文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初13107号原告：重庆隆派餐饮服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区磁器口正街99号，统一社会信用代码91500106676121662G。法定代表人：莫在伦，重庆隆派餐饮服务有限公司经理。委托诉讼代理人：饶思云，重庆正智律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇金，重庆丽达律师事务所律师。被告：刘文玉，女，汉族，1938年8月10日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：罗秋燕，四川开山（重庆）律师事务所律师。被告：刘宏，男，汉族，1965年4月20日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：罗秋燕，四川开山（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋翠林，重庆伟豪律师事务所律师。被告：彭雄辉，男，汉族，1971年11月2日出生，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：罗秋燕，四川开山（重庆）律师事务所律师。原告重庆隆派餐饮服务有限公司与被告刘宏、刘文玉、彭雄辉返还原物纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2018年6月21日以（2018）渝01民终2216号民事裁定书裁定指令本院审理。本院于2018年8月10日立案后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2018年9月18日、2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告重庆隆派餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人饶思云、仇金，被告刘宏及其委托诉讼代理人罗秋燕、宋翠林，被告刘文玉的委托诉讼代理人罗秋燕，被告彭雄辉的委托诉讼代理人罗秋燕到庭参加诉讼。本案转为普通程序后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员吴庆、袁平组成合议庭适用普通程序于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告重庆隆派餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人饶思云、仇金，被告刘宏及其委托诉讼代理人罗秋燕、宋翠林，被告刘文玉的委托诉讼代理人罗秋燕，被告彭雄辉的委托诉讼代理人罗秋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆隆派餐饮服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭雄辉立即搬出原告拥有合法产权的重庆市沙坪坝区***号房屋并将该房屋返还给原告；2、判令被告刘文玉、被告刘宏赔偿原告因其非法占有原告房屋给原告造成的经济损失540000元，判令被告彭雄辉对以上经济损失承担连带赔偿责任。事实和理由：2008年，原告从重庆市沙坪坝区糖酒有限公司处购得重庆市沙坪坝区***号房屋，办理了过户手续，并获得***房地证***字第***号房地产权证，至此，原告成为该房产的所有权人。此后，原告发现被告刘文玉、刘宏在未经原告许可的情况下私自将该房屋出租给彭雄辉进行餐饮经营获利。原告作为餐饮服务有限公司，购买该房的目的，就是为了满足餐饮经营用房需要，由于被告非法占用该房，给原告的生产经营造成巨大经济损失。自2008年原告购买该房屋至今已经经过9年，仅房屋租金损失，参照重庆市沙坪坝区磁器口正街商铺历年的房租价格，原告计算损失为540000元（5000元/月×12个月×9年）。原告曾多次通知被告立即从该房屋中搬出并将房屋返还给原告，但被告拒不搬出，为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求判如所请。被告刘宏、刘文玉、彭雄辉辩称，原告取得涉案重庆市沙坪坝区***号房屋产权证违法；涉案房屋是根据国家、国企政策，从1962年7月27日起分配给刘文玉一家居住的福利房，刘文玉一家有合法居住、使用权。