广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4103号上诉人（原审被告）：林添桂，男，1961年8月2日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区。上诉人（原审第三人）：梁焕银，女，1964年1月30日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢铨江，男，1977年2月11日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，现住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：许秀娜，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈付萍，广东捷成律师事务所实习律师。上诉人林添桂、梁焕银因与被上诉人卢铨江房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林添桂、梁焕银上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢铨江全部诉讼请求。事实及理由如下：一、涉案房屋是夫妻共同财产，梁焕银没有出卖自己房屋份额的意思表示，无义务配合办理房屋过户手续。梁焕银与林添桂为夫妻关系，且结婚时间早于涉案房屋登记时间，故涉案房屋属于夫妻共同财产。梁焕银作为涉案房屋共有产权人，并未在《房屋转让合同书》上签名，梁焕银并没有出卖房屋的意愿。二、一审判决根据2005年合同的名称就断定该合同是转让合同错误。从该合同第一条双方就明确是卢铨江向林添桂租用房产住地使用，且在该合同第三条亦约定如今后国家或地方政府征用此房屋，该房屋赔偿款归卢铨江，房产住地赔偿归林添桂，故此合同性质应为出租合同。三、卢铨江妻子代卢铨江在2005年合同上签名是表见代理，合法有效。按常理来说，代签合同应征得卢铨江同意，且一审开庭时卢铨江也表示其后知晓了合同内容，但在此后并未提出任何异议，应认定卢铨江认可2005年合同内容，故该合同应为有效合同。四、2004年和2005年两份合同都是单方签名，但一审处理方式相互矛盾，有违公平合理原则。五、一审法院没有按规定追加第三人，程序违法。一审审理时，林添桂申请追加卢铨江的妻子为本案第三人，因其与本案存在法律上的利害关系，同时对于法院查清2005年所签合同的签名有重要作用，但一审并未依申请追加其为第三人反而追加梁焕银为第三人，一审法院属程序违法。六、林添桂、梁焕银的房产证号仅仅包含基建面积为30.10平方米的楼房，故林添桂、梁焕银对其他部分没有处分权，故该部分对应的无效。卢铨江二审辩称：1.一审判决程序合法，查明事实清楚，卢铨江对一审判决无异议。2.双方于2004年签订的《房屋转让合同书》合法有效的，是双方当时的真实意思表示，而且林添桂在签订合同后已经一次性收取购房款，并且将涉案房屋及房屋所有权原件交付给卢铨江，所以卢铨江有权取得涉案房屋的所有权。3.根据地随房走的原则，卢铨江已经取得了涉案房屋的所有权，也相应取得了涉案土地的使用权，两者不应分开。综上，请求二审法院依法驳回林添桂、梁焕银的上诉请求。卢铨江于2018年7月26日向一审法院起诉请求：1.卢铨江与林添桂于2004年2月28日签订《房屋转让合同书》合法有效；2.林添桂限期协助卢铨江将位于广州市南沙区横沥镇大元一街40号（房屋所有权证号××号，登记地址为广州市番禺区横沥镇大元村迪安围4队）变更登记至卢铨江名下；3.本案诉讼费由林添桂承担。经一审法院审理查明：卢铨江与林添桂均为广州市南沙区横沥镇大元经济联合社组织成员。卢铨江没有分配宅基地。林添桂是广州市南沙区横××镇大元村××队的房屋（建筑面积68.8平方米，房屋所有权证号××号，使用土地面积30.1平方米，土地性质为集体土地，土地使用证号为穗地证字第20-××5号）在不动产登记机关登记的权属人。林添桂与梁焕银是夫妻关系。2004年2月28日，卢铨江与林添桂签订《房屋转让合同书》，约定如下：“一、甲方横沥镇大元村4队村民林添贵现有位于大元村××街××号，两层半楼房、洗手间、厨房、保管仓、星铁棚各一间，转让给本镇本村2队村民卢铨江住居以及使用，时间长期。二、甲、乙双方经协商同意，并议人民币叁万伍仟玖佰捌拾元成交，该款在签合同日即付齐。三、甲方经己该居住地使用权和房屋证交给乙方保管并使用，如今后国家或地方政府征地此房屋及此地，该房屋赔偿款和分配居住地，以及一切经济福利都属乙方所有，此事与甲方无关。四、乙方今后有需要办理房屋证、土地使用证明，甲方应积极配合办理。所有费用由乙方负责。五、甲方原住居地土地面积，上调国家的农业纳税款，由乙方永远承担支付，至国家免征农业税为止。六、甲、乙双方同意从签合同日生效，遵照本合同各条款执行，双方表示不能违约，并确立此据为凭证。”当天，卢铨江向林添桂支付了35980元，林添桂则将房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交付给卢铨江。2004年3月1日，林添桂将涉案房屋交付给卢铨江使用至今。在本案一审诉讼过程中，卢铨江和林添桂、梁焕银确认上述合同中的标的物是位于广州市南沙区横××镇大元村××队的房屋（房屋所有权证号××号），现门牌为广州市南沙区横沥镇大元一街40号。卢铨江为证明其符合变更登记条件，提供了广州市南沙区横沥镇大元村民委员会于2018年7月16日出具的证明，证实卢铨江在该村没有分配宅基地，名下也没有房屋。林添桂提供2005年2月28日签订的《房屋转让合同书》，合同内容为：“一、甲方横沥镇大元村4队村民，林添贵现有位于大元村××街××号，两层半楼房、洗手间、厨房、保管仓、星铁棚各一间，转让给本镇本村2队村民卢铨江住居以及乙方向甲方租用房产住地使用。