山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初71号   原告：山西东方紫光房地产开发有限公司，住所地太原市民营区五龙口街北一巷9号B1号楼E2-1802。   法定代表人：任金彪，董事长。   委托诉讼代理人：张俊，男，该单位总经理，住太原市。   委托诉讼代理人：郭俊忠，山西百会律师事务所律师。   被告：姚宏林，男，1973年6月8日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：韩雅凤（系被告姚宏林之妻）。   委托诉讼代理人：马强，山西华炬律师事务所律师。   原告山西东方紫光房地产开发有限公司（以下简称紫光房地产公司）与被告姚宏林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫光房地产公司的委托诉讼代理人张俊、郭俊忠，被告姚宏林的委托诉讼代理人韩雅凤、马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   紫光房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的位于太原市杏花岭区“府东·公园6栋”3幢2单元0302号《商品房买卖合同》；2、被告腾退涉案房产，并配合原告撤销涉案房屋网签备案手续；3、诉讼费用原、被告依法承担。事实与理由：“府东·公园6栋”系由原告合法开发建设，其中第3幢楼2单元（规划许可证为D2楼）于2008年至2009年间取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。原告与被告于2009年7月5日签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告出售上述第3幢2单元0302号房屋。合同签订后，被告支付了首付款76180元，余款26万元在民生银行办理按揭贷款，原告提供连带责任担保。被告2011年5月9日收房入住，该房已办理了网签、备案手续。2012年10月11日，太原市规划局民营分局将该D2商住楼《建设工程规划许可证》变更，确定该楼三楼整层及室外平台为幼儿园使用性质，不得销售及他用，2016年7月19日对整个小区进行了最后的规划验收，确定幼儿园所在该楼为永久性建筑。由于政府规划将住房变更为幼儿园，该区域原规划住房已经不能销售，即使售出且网签备案，也不可能取得房屋产权登记证书。鉴于此种政府行为无法预测、无法克服，原告只能停止销售，并对已售住房解除合同。原告通知被告协商解除合同、腾退房产，并给与合理补偿，但被告却不予配合长达6年，造成政府规划的幼儿园至今不能正常使用。另外，由于被告长期拖延，未撤销合同网签备案手续，致使不动产登记机关预测与实测报告不符，从而导致小区该第3幢楼198住户及25户商业面积5700平方米的业主办理房屋产权登记证书工作无法进行。6年中原告抱着善良、守法意愿对被告正常供水、供电，未采取任何不合法手段。为维护小区198户业主及25户商业业主的办证利益、广大业主使用规划幼儿园的公共利益，根据相关法律法规，诉至法院。   姚宏林辩称，1、原告起诉与事实不符。双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，应受到保护。被告已支付首付款并办理按揭贷款，原告已全额收到购房款336180元，被告亦按约还贷。被告作为购房者无任何过错，原告长期对被告进行侵害与妨碍，严重影响被告生活及精神上受到损害，被告将保留诉权。被告2011年交房入住后从未接到过关于该房屋已变更规划的通知，未接收到规划部门的变更告知文件。双方签订合同时，该房屋已有合法手续。被告买房、付款、按揭、收房、入住、装修在先，原告恶意反悔解除合同、隐瞒事实违法申请变更规划、从未向被告通知变更规划、通过其关联企业物业公司侵害被告合法权益在后。原告为满足私利，掩盖项目手续违法操作和应付验收，目的是让被告承担不利后果。2、原告诉求无法律依据。通过商品房买卖合同的方式，被告取得该房屋所有权，为合法私有财产，被告依法享有该房屋物权，合法权利不应受到侵害。该房屋已办理网签，说明该房屋出售时已经取得了合法有效的规划手续。合同对履行有明确约定，包括规划变更与合同解除等，但是原告所诉情形不符合上述任何一种约定情形，不符合法定解除。合同已有效履行，原告已经交房，被告已经入住，原告已经得到了全部的售房款项，被告按期归还银行按揭贷款已近10年，原告提出解除合同，与事实和法律严重违背。3、原告自称在2012年出现规划变更情况，被告未收到任何通知，原告10年后才提起诉讼，诉讼时效已届满，其诉讼请求不应得到支持。综上，被告是本案的受害者，该买卖合同已生效，被告无法相信并接受所买10年已办网签的房子会有规划手续上问题，请驳回原告的全部诉求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2008年9月28日，原告紫光房地产公司取得太原市东客站以西、五龙口街以北、建设项目名称为“府东·公园6栋D2商住楼”的建设工程规划许可证，建筑性质居住；2009年6月30日，原告取得五龙口街北一巷9号“府东·公园6栋”的商品房预售许可证。   