广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初35880号原告：广州市旅游局，住所地广州市越秀区东风东路140号13至15楼。负责人：刘瑜梅，职务局长。委托诉讼代理人：窦婉云、何永韬，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州天马发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路168号天马大厦。法定代表人：赖钦祥，职务总经理。委托诉讼代理人：林梅繁，广东润平律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海雁，广东润平律师事务所实习律师。原告广州市旅游局与被告广州天马发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何永韬，被告的委托诉讼代理人林梅繁、韦海雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付广州市越秀区环市西路180号房屋从2017年11月起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按658518.67元计算）；2.判令被告立即向原告支付逾期交付租金的违约金（每天按逾期应交租金总额的千分之一为标准，从2017年11月6日计至款项实际清偿日止）；3.被告承担本案诉讼费、财产保全费、保险服务费。本案诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付广州市越秀区环市西路180号房屋从2017年11月起至2019年3月31日止的租金（每月按658518.67元计算）。事实和理由：2004年2月27日，原、被告签订《租赁协议书》，主要约定：原告将180号大楼出租给被告，租赁面积为5110.99平方米，租赁期为15年，即自2004年4月1日起至2019年3月31日止；被告须于每月5号前向原告支付租金，每月每平方米租金为106元，合同期内租金每三年递增一次，每次递增率为上期租金标准的5%;被告还须承担营运费、维修维护费等一切费用；如被告未能按本协议规定依时交纳租金，每逾期一天，按逾期应交租金总额的1‰计收违约金。在签订该《租赁协议书》后，原告依约向被告交付租赁标的物即180号大楼，而被告也一直占有使用该180号大楼至今。在上述《租赁协议书》合同期内，被告曾发生过迟延支付租金的违约行为，为此，原告于2008年向越秀区人民法院提起诉讼。在此期间，原、被告达成合意，遂于2008年12月25日签订《补充协议》，该《补充协议》没有变更180号大楼租金计算方式，即仍应按“租金每三年递增一次，每次递增率为上期租金标准的5%”标准来计算。签订该《补充协议》后，原、被告共同向广州市越秀区人民法院申请出具调解书，越秀区人民法院根据上述《补充协议》的内容，作出（2008)越法民三初字第2279号民事调解书。被告自2017年11月起，又发生迟延支付租金的违约行为，为此，原告多次委托下属单位广州市旅游局机关服务中心向被告出具《催收租金函》，要求被告向原告支付2017年11月至发函时的延付租金，但是，被告在收到上述《催收租金函》后，既没有向原告提出过异议，也没有向原告支付过该期间的租金。综上，被告一再拖延支付180号大楼租金的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：我方确实从2017年11月开始欠租，我方同意支付租金，合同约定租金是双方商谈，租金标准双方一直没有协商清楚，在此之前没有支付的标准所以没有支付。我方认为违约金计付标准过高，希望法院予以调整，按照银行同期贷款利率计算。经审理查明：据1996年9月19日的穗房地证字第××号《房地产证》记载：越秀区环市西路180号房屋的权属人为广州市服务旅游局（即原告），钢筋混凝土结构7-1/2层，总建筑面积4812.99平方米，房屋用途为办公。2004年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，其中约定：甲方同意把环市西路180号旅游局办公楼出租给乙方作为经营场地使用。第二章、租赁期限，2.1本协议期限定为十五年，自2004年4月1日起至2019年3月31日止。期满后如需延续，由双方另行商定，在同等条件下，乙方有优先权。第三章、租赁条件及方式，3.2本大楼按出租面积计算，每月每平方米租金为106元，即每月应交租金额为541764.94元。该出租场地正式交付乙方使用之日起第四个月起计交，租金按月缴交，每月的5日前由乙方向甲方交付（如遇法定休息日则顺延）。3.3合同期内，租金每三年递增一次，每次递增率为上期租金标准的5%。最后5年租赁期，甲乙双方将根据市场情况就租金递增幅度另行商议。第九章、协议期满及财产处置，9.3协议期满或提前终止、解除协议之日起一个月内，双方应共同检查交接租赁场地设备、设施，如发现有非正常损坏，由乙方按实际损失负责赔偿。第十章、违约责任，10.2如乙方未能按本协议规定依对交纳租金，每逾期一天，按逾期应交租金总额的1‰计收违约金等。被告按5%的递增标准即每月658518.67元向原告支付租金至2017年10月。原告因提出诉讼保全于2019年3月13日向中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司支付了诉讼保全担保保险费9100元。被告于2019年4月1日将涉案房屋交回给原告。本院认为：原告与被告自愿签订的《租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该《租赁协议书》已明确约定：“合同期内，租金每三年递增一次，每次递增率为上期租金标准的5%。最后5年租赁期，甲乙双方将根据市场情况就租金递增幅度另行商议。”上述协议书所约定的最后5年租赁期即从2014年4月1日起至2019年3月31日止，即被告从2014年4月1日起至2017年10月31日都是按每月658518.67元的标准向原告支付租金，故双方已从实际履行过程中对租金标准达成了一致意见，因此，原告要求被告按每月658518.67元的标准支付2017年11月1日起至2019年3月31日止的租金理由成立，本院予以支持。被告在双方已对租金标准达成一致的情况下拒绝向原告支付租金已构成违约，原告要求被告支付逾期交纳租金的违约金合法有理，本院予以支持。经审查，逾期缴纳租金的违约金按每日1‰计算显属过高，宜调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的,裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告可以通过出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财或他人财产担保。因被告的原因引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分,原告要求被告承担该费用理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广州天马发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将从2017年11月1日至2019年3月31日的租金（按每月658518.67元的标准计算）一次性支付给原告广州市旅游局；二、被告广州天马发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将逾期支付租金的违约金（以同期应付而未付的租金为本金，从2017年11月6日起至清付租金之日止，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）一次性支付给原告广州市旅游局，违约金的总额不能超过同期应付而未付的租金；三、被告广州天马发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将诉讼保全担保保险费9100元一次性支付给原告广州市旅游局。本案受理费60878.70元，保全费5000元，由被告广州天马发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  张 宇人民陪审员  丁乃娟二〇一九年五月三十日书 记 员  戴 鹏