江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初9570号原告：吉群，男，1970年2月28日生，汉族。委托诉讼代理人：范凡，江苏薛济民律师事务所律师。被告：藕洲，男，1991年4月9日生，汉族。委托诉讼代理人：赵亮，江苏宏林律师事务所律师。被告：王大成，男，1955年10月24日生，汉族。被告：黄秋容，女，1973年12月24日生，汉族。原告吉群与被告藕洲、王大成、黄秋容租赁合同、确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吉群的委托诉讼代理人范凡，藕洲的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。被告王大成、黄秋容均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉群向本院提起诉讼请求：1.判决确认其对南京国际小商品城6区1幢301室房屋在同等条件下享有优先购买权；2.确认藕洲与王大成、黄秋容签订的关于案涉房屋的买卖合同无效。事实和理由：2013年9月4日，原告与南京国际小商品城业主委员会（以下简称“国际小商品城业委会”）、南京禄口永骋建材有限公司（以下简称“永骋公司”）签订了《商铺委托租赁合同》，承租了南京国际小商品城6区1幢101室-116室共计16套商铺从事不锈钢五金经营。租赁期限从2013年12月1日起至2019年11月30日止共计6年。协议签订后原告一直在承租的商铺中从事不锈钢五金经营，原告承租的商铺中6区1幢301室为王大成、黄秋容所有。2016年10月，王大成、黄秋容在未通知原告的情况下，将房屋卖给被告藕洲。藕洲也是小商品城的承租户，其承租的6区4幢116室与原告承租的商铺仅一路相隔，知晓其购买的房屋由原告承租且未到期。因此，三被告的房屋买卖行为侵犯了原告的优先购买权。黄秋容从开发商处购买房屋价格是29万多，卖给藕洲是22万多，出售价低于购买价格，不符合常理，是恶意出售房屋。藕洲与原告在经营上有竞争关系，没有去看房，以明显低价购买房屋，买卖双方是恶意串通，损害第三人利益，所以房屋买卖合同无效。被告藕洲辩称：1.其是与黄秋容签订的房屋买卖合同，并不涉及王大成，其也不认识王大成。2.根据法律规定，原告吉群作为房屋的承租人享有优先购买权，如果受到侵害应该向原房主提出债权请求权，而不能对抗藕洲取得的物权。3.出售房屋前黄秋容曾经通知吉群。本案301室房屋与6区1单元101室分别是商铺和楼上住房，两间系其与案外人藕泽义成套购买。购买房屋是藕泽义与黄秋容商谈，藕泽义让黄秋容跟吉群打个招呼，免得以后有意见，黄秋容就打电话给吉群，当时黄秋容说55万元卖吉群，吉群只肯出45万，商谈未果。4.其与藕泽义是65万元购买两间房屋，先付定金3万元，过户时转账62万元，其中根据黄秋容要求向房屋抵押权人张华南和卢桂红分别转账20万元和30万元涤除抵押，另向黄秋容转账12万元。在过户时房屋买卖契约上的价格是为避税而降低。5.该价格高于市场平均价格。藕泽义在国际小商品城购买商铺十几间，其购买的案涉房屋对面的商铺，也是市口较好的边间，一套价格63万元，在后面买的6套，市口没有那么好，平均价格是39万元一套，所以65万元的价格在当时是算贵的。综上，要求驳回吉群的各项诉讼请求。被告王大成、黄秋容未应诉。经审理查明：2008年6月15日，南京国际小商品城有限公司（甲方，以下简称国际小商品城）与被告王大成、黄秋容（乙方）签订《南京国际小商品城商品房买卖契约》，约定将位于国际小商品城6区1幢1单元301室房屋出售给乙方，建筑面积97.03平方米，价款297037.94元。2013年9月4日，国际小商品城业委会（委托方）、永骋公司（受托方）与吉群（承租方）签订了《商铺委托租赁合同》，约定将国际小商品城6区1幢101-116室共计16套商铺出租给吉群经营不锈钢五金。租赁期限自2013年12月1日起至2019年11月30日止，共计6年。