广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3352号上诉人（原审原告，反诉被告）：李蓉，女，1981年9月17日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：吴文生，广东法穗律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市恒隆物业投资有限公司，住所地广东省东莞市中堂镇中麻路101号。法定代表人：吴天龙，职务：执行董事。委托诉讼代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘炯阳，广东南天星律师事务所律师。原审被告：陈发全，男，1976年5月13日出生，汉族，住贵州省纳雍县。上诉人李蓉因与上诉人东莞市恒隆物业投资有限公司（以下简称恒隆公司）、原审被告陈发全房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李蓉的委托诉讼代理人吴文生、上诉人恒隆公司的委托诉讼代理人袁良平到庭参加诉讼，原审被告陈发全经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李蓉上诉请求：1.恒隆公司向李蓉赔偿违约金人民币276969元（包括双倍退还押金：103860×2=207720元；两个月的租金34620×2=69240元）、11月份租金人民币34620元、装修费人民币30000元，共341580元及利息1707.9元（从2017年11月23日起，以341580元为本金，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2017年12月22日，共1个月，341580×0.005×1=1707.9元），共人民币343287.9元；2.判令李蓉无需向恒隆公司赔偿空置期租金损失人民币34620元；3.一、二审诉讼费用由恒隆公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。从庭审可知，在2017年10月9日李蓉有解除合同的意思表示，但恒隆公司没有明确的回复。在2017年11月1日，当李蓉问恒隆公司是否能继续租时，恒隆公司却继续收取李蓉的租金。对李蓉来说，恒隆公司收取租金的行为等同于双方继续租赁关系。但事实是，在当时恒隆公司已经将租赁物出租他人，恒隆公司根本无法继续履行与李蓉的租赁合同。对于李蓉来说，在2017年11月1日后，双方的租赁关系仍然存在，租赁合同仍然履行。但由于恒隆公司的行为，导致李蓉根本无法继续履行合同，恒隆公司的行为属于违约，应承担违约责任。综上，请求二审法院予以改判。恒隆公司答辩称，李蓉在2017年10月9日与恒隆公司的通话中，其先后数次表示要求予以转租。根据通话录音第一页倒数第三行、第三页第十八行、第二十一行、第二十六行以及第四页第二十二行，其都是确定要求转租，并要求恒隆公司帮其联系租客，表明李蓉有违约以及要求转租的意思表示。在通话录音第一页第十五行，当李蓉提出有无他人承租时，恒隆公司马上回应只有再放租，由此表明也已同意了李蓉提出要求解除合同的要求。后来恒隆公司在2017年10月11日回复李蓉的短信中明确表示为了减少双方的损失，现在恒隆公司也帮李蓉转租，要求李蓉也自己转租，因转租而产生的中介费、免租期租金由李蓉负责，在转租期间的租金李蓉需承担，但对于转租费用双方一同结算。由此表明，对于解除合同一事双方已经达成了共识。2017年10月23日，恒隆公司通过中介方与郑光辉签订合同，将涉案物业再次出租出去，也是以实际行动回应了李蓉关于转租的意思表示，所以李蓉主张恒隆公司违约的上诉请求没有事实依据。对于恒隆公司于2017年11月3日继续收取的租金，恒隆公司在2017年10月11日的短信沟通中已经明确的告知李蓉因转租产生的中介费、免租期租金由其负责，在转租期间的租金李蓉也需缴纳。因此恒隆公司收取该费用的行为也并不代表恒隆公司违约。事实上，该款项是由李蓉自己备注是11月租金，恒隆公司认为李蓉11月3日所缴纳的租金实际上是一个月的租金，是赔偿给恒隆公司的租金。