广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4271号原告：广州敬心物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区新华街玫瑰路15号44号商铺，统一社会信用代码91440114304370158R。法定代表人：罗显富。委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。被告：王楚鸿，男，1980年7月2日出生，汉族，住广州市花都区，被告：龙万利，女，1981年10月16日出生，汉族，身份证地址四川省江安县，现住广州市花都区，两被告的委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。原告广州敬心物业管理服务有限公司（以下简称敬心公司）与被告王楚鸿、龙万利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告敬心公司的诉讼代理人冯景强，被告王楚鸿、龙万利的委托诉讼代理人宋桂海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬心公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月至2018年12月的物业管理服务费8322元及滞纳金（滞纳金以8322为基数，按日万分之五计算，从2018年12月11日起计至付清款项日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系花都区建设北路220号骏辉雅苑二期小区物业管理单位，通过竞标获得该小区的物业管理权，并在接收该小区物业管理时按《广东省物业管理条例》的相关规定与骏辉雅苑二期小区业主签订了《物业服务合同》。在《物业服务合同》中约定了收费标准和收费项目，以及规定了违约责任。原告从2014年10月起向该小区提供物业管理服务。被告系小区3栋1003号房业主，2014年12月前被告一直有缴付物业管理服务费，但自2015年1月开始没有再缴付物业管理服务费。至2018年12月，共拖欠物业管理服务费共8322元，其中，管理费7332元，公摊电费845元，电梯维修费93元，水泵维修费52元。原告依约履行了义务，被告应依约履行按时缴纳物业管理费及其他服务费用的义务，现被告拒绝履行付费义务损害原告的合法利益。故特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告王楚鸿、龙万利共同答辩称，一、被答辩人不具备诉讼主体资格，被答辩人没有经过骏辉苑二期包括被告在内的业主的同意及签订相关的物业管理服务协议，答辩人在开发商通知收楼时与广州景愉物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，早期提供物业服务是广州景愉物业管理有限公司。而被答辩人陈述通过竞标取得该小区物业管理服务资格，答辩人认为其程序不合法。此外，被答辩人主张2015年1月至2018年12月期间的费用，部分主张已超过诉讼时效，对于其超过诉讼时效的主张部分不同意支付。二、被答辩人所提的公摊费990元，没有事实和法律依据，不同意支付。三、被答辩人存在乱公摊、乱收费和违规收费。如被答辩人私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内、公共休闲场所、房屋等位置放置商业广告牌、物流快递箱、鲜货售货柜，小区道路内停车位、商铺、游戏机等收入费用公示并应将结余的费用全部返还给业主，但被答辩人将上述公共收益全部占为己有，且还霸占四号楼架空层消防和人防避难场所去非法改建为物业办公室，其行为严重侵害了全体业主的合法权益。四、根据《合同法》第67条规定：“对先履行抗辩权”作了规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行所要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。所以，只有被答辩人先履行其约定、法定义务后，答辩人才会按时交纳物管费，本案被答辩人均没有履行约定有关义务，所以被答辩人必须先履行上述义务后向业主主张物管费。五、小区业主缴纳的物业费，被答辩人只开具收据，并未开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区建设北路220号骏辉雅苑二期3号楼1003房，权属人为王楚鸿、龙万利（两人系夫妻关系），由王楚鸿、龙万利向广州市骏辉房地产开发有限公司购买，房屋建筑面积101.83平方米。涉案房屋所在骏辉雅苑二期小区在2014年10月1日前由广州景愉物业管理有限公司提供物业管理服务，2014年10月1日起至今由敬心公司提供物业管理服务。王楚鸿、龙万利于2013年7月20日收楼，王楚鸿、龙万利收楼后缴交物业管理费至2015年12月31日，之后没有缴交物业管理费。诉讼中，敬心公司与王楚鸿、龙万利一致确认物业管理费标准为住宅每平米1.5元/月，房屋所在骏辉雅苑二期小区未有成立业主委员会。敬心公司称其曾通过发业主微信群、张贴公告方式向王楚鸿、龙万利催收物业管理费，王楚鸿、龙万利对此予以否认，称其从未收到敬心公司的任何催收通知，敬心公司从立案倒推三年时间所发生的费用已超过诉讼时效。敬心公司主张王楚鸿、龙万利支付公摊电费、电梯维修费、水泵维修费，没有提供具体证据及计算方式。敬心公司为证明其主张,向本院提交：敬心公司的营业执照副本、《物业服务合同》、物业管理服务确认书、物业服务合同备案回执、广州市不动产登记查册表等拟证明由其为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。从敬心公司提供的《物业服务合同》显示，王楚鸿、龙万利没有在《物业服务合同》上签名，甲方授权代表一栏，显示为“业主大会”。本院认为，敬心公司对涉案小区提供物业管理服务，被告王楚鸿、龙万利作为涉案房屋的使用权人，享受了敬心公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，王楚鸿、龙万利理应向敬心公司支付物业服务费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。王楚鸿、龙万利自2015年1月1日起没有交纳物业管理费，王楚鸿、龙万利没有交纳上述期间物业管理费敬心公司应从2015年1月1日知道，诉讼时效期间开始计算。敬心公司虽称其通过张贴公告等方式向王楚鸿、龙万利催收过上述物业管理费，但没有举证证明，应承担不利法律后果。根据民法总则的上述规定，敬心公司于2019年4月8日向本院主张权利，故其主张的2015年1月1日至2016年4月7日的物业管理费已超过三年诉讼时效，丧失胜诉权，本院不予支持。2016年4月8日至2018年12月30日的物业管理费没有超过三年诉讼时效，应予支持。经核算，该期间的物业管理费计为5040.59元（101.83平方米×1.5元／平方米×33个月）。关于敬心公司请求的滞纳金，王楚鸿、龙万利未按时缴费构成违约，应向敬心公司支付滞纳金，但考虑到王楚鸿、龙万利未按时支付相关费用系其对主张权利方式的错误理解所致，并非恶意拖欠，且王楚鸿、龙万利逾期支付物业管理费对敬心公司造成的损失主要是利息损失，敬心公司请求的滞纳金标准过高，应酌情调整为按拖欠物业管理费总额，从2018年12月11日起按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算。敬心公司要求王楚鸿、龙万利支付公摊电费845元，电梯维修费93元，水泵维修费52元，没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告王楚鸿、龙万利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州敬心物业管理服务有限公司支付2016年4月8日至2018年12月30日的物业管理费5040.59元；二、被告王楚鸿、龙万利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州敬心物业管理服务有限公司支付逾期交纳上述物业管理费的利息，利息以欠费总额5040.59元为基数，从2018年12月11日起按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算至付清款项之日止；三、驳回原告广州敬心物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王楚鸿、龙万利负担。本判决为终审判决。审判员  张永枫二〇一九年五月七日书记员  蓝楚茵