广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终892号上诉人（原审原告）：黄金海，男，1951年11月22日出生，香港特别行政区居民，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：李丽娟，系黄金海的妻子。上诉人（原审被告）：广宁碧桂园房地产开发有限公司，住广东省广宁县南街镇广宁大道广宁碧桂园综合楼三楼。法定代表人：彭晓赟，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏超洲，系该公司职员。委托诉讼代理人：范其霖，系该公司职员。上诉人黄金海因与上诉人广宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称广宁碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广宁县人民法院(2018)粤1223民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄金海、上诉人广宁碧桂园公司的委托诉讼代理人魏超洲、范其霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金海上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四判项，改判支持其所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由广宁碧桂园公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销并改判。一、一审判决以广宁碧桂园公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（下称《备案表》）认定广宁碧桂园公司于2016年3月25日向广宁县住房和城乡规划建设局提交了涉案房屋的竣工验收备案文件，是认定事实不清。理由如下：工程名称与合同第三条的涉案房屋的名称不相符；工程规模及建筑面积与合同第一条的建筑面积及所属地块亦不相符；施工许可证号与合同第一条约定的施工许可证号亦明显有别,且广宁碧桂园公司亦未提供其他辅助资料支持该《备案表》的真实性、合法性、关联性，而一审法院也未向政府主管部门查明该《备案表》的三性，故不应采纳该《备案表》。二、适用法律错误。一审判决对合同附件四《补充协议书》第四条第一点的关于案涉商品房交付条件的约定的认定是错误的。1.该附件四《补充协议书》第四条第一点关于商品房的交付条件是“买卖双方一致同意，不按本合同第八条约定的交付条件履行”，而合同第八条约定的交付期限是2016年6月30日已被第四条第一点取代，而上述《补充协议书》第四条第一点是没有约定交付期限的，故此，《补充协议书》第四条第一点的约定属于格式条款内容，其取消了合同第八条约定的交付期限，有限期交付变成了完全的无限期交付，损害到买受人的权益，而一审判决依然认定该条款是合法的，违反法律的有关规定。2.广宁碧桂园公司采用一分为二、阴阳合同的方法，将案涉合同切割成两本独立钉装的小册子，补充协议的签约手法，多处减轻出卖人作为经营者的责任，及多处加重买受人作为消费者的责任，违反了消费者权益保护法的有关规定，一审判决第一、二、四判项属于适用法律错误。3.《补充协议书》第四条第一点的约定还违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定。4.《补充协议书》第四条第三点的约定没有变更、取代、取消合同第十一条有关交接的约定，而一审判决对合同附件四第四条的认定属于原则性的错误。5.一审判决偏袒广宁碧桂园公司，刻意回避对双方当事人相互质证过程的陈述以及对双方当事人所有证据的认定。黄金海自2016年6月开始，持续多次以当面及书面要求广宁碧桂园公司提供合同第十一条约定的有关该商品房经综合验收合格的文件，举证有事实、证物、证词支持，但广宁碧桂园公司没有向法庭提供已向黄金海出示有关合格文件的证词、证物，无法举证，因此广宁碧桂园公司确应承担合同第八条及第十一条约定的法律责任。三、一审判决认为广宁碧桂园公司于2016年3月25日向广宁住建局提交了竣工验收备案文件，黄金海于2016年6月30日收楼，所以广宁碧桂园公司交付给黄金海的标的物是经综合验收合格的，据此判定《补充协议书》第四条第一点合法有效，属于颠倒时序，本末倒置。上述的事实与《补充协议书》第四条是否合法没有任何关系，因为合同与附件四《补充协议书》是对合同的进一步补充，目的就是为了规范买卖双方必须遵守的权利义务，其第四条第一点的约定是针对签署了合同之后具体收楼的安排，合同与《补充协议书》是规范了买卖双方日后的权利义务，故一审判决的认定是错误的认定。此外，第四条第一点完全没有交付限期的约定，事实上不可执行，法理上也是错误的，排除了交付期限的主要责任，违反了有关法律，应予撤销。