上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初15511号原告(反诉被告)：上海景叶家政服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王益斌，执行董事。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢慈祥，上海先诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海炫贸实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：凌吉浩，执行董事。委托诉讼代理人：凌善潮。委托诉讼代理人：张异，上海华勤律师事务所律师。原告上海景叶家政服务有限公司与被告上海炫贸实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，以及反诉原告上海炫贸实业有限公司与反诉被告上海景叶家政服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海景叶家政服务有限公司(以下简称景叶公司)的法定代表人王益斌及其委托诉讼代理人谢慈祥，被告(反诉原告)上海炫贸实业有限公司(以下简称炫贸公司)的委托诉讼代理人凌善潮、张异到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景叶公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告景叶公司与被告炫贸公司之间的租赁关系于2017年8月2日解除；2、判令被告炫贸公司赔偿原告景叶公司物品损失人民币130007元(以下币种均为人民币)；3、判令被告炫贸公司赔偿原告景叶公司经营损失50000元；4、判令被告炫贸公司赔偿原告景叶公司搬运费用688元；5、判令被告炫贸公司返还原告景叶公司押金7500元；6、本案诉讼费由被告炫贸公司承担。事实和理由：景叶公司与炫贸公司于2016年8月20日签订租赁合同一份，约定景叶公司租赁炫贸公司中亚商务中心241室(以下简称涉案房屋)作办公或仓库使用，租金为每月7500元，支付方式为付三押一。合同签订后，景叶公司进入涉案房屋进行办公经营，并依约向炫贸公司支付房租。在承租过程中，涉案房屋屋顶多次漏水，给景叶公司造成重大损失，炫贸公司断断续续进行了五次维修，但没能修缮成功，导致房屋失去原有租赁价值，责任在于炫贸公司，景叶公司为此不支付房租实属正常，然炫贸公司于2017年8月2日将涉案房屋断电，逼迫景叶公司停止营业，又在10月之前将房屋门锁进行更换，之后将涉案房屋内所有物品清理，并转租给第三方。炫贸公司的行为严重侵害了景叶公司的合法权益，故起诉来院。被告炫贸公司辩称，2018年2月28日炫贸公司将景叶公司的物品搬离涉案房屋，存放于本市清涧路XXX弄XXX号XXX室(以下简称清涧路仓库)以及延安中路XXX弄XXX号地下室(以下简称延安中路仓库)，自该日起炫贸公司实际控制涉案房屋，故双方租赁合同于2018年2月28日解除。双方于本案审理中将物品进行交接，不存在物品损失的事实。景叶公司所谓的房屋漏水并不影响其实际经营，其也没有提供相应经营损失的证据，故不同意支付经营损失。景叶公司拒不支付租金且拒绝交接房屋构成违约，炫贸公司有权没收押金作为违约金，且炫贸公司将景叶公司物品搬离涉案房屋属于自力救济，景叶公司在交接物品时产生的搬运费应由其自行承担，现不同意景叶公司的诉请。反诉原告炫贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原告炫贸公司与反诉被告景叶公司的租赁合同于2018年2月28日解除；2、判令反诉被告景叶公司支付反诉原告炫贸公司2017年5月20日至2018年2月28日期间租金69643元；3、判令反诉原告炫贸公司没收押金7500元不予返还；4、判令反诉被告景叶公司支付反诉原告炫贸公司保管物品租金损失43500元、搬场费1600元，逾期支付租金的利息损失(以租金69643元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月1日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：炫贸公司与景叶公司于2016年签订租赁合同，约定景叶公司向炫贸公司承租涉案房屋，租期自2016年8月20日至2018年8月19日止，月租金7500元，付款方式为付三押一。