安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初1957号原告：中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行，住所地合肥市包河区滨湖世纪城振微苑23幢一楼门面房，统一社会信用代码91340100719953718U（1—1）。负责人：戴大颖，行长。委托诉讼代理人：陈钢，中国工商银行股份有限公司合肥分行客户经理。委托诉讼代理人：王良椿，安徽昊华律师事务所律师。被告：邾美琪，女，1988年4月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：合肥圣泰房地产开发有限公司，住所地合肥市高新区687号拓基城市广场金座A#办2107—2112室，统一社会信用代码91340100664207717W（1—1）。法定代表人：金家耀，总经理。委托诉讼代理人：丁德仁，安徽黄山松律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行与被告邾美琪、合肥圣泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行委托诉讼代理人陈钢、王良椿及被告邾美琪、被告合肥圣泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁德仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行向本院提出诉讼请求：1、被告邾美琪立即向原告偿还借款本金196576.98元及利息（利息、罚息、复利按照合同约定计算至贷款本息偿清之日止）暂计至2018年11月15日本息共计196576.98元；2、被告邾美琪承担本案律师费13000元；3、原告在前述债权范围内对被告邾美琪抵押的位于合肥市峰尚公寓1—1814室房产折价或拍卖、变卖后价款优先受偿；4、被告合肥圣泰房地产开发有限公司对被告邾美琪前述第一、第二项债权承担连带清偿责任；5、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月11日，被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告为被告邾美琪提供216000元的贷款，贷款期限30年。被告合肥圣泰房地产开发有限公司为上述借款提供了阶段性连带保证（详见合同约定）。双方另约定：贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，如借款人到期不还则按罚息利率计收利息及复利。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。双方同时约定管辖法院为贷款人所在地法院。合同签订后，原告于2012年12月14日依约发放了全部贷款。原告发放贷款后，被告邾美琪未能依约按期还款，时常出现逾期，截至到2018年11月，被告已连续超过三次未按约归还本息。原告为维护自身的合法权益，特诉诸法院，望判如所请。被告邾美琪承认原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行在本案中所主张的事实，同时辩称被告合肥圣泰房地产开发有限公司逾期办证存在过错；被告合肥圣泰房地产开发有限公司辩称：1、本案被告邾美琪逾期还贷，且因规避法院对该房产的拍卖，不缴纳办证所需税费，协助其办理房屋产权登记，致使房屋自2017年7月5日至今仍登记在其名下，故其在本案中没有过错和违约行为，对原告诉请中与其有关的部分除第3项外均不予认可；2、对于原告第3项诉讼请求，如被告邾美琪认可，且同意免除其继续为她办理过户登记等买卖合同义务的前提下，其才予以认可；3、《个人购房借款/担保合同》第五十三条关于其承担阶段性担保责任至正式抵押登记手续办理完毕的约定，因其所在页系独立的一页，字体与前19页也均不一致，条文与前后文不具连续性，对该条文真实性不予认可，且该条文系格式条款，原告作为提供格式条款的一方没有做特别说明，其只认可承担阶段性担保责任至预告抵押登记手续办理完毕；4、因被告邾美琪逾期还贷，其为她垫付贷款10233.85元，被告邾美琪应当立即偿还，且如其继续承担担保责任后，应当一并判决其对被告邾美琪有追偿权；5、其也是受害者，诉讼费不应由其承担。本院经审理认定事实如下：2012年12月11日，被告邾美琪向中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行申请个人一手住房购置贷款用于购买位于合肥市高新区长江西路727号峰尚公寓1—1814室房屋，为此双方签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行向被告邾美琪发放个人一手住房购置贷款216000元，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，当期贷款执行利率为年利率6.55%，如遇中国人民银行调整基准利率，按规定执行，利息从实际放款日计算并按月结息。罚息利率为贷款利率基础上加收50%确定。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记。若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；抵押人未在约定时间内办妥正式抵押登记手续的；贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）。同时，被告邾美琪以其所购的位于合肥市高新区长江西路727号峰尚公寓1—1814室房屋为上述债权提供抵押担保。被告合肥圣泰房地产开发有限公司对上述债权承担阶段性连带保证责任至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款（宣布）到期之日起两年。2012年12月14日，中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行依约向被告邾美琪发放贷款216000元。截止至2018年11月15日，被告邾美琪已出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的违约情形，且至今未办理正式抵押登记手续，欠贷款本金196576.98元。2013年2月，原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行升格为管理支行（一级支行），中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行降格为网点级支行（二级支行），并隶属于原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行。原告承接中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行原有的各项权利义务，相关债权债务，对外签订的各类合同、合作协议等法律文书，已办理的各项业务。原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行为追索该笔债务，于2018年12月29日与安徽昊华律师事务所签订《委托律师代理合同》，并支付代理费13000元。