广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3360号上诉人（原审原告）：张佳林，女，1977年6月21日出生，汉族，身份证住址黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：云灵童，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：何国华，职务：总经理。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。上诉人张佳林因与被上诉人广州市荔鸿房地产发展有限公司（以下简称荔鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张佳林上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持张佳林的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由荔鸿公司承担。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院驳回张佳林办证诉求没有事实依据。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，荔鸿公司应当保证涉案房屋具备房产证办理条件并在约定的期限内为张佳林办理不动产权证。涉案房屋办理不动产权证条件未成就，完全是荔鸿公司自身原因所致，一审法院以未具备办证条件为由，驳回张佳林的诉请，实际上是免除荔鸿公司的合同义务，缺乏事实依据。2.一审法院对逾期办证违约金的计算始点和标准认定错误。逾期办证违约条款不受《补充协议》第八条的约束，因为该条款适用的前提是“因荔鸿公司责任致使不能在收齐张佳林办证文件日”，但荔鸿公司既没有要求张佳林提交或收齐办证所需的文件和资料，也没有证据证明收齐了张佳林的办证文件，所以该条款不能作为荔鸿公司逾期办证的违约条款。荔鸿公司逾期办证的违约条款应适用《补充协议》第六条和《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条的约定，自2016年4月19日起每日按商品房总价款的0.05%的标准向张佳林支付违约金。即使适用《补充协议》第八条的约定，该条款对2016年4月19日至2017年4月19日期间的违约责任并没有约定，也应按《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条的约定履行，自2016年4月19日起每日按商品房总价款的0.05%的标准向张佳林支付违约金。3.一审法院对延期交房违约金的计算始点认定错误。按《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，荔鸿公司交房的截止日期为2017年10月31日，该合同第十四条及《补充协议》第八条对延期交房的违约责任进行了约定，该两个条款没有冲突，即荔鸿公司延期交房，本合同仍继续履行。故荔鸿公司应从2017年10月31日起至房屋交付使用之日止向张佳林支付延期交房的违约金。二、一审法院将逾期办证违约金仅支付至一审立案之日，属适用法律错误，浪费司法资源。张佳林自2013年11月8日向荔鸿公司支付购房款433229元，但荔鸿公司一直未将涉案房屋交付给张佳林，也未办妥不动产权证，违约行为一直持续。根据《合同法》第五条、第六条的规定，应将实际办证完毕之日为违约金计算期间截止之日，才符合诚信信用、公平公正的原则。三、一审法院判决张佳林承担1287元诉讼费对张佳林不公平。被上诉人荔鸿公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回张佳林的全部上诉请求。张佳林于2018年10月18日向一审法院起诉请求：一、判令荔鸿公司立即为张佳林办妥广州市荔湾区xx路xx号579号房产权证；二、判令荔鸿公司支付逾期办证违约金（从2016年4月19日起计算到荔鸿公司实际将广州市荔湾区东风西路81号荔鸿商贸人楼5层579号房产权证办至张佳林名下之日止，每天按照己支付总房价433229元的万分之五计算）；三、判令荔鸿公司支付延期交房违约金（从2017年11月1日起计算到荔鸿公司实际将广州市荔湾区xx路xx号579号房实际交付至张佳林之日止，每天按照己支付总房价433229元的万分之五计算）；四、判令本案诉讼费由荔鸿公司承担。经一审法院审理查明：2013年11月8日张佳林（乙方、买方）与荔鸿公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市xx路xx号579号房屋（建筑面积11.43平方米、套内建筑面积6.06平方米），房屋总价433229元；付款方式：一次性付款，乙方在2013年11月8日前支付全部房价款；第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮的证明文件；第十三条房屋交付：甲方应当在2017年10月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理:2.本合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方交付违约金；第二十一条产权登记：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；第三十一条：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为合同附件。同日，张佳林（乙方、买方）与荔鸿公司（甲方、卖方）签订《补充协议（商铺）》，第六条约定：本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》。