江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民终221号上诉人（原审被告）：孙素静。委托诉讼代理人：朱广辉，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市纺织品贸易总公司,住所地江苏省徐州市中山南路129号。诉讼代表人：徐州市纺织品贸易总公司破产清算组。负责人：李继贡，该清算组组长。委托诉讼代理人：唐继春，男，该清算组工作人员。委托诉讼代理人：陆韬涛，江苏铸品律师事务所律师。上诉人孙素静因与被上诉人徐州市纺织品贸易总公司（以下简称纺贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2018）苏03民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日受理后组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人孙素静及其委托诉讼代理人朱广辉、纺贸公司委托诉讼代理人唐继春、陆韬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙素静上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人纺贸公司负担。事实与理由：一审法院未对下列事项从应付租金中抵扣错误。1.钢结构大棚维修费7.8万元、大门、二门维修费5300元应予抵扣。涉案钢结构大棚属《房屋租赁合同》约定的标的物，根据合同约定，纺贸公司对租赁物结构的自然毁损承担修缮义务。钢结构大棚的顶棚及大门、二门是租赁物结构的组成部分，属纺贸公司的修缮范围。孙素静在自行修缮前己多次向纺贸公司提出修缮要求，并于2015年6月向纺贸公司出具《情况说明》。2.孙素静新建房产补偿款23000元、电表房22000元、装修残值10万元应予抵扣。纺贸公司对涉案租赁物设有专职管理人员，孙素静在建设前曾向该管理人员提出申请，并经其同意后才施工建设。长达数年，纺贸公司从未提出异议。且孙素静添附的房屋（包括电表房）及装修残值现已列入纺贸公司破产财产。3.应扣减六个月房租12万元。房屋漏雨需修缮是一审法院认定的事实。修缮房屋客观上会造成租赁物使用上的障碍，会影响承租人的收益，漏雨期间四个月、维修期间二个月合计六个月应扣减房租12万元。被上诉人纺贸公司答辩称：1.孙素静要求涉案钢结构大棚维修费7.8万元、大门、二门维修费5300元从租金中抵扣无事实依据。孙素静没有证据证明纺贸公司同意其修缮，且孙素静仅出具了收据，没有相关的安装合同和发票证明发生了上述维修费用的事实。2.孙素静要求扣减其新建房产补偿款23000元、电表房22000元、装修残值10万元，缺乏事实和法律依据。孙素静未经纺贸公司同意，以经营为目的自行新建、改造、装修承租房屋而产生的费用应由其自行承担。尤其是孙素静所称新建的电表房，原为露天外墙，由电力部门在涉案承租房屋外围墙上挂表，便于检查、维修，不具备经营功能。孙素静为经营所需在挂表的墙体上部安装了顶棚，在墙体外面安装了卷帘门，此行为未经任何部门批准，该电表房是临时搭建用于经营的违章建筑，孙素静搭建违章建筑而产生的费用及违章搭建的法律后果应由其自行承担。3.孙素静主张抵扣六个月租金损失12万元无事实依据。根据孙素静陈述，该房屋租金损失为房屋漏雨所致。关于房屋漏雨的问题，孙素静在本案中提交的证明其用于防水维修费用收据的开具时间为2014年，而在江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初636号案件中，孙素静民事起诉状中陈述房屋漏雨的时间为2015年，时间上前后矛盾，无法认定房屋存在漏雨的事实，其主张抵扣房租的请求无事实依据。一审法院引用江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初1558号案件的证据材料，作出涉案房屋有渗漏现象的事实认定，支持孙素静防水维修费3.6万元的主张，属认定事实错误。根据江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初1558号案件庭审笔录及纺贸公司的举证目录，纺贸公司并未举证或自认涉案房屋存在渗漏的情况。涉案房屋渗漏的情况是孙素静提出的，但仅提供单方自述的《情况说明》，无其他证据佐证。综上，请求驳回孙素静的上诉请求。纺贸公司一审法院诉请：1.判令孙素静向纺贸公司支付欠付的房屋租金及占用费共计446602.71元；2.判令孙素静向纺贸公司支付逾期付款期间的利息1618.93元（以446602.71元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2017年12月1日起计算至判决确定给付之日，现暂计算至2017年12月31日）；3.