江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1003民初6274号 原告：徐琳，女，1977年9月4日生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：曹思慧，江苏楚汇律师事务所律师。 被告：于士华，女，1973年11月21日生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：吴小英，江苏锦旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董大鹏，江苏锦旺律师事务所实习律师。 原告徐琳与被告于士华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐琳及其委托诉讼代理人曹思慧、被告于士华的委托诉讼代理人吴小英、董大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐琳向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、被告赔偿原告财产损失1200元；3、被告赔偿经营损失51780元（从2018年5月14日起，以821.9元/天计算，计算至被告继续履约之日止）；4、如诉讼中，被告将房屋内原告所有的财产搬至临时放置房，判令被告将财产搬回案涉房屋内，在搬运过程中产生的财产损失、放置房产生的费用、搬运费等均由被告承担。事实和理由：2016年11月，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告将坐落于汊河镇xx路xx号（xx商铺出租给原告，房屋租赁期为五年，自2016年12月6日零时起至2021年12月5日24时止。租金为31000元/年，按年支付，每年提前30天将租金打入被告账户。签订租赁合同时，原告向被告交付押金3000元。租赁合同签订后，原告按约将租金支付给被告，被告将房屋交给原告使用。原告将案涉房屋用于经营扬州市华泰保险万丰专属代理店。2018年5月起，被告为了出售案涉房屋，一意孤行，单方面要求解除租赁合同，并对案涉房屋采取锁门、砸门等激进措施，导致原告财产损失合计1200元。2018年7月，被告进一步阻止原告合法使用案涉房屋，安排搬运工将原告所有的财产搬出案涉房屋。事发时，因警察在场，被告未能将原告的财产搬走。从2018年5月14日起，扬州市华泰保险万丰专属代理店无法正常经营，产生经营损失暂计51780元。原告认为，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，受法律保护，原告享有对租赁房屋的使用权，被告不得单方解除租赁合同。 被告于士华辩称：1、原告违约在先。在租赁合同履行期间，原告从未按照合同约定向物业公司交纳物业管理费，致物业公司多次向被告催要，严重影响了被告的生活。被告在2018年5月发现原告将承租房屋转租给他人，被告的行为已经构成根本违约。2、被告于2018年6月3日，寄送律师函给原告，解除双方的租赁关系，原告于2018年6月5日签收。但原告收到函件后，并未积极处理，未搬离承租房屋。后被告又发函件，并上门要求搬离，原告仍未搬离，双方继而发生争执。3、被告无需承担各项损失。从原告提供的光盘不能看出玻璃是被告损坏的。原告违约，被告解除租赁合同，并未对原告的经营造成损失和影响。同时，办理保险业务的方法有很多，手机及电脑或到保险公司总部等均可办理。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下： 自2013年开始，原告方已承租被告房屋用于经营扬州市华泰保险万丰专属代理店。原告方的合同由案外人韦国峰签订。徐琳陈述其受雇于韦国峰。后被告于士华（甲方、出租方）与原告徐琳（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定“甲方自愿将产权属于自己的商铺续租给乙方，双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：1、甲方将坐落于汊河镇汊河镇xx路xx号（xx商铺出租），占地面积90平米，共3层的商铺续租给乙方使用，合同期满，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。2、租赁期限为五年，即自2016年12月6日零时起至2021年12月5日24时止，租金为人民币31000元。3、在签署本合同时，乙方向甲方交付押金3000元整，合同期满或中止，甲方即可无息退还乙方押金。4、乙方按年付方式支付租金给甲方，每年提前30天将租金打入甲方银行卡，如逾期未打，视同违约（甲方银行卡号：中国建设银行6236881330001580555于士华）。4、甲方保证用于房产权、提供相关证明，在交易时双方没有产权纠纷，水电费及物业费由乙方承担，租赁到期乙方不得破坏甲方固定设施。5、租赁期间双方必须信守合同，如乙方租房期限不满五年，所付押金不予退还，作为违约金。在该合同的下部载明“注：该房如转租时，必须告知房东”。 2017年8月1日，原告徐琳（甲方）与案外人王星宇（乙方）签订《合作协议》，主要内容为：1、经平等协商一致，甲、乙双方合作从事房产中介经营，甲方负责提供场地（坐落于汊河镇xx路xx号xx门面一楼及设施一台柜式空调、一组柜台和一张玻璃桌，乙方负责招徕业务并具体经办，甲方每年分取固定利润2万元，其余利润归乙方所有）；2、合作期限从2017年8月1日起至2018年7月31日止。3、电费由乙方承担，水费由甲方承担，物业费由共同承担。4、合作期间店内设施损害由乙方自理维修。王星宇将上述房屋用于经营扬州卓宇地产经纪有限公司。庭审中，原告陈述王星宇已向原告支付2万元，合作不到一年，原告要退还几千元。 2018年6月3日，被告委托律师向原告徐琳及韦国峰通过韵达快运寄送《律师函》一份，内容为：“…于士华反映，自签订第一份商铺租赁合同以来至今，你们二人从未按照租赁合同约定向物业公司缴纳物业费，致使物业公司不断联系委托人催要物业费，五年多来不堪其扰。