安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初6327号原告：合肥好思家木业有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区。法定代表人：李敦山，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖承颖，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙仁业，安徽奥成律师事务所律师。被告：马文彬，男，汉族，1982年9月7日出生，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陶波，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李道虎，安徽金的律师事务所律师。被告：马贞文，男，汉族，1983年12月28日出生，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陶波，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李道虎，安徽金的律师事务所律师。被告：马泽燕，女，汉族，1984年8月21日出生，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陶波，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李道虎，安徽金的律师事务所律师。原告合肥好思家木业有限公司（以下简称“好思家公司”）诉被告马文彬、马贞文、马泽燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告好思家公司的委托诉讼代理人肖承颖、孙仁业、被告马文彬、马贞文、马泽燕的共同委托诉讼代理人陶波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告好思家公司提出诉讼请求：一、判令三被告赔偿原告因火灾财产损失2821605.39元（包括鉴定损失2011445.39元、鉴定费93200元、两年租金损失716960元）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自有厂房三处位于合肥市龙岗开发区牡丹路，其中钢结构工业用房两栋，建筑面积分别为****平米、902.89平米，钢混结构办公用房1栋，建筑面积1171.78平米。被告一被告二系兄弟关系，被告二被告三系夫妻关系。自2009年7月16日起三被告便共同承担原告所有的1栋钢结构工业用房建筑面积****平米，用于仓储经营文具类产品。2017年3月20日，三被告所租用的区域起火，经合肥市瑶海区公安消防大队认定，起火原因系违章电焊引燃可燃物。本次火灾经消防部门统计直接财产损失达到4033419元。原告所有的三栋厂房受损严重，其中两栋钢结构厂房全部烧毁，办公用品门窗全部烧毁，外墙毁损严重，仅建筑物重置成本，原告预估保守损失达到100万元。原告认为三被告在租赁期间因自身过错造成租赁房屋毁损，理应赔偿原告损失，事故各被告就本次事故应负全部赔偿责任。现原告与被告之间就赔偿事宜未达成一致，诉至法院，望判如所请。被告马贞文辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其不合理诉请，理由为：1、因为本案是房屋租赁合同纠纷，应按照双方的房屋租赁合同约定确定双方的权利和义务，被告马贞文自2011年7月20日以后开始租用原告厂房，面积为1070平方米，用途是仓储，双方没有签订书面的房屋租赁合同，被告马贞文按原告的要求按时足额支付房租费。双方形成了事实的房屋租赁关系；2、被告马贞文租用原告厂房仅仅是其受损厂房的三分之一，因为本案是房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，被告马贞文只应该承担被告租赁的房屋遭受的合理损失，其他房屋损失与本案没有关联性，原告不应该在本案中主张；3、根据《合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《安徽省城市房屋租赁管理办法》第四条有下列情形之一的房屋，不得出租：（六）不符合房屋安全标准，影响使用安全的。