广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1272号原告：蒋爱辉，女，汉族，1980年4月20日出生，户籍所在地广东省佛山市南海区，经常居住地广东省佛山市禅城区，被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。委托诉讼代理人：杨吉，该公司员工。原告蒋爱辉与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋爱辉，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋爱辉向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金共计28739元（以两套房购房总款的日万分之一为基数，从2017年12月20日起计至2019年3月22日止）；二、被告向原告返还多收的办证费用12550元并支付利息（从2014年9月21日起至2019年3月22日止）；三、被告赔偿原告交通费832元、误工费840元、餐费40元，共计1712元；四、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原告与被告双方于2014年9月20日签订了《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告位于阳西县沙××镇月亮××、××房的房产，房价款分别为325707元、301798元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了全部购房款627505元。被告于2015年12月20日向原告出具购房款发票。根据《商品房买卖合同》的第十五条及《合同补充协议附件四》第八条的约定，被告应当在涉案商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内为买受人办理完毕该商品房的权属转移登记手续。如因被告的责任，在上述规定期限内未能将该商品房的权属证书办至原告名下，则每逾期一日，被告按原告已交付房价款的万分之一向原告支付违约金，该违约金包含了原告因此而发生的全部损失。原告于2015年12月30日签署了房屋交接单，根据合同约定，被告应该在房屋交接后的720日内即2017年12月19日之前为原告办理完毕上述商品房的权属转移登记手续。但直至2019年3月22日原告才收到被告的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，被告应当向原告支付违约金并尽快为原告办理好权属证书。被告在签订《商品房买卖合同》时，要求原告缴纳办证费用，其中6栋1311号房的办证费用为11494元，6栋1312号房的办证费用为10772元，共计22266元。经咨询相关部门后原告得知，被告向原告多收取了契税共计12550元。因此，被告应当返还原告多收的费用12550元并以此为基数支付2014年9月21日至2019月3月22日期间的利息。因为被告违约，原告需请假向法院提起诉讼以及参加开庭，为此支出了交通费832元、误工费840元、餐费40元，共计1712元，同时原告还因该案支出了诉讼费和公告费。以上费用应当由被告承担。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，一、被告已取得该房屋大产权证书，被告在2019年3月21日发函给原告要求在收到该函3日内共同办理权属转移登记手续，该函在2019年3月22日由原告签收，但双方已在2019年3月28日到不动产中心办理涉案房屋权属转移登记手续。二、对于延期办证违约金，被告愿意在办理完毕该房屋权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决。该违约金的截止时间被告认为应当在原告收到上述办证函件的第3日截止。三、对于被告预收的办证费用，因目前尚未颁发原告名下的产权证书，仍有未确定金额的办证费用需要缴纳，目前暂时无法结算。被告同意在原告取得产权证书之后与原告进行结算，多退少补。四、对于原告的第三项诉讼请求，被告不同意承担。根据合同补充协议第八条第二项的约定，被告承担的逾期办证违约金已经包括了原告因此发生的全部损失。所以，原告要求被告承担交通费、误工费、餐费没有事实、法律或合同依据。本院经审理认定如下事实：2014年9月30日，原告蒋爱辉分别以325707元、301798元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司预购其位于阳西县沙××镇月亮××、××号商品房两套，并签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，原告依约付清两套商品房的全部购房款627505元及相关办证费用22266元给被告。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2015年12月30日，被告将涉案商品房实际交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，被告于2019年3月21日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给原告，该函于同年3月22日被签收。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》里载明：我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函后协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。……2、与我司约定到阳西不动产中心签署申请书时间。2019年3月28日,原、被告双方共同到阳西县不动产登记中心提交了办理涉案商品房的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心于当天受理了原告的办证申请。本院认为，原告蒋爱辉与被告广东东方月亮湾有限公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。合同签订后，原告蒋爱辉已依约付清两套商品房的购房款627505元及相关办证费用22266元给被告，但被告没有按照合同约定的时间为原告办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续。本案中，被告广东东方月亮湾有限公司在2015年12月30日将涉案商品房实际交付给原告，其理应依约在涉案商品房实际交付后720日内即2017年12月20日之前为原告办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其逾期未办理完毕。故被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求被告支付逾期办证的违约金并计至2019年3月22日止，本院予以支持。原告请求的逾期办证违约金应以627505元为基数按日万分之一，从逾期办理之日即2017年12月21日起计至2019年3月22日止按逾期457天计算为627505×0.01%×457＝28676.98元。原告主张被告向其收取的相关办证费用22266元属于预收款项，该费用不仅包括契税，还含有公共维修基金及其他费用。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定。故原告请求被告退还办证费用12550元并支付利息，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径解决。原告请求被告赔偿其本次诉讼而支出的交通费、误工费、餐费、公告费等，双方签订的《补充协议》第八条第二款明确约定，逾期办证违约金包含了买受人因此而发生的全部损失，故本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证的违约金28676.98元给原告蒋爱辉；二、驳回原告蒋爱辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取计438元，由原告蒋爱辉负担180元，被告广东东方月亮湾有限公司负担258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇一九年五月二十九日法官助理许彤彤书记员李小梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。