山东省冠县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1525民初5835号原告：山东省冠县贾镇史谈二寨村民委员会，住所地山东省冠县贾镇史谈二寨村。法定代表人：张保法，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：白云明，山东光岳律师事务所律师。被告：史振学，男，1968年9月16日出生，汉族，农民，住山东省冠县。委托诉讼代理人：史延广，男，1993年5月25日出生，汉族，住冠县，与被告史振学系父子关系。原告山东省冠县贾镇史谈二寨村民委员会与被告史振学租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东省冠县贾镇史谈二寨村民委员会及其委托诉讼代理人白云明，被告史振学的委托诉讼代理人史延广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省冠县贾镇史谈二寨村民委员会向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋及院落租赁合同关系；2、判令被告支付原告租赁费11000元；3、判令被告立即搬离涉案租赁房屋院落；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年9月份，原告与被告以及许占洲、史振明、史振亮协商达成一致，原告将位于史谈二寨本村所有的土地和房屋院落租赁给被告及许占洲、史振明、史振亮用于经营棉花。当时，双方约定租赁期限为五年，每年租赁费1000元。被告一方向原告交付了租赁费5000元后，原告将涉案租赁物交给被告一方使用。2007年9月份合同到期后，被告个人继续占有使用涉案租赁地点，但是被告始终没有向原告缴纳租赁费。原告虽然多次向被告催交租赁费，被告却一直推脱，至今已经欠缴租赁费11000元，且致使原告的租赁目的根本不能实现。被告的行为属于严重违约并致使原告根本不能实现合同目的，原告在与被告协商未果的情况下，无奈之下向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告史振学辩称：1、该地块不存在租赁关系；2、我们2003年9月在史延民当村支部书记时签订了五年的租赁合同，费用为一次性付清，当时张保法还不是村支部书记，张保法是直到2006年才当选的村支部书记，而合同在2008年就跟上届村支书史延民到期解除了；3、1990年11月30日因建设史谈二寨小学，当时的村支部书记向我父亲史连成借款2500元，利息二分五，至今未偿还，在1999年元月22号的时候，我父亲史连成在贾镇法庭起诉过当时的村支部书记，并把当时借款的原材料交给了法庭，但是一直没有开庭，不过当时的法庭庭长张庆德开了一个收据；4、2008年租赁期满，我们不再租赁，就把地交给张保法，当时我父亲史连成跟张保法要1990年的借款，张保法以不负责上一任的债务为由未予偿还，后来经我父亲多次催要，张保法说是钱也不给了，地也不要了，拿地抵钱，张保法现在起诉是出尔反尔；5、张保法起诉的租赁费，是我们跟上一届村委商量的，跟张保法没关系，张保法说有租赁关系应该让他拿出证据来，村委会欠我父亲的钱，我们有证据。所以这块地根本不是租赁关系，如果是租赁的话，不可能11年后才要租赁费，他之前已经说过拿地抵钱了，现在后悔是出尔反尔；6、租赁合同2008年到期至今已经有11年，已经超过了诉讼时效，请求法院驳回起诉；7、张保法之所以11年后重提这件事，就是因为张保法是个有名的村霸，他曾经多次酒后无故骂我的妻子许某，2018年5月22日下午4点，张保法酒后无故殴打了我的妻子许某，致使许某受伤住院，后来经过派出所处理此事，派出所责令他赔了我妻子住院费3020元，他之后心里不平衡感觉没面子，所以他现在是报复我们；8、请求驳回张保法的诉讼，因为没有租赁关系，这个地方就是我们的，并让原告承担诉讼期间的一切费用；9、因为村支书张保法出尔反尔，所以我父亲史连成决定算账要钱，经计算，1992年1月1日至2018年12月31日本金加利息一共2981290元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会与被告史振学之间是否曾存在房屋及院落的租赁关系。民事诉讼中当事人行使民事权利和诉讼权利应当遵循诚实信用的原则，一方当事人在法庭审理中，或者在答辩状等书面材料中对于于己不利的事实明确表示承认后反悔，除有相反证据足以推翻的，人民法院不予采信。本案中，对于原被告之间是否曾存在租赁关系，被告史振学向本院提交的答辩意见中称“我们2003年9月在史延民当村支部书记的时候签订了五年的租赁合同”，后于庭审中称“村委会的证明只是证明了2002年有人租赁了原学校那个院落，但是这个院落不是史振学租赁的，跟被告史振学没有一点关系，不应该起诉史振学”，被告史振学庭审中否认与原告曾存在租赁关系的陈述与其答辩状中关于该部分的事实主张前后矛盾，且其未提供相应证据以推翻在答辩状中关于曾存在租赁关系的事实自认，该陈述亦与该村原村支部委员张新龙的庭审证言明显不符，故本院依法不予采信。原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会与被告史振学于2002年9月至2007年9月曾存在房屋及院落的租赁合同关系。二、原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会与被告史振学之间是否仍存在房屋租赁关系。庭审中，原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会主张原告与被告史振学等人签订的房屋租赁合同于2007年9月到期后，被告史振学继续承租上述涉诉房屋及院落，并长期未向村委会交纳租赁费。被告史振学对原被告之间于2008年租赁合同到期后仍存在房屋租赁关系不予认可，并主张该涉诉房屋之所以仍由被告使用是因为抵偿村委会欠其父亲史连成的借款。本院认为，首先，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告史振学主张2008年原房屋租赁合同到期后其之所以继续占有并使用涉诉房屋及院落，是因为该村村民委员会主任张保法告知其村委会以该房屋及院落抵偿村委会以前向其父亲史连成所借的借款，其继续占有使用该房屋及院落是基于该房屋及院落由史连成所有而并非基于原租赁关系的存续。被告史振学对于以上“以房抵债”事实主张未能提供证据加以证明且原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会对其以上主张不予认可，本院对其该事实主张无法采信。其次，村集体的宅基地使用方案或者处分村集体财产等事宜并非依据村民委员会主任的个人意愿即可确定，为了发展基层民主及保护村民利益，我国法律明确规定涉及村民利益的重大事宜须经村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理，故即使被告史振学所称该村村民委员会主任张保法曾许诺其“以房抵债”的事实主张属实，因该允诺并未经村民会议或村民代表会议讨论确认，故该允诺即使属实也系该村村民委员会主任张保法对集体财产的无权处分，不能产生物权变更的法律效力。