本案中，原告作为房屋所有人，为了出租获利擅自改变房屋用途，将原本工业用房当做仓储用房出租，并且在出租房屋时，并没有经过消防改造验收，也没有配备充分的灭火设备，唯一的消防栓还没有水，其出租行为不符合法律对出租人主要义务的要求。其行为既违约又违法，应对房屋损失承担责任；4、案涉厂房发生火灾后，合肥市瑶海区公安消防大队已经对案涉厂房造成的损失进行了价值鉴定，根据百友司法鉴定中心鉴定意见书确定原告损失为633600元。在该案审理过程中，原告提出申请，要求对火灾事故造成房屋损毁的重建、修缮工程费用做出司法鉴定。法院委托中国建设银行安徽省分行出具的皖建行价鉴函（2018）025号工程造价意见书却做出了“（一）若法院认定****房地下部门、厂房地面和室外散水、坡道及厂房安装工程（地下部分）未因火灾原因损毁，则本案因火灾造成三栋厂房的清理拆除、修复工程造价为1267893.92元，其中3#厂房清理和修复工程造价为0元，****房的清理拆除、修复工程造价为1267893.92元；（二）若法院认定****房地下部门、厂房地面和室外散水、坡道及厂房安装工程（地下部分）因火灾原因损毁，则本案因火灾造成三栋厂房的清理拆除、修复工程造价则需要在上述鉴定意见（一）的基础上增加743551.47元”。以上鉴定意见均未考虑因火灾损毁时的折旧或成新率。对此结论，被告马贞文持有异议，认为该司法鉴定书证意见存在程序明显错误且依据不当，与事实相悖。同时该鉴定报告确定的损失范围，已经远远超过本案马贞文租赁房屋损失范围，请求人民法院不予采信，同时鉴定费由原告自行承担，与被告无关；5、原告诉请2年租金损失没有任何事实和法律依据，双方在合同并没有相关约定，不应得到支持；6、在本案中，答辩人马贞文只是将该焊架业务承揽给卫功伦，焊架材料和工具、人员都是由卫功伦安排，答辩人并不知情，也不指挥他们如何焊接。卫功伦在承揽业务后找来了没有焊接资质的沈先祥违章作业引发的火灾，故该起火宅事故责任应该是由卫功伦和沈先祥承担，答辩人对此并不知情，也不存在任何过错，故不应该任何承担责任。为查明案件事实，分清火灾事故责任，庭前答辩人已经向法院申请追加卫功伦和沈先祥为本案共同被告，恳请法院准许。被告马文彬、马泽燕共同辩称：答辩人马文彬、马泽燕并不是适格的诉讼主体，不应当作为本案被告。按照合同的相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生，只有合同当事人一方才能基于合同而向与其有合同关系的另一方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，答辩人马文彬与合肥好思家木业有限公司李敦山签订的租房合同期限是2009年7月16日至2011年7月20日，在2011年7月20日合同期满之后答辩人马文彬与合肥好思家木业有限公司法人代表李敦山也没有续签过租房合同，也未实际租赁使用过案涉房屋。2011年7月20日后该房的实际承租人为马贞文。马泽燕虽然是马贞文的妻子，但其并没有与原告签订厂房租赁合同，也未实际租用房屋。因此，根据上述合同的相对性原则，原告把马文彬、马泽燕作为本案被告没有任何事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定如下事实：被告马文彬是被告马贞文之兄，被告马泽燕是马贞文之妻。2009年7月16日，原告好思家公司与马文彬签订了一份《租房合同》，约定好思家公司将位于合肥市龙岗开发区牡丹路，面积为1070平方米的一栋厂房（房地权肥东字第××号，以下简称“1#厂房”）出租给马文彬用于仓储，双方约定租赁期限为两年（2009年7月16日至2011年7月20日），租金标准为每月9095元。该合同签订后，好思家公司依照合同约定向马文彬交付了涉案厂房。2011年7月20日，该《租房合同》到期后好思家公司未与马文彬续签房屋租赁合同，实际由马贞文继续使用涉案厂房。2016年7月21日，马贞文分三次向客户名称为“李恕”的中国建设银行账户汇入150000元、于2016年7月26日汇入40000元作为向好思家公司支付的房屋租赁费用。2017年3月20日15时许，马贞文聘请案外人卫功伦、沈先祥在涉案1#厂房中使用电焊机制作货架时不慎引发火灾，导致涉案厂房及邻近厂房（房地权肥东字第××号，以下简称“2#厂房”）起火。