广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初405号原告：杨嘉怡，女，1992年5月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：吴文兴，广东康格律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区影荫三街5号首层13号之一，统一社会信用代码91440604058572116E。法定代表人：曾合媚，执行董事。委托诉讼代理人：田野，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁亚妮，广东千度律师事务所律师。原告杨嘉怡与被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年2月22日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金130295.49元（被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金,自2017年11月1日起计算至2018年8月21日止）。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于佛山市禅城区影荫路南侧、影荫三街北侧、澜石大涌西侧融利大厦一幢1单元21层2103房（即禅城区影荫三街5号一座2103房），总价款为1477273元。被告应当在2017年10月31日前向原告交付该商品房。商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使作说明书》和《住宅质量保证书》。逾期交付在180日之后，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告依约履行了自己全部的义务。但被告于2018年8月21日才取得房屋测绘报告（即涉案房屋才达到约定交付条件）。因此，被告应当按约定，向原告支付逾期交付房屋的违约金。原告多次要求被告支付上述违约金，但被告拒绝。故，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告答辩称：1、逾期交房是因为承建单位违约引起，并非被告原因；2、2017年10月被告第一次通知原告收楼时，房屋早已竣工验收合格，虽然当时尚未具备合同约定的交楼时应出示的证明材料，但并不影响房屋的交付使用，事实上涉案房屋所在的楼盘，有超过100户在2017年10月已经收楼，也并未产生任何的不良后果，更没有造成业主的任何实际损失；3、原告在2018年4月13日已实际收楼，对于其主张的该日之后的违约金没有法律依据，应予驳回，而且按照十二条约定没有超过180天合同标准是万分之二。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、发票联，证明原告已向被告付清全部房款。3、《商品房买卖合同（预售）》，证明被告未按商品房买卖合同第九条约定的商品房交付条件向原告交付房屋（即商品房未取得房屋测绘报告），原告有权依据该合同第十一条约定的拒绝接收房屋，并有权依据该合同第十二条的约定，要求被告承担逾期交付房屋的责任。诉讼中，被告举证的证据如下：钥匙签收表、物业管理费收据底单、装修保证金收据底单，证明原告已于2018年4月13日收楼，被告已经履行完毕房屋交付义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据，有原件予以核对，本院予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年8月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160813001001），主要约定：第三条商品房基本情况3.该商品房为佛山市禅城区影荫三街5号1幢1单元21层2103房。4.该商品房的预测建筑面积共118.75平方米，其中套内建筑面积90.23平方米。第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16372.3元，总价款为1477273元。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十五条送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。在该合同中列明买受人即原告的通讯地址为佛山市禅城区雾岗路86号佛山农商银行河宕支行，联系电话为187××××2878。2016年9月22日，被告向原告开具了金额为1477273元的购房发票。2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年4月13日，原告委托李榴根于《钥匙签收表》上签名，收取涉案房屋大门钥匙、信箱钥匙。同日，原告向物业公司缴纳涉案房屋2017年11月至2018年1月的预收管理费，共三个月，合计783.9元。2018年6月16日，原告缴纳了2000元的装修保证金。2018年8月21日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》，该报告包含影荫三街5号一至三座的建筑面积测绘。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。被告抗辩主张原告于2018年4月13日签收房屋钥匙即已实际收楼，被告不存在违约的行为。结合本案的证据及当事人的陈述，原告收取了涉案房屋的大门钥匙、信箱钥匙，未有证据显示原告已归还该钥匙，故上述《钥匙签收表》应视为房屋交接的凭证。但，因商品房尚未达合同约定的交付条件，被告的上述交付行为不符约定，应至《房屋测绘报告书》出具之时才满足交付条件，应视为涉案商品房于2018年8月21日实际交付予原告。故，被告已构成逾期交房的违约行为，原告依法依约有权主张被告承担违约责任。被告虽抗辩称上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应付的交房义务。然而，考虑到原告于2018年4月13日已实际收楼并开始占有使用涉案商品房，被告逾期交房对其造成的后续损失已有所减少，故本院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定被告按总房价款日万分之一的标准向原告计付收楼之日至测绘报告出具之日的违约金，收楼之前的违约金仍依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的标准计算。综上，被告应向原告计付2017年11月1日至2018年8月21日的逾期交房违约金合计67511.38元（1477273元×0.0002×163天+1477273元×0.0001×131天）。原告诉请超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨嘉怡支付逾期交付佛山市禅城区影荫三街5号1幢1单元2103房的违约金67511.38元；二、驳回原告杨嘉怡的其他诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1453元，原告杨嘉怡负担697元，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月三十一日书记员 方紫盈