广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2472号原告（反诉被告，以下简称原告）：包锦华。委托诉讼代理人：华教盛，广东德纳（龙华）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市大习投资发展有限公司。法定代表人：谭海艳，总经理。委托诉讼代理人：刘祚军，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，广东宏泰律师事务所实习律师。原告包锦华诉被告深圳市大习投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华教盛，被告的委托诉讼代理人刘祚军、李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告的损失合计133690元（人民币，下同），包括：租赁保证金和空调押金79300元、租金54390元；2、被告承担诉讼费等所有费用。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为：被告退还租赁保证金69300元、空调押金1万元，退还已支付的租金及管理费（期间2018年11月18日至2018年12月31日）共计54390元。事实和理由：2018年10月15日，原告和被告签订《房地产租赁合同》，约定将被告租赁的位于深圳市南山区某大厦三楼301室（涉案房产）转租给被告办公，租赁期限四年（自2018年11月18日起至2022年11月30日止），免租期30天。依据合同第八条约定，原告有权将该租赁房地产全部或部分转租给其他人做办公使用。现原告已经支付租赁保证金和空调押金79300元，并投入123490元装修完毕，但是原告无法进行租赁备案进行工商登记。由于无法工商登记，导致原告办公的目的无法实现，经过原、被告双方多次协商，仍无法解决。在合同签订之前9月28日当事人工作人员与被告沟通时，说要去工商局、房屋租赁所看一下能否备案，被告工作人员所发的房产证并非租赁的房屋，而房产证的用途是商业用途，而实际上的房屋为厂房用途，因此其在签合同前有欺诈行为；而且在原告发现该租赁的房产不能租赁备案之后，被告提供了一份用途变更审批表，其中显示街道办同意将该建筑变更为商业用途，但实际该房屋并非变更为商业用途，房屋租赁所仍然不能备案。由于被告提供的租赁场所地无法实现原告办公及转租给他人办公的目的，已经构成严重违约，特向贵院请求解除合同并赔偿原告的损失。被告辩称：1、被告无需向原告返还租赁保证金。《房地产租赁合同》（以下简称《合同》）签订后，原告仅支付了2018年11月18日至2018年12月31日的租金，恶意拖欠2019年1月1日至1月31日的租金及管理费等相关费用。且原告又以租赁合同不能备案为由，要求退租、解除租赁合同，其行为均已构成根本违约。根据《合同》3.1条和5.4条的约定，被告无需向原告返还租赁保证金。2、被告无需向原告返还空调押金。因原告拖欠租金及管理费等相关费用，存在未结费用且又在合同期限未满前退租，按照《合同》4.3条的约定，该空调押金不符合返还的条件。3、被告无需向原告赔偿2018年11月18日至12月31日的租金损失54390元。被告已经按照《合同》约定，在2018年10月18日前将涉案场地交付原告，且原告在2018年10月18日至2019年1月31日实际占有并使用涉案场地，且也对涉案场地进行整改，其理应按合同约定支付相应的租金及管理费用。4、被告与原告签订的《合同》已经解除。因原告恶意拖欠2019年1月1日至1月31日的租金及管理费等相关费用，被告于2019年1月20日发出《催收通知书》，要求原告限期履行支付租金的义务并告知法律后果。原告无视该《催收通知书》的法律意义，仍未按约履行租赁合同根本义务，无奈之下被告于2019年2月1日根据《合同》第5.4条约定行使解除权，并通知原告，且在涉案房产张贴了《解除合同通知书》，所以被告与原告签订的《合同》已经解除。5、原告诉称租赁场所无法进行租赁备案，无法实现办公目的，无事实及法律依据，且亦不能将此归责于被告，进而要求退租，解除租赁合同，无视契约精神。首先，《合同》并没有约定由被告承担租赁备案的义务，所以被告不构成合同违约。其次，被告将涉案房产以现有状态租给原告办公使用，双方就租赁房屋的现状包括但不限于面积等已确认且无任何异议。至于如何使用承租物，达到何种商业目的及办理何种手续，属于原告商业风险，该商业风险及相应义务理应由原告承担，与被告无关。再次，根据《合同》约定，原告有权转租租赁物业，该转租权利是原告的租赁权利，而非双方签订租赁合同的目的。