广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7357号上诉人（原审被告）：黄立卫，1980年9月2日出生，汉族，住广西壮族自治区田阳县。委托诉讼代理人：莫国栋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩，广东孚道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：龙柏勇，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：刘文君，女，1976年2月13日出生，汉族，住广东省中山市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王绮嘉，广东贤道律师事务所律师。原审被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司保利林语分公司，住所地广东省中山市火炬开发区憧憬路88号林语花园1卡，统一社会信用代码91442000MA4UMPU273。法定代表人：张文霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇轩，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：吴丽晶，女，该公司行政专员。上诉人黄立卫因与被上诉人龙柏勇、刘文君、原审被告中山市乐有家房地产经纪有限公司保利林语分公司（以下简称乐有家公司保利林语分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄立卫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙柏勇、刘文君的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据双方微信聊天记录及电话录音反映：1.系龙柏勇首先违反双方于4月30日签订的补充协议的约定，提出增加首期款要求，黄立卫才提出可将首期款的一部分视为定金，加大违约责任，以约束龙柏勇、刘文君任意改变合同的行为，一审法院认定黄立卫主动提出增加定金有误；2.8月20日协议清晰写明，龙柏勇、刘文君要求黄立卫增加首付款、收楼并交物业管理费，但限制黄立卫对该房屋的使用，可见黄立卫在8月4日已明确提出不同意8月20日协议，并提出相应解决方案；3.黄立卫同意加入的内容并不包括限制其使用房屋的条款，一审法院认定黄立卫先同意8月20日协议后又拒绝有误；4.2017年8月24日龙柏勇仍让杨某回去与黄立卫协商8月20日协议事宜；5.双方在9月11日前协商仍在继续，最起码是在9月11日后，龙柏勇、刘文君才要求撕毁合同，之前从未有此类意思表示。上述事实说明，黄立卫从未作出不履行4月30日补充协议的意思表示，龙柏勇、刘文君认为4月30日补充协议的履行对其不利，提出要求增加首付并对黄立卫使用房屋的权利进行限制，才导致4月30日补充协议未正常履行。而2017年11月9日龙柏勇仍要求黄立卫签订8月20日协议，极力主张4月30日补充协议无效，但杨某问其如何解决纠纷时龙柏勇又称按4月30日补充协议履行，反复无常。现又以4月30日补充协议无效为由追究黄立卫的违约责任，该行为系假借磋商谋求不当利益的不诚信行为，一审法院认定黄立卫违约有误。二、黄立卫从未同意8月20日协议全部内容，龙柏勇、刘文君限制黄立卫使用房屋的条款是不平等条款。一审法院认为双方在协商过程中4月30日补充协议仍具有拘束力有误。8月30日支付首付款是附条件而非附期限法律行为，双方当事人在8月30日后仍处于协商中，8月30日支付首期款的条件未成就。退一步讲，即使8月30日的付款条件成就也是不正当成就，即龙柏勇、刘文君先行违约，并利用黄立卫充分相信其缔约之诚意，使黄立卫错失了履行4月30日补充协议的机会，人为促成了付款条件之成就。在此情况下，应视为8月30日的付款条件未成就。另外，在龙柏勇、刘文君单方提出增加首付款的情况下，中止履行4月30日补充协议应是龙柏勇、刘文君提出变更要求的应有之意，故在双方协商过程中，4月30日补充协议效力应暂时中止，除非双方明确不再协商、继续履行4月30日补充协议，其效力才得以恢复。