海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初10540号   原告：北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司，统一社会信用代码：91460200562421253X，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路165号金悦府5号楼一层。   负责人：周士杰，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：李智贤，女，1989年12月21日出生（公民身份号码×××），汉族，住内蒙古包头市。系该公司职员。   被告：何宪，男，1954年6月8日（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。   原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司（以下简称太平物业三亚分公司）与被告何宪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太平物业三亚分公司委托诉讼代理人李智贤，被告何宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告太平物业三亚分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费2605.68元，2017年公摊费201元，违约金2376.38元（违约金以2605.68元为基数，自2018年1月1日计算至实际支付物业费之日止，按每日千分之三的标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买中铁×××房，并于2016年12月31日与原告签订了《物业服务协议》。自2018年1月1日起被告未向原告支付任何物业费、截止2018年10月31日，被告共拖欠物业费（2018年1月1日至2018年12月31日）和能源费（2017年1月1日至2017年12月31日）合计2806.68元，应支付违约金2376.38元。因被告的拖欠行为严重影响了物业的服务品质，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。   被告何宪辩称：一、原告在没有具备“琼价费管[2014]486号”规定的必要条件之前，不应该索取水电公摊费（原告所谓的资源费）。二、原告在具备了上述486号文件规定的条件，但没有与业主合意建立合同关系，也不应当收取水电公摊费。三、物业费开始计算的时间，应从业主同意验收的日期开始。根据本户房屋维修和改造的状况，应当是去年7月起算。四、本业主反诉原告，重新核算物业收支情况，降低原物业费虚高的3.5元/平米标准。   （1首先，原告不按486号文件规定执行，没有达到文件要求具备的条件，不尽义务，片面主张权利，实为不妥。1、原告没有按照文件第八条的规定对共用水电费用进行单独列帐和公示。2、原告没有按照文件第六条的规定，明示和具体介绍是否设置单独计量表，物业、商铺等计量表在哪个位置？有无标识？此外，没有业主推选的代表进行监督，是否“单独设置计量表”无法得到验证，原告应当配合建立监督机制，接受监督和质疑。3、原告没有落实文件第三条的规定，没有监督机制。原告公布的数字受到业主的严重质疑，并且原告拒绝接受监督，不回复业主的各项质疑。4、涉案小区中有7幢住宅楼的户型和户数有差异，按照文件第五条的规定，应当对每幢楼单独安装计量表。原告统一计算到整个小区的费用中有失公平。5、原告未按照文件第七条规定执行，小区多处用电设施存在浪费行为，损害业主权益。   （2其次，即使原告具备了486号文件规定的条件，但没有与业主合意建立合同关系，也不应当收取水电公摊费。双方签订的《前期物业服务协议》中未对公摊费进行约定，原告未对应收取公摊费进行明示，双方也未口头约定，原告诉求被告支付公摊费于法无据。   （3再次，关于物业费起算时间问题。物业费应当自开发商所售房屋交给业主，经业主同意验收之时开始交纳。根据《住宅质量保证书》，房子竣工日期是2016年12月30日。被告第二天进入房间，发现存在渗水、起泡、掉墙皮等现象。房屋不适合居住，入户门打不开，没有饮用水等。被告因此对涉案房屋进行各项维修，至半年后才达到入住条件。被告已在收房时预缴了全年的物业费，结合因房屋不符合入住条件给被告造成的损失，物业费应减免半年以上。   （4反诉要求原告降低物业收费标准，纠正不合规做法，按月据实公布物业费和公摊水电费真实收据。1、原告没有专门的“物业管家”，物业服务人员少且服务不专业。2、物业服务设施欠缺。3、小区治安管理差，多次出现损害业主权益的治安事件。4、原告会计涉嫌虚假做账，损害业主权益。5、原告采取一些侵犯业主财产权的非法要求及不合理方法或为业主合理利用私人财产设置不合理障碍。6、违规收取地面停车位费用。7、二次供水没有每月公示清洗记录，生活饮用水浑浊，太阳能用水有异味。8、小区电梯多次出现故障。9、小区保安在门口不认真值岗。10、原告对业主提出的整改意见不予理会。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理查明认定事实如下：涉案小区位于三亚×××，三亚润德置业投资有限公司系该项目的开发商。2016年11月30日，原告经过竞标取得悠岚湖前期物业管理项目物业管理资格，此后三亚润德置业投资有限公司聘请原告为涉案项目提供前期物业管理服务。2016年12月19日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局作出吉住建前备字[2016]第13号《前期物业管理备案证书》，同意登记备案，有效期至业主大会选聘新的物业公司为止。   被告系三亚中铁城×××房的购房人，于2016年12月31日签收房屋交接验收表和项目入住确认单，办理收房手续入住涉案房屋，601号房的建筑面积为62.04平方米。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《前期物业服务协议》，第一条双方的权利和义务约定：原告为被告提供前期物业管理，原告对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向被告收取物业管理费用。被告依据开发商与原告签订的《前期物业服务合同》的规定，向原告及时全额缴纳物业管理费用等。第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理；七、消防管理；八、公共绿化。第三条物业管理服务质量约定：一、房屋外观1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；2、户外无违章安装的防盗栅栏和空调；3、房屋场地无违章搭建。二、共用部位。共用设施设备的维护和管理1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；2、定期专人维护保养。三、环境卫生1、环境整洁，无污染。2、生活垃圾日产日清。四、绿化1、养护得当，定期修剪；2、美观协调。