山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申703号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王某，女，1973年8月9日出生，高中文化，现住山西省长治市长子县。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陕西建投实业有限公司山西分公司，地址太原市杏花岭区府东街81号办公楼506、510、511室。   负责人：李某，职务经理。   再审申请人王某与被申请人陕西建投实业有限公司山西分公司租赁合同纠纷一案，长治市中级人民法院于2018年7月16日作出（2018）晋04民终1365号民事判决，已发生法律效力。再审申请人王某不服，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。   再审申请人王某请求：1、撤销长治市中级人民法院（2018）晋04民终1365号民事判决；2、驳回被申请人的全部诉讼请求；3、本案的诉讼费由被申请人承担。   主要事实与理由：   一、原判决适用法律确有错误。   1、《房屋租赁协议》系格式合同，其中租赁期限为一年的条款无效。再审申请人与被申请人签订的《房屋租赁协议》系由被申请人作为出租方单方先行制订好协议内容、填写承租方的个别条款的协议，其中仅有承租方、租金标准、落款处为手写，其余均为机打内容，不存在再审申请人与被申请人协商租赁期限的可能性。再审申请人所投资的旅店行业，属于投资大，回报期长的行业，通常在8年至10年才能回本。被申请人先行制订的《房屋租赁协议》租赁期仅为一年，显然再审申请人对旅店进行的高额投入是根本无法收回的，属于严重侵害再审申请人权益的条款，依据《合同法》第四十条之规定，属于无效条款，应当按照旅店行业的平均投资回报期来确定《房屋租赁协议》的租赁期限，8年至10年为宜。   2、原审法院判决再审申请人退腾交还房屋显失公平。再审申请人用租赁房屋开办旅店，对租赁房屋进行了装修、改造，包括铺地、吊顶、贴墙纸、改造卫生间、外立面、安装电视机、空调机等等，投资达200余万元，18间房屋大部分形成了不可拆除的附着物，《房屋租赁协议》租赁期限为一年即到期，相当于再审申请人将价值200余万元的资产无偿交付给被申请人所有，对再审申请人是显失公平的，严重违背了《合同法》第五条有关公平原则的规定。   3、本案遗漏了应当参加的当事人，即中国建银投资有限责任公司。被申请人系房屋的所有权人中国建银投资有限责任公司授权管理房屋的，本案未查清在《房屋租赁协议》租赁期满后被申请人是否继续取得中国建银投资有限责任公司的授权；如未取得，则被申请人并非本案的权利人，无权提出民事诉讼，存在诉讼主体不适格的情形，也不能处理《房屋租赁协议》期满后再审申请人对房屋的装修、改造投资事宜，原法院未追加中国建银投资有限责任公司为本案的当事人，违反了《民事诉讼法》第五十六条之规定。   二、有新的证据，足以推翻原判决。   1、原审法院判决再审申请人支付被申请人房屋占有使用费无事实依据。再审申请人诉陕西建投实业有限责任公司、被申请人、郭晓波、中国建银投资有限责任公司、北京中拓国际拍卖有限公司（2018）晋0428民初227号租赁合同纠纷一案民事判决书，判决确认中国建银投资有限责任公司与陕西建投实业有公司通过北京中拓国际拍卖有公司经拍卖转让给郭晓波建行长子县办公楼、附属用房和土地的转让合同无效，该案经二审长治市中级人民法院发回重审，故拍卖转让合同是否有效待定，即上述房地产属于中国建银投资有限责任公司所有还是郭晓波所有不能确定，同时被申请人是否继续享有上述房地产的出租及收益权也不能确定，故原审判决判令申请人支付被申请人房屋占有使用费没有事实依据。   2、因（2018）晋0428民初227号租赁合同纠纷一案尚在审理过程中，应当终止本案的审理；该案件判决再审申请人对所承租的上述房屋在合法转让时，在同等条件下拥有优先购买权；该案件如终审判决再审申请人享有优先购买权，再审申请人再通过法定程序竞拍取得该房产，则可能出现新的事实与证据，足以推翻本案原判决，让被申请人提出本案之诉求无事实与理由，故本案应当中止。   