宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0213民初854号原告：奉化市亚力电机有限公司，住所地：宁波市奉化区溪口镇畸山工业园区永兴路5号，统一社会信用代码为：91330283MA281F119G。法定代表人：应开顺，董事长。委托诉讼代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。被告：宁波银行股份有限公司奉化支行，住所地：宁波市奉化区中山路16号，统一社会信用代码为：913302837532571180。负责人：徐永达，系该支行行长。委托诉讼代理人：傅迪，该支行员工。委托诉讼代理人：吴丰，该支行员工。第三人：宁波市奉化明通气动元件厂，住所地：宁波市奉化区溪口镇畸山工业园区永安路9号，统一社会信用代码：913302837204861847。负责人：张苏川，该厂厂长。原告奉化市亚力电机有限公司（以下简称“亚力公司”）为与被告宁波银行股份有限公司奉化支行（以下简称“宁波银行奉化支行”）、第三人宁波市奉化明通气动元件厂（以下简称“明通元件厂”）案外人执行异议之诉一案，于2019年2月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭审理了本案。原告亚力公司、王军的委托诉讼代理人吴佳舟、被告宁波银行奉化支行的委托代理人傅迪、吴丰到庭参加诉讼，第三人宁波市奉化明通气动元件厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚力公司起诉称：2016年3月10日，原告与第三人签订《租房协议》，约定：“租期从2016年3月15日至2031年3月14日止，租期15年。租金每年35000元，预付十年，起订合同日付现金200000元，2016年4月15日付现金150000元，2026年3月15日付清下期五年租金”。2016年3月11日，原告向第三人付款100000元。2016年4月20日，原告向第三人付款150000元。2016年6月3日，原告向第三人付款100000元。原告共向第三人支付《租房协议》项下租金350000元。2018年8月8日，原告注意到涉案房产张贴了（2016）浙0283执3735号《宁波市奉化区人民法院公告》，载明：第三人的涉案房产拟被拍卖，若相关权利人认为有租赁等实体权利需要主张的，须在公告张贴之日起15日内向法院提交执行异议。2018年8月18日，原告亚力公司向贵院提交《不予拍卖申请书》。2019年1月10日，贵院出具（2019）浙0213执异3号《执行裁定书》，驳回原告亚力公司的异议。原告认为，原告与第三人的租赁合同关系依法有效，原告已按约支付《租房协议》项下共计350000元。被告设定抵押权并未通知原告，原告是善意第三人。为此，向法院起诉要求：一、确认第三人所有的位于宁波市奉化区畸山工业园区的房屋及相应的土地使用权（房产证号：房权证奉化市字第××号；土地证号：奉国用2003第2-8954号）拍卖成交后，买受人需受原告与第三人签订的房屋租赁合同约束（确认原告与第三人之间的租赁合同期限为2016年3月15日至2031年3月14日）；二、若拍卖成交后，买受人不受原告与第三人签订的房屋租赁合同约束，则应在拍卖款项中预留原告的实际损失金额（原告已付租金与实际使用期限对应的租金的差额）。被告宁波银行奉化支行答辩称：原告的诉讼请求无法律依据，被告依法享有抵押优先权，租赁权不得对抗抵押权。第三人与被告于2013年3月22日签订合同为06401DY20130781的《最高额抵押合同》，同日双方办理了抵押登记，抵押权依法生效。原告亚力公司与第三人于2016年3月签署《租房协议》，租赁关系发生在抵押权生效之后。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”原告提出的诉讼请求无法律依据，被告抵押物拍卖不应负担租赁关系。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”抵押物拍卖不应预留相关的租赁款项，关于租赁款项应由原告和第三人自行解决。综上，被告依法享有抵押权且不受租赁关系影响，抵押物的拍卖不应负担租赁关系，租赁关系的纠纷与被告无关。第三人宁波市奉化明通气动元件厂未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃到庭答辩和质证的权利。原告亚力公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.《租房协议》及收据各一份，用以证明原告与第三人的租赁合同关系及原告已向第三人支付租金350000元的事实；对原告提供的上述证据，被告宁波银行奉化支行质证后认为，对《租房协议》的真实性没有异议，对收条的真实性有异议，认为大额金额支付应有银行转账或取款凭证予以辅助印证。对原告提供的上述证据，经核对，本院对真实性予以确认，至于原告实付租金数额，因三次付款金额均较大，无相应转账或取款凭证予以辅助证明，且第三人未到庭表述意见，故以目前证据对原告以现金方式实付350000元租金的事实不予确认。2.执行裁定书一份，用以证明原告申请执行异议时，贵院认定错误的事实。对原告提供的上述证据，被告宁波银行奉化支行质证后无异议。本院对该执行裁定书予以确认，但对其证明目的不予确认。