福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2654号 原告：何振扬，男，1972年1月31日出生，汉族，住福建省寿宁县。 原告：吴淑英，女，1970年6月14日出生，汉族，住福建省寿宁县。 共同委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。 被告:福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市商贸街8号1幢2-C，统一社会信用代码91350900724202986Q。 法定代表人:杜早治，董事长。 委托诉讼代理人：王若光，男，汉族，1984年12月12日出生，住福建省福安市。 原告何振扬、吴淑英与被告福建省九龙房地产有限公司（以下简称九龙公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何振扬、吴淑英委托诉讼代理人刘榕芳、被告福建省九龙房地产有限公司委托诉讼代理人王若光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告向俩原告支付已付房价款日万分之三逾期交房违约金计人民币1251598元。（违约金从2015年2月6日起计算至实际交付房屋2018年11月23日止，共计1387天）。事实和理由:2014年4月，俩原告向被告购买“君临天下”（海德公园）60幢101（地面1-3层，地下一层）房产，房屋总价款为人民币3007927元，原告于2014年4月11日支付首付款907927元。2014年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），2015年2月5日，原告通过银行贷款向被告支付剩余购房款2100000元。原、被告双方签订的合同第8条约定:被告应与2014年6月30日前向原告交付依照国家和地方人民政府的有关规定，并同时具备勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防以及建筑物给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、邮政信报等设施、小区内部道路、绿化、室外照明环卫社区服务和管理等公共配套设施、基础设施、符合规划设计要求等等的房屋交付原告。合同第九条约定逾期交房超过90日的，被告应向原告支付已付款万分之三的违约金。然而，被告从未向原告发出交房通知，后经原告多次催促被告交房，被告才于2018年11月23日将原告所购买的房屋交付俩原告。后原告得知，被告出售给俩原告的房屋，至今仍不具备交付条件。可见，被告的行为已构成严重违约。 被告九龙公司辩称，一、何振扬、吴淑英主张被告从未向其发出交房通知与事实不符。首先，在诉争房屋符合交付条件后，被告曾多次催促原告前来办理诉争房屋的交付手续。根据被告所提供的证据二、证据三、证据十一足以证明诉争房屋所在小区在2014年6月30日前已符合交付条件，原告已知晓其所购房屋为现房的事实，原告有义务按合同约定配合办理交付手续。其次，被告于2017年11月8日再次书面通知原告办理房屋交付手续，然，原告始终未予以配合。故，本案至始至终均为原告有失诚信，怠于履行房屋交付义务。二、讼争房屋在约定办理交付手续时已符合法定及约定的商品房交付条件。首先，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规关于商品房交付的法定条件规定的是“验收合格”，但“验收合格”的标准并未作出明确规定，目前的司法实践中普遍采用“两书一表”作为“验收合格”的标准。“两书”即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；“一表”即《竣工验收备案表》。本案中，被告于2013年4月15日向当地建设局申请竣工验收备案，并于2013年4月23日同意予以备案。该《竣工验收备案表》中已对五方（建设、施工、勘察、设计、监理单位）验收、规划、环保、人防、消防等分项验收情况予以备案。且，《竣工验收备案表》中的第14和15项明确注明讼争房屋所在工程的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》已齐备。故，讼争房屋已经达到法定及司法惯例中所认可的交付条件。其次，《商品房买卖合同》第八条约定讼争房屋的交付条件为：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、无。”本案中，被告所提供的证据三中的《竣工验收备案表》中已对五方（建设、施工、勘察、设计、监理单位）验收、规划、环保、人防、消防等分项验收情况予以备案。同时，答辩人所提供的证据三到证据八就设施达到设计要求条件进行充分举证。故，讼争房屋已经达到合同所约定的交付条件。三、被告虽未能举证证明已书面通知办理诉争房屋交付手续，但应根据双方过错程度承担相应责任，不应适用《商品房买卖合同》第九条由被告承担责任。第一、纵观《商品房买卖合同》的条款设置，合同第九条违约责任的设定仅针对根本性违约行为。买卖合同于买卖双方而言，最主要的义务是：买房支付购房款、卖方如期竣工并完成竣工验收合格。