山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初45号原告：王莉，女，1971年4月26日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：王雁楠，女，1991年11月23日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。第三人：慈建涛，男，1969年9月16日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。原告王莉与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、第三人慈建涛破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月23日公开开庭进行了审理。原告王莉委托诉讼代理人李彦君、被告广信公司委托诉讼代理人王雁楠、第三人慈建涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间的房屋买卖合同（预售）有效，责令被告继续履行房屋买卖合同、交付房屋；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年6月，原告以团购方式价格优惠等原因协商并委托第三人购买广信公司开发的房屋，因广信公司原因致使房屋买卖未成。后经与第三人、广信公司协商，购买了涉案房屋，并与广信公司办理了房地产买卖预售登记，进行了相关平账手续。原告与广信公司对涉案房屋的买卖关系是建立在2015年10月，签订正式房屋买卖合同和办理房屋买卖预售登记手续是在2016年1月，无论房屋买卖合同建立在哪一个时间点，该合同都是真实有效的，合同各方都应严格认真地继续履行。现被告以原告不是消费者为由否认房屋买卖的合法有效性，与事实及法律相悖。为维护原告的合法权利，请求依法支持原告的诉讼请求。广信公司辩称，涉案房产并非真实交易，而是以物抵债，构成个别清偿。1.被告与第三人慈建涛间存在因借款关系而发生的债权债务关系，为抵顶欠付第三人的借款，被告按照第三人的指示与原告签订了商品房买卖合同，但被告并未收到原告实际支付的购房款。被告与原告之间不存在真实的买卖关系，而系与第三人之间以物抵债。2.因涉案房产属于以物抵债，在房产没有进行不动产转让登记前，其产权依然属于广信公司，在广信公司被法院裁定破产重整后，该财产属于破产财产。在广信公司破产重整的情况下，如继续履行该以物抵债行为，实质上是对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。以物抵债以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债行为而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。如执行以物抵债行为，则实质上转移了破产财产，损害其他债权人合法利益，同时违反物权法定基本原则，同时也违反《企业破产法》第16条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定，也扰乱了《企业破产法》第一条所规定的社会主义市场经济秩序。3.被告就涉案房产签订商品房买卖合同的行为构成个别清偿。因涉案房产买卖合同的签订系为抵顶第三人的债权，而法院受理广信公司破产的时间为2016年6月29日。根据《企业破产法》第32、34条的规定，涉案房产以物抵债行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，构成个别清偿，管理人有权追回。4.涉案房产在破产时不具备交付条件，客观上无法继续履行买卖合同。广信公司于2016年6月29日被威海市中级人民法院受理破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件。因此，在广信公司破产这一时间节点，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付的条件，属于客观上不能强制履行的情形。依据《合同法》第110条的规定，管理人有权解除合同。此外根据《企业破产法》第18条，未履行完毕的合同，管理人有权解除。5.涉案房产未竣工，广信公司破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的资金依法属于共益债务，在此情形下，如果涉案房产的抵账行为继续履行，实际上需要挪用广信公司其他的资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法权益。第三人慈建涛述称，从2015年7月份开始，第三人与广信公司之间已经没有其他债务关系，只是买卖合同关系，有银行账务往来，因广信公司一房多卖不能履行原合同，协商重新购买了其他的房产，不存在抵顶的关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告申请证人姚某1、姚某2出庭作证。证人姚某1陈述，其为广信公司董事长，与原告不认识，与第三人慈建涛是邻居。广信公司曾向慈建涛借款，当时广信公司有团购政策，慈建涛在广信公司购买了房产，因广信公司一房二卖，双方通过威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）达成和解，最后慈建涛共购买6套房产，房款已付清，收据都已退回，借款和买房是两回事，借款也已还清。