浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初8877号原告：阮允水，男，1974年5月15日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：庄益探，浙江正昌律师事务所律师。被告：缪孝霸，男，1978年2月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：周荣铸，浙江玉山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小春，浙江玉山律师事务所律师。原告阮允水与被告缪孝霸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告阮允水的委托诉讼代理人庄益探、被告缪孝霸的委托诉讼代理人周荣铸到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告阮允水向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年9月5日签订的一份关于苍南县灵溪镇站南路7-4幢2层西首第三套第4单元套房一套及车库的《购买房屋预付定金协议书》；2.判令被告返还原告购房定金15万元及利息（自2019年9月5日起至实际履行之日止，按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过苍南县富景达房地产经纪服务站介绍购买被告缪孝霸所有的坐落于苍南县户同用车库。原、被告就房屋的价格、定金的支付、契据的签订等事项达成一致后，双方于2019年9月5日签订一份《购买房屋预付定金协议书》，约定：1.房屋坐落于苍南县户同用车库，面积以现状为准；2.房屋总价883800元，红包880元；3.买方在2019年（国历）9月5日支付给卖方购房定金15万元，双方定于2019年10月1日前立契，立契时卖方将所有手续一次性交给买方，并约定了其他事项。定金协议签订后，原告依约向被告支付了15万元定金。2019年9月9日发生外墙施工人员坠落到涉案套房的阳台上，当即不省人事。120急救车到现场后将施工人员从涉案套房抬出，经确认施工人员未到达医院已死亡。因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于原告明显不公平，原告要求解除定金协议并返还定金15万元，但被告予以拒绝。原告为维护自己的合法权益向本院提起诉讼。被告缪孝霸辩称，1.对于答辩人在2019年9月5日与原告签订的定金协议以及收到15万元的定金等事实没有异议。但在2019年9月9日有没有外墙施工人员坠落受伤答辩人不清楚，答辩人转让给原告的套房是没有阳台，既然没有阳台怎么会有施工人员坠落在涉案阳台上；2.即使外墙施工人员坠落受伤，也不是坠落在涉案房屋的阳台上，而是坠落在设备阳台上，该设备阳台属于公共部分，并不是涉案房屋个人所有的部分，并不是涉案房屋独立产权。施工人员坠落在雨棚的时候还未死亡，是在送去医院的路上才死亡；3.原告以情势变更要求解除合同，缺乏事实和法律依据。如果是外墙施工人员坠落的话，是第三人过错造成的，不能以情势变更要求解除合同；4.双方在定金合同中，明确约定在2019年10月1日前签订契约，由于原告无故不与答辩人签订契约，原告的行为构成违约，根据合同法和定金罚则，定金无需退还。原告诉请于法无据，请法庭公正判决。原告阮允水围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的主体资格；2.被告是身份证，用于证明被告的主体资格；3.《购买房屋预付定金协议书》，用以证明原告与被告签订定金合同及约定相关事项的事实；4.转账凭证，用以证明原告支付购房定金的事实。原告当庭提供证据作为5.律师函一份，用以证明原告在立案后向被告发函要求解除定金合同的事实。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的三性没有异议；对证据5的真实性和关联性有异议。被告缪孝霸提供证据材料;照片一张，用以证明涉案房屋没有阳台的事实。对被告提供的证据，经庭审出示质证，原告对被告提供证据的真实性没有异议，但不能证明有一个的待证事实。本院经审理认定事实如下：杨仲新于2018年11月16日死亡，其配偶系原告胡黄数，两人育有一女一子，分别为原告杨亚宁、杨劲草。杨仲新母亲系原告陈秋香，其父亲杨细铁已于2001年12月17日死亡。2008年5月12日，出具人为温州万兴建设开发有限公司，交款人为董君锐的领款凭证一份，该领款凭证载明暂收购房款200000元，其中领款凭证左上角备注有“2#2506”、“VIP：00137”字样。杨仲新曾与被告陈为梁签订《大厦卡买卖协议书》，约定：杨仲新向被告陈为梁购买坐落于苍南县的套房，房屋总价470000元（其中首付款200000元加红包一个计270000元），当日付定金50000元，于2011年7月3日立契写字付款420000元。协议书签订后，原告按约支付定金50000元。2011年7月2日，被告陈为梁出具《卖尽契》，并载明房屋未过户前杨仲新留15000元作压金，待房开公司过户签字付清。杨仲新于2011年7月2日以银行转账方式向被告陈为梁交付购房款405000元。但“滨江大厦”至今仍未竣工。2017年11月14日，本院作出（2017）浙0327破申34号民事裁定书，裁定受理温州城建集团有限公司对峰邦公司破产清算申请，并于同年11月22日作出（2017）浙0327破申34号决定书，指定浙江光正大律师事务所担任管理人。杨仲新以购房款为由向管理人申报债权，债权金额20万元，管理人于2018年11月20日通知杨仲新该债权审查结果为“不予确认”。另经（2018）浙0327民初2949号一案查明：1.2010年7月12日，温州万兴建设开发有限公司更名为温州峰邦建设开发有限公司；2.峰邦公司的股东为杨和平、杨国荣、杨峰；3.滨江大厦即江滨豪庭项目坐落于苍南县龙港镇江滨路，共2幢，相关土地已抵押给中信信托有限责任公司。第一次债权人会议中，管理人查明南昌中院已查封峰邦公司名下苍南县江滨豪庭所有房产（已对其中51套进行解封），北京二中院执行裁定中信信托公司对峰邦公司名下坐落于苍南县龙港镇江滨路的国有土地使用权享有优先受偿权。本院认为，杨仲新与被告陈为梁之间虽以房屋买卖合同和民间房屋买卖契约的形式签订《大厦卡买卖协议书》和《卖尽契》，但因所涉房屋既未建成，“领款凭证”也不能证明双方形成房屋买卖合同关系，因此双方之间实质上形成的是商品房预约合同的权利义务转让合同关系。陈为梁将其在商品房预约合同中的权利义务转让给杨仲新，其对转让的合同权利负有瑕疵担保责任，其应当保证其在预约合同中所享有的权利不存在瑕疵，同时还应保证预约合同的对方当事人认可其合同权利义务的转让行为。现峰邦公司不认可杨仲新对2号楼2506室房屋享有任何合同权利，导致杨仲新无法向峰邦公司主张该房屋的合同权利，由此可认为陈为梁转让的合同权利存在瑕疵。现峰邦公司已进入破产清算程序，涉案项目包括2号楼2506室在内的大部分房产已被限制销售，杨仲新已无法以其持有的购房款金额200000元，交款人为董君锐，并标注2#2506的“领款凭证”与峰邦公司签订商品房买卖合同，故其合同目的已无法实现。因杨仲新已死亡，原告胡黄数、杨亚宁、杨劲草、陈秋香作为杨仲新的第一顺位继承人继承了杨仲新的财产性权利，有权代表杨仲新主张涉案房屋的相关权利。故各原告要求判决解除杨仲新与陈为梁之间的合同，并判令陈为梁返还收取的款项455000元，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条及《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除杨仲新与陈为梁签订的《大厦卡买卖协议书》及《卖尽契》；二、陈为梁于本判决生效之日起十日内返还胡黄数、杨亚宁、杨劲草、陈秋香购房款455000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，减半收取计4062.5元，由陈为梁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈尚达二〇一九年五月十五日法官助理黄佳佳代书记员 黄丽丽相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院龙港法庭执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。-10--6-