上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初26904号原告(反诉被告)：闵久贵，男，1959年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐良军，上海永乐律师事务所律师。被告(反诉原告)：王建人，男，1963年3月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。原告闵久贵与被告王建人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，王建人提起反诉，本院受理后就本、反诉合并于2019年5月9日公开开庭审理。闵久贵的委托诉讼代理人徐良军、王建人的委托诉讼代理人吴骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵久贵向本院提出诉讼请求：要求被告王建人协助原告闵久贵将上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)产权过户至原告闵久贵名下。事实和理由：原告经同事介绍认识被告。2004年6月11日，原、被告签订《房屋转让协议》(以下简称转让协议)，约定被告将系争房屋出售给原告，双方谈妥后，至动迁办告知双方买卖事实。转让协议签署后，原告依照双方约定以现金的方式向被告直接支付人民币148,456元(以下币种相同)，2004年11月、12月左右，被告又向原告提出向动迁办购买系争房屋的费用为171,734元，同时还有维修基金1,996元，为此，原告又在自己的办公室以现金方式向原告支付了差价款，因金额较小，未要求被告出具收据，包含之前支付的148,456元，共支付给被告173,730元。2007年被告在取得房屋后交付原告使用，原告进行装修使用至今。因被告方迟迟没有办理房产证，2015年双方订立补充协议，后被告于2015年7月16日将系争房屋办理登记至其名下，并约定在符合上市交易的条件下办理过户至原告名下的手续。2018年7月，系争房屋满足过户条件，然而被告始终拖延过户不予配合，严重损害了原告的权益，由此，原告向法院提起本案诉讼。被告王建人辩称，被告同意在原告全面履行合同项下义务后配合办理系争房屋的过户手续。双方经朋友介绍相识，2004年就系争房屋签署转让协议，根据约定，房屋的费用分为两块，其中为被告赚得的房屋费148,456元以及向动迁安置部分购买系争房屋的购买费。因签约时，房屋尚未建设完毕，房屋尚无具体行政编号，面积未最终确定，由此对购买费是无法确定的，并未在转让协议上书面，但明确约定该发生的费用均由原告承担。2007年上半年系争房屋正式建好并办理了入户手续，被告取得房屋后马上就交付原告；2007年5月20日，被告至动迁办办理入住结算，动迁办明确系争房屋的购买费为171,734.24元，该款直接从被告获得的动迁安置款中予以扣除。签订转让协议时，根据当时的操作，可以将系争房屋的产权直接过户至购房人名下，但因之后变化，无法直接将房屋过户给原告，为此2015年7月，被告将系争房屋产权办理登记至自己名下。根据约定，向相关部门购买房屋的费用171,734.24元应由原告承担，目前被告仅收到原告支付的148,456元，也不存在收到原告支付的其他款项及维修基金的事实，原告陈述支付的时间与客观事实不符，房屋2007年交付才进行结算，2004年是不可能知道上述费用的产生及金额。原告如将应付的钱款支付给被告，被告愿意配合办理过户。被告在外有其他经济纠纷使房屋上现在有司法限制，如原告付款，被告可将债务偿还，撤掉司法限制，从而办理过户手续。反诉原告王建人向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告闵久贵向反诉原告王建人支付房屋购买费171,734.24元及维修基金1,996.37元。事实与理由：2004年，反诉原告王建人的宅基地房屋遇动拆迁，在签署动拆迁安置协议时约定，反诉原告在内的家庭成员可以获得相应的拆迁补偿款及安置房一套。在安置房源初步确认后，原、被告就系争房屋签署转让协议，约定将系争房屋出售反诉被告，房屋费为148,456元，拆迁补偿款归反诉原告所有。因系争房屋当时为期房，反诉原告尚未与拆迁安置单位办理购买房屋结算手续，故约定属于房屋的购买费用由反诉被告承担。转让协议签署后，反诉被告向反诉原告支付148,456元。2007年5月，反诉原告与拆迁安置单位办理购买结算手续，双方约定的属反诉被告承担的购买费用直接从反诉原告预留的动迁款中直接扣除，另外反诉原告还支付了维修基金。