原告认为，证人的陈述证明了原告通过第三人与被告形成了真实的房屋买卖关系，而不是被告所称的以物抵债或代物清偿的法律关系。被告质证认为，证人与原、被告及第三人存在利害关系，其为被告的董事长，与第三人也存在邻居关系，其证人证言不应采信；根据原告提交的银行流水可以看出，所谓的还款当日就已经将款项打回广信，很明显不是正常的还款行为，而是抵房行为；根据原告提交的经区法院调解书，记载了第三人与被告之间的购房合同已经解除；从证人的陈述中无法得知第三人与广信公司签订的6套房产与本案有关，也不清楚该6套房产具体坐落，即便是第三人购买了6套房产，也不属于消费者购房。第三人质证认为，被告所说借款打回去不属于还款，其认为这是法律关系的改变，重新打回去的款项就是房款，而且财务也开具了房款收据，这是不同的两个法律关系，不能认为时间间隔短而否认房屋买卖关系；双方通过经区法院协调，重新签订了6套房产的买卖合同是在法院开庭前，是协调结束后才去法院开的庭，原房屋买卖合同的解除是因为广信公司一房二卖，重新签订的房屋买卖合同就是本案的6套房产，因为这6套房产就是在原来团购的这几栋楼上，广信公司开具6套房产的收据，并办理预告登记，如果广信公司认为仍为借贷关系，财务会备注此款项是借贷，且存在利息，因此所有购房的款项都是房款，在广信公司的财务处可以清晰看到。证人姚某2陈述，其为广信公司原总经理，与原告不认识，与第三人慈建涛是朋友关系。2015年广信公司推出买房政策，当时慈建涛和十个朋友团购14套房产，因当时房产不具备网签条件，这十个朋友就商量以慈建涛的名义购买，并且让慈建涛垫付购房款。当时广信公司欠慈建涛1100万元，广信公司与慈建涛商量以欠款付房款，慈建涛再用该笔款项购房，广信公司分几次将借款付清，慈建涛又分几次将房款付清，因为当时房产不具备网签条件，其与董事长姚某1为合同提供担保。2015年10月因广信公司将14套房产中12套卖给其他人，慈建涛向法院提起诉讼，法院查封了广信公司的房产及其个人的房产，后经调解，其中4人同意继续买房，其余几个人要回房款，广信公司就调整了4套房产加上原协议中的2套房产重新签订房屋买卖合同并办理预告登记，其与董事长姚某1承担了连带责任，后广信公司归还一部分房款，2016年1月办理网签手续后将登记在慈建涛名下的房产做了具体分户，广信公司出具房屋买卖收款收据，慈建涛将房款收据退还，办理预告登记后重新开具了这4个人的收款收据，以上就是该6套房产买卖的大体过程。原告认为，证人的陈述内容将慈建涛买房事实清晰还原，原告买房的事实是真实成立的。被告质证认为，证人与原被告及第三人存在利害关系，其为被告总经理，与第三人也存在朋友关系，且其与证人姚某1均曾为被告对外的债务提供过担保，其与第三人的存在因担保产生的债权债务关系，其证人证言不应采信；根据原告提交的银行流水可以看出，所谓的还款当日就已经将款项打回广信，很明显不是正常的还款行为，而是抵房行为；根据原告提交的经区法院调解书，记载了第三人与被告之间的购房合同已经解除；证人的陈述与第三人在上次庭审中的陈述无法互相印证，根据证人陈述，其在经区法院调解后，归还了6人的房款，还剩余200多万元，另外4人又与其签订了商品房买卖合同，而根据第三人在上次庭审中的陈述，广信公司共欠其1100万元款项，其在经区法院起诉，只起诉了400万元，其他的700万元是通过6套房产抵顶，其中4套为张文光、王莉、慈淑宁、姜红的房产，另外2套为认购协议中的102、304房产，该两方陈述明显存在矛盾之处，从证人的陈述中无法得知第三人与广信公司签订的4套房产与本案有关，也不清楚该4套房产具体坐落，且根据证人姚某1所述，是6套房产，并非是4套房产，即便是第三人购买了4套房产，也不属于消费者购房。第三人质证认为，证人所述是归还了部分房款，不是归还了6个人的房款，当时起诉400万元后经广信公司协调，是在起诉前达成了6套房产的协议，最后包括广信公司给的一部分房款剩余230万元左右的房款没有归还，姚某1所述6套房产是总共的6套房产，所有达成协议的房产都是在法院起诉前达成的，所以才去法院调解，这6套房产就是张文光、慈淑宁、王莉、姜红所起诉的要求交付的房产。本院根据各方当事人的陈述并结合其他证据，对证人证言的认定如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第四项的规定，直接证据的证明力一般大于间接证据。本案中，姚某1、姚某2的证人证言仅能陈述案件基本事实，不能证实法律关系的产生、变更和消灭，因此对上述证人证言本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人慈建涛与被告分别于2011年8月1日、2011年10月5日、2013年6月5日签订借款合同，约定被告向第三人借款500万元、500万元、100万元，共计1100万元，同时约定了利息、担保等条款。2015年6月26日，第三人、被告及姚某1、姚某2签订《商品房认购协议》，约定第三人购买被告座落在威海市产，优惠后的交易价格为1100万元。合同载明，第三人于合同签订之日起20日内支付1100万元房款；广信公司于2016年6月31日前交付房屋；姚某1、姚某2为合同履行提供担保，承担连带赔偿责任。涉案房产百度城12号-301、12号-501在该《商品房认购协议》中并不存在，庭审中，第三人陈述，在该协议之外其又与广信公司协商购买了编号为12-301、12-501、12-502、16-101的房产。