广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3442号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东雄峰房产物业发展有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧，统一社会信用代码：91440113708376230P。法定代表人：卢惠芬，职务：总经理。委托诉讼代理人：蔡玉梅，广东颖诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓辉，男，1983年3月15日出生，汉族，住湖南省耒阳市。上诉人广东雄峰房产物业发展有限公司（以下简称雄峰公司）因与被上诉人刘晓辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人雄峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认雄峰公司、刘晓辉双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》（租赁合同编号XF-Z-A3153.A3130.A3131-01）于2017年11月20日解除；2.撤销一审判决第二项，改判刘晓辉立即向雄峰公司支付租金合计179142元（其中免租期自2016年11月15日至2017年5月14日的租金134356.5元）及逾期付款违约金（以应付租金为基数，按照每日3%的标准自2017年11月17日起计至刘晓辉实际付清之日止）、拖欠的租金89571元（自2017年7月14日至2017年11月20日至）以及逾期付款违约金（违约金以每月应付租金为基数，按照每日3%的标准自租金应付之日起计至刘晓辉实际付清之日止）；3.撤销一审判决第五项，改判刘晓辉立即向雄峰公司支付场地占用费403069.5元（自2017年12月起至2018年8月至，合计9个月，按月租金22392.75元两倍的标准支付）；4.撤销一审判决第四项，改判驳回刘晓辉的全部反诉请求；5.一二审案件诉讼费由刘晓辉承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.一审认定雄峰公司向刘晓辉发出的《提前终止合同通知书》因无人签收被退件错误。根据EMS快递单显示，该通知书并非无人签收被退件，而是刘晓辉拒收并要求快递员退回，因此证明刘晓辉已明确知道雄峰公司解除涉案租赁房屋的事实。2.一审认定《提前终止合同通知书》的收件地址与合同约定的地址不符，故雄峰公司主张的合同于2017年11月20日解除已不符合合同约定错误。刘晓辉于2017年11月15日因无故逾期缴纳广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区雄峰商城A3栋首层A3153、A3130、A3131商铺（以下简称涉讼商铺）的租金，构成违约，雄峰公司有权解除双方租赁合同。雄峰公司无论是口头、书面还是其他方式通知刘晓辉，刘晓辉已清楚雄峰公司要求提前解除合同，收回房屋的事实，故根据相关法律规定，刘晓辉以不正当的阻止条件成就视为条件已成就。因此租赁合同于2017年11月20日已解除。雄峰公司于2018年8月16日向刘晓辉寄出搬离商铺通知书，也明确告知其双方租赁合同已终止，要求其办理涉讼商铺。雄峰公司通过张贴公告通知刘晓辉搬离涉讼商铺清场以及拟将涉讼商铺出租给案外人、暂时不收取其租金等事实，足以证明雄峰公司已行使解除权。即使合同约定了有效送达方式，但并不排除可用其他方式送达，雄峰公司以EMS快递的送达方式也不违反，同样可发生通知的法律效力，根据合同法第96条的规定，发生解除合同的法律效果，且刘晓辉没有在法定的异议期提出异议的，即视为双方合同解除。3.如前所述，雄峰公司已行使合同解除权，其有权收回涉讼商铺，但刘晓辉在明知合同已解除的情况下，依旧占用涉讼商铺，阻止雄峰公司对涉讼商铺的正常使用，构成违法。