广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6606号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱建玺，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭瑞，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：洪顺锤，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏，广东圣和胜律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪。原审第三人：黄文彬，住河北省保定市南市区。上诉人朱建玺因与被上诉人郭瑞、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）、黄文彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱建玺及其代理人罗苑锋，被上诉人郭瑞代理人洪顺锤到庭参加诉讼，原审第三人合富公司、黄文彬经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院均依法缺席审理。本案现已审理终结。朱建玺上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱建玺的全部诉讼请求(即判令郭瑞协助办理广州市番禺区钟村街祈富新村倚湖居10座906所有权转登记手续；判令郭瑞支付违约金6万元；本案诉讼费用由郭瑞负担)。事实与理由：一审判决事实不清(遗漏郭瑞在2017年1月14日签订《补充协议》时明知因2015年3、4、5月份缴税不连续原因到2018年5月份才有购房资格的事实、没有查明双方在2017年4月27日均已变更送达地址的事实、没有依朱建玺申请向房管局调查朱建玺何时起具有购房资格的事实)，证据不足，恳请贵院依法发回重审或改判驳回郭瑞的全部诉讼请求并支持朱建玺的全部反诉请求。一、2017年1月14日签订《补充协议》时，郭瑞和朱建玺均已明知因朱建玺2015年3、4、5月份缴税不连续原因在2018年5月份前都不具备购房资格，郭瑞以朱建玺在2017年5月20日前不办理过户为由解除合同没有依据，也违反了诚实信用原则，一审判决以朱建玺在2017年5月20日前不过户为由判决朱建玺违约违反了“法律不强人所难”的原则；二、朱建玺在过户登记方面不存在违约行为，郭瑞无权解除合同。(一)朱建玺在2017年5月20日前未过户不构成违约，只有在2018年5月份具备购房资格时不及时过户才有违约的问题。(二)郭瑞没有将通知寄送到朱建玺变更后的送达地址导致朱建玺未能收到函件，因此其通知不能产生法律效力。一审判决在解除通知未送达朱建玺的情况下认定视为朱建玺己收到郭瑞所发律师函，违反了《合同法》第96条关于“合同自通知到达对方时解除”的法律规定；三、双方所签《存量房买卖合同》已约定因限购政策原因导致交易迟延的任何一方均无权解除合同。1.合同第2页最下面的“重要提示4”己约定因政策原因延迟交房的，任何一方不应依政策原因主张解除合同否则按合同约定承担违约责任并且继续履行合同。2．即使退一万步来讲朱建玺真的违约迟延办理产权登记，双方所签合同第十二条也己明确约定迟延办理产权登记的情况下买卖双方均没有解除权，处理方式为承担双倍定金合同继续履行，郭瑞无权抛开双方的这一合同约定以迟延办理产权登记为由解除合同；四、一审判决违反不告不理原则。郭瑞在起诉状中诉讼请求是“请求判令解除原被告、第三人签署的《存量房买卖合同》及补充协议”，一审判决判项却为“确认郭瑞、朱建玺、广东合富房地产置业有限公司于2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》、2016年12于23日签订的《补充协议》以及2017年1月14日签订的《补充协议》于2017年6月16日解除”，判项与诉请不符合。五、关于一审判决一审法院认为部分的几点意见。1.原审判决(第19页倒数第5行)认为双方仍应于2017年5月20日办理过户递件手续违反了“法律不强人所难”的原则；2.原审判决(第20页第8行)认为郭瑞2017年6月2日所寄送《通知解约律师函》虽被拒件退回亦应视为朱建玺已收到郭瑞催告违反了《合同法》第96条关于“合同自通知到达对方时解除”的法律规定；3.原审判决(第20页倒数第8行)认为2017年1月14日所签《补充协议》仅约定楼款支付、房屋交付及租金等问题的约定，网签合同及两份补充协议均无任何变更过户时间的约定，不符合常理，过户的履行期限应确定为朱建玺具备购房资格符合过户条件时；4.