辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0522民初1836号原告：桓仁峻航物业有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇向阳街丽水二区3号楼6号门市。法定代表人：张宝顺，系该公司经理。委托诉讼代理人：张琦，系该公司法律顾问。被告：高永峰，男，1979年2月14日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。桓仁峻航物业有限公司（以下简称峻航物业公司）与高永峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告峻航物业公司委托代理人张琦到庭参加诉讼，被告高永峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峻航物业公司诉称，我公司与丽水三区、四区业主委员会于2016年1月30日签订的《物业管理委托合同》，于2016年3月1日签订《丽水佳源物业管理补充协议》，接手了丽水佳源三区、四区的物业管理服务。我公司接手后发现丽水三区、四区系弃管小区，多年无人管理，基础设施损坏严重，无保洁、无保安、无监控，即投入二百余万元对小区进行改造，重新铺设了小区路面、安装了监控设备，安装了白钢安全磁力安全门，安装了路灯，购置了垃圾筒，对淤塞的化粪池、下水管进行了清理疏通，定期保洁，定期保安巡逻，丽水三区、四区的面貌焕然一新。广大业主对原告公司的服务给付了好评，80%的业主已缴纳了物业费，但仍有少部分业主拒绝缴纳物业费，其行为不仅侵害了原告公司的合法权益，也侵害了已缴纳物业费业主的利益。被告作为丽水四区17号楼2单元502业主，应按时履行缴纳物业费的义务，该房屋面积66.32平方米，现被告已拖欠物业费955元（2017年3月1日至2019年3月1日）及产生逾期缴纳物业费的滞纳金1031.40元（2017年6月1日至2019年6月1日）。我公司索要无果后，现诉至法院，要求被告高永峰立即给付拖欠的物业费955元（2017年3月1日至2019年3月1日）及产生逾期缴纳物业费的滞纳金1031.40元（2017年6月1日至2019年6月1日）。被告高永峰缺席辩称，不同意给付物业费。1、我们小区院内的草坪被原告私自改为停车位，并以每个停车位每年300元对外出租，而我们自家的车辆如果没有租用停车位就不许进入院内停车。原告收取车位的停车费私自占为己有。小区的公共区域应属于我们业主公共所有，原告并没有权利私自处分。2、单元门口的单元门坏了，原告也不进行维修。3、小区的卫生也不干净。综上，原告并没有履行物业管理的义务，所有没有权利向我们收取物业费用。经审理查明，被告高永峰现住桓仁满族自治县丽水四区17号楼2单元502室，建筑面积66.32平方米。原告峻航物业公司于2016年1月30日与向阳社区丽水三区、四区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，于2016年3月1日与向阳社区丽水三区、四区业主委员会签订了《丽水佳源物业管理补充协议》，并自2016年3月1日起为被告高永峰购买的该处房产所在小区提供物业服务至今，丽水四区住宅收费标准为每平方米每月0.6元。被告高永峰自2017年3月1日起至2019年3月1日止，共拖欠物业费955元，原告峻航物业公司向被告高永峰送达了催缴物业费通知单，并经多次催要，被告高永峰拒不交纳，现原告峻航物业公司诉至本院，要求被告高永峰立即交纳物业费955元及滞纳金1031.40元。上述事实有原告峻航物业公司陈述、被告高永峰缺席答辩、物业服务合同、丽水佳源物业管理补充协议等证据在卷佐证，经本院审查，予以确认。本院认为，（一）被告高永峰系丽水佳源四区业主，原告峻航物业公司为被告高永峰提供了物业服务，被告高永峰接受原告峻航物业公司服务至今，双方形成事实上的物业合同关系，且被告高永峰所在小区的业主委员会（向阳社区丽水四区业主委员会）与桓仁峻航物业公司于2016年签订了物业服务合同，该物业合同关系对作为丽水四区业主的被告高永峰及原告峻航物业公司均具有约束力。原告峻航物业公司实际履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告高永峰应履行交纳物业费的义务，且原告峻航物业公司作为物业管理公司系基于开发商的委托或者全体业主共同委托为丽水四区提供物业管理服务，与被告高永峰并非普通的一对一合同关系，而是原告峻航物业公司与全体业主的合同关系，原告峻航物业公司收取的物业管理费系用于丽水四区的维护保养、维护小区正常、持续运行的所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入，被告高永峰拖欠物业费的行为不仅违约而且损害了丽水四区全体业主的共同利益，且根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，对原告峻航物业公司要求被告高永峰缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持；（二）对于原告峻航物业公司要求被告高永峰缴纳滞纳金的诉讼请求，因原告与被告高永峰所在小区的业主委员会（向阳社区丽水四区业主委员会）签订的物业管理补充协议约定自每年6月1日起按每日3%0收取逾期缴纳物业费的滞纳金，被告高永峰自2017年6月1日起至2019年3月1日止逾期交纳二年的物业费共计270天，故被告高永峰应给付原告峻航物业公司滞纳金为773.55元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告高永峰于本判决生效后立即给付原告桓仁峻航物业有限公司物业服务费人民币955元及滞纳金773.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁峻航物业有限公司预交），由被告高永峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  王程铭二〇一九年五月十六日书记员  苗 琦附：本判决适用的法律条款。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。