浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初9337号 原告（反诉被告）：义乌市国际陆港集团有限公司，住所地：浙江省义乌市机场路588号。 法定代表人：骆根法。 委托诉讼代理人：张昊，浙江红太阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京豪升餐饮管理有限公司，住所地：南京市江宁经济技术开发区空港公寓社区服务中心一期。 法定代表人：石晓敏。 委托诉讼代理人：陈乐娇，浙江润杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙青先，系原告员工。 原告义乌市国际陆港集团有限公司（以下简称陆港公司）与被告南京豪升餐饮管理有限公司（以下简称豪升公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月31日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告豪升公司在举证期限内提起反诉，本院受理后于2018年11月21日、2019年1月28日两次公开开庭进行了合并审理。后本案因案情复杂转为普通程序，本院为此组成合议庭于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆港公司的委托诉讼代理人张昊；被告（反诉原告）豪升公司的委托诉讼代理人陈乐娇、孙青先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆港公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年10月12日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判决被告支付原告2017年5月1日至2018年4月4日期间的租金286537元、物业费36613元、公共能耗费26531元。事实与理由：2016年10月12日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定将原告位于“电商小镇”的下沉式广场107房屋出租给被告，用于美食城的经营，合同签订后被告未依约交纳履约保证金及租金。2018年3月27日，原告根据合同约定向被告送达《解除合同通知书》，被告于2018年4月4日收到该份通知书，被告至今未向原告交纳任一期的租金。原告认为，被告负有按约向原告缴纳各项费用的义务，因被告未按约交纳履约保证金及租金，约定的解除条件成就，租赁关系应予解除。 被告豪升公司辩称，一、陆港公司于2016年12月19日收取了履约保证金，从未向南京豪升催讨过租金，反而因案涉出租房未达交付条件不能及时交付，经双方口头协商约定案涉出租房交付后再交纳租金，合同期限顺延。具体如下：被告豪升公司于2016年6月与原告陆港公司接洽，并于2016年12月19日交纳履约保证金。但陆港公司美食广场的上排烟及下排水工程一直未施工建设，造成美食广场一直未达到交付条件，所以豪升公司也一直未将房租打入陆港公司账户。因商业回报是靠项目运营及回报周期的，故从合同签署开始豪升公司一直口头催促陆港公司及时交付美食广场标的物，陆港公司口头回复豪升公司在场地交付后合约期限顺延，房租于明确交付时间后缴付，并要求豪升公司在义乌注册公司，签署三方补充协议。所以关于租金，陆港公司从来没有向豪升公司催缴过。二、2018年3月27日陆港公司向被告邮寄《解除合同通知书》之前，双方一致就案涉出租房的排烟排污管道的施工方案进行协商、配合，陆港公司现在忽然提出解除合同，令豪升公司非常意外。合同签署时，陆港公司明确上排下排由其施工，并在餐厅厨房建设的时候将美食广场排烟方案征询过豪升公司建议，后因何种原因造成没有正常进行就不得而知了。在此期间为配合陆港公司的上排烟、下排水建设，豪升公司出资8.5万元人民币设计了美食广场的装修图纸（期间，陆港公司还发了美食广场的结构图给豪升公司）。2017年11月中旬，豪升公司在催促陆港公司交付场地时，陆港公司告知上排烟、下排水的建设委托豪升公司进行施工，所有费用由陆港公司承担，并找具备资质的第三方对工程概算进行了审计。豪升公司为了美食广场尽快运营起来，也考虑到陆港公司的企业性质，多次征询陆港公司是否明确由豪升公司施工，遂陆港公司于2018年3月中旬明确告知由豪升公司施工。为此，豪升公司联系了多家厂商对现场进行了实地勘测和测量，均被告知无法安装排烟设备。