广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5186号原告：马燕，女，1991年2月6日出生，回族，住湖南省城步苗族自治县，委托诉讼代理人：黄静，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：余升响，广东翔宇律师事务所律师助理。被告：中山昆宏投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区翠虹路22号熙龙居1幢1801房,统一社会信用代码91442000065134536U。法定代表人：郑炎顺，经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永胜，广东一然律师事务所律师助理。原告马燕与被告中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马燕及其委托诉讼代理人黄静，被告昆宏公司委托诉讼代理人张艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马燕向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601122076）的商品房交付义务；2.被告向原告支付违约金50769.58元（计算方式：以605000元为本金，按照中国银行同期同类贷款利率计算，自2017年5月31日起算，计算至实际交付商品房之日止，暂计算至2019年2月26日）。事实与理由：原、被告于2016年10月25日签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601122076），约定被告将位于中山市××路××房出售给原告，销售价格为605000元，原告已支付完毕上述款项。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”截止至起诉之日，被告仍未把标的商品房交付于原告，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法利益，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。被告昆宏公司辩称，1.被告同意继续履行商品房交付义务，且在2019年4月1日通过手机短信及EMS快递方式通知原告可以到被告处收楼，原告在今日中午回复被告称今日下午到被告处收楼。2.原告请求的违约金计算有误，计算的起始日期应为2017年6月1日，5月31日只是截止日期；依据商品房买卖合同第九条第二点，双方明确约定了违约金最高计算额不能超过商品房总价的3%。3.关于违约金，应计至2019年3月31日，被告于2019年4月1日已依约通知原告可以办理收楼手续，原告也回复在2019年4月15日收楼，被告依据原告今天的回复可以知道原告收到了被告的收楼通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2016年10月25日，原告马燕（买受人）与被告昆宏公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市××××房，建筑面积80.49平方米；单价为每平方米10192.05元，总价款为605000元，于2016年10月25日以现金方式支付303000元，于2016年11月25日以商业贷款方式支付302000元；出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，若逾期超过90日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%；如买受人一次性付款或者按揭付款存在违约行为的，逾期超过30日的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应按总房价的15%向出卖人支付违约金。本合同履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话、短信通知，送达的时间为买受人接到通知交付电话、短信的时间；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成通知不能达到的后果，由买受人自行承担；合同还约定了其他内容。商品房买卖合同签订后，原告马燕依约支付了全部购房款605000元。原告认为，被告逾期交付商品房构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。2.关于原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金，庭审中，原告认为商品房买卖合同约定标准过低，不利于守约方实现合同目的，但无提交证据证明其实际损失。3.2019年4月1日，被告按商品房买卖合同上记载的地址“深圳市罗湖区湖心大厦1栋23A”及手机号码“135××××9319”通过EMS快递及短信方式通知原告收楼，EMS快递查询显示该邮件于同月3日退回妥投。庭审中，原告述称合同上记载的手机号码135××××9319”已不再使用，并于2019年告知被告新的联系方式，但未提供书面证据证明。庭审中，原告明确表示愿意在4月15日到被告处办理收楼手续。4.涉案商品房于2016年10月27日办理销售登记备案。2019年3月7日，中山市建设工程质量监督站向被告发出告知书，告知熙龙居工程已经竣工验收合格，请被告及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告马燕与被告昆宏公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告主张继续履行商品房买卖合同的商品房交付义务，被告没有异议，本院予以支持。被告未能在合同约定的2017年5月31日将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的涉案商品房交付给原告使用，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应承担相应的违约责任，原告有权向被告主张违约金。本案争议的焦点为：一、违约金计算起止时间的认定;二、违约金是否需要调整，如果需要调整，如何调整的问题。关于焦点一。根据商品房买卖合同约定，违约金起算时间应为2017年6月1日，原告起诉主张的违约金起算时间有误，本院予以调整。至于截止时间，应为被告接受了符合约定的交付条件的房产为止。合同约定的交付条件为：“在当地建设行政管理部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》”，而直至本案庭审辩论终结之时，被告仍未能向本院提交符合合同约定交付条件的证明材料。因此，违约金计至符合约定的交付条件并交付原告时止。关于焦点二。合同约定被告逾期交房违约金的总和不超过总房价款的3%，而原告逾期付款的违约金则没有相应的限制，最高甚至达到总房价款的15%。交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，逾期交房时间较长，3%的限额显然过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务，故本院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款605000元的万分之一按日计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山昆宏投资发展有限公司继续履行《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601122076）约定的商品房交付义务。二、被告中山昆宏投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告马燕支付逾期交房违约金（计算方式为：以605000元为基数，自2017年6月1日起按照每日万分之一标准计算至被告中山昆宏投资发展有限公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并向原告马燕交付位于中山市西区翠虹路22号熙龙居1幢1105房的商品房之日止）。三、驳回原告马燕的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11308元，减半收取为5654元（原告马燕已预交），由被告中山昆宏投资发展有限公司负担（被告中山昆宏投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告马燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年五月二十八日书记员 梁楚英许晓丹