江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初1043号原告：刘某，男，1972年6月28日出生，汉族，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：付某，女，1975年4月25日出生，汉族，住宜春市袁州区，与原告刘某系夫妻关系。委托诉讼代理人：殷某，江西某律师事务所律师。被告：刘某，女，1975年3月26日出生，汉族，住宜春市。委托诉讼代理人：朱某，江西某律师事务所律师。第三人：蔡某，男，1975年9月26日出生，汉族，住宜春市袁州区。原告刘某（以下简称原告）与被告刘某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依被告申请本院追加蔡某为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付某、殷某、被告及其委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。第三人蔡某（以下简称第三人）经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付给原告房租19250元（房租自2018年10月1日开始计算至被告退还房屋之日止，现暂计算至2018年12月15日）；2.判决被告支付原告垫付的物业费560元（暂计算至2018年12月15日）；3.判决被告将原告的房屋恢复原状或赔偿损失暂定20000元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年8月16日被告与原告签订《店铺租赁合同》，租赁原告坐落于宜春市宜阳大道宜人华府小高层10号房屋用于经营餐饮。合同约定：租期为五年，自2018年8月16日起至2023年8月15日止；房租按季度支付（押三个月付三个月），每月租金7700元，押金10000元。如乙方（即被告，下同）拖欠房租，甲方（即原告，下同）有权中止合同，收回房屋；乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，合同到期需恢复墙体原貌；水电费、物业管理费由乙方自行缴纳和承担；乙方经营餐饮，环保由乙方向有关部门申请，如办不来，责任由乙方承担后果。合同签订后，原告将房屋交付给被告装修使用近四个月，但被告仅支付了一个半月的租金和一万元押金。为维护原告合法权益，原告特依法诉诸法院，望判如所请。庭审中补充：算到6.5个月也就是4月15日是50050元。物业费1402.64元也是到4月15日止，是每月175.33元。被告辩称，一、本案应追加蔡某为第三人。我（即答辩人）租赁本案所涉房屋系从蔡某处转租而来的，且蔡某从我处收取了转让费5.8万元。而我从蔡某处转租来的店面却无法满足租赁合同约定的从事经营餐馆的要求，从转租到现在我一直无法使用。我认为本案的审理结果与蔡某有法律上的直接利害关系。为此，我特依据《民事诉讼法》的规定，向法院提出追加蔡某为本案第三人，以利于查明本案案情，分清责任。二、被答辩人在诉状中诉请由我支付房租19250元、物业费560元与事实不符、没有法律依据，上述费用依法应由第三人蔡某承担；且第三人收取我的店面转让费3.4万元依法应返还给我。而且还应依法判决被答辩人及第三人赔偿造成我拆店、装修损失47800元。理由是：2018年7月下旬，我看到第三人店面门口张贴的转让公告，就询问第三人这个店面能否开餐饮店。第三人说可以，旁边这么多人都开了。我就叫第三人先向物业问一下能否开餐饮店。过了两天，第三人电话告诉我说可以开。2018年8月3日，第三人叫原告被答辩人和我一起到涉案的10号店面。当时被答辩人也说他的店面可以开餐饮。这样我们经过协商当天就签订了店面租赁合同。租赁合同明确约定由我租赁宜人华府10号店面经营餐饮，只是环保手续由我办理。当天我通过微信支付给被答辩人店面押金1万元并支付了5.8万元店面转让费给第三人。2018年8月6日第三人交店面钥匙给我。2018年8月16日我又支付了2018年8、9一个半月房租11550元给被答辩人。租赁合同签订后，我委托广东三星装饰设计有限公司宜春分公司设计、装修。同年8月7日，三星装饰公司派人来开始装修，拆除一些不需要的东西。同年8月9日宜春市袁州区安居物业管理有限公司在我租赁的店面门口张贴了一份告示，告知我业主反对经营餐饮。我看到告示后就与被答辩人及第三人微信、短信联系，告诉他们业主不肯我经营餐饮。被答辩人回复说能投资就投，不能投就不投。第三人回复叫我做得去不要怕。拆了不需要的东西后，物业、业主、宜春市综合行政执行局都来制止我装修，我的装修也就无法继续下去。同年8月底我和被答辩人、第三人一起在第三人的格力中央空调公司二楼办公室协商处理此事，第三人承诺：以他的名义转让，不管转没转让出去，他把收我的店面转让费在一个月之内都退还给我，从此我不再租被答辩人的店面了。我和被答辩人都口头同意了。口头协商好后由第三人在涉案店面张贴了店面转让公告，结果到现在涉案店面都还没转租出去。第三人在我多次催促下分两次（2018年10月1万元，2019年2月1.4万元）退还了2.4万元店面转让费给我。而我委托三星装饰公司装装修，花费了设计、拆店及装修费47800元。