上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初92039号原告：上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人：方娴，主任。委托诉讼代理人：杨伟东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伟欣，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海浦东新区志美食品销售部，住所地上海市浦东新区。投资人：杨志超。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心诉被告上海浦东新区志美食品销售部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心的法定代表人方娴及其委托诉讼代理人吕伟欣、被告上海浦东新区志美食品销售部的投资人杨志超及其委托诉讼代理人王玥玮、金泉国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心诉称，2013年5月8日原、被告签订《租赁合同》，原告将上海市浦东新区城南路XXX号园西大楼出租给被告使用，租赁期限为2013年1月15日起至2018年1月14日止。租赁合同签订后，根据《关于上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心更名和编制调整的通知》，原告名称由上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心更名为上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心。租赁期限届满前，原告已分别于2016年3月14日和2017年9月20日两次书面通知被告，租赁房屋用于浴室的，应立即停止相关经营行为，并告知《租赁合同》到期不再续签。自2018年1月14日租赁期限届满至今，经原告催告，被告仍未将租赁房屋返还给原告。被告拒不归还租赁房屋的行为已经违反《租赁合同》的约定，根据合同约定，被告应向原告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告要求法院判令被告：1.向原告立即归还租赁房屋；2.支付原告房屋占有使用费，自2018年1月15日起计算到被告实际返还租赁房屋日止，按照月租金上浮20％的标准计算；3.支付原告违约金人民币(以下币种相同)376,228元；4.承担诉讼费。被告上海浦东新区志美食品销售部辩称，系争租赁房屋无产证，租赁合同无效，不同意支付违约金。原告明知被告已将租赁房屋转租给案外人，如原告请求返还房屋，应追加实际使用人参加本案诉讼。同意支付房屋使用费，但使用费标准应当参照合同约定的376,228元每季度计算。原告需要补偿被告投入的装修费用。经审理查明，2013年5月8日上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心(2016年11月30日更名为上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心)作为出租人与被告作为承租人签订《租赁合同》，合同第一条“租赁物及其用途”约定：租赁物位于浦东新区城南路XXX号园西大楼，系上海市工商行政管理局浦东新区分局所有，出租人受上海市工商行政管理局浦东新区分局的委托，以出租人名义负责管理和出租，经双方充分协商一致，出租人同意将上述房屋出租给承租人使用。合同第四条“租赁期限”约定：租赁期限为5年，出租人从2013年1月15日起将租赁物交付承租人使用，至2018年1月14日承租人将租赁物返还给出租人。合同第五条“租赁物使用费(以下简称租金)及有关费用的交付方式、期限”第1、2款约定：租赁期间2013年和2014年的租金分别为130万元，2015年之后的三年，每年在上年基础上增加5％,即2015年为136.50万元，2016年为1,433,250元，2017年为1,504,912元，租金当年按季支付(详见租金表格)，先付租金后使用，每季度第一个月的10日前支付，第一笔租金325,000元在签约时支付，之后的每一笔租金在规定期内付清。合同第七条“租赁期间租赁物修缮、使用和保险”第1、2款约定：租赁届满而不再续订时，承租人应及时将租赁物完好无损地返还出租人……承租人对承租物进行装修、增添有关设施、设备的，不得损坏或改变租赁物原有的结构和安全性能，必须保持租赁物整洁，并必须事先征得出租人的书面同意，费用由承租人自负，租赁期满或出租人按本合同的有关规定收回租赁物时，出租人不负补偿承租人装修费用之责。合同第十七条“违约责任”约定：……承租人的违约责任，承租人在租赁期满或因违约，出租人依法或按本合同规定收回租赁物而承租人不能及时归还，承租人应向出租人补交有关费用和租金外，还须向出租人偿付三个月租金等额的违约金。2016年3月14日被告法定代表人杨志超签收了原告发出的《房产清理相关事项通知书》，通知书的内容为：根据《浦东新区区级机关事业单位当前出租出借房产清理及管理实施意见》，贵方租赁的房产也在实施清理范围之内，现将相关事项告知,1.所租赁房产不得转租，如已发生转租行为的，请立即停止；2.租赁房屋现用于浴室、足浴、KTV、网吧、游艺机房等娱乐业经营业态的，请立即停止相关经营行为；3.租赁房屋存在违章建筑等情况的，请立即予以拆除，恢复建筑出租时的原状；……5、房屋租赁合约到期的，我单位不再续签合同，请贵方及时归还；6.房屋租赁合约未到期的，原则上也将尽快收回，我单位将根据上级最新指示要求，及时通知贵方对租赁房产的处理意见。2017年9月20日被告法定代表人杨志超再次签收了原告发出的《房产清理相关事项通知书》，称被告租赁房屋现部分用于经营浴室，必须于2017年11月前停止浴室经营活动并清退，请被告按照时间节点抓紧完成整改工作，并及时通知原告验收，否则将采取相应措施，请被告在房屋使用过程中依法经营，不得从事浴室、足浴、KTV、网吧、游艺机房等娱乐经营业态，如需改变经营状态，请书面告知原告……。