一审判决适用的法律也是错误的，据此作出第二判项也是错误的，广宁碧桂园公司在一审已取得竣工备资料，却拒绝向黄金海出示，违反日常经验法则，违背了谁主张谁举证原则，且广宁碧桂园公司在收楼通知书上没有任何提醒业主要查看竣工验收文件的行为，合同约定的文件只有几页纸的文件，长达两年黄金海长期要求其提供上述文件，但其却拒绝向黄金海提供，广宁碧桂园公司没有公示上述文件及向黄金海提供上述文件，应负相应的法律责任。合同第八条、第十一条合法有效，当事人应依约履行，合同第四条第一点取代了合同第八条，违反了法律的强制性规定，应为无效。事实上广宁碧桂园公司在一审庭审中所提供的验收备案表黄金海怀疑是另一地块的，而一审法院未对其予以核实，广宁碧桂园公司应承担逾期交楼的法律责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，黄金海特提起上诉，以期得到公正裁判。广宁碧桂园公司辩称：1.黄金海混淆了交付条件和交付时间，主合同约定了交付时间为2016年6月30日，《补充协议书》并未对该时间进行变更或取消，因此房屋交付时间仍然为2016年6月30日。《补充协议书》约定的交付条件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。2.黄金海认为广宁碧桂园公司未按其要求提供竣工验收文件，是与事实不符的。2016年7月1日广宁碧桂园公司已经通知黄金海前来查看验收情况，但黄金海以各种理由没有前来查看。3.案涉房屋已经于2016年3月20日取得竣工验收备案表，早于约定的交付日期2016年6月30日，案涉房屋已达成交付条件，黄金海无理由拒绝收楼，且存在恶意拖延行为，广宁碧桂园公司并不存在逾期交楼行为。4.竣工备案的全部文件资料，包括建设工程竣工验收报告，单位工程综合验收文件，工程质保书、两书等，案涉房屋已经过多方包括但不限于勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、规划部门、消防环保部门等多个部门的质量验收合格，且住建局须在严格履行综合验收及现场监督义务后才会同意竣工备案，完全符合相关法律的规定。5.买受人黄金海拒绝收楼，不配合签署收楼文件，出卖人广宁碧桂园公司将无法证明其出示的竣工验收备案表，黄金海若恶意拖延完全可以以此种方式向广宁碧桂园公司索要逾期交楼的赔偿，若法院支持黄金海，将对房地产市场整个行业造成极大的影响。综上所述，一审判决对不存在逾期交楼的认定是符合事实和法律的规定，广宁碧桂园公司只对可视设备未安装的补偿存在异议。广宁碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，改判广宁碧桂园公司无需支付违约金29000元给黄金海；2.本案一审及二审全部诉讼费用等由黄金海承担。事实和理由：一审法院认定楼宇可视对讲从2016年6月30日到本案起诉之日（2018年6月25日）都未安装，广宁碧桂园公司应向黄金海支付装饰、设备标准承诺的违约金29000元，理由并不充分。1.楼宇可视对讲未安装的过错及责任在于黄金海，广宁碧桂园公司不应承担赔偿责任。按照合同第十三条的约定，买受人使用设备期间因出卖人更换设备而导致买受人在更换期间无法使用，出卖人对买受人不能使用的损失的赔偿。此与买受人一直不配合收楼，未入住商品房的情况截然不同。黄金海持续以各种理由不办理收楼手续，亦从未实际入住商品房。黄金海根本未产生设备使用损失，何来补偿其使用期间损失一说？广宁碧桂园公司与黄金海之间的此种情况合同并未明确作出约定，一审法院不应直接适用买卖合同第十三条约定以此为依据判决广宁碧桂园公司承担赔偿责任属于适用条款错误。反而，广宁碧桂园公司积极履行义务，在交楼前已完成了可视设备的前期安装公司。因为可视设备在交楼前安装经常发生丢失，故为保证设备安全，广宁碧桂园公司和业主往往达成默认，在业主收楼入住后进行上门安装。黄金海迟迟不配合收楼，是造成可视设备未安装的原因，损失（若有）应由黄金海承担，广宁碧桂园公司不应因此承担赔偿责任。2.即使广宁碧桂园公司愿意补偿黄金海楼宇可视对讲机未安装的损失（若有），违约金29000元也过分高于黄金海的损失，应依法予以调减。黄金海因自身过错导致可视设备迟迟未安装，且并未因可视设备安装问题产生实际损失，即使广宁碧桂园公司对黄金海予以一定补偿，也应按照公平原则予以确认数额，一审判决的数额亦过高。综上所述，广宁碧桂园公司特提起上诉，恳请二审法院依法予以改判，判如所请。黄金海辩称，标的物一直在该公司的控制下，一直可以安装该设备。广宁碧桂园公司于2019年1月5日自行进入标的物，安装了可视对讲，事后还向黄金海发出短信，通知维修工单已经处理完成，还邀请对该服务进行评价。当黄金海按该短信的链接点点击进入后，呈现出2019年1月5日该服务的有关三个方面的五星级评价，事实上广宁碧桂园公司是随时可进入标的物安装，其说辞是谎言。