广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2878号原告：广州市南沙区黄阁镇小虎经济联合社，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇小虎村，统一社会信用代码914401151914777708K。负责人：赖日星，广州市南沙区黄阁镇小虎经济联合社主任。委托代理人：黄正道，广东国智律师事务所律师。被告：广州业筌投资有限公司，住所地广东省广州市南沙区龙穴岛龙穴大道中路13号18楼X18122，组织机构代码33143221-1。法定代表人：陈俊峰，职务：总经理。委托代理人：何志平，广东安国律师事务所律师。第三人：中铁二十三局集团轨道交通佛山工程有限公司，住所地佛山市南沙区狮山镇强狮路18号，组织机构代码证91440605MA4W60UH66法定代表人：张长春。委托代理人：黄春林，系该公司员工。委托代理人：曹岩洁，系该公司执行董事。原告广州市南沙区黄阁镇小虎经济联合社（以下简称小虎经济联合社）诉被告广州业筌投资有限公司（以下简称业筌公司）、第三人中铁二十三局集团轨道交通佛山工程有限公司（以下简称中铁二十三局佛山公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人赖日星和委托代理人黄正道，被告的委托代理人何志平，第三人中铁二十三局佛山公司的委托代理人曹岩洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认双方签订的《土地租赁合同》因被告拖欠原告三个月租金而解除；2、被告将位于小虎村工业园一期西边地块（位于小虎二桥桥脚南侧，粤海大道以西，靠近小虎沥，面积102632.97平方米）恢复原状后返还给原告；3、被告承担原告支出的律师费20000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与被告于2016年签订了《土地租赁合同》（编号：小虎租地合【2016】001），租赁期限自2016年1月30日起至2036年11月29日。合同签订后，原告按约定向被告交付了涉案土地供被告使用；2017年4月1日，经原告同意，被告与第三人签订《土地租赁合同》，在剩余的租赁期限内，将涉案地块转租给第三人使用。原告按约定全面履行了合同义务，但被告却无故拖欠原告2018年4月至6月的租金，根据《土地租赁合同》第三条及第十五条第（五）项、第（六）项，被告已构成严重违约。故原告于2018年7月17日向被告发出《关于解除土地租赁合同的通知》，通知其解除合同，交还土地并承担相应的违约责任。被告答辩称：我司不同意原告的全部诉讼请求。我司不存在违约欠原告所称的拖欠三个月的租金，因原告存在逾期退还保证金、不开发票、涉案土地的人员搬迁，水电的报建、配套问题并没有履行合同义务，以及拒绝配合我司办理相关手续的盖章问题。具体如下：1、我司在2018年2月1日通过律师向原告发律师函，催告原告退还300万元保证金以及申明被告鉴于原告逾期退还的问题，我司有权拒绝继续支付土地地租金，原告最终在2018年4月3日向我司退还了部分保证金，退还的保证金不仅扣除了两个月的土地租金，还多扣了86472.06元至今未退还给我司，且没有开具相关的发票给我司；2、我司在2017年7月3日通过律师向原告发律师函，催告原告解决有关人员的搬迁问题，以及协助我司盖章的问题；3、原告未及时向我司开具2018年2月3月份租金的情况下，被告依然在2018年7月3日、2018年7月13日总共支付了三个月的租金，且后续一直有正常足额缴纳土地租金至2019年1月16日，被告在2019年3月8日通过信函的方式向原告催告开具租金发票，但原告至今未开具发票给我司；4、原告主张解除租赁合同的条件未成就，且我司从未收到过原告主张解除原告的原件；5、涉案土地已经在原告的同意下，我司在2017年转租给了第三人，第三人在涉案土地上投入了大量的人力、物力、财力，且是广州市的重大民生工程，投资2亿，原告在自身违约的情况下给我司以及第三人造成重大损失。综上所述，由于原告的上述违约行为导致被告有权行使不安抗辩权，没有达到双方签订合同时所约定的解除合同的条件。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称：我司不同意解除合同，理由如下：1、被告与我司的土地租赁合同合法、有效。