广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初2042号原告：吴登仲，男，1975年1月12日出生，汉族，住重庆市南川市，委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振荣，广东恒展律师事务所工作人员。被告：清远荣航房地产发展有限公司，住所地：清远市清城区源潭镇银英公路边。法定代表人：邝志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐方恒，广东万解律师事务所律师。委托诉讼代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。原告吴登仲诉被告清远荣航房地产发展有限公司（下称荣航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日作出（2018）粤1802民初4024号民事判决。被告荣航公司不服该判决，向清远市中级人民法院提起上诉。清远市中级人民法院于2019年3月5日作出（2018）粤18民终3806号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭进行审理，原告吴登仲的委托诉讼代理人朱理忠、被告荣航公司的委托诉讼代理人许解富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴登仲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年10月27日签订的《认购书》，被告退还原告购房款243273.81元，并从2014年10月27日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，暂计至2018年6月26日为53520元；2、被告因违约支付原告房屋增值损失721126.19元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担；4、被告承担评估费4000元。事实与理由：原、被告于2014年10月27日签订了一份《认购书》，约定原告购买被告开发的位于广东省××市清城区××路××时代××花园××楼1601单位，房屋建筑面积为128.59平方米，房屋总金额为243273.81元，原告依约给付被告房款，但被告却迟迟不肯与原告签订商品房买卖合同，办理备案手续，经原告多次催促，被告一直以各种理由推脱。后经调查得知，被告在将该房屋出卖原告之后，又将房屋另行出售给他人，属于一房多卖，侵害原告合法权益，要求其给予相应的解决方案，被告一直不予理会。原告唯有通过合法途径维护自身权益，委托广州业勤土地房地产估价有限公司对该房屋进行评价，于2018年6月1日出具评估报告（估价报告编号：业评房字[2018]第Z1203号），估价结论为清城区东城海逸路15号的时代美居花园二号楼1601单位的现市场价值为964400元，被告应按同地段同类房屋价值赔偿原告。据上述事实与理由，原告通过法律程序维护自身合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告荣航公司答辩称：1、不能确定吴登仲持有的《时代美居花园认购书》及《收款收据》上的印章是答辩人的印章，答辩人不曾与吴登仲签订《时代美居花园认购书》，也没有收到吴登仲的购房款，双方不存在房屋买卖合同关系；2、案外人姚东财是时代美居花园的工程承建公司老板，因工程款问题与答辩人发生纠纷后，本案系姚东财恶意处分答辩人的房屋，因此答辩人不应承担任何责任，而且本案也不排除吴登仲与案外人姚东财串通损害答辩人利益的可能，应追加案外人姚东财参加诉讼；3、答辩人虽曾将时代美居花园1号楼给案外人姚东财抵偿工程款并配合姚东财售卖，但未准许姚东财售卖1号楼之外的房产；大约在2017年，姚东财与答辩人关系恶化，答辩人曾就姚东财擅自交易1号楼以外房屋向派出所口头咨询。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，原告吴登仲（乙方）与被告荣航公司（甲方）签订了一份《时代美居花园认购书》（合同编号：8880817），主要内容：吴登仲认购荣航公司开发的清远市清城区海逸路15号时代美居花园2号楼1601单位，建筑面积128.59平方米，其中套内面积106.41平方米；首期款243273.81元须于签订《商品房买卖合同》当日付清；双方应在签订认购书后七日内签订《商品房买卖合同》等文件。该认购书甲方盖章处盖有“清远荣航房地产发展有限公司”字样印章，乙方签名处有原告吴登仲的签名。诉讼中，原告吴登仲称其于2014年10月27日在被告荣航公司开发的时代美居花园售楼部与被告签订了前述认购书，总价款486547.62元，并支付了首期款243273.81元，同日，被告荣航公司出具了《收款收据》一份交原告收执。《收款收据》主要载明：今收到吴登仲交纳时代美居花园2号楼1601购房首期243273.81元，并盖有“清远荣航房地产发展有限公司财务专用章”字样印章。另，经向房管部门查询，涉案房产清远市清城区海逸路15号时代美居花园2号楼1601单位于2017年9月7日已过户登记至他人名下。