至9月11日，双方协商新协议已超出4月30日补充协议约定的履行期限，如龙柏勇、刘文君要求黄立卫按4月30日补充协议履行，正确做法应是由双方依据4月30日补充协议内容重新协商新的合同履行期限，如协商不成则依据合同法关于履行期限不明确的规定履行。四、事实上，龙柏勇、刘文君不仅未在8月30日后作出终止协商的意思表示，且双方仍在继续协商。五、一审法院存在重大程序错误。本案属可反诉情形，但一审法院不同意黄立卫反诉并要求另案起诉，增加黄立卫诉累。在龙柏勇、刘文君对黄立卫录音无异议的情况下，一审法院认定录音系节选、不足以完整反映客观事实，严重程序违法。六、龙柏勇、刘文君在2017年9月11日仍要求黄立卫交三成首付，实质是变更4月30日补充协议，履行新要约，故黄立卫未履行4月30日补充协议并未构成违约。综上，请求二审法院依法改判以维护黄立卫合法权益。龙柏勇、刘文君二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄立卫的上诉请求。一、黄立卫截取的录音材料是断章取义，不能反映事实真实情况。黄立卫反复陈述的4月30日补充协议无效，但其列举的证据仅是针对8月20日协议的协商，双方并未对此达成一致意见，且对4月30日补充协议先提出更改意见的是黄立卫，黄立卫在2017年7月7日通过其下属杨某，在微信发来草稿要求将首期款作为定金，但龙柏勇、刘文君予以拒绝。因此一审法院认定黄立卫主动提出增加定金的认定正确。二、黄立卫在一审及上诉状反复提出的是龙柏勇、刘文君限制其使用涉案房屋导致其产生不安，因此行使不安抗辩权，拒交首付款。但对房屋的使用协商不影响房屋买卖合同的生效，且房屋的使用与房屋买卖无关。三、黄立卫认为8月30日后双方仍有磋商，认为龙柏勇、刘文君仍要求继续协商，龙柏勇、刘文君不确认。实际上，龙柏勇、刘文君是在提醒黄立卫8月30日是首付款支付的最后期限、提醒其按期支付及违约的严重后果，但黄立卫一意孤行，拒不支付首付款。四、4月30日补充协议在本案中是生效协议，8月30日支付首付款就是附期限的法律行为，虽然黄立卫在上诉状中列举了两个假设条件，但其假设条件均未发生，因此8月30日支付首付款的条件已成就，黄立卫应履行其合同主要义务支付首付款。乐有家公司保利林语分公司二审述称：其已完成相应的居间义务，合同并未约定乐有家公司保利林语分公司承担相应的连带责任，因此乐有家公司保利林语分公司无需承担连带责任。龙柏勇、刘文君于2018年3月21日向一审法院起诉请求：1.依法解除龙柏勇、刘文君、黄立卫、乐有家公司于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同号：50301024460）及于2017年4月30日签订的《补充协议》；2.判决黄立卫、乐有家公司保利林语分公司连带支付违约金228000元；3.判决黄立卫、乐有家公司保利林语分公司连带支付龙柏勇、刘文君律师费15000元；4.判决乐有家公司保利林语分公司返还涉诉房产的钥匙、备案登记表和《商品房买卖合同》。一审法院认定事实如下：1.2017年2月19日，龙柏勇、刘文君（卖方）与黄立卫（买方）、中山市家家顺房地产经纪有限公司（经纪方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50301024460），约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市火炬开发区憧憬路××花园××区××房的房地产，房屋转让成交价为106万元；其中第四条约定，付款方式为：1.定金10万元，买方在签订本合同5个工作日内向卖方支付定金10万元；2.按揭贷款，买方意向贷款金额85万元（具体贷款金额以银行批复为准），买方于2017年12月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于收到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；3.