云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初1419号原告：王宇鑫，男，蒙古族，1975年12月26日出生，户籍地：云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：戴启明，系云南领正律师事务所律师，特别授权代理。被告：孔亚波，女，汉族，1971年3月15日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：胡春虎，系云南法安律师事务所律师，特别授权代理。原告王宇鑫诉被告孔亚波房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一九年一月二十二日受理后，依法组成合议庭，于二0一九年三月二十二日公开开庭进行了审理。原告王宇鑫及其委托诉讼代理人戴启明，被告孔亚波及其委托诉讼代理人胡春虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年10月9日签订的《售房协议》继续履行；2、判令被告配合原告将穿金路北段云波社区云南映象二期.故乡的云（二）99幢1单元3层301号商品房（不动产权证号：云（2018）盘龙区不动产权第0331883号）的所有权过户至原告名下（房屋价值人民币700000元）；3、判令被告向原告返还代为垫付的不动产权证办理费用及交房费用43609.67元（含契税17280.87元、数字电视初装费400元、配套费4150元、物业管理费12641.1元、住宅专项维修基金9137元）；4、判令案件受理费、保全费、诉讼保全担保费5600元由被告承担。事实和理由：2018年10月9日，原、被告签订《售房协议》，约定被告将其购买的云南映象二期．故乡的云（二）第99栋1单元301号商品房出售给原告，因被告购买前述商品房时，尚欠地产开发商房屋尾款人民币593060.44元，故原、被告约定，原告需将被告尚欠地产开发商的房屋尾款593060.44元直接支付予开发商，作为原告支付的第一期购房款。被告承诺其在取得前述商品房的不动产权证后将该商品房过户予原告，商品房过户后，原告还需向被告支付购房款人民币100000元。此外，原、被告还约定所有关于房屋产权证办理费用及房屋过户、接房手续中产生的税费及手续费均由被告承担。《售房协议》签订后，原告依约在被告的配合下将云南映象二期.故乡的云（二）第99栋1单元301号商品房的房屋尾款593060.44元以现金存款的方式支付给了该商品房的地产开发商，被告向原告出具收条确认收到原告交付的第一期购房款人民币593060.44元。地产开发商的房屋尾款结清后，原告配合被告完成了云南映象二期．故乡的云（二）第99栋1单元301号商品房的交房手续，原告代被告垫付了含契税17280.87元、数字电视初装费400元、配套费4150元、物业管理费12641.1元、住宅专项维修基金9137元在内的不动产权证办理费用及房屋交房费用共计人民币43609.67元。2018年11月30日，被告取得云南映象二期.故乡的云（二）第99栋1单元301号商品房的《不动产权证书》，不动产权证号为云（2018）盘龙区不动产权第0331883号。被告取得《不动产权证书》后，无论原告如何催告，被告均以各种理由拒不履行《售房协议》所约定的将前述商品房过户至原告名下之合同义务。原告认为，原、被告签订的《售房协议》合法有效，《售房协议》项下商品房已在地产开发商处结清全部购房款，该房屋不存在权利瑕疵，将该商品房过户至原告名下的条件已全部齐备，被告应按《售房协议》约定继续履行合同并将《售房协议》项下商品房过户至原告名下。原告为维护自身合法权益，特起诉。被告孔亚波答辩称：1、本案名为买卖合同，实际为民间借贷关系，请求法院按照民间借贷纠纷审理。涉案房屋价款明显低于市场价，当时被告向原告借款60万元，加上另外一笔10万元借款，故以70万元为价款签订涉案合同；2、被告不应该将涉案房屋过户给原告，根据相关法律规定：以买卖形式为民间借贷做担保，法院应该向原告释明应该以民间借贷纠纷为案由起诉；3、原告垫付费用被告愿意返还。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：《售房协议》，证明：1、2018年10月9日，原、被告签订《售房协议》，约定被告将云南映象二期．