上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7985号原告：上海罗莱家用纺织品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：薛嘉琛，总裁。委托诉讼代理人：黄予威，男。被告：蒋建新，男，1962年6月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。被告：上海亚鲜餐饮有限责任公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：蒋建新，总经理。上述两列被告的共同委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。原告上海罗莱家用纺织品有限公司(以下简称罗莱公司)诉被告蒋建新、被告上海亚鲜餐饮有限责任公司(以下简称亚鲜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序于2019年4月2日、2019年5月6日、2019年5月17日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄予威、被告蒋建新及两位被告的共同委托诉讼代理人朱愉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海罗莱家用纺织品有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告连带清偿原告自2018年4月1日起至2018年9月14日止的租金人民币(币种下同)1,191,339.05元及相应滞纳金(滞纳金的计算方式详见清单)；2、两被告连带清偿原告自2018年9月15日起至本案起诉之日房屋占用费346,027.50元；3、两被告连带清偿原告物业费135,200元、水费26,092.47元、电费224,066.32元、停车费9,517.50元；4、两被告连带赔偿原告恢复租赁物原状费用160,000元；5、两被告连带支付原告违约金额439,400元；6、两被告迁出使用原告房屋所在位置作为经营地址的公司或其他业务；7、两被告承担本案诉讼费、保全费、调查费等合理支出。2019年4月2日庭审中，原告变更并向本院明确诉请如下：1、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；2、两被告连带清偿原告自2018年4月1日起至2018年9月14日止的租金1,191,339.05元及相应滞纳金(滞纳金的计算方式详见清单)；3、两被告连带清偿原告自2018年9月15日起至2019年3月31日止的房屋占用费(计算标准为：日租金=219,700元/月*1.05/30天*1.5)；4、两被告连带清偿原告自2018年5月1日起至2019年3月31日止的物业费(按每月27,040元的标准计算)以及自2018年5月至2018年8月的水费26,092.47元、电费224,066.32元、停车费9,517.5元；5、两被告连带赔偿原告恢复租赁物原状费用160，000元(即外立面的广告牌拆除费)；6、两被告连带支付违约金439,400元；7、两被告向原告返还上海市闵行区吴宝路XXX号一层部分房屋；8、两被告承担本案诉讼费、保全费、调查费(原告对房屋内被告留存的机械设备进行鉴定评估所支出的费用25,000元及调取被告工商信息产生的调档费500元)。2019年5月6日庭审中，原告表示其已于2019年4月1日自行清场并收回了涉案房屋，故撤回前述第7项要求两被告返还房屋的诉讼请求。事实和理由：原告于2012年8月21日与案外人上海茂星实业有限公司签署的《房屋租赁合同》，约定原告承租其位于上海市闵行区七莘路XXX号、吴宝路XXX号，由A幢、B幢、C幢组成的地上建筑四层、地下建筑一层的房屋。依据该合同，原告具有将该租赁房屋对外招商转租、签订房屋转租合同的权利。2016年6月，原告与被告亚鲜公司及其当时的法定代表人陈某某签署《商铺租赁合同》，约定被告亚鲜公司与陈某某承租原告在前述房屋中C幢的一层共3,400平米的房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期为2016年8月1日至2024年11月30日止。2017年11月20日，原告与蒋建新、亚鲜公司及陈某某签订《三方权利义务概括转让协议》，约定由两被告全部概括承继亚鲜及陈某某的权利义务，原告与两被告之间的权责义务等内容仍按原合同约定履行。自2018年4月1日起，原告与两被告达成其占用的租赁面积减少至2,704平方米，对应月租金调整为219,700元。前述合同签订后，原告依约全面履行合同义务。