由于当时无法直接将系争房屋登记至反诉被告名下，故双方并为对购房款及维修基金进行结算支付。2015年7月，反诉原告按照规定将房屋过户至自己名下，欲至三年限制交易期满后，办理过户手续同时对相关款项一并予以结算。现由于反诉被告迟迟不愿与反诉原告结算相应款项，已构成违约，故诉诸法院。反诉被告闵久贵辩称，系争房屋的交易对价为171,734.24元，最终价款来源是反诉原告开价告知反诉被告，购房金额已经全部履行完毕，不存在额外再支付的购房款和维修基金1,996元。向相关部门购买系争房屋的费用及维修基金，反诉被告确认已由反诉原告结算，反诉原告缴纳维修基金办理了产证，再把产证交给反诉被告时，向反诉被告讨要了维修基金费用及跑腿费，反诉被告一共向其支付现金3,000元，并未要求对方出具收据。148,456元是签约时由动迁办对系争房屋估算的购买金额，半年后反诉被告又按照171,734.24元金额进行了补差支付。由此不同意反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年6月，由王建人作为甲方(卖方)与闵久贵作为乙方(买方)签署转让协议，约定甲方把宣桥村壹街坊37幢88号402室，建筑面积77平方米的住房转卖给闵久贵；乙方一次性付给甲方房屋费148,456元，甲方必须无条件提供给乙方房屋转让中所需要的手续；在政策允许下，甲方应将房屋产权证及时转让给乙方，并由乙方承担转让所需的费用；协议签订日之后三天内乙方必须交清给甲方的房屋补偿金额；属房屋的购买费用由乙方承担；属政府拆迁补偿的款额归甲方所有，属新房子的一切涨降费用都由乙方负担，面积以交货实量为准；……。2004年4月15日，王建人出具收条确认收到闵久贵购房款现金148,456元。2007年上半年，王建人从相关部门处领取房屋后，向闵久贵予以交付。2015年10月12日，双方又签署“关于王建人与闵夕(久)贵房屋转让协议一事的补充协议”，其中记载甲乙双方友好协商于2004年4月15日甲方将房屋转让给乙方，原口头商定由乙方直接将房屋产权写在乙方名下，后乙方由于多种因素没能将房屋写在乙方名下，一直拖到2015年没有办理。甲方在2015年4月找到乙方家里，问起房屋产证一事，乙方告知甲方该房屋到现在还没有办理好，原来可以直接办理乙方名下(南沙投资管理有限公司同意的)，因人员调动，所以没能办理好，需要甲方帮助将房产归甲方名下，之后甲方经过几个月办理已将产证在9月份办理在王建人一个人名下，产证满三年后过户给乙方；在三年中甲方不得将此房屋抵押，如将此房产抵押造成后果，由甲方负担；……。2015年7月17日，系争房屋产权核准登记至王建人名下，附记处记载“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。产权证办理出来后，原件交由闵久贵保管。双方确认系争房屋与双方签署转让协议中的“宣桥村壹街坊37幢88号402室”房屋为一致。2019年3月5日，上海市浦东新区人民法院因王建人的债务纠纷对系争房屋进行司法查封，查封预计结束日期为2022年3月5日。另查，2004年6月，王建人作为被拆迁人与拆迁人上海南沙投资管理有限公司订立《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁人房屋拆迁按货币化结算，合计460,006.68元，乙方自愿选择同等价值的产权房结算，由乙方到配房中心自选房源并由乙方到配房中心结算差额款，乙方入住新房时，计新房的建筑面积按实际丈量为准。2015年2月，王建人取得按照77.08平方米，单价为2,228元，所开具的金额为171,734.24元的系争房屋购房款发票一张。2007年5月20日，由王明华作为被拆迁户代表与拆迁人签署《“宣桥社区”被拆迁户安置房入住结算表》，其中记载系争房屋实测面积为77.08平方米，单价为2,228元，就配房安置结算后拆迁人还需支付被拆迁人154,170.85元；另外记载被拆迁人配房安置面积160平方米，被拆迁人余额款已结清。2007年10月，王建人取得系争房屋的上海市商品住宅维修基金收款凭证，金额为1,996.37元。以上事实，有《房屋转让协议》、《关于王建人与闵夕(久)贵房屋转让协议一事的补充协议》、收条、上海市房地产权证、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《“宣桥社区”被拆迁户安置房入住结算表》、销售不动产统一发票、上海市商品住宅维修基金收款凭证、上海市不动产登记簿等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。