广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4478号上诉人（原审被告）：徐蒙广，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：杨翠芳，住广西壮族自治区南宁市青秀区。委托诉讼代理人:徐蒙广，身份情况同上，是杨翠芳女婿。被上诉人（原审原告）：董曙华，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：莫穗玲、温美莹，均系广东大篆律师事务所律师。原审第三人：广东省粮油进出口公司，住所地：广州市海珠区。委托诉讼代理人：欧凤秋，该司员工。上诉人徐蒙广、杨翠芳因与被上诉人董曙华、原审第三人广东省粮油进出口公司（下简称粮油公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐蒙广本人及其代理杨翠芳，被上诉人董曙华代理人莫穗玲、粮油公司代理人欧凤秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐蒙广、杨翠芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回董曙华的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由董曙华承担。事实与理由：1.董曙华不是涉案出租屋的产权人，也不是承租人，没有获得涉案出租屋产权所有人粮油公司的授权委托，而且在订立租赁合同时，董曙华编造虚假情况存在欺诈行为；2.董曙华提出的主张没有证据证明。董曙华提交的证据一只说明2006年的情况不能说明十多年之后2014年12月8日的情况。董曙华提供的一审证据一不能证明2014年12月8日粮油公司在与侨信公司终止涉案房屋的租赁合同后，不论是侨信公司还是董曙华都不再是涉案房屋的承租人，说明董曙华提供证据一不合法且与本案无关，其真实性不能确认，法院不能依据证据一作出判决；3.董曙华主张其向粮油公司承租了涉案房屋，但是董曙华无法提供证据证明，而且董曙华没有证据证明其向粮油公司支付了租金，董曙华与粮油公司不存在租赁关系，原判决认定董曙华与粮油公司未解除租赁关系是错误的；4.根据杨翠芳、徐蒙广就自己主张提供证据五的内容，证据五可以推翻董曙华的证据一，但原判决却对杨翠芳、徐蒙广提供的证据五不采纳，反而支持董曙华的主张；5.在杨翠芳、徐蒙广入住涉案房屋期间，粮油公司分别于2016年1月8日、2016年3月1日和2016年4月18日，委派员工上门向承租户发出通知，追讨涉案房屋的租金，而粮油公司没有向董曙华追讨租金，所以粮油公司没有将董曙华视为涉案房屋的承租户。2014年的租金是指当时那个月的租金，一审判决并没有说清楚，且认定董曙华与粮油公司未解除关系，违反了民事法律的规定；6.在入住涉案房屋期间，有不明人员破坏门锁、切断水电、墙上泼淋红油，导致涉案房屋不适合居住。2016年12月，杨翠芳、徐蒙广根据合同约定还有补充约定第6条的内容，通知董曙华终止租赁合同并停止向董曙华缴纳租金，从2016年12月起至2017年7月止，在此十个月时间，董曙华未提出异议，说明董曙华认可杨翠芳、徐蒙广终止租赁合同和停止交付租金的主张和事实；7.粮油公司是涉案房屋的产权所有人，2014年粮油公司与侨信公司解除房屋租赁合同后，粮油公司就一直没有将该房屋出租给侨信公司或董曙华，而董曙华既不是产权人也不是承租人，与涉案房屋没有关系。杨翠芳、徐蒙广与粮油公司解除口头租赁合同时，已把涉案房屋腾空交还给粮油公司。如果杨翠芳、徐蒙广将涉案房屋腾空交换给董曙华的话，依据的法律是什么？8.关于杨翠芳、徐蒙广已经腾空交还涉案出租屋给粮油公司的事实，董曙华在一审中是予以确认的。