广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初7762号原告：吴承铭，男，1960年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市顺德区万良房地产有限公司，住广东省佛山市顺德区乐从镇兴乐社区居民委员会岭南大道南2号佛山中欧服务中心C栋一楼大堂，统一社会信用代码91440606MA51G8Q52J。法定代表人：叶鹏,该公司经理。委托诉讼代理人：黄德伟，男，该公司员工。原告吴承铭与被告佛山市顺德区万良房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴承铭、被告佛山市顺德区万良房地产有限公司的委托诉讼代理人黄德伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告已按其在佛山市房地产市场信息系统备案的符合国家住建部和国家工商总局于2014年4月制定的（GF-2014-0171）《商品房买卖合同（预售）》文本与原告订立商品房买卖合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年3月29日签订《商品房认购书》及其补充协议，由原告认购被告位于佛山××路××大厦××房，套内面积24.78平方米，建筑面积38.5平方米，本房地产总价401680元，且原告已于当日交清了全部购房款。被告公示的经佛山市房地产市场信息系统备案的符合国家住建部和国家工商总局于2014年4月制定的（GF-2014-0171）《商品房买卖合同（预售）》文本，该合同文本第二十八条第二款明确规定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准”。2019年3月29日，原告要求被告签订《商品房买卖合同（预售）》，但被告提供的《商品房买卖合同（预售）》文本中将第十四条第（三）款规定的“规划变更”的违约责任条款更改为“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”，将第十五条第（三）款规定的“设计变更”的违约责任更改为“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任”。不论被告提出的是规划变更，还是设计变更，都是被告有意的违约行为，且会对原告认购的房屋产生重大影响，原告当然有权决定是否继续履行合同及要求被告承担违约责任。被告前述更改违约责任条款，无异于被告可以肆意违约而无需承担任何责任，显然是不合理的免除其本合同中约定的应当由出卖人承担的违约责任，明显违反了《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”所规定的公平原则，故被告前述更改违约责任的条款应从《商品房买卖合同（预售）》文本中删除。原告曾于2019年3月29日和4月1日两次到被告设在南海万科广场七楼的签约处，要求与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告均以要求原告先交纳装修款和律师费为由拒不与原告签订。原告为此于2019年3月29日和4月1日两次向佛山市12××5电话投诉，但至今未得到解决，原告为维护其合法权益，诉至法院，请法院判如所请。诉讼中，原告变更及增加诉讼请求为：1.请求确认被告与原告签订的《商品房认购书》及其补充协议（含案涉房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《使用说明书》、《质量保证书》）以及万科京都荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”和《换购协议书》为商品房买卖合同，并要求被告按照前述内容与原告签订经佛山市房地产市场信息系统备案的商品房买卖合同（预售）文本；2.请求确认被告在上述《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第（三）款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”无效；3.请求确认被告在上述《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十五条第（三）款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任”无效。被告辩称：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，必须是同时具备两个条件，一是已签订的认购书具备商品房买卖合同的主要条款，二是出卖人收受了购房款，才能认定为已经签订的认购书视为商品房买卖合同，本案中原告仅仅签订了认购书及认购书补充协议，其中并不具备商品房销售管理办法第十六条中要求的商品房买卖合同的主要条款，如交付使用条件和日期，公共配套的产权归属，面积差异的处理方式，产权证的办理以及违约责任等条款，因此即使原告已经向我方支付购房款，也不能当然认定为双方签订了买卖合同，双方之间的关系仍为预约合同关系；2.根据双方签订的认购书第五条约定，若双方在约定时间内对买卖合同的条文不能达成一致的，甲方应退还订金，且可以将物业另外售他人，本案中原、被告双方至今并未就购买房屋需要签订的买卖合同和补充协议条款达成一致；3.根据法律规定，确认之诉是原告请求法院确认其与被告之间存在或者不存在某种民事法律关系的诉讼，而合同效力或合同条款的效力只能及于合同双方当事人，任何第三人无权提起确认合同或合同条款无效的诉讼，本案中原告并未签署该商品房买卖合同，该合同对其并未成立，原告不是提起该确认条款无效的适格当事人；4.原、被告双方协商换房的换房申请说明中，已经注明换房的理由是楼层挡住所以换高楼层，跟原告所述的理由不一致。