河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0105民初1131号原告：李某某，女，1956年8月12日出生，汉族，河北省定州市北城区。原告：李某，女，1980年11月23日出生，汉族，河北省定州市北城区。委托诉讼代理人：李某某（系李某母亲），女，1956年8月12日出生，汉族，河北省定州市北城区。被告：河北某房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区。法定代表人：王某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙伟平，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。原告李某某、李某与被告河北某房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某和李某的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼，被告河北某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某、李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告河北某房地产开发有限公司立即向原告李某某和李某支付自2018年第二季度至2019年第一季度租金和违约金共计28916.73元（其中：租金27662.40元，违约金1254.33元）。2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2013年3月12日签订房屋认购合同，认购位于新华区喜洋洋家居生活馆项目二层A-16a商铺，并于当日按照合同约定交付全款230520元。同日原告和被告签订委托租赁合同，约定：原告委托被告出租、经营其位于石家庄新华区喜洋洋家居生活馆二层A-16a号商铺，房屋出租、经营的委托代理期限为二十年，从2013年3月12日起至2033年3月11日止，被告按市场实际收取租金额向原告按季度返还。被告逾期向原告支付租金，每逾期一日，由原告按照被告月租金的千分之一向被告收取逾期违约金。合同签订后，被告依约按时向原告支付租金。但自2016年第三季度始，被告一直没有履约支付租金，虽经原告多次催要，但被告仍拒不支付。原告于2018年3月1日向河北省石家庄市新华区人民法院起诉被告，2018年9月20日判决（2018）冀0105民初974号，于2018年10月26日生效后，被告未按判决要求向原告履行支付2016年第三季度至2018年第一季度的租金收益及违约金，现已进入执行阶段。按合同规定，被告应支付2018年第二季度至2019年第一季度租金及违约金，被告未按合同约定日期支付，被告的行为已严重影响了原告的正常生活。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告河北某房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的买卖合同没有取得相应的预售许可证，合同无效，导致基于合同形成的租赁合同也没有效力，合同中约定的违约条款不应得到支持。二、双方签订的租赁合同中被告是受原告的委托对外租赁，原告作为委托人应承担租赁不能或不能回收租金的法律后果。三、按租赁合同约定是以经营收益作为原告收取收益的标准，在房屋未完全租赁或出租的收益不足以支付约定收益标准的情况下后果由原告自行承担。综上，请依法驳回各原告诉求。经审理查明，2013年3月12日，原告李某某和李某（认购人、乙方）与被告河北某房地产开发有限公司（出卖人、甲方）签订一份房屋认购合同，约定原告认购被告位于新华区喜洋洋家居生活馆项目二层A-16a号商铺，房屋总金额为230520元。合同签订当日，原告向被告刷卡支付了购房款230520元，被告为原告出具了收款收据。同日，原告（委托人、甲方）与被告（受托人、乙方）就上述房屋签订一份委托租赁合同，约定：“……根据国家有关法律法规的规定、在平等、自愿的基础上，经甲、乙双方友好协商,就甲方委托乙方出租、经营其位于石家庄市新华区喜洋洋家店生活馆二层A-16a商铺(以下简称“房屋”)等相关事项达成如下协议：一、甲方全权委托乙方代理出租、经营房屋,并以甲方的名义与承租人签订租赁合同。二、甲方委托乙方出租、经营的商铺位于石家庄市新华区喜洋洋家居生活馆二层A-16a号商铺。建筑面积约18.08平方米。三、委托代理期限3.1、房屋出租、经营的委托代理期为二十年,从2013年3月12日起至2033年3月11日止。房屋的租赁期限同此。3.2、代理期满，甲方有权收回房屋,乙方应如期交还代理出租的房屋。乙方如要求续签本合同,需在本合同期满前一个月向甲方提供书面申请,在同等条件下,乙方有优先续约权。四、房屋出租的条件：……4.3租金：（1）自2013年3月12日起至2015年3月11日（前两年），甲方同意在委托代理期前两年，乙方无须向甲方支付租金及任何费用，出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿。（2）经营收益支付时间段及金额：2015年3月12日至2016年3月11日支付金额为20746.8元、2016年3月12日至2017年3月11日支付金额为2305.2元、2017年3月12日至2018年3月11日支付金额为25357.2元、2018年3月12日至2019年3月11日支付金额为27662.4元……2023年3月12日-2033年3月11日，乙方按市场实际收取租金额向甲方按季度返还，并乙方收取租金的10%作为市场的运营、经营管理费用。……（4）乙方须按本条款（2）的约定逐年向甲方支付本套商铺的租金收益中甲方的应得部分，支付的方式为每季度一次，支付时间为每年的1月15日、4月15日和7月15日、10月15日前。……八、租金的支付：在甲方配合下由乙方统一为甲方在银行开设领取租金的专用账户，并由乙方按本合同约定向该账户划付租金。九、违约责任：……9.2乙方违约责任：乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的千分之一向乙方收取逾期付款违约金。”上述合同签订后，原告依约将上述商铺交由被告经营管理。原告自认被告于2015年1月15日向其支付租金5186.7元、于2015年4月23日向其支付租金5186.7元、于2015年8月4日向其支付租金5186.7元、于2015年11月17日向其支付租金5157元、于2016年3月9日向其支付租金55379元、于2016年8月29日向其支付租金2478元，之后未再支付租金。2014年8月1日，被告河北某房地产开发有限公司取得位于石家庄市新华区和谐家园项目的预售许可证书，证书编号为2014089。2018年原告起诉被告，要求被告支付自2016年第三季度至2018年第一季度租金和相应违约金。2018年9月20日本院作出（2018）冀0105民初974号判决，判决被告向原告支付上述租金及违约金。现原告向被告主张2018年第二季度至2019年第一季度租金和违约金。上述事实有房屋认购合同、收款收据、委托租赁合同、（2018）冀0105民初974号判决、授权委托书、中国工商银行银行卡交易明细清单、石家庄市商品房预售许可证复印件以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得随意变更或者解除合同。本案中，原告李某某和李某与被告河北某房地产开发有限公司在委托租赁合同上签名盖章，被告在签订上述合同后按照约定向原告支付了2015年至2016年前两个季度的租金收益，可以认定上述合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以确认，被告应当按照约定按时向原告支付租金收益，现被告未按时向原告支付2018年第二季度至2019年第一季度的租金收益，原告要求被告按照合同约定支付租金收益27662.4元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付违约金1254.33元，依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在委托租赁合同第九条第9.2项中约定乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的千分之一向乙方收取逾期付款违约金。故原告上述主张符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：限被告河北某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某、李某支付2018年第二季度至2019年第一季度的租金27662.4元和违约金1254.33元，共计28916.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费523元，系减半收取计261.5元，由被告河北某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  陈培培二〇一九年五月八日书记员  高 康