另查明，1987年4月9日原川沙县工商行政管理局向原川沙县计划委员会提出《关于建设园西市场的请示》，申请在川沙公园西侧的规划区内建设三层楼的“园西市场”，总建设面积为3,600平方米，目前资金已全部落实，请县计划委批准建设项目。1987年7月9日原川沙县计划委员会向原川沙县工商局做出《关于申请建设园西市场报告的批复》并抄送县政府办公室、建设局等部门，同意组建园西市场，建筑总面积为4,000平方米，其中工商、税务、联防及其它服务用房500平方米……。2018年1月17日被告以银行转账方式向原告支付了376,228元钱款，后原告认为因租赁房屋租期已经届满，原告不愿意续租给被告，但被告尚未返还房屋，继续使用需支付房屋使用费，对于使用费如何计算尚不确定，故将该笔款项又返还给了被告。审理中，原告明确诉请为：1.涉案租赁合同租期已于2018年1月14日届满，其后双方未续签租赁合同亦未成立不定期租赁关系，故合同终止后，要求被告向原告返还位于上海市浦东新区城南路XXX号园西大楼；2.租期届满后，被告继续使用租赁房屋，要求被告支付原告房屋使用费，自2018年1月15日起至实际返还房屋日止，按照月租金125,409.30元上浮20％即每月150,049元标准计算；3.合同到期后，被告没有按约返还房屋，根据合同第17.2条约定要求被告支付逾期返还房屋违约金376,228元(月租金125,409.30元的三倍)。原告另表示，根据合同约定，租期届满后原告不需要补偿被告的装修费用。不同意追加实际使用人为本案的第三人。被告则表示租赁房屋没有产证亦没有相应的批建手续，系违法建筑，双方就租赁房屋签订的合同无效。被告不是租赁房屋的实际使用人，不同意承担返还房屋的义务。同意按照月租金标准125,409.30元支付房屋使用费，不同意原告按照月租金上浮20％计算房屋使用费。合同无效不存在违约金的问题，如法院认定合同有效，原告主张违约金金额过高，要求调整。被告承租系争房屋后对租赁房屋进行了改扩建，要求原告对改扩建部分及装修损失进行补偿。认定上述事实，由经庭审质证的《租赁合同》《关于上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心更名和编制调整的通知》《房产清理相关事项通知书》、国有土地使用权证、银行业务凭证、《关于建设园西市场的请示》《关于申请建设园西市场报告的批复》等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，系争房屋于1987年7月9日经原川沙县计划委员会批复建造，而相关的建设工程规划许可证制度开始于1990年1月，虽系争房屋未取得房地产权证，但应属于经主管部门批准建设的情形故被告认为系争房屋无产证,相关的租赁合同应无效的观点本院不予采纳。原、被告于2013年5月8日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按约全面履行。涉案租赁合同于2018年1月14日到期后，被告虽曾向原告支付过部分钱款，但被原告退款，故原、被告之间在租期届满后没有成立不定期租赁合同关系。涉案租赁合同因租期届满而终止，原告请求被告返还租赁房屋的请求，于法有据，本院予以支持。被告是涉案租赁合同承租方，根据合同相对性原则，被告主张其不是实际承租人不承担返还房屋义务的意见，缺乏依据，本院不予采纳,所以被告要求追加实际使用人为第三人的意见,本院不予采纳。被告在租期届满后继续使用租赁房屋应当支付房屋使用费，至于房屋使用费的标准，本院考虑被告的抗辩意见并酌情参照合同约定租金标准确定为125,409.30元/月，原告要求按照月租金标准上浮20％计算的意见本院不予采纳。原告未同意续租房屋，被告在合同到期后未返还租赁房屋的行为构成违约，原告请求被告支付逾期返还房屋违约金的诉请，符合合同约定，至于违约金的金额，综合考虑合同的履行期限、被告对违约金提出的抗辩、当事人的过错程度，本院将违约金金额确定为15万元。对于装修赔偿问题，根据合同约定“租赁期满或出租人按本合同的有关规定收回租赁物时，出租人不负补偿承租人装修费用之责”，故被告要求原告赔偿租赁房屋中的装修损失的意见本院不予采纳。对于被告提出的在租赁房屋之外的改扩建问题，由于被告未提供相应的证据，且未就此提起反诉，故对此本案不作处理，被告可以另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告上海浦东新区志美食品销售部于本判决生效之日起三十日内从坐落于上海市浦东新区城南路XXX号园西大楼迁出，并将上述房屋返还给原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心；二、被告上海浦东新区志美食品销售部于本判决生效之日起三十日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心房屋使用费：按照125,409.30元/月的标准，从2018年1月15日起计算至实际返还房屋日止；三、被告上海浦东新区志美食品销售部于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心逾期返还租赁房屋违约金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,336元，减半收取计10,168元，由原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心负担885元，被告上海浦东新区志美食品销售部负担9,283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年五月五日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。