广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24950号原告：广州市沃凯投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路460号101、201房，统一社会信用代码91440101552380988U。法定代表人：郭渭云，系该司经理。委托诉讼代理人：吴敬贤，系广东厚诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斯琪，系该司职员。被告：广州漫舞餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路460号101房自编号113商铺，统一社会信用代码91440101578039657G。法定代表人：吴丹。委托诉讼代理人：孟展礼，系广东天穗律师事务所律师。原告广州市沃凯投资管理有限公司诉被告广州漫舞餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月20日公开开庭进行了审理，于2018年12月10日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告广州市沃凯投资管理有限公司的委托诉讼代理人吴敬贤及原委托诉讼代理人邹幸娟，被告广州漫舞餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人孟展礼到庭参加了诉讼；第二次开庭时，原告广州市沃凯投资管理有限公司的委托诉讼代理人吴敬贤、徐斯琪，被告广州漫舞餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人孟展礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市沃凯投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年6月、2014年7月、2016年5月至2016年11月、2017年6月至2018年3月、2018年5月至2018年8月的租金1910603.68元；2、被告向原告支付2017年12月至2018年3月、2018年5月至2018年8月的管理费197736元和2017年12月至2018年4月、2018年6月至2018年8月的水费5963.22元、分摊水费1780.04元、电费124842元、分摊电费9005.06元；3、被告向原告支付逾期未支付租金、管理费、水电费的违约行为导致租赁关系解除而产生的滞纳金（滞纳金以每月欠费总额为本金，按照每日千分之三的标准，自被告拖欠之次日计算至实际清偿之日，以本金为限）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月23日，原、被告签订《沃凯街商铺租赁（补充）合同》，约定，原告将位于广州市天河北路460号101房自编113、114、118号商铺以及201房自编205、305号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给被告，租赁期自2012年11月20日至2020年2月28日，首年租金为150000元/月，次年起按年租金的6%递增加收，管理费为24717元/月，被告如逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用的，需按照拖欠金额的日千分之三计算滞纳金，逾期超过15日的，原告有权解除合同，并不予退还已收取的各项保证金。原告依约向被告交付了租赁场地，被告负有按月向原告交付租金等费用的义务，但自2014年6月至今，被告未向原告支付租金、管理费等费用。被告广州漫舞餐饮管理有限公司辩称：一、我方已支付了2014年6月的租金120000元、2016年5月的租金159000元、2017年11月的租金40000元、2018年5月的租金142582.75元、2018年6月的租金100000元。我方没有缴纳2018年7月的租金，但我方已于2018年7月23日搬离，所以我方认为不存在2018年7月的租金。对于本案所涉其他各月原告主张的租金，我方予以确认。二、对于管理费，我方确认欠缴2017年12月至2018年3月、2018年5月至2018年7月的管理费共计173019元。三、对于水费、电费，我方无法确认原告主张的水电表的读数，双方对此存在争议，但对于水电费的单价没有异议。四、我方认为原告在本案中所主张的租金、水电、管理费等不符合客观事实，我方不予认可。五、在我方与原告签署租赁合同后，在我方承租涉案商铺过程中，因市场环境不佳，原告与第三方就涉案商铺权属纠纷影响，及涉案商铺消防问题等多方面因素影响，我方无法正常开展经营活动。后经我方与原告沟通协商，双方对商铺的租金调整事宜达成一致，原告亦同意待我方走出经营困境后，另行就我方租金递增等事宜进行协商。事后我方却因客观经营现状等因素无力继续承租商铺，并于2018年7月23日搬离商铺，且未再承租、使用商铺。六、我方认为我方虽因客观原因未能及时足额向原告支付全部租金、管理费、水电费等费用，但本案中原告所主张的部分租金、管理费、水电费已超过法律规定的诉讼时效，我方不应承担该部分费用的支付义务，原告于2018年9月14日提起本案诉讼，而依据《中华人民共和国民法通则》第160条规定，因此2017年9月13日及之前的租金、管理费、水电费均已超过法律规定的诉讼时效。七、滞纳金标准及数额明显过高，且不符合客观实际，在本案中原告已拒绝返还我方押金且原告未举证证明其客观损失的情况下，该滞纳金应等于我方未能及时付款所造成原告的资金损失，因此应按中国人民银行同期贷款利率计算该滞纳金，且原告拒绝退还的押金也应抵扣原告本案中所遭受的部分损失。因此滞纳金标准明显过高，请求法院予以调整。