广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初131号原告（反诉被告）：冯婷，女，1987年3月出生，汉族，住湖北省薪春县。原告（反诉被告）：冯松，男，1988年9月出生，汉族，住湖北省薪春县。委托诉讼代理人：王敏，广东正泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小红，女，1981年8月出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：冼剑，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨，广东华南律师事务所律师。第三人：中山市宏保物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：林铭基。原告（反诉被告）冯婷、冯松与被告（反诉原告）陈小红、第三人中山市宏保物业管理有限公司（以下简称宏保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，陈小红提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，后由于案情复杂，转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告冯婷、冯松的委托诉讼代理人王敏，被告陈小红及其委托诉讼代理人冼剑、刘杨，第三人宏保公司的法定代表人林铭基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯婷、冯松向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同终止；2.被告因提前终止合同向原告赔偿三个月租金共计37500元作为补偿；3.被告因提前终止合同向原告赔偿三个月押金共计37500元作为补偿。事实和理由：原告是中山市古镇镇新兴中路72号华兴灯饰广场一楼103卡和负一楼02卡的有权使用人。2018年5月19日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将上述新兴中路72号华兴灯饰广场一楼103卡左边整墙（大概20米左右）和一楼103卡后部分天花、负一楼02卡整间租赁给被告使用，租赁期限至2020年11月30日，每季度租金为37500元，于每一季度第一个月10日前缴清，原告当日收取了保证金37500元。2018年12月10日是被告第三次须向原告缴纳季度租金的最后期限，被告自2018年12月1日百般挑剔，企图通过不继续租赁涉案房屋的方式阻挠原告将其剩余铺面租赁给第三人。同年12月10日，原告向被告多次催要第三次季度租金及其他物业费共计38999.85元，被告以各种借口拒绝，直至2018年12月16日被告仍坚持拒绝缴纳第三季度租金。被告的行为严重根本违约，视为提前终止合同，根据租赁合同第（七）条的约定，被告应向原告赔偿因提前终止合同而带来的损失，须向原告赔偿三个月租金及三个月押金共计75000元作为补偿。陈小红辩称，1.冯婷、冯松应当确保其继续拥有承租权和转租权，确保其有履行能力继续履行与陈小红的合同，本案所涉店铺是原告于2018年5月19日在唐威明（案外人）退出第三人物业公司租赁合同后，再与第三人签订租赁合同，租赁期限至2020年11月30日止，因唐威明之前一直分租新兴中路72号华兴灯饰广场一楼103卡左边整墙（大概20米左右）和一楼103卡后部分天花，负一楼02卡整间给陈小红使用，因此同日冯婷与陈小红签订租赁合同，约定冯婷继续分租上述涉案部分商铺给陈小红使用，租赁期限至2020年11月30日止，每季度租金为37500元。陈小红向冯婷、冯松交租的前提是冯婷、冯松确保其继续拥有承租权和转租权，确保其有履行能力继续履行与陈小红的合同；2.陈小红履行与冯婷、冯松租赁合同过程中未有违约行为，陈小红延付第三季度租金是依法行使不安抗辩权，并不是违约；3.