广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0118民初416号原告：广州卡帕信息科技有限公司，住所地广州市天河区林和西路9号1518-5房。法定代表人：朱晓行。委托代理人：朱铮哲、刘彦一，广东广开律师事务所律师。被告：邹耀锋，男，1983年6月30日出生，住广东省广州市增城区。委托代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。被告：广东鸿顺汽车内饰有限公司，住所地广州市增城区广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：陈武德。委托代理人：廖继超，该公司员工。委托代理人：蒋双生，湖南正赢律师事务所律师。被告：广州震高压铸机有限公司，住所地广州市增城区广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：罗冰秀。被告：广州和德轻量化成型技术有限公司，住所地广州市增城区广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：杨鹏。被告：广州华星物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新沙大道北152号。法定代表人：陶月旺。第三人：刘灼良，男，1979年7月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州博锐动力科技有限公司，住所地广州市增城广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）。法定代表人：徐斯润。第三人：徐斯润，男，1979年8月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州卡帕信息科技有限公司（以下简称卡帕公司）诉被告邹耀锋、广东鸿顺汽车内饰有限公司（以下简称鸿顺公司）、广州震高压铸机有限公司（以下简称震高公司）、广州和德轻量化成型技术有限公司（以下简称和德公司）、广州华星物业管理有限公司（以下简称华星公司）、第三人刘灼良、广州博锐动力科技有限公司（以下简称博锐公司）、徐斯润返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卡帕公司的委托代理人朱铮哲、刘彦一，被告邹耀锋的委托代理人李朝跃，被告鸿顺公司的委托代理人廖继超、蒋双生到庭参加诉讼，被告震高公司、和德公司、华星公司、第三人刘灼良、博锐公司、徐斯润经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卡帕公司的诉讼请求为：一、确认邹耀锋与广州博锐动力科技有限公司（以下简称博锐公司）于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》对卡帕公司不具有约束力；二、邹耀锋、鸿顺公司、震高公司、和德公司、华星公司立即腾空广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）的厂房并向卡帕公司交还涉案厂房；三、邹耀锋、鸿顺公司、震高公司、和德公司、华星公司连带承担向卡帕公司支付因使用涉案厂房的房屋占有使用费1715896.25元（以建筑面积为13727.17平方米并参照同期同地段同类房屋租金参考价人民币25元/月，从2017年7月4日起暂计至2017年12月3日，应计至交还涉案厂房之日止）；四、邹耀锋、鸿顺公司、震高公司、和德公司、华星公司负担本案诉讼费。事实和理由：卡帕公司经过司法执行拍卖程序受让位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）房产，并依据相应执行裁定办妥产权过户手续。卡帕公司虽然在参与拍卖程序中得知邹耀锋承租涉案厂房并于2014年8月8日签署了《厂房租赁合同》，但经核查发现涉案租赁厂房在签署《厂房租赁合同》之前已被法院查封。因此，卡帕公司不受买卖不破租赁原则限制，且邹耀锋、鸿顺公司、震高公司、和德公司、华星公司均未向卡帕公司支付相关占用费。为此，诉至法院，望判如所请。被告邹耀锋辩称：请求法院驳回卡帕公司的诉讼请求。理由如下，一、卡帕公司提交的《厂房租赁合同》是邹耀锋与博锐公司签订的第二份合同。于2013年8月签订的第一份合同，第二份合同是第一份合同的延续。在签订第一份合同时，涉案厂房并未被查封。二、邹耀锋与卡帕公司签订的两份租赁合同，均是合法有效的。因此，完全适用买卖不破租赁原则。三、由于交易相对性，交易双方不可能对对方存在的一切情形均有了解，如果以交易未能掌握的情形来认定交易行为作废，则不利于维护交易的稳定性与安全性。根据相关法律规定，邹耀锋作为善意第三人，在租赁期间不知晓法院已经将厂房进行查封，且邹耀锋已经支付了合理对价，且申请执行人也没有要求法院对租赁关系除权再进行拍卖。四、《竞买公告》第三点已经做了明确说明。因第二份《厂房租赁合同》约定之前的租赁合同无效，所以邹耀锋没有向法院提交第一份合同。虽然没有提交，但是第一份租赁合同是真实存在的。卡帕公司参与竞拍时候是亲自勘查和确认了标的物，对标的物的情况完全清楚且未对上述租赁合同的真实性提出异议。五、根据法律规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有阻碍执行的行为，不得对抗申请执行人，该规定是针对涉案厂房进入到法院执行拍卖阶段而设立的查封行为，不能适用于第三人的债权人因第三人无法偿还债务而采取的保全措施的查封。