广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1972民初384号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市虎门新湾东兴综合商店。住所地：广东省东莞市。统一社会信用代码为441900604153978。经营者:陈锦笑,女，1958年6月8日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：万笑雯，广东彰显律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：卢达荣,男，1965年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：苏世康，广东迎君律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东迎君律师事务所辅助人员。原告东莞市虎门新湾东兴综合商店与被告卢达荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员单晓丽适用简易程序独任审理。被告在法定期限内提起反诉，本院受理，将本诉和反诉合并，并于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告的经营者陈锦笑及委托诉讼代理人方木辉、万笑雯，被告的委托诉讼代理人苏世康到庭参加了诉讼。调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2002年12月21日签署的《土地租赁合同》于被告收到起诉状之日予以解除；2.判令被告于《土地租赁合同》解除后七日内迁出租赁场地，并将租赁场地交还原告管理；3.判令被告向原告支付拖欠2003年10月1日起至合同解除之日止期间的租金及利息（租赁按合同约定分段计算，暂计至2018年12月31日止为3454890元；利息以应付款为基数从应付租金之日起按年利率5.5%计算至实际付款之日止，暂计至2018年12月31日为1129523.85元）；4.判令被告向原告支付从合同解除之日起至实际交还租赁场地之日止的占用费及利息（占用费按73870元/月计算，利息按应付占用费为基数从应付占用费之日按年利率5.5%计算至实际付款日止）；5.判令被告向原告支付财产保全担保费9187元；6.判令被告承担的本案诉讼费用。事实和理由：2002年12月21日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将位于东莞市××镇×经济开发区××路××东兴综合商店的土地出租给被告建造市场使用；租赁期限二十年，从2003年6月1日至2023年5月31日；月租金55500元，按周期予以递增，每月10日前交付租金，月底前不交清租金按违约处理；被告自行负责土地上盖建筑物的设计、建设及审批。合同签署后，原告依约向被告交付租赁土地，被告亦在上述地块建造了“新东兴市场”。从合同期限起始，被告每月均未足额向原告交付租金，仅向原告交付当月部分租金；原告催促被告付清租金时，被告即于次月多付部分租金，长期以来，如此反复。至今，被告累计共拖欠原告租金3454890元。鉴于被告拖欠租金金额巨大，原告要求被告全部清偿拖欠租金，被告以各种理由推脱，既不愿意支付租金，也不同意解除合同。综上，被告长期拖欠租金的行为已构成根本违约，经原告催促，被告仍拒绝履行有关义务；原、被告双方协商调解一年多，无法达成最终结果。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。针对原告的起诉被告答辩称，1.被告无需向原告支付2003年10月1日至2018年12月31日止的租金3454890元及利息。（1）被告并非本案适格主体，虽然原、被告签订了《土地租赁合同》，但多年来，该租赁土地均由案外人卢灿荣进行管理，由其对该租赁土地进行使用并承担、缴纳该土地的租金，案外人卢灿荣才是该土地的实际使用人；被告在兴建了地上建筑物后，已将该租赁土地以及地上建筑物交给卢灿荣处理，多年以来，均由卢灿荣向外出租并收取租金，也由卢灿荣与原告进行对接，并由卢灿荣向原告支付租金，故卢灿荣才是与原告存在实际租赁关系，被告并非案涉租赁合同的实际相对人。（2）原告诉求的租金事宜从未与被告进行协商，现原告诉请的是2003年10月至今的租金差额，其主张的租金差额明显超过了诉讼时效，根据相关法律规定，原告诉求的租金已超过诉讼时效。按常理，原告不可能让被告拖延支付租金达15年之久，其说法明显与事实不符。另外，由于时间长远，被告向案外人卢灿荣了解，现在已经无法寻回多年以来的相关支付凭证，正因为原告的原因导致相关证据灭失，故原告主张的2003年10月至2017年12月的租金没有事实和法律依据。（3）根据被告向卢灿荣了解，卢灿荣已经向原告支付了2018年12月的租金65000元。另外因为该土地的地上建筑物无法出租给第三方，经卢灿荣与原告协商后达成关于2018年期间租金为60000元至65000元之间的一致意见，该租金金额是经过了原告同意的，现在原告以此要求解除合同，明显违反双方的约定。2.被告无需向原告返还案涉土地。（1）被告在租赁案涉土地后已经在土地上兴建了建筑物，等同于已经在土地添附了不动产，现在已经无法按原状土地返还给原告，被告也已经提起反诉要求原告对此进行赔偿。（2）该土地的地上建筑物由卢灿荣向第三方出租，即使要求返还，也应当由卢灿荣返还，被告属于履行不能的情况。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付关于东莞市××镇××经济开发区××路地上建筑物（包括混凝土结构、钢结构、地面铺砖、消防工程、水电设施）折价款4000000元；2.判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2002年12月21日签订了《租地租赁合同》，约定原告将位于东莞市××镇××经济开发区××路土地出租给被告使用。被告承租该土地后，当时只是单纯的土地，并没有任何建筑装修，后被告在该土地上兴建了新东兴市场，进行了地面铺砖、主体框架结构建设、钢结构建设、消防工程、水电工程等工程，期间花费了工程款超过15000000元。原告无理要求被告返还租赁土地，应当对该土地上的建筑物进行赔偿，现被告将地上建筑物以及建筑物内的相关设施、工程、装修款折价为4000000元由原告对土地已添附物予以赔偿。