江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0922民初2934号 原告：龙慈云。 委托诉讼代理人：罗海波，万载县云帆法律服务所法律工作者。 被告：江西宜春丰华房地产开发有限公司。 法定代表人：朱丁茂。 委托诉讼代理人：朱国胜，江西四强律师事务所律师。 被告：江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司。 负责人：朱丁茂。 第三人：万载县汽保机动车检测有限公司。 法定代表人：刘胜平。 委托诉讼代理人：刘权开。 委托诉讼代理人：龙景芳。 原告龙慈云与被告江西宜春丰华房地产开发有限公司、江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告江西宜春丰华房地产开发有限公司申请追加万载县汽保机动车检测有限公司为本案第三人，本院依法通知万载县汽保机动车检测有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告龙慈云及其委托诉讼代理人罗海波、被告江西宜春丰华房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱国胜、第三人万载县汽保机动车检测有限公司委托诉讼代理人刘权开、龙景芳到庭参加诉讼，被告江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙慈云向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的万载县汽车服务广场22栋7号、8号店面买卖合同有效。2、请求判令被告为原告办理房屋产权证等产权手续。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年4月24日，原告与被告一签订万载县汽车服务广场22栋7号、8号店面的商品房买卖合同，为此，原告在支付完首付后又在中国建设银行万载县支行办理了按揭贷款手续，将两间店面的购房款都支付给了被告，由被告二出具了收据。现原告已经将按揭款全部还清，当原告去建设银行拿出他项权证时，被告知原告所购店面只抵押了购房合同，并没有产权证，因为被告还没有为原告办理房屋产权证。为此，原告到被告处理论，被告却以各种理由推脱，其行为严重侵害了原告的合法权益。故诉至贵院，请依法支持原告诉请。 诉讼中，经本院释明，龙慈云表示，如果确认涉案房屋买卖合同无效，变更诉讼请求为：返还其偿还的银行（按揭）借款本息并赔偿损失。 江西宜春丰华房地产开发有限公司辩称，本公司与原告并非法律意义上的房屋买卖合同关系。万载县汽车服务广场22栋、23栋、25栋总计33个商铺原系杨建华、李火星合伙投资开办的万载县汽保机动车检测中心资产，上述资产挂靠在本公司名下。2008年4月，杨建华为套取现金偿还债务，分别利用自己或下属职工、亲戚朋友的名义签订11份房屋买卖合同到银行办理按揭贷款，其中22栋01、02、03号商铺以杨建华自己名义、22栋04、05、06号商铺以邹林的名义、22栋07、08号商铺以龙慈云名义、23栋05、06号商铺以刘蒋华名义、25栋13号商铺以张威名义、25栋14号商铺以张福圣名义办理房屋买卖合同分别至万载建行、万载工行办理按揭套现。在办理按揭手续时，全部商铺的首付款均由杨建华以名义购房人转给本公司。后续个人名下的按揭款均由各名义购房人提供相应银行卡便于杨建华逐月还贷。2010年7月21日，杨建华、李火星将万载县汽保机动车检测中心全部资产（含债务）以448万元的价格转让给刘权开，并将万载县汽保机动车检测中心更名为现万载县汽保机动车检测有限公司。刘权开继续还贷，后刘权开资金困难曾违约，银行有扣取名义购房人部分款项的情况，最后银行扣取本公司保证金全部还贷完毕。本案所涉原告22栋07、08号商铺系其中案例之一，故本公司认为，原被告双方系虚假房屋买卖关系，应驳回原告诉讼请求，有关纠纷应与刘权开协商解决。 江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司未作答辩。 万载县汽保机动车检测有限公司述称，刘权开接手万载县汽保机动车检测中心时，杨建华交代刘权开说每个月还贷，意思是这些是假按揭。龙慈云称用工程款抵首付款不是事实，因为刘权开接手万载县汽保机动车检测中心后支付了杨建华所欠龙慈云21万元工程款。 经审理查明，江西宜春丰华房地产开发有限公司于1996年9月3日登记成立，经营范围：房地产开发及销售，物业管理，室内外装修，水、电、冷气设备安装。