浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终209号 上诉人（原审被告）：王冬冬，男，1984年9月10日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：胡秀秀，浙江兴衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鑫，浙江兴衢律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王高友，男，1947年7月9日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：王秋红（王高友女儿），女，1977年6月24日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托诉讼代理人：周雄伟，浙江远图律师事务所律师。 原审第三人：姜日英，女，1959年8月22日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人王冬冬因与被上诉人王高友、原审第三人姜日英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2018）浙0881民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭于2019年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人王冬冬及其委托诉讼代理人胡秀秀、周鑫，被上诉人王高友及其委托诉讼代理人王秋红、周雄伟，原审第三人姜日英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王冬冬上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审认定涉案房屋合同价款85万元系认定事实不清。原审根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，认定双方签署买卖合同的相关条款，实际上，该份合同不是真实的买卖合同，而是为过户签订的备案合同，合同价款也非真实的价款。双方当事人之前在2月20日还签订过一份《房地产买卖合同》，该份合同系双方真实意思表示，且用于按揭抵押贷款，合同约定成交价格为93万元，其中首付28万元，剩余65万元银行按揭贷款。2月24日，第三人出具收条确认收到上诉人28万元首付款。4月1日，65万元贷款放款后上诉人即转入姜日英账户，至此93万元购房款已全部支付完毕。二、基于双方真实交易价格93万元的事实，上诉人出具的欠条并非当事人真实意思表示，并不存在实际的欠款。由于买卖双方系父母子女关系，房屋已转让在上诉人名下，按揭贷款由上诉人归还，被上诉人要求房屋继续由其居住至终老，且上诉人必须还清20年的按揭，确保房屋不会发生按揭断供而被银行起诉腾房等风险，为了保证被上诉人的居住权和债务清偿及养老送终等问题，被上诉人提出签署欠条，防止发生上述风险。王高友与姜日英系再婚夫妻，双方生育上诉人，但王高友还有三个女儿，本案欠条的出现完全是家庭内部矛盾所致。上诉人为了家庭和睦不生事端，而在欠条上签字。三、被上诉人一审中承认房屋价款100万元，不存在房屋价值200万元的事实。原审开庭过程中，被上诉人方面当庭陈述卖房的过程，即被上诉人提议谁买该房屋，贷款由谁来承担，协商的时候说卖给女儿的话是100多万元，卖给上诉人的话是100万元。双方对于房屋真实价款在100万元左右系明知，结合双方签订的买卖合同实际房款为93万元，65万元按揭贷款20年的还本付息超102万元，故上诉人在按揭贷款的情况下，不可能再欠被上诉人100万元房款。 王高友辩称：被上诉人年龄较大，身患多种疾病，现已无法确认与上诉人之间签署了几份房地产买卖合同。关于2018年3月28日签订的房地产买卖合同，确实并非双方真实意思的表示，只是为了过户而签订的合同。至于2018年2月20日签订的总价为93万元的房地产买卖合同，也是为配合上诉人过户以及完成上诉人提出的所谓避税的想法，根据上诉人的要求签字。上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系，上诉人尚欠被上诉人100万元的购房款，故向被上诉人出具了欠条。本案确实是家庭矛盾所致，当被上诉人将房屋过户给上诉人后，上诉人就对被上诉人不理不睬，被上诉人生病住院期间，上诉人也不管不顾，被上诉人无奈只能向法院起诉以维护自身合法权益。关于房屋的市场价值，无论是被上诉人还是其代理人的陈述，均明确100万元是指归还贷款后房屋的剩余价款，涉案房屋市场价值应当达到200万元左右，正是因为被上诉人与上诉人系父子关系，故出售给上诉人价格已经低于市场价。退一步说，无论涉案房屋市场价值如何，既然上诉人向被上诉人出具了欠条，就应当按照欠条履行。