最后，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定的，未经依法登记，不发生效力。本案中，因被告史振学所称已取得的涉诉房屋及院落的产权未经依法登记，依法不具有相应的法律效力。综上所述，被告史振学所称的原房屋租赁合同期满后继续占有该房屋及院落系基于产权变更的辩解不能成立，其继续占有和使用冠县贾镇史谈二寨村民委员会所有的房屋及院落，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当视为在出租人没有提出异议的情况下被告史振学继续按照原租赁合同对该房屋及院落的承租。三、本案所涉支付租金的债权是否已经超过法定的诉讼时效。我国法律法规之所以设定诉讼时效制度，是为了避免债权人怠于行使到期债权，影响市场交易的安定与秩序，而并非为了使债务人逃废债务合法化。本案中，被告史振学在与冠县寨村民委员会签订的房屋及院落的租赁合同届期后，仍持续占有并使用以上房屋及院落至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应当视为原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会与被告史振学之间的房屋及院落的租赁合同关系不间断存续至今，原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会就以上房屋及院落的支付租赁费用请求权的诉讼时效自原告向被告史振学主张解除以上租赁合同关系之日或自原告给予被告史振学支付租赁费用的最后宽延期间届满之日起算为宜，在原被告均未就以上时间节点提供证据加以证明或作出说明，且原被告之间的租赁关系一直处于存续状态，原被告亦未曾就租金的给付期限作出明确约定的情况下，被告史振学主张的时效抗辩权没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，本院认定事实如下：原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会与被告史振学等于2002年9月份订立了为期五年的房屋及院落（系该村原学校校舍及院落）租赁合同，约定年租金为1000元，该五年期房屋及院落的租金，承租人史振学等已给付原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会，以上房屋及院落约定的出租期限于2007年9月份届满后，被告史振学未腾退以上房屋及院落，原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会亦未就被告史振学继续占有并使用该房屋及院落的行为提出异议。被告史振学自2008年未再向原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会给付租赁费用，2018年12月7日，原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会以被告史振学拒付租金为由诉至我院。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方迟延履行主要债务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，债务人经催告后在合理期限内仍不履行的，债权人可以要求解除合同。本案中，被告史振学曾承租原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会原学校的校舍及院落，后于约定的租赁期间届满后，被告史振学仍继续占有和使用以上房屋及院落，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告之间的原租赁合同继续有效，房屋及院落的租赁期限为不定期，现被告史振学多年未履行向原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会支付房屋租赁费用的主要合同义务，原告要求被告按照原租赁合同年租金1000元的标准向其支付原租赁合同届期后十一年租赁费用的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告史振学长期占有并使用本案涉诉房屋及院落但拒不支付租赁费用致使原被告之间的租赁合同的目的不能实现，故原告要求解除与被告史振学之间的租赁合同关系、被告史振学腾退该涉案租赁房屋及院落的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。庭审中，被告史振学主张其父亲史连成与原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会存在民间借贷纠纷，并主张因原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会提起本案诉讼，其父亲史连成要求原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会向其偿还于1992年1月1日至2018年12月31日本金及利息共计2981290元。因被告史振学所称的以上债权的债权人系案外第三人即被告史振学的父亲史连成，被告史振学无权就该案外第三人的债权向原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会主张权利。被告史振学所称的以上债权如有相应证据加以证明，可由相应债权的债权人本人或其委托代理人另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下：一、解除原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会与被告史振学之间的租赁合同关系；二、被告史振学于本判决生效之日起十五日内搬离原承租原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会房屋及院落（系该村原学校校舍及院落），并将该房屋及院落交付原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会；三、被告史振学于本判决生效之日起十五日内给付原告冠县贾镇史谈二寨村民委员会租金11000元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取计38元，由被告史振学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  李守君二〇一九年五月十五日法官助理张熙岩书记员许文静