甲方应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记；第八条约定：如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，本合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方己付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或银行或其他单位和个人的原因致逾期的除外；第十二条约定：本补充协议自双方签订日起立即生效。如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。协议签订后，张佳林于2013年11月8日向荔鸿公司支付了433229元房款及契税、印花税、维修基金、其他费用共16225元。荔鸿公司至今未将涉案房屋交付张佳林使用，亦未为张佳林办理涉案房屋的《房地产权证》。一审诉讼中，荔鸿公司陈述涉案房屋未达到合同约定的交楼条件，现在还没有合同约定交楼时应提供的《建设工程规划验收合格证》和《建设工程竣工验收报告》。一审法院认为：张佳林与荔鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张佳林已按照合同约定向荔鸿公司支付了全部购房款，因此，荔鸿公司依约负有按合同约定标准交付房屋及为张佳林办理产权登记的合同义务。在一审庭审中荔鸿公司确认涉案房屋未经过规划验收，未达到合同约定的交付条件，根据建设部令（第168号）《房屋登记办法》第三十条的规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”因此，申请房管部门办理房屋所有权初始登记，必须提交建设工程符合规划的证明材料。本案中，荔鸿公司未取得《建设工程规划验收合格证》和《建设工程竣工验收报告》，因此涉案房屋暂不具备办理产权登记的条件，即张佳林要求荔鸿公司办妥产权证的诉求法律上不能履行，故对于张佳林要求荔鸿公司办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。待办证条件具备时，张佳林仍可就此另行主张权利。逾期办证违约金及延期交楼违约金的标准及起算截止日问题。关于逾期办证违约金的标准，双方在补充协议已重新作出约定，即按张佳林己付房价的每日万分之一向张佳林支付。延期交楼违约金的标准在商品房买卖合同已约定为荔鸿公司每日按总房价款0.01%的标准向张佳林交付违约金。即逾期办证违约金及延期交楼违约金的标准均应按张佳林己付房价的每日万分之一支付。对逾期办证违约金的起算时间，补充协议约定荔鸿公司应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记，逾期再超过365天则荔鸿公司向张佳林支付违约金，故逾期办证违约金应以2017年4月19日起算。同理，延期交楼违约金的起算时间，约定的交楼时间为2017年10月31日，补充协议约定逾期再超过365天则荔鸿公司向张佳林支付违约金，故延期交楼违约金应以2018年11月1日起算。至今为止，涉案房屋何时具备交楼及办证条件尚不确定，相应地，荔鸿公司应支付逾期办证及延期交楼违约金至何时止亦不确定，在本案中一审法院只处理支付逾期办证及延期交楼违约金至立案之日，在此之后出现的违约责任，张佳林仍可就此另行主张权利。因至立案之日荔鸿公司尚未需支付延期交楼违约金，故对张佳林主张荔鸿公司从2017年11月1日起的延期交楼违约金一审法院予以驳回。张佳林主张逾期办证违约金的标准及起算时间与协议不符，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年11月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，荔鸿公司向张佳林支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以433229元为本金，按每日万分之一的标准，从2017年4月19日起计至2018年10月18日止）。二、驳回张佳林的其它诉讼请求。荔鸿公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，张佳林负担1287元，荔鸿公司负担263元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十条第一项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案中，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，荔鸿公司未依照合同约定向张佳林交付房屋及办妥产权登记，已构成违约，应当向张佳林承担相应的违约责任。但因涉案房屋所属项目尚未通过规划验收，涉案房屋目前尚未具备交付及办证条件，即张佳林要求荔鸿公司即时承担交付房屋及办妥产权证的违约责任，法律上不能履行，故一审判决驳回张佳林的该项诉请并无不当，应予维持。一审法院在本案中虽未判决荔鸿公司即时履行交付及办证的合同义务，但并未认定可免除荔鸿公司的该项义务，待交付及办证条件具备时，张佳林仍可就此另行主张权利。因此，张佳林上诉认为一审判决驳回张佳林有关交付及办证的诉请依法无据，理由不成立，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的计算截止日问题，至今为止，涉案房屋何时具备办证条件尚不确定，相应地，荔鸿公司应支付逾期办证违约金至何时止亦不确定，一审判决荔鸿公司在本案中支付逾期办证违约金至一审立案之日，不影响张佳林在此之后继续主张权利，故张佳林上诉认为一审法院的该项处理属于适用法律错误，缺乏理据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人张佳林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3100元，由张佳林负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月八日书记员 冯 韵彭诗敏