贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初6728号原告:王金华，女，1966年4月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：徐佳佳，贵州北斗律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201611313116。被告:钱坤，男，1989年9月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行，住所地贵州省贵阳市云岩区中山西路68号。负责人：施中，该行行长。委托诉讼代理人：江晓东，该行职工，特别代理。第三人：贵阳万科劲嘉房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：吴忠友,该公司董事长。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201200910505576。委托诉讼代理人：邹琳琅，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。原告王金华与被告钱坤及第三人中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行（以下简称建行贵阳城北支行）、贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科劲嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法由审判员高燕适用简易程序于2018年12月27日公开开庭进行了审理，原告王金华及其委托诉讼代理人徐佳佳、第三人建行贵阳城北支行委托诉讼代理人江晓东、第三人万科劲嘉公司委托诉讼代理人郑继华和邹琳琅到庭参加了诉讼，被告钱坤经本院合法传票传唤后未到庭参加诉讼。因原被告及第三人均同意适用简易程序继续审理，本案依法延长审理期限三个月，现已审理终结。原告王金华向本院提出诉讼请求：1.判令原告代被告向第三人建行贵阳城北支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息215391.52元（暂以2018年11月为准）及相关提前还款费用，建行贵阳城北支行在收到前述款项后，配合办理解除涉案房屋抵押登记手续；2.判令被告在涉案房屋的抵押登记注销后，自费办理不动产登记证登记手续，协助原告将涉案房屋过户至原告名下，被告不主动办理不动产登记手续的，原告垫资代其办理，第三人万科劲嘉公司予以配合，相关费用在应付购房款中扣除；3.判令将原告代被告清偿建行贵阳城北支行债务支出的款项冲抵购房款，清偿债务金额超过应付购房款的124033元部分（暂以2018年11月为准），被告在建行贵阳城北支行收取款项后当月立即返还原告，否则按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费；4.判令被告向与原告支付50000元违约金；5.判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付被告骗取原告支付的130000元后期购房款至本案房屋过户之日的资金占用费，暂算至起诉日为6362元；6.判令被告承担诉讼费、保全费、评估费。事实和理由：原告经朋友罗静介绍购买被告的房屋，原告于2016年10月16日将5000元购房意向金交给罗静，由罗静替被告代收。2016年10月22日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落在贵阳市小河万科大都会6栋604号房屋出卖给原告，房屋总价为469999元，购房定金为5000元，首付款为221149元；办理被告房产证产生的费用由被告承担，办理房产证过户手续及所产生的有关税费由原告承担；原告支付首付款后，被告配合原告办理有关房产过户手续，待房产过户到原告名下之时，原告应向被告付清全部房款余额；自合同生效之日起，每月10日前，原告需支付每月房屋贷款2290.09元，转入被告贷款账户。上述合同签订后，2016年10月25日，原告支付了首期购房款216149元，加上罗静代收的5000元定金，被告出具了《房屋买卖收款收据》，写明购房首付款已交清。2016年10月-2017年10月期间，原告每月支付2291元房贷给被告，共计支付27492元。2017年10月，因被告欲再购房产，需结清本案涉案房产的银行贷款，原告在2017年11月1日再行支付130000元购房款给被告。2018年1月2日，被告出具《收据》写明收到原告购房款157492元。自此，原告已向被告支付378641元购房款，还剩91358元未付。2017年12月10日，原告得知涉案房产可以办理房产证后，多次请求被告协助办理产权证及过户事宜，被告均以各种理由拒绝。2018年6月4日，原告向贵院提起诉讼起诉要求被告过户，诉讼过程中，被告表明其未将原告支付的130000元尾款用于偿还银行贷款，现涉案房屋仍然抵押于建行贵阳城北支行。原告认为被告的行为已构成违约，故为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告钱坤辩称，1.请求驳回原告的全部诉讼请求；2.原告应当归还被告的房产资料和涉案房产，被告归还已收钱款；3.原告承担被告的应诉费用及被告两次往返贵阳的全部车旅、误工费用。理由如下：1.