广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3803号原告：黄海珠，女，1977年4月14日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。原告委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）。（一照多址）法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，系公司法务。原告黄海珠与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，并于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊飞，被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄海珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交楼违约金（购房总金额643000元为基数，按每日0.01%，自2015年12月1日起，计至原告收楼之日，即计至2016年8月25日止，违约金17232.4元）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，黄海珠将迟延交楼违约金由2015年12月1日起变更至2015年12月6日起。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于中山市××镇旭日××房以643000元价格出售给原告。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；合同第十三条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件。交楼期限届满至今，被告仍然无法取得涉案房屋竣工验收被告登记等相关证明材料。为了减轻、免除自己的违约责任，被告在合同第九条中逾期交楼的违约责任按总额最高不超过该商品房总价款的1%封顶，这明显与被告违约行为的严重程度不符。为维护原告的合法权益，依据《商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定现特诉至法院，请求判决被告承担原告收楼前迟延交楼的违约责任。被告通大公司答辩称，一、被告已向原告交付了涉案商品房，不存在逾期交付的问题。2015年10月28日，被告按原告在买卖合同中留存的地址及联系方式向原告寄送了《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，根据买卖合同附件六：合同补充协议第四条第1点及第4点及合同补充协议第八条第5点、第6点的约定，视为被告已向原告交付了涉案房屋，因此被告不存在逾期交房的问题。二、即使被告存在逾期交房，有关逾期交房违约金计算标准及违约金总额，应以原告与被告的约定为准。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金因为原告已交房价款643000元乘以万分之一，即人民币64.3元，累计不超过商品房总房价款的1%，即人民币6430元。三、即使被告存在逾期交房，原告主张的逾期交房违约金已超过了诉讼时效。根据民法通则的规定，原告应于2017年10月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向被告主张逾期交楼违约金的权利，而原告并未于前述日期前主张权利，故原告的诉求早已超过了两年的时效期间，不应再受法律保护。四、关于诉讼费承担问题。按照《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方承担”以及第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方各自应承担的诉讼费金额。综上所述，请求法院综合原、被告双方权责及诉求，依法公平作出裁判，驳回原告不合理的诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2013年11月1日，原告黄海珠（买受人）与被告通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），原告购买被告所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为643000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金386000元约定付款时间为2013年11月1日，商业贷款257000元的约定付款时间为2013年12月1日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，原告黄海珠向被告通大公司支付购房款643000元。2015年10月28日，被告向原告在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，对此被告认为其已交楼，不存在逾期交楼问题。即使被告逾期交楼，逾期交楼违约金也应以原告已付房价款按每日万分之一计算，违约金总额不超过总房价的1%，且原告现起诉主张逾期交楼违约金已超过诉讼时效。原告则认为，被告发出收楼通知书后，因涉案楼房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备交付使用条件，原告有权拒绝收楼，现确认于2016年8月25日收楼。双方因此产生争议，原告为此诉至本院，请求判如所请。为此诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经原告黄海珠与被告通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、被告通大公司交楼时间及逾期交楼违约金截止时间；二、本案是否已过诉讼时效；三、合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，被告通大公司交楼时间及逾期交楼违约金截止时间问题。原告黄海珠与被告通大公司双方于商品房买卖合同中约定，被告通大公司应当在2015年10月30日前向原告黄海珠交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房，虽然被告通大公司于2015年10月28日向原告黄海珠留存的地址寄送收楼通知书，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同所约定的交楼前提条件，故被告通大公司虽向原告黄海珠寄发收楼通知书，但不能认定其具备交楼条件并按合同约定期限已交楼。虽然涉案商品房至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但原告黄海珠知晓上述情况并同意于2016年8月25日收楼，故逾期交楼违约金计算截止时间为2016年8月25日。关于焦点二，本案是否已过诉讼时效问题。被告通大公司未能依约于2015年10月30日前向原告黄海珠交付房屋，其行为已构成违约，原告黄海珠有权从2015年10月31日起要求被告通大公司支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，原告黄海珠曾于2018年12月6日起诉要求被告通大公司支付2015年12月6日至2016年8月25日的逾期交楼违约金，后黄海珠撤诉，故原告黄海珠要求被告通大公司支付2015年12月6日起至2016年8月25日的逾期交楼违约金并未超过诉讼时效。被告通大公司关于诉讼时效的抗辩，依法不符，本院不予支持。关于焦点三，合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。商品房买卖合同第九条约定：“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。原告黄海珠认为该封顶条款明显与被告通大公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补原告黄海珠的损失。被告通大公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效，且原告黄海珠未举证证明其损失高于违约金。对此，本院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除被告怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，被告通大公司应向原告黄海珠支付2015年12月6日起至2016年8月25日止期间逾期交楼违约金16910.9元（643000元×0.01%×263天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告黄海珠支付自2015年12月6日起至2016年8月25日止的逾期交楼违约金16910.9元；二、驳回原告黄海珠超出上述判项的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，减半收取113元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款原告黄海珠已预交，本院不另收退，被告中山市通大房地产有限公司在履行上述支付义务时一并迳付原告黄海珠），由原告黄海珠负担2元（该款原告黄海珠已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年五月五日书记员  黄湛洪