广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6201号原告：肖木桂，男，1988年12月5日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：罗俊秀、谭嘉琪，广东以泰律师事务所律师。被告：广州方兴房地产建设有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路402号首层。法定代表人：吴楷明。委托诉讼代理人：黄永新、马伊娜，广东南国德赛律师事务所律师。原告肖木桂诉被告广州方兴房地产建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭嘉琪，被告的委托诉讼代理人黄永新、马伊娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将位于广州市越秀区温泉新街X号101房的房屋过户至原告名下。2.判令被告向原告开具金额为3988888元的房屋买卖增值税发票。3.被告向原告支付逾期办理房屋登记过户手续的违约金（以原告已付购房款总额3988888元为本金，自2019年1月17日起计，应计至被告协助原告办理房屋登记过户手续之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）。事实和理由：2015年9月15日，原、被告签订《竹雅苑住宅购买协议》及补充协议，主要约定：1、被告向原告出售越秀区温泉新街X号“竹雅苑”A栋1层101房，建筑面积167.18平方米，套内建筑面积145.2平方米，总房价为3988888元；2、被告同意在2016年8月18日将涉讼房屋交付给原告；3、原告应在本协议签订之日起3年内取得广州市商品房购买资格，原、被告应相互配合在原告取得购买资格之日起7天内办理网签手续。签订协议后，原告向被告付清了购房款3988888元，其中266849.38元通过债务抵偿的方式支付；在2016年8月18日接收了涉讼房屋进行装修并入住，并于2018年9月1日具备了广州市商品房购买资格，被告应根据协议约定以及法律规定在2018年9月7日前为原告办理网签手续及登记过户手续，被告逾期未办理，原告遂于2018年12月14日向被告发函催告协助原告办理涉讼房屋的网签手续、出具房屋买卖发票、办理产权证等过户手续。但被告未予理会。被告辩称：原告要求协助过户、开具发票以及支付迟延过户违约金等三项诉讼请求均不予成立。理由如下：1.原告未在2016年10月31日前支付完毕合同约定的房款，被告有权解除合同并发生了诉讼，该诉讼二审判决后目前已经进入再审审查阶段，因此原告能否继续要求主张房屋过户交易，需要等待再审裁决后才能决定。本案的审理也应以再审裁决为前置条件。2.即便原告可以要求继续履行合同，原告至今没有向被告支付完毕房屋实测面积与合同记载面积的面积差款13724.32元【单价27471.68元×（实际面积145.6832平方米-协议面积145.2平方米）】，根据合同法67条的规定，被告享有先履行抗辩权。3.案涉房屋在2016年8月18日已经交付给原告使用，只是因为原告当时不具备限购政策要求，导致无法办理产权证，而且原告至今没有根据不动产登记暂行条例及其实施细则及广州市规划和自然资源局发布的一手房转移登记办理指引、广州市限购政策核查资料清单的规定向被告或房管部门提供其限购办证的资料清单，因此无法办证是原告过错，原告不能据此向被告主张迟延办证的违约金。4.被告已经根据原告的付款进度开具了相应的购房发票，金额是3727575.72元（协议价款3988888元-第14560号判决被告所需要退的差价261312.28元），被告无二次开具发票的义务。5.原告至今没有向被告腾退交还其房屋南侧所占用的117平方米公共绿地，亦没有恢复南侧墙面擅自建筑的大门，亦没有将应该封闭的阳台进行封闭，所以原告没有履行其前置的义务，被告目前无法协助其办证。经审理查明，2014年5月5日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房预（网）字第××号《广东省广州市商品房预售许可证》，其中记载：开发企业名称广州方兴房地产建设有限公司，项目名称竹雅苑，项目座落温泉新街14号X号18号20号，预售房屋栋数及层数自编A、B栋，9层。