然两被告自2018年4月1日起拖欠租金、物业费及水电等费用一直未付，严重违反合同约定，给原告造成严重困扰及重大经济损失。鉴于此，原告先后于2018年6月25日、7月25日发送催告函告知两被告应及时付清所有款项，以及若逾期未付、原告将行使解除合同的权利等事宜。然两被告依然未支付，两被告应对自身的违约行为依约承担违约责任。另外，因七莘路改建，城管要求将外立面的广告牌拆除，而广告牌系被告设立，原告代为拆除支出160,000元，该款应由被告承担。综上，原告为维护的合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告蒋建新、亚鲜公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、诉讼主体方面，蒋建新系亚鲜公司的法定代表人、系代表公司签约，即便原告诉讼请求成立，所有费用均应由亚鲜公司承担，与蒋建新无关。2、事实方面，亚鲜公司不存在违约的事实。原告擅自于2018年8月6日对涉案房屋停水停电、于8月10日锁门，导致亚鲜公司无法正常使用涉案房屋，故违约责任因在原告。3、关于合同，同意解除，但认为解除时间应为停水停电日即8月6日。被告已付清2018年4月的租金，自2018年5月1日起至同年7月底的租金等费用确实未支付。而且原告与陈某某签约时，陈某某支付了55万多元的押金，可抵扣。另外，被告认为滞纳金及违约金存在重叠及过高，希望法院调整。至于房屋占用费，因被告不存在违约责任，且8月6日后被告并未实际经营使用，涉案房屋是在原告控制之下，故不应支付。水、电、停车费需要原告提供相关凭证。对于恢复原状费，需原告提交相关证据凭证，且该费用与被告也无任何关系，广告牌是在陈某某时期设立的。当然，现在广告牌确实已经拆除，何时拆，被告并不清楚，原告从未通知被告拆除。对于鉴定评估费，该评估系原告单方申请，被告不清楚，也不是履行合同中造成的损失，故被告不应承担。其他费用均不认可。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区吴宝路XXX号、建筑面积30,505.17平方米的房屋登记的权利人为案外人上海茂星实业有限公司。2012年8月21日，原告罗莱公司与上海茂星实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于上海市闵行区七莘路XXX号、吴宝路XXX号，由A幢、B幢、C幢组成，地上建筑四层，地下建筑一层的房屋，租期自2012年9月1日至2032年8月31日(含免租期一年)等内容。2016年6月，原告罗莱公司(出租方、甲方)与案外人陈某某(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》。主要约定内容如下，1-1甲方出租给乙方位于上海市吴宝路XXX号一层部分、房间号108的房屋(即涉案房屋)，建筑面积3,400平方米；3-1甲方于2016年8月1日前按现状向乙方交付涉案房屋。房屋租赁期自2016年8月1日起至2024年11月30日止。其中2016年8月1日至2017年1月31日期间的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修免租期。4-1涉案房屋自2017年2月1日至2018年7月31日每月租金为276,250元，每月物业费34,000元。该物业费在租期内不变。自2018年8月1日至2021年7月31日，双方同意对租金标准进行调整5%……。4-2乙方应于2016年7月8日前向甲方支付4个月的租金及相当于2个月租金的租赁保证金，之后每二个月支付一次(需要提前5个工作日支付次二月房租)。租金在约定之日未能交纳，每日向甲方支付未交纳总额的千分之三的滞纳金。如果乙方延迟交纳租金10个工作日或12个月内多次拖欠租金日期累计达30日(自发书面催缴通知后满10个工作日)，本合同将自动解除。乙方接到甲方的返还房屋通知之日起5日内将房屋交还给甲方。5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金金额为2个月的租金，即552,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金在乙方付清应付各种费用后，一周内无息归还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、以及由乙方装修和添置的设备维护费用均由乙方承担(水、电两个月抄表一次，支付方式同房租一致，费用计入租金开具发票)。房屋因非人为因素损坏而造成的修缮费用，由甲方承担。7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。