广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初2573号原告：邱日生，男，汉族，1953年9月3日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：邓流芳，广东法村律师事务所律师。第一被告：黄文波，男，汉族，1979年5月19日出生，身份证号码：441302197905190018住址：广东省惠州市惠城区马庄路40号C2栋。委托代理人：田青，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。第二被告：吴鹤洋，男，汉族，1963年4月14日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第三被告：温晓峰，男，汉族，1969年7月6日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第四被告：张德华，男，汉族，1972年11月21日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第三人：惠州市华信经济发展公司,住所地：惠州市螺子湖2号13栋。法定代表人：吴鹤洋。第三人：惠州市华侨联合开发总公司，住所地：惠州市南坛路26号。法定代表人：邓瑞强。原告邱日生诉被告黄文波、吴鹤洋、温晓峰、张德华、第三人惠州市华信经济发展公司、第三人惠州市华侨联合开发总公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告邱日生及其委托代理人邓流芳、第一被告黄文波的委托代理人田青到庭参加诉讼，第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第三被告张德华以及第三人惠州市华信经济发展公司、第三人惠州市华侨联合开发总公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告邱日生诉称：被告黄文波申请人民法院对被告吴鹤洋、温晓峰、张德华强制执行[案号：（2017)粤1302执9645号]，人民法院作出（2017)粤1302执9645号之一执行裁定书，原告对执行标的提出书面异议。惠城区人民法院于2018年2月2日作出（2018）粤1302执异19号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。原告邱日生于1993年12月30日与广东省××市华侨联合开发总公司经济发展部购买了河南岸螺仔湖×街×栋401房。购买建筑面积92平方米，房价总额130000元。邱日生付清了购房款130000元。1999年4月14日交房产办证费12000元，2002年12月26日交了办房产证手续费500元。购房后邱日生家人居住该房，至今有二十五年多。原告购房后多次要求被告吴鹤洋办理房地产权证，而吴鹤洋一再拖延。其收取“房产办证费”时称很快可办出房地产权证给原告，收取“办房产证手续费”时称很快可以领取房产证。然而时至今日，被告吴鹤洋并未将房地产权证办给原告。其骗取了原告的办证费。原告为了取得所购房屋的房地产权证，费尽心思找吴鹤洋交涉，甚至不问收款人是谁，不问收款手续是否合适，只要是有办房产证的名目，就交费。但至今仍无法解决房产证问题。后来发现原告购买的房屋产权登记在被告吴鹤洋、温晓峰、张德华名下。该产权登记是在原告签购房合同、付清房款并交了办证费后发生的。原告至今未取得所购房屋的房产证，是被告吴鹤洋、温晓峰、张德华的欺骗行为造成的，不是原告的过错导致。原告是无辜的受害者。尽管原告没有取得所购房屋的产权证，但原告购房、付清全部房款，居住占有所购房屋，付了办证费等是客观事实。原告付出了代价，依法应当享有所购房屋的权益。该房屋是原告的居所，是原告的财产、被告吴鹤洋、温晓峰、张德华与被告黄文波签订抵押协议，以原告的房屋抵押借贷，侵害了原告的合法权益。被告黄文波申请执行原告的房屋不妥当，若原告的房屋被执行拍卖，原告及家人将流浪街头，无法生存。到时将不惜生命，奋力抗争。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债。”第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照这些规定，原告认为，被执行人（债务人）及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，尚且不得拍卖，难道作为案外人的原告及所抚养家属生活必需的居住房屋就可以被执行查封拍卖吗？原告购买房屋，已支付全部价款并实际占有居住达二十多年之久，虽未办理产权登记手续，但那不是原告的过错。