安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1203民初191号原告：王井江，男，1966年7月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：李子宽，安徽志豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊昱，安徽志豪律师事务所律师。被告：徐绪三，男，1961年8月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：夏雷，安徽蓝邦律师事务所律师。被告：徐忠诚，男，1984年9月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：王克山，男，1970年3月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原告王井江与被告徐绪三、徐忠诚、王克山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序。2019年1月18日原告王井江向本院申请财产保全并提供保单担保，本院于当日做出保全裁定书，裁定：冻结被申请人徐绪三、徐忠诚银行账户存款人民币合计1040000元或查封被申请人徐绪三、徐忠诚名下其他同等价值的财产，本案于2019年3月15日公开开庭进行了审理，原告王井江及委托诉讼代理人李子宽、被告徐绪三及委托诉讼代理人夏雷、被告徐忠诚均到庭参加诉讼，被告王克山经本院传票传唤未到参加诉讼。因案情复杂，本案于2019年4月2日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2019年5月23日公开开庭进行了审理，各方当事人到庭情况同上次庭审。本案现已审理终结。原告王井江向本院提出诉讼请求：1.判决被告徐绪三、徐忠诚退还购房款497500元，赔偿损失500000元，负担律师费20000元；2.被告王克山承担连带担保责任；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年2月25日，原告与被告徐绪三签订《房屋买卖合同》，合同约定被告徐绪三将位于颍东区东平社区5#和谐佳苑125㎡安置房一套卖给原告。合同签订后，原告分六笔将497500元购房款支付给被告徐绪三。2017年3月因被告徐绪三未按约定将房屋交付给原告，原告遂起诉至法院。5月5日双方协商签订《协议书》一份，协议约定：被告徐绪三于2017年12月31日前将房屋交付给原告，如到时不履行义务产生纠纷，原告为起诉产生的律师费等费用由被告负担。因双方达成协议，原告撤诉。协议签订后，被告徐绪三仍未履行合同义务，2018年4月3日，被告徐绪三、徐忠诚再次与原告签订《承诺书》，约定2018年10月1日前履行2017年5月5日《协议书》，如再次违约，退还全部购房款，并赔偿原告损失五十万元。被告王克山对该协议的履行愿意承担连带担保责任，并在该协议上签名确认。原告多次催促，被告仍不按照约定履行义务。依照相关法律规定特提起诉讼。原告王井江为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：证据一、身份证，证明原告的诉讼主体资格合法。证据二、2014年2月25日《房屋买卖合同》、2017年5月5日《协议书》、2018年4月3日《承诺书》，证明：1.合同约定被告徐绪三将位于东平社区5#和谐家苑125㎡安置房一套卖给原告，房款为537500元，如一方违约，按照房价的50%付违约金；2.协议约定被告徐绪三于2017年12月31日前将房屋交付给原告，如到时不履行义务产生纠纷，原告为起诉产生的律师费等相关费用由被告负担；3.证明被告徐绪三未按照《协议书》履行义务，原告与被告徐绪三、徐忠诚又签订《承诺书》约定，如再次违约，退还全部购房款并赔偿原告损失五十万元；4.被告王克山在上述三份协议上均签字，同时对《协议书》、《承诺书》的履行承担连带担保责任。证据三、银行转账回单、收条及证明，证明原告王井江通过转账及现金共向被告徐绪三支付购房款497500元。证据四、民事起诉状、颍东区人民法院（2017）皖1203民初805号之一民事裁定书、阜阳市颍东区国有土地上房屋征收补偿协议书，证明：1.因被告徐绪三未履行交房义务，原告曾于2017年3月诉至法院，因双方签订《协议书》原告撤诉；2.2012年8月16日被告徐绪三妻子闫平签订《征收补偿协议书》证明房屋已经拆迁，被拆迁人可以购买位于颍东区东平圩安置房。证据五、委托代理协议及律师代理费发票，证明因被告屡屡不按照协议约定履行义务，原告为维权产生的律师费用，被告应当按照约定负担。