董曙华在一审时承认在2018年3月5日，涉案房屋有住户要搬走。根据董曙华的陈述，一审卷宗第120页的内容，董曙华清楚杨翠芳、徐蒙广在2018年3月5日已经搬离了涉案房屋。董曙华二审答辩。1.董曙华认为一审认定事实清楚，请二审法院予以维持。2.针对徐蒙广、杨翠芳提出一审查明的事实和理由，董曙华认为自己是涉案房屋一个合法的承租户。从董曙华提供的证据说明粮油公司将房屋出租给董曙华是合法的。从2006年7月10日直到董曙华把房子出租给杨翠芳，董曙华一直在使用涉案房屋。3.董曙华把房屋出租给杨翠芳的时候，董曙华已经把房子的情况告诉了杨翠芳与徐蒙广。就徐蒙广所述的泼红油的事实，董曙华与杨翠芳签订了一个补充协议，已对杨翠芳进行了补偿。4.杨翠芳、徐蒙广所述粮油公司向其发出过催缴欠租的通知。董曙华认为粮油公司是知道董曙华将房屋出租给杨翠芳的。粮油公司并没有要求董曙华收回房子。另外关于租金，因为粮油公司没有提供缴租的收据和加盖公章给董曙华，董曙华与粮油公司出现纠纷。5.有关杨翠芳、徐蒙广提到收据没有经过质证的问题，董曙华认为出租房屋是合法的，且将房屋出租给杨翠芳、徐蒙广，双方是签订了协议的，而且在杨翠芳、徐蒙广提出泼红油，房屋不适租等情况后，董曙华已要求杨翠芳、徐蒙广把房屋交回给董曙华，并支付拖欠租金，因此，董曙华的要求是合法合理的。粮油公司二审答辩称：1.涉案房屋是粮油公司的房产。经与当年的经办人员了解，因董曙华自2014年9月起已不再向省粮油交租，且经粮油公司多次催缴后也没有交纳，所以粮油公司认为董曙华已经不是粮油公司的合法租户。在董曙华不交租之后，其对涉案房屋已属于非法占用，粮油公司不承认和其签订的租赁合同再有效。2.董曙华提交2006年省粮油房改办的证明，粮油公司认为只是一个证明，证明当时房子由董曙华租用并不是一个无期限的租赁合同。因董曙华自2014年9月起就没有交租了，所以其与粮油公司的租赁关系早在那个时候就解除了。粮油公司保留追究其非法占用的法律责任。如果董曙华坚持跟粮油公司还存在租赁关系，请董曙华提交至今合法有效的租赁合同，以及近期缴纳租金的证明。粮油公司认为跟董曙华之间租赁关系在2014年12月31日就已解除了。粮油公司就有关涉案房屋的占用费是向徐蒙广、杨翠芳主张的。粮油公司向杨翠芳、徐蒙广主张的原因，是因为杨翠芳、徐蒙广实际占用粮油公司的房屋，至于之后是否向徐蒙广还是杨翠芳主张返还房屋，以后再说。董曙华向一审法院起诉请求：1、解除董曙华与杨翠芳于2015年2月6日签订的《租赁合同》；2、杨翠芳向董曙华支付拖欠的从2016年9月至实际交还房屋之日的租金（每月按2500元计算）；3、杨翠芳向董曙华支付逾期支付2016年9月至实际交还房屋之日止的租金的违约金（以每月租金为本金，从当月的6日起至实际支付当月租金之日止，每日按租金的5%计算违约金，违约金以本金为限）；4、徐蒙广对第二、三项诉讼请求承担连带责任；5、徐蒙广、杨翠芳按现状腾空交还租赁房屋给董曙华；6、徐蒙广、杨翠芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于海珠区东晓路金兰阁195号304房的权属人是粮油公司，占有部分为全部，建筑面积为100.2918平方米，来函摘要为：广州市中级人民法院于2009年11月24日以（2003）穗中法执字第592-10号协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效从2009年11月24日到2011年11月23日；2016年1月18日，广州市中级人民法院再以（2003）穗中法执字第592号-16协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效从2016年1月18日到2019年1月17日；等。