7-2乙方返还该应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。7-3属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修(包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等)乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金;给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过10日的。10-4乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状及赔偿责任。11-6甲方提供2个免费停车位给乙方使用，同时甲方凭乙方顾客停车券结算4.5元/辆(3小时)。11-8楼外面广告平面则需要提供平面效果图给甲方，得到甲方同意后方可施工。该合同乙方处有被告亚鲜公司的印章。前述合同签订后，原告向陈某某交付了涉案房屋。陈某某向原告支付了租赁保证金552,500元。2017年1月25日，被告亚鲜公司注册成立，注册地址为涉案房屋，法定代表人及唯一的自然人股东为陈某某。2017年11月20日，原告罗莱公司(甲方)与案外人陈某某(乙方)、被告蒋建新(丙方)签订《三方权利义务概括转让协议》。该协议记载，鉴于：1、甲乙双方于2016年6月共同签署了关于承租甲方所拥有的涉案房屋的《房屋租赁合同》(以下简称原合同)。2、甲方理解乙方因更换经营负责人，在其后的经营中丙方将完整有效履行原合同，甲乙双方予以确认，原合同中乙方的权利义务将由丙方全部概括承继。为更好地履行原合同，甲、乙、丙三方在平等自愿的前提下，经友好协商，就以下事项达成一致并签订本协议。一、本协议丙方已对原合同有了全面充分的了解，并自愿概括继承原合同中约定的承租方的所有权利和义务内容。自2017年11月20日起，乙方即不再作为原合同的合同主体，其相关主体地位及相应的权利义务全部由本协议丙方承继。二、乙方依据原合同已向甲方或甲方委托的公司支付的各项费用(包括但不限于租赁保证金等费用，如有)自动转至丙方名下，视为丙方对甲方的支付，乙方与丙方间自行结算该等费用。乙方在向甲方提供原收款凭证后5个工作日内，由甲方重新开具以丙方为抬头的收款凭证并交付丙方。三、本补充协议如与原合同的约定有冲突，以本补充协议约定为准，本补充协议未涉及到的事项、名词定义、其他与原合同及本补充协议履行有关的具体合作方式、标准、双方权责义务等内容仍按原合同的约定履行。被告亚鲜公司在乙方、丙方处均盖章。2017年11月21日，被告亚鲜公司的法定代表人及唯一的自然人股东被核准变更为蒋建新。后因承租面积发生变化(由3,400平方米减少至2,704平方米)，故租赁双方确认自2018年4月1日起的月租金调整至219,700元。2018年6月25日，原告罗莱公司向被告亚鲜公司出具《催告函》，表示亚鲜公司自2018年4月1日起至今，拖欠租金、物业费及水电等费用一直未付，已严重违反合同约定，给原告造成严重困扰。为此，原告特此函告如下：1、请于2018年6月30日前付清2018年4月至6月的租金、物业费和水电费等(账单之前已提供)全部相关费用；2、如截至2018年6月30日，原告仍未收到足额款项的，原告将严格按照合同办理，即根据合同约定，将解除合同并从2018年7月1日起停水停电，以便收回房屋；届时，原告不再接受协商并按照合同约定追究贵方违约责任(包括但不限于要求亚鲜公司支付拖欠的租金及费用、违约金以及损失)。2018年7月25日，原告罗莱公司又向被告亚鲜公司出具《催告函》，表示亚鲜公司自2018年5月1日起至今，拖欠租金、物业费及水电等费用一直未付，已严重违反合同约定，给原告造成严重困扰。为此，原告特此函告如下：1、请于2018年8月1日前付清2018年5月至7月的租金、物业费和水电费等(账单之前已提供)全部相关费用；2、如截至2018年7月31日，原告仍未收到足额款项的，原告将严格按照合同办理，即根据合同约定，将解除合同并从2018年8月1日零点起停水停电，以便收回房屋；届时，原告将按照合同约定追究贵方违约责任(包括但不限于要求亚鲜公司支付拖欠的租金及费用、违约金以及损失)，原告将起诉解决。2018年8月6日，原告对涉案房屋停止供水、供电。2018年8月10日，原告对涉案房屋采取锁门措施。2018年9月14日，被告亚鲜公司通过邮件形式向原告发送《申请函》，表示由于七莘路道路长期改造和施工等诸多因素，导致亚鲜公司经营状况严重不良，造成了巨大的亏损以至于无法及时支付原告的租赁等相关费用，原告于2018年8月6日采取了停电停水措施，致使亚鲜公司停业至今，亚鲜公司在停业期间对公司债务作了统计，除拖欠原告的房屋租金等费用外，还有货款、员工工资等债务。