并且，你们二人未按租赁合同约定在未经委托人本人同意的情况下，擅自将该商铺部分转租给第三方。委托人多次以你们违约为由要求解除租赁合同，但你们均不予理睬。本律师认为，你们二人的行为已经构成根本违约，委托人作为出租方有权解除合同。…望收到律师函后三日内，上述商铺租赁合同即时解除，并于解除之日起7天内即时搬离该商铺，否则委托人将通过法律途径维护自身的合法权益”。被告提供邮件查询，显示该邮件于2018年6月5日16:41:40被扬州阳光地带店菜鸟驿站签收。原告对上述《律师函》的真实性无异议，但陈述未收到该函。 原告举证韵达快递汊河片区负责人王飞出具的《签收证明》一份，其中载明“2018年6月5日向徐琳（138××××1611）发出提货码，同时显示6月5日已经提货”。同时原告举证网上打印件《查件》，其中载明出库单情况，并显示徐琳的号码（138××××1611）。上述《签收证明》及《查件》均盖有“验视章”，该系验视章系韵达汊河片区的印章。同时，本院依法与韵达快递汊河片区负责人王飞谈话，王飞陈述，寄件时会依据寄件人提供的手机号推送提货码，菜鸟驿站在收件人拿到邮件后核对提货码，后用把枪扫描二维码，邮件查询中才显示出库，出库就是被收件人签收。 2018年7月10日，被告向原告徐琳及韦国峰邮寄《通知》一份，主要内容为：“距上次解除合同律师函发出，你二人2018年6月5日收即，未搬离邗江区汊河xx路xx号xx号商铺。后又据中介反映，不光你二人阻止我卖房，且原房客徐琳转租的次（二）房客扬州市卓宇房产中介公司，当面将我房屋所有权人的卖房中介和当场带来的客户呲走。三番两次。现仍未搬走，再次造成房屋所有权人买房客户流失和经济损失。…况，物业费未缴和非法转租违约在前，现一直占用。再次通知：1、正式通知2018年6月8日（收函三日）解除合同（再次函告）…。” 原告陈述，从签订租赁合同后就没有交纳物业管理费，物业公司要过，是因为承租房屋门口涌水、房屋漏水就没有交物业管理费。 扬州市公安局邗江分局汊河派出所出具《情况说明》一份，内容为:我所分别于2018年5月12日、5月14日、5月15日、5月17日、6月18日、6月19日、6月27日接到电话号码为138××××1611的报警，均反映报警人徐琳同房东于士华之间的租房纠纷问题。在双方发生争执期间，被告将原告承租期间安装的钢化玻璃门砸碎。现案涉房屋仍由原告占有，处于锁门状态。 根据原告提供的扬州市华泰保险万丰专属代理店的中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，2018年5月至12月期间每月都有营业收入。 本案的争议焦点为：原、被告之间的租赁关系是否已经解除；原告主张的被告赔偿损失有无事实和法律依据。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据租赁合同的约定“该房如转租时，必须告知房东”、“物业费由乙方承担“，即原告转租时必须履行告知义务，同时承租期内由被告交纳物业费。 原告主张被告继续履行合同，被告辩称因原告存在违法转租、未按约交纳物业费，已于2018年6月3日向原告发出《律师函》，双方之间的租赁关系已解除。对此，原告认为双方之间的租赁关系尚未解除，一是原告不存在转租的事实；二是原告并未收到被告发出的《律师函》。关于原告是否存在转租的事实，原告认为并非转租，而是与案外人合作，并举证了《合作协议》，对此，虽原告徐琳与案外人王星宇签订的是《合作协议》，但从协议中的内容可以看出徐琳并不参与经营，亦不承担合作风险，仅是提供经营场地及简单的使用设施，却收取固定的收益，显然名为合作，实为租赁，故本院对原告转租的事实予以确认。因原告将承租房屋部分转租给案外人，未履行告知义务，同时未按约交纳物业费，已违反合同的约定，被告据此有权解除双方之间签订的《商铺租赁合同》。被告于2018年6月3日向原告发出的《律师函》中载明，因原告不交物业费及未经被告同意转租的违约行为发函解除双方之间的租赁关系，被告辩称未收到该函，而根据韵达快递汊河片区负责人王飞出具的《签收证明》、《查件》及本院与王飞的谈话笔录，能够证明该《律师函》已于2018年6月5日被签收。原告辩称未收到该律师函，对此，原告应承担举证责任，而原告并未提供证据证明，故其应承担举证不能的不利后果。根据法律规定，解除通知自到达对方时解除，故自2018年6月5日起原、被告之间的租赁关系已解除。原告主张被告继续履行租赁合同无事实和法律依据，应予驳回。关于原告主张的经营损失。根据扬州市公安局邗江分局汊河派出所出具《情况说明》，在2018年5月12日、5月14日、5月15日、5月17日、6月18日、6月19日、6月27日原、被告因租赁关系多次产生纠纷，而庭审中，双方亦陈述因被告要求原告搬离而产生纠纷，因至法庭辩论终结前，原告仍占有承租房屋，且结合原告提供的收入明细，自2018年5月14日起至被告解除租赁关系期间一直有营业收入，故原告主张该期间的经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付解除合同后的经营损失，亦无事实和法律依据，应予驳回。关于原告主张的损失1200元。虽钢化玻璃门被被告砸坏，但因案涉钢化门玻璃尚未修复，而原告提供的预估清单不足以证明其损失，且被告不予认可，原告也未能提供其他证据予以证明，故原告主张的损失无事实和法律依据，本院不予支持。因法庭法庭辩论终结前，被告并未将原告的物品搬离承租房屋，故原告的第四项诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 综上，原告的全部诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐琳的全部诉讼请求。 案件受理费1204元,由原告徐琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  李 五 人民陪审员  徐子清 人民陪审员  姚梅琴 二〇一九年五月五日 书 记 员  孟 婷