云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3264号原告:昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人:李云波，总经理。住所地:昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。委托代理人：倪炳超，系公司员工，特别授权代理。被告：曹文俊，男，汉族，1989年11月7日生，住云南省昆明市官渡区。被告：周江，男，汉族，1990年12月6日生，住云南省曲靖市会泽县。被告：周玲，女，汉族，1989年12月21日生，住云南省曲靖市会泽县。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告曹文俊、周江、周玲居间合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月15日公开开庭进行审理，原告尊园公司委托代理人倪炳超，被告曹文俊、周江、周玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尊园公司诉称：2016年1月4日，被告曹文俊经核准登记为昆明市经济技术开发区东郊八公里小麻苴村中铁百年印象4幢2单元17层1701室房屋的所有权人，房权证号：昆房权证（昆明市）字第××号（证据一）2018年8月12日，经原告居间撮合，被告曹文俊（出售方、甲方）、被告周江、周玲（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》NO:0085191（见证据二）约定:甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为116万元（第一条定金3万元）第三条；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）基于丙方签署本合同前提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币23200元，佣金支付时间为2018年8月30日前。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条）；合同还对争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，原告协助三被告办理了房屋预约转让公证手续（俗称：定金公证），但三被告却为逃避支付中介费，跳过原告办理了过户手续，这一行为已对原告构成违约（见证据三）。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了买卖双方之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金23200元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”三被告跳过原告办理过户手续，已然实现合同目的，故三被告应依照合同约定共同连带向原告支付佣金23200元。三被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。现诉至法院请求：1、三被告立即共同连带向原告支付人民币23200元；2、三被告立即共同连带向原告支付违约金（以23200元为基数，从2018年8月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为4060元）（暂计至起诉之日总计为27260元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告曹文俊辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。第一、中介未尽到自己的责任，未能及时与买卖双方进行准确的沟通。原告未按卖房于2018年8月签订合同在三个月内完成办理。首先我的房贷有30万还款。尊园地产具体办理当事人夏建兵就让我去贷款银行咨询还款时间，于是于签订合同第二天我已到关上工商银行咨询了还贷款的时间。确定每个月有两次还款，一个是每个月的2号，一月是每个月的15号可以进行还款，随后我立即打电话给尊园地产具体办理当事人告诉他可以告诉买方于2018年8月15日当天可以还款。他说好的，随后我一直都在等待，之后我联系了他，他告诉我已经通知了，说让买方准备好15日办理，结果14日我联系了尊园地产问他买方准备好了没有？他说他打电话再问问。直到下午我主动打电话问尊园地产具体办理当事人夏建兵，他告诉我说买方推迟到下个月进行。我就答应了可以延迟到下个月2号，到了2018年8月29日的时候，我又给尊园地产具体办理当事人夏建兵打电话说你可以告诉买方准备好，2号是这个月的还款期限，他说好的结果又让我等到了下午，还是我主动打过去给尊园地产具体办理当事人夏建兵，他告诉我说忘了给买方打电话了，我说只能明天你再打电话给买方，结果又让我等，直到2018年9月1日我又主动打电话给尊园地产具体办理当事人夏建兵，他才告诉我买方没有准备好，说可以再推迟在下一次还款时间吗。最后只能等到2018年9月15日去还款。在2018年9月10日时候，我给尊园地产具体办理人打电话说一定要交接好买方于2018年9月15日还款。他说好的，2018年9月15日我们与买方见面后说起还款的时间的事情时，买方说没有接到尊园地产具体办理当事人夏建兵通知8月15日及9月2日可以还款的电话，并且通知其可以还款的时间也是在8月底才告知他的。