济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1527号 原告：姜家伟，男，1991年11月18日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县 原告：王东南，女，1991年5月10日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县 委托诉讼代理人：郑景磊，山东都君律师事务所律师。 被告：胡丽丽，女，1986年1月20日出生，汉族，住江苏省邳州市， 第三人：济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第十分公司，住所地济南市槐荫区纬十二路9号路劲御景城商业楼104，统一社会信用代码：91370104353478448G。 负责人：刘洪胜，经理。 原告姜家伟、原告王东南（以下简称两原告）与被告胡丽丽、第三人济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第十分公司（以下简称十分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告王东南及两原告的共同委托诉讼代理人郑景磊到庭参加诉讼，被告胡丽丽及第三人十分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间编号为0013625的《房屋买卖合同》；2.判令被告支付违约金20万元。事实和理由：原被告双方于2017年5月22日在第三人的主持下签订编号为0013625号《房屋买卖合同》。合同约定，原告将位于济南市槐荫区保利中心三区X号楼1004室的房屋及-112室的储藏室以215万元的价格出卖给被告，被告承诺其符合国家要求有济南市购房资格，待原告房产证下证后便办理过户手续。2019年初原告下证后便通知第三人处工作人员赵X勇可以办理过户手续，随后该人员陪同被告办理购房证明时被告知被告无购房资格。在同被告协商处理该事宜时，被告不能明确取得购房资格的时间也无法一次性将剩余房屋价款补齐。被告恶意隐瞒其无购房资格的行为导致原告无法及时足额取得剩余房屋价款并对原告后续购买房屋产生极大影响，给原告带来极大损失。故在协商无果的情况下，特提起诉讼，望判如所请。 胡丽丽未作答辩。 十分公司未作陈述。 两原告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，包括0013625号《房屋买卖合同》《不动产权证书》、赵X勇的《社会保险个人权益记录单》、署名“赵X勇”于2019年3月10日出具的《证明》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，胡丽丽及十分公司未到庭质证，亦未提供书面质证意见。本院对两原告提供的0013625号《房屋买卖合同》《不动产权证书》、胡丽丽及赵X勇的《社会保险个人权益记录单》审查后予以确认；署名“赵X勇”于2019年3月10日出具的《证明》，因赵X勇本人未到庭，真实性不能确认，本院对该《证明》不予确认。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、坐落于济南市槐荫区保利中心三区X号楼1004号住宅及该楼-112号储藏室系两原告共同共有。 2017年5月22日，两原告作为卖方、甲方，胡丽丽作为买方、乙方，十分公司作为见证方，三方签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、两原告将以上1004号住宅（建筑面积126.39平方米）及-112号储藏室（建筑面积9.92平方米）以215万元的价格出卖给胡丽丽，包括固定装修、地下室；以上房屋无租赁、有抵押，由甲方自行解决。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20万元；付款方式约定为按揭贷款方式，即乙方于2017年6月15日前将首付款75万元（包含定金20万元）存入甲方名下，剩余房款145万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。甲方承担下证之前的所有费用，乙方承担下证之后，过户所产生的所有费用。双方同意，甲方于首付款到账当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起三日内对及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担。合同的违约责任约定为：1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同规定约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。3.若甲方违反第八条（户口迁出）、第九条（房屋交接）的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方违反第四条（付款方式）的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。6.甲、乙任何乙（一）方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。合同的其他约定事项处约定：1.