广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20670号原告：卢少群，女。委托诉讼代理人：陈志权，广东东达昊律师事务所律师。被告：陈冰玲，女。委托诉讼代理人：陈申威，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少芬，广东明灿律师事务所实习律师。被告：佛山市南海某城市场投资开发有限公司。法定代表人：江永杰。变更前委托诉讼代理人：杨天菊，女，系公司工作人员。变更前委托诉讼代理人：庞世锦，男，系公司工作人员。变更后委托诉讼代理人：杨天菊，女，系公司工作人员。变更后委托诉讼代理人：江顺清，女，系公司工作人员。原告卢少群与被告陈冰玲相邻关系纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序。被告陈冰玲于答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出（2018）粤0605民初20670号民事裁定书，裁定驳回被告陈冰玲对本案管辖权提出的异议。被告陈冰玲不服上述裁定，遂提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2018）粤06民辖终1656号民事裁定，裁定驳回上诉，后将案卷退回本院。诉讼过程中，依据被告陈冰玲的申请，本院依法追加佛山市南海某城市场投资开发有限公司（以下简称“某城开发公司”）为本案共同被告。本院于2019年4月16日、同年5月8日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告卢少群的委托诉讼代理人陈志权、被告陈冰玲的委托诉讼代理人陈申威、被告某城开发公司的委托诉讼代理人杨天菊到庭参加了两次庭审；被告陈冰玲的委托诉讼代理人吴少芬、被告某城开发公司的委托诉讼代理人庞世锦到庭参加了第一次庭审；被告某城开发公司的委托诉讼代理人江顺清到庭参加了第二次庭审。对于管辖异议期间，在审限中予以扣减。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项损失暂计共153878.4元[其中：茶叶损失60000万元；酒损失6000元；租金损失27878.4元；恢复商铺的天花和墙壁费用（待评估）暂计60000元]；2.本案一切诉讼费用被告承担。事实及理由：原告是“佛山市南海区桂城某城1号楼A116商铺”的租户，用于经营茶叶和酒生意。而被告陈冰玲是“佛山市南海区桂城某城1号楼A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214商铺”的租户，原告的商铺在一楼，被告陈冰玲的商铺在二楼。因为被告陈冰玲装修的原因导致严重漏水，致使原告商铺损失严重无法营业。后经物业管理处的多次协商调解，但被告陈冰玲根本没有诚意，拒绝赔偿。被告某城开发公司应对原告的诉请承担连带责任，事件发生后由于被告陈冰玲自始至终没有出来解决问题以避免原告损失扩大化，而被告某城开发公司积极出现解决涉案问题，但被告陈冰玲不出来解决问题，导致原告的损失不当扩大，故原告认为应由被告陈冰玲负完全责任。因此，特向法院提起诉讼。被告陈冰玲辩称，一、被告陈冰玲承租涉案商铺的时间为2017年11月。2017年12月，该商铺正式开业。被告陈冰玲使用商铺仅半年的时间，且其前期并未对商铺进行改动及未对厕所进行装修。对于涉案商铺的渗水，是由于房东未交付合格租赁物所致。二、原告提出的茶叶、酒损失没有经过被告陈冰玲确认，也没有经过司法鉴定确认。为此，原告主张的茶叶、酒损失没有事实和法律依据。三、关于原告提出的商铺维修费用。在发生渗水时，原告未对其承租的商铺现场情况进行固定，也没有通过评估机构对其商铺的损失进行评估，也没有对维修费用进行评估且也没有进行维修。即使现在组织鉴定，也无法确定当时的损失情况。四、关于原告提出的商铺租金损失。在渗水出现后，原告并未停止营业且其未提出相关证据证明其租金损失。为此，其主张租金损失，无事实依据。五、被告陈冰玲承租的涉案商铺漏水后，房东也组织案外人对涉案A216商铺及A214商铺进行检修，发现涉案A216商铺洗手间也出现大量积水，故无法排除漏水的原因。