综上所述，恒隆公司并无违约行为，请求驳回上诉人李蓉的全部上诉请求，支持恒隆公司的上诉请求。上诉人恒隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回李蓉全部诉请；2.变更一审判决第二项，改判由李蓉赔偿恒隆公司空置期租金损失45360元；3.撤销一审判决第四项，改判由李蓉向恒隆公司支付基本电费17250元、租金损失10386元、中介费32300元；4.本案一、二审诉讼费由李蓉承担。事实和理由：一、李蓉在《租赁合同》未到期之前不再承租，显然已构成违约。根据《租赁合同》第五条第（八）项约定，恒隆公司无需向李蓉退还押金，且李蓉还需赔偿恒隆公司两月租金。虽然恒隆公司同意李蓉转租，但并不改变李蓉违约在先的事实，且恒隆公司从未表示放弃没收其押金和要求其赔偿两个月租金的权利，故一审判决恒隆公司向李蓉退还押金103860元缺乏事实和法律依据。二、基本电费已实际产生并有合同依据，且因李蓉违约导致涉案厂房出现空置期，故免租期内以及厂房空置期内的基本电费应由李蓉承担。一审判决对恒隆公司该项请求不予支持明显有误。三、因李蓉在租赁期内违约不租，导致恒隆公司不得不通过中介公司寻找新的租客，因而实际产生的中介费32300元应由李蓉承担。四、一审判决关于恒隆公司诉请空置期租金损失计算错误。在李蓉正常按约履行合同的情况下，涉案厂房仅需产生一个月免租期，但因李蓉中途违约，导致恒隆公司另找他人承租，又需要新的一个月免租期，即涉案厂房出现了两个免租期，恒隆公司损失了两个月租金。因此新租客免租期内对应的租金属于恒隆公司因李蓉违约产生的新的空置期租金损失，该损失应由李蓉承担。且因李蓉于2017年10月9日明示不再承租，故厂房空置期从应从2017年10月10日开始计算至厂房全部出租出去并开始计收租金为止。综上，请求二审法院支持恒隆公司诉讼请求。李蓉答辩称，不同意恒隆公司第一点上诉理由，李蓉并未违约，违约方是恒隆公司。对于电费的问题，李蓉租赁了涉案物业后一直都还没使用，因此不可能产生电费，故该电费不应由李蓉承担。对于中介费的问题，由于李蓉并未违约，因此该违约责任也不应由李蓉承担。另针对恒隆公司对李蓉上诉请求的答辩意见，李蓉认为恒隆公司在认定事实方面是片面的，属于断章取义。对于双方的通话录音，其中是有很多内容的，且恒隆公司在通话录音中是没有同意李蓉要求转租的说法，李蓉向恒隆公司提出要求转租，其实这是有要求解除合同的意思，但李蓉并非违约，李蓉只是询问恒隆公司的意见，但恒隆公司并未正面的回应。在2017年11月1日时，恒隆公司的确有回应李蓉的短信，其中也有同意转租的意思，也就是说恒隆公司也有同意李蓉要求解除合同的意思表示，但李蓉认为根据短信的内容所表达的双方的看法就是合同的解除应是在李蓉或恒隆公司找到第三方承租涉案物业的情况下，涉案合同即解除，在没有第三方承租的情况下，涉案合同即并未解除。另，李蓉认为双方无论谁找到了承租方都应通知对方，而恒隆公司在2017年10月23日时已经找到了第三方承租涉案物业，如果恒隆公司当时是有解除合同的意思表示时，其理应通知李蓉已有第三方承租。在11月1日时，李蓉还未知晓恒隆公司已经找到了第三方承租涉案物业，因此李蓉在11月3日还向恒隆公司缴纳了一个月租金。由于恒隆公司没有通知李蓉其已经另行出租，因此李蓉在不知晓的情况下仍在为承租做准备并缴纳了一个月租金。恒隆公司在已经找到了第三方承租后还要求李蓉缴纳租金并不告知李蓉已有第三方承租，因此李蓉认为恒隆公司的行为不诚实。原审被告陈发全经本院传票传唤未到庭陈述意见。2018年1月24日，李蓉向一审法院起诉请求判令:一、解除《租赁合同》；二、恒隆物业公司、陈发全向李蓉赔偿违约金276969元（包括双倍退还押金103860元×2＝207720元，两个月租金34620×2＝69240元）、11月份租金34620元、装修费30000元，共341580元及利息1707.9元（从2017年11月23日起，以341580元为本金，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2017年12月22日，共一个月，341580×0.005×1=1707.9元），共343287.9元；三、诉讼费用由恒隆物业公司、陈发全承担。