文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23386号原告：甘玲，女，1975年4月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：张磊强，系广东广信君达律师事务所律师。被告：张杰琪，女，1989年8月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘鹏、秦倩，均系广东南国德赛律师事务所律师。原告甘玲诉被告张杰琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘玲及其委托代理人张磊强，被告张杰琪的委托代理人刘鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘玲诉称：原告与被告的代理人方芳于2016年8月23日签订《房地产买卖合同》，约定原告以195万元的价格购买被告名下的广州市天河区天河东路266号103房。合同签订后原告按合同约定支付了585000元的定金，但被告的代理人方芳却在2017年5月14日以微信方式告知原告不再履行合同，也拒绝与原告进行进一步的磋商。在原告和中介方的催促下，被告至今不肯履行合同，也不愿赔偿原告损失。故原告诉至法院，请求判令：一、被告按照合同总成交价1950000元的千分之一的标准向原告支付逾期履行合同违约金，自2017年5月14日起计至实际履行之日止；二、本案诉讼费由被告承担。被告张杰琪辩称：原告主体不适格，原告不具备广州市购房资格，真正的房屋买受人是甘达雄而非原告，原告仅是签约代表，不应为本案原告。原告要求被告支付逾期履行违约金的前提是要求继续履行房屋买卖合同，但原告一直未付尾款导致被告资金紧张，现房屋存在抵押登记，被告暂无法清偿借款和涂销抵押，本合同不具备继续履行的条件。原告未支付尾款是导致双方发生纠纷的主要原因，在原告未支付尾款前被告有权行使不安抗辩权和同时履行抗辩权，在双方未满足过户条件前不产生违约责任。合同未约定过户时间，应由双方协商确定具体过户条件和时间，在双方存在争议的情形下，不应计算违约期限。即使需要支付违约金，也不应按照总成交价每日千分之一的标准支付，该主张明显过高，超过原告的实际损失即已付房款58.5万元的利息，按照相关规定，该违约金应调整为以已支付的房款为基数，按照年利率6%计算，且应以房屋成交价的10%为限。经审理查明：据查册时间为2019年5月10日的《广州市不动产登记查册表》显示：广州市天河区天河东路266号103房（以下简称“案涉房屋”）的登记产权人为张杰琪。案涉房屋建筑面积为66，规划用途为住宅。3185平方米2017年8月18日，案涉房屋以2017登记1047094号办理抵押登记，他项权利人为陈月友，债权数额为500000元。2018年8月8日，案涉房屋以2018登记1040243号办理抵押登记，他项权利人为黄小燕，债权数额为2000000元。2016年8月23日，经广州德能地产代理有限公司（经纪方，以下简称“德能代理公司”）促成，张杰琪（卖方，由委托代理人方芳代为签订）与甘玲（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将案涉房屋出售给买方，总成交价为1950000元；定金200000元，买方须在2016年8月23日支付给卖方；定金余款385000元，买方须在2017年2月15日前支付给卖方；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方；买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需合法/完整/真实/准确资料或逾期办理交易/按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过十天的，违约方逾期每日须按总成交价1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总成交价10%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；买方已实地观看此房，并同意此格局购买此房；卖方于2017年2月15日交楼给买方装修，如果因为交易不成功，买方不得向卖方索取装修费；卖方尽量配合买方做全权委托公证书（公证书尽量含有转委托权）；代理人方芳已征得产权人张杰琪同意出售该物业以及签订房屋买卖合同，有关该合同的法律责任由方芳承担；卖方允许买方落名到其他成员；此交易于2017年6月30日前卖方收齐全款；卖方保证此房过五年并且唯一房产；103房和104房之间的木门由卖方负责间隔好；买卖双方委托德能代理公司五天内网签存量房买卖合同等。