六、被告某城开发公司提交的《协议》是其与案外人签订的内部协议，与被告陈冰玲、原告无关，该协议不能以此证明本案责任的归属。两被告签订的租赁合同第六条第一款明确约定，在交付涉案商铺时，被告某城开发公司必须确认营业场所及设施完好并能正常使用。原告与被告某城开发公司也签订了同样的租赁合同。另外，该合同第七条第二款明确约定，若因业主原因导致承租方不能正常使用租赁物、场地进行营业给承租方造成的实际损失也应由业主承担。被告某城开发公司辩称，被告某城开发公司提交的《协议》第四条明确约定，若涉案商铺出现漏水问题，由被告陈冰玲承担全部责任。另外，在涉案商铺出现漏水后，某城开发公司积极配合各方，故不存在被告陈冰玲所述的被告某城开发公司不配合处理本案的漏水事宜。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据，本院具体分析如下:原告举证3的《声明》，为被告某城开发公司出具且其确认该证据的真实性，故本院对真实性予以采信。原告举证4的《产成品出库单》为案外人出具，具有证人证言性质，该案外人未到庭接受质询，且未有其他的证据予以辅助，本院不予采信。被告陈冰玲举证2的《易方源某城店装修预算表》、收据及转账凭证之间能相互印证，本院对真实性予以确认。被告陈冰玲举证3的现场维修图片、维修清单及网上银行电子回单之间能相互印证，且被告陈冰玲确实对其承租的漏水商铺进行过维修，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告陈冰玲举证4的检修照片，拍摄地点、时间及来源不明，且原告及被告某城开发公司有异议，本院对此不作采信；被告陈冰玲举证5的《工作联系函》为被告某城开发公司出具且其确认该证据的真实性，故本院对真实性予以采信。被告陈冰玲举证5的快递单，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告某城开发公司举证3中的A116铺漏水处理方案及对应的图片，原告及被告陈冰玲均确认其真实性，本院予以采信。被告某城开发公司举证3中的A120铺漏水处理方案，与本案无关，本院不予审查。被告某城开发公司举证3中的2018年5月16日《装修整改通知书》、2018年5月23日《装修整改通知书》、2018年5月24日《停水通知》、2018年5月28日《整改通知》、2018年7月16日《通知》、2018年7月26日《通知》因是发送至被告陈冰玲，被告陈冰玲对上述证据无异议，故本院对真实性予以采信。被告某城开发公司举证4的租赁楼房合同，有原件核对，本院对真实性予以采信。被告某城开发公司举证4的住所（经营场所）使用证明，与本案无关，本院不作审查。被告某城开发公司举证5的关于胡小玉与某城开发公司签订的《商铺租赁合同》，有原件核对，本院对真实性予以采信。被告某城开发公司举证6的照片，是在原告承租的商铺内拍摄且原告对照片予以确认，故本院对真实性予以采信。证人证言，本院将结合采信的证据进行综合认定。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：2008年2月22日，案外人黄玉兰（某城开发公司当时的法定代表人）向佛山市南海区桂城街夏西股份经济联合社承租位于佛山市南海区夏西大围工业区藤帅国鞋厂整座楼房及配套设施，作开办美食娱乐广场使用。黄玉兰委托某城开发公司、佛山市南海上富物业管理有限公司对上述物业的外立面及公共部分进行装修，之后，某城开发公司再对外出租上述物业。佛山市南海区桂城某城1号楼A116、A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214、A216、A218号商铺也属上述物业内，上述商铺未办理产权登记手续。2016年8日29日，案外人胡小玉承租了佛山市南海区桂城某城1号楼A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214、A216、A218商铺。