被告徐绪三辩称：1.造成房屋买卖合同不能履行的责任在于原告违约，不属于被告徐绪三违约；2.被告徐绪三收到原告购房款的数额应当认定为477500元；3.协议书约定的房屋尚未建成交付，被告徐绪三无法向原告交付房屋，被告徐绪三未违约无需承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求；4.《承诺书》的违约事实不能成立，且违约数额约定畸高。为证明其辩解意见，被告徐绪三向本院提供如下证据：证据一、被告徐绪三的身份证，证明被告的主体资格。证据二、徐绪三和王克山的聊天记录，证明被告徐绪三向王克山转款20000元，该款是按照协议上的约定转给原告的。证据三、拆迁验收单及户口本复印件，证明被告徐绪三在东平圩有拆迁安置房。证据四、桃园社区出具证明一份，证明被告徐绪三尚未分到安置房，没有实际安置，双方约定的交房条件尚不具备。被告徐忠诚未答辩也未提交证据。被告王克山未到庭也未向本院提交书面答辩状及证据材料。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，本院认定如下：1.徐绪三对于王井江提交的上述证据的真实性均无异议，故对于王井江提交的上述证据的真实性均予以确认。2.对于徐绪三提交的聊天记录，通过当庭播放，王井江认可被告徐绪三已经退还20000元，经其同意该款转给王克山，由王克山与其结算。3.对于徐绪三提交的拆迁验收单经庭后与原件核对，对于其真实性予以确认。4.对于徐绪三提交的颍东区向阳街道办事处桃园社区居民委员会出具的证明，虽然没有出具单位的负责人或出具人的签字，但是通过拆迁征收补偿协议书、拆迁验收单及原、被告的当庭陈述，能够认定被征收人闫平位于东平圩的房屋被拆迁，且尚未安置。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月25日，王井江（乙方、买方）与徐绪三（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：徐绪三将位于颍东区东平社区5#和谐佳苑安置房一套125㎡卖给王井江，房屋价款为537500元，乙方现付437500元，留100000元待房屋交付乙方后付清，乙方到交付房子时领取甲方125㎡，不找差价，不需补差价；房屋交付后乙方自行验收，甲方负责办理房卡转办手续；如一方违约，按房价的50%付违约金。合同签订后，王井江向徐绪三支付购房款合计497500元，该款项于2015年10月21日支付完毕。上述房屋安置还原后，王井江并未将上述房屋交付给王井江。王井江与徐绪三产生纠纷并于2017年3月21日起诉到本院，在诉讼过程中王井江与徐绪三于2017年5月5日庭外达成协议，后王井江于2017年5月22日撤诉起诉，本院于当日作出（2017）皖1203民初805号之一民事裁定书，裁定准许王井江撤回起诉。协议就王井江原购买的位于东平社区5#和谐佳苑一套125㎡房屋变更为阜阳东平圩安置房125㎡房屋。内容如下：一、徐绪三自愿将阜阳东平圩安置房125平方交付给王井江，期限为2017年12月31日前；二、徐绪三用阜阳和谐佳苑小区10栋905室作抵押，由担保人王克山进行担保，承担连带担保责任；……五、2017年3月21日王井江起诉徐绪三所产生的一切诉讼费、律师费、保全费由徐绪三承担，于本协议签订之日内一次性付清；六、阜阳东平圩安置房是徐绪三妻子闫平的名字，徐绪三和妻子闫平同时保证该房屋是他们婚姻存续期间的共同财产，他们对该房屋有完全的处分权，并且保证该房屋没有任何权利瑕疵；七、房屋价差，徐绪三给王井江6万元差价，去掉王井江欠徐绪三的4万元，至此王井江已全部支付房款，徐绪三还应支付给王井江2万元，该2万元徐绪三答应自双方签字之日起一个月之内付清，若房屋上涨或下跌，双方互不补价差；八、任何一方违约，违约方对守约方进行赔偿，赔偿款为房价的总价值。王井江在协议的甲方处签字捺印，徐绪三、闫平在协议乙方处签字捺印、王克山在担保人处签字捺印。2018年4月3日，徐绪三、徐忠诚出具承诺书一份，载明：承诺书我叫徐绪三，我们自愿承诺2018年10月1日前履行2017年5月5日签订的协议，如再次违约自愿退还王井江的全部购房钱款（购房的住址和谐佳苑10号楼905）并支付给购房人王井江违约金伍拾万元整（500000元）（注：交付房屋的差额按购房价支付）承诺人：徐绪三、徐忠诚连带担保人：王克山2018.4.3号”。另查明：徐绪三于2018年2月12日退还购房款20000元，该款项经王井江同意转给王克山，由王克山与王井江结算。现尚欠477500元购房款未退还给王井江。再查明：截止到开庭，涉案位于阜阳东平圩的房屋尚未安置且不能确定安置的时间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，王井江与徐绪三签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。