原告作为见证人在合同上盖章、签字。2、我司按时按月缴纳了土地租金。3、我司在该土地上投入了近2亿元，如果解除合同会造成国有资产的损失。4、根据最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷若干问题解释第11条的相关规定，不应当解除合同。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年11月2日，原告小虎经济联合社（甲方）与被告业筌公司（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定到甲方财务处或甲方指定的账户，甲方在收到租金后应将税务机关出具的发票提供给乙方。第四条：合同履行保证金。l、甲方有权按合同约定向乙方收取租金，并在收取租金后．开具发票给乙方…。建物、固定设施无偿归甲方所有。（四）租赁期内，如乙方确需改变土地用途，须取得甲方和土地、划行政主管部门的书面同意，并经原批准用地的人民政府批准。如果乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回该土地及该土地上的一切建筑物、构筑物、固定设施，所收取的租金全部保证金不予退还，乙方还需赔偿甲方的一切经济损失（包括但不仅限于租赁期内的预期收益、诉讼费、律师费）。（五）乙方应按时交纳租金；逾期未交，每逾期一天，乙方须以拖欠数额的千分之三向甲方交付违约金，直至全部租金交清为止。（六）乙方拖欠租金达三个月以上的，甲方有权解除本合同，无偿收回该土地及该土地上的一切建筑物、构筑物、固定设施，所收取的及全部保证金不予退还，乙方还需赔偿甲方的一切经济损失（包但不限于租赁期内的预期收益、诉讼费、律师费）。（七）乙方交纳租金之后，甲方不按照合同约定向乙方开具等额发票的，乙方有权拒绝交纳租金，直至甲方成功开具当月租金金额的发票给乙方之日。乙方据此拒绝交纳租金的行为不视为违约。待甲方开具当月租金金额的发票给乙方后五个工作日内，乙方须补交所欠租金…等。方米，折合128.766亩，具体见《土地租赁合同》及附图。本确认书自甲乙双方签字盖章后生效，视为甲方已将上述地块交给乙方使用，甲乙双方完成该地块的交接手续，即乙方收地。原、被告签订《土地租赁合同》后，2017年4月10日，原告收取被告交付保证金300万元。按约定被告应从2018年1月开始向原告收取土地租金，每月租金为429220.1元。2018年1月15日，被告向原告交付了土地租金429220.1元；在原、被告协商一致下，原告从被告交付的合同保证金300万元中扣除858440.2元作为2018年2月和3月的租金；2018年7月3日，被告公司通过其法定代表人陈俊峰的女儿陈惠贤从其工商银行账户向原告账户尾数为6732付款429220.10元；2018年7月13日，被告向原告交付了土地租金858440.2元；2018年8月17日、9月14日、10月15日、11月14日、12月14日、2019年1月16日分别由被告向原告各交付了土地租金429220.1元。2019年3月20日，原告小虎经济联合社与广东国智律师事务所签订了一份(2019)国律民字第0312号民事委托代理合同书，委托广东国智律师事务所代理其与业筌公司土地租赁纠纷的诉讼，并于2019年3月20日支付律师费20000元。2018年7月17日，原告向被告发出一份《关于解除土地租赁合同的通知》称：由于你司无故拖欠我社2018年4月至6月期间的租金，根据《土地租赁合同》第三条及第十五条第（五）项和第（六）项，你司已构成严重违约，因此，我社特此通知你司如下；1、编号为“小虎租地合[2016]001”的《土地租赁合同》自我社发出本通知之日起解除：2、我社没收合同保证金，并请你司在收到本通知之日起5个工作日内向我社支付违约金；3、项目土地及地上的一切建筑物、构筑物、固定设施均归我社所有…。2018年7月19日，原告向被告发出一份《关于解除土地租赁合同的通知》，1、编号为“小虎租地合[2016]001”的《土地租赁合同》自我社发出本通知之日起解除：2、我社没收合同保证金，并请你司在收到本通知之日起5个工作日内向我社支付违约金；3、项目土地及地上的一切建筑物、构筑物、固定设施均归我社所有…。