广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7644号原告：钟惠容，女，1971年10月13日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。被告：冯伟薇，女，1973年7月19日出生，汉族，住广州市海珠区。原告钟惠容与被告冯伟薇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理，原告钟惠容的委托诉讼代理人梁瀚昕到庭参加诉讼，被告冯伟薇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。钟惠容向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除钟惠容与冯伟薇于2014年10月26日签订的《租赁合同》；2.判令冯伟薇向钟惠容支付拖欠的2017年租金、占用费22600元及利息（利息以22600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年12月1日起算至实际清偿之日止）；3.判令冯伟薇向钟惠容支付2018年1月至12月的租金、占用费48000元及利息（利息以48000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2017年12月1日起算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由冯伟薇承担。事实和理由：钟惠容与冯伟薇在2014年10月26日签订《租赁合同》，钟惠容向冯伟薇出租位于广州市黄埔区庙头东新街6号的自有房屋给冯伟薇使用，租赁期为2015年1月1日起至2020年12月31日止。合同第5条约定，前三年的租金每年为45600元，后三年的租金每年为48000元，冯伟薇应当在每年12月1日前缴纳下一年度的租金。然而冯伟薇自2016年12月起即不按合同约定支付房屋租金，截止至起诉时，冯伟薇仅分别在2017年5月13日向钟惠容交纳租金10000元、7月5日交纳3000元、7月13日交纳7000元、10月1日交纳3000元，合计交纳2017年的租金23000元，仍有租金22600元未缴纳。2018年的租金48000元按约定应当在2017年12月1日前缴纳，但至今仍未缴纳。钟惠容认为，冯伟薇不按合同约定交纳租金的行为己经构成根本违约，致使合同无法履行，钟惠容有权依法解除与冯伟薇的租赁合同关系。钟惠容为保护自己的合法权益，特向法院提起本次诉讼，恳请法院判如所请。被告冯伟薇未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2001年4月10日，罗广宇向相关部门提交《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》，申请在庙头新街××号建房，申请用地面积为158平方米。广州市黄埔区南岗镇庙头村第四经济合作社和广州市黄埔区庙头乡房建规划小组分别签署“经审查申请人在本表内提供资料，申请人符合分配宅基地资格”和“情况属实，呈上级审批”的意见并加盖印章，广州市黄埔区南岗镇人民政府村镇建设办公室签署“情况属实、同意上报审查”的意见并加盖印章。2001年9月13日，广州市城市规划局黄埔区分局出具的穗黄规建[2001]农房31618号《建设工程规划审查复文》载明：建设单位为罗广宇，建设地点为庙头村东新街6号，规划审查项目为农房1栋4层，建筑面积为320平方米，审核意见为：你村送来上述地段已建农房规划审查的来函及有关资料收悉，经研究，答复如下：同意按地形图红线所示位置农房1幢4层，总建筑面积320平方米，到国土房管部门办理房产登记手续。罗广宇与钟惠容系夫妻关系，罗广宇出具说明证实庙头东新街6号自建农房为家庭共有财产，平时由钟惠容负责日常管理。2014年10月26日，钟惠容（出租方、甲方）与冯伟薇（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于广州市黄埔区庙头东新街6号（四层半每层约180平方米）的自有房屋出租给乙方使用;4.租金以年交方式结算，租期为六年（2015年1月1日至2020年12月31日止），合同期满由双方协议再续租;5.前三年的每年租金为45600元，后三年的每年租金为48000元。租金为甲方实收租金，甲方仅提供收据（无发票），如有其他税收、街道的管理费或其他任何收费等，均由乙方交纳。乙方在每年12月1日前交纳下一年度的租金，首期租金交纳日为2014年12月1日之前。过期不交，甲方有权收回房屋，终止合同，并对乙方不作出任何其他赔偿;13.乙方要提前终止合同不再承租或不再续租，要提前3个月通知甲方……。庭审中，钟惠容陈述签订合同当天向冯伟薇交付了涉案房屋，冯伟薇自2016年12月1日开始不按时缴纳租金，仅于2017年5月13日缴纳10000元、7月5日缴纳3000元、7月13日缴纳7000元、10月1日缴纳3000元，此后再无交付，钟惠容多次催交冯伟薇均不作回应，直至2017年年底发现冯伟薇中途退租，但由于无法联系到冯伟薇，且冯伟薇留有物品放置在涉案房屋内，钟惠容加了门锁保护房屋防止被他人进入，之后房屋一直空置未再出租，钟惠容在起诉前因无法找到冯伟薇未发出解除合同的通知。