山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初343号原告：秦晓光，男，1972年6月9日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路96号A-1201室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告秦晓光与被告威海广信房地产开发责任有限公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告秦晓光委托诉讼代理人陈晶、被告广信公司委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦晓光向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在法院执行程序中达成执行和解的2份《商品房买卖合同（预售）》有效；2.确认原告与被告2份《商品房买卖合同（预售）》中约定的2套房产不属于破产财产。事实和理由：1.威海市经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）（2016）鲁1092民初366号民事调解书生效以后，被告未履行调解书的义务，经原告申请，经区法院遂立案执行，执行案号为（2016）鲁1092执442号。经区法院于2016年4月15日向被告送达执行通知书，要求被告履行支付100万元本金、120000元利息、受理费6900元、保全费5000元、担保费用10000元，执行费13669元，共计1156569元。2.2016年5月4日，原告与被告在经区法院执行法官执行中达成和解，被告2016年5月5日给原告开具了购买房产的收款收据，并在威海市房管局对涉案2套房产进行了网签备案，并向社会予以公示。3.涉案2份《商品房买卖合同（预售）》是在法院公权力的介入下达成的，双方在执行法官的主持下将法律文书确定的被告应该履行的支付款项转变为已付购房款，被告记账凭证2016年5月25日付字第12号（1/1），付字第3号（1/1），被告以现金方式支付执行欠款，原告以现金支付房款，原告与被告双方之间建立了新的商品房买卖关系，即原告与被告之间的债务关系消失，并在履行完毕执行法院的全部手续以后进行了网签，并向社会予以公示。4.涉案2份《商品房买卖合同（预售）》对应的2套房屋不属于破产财产。第一，破产撤销权是管理人对债务人在破产申请前的法定期间内进行的欺诈行为或损害对全体债权人公平清偿的行为，申请法院予以撤销的权利。企业破产法所列举的可撤销行为均为民事行为，破产撤销权行使的结果是使财产回转，但其原因是对行为效力的撤销。因此，破产撤销权所指向的行为是民事主体之间基于意思表示而做出的行为。本案中，被告对原告债权受偿的依据为法院生效法律文书（2016）鲁1092民初366号民事调解书，并通过法院的执行，向社会公示了物权，形成了新的商品房买卖关系，该执行行为是在认定当事人之间行为效力基础上的公权力行为（执行案号为（2016）鲁1092执442号），在对象上不符合撤销权的要件。第二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十五条规定，债务人经诉讼、仲裁、执行程序对债权人进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的除外。本案中，管理人未提供证据证明债务人广信公司与原告之间存在恶意串通损害其他债权人利益的情形，应承担举证不能的不利后果。第三，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项明确规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，很显然，涉案房产不应属于破产财产。第四，2017年8月10日，广信公司就上述房产属于个别清偿向威海市中级人民法院提起诉讼，经开庭审查，广信公司起诉的理由不当，证据不足，于2017年12月27日广信公司申请撤回起诉，威海市中级人民法院下达的民事裁定书（2017）鲁10民初314号，即原告以为涉案房产已无争议，应当继续履行。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是在经区法院执行过程之中达成的，双方之间的借贷关系已经执行结案，双方之间的《商品房买卖合同（预售）》是在法院公权力的介入之下达成的新的商品房买卖关系，该合同合法、有效，且涉案房产依据破产法的相关规定不属于破产财产。为维护原告的合法权益，请求法院予以支持。广信公司辩称，涉案两份商品房买卖合同系因被告欠原告的借款本金及利息无法偿还，双方协商以物抵债形成。虽然原告一再强调涉案房产买卖合同的签订是在法院执行过程中达成和解的结果，但因在法院执行过程中没有就涉案房产进行拍卖的过程，更没有将涉案房产抵顶给原告偿债的裁定。因此，涉案两份商品房买卖合同签订的本质依然是原、被告双方协商以房抵债的结果，在被告被裁定破产重整的情况下，涉案合同中约定的房产依然是被告的财产。原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回：一、涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产转让登记前被告被裁定破产，在破产程序中原告享有的只能是债权，如继续履行双方为清偿债务为目的签订的涉案房产买卖合同涉嫌构成个别清偿。原、被告双方以物抵债涉及的房产在没有进行不动产转让登记前，其产权依然属于被告，在被告被法院裁定破产重整后，该财产属于被告破产财产。在被告破产重整的情况下，如继续履行该以物抵债合同，实质上是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债合同并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。如继续履行以物抵债合同，则该以物抵债行为实质上转移了破产财产、损害其他债权人合法利益，违反物权法定基本原则；同时也违反《企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定，也扰乱了《企业破产法》第一条所规定的社会主义市场经济秩序。二、涉案房产在破产时不具备交付条件，涉案房屋买卖合同客观上无法履行。被告于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件。因此，在被告破产这一时间节点，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付的条件，属于客观上不能强制履行的情形。依据《合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。同时，根据《企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除。三、涉案抵账房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的资金，依法属于共益债务，在此情形下，如果涉案房产的抵账合同继续履行，实际上需要挪用被告其他的资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法权益。