贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3731号原告：周训祥，男，汉族，出生于1965年2月2日，住贵州省毕节市七星关区，原告：唐银萍，女，彝族，出生于1963年11月8日，住贵州省毕节市，被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口。统一社会信用代码：91520500755397034F。法定代表人：王敏，系该公司总经理。被告诉讼代理人：叶俊峰（特别授权），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201110665708。原告周训祥、唐银萍与被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称“星城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告周训祥、唐银萍，被告星城房开公司的委托诉讼代理人叶俊峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书；二、判令被告从2015年10月30日起以原告已付购房款492，954.00元为基数,按日0.03%向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金(暂定1，500，000元);三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告于2014年4月2日签订《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)1-2-12-1号商品房,建筑面积133.44平方米,套内面积111.62平方米,按照套(单元)计算该商品房总价款为492，954元。《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记三、转移登记(一)出卖人承诺于在2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:…2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:…(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。合同还约定了“面积差异处理方式”、“商品房质量及保修责任”等内容。合同签订后,原告在授权委托书上签字并交纳了办证相关费用,但被告一直未履行其合同义务,经多次催促被告才于2018年9月26日在小区张贴公示,通知需要办证到售房办理咨询,但时至今日,被告仍未向原告交付商品房房转移登记的有关文书。原告认为,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,原告按合同约定向被告足额支付了购房款及办证的手续费,被告至今未全面履行合同义务,已经对原告构成违约。为维护原告的合法权益,特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,向贵院提起诉讼,请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告星城房开公司辩称：原告的起诉已超过诉讼时效，请求法院依法判决驳回。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2014年4月2日签订《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)1-2-12-1号商品房,建筑面积133.44平方米,套内面积111.62平方米,按照套(单元)计算该商品房总价款为492，954元。《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记三、转移登记(一)出卖人承诺于在2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:…2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:…(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，合同还约定委托办证及其他事项。2015年5月11日，被告将涉案房屋交付原告使用后，于2018年9月26日通知原告提交办证资料，2018年12月4日取得涉案房屋初始登记。原告已于2018年9月26日前向被告提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及其他费用的义务，被告向原告交付了涉案商品房。双方约定2015年10月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但被告于2018年12月4日才取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金并立即为原告办理不动产登记证，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.03%的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则本院予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额492，954.00元为基数，按日0.03%的标准计算。对于违约金的起止时间。根据原、被告双方合同中约定，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。本案中，被告已于2018年9月26日履行通知义务。故违约金的起止时间为2015年10月31日起至2018年9月26日止。但被告提出诉讼时效的抗辩。对于诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2015年10月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年4月1日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告2015年10月30日起支付交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因部份已超过二年、三年的诉讼时效期间，对超过部份不予支持。故只能支持从2016年4月2日起至2018年9月26日止的违约金。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为492，954元×0.03%×907天=134，132.78元。对于原告诉请的办理并交付位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)1-2-12-1号商品房产权证的问题。被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件，故对原告请求被告为原告办理产权证的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告周训祥、唐银萍办理位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)1-2-12-1号商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周训祥、唐银萍位于毕节市××区××杜鹃大道（区政府礼堂对面)1-2-12-1号商品房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金134，132.78元；三、驳回原告周训祥、唐银萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1，650.00元，由原告承担159.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司承担1，491.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判员  石朝鹏二〇一九年五月二十一日书记员  李 犇