云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2601民初1427号原告：李保发，男，1979年10月16日生，汉族，云南省砚山县人，住文山市。原告：胡会兰，女，1980年9月25日生，彝族，云南省砚山县人，住文山市。委托诉讼代理人：余有荣，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王雪莲，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。被告：文山市东兴鸿通房地产开发有限公司，统一社会信用代码9153262158964465X4，住所地文山市卧龙街道文新街社区环北二路103号。法定代表人：刘冬保，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨云茜，云南博引律师事务所律师（特别授权）。原告李保发、胡会兰与被告文山市东兴鸿通房地产开发有限公司（以下简称“鸿通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，2018年9月19日中止审理，于2018年7月12日、2019年5月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李保发、胡会兰的委托诉讼代理人余有荣、王雪莲，被告文山市东兴鸿通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨云茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李保发、胡会兰向本院提出诉讼请求：1、判决鸿通公司为李保发、胡会兰办理文山市鸿通国贸大厦1幢1单元24层2402号房产证；2、判决鸿通公司支付逾期办证违约金73481元（自2015年6月16日至2018年6月14日止，共计1029天，即违约金合计446153元×5.5%÷365×1093＝73481元）；3、依法判决鸿通公司支付违约金自起诉之日起至房屋产权证办理完毕之日止；4、判决鸿通公司承担本案诉讼费。事实及理由：李保发、胡会兰于2014年4月4日在鸿通公司处认购了其开发的鸿通国贸大厦1幢1单元24层2402号房屋，面积为140.92平方米，房屋总价为446153元。并交付定金1000元。后李保发、胡会兰于2014年4月11日与鸿通公司签订鸿通国贸大厦（276）号《商品房购销合同》，且当日扣除定金向鸿通公司支付首付价款145153元，剩余300000元以房屋按揭贷款的方式支付，同时支付了委托鸿通公司办理房屋产权证的相关费用。李保发、胡会兰已按照合同约定履行了合同约定的付款义务，但鸿通公司未按约定如期交房和依照法律规定办理房产证给李保发、胡会兰，拖延至2015年3月15日才交付房屋，至今未办理房产证给李保发、胡会兰。综上所述，鸿通公司逾期办证的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护李保发、胡会兰合法权益，李保发、胡会兰于2018年6月22日起诉至本院并提出如前请求。鸿通公司辩称：（一）鸿通公司在履行《商品房购销合同》过程中并无任何违约行为。李保发、胡会兰诉称鸿通公司未办理房产证给李保发、胡会兰，构成违约。但鸿通公司与李保发、胡会兰签订的《商品房购销合同》中并没有约定过与办证相关的条款，也未承诺过办证期限，鸿通公司并未违反合同约定。（二）就办证一事，是因建设单位人防建设施工不合格导致人防工程不过关，建设单位不愿意支付人防异地建设费，致使无法办理产权证。此事鸿通公司已于2018年6月25日在文新街道办事处会同文山市电力公司等多个单位，与鸿通国贸大厦业主委员会达成一致意见，并出具了承诺书，承诺在2018年12月30日之前交清人防异地建设费用。现今鸿通国贸大厦所有的建设早已完成并通过检验，只要异地建设费用缴纳完毕就能按程序进行办证了。（三）鸿通公司并非办证义务主体，并不负有为李保发、胡会兰办证的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例（2018修订）》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该条例的规定可知，李保发、胡会兰作为商品房的购买人，其应是办理房屋所有权登记手续的法定义务主体，鸿通公司作为房地产开发企业依法仅起到协助办理的作用。另外，双方签订的《商品房购销合同》第十二条规定：“关于产权登记的约定：乙方向甲方提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”双方合同约定的内容与条例规定一致，均明确了鸿通公司仅有协助李保发、胡会兰提供必要办证资料，为李保发、胡会兰协助提出办证申请的合同义务。且如果李保发、胡会兰需要委托鸿通公司代为向办证机关提出办证申请，提交办证所需全部资料，李保发、胡会兰需与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》。因此，在李保发、胡会兰未与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》前，鸿通公司没有代李保发、胡会兰向不动产登记机构为李保发、胡会兰申请办理房屋产权登记证书的义务和资格。