广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2678号上诉人（原审原告）：秦美芳，女，1970年7月19日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗诗莹，广东广开律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广保国际集团有限公司，住所地广州保税区广保大道10号401。法定代表人：张晓中，职务董事长。委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人秦美芳与上诉人广保国际集团有限公司（以下简称广保集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。秦美芳上诉请求：撤销一审判决，改判广保集团公司向秦美芳支付逾期交付房屋的滞纳金1520208元、逾期办理不动产权证书的违约金809672.63元、房屋实际面积小于约定面积部分房价款及利息和房屋实际面积小于约定面积超过3%部分的双倍房价款差额合计302915.33元。事实和理由：（一）一审判决驳回秦美芳主张的起诉之日前三年的逾期交房滞纳金的诉讼请求，缺乏事实依据。广保集团公司应按双方签订的《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》和《房地产预售契约》约定的1995年6月30日前将案涉房屋交付给秦美芳，但广保集团公司未能提交证据证明秦美芳在收到案涉房屋的《不动产权证书》前实际接收了案涉房屋。广保集团公司提交案涉房屋相邻房屋的交房证明不能证明案涉房屋已实际交付。广保集团公司逾期交房达20年已构成违约。现秦美芳只主张近三年的逾期交房滞纳金，合法合理。（二）一审判决认定广保集团公司逾期办证违约期间错误。根据双方签订的《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》和《房地产预售契约》，约定广保集团公司应于秦美芳付清房款后为秦美芳办理领取房地产产权证的手续。秦美芳已按约定于1995年6月20日一次性付清房款，但广保集团公司经多次催告后直至2018年2月2日才为秦美芳办理《不动产权证书》。据此，一审法院判决确认广保集团公司违约，但认定的违约期间错误。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定可知，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，故广保集团公司逾期办证违约期间应从2015年2月2日起计至2018年2月1日。（三）一审法院判决逾期办证违约金以总房款为本金，按每日万分之一的标准计算是不合理的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，秦美芳诉请违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准进行计算符合法律规定。另，双方签订的《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》和《房地产预售契约》约定，广保集团公司逾期交付房产，每逾期一日，应按房地产价款的千分之一向秦美芳赔付违约金，同理同据，广保集团公司逾期办证应按此约定向秦美芳赔付违约金。（四）一审判决驳回秦美芳提出的由广保集团公司对相应房屋面积差额予以退款及赔偿的诉请是不公平的。双方签订的《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》和《房地产预售契约》约定，房屋产权面积待房屋竣工后，以广州市保税区土地房产局实测为准。但双方签订合同时未向秦美芳出示平面设计图，未向秦美芳明示铺面面积差额巨大的可能性。现房屋实测面积比约定面积少了11.58㎡，差额比例高达14%，差额面积价值近10余万元，由此给秦美芳造成的损失是秦美芳不可预见的。关于房屋差额价款的问题，双方并未明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，秦美芳有权请求广保集团公司支付面积差额部分的房价款及利息和超过3%部分的双倍房价款差额。