江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初878号原告：张勇，男，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告：熊小明，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。两原告共同委托诉讼代理人：虞航，江西阳中阳律师事务所律师，执业证号：13601201510999164。被告：孙建平，男，汉族，住山西省太原市杏花岭区。被告：广州快慢品牌管理有限公司，住所地：广州市海珠区荔福路西华街24号215房，统一社会信用代码：91440101MA59F6GH31。法定代表人：刘越强，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：涂宗华，江西中山律师事务所律师，执业证号：13601201610373851。原告张勇、熊小明诉被告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊小明及原告张勇、熊小明的委托诉讼代理人虞航，被告孙建平、广州快慢品牌管理有限公司的委托诉讼代理人涂宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告支付原告房屋租金512500元及违约金20500元，按月息2分暂计算至2019年1月7日，应计算至付清之日止；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月，两原告与南昌市邮政局订立房屋租赁合同，通过支付原住户拆迁补偿、安置费、承担房屋修缮费用并支付年租金的方式依法取得了南昌市邮政局所有的位于南昌市东湖区胜利路原161号现205号房屋租赁权。2016年4月8日两原告就上述房屋出租与被告一达成书面租赁合同，约定了租赁期限为5年，前三年租金为205万元，后两年租金为225万元，租金以每3个月最后一天支付，如提前终止租赁合同，除扣除房屋押金外还应承担违约金100万元，后两原告将房屋交付给被告一使用。2017年8月23日考虑到被告一的经营成本，两原告与其达成《补充协议》并在原租金基础上每年最后一次租金支付期一次性减免30万元租金，并明确了剩余租期内的每次租金支付金额。2018年被告一将其与两被告订立的租赁合同的全部责任和义务转给被告二，被告一、二共同向两原告出具了声明就接管事宜进行了告知，被告二还出具《委托书》委托其公司人员郭金辉全权处理房屋租赁事宜。在被告二接管后，按照合同约定应当于2018年11月8日前支付两原告2018年11月8日至2019年2月7日期间的租金，合计512500元，但被告并未支付原告租金。后两原告多次向被告讨要，被告拒不支付两原告租金，为了维护两原告的合法权益，特提起诉讼。两被告辩称，一、孙建平与原告签订的房屋租赁合同及其补充协议依法应属无效。涉诉房屋不仅产权不明，且未取得建设工程规划许可证。二、孙建平已于2018年11月8日退出租赁关系，两原告也已经接受，故两原告诉请的2018年11月8日至2019年2月7日的租金应由房屋的实际租赁人承担。三、双方约定的违约金计算比例过高，本案为房屋租赁合同纠纷，并非民间借贷，两原告诉请的违约金20500元按月息2分计算无法律依据，建议参照银行同期贷款利率计算。四、广州快慢品牌管理有限公司拖延支付租金情有可原，也实属无奈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和审查确认的房屋租赁合同、土地证、房产备案登记审批表、南昌市非住宅室内装修登记单、证明、补充协议、申明、授权委托书、律师函及邮寄凭证等证据，本院认定事实如下：2016年4月8日原告张勇、熊小明（甲方、出租方）与被告孙建平（乙方、承租方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：1、甲方房屋位于南昌市东湖区胜利路步行街205号，房屋结构为框架，乙方租赁房屋1-3层（约750平方，以实际面积为准）；2、房屋用途，该房屋经营的品牌KM男装；3、租赁时间，从2016年5月8日至2021年5月7日；4、该房屋前3年每年租金205万元，从第四年至第五年租金为225万元，；5、乙方应于本合同签订生效之日向甲方支付押金512500元，押金不冲抵租金，租赁期满后，结清各项费用后三天内押金无息退给乙方，乙方每三个月向甲方支付一次租金，以此类推，乙方承付租金时间为每三个月的最后一天（30日），乙方拖延一天租金按5%日息计算等。合同签订后，两原告向被告孙建平交付了租赁物，被告孙建平支付了押金512500元，并按约向两原告支付租金。