原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 姜日英述称：同意王冬冬的上诉主张。 王高友向原审法院起诉请求：1.被告王冬冬支付原告购房款100万元整；2.本案诉讼费用由被告王冬冬承担。 原审法院认定：原告王高友与第三人姜日英系夫妻关系，双方共同生育被告王冬冬。坐落于江山市双塔街道江滨路50幢二单元406室房屋及80号贮藏室原登记在原告王高友及第三人姜日英名下。2017年3月28日，以王高友、姜日英为出卖人（甲方），王冬冬为买受人（乙方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定：王高友、姜日英将坐落于江山市双塔街道江滨路50幢二单元406室房屋，80号贮藏室（房产证号为00××65，4161）以85万元出售给王冬冬。后双方办理了房屋过户登记手续。2017年4月6日，被告王冬冬向原告王高友出具欠条一份，载明：“今欠向父亲王高友（身份证3308231947××××××××）购买座落于（江山市江滨路50栋二单元406室）的房产款及另外补偿与市场差价费总计人民币壹佰万元整，定于2017年10月之前偿还。”被告王冬冬在该欠条上签名并捺印。2017年7月24日，姜日英出具确认书一份，载明：“本人与王高友共有的坐落于江山市江滨路50幢二单元406室的房屋于2017年3月28日出售给王冬冬，截止目前王冬冬尚欠房产款及另外补偿与市场差价款总计人民币100万元，本人同意该100万元归王高友一人所有，若今后王冬冬不归还，则王高友可通过诉讼等途径予以解决，本人不再予以干涉且不要求分割任何有关涉及出售上述房屋的有关款项。若王冬冬未按约付清有关购房款项，则本人同意王高友解除有关与王冬冬于2017年3月28日签订的《房地产买卖合同》。具书人：姜日英。”在本案审理过程中，第三人姜日英认为该确认书签名非其本人所签，申请对该确认书中签名是否系其本人所签进行鉴定。法院依法委托了浙江千麦司法鉴定中心温州（律证）所进行了鉴定，经鉴定确认2017年7月24日确认书中具书人“姜日英”签名是姜日英本人所签。 原审法院认为，本案审理的关键在于审查涉案房屋过户给被告王冬冬之前的归属问题。原告主张房屋系其与第三人姜日英所有，后将房屋出卖给被告王冬冬。被告王冬冬及第三人姜日英表示涉案房屋之前虽登记在原告及第三人名下，但实际是被告王冬冬购买，应归王冬冬所有。法院认为，根据我国物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除非有相反证据足以推翻登记，否则应认定登记之人为该不动产的权利人。本案被告对涉案房屋过户其名下之前的权属证书登记情况有异议，认为其为实际权利人，同时出示了向第三人姜日英的汇款凭证及银行明细等证据证明其合计向姜日英的账户累积汇款了156500元支付房屋按揭款以及向其姐姐王秋红汇款了40000元用于归还房屋借款。但原告对此予以否认，表示原告平时也会陆续给被告汇款用于日常开销、买车等，也无法确定向姜日英的汇款系用于支付按揭款，汇给王秋红的40000元是其他借款。法院认为，上述证据仅能反映被告向第三人姜日英及王秋红汇款，尚不足以证明涉案房屋最初由被告购买的事实。被告自认涉案房屋当时购买价款为50余万元，加上装修费用，系一笔较大开支。被告作为原告之子，对家中经济给予一定补助，也乃人之常情，不能仅凭支付了部分费用即推定被告为房屋的所有权人。且被告在原告王高友将涉案房屋过户至其名下时，也向原告出具了欠条一份，确认欠原告房款100万元，进一步证明了涉案房屋最初的归属问题。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因被告无充分证据证明涉案房屋在过户其之前即属于被告所有，故应由其自行承担举证不能的法律后果，并据此认定原告及第三人为涉案房屋最初的产权人。原告及第三人将房屋出卖给被告后，被告理应支付相应价款。根据被告向原告出具的欠条载明，其尚欠原告房屋余款100万元，定于2017年10月之前偿还。该欠条意思表示明确，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，也无证据证明被告签字当时存在欺诈、胁迫等情形，故应认定为合法有效，对被告王冬冬具有法律约束力，被告应当按照约定全面履行自己的义务。但履行期限届满后，被告至今仍未支付，故原告要求被告支付房屋余款100万元的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于被告提出第三人姜日英已当庭撤销确认书，不同意将债权赠与原告一人所有的问题，因属于其他法律关系，故本案不作审查。