书面通知办理交房仅是次要的辅助型义务，根据被告提交的证据十足以证明书面通知交付为辅助型义务。可见，对于被告未能举证证明已办理书面通知手续的过失，根本不适用买卖合同第九款的违约约定。第二、交付通知的意义仅在于告诉买受人交付的时间和地点，就算没有通知，买受人是否就无法接收房屋呢？显然不是。商品房买卖都有书面合同，合同中都会约定房屋竣工交付的时间，至于交付的地点，就是商品房坐落的地点，买受人不可能找不到。第三、退一步而言，即便法院认定被告未能举证证明履行书面交付通知义务，存在一定过错，则应综合考虑原被告双方过错，适当承担相应责任。本案中被告因多次搬迁办公室导致书面交付通知的相关证据遗失，而无法证明曾向原告寄送过书面交付通知。然，原告明知诉争房屋为现房交易，且约定的交付期限已满，却怠于履行接收房屋义务，原告的过错远远大于被告。当事人双方都违反合同的，应当根据双方的过错程序和大小来确定他们应当承担的责任。四、原告基于《商品房买卖合同》第九条要求被告按照“已付款万分之三∕日”支付违约金显失公平，且数额畸高。第一，《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该约定仅基于商品房预售时竣工时间的不确定所设立的通知义务，然，本案中原告购买是现房，且原告有足够理由知晓该事实，原告应按合同约定的交付日期忠实履行房屋接收义务，且书面通知交付并非前置义务。故，本案至始至终均为原告有失诚信，怠于履行房屋交付义务，原告主张按《商品房买卖合同》第九条支付逾期交付违约金，明显显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告有义务及时前来办理房屋交付手续，防止损失进一步扩大。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”第二，若法院认为应适用《商品房买卖》第九条追究被告逾期交房的违约责任，则按“已付款万分之三∕日”支付违约金亦畸高，法院应当予以下调。且根据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告的实际损失系未依约收房的租金损失，故参照当地同地段的租金标准计算实际损失符合公平原则。五、何振扬、吴淑英所诉的部分违约金因超过诉讼时效而丧失胜诉权。根据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》：“21、问：买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算答：但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算;无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”本案中，如法院认为应适用《商品房买卖合同》第九条追究被告的违约责任，其违约金系按日计付，则诉讼时效应当分别每一日单独计算。被告于2017年11月8日再次向原告寄发《交付房屋使用通知书》通知，本案的起诉时间为2019年3月13日。2018年7月23日《民法总则》施行后将诉讼时效调整为三年，根据关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，则2016年7月22日之前的违约金因为超过诉讼时效而丧失胜诉权。综上所述，本案系原告为规避交付物业费，怠于履行房屋交付义务，过错在原告一方，故不应支持原告的诉求，请法庭予以驳回。 原告围绕诉讼请求，被告九龙公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实： 2014年4月，俩原告向被告购买“君临天下”（海德公园）60幢101（地面1-3层，地下一层）房产，房屋总价款为人民币3007927元，原告于2014年4月11日支付首付款907927元。2014年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），2015年2月5日，原告通过银行贷款向被告支付剩余购房款2100000元。原、被告双方签订的合同第8条约定:被告应与2014年6月30日前向原告交付符合合同约定的房屋。 原、被告双方争议的焦点是：被告是否应该支付逾期交房违约金。若要支付，逾期交房违约金为多少？ 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:出示证据：证据1、身份证:证实原告的主体资格是适格的；证据2、《商品房买卖合同》:证实俩原告购买被告开发建设的“君临天下”（海德公园）60号楼101幢（地面1-3层，地下一层）房产，房屋总价款为人民币3007927元。合同约定交房房屋时间为2014年6月30日，逾期交房超过90日的，原告有权要求被告按已付款的日万分之三支付违约金。证据3、销售不动产发票:证实原告按合同约定支付全部购房款计人民币3007927元。证据4、入住交接单:证实被告经原告多次催促，于2018年11月23日才通知原告交房。证据5、房屋交付使用通知单:证实被告经原告多次催促，于2018年11月23日才通知原告交房。证据6、律师函:证实被告没有按照合同约定交付房屋，后经原告多次催促，于2018年11月23日才为原告办理交房手续。