重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异172号案外人：左高强，男，1965年7月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：叶礼辉，重庆佰鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖雪妃，重庆佰鼎律师事务所律师。申请执行人：重庆市南发城建发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号8-1，统一社会信用代码91500108676108513Q。法定代表人：李德飞，董事长。委托诉讼代理人：吴小理，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张也，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被执行人：重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号，组织机构代码62204113-0。法定代表人：陈开富，董事长。被执行人：重庆立立房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号A幢1-1号，组织机构代码75925441-X。法定代表人：许先辉，董事长。重庆市南发城建发展有限公司（以下简称南发公司）申请执行重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）、重庆立立房地产开发有限公司（以下简称立立公司）房地产经营合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案执行，执行案号（2016）渝05执1232号。后本院将该案指定重庆市南岸区人民法院（以下简称南岸法院）执行。南岸法院在执行过程中，案外人左高强对执行位于重庆市南岸区辅仁路2号X栋负X层车库、X栋负X层车库提出书面异议，南岸法院将该异议移送本院审查，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人左高强称：一、（2013）渝五中法仲执字第00278号案的执行单位系对南岸区辅仁路2号X栋负X层车库、X栋负X层车库的第一顺位执行机构，左高强对前述车库享有第一顺位执行权益。1.（2013）渝五中法仲执字第00278号案的执行机构系对南岸区辅仁路2号X栋负X层车库、X栋负X层车库的第一顺位执行机构，左高强对涉案车库最早享有执行权益的权利人。2.（2013）渝五中法仲执字第00278号案执行本身不存在法律和事实障碍，且一直在执行中，左高强要求对涉案车库继续执行过户手续的权利应得到尊重。3.左高强已经穷尽自身维权途径，对涉案车库至今未能办理过户不存在任何过错，不应当对此承担任何不利后果。二、南岸法院应停止基于南发公司的申请对涉案车库的强制执行，应由（2013）渝五中法仲执字第00278号案的执行机构统一对涉案车库进行执行、处置。1.（2013）渝五中法仲字第00278号案件属于非金钱债务的执行事项，不适用“未经法院查封、扣押、冻结的财产不得处分”之规定，涉案车库首轮查封法院并不当然享有涉案车库的优先处置权。2.重庆市第五中级人民法院在执行（2013）渝五中法仲执字第00278号案中，是否对涉案车库进行查封，不影响该案执行机构作为第一顺位执行单位对涉案车库进行执行。3.在（2013）渝五中法仲字第00278号案执行机构对案件未执行终结的情况，南岸法院基于南发公司申请，拟对涉案车库进行拍卖、变卖，没有法律依据。4.本案对涉案车库的执行程序有不妥之处，应由（2013）渝五中法仲执字第00278号案的执行法院重庆市第五中级人民法院作为涉案车库优先处置权法院对涉案车库进行执行，左高强作为申请执行人，其他人作为执行异议人，方能破除困局。5.南发公司案并非首轮查封。综上，请求中止对涉案车库的执行。申请执行人南发公司答辩称：1.左高强与立立公司达成的抵款协议仅仅是其内部协议，对南发公司没有约束力，且抵款协议后没有就涉案车库所有权办理变更登记手续，涉案车库所有权仍为立立公司。2.根据南发公司的申请，南岸法院于2014年对涉案车库进行了首轮查封，本案作为首封案件，应享有优先处置权。综上，请求驳回左高强的异议请求。本院查明，南发公司与云天公司、立立公司房地产经营合同纠纷一案，南岸法院根据南发公司的申请，于2014年11月14日作出（2014）南法民保字第00299号民事裁定书，保全查封了云天公司名下包括位于南岸区辅仁路2号“云立·家天下”X栋负X层车库、X栋负X层车库在内的房产。