广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4500号上诉人（原审第三人）：李志明，男，1962年1月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄健生，男，1981年12月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：叶叶，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东君信律师事务所，负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。上诉人李志明因与被上诉人黄健生、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初23486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李志明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄健生的诉讼请求；2.由国龙公司和黄健生承担本案诉讼费。事实和理由如下：（一）2004年11月28日，李志明与国龙公司签订了《商品房买卖合同》，约定李志明向国龙公司购买位于广州市天河区天河直街30号华翰大厦负一层1-30号车位，总价为540万元。上述合同签订后，李志明已向国龙公司支付了购房款，部分购房款也已进入了监管账户，合同的首页盖有“首期款己核，监控小组”，而且上述合同进行了备案登记，合同的签字页盖有“广州市房地产交易所预售合同登记专用章”。因此，李志明与国龙公司就涉案车位建立了真实的买卖合同关系，广州市天河区天河直街30号华翰大厦负一层23号车位（以下简称涉案车位）应属于李志明所有。（二）黄健生的诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应予驳回。首先，黄健生并未就涉案车位与国龙公司签订任何买卖合同，而其同时购买的涉案车位所在大厦19层03房却又签订形式上的买卖合同，于理不合。其次，黄健生并未提供任何支付凭证，仅仅提供了一张非国龙公司格式的《收据》，而且国龙公司当庭指出《收据》上的国龙公司印章与工商的登记的印章不同，因此，该《收据》不能真实地反映国龙公司收取了黄健生的涉案车位款。再次，所谓的物业公司出具的证明，落款处是“华雄大厦管理处”，而非涉案的“华翰大厦”，而且出具的时间是2016年11月16日，国龙公司于庭审时也陈述，车位并非固定使用，有位置即可停车，因此，即使黄健生有使用涉案车位，也不能证明其是涉案车位的所有权人。因此，黄健生的诉请无任何事实和法律依据，一审判决错误，依法应当予以纠正。被上诉人黄健生二审辩称，同意一审的判决，不同意李志明的上诉请求，一审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。具体理由如下：（一）李志明的办证请求构成重复诉讼，依法应予以驳回。2007年李志明已经提起涉案车位的办证诉讼，经一、二审法院认定李志明与国龙公司之间的合同关系是名为房屋买卖合同实为借款合同关系，对其办证诉求判决驳回，上述判决均已生效。（二）黄健生是涉案车位的真实购买人。作为想购房的弱势小业主，合同签订的时间、付款的方式均只能按开发商的要求进行，付款后以多次敦促开发商签约，未能签订书面购房合同的责任不在于黄健生。黄健生与出让人之间关于车位的事实买卖合同合法有效。根据合同法第36条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第44条“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方对买卖涉案车位达成一致意见，黄健生作为买受人履行了主要义务支付了全额购车位款，出让人也将车位交付给了黄健生使用，双方之间形成了事实的车位买卖合同关系，黄健生的合法权益依法应予以保障。（三）关于车位的付款情况已经一审法院（2015）穗天法民四初字1900号生效判决书予以查明。另外，物管处所出具的证明，打印落款方“华雄大厦物业管理处”为笔误，所盖的印章为正确的“华翰大厦物业管理处”。这一事实已经一审法院审理查明。请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人国龙公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决与裁定的内容，不同意李志明的上诉请求、事实和理由，请求驳回其的上诉请求。黄健生于2017年10月19日向一审法院起诉请求：1.国龙公司在15日内办妥广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦负一层23号车位的房地产权证给黄健生；2.国龙公司负担案件诉讼费。一审法院认定事实：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。黄健生对购买涉案车位的事实提供如下证据：1.收据一份。该收据载明：2004年7月13日收到黄健生交来华翰大厦1903房全额楼款700000元及23号车位100000元，合计800000元；以上2项楼款全额收齐；收款人国龙公司，并有陈中兴签名、加盖国龙公司公章。2.华翰大厦物业管理处2016年11月16日出具的证明。该证明载明：黄健生2005年入住华翰大厦1903房，同时一直使用地下停车场负一层23号车位。上述证据经质证，国龙公司对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。李志明对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认。李志明对其述称提供如下证据：1.落款时间2004年11月28日及落款人李志明（买受人）、国龙公司（出卖人）的《商品房买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买广州市天河区天河直街30号华翰大厦负一层1–30号车位，金额5400000元；出卖人应当在2005年6月29日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖仍按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。该合同于2004年12月6日办理了预售合同登记。2.国龙公司出具的《收据》两份。其中出具时间为2004年11月30日的收据载明：收到李志明交来的购买华翰大厦负一层1–30号车位首期款100000元。出具时间为2004年12月7日的收据载明：收到李志明交来的购买华翰大厦负一层1–30号车位楼款5300000元。3.结婚登记证，拟证明李志明与黄少玲是夫妻关系。4.广州市商业银行支票（出票日期2004年11月1日，金额10万元）。5、黄少玲存折（账号：36×××25）首页及相应的银行凭证（已销户），显示2004年11月2日该账户存入人民币1570000元、港币400000元，2004年11月3日该账户分多次共支取人民币1570001元、港币400000元。6、个人业务凭证（四张）及客户须知，显示上述账户2004年11月3日在林雪奋的操作下发生交易。证据4～6拟共同证明李志明通过支票、国龙公司法定代表人陈中兴的女儿林雪奋持黄少玲存折取款的方式向国龙公司支付了部分的购房款，其余购房系通过现金、用车抵房款的方式支付。7.广州市不动产登记中心于2017年5月18日向李志明出具的关于涉案车位《依申请信息公开答复书》及附件。该答复书及附件载明：华翰大厦负一层1–30号车位预购人李志明，预告登记核准时间2004年12月6日，无在建工程抵押登记，无有效查封信息。