广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初3368号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：廖小华，女，1979年2月18日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：漆峻臣，系廖小华的配偶。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告（反诉原告）廖小华物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹、廖小华的委托诉讼代理人漆峻臣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费8364.89元及违约金（物业服务费从2017年3月1日至2018年9月30日止，按每月457.37元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费1.41元及经济损失（公摊水费从2016年12月22日起计至2018年7月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1081.42元及经济损失（公摊电费从2016年12月22日起计至2018年7月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉7座50层5003单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2017年2月28日前。被告与原告于2016年12月21日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年12月22日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费和公摊水电费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告廖小华答辩称，我不同意原告的诉讼请求，答辩意见如下：对违约金有异议，每日5‰的违约金的表述和计算标准有异议。例如我家违约金两张单的金额相差300元，可以证明原告方的管理存在混乱。对于公摊水电费，小区的用电明细不清楚，很混乱。利合物业有使用公摊电费，所以该公摊水电费不应该由业主承担。具体以我方反诉状所述内容为准。反诉原告廖小华向本院提出反诉诉讼请求：1.判令物业服务费按照五级标准1.08元/平方米/月计算,并返还收楼时所预交3个月物业费多交部分；2.判令被反诉人明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；3.判令反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人所提出的一切违约金要求；4.判令双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效，以双方重新协定为准；5.判令本案全部诉讼费由被反诉人承担；6.判令被反诉人在判决生效后2周内付清反诉人因诉讼花费的U盘采购费及刻录费用共计150元；7.判令被反诉人赔偿被扎车胎一条及机械门锁一把；8.判令被反诉人还原1-13座楼天台窗花玻璃造型;判定被反诉人还原每座楼一楼门口天花造型；9.判定被反诉人主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；10.判定被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主；11.判定被反诉方严格遵守前期物业服务协议。事实和理由：1.被反诉人违约在先。本人于2016年12月21日与利合物业签署协议，并于同日交纳了2016年12月22日至2017年3月22日的物业服务费，该协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月。根据穗发改[2016]992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》（以下称《参考标准》），本人确认利合物业未能提供2.8元/平方米/月（一级标准）的服务，构成违约，因此本人于2017年3月开始暂停支付物业服务费。本人多次主动与利合物业沟通物业服务标准的问题，表达了本人愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费，但利合物业均不做出回复。2018年2月25日的物业经理接待日，本人虽未能亲自到现场，但委托邻居向利合物业明确提出物业服务未达标准，并留下记录。2018年5月25日，邻居到利合物业前台沟通物业服务问题，表达了业主愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。综上所述，利合物业不但违约在先，并且只会不断派人上门催收服务费，却完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致业主无法按实际服务水平支付服务费，本人未能够支付物业服务费的责任完全在于利合物业。由于利合物业违约在先，所以本人不需要履行《协议》《临时管理规约》及业主承诺中所记载义务和承诺。2.反诉人仔细比对《参考标准》和利合物业所提供的实际服务，发现利合物业的服务远远达不到一级收费标准，其各方面服务平与《参考标准》的五级服务水平相近，因此主张采用五级作为评定标准，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。3.协议所记载每日千分之五的违约金标准，过分高于逾期交纳物业服务费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，应该由双方重新协商。4.关于天誉小区原始设计，如楼顶天台窗花、每座一楼门口天花以及11座后面的网球场，被反诉方在未经全体业主同意的情况下，也未作任何公示就改变原有设计，必须恢复。5.被反诉方必须停止以收滞纳金的方式阻挠业主缴交物业费的行为，以此所造成的后果全由被反诉方负责。本人入住天誉小区以来，由于利合物业责任导致本人无法按时交纳物业服务费，且利合物业的服务明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配，特提起反诉，请人民法院查明情况，判如所求。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意反诉原告的反诉请求。对于2.8元/平方米/月的物业服务费的标准是有政府收费的文件支持的。根据税价[2013]232政府指导价的通知，还有2016年政府出了一个指导价物业服务管理最高价是2.8元/平方米/月。双方前期物业服务约定的第四条中2.8元/平方米/月是得到业主的同意并签订合同，业主买房签订的商品房买卖合同里面，第五条有约定物业服务费是2.8元/平方米/月的标准。因此这个标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的，而且我方也提供相应的服务管理了，所以业主的反诉请求是没有法律依据的。反诉原告拖欠物业服务费是自己的故意行为，按照合同法违约责任的相关规定，和与我方签订的前期物业服务合同中载明没有缴纳物业费，业主应当承担违约责任。对于5‰的违约金是双方的意思自治，根据我方提交的2份判决书中得到法院的支持。本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的。