原审判决(第20页倒数第3行)之所以认为朱建玺主张办理首次过户递件手续即2016年12月22日已具备购房资格而又一直不前往房管部门办理过户递件手续，是因为一审判决没考虑到认定是否具有购房资格的决定权在房管部门而不在朱建玺，朱建玺再怎么认为具有购房资格也无法成功办过户递件手续，因此不能因此将过错归结给朱建玺身上；5.原审判决(第21页第6页)认定朱建玺的管辖权异议等诉讼行为违反诚实信用原则，并将管辖权异议等诉讼行为认定为违反合同约定及合同法有关规定，这是极其牵强、毫无事实依据的，一审判决完全不从理性和法律出发而是意气用事；6.原审判决(第21页倒数第7行)认为补充协议约定2017年6月1日前支付涉讼房屋余下未付楼款，朱建玺于2017年6月9日支付已逾期，作出这个认定是由于一审判决“忽略”了合同第十一条“逾期付款的违约责任”中“超过10天缓冲期”才算根本违约的逾期；7.原审判决(第21页倒数第1行)认为若买卖合同中违约方以前述条款(即不能按期取得房产证双方同意支付违约金双倍定金合同继续履行条款)拒不履行过户义务，合同无法继续已无法解除，将严重损害守约方的合法权利，这是没有考虑当事人享有权利自由处分权所得出的结论，本案合同属于履行期限较长但明确的合同，并非无法继续履行，而且买卖双方已经考虑到了履行期限较长，所以才有2017年6月1日前付清全部楼款的约定，并不存在损害守约方合法权利的情形。郭瑞二审答辩称：1.郭瑞认可一审的查明事实。2.双方合同约定了具体过户期限，并且郭瑞也给予了朱建玺一定宽限期限，只要朱建玺没有按照合同约定以及郭瑞给予的宽限期限内履行过户义务，无论其是否有购房资格，均构成根本性违约，朱建玺是否具有购房资格问题，并不是其是否违约的判断依据。3.双方签订的合同约定，任何一方变更送达地址均应当书面告知对方，不存在朱建玺所述送达地址已经变更的事实。4.对朱建玺当庭陈述的事实经过，郭瑞不予认可，朱建玺也没有相应的证据证明。合富公司、黄文彬二审均未答辩。郭瑞向一审法院起诉请求：1.请求判令郭瑞、朱建玺及合富公司、黄文彬签署的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2017年6月14日解除；2.请求判令朱建玺向郭瑞支付违约金人民币134000元，且该违约金可直接从朱建玺已付房款中扣减；3.请求判令朱建玺将房屋恢复原状返还给郭瑞，并按每月2400元的标准支付占用期间的租金（租金自2017年6月27日起至朱建玺实际返还房屋时止），且该租金可直接从朱建玺已付房款中扣减；4.请求判令朱建玺赔偿郭瑞律师费人民币30000元；5.请求判令朱建玺承担本案的全部诉讼费用。诉讼中经一审法院释明，郭瑞清楚因朱建玺未反诉请求退还已付房款，故其第2、第3项诉讼请求中要求直接从已付房款中扣减的内容并非独立的诉讼请求，一审法院不予处理，另郭瑞将第三项诉讼请求变更为请求判令朱建玺将房屋恢复原状返还郭瑞，并按每月2400元的标准支付占有期间的租金或占有使用费（租金或占有使用费自2017年6月27日起至朱建玺实际返还房屋之日止）。朱建玺向一审法院提出反诉请求：1.判令郭瑞协助办理广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖10座906所有权转移登记手续；2.本案本反诉诉讼费用均由被郭瑞承担。诉讼中，朱建玺反诉请求变更为：1.判令郭瑞协助办理广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖10座906所有权转移登记手续；2.本案本反诉诉讼费用均由被郭瑞承担；3.判令郭瑞支付违约金6万元。一审法院认定事实：位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街10座906房（以下简称涉讼房屋）登记产权人为郭瑞，建筑面积74.14平方米，登记时间为2013年9月13日。2016年10月26日，交通银行股份有限公司广东省分行出具《结清证明》，载明郭瑞已于2016年10月9日结清涉讼房屋的抵押贷款本息。