而且，手机短信本身也是一个谎言，因为黄金海从来没有向广宁碧桂园公司发出或送达维修工单，在广宁碧桂园公司上述第一点理由中，还声称因为可视设备在交楼前发生丢失，为保证设备安全，广宁碧桂园公司和业主往往达成默认，在业主收楼入住后，进行上门安装。广宁碧桂园公司就其这个声称没有向法庭提供任何证据，而且上述2019今年1月5日的事实证明其理由也是谎言。早在2016年6月15日，黄金海接触广宁碧桂园公司职员莫工程师时，已多次提醒广宁碧桂园公司没有安装可视设备，黄金海于2017年12月11日以挂号信再次通知广宁碧桂园公司安装可视对讲机。黄金海在案涉收楼表上也写上广宁碧桂园公司未安装可视对讲机。黄金海没有默认广宁碧桂园公司在其收楼后上门安装。广宁碧桂园公司的不作为应负法律责任。广宁碧桂园公司曲解和偷换了合同第十三条的约定，只是为了免除其违约责任。广宁碧桂园公司从未向法庭提交在2016年6月30日之前的标的物可视对讲及其附属设备的价格清单，没有负起合为贵和价值过高的举证责任。三年前在标的物内安装的可视对讲的真正价格没有证据去证明。广宁碧桂园公司提供的其他楼宇及业主的对讲机没有可比性，且其始终没有提供案涉对讲机的实物及单价的相关举证。一审法院对违约过高的调整不适合本案，没有事实根据。一审判决第三判项的认定是合情合理合法的。黄金海向一审法院起诉请求：一、判决广宁碧桂园公司向其支付逾期交楼违约金人民币61004.70元(陆万壹仟零肆元柒角)；二、判决广宁碧桂园公司向其支付装饰、设备标准承诺的违约金人民币28800元(贰万捌仟捌佰元)；三、判决编号:20141221161000118414的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第四条第一点该商品房的交付条件是违反法律法规的无效条约；四、判决由广宁碧桂园公司承担该案的全部诉讼费用、鉴定费。一审法院认定事实：2014年12月21日，黄金海与广宁碧桂园公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141221161000118414），约定广宁碧桂园公司将坐落在广宁县南街镇广宁大道广宁碧桂园都荟一街2座1102房以总价282429元（建筑面积75.74平方米，套内建筑面积62.27平方米，商品房按套内建筑面积单价为每平方米4535.55元）出售给黄金海。第八条交付期限：出卖人应当在2016-06-30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应当在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币肆拾元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。该合同附件四《补充协议书》第四条约定：关于该商品房交付条件与交接手续以本条的约定为准。1、该商品房的交付条件。买卖双方一致同意，不按本合同第八条约定的交付条件履行。双方一致明确，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，由出卖人于合同约定的交付期限前将符合本款约定条件的商品房交付买受人。2、关于商品房的交接。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用……出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付……3、买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”的内容变更为“该商品房达到……以该商品所在地为办理交付手续的地点”。该合同附件三广宁碧桂园都荟苑区洋房住宅J475T型号交付标准及配套设施（装饰）：结构：框剪结构，楼面及天面采用钢筋混凝土版。……对讲系统：安装楼宇可视对讲。黄金海于2014年12月21日向广宁碧桂园公司支付了全部房款282429元及向广宁碧桂园公司支付了预告登记档案证明费80元、抵押权预告登记档案证明费20元，并于2015年5月12日向相关部门缴纳了相关税费2824.29元。广宁碧桂园公司于2016年3月25日已向广宁县住房和城乡规划建设局提交了涉案房屋的竣工验收备案文件资料，该资料有建设工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和其他必须提供的文件。黄金海于2016年6月30日到涉案房屋（广宁县××大道××街××房）拟进行办理收楼手续，黄金海要求广宁碧桂园公司提供涉案房屋综合验收合格文件，但因当时无法即时现场提供，由广宁碧桂园公司职员刘长凤收下黄金海的申请提供涉案房屋综合验收合格文件的资料，并加盖广宁碧桂园公司的公章确认。黄金海于2018年6月4日提交涉案房屋交付维修申请记录表，该表有潘姓验房工程师的签名，表内记载涉案房屋存在主卧墙面有两条裂缝等房屋质量瑕疵问题，且该房屋的楼宇可视对讲机至该案起诉之日止仍未安装。