宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终167号 上诉人（原审被告）：王永玲，女，1984年9月4日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。 上诉人（原审被告）：李建栋，男，1985年11月12日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审原告）：宁夏银大物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银大安鑫花园西区（荷兰印象）三期会所一层。 法定代表人：柳海明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳福，男，1985年8月6日出生，汉族，该公司副总经理。 上诉人王永玲、李建栋因与被上诉人宁夏银大物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人王永玲、李建栋上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅凭双方存在事实物业服务关系为由判令上诉人向被上诉人支付物业费无依据。本案中，被上诉人未全面履行合同义务，允许车辆停放在小区消防通道上并长期收费，严重影响小区业主通行并存在重大安全隐患。同时，本小区的服务远没有达到二级服务标准，小区治安管理混乱，被上诉人在小区停车位上私自搭建彩钢房，楼栋消防器械无配备，监控形同虚设盗窃现象时有发生，业主反映后物业人员称放在小区院子的电动车、自行车丢失与物业公司无关。至今小区也无文化活动场所，物业却将小区业主共有房屋出租给他人经商。在此过程中，物业公司擅自在本小区与其他小区的围墙上开门增加安全隐患。另房屋质量自入住即存在很多问题，被上诉人只登记不维修。 宁夏银大物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。1.关于消防问题，该问题是老旧小区存在的普遍现象，小区建成时车辆较少，现在车辆增加，小区业主私自在消防通道停车，被上诉人亦对此张贴说明制止。小区消防设施齐全完整；2.关于房屋质量问题，房屋维修义务主体是房地产公司，物业公司仅是为业主报修后反馈到房地产公司，物业只负责公共区域的维修。 宁夏银大物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日物业管理费共计3000元，逾期支付违约金900元，共计3900元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理认定事实：被告王永玲、李建栋系贺兰县安鑫花园西区××××室房屋的业主，该房屋建筑面积为104.2㎡。2015年11月20日，原告宁夏银大物业服务有限公司与安鑫花园西区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2015年11月29日至2017年11月28日，该合同在贺兰县物业管理中心备案，委托期限为2015年11月29日至2017年11月28日。合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在1-30日履行交纳义务。多层住宅物业为1.0元/月/㎡，高层物业为1.2元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额5‰支付违约金。原告银大物业公司的资质等级为叁级。2012年4月13日，原告向贺兰县城建局物业办申请提升银大?安鑫花园西区物业收费标准，请求住宅物业费为1.2元㎡月、营业房2元㎡月。贺兰县物业管理中心于2012年4月19日批准同意。2012年7月23日，原告就上述调价备案事宜向贺兰县价格监督检查所申请，贺兰县价格监督检查所加盖备案专用章。被告未交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间物业费。原告于2016年12月7日、2017年11月27日通过张贴物业费催缴通知单形式向被告催交物业费，但被告至今未缴纳物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，因案涉小区未成立业主委员会，案外人宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告为案涉小区的物业服务企业，并与其签订《前期物业服务合同》，前述行为并未违反法律强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与被告所在小区的开发商签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告在实际对案涉小区提供物业服务后，与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系，其有权按照《前期物业服务合同》中约定的收费标准要求被告支付物业服务费。原告提交《前期物业服务合同》约定的服务期间为2015年11月29日至2017年11月28日，原告诉请被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费的诉讼请求，法院仅在2016年1月1日至2017年11月28日期间范围内予以支持，超出部分不予支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。被告抗辩小区存在安全隐患，小区进户大门敞开；门锁、门铃损坏没有及时维修仅为物业服务质量一般瑕疵，当业主发现时应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。就本案被告所说消防通道停车而言，物业公司负有管理、引导之责，但更多的要依赖于每一位业主的自觉，同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告李建栋辩称，因为房屋质量问题未得到解决而拒交物业费，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，对于该项抗辩理由不予采纳。被告抗辩2013年到2017年物业没有提供业主活动室、将原本规划为业主活动中心出租为商铺，因上述问题不在物业服务的范围之内，故对被告的抗辩意见，不予采信。综上，被告应支付原告2016年1月1日至2017年11月28日期间物业费2876元（104.2㎡×23个月×1.2元/月/㎡≈2876元）。关于违约金，涉案合同中虽作出明确约定，但是原告未尽到物业管理责任导致被告未能及时交清物业费，原告方对于被告未能按时交纳物业费负有相应的责任,故原告主张的违约金,法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决：一、被告王永玲、被告李建栋支付原告宁夏银大物业服务有限公司贺兰县安鑫花园西区××××室房屋自2016年1月1日至2017年11月28日期间的物业费2876元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏银大物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宁夏银大物业服务有限公司负担7元，被告王永玲、李建栋负担18元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，被上诉人认可涉案小区消防通道存在停车收费的问题，其解释为小区停车位较少，车辆较多，所以存在消防通道一侧停车的情况。 本院认为，本案争议的焦点为被上诉人作为物业服务的提供者是否全面履行了合同义务暨被上诉人应否全额承担物业费。根据一审法院查明的事实及认定，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。营造和谐有序的小区环境需依赖于物业公司与全体业主的共同努力。被上诉人在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，其认可小区消防通道一侧长期存在停车收费、小区绿化维护不及时的事实，故本院对涉案2016年至2017年间的物业费酌情按90%的比例进行调整。根据一审认定2016年1月1日至2017年11月28日期间上诉人应缴纳物业费2876元，按90%的比例计算，上诉人应向被上诉人缴纳物业费2588元。上诉人主张其房屋质量、小区业主共同利益的维护问题可另行向相关主体主张。综上，上诉人的部分上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初4244号民事判决； 二、上诉人王永玲、李建栋支付被上诉人宁夏银大物业服务有限公司贺兰县安鑫花园西区****室房屋自2016年1月1日至2017年11月28日期间的物业费2588元，于判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回被上诉人宁夏银大物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由上诉人王永玲、李建栋负担；二审案件受理费50元，由上诉人王永玲、李建栋负担45元，由被上诉人宁夏银大物业服务有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年五月二十一日 书记员  陈丽霞 附：法律相关条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。