浙江省海盐县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙0424民初6549号 原告：海盐县城市资产经营管理有限公司。住所地：海盐县武原街道河南西路288号。统一社会信用代码：91330424685570603K。 法定代表人：高庭，该公司董事长。 委托代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 被告：陈军，男，1968年9月15日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：沈红飞，浙江罡乾律师事务所律师。 委托代理人：岑捷芬，女，1971年11月1日出生，汉族，住海盐县。系被告陈军妻子。 原告海盐县城市资产经营管理有限公司为与被告陈军房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月30日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员陈玲英适用简易程序独任审判，于同年12月27日公开开庭进行了审理。后因本案案情疑难复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐月仙、被告陈军及其委托代理人沈红飞到庭参加了第一次庭审，原告委托代理人赵新华、徐月仙及被告委托代理人沈红飞、岑捷芬到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告海盐县城市资产经营管理有限公司起诉称：根据海盐县政府有关国家直管公房管理体制调整方案，武原街道范围内直管公房自2015年起由县城投集团接收管理，原告为县城投集团下属的日常管理事务经办机构。武原街道海滨西路328号之前由原公房管理机构出租给被告，原告接收管理上述房屋后，按政策对符合继续租赁条件的承租人，根据承租人情况确定租赁系数，自2017年7月1日起以新的租金标准签订新的房屋租赁合同。2018年3月9日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定：被告承租武原街道海滨西路328号房屋，建筑面积52.32平方米；租赁期限壹年，自2017年7月1日－2018年6月30日止；期满出租方继续承租的，应当提前30日提出书面续租要求，经出租方重新审核并同意后，重新签订房屋租赁合同；租金每年1695元；承租方应当于合同约定的租期结束之日起7日内交还该房屋，逾期交还的，除按最后一个月租金标准交付逾期期间的租金外，每天还应按最后一个月的日租金的叁倍按实际占用时间支付违约金；在合同期限内，承租的房屋因国家建设（包括城镇规划进行旧城改造、旧房改建等）需要拆迁的，出租方有权单方面解除合同。合同签订后，被告交纳了合同期内的租金以及保证金。合同期限届满前，2018年6月8日县人民政府发布了阳光小区西侧旧城区改建国有土地上征收房屋四至范围的公告，被告承租的房屋在征收范围内。故该房屋合同期满后不能再继续租给被告，原告提出换房出租，但被告拒绝。原告书面通知被告腾退该房屋，但被告至今占用不予腾退。为此，诉请法院依法判令：1、解除原被告之间的房屋租赁关系；2、被告向原告腾退承租的海盐县武原街道海滨西路328号房屋；3、被告支付原告自2018年7月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（按合同有效期内的租金标准141.25元/月暂计算至2018年11月30日为706.25元）；4、被告承担逾期交还房屋违约金，按日租金的叁倍自2018年7月8日起算至实际腾退之日（暂算至2018年11月30日为141.25元÷30天×3倍×146天＝2062元）；5、被告负担本案诉讼费用。 被告陈军答辩称：1、本案原告诉讼主体不适格。本案原告既不是涉案房屋的产权人，也不是涉案房屋的征收人，更不是涉案房屋的拆迁人，原告仅是涉案房产管理人，与涉案房屋及诉讼请求无法律上的利害关系。2、涉案房屋是特殊的标的物。该房屋是国家直管公租房，是具有福利性、保障性的住房，不是普通的一般出租房。3、被告的父亲陈厚本自上世纪70年代就居住在涉案房屋中，被告及其他家人也居住在此。2005年陈厚本去世后，由被告及家人继续居住，被告继续签订租房合同并办理了公租房房卡变更登记手续，足见该房屋与被告全家人非同一般的关系。4、本案涉及的国家直管公租房是具有城镇居民福利性、保障性的房屋，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》明确规定，依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全民事法律关系，不适用本解释。本案有别于一般的房屋租赁合同纠纷案，应首先解决被告的住房问题，且不能按一般的房屋租赁合同纠纷来处理。5、原告仅是涉案房屋的管理人，其与被告签订的《房屋租赁合同》中涉及的腾退房屋、单方解除合同、违约责任等条款因违反国家相关法律、政策的强制性规定而无效，因涉及征迁问题，须先行解决被告全家住房问题再谈腾退。