经广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司评估，涉案房产清远市清城区海逸路15号时代美居花园2号楼1601单位2018年6月1日的市场价值为964400元，原告吴登仲为此支付评估费4000元。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。综合本案双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有:一、本案《时代美居花园认购书》是否合法有效；二、原告吴登仲主张被告荣航公司承担的各项违约责任是否有法律依据。对于第一个争议焦点，经查，被告荣航公司在原审庭审中确认本案《时代美居花园认购书》及《收款收据》上的印章是其公章及财务专用章，现改口不予确认而不能作合理说明，故对前述认购书及收据中印章的真实性，本院予以确认；被告荣航公司在认购书上加盖公章并出具收据，即为其与原告签订合同的意思表示，因此，被告荣航公司与原告吴登仲于2014年10月27日签订的《时代美居花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规有关规定，属于有效合同，双方应恪守履行各自的义务。被告荣航公司提出的第一项抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告荣航公司提出的第二项抗辩意见，经查，从本案现有证据来看，未发现原告吴登仲与案外人姚东财有串通骗取被告款项的情况，而被告荣航公司与案外人姚东财之间的纠纷属另一法律关系，被告可另循途径解决，本案无须追加案外人姚东财参加本案诉讼。被告荣航公司提出的第三项抗辩意见，据被告庭审中所述，其曾向公安机关口头咨询相关问题，但未作正式报案处理，诉讼中亦未就此向本院提交任何证明材料，故本院不予采信。对于第二个争议焦点，因被告荣航公司已将涉案房屋另行出售并办理了房屋过户登记，原、被告签订的《时代美居花园认购书》的合同目的已无法实现，被告的行为已构成严重违约，故对于原告吴登仲要求解除《时代美居花园认购书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告荣航公司已收取的购房款243273.81元应退还给原告吴登仲，此外，考虑到被告违约导致合同被解除，造成原告就房屋增值利益的损失，故被告还应赔偿房屋增值差价以弥补原告的损失。对于涉案房屋的合同价款，本案《时代美居花园认购书》中并未明确载明，在本案审理过程中，原告提出签订认购书时双方口头约定涉案房屋总价款为486547.62元（首期款五成即243273.81元），经查，该价格与被告同期销售的时代美居花园同类房产价格及房管部门登记的同期同类房产价格基本吻合，本院予以确认。对于涉案房屋的现时价值，诉讼中，原告主张按广州业勤土地房地产估价有限公司出具的鉴定意见确定涉案房屋现有价值为964400元，经本院向房管部门查询，该价格与房管部门登记的同期、同类房产价格接近，本院予以采信。综上，被告荣航公司应赔偿原告吴登仲涉案房屋增值差价为477852.38元。原告吴登仲第二项诉讼请求中主张的房屋增值损失721126.19元，除本院已认定的477852.38元，另243273.81元实际上是原告的未付购房款，原告将该数额作为涉案房屋增值差价一并主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告吴登仲要求被告承担评估费4000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告支付已付购房款利息的请求，因本院已支持原告主张涉案房屋增值利益的损失，足以弥补原告的损失，对于该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吴登仲与被告清远荣航房地产发展有限公司于2014年10月27日签订的《时代美居花园认购书》；二、被告清远荣航房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴登仲返还已付购房款243273.81元；三、被告清远荣航房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴登仲赔偿房屋增值差价477852.38元；四、被告清远荣航房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴登仲支付评估费4000元；五、驳回原告吴登仲的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6999元，案件财产保全申请费5000元，合共11999元，由原告吴登仲负担3485元，由被告清远荣航房地产发展有限公司负担8514。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  韦伟强人民陪审员  何志机人民陪审员  刘翠娥二〇一九年五月二十三日书 记 员  毛敏灵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。