证据7、快递详情单:证实律师函被告已收悉，对原告提出的问题没有异议。证据8、《民事判决书》:证实生效法律文书证实被告出售给原告的房屋至今尚不具备交房条件，被告已严重违约。证据9、证人出庭申请书:证实原告曾多次催促被告交付房屋等事实。 被告九龙公司质证认为，对证据1三性无异议。对证据2真实性予以认可，对证明对象有异议，是原告违约，无权要求被告支付违约金。对证据3三性无异议对证据4真实性予以认可，交接单恰恰可以认证原告是在2018年11月23日才办理的交房手续对证据5真实性予以认可，对证明对象有异议，该交付通知是交付当日被告开具给物业存档用，被原告无理取走，被告曾于2017年11月8日向原告寄送收房催告函，所以该证据不能真实反映真实情况。对证据6的三性均有异议，被告从未受到该函件，且该律师函上备注“此章仅限于法律意见书使用”所以该律师函真实性、合法性存在异议。对证据7的真实性不予认可，连最基本的签名及寄送时间都未体现，退一步而言，也只能证明曾经也给原告寄出，不能证明向原告提出违约金商量事宜。对证据8的真实性予以认可，但对关联性及证明内容不予认可，该判决是对君临天下三期项目作出的判决，与本案无关，因为本案诉争房屋违约君临天下六期，君临天下项目属于分期建设，分期验收。且被告就该判决书向福建省高院提出再审申请。对证据9有异议，均是原告的朋友，证人陈述在2016年到涉案房屋处，恰好证明原告所购房屋符合交付条件。 被告九龙公司为支持自己的抗辩意见，出示如下证据:证据1：商品房买卖合同，证明2014年5月25日原被告签订的商品房买卖合同约定原告向被告购买诉争房屋，约定的交房时间为2014年6月30日前，原被告双方已对房屋交付时间做了具体明确的约定，原告却怠于履行接收房屋的义务；证据2：三盛海德公园60幢102单元，60幢104单元，60幢105单元的《交付房屋使用通知书》《EMS快递单》《房屋交付验收表》，证明原告所购小区已于2013年6月30日前已符合交付条件，原告所购房屋为现房，原告已知悉所购房屋已可以办理交付手续；证据3《福建省房屋建筑工程验收报告和市政基础设施竣工验收备案表》，证明2012年5月15日前诉争房屋所在君临天下六期（51#-63#楼）已经由勘验、设计、监理、施工、工程质量案件监督机构等各部门的竣工验收；2013年4月23日经宁德市东侨经济开发区建设局同意予以竣工验收备案。另外，诉状房屋已经经宁德市东侨经济开发区建设局认可提交过《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》规划认可文件或准许文件、环保认可或准许文件，人防认可文件或准许文件，公安消防出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程竣工验收合格文件；证据4建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明2013年3月15日诉状房屋所在君临天下六期（51#-63#楼）消防工程竣工验收已办理备案手续。证据5《宁德市城乡规划局关于君临天下六期（51#-63#楼）建设工程竣工规划条件核实的意见》宁规{2013}12号，证明2013年1月12日宁德市城乡规划局统一诉争房屋所在片区通过竣工规划条件核实；证据6《宁德市环保局东侨分居关于同意君临天下（51#-63#楼）环保设施投入试运行向有关部门办理竣工报备手续的复函》宁环保东侨换函{2013}函9号，证明2013年3月6日宁德市环保局东侨分局原告同意诉争房屋所在片区环保设施投入试运行；证据7：电信线路。管道工程竣工验收证书、有限广播电视工程验收证书，证明2013年7月9日诉状房屋所在片区房屋的电信线路通过中国电信、中国移动、中国联通的竣工验收。2013年4月10日诉争房屋所在的片区有限电视工程经古剑广电集团宁德分公司竣工验收通过。证据8竣工被告，证明君临天下六七燃气配工程已于2012年12月15日竣工验收合格；证据9《收房催告函》，证明被告于2017年11月8日再次向原告发出交付通知，原告仍然未前来办理交房手续；证据10：住建部的发文公告及《商品房买卖合同（预售）示范文本》，证明书面通知为次要义务；买受人有义务主动前来办理交付手续。（见证据53页第十一条第二款）。证据11：《证明》《六期房屋交付明细表》，证明原告所购房屋为现房，原告已知悉诉争房屋已可以办理交付手续。 原告质证认为，对证据1真实性无异议，对待证目的有异议，合同虽然约定是2014年6月30日交付房屋，但在合同附件六2.2约定是全部交清购房款才能交付房屋。故原告主张逾期交房违约金是在2015年2月6日开始起算。对证据2三性均有异议，其他房屋是否已经交房及是否有通知与本案没有关联性，不能待证本案的事实。对证据3-8是本案的基本事实，涉案房屋在2018年11月23日已经交房了，所以不予质证。对证据9的EMS的真实性予以认可，只认可被告有寄出此文件，但原告并没有收到，对其内件品名有异议。对《收房催告函》的三性均有异议，其内容违背客观事实，其内容仅提到的是物业管理费及管理费的问题，并没有涉及到交房的，但被告在快递详情单写的是“交付催告函”，因此可以判断被告该寄件内容是虚假的。对该催告函中提及2014年6月17日前有发出交付房屋使用通知书，但被告并没有相关的寄件凭证，说明是虚假的，同时，也可以说明收房催告函不能等同与交付房屋使用通知书。