广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初18699号原告：邵敏雄，男，1965年11月4日出生，汉族，住广东省四会市。委托代理人：龙川、廖毅，均系广东国政（四会）律师事务所律师。被告：罗雪灯，女，1962年9月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：周婉芳，系广东博厚律师事务所律师。原告邵敏雄诉被告罗雪灯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告邵敏雄的委托代理人龙川，被告罗雪灯及其委托代理人周婉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵敏雄诉称：2017年9月26日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区天寿路XX号耀星华庭X座2603房出租给被告使用，房屋面积为123平方米，租赁期限为6个月，从2017年10月3日至2018年4月2日止，租金为每个月8000元。合同中还约定，被告在签订合同后三日内向原告支付履约保证金16000元（被告并未支付该保证金）。如果被告出现拖欠租金的违约行为，原告可以没收该保证金。此外，双方在合同中还约定了其他权利义务条款。合同签订后，被告于2017年10月向原告支付了当月租金8000元，直到合同期满后，被告都未支付过其他月份的租金，经原告多次催告，被告依然没有支付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付拖欠租金40000元及利息（利息按同期中国人民银行贷款利率标准计算，从起诉立案之日起计至清偿之日止）；2、被告向原告支付因迟延交付租金的违约金16000元（根据双方合同约定，被告存在违约行为应当没收保证金，被告在合同签订后没有交纳保证金，因此要求其支付相当于保证金金额的违约金）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告罗雪灯辩称：被告认为其不存在拖欠租金的行为，因为被告从未入住涉案房屋，被告只是拿了钥匙后，让清洁工上门清洁时，发现窗帘架是坏的，无法使用，不满足居住条件，且经多次与原告沟通，要求原告进行维修，原告一直没有进行维修，也没有进行相关处理。因为没有窗帘架，无法挂窗帘，所以被告一直没有入住涉案房屋。被告于2017年10月23日向原告提出解除房屋租赁合同，2017年10月29日再次向原告提出解除房屋租赁合同，因此被告不存在拖欠租金的行为，不需要支付2017年10月份之后的租金。经审理查明：2017年9月26日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房产租赁合同》，约定租赁房产地址为天河区天寿路XX号耀星华庭X座2603房（以下简称涉案房屋），建筑面积123平方米；甲方同意将该房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为六个月，从2017年10月3日至2018年4月2日止；甲乙双方约定月租金为8000元，租金按月结算；乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金16000元，以及首月租金8000元，如乙方逾期交付保证金或首月租金超过五天的，则甲方有权单方解除合同，没收乙方定金，将该房产另行出租；乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意；否则，甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金等。合同签订后，原告于2017年9月27日将涉案房屋交付给被告使用。被告于2017年10月30日向原告支付8000元。被告并未交纳合同约定的保证金16000元给原告。诉讼过程中，被告提供了其与原告微信聊天记录及2017年10月29日的通话录音，原告对上述证据的真实性均予以确认。聊天记录内容显示：1、被告于2017年10月15日要求原告安装窗帘架；2017年10月22日原告表示过几天换装新的窗帘布，被告不用换；2、2017年10月23日被告再次表示窗帘架坏了不能用，并表示这么难沟通不租了；3、2017年10月26日原告要求在该月内履行合同汇款到其账户，否则下个月按违约处理；4、原告于2017年10月30日发出收款账户给被告，并要求转账保证金16000元及租金8000元；当天被告转账8000元，并表示“已转一个月租金，我暂时资金不足”；原告遂表示“押金也要支付，不要找理由”，被告回应“等你回来补充好合同”；此后双方未再联系，直至2017年11月5日，被告发出“邵生，回来未；别拖延时间”，原告回应“合同不是随便改的！你明白合约内容就是”。2017年10月29日的通话录音内容显示：被告于当天致电原告，提出窗帘架质量问题；原告在通话中认为只是被告的借口而已，并表示如果过几天被告仍不支付租金，就由其律师找被告；被告提出钥匙如何还给原告，原告回应不理，由被告拿着钥匙，其律师会找被告。原告表示，合同签订后双方于2017年9月27日清点房屋内物品后将涉案房屋交付给被告使用；合同到期后，其向被告发出短信要求收回房屋，并自行更换门锁收回房屋，其收回房屋时，房屋内并未有被告的物品。被告表示原告于2017年9月27日将涉案房屋钥匙交付给其，后因窗帘架损坏其一直与原告沟通，并于2017年10月23日、29日提出要求解除合同；因合同约定从10月份开始计付租金，其不想拖欠原告租金才于2017年10月30日支付了租金8000元给原告；此后被告一直未入住涉案房屋，原告亦未再与其联系；被告表示其并未收到原告收回房屋的短信通知。被告并表示，其在2017年10月30日支付租金后，要求将房屋钥匙交回给原告，但原告不接收房屋钥匙，对此被告并未举证予以证实。本院认为：本案系租赁合同纠纷。租赁合同关系中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，作为承租人的被告的义务是支付租金，作为出租人的原告的主要义务是确保房屋符合合同约定的居住目的。涉案房屋已交付给被告使用，在被告向原告提出窗帘架的问题之后，作为正常的出租人应当及时予以回应、维修；但应当指出，即使窗帘架损坏也并不导致被告完全无法使用房屋，即被告以此为由要求解除合同并不成立。从双方交涉过程以及原告自认的收回房屋时情形可见，被告并未实际入住使用涉讼房屋，而根据2017年10月份双方的频繁联系及日常生活准则合理推定，被告对此应当是知悉的。被告在2017年10月30日支付当月租金后，继续要求原告协商解决，但原告仅以合同不能随便更改为由回应，并未实际解决房屋内的窗帘架问题，也未及时主张权利收回房屋，放任损失扩大，原告应承担一定责任。如前所述，本案中被告并不具备合同解除权，被告在2017年10月29日提出解除合同、交回钥匙遭拒后次日又支付了当月租金，且在2017年11月5日要求被告协商解决再次遭拒后，并未再次要求协商解决或者直接要求解除合同交回房屋钥匙，导致房屋在此后空置5个月，其应承担主要责任。综合本案案情，根据公平合理的民法原则，对于原告主张的5个月租金，本院酌情支持3.5个月，对于原告的其他诉请，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗雪灯于本判决发生法律效力之日起10日内支付租金28000元给原告邵敏雄。二、驳回原告邵敏雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，由原告邵敏雄负担600元，由被告罗雪灯负担600元。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  邹允洪人民陪审员  李婉君二〇一九年五月三十一日书 记 员  蒲肖明李翠汝