江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初4610号原告：艾丽华，女，1983年11月16日生，汉族，住湖北省仙桃市。原告：王辉，男，1977年12月1日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：艾丽华，女，1983年11月16日生，汉族，住湖北省仙桃市，系原告王辉妻子。被告：中基（昆山）置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路1115号，统一社会信用代码91320583570368448U。法定代表人：陶子鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：施国保，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告艾丽华、王辉与被告中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，适用简易程序，于2019年4月18日公开开庭审理。原告王辉的委托诉讼代理人，暨本案原告艾丽华、被告中基公司的委托诉讼代理人施国保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾丽华、王辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金26822.26元(以779716.9889元为基数，以172天，按每日万分之二计算）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月30日向被告购买昆山市高新区北门路东侧方正名门花园X号楼X单元XXXX室商品房，并和被告签订了《昆山市商品房购销合同》，约定被告于2017年3月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，如未按期交房，应按已收房款日万分之二支付违约金，此后被告未按约交房，应支付违约金，原告遂诉至法院。被告中基公司辩称：原告要求被告承担逾期交房违约金缺乏事实依据，被告不构成逾期交房。原、被告签订的合同约定，存在特殊事由导致延期的，出卖人可据实予以延期，具体包括政府政策延期66天（2015年11月9日至25日按文件停工、2016年5月13日至25日汤尤杯停工、2016年8月12日至2016年9月7日G20峰会停工）；不可抗力（施工期间遇特大暴雨延误10天）；非出卖人可控制原因导致的延期，配电房工程无法取得工程规划许可证明，延误近197天；外墙保温系统图纸变更及报审延期;买受人逾期付款，违反合同约定的,出卖人可以延期,原告逾期天数应做相应扣除。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原告艾丽华、王辉作为买受人（乙方）与被告中基公司作为出卖人（甲方）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定买受人向出卖人购买其开发的位于昆山高新区，购房总价779717元；买受人于合同签订之日支付首付款480717元(大写：肆拾捌万柒佰壹拾柒元整；余款299000元(大写：贰拾玖万玖作元整)买受人必须于2015年11月30之前办理贷款到账，如非甲方原因，贷款金额不足，买受人需以现金方式付清；出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府政策因素；3、非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。该合同附件四补充协议第七条约定，买受人逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时出卖人有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延。上述合同签订后，2015年11月3日，被告向原告开具发票，载明预收购房款480717元；2015年11月17日，被告向原告开具发票，载明预收购房款90000元；原告艾丽华、王辉于2016年3月1日通过交易住房委托个人贷款户转账向被告支付余款209000元，为此，被告于2016年3月23日向原告开具发票，载明预收购房款209000元。2017年9月23日，原告与被告实际办理了涉案房屋的交付验收流程。此后，原告认为被告延迟交房，遂向本院起诉而引起纠纷。另查明，涉案工程最早于2015年5月开工建设。2015年11月9日，苏州市住房和城乡建设局下发苏住建质[2015]63号《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，要求即日起至11月25日，我市在建工地一律全面停工，所有项目在恢复施工前必须进行自查自纠，并报请项目所在地住建部门组织复查，达到要求和标准后工程项目才能复工。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面清结、保持不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，被告开始进行2号楼、5号楼、7号楼、9号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日被告再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。