广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7761号原告：何俊彦，男，1996年9月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：方侠霖，广东卓信律师事务所律师。被告：广州世佳房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区保税区丰夏三街一号347房。法定代表人：庄勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：裴红艳、陈晓村，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告何俊彦诉被告广州世佳房地产开发有限公司（以下简称世佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告何俊彦的委托诉讼代理人方侠霖，被告世佳公司的委托诉讼代理人裴红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何俊彦向本院提出诉讼请求：1.判令《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点[即《合同》第63页第③点]免责条款无效；2.判令世佳公司将按房屋实际套内面积小于合同约定套内面积的3.5547平方米对应房款98099.45元返还给何俊彦（即：3.5547平方米×27597.11元/平方米=98099.45元)；3.判令本案全部诉讼费用由世佳公司承担。事实与理由：2015年4月30日，何俊彦在广州市经济技术开发区开源大道南“中海誉品花园”的销售现场与世佳公司签署了编号为201504229502的《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：“何俊彦向世佳公司认购广州市萝岗区麓林四街19号（即B-7栋麓林四街19号）101房，建筑面积共188.2805平方米，其中套内建筑面积183.3525平方米，共有分摊面积约4.928平方米，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27597.11元，总购房款为5060000元……房屋实际面积小于合同约定面积的，误差部分面积对应的房款由甲方按照套内建筑面积单价的价格返还乙方[即《合同》补充协议第四条第2款第（2）项]。地下室属于非专有部分，小区中不能从公共通道进入(设计上专属于特定房屋的)楼宇屋面、露台、首层庭院/花园、地下室、地下车库的使用权由相应单位的买受人单独享有（专属使用）[即《合同》第49页第3项]。乙方同意架空层及地下室部分可用作为物业管理服务用房[即《合同》第50页第二自然段]。③如地上部分实测套内建筑面积小于合同约定面积的，因地下设备用户面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项[即《合同》补充协议第十九条第4款第（1）项第③点]。”何俊彦按约在签订本《合同》当日支付首期款1520000元，剩余款3540000元依约办理银行按揭并于2015年8月16日前支付完毕。整个签订《合同》过程及《合同》条款都是世佳公司为了重复使用而预先拟定，并在订立《合同》时未与何俊彦协商的条款，也不同意何俊彦提出任何异议。2018年10月15日，世佳公司向何俊彦寄送《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》，何俊彦才知道自己实测套内建筑面积小于合同约定面积为3.5547平方米，被世佳公司多收了3.5547平方米对应房款98099.45元，其合法权益受到世佳公司的侵害，随即何俊彦多次向世佳公司要求返还给何俊彦上述面积差对应房款98099.45元，皆被世佳公司以各种借口拒绝。尤其《合同》补充协议第十九条第4款第（1）项第③点关于世佳公司的免责条款是对何俊彦显失公平的，依法应认定为无效，该条款与同为《合同》补充协议的第四条第2款第（2）项的约定是相互冲突和相互矛盾。世佳公司作为提供格式条款的一方没有遵循相关法律和公平原则确定当事人之间的权利和义务，没有采取合理的方式提请何俊彦注意免除或者限制其责任的条款；也没有按照何俊彦的要求，对该条款予以说明；更没有对此以足以引人注意的方式给予特别提示。《合同》补充协议第二十条关于“特别提示”等等仍然是世佳公司提供的事先拟制好的格式条款，不具有单一的告知书性质，不容易引起何俊彦注意，对何俊彦不产生约束力。综上所述，世佳公司的《合同》及补充协议全部是采用格式条款订立的合同，世佳公司没有遵循诚信原则和公平原则确定双方当事人之间的权利和义务，故意设计其免责条款造成何俊彦财产损失，世佳公司的行为己严重损害何俊彦的合法权益。世佳公司违背诚实信用原则和公平原则，根据《合同法》等相关规定，何俊彦现特向法院起诉，恳请法院判如所请，依法保护其合法权益。被告世佳公司辩称，何俊彦的诉讼请求与合同约定不符，缺乏事实根据和法律依据，依法应当全部驳回。具体答辩意见如下：一、涉案预售合同及该合同《补充协议》系由买卖双方协商一致后达成并自愿签署，何俊彦确认并非世佳公司提供的格式合同；而且，何俊彦在逐页查阅涉案合同、并在每页上签名打指模后予以明确确认。