广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5662号上诉人（原审原告）：冯丽星，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：刘亚娟、兰娟，均系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡宏博，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：罗欢平、王磊，均系广东宏力律师事务所律师。原审第三人：冯丽垣，住广州市白云区。原审第三人：**文，住广东省揭西县。两原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘亚娟、兰娟，均系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：罗立平。委托诉讼代理人：陈宇轩，该司职员。原审第三人：广州卓玥投资顾问有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：杨伟东。上诉人冯丽星因与被上诉人胡宏博以及原审第三人**文、冯丽垣、广州卓玥投资顾问有限公司（以下简称卓玥公司）、广州乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯丽星代理人刘亚娟、兰娟，被上诉人胡宏博及其代理人罗欢平、王磊，原审第三人**文、冯丽垣共同代理人兰娟、刘亚娟，原审第三人乐有家公司代理人陈宇轩到庭参加诉讼。原审第三人卓玥公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审终结。冯丽星上诉请求：1.撤销一审判决，改判胡宏博继续履行涉案买卖合同《广州市存量房买卖合同》，从2016年12月27日起至过户之日止，胡宏博每日按合同成交总价的万分之五向冯丽星支付违约金；2.胡宏博承担全部诉讼费用。理由如下：一、一审判决关于“交易主体不一、按揭过程存在过错”的认定，与事实完全不符。2016年10月28日，冯丽星、胡宏博、卓玥公司签订了《广州市存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)(以下简称网签合同)。首先，该份合同上打印有冯丽星、胡宏博的身份资料，在每份合同上两人各签了三次名，卓玥公司盖了章，胡宏博在答辩中也承认了“2016年lO月28日，中介卓玥公司的工作人员将已经填写完整的《广州市存量房买卖合同》交给胡宏博进行签署”。其次，一审中乐有家公司提交的《情况说明》证实了“在买卖双方协商一致的情况下，将买方冯丽垣变更为冯丽星，以冯丽星的名义申请按揭贷款，并于2016年11月30日获得银行同贷书”。再其次，中国农业银行股份有限公司广州流花支行向一审法院复函确认了2016年11月30日冯丽星《个人住房贷款同意贷款意向书》的真实性，证实了双方办理按揭完毕的事实。再其次，胡宏博在反诉状中提交的微信记录包含案外人**锋协助胡宏博办理按揭资料的内容，印证了办理按揭的过程是正常的。再其次，2016年10月28日冯丽星、胡宏博还签订了《网签知会书》，虽然双方对备注栏内容产生时间有争议，但双方签名确认合同关系这一事实不容否认。再其次，2018年11月29日乐有家公司前员工、负责本次交易的具体经办人甘晓静提交的《情况说明》证明了协商变更买方交易主体的原因和过程。再其次，该网签合同也为胡宏博在《反诉状》中提交的证据之一，这表明胡宏博在提出反诉时也是完全认可该合同是真实、有效的。以上证据已经是非常完整的证据链，足以证实该网签合同的真实、合法、有效，足以证实交易主体已经变更为冯丽星和胡宏博，足以证实按揭过程没有过错且办理完毕、取得银行同货书。但一审法院却无视这些事实，认为“冯丽星主张经协商第一份合同买方主体转化为其名下，但该主张为其单方主张，未经胡宏博同意或追认，不予采纳”。并最终得出结论“交易主体不一、按揭过程存在过错”，这与事实完全不符；二、一审判决有选择性地采用证据、忽略证据，有明显倾向性，是先设定判决结果再选择证据的做法。冯丽星于2018年9月27日提交两份证据，一份为录音，一份为乐有家公司前员工甘晓静的《情况说明》。对于两份证据中多项能证实胡宏博违约的内容，一审法院视而不见，仅从这两份证据中有选择性地挑出唯一一个便于胡宏博作为借口的撬门事件，采信了“胡宏博抗辩对方存在撬门行为，为此提交报警记录”。众所周知，胡宏博长期不接电话后导致的撬门行为，属派出所按治安管理处罚法管辖的范畴，因事件微小，派出所没有任何处理意见，根本不能构成胡宏博违约的理由。