河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终2547号上诉人（原审原告）：马爱民，男，1968年4月30日出生，汉族，住汤阴县。被上诉人（原审被告）：李又峰，男，1963年11月5日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：敦晨明，安阳市开发区蓝天法律服务所法律工作者。原审第三人：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号。法定代表人：刘彪，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。上诉人马爱民因与被上诉人李又峰、第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司（以下简称鼎旺房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初4917号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马爱民上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2018）豫0502民初4917号民事判决，改判为上诉人对汤阴县富贵名城小区2号楼104号商铺享有所有权，立即停止对商铺的强制执行，并解除查封措施；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人与第三人签订的认购书虽非规范文本的商品房销售合同，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购书明确了当事人名称、商品房基本情况、位置、房号、价款、交付方式，且上诉人已依约交付全额款项，第三人已向上诉人交付了房屋。所以，该认购书已经具备商品房买卖合同基本要素，应认定为合法有效的书面商品房买卖合同；2.一审法院适用法律错误。上诉人早于法院查封之前已签订合法有效的书面商品房买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因自身原因未办理过户登记，上诉人对涉案房屋已享有物权期待权，即可以排除被上诉人金钱债权的强制执行。涉案房屋虽登记在第三人名下，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第二条规定，对于房产的真实权利人，并不必然以产权登记为准，可采用“穿透原则”直接认定房产的真实权利人为上诉人，以还原房产的真实权属状态。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》自2016年3月1日起施行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行，依据《立法法》第83条规定，我国司法实践中法律适用的一项基本规则为“新法优于旧法”，应当适用新法支持上诉人的诉讼请求。李又峰辩称：1.一审法院认定事实正确。首先，上诉人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，但其所提交的所有证据及所陈述事实与理由均不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。其次，虽然上诉人诉称与第三人签署了认购书并占有涉案商铺，但商铺未登记至上诉人名下，不动产不因交付产生物权变动效果，且上诉人交齐房款即可直接办理预售合同备案而无需签订认购书。如真实购房，从交款至2017年5月18日长达六年多的时间里，怠于行使要求第三人签订正式商品房买卖合同并备案的权利，自身存在明显过错。仅有交房款收据，未有转款凭证，其与第三人商业房交易的真实性无法确定。故上诉人对第三人即使享有权利也仅是债权请求权，而非物权。再者，本案中的认购书条款随意、无房价，房屋位置不定、松散、混乱，可以自动失效，更有最终解释权归第三人的霸王条款，认购书缺失法定商品房买卖合同的主要内容，不能等同于或视为商品房买卖合同。且上诉人诉求确权的商铺编号位置与法院查封的在房管局备案登记的编号位置不一致，上诉人诉求商铺编号位置在房管局没有登记信息。最后，涉案商品房属于商铺性质，不符合上述规定第二十九条的条件；2.一审法院适用法律正确。