上述事实，除有原告及被告的当庭陈述和认可外，还有原告提交的中国工商银行股份有限公司合肥分行《关于我行寿春路支行降格为二级支行并入滨湖支行的情况说明》及《关于部分支行实施升降格管理的会议纪要》、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、还款明细表、《委托律师代理合同》、律师费转账凭证及发票，以及被告合肥圣泰房地产开发有限公司提交的《商品房买卖合同》及《合肥市商品房网上认购备案确认单》等证据佐证，本院对其证明力应予确认。本院认为，中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行与被告邾美琪、合肥圣泰房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行履行了放贷义务，此后被告邾美琪应按约每月归还贷款本金及利息，但被告邾美琪已出现连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的违约情形，且至今未办理正式抵押登记手续，中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行依约有权被告邾美琪立即清偿全部贷款本金196576.98元及后续利，同时，中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行权利、义务现已全部由原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行承接，故原告的该项诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。本案原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行与安徽昊华律师事务所签订《委托代理合同》，授权该所律师代理其与被告邾美琪、合肥圣泰房地产开发有限公司之间的金融借款合同纠纷，为此支付13000元律师代理费，根据《个人购房借款/担保合同》约定，应当由被告邾美琪承担，故本院对原告要求被告邾美琪给付为实现债权支付的13000元的诉请予以支持。对于原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行要求被告邾美琪以其提供的位于合肥市高新区长江西路727号峰尚公寓1—1814室房屋承担抵押担保责任，在被告邾美琪不履行还款义务时，对该房产拍卖、变卖后所得价款享有优先清偿权享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，虽双方当事人在《个人购房借款/担保合同》中对该房屋设立抵押事项进行了约定，但该抵押物属不动产，以不动产抵押的，依法应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案因当事人未能及时办理抵押登记，故抵押权不成立，原告主张对案涉房产行使抵押权的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告合肥圣泰房地产开发有限公司为被告邾美琪的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证担保的诉请，以及被告合肥圣泰房地产开发有限公司的相关答辩意见。本院认为：首先，《个人购房借款/担保合同》第21页中的每一条合同条款开头均写明“对第X条的约定”字样，同时前19页对应的合同条款中也均写明“见本合同第X条”或“具体约定见本合同第X条”字样，条款内容前后能够相互对应，并且第20页中第一条合同条款即“第三十八条”，与第18页中最后一条合同条款即“第三十七条”，从条文编号顺序上具有衔接性，第22页、第23页签字落款页页码与第20页、第21页页码编号亦具有连续性。因此第20页、第21页并非独立的一页，其系合同的组成部分，本院对其真实性予以确认；其次，从《个人购房借款/担保合同》体系来看，前19页属于通用条款、而第20页、21页属于合同各方对通用条款的选择适用的约定条款，之所以字体不一致，正是因为格式合同提供方需要通过特别字体来提示合同相对方对格式合同的相关条款进行选择适用，且条款中的具体要素内容又以下划线形式表明了系合同各方自行协商后选择确定的内容。因此，中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行作为格式合同提供人，已尽到提示和特别说明义务，合同内容系合同各方主体真实意思表示；最后，在《个人购房借款/担保合同》第五十三条中，被告合肥圣泰房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司合肥寿春路支行明确约定了其承担阶段性连带保证责任至正式抵押登记手续办理完毕，现本案案涉房产尚未办理正式抵押登记手续，被告合肥圣泰房地产开发有限公司依约应当承担连带担保责任。综上，原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行的前述诉请，有事实和法律依据，本院予以支持，被告合肥圣泰房地产开发有限公司的相关答辩意见，本院不予采纳。关于被告合肥圣泰房地产开发有限公司要求被告邾美琪偿还其垫付的逾期贷款10233.85元请求，因本案原告诉请金额中不含已偿还的10233.85元贷款部分，故10233.85元争议款项不属本案审理范围，本院不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条第（二）项、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邾美琪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行借款本金196576.98元（暂计算至2018年11月15日，之后利息、罚息以本金196576.98元为基数，自2018年11月16日起至实际给付之日止，按合同约定的利息、罚息利率计算）；二、被告邾美琪于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行律师代理费13000元；三、被告合肥圣泰房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告合肥圣泰房地产开发有限公司在对本判决第一项、第二项确定的债务范围内承担连带保证责任后，有权向被告邾美琪追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司合肥滨湖支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4444元，减半收取计2222元；保全费1620元，合计3842元，由被告邾美琪、合肥圣泰房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈永骜二〇一九年五月二十四日书记员  王丽莉附：本案适用的法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十六条保证的方式有：……（二）连带责任保证。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。