2018年10月30日庭审中，胡宏博亲口承认了房屋真实交易总价是120万元。但一审法院判决却选择性地忽略了这一关键证据，只字未提；三、一审法院对胡宏博的恶意违约事实和蹩脚谎言视而不见、高度容忍，袒护胡宏博。2016年12月27日胡宏博单方面发函解除合同，理由是“在支付伍万元定金后，冯丽星未按约定支付委托人其他款项”(注：网签合同根本没有这样约定)；2018年9月29日冯丽星提交的2016年12月4日录音里面，胡宏博赤裸裸地提出悔约、不再往下履行网签合同，理由是“门被撬了”。2017年3月1日胡宏博要求加价至210万才履行，理由是“年前这个价有人追着要下定”。胡宏博在每一份“已经填写完整的，《广州市存量房买卖合同》”上都签了三次名之后，回头翻脸不认网签合同，理由是“我方没有认真阅读整体内容”。这些理由非常牵强和奇葩，是明显的违约事实，但一审判决对此完全不作认定，仅以“胡宏博作为民事行为主体，未尽审查注意义务亦应承担相应过错责任”轻描淡写，一带而过。表面胡宏博不但不用承担任何责任，还可获取房子涨价的巨大利益。一审判决就是鼓励大家：只要能找到一点点牵强附会的借口，就可以大胆放心违约，不用承担任何责任。2016年12月17日，胡宏博发律师函称“买方在支付伍万元定金后，迟迟未按居间合同约定将房屋首期款支付给委托人，并要求委托人与冯丽星签订网签合同，将房屋转让给冯丽星，转让金额为155万元”“在支付伍万元定金后，冯丽星未按约定支付委托人其他款项”。这表明胡宏博已知买方主体已经变更为冯丽星，等着收款。2017年5月22日庭审中，胡宏博称“按照合同约定，应在2016年10月30日办理按揭手续，但冯丽星没有按照合同约定履行按揭义务”。这表明胡宏博已知买方主体已经变更为冯丽星，要求冯丽星办理按揭手续。2017年5月23日胡宏博提交反诉状称：“在第三人(一)以及第三人(二)请求下，反诉冯丽星与反诉胡宏博及反诉冯丽垣、**文、乐有家公司、卓玥公司(四)于2016年10月28日签订了《广州市存量房买卖合同》(合同编号：穗存量房合字××号)，办理网签合同手续，约定房屋总价款为155万元”。这表明胡宏博已知买方已变更为冯丽星。这些均充分表明胡宏博在2016年10月28日签订网签合同时已经完全清楚买方已变更为冯丽星。只不过房价大幅上涨令胡宏博心生贪念，想尽办法悔约，同时盘算：若悔约不成则将合同总价从120万元加价至155万元也好。但一审法院完全无视这些蹩脚的谎言；四、一审判决对冯丽星苛刻为难，驳回了冯丽星全部诉求，于法于理于情都说不过去。冯丽星提出两项诉求：“1.请求判决胡宏博继续履行《广州市存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)；2.请求胡宏博承担本案全部诉讼费用”。之后提交的《增加诉讼请求申请书》增加了两项诉求：1.申请判令被申请人支付违约金13．8万元(每日违约金按合同总价的万分之五)；2.申请判令被申请人将户口迁出涉案房屋。庭审期问，冯丽星的代理律师客观陈述了真实成交价应该是120万的事实，又增加一项诉求：按120万执行合同。虽然《网签知会书》鉴定结果为备注时间晚于签名时间，但无法否定网签合同的合法有效。退一万步说，就算按120万执行合同的诉求证据不足，冯丽星关于“继续履行《广州市存量房买卖合同》”(合同总价155万)的诉求也完全应该获得支持；五、一审法院超限受理胡宏博的反诉状，流程有问题。依据《证据规则》第34条第3款，反诉和增加诉讼请求的提出时间是举证期限届满前。证据规则晚于民诉意见，应该优先适用。冯丽星于2017年3月10日提起诉讼，2017年5月22日第一次庭审。而胡宏博的反诉状是2017年5月23日才提交的，明显已过举证期限。一审法院超限受理胡宏博的反诉状，违反了规则证据，流程有问题。综上所述，一审判决完全无视胡宏博的恶意违约事实，对多项事实认定有误，有明显的倾向性，袒护胡宏博，难为冯丽星，对胡宏博和冯丽星双重标准，流程也有问题，判决明显不公正。二审庭询中，冯丽星补充意见为：一、根据一审的笔录和司法鉴定意见书、胡宏博的反诉状及胡宏博发出的律师函、以及中介人员的情况说明等，冯丽星认为合同的买方主体已经由**文、冯丽垣变更为冯丽星；二、尽管冯丽星认为房屋转让价真实的交易价格应该是120万元，但是如果法庭经审查认为应当以155万元来履行合同的，冯丽星也愿意按照房屋155万总价格来支付。本案其他争议点意见为，1.在网签合同之前，中介已经多次催告胡宏博，但是因为胡宏博的原因，导致首期款没有如期托管；2.