本案商业房不动产登记属新开发商品房的初始登记，登记在第三人名下正确。第三人在经营过程中，应依法按照初始登记信息进行销售，现第三人故意隐瞒其初始登记信息与上诉人发生交易，有民事欺诈之嫌，这也反映出第三人并不是真正想将房屋出售给上诉人，签订认购书并不是第三人真实意思表示。初始不动产完成物权登记变更，不但要签订书面的商品房买卖合同，还要缴纳相关的契税、印花税、测绘费、登记费等费用。现上诉人对涉案房产不享有物权期待权，更不具备不动产物权的真实权利人资格，为此本案不适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第二条规定。鼎旺房地产公司辩称：同意上诉人上诉意见。马爱民向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认位于汤阴县人和路××南侧××名城住宅小区××楼××号商铺归原告所有，并立即停止对该财产的执行，解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.被告李又峰依据已发生法律效力的（2014）文民三初字第248号民事判决书，申请执行第三人鼎旺房地产公司一案，法院立案执行后，在执行过程中于2017年5月18日查封了第三人鼎旺房地产公司所有的位于安阳市汤阴县××乡人和路××名城住宅小区××楼××、××、××、××、××号房屋。查封后，原告马爱民向法院提出执行异议，法院于2018年9月10日作出（2018）豫0502执异57号执行裁定书，原告不服该裁定，提起本案诉讼。2.案涉汤阴县韩庄乡人和路富贵名城住宅小区2号楼1层102、103、104、106、107号房产登记所有人为第三人鼎旺房地产公司。原告未向法庭提交其主张第三人鼎旺房地产公司为其办理不动产权登记手续的相关证据。3.原告马爱民提交签订时间为2011年1月21日的鼎旺?富贵名城认购书主要内容为：“甲方：鼎旺房地产公司，乙方：马爱民。房屋坐落：2#楼1层4号，房屋单价：6800元/平方米，建筑面积26.6平方米，房屋总价：180880元整。付款方式：一次性付清。认购说明：⑴乙方为取得房屋的购买权签定本认购书。⑵规定期限内乙方如逾期付款，本认购书自动失效，甲方有权将该房另行出售。⑶乙方中途退房的，按已付房款的5%向甲方支付违约金。⑷本认购书壹式叁份，乙方执壹份，甲方执两份，双方签订《商品房买卖合同》后本协议书自动失效…。”原告提交加盖有第三人鼎旺房地产公司财务专用章的收据一份，内容为：“2011年1月21日，今收到马爱民商房房款壹拾捌万零捌佰捌拾元元整，￥180880元。”原告提交第三人鼎旺公司2018年9月25日作出的承诺书1份，主要内容为：“第三人公司愿将鼎旺广场6号楼下的门面房，按欠李又峰欠款额，以3层平均价2.8万元顶给李又峰，富贵名城小区2号楼102号袁常科、103号石丽霞、104号马爱民、106号张慧、107号苏天福属个人购买，购买期是在此案查封之前，望法院调查证实给予解封。”原告提交第三人鼎旺公司2018年9月19日作出的证明1份，主要内容为：“我鼎旺房地产开发有限公司于2011年1月21日收到马爱民富贵名城2号楼104号商铺购房全款（壹拾捌万零捌佰捌拾元整）。并于2014年11月3日交付马爱民实际使用至今，由于我公司的原因，所以至今未使马爱民办理房产登记备案手续，责任由我公司负责。”被告李又峰对原告马爱民提交的证据均不予认可。第三人鼎旺房地产公司对原告提交的证据及证明目的均无异议。4.被告李又峰提交被告名下房屋预告登记证明（汤阴房预韩庄乡字第Y1200614号）载明：“预告登记权利人：李又峰，房屋坐落韩庄乡人和路富贵名城02幢1单元1层108号，房屋总价：514500元，合同约定面积105平方米，（汤）房预售证第2011027，合同编号：201206707。”提交案外人赵晶房屋预告登记证明（汤阴房预韩庄乡字第Y1200615号）载明：“预告登记权利人：赵晶，房屋坐落韩庄乡人和路富贵名城02幢1单元1层108号，房屋总价：514500元，合同约定面积105平方米，（汤）房预售证第2011028，合同编号：201206706。”辩称案涉商铺2011年2月即符合预售条件，原告签订认购书时是可以办理预告登记的。被告提交第三人鼎旺房地产公司2018年5月18日出具的证明主要内容包括“安阳市文峰区人民法院（2016）豫0502执字第450、451号执行裁定书中被执行人安阳鼎旺房地产公司称，案外人袁常科所提的是鼎旺公司原因导致未办理过户手续与事实不符，不是我公司真实意思。”