河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初5092号原告(执行案外人)：李五星，男，1963年5月8日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。被告（申请执行人）：甘露，女，1983年5月24日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：原宗保、李风林，河南一得律师事务所执业律师。被告（被执行人）：洛阳三合兴房地产置业有限公司，住所地洛阳市西工区水榭王城6号楼1003室。法定代表人：刘国建，总经理。被告（被执行人）：刘国建，男，1970年4月19日出生，汉族，住洛阳市西工区。原告李五星与被告甘露、洛阳三合兴房地产置业有限公司（以下简称三合兴公司）、刘国建执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李五星，甘露的委托诉讼代理人原宗保、李风林，三合兴公司的法定代表人刘国建，刘国建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李五星向本院提出诉讼请求：1.立即停止对瀍河区中州东路东城水郡A5-104号房产的强制执行，解除对该房产的查封；2.确认瀍河区中州东路东城水郡A5-104号房产归李五星所有；3.本案诉讼费由甘露、三合兴公司、刘国建承担。事实和理由：甘露诉三合兴公司、刘国建民间借贷纠纷一案，西工区人民法院查封瀍河区东关大街东城水郡A区5幢1层104号房，李五星作为案外人于2018年9月提出书面异议，要求解除涉案房产的查封，西工区人民法院于2018年10月作出（2018）豫0303执异75号裁定，驳回李五星的执行异议申请，李五星不服该裁定，提起执行异议之诉。2014年8月29日，李五星与三合兴公司签订《东城水郡订房协议书》，购买东城水郡A区5幢1层104号房，协议约定总成交价46万元。李五星在签订合同当天向三合兴公司提供的账户转款23万元，2015年5月12日转款11万元，2015年5月21日转款7万元，三合兴公司出具有收据，至此该房屋李五星已实际支付购房款41万。因该房屋后半部分屋顶没有封实，不具备交付条件，李五星与三合兴公司达成协议，约定屋顶封实后支付剩余的5万元房款。李五星于2014年8月29日即与三合兴公司签订合法有效的房屋买卖合同，并于当日取得房屋钥匙，实际占有使用该房屋。甘露于2017年5月24日向西工区人民法院提起民间借贷诉讼，西工区人民法院于2017年6月对该房屋进行查封，甘露的诉讼和法院的查封均发生在房屋买卖合同签订之后。李五星已按合同约定向三合兴公司支付大部分购房款，余款未付是由于房屋未封顶，不具备交房条件，更不具备过户条件，且该房产存在其他三合兴公司自身的原因导致无法过户。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，由于出卖人的原因导致该房产无法过户，李五星的权利足以排除西工区人民法院的执行。甘露辩称，一、李五星不是甘露诉三合兴公司民间借贷纠纷一案执行涉案财产的权利人。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的的设立、登记、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。目前法院查封的房产登记的权利人为三合兴公司，李五星不是登记的权利人。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当判断其是否是权利人，其中第一项明确规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。3.李五星与三合兴公司签订的合同不符合《中华人民共和国城市房地产管理办法》关于房地产转让的法律规定，且未经房产管理部门登记备案。4.正如李五星诉状所述，涉案的三合兴公司房产未封顶，不具备交付条件。目前李五星占有三合兴公司的涉案房产，实际是违法占有，不应受到法律保护。5.李五星在申请执行异议时称已经支付部分房款，但至今并未向法院提交支付相应款项的转款凭据，无法证明已经实际支付房款的事实。二、李五星无权依据其与三合兴公司之间不符合城市房地产管理办法且未经备案登记买卖合同，主张涉案房产的所有权。李五星与三合兴公司之间并未完成房屋所有权转移登记，双方之间是房屋买卖合同的法律关系，是债权的法律关系，李五星仅享有合同履行请求权，其对于涉案房产没有所有权，其依据买卖合同主张确认诉争房屋归其所有无任何法律依据，所以确权的诉讼请求不应得到支持。三、李五星的执行异议无法律依据。李五星目前提起执行异议的唯一依据是一份订房协议书，该订房协议书不符合《城市房地产销售管理办法》，且未经备案登记，是无法确定真实性的买卖协议。李五星依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出异议，与事实不符。本案的涉案房产是登记在房地产开发企业名下的商品房，依法应适用上述规定第二十九条的规定，但本案涉案的房产系商铺，也不符合排除执行的法定情形。