何俊彦现又主张《补充协议》第十九条第4款第（1）项第③点系格式条款应认定为无效，并要求世佳公司向何俊彦支付面积差款，有违诚实信用原则，人民法院理当不予支持。涉案预售合同之《补充协议》第二十条第1项明确约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同……甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括（买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容以及粗体文本字部分）。以上部分内容，签署合同时甲方均按乙方要求予以明确说明，若有疑问，乙方可向甲方咨询。双方签署买卖合同及本协议之后，即表示均知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”。在该合同《补充协议》的结尾处，何俊彦作出声明：“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”。二、涉案预售合同及其《补充协议》的条款内容，遵循公平合理原则，合法有效。涉案预售合同及其《补充协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，对合同双方均有约束力。涉案预售合同《补充协议》第十九条第4款，是买卖双方对于涉案房屋的地上建筑部分出现“实测面积与合同约定的面积差”时所作出的特殊约定，即在涉案房屋地下设备用房面积计入产权登记的实测面积（指合同约定机构出具的房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积）时，关于“地上建筑部分”，如“实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项”。上述面积差异处理的条款公平合理，并没有加重何俊彦责任或排除何俊彦主要权利。因世佳公司向何俊彦赠送的地下设备用房在办理产权初始登记时计入了产权登记的实测面积，何俊彦因此获得了较大利益，基于上述合同约定，何俊彦无需为此向世佳公司支付任何款项；同样地，世佳公司也基于该条款的约定和公平原则亦无需向何俊彦支付面积差款。况且，涉案房屋实测套内建筑面积仅比合同约定的套内建筑面积小了3.5547平方米，面积误差比仅1.9%，属于正常的合理范围，按照上述合同条款执行，公平合理，并未侵害何俊彦合法权益。三、涉案预售合同之《补充协议》第一部分“甲方重要提示”的第一条、涉案预售合同之《补充协议》第二十条显示，世佳公司已多次提醒何俊彦注意其中的免除或限制责任的条款，而何俊彦也以特别“声明”的方式确认世佳公司已采取合理方式提请其注意并作充分解释、说明，何俊彦予以接受。四、涉案预售合同《补充协议》第十九条第4款和该补充协议第四条第2款之间是买卖双方就“面积差异处理”问题约定的特殊条款与普通条款的关系，二者并不矛盾、冲突。本案情形，即应直接适用该协议第十九条第4款第（1）项第③点和该条款的第（2）、第（3）项。该协议第十九条第4款第（3）项更是明确强调“关于面积差退补相关问题（包括但不限于分摊建筑面积互不补差、乙方应支付差额的期限及未按期支付的违约责任等），除本条另有规定外，按本补充协议第四条约定执行。”也就是说，本案情形应当直接适用该条款的约定来界定买卖双方之间的权利义务。综上所述，何俊彦的诉讼请求均缺乏事实根据和法律依据，且明显有违诚信原则，恳请法院依法驳回何俊彦的全部诉讼请求。经审理查明：2015年4月30日，何俊彦（乙方、买方）与世佳公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（网签合同）。第四条约定，乙方向甲方购买广州市萝岗区麓林四街19号（B-7栋）101房（以下简称涉案房屋），建筑面积共188.2805平方米，其中，套内建筑面积183.3525平方米。第六条基本术语的含义约定，2.建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。4.层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.2米以上（含2.2米）。第七条约定，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27597.11元，总金额5060000元。第八条约定，首期款1520000元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款3540000元须于2015年4月30日前申请办理银行按揭手续。第十三条约定，甲方应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。附件七《本合同补充协议》，第一部分甲方重要提示约定，一、补充协议为买卖合同的组成部分，乙方签署前务必仔细逐条阅读，特别注意买卖合同及补充协议中有关乙方责任条款、甲方免责条款等，甲方提示乙方认真阅读并理解以下文件，甲方已在销售现场公示了以下文件，乙方确认已详细阅读并理解、接受以下文件，不存在任何歧义和误认。