广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7741号原告：张月林，男，1988年3月24日出生，汉族，住河南省睢县，被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：徐进，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告张月林与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，并于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告张月林，被告富裕达公司的委托诉讼代理人钟其安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张月林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿2018年11月16日至2019年3月18日逾期交房的违约金9658.32元，且自2019年3月18日起至实际交房之日止，每月16日支付违约金2414.58元。事实和理由：2018年6月19日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同条码1801051279），该商品房位于大涌××都城花园××房，总金额831000元，约定建筑面积114.98平方米。合同对该商品房的位置、计价方式、价款、付款方式、交付期限、原告逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任等作了明确的约定，原告已全面履行了合同约定的付款义务。合同第八条约定以取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为条件于2018年11月15日前交付买受人使用，但被告至今未通知原告收楼，因此被告已经违约，应承担违约责任；双方签订的《商品房买卖合同》第七条，买受人逾期付款的违约责任，原告违约最高承担30%即21万元违约金，而被告违约最高承担1%即7000元违约金，被告明显理由格式合同设置不公平，不合理条款，减轻被告责任，既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能重复体现违约金所应当具备的惩罚性。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《合同法》第四十条和第五十四条及《消费者权益保护法》第二十六条第二款的规定，参照中山市住房和城乡建设局公布的《2018年中山市房屋租金参考价》同地段同类型电梯房租金21元/平方米·月为标准，对于被告违约从而造成的原告实际损失远大于原合同中7000元违约金，且被告按合同约定标准交付房产的时间难以确定。为维护自身合法权益，原告张月林特诉至法院。原告张月林对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同1份；2.广东省增值税普通发票1张；3.税收缴款书1张。被告富裕达公司辩称，一、原告请求被告按中山市住房和城乡建设局公布的《2018年中山市房屋租金参考价》同地段同类型电梯房租金21元/平方米/月即2414.58元/月的标准支付逾期交楼违约金缺乏事实与法律依据：1.原告与被告签订《商品房买卖合同》第九条第2款约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累积总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，该约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行，即使违约金金额封顶为商品房总房价款的1％过低，违约金金额封顶应不超过商品房总房价款的30％；2.《商品房买卖合同》第九条第2款并非格式条款，且合法有效，被告已经将该合同条款通过添加下划线、字体加粗加黑等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《商品房买卖合同》时对违约金以已付购房款按日万分之一计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的情形：原告并未举证证明因被告违约交房造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期交房违约金低于被告逾期交房实际造成原告的损失，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是“合同没有约定违约金”的情形，但本案中双方在签订《商品房买卖合同及补充协议》时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行，现原告以约定违约金过低为由要求按中山市住房和城乡建设局政务网公布的中山市房屋租金参考价21元/平方/月的标准支付逾期交房违约金缺乏事实与法律依据，法院应不予支持。二、原告请求从“2018年11月16日起至实际交房之日”计算违约金的截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，如按原告请求逾期交房违约金计算至实际交房之日，将可能会导致履行期限不明确，参照中山市中级人民法院同类案件的判例，违约金截止时间应表述为：逾期交楼违约金的截止计算时间应计至富裕达公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，张月林（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1801051279），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共114.98平方米，套内建筑面积为95.99平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米8657.15元，总金额831000元；付款方式及期限:银行按揭付款，2018年6月19日现金支付250000元，后于2018年7月19日商业贷款581000元。出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交房手续，则视同已进行验收交接。合同还约定了其他内容。该商品房买卖合同附件六合同补充协议还约定了该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交楼责任。2019年3月22日，富裕达公司向张月林出具广东增值税普通发票1张，确认张月林向其足额支付房款831000元。2016年12月22日，张月林交纳了契税11871.43元。因富裕达公司至今仍未将涉案房地产交付给张月林使用，张月林遂于2019年3月25日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张月林与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。张月林已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司应依约于2018年11月15日前交付涉案房地产给张月林使用，但富裕达公司在没有约定可延期交房的情况下至今仍未交付涉案房地产，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现张月林请求从2018年11月16日起算逾期交房违约金，本院予以支持。关于违约金的截止时间，虽然合同约定的逾期交房违约金从最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，但本院认为涉案房地产的交接是双方行为，需要双方积极配合共同完成，当富裕达公司按合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，可以将符合合同约定的商品房交付张月林使用，并向其发出书面收楼通知书之日时，已履行了通知交房的义务，至于张月林选择的具体收楼时间与富裕达公司无关，因此富裕达公司发出书面收楼通知书后至张月林实际收楼的期间，不能认定为富裕达公司逾期交付，不应承担在此期间的逾期交房违约金。故本院采纳富裕达公司的抗辩意见，认定逾期交房违约金的截止时间为富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”。现张月林主张以每月每平方米21元即每月2414.58元(114.98平方米×21元)的标准计算逾期交房违约金，该标准低于合同约定的标准，是其对自身权益的处分，本院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期交房违约金是否应按上述约定不超过该商品房总房价款的1%的问题，虽然《中山市商品房买卖合同》中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司逾期交房之日起至本案立案之日期间，即自2018年11月16日起至2019年3月25日止，富裕达公司的逾期交房违约金按每月2414.58元计算，合计10463.18元（2414.58元/月÷30天/月×130天），已经超过该商品房总房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时交付涉案商品房。因此，如果无论富裕达公司逾期交房的行为再延续多久，富裕达公司均只承担该商品房总房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与张月林支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补张月林的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以该商品房总房价款的1%的封顶条款为限，即本院确定逾期交房违约金的计算方式为每月2414.58元计算至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，富裕达公司于每月16日支付，不以累计该商品房总房价款的1%为限。同时，本院对富裕达公司主张违约金应不超过商品房总房价款的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张月林支付逾期交房违约金（以831000元为基数，从2018年11月16日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，按每月2414.58元计算）；二、驳回原告张月林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告张月林已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告张月林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一九年五月二十四日书记员  罗丹薇杨平丽