租赁期间，景叶公司仅支付部分租金，自2017年5月起拖欠租金，炫贸公司曾多次书面或口头催告要求景叶公司支付拖欠的租金并搬离，景叶公司均不予正面解决。景叶公司还多次以502胶水恶意毁损涉案房屋的门锁、电梯等部位，炫贸公司多次交涉未果。出于无奈，炫贸公司于2018年2月28日在多人见证下将景叶公司的物品搬离涉案房屋，并租赁清涧路仓库和延安中路仓库进行保存，为此炫贸公司支出了租金。景叶公司恶意违约行为侵犯了炫贸公司的合法权益，故起诉来院。反诉被告景叶公司辩称，炫贸公司于2017年8月2日将涉案房屋断电，导致景叶公司无法使用涉案房屋，故双方租赁合同于当日解除。合同解除后，炫贸公司应返还押金。炫贸公司没有解决房屋漏水问题前，景叶公司有权行使合同抗辩权，暂时不支付租金，故景叶公司不予支付2017年5月20日之后的租金，不应支付利息。炫贸公司放置景叶公司物品的仓库为其自有仓库，并非租赁，不存在支付租金的情况，不存在损失。搬场费是炫贸公司因自身原因所产生，故不同意支付。经本反诉审理查明，涉案房屋权利人是上海中亚城市建设综合开发公司，其委托上海亚宏资产管理有限公司出租经营管理上述房屋。上海亚宏资产管理有限公司将涉案房屋出租给炫贸公司使用，租期为2013年7月1日至2019年6月30日，上海亚宏资产管理有限公司委托授权炫贸公司对涉案房屋进行经营、管理与租赁和物业。景叶公司(承租方、乙方)与炫贸公司(出租方、甲方)签订有一份租赁合同，约定炫贸公司将涉案房屋出租给景叶公司作为办公或仓库使用，租赁期限自2016年8月20日起至2018年8月19日止，押金为7500元，月租金为7500元，租金支付方式为付三押一，乙方在每次租金到期时，应至少提前15日向甲方交付下一周期的房租。甲方未尽房屋修缮义务，乙方有权无条件解除合同；乙方未按约定交纳租金时，甲方有权无条件解除合同。合同第六条违约责任约定：甲方因不能提供房屋而解除合同或违反本合同约定提前收回房屋的，按等额押金数作为赔偿违约即可解除合同；乙方如提前解除合同，租房押金无权要回；在租赁期内，乙方应保护该房屋及其内外设施，如造成损坏，应按市场价格予以赔偿。合同履行中，景叶公司向炫贸公司支付押金7500元，支付租金至2017年5月19日止，之后未支付租金。炫贸公司自述于2018年2月28日将涉案房屋内物品清空，并将物品搬运至清涧路仓库及延安中路仓库存放。审理中，景叶公司与炫贸公司确认已就清涧路仓库及延安中路仓库内物品进行清点交接。另，景叶公司向本院申请证人向某到庭作证。证人向某作证称：其是景叶公司员工，2016年8月底景叶公司搬入涉案房屋，9月初发现房屋顶上有一块漏水，找炫贸公司维修，炫贸公司找人来修，但直至9月底尚未修好；同年10月底房屋又漏水了，炫贸公司于11月派人来维修，但没有修好；2017年1月漏水面积大了，炫贸公司直至3月初才来维修，但至3月底发现还是漏水；炫贸公司来收房租时，证人要求其将漏水的地方修好，否则不付房租，之后炫贸公司员工称不付房租就停电，炫贸公司实际于2017年8月初将涉案房屋停电，景叶公司员工无法办公，带着随身物品离开；8月底炫贸公司要求景叶公司搬走，景叶公司表示可以搬走但要求其赔偿损失，10月炫贸公司将涉案房屋门锁更换，并将景叶公司物品搬走。经质证，炫贸公司表示对证人所述不予认可，即使存在漏水情况，但炫贸公司也确实进行了维修，漏水不足以导致景叶公司不支付租金，证人认可了自2017年5月20日起未再支付租金，以及从未搬离的事实。炫贸公司向本院申请证人王某到庭作证。证人王某作证称：其是在外打散工的，炫贸公司需要搬家或者搬东西的时候有时会让证人去搬运；2018年2月底，中亚物业的会计通知证人去搬场，证人参与了中亚商务中心241室的搬家工作；当时证人看到物品比较多，故又叫了两人和一辆卡车一起搬运，人工费是每人300元，卡车费用是700元；共运了两车，一车到延安路高架边上的地方，一车到清涧路上的一个小门面；搬运的东西有办公桌椅以及一些整理好的箱子，还有一些没有整理好的箱子；箱子都是封好的，即使不封好也不打开；证人只负责搬运，原来是什么样子，搬到目的地仍是什么样子，证人没有损坏过。经质证，景叶公司对证人身份真实性不予认可，对证人陈述的搬家时间真实性不予认可，对证人陈述不予认可。