浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初863号 原告：邱煜，男，1968年12月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：宋奕平，女，1971年1月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：海盐县武原利红房产中介服务部。住所地：海盐县武原街道文昌东路22-7号。统一社会信用代码：92330424MA2B95KD73。 经营者：朱利芳。 委托诉讼代理人：张春元、丁梦希，浙江天鸿律师事务所律师。 被告：海盐京钰房产中介有限公司。住所地：海盐县武原街道长潭路34号。统一社会信用代码：91330424MA29GCK144。 法定代表人：徐建生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡云峰，浙江海威特律师事务所律师。 原告邱煜为与被告海盐县武原利红房产中介服务部（以下简称利红中介）、海盐京钰房产中介有限公司（以下简称京钰中介）居间合同纠纷一案，于2019年2月14日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员曾怀东独任审判，并于同年3月13日、4月4日公开开庭进行了审理。原告、被告利红中介经营者朱利芳及其委托代理人张春元、丁梦希，被告京钰中介委托代理人胡云峰到庭参加第一次庭审；原告及其委托代理人宋奕平、被告利红中介委托代理人张春元、丁梦希，被告京钰中介法定代表人徐建生及其委托代理人胡云峰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年4月15日，在海盐县家中，在二被告的介绍下，原告与陶某签订了1603室房产的买卖合同，并约定于2018年9月10日前完成过户交易。此后，交易未成功，原告于2018年10月9日向海盐法院起诉陶某要求解除二手房买卖合同、赔偿双倍定金100000元、退还购房预付款492000元的诉讼请求获生效判决支持，案号为（2018）浙0424民初5670号。该案已进入执行阶段，但因陶某有多起诉讼案件、可供执行财产严重不足，导致原告上述592000元无法执行到位，造成重大经济损失。在合同订立以及交易过程中，被告伙同房东陶某以故意欺骗、隐瞒方式或者违反居间人应积极调查并如实报告的义务，导致原告无法完成房屋交易，并造成直接经济损失逾54.2万元。理由如下：1、在2018年4月15日合同订立及房屋交易过程中，陶某在合同签署时隐瞒房产已于2018年4月4日以120万元抵押给案外人陈明丽、周晓琪的事实，由于被告利红中介的欺骗、隐瞒行为且向原告提供虚假情况，造成原告误以为房产是抵押给银行的，是可以随时交易的这一重大误解，为陶某多次骗取购房预付款共计49.2万元提供了条件。2、2018年6月，因与平湖人买卖合同纠纷，涉案房产被平湖法院查封，利红中介在了解房产已被法院查封情形下，不但未在第一时间告知原告，反而为陶某掩饰，为陶某继续编造理由骗取购房预付款提供了便利条件。3、利红中介在明知存在重大交易风险的情况下，仍然示意原告向陶某支付预付款8.2万元。故，利红中介故意隐瞒房屋真实抵押情况、未能履行如实报告义务的行为，与原告的重大损失存在直接因果关系，应当承担赔偿责任。综上，二被告作为居间人，没有履行查证义务、没有积极了解房产交易进展情况、没有在第一时间发现问题和重大风险，并及时告知原告，应共同承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令二被告（经过二次变更）：1、依法赔偿因故意欺骗、隐瞒等方式和提供虚假信息，造成原告过头支付购房预付款损失共计342000元；2、承担本案诉讼费用。 被告利红中介答辩称：1、利红中介已经诚实履行了合同义务，不存在原告诉称的故意欺骗、隐瞒的行为，不存在原告所说的“没有履行积极调查和如实报告义务”。（2018）浙0424民初5670号案件已经查明，原告与陶某签署《二手房买卖合同》时，涉案房源信息属实，不存在查封情况，陶某已告知房产有贷款，存在抵押权的情况。该合同第九条约定“丙方（即被告）在交易过程中对于甲乙双方的信誉无担保义务。”利红中介仅提供居间服务，将陶某意向出售房屋的信息向外界展示、提供，向陶某提供出售房屋的机会。原告作为完全民事行为能力人，且具有相当的学识和社会经验，对于意外因素而导致的交易失败应当自行承担交易风险。原告支付给陶某的房款，系其自行与陶某联系、协商一致而产生的后果，且原告的付款金额没有超出《二手房买卖合同》约定的其应当支付给陶某的金额。原告与陶某签订《二手房买卖合同》的时间为2018年4月15日，房屋被查封的时间是2018年7月，之后房屋被解除查封，具备交易的可能。