恒隆公司向一审法院反诉请求：一、李蓉赔偿恒隆物业公司以下损失：租金10386元、中介费32300元、空置期租金损失45360元、基本电费17250元，合计105296元；二、本案本诉及反诉诉讼费均由李蓉承担。一审法院认定事实：2017年7月23日，恒隆物业公司（甲方、出租方）与李蓉（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定“一、租赁地点、面积及费用：甲方将位广州市增城区石滩镇田桥村（宏东拉链厂）厂房钢构厂房第1层2760平方米（含公摊面积）和宿舍二楼共3间分租给乙方兴办工厂使用。厂房租金（包含：管理费）金额为人民币33120元/月。宿舍费：每月500元/间。合计金额人民币34620元/月。……二、租赁期限：从2017年10月1日起至2020年9月30日止共3年。三、装修期与计租日：甲方向乙方的装修免租期为30天，以甲、乙方双方确定交付日期起开始计算免租期，即自2017年10月1日开始计租。四、付款方式：合同签订时，乙方应交三个月租金给甲方作为保证金，即人民币103860元。并同时缴付首月租金人民币34620元。合计138480元。合同期满后，经甲方验收房屋合格及结清一切费用后，甲方不计利息退还乙方所交的保证金。……六、双方责任：……（八）若乙方合同未到期，则所交保证金或押金不退，并赔偿两个月租金给甲方，反之甲方违约也同等赔偿给乙方。……”。2017年7月25日，恒隆物业公司出具《收款证明》证实收到李蓉交纳的三个月厂房押金共103860元及2017年10月份厂房租金34620元。2017年10月9日，李蓉与恒隆物业公司的员工刘飞翔的通话期间表示其不想继续承租上述涉案厂房和宿舍，请求恒隆物业公司允许其转租或由恒隆物业公司再找其他承租人，刘飞翔表示请示恒隆物业公司后再告知李蓉。2017年10月10日，恒隆物业公司与广州市鼎和房地产代理有限公司签订《委托协议书（出租/出售）》，约定恒隆物业公司委托广州市鼎和房地产代理有限公司出租田桥村宏东拉链厂。2017年10月11日，李蓉发短信给刘飞翔问：“刘总！我这边可以转租出去吧？”。同日，刘飞翔发短信回复：“你好，李小姐，刚才我们老总也就你现在的情况说了一下，为了双方都减少损失，现在我们也帮你转租，你自己也转租下看有没朋友要；因转租产生的中介费、免租期由你负责；在转租期的租金费用你要交的，转租出去后账目大家一起结算。”2017年10月23日，恒隆物业公司与郑光辉签订《租赁合同》，约定恒隆物业公司将涉案的宏东拉链厂标准厂房第1层2060平方米和钢构标准厂房第1层1500平方米宿舍7间分租给郑光辉，租赁期限自2017年12月1日起至2027年11月30日共10年，装修免租期37天，自2017年12月1日开始计租。同年10月25日，广州市鼎和房地产代理有限公司出具《收款收据》给恒隆物业公司收执，证明收到恒隆物业公司交纳的中介服务费18000元。2017年11月1日，李蓉发短信给刘飞翔称：“刘总！厂房租不出去我们还是继续租吧！”“麻烦把转款帐号盖章发我下，当时你们说交租要付另一帐号”。刘飞翔回复：“你好，你想租就租，不想租就不租，不是这样做的。”“租金还打以前账号，租金是34620元，加9、10月份基本电费5750*2=11500，共46120元”。2017年11月6日，刘飞翔发短信给李蓉：“你好，李小姐，这边厂房我们上月底已经租了一半出去了，你看什么时间过来算一下账了。”李蓉回复：“我算什么帐？我要继续租，我这个月房租已打给你们了”“我们老总下了单这个月中旬拉设备过去试机，在等装修过来拉电？”2017年11月3日，李蓉向恒隆物业公司支付2017年11月份厂房租金34620元。2018年2月1日，恒隆物业公司与饶伟签订《租赁合同》约定将涉案宏东拉链厂厂房第B栋第2号共计1260平方米分租给饶伟。同日，广州市鼎和房地产代理有限公司出具《收款收据》给恒隆物业公司收执，证实收到恒隆物业公司交纳的中介服务费14300元。另查明：增城市宏东链业有限公司于1996年11月5日取得三江镇田桥村吉埔、大坦（土名）土地使用权，城镇土地，用地面积13442平方米；于1995年1月6日取得三江镇田桥村田桥社吉基（土名）土地使用权，城镇土地，用地面积6461平方米；于1996年11月5日取得三江镇田桥村石埔?