浙江省海盐县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙0424民初5496号 原告：海盐县城市资产经营管理有限公司。住所地：海盐县武原街道河南西路288号。统一社会信用代码：91330424685570603K。 法定代表人：高庭，该公司董事长。 委托代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 被告：陈汉水，男，1938年12月26日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：陈建军，男，1969年3月21日出生，汉族，住海盐县。系被告陈汉水儿子。 原告海盐县城市资产经营管理有限公司为与被告陈汉水房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月21日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员陈玲英适用简易程序独任审判，先后于同年11月6日、11月28日公开开庭进行了审理。后因本案案情疑难复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年4月30日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐月仙到庭参加了三次庭审，被告陈汉水及其委托代理人陈建军到庭参加了后两次庭审。期间，因被告陈汉水就相关事项进行信访，且信访答复可能影响案件审理，双方一致同意庭外和解二个月。本案现已审理终结。 原告海盐县城市资产经营管理有限公司起诉称：根据海盐县政府有关国家直管公房管理体制调整方案，武原街道范围内直管公房自2015年起由县城投集团接收管理，原告为县城投集团下属的日常管理事务经办机构。海盐县武原街道朝阳新村3号302室、3号404室房屋，由原公房管理机构出租给被告，根据两套房屋最后签订的合同，3号302室使用面积21.17平方米（建筑面积31.35平方米），3号404室使用面积15.17平方米（建筑面积22.47平方米），租赁期限均自2012年1月1日起至2014年12月31日止；3号302室月租金40.5元，3号404室月租金为25.8元。两份合同均约定租金先付后住，一般每三个月支付一次，在每支付周期第一个月10日一次性付清房租等。原告接收管理上述直管公房后，经核查发现被告承租有两套直管公房。直管公房系政府为解决部分低收入住房困难家庭的基本住房需要，被告一人承租两套国有住房显然不符合政策目的。虽该现象可能是由一定历史原因造成，但按照城投集团的《直管公房分类处置方案》的精神，被告应至少退还一套住房。但被告拒绝在两套承租房中任选一套与原告签订租赁合同建立租赁关系的方案。上述房屋被告按原合同标准交纳租金至2018年6月（多付2.2元抵扣之后租金）。鉴于被告承租两套国有公房不符合政策精神，且在合同到期后拒绝与原告签订新的租赁合同，其长期战胜占有国有住房的行为，既损害了原告合法权益，又妨碍国有公房正常的管理秩序。为此，诉请法院依法判令：1、解除原被告之间的房屋租赁关系；2、被告向原告腾退承租的海盐县武原街道朝阳新村3号302室、3号404室房屋；3、被告按武原街道朝阳新村3号302室房屋租赁合同有效期的租金标准40.5元/月向原告支付自2018年7月1日起至实际腾退之日止的租金；4、被告按武原街道朝阳新村3号404室房屋合同有效期的租金标准25.8元/月向原告支付自2018年7月1日起至实际腾退之日止的租金；（以上两项暂计算至2018年9月30日为196.7元）；5、被告以尚欠房租金额为基数，按年利率6%向原告支付逾期付款违约金；6、被告负担本案诉讼费用。 被告陈汉水答辩称：涉案房屋是国家公房，现在把国家财产转给城投公司，城投公司是做生意的，性质变了。被告在收到原告通知后曾想和原告签合同的，但因租金问题，原告工作人员让其缓签，之后就一直没通知被告去签。其与原告没有签订合同，之后其一直依约交租，没有迟交过。并认为其从80年代起就租住涉案房屋，现在原告要把被告赶出来，不公平公正。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、海盐县人民政府专题会议纪要一份、海盐县房地产管理局出具的情况证明（附房管移交房屋名单）一份，证明自2015年1月1日起武原街道范围内直管公房由县城投集团接收管理，涉案房屋属移交范围内的直管公房。 2、海盐县国家直管公有房屋租赁合同二份，证明被告承租了两套公有房屋的事实。 3、朝阳新村3号房屋安全鉴定报告，证明经鉴定，涉案房屋危险性评级为C级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，不宜继续租赁。 4、银行业务回单，证明被告租金交纳到了2018年12月。 5、海盐县城市投资集团有限公司出具的情况说明一份，证明原告系涉案房屋的管理单位。 6、国发（1998）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》节选、浙政办（1998）5号《转发省住房改革委员会进一步深化我省城镇住房制度改革实施方案的通知》节选、盐政发（2000）17号《海盐县进一步深化城镇住房制度改革实施方案》节选，证明国务院、省、县要求住房实物分配、参加房改至1998年底停止，海盐地方政府执行该政策对住房实物分配、参加房改的截止日期为1999年12月31日。 被告陈汉水质证认为：证据1中会议纪要不是文件，被告对此不知情；如果有文件，应该及时告知承租户。证据2无意见。对证据3鉴定报告无异议，但这是2015年的报告，原告一直未告知。对证据4租金交纳凭证无意见，被告是按国家直管公房租金标准交的，与原告没有发生过关系。