广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终149号 上诉人（原审原告）：胡静，男，1973年4月26日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钦州市外国语学校。住所：广西壮族自治区钦州市新兴街25号。统一社会信用代码：12450700735164428G。 法定代表人：许福焜，该校校长。 委托诉讼代理人：杨海英，广西海岸律师事务所律师。 上诉人胡静因与被上诉人钦州市外国语学校（以下简称外国语学校）租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人胡静的委托诉讼代理人李绍卫，被上诉人外国语学校的委托诉讼代理人杨海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人胡静上诉请求：1.撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1549号民事判决；2.判令被上诉人向上诉人支付合同解除补偿款1290000元，并支付延期给付补偿金利息444620.03元（按欠款总额月利率2%计算，从2016年12月21日起暂计至2018年5月18日，以后续计）；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定案涉《合同书》性质属于房屋租赁合同是错误的。结合案涉《合同书》的具体内容及条款来分析，该合同双方不仅约定了涉案小卖部由上诉人投资兴建，而且还就上诉人的承包年限、承包经营范围、经营时间、经营者从业人员的管理、商品质量和价格、经营方式以及税赋承担等方面均作了具体的约定，并且上诉人的上述经营行为均要接受被上诉人的管理和监督。另外，从所得利益的对价亦可以看出，被上诉人仅在校园内提供一块50㎡空地给上诉人，不可能每年要收取上诉人135000元的费用，该费用应包含有经营的利益在内。从此可以看出，上诉人与被上诉人所签订的《合同书》并非是房屋租赁合同，而是校园小卖部承包经营合同。两者性质不同，应由不同的法律关系来调整。二、案涉《合同书》是合法有效的合同。1.双方签订合同的目的是丰富校园的食品供给和保证学生生活用品的供应，并没有违反我国现行法律、法规的禁止性规定；2.上诉人已经根据《合同书》的要求办理了《营业执照》和《食品流通许可证》，上诉人不存在非法经营的情形；3.上诉人在承包经营过程中搭建的简易钢结构铁皮小屋，仅是一种经营设施。该设施是否报建，仅涉及行政处罚的问题，并不能否定承包经营权的合法性。三、上诉人与被上诉人于2016年9月6日签订的《协议书》同样是合法有效的。1.该《协议书》的内容是对上诉人承包经营应得利润的补偿，被上诉人在合同约定的承包期限届满前单方要求解除合同，势必造成上诉人投入资金的损失和经营利润的损失；2.上述《协议书》是双方自愿协商所签订，且双方在签订之前已进行充分的协商和论证，因此被上诉人对于提前解除《合同书》所造成上诉人的两项损失是充分认知的，在此基础上其才与上诉人就解约补偿标准及计算方式作出具体的约定。四、一审适用法律错误。本案属于承包经营合同纠纷，而一审法院却适用《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进行处理，显然是适用法律不当。 被上诉人外国语学校辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、本案为租赁合同纠纷而不是承包经营合同纠纷。两种合同关系有明显区别：（1）类型不同。答辩人在旧校址内划出50㎡土地，然后由被答辩人出资建成小卖部。该小卖部表面上看是被答辩人建的，但实际上被答辩人只享有使用权，因为答辩人已经减免7个月的租金来抵顶建设费。因此，答辩人就是将50㎡的土地使用权和小卖部的使用权进行出租收益的。（2）标的物不同。本案租赁合同的目的就是让渡50㎡的土地使用权及该土地上的建筑物的使用权。因为该建筑物地处学校内部，租金是以所处地段的市场环境来确定的，其租金实际上相当于店铺的租金，收取135000元/年的租金符合客观实际。二、双方于2011年9月17日签订的《合同书》及2016年9月6日签订的《协议书》属无效合同。1.本案小卖部所处的土地属于国有划拨土地，属绿化区域，建设该小卖部时未向市住建委申请临时商店项目规划建设，未取得临时《建设工程规划许可证》，已违反《中华人民共和国规划法》的规定，属违章建筑，城监部门多次责令答辩人自行拆除。