广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终400号 上诉人（一审被告）：广西百色美壮投资有限公司，住所地广西壮族自治区田阳县田州镇敢壮大道1号（田阳县田州镇高速路出口处）。 法定代表人：党雄，董事长。 委托诉讼代理人：吴启妮，广西信德嘉律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：吕鲁华，女，1976年8月28日出生，壮族，住所地广西壮族自治区田阳县。 委托诉讼代理人：覃其辉，广西桂百律师事务所律师。 上诉人广西百色美壮投资有限公司因与被上诉人吕鲁华商品房销售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2018）桂1021号民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2019年5月15日到庭进行法庭调查，上诉人广西美壮投资有限公司的委托诉讼代理人吴启妮，被上诉人吕鲁华的委托诉讼代理人覃其辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西百色美壮投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审或驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：（一）、一审判决认定事实错误。（1）、双方签订的合同合法有效，其中约定了上诉人顺延交付房屋的条件，明确了供水、排水的交付条件为“与城市公共供水、排水管网连接”，供电的交付条件为“纳入城市供电网络并正式供电”，这些约定具有约束力。上诉人多次向政府主管部门发函商请解决水电连接市政管网，但田阳供电公司于2015年12月3日以无法提供供电容量为由，答复暂缓办理用电申请；田阳县江安水务有限公司于2017年8月3日出具证明，进城大道扩建、供水管道暂未施工。这些事实，上诉人在一审已提供证据证实，因此，合同约定的供水、供电未能达到交付条件，原因在于上述相关部门，非上诉人的原因，上诉人有权顺延交房时间，不构成违约，不应支付违约金。（2）、被上诉人逾期支付全部购房款，上诉人有权顺延交房339天。被上诉人在一审起诉状和庭审中自认，其于2016年4月14日才通过银行按揭方式支付全部购房款，按照按揭手续贷款手续的通常办理期限和本项目其他业主实际办理情况，办理按揭手续的合理期限一般为签订合同后1个月，因此被上诉人应于2015年3月10日前办妥支付购户款余款，但被上诉人逾期了399天，因此上诉人有权顺延交房399天，并不需要支付违约金。（3）、被上诉人逾期399天付款，根据补充议第三条第2款第2项约定，每逾期一天按合同总价款的万分之五计算违约金，被上诉人应承担违约金128597.7元。根据被上诉人在起诉状和一审庭审中的陈述，上诉人于2017年2月17日通知被上诉人于2月26日收房，但被上诉人直到2017年4月10日3才收房，逾期43天，按合同第十一第三款第二项第二目的约定，每逾期一天按合同总价款的万分之二计算违约金，被上诉人应承担违约金5543.56元。如果法院认定上诉人存在违约行为，上诉人有权主张相互抵销。（4）、上诉人在一审中提供的田阳国家气象站出具的“田阳本站2015年逐月降水日数”共为143天，因天气客观不可抗力原因导致上诉人未能施工，上诉人有权延交房143天。（5）、双方在商品房交接书中已经确认“双方均未违约并无争议”的事实；在上诉人不存在违约的情况下，上诉人给收房的每一位业主免一年的水电物业费，免除金额达平均达5000元左右，被上诉人再行起诉要求上诉人支付违约金，有违诚实信用原则。一审认定为“格式合同”是错误的。（二）、退一步讲，即便上诉人违约，但被上诉人没有证据证实其存在实际损失，其主张的违约金过高，且房价已经上涨，被上诉人反而获利，根据合同法解释二第二十九条规定，上诉人不需要承担违约金，上诉人提出这一抗辩后，一审法院未对违约金进行调整，违反了规定，应按照同地段同期租金价格确定违约金。（三）、一审法院在陆成广起诉上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的（2017）桂1021民初1006号民事案件，判决驳回其诉讼请求。本着同案同判原则，本案应以该案认定的事实和理由为依据，判决驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，请求二审支持上诉人的上诉请求。 吕鲁华辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，二审应当驳回上诉，维持原判。 吕鲁华向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交房的违约金42,672元[以644,600元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月1日起计算至2017年2月25日止(共331天）]；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月10日，原告和被告签订《商品房买卖合同》（预售），合同主要内容：原告认购被告开发的美好生活广场小区5幢5#-05号房，建筑面积186.42平方米，房屋总价款为644,600元；被告应当在2016年3月31日前向原告交付商品房；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2016年4月14日，被告向原告出具票据，票据载明美好生活广场小区5幢5#-05号房购房款为644,600元。 2017年2月17日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2017月2月25-26日办理交房手续。2017年4月10日，被告与原告签订《美好生活广场商品房交接书》，主要条款：1、双方确认，该物业已由被告正式交付给原告；4、原告确认：双方签订的美好生活广场《商品房买卖合同》（预售）已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。被告在交接书上盖章确认。原告在交接书上签名捺印确认，并在签名后备注“本人不认同以上第4条款”。