宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3107号原告：中海宏洋地产（银川）有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张贵清，系公司执行董事。委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：杨军，男，1989年12月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告中海宏洋地产（银川）有限公司诉被告杨军商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海宏洋地产（银川）有限公司的委托诉讼代理人朱亮、被告杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海宏洋地产（银川）有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年12月1日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201300043211），被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201300043211）备案登记手续；2、判令被告将正源南街919号连湖花园三区（一期）51号楼000406室房屋立即返还原告；3、判令被告向原告支付违约金105810.6元、房屋使用费190459.08元（暂计算至2019年3月3日，并按每月5290.53元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止）、垫付诉讼费6826元，以上已确定部分合计303095.68元；4、本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实与理由：2013年12月1日，原告和被告签订《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300043211)》及附件《补充协议》，协议约定：原告将其开发的位于正源南街919号连湖花园三区一期51号楼00406室房屋出售给被告，房屋总价款529053元，付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第四项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金；第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2013年12月30日，原告、被告与中国建设银行股份有限公司宁夏分行（下称建行宁夏分行）签订了《个人住（商业用房）借款合同》，合同约定：被告作为借款人，以上述所购房屋作为抵押物从建行宁夏分行贷款370000元；原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2016年3月3日原告将涉案房屋交付被告。但自2016年6月起，因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款，截至2017年9月累计扣款共计：372895.93元、诉讼费6826元，上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实，原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，双方均应切实履行，被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为，已经构成违约，并符合合同约定解除条件，,被告应就此承担全部法律责任。为此，原告特提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告杨军辩称，被告对原告要求返还房屋和支付违约金有异议，房屋是被告支付的首付，后面是从银行贷款还的房贷，这是被告的房子。原告主张的房屋违约金太高，被告可以支付给原告按照被告将涉案房屋从银行贷款的利息标准的违约金。被告不同意解除合同、原告收回房屋，要求继续履行合同。原告作为担保人替我垫付房款，现在是被告欠原告的钱，但原告不可以收回房屋。而且涉案房屋提供贷款的银行起诉被告，且该判决生效及提供贷款的银行扣划原告的保证金以后，被告又向原告偿还了20222元。另外，提供贷款的银行曾经组织协调原告、被告与提供贷款的银行三方协商被告偿还银行贷款的事宜，但原告无故未参加协调事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行个人贷款还款凭证、协助扣款还贷通知、建设银行客户专用回单，以上证据真实、合法，与本案有关联性，但仅能证明中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行从原告保证金账户扣划被告欠付的房屋按揭贷款353569.89元和诉讼费6826元，合计360395.89元的事实，对于原告的其他证明目，本院不予采信；2、原告提交的（2016）宁0106民初4564号民事判决书复印件，经本院进行核实，对该判决书的真实性予以认可，且系生效法律文书，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月1日，原告与被告杨军签订《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300043211)》及附件《补充协议》，约定被告购买由原告开发的位于宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街919号连湖花园三区一期51号楼00406室房屋，房屋建筑面积共105.77平方米，单价5001.92元/平方米，房屋总价529053元，被告应于2013年12月1日前付首付159053元，于2014年1月1日前付商业贷款370000元，原告应于2015年10月30日前将符合约定的商品房交付被告。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第四项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向出卖人（即原告）支付违约金，原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权；第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告应按每月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，原告有权于退款时扣除上述费用。2016年3月3日，原告将案涉房屋交付被告，双方完成入住手续。2013年12月30日，案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行作为贷款人（抵押权人），被告杨军作为借款人，案外人李某某作为共同抵押人，原告中海宏洋地产（银川）有限公司作为保证人就案涉房屋签订《个人住房借款合同》，约定被告杨军向案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行贷款370000元，借款期限360个月，从2014年2月7日至2044年2月7日；贷款利率为年利率6.55%；如贷款逾期，罚息利率在《个人住房借款合同》所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息；原告作为保证人为该债务提供连带责任担保，保证期间为《个人住房借款合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、贷款人实现债权和担保权利而发生的相关费用；贷款直接打入原告账户。