鉴于双方签订的合同违法，根据《合同法》第52条之规定，案涉《合同书》应属无效。而《协议书》是对双方解除《合同书》后达成的补偿协议，那么前合同无效，之后达成的补偿协议也当然无效。2.答辩人开支必须经市非税收入管理局（即市财政局内设机构）审批方能支出。该局认为，《协议书》约定的补偿金违反法律规定，远超法律规定的违约金或损害赔偿金的上限；涉嫌损害国家利益，案涉小卖部属违章建筑，相应的房屋租赁合同无效不应补偿。答辩人搬迁是由于钦州市政府政策性的调整和决定，属于情势变更，答辩人不存在违约。故该局也不同意答辩人支付该款项。三、被答辩人主张补偿款没有事实和法律依据。1.涉案《合同书》在2016年9月6日签订《协议书》时已经解除；2.合同解除后，被答辩人可就实际损失请求赔偿，但被答辩人没有提供任何实际损失的依据，在一审庭审上也放弃对实际损失的评估。对于可得利益受损部分的损失往往表现在双方约定的违约金中，如果一方认为违约金过低不足以弥补自己的实际损失，可以要求对违约金数额进行调整，对违约金的调整，应以当事人的实际损失为限。被答辩人称已依法办理好《营业执照》，但这不可能是事实。涉案小卖部未申请临时的《建设工程规划许可证》，没有具体地址无法取得《营业执照》和《食品流通许可证》，且被答辩人提交的《营业执照》上的地址也不是案涉小卖部的地址；3.可得利润损失有以下三个限制条件：（1）损失存在。案涉小卖部至今仍由被答辩人占有、使用，所以2016年9月双方解除合同并没有造成被答辩人的实际损失；（2）该损失与违约行为间的因果关系。涉案合同因情势变更而解除，答辩人不存在违约；（3）不得超过签订合同时的预期，补偿协议约定的数额为新公开招投标中标价一年租金的1.5倍没有任何计算依据；（4）即使该合同有效，但《协议书》关于1.5倍的补偿条款违反法律规定，也是无效的。 原告胡静向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付合同解除补偿款1290000元，延期支付补偿金利息444620.03元（按月利率2%计算，暂从2016年12月21日至2018年5月18日止），上述款项共计1734620.03元；2.由被告负担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告于2011年9月17日签订《合同书》，约定被告在旧校址内划出一块50平方米的土地由原告出资兴建小卖部，建成后可抵顶租金，从2011年9月至2012年3月免收承包金，被告免收7个月承包金后，小卖部的产权属于被告所有，原告享有承包优先权，原告的承包期限从2011年9月1日至2019年8月31日，第一年租金为120000元，第二年为123000元，第三年租金为126000元，第四年租金为132000元，第五年租金为135000元，第六年租金为138000元，第七年租金为141000元，第八年租金为144000元，合同还对其他事宜进行约定。合同签订后，原告承建小卖部进行经营。后因被告的校址需要搬迁，旧校址交还钦州市二中初中部使用，原、被告于2016年9月6日签订了《协议书》，约定双方终止2011年9月17日签订的《合同书》，从2016年9月1日起，原告不再承包被告位于校区的小卖部，被告将育才路新校园内至楼旁停车棚东侧校内小商店以公开投标方式出租，原告可参与投标，若中标，原、被告按新公开的招标签订新的承包合同，在双方签订新合同后，2011年9月17日的《合同书》自动终止，若原告不参与投标或参加投标不中标，被告按新公开招投标中标价一年租金的1.5倍作为终止《合同书》的补充，一次性支付给原告，被告支付完补偿金后，《合同书》自动终止。另查明，上述新校区商店的中标价为860000元，原告未能获得中标。原告为获得补偿款，交了1290000元补偿款的增值税，并获得税务机关开出的发票。还查明，原告所承建被告旧校址的小卖部未经过向钦州市住房和城乡委员会报建。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告于2011年9月17日签订《合同书》属于房屋租赁合同，原告租赁被告旧校址的未经过报建的小卖部，违反了法律的强制性规定，该《合同书》属于无效的合同。