冯婷、冯松向物业公司拒不交租金、物业费导致物业公司收回店铺使得陈小红无法继续使用店铺，属根本违约行为，应向陈小红返还3个月的押金37500元及承担违约责任（三个月的租金及三个月的押金合计75000元，实际损失50000元）；4.冯婷、冯松企图利用合同交租时间差制造陈小红违约的假象行为，明显违背合同信义及契约精神。陈小红向本院提出反诉请求：1.冯婷、冯松向陈小红返还三个月的押金共计37500元；2.冯婷、冯松向陈小红赔偿三个月的租金共计37500元；3.冯婷、冯松向陈小红赔偿三个月的押金共计37500元；4.冯婷、冯松向陈小红赔偿搬运、拆装、仓存灯饰样板的费用及灯饰样板损耗费共计20000元；5.冯婷、冯松向陈小红赔偿自2018年12月15日起宏保公司对本案所涉店铺销门断电至今造成陈小红的经营损失费共计30000元。事实和理由：2018年5月19日，冯婷、冯松、宏保公司及案外人唐威明达成协议：唐威明退出与宏保公司的租赁合同，由冯婷、冯松承租中山市宏保公司位于中山市古镇镇新兴中路72号华兴灯饰广场一楼103卡和负一楼01卡、02卡，租赁期限至2020年11月30日止。因唐威明之前一直分租中山市古镇镇新兴中路72号华兴灯饰广场一楼103卡左边整墙（大概20米左右）和一楼103卡后部分天花、负一楼02卡整间给陈小红使用，因此同日陈小红与冯婷、冯松亦签订一份《租赁合同》，约定陈小红继续分租上述铺位，租赁期限至2020年11月30日止，每季度租金为37500元，且冯婷、冯松当日收取陈小红交纳的押金37500元。在签订《租赁合同》时，冯婷、冯松与陈小红达成口头协议：冯婷、冯松向宏保公司交纳租金、水电等费用后，把底单给陈小红看过后即向冯婷、冯松交付租金。基于此，陈小红依照约定向冯婷、冯松交纳租金，但在2018年12月初，宏保公司的员工多次到冯婷、冯松店面追讨租金、水电、物业等费用，但冯婷、冯松以各种理由推脱。陈小红遂于2018年12月5日及6日多次打电话到宏保公司咨询有关冯婷、冯松的租赁情况。2018年12月10日宏保公司员工再次到店铺向冯婷、冯松追讨租金等费用，冯婷、冯松再次借口答应12月15日结清租金等费用，陈小红见状感到不安，更加坚定其有撤场嫌疑，遂建议冯婷、冯松一同到宏保公司结清租金等费用，但冯婷、冯松仍是各种借口搪塞。2018年12月10日下午三时许，冯婷、冯松出具收据给陈小红要求其交纳租金，但当天晚上即声称陈小红违约并收回店铺。2018年12月11日开始，冯婷、冯松开始陆续拆灯持续至12月15日最后撤场。12月14日，虽冯婷、冯松仍未缴清租金、电缆等费用，陈小红为能继续租用店铺，遂于当日向冯婷、冯松结清电费等费用。12月15日，冯婷、冯松对上门追讨租金的宏保公司员工称不会结清费用，亦不想再承租该店铺，后宏保公司于当天对该店铺断电、关门，导致陈小红无法营业。12月25日，久等不到冯婷、冯松交租金后，宏保公司通知陈小红将店铺里的灯饰样板全部搬离，陈小红为避免损失扩大，将店铺里的灯饰样板拆除并堆放仓库，造成相关的损失合计50000元。综上，陈小红延交租金是行使不安抗辩权，是合法合理，不构成违约，冯婷、冯松违背合同信义及契约精神，应承担相应的违约责任及赔偿陈小红的损失。针对陈小红的反诉，冯婷、冯松辩称，陈小红的反诉诉求没有法律和事实依据，请求法院驳回。冯婷、冯松就本诉提供如下证据：1.租赁合同，证明冯婷、冯松与陈小红签订租赁合同；2.收据，证明陈小红于合同签订当日向冯婷、冯松缴纳涉案房屋保证金；3.短信，证明陈小红履行了缴纳第一次季度租金和第二次季度租金的义务，但是均有9日和38日的迟延履行行为；4.微信聊天记录，证明陈小红多次迟延履行且拒绝履行缴纳租金的行为构成严重根本违约，视为提前终止合同；5.收款收据，证明冯婷、冯松催要租金手续合格正当;6.宏保公司收据（保证金）、缴费通知书、费用明细表，证明2018年5月19日冯松代表冯婷向宏保公司缴纳涉案房屋的保证金88926.3元、2018年6月1日至8月31日租金88926.3元、2018年6月1日至8月31日管理费12710.4元；7.