依法不得查封、扣押、冻结。惠城区人民法院为何强制执行原告的房屋？该强制执行欠妥当，强烈要求不得执行原告的房屋。以维护法纪，维护人民法院、人民法官的形象，维护原告的财产权益，维护社会的稳定、和谐，造福一方。同时，原告质疑：1、吴鹤洋、温晓峰、张德华是否与黄文波串通进行虚假诉讼，企图侵吞原告的房屋财产？2、原告购买的房屋，吴鹤洋、温晓峰、张德华申办了产权证合法吗？3、原告所购买的房屋，被温晓峰、吴鹤洋、张德华骗取产权登记，法院却不顾客观事实，生硬执行是否妥当？十一年前的2006年8月，同样是因吴鹤洋、温晓峰、张德华欠借款被执行，惠城区法院执行局公告委托拍卖原告购买的房屋，原告依法提出执行异议，法院根据实际情况停止了强制执行异议房屋，避免了社会矛盾恶化。现原告诉请惠城区人民法院不得执行惠城区河南岸×街×栋401房，并依法确认该401房所有权属于邱日生。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，望人民法院支持原告的诉求：一、不得执行惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房，并确认该401房属于邱日生所有，房产价值130000元。二、请求判令本案的诉讼费，由四位被告共同承担。庭审期间原告提出增加被告吴鹤洋、温晓峰、张德华协助原告办理401房的过户手续，将401房过户登记给原告的诉讼请求，最终诉讼请求确认如下：一、不得执行惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房，并确认该401房属于邱日生所有，被告吴鹤洋、温晓峰、张德华协助原告办理401房的过户手续，将401房过户登记给原告，房产价值130000元。二、请求判令本案的诉讼费，由四位被告共同承担。第一被告黄文波辩称：一、答辩人对执行标的依法享有对抗案外人的抵押担保物权，被答辩人提出的排除执行异议应当不予支持。答辩人对被执行人吴鹤洋、张德华、温晓峰共同共有的，位于惠州市河南岸××、××房、××房，第6层601、603、第7层701、702房享有抵押权，并且在不动产登记机关办理了抵押登记，2011年11月21日取得了粤房地他项权证惠州字1100057212号他项权证书。物权法第179条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”另外《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。所以，答辩人对执行标的享有对抗第三人的抵押权，可以就抵押财产优先受偿，被答辩人就执行标的提出的排除执行请求依法应不予以支持。二、被答辩人不是执行标的权利人，其依据买卖合同享有的债权不能排除执行。涉案执行标的物登记在吴鹤洋、张德华、温晓峰名下，为三人共同共有，并且已经办理了不动产权属登记，三人分别登记有粤房地权证惠州字第××、11××76、11××77号三本不动产权证书。执行标的属于已登记的不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…。所以，执行标的权利人是吴鹤洋、张德华、温晓峰，被答辩人并不是权利人。被答辩人提交的《商品房购销合同》写明的卖方是华侨联合开发总公司经济发展部（以下称华侨公司），但是卖方的盖章处确是“惠州华信经济发展公司”（以下称华信公司），并且被答辩人提交的《商品房购销合同》形成时间是1993年12月30日，使用的被答辩人的身份证号码是18位，而18位身份证编码是1999年才启用的，之前的身份证编码是15位，合同形成当时还没有启用18位身份证编码，所以该份合同存在不真实的重大瑕疵，不属于合同有效的买卖合同。答辩人依据该合同享有的权利，仅仅是对合同相对人的债权，并非对涉案执行标的享有实体权利，根据债权相对性原则，该债权权利不能排除执行。另外，被答辩人没有举证证明华侨公司就是执行标的的开发建设单位，甚至没有其他任何证据可以证明华侨公司对执行标的享有任何权利。被答辩人提交的房款收据的收款单位是华侨公司，出卖人确是华信公司，没有证据证实两个公司之前存在必然的联系。鉴于以上事实，没有证据证实出售房屋给被答辩人的华信公司及收取房款的是华侨公司是涉案执行标的的原始权利人，被答辩人向出卖方购房仅仅产生对出卖方和收款方的债权，对涉案执行标的不享有排除执行的民事权利。三、被答辩人对未能依据《商品房购销合同》约定取得房屋所有权存在过错。被答辩人主张1992年就购买了执行标的房产，并且多次向吴鹤洋提出过办证的主张，还自称知道2006年人民法院就对该房屋进行过执行。自《商品房购销合同》签署至今已经长达20多年，期间被答辩人完全可以通过诉讼方式向合同相对人主张自身权利，但是被答辩人怠于行使权利，显然被答辩人存在怠于行使权利的过错。