江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终730号上诉人（原审原告）：沈苏娅，女，1964年12月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：郝建兰，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：束明亚，男，1976年3月19日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）：陈建军，男，1963年6月26日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人沈苏娅与被上诉人束明亚、陈建军申请执行人执行异议之诉一案，不服淮安市淮阴区人民法院（以下至裁定主文前简称淮阴区法院）（2018）苏0804民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈苏娅上诉请求：1.依法撤销淮阴区法院（2018）苏0804民初1224号判决书。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定陈建军已将房屋转让给束明亚，束明亚支付了相应的对价缺乏依据。2.束明亚没有陈建军收到购房款的证据，其提供的购房款收条明确写明是房屋租金，收条上没有付款人、日期，该收条与本案无关。束明亚提交的购房协议为2012年5月签订，在这之后陈建军于同年8月向上诉人借款时书面承诺其拥有涉案房屋，协议与借条相矛盾。且陈建军未到案，该收条是否系其他本人所签无法确认。3.被上诉人无合法有效的合同，其提供的购房协议是虚假的，且束明亚提供的证据都是复印件与本案无关联性。请求改判，支持上诉请求。被上诉人束明亚辩称，一审判决正确，应予维持。被上诉人陈建军未答辩。原告沈苏娅向淮阴区法院提出诉讼请求：1.撤销淮阴区法院（2018）苏0804执异4号执行裁定书，立即对位于淮安市淮阴区香港路果林信用社宿舍202室房屋采取强制执行措施，并将执行款用于清偿（2014）淮民初字第1181号民事判决书确定的债务。2.确认淮安市淮阴区香港路果林信用社宿舍202室产权属于陈建军。3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告沈苏娅与被告陈建军、浦新章民间借贷纠纷一案，经该院审理出具（2014）淮民初字第1181号民事判决书，现判决已生效且在强制执行程序中。因为被告束明亚对执行财产坐落于淮安市淮阴区香港路果林信用社宿舍202室房屋的执行提出异议，该院出具（2018）苏0804执异4号执行裁定书，该裁定书查明事实错误，适用法律错误，具体为：坐落于淮安市淮阴区香港路果林信用社宿舍202室房屋是被告陈建军的被执行财产，且已经被该院执行局依法查封。该房屋至今属无房产证书的房屋，不具备正常交易的条件，依据行政法规规定集资房不能转让，因此该转让无效，（2018）苏0804执异4号执行裁定书对此事实视而不见，显属错误。物权法明确规定，房屋是以产权登记为物权变更的要式法律行为，合同不能替代物权登记，涉案房屋至今没有进行产权登记根本就不能交易，不发生物权变动效力，且涉案房屋是集资房屋，没有取得产权证书，更不能进行买卖，（2018）苏0804执异4号执行裁定书对此事实视而不见，显属错误。因此，本人要求参加分配有事实及法律依据。请求支持诉请。被告束明亚辩称，该房屋是束明亚在2012年花费16万元从陈建军处购买，陈建军取得全部购房款并且房屋交付给束明亚使用，双方买卖合同关系成立并且生效，束明亚一直占有使用该房屋6年，房屋所有权应归束明亚所有，早已与陈建军无关，该房屋没有办理过户登记手续，束明亚没有过错，法院不可以查封并执行该房屋，按照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，束明亚享有排除执行的权利。物权法规定不动产登记只是物权公示的一种方式，登记本身并不创设物权，更不确认物权，双方之间是否享有不动产权利，仍然取决于当事人之间的法律关系，而不取决于登记。原告所主张的集资房不得转让并没有法律依据，相关的行政管理性规范并不能否认束明亚与陈建军之间的房屋买卖关系。综上，请求驳回原告诉请。被告陈建军未作答辩。淮阴区法院查明，原告沈苏娅因与被告陈建军及淮安市淮阴巨一农村小额贷款有限公司、浦新章民间借贷纠纷一案，于2014年5月8日诉至该院，该院于2015年1月29日作出（2014）淮民初字第1181号民事判决书，判决内容为：一、被告陈建军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈苏娅支付借款人民币17万元及利息（自2013年3月26日起至实际还款时止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、被告浦新章对被告陈建军的上述还款承担连带偿还责任。