广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4050号上诉人（原审原告）：宋玲芳，女，1982年8月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢玉君，女，1966年3月11日出生，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：李刚，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：林淑芬，广东伯方律师事务所律师。原审第三人：广州市万庭置业有限公司，住所地:广州经济技术开发区青年路279号之一铺。法定代表人：林振杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢娟娟，女，公司员工。上诉人宋玲芳因与被上诉人谢玉君、原审第三人广州市万庭置业有限公司（以下简称万庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋玲芳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持宋玲芳的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由谢玉君承担。事实和理由：一、一审判决刻意回避重要证据导致事实认定错误。谢玉君一审提交了证据5即2018年3月26日的《录音》，谢玉君亦确认录音时间。该《录音》明显可以证实以下事实：其一，2018年3月26日，宋玲芳、谢玉君、万庭公司的工作人员均到现场办理按揭手续，最终谢玉君未签订按揭资料。其二，《录音》包含如下对话：宋玲芳说：“谢小姐，你到时候，到时候像那天我要你签按揭，我星期五签了，对不对?要你签，你又不肯签”；谢玉君答：“不会的，那一次我是不懂里面的意思，我是说要让那个律师看”。可见，在录音中的“星期五”时，宋玲芳、谢玉君都在场办理按揭手续，宋玲芳已经签订按揭资料，谢玉君未签订按揭资料是因为要拿资料给律师看。而且，该“星期五”必然是在2018年3月26日之前，结合买卖双方均确认真实性的谢玉君与万庭公司工作人员的2018年3月23日的微信记载的“买家已经签了，现在是您卖方没签”等内容，可以确认该“星期五”系2018年3月23日。可见，不论是2018年3月25日之前还是之后，宋玲芳、万庭公司的工作人员均到场积极配合办理按揭贷款手续，而且宋玲芳在2018年3月25日前签订了按揭贷款所需资料。因此，一审判决第12页第三段“双方当事人提交的被告和第三人万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员的微信聊天记录，双方均确认其真实性，在微信中，被告和万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员协商了如下事实：．．．．．2018年3月25日、26日，被告与万庭公司协商办理按揭手续，因原告未到场或者万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员未到场等原因，未能办理按揭手续"的事实认定、以及一审判决第15页第二段“根据被告与第三人的微信聊天记录，原告从开始的公积金贷款转为商业贷款，期间几次约被告签署商业贷款所需的相关资料时，均因为原告或者办理按揭贷款的中介公司人员不到场，导致被告拒绝签署贷款的相关资料"的事实认定，均与客观事实不符，均是错误的。宋玲芳在一审庭审中对该项证据发表了详细意见，也提交了《代理词》对此进行详细分析。一审判决刻意回避该项证据及其可以证实的案件事实，以其中某一次相约办理按揭手续时宋玲芳或办理按揭贷款的中介人员未到场得出“均因为原告或者办理按揭贷款的中介公司人员不到场”的结论，明显是以偏概全、颠倒黑白，刻意偏袒谢玉君。二、一审判决未认定宋玲芳已在合同规定期限内签订按揭贷款资料，同样属于事实认定错误。一审判决第15页记载：“关于原告提交的广州市存量房买卖合同、个人信贷业务申请表、个人税收居民身份声明文件、授权书、个人二手住房贷款资金划转授权委托书、个人购房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、共同还款责任承诺书、具结书、法律文书送达地址确认书、未出租声明、诚信保证书、承诺书等证据，因无签署时间或者无对方当事人签名，不符合证据形式，且与本案事实无关，不予采信”，结合一审判决书的其他内容，可以得出一审判决未认定宋玲芳已签订按揭贷款资料。然而，谢玉君提交的证据5《录音》明显证实宋玲芳在2018年3月25日前(《录音》中的“星期五”)签订了按揭贷款资料。万庭公司与谢玉君的微信聊天记录与短信聊天也可以印证宋玲芳在合同规定的期限内签订了按揭贷款资料。至于相关按揭贷款资料没有签时间，那是因为本次按揭是由中介公司指定按揭公司办理，该时间最终由按揭公司根据银行的要求填写。相反，谢玉君则寻找各种借口拒不签订按揭贷款资料。最早的原因是宋玲芳或者中介人员不在场，后来宋玲芳与中介人员均在场时又改口不懂意思要给律师看过后才签，不断寻找各种借口。