经合肥市瑶海区公安消防大队作出的合瑶公消火认字[2017]第0007号《火灾事故认定书》认定：“起火时间为2017年3月20日15时04分许；起火部位为厂房东部马贞文所租用区域；起火点为距南墙13.6米，东墙5.9米处；起火原因为违章电焊引燃可燃物”。火灾发生后，合肥市瑶海区公安消防大队就火灾造成好思家公司、马贞文等的直接财产损失委托安徽百友司法鉴定中心进行鉴定。2017年4月18日，安徽百友司法鉴定中心出具《关于火灾损失价值的鉴定意见书》，鉴定意见为“委托鉴定的标的物在鉴定基准日的直接财产损失价值为：4033419元”。本案审理期间，好思家公司向本院提出鉴定申请，要求对因火灾事故造成其三栋房屋（房地权肥东字第057101号、057102号、057103号）的全部损失进行评估鉴定。根据原告申请，本院依法委托中国建设银行股份有限公司安徽省分行进行评估鉴定，为确定原告要求鉴定的三处厂房尚可利用部分的修复工程造价，另委托安徽省建筑工程质量第二监督监测站对1#厂房、2#厂房火灾后钢结构损伤进行鉴定。2018年9月18日，安徽省建筑工程质量第二监督监测站作出18J1SJ-JQ-00050号《检测（鉴定）报告》，对房地权肥东字第057102、057103号厂房的钢结构损伤情况作出鉴定意见。在此基础之上，中国建设银行股份有限公司安徽省分行于2019年1月7日作出皖建行价鉴（2018）028号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：“（一）若法院认定1#厂房和2#厂房的地下部分、厂房地面、室外散水、坡道及厂房安装工程（地下部分）未因火灾原因损毁，则本案因火灾造成三栋厂房的清理拆除、修复工程造价为1267893.92元，其中3#厂房（权证字号：房地权肥东字第057101号）的清理和修复工程造价为0元，1#厂房和2#厂房的清理拆除、修复工程造价为1267893.92；（二）若法院认定1#厂房和2#厂房的地下部分、厂房地面、室外散水、坡道及厂房安装工程（地下部分）因火灾原因损毁，则本案因火灾造成三栋厂房的清理拆除、修复工程造价则需在上述鉴定意见（一）的基础上增加如下表所示相关工程费用”，附表载明上述待确定部分的工程费用为743551.47元。其中单项工程造价汇总表中列明1#厂房地上部分（清理、修复）为476924.2元，（安装）地上部分修复为18065.69元。两次鉴定共计产生了鉴定费93200元，均由原告预交。另查明，好思家公司在火灾中遭受损失的1#、2#厂房《房地产权证》中登记的设计用途均为工业。马贞文使用涉案1#厂房期间主要将其做仓储之用，用于存放办公用品、简易板房等。2#厂房分为两部分，分别由案外人钱进及程达文租赁，该二人也因火灾损失向马贞文、马泽燕、好思家公司诉请赔偿，两案尚在审理中。庭审中，经本院询问，马文彬未表示已经向好思家公司交付了涉案房屋及如何交付，在法庭给予的合理期限内，其亦未向法庭作出说明。以上事实，有原、被告身份证明、《房地产权证》3份、《租房合同》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、合瑶公消火认字[2017]第0007号《火灾事故认定书》、《火灾现场勘验笔录》、《结案报告》、《到案经过》、《询问笔录》、《行政处罚决定书》、安徽百友司法鉴定中心《关于火灾损失价值的鉴定意见书》、18J1SJ-JQ-00050号《检测（鉴定）报告》、皖建行价鉴（2018）028号《工程造价鉴定意见书》及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同的承租人是谁？2、原告是否可以在合同关系中按违约责任向1#厂房的承租人主张赔偿2#厂房的损失？3、本案鉴定意见中未明确的地下部分、厂房地面、室外散水、坡道及厂房安装工程的损失是否应当支持？关于涉案房屋租赁合同的承租人是谁的问题。本院认为，原告在庭审中向本院提交《租房合同》及《中国建设银行个人活期账户交易明细》，欲证明被告马文彬、马贞文、马泽燕共同承租1#厂房。经审查，《租房合同》中载明涉案1#厂房的承租人为马文彬，出租人为好思家公司，双方约定的租赁期限为2009年7月16日至2011年7月20日。