广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29965号原告（反诉被告）：罗盛赞，男，汉族，1970年11月17日出生，住所地：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：吴惠君，广东邦南律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市锐兴五金实业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇罗格东边开发区，统一社会信用代码：91440604MA4UU169XN。法定代表人：梁伟甦。委托诉讼代理人：卢育开，广东泽康律师事务所律师。第三人：冼伯灶，男，汉族，1962年7月19日出生，住广东省佛山市禅城区，第三人：佛山市禅城区南庄镇罗格东边村民小组，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇罗格东边村。原告罗盛赞诉被告佛山市锐兴五金实业有限公司占有物返还纠纷一案，本院于2018年12月27日立案后，依法适用简易程序。因冼伯灶、佛山市禅城区南庄镇罗格东边村民小组（以下简称“东边小组”）与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告对原告提起反诉，本院经审查予以受理并决定合并审理，并于2019年4月1日进行公开开庭审理，原告委托诉讼代理人吴惠君，被告委托诉讼代理人卢育开到庭，两第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即撤离原告位于佛山市禅城区南庄镇罗格东边工业区的租赁物业；2、判令被告向原告支付从2016年8月9日起计至实际搬离涉案厂房之日止的占有使用费（按50000元/月标准计算占有使用费）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与佛山市禅城区南庄镇罗格东边村民小组于2015年2月13日签订《租地合同》，就原告租赁佛山市禅城区南庄镇罗格东边村民小组位于佛山市禅城区南庄镇罗格东边工业区1号土地及使用地上厂房（下称“租赁物业”）达成协议。《租地合同》约定：1、租赁物业占地面积为1.9844亩；2、租赁物业的四面相隔按现有建好厂房不变，不能超出现状使用；3、租金为每年每亩16000元；4、租赁期限至2023年12月30日。签约后，原告依约向佛山市禅城区南庄镇罗格东边村民小组支付租金，并对租赁物业享有租赁权益。20l7年2月份，原告发现被告在未经原告同意的情况下擅自使用租赁物业。后经查实，被告于2016年8月9日起已非法占用租赁物业。对此，原告多次与被告交涉，要求被告搬离租赁物业及支付占有使用费。但被告均拒不履行。原告认为，原告对租赁物业依法享有租赁权益；被告在未经原告同意的情况下擅自使用租赁物业，已实际侵害了原告的合法权益并造成了原告的经济损失，是非法侵占他人财产的违法行为。因此，被告应停止其侵害行为，立即搬离租赁物业，并应向原告支付对租赁物业的占有使用费及赔偿由此造成的一切经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提赶诉讼，请法院判如所请。被告针对原告的起诉辩称：一、原告租地合同因存在欺诈、胁迫、违反法律强制性规定而无效，原告对案涉土地及地上建筑物不享有权利，无权起诉。原告与冼伯灶(案涉土地原使用人)存在借贷关系，2015年春节前因冼伯灶急需现金发放工人工资，双方约定由原告继续向冼伯灶借款，冼伯灶用案涉土地使用权抵押，冼伯灶向原告出具《转让合同》约定款到生效。为表示诚意，冼伯灶多次恳求土地所有人东边村民小组，时任村小组组长的冼伟钊未经任何程序，违规出具《变更情况说明》。但手续办理后，原告违反约定不再向冼伯灶借任何款项；原告的行为属于欺诈、胁迫，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告的案涉《租地合同》无效。同时，案涉土地使用权属于村集体土地建设用地使用权，根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定，农村集体建设用地使用权的流转，应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定。但案涉建设用地使用权流转（原告主张由冼伯灶流转到原告）既未经法定程序，也违反村小组关于土地不得租赁给外村人的规定；根据《广东省高级人民法院印发的通知》第十九条，原告的《租赁合同》无效。故，原告并非案涉土地使用权人或所有人，无权就案涉土地提起诉讼。三、即使原告租地合同有效，其合同亦未实际履行，原告并未基于对价取得涉案土地的使用权。原告曾于2017年8月对被告、冼伯灶提起物权保护之诉，诉称其通过以物抵债的方式向冼伯灶(案涉土地原使用人)取得案涉土地使用权。