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告王冬冬支付原告王高友购房款100万元，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由被告王冬冬负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同（2017年2月20日）、收条、个人购房借款合同、银行账户明细各一份，拟证明：上诉人与被上诉人、第三人于2017年2月20日签订了涉案房屋的转让合同，合同约定房屋价格为93万元；第三人于2017年2月20日向上诉人出具收条，证明收到涉案房屋首付款28万元；上诉人以涉案房屋作为抵押，向江山农商银行贷款65万元，银行放款后即将65万元转给第三人，并由上诉人按月归还银行贷款。2.司法网拍卖网页图，拟证明：与涉案房屋位置、面积相似的房屋在2018年的网拍价为134万元，本案中房屋买卖的价格为93万元符合客观实际。3.确认书，拟证明：被上诉人对本案当事人之间并不存在真实的房屋买卖关系，上诉人在房屋购买及偿还按揭贷款时均有出资等事实签字确认，并自愿放弃向上诉人主张100万元的购房款。 被上诉人对上述证据质证认为：对证据1中的房地产买卖合同（2017年2月20日）与收条真实性不清楚，当时的房屋价值不可能只有93万元，具体价值以上诉人后来出具的欠条为准。上诉人将过户至其名下的涉案房屋抵押贷款，与本案的处理无关，也无法证明上诉人向第三人支付了65万元的房款。司法网拍显示的被拍卖房产评估价为191万元，而该房的储藏室面积远不及涉案房屋，该证据进一步印证了涉案房产当时价值近200万元。对确认书的真实性无异议，被上诉人确实在第三人拿来的确认书上面签字，但被上诉人系病重之人，依赖第三人、上诉人的照顾，在第三人、上诉人的胁迫和欺骗下签字，被上诉人不可能放弃向上诉人主张房屋欠款。 被上诉人向本院提交医院病历资料一份，拟证明：被上诉人身患多种疾病，生活困难，需要第三人及上诉人的照顾，不可能放弃如此大额的欠款。上诉人对该证据的真实性无异议。 本院审查认为：上诉人提供的房地产买卖合同（2017年2月20日）、个人购房借款合同、银行账户明细真实性可以认定，但该证据尚无法证明涉案房屋的真实价值。对司法网拍卖网页图的真实性予以确认，可作为涉案房屋市场价值的参考依据。关于上诉人提供的确认书，涉及到的争议事实应由法院审理认定，关于被上诉人免除上诉人的欠款责任，本案将综合全案分析认定。对被上诉人提供的医院病历资料真实性予以确认。关于上诉人申请王日华、郑裕富作为证人出庭作证，以此证明被上诉人在2019年1月29日的确认书上自愿签字，本院认为王日华、郑裕富前后作了意思相反的笔录，被上诉人是否自愿签字应由其自行客观陈述，证人出庭作证缺乏必要性和合理性，本院对此申请不予准许。关于被上诉人申请本院向江山市公安局调取其与第三人吵架报警的出警记录，以此证明被上诉人受到第三人的胁迫，本院认为，公安机关的出警记录不涉及到双方纠纷的实质性认定，与本案所需审查认定的主要事实缺乏关联，本院对此申请不予准许。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，被上诉人王高友与前妻生育王秋梅、王秋红、王秋芬，后与第三人姜日英生育王冬冬，现患有慢性肾脏病、糖尿病、高血压、冠状动脉粥样硬化性心脏病等疾病。2017年2月20日，上诉人与被上诉人、第三人签订房地产买卖合同，约定涉案房屋价值93万元。2017年3月30日，上诉人与江山农商银行签订个人购房借款合同，向江山农商银行贷款65万元，并以已登记在其名下的涉案房产抵押担保。2017年4月1日，江山农商银行发放65万元贷款后，上诉人向第三人账户转款65万元。2019年1月29日，第三人将由上诉人委托律师起草的确认书，交由被上诉人签字。 本院认为，关于本案是否存在涉案房屋转让欠款问题，首先，因本案转让双方属于父母子女关系，且在转让过程中因目的不同而存在多份价格约定，上诉人主张的合同价格并不能真实反映涉案房屋的价值。根据本案各方当事人的一致陈述，被上诉人、第三人欲将涉案房屋转给子女时，曾就转让价格、归还贷款等在家庭内部有过提议，考虑到上诉人与王秋红等系同父异母的关系，以及如上诉人所称的签署欠条是为了家庭关系的平衡和矛盾消除，故涉案房屋的转让价格应当不会严重偏离房屋的市场价值。其次，本案在家庭关系复杂、因房屋转让产生矛盾的背景下，双方签订房屋买卖合同、办理过户手续、银行抵押贷款、签署欠条等系列行为发生在十天内，且上诉人坚称其已帮父母归还了28万元的房屋按揭款、后又向第三人转账65万元、房屋转让款已付清，上诉人作为一个完全民事行为能力人，最终又向被上诉人出具尚欠房屋转让款100万元的欠条，本身不符合常理，本院综合分析认为上诉人的主张难以成立。此外，关于上诉人主张因被上诉人在确认书上签字而形成债务免除，本院认为，被上诉人抗辩签署确认书非其真实意愿，双方就债务的免除存在争议，且被上诉人免除上诉人债务的前提是需生效判决确认存在房屋买卖的欠款，因双方均未放弃诉讼权利，本院仍应依照诉讼程序，根据双方的诉讼主张作出裁判。 综上所述，上诉人的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人王冬冬负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 刘小伟 审判员 郑慧芳 二〇一九年五月十六日 书记员 黄徐燕