山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0785民初5419号 原告：中国农业银行股份有限公司高密市支行。 负责人姓名：史洪春 委托代理人：禚照北。 委托代理人：邱立新。 被告：荆光法。 被告：张炳玉. 被告：高密今海岸置业有限公司。 法定代表人：徐顺泉。 委托代理人：徐业顺。 委托代理人：刘喆。 原告中国农业银行股份有限公司高密市支行与被告荆光法、张炳玉、高密今海岸置业有限公司金融借款担保合同纠纷一案，本院立案后，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人禚照北、邱立新、被告荆光法、被告高密今海岸置业有限公司的委托代理人徐业顺、刘喆到庭参加诉讼，被告张炳玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司高密市支行向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认原、被告签订的借款担保合同有效；并依法处置被告抵押的房产偿还原告借款本息（就抵押物变现价款在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权）；判令被告荆光法、张炳玉偿还原告借款本金余额267293.49元及利息，被告高密今海岸置业有限公司承担连带赔偿责任；案件受理费、保全费等一切涉案费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年4月17日与被告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告荆光法向原告借款303000元，浮动利率计息，在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款利率基础上上浮30%执行，执行年利率6.49%；贷款逾期，自借款逾期之日起，在执行利率基础上上浮50%，执行逾期利率9.735%，等额本息还款方式，贷款期限15年即2030年4月16日到期。被告以坐落在高密市经济开发区夷安大道（北）2399号28幢1单元102室房产提供抵押担保，办理了商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按合同约定履行了贷款义务，被告履行了部分还款义务后违约，再未按合同约定（按时、足额）履行还款。截至2018年7月31日，被告尚欠我行贷款本息合计277297.11元，其中借款本金余额267293.49元（未结清贷款违约本金10272.07元），利息9903.62元（正常息9444.33元，罚息272.60元，复利286.69元）。2018年7月31日后，延期付款所产生的利息随本金清偿。被告张炳玉为借款人的共同还款人应履行还款义务；被告高密今海岸置业有限公司承担连带赔偿责任。 被告荆光法辩称：借款属实，要求分期付款。 被告张炳玉未提出书面答辩意见。 被告高密今海岸置业有限公司辩称：答辩人今海岸置业已经就被告荆光法购买的房屋办理了抵押预告登记，根据合同约定，答辩人今海岸置业作为阶段性连带责任保证人的义务已经免除。 2015年4月17日原告与荆光法及答辩人签订的《个人担保借款购房合同》第三十三条第（3）款及第三十七条的约定，答辩人仅对被告荆光法在原告处的借款承担阶段性连带保证责任，至办理抵押预告登记手续之后答辩人的担保责任消灭。2015年4月16日，答辩人已经就涉案房屋办理了抵押预告登记手续（他项权利证号：房预高密市他字第057908号），故根据合同约定答辩人的担保责任已经解除，原告不应再向答辩人主张承担担保责任。综上，请求法庭依法驳回原告对被告今海岸置业的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提供了个人购房担保借款合同、借款凭证、贷款发放通知单、共同还款责任承诺书、商品房买卖合同、同意房产抵押承诺书、抵押登记房屋他项权证、欠款证明、贷款交易明细等，结合其陈述，可确认以下事实： 被告荆光法与被告高密今海岸置业有限公司签订商品房买卖合同，约定荆光购买高密今海岸置业有限公司今日星城28－1－102号房屋，除首付款外，其余303000元到银行办理按揭贷款。 2015年4月1日，被告荆光法之妻张炳玉在“共同还款责任承诺书”上签名捺印，该承诺书载明张炳玉为荆光法购买的高密市今日星城28－1－102号房屋的贷款303000元本息及相关费用承担连带清偿责任。 2015年4月16日，荆光法将购买的以上房屋抵押给原告，并办理了房屋他项权证，证号为鲁潍房预高密市字第057908号，预告业务登记种类为预购商品房抵押权预告登记。 2015年4月17日，原告与被告荆光法签订“个人购房担保借款合同”，主要约定：荆光法从原告处借款303000元，浮动利率计息，在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮30%执行，执行年利率6.49%；贷款逾期，自借款逾期之日起，在执行利率基础上上浮50%计收罚息及复利等；等额本息还款方式；贷款期限15年，共180个月；若借款人未按约定按期足额偿还借款，则原告可以提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。被告高密今海岸置业有限公司作为保证人为荆光法的以上借款本息提供连带责任保证，保证为阶段性保证，即“自借款发放之日起，至以下第种情况完成之日止，为借款伯债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后 年”当天，原告将借款303000元按与荆光法的约定付至高密今海岸置业有限公司。 被告荆光法一直偿付本息至2018年3月23日，之后至今，被告未付本息。截止2019年5月23日，荆光法欠本金267293.49元，利息、罚息等计23589.57元。 本院认为：原被告之间借款担保的事实清楚，不违反法律法规，借款保证合同合法有效。被告荆光法应当按约及时偿付借款本息。在合同中明确约定，若被告不按期足额偿付借款，原告可以提前收回本息，该约定不违反法律法规的强制性规定，应为有效。被告张炳玉自愿表示对荆光法的借款本息等承担连带清偿责任，应依约承担连带清偿责任，但其在承但保证责任后，可向荆光法追偿。 被告高密今海岸置业有限公司辩称其不应再承担保证责任，本院认为原被告签订的“个人购房担保借款合同”的“特别条款”第三十七条明确约定“自借款发放之日起，至以下第种情况完成之日止，为借款伯债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后 年”。该约定中并未明确高密今海岸置业有限公司以三种情况中的哪种情况承担保证责任期间，则只要一种情况成立，则高密今海岸置业有限公司的担保责任应当免除，本案中，原告提供的证号为鲁潍房预高密市字第057908号房屋他项权证载明预告业务登记种类为预购商品房抵押权预告登记，足以证明符合前述合同中的“（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续。”则被告高密今海岸置业有限公司因已超出双方约定的承担保证责任的期间，而不再承担保证责任。其辩称理由有事实及法律依据，本院予以支持。 原告主张对抵押房屋有优先受偿权，因原被告双方对此有明确约定，且已办理了原告为抵押权人的房屋他项权利证书，原告的请求符合法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司高密市支行与被告荆光法、张炳玉、高密今海岸置业有限公司间的个人购房借款担保合同有效； 二、被告荆光法偿付原告中国农业银行股份有限公司高密市支行借款本金267293.49元，利息、罚息等计23589.57元，合计290883.06，于判决生效后十日内付清； 三、被告张炳玉对上述借款本息承担连带清偿责任； 四、原告中国农业银行股份有限公司高密市支行对房屋他项权证证号为鲁潍房预高密市字第057908号的房屋享有优先受偿权； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5663元，由被告荆光法、张炳玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王成森 人民陪审员  付晓明 人民陪审员  刘德春 二〇一九年五月二十四日 法官 助理  张 琪 书 记 员  袁巡泰