浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1318号 上诉人（原审原告、反诉被告）朱晓昂，男，汉族，1986年2月4日出生，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：马靓，永康市为民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）永康市世界贸易中心有限公司，住所地浙江省永康市东城街道中国科技五金城（二期）对面检验检疫大厦二楼。 法定代表人：陈虎，董事长。 委托诉讼代理人：陈洁，浙江康城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何莎，浙江康城律师事务所律师。 上诉人朱晓昂因与被上诉人永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康世贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2018）浙0784民初7969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱晓昂上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由永康世贸公司承担。事实与理由：原审认定事实、证据采信、适用法律均存在错误。一、双方仅存在房屋买卖合同法律关系，并不存在民间借贷法律关系。1、永康世贸公司主张签订房屋买卖合同实际上是为借款提供担保，并且双方约定了高额的利息，既然双方是借款并且存在利息，高额利息是如何约定且已支付了多少利息不明。2、涉案的《协议书》中明确：我公司明知市场房屋价格，由于无法筹到资金，由此以特优惠的房价出售。永康世贸公司因资金紧张，同一时间段还和许多第三人也签订了类似合同。3、本案并不存在民间借贷法律关系，原审法院认定本案系民间借贷法律关系依据汇款凭证中注明“还借款”，但该备注是永康世贸公司单方填写。二、本案不存在“流质”的情形。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，“流质”是指在合同中约定如果未受清偿，抵押物的所有权转移为债权人所有，而本案不存在流质的情形。三、永康世贸公司虚构了民间借贷法律的原因。根据《中华人民共和国合同法》规定的法定撤销的事由，如永康世贸公司认为合同显失公平，可以依照相关的规定在一年的法定除斥期间起诉要求撤销，但本案已过法定的除斥期间，永康世贸公司才会虚构民间借贷法律关系起诉。 永康世贸公司二审辩称，一、双方之间是民间借贷关系，无任何房屋买卖关系，一审法院认定事实正确，适用法律正确，双方所涉及的借贷关系如下：2015年4月经叶寿福介绍，朱晓昂向永康世贸公司出借资金720万元，为了担保上述借款，与朱晓昂签署了3份《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，2016年10月10日永康世贸公司向朱晓昂归还了借款本金720万元，并在打款凭证中注明还借款，双方之间只存在借贷关系，没有任何商品房买卖的款项往来。二、朱晓昂在一审中所出示的证据协议书是无效的。本案所涉及的三套房屋同时期、同类型房屋均价在14000元每平方米，而朱晓昂和永康世贸公司签署的《商品房买卖合同》以及协议书的价款却低到5000元每平方米，如果仅是为了回笼资金，那么永康世贸公司大可以向客户合理、快速出售房屋，并不需要向毫无关系并且毫不相识的朱晓昂出售。除了为民间借贷提供担保而与出借人签署的房屋买卖合同是低价的，我公司另外销售的房屋均是符合市场价格，从未也不会贱买自己的资产。同时本案中朱晓昂所出示的协议书与叶寿福与永康世贸公司一案中叶寿福所出示的协议书其行文格式、文案均是一致的，从该细节可以看出两案的性质相同。三、朱晓昂和永康世贸公司签订的三份《商品房买卖合同》进行了备案，名为房屋买卖，实为借款担保，在形式上虽非法定的担保形式，却为类似担保，即实质上以让渡所有权的方式为债务提供担保，属于流质流押，是法律所禁止的，无效合同自始无效，这三份合同不属于可撤销的合同。根据《中华人民共和国担保法》第四十条、第六十六条以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百二十一条都对流质流押有禁止性规定，因此一审判决合法，该三套房屋买卖合同无效，所涉的房屋合同备案也应予注销。四、朱晓昂一再说明双方之间无民间借贷关系，永康世贸公司出示的还款凭证上“还借款”也只是我公司自己的标注，这一说法明显与事实相违背。如果双方不存在民间借贷关系，为何朱晓昂收到该720万元巨款，却未提出过任何异议，也从不维护自身的权利。五、对于双方之间的民间借贷细节，根据朱晓昂所出示的协议书双方之间约定的交易金额为1000万元，而朱晓昂实际打入永康市世界贸易中心有限公司的金额为720万元，三份《商品房买卖合同》的合同价款为6238350元，三者数据均不一致，如果真的是《商品房买卖合同》，为何朱晓昂要超额向永康世贸公司打款。