安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0207民初1096号 原告：安徽无为农村商业银行股份有限公司汤沟支行，住所地芜湖市鸠江区汤沟镇强镇路163号，统一社会信用代码913402007117686144（1-1）。 负责人：朱彦云，支行行长。 委托诉讼代理人：方华，安徽方华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小俊，安徽方华律师事务所律师。 被告：徐文八，男，1965年10月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 原告安徽无为农村商业银行股份有限公司汤沟支行（以下简称农商行汤沟支行）与被告徐文八房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告农商行汤沟支行的委托诉讼代理人方华及被告徐文八到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农商行汤沟支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾让位于芜湖市鸠江区门面房，并判决被告支付原告租金6500元，赔偿截至2019年1月28日租金损失计8125元及自2019年1月29日起至实际腾让之日止按年租金6500元计算的租金损失；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2016年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其有权处置的“无为县汤沟镇马渡街道门面房（原马渡分社）”出租给被告使用，租期自2016年10月29日至2018年10月28日，年租金6500元，付款方式按照“先交费后使用”的原则，每年支付一次。现合同约定的租赁期限已满，而被告却拒绝腾让房屋。因截至原告起诉时止，被告仅向原告支付2016年10月29日至2017年10月28日一年租金6500元，故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 徐文八在庭审中辩称：1.答辩人已支付2016年10月29日至2017年10月28日租金6500元；2.答辩人同意返还原告房屋，但原告至少应赔偿答辩人损失30000元。理由如下：（1）答辩人自2008年10月开始承租涉案门面房，租期三年，后因有案外人参与竞争承租，原告将和答辩人已约定好的3500元/年的租金提高到4500元/年，三年给答辩人造成损失3000元；（2）答辩人承租房屋时，支付开通自来水的费用1200元及门面房门口路基费用1200元，该2400元应该由原告支付；（3）自2016年梅雨季节开始，涉案门面房下雨漏水，而原告一直拖延维修，给答辩人造成损失。上述损失均应由原告承担;(4)2017年，原告因要出卖涉案房屋，让答辩人去银行交30000元保证金，后原告在卖房问题上反复无常，给答辩人造成损失，原告对此也应承担赔偿责任。 经审理查明：2016年10月29日，农商行汤沟支行与徐文八签订《房屋租赁合同书》，约定：1.农商行汤沟支行将自有的坐落于鸠江区汤沟镇马渡街道门面房（原马渡分社）出租给徐文八使用，租赁期限两年，自2016年10月29日起至2018年10月28日止；2.房屋年租金为6500元，按“先交费后使用”的原则，徐文八每年支付一次，首次付款在合同签订当日，二次支付按首次付款对年对月支付；3.农商行汤沟支行在收取年租金和保证金后，将该房屋交付给徐文八；4.租赁期间，因房屋主体结构维修产生的费用由农商行汤沟支行承担，日常房屋维修由徐文八承担；5.租赁期满后，本合同即终止。如果农商行汤沟支行继续对外出租则实行再次招投标，再次招投标原承租人享有优先承租权。合同签订后，徐文八即通过银行转账的方式向农商行汤沟支行支付2016年10月29日至2017年10月28日租金6500元，而农商行汤沟支行则依约将门面房交付给徐文八经营使用。 另查明：1.涉案门面房于2016年因下雨漏水，给徐文八造成部分损失，徐文八因房屋维修及损失赔偿与农商行汤沟支行发生争议，并拖延支付2017年10月29日至2018年10月28日的租金。2.2017年，农商行汤沟支行准备出卖涉案门面房，徐文八按照农商行汤沟支行的要求支付保证金及其他款项，后农商行汤沟支行因故取消出卖计划，徐文八认为农商行汤沟支行的行为给其造成损失，因此在租赁期满后未能及时返还原告房屋。 以上事实，有《房屋租赁合同》、联行凭证、《房地产权证》、现金缴款单及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：农商行汤沟支行与徐文八签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，受法律保护。合同生效后，徐文八按照合同的约定支付了2016年10月29日至2017年10月28日租金6500元，农商行汤沟支行也依约将涉案门面房交付给徐文八经营使用。2017年10月29日后，徐文八在履行租赁合同期间与农商行汤沟支行发生矛盾，并因此拖延支付2017年10月29日至2018年10月28日的租金6500元，且在租赁期满后不能及时返还租赁的门面房，因徐文八拖延支付租金及在租赁期满后未及时返还租赁物的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故本院对农商行汤沟支行要求徐文八支付2017年10月29日至2018年10月28日的租金6500元并要求徐文八立即返还租赁的门面房的诉讼请求予以支持。关于逾期返还门面房的占有使用费问题，本院认为，租赁期满后，徐文八应当返还租赁物，其在租赁期满后一直占有使用租赁物的行为已侵害了农商行汤沟支行的物权，造成了农商行汤沟支行的损害，故对农商行汤沟支行要求徐文八支付租赁物占有使用费的主张,本院予以支持，但计算方式应按照年租金6500元的标准支付自2018年10月29日起至门面房实际返还之日止。关于徐文八抗辩称农商行汤沟支行在履行《房屋租赁合同》中违约给其造成损失的问题，本院认为，徐文八的抗辩已构成一个独立的诉请，经本院释明，徐文八在本院规定的时间内未能依法提起反诉，故本院对其有关损失的主张，本案不作处理，徐文八可另行起诉。关于徐文八称农商行汤沟支行在与其协商出卖涉案门面房过程中给其造成损失的问题，本院认为，徐文八的该项主张系原、被告双方在涉案门面房买卖过程中发生的纠纷，与本案不属于同一民事法律关系，徐文八若认为农商行汤沟支行的出卖行为给其造成损害，可另行起诉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下： 一、被告徐文八于本判决生效后十日内返还原告安徽无为农村商业银行股份有限公司汤沟支行位于芜湖市鸠江区门面房（原马渡分社）； 二、被告徐文八于本判决生效后十日内支付原告安徽无为农村商业银行股份有限公司汤沟支行2017年10月29日至2018年10月28日的租金6500元，并按年租金6500元的标准，支付自2018年10月29日起至门面房实际返还之日止的占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费166元，减半收取83元，由被告徐文八负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  陈旭东 二〇一九年五月二十七日 书记员  周 霜 附件: 一、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。