江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初1079号原告：孙硕，男，1993年4月23日出生，汉族，个体工商户，住丰县。委托诉讼代理人：张保朝，江苏弘润律师事务所律师。被告：丰县雨润房地产开发有限公司，住所地丰县中阳大道延伸段北经一路西。法定代表人：葛玉琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：花一鑫，江苏苏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁勤，该公司职员。原告孙硕诉被告丰县雨润房地产开发有限公司（以下简称“丰县雨润房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告孙硕的委托诉讼代理人张保朝、被告丰县雨润房地产公司的委托诉讼代理人花一鑫、袁勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙硕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金39106.2元（暂计算至2019年3月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，向被告购买其所开发的位于丰县雨润城1-2-1402房屋一套，约定被告应于2016年8月15日前交付房屋，否则承担违约责任。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未能于约定日期前交付房屋，其行为违反合同约定，应承担违约责任。现被告仅支付6个月违约金，经多次催要，其仍不能交付房屋，亦不能足额支付违约金。原告认为被告不讲信誉的行为严重侵害了自身合法权益，故提起诉讼，请求依法裁判。被告丰县雨润房地产公司辩称，1.涉案房屋因施工中存在客观原因致工期延长，属可延期交房的法定情形，且前期被告已支付给原告违约金11173.2元。2.原被告虽签订商品房买卖合同，但涉案房屋至今未建成，具体上房时间暂不能确定，故原告现不能办理上房及房屋权属登记手续，尚未取得涉案房屋的完全所有权，所有权仍属被告。3.逾期交房违约金的支付须基于房屋能够交付这一前提，如卖方已无法或不能确定是否可正常交付，买房人则无权主张逾期交房的违约金。本案违约金的支付标准为20元/月/平方米，但涉案房屋至今未建成，具体交房的面积无法确定。无房屋实际交付面积，违约责任无法独立形成可算债权，故本案违约责任具有特殊性，原告仅能待房屋交付时才可主张违约金。4.涉案房屋附近地段相同级别的房屋租金大致为1000元，但按原告主张标准计算的违约金数额每月均达2000-3000元，故违约金标准过高，原告诉请数额已远超其实际损失。根据合同法的规定，赔偿责任应以填补被违约方的实际损失为原则，故请法院根据公平诚信原则对违约金数额适当减少。5.对原告提交的买卖合同真实性无异议，但合同约定的面积不能代表实际交付的面积，在房屋未交付之前，违约金暂不具备计算条件；对原告提交的22号文件不予认可，被告无此份文件的原件，且文件上载日期为2016年10月31日，距今已两年有余，而原告的诉请数额已远超其损失，故其诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月17日，原告孙硕与被告丰县雨润房地产公司签订《商品房买卖合同》，上约定原告购买被告开发预售的雨润城6-1-1003号住宅一套，房屋建筑面积共93.11平方米，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米4081.19元，总金额为380000元。另，该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2.该商品房已竣工验收备案…”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.出卖人按照20元/月/平米（参照同期地段同档次商品房的租金）向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款，但涉案房屋至今未交付使用。另查明，2016年10月31日，被告丰县雨润房地产公司向业主发出《关于丰县雨润城延期交付业主若干问题的明确》一份，内容为：“1、在合同有明确约定的初期三个月内，严格按合同规定的赔付条款执行（有10元/㎡/月和20元/㎡/月两种情况）。2、三个月以后的赔付标准统一到20元/㎡/月执行，赔付结算周期按季度执行一次。3、我项目承诺1#、2#、5#、6#新定交房时间为2017年12月30日。4、针对部分业主未履行合同约定付清房款（包括未办理贷款手续；低首付未按期还款等）情况。在业主履行合同约定付清房款之日前，我项目不履行违约金赔付义务；在业主履行合同约定付清房款之日起，我项目开始计算违约金。”现丰县雨润房地产公司已向原告孙硕支付违约金11173.2元。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。被告丰县雨润房地产公司未按约于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋，其行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。庭审中，被告抗辩因涉案房屋尚未建成，具体交房时间、面积无法确定，无法独立计算形成债权，故违约金应待房屋交付时主张。本院认为，首先，被告丰县雨润房地产公司曾向业主发文承诺支付违约金，并已实际支付给原告孙硕11173.2元；其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释，但有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，涉案《商品房合同》第九条虽未明确违约金20元/平方米/月的标准是指约定面积还是实际交付面积计算，但该条款系格式条款，应以不利于提供此合同的一方即丰县雨润房地产公司进行解释，故此处所指的面积应为约定面积，违约金可进行计算。因此，本院对原告的此项抗辩不予采纳。关于被告抗辩涉案房屋系因出现客观原因才致逾期交房，并提供照片等证据予以佐证，本院认为，照片拍摄的时间为2018年8月，此时间已远超约定交房日期，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“…当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，故即使在此时间遭受到不可抗力亦不构成法定免责事由，对其此项抗辩本院亦不予采纳。就应支付的违约金数额，本院认为，根据法律规定，当事人对自身主张有责任提供证据，未提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应当承担相应的不利后果。丰县雨润房地产公司未能提供证据证明违约金约定过高，违约金应按20元/平方米/月的标准计算至原告主张的2019年3月31日，并扣除已支付的11173.2元，计：20×93.11×27-11173.2＝39106.2元，故本院对原告的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告丰县雨润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙硕支付逾期交房违约金39106.2元（按20元/㎡/月，自2016年12月31日起计算至2019年3月31日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元（减半收取，原告已预交），由被告丰县雨润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  孙建青二〇一九年五月十五日书记员  常宸彰