2014年1月6日，案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行与被告就涉案房屋办理预售商品房抵押登记。2014年2月7日，案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行将借款370000元发放至原告账户。贷款发放后，被告未按照约定还款。截止2017年6月13日，被告尚欠案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行借款本金352673元，不欠利息。案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行遂向银川市兴庆区法院起诉，银川市兴庆区人民法院于2017年7月6日作出（2016）宁0104民初6120号民事判决书，判令：一、解除案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行与被告杨军、案外人李娟、原告于2013年12月30日签订的《个人住房借款合同》；二、被告杨军、案外人李娟于（2016）宁0104民初6120号民事判决书生效之日起十日内偿还案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行借款本金352673.89元（截止2017年6月13日），并支付自2017年6月14日至（2016）宁0104民初6120号民事判决书确定的还款之日的利息（利率按合同约定执行）；三、原告对被告杨军、案外人李娟的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行的其他诉讼请求；案件受理费6826元，由被告杨军、原告、案外人李娟负担。案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于2017年9月6日扣划原告账号为64001120100052507307的保证金内的银行存款360395.89元，其中包括杨军欠付的住房按揭贷款353569.89元和（2016）宁0104民初6120号的案件受理费6826元。故引起本诉。本院认为，原告与被告杨军签订的《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300043211)》及补充协议，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方商品房预售关系成立。合同成立后，被告依据该合同向案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行申请住房按揭贷款，并签订《个人住房借款合同》，所贷370000元款项转入原告账户用于支付购房款。被告在偿还部分贷款后，剩余贷款未按借款合同约定如期偿还，案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行依据《个人住房借款合同》提起（2016）宁0104民初6120号民事诉讼并扣划原告保证金账户总计360395.89元保证金偿还被告贷款353569.89元及案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行垫付的（2016）宁0104民初6120号民事案件的诉讼费6826元。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300043211)》及补充协议约定：被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向出卖人（原告）支付违约金，原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权；合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告应按每月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费。故原告主张解除合同、返还房屋、协助办理撤销《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300043211)》备案登记手续，并要求被告支付房屋总价20%的违约金105810.6元、房屋使用费190459.08元（房屋使用费暂从2016年3月3日计算至2019年3月3日,并按每月房屋总价1%的标准即每月5290.53元的标准继续支付至涉案房屋实际返还之日止）的主张，本院予以支持。被告辩称原告的保证金账户被案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行扣划后，其已偿还原告20222元，因无证据予以证明，本院不予采纳。被告辩称签订《银川市商品房买卖合同》后，房屋即归被告所有，原告无权收回涉案房屋的主张，于法无据，本院不予采纳。被告辩称违约金过高，希望以被告从案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行办理涉案房屋的按揭贷款的利率向原告支付违约金，本院认为原、被告之间关于违约金的约定符合法律规定，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。被告杨军辩称案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行曾经协调原、被告之间关于偿还涉案房屋按揭贷款的事宜，故原告存在过错，本院认为，被告的该项答辩意见与本案无关，本院不予采纳。对于被告已支付原告的房款，因被告在本案中未提出返还房款的主张，故本案中不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告杨军于2013年12月1日签订的《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300043211)》，被告杨军须协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同(合同编号:201300043211)》备案登记手续；二、被告杨军立即将位于宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街919号连湖花园三区一期51号楼00406室房屋返还原告中海宏洋地产（银川）有限公司；三、被告杨军支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司违约金105810.6元，房屋使用费190459.08元（房屋使用费暂计算至2019年3月3日，并按每月房屋总价1%的标准即每月5290.53元的标准继续支付至涉案房屋实际返还之日止），总计296269.68元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费2973元（已减半收取），由被告杨军负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   路 玮二〇一九年五月十七日书  记  员   胡彬雪