2015年9月15日，原告（为乙方，买方）与被告（为甲方、卖方）签订《竹雅苑住宅购买协议》，其中约定：乙方因实际居住使用需要，向甲方提出购买越秀区温泉新街X号“竹雅苑”A栋1层101房(以下简称“该商品房”）的要求。现甲乙双方就该商品房购房事宜达成如下协议:一、合同标的物，该商品房预售建筑面积共167.18平方米,其中，套内建筑面积145.2平方米,共有分摊建筑面积21.98平方米。二、房价款及其支付方式，该商品房按套内面积计价销售，套内面积单价为27471.68元/平方米,总房价为3988888元。乙方同意按以下第2种方式支付该商品房的房价款：2、分期付款，（1）乙方在2015年9月15日前支付总房价款的30.05%作为定金,即1198888元；（2）乙方在2015年12月30日前支付总房价款的19.81%,即790000元；(3)乙方在2016年4月30日前支付总房价款的25.07%,即1000000元；(4)乙方在2016年8月11日前支付总房价款的7.52%,即300000元；(5)乙方在2016年10月31日前支付总房价款的17.55%,即700000元。三、逾期付款的违约责任，乙方如未能按照本协议第二条约定期限支付款项，甲方有权要求乙方每日按总房款的0.1%的标准支付违约金。逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除本协议，并有权要求乙方支付相当于总房价款20%的违约金。四、特别声明1、乙方签订本协议前，对该商品房具体情况及政府政策已经全面知悉并完全了解；因乙方自身不具有广州市商品房购买资格，暂不能网上签署该商品房的商品房买卖合同及其附件；因此，甲方暂时不能为乙方开具房款发票、办理登记备案及办理产权证等；2、乙方承诺不会因暂时不能网签，以及因不能网签导致的无法开具房款发票、无法办理登记备案、无法办理产权证等后果向甲方提出任何权利要求，亦不会要求甲方为此承担任何责任。五、正式商品房买卖合同的签署暨网签手续的办理。1、乙方应在本协议签订之日起3年内采取一切可能的措施促使自身具备广州市商品房购买资格。2、乙方应在本协议签订之日起3年内取得广州市商品房购买资格（包括但不限于乙方自身采取措施后符合了广州市商品房购买条件，或政府政策发生变更使其具备了广州市商品房购买条件），甲乙双方应相互配合在乙方取得购买资格之日起7天内签订正式的商品房买卖合同，也暨办理网签手续。3、若乙方未能在本协议签订之日起3年内取得广州市商品房购买资格；或者乙方在此期限内已取得广州市商品房购买资格，但未在7天内与甲方签订正式的商品房买卖合同暨办理网签手续，则甲方有权解除本协议，并有权要求乙方支付相当于总房价款20%的违约金。面积确认及面积差异处理：该商品房交付后，实测套内建筑面积与原协议约定套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，双方按实测套内建筑面积及本协议约定的该商品房单价据实结算；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方不得解除本协议，双方依照现行有效的法律、行政法规协商解决等。同日，双方签订《竹雅苑住宅购买协议补充协议》，其中约定：甲乙双方于2015年9月15日订立《竹雅苑住宅购买协议》（下称“原协议”），约定乙方向甲方购买越秀区温泉新街X号“竹雅苑”A栋1层101房(以下简称“该商品房”）。现甲乙双方就该商品房交付事宜达成如下补充协议:一、原协议第六条第（一）款约定，协议签订后，乙方未取得广州市商品房购买资格前，若该商品房已经符合交付条件，则甲方有权选择立即将该商品房交付给乙方使用，或者在乙方取得广州市商品房购买资格并与甲方签署正式的商品房买卖合同暨办理网签手续后再行将该商品房交付给乙方使用。现经乙方请求，甲方同意放弃原协议约定的选择权，确定在2016年8月18日前将该商品房交付给乙方。三、本补充协议作为原协议的组成部分，与原协议具有同等法律效力。本补充协议与原协议不一致的，以本协议的约定为准，其余条款仍然按照原协议执行等。同日，被告支付了房款1198888元给原告。2015年12月30日，原告支付了房款790000元给被告。2016年4月30日，原告支付了房款1000000元给被告。2016年8月16日，原告支付了房款300000元给被告。