2015年2月6日，董曙华（出租人、甲方）与杨翠芳（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有座落在海珠区东晓路195号304房的物业出租给乙方作为住宅使用，物业建筑面积为100平方米；甲乙双方议定上述房屋月租金为2500元，租赁期限自2015年2月25日起至2018年2月24日止；租金按月结算，付款方式为银行卡转账，将租金汇入甲方银行账户工商银行账号，账户名称为董曙华，由乙方在每月25日前缴付本租金给甲方；乙方须在签署本合约之时，向甲方支付首期租金2500元，保证金5000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将保证金无息退回给乙方；在租赁期内，甲方负责依约按时将物业及设备交付乙方使用，甲方提供家私电器予乙方于租赁期间使用；在租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、依约按时缴纳租金，不得改变或损坏该物业及用途；2、未经甲方书面同意不得对该物业进行改建、转租、分租或与他人互相交换物业使用；3、因使用需要进行物业内外装修，需要甲方书面同意；违约责任：1、租赁期36个月内，甲、乙双方均不得以任何借口提出退租，若任何一方提出退租的，则视为违约。违约方应付给对方相当于贰个月租金即5000元作为违约金；由2018年2月24日开始，如任何一方提出退租的应提前三十天通知对方，则退回保证金；2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之五收取违约金，逾期超过10天，则甲方有权收回该物业并终止合约，而且乙方所付押金没收，乙方余下物品视为放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有异议；备注：经甲、乙双方协商，甲方承诺2015年2月6日提前交付物业给予乙方，2015年2月6日到2015年2月25日期间乙方可自行装修，双方已知悉，均无异议；等。2015年3月4日，董曙华（甲方，已提交身份证）与徐蒙广（乙方，已提交身份证）签订《甲、乙双方补充约定》，内容如下：1、甲、乙双方约定出租屋租金从2015年3月5日起计。2、取消房屋租赁合同关于押二付一的约定内容，即取消乙方向甲方交付2个月租金5000元作为押金及取消预付一个月租金2500元的约定内容。3、甲方同意乙方垫付资金对出租屋进行简单装修，乙方从应向甲方缴付的租金中逐月抵扣。装修项目包括墙体及房顶抹灰900元……上述各项装修费4905元。4、客房无空调，乙方垫资新装一台空调预估2000元（以正规发票金额为准），在国美或同等类型的大型商场购买，开具国家税务局统一发票；主卧室空调故障，甲方同意于四月底之前修复，费用由甲方负责，如四月底甲方未修复的，由乙方出资修复，旧空调在使用过程中自然故障的维修费由甲方承担。乙方以新装空调的费用（以正规发票金额为准）作为第6个月的租金抵扣。5、上述乙方已经向甲方交付的押二付—7500元，以及乙方投入的装修费4905元，合计12405元，该笔12405元款项折抵乙方应向甲方缴付的租金，即折抵乙方第一个月至第四个月应向甲方缴付的租金共10000元，余款2405元折抵第五个月租金后，乙方应向甲方缴付租金95元。从第柒个月起，乙方每月月初向甲方预付当月租金2500元，至租赁关系终止。6、如果出现他方要求乙方搬离出租屋，甲方又不能解决他方要求乙方搬离出租屋问题，导致乙方不堪他方滋扰而搬离出租屋的，乙方在决定搬离出租屋后，乙方应书面通知甲方终止租赁关系，如乙方无法向甲方送达书面通知，乙方以手机短信通知甲方，手机短信通知视同书面通知送达；从乙方向甲方发出搬离出租屋（即终止租赁关系）决定的30天内，甲方向乙方退还上述12405元的未从租金中扣除完的余款。