广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4642号上诉人（原审原告、反诉被告）：林振来，男，1965年7月15日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张美琴，女，1974年12月28日出生，汉族，身份证住址：福建省厦门市湖里区。以上两上诉人共同委托代理人：张佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：李春良，广东世港律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘永超，男，1980年6月10日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告、反诉原告）：范琳燕，女，1983年9月18日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。以上两上诉人共同委托代理人：陈辉，广东汇俊律师事务所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号高德置地冬广场H座36楼。法定代表人：李耀智，职务：董事长。委托代理人：陈宇平，该公司职员。委托代理人：关怡钧，该公司职员。上诉人林振来、张美琴、刘永超、范琳燕因与原审第三人广东中原地产代理有限公司（下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林振来、张美琴上诉请求判令：l、撤销原审判决第三项；2、改判刘永超、范琳燕向林振来、张美琴支付违约金331000元；3、本案所有诉讼费用由刘永超、范琳燕承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清。林振来、张美琴在履行本案《存量房买卖合同》过程中，依照合同约定履行义务，并无任何违约情形，而刘永超、范琳燕在合同约定的房屋交付时间即2017年7月15日均未履行交付义务，导致合同因经过履行期限而不能继续履行，违约方为刘永超、范琳燕。原审法院并未根据双方合同约定，认定违约方在刘永超、范琳燕，属于认定事实错误；二、本案的争议焦点在于，在双方均提出解除合同并要求对方赔偿损失的前提下，何为违约一方。根据双方签订的《存量房买卖合同》的约定，林振来、张美琴在2017年3月26日前支付定金20万元，刘永超、范琳燕在收到定金后五天内前往银行办理提前还贷手续、在银行通知还款金额后，刘永超、范琳燕及时通知林振来、张美琴，林振来、张美琴在四天内将第二笔款项80万元支付给刘永超、范琳燕，双方在2017年7月1日前办理过户手续，过户完成当天支付余款231万元，刘永超、范琳燕应于2017年7月15日前交付房屋。根据约定，林振来、张美琴于2017年3月25日向刘永超、范琳燕支付了定金，后因2017年3月30日广州市政府出台了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函【2017】65号，下简称限购政策)，且由于刘永超、范琳燕一直未取得涉案房产的房产证，故双方当时口头约定待取得房产证后再去履行第二笔买卖款的支付。此后，林振来、张美琴一直积极关注涉案房屋房产证的办理进展，以便双方交易继续进行，但刘永超、范琳燕却一直未积极履行合同。同时，自签订合同至约定房屋交付日期止，刘永超、范琳燕均未向林振来、张美琴发出过支付房款通知，刘永超、范琳燕一直没有按照合同约定履约，导致交易一直无法进行。双方明确约定房屋交付的时间，是至起诉之日止，刘永超、范琳燕仍未将涉案房屋交付给林振来、张美琴，违约方仍为刘永超、范琳燕。刘永超、范琳燕对林振来、张美琴的上诉请求答辩称：林振来、张美琴的上诉没有事实与法律依据，应予驳回。其一，林振来、张美琴未在2017年7月15日接收涉案房屋，是因为林振来、张美琴未按照合同约定支付首期80万元房款，自动放弃权益，刘永超、范琳燕不存在违约行为。其二，在签订存量买卖合同时，双方及中原公司对该房屋尚未取得房产证的事实是清楚的。刘永超、范琳燕在2017年3月26日收取林振来、张美琴支付的定金20万后马上办理了房屋产权过户手续不存在违约行为。其三，刘永超、张美琴主张解除双方签订的存量房买卖合同，主要是基于林振来、张美琴违反了付款的基本义务，要求变更为按揭方式付款。中原公司对林振来、张美琴的上诉请求述称：合同签订后中原公司没有收到过刘永超、范琳燕已经申请提前还款或申请提前还款的金额以及付款时间的通知。此外，合同履行期限经过后，双方曾协商过付款方式和解约的责任。刘永超、范琳燕上诉请求判令：1、撤销原审判决第二、四项，改判林振来、张美琴向支付刘永超、范琳燕违约金131000元(根据《存量房买卖合同》第八条约定，违约金为331000元，抵扣已经收取的200000元定金，林振来、张美琴应支付违约金为131000元)；2、林振来、张美琴承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院关于买方是否存在违约行为的事实认定错误。其一，林振来、张美琴基于对新政的错误解读，拒不付款，构成违约，是造成合同解除的根本原因。本案合同签订、定金支付的情况完全吻合限购政策第四条关于执行时点第二款的规定，“3月30日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行”，故应适用原政策。