青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初625号原告：薛磊，男，1995年8月30日生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：祁有志，青海正坤律师事务所律师。被告：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码：×××。住所地：西宁市城中区北大街26号9层。法定代表人：郑永健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹一川、陈龙，青海树人律师事务所律师。原告薛磊与被告青海省天桥房地产投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告薛磊的委托诉讼代理人祁有志、被告青海省天桥房地产投资有限公司的委托诉讼代理人曹一川、陈龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金70700元。2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2017年1月9日，原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份。协议约定：原告同意其在××路号私产房屋及相关附着物由被告拆除；实行房屋产权调换，房屋安置在××路号房。安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。被告逾期交付使用，承担100元/天的违约金。被告于2013年9月2日开始动工，应于2016年9月2日完成建设并交付使用。实际上，被告于2018年8月10日将安置房交付原告，逾期707天。据此，被告应支付违约金70700元。为维护原告合法权益诉至人民法院，请依法判如所请。被告青海省天桥房地产投资有限公司辩称：一、涉案工程的开工时间为2014年3月14日。2014年3月14日，西宁市城乡建设委员会向天桥房地产下发建筑工程施工许可证。许可证内容为：根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。在该证下发后，天桥房地产公司才对涉案工程开始施工。二、天桥房地产延期交房是受不可抗力因素的影响，交房时间相应顺延。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2015年11月26日，西宁市城乡规划和建设局现场通知天桥房地产暂停外立面施工，导致整体停丁，并要求天桥房地产对外立面方案进行优化调整。2017年1月4日，西宁市城乡规划和建设局对天桥相府工程里面调整及夜景亮化方案予以批复，2017年3月15日，天桥房地产重新开工建设，此情况导致延期476天。该事实己由《民事判决书》（2018）青01民终1750号进行认定。答辩人认为，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥房地产的不可抗力，应免除天桥房地产的违约责任。三、天桥房地产早在2018年4月就书面通知原告收房。2018年4月，涉案房屋在具备交房条件后，天桥房地产就电话通知与在涉案项目小区公告公示原告收房。即使计算违约金，也应截止至原告收到天桥房地产的收房通知之日即2018年4月23日。且该事实己由《民事判决书》（2018）青01民终1750号进行认定。答辩人认为天桥房地产通知到业主时，己经履行了通知原告收房的义务，部分业主因自身原因未进行收房，从而导致延期交房。原告所述的天桥房地产迟迟不能交房不符合事实。四、由于原告迟交房款，答辩人不应当承担逾期交房的责任。答辩人与原告于2018年9月17日签订《分期付款协议书》，约定原告向答辩人通过分期方式支付剩余房款。在该日之前，原告一直未向答辩人缴纳房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，答辩人不应当承担逾期交房的责任。原告薛磊为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、《房屋拆迁安置补偿协议书》证明：1、2017年1月9日，原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份的事实。2、原告同意其在××路号私产房屋及相关附着物由被告拆除，实行房屋产权调换，房屋安置在××路号房，安置楼自动工之日起36个月内完成建设并交付使用。3、被告逾期交付使用，承担100元／天的违约金。二、《西海都市报》，证明2013年9月5日《西海都市报》刊登“天桥相府旧城改造项目开工”新闻报道，记录“8月30日，随着……这标志着西宁市解放路12号院天桥相府旧城改造项目正式开始”的事实。三、城中环监许字（2013）第（013）号《夜间施工许可证》2013年9月2日，城中区环境保护监察大队向被告公司下发《夜间施工许可证》。证明该安置房项目开工时间为2013年9月2日。四、天桥相府回迁户交房通知书1、2018年8月10日，被告向原告出具书面交房通知书，通知交房。2、被告于2018年8月10日将安置房交付原告，逾期707天的事实。五、工程质量验收记录，证明被告的工程在2018年7月6日，才经相关部门组织验收、被告在答辩中称其在2018年4月23日通知原告收房，早于竣工验收登记的日期，被告的答辩意见无事实依据，此时交房不符合法律规定及合同约定、原告在竣工验收后收房是事实，且符合法律规定的事实。被告青海省天桥房地产投资有限公司质证认为：我们对于原告提交证据的真实性都予以认可。一、房屋拆迁安置协议书，该拆迁协议安置协议书明确约定，乙方即原告付给被告公司拆迁安置差价款221675.92元，并不是原告在证明方向中所列的就是一个单纯的房屋产权调换，而相应的乙方的义务是要补偿中间的差价价款，有支付房价的义务。二、西海都市报，该报纸因为我们没有看到具体的时间、内容，我们就这个内容进行质证。该内容仅仅说明标志着西宁市解放路12号院天桥相府旧城改造，项目开始并不代表涉案房屋已经开始动工。