由上可见，被答辩人和第三人明知本案涉案的店面不能经营餐饮，却告诉我说可以开，致使我与被答辩人签订了店面租赁合同，支付了押金1万元、房租11550元，转让费5.8万元，还致使我花费设计、拆店、装修费47800元，造成了我巨大的损失。而且2018年8月底三方已经协商确定终止履行我与被答辩人签订的店面租赁合同，由蔡某贴出公告另行转让，即使要支付房租等费用，也应由第三人承担。综上所述，我认为：本案应依法追加蔡某为第三人；2018年8月底三方已经协商确定终止履行我与原告签订的店面租赁合同，我从2018年9月开始不再承担被答辩人主张的房租、物业费；我可以恢复被答辩人店面原状，但被答辩人应退还我所交的押金1万元，被答辩人和第三人应赔偿造成的我的损失47800元。请法院查明本案事实，依法判决如答辩人的上述答辩请求。第三人未作陈述。综合原告的诉称和被告的答辩，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点是：原、被告房屋租赁合同是否已经解除；被告是否要承担房屋租金。在庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）原告的身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同，证明原告的身份信息和诉讼主体适格。（二）店面租赁合同，证明被告租赁原告的店铺经营餐饮。合同约定：租期为5年，自2018年8月16日起至2023年8月15日至，房租按季度支付，每月租金7700元，押金10000元。如被告拖欠房租，原告有权中止合同，收回房屋。被告不得破坏已装修部分及房屋架构，合同到期需恢复墙体原貌。水电费、物业管理费由被告自行缴纳和承担，被告经营餐饮，如办不来，责任由乙方承担后果。（三）被告装修店铺照片，证明原告已将出租店铺交付被告装修使用，履行了合同义务。被告应按合同约定支付租金，并承担店铺交付之后的水电费、物业费。被告装修给原告店铺造成破坏，应按约定恢复原状。（四）物业公司出具的证明，证明物业费为175.33元/月。被告没有支付租赁期间的物业费，至2019年4月15日共计拖欠物业费1402.64元。对原告的上述举证，被告经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议。对证据（二）的真实性、合法性、关联性无异议。租赁时间是2018年8月3日。对证据（三）的真实性无异议。从照片中看出了第三人贴转租公告。对证据（四）的真实性、合法性、关联性无异议。被告为证明自己的辩称事实，提供的证据有：（一）被告的身份证复印件，证明被告的基本情况及在本案中的诉讼主体资格。（二）店面租赁合同一份、2018年8月16日原告出具的收条一张、微信转款给原告的记录二张、第三人出具的收条一张，证明被告从第三人处转租到宜春市宜人华府小高层10号房屋用于经营餐馆。被告按租赁合同的约定向原告支付了押金10000元、房租11550元。被告支付了第三人涉案店面转让费58000元。（三）2018年8月15日宜综行政停字［2018］第肖（3010）号《宜春市综合行政执法局责令停止违法（章）行为通知书》一份、2018年8月9日安居物业宜人华府《告示》一份、被告与原告、第三人微信、短信聊天记录8张、第三人张贴店面转让公告及涉案店面拆后的现状照片12张、广东三星装饰设计有限公司宜春分公司工程结算单一份，证明被告从第三人转租来的店面因综合行政执法局、安居物业及业主制止，无法满足租赁合同约定的从事经营餐饮的条件，导致被告至今无法使用该店面，造成拆店、装修损失47800元。对被告的上述举证，原告经质证认为：对证据（一）的真实性、合法性、关联性无异议。对证据（二）真实性无异议，对证明目的有异议。实际上是和我方签订的租赁合同，所以原被告双方之间应根据签订的合同来处理。对交押金无异议，转让费无异议。对证据（三）的真实性无异议，对关联性有异议，与我方无关。与第三人的聊天信息不质证，与我方无关。对工程结算的关联性有异议，与我方没有关系。就是说当时原告同意了，我方不认可，我只管收店租，把店面收回来。第三人没有向本院提供证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告与付某系夫妻，付某于2011年4月29日与江西高能投资集团有限公司宜春分公司签订了《商品房买卖合同》，购买了坐落于宜春市宜阳大道宜人华府小高层10号店面，该店面原告已经取得房权证并在银行抵押。之前第三人租赁原告上述店面经营格力中央空调，后张贴转让店面公告。2018年8月3日原被告及第三人洽谈好店面转让事项后，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《店面租赁合同》，主要约定：房屋租期为五年，自2018年8月16日起至2023年8月15日止（建筑面积140平方米，以实际面积为准），房租按季度支付租金（押三个月付三个月），每月租金7700元，店面押金10000元；乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：乙方擅自将房屋转让或转借的（可以转让重新签订合同）；乙方拖欠房租，甲方有权收回使用权；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。