广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4028号上诉人（原审原告、反诉被告）：李京星，女，1981年10月4日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：刘桂芳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡景庚，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市大跨越投资咨询有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇沙埔官道村细园、沙园（土名）。法定代表人：周俊跃，职务总经理。委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。上诉人李京星因与被上诉人广州市大跨越投资咨询有限公司（以下简称大跨越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初7349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李京星上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第三项为：大跨越公司赔偿李京星设备、财产损失1589400万元；3.本案一二审诉讼费用由大跨越公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实和适用法律错误。依据《中华人民共和国担保法》第八十六条规定可知，大跨越公司行使留置权应合理保管留置物，因保管不善导致留置物损坏、报废应承担赔偿责任。大跨越公司擅自拆除和移动李京星的设备和财产，且将李京星的设备及财产露天堆放，日晒雨淋，导致李京星的设备及财产损失158.94万元。故大跨越公司应承担赔偿责任。另，根据一审法院查封笔录显示，大跨越公司作为保管人，保管查封的机器设备。现查封的机器设备因日晒雨淋已经报废，李京星应赔偿李京星的所有损失。（二）一审判决认定房屋占有使用费及期间错误。2017年3月大跨越公司向李京星提出《解除合同通知书》后，大跨越公司采取停水停电措施，李京星也因此不再使用租赁的厂房和宿舍。公司职工被清退之后，生产设备被移至厂外，生产成品和原材料也被其全部移转至C2栋四楼。故一审法院在计算2016年7月4日签订《租赁合同》中租赁物的占有费时应扣除B3栋三楼和五楼的三间宿舍的占用费。一审判决以租金标准计算房屋占有使用费不合理，《房屋租赁合同》已被认定无效，直接以租金标准计算房屋占有使用费是在变相鼓励违法建筑的租赁行为。另，大跨越公司作为出租人禁止承租人李京星搬离其所有的设备和财产，设备及财产的损失并非李京星恶意不搬离设备和财产所致，故一审判决李京星支付房屋占有使用费显失公平。综上，恳请二审法院判如所请。大跨越公司二审辩称，不同意李京星的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。李京星向一审法院起诉请求：一、大跨越公司返还押金88600元，电费押金30000元，原材料300桶以及洗衣衣片成品3481件给李京星；二、大跨越公司赔偿李京星设备、财产损失1589400元；三、案件受理费由大跨越公司承担。大跨越公司向一审法院反诉请求：一、李京星向大跨越公司支付租金324900元（暂计至2018年2月，实际计至交还房屋之日止）；二、诉讼费用由李京星负担。一审法院认定事实：2016年6月9日，大跨越公司（出租人、甲方）以及李京星（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，合同载明，租赁厂房为增城区新塘镇沙埔官道村细园、沙园（土名）银沙工业区C区C栋C2三楼整层厂房以及B3栋311、310二间和313套房一间；租金每月为15500元，其中厂房租金13600元、宿舍租金1900元；乙方签订本合同时向甲方支付履约保证金31000元，电力押金30000元；乙方应在每月5日前交付当月租金及上月费用，逾期每月计收租金及费用0.5%的违约金并停水停电，所有损失均由乙方自行承担，逾期一个月，合同自动终止；在全部费用及违约金未得到清偿前，租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财物不得搬离租赁物，乙方同意甲方对租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财产行使留置权，以担保清偿乙方使用租赁物而产生的全部费用及违约金。如乙方超过30天未缴清所有费用，甲方有权全权处理租赁物内所有设备、货物及财产。