广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终141号上诉人（原审被告）：罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：广东省罗定市。法定代表人：陈团，该公司经理。委托诉讼代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖荷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王名宇，男，汉族，1979年6月24日出生，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：吴仁超，男，汉族，1987年7月30日出生，住广东省罗定市。上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰兆业公司”）因与被上诉人王名宇商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御丰兆业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人存在逾期办证的情形适用法律错误，上诉人不存在逾期办证行为，不应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。又根据审理查明的事实，出卖人将商品房交付给被上诉人使用的时间是2015年2月15日，而出卖人于2016年2月6日向罗定市房地产管理局递交资料，罗定市房地产管理局向上诉人出具收件收据（回执），该时间未超过360日，上诉人并不存在逾期的行为。至于一审判决认定上诉人于2016年2月6日向罗定市房地产管理局递交的资料为商品房权属初始登记的资料，由此推断上诉人未能在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而认定上诉人违反合同约定，应承担违约责任，该认定没有法律依据，上诉人与被上诉人双方合同中的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定并未指明是何种备案，但上诉人初始登记的备案也属于“需由出卖人提供的资料”范畴，因此，一审判决对上述问题的认定属于适用法律错误。二、对于办证费3000元的退还问题，这是上诉人统一约定的，具体应退还多少，上诉人已有通知和公告张贴，且对于图幅费、房屋所有权登记费-住房屋登记费，均是双方事先约定好由被上诉人承担的，因此，亦应当驳回上诉人该部分诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王名宇辩称：初始登记是对整一期楼房的买受登记，并不是买受人的登记，合同第十五条载明为买受人办理登记，但事实上是没有到个人的，且办证的日期为2017年3月，已超过交付日期的360日（从实际交付之日起算），涉案房屋的实际交付日期为2015年2月15日，而合同约定的交付日期为2014年12月31日，一审判决认定的交付日期为2015年2月15日不正确，且交楼时房屋并未达到交付条件，但不影响本案的处理结果。另，办证费用并不是被上诉人自愿缴交的，对一审判决判令退还的款项没有异议，但被上诉人应支付3000元的利息。王名宇向一审法院起诉请求：1.判令御丰兆业公司赔偿王名宇逾期办证违约金人民币18867.30元；返还办证费人民币3000元及利息688.50元给王名宇；2.本案的诉讼费用由御丰兆业公司承担。一审法院认定事实：御丰兆业公司是位于罗定市××街道××路××号ＸＸＸＸ商住小区的房地产开发商。2013年11月6日，王名宇作为买受人与御丰兆业公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区X栋XX房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为433731元。第六条约定买受人于2013年11月6日前付清购房的首期款人民币133731元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款人民币300000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。合同签订后，王名宇于2013年11月29日向御丰兆业公司支付了房产契税6506元、办证费3000元。御丰兆业公司于2013年12月2日向王名宇出具了首期购房款133731元的发票，于2015年10月4日向王名宇出具了剩余购房款300000元的发票。2015年2月14日，御丰兆业公司通过其公司销售人员张玲飞（王名宇妻子，现已离职）向王名宇发出收楼通知，通知王名宇于2015年2月15日收楼。2015年5月7日，张玲飞代表王名宇与御丰兆业公司签署了房屋交接书。后王名宇以未收到御丰兆业公司的收楼通知，涉案商品房未达到交付条件为由，诉至一审法院要求御丰兆业公司赔偿逾期交楼违约金，案经本院作出终审判决，认定2015年2月15日为涉案商品房实际交付使用之日。判决已生效。2016年2月6日，罗定市房地产管理局向御丰兆业公司出具了罗定市房管局收件收据（回执），收件类型为商品房权属初始登记。2017年3月28日，罗定市国土资源局颁发了涉案商品房的不动产权证书[粤（2017）罗定市不动产权第200XXXX号]。