广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终755号上诉人（原审被告）：周涵逵，男，1989年4月6日出生，汉族，身份证住址：湖南省汝城县。委托诉讼代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴惠玲，女，1960年6月3日出生，香港特别行政区居民，被上诉人（原审原告）：黄达诚，男，1956年8月16日出生，香港特别行政区居民，两被上诉人共同委托诉讼代理人：常峰，广东群竹律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：湛少桥，广东群竹律师事务所律师。原审第三人：广州市绍发房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路98号首层113号。法定代表人：麦灶凤。上诉人周涵逵因与被上诉人吴惠玲、黄达诚、第三人广州市绍发房地产代理有限公司（下简称绍发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初字第2748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周涵逵上诉请求：依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人不存在任何违约行为，且按照合同约定履行了全部合同义务。2016年12月20日，被上诉人与上诉人依法签署了《房地产买卖合同》（以下简称合同），自该合同签署以来，上诉人按照该合同的约定履行全部合同义务，包括依约缴纳定金和中介费,以及将所有银行按揭的材料及手续均给中介和按揭公司并支付了按揭费用。二、第三人中介经办人员、按揭公司工作人员均确认该物业银行同贷未顺利申请的原因在于被上诉人不配合办理房屋同贷手续、不配合进行该物业评估等，而上诉人不存在任何责任和过错。根据该合同附件第二款的约定，该物业买卖采取按揭付款的方式，因此上诉人、被上诉人双方都需要向银行提交申请贷款的材料并配合办理房屋评估手续，但是被上诉人却存在着拒不配合办理按揭、拒不配合办理房屋评估、拒不配合提交交易所需资料、拒不配合办理交易过户、递件手续等违约行为。对此，上诉人已经提供证据5录音材料予以证实。按揭公司工作人员和第三人中介公司工作人员均确认被上诉人不接电话、不提供按揭资料、银行账户、不配合办理涉案房屋评估等行为，被上诉人提交的材料为圆珠笔签署，银行和按揭公司不认可，被上诉人不补交资料等。因此，该物业银行按揭未顺利申请的原因在于被上诉人，而非上诉人，上诉人不存在任何责任和过错。三、上诉人多次敦促被上诉人配合办理按揭申请手续，但被上诉人均不予理睬。上诉人自签署合同以来多次敦促被上诉人按照合同约定履行义务，并在2017年3月17日、3月27日多次向被上诉人发送书面函件予以敦促，但被上诉人均不予理睬，并收到书面函件后回函要求解除合同。四、被上诉人违约单方解除合同的真实原因在于增城新塘房价大幅度上涨，被上诉人没有契约精神和诚信可言。自双方签署合同以来，该物业已从最初的签订价格142万元上涨至256万元左右，因为房价大幅上涨，被上诉人违约不想出售该物业。对此，第三人工作人员在上诉人提交的证据五中也予以证实。如果被上诉人真的想出售房屋，不会直接发函要求解除合同，而是配合上诉人办理银行按揭手续，以便尽快办理房产过户。基于以上事实，一审判决认定事实错误，特提出本案上诉。被上诉人吴惠玲、黄达诚答辩认为，一、关于合同解除。因为上诉人经过被上诉人多次催促后，在合同约定的履行期限内，仍然没有申请到银行按揭贷款，被上诉人依照双方签订的合同第六条的约定解除双方的合同于法有据。而且上诉人在一审庭审时也明确表示自己没有能力一次性付清购房款，可见合同在客观上没办法继续履行，因为被上诉人没有任何的义务去无休止的等待上诉人凑钱。一审法院判决解除双方的买卖合同合理合法。二、关于违约的问题。首先，被上诉人已经提交了买卖双方的短信往来作为证据，证明被上诉人分别于2017年3月25日、29日对上诉人进行催促，要求其到银行办理按揭贷款手续，并明确具体告知被上诉人还需要如何配合，但上诉人却对该催促短信置之不理，上诉人的行为明显属于怠于履行合同义务的行为。