南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初301号 原告(反诉被告)：广西南宁桂盈酒店管理有限公司，住所地南宁市青秀区古城路6号5号楼。 法定代表人：沈亚军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毛青松，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘丽璟，广西冠益律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西华强房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2608、2609号。 法定代表人：韦雁列，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽霞，广西广合律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西南宁桂盈酒店管理有限公司（以下简称桂盈公司）与被告（反诉原告）广西华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，被告华强公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。桂盈公司的委托诉讼代理人毛青松，华强公司的委托诉讼代理人符立邵、王丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂盈公司向本院提出诉讼请求：1.解除桂盈公司与华强公司签订的《房屋租赁合同》；2.华强公司向桂盈公司赔偿因违约造成的经济损失4404821.63元（其中房屋装修损失3684821.63元，停产停业损失包括解除连锁加盟“城市便捷酒店”损失和提前解除员工劳动合同损失72万元），承担自起诉之日起利息；3.华强公司向桂盈公司支付违约金2419308元；4.华强公司向桂盈公司支付提前解除合同给桂盈公司造成可期待利益损失817540.34元；5.本案诉讼费由华强公司承担。事实和理由：2014年1月16日，桂盈公司与华强公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：华强公司将位于古城路6号5#楼整幢出租给桂盈公司作为酒店等商业用途使用；租赁期10年，即从2014年5月6日至2024年5月15日，2014年2月16日至5月15日为免租装修期；租金每月6万元，满三年租金递增10%；租金于每季首月5日前支付当季租金；桂盈公司于本合同签订后3天内向华强公司缴纳履约保证金18万元，合同终止前一个季度，该履约保证金转为应付租金或其它费用，合同还约定了其他权利义务及违约责任等。合同签订后，桂盈公司按约向华强公司支付了履约保证金18万元，并对涉案房屋进行了装修和购置酒店开业等相关材料，共花费6802448.88元，其中装修费6141369.38元，并按时交纳每期租金和水电费。 合同履行过程中，由于华强公司一直无法按合同约定为桂盈公司办理消防及特种行业经营许可证，华强公司同意2017年11月、12月的租金免缴，2017年1月至10月的租金每月6万元。 2017年8月，华强公司口头通知桂盈公司，案外人中国人民解放军95072部队（以下简称95072部队）保障部根据部队内部管理要求，在两三个月内要回收涉案房屋，暂时不用交租金。桂盈公司前期投入很大，要求继续履行合同，但华强公司未同意。2018年1月10日，华强公司向桂盈公司发出《告知函》，单方终止双方签订的《房屋租赁合同》。综上，桂盈公司经营的“城市便捷”酒店自2017年8月之后一直处于不稳定经营状态，2018年1月中旬关门停业。《房屋租赁合同》是桂盈公司与华强公司真实意思表示，在合同未履行完成情况下，华强公司通知终止合同履行，是明显的违约行为，为维护桂盈公司合法权利，桂盈公司诉至法院，请求判如所请。 华强公司答辩并提出反诉请求：1.桂盈公司向华强公司支付2017年8月至解除《房屋租赁合同》之日止的租金；2.桂盈公司向华强公司支付拖欠的水电费110654元；3.桂盈公司向华强公司支付逾期缴纳租金的违约金；4.本诉、反诉费用由桂盈公司承担。事实与理由：2014年1月16日，华强公司经95072部队同意将涉案房屋转租给桂盈公司并签订《房屋租赁合同》。其中，2014年2月16日至5月15日为免租装修期，2014年5月16日至2017年5月15日，每月租金为6万元整，2017年5月15日至2020年5月15日，每月租金为6.6万元整。租金由桂盈公司按季度于每季首月的5日内支付。桂盈公司使用房屋期间产生的水电费等相关费用由桂盈公司承担。双方还约定桂盈公司逾期支付租金所产生的支付违约金的违约责任。 华强公司将房屋出租交付给桂盈公司使用后，桂盈公司从来不能主动按期足额支付租金和水电费，因桂盈公司各种经营原因，双方达成免除桂盈公司2017年11-12月两个月租金的一致意见。但是，桂盈公司仍然拖延至2017年10月31日才将2017年5-7月租金缴纳，之后再也没有支付过任何租金及水电费。