2016年10月27日，郭瑞作为甲方（卖方），朱建玺作为乙方（买方），合富公司作为经纪方，签订合同号为CHA0026291的《存量房买卖合同》，约定买卖房屋为涉讼房屋，房屋售价为134万元，交付时间为甲方收齐楼款后7天内；产权转移登记手续由甲乙双方共同办理，双方应于2016年12月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；各方不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付双倍定金作为违约金；甲方或乙方行使单方解除合同权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则已经发至上述地址即视为送达；其他约定中手写载明“买卖双方约定乙方2014年4月的个人所得税问题达到连续三年的缴交记录，甲方同意乙方于2017年5月20日才去办理递件、过户，但乙方需在2016年12月20日前交付首期（不含定金）38万元于甲方”；经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力、购买资格等承担完善义务和相关法律责任，如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间，任何一方不应已政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担责任；付款方式为定金3万元于签订合同当天支付，买方应在签订合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年93万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），首期楼款38万元应在2016年12月20日（不迟于递件日）前直接支付卖方；合同落款处有郭瑞、朱建玺的签名及按捺指模，及盖有广东合富房地产置业有限公司业务专用章。同日，朱建玺支付3万元定金。2016年11月21日，中国银行股份有限公司广州番禺支行向朱建玺出具《同意购房抵押贷款意向书》，其中载明中国银行股份有限公司广州番禺支行同意朱建玺为购买涉讼房屋申请个人住房抵押贷款93万元。2016年11月30日，涉讼房屋办理涂销抵押登记手续。2016年12月15日，郭瑞作为甲方（卖方），朱建玺作为乙方（买方），合富公司作为经纪方，签订编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，完成购房合同的网签手续。2016年12月22日，郭瑞、朱建玺办理交易递件申请，广州市番禺区房地产交易登记中心向朱建玺出具了《收件收据》。同日，朱建玺缴纳了涉讼房屋契税13400元、个税13400元及印花税10元。2016年12月23日，郭瑞作为卖方，朱建玺作为买方，签订《补充协议》，就涉讼房屋买卖合同补充约定，首期楼款变更为60万人民币，买方应于2016年12月25日前支付40万元，于2017年1月26日前支付20万元；递件过程中，由于税单问题，房产局需要税局发函，预计一个月时间，具体流程由经纪方跟进；如该协议内容与购房合同内容不一致，则以补充协议为准，落款处有郭瑞、朱建玺及经纪方工作人员签字。2016年12月24日，朱建玺向郭瑞转账支付40万元第一期楼款。2017年1月14日，郭瑞作为卖方，朱建玺作为卖方，签订第二份《补充协议》，约定如银行不能在2017年6月1日前将物业尾款转给卖方，买方则在2017年6月1日前将该物业余下楼款支付给卖方，银行在2017年6月1日后放款至卖方账户，卖方则要在收到楼款2天内把多收的楼款转账给买方指定账户，如未能按时转给买方指定账户，卖方则每天支付所欠金额的10%给买方，直至买方收回应收的全部金额，2017年1月27日其买方每月支付2400元给卖方作为涉讼房屋的租金，直至卖方收齐该物业楼款，如该协议内容与《存量房买卖合同》不一致，以该份合同为准，落款处有郭瑞、朱建玺及合富公司工作人员签名。2017年1月24日至1月26日，朱建玺向郭瑞转账共计20万元。2017年1月中下旬，郭瑞向朱建玺交付涉讼房屋，此后，朱建玺通过转账方式支付租金，于2017年2月28日向郭瑞转账3000元，另于2017年3月31日、2017年4月28日、2017年5月31日分别转账2400元。2017年4月26日，郭瑞分别向朱建玺、合富公司邮寄发出《关于限期办理房产过户手续的催告函》，载明郭瑞要求朱建玺及合富公司尽快安排过户事宜，确保在2017年5月20日前完成递件及过户手续。其中，邮寄朱建玺的地址为涉讼房屋地址，投递记录显示“他人收放门缝里”，朱建玺称其没有收到该份邮件。2017年6月2日，郭瑞委托广东圣和胜律师事务所洪顺锤律师向朱建玺、合富公司发出《律师函》，载明2016年12月22日，郭瑞、合富公司配合朱建玺到房管部门办理递件及过户手续，因朱建玺缴税记录存在问题，一周后房管部门以朱建玺不具备购房资格为由作退件处理，特函告朱建玺于2017年6月10日前配合郭瑞办理涉讼房屋过户递件手续，如朱建玺未如期办妥过户事宜，则郭瑞将直接解除各方签署的合同及补充协议，要求朱建玺交回占用房屋、付清租金并按房屋成交价的10%支付违约金以及赔偿郭瑞的其他损失。其中，邮寄朱建玺身份证住址的邮件，速递邮件改退批条显示“电联收件人拒收”，以涉讼房屋地址为邮寄地址邮寄朱建玺的邮件，速递邮件改退批条显示“收件人已出差，电联退回”。