2016年7月4日，大跨越公司（出租人、甲方）以及李京星（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，合同载明，租赁厂房为增城区新塘镇沙埔官道村细园、沙园（土名）银沙工业区C区C2栋四楼整层厂房以及B3栋宿舍二间和5楼一间；租金每月为13500元，其中厂房租金12000元、宿舍租金1500元；乙方签订本合同时向甲方支付履约保证金27000元；乙方应在每月5日前交付当月租金及上月费用，逾期每月计收租金及费用0.5%的违约金并停水停电，所有损失均由乙方自行承担，逾期一个月，合同自动终止；在全部费用及违约金未得到清偿前，租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财物不得搬离租赁物，乙方同意甲方对租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财产行使留置权，以担保清偿乙方使用租赁物而产生的全部费用及违约金。如乙方超过30天未缴清所有费用，甲方有权全权处理租赁物内所有设备、货物及财产。2016年8月15日，大跨越公司（出租人、甲方）以及李京星（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，合同载明，租赁厂房为增城区新塘镇沙埔官道村细园、沙园（土名）银沙工业区C区C1栋二楼整层厂房、以及B3栋5楼宿舍4间；租金每月为15300元，其中厂房租金13500元、宿舍租金1800元；乙方签订本合同时向甲方支付履约保证金30600元；乙方应在每月5日前交付当月租金及上月费用，逾期每月计收租金及费用0.5%的违约金并停水停电，所有损失均由乙方自行承担，逾期一个月，合同自动终止；在全部费用及违约金未得到清偿前，租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财物不得搬离租赁物，乙方同意甲方对租赁物内乙方所有的设备、货物和其他财产行使留置权，以担保清偿乙方使用租赁物而产生的全部费用及违约金。如乙方超过30天未缴清所有费用，甲方有权全权处理租赁物内所有设备、货物及财产。李京星向大跨越公司支付租赁厂房、宿舍押金88600元以及电费押金30000元。2017年3月，大跨越公司向李京星发出《解除合同通知书》，载明因李京星自2016年12月份起未按约支付租金及水电费等，经催告后仍不履行付款义务，因此提出解除合同，若对解除合同有异议，在收到通知之日起十日内提起诉讼，逾期未提起诉讼的，视为同意解除合同，并应在异议期满三日内搬离所有物品并交还房屋，逾期未搬离的，视为放弃所有物品，大跨越公司自行处理。另查，2017年6月29日，大跨越公司以李京星和广州浣宝生物科技有限公司为被告，诉至一审法院[案号为（2017）粤0183民初4399号]，要求支付2016年11月至2017年5月份的租金、卫生费、电梯费、水电费及租金利息。2017年7月13日，一审法院作出（2017）粤0183民初4399号民事裁定书，查封李京星、广州浣宝生物科技有限公司的名下价值150928元的财产。2017年8月2日，一审法院工作人员与大跨越公司员工作出查封笔录，大跨越公司表明同意保管李京星、广州浣宝生物科技有限公司的机器设备，一审法院并作出查封财产清单，查封洗衣衣片机20台、搅拌机10台、锅炉抽风管5台以及锅炉6台。在该案中，一、李京星确认其从2016年12月拖欠大跨越公司的租金；二、李京星提供一份转账金额为66321元、转账日期为2017年1月16日的转账记录打印件，主张其向大跨越公司支付了2016年12月的部分租金。大跨越公司对此不予确认。在本案的审理过程中，一、大跨越公司陈述以下，（一）案涉租赁物没有办理报批报建相关手续。（二）其在本案中主张的租金对应的是2016年7月4日及2016年8月15日两份租赁合同的租金，其中、2016年8月15日合同中租赁C1栋二楼、B3栋五楼、宿舍四间宿舍的期间是2016年12月至2017年7月；2016年7月4日合同中租赁C2栋四楼、B3栋三楼宿舍两间以及五楼的宿舍一间的期间是2016年12月至李京星交付厂房之日止；因为李京星没有交还2016年7月4日合同约定的租赁物，C2栋四楼里面还有李京星的物品洗衣片成品及原材料等，至于三楼及五楼的宿舍没有李京星的物品。二、李京星陈述以下，（一）对于2016年8月15日合同的租金应计至2017年3月，原因是大跨越公司在3月通知解除合同，4月便将李京星的设备拆除。对于2016年7月4日合同也应计至上述期间，原因是该份合同大跨越公司也于3月通知解除合同，且原材料、洗衣片等物品是大跨越公司强行扣留的，李京星无法搬除，所以存放期间也不应该由李京星承担。（二）第二项诉讼请求的依据是大跨越公司未经其同意，强行拆除其设备及扣押办公用品。三、在法庭辩论终结后，（一）李京星撤回了要求大跨越公司返还原材料300桶以及洗衣衣片成品3481件的诉讼请求。（二）大跨越公司表示，因李京星已于2019年9月25日交还C2栋三楼、四楼，故房屋交付时间为2018年9月25日。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现大跨越公司确认其所建的案涉房屋并未办理报批报建手续，故大跨越公司与李京星于2016年6月9日、2016年7月4日、2016年8月15日签订的三份《租赁合同书》均为无效合同。关于大跨越公司反诉主张的房屋占用费问题。第一、大跨越公司主张2016年8月15日租赁合同中租赁C1栋二楼、B3××四间宿舍的欠租期间是2016年12月至2017年7月。李京星应向大跨越公司支付2016年12月至2017年7月期间的房屋占用费用122400元（15300元×8个月）。