大坦（土名）土地使用权，城镇土地，用地面积13442平方米。增城市三江镇村镇建设办公室于1996年10月20日、1996年11月21日、1999年3月18日、2001年2月20日出具《建筑许可证》给增城市宏东链业有限公司，工程概况表是宿舍楼、办公楼、2916平方米框架厂房、厂房及生活设施、10507.6平方米框架厂房。一审庭审期间，恒隆物业公司陈述：明确我方请求的损失，其中租金损失10386元是指李蓉应赔偿我方两个月的租金损失，而2017年7月25日交的一个月租金实际使用了9天，实际发生的租金是10386元。2017年11月3日，李蓉又赔偿了一个月租金，李蓉合计向我方交的是69420元，减去其实际产生的租金10386元，剩余的58854元作为对我方的租金赔偿。李蓉应赔偿我方69420元，减去抵扣了的58854元，李蓉还需要赔偿10386元。我方诉请中的10386元不含李蓉已经交的租金和赔偿金抵扣58854元。关于中介费损失，是由涉案房屋的两个部分租出去的，分别支付中介费18100和14300元，共计32300元。空置期租金损失：全部物业的空置期是2017年10月10日至2017年12月1日，共计损失58854元。其中有一部分物业1500平方米是在2017年12月1日租出，不再计算空置期；另外一部分物业在2018年3月1日租出，多空置了三个月，1260平方米三个月的空置期损失是45360元（1260平方米×12元/平方米×3个月＝45360元）。空置期损失合计是58854＋45320=104234元。一审法院认为：李蓉与恒隆物业公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。由于李蓉在2017年10月9日已向恒隆物业公司表示其不想继续承租上述涉案厂房和宿舍并请求恒隆物业公司允许其转租或由恒隆物业公司再找其他承租人，故10月10日恒隆物业公司委托广州市鼎和房地产代理有限公司出租上述涉案厂房和宿舍，10月11日李蓉再次发短信给刘飞翔问是否可以转租，刘飞翔亦短信回复李蓉正在帮她转租，此后恒隆物业公司将部分涉案厂房租给郑光辉，2017年11月1日李蓉再发短信给刘飞翔表示因厂房租不出去，其要继续租。综上，是李蓉向恒隆物业公司提出要求转租，恒隆物业公司同意李蓉转租且应李蓉要求寻找了租客，因此，李蓉诉请解除其与恒隆物业公司签订的《租赁合同》合理合法，一审法院予以准许。由于是李蓉在合同履行期间要求转租，恒隆物业公司并未存在违反合同约定的行为，因此，李蓉请求恒隆公司双倍返还押金、赔偿两个月的租金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。但由于恒隆物业公司同意李蓉转租，而事实上恒隆物业公司自行将涉案厂房进行转租，因此，恒隆物业公司应将李蓉交纳的三个月厂房押金共103860元返还给李蓉。对于李蓉主张的装修费用，由于其未提交证据证明装修费用的支出情况，且恒隆物业公司表示涉案厂房出租给他人后重新装修，因此，李蓉主张恒隆物业公司赔偿装修费用，理据不充分，一审法院不予支持。由于李蓉已经支付2017年10月、11月的租金，而恒隆物业公司在2017年11月6日已经告知李蓉将一半厂房租给他人，因此，恒隆物业公司反诉请求李蓉赔偿租金损失，无事实依据，一审法院不予支持。由于恒隆物业公司在2018年2月份才将涉案厂房的另一半出租，因此，李蓉应赔偿恒隆物业公司2017年12月至2018年1月的一半厂房空置租金损失，租金按34620元/月的一半计算2个月，合计34620元。至于恒隆物业公司主张的中介费，由于中介费并非恒隆物业公司必然发生的损失，故一审法院不予支持。对于恒隆物业公司主张的电费损失，其未提交合法有效证据予以证明产生电费损失，一审法院不予采纳。李蓉请求陈发全与东莞市恒隆物业投资有限公司共同承担赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。