沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初4387号 原告：许锋，男，1980年9月7日出生，汉族，住辽宁省盖州市。 原告：鄂苗苗，女，1982年4月10日出生，满族，住辽宁省盖州市。 二原告委托诉讼代理人：王馨平，系辽宁正直律师事务所律师。 被告：夏辉，女，1973年10月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：夏颖，女，1971年3月26日出生，汉族，系被告姐姐，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：李闫岩，系辽宁滕坤律师事务所律师。 第三人：沈阳链家宝业房地产经纪有限公司，住所地沈阳市铁西区。 法定代表人：李峰岩，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢欣，男，1985年5月7日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市皇姑区。 原告许锋、鄂苗苗与被告夏辉，第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许锋、鄂苗苗及其委托诉讼代理人王馨平，被告委托诉讼代理人夏颖、李闫岩，第三人委托诉讼代理人谢欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为100002215027的《沈阳市存量房屋买卖合同》及《车库转让协议》；2.判令被告向原告双倍返还定金40000元；3.判令被告向原告给付居间费用13500元；4、判令被告向原告给付房屋价款20%的违约金190000元；5.判令被告给付租房损失5400元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月21日，原告与被告在第三人的居间服务下就原告向被告购买其所有的位于沈阳市浑南区的房产及其配套2号车库事宜达成合意，签订《沈阳市存量房屋买卖合同》及《车库转让协议》，约定房屋总价款为950000元，车库价款为250000元，合同签订后原告依照合同向第三方支付了居间代理费及保障服务费共计13500元，并于2018年11月26日向被告支付定金20000元，被告向原告出具收条以为凭证。之后原告积极办理银行贷款事宜，在2018年12月6日通过了银行贷款的审批流沉，按照合同约定应在通过银行审批后15日内办理产权变更登记，但是被告一再推脱。在原告多次催告下被告以案涉房屋为夫妻共有财产及案涉车库已经出售他人为由拒绝履行合同，并拒绝按照合同约定承担违约责任，故原告诉至法院。 被告辩称，同意解除合同，车库出卖事宜系由被告的姐姐即代理人夏颖处理的，被告车库长期与他人轮流交换使用，夏颖对此并不知情，出库买卖协议签订后夏颖才发现此情况，当时随即就告知了中介及原告，并同意将被告自己所有的车库继续出卖给原告，但因被告所有的车库面积大于原出售的车库，故希望原告补足差价以示公平交易，但原告坚持以原价购买，双方就此未达成一致，车库是房屋的附属物，不可能未对车库达成一致还卖房子，现原告提出解除两份合同，被告无异议；原告无权据定金和违约金同时主张，根据合同法第116规定，定金罚则和违约金条款不可同时使用，故原告无权同时主张定金和违约金；房屋买卖合同第七条二款约定违约金为房屋总价款20%的比例畸高。根据合同法规定违约金兼具惩罚性和补偿性，违约金的支付应当以填补为原则，以补偿实际损失，原告应对被告违约导致其损失具有举证责任，根据合同法114条规定，现被告请求法院根据公平原则和诚实信用原则予以调整。根据合同法司法解释二中第29条二款有关规定，本案原告主张190000元违约金严重偏离其损失，显失公平；《房地产经纪管理办法》第21条、第22条规定，经委托人书面同意后，第三人方可以对外发布相应房源信息。显然第三人在此次服务中未履行告知义务及对相关资料形式审查的义务，如果其认真履行义务，可以及时避免上述车库转让协议中出现的问题；原告第三项诉请13500元分别为居间费9500元和保障服务费4000元，基于不同合同产生，属不同性质的两笔费用，且第三人明确表示，未完成相关服务退还费用，故原告保障服务费和居间费不应支持。综上，请贵院依法查明事实公正判决。 第三人述称，根据合同约定，违约方的居间服务费是不退还的，第三人同意给守约方退还居间服务费。2018年11月21日双方签订合同，合同签订后，2018年11月26日进行了银行面签，第三人把原告交的定金直接交给被告，被告出具了收款收条。2018年12月6日，原告银行贷款审批通过，第三人联系被告要进行房屋过户，但是被告以车库问题为由不进行过户。2019年1月11日，买卖双方就车库事宜进行洽谈，未达成一致意见。