其次，被上诉人委托律师向上诉人以及第三人分别通过ems各寄送了两份快递。一份是2017年3月28日寄送给上诉人和第三人的律师函，催促上诉人办理银行按揭贷款手续，并就有关情况及时告知被上诉人。另外一份是2007年4月20日寄送给上诉人和第三人的解除合同通知书。对于上述四份快递上诉人通通拒收，第三人更离谱，邮递员已经上门送件，其居然向邮递员谎称自己不在该地址，并且拒收。被上诉人认为上诉人对于催促短信不予回复、对被上诉人发出的邮件予以拒收的行为，无论如何都不是积极履行合同的表现。最后，上诉人辩称被上诉人签署的相关文件存在圆珠笔签字致使银行贷款无法办理的问题，被上诉人对此不予认可。上诉人没有提交任何证据证明自己有向银行申请办理过按揭贷款并递交了有关材料，也没有任何证据显示银行因此而拒绝向上诉人办理贷款以及上诉人就有关事项通知被上诉人。相反，被上诉人已经提交证据证明自己按照合同第六条的约定，对于上诉人进行了敦促，并给出了宽限期，但是在宽限期内，上诉人不但没有履行合同义务，反而对被上诉人的催促不予理睬。上诉人的行为已经构成违约，一审法院判决合理合法，二审应予以维持。最后，对于上诉人提交的所谓录音证据，一审时没有提供光碟供被上诉人核实，录音文本上没有显示时间，录音内容都是录音人自说自话，被上诉人根本没有参与其中，对录音的内容毫不知情，因此对该份证据不予认可。吴惠玲、黄达诚向一审法院起诉请求：一、解除其与周涵逵及第三人三方于2016年12月20日签署的《房地产买卖合同》；二、吴惠玲、黄达诚已收取的定金80000元不予退还；三、周涵逵支付吴惠玲、黄达诚违约金142000元、公证委托费210元、律师代理费30000元，扣除周涵逵已支付的80000元，周涵逵仍应支付92210元；四、本案诉讼费由周涵逵承担。一审法院认定事实：2009年9月8日，增城市国土资源和房屋管理局为位于增××××房核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，房地产权属人吴惠玲，单独所有。2016年12月20日，吴惠玲（卖方）与周涵逵（买方）以及绍发公司签订了《房地产买卖合同》（附件），其中合同约定：“……买卖双方均独家委托经纪方就买卖位于广州市增××××房（以下简称该物业）的所有交易条件达成一致意见，经自愿协商一致，达成协议如下：一、该物业建筑面积为140平方米（以《房地产证》为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业所有情况并且无异议。该物业现状指吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设施）附带家私电器（详见家私电器清单或备注）。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1420000元此成交价不因测绘面积变动而变动，且已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括物业维修基金、税费、物业管理费、水电煤气费、电话和网络宽带使用费、数字电视安装使用费、装修费等等。）有关付款方式详见附件或相关备注。……三、卖方合法持有《房地产证》。卖方是该物业之权属人，以上述该物业享有合法独立的所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚信信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超十天的，违约方逾期每日须按总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十违约金。鉴于经纪方成功协助守约方追讨违约方的定金责任，守约方当天支付中介方所得违约金20%作为中介方的劳务费用。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每天总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……八、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。