广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初3863号原告：李咏梅，女，1975年1月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：谢跃健，广东顺晖律师事务所律师。被告：郭结银，女，1963年10月4日出生，住广东省顺德区，原告李咏梅与被告郭结银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李咏梅委托诉讼代理人谢跃健、被告郭结银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李咏梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付应付未付租金82300.41元；2.判令被告向原告支付商铺门口拆除封闭墙打开出入口费用1000元；3.判令被告拆除商铺门口上方广告招牌并恢复原状；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月10日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁位于佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园76座1-2号商铺，租赁面积为102.40平方米；租赁期自2013年11月1日起至2018年10月31日止；被告自2013年11月1日起按租赁单价每平方米80元的标准支付租金，自第三年起以后每年租金在上一年的单价基础上递增10%。被告自2015年起以各种理由拒绝按合同约定每年在上一年的单价基础上递增10%的租金；至2018年8月31日止，被告共拖欠租金差额49589.76元。2018年9月，被告电话称空出了商铺，但未将其承租后封住的商铺出出入口恢复原状，导致原告无法入内验收并接收商铺。2018年10月，原告书面通知被告，要求被告于收到通知后十天内为商铺重开出入口、加上门板并将商铺交接给原告，否则原告将继续向被告收取租金直至实际交接为止。至2018年10月31日双方约定的商铺租赁期届满，被告仍未将商铺恢复原状并向原告交接商铺。原告只能于2018年12月11日找人将商铺封住的出入口打开，为此支付费用1000元。综上所述，被告不交回承租商铺及拖欠租金，严重侵犯了原告的合法权益，应当承担由此造成的法律责任和经济责任。被告郭结银辩称，一、虽然《商铺租赁合同》约定租金从2014年11月1日起每年递增10%，但因2014年初经济环境不好、附近商铺纷纷减租，被告与绿茵花园75-79号商铺的8位业主经口头协商，各方同意租金不递增、不减租，改变了上述合同关于租金递增的约定。原、被告约定从2018年才开始实际加租，之前不加租。假如需要加租，原告理应书面通知催告被告补交租金差额；如果被告不愿租金递增，原告理应通知解除合同；而被告每月足额交租至2017年12月底，原告从未提出异议。且2015年2月至2017年2月期间的租金差额，原告在此期间从未主张及追索过，其主张已超过两年的诉讼时效。二、涉案的76号商铺从毛坯状态开始一直与75-79号商铺连体使用、出租，各商铺之间没有隔墙，也没有单独开出入口，只在75号商铺留有出入口。原告购买该商铺时就是这种状况。且被告从来没有封过76号商铺门口。被告只有按商铺原状交铺给原告的义务，并无义务单独给原告开门口。被告已于2018年8月27日空出商铺并通知原告收铺，但原告故意拒绝收铺。2018年8月30日，原告与75号商铺业主一同进入商铺内并拍照，据此可认定原告已接收该商铺，被告已履行交铺义务。故原告追索之后的租金无事实与法律依据。三、被告的招牌是合法报批安装的。该商铺门口上方的广告招牌所在区域，不属于原告所有，属于二楼商铺或楼层共有。原告无权要求拆除上述招牌、恢复原状。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的李咏梅身份证复印件一份、房地产权证二份，郭结银人口信息查询资料打印件各一份，被告对其真实性无异议，可证明原被告的诉讼主体情况，本院予以采信。2.原告提供的《商铺租赁合同》一份，被告对其真实性无异议，可证明原被告之间的租赁合同关系，本院予以采信。3.原告提供的账户交易明细、《商铺租金收入明细表》各一份，与被告提供的中国农业银行银行卡交易明细清单一份、中国民生银行个人账户对账单二份，两组证据记载内容相吻合，本院均予采信；至于相应租金标准是否变更，系本案认定问题。4.原告提供的《关于补回商铺租金及完善交铺约定的通知》一份，手机拍摄的照片、视频各一份，被告认可该照片所载女子为其女儿，本院对该组证据予以采信；至于原告送达向被告该通知之时涉案商铺的状况是否符合返还条件，系本案认定问题。5.被告提供的微信聊天截图打印件一份，原告对其真实性无异议，本院予以采信。6.被告提供的房地产权证四份，原告对其真实性无异议，可证明位于涉案商铺上层的绿茵花园76座3、4号商铺的产权情况，本院予以采信。7.被告提供的《物业租赁合同》一份、《商铺租赁合同》三份，所载租赁物分别为绿茵花园77、78、79座商铺，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：李咏梅是位于广东省佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园76座1、2号铺（以下简称：涉案商铺）的登记所有权人。2013年8月10日，郭结银与李咏梅签订一份《商铺租赁合同》，约定李咏梅将涉案商铺出租给郭结银作商业用途，租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止，租赁面积合计为102.4平方米；郭结银在该合同签订后向李咏梅支付16384元作为履约定金，该款在合同期满且李咏梅按约交还涉案商铺后无息退还给郭结银；郭结银在每月5日前将当月租金汇入李咏梅指定的银行账户，2013年11月1日至2015年10月31日期间每月租金为8192元，2015年11月1日至2016年10月31日期间租金、2016年11月1日至2017年10月31日期间租金、2017年11月1日至2018年10月31日期间租金均在前一期租金标准的基础上递增10%；同时约定“如乙方（即郭结银）不再续租，乙方应在合同期满后10日内为甲方（即李咏梅）商铺重新筑回商铺间墙”。