江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终939号上诉人（原审被告，反诉原告）：舒国胜，男，1978年12月2日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：王洪安，江西同茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：邹文立，男，1968年8月29日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：焦尹，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳文，江西利元律师事务所律师。上诉人舒国胜为与被上诉人邹文立房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初6796号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成由审判员易芳担任审判长，与审判员高胜敏、黄若凡参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人舒国胜及其委托诉讼代理人王洪安、被上诉人邹文立及其委托诉讼代理人焦尹、吴佳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒国胜上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回邹文立的一审诉讼请求并支持舒国胜的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由邹文立承担。二审审理期间，舒国胜撤回要求邹文立返还已付租金49800元的上诉请求。理由是：1、宜春市中山中路一楼加贝西侧通道系消防通道，属该栋楼房全体业主所有，邹文立不享有该通道1-2方柱之间空地的经营权，一审判决舒国胜腾退该通道给邹文立属于认定事实错误；2、邹文立要求舒国胜向其支付摊位使用费每月800元，一审判决予以支持是错误的；3、邹文立与舒国胜母亲之间签订的租赁协议书应认定无效；4、舒国胜母亲被迫向邹文立交的租金49800元系不当得利，邹文立应予返还。一审判决驳回舒国胜的反诉请求属于适用法律错误。二审中,邹文立答辩称：1、舒国胜在上诉状中称邹文立不享有加贝西侧通道口第1-2方柱之间空地的经营权是错误的，舒国胜的说法没有事实和法律依据，其一再强调邹文立没有涉案店铺的经营权实则是想违反诚实信用原则，想要非法占有邹文立的店铺并且不缴纳租赁费；2、舒国胜称其母亲丁秋秀于2010年6月经宜春市国有资产运营公司指定，在加贝西侧通道口第1-2方柱之间摆摊经营没有事实和法律依据；3、本案所涉店面是否属于全体业主所有与是否属于政府安置经营户的经营范围，两者之间概念不相同，也是不相矛盾的，因为政府行为属于不可抗力行为，即使舒国胜对于政府的安置行为有异议，也应当提请业主委员会就政府的行政行为另案提起诉讼来撤销政府的不合理行政行为，其无权就此提出异议；4、舒国胜母亲丁秋秀已经死亡，其权利义务关系已经消灭，舒国胜系丁秋秀的儿子，无论从事实和法律上都无权占有涉案店面。邹文立一审诉讼请求：1.请求依法判令舒国胜立即返还邹文立的租用房屋；2.请求依法判令舒国胜支付邹文立2018年1月至返还房屋之前的房租(目前暂时从2018年1月计算至2018年12月,共计44000元)；3.本案诉讼费由舒国胜承担。舒国胜一审反诉请求：1.请求驳回邹文立的诉讼请求；2.请求判令邹文立返还丁秋秀已交清房租49800元给舒国胜；3.本案的诉讼费用与反诉费全部由邹文立承担。原审认定的事实及判决要点：舒国胜母亲丁秋秀2010年开始在加贝中山中路入口处摆摊。丁秋秀2012年起与邹文立签订协议，每半年向邹文立交纳加贝中山中路入口处西侧通道第一至第二根方柱之间空间的场地使用费。因场地使用问题双方也多次发生争执。2014年5月4日丁秋秀与邹玉立签订一份《协议书》，约定：“甲、乙双方就中山路加贝右侧第一号铺面通道费用一事，本着双方自愿、公平、公正的态度，特签订如下协议：1、甲、乙双方议定费用捌佰元整（小写：800元）。卫生费、水电、工商、税务等一切费用由乙方承担。从此以后甲方不得以任何理由再要求乙方增加费用。2、费用乙方必须每年分两次付给甲方，既（注即）每年4月18日和10月18日。乙方不得以任何理由逾期付款，否则甲方将视乙方自动放弃经营权，甲方有权处理。3、乙方自主经营，摊位不能超出现经营的面积。4、现经营地由乙方本家经营，如乙方转让给第三方必须征求甲方同意，否则所产生的责任和后果由乙方全部承担。5、乙方现经营地的转闸门和其它等设施所有权属乙方。6、乙方必须遵守国家政策法规，服从工商税务等部门的管理，合法经营、文明经商，如发生违法违规责任由乙方自行承担。7、本协议签字后生效具有法律效力。协议壹式两份，甲乙双方各执一份，此协议长期有效。其它未尽事项由双方协商解决。”邹文立与邹玉立系兄弟关系，2018年5月11日邹玉立出具《说明》称其与丁秋秀签订的协议书是受邹文立所托。邹文立与丁秋秀均为宜春市袁州区老区政府片区拆迁安置户，邹文立被拆迁店面位于原中山中路老445号一楼，丁秋秀的摊位位于原西门菜场45号一楼食杂类。