海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初411号 原告：李俊琼，男，1989年1月24日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：郑盈，男，1984年11月28日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。 被告：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。 原告李俊琼与被告儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行审理。原告李俊琼及其委托诉讼代理人郑盈、被告委托诉讼代理人谢博洪到庭参加诉讼。本案经本院组织调解未果，现已审理终结。 原告李俊琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金共计10890.5元（计算期间为2017年9月1日至2018年12月31日）；2、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告李俊琼与被告晋发公司于2013年8月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的××区房，房屋总价款312788元。合同第八条约定，被告应于2014年12月28日前交房，交房后360个工作日内按约定为原告办理土地使用证和房屋所有权证。逾期办证则应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款102788元，余下210000元通过银行贷款支付。原告于2015年1月30日办理收房手续并签订《补充协议》，支付房款差价154元。原告支付房款总额实际为312942元。但自原告收房之日起到2018年12月31日，被告已超过360个工作日未为原告办理房屋产权证，构成违约。被告应向原告支付自逾期办证之日起的违约金。原告主张被告支付逾期期间2017年9月1日至2018年12月31日的违约金，为10890.5元（312942元×0.0001×21.75个工作日×16个月）。 被告晋发公司辩称，我公司未能按期为原告办证的主要原因在于政府审计部门及相关部门的行政行为造成，属于不可抗力。该事实在海南省第二中级人民法院就同类型案件作出判决时，已经查明。退一步来说，即使法院认定被告需要承担违约责任，也应当从政府部门恢复办证之日起计算违约金，并依照合同约定的360个工作日进行顺延时间。故被告无需承担本案的违约金10890.5元。我公司在2015年向办证部门提交过办证所需资料，但因为政府正在审查亚澜湾小区的土地增容率是否符合规定，不接受该资料。待政府开始接收资料即2017年6月30左右，政府就办证需提供的资料作出新规定，导致被告所编制的符合旧规定的材料无法通过审核。在项目停摆三年内，被告需就各单位资料进行重新搜集及编制，无法在60个工作日内完成资料收集编制。被告现在还在进行编制资料，还没有将办证所需资料交到不动产登记中心。 原告李俊琼围绕诉讼请求依法提交证据《商品房买卖合同》《首付款发票》《贷款及房款差额发票》《交房通知书》《补充协议》，经被告晋发公司质证均无异议。本院经审查认为原告提供的证据内容真实、来源形式合法、与本案待证事实有关，予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人的陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：原告李俊琼于2013年8月13日与被告晋发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海南亚澜湾项目的预售商品房××栋房。房屋建筑面积81.08平方米，按建筑面积计价，每平方米3857.77元，房屋总价款312788元。双方约定买受人签订合同时支付首期房款102788元，余款210000元申请办理银行按揭贷款支付。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位”。合同还就逾期付款违约责任、房屋交接、面积确认及面积差异处理、税款缴纳、物业维修基金等事项进行了约定。 合同签订后，原告向被告支付了购房首付款102788元，并通过向银行贷款支付210000元购房款给被告。原告于2015年1月30日办理收房手续。原告办理收房手续时，与被告签订一份《补充协议》，双方确认原告所购买的商品房实测面积为81.12平方米。原告依据《补充协议》补交了房款差额154元，房屋总价款实际为312942元。 另查明，被告晋发公司至今未协助原告办理涉案房地产权属登记，原告至今未取得涉案房屋的不动产登记证。 本院认为，原告李俊琼与被告晋发公司于2013年8月13日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。原告在签订购房合同后，已交付全部购房款给被告晋发公司，被告晋发公司应诚实守信，勤勉尽职的履行协助原告办理不动产权属登记手续的合同义务。 本案的争议焦点为：被告应否支付逾期协助原告将办证所需资料提交不动产登记中心为原告办理房地产权属登记的违约金。根据上述查明事实，被告晋发公司在政府恢复给涉案小区办理不动产登记证后，仍未能协助原告将办证所需资料提交不动产登记中心，为原告办理房地产权属登记，存在过错，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，原告主张被告晋发公司承担违约责任有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告与被告晋发公司对违约金的承担进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告晋发公司应按合同约定给原告支付逾期办证违约金。原告根据合同第十五条约定，要求被告按已付房价款312942元的日万分之一支付自2017年9月1日至2018年12月31日的违约金，并按工作日计算违约天数，有事实根据和法律依据，本院予以支持。故被告晋发公司应向原告支付逾期办证违约金10389.67元（312942元×0.0001×332个工作日）。原告诉请被告支付违约金10890.5元，计算有误，超过部分，本院不予支持。被告主张自办证手续恢复办理后360个工作日的办证期限之次日开始起算违约金于法无据,本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李俊琼逾期办证违约金10389.67元。 二、驳回原告李俊琼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36元，由被告儋州晋发房地产开发有限公司负担30元，余下6元由原告李俊琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年五月五日 书记员  朱喜元 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。