广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2205号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码914406047123972882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，系原告法务人员。委托诉讼代理人：刘阔雅，系原告法务人员。被告：广州君赫服饰有限公司，住所地广东省广州市黄埔区云埔工业区方达路2号办公写字楼4楼整层，统一社会信用代码9144010158566037XT。法定代表人：李国华。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告广州君赫服饰有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。本案于2019年3月19日、2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2017年9月22日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》已于2019年1月15日解除，原告没收被告物业管理费保证金5614元、水电费保证金3157元；2.被告向原告支付从2018年7月10日起至2019年3月19日止的物业管理费22765元；3.被告向原告支付2017年12月2日至2019年1月15日的电费3882.56元；4.被告向原告补齐免租期（2017年10月10日至2018年6月9日）减免的管理费22456元；5.被告向原告支付违约金1635.72元（违约金按以每个月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年1月25日为1635.72元，请求计算至实际清偿之日止）；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告向佛山市恒福泰富经营管理有限公司（下称恒福泰富公司）租赁位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A号铺，并于2017年9月22日分别与恒福泰富公司签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》、与原告签订了《恒福国际商业中心物业服务协议》。根据物业协议约定，该物业的计租面积以建筑面积210.46平方米计算，使用面积为93.58平方米，服务期限自2017年10月10日起至2022年10月9日止，其中2017年10月10日至2018年6月9日为免物业管理费期（含装修期）。2018年6月10日至2018年10月9日物业管理费按每月2246元计算、2018年10月10日至2019年10月9日物业管理费按每月2807元计算。水电费按每月实际使用量进行收取。另，租赁合同约定，如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中物业管理费按13.34元/月/平方米（按建筑面积计算）标准计算。被告应于每月5日前缴纳当月的物业管理费、水费、电费等费用，否则，每延迟一日，按欠费金额1‰标准支付违约金，逾期30天，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2017年10月10日，承租方已按约交付场地给被告使用，被告于同日接收并签订了《商铺交场确认书》。原告已依约提供物业服务，但被告自2018年7月份起欠缴物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告不予理会。原告已于2018年10月22日和2018年12月15日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《催缴函》及2018年11月21日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《律师函》，但被告收到函件后仍未缴纳欠费。原告已于2019年1月14日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除合同通知书》。被告的行为已构成违约，严重损害了原告合法权益，特诉至法院，请法院依法公正判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告营业执照复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《恒福国际前期物业服务委托合同》《恒福国际商业中心物业服务协议》。证明原告受托对被告承租的涉案房屋进行物业管理，根据原、被告双方签订的物业管理协议约定，物业服务期限为2017年10月10日至2022年10月9日。计价面积为210.46平方米。2018年6月10日至2018年10月9日，物业费2246元/月、2018年10月10日至2019年10月9日，物业费2807元/月。水电费据实结算，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上月水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之一向原告支付违约金。另因被告原因导致租赁合同解除的，原告有权解除物业管理协议并没收保证金。3.《商铺交场确认书》。证明被告于2017年10月10日接收物业。4.催缴函及邮寄回执各2份，律师函及邮寄回执各1份。证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。5.《解除合同通知书》《解除〈物业服务协议〉通知书》及邮寄回执各1份。证明因被告长期拖欠管理费、电费，另出租方已与被告解除租赁合同，已达成物业管理协议约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原、被告之间的物业管理协议已解除。6.《恒福国际商业中心商铺租赁合同》。证明根据租赁合同约定，被告应补交免租期减免的物业管理费。7.电费发票。证明原告为被告代交了2017年12月至2019年1月的电费。