朱建玺称其没有收到该份《律师函》。2017年6月9日，朱建玺向郭瑞转账支付71万元，转账附言为“剩余全部房款”，并向郭瑞发出《付清房款通知》，载明朱建玺已将总房款134万元的剩余房款71万元全额支付郭瑞，请郭瑞退还多付租金2000多元，朱建玺将另行提前通知郭瑞过户时间，请郭瑞配合，或请郭瑞出具相关房产证原件，委托书等，以便朱建玺办理过户手续。郭瑞确认收到该笔款项及通知。2017年6月13日，郭瑞委托广东圣和胜律师事务所洪顺锤律师向朱建玺、合富公司发出《律师函》，载明合同约定的房屋过户递件时间已经届满，经郭瑞多次催告，朱建玺仍未办理房屋过户递件手续，该行为构成根本性违约，郭瑞有权单方解除合同，特函告，各方签署的《存量房买卖合同》及补充协议自朱建玺收到该函之日起解除，请朱建玺承担违约责任，并及时办理房屋网签解除手续及房款清结手续；请朱建玺收到该函当天将涉讼房屋恢复原状交还郭瑞并结清占用期间产生的全部费用；请合富公司配合办理于合同及补充协议解除有关的全部事宜。其中，邮寄朱建玺身份证住址的邮件，速递邮件改退批条显示“电联拒收退回人以它往”，以涉讼房屋地址为邮寄地址邮寄朱建玺的邮件，速递邮件改退批条显示“收件人拒收”。朱建玺称其没有收到该份《律师函》。2017年7月17日，郭瑞提起本案诉讼。2018年5月4日，朱建玺提起反诉，同时向一审法院申请了财产保全，要求对郭瑞名下价值50万元的财产采取保全措施，朱建玺以浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的《保单保函》为上述财产保全提供担保，朱建玺为此支付了保全费3020元。一审法院于2018年5月9日查封了郭瑞名下的涉讼房屋。诉讼中，郭瑞、朱建玺确认，2016年12月22日，郭瑞、朱建玺办理交易递件申请，因朱建玺的购房资格存在问题，当场无法办理过户手续，一周后被房管部门退件；其后，双方未对过户期限作重新约定；涉讼房屋现由朱建玺占有使用中，郭瑞确认朱建玺已付清截2017年1月27日至2017年6月26日期间租金。一审法院认为，双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1、关于《存量房买卖合同》的状态及违约责任问题。朱建玺主张，《存量房买卖合同》应继续履行，郭瑞至今未配合朱建玺办理过户手续，应承担违约责任。首先，2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》时，朱建玺已经具备购房资格，其认为系当时不动产中心理解政策没有到位，因此将本次交易退件造成涉讼房屋不能过户。其次，《存量房买卖合同》第20条约定，三方均明知朱建玺个税缴交情况及购房资格情况，明确过户时间为朱建玺具备购房资格之时，且2017年12月15日签订的《广州市存量房买卖合同》取消了过户时间约定，新旧合同约定不一致应以新合同约定为准；另外，郭瑞、朱建玺及合富公司均清楚房管部门认为朱建玺暂不具备购房资格及其提交过户申请后被退件的情况，三方仍于2017年1月14日签订第二份《补充协议》，系三方同意继续履行合同的意思表示，应视为三方达成朱建玺具备购房资格后办理房屋过户手续的合意。再次，《存量房买卖合同》第12条约定，如因甲方或者乙方的原因不能按时过户的，其中乙方支付违约金，继续履行合同，第20条下方约定经纪方已经明确向买卖双方解释了限购政策，如合同因政策原因延迟交易的，延迟交易期间，任何一方不得以该理由解除合同，否则按本合同违约责任条款承担责任，因此，郭瑞不能以朱建玺不具备购房资格为由单方解除合同。最后，郭瑞已收齐全部购房款，涉讼房屋亦已交付朱建玺使用，双方已经实现买卖合同目的，现朱建玺已具备购房资格，合同具备继续履行的条件，郭瑞系因房价上涨主张解除合同，其不配合朱建玺办理过户手续导致朱建玺至今未取得涉讼房屋产权，郭瑞应承担迟延履行的违约责任，向朱建玺支付6万元违约金。为证明其已具备购房资格，朱建玺提供了广州市番禺区不动产登记中心于2018年6月4日出具的《购房资格证明》，载明截至2018年6月4日止，朱建玺具备本市住房限购区域内的购买资格。郭瑞对《购房资格证明》予以确认，但认为该证明没有载明朱建玺从何时开始具有购房资格，朱建玺2018年6月4日是否具有购房资格不会对其已违约的基础事实及双方签订的合同/补充协议已解除的事实造成任何影响，只要朱建玺没有按时履行义务，就应承担相应的违约责任。郭瑞主张，涉讼房屋的《存量房买卖合同》及相关补充协议因朱建玺严重违约解除，朱建玺应承担违约责任。其一，签署《存量房买卖合同》时，郭瑞不清楚朱建玺是否具有购房资格，对朱建玺是否具有购房资格亦不具备判断能力；《存量房买卖合同》第20条明确约定于2017年5月20日前办理递件过户手续，郭瑞、朱建玺签订两份《补充协议》时，合同约定的递件过户期限未届满，且补充协议约定的系涉讼房屋款项支付及交付问题，不能视为郭瑞同意朱建玺取得购房资格后再办理递件过户手续。