网签合同签订以后，是由于胡宏博表达了不愿意继续履行的想法并且想加价由此导致合同未能继续履行，提起本案诉讼；3.一审法院认为：“虽然银行出具同贷书，但该同贷书申请资料与实际交易意思不一，直接影响信贷安全”，“直接影响信贷安全”这一认定太过武断，首先，银行出具同贷书的前提是将来不动产会设置抵押权，此能充分保障信贷安全，且银行有自己的体系来评估一套房产可以贷出的款项。法院作出影响信贷安全的判断没有任何依据。况且冯丽星在庭审中已表达愿意一次性支付全部房款。胡宏博二审答辩称：1.冯丽星在一审确定的诉讼请求是以120万元继续履行合同，现冯丽星在二审阶段又反馈愿意155万元的总价款继续履行合同，而显然一审诉讼请求二审不能变更。依照禁止反言原则，一审已具体作出了价值判断，若按照155万元继续履行，证明一审冯丽星的所有言论都是在撒谎，所以二审中冯丽星只能以120万元的总价款要求继续履行合同。该请求应作为二审审查的依据，而一审当中《网签知会书》备注部分已经通过笔迹鉴定证明是冯丽星私自造假形成的，而该造假的行为就可以看出，是冯丽星及亲属**文、冯丽垣一起造假形成的，而始作俑者是**锋；2.**锋本人在天河法院有多个案件进行诉讼，都是以同样的手段操作二手房的买卖交易，胡宏博最开始接洽的买家实际上是**锋，胡宏博从未与**文、冯丽垣及冯丽星有过任何照面。2016年10月28日签订的网签合同也是由**锋操作完成的，一审法院也对**锋本人进行过询问，**锋是一个真实的炒家；3.从冯丽星及代理人提交的上诉状可知，冯丽星实际上认为其承继了第一份三方合同，并没有完全割裂开单以网签合同要求进行履行，也即意味着冯丽星应该按照2016年4月18日签订的三方合同继续履行。冯丽星代理律师所述合同并未如期办理首期款托管，而按照合同约定冯丽星应该在2016年9月30日以前将首期款支付到托管的账户上，其履行支付首期款的义务给中介方并不需要胡宏博的任何配合，但在履行所谓的2016年10月28日签订的《存量房买卖合同》时，冯丽星都没有支付任何首期款给中介方。真实的情况是网签合同的签名是由中介方拿空白页给胡宏博进行签署的，胡宏博根本不清楚买家已经变更为冯丽星，而现在冯丽星也没有与胡宏博见过面和进行过沟通；4.冯丽星的所有代理词黑体字部分，其认为胡宏博已经知晓或承认双方履行合同的主体变更为冯丽星是从双方律师之间函件往来而反推而来的。冯丽星在签署网签合同时进行造假，胡宏博并不知道合同主体变更为冯丽星。到目前为止，冯丽星都没有提供直接的证据证明冯丽星与胡宏博进行过沟通或洽谈，将2016年4月18日的买家**文、冯丽垣变更为冯丽星，也没有提交其他的证据予以证明。从一审中多次庭审中可以发现**文、冯丽垣及冯丽星前后的观点是矛盾的，根本无法采信，因此冯丽星主张合同主体变为其本人，并没有证据可以支撑；5.银行同贷书，冯丽星虽然已经获得，但是从办理按揭的相关材料，网签知会书以及网签合同来看，是按照冯丽星要求将交易的总价款进行了造假，以提高合同总价款来获得银行更多贷款，或许在其他二手房交易中，无法做出否定的评价，但是该案的**锋已在庭询前后承认前述造假行为，以及通过笔迹鉴定可认定买家在交易过程中存在作假、撒谎成功等事实，证明其所有上诉主张根本无法采信。原审第三人**文、冯丽垣二审称其答辩意见与冯丽星意见一致。原审第三人乐有家公司二审答辩称：1.刚刚冯丽星和胡宏博答辩过程中多次提到中介方是卓玥公司并非乐有家公司；2.有关乐有家公司一审提供的情况说明，大部分信息来自于买卖双方以及卓玥公司的陈述，乐有家公司确实对胡宏博进行多次催告，但催告的原因均基于冯丽星一方的要求。冯丽星一审诉讼请求：1、胡宏博继续履行《广州市存量房买卖合同》，将广州市天河区天河路天河直街23号6D02房过户至冯丽星名下；2、胡宏博向冯丽星支付违约金（以120万元为本金，自2016年12月27日起计至过户完毕之日止，按每日万分之五的标准计算）；3、胡宏博承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：冯丽星为冯丽垣弟弟，**文为案外人**锋弟弟。**锋自称冯丽垣是其岳父。位于广州市天河区天河路天河直街23号6D02房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人为胡宏博，登记时间为2017年1月12日，建筑面积为49.9541平方米，规划用途为住宅。冯丽星申请财产保全，一审法院于2017年3月17日查封涉案房屋。