广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1509号上诉人（原审被告）：陈伟英，女，1984年4月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市顺居房地产代理有限公司，住所地广东省中山市三角镇拱辰路3号17卡，统一社会信用代码91442000MA4UH1T1XJ。法定代表人：彭光伟，该公司经理。委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：温秋虹，广东万里海天律师事务所实习律师。上诉人陈伟英因与被上诉人中山市顺居房地产代理有限公司（以下简称顺居房地产公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初12357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈伟英上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回陈伟英的诉讼请求。事实和理由：（一）陈伟英经顺居房地产公司介绍，有意购买彭某于中山市黄圃镇的两处房产，在三方协商中，陈伟英明确告知顺居房地产公司购买房产的付款方式必须通过银行贷款，如若不能则不考虑买房，并详细告诉自己的情况，在顺居房地产公司称可以获得二手房按揭贷款后，三方签订了《房地产买卖合同》，签署完后陈伟英向顺居房地产公司支付了5000元，但此后仅在农业银行处签署按揭贷款文件，但并未有任何贷款书面文件给陈伟英，顺居房地产公司亦未告知陈伟英能否获得贷款，至2018年7月初经顺居房地产公司工作人员联系才得知无法贷款。之后陈伟英接到中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振房地产公司）工作人员的电话，最终才贷款成功并与彭某完成交易，在陈伟英与彭某完成房地产过户期间，顺居房地产公司从未联系陈伟英。在陈伟英多次与顺居房地产公司的工作人员联系，提出返还已经支付的5000元费用时，顺居房地产公司工作人员亦未提出异议，只是答复需同公司沟通。（二）三方签署的《房地产买卖合同》前提是顺居房地产公司能够帮陈伟英达成涉案房产购房的银行贷款，但陈伟英并未通过顺居房地产公司获得银行贷款，顺居房地产公司亦未就陈伟英能否获得银行贷款进行相关工作，其既没有事前调查，亦也有向银行提交相关的材料，只是告知陈伟英可以办理贷款就安排签署买卖合同，此后亦未进入银行按揭手续的申请程序。证人彭某称，顺居房地产公司是知道陈伟英购房必须要通过银行贷款的，这是三方签订合同的前提，但最终完成该部分工作的是华振房地产公司。根据《房地产买卖合同》第三条第二款第三项及第八条，顺居房地产公司履行的中介义务及收取中介费的前提条件是：顺居房地产公司协助下，实质获得银行贷款同意通知并在中山市国土局签署正式的房地产交易合同。但顺居房地产公司并未履行上述居间服务。（三）顺居房地产公司将涉案房产资料退还彭某，由彭某另行销售，《房地产买卖合同》就已经解除了。顺居房地产公司辩称，（一）顺居房地产公司已为陈伟英提供居间服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于居间合同的规定，本案中，顺居房地产公司已为陈伟英与彭某提供订立房屋买卖合同的机会，即使按照陈伟英主张，第二次通过其他中介公司与彭某签订《房地产买卖合同》，也是基于顺居房地产公司已提供的机会建立的。根据彭某的证言，顺居房地产公司促成陈伟英与其在签订合同后，已实际前往农业银行为陈伟英办理贷款。只是由于陈伟英自身的原因导致最终没有成功贷款。（二）根据《房屋买卖合同》第八条的约定，陈伟英已与彭某办理了过户手续，付款条件已成就，陈伟英应支付余下居间费。顺居房地产公司向一审法院提出诉讼请求：陈伟英向顺居房地产公司支付居间费用20000元及违约金（以20000元为基数，按年利率24%标准，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2018年5月13日，顺居房地产公司（作为经纪方）与陈伟英（作为买方）、案外人彭某（作为卖方）签订编号为2017534号的《房地产买卖合同》一份，部分约定如下：合同三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系；买卖双方通过经纪方出售及购入中山市黄圃镇新丰北路xx号xx花园x幢x座xx房之物业（以下简称该物业），建筑面积为80.18平方米，房地产权证号第02××67，土地使用权证号为第易010XXX0，土地使用面积为9.14平方米；该物业是抵押状况，卖方应于签署本合同之日起60天内还清贷款、办妥解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用；卖方