重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初1385号原告：张寿国，男，1951年11月7日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：龚思元，重庆静升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，重庆静升律师事务所律师。被告：唐家珑，男，1957年9月20日出生，汉族，住重庆市江津区几。被告：罗祥，男，1962年8月11日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。被告：李益群，女，1954年1月24日出生，汉族，住重庆市江津区。原告张寿国与被告唐家珑、罗祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理。之后本院依法追加李益群为被告，再次于2018年8月9日、12月10日，2019年1月24日、4月18日公开开庭进行了审理，原告张寿国的委托诉讼代理人龚思元、王婧，被告唐家珑，被告罗祥的委托诉讼代理人曹明祥到庭参加诉讼，被告李益群除参加2018年8月9日、2019年4月18日的庭审外，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依缺席审理，现已审理终结。原告张寿国向本院提出诉讼请求：1、确认被告唐家珑与被告罗祥签订的租赁江津区几江街道办事处武城大街XX号XXX小区X幢X单元XX号的《房屋租赁合同》无效；2、二被告及其他住户立即搬离江津区几江街道办事处武城大街88号XXX小区X幢X单元XX号房屋；3、被告唐家珑从2017年12月22日起按2000元/月支付原告房屋占用费，至二被告及其他租户搬离涉案房屋时止；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经司法拍卖，并经重庆市江津区人民法院(2016)渝0116执2653号执行裁定书确认，从2017年12月22日起原告取得重庆市江津区几江街道办事处武城大街XX号XXX小区X幢X单元XX号房屋的所有权。之后原告查看房产所涉《房屋租赁合同》并进行多方了解发现，涉案房产租赁合同不仅约定的租金远远低于同区域同类型房屋租赁市场价格，而且房屋租赁的期限远超过同类住宅市场租赁合同期限。同时，在原告与被告唐家珑、罗祥沟通租金支付事宜过程中原告发现，二被告为朋友关系，且被告罗祥产未居住在涉案房产中，长期居住的是被告唐家珑及其前妻即被告李益群。根据涉案房屋所属涉区物业管理公司证明，被告唐家珑一直居住在涉案房屋中并未搬离。因此，原告有理由认为被告唐家珑与被告罗祥恶意串通签订了涉案房产租赁期限为10年的《房屋租赁合同》，以达到被告唐家珑长期占有使用涉案房屋的目的，二被告的行为损害了原告的合法权益，故原告提出如上诉讼请求。庭审后，原告撤回上述第3项诉讼请求。原告为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：一、落款时间为2014年12月1日，被告唐家珑(甲方)与被告罗祥(乙方)签订的《房屋租赁合同》。该协议约定：乙方租用甲方位于重庆市江津区几江街道办事处武城大街XX号XXX小区X幢X单元XX号房屋，房屋现未办理产权登记，面积107.85平方米(以产权为准)（第一条）；租期10年，从2014年12月1日至2024年11月30日（第二条）；每月租金800元（第三条）；租金交付方法，“房屋租金由乙方在签订合同后十日内一次付清，先交租金后经营使用；乙方在租房期间涉及的税费及水、电、气、电话、闭路、卫生、物管等申请安装及费用由乙方自负，与甲方无关。除上述内容外，协议还就其他相关事实进行了约定。二、贝壳找房上登载的重庆市江津区几江城区招租房屋的信息。