原告无权要求被告赔偿损失。原告不是从沙坪坝区糖酒有限公司购得涉案房屋，而是沙坪坝区糖酒有限公司以投资入股方式将房屋过户给原告。原告要求赔偿经济损失的诉讼请求部分超过两年诉讼时效，请予以驳回。经审理查明，刘某某原系重庆市沙坪坝区糖酒公司职工，于1985年1月14日死亡。被告刘文玉（别名刘某某）系刘某某的妻子，被告刘宏和案外人刘某（女）系刘某某、刘文玉的子女。重庆市沙坪坝区糖酒公司系全民所有制企业。重庆市沙坪坝区***号房屋系重庆市沙坪坝区糖酒公司自行管理的公有住房，重庆市沙坪坝区糖酒公司的前身重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司在1981年前即将该房屋作为公有住房分配给刘某某居住，刘某某的户口于1962年7月27日迁入重庆市沙坪坝区***号房屋，重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司1981年4月、5月、6月的工资表显示，该公司每月从刘某某工资中扣房租3.53元。1985年9月10日的重庆市城镇住房情况分户普查表载明，重庆市沙坪坝区***号房屋系全民单位自管公房，所有权人系重庆市沙坪坝区糖业烟酒批发公司，使用情况为出租，使用人家庭成员情况为户主刘文玉、女刘某、子刘宏。1997年5月26日，重庆市沙坪坝区糖酒公司向被告刘文玉发出通知，该通知载明，重庆市沙坪坝区***号等房屋木骨架年久已腐烂，无法检修，房屋有大面积垮塌的危险，住户的人身财产安全得不到保证。为了安全起见，从6月1日起至6月15日止，该处的居住户必须搬出，如因其他原因不搬迁者，造成后果自行负责。刘文玉签收了通知，但未搬出。1997年10月30日后，重庆市地价事务所根据重庆市沙坪坝区糖酒公司委托，对该公司企业改制土地使用权价格进行评估，并出具土地估价报告。该报告载明，位于磁器口正街***号、***号、***号的土地证号为渝沙国用（***）字第***号的用途为住宅的743平方米土地使用权总地价265300元。该报告还载明了重庆市沙坪坝区糖酒公司委托估价的其他国有土地使用权的地价评估结果。1997年12月15日，重庆市土地估价委员会办公室批复：重庆市沙坪坝区糖酒公司可将上述重庆市地价事务所评估的国有土地使用权价格作为企业改制土地使用权资产核定的依据。1997年12月31日，重庆渝西会计师事务所根据重庆市沙坪坝区糖酒公司委托，对该公司应用于改制为有限责任公司之目的的全部资产及相关负债进行评估，并出具评估报告。该报告的房屋及构筑物评估明细表载明，磁器口正街***号、***号、***号、18号房屋，结构为穿逗，占地面积340平方米，建筑面积459平方米，原值5111.06元，净值-1366.08元，评估总值为零。1998年4月13日，重庆市沙坪坝区人民政府对沙坪坝区财政局作出《沙坪坝区人民政府关于沙坪坝区糖酒公司产权转让的批复》:1、同意你们与沙坪坝区糖酒股份公司商定的产权价格进行国有资产转让。二、为有利于企业改革和发展，防止国有资产流失，对沙坪坝区糖酒公司的国有净资产2064083.27元的处置决定：1、非经营性资产1371903.05元（职工住宅部分）由国资部门委托企业管理；2、生产性资产692180.22元全部转让给职工，由职工共同出资购买，转让价格为120万元，一次性付清，收入上交财政专户管理。1998年5月15日，重庆市沙坪坝区国有资产管理局（甲方）与重庆沙坪坝糖酒有限公司（乙方）签订《重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同》，约定：一、转让资产的范围：现（指改制前）由重庆市沙坪坝区糖酒公司占有、使用的并列入渝西会计师事务所资产“评估报告”（渝西所〔***〕字第***号）中的国有资产，未列入评估书中的资产不属转让范围。二、转让价款的确定：以“评估报告”中确定的国家所有者权益净值（扣除一些政策规定予以扣除的项目后）为基础，结合糖酒公司的具体情况，根据沙区政府“国有资产的批复”双方议定经营性资产转让价款为120万元；三、现（指改制前）糖酒公司资产中的非经营性资产1371903.05元（含陈家湾在建住宅）由国资部门委托乙方管理。2008年3月13日，重庆市沙坪坝区磁器口正街***号房屋所有权人变更登记为重庆沙坪坝糖酒有限公司。被告举示的验资事项说明载明，2008年6月2日，李闯、孙琼、重庆沙坪坝糖酒有限公司共同出资组建重庆隆派餐饮服务有限公司。