冯丽星出示一份签订于2016年4月18日由胡宏博（卖方）、冯丽垣（买方）、**文（买方））及乐有家公司（居间方）签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“第一份合同”），约定：卖方将涉案房屋出售予买方，房产转让总价款为120万元，交易定金为5万元，买方同意在本合同签订时向买方支付定金5万元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定；买卖双方协商一致约定由买方按照按揭付款的方式支付楼款（不含定金）：买方须于2016年9月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为84万元，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应在双方约定的期限内向卖方补足差额，并签署相关文件，买卖双方一致同意首期款（不含定金）的支付方式为买方须于2016年9月30日之前将首期款31万元支付至居间方的托管账户，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定；买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起30个工作日内，缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款的20%的违约金等内容。2016年4月18日，案外人**锋向胡宏博账户转款5万元。2016年10月28日，胡宏博（甲方、卖方）与冯丽星（乙方、买方）、卓玥公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称“第二份合同”），约定：甲方向乙方出售涉案房屋，建筑面积为49.9541平方米，房屋使用性质为住宅，房屋不存在抵押等他项权利情况；甲乙双方约定该房地产按整套出售并计价，总金额155万元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分）并按照按揭付款方式按期付款；首期款乙方应递件成功当天向甲方支付房款47万元整，剩余房款108万元，由乙方于2016年10月30日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，如银行不批准乙方的贷款申请，乙方在过户当天以现金方式向甲方支付剩余房款，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意乙方在过户当天以现金方式向甲方补足差额；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理的方式办理产权转移登记，甲乙双方应当于银行同意贷款，卖方赎出房产证原件且注销抵押登记之日起30个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为每天万分之五，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为每天万分之五；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，由于乙方原因导致未能按期交付的，乙方每日按总房款的0.05%的标准向甲方支付违约金；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10内，将乙方已支付的房款退还给乙方；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按照违约方支付每天万分之五违约金，合同继续履行等内容。2016年10月28日，冯丽星（买方）与胡宏博（卖方）签订《网签知会书》，约定：经买卖双方同意由卓玥公司代为出具涉案房屋之广州市存量房买卖合同，成交价为155万元，定金5万元，首期（含定金）46万元。（打印字体）5.该合同仅作房管局递件过户之用，一切的权利和义务以中介三方合同为准。《网签知会书》底部有手写“备注”条款内容为“买家实际支付给卖家的购房总价以中介三方合同为准为120万元整，银行同意贷款金额与120万元的差额部分为首期款，首期款在成功递件当天支付除购房总价之外的其他条款以《广州存量房买卖合同》为准”。胡宏博就《网签知会书》上“胡宏博”的签名与手写的“备注”部分是否为同一时间形成签署申请鉴定，一审法院摇珠选定中国广州分析测试中心司法鉴定所（以下简称“广州测试中心”）进行鉴定。广州测试中心通过鉴定作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“胡宏博”签名与手写的“备注”部分不是同一时间形成，其中“胡宏博”签名形成时间在先，手写“备注”部分形成时间在后。