广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终238号上诉人（原审被告）：杨国民，男，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：江云霏，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐汉宇，广东科韵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市君盈房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：苏沛流，经理。委托诉讼代理人：周夏文，广东群豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周杭湛，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：蔡琴，广东盈安律师事务所律师。上诉人杨国民、佛山市君盈房地产代理有限公司（以下简称君盈公司）因与被上诉人周杭湛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14191号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨国民上诉请求：1.撤销一审判决，改判杨国民无需双倍返还定金，只需返还定金300000元；2.一、二审诉讼费由周杭湛承担。事实与理由：（一）杨国民的行为不应认定为不履行合同或拒绝履行合同的违约行为，不应适用定金罚则。杨国民收到周杭湛支付的定金及购房款后，因经济状况不佳不能及时办理涂销抵押手续，杨国民在此过程中已与周杭湛积极沟通，在周杭湛同意延期办理涂销抵押的情况下，杨国民已积极筹备资金以完成房产交易。佛山市顺德区1605号房（以下简称涉案房屋）在此期间尚未被法院查封。《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）签订半年后，杨国民因发生无法预见的经济纠纷且未即时解决，导致涉案房屋被法院查封。涉案房屋查封后，杨国民已及时告知君盈公司并让其告知周杭湛，该事实已被一审判决认定。（二）涉案房屋被查封导致涉案合同客观上无法履行，并非由于杨国民的违约行为造成，而是由于不可预见之原因导致，该情况不能归责于任何一方，故杨国民只需退回周杭湛支付的300000元定金，无需承担双倍返还定金责任。上诉人君盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判君盈公司无需向周杭湛承担一审判决第二项、第三项债务的补充清偿责任；2.一、二审诉讼费无需由君盈公司承担。事实和理由：君盈公司作为居间人，在促成周杭湛与杨国民签订涉案合同并在周杭湛支付首期房款期间已对涉案房屋进行查册，并向周杭湛如实告知订立合同的有关事项，不存在故意隐瞒订立合同的重要事实或提供虚假情况等损害委托人利益的情形。因此，君盈公司不存在违约行为或过错，不应对周杭湛的损失承担补充清偿责任。（一）周杭湛与杨国民于2018年1月7日签订涉案合同，由于签约时间在晚上，无法查册，故君盈公司只让周杭湛支付30000元作为部分履约定金。2018年1月8日，君盈公司委托员工李×、邝×等人前往顺德大良档案中心对涉案房屋进行查册，并将该结果告知周杭湛，其在知悉涉案房屋权利状态后支付剩余定金270000元。（二）杨国民由始至终未向周杭湛、君盈公司如实告知涉案房屋于2017年7月4日抵押给案外人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称中×托公司），直至涉案房屋被查封后，周杭湛要求杨国民对涉案房屋进行查档，才知涉案房屋悉存在该抵押情况。因此，君盈公司不存在未如实告知涉案房屋抵押状况导致周杭湛错误判断签订合同的情况。（三）一审判决对涉案合同签订时、首期房款支付前君盈公司有无对涉案房屋进行查册的事实未如实查清，导致错误判决君盈公司承担赔偿责任。君盈公司在庭前和第一次庭审结束后多次前往顺德大良档案中心请求调出查册记录，但顺德大良档案中心以君盈公司无权调档为由拒绝，君盈公司客观上无法调取查册记录。（四）即使君盈公司存在过失，也不应对周杭湛的全部合同损失承担补充赔偿责任。周杭湛辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。（一）周杭湛在签订涉案合同后已经履行全部合同义务，杨国民却在签订涉案合同前故意向周杭湛隐瞒涉案房屋于2017年7月4日抵押给案外人中×托公司的情况。因杨国民未妥善处理个人债务，导致涉案房屋被查封而无法履行合同，且事后未退还定金300000元，杨国民违约情节明显。涉案合同关于定金的约定不违反合同法规定，周杭湛有权请求双倍返还定金。（二）君盈公司作为中介公司，有义务审查涉案房屋的真实状态，并如实将涉案房屋的抵押情况告知周杭湛。杨国民在涉案合同签订前已告知君盈公司涉案房屋抵押给中×托公司的情况，但君盈公司故意向周杭湛隐瞒该事实，告知涉案房屋仅存在抵押给银行的情况，导致周杭湛基于错误的认识购买涉案房屋，相应利益受损，因此君盈公司未尽如实告知义务。