山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0983民初1250号原告：冉德山，男，1972年11月12日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：张建功，山东桃都律师事务所律师。被告：山东兴隆置业有限3公司，住所地山东省临朐县东城街办黄山路中段（新汽车站北侧）。法定代表人：冷光平，职务董事长。委托诉讼代理人：董印，山东信望律师事务所律师。被告：肥城中远义乌商贸城有限公司，住所地山东省肥城市泰肥一级路南义乌国际商贸城。法定代表人：曲庆国，职务经理。原告冉德山与被告山东兴隆置业有限公司（以下简称兴隆置业公司）、肥城中远义乌商贸城有限公司（以下简称中远义乌商贸城）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告冉德山的委托诉讼代理人张建功、被告兴隆置业公司的委托诉讼代理人董印到庭参加诉讼，被告中远义乌商贸城经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉德山向本院提出诉讼请求：1.判令被告兴隆置业公司全面履行《商品房买卖合同》及补充协议，向原告交付验收合格的商品房，并向原告提供办理房屋不动产权属登记所需的材料，协助原告办理涉案房屋的不动产登记；2.判令被告兴隆置业公司向原告提供房屋面积测绘报告，确定原告的产权登记面积；3.判令被告兴隆置业公司支付原告迟延交付房屋违约金22942元；4.判令被告中远义乌商贸城向原告支付第四、五年的委托经营租金25886元及逾期违约金4015元共计29901元，之后违约金按照合同约定主张，被告兴隆置业公司对该29901元承担共同偿还责任；5.判令两被告立即向原告交付房屋（即肥城市鲁西·义乌国际商贸城C区一期第C1-20017号商铺），并按35元/日支付房屋占有使用费至实际交付之日止；6.本案诉讼费、送达费等费用由被告承担。事实和理由：2012年7月24日，原告与被告兴隆置业公司签订了合同编号为第1207240016号的《商品房买卖合同》，原告购买了被告兴隆置业公司开发的、位于肥城市的义乌国际商贸城C区一期第C1-20017号商铺。当日，原告与两被告就涉案房屋签订了一份《委托经营合同》，原告将涉案商铺委托被告中远义乌商贸城经营管理，被告兴隆置业公司协助被告中远义乌商贸城完成该房屋的出租事宜，并对第二被告的受托经营行为享有审核、监督和纠错权，以实现原告的收益权。上述合同签订后，原告按照合同约定分期支付了全部购房款，被告兴隆置业公司将涉案房屋直接交付给了被告中远义乌商贸城经营管理。此后，两被告均未履行合同约定的义务，致使原告至今无法办理不动产产权登记，且涉案房屋的产权登记面积也不能确定，两年的委托经营租金分文未得。另外，被告兴隆置业公司系由义乌中远投资有限公司独资设立的一人有限责任公司，且义乌中远投资有限公司也是被告中远义乌商贸城的控股股东，两被告系关联性企业。总之，两被告的违约行为严重侵害的原告的合法权益，原告曾多次联系催促两被告切实履行义务，但两被告均以种种理由拒不履行合同约定。无奈，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判如所诉。被告兴隆置业公司辩称，1.本案的诉讼请求不是同一法律关系，一个是房屋买卖合同纠纷，一个是委托经营合同纠纷，不应合并审理。2.被告没有违约行为，不应承担违约责任。3.关于合同到期后的租金，没有合同约定，并且当时的租金是把前三年的租金合并而来，达到了房屋价值的10%，严重超出了当时的市场价值，合同到期后，被告同意交付房屋，是原告放弃权利，占用费被告不应支付。4.被告同意提供办理房产证的所有资料。被告中远义乌商贸城未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告中远义乌商贸城未到庭，视为放弃举证、质证权利。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告身份证复印件、被告公司的工商登记信息；2.原告提交的商品房买卖合同、委托经营合同各一份；3.原告提交的收据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月24日，原告冉德山与被告兴隆置业公司签订编号为第1207240016号的《商品房买卖合同》，并于2012年8月8日在肥城市房产管理局备案。合同约定：原告购买被告兴隆置业公司开发的位于肥城市的义乌国际商贸城C区一期第C1幢20017号商铺，总价款为￥127809元；买受人自签订本合同时向出卖人支付房款78517元，在2012年8月24日前支付房款19717元，在2012年9月24日前支付房款19717元，在2012年10月24日前支付房款9858元；出卖人应当在2013年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记；商品房交付使用后90日后，出卖人不能提供办理权属证书所需要条件的，双方同意按下列1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；自商铺所在市场正式开业之日（以媒体报道为准）起，无论出卖人原因还是买受人原因导致双方未办理房屋交接手续，均视为房屋已经交接，买受人不得据此要求出卖人承担迟延交付的责任。同日，原告冉德山与被告兴隆置业公司、被告中远义乌商贸城签订委托经营合同，合同约定：被告中远义乌商贸城系负责义乌商品城同意经营管理的运营管理方，原告同意将商铺委托给被告义乌商贸城经营管理；委托经营期限自2013年2月1日至2018年2月1日，委托经营期满，合同自行解除，在委托经营期限内，本合同为不可撤销合同；委托经营期限内前三年租金免收，被告中远义乌商贸城从第四年开始支付原告租金，第四年和第五年的租金分别为￥12943元；租金按季支付，首次在第四年度开始前的5日内支付，此后在每个合同季度开始前5日内支付；鉴于被告兴隆置业公司已经给予原告购房优惠，且前三年为免租期，故如因被告兴隆置业公司原因导致交付迟延的，原告免除被告兴隆置业公司在该事项的违约责任，并放弃对被告兴隆置业公司的其他权利主张；原告授权被告中远义乌商贸城代表原告办理房屋交接手续，包括但不限于验收房屋及签署相关验收文件，在授权范围内，被告中远义乌商贸城签署的全部文件原告均予承认；被告中远义乌商贸城无正当理由逾期向原告交付租金，被告中远义乌商贸城应按应付租金每日万分之三向原告支付违约金。