为减少双方损失，亚鲜公司提出以下方案：1、由于市场及环境因素，亚鲜公司不再继续经营，请原告给予亚鲜公司3个月的时间，由亚鲜公司寻找第三方予以转让，转让后亚鲜公司将在第一时间偿还欠原告的各项费用；2、原告也可在亚鲜公司寻找第三方期间共同寻找下家，亚鲜公司转让后结清各项费用；3、若在规定期限内，亚鲜公司尚未找到第三方转让出去，亚鲜公司将自动搬离所有设备等资产，交还房屋，并给予原告拖欠费用的还款计划。原告接上述函件后不同意亚鲜公司之意见，遂诉至本院，要求两被告支付租金、占用使用费、水电费、停车费、恢复原状费、违约金等费用并要求两被告迁出使用原告房屋所在位置作为经营地址的公司或其他业务等诉请。本院于2019年1月7日予以立案受理【案号(2019)沪0112民初1368号】并于1月11日向两被告送达了该案的应诉材料。后因原告未按期缴纳诉讼费，故本院于2019年1月24日裁定该案按原告撤诉处理。后原告再行起诉，遂形成了本案。庭审中，原、被告均确认，蒋建新于2017年12月27日向原告转账支付的644,395.90元以及陈某某于2018年2月7日分两次向原告转账支付的58,060.70元、200,000元，合计902,456.60元，系用于支付2017年12月至2018年1月的租金552,500元、物业费68,000元以及2017年9月至2017年11月的电费234,000.80元、水费27,849.80元、停车费20,106元。亚鲜公司分别于2018年4月2日、2018年5月7日向原告转账支付300,000元、414,030.34元，合计714,030.34元，系用于支付2018年2月至2018年3月的租金552,500元、物业费68,000元以及2017年12月的停车费9,927元、水电费83,603.34元。为此，原告开具了相应的发票，发票记载付款方为亚鲜公司。另，亚鲜公司于2018年6月30日向原告转账支付100,000元；亚鲜公司于2018年7月9日向原告转账支付150,000元，摘要房租；亚鲜公司于2018年7月31日向原告转账支付100,000元，摘要房租。原、被告另确认，停车费：2018年1月7,465.50元、2月6,480元、3月5,337元、4月4,675.50元、5月4,482元、6月3,546元、7月4,761元、8月1日至8月8日1,210.50元。水费：2018年1月9,560.44元、2月8,038.51元、3月8,891元、4月6,589.80元、5月7,886.84元、6月7,060.50元、7月9,126.35元。电费：2018年1月79,955.46元、2月67,747.98元、3月48,281.22元、4月44,138.64元、5月56,603.04元、6月55,466.58元、7月83,328.18元。审理中，原告表示其已于2019年4月1日将涉案房屋出租给他人。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《三方权利义务概括转让协议》、两份《催告函》、被告支付租金等费用的凭证及发票、《申请函》、原告自行制作的关于水电费和停车费明细并附相关凭证等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，涉案《商铺租赁合同》、《三方权利义务概括转让协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。现就涉案房屋租赁合同关系的主体，出租主体为原告，双方并无争议。但就承租主体，双方存在争议。原告认为根据《三方权利义务概括转让协议》的约定及签署主体，承租主体为两被告，此亦系原告要求两被告连带承担各项费用给付义务的一项依据。两被告不予认同，认为被告蒋建新在前述协议上的签字仅作为亚鲜公司的法定代表人代表亚鲜公司所为，不应认定为承租主体。对此，本院认为，首先，从合同、协议的内容来看，涉案《商铺租赁合同》签约当时，实际亚鲜公司并未成立，作为发起人的陈某某，为注册成立亚鲜公司并经营，故与原告签署涉案租赁合同。亚鲜公司成立后，在该合同上盖章确认以表示愿意受约束于该份合同内容。作为出租方的原告，显然可将陈某某、亚鲜公司作为共同承租主体，要求陈某某、亚鲜公司承担合同义务。而涉案概括转让协议，从内容来看，该份协议的形成恰好排除了陈某某就涉案房屋租赁合同关系所应负担的权利和义务，但单以蒋建新在该份协议上的签字并不能达到证明蒋建新系以个人身份承继了陈某某的权利义务的事实存在，毕竟当时亚鲜公司经营主体、法定代表人、股东均发生了变化。根据相关法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。故难以排除蒋建新系以亚鲜公司法定代表人的身份代表公司签约。