湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初3343号 原告（案外人）李某某：男，1953年2月18日出生，汉族，耒阳市人，住阳市灶市街道办事处集中村3组，身份证号码:430419195302187136. 委托诉讼代理人：曾海霞，湖南丹阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。 被告（被执行人）：谭某某，男，1969年8月8日出生，汉族，耒阳市人，居民，住耒阳市群英中路186号4栋元501室，身份证号码:43048119690808007x。 委托诉讼代理人：段亚平，湖南教正律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司耒阳支行。 负责人邓培：该行行长。 第三人（被执行人）：谭某甲，女，1959年5月26日出生，汉族，耒阳市人，现在长沙女子监狱服刑。身份证号码:430481195905266704。 第三人（被执行人）：曾某某，男，1959年11月13日出生，汉族，耒阳市人，户籍地湖南省耒阳市金盆巷80号601室，身份证号码:430481195911136690。 原告李某某与被告谭某某、第三人谭某甲、曾某某、第三人中国工商银行股份有限公司耒阳支行案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人曾琳燕、被告谭某某、第三人谭某甲到庭参加诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司耒阳支行、第三人曾某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告李某某请求判决：1、请求确认原告与谭某甲、曾某某所订立的以物抵债的《购房协议》合法有效，耒阳市紫荆府A22幢二单元603、703复式楼产权归原告所有。2、请求停止对上述房产的执行。事实与理由：一、耒阳市紫荆府A22幢二单元603、703复式楼产权已经归原告所有。第三人谭某甲.曾某某夫妇多次向原告借款，累计达378000元。由于其无力偿还，经双方协商，其以自有的上述房产作价38万元抵偿给原告，双方于2016年7月24日签订了《购房协议》，原告支付了2000元现金给第三人谭某甲、曾某某。该协议合法有效。原告合法取得上述房产依法应受保护。二、谭某甲与曾某某夫妇是以按揭贷款的方式支付房款的。因此，该房屋在未还清按揭贷款之前设置了抵押权，该房屋虽且然设置了抵押权，但法律并不禁止已经设置了抵押权的房产进行转让，除非抵押权人提出异议。该房屋的抵押权人是中国工商银行股份有限公司耒阳支行，原告多次与该抵押权人协商后达成了协议，愿意代第三人谭某甲、曾某某夫妇将未清偿的贷款还清。抵押权人同意原告购买该房，所以原告和谭某甲、曾某某夫妇所签订的购房协议不损害抵押权人的利益。在抵押权人不提出异议的情况下，原告购买该房所得权利之合法性毋庸置疑。三、(2018)湘0481执异37号执行裁定书认定事实错误。如果申请执行人是享有抵押权的中国工商银行股份有限公司耒阳支行，那么原告与谭某甲、曾某某所签的《购房协议》效力处于待定状态。但是，该支行并未对《购房合同》提出异议，没有以担保物权对抗原告与谭某甲、曾某某以物抵债行为。因此，该裁定书所陈述的事实和理由根本就不存在。原告与第三人曾某某、谭某甲夫妇的债权债务关系是普通债权。但是，当第三人曾某某、谭某甲夫妇将其房屋以物抵债给原告后，原告依《购房协议》所取得的权利是具有物权期待权性质的债权，而非普通债权。因此，裁定书将原告上述权利认定为普通债权，于法无据。裁定书否定原告的债权具有物权期待权性质，将该权利视为普通债权，又忽视原告已经先于被告实现债权的客观事实，违背了高法(关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条)而作出了错误裁定。为此，特提起诉讼，请求支持原告的诉求。 被告谭某某辩称:一、原告诉称涉案“购房协议”系以物抵债的协议，原告和第三人有义务证明二人借贷关系的真实性与合法性，否则应承担举证不能的责任。二、涉案协议并非第三人谭某甲、曾某某真实意思表示，而是被迫签订用于担保债权。其具体表现为1、交易价格远低于市场价格，涉案房屋以38万元成交，明显低于法院委托鉴定机构的评估价格。