广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25907号原告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401016618286499。法定代表人：张伟，系该司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：广州简睡文化传播有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440101MA59HLNC95。法定代表人：王惠珍，系该司经理。委托代理人：刘健媚，系广东曜信律师事务所律师。原告小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）诉被告广州简睡文化传播有限公司（以下简称简睡公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告小高德公司的委托代理人王永强，被告简睡公司的委托代理人刘健媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。8员判员用代码原告小高德公司诉称：2017年9月，原告与被告签订《租赁合同补充协议一》，约定原告将位于广州市天河区花城大道XX号XXXX房之自编05单元出租给被告作写字楼使用；租赁期限自2017年9月11日起至2022年9月30日止；2017年9月11日至2019年9月10日每月租金为76232.45元；每月租金支付方式为按自然月支付，被告应于每自然月五日前将该月租存入原告指定的银行账户内；2017年09月11日至2017年11月25日为租金优惠期，租金优惠期间，优惠前租金合计为190581.12元，当期优惠后租金合计76232.45元；如因被告原因导致租赁合同提前终止的，被告无权享受该租金优惠期，并须按优惠期前租金向原告补交己享有的租金优惠；因被告违约而致原合同及本协议解除的，被告无权要求原告退还租赁保证金，同时向原告支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；被告未按照本协议向原告及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，被告应当承担原告为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，被告于2017年10月起停止向雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司支付管理费，按合同双方约定被告已构成严重违约。原告多次书面致函催促被告支付优惠期租金，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2017年9月11日至2017日11月25日期间的租金优惠期差额114348.67元（该期间的租金应为190581.12元，优惠后的租金为76232.45元）；二、被告支付原告因实现债权人支付的律师费5000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告简睡公司辩称：1、双方的租赁合同已在2017年10月27日由原告单方解除，被告实际租赁的时间为2017年9月11日至2017年10月27日。原告要求被告补足未租赁期间的租金不合理，即使需补足也只需补至2017年10月27日。2、关于原告主张的律师费，本案的起诉原告是没有充足的事实及法律依据，不应由被告承担该费用。3、原告单方解除合同没有法定依据，也没有合同约定，是属于违法解除，所以被告无须补足优惠租金。经审理查明：2017年8月28日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于天河区花城大道XX号XXXX房之自编05单元（以下简称为涉讼场地）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积440.65平方米；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或银行转账付款方式缴纳租金给甲方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损害的或者乙方拖欠租金6月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；其他约定本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将涉案场地出租给乙方使用；本物业建筑面积共计440.65平方米；该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2017年9月11日至2022年9月30日；2017年9月11日至2019年9月10日期间，租金为每月76232.45元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日；管理费由管理服务费和公共能源费两部分构成，其中管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米23元即本物业每月管理费共计10134.95元。公共能源费按建筑面积计算，每月每平方米10元，即本物业每月公共能源费共计4406.50元；按月支付，乙方应于公历月每月五日前将该月物业管理费支付至物业管理公司指定的银行账户内。首月管理费为本物业租赁期首月（即2017年9月11日至2017年10月10日）的管理费，计14541.45元，乙方应自本协议签订时支付给物业管理公司；2017年9月11日至2017年11月25日期间为租金优惠期，租金优惠期间，优惠前租金合计为190581.12元，当期优惠后租金76232.45元；自签订本协议时，乙方应向甲方支付优惠期租金；如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠；甲方有权变更物业管理公司。