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年12月22日，原告（乙方）与开发商佛山恒裕房地产开发有限公司（甲方）签订《恒福国际前期物业服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对恒福国际提供前期物业管理服务事宜，合同期限自本合同签订之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。物业的管理服务收费标准，其中商场（建筑面积）每月每平方米35元（含公共部分能源费用）。2017年9月22日，被告（乙方、承租方）与案外人恒福泰富公司（甲方、出租方）签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》，约定由被告承租恒福泰富公司位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A铺，租赁期限自2017年10月10日起至2022年10月9日止。自2017年10月10日起至2018年6月9日止为装修免租期。在此免租期（含装修期）内，被告无需承担租金，但应承担免租期（含装修期）内产生的费用，如水、电、燃气、热力能源费等费用。如被告原因导致本合同提前终止、被解除（包括被告违约导致原告解除合同的）等情形，则被告应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按31.13元/月/平方米标准计算，物业管理费按13.34元/月/平方米标准计算。2017年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒福国际商业中心物业服务协议》，约定：“第一章总则租赁商铺：恒福国际商业中心第一层A105A铺，租赁计租面积【建筑面积】：210.46平方米……第四章协议期限一、本协议的物业服务期限与《恒福国际商业中心商铺租赁合同》中约定的租赁期限相同，即自2017年10月10日起至2022年10月9日止。第五章费用标准及支付一、管理费1、管理费包含公共区域内的水费及正常供应时间内的空调费和公共区域服务。2、管理费收费如下：（1）管理费按计租面积计算，具体计算方式及明细如下：2017年10月10日至2018年6月9日，管理费单价为0元/平方米/月；月管理费为0元/月；2018年6月10日至2018年10月9日，管理费单价为10.67元/平方米/月；月管理费为2246元/月；2018年10月10日至2019年10月9日，管理费单价为13.34元/平方米/月；月管理费为2807元/月。（2）免收管理费期间内，乙方应向甲方缴纳水、电费及超出正常供应时间所产生的空调费等能源费用。3、缴费时间：乙方须于每月五日前以支票或转账方式向甲方缴交当月管理费。二、电费：每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线变损）×政府公布电价，乙方须于每月五日前按上述标准向甲方交纳上月电费……四、保证金1、签订本协议之日，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费的保证金，共计5614元。2、签订本协议之日，乙方须按该出租计价面积（建筑面积）标准向甲方缴交水电费保证金，水电费保证金计收标准为15元/平方米，即该物业乙方应向甲方缴纳的水电费保证金共计3157元……第八章权利和义务……二、乙方权利和义务……2、乙方作为恒福国际商业中心的使用人之一，在合同期限内必须承担相应的管理费及其他应缴费用……第十章变更和解除二、本协议在业主或出租人与乙方所签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》解除的同时本协议相应解除……第十一章违约责任及免责条件一、双方均应履行本协议，任何一方违反的须承担违约责任。二、双方均应履行本协议，任何一方违约给对方造成损失的，应当赔偿对方的实际损失。三、如乙方单方面终止恒福国际商业中心商铺租赁合同或本协议，或乙方违约导致出租人单方终止恒福国际商业中心商铺租赁合同或甲方解除本协议，乙方除应按相关约定承担违约责任外，乙方所缴纳保证金归甲方所有，甲方追讨其余所欠的费用。四、如乙方延迟缴交管理费及电费、水费等其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。乙方延迟缴纳本协议项下管理费、水电费、加时空调费等能源费用或其他应付费用，逾期超过15日或者经过甲方书面催告乙方仍不缴纳的，甲方可以对该物业暂停部分或全部物业服务（包括但不限于暂停供应水、电、中央空调等），直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方承担任何责任以及作出赔偿。乙方拖欠管理费、水电费逾期30天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按本协议相关约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有，乙方还应当赔偿由此给甲方造成的一切损失……”同日，被告在《商铺交场确认书》上签名，确认接收涉案物业。2018年10月22日，原告通过特快专递方式向被告发出《催缴函》，向被告催缴截止至2018年10月11日的物业管理费、水电费等共计12627.76元。2018年10月24日，被告签收该函件。2018年11月21日，原告委托广东通建律师事务所通过特快专递方式向被告发出《律师函》，上载：“……双方签订上述协议后，恒福物业公司如约提供物业服务，但贵方未依约支付管理费、水、电费。截止至2018年11月15日，贵方已拖欠2018年7月至2018年11月管理费11537元、2018年2月至2018年11月电费3370.90元，共产生违约金1241.33元。贵方拖欠管理费、水电费的行为已构成违约，严重损害了恒福物业公司合法利益，请贵方在收函后三日内缴清上述拖欠的费用及违约金共计16149.23元，友好解决问题……”2018年11月22日，被告签收该函件。2018年12月15日，原告通过特快专递的方式向被告发出《催缴函》，向被告催缴截止至2018年12月11日的物业管理费、水电费等共计19477.64元。2018年12月19日，被告签收该函件。2019年1月14日，原告通过特快专递的方式向被告发出《解除〈物业服务协议〉通知书》，上载：“……基于贵方上述逾期缴纳物业管理费及水电费的行为已构成严重违约，严重损害了我司的合法权益，且出租方解除与贵方签订的租赁合同，现郑重函告如下：我司与贵方签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》自贵方收到本通知书送达之日起解除，贵方所缴纳的物业管理费保证金、水电费保证金我司不予退还。