后因国家政策调整的不可抗力因素，2017年12月13日上午在95072部队会议室召开终止租赁事宜的协调会，华强公司、桂盈公司、95072部队等均派人参加会议，参会各方同意会议内容，并签字形成了《“华强房地产开发有限公司”租赁项目协调会会议纪要》，华强公司与95072部队也当场签署《终止〈军队房地产租赁合同〉协议书》，华强公司也向桂盈公司提出终止双方租赁协议要求，但桂盈公司对此置之不理，至今仍占用租赁物继续经营。 综上，华强公司认为：本案租赁物系由于国家政策调整的不可抗力因素而须终止租赁关系的，华强公司于法于合同约定均无需向桂盈公司承担任何责任。而桂盈公司未按照《房屋租赁合同》按时足额支付房租及水电费，已构成根本违约。同时，桂盈公司理应按合同约定每逾期一日按欠付租金的10%承担违约责任，现华强公司暂按照拖欠租金总额的30%标准向桂盈公司主张逾期缴纳租金的违约金。桂盈公司向法院提出诉讼后，华强公司遂提出反诉，请求驳回桂盈公司诉讼请求，并支持华强公司的反诉请求。 桂盈公司对反诉辩称：1.桂盈公司未欠付华强公司2017年8月至10月的租金；2.华强公司要求桂盈公司支付2018年1月至5月租金的事实不足；3.华强公司要求桂盈公司支付水电费的诉请与事实不符；4.华强公司要求桂盈公司支付逾期缴纳租金的违约金也与事实不符。综上，请求驳回华强公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权所有人为95072部队，95072部队于2014年1月1日将涉案房屋出租给华强公司。 经95072部队同意，2014年1月16日，桂盈公司与华强公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：华强公司将位于古城路6号5#楼整幢出租给桂盈公司作为酒店等商业用途使用；租赁期从2014年5月6日至2024年5月15日，其中2014年2月16日至5月15日为免租装修期；租金每月6万元，2017年5月16日起租金递增10%；桂盈公司应于每季首月5日前以银行转账方式支付当季租金；桂盈公司于合同签订后3天内向华强公司缴纳履约保证金18万元，合同终止前一个季度，华强公司将该履约保证金转为桂盈公司应付的租金或其它费用。合同签订后，桂盈公司于2014年1月17日向华强公司支付了履约保证金18万元，并对涉案房屋开始装修，装修完毕后在涉案房屋开始经营“城市便捷”酒店。 广西城市便捷酒店管理有限公司（以下简称城市公司）与桂盈公司法定代表人沈亚军于2014年1月24日签订了一份《特许经营合同》，内容主要为：城市公司允许沈亚军非独占性地使用“城市便捷”酒店品牌，特许经营位于南宁市地址的酒店，合同还约定了特许经营费用的相应标准。之后，经城市公司同意，沈亚军将《特许经营合同》中属于本人的权利义务转让给了桂盈公司。 华强公司于2017年4月7日作出《声明确认书》一份，内容主要为：对涉案房屋的租金收取为2017年1月至10月每月6万元，11月至12月免租两个月。 2017年12月13日，95072部队主持召开了“华强房地产开发有限公司”租赁项目协调会，95072部队、华强公司、桂盈公司的法定代表人沈亚军参加了该会议，该会议形成的会议纪要主要内容为：“城市便捷”酒店方同意于2018年1月31日停止在涉案房屋上的经营活动；委托双方认可有资质的评估机构，依照《租赁合同》对可以补偿的事项进行评估，双方依据评估结果协商补偿比例，95072部队报上级主管部门审核同意后，做出依法依约确需给予的经济补偿。当日，95072部队还与华强公司签订了《终止〈军队房地产租赁合同〉协议书》，内容主要为双方一致同意终止于2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》，华强公司于2018年1月31日停止在涉案房屋上的经营活动。 2018年1月10日，华强公司向桂盈公司发出《告知函》，内容主要为：合同履行过程中出现了军队与国家政策重大调整导致合同无法继续履行的情形，华强公司经与95072部队协商，并达成了终止《军队房地产租赁合同》的协议，故华强公司与桂盈公司的协议也相应终止；桂盈公司在合同履行过程超过60日未向华强公司支付租金，构成根本违约；根据华强公司与95072部队的协议，桂盈公司必须于2018年1月31日停止在涉案房屋上的经营活动。桂盈公司于2018年1月16日收到该《告知函》，并于2018年1月中旬停止了在涉案房屋的经营活动。 经桂盈公司申请，本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对桂盈公司申请的涉案房屋的装修损失、停产停业损失、可期待利益损失进行评估。2019年3月28日，该评估公司作出国宏信（桂·南宁）（评）字2019第006号《价格评估报告》，评估结果为：涉案房屋的装修损失1645749元，停产停业损失258298元，可期待利益损失795571元，合计2699618元。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《军队房地产租赁许可证》、《房屋租赁合同》、《特许经营合同》、《声明确认书》、会议纪要、《终止〈军队房地产租赁合同〉协议书》、《告知函》、封条照片、《价格评估报告》、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，桂盈公司与华强公司于2014年1月16日签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力，各方当事人应按合同约定的内容履行各自的义务。 