上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初10185号原告(反诉被告)：上海思静餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：白志刚，总经理。委托诉讼代理人：龚望林，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玥炜，上海市国泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：许可，执行董事。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑雯，上海公鼎律师事务所律师。原告上海思静餐饮管理有限公司(以下简称思静公司)与被告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告鸿福公司以相同案由提出反诉，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告思静公司的委托诉讼代理人龚望林、罗玥炜，被告鸿福公司的委托诉讼代理人包奕、宋剑雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。思静公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认思静公司与鸿福公司签订的《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除；2、要求判令鸿福公司返还房屋租赁履约保证金927,000元；3、要求判令鸿福公司返还房屋租金(含物业管理费)922,500元(包括2017年10月至2018年7月期间多收取200平方米租赁面积的租金365,000元及物业管理费15万元、2018年6月、7月空调未正常运行而不应收取的另1000平方米租赁面积的物业管理费15万元、2017年9月28日至2017年11月12日无法注册营业执照及办理食品经营许可证期间不应收取的租金和物业管理费257,500元)；4、要求判令鸿福公司赔偿装修损失240万元；5、要求判令案件本诉部分受理费由鸿福公司负担。事实和理由：思静公司与鸿福公司于2017年6月24日签订《商铺租赁合同》，约定鸿福公司将位于上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2层B02至B10、B16至B19、A11号商铺(以下简称系争商铺)出租给思静公司经营食百汇品牌的美食，租赁期限自2017年6月28日起至2025年6月27日止。合同签订后，鸿福公司于2017年6月底将系争商铺交付给思静公司，思静公司委托装修公司对系争商铺进行了装修，累计花费装修费用300余万元。双方签订的《商铺租赁合同》约定，固定租金按租赁面积计算。思静公司咨询相关建筑测评机构发现，按照合同附件二房屋平面图(图中画红圈部分)，经初步测算，鸿福公司出租给思静公司的房屋建筑面积根本不足1200平方米，平面图所示范围内有面积约200平方米的消防通道及应急通道，鸿福公司的保安人员在现场把守，禁止思静公司占用，思静公司从未实际使用。根据相关规定，消防通道、应急通道不得出租，禁止任何单位和个人占用。思静公司与鸿福公司交涉，要求将固定租金及物业管理费暂按1000平方米缴纳，鸿福公司应退还多收的租金(含物业管理费)515,000元及多收的押金，或用于冲抵2018年8月及以后的应缴租金及物业管理费等，但鸿福公司以合同约定的1200平方米租赁面积系双方的谈判面积为由予以拒绝。另因物业公司的原因，空调温度无法达到可正常舒适就餐、经营的条件，导致思静公司与小商户损失，故思静公司未支付2018年8月后的物业管理费。思静公司自2017年7月始,先后多次向工商部门和食药监局申请注册分公司和食品经营许可证,但因租赁商铺早先已由前手的承租户注册了营业执照并申请了食品经营许可证,导致思静公司无法完成分公司的注册和申办食品经营许可证等。经思静公司交涉,鸿福公司才于2017年9月4日和2017年10月16日空出B08、B16、B17等铺位供思静公司注册分公司和办理食品经营许可使用。后在办理相关经营手续的过程中，又出现双方租赁合同约定的铺位根本无法办理注册营业执照和办理食品经营许可证之用。鸿福公司又临时提供了B01、A13、A15三个铺位顶替B03、B04、B16、B17供思静公司注册分公司和办理食品经营许可证之用。此一系列情况直接导致思静公司无法在2017年9月28日合法正常开业经营。为了减少损失,思静公司在分公司注册完成、尚未办妥食品经营许可证的情况下，于2017年11月13日开始试营业。因原先承租户与鸿福公司的纠纷,没有及时办理退出注册铺位,导致思静公司不能及时完成分公司注册和办妥食品经营许可证等,造成部分商户索赔以及被食药监罚款5万元等系列损失,无法实现租赁合同约定的食品经营目的，故对2017年9月28日至2017年11月12日期间的租金,思静公司有权不予支付,但鸿福公司实际已将思静公司缴纳的装修保证金309,000元和开业保证金309,000元抵缴此期间的房租。