浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终306号上诉人（原审原告、反诉被告):东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组，住所地浙江省东阳市江北街道茗田社区蟾院小区。负责人：张新华，组长。委托诉讼代理人：胡江榕，浙江泽大（东阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张义强，男，1975年5月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王俊伟，浙江无双律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋瑶，浙江无双律师事务所律师。上诉人东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组（以下简称蟾院事务管理小组）因与上诉人张义强租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初15751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，双方申请庭外和解三个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。蟾院事务管理小组上诉请求：撤销原判第二项，依法改判由张义强赔偿蟾院事务管理小组经济损失872万元；诉讼费用由张义强承担。事实和理由：一、张义强恶意违约的事实清楚，证据确实。张义强与其招商的商户仅签订三年租期，在合同一开始履行就想违约。三年到期后，张义强即以不缴纳租金的方式违约，主观故意明显。二、张义强因为违约，已获得收益，一审认定的赔偿数额545000元不足以赔偿蟾院事务管理小组的经济损失及惩戒张义强的故意违约行为。第一年的免租期，张义强收取下手商家的租金，已经获利，一审判决张义强只需赔偿蟾院事务管理小组一年的经济损失，张义强仍可以获利，导致张义强没有违约成本，而蟾院事务管理小组是守约方，连最基本的损失都无法得到支持，未体现公平公正。综上，请求二审法院支持蟾院事务管理小组的上诉请求。张义强辩称，蟾院事务管理小组主张张义强恶意违约，完全是无稽之谈，本案租赁合同不能继续履行的根本原因在于租赁房屋系开放式场所，根据消防法规定，必须通过消防二次验收，而根据房屋实际情况，二次验收不可能通过。为防止损失不断扩大和出现安全责任，张义强才终止合同，维护自身权益。因消防不能通过，无法继续使用房屋，张义强已与蟾院事务管理小组协商要求终止合同，张义强不缴纳租金系行使不安抗辩权。蟾院事务管理小组称张义强获得利益，不符合事实，赔偿损失的原则是填平原则，张义强根本没赚到钱。张义强上诉请求：撤销原判，依法改判双方之间的租赁关系于2017年12月10日解除并由蟾院事务管理小组退还张义强押金10万元。事实和理由：一、张义强无需支付2017年10月11日至2017年12月10日期间的租金。根据双方合同约定租赁房产的交付时间为2014年10月12日，但蟾院事务管理小组实际交房时间为2014年12月11日，所以其本应补偿张义强两个月的租期。二、张义强无需支付违约金。本案租赁房屋的用途为开办市场，根据消防法规定，开办市场必须通过消防验收，涉案房屋的消防设备在地下一层，并非蟾院事务管理小组的房产，也不在合同租赁范围之内，故实际上涉案房屋不可能达到消防验收条件，所以合同目的无法实现，张义强无需承担违约责任。对涉案房屋是否可以达到消防要求，请求二审法院实地勘察并邀请专家证人进行鉴定。三、一审认为蟾院事务管理小组存在预期利益损失，且该预期利益损失的依据为蟾院事务管理小组重新招标后的租金差价。张义强认为，招投标受多重因素影响，招投标价格有高有低，完全不可预见，不应认定为预期利益损失。合同已约定违约解除合同的违约金为10万元，在没有充分证据证明蟾院事务管理小组实际损失超过违约金的情况下，一审调整赔偿数额较为轻率。综上，请求二审法院支持张义强的上诉请求。蟾院事务管理小组辩称，张义强应当支付2017年10月11日至2017年12月10日期间的租金，此系合同约定的义务。张义强违约的事实清楚，蟾院事务管理小组交付给张义强使用的房屋在2009年1月21日已通过建设工程消防验收，所有的产权证书也已完成，属于合格的房屋。张义强认为消防验收无法通过，导致房屋无法租赁的理由不成立。在招投标公告中非常明确，涉案房屋是按照现状进行招投标，张义强应当知道房屋现状。且张义强违约之后，蟾院事务管理小组进行了第二次招投标，已用于开办联华超市。