2、涉案购房协议并非第三人曾得胜、谭某甲真实意思表示，其真实意思是担保债务。另该协议附条件生效日为2016年9月24日，在法院查封裁定送达日期2016年9月13日之后，在法院查封之后占有涉案房屋的，且38万元的价格明显低于涉案房屋市场价值。显然，涉案购房协议不符合物权期待权的构成要件，不论协议是否有效，原告均不能取得涉案房屋所有权。 第三人中国工商银行股份有限公司耒阳支行未到庭，但提交了书面意见。被告中国工商银行股份有限公司耒阳支行提出，涉案房屋以按揭贷款的方式支付房款的，且设置了抵押。不管如何处分，应优先偿还银行贷款。 第三人谭某甲辩称:与原告李某某签订房屋买卖合同的本意的暂时将房屋抵押给原告李某某，为了延长时间筹钱还款，当时并没有给钥匙给原告，原告是强行搬进去的。现第三人谭某甲同意将房屋偿还债务，但必须以现在的市场价抵债。 第三人曾某某未到庭参加答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年7月24日，第三人谭某甲、曾某某夫妇因拖欠原告李某某的借款，将谭某甲、曾某某所有的耒阳市紫荆府A22幢二单元603、703复式楼及屋内的家具家电以38万元的价格出售给原告李某某，双方签有《购房协议》，并约定第三人谭某甲、曾某某有权在两个月内退还原告李某某的购房款，如没退回，该协议生效。协议签订后，第三人谭某甲、曾某某未将房屋钥匙交给原告李某某。2016年9月13日，本院执行谭某某与谭某甲、曾某某民间借贷纠纷一案，作出了（2016）湘0481民初1733号民事裁定书，其中的一项裁定内容为：查封曾某某个人所有的位于耒阳市紫荆府商品房一套（产权证号为：耒阳市房预五里牌字第00001891号），本院同时下发了协助执行通知书给房管部门。该房屋系曾某某通过按揭贷款方式购买，房屋被抵押在第三人中国工商银行股份有限公司耒阳支行，至今为止，房屋按揭款尚未还清。涉案房产处于抵押状态。2017年，原告李某某未取得第三人谭某甲、曾某某的同意，将房门钥匙更换入住该房。2018年11月12日，原告李某某对法院查封该房屋提出书面异议，请求撤销耒阳市人民法院（2016）湘0481民初1733号民事裁定书，解除对案涉房产的查封。原告李某某在提出执行异议期间，于2019年2月18日与第三人中国工商银行股份有限公司协商，如果法院支持原告李某某的请求，由原告李某某还清银行贷款，银行解除对上述房屋的抵押。耒阳市人民法院以(2018)湘0481执异37号执行裁定书裁定驳回李某某的异议请求。之后。原告李某某向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，原告李某某与第三人谭某甲、曾某某签订的购房协议事实上系以物抵债的协议。该协议附条件生效。附条件生效日为2016年9月24日，该房未办理物权变动手续前便被法院于2016年9月13日依法查封，在法院查封之后，原告李某某强行入住该房屋。且第三人谭某甲、曾某某认为抵押作价明显抵押市价不愿履行该协议。故该协议尚未生效，不能达到原告李某某要求以物抵债的目的。原告李某某要求确认耒阳市紫荆府A22幢二单元603、703复式楼产权归原告所有，依法不予支持。第三人谭某甲、曾某某购买涉案房产时已将房子抵押给了银行，因按揭款尚未偿还完毕，案涉房产仍抵押在银行担保债权实现的作用。该房未办理物权变动手续前便被依法查封，原告李某某与第三人谭某甲、曾某某之间因房屋买卖而产生的债权系普通债权，而抵押权系担保物权，普通债权不能对抗担保物权，故原告李某某不符合买受人物权期待权的条件。原告李某某对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。因此，对原告李某某请求停止对耒阳市紫荆府A22幢二单元603、703的执行的诉讼请求，本院不予支持。第三人中国工商银行股份有限公司有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告李某某的诉讼请求。 案件受理费7000元，由原告李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  刘文玲 人民陪审员  王 霞 人民陪审员  王小红 二〇一九年五月十三日 代理书记员  罗 珊 校对责任人：刘文玲打印责任人：罗珊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。