2016年2月17日，本院作出（2015）渝五中法民初字第00289号民事判决书，判令：云天公司、立立公司在判决生效后30日内支付南发公司逾期办证违约金12,073,737.58元、重复销售房屋的违约金2,500,000元、擅自抵押房屋违约金1,500,000元。该判决生效后，因云天公司、立立公司未如期履行义务，南发公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年9月20日作出（2016）渝05执1232号执行裁定书，对上述房产进行了续查封。后本院将该案指定南岸法院执行。另查明，2012年11月13日，重庆仲裁委员会就左高强与立立公司欠借合同纠纷案作出（2012）渝仲字第708号裁决书，载明：2012年11月10日，左高强与立立公司达成《和解协议》，内容为：立立公司自愿将其分得的位于重庆市南岸区辅仁路2号“云立·家天下”项目中X号楼负X层车库套内面积4549.19平方米，建筑面积5038.63平方米；负X层车库套内面积5097.26平方米，建筑面积5645.66平方米，作价1000万元，以物抵债给左高强，左高强对此予以同意。仲裁庭根据上述协议裁决：立立公司自收到裁决书之日起10日内，将其所有的位于重庆市南岸区辅仁路2号“云立·家天下”项目中X号楼负X层车库（套内面积4549.19平方米，建筑面积5038.63平方米）和负X层车库（套内面积5097.26平方米，建筑面积5645.66平方米），作价1000万元，以物抵债给左高强，并协助左高强按相关规定办理产权过户登记手续。该仲裁裁决生效后，左高强向本院申请强制执行，本院于2013年5月13日立案执行，执行案号（2013）渝五中法仲执字第278号。执行过程中，本院于2016年5月30日作出（2013）渝五中法仲执字第278-1号执行裁定书，查封被执行人立立公司位于重庆市南岸区辅仁路2号“云立·家天下”X栋负X层车库和负X层车库。再查明，2013年11月25日，立立公司、云天公司向重庆丽城物业管理有限公司出具《车库移交说明》，载明：鉴于“云立家天下”车库系云天公司与立立公司确认办理在立立公司名下，而该门面由你司管理。目前，因立立公司在左高强处有债务，根据相关仲裁裁决书，各方同意将前述车库的管理权移交给左高强，并由其对车库进行管理，若在条件成熟时可以销售的，可以配合办理车位销售事宜。2013年11月26日，立立公司向左高强出具《车库移交说明》，载明：鉴于“云立家天下”车库系云天公司与立立公司共同确认属立立公司所有并办理在立立公司名下。目前，因立立公司在左高强处有债务，根据相关仲裁裁决书，各方同意将前述车库的管理权移交给左高强，并由其对车库进行管理。左高强对该车库享有管理、使用、收益、处分、销售的权利，左高强在销售给车库时，应予以全面配合。还查明，2011年12月2日，立立公司（甲方）与云天公司（乙方）签订《联建分房协议》，内容为：因甲、乙双方在重庆市南岸区辅仁路2号联合修建了“云立·家天下”项目，双方达成如下分房事宜：1.甲方分得该项目的1号楼的全部住宅，建筑面积37,739.01平方米。2.甲方分得该项目全部商业门面、全部车库，建筑面积13,116.25平方米。3.乙方分得该项目的2、3号楼的全部住宅，建筑面积49,735.68平方米。以上事实，有案外人举示的仲裁裁决、《车库移交说明》、《联建分房协议》等证据证实。本院认为，本案的争议焦点是案外人左高强对案涉车库是否享有排除执行的实体权利。首先，左高强在南岸法院保全查封涉案车库前已经与立立公司达成了以车库抵债的和解协议，该和解协议得到仲裁裁决书的确认。其次，左高强采取以车库抵扣欠款方式支付了涉案车库的全部价款。第三，根据立立公司和云天公司出具的《车库移交说明》，案涉车库在保全查封前已移交左高强占有、使用，即左高强在查封前已合法占有案涉车库。第四，案涉车库虽然没有办理过户登记，但没有证据证明未办理过户登记系左高强原因所致，且案涉车库在2014年被保全查封后，客观上也无法办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案符合前述规定的情形，案外人左高强对案涉车库的占有具有准物权性质，其对案涉车库享有排除执行的实体权利，对其异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市南岸区辅仁路2号“云立·家天下”X栋负X层车库、X栋负X层车库的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 余 梅审判员 刘用辉二〇一九年五月二十四日书记员 刘夏吟