鸿福公司以思静公司未按时交纳房租违约为由,于2018年8月29日下发《告壹丰广场美食广场小商户书》，告知全体小商户,其已委托物业公司于2018年8月31日采取停水及停电措施等,与此同时,为保证商场有序经营,有关美食广场小商户之撤场事宜,鸿福公司已与物业公司沟通一致,各位小商户在配合鸿福公司与物业公司办理完相关书面撤场手续后,可自今日起至2018年9月2日期间内,撤离相关食材及自有物品。小商户在收到《告壹丰广场美食广场小商户书》后，相继停止营业并陆续撤场,并向思静公司索赔。万般无奈之下,尽管思静公司已于2018年9月2日支付了2018年8月份房屋租金,但也不得不于2018年9月4日通知鸿福公司,思静公司接受并同意鸿福公司单方解除租赁合同的要求与事实，并于2018年9月7日撤场完毕。思静公司认为,己曾多次向鸿福公司申请减免房屋租金,按照思静公司咨询专业房屋面积测量机构,思静公司实际使用房屋的建筑面积最多约1000平方米,按照1000平方米计算租金和物业管理费,思静公司每月多缴纳约200平方米的租金和物业管理费,足够支付未交纳给鸿福公司的房租和物业管理费，故思静公司根本不存在违约行为。鸿福公司于2018年8月29日向小商户寄送撤场告知书,致使小商户与思静公司解除租赁合同,鸿福公司并停水停电,导致思静公司无法经营，无法实现合同目的，只得接受与鸿福公司提前解除合同。为维护自身的合法权益,故要求判如所请。鸿福公司辩称：同意2018年9月4日解除双方签订的《商铺租赁合同》，不同意思静公司的其余诉讼请求。思静公司无正当理由单方解除合同，没有合同依据和法律依据。合同明确约定租赁面积为1200平方米，并经多个合同条款的确认。思静公司认为面积有误差，并未举证证明。即便存在面积误差，思静公司也只能就减少支付租金提出主张，并无解除合同的权利。思静公司主张空调不能正常使用，不属实，即便存在物业公司提供物业服务不到位的情况，此也非租赁合同可以解除的理由。鸿福公司向本院提出反诉请求：1、要求判令思静公司返还系争商铺；2、要求判令思静公司支付2018年8月1日至2018年9月4日期间的固定租金247,800元；3、要求判令思静公司支付截止至2018年9月30日的能耗费共计115,897.73元；4、要求判令思静公司支付场地占用费，按照每日30,600元的标准，自2018年9月5日起计算至返还系争商铺之日止；5、要求判令思静公司支付装修期内的固定租金662,400元；6、要求判令思静公司支付装修期间的物业管理费135,000元；7、要求判令思静公司支付解除合同的违约金1,854,000元；8、要求判令思静公司支付逾期办理迁移或注销相关证照的违约金，按照每日10,200元的标准，自2018年12月5日起计算至办妥迁移或注销以系争商铺为注册地址相关证照的手续之日止；9、要求判令思静公司支付的房屋租赁履约保证金927,000元归鸿福公司所有；10、要求判令案件反诉部分受理费由思静公司负担。事实和理由：鸿福公司是系争商铺的权利人。鸿福公司和思静公司于2017年6月24日签订《商铺租赁合同》，将系争商铺出租给思静公司。合同签订后，鸿福公司如约履行了相关义务，但思静公司不断违约，不按时缴纳租金及物业管理费等费用，鸿福公司曾根据合同的约定，于2018年6月5日对思静公司采取停水停电的强制措施以督促其履约。思静公司于2018年6月7日出具《承诺函》后，双方同意继续履约。然而2018年8月5日，思静公司再次违约，未按照《承诺函》向鸿福公司缴纳2018年8月的租金、物业管理费等费用，且拒付2018年9月的租金、物业管理费等费用。2018年9月4日，鸿福公司收到思静公司发出的《解除合同确认函》。鸿福公司认为，思静公司违约，应承担违约责任，故要求判如所请。思静公司对反诉辩称：同意支付鸿福公司主张的能耗费中的水电费，不同意鸿福公司的其余反诉请求。合同系由鸿福公司单方解除，并非由思静公司提出解除。鸿福公司将小商户赶走，导致思静公司无法履行与鸿福公司的租赁合同，思静公司已于2018年9月7日搬离，物业公司受鸿福公司的委托，同意思静公司搬离系争商铺，故不存在思静公司须再与鸿福公司办理商铺交接的情况，事实上鸿福公司已在思静公司搬离后自行收回了系争商铺。思静公司已于2018年9月2日按照计租面积1000平方米支付了2018年8月的租金18,3000元，思静公司多支付的200平方米的租金和物业管理费可以冲抵之后的租金和物业管理费，故思静公司实际未欠付租金和物业管理费。物业公司从未按照合同的约定为思静公司进行过市场推广，鸿福公司不应向思静公司收取市场推广费。思静公司不存在违约，故不应承担违约责任。如法院认定思静公司违约，须承担违约金的，思静公司认为合同约定的解除合同的违约金及逾期办理迁移或注销相关证照的违约金数额明显过高，且合同已约定没收履约保证金，故鸿福公司不应再收取违约金，或由法院对违约金数额进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，思静公司(承租人、乙方)与鸿福公司(出租人、甲方)签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将名下的系争商铺出租给乙方经营食百汇品牌的美食广场，租赁期限为8年，自2017年6月28日起至2025年6月27日止；2、系争商铺的租赁面积为1200平方米，租金、物业管理费或其他根据该商铺面积计算的款项均以本款规定的租赁面积为基数。乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋,对约定的该商铺租赁面积不再有任何异议。甲乙双方在此同意并确认,上述房屋租赁面积如与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入,双方均不对该商铺的租金或其他以该商铺租赁面积为基数计算的任何款项作调整；3、甲方应于2017年6月24日或之前将系争商铺交付给乙方；4、装修期自系争商铺交付日起92天，即自2017年6月28日起至2017年9月27日止，开业日为2017年9月28日；5、装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付物业管理费及其他费用；6、如乙方实际租赁不满合同规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所有租金及物业管理费，索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；7、租金的计算方式。自开业日或装修期满后的首日(以先到者为准)起,双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)下述方式计算该房屋的租金：第一年、第二年固定租金按租赁面积计算,每天每平方米为6元，月固定租金为219,000元。第三年、第四年固定租金按租赁面积计算,每天每平方米为6.48元,月固定租金为236,520元。第五年、第六年固定租金按租赁面积计算,每天每平方米为7元,月固定租金为255,500元。第七年、第八年固定租金按租赁面积计算,每天每平方米为7.56元,月固定租金为275,940元；8、固定租金的支付。首期租金：双方确认,乙方的开业保证金中等同于首月租金的金额转为首月租金。固定租金：每月应付的固定租金,应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清(如该月25日为节假日的,于25日前的工作日支付)。断月租金：如预付的第一个月固定租金对应的期间首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月,或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月,则该等月份的固定租金应根据上述规定的固定租金的日租金标准按照该月内的实际租赁天数计算。……；9、乙方逾期支付租金的，每逾期1日，则乙方需按未付租金的日千分之一支付违约金；10、乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金，相当于3个月的租金及物业管理费之和的金额927,000元，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反合同的其他约定，而致甲方行使解除合同的权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方。租赁关系终止时,在乙方已结清该房屋的租金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费等及各种税费、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商及证照注销或变更迁出手续(餐饮房屋需注销煤气/天然气、餐饮服务许可证、公共场所许可证、卫生许可证等全部相关证照),并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态(自然损耗除外)的前提下,甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件均满足后的30个工作日内将履约保证金一次性退还乙方(不计利息)；11、乙方应向甲方支付装修押金309,000元；12、乙方应向甲方支付物业管理费，为每月9万元。装修期内的物业管理费减半收取，为135,000元。首期物业管理费：双方确认,乙方的开业保证金中等同于首月物业管理费的金额转为首月物业管理费。每月物业管理费：应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清(如该月25日为节假日的,于25日前的工作日支付)。断月物业管理费：如预付的第一个月物业管理费对应的期间首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月,或者装修期满后的次日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月,则该等月份的物业管理费应根据上述第6-7-1条规定的月物业管理费乘以12除以365计算出的日物业管理费标准(月物业管理费×12/365)按照该月内的实际租赁天数计算；13、乙方应向甲方支付相等于1个月的租金(其单月的租金额,以整个租赁期内的月平均固定租金计)及1个月的物业管理费(其单月的物业管理费金额,以整个租赁期内的月平均物业管理费计)之和的金额309,000元作为乙方的开业保证金。