广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初3369号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告：卢家臣，男，1964年4月10日出生，壮族，住广西河池市金城江区。被告：卢素娟，女，1965年6月11日出生，壮族，住广西河池市金城江区。委托诉讼代理人：卢家臣系卢素娟的配偶。原告广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告卢家臣、卢素娟物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹、被告卢家臣同时作为被告卢素娟的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3223.26元及违约金（物业服务费从2018年1月1日至2018年9月30日止，按每月367.92元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费2.09元及经济损失（公摊水费从2016年10月8日计算至2018年7月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1006.26元及经济损失(公摊电费从2016年10月8日起计至2018年7月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳,经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限)；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉5座13层1306单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年10月31日前。被告与原告于2016年10月7日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年10月8日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费和公摊水电费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告卢家臣、卢素娟答辩称，从天眼查看到的信息，广州利合房地产开发有限公司和原告利合物业的法定代表人均为同一个人程光煜，两家公司同时使用“利合”作为公司名，在公众认知中就是一家公司。原告利合物业唯一的股东就是广州利合房地产开发有限公司，利合物业是广州利合房地产开发有限公司的属下企业，利合物业应该承担广州利合房地产开发有限公司天誉小区物业房屋质量问题的修缮相关服务职责。事实上利合物业也代广州利合房地产开发有限公司跟进交楼查验工作等等，被告的房屋质量出现问题时每次都向利合物业报修，也得到受理。被告和广州利合房地产开发有限公司签订修缮补偿协议书在利合物业也有存档。该协议书第一条：广州利合房地产开发有限公司在房屋修缮期间按每天200元计算补偿被告，最终按实际维修天数结算。被告房屋质量问题维修至今尚未结束。被告没有拖欠物业服务费的意图，未交物业服务费的责任不是被告，原告对被告发起民事诉讼是恶意的，浪费司法公共资源，请求人民法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：2016年7月1日，被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号5座1306房（以下简称“涉案物业”），成为该物业的业主，房屋建筑面积为131.4平方米。2016年10月7日，卢家臣、卢素娟提前收楼，同时与利合物业签订《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为卢家臣、卢素娟提供物业管理服务，卢家臣、卢素娟应自商品房买卖合同约定的物业交付之次日起，且不论卢家臣、卢素娟是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（卢家臣、卢素娟）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（卢家臣、卢素娟）送达一切文件。2016年10月7日，被告预交了1106.16元物业服务费；2016年12月16日，被告预交了4424.52元物业服务费。根据约定的每月367.92元的物业服务费标准，被告已经交纳了2016年10月8日至2018年1月7日的物业服务费。被告收楼时对房屋提出了质量异议并要求维修，2018年5月15日，被告与开发商签订协议书一份，约定开发商对被告的房屋进行修缮，修缮期间开发商按天对被告进行补偿，该补偿费用最后以物业服务费的形式兑现，由开发商一次性支付给原告。之后，被告认为房屋的主卧外墙漏水问题一直未维修结束，开发商的补偿费未兑现，同时开发商与原告存在关联，因此被告拒绝再向原告支付物业服务费，也未继续交纳公摊水电费。原告遂起诉至本院。本院认为，原、被告签订的《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。因此原告主张按照2.8元/平方米/月的标准向被告收取物业服务费，本院予以支持。原告与案外人广州利合房地产开发有限公司虽存在关联，但二者均为独立的法人，依法独立作出民事行为，承担民事责任。被告与案外人广州利合房地产开发有限公司之间的补偿协议不能作为其拒绝向原告支付物业服务费的理由。被告未及时缴纳物业服务费及公摊水电费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。根据利合物业提交的欠费明细表及原、被告的开庭陈述，原告请求被告向其支付2018年1月8日至2018年9月30日的物业服务费3223.26元（其中2018年1月的物业服务费279.9元），计算无误，本院予以支持。另原告主张被告向其支付2016年10月8日至2018年7月31日期间的公摊水费2.09元、公摊电费1006.26元，有其提交的欠费明细表、天誉5座公共用水分摊公示、天誉5座公共用电分摊公示、水费发票、电费发票予以证实，本院予以支持。关于物业服务费的违约金及公摊水电费的经济损失，因原告未能举证证明被告的违约造成的额外损失超出利息损失，本院酌情调低利合物业主张的物业服务费的违约金和公摊水电费的经济损失的计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算。每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。经济损失从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额均以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告卢家臣、卢素娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2018年1月8日至2018年9月30日期间的物业服务费3223.26元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为2018年1月以279.9元为本金，2018年2月及以后每月以367.92元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月的违约金以当月所欠物业服务费本金为限）；二、被告卢家臣、卢素娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年10月8日至2018年7月31日的公摊水费2.09元、公摊电费1006.26元及相应经济损失（公摊水费经济损失以2.09元为本金、公摊电费经济损失以1006.26元为本金，从2018年9月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以2.09元和1006.26元为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（按减半收取计），由原告广州利合物业管理有限公司负担1元，由被告卢家臣、卢素娟负担24元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年五月三十日书记员  黄淑仪