因雄峰公司为避免损失进一步扩大，提前告知刘晓辉将对涉案房屋强制清场。刘晓辉放任其损失的扩大应承担不利的法律后果。且在一审庭审中，雄峰公司明确表示妥善保管刘晓辉的灯饰样板，其可随时取回。一审认为因灯饰的拆卸并非刘晓辉自愿而为，支持了刘晓辉灯饰样板及相应的评估费及公证费属事实认定错误。（二）一审适用合同法第116条的规定，认定双方约定选择定金条款，故不支持雄峰公司的违约金请求属于适用法律错误。一审将定金与租赁保证金混为一谈。定金可以单独成立定金合同，且属于实践合同，定金支付才发生法律效力，且定金在合同履行过程中直接用于冲抵合同款项，合同履行完毕则不能返还。租赁保证金则不可以直接用于冲抵租金，租赁合同依约履行终止后需无息返还。刘晓辉逾期缴纳租金，根据双方合同约定以及市场交易习惯，雄峰公司均有权没收租赁保证金。根据租赁合同约定，刘晓辉逾期交纳租金，则应按照欠缴金额的3%的标准支付逾期违约金，故根据合同法第114条规定，雄峰公司请求刘晓辉支付违约金有事实和法律依据。请求二审法院依法改判。被上诉人刘晓辉二审辩称，该租赁合同带有欺骗的性质，刘晓辉租赁是398平方米，合同交付后，雄峰公司把其中的10平方米给了案外人。9月中旬到10月份海豚音KTV就在刘晓辉的大门口挖了化粪池，雄峰公司并未告知刘晓辉。开业前刘晓辉询问过雄峰公司，雄峰公司称是下水道。直到12月份海豚音开店，刘晓辉发现化粪池的臭味，雄峰公司还是认为下水道并一直不予处理，对此刘晓辉出具化验报告，雄峰公司不予理睬，雄峰公司的行为违反了合同的约定。因此刘晓辉不同意雄峰公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雄峰公司于2018年9月25日向一审法院起诉请求：1.确认雄峰公司、刘晓辉双方于2016年9月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》（租赁合同编号XF-Z-A3153.A3130.A3131-01）于2017年11月20日解除；2.雄峰公司不予退还刘晓辉支付的租赁保证金44785.50元；3.刘晓辉立即向雄峰公司支付自2016年11月15日至2017年5月14日免租期的租金134356.5元及逾期付款违约金（以应付租金为基数，按照每日3%的标准自2017年11月17日起计至刘晓辉实际付清之日止）；4.刘晓辉立即向雄峰公司支付拖欠租金44785.5元（自2017年10月1日至2017年11月20日，具体计至清偿之日）及逾期付款违约金（违约金以每月应付租金为基数，按照每日3%的标准自租金应付之日起计至刘晓辉实际付清之日止）；5.刘晓辉在立即向雄峰公司支付场地占用费403069.5元（自2017年12月起至2018年8月止，合计九月，按月租金22392.75元两倍的标准支付）；6.由刘晓辉承担案件诉讼费。刘晓辉反诉请求：1.解除刘晓辉与雄峰公司于2016年6月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》；2.雄峰公司向刘晓辉赔偿商铺装修现值311472元、灯饰样板488000元、搬迁费5000元、评估费17300元、公证费2400元；3.案件的一切诉讼费由雄峰公司承担。一审法院认定事实：涉讼商铺位于广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区雄峰商城A3栋首层A3153、A3130、A3131商铺，物业登记权属人为雄峰公司。