关于《租房合同》约定的租赁期限届满后1#厂房的实际承租人，好思家公司既未能向本院提交证据证明在《租房合同》约定的租赁期限届满后其曾与三被告就1#厂房的租赁达成协议，又未能向本院提交证据证明马贞文于2016年7月21日、2016年7月26日向原告支付的租金系其代三被告共同支付，其向本院提出的在《租房合同》约定的租赁期限届满后涉案1#厂房实际由三被告共同租赁的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。考虑到火灾发生之时该租赁合同的租赁期限虽已届满，但马文彬在法庭给予的合理期限内未举证证明其完成了向好思家公司返还租赁物的义务或受好思家公司指示向其弟马贞文交付了租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、二百三十六条之规定，应视为原租赁合同继续有效，双方的租赁期限为不定期。至于马贞文实际使用涉案房屋并交付租金的行为，应视为马文彬认可马贞文使用涉案房屋，双方对此进行了内部约定，不影响合同相对人的认定。马泽燕虽为马贞文之妻，但亦非合同相对人，好思家公司向本院提出的要求其承担相应责任的诉请并无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告是否可以按违约责任向1#厂房的承租人主张赔偿2#厂房损失的问题。本院认为，马文彬为1#厂房的承租人，其与原告形成的房屋租赁合同关系不及于2#厂房，虽然本次火灾给原告造成的损失包括2#厂房的损失，但与本案并非同一法律关系，原告在本案中主张无法律依据，本院可对该部分损失不予支持，原告可另案主张。关于本案鉴定意见中未明确的地下部分、厂房地面、室外散水、坡道及厂房安装工程的损失是否应当支持的问题，本院认为：本案审理期间本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督监测站作出18J1SJ-JQ-00050号《检测（鉴定）报告》、委托中国建设银行股份有限公司安徽省分行作出皖建行价鉴（2018）028号《工程造价鉴定意见书》，鉴定机构就1#厂房和2#厂房的地下部分、厂房地面、室外散水、坡道及厂房安装工程（地下部分）是否因火灾而损毁分别作出了不同的鉴定意见供本院参考。庭审中马贞文主张因合肥市瑶海区公安消防大队已于火灾后委托安徽百友司法鉴定中心作出《关于火灾损失价值的鉴定意见书》，确定好思家公司因火灾造成的损失为633600元，好思家公司要求重新鉴定不合法。本院认为，安徽百友司法鉴定中心《关于火灾损失价值的鉴定意见书》系本案诉讼前合肥市瑶海区公安消防大队因火灾认定需要而委托鉴定机构作出，好思家公司对该鉴定意见确定的损失持有异议，于诉讼期间向本院提出的对因火灾事故造成原告三栋厂房（房地权肥东字第****号、房地权肥东字第××号、房地权肥东字第××号）的全部损失进行的申请鉴定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的相关规定，本院依法予以准许。因原、被告双方未能就鉴定机构协商一致，本院指定具有相应资质的鉴定机构作出的*****号《检测（鉴定）报告》、皖建行价鉴（2018）028号《工程造价鉴定意见书》符合法律规定。该鉴定报告作出后，原、被告双方均未于法定期间内向本院申请重新鉴定，本院认为该报告可作为认定事实的根据。皖建行价鉴（2018）028号《工程造价鉴定意见书》中单项工程造价汇总表中列明1#厂房地上部分（清理、修复）为476924.2元，（安装）地上部分修复为18065.69元。另于“四、分析、鉴别和判断过程”中载明：“……因检测（鉴定）报告[报告编号：18J1SJ-JQ-00050]未涉及厂房的地下部分、厂房地面和室外散水、坡道的检测（鉴定）结论，且厂房基础属于地下隐蔽工程，其是否损毁应由专业检测机构作出结论。现场倒坍物堆积，无法在现场勘查过程中勘查2#厂房地面和室外散水、坡道，部分损毁的1#厂房地面存在局部损坏，且无法判断是否与火灾事故有关……”，因对1#厂房和2#厂房的地下部分、厂房地面、室外散水、坡道及厂房安装工程（地下部分）是否损毁及损毁原因双方各执已见，目前现场地面堆满火灾后杂物，鉴定机构未作出该地面及地下隐蔽工程是否损毁及损毁原因，且原告亦未向本院提交其他证据证明以上部分确已损毁，故本院对其主张的该部分损失不予支持。原告可待现场具备鉴定条件后另案主张。好思家公司因本起火灾而造成的1#厂房的损失为494989.89元（476924.2元+18065.69元）。