贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初2523号原告:朱海燕,女,汉族,1970年1月21日出生,贵州省毕节市人,住贵州省毕节市七星关区,委托代理人:黄刚,贵州省纳雍县董地乡法律服务所法律工作者。被告:王玲,女,汉族,1991年2月8日出生,贵州省六盘水市人,住贵州省六盘水市钟山区,委托代理人:罗周丽,六盘水市钟山区凤凰法律服务所法律工作者。第三人:贾辉,男,1984年5月18日出生,汉族,现住毕节市七星关区,第三人:朱华,男,汉族,1982年1月16日出生,现住七星关区、19号门面，原告朱海燕与被告王玲、贾辉、朱华租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月4日立案受理后,依法适用简易程序进行审理。原告朱海燕及其委托代理人黄刚、被告王玲的委托代理人罗周丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决解除原告与被告2017年7月25日签订的房屋租赁协议;2、请求人民法院依法判决被告归还原告坐落于毕节××××号门面；3、请求人民法院依法判决被告支付原告的违约金1,000.00元;4、请求人民法院依法判决被告承担一切诉讼费用。事实和理由:原告于2017年7月25日将自己的门面(坐落于毕节××××）出租给被告,并且当场签订房屋租赁协议,在双方签订的房屋租赁协议的第四条规定违约金1,000.00元;第五条第3项规定:乙方不得将房屋转租。2018年10月15日,被告私下委托第三人贾辉,将房屋转租给第三人朱华经营窗帘店至今,并且签订有商铺租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同;第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。为维护诉讼人的合法权益,请求人民法院依法判决支持原告的诉求为谢。被告王玲辩称,现就原告与被告朱海燕、第三人贾辉、第三人朱华房屋租赁合同纠纷一案,作如下答辩:一、原告在本案中各项诉请无事实及法律依据,请求依法予以驳回。原告于2017年7月25日被告签订《房屋租赁协议》,原、被告双方约定由原告将自己名下位于毕节××××号,连排三个门面承租给被告,租赁期限为:2017年9月25日至2022年9月25日,在订签该租赁协议时,原、被告双方均在该协议上签名并捺印,该协议的约定是原、被告双方的真实意思表示,该协议真实有效,对原、被告双方均有法律效力;并且,协议签订之后,被告均按照协议约定按时支付租金及水费、电费、物业费,而且被告一直按照协议约定于2017年7月25日向原告支付了租金11,000.00元。2018年9月26日向原告支付房租10,000.00元。原、被告双方签订合同至今,被告已经按照合同约定履行自己的义务;故被告不存在原告诉称的违约情况,且原告与被告签订房屋租赁协议要到2022年9月25日才到期;现在门面增值了,原告为了获得更多的经济利益及市场价值,不按照合同约定,尊重客观事实履行自己的义务,无理提起本次诉讼,请求依法予以驳回。二、被告诉称的不是客观事实,请求依法予以驳回其各项诉讼请求。在本案中,原告诉称被告于2018年10月15日私下委托第三人贾辉将房屋转租给朱华经营至今,并且签订有商铺租赁协议,并不是客观事实;被告并没有将其承租的门面转租给第三人朱华;第三人贾辉与第三人朱华签订的商铺租赁协议,被告并不知情,而且双方签订商铺转租协议与被告没有任何关系,该协议对被告来说是一份不合法的无效协议,对被告不具有法律效力及法律约束力。因此,两个第三人签订协议的行为,只能由两个第三人自行承担相应的法律责任；三、原告才是实际的违约方,被告不存在违约行为。依据原、被告双方签订的房屋租赁协议第五条第5、7款约定,原告并没有按照合同约定提前半年通知被告解除合同,门面的商业价值发生变化后,原告也没有与被告协商处理新出现的情况,双方在订立合同时的未尽事宜,原告不和被告平等协商;而且,合同中第五条第3款的约定对被告显失公平,被告承租原告门面就是为了使用、收益,使用的方式包括了居住及商业经营;目前,被告在承租原告门面期间,被告具有使用、收益、居住该门面的权利,至于被告如何使用,只要被告在法律允许的范围内从事经营活动,原告均无权干涉。因此,综上所述,原告的各项诉请没有任何法律及事实依据,请求人民法院依法予以驳回原告全部诉讼请求。第三人贾辉和第三人朱华,经本院合法传唤未到庭参加诉讼,也未向本院提交书面答辩状,视为其自愿放弃答辩的权利。原被告双方围绕各自的诉讼主张向本院提交了证据,对于双方无异议的证据:原告朱海燕提交购房合同、房屋租赁协议（2017年7月25日签订）和被告王玲提交的身份证、房屋租赁协议（2017年7月25日签订）、租金收条、银行转账交易记录及微信转账记录,本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据,本院认定如下:原告朱海燕提交的房屋租赁协议（2018年10月15日签订）,证明被告私自将其承租门面转租给第三人朱华,被告已经违约。被告王玲对该证据的三性均不予认可,认为达不到原告证明目的。