但该案各方当事人提交的证据显示并无以物抵债的意思表示，原告在签订案涉《租地合同》、《变更情况说明》主观上并不认为已经抵消部分或者全部债务，客观上也继续向冼伯灶追债，在签订该文书后几年内，其向冼伯灶追偿了约四十万元，被告亦代冼伯灶偿还过5万元，原告签收并确认。2018年7月，原告继续向贵院提起诉讼要求冼伯灶偿还全部债务108万。可见，原告主观上、客观上均不认为是通过以物抵债基于对价而取得案涉土地使用权。且在2014年签订了《租地合同》、《变更情况说明》之后，原告并无按约定缴纳租金，亦无与土地所有人或使用人对案涉土地或者地上建筑物进行交接，合同并无实际履行。该合同签订后依然由冼伯灶进行交租，土地所有人村小组亦向冼伯灶出具租金收据，以此确认村小组并无履行与原告签订的《租地合同》、《变更情况说明》，案涉土地使用权并无进行流转，使用权人依然为冼伯灶。直至2017年，原告发现被告在案涉厂房上进行生产经营，认为有机可乘，遂在未经村小组同意的情况下自行将所谓“租金”存入村小组账户，村小组不认可原告的“交租”行为，不向其出具收据。原告自行“交纳租金”后认为自己是案涉土地使用权人，并以此多次扰乱被告生产经营，为此被告多次报警，经派出所协调后才稍有收敛。故，即使原告的《租地合同》、《变更情况说明》合法有效，亦未支付相应对价，从而实际履行合同并取得案涉土地使用权。四、即使“租地合同”合法有效并已确实履行，原告也仅享有涉案土地的使用权，并不享有地上建筑物的所有权，被告租用的是地上建筑物，原告起诉对象应为冼伯灶而非被告。土地使用权与地上建筑物属于两个完全区分的概念。涉案土地的地上建筑物是冼伯灶经过合法报建，依法建造并经过验收准予投入生产经营的不动产，该不动产属于冼伯灶所有，任何个体或者组织均无权对其作出处分，冼伯灶并没有将其转让给村民小组，更没有转让给原告。被告依据厂房租赁合同享有地上建筑物使用权，经过土地所有权人出具证明同意被告在该土地上投入生产经营，依法有据，并不存在任何违法情形，无需支付合同之外第三人罗盛赞任何费用。故即使“租地合同”是合法有效的，原告也仅享有合同约定的土地使用权，并不享有地上建筑物的所有权及使用权。被告并没有妨碍原告实现土地使用权的行为，其主张实现土地使用权的对象应为冼伯灶或者土地所有权人东边村民小组，而非被告。五、原告要求被告每月支付5万元占用费毫无事实与法律依据，也证明了其清楚土地使用权与地上建筑物具有不同的价值。“租地合同"约定涉案土地租金每亩1.6万元／年，现原告主张占用费60万／年，毫无事实与法律依据，严重超出正常市值。其主张也证明原告清楚土地使用权及地上建筑物是区分的概念，土地使用权约值3万／年，地上建筑物使用权值57万元／年，两者相差甚大。即使“租地合同”合法有效，其也仅根据“租地合同”享有土地使用权。综上，原告的《租地合同》因存在欺诈、胁迫以及违反法律强制性规定而无效，其非案涉土地使用权人，无权提起诉讼。即使原告的《租地合同》合法有效，亦因其没有给付对价而没有实际履行，案涉土地权属人亦无与其交际土地或地上建筑物，原告未取得案涉土地使用权。即使原告的《租地合同》合法有效且实际履行，其也仅享有案涉土地使用权，并无地上建筑物所有／使用权，妨碍其实现土地使用权的是地上物所有人冼伯灶，而非被告，其本案起诉的对象应为冼伯灶。原告主张5万元／月的占用费没有事实与法律依据，也印证了其清楚土地使用权与地上建筑物为区分的概念，其仅可能享有土地使用权。故原告要求被告搬离案涉厂房赔偿损失无依据，恳请贵院在查明事实的基础上正确适用法律，驳回原告全部的诉讼请求。两第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述意见。被告向本院提出如下反诉请求：1、判决反诉被告与佛山市南庄镇罗格东边经济合作社的租地合同无效；2、判决反诉被告赔偿反诉原告损失30000元：3、反诉被告承担本案全部诉讼费。庭审中，被告明确：第一项诉讼请求为判决原告与佛山市南庄镇罗格东边经济合作社于2015年2月13日签订的租地合同无效；第二项诉讼请求中的损失指的是产品误工期，损失的金额为被告酌定的数额。被告反诉的事实与理由：被告自2016年经过贵院司法拍卖得到一批生产设备，后向第三人冼伯灶租赁厂房，经佛山市南庄镇罗格东边经济合作社同意使用场地，开始登记设立公司投入生产经营。但2017年开始原告不断前往被告处通过拉电闸等方式扰乱公司生产经营，机器突然断电险些造成人员伤忙，同时耽误工期，损坏机器，导致被告遭受较大经济损失。原告称本公司经营场所的土地为其向土地所有人租赁所得，并提供一份“租地合同”。原告于2017年年底依据该份合同向贵院提起诉讼，主张与冼伯灶达成以物抵债协议，从而取得案涉土地使用权；要求本公司赔偿损失并搬离厂房，后借口和解撤诉，继续通过违法手段扰乱本公司生产经营。经本公司了解，原告的“租地合同”为存在欺诈情形，以继续向冼伯灶借款为由欺骗冼伯灶转让案涉土地使用权(事后拒绝继续借款)，未基于对价而取得案涉土地使用权，土地所有人亦不确认其与原告实际履行合同。