原因有二：1、排烟井现有空间1.5米*0.9米达不到最小排烟要求的烟管截面积；2、现有1.5米*0.9米空间无法作业施工。为了不让前期投入的精力和财力的浪费，豪升公司查阅了大量的资料，也请教了一些专业人士，得到的相同的结论，即无法安装排烟设备。豪升公司认为陆港公司在做餐厅及美食广场排烟设计的时候即知晓此事，但对豪升公司刻意隐瞒。因此，豪升公司认为，陆港公司以没有按约定交纳履约保证金、租金为由解除合同不成立。由于陆港公司未交付租赁物给豪升公司使用，要求豪升公司缴纳租金、物业费、公共能耗费无依据。故请求法院判决驳回陆港公司的诉讼请求。 反诉原告豪升公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除2016年10月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判决反诉被告退还反诉原告履约保证金61703元，赔偿利息损失（自2016年12月20日起至款清之日止按银行同期贷款利率计算）；3、判决反诉被告因延期交房支付反诉原告延期费用61703元；4、判决反诉被告赔偿反诉原告损失85000元。5、请求反诉被告承担本案公证费1020元。事实与理由：2016年10月16日，反诉原告为经营餐饮需要与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：反诉被告将坐落于义乌市“电商小镇”的下沉式广场107房屋出租给反诉原告，用于经营美食城；租赁期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止，本合同自签订之日起至2016年12月31日为装修期，装修期内免租金；2017年1月1日止2017年4月30日为免租期，共四个月；反诉被告应于2016年10月31日之前向反诉原告交付其出租的房屋，除了不可抗力外，反诉被告在承诺期限截止之日起15天内未能及时交付的，15天后每延迟一天，按反诉原告提交的履约保证金的1%支付给反诉原告延期费用，延期费用累计不超过反诉原告已交的履约保证金的总额。合同签订后，反诉原告于2016年12月19日支付反诉被告履约保证金61703元，但被告因延期施工建设案涉出租房屋的排烟及下排水道导致至今未向反诉原告交付案涉租赁物，反诉原告多次催促均未果。后，经反诉原告向专业人士了解得知，案涉出租房的排烟排水管道实际不能施工建设，反诉原告经营餐饮的合同目的实际是无法实现的，故为维护合法权益，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告陆港公司辩称，对合同解除原因有异议，不是合同目的无法实现。 陆港公司为证明其本诉主张及反诉辩解意见，向本院提供证据如下： 1、房屋租赁合同、解除合同通知书复印件各一份，证明双方存在租赁关系及权利义务约定，以及原告以合同约定条件成就为由单方解除合同的事实。被告质证意见：房屋租赁合同三性均无异议，解除通知书被告于2018年4月4日左右收到，但是原告解除的理由不成立。 2、照片三张，证明涉案房屋已经交付且被告在园区内进行招商并在涉案房屋上装修门面，在涉案房屋隔壁有被告参与经营的餐厅在经营的事实。被告质证意见：照片真实性无异议。关于美食广场的照片，双方有两份合同，一份是餐厅托管合同，一份是美食广场的租赁合同。原告陈述经营的餐厅是托管合同下的餐厅不是涉案合同的房屋，门面的装修是因为地下四分之一的广场都在该两份合同里面，为了门头的统一性，托管餐厅装修的时候就一起装修涉案房屋的门头。2017年9月份左右开始装修门头，当时双方还没有纠纷。美食广场显示的门口的两把锁是原告锁的，里面的东西都没有任何交接，门面的装修不需要进门装修。关于招商问题，双方签订合同开始，从商业习惯来说被告就要开始招商，因为被告要先确定商户，再根据商户的风格进行装修。 3、排烟管设计图纸两张、联系单一份、竣工验收会议纪要一份，证明原被告在2016年10月12日同时签订了案涉租赁合同及食堂托管合同，因食堂的经营设施、设备投入均由原告负责，被告作为小镇食堂的经营方，参与了食堂施工的各个环节（包括现有排烟管道的设计、施工），并在厨房施工过程中提出过建议，食堂与案涉美食城共用同一个排烟井道的事实。被告质证意见：联系单真实性无异议，但是针对餐厅的厨房，被告提出了一个关于安全性及便利性的建议，与本案无关，联系单中没有油烟管道的字样。针对竣工验收会议纪要，真实性无异议，也是指餐厅厨房的竣工验收，不牵涉到油烟管道的事情。