湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初722号 原告：刘阳，男，1989年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融厦律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。 法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓文钦，上海协力（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂芳芳，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。 被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。 负责人：李传玉，总经理。 委托诉讼代理人：彭湘峰，男，1989年4月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。 原告刘阳诉被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。原告刘阳的委托诉讼代理人罗胜芳，被告万达公司的委托诉讼代理人卓文钦、聂芳芳，被告万象美公司的委托诉讼代理人彭湘峰到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期修复原告房屋渗漏问题及因渗漏造成的墙纸、木地板、大理石地板等其它装修损坏；2、判令被告自2018年10月起至维修完成之日按每月18000元的标准赔偿因房屋质量问题导致原告不能居住使用房屋的经济损失（暂计算至2018年12月为36000元）；3、判令被告承担自2013年12月至渗漏水问题修复前的物业管理费（截止2018年12月为51561元）；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年6月28日，原告刘阳与被告万达公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告万达公司开发的位于长沙市开福区万达广场2栋1单元4104房屋，建筑面积183.70平方米，合同总价3507437元，该房屋为精装修住宅房。合同第九条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十七条约定：买受人所购商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。《住宅质量保证书》规定的有关部位、部件保修年限分别为：屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年。被告万象美公司为物业管理单位。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但自2013年交房入住以来，涉案房屋出现主卧、次卧卫生间、保姆卫生间漏水，客厅、餐厅地面渗水等质量问题，导致房间墙纸起泡、开裂、发霉，踢脚线开裂、发霉、长虫，木地板发胀、发霉，保姆房房门开裂腐烂长虫、客厅餐厅大理石地板开裂、变色等。原告多次要求万象美公司进行修缮解决，但未妥善修复。因渗漏问题的持续，导致室内装修损坏进一步加剧，甚至潮湿发霉，无法正常居住。无奈之下，原告只得于2018年10月搬离涉案房屋。综上，原告为自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告万达公司辩称：一、被告已按合同约定向原告交付质量合格的房屋，对在质保期内发生的属于保修范围的质量问题按合同约定承担维修义务。本案涉案房屋已于2013年11月26日通过竣工验收备案，符合合同约定的交房条件，不存在《合同补充协议》第5条第2款约定的严重影响房屋正常使用的情形。另根据该条第4款的约定，产生质量问题应经房屋所在地建设主管部门指定具有鉴定资质的机构鉴定，即便原告所主张的部分质量问题真实存在，也应按照约定先申请鉴定证明涉案房屋确有质量问题，然后由被告对在质保期内发生的属于保修范围的质量问题按照合同约定承担维修义务；二、原告主张房屋闲置费等经济损失没有事实及法律依据。理由如下：首先，根据合同约定，原告只能就因房屋质量问题造成的直接损失要求赔偿,而房屋闲置费属于间接损失不在赔偿之列。其次，原告未提供证据证明已发生的质量问题会影响到全屋使用，从而需在外租房居住。最后，若原告确实存在损失，应当提供证明其损失情况的证据，例如维修项目、租赁协议及各种费用的支出凭证或流水，否则应承担举证不能的后果；三、原告主张的由被告承担物业费没有事实及法律依据。该案系因房屋质量问题产生的房屋买卖合同纠纷，而物业费基于原告与物业公司签订的物业服务合同，物业公司根据物业服务合同提供服务，原告支付相应费用。该费用是否产生与本案没有必然联系；四、原告主张房屋保修期重新计算的诉请没有法律依据。根据《住宅质量保证书》，房屋自2013年11月26日开始计算保修期，此后双方也未对保修期延长做出重新约定，原告诉请的维修内容已过质保期，被告对此无需承担维修责任。 被告万象美物业公司辩称，物业公司与原告之间系属物业服务合同关系，而原告因房屋出现质量问题提起本案诉讼，两者不属于同一法律关系，我公司无需对因房屋质量问题造成的损失向原告承担赔偿责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月28日，原告刘阳（乙方、买受人）、被告万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福万达广场项目中的第2栋1单元41层4101号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积235.54㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为14891.05元/㎡,总房价3507437元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。