王井江与徐绪三于2017年5月5日达成的协议是双方在2014年2月25日《房屋买卖合同》中约定的和谐佳苑房屋未能交付的情况下重新就买卖房屋事项达成的新的合意，鉴于买卖双方在协议中就合同标的、合同价款以及交付时间、违约责任等重新进行了约定，王井江与徐绪三以实际行动解除了2014年2月25日的《房屋买卖合同》，故2014年2月25日的《房屋买卖合同》在2017年5月5日签订《协议书》时已经解除，该《房屋买卖合同》对于合同双方的约束力也随之解除。现本案争议的系2017年5月5日王井江与徐绪三签订的《协议书》。《协议书》签订后，合同双方均应积极全面履行合同义务，王井江已经支付全部购房款，徐绪三应当按照约定交付涉案房屋，根据协议约定，交付期限为2017年12月31日前。在2018年4月3日徐绪三、徐忠诚共同出具的《承诺书》对于交付房屋的时间等进行了变更，时间顺延至2018年10月1日。同时该《承诺书》载明“如再次违约自愿退还王井江的全部购房钱款”，该部分约定实际上是对《协议书》附解除条件的约定，截止到第二次开庭，徐绪三并未将涉案房屋交付给王井江，徐绪三再次违约，该解除条件已经成就，现王井江要求解除《协议书》符合法律规定及合同约定，故《协议书》自王井江通知到达徐绪三时解除。虽然《协议书》已解除，但是不影响合同中结算和清理条款的效力。徐忠诚、王克山各自在《承诺书》的承诺人及连带担保人处签字捺印，故王井江依据《协议书》及《承诺书》要求徐绪三、徐忠诚退还购房款、支付律师费20000元，要求王克山承担连带担保责任，本院均予以支持，但退还的数额应当以尚欠的数额477500元为准。王井江要求参照民间借贷标准月利率2分及《承诺书》与2017年5月5日《协议书》的内容，赔偿其损失500000元。本院认为，本案基础法律关系系房屋买卖合同纠纷，王井江要求参照民间借贷标准按月利率2分计算损失不符合法律规定；同时《协议书》约定的“任何一方违约，违约方对守约方进行赔偿，赔偿款按为房价的总价值”及《承诺书》载明的“如再次违约……支付给购房人王井江违约金伍拾万元整”均是双方对于违约金的约定，王井江以此数额作为计算损失的依据不符合法律规定。作为民事主体在从事民事活动中均应当诚实守信，王井江因购房向徐绪三支付497500元，徐绪三占用该笔资金达4年之久，且徐绪三作为合同的违约方，其未能按照约定交付房屋，客观上给王井江造成了损失，对于王井江的损失以按年利率6%计算为宜，因王井江支付的最后一笔款项的时间是2015年10月21日，徐绪三也已于2018年2月12日退还购房款20000元，故损失的计算应为：1.以497500元为基数从2015年10月21日起计算至2018年2月12日数额为69186.57元；2.以477500元为基数从2018年2月13日计算至付清支付。徐绪三辩称其未能按期交房系政府的原因不应当承担违约责任，本院认为，王井江与徐绪三于2017年5月5日签订《协议书》中已经明确约定了交房时间为2017年12月31日前，并且在未能按约定交房时，徐绪三、徐忠诚于2018年4月3日出具的《承诺书》就交房时间顺延到2018年10月1日，在上述《协议书》、《承诺书》中并未载明其他交房条件，故对于徐绪三上述辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王井江与被告徐绪三于2017年5月5日签订的《协议书》；二、被告徐绪三、徐忠诚于本判决生效之日起三十日内返还原告王井江购房款477500元、支付律师费20000元并赔偿损失69186.57（余下损失按年利率6%，以477500元为基数从2018年2月13日计算至付清支付）；三、被告王克山对上述第二项判决内容承担连带清偿责任；四、驳回原告王井江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13777元，保全费5000元，合计18777元，由原告王井江负担7950元，被告徐绪三、徐忠诚负担10827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  孙乐标人民陪审员  李 娟人民陪审员  张晓宣二〇一九年五月二十八日法官助理杜翠书记员刘冰洁附一：标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325002516附二：相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤的，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。