双方签订了19年租期的合同，张义强租了三年之后就未再承租，所以第二次招投标价格与张义强承租租金的差额部分，即为蟾院事务管理小组的损失，张义强应该赔偿损失872万元。蟾院事务管理小组向一审法院起诉请求：一、解除双方之间的《房屋租赁合同》；二、由张义强支付自2017年10月12日至2017年12月29日的租金726708.39元及自2017年8月12日起以2445000元为基数按每日1‰标准支付滞纳金至合同解除之日止；三、由张义强支付蟾院事务管理小组损失8720000元及招投标费用19000元。张义强向一审法院反诉请求：解除双方于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》并退还押金人民币10万元。一审法院认定事实：2009年1月21日，金华市公安局消防支队下达建筑工程消防验收意见书，综合东阳市江北艺海综合市场建筑工程综合消防验收合格。2014年9月23日，蟾院事务管理小组将涉案市场一楼共计面积6937.4平方米房屋的租赁权通过浙江鼎盛拍卖有限公司公开竞拍出租给张义强使用。2014年12月11日，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“一、。二、租赁期自2015年10月12日至2034年10月11日，共计19年；三、租金按年支付，前5年租金按拍卖成交价2445000元/年支付，第6年起每两年的租金均在上年租金的基础上递增10%，如第6、7年的租金在第5年的基础上递增10%，以此类推，先支付后使用，每年租金应于上一年度租期到期前2个月付清，如逾期付款，则应承担欠付租金每日1‰的滞纳金。如拖欠房租超过2个月的，出租方有权终止合同，收回房屋，租赁押金及所有已缴款项不予退还。租赁期限满，承租方经营期限内所有费用结清并不违反合同条款的情况下，租赁押金10万元由出租方在房屋租赁到期后一个月内不计息退还。四、承租方应于2014年9月27日下午4时前向出租方缴纳190万元的办市场履约保证金，承租方进市场装修后出租方不计息退还100万元，市场开业后一个月内不计息退还90万元；五、房屋一切以交付时现状为准，2014年10月12日至2015年10月11日作为装修期间，免租费无偿归被告使用；七、由承租方自行办理的证照由其自行负责，所需的消防安装等所有审批验收手续均由承租方负责并承担一切所需费用；承租方违反合同条款或未按时缴纳租金，逾期不缴纳水、电费等超过10万元的，出租方有权解除本合同。”张义强于2014年9月22日向蟾院事务管理小组在参与拍租时交纳租房押金200万元，此后蟾院事务管理小组陆续退还押金190万元（其中100万元押金于2014年12月22日退还），尚有10万元市场租赁押金未退还张义强。张义强已按合同约定向蟾院事务管理小组交纳了2015年10月12日至2017年10月11日止两年的租金计489万元。因张义强仅支付了至2017年10月11日止的租金，未按合同约定于2017年8月12日前支付2017年10月12日至2018年10月11日的租金。为此，蟾院事务管理小组于2017年9月15日通过浙江良济律师事务所胡江榕律师向张义强发出律师函，要求其及时交纳租金、支付滞纳金或补足租金差额、没收租赁押金后解除合同。2017年8月8日，张义强向蟾院事务管理小组负责人张新华邮寄了一份告知书，告知蟾院事务管理小组不再继续租赁涉案房屋。信件被退回后，张义强又于2017年8月10日和30日以短信方式向张新华表明其不再租赁涉案房屋，要求解除租赁合同。2017年12月10日，张义强邀请江北街道干部骆伟良到场，对江北菜场的水、电的使用量进行了记录。张义强要求蟾院事务管理小组进行接收，但蟾院事务管理小组拒绝接收。为了市场能持续经营，后由蟾院事务管理小组老年协会接手市场管理。2018年6月15日，蟾院事务管理小组对涉案房屋综合市场一楼租赁权再次进行公开拍卖，租赁期限为2018年9月1日至2037年8月30日，共计19年，第一至三年租金为190万元/年，买受人为金灵兴。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的租赁合同是否应当解除。蟾院事务管理小组主张的经济损失应如何赔偿。二、张义强提出的反诉请求是否成立，应否支持。对争议焦点一，双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反相关法律规定，属合法有效。根据我国合同法规定，合同的解除有法定解除和约定解除两种形式，本案中张义强虽持续向蟾院事务管理小组表达要求解除合同的意向，但蟾院事务管理小组一直未做出同意解除合同的意思表示。合同中也未明确约定张义强有权解除合同，故张义强提出解除合同的单方意思表示不能视为双方已解除合同。