2016年8月23日，方芳开具收款收据，确认收到甘玲支付的购买案涉房屋的定金200000元。2016年8月24日，德能代理公司通过存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》（合同编号：16080225769）。该合同显示卖方为张杰琪，买方为甘达维（甘玲、甘达雄主张为填写错误，买方的身份证号码为甘达雄的身份证号码）。2017年2月16日，甘玲向张杰琪支付了385000元。同日，张杰琪将案涉房屋交付给甘玲，双方签署了《交楼确认书》（卖方处由陈月友代签）。2017年6月9日，甘玲向张杰琪、方芳发出《关于尽快办理房屋过户的通知函》，通知张杰琪及其代理人方芳于2017年6月20日前协助办理案涉房屋的买卖过户手续，并告知卖方收取剩余购房款的账号以便过户时转账等。2017年6月19日，方芳向甘玲发出《关于房产交易事宜的函》，表示如案涉房屋需过户至甘玲的近亲属名下，请甘玲尽快提供符合广州市房产交易政策的过户方并告知，张杰琪的收款账号仍为此前收款账号。2017年7月11日，方芳向甘玲发出《关于尽快支付购房尾款事宜的函》，要求甘玲尽快支付尾款。2017年7月13日，甘玲向张杰琪、方芳发出《关于尽快办理房屋过户的通知函》，通知张杰琪及其代理人方芳尽快协助办理案涉房屋的买卖过户手续。2017年7月20日，德能代理公司办理了《存量房买卖合同》（合同编号：16080225769）撤销手续。同日，德能代理公司通过存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》（合同编号：17070182556）。该合同显示卖方为张杰琪，买方为甘达维（甘玲、甘达雄主张为填写错误，买方的身份证号码为甘达雄的身份证号码）。2017年7月20日，张杰琪向甘玲发出《解除合同通知书》，表示经催告后甘玲至今未支付剩余房款，张杰琪通知甘玲解除双方于2016年8月23日签订的《房地产买卖合同》、甘玲立即交还房屋，逾期交还的应赔偿占用期间的场地使用费。2017年7月，张杰琪以甘玲为被告、甘达雄为第三人起诉至本院【案号为（2017）粤0106民初16850号，以下简称“16850号案”】，要求解除其与甘玲签订的《房地产买卖合同》等。16850号案还查明：张杰琪、甘玲均提供了张杰琪的委托代理人方芳与甘玲之间的手机微信记录作为证据。根据双方当事人提交的上述手机微信记录显示，2017年4月24日至2017年5月3日期间，双方协商委托书的内容，方芳于2017年5月3日向甘玲发出委托合同的文档，并表示如果甘玲对委托合同内容没有意见的话，方芳下午就传给其女儿（张杰琪），其女儿明天就去领馆办理了；甘玲则对委托合同的部分内容提出修改意见。2017年5月29日，甘玲表示，既然说不卖该退的，该赔的请不要再拖；方芳表示本周五上午十点在德能代理公司见。2017年6月2日，方芳表示十点在德能代理公司见，刘先生全权代表方芳。2017年6月5日，甘玲询问方芳的意见是怎样，那天那个刘先生说不了解情况。2017年6月8日，甘玲要求方芳到德能代理公司见面将事情明确，方芳表示已全权交给刘先生处理。2017年6月10日，甘玲向方芳发出《关于尽快办理房屋过户的通知函》照片。2017年6月12日，甘玲向方芳表示拨打其手机号码无人接听，请方芳出面协助案涉房屋的过户手续。2017年6月19日，方芳向甘玲发出《关于房产交易事宜的函》照片。2017年6月29日，甘玲向方芳表示，6月22日已通知方芳安排时间到德能代理公司办理案涉房屋的过户手续，将案涉房屋过户至甘玲的父母亲甘达雄邓尚坤双方名下或任一人名下，但方芳未办理，也不接听电话，不回复微信和短信；甘玲再次通知方芳于2017年6月30日持委托书原件办理过户手续，成功过户当日付清全部房款。