诉讼费由孙素静承担。一审法院经审理查明：2013年下半年，纺贸公司与孙素静之间就江苏省徐州市民主南路102号达成房屋租赁意向，后纺贸公司将房屋交付给孙素静，双方于2013年12月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定纺贸公司（甲方）将位于江苏省徐州市民主南路102号二楼和院出租给孙素静（乙方）使用，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，租赁期满，乙方交还原房屋，合同终止。年租金为240000元/年，乙方首付240000元租金，以后按半年结算，每半年付120000元后使用，付款时间为上半年后5日内付次半年房租，并结清当月水电费。从合同执行起，乙方必须按期交付租金和水电费，逾期拖欠租金及水电费，按拖欠金额加收滞纳金，并给予停水、停电。拖欠租金、水电费及应付滞纳金超过一个月，甲方有权强行清场。甲方保证房屋整体结构符合安全使用要求，并及时对结构的自然损毁进行修缮（人为损坏由责任方负责修复）。乙方在进行房屋装修时，必须到房屋鉴定、消防、安全等部门办理相关手续，严格按照要求进行施工，不得破坏房屋结构，拆除任何部分，必须经甲方书面同意，否则因此而造成的损坏，毁坏由乙方负责赔偿、复原。合同到期后按市局文件竞租，如不能续租应保持装潢完整，不得擅自拆除。合同签订后，孙素静已支付租金至2015年6月30日。其后孙素静于2015年7月13日支付2.6万元，2016年3月1日支付1.2万元。2017年6月7日，孙素静将涉案房屋返还纺贸公司。2015年6月，孙素静向纺贸公司出具《情况说明》一份，内容为：尊敬的纺站领导（清算组）关于为何拖欠房租不交的原因，我给你们汇报，二楼屋面长期漏雨，电表房长年失修存有安全隐患，一楼大院4间屋的房顶掉砖已有砸伤人、漏雨。两大门破旧不堪，租赁户物资丢失被盗时有发生，租赁户要求我们赔偿及维修，我已多次向贵单位反映都没有得到解决，不知何原因。在不得已的情况下，我不得不暂时自己把危险的和不得不解决的维修了，明细如下：1、二楼防水36000元；2、电表房18000元；3、后院大棚78000元；4、换大门5300元；5、大院掉砖伤人又盖个彩钢棚5000元；6、南面门房漏雨，屋顶防水3000元。现还有等待维修有：后院大棚及4间房顶都在漏雨瓦片随时都可能伤到人、北面小门面房到处漏水及下水道不通、还有租赁户要求损失赔偿，都待解决，恳请贵院单位、领导给予解决。纺贸公司工作人员赵顺在该说明下方签有“收到人：赵顺”。2017年11月，孙素静将纺贸公司起诉至江苏省徐州市中级人民法院，要求纺贸公司赔偿损失31.43万元，该院指定江苏省徐州市泉山区人民法院审理该案。该院于2018年4月18日作出（2018）苏0311民初636号民事裁定，认为纺贸公司已进入破产程序，不宜个别清偿，孙素静在未向破产清算组申报债权的情况下，提起诉讼，不符合法律规定，裁定驳回了孙素静的起诉。2018年5月4日，孙素静将债权申报邮寄至纺贸公司。2018年10月20日，纺贸公司向孙素静发出债权审查通知书，要求其提供申报债权的相关证据。2018年11月6日，孙素静向纺贸公司邮寄债权申报证据材料。孙素静主张应扣除的费用包含：1.6个月的租金损失12万元（维修2个月，漏雨损失抵扣房租4个月）；2.维修费11.13万元，其中漏雨防水维修3.6万元，钢结构大棚维修7.8万元（实际支出7万元），大门、二门维修费5300元；3.装修残值10万元，4.新建房补偿款2.3万元，合计31.43万元。孙素静提供其支出的房屋维修、改建费用的证据包括：1.2014年4月25日，江苏省徐州市云龙区盛崇防水材料经销处出具的编号为0004724的收据，载明室内注浆封缝处理11900元；2.2014年9月20日，寿光市志强防水材料厂出具的编号为3114007的收款收据，载明屋面清理、卷材防水、清运垃圾费共18560元；3.2014年10月12日，徐州双龙防水材料厂出具的编号为0055565的收款收据，载明附属房维修防水5600元；4、2014年1月15日，徐州杰瑞钢结构有限公司出具的收据三张，分别载明钢结构电表房22000元、钢结构后院大棚款78000元、大门二门材料工资租架及清运垃圾5300元。一审另查明，在江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初1558号案件即纺贸公司与孙素静房屋租赁合同纠纷一案过程中，纺贸公司向该院提交的情况说明中认可个别房屋确实因年久失修有渗漏现象。一审还查明：2015年1月30日，江苏省徐州市中级人民法院受理了徐州三环产业用布厂对纺贸公司的破产申请，并于2015年3月31日作出（2015）徐商破字第9-2号民事裁定书，裁定：宣告纺贸公司与江苏省徐州纺织品采购供应批发站一并破产。