广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8584号原告：佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司，住所地广东省佛山市禅城区五峰四路25号综合楼9楼，统一社会信用代码91440604721115211F。法定代表人：彭伟强。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。被告：李小玲，女，1970年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄华，广东连通律师事务所律师。第三人：佛山市禅城区马富强小吃店，住所地广东省佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110，统一社会信用代码92440604MA4WMHXK3P。经营者：马富强。第三人：马富强，男，1984年7月28日出生，回族，住青海省化隆回族自治县，原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司诉被告李小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，适用小额诉讼程序进行审理，并依职权追加佛山市禅城区马富强小吃店、马富强作为第三人参加诉讼。本案公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退、交还位于佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110的房屋；2、判令确认被告支付的履约保证金4200元归原告所有；3、判令被告自2019年1月1日起至实际向原告交还涉诉物业之日止，按每月1543.5元的租金标准向原告支付场地占用费（暂计算至2019年3月31日为4630.5元）；4、判令被告赔偿原告因无法按重新招租竞价成交价对外出租期间产生的租金差额，按每月3456.5元（成交价5000元/月-1543.5元/月）自招租竞价成交之日即2019年1月25日起计算至被告实际向原告交还涉诉物业之日止（暂计算至2019年3月25日为6913元）；5、判令被告赔偿原告竞租服务费5000元；（上述各项诉讼请求金额暂合计为20743.5元）；6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告于2013年11月26日签订《租赁合同（铺位）》，约定由原告将位于佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110车房的物业出租予被告，双方约定租赁期限5年，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，约定月租金1400元，并每两年递增5%，履约保证金4200元，租金每半年结算一次，另双方租赁合同还约定了违约责任、水电费用、争议解决等其他条款。上述租赁合同到期后，原告委托佛山市禅城区财产经营有限公司举办物业招租竞价交易会，通过公开竞价对外重新出租涉诉物业。2019年1月25日，被告作为原承租人报名参与竞租，但最终未能竞得续租权，涉诉物业承租权最终由案外人钟士杰以租赁5年、月租金5000元、每两年递增5%为主要条件成交竞得。2019年1月30日，因被告租赁期限届满且未在竞拍会中中标物业续租权，又未向原告腾退、交还涉诉物业，原告向被告发出《终止租赁合同清场通知》，要求结束双方租赁关系，并要求被告于2019年2月15日搬迁完毕并将涉诉物业交还，但截至目前被告仍未将上述场地腾退、交还原告，且并未按原租金标准支付租赁期限届满后至今的场地占用费。除此以外，由于被告拒不交还涉诉物业，直接造成原告无法向重新招租竞价的成交人钟士杰交付租赁物业，最终导致原告与成交人租赁交易被迫取消，致使原告每月产生租金损失，并因竞价招租而额外损失竞租服务费5000元。综上所述，原告认为被告在双方租赁合同到期后拒不腾退、交还涉诉物业并持续占有使用，其行为已严重违反双方租赁合同的约定，使原告占有、使用、处分涉诉物业的合法权益受到重大损害，原告有权要求被告立即腾退、交还涉诉物业，没收其租赁履约保证金，并要求被告支付各项损失如诉请。被告辩称，1、涉案房屋由第三人马富强实际占有，第三人在涉案房屋经营佛山市禅城区马富强小吃店，并办理工商登记取得营业执照，原告应当知道马富强实际占用涉案房屋，现原告要求被告腾退房屋缺乏依据；2、涉案房屋由第三人实际占有，并且被告多次催促第三人腾退房屋，场地占用费应当由实际占用方支付；3、原告主张被告赔偿的租金差额损失属于尚未发生的预期收益，根据合同法规定，违约损失赔偿应当以当事人实际遭受的全部损失为原则，该损失必须具有确定性，假定或尚未发生的损失不能作为违约损失赔偿的对象，原告主张的租金差额属于尚未发生的预期收益，原告要求被告赔偿缺乏依据；4、原告主张的竞租服务费无证据证明是实际发生的损失，原告该主张没有依据；5、被告不存在租赁合同第7条约定的6种情况，没收保证金没有依据。