黄金海于2018年6月2日收到广宁碧桂园公司寄出的催促收楼通知书。诉讼中，黄金海变更第一、二项诉讼请求为：一、判决广宁碧桂园公司向其支付逾期交楼违约金人民币63377.07元(陆万叁仟叁佰柒拾柒元柒分)；二、判决广宁碧桂园公司向其支付装饰、设备标准承诺的违约金人民币29920元(贰万玖仟玖佰贰拾元)。以上事实，有黄金海身份证、广宁碧桂园公司营业执照、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141221161000118414）、附件四《补充协议书》、附件三《装饰、设备标准》、发票、广宁碧桂园公司代收款三联收据、银联POS签购单、税收缴款书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、黄金海申请提供涉案房屋经综合验收合格文件的申请资料、房屋交付维修申请记录表、催促收楼通知书、黄金海、广宁碧桂园公司陈述等证据证实。一审法院认为，该案是商品房销售合同纠纷，该案的争议焦点有：一、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141221161000118414）附件四《补充协议书》第四条第一点“该商品房的交付条件”的约定是否有效？二、广宁碧桂园公司是否存在逾期交楼的行为，是否需要支付逾期交楼违约金？三、广宁碧桂园公司是否要支付装饰、设备标准承诺的违约金？关于焦点一、黄金海认为附件四《补充协议书》第四条第一点“该商品房的交付条件”的约定违反了《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，是无效的。根据广宁碧桂园公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中可知，竣工备案的全部文件资料包括建设工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和其他必须提供的文件，这些文件都是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成的综合验收合格的确认文件，即广宁碧桂园公司向行政主管部门提交文件备案时，涉案房屋已经完成了综合验收合格的程序。经过竣工验收合格是商品房交付使用的实质要件，而取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式要件，广宁碧桂园公司于2016年3月25日向广宁县住房和城乡规划建设局提交了涉案房屋的竣工验收备案文件，黄金海于2016年6月30日到涉案房屋进行收楼，换言之，广宁碧桂园公司交付给黄金海的涉案房屋是经综合验收合格的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，该附件四《补充协议书》第四条第一点“该商品房的交付条件”的约定没有违反法律法规的强制性规定、没有损害国家、集体、他人的合法权益，是双方当事人的真实意思表示，该约定合法有效，合同当事人应依约履行。黄金海请求确认《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141221161000118414）的附件四《补充协议书》第四条第一点“该商品房的交付条件”的约定是无效的，该请求理由不充分，该院不予支持。关于焦点二，黄金海认为广宁碧桂园公司不提供涉案房屋经综合验收合格的文件，且至今还没安装楼宇可视对讲，致使其不能及时收楼，广宁碧桂园公司存在逾期交楼的行为，要求广宁碧桂园公司支付逾期交楼违约金。广宁碧桂园公司则认为其在已取得涉案房屋经综合验收合格文件的情况下是不可能不提供给黄金海的，黄金海提出的质量瑕疵问题属于保修范围，黄金海据此不签收收楼手续的责任不在广宁碧桂园公司。该院认为具有综合验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，即商品房交付的最基本的法定条件。商品房的交付除了满足最基本的法定条件外，黄金海、广宁碧桂园公司双方在签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件时就交接条件和质量标准进行了约定的，其约定同样具有法律效力，双方当事人应当依约履行。虽然黄金海、广宁碧桂园公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定了“商品房达到……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担……”，但在合同附件四第四条“关于该商品房交付条件与交接手续以本条的约定为准”已对该《广东省商品房买卖合同》第十一条进行了修改，即该第十一条的内容已被合同附件四的第1、2、3点替代，换言之，广宁碧桂园公司在黄金海办理收楼手续时，出示相关证明文件是其作为出卖人协助黄金海收楼的售后服务行为，而非是法律、法规强制性或合同约定的义务。