江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民再13号上诉人（原审原告）：杨小风，男，1991年12月26日生，汉族，住江苏省盱眙县。被上诉人（原审被告）：薛长富，男，1972年5月29日生，汉族，住仪征市。上诉人杨小风与被上诉人薛长富房屋租赁合同纠纷一案，仪征市人民法院（2018）苏1081民初1466号民事判决已经发生法律效力，经该院审判委员会讨论决定，于2018年9月10日作出（2018）苏1081民监9号民事裁定，再审本案。再审后，仪征市人民法院作出（2018）苏1081民再10号民事判决。杨小风不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小风上诉请求：撤销仪征市人民法院（2018）苏1081民再10号民事判决，维持（2018）苏1081民初1466号民事判决，并由薛长富承担一、二审诉讼费。事实和理由：原审中薛长富自知理屈词穷，无正当理由拒不到庭，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审判决事实不清，适用法律错误，判决有失公正。杨小风主张的装修损失，薛长富应当予以赔偿。虽然双方定期合同已经履行完毕，但杨小风与薛长富之间存在不定期合同，在合同期限内给杨小风造成的损失，薛长富应当赔偿。请求二审支持其一审诉讼请求。薛长富答辩称：再审判决事实清楚，适用法律正确。杨小风跟我要房租、装修补偿，完全不合理。请求二审驳回上诉，维持原判。杨小风原审诉讼请求是：1、撤销双方2016年2月1日签订的租赁合同，并退还杨小风租金6万元、转让费2万元；2、薛长富赔偿装修损失6.4万元、未能营业造成的损失10万元；3、薛长富承担本案诉讼费。原审查明：2016年2月1日，杨小风、薛长富双方签订房屋租赁协议一份，协议约定：薛长富将其名下的坐落于仪征市前进路184-14-1号房屋租给杨小风作为餐饮营业用房，租赁期限暂定为1年（从2016年2月1日起至2017年2月1日止），期满可以续租，租金为每年6万元。在协议约定之外，薛长富要求杨小风店铺转让费2万元。协议签订当日，杨小风给付薛长富当年租金6万元、店铺转让费2万元，薛长富向杨小风出具8万元收条1张。协议签订前，薛长富向杨小风隐瞒了该房屋已经抵押给仪征农村商业银行作为贷款保证的事实。协议签订后，杨小风对承租的房屋进行装修，2016年3月底装修完毕。2016年4月中旬，仪征法院执行局的执行人员来到杨氏龙虾馆，对该租赁房屋采取查封措施。法院查封该租赁房屋后，杨小风要求薛长富解除合同、退还租金并赔偿损失未果。原审认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。薛长富向杨小风隐瞒了该房屋已经抵押给仪征农村商业银行作为贷款保证的事实,且该房屋已被仪征法院执行查封，薛长富采用欺诈的手段与杨小风签订的房屋租赁协议无效，依法可以撤销。现杨小风要求撤销与薛长富签订的房屋租赁合同，合法有据，该院予以准许。由于双方签订的房屋租赁合同无效，故杨小风要求薛长富退还租金6万元、房屋转让费2万元的诉讼请求，该院予以支持。杨小风要求薛长富赔偿装修杨氏龙虾馆损失6.4万元、未能营业造成损失10万元的请求，前者有《房地产司法鉴定估价报告》一份为证，后者除提供购买经营用具及电器（均为动产）的清单外，未提供其他证据证明，该项证据不足。因此，对杨小风提出的装修损失6.4万元，该院予以确认；对杨小风提出的未能营业损失10万元，该院不予采信，予以驳回。薛长富经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。遂判决：一、撤销杨小风与薛长富签订的房屋租赁协议。二、薛长富于判决生效之日起十日内退还杨小风交付的租金6万元、房屋转让费2万元，赔偿杨小风装修租赁房屋的损失6.4万元，合计14.4万元。三、驳回杨小风的其他诉讼请求。案件受理费3180元，依法减半收取1590元，由薛长富负担。原审判决生效后，经该院院长提请审判委员会讨论认为，原审判决确有错误，原审法院于2018年9月10日作出（2018）苏1081民监9号民事裁定，裁定：一、本案由本院再审;二、再审期间，中止原判决书的执行。杨小风再审一审诉讼请求是：1、解除双方于2016年2月1日签订的合同；2、判决薛长富返还租金6万元，转让费2万元；3、判决薛长富赔偿装修损失6.48万元；4、判决薛长富承担诉讼费。再审一审查明：2016年2月1日，杨小风与薛长富签订房屋租赁协议一份，协议约定：薛长富将坐落于仪征市真州镇前进路186-14-1号房屋租赁给杨小风作为餐饮营业用房，租赁期限为一年，自2016年2月1日起至2017年2月1日止，年租金6万元。协议签订当日，杨小风按合同约定给付薛长富2016年2月1日至2017年2月1日一年的租金6万元及房屋转让费2万元，薛长富当日向杨小风出具8万元收条一张。