根据越秀区法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》和（2009）越法刑初字第769–1号《刑事裁定》，天河路天河直街30号之一负一层01房（华翰大厦–1层–101房）由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原方程鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证。天河路天河直街30号之一负一层06、08、15、21、22房（华翰大厦–1层–106、–108、–115、–121、–122房）已依次以11登记1305396-1305400号案登记在小业主名下；天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第115、116、114、113、112号判决撤销上述五业的《房地产权证》，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1664、1663、1662、1661号《行政判决书》维持原判；目前上述五案已注销，具体信息请向广州市房地产档案馆申请查询等。上述证据经质证，黄健生表示：对证据1-7真实性、合法性、关联性不予认可；我方提供的广州市中院的民事判决书已经查明和认定了，李志明与国龙公司之间是借款合同关系，不存在真实的房屋买卖合同关系。国龙公司表示：证据1表面真实性予以确认，关联性不予确认，广州市中院判决书查明当初是借款关系所办理的抵押手续，并不是真实的买卖关系。证据2真实性予以确认，关联性不予确认。证据3真实性、合法性、关联性无异议。证据4、5、6真实性无法确认，关联性不予确认。证据7真实性无异议，关联性不予确认。关于涉案车位的现门牌地址，黄健生、国龙公司均确认为广州市天河区天河直街30号之一负一层23车位。关于涉案车位的现状，黄健生确认由其自用，国龙公司对此不予确认。李志明表示：不清楚涉案车位是否由黄健生使用，但确认涉案车位不是我方在使用。在一审审理过程中，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函调查。该委作出穗国土规划协查[2018]442号复函，函称：华翰大厦负一层1-30号车位以李志明的名义办理预售合同备案（预售合同2004038888号），暂未办理首次登记和转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押信息。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。本案中，华翰大厦负一层23号车位（下称23号车位）已以李志明的名义办理预售合同备案，若你院向我委送达协助黄健生办理该车位过户的《协助执行通知书》，需在协执文书中一并明确对李志明预售合同备案（23号车位）的处理意见。在该车位不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，黄健生可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。数据核查时间为2018年8月4日。针对上述复函，黄健生表示：李志明要求办理涉案车位房产证的诉求已被广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第901号生效民事判决予以驳回，我方才是涉案车位的真实购买人。李志明表示：该函确认了涉案车位以李志明名义办理了预售合同备案，李志明已支付了价款，是涉案车位的所有权人。国龙公司表示：我方对上述复函无异议。另，一审法院在黄健生诉请国龙公司办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦19层（自然层19）03号房（简称1903号房）的房地产权证的（2015）穗天法民四初字第1900号案（简称1900号案）中，一审法院查明2004年11月18日黄健生（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定黄健生购买1903号房，合同办理了预售合同登记手续。2016年10月28日一审法院作出（2015）穗天法民四初字第1900号民事判决，判令国龙公司为黄健生办理1903号房的房地产权证。该判决已一审生效。另，广州市越秀区人民法院作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决中，法院查明如下事实：“2004年7、9月，国龙公司与梁锦荣、李志明签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李志明分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李志明签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李志明、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李志明依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李志明所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李志明。借款后，国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）。直至案发为止，国龙公司既未向李志明、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15为购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1、购房人胡德胜、李国兴、蒋春林、黄良环、吴伟强、陈燕鸣、任汛滔、朱惠莲、胡文峰、胡海荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣等人名下。……9、证人李志明（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴。2004年7月，陈中兴向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。华翰大厦第二至第六层登记在李家励名下，借款后，陈中兴没有还款。10、证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李志明、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李志明指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈中兴在李志明的要求下出具的。华翰大厦负一层停车场李志明也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李志明借款，李志明要求将负一层抵押到其名下。后来，陈中兴告诉我，李志明没有实际付款，只是由前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李志明的要求下，其在陈中兴的指示下向李志明出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李志明借款的350万元。11、证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李志明借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李志明及李志明指定的李家励、梁锦荣名下。