2017年8月23日，两原告（甲方）与被告孙建平（乙方）又签订一份补充协议，约定：甲方同意在原合同约定的年租金的基础上每年降租30万元，每年的最后一季度的租金里一次性减免30万元……，自2018年5月8日—2019年5月7日，年度租金为175万元，付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金512500元，最后一个季度自2019年2月8日—2019年5月7日付季度租金212500元等。2018年11月8日，被告孙建平向两原告出具一份申明，内容为：“本人孙建平与张勇、熊小明签订的南昌市东湖区胜利路步行街205号店面租赁合同（合同期：2016年5月8日至2021年5月7日）现由广州快慢品牌管理有限公司接管，同时承担合同内的全部责任和义务。现委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权，请给予洽谈。”该申明落款处，被告孙建平在申明人处签名，被告广州快慢品牌管理有限公司在同意接收方处盖章。同日，被告广州快慢品牌管理有限公司向两原告出具一份授权委托书，内容为：“原孙建平与张勇、熊小明签订的南昌市东湖区胜利路步行街205号店面租赁合同（合同期：2016年5月8日至2021年5月7日）现由广州快慢品牌管理有限公司接管，同时承担合同内的全部责任和义务。现委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权，请给予洽谈。委托权限自2018年11月8日起至2021年5月7日止。”两被告自2018年11月8日后未再向两原告支付租金。2018年12月14日，两原告委托律师向两被告发出律师函，催讨所欠租金。截止至2019年2月7日，两被告尚欠租金512500元。涉诉房屋仍由被告广州快慢品牌管理有限公司经营使用。另查明，南昌市东湖区胜利路步行街205号（原161号）房屋属于南昌市邮政局所有，南昌市邮政局于1990年10月，向房产管理部门申请发放房产权证，并提交了南昌市城镇房屋所有权登记发证审批表，房产管理部门的初审意见为：“本房建于1949年，无批文和执照，现由省邮政局证明产权属该单位所有。经查证的登报公告，此房产权来源正当，手续基本完备，产权无争议，可以确权发证。”复核意见为：“可发证”。1990年12月12日，南昌市邮政局取得胜利路161号土地使用权证。但至今涉诉房屋尚未取得房产权证。2012年2月1日，南昌市邮政局与两原告签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租给两原告，租赁期限自2012年2月1日至2032年1月31日止。本院认为，两原告与被告孙建平签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，合法有效。涉诉房屋虽未取得不动产权证，但两原告已举证证明涉诉房屋已经房产管理部门审核，确认可以确权发证，足以证实涉诉房屋属于合法建筑，两被告抗辩涉诉房屋产权不明，且未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同及补充协议应认定无效的意见，不能成立，本院不予采纳。被告孙建平将房屋租赁合同内的全部权利和义务转让给被告广州快慢品牌管理有限公司享有和承担，被告孙建平退出房屋租赁合同的履行，属于合同的概括转让，且两原告与被告广州快慢品牌管理有限公司对此均无异议，故涉诉房屋的承租人为被告广州快慢品牌管理有限公司，房屋租赁合同及补充协议对被告孙建平不再具有拘束力。对两原告主张自2018年11月8日至2019年2月7日欠付的租金512500元的诉请，被告广州快慢品牌管理有限公司不持异议，本院予以支持。对原告主张要求被告按月息2分承担违约金的诉请，两被告抗辩违约金计算标准过高，要求参照银行同期贷款利率计算的意见，符合法律规定，本院予以采纳。被告孙建平支付的押金512500元，因其未提出反诉，本院不予处理，被告可另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告广州快慢品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张勇、熊小明支付自2018年11月8日至2019年2月7日期间的租金512500元并应承担该款银行利息（自2019年2月8日起至付清款之日止，按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张勇、熊小明的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告张勇、熊小明预交的案件受理费9130元，由原告张勇、熊小明承担352元，被告广州快慢品牌管理有限公司承担8778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  朱 凯人民陪审员  姜红玲二〇一九年五月二十八日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。