载明：麻纱市街，53平方米1室1厅1卫，租金1200元/月；百货街，64平方米2室1厅1卫，租金1000元/月；迷你星座小区，98平方米3室2厅，租金1600元/月；江洲大道627号，65平方米，17/32层，租金1200元/月；水木年华小区青木苑，78平方米2室2厅，17/30层，租金1100元/月；中山医院旁、轻轨房，环境好，儿童医院方便，精装修，西江街45号，68平方米2室1厅，13/32层，租金2300元/月；滨江大道鼎山段391号，68平方米2室2厅，7/28层，租金1300元/月等。原告拟用上述证据证明，涉案房屋出租800元/月，远低于市场价格，有违常理，被告唐家珑与被告罗祥有串通签订《房屋租赁合同》之嫌。三、重庆市江津区金钟物业管理有限公司于2017年11月23日出具的《证明》。载明：唐家珑系XX单位员工，一直居住在涉案房屋至今；物业管理费及水电相关费用都是从其工资卡上扣缴；没有出租登记及相关费用记录。四、视频资料。(1)2014年11月14日原告亲属到被告唐家珑家(涉案房屋处)了解房屋相关情况的视频。视步中，被告唐家珑、李益群同时在屋内。另外，视频载明：原告家属在视频中向唐家珑陈述，我购买房屋怕租户给我发生纠纷；对此唐家珑讲，不会，租户要10年满了后才走；2、被告益群讲，就在这里谈，那边有学生在午睡，是亲戚。(2)2017年11月15日，原告亲属到被告唐家珑退休前的工作单位了解房屋居住和相关费用缴纳情况的视频。该视频载明：XX单位杨某某证实，房屋是唐家珑在居住，水电等费是在工资中扣缴。(3)2017年11月15日，原告亲属到涉案房屋物管保安处了解房屋居住情况的视频。该视频中保安陈述：唐家珑一直住在涉案房屋内。五、2018年3月14日原告代理人向涉案房屋小区保安询问涉案房屋的居住情况的《询问笔录》及视频。涉案房屋小区保安邱某某陈述：被告唐家珑及其妻居住在涉案房屋内；小区内大厅有监控，但在学校才能查看；不认识罗祥。六、《询问笔录》。该笔录载明的时间是2018年3月14日，被询问人是杨某，XX单位总务主任。杨某陈述：唐家珑和其妻住在涉案房屋内；去年唐家珑和我说他与其妻已离婚，但他和他妻子还是一起住在涉案房屋内；房屋水电等都是从唐家珑工资里扣。被告拟用三、四、五、六项证据证明被告唐家珑和李益群一直在涉案房屋内居住，被告罗祥并未实际占用使用涉案房产。对上述证据，被告罗祥质证认为：《房屋租赁合同》属实；贝壳找房上登载的租房信息与案租赁合同约定租金不同，我只租了涉案房屋两间卧室，卫生间等共用，主要出租与学生；视频及询问笔录，只能证明被告唐家珑及家人居住在房中，并不能否认我承租涉案房屋两间卧室的事实。被告唐家珑对上述证据质证认为：不认可证据的真实性。被告李益群对上述证据质证认为：证据的真实性不清楚，不认可原告的证明目的。七、本院(2016)渝0116执2653号执行裁定书。该裁定书载明的被执行人为被告唐家珑和李益群，并裁定：买受人张寿国可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。八、涉案房屋权属证书。载明权利人为原告张寿国，办证时间是2017年12月25日。对上述第七、八项证据，三被告无异议。被告唐家珑辩称：我认识被告罗祥。罗祥为了以后孩子要在江津中学读书，便提出租用我的房屋2、3年。由于我当时急需用钱，我就提出要租就租10年。罗祥同意后，双方便签订了《房屋租赁合同》，但协议中未写明被告罗祥只是租用房屋的部分，当时约定口头留主卧一间由我与被告李益群居住。被告唐家珑未提交证据。被告罗祥辩称：我与被告唐家珑签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，我与被告唐家珑间不存在恶意串通，租金800元/月并不低，因我租用的是房屋部分，如是恶意串通就将租金定为与周围房屋的租金相当。涉案房屋在司法拍卖过程中，我曾向贵院出执行异议，法院告知买卖不破租赁后，我才未坚持；我承租的房屋用于我和亲戚的孩子读书，上学期间就住在承租的房屋内。人民法院应驳回原告对我的诉讼请求。被告罗祥为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示了以下证据材料：一、《房屋租赁合同》。