重庆沙坪坝糖酒有限公司以重庆市沙坪坝区磁器口正街***、***、***号及磁器口金蓉巷***号房屋作价105万元出资。2008年8月14日，重庆市沙坪坝区***号房屋所有权人变更登记为重庆隆派餐饮服务有限公司、重庆沙坪坝糖酒有限公司。2008年12月4日，原告重庆隆派餐饮服务有限公司取得***房地证***字第***号房地产权证，该证载明，重庆市沙坪坝区磁器口正街***、***号房屋用途为住宅，土地用途为住宅用地，房屋楼层为1-2，房屋建筑面积165.14平方米，房屋权利人为重庆隆派餐饮服务有限公司。2011年12月15日，重庆沙坪坝糖酒有限公司出具《证明》，该《证明》载明，兹有重庆沙坪坝糖酒有限公司自有的位于重庆市沙坪坝区***号房屋，现由刘宏居住。2012年1月4日，重庆沙坪坝糖酒有限公司出具《证明》，该《证明》载明，位于重庆市沙坪坝区***号房屋属于重庆沙坪坝糖酒有限公司的产权，现分给职工家属刘文玉居住，其子刘宏与母亲一直同住。2014年4月4日，重庆市沙坪坝区商业委员会、重庆市沙坪坝区财政局联合发出《通知》，该通知载明：沙区糖酒公司：你公司1998年改制后，按照改制时企业与区财政局签订的国有资产转让合同的约定，由你们对非生产性国有资产进行代管。2008年3月，在未经区国资管理职能部门批准的情况下，你公司擅自将区财政局委托代管的国有资产（磁器口正街***、***、***号及磁器口金蓉巷***号等四处房屋共计建筑面积489.72平方米）转移至重庆隆派餐饮服务有限公司。经区商委、区财政局研究决定，责成你公司于2014年5月10日前自行纠正，并将以上四处房屋的产权重新办理回重庆市沙坪坝区糖酒公司（资产权属应注明国有）。2015年4月2日，重庆市沙坪坝区商务局、重庆市沙坪坝区财政局联合作出《关于磁器口正街***、***、***号及磁器口金蓉巷***号四处房屋土地情况的说明》，该说明载明：重庆沙坪坝糖酒有限公司：根据中共沙坪坝区区委、沙坪坝区人民政府《关于加快企业改革的决定》（沙委〔***〕***号）文件精神，你公司1998年改制，由于当时房屋的权证是土地证和房产证，在改制时，根据渝西会计师事务所资产“评估报告”（渝西所〔***〕字第***号）和重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同的约定，已将磁器口正街***、***、***号及磁器口金蓉巷***号四处的土地纳入转让资产的范围。2015年10月10日，刘宏、刘文玉与彭雄辉签订《门面出租合同》，约定刘宏、刘文玉将重庆市沙坪坝区***号门面房屋出租给彭雄辉，租赁期限3年，从2016年2月12日至2019年2月12日止，每月租金20000元，每年租金240000元。2016年5月9日，彭雄辉以重庆市沙坪坝区***号房屋为经营场所办理了个体工商户登记。2016年8月19日，重庆市沙坪坝区企业改革领导小组向重庆市沙坪坝区商务局发出《关于同意将磁器口***号、***号、***号和金蓉巷***号纳入国有企业改制遗留问题解决的批复》，该批复载明：同意将磁器口***号、***号、***号和金蓉巷***号四处D级危房的处置纳入国有企业改制遗留问题解决，将上述房屋按照改制时的评估价值处置给重庆沙坪坝糖酒有限公司，由重庆沙坪坝糖酒有限公司负责排危工作和妥善安置住户。2016年9月6日，重庆市沙坪坝区商务局向重庆沙坪坝区糖酒有限公司发出《重庆市沙坪坝区商务局关于磁器口***号、***号、***号和金蓉巷***号纳入国有企业改制遗留问题解决的通知》，该通知载明:重庆市沙坪坝区商务局同意将磁器口***号、***号、***号和金蓉巷***号四处危房的处置纳入国有企业改制遗留问题解决，将上述房屋按照改制时的评估价值处置给你们，由你公司负责排危和妥善安置住户。请你们按照有关政策和文件规定办理相关手续。原告重庆隆派餐饮服务有限公司认为其对涉案房屋享有合法产权，被告占用涉案房屋属于侵权，于2017年7月11日起诉至本院，要求彭雄辉立即搬出涉案房屋并将房屋返还给原告；要求刘文玉、刘宏赔偿原告经济损失540000元，并由彭雄辉对以上经济损失承担连带赔偿责任。本院审查后认为，重庆市沙坪坝区***号房屋系重庆市沙坪坝区糖酒公司自行管理的公有住房，该公司多年前将该房屋分配给刘某某居住，刘某某缴纳了房屋租金，取得了公房承租权，刘某某死亡后，其配偶刘文玉继续承租，亦取得了公房承租权。企业改制过程中，重庆市沙坪坝区企业改革领导小组批复将涉案房屋处置给重庆沙坪坝糖酒有限公司，由该公司妥善安置住户。