第二、中介业务不熟不属实，失职告知买方错误信息，2018年9月14日，中介约好了我们和买方一起到昆明公证处公证首付的费用，来到了交易地点后买方卡上只带了27万元。我说当时告诉你们差贷款是30万元，你们怎么只带了27万元，结果买方说尊园地产具体办理当事人夏建兵让他们准备好27万元就可以了，没办法又再次跟买方协调，要备足30万元。后来一直等买方凑钱，下午才进行了公证（定金公证时买方未到场，是买家的姐姐到场，导致后面拿到公证书名字是买家的姐姐。当时买家问过中介，中介说可以的，可是后期办理过户时，公证处的说这个公证书不是买家的名字，用不了）。第三、作为中介提出一些合同之外的不合理要求捆绑服务方式乱收费。到了15号我一早就去把贷款还了，还了贷款于10个工作日后我们拿到了房产证，接着就打电话给尊园地产具体办理当事人夏建兵通知买方可以去做公证、过户、办理贷款，接着第一次尊园地产具体办理当事人夏建兵通知买方公证，来到了昆明市公证处后，尊园地产具体办理当事人夏建兵通知买方所需办理的资料不齐全，后就没有交易成功，随后时间又只能往后推移，总共去了两次都没有办理成功，结果时间就超出了尊园地产承诺办理完成的期限，到了11月底第三次又来到了昆明公证处，又没有办理成功。尊园地产具体办理当事人夏建兵告诉买方说，因为买方贷款办理不成功，姐姐是共同还款人，必须要共同还款人签字，正好买方姐姐在前一个星期结婚了，夏建兵并未告知买方婚姻状况变更会产生的情况，所以需要姐姐的老公也要签字。后面买方就说有什么办法可以办理到吗？后来尊园地产具体办理当事人夏建兵说有个途径可以办理，需要买方支付2万元的加急快速办理贷款审批。随后买方自己找到了银行协调根据买方提供的材料可以办理贷款，当事人夏建兵说如果买方自己找银行贷款的话，需要我们双方签订一个承诺书，否则就不会继续办理下面的手续。我们双方看了承诺书完全是不合理的，于是我们拒绝了，因时间拖得太长，而且尊园地产具体办理当事人夏建兵同志提出的收费确实不合理，也不能接受，所以我们买方和卖方协调了办理贷款的情况后就去到了买方找的银行办理了后续的相关手续过户了。被告周江辩称：原告起诉状上的事实与实际方式不符，因为当时买这套房子是我个人买，和周玲没有任何关系，只是当时因为我人在外地，所以当他们的经办人夏建兵找到这套房子通知我来看，然后我说我没空来看，因为第一次开看房的时候，他和我姐有过留过联系方式，之后他就通知周玲来看这套房子，看完之后是周玲比较满意，就和我说是要不你就买这套了。我就说可以，但是他们尊园地产的从未和我说过，在买这个房子交定金的时候就要签订他们所谓的是定金协议，我也不知道协议的内容，他们合同上面有一条是上面写道说只要这套房子成交，不管中途发生了什么事，我必须支付他们中介费用，如果我看到这一条的话，我当时就不会签订。在我去定金公证的时候，因为房子是我买的，之后我们重新去办理的时候去到房管局，他们说必须要本人做，于是之后我又重新花了2490元钱重新找被告一做了定金公证才签了买卖合同，之后才办理了过户，刚开始尊园的工作人员和我们说的是这套房子要三成左右的首付，让我们准备首付款和中介费总合计45万元，我也把我的银行流水和我相关的收入证明是都已经交给他了，尊园的工作人员告知我办理贷款中途不需要出其他的费用，是可以正常办理的。签完合同之后，我催促他带领我们办理过户手续，但是在办理的时候是他去银行问了之后，他就通知我说我一个人流水办不了，按我个人的收入情况的话，顶多只能贷到20万左右的款，就问我能不能再加50万的首付，因为我当时预计的金额就是45万，尊园的工作人员就说可以让我姐做我的共同还款人来办理，但是在此期间是他从来都没有提过说或者是问过周玲的婚姻状况，说要让他在这一段时间之内保持单身。之后我们就按照他的约定转了33万元给房东，也就是被告一，做了一个买卖的定金公证，房东拿到房产证后更名过户的时候他们作为专业的中介公司没有沟通好买方和卖方的时间，周玲一个人去时就可以办理贷款，但是到了房管局之后去询问银行，银行的说就如果是已婚的话，就要连她老公也一块是过来签字才可以办理，但是当时周玲的丈夫名下每月有近7000元钱的房贷和车贷要还，以他的收入的话，它即使同意也办不了，所以我们就和原告沟通，问他们能不能换家银行办理贷款，他说他们找到一家工行是能够办理，不过需要我私下再支付2万块钱给他，他就可以去工行办理贷款，而这钱的话根本就不能出具收据，要我们私下转给他们，之前原告的工作人员承诺我可以正常办理该贷款，没有告诉我需要额外再加这么多钱，之后我就找了朋友问了工行的工作人员，也把我自己的材料送给工行看，他们告知我可以自己办理贷款，之后我就和原告进行沟通，把具体情况告知原告，但是原告说如果要自己去办理贷款的话要叫我们签一个协议，协议的内容上面写道如果说由我们自己是找银行贷款，需要我和被告一本人双方同意。如果我们自己是找到银行去办理从中产生的任何费用，包括之后的所有流程手续出现任何问题和原告的公司毫无关联。但是他的中介费也要正常收取。我们看了之后觉得不合理，就没有同意，但是当时我已经总共支付了33万元整，有1万块钱是在中介那里作为定金，本来是作为首付款的时候就要转到房东那的，他们也拒绝转。让我自己想办法，就向房东刚才说的我们只准备了27万后他们说钱不够，我就说让他们把那1万块钱转给房东，然后我再补偿2万，他们也没转出去，实际上我自己想办法凑够30万，先让房东把银行贷款还掉，拿到房本之后的话转33万元，并且当时做的定金公证的话是用周玲的名义去做的，转帐的人是我，在这种情况下我也着急，说我的资金安全问题是否能够得到保障。另外房东他们也看了其他的房子需要钱去买，所以我又和他们的经办人夏建兵多次沟通让他们办理，之后原告他们都一直以各种理由拒绝沟通，我就和他们说过，如果说你们不带我是办理后面的手续，中介费我也不会支付。