2015年12月11日，徐州市云龙区人民法院就原中国建设银行徐州市城南支行申请执行徐州润华纺织实业公司、徐州市纺织品经贸总公司经贸分公司借款合同纠纷一案（依据徐州市九里区人民法院作出的（2003）九经初字第81号民事判决书）作出（2013）云执字第1939号执行裁定书、协助执行通知书，并于当日向孙素静送达，通知孙素静：一、扣留提取纺贸公司房屋租赁款暂停支付；二、未经我院同意不得向其支付。2017年11月30日，徐州市云龙区人民法院作出（2017）苏0303执恢209号执行裁定书并向孙素静送达协助执行通知书，解除对上述房屋租金的冻结。一审法院认为：一、涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。纺贸公司已将合同约定的房屋交付孙素静占有使用，孙素静应当按照合同约定支付租金。涉案房屋租赁合同终止后，孙素静未能按时返还房屋，应当支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费，纺贸公司主张按照双方之间签订的租赁合同约定的标准计算占有使用费，不违反法律规定，予以支持。经核算，孙素静应支付的租金数额为32.2万元（2015年7月1日至2016年12月31日期间租金为36万元，扣除已付租金3.8万元），占有使用费为104607.71元（2017年1月1日至2017年6月7日，5个月7天），合计为426602.71元。二、关于孙素静抗辩纺贸公司未履行修缮义务其有权拒付租金的问题。除了纺贸公司认可的涉案个别房屋因年久失修存在渗漏的情形外，孙素静未能提供其他证据证明涉案房屋需要纺贸公司履行修缮义务。在孙素静占有使用涉案房屋后，孙素静对房屋做了防水维修，说明孙素静已对房屋漏水问题自行进行了修缮，故房屋渗漏问题已不影响涉案房屋租赁合同的履行，故孙素静以纺贸公司未履行修缮义务有权拒付租金的诉讼主张，没有事实与法律依据。孙素静主张其已返回涉案房屋，不存在占有使用费的问题。因涉案房屋租赁合同已于2016年12月31日因租赁期限届满而终止，孙素静于2017年6月7日才将涉案房屋返还纺贸公司，故孙素静抗辩其不应支付占有使用费，不能成立。三、关于孙素静主张应在本案中扣除的各项损失共计31.43万元的问题。首先，纺贸公司在履行涉案房屋租赁合同中，因未能按照合同约定履行修缮义务导致孙素静自行修缮而产生的费用，应当在纺贸公司主张的租金中予以扣除。孙素静主张的维修费包括防水维修3.6万元，因纺贸公司在江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初1558号案件中认可涉案房屋存在渗漏问题，且纺贸公司没有进行修复，故孙素静支出的该部分费用应予扣除，孙素静提交的三张防水维修的收据总额为36060元，可以证明其支出的防水维修费用，对孙素静主张扣除防水维修费3.6万元的诉讼请求，一审法院予以支持。孙素静没有提供其他证据证明钢结构大棚和大门、二门需要修缮，纺贸公司亦不认可钢结构大棚和大门、二门存在结构上的自然损毁。孙素静在签订涉案房屋租赁合同前，已经了解涉案房屋的现状，其在签订合同时，未提出上述钢结构大棚和大门、二门存在结构上的损毁，孙素静亦未在自行修缮前要求纺贸公司进行修缮，故对孙素静主张的该部分修缮费用，一审法院不予支持。其次，关于孙素静主张应抵扣的其他各项损失问题。1、租金损失12万元。孙素静未提供证据证明因涉案房屋漏雨致其遭受的实际损失，孙素静亦未提供证据证明纺贸公司同意将孙素静的漏雨损失抵扣4个月的房租，故孙素静的该项诉讼主张，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。孙素静没有提供证据证明其修缮房屋漏水需要清空房内物品，亦无法证明该项修缮工期2个月，故孙素静主张扣除2个月的维修期的租金，亦不能成立。2、装修剩余价值10万元。涉案合同约定的租赁期间届满而终止，合同并未约定合同终止后，孙素静有权主张装修剩余价值，故孙素静要求纺贸公司赔偿装修残值10万元的诉讼请求，一审不予支持。3、新建房产补偿款2.3万元。因孙素静未提供证据证明其新建房屋经纺贸公司同意，故因此产生是费用或残值，孙素静要求纺贸公司承担或赔偿，于法无据，一审法院不予支持。综上，孙素静应支付纺贸公司租金及占有使用费390602.71元（426602.71元-3.6万元），纺贸公司主张自2017年11月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息，有事实与法律依据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、孙素静于判决生效之日起十五日内支付纺贸公司租金及占有使用费390602.71元，并支付逾期利息（自2017年11月30日起以390602.71元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定给付之日止）；二、驳回纺贸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8023元，由纺贸公司告负担1023元，孙素静负担7000元。