广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1439号原告：梁桎雄，男，1990年8月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：董长存，广东富来之正律师事务所律师。被告：广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区红山街双沙沙浦。负责人：岑家衍，社长。委托诉讼代理人：叶再新，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。原告梁桎雄与被告广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社（以下简称双沙三社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告梁桎雄的委托诉讼代理人董长存，被告双沙三社的委托诉讼代理人叶再新、秦蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁桎雄向本院提出诉讼请求：1.确认梁桎雄与双沙三社签订的《集体用地使用权出租合同》无效；2.判令双沙三社向梁桎雄返还2016年4月22日至2018年5月21日的租金469278元、押金56313.36元、赔偿搭建围墙费用138200元、平整硬化地面费用250000元，合计913791.36元；3.判令双沙三社向梁桎雄支付逾期付款损失，以913791.36元为基数，自起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率上浮50%的罚息标准计算至实际清偿之日止；4.判令双沙三社承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2016年3月28日，梁桎雄在交易服务机构广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心官方平台获取交易编号为区集资竞20160077，资产名称为塘圣吓地块的竞标信息。通过公平竞价中标，于2016年4月22日与双沙三社签订《集体用地使用权出租合同》（以下简称《出租合同》）。双方约定租赁期限为12年，从2016年4月22日起，至2028年4月21日止。合同约定租赁土地的用途为露天仓库、堆放物品等。签订合同以后，梁桎雄积极履行合同义务，按时缴纳租金，但是双沙三社却一直无法将土地交付梁桎雄正常使用。梁桎雄在对承租土地进行土地硬化、搭建围墙以便堆放物品进行仓储时，遭到广州市黄埔区国土资源和规划局以及城管部门的干预制止。截至最近一次，广州市黄埔区国土资源和规划局对双沙三社发出的告知函显示，涉案土地利用现状为耕地，未办理用地手续，违反了《土地管理法》，涉嫌破坏土地。因此，双沙三社在明知涉案土地为耕地，不具备仓储堆放物品等工业用地资格，而仍然与梁桎雄签订《集体用地使用权出租合同》，导致合同目的根本无法实现。梁桎雄按时缴纳租金，截至起诉之日，共向双沙三社缴纳租金469278元、押金56313.36元、搭建围墙费用138200元、平整硬化地面费用250000元。因双沙三社的行为导致合同无效，造成梁桎雄上述经济损失，应予以全额返还。梁桎雄多次与双沙三社协商催要，双沙三社均推诿不予退还。综上所述，双沙三社的行为严重侵害了梁桎雄的合法权益，特诉至法院，请依法判如诉请，以维护梁桎雄的合法权益。被告双沙三社辩称，一、双方之间签订的《出租合同》不违反法律、法规强制性规定，为合法有效的合同。根据梁桎雄提供的广州市国土资源和规划委员会出具的《政府信息公开申请告知书》，涉案的“双沙三社塘圣吓”地块在现行控制性详细规划中规划为村庄建设用地（二类居住用地）、预留发展用地，《出租合同》第一条第（四）款约定该地块用于露天堆放物品，该地块的约定用途与现行规划并不相悖，《出租合同》未违反《土地管理法》《城乡规划法》的强制性规定，属合法有效的合同。二、梁桎雄无权要求双沙三社返还已缴纳的租金与押金，更不能要求双沙三社支付相应的利息。（一）梁桎雄已实际使用承租地块。《出租合同》签订后，双沙三社已向梁桎雄移交“塘圣吓”地块的使用权，梁桎雄接收该地块后业已开始投入使用，梁桎雄应当按照《出租合同》的约定向双沙三社支付实际使用地块的租金。双沙三社无须退还该部分款项，更不用支付相应的利息。（二）梁桎雄无法正常使用承租地块是由于其自身原因。根据《出租合同》第六条第（二）款“乙方的权利和义务”第1项中的“乙方可在租用地建设与约定用途有关的生产设施，所搭建的建筑物必须是临时建筑……搭建临时建构筑物设施的，要经过甲方书面同意并报相关部门审批统一规划并同意后方能搭建……”的约定，梁桎雄未经相关部门审批同意私自搭建围墙、平整硬化地面的行为不仅违反了《出租合同》的约定，更违反了《城乡规划法》的相关规定，势必受到相关部门的制止，其违法行为是其无法正常使用“塘圣吓”地块的根本原因，其应当承担合同目的不能实现的全部责任。（三）《出租合同》是合法有效的合同，合同履行期间梁桎雄作为承租方无正当理由不得要求退回押金。三、梁桎雄应当自行承担违法搭建围墙、平整硬化地面的损失。