对证据5、6的真实性无异议。 被告陈汉水为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、房屋租金交纳发票十二份及中国工商银行现金存款凭证三份六张、房屋分户租赁登记卡二份、海盐县住房委员会办公室查档证明复印件二份，证明涉案房屋自80年代起一直由被告陈汉水交纳租金，也一直由陈汉水居住，要求原告调查清楚，让被告参与房改。 2、退休证一份，证明被告陈汉水退休时间及承租更名的时间。 3、海盐县国家公房租用证二份，证明被告合法承租了涉案的两套房屋，原告要求收回其中一套没有道理。 4、信访事项处理意见书一份，证明房改政策截止时间为1999年，但2002年时仍有人在参加房改。 5、照片八张，证明朝阳新村3号楼为非成套住宅，4、5号楼也是非成套住宅。 6、信访事项受理告知书一份，证明原告未查明事实即起诉，应先解决房改问题再解决租赁问题。 原告质证认为：对证据1中房屋租金交纳发票及银行存款凭证形式真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明涉案房屋一直由被告承租，被告代理人也讲到因顶替工作，而变更了承租人，不能达到被告的举证目的；工商银行的存款凭条证明被告知道承租房屋的管理主体已经发生变化；对分户租赁登记卡真实性无异议，只能证明被告曾经租赁过；查档证明系复印件，真实性不认可，也没有关联性。证据2退休证无关联性。证据3租用证的真实性无异议，但房屋已移交，被告应与原告建立租赁关系。证据5照片无关联性，真实性无法确认。对证据4信访事项处理意见书的三性无异议，说明被告不能参加房改。对证据6信仿事项受理告知书的三性无异议，说明被告就能否参加房改一再进行行政救济。 本院认证认为，原告提供的证据1为原件，由相关部门出具，对真实性本院予以确认；证据2、3、4、5、6，被告陈汉水对真实性均无异议，本院予以确认。被告提供的证据1中房屋租金交纳发票、银行存款凭证及房屋分户租赁卡，原告对真实性无异议，本院予以确认；查档证明为复印件，本院不予确认；证据2与本院房屋租赁无关联性，本院不予确认；证据3、4、6，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据5为房屋局部照片，未能直接体现是否与本案涉案房屋关联，本院不予评判。 本院经审理，确认案件的相关事实如下：被告陈汉水自上世纪80年代起先后租赁了海盐县武原街道朝阳新村3号302室、3号404室房屋。根据庭审陈述，在租赁期间，涉案房屋承租人曾发生变更。2012年4月16日，被告陈汉水（乙方）与海盐县武原房地产管理所（甲方）签订《海盐县国家直管公有房屋租赁合同》二份，甲方分别将海盐县2区朝阳新村3号302室、3号404室出租给乙方作住宅使用，使用面积分别为21.17平方米、15.17平方米。租赁期限均自2012年1月1日起至2014年12月31日止；合同期满如乙方要求续租时，须提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，本租赁合同可续期。月租金分别为40.50元、25.80元，租赁期内如遇当地政府调整租金标准时，按调整后租金标准执行；先付后住。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2013年3月28日，被告陈汉水取得朝阳新村3号302室国家公房租用证；2015年3月11日，被告陈汉水取得朝阳新村3号404室的国家公房租用证。后被告陈汉水按上述租金标准支付租金至2018年12月31日。第三次庭审中，被告陈汉水陈述其已交纳租金至2019年6月，原告认为即使被告陈汉水已交纳，也仅作挂账处理。 2015年4月9日，海盐县人民政府就县属直管公房管理体制调整有关事项形成专题会议纪要，根据该纪要，武原街道范围内的直管公房由县城投公司集团作为接收管理主体，负责日常管理。2015年8月，海盐县武原房地产管理所将管理的国有直管公房的产权划转给海盐县城市投资集团有限公司，朝阳新村3号302室、3号404室房屋系上述移交的国有直管公房之一。原告系海盐县城市投资集团有限公司下属子公司，负责上述直管公房的分类处置、对外租赁等相关事宜。 本院认为，本案诉争房屋本属直管公有住房，直管公房是向符合特定条件的居民进行租赁的政策性用房，具有社会保障和福利性质。原告在庭审中虽认为涉案房屋在划转后已转为经营性用房，但从相关的政府会议纪要来看，仅明确管理、产权转移，并不能证明相关房屋的保障性质发生变化。本案中，原告以被告陈汉水一人承租两套国有住房不符合政策目的，且被告拒绝与原告建立租赁关系为由要求解除租赁合同关系，而被告则认为其租赁两套房屋具有特定原因，为合法租用，此实质系对被告陈汉水是否具有涉案房屋承租资格的争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款之规定，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。本案涉及的房屋能否租赁主要受制于政策要求或政府规定，合同主体之一的承租人以及租赁物、租金标准等合同主要内容均是由主管部门根据有关规定政策审核后予以确定。双方之间并非平等主体之间的民事权利义务关系，由此产生的争议，实质上均不是平等民事主体之间的民事争议，非属于法院民事诉讼受案范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告海盐县城市资产经营管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  陈玲英 人民陪审员  孔华丽 人民陪审员  王 凤 二〇一九年五月七日 书 记 员  夏铭伟