第二、大跨越公司主张2016年7月4日租赁合同中租赁C2栋四楼、B3栋三楼两间宿舍以及五楼一间宿舍的欠租期间是2016年12月至2018年9月25日止。因李京星在2018年9月25日才将其存放于上述厂房的洗衣片成品、原材料等物品搬离，故大跨越公司主张要求李京星支付上述期间的房屋占用费，一审法院予以支持。经核算，2016年12月至2018年9月25日期间的房屋占用费为294750元[13500元×21个月+（13500元/30天）×25天]，即李京星应向大跨越公司支付案涉房屋的房屋占用费总额为417150元。李京星确认其从2016年12月开始拖欠房屋占用费，但提出上述两份租赁合同的房屋占用费均应计至2017年3月，原因是大跨越公司在该期间已提出解除合同。对此，李京星并未在大跨越公司提出《解除合同通知书》后搬离并交还房屋给大跨越公司，因此其该抗辩一审法院不予接纳。至于李京星主张的返还押金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，故李京星要求大跨越公司返还租赁厂房、宿舍押金88600元以及电费押金30000元，一审法院予以支持。至于李京星主张要求大跨越公司赔偿设备、财产损失1589400元。李京星主张大跨越公司在2017年4月强行拆除其设备，但并未提供证据证明，且因李京星拖欠大跨越公司房屋占用费，大跨越公司已在（2017）粤0183民初4399号案中申请对存放在厂房内的机器设备进行了查封。因此李京星该诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年10月30日判决如下：一、李京星于本判决发生法律效力之日起十日内向大跨越公司支付房屋占用费417150元；二、大跨越公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李京星返还租赁厂房、宿舍押金88600元以及电费押金30000元；三、驳回李京星的其他诉讼请求；四、驳回大跨越公司的其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费20172元，由李京星负担18772元，由大跨越公司负担1400元，案件反诉受理费3778元，由李京星负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李京星向本院提交如下证据：证据1.机器设备现状照片若干张，该证据拟证明大跨越公司未尽妥善保管义务，将留置和保全的机器设备堆在厂外，日晒雨淋，导致李京星的机器设备全部报废，无法使用。大跨越公司质证称，对于证据1的三性均不认可，该证据因不是新证据而不能作为本案的证据使用。案涉设备是由法院查封的，并不是大跨越公司行使的留置权，且该组照片不能证明设备全部报废。二审中，李京星表示：1.同意一审判决第二、四项；2.其是在2018年9月25日腾空交还房屋；3.一审并无提出返还设备的主张，而是请求损失赔偿，没有提交证据证明争议设备因大跨越公司的过错导致完全无法使用。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）争议占用费的支付；（二）设备、财产的损失赔偿认定。关于争议占用费的支付问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，案涉租赁合同因租赁标的物未取得合法报建手续认定无效正确。对于争议期间的房屋占有使用费的计算，由于李京星确认案涉房屋直至2018年9月25日才腾空交还，因此，一审法院判决李京星支付争议期间的房屋占有使用费，符合上述司法解释之规定，本院予以维持。李京星上诉主张不应支付占有使用费，缺乏理据，本院不予采信。关于设备、财产的损失赔偿认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案中，李京星以租赁合同法律关系提出大跨越公司应承担设备、财产损失的赔偿。首先，对于损失赔偿范围的审查，从案件查明事实审查来看，租赁合同项下的部分机器设备、财产因另案诉讼已经被司法查封，故因司法查封所产生的设备、财产损失赔偿问题不属于本案法律关系调处的范畴。其次，对于查封之外其他设备、财产损失赔偿的审查，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”李京星在2017年11月23日提出本案诉讼时，理应就查封财产之外的其他设备和财产提出返还之请求，以避免损失的扩大发生。在李京星不能提交证据证明提出本案诉讼时，其他设备、财产存在实际损失的情况下，其无权就未采取减损措施所产生的扩大损失主张赔偿。一审法院驳回其该项诉求正确，本院予以维持。李京星对此提出的上诉理由，缺乏法律依据，本院亦不予采信。因双方当事人对于一审判决第二、四项均未提出上诉，故上述判项可予维持。综上所述，李京星的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费22852元，由李京星负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月二十二日书记员  杨希郑志锐