如乙方能够于开业日对外营业且经甲方审核符合正式开业标准的,则开业保证金自动转为乙方应向甲方支付的部分租金及物业管理费(具体以甲方书面通知为准)。如因乙方的原因导致未能于开业日对外营业的,甲方有权没收该开业保证金,乙方还应按照本合同4-4条的约定向甲方支付违约金；14、乙方应向甲方支付市场推广费，每月12,000元；15、乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之当日或之前向甲方和物业管理公司交还该商铺。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该商铺,乙方除应向甲方支付该商铺在占用期间内的占用使用费外(每日的占用使用费计算公式：最高日固定租金与日物业管理费之和×3或者该商铺于当时对外出租的当日市场价与日物业管理费之和×3,取金额较高者,本合同另有规定的除外),还应承担该商铺在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该商铺而造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿；16、甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,除双倍返还或没收履约保证金之外,违反合同的一方,还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用累计超过30日的,或累计超过3次的；……；17、若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的,甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金,甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费(若有)。并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施,乙方应按本合同的约定将该房屋恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)；18、在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下,在租赁期内若乙方违反本合同项下任何付款责任,逾期付款超过10日的,甲方有权切断该房屋水、电供应或其它服务或者采取合法的其它措施、行动,直到乙方前述的违反得到改正,在前述切断水、电供应或其它服务期间乙方仍须按照本合同的规定支付租金、物业管理费,乙方并应承担因此而产生的一切其它后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)。甲方对乙方在此期间的损失不承担任何责任；19、乙方应最迟于合同终止或提前解除后3个月内,办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商及证照注销或变更迁出手续(餐饮房屋需注销煤气/天然气、餐饮服务许可证、公共场所许可证、卫生许可证等全部相关证照)。若乙方在此期限内未办妥任何工商或任何一个证照的注销或变更迁出手续的,则每逾期一日,应向甲方支付相当于每日最高日租金与日物业管理费之和的违约金。该合同附件二《房屋平面图(图中画红圈部分)》显示，租赁范围内包含了消防通道及应急通道。合同签订后，思静公司向鸿福公司支付了装修押金309,000元、开业保证金309,000元及房屋租赁履约保证金927,000元，鸿福公司向思静公司交付了系争商铺。思静公司以系争商铺为地址注册了分公司的营业执照、办理了食品经营许可证，并对系争商铺进行了装修。2017年11月13日，美食广场开始试营业。2018年2月6日，思静公司向鸿福公司发出《要求减免2017年10月、11月份房租的申请》，称：……由于原先承租户没有及时退出注册铺位，导致思静公司不能及时完成注册和办妥食品经营许可证等，造成部分商户起诉以及食药监罚款5万元等系列损失，无法实现租赁合同约定的食品经营目的，且现在的租赁面积是否还是1200平方米？因此对于2017年9月28日至2017年11月12日期间的租金，思静公司有权不予支付。而实际上，鸿福公司已将思静公司缴纳的装修保证金309,000元和开业保证金309,000元抵缴此期间的房租。综上所述，思静公司要求鸿福公司考虑到，不能按期正常开业、实际开业情况和时间，以及实际租赁面积和铺位是否发生变化等，减免思静公司2017年9月28日至2017年11月12日期间共计45天的房屋租金463,500元。2018年5月7日，思静公司向鸿福公司发出《要求减免2018年4月、5月房租等费用的申请》，要求将此前缴纳的装修保证金309,000元和开业保证金309,000元用于抵扣2018年4月1日至2018年5月31日期间2个月的房屋租金与物业管理费共计618,000元。