贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初401号 原告：陈忠芬，女，1966年9月14日生，汉族，户籍地贵州省，现住清镇市。 原告：朱少奎，男，1962年3月4日生，汉族，户籍地贵州省，现住清镇市。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街下段百花新城6号楼501号房，统一社会信用代码91520181556649622Y。 负责人：李云高，经理。 被告：合江县新天地房地产开发有限公司，住所地合江县九支镇安居社区滨河路，统一社会信用代码91510522797871005X。 法定代表人：成小华。 二被告共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告陈忠芬、朱少奎与被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地分公司）、合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱少奎，被告新天地分公司、新天地公司的共同委托诉讼代理人王栋、黄潇瑶到庭参加诉讼。原告陈忠芬经传票传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本案缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告陈忠芬、朱少奎向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担逾期备案及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金33670元（2015.1.1--2018.4.31期间）；2.判令诉讼费等费用由被告承担。 事实和理由：原告于2013年8月22日与被告订立《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于清镇市XXXX小区XX单元商品房一套，房屋总价款为440895元。原告已于2013年8月22日向被告方支付了250000元购房款，并缴纳了房屋维修金，支付了相关税费，按期偿还贷款。被告在合同中承诺于合同签订90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告逾期进行房屋备案登记及交付上述文书，被告已严重违约，导致原告延迟三年多（2018年5月28日）才取得产权证书，严重损害原告权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规及合同规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内拿到房地产权证书的，出售人按照向买受人每天支付房款百分之零点一（0.1％）的违约金，并按照同期银行活期存款利率支付利息。请求判令被告向原告支付2015年1月1日至2018年4月31日期间的违约金33670元，诉讼费用由被告全部承担。 被告新天地分公司、新天地公司辩称，根据原告与被告签订的合同，被告不负有交付和办理房产证的法定义务。原告陈述的事实与购房合同当中约定不一致。另外，原告于2019年1月才向法院起诉，已超出诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年8月22日，新天地分公司（出卖人）与朱少奎、陈忠芬（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于清镇市××道XXX单元房屋，总价款440895元。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。 合同签订后，陈忠芬、朱少奎已支付完购房款。陈忠芬、朱少奎所购案涉房屋已于2017年8月23日办理不动产权证。2018年6月27日，新天地分公司收取朱少奎交纳的办证费280元。 2018年8月28日，刘庆学等95户到清镇市人民法院立案登记。 2019年1月23日，清镇市不动产登记中心出具《情况说明》载明：新天地分公司办理碧翠红枫1幢、7幢、8幢楼的初始登记时间为2015年1月27日；2幢楼的初始登记时间为2017年5月27日；5幢、6幢楼的初始登记时间为2016年7月7日；3幢、4幢楼的初始登记时间为2016年7月11日。 庭审后，原告陈忠芬到本院作出说明，其与原告朱少奎于2013年8月15日登记结婚，系夫妻关系；其未到庭参加诉讼，是因上班请不了假。现原告陈忠芬要求将本案的违约金全部判给原告朱少奎。 上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，企业信息，工商登记信息，商品房买卖合同，预售备案登记表，收据，购房发票，不动产权证，情况说明，立案登记表，房屋所有权登记申请表，受理通知书，转件资料明细单，（2017）黔01民终1382号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，原告与新天地分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告属违约行为，依法应按合同约定承担相应逾期办证违约金。逾期办证违约金属继续性债权，随着时间的推移，违约金的数额均以固定值增加，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日生效，本案中，从2015年1月1日起至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已超过民法通则规定的2年诉讼时效，该期间的诉讼请求不受法律保护。因被告新天地分公司代收了原告交纳的房产证费和土地证费，故违约金应从2015年10月1日起计算至办理完毕商品房转移登记手续之前一日即2017年8月22日止，违约天数共计691天。 关于逾期办证违约金计算标准问题，因双方在《商品房买卖合同》中对超过90日以后购房人不退房情形下的违约责任未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，又鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。违约金按原告自行主张的以房屋总价款440895元为基数计算为50080.84元(440895元×6/100／365天×691天)。因原告诉请2015年1月1日至2018年4月31日期间的逾期办证违约金为33670元，且其在辩论结束前未申请变更诉讼请求，原告的该主张未超出本院核实计算的金额，予以至支持。 新天地分公司不具有法人资格，其民事责任由新天地公司承担，故新天地公司与新天地分公司共同对上述债务承担责任。 综述，对原告诉请合理部分予以支持，不合理部分不予支持。对被告所提辩解意见的不合理部分，不予采纳。 另，原告陈忠芬未按时到庭参加诉讼，本院依照相关法律规定，对原告陈忠芬按自动撤诉处理。但因原告陈忠芬与朱少奎之间系夫妻关系，且原告陈忠芬庭审后作出说明，要求将本案涉及的违约金全部判给原告朱少奎。本院认为，为不给当事人造成诉累，且原告陈忠芬与朱少奎系夫妻关系，故本院酌定支持将上述法院支持的违约金判给原告朱少奎。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付原告朱少奎逾期办证违约金33670元； 二、驳回原告朱少奎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费642元，减半收取321元，由被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  高毅 二〇一九年五月二十七日 书记员  吴凡