上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初9783号原告(反诉被告)：庞晓吉，男，1987年11月29日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。被告(反诉原告)：季铭权，男，1970年1月25日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王春梅(系季铭权之妻)，女，1969年3月24日生，汉族，住上海市嘉定区。原告庞晓吉与被告季铭权及反诉原告(以下统称“被告”)季铭权与反诉被告(以下统称“原告”)庞晓吉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。两次庭审，原告的委托诉讼代理人李强，被告季铭权及其委托诉讼代理人王春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2011年9月16日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告退还原告购房款人民币(以下币种同)25.5万元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失100万元。事实与理由：两被告系夫妻关系。2011年，被告季铭权与拆迁人签订了拆迁安置协议，被安置有三套房屋，面积分别为121平方米、80平方米、57平方米。2011年9月16日，原告与被告季铭权签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其中80平方米的房屋以32万元的价格出售给原告，待三年限转期满办理过户，无论房价涨跌被告均应配合过户。2014年4月27日，被告季铭权向原告出具《承诺书》，进一步明确：将上述房屋即中泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)出售给原告，原告已付房款55万元(此处说明：用提高违约成本的方式防止被告季铭权违约，而将房价约定为64万元，实际成交价为32万元，原告仅支付房款25.5万元)。2017年1月，系争房屋登记至被告王春梅名下，但其拒绝配合原告办理过户手续。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、2011年9月16日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，原告自愿购买系争房屋，双方就系争房屋确实建立了买卖关系。2、虽然被告向原告出具了收到20万元及5.5万元的收条，但原告在被告不知情的情况下，将上述款项支付给了案外人杨某某，不能视为支付给被告，被告未收到任何款项。因原告未按约支付房款已构成违约，故被告现提起反诉，要求判令：1、解除原、被告于2011年9月16日签订的《房屋买卖协议》；2、原告双倍支付被告定金40万元；3、判令原告支付被告违约金(按200元/天的标准，自2011年9月16日起计算至本判决生效之日止)。原告针对反诉辩称：1、同意解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、本案违约方在于被告，原告已按约支付了房款25.5万元，被告及其妻子却拒绝协助原告办理过户，故其第2、3项诉请无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：2011年5月10日，季铭权与拆迁人签订《农民宅基地住宅置换协议》，安置有包括系争房屋在内的三套房屋。2011年9月16日，庞晓吉(乙方、买受方)与季铭权(甲方、转让方)签订《房屋买卖协议》，其中约定：甲方将系争房屋以32万元的价格出售给乙方；乙方于2011年9月16日支付首期房款20万元、2012年9月16日前支付第二期购房款5万元、尾款7万元于办理过户手续同时支付；甲方应在与开发商签订房屋预售合同、取得房屋、办好产证后，立即将房产证、房屋钥匙、拆迁证、预售合同等交付给原告，并同时将房屋交于乙方；甲方应当按照乙方的要求及时按政府房地产管理部门有关规定准备相关资料，协助乙方办理该买卖房屋产权转移登记及申领乙方名下的有关权证等相关手续。甲方如不积极协助乙方办理房屋产权转移登记，则除甲方应向乙方承担2万元违约金外，还应继续协助履行；若乙方没有按照协议约定时间付款，每逾期一天，须额外支付逾期支付的违约金200元。当日，庞晓吉向案外人杨某某汇款16.5万元，季铭权向庞晓吉出具收条一份，载明收到庞晓吉20万元(房款定金)。2012年1月2日，季铭权向庞晓吉出具收条一份，载明收到庞晓吉支付的购房款5.5万元。该收条上同时有案外人朱强、杨某某作为见证人签字，收条下方由庞晓吉一方备注“购房款余款6.5万元整”。又查明，两被告系夫妻关系。系争房屋(建筑面积80.43平方米)于2017年2月登记至王春梅一人名下，由王春梅及其家人居住。庞晓吉曾向本院起诉季铭权、王春梅【案号：(2017)沪0114民初4909号案件】，要求协助办理系争房屋的过户手续。该案审理中，季铭权认可收到庞晓吉支付的5.5万元，但认为该5.5万元的性质为借款，否认收到另外20万元。本院为查明案件事实对案外人杨某某作了调查笔录，杨某某称：其与季铭权、王春梅系同村邻居。庞晓吉和季铭权买卖系争房屋的具体情况其不知晓，但庞晓吉通过其将3.5万元现金交于季铭权。又因季铭权无银行卡，故要求庞晓吉将16.5万元汇入其账户，此后季铭权分批次将该16.5万元取走，但未向其出具过收条。季铭权、王春梅对杨某某的陈述内容均予以否认。该案经审理后本院认为，王春梅为系争房屋的共有权人，在未经其同意的情况下季铭权单独与庞晓吉签订房屋买卖协议，该买卖协议虽然有效，但不能发生物权变动的法律效果，故对庞晓吉要求过户的请求不予支持。本案审理中，双方一致确认按单价2万元/平方米计算系争房屋的价值。本院认为，庞晓吉与季铭权对双方就系争房屋建立了买卖关系一致确认，对双方签订的《房屋买卖协议》均不持异议，该买卖协议对双方均具有约束力。因季铭权出售系争房屋未经王春梅同意，王春梅既不追认该买卖协议之效力，又不同意协助过户，故该买卖协议实际上不能履行，现双方一致同意解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，季铭权应将购房款返还。现双方对已付房款金额发生争议，就此本院认为，其中5.5万元，季铭权在(2017)沪0114民初4909号案件中已认可收到，虽然其一直强调该款性质为借款，但与其本人出具的收条不符，又无其他证据证明其主张，故本院无法采纳其关于借款的主张。而本案中，季铭权又否认收到该5.5万元，在其未举证的情况下，本院不采纳其主张。关于另外20万元，庞晓吉称现金付款3.5万元，另外16.5万元按季铭权指示转账至杨某某账户，与杨某某到庭陈述内容一致，结合杨某某与季铭权的关系，季铭权收取5.5万元当天亦有杨某某在场见证这节事实，同时季铭权出具收条确认收到20万元，故本院对此予以认定。关于损失，2011年至今房屋价格上涨幅度较大，季铭权不能将系争房屋过户致使庞晓吉另行购房成本增加，产生重大损失，故季铭权应予赔偿。但庞晓吉明知购买的系动迁房，签署房屋买卖协议时却未要求季铭权家属到场确认，对本次交易不能顺利完成未尽到审慎义务，本身负有过错。在合同中就损失问题未有相关约定，双方现一致同意按2万元/平方米计算系争房屋的价值，本院在确定损失时综合考虑庞晓吉支付房款的比例、双方的过错程度、系争房屋的现价值等，确定季铭权应赔偿损失70万元。反诉部分关于定金及违约金的请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、解除原告庞晓吉与被告季铭权于2011年9月16日签订的《房屋买卖协议》；二、被告季铭权应于本判决生效之日起十日内退还原告庞晓吉购房款25.5万元；三、被告季铭权应于本判决生效之日起十日内赔偿原告庞晓吉损失70万元；四、驳回反诉原告季铭权的第二、第三项反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16,095元，减半收取8,047.5元，由原告庞晓吉负担1,931.5元，被告季铭权负担6,116元；反诉受理费12,880元，减半收取6,440元，由反诉原告季铭权负担。(原、被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年五月二十九日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。