福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5065号 原告（反诉被告）：柯俊明，男，1988年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）：贺煜锋，男，1988年10月11日出生，汉族，住浙江省海盐县。 上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：庄玉友，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李诗敏，女，1991年7月11日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 委托诉讼代理人：姚小召，福建倍铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴忠举，福建倍铭律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）柯俊明、贺煜锋与被告（反诉原告）李诗敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告贺煜锋以及其与原告柯俊明的共同委托诉讼代理人庄玉友，被告李诗敏的委托诉讼代理人姚小召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯俊明、贺煜锋向本院提出诉讼请求：1.解除柯俊明、贺煜锋与李诗敏于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.李诗敏返还柯俊明、贺煜锋押金54000元、敲墙费用10000元，并赔偿柯俊明、贺煜锋违约金18000元、装修费用271180元、加盟费用、设备采购费用、营运管理及咨询费用及履约保证金100000元；3.李诗敏赔偿柯俊明、贺煜锋律师费23000元。事实和理由：柯俊明、贺煜锋于2018年签订《合作协议》，约定两人合作经营饮品店，由贺煜锋出面洽谈房屋租赁事宜，并签订租赁合同，由柯俊明作为工商登记的法定代表人，双方共同参与经营。贺煜锋与李诗敏于2018年4月15日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2018年5月6日起至2023年5月5日止，后为办理轻松时光饮品店的工商登记又以柯俊明名义与李诗敏补签一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2018年3月28日起至2023年5月5日止。合同第八条约定：甲方保证有权出租该房屋，如因产权引起纠纷，甲方必须承担有关法律责任，并赔偿乙方因此造成的经济损失。签订租赁合同后，柯俊明、贺煜锋交付了押金、租金、敲墙费用等并开始办理工商登记和装修，但在2018年9月17日其接到思明区人民法院传票、起诉状和证据等诉讼材料，作为该案第三人，获悉李诗敏无权出租讼争房屋。后该案于2018年11月30日作出判决，要求柯俊明、贺煜锋迁出讼争房屋。此外，柯俊明、贺煜锋发现讼争房屋面积仅20余平方米，并非李诗敏在签订合同时所称的35平方米，可见李诗敏在签约时存在对重要事实的虚假陈述。 李诗敏辩称，一、其已与讼争房屋原出租方进行沟通，出租方同意继续将讼争房屋出租给柯俊明、贺煜锋，故如柯俊明、贺煜锋将拖欠李诗敏的租金及费用结清，李诗敏同意解除合同，否则则不愿意解除合同。此外，确认收取押金54000元及敲墙费用10000元，敲墙费用系柯俊明、贺煜锋承租后对李诗敏改造讼争房屋进行的补偿，鉴于出租方已同意将讼争房屋继续租赁给柯俊明、贺煜锋使用，其自然不存在损失，故其主张退还押金、敲墙费用、装修费用等没有依据。二、柯俊明、贺煜锋自认于2018年9月17日接到另案传票，但并未出庭应诉，未进行止损，其提起本案诉讼系因经营不顺，意图转嫁风险，有违诚信原则。三、柯俊明、贺煜锋诉求李诗敏赔偿其装修损失及加盟费用等，但并无证据证明其与案外人之间存在违约及造成实际损失的情况，故该部分费用不应由李诗敏承担。 李诗敏向本院提出反诉请求：柯俊明、贺煜锋向李诗敏支付2018年9月6日至2019年5月16日期间的租金150000元及滞纳金（以150000元为基数，按照每天2%标准自2019年4月2日起算至实际付清之日止）。事实和理由：李诗敏与贺煜锋于2018年4月15日签订《房屋租赁合同》，约定李诗敏将厦门市思明区大学路88号-2店面租赁给贺煜锋、柯俊明用于经营饮品店，月租金18000元，应于每月届满前七日内付清，拖欠租金的按每日2%标准加收滞纳金。合同签订后，柯俊明、贺煜锋仅支付租金至2018年9月5日，后未再支付租金。 