广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1697号原告：广州晟汇物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1号，统一社会信用代码：914401126777921777。法定代表人：陈风华。委托诉讼代理人：陈德峰，男，1986年12月24日出生，汉族，住广东省信宜市，系该公司员工。被告：黎玉华，女，1982年12月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：潘胜台，男，1981年9月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区，系被告黎玉华的丈夫。原告广州晟汇物业管理有限公司与被告黎玉华物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月17日立案受理后,依法由审判员薛志军适用简易程序中的小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告广州晟汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈德峰及被告黎玉华的委托诉讼代理人潘胜台到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州晟汇物业管理有限公司诉称：荔山雅筑XXX房（公安门牌：广州市从化区XXX房）从2016年10月至2019年3月的住宅物业服务费、电梯电费、楼道照明电费、公共水费分摊一直未缴，荔山雅筑物业服务中心多次通过电话、费用催缴通知要求被告缴费，但被告一直未缴纳费用。为维护原告的合法权益，现特向法院起诉请求判令：1.追回荔山雅筑XXX房（公安门牌：广州市从化区XXX房）从2016年10月至今2019年3月的住宅物业服务费：7617元，2017年1月至今2019年3月电梯费、楼道照明电费、公共水费分摊费413.8元及截止至2019年3月31日合同住宅物业费违约金：6598.33元；2.本案的诉讼费由被告负担。庭审过程中，原告明确其诉讼请求为：1.被告向原告支付2016年10月至2019年3月的物业管理费（涉案房屋面积为95.81平方米，其中2016年的物业管理费每月按2.5元/平方米的标准收取，2017的物业管理费每月按2.6元/平方米的标准收取，2018年的物业管理费每月按2.7元/平方米的标准收取,2019年的物业管理费每月按2.8元/平方米的标准收取）；2.被告向原告支付2016年10月至2019年3月的公摊水费（公摊水费每月按5元计算）；3.被告向原告支付电梯电费及楼道照明电费263.8元；4.被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金（违约金，以当月物业费为本金，按照日千分之二的标准，从次月的1日计算至付清之日止）；5.本案的诉讼费由被告负担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同；2.业主资料登记卡；3.已交清房款及相关费用确认书；4.广州市银博士房地产有限公司与原告合同会签表；5.广州市银博士房地产有限公司与原告签订的前期物业管理合同；6.前期物业管理服务合同；7.物业管理费催缴通知及EMS快递单；8.物业公摊费用及物业管理费违约金明细表；9.物业管理费催缴通知快递签收回执。被告黎玉华辩称：1.根据双方签订的商品房预售合同第四页约定了物业管理费每月每平方按建筑面积2.5元收取；2.商品房预售合同第十五条房屋交付的有关资料被告只收到了合同约定的涉案房屋验收需具备的部分材料。另，被告并没有在收楼资料上签名，即被告没有收楼，根据上述文件不全视为不符合交楼条件；根据合同第十六条，被告在7日内有以书面形式提出异议，广州市银博士房地产有限公司应该在收到异议后30日内答复，否则视为异议成立；3、2016年7月3日,原告曾通知被告办理收楼手续,但被告认为房屋存在质量问题,未办理收楼手续,但在当天收取了涉案房屋的钥匙,被告认为2018年4月份被告才收楼，违约金也应该从2018年4月份开始计算；4.从2016年7月3日至2018年4月，被告对涉案房屋进行了三次验收，但均存在裂缝及漏水问题，原告并未予以妥善解决，直至2018年4月才基本解决上述问题。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.收楼入住指南、临时管理规约、用户手册；2.收楼流程说明图；3.钥匙确认书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、验楼记录3张。经审理查明：2015年3月10日，被告与广州市银博士房地产有限公司（以下简称为银博士公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定被告向银博士公司购买其开发的位于广州市从化区XXX房，建筑面积为95.81平方米。合同第五条约定，银博士公司已按照国家的相关规定选聘原告作为物业服务企业进行前期的物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为收楼通知书约定的物业交付之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费为每月每平方米2.5元，由被告自收楼之日起按月按时缴纳。合同第十六条约定，被告应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出则视为同意接收该商品房。被告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。银博士公司在接到被告异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为被告异议事实成立，该商品房视为未交付。又查，2015年3月10日，被告与原告签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定被告为原告的位于广州市从化区XXX房，建筑面积为95.81平方米。合同第七条物业服务费收费标准约定，物业服务费为2.8元/平方米/月，物业服务费中不包括房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、翻新和更换改造的费用。自约定计收之日起物业服务费每一年调整一次，调整幅度为逐年递增0.1平方米，即2016年按2.5元/平方米/月，2017年按2.6元/平方米/月，2018年按2.7元/平方米/月，2019年1月1日起按2.8元/平方米/月；水费和电费按供水、供电企业公布标准执行；公共用水分摊为5元/户，公共用电分摊以实际用电量按户数平均分摊，电梯分摊以实际用电量按层高系数分摊。若遇政策法规调整，相关收费标准发生化，按新政策法规规定的标准执行，不再另行通知。