三、驳回原告沈苏娅其他诉讼请求。上述文书生效后，在对该判决书执行过程中，该院于2017年9月6日作出（2015）淮执字第3802号执行裁定书，查封了淮安市淮阴区香港路果林信用社宿舍202室房屋，限额20万元。束明亚于2017年9月20日向该院提出书面异议称，其已于2012年5月16日与陈建军签订了购房协议，在当月19日付清房款，且过户了自来水和供电公司用户户主名称。因此房是单位集资房，土地是划拨方式取得，在住建局无备案，无法办理房屋所有权证书。法院查封该房屋时，其已合法拥有该房屋达6年左右，且在此期间租赁给多家房客，故其对涉案房屋享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利，因此，请求法院停止对涉案房屋的执行并解除查封。该院经审查，认为束明亚要求排除执行的异议理由成立，应予支持，遂于2018年2月8日作出（2018）苏0804执异4号执行裁定书，裁定对位于淮安市淮阴区香港路果林信用社宿舍202室房屋中止执行。申请执行人沈苏娅不服该裁定，遂于2018年2月24日以诉称的事实及请求诉至本院。另查明，涉案房屋原为被告陈建军参加淮阴区果林信用社集资所得，未办理产权证照手续。2012年5月16日，被告束明亚与被告陈建军签订购房协议一份，约定被告陈建军将涉案房屋以16万元的价格出售给被告束明亚。2012年5月19日，被告束明亚以无折转账的方式向被告陈建军的银行卡转入10万元，被告束明亚称另外向陈建军支付了6万元现金。同日，被告陈建军向被告束明亚出具收条，确认收到房款16万元。此后，被告陈建军将该房屋交付给被告束明亚，束明亚先后将该户的水、电用户名变更为自己的名字，并于2013年4月份开始，将该房出租给他人居住。淮阴区法院认为，在原告沈苏娅与被告陈建军民间借贷纠纷向人民法院提起诉讼前，被告陈建军已将本案所涉房屋转让给被告束明亚，被告束明亚支付相应对价后，被告陈建军将房屋交付给被告束明亚实际占有，该房屋虽然因未办理权属证书致未能办理过户手续，但根据物权法的相关规定，基于合同关系等产生的合法的占有亦具有一定的公示效力，故自被告束明亚付清房款并实际占有房屋时始，被告束明亚即取得该房屋的占有、使用、收益等权能，对该房屋所享有的上述实体权利足以排除法院对该房屋的执行。另外，原告沈苏娅主张涉案房屋因无房产证书即不具备交易条件因而双方的买卖合同无效，该主张并无法律依据，本院对该意见不予采纳。综上，对于原告要求准许执行本案所涉房屋及确认涉案房屋产权属陈建军的诉讼请求依法不应予以支持。淮阴区法院于2018年10月19日作出（2018）苏0804民初1224号民事判决书，判决驳回沈苏娅的诉讼请求。案件受理费3500元，公告费600元，合计4100元，由沈苏娅负担。二审中查明，2012年5月16日，束明亚与陈建军签订购房协议，同年5月19日，束明亚以银行转账的方式向陈建军的银行卡转入10万元，同日，陈建军向束明亚出具收条，内容为:今收到房屋租金16万元整，此房位于。收到人陈建军。束明亚没有提供该收条原件，一审庭审中上诉人沈苏娅对收条的真实性不予认可。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，束明亚虽与陈建军签订了购房协议，并占有涉案房屋，但其提供陈建军出具的收条系复印件，没有提供原件，不能作为证据使用，本院对该收条真实性不予认可。且收条上载明收到租金16万元，不能证明束明亚已支付全部购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定:下列房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的。根据该规定，涉案房屋未取得权属登记证书，依法不得买卖。买受人束明亚购房时未尽到审查义务，致所购房产多年无法过户，存在明显过错。综上，束明亚对涉案房屋不享有足以阻却法院强制执行的民事权益。上诉人沈苏娅的上诉请求成立，本院应予支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804民初1224号民事判决书。二、准许执行淮安市淮阴区香港路果林信用社宿舍202室房产。一审案件受理费3500元，公告费600元，二审案件受理费3500元，共计7600元，由被上诉人束明亚负担。本判决为终审判决。审判长  董国华审判员  孙亚平审判员  庞海涛二〇一九年五月七日书记员  庄 行