另查明：在涉案商品房权属证书办理过程中，发票或票据以御丰兆业公司为缴款单位（人）的费用为：2017年1月26日缴纳的房屋所有权登记费-住房屋登记费（XXXX商住小区2栋共190宗，合计15200元）、开票日期为2017年2月8日的图幅费（2栋101房-3208房宗地图，每张65元）；发票或票据以王名宇为缴款单位（人）的费用为：2014年1月2日缴纳的住房登记费80元、2017年4月11日缴纳的不动产登记费-住宅类80元。再查明：2013年11月29日，王名宇及其妻子张玲飞写下欠据一张交由御丰兆业公司收执，欠据载明：王名宇，张玲飞购买XXXX商住小区X栋XXXX房，因本人首期资金不足，现欠罗定市御丰兆业房地产开发有限公司首期房款人民币壹拾壹万叁仟柒佰叁拾壹元正（小写113731元）。同意张玲飞在罗定市御丰兆业房地产开发有限公司所得的销售佣金中扣减，不足部分定于2014年12月31日前归还，逾期则按人民币月息1分计算。以上事实，有王名宇提供的《广东省商品房买卖合同》、发票、收据，御丰兆业公司提供的（2017）粤53民终905号民事判决书、票据、发票、欠据、不动产权证书等证据及本案的庭审笔录证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。王名宇与御丰兆业公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据王名宇、御丰兆业公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据已生效的民事判决认定，本案涉案商品房的实际交付使用时间为2015年2月15日，那么，御丰兆业公司最迟于2016年2月10日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然御丰兆业公司提供了罗定市房地产管理局2016年2月6日出具的罗定市房管局收件收据（回执）拟证实其在约定的期限内提供了资料报产权登记机关备案，但该收件收据（回执）显示，收件类型为商品房权属初始登记，且属整栋办理，即御丰兆业公司该次递交资料是为了办理涉案商品房初始权属人为御丰兆业公司的初始权属登记，而非办理涉案商品房权属人为王名宇的房屋所有权转移登记（商品房）。而从御丰兆业公司提供的其他证据来看，其缴交房屋所有权登记费-住房屋登记费的时间为2017年1月26日，涉案商品房的不动产权证书的颁发时间为2017年3月28日，缴交不动产登记费-住宅类的时间为2017年4月11日。由此可推断，御丰兆业公司并未能在涉案商品房交付使用后的360日内，即2016年2月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从而导致王名宇不能在规定期限内取得房地产权属证书。御丰兆业公司违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。对于御丰兆业公司认为王名宇在2016年12月13日才还清首期房款，合同第十五条第3点约定买受人需交清所有款项，办妥相关手续，出卖人方可代买受人办理房地产权证，因此御丰兆业公司并没有逾期办证的抗辩意见，一审法院认为，根据御丰兆业公司出具给王名宇的首期购房款133731元的发票来看，开票日期为2013年12月2日，故一审法院认定，首期购房款在2013年12月2日王名宇已付清，至于王名宇与御丰兆业公司之间关于首期房款的欠据问题，属于王名宇与御丰兆业公司之间的另一层法律关系。故一审法院对御丰兆业公司该抗辩意见，不予采纳。王名宇、御丰兆业公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因御丰兆业公司的责任，王名宇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，御丰兆业公司按已付房价款的1%向王名宇支付违约金。现王名宇虽然认为约定的违约金过低，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失时，对方才能请求增加。现王名宇请求调整增加违约金，那么，王名宇首先要举证证明御丰兆业公司逾期提交需由御丰兆业公司提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，王名宇要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于御丰兆业公司违约造成的王名宇的损失，才能要求调整增加违约金。但现王名宇均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，一审法院不予支持。御丰兆业公司应向王名宇支付逾期办证违约金4337.31元（433731元×1%）。关于王名宇要求御丰兆业公司退还办证费用3000元及支付相应利息给王名宇的问题。王名宇自愿向御丰兆业公司交付了3000元的办证费用，而御丰兆业公司收取了王名宇交付的办证费用3000元，则王名宇与御丰兆业公司之间以这一事实行为形成了委托办证关系。由于御丰兆业公司代王名宇办理房产证是无偿的，并为王名宇办理了涉案商品房的权属证书，且本案现有证据未能证实王名宇、御丰兆业公司双方之间就该3000元约定了利息，因此王名宇要求御丰兆业公司全额退还3000元办证费并支付相关利息的主张，理据不足，一审法院不予支持。至于御丰兆业公司应退还多少办证费用给王名宇的问题，由于涉案商品房的权属证书已办理完毕，那么，在办证过程中产生的应由王名宇承担费用，应予剔除。因此，御丰兆业公司于2014年1月2日、2017年4月11日，御丰兆业公司代王名宇缴交的缴款单位（人）为王名宇的住房登记费、不动产登记费-住宅类共160元，应由王名宇承担。