柯俊明、贺煜锋对李诗敏的反诉辩称，李诗敏无权出租讼争房屋，其行为已构成违约，柯俊明、贺煜锋支付讼争房屋租金至2018年9月5日，2018年9月份收到另案传票后，因行使不安抗辩权遂停止支付租金，为了避免损失进一步扩大，于2018年9月中旬关店歇业至今。此外，滞纳金标准过高，不同意支付。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月15日，李诗敏（出租方、甲方）与贺煜锋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：李诗敏将厦门市思明区大学路88号-2室建筑面积35平方米的毛坯房屋出租给贺煜锋作商业使用，租赁期限自2018年5月6日起至2023年5月5日止，月租金18000元，每月支付，第2次付款应提前7天付清。讼争合同第四条约定“合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币伍万肆仟元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期限应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。”第六条约定“租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金滞纳金。”第七条约定“租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金。如甲方违约，除违约金外，甲方还须赔偿乙方实际装修费及转让费等。”第八条约定“甲方保证有权出租该房屋，如因产权引起纠纷，甲方必须承担有关法律责任，并赔偿乙方因此造成的经济损失。”第九条约定“乙方认为需要装修改房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交房屋时应负责恢复原状。”讼争合同落款处，李诗敏在甲方处签名，并盖有厦门市左左木餐饮有限公司的公章，贺煜锋在乙方处签名。之后，因办理厦门市思明区轻松时光饮品店（柯俊明登记为经营者，以下简称轻松时光店）工商登记，李诗敏又与柯俊明就讼争房屋签订了一份《房屋租赁合同》。 讼争合同签订后，李诗敏将讼争房屋交付给贺煜锋、柯俊明用于经营轻松时光店，贺煜锋、柯俊明亦向李诗敏支付押金54000元及敲墙砌墙费用10000元。 另查明，2018年2月11日，案外人曾志龙以厦门市思明区大学路86号、88号房屋权属人张丽玉的代理人身份与李诗敏签订一份《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给李诗敏，租赁期限自2018年2月11日起至2026年2月28日。2018年9月4日，曾志龙以李诗敏擅自转租及违规装修为由，向本院提起诉讼。该案中本院于2018年9月17日向轻松时光店发出开庭传票，通知其作为第三人参加诉讼。2018年11月30日，本院作出（2018）闽0203民初15577号民事判决，认定李诗敏存在违约，判决曾志龙与李诗敏的前述《房屋租赁合同》于判决生效之日解除，轻松时光店于本判决生效之日起十五日内迁出厦门市思明区大学路86号、88号房屋一层。李诗敏不服该判决提起上诉，后因其收到预交上诉费通知书后未在指定的期限内交纳上诉费也未提出缓交上诉费申请，按其自动撤回上诉处理。 2019年1月18日，柯俊明、贺煜锋向李诗敏邮寄了一份《解约通知》，载明：柯俊明、贺煜锋于2018年9月17日接到思明区人民法院传票、起诉状和证据等诉讼材料【（2018）闽0203民初15577号房屋租赁合同纠纷】，其作为本案第三人，才知悉李诗敏无权出租思明区大学路88号-2室，通知李诗敏立即解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求李诗敏于收到本函件三日内返还柯俊明、贺煜锋5.4万元押金，支付一个月房屋租金作为违约金，赔偿其实际装修费用、材料费用、加盟费用等经济损失。该邮件投递信息显示由李诗敏家人于2019年1月24日签收。柯俊明、贺煜锋支付租金至2018年9月5日，2018年9月6日起的租金尚未支付，至今尚未将讼争房屋交付给曾志龙或李诗敏。 还查明，2018年5月6日，柯俊明与案外人河南盟否网络技术有限公司（以下简称盟否公司）签订《特许经营合同》，约定盟否公司将自主开发并经营的“答案茶”经营管理体系，通过品牌授权、管理咨询、技术许可、原材料产品供应等方式授权柯俊明在特许区域内使用与经营，店址为厦门市思明区大学路88号-2，加盟期限为2018年5月6日至2019年5月5日，柯俊明应支付盟否公司加盟费5000元、履约保证金10000元、设备采购费5000元、营运管理与咨询费80000元。2018年4月18日，盟否公司出具两张收据，载明收到前述费用合计100000元。 又查明，柯俊明、贺煜锋因本案诉讼支出律师代理费23000元。 