其二，交付房屋、付清房款不代表合同目的已经实现，在涉讼房屋过户前，郭瑞名下仍登记有房屋，郭瑞再次购房首付金额及税费负担、房贷利率会提高，朱建玺拒不过户的行为严重影响郭瑞再次置业，且即便在《付清房款通知》中，朱建玺亦未给予明确过户时间，仅要求郭瑞等候朱建玺通知，该要求没有合同及法律依据。其三，本案的审查焦点应为朱建玺是否依约履行过户义务，而非朱建玺是否具有购房资格，若朱建玺认为房管部门对政策理解错误导致过户没有成功，其应向房管部门追责，而在郭瑞提起诉讼后，朱建玺不接受法院寄送的诉讼材料，并在公告期满后提起管辖权异议及上诉，第一次庭审后又以涉讼房屋存在租赁关系为由追加案外人，系其为了争取足够的时间以取得购房资格，故朱建玺现在具有购房资格，也不具备法律上的正当性，其要求继续履行合同的主张不应被支持。其四，为督促朱建玺配合办理递件过户事宜，郭瑞已于2017年4月26日及2017年6月2日先后两次发函催告朱建玺及合富公司，要求朱建玺依约办理过户手续，并给予宽限时间，朱建玺拒收函件且拒不配合办理，朱建玺行为已构成根本违约，郭瑞于2017年6月13日向朱建玺、合富公司发出解约律师函，行使单方解除权，律师函已同时寄往朱建玺身份证地址及涉讼房屋地址，其中身份证地址为朱建玺在合同中自留的联系地址，联系电话为朱建玺在网签合同上留的电话，根据《存量房买卖合同》及网签合同约定，函件一经发至载明的联系地址即为送达，故虽朱建玺拒收函件，不影响郭瑞与朱建玺签订的合同及补充协议于解除合同通知书送达之日，即2017年6月14日解除。其五，涉讼房屋的《存量房买卖合同》及相关补充协议系因朱建玺严重违约解除，朱建玺应承担违约责任，向郭瑞支付违约金134000元及基于维权产出的律师费30000元；另因郭瑞将涉讼房屋提前交付给朱建玺并收取租金系以买卖合同的履行为前提，现《存量房买卖合同》及相关补充协议于2017年6月14日解除，朱建玺继续占有涉讼房屋失去合同依据，朱建玺应将涉讼房屋恢复原状返还郭瑞，因朱建玺租金实际支付至2017年6月26日，故朱建玺还应以2400元/月为标准支付自2017年6月27日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。为此，郭瑞提供了《委托代理合同》、《签署诉讼、仲裁委托合同告知书》及增值税发票证明其为本案诉讼委托了律师，并负担了律师费30000元。朱建玺对前述证据均不予确认，朱建玺认为其没有违约，不同意支付郭瑞的律师费；朱建玺亦不同意解除合同，且根据2017年1月14日签订的补充协议，朱建玺需自2017年1月27日其支付租金至郭瑞收齐楼款之日止，郭瑞已收齐楼款，朱建玺占有房屋有理，无需支付涉讼房屋租金或占有使用费。2、关于朱建玺与黄文彬的租赁合同问题。朱建玺主张，涉讼房屋由其出租给黄文彬使用，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，约定租赁期满自动续租一年，首年租金为2500元/月，次年租金为2600元/月，2018年5月起通过银行转账方式支付租金，此前均是现金方式支付。为此，朱建玺提交了其与黄文彬于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》及2018年5月4日黄文彬向朱建玺转账2600元的网上银行电子回单予以证明。经质证，郭瑞对前述证据均不予确认，仅有一份租赁合同及一月的转账记录，无其他相关证据不符合生活常理，无法证明租赁关系真实存在。郭瑞主张，朱建玺出租房屋不是事实，朱建玺不是涉讼房屋所有权人，在未得到郭瑞明确授权的情况下，无权对外出租，即便租赁合同真实，黄文彬跟朱建玺签订的《房屋租赁合同》也是无效合同。一审法院认为：郭瑞、朱建玺与合富公司于2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》，包含了郭瑞与朱建玺之间的房屋买卖合同关系，以及郭瑞、朱建玺分别与合富公司之间的居间合同关系，本案审查的是郭瑞与朱建玺之间的房屋买卖合同关系。关于朱建玺是否存在拒不办理涉讼房屋过户手续的违约行为的问题。首先，2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》第四条约定，甲乙双方应当于2016年12月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，第二十条手写约定“买卖双方约定乙方2014年4月的个人所得税问题达到连续三年的缴交记录，甲方同意乙方于2017年5月20日才去办理递件、过户”，即合同约定于2016年12月20日前办理过户手续，买卖双方已考虑朱建玺连续缴税年限可能存在问题，并达成于2017年5月20日办理过户递件手续的共识。