对于U盘的损失，我方认为并没有得到双方的约定。我方也有起诉业主，其中的资料费用损失、车费损失等，我方也没有主张，其中U盘的费用没有明确的发票可以提供。对于诉讼请求7中没有证据可以证明损失由原告造成的，具体的事项应该由公安处理。诉讼请求中8天台的损坏是由台风造成，拆下后是因为考虑到安全隐患。对于公摊水电费我方已公示了。广告费的收益是根据前期服务合同里有约定，我方有权收取。我们是按照约定和按照标准履行我方的物业服务的，恳请支持我方的诉讼请求，驳回被告方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：2016年11月21日，廖小华与案外人广州利合房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号7座5003房（以下简称“涉案物业”），成为该物业的业主，房屋建筑面积为163.35平方米。2016年12月21日，廖小华收楼，同时与利合物业签订《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为廖小华提供物业管理服务，廖小华应自商品房买卖合同约定的物业交付之次日起，且不论廖小华是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（廖小华）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（廖小华）送达一切文件。利合物业的管理服务内容包括：对违法违规建筑行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰、装修活动进行管理；共用公共设施设备的维护和管理服务，包括：…安防设施设备、监控设施设备…等等。2016年12月21日，廖小华预交了2016年12月22日至2017年3月21日的物业服务费。2017年3月22日起，廖小华认为利合物业的服务未能达到约定的2.8元/平方米/月的标准，例如管理不善致车胎被扎、雨后路面积水、消防设施日期检查造假、消防门破损未及时维修等，遂要求调低收费标准再交纳，由于未能与利合物业就物业服务费收费标准达成一致意见，廖小华从此暂停向利合物业交纳物业服务费和公摊水电费。另廖小华认为利合物业的人员配置不明、水电公摊不明、私自改变小区原有设计等。由于双方无法就争议协商一致，遂提起本案的本诉与反诉。本院认为，利合物业与廖小华签订的《广州亚运城天誉（二期）前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，利合物业与廖小华应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。同时物业服务是一个动态、连续的过程，利合物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免。另一方面利合物业也提供了大量的照片，证明了其工作情况和工作荣誉。因此，廖小华要求降低物业服务费标准至1.08元/平方米/月的反诉请求，并返还已交的超出1.08元/平方米/月标准的物业服务费，本院不予支持。利合物业向廖小华提供物业管理服务后，廖小华未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，考虑到利合物业在服务和管理上存在的问题，本院对其主张的违约金予以调低。根据利合物业提交的欠费明细表及诉讼请求，其主张的2017年3月22日至2017年3月31日的物业服务费146.06元，2017年4月至2017年6月（按约定房屋面积计算）每月物业服务费452.76元，2017年7月及之后每月物业服务费为457.37元，计算无误，本院予以确认。关于利合物业主张的公摊水电费，有其提交的欠费明细表、天誉7座公共用水分摊公示、天誉7座公共用电分摊公示、水费发票、电费发票予以证实，本院对其真实性予以确认，廖小华辩称利合物业没有公示水、电费分摊情况，本院不予采信。廖小华辩称利合物业私自使用公共用电，依据不足，本院不予采信。廖小华请求利合物业展示公用电部分的设施、线路及用电情况，重新计算过高的公摊电费，停止违法使用公共用电的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。廖小华对物业服务费及水电费的违约金提出抗辩及反诉，因利合物业未能举证证明廖小华的违约造成的额外损失超出利息损失，且利合物业在服务中确存在需要改进的地方，本院酌情调低利合物业主张的物业服务费的违约金和公摊水电费的经济损失的计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算。每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。经济损失从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额均以本金为限。廖小华反诉要求利合物业明确并公开物业服务费的具体标准，利合物业辩称该标准在双方协议中第二条、第三条已有约定，同时利合物业在物业管理处有公示牌公示，本院予以采纳。因此对廖小华的该项诉讼请求予以驳回。廖小华请求利合物业向其支付因应诉举证而支付的U盘费、刻录费共150元，因没有合同约定，依据不足，本院不予支持。廖小华请求利合物业将小区广告收益返还全体业主，该问题涉及建筑物区分所有权，与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本案不作调处。廖小华请求利合物业还原建筑物的天台窗花玻璃造型、还原每座楼一楼门口天花造型，因涉及小区整体规划及全体业主的安全与利益，廖小华的诉求不能代表全体业主，本案不作调处。廖小华称其车胎被扎及损失机械门锁一把，但未提交证据证明，因此廖小华主张利合物业对其相应损失进行赔偿，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、廖小华应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2017年3月22日至2018年9月30日期间的物业服务费8364.89元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为2017年3月以146.06元为本金，2017年4月至2017年6月每月以452.76元为本金，2017年7月及以后每月以457.37元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月的违约金以当月所欠物业服务费本金为限）；二、廖小华应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年12月22日至2018年7月31日的公摊水费1.41元、公摊电费1081.42元及相应经济损失（公摊水费经济损失以1.41元为本金、公摊电费经济损失以1081.42元为本金，从2018年9月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以1.41元和1081.42元为限）；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回廖小华的其余反诉诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元、反诉受理费25元（均按减半收取计），由广州利合物业管理有限公司负担2元，由廖小华负担48元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年五月三十日书记员  黄淑仪