被答辩人在本案中起诉请求确认其对执行标的享有所有权的主张，明显超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。被答辩人主张涉案执行标的房产是其唯一住房缺乏证据支持，依法不能成立。被答辩人向华信公司购房，但是房屋为吴鹤洋、张德华、温晓峰共有，出售给被答辩人房屋的也不是吴鹤洋等三人，也没有证据证实华信公司有权处分涉案房屋，所以被答辩人并不持有合法有效的书面买卖合同，被答辩人对房屋的占有也不属于合法占有。所以，被答辩人的执行异议不能成立。综上所述，答辩人对执行标的享有抵押权，有权对抵押财产优先受偿，被答辩人的执行异议请求不应当予以支持。被答辩人并不持有合法有效买卖合同，其对房屋的占有也不具有合法性，因被答辩人怠于行使权利存在过错，其主张《商品房购销合同》权利已经超过诉讼时效期间，提出的确权请求不应当得到支持。被答辩人享有的债权不具有物权效力，也不能产生物权变动的法律效果，所以被答辩人的异议请求应当被驳回。第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华、第三人惠州华信经济发展公司、第三人惠州华侨联合开发总公司未到庭参加诉讼及提交相关证据。本院查明的案件事实经审理查明，申请执行人黄文波申请执行被执行人吴鹤洋、温晓峰、张德华民间借贷纠纷一案，本院作出的(2016)粤1302民初4912号民事调解书已发生法律效力，因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人向本院申请执行。原告邱日生向本院提起执行异议，本院作出（2018）粤1302执异19号执行裁定书，裁定“驳回本案原告邱日生的执行异议请求”，原告对此执行异议裁定不服，向本院提起诉讼。原告邱日生作为买受人与第三人华侨联合开发总公司经济发展部作为出卖人于1993年12月30日签订《商品房购销合同》，约定：“原告购买位于河南岸螺子湖商品房×栋401楼房产，总价款为：130000元，付款方式为：原告应于1992年10月2日前付购房总额的100%……”该《商品房购销合同》有惠州华信经济发展公司的盖章以及第二被告吴鹤洋、原告邱日生的签字确认。庭审期间，原告称：“《商品房购销合同》的购房地址信息之所以与涉案房产地址惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房不一致是因为街道办曾将涉案房产地址更改过，原告于1993年入住涉案房屋。”原告提交了一份从惠州不动产登记中心查询的《证明》载明：“兹有吴鹤洋、陈志强、温晓峰、张德华四人原在螺子湖石桥街××幢建有房屋一幢7层。现该地址实编为石桥街9幢，特此证明。”该《证明》有惠州河南岸镇石桥街居民委员会的盖章确认。原告提交一份由惠州惠城区河南岸街道石桥社区居民委员会出具的《证明》，该《证明》载明：“兹有居民邱日生，男，身份证：，户籍地：广东省××区寺贝通津1号大院26号101房。(根据其本人承诺书及我工作人员核实)从1994年8月在惠州市惠城区××房（此地址与惠州市××河南岸××房××同一房屋）一直居住至今，情况属实，特此证明。落款时间2018年8月21日，河南岸石桥居委会。”该份《证明》有惠州惠城区河南岸街道石桥社区居民委员会的盖章确认。原告提交一份《收据》和三份《收款收据》以证明原告已经按照合同约定支付购房款13000元以及房产办证费、防盗网费、对讲机费、铁门费、水电费。其中的一份《收据》显示：“1992年10月20日，兹由南方实业总公司交来罗子湖购（401）房预收款共130000元，缴款人：邱日生”该份《收据》有广东省××市华侨联合总公司经济发展部的盖章确认。上述第一份《收款收据》显示：“今收到孙安妹交来房产办证费壹万贰仟元，经手人吴鹤洋，一九九九年四月十四日”该《收款收据》有惠州济发展公司的盖章以及吴鹤洋的签字确认。原告提交了一份结婚证书，证明原告邱日生与孙安妹是夫妻关系；第二份《收款收据》显示:“2002年12月26日，顾客名称：401房，品名规格：办房产证手续费，合计人民币伍佰元，收款人：峰”原告称此处的收款人“峰”为本案第三被告温晓峰；第三份《收款收据》显示：“1993年8月18日，兹由401房交来防盗门、铁皮瓦、豪华铁门、电子铁门、电子对讲机。总合计4618.65元。”该份《收款收据》有惠州华惠州华信实业总公司经济发展部的盖章确认。第三人惠州华信经济发展公司的历史名称为惠州华信实业总公司经济发展部，法定代表人为吴鹤洋。原告提交了一份《惠州自来水总公司缴费查询卡》、《惠州供水有限公司水费查询表》、《电费清单》用以证明原告占有并使用涉案房屋至今。