早在2016年，红山街道办事处已就梁桎雄违法搭建围墙一事口头提出整改通知，在收到整改通知后，梁桎雄应当采取适当措施防止损失的扩大，也就是说，梁桎雄收到整改通知后应当及时拆除围墙，并不再未经报建私自实施搭建等行为，但梁桎雄在2018年又开始违法铺设沥青，其对扩大的损失部分，即对平整硬化地面产生的费用、恢复原状的费用承担全部责任。综上，梁桎雄的全部诉讼请求均没有合同依据与法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明，位于广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社范围内的土地所有权人为双沙三社。双沙三社主张塘圣吓地块在上述地块范围内，梁桎雄予以确认。2016年4月22日，双沙三社（甲方、出租方）与梁桎雄（乙方、承租方）签订《集体用地使用权出租合同》，约定：第一条概况，甲方将位于双沙三社塘圣吓地块出租给乙方使用，土地使用权面积为3128.52平方米，规划批准用途为露天仓库、堆放物品等合法性用途。第二条承租期限，土地使用权租赁期限为12年，自2016年4月22日起至2028年4月21日止。第三条租金及支付，在签订合同当天内，乙方须一次性向甲方交纳竞得价3个月租金56313.36元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金，租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述土地的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。租金单价为6元/平方米/月，租赁面积为3128.52平方米，乙方每月应缴纳租金总额为18771.12元，不含税费。租金按月收取，每期开始20天内支付当期租金。在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金3%计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同。第四条土地使用权转租，乙方将本合同项下的土地使用权转租时，须征得甲方书面同意，并按规定办理有关手续。第六条甲乙双方权利和义务，（二）乙方的权利和义务，1.乙方可在租用地建设与约定用途有关的生产设施，所搭建的建筑物必须是临时建筑，临时建筑面积不得超过200平方米；不得以水泥混凝土结构进行构建，并且符合相应的消防条件；搭建临时建构筑设施的，要经过甲方书面同意并报相关部门审批统一规划并同意后方能搭建，搭建后的临时建构筑物不得用作房屋出租或其他经营性活动，其设施仅作露天仓库、堆放物品等合法性用途；租用合同期满后，乙方应在10天内按所租用的场地不劣于原状一并归还甲方。2018年5月25日，双沙三社向红山街道办事处发出《变更合同乙方申请报告》，该报告载明：因双沙三社塘圣吓地块合同乙方梁桎雄提出将合同乙方变更为广州市强通运输有限公司，原合同条款不变。双沙三社已于2018年5月24日召开股东代表会议，同意从2018年5月22日起变更合同乙方为广州市强通运输有限公司。广州市黄埔区红山街双沙股份经济联合社于2018年5月30日盖章确认并签署意见“情况属实”，广州市黄埔区人民政府红山街道办事处于2018年6月8日盖章并签署意见“按规定程序办理”。梁桎雄、双沙三社共同确认变更合同乙方的意思是涉案《集体用地使用权出租合同》2018年5月22日之前的权利义务由梁桎雄承担，之后的权利义务由广州市强通运输有限公司承担。梁桎雄、双沙三社共同确认双沙三社于2016年4月22日将涉案地块交付给梁桎雄，交付时涉案地块为一片空置的泥土地，梁桎雄向双沙三社支付了押金56313.36元及2016年4月22日至2018年5月21日期间的租金共计469278元，押金56313.36元并未转给广州市强通运输有限公司。梁桎雄主张交付的泥土地无法堆放物品，需要与地面进行一定的隔离，因此其接收涉案地块后用水泥对土地进行硬化并搭建围墙，但没有进行报批，双沙三社口头予以同意，2016年7月便遭到城管部门的制止和拆除，但双沙三社口头承诺可以将此事处理好，所以梁桎雄一直承租涉案地块及再次对土地进行硬化、搭建围墙，目前涉案地块土地硬化部分已被完全拆除，仅剩部分围墙。双沙三社抗辩称梁桎雄对土地进行硬化并搭建围墙未经其同意，2016年6月梁桎雄实施的土地硬化部分已被城管部门拆除，但梁桎雄一直未交还土地，而是在2018年又实施上述违法行为，梁桎雄对其损失是明知，且梁桎雄的损失是由于其未合法报建所致，应由其自身承担。双沙三社还陈述涉案地块的规划用途为建设用地，其曾向政府部门提出申请，但政府一直不同意办理建设用地转用手续，政府还是认定为耕地。双沙三社还于庭审中同意退还押金56313.36元。梁桎雄拟证实涉案地块为耕地，不具备用作露天仓库的资格，合同目的无法实现，提交了以下证据：1.2018年11月19日，广州市开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局向双沙社区发出的《关于迅速整治违法用地的告知函》，该函载明：2018年11月19日巡查发现，你社区第三股份经济社“塘圣吓”地块存在填倒沥青渣土行为。经核查，该地块土地利用现状为耕地，未办理用地手续，违反《土地管理法》第三十六条、第四十四条的规定，涉嫌破坏耕地，请在7个工作日内清除地上的沥青渣土和建筑垃圾。