2012年7月24日原告支付房款78517元，在2012年8月25日支付房款19717元，在2012年10月8日支付房款19717元，在2012年11月22日支付房款9858元；山东兴隆置业有限公司肥城分公司分别为原告出具收据。另查明，自2012年7月24日，原告将涉案商铺委托被告义乌商贸城经营后，被告义乌商贸城未按约定给付原告租金。本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告冉德山与被告兴隆置业公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告兴隆置业公司、被告中远义乌商贸城签订的《委托经营合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》、《委托经营合同》签订后，兴隆置业公司将涉案房屋交付被告义乌商贸城经营管理。根据合同约定，被告兴隆置业公司已经给予原告购房优惠，前三年为免租期，故如因兴隆置业公司原因导致交付迟延，原告免除被告兴隆置业公司在该事项的违约责任。本案中涉案房屋已经交付，且原告自愿放弃要求被告兴隆置业公司承担支付迟延交付房屋违约金的责任。故原告要求被告兴隆置业公司向其交付房屋，并支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的要求被告兴隆置业公司提供办理不动产权属登记所需材料，协助办理不动产权属登记。商品房买卖合同中约定，被告兴隆置业公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关完成初始登记。被告兴隆置业公司未提交证据证实其已将上述材料报产权登记机关，构成违约。因被告兴隆置业公司提供办理不动产权属登记所需材料为其协助办理不动产登记的具体要求，故对原告要求被告协助办理不动产权属登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋面积测绘报告。原告与被告兴隆置业公司签订的合同中未约定被告兴隆置业公司有义务向原告提供房屋面积测绘报告，原告要求被告兴隆置业公司提供该报告的诉讼请求，无法律依据和合同约定，本院不予支持。关于原告主张的委托经营租金及违约金。被告中远义乌商贸城自2013年2月1日接受原告委托经营涉案商铺至2018年2月1日，双方约定前三年即2013年2月1日至2016年1月31日原告免收租金，第四年、第五年即2016年2月1日至2018年2月1日，每年租金分别为12943元，被告中远义乌商贸城未支付该两年租金，原告要求被告中远义乌商贸城支付2016年2月1日至2018年2月1日租金25886元，符合合同约定，本院予以支持。被告中远义乌商贸城逾期支付租金，应向原告支付逾期违约金。根据委托经营合同约定，被告中远义乌商贸城逾期向原告支付租金，应按应付租金每日万分之三向原告支付违约金，该约定未超出法律规定，故原告要求被告中远义乌商贸城按照该标准支付2016年2月1日至2018年1月31日逾期违约金4015元，并按照合同约定继续支付2018年2月1日之后违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告中远义乌商贸城交付房屋并支付房屋占有使用费。根据委托经营合同的约定，委托经营期限于2018年2月1日届满，委托经营期满，合同自行解除。合同解除后，被告中远义乌商贸城未向原告交付房屋，原告要求被告中远义乌商贸城支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。双方对逾期交房违约金未作约定，参照涉案房屋每年租金12943元，本院确定自2018年2月2日起按照每天35元（12943元/年÷365天）计算房屋占有费至实际交付之日。关于原告要求被告兴隆置业公司对被告中远义乌商贸城所欠租金及违约金承担共同还款责任，并向原告交付房屋，支付房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为，根据委托经营合同约定，被告兴隆置业没有向原告支付租金的义务，且涉案房屋被告兴隆置业公司并未占有，亦不应支付房屋占有使用费。故对原告以上请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山东兴隆置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告冉德山办理位于肥城市的义乌国际商贸城C区一期第C1幢20017号商铺的不动产权属登记；二、被告肥城中远义乌商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告冉德山2016年2月1日至2018年2月1日房屋租金25886元及违约金（2016年2月1日至2018年1月31日的违约金4015元；自2018年2月1日起，以本金25886元为基数，按照每日万分之三计算至实际给付之日止）；三、被告肥城中远义乌商贸城有限公司于本判决生效后三十日内，向原告冉德山交付位于肥城市的义乌国际商贸城C区一期第C1幢20017号商铺，并向原告冉德山支付房屋占用使用费（按照35元/日，自2018年2月2日起计算至实际交房之日止）；四、驳回原告冉德山的其他诉讼请求。如果未能按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3914元，由被告山东兴隆置业有限公司负担1957元，被告肥城中远义乌商贸城有限公司负担1957元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  解 霞人民陪审员  尹宜军人民陪审员  胡阔远二〇一九年五月三十一日书 记 员  王 冰