重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0110民初2264号 原告：重庆市万盛区同发商贸公司，住所地重庆市万盛经开区万东北路28号，统一社会信用代码91500110203297780G。 法定代表人：王正昌，经理。 委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。 被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。 法定代表人：伍洲，总经理。 委托诉讼代理人：戴杰，重庆中钦国彦律师事务所律师。 原告重庆市万盛区同发商贸公司与被告重庆禧德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告重庆市万盛区同发商贸公司的委托诉讼代理人阳长荣、杨莹、被告重庆禧德置业有限公司的委托诉讼代理人戴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市万盛区同发商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告购买的重庆市万盛区房屋办理房屋权属证书；2.判令被告支付逾期办证的违约金暂计360000元(从2014年7月16日起,按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋权属证书办理完毕之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月17日，原告与被告签订了《商品房买卖协议》，购买位于重庆市万盛区房屋，协议约定：1.本商品房座落为重庆市万盛区，建筑面积177.84平方米。其中套内建筑面积118.13平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积59.71平方米；2.本商品房总成交金额为1155960元，建筑面积单价为6500元/平方米，套内建筑面积单价为9785.49元/平方米；3.乙方于签订本协议时向甲方支付房款即人民币捌拾万元整，余款355960元整在甲方办完房屋产权证后10日内支付；4.甲方应当在2014年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等合同内容协议签订当天，原告通过银行转账方式向被告支付了第一期房款80万元，被告也于当天将该房屋交付给了原告使用，后原告又于2015年4月24日付清了剩余房款355960元。原告多次催促被告办理房屋产权登记，但被告至今仍未为原告办理房屋产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，被告与原告签订的《商品房买卖协议》已具备商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准，配套基础设施和公共配套建筑，面积差处理方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告已履行完毕全部的房款给付义务，而被告因自身原因未通知原告办理房屋不动产权证，在房屋交付之后迟迟未为原告办理房屋权属证书，应当承担违约责任。违约金计算为：1.8000000元×282天(合同订立后90日即2014年7月16日—2015年4月24日)×[一年期以内贷款利率4.35%+(4.35%×50%)=6.525%]÷365天=40329.86元；2.1155960元×1410天(2015年4月25日起暂计算至2019年3月4日)×[一年期以上贷款利率4.75%+(4.75%×50%)=7.125%]÷365天=318166.11元；3.2019年3月4日之后的迟延办证违约金，按照已付款1155960元×天数(至被告实际办理不动产权证止)×[一年贷款利率期以上4.75%+(4.75%×50)%=7.125%]÷365天。综上所述，原告与被告之间签订了《商品房买卖协议》并已履行完毕全部的房款给付义务，而被告因自身原因未能及时为原告办理房屋权属证书构成违约，除应当立即为原告办理房屋权属证书外还应当承担违约责任，故根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，希贵院及时审理判决。 被告重庆禧德置业有限公司辩称，办理房屋产权证书是不动产登记中心的职权，被告没有权力及义务为原告办理产权证书，不存在原告所述应当办理房屋产权证书的义务。在原告未缴纳契税和大修基金情况下是无法办理房屋产权证书的，也无法提交办证资料，原告至今未向不动产登记机构提出办证申请，是原告未能取得房产权证的直接原因；原告诉求是逾期办理房产权证违约责任，不是提交办证资料受理单的逾期违约责任，本案只有可能涉及逾期提交办证资料，而逾期提交办证资料的责任不在被告。即使提交逾期也没有法律规定，原告诉求没有事实依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年4月17日，原告与被告签订了《商品房买卖协议》一份，原告购买被告开发的位于重庆市万盛区房屋，协议约定：1.本商品房座落为重庆市万盛区，建筑面积177.84平方米。其中套内建筑面积118.13平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积59.71平方米；2.本商品房总成交金额为1155960元，建筑面积单价为6500元/平方米，套内建筑面积单价为9785.49元/平方米；3.乙方于签订本协议时向甲方支付房款即80万元整，余款355960元整在甲方办完房屋产权证后10日内支付；4.甲方应当在2014年4月30日前,依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等合同内容协议。但关于办理产权证的时间，原、被告未作约定。 在签订上述合同的当天，原告与被告签订了另一份《商品房买卖协议》，原告购买被告开发的位于重庆市万盛区房屋，成交金额2959320元，签订协议时原告支付房款220万元，余款759320元在被告办完房屋产权证后10日内支付。 2014年4月17日，原告向被告支付房款300万元，原告诉称其中80万元房屋的第一期房款，被告于当天将该房屋交付给原告使用，后原告分别于2015年4月24日、2016年2月3日向被告支付80万元和50万元。 本院认为，2014年4月17日，原告与被告签订了《商品房买卖协议》一份，原告购买被告开发的位于重庆市綦江区房屋，该《商品房买卖协议》有效。双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。 被告辩称原告未缴纳契税和大修基金，亦未向不动产登记机构提出办证申请，因此未能办理房屋产权证书的责任在于原告。《商品房买卖协议》中未约定是原告应当先缴纳契税和大修基金之后被告才给原告办理房屋产权证，被告提出因原告未缴纳契税和大修基金而未办理房屋产权证的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据交易习惯，新开发的商品房初次交易，开发商应当会将办理房屋产权证书的所有资料准备齐全，并指导购房人办理房屋产权登记资料的手续，之后由被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房房屋产权登记资料。由此推定，原告已经履行了办理房屋产权应当履行的义务。被告抗辩原告未向不动产登记机构提出办证申请的理由不成立，本院不予采纳。 原告在被告处同时购买两套房屋，房屋价款分别为1155960元和2959320元。原告于2014年4月17日向被告支付300万元、于2015年4月24日、2016年2月3日又向被告支付80万元和50万元。根据两份《商品房买卖协议》关于交纳首付款的约定，结合原告付款凭证，本院认定原告于2014年4月17日支付首付款80万元。原告举示的证据不能确定余款355960元的支付时间是2015年4月24日还是2016年2月3日，本院确定原告支付被告余款的时间为2016年2月3日。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原、被告之间未约定办理房屋产权证书的时间，被告又未在法律规定的期限内给原告办理房屋产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。因原、被告之间未约定违约金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,本院综合确定违约金的计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收30%，违约金的计算方式为：1.从2014年7月16日起至2016年2月3日止，以8000000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收30%计算；2.从2016年2月4日起，以1155960元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收30%计算至房屋权属证书办理完毕之日止。对于原告要求被告支付违约金的请求，本院予以部分支持。 关于被告辩称办理房屋产权证书是不动产登记中心的职权，被告没有权力及义务为原告办理产权证书，不存在原告所述应当办理房屋产权证书义务的意见。本院认为，根据交易习惯及日常生活经验法则，《商品房买卖协议》约定的“乙方于签订本协议时向甲方支付房款即80万元整，余款355960元整在甲方办完房屋产权证后10日内支付”，其实质意思是被告向本房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房屋产权登记资料并实际取得登记受理单。对此，原告也作了相应说明。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效后十日内向本房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房屋产权登记资料并实际取得登记受理单； 二、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效后十日向原告重庆市万盛区同发商贸公司支付逾期办证违约金（1.从2014年7月16日起至2016年2月3日止，以8000000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收30%计算；2.从2016年2月4日起，以1155960元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收30%计算至房屋权属证书办理完毕之日止）； 三、驳回原告重庆市万盛区同发商贸公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3350元，由被告重庆禧德置业有限公司负担（原告已预交，限被告于本判决生效后十日内支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 秦 雨 二〇一九年五月十八日 书记员 黎黛玉