自行赎楼解除抵押；该物业之转让成交价为750000元整，付款方式如下：定金50000元为第一部分楼款；在签署本合同时卖方需将该物业的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用；700000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭，该部分楼款中买方申请银行按揭贷款525000元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约；买方须在2018年6月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须在2018年7月30日前付清首期款（除已付之定金外）175000元（根据贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户监管；在银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方需签署《中山市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管；在递件回执载明的答复日期7个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门缴纳税费并办理过户手续；领取房地产证当日，买方须与经纪方将房地产证送至银行，由银行代为办理按揭贷款的抵押登记手续；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：买方向经纪方支付25000元整作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《广东省买卖合同（适用二手楼买卖）》前全部付清，逾期支付按日千分之五承担违约责任；如买卖双方在本合同签定后，私自成交逃避经纪方佣金支付的，买卖双方各自除需继续支付约定的佣金外，还需向经纪方支付因买卖双方违约而给经纪方造成的损失，若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方25000元作为违约金；备注：经买卖双方友好协商：双方交易楼款自行交接、卖方自费解决银行抵押、买方购买此物业同时必须同时购买中山市黄圃镇新丰北路XX号XX花园XX幢X座XX房。该合同还约定了其他事宜。同日，顺居房地产公司（作为经纪方）与陈伟英（作为买方）、案外人彭某（作为卖方）就中山市黄圃镇新丰北路XX号XX花园XX幢X座XX房的买卖事宜签订编号为2017569号的《房地产买卖合同》一份，该合同与编号2017534号的《房地产买卖合同》的内容、格式基本一致。该合同另外备注：此合同佣金总额与合同编号2017534共享，即两件合同佣金合计25000元。签订上述两合同后，陈伟英向顺居房地产公司支付佣金5000元。顺居房地产公司认为，陈伟英至今尚未足额支付余下的居间费用，其行为已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年9月27日诉至一审法院，主张前述请求。原登记于彭某名下的位于中山市黄圃××蓝天××花园××房、××房的两宗房地产于2018年10月18日登记至陈伟英名下。顺居房地产公司主张其已协助陈伟英办理银行按揭手续且取得了银行同意贷款通知书，涉案两宗房地产过户的实现是由其促成的，而陈伟英主张顺居房地产公司仅带陈伟英到农业银行签署按揭贷款的文件，但陈伟英并没有获得银行的同意贷款通知书，而在第三方华振房地产公司促成下，陈伟英获得银行贷款并促成了陈伟英与彭某的买卖。为此，陈伟英向一审法院提交其与彭某、华振房地产公司就涉案两宗房地产于2018年7月23日签订的《房地产买卖合同》两份及中国建设银行的同意贷款通知书予以佐证。顺居房地产公司认为涉案的两份《房地产买卖合同》是有效，各方当事人并没有解除，陈伟英与华振房地产公司签订的上述《房地产买卖合同》是违法无效的，不能作为本案审理的证据，亦与本案无关。陈伟英为证明顺居房地产公司明确告知其不能向银行获得按揭贷款并要求其以第三方名义购买或全款购房的事实，向一审法院提交其与顺居房地产公司工作人员的微信聊天记录予以佐证，顺居房地产公司对此不予确认。经双方一审庭审确认，与陈伟英微信聊天对象的微信号为×××、微信昵称为A系甘。陈伟英申请证人彭某出庭作证，拟证明顺居房地产公司未尽居间服务的事实。证人彭某作出以下证言：我与陈伟英在顺居房地产公司处签订了买卖合同后由顺居房地产公司带双方去银行签订了按揭贷款手续；后顺居房地产公司联系我称陈伟英的贷款申请没有通过，会另外将我的房子推销给别的买家；后我的朋友想买涉案房产，我就向顺居房地产公司拿回房产的契税发票，然后顺居房地产公司就叫我到总公司拿回契税发票，我的朋友看房后嫌弃有两个房产证就不要了；最后，我找到华振房地产公司告知相关情况后与陈伟英在华振房地产公司签订合同就顺利成交了，房产也过户了。