买卖双方于增城市国土资源和房屋管理局办证中心签订的《房地产买卖合同》或《存量房买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，与本合同具有同等效力，如不一致时以本合同为准。九、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方违约责任而发生的所有费用，包括不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。十、本合同发生争议，三方应尽可能的协商解决，无法协商解决的，三方同意以下列一种途径解决本合同之任何争议纠纷。1、向物业之所在地法院提起诉讼；……备注：经双方协商签合同当天先支付定金30000元，余下定金50000元正待业主补齐房产证后支付，约定在2016年12月22日前”。附件约定：买卖双方就楼价款的支付方式交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第2种方式支付楼款给卖方：……2.按揭付款（1）签订本合同时支付人民币80000元作为定金。（2）首期楼款（不含定金）共计人民币140000元应在买卖双方到房管局部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）人民币1200000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设账号内。银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于到房管部门办理交易递件当天付清。如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。……以上各项付款方式，凡若因金融政策性调整或不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获批准或贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方，买卖双方可解除合同并各自己返回楼款。但基于经纪方已促成合同成立且解除合同非经纪方过错造成的，买卖双方仍需按本合同约定向经纪方支付中介服务费。同日，周涵逵签署《中介佣金确认书》，同意向绍发公司支付中介佣金10000元，本人愿意于在签合同当天先付给中介方5000元，余下5000元在交易过户前一次性付清。2016年12月22日，吴惠玲出具《收款收据（售）》，载明收到周涵逵承购物业定金80000元。2017年3月4日，中国农业银行个人明细对账单，载明户名吴惠玲，交易金额1000元。2017年3月17日，周涵逵向吴惠玲、黄达诚发出《履约敦促函》，在该物业买卖期间，阁下存在拒不配合提供交易所需资料、拒不配合办理交易过户递件手续、拒不配合办理按揭，敦请在收到本函后5日内继续按照该合同的约定履行全部合同义务。2017年3月21日，吴惠玲、黄达诚与广东群竹律师事务所签订《民事委托代理合同》，发票载明律师费30000元。2017年3月28日吴惠玲、黄达诚通过快递向周涵逵邮寄《律师函》，2017年3月31日由他人签收。《律师函》载明要求周涵逵按照合同约定在五日内办妥银行按揭事宜…。2017年4月20日，寄件人常峰通过快递邮寄解除《房地产买卖合同》通知书，妥投情况拒收。解除《房地产买卖合同》通知书内容：“吴惠玲、黄达诚于2016年12月20日与周涵逵通过第三人绍发公司签订了《房地产买卖合同》（编号为0000094），约定周涵逵以按揭付款的方式购买吴惠玲、黄达诚位于广州市增城区新塘镇荔新十二路98号1幢1101号的房屋，房屋总价款为142万元整。签订合同距今已经三个多月，周涵逵除了支付了8万元定金外，却一直未能将银行按揭贷款办理下来，致使合同无法继续履行。在此期间吴惠玲、黄达诚已多次催促周涵逵办理银行按揭事宜，并提交了相关资料，但周涵逵仍未能将银行按揭成功办理下来。开始周涵逵以银行限贷致使暂时未能成功办理贷款为由，恳求吴惠玲、黄达诚给周涵逵宽限期，但周涵逵之后却无限期拖延直至今天仍未能成功办理到银行按揭贷款。为此，吴惠玲、黄达诚按照《房地产买卖合同》第六条第3款的约定：……合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。