广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初818号原告：崔知敏，男，1986年2月12日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：韩兴柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市合创东方房地产开发有限公司，住所地清远市清城区沿江路26-27号（御水龙庭）。法定代表人：柯依滂。委托诉讼代理人：谢伟荣，男，该公司员工。原告崔知敏与被告清远市合创东方房地产开发有限公司（以下简称合创东方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔知敏及其委托诉讼代理人韩兴柱，被告合创东方公司的委托诉讼代理人谢伟荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔知敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告限期寻找有资质的维修单位修缮清远市清城区××大道××、××、××号××号房屋的渗漏部位，将符合合同约定和具备正常使用条件的房屋交付给原告:2.请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的逾期违约金至被告将修缮好不再渗漏的合格案涉房屋交付给原告之日为止(以428473元为基数按照每日万分之二，从2015年1月1日起算,暂计算至2019年1月26日的违约金为127342.18元);3.请求判令被告赔偿原告因为房屋渗漏造成的租金损失(从2016年4月3日起按照每月1800元的标准算至房屋不再渗漏、不存在质量问题并交付给原告之日止，暂时算至2019年1月为59400元);4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，由被告向原告出售位于清远市清城区××大道××、××、××号的房屋，合同约定:房屋总金额为428473元，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经质监部门验收合格及规划验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。实受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条约定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定通过银行按揭的方式向被告支付了428473元的购房款，但被告却未按照合同约定的期限向原告交付房屋。原告在2016年4月3日到现场了解房屋的建设进度，发现案涉房屋墙壁有多处渗水迹象，被告亦没有出示任何验收合格的证明。随后原告多次与物业管理及被告提出维修要求，达到正常的房屋质量标准，但一直没有得到有效解决。2016年6月16日被告安排了维修人员到场将渗水的部位墙铲下来做了补漏。维修人员只是在室内墙壁做了补漏墙维修，并没有对外墙作任何处理。当时原告己反映这样维修只是治标不治本，没有根本解决问题。于2017年3月14日被告再次通知原告到现场，发现补漏结果是被告的维修工人只是把原来作防水处理的部位直接用水泥封堵住，仍然没有对渗水根本位置外墙部分作处理问题依然没有解决，期间原告多次要求被告维修房屋，解决房屋渗漏的问题以达到交付的标准，但被告敷衍了事，拖延了两年左右仍然没有维修好渗漏的房屋，相反房屋渗漏的部位在持续扩大。2019年1月18日，原告再次验收楼房时发现之前的渗漏问题更加严重，整个卫生间墙壁己经渗连一起，之前凿开的位置也出现渗水后遗留的发霉墙硝。因此被告的行为己经严重违反合同约定，构成违约。原告每次都是从物业管理处借的房屋钥匙开门进去查验，并在归还钥匙时都会提出问题没有得到解决，一直存在渗水问题，也没有得到任何处理完的验收通知书。每次都是原告回去查看发现问题，从来没有收到过被告及物业通知维修完毕验收的通知书。房屋存在渗漏，原告无法装修入住，严重影响房屋的正常居住使用。原告认为根据合同的约定，现原告要求继续合同，被告应从2015年1月1日起按照每日万分之二支付逾期交付房屋的违约金，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条第二款的规定:“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任:出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此被告除应承担维修义务外还应按照法律的规定赔偿原告的损失。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告合创东方公司辩称，2016年物管公司通知我司涉案房屋漏水，我司进行了勘查，并在10月份请了维修师傅维修了一次。2016年10月份左右维修完后维修人员跟我司说渗漏部位不会再漏水。我司人员也看过，确实不会漏水了。房屋漏水问题已解决，不同意支付违约金也不同意赔偿损失。