对证据10的关联性有异议，原、被告双方已经签订商品房买卖合同，应该按照合同内容履行，原告向法庭提供的房屋交付使用通知书可以证实交付房屋应该以书面通知为准，该证据原告不予认可，与本案不具有关联性。对证据11的关联性有异议，与本案没有联系。 以上证据经审查，本院认为，对原告的证据4、5，可证明被告于2018年11月23日通知原告案涉房产可交付使用，房屋交付使用通知书上明确写明，案涉房产于2018年11月23日经相关部门验收合格，可交付使用，并告知办理交付手续相关事宜，证据3，可证明原告购买案涉房产及已全部付清购房款的事实，并双方约定了于2014年6月30日交付案涉房产及逾期交房的责任。对被告提供的证据3-8，被告认为可证明案涉房产已经有关部门验收合格。对被告提供证据2、9、11，可证明案涉房产为现房，被告于2014年6月17日向原告发出交付房屋使用通知书，并于2017年11月8日再次向原告发送，原告怠于接收。但被告未能提供2014年6月17日有向原告发出交付房屋通知书的证据，且双方所订立的商品房买卖合同明确规定，于购房款付清之后再办理房屋交接手续，原告于2015年2月5日才将购房款付清，故被告认为于2014年6月17日有向原告发出交付房屋通知书但因搬迁而丢失原始记录的主张不符合客观事实。2017年11月8日被告有再次向原告发出交房通知书，但接收人非原告本人，接收单只写明“同事”，无法判断该接收人身份，且该份证据与原告提供的证据4、5的内容相矛盾，交房时间应以2018年11月23日为准，故本院对原告主张的交房时间予以支持。 原告认为，因被告交房逾期构成违约，被告应承担相应违约责任，被告应承担从原告付清购房款之日次日起至交房之日止（从2015年2月6日至2018年11月23日）的逾期违约金。被告认为该违约金部分已过诉讼时效且违约金过高。本院认为，商品房买卖合同明确确定了开发商的交房义务，交房时间是衡量开发商是否违约的一个重要性指标。被告逾期于2018年11月23日交房，已违约；但原告认为应从2015年2月6日计算违约金至2018年11月23日的时间有误，该时间应为2016年3月22日至2018年11月23日止。对于被告提出的违约金过高不应超过合同总金额的30%的观点，本院认为，被告所述不应超过合同总金额的30%的观点为一次性承担的违约金总额，而原告诉讼请求为逾期交房的违约金，两种违约金性质不同，故被告的观点本院不予支持。该违约金应以原告所付购房款3007927元的日万分之三计算。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告黄与被告福建九龙房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已付清全部购房款3007927元，被告应承担其未依约交房的违约责任；但原告要求从2015年2月6日起计算违约金的观点，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定，本案应适用三年诉讼时效，本案原告于2019年3月21日向我院提起诉讼，原告要求被告支付违约金的起算时间应从2016年3月22日起算至被告交付商品房为止，即至2018年11月23日。原告已按约支付了购房款3007927元，但被告未按约于2015年2月5日前交房，已构成违约。被告应以原告实际支付的购房款3007927元为基数向原告支付逾期交付的违约金，被告逾期交房，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条（2）“出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”的约定，被告应向原告支付以已付购房款3007927元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金880721.02元（从2016年3月22日起至被告实际交付商品房之日止，即至2018年11月23日，共计976天）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告福建九龙房地产有限公司应于本判决生效之日向原告何振扬、吴淑英支付以已付购房款3007927元为基数，按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金880721.02元（违约金自2016年3月22日起计至2018年11月23日止，共计976天） 二、驳回原告何振扬、吴淑英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16065元，减半收取8032元，由原告何振扬、吴淑英负担2380元，由被告福建九龙房地产有限公司负担5652元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈伏棉 二〇一九年五月五日 书记员  彭小琴 附注： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应该知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -15-