2017年3月28日，吴惠玲、黄达诚委托广东群竹律师事务所向周涵逵发出《律师函》，敦促周涵逵按照合同约定在五日内办妥银行按揭贷款事宜，并就有关事项通知吴惠玲、黄达诚，逾期将按照《房地产买卖合同》第六条的约定来追究周涵逵的违约责任。同时，吴惠玲、黄达诚亦通过电话及短信敦促周涵逵需在五日内履行合同义务，但至今周涵逵不履行自己的合同义务……自收到本函之日起解除双方签订的《房地产买卖合同》，已收取8万元定金不予退还，周涵逵还需支付违约金”。吴惠玲、黄达诚出示《承诺书》、《同意出售意见书》、《房产使用状况声明书》、《买方划付款授权书》、《银行卡复印件》，拟证明吴惠玲、黄达诚如约履行合同义务，且2017年3月2日，绍发公司经办人陈某出具《收条》，载明至2017年1月23日止，本公司已经收取了我方要求吴惠玲、黄达诚提交的所有二手房买卖资料，包括业主的港澳通行证、房产证、结婚证明、银行卡资料等等。周涵逵质证认可真实性，但吴惠玲签名的资料都是圆珠笔，不符合要求，要求吴惠玲更改一直不配合；农业银行卡是3月左右开办，也未交给按揭公司，由此可说明陈某出具《收条》不真实。吴惠玲、黄达诚出示《房屋租赁协议》、银行账户流水单，拟证明涉案房屋是绍发公司介绍出租案外第三人，绍发公司可以叫承租人开门评估房屋。2017年3月吴惠玲、黄达诚委托常峰、湛少桥为诉讼代理人，并经公证处公证，公证服务费210元。2017年3月、4月间，吴惠玲、黄达诚与周涵逵之间有手机短信往来，内容为吴惠玲、黄达诚向周涵逵发出催促办理银行按揭事宜，逾期追究违约责任，以及解除合同的通知。2017年7月27日《产权情况表》，位于广州市增××××房无抵押查封。在审理过程中，一、吴惠玲、黄达诚、周涵逵确认签订合同时涉案房屋无他项权利及查封，陈某是中介公司职员，周涵逵已按约付清购房定金80000元。二、吴惠玲、黄达诚陈述如下事实：1、吴惠玲与黄达诚是夫妻关系，按中介公司要求提交了按揭所需的所有资料，并协助了周涵逵申请银行按揭贷款，但周涵逵迟迟未获得的银行批准的同贷书，还将该责任推卸给吴惠玲、黄达诚；2、吴惠玲、黄达诚通过催促周涵逵也没有履行，才向周涵逵发出解除合同通知；3、黄达诚作出《情况说明》，吴惠玲、黄达诚已按中介公司要求提供了收款的银行卡和其他资料，后又要求提供农业银行卡，2017年3月4日新办了农业银行卡。三、周涵逵陈述如下事实：1、周涵逵委托广州市诚联按揭顾问有限公司办理贷款按揭手续，并支付手续费，但未向法庭提供证据证实；2、吴惠玲、黄达诚签署所需按揭资料不符合按揭银行的要求，是因吴惠玲用圆珠笔签名的资料和银行卡不是农业银行卡，要求吴惠玲补签名和提交农业银行卡，但其拒不配合；3、周涵逵主张吴惠玲、黄达诚没有配合开门评估涉案房屋，导致按揭银行无法出具评估报告；4、周涵逵出示与按揭公司工作人员电话录音和中介人员陈某电话录音，拟证明吴惠玲、黄达诚拒绝配合办理同贷和办理评估；5、周涵逵出示房地产估价答复结果，拟证明吴惠玲、黄达诚因涉案房屋涨价而拒不配合办理过户手续；6、周涵逵承认贷款所需的资料是中介公司及按揭公司联系吴惠玲、黄达诚。原审法院认为：吴惠玲、黄达诚自认涉案房屋是吴惠玲与黄达诚夫妻共同财产，黄达诚对吴惠玲与周涵逵签署的《房地产买卖合同》表示追认，黄达诚的诉讼主体适格。吴惠玲、黄达诚与周涵逵以及绍发公司签署的《房地产买卖合同》（附件）是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，各方当事人均应恪守履行。周涵逵依《房地产买卖合同》约定向吴惠玲支付购房定金80000元，双方无争议，予以确认。在合同履行过程中何人违约是本案争议焦点。对此分析如下：1、周涵逵是涉案房屋的买受人，约定按揭方式支付剩余房款，但未向法庭举证证明其已向按揭银行提交按揭贷款所需的资料，对该事实应承担举证不能的法律后果；2、绍发公司是经营房地产业的企业法人，吴惠玲、黄达诚按绍发公司要求签署《承诺书》、《同意出售意见书》、《房产使用状况声明书》、《买方划付款授权书》，结合绍发公司经办人陈某出具《收条》，说明吴惠玲、黄达诚已按绍发公司要求提供了相关资料，并签署按揭所需的文件，履行了出卖人协助办理按揭贷款的配合义务；3、周涵逵提出吴惠玲用圆珠笔签署的文件不符合贷款银行的要求，曾要求吴惠玲更换收房款的农业银行卡。