买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款11万元至买卖双方约定的银行监管账户。第五条约定，在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。第六条约定，该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。第十二条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。同时，龙柏勇、刘文君与黄立卫还签订了补充协议和放弃办理资金监管声明书，补充协议约定卖方须于2017年12月30日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担，由于在卖方办理出不动产权证前原合同无法按期履行，买卖双方同意将原合同第四条约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起10个工作日内”；此房有地下产权车位一个，卖方承诺以原购价格转让给买方，或者买方直接到开发商直接办理转移手续，补交卖方之前交给开发商的购车位定金；放弃办理资金监管声明书约定，买卖双方明确知晓并自愿承担未选择资金监管面临的风险，现放弃办理该房产交易中的定金托管服务，放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式，变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。此后，黄立卫向龙柏勇、刘文君支付了定金10万元。2017年4月30日，龙柏勇、刘文君与黄立卫签订补充协议，约定经买卖双方协商一致，原合同成交价由106万元更改为114万元；买方同意在2017年8月30日之前支付首期款至卖方账户，卖方需在收到买方首期款7日内交付该房产至买方使用，交房之后物业管理费由买方承担；卖方已知悉买方身份为中山市家家顺房地产经纪有限公司员工，并同意此买方购买该房产；若因开发商原因导致原合同约定时间内未能办理出该房产一手产权证，合同约定办理手续时间顺延至2018年3月1号前；因卖方在开发商购买的车位未签约，双方考虑到交易周期过长，卖方同意放弃在开发商所购的车位，买方同意赔偿卖方放弃在开发商所购车位的损失，合同成交价114万元已包含卖方放弃在开发商所购车位的损失；买卖双方必须无条件配合居间方办理房屋交易手续。2017年7月7月，涉案房产的居间方经手人杨某与龙柏勇在微信上协商签订合同补充协议事宜，龙柏勇要求黄立卫按购房总价的3成支付首期款，但不同意黄立卫提出的将增加的首期款追加作为定金，并且要求约定“如果因买家自身原因或政策原因导致不能顺利房产过户，买家每月按2500元租金补偿卖家。买方入住后，不得出租”。2017年7月8日至2017年8月4日，买卖双方就此事持续协商。2017年8月7日，杨某根据买卖双方的意见草拟了“补充协议订正2”并通过微信发送给龙柏勇。次日，龙柏勇回复“杨生‘由于该物业属于买卖双方协商提前交房，买方已熟知该房屋质量状况且卖方未入住新房，买方不得在交付时提出任何房屋质量问题以及装修瑕疵，并且以此为借口要挟卖方，如果买方以质量问题为借口拖延付款或刁难卖方，视买方违约，买方有权解除合同。如有房屋建筑质量问题，卖方可以协助买方联系开发商维护。’这点不能少”、“1.买卖双方签署本协议后3日内到律师做律师见证。这条我不接受。卖个房给你那么多麻烦？”、“你要追加定金我也应了，万一你们想签居间合同那样设个什么坑让我们踩进去，我不要赔24万？”。2017年8月18日，杨某通过微信向龙柏勇发送“补充协议订正3”，并告知“龙先生，你说的那两条我已经跟我经理沟通好，他同意加进去，你看下有没有问题”，龙柏勇回复“今天忙，明天回复你，谢谢！”。2017年8月20日，龙柏勇通过微信联系杨某：“杨生，早上好！今天下午四点钟到你们那边”，杨某问“没问题是吧？可以的”，龙柏勇回答“就这样算了吧”，“就按这样算了”。同日，龙柏勇、刘文君到乐有家公司保利林语分公司与杨某签订了补充协议，该补充协议约定将定金变更为22万元，2017年2月21日已交定金10万元，于2017年8月23日前支付剩余定金12万元，首期款变更为122000元，于2017年8月23日前支付。