广保集团公司二审辩称，其不同意秦美芳的上诉请求、事实和理由。案涉房屋早已交付秦美芳，广保集团公司庭询前提交的《广州保税区志》明确载明案涉房屋是在1994年竣工的，于1995年交付的。2009年政府为了支持保税区的发展，案外人跟小业主联系房屋改造和收购事宜。案涉房屋已经达到了交付条件，因秦美芳拒绝接收房屋，才导致房屋出现秦美芳所述的“未交付”。关于办证的答辩意见与其上诉状一致。关于房屋的面积差额问题。依照双方约定面积差异不作多退少补。广保集团公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回秦美芳的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费用由秦美芳承担。（一）一审判决确认广保集团公司存在逾期办证的违约行为，属于事实认定不清。双方签订的合同中没有关于逾期办证违约金的约定。案涉房屋在2002年符合交付使用的条件后，广保集团公司因破产重整等多方面复杂原因，直至2012年完成房屋所有权初始登记，自此，广保集团公司一直积极主动地协助包括秦美芳在内的多个业主办理产权证的工作。根据《关于商贸街确权和办证的情况说明》所列的其他多个业主均因早提交办证申请而早办出房产证。而秦美芳明知可以申请办证却迟迟不主动申请办证，导致2018年才完成办证，故应由秦美芳对迟延办证承担责任。（二）一审判决广保集团公司承担逾期办证违约责任，属于法律适用不当。如前所述，逾期办证的违约方不在广保集团公司，而是秦美芳不主动申请办证，广保集团公司只有协助办证的义务。且秦美芳主张广保集团公司承担违约责任的诉讼请求应受诉讼时效的约束。秦美芳应在2012年8月或2014年6月前主张协助办证，但其未主张，故秦美芳应承担诉讼时效期间经过的责任。因此，一审判决认为逾期办证属于继续性债权，属于法律适用错误。（三）一审判决违约金标准过高，应予免除或调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，损失赔偿额不应超过合同订立时应当预见到的因违法合同可能造成的损失，且当事人主张违约金标准过高请求予以适当减少的，人民法院应当结合实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案逾期办证是秦美芳迟延申请办证导致，且其并未有实际损失，案涉房屋未办证并未影响其使用和收益。故结合上述法律规定，将违约责任全归咎于广保集团公司是不公平的。综上，恳请二审法院判如所请。秦美芳二审辩称，具体答辩意见与其上诉状一致。补充如下两点：第一，秦美芳同意一审法院关于逾期办证的违约责任的认定。广保集团公司破产重组不影响办证，且广保集团公司始终没有提交证据证明办理产权证的相关手续；第二，关于违约责任的承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了违约方应承担的违约责任。秦美芳向一审法院起诉请求：1.广保集团公司向秦美芳支付逾期交付房屋的滞纳金1520208元；2.广保集团公司向秦美芳支付逾期办理不动产权证书的违约金809672.63元；3.广保集团公司向秦美芳支付房屋实际面积小于约定面积部分房价款及利息，房屋实际面积小于约定面积超过3%部分的双倍房价款差额，共计302915.33元；4.广保集团公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1995年6月20日，广保集团公司（出售方、甲方）与秦美芳（购买方、乙方）签订《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》（以下简称《铺面买卖合同》），约定乙方向甲方购买[广州保税区商品贸易展示街]广保12段，编号104共壹个单位，建筑面积80平方米。房屋产权面积待房屋竣工后，以广州保税区土地房产局实测为准。产权面积不作为甲方出售建筑面积的依据，购房结算金额不作多退少补，房屋售价8797.5元/平方米，总金额703800元。甲方将于1995年6月30日前，将房屋交付给乙方使用，但如遇下列特殊原因，可凭广州保税区有关主管部门开具的证明文件，据实予以延期。1.人力不可抗拒的自然灾害；2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；3.