乙方签署买卖合同后即视为知悉并接受下述文件内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、不利因素、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。1.《商品房买卖预售合同》、补充协议及相关合同附件等。何俊彦在该重要提示的落款处签名确认。第二部分《商品房买卖预售合同》补充协议约定，《补充协议》是商品房买卖合同的组成部分，乙方签署前请务必仔细逐条阅读下列内容，特别是有关乙方责任条款、甲方免责条款等。何俊彦亦在该条款落款处签名确认。双方就《商品房买卖合同》未尽事宜达成以下补充约定：第四条面积差异处理约定，甲乙双方同意对买卖合同第十八条修改如下：1.买卖合同第十八条所指的“产权登记的实测面积”是指以广州市国土资源与房产管理局认定的房地产测绘所或其指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积，此为进行面积确认及面积差异处理的依据。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以产权登记的实测面积为准。2.商品房交付后，实测套内建筑面积（即产权登记面积）与合同约定的套内建筑面积有差异的，甲乙双方同意按以下方式进行处理：（1）若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实计算；（套内建筑面积单位=合同约定总楼价/合同约定套内建筑面积）。第十九条其他约定，4.甲乙双方确认：买卖合同第四条约定的建筑面积并不包含该商品房地下设备用房面积。如买卖合同及本补充协议签订后，因政府原因（包括但不限于政策变动、法律法规变化等）导致该商品房地下设备用房面积可以计入产权登记的实测面积（指以广州市国土资源与房屋管理局认定的房地产测绘所或指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积）的，由此产生的实测面积与合同约定的面积差的问题，按如下方式处理：（1）地上建筑部分：①地上建筑部分面积误差比=（地上部分实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内面积×100%。②如地上建筑部分实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实结算，面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由乙方按照套内建筑面积单价的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方。③如地上部分实测套内建筑面积小于合同约定面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项。第二十条特别提示及合同效力约定，1.本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。本补充协议为买卖合同的组成部分，经双方签署后生效。两者内容有冲突或不一致的约定，概以本补充协议为准。该协议末尾乙方声明处注明：对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。世佳公司抗辩何俊彦在逐页查阅涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件后，在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的每页上签名捺印予以确认，并提交了其所持有的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，该合同及附件上每一页下方均有何俊彦的签名及捺印。何俊彦认为每页的签名只能证明其有浏览过该页面，并不能排除其申请撤销显失公平条款或者无效条款的权利。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件签订后，何俊彦向世佳公司支付了5060000元购房款。2015年8月16日，世佳公司向何俊彦开具了相应金额的购房款发票。2015年8月13日，世佳公司申请对包含涉案房屋在内的房屋面积进行测算。2016年7月19日，广东省测绘技术公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》并经广州开发区房地产管理所审核，显示B-7栋麓林四街#19号房屋-1层实测套内面积为89.5144平方米，1至3层实测总建筑面积为184.3832平方米，套内面积为179.7978平方米，-1至3层总面积273.8976平方米。世佳公司陈述该测绘报告原件已提交房管局，并提交了广州市不动产登记中心公布的《法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引》，指引上载明申办房地产所有权的首次始登记需提交《房屋面积测绘成果报告书》原件。世佳公司还提交了广州开发区房地产管理所房地产登记中心于2016年10月25日出具的《广州市房地产初始登记告知书》，显示包含涉案房屋在内的初始登记已核准。