江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初6254号原告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：缪新华，总经理。委托诉讼代理人：樊荣（特别授权），北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄吉（特别授权），北京大成（南通）律师事务所律师。被告：张锵，男，1985年12月9日生，汉族，住南通市通州区。原告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪公司）与被告张锵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邦豪公司特别授权委托诉讼代理人樊荣到庭参加诉讼。被告张锵经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦豪公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告支付原告租金166617元（2016.5.20-2017.10.10）、物业管理费127754元（2016.5.20-2017.10.10），合计294371元；二、判令被告赔偿装修补贴238007元，并支付2017年10月21日起至实际返还之日以238007元为基数按银行贷款利率给付利息；三、被告支付违约金31395元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签署《南通邦豪时尚广场租赁合同书》，约定被告承租原告位于南通市“邦豪服饰商厦”一层F115号商铺，租赁面积为361平方米，租赁期限为2016年5月20曰至2019年5月19日，租赁费用为保底租金与销售收入分成租金二者取高值，合同约定第一年保底租金为0.9元/㎡/天，扣点为7%，第二年保底租金为1.5元/㎡/天，扣点为8%，第三年保底租金为1.5元/㎡/天，扣点为8%。综合管理费为25元/月/平方米。另外，合同就费用支付方式、合同解除、违约责任、物业返还等进行了约定。基于《租赁合同书》，原、被告以及无锡博阁建筑装饰工程有限公司签署《装修合作协议》，约定原告支付被告所承租的铺位F115店铺装修补贴，装修补贴按照每平1000元支付，共计人民币361000元。被告授权无锡博阁建筑装饰工程有限公司作为装修费用的收款方，协议就费用支付方式等进行约定。《租赁合同书》及《装修合作协议》签署后，原告依约向被告交付房屋，被告入驻经营，原告按照协议支付装修补贴共计311000元。2016年8月，经核实，被告承租租赁物面积为306平方米，根据《装修合作协议》约定的装补为每平1000元，原告应支付被告装修补贴为306000元。经协商，原告多支付的装补被告无需返还，被告继续经营店铺。但被告自入驻以来未按约定支付原告租赁费用及管理费。2017年2月1曰被告未经原告同意中断经营，原告书面通知被告恢复经营，被告置之不理。原告于2017年10月10日向被告发函解除租赁合同书并要求腾空物业、结清所欠费用，被告收函后未采取任何措施，至今未与原告进行结算。原告认为因被告违约，原告有权解除租赁合同，被告应支付欠付的租金及管理费用，并按照合同约定支付违约金。同时，装修补贴是出租方为引进承租品牌在整个承租期内正常经营所提供的优惠，装修补贴应分摊至整个租赁期限内，现因被告擅自闭店等违约行为导致合同解除，被告应返还自闭店之日起尚未摊销的装修补贴。被告张锵未应诉答辩。因被告张锵未应诉答辩，亦未提供证据，本院根据原告提供的租赁合同、装修合作协议、支付凭证、整改通知书、解除租赁合同告知函、商户结息单、南通市房屋产权监理登记中心测算技术报告内的图纸、邦豪时尚广场商户面积复测流程审核表等证据、举证意见及庭审陈述，对本案的事实确认如下：2016年5月20日前，原、被告订立《南通邦豪时尚广场租赁合同书》，合同约定：被告承租原告邦谊服饰商厦一层F115号商铺，面积361平方米（实际面积）以测量为准。租赁期限自2016年5月20日起至2019年5月19日止。租赁费用为保底租金与销售收入分成租金二者取高值，合同约定第一年保底租金为0.9元/㎡/天，扣点为7%，第二年保底租金为1.5元/㎡/天，扣点为8%，第三年保底租金为1.5元/㎡/天，扣点为8%。综合管理费为25元/月/平方米。未经原告书面同意，被告中断、停止其经营活动连续30天（含30天）以上等情形的，原告有权单方面解除合同，收回物业，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿；因提前解除合同，使一方遭受到损失的，有过错的一方应支付相当于3个月租金的违约金。上述合同还对双方间送达地址等其他事项进行了约定。原、被告及无锡市博阁建筑装饰工程有限公司还订立《装修合作协议》，约定：被告租用原告上述场地用于经营，并依据租赁合同约定与原告分享从事经营活动所取得的经营收益；无锡市博阁建筑装饰工程有限公司根据原、被告的要求，根据租赁合同约定的被告店铺级次标准及本协议的约定对被告方专区进行装修；原告同意按每平方米1000元的标准，补贴被告装修费用，合计361000元。