上述合同签订后，郭结银依约向李咏梅支付了合同保证金（按金）16384元，李咏梅亦将涉案商铺交付给郭结银使用。郭结银遂将涉案商铺在内的绿茵花园75座至79座一楼联排商铺的间墙拆除、连通后用于开设火锅店（涉案商铺的沿街一侧外墙被封闭，该火锅店的出入口设置在75座商铺沿街一侧外墙位置），并在其与古顺昌共有的位于广东省佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园76座3、4号铺（与涉案商铺分别为一、二楼）的沿街一侧外墙上搭建了“四川名火锅/川府粮仓火锅”的招牌。2013年11月1日至2016年12月31日期间，郭结银每月向李咏梅支付租金8192元；2017年1月1日至2018年8月31日期间，郭结银每月向李咏梅支付租金8592元；此后，郭结银未再向李咏梅支付租金。2018年8月，郭结银与李咏梅经协商解除了上述《商铺租赁合同》。郭结银重建了涉案商铺与75座一楼商铺、77座一楼商铺的邻侧间墙，但未在涉案商铺沿街一侧外墙修建出入口。但李咏梅查看后拒绝接收涉案商铺，并于2018年11月4日书面通知郭结银，要求郭结银在接到该通知后的十日内在涉案商铺沿街一侧外墙修建出入口。2018年12月11日，李咏梅自行修建了其所要求的前述涉案商铺出入口。本院认为，原告李咏梅与被告郭结银所签订的上述《商铺租赁合同》，合法有效，本院予以确认。首先，关于双方是否曾协商变更原合同所约定的2015年11月1日至2018年10月31日期间租金定期递增的条款问题。本案中，被告在2015年11月1日至2016年12月31日期间仍然按此前的租金标准（8192元/月）支付同期租金，且在2017年1月1日至2018年8月31日期间亦未按上述合同条款约定幅度加付租金。上述《商铺租赁合同》已明确约定“……逾期一个月尚未交清当月租金的，甲方（即李咏梅）有权即时收回商铺及其固定装修，并没收乙方（即郭结银）按金”，而原告却在近四年的时间内未按此条款行使合同解除权，本案亦无充分证据显示原告曾于同期就被告未按合同原定标准加付租金的问题提出异议。因此，被告称其曾与原告协商不再按上述合同条款约定标准递增租金的抗辩意见，具有较高的盖然性，本院予以采纳；原告要求被告按原合同约定标准向其支付2015年11月1日至2018年8月31日期间应付未付租金差额的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告提供的微信聊天记录等证据及被告主动重建涉案商铺的邻侧间墙等情况，反映原、被告系协商一致而解除上述《商铺租赁合同》。但合同的权利义务终止，不影响合同中结算与清理条款的效力。故被告仍负有按可使用的通常标准向原告返还涉案商铺的义务。本案中，被告明知涉案商铺为临街铺面，但其在重建涉案商铺的邻侧间墙的同时，却未在该商铺沿街一侧外墙修建出入口，显然影响涉案商铺的正常使用。被告称涉案商铺在交付其使用前即无单独开出入口的抗辩意见，并无相应证据佐证，本院不予采纳。原告此前拒绝受领涉案商铺是行使先履行抗辩权的合法行为，由此造成的扩大损失应由作为违约一方的被告承担。因此，原告要求被告继续按原租金标准向其支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的占用使用费（相应费用的性质在合同解除后转化为占用使用费）的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；相应占用使用费用数额，本院依据原、被告此前实际履行的租金标准核定为25776元（8592元/月×3个月），而本案并无证据反映被告存在可由原告没收合同保证金（按金）的其他违约行为，故此保证金16384元应予前述占用使用费相抵，被告尚应在本案中向原告支付占用使用费9392元。同理，原告要求被告承担其自行修建出入口费用的诉讼请求，理由充分，本院亦予以支持；而原告未提供证据佐证其实际花费修建出入口费用数额情况，故该项费用数额，本院依据实际需要酌情确定为500元。原告所称的“四川名火锅/川府粮仓火锅”的广告招牌搭建在被告与古顺昌共有的位于广东省佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园76座3、4号铺沿街一侧外墙位置，不属于涉案商铺的添附物。因此，原告要求被告拆除该招牌的诉讼请求，不属于本案所审理的房屋租赁合同关系范畴，本院在本案中对此不作处理。原告如有证据证实被告搭建该招牌的行为侵害其相邻权利的，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郭结银应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李咏梅支付占用使用费25776元，该款与被告郭结银此前已支付的合同保证金（按金）16384元相抵，被告郭结银尚应在本案中向原告李咏梅支付余款9392元；二、被告郭结银应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李咏梅支付修建涉案商铺出入口费用500元；三、驳回原告李咏梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为941.26元（已由原告预交），由原告李咏梅负担291.26元，被告郭结银负担650元（被告负担部分，由其迳向原告支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇一九年五月六日书记员  冯秋莹