本院认为，景叶公司与炫贸公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，租金的支付方式为付三押一，景叶公司应在每次租金到期时至少提前15日向炫贸公司支付下一周期的租金，景叶公司未按约定交纳租金时，炫贸公司有权无条件解除合同。现景叶公司支付炫贸公司租金至2017年5月19日，之后未再向炫贸公司支付租金，景叶公司未按期支付租金的行为显属违约，炫贸公司据此解除双方租赁合同，符合合同约定。景叶公司称因炫贸公司没有解决房屋漏水问题导致其暂时不支付租金，然从证人向某陈述显示，炫贸公司对于涉案房屋的漏水事宜均予以修缮，履行了作为出租方的维修义务，景叶公司以此为由拒付租金，显属不当，故本院对景叶公司的抗辩意见不予采纳。至于租赁合同解除时间，景叶公司称炫贸公司于2017年8月2日将涉案房屋断电，并于2017年10月将房屋内物品搬离，炫贸公司对此不予认可，现有证据亦无法印证景叶公司主张，故本院对景叶公司意见不予采信。现炫贸公司主张于2018年2月28日将涉案房屋内物品搬离并收回涉案房屋，其为此提供证人王某到庭作证，景叶公司对证人证言不予认可，但亦未提供其他证据予以反驳，故本院采信炫贸公司主张，确认双方租赁合同于2018年2月28日解除。审理中，景叶公司与炫贸公司就清涧路仓库及延安中路仓库内物品进行了清点交接，景叶公司称物品存在缺失及损坏，但其提供证据不足以证明其主张，故本院对景叶公司主张难以采信，据此对景叶公司要求炫贸公司支付物品损失130007元的诉请不予支持。景叶公司要求炫贸公司赔偿经营损失50000元，但其并未提供相应证据予以证明，炫贸公司对此亦不予认可，故本院对此不予支持。对于景叶公司主张的搬运费688元，因租赁合同系景叶公司违约而解除，相应责任应由景叶公司，故本院对景叶公司上述诉请不予支持。关于租金，因景叶公司支付炫贸公司租金至2017年5月19日，现炫贸公司要求景叶公司支付2017年5月20日至2018年2月28日期间的租金，并无不当。具体金额，因涉案房屋漏水在一定程度上影响了景叶公司的使用，故本院对租金酌情予以减免，按每月6000元计算确定景叶公司应支付炫贸公司上述期间租金56322.6元。炫贸公司要求景叶公司支付上述租金逾期支付利息，因双方就此并未有约定，故本院对此不予支持。关于炫贸公司主张的租金及搬场费损失，双方确认炫贸公司将物品存放于清涧路仓库以及延安中路仓库，景叶公司称上述两个仓库为炫贸公司自有产业，无需产生租金，但未提供证据证明；炫贸公司提供两份租赁合同、租金收条以及证人王某到庭作证，欲证明其存在保管物品租金损失以及搬场费损失，景叶公司对上述证据不予认可，本院对上述证据真实性亦难以确认，然炫贸公司搬运并存放物品的事实客观存在，故本院酌情确认损失为20000元。至于押金，根据合同违约责任条款约定，景叶公司如提前解除合同，租房押金无权要回，现因景叶公司违约导致合同解除，景叶公司要求炫贸公司返还押金，缺乏依据，本院对此不予支持，本院对炫贸公司要求没收押金不予返还的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告上海景叶家政服务有限公司的全部诉讼请求；二、反诉原告上海炫贸实业有限公司与反诉被告上海景叶家政服务有限公司就中亚商务中心241室房屋签订的租赁合同于2018年2月28日解除；三、反诉被告上海景叶家政服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海炫贸实业有限公司2017年5月20日至2018年2月28日期间租金人民币56322.6元；四、反诉原告上海炫贸实业有限公司收取的反诉被告上海景叶家政服务有限公司押金人民币7500元不予返还；五、反诉被告上海景叶家政服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海炫贸实业有限公司损失人民币20000元；六、对反诉原告上海炫贸实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币4063元，由原告上海景叶家政服务有限公司承担。本案反诉受理费人民币1392元，由反诉原告上海炫贸实业有限公司承担人民币445元，反诉被告上海景叶家政服务有限公司承担人民币947元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  邵云娟人民陪审员  吴静娟二〇一九年五月二十四日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。