贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1196号原告：张洪平，男，汉族，1960年1月14日出生，现住贵州省凯里市。原告：曹元树，女，汉族，1958年6月6日出生，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地凯里市北京东路46号（利保商住楼）。法定代表人：姜兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。原告张洪平、曹元树与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：“利保房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洪平、曹元树的委托诉讼代理人严桂宏，被告委托诉讼代理人杨再学、熊彦屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪平、曹元树向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告退还原告己付款109767元及利息13035元（按银行同期贷款利率4.75%自2016年6月5暂计算至2019年2月5日共30个月，利随本清），以上共计122802元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月5日，原告与被告签订《商品房定购协议书》（Ｎ0.0001630），协议约定：原告认购被告位于凯里市商铺。商铺单价52389.82元／ｍ2，面积为7.21ｍ2，总价为377731元，打折后总价188866元。因被告要求：“买方必须把此商铺租给卖方十五年，前两年租金从总价中扣除，最后合同价为148647元，第三年租金至第十五年租金为11892元／年，另交一万元公益金。”原告按照双方约定于2016年6月5日支付了商铺首付款78647元、公益金10000元、以及预告登记费、抵押费、档案费1120元，共计189767元。由于原告年龄大的原因无法办理按揭贷款，遂与被告协商采取分期付款的方式支付房款，现原告己按照合同约定于2017年12月之前支付了第一期款项2万元。截至目前原告实际已支付被告购房款等各项费用109767元。因法律明确规定禁止房开销售返租等行为，被告为规避法律风险，在与原告签订合同时存在欺诈行为，告知原告黔东南州世恒商业运营管理有限公司与被告实际是同一家公司，诱导原告与世恒公司签订《商铺委托经营管理协议》，不仅如此，被告在与原告签订的合同中作出虚假承诺，声称不存在销售返租事实，企图恶意逃避向原告支付房屋租金的义务。被告还存在虚假宣传，合同履行过程中亦未按照广告宣传中承诺的引入各大品牌入驻，投资管理商铺，致使商铺无法运营。不仅如此，被告亦未按照合同约定时间为原告办理房屋产权证，至今已拖延3年多时间，经原告多次催促要求，均拒不履行合同义务。原告认为：被告在明知不具备履行能力的情况下，依然诱骗原告与其签订合同，合同签订后，收取了原告钱款却拒不履行合同义务，既不为原告办理房屋产权证，也不积极履行其承诺的管理经营商铺，其行为严重损害了原告的合法权益，致使原告合同的主要目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”之规定，原告依法享有合同解除权。同时，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权要求被告返还已付款项并进行赔偿。故为了维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求人民法院支持原告以上诉求。原告张洪平、曹元树为证明诉请成立，在举证期限内向本院提交的证据有原告的《居民身份证》、《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》、《付款承诺书》、《收据、支付凭证》、被告的宣传《广告》、《退铺通知函》和邮寄回单。被告利保房产公司辩称：1.被告已履行商品房买卖合同约定的主要义务，不存在违约行为，原告请求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。被告所购房屋于2015年7月16日验收合格，原告曾于2015年7月在黔东南日报刊登了交房公告，告知房屋已具备交付条件，请购房人办理交付手续。房屋的房产总证已办好，已具备让被告办理房屋转移登记的条件，2016年12月21日向被告出具了《付款承诺书》，但其并没有履行付款承诺，原告没有足额付款的情况下，被告无法向其出具足额发票，而购房发票是办理产权转移登记的必要材料之一。被告未能办理产权证的原因在原告，其以此为由主张解除合同的理由不能成立；2.公益金等相关费用并非被告收取，要求被告返还没有事实和法律依据。公益金系负责商铺运营的黔东南州世恒商业运营管理有限公司通过其关联公司枫火鼎力房地产经济合伙企业收取；3.原告发出通知要求解除合同并退还购房款已超过解除权的法定行使期限。解除权的行使期限最长为一年，且不存在中止、中断和延长的情形。假设本案存在原告有权解除合同的情形，但其现在才起诉，根据合同法及前述司法解释的规定，原告的合同解除权早已消灭。原告的诉请无相关的事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告利保房产公司为证明抗辩理由成立向本院提交的证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案》、《竣工验收备案表》、房屋面积测绘报告、《房产证》、《交房公告》、关于领取办理商品房转移登记有关文书的公告、房屋信息查询情况表、付款承诺书、判决书和《刑事侦查卷宗材料》。本院经审理认定事实如下：2016年6月5日原告与被告签订《商品房定购协议书》（Ｎ0.0001630），协议约定：原告认购被告位于凯里市商铺。商铺单价52389.82元／ｍ2，面积为7.21ｍ2，总价为377731元，打折后总价188866元。在该协议书上手写注明：买方必须把此商铺租给卖方十五年，前两年租金从总价中扣除，最后合同价为148647元，第三年租金至第十五年租金为11892元／年，另交10000元公益金。