6、原告提供的第一份书证中明确，本次调整的直管公房今后涉及征收、旧城改造的继续执行我县有关国有土地上公有住房征收补偿的相关政策。故本案的诉讼不符合起诉的前提条件，因涉案房屋尚未履行相关征收补偿手续，包括先安置后搬迁等。7、被告无任何违约事实，被告没有继续签订租赁合同和缴纳租金，是因为县政府的征迁公告造成的，是不可抗力造成被告无法继续履行合同。8、原告的各项诉讼请求无任何事实和法律依据，原告不是房屋产权所有人，无权与被告解除房屋租赁关系，被告住房尚未安置，无需腾退，租金和违约金的请求无合同依据。综上，请求驳回原告的起诉（或诉讼请求）。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、海盐县人民政府专题会议纪要一份、海盐县房地产管理局出具的情况证明（附房管移交房屋名单）一份，证明自2015年1月1日起武原街道范围内直管公房由县城投集团接收管理，涉案房屋属移交范围内的直管公房。 2、房屋租赁合同一份，证明2018年3月9日，被告与原告签订房屋租赁合同，并对相关权利义务进行了约定；租赁合同上已经没有“直管公房”称谓，合同签订时间晚于起租时间，正是因被告前期就是否属于参加房改对象而向有前部门交涉、信访。 3、记账凭证一份，证明被告租金交至2018年6月，并缴纳了履约保证金。 4、《国有土地上征收房屋四至范围的公告》一份，证明海盐县人民政府于2018年6月8日发布了征收公告，案涉房屋已列入征收范围，不能继续出租给被告。 5、通知及张贴照片三张，证明原告要求被告腾退房屋的情况。 6、海盐县城投集团关于印发《直管公房分类处置方案的通知》一份，证明被告不具备购买承租直管公房的条件，才与原告签订了普通的《房屋租赁合同》。 7、房屋所有权证一份，证明本案诉争的房屋登记在本案原告名下，由原告作为公房管理机构代表国家行使公房管理权利。 8、《中华人民共和国城市房地产管理法》，证明该法规定了住宅房屋的租赁，执行的是国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，本案诉争房屋，凡是海盐县地方政府规定的，就应作为裁判的依据。 9、《浙江省国有土地上房屋征收补偿条例》、《海盐县国有土地上房屋征收与补偿办法》各一份，证实在房屋征收过程中，对于住宅公房的承租人中符合条件的对象，适用房改政策，先由承租人购买被征收房屋，再由征收部门按照征收私有房屋的政策进行；但不是所有的承租人都可以购买，必须符合房改政策。 10、《海盐县人民政府房屋征收决定公告》一份，证明诉争房屋列入房屋征收范围。 11、原告向房屋征收部门递交的《住宅公房房改政策适用调查认定意见》一份，证明原告经调查认为被告不符合房改政策，也证明原告对被告是否符合房改政策在分类处置过程中已经经过认定，在征收过程中又再一次进行调查、报告； 12、《国有土地上房屋征收政策组会议纪要》一份，证明被告陈军作为住宅公房承租人，经认定不符合享受房改政策购买租赁房屋的条件。 13、《房屋调查结果公告》及附表一份，证明在房屋征收过程中，政府有关部门确认在征收过程中本案原告为被征收主体。 14、国发（1998）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》节选、浙政办（1998）5号《转发省住房改革委员会进一步深化我省城镇住房制度改革实施方案的通知》节选、盐政发（2000）17号《海盐县进一步深化城镇住房制度改革实施方案》节选，证明国务院、省、县要求住房实物分配、参加房改至1998年底停止，海盐地方政府执行该政策对住房实物分配、参加房改的截止日期为1999年12月31日。 被告陈军质证认为：对证据1的真实性无异议，证明了涉案属国家公共财产，如遇征迁继续执行我县有关国有土地上公有住房征收补偿的相关政策。对证据2的真实性无异议，但部分条款因违反国家强制性规定而无效。对证据3的真实性无异议。证据4被告不清楚。证据5没有收到，张贴送达不真实。证据6的真实性无异议。证据7貌似合法，但对真实性、合法性无法认同，第一次庭审中原告举证说产权转给城投公司，该证据中建筑面积只有22.43平方米，而涉案房屋面积就达58平方米；原告再三强调要以不动产登记簿为准，但没有提供。证据8，法律条文没有问题，但被告承租的是公共的福利性住房，是用于家庭生活的，不属于生产经营活动，而且县、省政府所规定的城市住宅用房的租赁，征收的话，必须先解决新的租赁房。对证据9真实性、合法性没有异议。根据规定，应向被告另行提供承租房屋，但原告或政府部门都没有向陈军另行提供承租房屋。同时根据条例规定，向被告提供承租房屋的主体不在于原告，而在于县人民政府。本案房屋租期虽然到了，但不代表租赁关系终止，因为这是福利性的保障性住房，故应先行解决被告一家居住问题。对证据10的真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋应适用公租房屋政策。证据11是原告单方面陈述，对三性不予认可。证据12对合法性无法认可，征收政策组到底是什么样的主体不清楚，纪要第一页加盖了住建局公章，复印于该局，但二三页未加盖公章，没办法认可证据三性。