此外，世佳公司还提交了涉案房屋的《产权情况表》，显示：涉案房屋建筑面积为273.8976平方米，套内面积为269.3122平方米，层数4层，登记时间为2016年10月25日。双方确认涉案房屋现正在办理产权证。2018年10月15日，世佳公司向何俊彦发出《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》，通知何俊彦涉案房屋实测套内与合同套内面积对比为-3.5547平方米，地下室套内面积为89.5144平方米，补退房款为0元。庭审中，何俊彦还主张根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第六条第2至4款和补充协议第十九条第4款可知，世佳公司在出售房屋时明知地下室层高超过2.2米可以计入实测面积，何俊彦不可能知道地下房层高超过或等于2.2米，实测面积高于合同面积的需要补差，补充协议第四条第2款第（2）项与第十九条第4款第（1）项第③点没有普通条款和特别条款的区别，并且世佳公司未尽提示义务，补充协议第十九条第4款第（1）项第③点具有欺诈性和显失公平。世佳公司抗辩何俊彦在现场看房的时候就已经明知地下房屋的层高，测绘报告上载明地下室是属于地下设备用房，按原有经验地下设备用房是不计入产权的，直到办理大确权的时候房管局要求补地价才知道要计入产权实测面积，根据合同约定，涉案地下房屋仅由何俊彦专属使用，是可以赠送的。世佳公司庭后提交书面说明称：涉案房屋地下设备用房的面积最终能否被计入涉案房屋的产权登记实测面积，属于房管登记部门的行政职能和权力范围，该部分面积的物权设立依法必须经过房管部门的行政登记、确权后方能发生法律效力，而且涉案地下设备用房也未被纳入政府允许的预售许可范围，因其性质是地下设备用房而非住宅，因此世佳公司无法在房管登记部门就涉案房屋完成产权初始登记、就涉案房屋出具《初始登记告知书》之前确定地下设备用房面积是否可以计入产权登记实测面积。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、发票、《房屋建筑面积测绘成果报告书》复印件、《产权情况表》《法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引》《广州市房地产初始登记告知书》《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点的效力；二、世佳公司是否应向何俊彦返还房屋实测套内面积小于合同约定套内面积的3.5547平方米对应的房款98099.45元。争议焦点一。首先，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二十条特别提示及合同效力约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。”其次，该补充协议末尾乙方声明处特别注明：“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”再次，何俊彦在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的每一页尾部进行签名和捺印，表明其已接受上述合同条款的约束。何俊彦作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在签订涉及商品房买卖标的额较大的合同时应持审慎态度，其在上述合同及附件每一页上的签名及捺印表明其知悉上述合同及附件的具体内容，何俊彦在庭审中也确认其在每一页上的签名表明其浏览过该页面，故《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件应认定为双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。因此，本院对何俊彦要求确认《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点无效的诉讼请求依法予以驳回。何俊彦还主张世佳公司存在欺诈行为，其提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。争议焦点二。对于补充协议第四条第2款第（2）项与第十九条第4款第（1）项第③点的关系问题，本院认为，根据上下文的表述可知，补充协议第十九条第4款第（1）项第③点适用于因政府原因导致该商品房地下设备用房面积可以计入产权登记的实测面积的情形，补充协议第四条第2款第（2）项适用于商品房地下设备用房面积不计入产权登记的实测面积的情形，两条款之间并不矛盾。因涉案房屋的地下设备用房面积已计入实测面积，应适用补充协议第十九条第4款第（1）项第③点。何俊彦主张世佳公司退还房屋实测套内面积小于合同约定套内面积的3.5547平方米对应的房款98099.45元，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告何俊彦的全部诉讼请求。案件受理费2252.5元，全部由原告何俊彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  李祖艳审判员  李小伟审判员  李春辉二〇一九年五月六日书记员  黄曼玲王汝欣