广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0882民初548号原告：广东裕盈市场经营管理有限公司。住所地：广东省雷州市白沙镇北边村（207国道雷州城区段自来水厂北侧）。法定代表人：郭某某，经理。委托诉讼代理人：陈益梁，广东裕盈市场经营管理有限公司员工。被告：陈某某，女，1966年8月11日出生，汉族，广东省雷州市。原告广东裕盈市场经营管理有限公司（简称“裕盈市场管理公司”，下同）与被告陈某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告裕盈市场管理公司的法定代表人郭某某及其委托诉讼代理人陈益梁到庭参加诉讼。被告陈某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告裕盈市场管理公司向本院提出的诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《华荣建材城租赁合同》;2、判决被告立即将租赁场地腾空并交还给原告，以便重新出租;3、判决被告已经付给原告的商誉保证金不予退还;4、判决被告向原告支付租金111430元、综合管理费6336元;5、判决被告向原告支付逾期交租和综合管理费的违约金10560.78元；6、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月1日，被、原告签订《华荣建材城租赁合同》，原告所有的位于雷州市××建材城××号面积160平方米（建筑面积）的商铺租赁被告。合同约定：1、租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日计五年；2、租赁商铺的价款为2014年度、2015年度每平方米23元/月，2016年度为每平方米24.15元/月、2017年度每平方米25.30元/月、2018年度每平方米26.5元/月;3、被告应支付原告综合管理费头2014年、2015年（原告提供保安、保洁、绿化维护服务）为每平方米1.5元/月，自2016年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、被告应支付原告租金、管理费后，才可以使用商铺；5、被告应合法经营，依法纳税，必须在约定期限内支付租金、管理费；逾期不交的，应向原告支付每天0.5%的违约金。合同签订后，原告依约完成租赁条件并交付被告商铺。被告租赁商铺经营过程中，没有支付租金和管理费。被告拖欠原告商铺租金为：1、自2016年8月1日至2017年1月31日的租金14182元；2、自2017年2月1日至2017年7月31日的租金23232元；3、自2017年8月1日至2018年1月31日的租金24288元；4、自2018年2月1日至2018年7月31日的租金24288元；5、自2018年8月1日至2019年1月31日拖欠租金25440元，合计111430元。被告拖欠综合管理费为：1、2017年2月1日至2017年7月31日的管理费1512元；2、2017年8月1日至2018年1月31日的管理费1584元；3、2018年2月1日至2018年7月31日的管理费1584元；4、2018年8月1日至2019年1月31日的管理费1656元，合计6336元。被告应支付原告租金、管理费的违约金(每天按万分之二计算)：1、2017年2月1日至2019年1月31日的违约金3206.02元（租金22080元×690×0.02%）；2、2017年8月1日至2019年1月31日的违约金2523.89元[（租金22080元+管理费1512）×510×0.02%]；3、2018年2月1日至2019年1月31日违约金1862.78元[（租金23184元+管理费1584）×360×0.02%]；4、2018年8月1日至2019年1月31日的违约金931.39元[（租金23184元+管理费1584）×180×0.02%]，合计7275.18元。被告拖欠原告应收的租金和综合管理费后，原告曾多次催收，被告至今未还，已构成违约，应解除租赁合同并向原告承担违约责任。据此，原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈某某缺席并不作书面答辩，在举证期限内没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于被告陈某某缺席，无法进行质证。对原告裕盈市场管理公司提交的证据，本院认定如下：1、身份证。该证据系公安机关颁发的个人身份证明，本院予以确认。2、华荣建材城租赁合同。该合同系原、被告自愿签订，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，本院予以确认。3、欠款清单。虽然被告没有签名确认，但被告没有提出抗辩，视为默认，本院予以确认。4、营业执照、法定代表人身份证、委托人身份证。