另，证人彭某确认以下事实：最初由顺居房地产公司介绍出卖涉案房产给陈伟英，涉案房产已交付给陈伟英，但只收到首付款；顺居房地产公司清楚购房必须通过银行按揭，而银行按揭应由顺居房地产公司负责；当时与双方联系的是顺居房地产公司的工作人员，其微信号为×××、昵称为A系甘；顺居房地产公司已告知可以另行找买家，顺居房地产公司已将涉案房产的资料全部退回但未有催促与陈伟英继续履行合同；陈伟英与其于国土局签署的买卖合同系由华振房地产公司促成的。顺居房地产公司认为证人彭某称买卖系由华振房地产公司促成是不成立的，系其个人理解错误，但确认证人彭某其他证言的真实性。陈伟英确认证人彭某所作的全部证言。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。顺居房地产公司、陈伟英和彭某签订的两份《房地产买卖合同》为当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。本案仅审查顺居房地产公司与陈伟英之间的居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，结合涉案合同约定的内容及一般交易习惯，一审法院认为，顺居房地产公司作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务、促成当事人签约外，其服务内容还包括协助委托人贷款、办理房屋产权过户等。陈伟英主张顺居房地产公司未尽到居间服务义务，对此分析如下：1.顺居房地产公司的诉状中称陈伟英支付居间费用5000元后因陈伟英贷款资格不足无法办理银行按揭手续，陈伟英向顺居房地产公司表示不再购买涉案房地产，故未向顺居房地产公司足额支付剩下的居间费用，而顺居房地产公司在陈伟英当庭提交银行同意贷款通知书后称该通知书系由其促成而取得，顺居房地产公司前后说法显然矛盾，且顺居房地产公司对此亦未提供证据予以证明；2.证人彭某确认顺居房地产公司在交易过程中告知其陈伟英的贷款无法通过可另行找寻买家并将涉案的房产资料全部退回给彭某，在华振房地产公司促成下与陈伟英于国土部门签订买卖合同并办理了涉案房地产的过户手续，可见，陈伟英与彭某办理涉案房地产过户的相关手续并非由顺居房地产公司提供居间服务而实现。综上，顺居房地产公司在陈伟英与彭某的交易过程中并未完全尽到居间服务，对陈伟英的上述主张予以支持。虽然顺居房地产公司作为居间人未完全尽到居间服务促成买卖双方合同目的的实现，但顺居房地产公司作为居间人已向陈伟英与卖方彭某提供订立房屋买卖合同的机会，并促成陈伟英与卖方彭某签订了《房地产买卖合同》且亦为双方提供过办理银行按揭的服务。因此，陈伟英应当向顺居房地产公司支付相应的报酬。但顺居房地产公司提供的居间服务存在瑕疵，应当减少报酬，综合本案实际情况，酌情认定除已支付5000元的居间费用外，陈伟英还需向顺居房地产公司支付10000元的居间费用。另，虽然涉案的《房地产买卖合同》就逾期支付居间服务费的违约责任作出约定，但顺居房地产公司提供的居间服务存在一定的瑕疵，陈伟英亦非恶意拒付居间费用，故对顺居房地产公司主张违约金亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、陈伟英于判决生效之日起三日内向顺居房地产公司支付居间服务费10000元；二、驳回顺居房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由陈伟英负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。结合各方诉辩意见，本案的争议焦点是：陈伟英应否向顺居房地产公司支付居间费10000元。经审查，一、陈伟英主张顺居房地产公司在签订《房地产买卖合同》前曾承诺能够帮助陈伟英获得购买涉案房产的银行贷款，《房地产买卖合同》的相关条款也不能证明顺居房地产公司曾作此承诺，陈伟英亦未能提供其他证据加以证实，本院不予采信，陈伟英据此拒付剩余居间费10000元，缺乏理据，本院不予支持。二、在陈伟英与彭某交易过程中，虽然顺居房地产公司作为居间人并未完全尽到居间服务促成买卖双方合同目的的实现，但是顺居房地产公司作为居间人已向陈伟英与彭某提供订立房屋买卖的机会，促成陈伟英与彭某签订了《房地产买卖合同》，《房地产买卖合同》约定的居间费为25000元，故一审法院酌情认定陈伟英除已支付的5000元居间费外，还应当向顺居房地产公司支付剩余居间费10000元，并未不妥，本院予以维持。综上所述，陈伟英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈伟英负担。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  阮碧婵审判员  刘运充二〇一九年五月二十七日法官助理何冠涛书记员曾鑫