广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）桂0225民初350号原告：杨陆，男，1980年3月13日出生，苗族，家住：融水县。原告方委托诉讼代理人：罗韦韦，广西银正律师事务所律师。被告：广西融水金杉旅游投资置业有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇玉仙路130号。统一社会信用代码：914502250654098511。法定代表人：李爱培，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁聚双，广西求衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁继叶，广西广正大律师事务所律师。原告杨陆与被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司（以下简称金杉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨陆委托诉讼代理人罗韦韦及被告金杉公司委托诉讼代理人梁聚双、梁继叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨陆向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付因逾期交房的违约金14632.36元；二、请求人民法院判令被告于本案判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交融水县《金象御花园》小区第1幢1单元101号房的不动产权属登记备案资料；三、请求人民法院判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的损失共计：23113.3元（损失由被告按日以总房价的万分之一向原告支付，损失暂计至2019年3月27日）；上述共计：37745.66元。四、请求人民法院判令被告从2019年3月28日起每日向原告支付36元逾期办理房屋产权证书的损失，损失计算至被告办理房屋权属登记备案时止；五、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年10月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房位于融水县《金象御花园》小区第1幢1单元101号房，房屋的总价款为：363989.00元，交房的时间在2016年6月30日前，如被告不能按时将房屋交付原告使用又无合同第八条规定的特殊情况，逾期超过180天后原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之1.5的违约金。原告一直等到2017年3月27日才接到被告交房的通知，接到通知时由于原告不在融水县城直到2017年4月10日后原告才到前期物业办理了交房手续，截止2017年3月27日上述房屋已超过了约定交房时间268天；另外《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由被告人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金，原告认为约定的违约金过低为此原告的损失应当由被告按日以总房价款的万分之一向原告支付，截止到2019年3月27日被告逾期了635天，损失为23113.3元。原告认为被告的行为已经构成了违约，按照合同的约定及法律的相关规定应当向原告承担违约责任。为此，原告为维护自己的合法权利，现依法向法院提起诉讼望贵院支持原告的诉讼请求。被告金杉公司辩称，一、原告计算的逾期交房违约金错误。（一）本案交房的时间应当以被告按约定在当地媒体（雄基信息、网络）上发布的交房时间为准，而不是以原告实际收房的时间为准。更不能以原告与物业公司签署的《交房通知单》上的时间为准。《交房通知单》的签署方为原告与物业公司，而物业公司仅仅是被告委托其代为管理前期物业，对其它未授权的事务物业公司无权代理。（二）原告计算逾期交房违约金的时间错误。本案在计算逾期交房时间时应当扣除不能正常施工的恶劣天气（即高温35摄氏度以上、低温5摄氏度以下；中雨以上天气。）、法定节假日、中高考期间当地政府明令停止施工的时间。1、恶劣天气为不可抗力因素，应当作为本案延期交房的法定事由。由于建筑工程需要在一定的天气条件下施工工程质量才能达到“国家规定（或行业规范）”的质量要求，因此，恶劣天气条件下建筑工程是不能正常施工的。其中，影响到工程施工的恶劣天气主要包括：（1）35摄氏度以上高温和5摄氏度以下低温天气。高低温天气是指一天中最低的温度或最高的温度。根据住房城乡建设部和“质监局”发布的《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定，低温在5摄氏度以下，因混凝土无法初凝，在该天气条件下不能施工。在35度以上高温，除了无法进行室外砌砖等施工工作外，浇筑混凝土也同样无法初凝，在该高温天气条件下同样不能施工。（2）降水在中雨以上的天气。根据中国气象局发布的《露天建筑施工现场不利气象条件与安全防范》第5、6条款的规定，35度以上高温及中雨以上的天气，应停止室外施工作业。