安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1823民初1524号原告：泾县房管物业经纪有限公司，住所地安徽省宣城市泾县苏红西路，统一社会信用代码91341823728498227A。法定代表人：闻霞，该公司经理。委托诉讼代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。被告：叶冬至，男，1962年12月22日生，汉族，现住安徽省泾县。被告：王满英，女，1963年5月24日生，汉族，住安徽省泾县。原告泾县房管物业经纪有限公司与被告叶冬至、王满英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，2018年11月12日王满英向本院申请以第三人的身份参加诉讼，2018年11月13日泾县房管物业经纪有限公司申请追加王满英为本案共同被告，本院于2018年11月14日通知王满英作为被告参加诉讼。诉讼过程中，经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告泾县房管物业经纪有限公司的委托诉讼代理人吴梦勤，被告叶冬至到庭参加诉讼，被告王满英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审判，因需要申请延长审理期限三个月。本案现已审理终结。泾县房管物业经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除泾县房管物业经纪有限公司与叶冬至、王满英于2005年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令叶冬至、王满英返还承租的位于泾县泾川镇茂林路68幢201室房屋；3、判令叶冬至、王满英支付自2012年1月1日起至今的房租（按76元/月计算，截止起诉时为6840元）；4、诉讼费用由叶冬至、王满英承担。事实与理由：2005年4月27日，泾县房管物业经纪有限公司与叶冬至、王满英户签订《房屋租赁合同》一份，约定叶冬至、王满英承租泾县房管物业经纪有限公司位于泾县泾川镇茂林路68幢201室住房一套，租赁费76元/月，但叶冬至、王满英自2012年起拖欠租赁费至今。故诉至法院。叶冬至辩称：诉称2005年4月27日双方签订的租赁合同，没有这回事，我没有签订合同。我租住的房屋在棚户区改造范围内，泾县人民政府公告之日，合同已经终止，对方提出要求解除合同，没有事实和法律依据。不存在拖欠租赁费的情况，也不欠租金。他们是为了不对我们进行安置补偿，搞虚假诉讼，另外要求我支付租赁费，也超过了诉讼时效，人民法院不应支持。我户租住的是属于政府直管的公房，具有福利公益分配性质和政府照顾特征，这种租赁关系不同一般的民事租赁关系，从2007年底开始我户一直享受政府住房租赁补贴，不需要我们缴纳租金，现泾县房管物业经纪有限公司无故提起诉讼，是想剥夺我们获得棚户区改造安置补偿的权益。案涉的房屋我们不能退，退了我们无家可归，另外他们把我们老家的房子拆了，没有补偿，至今不赔。请求法庭驳回泾县房管物业经纪有限公司诉讼请求。王满英未作答辩。泾县房管物业经纪有限公司所举证据及叶冬至质证意见如下：1、泾县房管物业经纪有限公司营业执照复印件1份，证明其身份情况。叶冬至质证不清楚；2、房屋租赁合同1份，证明双方租赁关系形成时间及租赁费用标准等情况。叶冬至质证合同上签名不是我签的，我没有签过这个合同；3、泾县低保户住房个人申请表、承租公房退还租金明细表复印件各1份，证明王满英、叶冬至户自2008年申请租赁住房补贴，及发放住房补贴的情况，发放时间截止2011年。叶冬至质证对申请表、明细表有异议，申请表上面没有记载是2008年，明细表将叶冬至改成王满英，2012年之后抹去了，结余的款项交给财政没有这个规定，明细表是伪造的，是新证据，要求收集相关证据予以反驳；4、泾县人民政府文件泾政府（2007）80号《关于印发泾县廉租住房管理办法的通知》复印件1份，证明当时王满英、叶冬至户办理的租赁住房补贴直接支付给房屋出租人，不是给承租人的。叶冬至质证这个文件上面没有讲多余的要退给财政。县房改办没有和我签过协议，他们是违规操作，多余的房租就应该给补贴户的；5、泾县国土资源局证明1份，泾县人民政府办公室泾政办秘（2012）41号《关于印发2012年度泾县廉租住房租赁补贴发放工资实施方案的通知》复印件1份，证明叶冬至户自2004年至2010年在城区有住宅，其将住宅房屋出售，经泾县房地产管理局查证叶冬至户原有住房不符合享受廉租住房租赁补贴的条件，取消了其享受补贴的资格。叶冬至质证泾县国土资源局的证明是2018年出具的，不是2012年出具的，是为了对付我才出的。泾县人民政府办公室泾政办秘（2012）41号文，我也有1份，文件关于审核说明的很清楚，对不符合条件的应该书面通知申请人并说明理由，如果我不符合条件，应该书面通知我并说明理由。这份文件不能达到泾县房管物业经纪有限公司的证明目的；6、泾县2016年棚户区改造（城南片区域）补偿安置方案公告打印件1份，证明案涉的租赁房屋在棚户区改造范围之内。叶冬至质证案涉房屋是在拆迁范围内；7、现场照片打印件4份，证明案涉房屋四周已经拆除。叶冬至质证我要求赔偿我的房子，补偿安置。叶冬至所举证据及泾县房管物业经纪有限公司质证意见如下：泾县2016年棚户区改造（城南片区域）补偿安置方案公告打印件1份，证明案涉房屋在改造拆迁范围内。泾县房管物业经纪有限公司质证无异议。