广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初1151号原告：罗文丽，女，汉族，1985年9月2日出生，住珠海市斗门区，委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所律师。被告：珠海市信和房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇虹晖一路39号商业服务中心二楼A区。法定代表人：李镇勇，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：洪锦玲，女，该公司员工。原告罗文丽与被告珠海市信和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林志刚以及被告的委托诉讼代理人洪锦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文丽向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方式：截至2019年2月19日的逾期交房违约金为19,320元，从2019年2月20日起，逾期交房违约金以1,931,984元为基数，按日万分之二的标准支付至合法房屋交付之日止）。庭审中，原告明确违约金计算方式为：从2019年1月1日起截至2019年5月13日的违约金为51,391元；自2019年5月14日起，以1,931,984元为基数，按日万分之二的标准计算至房屋实际支付之日止）。事实和理由：2017年11月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的坐落于珠海市××镇××房，被告应当于2018年12月31日前向原告交付案涉房屋，但被告至今未具备法定及约定的交房条件。被告迟延交付房屋的行为已经构成违约，并给原告造成经济损失。原告多次与被告沟通协商被告应承担的违约责任，但被告置之不理。原告遂提起诉讼，请求判如所请。原告向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同；2.收据收据4张、个人贷款支付凭证。被告珠海市信和房地产开发有限公司辩称，一、被告主张的逾期交付违约金没有合同依据和法律依据，按照合同约定，被告仅需支付合同房价款万分之二的违约金。二、因不可抗力因素，工期顺延10天。2018年6月5日至8日、7月17日至18日、8月10日至12日、9月16日至17日分别受台风“艾云尼”、“山神”、“贝碧嘉”、“山竹”影响，导致涉案房屋交付工期顺延共23.5天。三、原告应按日万分之二支付逾期付款违约金过高，《商品房买卖合同》约定，原告应当在2017年9月30日前支付首期款581,984元，余款135万元申请银行贷款支付；逾期在90日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。直至2017年10月13日，原告才支付了完首期款足额交付，逾期支付首期款13天，应支付逾期付款违约金1513.16元。被告向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同（预售）（合同编号：1701023758）；2.珠海市防御气象灾害规定；3.珠海市气象资料查询服务；4.“天鸽”台风停工通知；5.“山竹”台风停工通知；6.停水通知（三天）；7.住建局要求停工半天通知；8.收款收据。本院经审理查明，2017年11月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1701023758）。《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买由被告开发的位于金湾区××镇××地××房；商品房总价款为1,931,984元，付款方式为商业贷款，原告应当于2017年9月30日前支付首期房价款581,984元，余款135万元向银行申请贷款支付；逾期付款责任为逾期在90内之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；商品房交付条件为该商品房交付时应当符合以下条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告；交付时间为被告应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任为除不可抗力外，被告未按约定的时间将该商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告于2017年9月9日向被告支付案涉房屋定金3万元、于2017年9月16日支付首期款20万元、于2017年9月29日支付首期款100,000.2元、于2017年10月13日支付首期款19万元，于2017年12月15日贷款支付购房款135万元，即已向被告支付约定的全部购房款。被告提交的珠海市防御气象灾害规定等证据载明，珠海市于2018年6月5日至6月8日、2018年7月17日至7月18日、2018年8月10日至8月12日及2018年9月16日至9月17日受台风影响，出大雨、暴雨、大暴雨等天气。经核查，在上述受台风影响期间，珠海市于2018年6月8日发布暴雨红色预警，于2018年8月11日发布暴雨红色（金湾）预警，于2018年9月16日发布暴雨红色预警，于2018年9月17日发布台风橙色预警。另查明，中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》所附《气象灾害预警信号及防御指南》规定,台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示,其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）;暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）庭审过程中，原、被告双方对原告缴纳购房款的事实以及被告目前尚未交楼的事实均无异议。被告另主张《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准过高，应予以调整为同地段精装修房的租金标准的130%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。一、关于被告逾期交楼是否应承担违约赔偿责任的问题根据《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付案涉商品房且该商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。但截至本案开庭之日被告尚未向原告交付房屋，已构成逾期交房，应自逾期之日向原告承担逾期交房的违约责任。被告提出交楼期间遭遇台风等天气，属不可抗力，交楼期限应顺延10天。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”。本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风频发的地区，被告作为涉案房屋的建设方，理应预见珠海地区天气状况对涉案工程的影响，合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与原告对涉案房屋的交付时间进行约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。然而，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。且《气象灾害预警信号发布与传播办法》明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。经核算，在被告主张的遭遇不可抗力期间，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2018年6月8日，2018年8月11日、2018年9月16日、2018年9月17日共4日，故涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付4天。综上，逾期交房违约金应自2019年1月5日起计算。被告还提出原告逾期支付购房款应向被告支付逾期付款违约金，该主张不属于抗辩，而是独立的诉讼请求，但被告在本案中未就该问题提出反诉，要求在逾期交房违约金中直接扣减逾期付款违约金，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于违约金计算标准的问题《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期交房，被告每日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。被告提出约定的违约金计算标准过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定的违约金计算标准相当于年利率7.3%（0.02%/天×365天），被告未举证证明约定的违约金过分高于因被告的逾期交房行为给原告造成的损失。同时，原告已向被告付清房款，在长期无法收楼的情况下，同样需要承担较高额的购房款贷款利息或购房款被占用的利息损失。参照逾期罚息利率标准（中国人民银行银行同期同类贷款基准利率上浮50%）计算，原告的利息损失为6.525%（4.35%×1.5）。该约定的违约金标准未超过该利息损失的30%（6.525%×1.3=8.4825%）。故本院对被告关于违约金标准过高的辩驳意见不予采信。因此，本院认定被告逾期交房违约金应按案涉商品房总价款的日万分之二，自2019年1月5日计至房屋实际交付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市信和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告罗文丽支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以商品房总价款人民币1,931,984元为基数，按日万分之二，自2019年1月5日计至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告罗文丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币284元，因适用简易程序减半收取人民币142元，被告珠海市信和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  李洪涛二〇一九年五月二十二日法官助理蒋必果书记员王恺