上述协议订立后，原告向无锡市博阁建筑装饰工程有限公司支付311000元。被告在装修完上述店铺后，于2016年5月20日开始使用承租场地，用于经营“美特斯邦威”，原告确认被告实际场地面积为306平方米。2017年4月6日，原告向被告发送《整改通知函》，载明：被告自2017年2月1日起未按本物业时间的安排进行营业，严重违反合同约定，要求被告在收到此函三日内恢复正常营业。2017年10月10日，原告再次向被告发送《关于解除租赁合同书的告知》，告知被告：因被告自2017年2月1日起闭店至今，已擅自中断、停止经营活动超过30天，且无视原告提出的整改要求，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。按合同约定及相关法律规定，现通知被告：一、解除双方签订的租赁合同，并由被告承担相应的违约金；二、收到此函十日内支付欠缴费用并交还物业，撤离店铺所有物品；逾期未完成返还的被告店内的残留品将视为抛弃物，原告有权任意处理。此后，被告未缴纳租赁期间租金及管理费，原告收回出租的场地。本案诉讼中，原告主张要求被告支付：1、租金（自2016年5月20日至2017年10月10日），其中自2016年5月20日至2017年5月19日（共计365天）租金为0.9元/㎡/天*306㎡*365天=100521元,自2017年5月20日至2017年10月10日（共计144天）租金为1.5/㎡/天*306㎡*144天=66096元，合计166617元；2、物业费（自2016年5月20日至2017年10月10日）为25元/月/㎡*16月*306㎡+25元/月/㎡/30天*21天*306㎡=122400+5354=127754元；3、违约金：平均日租金为(0.9/㎡/天*221天+1.5/㎡/天*144天)/365=1.14元/天/㎡，故违约金为：1.14/㎡/天*90天*306㎡=31395元；4、装修补贴：原告经营期限为2016年5月20日至2017年1月31日，共计257天。合同约定的租赁期限为3年共计1095天，故被告未经营的期限为838天，则被告应返还的装修补贴为：311000*(838/1095)=238007元。本院认为，原、被告订立的《南通邦豪时尚广场租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定行使权利并履行义务。合同订立后，原告将出租场地交被告使用，被告应按合同约定支付租金、管理费，并按约经营。被告未按约租金、管理费，擅自中断、停止经营活动超过30天，已构成违约，原告向被告发函解除合同，符合双方合同约定。原告现主张要求被告支付欠付租金166617元、物业管理127754元，违约金31395元，原告的主张有合同依据，计算无误，本院予以支持。关于原告要求被告退还部分装修补贴并支付利息的主张，双方并未在合同中约定租赁合同解除后，装修补贴退还的问题，但原告之所以支付装修补贴，系基于双方订立的租赁合同，被告承租使用原告场地3年，原告因此获得收益的可能性。现被告仅使用承租场地至双方合同解除，原告要求被告退还部分装修补贴，符合我国合同法规定的公平原则。故对原告被告要求退还装修补贴166434.70元的诉讼请求本院予以支持，该退还的装修补贴按被告应承租场地的时间（1095天）与被告实际使用承租场地的时间（509天，至2017年10月10日双方合同解除）比例计算。被告张锵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告主张抗辩的权利，本院依法对其缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张锵于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通邦豪购物中心管理有限公司租金166617元、物业管理费127754元；二、被告张锵于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告南通邦豪购物中心管理有限公司装修补贴166434.70元及利息（利息以166434.70元为基数，自2017年10月21日起至实际返还之日止，按银同期银行贷款利率）；三、被告张锵于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通邦豪购物中心管理有限公司违约金31395元。四、驳回原告南通邦豪购物中心管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9556元，公告费690元，合计10246元，由原告南通邦豪购物中心管理有限公司负担1589元，被告张锵负担8657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费9556元（开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长 叶 菁人民陪审员 马 莉人民陪审员 陈海清二〇一九年五月二十八日书 记 员 吴 烨