湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民初190号原告（案外人）：孙燕，女，1982年4月14日出生，汉族，住宁夏银川市金凤区。原告（案外人）：马淑花，女，1956年5月26日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。被告（申请执行人）：周华山，男，1960年7月15日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：程思培，湖北谛益律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人（被执行人）：苟胜利，男，1964年3月11日出生，汉族，住陕西省乾县。第三人（被执行人）：宁夏鸿天房置业有限公司。住所地：宁夏银川市兴庆区。法定代表人：苟胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小会，该公司财务主管。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书等。第三人（被执行人）：宋鸿渊，男，1962年12月5日出生，汉族，住陕西省乾县。委托诉讼代理人：刘小会，女，1962年11月2日出生，汉族，住陕西省乾县。系宋鸿渊之妻。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书等。原告孙燕、马淑花诉被告周华山及第三人苟胜利、宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）、宋鸿渊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2019年1月15日在《人民法院报》向鸿天房公司、苟胜利送达了民事起诉状副本、应诉通知书、参加诉讼通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票。2019年4月3日，本院公开开庭审理了本案，原告孙燕、马淑花的共同委托诉讼代理人周小乐，被告周华山及其委托诉讼代理人程思培，第三人鸿天房公司、宋鸿渊的共同委托诉讼代理人刘小会到庭参加了诉讼，第三人苟胜利经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙燕、马淑花向本院起诉请求：1.依法判令解除对天都十六区9号楼3单元2701室查封并终结执行，房屋价值901505元；2.请求确认天都十六区9号楼3单元2701室所有权人为马淑花；3.本案诉讼费用由周华山承担。事实与理由：因周华山和鸿天房公司之间存在买卖合同纠纷，在诉讼中，湖北省孝感市中级人民法院作出（2016）鄂09民初169号民事裁定书，于2016年11月17日查封了涉案房屋。2018年7月31日，湖北省孝感市中级人民法院作出（2018）鄂09执恢39号执行裁定，对涉案房屋进行评估拍卖。2018年9月29日，孙燕、马淑花对涉案房屋提出书面执行异议。2018年10月19日，湖北省孝感市中级人民法院作出(2018）鄂09执异86号执行异议裁定：驳回孙燕、马淑花的异议请求。鸿天房公司与孙燕存在债权债务关系，2016年4月25日，孙燕与鸿天房公司达成《债务清偿协议》，约定将涉案房屋抵顶给孙燕，房屋面积163.91平方米，单价每平方米5500元。鸿天房公司于2016年5月9日给孙燕出具了收据。由于孙燕与马淑花存在借贷关系，涉案房屋抵顶给孙燕后，孙燕又将涉案房屋抵顶给马淑花。马淑花于2018年6月初开始对该房屋进行装修，准备入住。孙燕与鸿天房公司签订《债务清偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且以物抵债协议为诺成性合同，双方签订协议时已成立并己生效。湖北省孝感市中级人民法院于2016年11月16日对涉案房屋进行了查封，但孙燕于2016年5月9日取得了涉案房屋的抵顶手续，随后抵顶给马淑花，马淑花也已经装修准备入住。涉案房屋抵顶给孙燕后，鸿天房公司欠付孙燕的债务相应的减少，双方的债权债务关系消灭，孙燕用对鸿天房公司的债权支付了涉案房屋的对价，马淑花用对孙燕的债权支付了涉案房屋的对价，现三方的债权债务己履行完毕，且马淑花名下也没有其他商品房。综上，请求人民法院依法支持孙燕、马淑花的诉讼请求。周华山辩称，孙燕、马淑花的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。理由：1.孙燕、马淑花并非为了居住而购买商品房；2.孙燕、马淑花未在法院查封前与鸿天房公司签订书面的商品房买卖合同；3.孙燕、马淑花在法院查封前未实际占有使用诉争的房屋。综上，请求驳回孙燕、马淑花的诉讼请求。苟胜利在答辩期内未向本院书面陈述意见亦未到庭参加诉讼。鸿天房公司、宋鸿渊述称，2016年3月起，鸿天房公司对公司债务进行清抵，鸿天房公司均是以房抵债，对此情况鸿天房公司均没有签订合同，只是有债务清偿协议。鸿天房公司允许孙燕、马淑花对案涉房屋转让买卖。2016年6月份前鸿天房公司对其债务进行了清理，并办理抵顶手续。孙燕、马淑花为支持其诉讼请求向本院提交五组证据，周华山、苟胜利、鸿天房公司、宋鸿渊均未向本院提交证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。孙燕、马淑花向本院提交的证据：证据一：《委托书》、《转账凭证》2份。拟证明：孙燕于2011年6月向鸿天房公司出借200万元的事实。证据二：《债务清偿协议》1份。拟证明：1.孙燕与鸿天房公司就上述债务进行了清算。2.2016年4月25日，鸿天房公司将案涉房屋天都十六区9号楼3单元2701室抵偿给了孙燕；3.鸿天房公司告知涉案房屋的业主向长城资产管理公司缴纳45%的房款后方可办理解押手续的事实。证据三：《收据》1份。拟证明：孙燕于2016年5月16日将案涉房屋抵顶给马淑花，鸿天房公司出具了收据的事实。证据四：天都十六区二期业主告知书1份。拟证明：周华山在申请查封案涉房屋时，案涉房屋系在建工程，孙燕签订抵房协议后，鸿天房公司无法交付房屋给孙燕、马淑花，对于交付行为孙燕、马淑花没有过错。对孙燕、马淑花提交的证据，周华山的质证意见：对证据一中的委托书真实性不予认可，从委托书的颜色看不是八年前的；转账凭证上未载明为借款，且孙燕、马淑花亦未提交借款合同予以佐证。对证据二周华山不清楚，从协议看，借款本金为1864万元，连本带息达到了3163万元，可能存在计算高息付息的问题，故不予认可。对证据三由于孙燕、马淑花诉称的是以房抵债，故收据上所载购房款实际没有发生，不能证明马淑花支付了购房款。