综上，李五星不是本案涉案房产的权利人，其提起诉讼无事实和法律依据。三合兴公司辩称，1.李五星与三合兴公司的房屋买卖是真实的，当时没有及时变更登记是因为涉案商铺在房管局的备案面积比较大，需将房屋重新分割后才能签订正式合同。2.三合兴公司建房时在二楼留有一个消防通道，后来不需要该消防通道，所以在李五星购买的房屋上有一个消防口没有封，当时双方约定把消防口封住后再交剩余的5万元房款。现状是上个月已经将消防口封住。基于上述两个原因，三合兴公司才一直未办理房屋转让手续。三合兴公司希望本案可以协商解决。刘国建辩称，刘国建本人不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1.2014年8月29日，三合兴公司与李五星签订《东城水郡定房协议书》（以下简称《协议书》）一份，显示李五星购买三合兴公司开发的位于洛阳市××区××东路瀍河桥东南侧东城水郡A5号楼1层104号商铺，建筑面积大约48.34平方米（最终以实测面积为准），每平方米单价9515.93元（系一次性付款单价），总价46万元。后李五星分别于2014年8月29日、2015年5月12日、2015年5月21日向三合兴公司财务人员账户转款23万元、11万元、7万元，以上金额共计41万元。三合兴公司分别于2014年8月29日、2015年5月21日为李五星开具有23万元和18万元的收据两张。2.2015年5月11日，三合兴公司出具《承诺书》一份，承诺东城水郡A-5租赁户赵书京租赁合同到期，腾空该商铺后，三合兴公司负责在两个月内把商铺的后半部分屋顶封实交付业主李五星使用。李五星、三合兴公司均认可在将涉案房屋交给李五星之前，三合兴公司实际将房屋租给赵书京使用，大概2015年10月左右，三合兴公司才将房屋交付给李五星。李五星、三合兴公司均认可李五星剩余5万元房款未交是因为李五星购买的房屋上有一个消防口未封，双方约定待消防口封住后再交纳。李五星提供照片五张，显示2018年10月15日，涉案房屋后的通风口没有封住，李五星、三合兴公司均认可消防口目前已经封住。3.李五星提供由国网河南省电力公司洛阳供电公司出具的《历月电费明细》一份，该明细显示洛阳市瀍河区东关大街70号A5-00-104商铺在2016年1月至2018年7月期间的用电情况，户名号为3032043278，户名为李五星。4.李五星提供《用户用水情况信息》一份以及洛阳北控水务集团有限公司于2018年9月4日出具的发票五张，显示李五星位于东关大街A5-3-102（104）2016年5月、9月、11月，2017年1月、3月的用水情况。5.甘露持生效的（2017）豫0303民初2154号民事调解书向本院申请执行，本院于2018年3月14日作出（2018）豫0303执456号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人存款610170元及利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人相应价值财产。2017年6月1日，本院查封涉案房产。在执行过程中，李五星提出执行异议申请，本院于2018年10月1日裁定驳回其申请，故李五星提起执行异议之诉。6.李五星庭审时表示愿意将剩余未付5万元房款支付至法院账户。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李五星与三合兴公司于2014年8月29日签订《协议书》，该协议书虽然未在房产管理部门登记备案，但是李五星与三合兴公司均认可该《协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，故本院予以确认。涉案房屋于2017年6月1日被法院查封，李五星提供的证据显示自2016年1月、5月开始涉案房屋的电费、水费由其交纳，涉案房屋在法院查封前由李五星占有。《协议书》中约定房款总价46万元，李五星提供的证据显示其已经支付41万元，剩余房款未支付是因三合兴公司交付的房产有消防口未封住，并且李五星表示愿意将剩余房款交付执行。根据三合兴公司陈述，涉案房屋未办理过户登记的原因非李五星自身原因造成。综上，李五星享有足以排除强制执行的民事权益，故李五星的诉讼请求，理由正当、于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李五星与三合兴公司签订《协议书》，尚未办理不动产的产权登记，李五星未取得涉案房屋的所有权，其仅享有合同债权，故李五星要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告李五星于本判决生效后十日内将剩余房款5万元交付本院执行；二、原告李五星履行完判决第一项确定的义务后，本院停止甘露申请的对瀍河区中州东路东城水郡A5-104号的房产的执行；三、驳回原告李五星的其他诉讼请求。本案受理费3200元，由甘露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 陶 源陪审员 王小刚陪审员 戴继峰二〇一九年五月十三日书记员 王丹阳