2018年5月30日，思静公司向鸿福公司发出《紧急告知函》，称：……现鸿福公司在思静公司的帮助下，已将思静公司缴纳的装修保证金309,000元和开业保证金309,000元抵缴相关月份的房租和物业管理费(相当于2个月的房租和物业管理费)。因双方争议的租金是2017年9月25日至2017年11月24日期间(10月和11月租金和物业管理费)以及2018年4月和2018年5月的租金和物业管理费。现上述保证金618,000元已足额冲抵2个月的房租和物业管理费，另有一个半月，鸿福公司无权收取房租和物业管理费，故思静公司经审核，截至2018年5月25日，思静公司应实际支付半个月房租和物业管理费(2018年5月9日至2018年5月24日)后，不再拖欠贵司任何房租和物业管理费。……2018年6月6日，鸿福公司贴出《壹丰广场对外告知函》，称：……思静公司长期拖欠鸿福公司租金及物业公司物业管理费、能耗费等,累计金额巨大,在多次书面催告无果的情况下,鸿福公司为维护自身及物业公司之合法权益,于2018年6月5日对思静公司采取停水措施,并于2018年6月6日对思静公司采取停电措施。现对外声明如下：1、本次停水停电事件系因思静公司在合同履约过程中存在违约,鸿福公司自主维权之行为；2、本次事件系双方合同纠纷,双方应当本着合法、理性的角度协商解决或通过法律途径进行处理;3、对于双方合同关系以外的第三方小商户,鸿福公司愿意在其配合物业公司办理完相关书面撤场手续后,可及时撤离其相关物品,包括并不限于食材、设施设备等。2018年6月7日，思静公司向鸿福公司出具《承诺函》，确认截至至今，共欠鸿福公司及上海帕默斯顿物业管理公司(以下简称帕默斯顿物业公司)共计448,441.29元，另有5万多元杂费(包括但不限于能耗费、宣传费、物业费等)，由于涉及股权变更及工作交接，双方另行协商。思静公司承诺于2018年6月7日支付20万元，于2018年6月8日支付248,441.29元，2018年6月租金、物业费及相关费用于2018年6月25日前结清，2018年7月租金、物业费及相关费用于2018年7月15日前结清，2018年8月租金、物业费及相关费用于2018年8月5日前结清，自2018年8月25日起,所有相关费用的支付完全按照双方租赁合同的约定履行。思静公司并要求鸿福公司在思静公司截止至2019年2月完全履行上述内容的，鸿福公司应根据双方友好协商约定免除思静公司2019年3月的租金。因思静公司未按约支付2018年8月的租金，鸿福公司先后于2018年8月5日、2018年8月10日、2018年8月15日、2018年8月20日、2018年8月24日多次向思静公司发出《通知函》，要求思静公司支付拖欠的2018年8月租金219,000元，并告知如逾期不支付，每逾期1日，须按照逾期金额的千分之一支付违约金，且鸿福公司将采取强制手段，并有权通过法律途径追究思静公司的违约责任。2018年8月24日，思静公司向鸿福公司发出《紧急告知》，称：……经咨询相关建筑测评机构，思静公司发现，按照合同附件二该房屋平面图(图中画红圈部分)，经初步测算，贵司租赁给思静公司的房屋建筑面积根本不足1200平方米，且平面图所视范围内有关消防通道、应急通道范围面积约200平方米，思静公司从未实际使用，贵司保安人员也在现场把守，禁止思静公司占用。根据我国相关法律规定，消防通道、应急通道不得出租，标上任何单位和个人使用。为此，思静公司派人与贵司相关人员交涉，要求测定实际租赁面积，并扣除我司根本没有使用和占用的相关消防通道面积后，核减我司的月租金和物业管理费，同时退还多收取的月租金和押金，或者抵充今后的房租，……。贵司人员虽然亦表示消防通道等是禁止出租的，但竟然以合同约定的1200平方米租赁面积是双方“谈判面积”为由，对我司合法正当理由予以拒绝。此外，6月以来高温天气，我司租赁区域内的空调每天均在30摄氏度以上，不仅顾客难以适应，不愿前来就餐，连小商铺主也难以忍受，不愿继续经营下去了。思静公司相关人员多次找物业公司人员交涉，但屡屡无果而终。有鉴于此，思静公司自本月起仅按1000平方米支付租金，且暂停支付物业管理费和所谓的广告宣传费，并着手准备向法院提起诉讼，要求贵司退还多收的房屋租金(含物业管理费)515,000元(10个月)和押金154,500元。……2018年8月29日，鸿福公司向壹丰广场美食广场小商户发出告知书，称：鸿福公司为壹丰广场产权方，鸿福公司与思静公司于2017年6月24日签订《壹丰广场商铺租赁合同》，双方就租赁期限、租金、物业费等各项事宜达成一致。2018年6月，因思静公司在履约过程中存在违约行为，鸿福公司委托物业方对其进行强制措施。后经思静公司与鸿福公司友好磋商，并于2018年6月7日向鸿福公司出具承诺函，鸿福公司综合考虑各方面因素后，决定继续与思静公司履行合同。根据思静公司出具的承诺函之承诺，思静公司应于2018年8月5日之前将2018年8月租金、物业管理费及相关费用结清，并自2018年8月25日起，租金、物业管理费及相关费用的支付完全按照双方签订的租赁合同履行(每月25日之前提前预缴下月费用)。