若李保发、胡会兰自行申请的，可向鸿通公司申请提供协助义务，而非由鸿通公司承担办证义务。（四）鸿通公司在履行《商品房购销合同》过程中并无任何违约行为，李保发、胡会兰所主张的违约金不应得到支持。《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”该法条已经明确规定了是由于出卖人的原因致使买受人未能取得房屋产权证书的，出卖人才承担违约责任。鸿通国贸小区产权证办理计划一直未能推开的原因是由于川渝建设集团有限公司所建设的人防工程不合格，人防工程验收不过关，致使我公司一直迟迟未能取得人防工程合格证书，以及部分业主未能及时缴交契税、未能提供完整资料等因素导致的，并非鸿通公司原因造成。根据商品房买卖司法解释的规定，承担违约金条件是因为出卖人的原因才应当参照银行逾期利息支付违约金，鸿通公司在鸿通国贸小区的产权登记办证过程中并不存在过错行为，不应承担任何违约赔偿责任。（五）虽然各位业主并未与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》，但鸿通公司还是积极的为各位业主办理不动产权证书，鸿通公司不存在违约行为。本案中，由于建设单位违约、部分业主未能及时缴交契税、未能提供完整资料等因素，直到2019年1月4日后，鸿通国贸小区才符合办理房屋产权登记手续的条件。符合办证条件后，鸿通公司即启动相关工作，积极协助业主办理房屋产权登记手续。虽然各位业主并未与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》，但鸿通公司还是积极的为各位业主办理不动产权证书。鸿通国贸小区共约400余户业主，部分业主是全额付款的，大部分业主是通过鸿通公司提供阶段性担保的按揭贷款方式付款的。因登记手续繁琐，全市所有涉房屋登记办证的数量巨大，不动产登记机构在满员满时运转的情况下也只能为不同的房地产开发分期分批办理产权登记并发放证书。应不动产登记机构的要求，鸿通公司将全额付款的业主以及办证资料齐全的业主作为第一批办证客户申请了办证。综上所述，李保发、胡会兰的起诉主张无事实和法律依据，请求人民法院查明本案事实，判决驳回其对鸿通公司的诉讼请求。本案在审理过程中，李保发、胡会兰为支持其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、《原告身份证》（复印件），证实李保发、胡会兰身份信息；2、《商品房购销合同》（复印件），证实李保发、胡会兰购买了鸿通公司开发的鸿通国贸大厦1幢1单元24层2402号房屋，约定鸿通公司于2014年12月30日前交房的事实；3、《发票联》（复印件），证实李保发、胡会兰已履行完毕支付全额购房款的义务；4、税款缴纳书（复印件与原件核对无异），证明按照鸿通公司要求缴纳了契税；5、专项维修资金交费收据（复印件与原件核对无异），证明李保发、胡会兰已经按规定于2019年2月25日交纳专项维修资金。经质证，鸿通公司对李保发、胡会兰列举的证据质证认为：对第1组证据三性无异议；对第2组证据三性没有意见，鸿通公司虽然与李保发、胡会兰约定过为其办理房产证，但是没有约定过办证期限，并且李保发、胡会兰未向鸿通公司交纳办证相关的费用，所以鸿通公司没有义务为李保发、胡会兰办理产权证；对第3组证据三性无异议；对第4组证据真实性及客观性无异议，恰好证实了李保发、胡会兰于2019年2月20日才交纳契税，说明李保发、胡会兰未按合同第十二条的约定向鸿通公司提供办理产权手续所需资料；对第5组证据真实性及客观性无异议，但是刚好证明本案鸿通公司无法办理产权证的原因系李保发、胡会兰未交纳公共维修基金导致，并非鸿通公司违约。本院认为，李保发、胡会兰提交的证据1-5客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。鸿通公司针对其辩解理由向法庭提交了如下证据：1、《承诺书》，证实就办证事宜，2018年6月25日在文新街道办事处，鸿通公司已与鸿通国贸大厦业主委员会达成一致意见，并承诺在2018年12月30日之前交清人防异地建设费用；2、文山市人民防空工程质量巡查通知单、文山州人民防空办公室文人防[2014]30号文件、文山州人防工程质量专家组论证意见、《会议纪要》，证明人防工程的施工单位川渝建设集团有限公司，人防工程建设不合格的原因在于川渝公司未按人防施工图及规范要求进行施工，导致人防工程验收不合格，鸿通公司无法在住建部门进行备案，无法协助业主办理不动产权证书并非鸿通公司的原因；3、民用建筑防空地下室易地建设许可证复印件，证明鸿通国贸大厦人防项目于2019年1月4日才验收合格，鸿通国贸大厦小区才具备办理房屋产权登记手续的条件。经质证，李保发、胡会兰对鸿通公司提交的第1组证据的三性及证明观点均不予认可，该组证据是鸿通公司单方做出的承诺，没有经过李保发、胡会兰认可，不发生法律效力，因此不能证明鸿通公司的观点；对第2组证据的真实性及合法性无异议，但是不认可证明观点，这份证据不能证明人防工程不合格是建筑公司的原因，即使建筑公司人防工程施工不合格，造成不能办理产权证也应归属为鸿通公司的原因，鸿通公司有权依照合同向建筑公司主张权利，而不能免除对李保发、胡会兰逾期办证的赔偿责任；对第3组证据的真实性及合法性、证明观点无异议，该份证据恰好能证明李保发、胡会兰未能如期取得产权证，是因鸿通公司人防工程不合格导致不能办理产权证，鸿通公司存在违约。