江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司于2006年3月13日登记成立，系江西宜春丰华房地产开发有限公司的分公司，经营范围：房地产开发及销售，室内外装修，水、电、冷气设备安装。万载县汽保机动车检测中心由杨建华、李火星合伙投资设立。 在江西宜春丰华房地产开发有限公司开发万载汽车服务广场过程中，杨建华、李火星从江西宜春丰华房地产开发有限公司处取得一块建设用地，并且挂靠江西宜春丰华房地产开发有限公司建设检测站和万载汽车服务广场22号、23号、25号三栋楼房。由于杨建华、李火星缺少资金，上述工程全部由承建人垫资建设，其中检测站由龙慈云(时任检测站站长)垫资建设。在此过程中，2008年4月24日，江西宜春丰华房地产开发有限公司与龙慈云签订两份《商品房买卖合同》，分别约定：龙慈云购买万载汽车服务广场22栋07号、08号两间商铺；22栋07号商铺总金额327600元，订立合同支付首期房款￥164600.00元，银行按揭￥163000.00元；22栋08号商铺总金额272232元，订立合同支付首期房款￥137232.00元，银行按揭￥135000.00元。随后，两间商铺办理预告登记。2008年5月3日，杨建华向江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司支付两间商铺的首期房款164600.00元和137232.00元，江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司则开具交款单位为龙慈云的两张收据，但两张收据原件至今由万载县汽保机动车检测有限公司保存。2008年7月30日，龙慈云与中国建设银行股份有限公司万载支行签订两份《个人住房（商业用房）借款合同》，分别约定：22栋一单元07号店铺借款本金为壹拾陆万叁仟元，借款期限为2008年7月30日至2018年7月30日，约定还款日为每月的30日，采用等额还款法；22栋一单元08号店铺借款本金为壹拾叁万伍仟元，借款期限为2008年7月30日至2018年7月30日，约定还款日为每月的30日，采用等额还款法。两份借款合同江西宜春丰华房地产开发有限公司均为保证人，龙慈云、朱钦媛（龙慈云妻子）均为抵押人。同日，两间商铺办理房屋按揭（抵押）登记。上述两笔借款本金中国建设银行股份有限公司万载支行均一次性划入龙慈云指定江西宜春丰华房地产开发有限公司账户。2010年7月28日，杨建华、李火星（甲方）与万载县弘鑫实业发展有限公司（乙方）【备注：当时刘权开系万载县弘鑫实业发展有限公司法定代表人】签订一份《股权转让协议书》，约定：甲方同意乙方以448万元的价格购买杨建华、李火星在万载县汽保机动车检测中心的100%股权；乙方同时承担万载县汽保机动车检测中心至2010年7月21日为止的债务共计人民币717.537万元。2010年9月6日，万载县汽保机动车检测中心更名为万载县汽保机动车检测有限公司，亦即万载县汽保机动车检测有限公司登记成立，一般经营项目：机动车安全检测、机动车环保检测、机动车综合性能检测。根据万载县汽保机动车检测中心提供的资产负债清单，2010年8月24日至2011年4月1日，万载县弘鑫实业发展有限公司以及万载县汽保机动车检测有限公司分四次向龙慈云付清垫资建设检测站所欠工程款21万元。2008年8月30日至2010年6月30日，龙慈云偿还22栋07号商铺借款本息43629.11元；偿还22栋08号商铺借款本息36134.58元。2010年7月30日至2015年2月28日，万载县汽保机动车检测有限公司偿还22栋07号商铺借款本息106641.38元；偿还22栋08号商铺借款本息88322.56元。此后，万载县汽保机动车检测有限公司由于资金链断裂而未再偿还借款本息。2015年4月01日至2018年7月30日，龙慈云偿还22栋07号商铺借款本息76567.48元；偿还22栋08号商铺借款本息63414.78元。至此，两间商铺借款本息偿还完毕。 上述事实，有当事人当庭陈述以及原告龙慈云提供的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）贷款申报材料、存款凭条、个人贷款对账单、被告江西宜春丰华房地产开发有限公司提供的股权转让资料、记账凭证、本院（2016）赣0922民初184号民事判决书、第三人万载县汽保机动车检测有限公司提供的欠民工工程款汇款单、领条为证据证明，经庭审质证和本院审查，可以认定。 本院认为，本案争议焦点是涉案商品房买卖合同是否是虚构房屋买卖套取银行贷款的房屋买卖合同？