河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民初423号原告（案外人）：徐登海，男，1952年4月10日生，汉族，住临漳县。委托诉讼代理人：闫书红，女，1975年11月17日生，汉族，河北省邯郸市馆陶县政府街农行对过家属院。被告（申请执行人）：陈江华，男，1983年9月16日生，汉族，住临漳县。委托诉讼代理人：李永刚，河北升阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：河北天轩房地产开发有限公司，住所地：邯郸市开发区工商联大厦4号楼10层西户。法定代表人：官少行，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱帅,该公司工作人员。原告徐登海因与被告陈江华及第三人河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告徐登海委托诉讼代理人闫书红，被告陈江华及其委托诉讼代理人李永刚，第三人河北天轩房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐登海向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与第三人于2014年6月3日签订的《天轩湖畔住宅预订单》是合法有效的买卖合同；2、请求依法判决停止执行原告已购买的位于临漳县“××湖畔”小区××楼××单元××房产，并解除对该房产的查封措施；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：1、本案争议房产系原告财产，已由原告全款付清购房款购买了该房产，现租房居住，在当地无其他房产，购房是为了方便在当地生活，并非第三人财产。原告与第三人于2014年6月3日签订了合法有效的《天轩湖畔住宅预订单》合同，随后第三人将诉争房产交付给原告使用至今。预定合同是双方的真实意思表示，具备商品房预售合同主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式。同时出卖人已经按约收受购房全款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约条件。河北天轩房地产开发有限公司于2015年10月9日取得（2015）临房预售字第××号商品房预售许可证，是在原告起诉之前已经办理了许可证，所以《天轩湖畔住宅预订单》合同是合法有效的。2、法院驳回的异议根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的第一项规定并非“合法有效的书面买卖合同”。原告认为《天轩湖畔住宅预订单》是合法具有法律效力的，没有签到正式买卖合同是因为天轩开发公司施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决；其他非第三人所能控制的因素而延期网签交付使用，没有网签与原告无关。3、根据《物权法》第十五条的规定，原告已取得该房屋所有权，没有登记只是物权未设立。原告的购房行为、支付行为及使用行为均发生在临漳县人民法院查封前，虽暂未办理房产登记手续，但原告的证据足以表明该争议房产以由原告购买并所有，且非因原告原因不能办理房产登记手续。因此，邯郸市中级人民法院的查封执行措施行为错误，并严重侵犯了原告的合法权益，理应依法纠正。被告陈江华答辩称：1、原告与天轩房地产签订的天轩湖畔住宅预订单不是合法有效的合同。2、原告未提交支付房款的相应的转款记录。3、原告并未实际居住该房。因此不具有排除法院强制执行的权利。第三人天轩公司答辩称：徐登海属于正常真实的购买业主，双方签订的预定单，公司认为是有效的，由于公司原因未与徐登海正式签订合同，房屋已经交付给徐登海了，具体时间记不清了。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、身份证复印件，2、登报声明一份，收据一份，3、公司提供的购房台账。证明诉争房屋是原告实际购买的。被告陈江华对原告徐登海提交证据质证意见如下：对证据1认可，证据2有异议，不予认可。对证据3，天轩公司出具的台账，是复印件，无法辨别真伪，并且像这种格式性的东西做起来很简单，真实性无法确定。第三人天轩公司对原告提交的所有证据均认可。被告陈江华提交以下证据：临漳县人民法院出具的民事判决书一份，（2017）冀0423民初198号还有相应的裁定书一份，主要证明涉案房产于2017年3月3日被临漳县人民法院查封。现在查封该房产是为了执行该判决书。证明查封时间和房屋现在的状态依然是查封状态。徐登海对被告陈江华提交的证据质证认为：判决书、裁定书是法院发给被告和第三人的，属于被告跟天轩公司的纠纷，与我们这些买房户无关，查封我的房就是不对的，我不认可。第三人对被告陈江华提交的证据质证认为：真实性无异议，希望法院考虑实际业主的合法权益。经审理查明，被告陈江华诉第三人河北天轩房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，河北省临漳县人民法院于2017年8月24日作出（2017）冀0423民初198号民事判决书，判决：一、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金2408726.49元及利息，利息自2014年7月10日起，按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；二、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金25万元及利息，利息自2015年7月27日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；三、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金15万元及利息，利息自2015年7月28日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；四、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金19万元及利息，利息从2015年8月16日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；五、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金20万元及利息，利息从2015年9月14日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止。六、驳回原告陈江华的其他诉讼请求。判决生效后，陈江华向河北省临漳县人民法院申请执行，后由本院提级执行。在审判阶段，河北省临漳县人民法院于2017年3月3日依（2017）冀0423民初198号民事裁定，查封了登记于河北天轩房地产开发有限公司名下的天轩湖畔小区15号楼1单元401室。本院在执行过程中，拟拍卖登记于河北天轩房地产开发有限公司名下的天轩湖畔小区15号楼1单元401号房产。另查明，徐登海与河北天轩房地产开发有限公司于2014年6月3日签订了《天轩湖畔住宅预订单》，约定房屋价款。河北天轩房地产开发有限公司向徐登海出具了当天的房款收据。又查明，河北天轩房地产开发有限公司于2015年10月9日取得（2015）临房预售字第××号商品房预售许可证，包括案涉楼房在内。2018年10月7日，本院作出（2018）冀04执异116号执行裁定书，裁定驳回徐登海的异议申请。徐登海不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：本案的争议焦点为徐登海对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。首先，本案第三人天轩公司与原告徐登海签订的《天轩湖畔住宅预订单》，从合同性质上看属于预约合同，是出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保；但由于双方约定的定金数额与房屋价款等值，且有关条款具备了商品房买卖的主要内容，出卖人天轩公司也为买受人徐登海出具了购房款收据，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该预订单应认定为商品房买卖合同。双方的约定不违反法律规定，应属合法有效。其次，参照最高人民法院关于河间市农村信用合作联社与王娟、第三人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司执行异议之诉的裁判要点（见最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》2018第3辑总第75辑），案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据孤证，不能证明已付全款。本案中，天轩公司于2014年6月3日出具房款收据，载明金额为315536元，徐登海诉称全部为现金交付，却未提交相关款项来源的证据予以证实；若徐登海支付全部购房款后，天轩公司只出具房款收据，未出具正式发票，交易行为亦不规范。徐登海对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等均未作出说明和合理解释；本案涉及申请执行人陈江华的利益，涉案房屋买卖合同双方当事人的自认或默认并不足以认定已经支付购房款的事实；天轩公司是本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中的案外人徐登海、申请执行人陈江华均可能存在冲突，与案件处理结果有直接的利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠的证据链条的情况下，不足以证实徐登海已足额支付全部购房款。综上，虽然原告徐登海与第三人天轩公司签订的《天轩湖畔住宅预订单》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，但因现有证据不能证实徐登海主张排除案涉房产执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，故其请求停止执行案涉房产的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、2014年6月3日河北天轩房地产开发有限公司与徐登海签订的《天轩湖畔住宅预订单》合法有效；二、驳回原告徐登海的其他诉讼请求。案件受理费6035元，由原告徐登海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  张增民审判员  冯 雪审判员  陈志明二〇一九年五月六日书记员  郭 盼