海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初11981号 原告：吴丹霄，女，1986年2月16日出生，汉族，户籍所在地海南省临高县，现住海南省海口市。 委托诉讼代理人：唐萍，海南东方国信律师事务所律师。 被告：上海乐可吉司实业有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路。 法定代表人：史继华，总经理。 委托诉讼代理人：张忠海，男，该司行政负责人。 被告：海南海航日月广场商业管理有限公司，住所地海南省海口市琼山区国兴大道。 法定代表人：席伟，总经理。 委托诉讼代理人：姜帆，女，该司职员。 委托诉讼代理人：陈凤启，男，该司职员。 原告吴丹霄与被告上海乐可吉司实业有限公司（以下简称乐可吉司公司）、海南海航日月广场商业管理有限公司（以下简称海航公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴丹霄及其委托诉讼代理人唐萍、被告乐可吉司公司的委托诉讼代理人张忠海到庭参加诉讼。被告海航公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴丹霄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告所签的《海航国际广场C座店铺租赁合同》，且被告向原告返还保证金21000元、两个月租金14000元；2.判令被告赔偿原告实际损失143200元，以上金额合计178200元；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：判令被告按首年度租金的半额即42000元支付给原告作为合同违约金，并明确上述诉讼请求中的被告均指被告乐可吉司公司。后原告再次变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告所签的《海航国际广场C座店铺租赁合同》，且被告向原告返还保证金21000元、两个月租金14000元；2.判令被告按首年度租金的半额向原告支付违约金42000元；3.判令被告补足原告实际损失101200元，以上三项合计178200元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月6日，原告与被告乐可吉司公司签订了编号为2F009AA的《海航国际广场C座店铺租赁合同》（以下简称《合同》），双方约定被告乐可吉司公司将其拥有合法转租权的位于海口市滨海大道109-9号的海航国际广场C座2F009A号，建筑面积为35平方米的商铺出租给原告，租金为每月7000元，履约保证金为三个月租金。签订该合同后，原告依约向被告乐可吉司公司支付了履约保证金21000元及两个月租金14000元，共35000元。但由于海航地产对项目消防及建筑物规划变更手续没有完成，该商场直到现在未能开业。且由于被告乐可吉司公司方原因，原告所承租的该商铺在2018年5月份已被海航地产强制收回，导致原告无法继续使用该商铺。根据原告与被告乐可吉司公司所签订的《合同》第十二条第五款：出租单位在租赁期内违反其保证或相关权利义务从而导致丧失出租所签店铺出租权，且因此导致承租单位无法使用全部或部分所签店铺正常经营的，承租单位有权解除合同并要求出租单位承担违约责任。本案中，由于被告乐可吉司公司丧失所签店铺出租权，导致原告无法使用该店铺，属于被告乐可吉司公司违约，原告有权解除合同并要求被告乐可吉司公司返还保证金、租金及赔偿违约金和实际损失。《合同》第三条第二款约定：从商场开业时间开始计算租金，由于商场目前仍未开业，因此原告已经交纳的两个月租金应当退还。且《合同》第十二条第六款约定：违约金为首年度租金的一半，即六个月租金42000元，守约方经济损失高于违约金的，违约方应当补足。本案中，原告在与被告乐可吉司公司签订租赁合同后，于2018年1月底通过其加盟公司（湖北省麦吉丽生物科技有限公司）向广州布罗空间设计有限公司专门订购了一个柜台，价格为143200元，该柜台完全是根据原告承租的海航国际广场C座2F009A号店铺订做的，无法在别处使用，由于该店铺被海航地产收回，目前该柜台在原告所租的仓库里存放。