事实上，不论哪种借口都是经不起推敲的，首先，合同明确规定由中介公司指定按揭公司办理按揭，中介公司通知谢玉君签订按揭资料，而且是在中介公司的场所签订按揭文件，而且都是银行的格式文本，不存在还需要与宋玲芳协商的情形，所以负责本次房屋买卖事宜的中介人员或者宋玲芳根本没必要到场；其次，办理按揭手续的时间是提前告知的，谢玉君如果不懂按揭资料的意思，完全有足够的时间委托律师陪同，而不应该到了现场却说要拿资料给律师看。因此，一审判决在案件重要事实的认定上再次发生错误。三、退一万步讲，即便假设在2018年3月25日前双方均未签署按揭贷款资料，而且是宋玲芳的原因导致谢玉君未能签署按揭贷款资料，一审判决法律适用也是错误的。根据涉案合同第六条规定的违约责任，以及涉案合同附件规定的“买方申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理，买方须于2018年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方须协助买方本次的购房贷款及提供所需资料"可知，合同一方因另一方逾期办理按揭手续有权解除合同的前提条件是对方逾期至少达十天。不论哪一方逾期办理按揭手续，守约方享有约定解除权的最早时间点是2018年4月5日。因此，即便假设在2018年3月25日前是宋玲芳的原因导致谢玉君未能签订按揭贷款资料，那么，在2018年4月5日前因谢玉君不享有合同解除权，自2018年3月26日至2018年4月5日期间应参照《合同法》第六十二条“履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，谢玉君仍应继续履行合同。然而，谢玉君于2018年3月29日向宋玲芳出具《履行房屋买卖合同通知书》单方面限定最后履行期限是2018年4月1日，于2018年4月3日向宋玲芳出具《解除房屋买卖合同通知书》单方面通知解除合同。很明显，其一，谢玉君限定最后履行期限2018年4月1日的行为，表明谢玉君自2018年4月2日起拒绝履行合同；其二，谢玉君在不享有合同解除权的情况下，为独吞房价上涨的利益单方面违法解除合同，同样表明其拒绝履行合同。可见，谢玉君已经构成根本违约。而且，基于谢玉君不享有合同解除权，其解除合同的通知并未发生合同解除的效力，宋玲芳仍有权要求其继续履行合同。然而，经宋玲芳催告，谢玉君仍拒绝履行合同，同样构成根本违约。基于谢玉君根本违约，宋玲芳依法有权要求解除合同并要求谢玉君承担违约责任。故本案应适用《合同法》第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，一审判决法律适用错误。综上所述，一审判决事实认定错误，法律适用不当，应依法改判。被上诉人谢玉君二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋玲芳的上诉没有道理，其提到的很多内容都与事实和理由不符。具体表现如下：对上诉状第2页第1行、第2行，“要你签你又不肯签”与事实不符。因为3月25日谢玉君还要求中介协调签署，所以不是谢玉君不肯签；宋玲芳表述的“那一次”是故意写错的，录音原件是“这一次”；在第2页第2段第1句话是不符合事实的，因为在录音文件的第4分钟，中介方说“为什么要签补充协议，人家都在等你配合，你还签什么补充协议”，不是谢玉君不肯签，而是宋玲芳临时提出了要签补充协议。第3页的最后一段的第3行，“要给律师看过才肯签”不是说以前的文件要给律师看，而是指刚才提到的补充协议，是针对补充协议说的“要给律师看”。对上诉状的其他内容也不认可。原审第三人万庭公司二审述称，同意宋玲芳的上诉请求。宋玲芳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、谢玉君向宋玲芳返还定金50000元；二、谢玉君向宋玲芳支付违约金139000元；三、谢玉君向宋玲芳增加支付违约金为249483元；四、谢玉君向宋玲芳赔偿按揭费损失14500元；五、谢玉君向宋玲芳赔偿评估费损失为3000元；六、本案诉讼费用由谢玉君承担。一审法院经审理查明：谢玉君是广州开发区开发大道30号5xx房的权属人，于2011年7月12日取得粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2017年11月8日，谢玉君（卖方）、宋玲芳（买方）以及万庭公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号NO.00111xx），约定：万庭公司促成买卖双方就广州开发区开发大道30号5xx房（以下简称“涉案房屋”）达成买卖合同，涉案房屋建筑面积为87.61平方米，物业现状为吉屋，成交价为1390000元；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；卖方合法持有《房地产证》，号码为05××07号，卖方保证对上述该物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供独家居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。双方在该合同备注中手写添加以下内容：1.卖方和买方协商同意买方有可能用亲戚名义购买该物业；2.卖方保证未占用该物业的学位（即开发区第二小学学位）和该物业的户口；3.