中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21211号上诉人（原审被告）：陈载赐，男，1959年4月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：陈宏，男，1946年11月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱煜棠，男，1936年7月25日出生，汉族，美国居民，住。委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美香，女，1939年4月23日出生，汉族，美国居民，住。委托诉讼代理人：**军，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：石桂林，广东恒生律师事务所律师。原审被告：黄顺玲，女，1961年2月27日出生，汉族，身份证地址广东省广州市荔湾区。原审被告：陈载博，男，1957年4月24日出生，汉族，身份证地址广东省广州市荔湾区。原审被告：陈丽贤，女，1987年8月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审被告：卢爱民，女，1947年6月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审被告：陈再雅，男，1939年9月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人陈载赐、陈宏与被上诉人朱煜棠、李美香及原审被告黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈载赐、陈宏提起上诉称，一审判决上诉人迁出广州市荔湾区光复南路115号，将房屋腾空交给被上诉人是错误的。被上诉人声称通过遗嘱继承而得讼争房屋，但该继承是否合法有效是有争议的。上诉人是讼争房屋的合法承租人及使用人，其居住权应得到保护。二、一审判决上诉人支付从2010年7月1日起至搬迁时止的房屋使用费是错误的。被上诉人朱煜棠、李美香取得的房产登记是否合法有效仍存在争议，退一步说，即使被上诉人取得房产登记是合法有效的，但在其取得房产登记之前，其并非讼争房屋的合法产权人，上诉人与其之间也并不存在任何具有给付义务的法律关系，因此，被上诉人无权要求上诉人支付其取得房产登记之前的房屋使用费。综上，请求撤销（2018）粤0103民初1930号民事判决第一项，改判上诉人不需迁出广州市荔湾区光复南路115号；撤销（2018）粤0103民初1930号民事判决第二项，改判被上诉人仅需支付自2017年12月11日起的讼争房屋使用费；诉讼费由被上诉人承担。对陈载赐、陈宏的上诉，被上诉人朱煜棠、李美香辩称，同意一审判决，请求维持原判。原审被告黄顺玲、陈载博发表意见称，黄顺玲、陈载博于1992年前往赤岗居住，只是因为小孩在案涉房屋附近读书，故没有把户口迁走。黄顺玲、陈载博的户口现在还在涉案房屋，但黄顺玲、陈载博在1998年的时候已取得赤岗房子的所有权。原审被告陈丽贤、卢爱民、陈再雅经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。朱煜棠、李美香向一审法院起诉请求：一、陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅立即迁出广州市荔湾区光复南路115号（除地下商铺外），将房屋腾空交还给朱煜棠、李美香使用。二、陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅支付从2010年7月1日起至交还房屋时止的房屋使用费（判决生效后由朱煜棠、李美香向有资质的评估部门按同期房屋租金标准参考价标准评定，暂计每月800元）。三、本案诉讼费由陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅承担。一审法院认定事实：根据一审法院（2016）粤0103民初1098号民事判决书查明：广州市荔湾区光复南路115号房屋（三层）原是朱箕式所有的房屋；朱箕式死亡后，经1990年6月19日广州市荔湾区公证处作出的（90）穗荔证内字第1568号《继承权证明书》，上述房屋由朱锦盘一人继承；朱煜棠是朱锦盘儿子，朱煜棠和李美香是夫妻；朱锦盘于1990年5月17日死亡，朱煜棠、李美香依据广州市荔湾区公证处（90）穗荔证内字第1569号《赠与证明书》将上述房屋登记到两人名下，并办理了穗房证字第××号《房屋所有权证》、穗房共证字第××号《房屋共有权证》、穗地证字第77545号《国有土地使用证》；1992年10月9日广州市荔湾区公证处撤销了（90）穗荔证内字第1569号公证书，2012年4月9日广州市国土资源和房屋管理局撤销了统字133488号房地产登记的全部登记事项，并于2012年4月13日发出上述房屋的房地产权证作废的公告。该案认为上述房屋由朱锦盘从朱箕式处一人继承后，在朱锦盘去世后依遗嘱应归朱煜棠和李美香共同继承，故判决上述房屋由朱煜棠和李美香共同继承，各占二分之一份额。该案于2017年5月27日发生法律效力。2017年12月11日，朱煜棠和李美香取得上述房屋产权证。又查：陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅及家人自上世纪九十年代就在案涉房屋居住。陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅户籍地址现仍在案涉房屋，没有与朱煜棠、李美香签订过租赁合同，没有向朱煜棠、李美香交过租。一审庭审中，陈载赐、陈宏陈述现陈载赐居住在二楼，一楼通道是上二楼的必经通道亦由上诉人使用，三楼因维修而没人居住。另陈载赐、陈宏名下均无房产。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。朱煜棠、李美香取得了案涉房屋的不动产权证，是该房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现上述房屋一楼通道及二、三楼一直由陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅居住使用，陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅没有与朱煜棠、李美香签订租赁合同，也没有向朱煜棠、李美香支付过租金，故朱煜棠、李美香要求陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅交还房屋、收回自有房屋使用权并收取房屋使用费，合法合理，故一审法院予以支持。鉴于陈载赐、陈宏表示无搬迁去向，名下无其他房产，朱煜棠、李美香应给予一定时间供其寻找房源，一审法院酌定搬迁期限为六个月。