原告向被告发出解除通知的送达情况，原告陈述称：第一份是202247851548851的邮单号，是我方在2018年7月17日发出，邮寄的内容是2018年7月17日关于解除土地租赁合同的通知，是我方向业筌公司法人陈俊峰发出的，邮寄地址是双方签订租赁合同时所记载的地址，通过顺风派件，因陈俊峰电话无人接听，没有派送成功；第二份顺风单号247851548860，收件人是陈俊峰，地址同第一份邮单，内容是2018年7月19日原告再次作出了一份关于解除土地租赁合同的通知，派送结果是陈俊峰拒收；第三份EMS1075796885525，在2018年7月23日向陈俊峰寄出，内容是原告在2018年7月23日再次作出的关于解除土地租赁合同的通知，投递不成功被退件。被告质证中，认为以上证据因没有原件，真实性不予认可，该证据看不出原告寄出过解除土地租赁合同的通知，我司也从未收到过原告所寄出的解除土地租赁合同的通知，故三性不予认可。2017年6月30要贵经济联合社做好土地的临时用水、用电的申报、铺设、接通，以方便我公司使用，而贵经济联合社却在签订合同这么久的情况下仍然迟迟未能做好给我公司使用；2、根据约定，需要贵经济联合社针处理好，并清空交付给我公司使用，但是，直至今日，搬迁问题仍然未能解决完毕，未能搬迁完全；3、根据约定需要贵经济联合社协助我公司办理相关的手续，配合盖章签名等，但是贵经济联合社却迟迟不盖章、不签名，以各自理由推搪。2018年2月1三天内，向业筌公司退还保证金300万元。2018年7月3日被告通过广东纬国律师事务所陈梓健律师向原告发出一份律师函，希望贵经济联合社在收到本律师函的临时用水用电的申报、铺设、接通；以及为业筌公司的盖章以及其它手续办理提供一切便利。2019年3月8日被告向原告发出一份之日起三天内，能解决租赁土地上的人员搬迁问题；完成租赁土地催告开具租金发票的催告函，经济联合社直至发函之日，拖欠业筌公司2018年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月，2019年1月的租金等额发票，严重影响业筌公司的正常运营。原告质证中确认收到2018年2月1日和2018年7月3日的律师函，也收到2019年3月8日被告向原告发出一份催告开具租金发票的催告函，但并没有收到2017年6月30日，被告向原告发出一份催告函。另查明：2017年4月1日，在原告盖章见证下，被告业筌公司（甲方）与第三人中铁二十三局佛山公司（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市南沙区黄阁镇小虎村经济发展用地范围内，为小虎村工业园一期西边地块，位置在小虎桥桥脚南侧，粤海大道以西，靠近小虎沥的土地（以下简称“该上地”）按规划用途出租给乙方使用，地块总面积102632.97平方米，租赁期限从2017年4月1日至2037年3月31日止…等。诉讼中，原、被告及第三人确认：2017年4月1日被告与第三人签订的土地租赁合同，该合同与原、被告所签订的合同整体全部的土地已经由被告转租给了第三人。第三人称：从签订合同之日前我方就接收了土地，已经对涉案土地进行了开工建设，并且已经建了厂房、并且进了设备、设施，按照公司的经营使用进行经营生产，投入的资金达2亿。主要是生产广州地铁12号线、22号线所需要的地铁构件，现还在承租土地进行生产经营。以上事实，有《土地租赁合同》、《土地移交确认书》及本院庭审笔录等证实。本院认为，原告与被告签订《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应恪守履行。原告以被告拖欠2018年4月至6月三个月租金，违反双方签订的《土地租赁合同》第三条和第十五条第（五）项、第（六）项规定，已构成严重违约，请求解除《土地租赁合同》。本案中，《土地租赁合同》第三条约定：乙方须在每个月的十五号之前将当月的租金以转账或现金方式交到甲方财务处或甲方指定的账户，甲方在收到租金后应将税务机关出具的发票提供给乙方。第十五条违约责任约定：（五）乙方应按时交纳租金；逾期未交，每逾期一天，乙方须以拖欠数额的千分之三向甲方交付违约金，直至全部租金交清为止。（六）乙方拖欠租金达三个月以上的，甲方有权解除本合同，无偿收回该土地及该土地上的一切建筑物、构筑物、固定设施，所收取的及全部保证金不予退还，乙方还需赔偿甲方的一切经济损失（包但不限于租赁期内的预期收益、诉讼费、律师费）。