再说虽然邹耀锋承租了厂房，但为了配合法院执行，在执行阶段邹耀锋没有提出执行异议阻却执行，可以看出邹耀锋是善意承租人。六、卡帕公司通过竞买公告已知晓涉案房屋存在长期租赁，原本市场价格高达6000多万的物业，评估价才4000多万，受让人支付的对价远低于市场价格，证明其认可存在租赁并接受了房屋租赁合同的约束，因此，卡帕公司无权要求邹耀锋搬离厂房。七、卡帕公司变更为所有权人后，从未向邹耀锋提出腾空搬离厂房的要求。八、因市场经济环境影响，厂房出租率并不高，对外出租价格相当低廉，市场租赁单价不应按照卡帕公司所诉求的租金单价计算。九、请求法院兼顾社会稳定需要，现在已有几个公司进场，并投入大量资金进行前期装修经营，若全部腾空，几家公司的投资前功尽弃，影响几百号人的就业问题。被告鸿顺公司辩称：一、卡帕公司虽然现为涉案厂房的所有权人，但卡帕公司是通过法院拍卖博锐公司厂房获得涉案厂房所有权的，而卡帕公司获得涉案厂房之前，邹耀锋即与博锐公司签订租赁合同，且博锐公司出租厂房给邹耀锋是用来冲抵债务的。上述合同是双方的真实意思表示，应受法律保护。为此，卡帕公司主张返还承租厂房没有法律依据。二、卡帕公司要求支付房屋使用费，没有道理。根据买卖不破租赁原则，邹耀锋可按原合同及约定的价格继续承租涉案厂房。而鸿顺公司也有权要求继续履行与邹耀锋之间的租赁合同。综上，请求法院驳回卡帕公司的诉讼请求。被告震高公司、和德公司、华星公司未答辩。第三人刘灼良、博锐公司、徐斯润未答辩。经审理查明：位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）的原权属人为博锐公司。博锐公司的法定代表人为徐斯润。2014年8月8日，邹耀锋（甲方）与徐斯润（乙方、丙方）签订《借款担保合同》，内容为：乙方向甲方借款人民币陆佰万元整。借款期限从2014年8月8日至2014年10月8日等内容，并约定由丙方提供其所有的财产（如厂房）为本合同的借款提供担保，博锐公司作为借款担保人在合同上盖章确认。同日，徐斯润出具《借款借据》给邹耀锋收执。2014年8月8日，邹耀锋与博锐公司签订《厂房租赁合同》，约定博锐公司将广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）出租给邹耀锋，占地面积约20000平方米。租赁期限自2014年8月8日至2024年8月7日。每月租金人民币6万元，租金数额依据是以600万元作基数按1%月利率标准支付每月租金。租金支付方式为因博锐公司为徐斯润向邹耀锋的借款600万元承担连带保证，如果邹耀锋没有按时支付租金，同意从徐斯润担保的600万元的利息予以冲抵相应租金。本院发出的《竞买公告》中，披露如下信息，广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）上存在租赁合同，本院对租赁合同有效性不进行实质审查。上述租赁合同，即为卡帕公司提供的2014年8月8日，邹耀锋与博锐公司签订《厂房租赁合同》。2017年7月4日，本院作出（2014）穗增法执裁字第3234-3237号执行裁定书，因申请执行人邵剑锐申请被执行人徐少晃、蔡笑兴、博锐公司借款合同纠纷系列案，本院作出的（2014）穗增法民二初字第921-924号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人拒不履行上述生效法律文书所确定的义务。……于2017年6月6日，由卡帕公司以42010700元的最高价竞得上述房产。裁定被执行人博锐公司位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）归卡帕公司所有。2017年10月18日，上述厂房登记于卡帕公司名下，卡帕公司取得上述厂房的权属证书。2017年7月26日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《增城市房地产权查册表》，列明了涉案房屋的查封情况，其中2014年7月17日，涉案房屋因阮学良申请被本院正式查封，2014年8月1日，因邵剑锐申请，被本院查封，该查封为轮候查封。2017年7月25日，华星公司与震高公司签订《租赁合同》，将涉案厂房的面积约2800平方米出租给震高公司。租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日。2017年9月14日，华星公司与鸿顺公司签订《广州市房屋租赁合同》，内容为华星公司将涉案厂房的建筑（或使用）面积3000平方米出租给鸿顺公司。租赁期限自2017年9月14日至2024年8月7日。邹耀锋与刘灼良签订《厂房租赁合同》，内容为：租赁厂房地址为广东省广州市东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）厂房建筑面积13800平方米，租赁期限八年，自2016年8月8日起至2024年8月7日止。另查明，邹耀锋提供日期为2013年8月10日，博锐公司与邹耀锋签订《厂房租赁合同》复印件，上述合同约定博锐公司将涉案厂房出租给邹耀锋，面积20000平方米，租期从2013年8月10日至2014年8月9日止，租金为60000元，缴纳租金方式现金，并约定邹耀锋因装修厂房需要大量资金，原商定租期十年，邹耀锋提出试租一年。卡帕公司对上述证据不予认可。审理中，卡帕公司陈述以下事实，1、卡帕公司是通过对租赁场所外部拍照得知和德公司使用涉案租赁场所，通过报告表得知鸿顺公司、震高公司也租赁了部分厂房。2、要求按照同时期同地段同类房屋租金标准计算应付的款项，不申请法院进行评估。