2016年9月9日，雄峰公司作为出租方（甲方），与刘晓辉作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，约定甲方同意将自有的“雄峰商业城”商场A3之首层A3153、A3130、A3131商铺出租给乙方作为商业经营场所，租赁面积共385.314平方米（含公共分摊）；乙方同意承租商铺用途仅限马斯威尔灯饰等展示类商品的批发零售业务，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺经营用途；租赁期自2016年9月15日至2020年12月31日（含免租期），甲方为乙方提供6个月的免租期，即自租赁之日起至2017年5月14日；2016年9月15日至2017年5月14日的月租金为0元，2017年5月15日至2018年9月14日的月租金为22392.75元，2018年9月15日至2019年9月14日的月租金为24184.17元，2019年9月15日至2020年12月31日的月租金为26118.91元；签订合同当日乙方须向甲方缴纳两个月的租金44785.5元作为租赁保证金；合同期满或合同解除时，乙方将物业公司费用结清凭证的复印件、商铺证照注销文件的复印件提交给甲方，并即时结清甲方的租金、搬离承租商铺内的货物和物品，将租铺钥匙交回给甲方；甲方在验收商铺确认房屋/设备无损害后的30个工作日内凭乙方交回的保证金收据原件将保证金无息退给乙方，否则，甲方有权直接将租赁保证金直接作为欠费抵偿或修复损坏费用；甲方在2016年9月15日前将商铺按间隔毛坯标准交付给乙方，特殊情况下商铺的交付可提前或顺延；为保证商城的运营正常，乙方须在签约后7日内进场装修，并按照物业公司规定办理进场装修手续、缴付装修保证金5000元；装修保证金在乙方按合同验收合格后的30个工作日内退回；乙方违约的，装修保证金不退；乙方应于每月5号前将当月租金一次性付给甲方，逾期按欠费的3%/天支付违约金，甲方收妥租金后为乙方开具收款凭证；合同中约定的租金交付约定分别为：交给甲方财务办公所在地和甲方在广州农村商业银行钟村支行帐号：06×××66；甲方为乙方租铺提供无偿使用的门头广告牌位；商城外墙、房顶广告牌位全部归甲方使用，但双方另有书面约定的按约定办理；乙方在租赁期满或合同解除时，除甲方认可外，须按时将商铺完好无损地交回给甲方，不得损坏、拆除商铺内的装修、附属设备、水电、消防等固定设施，否则甲方有权从租赁押金中扣除修复费用或补偿损失；乙方逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠缴金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的，甲方有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，租赁押金不退；合同终止包括（但不限于）合同期满的终止、违约行为导致提前解除的终止、双方协商一致的终止、不可抗力致使合同无法继续履行的提前终止等情况，乙方应即期将商铺退还甲方，并按照合同第六条规定搬走商铺内的物品，逾期退铺，每天按租金的双倍支付违约金，超过5日的视为乙方自动放弃财物的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索；商城开业后甲方给乙方的通知、文书直接送到乙方租铺或在商铺张贴为有效送达，乙方向甲方送达文件以亲自送到甲方公司办公地点并签收，或以挂号信寄送到合同列明地址为有效；甲方提供60天的装修期，装修期内甲方免除乙方的租金与管理费；如乙方于2016年11月14日前对外开门营业（乙方提供开门营业证明），则甲方给予乙方额外提供2个月的免租期优惠（即2017年5月15日－2017年7月14日）；如乙方未按甲方的要求按时交纳租金，则甲方有权取消合同条款第四条约定的免租优惠，乙方须全额缴纳（2016年11月15日－2017年5月14日）免租期间的租金，如逾期未缴纳达30天，甲方有权单方终止合同，收回租赁铺位，交追究乙方违约现任签订合同当日乙方须向甲方预付起租期首月的租金。以上合同中甲方盖章上有显示甲方的地址、开户银行和账号。甲方的地址为广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧；乙方在合同首页上所写的通信地址为广州市黄埔大道西188号维家思广场四楼459格。上述合同附图上有显示涉讼商铺门口有电梯口，在该图电梯位置上有刘晓辉的签名。