钟惠容还表示其实际建设并出租的房屋面积为790平方米。如果合同部分无效，钟惠容同意将冯伟薇2017年交纳的款项优先抵作租金，剩余部分再抵作占用费。还查明，因冯伟薇下落不明，本院于2018年12月27日向冯伟薇公告送达起诉状副本等材料。后钟惠容变更起诉状中的第二、三项诉讼请求，本院于2019年1月22日再次向冯伟薇公告送达相关材料。以上事实，有《租赁合同》《黄埔区农村居民个人住宅规划审查表》《建设工程规划审查复文》、结婚证、情况说明及当事人陈述等予以证实。本院认为，冯伟薇经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核钟惠容提交的证据基础上对本案进行裁判。关于租赁合同的效力。涉案租赁物的面积为790平方米，但《建设工程规划审查复文》批准建设的建筑面积仅为320平方米，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，《租赁合同》中就已取得规划报建的320平方米的部分房屋的租赁合同有效，超出规划报建的470平方米的部分无效。钟惠容请求解除《租赁合同》，但解除合同的前提是合同有效，无效部分无需解除，至于合同的有效部分，现有证据无法证实冯伟薇已依约支付了2017年、2018年的租金，冯伟薇已构成根本违约，钟惠容请求解除有效部分的租赁合同，本院予以支持。本院于2018年12月27日向冯伟薇公告送达起诉状副本，自公告之日起60日即视为送达，由于该次送达内容包括钟惠容要求解除租赁合同的诉讼请求，故钟惠容的解除合同通知于2019年2月25日送达冯伟薇，租赁合同的有效部分自该日解除。关于2017年欠付的租金、占用费金额及利息。合同约定2015-2017年期间每年租金为45600元，如前所述，租赁房屋中有470平方米未规划报建，无效部分的面积占比为59.49%（470平方米÷790平方米），故双方约定的年租金45600元中27127.44元实为占用费，18472.56元为租金。钟惠容称冯伟薇2017年仅支付23000元，由于冯伟薇未到庭应诉，更未提交支付款项的任何证据，本院采信钟惠容的主张。鉴于钟惠容同意将上述款项优先抵租金，因此2017年的租金已付清，剩余部分4527.44元（23000元-18472.56元）抵占用费后，冯伟薇还欠占用费22600元（27127.44元-4527.44元）。合同约定每年的租金应于上一年度的12月1日前支付，冯伟薇至今未付清上述款项，因此，钟惠容请求以拖欠的22600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年12月1日起至实际付清之日计算利息，于法有据，本院予以支持。关于钟惠容主张2018年的租金、占用费。据钟惠容陈述，冯伟薇2017年10月1日后未再支付租金，且钟惠容在2017年年底已发现冯伟薇中途退租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，钟惠容应当及时终止合同并采取适当措施防止损失的扩大，避免房屋长时间空置，但其直至2018年12月10日才提起本案诉讼要求解除合同，明显超出了合理的期间，钟惠容要求冯伟薇支付2018年整年的租金、占用费理据不充分，本院不予支持，本院酌定冯伟薇支付相关费用至2018年3月31日，故欠付占用费金额为7138.8元（48000元/年÷12个月×3个月×59.49%），欠付租金金额为4861.2元（48000元/年÷12个月×3个月－7138.8元）。合同约定每年的租金应于上一年度的12月1日前支付，冯伟薇至今未付清上述款项，因此，钟惠容主张利息本院予以支持，该利息应以欠付的金额12000元（7138.8元+4861.2元）为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2017年12月1日起计至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告钟惠容与被告冯伟薇于2014年10月26日签订的《租赁合同》涉及320平方米的有效部分于2019年2月25日解除;二、被告冯伟薇于本判决生效之日起十日内向原告钟惠容支付拖欠的2017年的占用费22600元及利息（利息以22600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年12月1日计起至实际付清之日止）;三、被告冯伟薇于本判决生效之日起十日内向原告钟惠容支付拖欠的2018年1月至2018年3月的租金4861.2元、占用费7138.8元及利息（利息以12000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2017年12月1日计起至实际付清之日止）;四、驳回原告钟惠容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1667元，由原告钟惠容负担832元，由被告冯伟薇负担835元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  陈家纯二〇一九年五月二十日书 记 员  张 敏黄冠华