2009年7月5日，原告紫光房地产公司与被告姚宏林签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买原告开发的位于太原市杏花岭区五龙口北一巷9号府东·公园6栋第3幢2单元0302号房屋，建筑面积84.8平方米，单价每平方米3964.39元，共计336180元；被告采用按揭贷款的方式支付购房款，其中首付款76180元，并与中国民生银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款合同》约定按揭事宜。以上合同签订后，被告依约向原告交纳首付款76180元并按时偿还银行贷款。2011年5月9日，原告向被告交付房屋，被告装修入住至今。该房屋在房管部门已办理了网签备案手续，尚未取得产权证书。   在该小区内有配套设建幼儿园，因原规划选取地点不符合要求，在重新选取后，原告于2012年向有关部门申请将“府东·公园6栋D2商住楼”的建筑性质变更为商住、幼儿园。2012年10月11日，原告取得太原市规划局民营分局发放的建设工程规划许可证（并规民营建字[2012]第0037号），确定上述D2楼三楼整层及室外平台为幼儿园使用性质。2016年7月19日工程竣工并通过规划验收，确定幼儿园所在楼栋为永久性建筑。因该楼幢的3层楼房的性质已变更，无法继续办理取得房屋产权证，原告向被告及该楼座3层已出售的其他住户说明情况，要求解除房屋买卖合同、腾退房屋并提出给予一定的经济补偿。被告对安置及补偿数额不同意，双方协商长期未果，现原告诉请法院判如所请。本案诉讼中，经本院多次调解，双方未能达成一致。   上述事实，有规划施工许可证、商品房买卖合同、个人购房借款合同、建设工程竣工验收备案表等书证，双方当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。不动产物权的取得以登记为准，本案所涉买卖房屋尚未取得不动产产权证书，商品房买卖合同尚未全部履行完毕，被告辩称原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告为小区规划配套设置将涉案房屋所在建筑的性质已经申请变更为商住、幼儿园，致使为被告所购房屋办理所有权证书已不可能，本案继续履行不能实现合同目的，符合解除合同的法定条件，对原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以允许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该商品房买卖合同解除后，原告对已收取的购房价款336180元应向被告返还，被告亦应向原告返还房屋。原告在出售该房屋之后申请变更建筑规划，致使被告无法取得该房屋不动产产权证书，导致本案纠纷，原告构成违约，应当向被告承担赔偿责任，以对被告的现实既得利益不因合同的解除而减少，损失赔偿范围可包括合同履行后可以获得的利益。本案所涉建筑规划变更后，原告曾就其已出售房屋与包括被告在内的购房户进行协调，但与被告未能达成一致，现房屋价格已大幅度上涨，本案经征询意见，双方对房屋现市场价值各持己见，被告明确表示拒绝对该房屋的现价值进行评估。本案综合所涉房屋地理位置、环境、楼座、楼层以及周边房屋成交价格等因素，酌情参照该地区房价11500元/㎡以84.8㎡计算该房屋价格为975200元，原告应赔偿被告因房屋涨价受到的损失为639020元（975200元-336180元），另考虑因被告腾退搬迁房屋及装修等因素，按照上述损失的30%计算违约金为191706元。以上共计1166906元（336180元+639020元+191706元），由原告支付被告。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、原告山西东方紫光房地产开发有限公司与被告姚宏林于2009年7月5日签订的《商品房买卖合同》（位于太原市杏花岭区五龙口北一巷9号“府东·公园6栋”第3幢2单元0302号房屋）于本判决生效之日起解除；   二、原告山西东方紫光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告姚宏林返还购房款共计336180元；   三、原告山西东方紫光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告姚宏林赔偿损失、违约金共计830726元；   四、被告姚宏林于本判决生效之日起十五日内将位于太原市杏花岭区五龙口北一巷9号“府东·公园6栋”第3幢2单元0302号房屋腾退给原告山西东方紫光房地产开发有限公司。   五、被告姚宏林于本判决生效之日起十五日内协助原告山西东方紫光房地产开发有限公司办理撤销上述房屋的在房管部门的网签备案手续。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取3126元（原告已预交），由原告山西东方紫光房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 李 芳     二〇一九年五月六日   代书记员 段英凤   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。