君盈公司虽对此予以否认，但未尽举证义务，有明显的隐藏行为。周杭湛向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的涉案合同；2.杨国民向周杭湛退还购房款350000元；3.杨国民向周杭湛双倍返还定金600000元；4.君盈公司对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由杨国民、君盈公司承担。一审法院经审理查明：涉案房屋的所有权人为杨国民，2018年1月7日，经君盈公司居间介绍，周杭湛、杨国民签订涉案合同（甲方为杨国民，乙方为周杭湛），约定杨国民将涉案房屋出售予周杭湛，总价款为1720000元。合同的主要条款为：“第一条5.该房产抵押状况为已抵押，抵押权人为中国工商银行佛山顺德×支行……第三条1.定金总额为30万元，乙方应于本合同签订当天支付定金30000元，于2018年1月10日前补齐余额270000元……4.剩余房款的支付方式为：首期房款（不含定金、交房及保证金）350000元于递件当天支付，剩余楼款以商业贷款的方式支付……第六条1.甲方应在签订合同之日起备齐所有资料及款项，向抵押权人发起申请提前还清贷款……第十一条1.如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以本合同总成交价为基数按日0.1%标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务起过15日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金；2.如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以本合同总成交价为基数按日0.1%标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付本合同约定该房屋转让总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。”合同订立后，周杭湛分别于2018年1月7日、2018年1月8日支付了定金30000元及270000元，共计300000元，并于2018年1月26日支付了部分首期购房款350000元。2018年2月28日，周杭湛向银行申请的个人按揭贷款获得审批通过。但杨国民一直没有办理涂销抵押手续，2018年7月11日，周杭湛向杨国民发出《催告函》，要求杨国民在收到《催告函》之日起七日内配合周杭湛办理涂销抵押登记。但杨国民至今也未有履行该项义务。另查明，涉案房屋于2016年9月22日抵押给中国工商银行顺德×支行，债权数额为680000元。2017年7月4日，该房屋再次抵押给了案外人中×托公司，债权数额为1000000元。2018年7月12日，因杨国民与中×托公司就双方的借贷关系发生纠纷，中×托公司向一审法院申请查封了涉案房屋，案号为（2018）粤0606财保96号。2018年7月27日，周杭湛通过君盈公司对涉案房产进行查册，发现涉案财产已被查封，遂而提起了本案诉讼。一审法院认为，周杭湛与杨国民签订的涉案合同是在法院对涉案房屋查封前签订的，未有违反法律法规的效力性强制性规定，无发现双方有恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益的情形或者其他导致合同无效的情形，故一审法院确认其双方签订的该份协议，合法有效。涉案合同约定：杨国民应在签订合同之日起向抵押权人发起申请提前还清贷款，如其逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，周杭湛可要求解除合同并选择要求杨国民支付本合同约定该房屋转让总金额10%的违约金或双倍返还周杭湛已支付的定金。在合同履行过程中，杨国民一直没有向抵押权人申请办理涂销抵押手续，至今已过了将近一年，且在交易的过程中，杨国民因涉及其他经济纠纷而导致涉案房屋被法院查封。在涉案房屋解除财产保全措施之前，杨国民对于该房屋权利的行使是受到法律限制的，即使周杭湛同意继续履行合同，也不能将房屋过户给周杭湛，双方的房屋买卖合同客观上已不能继续履行。故周杭湛请求解除合同，合法有据，一审法院予以支持。在周杭湛向一审法院提出诉讼时，解除合同的条件早已成就，周杭湛的应诉材料送达到杨国民时，涉案合同便告解除。一审法院于2018年8月13日将诉讼材料送达给了杨国民、君盈公司，故涉案合同的解除日期为2018年8月13日。涉案合同的解除系杨国民未能按合同约定提前偿还贷款，涂销抵押登记，反而因为其与他人的纠纷而导致涉案房屋被法院查封。杨国民的过错系导致合同解除的直接原因，其为本案房屋买卖合同关系的违约方，应根据法律和合同的约定承担违约责任。故周杭湛主张其返还购房款350000元及承担双倍返还购房定金600000元的责任，合法有据，一审法院予以支持。关于君盈公司是否应向周杭湛承担赔偿责任的问题。君盈公司抗辩称，在签订合同前的查册结果只是显示有抵押，并未显示存在几个抵押权情况，故其并非故意隐瞒或提供虚假情况，不应承担赔偿责任。一审法院认为，首先，君盈公司承诺于2018年10月8日前提供签订合同前的查册记录给一审法院，以证明其当时进行查册时，房管局提供的证明上未显示抵押的具体情况，但其一直未有提供该记录。