被告为维护自身合法权益，特提起本案反诉，请求判如所请。针对被告的反诉原告答辩称，一、被告的反诉没有事实和法律依据。1.《土地租赁合同》第八条明确约定承租人不交租违约的，地上一切建筑物归出租人所有，不能拆迁。根据原告提供的证据足以证明，由于被告长期拖欠租金，构成根本违约；原告主张解除合同及返还租赁物完全是基于合同约定主张权利，被告以原告违约为由主张赔偿损失，不具有事实依据。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”可见，对租赁物的附合物价值的归属，按上述规定是准许由双方当事人按意思自治原则进行约定的。案涉《土地租赁合同》约定承租人不交租违约的，地上一切建筑物归出租人所有。根据上述法律规定，因被告的原因导致提前解除合同，依照合同约定，附合物价值归出租人所有，被告无权要求赔偿损失。即使租赁合同没有明确约定，按照上述法律规定，被告要求赔偿建筑物残值的，亦不应支持。二、原告保留要求被告承担拆除案涉建筑物的费用的权利。被告指责原告企图以违约为由侵吞案涉建筑物的价值，但原告认为，这是无理由的指责。案涉建筑物于原告而言，不具有使用价值。原告之所以没有要求被告立即拆除建筑物，主要基于以下考虑：被告已将案涉建筑物分租给数十户小商户，被告向小商户收取的费用和出租期限，原告均不得而知。如在没有给予小商户适当过渡期限就拆除建筑物，必然引发社会矛盾。三、关于建筑物的价值。1.被告没有提供任何证据证明案涉建筑物及其附合物的价值，其应承担举证不能的不利后果。而且案涉建筑物的附合物大部分由小商户投资，并非被告投资的不应当评价被告的投资价值范围。2.案涉建筑物为临时建筑，《临时建筑许可证》记载的发证日期为2004年9月11日，同意延期使用至2008年10月11日，使用期满前，需延期使用的，要提前一个月办理续期手续，否则应无条件自行拆除。根据《城市规划法》的规定，上述建筑物可评价为违法建筑。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二项规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。依照上述规定，政府行政主管机关可依法强制拆除该建筑物且不予补偿，可见，案涉建筑物不具有法律意义上的价值。3.被告与渔港村委于2004年9月10日签署的《承诺书》显示，新东兴市场为临时项目，占地面积约10500平方米，建筑面积7158平方米，造价约3221000元。由此可见，案涉建筑物的原始造价成本为3221000元，并非被告主张的15000000元。从2004年9月至今，该建筑物已使用达15年，按已使用年限进行折旧，该建筑物的残值几乎不具有价值。4.从现实价值看，案涉建筑物仅为简易土木结构，上盖为铁皮棚，四处破损不堪，从肉眼即可判断该建筑物不具有使用价值。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）于2002年12月21日签订了《土地租赁合同》，约定：1.甲方以租赁方式出租位于新湾经济开发区××路，渔港加油站侧，一块规划用地为新湾东兴综合商店的土地，按红线图面积为10737.3平方米。租给乙方建造综合市场。2.租用期为二十年，由2003年6月1日至2023年5月31日止。3.乙方需在每月10号前将当月的租金一次性就交给甲方。如到月底不交清租金的按违约处理。从2003年6月1日起计租，至2008年5月31日每月租金为55500元；从2008年6月1日至2013年5月31日每月租金61050元；从2013年6月1日至2018年5月31日每月租金为67155元；从2018年6月1日至2023年5月31日每月租金为73870元。4.乙方按二层规划、设计、施工按合格的图纸进行，请具备营业执照资质证书的施工队施工，并对开发、经营、管理全过程负责。5.甲、乙双方不得违约，如果甲方违约行使收回场地权，应承担违约责任，赔偿乙方有关经济损失和承接乙方与租户的合同，涉及数额面议；乙方不交租违约的，地上一切建筑物归甲方所有，不能拆迁。另查，原告为虎门镇渔港村海景东路登记的土地使用者，土地用途为工业厂房，使用权面积为10737.3平方米，使用权终止日期为2044年5月31日，国有土地使用证证号为东府国用（1994）字第特388号。另，发证日期为2004年9月11日、编号为472的《临时建筑许可证》显示在上述土地上曾经审批同意搭建两层建筑，该《临时建筑许可证》有效期至2008年10月11日止。经本院发函至东莞市自然资源局调查，该局复函称：上述《临时建筑许可证》已超过有效期限。根据《城乡规划法》第四十四条第二款及《广东省城乡规划条例》第四十八条第二、四款的规定，临时建筑应当在批准的使用期限届满前自行拆除，并恢复土地原状。庭审中，原、被告一致确认，除上述《临时建筑许可证》外，案涉土地上及搭建的两层建筑未办理其他相关建设工程规划许可审批手续。庭审中，被告称其因原告提出解除《土地租赁合同》并要求返还土地的诉讼，而案涉土地上已建有建筑物，且该地上建筑物由被告出资建设，故提起反诉要求被告赔偿建筑物的折价损失。本院经审查认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款规定“临时建设应当在批准期限内自行拆除”。本案中，原告要求被告返还的土地位于广东省××××镇渔港村海景东路，土地证号为东府国用（1994）字第特388号，登记的土地使用者为原告，但该土地上搭建的两层建筑的《临时建筑许可证》已过期，且并未办理其他相关建设工程规划许可审批手续。因此，原告应先向相关行政主管部门申请处理。在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因本案本诉与反诉具有高度的关联性，均涉及地上建筑物，一并处理较为合适，故本院对本案的本诉及反诉一并予以驳回。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项，第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：一、驳回原告东莞市虎门新湾东兴综合商店的起诉；二、驳回被告卢达荣的反诉。如不服本裁定，当事人可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  单晓丽二〇一九年五月十四日书记员  李敏仪