安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0122民初1304号 原告：王小标，男，1989年12月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原告：张大侠，女，1967年7月14日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 两原告共同的委托诉讼代理人：王家彩，安徽持优律师事务所律师。 两原告共同的委托诉讼代理人：陈涛，安徽持优律师事务所律师。 被告：王育文，男，1964年4月13日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被告：宋文，男，1961年5月2日出生，汉族，住安徽省肥东县。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：梁国庆，安徽昊华律师事务所律师。 被告：合肥美联恒置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市荣事达大道299号七层A，统一社会信用代码91340100669484262J。 法定代表人：周成发，执行董事。 被告：赵钱，男，1973年3月24日出生，汉族，住合肥市包河区。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：张雪青，安徽百商律师事务所律师。 原告王小标、张大侠与被告王育文、宋文、合肥美联恒置业有限责任公司（以下简称美联恒公司）、赵钱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张大侠及其与王小标共同的委托诉讼代理人王家彩、陈涛、被告宋文及其与王育文共同的委托诉讼代理人梁国庆、被告合肥美联恒置业有限责任公司与赵钱共同的委托诉讼代理人张雪青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小标、张大侠向本院提出的诉讼请求：1、四被告返还原告购房款404000元，并自2012年7月19日起按年利率6%计息，款清息止；2、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2012年7月份，原告准备在肥东县城购房，期间经亲戚介绍，认识了王育文和宋文，两人自称其承建美联恒公司的恒缘时代广场2号楼工程期间，因美联恒公司欠付其工程款，美联恒公司已将其开发的恒缘时代广场3#903室抵偿给他们，以折抵欠付的工程款。基于对亲戚的信任，原告决定购买此房。按照王育文和宋文的要求，分别于2012年7月16日直接给付宋文购房定金5000元，于2012年7月19日在美联恒公司位于恒缘时代广场的售楼部签订房屋订购书一份，并收到美联恒公司出具的10000元收据一张。当日，同样是按照王育文和宋文的要求，原告将剩余购房款394000元一次性直接给付王育文。原告支付完购房款后，因迟迟未能拿到房。为此与被告协商，为证明原告已购得恒缘时代广场3903室房屋，作为负责恒缘时代广场的房屋销售的负责人赵钱和王育文又共同向原告出具了证明一份，以进一步证明恒缘时代广场3#903室房屋已由原告购得，并归其所有。此后，经原告多次催要房屋，2015年4月30日，经赵钱安排工作人员，原告去恒缘时代广场物业拿到了恒缘时代广场3#903室房屋钥匙并交纳了相应的物业管理费等费用。原告拿到钥匙后，多次催促被告为其办理房产登记手续，但被告总以各种理由推托。2018年11月19日，当初介绍原告购房的其妹夫司武全去恒缘时代广场3#903室房屋时，才发现房屋钥匙被换，无法打开。后经向物业了解，得知此房已被法院拍卖。原告认为，原告在已支付完毕购房款的情况下，被告未协助原告办理产权登记手续，造成所购房屋被拍卖，使原告购房最终目的无法实现，被告应退还收取原告的购房款，并承担利息损失。同时，由于被告的原因，导致原告错失购房时机，造成购房成本增加，对此应承担购房差价损失。经协商未果，原告遂诉至法院。 王育文、宋文辩称：张大侠本人交了10000元定金，加上扣工程款300000元，加上王育文转的101223元这笔钱合计就是房屋总价。张大侠实际付的房款钱还没有合同价多，多余部分是从我们手里拿，给她的优惠。1、王育文、宋文不是本案适格主体。原告与两被告没有签订任何房屋买卖合同或协议。原告提交的证据仅能证明王育文和宋文收取了原告的房款，双方之间没有房屋买卖合同关系；2、原告应向美联恒公司和赵钱主张权利。房屋买卖订购合同、收据、物业费交费凭证以及水电费缴纳凭证等证据和当庭陈述均可印证美联恒公司和赵钱对本案王育文和宋文收取原告房款行为的认可并且愿意将案涉房屋交给原告入住。原告提供的物业费缴费凭证和领取钥匙的陈述可充分印证原告房款已交付给美联恒和赵钱，否则其不可能收取物业费并将钥匙交付给原告；3、关于王育文、宋文收取房款行为的性质。正如原告陈述，原告将房款交给王育文、宋文的前提是美联恒公司、赵钱欠付被告王育文、宋文的工程款。涉案房屋所有权属于美联恒公司，故根据房款抵付工程款的大前提，我们收取原告房款，对于原告来说事实上是接受被告美联恒公司、赵钱的授权受托人，仅负责收款。