一审法院向当事人送达上述《司法鉴定意见书》，冯丽星申请重新鉴定。胡宏博称曾于2016年11月18日房屋被撬门故报警，为此提交报警回执。冯丽星予以否认撬门，另从冯丽星于2018年9月27日向一审法院提交的录音（自称录音时间为2016年12月4日），其中**锋曾对撬门一事向胡宏博道歉，胡宏博提出加价至200万元交易，双方未协议一致最终交易。2016年12月27日，胡宏博向**文、冯丽垣、冯丽星发出《律师函》，称：买方在支付五万元定金后，迟迟未按2016年4月18日签订的居间合同约定将房屋首期款支付给胡宏博，并要求胡宏博与冯丽星签订网签合同，将房屋转让给冯丽星，转让金额为155万元，在支付五万元定金后，冯丽星未按约定支付胡宏博其他款项，胡宏博与冯丽星就房屋买卖签订网签合同，虽然卖方仍是产权人，但是客观上对其行使物权权利产生限制，主要体现在，第一，卖方再付转让房屋前需要买方协助办理涂销网签登记手续；第二，在买方严重违约时，卖方无权直接解除合同，只能通过法院起诉请求解除合同并要求卖方承担违约责任，尽管如此，网签合同仍受合同法规制，冯丽星在网签合同当天支付卖方五万元定金后未再履行支付首期款义务，亦未按照合同约定，办好房屋按揭贷款手续，2016年11月，**文、冯丽垣、冯丽星竟然在胡宏博没有交付房屋的情况下擅自通过撬锁的方式进入该房产，鉴于**文、冯丽垣、冯丽星三人严重违约，现胡宏博正式解除与**文、冯丽垣房屋买卖居间服务合同，同时要求二人承担违约责任等内容。2017年1月20日，**文、冯丽垣、冯丽星委托律师向胡宏博发出《律师函》，称胡宏博要求解除合同，既没有事实依据，也没有法律依据，你方明知合同主体已经变更为冯丽星，依然签订网签合同，可以证明网签合同变更购买人是经你方同意的，即网签合同乃你真实意思表示，你方主张要求解除合同不合理不合法等，现要求按照居间合同的真实交易价120万元继续履行合同等内容。2017年2月15日，案外人**锋向胡宏博发出微信消息称“昨天接到罗律师的电话，他说，天河直街23号6D02房，如果继续履行合同，你要求将购房总价增加至210万”胡宏博回复称“是的，年前这个价有人追着要下定。现在中介有相同的盘是220”。2017年3月10日，冯丽星提起本案诉讼。关于按揭办理情况，冯丽星向一审法院提交了由中国农业银行股份有限公司广州流花支行于2016年11月30日出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》（复印件），冯丽星称该件原件存于卓玥公司，胡宏博对该证据真实性不予确认。一审法院向该行调查，该行回复确认其曾出具上述《个人住房贷款同意贷款意向书》。关于冯丽星的购房资格，其提交由广州市天河区不动产登记中心于2018年9月27日出具的《购房资格证明》，显示查询时点2018年9月27日，冯丽星具备本市住房限购区域住房的购房资格。另冯丽星表示愿意一次性支付购房余款115万元。关于涉案房屋的交易过程，一审法院多次询问当事人，分别有：1、2017年5月22日庭询笔录，冯丽星的委托代理人表示：2016年4月18日，签订三方合同（本代理人不清楚冯丽垣是否在场；**文到场，**文哥哥的岳父是冯丽垣），2016年8月10日中介方（家家顺公司）向胡宏博发出《敦促履行合同通知书》。2016年10月22日，**锋（**文的哥哥）和胡宏博一起协商继续履行合同的问题，双方协商继续履行合同，签订网签协议，约定将买方变更为冯丽星（冯丽垣年老不能办理贷款，冯丽星是其弟弟符合贷款条件），故2016年10月28日冯丽星、胡宏博签订存量房买卖合同，当时委托卓玥公司代办按揭手续，所以在该合同加盖经纪人的公章，故冯丽星认为对本案有约束力的是该份存量房买卖合同，双方认为应以该份存量房买卖合同为准，2016年4月18日的买卖合同已作废，并将2016年4月18日买卖合同的定金转为2016年10月28日存量房买卖合同的定金。2016年4月18日的买卖合同作废只是口头约定，并没有书面约定。2016年10月10日，胡宏博提交的按揭资料，2016年11月30日，中国农业银行出具同贷书。2016年12月27日，胡宏博向冯丽星发出律师函表示不继续出售涉案房屋，冯丽星与胡宏博进行协商，胡宏博于2017年2月15日提出加价，否则不继续履行合同。2017年1月，冯丽星向胡宏博发出三份律师函，但胡宏博不签收，邮件均被退回。此后冯丽星提起诉讼。