安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1302民初4737号原告：沈飞，男，1979年3月8日出生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：王成，安徽君光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王启平，安徽君光律师事务所律师。被告：冯彩侠，女，1941年3月10日出生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：孙存东，安徽步海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金虎，安徽步海律师事务所实习律师。被告：曾伟，男，1975年8月4日出生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。被告：沈彦军，男，1984年1月4日出生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。原告沈飞与被告冯彩侠、曾伟、沈彦军合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈飞及其委托诉讼代理人王启平、被告冯彩侠的委托诉讼代理人孙存东、李金虎，被告曾伟的委托诉讼代理人周步海到庭参加了诉讼，被告沈彦军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈飞向本院提出诉讼请求：1、解除原告沈飞与被告冯彩侠之间的《土地使用转让协议》；2.被告连带双倍返还原告定金59000元，并向原告支付利息及违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月17日，原告沈飞与被告冯彩侠签订《土地使用转让协议》，协议约定：冯彩侠将位于朱仙庄镇联盟路北侧原二十处的窑厂取土坑的土地使用权以172000元的价格转让给沈飞，合同签订之日支付2000元，施工人员进场若无纠纷再付30000元，地基混凝土完工一楼主题工程完工付清余款，冯彩侠委托其子全权负责处理收取款项事宜，签字接受，立字为据，如由违约按土地成交价的双倍支付违约金，如有不能兑现事项均由担保人承担保证责任，协议第三条对定金进行了约定，沈彦军、冯彩侠签字，合同签订后，原告给付被告59000元定金，被告未按约定履行交付土地使用权的义务，为此原告具状起诉。冯彩侠辩称，一、土地使用权转让协议无效，原告为城镇户口，无权取得农村宅基地使用权，同时转让国有土地需要通过正规的招拍挂手续，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。因此沈飞协议无效。目前该土地证显示该宗土地使用权归曾银堤所有，未办理继承过户手续，冯彩侠无权处分该宗土地，主体不适格；二、被告冯彩侠未收取原告交付的定金，曾伟收取款项并未交付给冯彩侠，因此原告要钱被告冯彩侠返还定金无依据，曾伟收条上书写定金属笔误。三、该案已经超过诉讼时效，现距收条出具时已经超过三年的诉讼时效，原告声称近几年一直要钱被告继续履行协议，无证据证明，故原告的诉讼时效已经超过，综上应驳回原告的诉讼请求。曾伟辩称，一、曾伟不是适格被告，原告起诉曾伟无事时及法律依据，曾伟不是本案合同当事人，合同虽然约定土地款项有曾伟收取，但曾伟未有在合同上签名也未有收到冯彩侠指示收款，更未有委托手续，因此原告以解除合同为由要求起诉曾伟无事实依据；二、涉案合同自始无效，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。因此沈飞协议无效。目前该土地证显示该宗土地使用权归曾银堤所有，未办理继承过户手续，冯彩侠无权处分该宗土地；三、原告关于双倍返还违约金及定金的诉求不明，无事实及法律依据且该项诉讼请求已经超过诉讼时效，原告未明确说具体的数额，根据合同约定，违约金为合同成交价的两倍344000元，加上双倍定金为118000元，合计为462000元，原告立案时按118000元的诉求交纳的诉讼费用，原告应将未交清的诉讼费用交清，否则按撤诉处理，依据法律规定，定金及违约金只能主张一项，原告同时主张违约金及定金于法无据，虽然曾伟收条写明了定金字样，但合计收款59000元，显然已经超过了合同标的的20%，超过部分不能认定为定金，合同无效定金条款也无效。曾伟出具收条最晚的时间为2015年2月份，原告虽然表示一直在主张权利，但均系个人陈述，无证据证明，故原告的诉请已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。