合同签订后，刘晓辉于2016年9月12日向雄峰公司交纳了租赁押金44785.5元和首月租金22392.75元。雄峰公司按约定将涉讼商铺交付刘晓辉使用。双方确认涉讼商铺的约定免租期是从2016年9月15日到2017年7月14日，2016年9月15日至2016年11月14日免缴管理费。2018年5月12日，刘晓辉向雄峰公司支付了50000元作租金，雄峰公司并开具了相应的收费收据预收单。2018年7月23日，刘晓辉以雄峰公司隐瞒涉讼商铺的安全、卫生隐患为由提出侵权之诉，一审法院立案为（2018）粤0113民初6944号。同日，刘晓辉以涉讼商铺所在物业服务公司广州政贤物业管理有限公司未能提供相应的物业服务为由提起物业服务合同纠纷，一审法院立案为（2018）粤0113民初7155号。以上两案的通知应诉及刘晓辉的起诉状副本等诉讼资料已于2018年8月6日送达给雄峰公司和广州政贤物业管理有限公司。2018年8月16日，雄峰公司向刘晓辉发出《搬离商铺通知书》，要求刘晓辉在收到通知书之日起5日内搬离并办理撤场手续。刘晓辉于2018年9月14日被雄峰公司赶出涉讼商铺，涉讼商铺内的物品由雄峰公司另外收起存放。现涉讼商铺已由雄峰公司出租予案外人经营。之后雄峰公司以刘晓辉拖欠租金为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。在雄峰公司提起本案诉讼的同时，对涉讼商铺进行管理的物业管理公司广州政贤物业管理有限公司亦提诉主张刘晓辉拖欠物业管理费，一审法院立案为（2018）粤0113民初9363号。因上述四案均基于同一事实发生的纠纷且互为原、被告，故一审法院合并进行审理。现双方对以下事实发生争议：1、造成租赁合同无法继续履行的过错责任问题。雄峰公司认为是刘晓辉不按合同约定按期交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，其有权主张相关的权利。刘晓辉则认为其在接收涉讼商铺后才发现在签订租赁合同时，雄峰公司隐瞒重大的商业瑕疵，未明确告知涉讼商铺门口有化粪池和电梯位，商铺门口的两个化粪池经太阳暴晒或下雨冲刷后，味道奇臭无比，且每逢下雨时均有臭味或者大量污秽物喷出，招来大量蚊子，严重影响正常经营。且因雄峰公司于2016年12月对“雄峰商业城”外围进行升级改造装修导致涉讼商铺的招牌被踩坏，铁架弯曲、遮挡雨棚严重变形损坏，招牌底板膨胀变形，遇到下雨天招牌上方严重漏水，导致涉讼商铺的天花板墙皮脱落、穿孔发霉、影响越来越严重。基于以上事实，刘晓辉多次与雄峰公司进行协商，雄峰公司也没有妥善解决，在口头承诺再给予刘晓辉“6+1”的免租期。2017年7月开始，雄峰公司告知A3场馆的各租户该场馆不再经营灯饰了，并将场馆的租客陆陆续续地用各种手段强硬赶走，且把场馆内的公共设施（如电梯、电灯、空调等）也停止开放，导致场馆内白天没有空调和晚上没有照明的状况，直接影响了刘晓辉及其他租户的商业环境。仍在租赁期限内，雄峰公司未与刘晓辉解除租赁合同且未通知刘晓辉的情况下，却在2018年7月期间将A3场馆的所有商铺包括刘晓辉承租的涉讼商铺，全部另行租赁给他人用。因雄峰公司未与刘晓辉解除租赁合同且在刘晓辉毫不知情的情况下，私自将刘晓辉承租的商铺转租给他人，并通过停水停电、到现场恐吓、半夜进店搬空等各种方法逼刘晓辉搬离租赁场所，致使刘晓辉无法继续经营，雄峰公司已构成根本性违约，故对合同解除应负全部责任。关于涉讼商铺在承租前有否电梯和化粪池的问题，刘晓辉承认是现铺，整栋商铺已经在经营，合同中有附图注明电梯位置，与现状相符，但其认为曾重新签订过合同，原合同附图上并没有电梯。对此，刘晓辉没有进行举证。雄峰公司认为，上述化粪池与电梯在刘晓辉承租涉讼商铺前已存在，刘晓辉承租时应该知晓；双方虽曾就化粪池问题有过协商，但并没有达成协议，更不认可所谓的6+1免租期，即使有也只是管理费方面的。刘晓辉提供了涉讼商铺门头上招牌受损、门前化粪池发臭和溢出的照片和视频，以证实上述情况对其经营的影响，此外还提供其于2018年5月9日与雄峰公司的财务人员的交涉录音，以证实雄峰公司自2018年8月开始已对涉讼商铺所在区域内的租户拒绝收取任何费用，故不是其不缴交相应费用。