原告按照双方约定于2016年6月5日支付了商铺首付款78647元、公益金10000元、以及预告登记费、抵押费、档案费1120元，共计189767元。由于原告年龄大的原因银行不同意办理按揭贷款，2016年12月21日原告曹树元与被告签订了《付款承诺书》，承诺于2017年12月30日前付清第一期房款20000元，于2018年12月30日前付清第二期房款25000元；于2019年12月30日前付清第三期房款25000元。原告于2017年12月支付了第一期款项2万元，原告未在支付。凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2015年7月10日被告在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，原告至今未办理房屋产权证书，原告于2019年2月19日向本院提起诉讼，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还已交纳的付款及利息，经本院审理后主持调解被告不同意调解。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原、被告所签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告以被告诱骗其签订合同，未给原告办理房产证，不积极履行其承诺的管理经营商铺，致使原告合同的主要目的无法实现，要求解除合同。涉案房屋于2015年7月16日验收合格，2015年11月25日进行竣工验收备案登记。涉案房屋的房产总证已办好，已具备让被告办理房屋转移登记的条件。但原告没有按《商品房买卖合同》约定足额交付房款，原告未能办理房产手续不能归责于被告的原因，原告与黔东南州世恒商业运营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》是另一个合同关系不是本案的审理内容，原告的诉讼理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告退回购买涉案商品房的已付款及利息。结合本案来看，该款项的退还，应建立在涉案商品房预售合同解除的基础上，但在涉案合同未达到解除条件及原告逾期行使解除权的情况下，原告要求退还上述款项，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张洪平、曹元树的诉讼请求。案件受理费已减半收取2171元，由原告张洪平、曹元树承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  陶林方二〇一九年五月十五日书记员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2019）黔2601民初1196号原告：张洪平，男，汉族，1960年1月14日出生，住贵州省凯里市，身份证号：5226011960××××××××。原告：曹元树，女，汉族，1958年6月6日出生，住贵州省凯里市，身份证号：522601958××××××××。委托诉讼代理人：严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地凯里市北京东路46号（利保商住楼）。法定代表人：姜兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。原告张洪平、曹元树与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：“利保房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洪平、曹元树的委托诉讼代理人严桂宏，被告委托诉讼代理人杨再学、熊彦屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪平、曹元树向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告退还原告己付款109767元及利息13035元（按银行同期贷款利率4.75%自2016年6月5日暂计算至2019年2月5日共30个月，利随本清），以上共计122802元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月5日，原告与被告签订《商品房定购协议书》（Ｎ0.0001630），协议约定：原告认购被告位于凯里市商铺。商铺单价52389.82元／ｍ2，面积为7.21ｍ2，总价为377731元，打折后总价188866元。因被告要求：“买方必须把此商铺租给卖方十五年，前两年租金从总价中扣除，最后合同价为148647元，第三年租金至第十五年租金为11892元／年，另交一万元公益金。”原告按照双方约定于2016年6月5日支付了商铺首付款78647元、公益金10000元、以及预告登记费、抵押费、档案费1120元，共计189767元。由于原告年龄大的原因无法办理按揭贷款，遂与被告协商采取分期付款的方式支付房款，现原告己按照合同约定于2017年12月之前支付了第一期款项2万元。截至目前原告实际已支付被告购房款等各项费用109767元。因法律明确规定禁止房开销售返租等行为，被告为规避法律风险，在与原告签订合同时存在欺诈行为，告知原告黔东南州世恒商业运营管理有限公司与被告实际是同一家公司，诱导原告与世恒公司签订《商铺委托经营管理协议》，不仅如此，被告在与原告签订的合同中作出虚假承诺，声称不存在销售返租事实，企图恶意逃避向原告支付房屋租金的义务。被告还存在虚假宣传，合同履行过程中亦未按照广告宣传中承诺的引入各大品牌入驻，投资管理商铺，致使商铺无法运营。不仅如此，被告亦未按照合同约定时间为原告办理房屋产权证，至今已拖延3年多时间，经原告多次催促要求，均拒不履行合同义务。原告认为：被告在明知不具备履行能力的情况下，依然诱骗原告与其签订合同，合同签订后，收取了原告钱款却拒不履行合同义务，既不为原告办理房屋产权证，也不积极履行其承诺的管理经营商铺，其行为严重损害了原告的合法权益，致使原告合同的主要目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”之规定，原告依法享有合同解除权。