原告认为，该柜台是根据此店铺制作的，只能用于该商场，且不能退换，被告乐可吉司公司违约导致原告无法使用该铺面，原告定制柜台的损失应当由被告乐可吉司公司承担。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加。本案中《合同》所约定的违约金数额明显低于原告的实际损失，原告请求按实际损失补足违约金应当得到支持。综上，原告为维护自身的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告乐可吉司公司辩称，第一，本案基本事实。被告乐可吉司公司与原告于2018年1月6日签订《租赁合同》(商业用房)一份。合同约定被告乐可吉司公司将位于海口市××道号商铺，面积约为35平方米租给原告使用，每月租金为7000元。合同签订次日，原告向被告乐可吉司公司支付2018年2月-3月租金14000元，并支付履约保证金21000元，收款当日被告乐可吉司公司将合同项下标的商铺交付给原告，并将自用柜台暂借给原告使用。被告乐可吉司公司出租的109-9C座1F-2F商场于2018年2月3日整体对外正式开张。至于原告在诉状中所述的麦吉丽定制柜台自始至终没有入户于2F009A号商铺。原告取得商铺和商铺柜台等经营要素后，应依法办理工商注册登记进行合法经营，原告因无营业执照以及拖欠4-6月份租金，被房东于2018年6月30日晚上强制取缔，致使合同不能履行完全是原告咎由自取，与被告乐可吉司公司无关。2018年9月17日双方就《租赁合同》的解除进行磋商并同意合同解除，由被告乐可吉司公司退还全额履约保证金。约定当日，被告乐可吉司公司向原告退还50%保证金，即10500元，剩余的10500元保证金被告乐可吉司公司还未支付。综上，被告乐可吉司公司同意退还剩余的50%保证金10500元。原告要求被告乐可吉司公司返还两个月租金14000元的诉讼请求有悖于事实和法律。第二、原告的实物损失与被告乐可吉司公司无关。本案原告在诉状中称:“原告与被告签订租赁合同后，于2018年底通过其加盟公司(湖北省麦吉丽生物科技有限公司)向广州布罗空间设计有限公司专门订购了一个柜台，价格143200元，该柜台完全是根据原告承租的海航国际广场C座2F009A号店铺订做的，无法在别处使......原告认为，该柜台是根据此店铺制作的只能用于该商场，且不能退换，现被告违约导致原告无法使用该铺面，原告定制柜台的损失应当由被告承担”的说法有悖于双方的约定。原被告双方签订的《租赁合同》第十条关于“合同期内新增资产所有权归属”的条文中另有约定:“合同期内，承租单位以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属承租单位。由于出租单位单方违约导致本合同中途解除的，承租单位在租赁标的物上的装修、附着物附添设备(包括电梯、中央空调、消防设施、建筑物)等形成添附的不可完整移拆的资产归出租单位，但出租方应按平均年限法计算折旧价值给予承租方补偿。可移动的大型设备及其他动产由承租单位自行搬回。”由此可见，被告乐可吉司公司与原告双方在签订《租赁合同》时已经对装修后的附属物作了明确的界定，也就是与房屋一体一般不能拆卸的电梯、中央空调、消防设施、建筑物等的资产按折旧后归出租单位。并明确即便是出租单位单方违约导致本合同中途解除的，其承租单位添置的可移动的大型设备及其他动产由承租单位自行搬回，承租方不承担赔偿责任。更何况合同不能履行完全是由原告咎由自取的结果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”本案中，原被告双方在合同中已有明确约定，对原告定制的可移动附属物不应补偿或全价赔偿。综上，对于原告提出的赔偿请求，因当事人在合同中另有约定的，出租人不承担赔偿损失的民事责任；对于原告退还保证金的合理部分的请求被告乐可吉司公司会尽快落实。对于第三项诉讼请求，因为合同第四条约定定金，这个定金是五个月房租的金额，应该是35000元，因为当时是成立阶段，原告拿不出定金，给资产担保证明，实际上被告乐可吉司公司并未收到35000元。对于合同第13.6条，合同不能履行的责任在于原告方，因为原告进驻后进行经营，仅仅交付2、3月的租金，从4-6月都没有缴纳租金，是原告违约，业主在没有办法的情况下，才把商铺给查封，违约责任在于原告不是被告乐可吉司公司。