三、原判决超出诉讼请求。   一审中被申请人诉讼请求第一项要求“依法判决被告腾退占用的租赁房屋”，而一审判决第一项为“被告王某自本判决生效后二十日内将租赁的的坐落××县原中国建设银行长子县支行办公楼及附属设施退腾交还于原告陕西建投实业有限公司山西分公司”。申请人与被申请人签订的房屋租赁协议第一条约定“出租人将位于山西省长子县支行办公楼，建筑面积1023平米出租给承租人”，协议并没有约定本案一审、二审判决中确定的附属设施，被申请人诉讼中也没有就租赁房屋的附属设施提出诉讼主张。因此。申请人认为一审、二审判决违反了民事诉讼不告不理的原则，判决结果超出了被申请人的诉讼请求。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（十一）项的规定，请求高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   被申请人陕西建投实业有限公司山西分公司未提交书面答辩意见。   本院经审查认为，本案是房屋租赁合同纠纷，申请人与被申请人2016年6月25日签订的房屋租赁合同的租期是一年，即2016年7月1日至2017年6月30日，年租金63000元。合同约定，承租人应于租赁期满或本协议终止后5个工作日内，将房屋及附属设施、设备交还承租人；还约定，租期届满后，承租人如需续租须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得出租人同意；在租赁期内，出租人如需出售房屋，应提前一个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。本案租赁合同双方当事人没有续租的合意，故租赁合同期限届满后，承租人即申请人应依照合同约定，将房屋及附属设施、设备交还承租人。原审判决申请人将租赁的的坐落××县原中国建设银行长子县支行办公楼及附属设施退腾交还于陕西建投实业有限公司山西分公司并无不当。申请人主张房屋租赁协议系格式合同，其中租赁期限为一年的条款无效，应当按照旅店行业的平均投资回报期来确定租赁期限为8年至10年为宜的理由与合同约定不符，不予支持。申请人所提本案遗漏了应当参加的当事人，即中国建银投资有限责任公司，被申请人主体不适格的问题，原审判决已在查明事实部分阐述清楚，即2016年6月25日，陕西建银实业有限责任公司山西分公司与被告王某签订《房屋租赁协议》，约定将位于山西省长子县支行建筑面积1023平方米的办公楼出租给被告王某使用，2017年5月，陕西建银实业有限责任公司山西分公司名称变更为陕西建投实业有限责任公司山西分公司，就是本案被申请人，故不存在主体不适格问题。   本案租赁合同的租期是2016年7月1日至2017年6月30日，被申请人于2017年5月26日通过拍卖方式将涉案出租房屋拍卖，没有依照合同约定提前一个月书面通知申请人。申请人认为被申请人未按合同约定保障其优先购买权，侵犯了其合法权益权，但未在本案中提出赔偿损失的反诉请求，而是另案提起诉讼请求确认拍卖转让行为无效并在同等条件下其享有优先购买权，该案尚在长子县法院审理当中。申请人另行提起的诉讼与本案是两个不同的诉，不影响本案租赁合同纠纷的审理，本案租赁合同双方权利义务已经终止，申请人提出本案应先提起再审后中止审理的理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。申请人可在另行提起的诉讼中主张自己的合法权益。   本案租赁合同约定承租人应于租赁期满或本协议终止后5个工作日内，将房屋及附属设施、设备交还承租人。被申请人诉讼请求第一项为判令被告退腾占用的租赁房屋，并没有将附属设施、设备排除在外。原一、二审判决判令申请人将租赁房屋及附属设施退腾交还于被申请人没有超出诉讼请求。申请人认为原一、二审判决违反了民事诉讼不告不理的原则，判决结果超出了被申请人的诉讼请求的理由不能成立。   综上，再审申请人王某申请再审的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回王某的再审申请。   审判长 殷 泽   审判员 韩德荣   审判员 任君虹     二〇一九年五月二十日   书记员 程晓美