最后，涉案场地具备办理租赁备案条件，涉案租赁场地具有房产证明且大于5平方，符合办理租赁备案的条件，故涉案场地不论以被告还是原告的名义，均可以办理相应的租赁备案。综上所述，本案实际的违约方为原告，根据《合同》约定，被告有权没收租赁保证金。又因原告实际占有并使用涉案场地的事实，所以租金不应退还。因此，原告的相关诉讼请求没有任何事实和法律依据谷请求太，请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告提出反诉，请求法院判令：1、确认被告与原告于2018年10月15日签订的《房地产租赁合同》己合法解除；2、原告向被告支付租金34650元；3、原告向被告支付律师费损失18000元；四、本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告明确其要求的租金系2019年1月1日至2019年1月31日期间的。事实及理由：2018年10月15日，被告与原告签订《房地产租赁合同》，《合同》签订后，被告按照《合同》约定在2018年10月18日前将涉案场地交付原告使用，原告亦开始对租赁场地进行改建使用。后原告以租赁场地不能租赁备案为由，要求解除《合同》，在未获得被告的同意后，其实际占有并使用涉案场地却持续恶意拖欠租金以及水电费等相关费用，企图以此逼迫被告同意解除《合同》。鉴于原告恶意拖欠租金的行为已构成违约，为防止损失进一步扩大，被告于2019年2月1日根据《合同》第5.4条约定行使解除权。据此，为维护被告的合法权益，特向贵院提起反诉，望法院查明事实，判如所祷。针对被告的反诉，原告辩称：1、根据原告提供微信记录显示，原告已经在12月31日就通知被告解除了租赁合同，因此1月的租金不应再向被告支付。2、原告在签订合同之前已经和被告确认涉案房屋是可以分割装修，并且进行转租办公的，也得到了被告的确认是可以进行房屋租赁备案，但实际情况是原告无法办理房屋租赁备案，无法实现转租办公的合同目的，因此被告存在严重的违约行为，在合同签订之前也存在欺诈。因此恳请法庭驳回被告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某（厂房），于2009年2月5日登记至深圳市某投资有限公司（以下简称某公司），用途为工业用途。2018年10月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区某大厦三楼301室（涉案房产）以现有状态下租给乙方作办公使用；租赁房地产用途为工业，乙方将租赁房地产用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变租赁房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变；租赁期限自2018年11月18日起至2022年11月30日止，免租期共30天，从2018年10月18日起至2018年11月17日；房屋租金每月为34650元，租赁税由乙方支付，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁期间，每月物业管理费、专项维修基金、空调维护费、清洁费、公共水电费分摊等合计为4200元及因使用租赁房地产所产生的其他杂费，均由乙方承担并支付予甲方；乙方应于2018年10月15日前交付首期租金及物管费，金额为54390元，租金起止日期为2018年11月18日起至2018年12月31日，之后的整月交租计算；乙方应于2018年10月15日前向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金，即69300元，乙方应在签订合同时向甲方支付10000元作为空调押金；合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金及空调押金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；租赁期间，乙方如拖欠租金达五天，或欠交物业管理服务费、水电费等金额达3000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、物业管理服务费等相关费用；乙方逾期支付任何款项，甲方可要求乙方支付按拖欠金额的3%每日支付迟延履行违约金；因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，给甲方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，海英赔偿造成的损失与违约金的差额部分；及其他内容。2018年10月18日，原告向被告支付租赁保证金、空调押金共计79300元，并支付2018年11月18日至2018年12月31日期间的租金54390元；被告向原告出具了收款收据。