广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1490号原告：曹海平，女，1983年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住中山市东区，被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告李林与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外调解期限一个月，该期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2013年7月1日起至2013年8月13日共43天的逾期交房违约金1472.2元（以总房款342378元为基数，按每日万分之一计算）；2.判令被告支付从2016年5月17日起至2018年2月1日共625天的逾期办证备案违约金28726.9元（以总房款342378元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付从2013年7月26日起至2017年9月30日（即该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日）共1527天的逾期交房违约金52281.12元（以总房款342378元为基数，按每日万分之一计算）。事实与理由:2012年8月19日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢1101房的商品房一套，该房总价为342378元。合同约定被告应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的商品房交付原告使用。然而被告直到2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定和法定的交付条件。被告逾期交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,即被告应当于2016年5月17日为原告办理产权登记备案，逾期被告则按己付房价款每天万分之0.1向原告支付违约金。现原告已按合同履行了约定，但被告直至2018年2月13日才为原告办证备案，共违约625天。原告认为，中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应恪守履行。被告逾期为原告办理办证备案的行为已构成违约，合同对逾期备案的违约金约定过低，不足以惩戒被告的违约行为并弥补原告的损失，有违公平，而应按照中国人民银行同期贷款利率为准计算违约金。被告辩称：1.关于逾期交房违约金。合同约定案涉商品房的付款时间为2013年3月19日前付清，交房时间为2013年6月30日，但因原告未依约付清购房款，直到2013年7月26日才支付22.9万元购房款，故根据买卖合同补充协议第六条之约定，被告有权拒绝交楼而无需承担延误责任。原告实际已于2013年8月13日收楼，交付时已达到合同约定五方验收的条件，符合交付标准。退一步说，即使原告主张未达到法定交付标准而计收违约金，在原告明知尚未达到合同约定交付条件而提前接收，是原告对自身权利的处分。根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回原告的该项请求。再退一步说，原告已于2013年8月13日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已超过《民法通则》《民法总则》所规定的诉讼时效，应当驳回。二、关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被各应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2013年7月1日，后720个工作日即2016年5月24日，违约金应自2016年5月25日起算；根据上述约定，被告已于2018年1月30日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年1月29日止。再根据上述约定：“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，因此逾期办证违约金应自2016年5月25日起至2018年1月29日止，按已付房价款万分之0.1计算违约金，符合双方意思自治、合同约定。原告主张按银行贷款利率计算违约金缺乏事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.收楼通知书。被告提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及补充协议；2.收账通知；3.收楼通知书；4.城果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表；5.火炬开发区不动产登记受理通知书。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2012年8月19日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢1101房的预售商品房，购房总价342378元；其中首期款69378元于2012年8月19日以现金方式支付，273000元于2013年3月19日前以公积金贷款方式支付；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2.2013年2月24日，原告与被告签订补充协议约定，原中山市商品房买卖合同约定的付款方式变更为，首期款为113378元，公积金贷款229000元。原告于2013年7月26日付清全部购房款。2.2013年8月1日，被告通知原告收楼，原告于当月13日办理了收楼手续。3.原、被告均确认，涉案房屋于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2018年1月30日，被告取得涉案房地产的不动产登记受理通知书。2018年2月2日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园11幢1101房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。双方约定的交楼之日为2013年6月30日，原告于2013年7月26日付清房款，原告收楼日为2013年8月13日，被告均未达到交楼条件，故被告自2013年7月26日起存在交楼违约。根据上述约定，2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年1月11日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年1月11日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月11日至2017年9月30日，原告已付房价款为342378元，故被告应付违约金金额为21501元（342378元×0.0001×628天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。原告在收楼承诺书中确认，被告为原告办理房产证、国土证按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算，因此，被告应于2013年7月1日起算720个工作日内，即2016年5月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告于2018年1月30日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为，原告诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合情理，可予支持。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年1月30日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金25443元[计算方式：以342378元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算，从2016年5月25日起计至2018年1月30日止，共615天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹海平支付逾期交房违约金21501元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹海平支付逾期办证违约金25443元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1846元，减半收取为923元（该款原告已预付），由原告负担436元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担487元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年五月七日书记员 郑诗琳