其二，中原公司作为居间方，理应及时知悉政府限购规定的变化以及是否会对涉案房屋能否正常交易造成影响，尤其是限购政策解读出台后，中原公司更应对此作出必要、明确的告知。而刘永超、范琳燕在咨询房管局得到不受新政影响的明确答复后，告知中介工作人员谭专娣及林振来、张美琴，催促付款。谭专娣不但没有及时释疑，反而以其不专业的知识误导买卖双方，阻碍交易进行。其三，林振来、张美琴作为完全民事行为能力人，亦应当留意政府限购规定的变化，并对交易是否能够正常履行有明确的认知，而不是仅仅依赖于中介机构的告知。林振来、张美琴称双方口头约定待房产证取得后再去履行第二笔的买卖款，是其捏造的事实。因此，林振来、张美琴拒不履行付款义务是导致本次交易不能进行、最终解除的主要原因。其四，林振来、张美琴要求变更交易方式，由约定的“涂销一次性付款”变更为“按揭方式付款”，是造成合同解除的直接原因；二、原审法院适用法律错误。根据前文所述，合同不能履行的责任应当归于中原公司及林振来、张美琴，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百二十一条的规定，林振来、张美琴应当向刘永超、范琳燕承担违约责任。林振来、张美琴对刘永超、范琳燕的上诉请求答辩称：刘永超、范琳燕的上诉请求不符合事实，无法律依据，具体答辩意见与上诉意见一致。中原公司对刘永超、范琳燕的上诉请求述称：中原公司没有收取代理费佣金，在交易过程中亦不存在任何过错。林振来、张美琴于2017年9月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》；2、刘永超、范琳燕向林振来、张美琴返还购房定金200000元及占用期间的利息5800元（自2017年3月25日起以200000元为基数，按照年利率6%计算至实际清偿日止，暂计至2017年9月15日为5800元）；3、刘永超、范琳燕向林振来、张美琴支付违约金331000元；4、本案所有诉讼费用由刘永超、范琳燕承担。刘永超、范琳燕向原审法院反诉请求判令：1、解除双方于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》；2、林振来、张美琴支付刘永超、范琳燕违约金131000元；3、林振来、张美琴承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区××村镇××大道××山街××房屋，刘永超、范琳燕为该房屋的所有权人，涉案房产为刘永超、范琳燕共同共有。2017年3月25日，刘永超、范琳燕（甲方、卖方）与林振来、张美琴（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于广州市番禺区××村镇××大道××山街××房屋，建筑面积为97平方米的房产，以总价331万元出卖给乙方。合同第三条付款约定：甲乙双方一致同意同乙方按下述第3项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时间向银行偿还贷款。涂销抵押一次性付款：（1）签订本合同时支付人民币200000元作为定金；（2）本合同签订后5天内支付楼款（含定金）人民币1000000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；（3）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计人民币2310000元。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2017年7月15日前。交易不成的违约责任：甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同第十六条其他约定：甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续；2017年3月26日前支付定金贰拾万元给卖方；卖方收到定金后，5天内前往银行办理提前还贷手续；在抵押银行通知还款金额后，卖方及时通知买方，买方于4天内打款给卖方供楼的银行卡上；买卖双方于2017年7月1日前，前往国土资源局办理过户递件手续。合同还约定了其他内容。同日，林振来、张美琴向刘永超、范琳燕支付20万元定金，刘永超、范琳燕向林振来、张美琴开具对应《收款收据》。2017年8月17日广东中原地产代理有限公司为双方办理涉案房屋的网签手续。2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穂府办函【2017】65号），通知规定“居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续……”，该通知于2017年3月31日起施行。2017年8月29日，刘永超、范琳燕向林振来、张美琴发出《催告函》，内容为：我方在收到你方支付的200000元定金后，于2017年3月27日向抵押银行中国工商银行申请个人贷款提前还，当日，抵押银行出具同意提前还款申请审批表，同时扣取了我方因提前还贷产生的补偿金700元,贷款银行计算出提前还贷的本息金额（商业贷款186772.10元+公积金贷款729508.43=916280.53元）。但你方收到通知后拒不支付第一期房款，现你方又单方变更合同约定的付款方式，由涂销抵押一次性付款变更为涂销抵押按揭付款。