其次，郭瑞、朱建玺在庭审中确认，双方曾于2016年12月22日到房管部门办理递件手续，但一周后以朱建玺不具备购房资格为由被退件，此后双方未对涉讼房屋过户递件时间另作约定，故双方仍应于2017年5月20日办理过户递件手续。再次，涉讼房屋过户递件手续系买卖双方的共同义务，双方均应依约履行。郭瑞曾于2017年4月26日向朱建玺于涉讼房屋地址发出办理房产过户手续催告函，因涉讼房屋住址未经朱建玺确认，朱建玺主张其未收到该函件，一审法院予以采信；其后郭瑞于2017年6月2日委托广东圣和胜律师事务所洪顺锤律师向朱建玺涉讼房屋住址及其身份证住址发出催告办理房屋过户手续的律师函，并将过户日期宽限至2017年6月10日，朱建玺答辩称其未收到该份律师函，因朱建玺身份证住址为《存量房买卖合同》上记载的联系地址，《存量房买卖合同》约定该合同记载的各方通讯地址为其所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达，故虽该函件被拒收退回，亦应视为朱建玺已收到郭瑞的催告，朱建玺2017年6月10日未前往办理涉讼房屋过户递件手续，违反合同约定。最后，至于朱建玺主张网签合同及补充协议系双方达成朱建玺具备购房资格后再行过户的合意，其一，2016年12月15日签订的网签合同未约定过户递件手续时间，2016年12月23日签订的《补充协议》系对首期购房款的变更约定，其中记载递件过程中房产局需向税局发函调查税单问题，仅为递件过程事实陈述，2017年1月14日签订的《补充协议》系对楼款支付、房屋交付及租金等问题的约定，网签合同及两份补充协议均无任何变更过户时间的约定，一审法院对朱建玺的前述主张不予采信；其二，朱建玺其后于2017年6月9日在《付清房款通知》中单方提出“本人将另行提前通知你过户时间，请予以配合”，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持；其三，朱建玺主张其首次办理递件过户手续即2016年12月22日已具备购房资格，而又一直不前往房管部门办理过户递件手续，且郭瑞提起本案诉讼后，朱建玺先承诺至一审法院领取应诉材料而不至，其后拒收一审法院邮件，公告后，朱建玺在公告期最后一天通过于广州市番禺区桥南街发出的挂号信向一审法院送达管辖权异议材料，并在挂号信封写上位于河南省的身份证地址，一审法院作出管辖权异议裁定后，朱建玺再次承诺往一审法院领取裁定书而不至，后又于裁定书公告后提起管辖权异议上诉，其行为违反诚实信用原则，违反合同约定及合同法有关规定。综上所述，朱建玺拒不办理涉讼房屋过户手续，构成违约。关于郭瑞是否有权解除《存量房买卖合同》的问题。朱建玺主张，涉讼房屋已交付，全部房款已付清，合同目的已基本实现，其亦具备购房资格，存量房买卖合同可以继续履行，根据《存量房买卖合同》约定，如因甲方或乙方造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意支付双倍定金，合同继续履行，郭瑞无单方解除权。首先，根据物权公示原则，涉讼房屋过户之卖家名下前不能视为交付完成，合同目的尚未达成，而况2017年1月14日签订的《补充协议》，朱建玺应在2017年6月1日前支付涉讼房屋余下未付楼款，朱建玺于2017年6月9日支付已逾期，郭瑞提出解除合同、返还购房款，朱建玺未提供银行账户或其他方式接收房款系朱建玺对自身权利的处分，不能就此主张房款付清、郭瑞同意延迟过户期限；其次，如前述，朱建玺为违约方，郭瑞明确表示要求解除合同，朱建玺无权要求郭瑞继续履行；再次，本次纠纷系朱建玺拒不履行合同义务造成，郭瑞、朱建玺双方前往房管部门办理过户递件手续前，不能确认是何人导致未能如期取得房地产权属证明文件，不宜适用前述约定。《存量房买卖合同》约定，各方当事人不履行合同或者不按本约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。朱建玺经催告，拒不办理涉讼房屋过户手续，郭瑞依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，解除《存量房买卖合同》依法有据。现解除合同通知已于2017年6月13日发出，寄往朱建玺于合同记载联系住址，因朱建玺拒收退回，邮件于2017年6月16日退回妥投，故《存量房买卖合同》及相关补充协议已于2017年6月16日解除。关于朱建玺是否应当向郭瑞支付违约金及律师费的问题。《存量房买卖合同》约定，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，即134000元。