江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初7516号 原告：叶庆，男，1977年4月27日，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马钰，江苏立志律师事务所律师。 被告：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城2层。 法定代表人：**铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周全，男，1975年12月2日生，汉族，该公司职工，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。 原告叶庆与被告天成润华集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶庆及其委托诉讼代理人赵珍、马钰，被告天成润华集团有限公司的委托诉讼代理人周全、吴欣豫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期上房违约金75906.6元（以已付认购款154000元为基数，按照每日0.015%的标准，自2009年12月31日起计算至2018年12月31日止）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2006年7月1日，原、被告签订了×××室房屋认购单，原告按认购单履行了支付认购金154000元的义务。2008年10月30日，被告出具了关于文华园有关问题的处理意见，载明双方未在认购书中约定上房日期的，上房日期为2009年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。时至今日，被告尚未为原告办理上房手续。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告天成润华集团有限公司辩称，原告自2009年12月31日起未向被告主张过违约金，故原告的诉请已经超过诉讼时效，即使被告应当承担相应的违约责任，违约金的起算时间也应当为2015年11月26日；被告获取商品房预售许可证后，已于2018年8、9月份通知业主签订商品房买卖合同，但因原告主张的违约金过高，故双方协商未成，至今未能签订正式的商品房买卖合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告天成润华集团有限公司原名称为徐州市天成房地产开发有限公司，于2010年7月22日更名。2006年7月1日，原告叶庆作为认购方与出售方徐州市天成房地产开发有限公司签订了《认购单》一份，主要载明：认购房屋位于徐州市建筑面积133.59平方米、建筑面积单价2875元/平方米、房屋总价384070元、认购金154000元。该《认购单》未对双方签订正式的商品房买卖合同的具体时间，以及支付房款、交付房屋、办理房屋过户手续等事项进行约定。《认购单》签订后，原告叶庆分别于2016年7月1日、7月16日向徐州市天成房地产开发有限公司支付认购金20000元和134000元，合计154000元。但双方至今未签订正式《商品房买卖合同》，被告也未将房屋交付于原告。 2008年10月30日，徐州市天成房地产开发有限公司向文华园认购方发出了《关于文华园有关问题的处理意见》，内容为：“1、原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并可签承诺书；2、未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书；3、对06年4月份之前购房的，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。”原告叶庆称该处理意见是其在售楼处领取的，后其未单独同被告签署承诺书。 2018年9月25日，被告天成润华集团有限公司取得了徐州市文华园1#-2号楼的商品房预售许可证。 2018年11月29日，原告叶庆诉至本院，要求被告天成润华集团有限公司按照其发布的《关于文华园有关问题的处理意见》给付原告违约金75906.6元。 另查，涉案徐州市文华园1-2号楼、2-2号楼目前备案登记在徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处名下，由该街道办事处监管并协调被告天成润华集团有限公司与认购方签订商品房买卖合同事宜。2018年9月17日，原告叶庆将剩余房款219865元交于徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处。 庭审中，被告天成润华集团有限公司承诺，涉案房屋已经具备签订正式的商品房买卖合同的条件，可以直接按照原、被告双方签订的《认购单》确定的内容予以履行。 本院认为，一、关于原、被告签订的《认购单》合同性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，包括：“一、当事人名称或者姓名和住所；二、商品房基本状况；三、商品房的销售方式；四、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；五、交付使用条件及日期；六、装饰、设备标准承诺；七、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；八、公共配套建筑的产权归属；九、面积差异的处理方式；十、办理产权登记的有关事宜；十一、解决争议的办法；十二、违约责任；十三、双方约定的其他事项。”其中第一、二、四、五项内容属于商品房买卖合同的备案要素和核心要件，影响商品房买卖合同的成立。本案中，虽然原、被告签订的《认购单》对于支付房款和交付房屋的日期没有具体约定，但因被告在2008年10月30日向文华园认购方发出的《关于文华园有关问题的处理意见》中已对房屋的具体交付时间作出了明确承诺，且原告亦将全部购房款给付被告及监管单位徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处，故双方之间关于预购房屋的约定其内容已经可以履行，不存在事实和法律上的障碍，能够达到双方交易房屋所有权的合同目的。因此，原、被告签订的《认购单》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为本约合同，即商品房买卖合同。 二、关于被告是否承担逾期上房违约责任的认定。2008年10月30日，被告通过公开发布宣传资料的方式向文华园认购方发出《关于文华园有关问题的处理意见》，根据该处理意见的内容，被告对于文华园一期房屋的具体上房时间以及逾期上房的违约责任作了明确承诺，该允诺虽然未载入《认购单》，但对于商品房买卖合同的签订及履行有重大影响，亦应当视为合同的内容，对被告同样具有合同约束力。于此同时，被告对于部分签订了《认购单》的业主又作出承诺书，该承诺书内容同上述处理意见的内容一致，从而可以与处理意见相互印证，反映了被告的真实意思表示，亦符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据此，被告未能按约为认购方办理上房手续，则应当根据其承诺的内容向认购方承担逾期上房违约责任。被告关于原告未签署承诺书，该处理意见对原告不发生法律效力的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予采信。根据处理意见第二条约定：“未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿”，因被告至今未为原告办理涉案房屋的上房手续，其逾期上房行为已构成违约，故原告要求被告每逾期1日按其已付认购金154000元的0.015%向其支付逾期付款违约金，有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。 三、关于原告诉请的违约金是否超过诉讼时效的认定。被告抗辩认为因其承诺的违约金计算方式系按日计付，而原告自2009年12月31日起一直未向被告主张过违约金，故原告主张的违约金已经有部分超过了诉讼时效，即便原告的诉请得以支持，违约金也应当自原告起诉之日倒计三年起计算。本院认为，延迟履行形成的违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立，对于购房者来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利；如果将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，不仅违背当事人在合同中约定“累加计算”违约金的本意，也会进一步发生延迟利息问题，反而与交易习惯不符。因此，被告关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。此外，结合本案审理中所了解的关于文华园业主多年来向政府有关部门反映文华园房屋的施工、质量和上房等问题，后由徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处对此进行介入监管和协调等事实，被告抗辩自房屋交付期限届至后原告长期不主张权利，既不符合双方订立商品房买卖合同的目的，亦有违常理。综上分析，本院认为原告要求被告自逾期之日起给付其逾期上房违约金的诉请并未超过诉讼时效。 经计算，自被告逾期之日即2010年1月1日，至原告主张的计算违约金截止日期即2018年12月31日，被告应当向原告支付违约金75906.6元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 被告天成润华集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告叶庆逾期上房违约金75906.6元（以154000元为基数，按每日0.015%的标准，自2010年1月1日计算至2018年12月31日）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1700元，由被告天成润华集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 许 晨 人民陪审员 张 慧 人民陪审员 马建华 二〇一九年五月十日 法官 助理 伍 俏 书 记 员 吴 静