因原告违约，被告乐可吉司公司也遭受重大损失，因为被告乐可吉司公司以转租的形式出租给原告，向业主方也进行了赔偿。 被告海航公司于第一次庭审结束后提交书面答辩状称，2016年12月16日，被告海航公司与被告乐可吉司公司签订了《房屋租赁合同》将海航国际广场1、2、3、5、6、8层出租给被告乐可吉司公司经营。结合事实，被告海航公司认为其不应当为本案被告。首先，本案为租赁合同纠纷，但被告海航公司与原告之间没有建立任何租赁关系，根据原告的起诉书，其与本案另一被告乐可吉司公司签订了《店铺租赁合同》，该租赁合同中并未涉及被告海航公司，被告海航公司也没有收取原告任何租金、保证金，更没有对原告有相关赔偿承诺，法院对原告与被告乐可吉司公司之间租赁关系的任何审理结果均不应涉及被告海航公司，故被告海航公司不应当为本案被告。其次，被告乐可吉司公司追加被告海航公司为被告的申请书中称：因2016年7月13日其与被告海航公司签订《招商代理服务协议之合同转让三方协议》及《合同主体变更协议》，双方已构成代理关系。但上述协议已经被双方签订《房屋租赁合同》取代。截止原告与被告乐可吉司公司签订《店铺租赁合同》时，被告海航公司与被告乐可吉司公司之间已经是租赁关系，而非代理关系。再次，被告海航公司与本案没有利害关系，被告海航公司与被告乐可吉司公司的法律关系对本案也没有实质性影响。被告乐可吉司公司与原告之间的任何纠纷不应以被告海航公司作为托词，对抗被告乐可吉司公司在其与原告签订的合同中的相关义务。被告乐可吉司公司若认为被告海航公司违反了与其签订的相关合同中的义务，应另行起诉，被告海航公司与乐可吉司公司法律关系对本案没有实质性影响。综上，恳请法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护被告海航公司的合法权益，维护正常的经济秩序。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.《海航国际广场C座店铺租赁合同》；2.《上海乐可吉司公司实业有限公司商业业务证明》；3.被告出具的收款证明；4.《麦吉丽实体店加盟合同》、《麦吉丽专柜设计制作合同》、麦吉丽-海南海口海航国际广场店出厂验收照片、原告转账汇款凭证及订购收据。经质证，被告乐可吉司公司对证据1、3的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，该份证据是被告因法律意识不强，应原告的要求向湖北麦吉丽公司出具证明材料，内容是说明商场没有开业，目的是帮助原告逃避支付加盟金的要求，与本案纠纷无关；对证据4的证明内容有异议，认为其与原告签订的合同中没有专门指定原告必须经营麦吉丽产品，且《麦吉丽专柜设计制作合同》是复印件，报价尺寸与现场尺寸不一致，收据与本案无关，不予质证。被告乐可吉司公司提交了以下证据：1.“麦吉丽盛大开业”、陈列柜LOGO照片截图（复印件），证明涉案商铺育2018年2月3日随整个商场同时开业，原告使用的陈列柜是被告乐可吉司公司无偿借给原告使用，原告定制的麦吉丽专柜根本没有摆放在商铺内；2.吴丹霄及其丈夫郭郁琨、钟锦辉相约调解的照片截图（复印件）；3.汇款凭证（复印件）。经质证，原告认为被告乐可吉司公司提交的上述证据没有原件，对上述证据的三性和证明内容有异议，商场至今未开业。被告海航公司于第一次庭审结束后提交：1.《房屋租赁合同》；2.望海国际世贸109店广场的开业典礼照片。证明开业时间为2018年2月3日。经质证，原告对被告海航公司提交的证据1的三性有异议，认为没有原件核对且该证据与本案无关，对证据2的真实性予以认可，关联性不予认可，认为该照片上并没有显示开业时间，无法证明该商场正式对外开业的时间。被告乐可吉司公司对被告海航公司的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，对证据2表示无意见。经审查，原告提交的上述证据能够相互印证，形成证据链，故本院对原告所举的上述证据的真实性予以确认。经庭审询问，原告承认确实收到被告乐可吉司公司返还的履约保证金10500元，故本院对被告乐可吉司公司的证据2、3的三性予以确认，被告乐可吉司公司的证据1未提供原件进行核对，故对其真实性无法确认。