述律师函邮寄至尚业公司住所地、蓝文东身份证住址（并标注有蓝文东使用的手机号码），蓝文东身份证住址的邮件经他人签收。7.尚业公司提交的涉案房地产有关的租赁合同、租金发票反映，高宇云、吴梅娟自2009年5月1日起将涉案房地产出租给案外人东莞徐记食品有限公司珠海分公司，租赁期限至2015年7月31日止，租金由高宇云、吴梅娟收取。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。已发生法律效力的本院（2015）中一法民一初字第3974号民事调解书确认各方当事人继续履行房地产买卖合同，并明确在尚业公司履行付款尾款等义务并书面通知高宇云、吴梅娟协助办理涉案房地产的过户手续后，高宇云、吴梅娟应履行协助办理过户手续的义务，故尚业公司在本案诉请高宇云、吴梅娟协助办理过户手续，违反了“一事不再理”的民事诉讼原则，本院对尚业公司该诉求不予审理。房地产买卖合同约定尚业公司领取新房地产权证之日视为高宇云、吴梅娟将涉案房地产交付给尚业公司使用，并自该交付之日起，由尚业公司收取涉案房地产应收取的租金，即合同约定办理过户手续是交付使用的前提条件。对于前述合同的履行，本院作出的（2015）中一法民一初字第3974号民事调解书已确认，先由蓝文东、尚业公司履行支付尾款228万元、协调冠京公司办理有关解除抵押登记手续的义务，再由高宇云、吴梅娟履行协助尚业公司办理涉案房地产过户手续的义务，各方当事人均应履行该民事调解书所确定的各自义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。现尚业公司未先予履行前述民事调解书确定的义务，高宇云、吴梅娟可拒绝其协助办理涉案房地产过户手续的要求。因此，房地产买卖合同约定的交付使用并由尚业公司收取租金的条件均未成就，尚业公司主张高宇云、吴梅娟交付涉案房屋、返还租金收益及支付违约金的诉求，缺乏事实与法律依据，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告中山市尚业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费38754元（原告中山市尚业投资有限公司已预交），由原告中山市尚业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  黄雁礼人民陪审员  梁颖欣二〇一九年五月七日书 记 员  张梦如冯冰冰