其次，从原告出具的发票可见，涉案概括转让协议签署后支付的各种款项，无论实际支付主体为谁，发票所记载的付款主体均为亚鲜公司。又从原告出具的两份《催款函》记载的受函对象也仅为亚鲜公司，从未提及蒋建新。显然原告自身亦仅认定亚鲜公司为涉案承租主体。综上，本院认为，蒋建新在涉案概括转让协议上的签字行为应当代表亚鲜公司，由此，涉案租赁合同的承租主体仅为亚鲜公司。鉴于蒋建新非涉案租赁合同关系的主体，故，原告以租赁合同关系作为请求权基础要求蒋建新承担给付责任，并无依据。原告另主张亚鲜公司系蒋建新出资的一人有限责任公司，并提供蒋建新作为付款人的转账凭证，故认为蒋建新与亚鲜公司的资产混同，蒋建新仍然应就亚鲜公司的债务承担连带责任。对此意见，本院认为，基于一人公司之特殊性，我国立法对一人公司制度规定了书面记载、公开登记、会计审计、告知债权人制度，并且建立了一人公司法人人格否认的特殊规则。需要说明的是，一人有限责任公司的法人人格否认与其他公司的法人人格否认在举证责任的承担上是不同的。一人有限责任公司的法人人格否认的举证责任采用倒置原则，即一人有限责任公司的股东负有证明公司财产独立于自己财产的举证义务，如果股东不能证明公司财产是独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。本案中，蒋建新作为公司类型为一人有限责任公司的亚鲜公司股东，在上述方面举证不能。虽然两被告提供了2017年、2018年的资产负债表及利润表，但这两份材料从形式上看系两被告自行制作，从内容上看也无法达到蒋建新财产独立于亚鲜公司财产的证明目的。因此，蒋建新对于亚鲜公司的应付债务应依据法律规定承担连带清偿责任。针对原告主张的确认合同解除的诉请。本院认为，根据事实查明，显然被告亚鲜公司存在未按约定支付租金等费用的违约行为，且该行为显然已经达到原告可行使解除权的程度。故原告要求解除合同，符合双方约定。但就解除时间，双方存在争议。原告认为亚鲜公司于2018年9月14日发《申请函》表示无法经营、有意解除，原告同意解除，故应以2018年9月14日作为合同解除时间。而被告亚鲜公司认为应以原告停水停电之日即2018年8月6日作为合同解除时间。本院认为，首先，虽然原告对涉案房屋进行了停水停电并锁门的措施，但单以该些措施并不能直接认定原告系在行使合同解除权，亦不能确定双方之间租赁合同关系已解除。合同关系解除与否，除发生法定事由外，主要取决于享有解除权的一方当事人的意志，而本案原告认为其采取该些措施仅是为了督促被告履行付款义务并非行使单方解除权，又从被告亚鲜公司出具的《申请函》内容来看，显然双方始终在就如何继续履行涉案租赁合同进行磋商，并未对解除达成合意，故被告要求以2018年8月6日作为合同解除时间，缺乏事实依据和法律根据，本院不予采纳。其次，从被告亚鲜公司出具的《申请函》内容来看，亚鲜公司仅在该函中提出因其经营状况严重不良、亏损严重导致其无法及时支付租赁等相关费用，并询问原告关于亚鲜公司能否找第三方受让涉案房屋从而弥补双方损失。但亚鲜公司并未在该函中表达要求即刻解除涉案租赁合同之意思。若原告认为亚鲜公司已无继续租赁之意思而欲解除涉案租赁合同，原告亦应当将其解除之意思表示通知亚鲜公司，自通知到达对方时涉案租赁合同解除。然原告并未于2018年9月14日通知亚鲜公司解除合同。故原告要求以2018年9月14日作为合同解除时间，亦缺乏事实依据和法律根据，本院不予采纳。再次，根据相关法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据查明事实，原告曾诉至本院，要求被告支付租金、占用使用费、水电费、停车费、恢复原状费、违约金等费用并要求两被告迁出使用原告房屋所在位置作为经营地址的公司或其他业务等诉请，本院于2019年1月7日予以立案受理【案号(2019)沪0112民初1368号】。虽然原告在该案诉讼中并未要求本院确认涉案租赁合同的解除，但从原告诉请内容看，显然原告提出的诉请基本为合同解除后的后果处理问题，原告的解除合同意思明显且明确。鉴于本院于2019年1月11日向被告送达了该案的应诉材料。故本院确认涉案租赁合同已于2019年1月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为涉案房屋承租人、占用人的亚鲜公司，理应承担合同解除前的租金及合同解除后因占用涉案房屋所产生的使用费等费用。针对原告主张的租金及占用使用费、物业费、水电费、停车费。本院认为，根据事实查明，在亚鲜公司支付最后三笔款项(合计350,000元)前，亚鲜公司实际已欠付原告2018年1月至6月的水、电、停车费及2018年4月至6月的租金、物业费。对这350,000元，原告主张抵扣2018年1月至4月的水、电、停车费及2018年4月物业费、2018年4月部分租金，但亚鲜公司不认同。