对被告海航公司的2份证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，两被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告海航公司将位于海南省海口市××道号海航国际广场C座K-mall韩国城一层、二层、三层、五层、六层、八层出租给被告乐可吉司公司；租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，交付日为2016年8月10日；涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门等）审批的各类手续由被告乐可吉司公司自行申请办理并承担相应费用；被告乐可吉司公司租赁房屋后的开业日期为2017年4月1日，若延期需双方协商；被告乐可吉司公司逾期支付租金等相应费用，应支付相应违约金，逾期超过十五日的，被告海航公司有权解除本合同。2018年1月6日，原告与被告乐可吉司公司签订一份《海航国际广场C座租赁合同》，约定：被告乐可吉司公司将位于海口市滨海大道109-9海航国际广场C座2F009A号店铺出租给原告；被告乐可吉司公司应在2018年1月5日前将所有所签店铺交付给原告，房屋交付之次日起始为免费装修时间，从商场开业时间开始计租日；本合同租赁期为5年，从起始计租日开始至第5年年底相应的日期止；本合同生效三个工作日内，履约保证金为3个月的房租费用，原告向被告乐可吉司公司支付21000元，其中月房租：7000元/月；合同签订之后，交付2个月的房租，即合计14000元开始进场；租金的支付时间为每2个月预付一次，原告如未按合同约定的时间支付租金，应向被告乐可吉司公司支付违约金，由于原告原因并超过30日未支付租金的，被告乐可吉司公司有权解除本合同；除非被告乐可吉司公司存在违约按本合同约定原告可以拒付或顺延支付租金的情形，原告应按合同规定如期支付租金；合同期内，原告以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属原告；由于被告乐可吉司公司单方违约导致本合同中途解除的，原告在租赁标的物上的装修、附着物、附添设施（包括电梯、中央空调设施、消防设施、建筑物）等形成添附的不可完整移拆的资产归被告乐可吉司公司，但被告乐可吉司公司应按平均年限法计算折旧价值给予原告补偿，可移动的大型设备及其他动产由原告自行搬回，合同履行期届满或由于原告单方原因导致本合同中途解除，上述新增资产无偿归被告乐可吉司公司所有；被告乐可吉司公司有下列情形之一的，原告有权全部或部分解除本合同，其中第（2）项约定，租赁期内，被告乐可吉司公司违反其保证或相关权利义务从而导致丧失出租所签店铺出租权，且因此导致原告无法使用全部或部分所签店铺正常经营的。原告根据上述情形解除合同的，应书面通知被告乐可吉司公司，合同自通知到达时解除，被告乐可吉司公司应及时退还原告未履行期间的结余款项，租金据实结算并且被告乐可吉司公司需向原告支付相当于半年租金的违约金；本合同生效后，非依法定或本合同约定的各项事由，双方均不得无故单方解除合同，否则违约方向守约方按合同首个年度租金的半额支付违约金（双方均不得以约定的违约金过高为由拒付），守约方经济损失高于违约金的，违约方应当补足。上述合同签订后，被告乐可吉司公司已将涉案商铺交付原告使用，原告于2018年1月8日向被告乐可吉司公司支付了履约保证金21000元及两个月租金14000元，被告乐可吉司公司向原告出具一份《收款证明》。海航国际广场（现名称为望海国际世贸109店）C座一、二层商场于2018年2月3日开业。后，因涉案商铺拖欠租金，被告海航公司于2018年6月30日将涉案商铺强制关闭。原告因无法继续使用该商铺，遂诉至法院。 另查，2018年1月5日，原告委托广州布罗空间设计有限公司承担麦吉丽专柜及门店柜台道具设计及制作安装工作，其中《报价单》中载明的店铺地址为涉案商铺，柜台制作费总计（优惠价未含税）143200元，且标明本柜台为定制商品不退不换只可用于该商场。2018年2月9日，原告与湖北省麦吉丽生物科技有限公司签订一份《麦吉丽实体店加盟合同书》，约定：该司授予原告麦吉丽实体店特许经营权，在中国海南省海口市××道海航国际广场C座2F009A号店铺经营麦吉丽产品。