雄峰公司对现场图片与视频及该录音均不予认可，认为合同并没有约定上述情况也不属其违约可抗辩拒交租金的理由；另其依约解除其与刘晓辉的租赁关系，其司从8月开始拒收费用是已发通知要求刘晓辉搬离商铺。2、关于双方的租赁关系是否已解除问题。雄峰公司主张涉讼商铺的租赁关系于2017年11月15日解除，其于当日向刘晓辉在合同中所写的通信地址广州市黄埔大道西188号维家思广场四楼459格寄送《提前终止合同通知书》，以刘晓辉未按照合同约定按时开门营业，且未按照合同约定支付管理费、水电费，违约导致租赁关系终止而终止合同。该通知书因无人签收被退件。刘晓辉否认有上述违约行为且认为上述并不是其联系地址，不同意租赁关系已解除，主张相关租赁关系是因雄峰公司违约而其提诉要求解除。3、关于刘晓辉因租赁合同解除所造成的损失问题。刘晓辉主张因雄峰公司强行搬迁其涉讼商铺的过程中采取了不法手段，其中分别在2018年8月29日凌晨搬走其商铺内部分物品，经其报警处理后才搬回，在9月14日雄峰公司强行搬迁其在涉讼商铺内物品时，其无法搬走商铺内的装修和物品，故在2018年8月22日委托有资质的广东高迪评估咨询有限公司对涉讼商铺内的装修残值和灯饰样板等物品进行了评估，经评估得出，装修残值311472元、灯饰样板价值488000元（包括可移动物品）。刘晓辉为此支付了评估费17300元；为保存雄峰公司搬迁其商铺的现状，其在2018年8月23日办理公证保全而支付公证费2400元；为拟要搬走商铺内的物品所需搬迁费5000元。雄峰公司对上述评估报告、公证书和相关费用的真实性和合法性无异议，但认为其已提前向刘晓辉发出搬离通知书，其有时间做评估却怠于搬离商铺，应由其承担相应的法律后果；另其司已将现场物品另行存放，但因只拍摄了录像并没有清点，无法核对是否有上述评估报告中所列的物品。另雄峰公司主张其司于2018年5月3日委托广东颖诚律师事务所向刘晓辉邮寄发出《律师函》，告知刘晓辉取消免租期优惠，并要求刘晓辉3天内支付免租期租金及自2017年5月起拖欠的租金以及逾期付款违约金，否则其司有权依合同约定提前解除租赁合同，收回铺位等。雄峰公司对此提交了《律师函》及快递单、邮件送达情况予以证实。上述邮寄收件地址亦是广州市黄埔大道西188号维家思广场四楼459格，邮件送达情况显示该函件于2018年5月7日由他人代收。刘晓辉否认有收到上述邮件。一审法院认为，雄峰公司与刘晓辉就涉讼商铺签订的《租赁合同》及补充协议主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。刘晓辉承租并使用涉讼商铺，应按照前述合同约定向雄峰公司缴纳租金，但刘晓辉未能提交证据证实其已依约向雄峰公司支付了租金，已构成违约。刘晓辉虽抗辩涉讼商铺存在安全和卫生隐患和雄峰公司拒收租金等原因，一审法院认为，有关刘晓辉所述的安全、卫生问题，主要为招牌受损、电梯位置和化粪池发臭味等，关于招牌受损，刘晓辉已在另案【（2018）粤0113民初6944号】中提出主张，电梯位置也在合同附图中有刘晓辉签认，化粪池发臭味等刘晓辉也在另案【（2018）粤0113民初7155号】中提出了主张，且上述原因均不属于合同约定雄峰公司的违约行为，故雄峰公司据此主张解除与刘晓辉就涉讼商铺所签订的《租赁合同》，理据充分，一审法院予以支持。但雄峰公司提供其于2017年11月15日向刘晓辉发出的《提前终止合同通知书》的收件地址与合同约定地址不符，合同约定“商城开业后甲方给乙方的通知、文书直接送到乙方租铺或在商铺张贴为有效送达”，且雄峰公司在2018年5月3日的律师函中亦提到如刘晓辉不按该通知缴交相应费用其司有权依合同约定提前解除租赁合同的内容，虽也不是合同约定的有效送达地址，但由此可见雄峰公司也认为当时合同尚未解除；此后，雄峰公司没有证据证实其有再向刘晓辉发出解除合同通知书，刘晓辉对上述函件均表示未收到，故雄峰公司主张确认上述租赁关系于2017年11月20日解除，不符合合同约定，也不符合法律规定，对此一审法院不予支持。