至于缴款单位（人）为御丰兆业公司的图幅费及房屋所有权登记费-住房屋登记费，一审法院认为，根据《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）第五条第二款：“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担”、第七条：“七、规范不动产登记收费行为。除不动产权利首次登记，不动产界址、空间界限、面积等自然状况发生变化，以及不动产登记申请人要求重新测量外，不动产登记机构已有不动产测绘成果资料的，不得要求不动产登记申请人重复提供并收费”的规定，图幅费应属于测绘成果类型的费用，应由申请不动产登记的申请人承担，御丰兆业公司作为房地产开发企业，是不动产初始登记的申请人，根据其所提供的图幅费发票显示，购买方主体亦为御丰兆业公司，因此，图幅费应由御丰兆业公司承担。至于交款单位（人）为御丰兆业公司的房屋所有权登记费-住房屋登记费，该费用的收据缴款单位（人）注明是御丰兆业公司，且王名宇已缴纳过住房登记费及不动产登记费-住宅类了，即应属御丰兆业公司办理权属人为御丰兆业公司的初始权属登记产生的费用，应由御丰兆业公司负担。综上所述，御丰兆业公司应退还给王名宇的办证费用为2840元（3000元－160元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，作出判决如下：一、由御丰兆业公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4337.31元给王名宇；二、由御丰兆业公司于判决发生法律效力之日起十日内退还办证费2840元给王名宇；三、驳回王名宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，由王名宇负担124元，御丰兆业公司负担58元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.上诉人是否应支付逾期办证违约金给被上诉人；2.上诉人应退还多少费用给被上诉人。关于上诉人是否应支付逾期办证违约金给被上诉人的问题。上诉人认为，上诉人与被上诉人在合同中关于办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定并未指向何种备案，办理初始登记的备案也属于该范畴，上诉人已于2016年2月6日向罗定市房地产管理局递交资料办理涉案房产的初始登记，未超出合同约定的商品房交付使用后360日内，上诉人不存在逾期办证的违约行为，无需支付逾期办证违约金给被上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人签订涉案的《商品房买卖合同》约定，上诉人的主要权利义务是收取购房款并协助被上诉人办理涉案房产的权属证书，被上诉人的主要权利义务是交付购房款并取得房屋的所有权。合同条款是对双方的权利义务进行约定，故上诉人与被上诉人在合同中第十五条关于产权登记的约定是对涉及双方当事人权利义务的约定，且初始登记是由上诉人自行向有关主管部门申请办理，不涉及被上诉人，而转移登记需出卖人与买受人共同提交资料办理，再结合《商品房买卖合同》第十五条中关于“如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，上述合同约定的报产权登记机关备案所指的应是办理涉案房屋转移登记备案，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决判令上诉人支付逾期办证违约金给被上诉人正确，本院予以维持。关于上诉人应退还多少费用给被上诉人的问题。上诉人认为办证费用是统一约定的，应按其张贴的通知公告的金额退还，且对于图幅费、房屋所有权登记费-住房屋登记费双方已事先约定由被上诉人承担，不应退还给被上诉人。本院认为，《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）第五条第二款规定：“房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担”，第七条规定：“七、规范不动产登记收费行为。除不动产权利首次登记，不动产界址、空间界限、面积等自然状况发生变化，以及不动产登记申请人要求重新测量外，不动产登记机构已有不动产测绘成果资料的，不得要求不动产登记申请人重复提供并收费。”图幅费属于测绘成果类型费用，上诉人作为房地产开发企业，是不动产初始登记的申请人，根据上述规定，图幅费依法应由上诉人承担，现上诉人未能提供证据证实其与被上诉人约定该费用由被上诉人负担，故上诉人该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。至于房屋所有权登记费-住房屋登记费应由谁负担的问题。上诉人提供的《广东省非税收入（电子）票据载明，上述费用的缴款人为上诉人，且上诉人亦未提供证据证实双方协商该费用由被上诉人负担，故上诉人认为应由被上诉人负担该费用的理由不成立，本院不予采纳。一审判决判令上诉人收取被上诉人的3000元办证费，扣除其代被上诉人缴交的交款单位（人）为被上诉人的住房登记费、不动产登记费-住宅类共160元外，剩余的2840元退还给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，罗定市御丰兆业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年五月十五日书记员  徐俊贤