云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云23民初1号 原告(申请执行人)：中国银行股份有限公司楚雄州分行。住所地：楚雄市鹿城东路47号。组织机构代码：21743088-8。 负责人：张人栋，系该分行行长。 委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（案外人）：闫世礼，男，1975年5月8日生，汉族，云南省楚雄市人，高中文化，农民，住楚雄市。 被告（案外人）：张开菊，女，1977年2月5日生，汉族，云南省楚雄市人，初中文化，农民，住楚雄市。 二被告共同委托诉讼代理人：李婷，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（被执行人）:楚雄海弘房地产开发有限公司。住所地：楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区。组织机构代码：55271813-3。 法定代表人：高群，总经理。 被告（被执行人）:楚雄茂林房地产开发经营有限公司。住所地：楚雄市开发区东盛东路杏林花园。组织机构代码：78169969-3。 法定代表人：李林海，总经理。 被告（被执行人）：楚雄茂林水电能源开发有限公司。住所地：双柏县鄂嘉镇新厂村委会大河边。组织机构代码：67087276-4。 法定代表人：李林海，总经理。 被告（被执行人）：高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人，住楚雄市。 被告（被执行人）：李林海，男，1962年8月24日生，汉族，云南省禄丰县人，住楚雄市，系高群丈夫。公民身份号码：532331196208240059。 被告（被执行人）：李林涛，男，1972年11月13日生，汉族，云南省禄丰县人，住楚雄市。 被告（被执行人）：罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，云南省禄丰县人，住楚雄市，系李林涛之妻。 原告中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中国银行楚雄州分行）诉被告闫世礼、张开菊、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告中国银行楚雄州分行的委托诉讼代理人黄晓玫，被告闫世礼、张开菊的委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 中国银行楚雄州分行诉讼请求：1.撤销楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23执异25号执行裁定书，支持原告对楚雄市开发区金色花园小区3幢S12号价值232750元商铺的查封、执行。2、由被告闫世礼、张开菊承担本案的诉讼费用。事实和理由:2014年9月11日，楚雄彝族自治州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对被告楚雄海弘房地产开发有限公司、楚雄茂林房地产开发经营有限公司、楚雄茂林水电能源开发有限公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的等值财产共计9994万元进行冻结、查封（其中包含了案外人闫世礼、张开菊提出异议的楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园3幢S12号商铺）。案件进入执行程序后，楚雄彝族自治州中级人民法院又于2016年9月5日作出（2015）楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的财产续行冻结、查封。2018年10月11日，被告（案外人）闫世礼、张开菊对执行标的提出书面异议。楚雄州中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）云23执异25号执行异议裁定，裁定:撤销本院（2014）楚中民保字第8号民事裁定和（2015）楚中执字第126-23号执行裁定中对位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园3幢S12号商铺的查封。原告提起执行异议之诉的理由如下:一、本案被告闫世礼、张开菊不属于执行异议标的物登记的所有人或者备案登记的购买人。首先，根据《物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第25条规定，被查封房产的土地使用权是登记在被告楚雄海弘房地产开发有限公司名下，建设工程规划许可证、施工许可证由被告楚雄海弘房地产开发有限公司办理，故本案所异议的房产也是属于该公司所有。其次，在2014年9月11日楚雄中级人民法院作出（2014）楚中民保字第8号裁定书进行查封时，被告闫世礼、张开菊提出异议的房产并未登记备案在其名下。因此，被告闫世礼、张开菊并不是执行标的物登记的所有人和备案登记的购买人。二、楚雄州中级人民法院（2018）云23执异25号执行裁定书适用《异议复议规定》第28条错误，应适用第29条规定。被告闫世礼、张开菊提出的异议不符合《异议复议规定》第29条规定的保护条件，不应予以支持。（2018）云23执异25号执行裁定书同意解除对上述不动产的查封，其法律依据为《异议复议规定》第28条，但原告认为，本案不应适用该条款，而应当适用第29条。第28条是适用于一般买受人的情况，第29条则是适用于买受人向房地产开发企业购买商品房的情况，本案属于第29条所述情况，应适用第29条的规定。《异议复议规定》第29条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的三个条件不仅要同时满足，缺一不可，而且权利能够排除，才能支持买受人（异议人）的异议请求。本案中，第一，被告闫世礼、张开菊虽提供了商品房购销合同，但截至财产查封之日，该合同一直未办理登记备案，不符合商品房销售的要求及一般惯例，合同真实性无法核实，存在虚假合同的可能；第二，被告闫世礼、张开菊所购买的是商铺，并非用于居住的房屋，且其未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，无证据证明其已满足《异议复议规定》第29条第（二）项规定；第三，被告闫世礼、张开菊提交的支付购房款、物管费的证据复印件未经原告审查质证，不能认定证据的真实性，故也就不能证明其已满足《异议复议规定》第29条第（三）项规定。