2016年8月18日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2017年9月4日，广州市房地产测绘院做出测绘编号07CH88170901000012的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，记载涉案房屋的总面积为168.5455平方米，套内面积145.6832平方米。2018年4月3日，被告向本院提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《竹雅苑住宅购买协议》及《竹雅苑住宅购买协议补充协议》；2、判令肖木桂（即本案原告）立即腾退交还越秀区温泉新街X号竹雅苑A栋1层101房房屋；3、判令肖木桂支付使用房屋期间的房屋占用费（房屋占用费按照19944.44元每月的标准，从2016年8月18日起算，并计算至肖木桂实际腾退交还房屋之日止）；4、判令肖木桂支付违约金797777.60元。原告提出反诉请求：1、判令广州方兴房地产建设有限公司（即本案被告）继续履行《竹雅苑住宅购买协议》；2、判令广州方兴房地产建设有限公司收取房价尾款700000元；3、判令广州方兴房地产建设有限公司赔偿未交付附带花园的房价差额478，108元。本院于2018年7月10日作出（2018）粤0104民初14560号民事判决书，其中认为“按照一般常理，涉案房屋附带花园与不附带花园确实存在价格上的差异，肖木桂反诉要求广州方兴房地产建设有限公司赔偿未交付附带花园的房价差额合法有理，本院予以支持。根据公平合理原则，房价差额用肖木桂所购买房屋的单价27471.68元/平方米减去肖木桂所提供的其他三套房屋的单价平均数24900.72元/平方米[（27064.86元/平方米+24804.96元/平方米+22832.33元/平方米）÷3]为2570.96元/平方米，再乘以涉案房屋的建筑面积145.20平方米为373303.4元。另肖木桂作为购房人在购买房屋时也有谨慎注意的义务，虽然广州方兴房地产建设有限公司承诺向其交付附带花园，但是否能履行肖木桂也应当了解清楚，肖木桂没有尽了解义务，其对广州方兴房地产建设有限公司不能交付附带花园也应承担相应的责任，结合本案的实际情况，该责任由广州方兴房地产建设有限公司承担70%，肖木桂承担30%，因此，广州方兴房地产建设有限公司的实际赔偿款为373303.4元×70%=261312.38元。”一审判决：一、广州方兴房地产建设有限公司与肖木桂签订的《竹雅苑住宅购买协议》应予继续履行；二、肖木桂应于本判决发生法律效力之日起十日内，将房价款700000元一次性支付给广州方兴房地产建设有限公司；三、广州方兴房地产建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将房屋差价款261312.38元一次性支付给肖木桂；四、驳回广州方兴房地产建设有限公司的诉讼请求；五、驳回肖木桂的其他反诉请求。被告不服该判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）粤01民终17829号民事判决书，另查明：广州市白云区不动产登记中心于2018年11月9日向该院出具《购房资格证明》，载明：经核查，截至2018年11月7日止，肖木桂在本市住房限购区域内可以购买1套住房。终审判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2018年12月11日发生法律效力。2018年12月14日，原告向被告邮寄《报告》（收件地址为被告住所地），内容为：1、请被告在收到该函之日起两日内书面告知收款账号，以便其尽快支付房价尾款70万元；2、被告在庭审中提交了《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示涉讼房屋实测套内面积为145.6832平方米，与约定同年面积145.2平方米相差0.4832平方米，结合法院已将套内面积房价调整为25672.008元/平方米的情况，其将向被告指定的收款账户支付因此产生的房屋差价12404.71元，但最终其所购房屋约定面积与实测面积的差异以不动产证为准，所付房价款多退少补；3、请被告收到其所付的房价款共712404.71元后3个工作日内，为其开具房款发票、办理网签、登记备案及办理产权证等手续；4、请被告在2018年12月20日前向其指定的以下账户支付因未交付附带花园产生的房屋差价261312.38元及一审反诉费5537元，共266849.38元等。该邮件于次日被签收。2019年1月3日，原告向本院申请强制执行，并于同年1月9日向本院代管款账户缴纳433150.62元。