乙方合同到期后需恢复墙体原貌；水电费、物业管理费由乙方承担；租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须提前一个月通知甲方，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；乙方经营餐饮，环保由乙方向有关部门申请，如办不下来，责任由乙方承担后果。签订上述《店面租赁合同》时因考虑被告装修需要时间，因此《店面租赁合同》的签订时间填写为2018年8月16日，但实际签订时间为2018年8月3日。《店面租赁合同》签订的当日即2018年8月3日，被告通过微信向原告转账支付合同约定的押金10000元，2018年8月16日支付了8月、9月份共计一个半月的房屋租金11550元。其中押金10000元原告出具了一张2018年8月16日的《收条》。同时，《店面租赁合同》签订的当日即2018年8月3日被告向第三人支付了店面转让费58000元，且第三人出具了一份《收条》，记载：“今收到刘某支付宜阳大道68-10号格力中央空调店转让费计币伍万捌仟元整（58000）（含原有中央空调贰套、电子屏壹套）。”被告取得店面钥匙后委托广东三星装饰设计有限公司宜春分公司对店面进行装修。在装修中即2018年8月9日，宜春市袁州区安居物业管理有限公司（安居物业.宜人华府）在店面门口张贴了一份《告示》，记载：“尊敬的40栋10号店铺店主：宜人华府40栋为居民住宅楼，您的店铺与住户离得很近。根据业主反馈的信息，都反对经营餐饮行业。否则，届时造成的一切损失均由您自己负责，与其他人员和单位无关。”被告将上述《告示》用手机拍摄后传送给了原告及第三人。物业公司将相关信息发送给了原告后，原告于2018年8月10日将该信息转发给了被告，内容为：“40栋10号店铺房东您好，现在城管，社区，物业，小区一些业主正在您店里，要求暂停装修。反对开餐饮店。8月3号您来物业办公室时物业工作人员当时表明您店铺不能开餐饮店，油烟油污等会影响业主生活，为了避免给自己及他人造成麻烦，请您再三考虑。”此外，物业公司也向被告发送了不允许开餐饮店的短信，被告将该短信内容转发给了第三人。2018年8月15日宜春市综合行政执法局在店面门口张贴了一份宜综行政停字［2018］第肖（3010）号《宜春市综合行政执法局责令停止违法（章）行为通知书》，主要内容为：经查，你店擅自装修开设餐饮店，未经环保等部门审批，且此店面无排烟、排污设施、不具备开餐饮店条件。责令你于2018年8月15日15时45分前停止违章装修并自行改正、开设非餐饮店。此后在2018年8月份，原被告及第三人等人在第三人新开设的格力空调专卖店协商，以第三人名义再次转让店面。此后，第三人在店面门口张贴了《转让公告》。后经被告催讨，第三人分别于2018年10月、2019年2月向被告退还了店面转让费10000元、14000元合计24000元。店面每月应缴物业管理费为175.33元，庭审中被告同意原告收回店面，现该店面玻璃门已有部分损坏。上述事实，有原告提供的证据（一）至证据（四）、被告提供的证据（一）、（二）、（三）以及法庭笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。但在履行《店面租赁合同》中，因城管、社区、物业、小区一些业主都反对经营餐饮行业，致使合同目的无法实现，合同予以解除。其原因不只是未取得环保审批，还涉及城管、社区、物业、小区一些业主，但该些事项在《店面租赁合同》中均未作约定。因合同约定不明造成原告的店面租金损失，原被告均有过错，但被告未及时将店面返还给原告，造成损失的扩大应承担主要责任。原告未按照合同约定及时终止合同放任损失的扩大也存在一定的责任。原告店面租金从2018年8月16日至2019年4月15日共计8个月计币61600元（7700元/月×8个月），物业费1402.64元（175.33元/月×8个月）合计63002.64元，由被告承担60%即37801.58元，剩余店租损失由原告承担。被告已经支付押金及店面租金共计21550元，应予核减，核减后被告应向原告支付房租及物业费16251.58元。至于原告要求将房屋恢复原状或赔偿损失费暂定20000元的诉讼请求，因被告装修未破坏房屋架构且原告未提供店面玻璃门修复或更换所需费用的相关凭证，故原告的该项诉请，本院不予支持。被告与第三人系另一合同关系，根据合同相对性原理，被告的损失可另行主张权利。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、陈述并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人无正当理由均拒不到庭，依法视为其放弃答辩、陈述和质证的权利，本院依据原告和被告提供的现有证据缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付房租及物业费16251.58元。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，减半收取计币397.5元，由原告刘某负担294.5元，被告刘某负担103元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按照不服判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费元，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  廖 华二〇一九年五月二十三日代书记员  吴洪丽