如果甲方未能在30天内向乙方退还余款的，从第30天起，余款每天加收千分之一滞纳金。同时，从第30天起停止计算租金。7、乙方租赁满三年期限的（即2018年3月5日），乙方投入的装修费用（原己在租金中扣除）4950元应全额支付回甲方。该装修费用4950元于租赁满两年半时（即2017年9月5日）时支付；等。董曙华就其主张还提交了以下证据：1、出具日期为2006年7月10日，加盖广东省粮油进出口公司住房制度改革办公室公章的《证明》，内容为：海珠区东晓路195号304房是我司租给董曙华使用。2、出具日期为2006年9月28日，加盖广东省粮油进出口公司住房制度改革办公室公章的函，内容为发给广州市煤气公司，海珠区东晓路195号（明珠花园金兰阁）304房是我公司房产，现需办理煤气管道开通手续，请给予办理。3、发证机关为广东省粮油进出口公司的《广东省初级专业技术职务资格证》，记载董曙华于1992年8月经广东省粮油进出口公司初级职务评审委员会评审通过，具备经济员职务任职资格。4、广东省粮油分公司工作证，记载姓名为董曙华，发证日期为88年1月。徐蒙广质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可，2006年7月10日是十几年前出具的，房改办不能代表粮油公司，内容是粮油公司出租给董曙华使用，但是没有相应的租赁合同。对证据2的真实性、合法性和关联性无法确认，该证据与本案无关。对证据3、4的真实性无法确认，合法性和关联性不予认可，董曙华的工作证早已作废，在20多年前董曙华已经被粮油公司开除，现董曙华与粮油公司没有任何关系。徐蒙广就其抗辩意见还提交了以下证据：1、出具日期为2016年4月18日，加盖广东省粮油进出口公司公章的《通知》，内容为东晓路195号304房，你户由2014年9月至2016年4月共欠20个月租金未交，请你于5月15日前补交所欠租金，否则，我司收回本出租房屋，并追收所欠租金；2、出具时间为2016年8月30日的《报警回执》，报警人为徐蒙广；3、出具时间为2014年12月18日，加盖广东省粮油进出口公司住房制度改革办公室公章的《通知》，内容为东晓路195号304房承租户：广州市侨信房地产顾问有限公司（以下简称侨信公司）与我司已终止该房屋的租赁合同，现通知你户，请在2014年12月31日前搬离该房屋，否则后果自负；4、出具日期为2016年3月1日，加盖广东省粮油进出口公司公章的《通知》，内容为东晓路195号304房，你户由2014年9月至2016年3月共欠18个月租金未交，请你于3月10日前补交所欠租金，否则，我司收回本出租房屋，并追收所欠租金。董曙华质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性不予确认，董曙华从2011年与粮油公司就有关系，是粮油公司向董曙华催讨租金；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认；证据3的《通知》指的承租户是董曙华，该《通知》中提到的侨信公司也是董曙华的公司；对证据4的真实性、合法性没异议，其中的承租户仍是指董曙华。董曙华于2017年7月26日提起本案诉讼。诉讼中，董曙华、徐蒙广、杨翠芳三方一致确认：涉案房屋为广州市海珠区东晓路金兰阁195号304房。董曙华表示：粮油公司将涉案房屋交给董曙华使用，需要交租，但没有签订租赁合同，也没有约定租赁期限；董曙华缴纳租金时，粮油公司员工也会开具收据给董曙华，但从2014年董曙华要求粮油公司出具发票时，双方产生纠纷，所以董曙华从2014年10月就没有缴纳租金了；涉案房屋现由徐蒙广转租给租户使用，但本案中不要求实际承租人参加诉讼。