原、被告于2016年9月6日签订了《协议书》的内容主要是原、被告约定对之前的租赁合同关系进行补偿，但无效的合同应当自始无效，双方不应当继续履行合同，由此延伸出的补偿合同亦随之无效，该《协议书》约定的补偿内容对被告没有约束力,经该院释明本案合同无效后，原告仍坚持按照有效的合同追究被告的违约责任，原告主张的法律关系与该院对事实认定不一致，对于原告起诉被告支付补偿款及利息于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：驳回原告胡静的诉讼请求。案件受理费20411元，由原告胡静负担。 二审中，被上诉人提交了如下一组证据：《钦州市财政局关于钦州市外国语学校资金管理使用的说明》、《证明》、《关于钦州市外国语学校资金使用的说明》、《经费用款申请表》两份、《关于同意创办钦州市外国语学校的批复》（钦市教字〔2000〕08号），拟证明被上诉人是国有民办性质的学校，学校的经费支出由市财政局支配。上诉人对上述证据质证认为，对证据的真实性不清楚，与本案没有关联，属于内部管理问题；被上诉人是民办学校，自筹经费办学，国家没有投资；被上诉人的收入及支出由被上诉人自行确定。本院认为，被上诉人提交的证据系由相关职能部门出具，符合证据的真实性、合法性及关联性，能够证明被上诉人的学校性质及学校经费的收支管理情况，对该组证据的证明力，本院予以采信。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。 另查明，被上诉人外国语学校属“学校国有、教师自聘、经费自筹、办学自主”的国有民办性质的学校，业务上直属市教委管理。被上诉人每年收取的学费、住宿费以及铺面租金等收入全部上缴市本级财政实行“收支两条线”管理，即收入全额缴入财政专户，有关支出纳入部门预算实行统一安排。被上诉人需要用款时须提出申请，经钦州市财政局审核后拨付至被上诉人处。 综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点是：1.案涉《合同书》的性质是承包经营合同还是租赁合同；2.上诉人请求被上诉人支付合同解除补偿款及利息是否有事实和法律依据。 本院认为，一、关于案涉《合同书》的性质是承包经营合同还是租赁合同的问题。上诉人主张案涉《合同书》系承包经营合同，表现在收取的费用高，小卖部的卫生、工作时间、商品价格等都要接受被上诉人的监督、管理。被上诉人则辩称，收取的铺面费用是综合考虑地段等因素作出的市场价；如果是承包经营，那办证、进货渠道等都应该是由被上诉人操作，上诉人只有经营权，但实际上，上诉人只是受到被上诉人在经营时间上的管理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，所谓租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而承包经营合同并非合同法分则里明确规定的有名合同，主要适用合同法总则的规定。两者的区别在于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承包经营合同转移的是经营管理权。从案涉《合同书》的内容看，被上诉人主要是将50㎡的土地及地上房屋交由上诉人使用并向上诉人收取租金；而因上诉人经营的小卖部在校园范围内，被上诉人对上诉人的经营范围、时间、卫生条件等作出约束，应视为被上诉人对校园秩序进行管理的一部分，而不是上诉人所称的对其生产经营过程进行管理。因此，一审认定案涉《合同书》的性质系租赁合同并无不当，本院予以维持。 二、关于上诉人请求被上诉人支付合同解除补偿款129万元及利息是否有事实和法律依据的问题。本案中，上诉人经营使用的小卖部是占用校园绿化区域建设的临时性用房，未向钦州市住建委履行报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，双方就此临时性建筑达成的租赁协议，即案涉《合同书》应认定无效。因上诉人与被上诉人于2016年9月6日签订的《协议书》是双方协商终止《合同书》而订立的补偿合同，现《合同书》无效，该《协议书》作为终止原合同履行的补充合同，亦应无效。据此，上诉人依据《协议书》的约定请求被上诉人支付合同解除补偿款129万元及利息不符合事实和法律规定，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20411元，由上诉人胡静负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群民 审判员  赵斯婷 审判员  李彦君 二〇一九年五月十六日 书记员  韦光波