最为关键的是，原告的“租地合同”未经村民会议表决通过，根据广东省高级人民法院印发(关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引)的通知》第十九条规定，属于无效合同。综上，被告作为合同利害关系人，向贵院提起反诉，要求确认原告的“租地合同”无效，避免原告通过起诉、撤诉、再起诉、再撤诉…的方式或其他违法方式侵害被告合法权益。原告针对被告的反诉辩称：1、原告与东边村于2015年2月13日签订租地合同，原告租赁涉案土地及地上建筑物达成协议，双方签订的租地合同是真实意思表示，合法有效。签约后，原告依约向东边村支付租金，双方均依法履行合同多年。2、原告与东边村签订租地合同对租赁物业土地及地上建筑物享有租赁权利，被告未经原告同意擅自使用，被告一直占用涉案土地，其行为已经侵占原告的合法权益。3、被告的提出其损失没有任何事实依据和法律依据，其也没有提供证据证明其损失的产生，综上被告在反诉所称的是其片面之词，其应当提供证据予以证实，请求法院依法驳回被告的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月13日，原告罗盛赞与冼伟钊、第三人冼伯灶、东边小组出具《变更的情况说明》，明确：罗格东边村村民冼伯灶于2014年8月13月与罗格东边村民小组签定罗格东边工业区的工业厂地l.427亩的《租地合同》，应冼伯灶要求，经东边小组组长冼伟钊同意，上述《租地合同》于2015年2月12日终止；经东边小组组长冼伟钊、冼伯灶同意将该工业区的厂地转租给南庄醒群林村村民罗盛赞，并在2015年2月l2日罗盛赞与东边村民小组签订从新丈量的东边村工业区厂房用1．9844亩的《租地合同》，罗盛赞与罗格东边小组签订的《租地合同》一切条款与罗格东边村2013年2月3l日签订的《租地合同》条款一致，租用时间为2014年1月1日至2023年l2月30日，租期满后与本村村民同等。同日，原告作为承租方与第三人东边小组作为出租方签订《租地合同》，约定：原告租用东边小组工业区土地1号，该号地计租面积1.9844亩，租赁时间从2014年1月1日至2023年12月30日，计租方法为原告在租用第三人东边小组土地即日起计，第一年租金每年每亩16000元，三年一次递增每次递增每亩1000元，即第四年租金每年每亩17000元，第七年租金每年每亩18000元，如此类推，原告每年11月30日前要交齐当年所有租金给第三人东边小组；并就土地的用途及规划、土地的征用补偿、土地回收、违约责任等进行了约定。2016年8月9日，佛山市禅城区南庄镇罗格村民委员会、第三人东边小组与被告共同出具《经营场所使用证明》，证明：位于佛山市禅城区南庄镇罗格东边开发区的厂房建筑面积1000平方米，其所有权（使用权）属第三人东边小组，现同意作为被告的经营场所使用，在经营过程中，出租方和承租方不得擅自改变该建筑物的主体结构，并对建筑物结构安全、消防安全、安全生产负责。同日，第三人冼伯灶作为出租方与被告的法定代表人梁伟甦作为承租方签订《厂房租赁合同》，约定第三人冼伯灶将位于佛山市禅城区南庄镇罗格东边开发区的厂房（面积1000平方米）租赁给梁伟甦作为被告使用，租赁期限从2016年8月9日起至2019年8月8日，租金为每月每平方米8元，合计每月租金为8000元。另查明，佛山市禅城区南庄镇罗格集团有限公司于2004年2月16日出具《证明》，证明：第三人冼伯灶因历史遗留未办到厂房报建手续（厂房面积4200平方米），现到有关部门办理报建手续。2004年2月23日，佛山市禅城区南庄镇规划建设办在该《证明》上盖章批复“该地块可办理临时用地”。同日，第三人东边小组向佛山市南庄镇国土分局递交《申请书》，申请对罗格东边工业厂之东便原冼伯灶的厂房边1000平方米进行临时厂房用地，佛山市禅城区南庄镇罗格村民委员会及佛山市禅城区国土局南庄分局在该《申请书》上予以批复，同意临时用地。本院认为，本案为占有物返还纠纷。原、被告对第三人冼伯灶是涉案厂房的原权属人以及被告正在占有使用涉案厂房的事实均无异议，对此本院予以确认。为此，本案本诉方面的争议焦点为：原告是否有权请求被告返还涉案厂房，并支付占有使用费；反诉方面的争议焦点为：1、被告以涉案《租地合同》存在欺诈，且未经村民会议表决通过为由，主张涉案《租地合同》无效是否成立；2、被告请求原告向被告赔偿损失有无事实和法律依据。一、关于原告是否有权请求被告返还涉案厂房，并支付占有使用费的问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”由此可见，占有物返还请求权的行使必须具备以下两个要件：一是请求人有权占有占有物；二是占有物被相对人侵夺。1、关于原告是否有权占有涉案厂房。首先，原告与第三人东边小组签订的《租地合同》中租赁物是否包含了涉案厂房。