鉴于刘晓辉也要求解除合同，涉讼商铺已由雄峰公司收回，故对刘晓辉提出解除上述合同的主张，一审法院予以采纳。至于涉讼商铺的有关租金及违约责任等，如上所述，刘晓辉没有按约交租，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，刘晓辉应于2017年7月14日起缴交租金，但其只缴交了首月租金和在2018年5月12日交纳了50000元，按合同约定雄峰公司有权取消2016年11月15日-2017年5月14日免租期期间的租金，故刘晓辉应向雄峰公司支付2016年11月15日-2017年5月14日的租金和2017年7月14日起至搬离之日（2018年9月14日）止的租金，合计375462.25元（22392.75元×20个月-22392.75元-50000元）。至于违约金，合同虽约定逾期交付租金按欠费3%/天计算，但在雄峰公司可单方解除合同的约定中只约定有这种情形的，租赁保证金不退，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，一审法院认定该约定为选择定金条款，故雄峰公司所收取刘晓辉的租赁保证金44785.5元可不予退还，但不得另行计付违约金。至于刘晓辉主张的损失，如上所述，雄峰公司向刘晓辉发出的解除或终止合同通知书的程序均不符合约定和法律规定，故不发生合同解除或终止的法律效果，相关的租赁合同及补充协议至一审法院判决才解除，而雄峰公司在合同并未按约定或法定程序解除的情况下，未通过合法途径办理相关场地交接手续就强行收回涉讼商铺，该行为无理无据，故雄峰公司对因此而造成刘晓辉的损失，应予以赔偿。刘晓辉主张其在涉讼商铺内装修残值311472元、灯饰样板价值488000元（包括可移动物品），提供了有评估资质机构出具的评估报告，一审法院对此予以认可，但鉴于刘晓辉违约在先，其装修残值损失为其签约时可预见的违约后果，故一审法院对该部分损失不予支持。而灯饰样板及可移动物品，雄峰公司也自认没有清点，因灯饰样板的拆卸并非由刘晓辉自愿而为，考虑到专业性和公平合理性，参考该评估报告中所评估的价值488000元（包括可移动物品），一审法院酌情支持由雄峰公司赔偿刘晓辉该部分损失341600元（488000元的70%）；相应的评估费用也由雄峰公司赔偿12110元（17300元的70%）。同理，因雄峰公司的行为，刘晓辉采取公证保全措施的支出2400元，雄峰公司亦应予赔偿。至于搬迁费，刘晓辉违约在先，涉讼商铺应返还给雄峰公司，必然发生搬迁费用，属其违约行为导致的损失，故一审法院对此不予支持。以上合计，雄峰公司应向刘晓辉赔偿356110元（341600元+12110元+2400元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百二十条、第一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月2日作出如下判决：一、解除雄峰公司与刘晓辉就位于广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区雄峰商城A3栋首层A3153、A3130、A3131商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；二、刘晓辉应于判决发生法律效力之日起十日内向雄峰公司支付租金375462.25元；三、刘晓辉已交付雄峰公司的租赁保证金44785.5元不予退还；四、雄峰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘晓辉赔偿损失356110元；五、驳回雄峰公司的其余诉讼请求；六、驳回刘晓辉的其余反诉请求。经查，一审法院查明事实无误，一审法院予以确认。二审庭审中，雄峰公司称一审认定该通知书因无人签收被退件是错误的，其认为因刘晓辉拒绝签收，要求退件。并补充关于刘晓辉主张的灯饰残值问题，当时一审法院没有查清雄峰公司已将残值的部分存放在另外的储物室。