针对2张排烟管设计图纸，是餐厅厨房施工安装的原始设计图，真实性无异议，而本案争议的是美食广场。 豪升公司为证明其辩解及反诉主张，向本院提供证据如下： 1、2017年3月21日原告公司员工王洋漾发给被告邮件一份，证明美食广场的排烟排污管道由原告施工，原告尚未施工建设，尚不能达到交付条件的事实。原告质证意见：真实性无异议，但证明目的有异议。该邮件是针对食堂区块的图纸，因被告参与食堂的经营，故将食堂图纸转发给被告。文字部分涉及到“文件里美食广场的下水要修改”是因为美食广场与食堂相连，且公共区域共用一个油污处理系统（隔油池），在建设食堂的同时，需要考虑美食广场的废水量，公用的油污处理系统（隔油池）要给美食广场的污水留有空余的空间。所以，“文件里美食广场的下水要修改”是为了之前与被告确认美食广场排水量及排水口位置，以确定当时公共区域的公用油污处理系统（隔油池）的大小，故备注了该方案要结合具体情况另行修改，仅供被告参考，但不能证明美食广场的排烟排污管道由陆港公司施工的证明目的。 2、2017年8月16日邮件一份，证明为切实履行《房屋租赁合同》，双方均在协调配合相关事宜的事实。原告质证意见：真实性没有意见，证明目的有异议。该邮件是被告因需在室内投放经营设施、装修设计等的需求，要求原告提供案涉房屋的结构图，为其提供便利。 3、托管合同复印件及其补充协议复印件各一份，证明双方没有争议的事实。原告质证意见：真实性无异议，证明目及关联性的有异议。该组证据是就员工食堂达成的协议，与涉案租赁合同无关。 4、室内装修设计合同一份、转账凭证二份、设计施工图一份，证明实际已经支付装修公司64000元，剩余21000元是必然要支付的，但是未支付，故损失是85000元的事实。原告质证意见：室内装修设计合同的真实性原告不清楚。对转账凭证真实性无异议，关联性及证明目的有异议。对设计施工图是否为南京居香装饰工程设计有限公司出具的，真实性不清楚。 5、公证书（附光盘）一份及现场视频光盘各一份、照片打印件6张，证明2018年8月9日，法院到案涉出租房“电商小镇”的下沉式广场107房屋现场勘查，是由原告工作人员去开门等法官到现场，现场勘查完毕后，最后由原告的工作人员去锁门的事实。原告把房子再次出租。这两个事实证明案涉出租房实际并没有交付给被告，案涉出租房由原告掌控，原告在庭审时称“出租房已经交付给被告，门锁是被告的”系撒谎的事实。原告质证意见：公证书、现场视频光盘真实性无异议，证明目的有异议。2018年4月4日后原被告租赁关系已经解除。照片真实性无异议。 6、发票一份，证明公证所产生的费用1020元，应由原告承担的事实。原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。原告认为该费用不应由原告承担。 本院针对陆港公司的举证，认证如下：被告对原告所举的证据1中的房屋租赁合同的三性无异议，故本院对房屋租赁合同的真实性、合法性及关联性予以认定。被告对原告的其他证据的真实性均无异议，故本院对原告所举的其他证据的真实性均予以认定。 本院针对豪升公司的举证，认证如下：原告对被告所举的1、2、3、5、6组证据以及证据4中的转账凭证的真实性均无异议，故本院对被告所举1、2、3、5、6组证据及证据4中的转账凭证的真实性均予以认定。被告所提供的证据4中室内装修设计合同盖有南京居香装饰工程设计有限公司的公章，且该合同及设计施工图与转账凭证内容相互印证，故本院对该设计合同及设计施工图的真实性予以认定。 审理过程中，经豪升公司的申请，本院依法委托轻工业杭州机电设计研究院有限公司对案涉房屋的主排烟管道的预留空间是否到达最小排烟需求；若能达到最小排烟需求，排烟井的现有空间能否进行安装施工进行鉴定。轻工业杭州机电设计研究院有限公司作出鉴定意见为：义乌市鸿运路315号电商小镇8号楼的主排烟井预留的空间无法达到美食广场的最小排烟需求，无法施工。陆港公司质证意见：对鉴定结论有异议。该排烟需求可以通过其他替代方案解决。原告认为预留的井道可以达到排烟需求，可以施工。即使不能，该排烟需求可以通过其他替代方案解决。对鉴定费发票没有异议。豪升公司质证意见：对鉴定结论无异议。能够说明排烟无法操作导致本案租赁合同无法达到使用的目的。对鉴定费发票没有异议。本院对鉴定报告及鉴定发票的真实性、合法性及关联性予以认定。 