如卖方违约要赔付总楼价的10%的楼款给买家。合同附件第一条第（二）项按揭付款约定：定金50000元，由买方于2017年11月8日支付给卖方；首期楼款（不含定金）380000元在成功过户当天直接支付卖方；买方申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理，买方须于2018年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；卖方须协助买方本次的购房贷款及提供所需资料；买卖双方应在银行同意贷款书下达10个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同第三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；楼价余款970000元以贷款银行批准按揭的金额为准，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清给卖方。上述买卖合同签订当天，宋玲芳向谢玉君支付了定金50000元。2018年3月15日，宋玲芳与广州市胜佳房地产咨询有限公司（以下简称胜佳公司）签订广州市胜佳房地产咨询有限公司服务合同，约定宋玲芳委托胜佳公司办理购买涉案房屋的商业按揭贷款手续，按揭服务费11500元，评估费3000元，费用共计14500元。同月23日，胜佳公司向宋玲芳出具收到涉案房屋的按揭费14500元的收据。双方当事人提交的谢玉君和万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员的微信聊天记录，双方均确认真实性，在微信中，谢玉君和万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员协商了如下事项：1.涉案房屋的格局问题，万庭公司称只有谢玉君更改涉案房屋的格局宋玲芳才能进行公积金贷款；谢玉君称宋玲芳在购买房屋时同意按照现有格局购买，不同意更改格局。2.2018年3月22日，谢玉君按照微信约定到万庭公司协助宋玲芳办理按揭贷款手续，宋玲芳没有到场，万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员也未到场，故谢玉君没有办理按揭手续。3.2018年3月23日，万庭公司告知谢玉君，宋玲芳已经签了按揭贷款合同并支付了按揭费用，谢玉君没有回复。4.2018年3月25日、26日，谢玉君与万庭公司协商办理按揭手续，因宋玲芳未到场或者万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员未到场等原因，未能办理按揭手续。5.关于违约的事实，双方未确定违约方。2018年3月29日，谢玉君向宋玲芳发出履行房屋买卖合同通知书，称谢玉君在2018年3月25、26日均按照中介的通知配合宋玲芳办理按揭手续，但宋玲芳以赶不上开学为由不办理相关手续，谢玉君多次电话或者书面催促宋玲芳履行合同未果，要求谢玉君在2018年4月1日前履行合同，逾期将依据法律规定，解除合同并追究宋玲芳的违约责任。2018年4月3日，谢玉君向宋玲芳发出解除房屋买卖合同通知书，称因宋玲芳未在履行房屋买卖合同通知书规定日期内履行合同，故自本通知书发出之日，谢玉君正式与宋玲芳解除签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0011165），没收定金，同时保留追究宋玲芳其他违约责任的权利。次日，宋玲芳收到该邮件。2018年4月8日，宋玲芳就谢玉君发出的上述两通知发出回复函，确认其在2018年4月1日收到谢玉君寄送的履行房屋买卖合同通知书，同月5日收到解除房屋买卖合同通知书，宋玲芳认为谢玉君拖延不办理签订购房抵押贷款合同手续及提供按揭手续所需的资料，违反合同约定，告知谢玉君：如要解除《房地产买卖合同》，谢玉君务必按照合同约定退还定金50000元，赔偿总楼价的10%违约金139000元、中介代理服务费20000元及按揭费14000元，否则将通过法律程序追究谢玉君的违约责任。谢玉君于同月10日签收该邮件。2018年5月4日，宋玲芳委托广东格林律师事务所李月鹏律师向谢玉君发出律师函，告知谢玉君：要求谢玉君在2018年5月10日前至中介方签订应由谢玉君签订的购房贷款所需的文件并提交应由谢玉君提交的购房贷款所需的资料（地址：广州开发区青年路279号），履行谢玉君应负的协助义务；若谢玉君拒不配合，则于2018年5月11日解除《房地产买卖合同》并保留追究谢玉君的违约责任的权利。谢玉君于次日签收该邮件。宋玲芳委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。该公司于2018年7月3日出具房地产估价报告，结论为：涉案房屋在2018年5月11日的市场价值为1778483元。宋玲芳为此支付评估费3000元。宋玲芳为证实涉案房屋的网签情况，提交了广州市房屋交易监管中心出具的《关于查询网签情况的复函》，该复函称：2018年3月23日，万庭公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：180××××9350）。