原告提交的一份《企业信息》显示；“惠州华侨联合开发总公司于1989年6月19日在惠州工商行政管理局注册登记成立，法定代表人邓瑞强，注册资本100万元，经营范围：内引外联、兴办实业、房产开发；惠州华信经济发展公司（历史名称：惠州华信实业总公司经济发展部）于1990年7月16日在广东省××市工商行政管理局注册登记成立，法定代表人吴鹤洋，注册资本200万元人民币，经营范围：钢材、水泥、轮胎、塑料原料及制品、五金交电、摩托车、夹板；惠州华信实业总公司于1922年6月20日注册成立，法定代表人吴鹤洋。”涉案房屋的产权取得及变更情况如下：由惠州规划局于1998年10月9日出具的一份《建设工程竣工合格证》显示：“兴建单位（个人）：吴鹤洋、陈志强、温晓峰、张德华；设计单位：惠州第三建筑设计院；工程地点：河南岸××栋面积：260平方米；建筑面积：1925平方米；层数：七层。”该份《建设工程竣工合格证》有惠州规惠州规划局的盖章确认。原告提交了一份从惠州不动产登记中心查询的《协议书》显示：“本人吴鹤洋与陈志强、温晓峰、张德华等四人共同投资建有房屋一栋，建筑面积1925平方米。地址坐落在河南岸××栋，此楼因吴鹤洋投资较大，经协商一致同意该房屋一、二层归吴鹤洋所有，三至七层属吴鹤洋、陈志强、温晓峰、张德华四人共同共有，请房产部门给予办理。”该份《协议书》有吴鹤洋、陈志强、温晓峰、张德华四人的签字及捺印确认。原告提交了四份惠州不动产登记中心出具《不动产登记结果》，第一份《不动产登记结果》显示：“权利人：吴鹤洋、陈志强、温晓峰、张德华；产权证书号:1672082;取得方式：1998年新建；共有情况：共同共有；登记时间：1998年11月10日；坐落：惠州螺仔湖石桥街9栋第三至七层；建筑面积：1318.65平方米。”；第二份《不动产登记结果》显示：“权利人：吴鹤洋、陈志强、温晓峰、张德华；产权证书号:1774032;取得方式：新建；共有情况：共同共有；登记时间：1999年01月22日；坐落：惠州河惠州螺仔湖石桥街9栋第三至五层，第六层：601603房，第七层；建筑面积：1212.22平方米。”第三份《不动产登记结果》显示：“权利人：吴鹤洋、温晓峰、张德华；产权证书号:Ｃ16××1;取得方式：2003年购买；共有情况：共同共有；登记时间：2003年05月12日；坐落：惠州河南惠州子湖石桥街9栋第三层，第四层401、402房，第五层501房，第六层601、603房，第七层；建筑面积：1045.99平方米。”第四份《不动产登记结果》显示：“权利人：吴鹤洋、温晓峰、张德华；产权证书号:粤房地权粤房地权证惠州字第××号;取得方式：2003年购买；共有情况：共同共有；登记时间：2011年11月17日；坐落：惠州子湖石桥街9栋第3层、第4层401房、第5层501房，第六层601、603房，第7层701、702房；建筑面积：885.93平方米。”另查，另查，原告提交了一份由从惠州记中心查询的《房地产买卖合同》载明：“甲方（转让方）姓名：吴鹤洋、张德华、陈志强、温晓峰；乙方（受让方）姓名：吴鹤洋、张德华、温晓峰。甲方拟将位于惠州市河惠州市河南岸××、××房、××房、××房、××房、××房、××之一转让给乙方。甲乙双方议定该房地产交易金额为人民币240000元。双方同意于2003年3月18日由甲方将该房地产交付给乙方使用。签订日期：2003年3月18日”该《房地产买卖合同》有吴鹤洋、张德华、陈志强、温晓峰的签字、捺印及广东点津律师事务所的见证确认。另查，另查，原告提交的一份复印件《房产确权协议书》显示：“甲方：吴鹤洋，男，1962年4月14日出生，身份证号码：。乙方：张德华，男，1972年11月21日出生，身份证号码：。丙方：温晓峰，男，1969年7月6日出生，身份证号码：。甲、乙、丙三方共同共有房产一处，位于惠州市河南岸××、××、××房、××房、××、××房、××层，建筑面积1045.99平方米，房地产权证编号：粤房地证字第××号。为明确甲方、乙方、丙方三方在上述房产上的权利和义务，经三方友好协商，达成协议如下：一、乙方和丙方确认上述房产的所有权归甲方所有，不拥有上述房产的任何权利，并保证不以任何形式主张上述房产的权利。二、甲方确认因上述房产所产生的一切债权、债务与乙方和丙方无关。因上述房产所产生的权利、义务均由甲方承担。三、乙方和丙方同意甲方有权处置上述房产，在甲方出售上述房产时，乙方和丙方承诺给予及时的配合，出具应由其出具的并且符合房产交易部门要求的一切法律文件。交易过程中的一切税费由甲方承担。四、若因乙方或丙方的原因，出现上述房产被查封、拍卖等情形影响甲方行使所有权，造成甲方损失应由乙方或丙方承担。五、若甲方处置上述房产时乙方或丙方未给予及时配合（十五个工作日内），使甲方无法处置上述房产或被追究违约责任，造成甲方的损失由乙方或丙方承担。