山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再370号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张鑫，女，1988年6月1日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：于诚，男，系张鑫之夫。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：威海友邦房地产开发有限公司，住所地山东省威海市黄泥沟路-31-4号。法定代表人：肖鹏博，经理。委托诉讼代理人：张晓静，山东泰祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新祝，山东泰祥律师事务所律师。再审申请人张鑫因与被申请人威海友邦房地产开发有限公司（以下简称友邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终458号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年2月25日作出（2019）鲁民申1982号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张鑫的委托诉讼代理人于诚、被申请人友邦公司的委托诉讼代理人张晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鑫申请再审称，请求撤销一二审判决，改判友邦公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金22622元，诉讼费用由友邦公司承担。事实和理由：二审判决认为双方之间形成了房屋买卖合同关系，双方不能任意解除合同，但同时认为《商品房预售合同》中的房屋价款、交付时间、产权转移登记时间等内容对双方不具有约束力，自相矛盾。友邦公司应当按照合同约定向张鑫履行交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记手续的义务。友邦公司辩称，根据张鑫和威海大立建筑装饰有限公司（以下简称大立公司）分别出具的声明，说明双方之间签订《商品房预售合同》是为了协助张鑫办理购房手续，没有形成实际的买卖关系。案涉房屋是在张鑫与大立公司之间形成了买卖关系，由此产生的纠纷与友邦公司无关。案涉小区是2016年9月2日取得综合验收备案证，张鑫所述7月7日是向政府部门提交申请综合验收的时间。且逾期办证是由于政府部门存在职能交叉转换、过渡状态，对房产初始登记提出了新的要求，并不是友邦公司的原因。张鑫向一审法院起诉请求：友邦公司支付张鑫逾期办理房屋权属证书的违约金22622元。一审法院认定事实：案涉房屋位于威海经济技术开发区翡翠城××区××室，系友邦公司抵顶给大立公司，张鑫又自大立公司处购得。2014年1月20日，张鑫、友邦公司就案涉房屋签订商品房预售合同，约定：张鑫购买友邦公司开发的案涉房屋，建筑面积88.22平方米，购房款458744元；友邦公司应在商品房综合验收合格之日起180日内协助张鑫办理房屋产权转移登记手续；合同中还就其他事项进行了约定。当日，大立公司向友邦公司出具一份证明，内容为：“我单位威海大立建筑装饰有限公司同意将贵单位抵顶的位于翡翠城A区4号楼1010室（建筑面积88.22平方米）及地下车位一个，由贵公司直接拨付给张鑫，身份证号，房款已由我公司收取，请贵公司直接与张鑫签订商品房预售合同及办理与此房屋相关的一切手续。由此引发的责任及纠纷由我公司承担，与威海友邦房地产开发有限公司无关。”同日，张鑫向友邦公司出具一份声明，内容为：“2014年1月20日我与贵公司签订的翡翠城A区4号楼1010室《威海市商品房预售合同》及地下车位一个等手续，为此，我声明如下：1.翡翠城A区4号楼1010室及地下车位一个是我从威海大立建筑装饰有限公司购买，购房款我已交付给威海大立建筑装饰有限公司。2.贵公司与我签订翡翠城A区4号楼1010室《威海市商品房预售合同》及地下车位一个合同并出具相关其它手续给我仅为协助我办理该房购房手续，我未与贵公司形成实际的买卖关系。3.由此产生的责任及纠纷由我承担，与威海友邦房地产开发有限公司无关。”上述文件签署后，张鑫将购房款458744元交付给大立公司，友邦公司就上述款项向张鑫出具了收款收据。2017年11月，张鑫向友邦公司支付了房屋面积差价款1092元，友邦公司出具收款收据。2017年11月24日，友邦公司向张鑫出具了发票，金额为459836元。威海经济技术开发区建设局备案的《竣工验收备案表》，表格中备案意见栏记载“该工程的竣工验收备案文件已于2016年7月7日收讫，文件齐全。同意备案。”友邦公司取得的竣工验收备案证的发证时间为2016年9月2日。另查，张鑫已向房管部门递交了办证资料，房管部门已受理，并确定了领取房屋产权证的日期。一审法院判决：驳回张鑫的诉讼请求。