综上，被告闫世礼、张开菊的异议不符合《异议复议规定》第29条的情形，不能够排除查封和执行。三、原告的抵押权具有排他性和优先性，被告闫世礼、张开菊的权利不能够排除执行。本案被查封房产的土地使用权（购房合同上所写明的楚国用(2011)第0308号土地使用权证）已经在被告海弘房地产开发有限公司向原告借款时用于抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了他项权证。根据《物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”抵押权是典型的担保物权，具有排他性，可以对抗物的所有人和第三人，原告对本案争议的不动产进行查封，是行使抵押权的正当行为。被告闫世礼、张开菊与楚雄海弘房地产开发有限公司之间形成的是合同之债，根据物权优于债权的原则，被告闫世礼、张开菊的债权不能够排除原告对抵押权的执行。（2018）云23执异25号执行裁定书适用了《异议复议规定》第27条规定，但得出的结果是错误的。本案被告闫世礼、张开菊不属于执行标的物的所有人或者备案登记的购买人，楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23执异25号执行裁定书适用司法解释错误，被告闫世礼、张开菊的异议请求不成立。原告的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，请求法庭予以支持。 闫世礼、张开菊答辩称，闫世礼、张开菊系本案争议房产的所有权人，其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。第一，闫世礼、张开菊于2013年2月27日在金色花园售楼部定购了金色花园的商铺一套，交纳定金50000元。同年3月2日，与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，约定购买该公司所开发的位于楚雄市经济开发区云机四厂南侧的金色花园3幢S12号商铺，合计购房款232750元，约定交房时间为2014年5月30日前。答辩人于合同签订当日将扣除定金外的购房款182750元一次性支付给海弘地产公司。2013年4月7日，海弘地产公司向被告出具了购房款的不动产销售统一发票，发票金额为232750元。2014年6月1日，闫世礼、张开菊根据合同约定和售房通知，接收了所购房屋，并随后向海弘地产公司交纳了配套费、契税、建设局大修基金、办证费，向物管公司交纳了物管费、水电费。但海弘地产公司并未在合同约定时间内为答辩人办理房屋产权证书。此后，答辩人将商铺出租给他人经营。2017年11月左右，答辩人在收取房租时，租房人告知其房屋被查封的事情。基于以上事实，闫世礼、张开菊认为其对案涉房产享有所有权，且答辩人与原告之间并无债权债务关系，原告查封答辩人所有的房产没有法律依据。第二，海弘地产公司虽然与原告签订了抵押合同，但抵押合同签订时间晚于购房合同签订时间，抵押物中包括案涉房屋的土地部分，闫世礼、张开菊向海弘地产公司购买了案涉房屋并支付全部价款后，案涉房屋的土地使用权自然也应当由闫世礼、张开菊享有。而海弘地产公司并未告知闫世礼、张开菊土地抵押一事，损害了答辩人的合法权益。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的但书条款以及第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”闫世礼、张开菊与海弘地产公司于2013年3月2日签订《商品房购销合同》，并于当日付清全部购房价款，于2014年6月1日接收了所购房屋，并随后向海弘地产公司交纳了配套费、契税、建设局大修基金、办证费，但海弘地产公司未按照合同约定为闫世礼、张开菊办证，案涉房屋系于2014年9月11日被查封。因此，案涉房屋的情况符合第二十八条之规定，闫世礼、张开菊对案涉房产享有的民事权益能够排除执行，而原告认为其对案涉房产享有优先受偿权没有依据。（2018）云执异25号执行裁定书适用法律正确，闫世礼、张开菊的异议请求成立。第三，闫世礼、张开菊系搬迁到楚雄市栗子园小区居住的水库移民，并没有固定工作，现在完全靠打工维持生计和抚养两个小孩上学。并且，答辩人的小孩闫玲于2014年确诊为癫痫，该疾病需要定期复查，需承担大笔医疗费用。而答辩人于2013年就向海弘地产公司购买了案涉商铺并支付了全部购房款，但所购商铺不仅迟迟未办到产权证，现又陷入争议之中，令答辩人无法对商铺进行处置，极大增加了经济负担。此外，闫世礼、张开菊所购房屋产权未登记在其名下，过错并不在答辩人，闫世礼、张开菊与海弘地产公司已经建立合法的合同关系且已完成约定义务，因而认定闫世礼、张开菊具有足以排除执行的民事权益亦符合公平原则。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告中国银行楚雄州分行提交如下证据： 1、楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定书，欲证明法院根据原告申请查封保全海弘地产公司房产的事实； 2、楚雄州中级人民法院（2015）楚中执字第126-23号执行裁定书，欲证明法院在执行程序中继续查封海弘地产公司房产的事实； 3、云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第107号民事调解书，欲证明海弘地产公司截止2015年5月14日，尚欠原告借款本金92850802.31元，利息6363396.91元的事实； 4、原告与被告海弘地产公司签订的抵押合同及土地他项权证、国有土地使用权证，欲证明海弘地产公司的土地于2013年6月21日抵押给原告，原告依法享有优先受偿权的事实。 闫世礼、张开菊对上述证据的质证意见是：对证据材料1、2的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可证明事项，因为楚雄州中级人民法院错误的查封了案涉房产；对证据材料3的真实性、合法性、关联性及证明事项均无异议；对证据材料4的真实性、合法性和关联性均无异议，但不认可其证明事项，因为抵押合同签订在房屋出售给闫世礼、张开菊以后，闫世礼、张开菊系案涉房产的所有权人，其权利能够排除执行。 