湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0626民初768号原告：保康县福康城物业服务有限公司（下称福康城物业公司），统一社会信用代码91420626582458926K，住所湖北省保康县城关镇河西路。法定代表人：张勇，系该公司经理。被告：刘桂涛，女，1989年8月18日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：吴金海（与刘桂涛系夫妻关系），男，1989年1月6日出生，汉族，住保康县。原告福康城物业公司与被告刘桂涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福康城物业公司的法定代表人张勇、被告刘桂涛及其委托诉讼代理人吴金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福康城物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年12月31日至2019年3月31日的物业管理费5134元、生活垃圾处理费240元，合计5374元；2.被告承担从款项逾期之日起至结清为止按照银行同期贷款利率计算的利息；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告于2012年8月购买、入住原告所在小区，并与原告签订了《星河·福康城物业管理服务协议》，该协议约定：“被告房屋建筑面积共100.67平方米，应按建筑面积每月每平方米1元向原告支付物业管理费……”。同时，原告接受环卫所的委托对小区的住户按本县规定收取生活垃圾处理费，但被告从2014年12月31日至2019年3月31日对物业管理费和生活垃圾处理费拖延缴纳。综上，原告为被告进行了物业服务，被告理应按约定及相关规定交纳物业管理费、生活垃圾处理费等费用，然而被告至今未交纳以上费用的行为严重阻碍了原告的物业服务工作，影响了小区物业服务工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，为了维护原告的合法权益和小区物业服务的正常工作和经营秩序，请求法院支持原告诉讼请求。被告刘桂涛辩称，原告未按照《星河福康城物业管理服务协议》约定提供物业服务，违约在先，主要存在的问题有：原告对业主入住至今的物业管理费收支情况未进行公示、共用设施改变其使用功能、管理不规范、对公共设施未及时有效进行维护、公共卫生环境不够整洁、乱收业主停车费情况严重、电梯口及其他共有位置放置商业广告等。因原告未纠正以上行为，被告有权拒绝支付物业服务费用。本院经审理认定事实如下：一、2012年8月31日，刘桂涛与湖北星河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于保康县城关××小区××单元××号房屋一套，该房屋建筑面积为100.75平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。该合同附件五“前期物业服务合同的有关内容”对物业服务费用约定：本物业管理区域物业服务费用，按照业主拥有的物业建筑面积交纳，暂定为住宅1元/月平方米，物业服务费用按季度交纳，物业服务费应当自业主签署的商品房交房日期之日起按时交纳；逾期按业主临时公约和前期物业服务合同的约定办理；服务期限自前期物业服务合同生效之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。至今，该小区未成立业主委员会。二、2014年9月1日，湖北星河房地产开发有限责任公司和福康城物业公司签订《物业管理委托合同》，合同约定福康城小区由福康城物业公司提供前期物业服务，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，代收代缴的卫生费、水电费等；物业管理服务费按建筑面积每月1元/平方米向业主或物业使用人收取；委托管理期限为十年，自2012年3月1日至2022年3月1日止。合同签订后，福康城物业公司按照合同约定以及相关规定，对福康城小区提供了物业服务。三、被告刘桂涛父亲刘忠良代刘桂涛与原告福康城物业公司签订《星河·福康城前期物业管理服务协议》。该服务协议主要约定：第四条交纳费用时间为按季度预交，每次交纳费用时间为缴费季度前15日；第六条受有关部门或单位的委托，原告可提供代收代缴收费服务。四、根据原告福康城物业公司的统计，被告刘桂涛房屋的建筑面积为100.67平方米，每月应付物业费为100.67元，被告刘桂涛入住福康城小区1幢1801号房屋后，2014年12月31日至2019年3月31日期间物业管理费5134元，至今未交纳；根据相关文件及保康县环境卫生管理所的委托，城市生活垃圾处理费按年60元/户收取，2015年度至2018年度，被告刘桂涛应付的城市生活垃圾处理费240元也未交纳。庭审中，原告福康城物业公司自愿放弃要求被告刘桂涛支付欠款利息的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。结合上述规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业公司违规收费情况下对物业费提出抗辩的，应予支持，但业主以物业公司不履行或不完全履行物业服务义务为由抗辩不交纳物业管理费，非属正当理由，其依法可另行向物业公司主张权利。本案中，刘桂涛以福康城物业公司不完全履行物业服务职责为由拖欠物业费，不属于法定正当理由，且其拖欠物业费的行为也不利于小区整体物业服务的提升。福康城物业公司自愿放弃要求刘桂涛支付欠款期间的利息，不违反法律规定，本院予以确认。经调解，双方未能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告刘桂涛于判决生效之日向原告保康县福康城物业服务有限公司支付2014年12月31日至2019年3月31日期间的物业费5134元；二、限被告刘桂涛于判决生效之日向原告保康县福康城物业服务有限公司支付2015年度至2018年度城市生活垃圾处理费240元；三、驳回原告保康县福康城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘桂涛负担，限于判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费50元，款汇户名：湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司襄阳市万山支行，账号：17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄立华二〇一九年五月二十二日书记员  魏雪珂