贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0522民初3031号原告：贵州省黔西县锦程物业管理有限公司，住所地：贵州省黔西县原城关镇水西大道南段复烤厂宿舍。法定代表人：高山，系该公司总经理。委托代理人：尚珣，系该公司员工。委托代理人：李梅，贵州宗庭律师事务所律师，委托权限为特别授权。委托代理人：况颖，贵州宗庭律师事务所实习律师，委托权限为一般授权。被告：王淑萍，女，1950年2月21日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省黔西县。原告贵州省黔西县锦程物业管理有限公司（以下简称锦程物业公司）诉被告王淑萍物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月16日受理后，依法由审判员熊廷虎适用简易程序公开开庭进行了审理，原告锦程物业公司代理人尚珣、李梅及况颖、被告王淑萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦程物业公司诉称：我公司与金亿房地产开发有限公司于2013年12月签订《商会大厦前期物业服务合同》，合同第三章和第八章约定物业服务费按每月每平方米1元收取，超过交纳期将按未缴款总和10%的违约金计收。自2014年1月1日起我公司接管商会大厦物业服务至今，我公司一直正常履行《商会大厦前期物业服务合同》约定的服务内容，但被告从2015年11月1日至2019年4月30日拒绝履行物业服务费交纳义务，经过多次催缴至今仍未交纳，拖欠物业服务费共5677.98元，由此产生违约金567.78元，严重损害了我公司的利益。为维护自身合法权益，原告诉至人民法院，请求判决被告支付所欠原告的物业服务费用共计6245.78元。为支持其诉讼主张，原告在举证期内向本院提交了如下证据：1、营业执照、资质证书，用以证明原告系具有相应资质的物业服务企业，诉讼主体适格；2、商会大厦前期物业服务合同2份、电梯年（定）检费发票、污水处理发票，用以证明原告与建设单位签订前期物业服务合同并约定了收费标准和违约责任，以及原告向被告提供了物业服务的事实；3、商会大厦业主名单，用以证明被告拥有物业的建筑面积为135.19平方米；4、商会大厦收款单，用以证明被告从2015年11月1日起至2019年4月30日共欠原告物业服务费5677.98元，应向原告支付违约金567.80元；5、物业服务催缴通知照片1张，用以证明原告向被告进行过催收，但被告仍拒绝交费；6、2019年4月1日的通知一份、2015年3月10日的申请书一份、2019年3月11日专项维修资金报告一份，证明原告向业主报告申请提请专项维修资金进行小区维修，但是业主不同意的事实；以及原告向房开商反映房屋漏水情况的事实。被告王淑萍辩称：被告所居住房主卧室右侧边墙长期渗水，居住几年来长期处于潮湿霉变环境中，给家人的身心健康带来长期的困扰和影响。1、2014年开始，被告无数次向物业反映，拒缴物业费是以期引起原告重视，但至今无任何有效的维修和改观。甚至，住在本单元很多层楼房和家庭都是如此，此墙系承重墙，很多层长期浸泡在水湿环境中，让人担忧会成为危房。原告这几年的行为，并没有解决该问题，是不合法的物业行为。即使该问题得到解决，本人及家人长期在此环境受到的身心健康的影响和霉变受损的衣物损失，也应由原告承担，因此，被告不会缴纳物业费；2、被告住房客厅临街大窗的框架是摇动的，虽多次向原告反映至今未维修，也要求原告抓紧维修并承担后果。为使其抗辩理由成立，被告王淑萍在举证期限内向本院提交了下列证据：1、被告身份证，证明被告主体适格；2、图片5张，证明被告外墙渗漏、窗体摇晃的事实；经庭审质证，被告王淑萍对原告提交的第一、三、四、六组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但认为原告并没有按合同履行物业管理的职责；对第五组证据有异议，表示原告并未向其催收过物业管理费。原告对被告提交的第一组证据无异议；对第二组证据有异议。经本院认证，被告提交的第二组证据因无其他证据相互佐证证明被告主张的事实，依法不予认可。被告提交的其余证据及原告提交的上列证据客观真实、来源合法，与本案事实相关联，足以采信作为本案定案凭据，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、被告的墙体渗水是否是拒绝缴纳物业管理费的法定条件；2、被告应否向原告缴纳物业管理费、缴纳多少、怎样缴纳的问题即原告诉讼请求应否得到支持的问题；经审理查明：原告锦程物业公司为具有三级资质的物业管理企业。原告与金亿房地产有限公司于2013年12月签订《商会大厦前期物业服务合同》，合同第三章和第八章约定物业服务费按每月每平方1元收取，超过缴纳期限将按未缴款总和10%计收违约金，合同期限自2013年12月30日至2016年12月30日止。2017年1月1日，原告再次与黔西县金亿房地产开发有限公司签订《商会大厦前期物业服务合同》，同样约定物业服务费按每月每平方1元收取，未按时足额交纳物业服务费用的应按物业服务费的10%标准支付违约金。合同期限自2017年1月1日至2020年12月30日止。被告为商会大厦A-18-6号房业主，该房面积为135.19平方米。被告未缴纳2015年11月1日至2019年4月30日期间的物业管理费。本院认为，原告作为具有三级资质的物业管理企业，在商会大厦小区业主、业主大会选聘物业服务企业前与金亿房地产有限公司签订了《商会大厦前期物业服务合同》后即取得了黔西商会大厦的物业管理资格。原告与金亿房地产有限公司签订的合同是合同双方真实意思表示，合法有效，产生法律效力。依照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）、按时交纳物业服务费用；”及第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，依法应交纳物业管理费。由于合同约定了物业管理费按每月每平方米1元收取，本案被告房屋面积为135.19平方米，故每月物业管理费为135.19元。2015年11月1日至2019年4月30日期间共计42个月，物业管理费共计42×135.19=5677.98元，由于被告未交纳物管费，违反了约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现原告主张按合同约定欠款总金额的10%支付违约金，未违反法律规定，依法予以支持，计算为5677.98×10%=567.98元，现原告只要求被告给付567.78元违约金不违反法律规定，予以支持。物业公司负责公共区域维护和修缮，并不是被告墙体渗水修复的责任主体，且本案中，原告锦程物业公司已尽到向金亿房地产有限公司反映房屋漏水情况及向业主报告申请提请专项维修资金进行小区维修的相当义务，故被告的墙体渗水不是拒绝缴纳物业管理费的法定条件，对被告要求不支付物业服务费的请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条之规定，判决如下：由被告王淑萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州省黔西县锦程物业管理有限公司2015年11月1日至2019年4月30日止期间的物业管理费共计5677.98元及违约金567.78元。案件受理费25元（已减半收取），由被告王淑萍负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（附光盘），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员  熊廷虎二〇一九年五月三十一日书记员  张 婷