三、城中环监许字夜间施工许可证的真实性予以认可，该许可证只是2013年9月20日，由城中区环境保护监察大队向天桥房地产公司下发的夜间许可证，其内容仅仅是运输车辆，而且时间在2013年9月2日到2013年9月5日，该两份证据，是我们在前期工作的一个凭证，因为我公司取得土地的时候正值冬季的停工期，我公司也不可能在将要面临冬季停工期的时候进行施工。四、该证据证明2018年8月10日，我公司确实给原告发了交房通知书，但是我公司在4月份的时候就已经通知过原告交房，但是原告迟迟不来，我们仅仅是在8月10日原告过来交接房讨要说法的时候，我公司提交了交房通知书，并不能证明我们是逾期到8月10日交付房屋。五、该证据的真实性不持异议，对于原告的证明事项中，我们在4月23日通知交房，是符合工程房屋符合交付使用的情况的，且绝大部分的住户也是在4月份收的房屋，该事实说明了这一点。现在两个原告提出我方逾期交房，即使原告是在验收后才接受的房屋，那也是原告的原因造成的，与我们公司无关。4月份原告不收房，是原告的原因，期间我们一直在通知原告收房。本院认为：原告提交的证据一、四、五，能够证明双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及协议内容、被告给原告发出交房通知、被告开发建设的涉案工程通过质量验收的时间等事实，故对上述证据本院予以采信。原告提交的证据二、三，虽能够证明媒体对被告的涉案工程开始动工以及被告取得夜间施工许可证的事实，但本案的其他证据已经证明被告原因涉及政府相关部门的因素造成逾期交房的情形，故对原告以此证据所要证明的事项本院不予采信。被告青海省天桥房地产投资有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：一、建筑工程施工许可证，证明被告的开工时间为2014年3月14日，并非原告认定的2013年9月2日；二、《工作联系单》，三、《建设项目设计方案审核意见单》，四、《工作联系单》，五、《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》，六、《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》，证明2015年11月26日，西宁市城乡规划和建设局现场通知暂停外立面施工，导致整体停工，并要求被告对外立面方案进行优化调整。2017年1月4日，西宁市城乡规划和建设局对天桥相府工程里面调整及夜景亮化方案予以批复，2017年3月15日重新开工建设，此情况导致延期476天；七、（2018）青01民终1750号民事判决书，证明已发生法律效力裁判文书认定因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的不可抗力。并且被告在4月份就通知过购房人收房；八、分期付款协议书，证明原被告与2018年9月17日达成原告向被告通过分期方式支付剩余房款的约定。在该日之前，原告一直未向被告缴纳房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告不应当承担逾期交房责任。原告薛磊质证认为：对第一份证据建筑工程施工许可证的真实性性不持异议，但是对证明方向不予认可。第一，该建筑施工许可证的颁发日期是2014年3月14日，发证日期并不代表着施工日期，而在被告提供的证据中，合同中的开工日期为2013年8月30日，恰好与原告提供的证据能够相互印证，实际开工日期应当以开工报告中载明的工程日期为准，开工报告是承包人和发工人在可预见可控制的范围内，对工程日期进行了约定，即合同的开工日期，实际的动工日期可能早于发证的日期，应以这个8月30日作为开工日期为起点。第二、三、四、五、六、七份证据，被告答辩以政府行为作为不可抗力，我们不予认可，政府的行政行为分为抽象的行政行为和具体行政行为，而本案纠纷中的政府行为属于一个具体的行政行为，仅针对天桥相符工程的外立面进行的具体行政行为，而不是针对整个区域整个片区的所有的房地产进行的整改，原因在于被告对外立面的设计或者施工不符合相关法律法规、政策的要求，所以才进行了停工。在法理上也应认定，具体的行政行为不能作为不可抗力的一种因素。对被告以第七份证据的证明事项我们不予认可，因为在判决书的第11页市中院对本院认为中表述，关于天桥相府工程因不可抗力导致延期交房，我们认为不与事实不符，如果以判决书作为证据使用的话，应当已生效判决查明的事实为准。而这一章节的内容是该院的判决理由，而不是查明的事实。该判决中第十页有查明的事实，第十一页是该院的判决理由，所以该院的判决理由对法律的理解和适用会存在偏差，甚至出现错误。根据民诉法的规定，不用举证的是查明的事实，而非认定的内容。第八份证据，这份协议签署于2018年的9月17日，与原告提交的交房通知书9月13日的日期有一个承接关系。被告已经履行了交房的义务，而后与原告签订了补充协议，即分期付款的协议书。该协议书并非被告所说的同时履行抗辩权。被告已经履行了交房义务，对原告未履行支付安置差价款的义务进行了另外的约定。第九份证据，这份交房的通知，邮寄人是马静，该签字人与原告提交证据中天桥相府交房通知单中的马静从笔迹上看应该是同一个人，通过邮寄没有送达后，马静又通过书面的形式通知向原告交付了交房通知单，所以有效的送达应当是以书面的交房通知单为准，而非EMS邮递的。因为邮寄的地址是被拆迁的房屋，原告不可能在那住。本院认为：被告提交的证据一、二、三、四、五、六，与证据七能够相互印证，证明其待证事实，故对该部分证据本院予以采信。原告对证据八的真实性不持异议，该证据能够证明双方签订分期付款协议的事实，故对该证据本院予以采信。但被告以此证据提出的抗辩理由是否成立，应当根据相关法律规定予以认定。证据九，虽能够证明被告的待证事实，但被告以此证据提出的抗辩理由是否成立，应当根据相关法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书约定，乙方同意其位于西宁市××区号私产房屋（建筑面积61.78平方米，住宅）由甲方拆除，残值归甲方。双方协商实行房屋产权调换，房屋安置地点在××路号房（建筑面积约98.05平方米）。