但截止今日，鸿福公司在多次催款后，亦未收到思静公司2018年8月租金、物业管理费等费用及应当预缴的2018年9月租金、物业管理费等，故鸿福公司无奈之下，委托物业公司于2018年8月31日对其采取了停水及停电措施，此为鸿福公司自主维权行为，鸿福公司后续会本着合法、合理的角度与思静公司协商解决或通过法律途径解决此合同纠纷。与此同时，为保证商场有序经营，有关美食广场小商户之撤场事宜，鸿福公司已与物业公司沟通一致，各位小商户在配合鸿福公司与物业公司办理完相关书面撤场手续后，可自今日起至2018年9月2日期间，撤离相关食材及自有物品。2018年8月30日，鸿福公司向思静公司发出回复函，称：……1、根据双方租赁合同2-7约定“该房屋的平面图(见附件二)只作方便鉴别之用”，因此贵方所依据的附件二，进而得出的测量结果无任何意义。2、根据双方租赁合同2-3约定“贵方在签署租赁合同前已现场视察过该商铺,贵方对约定的租赁面积不再有任何异议”。并且根据租赁合同2-3，贵我双方都同意并确认双方约定的租赁面积如与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入,贵我双方均不对该房屋的租金或其他以该商铺租赁面积为基数计算的任何款项作调整。因此，贵方提出的退还多收的租金、物业管理费、押金等费用与合同约定不符，不能成立。现我方虽经多次催告，但仍然再次告知贵方如下：请贵方按照《租赁合同》以及贵方出具的《承诺函》，在2018年9月2日16：00之前缴纳贵方应该缴纳的全部费用。若贵方无法在2018年9月2日16：00之前缴纳的，我方有权按照《租赁合同》的约定，采取强制手段对该房屋进行停水、停电等强制措施，并有权通过法律途径追究贵方的违约责任，以保障我方的权益。思静公司支付的装修押金及开业保证金已转为租金和物业管理费。思静公司按照1200平方米的计租面积，即按照每月219,000元的标准向鸿福公司支付了装修期满至2018年7月期间的租金。2018年9月2日，思静公司分2笔向鸿福公司转账支付了共计183,000元，转账凭证载明系8月租金。思静公司按照每月45,000元的标准向鸿福公司支付了装修期内的物业管理费，按照每月9万元的标准向鸿福公司支付了装修期满至2018年7月期间的物业管理费。2018年9月3日，思静公司向鸿福公司发出《解除合同确认函》，称：……在接到鸿福公司的上述“告壹丰广场美食广场小商户书”后,各小商户现均已停业,并纷纷进行撤离搬场,导致思静公司的经营目的已无法实现。事实上,鸿福公司已通过2018年8月29日的上述“告壹丰广场美食广场小商户书”和2018年8月30日的关于“《紧急通知》的回复”正式单方面解除了思静公司与鸿福公司于2017年6月24日签订的《壹丰广场商铺租赁合同》。思静公司对鸿福公司单方面解除合同的行为表示震惊,但现同意双方租赁合同自2018年9月4日起正式解除。小商户的撤离搬场工作由鸿福公司负责处理。同时保留采取法律途径(向法院提起诉讼)维护自己的合法权益,追究鸿福公司的违约、退还押金、保证金以及多收的租金等的权利,并追究鸿福公司赔偿小商户的损失和思静公司的装修损失等的权利。同日，小商户纷纷向思静公司发出《终止合同通知书》，称：……现依据鸿福公司的说法，由于贵公司拖欠其房租，现鸿福公司及其物业公司于2018年8月31日阻止我继续营业并书面通知我限期搬走，且贵公司也书面明确与鸿福公司解除租赁合同，造成我租赁该摊位的合同目的无法实现，损失巨大。基于以上原因，按照《中华人民共和国合同法》的规定，我在此作出如下决定：终止我与贵公司签订的《美食广场联营协议》，并保留运用法律手段向贵公司要求赔偿一切损失的权利。2018年9月5日，鸿福公司对思静公司发出的《解除合同确认函》进行书面回复，称：1、我司再次重申，贵司所发《紧急通知》所载明内容有违合同约定,我司不予认同；2、我司自2018年8月5日至2018年9月4日之行为均系自主催讨租金及相应款项之维权行为；3、我司与贵司合作之小商户不存在合同关系,我司也从未表示要对小商户进行停水停电措施,我司仅表示将会对贵司采取停水停电措施,然而对贵司采取停水停电措施是在贵司拖延支付租金及相应款项的情况下,合同赋予我司的权利；4、我司已收悉贵司要求2018年9月4日解除双方租赁合同的意思表示,但我司并无违约之处,贵司系违法违约解除合同。有鉴于此,我司特告知贵司如下：1、根据租赁合同约定,贵方需于2018年9月4日将租赁商铺交还给我司,否则我司有权向贵司收取场地占用费；2、根据租赁合同约定,贵方在房屋交还前,应自负费用对房屋进行打扫和清理,使房屋处于完好和可出租状态；3、根据租赁合同约定,贵方在房屋交还前,需将房屋恢复原状,由此发生的费用由贵方承担;若贵方逾期未将房屋恢复原状的,我司可代为处理或聘请第三方处理,由此发生的一切费用由贵司承担；4、根据租赁合同约定,贵方需于合同解除后3个月内(即2018年12月4日前),办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商证照的注销或变更迁出手续,若贵司怠于履行该义务,我司有权按照租赁合同约定向贵司收取延迟注销证照的违约金。同日，案外人帕默斯顿物业公司致函思静公司，要求思静公司腾空系争商铺，将商铺恢复原状后予以返还，并要求思静公司在2018年12月4日前办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商证照的注销或变更迁出手续，若贵司怠于履行该义务，鸿福公司有权按照租赁合同的约定向贵司收取延迟注销证照的违约金。