2019年1月20日，被告向原告出具《催款通知书》，要求原告于2019年1月20日前缴纳1月份房租及管理费等。2019年2月1日，被告向原告出具《解除合同通知书》，通知原告因其恶意拖欠租金等费用，特通知原告解除租赁合同。原告提交相关照片，以证明其将上述通知张贴于涉案房产。被告对前述通知不予认可，并表示原告当时已撤离。原告提交了一份盖有深圳市南山区南头街道办事处公章的《南山区既有合法建筑整体用途变更审批表》复印件，以证明被告向原告提供该审批表，欺骗原告涉案房产已经变更为商业用途。被告对该证据不予认可。原告提交了其丈夫与被告工作人员的微信聊天记录，以证明在合同签署前，被告发给原告的房产证并非涉案房产的房产证，而是商业用途的房产证，被告存在欺诈；后原告向租赁所、工商局核实后才发现系受骗签订了房屋租赁合同，涉案房产办不了租赁备案手续。被告对该证据不予认可。为证明同一栋楼同一层其他租户办理了相应的租赁备案手续，涉案房产符合办理租赁备案的条件，被告提交了某室的房屋租赁凭证，该凭证载明房屋租赁用途为厂房。原告表示该租赁凭证中的承租人与本案情况不一样，本案中原告一开始就提出要分租，并且是办公使用，即商业用途，被告当时承诺可以备案，但因办公用途于房产证上的厂房用途不一致，无法办理租赁备案。被告提交2019年2月1日拍摄的照片，以证明原告使用租赁物业并对租赁物业格局进行了调整。原告表示该照片实际上是2019年1月4日、5日原告来拆玻璃、装修物品时，保安拍的原告撤离时的照片。庭审中，原告表示其人员已于2018年12月31日撤走，2019年1月4日原告拆除了相关装饰装修物。被告则表示原告至今未与被告对涉案房产进行交接；被告确认原告只是对涉案房产进行了装修，但实际上并未正式入驻办公。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，涉案房产的性质为工业厂房，而被告将涉案房产出租给原告作为办公用途使用，在涉案房产的用途未进行变更的情况下，被告将涉案房产出租用于办公用途，系擅自改变租赁房地产的使用用途，被告对此存在过错；而原告在签订合同时，亦明知涉案房产为工业厂房性质，其承租用于办公，本身也存在过错，故双方对于合同未能继续履行均存在过错。原告现要求被告退还租赁保证金69300元、空调押金1万元，被告亦提出解除租赁合同，故双方的租赁合同应予解除，合同解除的应恢复原状，因双方均存在过错，被告无权没收相关租赁保证金及空调押金，故被告应退还原告租赁保证金69300元、空调押金1万元。对于原告要求被告退还2018年11月18日至2018年12月31日期间已支付的租金及管理费共计54390元的诉讼请求。庭审中，原告表示2019年12月31日其人员已撤走；被告虽表示原告并未与被告进行交接，但亦确认原告只对涉案房产进行了装修，实际并未正式入驻办公。结合前述事实可以看出，被告已向原告交付了涉案房产，且原告对涉案房产进行了装修，故原告应承担2018年11月18日至其撤场前即12月31日前的租金及管理费，故对于原告要求被告退还租金及管理费的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告支付2019年1月1日至1月31日期间租金的诉讼请求。庭审中，被告确认原告仅是对涉案房产进行了装修并未正式入驻办公，结合原告提交的微信记录可以确认，自2019年1月1日起，原告并未继续占用涉案房产，故对于被告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告支付律师费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告包锦华与被告深圳市大习投资发展有限公司于2018年10月15日签订的《房地产租赁合同》；二、被告深圳市大习投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告包锦华退还租赁保证金69300元和空调押金10000元；三、驳回原告包锦华的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市大习投资发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1486.9元，原告已预交，由原告负担594.9元，由被告负担892元；反诉案件受理费558.13元，被告已预交，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年五月八日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。