黄立卫未在场，未在补充协议上的买方落款处签名。2017年8月24日，龙柏勇与杨某电话沟通，杨某称“那个协议他说没问题，但是，我们的领导，还有上面的领导签这种协议要跟他审核的嘛，上面的领导不给他签”，“他现在在跟那个我们副总沟通”。龙柏勇“因为现在按第二份补充协议的话，你们8月30号快到期了，不管怎么样”，“8月30号，第二份协议我们是8月30号，差不多快到期了”。2017年9月11日，龙柏勇与杨某微信联系，称“既然黄立卫不想签，把8月份的补充协议给我撕掉……按5月份协议（此处实际指称4月30日的补充协议），8月31日首付，政策规定至少三成，现在你们已经违约，按违约金万分之五，每天110多，你们看着办……杨生，你把三份叠在一起，露出签名部分，撕毁。谢谢！以后要签什么，三方人没到现场别叫我，再次这样我不会配合你们了”。2017年11月9日及同年12月10日，龙柏勇与杨某进行通话，录音显示，龙柏勇认为黄立卫已经违约，称已咨询朋友律师，双方于2017年4月签订的补充协议因案外人蒋勇之故而无效，又称如果按4月30日的协议，黄立卫迟迟未交纳首期款，其完全可以追究黄立卫的违约责任，其不同意再履行4月份的协议；龙柏勇还称黄立卫拟定条款时说12月底能出房产证，但开发商说12月才进行大确权，取得房产证可能要到明年年底，双方的交易其处于被动状态，迟迟无法收取全款又无法居住使用房屋，还要缴纳物业管理费和银行按揭贷款，希望黄立卫给出解决方案。黄立卫向龙柏勇发出催告函，催告其于2017年12月30日前办理出不动产权证，要求其于本函签发之日起5日内严格履行该项义务，否则将承担违约责任。因双方多次协商不成，合同未继续履行。2.中山市家家顺房地产经纪有限公司于2017年7月10日变更企业名称为中山市乐有家房地产经纪有限公司。黄立卫系乐有家公司保利林语分公司的店长。3.乐有家公司保利林语分公司一审庭审中自认现占有涉案房产的钥匙一把、备案登记表一份、中山市商品房买卖合同一份。4.龙柏勇、刘文君委托广东贤道律师事务所提起本案诉讼，并因此支出律师费15000元。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。龙柏勇、刘文君与黄立卫于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，以及于2017年4月30日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于龙柏勇未在2017年8月30日前支付首期款是否构成根本违约，龙柏勇、刘文君据此解除合同之理据是否正当。根据合同法的相关规定，对违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约。从合同义务看，黄立卫作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务；龙柏勇、刘文君作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。从查明事实可知，龙柏勇、刘文君与黄立卫在首期款支付期限（2017年8月30日）届满前，确有在磋商增加定金、首期款，以及房屋交付后至过户前的房屋使用限制等合同条款，但截至8月30日，双方未能就合同的履行达成新的合意；从双方磋商的内容来看，及龙柏勇、刘文君在2017年8月24日及9月11日向杨某作出的意思表示来看，龙柏勇、刘文君并未在磋商过程中同意黄立卫迟延履行支付首期款11万元的合同义务；在此情况下，原合同对双方的拘束力仍然存在，买卖双方即应当按原合同约定严格履行各自的义务以保障合同的继续履行。黄立卫抗辩其行使不安抗辩权，未在2017年8月30日前支付首期款11万元不构成违约。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，本案中，没有证据证明龙柏勇、刘文君在2017年8月30日前明确表示或以自己的行为表明不履行其作为出卖人的主给付义务，没有证据证明龙柏勇、刘文君存在上述规定的情形，在此情况下，黄立卫中止履行付款义务，构成违约。