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月29日，原、被告签订合同编号为R20190328002103《商品房认购书》及《商品房认购书》补充协议书，原告向被告购买位于佛山××路××大厦××房，用途为商业、金融、信息，套内面积24.78平方米，建筑面积38.5平方米，单价16210元，总价款401680元。2019年3月23日，原告已预付定金20000元给被告。《商品房认购书》约定自签订本认购书之日起5日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同。买卖合同签订后，买方已付的订金自动转为购房款。双方在补充协议书中约定明确装修标准为毛坯，原告以一次性付清全款的方式支付购房款，该补充协议书第4.1条约定，被告已向原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、被告出具的《客户须知》及重要提示等资料，原告确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。上述《商品房认购书》及其补充协议书签订之后，原告按照被告的签约指引即“认购缴费区-办理银行按揭区-合同签署区-维修基金契税-后续事宜”的规定先通过被告处的POS刷卡机支付了全部购房款。之后，原告于2019年3月29日、2019年4月1日前去签约，但因被告要求缴纳律师服务费和装修改造费，原告未予缴纳而没有签约，原告曾于2019年3月29日向12××5热线投诉该费用问题，经与被告确认，被告现已经免除了律师服务费等。2019年4月27日，原、被告经协商，将原告购买的房产置换为佛山新城富华路33号万科京荟大厦2721号房。因原告要求被告将其中的规划设计条款进行删除、被告要求原告一并签订《商品房买卖合同》补充协议（一）等事由至今未能达成一致，截止法庭调查结束，原、被告未签订《商品房买卖合同（预售）》合同文本。涉案房地产已于2018年12月4日取得广东省佛山市顺德区商品房预售许可证，可以进行预售。诉讼中，原告向本院申请调查取证，包括商品房预售许可证、《商品房买卖合同》等材料，其中商品房预售许可证已经由被告向本院提交，其余证据材料与本案待证事实并无关联性，故，对原告该请求未予准予。本院认为，本案应为商品房预约合同纠纷。原、被告签订的《商品房认购书》及其补充协议书约定了房号、单价、总价、付款方式、定金、装修标准及在约定时间内签订《商品房买卖合同》，从《商品房认购书》第五条“如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；…”及《商品房认购书》补充协议书4.1条：“甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》、《临时管理规约》…等资料，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。”以上可知，双方在签订《商品房认购书》及其补充协议书时，是认识到该认购书及其补充协议书并不是《商品房买卖合同》，而仅仅是预约合同，是对将来签订商品房买卖合同本约有关事宜的初步确认，为签订正式合同即商品房买卖合同作准备，实质上为商品房预约合同。原、被告在自愿平等基础上签订《商品房认购书》及补充协议书，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《商品房认购书》及其补充协议书虽然约定了房号、单价、总价、付款方式、定金、装修标准，被告也支付了房款，但是该认购书及其补充协议书并不具备上述法律规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，原告提交的《广东省商品房使用说明书》、《广东省商品房质量保证书》以及万科京都荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”均不具有商品房买卖合同的内容，至于《换房协议书》仅是对原告购买房产的房号的变更，更不具有商品房买卖合同的内容，截止庭审结束，双方也未就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，实际并未签署，故，原告请求确认被告与原告签订的《商品房认购书》及其补充协议书（含案涉房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《广东省商品房使用说明书》、《广东省商品房质量保证书》）以及万科京万科京都荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”和《换房协议书》为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，一方不得将自己的意志强加于另一方，现因双方不能达成一致意见签署《商品房买卖合同》，应尊重其在平等、自愿基础上协商的结果，故，对于原告请求被告与其签订经佛山市房地产市场信息系统备案的《商品房买卖合同》文本，无法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，即合同具有相对性，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同权利，并承担合同约定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中约定的义务。原告请求确认被告在《商品房买卖合同（预售）》文本中第十四条第（三）款及第十五条第（三）款条款无效，因原、被告并未实际签署该文本合同，上述合同条款对原告并不具有任何约束力，原告请求确认其无效没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴承铭的诉讼请求。案件受理费7325.2元，减半收取计3662.6元（原告吴承铭已预交），由原告吴承铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年五月十七日书记员  赖冠华