广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3159号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁宝丹，女，该公司工作人员。被告：周小平，女，1982年10月10日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告周小平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告周小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付从2015年1月1日起至2018年1月31日止所拖欠的物业管理服务费人民币5655.45元，及从2015年1月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币5655.45元），暂总计为人民币11310.90元；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居11幢之二608房业主，该小区自2005年7月8日至2018年1月31日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年7月1日起至2018年1月31日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告周小平辩称，洛城公司未履行物业合同义务，管理不善。业委会要求解聘物业，物业百般阻挠，霸占小区不肯撤走。2016年开始，管理进一步恶化，小区根本没有管理，导致小区卫生脏乱差，盗窃事件时时发生，投诉无门，业主们苦不堪言。洛城物业在服务过程中没有按照一级标准执行，却按照一级标准进行收费。物业公司只存在事实管理霸占在我们小区，没有尽到管理义务，是物业公司失职所在。原告的诉讼请求及事实理由，违背事实，原告违约在先，违背公平公正，原告要求补缴物业费及滞纳金不应给予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居11幢之二608的房屋登记在被告周小平名下，该房屋为住宅，建筑面积160.9平方米。2010年1月13日，广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理服务合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年3月15日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月8日至2018年1月31日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年11月26日，洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，上述通知书在2018年11月27日由他人收。庭审中，原告领荟翔公司称被告周小平应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为152.85元（0.95元/月/平方米×160.9平方米），而被告周小平自2015年1月1日起至2018年1月31日期间一直未缴纳物业管理服务费。被告周小平称其一直有缴纳物业管理费，不存在拖欠，但遗失了收据。洛城公司分别在2016年4月18日（挂号信单据号为XA97477048744）、2017年4月18日（挂号信单据号为XA94257474744）向被告周小平寄送催收物业管理费的律师函。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理服务合同》于2011年12月31日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年1月31日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告周小平有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为160.9平方米，每月应交纳物业费为152.85元（0.95元/月/平方米×160.9平方米），自2015年1月1日至2018年1月31日，共计37个月，共计应交纳物业费5655.45元。被告周小平称没有拖欠物业管理费，但未提供证据予以证明，本院不予采信。被告周小平应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费5655.45元。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，该通知书由他人收，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。另外，本院在诉讼中向被告周小平送达案件的应诉通知书等诉讼材料，被告周小平收取后提交答辩状并到庭参加诉讼，原告领荟翔公司亦已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告周小平负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。至于被告周小平提出的洛城公司未履行物业合同义务、管理不善等问题。本院认为，洛城公司作为物业服务企业，其对涉诉房屋所在小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理责任，应满足最基本的使用要求。被告周小平所陈述的问题反映出洛城公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但该些瑕疵并不构成违约或者存在折抵物业服务费的过错，故本院对被告周小平的抗辩不予采纳，被告周小平应承担相应的物业管理费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告周小平应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2018年1月31日期间的物业管理费5655.45元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费41元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担20.5元，由被告周小平负担20.5元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇一九年五月二十六日书记员  林敏倩