在此期间，原告为过户事宜与陶某发生争执，提出解除合同、索要高额利息或大幅压价等解决方案，后又向海盐法院起诉要求解除合同等诉讼请求，后来陶某的其他债权人陆续提起诉讼，并进行诉讼保全，导致涉案房屋无法交易过户。2、原告的预付房款及损失已由海盐法院判决由陶某承担，且案件已进入执行程序，涉案房产已进入拍卖程序，拍卖完成后即可用于相关债务的清偿，即便拍卖款不能全额清偿原告的债务，就目前陶某的债务情况看，缺口也仅为几十万元，陶某具备清偿债务的能力。3、利红中介诚实地履行了居间义务，涉案房产未能完成交易的责任不在利红中介，利红中介作为居间人不应承担超出自身义务范围的法律责任，市场交易行为本身具有风险，原告对此应当明确预知，并理性决定自身行为，故风险亦应自担。 被告京钰中介答辩称：京钰中介没有参与涉案居间活动，徐建生参与该合同是其个人行为，如需要承担责任的，应由其个人承担责任。徐建生在合同履行过程中没有故意隐瞒或者提供虚假情况，不应承担相应责任，故请求驳回原告的诉讼请求。 诉讼中，为支持其主张，原告向本院提交了以下证据： 1、《二手房买卖合同》、民事判决书各一份（均系复印件），证明二被告系涉案房产买卖合同居间人的事实； 2、不动产权属信息查询记录（复印件）一份，证明涉案房产抵押给案外人陈明丽、周晓琪，二被告在2018年8月30日才告知原告抵押的情况； 3、原告与陶某、朱利芳、徐建生、宁波银行工作人员的微信聊天记录（含语音）、2018年9月11日各方协商的录音各一份；龚斌与陶某的经济往来资金流水记录、陶某银行卡交易明细清单、信用贷款利息、陶某的债务情况等一组（复印件）；失信公告和民事调解书各一份；2018年11月6日开庭笔录一份，证明朱利芳与陶某的关系复杂，朱利芳伙同陶某自合同订立起就隐瞒涉案房产抵押给陈明丽、周晓琪的事实，龚斌与陶某之间存在多笔资金往来，陶某收到原告预付房款后当天就转账给龚斌。 被告利红中介质证认为：对证据1、2的真实性没有异议，对于证明目的有异议。证据3，对于原告与朱利芳之间的聊天记录（含语音）、录音的真实性没有异议，但均是原告截取的部分记录，不能完整反映双方的沟通过程。从内容看，利红中介不存在故意欺骗、隐瞒行为，涉案房产的购房款系原告与陶某联系后自愿支付的，原告仅要求协助查询涉案房产的查封情况，利红中介也积极配合。原告与陶某、徐建生、宁波银行工作人员等人的微信聊天记录和录音、失信公告、交易明细清单和民事调解书等，对于上述证据的真实性无法核实；经济往来资金流水记录、信用贷款利息、陶某的债务情况等证据与本案无关。对于开庭笔录的真实性没有异议。 被告京钰中介质证认为：证据1，对于《二手房买卖合同》的真实性没有异议，但合同上没有京钰中介的公司名称及印章，印证了京钰中介并非本合同的居间人，徐建生签字仅代表个人，对原告的证明目的有异议。证据2系复印件，对其真实性有异议。证据3，能够进一步印证京钰中介没有参与其中。原告与徐建生的微信聊天记录，不能呈现完整的聊天情况，这是徐建生被起诉后存在抱怨情况安抚原告的说法。 诉讼中，为支持其抗辩主张，被告利红中介向本院提交了2018年11月6日开庭笔录一份，证明原告与陶某签订《二手房买卖合同》时，陶某及利红中介已告知原告涉案房产存在抵押，以及房款交付均是原告与陶某直接联系和商议的，不在利红中介服务范围内的事实。 原告质证认为：对于开庭笔录的真实性、合法性和关某没有异议。 被告京钰中介质证认为：对于开庭笔录的真实性、合法性和关某无异议，进一步证明京钰中介并非涉案房屋买卖的居间人。 被告利红中介申请证人陶某出庭作证，陶某陈述：本人与原告签订二手房买卖合同的时候现场有六个人，即原告夫妻二人、两位中介及本人夫妻二人，当时已经讲明涉案房屋还有贷款没有还清，但原告与中介没有追问该套房屋的抵押权人、抵押的金额等。之后本人通过微信、电话直接与原告联系，原告直接付款给本人。签订买卖合同的时候，涉案房产不存在查封，2018年6月被平湖法院查封，在7月底8月初解封了。9月初，本人与原告夫妻二人在中介那里协商过，当时本人的方案是因为有抵押、贷款时间三个月太长，价格可以让步的，但原告要求以130余万成交，比之前的价格少了18、19万，还要求本人承担中介费，故双方协商未果，现涉案房产正在司法拍卖中。本人所欠的债务在220万左右，也愿意清偿原告债务。本人在房屋交易前与朱利芳不认识，与龚斌是比较要好的朋友，与龚斌的资金往来与本案无关。签订合同后，涉案房产的房产证已经交给朱利芳了。 原告质证认为：在房产交易过程中，陶某多次欺诈原告，其陈述存在虚假成分，他所欠的债务大概有400万，其证词不可信。 被告京钰中介质证认为：对于证人证言的真实性无异议，原告与陶某系自行联系、自主付款，且能够证明京钰中介没有参与，仅徐建生个人参与，徐建生没有故意隐瞒、提供虚假情况。 被告京钰中介未向本院提供证据。 本院认证认为：原告提供的证据1，二被告对于该组证据的真实性、合法性和关某无异议，本院予以认定。证据2，（2018）浙0424民初5670号生效判决书已确认了相关事实，故本院予以认定。证据3具有真实性、合法性，本院对于真实性和合法性予以认定；对于关某和证明效力将在本院认为部分进行分析与阐述。