因周涵逵并未提供贷款银行要求更改资料的通知的证据，以及绍发公司通知吴惠玲、黄达诚更换银行按揭所需资料的到庭证实，一审法院对周涵逵提出的主张不予采信；4、吴惠玲、黄达诚是通过绍发公司介绍出租涉案房屋，绍发公司完全可以联系承租人，周涵逵认为吴惠玲、黄达诚没有配合开门评估涉案房屋，不符合常理。综上所述，一审法院认为吴惠玲、黄达诚已配合周涵逵办理了申请银行按揭所需资料，履行了出卖人的义务，但至法庭辩论结束周涵逵仍未举证证明取得按揭银行批准的同贷书，致使合同目的无法实现，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。经查吴惠玲、黄达诚已向周涵逵发出《律师函》进行催促，根据《房地产买卖合同》“六、……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十违约金”的约定，吴惠玲、黄达诚要求解除与周涵逵签署的《房地产买卖合同》，以及要求周涵逵支付总楼价百分之十违约金的请求，于法有据，一审法院予以支持。经核算违约金的金额为142000元（1420000元X10%=142000元）。至于吴惠玲、黄达诚请求周涵逵支付律师费30000元、公证委托费210元，依据《房地产买卖合同》“九、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方违约责任而发生的所有费用，包括不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，于法有据，上述律师费并未超过标准，一审法院予以支持。关于吴惠玲、黄达诚要求已收取的定金80000元不予退还的请求，因周涵逵未表示同意抵扣，为此一审法院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除吴惠玲、黄达诚与周涵逵于2016年12月20日签订《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、周涵逵在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金142000元给吴惠玲、黄达诚；三、周涵逵于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费30000元、公证服务费210元给吴惠玲、黄达诚；四、驳回吴惠玲、黄达诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元，由周涵逵负担。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，上诉人补充提交两份证据：1.绍发公司工作人员陈某的书面说明，并申请陈某出庭作证；2.按揭公司所出具的情况说明，该两份证据均为了证明未成功办理按揭是由于被上诉人不配合办理房屋评估、不提供按揭资料等所致。其中，署名为广州市诚联房地产代理有限公司出具的《按揭情况说明》称，周涵逵委托该公司办理涉案房产贷款按揭手续，并支付了按揭费用，在2016年12月签署完全部按揭资料提交给该公司；该公司自2016年12月以来一直与业主联系要求业主协助办理按揭手续，包括提供农业银行卡，对圆珠笔签名重新改为签字笔签名以及配合开门评估，但业主一直不予配合，导致无法完成房屋按揭贷款手续。陈某出具的书面说明称，其是案涉房屋买卖的直接经办中介人员，买卖合同签订后，买家第一时间将所有银行按揭资料提交给按揭公司，业主也将部分按揭材料（但缺乏业主的农业银行卡）提交给陈某再转交给按揭公司，在2017年3月业主才提交农业银行卡给陈某；而且，业主在《中国农业银行广东省分行购房抵押贷款资料》上签名是用圆珠笔签名，按揭公司多次催促业主更换签名，还催促业主开门进行评估，但业主没有下文，买家周涵逵多次电话、发函敦促，谁知道业主竟然直接发函解除合同，希望法院查清事实，让双方继续履行合同。陈某并出庭作证称，圆珠笔签名的材料不是当着其面签的，是从香港带回来的；吴惠玲在一审提供的由其出具的收条是在吴惠玲儿子的误导下签署的，其余证言内容与上述书面说明内容一致。对上述两份证据，被上诉人质证认为，陈某的书面说明和证人证言不可信，都是推测性言论，而且其在一审出具的收条和二审出具的说明内容互相矛盾，多出陈述与实施不符；对按揭说明，不符合民诉法关于单位开具证明的要求，不确认真实性。