现因朱建玺不履行合同约定，导致涉讼房屋交易不能完成，应向郭瑞支付违约金134000元。至于郭瑞主张律师费由朱建玺承担，因律师费不是维权的必要支出，且双方对于律师费用的承担并无约定，一审法院对郭瑞主张不予支持。关于朱建玺是否应当返还涉讼房屋及支付占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如前述，《存量房买卖合同》及相关补充协议已于2017年6月16日解除，朱建玺应将涉讼房屋恢复原状，返还郭瑞；朱建玺主张其已将涉讼房屋转租予黄文彬，朱建玺不是涉讼房屋合法产权人，即便朱建玺与黄文彬存在租赁合同关系，现郭瑞拒绝追认该合同，该租赁合同关系无效，黄文彬应配合郭瑞搬离涉讼房屋，其与朱建玺的权利义务关系不在本案的处理范围，黄文彬搬离后可另行与朱建玺解决。合同解除后，朱建玺继续占用涉讼房屋无理，应自合同解除之日起向郭瑞支付房屋占有使用费，占用费标准参照2017年1月4日签订的《补充协议》中的租金标准2400元/月，符合客观实际，一审法院予以支持；因郭瑞自认朱建玺已缴清2017年6月26日前的租金，故朱建玺应以2400元/月为标准，自2017年6月26日其支付涉讼房屋占有使用费至将涉讼房屋恢复原状，返还郭瑞之日止。至于郭瑞是否应向朱建玺支付迟延履行合同违约金的问题。如前述，《存量房买卖合同》及相关协议因朱建玺违约解除，郭瑞不存在迟延履行合同的行为，朱建玺要求郭瑞支付迟延履行合同违约金于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，一审法院于2018年11月1日作出判决：一、确认郭瑞、朱建玺、广东合富房地产置业有限公司于2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》、2016年12月23日签订的《补充协议》以及2017年1月14日签订的《补充协议》于2017年6月16日解除；二、朱建玺应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街10座906房屋恢复原状、返还郭瑞；三、朱建玺应按2400元/月的标准向郭瑞支付自2017年6月27日起至上述第二项判项履行完毕之日止的房屋占有使用费（本判决发生法律效力之日前的占有使用费应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，此后的占有使用费应于每月30日前支付）；四、朱建玺应于本判决发生法律效力之日起五日内向郭瑞支付违约金134000元；五、驳回郭瑞的其余诉讼请求；六、驳回朱建玺的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16860元，由朱建玺负担；反诉受理费8430元，保全费3020元，由朱建玺负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，朱建玺向本院提交：证据一、2016年12月24日郭瑞发给朱建玺的微信语音，证明郭瑞在房管局递件后在2016年12月24日的时候已明知朱建玺到2018年7月份才有购房资格，因此2017年1月14日签订《补充协议》约定收齐全部房款是包括了2018年7月前能过户继续履行合同的前提，郭瑞在2017年6月份收齐全部房款后以朱建玺迟延过户构成违约为由解除合同没有事实根据。证据二、2017年4月27日郭瑞与朱建玺的微信聊天记录，证明双方在2017年4月27日已变更送达地址并通知对方。郭瑞当天所寄送《关于限期办理房产过户手续的催告函》、2017年6月2日所寄送的《催办过户律师函》和2017年6月13日所寄送的《通知解约律师函》均没有送达到变更后的送达地址，属于无效通知。郭瑞质证认为：1.根据朱建玺提交证据的原始记录来看，朱建玺提交的微信聊天记录是不完整的。从查看的结果看，郭瑞在微信中反复强调要按合同约定办理过户手续，并不存在到朱建玺所述的时间才办理。从2016年10月24日，郭瑞的语音信息可以看出郭瑞只是愿意按照合同约定的2017年5月办理递件手续，也能说明郭瑞并没有同意变更合同的过户期限。2.朱建玺虽然发送了一个地址和联系方式，但是并未注明变更送达地址，也无要求郭瑞按照新提供的地址作为双方往来文件的送达地址，而且双方合同也约定送达变更要以书面形式通知对方，因此朱建玺证据中的送达地址不是合同及法律意义上约定的送达地址，而且郭瑞除了向合同约定的地址寄送外，也将催促过户的函件以及解约的函件同时寄到涉案房屋所在地址，因为郭瑞已经提前将涉案房屋提交交付给朱建玺。况且，催促及解约函件上电话号码是与朱建玺的电话是一致，可见朱建玺拒收邮寄是一个主观的行为，并不存在客观送达不到的事实。