被告利红中介提供的开庭笔录和证人证言具有真实性、合法性和关某，本院予以认定；对于证明效力将在本院认为部分进行分析与阐述。 本院经审理查明：2018年4月15日，案外人陶某与原告通过二被告签订《二手房买卖合同》一份，约定：陶某将座落于海盐县武原街道盛世嘉园31幢1603室的房屋（建筑面积128.22平方米）转让给原告，房屋成交总价为154.2万元，合同签订之日原告支付陶某定金5万元整，2018年4月30日前原告支付房款15万元，同年9月10日前支付房款51.2万元，银行放款后支付余款83万元，合同还约定了其他事项。合同的签订地点在陶某家里，即涉案房产内，在场人员为原告及其配偶、朱利芳、徐建生、陶某及其配偶，陶某向在场的人员陈述房产存在贷款，但没有明确抵押权人及抵押的金额。合同签订后，原告陆续支付陶某购房款54.2万元（含定金5万元）。其中：2018年5月23日，朱利芳曾通过微信向原告转告陶某希望原告支付购房款10万元；2018年8月1日，原告支付购房款8.2万给陶某的时候，曾经询问朱利芳，其陈述“你打过去好了”。 另查明：2018年4月4日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为陈明丽、周晓琪，抵押方式为一般抵押，债权数额为120万元。同年7月，涉案房屋被平湖市人民法院查封，后该院解除了查封。同年9月11日，朱利芳和徐建生组织原告与陶某协商解除或继续履行《二手房买卖合同》相关事宜，双方没有达成一致意见。10月9日，原告向本院提起诉讼，案号为（2018）浙0424民初5670号，请求确认解除合同并返还定金、预付款等，本院判决确认涉案《二手房买卖合同》于2018年10月17日解除，主要理由为“双方在办理过户时因涉案房屋被抵押、法院查封而导致过户不能，被告对此显然构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现”，并判令陶某双倍返还原告定金10万元、返还购房款49.2万元。目前，原告已经向本院申请强制执行。 再查明：京钰中介成立于2017年7月11日，法定代表人为徐建生，经营范围为房产中介服务等，经营状态为存续。二被告未向原告收取居间报酬。 本院认为，原告与二被告之间的主要争议焦点为： 1、被告京钰中介是否为适格被告。京钰中介法定代表人徐建生在《二手房买卖合同》最后一页下方“丙方合作方代表”处签字。京钰中介作为经营房产中介服务的有限责任公司，其法定代表人在作为房产交易的居间人处签字的行为，应认定为职务行为为宜，对京钰中介具有法律约束力。可见，京钰中介是适格被告。 2、二被告是否应当赔偿原告经济损失。在本案中，原告认为陶某故意隐瞒房产已经抵押给陈明丽、周晓琪的事实，被告利红中介与陶某恶意串通，隐瞒上述抵押情况。利红中介对此予以否认。针对这一争议焦点，本院将详细进行分析与阐述。首先，各方当事人一致确认，2018年4月15日签订《二手房买卖合同》时，陶某已向包括原告在内的各方告知涉案房产存在贷款，即存在抵押权。原告亦陈述“陶某在签合同当日提到过贷款，但原告误以为是抵押给银行的”。可见，原告在签订合同时明知涉案房屋存在抵押。至于涉案房产的抵押权人是金融机构还是自然人，并不影响原告与陶某之间《二手房买卖合同》的履行，原告均需依据合同约定支付购房款，陶某均需办理解除抵押权手续并协助原告办理房产过户登记。原告在合同签订后至2018年8月1日，陆续支付陶某购房款54.2万元（含定金5万元），上述付款均系在合同约定的支付金额和期限内，不存在原告所称的“过头支付购房款”的情况。其次，涉案合同最终无法履行直至解除的根本原因在于陶某在房屋交易过程中无法办理抵押权的解除手续，因其个人债务问题，涉案房产一度被平湖法院查封，导致涉案房产无法过户。可见，涉案房屋无法办理过户手续是陶某造成的。再次，虽然原告在2018年5月23日支付10万、8月1日支付8.2万元时，曾经向朱利芳进行咨询，并多次向朱利芳询问房屋过户以及陶某的负债情况，且提供了微信聊天记录、录音、经济往来资金流水记录、银行卡交易明细清单、陶某的债务情况等证据，用于证明朱利芳与陶某之间存在利害关系，但朱利芳向原告提供的信息，是其向陶某询问后再提供给原告的，不存在其故意隐瞒或提供虚假信息的情形。最后，至于陶某收到原告的购房款后，将部分款项转账给案外人龚斌，属于陶某对于自己款项的处分，与本案没有关某。原告提供的现有证据无法证明朱利芳、徐建生与龚斌、陶某之间存在恶意串通的行为。故，原告要求二被告承担损害赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告邱煜的全部诉讼请求。 本案受理费3215元，由原告邱煜负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审判员  曾怀东 二〇一九年五月五日 法官助理孙晓娟 书记员叶卉 ??5?