我还提到说就把当时支付的1万块钱原告肯定也不会给我，我就不要了，就作为你们是带我看过一趟房的费用，之后的话我这样说完之后，他们包括经办人夏建兵还有他们分电分分店的经理也从来之后就从来都没有找过，直到之后我们就重新找了一个中介办理了贷款，做了房产的更名手续，直到收到法院的庭前调解电话询问原因之后才知道是他们对于我当时说的，公司没有同意，不能办理过户时原告的原因。被告周玲辩称：看房的时候是我去看的房，我觉得房子挺好的，然后我就告诉周江可以要这套房子，然后我回来之后中介告诉我如果想要这套房子就可以他们签订定金合同。他告诉我可以代替周江签这个字，然后因为我是代签，所以我也没有详细看合同的内容，我以为他们会把这个合同的内容告知买方周江，他们也没有告知，然后就告诉我可以签这个字，然后我就代替周江把这个字签了。我觉得这个合同相当来说这个是无效的。当时我代替周江签了字，交了3万块钱的定金，有2万直接转给房东，1万是转给中介，我觉得他们代签字是不合理的，因为当时询问了周江的情况他的收入和负债，这边承诺说是没有问题可以办贷款，所以我才给他签了这个字。后来原告告诉我们说是他办理不了贷款了，他的流水太少了，有负债两千多，收入才有五千多，所以让我们想办法，然后想出来我给他做共同还款人，我的名下和他的名下的财产加起来是够的，所以我们就决定以这种方式来办理，然后就把我们的所有的资料都交给了尊园地产的夏建兵，他期间也没有告诉我婚姻状况的变更会有变动，因为我们是初次买二手房，不知道这些程序，所以期间我办理的结婚，因为他们拖得时间太长了，将近两个月所以后来再到办理的时候说办不了，又让我们来想办法，我觉得这些问题应该是由地产跟我们协商，但是他们没有做到，作为一个专业的地产公司没有做到这几点。后来他们让我们交2万块钱的费用的时候，我们问了银行，银行也说是他这个情况是可以办理的，但原告他拒绝给我们办理，我们就自行找人办理的这套房子的费用，而且之前也提到公证费，30万块钱的公证费我们是交2000多元的公证金，现在相当于公证是作废了，后来我们找了中介来办房产过户，又花了2000元钱的费用，相当于我们现在中介公司压着一万块钱没有给我们退，我们做了一个浪费的公证费是2490，中介费是2000，一共是14490元的费用。我们现在是出了这么多钱，然后这个费用我觉得我们作为支付给原告1万块钱的介绍费，给我们提供了一个介绍服务，我觉得是足够了，然后其他的4900元钱的事，由于他们原告中途的一些业务不熟悉，导致我们多花了这个费用，我们也愿意也觉得应该把这个费用记在尊园地产的头上，所以我们一共支付的费用是1万4490元。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：一、《房权证》一份，欲证明被告曹文俊经核准登记为涉案房屋的所有权人，对该房屋享有处分权；二、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明原告于2018年8月12日促成三被告之间房屋买卖合同的成立，基于原告已提供服务，取得收取佣金23200元的权利，后该合同因三被告违约未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失23200元；三、房屋信息查询摘抄表，证明2018年10月17日，涉案房屋产权人由被告曹文俊变更为被告周江，三被告实现合同目的，应共同连带向原告支付佣金。被告曹文俊对原告提交的证据没有异议。被告周江对原告提交的证据一无异议，对证据二认为合同上的签字是被告周玲代签，其没有看过合同。被告周玲对原告提交的证据无异议，认为其并未跳过中介，是因为中介要求其交2万元的外加服务费，其拒绝缴纳，于原告协商未果，原告未向其提供服务。被告曹文俊、周江、周玲均没有证据提交本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2016年1月4日，被告曹文俊经核准登记为昆明市经济技术开发区东郊八公里小麻苴村中铁百年印象4幢2单元17层1701室房屋的所有权人，房权证号：昆房权证（昆明市）字第××号。2018年8月12日，经原告居间撮合，被告周江、周玲（购买方、乙方）、被告曹文俊（出售方、甲方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》合同约定：甲乙双方通过委托丙方出售及购买上述房屋，成交价格116万元，定金3万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金23200元，支付时间为2018年8月30日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。后无法继续履行合同。现原告诉至法院主张上述诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告尊园公司与被告曹文俊、周江、周玲签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告所签订的合同包含两个合同关系，即被告曹文俊与被告周江、周玲之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，原告在签订合同时明知购买方的签字系代签，但并未要求其出具代签合同的委托手续，原告主张的三被告跳开中介进行交易并无证据予以证实。原告不应草率促成三方签订合同，收取居间服务费。《中华人民共和国合同法》：“第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，原告没有证据证明其已经完全履行了居间义务，故本院对原告的诉讼请求不予支持据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一九年五月十六日书 记 员  马楚然