你方拒不支付房款及单方变更合同的行为已经构成违约，现我方正式函告你方，请在收到本函之日起两日内将约定的首期楼款800000元及逾期付款的违约金238320元支付至我方指定的银行账户。否则，我方将按照合同法及合同的约定，没收定金、要求支付违约金等，由此产生的一切诉讼费、律师费、鉴定费、公证费等费用及不利后果均由你方承担。2017年9月6日，林振来、张美琴向刘永超、范琳燕发出对催告函的回复，回复内容为：在签订合同后，我方依约向你方支付定金，但由于2017年3月30日广州市政府出台了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函【2017】XX号，下简称限购政策），并且你方一直没有取得买卖房产（即位于番禺区××村镇××大道××山街××房的房产）的房产证，故双方当时口头约定待你方房产证取得后再去履行第二笔的买卖款，而你方也一直没有通知我方履行第二笔的款项。另根据合同约定，第二笔款项应当在你方通知我方后四天内支付，但截止至今我方并无收到该通知，故我方一直没有支付该笔款项，所以我方并无违约在先，也不存在向你方支付违约金的情形。另外，根据合同约定，在2017年7月1日前应当办理过户手续，在7月15日前你方应向我方支付房屋，但上述义务你方均无履行，已经构成根本违约，并对我方造成严重的经济损失。提出以下解决方案：一、如你方同意按原合同条款履行，并与我方明确具体的履行期限，签订补充协议，则我方亦同意按原合同条款继续履行，亦不追究其他违约责任；二、如你方仍提出其他无理要求，视为你方拒绝履行，则我方将采取法律手段维护权益，包括要求强制履行、或解除合同赔偿损失。另查明：其双方签订《存量房买卖合同》前，涉案的房屋尚未办理房产权证，刘永超、范琳燕尚欠工商银行广州番禺支行的抵押贷款90多万元，刘永超、范琳燕于2017年7月10日向番禺区不动产登记中心递交了办理房产权证的资料，于2017年8月初取得涉案房屋的产权登记证书。原审法院认为：林振来、张美琴与刘永超、范琳燕于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点为买卖双方在履行《存量房买卖合同》过程中是否存在违约的情形。对该争议焦点，原审法院作如下分析：第一，第三人广东中原地产代理有限公司为买卖双方就涉案的房屋提供居间服务。买卖双方在签订《存量房买卖合同》时，出卖人尚未取得涉案房屋的产权登记证书，双方在《存量房买卖合同》约定于2017年7月1日前往国土资源局办理过户递件手续，按房屋交易过户的流程，在过户递件前，必须办妥涉案房屋的产权登记证书及涂销抵押登记，两者缺一不可。但由居间方提供的《存量房买卖合同》中仅对办理涂销抵押手续有约定，对出卖方何时办妥房屋产权登记证书的期限没有明确约定，合同条款无疑存在缺失，为买卖双方日后发生争议留下隐患；第二，从合同履行情况来看，买卖双方于2017年3月25日签订《存量房买卖合同》，买方于同日向出卖方支付了20万元定金。2017年3月30日广州市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，通知规定“居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续……”，由于合同履行期跨越房地产调控政策变化时点，双方对合同能否继续交易履行存在分歧，出卖方要求办理房产证与涂销抵押手续同步进行，合同继续履行；买受方则担心本次交易是否受新政调控的影响，要求待卖方取得涉案房产证后再继续履行合同。就买卖双方对调控新政的不同理解及疑虑，居间方并没有给予买卖双方正确的解读及指引，买卖双方并未因此达成一致意见，以致在其后的合同履行期间，双方一直对此存在分歧；第三，关于本案办理过户递件手续的期限，双方在《存量房买卖合同》第三条约定“本合同签订后5天内支付楼款（含定金）人民币1000000元，出卖方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销登记及归档等手续5个工作天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由出卖方负责支付”，合同第十六条其他约定的第10点约定“买卖双方于2017年7月1日前，前往国土资源局办理过户递件手续”。双方约定办理过户递件手续的期限应以合同第十六条其他约定的第10点约定的“2017年7月1日前”为准；第四，在双方约定办理过户递件期限即2017年7月1日届满后，出卖方于2017年7月10日向番禺区不动产登记中心递交了办理涉案房屋产权登记资料，并于2017年8月初取得了房产登记证书。此后，买卖双方对涉案房屋继续交易的条件进行协商，双方并没有达成一致意见，居间方亦没能协调双方达成继续交易的协议。综上，买卖双方在签订《存量房买卖合同》的履行期间，因房地产调控政策的变化，双方对房地产调控政策对涉案房屋交易的影响及范围存在不同的理解，对此居间方并没有给予买卖双方必要的解读和指引，以致买卖双方在合同约定的过户期限即2017年7月1日前没有完成过户递件。在双方约定交易过户期限届满后，买卖双方对继续交易条件仍没能达成一致意见。因不可归责于买卖双方的原因导致合同不能继续履行，现买卖双方均要求解除《存量房买卖合同》，予以准许，出卖方应将收取的20万元定金返还给买方。