此后双方虽然仍有协商继续履行合同，但最终未能达成新的合意，龙柏勇、邓文君又未在协商过程中明确放弃追究黄立卫的违约责任，因此双方继续协商的事实不影响对黄立卫违约事实的认定。在长达数月的时间内，截至起诉之日，黄立卫仍未支付首期款11万元，其迟延履行付款的违约行为已危及作为合同基础的信赖关系，构成根本违约。龙柏勇、刘文君依据《中山市二手房买卖及居间服务合同》“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”之约定要求黄立卫支付转让总价款20%即228000元的违约金，承担律师费15000元，理据正当充分，一审法院予以支持。合同解除后，龙柏勇、邓文君应向黄立卫退还已收取的定金10万元。因案涉合同涉及房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，根据双方的诉辩意见，故一审法院仅判决解除上述合同房屋买卖合同部分。乐有家公司保利林语分公司无权占有涉案钥匙、备案登记表、商品房买卖合同，应向龙柏勇、刘文君返还。根据合同相对性，涉案合同的居间方为中山市乐有家房地产经纪有限公司,龙柏勇、刘文君诉请乐有家公司保利林语分公司承担连带责任于法无据，一审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除龙柏勇、刘文君与黄立卫于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50301024460）的房屋买卖合同部分及于2017年4月30日签订的《补充协议》；二、黄立卫于一审判决生效之日起七日内向龙柏勇、刘文君支付违约金228000元；三、龙柏勇、刘文君于一审判决生效之日起七日内向黄立卫返还定金100000元；四、黄立卫于一审判决生效之日起七日内向龙柏勇、刘文君支付律师费15000元；五、乐有家公司保利林语分公司于一审判决生效之日起七日内向龙柏勇、刘文君返还位于中山市火炬开发区憧憬路××花园××区××房的房屋钥匙一把、中山市商品房销售备案登记表一份、中山市商品房买卖合同一份；六、驳回龙柏勇、刘文君的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元，减半收取2473元，保全费1735元，合计4208元，由黄立卫负担（龙柏勇、刘文君已预付，黄立卫于一审判决生效之日起七日内迳付龙柏勇、刘文君）。各方当事人二审期间未向本院提交新证据。二审期间，黄立卫申请证人杨某出庭作证。杨某作证陈称：杨某于2018年11月1日从乐有家公司离职，之前在乐有家公司工作，黄立卫是乐有家公司保利林语分公司的经理；当时双方约定价款是106万元，但是龙柏勇以黄立卫是乐有家公司保利林语分公司员人为由一直投诉，说中介公司的员工买房压低了成交价格，黄立卫就约谈龙柏勇，按龙柏勇在乐有家公司放盘的价格114万元作增加；2017年7月初，黄立卫提出首付款资金已到位，让杨某联系龙柏勇付款交房，黄立卫提出增加定金，龙柏勇提出交房内容，后来双方对交房的条件一直没有达成一致；2017年8月20日，杨某约双方当面协商签协议，但是当天黄立卫因工作关系没有到场，龙柏勇先在协议上签名，黄立卫后来看到协议后还是不同意协议内容，所以杨某为了缓和双方之间的关系，就找了个借口说上面领导不同意给他签；后黄立卫没有具体说按哪个协议履行。黄立卫确认上述证人证言真实有效；龙柏勇、刘文君认为杨某未完全陈述客观事实，其证人证言与微信聊天记录不一致。乐有家公司保利林语分公司确认证人证言的真实性。二审期间，黄立卫陈述：其在与龙柏勇、刘文君于2017年2月19日签订二手房买卖合同时未告知龙柏勇、刘文君其任职于乐有家公司保利林语分公司的情况；黄立卫已经有一套居住时间较长的楼梯房，其为改善生活而购买涉案房屋用于自住；根据当时的政策，二套房需要支付很多首付，黄立卫资金不充裕，故就想借用其妻子姐夫蒋勇的名义购买涉案房屋，但因后来龙柏勇到处投诉、到公司闹，故最后还是约定以黄立卫名义办理产权登记；龙柏勇当时到国土部门投诉黄立卫，认为黄立卫在炒房，国土部门经过调查后认为龙柏勇的投诉没有依据，黄立卫不具备炒房的能力，因此龙柏勇又到家家顺总公司投诉黄立卫，公司对这些投诉比较重视，因此有了后面的2017年4月30日《补充协议》；龙柏勇交房条件很苛刻，要求黄立卫装修不能超过1万元，但涉案房屋是毛坯房，随便买点东西都超过1万元，房屋购房后就是黄立卫的，龙柏勇不可能还限制黄立卫使用房屋。