诉讼中，原告举证如下：1、原告《营业执照》、被告身份证复印件，证明原告与被告为签订涉诉的《租赁合同（铺位）》的双方主体，原、被告为本案适格的诉讼主体。2、《租赁合同（铺位）》，证明原告与被告于2013年11月26日签订了上述合同，由被告承租原告所有的佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110号车房物业，租赁期限约定为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，租赁面积为52.97平方米，月租金为1400元/月，租赁期限内每两年租金向上递增5%，被告应按每半年结算一次租金，先租后用，于每年1月10日、7月10日前分次缴纳，逾期不交租的，应从欠租之日起每日按月租总额的0.5%交缴滞纳金。另外合同约定被告应在签订合同时交缴4200元履约保证金，被告出现违约时保证金可处没收。其他合同条款还明确了租赁期间双方的权利义务、违约责任、水电费用承担、其他约定事项、争议解决等内容。该合同真实合法有效，对双方均具有法律约束力。被告在租赁期限届满后，应当将涉诉物业交还原告，在原告再行招租时，同等条件下被告有优先承租权。被告在租赁期限届满后并未向原告交还、腾退物业，构成违约，原告主张要求其承担场地占用费及没收其履约保证金，符合合同约定。3、涉诉物业房地产权证、土地使用权证，证明原告为涉诉物业的房屋所有权人及土地使用权人，已取得编号为粤房地权证佛字第××、01××78、01××79号《房地产权证》及佛禅国用（2014）第1009852、1101065、1101066号《国有土地使用证》，有权将涉诉物业出租予被告使用。被告应按照与原告签订的租赁合同全面履行合同，否则应承担相应的违约责任及不利后果。4、被告招租竞价会报名登记表、被告参与竞租交易会入场证明及缴纳竞租保证金凭证、竞租成交人竞租交易会入场证明及缴纳竞租保证金凭证、竞租成交确认书，证明被告作为享有优先承租权的涉诉物业原承租人，报名参与原告委托佛山市禅城区财产经营有限公司于2019年1月25日举办的2019年第047号物业招租竞价交易会并缴纳了竞租保证金，但被告最终未能竞价重新取得涉诉物业承租权，涉诉物业由参与竞租的案外人钟士杰以租赁5年、月租金5000元、每两年递增5%为主要条件成交竞得，在成交确认后原告与案外人签订了《竞租成交确认书》，明确竞价交易费服务费合共5000元，由原告与竞租成交人各承担2500元，竞租成交人缴纳部分从竞价保证金中扣除。5、涉诉物业招租信息及成交信息，证明原告与被告就涉诉物业租赁合同到期后，委托禅城区财产经营有限公司发布招租竞价会信息，被告和最终竞价成交人都参与了竞价会，竞价会交易结果以成交信息方式进行公示，被告是明知道其没有取得续租权利而违法占用原告涉诉物业，造成原告无法交付涉诉物业给竞价成交人，导致原告无法按照竞价成交的5000元/月收取租金，直接造成了原告的财产权利损失。6、终止合同通知书及张贴照片，证明2019年1月30日，因被告租赁期限届满且未在竞拍会中中标物业续租权，又未向原告腾退、交还涉诉物业，原告向被告发出《终止租赁合同清场通知》，要求结束双方租赁关系，并要求被告于2019年2月15日搬迁完毕并将涉诉物业交还，但被告并未将上述场地腾退、交还原告，一直占有使用至今，且并未按原租金标准支付租赁期限届满后至今的场地占用费。7、服务费增值税发票、原告应付竞租交易服务费明细表、银行客户回单，证明原告委托佛山市禅城区财产经营有限公司通过公开招租竞价会的形式出租涉诉物业，成交后需要向财产经营公司支付服务费2500元，后又由于被告拒不交付物业，导致原告无法向竞价成交人交铺，双方无法重新建立租赁合同关系，因此原本应当由竞价成交人承担的2500元服务费也由原告承担，服务费的损失由被告违约造成，被告应予赔偿。诉讼中，被告举证如下：1、被告身份证，证明被告主体资格。2、佛山市禅城区马富强小吃店企业信用信息报告、个体户工商登记备案内档资料，证明第三人马富强占有涉案商铺，登记经营佛山市禅城区马富强小吃店，办理相应工商登记手续需要原告配合，原告是应当知道涉案商铺实际是马富强占用。3、马富强和被告的微信记录截图，证明马富强实际占用涉案商铺，并向被告支付商铺使用费。4、光盘，证明被告于2019年1月31日到涉案房屋通知马富强腾退商铺，但马富强拒绝配合。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据3，无原件核对，真实性无法核实，本院不予确认；证据4，经核对，本院予以确认。