根据合瑶公消火认字[2017]第0007号《火灾事故认定书》、《行政处罚决定书》及庭审中被告马贞文所做陈述，本院确认1#厂房火灾系马贞文雇佣案外人卫功伦、沈先祥进行不当电焊操作引发。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，马文彬作为与1#厂房的承租人，在租赁过程中应尽善良管理义务，其作为厂房的实际使用人及电焊操作的组织者实际未能采取有效措施防止火灾的发生，未尽到妥善保管的义务而造成租赁物损毁，应向出租人赔偿相应的损失。《中华人民共和国消防法》第十六条规定：“机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患；（六）组织进行有针对性的消防演练；（七）法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人”，好思家公司作为出租人，其对涉案厂房的安全管理及火灾防范义务系出租人法定安全保障义务的组成部分，不因出租行为而免责。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，好思家公司作为1#厂房的出租人，有义务向承租人保证涉案1#厂房的消防设施符合法律强制性规范的标准，并对承租人对租赁物的使用情况进行监督检查，以确定租赁标的物即1#厂房能够正常使用。但好思家公司向马文彬出租1#厂房后，未对承租人所租赁的厂房及时进行监督检查，未就被告储存的物品所存在的消防隐患及时告知及要求整改，怠于行使消防监督以及对出租厂房的适当安全保障义务，应承担相应的违约责任。因履行房屋租赁合同的过程中原告及被告马文彬均有违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，根据本次火灾产生的原因及双方违约的具体情形，对因火灾而产生的具体损失，本院酌定原告好思家公司应承担20%的责任，被告马文彬应承担80%的责任。本案为房屋租赁合同纠纷，被告要求追加卫功伦、沈先祥为本案共同被告，因与本案不属于同一法律关系，本院对此不予采纳。马文彬可待向好思家公司承担赔偿责任后另行向卫功伦、沈先祥追偿。关于原告主张的2年租金损失716960元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，马文彬因火灾导致所承租原告的厂房烧毁，导致好思家公司因出租厂房而获取租金的预期利益受损，应当向其支付由此造成的相应损失。因好思家公司未能向本院提交证据证明发生火灾之时涉案1#厂房的租金标准较原《租房合同》有提高，关于其因火灾而造成租金损失的具体数额，本院参照好思家公司与马文彬签订的《租房合同》中月租金9095元计算。关于马文彬应当向好思家公司支付租金损失的期限，因涉案房屋已出租多年，一直未闲置，如未发生本起事故，原告应当有较为稳定的租金收益，但综合考虑本起事故的发生原因、涉诉周期及双方责任的比例，本院认为应以18个月的租金损失为标准计算较为合理。综上，本次火灾造成好思家公司1#厂房的租金损失应为163710元（9095元/月×18个月）。综上所述，本案中被告马文彬因本次火灾给原告好思家公司造成的损失合计为751899.89元（其中1#厂房财产损失494989.89元、鉴定费93200元、1#厂房的租金损失163710元）。以上损失应由马文彬承担80%、原告自行承担20%，故马文彬应向好思家公司赔偿的各项损失合计为601519.9元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国消防法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马文彬于本判决生效之日起十日内向原告合肥好思家木业有限公司支付因火灾引起的各项共计601519.9元；二、驳回原告合肥好思家木业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费29370元，由原告合肥好思家木业有限公司负担19370元，由被告马文彬负担10000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陈 林人民陪审员  王继圣人民陪审员  刘槐槐二〇一九年五月二十九日书 记 员  孟 芹