从施工的技术要求来看，在该降水条件下，由于湿度太大，浇筑混凝土、砌砖等将无法收浆，也无法初凝。因此，该天气条件下，建筑工程施工作业不能施工。2、法定节假日是劳动者法定的休息时间，计算逾期交房时间时依法应予以扣除。我国法律规定的法定节假日为每年11天，广西区政府规定的“三月三”假日为两天，融水当地的节假日（苗年、苗王节、斗马节等）计5天，一年共有18天法定节假日。3、中高考期间严控噪声污染是当地政府的严令。中高考时间每年基本上是固定的，即：每年6月7-8日是高考时间，24-26日是中考时间，共计5天。每年的中考期间融水县人民政府均下令禁止施工的，特别是建筑工程施工。在计算逾期交房时间时应依法扣除中、高考的时间。综上所述，恶劣天气为事先无法预见、控制的不可抗力因素；法定节假日为法定休息时间；中高考时间依法不能施工。本案涉及的逾期交房时间应当以合同约定的交房时间起计算至被告在媒体上发布的交房时间时止,再扣除上述的时间。（三）原告计算违约金应当以实际交付的购房款为基数，而不是以合同约定的购房款总额为基数。本案中，原告主张的逾期交房违约金应当以其实际支付的购房款作为基数，根据合同第9条约定的逾期交房违约金的计算方式计算违约金。二、原告计算逾期办理房屋产权证书的损失错误。根据《商品房买卖合同》第15条的约定，被告逾期提供资料报产权登记机关备案，应按原告已付房款的0.05%支付违约金。综上所述，原告计算逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证书的损失错误，请求人民法院在查明事实的基础上依法判决。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：被告对原告提交的证据一《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对该组证据的证明目的有异议。认为原告方主张的逾期备案违约金过低不予认可，另被告方亦认为逾期交房的是由雨水天气、高低温天气、节假日造成的。本院经审核认为：对于原告提供该组证据系原、被告双方的真实意思表示，具有证明效力，原告主张合同约定的逾期备案违约金过低亦于法有据，被告主张逾期交房的原因合同并未明确约定，对被告的该主张不予认可。故对原告提供的证据一本院依法予以采信。被告对原告提交的证据二《销售不动产统一发票》、《银行个人借款凭证》的真实性、合法性、关联性均无异议，但对该组证据的证明目的有异议，认为原告方计算的购房款并不准确，主张应以原告起诉书上的购房款为准，本院经审核认为，购房款应以原告起诉书列明的数额为准。故对原告提供的该组证据不予采信。被告对原告提交的证据三《交房通知单》、《临时管理规约》的真实性无异议，但对该组证据的关联性有异议，认为交房通知书不是被告出具的，是物业公司与原告发生的法律关系。临时管理规约，是被告委托物业公司对前期物业管理与原告产生的法律关系，原、被告双方之间并没有发生直接的法律关系。本院经审核认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定了通知交房的方式为书面的交房通知或出卖人在融水电视台发布交房通知，虽然被告不认可该证据的关联性，但其未能提供已经按合同约定履行了通知交房的义务，被告交房时间以《交房通知单》载明的交房时间为准。故对原告提供的该组证据依法予以采信。原告对被告提交的证据《2015年和2016年最高温度统计表》，《2015年和2016年最低温度统计表》，《2015年和2016年降水量统计表》，雄基信息报纸上的《交房通知》，融水好门户上进行登记的《交房通知》的真实性无异议，但对其证明目的有异议。本院经审核认为，原、被告双方在商品房买卖合同当中，已经明确了可以相应延期交房的事项，雨水和高低温天气并不是双方约定延期的事项。另在商品房买卖合同中亦明确以书面的通知为交房日期，故在诉请当中有交房通知单的以相应的日期计算违约金，而没有交房通知单的应以2017年3月27日作为交房的日期，故对被告提供的该组证据不予采信。综合全案证据及庭审笔录，根据当事人的举证和本院的认证，并结合当事人的当庭陈述，本院认定如下法律事实：2015年10月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房位于融水县《金象御花园》小区第1幢1单元101号房，房屋的总价款为：363989.00元。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房验收合格，并符合约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延误的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在接到交房通知或自出卖人在融水电视台发布交房通知之日起，15日内办理收房手续，自此该房屋的损毁风险由买受人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，原告履行了付款义务。被告于2017年3月27日与原告签署交房通知单，并将原告所购房屋交付原告使用。至开庭之日，被告尚未将由其提供的资料报产权登记机关备案。为此原告提出本案诉讼。