签订协议时，薛长富隐瞒了该房屋已经抵押给仪征农村商业银行作为借款担保的事实。另查明，2016年4月1日杨小风注册仪征市真州镇杨氏龙虾餐馆（下称杨氏龙虾馆）。2016年及2017年两个年度的本地龙虾上市季节，杨氏龙虾馆均未停止营业。再查明，2016年4月10日该院裁定查封该租赁房屋的房产所有权及土地使用权，2017年8月21日该租赁房屋拍卖成交，2018年2月12日该租赁房屋交付买受人周元星。再审一审认为，依法成立的合同受法律保护。杨小风与薛长富签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，双方未续订合同，杨小风仍继续租赁该房屋，双方形成不定期租赁关系。2017年8月21日涉案房屋拍卖成交，2017年8月22日该院执行人员召谈杨氏龙虾馆的实际经营人杨维春（杨小风父亲），告知其该租赁房屋已经拍卖成交，并要求杨小风于30日内搬出租赁房屋，后其未搬离。2017年12月7日该院执行人员再次召谈杨维春，限其15日内将租赁房屋清空，交付该院，逾期将强制执行，至期，杨小风方仍未清空并搬离租赁房屋。2018年2月12日，该院组织强制执行，将涉案房屋交付买受人周元星，故该院确认双方签订的合同的权利义务于2018年2月12日终止。合同权利义务终止后，杨小风起诉要求解除合同已无必要。薛长富将房屋出租时，未告知杨小风房屋抵押的事实，该院认为，如果在合同租赁期限内抵押权人实现抵押权造成杨小风损失，则薛长富应予赔偿，但本案房屋拍卖成交时，双方的定期合同早已履行完毕，之后杨小风于2017年龙虾上市季节仍继续经营，故杨小风请求薛长富返还租金6万元及转让费2万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。双方未在合同中约定租赁期满时出租人补偿承租人附合装饰装修费用，故杨小风请求薛长富赔偿装修损失6.48万元的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。原审事实不清，适用法律不当，判决结果错误，依法应予纠正。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销该院（2018）苏1081民初1466号民事判决；二、驳回杨小风的诉讼请求。原审案件受理费1590元，由杨小风负担。本院经审理查明，一审再审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，依法设立的合同受法律保护。本案杨小风与薛长富签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定的权利义务履行。本案租赁协议约定的一年期限届满后双方未再续签书面协议，按照法律规定，双方租赁关系依旧存在，租赁期限为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当给予合理期限。再审一审查明，杨小风在房屋租赁协议签订一年期限和以后的不定期租赁履行过程中，正常经营，并未因涉案房屋被法院查封拍卖而影响其经营，且原审法院在执行案涉房屋过程中，要求杨小风搬离已经给予了足够的合理期限，直至2018年2月12日原审法院将房屋清空交付给买受人，杨小风与薛长富的租赁合同关系终止。上述情形不符合《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第八条第一项规定的租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持的情形，故杨小风主张解除合同，同时返还已付租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予采纳。至于杨小风以涉案房屋被法院查封拍卖为由，要求薛长富赔偿装修损失的主张，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故杨小风的上述主张亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，杨小风再审一审提出的诉讼请求以及其上诉理由无事实和法律依据，本院均予以驳回。再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持仪征市人民法院（2018）苏1081民再10号民事判决。二审案件受理费3180元，由上诉人杨小风承担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  周 涛审 判 员  金香平审 判 员  朱 纲二〇一九年五月七日法官助理  刘慧云书 记 员  喻彬蓉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。