内容同上。二、《收条》。载明：“今收到罗祥租房款玖万陆仟元正。收款人：唐家珑。2014.12.1。”被告罗祥拟用以上证据证明：承租涉案房屋及支付租金是实。对上述证据，原告认为：真实性无法核审，原告已向法院申请对合同的形成时间进行鉴定。三、来源于阿里拍卖网登载的《拍买公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》。《拍买公告》载明：“重庆市江津区人民法院将于2017年7月10日10时至2017年7月11日10时(延时除外)在重庆市江津区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，现公告如下：一、拍卖标的：重庆市江津区武城大道XXX小区X幢X单元XX号住房，……注：该房屋本院已查封，房屋已装修，无抵押限制，有租赁，且租期较长；具体现场状况以实际为准，未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围。请各竞买人自行了解。……四、标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的物瑕疵保证。特别提醒：有意者请亲自实地看样，详细情况可向物业及相关部门了解。未看样的竞买人视为对本标的确认，责任自负。标的物如有原有户口难以迁出的情况由买受人自行解决。……九、特别说明：1、……2、拍卖成交后，由执行法院负责标的物交付。……”《标的物介绍》载明：拍品名称，重庆市江津区几江武城大街XX号XXX小区X幢X单元XX号居民住房；面积107.85平方米；租赁情况，有租赁。被告罗祥用以证明，其租房是实，原告在竞买前知道房屋有租赁，不存在我与被告唐家珑恶意串通。原告对该证据质证认为：知道有租赁，现在原告也有权对租赁的真实性提出异议。被告唐家珑对被告罗祥举示的上述证据无异议。被告李益群对被告罗祥举求的证据质证认为：《房屋租赁合同》、收条我知道，拍卖信息不清楚。被告李益群辩称：我不知房屋被拍卖，我与唐家珑离婚时，涉案房屋分割归我所有，拍卖价款我应得50%。庭审中，被告李益群举示了其与被告唐家珑于2017年11月13日签订的《离婚协议书》。用于证明离婚时涉案房屋分割给李益群所有。原告、被告罗祥、唐家珑对《离婚协议书》的真实性无异议。原告张寿国围绕其诉讼请求、被告罗祥、李益群围绕其抗辩理由分别提交了上述证据，经庭审质证，原被告对真实性均无异议的证据有：罗祥提交的第三项证据和被告李益群提交离婚协议书。原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。由此本院认定以下事实：被告唐家珑与被告李益群原系夫妻，于2017年11月13日登记离婚。2017年9月8日，涉案房屋因司法拍卖被原告张寿国以466000元竞得，并于2017年12月25日办理了权属证书。原告张寿国在竞得房屋前应知晓涉案房屋有租赁，且期限较长。2018年6月13日，本院组织原告和被告唐家珑(被告罗祥未到场)对涉案房屋的使用情况进行勘察(注：勘察时才追加李益群为被告)，结果为：除主卧外的另两间卧室内未放置日常用口和床上用品；李益群称，此两间房是租给学生在使用，现学生放假，故空起的。庭审中，当被告罗祥的委托诉讼代理人被问及罗祥承租的房屋是谁在居住时，被告罗祥的诉讼代理人回答，庭后核实。庭审后，被告罗祥提交了《租唐家龙房子说明》。载明：“我跟唐家龙是朋友，2014年他向我借钱10万元，我说有什么抵押没得，他说没得，只有房屋要出租(因他急需要要钱还朋友)，后我想女儿要读津一中方便，便租下了，租金每月800元，租10年，一次付清，共96000元。当时我只有5万元，找朋友彭国荣借了5万元，交给了唐家龙，并写了收据给我。租来后，我转租给朋友的小孩，每月600元一间，收租金1200元，水电物管200元由唐家龙给我代缴，我每月剩200元。学生古新竹、马丹妮一人一间，租金由唐家龙的前妻收来给我，学生电话136xxxxxx03、134xxxxxx06。