该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。5、国有土地使用证、建设工程规划许可证、消防备案证。该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷州市隆基房地产开发有限公司经批准，建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），雷州市住房城和乡规划建设局于2013年7月23日给原告裕盈市场管理公司颁发《建设工程规划许可证》，委托原告裕盈市场管理公司经营和管理华荣建材城商业项目。2014年2月26日，原告裕盈市场管理公司与被告陈某某签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××号160平方米的商铺经营门业。合同主要内容约定：“‥‥‥第二条、租赁期限：1、双方商定于2014年5月1日前为装修期；2、租赁的经营期为2014年5月1日起至2019年4月30日止，共5年；‥‥‥第三条、租金及各项费用的计算及其支付方式：1、乙方（陈某某）租赁商铺的租金（不含税）2014年度、2015年度单价为23元/平方米·月，2016年度起单价每年递增5%，即2016年度为24.2元、2017年度为25.3元、2018年度为26.5元。2、乙方向甲方（裕盈市场管理公司）支付综合管理费（提供保安、保洁、绿化维护服务）1.5元/平方米·月，从第三年度起每年递增5%，与租金同期支付。3、……；4、乙方向甲方支付租金、管理费，以先付后用为原则。5、签约之日起3天内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的商誉保证金，商誉保证金待租赁期满后无息退还。支付了商誉保证金的商户享有减免租金的优惠权利，免租期为：装修期约为2个月，经营期6个月。6、免租期结束后租赁费每半年一交，时间为上次支付的费用满半年前的15天。综合管理费从约定的装修期满时开始征收。7、减免半年经营期租金的约定如下：免租分一年返还，即签订合同之日起3天内甲方收取3个月租金等于头半年营营期的租金，头半年经营期满前10天再交3个月租金等于后半年经营期的租金……；二、乙方权利与义务：6、被告必须合法经营，依法纳税。必须在合同规定的时间内缴纳租金、管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.5%违约金。……第六条终止合同。1、在合同有效期内，因自然灾害等不可抗力的原因而导致商铺终止营业的，本合同自然终止，甲乙双方结清在营业终止前按合同应向对方支付的费用，损失由各自承担。如遇政府规划建设等原因而导致商铺终止营业的，按相关法律法规规定办理；……3、乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时追究乙方违约责任：……（3）拖欠合同规定应付款项，累计拖欠时间长达30天的；……（6）未经甲方同意，乙方擅自撤离人员、商品或停止营业（可明确归责甲方之原因的除外），经甲方劝告之日起10日内，仍未恢复营业的……。第七条违约责任。1、任何一方违反合同约定的均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付相当于3个月的租金作为违约金，如果造成守约方直接经济损失的，应当赔偿所有损失…。”合同签订后，原告依约将涉案标的即商铺交给被告使用、经营。被告支付原告商誉保证金即2个月租金7360元，支付原告租金至2016年11月30日，支付管理费至2017年1月31日。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。雷州市隆基房地产开发公司经批准建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2013年7月23日取得《建设工程规划许可证》，原告从而取得华荣建材城的处分权。原告裕盈市场管理公司与被告陈某某于2014年2月26日签订的《华荣建材城租赁合同》合法、有效，应受法律保护。根据原、被告签订的租赁合同，原告依约将商铺交付被告经营、使用，被告租赁原告位于雷州市××建材城××号160平方米的商铺进行经营。被告在经营过程中，自2016年12月1日起拖欠原告租金及自2017年2月1日起拖欠管理费至今。经原告多次催款后，被告仍未履行支付义务，显属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除原、被告于2014年2月26日签订的《华荣建材城租赁合同》，并将租赁场地腾空交还原告，理由充分，本院予以支持。关于被告支付原告租金、管理费、逾期交租的违约金问题。根据原、被告签订《华荣建材城租赁合同》中关于租金、管理费的约定，被告自2016年12月1日起拖欠原告租金及自2017年2月1日起拖欠管理费至今，被告应支付租金、管理费、违约金计算如下：一、被告应支付原告的租金。