原告认为涉案《租地合同》及《变更情况说明》中包含了土地及地上建筑物享有的租赁权益。经查，首先，不动产的所有权、使用权、占有权、处分权等的流转，权利人以及相对人应当作出明确的意思表示，甚至应当办理备案、权属登记等，而涉案厂房面积1000平方米，属于具有较大实用价值的不动产，在没有明确约定或权利人明确表示的情况下，不能视为租房属于租地的附随权利。因此，在合同没有明确约定的情况下，默认为租地即享有租房的权利于情于理于法均不符。其次，原告认为原告有权占有涉案厂房，并提供原告与第三人东边小组签订的《租地合同》予以证明，但《租地合同》中明确约定租赁物为第三人东边小组工业区土地1号，并就土地的租赁期限、租金计算方法、交租时间等进行了约定，《变更情况说明》中亦明确将厂地转租给原告，并没有将厂房转租给原告，上述《租地合同》及《变更情况说明》对厂房的租金、租期等事宜亦没有明确约定；且《变更情况说明》明确除了土地面积不一致外，原告签订的《租地合同》条款与第三人冼伯灶签订《租地合同》一致，而冼伯灶当初租用的仅仅是涉案土地，并不包含涉案厂房。因此，认定涉案《租地合同》中的租赁物包含涉案厂房与事实不符。综上，原告未能举证证明权利人将涉案厂房的使用权或所有权转让给原告，应承担举证不能的不利后果，故本院认定原告无权占有涉案厂房。2、被告对涉案厂房的占有是否构成侵夺。经查，2016年8月9日，第三人东边小组出具《经营场所使用证明》，同意被告将涉案厂房作为被告的经营场所使用，同日，第三人冼伯灶与被告法定代表人签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房租赁给被告使用，并约定租赁期限为2016年8月9日至2019年8月8日。可见，无论涉案厂房的权属人是第三人冼伯灶还是第三人东边小组，被告经属于经权属人同意对涉案厂房进行使用，且无论涉案厂房是否属于合法建筑，被告对涉案厂房的占有均属于有权占有，其对涉案厂房的占有并不构成侵夺。如原告认为原告对涉案土地的权益受到侵害，原告可遵循合法的途径向涉案厂房的权属人主张权利。原告主张要求被告撤离租赁物业，返还涉案厂房，并支付占有涉案厂房的占有使用费的诉求缺乏理据，本院不予支持。二、关于被告以涉案《租地合同》存在欺诈，且未经村民会议表决通过为由，主张涉案《租地合同》无效是否成立的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；……”本案中，被告申请本院调取的民事起诉状、民事裁定书、传票、开庭笔录等证据仅能证明原告与第三人冼伯灶之间存在纠纷，并不足以证明涉案《租地合同》的签订存在欺诈，更不能证明涉案《租地合同》损害国家利益。被告以涉案《租地合同》存在欺诈为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据。第二，《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十九条规定：“农村集体建设用地流转、集体留用地转让等属于涉及村民利益的重要事项，根据村民委员会组织法第二十四条应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定。对于违反民主议定程序的土地使用权流转合同，农村集体经济组织主张合同无效的，应予支持。合同相对人经对村民会议或者村民代表会议决议进行审查，有理由相信合同符合民主议定程序，农村集体经济组织以违反民主议定程序为由主张合同无效的，不予支持。合同相对人以违反民主议定程序为由主张合同无效的，不予支持。城镇农村的合作经济组织、基层群众自治组织处分重大财产违反民主议定程序的，参照本条规定处理。”本案中，起诉主张涉案《租地合同》无效的是被告，并非农村集体经济组织即第三人东边小组，被告以涉案《租地合同》未经村民会议表决通过为由，主张合同无效缺乏法律依据。综上，被告主张涉案《租地合同》无效的诉求理由不成立，依法应予驳回。三、关于被告请求原告向被告赔偿损失有无事实和法律依据。被告认为原告违法扰乱被告公司生产经营，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。对被告的该诉求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告罗盛赞的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告佛山市锐兴五金实业有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序，本诉受理费8700元（原告罗盛赞已全额预交），由原告罗盛赞负担；反诉受理费275元（反诉原告佛山市锐兴五金实业有限公司已全额预交），由反诉原告佛山市锐兴五金实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈青兰二〇一九年五月九日书记员  张惠玲