山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初42号原告：杨慧，女，1980年8月29日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告杨慧与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月7日、2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告杨慧及其委托诉讼代理人李彦君、被告委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨慧向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间的《房屋买卖合同（预售）》有效，责令被告继续履行房屋买卖合同、交付房屋；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月2日，原告与被告签订房屋买卖合同并办理网签、预告登记等手续。原告认为，原告已支付全部购房款，被告也向原告出具了收款收据，并为原告办理网签备案、预告登记等，原告的合同义务已经完成，该合同是真实有效的，双方应继续履行。现被告以原告不是消费者及明显不合理低价进行交易为由否认房屋买卖的合法有效性，与事实及法律相悖。请求支持原告的诉讼请求。广信公司辩称，涉案房产买卖合同系因被告欠案外人宋亮的借款本金及利息无法偿还，双方协商以物抵债形成，原告未向被告支付房款。一、涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产登记前被告被裁定破产，在破产程序中原告享有的只能是债权，1、如继续履行合同涉嫌对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人在完成不动产转让登记前，该以物抵债合同不足以形成优先于一般债权的利益，原告的债权不享有优先受偿权；2、涉案房产在破产时不具备交付条件，客观上无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第110条的规定，管理人有权解除，此外根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第18条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除合同；3、涉案房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设，投入的资金依法属于共益债务，在此情形下，继续履行合同实际上需要挪用被告其他资产进行清偿，有损广大债权人的利益。二、涉案房产价格符合《企业破产法》第三十二条规定的明显不合理低价。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月2日，原告杨慧与被告广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买百度城-1B号-4110室房产，建筑面积135.80平方米，该商品房单价为4728.15元，总价款642083元，合同中约定的付款方式为一次性付款，原告应当在2015年11月2日前支付该商品房全部价款。同日，原告向广信公司账户转款4万元，并向案外人宋亮帐户汇入587083元，原告主张其还另行支付现金15000元。被告广信公司向原告出具收款收据一张，载明收到原告百度城二期房款（1B号-4110）642083元。2016年5月30日，原、被告双方为涉案房产办理预购商品房预告登记。被告主张涉案房产系被告用以抵顶给案外人宋亮偿还其借款的房产，提交被告记账凭证两份，分别为2015年11月2日付字第9号凭证及2015年11月1日付字第25号，该两份凭证所附单据为宋亮出具的收到利息42083元的收条及付本通知单两张，均注明“顶1B-4110房款”。经本院向宋亮调查，其认可涉案房屋为被告广信公司用以抵顶其欠款，由其委托广信公司售楼处销售，其主张与原告杨慧不认识，并认可收到了相应房款。2016年6月29日，被告广信公司经本院裁定破产重整。2017年12月27日，被告管理人向原告发出《通知书》，以原告属于《企业破产法》第三十二条规定的法院受理破产申请一年内以不合理的价格进行交易，以及存在为清偿原债务而签订以房抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人为由，决定不向原告交付房产。另查明，被告提交山东汇德资产评估有限公司出具的汇德评报字（2017）第047号评估报告中的关于涉案房产的评估明细表载明，涉案房产的住宅单价为7402.50元平方米。该评估报告显示评估基准日为2017年3月10日，评估目的为确认2017年3月10日的市场价值。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行。涉案房产在被告广信公司抵顶给宋亮后，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告将购房款642083元中的587083元支付给宋亮，原告主张是根据被告的指示向宋亮支付，并未提供证据证明，在本院向宋亮调查时其主张不认识原告，但因宋亮与本案有利害关系，故仅有宋亮的证言不能证明原告的主张。综合本案事实，原、被告之间的房屋买卖行为与被告、宋亮之间的以房抵债行为相互关联，被告在未收到房款情况下向原告出具收款收据，其实质仍是在履行其与宋亮之间的以房抵债协议。原告并未将《商品房买卖合同（预售）》约定的全部购房款向被告支付，被告交付房产的义务亦未履行。依据《企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故被告管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知原告解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。被告主张涉案房产的出售价格属于《企业破产法》第三十二条规定的明显不合理低价，所提交的评估报告评估基准日为2017年3月10日，不能以此证明原告在购买涉案房屋时该房屋的市场价值，故其主张涉案《商品房买卖合同（预售）》存在不合理低价，证据不足，对该抗辩主张本院不予支持。综上，原告请求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求于法有据，应予支持；原告要求继续履行合同、交付房屋的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定：一、确认原告杨慧与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告杨慧的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 邓 锐人民陪审员 崔 敏人民陪审员 张 丽二〇一九年五月二十七日书 记 员 孙晓燕