二、甲、乙双方经协商同意，并议人民币叁万伍仟玖佰捌拾元成交，该款在签合同日即付齐。三、甲方经已该居住地使用和房屋证交给乙方保管并使用，如今后国家或地方政府征地此房屋，该房屋赔偿款属乙方，房产住地赔偿属甲方。四、甲方原住居地土地面积，上调国家的农业纳税款，由乙方永远承担支付给甲方。五、甲、乙双方同意从签订合同日生效，遵照本合同各条款执行，双方表示不能违约，并确立此据为凭证。”卢铨江作为甲方在合同上签名，乙方署名为“卢铨江”。三方确认合同中的“卢铨江”签名是卢铨江的妻子所写。卢铨江质证认为涉案房屋是其婚前购买的，婚后其妻子是在不知道此前签过协议的情况下签的，并非卢铨江的真实意思表示。梁焕银对卢铨江与林添桂签订该合同没有异议，但未提供证据证明她曾对转让房屋提出过异议。一审法院向广州市南沙区国土资源和规划局征询意见。该局于2018年11月7日作出穗南国规[2018]2919号《关于（2018）粤0115民初4335号征询函的复函》。该局回复如下：“一、经查，林添桂名下位于南沙区横××镇大元村××队（房屋所有权证号：2172233号，土地证号：20-××5）登记的土地性质为集体，土地用途为住宅，房屋所有权性质为私有，房屋用途为住宅。二、上述不动产在限制转移的情况下，我局可根据生效法律文书、房地产权证书、测绘附图、完税凭证等资料协助办理产权过户手续，该房屋的土地权属性质仍保留集体所有。由于上述房产属宅基地房屋，根据《土地管理法》及《房屋登记办法》等相关规定，房地产受让人须是房屋所在地农村集体经济组织成员并且符合一户一宅的有关规定。”另外，广州市南沙区房地产交易中心于2018年12月13日出具《购房资格证明》，证明截止至2018年12月13日止，卢铨江具备本市住房限购区域内住房购房资格。一审法院认为，林添桂于2004年2月28日和2005年2月28日的合同名称为《房屋转让合同书》，均明确约定转让涉案房屋，而且林添桂在多年前已经将房屋及房屋所有权证交付给卢铨江，故转让涉案房屋是林添桂的真实意思表示。梁焕银在合同签订后一直未向卢铨江提出异议，也表示对2005年2月28日的《房屋转让合同书》内容没有异议，故一审法院认定梁焕银也对林添桂转让房屋没有异议。鉴于卢铨江并未签署2005年2月28日签订的《房屋转让合同书》，故一审法院认定卢铨江与林添桂于2004年2月28日签订的《房屋转让合同书》才是双方的真实意思表示。由于卢铨江与林添桂均为广州南沙区横沥镇大元经济联合社组织成员，故双方签订的上述合同并不违反法律和法规的强制性规定，合法有效，卢铨江与林添桂均应按合同履行。现卢铨江要求办理权属人变更登记手续，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条的规定，于2018年12月20日作出如下判决：一、确认卢铨江与林添桂于2004年2月28日签订的《房屋转让合同书》有效；二、林添桂应于本判决发生法律效力之日起十日内协助卢铨江办理将位于广州市南沙区横××镇大元村××队的房屋（房屋所有权证号××号）所有权人变更登记为卢铨江的手续；梁焕银应配合办理上述手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费799.5元，由林添桂负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人无新证据提交。二审中，林添桂、梁焕银述称，2005年2月28日签订的《房屋转让合同书》“四、甲方原住居地土地面积，上调国家的农业纳税款，由乙方永远承担支付给甲方”中的农业纳税款是依附在土地上的税款，由于房屋租金约定比较低，而房屋压在土地上，林添桂、梁焕银无法使用土地，因此要求卢铨江负担该笔税费。卢铨江不认可林添桂、梁焕银的上述说法，认为该农业纳税款实际上是缴纳给村集体的土地使用费，由于涉案土地登记在林添桂名下，所以先由林添桂向村集体支付该笔费用，再由卢铨江向林添桂支付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于卢铨江是购买还是租用涉案房屋的问题。卢铨江与林添桂在2004年签订的《房屋转让合同书》明确约定是将涉案房屋转让给卢铨江，双方意思表示清晰明确。卢铨江根据该转让书付清了转让款，林添桂将涉案房屋交付给卢铨江使用，同时还将涉案房屋的所有权证和集体土地建设用地使用证一并交付给卢铨江，故一审法院认定卢铨江是购买涉案房屋，并无不当，本院予以维持。结合本案案情，2005年的《房屋转让合同书》的内容并不足以认定双方之间是租用房屋的关系，该《房屋转让合同书》中第四条约定的农业纳税款由卢铨江永久承担，也佐证了双方的真实意思是买卖房屋。关于梁焕银是否同意出售涉案房屋的问题。林添桂在2004年将涉案房屋出售给卢铨江后，收取了房款，且将涉案房屋交付给卢铨江使用至今已有十几年，梁焕银从未对此提出异议，现梁焕银在本案中主张其没有出卖涉案房屋的意图，也没有义务配合办理相应手续的义务，有违诚信，本院不予支持。一审并未否定2005年的《房屋转让合同书》的效力，只是认为该份合同不是双方当事人的真实意思表示，未予采信，故卢铨江的妻子并非必要参与诉讼的当事人，一审法院不予追加卢铨江的妻子作为本案的第三人，程序并无不当。卢铨江使用涉案房屋多年，并未有其他主体和行政主管部门提出异议，林添桂主张《房屋转让合同书》部分无效的理据不能成立，本院不予支持。综上所述，林添桂、梁焕银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费799.5元，由上诉人林添桂、梁焕银负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月十五日书记员 冯 韵彭诗敏