听说，唐家龙房子被拍卖，但我租房在先，拍卖在后，现我女儿已小学毕业，下学期就读津一中，要住，本人因在外打工，不能参加，请谅解。”诉讼中，原告申请对被告唐家珑与被告罗祥签订的《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定。该鉴定申请经本委托鉴定未果。对双方有争议的事实和证据，本院评析如下：一、被告唐家珑与被告罗祥签订的《房屋租赁合同》(即原告提交的证据一)。原告与被告唐家珑、罗祥认为合同是被告唐家珑、罗祥签订，虽然原告对该合同的形成时间提出异议，但经委托鉴定无果，现有证据不足以推翻该协议上载明的签订时间，因此该协议的签订时间可以认定为2014年12月1日。二、对原告提交的第三、四、五、六项证。此4项证据的真实性能够认定，由此可以认定被告唐家珑、李益群现仍居住在重庆市江津区几江街道办事处武城大街XXX小区X幢X单元XX号住宅内。三、对被告罗祥提交的《收条》。被告唐家珑、李益群对该收条真实性无异议，可以认定该收条是被告唐家珑出具。至于该收条载明的款项是否实际支付，庭审中，当被告罗祥的委托诉讼代理人被问及被告罗祥从事什么职业和款项的来源时，被告罗祥的委托诉讼代理人回答，庭后核实。对承租人所从事的职业，被告罗祥除提交了上述《租唐家龙房子说明》外未提交相关证据证明，也未提交款项来源的证据。四、对原告提交的贝壳找房上登载的重庆市江津区几江城区招租房屋的信息。因该证据载明的租房信息与江津城区的招租价格基本相符，本院认可其真实性。五、对被告罗祥提交的本院在阿里拍卖网登载的《拍买公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》的真实性予以确认。本院认为，涉案房屋租赁的《房屋租赁合同》，虽然原告对合同的形成时间申请鉴定无果，且本院在《拍卖公告》中明确房屋有租赁，但经审理，仍能认定该合同系被告唐家珑与被告罗祥恶意串通所致，具体理由如下：一、合同中未约定被告罗祥租用房屋的面积。按常理，在租赁合同中双方需就出租人出租房屋的面积进行约定，特别是当承租人承租的房屋只是一套房屋的部分时。由于在该合同第一条中约定，面积107.85平方米，在第三条中约定800元/月，即使被告罗祥承租涉案房屋部分属实，上述约定应是导致本院认为房屋整体出租的依据，也因此被告唐家珑、李益群才至今仍居住在涉案房屋内，按此被告唐家珑与被告罗祥签订该协议有恶意串通之嫌。二、房屋租金。至今被告罗祥未提交其支付租金的款项来源的证据，综合全案，被告罗祥在本案中不能提交款项来源的证据，就不应认定被告罗祥支付了租金，被告罗祥没有支付租金，其承租被告涉案房屋部分的事实就不能成立。三、被告唐家珑在庭审中陈述，是被告罗祥为了方便其小孩读书才要租房2、3年，被告罗祥陈述，是被告唐家珑找其借钱，才产生了租房。按常理，双方对出租和承租房屋的原因应不会说法一。综上，涉案《房屋租赁合同》是被告唐家珑与被告罗祥恶意串通签订，违背了法律强制性效力性的规范，属无效合同。原告在购买房屋后，发现双方恶意串通，请求法院确认该合同无效，本院应予支持。因此三被告应将涉案房屋腾空交付原告。对被告辩称，被告罗祥与被告唐家珑签订《房屋租赁合同》，被告罗祥承租涉案房屋部分的事实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第第五十二条第一款第二项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告唐家珑与被告罗祥签订的落款时间为2014年12月1日的《房屋租赁合同》无效；二、被告唐家珑、罗祥、李益群在本判决生效后三十日内将位于重庆市江津区几江街道办事处武城大街XX号XXX小区X幢X单元XX号房屋腾空交付原告张寿国。案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告唐家珑、罗祥负担。限被告唐家珑、罗祥在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一九年五月五日书记员  王星皓