江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0114民初4265号 原告（反诉被告）：刘世国，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：李姗姗、张曼曼，江苏东银律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京源创禽业发展有限责任公司，统一社会信用代码913201117245714151，住所地南京市铁心桥宁水路199号5号楼。 法定代表人：吴云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵云维，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘世国诉被告（反诉原告）南京源创禽业发展有限责任公司（简称源创禽业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘世国及其委托代诉讼理人李姗姗、张曼曼，被告源创禽业公司法定代表人吴云、委托诉讼代理人赵云维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘世国向本院提出诉讼请求：判令被告从涉案房屋内搬离，并将房屋交于原告（包括涉案房屋缆线）；判令被告支付原告拖欠的房屋占有使用费324866.42元及相应利息16340元；判令被告支付原告拖欠的电费2000元。事实和理由：2014年10月9日，原、被告签订厂房租赁合同，约定，原告将位于南京市雨花台区的面积约1800平方米的厂房及附属设施出租给被告使用，租期20年，从2015年1月1日开始计算，每年租金20万元，每半年支付一次，每年的1月1日和7月1日支付，租金自2015年1月1日起每两年递增6%。如被告不付清一年房租，原告有权终止合同。合同签订后，原告按照约定将房子出租给了被告，但是被告自2017年开始就一直拖欠租金，后经原告多次催促，被告仍不支付，2018年8月原告与被告解除合同，并报警要求被告撤离，但被告至今没有搬离。截至到起诉之日被告己拖欠原告租金和占有使用费274333元、电费219.33元。因被告的行为已经严重损害原告的合法权益，故原告依法提起诉讼。 被告（反诉原告）源创禽业公司辩称，被告已于2018年9月从案涉房屋中搬出，并将房屋交还原告；案涉房屋在2016年11月被列入拆迁范围，故原告主张的费用应为房屋使用费而非租金，因房屋列入拆迁范围，使用价值有较大减损，请求参照租金并按50%计算；原告应证明电缆归原告所有，现电缆已由被告拆走；原告主张的电费应提供凭证。 被告（反诉原告）源创禽业公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付设备拆除安装费和搬迁费126800元、停业补偿79250元、装修附属物补偿423927.20元，合计629977.20元。 原告（反诉被告）刘世国辩称，反诉原告的主张没有任何依据，其所主张的拆迁范围不包括案涉1800平方米厂房，列入拆迁范围时间不是2016年11月，且反诉被告未收到任何拆迁款，反诉请求不成立；另反诉原告主张的补偿金额存在重大误解，计算方法错误；根据合同约定，出租方无需支付反诉原告搬迁费和停业损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月9日，原、被告签订厂房租赁合同，约定，刘世国将位于南京市雨花台区面积约1800平方米厂房及全部附属设施出租给源创禽业公司，租赁期限20年，自2015年1月1日起，如遇政府拆迁租赁合同自然终止，源创禽业公司应无条件搬迁，刘世国负责协调源创禽业公司装修装潢的赔偿费用，租金每年200000元，每半年支付一次（每年1月1日和7月1日各100000元），每下一年在原有租金标准上递增6%，如不付清一年房租，刘世国有权终止合同。租赁的房屋系原告（反诉被告）刘世国，以案外人南京平旺塑料制品厂（李某独资）名义从双闸街道xx村以联营名义利用土地八亩所建厂房，根据原告（反诉被告）刘世国与案外人的约定，土地租金系由刘世国支付，拆迁谈判及拆迁款项均由刘世国全权负责，拆迁款打入刘世国账户。合同签订后实际履行，被告（反诉原告）源创禽业公司实际支付租金至2017年上半年，自2017年下半年未支付。2016年11月8日，南京市雨花经济开发区管委会就启动天后、西寇片区自愿搬迁工作向区政府提出请示，言明，按照区委、区政府“加快推进片区改造”的工作要求，开发区自2016年11月1日起就天后、西寇片区自愿搬迁开展居民意见征求，目前天后社区居民同意自愿搬迁承诺书签订率达92%以上，下一步开发区将对该片区组织搬迁工作，对范围内所有企业进行现场调查，调查结束后即开始搬迁谈判和搬迁工作，对天后社区居民住户进行调查，完成后开始搬迁费用测算，拟于2017年3月启动搬迁，上述项目属于协议搬迁，暂不征地。2016年11月12日，被告（反诉原告）源创禽业公司接到微信通知，告知房屋列入拆迁范围。2018年8月15日，江苏东银律师事务所李姗姗、张曼曼律师受原告（反诉被告）刘世国委托，向被告（反诉原告）源创禽业公司发出律师函，称源创禽业公司自2017年7月以来没有支付房租，拖欠水电费，经多次催缴仍未支付，2018年8月6日刘世国依约解除租赁合同，并告知源创禽业公司立即腾空房屋，刘世国现场进行了报警对该事实予以确认，但源创禽业公司仍未补足租赁费，也没有腾空房屋，现要求解除合同，要求源创禽业公司于三日内清缴拖欠的费用并腾空房屋。该律师函分别向被告（反诉原告）源创禽业公司两个地址寄出，后被退回。