在张义强擅自停止租赁房屋经营并退房的情况下，其行为已表明不愿继续履行合同，张义强已构成根本违约。蟾院事务管理小组要求张义强继续履行合同事实上已不可能实现，蟾院事务管理小组有权解除合同并要求张义强赔偿经济损失。且蟾院事务管理小组已将涉案房屋另行拍租给他人并签订涉案房屋的租赁合同，故双方之间的租赁合同依法应予解除。根据查明的事实，确认双方签订的租赁合同于2017年12月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，蟾院事务管理小组可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因张义强不履行合同义务构成根本违约导致蟾院事务管理小组合同目的无法实现，张义强应当对因违约而造成蟾院事务管理小组的实际损失承担赔偿责任。根据合同约定，房屋租赁期限为19年，自2015年10月12日至2034年10月11日，前五年租金为每年2445000元。张义强只交纳2015年10月12日至2017年10月11日止两年的租金。但其实际租赁至2017年12月10日，该两个月的租金应由张义强交纳，经计算为407500元（2445000元÷12×2）。另因张义强擅自提出解除合同，导致蟾院事务管理小组为减少扩大损失而不得不另行对涉案房屋进行拍租，致使其产生租金每年减少545000元（2445000元—1900000元）。对该预期利益损失蟾院事务管理小组主张按照16年进行赔偿即赔偿872万元，有失公平。结合案件事实、张义强违约情形及实际经营状况，兼顾公平原则，酌定该预期利益损失按一年差价即545000元予以赔偿。对蟾院事务管理小组主张的招投标费用损失19000元，因其未提供相应证据予以证明，不予确认。对争议焦点二，张义强并没有提供证据证明涉案合同的解除系因蟾院事务管理小组违约造成。事实上涉案合同解除是由张义强擅自提出解约，在未经蟾院事务管理小组同意的情况下即擅自不再继续履行租房合同。蟾院事务管理小组在没法达到合同目的的情况下只能提出解除合同并要求张义强赔偿损失。故本案合同解除系由张义强根本违约所致。依合同约定，张义强无权要求蟾院事务管理小组返还押金10万元。综上，蟾院事务管理小组诉讼请求中的合理部分以及要求判决驳回张义强要求其返还押金10万元的反诉请求之辩解意见，理由成立，依法予以支持。对蟾院事务管理小组其他诉讼请求，不予支持。张义强反诉请求中要求解除双方签订的租赁合同，予以支持，要求蟾院事务管理小组返还押金10万元的请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四项）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组与张义强于2014年12月11日签订的房屋租赁合同于2017年12月10日解除；二、张义强于判决生效后十五日内赔偿东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组房屋租金407500元及其他损失545000元，合计952500元；三、驳回东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组的其他诉讼请求；四、驳回张义强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78060元，由东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组负担65035元，由张义强负担13025元。反诉案件受理费2300元，由张义强负担。二审中，蟾院事务管理小组提供以下证据：一、付款凭证复印件，证明蟾院事务管理小组为支持张义强开菜场，向每位村民补助500元，鼓励村民到张义强所办菜场买菜。二、付款凭证复印件，证明蟾院事务管理小组向张义强发放菜场设施设备补助款18万元的事实。证据一、二共同证明蟾院事务管理小组诚意履行与张义强的租赁合同，希望张义强稳租19年。张义强质证认为，对证据一的真实性不清楚，其也未经手菜金补助款。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，因为房屋租赁时是新造的，设施不完善，出租方才进行补助，款项已用于基础设施建设中。本院认为，证据一系复印件，且根据所载内容系蟾院事务管理小组向其村民补助的菜金，不能认定为本案的直接损失，本院不予确认。对证据二的真实性质证方无异议，本院予以确认。二审中，张义强提供以下证据：一、房屋租赁合同及转租同意书复印件，2018年6月22日蟾院事务管理小组公开招标将涉案房屋出租给金灵兴，租金为每年190万元；2018年9月17日涉案房屋转租租金为2532151元。