辽宁省锦州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）辽07民初199号原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区宁山中路142号。负责人：陈福刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵婷，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告（案外人）：刘新丰，男，1949年1月25日出生，汉族，住辽宁省义县。被告（案外人）：陆化琴，女，1953年9月7日出生，汉族，住址。二被告共同委托诉讼代理人：刘菊（二被告女儿），1978年7月30日出生，汉族，住辽宁省义县。被告（被执行人）：辽宁宜州房地产开发有限公司，住所地辽宁省义县义州镇站前村南关街168号。法定代表人：孙培夫，该公司董事长。第三人（被执行人）：义县宜州大酒店有限公司，住所地辽宁省义县义州镇南关街168号。法定代表人：赵海超，该公司执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：孙培夫，男，1971年1月9日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。第三人（被执行人）：王丽娜，女，1975年9月24日出生，汉族，户籍地义县。原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被告刘新丰、陆化琴、辽宁宜州房地产开发有限公司及第三人义县宜州大酒店有限公司、孙培夫、王丽娜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月6日立案后，依法进行了审理。中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司诉讼请求：一、判令准许执行被告辽宁宜州房地产开发有限公司抵押的位于义县义州镇瑞和华庭4-2-301号在建工程房屋。二、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月20日,被告辽宁宜州房地产开发有限公司(以下简称宜州房地产公司)以其位于义县义州镇振兴街瑞年和华庭小区的在建工程房屋（含本案诉争标的1户）及分摊土地使用权为本公司借款提供抵押担保，并与中国工商银行股份有限公司锦州分行签订2013年(凌保)字0018号《抵押合同》。2013年12月5日,双方在义县房产管理处抵押登记。2016年1l月,根据国家不动产统一登记要求,双方又在义县国土资源局办理了不动产登记,将前述抵押的在建工程和土地使用权《他项权证》合并更换为《不动产登记证明》。2016年12月,因借款人违约中国工商银行股份有限公司锦州分行以借款合同纠纷为由将宜州房地产公司及保证人义县宜州大酒店有限公司、孙培夫、王丽娜起诉。2017年1月23日,经中国工商银行股份有限公司锦州分行申请财产保全,锦州市中级人民法院作出(2016)辽07民初221号裁定，查封了被告宜州房地产公司的借款抵押物一在建工程房屋457户(含本案诉争标的)。案件经锦州市中级人民法院审理于2017年8月8日作出(2016)辽07民初221号民事判决,判决中国工商银行股份有限公司锦州分行在8450万元借款本金及相应利息和实现债权的费用范围内,对被告宜州房地产公司提供的抵押物(含本案诉争标的位于义县义州镇瑞和华庭4-2-301号在建房屋)经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权;被告义县宜州大酒店有限公司、孙培夫、王丽娜对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后,中国工商银行股份有限公司锦州分行于2017年10月11日申请强制执行。在该案执行过程中,案外人刘新丰、陆化琴于2017年12月4日对执行被告宜州房地产公司抵押的义县义州镇瑞和华庭4-2-301号在建工程房屋提出异议,称其于2015年4月16日与宜州房地产公司签订商品房买卖合同购买了该户在建工程房屋,按合同约定交纳了262850元房款，办理了房屋入住手续，接收了房屋。因开发公司的原因不能办理房屋所有权证，请求法院停止对房屋的执行。贵院于2018年6月21日作出(2018)辽07执异101号执行裁定:中止对宜州房地产开发的义县义州镇瑞和华庭4-2-301号房屋的执行。中国工商银行股份有限公司锦州分行对此不服,提起申请执行人异议之诉。具体理由如下:一、(2018)辽07执异101号执行裁定认定事实错误。被告刘新丰、陆化琴的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的法定情形。1、中国工商银行股份有限公司锦州分行对诉争标的设定抵押权在先,被告刘新丰、陆化琴购买行为在后。根据物权法第一百九十一条、担保法第四十九条的规定,未经抵押权人的同意,被告刘新丰、陆化琴与宜州房地产公司签订商品房买卖合同转让抵押物的行为应属无效,不受法律保护。2、被告刘新丰、陆化琴对诉争房产的受让及未办理过户“存在过错”。在建工程房屋抵押登记是一种国家公示行为,被告刘新丰、陆化琴在买受诉争房产时,中国工商银行股份有限公司锦州分行已在上设立了抵押权并进行了登记,被告刘新丰、陆化琴应当知道该抵押情形,及相关法律对抵押房产不能转让的规定。被告刘新丰、陆化琴在应当知道其买受抵押物的行为应属法定无效情形的前提下,仍坚持订立买卖合同并交付价款,有明显的过错。3、被告刘新丰、陆化琴已全额支付价款及实际占有使用诉争在建房屋的证据不足。二、(2018)辽07执异101号执行裁定适用法律错误。本案是由被告宜州房地产公司违法出售抵押在建工程房屋引起的,执行裁定适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的解释,断章取义,主观推断认为:“对购房消费者的居住权的保护应优于建筑工程价款优先权、抵押权及其他一般债权”是极其错误的、毫无法律根据的无效推断,这种逻辑推理明显是法律滥用。最高人民法院颁布该司法解释的初衷是为了解决工程款的优先权问题,但原审任意扩大司法解释,在没有工程款纠纷的案件中,滥用法律、任意推定,直接得出买受人的权益优于抵押权的结论。如果该结论成立,那么物权法第一百九十一条、担保法第四十九条的规定就成为一纸空文,金融业抵押债权将面临随时灭失的风险。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定,中国工商银行股份有限公司锦州分行对本案诉争的在建工程房屋可以行使抵押权继续执行,应驳回被告刘新丰、陆化琴的执行异议申请。综上所述,(2018)辽07执异101号执行裁定在认定事实和适用法律上确有不当,被告刘新丰、陆化琴异议理由明显不成立。恳请依法支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。刘新丰、陆化琴辩称,(2018)辽07执异101号执行裁定正确，请求驳回原告的诉讼请求。理由为：1、被告已经按合同约定履行了义务，接受了房屋，依法取得了房屋所有权，买卖行为合法。2、被告在购买房屋时，并不知道该房屋进行了抵押。3、我是在2015年6月购买案涉房屋，工商银行在2016年12月办理的不动产登记，在买卖之后。4、不应当由被告承担诉讼费用。辽宁宜州房地产开发有限公司未提交答辩意见。第三人义县宜州大酒店有限公司、孙培夫、王丽娜未提交书面意见。本院经审查认为，本院（2016）辽07民初221号民事判决已经发生法律效力，该判决确认案件原告中国工商银行股份有限公司锦州分行对被告宜州房地产公司提供的抵押物经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。中国工商银行股份有限公司锦州分行作为申请执行人向本院提起申请执行人异议之诉后，在2018年12月24日，其与中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司签订《资产转让协议》，将案涉债权转让给中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。遂中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司向本院申请代替中国工商银行股份有限公司锦州分行参加本案诉讼，本院依法裁定准许变更中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司为本案原告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”。本案中，因有已生效判决认定中国工商银行股份有限公司锦州分行对案涉房产享有优先受偿权，原告以此为由要求继续执行诉争房屋的诉讼请求，系与原判决相关。故原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司的起诉，不符合上述规定的“且诉讼请求与原判决、裁定无关”的法定条件，不属于执行异议之诉受案范围，应当裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、第一百五十四条第一款第（三）项、第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条之规定，裁定如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司的起诉。案件受理费100元，退还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 钟 鸣审判员 方结平审判员 韩晓武二〇一九年五月三十一日书记员 商 阔