龙柏勇、刘文君二审期间亦称：签订合同时龙柏勇、刘文君不知道黄立卫是乐有家公司保利林语分公司的员工；龙柏勇、刘文君委托中介放盘后，把钥匙给了乐有家公司保利林语分公司，合同签订后公司未将钥匙、合同及补充合同原件给龙柏勇、刘文君，其多次找中介询问才发现黄立卫是乐有家公司保利林语分公司的经理；黄立卫利用其中介员工身份，欺骗龙柏勇、刘文君，倒卖龙柏勇、刘文君的房屋，故龙柏勇、刘文君去国土部门投诉，故2017年4月30日《补充协议》中载明龙柏勇、刘文君知悉黄立卫是家家顺的员工；涉案房屋是带装修的，且合同约定过户前交付使用，但过户前房屋所有权仍属龙柏勇、刘文君所有，龙柏勇、刘文君出于对自己房产的保护作同相应的约定是合情合理的。除上述事实外，一审查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄立卫与龙柏勇、刘文君、中山市家家顺房地产经纪有限公司于2017年2月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》以及于2017年4月30日签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现本案二审争议焦点在于龙柏勇、刘文君主张黄立卫未按照2017年4月30日的《补充协议》于2017年8月30日前支付首期款11万元构成违约，应当承担合同解除、支付违约金、律师费等违约责任的理据是否充分。经查，根据本案中双方当事人的陈述、签订的合同、补充协议、协商的往来对话记录情况、证人证言等相关一系列证据相互印证，可以反映双方的交易及产生纠纷过程是龙柏勇、刘文君在与黄立卫签订房屋买卖合同后得知黄立卫系居间人的员工，龙柏勇认为黄立卫违规并为此投诉。双方经协商于2017年4月30日签订《补充协议》，对原合同的房屋价格、首期款支付时间等事项作出变更及补充约定。但其后，双方在合同履行过程中，仍就首期款金额的增加、首期款支付时间的提前、定金数额的增加、房屋交付使用时间以及提前交付房屋后买方使用房屋的限制、签订补充协议前提等问题存在分歧，并为此多次进行协商。至2017年8月20日，龙柏勇、刘文君到涉案房地产的居间公司在补充协议上签名确认相关事项的变更及补充内容，但黄立卫仍有分歧而一直拒绝在该补充协议上签署确认，后双方为合同的相关履行发生争议成讼。就本案双方的争议，本院认为，首先，由于黄立卫虽经与龙柏勇协商形成初步意向后，但最后仍然拒绝在2017年8月20日《补充协议》上正式签名确认，而事实上双方当事人其后亦均未履行该补充协议约定的相应义务。故此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，2017年8月20日的《补充协议》应当认定尚未成立，其所涉的权利义务约定，对双方不具有约束力。其次，关于龙柏勇、刘文君认为黄立卫未按2017年4月30日签订的《补充协议》约定期限支付11万元首期款构成违约的主张是否应当支持问题。经查，2017年8月20日的经居间人拟定的《补充协议》仅有龙柏勇、刘文君以及居间人签署，因缺少黄立卫最后的签认而尚未生效，对双方不产生法律约束力。但该协议的记载内容，结合双方在2017年4月30日签订《补充协议》后仍产生的分歧事项，以及协商往来的微信记录、通话录音以及诉讼中双方的陈述等，对于认定双方的商谈过程和事实仍具有相应的证据证明效力。上述证据反映，双方于2017年4月30日签订《补充协议》后，仍然对首期款和定金的数额以及给付事宜存有争议。龙柏勇认为首期款按政策变为三成，总数应追加至342000元，但称若违约须加倍赔偿，故主张不能转化作追加定金形式。另外，龙柏勇对于房屋的装修、交付使用的限制等一并提出了补充要求。黄立卫则同意首期款为342000元，但认为其中按购房款20%即大约220000元作为定金性质，其余122000元作为首期款。经过其后双方长达将近4个月的反复协商，龙柏勇最后同意黄立卫提出的上述方案首期款方案并在2017年8月20日的《补充协议》中签名认可。