宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初832号原告（反诉被告）：齐成江，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：谭金花，初中文化，住宁夏回族自治区中卫市，系齐成江之妻。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：宁夏兴南房地产开发有限责任公司。法定代表人：林建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亨，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）齐成江与被告（反诉原告）宁夏兴南房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人谭金花，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张亨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告按合同约定支付原告逾期办理房屋产权证的违约金6248.78元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月11日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将中卫市沙坡头区中山街阳光骄子XXX室住房出售给原告。该房屋建筑面积140.17平米，成交总价为624878元。合同签订后原告于2014年4月3日向被告交付了全部购房款624878元。被告在2015年4月2日向原告交付了房屋。合同约定被告在房屋交付使用后90日内为原告办理房屋产权证，直到2018年年初被告也没有通知原告可以办理房屋产权证。因此，按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告逾期为原告办理房屋产权证，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。原告已付购房款为624878元，被告应向原告支付违约金6248.78元。为维护原告合法权益，现向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）辩称:1.原告的诉讼请求没有法律和事实依据。被告对房屋权属登记仅是协助办理义务，商品房买卖合同并未约定被告必须通知购房人办理房产证。2.原告作为房屋购买人，应按国家规定将办理房屋产权证的相关资料交给被告协助办理房产证，否则被告无法协助。3.原告接收涉案房屋后，至今未与被告签订《商品房买卖合同（现售）》，也没有提交其已经按国家规定交纳了契税的税票，原告现在要求被告承担逾期办证的违约责任，应当举证证明其早已符合办证条件并将相关资料交给了被告，否则原告的诉讼请求没有依据。4.原告也存在违约《商品房买卖合同》的情况，应当承担违约责任。原、被告于2014年2月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告于2014年2月11日之前向被告支付购房款213376元，2014年3月11日之前向被告支付购房款40万元，逾期在10日内，自合同规定的应付款项期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过10天的，向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同约定买受人逾期未接房的，自约定的交付时间起该房屋产生的物业费、电梯费、采暖费、空房管理费按照30元/日由买受人承担。原告于2014年4月8日支付购房款25万元，2014年5月12日支付购房款15万元，逾期60天，应向被告承担违约金4725元。故提起反诉请求：1.判令原告支付被告逾期接房产生的物业费、电梯费、采暖费、空房管理费共计2370元；2.判令原告向被告支付逾期付款违约金4725元；3.反诉费案件受理费由原告承担。针对被告（反诉原告）反诉，原告（反诉被告）辩称：1.合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交房，但被告没有按时交房。2015年4月2日被告才电话通知原告领取涉案房屋的钥匙，原告领取住房钥匙接收了房屋，但是小区当时都还没有建好，房屋是空的，消防也没有过关，根本不会产生物业费、电梯费、采暖费、空房管理费。2.原告购买涉案房屋申请按揭贷款25万元向被告支付购房款，原告把办理按揭贷款的一切手续全部交给被告，由被告负责办理按揭贷款，贷款没有按时办下来是被告的责任。另外，原告在购房前期预计贷款40万元，最后决定贷款25万元，对此事实被告也同意，所以25万元贷款到账后，原告就向被告补交了15万元的购房款将房款交清，所以原告认为不应向被告再承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告（反诉被告）提交证据的认证：1.商品房买卖合同和补充协议各一份，能够证明原、被告协议买卖涉案房屋，房屋面积为140.17平米，总价款为624878元的事实；2.购房发票2张，能够证明原告向被告支付购房款624878元后被告给原告开具了购房发票的事实；3.住房公积金贷款抵押合同1份，能够证明原告购买涉案房屋按揭贷款25万元的事实；4.现金交款单1份（复印件），能够证明原告除了首付款、银行按揭贷款外，又于2014年5月12日向被告交付15万元购房款的事实；5.收据1份（复印件），能够证明被告于2015年4月2日向原告交付涉案房屋，原告交纳了物业费并接收了房屋的事实。以上证据来源合法，内容真实，本院对其证明效力予以认定。6.