关于房屋使用费的收取时间，因朱煜棠、李美香是因继承取得案涉房屋物权，故该物权自继承开始时即被继承人朱锦盘1990年5月17日死亡时发生效力，朱煜棠、李美香从成为产权人之日起有权收取房屋使用费；又因案涉房屋于2017年5月27日经判决确认由朱煜棠、李美香继承所有，即朱煜棠、李美香自该日起才知道自己的产权人身份及有权收取房屋的使用费，而朱煜棠、李美香于2018年2月7日诉至本院主张该使用费，故没有超过法律规定的三年诉讼时效期间。关于房屋使用费标准，应由朱煜棠、李美香申请有资质的评估公司按照广州市同期私房租金标准评定，由陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅按评定的数额支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈载赐、陈再雅、陈宏迁出广州市荔湾区光复南路115号（除地下商铺外）房屋，将上述房屋腾空交还给朱煜棠、李美香使用。二、从2010年7月1日起至黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈载赐、陈再雅、陈宏腾退交还上述房屋之日止的房屋使用费，由朱煜棠、李美香自本判决发生法律效力之日起5天内，向有资质的评估公司申请按广州市同期私房租金标准评定，黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈载赐、陈再雅、陈宏对评估租金应予协助（评估费由朱煜棠、李美香和陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅各负担一半），自评定之日起3天内，黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈载赐、陈再雅、陈宏按评定的数额支付给朱煜棠、李美香。本案受理费1620元，由黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈载赐、陈再雅、陈宏负担。如本案当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明，2011年，朱煜棠、李美香向一审法院提起诉讼，要求判令陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅返还涉案房屋，并以每月800元支付2010年7月1日至返还之日止的房产使用金。该案案号为（2011）穗荔法民三初字第1139号。该案一审判决结果为：在该案发生法律效力之日起一年内，陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅迁出涉案房屋，将房屋腾退交还朱煜棠、李美香；陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅支付从2010年7月1日至搬迁时止的房产使用费。判后，陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅不服提起上诉，本院因在2012年4月该案二审期间，涉案房屋的产权登记被撤销，朱煜棠、李美香以涉案房屋产权人的身份向陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅主张返还房屋及支付房屋使用费没有法律依据，故判决撤销（2011）穗荔法民三初字第1139号民事判决，驳回朱煜棠、李美香的全部诉讼请求。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，因朱煜棠、李美香为美国居民，故本案属涉外纠纷。对于本案准据法的适用问题，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》（以下称《法律适用法》）第二条规定：“涉外民事关系适用的法律，依照本法确定。其他法律对涉外民事关系法律适用另有特别规定的，依照其规定。本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律。”《法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案讼争房屋位于我国内地，因此，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。关于陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅应否向朱煜棠、李美香腾退涉案房屋的问题。朱煜棠、李美香已依法取得涉案房屋的不动产权证，根据物权法定的规定，朱煜棠、李美香是涉案房屋的产权人，依法享有对该涉案房屋占有、使用、处分、收益的权利。朱煜棠、李美香与陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅之间并未签订房屋租赁合同，也未向朱煜棠、李美香支付过租金，因此，一审法院支持朱煜棠、李美香收回涉案房屋并判令陈载赐、陈宏、黄顺玲、陈载博、陈丽贤、卢爱民、陈再雅支付房屋使用费并无不当，本院予以维持。上诉人陈载赐、陈宏以朱煜棠、李美香取得涉案房屋产权存在争议为由，主张其不需向朱煜棠、李美香腾退涉案房屋缺乏事实和法律依据，本院对其该主张不予支持。另鉴于陈载赐、陈宏名下无房产，且暂无搬迁去向，一审法院酌情给予其六个月搬迁期处理恰当，本院予以维持。关于房屋使用费的问题。朱煜棠、李美香因继承取得涉案房产，故涉案房产的物权效力自被继承人朱锦盘1990年5月17日死亡时发生，朱煜棠、李美香自此便有权收取涉案房屋使用费。但如前述查明的事实，朱煜棠、李美香于2011年就返还房屋及支付从2010年7月1日起房屋使用费提起诉讼，其该请求权因随后发生的涉案房屋产权登记被撤销而出现障碍。现朱煜棠、李美香经2017年5月27日法院生效判决确认其共同继承涉案房屋，即其请求涉案房屋使用费的身份障碍因此得以消除，一审法院支持朱煜棠、李美香收取从2010年7月1日起至涉案房屋实际交还之日止的房屋使用费并无不当，本院予以维持。关于时效的问题，朱煜棠、李美香基于2017年5月27日生效判决其继承涉案房屋，至2018年2月7日提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间，一审法院对时效的认定并无不当，本院予以维持。关于黄顺玲、陈载博主张其已迁出涉案房屋，其不应承担腾退房屋并交纳房屋使用费的问题，因其并未提起上诉，故本院对其该主张不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1620元，由上诉人陈载赐、陈宏负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张明艳审判员  罗 毅二〇一九年五月十五日书记员  陈蕴琦刘嘉欣