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.原告认为被告于2015年1月2日发给原告的邮件以及御景东方小区的物业管理公司于2017年11月6日发给原告的邮件均不是通知原告收楼的材料。对于该争议事实，被告提供有两份整付零寄清单，每份清单显示被告或者御景东方小区物业管理公司通过中国邮政除了向原告发出过邮件外也向小区其他购房者发出过邮件。原告虽然认为不是收楼的材料，但是其又不能说明收到了被告以及物业公司邮寄的什么材料，因此，本院认定被告已在2015年1月2日向原告发出过书面的收楼通知并在2017年11月6日委托了小区物管公司向原告发出书面的收楼通知。2.被告答辩认为涉案房屋经过维修在2016年10月已不再渗漏，被告则认为目前渗漏仍在持续。对于该争议事实，被告申请了维修人员出庭作证，证人陈述其维修涉案房屋的次数约3至5次，最后一次维修是在2017年冬或者是2018年初，最后一次维修后当时已没有了渗漏，之后业主没有提还有漏水，被告也没有要求再去维修。为查明渗漏的实际情况，本院工作人员于2019年4月12日前往涉案房屋组织双方当事人勘查现场，现场附近的气象站点（清远气象局）勘查（该日11点20分左右）前24小时内的降雨量为43.90mm，接近暴雨级别（24小时内降雨量大于等于50mm小于100mm即属暴雨级别）。现场肉眼可见原告所反映的渗漏已得到修复，之前的渗漏部位没有水迹渗出，用手触摸之前的渗漏部位没有水迹亦没有潮湿的感觉。结合勘查前24小时内的降雨量级以及现勘查情况，本院认定涉案房屋经过被告多次维修，已不存在渗漏的质量瑕疵，原告主张的渗漏问题已经得到解决。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，按约定被告应在2014年12月31日前交付涉案商品房给原告使用，该商品房应符合竣工验收备案的条件，同时也不能存在影响商品房基本的居住使用功能的质量瑕疵。在原告反映了涉案房屋的渗漏问题后，被告已对房屋的渗漏部位进行了多次维修，并且渗漏问题已经得到解决，因此，对于原告要求被告修缮房屋渗漏部位的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。在涉案商品房经过了竣工验收备案且原告反映的渗漏问题得到解决的情况下，被告作为出卖人有义务将涉案商品房交付给原告使用。因此，对于原告要求被告将涉案商品房交付使用的诉讼请求，本院予以支持。对于原告的第2项诉讼请求，虽然涉案房屋在2015年4月20日已经过竣工验收备案，符合了法定的交付条件，但是由于涉案房屋存在大面积渗漏，影响了房屋的基本居住使用功能，房屋渗漏明显属于严重影响居住使用的质量问题。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款的规定，原告据此拒绝收楼理由正当，因房屋的渗漏问题导致的延期交楼责任由被告负担。故，被告存在逾期交房的违约行为，应该按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。根据合同约定，违约金按日以原告已付房价款的万分之二自约定的交付期限届满次日即2015年1月1日起计算。对于违约金的计算截止时间，在被告对涉案房屋渗漏部位进行了维修，渗漏问题得到解决且已经过竣工验收合格及备案的情况下，原告应该前往被告处办理房屋交接手续，渗漏问题解决后的延期交房责任由原告自行承担。故，违约金应计算至房屋渗漏修复完毕且不再渗漏之日止。结合证人陈述最后一次维修是在2017年冬或者是2018年以及被告委托物管公司于2017年11月6日向原告邮寄书面收楼通知的事实，本院认为被告已在2017年11月6日对涉案房屋的渗漏问题维修完毕且该次维修后渗漏已得到解决。因此，可以2017年11月6日确定为被告对房屋渗漏部位修复完毕之日。经计算，逾期交房违约金为89122.40元（428473元×0.0002×1040天）。对于原告请求的租金损失，由于本院已支持了其逾期交房违约金，该违约金的设定即是为了弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，而原告在本案中并无提供任何证据证明逾期交房违约金仍不足以弥补其实际损失，故对于其请求的租金损失本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告崔知敏交付位于清远市清城区××大道××、××、××号房屋；二、被告清远市合创东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告崔知敏支付逾期交房违约金89122.40元。三、驳回原告崔知敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4034元，减半收取计2017元，由原告崔知敏负担1054元，被告清远市合创东方房地产开发有限公司负担963元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年五月六日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。