同时，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权要求被告返还已付款项并进行赔偿。故为了维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求人民法院支持原告以上诉求。原告张洪平、曹元树为证明诉请成立，在举证期限内向本院提交的证据有原告的《居民身份证》、《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》、《付款承诺书》、《收据、支付凭证》、被告的宣传《广告》、《退铺通知函》和邮寄回单。被告利保房产公司辩称：1.被告已履行商品房买卖合同约定的主要义务，不存在违约行为，原告请求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。被告所购房屋于2015年7月16日验收合格，原告于2015年7月在黔东南日报刊登了交房公告，告知房屋已具备交付条件，请购房人办理交付手续。房屋的房产总证已办好，已具备让被告办理房屋转移登记的条件，2016年12月21日向被告出具了《付款承诺书》，但其并没有履行付款承诺，原告没有足额付款的情况下，被告无法向其出具足额发票，而购房发票是办理产权转移登记的必要材料之一。被告未能办理产权证的原因在原告，其以此为由主张解除合同的理由不能成立；2.公益金等相关费用并非被告收取，要求被告返还没有事实和法律依据。公益金系负责商铺运营的黔东南州世恒商业运营管理有限公司通过其关联公司枫火鼎力房地产经济合伙企业收取；3.原告发出通知要求解除合同并退还购房款已超过解除权的法定行使期限。解除权的行使期限最长为一年，且不存在中止、中断和延长的情形。假设本案存在原告有权解除合同的情形，但其现在才起诉，根据合同法及前述司法解释的规定，原告的合同解除权早已消灭。原告的诉请无相关的事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告利保房产公司为证明抗辩理由成立向本院提交的证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案》、《竣工验收备案表》、房屋面积测绘报告、《房产证》、《交房公告》、关于领取办理商品房转移登记有关文书的公告、房屋信息查询情况表、付款承诺书、判决书和《刑事侦查卷宗材料》。本院经审理认定事实如下：2016年6月5日原告与被告签订《商品房定购协议书》（Ｎ0.0001630），协议约定：原告认购被告位于凯里市商铺。商铺单价52389.82元／ｍ2，面积为7.21ｍ2，总价为377731元，打折后总价188866元。在该协议书上手写注明：买方必须把此商铺租给卖方十五年，前两年租金从总价中扣除，最后合同价为148647元，第三年租金至第十五年租金为11892元／年，另交10000元公益金。原告按照双方约定于2016年6月5日支付了商铺首付款78647元、公益金10000元、以及预告登记费、抵押费、档案费1120元，共计189767元。由于原告年龄大的原因银行不同意办理按揭贷款，2016年12月21日原告曹树元与被告签订了《付款承诺书》，承诺于2017年12月30日前付清第一期房款20000元，于2018年12月30日前付清第二期房款25000元；于2019年12月30日前付清第三期房款25000元。原告于2017年12月支付了第一期款项2万元，原告未在支付。凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2015年7月10日被告在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，原告至今未办理房屋产权证书，原告于2019年2月19日向本院提起诉讼，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还已交纳的付款及利息，经本院审理后主持调解被告不同意调解。庭审结束后，原告张洪平、曹元树向本院提出申请,请求法院依法向凯里市公安局调取凯里市利保房地产开发有限责任公司与黔东南州世恒商业运营管理有限公司、黔东南枫火鼎力房地产经纪合伙企业三公司之间签订的合同、协议等证据。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原、被告所签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告以被告诱骗其签订合同，未给原告办理房产证，不积极履行其承诺的管理经营商铺，致使原告合同的主要目的无法实现，要求解除合同。涉案房屋于2015年7月16日验收合格，2015年11月25日进行竣工验收备案登记。涉案房屋的房产总证已办好，已具备让被告办理房屋转移登记的条件。但原告没有按《商品房买卖合同》约定足额交付房款，原告未能办理房产手续不能归责于被告的原因，原告与黔东南州世恒商业运营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》是另一个合同关系不是本案的审理内容，原告的诉讼理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告退回购买涉案商品房的已付款及利息。结合本案来看，该款项的退还，应建立在涉案商品房预售合同解除的基础上，但在涉案合同未达到解除条件及原告逾期行使解除权的情况下，原告要求退还上述款项，于法无据，本院不予支持。庭审结束后，原告张洪平、曹元树向本院提出申请请求法院依法向凯里市公安局调取凯里市利保房地产开发有限责任公司与黔东南州世恒商业运营管理有限公司、黔东南枫火鼎力房地产经纪合伙企业三公司之间签订的合同、协议等证据，因该申请在本院指定举证期满后提出本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张洪平、曹元树的诉讼请求。案件受理费已减半收取2171元，由原告张洪平、曹元树承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员陶林方二〇一九年五月七日书记员江明琼