2015年7月10日、2015年7月29日、2015年7月30日，第三人与案外人王立峰之间互相转账14笔，每笔50万元至150万元不等，均为先由王立峰转到第三人账户，第三人再立即转回王立峰账户，单向转账金额共计1100万元。广信公司分别于2015年7月10日、2015年7月30日出具收款收据，金额共计1100万元。2016年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买涉案房产百度城-12号-501，面积207.11平方米，单价为8000元，总价款1656880元。2016年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买涉案房产百度城-12号-301，面积151.93平方米，单价为8000元，总价款1215400元。2016年1月13日，被告向原告出具收款收据，但原告认可其并未向广信公司实际支付房款，庭审中原告称，因为第三人已将涉案房款支付给了被告，所以原告与被告、第三人协商将涉案房款支付给第三人，由被告出具给第三人的房款收据收回，重新给原告开具了房款收据。2016年6月8日，原告就涉案房产办理预告登记。2016年11月7日、8日，原告向第三人转款272万元。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。2017年12月27日，被告管理人向原告出具《通知书》载明，管理人认为，涉案房产在广信公司破产时不具备房产交付条件，依法仍属于广信公司的破产财产；原告对涉案房产并不享有物权，也不属于消费者购房人；广信公司破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；如向原告交付房产，属于一种个别清偿行为，将损害广信公司其他债权人的合法权益。管理人决定不再向原告交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。另查明，2016年1月6日，威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）作出（2015）威经技区民初字第1565号民事调解书，载明，慈建涛以合同目的无法实现为由，请求：1、解除慈建涛与广信公司、姚某1、姚某2签订的商品房认购协议；2、判令广信公司返还慈建涛尚欠的购房款400万元，并自2015年10月10日起以剩余购房款为基数按银行同期贷款利率支付利息；3、姚某1、姚某2对广信公司的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，慈建涛与广信公司、姚某1、姚某2确认广信公司已经以部分房屋抵顶了购房款，广信公司尚欠慈建涛购房款2323964元。在经区法院主持调解下，达成如下协议：1、解除慈建涛与广信公司、姚某1、姚某2于2015年6月26日签订的商品房认购协议；2、广信公司于2016年1月31日前返还慈建涛购房款80万元，2016年2月28日前付款723964元，余款80万元于2016年3月31日前付清；3、姚某1、姚某2对上述债务承担连带清偿责任。经查，涉案房产不在解除的范围内，属于已经以部分房屋抵顶了购房款的范围。再查明，涉案房产在本院受理被告破产重整时尚未竣工，不具备交付条件。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、在破产程序中原告是否有权要求继续履行合同、交付房屋。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》不存在合同无效的情形，涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响合同效力，故该协议有效，原告关于确认其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该规定，管理人对破产申请受理前合同双方均未履行完毕的合同享有解除权。本案中，第三人慈建涛与案外人王立峰之间互相转账的行为，形式上完成了双方财务上的平账处理，但实质上并不能产生消灭借贷之债、履行涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的支付房款义务的法律后果，因此，对涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，原告与第三人并未实际向被告履行。涉案房产在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故被告管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知原告解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除，故原告要求继续履行合同、交付房产的诉讼请求，在破产程序中依法不应支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效，原告不享有预告登记所产生的相关权利。综上所述，原告请求确认其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求继续履行《商品房买卖合同（预售）》、交付房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告王莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年五月八日书 记 员  李英男