2016年4月28日，被告向昆山市高新区规建局递交《申请》一份，载明被告通过挂牌出让方式取得国有土地使用权，并分两期交地；在一期土地交付后，被告进行整体方案设计并审批通过，该方案中已将二期配电房设计在内，使用部分二期土地，故申请将配电房整体先行报建和施工。2017年7月31日，被告取得配电房的交付备案证明。庭审经询问，原被告一致确认实际交房时间为2017年9月15日。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、发票、转款凭证、文件、工程联系单、申请、规划许可证等及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行相关义务。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而被告实际能够办理交房时间为2017年9月15日，晚于合同约定的交付时间。关于被告提出的免责事由，在原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》中明确约定了被告可延期交付的情形，其中包括政府政策因素。涉案房屋所在工程于2015年5月开工建设，而政府及职能部门分别于2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日下发文件，要求停工的时间累计66天。涉案房屋所在工程作为当年度本市在建工程，为做好重大会议的会期保障工作，被告有义务遵守主管部门的停工要求，属于合同中约定的政府政策因素的免责事由，故本院对被告主张的顺延交房66天予以支持。关于被告主张配电房建设工程规划许可证延期办理的免责事由，被告承建工程共分两个地块，涉案房屋项目为一期开发建设，被告在进行一期开发建设时二期地块尚未交付，但被告在进行整体方案设计时将二期配电房设计在内，并占用部分二期土地，因二期土地尚未交付，故配电房的开工建设受到限制，导致被告于2016年10月14日才取得一、二期的配电房的建设工程规划许可证，影响了整体工程竣工进度。被告在进行项目整体规划时，明知二期地块尚不具备交付条件，仍将二期配电房纳入整体规划方案中并占用二期部分地块，造成工期延误，系被告对二期地块交付时间和条件的预料不足所致，被告完全可以在一期整体规划时避免该风险，不属于合同约定的可免责事由，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。关于被告主张的外墙保温材料变更的免责事由，被告主张系主管部门要求变更，对此被告并无充分证据佐证。但建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，被告于2016年6月20日开始进行设计变更的审查报审，后经两次报审，第一次为2016年8月31日送审，审查完成时间为2016年9月7日，第二次送审时间为2016年10月8日，完成时间为2016年10月24日，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统，建造成本由原来的66.23元/平方米增加到111.6元/平方米。被告关于外墙保温系统的设计变更，虽未能提供建设主管部门的强制要求的书面材料，但外墙保温工程质量与小区业主的人身、财产安全息息相关，被告基于小区业主长远的公共利益考量，在增加原有建造成本的情况下，变更外墙保温系统的设计导致了工期延误，可酌情给予部分宽宥期限，应扣除必要的图纸设计和报审时间。被告主张顺延127天过长，且外墙保温系统设计变更与申请配电房建设工程规划许可证在时间上存在重合，而该期间内工程并非处于全部停工状态，主张全部扣除明显不妥。被告第一次报审后退回至第二次报审，应视为必要的图纸设计时间，第二次图纸报审至审查完成应为图纸审查时间，合计47天，应予以扣除，工期相应顺延（2016年9月8日至2016年10月24日）。关于被告主张的特大暴雨的免责事由，被告作为专业的房地产开发商，理应对可能影响工期的各种因素进行充分的预估，并事先合理扣除。故本院对被告的上述意见不予采信。关于被告主张的原告逾期付款的免责事由，合同约定原告的购房款必须于2015年11月30日前贷款到账，如非甲方原因，贷款金额不足，买受人需以现金方式付清，而该款实际于2016年3月1日到账，该笔款项延迟92天。原告称贷款到账时间原告不清楚，但原告在签订合同的同时应就贷款支付时间等因素进行充分预估，并应承担相应的合同风险，故原告应就延期付款承担相应的合同责任。根据该合同附件四补充协议第七条之约定，买受人逾期付款的除了要承担相应的违约责任外，出卖人有权将交房时间按照逾期付款的天数相应顺延，故本案中被告具有顺延92天交付房屋的正当事由。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，双方一致确认被告实际能够办理交房时间为2017年9月15日，迟于合同约定交付时间168天，扣除被告基于合理事由有权顺延的113天，及原告逾期付款顺延的92天，顺延后被告交房不构成逾期交付，故原告的诉请依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告艾丽华、王辉的全部诉讼请求。案件受理费470元，减半收取235元，由原告艾丽华、王辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 赵雅婷二〇一九年五月二十七日法官助理 张 颖书 记 员 俞 林