河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初9215号原告王国亮，男，1972年10月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人张书占，河南舒展律师事务所律师。委托代理人张铁军，河南舒展律师事务所律师。被告河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人杨海波，董事长。委托代理人李向阳，女，1990年3月10日出生，汉族，住郑州市中原区，公司员工。委托代理人赵红芳，女，1989年2月16日出生，汉族，住河南省封丘县，公司员工。被告河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号。法定代表人杨振国，经理。委托代理人袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人章志鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原告王国亮与被告河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）、河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张铁军到庭参加诉讼，被告取予公司委托代理人李向阳，被告金荣公司委托代理人章志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告金荣公司在郑州经开区第一大街西、经南六辅路交叉口西南角开发有金荣熙园项目商品房，2013年6月2日原告以银行转账方式支付被告金荣公司房屋认购款550000元。后原告到被告金荣公司选了房屋，2013年6月22日原告与被告金荣公司签订协议，约定原告以单价每平方4830元的价格认购被告开发的金荣熙园2号楼西单元11楼东户商品房一套，认购房屋面积110平方米。协议约定被告金荣公司应自2013年8月中旬开工后的36个月内向原告提供郑州市房管局备案的商品房，无论后期销售单价涨幅多少被告必须按照认购协议的价格与原告签署正式的商品房买卖合同，不得以任何理由对原告所认购商品房加价销售；协议确定被告应于2013年8月中旬前开工，2013年12月31日前办理完毕土地使用证，使用权限70年，2015年2月1日金荣公司将选房日定为开工日。被告金荣公司以经开区会议纪要红头文件的形式声明、保证、承诺向原告出示的土地开发资料真实有效。被告金荣公司成立于2003年，注册资本金2000万元，房地产暂定二级开发资质，公司实际控制人为薛楠和薛栋，公司最大股东及法定代表人杨振国为薛楠的舅舅；截止2014年10月，其公司总资产6.58亿元，总负债1.66亿元，被告金荣公司为了建设金荣熙园项目，解决融资难等问题，于2015年3月19日成立实际控制的注册资金为10万元的郑州福鸿元商贸有限公司（2017年8月7日变更为郑州隆竹泽建筑工程有限公司）。2015年7月29日郑州福鸿元商贸有限公司拍得认购协议书涉及的土地使用权，随即成立了新的项目公司即被告取予公司。被告取予公司成立于2015年7月30日，注册资本金2000万元，房地产暂定二级开发资质，公司实际控制人薛楠，公司最大股东及法定代表人薛栋为薛楠的弟弟。取予公司将金荣熙园建设项目经多次更名最终确定为“碧桂园天悦花苑”后，开始一系列的资金运作与项目开发建设。被告金荣公司和被告取予公司多次公开表示，金荣公司和取予公司事实上是一家公司，取予公司的财产承担金荣公司团购客户的团购权益；在双方进行开发房地产谈判时，取予公司把承继金荣公司的团购协议作为首要条款。现取予公司将本应交付给原告的房屋对外销售，严重违反了认购协议书的约定。被告取予公司为了获得房屋涨价带来的利润，拒绝履行认购协议书约定义务，被告缺乏商业诚信的经营行为，使原告的合法权益严重受损。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令：1.解除原、被告之间的商品房认购协议；2、被告向原告返还购房款550000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2013年6月2日计算至清偿完毕之日止）；3、被告承担已付购房款一倍的赔偿金550000元；4、被告按每平方米10000元赔偿原告与认购房屋面积相同的房屋增值面积差额损失1100000元。5、被告承担本案诉讼费、保全费、评估费、公告费。被告取予公司辩称，一、被告取予公司不是本案的适格被告，不应承担民事法律责任。二、该协议仅为预约合同，原告主张的赔偿房屋差价损失和已付一倍损失无法律依据。三、即便原告主张该协议具有商品房买卖合同的性质，被告金荣公司并未取得房屋认购协议中约定的金荣熙园项目的预售许可证，取予公司取得的销售许可证并不能等同于金荣公司取得，则认购协议书应认定为无效。四、被告金荣公司与取予公司是完全的独立法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，原告称二被告为一家公司的论述无事实及法律依据。被告金荣公司辩称，一、被告金荣公司从未取得涉案房屋的商品房销售许可证，认购协议书（以下简称协议）自始无效，原告主张解除协议的请求没有事实和法律依据。二、原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息没有事实和法律依据。三、原告主张赔偿已付房款一倍赔偿金的诉讼请求没有事实和法律依据，不符合相关司法解释的规定。四、原告主张赔偿其房屋增值部分差价损失的主张没有事实和法律依据。认购协议书无效，被告金荣公司只需返还原告支付的购房款，无需承担其他责任。五、被告金荣公司在坚持认为协议无效的前提下，即使法庭认为协议有效，该协议也只属于预约合同而非本约合同，原告所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用本案。