2017年11月1日，胡小玉将其中的A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214号商铺转租给陈冰玲，双方于当日签订《协议》一份，约定：胡小玉协助配合陈冰玲与物业方签订相关的合同和协议；自2017年11月1日起至陈冰玲租赁合同期内所产生的纠纷赔偿（包括但不限于各自使用的商铺出现漏水造成对第三方的损失赔偿）等事项均由陈冰玲自行承担，与胡小玉无关。2017年11月8日，某城开发公司与陈冰玲签订《商铺租赁合同》，合同约定：某城开发公司将位于佛山市南海区桂城某城1号A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214号商铺租赁给陈冰玲；租赁期从2017年11月1日起至2021年8月31日止；某城开发公司确保交铺时，商铺的营业场地及设施完好并能正常使用，并提供公共设施的年检及日常维护保养、维修等服务。同日，陈冰玲在《商户确认函》上签名确认，其确认已详尽阅读、理解并确认遵守《商户装修须知》《商户装饰装修注意事项》《某城茶都进场流程》等的所有内容。《商户装修须知》的内容包括：商户在装修时应仔细阅读该须知并遵守相关规定。卫生间四立面及地面、外墙相应内墙墙身，窗户墙身部位必须做防水处理。卫生间墙身必须做不低于1.5米高防水处理。采用油性防水涂料，刷防水涂料前必须将地面、墙身清洁干净，防水涂料重复刷三次后做试水试验，防水层施工过程须由某城工程部监督监控，至验收合格后才能进行下一施工程序。2017年12月16日，某城开发公司与卢少群签订《商铺租赁合同》，合同约定：某城开发公司将位于佛山市南海区桂城某城1号A116号商铺租赁给卢少群；租赁建筑面积为80平方米，卢少群租赁该商铺指定的经营范围为茶叶；租赁期从2017年12月16日起至2020年12月15日止；2017年12月至2018年2月的每月租金为4224元/月，合同签订之日起的第二年起，每年租金单价在上一年租金单价的基础上递增10%，直至合同期满（2018年3月1日至2019年2月28日租金单价为58.08元/平方米）。2018年5月16日，陈冰玲承租的其中一间商铺的洗手间漏水、渗水至卢少群承租的A116商铺，并致A116商铺受损。某城开发公司于2018年5月16日、同月23日分别向陈冰玲发送《装修整改通知单》。同年5月24日，某城开发公司向陈冰玲发送《停水通知》。同年5月28日，某城开发公司向陈冰玲发送《整改通知》。同年7月16日，某城开发公司向陈冰玲发送《通知》，限其在7月20日前与A116、A120铺商讨赔偿问题。2018年7月19日，卢少群出具《A116铺漏水处理方案》。2018年8月30日，某城开发公司出具《声明》，内容主要为：由于A202在2018年5月16日晚洗手间严重漏水，造成A116铺天花及墙壁受到严重损失，电线、天花、吊灯已自动断电，损坏时间长达2个月之久，至A116铺经营严重受到影响。在物业管理处及主要负责人多次协商至今未果，财产损失及经济损失无法估计。具体明细如下：A116铺自2018年5月16日开始天花板漏水至2018年7月20日。1.造成商铺淋湿，茶叶6箱、红木家具一套。2.造成天花及墙壁受到严重损坏，电线、天花、吊灯已自动断电。3.洋酒名仕2斤装，因水渗烂盒摔碎8支×750元，共6000元。4.造成无法正常营业。庭审中，证人朱某陈述：陈冰玲承租的商铺在前期装修工程中，卫生间是没有装修的。陈冰玲接手承租后，由证人负责该商铺的装修，这一次装修也没有对卫生间进行装修。在出现漏水后，陈冰玲要求证人对洗手间进行防水处理，现该商铺不漏水了。漏水事情发生后，证人去A116铺看过，当时该铺的天花上确实有滴水，天花渗水受损的面积大概有十几平方米左右。至于A116铺的修复费用，则视修复要求而定，如果不全部拆除，大概需要六七千元；如果全部拆除包括天花墙壁，不包括背景墙，重新做过，大概预计需要10000元左右。庭审中，卢少群陈述，A116铺受损的天花面积大约为40平方米，三面墙壁大约为120平方米。其在第一次庭审陈述，该铺在2018年5月16日发现漏水，2018年8月左右没有漏水。第二次庭审陈述称2018年8月底左右不再滴水。2018年10月之前，该铺处于关闭状态，2018年10月底后才在商铺的前半部分无漏水地方营业。陈冰玲陈述，其未对其承租的商铺洗手间进行装修。A116铺在2018年5月16日出现渗漏，2018年6月9日陈冰玲自行请师父检修，一个礼拜后已经修复完毕且不存在漏水。