宏保公司收据（租金、管理费、电费），证明2018年6月19日宏保公司收到冯松交来的租金88926.3元、管理费12710.4元和电费227元；8.收款收据，证明2018年12月10日冯婷向陈小红开具第三季度租金及电费共计3899.85元，催要租金。冯婷、冯松就反诉没有提供证据。陈小红就本诉与反诉一并提供证据：１.微信聊天记录，证明2018年10月16日冯婷、冯松才告知陈小红缴纳第二季度租金的账号，陈小红随即于10月18日交清费用的事实；2.通话详单，证明陈小红早在2018年12月5日电话咨询物业公司关于冯婷、冯松租赁情况；3.微信聊天记录，证明冯婷、冯松于2018年12月10日下午三时许开具收据要求陈小红交租，当天晚上即要求收回店铺，没有给予陈小红适当期限的事实；4.视频、照片，证明冯婷、冯松自2018年12月11日开始拆其店铺样板，其行为已明确表明其不会再继续承租该店铺及不会再缴纳租金，加剧了陈小红缴纳租金后仍无法正常使用店铺的担忧；5.收款收据，证明陈小红于2018年12月14日已向冯婷、冯松结清电费；6.电话录音1，证明2018年12月15日冯婷、冯松对上门追讨租金的物业员工明确表明不会再交纳租金、电费等费用，其行为将会导致物业公司与其解除租赁合同，加剧陈小红的不安并导致陈小红行使不安抗辩权的事实；7.电话录音2-6，证明2018年12月16日至2018年12月24日期间物业公司一直催讨冯婷、冯松结清电费、管理费等，冯婷、冯松虽答应物业公司会结清，但一直以各种理由推迟，一直采取强硬措施撤场；证明陈小红虽早已结清电费给冯婷、冯松，但冯婷、冯松一直拖欠租金、电费及管理费，导致物业公司已向其下达最后期限，若15号不结清费用即对整个店铺关门断电；证明陈小红一直找物业公司解决此事，亦希望物业公司介入让陈小红与冯婷、冯松一起到物业公司结清租金等费用，但是冯婷、冯松一直推脱的事实；8.微信聊天记录截图、电话录音2，证明2018年12月15日是冯婷、冯松与物业公司约定结清电费及租金的最后期限，但冯婷、冯松多次失约，导致物业公司当天对该店铺断电并锁门的事实；9.调解申请书，证明2018年12月20日到镇综治信访维稳中心申请调解，因冯婷、冯松已撤场遂申请调解希望取回灯饰样板及押金；10.电话录音7，证明2018年12月25日，因冯婷、冯松没有按照合同约定向物业公司交纳租金、电费和管理费，导致物业公司通知陈小红撤离店铺的事实；11.微信聊天记录、冯婷、冯松提交的起诉状，证明冯婷、冯松直至2018年12月24日仍答应陈小红一起去物业公司结清租金等费用，12月25日陈小红还一直在物业公司等待，却被冯婷、冯松起诉至法院，进一步证明冯婷、冯松故意利用合同交租时间差制造陈小红违约的假象的事实，及证明冯婷、冯松从未向陈小红做出任何解除合同的书面通知的事实；12.放行条，证明因冯婷、冯松根本违约导致物业公司于2018年12月25日收回店铺，陈小红只能按照物业公司的要求拆除灯饰样板撤离灯饰广场的事实；13.灯饰、样板拆后堆放照片，证明陈小红撤场后，所有的灯饰只能折旧堆放在仓库的事实；14.收据，证明陈小红撤场后，需要租用仓库堆放灯饰样板造成的部分损失；15.装修费用收据3份，证明陈小红为使用租赁铺位投入款项进行装修，冯婷、冯松违约导致合同无法履行，给陈小红造成了直接的经济损失。宏保公司提供证据如下：1.房地产权证，证明涉案房屋的权属；2.营业执照（中山市古镇华兴建材机械厂），证明涉案房屋权属；3.租赁合同，证明宏保公司具有出租权。本院经审理认定事实如下：2018年5月19日，冯婷、冯松（甲方）与陈小红（乙方）签订《租赁合同》，载明：甲方出租新兴中路72号华兴灯饰广场一楼103卡左边整墙（大概20米左右）和一楼103卡后部分天花、负一楼02卡整间给乙方使用。租赁日期为2017年12月1日至2020年11月30日止，乙方自租赁之日起向甲方交纳保证金37500元以甲方开具收据为准，到期保证金退还。乙方自租赁之日起每季度向甲方支付门市租金37500元，且每季度第一个月10日前交清。租赁期内，甲乙双方若提前终止合同，须赔偿对方三个月租金及三个月押金作为赔偿。上述租赁物已经交付陈小红使用，陈小红已依约向冯婷、冯松交付租金至2018年11月30日。