2019年1月17日，本院向原、被告发出《结案通知书》，内容为：肖木桂与广州方兴房地产建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，申请执行标的共计261312.38元、案件反诉受理费5537元。经本院立案执行，现已从（2018）粤0104民初14560号民事判决书判决肖木桂应一次性支付给广州方兴房地产建设有限公司的70万元房价款中扣减该款，肖木桂应支付的房价余款433150.62元本院已于2019年1月16日以转账方式发还广州方兴房地产建设有限公司；至此，本案已执行到位266895.11元。广州市中级人民法院（2018）粤01民终17829号民事判决维持的本院（2018）粤0104民初14560号民事判决已全部执行完毕，肖木桂的执行申请现已结案。在本案审理过程中，原告表示同意先行向被告支付超面积差价款12404.71元。被告表示已为原告开具房款发票，但因原告尚未付清房款且其已就（2018）粤01民终17829号民事判决提出申诉，涉讼的《竹雅苑住宅购买协议》是否应予继续履行还未有最后定论，故不同意将发票交付原告。本院认为，一、依据广州市中级人民法院作出的、已经发生法律效力的（2018）粤01民终17829号民事判决，原、被告双方签订的《竹雅苑住宅购买协议》应予继续履行。现原告已具备在广州市购买商品房的资格，被告理应按约定协助原告办理涉讼房屋的产权过户手续。二、上述《竹雅苑住宅购买协议》约定“因乙方自身不具有广州市商品房购买资格…甲方暂时不能为乙方开具房款发票”，现原告已具备在广州市购买商品房的资格，故被告理应按约定为原告开具房款发票，但金额应为扣减261312.38元后的3727575.62元。三、上述（2018）粤01民终17829号民事判决已经查明并认定原告具备在广州市购买商品房的资格，且被告亦已于2019年1月16日收齐原告所支付的购房款，理应立即协助原告办理涉讼房屋的不动产权证书，但被告至今拒绝履行义务，已构成违约，应按法律规定向原告支付逾期办证违约金。至于被告抗辩称是原告未提交相应资料导致迟延办证，但被告在庭审中明确表示其不服（2018）粤01民终17829号民事判决，且已提出申诉，表明其并无继续履约意愿，故该抗辩理由本院不予采纳。至于被告提出原告未退还占用的公共绿地等问题，因不能构成其对抗原告主张办证的理由，且亦不属本案调处范围，故本院亦不予采纳。四、关于增大面积房款问题。面积差异本应以不动产权证书记载的面积作为计算依据，但鉴于原告表示同意按《房屋建筑面积测绘成果报告书》先行向被告支付12404.71元，符合当事人意思自治原则，且其计算依据亦不悖于（2018）粤01民终17829号民事判决，故本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广州方兴房地产建设有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内协同原告肖木桂办理将广州市越秀区温泉新街X号101房所有权过户至原告肖木桂名下的产权登记手续。二、被告广州方兴房地产建设有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告肖木桂开具金额为3727575.62元的购房款发票。三、被告广州方兴房地产建设有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告肖木桂支付逾期办理房屋登记过户手续的违约金（以原告肖木桂已付购房款总额3727575.62元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，自2019年1月17日起计至实际履行上述第一项判决之日止；违约金总额以不超过3727575.62元为限）。四、原告肖木桂在本判决发生法律效力之日起7日内向被告广州方兴房地产建设有限公司支付超面积差价款12404.71元。五、驳回原告肖木桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38711元，由原告肖木桂负担100元，被告广州方兴房地产建设有限公司负担38611元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  吴 斐人民陪审员  黎冬梅二〇一九年五月十日书 记 员  韩俊彦