陈发全经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年9月7日作出如下判决：一、恒隆公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金103860元给李蓉。二、李蓉在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿空置期租金损失34620元给恒隆公司。三、驳回李蓉的其他诉讼请求。四、驳回恒隆公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6449.4元，由李蓉负担4498.2元，由恒隆公司负担1951.2元。反诉受理费1202.96元，由李蓉负担395.52元，由恒隆公司负担1163.44元。本院二审期间，各方当事人并未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审中，恒隆公司提交其与饶伟于2018年2月1日签订的《租赁合同》显示，装修期与计租日：甲方向乙方提供的装修免租期30天，自2018年3月1日开始计租。二审中，恒隆公司称：其主张的空置期损失包括其与第三方承租人签订合同的免租期租金损失。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:（一）涉案《租赁合同》解除的责任归责；（二）恒隆公司主张李蓉赔偿涉案房屋空置期损失、中介费损失及基本电费应否支持。关于焦点（一）。从本案双方提交的证据看，双方签订《租赁合同》后，李蓉向恒隆公司表示不想继续承租涉案厂房和宿舍，之后，恒隆公司刘飞翔发短信回复：“为了双方都减少损失，现在我们也帮你转租，你自己也转租下看有没朋友要；因转租产生的中介费、免租期由你负责；在转租期的租金费用你要交的，转租出去后账目大家一起结算。”李蓉收到该短信后，没有回复。同时，恒隆公司在将涉案房屋转租后没有将转租情况告知李蓉，且在李蓉要求继续续租的情况下也不明示。因此，双方对涉案租赁合同解除均有过错，应当各自承担责任。故双方认为对方违约，均不能成立。一审法院判处恒隆公司返还押金给李蓉，以及不予支持李蓉要求恒隆公司双倍返还押金、赔偿两个月的租金损失、装修费等请求，并无不当。关于焦点（二）。李蓉已经支付2017年10月、11月的租金，而恒隆物业公司在2017年11月6日已经告知李蓉将一半厂房租给他人，并在2018年2月份才将涉案厂房的另一半出租，因此，一审法院认定恒隆公司空置期损失按34620元/月的一半计算2个月，合计34620元，并无不当。关于恒隆公司上诉主张的因其与案外人签订的租赁合同存在免租期租金损失问题，经查，恒隆公司与郑光辉签订的租赁合同约定免租期37天，恒隆公司与饶伟签订租赁合同免租期为30天，故恒隆公司确存在共计52天的免租期损失，应按照按34620元/月的一半计算52天共30004元。关于中介费32300元损失，确实存在。综上，因双方对合同解除均有过错，故上述损失合计96924元应各自承担50%即48462元。一审对此认定不当，本院予以纠正。至于恒隆公司主张的电费损失，李蓉没有实际使用场地，且恒隆公司未提交证据证实其实际产生了电费损失，故一审对恒隆公司该请求不予支持，并无不当。综上，恒隆公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初1036号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初1036号民事判决第二项为：李蓉在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿空置期损失、中介费损失等共计48462元给东莞市恒隆物业投资有限公司。一审案件本诉受理费6449.4元，由李蓉负担4498.2元，由恒隆公司负担1951.2元。反诉受理费1202.96元，由李蓉负担506元，由恒隆公司负担696.96元。二审案件受理费李蓉负担7115元，东莞市恒隆物业投资有限公司负担3645元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月十四日书记员  张 旭周凡舒