广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终380号 上诉人（原审被告）：李先任，男，1973年11月16日出生，住玉林市玉州区。 被上诉人（原审原告）：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地玉林市广场东路756-18号第一层，统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘伟志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁立峰，广西纳百川律师事务所律师。 上诉人李先任因与被上诉人广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称宏志物业）物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人李先任上诉请求：请求二审法院对玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初3478号民事判决第二项判决中上诉人支付逾期交纳物业服务费的违约金计算方法变更为按拖欠费用总额的千分之三计算。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签有一份《业主临时规约》，其中第五章第三项对违约金事项有明确约定：“对拖欠物业服务费等相关费用长达15天以上的业主加收其拖欠费用总额千分之三的滞纳金”，该协议为双方真实意思表示，应按照该协议计算违约金。二、《业主临时规约》签订时间比《前期物业服务合同》迟，针对业主与物业管理公司的纠纷应适用后签订的合同或协议。 被上诉人宏志物业辩称，按《前期物业服务合同》中约定欠费总额每日千分之三支付违约金，其后宏志物业与业主签订的《前期物业管理委托服务协议》也是按照欠费总额每日千分之三支付违约金，后期的物业服务合同未对之前的约定未对违约金作出变更，应按后期合同进行认定。《业主临时规约》与后签订的物业服务合同违约金约定不一致，应以后一份为准，临时规约出现了笔误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人宏志物业向一审法院起诉请求：一、判令李先任向宏志物业给付2014年6月至2016年11月物业服务费2313.99元及违约金6567.1元（违约金分段计算：以每月应缴物业费77.13元为基数，从每月的6日起计至李先任付清物业服务费之日止，按每日千分之三计算，计至起诉之日止，违约金为6567.1元，以后续计）；二、判令李先任向宏志物业给付2016年1月至2016年12月生活垃圾费84元；三、判令李先任向宏志物业给付2014年6月至2016年10月水费631.62元；四、判令李先任向宏志物业给付2014年4月至2016年9月的公摊水电费287.38元；五、判令李先任向宏志物业给付2014年6月至2016年11月的专项维修基金330.57元。 一审法院认定事实：玉林市欧洲城住宅小区是由玉林市华商房地产有限责任公司开发的房地产项目，项目完成后，2011年12月21日，玉林市华商房地产有限责任公司与宏志物业签订《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》，约定，由宏志物业对欧洲城住宅小区进行前期物业管理，服务期限自2011年起至小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订的物业服务合同开始生效之日止；商业物业的物业服务费为每平方米1.5元，带电梯住宅物业的物业服务费为每平方米0.7元，电梯养护费按每户每月25元收取，生活垃圾费按7元/月（代市环卫部门收取），水电费按实际发生的结算，按月收取物业服务费用。由业主或物业使用人在每月的5日前交纳上月应缴的物业服务费用及其他应交费用；业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金；宏志物业未能按约定提供服务，玉林市华商房地产有限责任公司有权要求宏志物业限期整改，逾期未整改且严重违约的，玉林市华商房地产有限责任公司有权解除合同。合同签订后，宏志物业即对玉林市欧洲城住宅小区进行日常物业管理服务。李先任所有的位于玉林市建筑面积为110.19m2，每月物业管理费为77.13元。李先任自2014年6月至2016年11月30日止的物业服务费2313.99元、2016年1月至2016年12月的生活垃圾费84元、2014年6月至2016年10月水费631.62元、2014年4月至2016年9月的公摊水电费287.38元、2014年6月至2016年11月的专项维修基金330.57元未缴纳。李先任收房时宏志物业即先行收取了李先任水电周转金200元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”宏志物业与玉林市欧洲城住宅小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对李先任有约束力。宏志物业对玉林市欧洲城住宅小区进行前期物业管理，李先任接受了宏志物业玉林市欧洲城住宅小区的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向宏志物业交纳物业服务管理费及《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定的各项费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”李先任没有证据证明宏志物业存在违规收费行为。宏志物业没有证据证明其履行了合同约定的每半年对物业费用进行公示的义务，但该违约行为较为轻微，不构成根本违约。李先任抗辩不予缴纳各项费用的理由不成立，该院不予支持。