被告李又峰提交汤阴县人和路西段南侧富贵名城1#、2#1层房产幢平面图复印件、1#楼测绘报告复印件，辩称房产幢平面图及测绘报告复印件系从汤阴县房管局复制取得，房产平面图与测绘报告显示：102铺的建筑面积为77.63平方米，103铺的建筑面积为12.79平方米，104铺的建筑面积为76.56平方米，106铺的建筑面积为12.79平方米，107铺的建筑面积为77.63平方米，原告提交的认购书与房管局登记的商铺信息不一致。第三人鼎旺公司认可建房时向房管局报送的平面图与现在建成建筑机构不一致。原告马爱民对被告提交的证据不予认可，认为与本案没有关联性，房屋未办理登记是第三人鼎旺房地产公司的过错。第三人鼎旺公司对被告提交的证据无异议，认可建房时向房管局报送的平面图与现在建成建筑机构不一致。5.本院执行局在汤阴县房管局取得的富贵名城1#、2#1层房产幢平面图与被告李又峰提交的复印件一致。执行过程中，汤阴县国土资源局2017年4月27日出具证明，主要内容为：“鼎旺房地产公司名下位于富贵名城住宅小区2号楼1层102、103、104、106、107号房屋无土地登记信息。”汤阴县房产管理局于2018年4月27日出具证明1份，主要内容为：“经查询，鼎旺房地产公司在汤阴县开发的富贵名城住宅小区2号楼一层102、103、104、106、107号商品房截至今日已取得预售许可，未签订商品房买卖合同，未进行合同备案。”6.在法庭限定期限内，第三人鼎旺公司未向法庭提交案涉富贵名城小区2号楼的测绘报告。一审法院认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三人鼎旺房地产公司系案涉富贵名城住宅小区的开发商，法院2017年5月18日查封位于安阳市汤阴县××乡人和路××名城住宅小区××楼××、××、××、××、××号房屋时，上述房屋登记所有人为第三人鼎旺房地产公司，且汤阴县房管局2018年4月27日出具的证明显示上述房屋未签定商品房预售合同，未办理预告登记。本案原告马爱民虽与第三人鼎旺房地产公司签订关于富贵名城2#楼1层4号商铺的认购书，并全额支付购房款，但未签订商品房买卖合同，未进行产权登记，原告购买的房屋系商铺，不是用于居住，且原告购买的商铺面积与法院查封的第三人鼎旺房地产公司名下富贵名城住宅小区2号楼1层104号商铺的面积亦不一致。现原告主张法院确认案涉房屋归原告所有，法院停止对案涉房屋执行，解除查封，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告马爱民的诉讼请求。案件受理费3918元，由原告马爱民负担。本院二审期间，鼎旺房地产公司陈述其于2011年办理了涉案房产的商品房预售许可证，即具备签订备案商品房买卖合同的条件。2011年1月21日马爱民向第三人法定代表人刘彪转账50000元，马爱民在案涉富贵名城小区购买住宅1套。其它事实与一审判决认定的事实相同。本院认为,本案争议焦点为上诉人就涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中房屋登记所有人为第三人鼎旺房地产公司，上诉人与第三人签订房屋认购书，该认购书载明双方签订商品房买卖合同后本协议书自动失效，第三人已于2011年办理了涉案房屋的商品房预售许可证，上诉人自签订房屋认购书至2017年5月18日涉案房屋被人民法院查封之前，未与第三人签订正式的商品房买卖合同并办理备案，上诉人自身存在过错，上诉人与第三人未签订合法有效的书面房屋买卖合同，关于房款支付情况，上诉人虽提供一张50000元的转款凭证，但因其在富贵名城小区购买1套住宅，且仅提供第三人向其出具的收款收据，未有其它证据予以印证，本院不能确认马爱民付款情况，且上诉人购买的商铺面积与法院查封的富贵名城住宅小区2号楼1层104商铺的面积亦不一致。上诉人要求确认涉案商铺归其所有、停止对该财产的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上，上诉人马爱民的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3918元，由上诉人马爱民负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  毛晓燕审判员  赵红艳二〇一九年五月二十三日书记员  路晓晓