经审查,结合我院的调查笔录和原告提供的房屋租赁协议（2017年7月25日签订）,该证据能够证明被告王玲转租涉案门面的事实,对该证据的证明目的予以确认。2、被告王玲提交房屋租赁协议（2018年10月15日签订）,证明该份租赁协议系两个第三人之间自行签订,对被告没有任何法律效力。经审查,结合本案其他证据,该证明不能达到被告证明目的,故对该证据的证明目的,不予采信。3、本院依职权调取笔录两份、转账记录和营业执照一份,原告无异议。被告王玲认为梁丽的证言不真实,该证据不能证明王玲将门面租给朱华。郝冉冉的陈述不是事实,该证据不能证明王玲将门面租给朱华的事实。营业执照只能证明朱华的经营范围,不能证明王玲转租门面给朱华的事实。转账记录不能证明王玲转租事实。第三人朱华对两份笔录、转账记录和营业执照无异议,但认为郝冉冉的笔录中,郝冉冉没有陈述其当时告知朱华涉案门面系贾辉所有的事实。根据原被告的陈述和对双方所举证据的分析认定,本院查明事实如下:2017年7月25日,原告朱华和被告王玲签订房屋租赁协议,约定朱华将其所有的位于毕节××××区远航综合专业市场(毕节市汽摩城)的5-3-17、5-3-18和5-3-19三个门面出租给被告王玲,租期5年（2017年9月25日至2022年9月25日止）,租金第一年为10,000.00元,第二年租金为10,000.00元,第三年租金为13,000.00元,第四年17,000.00元,第五年21,000.00元。双方约定押金为1,000.00元,合同终止后退还给王玲,并约定违约金1,000.00元。合同第五点第三项还约定:“乙方（王玲）不得将房屋转租或供非法用途……乙方自负后果,并承担违约责任。”合同签订后,原告朱海燕依约交付涉案门面给被告王玲使用,被告王玲于2017年7月25日向原告交付第一年（2017年9月25日至2018年9月24日）租金10,000.00元和押金1,000.00元。2018年9月26日王玲通过银行转账向原告朱海燕交付第二年（2018年9月25日至2019年9月25日）租金10,000.00元。2018年10月15日,在未告知原告的情况下，被告王玲委托第三人贾辉与第三人朱华签订商铺租赁协议,约定将涉案门面出租给第三人朱华使用,合同约定租期为四年,第一年租金70,000.00元,第二年租金为30,000.00元,第三年租金为40,000.00元,第四年租金为40,000.00元,第三人朱华需于每年9月25日之前一次性缴纳当年的租金。合同签订后,第三人朱华向被告王玲账户支付了租金70,000.00元,被告王玲将涉案门面交给第三人朱华使用至今。本院认为,本案为租赁合同纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告朱海燕和本案被告王玲于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示,该合同合法、有效。原告朱海燕和被告王玲应当遵守该合同的约定。虽然本案被告王玲否认其转租涉案门面给第三人朱华,也未举证证明其与第三人朱华系合伙做生意的事实,第三人朱华自认其系单独在涉案门面做生意,本院依职权调取的证据与原告朱海燕提交给本院的第三人贾辉和第三人朱华签订的《租赁合同》,能够相互印证证明被告王玲实际已将涉案门面转租给第三人朱华的事实。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”本案被告王玲未经涉案门面的出租人即原告朱海燕同意,将涉案门面转租给第三人朱华,作为出租人的原告朱海燕依法可以解除双方于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”因本案被告王玲已经支付第二年租金（2018年9月25日至2019年9月25日）10,000.00元给原告朱海燕,故双方于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》解除后,原告朱海燕应当退还被告王玲剩余租金及押金。因该合同的解除系被告王玲单方违约造成,故对于原告朱海燕主张被告王玲支付其违约金1,000.00元的诉讼请求,本院予以支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告朱海燕与被告王玲于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》。二、被告王玲于本判决生效之日起十日内将位于毕节××××区远航综合专业市场(毕节市汽摩城)的5-3-17、5-3-18和5-3-19三个门面交还给原告朱海燕；原告朱海燕于本判决生效之日起十日内将被告王玲剩余租金和押金1,000.00元返还给被告王玲,剩余租金计算时间起算点为被告王玲交还门面之日。三、被告王玲于本判决生效之日起十日内支付原告朱海燕违约金1,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取）,由被告王玲负担。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴春艳二〇一九年五月十七日书记员  周娜娜