其次，杨国民表示其已将涉案房屋存在一押和二押的情况全部告知了君盈公司，叮嘱君盈公司要向买房人告知房产具体情形，免得购房人决策有误。再次，君盈公司作为专业的中介房产公司，应该会依据流程核实交易标的详细情况，包括查看房产证及前往房管局进行查册。查看房产证时，必会看到房屋存在抵押的具体情况，故其对该房产的具体状况应是清晰明了的。综上，一审法院推定君盈公司知道涉案房屋存在二押的情况，但其在撮合双方签订合同时，未有向周杭湛反映该情况，致使周杭湛判断错误而签订了合同，并缴纳了部分购房款。如今，杨国民欠外债金额较大，周杭湛很有可能不能从杨国民处得到赔偿，导致周杭湛产生损失。根据合同法的规定，居间人存在过错，未有如实向委托人报告标的物情况，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，杨国民系涉案合同的直接赔偿义务人，未发现君盈公司与杨国民存在恶意串通损害周杭湛利益的主观故意的情况，故君盈公司在本案承担的并非为连带赔偿责任，而是补充赔偿责任。而且君盈公司承担的赔偿范围为周杭湛的直接经济损失，即周杭湛向杨国民支付的价款650000元，而不应包括杨国民因违约而承担的定金责任中的300000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条至第九十八条、第一百一十四条至第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决：一、确认周杭湛与杨国民于2018年1月7日签订的涉案合同于2018年8月13日解除；二、杨国民应于判决发生法律效力之日起五日内向周杭湛返还购房款本金350000元；三、杨国民应于判决发生法律效力之日起五日内向周杭湛双倍返还购房款定金600000元；四、君盈公司对杨国民上述第二、三项债务中的650000元承担补充清偿责任；五、驳回周杭湛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为6650元、财产保全费5000元，合共11650元（已由周杭湛预交），由杨国民负担（其中君盈公司补充承担其中的7970元）。二审期间，杨国民提交了收款收据和银行卡交易明细清单，拟证明其向君盈公司支付了50000元居间服务费。君盈公司未提交新证据。周杭湛提交了《居间服务费支付承诺书》，拟证明其承诺向君盈公司支付居间服务费17200元。本院应君盈公司的申请，向佛山市自然资源局顺德分局调查2018年1月至7月君盈公司的员工向该局查询涉案房屋的不动产登记信息的情况。该局向本院出具了佛自然资顺函[2019]75号复函。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，上述证据均有原件供核对，来源真实，形式合法，本院予以采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：周杭湛于2018年1月7日签订《居间服务费支付承诺书》，承诺向君盈公司支付居间服务费17200元，但周杭湛确认其至今尚未支付。杨国民与2018年1月29日向君盈公司支付居间服务费50000元，君盈公司于同年2月2日开具收款收据予以确认。佛山市自然资源局顺德分局向本院出具佛自然资顺函[2019]75号复函，内容为：君盈公司的员工分别于2018年1月8日、同年3月27日、同年5月24日、同年7月10日、同年7月27日到该局不动产档案查询室以准利害关系人的身份查询涉案房屋的部分不动产登记信息，该局于上述时间节点均输出涉案房屋的准利害关系人查询证明；其中，抵押登记等权利限制具体输出内容如下：1.2018年1月8日，抵押、抵押开始日期2016-9-22，未查封；2.2018年3月27日，抵押、抵押开始日期2016-9-22，未查封；3.2018年5月24日，抵押、抵押开始日期2016-9-22，未查封；4.2018年7月10日，有抵押、无查封、无异议；5.2018年7月27日，有抵押、有查封、无异议。各方当事人在二审法庭调查中确认：签订涉案合同时，周杭湛、君盈公司查看过涉案房屋的房产证复印件，上面只显示有涉案房屋抵押给中国工商银行的信息。杨国民陈述当时房产证原件在中×托公司处。君盈公司陈述其知道在业主不陪同查册的情况下，君盈公司自行查册的信息不是最完整的。本院认为，一审法院对于涉案合同的效力及解除时间认定正确，理据充分，各方当事人亦无异议，本院认同并予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、杨国民应否向周杭湛承担双倍返还定金的违约责任；二、君盈公司应承担的民事责任。一、关于杨国民应否向周杭湛承担双倍返还定金的违约责任问题杨国民未能按照涉案合同约定提前偿还贷款，涂销抵押登记，且涉案房屋因杨国民与中×托公司的债务纠纷被法院查封，导致涉案合同客观上不能继续履行，杨国民的行为已构成根本违约，周杭湛依据合同约定要求杨国民承担双倍返还定金600000元的违约责任，合法有据，应予支持。