该函同时附有二份附件，宋玲芳仅提交了其中编号为180××××9350存量房买卖合同系统截图，而该截图中显示宋玲芳与谢玉君约定按揭贷款方式为公积金贷款。一审审理中，双方确认：宋玲芳与林振杰是夫妻关系，林振杰是万庭公司的独资股东，宋玲芳是广州市嘉怡房地产咨询有限公司的财务负责人。上述事实，有房地产买卖合同、房地产权证、收款收据、广州市胜佳房地产咨询有限公司服务合同、按揭费收据、微信聊天记录、履行房屋买卖合同通知书、解除房屋买卖合同通知书、回复函、律师函、快递单、妥投证明、房地产估价报告、关于查询网签情况的复函以及当事人陈述等证据证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，一审法院予以采信。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。宋玲芳与谢玉君签订的房地产买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。关于违约行为的认定。根据谢玉君与万庭公司的微信聊天记录，宋玲芳从开始的公积金贷款到转为商业贷款，期间几次约谢玉君签署商业贷款所需相关资料时，均因为宋玲芳或者办理按揭贷款的中介公司人员不到场，导致谢玉君拒绝签署贷款的相关资料；从上述事实可以看出，因宋玲芳的原因导致其未按照合同约定的时间即2018年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》，系宋玲芳违约，宋玲芳要求谢玉君支付违约金、赔偿损失、返还定金等诉讼请求，无法律和事实依据，一审法院不予支持。关于宋玲芳提交的广州市存量房买卖合同、个人信贷业务申请表、个人税收居民身份声明文件、授权书、个人二手住房贷款资金划转授权委托书、个人购房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、共同还款责任承诺书、具结书、法律文书送达地址确认书、未出租声明、诚信保证书、承诺书等证据，因无签署时间或者无对方当事人签名，不符合证据形式，且与本案事实无关，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年11月22日判决驳回宋玲芳的全部诉讼请求。一审案件受理费8139.74元，由宋玲芳负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据，并均确认宋玲芳、万庭公司未在签约时向谢玉君披露宋玲芳的工作单位及其是万庭公司法定代表人林振杰的妻子的事实。二审另查明，在卖方谢玉君、买方宋玲芳与经纪方万庭公司于2017年11月8日签订的《房地产买卖合同》第六条约定如下：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。从买卖双方诉辩主张来看，双方当事人现均同意解除有关涉案房屋的买卖关系，争议焦点在于解除的原因及责任归属问题。对此，分析如下：涉案合同约定，买方须于2018年3月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；卖方须协助买方本次的购房贷款及提供所需资料；买方逾期办理按揭手续超过十天的，卖方有权解除合同。根据现有证据及当事人陈述，可以认定买方宋玲芳在签约后依约支付了定金，并于2018年3月15日委托胜佳公司办理按揭手续，于2018年3月23日支付了按揭费用。结合卖方谢玉君与万庭公司的微信聊天记录的内容来看，可以认定买方宋玲芳在合同约定的2018年3月25日前确有办理按揭贷款手续的行为，但并无充分证据证明其已在该日期前依约签订了《购房抵押合同》；而卖方谢玉君以买方宋玲芳不在场或万庭公司负责涉案房屋买卖的工作人员未到庭等原因，未予配合办理按揭手续，理据并不充分，此后双方经协商未果而未能继续履行合同，卖方谢玉君在此情况下于2018年4月3日发出解除合同通知书，但此时距合同约定的买方签订《购房抵押贷款合同》的最后期限即2018年3月25日尚不足十日，即谢玉君的上述发函行为亦不符合涉案合同第六条约定的解除条件。由此可见，买卖双方是在办理按揭贷款手续过程中产生争议，经协商未能达成一致意见，从而导致涉案合同未能得到继续履行，买卖双方均有一定责任。故在此情况下，卖方谢玉君应向宋玲芳返还定金50000元，而宋玲芳以谢玉君违约为由主张违约金及赔偿均缺乏理据，本院予以驳回。一审以宋玲芳违约为由，驳回宋玲芳要求返还定金的请求，处理不当，本院予以纠正。综上所述，宋玲芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3402号民事判决；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，谢玉君向宋玲芳返还定金50000元；三、驳回宋玲芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8139.74元，由宋玲芳负担7247.19元，谢玉君负担892.55元。二审案件受理费8139.74元，由宋玲芳负担7247.19元，谢玉君负担892.55元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年五月二十七日书记员 张冰玲王子侨