原被告双方在均知晓房屋没有办理产权登记的情况下，于2016年10月签订买卖合同，但根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖，因此双方签订的合同违反了法律规定应属无效；2.被告并无违约行为。从2016年10月起，被告将房屋确权、取证所需的购房资料、银行单据存放于原告处保管，被告于2018年4月和8月两次往返贵阳，索要资料未果，导致被告无法确权、取证；3.原告违约在先。原告从2017年11月起，已经停止按合同履行还款义务，故违反了合同约定；4.原告在2018年8月至10月期间，多次电话联系被告及被告所在单位，给被告的工作造成影响，故无法与原告进行调解。第三人建行贵阳城北支行述称，希望我行的债权不受到侵害。第三人万科劲嘉公司述称，对于原告的第二项诉讼请求，我公司只能将案涉房屋的产权证办理至被告名下，无法直接办理到原告名下。本院经审理认定事实如下：2013年7月19日，被告钱坤作为买受人与出卖人第三人万科劲嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的万科大都会6栋1单元6层4号房，房屋建筑面积为71.33平方米，套内建筑面积58.77平方米，按照套内建筑面积计算单价每平方米7022.9元，总价款412736元，买受人采用银行按揭的贷款方式付款，在本合同签订之日支付首付款124736元，余款288000元以银行按揭支付，双方还对其他的合同权利义务进行了约定，第三人万科劲嘉公司为被告所购上述房屋办理了预售备案登记，登记表中载明了购房人、售房单位、项目名称、竣工时间、预售房屋状况以及签约和付款时间，交房时间为2015年10月31日。合同签订后，被告与第三人建行贵阳城北支行签订贷款合同贷款288000元，每期还款2290.09元,同时签订了抵押合同，被告将上述房屋作为贷款抵押财产进行抵押，并办理了抵押登记。2016年10月22日，被告作为甲方（卖方）与乙方（买方）原告签订《房屋买卖合同》，合同约定:甲方自愿将坐落在贵阳市万科大都会6栋604号房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为469999元，乙方在签订合同时支付定金5000元，在支付定金之日起10天内向甲方支付首付款221149元（含定金5000元）及部分物业费用（11月、12月物业费316.8元），首付款之外的款项通过银行住房贷款按揭方式由乙方支付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理），甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。办理甲方房产证产生的费用由甲方承担，办理房产证过户手续及所产生的有关税费由乙方承担，乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。甲方应在合同签署后，一星期内将该房产交付乙方，同时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用、无欠账。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付50000元违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元罚金，逾期日视为毁约，自合同生效日起，每月10日前，乙方须支付每月房屋贷款2290.09元转让甲方贷款账户，因银行贷款利率造成的贷款数额变化，甲方应及时通知乙方，按实际还款金额增补或者减出。甲方向乙方开具银行个人还款计划表，作为本合同贷款计划组成部分。交付该房产，甲方不得损坏房产的结构、地面和墙布及不适移动的物件，并将房内灯具、阳台门窗、厨卫设施等让与乙方（含在房屋价值内），其中交易房屋维修基金已经缴纳，物业费用已缴至2016年12月，物业费用2.2元／平方米，月缴纳158.4元。合同签订次日，被告将案涉房屋交付给原告，现房屋由原告管理使用。2016年10月25日，原告向被告支付了购房首付款221149元，被告向原告出具了《房屋买卖收款收据》。原告自2016年11月8日至2017年10月8日为案涉房屋支付房屋贷款12期，每期支付2291元，共计27492元。后被告询问原告是否可以提前偿还案涉房屋贷款，故在2017年11月1日，原告通过银行转账汇款给被告130000元购房款。2017年12月10日，第三人万科劲嘉公司向万科大都会业主发出《房产证办理通知》，通知大都会北区5、6、7、8、9号楼业主可以办理产权证。12月12日，原告将该通知通过微信发送给被告催促被告办理案涉房屋的产权证，之后原被告多次通过微信联系案涉房屋的产权证办理及其他事宜。2017年11月至今，案涉房屋的房贷系由被告偿还，第三人建行贵阳城北支行陈述截止2018年12月27日，案涉房屋贷款本息尚有215701.72元未支付。2018年1月2日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告购房款157492元。诉讼过程中，本院应原告申请，于2018年11月13日作出（2018）黔0111民初6728号民事裁定，对案涉房屋及被告的银行账户存款180395元进行了保全。上述事实，有原被告身份证、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、房屋买卖合同、收条、收款收据、建行还款交易明细、房产证办理通知、微信聊天记录、建行个人贷款还款计划表、个人住房借款合同、庭前会议笔录、当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，结合当事人的诉辩意见、举证质证意见以及本院查明的案件事实，本案的焦点问题一是原被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效；二是原被告双方签订的《房屋买卖合同》是否应当继续履行。