对于被告王育文、宋文和美联恒公司来说，是工程内部结算问题，与原告没有任何法律上的关系，故此原告只能向被告美联恒公司、赵钱主张权利；4、至于王育文、宋文和美联恒公司、赵钱是否存在工程款欠付问题属于另一法律关系，与本案无关，不是本案审查范围。被告美联恒公司、赵钱返还原告房款后，可另行起诉。5、原告向被告王育文、宋文主张诉权超过时效。 美联恒公司、赵钱辩称：1、关于法律责任的承担大体上分为基于合同关系的违约责任和基于法律关系的法定责任。本案，原告及其代理人已经明确成立房屋买卖合同的双方为王育文、宋文，美联恒公司和赵钱不是合同一方当事人。因此，美联恒公司、赵钱不需承担任何违约责任。法定责任承担的前提必须有明确法律规定或有相应过错。美联恒公司在签署订购合同书时已经明确要求原告要书面签署合同，因此，美联恒公司不存在任何缔约过错，不需承担法定责任；2、本案，美联恒公司、赵钱没有实际收取到任何购房款，且与王育文、宋文之间没有合同关系，不存在以房抵工程款的基础法律关系。王育文、宋文与原告成立了房屋买卖合同关系后无法交付房屋或在签署合同时不具有处分权，应由王育文、宋文承担违约责任，与美联恒公司、赵钱无关。 本院经审理认定事实如下：安徽华冶建设工程有限公司、马鞍山市华东建筑安装工程有限责任公司合肥分公司承包美联恒公司的恒缘时代广场后，将其中的2号楼工程转包给王育文。张大侠经人介绍认识王育文、宋文，听说通过王育文、宋文买恒缘时代广场房屋且有优惠，便于2012年7月16日向宋文支付了恒缘时代广场3#楼903室定金5000元。王小标于2012年7月19日，向美联恒公司支付恒缘时代广场3#903室定金10000元并与美联恒公司签订了房屋定购书，载明了拟购房屋的位置，总价467083元，优惠后，总价411223元。同日，王育文暂收取其房款394000元。2013年10月8日，王育文向原告出具了一份《证明》，载明，我承建恒缘2#楼，现从3#楼903购买一套，房主名叫张大侠。到本月20号2#验收结束，2天内支付300000元工程款作为此房房款，如20号完不成，此款由2#项目部承担。 2013年10月9日，肥东恒缘时代广场项目部负责人赵钱签署同意此方案。同日，王育文按照该房的合同价411223元，扣除张大侠已经向美联恒支付的10000元定金、以工程款抵房款 300000元后，将余款101223元通过中国光大银行转账给合肥东部新城建设投资有限公司（因当时客观情况，汇至美联恒公司的款项需打至合肥东部新城建设投资有限公司账户）。2015年4月30日，张大侠交纳了案涉房屋的物业费和一次性装修垃圾清运费并领取了房屋的钥匙。张大侠未与美联恒公司签订书面的《商品房买卖合同》，案涉房屋产权因登记在美联恒公司名下，现已被合肥市庐阳区人民法院强制执行，拍卖予他人。原告要求办理产权登记不能，遂诉至法院请求判如所请。 另查明，（2015）肥东民一初字第01169号民事判决书载明，美联恒工作人员赵钱在恒缘时代广场汇总表中签署“同意2#审计意见，但应从本总价中扣除61.3938万元（其中我方代付施工方水电材料款109861.39元，借款150000元，欠抵房款300000元……）”，王育文对此认可。 本院认为，两原告作为房屋的买受人，欲购买美联恒公司开发的恒缘时代广场房屋，经人介绍找到王育文、宋文，向美联恒公司支付了恒缘时代广场3#楼903室购房定金10000元，并由王育文暂收了其购房款394000元，共支付了404000元购买了总价为411223元的房屋。后两原告取得了该房屋的钥匙并交纳了物业管理费等。虽然两原告与美联恒公司没有签订书面的商品房买卖合同，但两原告与美联恒公司建立了事实的房屋买卖合同关系。只因案涉房屋并未备案或登记在两原告名下，后被法院强制执行，导致合同履行不能，两原告才诉至本院主张返还购房款。因合同目的无法实现，双方的房屋买卖合同关系应予以解除，美联恒应返还两原告的购房款404000元。案涉房屋被法院强制执行，是因美联恒公司原因导致，所以，两原告主张的利息损失，本院亦予以支持。王育文与美联恒公司的工作人员赵钱确认了王育文抵房款300000元应从王育文实际承建的2#楼的工程款中扣除，是否已经扣除，系另一法律关系，本院不作处理。两原告主张王育文、宋文、赵钱承担责任，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二之规定，判决如下： 一、被告合肥美联恒置业有限责任公司于本判决生效之日起返还原告王小标、张大侠购房款404000元，并以此为基数，自2012年7月16日起，按年利率6%计息，款清息止； 二、驳回原告王小标、张大侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7360元，由被告合肥美联恒置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  陈 芝 人民陪审员  孙雪洁 人民陪审员  黄丽丽 二〇一九年五月二十二日 书 记 员  储 静 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。