对证据四说明案涉房屋尚未交付。对孙燕、马淑花提交的证据，鸿天房公司、宋鸿渊的质证意见：对证据一中委托书不清楚，系孙燕自行书写。对其他证据均予以认可，如与鸿天房公司的审计有出入，最终以鸿天房公司的审计为准。对孙燕、马淑花提交的证据，本院认证如下：因证据一中的转账凭证及证据二、三，鸿天房公司对其真实性均无异议，且经核对与原件一致，故本院对证据一中的转账凭证及证据二、三的真实性予以确认。因孙燕、马淑花的委托诉讼代理人庭审中自认证据一中的《委托书》是孙殿祥书写，系2019年3月孙殿祥补办的委托书，故本院对该份证据不予采信。证据四系入住通知书，孙燕、马淑花庭审中认可人民法院查封前并未实际占有案涉房屋，对该份证据本院不予采信。经审理查明，本院在审理周华山与鸿天房公司、苟胜利、宋鸿渊买卖合同纠纷一案过程中，作出（2016）鄂09民初169号民事裁定书，并于2016年11月17日查封了鸿天房公司位于宁夏××自治区银川市天都十六区的房屋（包括案涉9-3-2701室房屋）。在该案执行过程中，本院于2018年7月31日作出（2018）鄂09执恢39号执行裁定，对鸿天房公司位于宁夏××自治区银川市天都十六区的房屋进行评估拍卖。2016年4月25日，鸿天房公司与冯增秀、孙殿祥签订一份《债务清偿协议》约定：“就鸿天房公司（债务人）与孙燕、孙建成、孙泽河、杨燕珍、徐婷婷、和雯、韩学峰、孙万学（债权人）的债务，债务人以其开发的位于银川市××南××街北侧、红花渠东侧项目‘天都十六区’房屋38套（抵顶给孙燕的房屋为1-1-2102、9-1-702、9-1-1601、9-3-402、9-3-2701）和停车位2个一次性抵顶给债权人，用于清偿债务……债务人按债权人提供的指定人员信息与债权人签订《商品房买卖合同》、《停车位使用权转让合同》，并根据债权人的书面通知办理房屋登记备案手续。有关抵顶房屋的相关权利义务在《商品房买卖合同》中另行约定”。2016年5月16日，鸿天房天都16区销售中心出具收据一张，记载“今收到马淑花（更名换收据）交来购房款……玖拾万壹仟伍佰零伍元整￥901505元”。在本院执行（2018）鄂09执恢39号执行裁定过程中，孙燕、马淑花以其系案涉房屋的所有人、对案涉房屋享有实体权利为由，向本院提出异议，本院经审理后，作出（2018）鄂09执异86号执行裁定书，裁定“驳回孙燕、马淑花的异议请求”。2018年10月29日，孙燕、马淑花不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。另查明，孙燕、马淑花庭审中自认湖北省孝感市中级人民法院查封案涉房屋前，鸿天房公司未将案涉房屋交付给孙燕、马淑花。再查明，宁夏××自治区银川市天都十六区系鸿天房公司开发的商品房项目；位于宁夏××自治区银川市天都十六区9-3-2701号的案涉房屋未办理房屋过户手续。本案争议的焦点问题：孙燕、马淑花对位于宁夏××自治区银川市××区××室案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系因案外人孙燕、马淑花对本院（2018）鄂09执异86号执行裁定不服而成讼，故应定性为案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的物享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的物实施执行之诉讼。提起此类诉讼除必须具备《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件外，还应当具备以下条件：1.案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；2.有明确的排除对执行标的物执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；3.自执行异议裁定送达之日起十五日内提起诉讼。原告孙燕、马淑花提起本案诉讼，符合上述规定的起诉条件。孙燕、马淑花对位于宁夏××自治区银川市××区××室的案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、按照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产的物权应当以不动产登记为准。本案中，位于宁夏××自治区银川市××区××室的房屋系鸿天房公司开发的商品房，上述房屋至今未办理房屋过户手续至孙燕、马淑花名下，上述房屋未发生物权变动，鸿天房公司现仍为上述房屋的所有权人。经周华山申请，本院于2016年11月17日查封上述房屋，并于2018年7月31日对上述房屋进行评估拍卖符合法律规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然孙燕、马淑花提交了《债务清偿协议》，但该协议内容不具备商品房买卖合同的要件；孙燕、马淑花未提交有效证据证明其与鸿天房公司签订书面买卖合同；且孙燕、马淑花在庭审中自认人民法院查封（即2016年11月17日）前未实际占有案涉房屋，故孙燕、马淑花提出异议不符合上述法律规定的排除执行的情形。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，孙燕、马淑花未提交证据证明其与鸿天房公司之间签订了书面买卖合同；亦未提交有效证据证明案涉房屋系其所购买用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。而且，根据当事人自认和相关证据证明，案涉房屋系鸿天房公司用于抵偿其债务。故孙燕、马淑花在本案中不享有法律规定的阻却对案涉标的物强制执行的权利，不能够排除对案涉标的物的执行。综上，孙燕、马淑花未提交有效证据证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，孙燕、马淑花的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙燕、马淑花的诉讼请求。本案案件受理费12815元，由原告孙燕、马淑花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：17×××69-1（预交诉讼费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  石仁礼审判员  刘 铮审判员  汪书力二〇一九年五月七日法官助理潘洁书记员董艳乐附：适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。