山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初1441号 原告：临沂永尚置业有限公司，住所地：临沂市兰山区北园路327号隆盛大楼4号401室。 法定代表人：杨利兵，董事长。 委托诉讼代理人：朱一丹，山东兰亭律师事务所律师。 被告：李某，男，1971年2月16日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王旭，山东金雀山律师事务所律师。 原告临沂永尚置业有限公司与被告李某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告临沂永尚置业有限公司的委托诉讼代理人朱一丹，被告李某的委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临沂永尚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决或者调解解除原被告之间的租赁合同;2、请求法院判决或者调解被告支付原告租金160727元（自2017年11月1日计算至2019年1月17日止)、房屋占用费(按362.8元/日计算,自2017年11月1日起至实际交还房屋之日止)；3、请求法院判决或者调解被告承担违约金3215元(按未交租金的2%计算);4、请求法院判决被告立即腾空房屋并交付原告；5、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由:2016年11月,被告承租原告所有的位于临沂市兰山区永尚润城商业1C号楼第1016、2016、303号商铺,用于作为欧金咖啡,租赁期间为2016年11月1日至2018年10月30日,现合同期限已经到期,但被告自2017年11月1日起至今未交纳租金,根据合同约定,被告逾期三月以上不交租金的,原告有权解除房屋合同,同时要求被告承担违约责任,且原告已经向被告履行了解除房屋合同的通知义务,被告拒不交付租金的行为严重违法违约。综上所述,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,请求法院判为所请。 被告李某辩称，根据原告提交的永尚润城商铺租赁书，出租方甲方系杨利兵个人,而不是本案的原告永尚置业有限公司,根据法律规定原告的诉讼主体不适格。2、永尚润城商铺租赁协议属于无效协议,被告和杨利兵建立租赁关系，而没有和原告建立租赁关系,杨利兵没有向被告提交房产证明、权属证明、规划建设许可及消防验收证明等一系列证明,根据最高院的司法解释该租赁协议属于无效协议。3、被告使用的房屋有质量问题,房屋漏水,造成我方直接经济损失1290000元,我方要求给予合理赔偿,并要求杨利兵向我方赔礼道歉,综上所述,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据经审查认证的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 2016年11月25日，原告临沂永尚置业有限公司作为甲方（在合同首页出租方甲方处打印为原告法定代表人杨利兵），李某作为乙方，双方签订《永尚润城商铺租赁协议书》，约定原告将位于临沂市兰山区永尚润城商业1C号楼第1016、2016、303号商铺（原承租人为欧金咖啡）出租给被告李某使用,建筑面积为423.73平方米，被告租赁该商铺用于经营欧金咖啡，未经原告书面同意被告不得擅自改变商铺用途；租赁期限：二年，即自2016年11月1日至2018年10月31日止；租赁价格：被告应向原告缴纳商铺租赁费（按建筑面积计算），一二层按照第一年租赁费为每天1.5元/平方米，第二年租赁费为每天1.6元/平方米，第三层租赁费按照每天0.7元/平方米计算；优惠方式及租赁费，原告以减收租赁费的方式给予被告优惠，第一年减收3个月租赁费，第二年减收2个月租赁费，若被告存在违约情形或因被告原因导致本协议解除的，被告不再享受上述优惠，原告减收租赁费按以下约定补足，租赁费（实收）：第一年月租金为12373元，年租金为148480元，实收111360元，第二年的月租金为12792元，年租金为153507元，实收127923元；协议签订之日被告应向原告支付第一年租金，并于每个租赁年度到期之前15日内一次性付清下一租赁年度的租赁费；租赁期限届满，本协议终止，租赁期限届满前，如被告需继续租用该商铺，应于租赁期限届满前2个月告知原告，协商续租事宜，另行订立租赁协议，如无法达成续租协议，本协议终止，本协议终止或解除后，被告应自协议终止或解除之日起7日内迁离出租商铺，并将其完整地返还原告；违约责任，被告若拖欠租金，除应如数补交外，应每日向原告交纳应交未交租金部分2%的违约金；另合同还对其他事项作了约定。合同尾部加盖了原告临沂永尚置业有限公司印章，云强作为委托代理人与被告李某在合同上签字。 