陈中兴在李志明的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李志明出借款项的安全。陈中兴仅收到李志明的借款1350万元。12、证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李志明借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15、借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李志明签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李志明处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李志明签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李志明有权处置房产。”该判决的附表4列明了涉讼华翰大厦部分房屋的购房情况，但无涉及涉案车位。一审再查明，关于涉案车位，李志明于2007年以国龙公司为被告及胡德胜为第三人，向一审法院提起诉讼［案号（2007）天法民四初字第1184号］，诉称国龙公司未为其办理权属登记，要求国龙公司为其办理包括涉案车位在内的华翰大厦负一层1-30号车位的房地产权证并将车位交付其使用。2013年1月29日，一审法院作出（2007）天法民四初字第1184号民事判决书（简称1184号判决），判决认为“李志明和国龙公司实为借款关系，不存在真实的房屋买卖合同关系……李志明诉请缺乏事实和法律依据”，故判令驳回李志明的诉讼请求。李志明不服该判决提起上诉。2013年5月31日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第901号判决（简称901号判决），认为“李志明主张国龙公司为其办理涉案车位房产证的依据为《商品房买卖合同》，经审查，根据已经发生法律效力的广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决书的认定，该《商品房买卖合同》实质是国龙公司向李志明借款而以涉讼车位作为抵押，以房屋买卖的形式对其借款进行的担保。双方真实的法律关系为借款合同关系，而非房屋买卖合同关系。至于李志明认为在借款期限届满后双方达成以房抵债的协议，一审法院认为，根据借款协议的约定，借款期限届满并逾期一个月后李志明有权处分涉案车位，其本质仍是对借款担保物的处分行为，而不属于双方达成以房抵债的法律性质”，故判令驳回上诉，维持原判。本案中李志明提起独立诉讼请求，要求确认涉案车位为其所有、国龙公司交付涉案车位及为其办理涉案车位的产权过户手续。为此一审法院作出（2017）粤0106民初23486号民事裁定，裁定认为李志明以上诉请实质否定了已生效的一审法院1184号判决、广州市中级人民法院901号判决的裁判结果，属重复诉讼，裁定驳回李志明的起诉。一审法院认为，关于黄健生本案诉请，第一，作为李志明而言，根据已生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决，李志明与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案车位在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案车位虽预购登记在李志明名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，李志明与国龙公司虽签订涉案车位的房屋买卖合同并办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记对外不能产生对抗效力。第二，作为黄健生而言，本案中黄健生对其购买及使用涉案车位的事实提供了收款收据、物业公司出具的证明等证据，且上述收款收据显示黄健生系1903房、涉案车位一并购买，黄健生对1903房的办证诉请已得到一审法院生效判决支持。黄健生作为涉案车位真实买受人的合法权益受法律保护。在涉案车位无存在抵押登记及查封等办证客观障碍的情况下，黄健生要求办证的诉请并无不当，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年12月19日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起15日内，国龙公司协助黄健生到广州市房地产管理部门办理广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦负一层23车位（广州市天河区天河直街30号之一负一层23车位）的房地产过户手续。一审案件受理费2300元，由国龙公司负担。二审庭审过程中，李志明称一审查明事实部分有异议，即第5页倒数第8行，原方程鉴证是笔误，应该是原房产鉴证。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，李志明确认华翰大厦物业管理处出具的证明虽署名为华雄大厦，但加盖的公章是华翰大厦物业管理处。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李志明的上诉请求和理由以及黄健生和国龙公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：黄健生主张国龙公司为其办理涉案车位应否支持问题。现评析如下：首先，生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书已认定李志明与国龙公司之间存在的借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案车位在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案车位虽预售登记在李志明名下，但国龙公司与李志明并未依法将涉案车位进行抵押备案登记，相反，在签订借款协议的同时，国龙公司却与李志明就涉案车位等签订了买卖合同并办理了鉴证登记，并约定国龙公司逾期一个月未还款的，则房屋买卖合同生效，李志明有权处置涉案车位等，国龙公司明知违反法律的有关规定，仍将包括涉案车位在内的房屋的预购登记人登记为李志明，为此，一审法院认为该行为显然不是法律意义上的抵押权登记，李志明与国龙公司虽办理涉案房屋预售备案手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，进而认定非基于真实买卖合同关系而附随的预购登记对外不产生对抗效力，并无不当，本院予以确认。其次，黄健生在生效的（2015）穗天法民四初字第1900号案中已提供了《收款收据》，该收款收据显示黄健生系1903号房屋、涉案车位一并购买，黄健生对1903房屋的办证诉请已得到上述生效判决的支持，现涉案车位所在物业管理单位也出具证明证实涉案车位由黄健生使用，而李志明并无提供相反证据推翻上述证据的真实性，据此，一审法院认定黄健生作为涉案车位真实买受人的合法权益应受法律保护，在涉案车位无存在抵押登记及查封等办证客观障碍的情况下，作出支持黄健生要求办证诉请的判决，并无不妥，本院予以维持。李志明上诉主张驳回黄健生本案诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人李志明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理2300元，由上诉人李志明负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年五月二十七日书记员 李志康谢金泽