小商户于2018年9月4日撤离了系争商铺。物业公司于2018年9月7日出具《出货申请单》，同意思静公司撤场，思静公司于该日撤离了系争商铺。思静公司于2018年11月30日办理了系争商铺营业执照的注销手续，于2019年4月11日办理了系争商铺食品经营许可证的注销手续。审理中，思静公司称：其于2018年9月2日支付的183,000元，支付的是2018年8月的租金，该月租金系按照租赁面积1000平方米来计租。鸿福公司称：该笔款项系思静公司支付给物业公司的费用，包括2018年4月的电费4,305.99元、2018年6月的物业管理费34,875.48元、2018年6月的电费35,885.60元、2018年6月的水费2,123.38元、2018年6月的市场推广费12,000元、2018年8月的物业管理费9万元、2018年8月的部分市场推广费3,809.55元，思静公司因误操作而将该款转入了鸿福公司账户，鸿福公司已将该款抵充了物业公司的欠费；现认可183,000元支付的是2018年8月的部分租金。鸿福公司遂变更第3项反诉请求，要求思静公司支付截止至2018年9月30日的能耗费中的水电费共计134,466.71元(包括2018年5月21日至2018年6月20日期间的水费2,123.38元及电费35,885.60元、2018年6月21日至2018年7月20日期间的水费2,337.81元及电费37,671.20元、2018年7月21日至2018年8月20日期间的水费2,159.99元及电费38,043.20元、2018年8月21日至2018年9月20日期间的水费894.33元及电费15,351.20元)。鸿福公司放弃能耗费中的2018年8月及9月的市场推广费诉请、场地占用费诉请及逾期办理迁移或注销相关证照违约金的诉请。鸿福公司并增加反诉请求，要求思静公司支付2018年8月的物业管理费9万元。审理中，根据思静公司的申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争商铺实际装修价进行工程造价鉴定及工程造价折旧现值鉴定。鉴定意见为：系争商铺所涉工程造价1,312,565.15元；若折旧截止日为2018年9月，则现值为1,156,698.04元；若折旧截止日为2019年4月，则现值为1,065,775.56元。工程造价的未摊销费用为：若折旧截止日为2018年9月，则未摊销费用为1,143,201.90元；若折旧截止日为2019年4月，则未摊销费用为1,044,406.68元。思静公司及鸿福公司对鉴定意见均无异议。思静公司变更第4项诉讼请求，要求判令鸿福公司按照鉴定意见中折旧截止日为2018年9月的未摊销费用为依据赔偿装修残值损失1,143,201.90元。鸿福公司认为装修残值应按照折旧截止日为2019年4月的未摊销费用为依据，并表示其对思静公司已形成附合的装饰装修物不同意再利用。本院认为：思静公司与鸿福公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。根据租赁合同的约定，系争商铺的租金按照建筑面积1200平方米计算，思静公司声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋,对约定的该商铺租赁面积不再有任何异议，双方同意并确认上述房屋租赁面积如与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入,双方均不对该商铺的租金或其他以该商铺租赁面积为基数计算的任何款项作调整。消防通道及应急通道面积包含在1200平方米的租赁面积内，思静公司对此是知晓的，且确认并同意按照1200平方米来计租，思静公司实际从起租日起就是按照1200平方米的计租标准支付租金直至2018年7月。1200平方米的计租面积系与计租单价相对应的，如将消防通道及应急通道面积从计租面积中剔除，计租面积减少会影响到鸿福公司对计租单价的确定。现思静公司主张应扣除消防通道及应急通道面积，按照1000平方米来计租，实际系要求在计租单价不变的情况下对计租面积进行变更，显然有悖于双方的约定且不合理，故本院不予采纳。根据租赁合同的约定，思静公司拖欠租金超过30日的，鸿福公司可单方解除合同。思静公司拖欠支付2018年8月的租金已超过30日，鸿福公司有权解除合同。鸿福公司向小商户发出告知书，通知小商户欲采取停水停电措施，导致小商户撤离系争商铺，思静公司与鸿福公司之间的租赁合同以及思静公司与小商户之间的合同均无法再继续履行。鉴于思静公司与鸿福公司均同意解除双方之间的租赁合同，且同意以2018年9月4日作为合同解除的时间，与法不悖，故本院予以照准。鸿福公司于2018年8月29日通知小商户撤场，小商户及思静公司在2018年9月初均已撤离系争商铺，且与物业公司办理了撤场手续，故本院有理由相信，鸿福公司实际已收回系争商铺。现鸿福公司主张思静公司返还系争商铺，显然与事实不符，故本院不予支持。思静公司无正当理由拖欠租金等费用，属于违约行为，导致租赁合同解除的责任在于思静公司。