上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0115执异311号案外人：郎某某，男，1984年3月27日生，汉族，住上海市虹口区万安路XXX弄XXX号XXX室。案外人：郭某某，女，1982年10月27日生，汉族，住上海市虹口区万安路XXX弄XXX号XXX室。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行，住所地上海市浦东新区。负责人：徐琳，行长。委托代理人：金黎，上海市辉煌律师事务所律师。委托代理人：徐磊，上海市辉煌律师事务所实习律师。被执行人：上海松砖物资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：龚忠凯，董事长。被执行人：上海永驻仓储有限公司，注册地上海市崇明县绿华经济开发区。法定代表人：叶小珺，经理。被执行人：龚忠凯，男，1971年9月7日生，汉族，户籍地福建省。被执行人：郑木金，女，1973年6月3日生，汉族，户籍地福建省。被执行人：上海瑞银融资担保股份有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：林成辉，总裁。本院在执行(2013)浦执字第15485号申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行(以下简称工商银行浦东开发区支行)诉被告上海松砖物资有限公司、上海永驻仓储有限公司、龚忠凯、郑木金、上海瑞银融资担保股份有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，案外人郎某某、郭某某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人郎某某、郭某某称，案外人郎某某、郭某某系夫妻关系。2013年2月5日，案外人与郑木金、龚锦淞签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：案外人以人民币300万元价格购买上海市宝山区云山西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，附地下车位一个。同日案外人向郑木金、龚锦淞支付了除需贷款120万元外的购房款178万元，并办理了房屋交接手续。次日，双方赴房地产交易中心申报税费时被告知需换领房产与车位合一产证后才能过户。同年3月4日，郑木金、龚锦淞取得了房产与车位合一的新产证，双方就系争房屋及车位分别重新签订了《上海市房地产买卖合同》。同月29日，双方缴某某所有税费。案外人于同年4月8日支付了尾款2万元。案外人在等待领取产证过程中，因郑木金拖欠银行贷款，系争房屋被查封。案外人认某，案外人在房屋买卖过程中并无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，故提出异议，要求解除对系争房屋的查封。申请执行人工商银行浦东开发区支行认某，案外人不应当提出执行异议，应当另行提起诉讼。案外人陈某的房屋总价与合同约定不一致、合同与补充协议约定付款期限和金额不一致，不知案外人与原产权人哪方存在违约；案外人陈某在支付首付款后即取得房屋，不符合常理；房屋与车位不是必然要一起过户的，房屋过户时间延后是因案外人要求所涉车位一并过户所致，房屋没有过户存在案外人的自身原因。综上，申请执行人不同意案外人的异议请求。申请执行人对其抗辩意见未能提某证据材料。查明：本院在审理(2013)浦民六(商)初字第1629号原告中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行诉被告上海松砖物资有限公司、上海永驻仓储有限公司、龚忠凯、郑木金、上海瑞银融资担保股份有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2013年3月6日对系争房屋予以正式查封，并于2013年6月6日作出民事判决书，判令：被告上海松砖物资有限公司归还中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行应收账款回购款9,875,146.09元及利息等，被告郑木金等对上海松砖物资有限公司的付款义务承担连带清偿责任。判决生效后，权利人中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行向本院申请执行，本院已依法受理，执行案号为(2013)浦执字第15485号。另查明，系争房屋产权登记人为郑木金、龚锦淞。2013年2月5日，案外人郎某某、郭某某(乙方)经上海宝原物业顾问有限公司居间介绍与郑木金、龚锦淞(甲方)就系争房屋(房地产权证号：宝XXXXXXXXXX)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及协议书,合同约定房地产转让款为人民币260万元，乙方自合同签订日起七日内查询系争房屋情况，并在查询结果后五日内支付首期房款人民币140万元(含已付定金)，第二期房款由乙方通过贷款形式支付。若乙方贷款审核未通过或审核额度不足，则由乙方在向房地产交易中心送交房产过户和抵押手续时补足；同年4月10日前办理转让过户手续。协议书约定：乙方购买甲方系争房屋及车位73号的实际成交价为人民币300万元(其中含装修补偿金40万元)，根据买卖合同约定，2013年2月5日乙方支付给甲方的房款计人民币180万元,第二期房款120万元由乙方以银行贷款形式支付，本协议约定内容如与买卖合同相冲突，以本协议为准。2013年3月5日，案外人郎某某、郭某某(乙方)又与郑木金、龚锦淞(甲方)就系争房屋(房地产权证号：沪房地宝字(2013)008020号)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定房地产转让款为人民币260万元，乙方自合同签订日起五日内查询系争房屋情况，并在查询结果后三日内支付首期房款人民币140万元(含已付定金)，第二期房款由乙方通过贷款形式支付。若乙方贷款审核未通过或审核额度不足，则由乙方在向房地产交易中心送交房产过户和抵押手续时补足；同年4月10日前办理转让过户手续。同日，双方另就云山路XXX弄XXX号地下1层车位签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX),合同约定转让价为人民币8万元。2013年2月1日，郑木金出具“收到上海宝原物业顾问有限公司转付郎某某房地产定金人民币5万元”的收款收据。2013年2月5日，郎某某转账郑木金人民币173万元。2013年4月8日，郑木金出具“收到上海宝原物业顾问有限公司转付郎某某房地产尾款人民币2万元”的收款收据。2013年2月，案外人郎某某、郭某某经与郑木金签署房地产交接书后入住系争房屋。2013年3月26日，案外人缴某某系争房屋契税。审查过程中，案外人表某系争房屋及车位转让总价为人民币300万元，现已支付了人民币180万元，愿将剩余购房款人民币120万元交付执行。申请执行人表某，只要案外人能将剩余购房款人民币120万元交付执行，则同意对系争房屋解除查封。以上事实，由案外人提某的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)、协议书、沪房地宝字(2013)第008020号上海市房地产权证、中国农业银行业务回单、收款收据、房地产交接书、宝山区高境镇三花现代城第二居民委员会及云山西路XXX弄XXX号居民出具的“证明”、税收通用缴款书、(2013)浦民六(商)初字第1629号协助执行通知书和回执以及审查笔录等为佐证。本院认某，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且权利能够排除执行的，符合下列情形的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人就系争房屋与被执行人郑木金签订《上海市房地产买卖合同》的时间为2013年3月5日，早于人民法院的查封；案外人于2013年2月5日与被执行人郑木金签署了“房地产交接书”，结合高境镇三花现代城第二居民委员会及云山西路XXX弄XXX号居民的“证明”，可证明案外人已在人民法院前占有了系争房屋；案外人已支付了合同约定除贷款方式支付外的首期房款人民币180万元，对于原约定通过贷款方式支付的剩余人民币120万元，案外人表某愿意交付执行；房屋买卖合同约定系争房屋过户期限为2013年4月10日前，但在该期限前系争房屋因被执行人涉案被查封，不能认定房屋不能过户存在案外人的自身原因。综上所述，案外人的异议请求符合上述规定的情形，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止(2013)浦执字第15485号案件对上海市宝山区云山西路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  吴晓春审 判 员  盛爱琴人民陪审员  孙国真二〇一九年五月十五日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。