胡宏博表示：2016年4月18日，胡宏博与**文、**锋、**锋与**文声称是**文的太太（其声称自己冯丽垣）、家家顺公司中介人员签署了房屋买卖及居间合同，签署该合同当时，**锋称**文与在场30多岁的女士（其自称是冯丽垣）是两夫妻购买涉案房屋，当时**文称其与冯丽垣是夫妻关系，能否可以在买卖合同按一个指模，胡宏博认为其两人是夫妻关系，可以按一个指模。直至冯丽星起诉后，胡宏博才知道签署合同时自称是冯丽垣的女士并非冯丽垣本人，才知道冯丽垣是男的。签订该合同当天，胡宏博收到**锋转帐支付的5万元定金，按合同约定于2016年9月30日之前买家办理按揭手续，并在该日之前将收齐款31万元整支付至居间方家家顺公司的托管帐户，但买家并没有按合同约定履行，且**锋表示其没有购房资格，最终导致2016年4月18日的买卖合同没有顺利履行，胡宏博认为该合同履行产生交易障碍，完全是属于买家造成，是买家过失，导致合同无法履行。所有沟通的过程都不是**文、冯丽垣进行，而是**锋进行。因为交易存在障碍，**锋与胡宏博进行协商，要求胡宏博签署网签合同，时间为2016年10月28日，签订网签合同时，合同是卓玥公司打印的，要求胡宏博签名，当时冯丽星本人不在场，胡宏博先在甲方处签名，因为是卓玥公司单独拿网签合同给胡宏博签署，胡宏博没有认真阅读整体内容，签署该合同时，**锋根本没有告知胡宏博买方变更为冯丽星，胡宏博签署该合同后，卓玥公司拿走该合同另行交给冯丽星签署。2016年10月28日的买卖合同的总价款为155万元整，胡宏博认为买方已违约，而在6个月之后，胡宏博还愿意与买方进行交易，是因为买方可以向胡宏博增加购房款，最终定为155万元整。而冯丽星提交的网签知会书，是卓玥公司提供，也是向办理网签由胡宏博单方面先签署，而该份网签知会书在由胡宏博签署时，备注部分是空白，而现在冯丽星提交的网签知会书则有四行字，胡宏博认为这是冯丽星单方面添加的。2016年10月28日的网签合同，按照合同约定，应在2016年10月30日办理按揭手续，但冯丽星没有按照合同约定履行按揭义务，目前为止也没有出同贷书。2016年11月18日，胡宏博曾到广州市公安局天河区分局天河南派出所进行报警，报警的原因是对方没有按照合同约定履行按揭义务，却直接将涉案房屋通过撬锁的方式进入，胡宏博根本没有将涉案房屋交付给对方，所以胡宏博报警处理，并重新换锁。因为前面的违约行为及对方的撬锁行为，让胡宏博觉得对方并非善意的买家。因此在2016年12月27日，胡宏博委托律师向对方发出解除合同通知书。胡宏博认为合同相对方是**锋与胡宏博。2016年4月18日合同签署时，**锋在场，找到胡宏博要求购房也是**锋，而2016年4月18日买卖合同签署是**文与冯丽垣，但整个签署合同操作都是**锋，支付定金也是**锋。履行2016年4月18日合同过程中，所有问题及沟通都是**锋进行。出现交易障碍后，签订2016年10月28日买卖合同，操作的也是**锋。在2016年10月28日买卖合同签署后，发生交易障碍，在所有沟通过程中，**锋以短信形式告知胡宏博其是涉案房屋的实际买方，且**锋后续多次，甚至在起诉后，都以本人是买方的身份与胡宏博进行和解洽谈。所以胡宏博认为涉案房屋的买卖实际人是**锋，而胡宏博认为其是职业炒家。因此在签署房屋买卖合同时，**锋都以其亲朋好友的身份进行落名，但实际操纵方就是**锋。本案当中，胡宏博从未见过冯丽星，也没有与冯丽星洽谈过胡宏博将涉案房屋出售给冯丽星，更没有见过冯丽垣。而冯丽垣偏偏由其声称**文的太太签署该合同。因此整个交易并不符合正常的交易惯例，而胡宏博从未与**文、冯丽垣、冯丽星就涉案房屋达成买卖共识，而真正进行洽谈沟通，所有交易的履行督促及沟通都是**锋进行。买卖合同确实签署了两份，也没有**锋的签字，但整个合同履行及形成的证据链，以及案件事实可以反映**锋才是真实的买家。2、2017年9月14日庭审记录，冯丽星表示：2016年4月28日，冯丽垣、胡宏博与中介签订了三方合同，已支付定金5万元，冯丽垣与冯丽星是兄弟关系，2016年10月28日，冯丽星与胡宏博签订了网签合同，同日签订了网签知会书，当天也办理了按揭手续，2016年11月30日，中国农业银行广州流花支行出具的同贷书，2016年12月27日，胡宏博发函要求解除合同，2017年1月20日，冯丽星回函要求继续履行合同。因为刚开始发生冯丽垣没有购房资格，所以冯丽星作为其兄弟，其也想购买涉案房屋，所以就将合同主体变更为冯丽星，当时没有签书面文件，中介也是知情的。胡宏博表示：2016年4月18日，胡宏博与冯丽垣、**文及中介签订了广州市二手房买卖及居间服务合同，同日，案外人**锋代冯丽垣支付了5万元定金，2016年10月28日，中介将广州市存量房买卖合同打印出来按照模板将空白处已填写完整，再由胡宏博在卖方处签名确认。