乙方已知此房产的权属关系及其利害关系，并自愿购买且双方承诺自身所提供的资料均为真实有效并符合国家。2.甲方同意自本合同签订合同当日，将所有购房合同等相关证件交由乙方，作为本次交易的安全性担保。3.违约方承担本次交易所产生的所有费用，及本合同所约定的违约责任。4.本合同成交价为最终价格，不受市场的价格波动等相关影响。5.甲方自接到办理房屋证件等相关手续需在七日内办理，不得故意拖延。6.甲乙双方经协商一致，乙方剩余房款在本房屋产权证下发之后，经乙方申请银行购房贷款后，由银行一次性结清。该合同中还约定甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；合同另对违约责任等内容进行了约定。该合同甲方由两原告签名、乙方由胡丽丽签名，丙方加盖十分公司的印章，经办人署名为赵X勇。 以上合同签订后，胡丽丽向两原告支付了定金20万元。两原告在本案诉讼中说明其诉讼请求中要求胡丽丽支付的违约金20万元即是指该定金不予退还。其并说明向胡丽丽出卖的以上住宅及储藏室当时给胡丽丽钥匙，胡丽丽没有要，至现在房屋还没有交付，仍为空置状态。两原告另说明物业费由胡丽丽交纳着。 二、以上1004号住宅及-112号储藏室后于2019年办理了不动产权登记，证号分别为鲁（2019）济南市不动产权第000712X号和000712X号。 三、两原告在本案诉讼中提供胡丽丽的《社会保险个人权益记录单》，载明胡丽丽自2018年7月至2019年2月在济南培根人力资源开发有限公司参加社会保险缴纳。两原告依此主张胡丽丽在济南市缴纳社会保险的时间不足24个月。 四、两原告在本案诉讼中提供署名为“赵X勇”于2019年3月10日出具的《证明》，内容为：本人任职于济南汇丰房地产有限公司，经手卖方姜家伟、王东南、买家胡丽丽于济南保利中心一期三区X号楼1004室的房产交易。卖方姜家伟于2019年2月15日通知我联系买家胡丽丽可以过户了，于是我本人于2019年2月20日陪同买家胡丽丽去济南不动产交易中心办理购房证明，经济南不动产交易中心回馈，买家胡丽丽无济南购房资格。本人表述属实，具法律依据。 本院认为，1004号住宅及-112号储藏室系两原告共同共有，两原告经十分公司居间，在与胡丽丽协商后于2017年5月22日签订《房屋买卖合同》，该合同的内容系当事人双方的真实意思，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合同有效。但按济南市相关购房政策，要求非本市户籍家庭在本市限购1套住宅，且要求该购房人需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。胡丽丽非济南市户籍，按两原告在本案诉讼中提供的《社会保险个人权益记录单》，显示胡丽丽在济南市参加社会保险缴纳的起始时间为2018年7月。由此表明，两原告与胡丽丽签订《房屋买卖合同》时及至今胡丽丽还不符合在本市购买住宅的条件，也就意味着该《房屋买卖合同》无法继续履行。因此，两原告在本案诉讼中要求解除其与胡丽丽签订的该编号为0013625的《房屋买卖合同》有理，本院应予支持。但需指出，该合同虽名为《房屋买卖合同》，但实际涉及到了三方当事人和两种法律关系，三方当事人即两原告、胡丽丽、十分公司；两种法律关系，一是两原告与胡丽丽之间的房屋买卖合同关系，二是十分公司提供居间服务的居间法律关系。两原告作为房屋出卖人，其要求解除的系房屋买卖合同关系，对该《房屋买卖合同》中涉及的居间服务合同关系并非本案审理、解除的相关内容，本案中不予处理。 两原告除要求解除该《房屋买卖合同》外，还要求胡丽丽支付违约金20万元，其就此项诉讼请求在本案开庭审理时说明是要求胡丽丽向其交纳的定金20万元不予退还。关于定金，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”需要指出，济南市的相关购房政策规定早在2016年12月即已作出，两原告及胡丽丽、十分公司于2017年5月22日签订《房屋买卖合同》时均应当知晓以上购房政策规定，特别是十分公司作为专业房地产中介服务机构，更应当知晓以上规定，并应向买卖双方进行明确说明。但从《房屋买卖合同》的约定内容来看，并未对胡丽丽购房资格进行说明或约定。该合同在签订后至今无法得到正常履行，不仅是胡丽丽无购房资格的单方责任，两原告作为出卖人同样存在责任。鉴于此，本院对两原告要求不向胡丽丽返还定金20万元的诉讼请求部分予以支持。结合双方在合同中均存在着责任，本院确定该定金中的50%即10万元两原告无需退还。定金的另50%即10万元，因胡丽丽在本案诉讼中未到庭，也未向本院提出书面意见，本院在本案中不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、姜家伟、王东南与胡丽丽、济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第十分公司于2017年5月22日签订《房屋买卖合同》涉及房屋买卖部分于本判决生效之日解除； 二、胡丽丽依2017年5月22日签订《房屋买卖合同》的约定向姜家伟、王东南支付的定金20万元，其中10万元姜家伟、王东南无需向胡丽丽退还； 三、驳回姜家伟、王东南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24000元，减半收取计12000元，由姜家伟、王东南负担5000元，由胡丽丽负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年五月十四日 书记员  刘书宁