黄金海于2016年6月30日到涉案房屋拟办理收楼手续，虽涉案房屋未安装楼宇可视对讲，且存在质量瑕疵，但实际上该质量瑕疵及楼宇可视对讲并不影响涉案房屋作为住宅的安全性。涉案房屋具备竣工验收备案手续与相应的使用许可证书，广宁碧桂园公司交付房屋的条件既已成熟，只是因涉案房屋的装饰标准不符合约定及存在质量瑕疵但不影响房屋功能性使用，此时广宁碧桂园公司交付商品房属于瑕疵交付，而不应构成交付不能，黄金海不能因广宁碧桂园公司没有及时提供涉案房屋经综合验收合格的文件和未安装楼宇可对视而拒绝收楼。因此，广宁碧桂园公司不存在逾期交楼的行为。黄金海请求广宁碧桂园公司支付逾期交楼的违约金，该请求理由不充分，该院不予支持。关于焦点三，黄金海请求广宁碧桂园公司支付装饰、设备标准承诺的违约金，因安装楼宇可视对讲从2016年6月30日到该案起诉之日（2018年6月25日）都未安装，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，广宁碧桂园公司向黄金海交付不符合约定装饰、设备标准的涉案房屋，属于未按合同约定全面履行商品房交付义务，其存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十三条关于“装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定，被告应向原告支付装饰、设备标准承诺的违约金29000元[40元/天×725天（从2016年7月1日计至2018年6月25日）即起诉之日]。广宁碧桂园公司认为楼宇可视对讲价值较高，黄金海应在收楼后申请安装，该院认为广宁碧桂园公司应当按照合同约定履行自己的义务，因此，广宁碧桂园公司的该抗辩意见依据不足，该院不予采纳。综上所述，黄金海与广宁碧桂园公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141221161000118414）及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规之强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。黄金海的请求符合法律规定的，该院予以支持；不符合法律规定的，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、黄金海与广宁碧桂园公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141221161000118414）的附件四《补充协议书》第四条第一点的约定合法有效。二、驳回黄金海要求广宁碧桂园公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求。三、广宁碧桂园公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付装饰、设备标准承诺的违约金29000元给黄金海。四、驳回黄金海的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费2133元，由黄金海负担1489元，由广宁碧桂园公司负担644元。此款黄金海已预付，应予退回多缴纳的644元，广宁碧桂园公司负担的诉讼费应在该判决发生法律效力之日起七日内交纳到该院指定账户。二审中，黄金海提交如下新证据：4页短信通知资料，拟证明广宁碧桂园公司无上门安装的任何理由。经质证，广宁碧桂园公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，与争议焦点没有关联性，真实性也无法确认，且该短信是2019年1月5日，可以看出是黄金海提交的维修工单，显示已经处理完毕，与其证明内容没有关联性。广宁碧桂园公司提交如下新证据：可视对讲造价证明，拟证明可视对讲机的造价，黄金海并未产生对讲机使用损失，即使主张损失，也应以可视对讲造价作为依据，一审法院判决的29000元赔偿过分高于实际损失（若有）。经质证，黄金海认为该证据没有原件，且清单上列表的四项物品与本案没有关系，不能证明可以安装在标的物上的对讲机，而且对方没有提供实物，没有提供相邻单位安装该套设备的证明，也无法证明2016年6月30日的实物单价，对其真实性、合法性、关联性不予确认。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。