其他非甲方所能控制的因素。除上述情况外，甲方未按合同规定期限将房屋交付乙方使用，甲方须付乙方滞纳金，每日按已收房款的0.2%支付滞纳金，自合同规定交付之日第二天起至实际交付日止；若甲方延期交付超过三个月，乙方有权终止合同，届时甲方除应在合同终止后三十天内，将乙方已付售房款和滞纳金（由乙方已付房价款的付款之日起至合同终止之日止，每日按已收房价款的0.2%支付滞纳金）全部退还乙方。甲方保证建筑施工质量，该房屋之建筑工程系依据政府主管部门最后核准之设计图纸施工办理。甲方交付的房屋须经广州经济技术开发区建筑工程质量监督检验站检验合格，并符合合同附件一规定的装修标准和设备标准。在乙方支付购房款后（订金除外），甲乙双方对房屋进行验收交接，双方交接钥匙，签署房屋交接单，即视作房屋交付完毕，届时房屋的风险责任亦随之转移给乙方。乙方付清全部房款后，甲方协助乙方办理产权证等房产法律文件，如乙方没付清购房款，甲方不负责出具证明办理产权，但乙方仍应从甲方交付房屋的当年开始按章交纳房产税、土地使用费等。1995年6月20日，广保集团公司向秦美芳出具了金额为703800元的购房发票。2018年1月4日，秦美芳缴纳案涉房屋契税42228元。2018年1月9日秦美芳、广保集团公司代理人郑某提交了《广州市不动产登记申请表》。2018年2月2日，秦美芳取得上述《铺面买卖合同》约定的房屋的《不动产权证书》，记载房屋坐落于广州开发区广保大道127号，房屋建筑面积为68.42平方米。广保集团公司提交了《破产清算工作情况通报》《重整计划草案》《民事裁定书》[（2007）穗中法民破字第1号-10]、《广州市房地产权属证明书》（12登记05001325）、《关于办理广保大道商贸街房产证的公告》《关于办理广保大道125、127室转移登记的申请》《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区华港国际贸易有限公司房产办证申请审查报告》，拟证明因破产重整、土地抵押等历史问题，案涉房屋早期不具备办证条件，秦美芳在此前从未主张逾期办证违约金。《破产清算工作情况通报》记载，广州市萝岗区人民法院受理债权人广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局申请债务人广保集团公司破产还债一案，于2005年5月18日裁定宣告广保集团公司破产还债；并于2005年5月31日作出《指定成立清算组决定书》，指定成立广保集团公司清算组。清算组于2005年6月1日接管广保集团公司，依法履行破产清算组职责。第二部分清算工作中遇到的困难记载，土地、房产过户的税收政策影响清算工作的顺利进行。《重整计划草案》记载，本重整计划的执行期限为法院裁定批准本重整计划之日起两年内，如广保集团公司提前按第（一）项“债权受偿方案”清偿全部债务，则视同本重整计划草案执行完毕。广州市中级人民法院于2009年7月15日作出（2007）穗中法民破字第1号-10《民事裁定书》，裁定批准《广保国际集团有限公司重整计划草案》、终止广保集团公司重整程序。《广州市房地产权属证明书》（12登记05001325）记载，权属人申请登记本证明书所列房地产，经审查属实，特发此书，登记日期2012年8月3日，房屋坐落广州开发区广保大道××号，建基面积7607.21㎡，建筑面积22526.03㎡。《关于办理广保大道商贸街房产证的公告》刊登于《南方都市报》，刊登日期为2014年6月19日，内容为：广保大道商贸街各小业主，我司承建的广州保税区广保大道××号商业街已经取得房地产权属证明书，请贵司携相关资料到广州开发区房管所办理相关房产过户手续。业主名单如下：……秦国钊……秦美芳……。《关于办理广保大道125、127室转移登记的申请》记载，广保集团公司于2015年4月8日向广州开发区房地产管理所申请办理广州开发区广保大道125、127室商铺过户事项。《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区华港国际贸易有限公司房产办证申请审查报告》记载，广州保税区华港国际贸易有限公司于2005年3月29日向广保国际集团有限公司管理人申请办理保中3段106-110、211-220、311-320商铺的确权，协助办理房产证并支付逾期办证违约金11140327.82元，广保国际集团有限公司管理人审查同意协助办理上述房产的房地产权证，逾期办证的违约金不予支持。