2.2019年1月29日，广州市国土资源和规划委员会向梁桎雄发出的《政府信息公开申请告知书》（穗规划资源公开〔2019〕20号）载明：经核查，该处用地在现行控制性详细规划中规划为村庄建设用地（二类居住用地）、预留发展用地。梁桎雄拟证实双沙三社董事长岑家衍确认无法将涉案地块交付给梁桎雄正常使用，提交了录音光盘一份，双沙三社对该份录音的真实性不予确认。案件审理过程中，梁桎雄还申请对其硬化地面、搭建围墙费用进行评估鉴定。以上事实，有《集体土地所有证》《宗地图》《集体用地使用权出租合同》《变更合同乙方申请报告》《关于迅速整治违法用地的告知函》《政府信息公开申请告知书》、收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一是涉案《集体用地使用权出租合同》的效力；二是双沙三社是否应当返还梁桎雄已支付的租金、押金及相应利息;三是双沙三社是否应赔偿梁桎雄的围墙搭建费用和平整硬化地面费用及相应的利息。焦点一：关于《集体用地使用权出租合同》的效力。《集体用地使用权出租合同》约定土地用途为作露天仓库、堆放物品使用，双沙三社主张约定的用途符合现行规划，但是《政府信息公开申请告知书》载明的村庄建设用地（二类居住用地）、预留发展用地仅反映涉案土地的规划用途情况，根据《关于迅速整治违法用地的告知函》可证实涉案地块并未办理用地手续，即涉案地块并未经土地主管部门批准为建设用地使用，因此，本院对双沙三社的意见不予采纳，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”以及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，《集体用地使用权出租合同》应属无效。焦点二：关于梁桎雄已支付的租金、押金是否应当返还及是否应支付利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故梁桎雄支付的押金56313.36元应当予以返还，双沙三社对此亦无异议，本院予以支持。双方确认合同乙方变更后，押金并未转给广州市强通运输有限公司，双沙三社应在合同主体变更后将押金予以退还。梁桎雄主张从起诉之日起计算利息，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。梁桎雄请求按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算利息缺乏理据，本院调整为按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算。对于租金是否应予以返还的问题，梁桎雄已于2016年4月22日接收涉案地块，梁桎雄主张涉案地块无法正常使用但一直未予以交还，按照公平原则，其应当参照合同约定的租金标准向双沙三社支付使用涉案地块期间的占有使用费，因此，其要求返还2016年4月22日至2018年5月21日期间的租金并要求支付利息缺乏理据，本院不予支持。焦点三：关于围墙搭建费用和平整硬化地面费用。导致《集体用地使用权出租合同》无效的原因，一方面是由于出租人双沙三社将未办理建设用地转用手续的土地出租给梁桎雄使用，另一方面是由于梁桎雄在承租涉案地块前未审核涉案地块的用途，其中，出租人双沙三社应对合同无效承担主要责任，承租人梁桎雄对合同无效承担次要责任。梁桎雄在未核实涉案地块的用途、未办理建设用地转用手续的情况下，私自对涉案地块进行土地硬化，其自身存在较大过错，双沙三社未告知梁桎雄涉案地块的用途为耕地，其对此也存在过错。梁桎雄主张双沙三社赔偿平整硬化地面费用，但其未提交相应的任何票据予以证实，现地面硬化部分也已全部被拆除，应由梁桎雄承担举证不能的法律后果，本院对该部分损失及利息不予支持。由于地面硬化部分已全部被拆除，梁桎雄申请评估鉴定地面硬化费用已丧失了鉴定的基础和前提，本院不予准许。对于围墙搭建费用，梁桎雄在未办理任何报建手续的情况下私自兴建建筑物，应由其自身承担全部法律后果，本院对梁桎雄提出的赔偿围墙搭建费用及相应利息损失的诉讼请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁桎雄与被告广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社之间的《集体用地使用权出租合同》无效;二、被告广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁桎雄返还押金56313.36元及利息（利息以56313.36元为本金，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准，自2019年2月1日起计至实际返还之日止）;三、驳回原告梁桎雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12938元，由原告梁桎雄负担12141元，由被告广州市黄埔区红山街双沙第三股份经济合作社负担797元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  李小伟审判员  李祖艳审判员  王 梦二〇一九年五月七日书记员  黄曼玲王汝欣