本案审理中，双方均确认讼争合同的承租方为柯俊明及贺煜锋，出租方为李诗敏，李诗敏与柯俊明签订的《房屋租赁合同》仅作为工商登记使用，并未实际履行。 另，柯俊明、贺煜锋主张因讼争房屋支出装修费用合计271180元，并提交以下证据予以证明：1.罗新军出具的四张收条；2.五张收款收据及两张销售清单；3.微信转账截图、淘宝截图以及费用清单。李诗敏确认柯俊明、贺煜锋存在装修行为，但对前述证据不予确认，对其主张的装修费用亦不予认可。本院分析认为，根据谁主张谁举证的原则，柯俊明、贺煜锋对其主张的装修费用应承担举证责任，但根据其现提交的证据尚无法证明其实际支出的装修费用金额。经本院释明，柯俊明、贺煜锋仍表示不就讼争房屋剩余租赁期限内的装修残值申请鉴定，应自行承担不利的法律后果。 综上所述，本院认为，贺煜锋与李诗敏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。鉴于贺煜锋、柯俊明、李诗敏均确认柯俊明亦为讼争合同的承租人，故讼争合同对柯俊明同样具有约束力。李诗敏无转租权而转租讼争房屋，致使生效判决判令贺煜锋、柯俊明所经营的轻松时光店迁出讼争房屋，其合同目的无法实现，因此贺煜锋、柯俊明有权于2019年1月18日发出解除合同的通知，李诗敏已于2019年1月24日收到该通知，因此讼争合同已于2019年1月24日解除。 贺煜锋、柯俊明主张在2018年9月17日收到另案诉讼材料后行使不安抗辩权，遂未继续支付租金，但其自2018年9月6日起即未再支付租金，且该租金依约还应提前支付，因此贺煜锋、柯俊明前述抗辩事项不能成立，本院认定其存在逾期支付租金的违约情形。但李诗敏并未因对方逾期支付租金而提出解除合同，因此讼争合同仍应认定系因李诗敏无权转租的违约情形导致解除。 （一）关于柯俊明、贺煜锋的诉讼请求。关于押金，讼争合同已因李诗敏原因导致解除，因此柯俊明、贺煜锋有权要求退还押金54000元。关于敲墙费用，双方均确认该费用系对李诗敏此前改造讼争房屋进行的补偿，柯俊明、贺煜锋要求退还该费用并无合同及法律依据。此外，根据讼争合同第七条约定，因李诗敏违约导致讼争合同解除，李诗敏除应赔偿柯俊明、贺煜锋一个月房租金额作为违约赔偿金外，还须赔偿柯俊明、贺煜锋实际装修费；因此柯俊明、贺煜锋主张李诗敏赔偿一个月房租18000元作为违约金，符合讼争合同约定，本院予以支持。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值。如前所述，经本院释明，柯俊明、贺煜锋明确表示不申请对装修残值进行鉴定，故本院根据讼争合同实际履行情况，结合公平原则，酌定李诗敏应赔偿的装修费用损失为100000元。关于加盟费用，鉴于柯俊明与盟否公司所签《特许经营合同》已于2019年5月5日届满，而柯俊明、贺煜锋至今仍未腾退讼争房屋，因此对其要求赔偿该项损失之诉求，本院不予支持。关于律师费，该项费用并非必要损失，且双方也未就该项费用的负担进行约定，因此本院对该项诉求不予支持。 （二）关于李诗敏的反诉请求。如前分析，柯俊明、贺煜锋抗辩行使不安抗辩权的主张不能成立，其至今仍未腾退房屋，也未举证证明因另案客观无法使用讼争房屋，因此在合同解除前仍应按约定支付租金。故柯俊明、贺煜锋应支付给李诗敏2018年9月6日起至2019年1月24日期间的租金83400元；讼争合同解除后至腾退房屋期间的占用费，李诗敏可另行主张。此外，李诗敏还有权根据讼争合同第六条约定收取滞纳金，鉴于双方约定滞纳金标准确实过高，本院酌定该滞纳金标准为月利率2%，自李诗敏主张的2019年4月2日起算至实际付款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、贺煜锋与李诗敏于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月24日解除； 二、李诗敏于本判决生效之日起十日内退还柯俊明、贺煜锋押金54000元并赔偿柯俊明、贺煜锋违约金18000元； 三、李诗敏于本判决生效之日起十日内赔偿柯俊明、贺煜锋装修费用损失100000元； 三、柯俊明、贺煜锋于本判决生效之日起十日内支付李诗敏租金83400元及逾期付款滞纳金（以83400元为基数，按月利率2%的标准，自2019年4月2日起计至实际付款之日止）； 四、驳回柯俊明、贺煜锋的其他诉讼请求； 五、驳回李诗敏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费7897元，由柯俊明、贺煜锋负担3948元、李诗敏负担3949元；反诉案件受理费1410元，由柯俊明、贺煜锋负担705元、李诗敏负担705元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年五月二十九日 法官助理孟晓媚 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。