本院认为，关于本案的交房时间如何确定的问题。被告抗辩应当以其在《雄基信息》刊登金象御花园交房通知的时间确定通知交房的时间。根据合同的约定，被告通知交房的方式为书面通知原告或在融水电视台发布交房通知，故对被告抗辩理由本院不予支持，对原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。本案通知交房和实际交房日期确定为2017年3月27日。关于被告的答辩应当扣除相应天数的违约金是否有法律事实和依据的问题。本案合同约定：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延误的。”对于合同并未将中雨及中雨以上天气、低温5度以下高温34度以上高低温天气明确列为逾期交房的免责事由，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。其次，双方约定的被告逾期交房时间为180日后，该约定并非以工作日为计算单位，故被告请求扣除相关节假日本院亦不予支持。另外，相关政府职能单位在中高考期间也未命令禁止该小区施工单位施工，故对被告主张扣除相关中高考时间，本院亦不支持。综上，原、被告双方约定的交房日为2016年6月30日前，即2016年6月29日至实际交房日，被告逾期交房天数为272天。已超过约定的180日。根据合同约定出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。被告应支付的逾期交房违约金为363989元×272天×1.5÷10000=14850.75元，原告诉请14632.36元未超出，本院予以支持14632.36元。关于原告诉请逾期交房及逾期备案的违约金是否有法律事实和依据的问题。首先，从合同第十五条的约定的内容和原告的本条诉请内容看，原告主张的违约金系逾期备案违约金，而不是逾期取得房屋产权证书的违约金。因此，本院按逾期备案违约金处理。其次，逾期备案违约金起算日和原告主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期备案违约金的问题。按合同约定，被告2017年3月27日交房后90日内（即2017年6月25日内）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2017年6月26日。另外，原告认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，权利义务不对等，其认为应该按民法总则及合同法公平对等的方式计算损失，参照合同中关于买受人逾期付款违约金的计算方式按照已付房款的万分之一来确定损失是公平的，根据融水县人民法院在类似案件中也采用该方式计算逾期备案违约金。本院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现原告主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失本院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院酌情将该违约金调整为按原告已付房款的日万分之一计算。从被告应提交备案材料的最后期限次日至2019年3月27日，被告共违约635天。故本案被告应付逾期备案违约金为363989元×635天×1÷10000=23113.3元，原告诉请23113.3元未超出，本院予以支持23113.3元。对2019年3月27日之后产生的违约金部分，待备案日确定后，原告可另行起诉，故本院对原告诉请的2019年3月27日起每日向原告支付36元逾期办理房屋产权证书的损失，损失计算至被告办理房屋权属登记备案时止的诉请请求不予支持。关于原告第二项请求：判令被告于本案判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交本案商品房不动产权属登记备案资料的问题。由于被告一直未向相关部门提交办证备案材料，因此，被告也应当及时的积极备案，原告的该项请求一方面有利于消除违约责任，一方面有利于业主尽快拿到权属证书。故对该项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司向原告杨陆支付逾期交房违约金14632.36元；二、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司于本案判决送达之日三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关提交办理“金象御花园”小区1幢1单元101号房的不动产权属证书的备案材料；三、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司向原告杨陆支付逾期备案违约金23113.3元；四、驳回原告杨陆的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费744元，减半收取372元（原告已预交），由原告杨陆负担74元，由被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员 黄 托二〇一九年五月十四日书记员 黄永健