原告称，现柜体已制作完毕，目前存放在制作方的仓库中，无法处理也无法在别处使用。 再查，2018年7月3日，被告乐可吉司公司向湖北省麦吉丽生物科技有限公司出具一份《上海乐可吉司实业有限公司商业业务证明》，载明：此由我公司管理“海南望海国际世贸109店”商场，由于业主方海航集团内部海航地产，对项目消防及建筑物规划变更手续没有完成，目前没有正式开业。庭审中，被告乐可吉司公司解释该证明是由于原告要求被告向湖北省麦吉丽生物科技有限公司出具证明材料，以商场没有开业为由逃避支付加盟金，商场的一、二层实际已经开业。 又查，被告乐可吉司公司称其与原告于2018年9月16日商谈合同解除和履约保证金退还事宜，被告乐可吉司公司通过微信转账的方式向原告返还履约保证金10500元，原告对此予以认可。被告乐可吉司公司在庭审中表示愿意继续支付剩余的履约保证金10500元。另，被告乐可吉司公司认为双方在被告乐可吉司公司向原告支付履约保证金之日起即2018年9月17日应已经解除合同，原告认为双方并未正式解除合同。 本院认为，原告与被告乐可吉司公司签订的《海航国际广场C座租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。根据本院查明的事实，被告乐可吉司公司与原告之间实为转租关系，被告乐可吉司公司作为涉案商铺的承租人，首先应按时向出租人被告海航公司支付租金，现因涉案商铺拖欠租金，被告海航公司收回涉案商铺，导致原告无法继续使用涉案商铺。根据原告与被告乐可吉司公司的租赁合同约定，在上述情形下，原告可以与被告乐可吉司公司解除合同，合同自书面通知到达时解除，租金据实结算且被告乐可吉司公司需向原告支付相当于半年租金的违约金。因双方并未书面正式解除合同，原告现主张解除合同，被告乐可吉司公司亦同意解除，故原告要求解除与被告乐可吉司公司签订的《海航国际广场C座租赁合同》的诉求，本院予以支持。合同解除后，被告乐可吉司公司应向原告返还履约保证金，且被告乐可吉司公司亦愿意向原告返还，现被告乐可吉司公司已退还一半履约保证金10500元，故被告乐可吉司公司还应向原告退还另一半履约保证金10500元。原告主张履约保证金超过10500元的部分，本院不予支持。被告海航公司提供的证据能够证明位于海航国际广场（现名称为望海国际世贸109店）C座一、二层的商场已于2018年2月3日对外开业。根据原告与被告乐可吉司公司的租赁合同约定，从商场开业时开始计租，原告应自2018年2月3日开始向被告乐可吉司公司支付租金。自2018年2月3日商场开业至2018年6月30日被告海航公司收回涉案商铺，原告已实际使用涉案商铺近五个月，应向被告乐可吉司公司支付相应的租金，故原告主张被告乐可吉司公司返还两个月租金14000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告实际使用涉案商铺近五个月，但仅支付两个月的租金，亦存在拖欠租金的违约行为，且根据双方合同约定，用于涉案商铺的可移动的大型设备及其他动产由原告自行搬回，故原告主张被告支付违约金42000元及补足实际损失101200元的诉求，没有事实和法律根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告吴丹霄与被告上海乐可吉司实业有限公司签订的《海航国际广场C座租赁合同》； 二、限被告上海乐可吉司实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴丹霄返还保证金10500元； 三、驳回原告吴丹霄的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3864元，由原告吴丹霄负担3637元，被告上海乐可吉司实业有限公司负担227元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王晓静 人民陪审员  裴振山 人民陪审员  李 芳 二〇一九年五月五日 书 记 员  谢春梅 速 录 员  蒋琼慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。