江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初741号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李建明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。 被告：邱健剑，男，1991年9月2日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 被告：邱光力，男，1991年8月21日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告邱健剑、邱光力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告邱健剑、被告邱光力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月14日签订的《商铺租赁合同》；并判令被告立即腾退出商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金83610元、市场管理费25415元，合计109025元，并自2018年12月6日起按月利率2%计算违约金，租金支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年8月14日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场6号楼四层419、420、421号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告邱光力作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金27564元。被告自2018年1月起至2018年12月合计拖欠租金83610元，自2017年8月起至2018年12月合计拖欠市场管理费25415元。后经原告多次催收未果，因而成讼。 被告邱健剑辩称，一、原告违约在先，是导致合同不能正常履行的主要原因，原告应当承担主要过错责任。2017年8月14日，答辩人作为承租人，邱光力作为保证人，与原告签订《商铺租赁合同》，承租位于赣南大学城文化广场6号楼第四层419、420、421号商铺，用于经营英语培训办公场地。合同签订后，答辩人欲成立赣州耐思教育咨询有限公司，将租赁商铺用于该公司经营场所，但因原告未提供419、420、421号商铺的房产证以配合答辩人完成公司注册登记，致使被告承租商铺的合同目的无法实现。原告应当承担合同没有得以履行的主要责任。二、作为出租人的原告未能履行防止损失扩大的义务，应当承担相应的损失。答辩人根本没有实际使用案涉商铺，也早已通过电话及售楼部将该情况告知原告，要求解除《商铺租赁合同》，但原告不予理睬，更没有将商铺重新租赁出去。原告没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求答辩人赔偿。三、合同签订时答辩人已支付的履约保证金，因原告违约在先，应退还给答辩人；其余损失，应当由负主要过错责任的原告自行承担。答辩人未实际履行合同，构成一定程度的违约。但这是因为原告未提供房产证配合被告办理营业执照，违约在先。合同未实际履行，原告也未及时采取措施防止损失的扩大，答辩人已缴纳的履约保证金27564元应退还给答辩人。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并要求原告退还履约保证金。 被告邱光力辩称，其答辩意见与被告邱健剑一致。 经审理查明：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、之用、收益、出租的权利）。 2017年8月14日，康茂城公司作为甲方与邱健剑作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学城文化广场6号楼第四层419、420、421号商铺；2.商铺的总建筑面积为306.27平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年8月14日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.免租期（含装修期）：甲方给予乙方从2017年8月14日至2017年10月31日为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；6.租金标准：2017年8月14日至2018年5月31日租金为6432元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为7350元/月；7.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；8.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金27564元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；9.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）15000元；10.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；11.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；12.邱光力同意为邱健剑就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，邱健剑在乙方处签字确认，邱光力在保证人处签字确认。同日，被告邱健剑在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 合同签订后，被告邱健剑向康茂城公司缴纳了履约保证金27564元。后因原告未提供案涉商铺的产权证明，被告邱健剑无法办理营业执照，双方产生纠纷，被告邱健剑遂至别处租赁商铺，并要求解除案涉商铺租赁合同，但双方未能就解除合同达成一致意见。 2018年5月17日，康茂城公司向邱健剑、邱光力出具《赣南大学城文化广场催告函》1份，要求邱健剑、邱光力于2018年5月25日前向其支付截止2018年5月17日欠付的租金32160元、市场管理费14698元及滞纳金费6156元，否则原告康茂城公司将依据合同单方面收回前述商铺。 2018年9月30日，康茂城公司向邱健剑、邱光力出具《租金费用催收通知函》1份，要求邱健剑、邱光力于2018年10月8日向其支付截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用合计82382元。后双方就商铺退租及租金事宜协商未果，因而成讼。 以上事实有原、被告提交的证据材料及原、被告庭审陈述等足以证实。 本院认为，康茂城公司与邱健剑、邱光力签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。现原告康茂城公司主张解除双方于2017年8月14日签订的《商铺租赁合同》，被告邱健剑、邱光力亦表示同意解除案涉租赁合同，故本院确认双方于2017年8月14日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。被告邱健剑、邱光力辩称其未实际使用案涉商铺，双方并未办理交接手续；原告主张合同约定了交付时间，被告未在规定时间内履行交付手续的，应视为已经交付。原告的陈述应视为其认可案涉商铺并未交付的事实，案涉商铺并未实际交付使用，故不存在腾退的问题。 三、关于欠付租金及市场管理费的问题。本案中，合同约定的租金缴纳方式为按月缴纳，即被告邱健剑、邱光力应于每月5日前缴纳当月的租金，且应当在商铺交付时预缴三个月的租金，但被告邱健剑、邱光力只缴纳了履约保证金27564元，未在约定时间内履行商铺交接手续并向原告康茂城公司预缴三个月租金，实质上是以实际行为告知康茂城公司不再继续履行合同，双方的租赁合同并未实际履行，原告康茂城公司此时应采取适当措施（如解除合同、双方协商解决等）防止损失的扩大，但原告康茂城公司于2018年5月17日才向被告邱健剑、邱光力发送《赣南大学城文化广场催告函》，于2018年9月30日向被告邱健剑、邱光力发送《租金费用催收通知函》，而后才向本院主张权利，导致损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条之规定，原告康茂城公司不得就扩大的损失向被告邱健剑、邱光力主张权利。案涉商铺并未交付使用，被告邱健剑、邱光力无须向原告康茂城公司交纳租金及市场管理费。 四、关于违约金问题。合同约定被告邱健剑、邱光力应当在商铺交付时预缴三个月的租金，商铺交付时间为合同签订后7日内，但被告邱健剑、邱光力仅缴纳了履约保证金27564元，未依约预交租金，对此应承担相应的违约责任。合同约定，乙方违反本合同之规定，甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿。因被告邱健剑、邱光力违约，致使原告康茂城公司遭受相应的损失，原告康茂城公司可依据合同约定，以被告邱健剑、邱光力缴纳的履约保证金27564元抵扣被告邱健剑、邱光力的违约金，作为原告康茂城公司遭受损失的赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告邱健剑、邱光力于2017年8月14日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、被告邱健剑、邱光力交纳的履约保证金27564元作为违约金抵扣原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的损失； 三、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2401元，减半收取1200.5元，由被告邱健剑、邱光力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  施赛 二〇一九年五月二十日 代理书记员  刘晨