本院认为，首先，就2018年6月30日的100,000元，亚鲜公司并未明确所支付的款项性质，故根据相关法律关于债务冲抵顺序的规定，应优先冲抵最先到期的债务即2018年1月的水费9,560.44元、电费79,955.46元、停车费7,465.50元及2018年2月的部分水电停车费3,018.60元。其次，就2018年7月9日150,000元以及2018年7月31日100,000元，亚鲜公司在转款时明确表示系用于支付房租，故原告用以抵扣他项费用，显然不合适。经调整，应抵扣亚鲜公司应向原告支付的2018年4月的租金219,700元以及2018年5月的部分租金30,300元。经上述抵扣，同时鉴于亚鲜公司并未及时搬离物品、返还涉案房屋，原告自认系于2019年4月1日自行收回房屋，故就租金、使用费，实际亚鲜公司尚欠原告2018年5月部分租金189,400元、2018年6月1日起至2019年1月10日止的租金及2019年1月11日至2019年3月31日止的占用使用费。至于租金、使用费的计算标准，本院注意到原告于2018年8月6日对涉案房屋采取了停水、停电的措施并于2018年8月10日进行了锁门，虽然原告采取该措施系为了督促亚鲜公司履行付款义务，但该些措施的实行显然阻碍了亚鲜公司对涉案房屋的正常经营和使用，且在原告采取该些措施后、亚鲜公司依然未能及时付款的情况下，原告数月内并未积极要求解除合同或者要求亚鲜公司及时搬离涉案房屋，对于该些损失的扩大，原告存在一定的责任。而亚鲜公司，虽然因原告采取的停水电、锁门的措施导致亚鲜公司无法正常经营和使用涉案房屋，但原告之所以会采取该些措施，主要系因亚鲜公司逾期付款的根本违约行为所致，且在原告长期采取该措施的情况下，亚鲜公司亦未及时履行付款义务或及时与原告商谈解除合同、搬离自有物品并返还涉案房屋，亚鲜公司亦应承担一定的责任。故本院考虑到合同的履行情况、双方的过错程度等因素，酌定自2018年8月6日至2019年1月10日期间的租金以及2019年1月11日至2019年3月31日期间的使用费均按照每月115,342.50元(219,700元*1.05/2)计算，合计902,515.56元(238天*115,342.50元/月*12月/365天)。2018年5月1日至2018年8月5日期间的租金依然按照合同所约定的标准计算，合计666,720.82元(189,400元+219,700元/月*2月+5天*219,700元/月*1.05*12个月/365天)。就物业费，因原告的错误抵扣，实际亚鲜公司尚欠原告自2018年4月起的物业费，鉴于原告仅在本案中主张自2018年5月起的物业费，故对2018年4月的物业费27,040元，本院难以在本案中处理，原告可另案诉讼。就亚鲜公司拖欠的2018年5月1日至2019年3月31日的物业费，亚鲜公司应当支付。至于物业费的计算标准，同租金标准意见，鉴于原告对涉案房屋采取了停水、停电、锁门的措施，阻碍了被告对涉案房屋的正常经营和使用，本院考虑到合同的履行情况、双方的过错程度等因素，酌定自2018年8月6日至2019年3月31日期间的物业费按照每月13,520元计算，合计105,789.37元(238天*13,520元/月*12月/365天)。2018年5月1日至2018年8月5日期间的物业费依然按照合同所约定的标准计算85,564.93元(27,040元/月*3月+5天*27,040元/月*12个月/365天)。就水费、电费、停车费，因原告的错误抵扣，实际亚鲜公司尚欠原告自2018年2月起的水费、电费、停车费，鉴于原告仅在本案中主张自2018年5月起的水费、电费、停车费，故对2018年2月的水费、电费、停车费共计79,247.89元，2018年3月的水费、电费、停车费共计62,509.22元，2018年4月的水费、电费、停车费共计55,403.94元，本院难以在本案中处理，原告可另案诉讼。就2018年5月1日起至2018年7月31日止的水、电费，原告已提供了相应的计算方式和标准，亚鲜公司亦予以了确认，故亚鲜公司应当支付。至于原告主张的2018年8月的水、电费，亚鲜公司不予认可，本院认为，根据事实查明原告系于2018年8月6日停水停电，故亚鲜公司仅应承担至2018年8月6日止的水电费。而原告提交的计算方式和标准系整月的，未能就2018年8月1日至2018年8月6日期间亚鲜公司应承担的水电费进行充分有效的举证，故就原告主张的2018年8月的水、电费，本院难以支持。因此，亚鲜公司应向原告支付自2018年5月1日起至2018年7月31日止的水费共计24,073.69元、电费共计195,397.80元。就2018年5月1日起至2018年8月8日止的停车费，原告已提供了相应的计算方式和标准，亚鲜公司亦予以了确认，但原告在本案中仅主张9,517.50元，此系原告的诉讼权利。故亚鲜公司应当支付9,517.50元。