闵久贵与王建人间就系争房屋签署转让协议，王建人确认收到闵久贵支付的148,456元，2007年系争房屋也交付闵久贵使用至今，系争房屋的买卖关系是双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律法规，应为合法有效。现系争房屋虽已符合上市交易的条件，但房屋权利发生转移的前提是购买方已经按照合同约定履行完其合同义务且房屋权利上不存在任何的限制。本案中，就系争房屋的交易对价，双方各执一词；购买方闵久贵陈述，房屋交易对价为171,734.24元，该金额是依照王建人告知其向安置单位结算房屋价款予以确定，在原先已经支付的148,456元基础上予以了补足；出售方王建人则提出，房屋出售的对价由两部分组成，一部分为出售方净赚得的148,456元，一部分为向相关部门按照动迁标准购买系争房屋的购房款。对此，本院根据转让协议的约定以及双方的履行状况分析如下：首先，转让协议内容关于费用支付内容有“乙方一次性付给甲方房屋费148,456元”、“协议签订日之后三天内乙方必须交清给甲方的房屋补偿金额”、“属房屋的购买费用由乙方承担”、“属政府拆迁补偿的款额归甲方所有，属新房子的一切涨降费用都由乙方负担，面积以交货实量为准”相关约定；签约时买卖双方能够明确的是交易标的物为系争房屋，购买方需向出售方一次性支付房屋费148,456元，而此时房屋尚为期房，未予交付。如依照闵久贵的解释，双方房屋的交易价是以被拆迁人与拆迁人关于系争房屋的结算款的话，那么签约时房屋交易价是没有明确数字的，即使148,456元为预估，那么之后的条款并未对最终结算交易价做任何文字描述，也没有提及补差额及支付差额的时间，同时，买卖双方在交易前后均无任何利害关系，出售方出售分配安置的房屋，是期待可以赚取相应的房价利益，如将自己享有的低于市价的安置价购买的动迁安置房进行等额交易，直接选择货币化安置即可，闵久贵提出被拆迁人选择安置房屋可以获得更高的补偿款一节，并无事实依据，根据拆迁补偿安置协议，用以购买安置房屋的款项来源于拆迁房屋所获得补偿款，与选择何种补偿方式无关；由此，闵久贵对房价的解释不合常理，也与合同内容无法印证；相反，王建人对合同内容的解释与合同文字内容本身具有较高紧密性；合同约定签约三日内需交清房屋补偿金额，合同第6条中“属房屋的购买费用”双方均明确系被拆迁人向相关部门购买安置房的结算款，如房屋补偿金额与房屋的购买费系同一笔款项，那么签约三日内是没有办法明确并付清的，故“房屋补偿金额”应指双方上述明确约定的148,456元；另外双方交易的是房屋本身，那么拆迁补偿款本身就与购买方无关，但双方仍在转让协议中明确约定，说明是特指被相关部门扣划的购买安置房屋的拆迁补偿款；最后，根据补偿协议的内容可以看出，双方缔约时履行预计由购买方直接向相关部门进行购买并办理过户，出售方仅需履行配合手续，这便进一步说明合同内容如此订立的缘由；现客观上，仍由被拆迁人与拆迁人办理了系争房屋的结算及产权过户，为此王建人所作出的房屋价款描述及主张更具合理性且符合合同约定的本意，本院对此予以采信。现系争房屋被司法查封，是否具备产权变更过户的条件尚不明确，闵久贵要求办理系争房屋产权转移登记至其名下的请求，本院难以支持；同时，王建人提出因闵久贵要求办理过户同时向其支付已经与相关单位结算的房屋价款及维修基金，闵久贵提出已经支付了171,734.24元与148,456元的差额部分及维修基金1,996.37元，在王建人不予确认下，并没有就其履行提供证据证明，本院不予采信；但因当前过户未得到支持下，王建人要求付款的请求，本院也不予支持。双方均可待转让协议及补充协议可以继续履行时，再行各自予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)闵久贵的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)王建人的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3,269元，减半收取计1,634.50元，由原告(反诉被告)闵久贵负担；反诉案件受理费1,887元，由被告(反诉原告)王建人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年五月二十五日书记员  杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。