五、交通秩序与车辆停放1、道路畅通有序；2、车辆停放整齐。六、秩序维护部1、统一服装，持证上岗，佩戴标志；2、物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；3、服务主动、热情。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修及时修理，两小时内完成，并建立登记、回访制度；急修20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度；业主保修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。第四条物业服务费约定：一、被告交费时间从购房合同约定的交付之日起计算，按年度预交，业主或者物业使用人应在上次物业服务费期满前十五日内交纳下一年度物业服务费。首次物业服务费应自购房合同约定的交付之日起全额交付；二、收费标准（按建筑面积）3.5元/㎡/月；三、因被告原因未能按期办理收房手续而导致房屋空置的，由被告按物业服务费标准的100%向原告缴纳等。第六条违约责任约定：一、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；四、被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。   被告另于同日签署一份《公共能源分摊水电费收费》，内容为：本人为三亚×××号业主，根据海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅颁发的《海南省物业管理区域用水电费分摊办法》按户建筑面积据实分摊，本人承诺每年缴纳下一年物业费时同时缴纳上一年度公摊水电费。   协议签订后，被告于2016年12月31日向原告缴纳2017年1月15日至2017年12月31日止的物业服务费2507.62元。2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费和2017年1月1日至2017年12月31日的公摊费至今尚未缴纳。2018年6月26日，原告向被告发出《催费通知》，要求被告于2018年7月1日前向原告缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费。   另查明，原告已经在小区公示栏内将《2017年度物业服务费收支情况明细表》进行张贴公示。三亚市疾病预防控制中心于2018年11月30日作出《检测报告》（三疾控检字〔2018〕W-0687号），对原告二次供水水质进行检验，检验结果为合格。   本院认为：原、被告双方于2016年12月31日签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自权利义务。协议签订后，原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。   关于被告辩称原告物业服务标准不达标，小区基础设备、设施维护不完善，物业费虚高等问题。本案为物业服务合同纠纷，原告提供物业服务的标准和范围应当符合双方签订的《前期物业服务协议》中约定的服务标准，而原告提供物业服务属于动态过程，不能仅凭某一时间节点的服务质量就认定原告整体服务水平不达标，只要原告的整体服务水平达到合同约定的服务标准，就应当认定原告没有违反合同约定。原告实际提供了物业服务，被告也因此获益，即使原告的服务可能存在瑕疵，在该瑕疵未严重违反合同约定的情况下，被告仍应向原告支付物业服务费。   关于物业服务费起算时间问题。被告于2016年12月31日办理入住手续，原告诉求自次日起算物业费未违反合同约定。且物业服务范围并不限于房屋内部问题，而是包含整个小区的物业服务，故不应以涉案房屋内部存在部分质量问题而拒绝缴纳物业服务费。原告主张从2018年1月1日起算物业费本院予以支持。协议约定物业服务费的收费标准为每平方米每月3.5元，涉案房屋的建筑面积为62.04平方米，2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为2605.68元（62.04㎡×3.5/元/月×12个月），原告诉求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日物业费2605.68元本院予以支持。   关于违约金。原告已经按照约定提供了物业服务，被告未按照约定及时向原告缴纳物业服务费违反合同约定，原告诉求被告支付违约金本院也予以支持。原告主张违约金标准过高，被告拖欠物业费给原告造成的实际损失为资金占用期间的利息损失，酌情调整违约金标准为按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。即违约金应以2605.68元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率为标准，自2018年1月1日计算至被告实际付清物业费之日止。   关于公摊费。被告签署的《公共能源分摊水电费收费》载明被告同意按照建筑面积据实分摊公摊水电费，该《公共能源分摊水电费收费》系被告真实意思表示，被告应当按照该承诺内容向原告支付公摊费用。原告主张公摊费的计算标准为每平方米为0.27元，系结合业主房屋建筑面积和公共区域产生的全年水电费进行计算得出，公共区域产生的全年水电费由单独统计表进行统计。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，原告未提交证据证明涉案小区2017年公共区域产生的水电费数额，主张按照每平方米0.27元计算公摊费没有事实依据。综上，原告诉求被告支付公摊费201元本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   1被告何宪应自本判决生效之日起7日内，向原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司支付物业费2605.68元和违约金（违约金以2605.68元为本金，自2018年1月1日计算至被告实际付清物业费之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）；   2驳回原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费25元（原告北京中铁第一太平物业服务有公司三亚分公司已预缴，并已减半收取），由被告何宪负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 董子涵     二○一九年五月二十日   书记员 郑 瑜   附法律条文：   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   最高人民法院   关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   最高人民法院   关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。