根据租赁合同的约定，如思静公司违约致租赁合同解除，其支付的房屋租赁履约保证金由鸿福公司没收。现思静公司违约致合同解除，鸿福公司有权没收其履约保证金，思静公司主张返还，本院不予支持，履约保证金应归鸿福公司所有。思静公司主张鸿福公司返还200平方米租赁面积的租金和物业管理费，如上所述，缺乏合同依据和法律依据，故本院不予支持。思静公司主张鸿福公司返还2018年6月、7月空调未正常运行期间的物业管理费以及因鸿福公司的原因导致思静公司未及时办出证照而延迟开业期间的租金和物业管理费，现无论思静公司主张返还的理由是否属实，鉴于思静公司实际已支付了该期间的租金和物业管理费，之后亦按照合同约定的标准支付租金及物业管理费直至2018年7月，故应视为思静公司已自愿支付，现思静公司主张返还，亦缺乏依据，故本院不予支持。根据租赁合同的约定，如出现合同规定情形，鸿福公司行使解除权的,思静公司无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求鸿福公司给予任何补偿或要求鸿福公司购买其装修或设施。现思静公司违约导致租赁合同解除，对未形成附合的装饰装修物，思静公司可拆走，对已形成附合的装饰装修物，现鸿福公司表示不同意再利用，思静公司主张鸿福公司赔偿装修损失，缺乏合同依据和法律依据，故本院不予支持。思静公司欠付2018年8月1日至2018年9月4日期间的部分租金，鸿福公司主张思静公司按约支付，符合合同的约定，本院予以支持。对2018年8月的物业管理费，思静公司以空调不能正常运行，物业公司未修复为由主张减免该月的全部物业管理费。思静公司虽提供了录音证据，但鸿福公司对其真实性不予认可，该证据尚不足以证明思静公司的主张。即便空调运行确实存在问题，思静公司主张减免该月的全部物业管理费，也不尽合理。鉴于此，鸿福公司主张思静公司支付2018年8月的物业管理费，本院予以支持。对鸿福公司主张的能耗费中的水电费，思静公司确认并同意支付，与法不悖，本院予以照准。根据租赁合同的约定，如思静公司实际租赁不满合同规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，鸿福公司有权向思静公司索取装修期内所有租金及物业管理费。鉴于思静公司拖欠租金违约，导致租赁合同解除，鸿福公司主张思静公司支付装修期内的租金及物业管理费，符合合同的约定，故本院予以支持。履约保证金由鸿福公司没收，此为思静公司承担合同解除违约责任的方式，鸿福公司另要求思静公司承担相当于6个月租金和物业管理费总和的违约金，过分高于造成鸿福公司的损失，有违公平，故解除合同的违约金由本院根据实际情况酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二六条之规定，判决如下：一、确认上海思静餐饮管理有限公司与上海鸿福置业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除；二、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司2018年8月1日至2018年9月4日期间的剩余租金64,800元；三、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司2018年8月的物业管理费9万元；四、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司能耗费134,466.71元；五、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司装修期内的租金662,400元；六、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司装修期内的物业管理费135,000元；七、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司解除合同的违约金927,000元；上述第二款至第七款所述款项，上海思静餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内履行完毕；八、上海思静餐饮管理有限公司支付的房屋租赁履约保证金927,000元归上海鸿福置业有限公司所有；九、驳回上海思静餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；十、驳回上海鸿福置业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉部分受理费41,208元，由上海思静餐饮管理有限公司负担；案件反诉部分受理费38,788.19元，由上海思静餐饮管理有限公司负担28,526元，由上海鸿福置业有限公司负担10,262.19元；审价鉴定费55,300元，由上海思静餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  张建国人民陪审员  濮汝平二〇一九年五月二十八日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。