经审理查明：2012年10月23日，原告（出租方、甲方，下同）与被告（承租方、乙方，下同）签订《沃凯街商铺租赁（补充）合同》，约定：甲方同意将涉案商铺租赁给乙方使用，乙方将该物业用于经营咖啡厅；租赁期从2012年11月20日起至2020年2月28日止；乙方应按以下方式交纳租金给甲方，2012年11月20日至2014年11月19日期间每月租金为150000元，2014年11月20日至2015年11月19日期间每月租金为159000元，2015年11月20日至2016年11月19日期间每月租金为168540元，2016年11月20日至2017年11月19日期间每月租金为178652.4元，2017年11月20日至2018年11月19日期间每月租金为189371.54元；管理费为每月24717元；乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账方式支付当月管理费、租金；甲乙双方在签订本合同后，乙方需缴交如下费用，两个月的租金保证金300000元，两个月的管理费保证金49434元，水、电保证金共50000元等；双方均同意，无论何种情况下，保证金都不得用于抵扣租金及管理费、水电费等费用；水、电费，乙方认可甲方当前的水电费的收费标准（电费：1.2元/度，水费：3.46元/立方,排污费：1.4元/立方），甲方按乙方实际使用的数额收取，乙方应在甲方发出缴费通知之日起5个工作日内将水、电费缴交给甲方；如乙方逾期支付租金、管理费、治安联防费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的滞纳金，若逾期付款超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同，乙方按本合同第3-3条交纳的各项保证金不予退还；为方便合同双方联络沟通，乙方授权吴丹作为乙方签收甲方送达的各种文件，乙方授权接收地址为广州市天河区天河路230号A塔6楼，如该被授权人有所变动签收行为视为乙方的签收行为，甲方发给乙方文件如送交、快递或电子邮件寄给乙方之地址，即视为送达乙方，若因乙方改变通信地址未能及时书面通知甲方，甲方发出的文件被退回的，视为该通知自被退回之日起已有效送达，相关后果由乙方自行承担；等条款。合同签订后，被告依约缴纳了租金保证金300000元，管理费保证金49434元，水、电保证金共50000元，共计399434元。庭审中，原告表示其已于2018年9月1日收回涉案商铺，提交其于2018年8月25日向被告发出的《解除租赁合同通知书》（其上显示要求被告清缴欠费、解除合同并收回商铺等）、于2018年8月31日发出的《关于商铺收回的通知》（显示由于被告未清缴欠费及交还商铺，原告即日将自行收回商铺）。被告对上述证据的真实性均不确认，并辩称其已于2018年7月23日搬离涉案商铺，其在搬离时，原告不同意其搬离并扣留被告的设备，并未办理钥匙的交接手续，但钥匙已交付至物业管理处，对于上述辩称被告并未提交证据。庭审中，原告主张被告欠付2014年6月、2014年7月、2016年5月至2016年11月、2017年6月至2018年3月、2018年5月至2018年8月的租金共计1910603.68元，其中2014年6月及7月各月为120000元、2016年5月为59638元、2016年6月为9540元、2016年7月为18540元、2016年8月至10月各月为9540元、2016年11月为13247.88元、2017年6月至2017年10月各月为19652.4元、2017年11月为67299.75元、2017年12月至2018年3月及2018年6月至2018年8月各月为189371.54元、2018年5月为49855.27元。原告表示涉案商铺的租金及管理费的计费区间为自然月，在当月5日前缴纳当月的租金及物业管理费。被告对原告的上述陈述予以确认。原告表示涉案商铺的水电费及分摊水电费的计费区间为前月的26日至上月的25日，在原告发出《月终结算通知单》之日起5个工作日内缴纳，被告对于上述水电费等的计费周期予以确认，但表示其系于双方对上月的实际用水、用电核对确认无误后的5个工作日内支付水电费及分摊水电费。原告主张其对被告欠付的水电费等已进行垫付，对此提交发票及每月水电量表予以证明，被告对上述证据的真实性不予确认，并表示发票上显示的用水、用电地址为“天河北路450号”等，且水电量表没有抄表人、负责人签名，对此，原告表示“天河北路450、460号、天河北6-1号”等均为“沃凯街”所在物业地址，对此提交照片、《门牌呈批表》。被告辩称其已向原告支付了2014年6月的租金120000元、2016月5月的租金159000元、支付2017年11月的租金40000元、2018年5月的租金142582.75元、2018年6月的租金100000元，对此提交招商银行流水、招商银行转账业务回单、招商银行转账汇款电子回单、情况说明等予以证明，经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，但表示由于被告每月均欠缴部分租金等，故被告支付的费用系用于抵扣上个月的欠费。被告辩称原、被告双方协商一致对部分期间的租金予以减免，对此提交《关于减免租金递增事宜》（其上显示原告同意减免2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金递增，即在这段期间租金按照每月159000元缴交），原告对此予以确认，并表示其该减免的部分未在本案中提起，且原告没有任何书面文件同意减免其他月份的租金。被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效。原告表示自被告欠费开始，其每月都有寄月结通知单给被告，其上均有显示被告此前的欠费情况，各月的《月终结算通知单》均在上个月的25日以现场签收或以EMS快递的形式发送，各月的水电费、分摊水电费的滞纳金起计日期为当月的6日，对此提交《月终结算通知单》（自2017年11月起至2018年8月）、签收表、催款函、关于欠费及停电事宜、EMS邮单、短信通知等予以证明。被告对上述证据的真实性均不予确认。被告辩称其向原告缴纳的保证金应抵扣原告本案中所遭受的部分损失，对此原告表示根据《沃凯街商铺租赁（补充）合同》约定，保证金不能抵扣欠款。本院认为：原告与被告签订的《沃凯街商铺租赁（补充）合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。被告辩称其已于2018年7月23日撤场，对此并未充分举证予以证明，原告对此亦不予确认并自认于2018年9月1日收回涉案商铺，本院对于被告的上述抗辩不予采信。