原告（反诉被告）刘世国将函件张贴于租赁房屋。2018年9月14日，原告（反诉被告）刘世国与雨花经济开发区管理委员会、雨花台区征收拆迁安置办公室签订房屋搬迁补偿协议。截止庭审时，原告（反诉被告）刘世国尚未取得拆迁补偿款。 关于水电费，原告（反诉被告）刘世国提交三份发票，发票显示，2019年12月29日，南京永安塑料制品厂出付电费209.08元，南京平旺塑料制品厂支付电费9.29元。原告（反诉被告）刘世国主张尚有遗漏的发票。被告（反诉原告）源创禽业公司否认上述三份发票与本案的关联性，主张原告承担举证责任。 关于电缆，原告（反诉被告）刘世国未提交相应证据。 反诉部分，经查，反诉原告（被告）源创禽业公司提交公证书、房屋搬迁补偿协议、南京市雨花台区集体土地上房屋（非住宅非营业）征收评估概算明细表（初稿）、装饰装修及搭建费用凭证等证据，主张证明反诉原告（被告）有票据印证的装修及附属物、搭建费用410000余元，实际达到700000元，反诉被告（原告）刘世国获得补偿10334700元，其中反诉原告（被告）源创禽业公司相应搬迁费用、停业补偿、装修及附属物补偿合计629977.20元。反诉被告（原告）刘世国质证认为，反诉原告）未将租赁房屋交还反诉被告，导致反诉被告无法向拆迁办交房，处于违约状态，拆迁款尚未取得；反诉原告实际与反诉有关的承租房屋面积只有1175平方米，而非合同约定的1800平方米；反诉原告支出的装修费用只有部分用于拆迁的房屋，根据租赁合同，反诉原告仅能要求装修及附属物补偿，但反诉原告主张的数额不能成立；反诉原告不能享有搬迁费和停业损失，反诉被告本身可以获得相应赔偿；公证书中部分房屋不属于拆迁范围；反诉原告未依租赁合同在政府拆迁时无条件搬迁，未履行合同义务，不能获得与此相对应的装修及附属物补偿；公证书可以印证，公证时电缆在现场，现在已经不在，可以印证原告返还电缆的主张。 原告（反诉被告）刘世国陈述，在2018年8月6日要求被告（反诉原告）源创禽业公司搬出（当时有报警）前，曾经要求被告（反诉原告）源创禽业公司搬出，但不记得最早一次的时间。 关于被告（反诉原告）源创禽业公司搬出租赁厂房的时间，原告（反诉被告）刘世国主张至庭审时仍未搬离，被告（反诉原告）源创禽业公司主张于2018年9月搬离。经查，公证书作出时间为2018年7月24日，该公证系用于固定租赁厂房室内外装修情况，与被告（反诉原告）源创禽业公司主张的搬离时间可以相印证，但被告（反诉原告）在搬出主要经营设施后仍继续保留看守人员，未实际交还厂房，至本案审理阶段经本院进行释明，方才撤走看守人员（且拆除电缆），但仍未按法院建议完善交付手续，虽被告（反诉原告）源创禽业公司未直接向原告（反诉被告）刘世国办理房屋交付手续，但此时的房屋状态已不妨碍原告（反诉被告）刘世国向拆迁部门交房，故本院综合认定房屋实际交付时间为2018年11月。 上述事实有厂房租赁合同、协议书、承诺书、请示、公证书、房屋搬迁补偿协议、南京市雨花台区集体土地上房屋（非住宅非营业）征收评估概算明细表（初稿）、装饰装修及搭建费用凭证、微信记录、音像资料、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在卷印证。 本院认为，原告（反诉被告）刘世国与被告（反诉原告）源创禽业公司间的房屋租赁合同是合法有效的，在合同履行期间，遇政府实施拆迁，根据合同约定，合同终止。虽本案中系协议搬迁，非征地拆迁，但仍属于合同约定的政府拆迁情况出现，故合同终止时间应认定为2017年11月。根据合同约定，下半年租金应在2017年7月1日支付，故被告（反诉原告）源创禽业公司未依约支付该期租金构成违约。2017年11月以后合同终止至被告（反诉原告）实际搬出租赁厂房期间应按租金标准计算相应的房屋占有使用费。被告（反诉原告）主张参照租金标准以及厂房未获实际利用的情况减半计算房屋占有使用费，本院部分予以采纳。原告（反诉被告）刘世国请求被告（反诉原告）源创禽业公司支付租金及房屋占有使用费并偿付利息，其中2017年7月1日至11月30日的租金及利息、2017年12月1日至2018年9月30日的房屋占有使用费本院予以支持，2018月10月1日至2018年11月30日的房屋占有使用费本院部分予以支持；其他诉讼请求本院不予支持。关于反诉部分，反诉被告（原告）刘世国尚未取得拆迁补偿款，没有约定或法定义务垫付反诉原告（被告）源创禽业公司相关拆迁补偿待遇的义务，反诉原告（被告）源创禽业公司的反诉请求，本案中不予支持。反诉原告（被告）源创禽业公司可以在拆迁补偿款发放后另行主张或另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南京源创禽业发展有限责任公司应付原告（反诉被告）刘世国租金93333元、房屋占有使用费194333元，并偿付利息（按本金93333元，自2017年7月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），于本判决生效后十五日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）刘世国其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）南京源创禽业发展有限责任公司诉讼请求。 本案案件受理费5418元，由被告（反诉原告）源创禽业公司负担。反诉案件受理费5050元，由被告（反诉原告）源创禽业公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张旭琳 人民陪审员  李 静 人民陪审员  赵全美 二〇一九年五月十日 书 记 员  陈志育