二审期间，朱建玺庭询后向本院提交调查取证申请书一份，要求向番禺区房管交易部门调取朱建玺在2016年10月27日（双方签订买卖合同当天）和2017年5月20日（原买卖合同约定过户日期）、2017年7月份（郭瑞起诉）是否具有购房资格；2、向番禺区房管交易部门调取朱建玺从何时开始具有购房资格的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对朱建玺的上诉请求与郭瑞的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的焦点为就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》及补充协议能否继续履行，郭瑞是否应向朱建玺承担60000元违约金问题。从朱玉玺与郭瑞于2016年10月27日签订的《存量房买卖合同》第二十条手写约定“买卖双方约定乙方2014年4月的个人所得税问题达到连续三年的缴交记录，甲方同意乙方于2017年5月20日才去办理递件、过户”可知，买卖双方签订合同时已考虑朱建玺连续缴税年限可能存在问题，并达成于2017年5月20日办理过户递件手续的共识。签订合同后，双方曾于2016年12月22日到房管部门办理递件手续，但一周后房管部门以朱建玺不具备购房资格为由退件。就再次到房屋部门办理递件手续的时间，本案并无书面证据显示双方对前述合同手写约定2017年5月20日办理递件的时间进行变更，一审认定仍应按原合同约定履行并无不妥。至于朱建玺上诉主张双方在签订2017年1月14日签订的《补充协议》时，双方已明知因朱建玺2015年3、4、5月份缴税不连续原因，其到2018年5月份才有购房资格的事实，双方达成在朱建玺具备购房资格后再行过户的合意，但2017年1月14日签订的《补充协议》仅对楼款支付、房屋交付及租金等问题进行了约定。一审在查明当事人提交的网签合同及两份补充协议，在内容中均无任何变更过户时间约定的情况下，对朱建玺的前述主张不予采信无误。本案朱建玺主张，涉讼房屋已交付，全部房款已付清，合同目的已基本实现，其亦具备购房资格，存量房买卖合同可以继续履行，但2017年1月14日签订的《补充协议》约定朱建玺应在2017年6月1日前支付涉讼房屋余下未付楼款，朱建玺于2017年6月9日支付余款已逾期，此后，郭瑞提出解除合同、返还购房款，朱建玺未提供银行账户或其他方式接收房款是朱建玺对自身权利的处分，并不能就此主张房款付清、郭瑞同意延迟过户期限。双方签订的《存量房买卖合同》中约定该合同记载的各方通讯地址为其所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。朱建玺在合同上预留该地址，应充分考虑其能否收取文件等资料的情况，对二审诉讼中，朱建玺提出其长期在广州番禺工作，不在身份证住址，难以收取文件等资料的抗辩，本院不予采纳。二审诉讼中，朱建玺提出郭瑞通过微信已知其变更地址，但该地址并未以书面通知形式进行变更，并不符合前述合同约定。从一审查明的事实来看，郭瑞于2017年6月2日委托广东圣和胜律师事务所洪顺锤律师向朱建玺涉讼房屋住址及其身份证住址发出催告办理房屋过户手续的律师函，并将过户日期宽限至2017年6月10日，朱建玺答辩称其未收到该份律师函，因朱建玺身份证住址为《存量房买卖合同》上记载的联系地址，故虽该函件被拒收退回，亦应视为朱建玺已收到郭瑞的催告，朱建玺2017年6月10日未前往办理涉讼房屋过户递件手续，违反合同约定。况且，郭瑞于2017年7月17日提起本案诉讼，要求解除合同，朱建玺先承诺至一审法院领取应诉材料而不至，其后拒收一审法院邮件，公告后，朱建玺在公告期最后一天通过于广州市番禺区桥南街发出的挂号信向一审法院送达管辖权异议材料，并在挂号信封写上位于河南省的身份证地址，一审法院作出管辖权异议裁定后，朱建玺再次承诺往一审法院领取裁定书而不至，后又于裁定书公告后提起管辖权异议上诉，其行为有失诚信，浪费司法资源。综上，本案朱建玺经催告，拒不办理涉讼房屋过户手续，郭瑞依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，解除《存量房买卖合同》依法有据，一审予以支持并无不当。至于朱建玺在二审庭询后向本院递交的调查取证申请，因该申请调查的内容不影响前述认定，本院不予照准。对朱建玺提出合同及补充协议应继续履行的上诉理据，本院均不予采纳。因朱建玺构成违约，其要求郭瑞向其支付违约金60000元于法无据，本院不予支持。综上所述，朱建玺的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16860元，由朱建玺负担16860元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月二十八日书记员  钟明丽邱建材