该纪要的相关认定是错误的，不符合事实的。如果该会议纪要是政府具体行政行为的话，被告认为是可诉行政行为，有可能被告据该文件提起行政诉讼。证据13被告没有收到过。对证据14没有意见。 被告陈军为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、海盐县国家公房租用证一份，证明被告自2005年起租赁涉案房屋至今。 2、常住人口登记表、户口簿各一份，证明被告一家依赖该公房。 3、致县委书记的一封信，证明被告已就案涉房屋相关问题进行信访。 4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》详细解读，证明本案审理不能适用该司法解释。 5、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《海盐县国有土地上仅有住房征收补偿若干规定》、《海盐县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，证明涉案房屋应先补偿后搬迁。 6、房屋租赁合同七份，证明被告一家连续租赁涉案房屋。 7、分户租赁登记卡一份，证明被告租赁的房屋具有延续性。 原告质证认为：对证据1的真实性无异议，但对本案没有适用效力；对证据2、7的真实性无异议，与本案无关联性。证据3不符合证据形式，不能证明被告具备房改条件，相反证明被告是在不具备申购房改房条件的情况下与原告签订了租赁合同。证据4、5与本案没有针对性，案涉房屋已不属国家直管公房序列，不属于城镇保障性住房。对证据6的真实性无异议，证明被告并非自1999年12月31日前至今连续承租，被告陈军的租赁合同与本案有关联性，但也是被告在城投集团分类处置时按继续租赁方式处置对待的条件。 本院认证认为，原告提供的证据1、2、3、6，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4、10证明内容相同，被告对证据10的真实性、合法性无异议，对该两份证据的真实性本院予以确认；证据5被告虽认为不清楚，但从照片看张贴于涉案房屋门牌处，本院予以确认；证据7为相关部门出具的权利凭证，对真实性本院予以确认。证据8、9、14及被告提供的证据4、5，均为公开发布的相关法律法规或制度规定及解读等，本院予以确认。证据11、12、13，涉及被告是否符合房改政策的认定及被征收人的认定，本院不予评判。被告提供的证据1、2、6、7，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据3仅能证明被告的相关意见及寻求救济情况。 本院经审理，确认案件的相关事实如下：被告陈军曾向海盐县武原房地产管理所租赁海盐县武原街道海滨西路328号房屋，并签订有《海盐县国家直管公有房屋租赁合同》。2018年3月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于海盐县武原街道海滨西路328号的房屋出租给被告，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日止，租金经审核，被告为符合租赁户，租赁区块价住房每平方米为10元，租金租赁系数为0.6，装修系数为0.9，并经过审核，被告符合相关“优惠政策”，优惠系数为0.5，经计算，原告按每年1695元的价格租赁给被告。合同还对其他权利义务进行了约定。 2015年4月9日，海盐县人民政府就县属直管公房管理体制调整有关事项形成专题会议纪要，根据该纪要，武原街道范围内的直管公房由县城投公司集团作为接收管理主体，负责日常管理。2015年8月，海盐县武原房地产管理所将管理的国有直管公房的产权划转给海盐县城市投资集团有限公司，涉案房屋系上述移交的国有直管公房之一。 本院认为，本案诉争房屋本属直管公有住房，具有社会保障和福利性质。原告在庭审中虽认为涉案房屋在划转后已转为经营性用房，但从相关的政府会议纪要来看，仅明确管理、产权转移，并不能证明相关房屋的保障性质发生变化。本案中，原告认为被告属《直管公房分类处置方案》中继续租赁的处置对象，根据该方案，其工作目标是“进一步规范直管公房租赁管理，提高直管公房使用效率，建立公开、公平、公正并符合相关政策的直管公房管理体系。”而继续租赁的处置对象为“经县房管局、县不动产登记服务中心审核为无房户的原承租人”，表明本案涉及的房屋能否租赁受制于政策要求或政府规定，对于租金的确定也受制于“租赁系数”、“优惠政策”等，有别于平等的市场主体间的行为，双方之间并非平等主体之间的民事权利义务关系，由此产生的争议，实质上均不是平等民事主体之间的民事争议，非属于法院民事诉讼受案范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告海盐县城市资产经营管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈玲英 人民陪审员  周新华 人民陪审员  王 玮 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  夏铭伟