广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初12号原告：邱新福，男，汉族，1957年5月10日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：钟雪斐，广东点津律师事务所律师。第一被告：邝伟源，男，1969年7月8日出生，住址：惠州市惠城区。第二被告：廖建良，男，1965年4月19日出生，住址：惠州市惠城区。第三被告：郑德陶，男，1967年10月12日出生，住址：惠州市惠城区。第四被告：宋冠华，男，1969年11月28日出生，住址：惠州市惠城区。原告邱新福诉被告邝伟源、廖建良、郑德陶、宋冠华确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱新福的委托代理人钟雪斐，被告邝伟源到庭参与诉讼，被告廖建良、郑德陶、宋冠华经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告邱新福诉称：2006年12月31日，原告邱新福与四被告签订了《协议书》，约定：将位于惠州市河南岸冷水坑楼下村民小组原告自家果园内的约406.57㎡的用地提供给四被告集资建房，如三年时间内政府没有对该地块进行征收和拆迁，则原告将建筑物首层所占地块面积按每平方米五百元（即500元/㎡）出让给四被告，付清款后房屋产权、土地使用权等全部归属四被告。原被告签订上述合同的内容虽为真实意思表示，但是上述将农民集体所有土地的使用权转让用于非农业建设的约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，上述协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因此，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请法院依法判决。判决原告与四被告所签的《协议书》无效；判决四被告返还涉案土地的使用权；判决本案的全部诉讼费用由四被告承担。被告邝伟源、廖建良、郑德陶、宋冠华书面辩称：1、《协议书》为双方诚信合作与约束的内容体现，是具有时效性；2、《协议书》内容中的建筑物为四被告所有房屋，房屋权属清楚，权属被告；3、《证明》土地使用权属于政府；4、判决本案的全部诉讼费用由原告承担。2006年，四被告人之一郑德陶的亲姐郑兰香为原告邱新福的老婆，即被告人郑德陶是原告内弟，被告人中其余三人是通过郑德陶认识了原告及他家人。当年原告邱新福一家四口，原告50岁出头赋闲在家，老婆在惠州学院做临工，两个孩子正在上学，家境清贫；且当年的地产热，原告左邻右舍都在自家果园上建房，原告穷困无能为之，原告为了自己的最大利益，通过被告人之一郑德陶主动联系邝伟源、廖建良、宋冠华三人在原告家河南岸街道冷水坑村楼下小组的果园丘陵地上建房子，原告当年确认此地是原告所有的自留地，同时当年所签订《协议书》也再次做了确定（《协议书》被告已经提供到法院）。经协商原告出让他家果园自留地土地并收到四被告人当时协定的钱款20.32万（附单据图4、5)及果苗补赏款1.5万元；在原告邱新福同意下，四被告人出全资匆匆建起了三层楼房建筑面积约1489.838平方米。现房屋门牌号铁牌因为要做水电安装确定为××、××、146号（房的左右都为建筑物，背靠山丘，前面原为水塘现已经填土推平，仅从右侧可以出入证明1、证明2)。期间房屋一直有被征收的传言而空置了数年，到2011年前后经四被告人出全资安装了水电并经过简单装修后，房屋出租、管理直到现在，房屋权属清楚，权属被告，且无异议。《协议书》具有时效性。2006年至今已经12年过去了，在原告起诉被告人之前双方在《协议书》中规定的内容条款都得到了很好的尊重和体现。且原告在协议中明确“甲方（原告）保证该地块使用权归属自己（原告）所有”，而现却说为集体所有，有刻意隐瞒实情；同时该协议为亲朋好友之间的行为约束的内容，是诚信的本质体现，原告的行为背离道德准绳，诚信缺失，原告此行为应受法律约束和社会谴责。2018年12月4日惠州市惠城区冷水坑村委会楼下村民小组出具的《证明》内容的答辩。2006年12月31日原被告共同签订《协议书》，四被告人在原告同意下出全资建成三层楼房约1489.838平方米（证明1、2、3)，且根据协议条款四被告人按时支付清原告土地使用款、果苗补赏款给原告。现房屋门牌号为××、××、146号（房的左右都为建筑物，背靠山丘，前面原为水塘现已经填土，仅从右侧出入。证明1)，期间空置了数年，到2011年前后经四被告人出全资安装了水电并经过简单装修后（附结算证明6），出租、管理直到现在，房屋权属清楚，权属被告，且无异议。被告廖建良、郑德陶、宋冠华未到庭参与诉讼，亦未提交证据。审理查明的事实经审理查明：2006年12月31日，原告与四被告签订了《协议书》，约定：原告将位于惠州市××岸冷水坑楼下村民小组自家××园内××约406.57㎡的用地提供给四被告集资建房，双方约定三年时间内政府没有对该地块进行征收和拆迁，则原告将建筑物首层所占地块面积按每平方米五百元（即500元/㎡）出让给四被告，付清款后房屋产权、土地使用权等全部归属四被告等。原、被告确认已按《协议书》约定的单价支付土地款。协议签订后，四被告在该土地上建成三层楼房，后用于出租收益。原、被告均未提供证据证明该楼房建设已取得相应的行政主管部门的审批手续。另查，四被告并非冷水坑村集体成员。2018年12月4日，冷水坑村委会楼下村民小组出具《证明》，载明：兹有河南岸街道冷水坑村楼下小组村民邱新福，在本小组有一栋自建房，门牌号为××，建于2006年，位于该村民家果园内，为本小组村民邱新福家庭所有，不存在产权争议。此房所用建设用地产权属冷水坑村委会楼下村民小组，为本小组集体土地，使用权权属属于邱新福家庭所有。2018年12月6日，冷水坑村民委员会在《证明》上加盖印章，并注明“以村民小组核实为准”。原告未提交涉案土地有关行政机关出具的权属证明。裁判理由与结果本院认为：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有土地只有依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。本案中，原告与四被告签订的《协议书》中约定将自家果园内的土地提供给四被告集资建房。原告将不具备转让条件的土地使用权有偿转让给四被告用于非农建设，故双方转让集体土地的行为违反了法律的禁止性规定，双方所签订的《协议书》应认定为无效合同。另根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十四条国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，登记机构应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。涉案土地系村集体所有，原告至今尚未能涉案土地有关行政机关出具的权属证明，故请求返还涉案土地使用权，现阶段依据不充分，不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告邱新福与被告邝伟源、廖建良、郑德陶、宋冠华于2006年12月31日签订的《协议书》无效。二、驳回原告邱新福的其他诉讼请求。案件受理费4349.28元（原告邱新福已预交2174.64元），由原告邱新福负担2174.64元，被告邝伟源、廖建良、郑德陶、宋冠华负担2174.64元。四被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年五月十五日法官助理郑慧书记员张莉茱