（七）乙方交纳租金之后，甲方不按照合同约定向乙方开具等额发票的，乙方有权拒绝交纳租金，直至甲方成功开具当月租金金额的发票给乙方之日。乙方据此拒绝交纳租金的行为不视为违约。待甲方开具当月租金金额的发票给乙方后五个工作日内，乙方须补交所欠租金…等。本案查明被告向原告交付土地租金的事实是：被告应从2018年1月开始向原告土地租金，每月租金为429220.1元。2018年1月15日，被告向原告交付了土地租金429220.1元；在原、被告协商一致下，原告从被告交付的合同保证金300万元中扣除858440.2元作为2018年2月和3月的租金；2018年7月3日，被告公司通过其法定代表人陈俊峰的女儿陈惠贤从其工商银行账户向原告账户尾数为6732付款429220.10元；2018年7月13日，被告向原告交付了土地租金858440.2元；2018年8月17日、9月14日、10月15日、11月14日、12月14日、2019年1月16日分别由被告向原告各交付了土地租金429220.1元。从被告向原告交付土地租金的事实表明，从2018年4月至6月的租金，被告交付的时间为2018年7月3日和2018年7月13日。存在拖欠2018年4月至6月三个月土地租金的事实，而《土地租赁合同》约定：乙方拖欠租金达三个月以上的，甲方有权解除本合同，鉴于被告欠租金时间为三个月，并没有超过三个月，因此，原告请求解除《土地租赁合同》不符合约定解除合同的条件。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。该法第二百二十七条规定的是：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。但原告并未提供证据证明其已向被告发出催告或要求被告在合理期限内履行义务，而被告拒付租金是基于原告收取租金没有交付发票，且存在原告收取被告交付工程保证金300万元没有依约及时退还的争议，因此，被告并非属于无正当理由未支付或者迟延支付租金的。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告举证在2018年7月17日，同年7月19日，同年7月23日先后向被告发出一份《关于解除土地租赁合同的通知》，但没有证据证明已向被告有效送达，因此，原告请求1、确认双方签订的《土地租赁合同》因被告拖欠原告三个月租金而解除；2、被告将位于小虎村工业园一期西边地块（位于小虎二桥桥脚南侧，粤海大道以西，靠近小虎沥，面积102632.97平方米）恢复原状后返还给原告；不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。关于原告请求被告承担原告支出的律师费20000元的问题，原告已有证据证明律师费的发生。但关于对律师费的约定仅体现在《土地租赁合同》第十五条第（四）和（六）项，即（四）：租赁期内，如乙方确需改变土地用途，须取得甲方和土地、划行政主管部门的书面同意，并经原批准用地的人民政府批准。如果乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回该土地及该土地上的一切建筑物、构筑物、固定设施，所收取的租金全部保证金不予退还，乙方还需赔偿甲方的一切经济损失（包括但不仅限于租赁期内的预期收益、诉讼费、律师费）。（六）乙方拖欠租金达三个月以上的，甲方有权解除本合同，无偿收回该土地及该土地上的一切建筑物、构筑物、固定设施，所收取的及全部保证金不予退还，乙方还需赔偿甲方的一切经济损失（包但不限于租赁期内的预期收益、诉讼费、律师费）。本案中，被告不构成存在第（四）和（六）项违约情形，故无须承担原告支出的律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州市南沙区黄阁镇小虎经济联合社的全部诉讼请求。本案受理费1637.66元，由原告广州市南沙区黄阁镇小虎经济联合社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人提出上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭汉彬二〇一九年五月二十八日法官助理罗小燕书记员许婷婷