双方对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。对于孙素静二审庭审中提出其添附的房屋（包括电表房）及装修残值现已列入纺贸公司破产财产的问题，纺贸公司二审庭审后提交了《徐州市纺织品贸易总公司破产清算资产评估报告书》、徐土国用（97）字第7163号国有土地使用证、房屋所有权证、徐州市人民政府国有资产监督管理委员会徐国资【2016】21号《关于徐州市纺贸公司破产清算资产评估核准意见的通知》。孙素静提交书面质证意见称，对上述证据的合法性没有异议，但对《徐州市纺织品贸易总公司破产清算资产评估报告书》中第19、21、22项显示的建设时间“1960年”有异议，认为列表显示的建设时间是纺贸公司单方陈述，与客观事实不符。第25项显示的建设时间“1995”年是纺贸公司单方陈述，该项房产属孙素静承建，建设时间约在2015年。孙素静认为上述证据可以印证其所述的，其添附的房屋、彩钢大棚等已列入破产财产的事实。本院认为，纺贸公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。孙素静虽对《徐州市纺贸公司破产清算资产评估报告书》中所载部分内容提出异议，但无证据证明。根据上述证据，可以认定孙素静二审所提的其添附的房屋、彩钢大棚等已列入纺贸公司破产财产，与事实不符。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：孙素静对于一审法院未扣减的几笔款项所提的异议是否成立。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于钢结构大棚维修费7.8万元、大门、二门维修费5300元应否扣减的问题。双方合同约定，纺贸公司保证房屋整体结构符合安全使用要求，并及时对结构的自然损毁进行修缮（人为损坏由责任方负责修复）。孙素静在进行房屋装修时，必须到房屋鉴定、消防、安全等部门办理相关手续，严格按照要求进行施工，不得破坏房屋结构，拆除任何部分，必须经纺贸公司书面同意，否则因此而造成的损坏，毁坏由孙素静负责赔偿、复原。涉案房屋租赁系现房租赁，孙素静承租涉案房屋时，应明知钢结构大棚、大门、二门的现状，其当时未提出钢结构大棚、大门、二门存在结构上的损毁且需要修缮，也未有证据证明其拆除、修缮前经纺贸公司同意，且其提交的发生上述费用的证据系收据，无其他有效证据证明确凿发生了支付上述维修费用的事实。纺贸公司不认可钢结构大棚、大门、二门存在结构上的自然损毁，也不认可孙素静发生上述维修费用事实的真实性。故孙素静主张扣减钢结构大棚维修费7.8万元、大门、二门维修费5300元，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修剩余价值10万元、孙素静新建房产补偿款23000元、电表房22000元应否扣减的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十一条之规定，承租人请求出租人给付装饰装修残值的前提是承租人装饰装修经出租人同意。本案双方当事人在租赁合同中明确约定，孙素静在进行房屋装修时，必须到房屋鉴定、消防、安全等部门办理相关手续，严格按照要求进行施工，不得破坏房屋结构，拆除任何部分，必须经经贸公司书面同意，否则因此而造成的损坏，毁坏由乙方负责赔偿、复原。孙素静无证据证明其对涉案房屋装饰装修且经纺贸公司同意的事实。故其主张从应付租金中扣减装修剩余价值、新建房产补偿款、电表房补偿款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金损失12万元（漏雨期间四个月租金、维修期间二个月租金）应否扣减的问题。根据孙素静陈述，其租赁涉案房屋主要当仓库使用。因孙素静未提交证据证明其因涉案房屋漏雨遭受了实际损失，也未提交证据证明其修缮工期需二个月且修缮期间需清空屋内物品，故其主张扣减留言个月租金损失12万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，孙素静的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5474.50元，由上诉人孙素静负担。本判决为终审判决。审判长  施建红审判员  罗荣辉审判员  赵 俊二〇一九年五月十六日书记员  褚茜茜