辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1002民初839号原告：辽阳美易家广场市场管理服务有限公司，住所地辽阳市白塔区新运大街247号。法定代表人：佟桂芳，执行董事。委托代理人：宋晓丰，该单位职员。委托代理人：吴兆亮，辽宁文正律师事务所律师。被告：郑国茂，男，1978年6月30日出生，汉族，住辽阳市。原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司（以下简称“美易家管理公司”）为与被告郑国茂合同纠纷一案，于2019年3月12日向本院提起诉讼。本院受理后依法由审判员杨英铁独任审理，于2019年4月24日公开开庭审理了本案。原告美易家管理公司的委托代理人宋晓丰、吴兆亮、被告郑国茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告美易家管理公司诉称：原告是美易家广场的物业服务商，被告是租赁辽阳美易家广场一层南区第143号商铺南半部（壁虎内门专卖店）和第145号商铺北半部（美心室内门商店）的个体经营者，两个商铺面积均为61.67平方米，总面积123.34平方米。被告于2016年6月3日与美易家傢俬广场有限公司分别签订了143号和145号的《租赁合同》和物业《管理合同》。合同约定租期12个月，2016年6月22日至2017年6月21日；月租金和物业费分别为每月每平40.00元、15.00元。该商铺合同期满，被告要求续租，但一直未签订合同。2017年7月9日、美易家广场发布物业费调整公告，自2017年8月1日期物业费上调，要求合同到期商户按新标准签订物业合同。2017年8月21日，被告交纳了2017年6月22日至7月21日的租金。2017年9月美易家广场物业管理机构变更，被告利用机构管理人员变动，继续占用商铺，编造理由不缴纳费用，被告在拒签合同不缴费的情况下，占用商铺至今。《美易家广场物业管理规约》第18条“商户合同期满超期占用或未签订合同私自占用，按照上次公示的租金价格和物业费标准的二倍收取租金和物业费。”美易家收费标准，租金每月每平40.00元、调整后物业费每月每平30.00元。请求法院依法判令1、被告立即返还强占的美易家广场143号和145号两处商铺，完好无损的交还原告；2、被告立即给付美易家广场143号和145号自2017年7月22日无理占用之日起至返还之日止的租金和物业费，计算至起诉日为259014.00元；3、本案诉讼费由被告承担。被告郑国茂辩称：我在2008年开始经营木门生意，2017年7月因为原告经营不景气、更换法人。上端商品撤离，造成我无法经营。我的合同2017年6月到期，我就终止了合同。更换的管理者跟我沟通还是否还经营。我根据租金多少情况看是否经营。商场一楼经理胡迎来与我们协商，在此期间我交给原告1万元抵押金，沟通时候2018年过年前2个月商场整体免两个月租金。我还有1万元的抵押金，收据在胡迎来处作为年前的租金。经协商是否继续租年后再议。过完年更换经理，我们沟通没有达成协议，我就说不经营了，商场整体环境也不适合经营，年后杨路给我打电话说我欠他们租金。我之前交付的抵押收据就够租金了。我要撤柜把样品拿走，原告不让我撤，不让我拿，让我把租金交了。我只能放弃样品不要了。我不欠原告租金，请驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告系承接美易家广场管理的物业服务商，被告郑国茂于2016年6月3日与辽阳美易家傢俬广场分别签订了143南、145北两处商铺的《租赁合同》和《管理合同》，租赁合同约定租赁期限为2016年6月22日至2017年6月21日。场地租金为每月每平40.00元，两处商铺的面积均为61.67㎡，月租金为2466.80元，季度租金为7400.00元。管理合同约定租赁期限为12个月，自2016年6月22日至2017年6月21日止。每月服务管理费15元每平方米、季度管理服务费为人民币2775.00元。合同到期后，被告郑国茂与辽阳美易家傢俬广场有限公司没有续签合同，原告自述被告缴纳租金、物业费至2017年7月21日。庭审中，被告自认占用商铺至2018年12月。2017年9月28日，美易家广场发布公告，从公告日起终止辽阳美易家傢俬广场有限公司对美易家广场的物业管理和市场管理权，由辽阳美易家广场市场管理服务有限公司即本案原告全面接管美易家广场。本院所认定上述事实的证据有原告提供的管理合同、租赁合同、美易家广场公告及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经当庭举证、质证并经本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。辽阳美易家傢俬广场有限公司与被告郑国茂签订的《管理合同》及《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。合同到期后，双方未续签新的合同，被告占用商铺至2018年12月，故租金及物业费仍应按之前的合同约定及时足额缴纳，现被告郑国茂未按时缴纳租金及物业费，属于违约，其应承担继续履行的违约责任。关于原告主张被告因违反市场管理规约二倍收取租金及物业费一节，因该管理规约仅以公告的形式在市场中公示，双方签订的合同中并没有此条款，原告亦未提供其他证据证明被告知晓并同意此项条款，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告按照调整后价格每平30.00元缴纳物业费一节，被告不予认可且原、被告双方未签订新的合同，物业费仍应按照之前合同约定的每平15.00元缴纳。关于原告主张被告一直占用商铺至今，被告不予认可且原告未提供证据证明被告一直在占用原告商铺，故应以被告自认占用至2018年12月为准。被告辩称曾与原告管理人员协商免除2018年前两个月的租金及有一万元抵押金在原告处，原告不予认可且被告未提供证据证明其主张，故对其辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：（一）被告郑国茂返还美易家广场143号和145号两处商铺；（二）被告郑国茂向原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司支付美易家广场143号和145号两处商铺从2017年7月22日至2018年12月的租金83871.20元及物业费31450.00元。上述款项于判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2593.00元，由原告辽阳美易家广场市场管理服务有限公司负担1290.00元，被告郑国茂负担1303.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  杨英铁二〇一九年五月五日法官助理于秦书记员张晨附录：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。