根据《商品房买卖合同》第7条的约定，朱晓昂通过分期付款方式向永康市世界贸易中心有限公司支付房款，首付款首期仅需支付20万元，而事实上朱晓昂是一次性将720万元打入永康市世界贸易中心有限公司，如果真的为《商品房买卖合同》为何明明一次性付款，却要将合同约定为分期付款，为何作出与事实完全不一致的合同约定，也不符合正常房屋买卖情形。如果根据正常的商品房买卖交易流程，买受人将款项全部付清，肯定要出卖人开具相应的购房发票，用于后续的办理产权证，而朱晓昂没有让我公司开具全额发票，仅仅20万元一套就可以，上述几个细节可以证明双方之间并不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷。因此，我方认为一审判决认定事实正确，适用法律正确。 朱晓昂向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，要求永康世贸公司履行合同并支付违约金2233440元（以720万元为基数从2016年1月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止，违约金已计算至2018年10月1日止）。2、本案诉讼费用由永康世贸公司承担。 永康世贸公司向一审法院反诉请求：1、确认永康世贸公司与朱晓昂签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号为A55-2701、A55-2801、A55-2901）无效。2、判令注销永康市五洲路55号2701室、2801室、2901室三套房屋的合同备案。3、本案的反诉费用由朱晓昂承担。 一审法院认定事实：朱晓昂和永康世贸公司于2015年4月21日签订了关于永康市五洲路55号2791、2801、2901室三套房屋的《商品房买卖合同》，开具了相应的购房发票，并于2015年4月28日进行了备案登记。2015年4月24日朱晓昂将120万元汇至永康世贸公司账户，2015年4月28日朱晓昂又分别将300万元、300万元汇至永康世贸公司账户。2016年9月20日，永康世贸公司向朱晓昂的账户汇入720万元。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、双方当事人之间法律关系是民间借贷还是房屋买卖合同关系；二、双方当事人签署《商品房买卖合同》的效力问题；三、案涉永康市五洲路55号2791、2801、2901室三套房屋是否可以注销房屋合同备案。关于争议焦点一、朱晓昂与永康世贸公司于2015年4月21日签署总价为1000万元的购房《协议书》，并于同日签署了三份合同总价为6238350元的《商品房买卖合同》，2015年4月24日、28日朱晓昂自称向永康世贸公司支付购房款720万元，2015年4月28日，双方当事人对三份《商品房买卖合同》进行了备案。双方当事人虽然形式上签订了《商品房买卖合同》并完成了备案登记，但永康世贸公司将720万元款项打回并注明“还借款”，此外除了该笔720万元之外，朱晓昂自认其与永康世贸公司之间不存在另外的款项往来，因此对该款项背后的法律关系就必须结合本案的其他证据予以综合考察双方当事人之间真实的意思表示。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。在本案中，首先朱晓昂举证于2015年4月21日与永康世贸公司签署的协议书合同总价为1000万元，实际于2018年4月24日、28日向永康世贸公司汇入的款项为720万元，但与永康世贸公司签署的三份《商品房买卖合同》的合同总价为6238350元，三者的总额均不一致，且朱晓昂作为一次性支付房款的购房人，却在《商品房买卖合同》中约定分期付款，首付款仅为20万元，不合乎常理，即使如果说后续以实际履行变更了合同约定，但在永康世贸公司开票中也仅开具了20万元，也未开具全额，不合乎常理。其次永康世贸公司于2016年9月20日汇给朱晓昂720万元标注了“还借款”的字样。朱晓昂并无证据证明其在收到永康世贸公司款项后曾向永康世贸公司提出过抗辩。再次朱晓昂与永康世贸公司所签署的《商品房买卖合同》单价为5000元/平方米，而该处房屋同时期其同类的正常买卖价格均在14000元/平方米，朱晓昂与永康世贸公司之间的购房价已明显低于正常市场销售价格，不合乎常理。民事案件中的证明标准是证明责任人应提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，永康世贸公司已经完成双方当事人之间存在借贷关系的举证证明责任，而朱晓昂主张其与永康世贸公司之间存在商品房买卖合同关系，按照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，朱晓昂之举证应当在证明力上足以使法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述朱晓昂为主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。