通知（微信截图）1份（复印件），原告拟证明被告在2017年7月25日才通知阳光骄子3#、4#楼业主可以办理房产证的事实，通知办理房产证已超过90天。本院经审查认为，该证据系微信截图形成，其来源不明，内容的真实性没有其他证据印证，被告又否认该证据证明的事实，故本院对该证据证明的事实不予认定。二、对被告（反诉原告）提交证据的认证：1.商品房买卖合同，其内容与原告提交的合同内容一致，2份收据能够证明被告于2014年4月8日收取原告购房款25万元，2014年5月12日收取原告购房款15万元的事实。因此该组证据的证明效力本院依法予以确认。2.进住协议书能够证明被告于2015年4月2日向原告交房，原告接收了房屋的事实，本院对其证明效力予以认定。3.交房通知书1份，经审查，该通知书的落款时间为2014年12月30日，主要内容是被告通知阳光骄子3#、4#楼业主在2015年1月1日至2015年1月8日办理交房手续，通知5#楼业主在2014年12月31日至2015年1月6日办理交房手续。因被告没有提交其他证据印证该通知书已经采取张贴、登报等的方式进行了公示，故不能达到原告的证明目的。经审理查明：被告在预售阳光骄子4号楼期间，于2014年2月11日与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将中卫市沙坡头区阳光骄子XXX室住房出售给原告,房屋建筑面积137.59平米，总价为613376元，于2014年2月11日交付房款213376元，其余款项40万元，于2014年3月11日之前通过公积金贷款形式一次性付清。原告于合同签订当日支付被告房款213376元，被告给原告出具了首付款213376元的购房发票。2014年4月3日原告向中卫市住房公积金管理中心申请贷款25万元，贷款到账后被告于2014年4月8日给原告开具收据一份。2014年5月12日原告支付被告购房款15万元。阳光骄子4号楼竣工经验收，实测阳光骄子XXX住房面积为140.17平米，为此，原、被告又于2015年3月31日签订《补充协议书》一份，协议约定原告购买的阳光骄子××楼住房原合同约定建筑面积137.59平米，单价4458元/平米，依据中卫市房地产测绘中心出具的《测绘报告》，该房屋建设面积为140.17平米，依据原合同约定原告应补交房款11502元。《补充协议书》签订当天原告给被告补交房款11502元，被告在收款当天就对原告后期所交房款411502元给原告开具了购房发票。2015年4月2日被告向原告交付房屋,原告交纳物业费等费用后接收房屋并装修入住至今，但一直没有缴纳房产交易契税。现原告认为合同约定被告在房屋交付使用后90日内为原告办理房产证，直到2018年被告也没有通知原告办证，被告违反了《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”之约定，应向原告支付已付购房款624878元1%的违约金6248.78元，为此原告向人民法院诉讼，被告在应诉过程中提起了反诉。本院认为：《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，上述法律与《商品房买卖合同》的约定是一致的，其内容并不矛盾。《商品销售房管理办法》第三十四条规定的“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”，是房地产开发企业违反了上述规定后国家行政机关处罚房地产开发企业的法律依据，而不是商品房买卖合同当事人要求开发企业承担民事责任的依据，因此原告据此要求被告承担违约责任，本院不予支持。本案中，被告于2014年2月11日与原告签订《商品房买卖合同》将阳光骄子XXX室住宅房售予原告，原告以现金或按揭贷款的方式按合同约定价款向被告支付购房款613376元，后因面积差异，原、被告于2015年3月31日签订《补充协议书》，原告按该协议向被告付清了购房总价款624878元，被告也根据原告交款先后分两次给原告开具624878元的购房发票。原告凭《商品房买卖合同》和购房发票到税务机关缴纳房产交易契税，就可以向房产登记管理部门申请办理涉案房屋的产权证，如因被告没有履行向房屋产权登记机关提供办理房产证的相关备案资料，导致原告无法办证，被告则应承担违约责任。本案的实际情况是，原告一直没有向税务部门缴纳房产交易契税，根本不具备向房产登记管理部门申请办证的条件，所以不能办理涉案房产证的直接责任应当在于原告，因此原告根据《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”之约定要求被告承担违约责任没有事实根据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付其逾期接房产生的物业费、电梯费、采暖费、空房管理费共计2370元，但没有提交证据证实，本院不予支持。被告反诉称原告违反合同约定迟延60天向被告支付应付房款40万元，按合同约定应承担违约金4725元，经审查，被告反诉所称的40万元购房款，按合同约定是由原告以按揭贷款方式支付，因按揭贷款涉及贷方，且贷款的相关手续与被告有一定关联，所以被告以按揭贷款没有按合同约定到账而要求原告承担违约责任不符合客观事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）齐成江的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）宁夏兴南房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，已减半收取25元，由原告（反诉被告）齐成江负担，反诉案件受理费25元由被告宁夏兴南房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王希刚 二〇一九年五月七日书记员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。