第一份合同签订的主体是冯丽垣及**文，但2016年10月28日，卓玥投公司的工作人员拿网签合同最后一页空白的给胡宏博签字，后来胡宏博到涉案房屋时，涉案房屋锁已被撬开，胡宏博就联系**锋，当时**锋也称是装修公司要进行装修，胡宏博感到不对劲，胡宏博就找律师。到按揭公司时，胡宏博才发现合同主体并非为冯丽垣及**文，而是变更为冯丽星，且还未办理按揭。且胡宏博签的知会书也是空白的。第一份合同冯丽垣的签名并非真实的冯丽垣签名的，是**锋介绍的**文的老婆签的。据胡宏博了解，**文与**锋是兄弟，冯丽垣与冯丽星是兄弟。3、2018年10月30日询问笔录，乐有家公司表示：买方是**文，不清楚冯丽垣有否在合同上签名；冯丽垣表示：合同上的“冯丽垣”由其签署；胡宏博表示：合同的“冯丽垣”非其冯丽垣本人签署，此前从未见过冯丽垣，前后一共签署第一份合同、第二份合同，其中第二份合同按照按揭公司要求在空白处签名，当时买方的签署位置是空白的，并没有冯丽星的签名，后发现房门被撬，到按揭公司拿了合同才知道冯丽星这个人。对于胡宏博的陈述，冯丽星表示当时与中介公司、胡宏博口头协商一致变更买方；胡宏博不予确认协商变更买方。当日，一审法院向**锋调查，**锋表示：我是**锋，**文是我弟弟，当时我弟弟**文代签“冯丽垣”，冯丽垣当时没有在场，签完合同后，胡宏博消失了一段时间，后来按揭公司通知冯丽垣年纪大，办理按揭有难度，**锋与胡宏博谈判，胡宏博称其还有贷款要还，要求买方这边帮忙还款18万元，**锋同意了，同时要求更名冯丽星，且要求将房价提高，多贷款，因此胡宏博同意更名冯丽星，后来**锋联系按揭公司，联系好了之后，后来**锋将所有的按揭资料提供给胡宏博签名，其中第二份合同打印着买卖双方名字，是冯丽星与胡宏博，是不可能像胡宏博说的那样是空白的。当时确实没有书面变更合同主体的协议书，口头协商完毕后，按揭公司称只要有《网签知会书》就可以了，因此就没有要求签订书面变更合同主体的协议书。在协商办按揭过程中，胡宏博说没有提供任何资料是谎言，**锋去找胡宏博拿户口本等资料，一直在补充资料。胡宏博对于**锋的现场调查反驳为：没有同意合同主体变更为冯丽星。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，关于《网签知会函》鉴定程序，现经鉴定机构作出鉴定意见，在未有反证情况下，一审法院予以采纳。冯丽星申请重新鉴定缺乏依据，一审法院不予采纳。按交易习惯，经中介公司促成二手房交易流程为：买卖方、中介方签订三方交易合同，再签订网签合同备案，如涉及按揭手续则通过按揭公司代为办理等，按揭通常由买方委托按揭公司并支付按揭代为费用，同贷书出具后进行递件交易。在交易过程中，各方应遵守合同约定履行各自义务，按步骤进行，并保障各方交易安全。一审讼争的第一份合同及第二份合同均涉及涉案房屋交易，但买方主体不一，各方未书面约定变更主体，从**文、冯丽垣、冯丽星的陈述及案外人**锋的调查可见，第一份合同的“冯丽垣”真实签署存在矛盾陈述，胡宏博抗辩截至2018年10月30日首次见面冯丽垣、此前未与冯丽垣会面的陈述，一审法院予以采信。胡宏博抗辩对方存在撬门行为，为此提交报警记录，结合冯丽星于2018年9月27日提交的录音，一审法院予以采信。双方在交易中发生争议，并产生矛盾，胡宏博提出加价继续交易，冯丽星方不予同意，各方最终未能就继续交易达成一致意见成诉。第二份合同签订于2016年10月28日，合同买方主体显示为冯丽星即一审冯丽星，同时当日签订有《网签知会书》，在知会书中明确约定“5.该合同仅作房管局递件过户之用，一切的权利和义务以中介三方合同为准”，该条款为打印字体，按常理签约人应知阅读该条款后签署确认，冯丽星本人未与胡宏博签订中介三方合同，冯丽星主张经协商第一份合同买方主体转化为其名下，但该主张为其单方主张，未经胡宏博同意或追认，一审法院不予采纳。第二份合同显示交易金额为155万元，远远高于第一份合同约定120万元，因交易价格涉及按揭银行是否放贷及金融安全，虽然银行出具同贷书，但该同贷书申请资料与实际交易意思不一，直接影响借贷安全。胡宏博主张备注部分为其签署个人名字后添加，一审法院予以采纳。但胡宏博作为民事行为主体，未尽审查注意义务亦应承担相应过错责任。交易秩序以及交易安全需要买卖双方共同营造，综合本案，双方对交易主体不一、按揭过程存在过错均需承担同等过错责任，鉴于双方现未达成一致交易意见，冯丽星请求继续按第二份合同确定交易主体并以120万元继续交易缺乏合同依据，一审法院予以驳回。冯丽星主张胡宏博单方违约请求支付违约金缺乏合同依据，一审法院予以驳回。