广保集团公司另提交了2011年3月6日由广州开发区房地产管理所出具的《房屋面积测量成果报告书》（测字：430110061），其中记载门牌××，房号104，总面积68.4179平方米；提交了广州市公安局萝岗区分局出具的《申领门牌确认通知书》，记载广保大道左侧：7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、27、29号（二段）……119、121、123、125、127、129、131、133、135、137、139号（十二段）……243、245号（二十段）；广保大道右侧：2、4、6、8……246号（二十一段）；保盈大道……；东江大道……；银行大道……。广保集团公司还提交了《秦美芳房产办证申请审查报告》《房产办证申请审查结果通知书》，载秦美芳于2005年4月26日向广保国际集团有限公司管理人申请了协助办理广保12段104号商铺的房产证，广保国际集团有限公司管理人于2009年5月20日审查同意协助办理上述房产的房地产权证。秦美芳否认收到了管理人作出的《房产办证申请审查结果通知书》。广保集团公司提交了广保12段107-110号、101、102、103号房屋的《钥匙移交手续》，拟证明与案涉房屋相邻的上述房屋均已在1995年至1996年期间交付。广保集团公司另提交了（2002）穗开法民初字第298号《民事判决书》、（2003）穗中法民四终字第01334号《民事判决书》，在上述生效判决书中已查明，2001年3月5日，案外人秦国钊[本案系列案（2018）粤0112民初2458号案的原告]的妻子王远青为出租方，广州萃杰科贸有限公司为承租方签订《场地租赁合同书》，约定：出租场地位于广州保税区广保大道6段108-109号档位；租赁期限从2001年3月6日至2002年8月5日。2001年8月2日，广保集团公司取得《广州市公安局广州经济技术开发区分局建筑工程消防验收意见书》，载明广州保税区贸易街工程已经符合消防安全要求，同意投入使用。2002年11月21日，取得《建设工程规划验收审批表》，经规划部门同意不需要进入规划验收，直接进入办理房地产登记。广保集团公司申请证人郑某出庭作证，证人郑某出庭说明，其为广保集团公司员工，2014年6月16日广保集团公司登报公告告知业主办证，2015年秦美芳委托其姐夫刘锡洪的公司的财务“秦姐”要求广保集团公司协助办证，广保集团公司审批同意后，将房管局不动产登记要求及相关文件提供给秦美芳。办证过程中秦美芳就契税缴纳税点问题有异议，广保集团公司将相关情况于2015年8月4日通过邮件发给萝岗地税局邮箱。2017年12月，秦美芳委托“秦姐”发邮件给其，要求再次协助办证，最终秦美芳按照6%的税点缴纳契税后办理了产权证。郑某提交了相关邮件截图。其中2015年8月4日邮件附件为广保集团公司向萝岗地税局陈述案涉房屋地址、面积、总价以及开具房款发票的事实。2017年12月6日的邮件附件为落款人为秦美芳的《申请协助函》，要求广保集团公司派员协助办证。庭审中秦美芳不确认有授权“秦姐”办理房产证。以上事实，有《铺面买卖合同》、购房发票、契税发票、《破产清算工作情况通报》《重整计划草案》《民事裁定书》[（2007）穗中法民破字第1号-10]、《广州市房地产权属证明书》（12登记05001325）《关于办理广保大道商贸街房产证的公告》《关于办理广保大道125、127室转移登记的申请》《房产办证申请审查结果通知书》《广州保税区华港国际贸易有限公司房产办证申请审查报告》《秦美芳房产办证申请审查报告》《房屋面积测量成果报告书》《申领门牌确认通知书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，《铺面买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法、有效。本案争议的焦点为：1.广保集团公司是否存在逾期交付房屋的违约行为以及违约金如何计算；2.广保集团公司在协助办理案涉房屋房产证的过程是否存在违约以及违约金如何计算。首先，关于逾期交房的违约责任。（2003）穗中法民四终字第01334号《民事判决书》查明，广保集团公司于2001年8月2日取得《广州市公安局广州经济技术开发区分局建筑工程消防验收意见书》，载明广州保税区贸易街工程已经符合消防安全要求，同意投入使用。