上诉人对陈某的证人证言质证认为，该证言可以证明是被上诉人不配合办理按揭，不提供相应资料导致按揭未能成功，一审时证人出具的收条与证言并不矛盾，证人已经说明了签署收条的背景。二审过程中，被上诉人陈述，其签署的按揭所需的材料是在中介人员面前签署的，当时有几家银行的资料，包括农商银行、中国银行和农业银行，据了解，上诉人之前已经办理过一次申请按揭贷款但未成功，才又更换为农业银行，要求被上诉人重新提供农业银行收款账号，但从未说过圆珠笔签名的问题，被上诉人也从未接到过要开门进行评估的通知。上诉人在二审过程中确认，按揭手续至今仍未办理成功，其在一审答辩意见中称其暂未凑齐所有购房款所以未提出反诉。本院认为，因吴惠玲、黄达诚为香港特别行政区居民，故本案为涉港方面买卖合同纠纷，依照有关规定，应参照涉外案件进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定的规定，本案各当事人之间并未就案涉房屋买卖合同关系约定应适用的法律，而案涉买卖合同的标的物房屋在我国内地，我国内地法律与该合同有最密切联系，故应适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法。案涉《房地产买卖合同》是本案各方当事人真实意思表示内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于，各方当事人在履行上述合同过程中是否存在违约行为。上述合同在支付房款方式上约定了按揭付款，周涵逵作为买方负有付款义务，因此，办理按揭手续亦是其合同义务，但吴惠玲、黄达诚作为银行发放按揭贷款的收款方，亦负有配合、协助办理按揭手续的义务。双方当事人对至今未成功办理按揭手续的原因各执一词，周涵逵在二审期间虽然提供了《按揭情况说明》和证人证言，但按揭公司出具的说明并无相关的合同、材料签收单据、催讨记录等相佐证，不能单独作为认定案件事实的依据。证人陈某的陈述与其一审期间出具的书面收条内容明显矛盾，且其自称是本案第三人绍发公司的员工，但绍发公司在一审、二审均拒不到庭，其出具的书面说明中亦有很多内容其并非直接亲历人，因此，对其一审出具的收条、二审出具的说明和证言，本院均不予采纳。综上，由于案涉合同并未约定卖方需要提供的协助办理按揭手续的具体材料名称、要求、提交时间，亦未约定买方办妥按揭手续的时间或期限，双方未就上述履行合同的细节达成一致，从本案现有证据来看，无法确定买卖双方存在明显的违约行为。因此，一审法院认定周涵逵构成违约不当，本院予以纠正。吴惠玲、黄达诚请求周涵逵支付违约金、律师费、公证费等，不能成立，本院不予支持。案涉合同在2016年12月20日签订，2016年12月22日周涵逵付清定金80000元，2017年3月开始互相发函催促对方履行合同。由于吴惠玲、黄达诚不能证明系周涵逵构成根本违约导致其享有合同解除权，因此，其委托律师发送解除函的行为不能产生合同已于当时解除的法律效力。周涵逵在本院二审过程中确认，其至今仍未取得银行同意向其发放购买案涉房屋的贷款的同意书，其在一审答辩意见中则陈述其尚无一次性支付全部购房款的能力，案涉《房地产买卖合同》签订至今两年有余，周涵逵作为买方负有的主要合同义务即为支付房款，而其仅支付了8万元定金，且在此期间本市房地产市场变动较大，继续履行本案合同对卖方吴惠玲、黄达诚显然不公，一审法院判令解除双方的房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。至于吴惠玲、黄达诚要求不退还定金的主张，如前所述，本案并无证据证明系周涵逵违约导致合同解除，故吴惠玲、黄达诚无权没收周涵逵的定金，因周涵逵未在本案中请求吴惠玲、黄达诚退还该定金，故双方可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2748号民事判决第一项；二、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2748号民事判决第二、三、四项；三、驳回吴惠玲、黄达诚其他诉讼请求。一、二审案件受理费各17580元，均由吴惠玲、黄达诚各负担2132元，周涵逵各负担15448元。本判决为终审判决。审审判长  张明艳审判员  陈晓红审判员  罗 毅二〇一九年五月十五日书记员  李思泳李蕴妍陈金汝