六、计算原告损失也仅应计算至2016年8月，对于该时间之后的损失，即使存在，应由原告自行承担。七、被告金荣公司是完全独立的法人，原告关于被告取予公司向其承担责任的请求，没有事实和法律依据。综上所述，原告要求解除协议、支付利息以及赔偿已付房款一倍损失和赔偿房屋增值部分差价损失的主张没有事实和法律依据，对其协议无效亦存在过错，所以即使有相关损失也应自行承担，请求法院驳回原告诉讼请求，并自行承担本案相关诉讼费、保全费、评估费、公告费等。经审理查明：2013年6月22日，原告与被告金荣公司签订《认购协议书》，约定认购被告金荣公司开发的位于郑州市经济技术开发区××大街、××路交叉口西南角××楼××单元××楼东户的房屋，单价4830元/平方米，付款方式：全额一次性付款，原告签订本协议时，认购110平方米预付55万元，2013年6月22日，原告支付了55万元购房款。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年12月30日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证。涉案项目最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。金荣公司2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国，取予公司2015年7月30日成立，法定代表人为杨海波，2016年7月21日前被告取予公司法人代表人为薛栋。金荣公司与取予公司在工商登记的经营范围一致，都为房地产开发经营。金荣公司的《金荣熙园》项目与取予公司的《天悦花苑》项目所属位置是同一位置。2016年4月6日，金荣公司杨大为、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可：“金荣公司与取予公司事实上是一家公司，取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购权益。”被告取予公司（项目公司）、上海廪溢投资合伙企业、薛楠、薛栋、郑州福鸿元商贸有限公司、金荣公司于2015年签订的《河南取予地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州经开熙园项目，薛楠、薛栋为项目公司、金荣公司、郑州福鸿元商贸有限公司及目标项目的实际控制人，郑州福鸿元商贸有限公司持有项目公司100%股权。以上案件事实由协议、收据、工商登记信息、会议摘要、框架协议、规划用地许可证、预售许可证及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告金荣公司签订的《协议》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告按照合同约定履行了付款义务。经审理查明，协议约定项目的房屋未按照双方原约定的规划建造，已建成的房屋也已售出，合同目的无法实现，被告金荣公司构成根本违约，故原告诉请解除认购协议书并退还购房款55万元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求赔偿购房款一倍损失55万元和房屋增值差价损失110万元，共计165万元。本案被告实际存在违约情形，使双方的合同无法继续履行，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势、合同不能履行的原因、当前使用资本成本、原告方支付房款的金额等因素，对原告上述诉求，本院酌定支持1008626.7元。该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。故关于原告要求被告支付购房款的利息（按照同期银行贷款利率标准）的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告取予公司承担连带返还购房款及赔偿责任，根据原告提供的证据显示，薛栋、薛楠是二被告公司的实际控制人，取予公司设立之初福鸿元公司（现隆竹泽公司）持有取予公司100%的股权，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣公司、取予公司之间通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现隆竹泽公司）以金荣公司名义向团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保障，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上。被告二公司及其实际控制人薛楠、薛栋财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害了债权人的利益，故被告金荣公司、取予公司应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国公司》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王国亮与被告河南金荣房地产开发有限公司于2013年6月22日签订的认购协议书；二、被告河南金荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王国亮购房款550000元并赔偿原告购房损失1008626.7元；三、被告河南取予房地产开发有限公司对本判决第二项承担连带责任；四、驳回原告王国亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，由原告王国亮负担2986元，被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司负担9414元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年五月二十八日书记员  王 聪