请贵方于收函后7天内缴清所拖欠的物业管理费、水电费、补交免租期内的物业管理费22456元，以上共计45437.56元，并自行处理好因经营过程中产生的一切债权、债务关系。”同日，恒福泰富公司向被告发出《解除合同通知书》，解除恒福泰富公司与被告签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》。2019年1月15日，被告签收上述两份通知书。另查明，本院于2019年1月23日立案受理恒福泰富公司诉广州君赫服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案【(2019)粤0604民初2207号】，恒福泰富公司就涉案铺位诉请确认租赁合同解除、没收租赁保证金、支付拖欠的租金等。另查明，原告经营范围包括：物业管理；游泳场所服务；停车场服务；园林绿化工程及保养；房地产中介服务；家政服务；楼宇清洁服务；服装清洗服务。庭审中，原告陈述，被告仍在涉案商铺经营服装生意，店铺名字为摩尼卡思。电费发票显示的是总表的读数，原告是根据总表的计数交纳电费，再根据每个租户的分表计算，现原告主张的是被告实际使用的电费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》、被告与恒福泰富公司签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请解除合同。原告主张被告自2018年7月10日起拖欠物业管理费并提供了催缴函、律师函予以证实，因被告拒不到庭抗辩并举证其支付物业管理费情况，本院对原告的主张予以采信。根据涉案物业服务协议第十一章第四条的约定，原告有权解除合同并没收保证金。至于合同解除的时点，原告于2019年1月14日向被告寄出解除合同通知，被告于次日收悉，故本院确认涉案物业服务协议已于2019年1月15日解除。关于原告诉请没收物业管理费保证金、水电费保证金。根据《恒福国际商业中心物业服务协议》第十一章第三、四条约定，如果被告违约，被告所缴纳的保证金归原告所有。因此，原告主张没收物业管理费保证金、水电费保证金有合同依据，本院予以支持。关于原告诉请的物业管理费、电费。根据《恒福国际商业中心物业服务协议》第五章第一、二条约定，被告负有依约按期支付物业管理费、电费等合同义务。被告未到庭对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，本院对原告主张被告欠付物业管理费情况予以确认。虽原、被告双方的物业服务合同于2019年1月15日解除，但原告在庭审中称被告仍在涉案商铺经营，接受原告提供的物业管理服务，故原、被告已形成事实上的物业服务合同关系，被告应参照上述《恒福国际商业中心物业服务协议》的约定向原告计付合同解除后的相关物业服务费。经计算，被告应向原告支付2018年7月10日至2019年3月19日的物业管理费21678.50元（2246元/月×3个月+2807元/月×5个月+2807元/月÷31天×10天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于电费，《恒福国际商业中心物业服务协议》已明确约定电费的计算方式，且原告已提交相关发票证明代为垫付的事实，被告亦无提供有效证据予以反驳，故对原告主张被告支付2017年12月2日至2019年1月15日的电费3882.56元，本院予以支持。关于原告诉请免租期的管理费。根据被告与案外人恒福泰富公司签订的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》约定，如果被告违约，被告应补交免租期减免的全部费用，包括物业管理费。即被告在租赁合同中已知悉其在违约时应当承担免租期间的物业管理费，原告虽不是上述租赁合同的相对人，但原告确认被告免租期期间无需支付物业管理费是原告自由处分其物业管理费的权利，不违反法律规定，而被告未到庭举证证明已交纳相应物业管理费，故原告主张被告支付免租期的物业管理费合法有据，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付2017年10月10日至2018年6月9日的物业管理费22460.32元（13.34元/月/平方米×210.46平方米×8个月），原告自愿以22456元计算，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。关于违约金。原告无证据证明本院支持的前述没收物业管理费保证金、电费保证金未能弥补因被告违约而产生的损失，故对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告广州君赫服饰有限公司于2017年10月10日签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》于2019年1月15日解除；二、被告广州君赫服饰有限公司交纳的物业管理费保证金5614元、水电费保证金3157元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；三、被告广州君赫服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A铺自2017年10月10日至2018年6月9日期间的物业管理费22456元；四、被告广州君赫服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际首层自编号A105A铺自2018年7月10日至2019年3月19日期间的物业管理费21678.50元；五、被告广州君赫服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付自2017年12月2日至2019年1月15日的电费3882.56元；六、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取644元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担32元，被告广州君赫服饰有限公司负担612元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年五月八日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。