2019年2月18日，双方再次面谈，被告表示因为前夫不同意所以房子卖不了了，双方约定银行审批最后期限为3月6日，约定3月1日最后进行房屋过户，但是被告在当日未配合过户，之后原告诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据沈阳市存量房屋买卖合同、车库转让协议、房款交接收条、居间服务合同、保障服务合同、沈阳链家宝业房地产经纪有限公司专用收据、履约催告函、沈阳市不动产登记中心查询档案、房屋租赁合同、情况说明、微信聊天记录截图本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月21日，在第三人的居间服务下，原、被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》约定原告购买被告位于沈阳市浑南区房屋；房屋总价款950000元；购房定金20000元；原告应于办理权属转移当日将第一笔首付款320000元支付给被告，以商业贷款方式支付剩余600000元购房款；被告应当保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让，被告承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致涉案房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任；被告提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权证的，被告逾期履行合同义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，按房屋总价款的20%向原告支付违约金。同日，原、被告签订《车库转让协议》约定被告将其位于壹间车库以250000元的价格出售给原告。合同签订后，原告向被告缴纳了定金20000元，并办理了银行贷款审批手续。但按照约定办理权属转移手续时，被告以其前夫不同意出售涉案房屋为由拒绝办理产权转移手续。 另查明，被告出售给原告的位于壹间车库并非被告所有，是被告与他人置换使用的，其无权将该车库出售给原告，故车库转让协议亦无法继续履行。原告要求被告承担违约责任，双方协商未果，原告诉至法院。 另查明，原告向第三人支付居间服务费13500元。 本院认为，原、被告对解除《沈阳市存量房屋买卖合同》、《车库转让协议》均无异议，故对原告的该项诉请本院予以支持。合同解除后应合同取得的财产应当返还，故被告应返还原告购房定金20000元。 原、被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告在房屋买卖合同签订后，无正当理由拒绝继续履行合同构成违约，应按合同约定，按照总房款的20%向原告支付违约金。合同约定购房总价款为950000元，故被告应支付原告违约金190000元。被告主张该违约金过高。本院认为，涉案房屋买卖合同履行过程中，原告并无过错，虽其并未缴纳购房款，但已办理并通过了银行贷款审批手续，履行完毕合同约定的主要义务。被告出售房屋时明知该房屋系其与前夫的共同财产尚未析产，仍然擅自出售，存在较大过错。且涉案房屋买卖合同无法继续履行，导致原告需另行购买房屋，因此另行付出较大精力和时间，并承担房屋价格上涨的市场风险，故对被告辩称的该违约金过高的主张本院不予支持。 关于居间服务费13500元，因第三人同意返还，本院予以支持。 关于原告主张的租房损失，因违约金兼具惩罚性及补偿性，违约金已弥补原告损失，对原告主张的租房损失本院不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、原告许锋、鄂苗苗与被告夏辉于2018年11月21日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》及《车库转让协议》于本判决生效之日立即解除； 二、被告夏辉于本判决生效之日起七日内返还原告许锋、鄂苗苗购房定金20000元； 三、被告夏辉于本判决生效之日起七日内支付原告许锋、鄂苗苗违约金190000元； 四、第三人沈阳链家宝业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告许锋、鄂苗苗居间服务费13500元； 五、驳回原告许锋、鄂苗苗的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5034元，由原告许锋、鄂苗苗负担381元，被告夏辉负担4653元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李珩 审 判 员  宁伟 人民陪审员  金丽 二〇一九年五月二十三日 法官助理赵文新 书记员郑璐璐 本判决适用相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。