山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1299号上诉人（原审被告）：烟台新桥集团有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路147号。法定代表人：张士家，董事长。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡言新，山东瀛伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘吉辉，男，1981年11月16日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘洪波，山东誉岳诚恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉平，山东誉岳诚恩律师事务所律师。上诉人烟台新桥集团有限公司（以下简称新桥公司）因与被上诉人刘吉辉商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。新桥公司的委托诉讼代理人曲晨伟与刘吉辉的委托诉讼代理人刘洪波参加诉讼。本案现已审理终结。新桥公司上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初3060号民事判决书，依法改判驳回刘吉辉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘吉辉承担。事实和理由：一、刘吉辉所主张的权利已超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。本案中，根据新桥公司与刘吉辉签订的《商品房买卖合同》约定，新桥公司应在2011年8月30日前将房屋交付给刘吉辉。根据合同第十五条约定，新桥公司应当在2013年1月30日前将办理产权登记所需的资料报送给房产管理部门，即新桥公司承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2013年1月31日，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。刘吉辉请求新桥公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应为2013年2月1日至2015年1月31日。但在此期间，刘吉辉从未向新桥公司主张任何的逾期办证违约金。按照刘吉辉于2018年2月6日才向芝罘区人民法院申请诉前调解的时间来看，根据前述法律规定，刘吉辉向新桥公司主张逾期办证违约金的诉讼请求早已超过了法定的诉讼时效。因此，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。二、新桥公司于2016年9月30日已依约履行了合同约定的义务，刘吉辉无权再要求新桥公司支付此后时间的逾期办证违约金。根据一审中新桥公司提供的材料可以证明，新桥公司已于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产登记制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，只是政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于新桥公司。事实上，新桥公司已经履行了合同约定的报送办证资料的义务，因此，刘吉辉无权再要求新桥公司支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。三、一审法院认定事实错误，新桥公司与刘吉辉在合同中逾期办证违约金条款处打x处理，应当视为约定不给付违约金，而非一审法院所述的未作约定。根据新桥公司与刘吉辉签订的《商品房买卖合同》，合同第十五条中关于逾期办证违约金处，双方约定“如因卖方的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，卖方应按已付房价款的x%支付违约金。”该条明显约定的是新桥公司出现逾期办证行为时，是无需向刘吉辉支付违约金的。新桥公司与刘吉辉签订的《商品房买卖合同》是房屋主管部门提供的强制性合同版本，也就意味着新桥公司与刘吉辉对合同条款均无法更改，只能在合同模板的范围内进行相应的约定。因新桥公司与刘吉辉签订合同时约定的就是在新桥公司出现逾期办证情形时，无需向刘吉辉支付违约金，但是受限于合同形式，在该条款处，新桥公司无法在横线的空格部分写“不支付”的字眼，而只能选择打x，来代表不支付违约金，这是符合固定合同版本的书写习惯的。一审法院援引该合同说明部分“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打x，以示删除”来推论双方未作约定明显错误。该说明部分是包括双方打x视为未发生的约定的，也就是说实际上，新桥公司与曲凯旋在合同第十五条处关于逾期办证违约责任处打x应当是视为约定新桥公司不向刘吉辉支付违约金的。综上所述，请求二审人民法院在正确认定本案事实的基础上，支持新桥公司的诉讼请求，维护新桥公司的合法权益。刘吉辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回新桥公司上诉请求。一、刘吉辉的诉讼请求没有超过诉讼时效，刘吉辉与新桥公司之间的债权属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。二、新桥公司并没有提供证据证明其在2016年9月30日将办证所需资料报送给房管部门，应当承担举证不能的法律后果，依法应支付逾期办证违约金。三、在违约条款中打叉，在商品房买卖合同说明页中明确说明双方不做约定时在空格部位打叉以示删除，故该打叉应当视为双方不做约定，在不做约定的情况下应当按照最高院相关司法解释，由新桥公司向刘吉辉支付逾期办证违约金。综上，请二审法院依法驳回新桥公司上诉请求，维持一审判决。刘吉辉向一审法院起诉请求：新桥公司支付自2015年2月7日起至2018年2月6日间以总房款569600元为基数按照年6%的标准计算的逾期办证违约金102528元，并自2018年2月7日起仍按上述标准计算逾期办证违约金至新桥公司实际办证之日止。一审法院认定事实：2011年5月27日，刘吉辉与新桥公司在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除；刘吉辉购买新桥公司开发建设的、建筑面积为88.31平方米的涉案房屋，总价款为569600元；新桥公司应在2012年8月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付给刘吉辉；新桥公司应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，或双方履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由新桥公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因新桥公司的责任，刘吉辉不能在规定期限内取得房产权属证书的，新桥公司应按已付房价款的×%支付违约金。