于2002年11月21日，取得《建设工程规划验收审批表》，经规划部门同意不需要进入规划验收，直接进入办理房地产登记。此时案涉房屋已经符合交付使用条件。2005年4月26日，秦美芳向广保国际集团有限公司管理人申请协助办理案涉房屋房地产权证时理应知晓案涉房屋具备交付条件，虽然庭审中秦美芳质证称并未收到广保国际集团有限公司管理人的审查结果，但从其提出协助办证申请直至2018年2月2日办妥案涉房屋过户登记，未有证据证明秦美芳在此期间就交付房屋事宜与广保集团公司继续进行沟通协商，虽然根据合同约定的1995年6月30日前交付房屋的交房时间，广保集团公司交付房屋确实存在逾期，但在与案涉房屋相邻的商铺早已交付的情况下，在长达十多年的时间里，秦美芳未能就案涉房屋的交付事宜采取积极有效措施，通知、督促广保集团公司交付房屋，对于秦美芳放任案涉房屋空置的损失应由其自行承担。故对于秦美芳主张的起诉日前三年的逾期交房滞纳金的诉讼请求不予支持。其次，关于逾期办证的违约责任。《铺面买卖合同》约定乙方付清全部房款后，甲方协助乙方办理产权证等房产法律文件。广保集团公司提交了证据证明其于2005年被裁定破产还债，至2009年7月15日被裁定批准《重整计划草案》，在该期间广保集团公司存在客观原因未能协助秦美芳办理产权过户登记手续。期间秦美芳于2005年4月26日向广保国际集团有限公司管理人申请协助办理案涉房屋房地产权证。案涉房屋于2012年8月3日取得《广州市房地产权属证明书》，此时该房屋已具备办理转移过户登记的条件，广保集团公司迟至2014年6月19日，才通过登报公告的形式通知各业主办理产权证，且广保集团公司并未举证证明其通过其他有效方式通知秦美芳办证未果的情况下，才采取登报公告方式发出通知，至2018年2月2日才办妥案涉房屋的过户登记。关于郑某的证人证言，因其为广保集团公司员工，确实与广保集团公司存在利害关系，参考其提交的邮件内容也仅能证明2015年8月其就案涉房屋办证事宜曾向相关部门作出说明，但直至2017年12月其所称的“秦姐”发出邮件要求广保集团公司协助办证，在此期间均无证据显示广保集团公司有履行相应的通知办证义务。综上，一审法院确认广保集团公司存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。关于违约金的计算。因逾期办证违约金属于继续性债权，其诉讼时效应当分段计算。虽然秦美芳于2005年4月26日向广保国际集团有限公司管理人提出协助办证申请，广保集团公司也自认于2009年5月20日出具同意协助办证的通知书，至广保集团公司于2015年4月8日向广州开发区房地产管理所申请办理广州开发区广保大道125、127号商铺过户事项，在此后秦美芳并未举证证明其在向一审法院起诉前曾向广保集团公司主张逾期办证的违约责任，相应的诉讼时效未中断，秦美芳于2018年5月9日提起本案诉讼，故2015年10月1日之前的逾期办证违约金的主张已超过民法通则关于两年普通诉讼时效的规定，对于秦美芳主张的该期间的逾期办证违约金，一审法院不予支持。关于秦美芳主张的2015年10月1日至2018年2月1日的逾期办证违约金，应当适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，秦美芳于2018年5月9日提起诉讼，该期间的逾期办证违约金未超过诉讼时效期间。综上，一审法院确认广保集团公司应支付秦美芳的逾期办证违约期间从2015年10月1日计算至2018年2月1日，共计855天。关于违约金的计算标准，《铺面买卖合同》未对此作出约定，秦美芳主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，以总房款703800元为本金计算，一审法院认为综合考虑广保集团公司的过错程度、秦美芳的实际损失，一审法院酌情确认以总房款703800元为基数，按照每日万分之一的标准计算，广保集团公司应向秦美芳支付逾期办证违约金60174.9元（703800×0.1‰×855）。至于秦美芳主张的房屋实际面积与合同约定的面积之间的差额退款及赔偿问题，《铺面买卖合同》有约定以实测面积为准，购房金额不作多退少补。秦美芳要求相应面积差额的退款及赔偿无合同依据。故对于秦美芳的该项诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款的规定，于2018年11月19日判决如下：一、广保集团公司于本判决发生法律效力之日起十日内向秦美芳支付违约金60174.9元；二、驳回秦美芳的其他诉讼请求。