至于诉讼费用、保全费及鉴定费用，一审法院从公平原则，判令各自平均承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年11月19日作出判决：驳回原告冯丽星全部的诉讼请求。本案受理费18750元，由原告冯丽星负担9375元，被告胡宏博负担9375元；本案鉴定费5340元，由原告冯丽星负担2670元，被告胡宏博负担2670元；财产保全费5000元，由原告冯丽星负担2500元，被告胡宏博负担2500元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审诉讼中，冯丽星提出其愿意以《广州市存量房买卖合同》确定的交易价格继续进行交易，并提交存款证明其具备一次性付清购房款的条件。二审期间，冯丽星向本院提交大纲领村民委员会出具的冯丽垣与**锋的亲属关系证明一份，证明冯丽垣是**锋岳父，**锋代表其岳父冯丽垣来沟通涉案房屋的交易事宜是正常的事情。胡宏博质证对该证据的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，有关该证明的内容，反而可以证明案外人**锋经常利用远房亲属的关系进行炒楼。此外，4月18日签署的合同并非冯丽垣本人所签署，而是一位女子代为签署，胡宏博误以为是冯丽垣。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冯丽星的上诉请求与胡宏博、冯丽垣、**文、乐有家公司的答辩意见，分析如下：本案冯丽星要求胡宏博继续履行《广州市存量房买卖合同》，但同日双方签署姓名的《网签知会书》第5条约定，“该合同仅作房管局递件过户之用，一切的权利和义务以中介三方合同为准。”该条约定文字为打印字体，尽管双方对于该《网签知会书》备注是否为事后添加的内容存在争议，但双方在签署姓名时理应知道该《网签知会书》所有打印文字的内容，即一审冯丽星提交网签的《广州市存量房买卖合同》仅作房管局递件过户之用，一切权利义务以中介三方合同为准。本案并无证据显示，冯丽星与胡宏博，中介公司之间签署过三方合同，或变更合同相对方的协议。而从《网签知会书》备注约定的内容来看，买家实际支付给卖家的购房总价以中介三方合同为准为壹佰贰拾万元整，虽然该约定内容经鉴定机构鉴定书写于胡宏博签署姓名之后，但该120万元的交易价格应为本案冯丽星真实意思表示主张的交易价格，况且，一审诉讼中，冯丽星亦是以120万元作为本金，要求胡宏博向其支付违约金的。由此可见，本案冯丽星仍是要求以第一份合同，即**文、冯丽垣与胡宏博所签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》中确定的120万元交易价格要求胡宏博继续进行交易的，但冯丽星并非该合同的签约相对方，且胡宏博一直坚持以其不知道交易相对方变更为冯丽星为由不同意继续交易，即胡宏博并未同意或追认变更交易的相对方。据此，本案冯丽星要求胡宏博就涉案房屋以120万元进行交易缺乏合同依据。另，冯丽星诉求胡宏博继续履行《广州市存量房买卖合同》，但该网签合同依前述《网签知会书》第5条仅作为房管局递件过户之用，冯丽星要求胡宏博继续履行该合同与前述约定不符，本院不予支持。买卖双方在履行合同过程中，出现买方撬门的行为，这从胡宏博提交报警记录可以得到证实，故，作为出售方胡宏博提出其认为本次交易存在风险，不同意继续交易，本院予以采信。为此，双方在交易中已发生争议，并产生矛盾，而对于胡宏博提出增加交易价款的意见，冯丽星方并不同意，现各方最终并未能达成一致继续交易的意见。综合本案，一审认定交易双方对于交易主体不一，按揭过程存在过错均需要承担同等过错责任并无不妥。因冯丽星请求按第二份合同确定交易主体和第一份合同确定的交易价格120万元继续进行交易缺乏依据，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。同理，因冯丽星主张胡宏博单方违约请求支付违约金亦缺乏合同依据，一审法院亦予以驳回并无不妥，本院予以维持。至于冯丽星提出其愿意以155万元继续进行交易的意见，因该交易价格是由仅作房管局递件过户之用的《广州市存量房买卖合同》所确定的，且胡宏博坚称其并不同意，本院不予支持。综上所述，冯丽星的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9375元，由冯丽星负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月十三日书记员  钟明丽邱建材