综上，本院认定双方所签《商品房买卖合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间名义上为房屋买卖法律关系，实为民间借贷的民事法律关系。关于争议焦点二，因本案真实的法律关系为民间借贷关系，买卖房屋仅为借贷担保，其本质作用在于永康世贸公司一旦无法清偿借款时朱晓昂即要求永康世贸公司转让房屋所有权，这一行为在本质上属于“流质”，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条规定，流质禁止，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，因此本案中朱晓昂与永康世贸公司所签署的《商品房买卖合同》因违反流质禁止的法律规定而无效。关于争议焦点三，合同无效的法律效果为自始没有法律约束力，因此在本案中双方不存在任何买卖关系，朱晓昂为担保所做的备案行为也无法获得法律支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。由于永康世贸公司将案涉的永康市五洲路55号2791、2801、2901室三套房屋备案登记在朱晓昂名下，所以解除备案登记的义务应由朱晓昂承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决：一、确认朱晓昂与永康世界贸易中心有限公司签订的3份《商品房买卖合同》无效（合同编号为A55-2701、A55-2801、A55-2901）。二、判令朱晓昂在判决生效后十日内协助永康世界贸易中心有限公司办理坐落永康市房屋解除合同备案的手续。三、驳回朱晓昂本诉部分的全部诉讼请求。本诉案件受理费12334元（已减半收取），反诉案件受理费40元（已减半收取），合计12374元，由朱晓昂负担。 二审中，朱晓昂向本院提交2018年12月27、28日、2019年1月22日的永康市法院司法拍卖交易网上截图复印件3份。证明：涉案房产拍卖的价格为5000-6000元每平方米，朱晓昂向永康世贸公司所购买的房产就是按市场价购买的，而并非如永康世贸公司所陈述的远远低于当时市场价。 永康世贸公司质证意见：由于当庭提供，真实性无法核实，对关联性有异议，这几次拍卖都是永康市总部中心的房产，并非是涉案的楼盘，因此不能达到证明目的。这些拍卖最终成交都是第二次拍卖，司法拍卖与正常的房屋销售本身不是一样的渠道，正常的话也应该以房屋评估价来进行房屋均价的测算，而不是以房屋最终的拍卖价来测算。因此。我方认为该证据与本案无关联性。 本院认证意见：证据所涉的房屋与本案房屋并非同一项目，不具有可比性，本院不予采信。 永康世贸公司未向本院提供新的证据。 经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，永康世贸公司和朱晓昂之间并无买卖涉案商品房的真实意思表示，双方签订了的《商品房买卖合同》，虽名义上为“买卖合同”，但实质上为民间借贷合同的担保，理由如下：1、本案双方虽签订了《商品房买卖合同》，但商品房单价为5000元/平方，远低于同时期同类型商品房约15000元/平方的正常买卖价格，且同时期同类型商品房约15000元/平方为正常买卖价格已被生效的（2018）浙07民终4645号民事判决确认。2、朱晓昂于2015年4月24日、4月28日分两天共汇入永康世贸公司账户720万元，后永康世贸公司于2016年9月20日向朱晓昂账户汇入720万元，并备注“还借款”。3、双方于2015年4月21日签订的协议书约定的合同总价为1000万元，三份《商品房买卖合同》的总价为6238350元，而朱晓昂自认的支付的购房款为720万元，三者的总额不一，不合常理。4、案涉的《商品房买卖合同》已于2015年4月28日向永康市住房和城乡建设局进行了备案登记，如按朱晓昂陈述双方仅存在商品房买卖合同且已付清了款项，但在超出双方约定交付权属证书时间的两年多时间仍然未办理过户登记手续，也没有相应证据证明其曾要求永康世贸公司配合办理过户登记手续，有违常理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”据此，名为“买卖合同”实为民间借贷提供担保的合同并非无效合同，永康世贸公司诉请要求确认涉案的《商品房买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。 综上所述，朱晓昂的上诉理由不能成立，但原审适用法律不当，实体处理应予纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省永康市人民法院（2018）浙0784民初7969号民事判决； 二、驳回永康世界贸易中心有限公司的反诉请求。 一审反诉案件受理费40元（已减半收取），由永康世界贸易中心有限公司负担。二审案件受理费80元，由朱晓昂、永康世贸中心有限公司各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 叶金龙 审 判 员 钱 萍 二〇一九年五月二十四日 代书记员 何晓慧