关于合同解除的问题。本案中，合同的解除不是遇到了合同中约定的不可抗力情形，也不属于合同双方中任意一方违反合同约定单方终止合同履行，而是由于国家政策调整的原因导致合同无法继续履行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案合同实际已无法继续履行，故对桂盈公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。华强公司与95072部队协议约定双方的租赁合同终止，华强公司同意于2018年1月31日终止在涉案房屋内的经营行为，而桂盈公司实际也在2018年1月中旬停止了在涉案房屋内的经营行为，故本院确定桂盈公司与华强公司签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2018年1月31日。 关于租金的问题。根据桂盈公司与华强公司的租赁合同约定：“涉案房屋租金每月6万元，2017年5月16日起租金递增10%”；之后华强公司又以《声明确认书》的方式确认“房屋的租金收取为2017年1月至10月每月6万元，11月至12月免租两个月”；而双方在庭审中确认桂盈公司已支付租金至2017年7月份，故桂盈公司还应支付2017年8月至2018年1月31日（合同解除之日）共计4个月（扣除免租的11、12月）的租金。考虑到2018年1月桂盈公司在涉案房屋经营的酒店已处于非正常经营状态，2018年1月的租金酌情不再予以支付；又因合同中约定：“合同终止前一个季度，华强公司将该履约保证金转为桂盈公司应付的租金或其它费用”，故桂盈公司已缴纳了履约保证金18万抵扣其应支付的剩余3个月租金。综上，桂盈公司以履约保证金抵扣剩余租金后，不需再支付租金给华强公司。 关于赔偿经济损失的问题。本案中，合同的解除是由于国家政策的原因，双方都不存在过错，但由于华强公司不能按其与涉案房屋的产权人95072部队签订的合同继续租赁房屋，最终导致了桂盈公司不能按《房屋租赁合同》的约定使用涉案房屋，造成了损失。根据华强公司与95072部队签订的《终止〈军队房地产租赁合同〉协议书》中约定，双方租赁合同终止后，依照《租赁合同》对可以补偿的事项进行评估，双方依据评估结果协商补偿比例，95072部队报上级主管部门审核同意后，做出依法依约确需给予的经济补偿。即华强公司可以就该损失与95072部队进行协商，由95072部队依法依约作出相应的经济补偿，但桂盈公司不是《军队房地产租赁合同》的合同相对方，不能直接向95072部队提出补偿请求，故对其损失，应由华强公司进行赔偿，再由华强公司向95072部队进行追偿。但由于本案合同的解除双方均不存在过错，对合同的提前终止，双方均不可预期，根据公平原则，华强公司应赔偿桂盈公司的是直接损失，对桂盈公司可期待利益损失的诉讼请求本院不予支持，对桂盈公司要求支付损失利息的诉讼请求本院亦不予支持。综上，华强公司应赔偿桂盈公司损失1904047元（其中装修损失1645749元，停产停业损失258298元）。 关于解除合同违约金的问题。如前所述，本案合同的解除是由于国家政策的原因，双方均不存在过错，故桂盈公司要求华强公司支付解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期付款违约金的问题。桂盈公司应于2017年8月5日前向华强公司支付2017年8月至10月的租金，但桂盈公司并未支付。但双方合同约定“合同终止前一个季度，华强公司将该履约保证金转为桂盈公司应付的租金或其它费用”，最后一个季度的租金是以桂盈公司支付的履约保证金抵扣的，而该履约保证金桂盈公司已于合同签订初始时就已支付，故对华强公司要求桂盈公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于水电费的问题。华强公司提供的证据不足以证明桂盈公司未支付的水电费数额，故对华强公司的该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、广西华强房地产开发有限公司赔偿广西南宁桂盈酒店管理有限公司经济损失1904047元； 二、驳回广西南宁桂盈酒店管理有限公司其他的诉讼请求； 三、驳回广西华强房地产开发有限公司其他的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费65292元，减半收取计32646元（原告已预交），鉴定费5万元，共计82646元，由原告广西南宁桂盈酒店管理有限公司负担61984元，由被告广西华强房地产开发有限公司负担20662元；反诉案件受理费5885元（反诉原告已预交），由反诉原告广西南宁桂盈酒店管理有限公司负担4480元，由广西华强房地产开发有限公司负担1405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  蓝丹丹 二〇一九年五月二十日 书记员  周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。