广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6581号原告：金颖，女，1990年9月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，广东广颂律师事务所实习律师。被告：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼。法定代表人：杨凯，董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告金颖诉被告广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称金仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用普通程序于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告金颖及委托诉讼代理人朱帆、王锋，被告的委托诉讼代理人王煌、林嘉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金颖向本院提起诉讼请求：1.判令金仑公司按照《商品房买卖合同》约定支付延期交房违约金54814.63元（2017年12月31日至2018年8月10日）；2.判令金仑公司承担工程质量保修责任，彻底解决反复出现的墙壁渗水问题，使涉案房屋满足入住条件；3.判令金仑公司支付《商品房买卖合同》实际交付条件之日止的同小区同类户型房屋租金，每月3000元，暂计至2018年10月10日为6000元（3000元×2个月）；4.判令金仑公司赔偿金颖误工及合理交通费损失1500元；5.判令金仑公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：金颖于2016年7月30日与金仑公司签订《广州市商品房买卖合同》，购买广州市萝岗区布领路23号2902房，合同约定交楼时间为2017年12月31日。金颖在2017年11月5日的第二次楼盘开放日进行第一次房屋预验收，发现房屋存在客厅阳台推拉门右侧墙纸发黑的情况，向金仑公司反馈，金仑公司将相关问题记录在内部系统。但是金颖在2017年12月30日对房屋进行正式验收时发现金仑公司只是对前次所反馈的问题中相对简单的问题如客厅木地板高低差等进行了整改，其它并未改善。为此，金颖在金仑公司提供的《装修房客户验房指引表》就标注“漏水结果待测”后签名。2017年12月31日金颖再次前往查看整改情况时发现卫生间洗手盆破裂渗漏、房屋内多处瓷砖空鼓，仍无法验收。金仑公司于2018年1月7日安排工人处理了阳台瓷砖空鼓问题，2018年1月27日安排工人处理了客厅推拉门右侧与其他的连接处墙纸、墙壁发霉的情况，金仑公司将原因归结于客厅推拉门右侧下方出现孔洞，导致水从阳台渗入，后采取措施封堵了该处孔洞。但该渗水的问题并未彻底解决，墙纸至2018年4月份时再次出现前期同样发霉的情形，金仑公司此次仅采取了更换小块墙纸并单纯使用风扇吹干的方式，并未找到该处墙纸潮湿的原因及从根本上解决该问题。2018年6月30日金颖向金仑公司再次反映所更换的该处墙纸又出现渗水、发霉情况。在金仑公司尚未完全解决问题的情况下，金颖于2018年7月13日收到了金仑公司寄送的《商品房交付使用催告书》，该催告书中声称“商品房已经符合了交房条件”。2018年8月10日，金颖办理了有条件收房手续。但2018年9月9日，该处第四次出现墙纸墙壁发霉、潮湿、渗水的问题。金颖特诉至法院，请求维护合理、合法权益。金仑公司辩称，一、金颖以案涉房屋存在瑕疵主张违约金不符合约定，金仑公司已经完成交付义务，金颖已经收楼，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房符合验收管理规定的质量监督报告，和规划及公安消防、人防及公安部门出具的文件或准许使用的文件，满足四通等居住条件，并取得了公共服务单位出具的四通文件，另外依据附件七本合同补充协议的第十一条，对合同第十二条补充第二项约定：如交付时买方具备第五条交付情形，买方无权拒绝收楼否则视为已交付，因此，涉案房屋已经按照《商品房买卖合同》第十五条约定符合交付，并已经交付，不存在延期交付情形。附件七第八条对合同第十三条补充第三项约定，房屋交付时如卖方认为房屋本身或环境或装修不符合合同约定的情形，双方应该在房屋交付后约定按照法律处理。二、关于金颖主张我方承担工程质量保修答辩意见如下：金仑公司已经按照金颖要求并按照合同要求完成了保修责任，目前涉案房屋已经符合入住条件；金仑公司至始至终没有怠于履行自己的保修义务，当金颖向金仑公司反映质量问题时，金仑公司均应金颖要求对诉争房屋的维修，切实履行了涉案房屋的维修义务，涉案房屋存在的装饰装修上的瑕疵并不会影响业主入住。三、金颖要求金仑公司赔付同小区同类型租赁费用，缺乏原始证据证明其实际支付了租金，金颖提出的租赁费用没有实际发生，也没有租赁合同或凭证予以证明，金颖提供的同类同户型租赁房屋的租金截图并不一致，只是网络报价，真实性和有效性不能确认，不能反映实际房屋的租赁情况，相关截图显示家电齐全和拎包入住，与涉案房屋无家私等情形不一致。另，金颖提出的损失依据不能作为房屋不能使用的损失。首先金颖的请求设定了一个前提就是房屋不能使用，我方认为该条件不能成立，房屋即使有部分墙面渗水，也是可以正常居住的。众所周知，房屋居住多年也会出现管道漏水，楼上装修也可能导致天花漏水，出现这些问题大家都会尽可能解决，不可能搬家造成损失扩大，可见，部分面积的渗漏不是房屋整体不能居住的原因。此外，金颖有委托第三方对房屋交付的间隔进行改造，在本案所列举的位置，金颖对阳台等间隔进行了改动，和上述渗漏位置吻合，是否因改造造成渗漏原因尚不明确。四、金颖要求支付的误工及交通证据的损失缺乏原始证据证明，该诉讼请求费用不真实与本案没有关联性。综上，请求法院驳回金颖的全部诉讼请求。经审理查明：2016年7月30日，金仑公司（甲方、卖方）与金颖（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买房屋地址为广州市萝岗区布岭路23号（自编号T2）2902房。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十五条工程质量保修：房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。该《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议：第十九条对合同第二十五条的补充：保修期间房屋不能居住使用的，卖方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。