河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初3209号原告：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地河南省洛阳市西工区中州中路235号。负责人：金泽民，该行行长。委托诉讼代理人：崔建锋，河南卉林律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴健，河南卉林律师事务所执业律师。被告：沈琳，男，1980年1月17日出生，汉族，住河南省洛阳市洞西区。委托诉讼代理人：卢娉，河南明洛律师事务所执业律师。被告：洛阳市南华置业有限责任公司，住所地河南省洛阳市涧西区武汉路南段138号。法定代表人：黄汉德，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建设银行洛阳分行）与沈琳、石艳玲、洛阳市南华置业有限责任公司（以下简称南华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案。案件审理中，建设银行洛阳分行撤回对石艳玲的起诉，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行洛阳分行的委托诉讼代理人吴健、被告沈琳及其委托诉讼代理人卢娉到庭参加诉讼，南华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。建设银行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建设银行洛阳分行、沈琳、南华公司于2014年10月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令沈琳偿还建设银行洛阳分行借款本金433632.13元、利息14738.88元、本金罚息85.56元、利息罚息329.63元，以上合计448786.2元（该数据暂计算至2018年5月31日，之后的利息、罚息按双方合同约定的标准计算至全部款项付清之日，具体数额以中国建设银行个人信贷系统数字为准）；3.判令南华公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令建设银行洛阳分行有权对位于洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑63幢2-101号房产行使抵押权，并以拍卖、变卖所得价款优先偿还所欠债务；5.本案全部诉讼费用及其他实现债权的费用由沈琳、南华公司承担。事实和理由：2014年10月23日，沈琳、石艳玲因购房需要向建设银行洛阳分行申请借款。2014年10月23日，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行洛阳分行向沈琳、石艳玲提供贷款450000元，用于购买洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑63幢2-101号房产，贷款期限360个月，贷款利率为浮动利率，执行基准利率上浮20%，逾期罚息利率为在合同贷款利率水平上上浮50%，担保方式为抵押加价阶段性保证。2014年10月28日，建设银行洛阳分行发放贷款450000元。同日，抵押房产办理房屋预抵押登记。沈琳、石艳玲自2015年起开始未按照合同约定履行还款义务，南华公司亦未履行保证责任，已经构成违约。沈琳辩称，1.同意解除双方于2014年10月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。沈琳与南华公司签订《商品房预售合同》后，南华公司逾期不交房且商品房建设处于长期停滞状态，沈琳诉至洛阳市涧西区人民法院，该院已判决解除《商品房预售合同》，判决南华公司返还沈琳购房首付款和已偿还银行的按揭贷款并承担违约金；2.沈琳依约偿还按揭贷款至2018年11月，并非建设银行洛阳分行所述自2015年起未按照合同约定履行还款义务，洛阳市涧西区人民法院判决生效后，沈琳仍偿还部分贷款本息；3.洛阳市涧西区人民法院判决生效后的贷款不应由沈琳偿还，不应由沈琳和南华公司承担连带责任，应由南华公司承担责任。沈琳花钱购房但住不上，还要偿还银行贷款不公平。南华公司未作答辩。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2014年1月2日，沈琳为购买南华公司开发建设的洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑63幢2单元101号房屋，向南华公司交付首付款198000元，南华公司开具了销售不动产统一发票。2014年9月18日，沈琳（××）与南华公司（出卖人）就上述房屋签订《商品房预售合同》一份，约定该房屋建筑面积为134.95平方米，总房价648000元，首付款198000元；出卖人应当在2015年6月30日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付买卖人使用，逾期超过90日××有权解除合同；××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按××累计已付房款的1%向××支付违约金。2014年10月23日，沈琳、石艳玲（借款人）共同与南华公司（保证人）、建设银行洛阳分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款金额450000元，用于购买上述房屋，借款期限360个月，即从2014年10月23日起至2044年10月23日止；二、还款方式为等额本息还款法，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；三、贷款人将款项一次性划入南华公司名下账户，借款人以上述房屋作为抵押财产提供抵押担保，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；如借贷关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；四、合同第十七条约定，如本合同有两个以上（含两个）借款人，则各借款人应就本合同项下全部合同义务承担连带责任，即贷款人有权要求任何一个借款人履行全部合同义务；五、合同第十八条约定，借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。2014年10月28日，建设银行洛阳分行发放贷款450000元，当日涉案房屋办理了以建设银行洛阳分行为权利人的预购商品房抵押权预告登记（洛房预市字第00212858号）。2017年8月7日，因涉案房屋逾期未交房且建设工程处于停工状态，沈琳将南华公司、建设银行洛阳分行诉至洛阳市涧西区人民法院，一并诉请解除《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》。建设银行洛阳分行参加诉讼，但后来沈琳撤回了对建设银行洛阳分行的起诉，洛阳市涧西区人民法院予以准许。该院于2017年11月1日作出（2017）豫0305民初3537号民事判决书，判决：一、解除沈琳、南华公司于2014年9月18日签订的《商品房预售合同》；二、南华公司向沈琳返还首付房款198000元，已付的银行按揭贷款92254.67元，合计290254.67元；三、南华公司向沈琳支付违约金2902元；四、驳回沈琳的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2017年11月21日起，沈琳未再按约定还款。截至2018年12月4日，该笔贷款本金余额433392.13元，拖欠利息27539.91元、罚息1614.94元。根据建设银行洛阳分行申请，本院于2018年6月27日作出（2018）豫0303财保374号民事裁定书，查封了洛阳市涧西区武汉路南段缔景桃苑63幢2-101号房屋。本院认为，本案《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。根据该合同，售房人南华公司作担保，买房人沈琳获得建设银行洛阳分行按揭贷款450000元，并以该贷款支付了《商品房预售合同》项下首付款以外的购房款。因南华公司逾期不能交房，沈琳通过诉讼方式解除了《商品房预售合同》。《商品房预售合同》解除后，借款合同履行的基础丧失，建设银行洛阳分行诉请解除借贷关系，符合合同约定，应予支持。借贷关系解除后，借款人沈琳应向建设银行洛阳分行返还贷款，建设银行洛阳分行应向沈琳返还已还贷款本息，两项折抵沈琳应返还剩余贷款本息。涉案抵押房屋办理了抵押权预告登记，但并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，债权人不享有抵押权，故建设银行洛阳分行主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权，不予支持。南华公司为沈琳的贷款提供连带责任保证，因涉案抵押房屋尚未办妥正式抵押登记，本案债务仍在保证期间内，南华公司应对沈琳返还剩余贷款本息承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××”的规定，虽然出卖人负有将收受的购房贷款本金及利息返还给银行的义务，但并没有免除购房者（同时又是借款合同借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上说是受购房者委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，不负有还款义务。故，沈琳辩解不再承担还款义务的意见不成立。洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初3537号民事判决书判决南华公司向沈琳返还已付的银行按揭贷款92254.67元，与沈琳应向建设银行洛阳分行偿还剩余贷款本息不矛盾。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司洛阳分行与沈琳、洛阳市南华置业有限责任公司于2014年10月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、沈琳于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本金433392.13元及利息、罚息29154.85元（利息、罚息暂计算至2018年12月4日，之后的利息、罚息按合同约定标准计算至款项付清之日止，具体数额以银行信息系统计算的数据为准）；三、洛阳市南华置业有限责任公司对本判决第二项判项金额承担连带责任。四、驳回中国建设银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。如沈琳、洛阳市南华置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8031元，保全费2820元，合计10851元，由沈琳、洛阳市南华置业有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 李    东    晓人民陪审员 何新爱人民陪审员赵元维二〇一九年五月二十九日书 记 员 史    向    丹