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合雄峰公司的上诉请求和理由以及刘晓辉的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.雄峰公司主张涉案合同于2017年11月20日解除以及按双倍租金标准支付自2017年12月起至2018年8月止的场地占用费理由能否成立；2.雄峰公司抗辩无需向刘晓辉支付赔偿损失理由是否成立。现评析如下：关于雄峰公司主张涉案合同于2017年11月20日解除以及按双倍租金标准支付自2017年12月起至2018年8月止的场地占用费理由能否成立的问题。刘晓辉与雄峰公司签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》约定刘晓辉应于2017年7月14日起缴交租金，但刘晓辉仅缴交了首月租金和在2018年5月12日交纳了50000元，故根据双方合同的约定，雄峰公司有权取消2016年11月15日至2017年5月14日免租期期间的租金，现因涉讼商铺已由雄峰公司于2018年9月14日强制收回，故一审认定刘晓辉应向雄峰公司支付2016年11月15日至2017年5月14日的租金和2017年7月14日至2018年9月14日的租金正确，本院予以确认。由于雄峰公司在2017年11月15日向刘晓辉发出的《提前终止合同通知书》的收件地址与合同约定地址不符，合同约定“商城开业后甲方给乙方的通知、文书直接送达到乙方租铺或在商铺张贴为有效送达”，雄峰公司认为其送达该份通知因刘晓辉拒收并要求EMS公司快递员退还回，对此也未提供EMS公司出具的相关证明予以佐证，雄峰公司在2018年5月3日的律师函中亦提到如李晓辉不按该通知缴交相应费用其司有权依约定提前解除租赁合同的内容，该律师函也不是合同约定的有效送达地址，且该律师函并无正式通知解除双方签订合同的意思表示，此后，雄峰公司没有证据证明其有再向刘晓辉发出解除合同通知书，而刘晓辉否认收到上述函件，为此，雄峰公司主张确认涉案租赁合同于2017年11月20日解除，以及应按双方租金支付自2017年12月起至2018年8月份的场地占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于雄峰公司抗辩无需向刘晓辉支付赔偿损失理由是否成立的问题。鉴于雄峰公司向刘晓辉发出的解除或终止合同通知书的程序均不符合约定和法律规定，故不发生合同解除或终止的法律效果，而雄峰公司在合同并未按约定或法定程序解除的情况下，未通过合法途径办理相关场地交接手续就强行收回涉讼商铺，造成刘晓辉存放在涉讼商铺的灯饰样板及可移动物品的损失，由于雄峰公司的行为，刘晓辉采取公证保全措施也产生了相关费用。雄峰公司上诉认为其已将灯饰样板妥善保管至其储物室，刘晓辉随时可以收回其灯饰样品，但同时雄峰公司又自认没有清点，无法核对是否有评估报告中所列的物品，为此，一审法院考虑到拆卸灯饰样板等的专业性以及按照公平合理原则，酌情支持由雄峰公司向刘晓辉该部分损失和相应评估费用的70%费用以及相关保全措施费用，并无不妥，本院予以维持。至于雄峰公司主张的违约金问题，虽然双方合同约定逾期交付租金按欠费3%/天计算，但在雄峰公司可单方解除合同的约定中只约定了有这种情形的，租赁保证金不退，且违约金的性质主要是补偿性，本案中，雄峰公司并未提供证据证明因刘晓辉逾期支付租金给其造成的具体损失，综合双方当事人履行合同情况，并考虑到本案已支持雄峰公司没收刘晓辉租赁保证金以及酌减了刘晓辉的部分损失，故一审法院没有支持雄峰公司的违约金诉请，并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人雄峰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14051元，由上诉人广东雄峰房产物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年五月五日书记员 李志康谢金泽