另查明：2016年6月至2018年6月期间，黄金海在办理案涉房屋收楼过程中，因案涉房屋存在质量问题，多次通过口头、书信函件、递交申请等方式要求广宁碧桂园公司提供案涉房屋综合验收合格的文件资料，其中：2016年6月26日、2016年10月12日、2017年3月16日、2017年12月11日、2018年5月15日，黄金海向广宁碧桂园公司发函要求出示和提供案涉房屋综合验收合格的文件资料；2016年6月30日，黄金海向广宁碧桂园公司职员刘长凤递交申请提供案涉房屋综合验收资料；2016年12月15日，黄金海向广宁碧桂园公司职员陈艳媚当面递交书面函件，主张出示和提供案涉房屋综合验收合格的文件资料；黄金海于2018年6月4日提交的案涉房屋交付维修申请记录表中，该表有潘姓验房工程师的签名，表内记载房屋合格文件《工程竣工验收备案表》仍然没有提供给业主等内容。广宁碧桂园公司认为没有收到邮寄的函件，认为该公司已经向黄金海出示了案涉房屋综合验收合格的文件资料。广宁碧桂园公司一审诉讼中提供2016年7月1日电话通话录音以证明该公司通知黄金海前往项目查看相关资料及2016年12月14日电话通话录音以证明该公司通知黄金海回来收楼，黄金海对上述录音资料的三性予以否认，认为没有收到上述电话通知。还查明：2018年8月1日，广宁碧桂园公司向一审法院提供的证据材料中证据1为案涉房屋《竣工验收合格表》，一审法院当日向黄金海邮寄上述证据材料，2018年8月2日，黄金海签收上述资料。2019年1月5日，广宁碧桂园公司上门安装案涉房屋楼宇可视对讲设备。本院认为，本案商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉买卖合同附件四《补充协议书》第四条第一点是否合法有效；2.广宁碧桂园公司应否向黄金海支付逾期交楼违约金；3.一审法院对广宁碧桂园公司应向黄金海支付的装饰设备违约金的认定标准是否适当。关于案涉买卖合同附件四《补充协议书》第四条第一点是否合法有效的问题，黄金海上诉认为该《补充协议书》第四条第一点关于商品房的交付条件违反了法律法规的强制性规定。本案中，黄金海与广宁碧桂园公司签订的附件四《补充协议书》是对案涉买卖合同的修改和补充。附件四《补充协议书》明确约定，本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效。本补充协议约定内容与合同不一致的，则以本补充协议约定为准。双方只是为更好地履行合同的义务，就合同的有关条款的变更和履行中的未尽事宜，作出附件四《补充协议书》的新约定。从该两份协议的内容及内在联系判断，附件四《补充协议书》是在案涉买卖合同的基础上，双方当事人作出进一步修改的意思表示并形成合意，变更修改的部分，以附件四《补充协议书》为准；未变更修改的部分，案涉买卖合同仍然对双方当事人具有约束力。从附件四《补充协议书》的文字表述看，亦不能作出其是对案涉买卖合同予以否定的结论。双方当事人各自的权利义务应结合两份协议的内容才具有完整性。现买受人黄金海以附件四《补充协议书》第四条第一点关于商品房的交付条件取消、替代了案涉买卖合同第八条的约定，该《补充协议书》第四条第一点因没有约定交付期限无法执行而认为该条款无效的问题，本院认为，黄金海的该上诉理由属于片面理解《补充协议书》第四条第一点的约定，从而割裂了该条款与主合同第八条关于交付期限的约定的关系。根据广宁碧桂园公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的内容可知，案涉房屋已具备了竣工备案的全部文件资料包括建设工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和其他必须提供的所需文件及经过勘察、设计、施工、监理四方的综合验收和确认文件，广宁碧桂园公司亦于约定的交付期限前向行政主管部门递交了涉案房屋的竣工验收备案所需的全部文件，黄金海也于合同约定的交付期限即2016年6月30日到涉案房屋进行收楼，即广宁碧桂园公司向行政主管部门提交文件备案时，涉案房屋已经完成了综合验收合格的程序。因此，附件四《补充协议书》第四条第一点“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，由出卖人于合同约定的交付期限前将符合本款约定条件的商品房交付给买受人”的约定，包含了要求该商品房经综合验收合格的实质要件，该约定符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，因此，该附件四《补充协议书》第四条第一点“该商品房的交付条件”的约定，没有违反法律法规的强制性规定、没有损害国家、集体、他人的合法权益，是双方当事人的真实意思表示，一审法院据此认定该条款合法有效理据充分，本院予以维持，黄金海的上诉理由理据不足，本院不予采纳。关于广宁碧桂园公司应否向黄金海支付逾期交楼违约金的问题，如前所述，附件四《补充协议书》是在案涉买卖合同的基础上，双方当事人作出进一步修改的意思表示并形成合意，变更修改的部分，以附件四《补充协议书》为准；未变更修改的部分，案涉买卖合同仍然对双方当事人具有约束力。因此，《补充协议书》第四条第3点内容，只是将案涉买卖合同第十一条约定的部分内容作出变更，对于第十一条其他内容并无修改，根据案涉买卖合同第十一条其他内容中“出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，…….