本院经审理查明：佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110车房的权属人为原告。2013年11月26日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），就上述房屋租赁事项签订《租赁合同（铺位）》，约定：租赁期限5年，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，租赁面积为52.97平方米，前两年每月租金为1400元，第三、四年每月租金为1470元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为1543.5元。第四条约定，被告应在签订合同时缴交4200元履约保证金，第六条第2点约定，承租人不得将租用财产转租给第三方使用，第七条第1点约定，乙方将承租物全部（或部分）转租或转让给第三方经营的，视为乙方违约，甲方有权即时终止本租赁合同，并没收乙方履约保证金，同时收回租赁物，若造成甲方经济损失的，乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任，第十条第二款约定，合同期满，乙方应将承租物业交还甲方，由甲方自行招租，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。2019年1月16日，佛山市禅城区财产经营有限公司受原告委托，在“佛山市禅城区资产租售服务中心”网站发布涉案房屋的招租信息，被告于2019年1月22日填写了招租竞价会报名登记表参与竞租。2019年1月28日，佛山市禅城区财产经营有限公司在上述网站发布成交信息，涉案房屋出租成交价格为5000元。2019年1月25日，佛山市禅城区财产经营有限公司作为受委托招租方与竞租成交方钟士杰签订《竞租成交确认书》，确认：租赁期限为5年，每月租金5000元，租赁合同签订后，物业出租单位（出租人）和竞得人（承租人）应向服务中心支付交易服务费。每次交易服务费按其出租物业的月租金金额收取，最高7000元封顶，由物业出租单位和竞得人各承担50%。其中，竞得人承担的交易服务费直接从竞价保证金中扣除，物业出租单位承担的交易服务费于竞租当月月底前向服务中心转账支付。2019-047号物业（即涉案物业）出租单位需承担服务费2500元，竞得人需承担服务费2500元。2019年1月30日，原告向被告发出《终止租赁合同清场通知》，内容为：涉案合同已于2018年12月31日到期，由于被告在竞拍会未能中标涉案物业的续租权，因此从2019年1月31日正式与被告结束租赁关系（租金结算至2019年1月31日），请被告在2019年2月15日前搬迁完毕并将该物业交还原告。逾期不归还，原告将采取法律行动提起诉讼。该通知已张贴于涉案物业处。2019年3月12日，佛山市禅城区财产经营有限公司向原告出具《应付竞租交易服务费明细表》，包括涉案房屋在内的16处物业的应付竞租服务费合计为27446.91元，该费用已开具增值税发票。原告另于2019年4月9日向禅城区财产经营有限公司转账支付2500元，并已开具增值税发票。另查明，根据马富强填写的《个体工商户登记（备案）申请书》，其以佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110为经营场所，以佛山市禅城区马富强小吃店为名称，进行开业登记。庭审中，双方确认：被告已支付4200元履约保证金。庭审中，原告陈述：原告委托佛山市禅城区财产经营有限公司举办物业招租竞价交易会，在竞租成交之后支付的服务费，该费用由于被告没有交还房屋导致没有办法向成交人交付，导致全部的5000元服务费都由原告承担，该费用损失是被告违反合同约定拒不交还房屋导致。有支付凭证和发票证明该费用的发生，其中2500元已实际支付并开具发票，另外的2500元也已经开具发票，财产经营公司要求原告支付。明确：不申请追加次承租人为本案被告，同意追加为第三人。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案合同不存在无效情形，受法律保护，双方应依约履行。关于返还房屋。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但转为不定期合同，可随时解除。因原告已于2019年1月30日向被告发出《终止租赁合同清场通知》，故可确认涉案租赁合同已解除。