日后原告有权视实际情况依法调整物业服务费收费标准，自原告通知之日起按调整的物业服务费标准执行。合同第八条费用计收及交付约定，以购房合同约定的物业交付之日起开始计收物业服务费，因被告原因未按时办理收楼手续的，相关物业服务费自收楼通知书约定的物业交付之日起按100%计收，其他分摊费用按相关的分摊办法收取。被告自物业服务费起计之月起，每月10日前缴纳当期的物业服务费，也可提前预交。合同第十四条违约责任约定，被告违反本合同，不按照约定缴纳物业服务费及其他应缴费用的，每逾期一日，原告有权要求被告按逾期未缴金额的2‰支付违约金，若被告超过两个月拖欠物业服务管理费及其他应缴费用的，原告可采取相关措施催缴和停止相关服务。并保留通过法律途径追缴的权利。又查，被告于2016年7月3日前往银博士公司处接收了涉案房屋的钥匙。又查，原告分别于2018年4月21日、2018年7月21日通过EMS邮政向被告发出费用催缴通知，要求被告支付自2016年10月起的物业管理服务费、公摊费及违约金。再查，涉案房屋从2017年1月至2019年3月的电梯电费分摊费为251.14元、2017年12月至2019年3月的公共用水分摊费为80元、2018年7月至2019年3月的楼梯照明电费分摊费为82.66元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告存在物业管理服务合同关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，需支付物业管理费给原告。本案主要涉及以下四方问题：一、涉案房屋的实际交付问题房屋的交付是原告与开发商之间基于商品房预售合同产生的权利义务关系,虽原告与开发商存在一定的关联,但在法律上属于不同的主体,所需承担的法律责任亦不同。如原告认为开发商存在迟延交楼或所交付房屋不符合交付标准可向开发商主张。庭审过程中，原告与被告一致确认，被告于2016年7月3日，已经领取了涉案房屋的钥匙，即涉案房屋以实际处于被告的控制之下，该行为应视为被告实际收楼。因此，本院对被告答辩所称的其实际收楼时间为2018年4月的说法不予采纳，涉案房屋的实际交付时间应为2016年7月3日。二、物业管理费的计算问题1.物业管理费的计算标准问题。被告辩称物业管理费的收费标准应按其与银博士公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的按2.5元/平方米/月进行计算，但根据原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》中第七条物业服务费收费标准约定，物业管理费自约定计收之日起物业服务费每一年调整一次，调整幅度为逐年递增0.1元/平方米，即2016年按2.5元/平方米/月，2017年按2.6元/平方米/月，2018年按2.7元/平方米/月，2019年1月1日起按2.8元/平方米/月。为被告提供物业服务的主体是原告而非银博士公司，且原告与被告双方之间签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。因此，涉案房屋的物业管理费应按照《前期物业管理服务合同》约定的相关标准进行计算。2.物业管理费的起算时间问题。被告辩称因涉案房屋在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期前未达到约定的交付标准而拒绝收楼，其于2018年4月才对涉案房屋进行验收，故物业管理费应从2018年4月起开始计算。虽被告认为涉案房屋在2016年7月3日仍未达到合同约定的房屋交付标准，但双方均确认被告于当日接收了涉案房屋的钥匙，即涉案房屋于2016年7月3日起已在被告的实际控制之下，故物业管理费应自2016年7月3日起开始计算。至于原告所称的房屋的质量问题属于被告与开发商之间的纠纷与本案的物业服务合同纠纷属于不同的法律关系。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。现原告要求被告支付尚欠的2016年10月至2019年3月物业管理费于合同有据，本院予以支持。综上，被告尚欠的物业费的具体金额应为239.53元/月×3个月（2016年10、11、13月）+249.11元/月×12个月（2017年）+258.69元/月×12个月（2018年）+268.27元/月×3个月（2019年1、2、3月）=7617元。三、电梯电费分摊费、公共用水分摊费及楼梯照明电费分摊费的支付问题截至一审辩论终结前,被告并未提交证据证明其已向原告返还尚欠的2017年1月至2019年3月的电梯电费分摊费251.14元、2017年12月至2019年3月的公共用水分摊费80元、2018年7月至2019年3月的楼梯照明电费分摊费82.66元，故被告应返还原告为其代缴的电梯电费分摊费、公共用水分摊费及楼梯照明电费分摊费合计413.8元。四、关于原告主张的物业管理费逾期支付违约金问题原告主张被告应以每月所欠管理费为本金按照每日千分之二的标准，从次月的1日起至实际付清之日止向其支付违约金。根据原告与被告之间的物业管理协议，被告需于每月的10日缴纳当月的物管费，逾期之日应从当月的11日起算，但原告自愿从次月的1日起算是其对自身权利的处分，本院予以确认。因此，物业管理费的违约金以当月的管理费为本金，按照每日千分之二的标准，从次月的1日起开始计算至付清之日，其中2016年的违约金以239.53元为本金，2017年的违约金以249.11元为本金，2018年的违约金以258.69元为本金，2019年的违约金以268.27元为本金。另，根据公平原则，当月的物业管理费违约金应以当月的物业管理费总金额为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告黎玉华自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2016年10月至2019年3月物业管理费7617元给原告广州晟汇物业管理有限公司；二、被告黎玉华自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理费违约金[违约金，以当月的管理费为本金，按照每日千分之二的标准，从次月的1日起计算至付清之日止，且当月的物业管理费的违约金总额以当月的物业管理费本金为限（其中2016年每月的违约金以239.53元为本金，2017年每月的违约金以249.11元为本金，2018年每月的违约金以258.69元为本金，2019年每月的违约金以268.27元为本金）]给原告广州晟汇物业管理有限公司；三、被告黎玉华自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州晟汇物业管理有限公司代缴的电梯电费分摊费、公共用水分摊费及楼梯照明电费分摊费共计413.8元给原告广州晟汇物业管理有限公司；四、驳回原告广州晟汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费83元，由被告黎玉华负担。本判决为终审判决。审判员  薛志军二〇一九年五月二十一日书记员  李健华