被告辩称原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，原告对此提交的《月终结算通知单》显示最早的发送时间为2017年10月27日，故原告诉请要求被告支付2016年10月前的租金已超过诉讼时效，对于被告的上述抗辩，本院予以采纳。被告辩称双方协商一致对部分期间的租金予以减免，对此其未能充分举证其就2016年12月1日至2017年5月31日以外的租金的减免与原告达成一致，原告对此亦不予确认，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告辩称其缴付的保证金可用于抵扣原告的损失，本院不予采纳。被告辩称其已向原告支付2017年11月的租金40000元、2018年5月的租金142582.75元、2018年6月的租金100000元，原告主张上述款项系用于抵扣上月的欠费，就此本院认为，在原告对于被告已支付各月款项的性质和对应期间未进行充分举证的情况下，上述款项的性质及对应期间应以支付方即被告所主张的为准。庭审中，被告确认其余各月的欠费。综上，被告应向原告支付2016年10月的租金9540元、2016年11月的租金13247.88元、2017年6月至2017年10月各月的租金19652.4元、2017年11月的租金27299.75元（67299.75-40000）、2017年12月至2018年3月和2018年7月及2018年8月各月的租金189371.54元、2018年5月的租金46788.79元（189371.54-142582.75）、2018年6月的租金89371.54元（189371.54-100000），共计1420739.2元及2017年12月至2018年3月、2018年5月至2018年8月的管理费197736元（每月管理费为24717元）。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。被告逾期支付上述费用，违反合同约定，造成原告的损失，原告诉请要求被告支付滞纳金，本院予以支持。被告辩称滞纳金标准过高，从公平原则出发，本院酌情将上述迟延支付滞纳金的计算标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，上述滞纳金的总额应以不超过本金为限，即被告应向原告支付迟延支付2016年10月、11月、2017年6月至2018年3月、2018年5月至2018年8月期间的租金的滞纳金（以各月欠付租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，分别从当月6日起计至实际支付之日止，各期滞纳金均以本金为限）以及迟延支付2017年12月至2018年3月、2018年5月至2018年8月期间的管理费的滞纳金（以各月欠付管理费24717元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，分别从当月6日起计至实际支付之日止，各期滞纳金均以本金为限）。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。原告主张被告至今欠付2017年12月至2018年4月、2018年6月至2018年8月的水费5963.22元、分摊水费1780.04元、电费124842元、分摊电费9005.06元，对此提交各月《月终结算通知单》及签收表，并提交相应发票证明已对上述费用进行垫付，原告诉请要求被告支付上述款项，本院予以支持。被告逾期支付上述款项，造成原告的损失，原告诉请要求被告支付滞纳金有合同依据。原告未能充分举证证明各月的《月终结算通知单》均系在上个月的25日送达被告，其主张各月滞纳金自当月6日起计，本院不予采纳。被告辩称滞纳金标准过高。综合本案，本院酌情判令水电费、分摊水电费的滞纳金以欠费总额141590.32元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自原告提起本案起诉之日（即2018年9月19日）计至实际清偿之日止，从公平角度，滞纳金以本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州漫舞餐饮管理有限公司向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2016年10月、2016年11月、2017年6月至2018年3月、2018年5月至2018年8月期间的租金1420739.2元及滞纳金（以各月欠付租金为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，均以本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州漫舞餐饮管理有限公司向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2017年12月至2018年3月、2018年5月至2018年8月管理费197736元及滞纳金（以各月欠付管理费24717元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，均以本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州漫舞餐饮管理有限公司向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2017年12月至2018年4月、2018年6月至2018年8月的水费5963.22元、分摊水费1780.04元、电费124842元、分摊电费9005.06元及滞纳金（以欠费总额141590.32元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从2018年9月19日计至实际清偿之日止，以本金为限）；四、驳回原告广州市沃凯投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43640元，由原告广州市沃凯投资管理有限公司负担6040元；由被告广州漫舞餐饮管理有限公司负担37600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  樊明香人民陪审员  邹允洪二〇一九年五月十六日书 记 员  谢丽军陈玉娟本判决书已于2019年月日送达