合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用，被告已向原告交纳了第一年度的租金。被告在使用过程中曾向原告提出承租房屋出现漏水现象，由原告派员进行了维修，但被告未再向原告支付自2017年11月1日起至2018年10月31日的第二年度租金，且在租赁合同期满后被告继续占有租赁场地，为此原告于2019年1月5日向被告发出律师函，通知被告双方合同终止，要求被告7日内返还房屋并交纳拖欠房租及占用费。后原告于2019年1月22日诉至本院，要求解除双方租赁合同，并由被告返还房屋、支付拖欠租金及占用费、承担违约责任等。 原告诉讼中还提供了商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证件的复印件，证明其对涉案房产享有合法出租权益。被告向法庭提交租赁现场照片一宗，用以证明涉案房屋严重漏水影响使用，造成地板、墙纸等物品受损，并主张原告房屋未经消防验收合格，原告一直没有提供合法的消防手续、安全验收手续致使被告不能使用该房屋,被告2017年7月17日提出解除合同,且被告2016年9月交纳房租后，原承租人欧金咖啡一直没有搬走,耽误被告用房两个多月,电视墙短路漏水造成被告经济损失1290000元,在被告不使用的情况下电费达到12000多元，原告与物业、开发商互相扯皮,一直没能修复房屋,本案房屋不具备使用的条件,双方合同违反强制性的法律规定，应属于无效合同。原告质证认为被告提供照片不能证明其损失情况，也无法证明系原告原因所致，与本案无关联，即使有漏水损失也应另案主张；并陈述对于被告提出的房屋漏水问题，原告在2018年秋季前多次现场勘查维修，并不影响被告的正常经营，双方也未就此协商提前解除合同，但合同到期后被告一直占用租赁房屋使用。 本院认为，原告临沂永尚置业有限公司与被告李某签订的租赁合同，系合同双方当事人的真实意思表示，合同中虽将出租方打印为原告的法定代表人杨利兵，但实际签署合同的出租人为本案原告公司，被告对此当属明知，其关于是与杨利兵签署租赁合同及原告诉讼主体资格不适格的抗辩主张不能成立。本案争议的焦点是：一、双方合同是否合法有效问题。二、原告诉请的解除合同、返还房屋、支付租金及违约金主张能否成立问题。 关于本案合同的效力问题，庭审中原告已经提供了相关证据证明其对涉案房产享有合法出租权益，因被告系在原欧金咖啡租赁合同终止后又与原告签订的涉案房屋租赁合同，其对租赁房屋的实际情况应当予以了解，且其也已实际承租使用，现被告抗辩本案合同无效并无合法事实依据，也没有证据表明本案合同有违反法律强制性规定的无效情形，故本案租赁合同应属合法有效，被告关于合同效力的抗辩亦不能成立。 关于原告诉请是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案合同约定的履行期限为2016年11月1日至2018年10月31日，无证据证明双方有协商提前解除或续租合同，故双方合同应于到期日自然终止，至于合同到期后原告所发律师函仅是终止后的结算通知，并不属于解除通知性质，对原告诉请解除合同主张，因其与查明的合同事实不符，本院不再支持。被告在交纳第一年度合同租金后，未再按约定向原告交纳第二年度的房屋租金，被告虽抗辩是因原告房屋漏水影响使用所致，但原告不予认可，且双方均陈述有原告应被告请求多次维修房屋的事实行为，被告举证尚不足以证实房屋漏水问题确已影响到其承租使用，其关于造成损失的举证也不充分，因此被告并无正当理由拒付或少付租金，而其在约定期限届满后仍占据租赁房屋使用，该行为当属违约。原告据此要求被告承担违约责任，理由正当，应予支持，被告应向原告返还交付房屋，支付约定租金和违约金，并赔偿占用期间的原告租金损失。但原告计算的租金数额和违约金数额与合同履行情况不符，占用费计算期间有误，本院依法予以更正，其中租金应按合同约定的153507元计算，并依原告请求标准计算违约金为3070元，房屋占用费损失可按原告请求的362.8元/日计算,自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李某于本判决生效后十日内将位于临沂市兰山区永尚润城商业1C号楼第1016、2016、303号商铺腾空并返还交付原告临沂永尚置业有限公司。 二、被告李某于本判决生效后十日内支付原告临沂永尚置业有限公司租金153507元，以及占用期间的租金损失（按362.8元/日计算,自2018年11月1日起计算至实际交还房屋之日止）。 三、被告李某于本判决生效后十日内支付原告临沂永尚置业有限公司违约金3070元。 四、驳回原告临沂永尚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3579元，由被告李某负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  曹雪峰 人民陪审员  高 军 人民陪审员  亓春超 二〇一九年五月二十日 书 记 员  陈为珍