合同签订后，刘吉辉依约向新桥公司支付了涉案房屋的房款569600元。2011年11月8日，新桥公司向刘吉辉交付了涉案房屋，至今涉案房屋未办理不动产权证书。为证明涉案房屋产权登记手续停办及至今未办理产权证书的责任不在新桥公司，新桥公司提供了2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》复印件一份，表示因新桥公司的其他工程项目违建，导致新桥公司的所有工程规划手续均被相关部门停办。刘吉辉对上述函件的真实性无异议，该证据可以证明涉案房屋至今不能办证的原因在于新桥公司。2018年2月6日，刘吉辉针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2018年3月20日，一审法院正式立案，进入本案诉讼。一审法院认为，（一）刘吉辉与新桥公司于2011年5月27日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。履约中，新桥公司向刘吉辉交付涉案房屋后，未能在约定期限内将应由新桥公司提交的涉案房屋办证资料提交产权登记部门的事实清楚。（二）刘吉辉与新桥公司签订的《商品房买卖合同》中商品房预（销）售合同说明中载明“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。该说明是合同的组成部分，说明当中对于打×的约定就是双方在实际情况未发生或不作约定时以示删除的表示，因此涉案房屋买卖合同中“2、买方不退房，卖方按已付房价款的×%向买方支付违约金”应当视为双方未作约定，而非新桥公司所称的无需向刘吉辉支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，新桥公司未依约完成协助刘吉辉办理房产证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任，直至新桥公司向产权登记部门提交办证相关资料之日止。新桥公司以其规划手续被停办为由拒绝承担本案逾期办证违约责任的辩称理由不当，依法不予采信。因刘吉辉与新桥公司双方约定的逾期办证违约金属于继续性债权，且刘吉辉于2018年2月6日向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，现刘吉辉请求新桥公司自2015年2月7日起至新桥公司实际办证之日止以购房款569600元为基数按年6%的标准支付逾期办证违约金的主张，依法仅能支持新桥公司自2015年10月1日起至新桥公司向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款569600元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约金。庭审中，刘吉辉虽称曾向新桥公司主张本案权利，但新桥公司明确不予认可，刘吉辉亦未能举证证明，故对刘吉辉诉请中超出法定诉讼时效的部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限新桥公司于判决生效之日起十日内向刘吉辉支付自2015年10月1日起至新桥公司向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款569600元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算的逾期办证违约金；二、驳回刘吉辉的其他诉讼请求。如新桥公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2351元，减半收取为1176元，由刘吉辉负担178元，由新桥公司负担998元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审。本院认为，本案双方争议的焦点问题在于：一、新桥公司是否已于2016年9月30日向有关部门提交了办证资料，应否免除其此后的逾期办证责任；二、双方签订的《商品房买卖合同》中，对于逾期办证违约金的约定为“x”的含义；三、刘吉辉的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于焦点一：新桥公司是否已于2016年9月30日向有关部门提交了办证资料，应否免除其此后的逾期办证责任。当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案新桥公司虽然在一、二审中均提出其于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关资料报送给房产主管部门，但对此未能提供证据证明，应当依法承担举证不能的后果，新桥公司未能依约完成协助刘吉辉办理房屋产权证的合同义务，依法应当承担逾期办证的违约责任,本院予以支持。关于焦点二：关于焦点二：双方签订的《商品房买卖合同》中，对于逾期办证违约金的约定为“x”的含义。本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》中商品房买卖合同说明页第6条“……对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打x，以示删除；……”之约定，该《商品房买卖合同》第十五条第二款“买方不退房，卖方按已付房价款的x%向买方支付违约金”中的“x”应视为买卖双方不做约定，而非新桥公司所主张的无需向刘吉辉支付违约金。关于焦点三：刘吉辉的诉讼请求是否已过诉讼时效。本案中双方签订的《商品房买卖合同》对违约金未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分）》关于合同中未约定违约金情况下可参照民间借贷中关于逾期利息规定之精神，新桥公司与谢威丽之间的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，2015年10月1日之前的逾期办证违约金因已过二年的诉讼时效期间，本院不予支持。根据上述司法解释第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，2015年10月1日之后的逾期办证违约金因未满二年诉讼时效期间，应适用三年诉讼时效期间。刘吉辉向新桥公司主张逾期办证违约金的时间为2018年2月6日，2015年10月1日仍在三年的诉讼时效期间内，故一审法院判令由新桥公司向刘吉辉支付自2015年10月1日起至新桥公司向产权登记部门提交办证资料之日止的逾期办证违约金，于法有据，本院予以确认。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。新桥公司上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2351元，由烟台新桥集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年五月十七日书记员  杨晓丹