关于焦点一。原被告双方所签订的《房屋买卖合同》是双方对于购买案涉房屋的真实意思表示，被告抗辩认为根据《城市房地产管理法》规定，该买卖合同项下房屋因未登记领取权属证书依法不得转让，故上述合同应认定为无效，从本案争议来看，原被告双方的买卖已通过支付购房款和实际取得行为履行，只是未完成权属登记取得物权，依法登记领取权属证书仅是物权变动的成立要件而非买卖合同的成立要件，同时原被告双方在房屋买卖时，对尚未登记领取权属证书的事实是明知的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务知晓并同意，应对双方产生约束力，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，该规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，且现案涉房屋被告已经实际交付原告入住使用，故双方签订的《房屋买卖合同》因未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告认为合同无效的辩称本院不予采信。关于焦点二。根据合同约定，原告在支付被告首付款后通过向被告支付每期按揭贷款的方式支付剩余房款，在被告办理产权证过户到原告名下后原告向被告付清剩余房款，原告已向被告支付了首付房款、12期按揭贷款并在2017年11月1日一次性支付被告购房款130000元，原告已经向被告支付购房款共计378641元，现被告对案涉房屋已经具备了办理房产证的条件而未予办理，被告的行为构成违约。对于原告的诉请：首先，根据前述意见，案涉《房屋买卖合同》合法有效，合同当事人应当全面完整履行，根据该合同，案涉房屋交易存在产权转移登记即过户、支付购房款、交付。关于过户，因案涉房屋之上设定有抵押，应先消除抵押权后方能办理过户，被告至庭审辩论终结前未向第三人建行贵阳城北支行作出提前偿还贷款事宜的意思表示，视为其拒绝清偿案涉房屋剩余贷款以消除抵押权，现原告自愿代替被告向第三人建行贵阳城北支行清偿剩余房贷以消除抵押权便于履行合同进行过户，本院予以支持，被告及第三人建行贵阳城北支行在案涉房屋贷款本息还清后应协助办理案涉房屋抵押权注销登记手续。其次，根据第三人万科劲嘉公司出具的《房产证办理通知》以及其陈述，案涉房屋已经具备办理产权登记的条件，但被告在2017年12月收悉原告通过微信告知其可以办理产权登记手续后至今未办理上述手续，因此被告应按案涉房屋买卖合同约定自行支付费用在第三人万科劲嘉公司协助下办理完毕案涉房屋产权登记手续后，协助原告将案涉房屋产权登记到原告名下。再次，关于支付购房款，因原被告双方约定房款支付的方式为原告代被告支付剩余房贷，在具备办证条件办证过户后再付清房款，因原告自愿一次性代被告偿清银行按揭贷款，根据庭审查明事实，原告共计支付被告购房款为378641元，原告尚欠被告的购房款为91358元，第三人建行贵阳城北支行陈述截止2018年12月27日案涉房屋贷款本息尚有215701.72元未支付，该金额明显高于原告欠付被告的购房款，因此被告应将原告代其结清贷款本息扣减应付剩余房款91358元后的款项支付给原告，对于原告主张逾期支付的资金占用费，因原被告双方并未约定且系原告自愿代被告进行偿还，故对该主张本院不予支持。最后，对于原告主张的50000元违约金，因原被告双方并未在合同中约定产权变更登记的时间，且原告亦未如期履行支付案涉房屋按揭贷款的义务，因此对该项诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告支付骗取其130000元后期购房款至案涉房屋过户之日的资金占用费，原告并未举证证明系被告骗取其支付，故对该资金占用费本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王金华于本判决生效后十日内代替被告钱坤向第三人中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行清偿贵阳市万科大都会6栋604号房屋剩余贷款本息，被告钱坤及第三人中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行应在上述贷款本息结清后五日内办理该房屋的抵押权注销登记手续。二、被告钱坤于上述第一项判决内容履行完毕之日起五日内自费办理位于贵阳市万科大都会6栋604号房屋产权登记，第三人贵阳万科劲嘉房地产有限公司予以协助。三、被告钱坤完成上述产权登记之日起五日内协助原告王金华将位于贵阳市万科大都会6栋604号房屋产权过户登记至原告王金华名下，过户费用由原告王金华支付。四、被告钱坤于上述判决内容履行完毕后十日内支付原告王金华代为垫付贵阳市万科大都会6栋604号房屋贷款本息（该款项应扣除原告王金华应向被告钱坤支付的购房款人民币91358元）。五、驳回原告王金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888元(已减半收取），保全费3771元，共计6659元，由原告王金华负担1381元，被告钱坤负担5278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 高 燕二〇一九年五月七日书记员 张晓燕