徐蒙广表示：杨翠芳是其岳母；其与粮油公司留守的黄经理口头约定：粮油公司不追究承租户错误向董曙华交付18个月租金的责任，承租户不追究出租方切断水电的恶性行为造成的损害，从2016年9月1日起徐蒙广向粮油公司交付租金，每半年为一期（每月租金为2000元），实际收取租金的是粮油公司姓蒋的员工，徐蒙广共向粮油公司缴纳了共24000元的租金；实际上徐蒙广承租涉案房屋是用作经营场所，由于该房屋被法院查封，粮油公司又不同意向徐蒙广出示产权证，徐蒙广无法办理工商营业登记，故与粮油公司于2017年12月1日口头约定终止合同，并于当天将涉案房屋的钥匙交给姓蒋的员工；其是用现金的方式支付租金的，但没有证据证明已向粮油公司交付了租金，也没有证据证明姓蒋的或姓黄的人员是粮油公司的员工。2017年11月14日本案第一次庭审时，徐蒙广表示：订立合同时董曙华不是出租屋的产权人，却编造其合法拥有出租屋，并以低廉的租金做诱饵，诱使徐蒙广、杨翠芳与其订立租赁合同，该行为构成欺诈。一审法院认为：董曙华与杨翠芳签订的《租赁合同》及董曙华与徐蒙广签订的《甲、乙双方补充约定》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，当事人均应按合同约定全面履行义务。徐蒙广与杨翠芳存在亲属关系，且徐蒙广自认租用涉案房屋用于经营场所，并出资对涉案房屋进行修缮，故徐蒙广、杨翠芳是实际承租人的事实，一审法院予以确认。董曙华要求徐蒙广、杨翠芳共同承担腾空交付房屋及支付所欠租金等款项的意见，合理有据，一审法院予以采纳。徐蒙广认为董曙华不是涉案房屋的产权人，也未取得产权人的授权，不是出租的适格主体的意见，依据不足，一审法院不予采纳。董曙华作为出租人将涉案房屋转租给徐蒙广、杨翠芳是基于其的租赁权存在为前提的，为此董曙华提交了粮油公司（产权人）住房制度改革办公室于2006年7月10日出具的《证明》以证明其是合法承租人，徐蒙广虽然提供了粮油公司住房制度改革办公室于2014年12月18日发出的《通知》表明粮油公司已终止与侨信公司就涉案房屋的租赁合同，董曙华也确认该《通知》中所指向承租户是董曙华，通知中提及的侨信公司是董曙华的公司，但此后粮油公司又分别于2016年3月和4月发出《通知》，要求租户交齐2014年9月至当时的租金，否则才收回涉案房屋，且在本案中，粮油公司没有到庭就其与董曙华仍存在租赁关系提出抗辩意见和反驳证据，故对董曙华与粮油公司的租赁关系并未解除的事实，一审法院予以合理采信。徐蒙广辩称董曙华无权出租，双方签订的租赁合同无效的意见，依据不足，一审法院不予采纳。徐蒙广与董曙华签订的《甲、乙双方补充约定》中约定“如果出现他方要求乙方（承租方）搬离出租屋，甲方（出租方）又不能解决他方要求乙方搬离出租屋问题，导致乙方不堪他方滋扰而搬离出租屋的，乙方在决定搬离出租屋后，乙方应书面通知甲方终止租赁关系，如乙方无法向甲方送达书面通知，乙方以手机短信通知甲方，手机短信通知视同书面通知送达”，按照上述约定可见，徐蒙广、杨翠芳在承租涉案房屋时已清楚涉案房屋租赁期间可能存在不能正常使用的问题，故徐蒙广主张董曙华存在欺诈的意见，依据不足，一审法院不予采纳。徐蒙广主张曾于2016年9月向董曙华电话告知终止双方的合同，但就此没有举证证明，且该终止合同的方式也与上述约定不符，故徐蒙广主张与董曙华的租赁关系已经终止，不存在欠租情况的意见，理据不足，一审法院不予采信。另外，徐蒙广表示其于2016年9月起已与粮油公司承租涉案房屋，并向粮油公司的员工交租至2017年12月1日，且于当日向粮油公司的员工交付房屋，但又表示没有证据予以证实，故对上述事实，证据不足，一审法院均不予确认。由于徐蒙广、杨翠芳、董曙华约定的租赁期限至2018年3月5日届满，且董曙华也在合同履行期限届满前提起本案诉讼要求解除租赁合同，故双方的租赁关系由于在诉讼阶段因履行期限届满而终止，董曙华要求徐蒙广、杨翠芳按现状腾空交付涉案房屋及支付从2016年9月起至实际交还房屋之日止的租金合理有据，一审法院予以支持。