故乡的云（二）第99栋1单元301号商品房出售予原告；2、《售房协议》约定，原告需代被告向房屋开发商支付商洽的房屋尾款593060.44元作为第一期购房款，被告将房屋过户给原告后，原告再支付第二期购房款人民币100000元；3、《售房协议》约定办理房屋产权证及将房屋过户予原告的全部手续、费用、税费由乙方承担；第二组证据：昆明仲裁委员会（昆仲调【2018】87号）《调解书》，证明：1、2018年7月23日，因被告未及时清偿按揭贷款，涉案房屋开发商代为清偿后向仲栽机构申请商事仲裁，向被告主张权利；2、经调解，被告与涉案房屋开发商达成一致调解意见：被告应于2018年9月22日前一次性向开发商支付代偿费用、仲裁费保全费、律师费等费用593060.44元，该金额与原、被告签订的《售房协议》所约定的第一期购房款一致，与原告代被告支付购房款之事实相互印证；3、若被告未按期足额支付前述款项，则开发商将收回房屋并要求被告赔偿损失、支付违约金；第三组证据：收条，证明原告已按约定代被告向涉案房屋开发商缴付了尚欠的款项593060.44元，被告向原告出具收条予以确认，原告第一期购房款缴付的合同义务已履行完毕；第四组证据：不动产权证书（云（2018）盘龙区不动产权第0331883号）、《购房款发票》、《契税税收缴款书》、《住宅专项维修资金专用收据》、《房屋户籍关系核查情况》、《配套费、数字电视初装费》、《物管费》收据、发票及《物业收费明细表》，证明：1、涉案房屋被告已取得不动产权证书，证号：云（2018）盘龙区不动产权第0331883号，且被告将该不动产权证书原件移交原告保管；2、涉案房屋取得不动产权证后，原、被告双方为办理房屋不动产权过户已完成了包括缴纳赋税、维修资金、配套费、物管费、核查户籍关系等一系列工作，涉案房屋已具备过户条件；3、原告为办理涉案房屋的产权过户已为被告垫付了契税、数字电视初装费、配套费、物管费、住宅维修专项基金等费用合计43609.67元；第五组证据：《保全立案通知短信》、《不动产登记信息查询表》，证明涉案房屋已经原告申请诉讼财产保全后首位查封，涉案房屋及房屋国有土地使用权均不存在其他查封、抵押登记等权利瑕疵，涉案房屋具备不动产权过户条件；第六组证据：《案件受理费》发票、《诉讼保全民事裁定书》、《诉讼保全费》发票、《诉讼财产保全责任保函》、《诉讼保全担保费》发票，证明原告为主张权利已支出案件受理费11236元、保全费4020元，购买诉讼财产保全责任保险费用5600元；补充提交如下证据，第一组证据：结婚证、工商银行交易明细清单、农业银行交易明细清单，证明2018年10月9日至2018年10月10日，原告通过其配偶王丽萍的银行卡取现人民币570000元，加自持资金人民币23060.44元，向被告履行了第一期购房款的付款义务，被告出具收条予以确认；第二组证据：商品房购销合同、补充协议，证明被告于2009年1月3日购买涉案房屋，房屋总价款为576029元。涉案房屋已经竣工并交付使用；第三组证据：云南映像二期.故乡的云（二）第99栋1单元301号商品房的房门钥匙，证明涉案房屋已由原告实际控制。经质证，被告孔亚波对原告提交的第一组证据被告签字真实性认可，《售房协议》价款70万元明显低于市场价，该价款系被告向原告借款的金额。涉案协议第2条违约责任每月三万元实际为借款的利息，涉案协议系为借款签订的担保协议；第二组证据三性认可，证明目的第2点不认可，该款项系双方间借款，并非购房款；第三组证据三性认可，我方认可收到原告代被告支付给开发商的款项，但是并非购房款，系双方间借款；第四组证据三性认可，证明目的不认可，我方认可收到原告转款，但并非为购房款；第五、六组证据三性认可，证明目的无异议。对原告补充提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可，该款项系借款；第二组证据认可；第三组证据三性无异议，涉案房屋空置，无人居住。被告孔亚波向法庭提交微信聊天记录一份，证明原被告之间是民间借贷关系，涉案售房协议只是为履行借款所做的担保，原告一直向被告主张的都是归还借款及利息，并非涉案房屋过户。经质证，原告对被告提交的微信聊天记录真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可。该聊天记录并非完整的记录，经我方查看原件，被告并未提交如下聊天记录：2019年1月6日晚上20:57时被告给原告发微信“王总，明天所有费用请准备好，包括给我的费用，明天一早去办理过户”，2019年1月17日晚上21:35时被告给原告发微信“王总，明天早上10点左右去福泽产权交易中心，麻烦带上所有房产资料”，2019年1月18日特别注明“盘龙区不动产福泽雅苑”。从完整微信聊天记录可以看出，双方系真实的房屋买卖关系，并非民间借贷关系，在被告不履行过户义务时，原被告双方曾就被告违约责任的承担进行过协商，该份证据不能达到被告证明目的。根据被告申请，本院依法传唤了证人朱某出庭作证，经质证，原告王宇鑫对证人朱某的证言均不予认可；被告孔亚波对证人朱某的证言予以认可。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信；被告提交的证据具有真实性，但不足以证明原、被告之间系名为房屋买卖实为借贷的法律关系。被告申请的证人朱某因与被告存在房屋买卖的利害关系，其证言不具有客观性，对其陈述原、被告双方曾协商把涉案房屋出售，被告归还原告购房款的证言本院予以采信，对其陈述原、被告之间是借款关系的证言，原告不予认可，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：坐落于昆明市盘龙区穿金路北段云波社区云南映象二期．故乡的云（二）99幢1单元3层301号房屋系被告孔亚波向开发商昆明城建房地产开发股份有限公司按揭贷款购买，后因被告孔亚波逾期还贷，开发商代偿了银行按揭款项。