出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”的约定，2016年6月至2018年6月期间，黄金海在办理案涉房屋收楼过程中，因案涉房屋存在质量问题，多次通过口头、书信、递交申请等方式要求广宁碧桂园公司提供案涉房屋综合验收合格的文件资料，虽然广宁碧桂园公司已经办理了案涉房屋综合验收备案手续，但在买受人黄金海多次反复要求查阅案涉房屋综合验收合格资料时，广宁碧桂园公司职员于2016年6月30日、2016年12月15日签收黄金海递交的申请及2018年6月4日该公司职员签名确认的涉案房屋交付维修申请登记表等资料中，均显示广宁碧桂园公司尚未提供相关资料供买受人黄金海查阅，因此，广宁碧桂园公司在买卖双方办理房屋交接手续时未能出示案涉房屋综合验收合格资料供买受人查阅的行为明显违反合同约定，黄金海因案涉房屋存在质量问题而要求广宁碧桂园公司提供案涉房屋综合验收合格文件供查阅，在广宁碧桂园公司未提供上述资料的情况下拒绝收楼，是其正当行使合法权利的行为，其拒绝收楼的理由符合合同约定，广宁碧桂园公司应当承担因此而造成的延期交房的违约责任。至于广宁碧桂园公司一审提供的两份电话录音，其仅反映广宁碧桂园公司曾经电话通知黄金海查阅相关资料及办理收楼，但在黄金海后续的多次现场办理收楼过程中，经黄金海反复申请广宁碧桂园公司也未能出示相关资料，因此，广宁碧桂园公司提供的证据均不足以充分证明在双方办理房屋交接手续时，已经将案涉房屋综合验收合格资料出示给买房人查看，而直到黄金海提起本案诉讼后，广宁碧桂园公司才向一审法院递交案涉房屋竣工验收备案表，黄金海于2018年8月2日签收该资料，故应认定案涉房屋买卖合同十一条约定的广宁碧桂园公司应出示的证明文件于2018年8月2日出示给购房人黄金海查阅，案涉房屋也应于2018年8月2日视为交付。根据案涉房屋买卖合同第九条第1点第（2）款的约定，广宁碧桂园公司应从合同约定的最后交付期限（2016年7月1日）起至交付之日2018年8月2日止，按照已付房价的万分之三按日支付逾期交楼违约金。违约金具体计算为：282429×0.03%×763=64648元。因黄金海起诉主张逾期交楼违约金63377.07元未超出上述数额，故本院对其主张予以支持。一审法院认为案涉房屋买卖合同的第十一条内容已被合同附件四的第1、2、3点替代，出示案涉房屋综合验收合格资料不属于合同约定义务的认定不当，本院依法予以纠正。关于一审法院对广宁碧桂园公司应向黄金海支付的装饰设备的违约金认定标准是否适当的问题，根据案涉买卖合同第十三条的约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承诺更换费用，更换期间按每日40元补偿买受人使用损失。如前所述，本院认定案涉房屋于2018年8月2日视为已经交付，但直至2019年1月5日，广宁碧桂园公司才上门安装楼宇可视对讲设备，因此，黄金海因未安装楼宇可视对讲设备的使用损失应从交付使用之日即2018年8月2日计至2019年1月5日共126天5040元，黄金海起诉主张的29920元违约金，合理部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审法院对未安装楼宇可视对讲设备的损失认定欠妥，本院依法予以纠正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，黄金海、广宁碧桂园公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，其余部分，予以驳回；一审判决认定部分事实欠妥，适用法律不当，实体处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广宁县人民法院（2018）粤1223民初1087号民事判决第一项；二、撤销广宁县人民法院（2018）粤1223民初1087号民事判决第二项、第三项、第四项；三、广宁县碧桂园房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向黄金海支付逾期交房违约金63377.07元；四、广宁县碧桂园房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向黄金海支付未安装楼宇可视设备的使用损失补偿款5040元；四、驳回黄金海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2133元，二审案件受理费1845.12元，合计共3978.12元，由上诉人黄金海负担1200元，上诉人广宁碧桂园房地产开发有限公司负担2778.12元。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 梁碧媛审判员 梁达明二〇一九年五月三十日法官助理肖荣健书记员吴兰芳