对于林振来、张美琴的其他本诉讼请求及刘永超、范琳燕的其他反诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年9月18日作出判决如下：一、解除林振来、张美琴与刘永超、范琳燕于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》；二、刘永超、范琳燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向林振来、张美琴退还购房定金200000元；三、驳回林振来、张美琴的其他本诉诉讼请求；四、驳回刘永超、范琳燕的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费16640元，由林振来、张美琴共同负担8320元，刘永超、范琳燕共同负担8320元；本案反诉受理费3132元，由刘永超、范琳燕共同负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是双方是否构成违约。林振来、张美琴以刘永超、范琳燕未告知还贷账号及金额信息、未出示银行提前还款通知及未及时提交房产登记资料、未依约交付房屋为由，主张刘永超、范琳燕构成违约，但其一，从双方与中介公司工作人员的微信往来可以反映，刘永超、范琳燕曾催告林振来、张美琴支付首期款协助其办理提前还贷手续，但无证据反映林振来、张美琴曾催告刘永超、范琳燕出示抵押银行同意还贷通知。且，刘永超、范琳燕告知林振来、张美琴有关抵押银行同意提前还贷的信息系协助林振来、张美琴履行支付部分房款义务，刘永超、范琳燕在已取得抵押银行同意提前还贷通知的情况下拒绝告知林振来、张美琴，也有违常理。因此，林振来、张美琴以刘永超、范琳燕未告知还贷账号及金额信息、未出示银行提前还款通知为由，主张刘永超、范琳燕构成违约，理由不成立；其二，在《存量房买卖合同》签订之时，林振来、张美琴应当知晓刘永超、范琳燕尚未取得涉案房屋产权证的事实，从双方与中介公司工作人员之间的微信往来以及林振来、张美琴向刘永超、范琳燕发出的回函也可以印证，故林振来、张美琴应当合理预见刘永超、范琳燕取得产权证的具体时间存在不确定性。林振来、张美琴未提交证据证明刘永超、范琳燕在《存量房买卖合同》签订之后有怠于办理房屋产权证的情形。因此，林振来、张美琴以刘永超、范琳燕未及时提交房产登记资料为由，主张刘永超、范琳燕构成违约，依据不充分。其三，虽然双方在《存量房买卖合同》中约定房屋交付时间为2017年7月15日，但依据该合同的上下文理解，交付房屋需在完成全部房款支付及过户手续之后才能办理，而依据已查明的事实，林振来、张美琴至今仍未支付除定金以外的购房款，双方亦未办理交易过户手续，故办理房屋交付手续的条件尚未成就，刘永超、范琳燕未交付房屋并不构成违约。综上，林振来、张美琴以刘永超、范琳燕违约为由，诉请刘永超、范琳燕支付违约金，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。刘永超、范琳燕以林振来、张美琴未按期支付首期款及要求变更付款方式为由，主张林振来、张美琴构成违约，但其一，双方在《存量房买卖合同》第三条及第十六条分别约定“本合同签订后5天内支付楼款（含定金）人民币1000000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付”，“在抵押银行通知还款金额后，卖方及时通知买方，买方于4天内打款给卖方供楼的银行卡上”，前述两个条款对首期款（含定金）的支付期限分别做出了不同的约定，结合合同的上下文理解，双方的真实意思表示应为林振来、张美琴在收到刘永超、范琳燕抵押银行通知还贷信息之后再向刘永超、范琳燕支付首期款。虽然刘永超、范琳燕称抵押银行在2017年3月27日即已审批同意其提前还贷申请，但此时刘永超、范琳燕尚未取得涉案房屋的所有权，而广州市政府随后于2017年3月30日出台的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》在产权登记期限上对房屋交易设置了限定条件。在此情况下，林振来、张美琴基于对新政的不同理解和疑虑而对交易风险作出评估，并据此迟延支付首期款，符合情理。从刘永超、范琳燕直至2017年8月初才取得涉案房屋的产权登记证书的事实来考虑，双方事实上也不可能在《存量房买卖合同》约定的最后期限即2017年7月1日前完成交易过户手续。因此，刘永超、范琳燕主张林振来、张美琴迟延支付首期款构成违约，理据不充分。其二，依据双方陈述，林振来、张美琴向刘永超、范琳燕提出变更付款方式为按揭付款的时间系在2017年7月1日之后，此时已超过双方在《存量房买卖合同》中约定的过户期限，相关交易事项需要双方重新协商确定，故林振来、张美琴在此情况下提出变更《存量房买卖合同》约定的付款方式，系提出新的要约，在刘永超、范琳燕未接受的情况下，该要约并不能约束刘永超、范琳燕，故不存在违约的情形。综上，刘永超、范琳燕主张林振来、张美琴构成违约，并据此诉请林振来、张美琴支付违约金，缺乏充分依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。综上所述，上诉人林振来、张美琴与刘永超、范琳燕的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5840元，由上诉人林振来、张美琴共同负担2920元，刘永超、范琳燕共同负担2920元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年五月二十四日书记员  王文杰唐颖琪