广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6542号原告：高婉晴，女，汉族，1995年12月2日出生，住吉林省敦化市，委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈静，广东但行律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二,统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。原告高婉晴诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月22日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按全部房价款日万分之五的标准向原告支付自2017年7月1日起至2018年4月28日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年4月9日为46544.81元（计算方式：578663元×0.0005×283天-已收取的违约金35336元）；2、被告按全部房价款日万分之五的标准向原告支付自2018年7月26日起至2018年12月12日止的逾期办证违约金40506.41元（计算方式：578663元×0.0005×140天）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年11月13日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161113002101），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2106室商品房（办公用途），房屋总价款为578663元，原告已依约向被告支付全部购房款。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款之约定，被告应当在2017年6月30日前向原告交付案涉商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，已违反合同约定逾期交付案涉商品房。2018年1月27日，原告前往佛山雄盛王府广场处签收了《收楼确认书》。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，涉案商品房的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知涉案商品房的交付条件除了取得建设工程竣工验收备案表，还需取得房屋竣工测绘报告。房屋测绘机构于2018年4月9日才出具涉案商品房的竣工测绘报告，故被告在2018年1月17日通知原告收楼时，涉案商品房并不符合交付条件，且公共基础设施尚未完善，原告收楼时也并不知道涉案商品房不符合收楼条件，故不能认为已完成收楼手续。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定，被告应当按全部房价款日万分之五的标准向原告支付逾期交楼违约金。2018年4月28日，被告向原告支付了五套商品房（佛山市禅城区季华四路68号二座2103房、2104房、2105房、2106房、2107房）的逾期交楼违约金合计253838元，之后被告再未向原告支付过任何违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条之约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，若买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。被告未能按合同约定在2017年6月30日前交付房屋，未能自2017年6月30日起360内取得房屋所有权证书，因被告的原因导致原告在2018年12月12日才取得房屋所有权证书，被告应向原告支付自2018年7月26日起至2018年12月12日止的逾期办证违约金。综上所述，被告的行为已严重违反合同及相关法律规定，原告多次向被告提出按照合同约定支付逾期交楼违约金等合理请求，但被告都置之不理，无奈之下，原告只得诉至法院以维护自己的合法权益，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告雄盛王府公司辩称：1、原告已于2018年1月27日办理了涉案房屋的收楼手续，原告同意收楼后现又以房屋不具交付条件为由主张逾期交楼违约责任，应当不予支持。2018年1月17日，涉案房屋经竣工验收合格，雄盛王府公司已及时通知原告收楼。2018年1月27日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十二条规定：“买受人知道商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”因此，原告同意收楼后现又以不知道房屋不具交付条件为由主张逾期交楼违约责任，应当不予支持。2、雄盛王府公司已向原告付清2017年7月1日至2018年1月17日期间的全部逾期交楼违约金58156元，原告无权再向雄盛王府公司主张逾期交楼违约金。涉案合同第八条约定，如原告存在逾期付款行为的，原告按日计算向雄盛王府公司支付逾期应付款项万分之五的违约金。合同第七条约定，除首期款外，因原告逾期支付剩余房款28万元应于2016年11月28日前支付。但原告逾期支付剩余房款，逾期163天，期间的违约金22820元。2018年1月17日，涉案房屋经竣工验收合格，雄盛王府公司已及时通知原告收楼。2018年1月27日，原告办理了涉案房屋的收楼手续，并于当天就收取逾期交楼违约金向雄盛王府公司出具了《收据》。从《收据》所载明内容可以看出，原告明确同意在逾期交楼违约金扣除原告应付的逾期付款违约金22820元，且同意逾期交楼违约金计算至2018年1月17日。雄盛王府公司已向原告转账支付违约金35336元，加上原告明确同意扣除原告应付的逾期付款违约金22820元，雄盛王府公司共向原告支付逾期交楼违约金58156元。因雄盛王府公司已向原告付清2017年7月1日至2018年1月17日期间的全部逾期交楼违约金58156元，原告无权再向雄盛王府公司主张逾期交楼违约金。3、原告主张涉案房屋公共基础设施尚未完善故不符合收楼条件，没有事实依据。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十七条约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计项目，共有5个分区……因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他区尚未建设完全的情况下，涉案房屋竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，故原告主张涉案房屋公共基础涉案尚未完善不符合收楼条件，没有事实依据。4、雄盛王府公司已及时通知原告领取办理房产权的材料，不存在逾期协助办证的违约行为，原告要求支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第十二条约定：“如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起360日内办理初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间即地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。”认定雄盛王府公司协助办证是否存在逾期行为的时间起算点，应从原告收楼即房屋实际交付的时间开始计算，而不是从涉案合同所约定的交付时间开始计算。2018年1月27日，原告已办理了涉案房屋的收楼手续，商品房于2018年1月27日已实际交付。涉案商品房于2018年9月5日已办理初始登记。2018年11月27日，雄盛王府公司已通知原告领取办理房产权的资料，不存在逾期协助办证的违约行为。另外，上述第十二条还约定：“出卖人逾期办证的责任：买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%），本合同继续履行。”因此，原告主张按全部房价款日万分之五的标准计算办证违约金也没有事实和法律依据。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告工商登记资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》。证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，已违反合同约定逾期交付案涉商品房。