本院认为，鸿通公司提交的第1、3组证据客观、真实，能相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信；第2组证据是鸿通公司与施工单位之间的合同关系，不能证明鸿通公司的观点，不作为本案依据予以采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：李保发、胡会兰与鸿通公司2014年4月11日签订《商品房购销合同》，约定李保发、胡会兰向鸿通公司购买由其开发建设的位于文山市房屋，为预售商品房，面积140.92㎡，房屋总价款446153元。李保发、胡会兰于2014年4月11日向鸿通公司付清购房款446153元。合同第十二条约定：“乙方（李保发、胡会兰）向甲方（鸿通公司）提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”2014年4月17日，鸿通公司到房地产管理机关办理了《商品房购销合同》备案登记手续。鸿通公司于2015年3月15日向李保发、胡会兰交付李保发、胡会兰所购房屋。胡会兰于2019年2月20日缴纳住房买卖契税6692.3元，胡会兰于2019年2月25日向鸿通公司支付公共维修基金5919元。鸿通公司开发建设的鸿通国贸大厦人防区域未按人防施工图及规范要求进行施工、预留、预埋管件未与主体结构一次浇筑成型，工程现状无法满足人防工程的防护及防化要求，不具备人防工程的本防护功能，人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，致使鸿通国贸大厦不能按规定办理房屋产权证。2019年1月4日，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，具备办理房屋产权证登记条件。李保发、胡会兰与鸿通公司对办理房屋产权证登记未约定期限。综合李保发、胡会兰与鸿通公司的诉辩主张，本案争议焦点是：1.李保发、胡会兰所购房屋未如期办理房屋产权证的主要原因；2.李保发、胡会兰所购房屋未如期办证，鸿通公司是否存在违约；3.李保发、胡会兰主张的违约金是否应当得到支持。本院认为，李保发、胡会兰与鸿通公司2014年4月11日签订《商品房购销合同》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认。针对李保发、胡会兰所购房屋未如期办理不动产权登记的主要原因，本院认为，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦因人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，系鸿通国贸大厦在竣工后不能按规定办理房屋产权证的主要原因。针对李保发、胡会兰所购房屋未如期办证，鸿通公司是否存在违约，本院认为，如前所述，李保发、胡会兰所购房屋不能办理房屋产权的原因在于鸿通公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，李保发、胡会兰向鸿通公司购买的位于文山市房屋属尚未建成的房屋，双方就办理房屋产权证登记未约定期限，鸿通公司应在房屋交付使用之日起90日内为李保发、胡会兰所购房屋办理房屋产权证。李保发、胡会兰陈述鸿通公司于2015年3月15日向其交付房屋，鸿通公司对李保发、胡会兰陈述的交房时间不认可，但鸿通公司未提交证据证明其交房时间，故本院采信鸿通公司于2015年3月15日向李保发、胡会兰交付房屋，鸿通公司应在2015年6月15日前为李保发、胡会兰办理房屋产权证。李保发、胡会兰至今未取得房屋产权证，系鸿通公司违约行为造成，鸿通公司应承担违约责任。违约金按李保发、胡会兰已交购房款总额446153元，参照2019年一年期贷款逾期年利率6.525%（4.35%基准利率＋4.35%×50%基准利率上浮50%）计算，即29111.48元（446153元×6.525%）。鸿通公司辩解，系施工单位原因造成的人防工程存在质量问题，以及李保发、胡会兰未及时交纳税费、交齐办证材料，导致未按规定办理房屋产权证，其不存在过错。本院认为，鸿通公司与施工单位之间属另一合同关系，鸿通公司以此作为本案抗辩理由不成立，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦于2019年1月4日取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》才具备办证条件，故对鸿通公司的的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为李保发、胡会兰办理文山市房屋产权证；二、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李保发、胡会兰违约金29111.48元；三、驳回李保发、胡会兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，减半收取820元，由文山市东兴鸿通房地产开发有限公司负担328元，由李保发、胡会兰负担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曹春园二〇一九年五月十五日书记员  李建生