案件受理费27862.4元，由秦美芳负担27225.6元，广保集团公司负担636.8元。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.秦美芳于1995年6月20日付清全部房款，故广保集团公司应于该日为其办理房屋权属证书。2.合同对于案涉房屋的交付条件没有进行约定。二审中，双方当事人对于以下事实存在争议：1.迟延办证的过错责任，秦美芳表示：因广保集团公司没有通知其交纳办证资料，故其没有将办证资料交付广保集团公司，广保集团公司破产以及未缴纳土地出让金是不能办证的主要原因。广保集团公司则表示：因秦美芳未交纳办证资料和契税，且合同没有约定逾期办证的违约责任，故不应承担逾期办证违约责任。2.面积差异款的结算，秦美芳表示：虽然合同约定面积差异不退不补，但是因该合同签订时对于面积差异没有预见，故该约定不合理。广保集团公司则认为：合同明确约定面积差异不退不补。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）逾期交房违约责任的认定；（二）逾期办证违约责任的认定；（三）面积差异的结算问题。关于逾期交房违约责任的认定问题。根据案件查明事实显示，秦美芳在2005年4月26日向广保集团公司申请协助办理房屋的权属过户，因此，其作为买受人理应就房屋的交付问题积极主张相应的权利，从案涉房屋相邻商铺的交付情况审查，一审法院认定对于案涉房屋没有及时接收的过错责任在于秦美芳，符合常理，本院予以确认。在秦美芳不能提交充分证据证明其有积极主张上述权利的情况下，其提出广保集团公司承担迟延交付的违约责任缺乏事实依据，本院不予采信。关于逾期办证违约责任的认定问题。第一，对于法律适用的审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”本案中，双方当事人于1995年订立了《铺面买卖合同》，因此，依据上述司法解释施行的规定，一审法院适用该司法解释适用法律正确。广保集团公司上诉提出应适用该司法解释施行之前的法律规定，缺乏法律依据，本院不予采信。第二，对于违约责任的认定。二审中，双方当事人共同确认广保集团公司应于1995年6月20日为秦美芳办理房地产产权证的手续，现案涉房屋迟至2018年2月2日才办理过户登记，广保集团公司在不能举证证明其已经履行有效通知秦美芳提交办证资料义务的情况下，广保集团公司主张免予承担迟延办证的违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。第三，对于违约金的计算认定。虽然合同对于逾期办证违约责任没有约定，但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，秦美芳主张争议的违约金具有法律依据，应予支持。一审法院结合本案的客观事实，以及秦美芳作为业主没有积极履行主张权利的过错责任，酌情参照每日万分之一的标准确定争议的逾期办证违约金，符合公平合理原则，本院予以维持。广保集团公司以合同没有约定为由提出不应支付违约金，缺乏法律依据，本院不予采信。秦美芳上诉提出诉讼时效计算错误的问题，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，一审法院对于2015年10月1日之前的逾期办证违约金未予支持，具有法律依据，秦美芳的该上诉理由缺乏理据，本院亦不予采信。关于面积差异的结算问题。依据双方签订的《铺面买卖合同》“产权面积不作为广保集团公司出售建筑面积的依据，购房结算金额不作多退少补。”的约定，可知双方当事人在合同中对于面积差异的结算进行了明确具体的约定，因此，秦美芳上诉以该约定不合理主张面积差异款，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，秦美芳、广保集团公司的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28529.6元，由秦美芳负担27225.6元，由广保国际集团有限公司负担1304元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月八日书记员  杨希郑志锐