2016年2月3日，王大成与黄秋容在南京市鼓楼区民政局登记离婚，《离婚协议书》约定国际小商品城6区1幢101、301室房屋（以下简称案涉101室、301室房屋）归黄秋容所有。2016年6月24日，案涉101室、301室房屋所有权变更登记至黄秋容名下。2016年9月23日，黄秋容（甲方）与被告藕洲（乙方）签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定将案涉房屋出售给藕洲，价款226573元。2016年10月，房屋所有权变更登记至藕洲名下。审理中，原告吉群对交易价格过低提出异议，被告藕洲陈述其与案外人藕泽义实际用65万元购买案涉101、301室，先付定金3万元，过户时转账62万元，其中根据黄秋容要求分别向房屋抵押权人张华南和卢桂红转账20万元和30万元，另向黄秋容转账12万元。为证明付款金额，藕洲提交：1、20万元收条原件，收款人为黄秋容，落款日期为2016年9月22日，载明“收到藕泽义房款20万元整，收款账号6217……2724，建设银行（姓名张华南）。”2、30万元收条原件，收款人为黄秋容，落款日期2016年9月24日，载明“今收到藕洲房款30万元（收款人卢桂红），还余12万元打款到中国银行卡6013……6188，黄秋容。”3、藕泽义中国民生银行个人账户对账单原件，显示藕泽义于2016年9月22日向张华南转账20万元，于2016年9月23日向卢桂红转账30万元，于2016年9月24日向黄秋容转账12万元。吉群对上述证据真实性均不认可。另查明，经本院向江宁区不动产登记中心核实，被告黄秋容所有的案涉101室、301室曾设立抵押，抵押权人分别是张华南和卢桂红，抵押权金额分别为20万元和30万元，两笔抵押权均在2016年9月23日注销。又查明，2017年6月22日，案外人藕泽义、原告藕洲起诉被告吉群租赁合同纠纷一案，因吉群逾期未支付租金，要求判令解除其二人与吉群之间的租赁关系，吉群将案涉101室、301室房屋返还其二人，并由吉群支付其二人房屋租金及房屋占有使用费。本院于2018年4月18日作出一审判决，判决一、藕泽义、藕洲与吉群关于案涉101室、301室的房屋租赁关系于本判决生效之日起解除，吉群于本判决生效之日起15日内迁出上述房屋；二、吉群支付房屋租金、房屋占有使用费。吉群对判决不服，提出上诉。2018年7月18日，南京市中级人民法院作出终审判决，变更了计算吉群支付藕泽义、藕洲房屋租金及房屋占有使用费的起算点，维持第一项判决。因被告王大成、黄秋容下落不明，本院依法向王大成、黄秋容公告送达起诉状、证据副本、传票。逾期，王大成、黄秋容未到庭参加诉讼。上述事实，有南京国际小商品城商品房买卖契约、商铺委托租赁合同、离婚登记、离婚协议书、房产证、南京市江宁区房地产买卖契约、收条、中国民生银行个人账户对账单、不动产权登记结果查询、民事判决书及当事人陈述等证据证明。本院认为，根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。原告吉群对案涉房屋的租赁合同关系已经判决解除，现吉群已经不是案涉房屋的承租人，其要求确认优先购买权，无事实与法律依据，本院不予支持。即使吉群曾经享有优先购买权，现业已消失。吉群认为房屋买卖合同载明的交易价格过低，故黄秋容与藕洲是恶意串通，损害其利益，要求确认合同无效。藕洲提交的转账记录、收条及101、301室房屋抵押权涤除情况能够相互印证证明案涉101、301室房屋实际购买价格为65万元，符合市场交易价格，故本院对吉群认为房屋交易价格过低的意见不予采信。吉群未能提交证据证明黄秋容与藕洲恶意串通，本院对吉群要求确认合同无效的诉讼请求也不予支持。被告王大成、黄秋容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告吉群的全部诉讼请求。本案收取案件受理费4779元、公告费820元，合计5599元，由原告吉群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张雨青人民陪审员  周广林人民陪审员  唐宜春二〇一九年五月三十一日书 记 员  陈 燕