被告万达公司作为建设单位、被告万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向原告出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、卫生洁具等2年。 合同签订后，原告刘阳依约向被告万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2013年年底原告办理了收房手续。入住后，原告刘阳发现涉案房屋存在漏水、渗水等多处质量问题，后被告万达公司一直未彻底修复。 原告提交了《长沙开福万达公馆2栋工程遗留汇总表》，载明涉案房屋存在问题：主卫卫生间渗水导致衣帽间墙纸发霉、起泡，地板拱起，次卧卫生间渗水导致踢脚开裂，保姆房卫生间渗水导致门框开裂，主卧衣帽间，阳台外墙漏水。原告同时提交了《请求尽快彻底修复房屋渗漏问题的报告》，载明自2013年底交房入住后即发现涉案房屋存在主卧、次卧卫生间漏水，客厅、餐厅地面渗水等质量问题，导致房间墙纸起泡、开裂、发霉，踢脚线开裂、发霉，长虫、木地板发胀、发霉、客厅、餐厅大理石地板开裂、变色等损害，向物业反映后，物业也联系安排维修人员进行维修，但主次卧卫生间漏水问题一直没有修复好，其它因渗漏造成的损害也一直没有作任何修复处理。被告万象美物业公司工作人员厉珍在报告上注明“情况属实”并签名。 经本院现场勘验，各方一致确认涉案房屋仍存在主、次卧因卫生间渗漏而导致相邻部位墙纸发霉、地板拱起、踢脚线开裂，保姆房因卫生间渗漏而导致相邻部位踢脚线发霉等问题。原告刘阳陈述，保姆房卫生间已由其自行委托万达公馆物业人员进行改造，卫生间更换过地板、坐便器更换成蹲便器。现场勘验时，原告刘阳已未在涉案房屋内居住。 另，涉案房屋水费缴纳明细显示，原告于2019年1月缴纳水费1000元。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《请求尽快彻底修复房屋渗漏问题的报告》、《长沙开福万达公馆1栋工程遗留汇总表》、现场照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告刘阳与被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、被告是否应承担继续维修责任；二、原告的损失范围。三、责任主体。对此，本案评析如下： 一、被告是否应继续承担维修责任。原告诉请要求被告对房屋的渗漏问题及因渗漏造成的墙纸、木地板、大理石地板等其它装修损坏继续履行维修义务。根据双方签订的《住宅质量保证书》，“屋面防水、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏”的保修年限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、卫生洁具等保修期限为2年。”《住宅质量保证书》载明质保起算时间为2013年11月26日，即涉案房屋渗漏保修期截止时间为2018年11月26日。经本院现场勘验，各方一致确认涉案房屋仍存在主、次卧因卫生间渗漏而导致墙纸发霉、地板拱起、踢脚线开裂，保姆房因卫生间渗漏而导致相邻部位踢脚线发霉等问题。原告刘阳称保姆卫生间已由其自行委托万达公馆物业人员进行整改，卫生间更换过地板、坐便器更换成蹲便器。因其未举证证明保姆房卫生间的渗水问题系被告万达公司开发建设时设计或施工不当所致，故对原告关于维修保姆房卫生间间渗漏的诉请不予支持。关于其他渗漏问题，原告提供了《请求尽快彻底修复房屋渗漏问题的报告》、《工程遗留汇总表》等证据，足以证明原告诉请的质量问题均属于早已报修，但被告万达公司一直未妥善修复。上述渗漏问题及因渗漏造成的其它装修损害均发生在保修期内，属于保修范围。故被告应对主、次卧卫生间渗漏及因渗漏而出现相邻部位墙纸、踢脚线、地板发霉等问题继续承担维修义务。 二、原告的损失范围。1、关于维修期间的租金损失。原告主张被告赔偿自2018年10月起至维修完毕之日因房屋质量问题导致不能居住使用房屋的经济损失，并提交了室内状况照片、房屋租赁合同等予以佐证。但原告提交的室内状况照片未显示拍摄时间，房屋租赁合同载明的租赁期限与原告所主张的因房屋渗漏等质量问题影响实际入住的时间段亦不一致。另，根据被告提交的涉案房屋水费缴费明细显示，原告于2019年1月缴纳水费1000元，符合日常家庭用水标准。本案中，房屋卫生间渗漏问题早已存在，原告在《请求尽快彻底修复房屋渗漏问题的报告》中陈述被告万达公司一直在进行维修，虽未彻底整改修复，但原告亦未举证证明2018年10月起，涉案房屋发生的质量问题确已影响到全屋的居住使用。故对原告要求被告赔偿其于2018年10月搬离后至维修完毕之日的租金损失，本院不予支持；2、关于物业管理费损失。原告刘阳未举证证明其在收房后已经缴纳房屋物业管理费，且物业管理费也不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其要求赔偿物业管理费的诉请本院亦不予支持。 三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系原告与被告万达公司签订，被告万达公司应对房屋的质量问题负责。被告万象美物业公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向原告就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对原告要求被告万象美公司承担责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起六十日内对原告所有的位于长沙市开福区万达广场2栋1单元41层4101房屋的主、次卧卫生间渗漏及因渗漏而出现相邻部位墙纸和踢脚线地板发霉等问题继续承担维修义务； 二、驳回原告刘阳的其他诉讼请求。 案件受理费1989元，因适用简易程序减半收取994.5元，由原告刘阳承担400元，被告长沙开福万达广场投资有限公司承担594.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  宋 敏