杨国民在签订涉案合同之前已将涉案房屋抵押给中×托公司，作为完全民事行为能力人，杨国民对自身该行为可能引致的法律后果应有清楚认知，因此，杨国民上诉主张其和中×托公司发生债务纠纷并由此导致涉案房屋被查封属于无法预见之情况，其不应承担违约责任，于法无据，本院不予支持。二、关于君盈公司应承担的民事责任问题在二手房买卖中，房屋是否存在抵押等权利限制情况是影响买卖合同能否顺利履行的重要事项，亦是买方评估自身交易风险、决定是否购买的重要考虑因素，因此，中介负有为买方核查房屋权利限制情况并提示可能存在的交易风险之义务。在本案中，买方周杭湛对涉案房屋存在除中国工商银行之外的第二个抵押权人中×托公司毫不知情，并在此情况下与卖方杨国民签订涉案合同，陆续支付300000元定金和350000元房款。后涉案房屋因杨国民和中×托公司的债务纠纷被查封，涉案合同被解除，周杭湛亦要通过诉讼方式索要定金和房款，此均为周杭湛在履行合同中所受损失。本院认为，对于周杭湛的该损失，君盈公司应否承担责任，在于：一、君盈公司是否明知涉案房屋被抵押给中×托公司却未向周杭湛告知；二、如不存在，君盈公司有无尽到核实房屋权利情况、提示交易风险之谨慎勤勉义务。对于第一个问题，除杨国民陈述其在签订合同时已向君盈公司告知涉案房屋被抵押给中×托公司外，本案并无其他证据证明君盈公司在房屋被查封前已知悉该情况，亦无证据显示君盈公司和杨国民存在恶意串通损害周杭湛利益的主观故意。因杨国民有无履行向君盈公司如实告知之义务对杨国民违约行为之认定有重大影响，故杨国民之陈述对君盈公司是否知悉该情况的证明力较低。并且，君盈公司作为专业的中介公司，应知悉涉案房屋存在多个抵押权将大大增加交易风险，如君盈公司明知该情况却不向周杭湛告知，并在合同中未作任何规避自身风险和责任的约定，有违常理。综上，本院认为，在无其他证据佐证的情况下，单凭杨国民的单方陈述不足以认定君盈公司在签订合同时知悉该情况。一审对此认定有误，本院予以纠正。对于第二个问题，本院认为，在出卖人未如实告知房屋权利限制的真实情况时，核实房屋权利限制情况的途径有二，一是查看房产证，二是前往不动产登记机关查册。对于君盈公司有无通过上述途径尽到核实房屋权利限制情况、提示风险之谨慎勤勉义务，本院分析如下：首先，各方当事人均确认签订合同时仅查看到涉案房屋的房产证复印件，上面未显示涉案房屋存在中×托公司的抵押权，杨国民承认彼时房产证在中×托公司处，故未能通过查看房产证原件审查到抵押权的真实情况，此不可归责于君盈公司；其次，周杭湛在签订合同当日仅支付了30000元定金，君盈公司在签订合同次日即周杭湛支付270000元定金当天即已自行前往佛山市自然资源局顺德分局不动产档案查询室进行首次查册，查询结果仅显示有抵押，抵押开始日期与各方已知悉的中国工商银行陈村支行的抵押权开始日期一致，未显示还存在中×托公司的抵押权，即通过该查册结果无法知悉中×托公司的抵押权。君盈公司此后至2018年7月，还自行不定期查册四次，前三次查询结果均与首次查册结果一致，直至2018年7月27日发现涉案房屋被查封。因此，君盈公司在履行查册义务方面可谓及时和勤勉。但是，正如君盈公司所述，在杨国民未一同前往查册的情况下，君盈公司自行查册的结果是不完整的。君盈公司虽主张系杨国民不配合查册，故其只能自行查询，即使君盈公司的该主张属实，并不能免除其责任，原因在于君盈公司明知其自行查册的结果不完整，不能显示房屋权利限制的全部情况，却未将该情况及其存在的交易风险告知周杭湛，导致周杭湛完全信赖查册结果并随后陆续支付270000元定金和350000元房款，造成周杭湛的损失进一步扩大，因此，本院认为，君盈公司未尽到向周杭湛提示交易风险之谨慎义务。综合上述情况，本院认为，君盈公司在履行居间合同义务时存在未尽之处，应承担相应责任。本院综合本案案情酌情确定君盈公司对杨国民应返还的650000元款项（300000元定金和350000元房款）中的250000元承担补充清偿责任。君盈公司在对周杭湛承担上述责任后可另行向杨国民追偿。因涉案合同的违约方为杨国民，故君盈公司无须对杨国民承担的合同定金责任中的剩余300000元承担责任。综上，杨国民的上诉请求不成立，君盈公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因二审发生新证据而改判，一审不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14191号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14191号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14191号民事判决第四项为：佛山市君盈房地产代理有限公司对杨国民应向周杭湛返还的房款中的250000元承担补充清偿责任；四、驳回周杭湛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6650元、财产保全费5000元，合计11650元，由杨国民负担（其中，佛山市君盈房地产代理有限公司补充负担其中的3066元）；二审案件受理费10300元，由杨国民负担（其中，佛山市君盈房地产代理有限公司补充负担其中的2711元）。本判决为终审判决。审判员  吴健南审判员  徐允贤审判员  吴媛媛二〇一九年五月二十七日法官助理梁启星书记员何泳怡