针对原告主张的恢复原状费160,000元，本院认为，首先，原告表示此系因七莘路改建、原告应城管强制要求而不得不代被告拆除，但对于城管强制要求拆除之事实原告并未提供充分有效的依据。其次，从现有证据看，原告并无证据证明其曾要求被告自行拆除。再次，原告为证明该项诉请向本院提交了其与案外人江苏鸿升装饰工程有限公司签订的《C幢西侧外立面广告基板工程施工合同》及增值税发票、转账凭证。但该合同约定的工程内容为广告基板工程，而非拆除工程，难以看出与本案的关联性。最后，合同10-4约定，只有在亚鲜公司未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告才可要求亚鲜公司恢复房屋原状及赔偿责任。但实际原告对亚鲜公司设立的广告牌从未提出任何异议，故原告要求亚鲜公司恢复原状或者承担代为拆除的费用，均无依据。综上，对原告主张的该项诉请，本院不予支持。针对原告主张的逾期支付租金的滞纳金及解约违约金，本院认为，由于亚鲜公司的违约行为，原告有权依据合同约定主张相关违约责任，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了逾期付款的滞纳金等。本院注意到引起合同被解除的原因系由于亚鲜公司的逾期付款的根本违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为，故本院认为原告主张多项违约责任显然不当，本院将酌情予以认定。但鉴于亚鲜公司确实存在一定的违约行为，结合亚鲜公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到亚鲜公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金高于违约行为给其造成的损失，且其中原告所主张的逾期付款的滞纳金计算标准亦明显过高，故本院对于上述违约金、滞纳金的金额予以调整，酌定违约金以200,000元计(已包含逾期付款滞纳金损失)。针对原告主张的评估费、调档费，本院认为并无合同依据，也非必然发生的费用，本院不予支持。最后，鉴于涉案合同已解除，原告理应返还亚鲜公司已付的租赁保证金552,500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条之规定，判决如下：一、原告上海罗莱家用纺织品有限公司与被告上海亚鲜餐饮有限责任公司及案外人陈某某就位于上海市吴宝路XXX号一层部分、房间号108的房屋签订的《商铺租赁合同》于2019年1月11日解除；二、被告上海亚鲜餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告上海罗莱家用纺织品有限公司支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止的租金及使用费合计1,569,236.38元；三、被告上海亚鲜餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告上海罗莱家用纺织品有限公司支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止的物业费合计191,354.30元；四、被告上海亚鲜餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告上海罗莱家用纺织品有限公司支付自2018年5月1日起至2018年7月31日止的水费24,073.69元、电费195,397.80元及2018年5月1日起至2018年8月8日止的停车费9,517.50元；五、被告上海亚鲜餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告上海罗莱家用纺织品有限公司支付违约金以200,000元计；六、原告上海罗莱家用纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海亚鲜餐饮有限责任公司返还租赁保证金552,500元；七、被告蒋建新应就本判决主文第二、三、四、五项所确定的被告上海亚鲜餐饮有限责任公司的付款义务承担连带清偿责任。八、驳回原告上海罗莱家用纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15,169.87元，由原告上海罗莱家用纺织品有限公司负担3,011.55元，由被告蒋建新、上海亚鲜餐饮有限责任公司负担12,158.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年五月三十一日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。