六、本协议一式四份，经甲、乙、丙三方签字后生效，未尽事宜双方另行协商。落款时间：二〇〇七年五月九日”该《房产确权协议书》有吴鹤洋、张德华、温晓峰的签字、捺印以及广东省力臣律师事务所的见证确认。另查，被告黄文波提交一份粤房地他项权证惠州字1100057212《他项权证书》，该证书显示：“房地产他项权利人：黄文波，房地产权属人：吴鹤洋、张德华、温晓峰，房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号，房屋坐落惠州河南岸××、××房、××房、××房、××房、××房、××房，他项权范围：全部，他项权利种类：一般抵押，债券数额：1000000元，登记时间：2011年11月21日。”另查，被告提交一份《粤房地权证惠州字第××号房产证》、《粤房地权证惠州字第××号房产证》、《粤房地权证惠州字第××号房产证》，上述房产证显示涉案房产由第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华共同共有。另查，庭审笔录显示：“审：原告购置涉案房产是否由惠州华侨联合开发总公司与惠州华信经济发展公司开发建设？还是由吴鹤洋开发建设？原代：吴鹤洋开发建设，因为时代原因，个人不宜也不允许出面，必须挂靠在单位名下，由单位出面，实际吴鹤洋也是两公司老板。被代：惠州华侨联合开发总公司是全民所有制企业，有没有利用国家资源建设不确知。审：为何购置的房产会登记在三被告名下？原代：原告信任吴鹤洋，也按照吴鹤洋的要求交了办房产证的费用，吴鹤洋用原告交的钱把房产办到三被告名下了，原告是不知情的。审：原告为什么那么长时间没有要求过户到自己名下？原告：当时大家都信任他，我们一直要求他办理，他一直拖着不办，2006年封房子我们才知道，但是2006年以后已经找不到吴鹤洋了。所以我们找到了吴鹤洋的母亲，其承诺把银行贷款还完了就办理过户，让我们不要起诉他。”裁判理由和结果本院认为，本案系案外人提出执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案原告对执行异议裁定不服，提起本案诉讼，属于案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：一、原告的请求是否超过诉讼时效？二、被告吴鹤洋是否为涉案房屋的实际出卖方？三、是否不得强制执行涉案惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房？关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，虽然本案原告提起的系案外人执行异议之诉，但原告提出的诉求内容中有关于确认涉案惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房归属于原告邱日生所有的确权内容，故不应适用诉讼时效的规定，因此本院对于第一被告黄文波提出关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见不予以采纳。关于第二被告吴鹤洋是否为涉案房屋的实际出卖方的问题，虽然涉案购房合同的相对方是第三人华侨联合开发总公司经济发展部，但涉案购房合同的落款盖章为第三人惠州华信经济发展公司，且第二被告吴鹤洋是第三人惠州华信经济发展公司的法定代表人，涉案购房合同上有第二被告吴鹤洋的签字，同时第二被告吴鹤洋在涉案《收款收据》上亦有签字，第二被告吴鹤洋亦收取了为原告办理涉案房产证的费用，而涉案房产登记于第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华名下，虽然涉案房屋的房产证显示涉案房屋为第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华共同共有，但从本案中原告提交的一份复印件《房产确权协议书》中可知，第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华已达成协议，协议确认将涉案房产全部归第二被告吴鹤洋所有，因第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对上述《房产确权协议书》的抗辩，同时，根据惠州惠城区河南岸街道石桥社区居民委员会出具的《证明》可知，原告在涉案房屋实际居住使用了二十多年，第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华亦未对此提出异议，综上所述，本案事实已形成证据链，本院认定第二被告吴鹤洋是涉案房产的实际出卖人，第二被告吴鹤有处置涉案房产的权利，在原告履行支付购房款的义务之