本院经审理认定事实如下，2013年12月14日，经沈彦军介绍，原告沈飞与被告曾伟协商以172000元的价格购买被告曾伟父亲曾银堤（已经去世）享有使用权的位于朱仙庄镇联盟路北侧原二十九处取土大坑的土地一处，当日，沈飞向曾伟支付定金20000元。后双方协商，由原告沈飞与被告冯彩侠签订《土地使用权转让协议》。协议约定，三、如因土地纠纷造成沈飞无法施工，冯彩侠应在5日内返还定金及由开工所发生的一切费用，沈飞按照工程进度付给冯彩侠土地转让费。1.合同签订之日原告付定金2000元；2.施工人员、机械进驻工地现场后，若无任何纠纷沈飞再付30000元，冯彩侠在两日内与沈飞在当地司法部门办理土地转让公证等一切与土地转让有关的一切手续、手续费用均由冯彩侠承担；3.地基混凝土完工，一楼主体工程完工，再付清余款；四、冯彩侠土地转让的所有款项均委托其子曾伟全权负责处理，签字接收，立字为据。五、双方均不得违约，如有违约按照土地成交价的双方支付对方违约金，违约金在违约事项发生的5日内兑现。如有不能兑现事项均由担保人承担责任。冯彩侠、沈飞、沈彦军在协议上签字。合同签订后，沈飞给付曾伟32000元定金，由曾伟向沈飞出具两张收条，2015年12月16日，沈飞给付曾伟7000元，由曾伟向沈飞出具定金收条。以上曾伟合计收取沈飞59000元。因涉案土地与他人有纠纷，沈飞一直未能使用该土地，双方一直协商未果。另查明，曾伟系冯彩侠的儿子，冯彩侠的丈夫曾银堤已去世，争议土地登记在其名下。2015年7月份，冯彩侠因为争议土地与第三人沈士伟发生纠纷起诉至法院。以上本院认定事实有原、被告的陈述，土地使用权转让协议、收条、民事判决书为据，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。原告沈飞与被告冯彩侠签订的土地使用权转让协议，不违反法律强制性规定，应为合法有效的，双方均应按照合同约定履行合同义务，虽然曾伟未在协议上签字，但在庭审时，通过询问被告曾伟的代理人，沈飞与曾伟在签订合同之前就已经协商购买土地的事宜，也是沈飞、曾伟协商由冯彩侠作为卖方在合同上签字，且曾伟在2013年12月14日协议签订之前就收取原告20000元土地使用权定金，因此曾伟虽然未在土地使用权转让协议上签字，但应认定曾伟实际上为合同相对人，是卖方。曾伟共向沈飞出具四张定金收条合计59000元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的20%。本案合同标的为172000元，双方未有对定金数额进行约定，依据法律规定，本案定金数额不得超过34400元。因此本院依法确定定金数额为34400元，超出部分24600元应认定为土地款。被告未按约定履行合同义务，应双倍返还原告给付的定金，并返还土地款。故被告冯彩侠、曾伟应返还原告93400元。关于沈彦军的担保责任，因合同签订日期为2013年12月14日，最后一次付款日期为2015年12月16日，且原告在庭审中陈述2014年元月份就已经知道土地存在争议，不能交付，但沈飞未有证据证明要求保证人承担担保责任，故沈彦军的保证已超出保证期间，依法应驳回原告对沈彦军的诉讼请求。被告关于主体不适格、诉讼时效、合同无效等的辩称无事实及法律依据，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告沈飞与被告冯彩侠、曾伟签订的《土地使用权转让协议》；二、被告冯彩侠、曾伟于本判决生效之日起10日内返还原告沈飞买地款24600元，并双倍返还原告沈飞定金68800元，合计给付原告沈飞款93400元。三、驳回原告沈飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，由被告冯彩侠、曾伟负担。如不服本判决，可在自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交5份副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费2660元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12×××75。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费，在汇款用途栏中注明05301-053101，并将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 玉二〇一九年五月二十四日书记员 滕焕焕