广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2804号上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务代表。被上诉人（原审原告）：蔡明威，男，1991年9月13日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：蔡文友，男，1965年12月14日出生，汉族，住广东省阳春市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。原审被告：广东海伦堡地产集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙头街禺山西路329号2座二层，统一社会信用代码914401017733145628。法定代表人：聂华杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务代表。上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）因与被上诉人蔡明威、蔡文友及原审被告广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人宏泽公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡明威、蔡文友全部诉讼请求。事实与理由：一、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案报备的高度均为2.9米。案涉商品房买卖合同录入层高为3米，系宏泽公司工作人员失误所致，并非宏泽公司的真实意思表示，属于宏泽公司的重大失误、重大误解，应予修正。二、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案所报备的高度均为2.9米，符合建筑技术要求和正常商品房的交付标准，不存在给蔡明威、蔡文友造成居住空间受限和价值贬损的事实。三、合同补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。补充协议对双方的总的违约责任做了统一约定，违约金不应高于合同总金额的2%。商品房买卖合同补充协议第十六条第五款第（4）项的约定并非格式条款，亦非无效条款。双方签订的补充协议是在双方协商一致下共同签订的，补充协议第十六条第五款第（4）项是约束双方违约责任，而非仅仅约束蔡明威、蔡文友，若宏泽公司违约，同样适用宏泽公司，该条款不符合无效条款的条件，故应对双方均具有法律约束力。被上诉人蔡明威、蔡文友答辩称，一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。蔡明威、蔡文友于2018年11月2日向一审法院提出诉讼请求：1.宏泽公司向蔡明威、蔡文友支付因未按时交付房产证的违约金5231元；2.宏泽公司向蔡明威、蔡文友支付因层高不足的损失15694元；3.海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：1.蔡明威、蔡文友与宏泽公司于2014年10月17日签订一份中山市商品房买卖合同（合同编号：1401065080），约定蔡明威、蔡文友购买宏泽公司开发的预售商品房，该房坐落于中山市坦洲××心岸春天花园××房，属心岸春天花园第四期；该商品房用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上32层、地下1层，建筑面积99.51平方米，其中套内建筑面积78.08平方米，房价款按套内建筑面积计价，单价为6700.13元/平方米，总价523146元；出卖人应当在2015年12月12日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。2.2014年10月28日，蔡明威、蔡文友与宏泽公司于中山市房地产交易登记管理所就座落于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产办理销售登记备案。3.2016年3月5日，宏泽公司开具广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明：蔡明威、蔡文友已支付全部购房款523146元。4.2017年10月31日，宏泽公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审另查，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资有限责任公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同系蔡明威、蔡文友与宏泽公司在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。关于逾期办证问题。宏泽公司与蔡明威、蔡文友签订的商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”从上述合同条款内容可知，双方约定宏泽公司履行的是递件义务。宏泽公司已在2015年12月12日向蔡明威、蔡文友办理房屋的交付手续，按照上述规定，宏泽公司应于2017年12月1日前办理递件手续。根据不动产登记受理通知书内容可知，宏泽公司已于2017年10月18日持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未超出商品房买卖合同约定的递件时间。蔡明威、蔡文友诉请宏泽公司向其支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于层高问题。本案中，宏泽公司确认涉案房屋实际交付的层高为2.9米，而双方所订商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米，据此可以认定洪泽公司交付房屋的层高与合同约定不符的违约事实成立，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽涉案中山市商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，蔡明威、蔡文友亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，但层高不足造成蔡明威、蔡文友居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向蔡明威、蔡文友赔偿损失。根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，蔡明威、蔡文友主张宏泽公司按照购房款的3%向蔡明威、蔡文友赔偿层高不足的违约损失计15694元（523146元×3%）在合理范围内，一审法院予以支持。关于海伦堡公司的责任问题，宏泽公司为海伦堡公司投资的法人独资有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，海伦堡公司应就宏泽公司的财产独立于其公司财产承担举证责任，但其未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。蔡明威、蔡文友主张海伦堡公司对宏泽公司的债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宏泽公司于判决发生法律效力之日起七日内向蔡明威、蔡文友支付因交付房屋层高与合同约定不符的违约金15694元；二、海伦堡公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回蔡明威、蔡文友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323元，减半收取162元（蔡明威、蔡文友已预交），由蔡明威、蔡文友负担41元，宏泽公司、海伦堡公司负担121元（宏泽公司、海伦堡公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付蔡明威、蔡文友）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：一、涉案商品房实际层高不符合商品房买卖合同约定的3米层高，宏泽公司对此应否承担违约责任；二、如需承担违约责任，违约责任应当如何确定。关于争议焦点一，双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米，宏泽公司称系其工作人员失误所致，并非其真实意思表示，属于重大误解，应予修正。对此，本院认为，一则从裁判理念上讲，宏泽公司作为一个专业的房地产开发企业，属于一个典型的市场商事主体，对其意思表示的解释，应基于外观主义的客观化判断标准，采取客观性立场，而不能要求购房者在与其签订房屋买卖合同时去探求其内心真意，即便在其外部表示与内心真意不一致的情况下，也应以外部表示为准；二则从客观实际看，层高3米的约定并非孤立的单份合同中的约定，根据一审法院所受理的同类案件看，数量较多，且各份合同签订时间前后跨度较长。宏泽公司作为专业的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应有足够了解，在订约过程中处于明显的优势地位，涉案的商品房买卖合同又是宏泽公司为重复使用而预先拟定的格式合同，其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符；三则从裁判规则的实质要件看，宏泽公司称其构成重大误解应予修正，但其并未在法定除斥期间对该层高3米的约定行使撤销权或变更权。故本院对宏泽公司的该项主张亦不予采信，认定涉案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则。双方当事人在商品房买卖合同中明确约定层高为3米，但宏泽公司却是按照2.9米的层高进行设计、报建、施工及验收的，两者相差10厘米，已超出了普通购房消费者所能够认同和接受的误差范围，且宏泽公司在法院指定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律、行政法规所允许的误差范围内，涉案房屋的层高不足也不属于补充协议第二条所约定的“略有误差，不视为违反合同约定”的情形，故即使宏泽公司所交付的商品房层高符合甚至高于国家强制性标准，也因为其交付的商品房层高不符合双方合同约定，应认定构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，涉案房屋层高不符合合同约定3米，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与购房者预期相比均有所下降，房屋价值亦会随之相较预期有所降低，也即层高不符合合同约定造成购房业主居住空间期待利益下降及房屋使用功能和价值相较预期发生贬损的事实客观存在，且涉案房屋层高不足又无法进行补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向蔡明威、蔡文友赔偿损失。关于争议焦点二，就普通的商品房交易市场而言，我国并不存在强制性合同内容与格式的规定。相关政府职能部门基于服务宗旨所提供的合同样本和格式，并不影响在具体案件中对格式合同的认定。涉案的商品房买卖合同及补充协议均是宏泽公司为重复使用而预先拟定并提供的格式合同。宏泽公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。宏泽公司主张按补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，违约金不应高于合同总金额的2%。对此，本院认为，该约定适用的范围应当为案涉买卖合同、补充协议及法律法规有明确规定的按日计算之违约金、赔偿金等，而本案中双方当事人在商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，故蔡明威、蔡文友所主张的层高不足损失赔偿不属于上述违约金封顶条款适用范围。又因蔡明威、蔡文友亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，一审法院在既无法律规定又无合同约定情形下，根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，依法行使自由裁量权，酌定宏泽公司按照购房款的3%向蔡明威、蔡文友赔偿层高不足的违约损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人宏泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费323元（上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年五月十七日书记员 钱绮丽