案件受理费183元（系减半收取），由张鑫负担。张鑫不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张鑫的诉讼请求。二审法院认定事实：二审期间，张鑫提交其与案外人陈松于2014年1月20日签订的房屋买卖协议书一份，主张陈松可能系大立公司的法定代表人，张鑫认为其与陈松就案涉房屋签订买卖合同不具备法律效力，故与友邦公司签订商品房预售合同并备案。经质证，友邦公司主张其对该协议的真实性无法确认，但可以看出张鑫并非直接从友邦公司购买案涉房屋，双方不存在房屋买卖合同关系。二审法院对一审查明的其他事实予以确认。二审法院认为，本案双方争议的焦点为：友邦公司与张鑫所订立的商品房预售合同对双方是否具有约束力。从大立公司、张鑫向友邦公司出具的声明、张鑫将购房款支付给大立公司及双方当事人的陈述看，友邦公司将案涉房屋抵顶给大立公司，在未办理产权转移登记手续的情况下大立公司又出卖给张鑫，友邦公司与张鑫签订商品房预售合同。上述事实表明，友邦公司与大立公司之间存在以物抵债并进而形成商品房买卖合同关系，而大立公司实际是将其对友邦公司的合同权利义务转让给张鑫，友邦公司通过与张鑫签订商品房预售合同的形式予以确认，此时友邦公司与张鑫之间形成房屋买卖合同关系，友邦公司与张鑫不能任意解除合同。本案中无证据显示友邦公司与大立公司约定了案涉房屋产权转移登记手续的具体时间，尤其是张鑫于订立合同时向友邦公司出具的声明实际表明合同中房屋价款、交付时间、产权转移登记时间等内容对双方不具有约束力。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中张鑫的声明既无证据显示系友邦公司为了重复使用而拟定，更无证据表明其中条款不可协商，故该声明内容可以作为友邦公司就产权转移登记时间问题的有效抗辩。至于张鑫提及的交房时友邦公司支付维修费及张鑫交纳面积差价款问题，此属于双方自愿履行的行为，并不能以此说明商品房预售合同中有关产权转移登记时间条款具有法律约束力。综上，张鑫的上诉主张理由不当，证据不足，一审判决结果正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由张鑫负担。本院再审查明，再审庭审中双方对以下事实无异议，本院予以确认：竣工验收备案证的发证时间为2016年9月2日，可以开始办证时间为2017年11月1日，2017年一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，友邦公司将案涉房屋抵顶给大立公司，在未办理产权转移登记手续的情况下，大立公司又出卖给张鑫，2014年1月20日，张鑫、友邦公司就案涉房屋签订商品房预售合同。张鑫将购房款458744元交付给大立公司，友邦公司就上述款项向张鑫出具了收款收据。2017年11月，张鑫向友邦公司支付了房屋面积差价款1092元，友邦公司出具收款收据。2017年11月24日，友邦公司向张鑫出具了发票，金额为459836元。以上事实说明，友邦公司虽然将案涉房屋抵顶给了大立公司，但双方未办理产权转移登记手续，双方之间仅产生了债的关系，并未引起物权变动，因此，涉案房产的所有权并未发生转移。大立公司将该房产卖给张鑫，应当认定为是大立公司将其对友邦公司的合同权利义务转让给了张鑫，友邦公司通过与张鑫签订商品房预售合同的形式予以确认，此时友邦公司与张鑫之间形成房屋买卖合同关系，双方为商品房预售合同的相对人，该合同对双方具有约束力。友邦公司收取房屋面积差价款、出具收款收据等行为，应当认定为对合同的实际履行。在友邦公司未在合同约定期限内协助张鑫办理房屋产权转移登记手续的情况下，依法应当支付违约金，原判决未予支持，欠妥。根据2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期贷款的罚息利率为贷款利率水平上加收30%-50%，根据本案情况，本院酌定为加收40%，即罚息利率确定为4.35%×1.4=6.09%。应当办证的开始时间为竣工验收备案证的发证时间2016年9月2日的次日顺延180天，即2017年3月2日，至开始办证的前一日即2017年10月31日，共计244天。因此，逾期违约金为458744×6.09%÷365×244=18676元。综上所述，张鑫的再审请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民终458号民事判决和山东省威海经济技术开发区人民法院(2017)鲁1092民初2366号民事判决；二、威海友邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张鑫逾期违约金18676元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费183元，二审案件受理费366元，共计549元，由威海友邦房地产开发有限公司负担453元，由张鑫负担96元。审判长 杜 磊审判员 王宝恒审判员 程 林二〇一九年五月十三日书记员 王福梅