但徐蒙广、杨翠芳确实在承租期间受到影响才拒交租金，对此董曙华也有预见并作出补充约定，故董曙华要求徐蒙广、杨翠芳支付违约金依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院于2018年6月26日作出判决：一、被告杨翠芳、徐蒙广在本判决生效之日起15日内按现状腾空交付广州市海珠区东晓路金兰阁195号304房给原告董曙华；二、被告杨翠芳在本判决生效之日起15日内向原告董曙华支付从2016年9月起至实际交付房屋之日止的租金（每月为2500元）；三、被告徐蒙广对本判决第二项内容中被告杨翠芳应承担的支付义务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费863元，由原告负担449元，由两被告负担414元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对徐蒙广、杨翠芳的上诉请求与董曙华、粮油公司的答辩意见，分析如下：根据本案当事人陈述可知，徐蒙广与杨翠芳存在亲属关系，而徐蒙广自认租用涉案房屋用于经营场所，并出资对涉案房屋进行了修缮，一审认定徐蒙广、杨翠芳是涉案房屋的实际承租人无误，本院予以确认。根据董曙华提交粮油公司住房制度改革办公室于2006年7月10日出具的《证明》及粮油公司二审到庭所述，董曙华与粮油公司之间原存在租赁关系。粮油公司虽于2014年12月18日向董曙华发出《通知》表明要求终止与侨信公司就涉案房屋的签署的租赁合同，但粮油公司并未实际收回涉案房屋。此后，董曙华将涉案房屋出租给杨翠芳、徐蒙广，双方形成租赁合同关系，且杨翠芳、徐蒙广一直向董曙华支付租金至2016年8月，因此，在董曙华与杨翠芳、徐蒙广租赁关系未解除或终止的情况下，杨翠芳、徐蒙广应向董曙华继续承担承租人的义务。况且，粮油公司二审虽到庭陈述其是向房屋的实际使用人发出催收租金通知，但粮油公司与徐蒙广未签署租赁合同，亦均未能提交证据证明徐蒙广已向粮油公司支付租金的事实，故本院不予采信。本案徐蒙广抗辩董曙华无权出租，双方签订的租赁合同无效的意见缺乏依据，一审法院不予采纳并无不妥。至于粮油公司与董曙华之间的法律关系，可由双方另案解决。徐蒙广与董曙华签订的《甲、乙双方补充约定》中约定“如果出现他方要求乙方（承租方）搬离出租屋，甲方（出租方）又不能解决他方要求乙方搬离出租屋问题，导致乙方不堪他方滋扰而搬离出租屋的，乙方在决定搬离出租屋后，乙方应书面通知甲方终止租赁关系，如乙方无法向甲方送达书面通知，乙方以手机短信通知甲方，手机短信通知视同书面通知送达”，徐蒙广主张曾于2016年9月向董曙华电话告知终止双方的合同，但就此没有举证证明，且该终止合同的方式也与上述约定不符，故徐蒙广主张与董曙华的租赁关系已经终止，不存在欠租情况的意见，理据不足，一审法院不予采信并无不妥。由于徐蒙广、杨翠芳、董曙华约定的租赁期限至2018年3月5日届满，且董曙华也在合同履行期限届满前提起本案诉讼要求解除租赁合同，故双方的租赁关系由于在诉讼阶段因履行期限届满而终止，董曙华要求徐蒙广、杨翠芳按现状腾空交付涉案房屋及支付从2016年9月起至实际交还房屋之日止的租金合理有据，一审法院予以支持无误。因徐蒙广、杨翠芳确实在承租期间受到影响才拒交租金，对此董曙华也有预见并作出补充约定，故董曙华要求徐蒙广、杨翠芳支付违约金依据不足，一审法院不予支持尚无不妥，本院予以维持。综上所述，徐蒙广、杨翠芳的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费414元，由杨翠芳、徐蒙广共同负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月二十八日书记员  钟明丽邱建材