根据合同第十二条约定，被告应自2017年7月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。3、《通知书》一份。证明第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处通知原告在2018年1月27日收楼。4、《收楼确认书》。证明原告在2018年1月27日签收了收楼确认，但原告当时并不知道涉案商品房不符合交付条件。5、《存款账户历史流水查询（按大集中账号）》。证明被告于2018年4月28日向原告支付五套商品房（佛山市禅城区季华四路68号二座2103房、2104房、2105房、2106房、2107房）的逾期交楼违约金合计253838元。6、办理《不动产证书》（办证）通知。证明被告在2018年11月26日才通知原告领取资料用于办证，已构成违约。7、《不动产权证书》。证明因被告违约，导致原告在2018年12月才取得涉案商品房的所有权证。8、《楼宇按揭抵押贷款合同》、个人贷款借据。证明原告根据被告的通知在2017年3月8日与按揭银行及被告签订《楼宇按揭抵押贷款合同》；合同第三十四条约定贷款期限自2017年3月8日至2027年3月8日，实际贷款期限、贷款发放日以及相关记载内容原告及被告均没有异议，原告不存在逾期付款的情况。诉讼中，被告举证如下：1、EMS快递单（2张）、邮件全程跟踪查询结果（2张）、收楼确认书。证明2018年1月17日，涉案房屋已竣工验收合格达到交付条件并及时通知原告收楼，原告向雄盛王府公司主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据。2018年11月27日，雄盛王府公司已通知原告领取办理房产权的材料，不存在逾期协助办证的违约行为。2018年1月27日，原告办理了涉案房屋的收楼手续，原告同意收楼后现又以不知道房屋不具交付条件为由主张逾期交楼违约责任，应当不予支持。2、收据（3份）、批量代收付结果明细清单（2份）。证明从《收据》所载明内容可以看出，原告明确同意在逾期交楼违约金扣除原告应付的逾期付款违约金22820元，且同意逾期交楼违约金计算至2018年1月17日。雄盛王府公司已向原告转账支付违约金35336元，加上原告明确同意扣除原告应付的逾期付款违约金22820元，被告共向原告支付逾期交楼违约金58156元。因被告已向原告付清2017年7月1日至2018年1月17日期间的全部逾期交楼违约金，原告无权再向被告主张逾期交楼违约金。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-8，被告对真实性均无异议，本院经审查后对原告提交的证据的真实性均予以确认。被告提交的两组证据，原告对真实性均无异议，本院经审查后对被告提交的证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年11月13日，原告为购买禅城区季华四路68号二座2106室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为43.69平方米，商品房价款为578663元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.61%，金额298663元。除首期款外，剩余房款金额280000元，应于2016年11月28日前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第二十条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式出示：1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。其中第十一点第2项约定：如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起360日内办理完初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。第3项将出卖人逾期办证的责任约定为：买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%），本合同继续履行。该《补充协议书》第十六点第6项约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。原告于2018年1月27日向被告出具《收据》三张，确认收取涉案房屋2017年7月1日起至2018年1月17日违约金35336元（已扣应付开发商逾期付款违约金22820元）。该三份《收据》落款处收款人由高春阳代签。庭审中，原告确认其与高春阳系父女关系。根据被告提交的付款明细单，被告分三笔向原告账号为62×××33的账户转账3220元、26040元、6076元，合计35336元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月22日签收。另，被告确认涉案物业由被告委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年1月27日。原告的父亲高春阳于2018年1月27日代原告签署《收楼确认书》。被告于2018年11月27日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《办理不动产权证书通知》及办证流程、温馨提示,该邮件于2018年11月30日签收。另查明，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，涉案房屋建筑面积43.75㎡，套内建筑面积31.22㎡。涉案房屋于2018年12月12日取得《不动产权证书》，产权人为原告单独所有。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期交楼违约金。本案中，双方对逾期交楼的事实及逾期交楼违约金的计算标准并无争议，根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金截止时间如何确定。对此，本院分析如下：首先，根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知第九条约定的房屋测绘报告应指竣工测绘报告。其次，本案中，原告虽已于2018年1月27日办理收楼手续，但此时涉案房屋尚未取得竣工测绘报告，被告并未举证证明原告签署《收楼确认书》时明知涉案房屋尚未取得竣工测绘报告，故该收楼行为不能作为涉案房屋逾期交楼违约金的计算截止日期，本案中，涉案房屋于2018年4月9日取得房屋测绘报告，涉案房屋于该日符合交楼条件，应认定涉案房屋的交付日期为2018年4月9日。此外，原告抗辩《收据》并非其本人出具，因原告确认《收据》的出具人员高春阳与原告系父女关系，且本案中原告确认的《收楼确认书》亦为高春阳代签，足以认定原告委托其父亲高春阳代为办理收楼的相关事宜。《收据》中已经明确载明“已扣应付开发商逾期付款违约金22820元”，系双方真实意思表示，且被告已经按照《收据》中载明的金额履行完毕，原告以不存在逾期付款故要求被告重新支付该笔款项的行为，属于反言行为，有违诚实信用，本院对其主张不予采纳。又因原告出具的《收据》已经确认被告支付逾期交楼的违约金至2018年1月17日。故逾期交楼违约金的起算日期应为2018年1月18日。经核算，自2018年1月18日至2018年4月9日，被告应向原告支付逾期交房违约金为23725.18元（578663元×万分之五×82天）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定，原告取得涉案房屋不动产权证书的时间应为涉案房屋交付之日起360日内。如前文所述，涉案房屋的交付之日为2018年4月9日，本案中，原告已于2018年12月12日取得涉案房屋的不动产权证书，显然没有超出合同约定的办证期限。原告主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条所约定的涉案房屋交付之日应为合同第十一条约定的交付日期2017年6月30日，没有事实和法律依据，本院对其主张不予采纳。本案不存在逾期办证的行为，原告主张被告支付逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告高婉晴支付佛山市禅城区季华四路68号二座2106室2018年1月18日至2018年4月9日期间的逾期交楼违约金23725.18元；二、驳回原告高婉晴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取988元，由原告高婉晴负担688元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  **二〇一九年五月十三日书记员  罗曼