从杨建华以龙慈云名义向江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司支付两间商铺的首期房款以及后来万载县汽保机动车检测有限公司以龙慈云名义偿还2010年7月30日至2015年2月28日两间商铺的银行（按揭）借款本息的事实可以看出，龙慈云向中国建设银行股份有限公司万载支行申请个人住房（商业用房）贷款，实际上是万载县汽保机动车检测中心由于挂靠江西宜春丰华房地产开发有限公司而借用江西宜春丰华房地产开发有限公司名义串通无真实购房意愿的购房借贷申请人龙慈云，以虚假购房交易套取银行个人贷款并代替购房借贷人龙慈云归还贷款的行为，目的是利用假按揭套取银行贷款来解决资金周转问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，江西宜春丰华房地产开发有限公司与龙慈云于2008年4月24日签订的两份《商品房买卖合同》无效。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对于龙慈云要求返还其偿还的银行（按揭）借款本息的诉讼请求，本院予以支持。对于龙慈云要求赔偿损失的诉讼请求，由于合同无效双方都有过错，则江西宜春丰华房地产开发有限公司应当赔偿龙慈云所受到的损失，而龙慈云所受到的损失即是利息损失。考虑龙慈云是多年分期分批偿还银行（按揭）借款本息，利息损失可从还清全部银行（按揭）借款本息次日起按年利率24%计算。需要明确的是：一、江西宜春丰华房地产开发有限公司系涉案《商品房买卖合同》的相对方，则江西宜春丰华房地产开发有限公司应当承担本案债务。二、本案实际上是万载县汽保机动车检测中心借用江西宜春丰华房地产开发有限公司名义利用假按揭套取银行贷款，而万载县汽保机动车检测有限公司系万载县汽保机动车检测中心权利义务的承受人，则万载县汽保机动车检测有限公司应对本案债务承担连带清偿责任。三、江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司系江西宜春丰华房地产开发有限公司的分公司，其民事责任应由江西宜春丰华房地产开发有限公司承担，则江西宜春丰华房地产开发有限公司万载分公司无需承担本案债务。 此外，尚需厘清：一、两间商铺的首期房款问题。虽然龙慈云于庭审中亦认可由杨建华支付，但是又主张系与杨建华口头商定用工程款抵首付款，所以才由杨建华支付，实质上还是由其支付。对此本院不予支持。首先，龙慈云无法提供证据证明与杨建华之间存在用工程款抵首付款的口头协议；其次，假如用工程款抵两间商铺的首期房款301832元，加上万载县汽保机动车检测有限公司后来支付的21万元工程款，则工程款总额达50余万元，远远超过龙慈云所陈述的检测站总工程款30余万元，无法自圆其说。至于工程款是否支付，并非本案审理范围，可以另行处理。二、2008年8月30日至2010年6月30日银行（按揭）借款本息问题。龙慈云主张由其偿还，并且提供三张存款凭条，以证明其每月将相应现金存入相应账户后由中国建设银行股份有限公司万载支行扣款用于归还银行（按揭）借款本息。万载县汽保机动车检测有限公司则主张由杨建华偿还，理由是专门用于偿还银行（按揭）借款本息的卡号为62×××27的银行卡至今由其保管。本院认定由龙慈云偿还，理由是：龙慈云与万载县汽保机动车检测有限公司均认可，同样是在万载县汽保机动车检测有限公司保管上述银行卡期间，2015年4月01日至2018年7月30日的银行（按揭）借款本息由龙慈云偿还，可见由谁保管银行卡并不等同于由谁偿还银行(按揭)借款本息。何况，龙慈云所提供的三张存款凭条，与其陈述的“每月将相应现金存入相应账户”相吻合。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告江西宜春丰华房地产开发有限公司与原告龙慈云于2008年4月24日签订的两份《商品房买卖合同》无效。 二、被告江西宜春丰华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告龙慈云返还219745.95元，并支付该款从2018年8月1日起至还清之日止起按年利率24%计算的利息。 三、第三人万载县汽保机动车检测有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告龙慈云其余诉讼请求。 案件受理费9798元，由被告江西宜春丰华房地产开发有限公司、第三人万载县汽保机动车检测有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索。 审 判 长  王钟敢 人民陪审员  宋玉芬 人民陪审员  周智华 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  张 颖