物业管理公司的变换，不影响原合同及本协议的履行；甲方应在2017年9月11日将本物业交付乙方使用；如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或甲方物业管理公司支付迟延违约金；甲乙双方同意在本租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方有权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等违约金；乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过十五日的；本协议为原合同不可分割的部分，本协议如与原合同条款有抵触，以本协议约定为准等内容。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金152464.90元、管理费保证金29082.90元、2017年9月11日至2017年11月25日期间的租金76232.45元。原告于2017年9月11日将涉讼场地交付给被告使用，当天被告在原告的《租户入伙确认书》上盖章确认。另查明：雅居乐雅生活服务股份有限公司高德置地分公司另案向本院起诉本案被告简睡公司，要求其支付本案涉讼场地的2017年10月11日至2017年10月27日期间的管理费及逾期支付管理费违约金。本院经审理后作出（2018）粤0106民初25863号民事判决，认为：2017年10月11日至2017年10月27日的管理费是原告从保证金予以扣除的，因上述期间的管理费已从管理费保证金中予以扣除，现原告再次主张被告支付上述期间的管理费，本院不予支持等。被告于2017年10月27日收到原告发出的《关于解除合同的通知》，通知中称被告逾期缴交管理费已经超过15日，已构成严重违约，为减少损失，依据约定没收被告已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于2017年10月28日收回涉讼场地另行出租。对于何时收回涉讼场地，原告表示不清楚；被告表示其从合同签订后到合同解除，从未实际进场。诉讼中，原告为证实其向被告催讨欠款、要求解除合同及为提起本案诉讼支付了律师费，提供了以下证据：1、原告委托广东金领律师事务所周芳律师于2017年10月（具体的日期未注明）发出的《律师函》，要求被告向雅居乐物管支付9850.66元；2、2018年8月1日原告与广东佰卓律师事务所签订的《民事诉讼委托代理合同》一份，载明：本合同项下律师服务费委托同意按计件收费方式计付律师费，具体标准为每件案5000元；3、广东佰卓律师事务所于2018年9月6日出具的《广东增值税普通发票》一份，载明缴纳费用为80000元。经质证，被告表示其并未收到证据1律师函；被告对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认。因被告否认收到证据1的《律师函》，本院限令原告举证证明该《律师函》的送达情况，但原告并未举证证实。本院认为：原、被告就涉讼场地签订的《租赁合同》及《补充协议一》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。《租赁合同》及《补充协议一》均是双方当事人充分协商一致所订立的，双方已约定内容不一致的以《补充协议一》为准。被告主张《补充协议一》为原告提供的格式版本、而合同约定被告未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费等费用逾期超过十五日的原告有权解除合同的条款加重了其责任，属于无效条款的意见不成立，本院不予采纳。依据约定，被告迟延交付物业管理费超过十五天的，原告有权要求解除合同。合同签订后，原告依约交付了涉讼场地给被告使用，被告理应支付相应的租金给原告及支付相应的物业管理费给原告指定的物业公司。根据合同约定被告应在2017年10月5日前支付10月份的管理费，但至原告出具《关于解除合同的通知》的2017年10月27日仍未支付当月的管理费，迟延交付物业管理费已超过十五日，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除，解除合同通知已于2017年10月27日送达被告，依法合同已于当天解除，故现原告要求被告支付租金优惠期间已享有的租金优惠合法有据，本院均予以支持。关于被告应补交的租金优惠期租金数额问题。涉讼场地交付给被告使用后，何时交还给原告应由被告承担举证责任，虽被告并未举证证明，但涉讼场地现已被收回，而原告在《关于解除合同的通知》中明确其将于2017年10月28日收回，故本院确认原告于2017年10月28日收回涉讼场地。因此，被告实际享有的租金优惠期间为2017年9月11日至2017年10月28日，该期间已享有的租金优惠按双方约定计算得出为67706.44元【（190581.12-76232.45）÷76天×45天】。原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。至于被告已交付的2017年10月28日之后租金应如何处理问题，因被告并未在本案中提出反诉，本案中对此不予处理，被告可另循法律途径解决。依据双方约定，被告迟延支付管理费导致合同解除的，应承担原告为此支出的律师费，故现原告要求被告支付律师费5000元合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州简睡文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告小高德（广州）置业有限公司支付2017年9月11日至2017年10月28日期间的租金优惠期间的租金67706.44元；二、被告广州简睡文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告小高德（广州）置业有限公司支付为实现债权而支出的律师费5000元；三、驳回原告小高德（广州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2690元，由原告小高德（广州）置业有限公司负担1639元，由被告小高德（广州）置业有限公司负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民审判员  邹允洪人民陪审员  王 青二〇一九年五月三十一日书 记 员  蒲肖明李翠汝