合同解除后，被告占有涉案房屋已无法律依据，应向原告返还房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由以上规定可知，在租赁关系终止后向出租人返还租赁物，是租赁合同中承租人的一项基本义务，出租人可基于合同关系要求承租人返还租赁物；而在存在转租的情况下，出租人作为租赁物所有权人，也可基于物权向不具备合同关系的次承租人直接主张返还租赁物。本案中，原告不申请追加次承租人为被告，即不向次承租人主张权利，而要求承租人即被告返还租赁物，系其对自身权利的自由处分，应予尊重，其要求被告返还涉案房屋，合法有据，本院予以支持。被告关于涉案房屋由第三人实际占有，不应由其返还的抗辩意见，缺乏依据，本院不予支持。关于没收履约保证金。根据双方的约定，被告不得将涉案物业转租，否则构成违约，原告有权没收履约保证金，而根据本案事实，被告将涉案物业转租给第三人，明显已违反合同约定，故原告主张没收履约保证金4200元，理据充分，本院予以支持。关于占有使用费。如上所述，被告负有向原告交还租赁物的义务，但其至今尚未交还，故应按照租金标准向原告支付占有使用费，原告主张被告自2019年1月1日起至实际向原告交还涉诉物业之日止，按每月1543.5元的租金标准支付占有使用费，被告未举证证明已支付该期间的占有使用费，故对原告该主张，本院予以支持。关于租金差额损失。根据上述合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因原告通过公开竞租的方式与竞得人达成租赁意向，并签订成交确认书，约定租金标准为每月5000元，故被告逾期返还租赁物直接导致原告无法向竞得人交付租赁物并按期收取应得的租金，该损失是必然的实际利益损失，被告对此应负赔偿责任。由于本院已支持原告主张的按每月1543.5元支付占有使用费，其无法以每月5000元收取租金的损失得到了部分弥补，因此被告应赔偿差额部分，即每月3456.5元，但根据原告向被告发出的清场通知，被告应在2019年2月15日前搬迁完毕并将该物业交还原告，根据诚信和公平原则，被告在2019年2月15日前仍可合法占用涉案房屋，故租金差额损失应从2019年2月16日起算，计至2019年3月25日为4378元。关于竞租服务费。原告向其委托的招租机构支付的竞租服务费，是因被告逾期返还租赁物而导致的实际损失，被告应予赔偿。原告主张被告支付的5000元服务费中，2500元原告已实际支付，另外2500元已开具发票，且根据招租机构向原告出具的应付竞租交易服务费明细表，结合原告陈述可知，该2500元是原告必然支出，为免讼累，本院予以一并处理，被告均应赔付。关于被告与第三人的责任承担。上述合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，若被告认为其无法向原告返还租赁物的违约行为，系因第三人的原因造成，可根据其与第三人的租赁合同关系另行主张，但不影响被告在本案中的责任承担，故对被告认为占有使用费应由第三人支付等抗辩意见，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起二十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司腾退、交还位于佛山市禅城区弼塘西二街8号之一108、109、110的房屋；二、确认被告李小玲已向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司交纳的履约保证金4200元归原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司所有；三、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付占有使用费4630.5元（暂计至2019年3月31日，此后至被告实际向原告交还涉案物业之日止的占有使用费，按每月1543.5元的租金标准计付）；四、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司因无法按重新招租竞价成交价对外出租期间产生的租金差额损失4378元（暂计至2019年3月25日，此后至被告实际向原告交还涉案物业之日止的差额损失，按每月3456.5元计付）；五、被告李小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司支付竞租服务费5000元；六、驳回原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行返还房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费159元，由原告佛山市禅城区城市设施开发建设有限公司负担19元、被告李小玲负担140元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年五月七日书记员  潘有鹏