后，第二被告吴鹤洋理应履行交付涉案房屋并协助原告办理房产证的义务，本案原告已实际占有使用涉案房屋二十多年，因此涉案惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房应归原告邱日生所有，现涉案惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房登记于第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华名下，第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华理应协助原告办理涉案房屋过户登记手续。关于第一被告黄文波辩称涉案《商品房购销合同》显示的河南岸螺子湖商品房9栋401楼房与涉案房屋惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房编号不一致的问题，由惠州惠城区河南岸街道石桥社区居民委员会出具的《证明》可以得知，涉案合同约定的房屋与本案惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房为同一房屋，因此对于第一被告黄文波关于涉案房屋编号不一致的辩解，本院不予以采纳。关于是否不得强制执行涉案惠州惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房的问题，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，第二被告吴鹤洋作为涉案房屋的实际出卖人，与原告签订购房合同，原告支付购房款后实际占有涉案房屋二十多年，第二被告吴鹤洋理应配合原告办理涉案房屋过户登记，将涉案房屋过户至原告名下，原告称其一直在催促第二被告办理涉案房屋的房产证，但第二被告吴鹤洋至今仍未将房屋过户至原告名下，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，且原告已经支付购房款并实际占有使用二十多年，原告有主动积极要求办理过户登记，但第二被告至今仍未为原告办理涉案房屋的房产证，因此原告提出不得执行涉案房产的主张，理据充足，本院予以支持。虽然第一被告黄文波辩称：“原告仅与第三惠州市华信经济发展公司签订了购房合同，并未实际办理过户登记，第一被告黄文波对涉案房屋享有对抗第三人的抵押权，可以就抵押财产优先受偿”消费者权益优先于建设工程款的原则，原告与涉案房屋实际出卖人即第二被告吴鹤洋签订房屋购销合同，购买涉案房屋，应将原告视为消费者，其消费者权益优先于建设工程款和抵押权，因此，即使原告仅签订购房合同未办理过户登记，原告的购房款仍优先于第一被告黄文波的抵押权，且原告对涉案房屋购房合同的签订并支付购房款的行为的发生先于第一被告黄文波对涉案房屋取得抵押权的行为。综上所述，对于原告提出的关于停止对涉惠州市惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房的强制执行的请求，本院予以支持，第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华应配合原告办理过户登记手续，将涉案房屋过户至原告邱日生名下。至于第一被告黄文波的相关权利，第一被告黄文波可以在合法范围内另行途径予以主张。第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，缺席判决如下：不得对原告邱日生所购买的第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华名下位于惠州市惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房进行执行。确认惠州市惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房属于原告邱日生所有，第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华应在本判决生效之日起十日内协助原告邱日生将惠州市惠城区河南岸螺仔湖×街×栋401房过户登记至原告邱日生名下。案件受理费2900元（原告已预交），由第二被告吴鹤洋、第三被告温晓峰、第四被告张德华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  徐秀群审 判 员  贺晔晖人民陪审员  李国强二〇一九年五月二十八日异法官助理周家琪书记员杨毅韬附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。