邹耀锋陈述以下事实，1、涉案厂房是邹耀锋承租的，然后整体转租给华星公司。邹耀锋不清楚华星公司是如何进行分租的。2、涉案原权属人向邹耀锋借款600万元，每个月抵扣6万元作为承租涉案厂房的租金。3、邹耀锋与刘灼良之间是合伙关系，因为博锐公司找不到了，所以邹耀锋让刘灼良进行管理，华星公司和刘灼良之间签订了租赁合同。鸿顺公司陈述以下事实，鸿顺公司仍然使用租赁的场地，鸿顺公司从华星公司处租赁得来。本院认为：现本案争议的焦点是卡帕公司是否有权收回涉案租赁物，那么不论本案是否适用买卖不破租赁原则，首先要以分析涉案房屋所存在的租赁关系是否合法存在为前提。根据本院查明的事实可知，涉案房屋在2014年7月17日被本院查封。涉案房屋所存在的租赁合同分析如下：首先，邹耀锋主张2013年8月10日与博锐公司签订第一份租赁合同，在2014年8月8日与博锐公司签订第二份租赁合同，但日期为2013年8月10日的第一份租赁合同，并无原件予以佐证，且卡帕公司不予确认，邹耀锋也未提供其他合法有效的证据予以佐证第一份合同真实存在，故本院对日期为2013年8月10日的租赁合同不予采纳。对于第二份合同，在无证据证明2014年8月8日邹耀锋与博锐公司签订第二份租赁合同存在无效的情形下，应当确认上述合同的效力。本院经审核博锐公司与邹耀锋签订的第二份租赁合同，可知如下情况，博锐公司为其法定代表人徐斯润向邹耀锋的借款承担连带保证责任，双方约定以借款利息来冲抵邹耀锋向博锐公司支付的租金。根据庭审陈述，邹耀锋确实没有实际向博锐公司支付过租金，因此，上述租赁合同是以实现邹耀锋债权的目的而订立，即使涉案租赁合同不能履行，邹耀锋与博锐公司之间的债权、债务还可通过其他途径得以实现，并非不能得到救济。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，2014年8月8日邹耀锋与博锐公司签订第二份租赁合同已在本案申请执行人邵剑锐的查封之后，因此，邹耀锋的承租权不能对抗卡帕公司的所有权。卡帕公司认为邹耀锋与博锐公司之间于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》对卡帕公司不具有法律约束力，依据充分，本院予以支持。至于卡帕公司的第二项诉讼请求能否支持的问题，因邹耀锋与博锐公司之间签订的《厂房租赁合同》对卡帕公司不具有约束力，邹耀锋应负有将租赁物返还给卡帕公司的义务。但本案租赁物整体转租给华星公司，再由华星公司进行分租。邹耀锋又陈述上述房屋由刘灼良管理使用并签订合同。因华星公司、刘灼良经本院传唤无正当理由未到庭，即无法得知华星公司分租的全部承租对象。因此，本院认为上述租赁物应由邹耀锋、刘灼良、华星公司负责整体腾空返还。鸿顺公司在庭审中确认其承租部分涉案厂房且占有使用，故其应负对其占有使用部分予以腾空返还。因卡帕公司无法提交震高公司、和德公司的相应资料，无法确证上述公司是否登记注册存在，故应由卡帕公司承担相应举证不能的法律后果。如上所述，邹耀锋作为第一手承租人，现卡帕公司是取得涉案房屋所有权的，故其基于所有权人要求上述原承租人支付费用，并无不当。因原权属人博锐公司与邹耀锋签订租赁合同，而卡帕公司作为新的权属人，故本院认定应由邹耀锋承担相应的支付费用责任。又因本案的租赁权不能对抗卡帕公司的所有权，所以该合同约定的涉案房屋租金标准不能约束卡帕公司。现卡帕公司已取得涉案房屋的产权登记，故邹耀锋应以该产权登记房屋的性质按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准向卡帕公司支付占用期间的房屋使用费。至于占用费起算时间点，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”、“第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”的规定，占用费的起算日期从2017年7月4日开始计至搬离涉案房屋返还给卡帕公司之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邹耀锋与广州博锐动力科技有限公司签订的《厂房租赁合同》对原告广州卡帕信息科技有限公司不具有法律约束力；二、被告邹耀锋、广州华星物业管理有限公司、第三人刘灼良在本判决发生法律效力之日起一个月内，腾空位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）并返还给原告广州卡帕信息科技有限公司；三、被告广东鸿顺汽车内饰有限公司在本判决发生法律效力之日起一个月内，腾空其占有、使用位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）的部分，并返还给原告广州卡帕信息科技有限公司；四、被告邹耀锋在本判决发生法律效力之日起十日内向广州卡帕信息科技有限公司支付上述房屋自2017年7月4日起至返还位于广州东部（增城）汽车产业基地新和北路东侧（厂房A1）给原告广州卡帕信息科技有限公司之日止的房屋占用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准计付）；五、驳回原告广州卡帕信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74211.2元，由被告邹耀锋、广东鸿顺汽车内饰有限公司、刘灼良、广州华星物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  赖葵花人民陪审员  陈丽华二〇一九年五月六日书 记 员  刘耀允