冯婷、冯松以陈小红逾期交租为由向法院起诉，提出前述诉求。陈小红以冯婷、冯松不再续租涉案租赁物，其迟延交租是行使不安抗辩权为由，向本院提出反诉，提出前述反诉诉求。另查明：冯婷于2018年12月10日通知陈小红交纳租金，陈小红同意交租但要求冯婷先向宏保公司交租后再立即向其交纳租金，但冯婷不同意陈小红的要求并主张逾期交租将收回店铺。再查明：涉案租赁物由中山市古镇华兴建材机械厂出租给宏保公司使用并同意其分租及管理。庭审中，冯婷、冯松与陈小红确认涉案的合同已终止。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。冯婷、冯松与陈小红签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，依法成立，合法有效，对双方具有约束力。双方确认上述合同已经终止，本院予以认定。本案的焦点在于陈小红及冯婷、冯松是否存在违约问题。根据双方合同的约定，陈小红最迟应于2018年12月10日前交租给冯婷、冯松，且冯婷、冯松也通知其交纳租金，但陈小红未在期限前交租，陈小红的抗辩理由是冯婷、冯松在2018年12月开始就着手搬离租赁物，并且提出冯婷、冯松先向宏保公司交租后再立即向其交纳租金，其延期交租是行使不安抗辩权，但该请求未取得冯婷、冯松同意，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”冯婷、冯松已将涉案租赁物交付陈小红使用，陈小红的合同义务是向冯婷、冯松支付租金，陈小红提供的证据并不足以证明冯婷、冯松在陈小红交纳租金期限前（2018年12月10日）存在不能继续履行与宏保公司合同的行为及存在丧失履行能力的行为，而实际上，在12月10日至12月15日期间，陈小红仍然继续使用涉案租赁物，故其抗辩理由理据不足，本院不予支持。冯婷于2018年12月10日通知陈小红交纳租金后，陈小红未按时交纳租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任，因涉案合同冯婷、冯松主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条请求合同终止，且双方已确认合同已经终止，而涉案的合同当中仅约定“租赁期内，甲（冯婷、冯松）乙（陈小红）双方若提前终止合同，须赔偿对方三个月租金及三个月押金作为赔偿。”现提出终止合同的一方是冯婷、冯松，故冯婷、冯松主张依据合同约定请求陈小红赔偿三个月的租金共计37500元及赔偿三个月的押金共计37500元理据不足，本院不予支持。因陈小红逾期交租，已经构成违约，故其反诉请求冯婷、冯松向陈小红赔偿三个月押金、赔偿三个月的租金、赔偿搬运、拆装、仓存灯饰样板的费用及灯饰样板损耗费及经营损失费均理据不足，本院不予支持。因双方合同已经终止，合同不再履行，冯婷、冯松应当返还其收取的押金37500元，且合同亦有约定到期需要返还该押金，故陈小红反诉请求冯婷、冯松返还押金37500元理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）冯婷、冯松与被告（反诉原告）陈小红签订的《租赁合同》终止；二、原告（反诉被告）冯婷、冯松于本判决发生法律效力之日起三日内向被告（反诉原告）返还押金37500元；三、驳回原告（反诉被告）冯婷、冯松的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈小红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1676元，由原告冯婷、冯松负担（原告已交纳）；反诉案件受理费1775元，由原告冯婷、冯松负担369元，被告陈小红负担1406元（被告陈小红已预交，本院不作清退，由冯婷、冯松于履行时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  石一夫审判员  黄俊慧审判员  郭晓琳二〇一九年五月九日书记员  潘汝彤