重庆沙坪坝糖酒有限公司在未妥善安置住户的情况下，即将涉案房屋的物权变更给原告。原告起诉要求被告返还涉案房屋，系单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。据此，本院于2017年12月30日作出（2017）渝0106民初10964号民事裁定，驳回原告重庆隆派餐饮服务有限公司的起诉。原告重庆隆派餐饮服务有限公司不服，提起上诉，重庆市第一中级人民法院审理后认为，对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”中的“单位”应当理解为分房职工所在的单位。本案中，重庆市沙坪坝区***号房屋原系重庆市沙坪坝区糖酒公司自行管理的公有住房，并分配给其职工刘某某居住。根据重庆隆派餐饮服务有限公司二审中提交的《档案查询结果》，2008年，重庆市沙坪坝区***号房屋所有权人变更登记为重庆隆派餐饮服务有限公司。重庆隆派餐饮服务有限公司与重庆市沙坪坝区糖酒公司虽存在利益关联，但属于不同的民事主体，对重庆市沙坪坝区糖酒公司与刘宏、刘文玉、彭雄辉发生的腾房纠纷，不宜认定为因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，据此，该院于2018年6月21日作出（2018）渝01民终2216号民事裁定:一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初10964号民事裁定；二、本案指令重庆市沙坪坝区人民法院审理。重新立案后，原告重庆隆派餐饮服务有限公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》，原告认为，重庆市沙坪坝区***号商铺发生火灾，导致重庆市沙坪坝区***号、***号房屋和室内装修等遭到烧毁。火灾后，原告已事实上占有了涉案房屋，因而撤回要求被告返还房屋的请求。从2008年原告购买涉案房屋至2018年的10年间，被告一直非法占有涉案房屋出租牟利，给原告造成了巨大的经济损失。参照刘宏、刘文玉与彭雄辉于2015年10月10日签订的《门面出租合同》约定的月租金20000元的价格，原告10年的损失为240万元。据此，原告将其原诉讼请求变更为：1、判令被告刘文玉、刘宏赔偿原告因其非法占有原告房屋给原告造成的经济损失2400000元，判令被告彭雄辉对以上经济损失承担连带赔偿责任。2、本案诉讼费由被告承担。在2019年3月5日法庭审理中，原告鉴于被告提出了诉讼时效抗辩再次将其诉讼请求变更为：1、判令被告刘文玉、刘宏赔偿原告2015年7月12日至2018年7月11日期间的经济损失720000元（20000元/月×36个月），判令被告彭雄辉对以上经济损失承担连带赔偿责任。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告为证明其经济损失，申请对重庆市沙坪坝区***号房屋在2008年10月21日至2018年8月31日期间的房屋租金进行鉴定。本院依法委托鉴定机构进行鉴定。鉴定过程中，原告于2019年1月31日撤回租金鉴定的申请。2019年2月22日，本院撤回关于租金的鉴定委托。审理中，原告为证明重庆市沙坪坝区糖酒公司在1997年前因涉案房屋系危房已将被告刘文玉租赁的公有住房由重庆市沙坪坝区***号房屋调换为重庆市沙坪坝区***号房屋，举示了重庆市沙坪坝区***号房屋的住房情况分户普查表。被告认为该住房情况分户普查表是单方伪造，申请对“***号房屋的住房情况分户普查表”与“***号房屋的住房情况分户普查表”、“磁器口正街***、***号房屋的住房情况分户普查表”所有手写文字的笔迹进行对比鉴定。本院于2018年9月30日依法委托重庆法正司法鉴定所进行鉴定。2018年12月20日，重庆法正司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，其结论为：落款日期为1985年9月10日的***号《重庆市城镇住房情况分户普查表》上所有手写字迹与落款日期为1985年9月10日的磁器口正街***号《重庆市城镇住房情况分户普查表》、落款日期为1985年9月10日的磁器口正街***、***号《重庆市城镇住房情况分户普查表》上的所有手写字迹都不是同一人所写。审理中，被告为证明刘宏未将涉案房屋出租给彭雄辉，而是将涉案房屋用于合伙做生意，举示了刘宏与彭雄辉于2013年1月1日签订的《合作协议》，但原告对该证据的真实性不予认可，对原告的证明目的不予认可。