李先任自收房后至2016年11月30日宏志物业撤出时止，尚欠物业服务费2313.99元、生活垃圾费84元、水费631.62元、公摊水电费287.38元、专项维修基金330.57元，现宏志物业要求李先任支付尚欠的费用，该院依法予以支持，但宏志物业先行收取的水电周转金200元应从水电费用中扣减。《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定：业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金。宏志物业与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。李先任未按合同约定在每月的5日前缴纳物业管理各项费用属违约，宏志物业请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力。考虑到宏志物业亦存在不足，该院综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计。对宏志物业要求超出部分，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李先任支付物业服务费2313.99元、生活垃圾费84元、水费631.62元、公摊水电费287.38元、专项维修基金330.57元给广西宏志物业综合管理有限公司（广西宏志物业综合管理有限公司预收的水电周转金200元应从中扣减）；二、李先任支付逾期交纳物业服务费的违约金给广西宏志物业综合管理有限公司（违约金计算方法：以每月应缴物业费77.13元为基数，从2014年7月起的每月6日起计至李先任付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）。案件受理费28元，由宏志物业负担16元、李先任负担12元。 本院二审期间，上诉人李先任未提供新证据。 被上诉人宏志物业提供上诉人公摊水电费及物品分摊明细记录，说明公摊费用包括楼梯电费、电梯电费、公共用电、绿化清洁用水、水损、二次加压电费及物品分摊费用，上诉人户尚欠公摊水电费及物品分摊费用为271.50元。 经组织质证，上诉人李先任对被上诉人宏志物业提交的分摊明细真实性不予认可，认为表格和数据都是宏志物业自己制作，对其真实性不予认可。本院认为，被上诉人提供的公摊水电费及物品分摊明细，记录详尽，并提供相应的发票予以证明，上诉人主张均为伪造，未提供反证予以证明，本院对被上诉人提供的的公摊水电费及物品分摊明细予以认可。 经本院审理查明：一审判决认定的事实除倒数第五行：“公摊水电费287.38元”应为“公摊水电费及物品分摊费271.50元”外，其余属实，本院依法予以确认。另查明，上诉人李先任与被上诉人宏志物业于2014年4月2日签订了《前期物业管理委托服务协议》，其中第四条第四项约定为对逾期交纳物业管理费及其他费用从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，玉林市华商房地产有限责任公司与宏志物业签订的《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》对小区的所有业主有法律约束力，业主应按合同约定交纳相关的物业服务费用。宏志物业从2011年起一直为欧洲城小区提供物业服务，包括李先任在内的所有业主也接受了相应的物业服务。李先任拒绝支付相关物业服务费用，不履行业主应承担的义务，构成违约，应交纳相关物业服务费用给宏志物业。上诉人主张违约金应当按照《业主临时规约》的约定，拖欠物业服务费等相关费用长达15天以上按拖欠费用总额千分之三计算，本院认为，根据《物业管理条例》第二十二条的规定，《业主临时规约》的性质是为了物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出的约定。其中第五章第二十七条内容为：“为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业一下权利：······3、对拖欠物业服务费等相关费用长达15天以上的业主加收其拖欠费用总额千分之三的滞纳金”，可见明确约定为收取滞纳金为业主授予物业公司的权利，然而，物业公司对于小区进行使用、维护、管理的具体权利义务均在《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》与《前期物业管理委托服务协议》明确约定，合同对于物业公司与业主具有直接约束力，在该两份合同中对于逾期支付物业费及相关费用按照每日千分之三计算违约金，尤其《前期物业管理委托服务协议》为上诉人与被上诉人共同签署，时间更在签订《业主临时规约》之后，如《业主临时规约》与《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业管理委托服务协议》存在冲突，应当以后者作为认定违约金的依据，一审判决对违约金进行了调整，并无不当，依法予以维持。一审判决第一项的“公摊水电费287.38元”经查明应为“公摊水电费及物品分摊费271.50元”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，一审判决第一项虽有瑕疵，但并未违反法律禁止性规定，也没有损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益，上诉人对该项也未提起上诉，不属于本院审理范围，对该项依法予以维持。 综上所述，李先任的上诉请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55元，由上诉人李先任负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张业忠 审 判 员 钟 荣 审 判 员 李小莉 二〇一九年五月十七日 法官助理 钟 平 书 记 员 陈伟君