被告宁波银行奉化支行为支持其答辩主张，向法庭提交了《最高额抵押合同》一份，用以证明抵押合同签订在租赁合同之前，抵押权设立在租赁权之前，故租赁权不得对抗抵押权的事实。对被告提供的上述证据，原告质证后对真实性无异议，本院对该证据予以确认。根据以上采信的证据材料并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：宁波银行奉化支行为与明通元件厂实现担保物权纠纷一案，于2016年9月7日向本院提出申请，本院于同日立案受理，并于2016年9月27日作出（2016）浙0283民特41号民事裁定书，裁定对被申请人明通元件厂位于宁波市奉化区畸山工业园区的房地产（房产证号：房权证奉化市字第××号，土地使用权证号：奉国用2003第2-8954号，他项权证号：房他证奉化市字第××号，抵押债权数额为250万元）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人宁波银行奉化支行对变价后所得款项在借款本金250万元及相应利息、复利的范围内优先受偿。宁波银行奉化支行于2016年11月11日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2016）浙0283执3735号。上述涉案房地产已于2016年5月25日在另一执行案件中被本院查封，本院于2017年4月10日作出（2016）浙0283执3735号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人明通元件厂名下位于宁波市奉化区畸山工业园区的房地产（房产证号：房权证奉化市字第××号，土地使用权证号：奉国用2003第2-8954号），并于2018年8月8日作出（2016）浙0283执3735号公告，责令上述涉案房地产的所有人及占有使用人于2018年8月31日之前从房屋中自动迁出，若相关权利人认为有租赁等实体权利需要主张的，须在本公告张贴之日起15日内向本院书面提出执行异议。公告张贴后，亚力公司向本院提出执行异议，本院经审查后，于2019年1月10日作出（2019）浙0213执异3号执行裁定书，裁定驳回亚力公司的异议。另查明，在奉国用2003第2-8954号国有土地使用证中载明：土地使用者为明通元件厂，坐落于（工业园区），用途为工业，使用权面积为2162.2平方米，落款时间为2003年11月。在房权证奉化市字第××号房屋所有权证中载明：房屋所有权人为明通元件厂，共有情况为单独所有，房屋坐落于畸山工业园区，登记时间为2010年2月1日，规划用途为工业，建筑面积为1185.66平方米。在房他证奉化市字第××号他项权证中载明：房屋他项权利人为宁波银行奉化支行，房屋所有权人为明通元件厂，房屋所有权证号为溪口10-21780，房屋坐落于畸山工业园区，他项权利种类为抵押登记，债权数额为250万元，登记时间为2013年3月22日。又查明，2016年3月10日，明通元件厂（甲方）与亚力公司（乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将位畸山工业区永安路9号，朝南6间楼底，二楼大办公室一间，楼梯夹层一间，门卫二楼寝室一间，进出厂道地租给乙方使用；租期从2016年3月15日起至2031年3月14日止租期15年；租金每年为35000元，预付十年，起订合同日付现金200000元，2016年4月15日付现金150000元，2026年3月15日付清下期五年租金。亚力公司租赁房屋在上述被拍卖房地产范围内。本院认为:根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”租赁关系晚于抵押权的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且该租赁合同对受让人不具有约束力，承租人的损失视情况由抵押人或承租人承担。本案中，原告亚力公司与第三人签订了《租房协议》，约定租期为2016年3月15日起至2031年3月14日止，尚未履行完毕。第三人与被告签订的《最高额抵押合同》签订时间为2013年3月22日，并于当日进行了抵押权登记，早于《租房协议》租赁时间，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且待抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，原告作为承租人因抵押权实现遭受的损失，视第三人有无书面告知原告抵押情况而由第三人或原告承担。故原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人明通元件厂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告奉化市亚力电机有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告奉化市亚力电机有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王珂斐人民陪审员  刘德远人民陪审员  孙恩国二〇一九年五月六日书 记 员  葛华娟附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。