本院根据叶冬至的申请，到泾县房地产管理局调取了泾县低保户住房个人申请表、承租公房退还租金明细表、低收入家庭住房状况统计表复印件各1份、泾县房地产管理局出具的情况说明1份，证明王满英户租住的是原茂林路84-201室房屋，自2008年申请租赁住房补贴，及发放住房补贴的情况，发放时间截止2011年。叶冬至质证泾县房地产管理局提供的材料不真实。领取住房租赁补贴的签字手续材料，他们没有提供。泾县房管物业经纪有限公司质证没有异议。王满英未向法庭提交证据。王满英经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃质证和辩论的权利。经庭审举证、质证，泾县房管物业经纪有限公司所举证据1、6、7及叶冬至所举证据均无异议，本院予以确认，泾县房管物业经纪有限公司所举证据2叶冬至质证合同上签名不是其签的，本院认为叶冬至、王满英户签订了《房屋租赁合同》且实际一直租住在该房屋至今，故本院予以确认。泾县房管物业经纪有限公司所举证据3、证据5中泾县国土资源局证明及本院根据叶冬至的申请调取的证据叶冬至质证均有异议，认为是伪造的，不真实的，且泾县房管物业经纪有限公司所举证据是新证据的意见，本院认为上述泾县房管物业经纪有限公司所举证据与本院调取的证据内容相同，叶冬至未提供证据予以反驳，本院均予以确认。泾县房管物业经纪有限公司所举证据4、证据5中泾县人民政府办公室泾政办秘（2012）41号《关于印发2012年度泾县廉租住房租赁补贴发放工资实施方案的通知》是泾县政府印发的文件，本院均予以确认。根据上述认定的有效证据及当事人的当庭陈述，经审理查明：2005年4月27日，泾县房管物业经纪有限公司与叶冬至、王满英户签订《房屋租赁合同》一份，约定叶冬至、王满英承租泾县房管物业经纪有限公司所有的位于泾县泾川镇茂林路64栋205室（原房号茂林路68幢201室）住房一套，租金76元/月，租赁期限自2005年5月1日至2007年4月30日止，约定租金一年一付，并约定了违约责任等。到期后双方未继续签订租赁合同。但实际一直租住在该房屋至今，自2012年起至今为止叶冬至、王满英未付租赁费。2016年6月27日泾县2016年棚户区改造（城南片区域）补偿安置方案公告，案涉的租赁房屋在棚户区改造拆迁范围之内。双方为搬迁发生争议，泾县房管物业经纪有限公司诉至法院。另查明叶冬至与王满英于2011年9月5日登记离婚。本院认为，泾县房管物业经纪有限公司与叶冬至、王满英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定并不违反国家法律、法规的禁止性规定，故合法有效，虽然《房屋租赁合同》的期限自2005年5月1日至2007年4月30日止，后双方未继续签订租赁合同，但叶冬至、王满英一直租住该房屋至今，亦形成了不定期的事实租赁关系，双方当事人均应按该有效约定履行各自的义务，泾县房管物业经纪有限公司在按约向叶冬至、王满英交付了房屋后，即履行了合同的主要义务，叶冬至、王满英应按约及时支付租金，自2012年起至今叶冬至、王满英未付租金，已经违约。另外现案涉房屋被划定在泾县2016年棚户区改造拆迁范围之内，即将面临全部征迁，该情形属于不可抗力,已影响到双方签订的租赁合同目的的实现。依据《中华人民共和国合同法》的规定，泾县房管物业经纪有限公司有解除合同的权利，故对泾县房管物业经纪有限公司请求解除合同、返回租赁房屋及支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。但泾县房管物业经纪有限公司要求叶冬至、王满英支付自2012年起至今的租金的请求因本案案涉房屋的租金约定一年一付，2015年度以前的租金请求已经超过诉讼时效，本院支持自2016年至实际搬离该房屋止按76元/月计算的租金，2015年度以前的租金请求本院不予支持，予以驳回，叶冬至关于诉讼时效的辩解意见本院予以采纳。叶冬至关于有关部门以其原有住房不符合享受廉租住房租赁补贴的条件，取消了其享受补贴的资格错误及其系棚户区改造范围之内。应当予以赔偿，补偿安置的意见，不属于本案审理的房屋，其可以向有关主管部门申请解决。叶冬至关于其已经起诉泾县住房和城乡建设局、泾县房地产管理局不履行住房信息公开法定职责行政诉讼案，本案必须以行政诉讼案件的结果为依据，申请本案中止诉讼的意见，因为本案系平等主体之间的房屋租赁合同纠纷，且叶冬至已经申请本院到泾县房地产管理局调取了有关证据，本案的审理不需要以其提起的行政诉讼案件审理结果为依据，故本院不予支持，予以驳回。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告泾县房管物业经纪有限公司与被告叶冬至、王满英于2005年4月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告叶冬至、王满英于本判决生效后六十日内腾空租赁的泾县泾川镇茂林路64栋205室（原房号茂林路68幢201室）房屋交还给原告泾县房管物业经纪有限公司；三、被告叶冬至、王满英于本判决生效后六十日内付清所欠原告泾县房管物业经纪有限公司自2016年1月1日起至实际让出房屋之日止，按每月76元计算的租金；四、驳回原告泾县房管物业经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（原告已预交），由被告叶冬至、王满英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  吴同斌人民陪审员  马枝学人民陪审员  张金林二〇一九年五月十日书 记 员  徐 珊附:相关法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。