A116铺受损面积与证人陈述为准。某城开发公司陈述，案涉A116铺在2018年5月16日开始漏水，2018年6月开始整改，至2018年8月底有所改善且卢少群就漏水事宜没有向某城开发公司投诉，具体现在有无渗漏情况不清楚。对于A116铺受损面积与证人陈述为准。该商铺有停业，大概停业多久不清楚，有断断续续营业。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当排除妨碍或者消除危险。相邻一方行使权利时，不得损害另一方的合法权益。对于A116商铺的漏水原因，陈冰玲称其不清楚漏水原因，但又不申请漏水成因的鉴定。根据各方当事人在漏水事件发生后的协商处理情况、陈冰玲对其商铺进行防水处理后则A116商铺不存在漏水、水流的自然走向（漏水必然是从上向下、从高到低渗漏），可以认定是陈冰玲承租的商铺漏水至A116商铺。陈冰玲作为A116商铺的上层商铺的承租人及实际使用人，其未按照《商户装修须知》的要求对卫生间进行防水处理，其应对A116商铺受损承担责任。某城开发公司作为涉案全部商铺的出租人，具有合理管理维护涉案商铺的义务。另根据《商户装修须知》的约定，某城开发公司应对陈冰玲承租的商铺卫生间的防水工程进行监控，在防水工程验收合格后陈冰玲才能进行下一步的施工。实际上，在陈冰玲未对卫生间进行防水处理的情况下，某城开发公司就允许陈冰玲使用商铺。综上，某城开发公司对陈冰玲承租的商铺出现漏水一事也存在过错，其也应对A116商铺损失承担责任。某城开发公司认为其无需承担责任的抗辩，本院不予采纳。关于某城开发公司作与陈冰玲之间的内部责任分担，可由双方另循合法途径解决。关于卢少群的损失。1.卢少群主张的茶叶损失，因卢少群未能证明其主张的茶叶损失程度及数额，对该损失本院无法确认，其应承担举证不能的法律后果。因此，其主张的该损失，本院不予支持。2.卢少群主张的酒损失。某城开发公司出具的《声明》确认，水渗烂包装盒导致摔碎2斤装的洋酒8支，共6000元（8支×750元/支）。另外，某城开发公司举证的图片确实存在酒瓶摔碎的情况。故某城开发公司、陈冰玲应赔偿该损失予卢少群。3.租金损失。当事人均无证据证明A116商铺停业的具体时间，因A116铺经营茶叶生意，该铺漏水必定会对其经营情况造成影响。结合各方当事人的庭审陈述的A116商铺漏水的大概起止时间、A116商铺的停业经营期间、该商铺的后部分不可使用等方面，本院酌定该商铺无法正常使用的面积为40平方米、停业时间为3.5个月（2018年5月16日至2018年8月31日），经计算租金损失为8131.2元（40平方米×58.08元/平方米/月×3.5个月）。卢少群主张的租金损失超出本院酌定部分，本院不予支持。上述损失合计为14131.2元（6000元+8131.2元）。关于A116商铺的修复费用。当事人均同意由本院酌定该铺的修复费用，为此，结合证人陈述的天花受损面积及大概的修复费用，本院酌定修复费用为16000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，判决如下：一、陈冰玲应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失共14131.2元予卢少群；二、陈冰玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付修复费用16000元予卢少群；三、佛山市南海某城市场投资开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带责任；四、驳回卢少群的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1688.78元（卢少群已预交1688.78元），由卢少群负担1412.14元，陈冰玲、佛山市南海某城市场投资开发有限公司负担276.64元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予卢少群，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年五月十五日书记员  陈 玲书记员  周文丽