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定履行义务。庭审中，被告辩称原告于2017年4月10日签订《美好生活广场商品房交接书》时，双方确认被告在履行合同中不存在违约行为，但原告对交接书中关于“双方均未违约并无争议”的条款不予认可，故一审法院对被告辩称意见不予采纳。本案中，原告向被告支付购房款644,600元，被告应按合同约定于2016年3月31日前向原告交付房屋，被告未如期交付房屋已构成违约，原告要求被告从逾期之日起按照日万分之二的比例支付违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据书面交房通知书载明，原告应于2017年2月25-26日办理交房手续，故本案逾期交房时间应从逾期之日（即2016年4月1日）起计算至2017年2月24日，共计330天。被告辩称雨天及政府未解决小区供水、供电应计入顺延天数，一审法院认为，政府部门规划方案及施工期间雨天时间偏长等因素系可预见并能克服的情况，并非合同中约定不可抗力的免责事由，故一审法院对被告上述意见不予采纳。综上所述，本案原告诉请违约金应为42,543.60元（644,600元×2?×330天＝42,543.60元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告广西百色美壮投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕鲁华支付逾期交房违约金42,543.60元；二、驳回原告吕鲁华的其他诉讼请求。案件受理费867元，减半收取计433元，由被告广西百色美壮投资有限公司负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。根据上诉人、被上诉人的诉、辩意见当事人对一审判决查明的双方发生纠纷的起因、经过等案件基本事实没有异议，对一审查明的这部分事实，本院予以确认。 此外，上诉人在一审中，提供了其于2015年8月27日向田阳供电局提交的《关于申请报装“美好生活小区”项目小区供电的函》、2015年12月3日签收田阳供电公司市场营销部的《暂缓用电受理通知书》、2015年4月16日向田阳县江安水务有限公司发出的《关于申请报装“美好生活广场”小区供水的函》、2015年6月19日田阳县政府阳政函［2015］215号《关于解决“美好生活广场”小区供水的批复》、2015年11月30日阳政函［2015］384号《关于美好生活广场项目小区供水的批复》、2017年8月3日田阳县江安水务有限公司出具的《证明》，被上诉人对上述证据内容没有异议，只是对证明目的有异认。故对上述证据的内容，本院予以确认。 根据上述证据，本院另查明：“美好生活小区”建设期间，上诉人向田阳县人民政府、田阳县江安水务有限公司申请解决小区供水。田阳县人民政府于2015年6月19日、2015年11月30日两次作出批复，答复“由县江安水务公司筹建的右江过河管道工程正在施工，待工程完工后可解决小区供水问题”。2017年2月，小区供水工程已完成过江管道安装，但由于进城大道扩建，直至2017年8月3日供水管道仍未施工。关于小区供电问题，田阳供电公司市场营销部答复“小区用电地址属于线路支线末端，供电容量已达上限，无法为后续居民提供供电容量”。小区市政供水及污水管建设，田阳县市政管理局2018年1月23日函复上诉人“进城大道扩建项目建设内容包含进城大道的给排水工程，建议小区按照住建局提供的施工图纸预留接入口，待进城大道项目竣工后再接入给排水管网”。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的，双方应按合同约定履行。被上诉人主张上诉人应支付逾期交付房屋违约金，提供的《交房通知书》证实了上诉人逾期交房的事实；而上诉人主张其虽逾期交房，但逾期非其原因所致，且被上诉人逾期支付购房款违约在先，其不应承担逾期交房的违责任。据此，上诉人是否应向被上诉人支付逾期交房违约金，是本案争议焦点。（一）、上诉人主张逾期交房非其原因，从其在一审提交的证据来看，小区在建设期间，上诉人已经向政府和水务部门申请接入供水、排水、供电，由于政府公共基础设施（供水管道、污水网建设、供电容量受限）施工的原因，小区的供水、排水、供电不能接入城市公共管网，这些因素不是上诉人能够预知的，也并非能够通过主观努力解决和克服，而小区供水、排水、供电是房屋交付的必备条件之一，因此供水、排水、供电等基础设施不完备是上诉人逾期交房的原因，依双方在房屋买卖合同“非出卖人的原因导致房屋基础设施设备在约定日期未达到使用条件，交付时间顺延。”的约定，上诉人因此逾期交房，不构成违约。被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金，没有事实依据，本院不予支持。（二）、关于关于被上诉人是否存在逾期交付购房款的违约行为问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被上诉人应于2015年1月21日交付首付款194600元，并没有约定余款45万元的交付时间；且上诉人在已经收到被上诉人的全部购房款的情况下，未能提供45万元购房余款的收款单据来证明被上诉人逾期付款，故上诉人主张被上诉人逾期交付购房款，证据不足，本院不予支持。（三）、关于被上诉人逾期收房的问题。如前所述，由于政府的基础设施造成上诉人逾期交房，双方为上诉人逾期交房行为是否属违约产生纠纷，被上诉人在纠纷未解决时，没有按时收房，亦不是被上诉人自身的原因，故上诉人主张被上诉人逾期收房构成违约，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人关于其不应支付逾期交房违约金的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一百七十条款第二项规定，判决如下： 一、撤销田阳县人民法院（2018）桂1021民初1532号民事判决； 二、驳回被上诉吕鲁华的诉讼请求。 一审案件受理费867元，一审法院减半收取433元，由上诉人吕鲁华负担；二审案件受理费867元，由上诉人吕鲁华负担。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  玉 江 审判员  凌 除 二〇一九年五月十七日 书记员  黄忠恒