(1)自2016年12月1日至2017年1月31日计2个月的租金为24.2元/平方米·月×160平方米×2个月=7744元；（2）自2017年2月1日至2017年7月31日计6个月的租金为24.2元/平方米·月×160平方米×6个月=23232元；（3）自2017年8月1日至2018年1月31日计6个月的租金为25.3元/平方米·月×160平方米×6个月=24288元；（4）自2018年2月1日至2018年7月31日计6个月的租金为25.3元/平方米·月×160平方米×6个月=24288元；（5）自2018年8月1日至2019年1月31日计6个月的租金为26.5元/平方米·月×160平方米×6个月=25440元,合计104992元。二、被告应支付原告的管理费。（1）自2017年2月1日至2017年7月31日计6个的管理费为1.575元/平方米·月×160平方米×6个月=1512元；（2）自2017年8月1日至2018年1月31日计6个月的管理费为1.65元/平方米·月×160平方米×6个月=1584元；（3）自2018年2月1日至2018年7月31日计6个月的管理费为1.65元/平方米·月×160平方米×6个月=1584元；（4）自2018年8月1日至2019年1月31日计6个月的管理费为1.725元/平方米·月×160平方米×6个月=1656元，合计6336元。三、被告应支付原告的违约金。根据原、被告签订《华荣建材城租赁合同》中关于违约金的约定，违约金实际上是不履行合同的违约金，该合同约定违约金支付按每天0.5%计付即月利率15%，已超出法律保护范围，超出的部分无效，本院支持违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。由于被告自经营、使用商铺至今没有支付租金、管理费，从2016年8月1日起未付租金、2017年2月1日起未支付管理费，原告主张拖欠租金、管理费的违约金计付至2019年1月31日，本院予以准许。由于租金、管理费是每半年一交，先付后用，故租金、管理费的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率。（1）自2016年12月1日至2017年1月31日以累计租金7744元计；（2）自2017年2月1日至2017年7月31日以累计租金23232元、管理费1512元，合计24744元；（3）自2017年8月1日至2018年1月31日租金24288元、管理费1584元，合计25872元；（4）自2018年2月1日至2018年7月31日租金24288元、管理费1584元，合计25872元；（5）自2018年8月1日至2019年1月31日租金25440元、管理费1656元。合计27096元。关于商誉保证金问题。被告向原告支付2个月租金7360元作为商誉保证金，由于被告自2016年12月1日起拖欠原告租金及自2017年2月1日起拖欠管理费至今，根据原、被告签订《华荣建材城租赁合同》第七条第1款约定，被告的行为已违反了约定即拖欠租金、管理费超过30日，故原告请求被告已给付原告的商誉保证金7360元不予退还，理由充分，本院予以支持。被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告陈某某于2014年2月26日签订的《华荣建材城租赁合同》；二、限被告陈某某自本判决生效后一个月内将租赁的商铺腾空并交还原告广东裕盈市场经营管理有限公司；三、被告陈某某已经给付原告广东裕盈市场经营管理有限公司的商誉保证金7360元不予退还；四、限被告陈某某于本判决生效后十日内向原告广东裕盈市场经营管理有限公司支付租金104992元、管理费6336元，合计111328元；五、限被告陈某某于本判决生效后十日内向原告广东裕盈市场经营管理有限公司支付租金、管理费的违约金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年12月1日至2017年1月31日以累计租金7744元计，自2017年2月1日至2017年7月31日以累计租金23232元、管理费1512元计，自2017年8月1日至2018年1月31日以累计租金24288元、管理费1584元计，计，自2018年2月1日至2018年7月31日以累计租金24288元、管理费1584元计，自2018年8月1日至2019年1月31日以累计租金25440元、管理费1656元计）；六、驳回原告广东裕盈市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400.41元（原告已缴纳），由原告广东裕盈市场经营管理有限公司负担137.13元，被告陈某某负担1263.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  唐瑞睿二〇一九年五月三十日书记员  麦俊花附相关法律、法规条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。