2016年8月30日，案涉楼盘燃气接通；2017年6月26日，案涉楼盘完成供电；2017年7月28日，案涉楼盘消防验收合格；2017年10月26日，案涉楼盘验收通水；2017年12月27日，金仑公司取得案涉楼盘的《竣工验收备案表》；2017年12月30日，案涉楼盘通邮完成。至此，案涉房屋具备法定的收楼条件，金仑公司向金颖发出《收楼通知书》。金颖陈述称2017年12月30日前去对案涉房屋进行验收，当天案涉房屋存在很多质量问题，金颖提供《交房验收指引表》，显示厨房橱柜柜体存在破损、松动，卫生间洁具洗手盆故障，客厅墙面涂料色差且有空鼓情况，餐厅瓷砖空鼓、不平等情况，且写明漏水结果待测。2017年12月30日双方没有办理收楼手续。该《交房验收指引表》注明集中交付维修任务整改期限约1个月，完成后将由项目服务人员与您联络、沟通及确认结果。2018年1月23日，金仑公司向金颖发出《维修完成确认函》，写明对于金颖报修的维修事项，已完成维修。2018年1月30日，金颖对该《维修完成确认函》向金仑公司发出《回复声明》，写明本人对整改完成情况不予认可。且对于2018年1月8日再次反馈的墙面污染、渗水问题截至目前仍未整改完成，严重影响本人入住。金颖提供2018年1月27日现场视频，拟证明金仑公司所言案涉房屋2018年1月23日已完成维修的说法不真实；金颖提供2018年3月10日现场照片，拟证实阳台孔洞堵漏；金颖还提供2018年3月17日现场照片，拟证明金仑公司第二次对案涉房屋进行维修，地板撬起家电家具无法搬入；金颖另提供2018年5月27日及6月30日现场视频，拟证实案涉房屋角落渗水问题再次出现及墙纸揭开可见墙体潮湿及白蚁。对于金颖提供的照片，金仑公司均不予认可，认为照片无法反映具体的房间及工作人员的身份，该照片是否是本案房屋照片等都无法证实。金颖于2018年8月10日签收《确认书》，对案涉房屋进行收楼。金颖另提供网页截屏一份，拟证实在链家网、安居客同小区同类型房屋租金水平，要求金仑公司支付从收楼之日起到房屋彻底满足交付条件之日止的租金费用。金仑公司另提供一份《房屋改造工程协议书》，委托人为金颖，受托人为广东上城建设有限公司。金仑公司称根据该份《房屋改造工程协议书》，改造地方与渗水地方是吻合的，漏水也在改动的位置。金颖对该份《房屋改造工程协议书》真实性存疑，且该协议书工程款为0元，与常理不符。案涉房屋交付之前尚属在建工程，金颖是否有权委托第三方对处于金仑公司管控之下的在建工程进行施工改造，也是存疑。且在合同所附平面图纸中可见案涉房屋房屋反复出现渗水问题的墙体在金颖与金仑公司所签合同中已有约定，建设方为金仑公司，并非在《房屋改造工程协议书》中约定的改造范围内。以上事实有《广州市商品房买卖合同》《住宅质量保证书》《交房验收指引表》《投诉函》《维修完成确认函》《回复声明》《建设工程规划验收合格证》《竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《客户受电工程竣工检验意见书》《通邮申请表》、EMS邮单及签收单、微信记录截屏、照片、录音光盘及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。金仑公司与金颖签署的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚意履行。本案争议焦点是：金仑公司通知金颖收楼时，涉案房屋是否满足正常居住使用条件，金颖能否以房屋质量问题为由拒绝收楼。根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2017年12月31日前，涉案房屋所属工程已通过竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，符合双方在合同中约定的交房条件。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。可见，房屋主体结构质量不合格和房屋存在严重质量问题影响正常居住使用是构成购房者拒绝收楼的合理理由。因此，本案的关键在于金颖收楼时涉案房屋存在的质量问题是否严重影响其正常居住使用。而认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。本案中，金颖提交2017年12月31日的《交房验收指引表》，该表中记录显示案涉房屋存在厨房橱柜破损、松动，卫生间洁具洗手盆故障及五金配件故障，客厅墙面涂料色差及空鼓，卫生间洁具类排水管渗漏，天花色差及开裂、不平，卧室门套开裂、松动、门吸故障等情况，该裂缝、渗漏、松动等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，属于房屋质量保修的范围。事实上，在金颖提出前述质量问题后，金仑公司也积极进行了整改、修缮工作，并在修缮完成后通知了金颖。因此，金颖未能举证房屋存在的质量瑕疵严重影响正常居住，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，因此案涉房屋的质量瑕疵不应作为金颖拒绝收楼的正当理由。金颖要求金仑公司按照《商品房买卖合同》约定支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于案涉房屋金颖已经于2018年8月10日办理收楼手续，且金仑公司提交2018年10月18日案涉房屋拍摄的照片，证实案涉房屋已经维修完毕。对于金颖要求金仑公司承担工程质量保修责任，彻底解决反复出现的渗水问题，使案涉房屋满足入住条件这一诉讼请求，本院不予支持。同理，金颖要求金仑公司支付从2018年8月10日起至房屋彻底满足交付条件之日止的同小区同类户型房屋租金，暂计至2018年10月10日止共计6000元的诉讼请求，本院同样不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，金颖要求金仑公司支付误工及交通费损失缺乏法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百四十八条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告金颖的全部诉讼请求。案件受理费1357.9元，由原告金颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  秦智勇审判员  李 娜审判员  王 梦二〇一九年五月二十三日书记员  张淳淳林婕