回迁安置时间为，安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。甲方逾期交付使用，承担每天100元的违约金。乙方应在交付使用之日起（含提前交房）三个月内腾空房屋交甲方拆除。凡延期搬迁的，原告承担每天100元的违约金，且不享受被告的任何奖励。被拆迁房屋的附着物补偿费为13925.83元，搬家费为400元，奖励为10000元，总计24325.83元。乙方应缴纳甲方费用（按照拆迁补偿面积比例计算）141533.28元，结算后乙方应付给甲方146121.72元。2018年5月23日，被告给通过邮政特快专递给原告发出回迁户交房通知单，但原告拒绝签收。2018年8月10日，被告再次通知原告接收房屋，被告于当日将回迁安置房交付给原告。2018年9月13日，原告在被告出具的《天桥相府回迁户交房通知单》的情况说明一栏内注明：2018年8月10日接“天桥公司”电话通知，要求交接房屋。当时提出两点意见：1、要求天桥公司支付从2016年8月30日至2018年8月10日违约金（开工时间为2013年8月30日）；2、因本人各种原因造成经济困难，请求公司允许分期付款。经一个对月协商“天桥公司”同意分期付款（详见协议书），另外关于支付违约金的问题，未达成一致意见，待交房后再行协商或采取其他方式解决。2018年9月17日，双方签订了一份《分期付款协议书》，约定由原告向被告支付的房款141795.89元，其中61795.89元由原告于协议签订之日支付，剩余80000元，原告承诺在2019年8也31日前一次性付清。原告接房后，认为被告逾期交房应当承担违约责任并向其支付违约金，但因双方未能就违约金的给付数额协商一致，原告遂向本院提起诉讼。另查，被告因逾期交付开发建设的天桥相府项目的商品房，被购房人诉至法院，案件经本院审理作出一审判决，被告不服提出上诉，经青海省西宁市中级人民法院审理作出终审判决，确认被告延期交房的原因为天桥相府项目应西宁市规划局要求对外立面施工调整优化导致工期延误，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更要求超出了建筑单位的可控范围，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于被告公司的客观履行障碍。认定被告自2017年7月31日前，已达到交付房屋的条件，被告自此日期后交房，属于逾期，并自此至实际交房之日按照合同约定承担违约金。又查，被告开发建设的天桥相府项目工程，于2018年7月6日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了工程质量验收。本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《分期付款协议书》，均系双方当事人则真实意思表示，协议内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应协议依约定享受权利、承担义务。协议中约定，由被告在安置楼动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。但因被告在项目建设过程中，因政府相关部门的要求对建设工程的外立面施工调整优化导致工期延误，造成客观上不能在动工之日起36个月内完成工程建设并交付使用，该原因已被发生法律效力的裁判文书所确认，并认定被告自2017年7月31日后交付房屋属于逾期交房。本案双方当事人签订的虽为《房屋拆迁安置补偿协议书》，但被告开发建设的天桥相府项目与回迁安置同属一个建设项目，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款，本案也应适用该司法解释的相关规定，故本案应当扣除回迁安置房屋的建设过程中因政府因素导致延期交付房屋的时间，自2017年8月1日起开始计算违约金。原告主张由被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求成立，但应当扣除被告在天桥相府项目建设施工过程中因政府因素导致延期交付的合理时间，并结合已发生法律效力的裁判文书所确定的被告逾期交房的违约时间进行计算。关于违约时间，被告虽于2018年4月23日通过邮政特快专递向原告发出回迁户交房通知单，原告拒绝签收，但根据原告提交的证据证明，被告开发建设的天桥相府项目工程在2018年7月6日才经相关部门组织验收，即使原告在接到被告以邮政特快专递发出的回迁户交房通知单后进行房屋的交接，也可能出现因被告不能提供房屋已经经过验收合格的资料而被原告拒绝接收的情形，故被告向原告支付违约金的时间应计算至原告实际接收房屋时止。本案原告于2018年8月10日接收被告交付的房屋，被告延期交房375天，按照双方协议的约定，被告应当向原告支付违约金37500元（100元×375天=37500元）。被告据此所持部分抗辩理由成立，本院予以支持。有关被告提出的原告尚欠其购房款未付清，应适用合同法规定的同时履行抗辩权的规定，不应承担延期交房违约责任的抗辩理由，因双方对于原告未能支付的购房款已经签订了《分期付款协议书》，约定了分期付款的方式和时间，该协议是对双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中付款方式的变更，且约定的最后一笔款项尚未到期，被告已经向原告交付了房屋，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力后十日内，支付原告薛磊逾期交房违约金37500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1568元，减半收取784元，由原告负担232元，被告负担416元（该款原告已预交，被告承担的费用由被告随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州 二〇一九年五月五日书记员 马秋梅 附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。