被告闫世礼、张开菊提交如下证据： 1、（2018）云23执异25号执行裁定书，欲证明闫世礼、张开菊于2018年11月1日提出书面执行异议，楚雄州中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）云23执异25号执行裁定书，裁定内容为：撤销本院（2014）楚中民保第8号民事裁定和（2015）楚中执字第126-23号执行裁定中对位于楚雄市开发区金色花园3幢S12号商铺的查封。 2、（2014）楚中民保字第8号民事裁定书、（2014）楚中执字第144号查封公告，欲证明楚雄州中级人民法院于2014年9月12日查封了闫世礼、张开菊所有的位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园的商铺3幢S12号。 3、商品房购销合同、购房款收据、发票及银行取款凭证；楚雄海弘地产公司收取配套费、代收契税、代收建设局大修基金、办证费及物业费、水电费的收据；入住证明、海弘.金色花园接房费用收取标准（商铺）、《金色花园前期物业管理服务协议》，欲证明2013年3月2日闫世礼、张开菊与海弘地产公司签订了商品房购销合同，约定购买该公司所开发的位于楚雄经济开发区云机四厂南侧的金色花园组团第3幢第1层S12号商铺一套，建筑面积37.44平方米，每平方米6216.61元，合计购房款232750元，购房款于合同签订当日一次性付清。约定交房时间为2014年5月30日前。合同签订当日，闫世礼、张开菊将购房款一次性支付给了海弘地产公司，随后，海弘地产公司向闫世礼、张开菊出具了发票。2014年6月1日，闫世礼、张开菊根据合同接房的约定和售房通知，接收了所购房屋，随后向开发商交纳了房屋维修基金、办证费、配套费、契税，向物管公司交纳了物业费。 4、《出生证》、北京军颐中医医院出院通知书、诊断证明书、出院诊断证明书、住院费用清单、发票。欲证明闫世礼、张开菊的女儿于2014年7月诊断出患有癫痫，该疾病需要定期复查，需要支付大笔医疗费用，而二人所购买的商铺早在2013年就已支付全部购房款，所购商铺不仅迟迟未办到产权证，现又陷入争议之中，无法对商铺进行处置，给闫世礼、张开菊带来很大的经济压力。 原告对上述证据的质证意见是:对证据材料1，不发表质证意见，理由是该份裁定书是本案的前提，有了该份裁定书，才有了本案，该份裁定书不属于本案的证据。对证据材料2的真实性、合法性及关联性予以认可，但对证明事项不予认可，涉案房屋没有登记在闫世礼、张开菊的名下，闫世礼、张开菊并不是房屋的所有权人。对证据材料3的真实性、合法性和关联性均不予认可，商品房购销合同未经备案登记，且海弘地产公司未应诉，无法核实合同的真实性；对购房收据、发票以及银行凭证不予认可，是否已经支付购房款的事实也有待核实；对海弘地产公司收取配套费、代收契税、代收建设局大修基金、办证费及物业费、水电费收据不予认可，收据属于不规范的票据，从形式上来看不具有合法性，从内容上来看也不能核实其真实性，支付相关费用的时间都是在2015年和2016年，即在原告申请查封之后；对入住证明的真实性不予认可，物业管理公司没有权利、没有资质出具入住证明；对海弘.金色花园接房费用收取标准（商铺）不予认可，没有地产公司或者物业公司的签字确认；对《金色花园前期物业管理服务协议》不予认可，因为协议的相对方没有出庭，该份证据的真实性有待核实。对证据材料4不予认可，与本案不具有关联性。 被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未提交证据。 本院对原告提交的证据认定如下：证据1、2、3、4具备证据真实性，合法性，关联性，能够证明本案的来源；海弘地产公司截止2015年5月14日，尚欠原告借款本金92850802.31元，利息6363396.91元；海弘地产公司将位于云机四厂南侧的土地于2013年6月21日抵押给原告并办理了《土地他项权利证书》。本院对原告提交的证据1、2、3、4予以采信。 本院对闫世礼、张开菊提交的证据认定如下：第1、2组证据证实了本案的来源。第3组证据相互印证，能够证明闫世礼、张开菊于2013年3月2日与海弘地产公司签订商品房购销合同，向海弘地产公司购买了楚雄市开发区东盛东路金色花园组团第3幢第1层S12号商铺，后按合同约定付清了购房款、接收了房屋的事实。本院对闫世礼、张开菊提交的1、2、3组证据材料予以采信。闫世礼、张开菊提交的第4组证据材料与本案不具有关联性，不予采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年3月2日，海弘地产公司与闫世礼、张开菊签订了《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区东盛东路金色花园组团第3幢第1层S12号商铺出售给闫世礼、张开菊。合同约定：“房屋总价款为232750元。乙方（闫世礼、张开菊）于2013年3月2日支付购房款232750元。甲方（海弘地产公司）应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方缴清该套商品房所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方必须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任……。”合同签订后，闫世礼、张开菊按约定付清了购房款，海弘地产公司于2013年4月7日出具了金额为232750元的发票。2014年6月1日闫世礼、张开菊接收了该房屋，与楚雄海宏物业管理有限责任公司签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，交纳了2014年6月起的物业费用。2015年2月6日闫世礼向海弘地产公司交纳了配套费、契税、大修基金、办证费。海弘地产公司与闫世礼、张开菊签订的《商品房购销合同》未办理登记备案，案涉商铺至今未办理过户登记。 