四、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或以实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六项的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不符，应适用物权法的有关规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月5日，经区法院作出（2016）鲁1092民初366号民事调解书，载明，2015年1月30日，秦晓光与万翠娟、姚进、广信公司签订《借款及担保抵押合同》，约定万翠娟、姚进向秦晓光借款100万元，借款期限自2015年2月10日至2015年8月9日止。借款利息为万翠娟、姚进每月9日前向秦晓光支付当月利息25000元，到期本金一次还清；担保范围：广信公司为该合同的担保方，担保的范围是万翠娟、姚进在借款合同中的全部合同义务和产生的全部合同责任，以及秦晓光为实现上述权利而产生的差旅费、担保费、保全费、起诉费、律师代理费等全部费用。担保方式为连带责任保证，即秦晓光届时有权选择向万翠娟、姚进和广信公司主张全部权利；违约责任：如借款方逾期未能付清全部借款本金、利息等费用，出借方有权对抵押物进行折价或拍卖，所抵价值以折价或实际拍卖成交价值为准，不足受偿部分有权向借款方和担保方继续追偿；合同签订后，秦晓光分别于2015年2月10日向万翠娟支付100万元。现上述债权已过履行期限，故秦晓光诉至法院，要求：1.判令万翠娟、姚进及广信公司向秦晓光偿还借款本金100万元及利息；2.判令万翠娟、姚进、广信公司承担本案案件受理费、保全费、担保费、律师费等各项费用。庭审中，秦晓光申请撤回对万翠娟、姚进的起诉。双方均认可剩余借款本金为100万元，广信公司已偿还利息17.5万元，利息已经支付至2015年11月3日。在经区法院主持调解下，双方达成如下协议：一、广信公司于2016年4月8日前偿还秦晓光借款本金100万元并支付利息（以100万元为本金，自2015年11月4日起至实际履行之日，按照年利率24%计算）；二、案件受理费6900元、保全费5000元，担保费1万元，均由广信公司负担。上述调解书生效后，原告向经区法院申请强制执行，执行过程中，原、被告分别于2016年5月31日、2016年6月1日，就涉案房产百度城1B号-1914、1B号-3314签订《商品房买卖合同（预售）》。2016年5月5日，广信公司就上述房产向原告出具收款收据2份。经区法院2016年6月24日执行笔录载明，秦晓光陈述，其与广信公司民间借贷纠纷一案的执行已达成以房抵款协议，特向法院说明；关于（2016）鲁1092民初366号调解书的执行，双方协商以1B3314、1B1914号房屋抵款，详见双方的收据复印件及顶房协议。2016年6月29日，本院裁定广信公司破产重整。2018年3月5日，原告向被告管理人提出《业主债权异议书》，载明，原告于2018年3月23日参加了广信公司第四次债权人会议，对管理人决定收回其购买的百度城1B号-1914、1B号-3314两套房屋的认定有异议，认为该两套房屋不属于破产财产。本院认为，本案的争议焦点为：涉案2份《商品房买卖合同（预售）》的效力以及涉案房产的权利归属。一、关于涉案2份《商品房买卖合同（预售）》的效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的2份《商品房买卖合同（预售）》不存在合同无效的情形，故该2份合同有效，原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于涉案房产的权利归属。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，原告与广信公司在执行程序中达成以物抵债的合意，并签订《商品房买卖合同（预售）》，双方的真实意思表示仍为消灭债务，确保原告债权获得清偿，并未产生和设定新的权利义务。在执行程序中，执行法院未就涉案房产作出以物抵债裁定书等导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书，原告亦未就涉案房产办理物权登记，故原告未取得涉案房产的所有权。原告主张依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，涉案房产为特定物、不属于破产财产，因上述规定与其后颁布的物权法所确立的不动产变动规则不相符，故不应适用于本案；即使适用该规定，因双方并非买卖合同关系，且原告并未完全支付对价，原告亦不能据此主张其对涉案房产享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》虽然有效，但《商品房买卖合同（预售）》是以消灭因借贷关系产生的金钱债务为目的，而涉案房产的交付、转让登记仅为以物抵债的实际履行方式，其与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。原告基于《商品房买卖合同（预售）》所享有的权利属性仍为债权，无任何物权属性。在被告进入破产程序后，原告应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定行使权利。因原告对涉案房产不享有所有权，即使涉案房产不属于债务人财产也与原告利益诉求无关，且涉案房产是否存在基于其他法律关系而不属于债务人财产的情形不属于本案审理范围。《最高人民法院关于对重庆高院的答复函》规定，人民法院裁定受理破产申请时已经扣划到执行法院账户但尚未支付给申请人执行的款项，仍属于债务人财产。该批复系最高人民法院针对破产企业货币资产，即动产，作出的破产财产界定规则，该动产脱离了破产企业控制，已经扣划至执行法院账户的情况下，仍属于破产企业财产，而本案中，涉案房产尚在破产企业控制之下，在执行法院未作出能够产生物权变动的法律文书的情况下，根据上述批复确定的破产财产界定规则，涉案房产仍属于破产企业财产，本案情形不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十五条的规定。原告关于破产撤销权、被告提起诉讼又撤诉等主张，亦不能支持其诉求，本院不予采纳。综上，原告请求确认其与被告签订的2份《商品房买卖合同（预售）》中约定的房产不属于破产财产的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告关于确认涉案2份《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告关于确认其与被告签订的2份《商品房买卖合同（预售）》中约定的房产不属于破产财产的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的2份《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告秦晓光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 员  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年五月二十四日书 记 员  李英男