证明蟾院事务管理小组重新招投标后签订合同的租金和其与张义强之前签订合同的租金存在租金差价，是蟾院事务管理小组自身因素所致，与张义强无关。二、情况说明复印件一份，证明涉案房屋自身的原因以及蟾院事务管理小组未向张义强提供涉案房屋二次消防验收所需部分材料，导致房屋无法通过开办市场消防二次验收的事实。三、江北菜场财务报表（2014年12月29日-2017年12月11日）以及各租户的租赁合同复印件，证明张义强在租赁期间经营江北菜场的经营情况为亏损的事实。蟾院事务管理小组质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，金灵兴中标取得涉案房屋租赁权后，投入400多万元做好消防设备以及其他配套设施，再对外转租，如果没有金灵兴的前期投入就不可能将市场经营好。对证据二、三的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，对证据一的真实性予以确认。对证据二，不能证明蟾院事务管理小组未向张义强提供消防验收材料的事实，对其证明目的不予确认。对证据三，财务报表由张义强自行制作，仅属其单方陈述，不符合证据形式要件；租赁合同系张义强与各租户所签，未提供原件且与本案无关，本院不予确认。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，一、关于欠付房租。双方对于一审法院认定房屋租赁合同于2017年12月10解除未提异议，本院予以确认。张义强仅交纳了2017年10月11日之前的租金,故其应当补足合同解除日即2017年12月10日之前的租金共计407500元。张义强提出其无需支付上述时段租金的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除的责任。张义强未按租赁合同的约定履行租金缴纳义务，并通过擅自停止经营、退房等行为明确表示不再履行合同，构成根本违约，在解除合同的情况下，蟾院事务管理小组要求张义强赔偿经济损失应予支持。对于张义强提出的涉案房屋未能通过消防验收以致合同目的无法实现，其无需承担违约责任的问题。根据双方合同关于涉案房屋所涉的消防安装及所有审批验收手续均由张义强自行负责并承担一切费用的约定，其在合同签订时即已确认消防安装及验收事宜本属其自身责任，其不能充分举证证明未通过消防验收的责任在于出租方，且张义强为解除合同向蟾院事务管理小组负责人邮寄的告知书和发送的短信中均未提及上述理由，故其以此为由抗辩无需承担违约责任，依据不足，本院不予支持。三、关于合理损失。张义强应对其违约行为造成蟾院事务管理小组的实际损失承担赔偿责任。本院考虑到蟾院事务管理小组曾给张义强第一年免租费使用房屋的事实、蟾院事务管理小组在张义强租赁期间给予的补助情况、蟾院事务管理小组对涉案房屋另行拍租所需的合理期限以及再次出租租金下降等综合因素，酌定损失金额为100万元。蟾院事务管理小组主张按照因另租而减少的16年租金为计算方式要求张义强赔偿损失872万元，并不合理，本院不予支持。四、关于张义强主张的押金。根据双方合同约定，押金10万元在租赁合同期满、所有费用结清且张义强不存在违约情况下才予返还，本案合同因张义强根本违约而解除，其要求退还押金10万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，蟾院事务管理小组的上诉请求部分有理，予以支持；无理部分，应予驳回。张义强的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初15751号民事判决第一项、第四项及反诉诉讼费用负担部分；二、撤销浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初15751号民事判决第二项、第三项及本诉诉讼费用负担部分；三、由张义强于本判决生效后十五日内赔偿东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组房屋租金407500元及其他损失1000000元，合计1407500元；四、驳回东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费78060元，由东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组负担66453元，由张义强负担11607元。二审案件受理费83297元，由东阳市江北街道茗田社区蟾院小区事务管理小组负担65183元，由张义强负担18114元。本判决为终审判决。审 判 长 宋耿金审 判 员 楼 俊审 判 员 杜月婷二〇一九年五月二十七日代书记员 钟李钰