2013年6月19日，海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘地产公司向中国银行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘地产公司、茂林地产公司与原告签订了《共同还款协议》，被告茂林能源公司与原告签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，被告高群、李林海、李林涛、罗继梅与原告签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘地产公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘地产公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘地产公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。原告向本院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，本院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了闫世礼、张开菊购买的位于楚雄市开发区东盛东路金色花园组团第3幢第1层S12号商铺。原告诉海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经本院审理后作出（2014）楚中民初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘地产公司于2015年8月31日前分四次偿还原告本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘地产公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因本院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，本院于2015年9月5日作出(2015)楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。闫世礼、张开菊得知其购买的位于楚雄市开发区东盛东路金色花园组团第3幢第1层S12号商铺被查封后，向本院提出执行异议申请，认为其与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，按合同付清了购房款并已占有涉诉房屋，本院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。本院于2018年11月15日作出（2018）云23执异25号执行裁定书，认为闫世礼、张开菊提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故裁定：撤销本院（2014）楚中民保字第8号民事裁定和（2015）楚中执字第126-23号执行裁定中对位于楚雄市开发区云机四产南侧金色花园组团第3幢第1层S12号商铺的查封。现原告提起执行异议之诉。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、本案的法律适用，即本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条之规定；2、被告闫世礼、张开菊对涉诉房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行；3、原告要求继续查封的诉讼请求是否能够成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法原意和第二十八条、第二十九条的条文内容，两条文均适用于申请执行的债权是金钱债权和买受人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的情形，不同之处在于：第二十八条是对“无过错不动产买受人物权期待权的保护”，第二十九条是对“房屋消费者物权期待权的保护”，第二十八条适用的范围比第二十九条更宽，二者是一般与特殊的关系。两条文属于选择适用关系，而非相互排斥关系，在法条竞合的情形下，应遵循以下步骤进行法律适用的选择：第一、由于第二十九条是特别规定，应当优先适用；第二、买受人不具备第二十九条排除执行的条件，而适用第二十八条可以排除执行的，可以适用第二十八条之规定。本案中，闫世礼、张开菊在本院对案涉房屋查封前就已经与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，在查封前已合法占有该不动产，并已支付全部价款，闫世礼、张开菊已按约定向海弘地产公司交纳了办证费，未办理过户登记非因闫世礼、张开菊自身原因造成，故本案应当适用第二十八条的规定。 海弘地产公司对涉案的位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地享有国有建设用地使用权，并办理了建设工程施工许可证、商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断；……”的规定，可认定海弘地产公司对涉案的未登记的房屋享有权利，视为登记在海弘地产公司名下的商品房。海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将上述房屋占用的国有建设用地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，并办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，原告对上述房屋及土地均依法享有抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因第二十八条属于第二十七条的除外情形，故闫世礼、张开菊对案涉房屋享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行。原告要求对涉诉房屋继续查封、执行的诉讼请求依法不能成立，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告中国银行股份有限公司楚雄州分行的诉讼请求。 案件受理费4791.00元，公告费600.00元，合计5391.00元，由原告中国银行股份有限公司楚雄州分行负担(已交)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长  陈翠连 审判员  龚艳波 审判员  李发连 二〇一九年五月二十九日 书记员  潘丽萍