根据以上证据的认定情况，结合当事人的陈述，本院对案件事实认定如下： 2016年10月12日，陆港公司（出租方、甲方）与豪升公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将下沉式广场107号，面积为1428.3平方米的房屋出租给乙方；房屋用途为美食城；租赁期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止，本合同自签订之日起至2016年12月31日为装修期，装修期内免租金；美食城自2017年1月1日至2017年4月30日为免租期，共4个月；2017年5月1日至2017年12月31日的租金为18元/㎡/月，租金总额为207084元，付款时间为2016年10月17日前；2018年1月1日至2018年12月3日的租金为18元/㎡/月，租金总额为308513元，付款时间为2017年12月1日前；乙方必须在租金付款时间前，按本合同之约定，一次性全额交清租金；乙方应向甲方交纳履约保证金为61703元，该履约保证金是乙方向甲方提供的履约保证；合同终止后，经甲方确认乙方全部履行本合同及相关责任书约定义务后，退还履约保证金（不计息）；前述履约保证金应在本合同签订之日起七天内一次性付清；乙方必须负责并按时支付房屋的物业费、水费、电费、功能耗费、光缆费及其他应交纳的费用；甲方承诺在2016年10月31日之前，向乙方交付甲方出租的房屋；除不可抗力外，甲方在承诺期限截止之日起15天内未能及时交付，15天后每延期一天，按乙方提交的履约保证金的1%支付给乙方延期费用，延期费用累计不超过乙方已交的履约保证金的总额；乙方承诺在接到甲方交付通知后15天内，与甲方签订装修协议，并遵守相关协议规定进场装修；若乙方在承诺期限截止之日起未签订装修协议，每延期一天扣除履约保证金的1%直至扣完为止；甲方负责美食广场排烟、排污主管道的费用投入；乙方负责美食广场装修及经营设施；乙方如需改变房屋结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，费用由乙方自理，装修过程中发生的安全责任由乙方承担；乙方未按合同规定缴纳履约保证金、租金的，不按时交纳物业费、水、电费及其他费用超过3个月以上等情形，有权终止本合同；乙方因未按合同规定交纳租金的，甲方有权不退还履约保证金；甲方延迟交付出租房1个月以上，乙方有权终止本合同等等。2016年12月2日，豪升公司向陆港公司支付了“美食城”的履约保证金61703元。2017年3月21日，陆港公司向豪升公司发送“陆港电商小镇食堂图纸”的电子邮件一份，该邮件内载明：“现对食堂后厨及售卖台区域的出图已完成，特此将图纸转发给豪升。注：文件里美食广场的下水要修改，另行修改，此次图纸只针对食堂。食堂我们已去招施工单位，施工单位一入场，就会通知豪升。”2017年8月16日，陆港公司再次向豪升公司发送“美食广场结构图”的电子邮件一封。2017年9月13日，豪升公司与南京居香装饰工程设计有限公司（以下简称居香设计公司）订立《室内装饰设计合同》，约定：设计费为85000元，签订设计协议后，由豪升公司支付设计定金22000元；居香设计公司在20天内完成施工图设计，施工图由豪升公司负责确认，确认后交付全套图纸支付二期款即42000元；工程竣工后，一周内支付剩余尾款21000元。随后，豪升公司陆续支付居香设计费64000元。 2018年3月27日，陆港公司向豪升公司发送《解除合同通知书》，该通知书载明：“南京豪升餐饮管理有限公司：你我双方于2016年10月12日签订《房屋租赁合同》（合同编号：X0161012002）。按照合同约定，你公司应于合同签订后七日天内一次性付清房屋租赁的履约保证金61703元，于2016年10月17日前付清首期房租207084元。而你公司未按约定期限交付履约保证金（延期43天），且未缴纳首期房屋租金。根据《房屋租赁合同》第十六条约定，我公司决定自你方收到本通知书之日起解除《房屋租赁合同》。义乌市国际陆港集团有限公司2018年3月27日。”2018年4月4日，豪升公司收到该通知书。 2018年8月9日，本院前往案涉房屋及主排烟井进行现场勘查：案涉房屋内处于空置状态，主排烟井设有三根排烟管。勘查现场完毕后，陆港公司的员工对案涉房屋的门房进行上锁。豪升公司将前述落锁的过程进行了视频公证，并花费公证费1020元。 另查明，2016年10月12日，陆港公司（业主方、甲方）与豪升公司（经营方、乙方）就食堂托管一事签订《电商小镇食堂托管合同》，双方约定：甲方将下沉式广场108、109号，房屋与公用部分分摊建筑面积为3397.1平方米的房屋交由乙方经营；房屋用途为食堂与职工餐厅；托管期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止等等。