法庭辩论终结后，原告要求减少诉讼请求并于2019年5月13日向本院提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为：1、判令被告刘文玉、刘宏赔偿原告2015年7月12日至2018年7月11日期间的经济损失650000元（其中，2015年7月12日至2016年2月11日期间按10000元/月的标准计算损失，2016年2月12日至2018年7月11日期间按20000元/月的标准计算损失），判令被告彭雄辉对以上经济损失承担连带赔偿责任。2、本案诉讼费由被告承担。上述事实，有原告提交的房地产权证、门面出租合同、个体工商户管理登记卡、《通知》、《关于磁器口正街***、***、***号及磁器口金蓉巷***号四处房屋土地情况的说明》、《关于同意将磁器口***号、***号、***号和金蓉巷***号纳入国有企业改制遗留问题解决的批复》、沙区糖酒公司发出的《通知》、陈家湾***号《重庆市城镇住房情况分户普查表》、磁器口正街***号《重庆市城镇住房情况分户普查表》、评估报告，有被告提交的土地估价报告、重庆市土地估价委员会办公室批复、《沙坪坝区人民政府关于沙坪坝区糖酒公司产权转让的批复》、《重庆市沙坪坝区糖酒公司国有资产转让合同》、档案查询结果、职工工资表、验资事项说明、《证明》、磁器口正街***、***号《重庆市城镇住房情况分户普查表》以及各方当事人的陈述等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，原告重庆隆派餐饮服务有限公司是重庆市沙坪坝区***号房屋的不动产登记薄上的登记权利人并持有房地产权证，对该房屋享有直接支配和排他的权利。被告刘文玉、刘宏占有并将该房屋进行出租收取租金，其行为侵害了原告的物权。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，现原告要求被告刘文玉、刘宏赔偿2015年7月12日至2018年7月11日期间的损失即房屋占用损失，本院予以支持。关于2015年7月12日至2018年7月11日期间损失的计算标准问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，侵害他人财产的，财产损失按照损害发生时的市场价格或其他方式计算。本案中，虽然原告申请对租金损失进行鉴定后又撤回了鉴定申请，但原告可以要求以其他方式计算财产损失。通常讲，侵权人侵害他人财产因此获得利益的，其获得的利益是被侵权人的损失的部分或全部。被告刘宏、刘文玉与彭雄辉于2015年10月10日签订的《门面出租合同》约定涉案房屋2016年2月12日至2019年2月12日期间的月租金20000元，因此，被告刘宏、刘文玉在2016年2月12日至2018年7月11日期间按每月20000元的标准获得利益，本院按每月20000元的标准计算原告在该期间的损失。涉案房屋租金的标准事实上是逐年上涨的，原告要求按每月10000元的标准计算2015年7月12日至2016年2月11日期间的损失，在合理范围内，本院予以支持。因此，被告刘宏、刘文玉应赔偿原告2015年7月12日至2018年7月11日期间的损失金额为650000元（10000元/月×7个月+20000元/月×29个月）。关于彭雄辉的连带赔偿责任问题。《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。原告就涉案房屋进行了物权登记，该物权登记具有公示效力，被告彭雄辉应当知道被告刘文玉、刘宏对其租用的涉案房屋不享有物权，其与被告刘文玉、刘宏通过房屋租赁合同共同侵害了原告的物权并造成原告损害。因此，原告要求被告彭雄辉承担连带赔偿责任，本院予以支持。需要说明的是，被告彭雄辉向原告承担责任后，就被告彭雄辉已支付的租金，被告彭雄辉可依据其与被告刘宏、刘文玉双方签订的租赁合同协商解决或另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条的规定，判决如下：被告刘宏、刘文玉于本判决发生法律效力后3日内赔偿原告重庆隆派餐饮服务有限公司损失650000元，被告彭雄辉对被告刘宏、刘文玉以上债务承担连带赔偿责任。案件受理费11000元，由被告刘宏、刘文玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  谢凤鸣人民陪审员  吴 庆人民陪审员  袁 平二〇一九年五月二十七日法官 助理  冯 举书 记 员  胡秋怡