2017年7月10日，方芳要求甘玲马上办理案涉房屋手续，付清全部房款；甘玲询问方芳什么时间到德能代理公司办理；方芳则表示已全权交给刘先生办理，要求甘玲联系刘先生；甘玲表示打了多次电话刘先生都不接，刘先生又从没有打过电话给甘玲。2017年7月12日，甘玲表示多次通知方芳安排时间到德能代理公司办理案涉房屋的相关房产过户手续，落名至甘玲指定的其父母亲甘达雄邓尚坤双方名下或任一人名下，至今未见方芳前来办理，也不接电话，不回复微信和短信；甘玲再次通知方芳持委托书原件出面办理过户手续，成功过户当日付清全部房款。甘玲还提交了其与张杰琪的委托代理人方芳的语音微信记录。其中，2017年5月14日，方芳表示其和女儿（张杰琪）还是谈不拢；甘玲表示方芳再和女儿沟通，甘玲真的希望买。2017年5月15日，甘玲询问方芳是否在广州，并要求方芳见面协商不卖案涉房屋的赔偿问题；方芳表示其不在广州，29日到德能代理公司协商。2017年5月16日，甘玲表示尊重方芳表示于29日回来协商的意思，但方芳只说不卖房屋，但未提供任何赔偿方案；方芳表示到德能代理公司协商；甘玲表示在哪里谈都没问题，并要求方芳在29日将房款585000元准备好给甘玲，方芳还要赔偿中介费。16850号案审理过程中，甘玲表示由于案涉房屋要过户登记至甘达雄名下，而甘达雄年纪比较大，不符合按揭贷款条件，故其并未办理按揭贷款手续，而是要以一次性付款的方式支付房款；另甘玲明确表示不同意解除《房地产买卖合同》，要求继续履行合同。后本院于2018年7月5日作出16850号案民事判决，认为甘玲已按照合同约定向张杰琪支付了共计585000元，但其后张杰琪的委托代理人方芳却于2017年5月14日向甘玲表示张杰琪不同意出售案涉房屋；甘玲要求继续履行合同并要求进行协商，但方芳拖延协商，双方未能协商一致。从上述事实可见，在合同约定的交易期限届满前，张杰琪表示不同意出售案涉房屋，该行为已构成违约。根据合同约定，确定是否解除合同是作为守约方的甘玲的权利，而甘玲明确表示不同意解除合同。且自合同签订后，广州市的住宅价格有较大的涨幅，若解除本案合同，明显对作为守约方的甘玲不公平。张杰琪要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求明显缺乏事实与法律依据，有违诚实信用原则，本院不予支持；故判决驳回张杰琪的诉讼请求。因张杰琪不服前述判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）粤01民终17731号（以下简称“17731号案”）民事判决，驳回上诉，维持原判。本案中，甘玲明确其系基于《房地产买卖合同》继续履行提起本案诉讼，要求张杰琪自2017年5月14日起向其支付违约金至张杰琪协助其办理递件过户之日止，合同依据为“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需合法/完整/真实/准确资料或逾期办理交易/按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……若守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方逾期每日按总成交价1‰支付违约金”。本院认为：16850号案及17731号案已查明并认定《房地产买卖合同》履行过程中，张杰琪为违约方、甘玲为守约方，甘玲有权要求张杰琪继续履行《房地产买卖合同》。但本案中，甘玲并未提出要求张杰琪继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，且经查明，案涉房屋已分别于2017年8月18日、2018年8月8日办理了抵押登记，现均未涂销，《房地产买卖合同》继续履行存在客观障碍。故在《房地产买卖合同》能否继续履行不明的情况下，甘玲基于《房地产买卖合同》继续履行要求张杰琪支付违约金缺乏事实依据，本院实难支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告甘玲的全部诉讼请求。本案受理费12710元，由原告甘玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  康国安人民陪审员  尹丽艳二〇一九年五月十七日书 记 员  梁怡筠            本判决书于2019年   月   日送达