2018年9月10日，被告孔亚波及开发商在昆明仲裁委员会达成协议，由被告向开发商限期偿还相关费用593060.44元。被告孔亚波无力支付上述款项，故被告与原告王宇鑫于2018年10月9日签订《售房协议》，约定被告孔亚波将上述房屋出售给原告王宇鑫，原告代被告向开发商支付人民币593060.44元，被告在取得房产证的当天无条件配合原告办理房屋过户手续，将房屋过户给原告，所有关于房屋产权证办理费用以及过户税费和手续费由被告承担，原告取得房屋产权证后向被告支付人民币100000元。如果由于被告原因导致房屋过户变更手续不能如期完成，则视为被告违约（拿到房产证后两日未通知原告完成过户的视为被告违约），被告退还原告593060.44元，同时赔偿原告损失600000元。在被告未退还原告593060.44元和赔偿原告损失600000元期间，被告须按每月30000元支付资金占用费给原告，直至全部偿清所有欠原告的款项为止。签订上述《售房协议》后，原告按照协议约定于2018年10月10日代被告向开发商支付人民币593060.44元，被告向原告出具收条确认。2018年10月11日，原告代被告支付契税人民币17280.87元。2018年10月12日，被告向开发商接房，原告代被告支付数字电视初装费人民币400元、配套费人民币4150元、物业管理费人民币11064.90元、专项维修基金人民币9137.70元。被告接房后直接将该房屋交付给原告。2018年11月30日，被告取得该房屋不动产权证书，但未能按照售房协议的约定将该房屋过户登记至原告名下。故原告诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，原、被告双方于2018年10月9日签订的《售房协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，协议约定购房款虽低于市场价，但被告作为完全民事行为能力人，应当对其行为具有可预见性，并承担法律后果。故该协议对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方均应按照协议的约定履行义务。签订协议后，原告已经按照协议的约定履行了支付房款593060.44元的义务。根据协议约定，被告应当于其取得房屋产权证当日将房屋变更登记至原告名下，现被告已于2018年11月30日取得房屋不动产权证书，其具备将房屋过户登记至原告名下的条件，故原告要求被告继续履行《售房协议》、将涉案房屋过户登记至原告名下的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，原、被告双方均确认，原告于2018年10月11日代被告缴纳契税人民币17280.87元，原告要求被告返还该费用的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，双方均确认被告在从开发商接收涉案房屋后已经将房屋交付给原告，原告为该房屋实际居住使用人，相应的原告为数字电视初装费、配套费、物业管理费、专项维修基金的实际受益人，原告应承担相应的费用，故原告要求被告返还该费用的诉请本院不予支持。关于原告主张的保全保险费并非保全产生的必要费用，本院不予支持。关于原、被告双方曾于原告起诉前协商将涉案房屋出售予案外第三人，由被告将出售的房款用于归还原告房款的事实仅证实原、被告双方曾协议过《售房协议》的履行或解除的事项，但最终未能达成一致，不足以证实原告将593060.44元出借给被告，双方签订《售房协议》实际是为了担保借款的事实。故被告认为原、被告双方签订《售房协议》系名为房屋买卖，实为担保借款的答辩意见无有效证据证实，本院不予采信。综上，原、被告继续履行双方于2018年10月9日签订的《售房协议》，被告返还原告代付的契税人民币17280.87元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告孔亚波于本判决生效之日起十日内协助原告王宇鑫办理房屋过户登记手续，将坐落于昆明市盘龙区穿金路北段云波社区云南映象二期．故乡的云（二）99幢1单元3层301号房屋【不动产权证号为：云（2018）盘龙区不动产权第0331883号】变更登记至原告王宇鑫名下，办理过户产生的税费、手续费由被告孔亚波承担，同时，原告王宇鑫在取得上述房屋不动产权证书后将房屋尾款人民币100000元支付给被告孔亚波；二、被告孔亚波于本判决生效之日起十日内向原告王宇鑫返还原告代付的契税人民币17280.87元；三、驳回原告王宇鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币11236元，由原告王宇鑫承担人民币398元，被告孔亚波承担人民币10838元。保全费人民币4020元由被告孔亚波承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  宋庆昆人民陪审员  杜克琳二〇一九年五月三十一日书 记 员  赵路娟