该食堂于2017年9月27日交付给豪升公司经营至今。 审理过程中，经豪升公司的申请，本院委托轻工业杭州机电设计研究院对坐落于义乌市鸿运路315号电商小镇8号楼主排烟井的预留空间能否达到最小的排烟需求；若能达到最小的排烟需求，排烟井的现有空间能否进行安装施工进行了鉴定。轻工业杭州机电设计研究院作出鉴定意见为：义乌市鸿运路315号电商小镇8号楼主排烟井预留的空间无法达到美食广场的最小排烟需求，无法施工。豪升公司为此花费了鉴定费35000元。 本院认为，一、本诉部分的诉请。根据合同约定，豪升公司应先向陆港公司支付履约保证金、租金，后陆港公司向豪升公司交付房屋，交付后双方再订立装修协议。豪升公司未按约定逾期交纳履约保证金且至今未缴纳租金，系违约在先，陆港公司可以向豪升公司主张行使解除合同的权利。现豪升公司于2018年4月4日接收了陆港公司发送的解除合同通知书，故本院确认双方于2016年10月12日签订的房屋租赁合同已于2018年4月4日解除。陆港公司主张其已根据合同约定交付了房屋并要求豪升公司支付相应的租金，但其未向本院提供其书面或者口头通知豪升公司交付房屋的证据。虽然陆港公司向本院提供的案涉房屋的外墙照片显示豪升公司确实对房屋的门面进行了装饰装修，但双方就相邻房屋亦签订了食堂托管合同，故豪升公司辩解其为保持相邻房屋门面装饰的统一性而一并装饰装修符合常理。且案涉房屋内部处于空置状态，该房屋的门房锁匙亦由陆港公司所保管，故本院认定陆港公司未向豪升公司交付案涉房屋，其主张豪升公司支付2017年5月1日至2018年4月4日期间租金、物业费及公共能耗费的诉请，本院不予支持。 二、反诉部分的诉请。首先，陆港公司与豪升公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月4日以通知的方式解除，现豪升公司再次主张解除租赁关系，已无必要。其次，根据前述合同约定，豪升公司未按合同规定交纳租金的，陆港公司有权不退还履约保证金，故豪升公司要求陆港公司退还履约保证金的诉请，本院不予支持。再次，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。豪升公司未支付租金系违约在先，陆港公司可以拒绝交付房屋，故豪升公司要求陆港公司承担延期交付的费用，本院不予支持。另，案涉房屋系用于开设美食广场，故陆港公司出租的房屋及配套设施应符合开设美食广场的使用用途，但该房屋的主排烟井现有的空间无法达到开设美食广场的最小排烟需求也无法施工，属陆港公司出租的房屋不符合合同约定，应承担相应的违约责任。豪升公司为履行本案合同而与居香设计公司订立装饰设计合同并已花费了设计费62000元，故该部分费用应由陆港公司承担；剩余的设计费21000元，尚未实际发生，故待实际发生后另行主张。最后，陆港公司主张其已交付房屋，而豪升公司为辩解陆港公司未交付的事实而将陆港公司工作人员对案涉房屋锁门的事实进行公证，所产生的公证费1020元应由陆港公司承担。 综上，陆港公司合理部分的本诉诉请，本院予以支持。豪升公司合理部分的反诉诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告义乌市国际陆港集团有限公司与被告南京豪升餐饮管理有限公司于2016年10月12日签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月4日解除。 二、反诉被告义乌市国际陆港集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告南京豪升餐饮管理有限公司人民币62000元并支付公证费1020元。 三、驳回原告义乌市国际陆港集团有限公司的其他本诉诉讼请求。 四、驳回反诉原告南京豪升餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费6546元，由原告义乌市国际陆港集团有限公司负担6506元，被告南京豪升餐饮管理有限公司负担40元。反诉案件受理费4426元，由反诉原告南京豪升餐饮管理有限公司负担3051元，反诉被告义乌市国际陆港集团有限公司负担1375元。鉴定费35000元，由反诉被告义乌市国际陆港集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  俞霞珍 人民陪审员  何日辉 人民陪审员  何巧华 二〇一九年五月三十一日 书 记 员  金文莉