另外，在黄立卫拒签该协议后，龙柏勇虽然通过居间人主张作废该《补充协议》，认为按2017年4月30日的《补充协议》8月31日首付，黄立卫已经违约。但此时，龙柏勇作出的意思表示仍然是主张首付按照政策至少三成，违约金按万分之五每天计算110多元。上述情况表明双方经过磋商，确已形成变更购房合同和2017年4月30日的《补充协议》中涉及定金和首期款的相关约定内容之基本合意。其后因黄立卫拒绝签署2017年8月20日的《补充协议》，双方亦因分歧未能就合同相关履行事宜最终协商一致，无法重新达成具有约束力的书面协议，导致涉案房屋买卖合同未能继续履行。故此，本案合同因存在争议未能继续履行，主要原因是双方约定变更部分条款后但又未能达成新的一致约定造成，与因属于一方违约导致合同不能履行的情形有所不同。另外，虽然龙柏勇在2017年8月24日与居间人通话时称2017年4月30日的补充协议就快到期，敦促黄立卫尽快签署2017年8月20日的《补充协议》，但从2017年9月11日龙柏勇与居间人联系时仍然主张首付应当按三成计算，以及黄立卫期间亦无按照2017年4月30日的协议向龙柏勇交付110000元首期款。故此，本案不能由此认定双方达成变更原来约定的定金和首期款条款合意后，在未能签订2017年8月20日的《补充协议》情况下，另重新协商一致达成恢复履行2017年4月30日《补充协议》的意思表示，且双方亦没有实际已履行该2017年4月30日《补充协议》义务的行为或接受事实。综上，一审法院认为黄立卫未有按照2017年4月30日的《补充协议》约定于2017年8月30日前支付11万元首期款构成违约，应当承担解除合同责任，并支付228000元违约金的认定和处理不当，本院予以纠正。最后，本案中，基于双方已经合意变更原来的房屋买卖合同和2017年4月30日《补充协议》中关于定金和首期数额以及支付的约定部分内容，但其后又无法达成新的一致协议，而经查诉讼前后双方之间仍存在较大分歧而无法协商，丧失进一步通过磋商达成协议以令涉案房屋买卖合同得以继续履行的基础，因此，双方的房屋买卖关系应予解除。综上分析，一审法院判决解除黄立卫与龙柏勇、刘文君于2017年2月19日签订的买卖合同及2017年4月30日签订的《补充协议》，并判决龙柏勇、刘文君向黄立卫退还定金10万元，该部分实体处理结果并无不妥，本院可予维持。但如前所述，由于黄立卫与龙柏勇、刘文君在合意变更原约定的部分条款后，却一直无法就相关权利义务的补充约定最终协商一致，是导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的主要原因，不能认定系因一方当事人违约行为所导致，故龙柏勇、刘文君要求黄立卫承担相应违约责任的诉讼请求，理据不充分，亦有失公平，本院不予支持。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。最后，对各方当事人均未提起上诉问题，本院不作审查。综上所述，上诉人黄立卫的上诉请求理由成立部分，本院予以支持；不成立部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5202号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5202号民事判决第二、四、六项；三、驳回被上诉人龙柏勇、刘文君的其他诉讼请求。一审案件受理费4946元，减半收取为2473元，诉讼保全费1735元，合计4208元（被上诉人龙柏勇、刘文君均已向一审法院预交），由上诉人黄立卫负担50元（上诉人黄立卫于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被上诉人龙柏勇、刘文君），由被上诉人龙柏勇、刘文君负担4158元；二审案件受理费4946元（上诉人黄立卫已向本院预交），由上诉人黄立卫负担50元，由被上诉人龙柏勇、刘文君负担4896元（被上诉人龙柏勇、刘文君应于本判决生效之日起七日内迳付上诉人黄立卫）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年五月十六日书记员  郑 蕙