因建设项目没有完工，宜春市老区政府片区拆迁改造建设工程指挥部曾于2013年7月3日向灵泉城管局发出袁区拆改字【2013】04号《关于在加贝边设点经商的函》，由邹文立在加贝内侧西边通道第1-2-3-4方柱之间选择小空间继续经商，希望该局支持邹文立在选定地点经商。2014年3月12日，江西鼓楼房地产开发有限公司出具《证明》，证明宜春市中山中路一楼加贝两侧通道没有出售及出租给任何人。丁秋秀于2018年8月过世,舒国胜系丁秋秀之子。丁秋秀过世之后，舒国胜夫妻继续在该处摊位经营。原审法院认为，邹玉立受邹文立委托与丁秋秀订立《协议书》，邹文立应为租赁协议的实际当事人，具备本案租赁关系纠纷的诉讼主体资格。依法成立的合同应受保护，邹文立与丁秋秀于2014年5月4日订立的协议没有违反法律禁止性规定，双方当事人应当依照诚实信用原则履行。2018年之前丁秋秀均能依约支付款项，2018年1月之后，丁秋秀与舒国胜均未履行协议约定。丁秋秀于2018年8月过世，舒国胜作为继承人继续使用摊位，邹文立要求舒国胜支付摊位费应予以支持。虽协议约定费用800元，但综合协议履行情况看，800元应为每月应当支付的费用。此外，邹文立虽不具有争议摊位的产权，受宜春市老区政府片区拆迁改造建设工程指挥部安置，邹文立可以选择在加贝中山中路入口处西侧通道立柱间位置设点摆摊，该处摊点被行政主管部门取缔或不动产实际权利人主张权利之前，邹文立的权益应受保护，协议应当履行。舒国胜要求邹文立返还丁秋秀已交房租的反诉请求依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决：一、舒国胜应于本判决生效之日起十五日内腾退加贝中山中路入口处西侧通道第一和第二立柱间的摊位给邹文立；二、舒国胜应于本判决生效之日起十五日内向邹文立支付摊位使用费（按800元/月自2018年1月1日起计算至实际腾退之日止）；三、驳回邹文立的其他诉讼请求；四、驳回舒国胜的反诉请求。案件受理费900元、反诉费523元，合计1423元由舒国胜负担。二审中，上诉人舒国胜提供如下证据：第一组证据：宜春市鼓楼24栋电梯业主自治管理委员会证明一份及江西鼓楼物业有限公司证明一份，证明：1、加贝西侧通道系消防通道，从未租赁给任何单位和个人；2、2010年6月，丁秋秀因为拆迁并经业主委员会同意安置在西侧通道1-2方柱之间空地摆摊经营。被上诉人邹文立对上述证据质证：1、对业主自治管理委员会证明真实性无异议，对合法性和关联性及证明目的有异议，理由：该份证明出具的主体是24栋电梯业主自治管理委员会，该组织属于不合法存在的自治组织，其出具的证明不具有合法性，同时，其证明也仅仅是说丁秋秀可以在通道口设立临时摊点，而本案双方所争议的是被上诉人租赁给丁秋秀的店面，两者没有关联；2、对江西鼓楼物业有限公司证明的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，作为出具证明的单位，应当由出具证明的单位加盖公章，并由相关负责人签字，证明所出具的书面文件的合法性，物业公司出具的证明也恰恰说明了丁秋秀也是经过政府批准进行安置的，但是证明中说的很清楚，是在通道口空地摆摊，与本案诉争店面无关。第二组证据：袁州区公安局证明一份，证明：1、本案签合同当事人邹玉立，因涉嫌组织领导参加黑社会性质组织罪被袁州区公安局刑事拘留；2、其所收的租赁费属于敲诈勒索，非法所得。被上诉人邹文立对上述证据质证：对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该份证据没有提到与本案有关的租赁费用是邹玉立敲诈所得，或者与本案有关的任何一个文字，上诉人要证明租赁费属于敲诈勒索，属于生拉硬拽来证明事实的行为。本院认为，根据法律规定，舒国胜提供的上述证据不属新证据，仅供本院二审参考。二审中，被上诉人邹文立未提供新证据。本院二审查明：本院二审除确认一审查明的事实外，另查明，丁秋秀为宜春市袁州区老区政府片区拆迁安置户，2010年8月相关部门指定其暂在涉案加贝商场一楼西侧通道1-2方柱之间空地摆摊经营，丁秋秀此后一直在该处摆摊经营。本院认为：一、“涉案店铺”实际是宜春市袁州区中心城区加贝商场一楼西侧公共回廊通道上临时搭建的摊点，明显损害社会公共利益，因此，依法应当认定作为出租人的邹玉立与作为承租人的丁秋秀双方签订的店铺租赁《协议书》无效；二、宜春市老区政府片区拆迁改造建设工程指挥部是个临设机构，既不是加贝商场一楼西侧公共回廊通道的权利人，亦无权授权他人对该公共回廊通道对外出租，其向当地城管部门具函，也仅是为拆迁安置的社会稳定，建议当地城管部门在加贝商场一楼西侧公共回廊临时设点摆摊予以宽松对待，并非赋予邹文立对该临时摊点享有对外出租权，且邹文立亦不是该回廊公共通道的权利人，无权对此出租并收取租金；三、邹文立、丁秋秀同为拆迁安置户，且丁秋秀于2010年8月就由相关部门允许并开始在涉案地点即加贝商场一楼西侧回廊公共通道1-2方柱间临时摆摊经营，而邹文立到2013年7月才由相关部门允许在加贝商场一楼西侧回廊公共通道1、2、3、4方柱间选择临时摆摊经营，显然邹文立要求舒国胜返还“房屋”，并支付2018年1月至返还“房屋”止的租金不具任何法律依据；四、舒国胜在二审审理期间撤回关于要求邹文立返还已付49800元的上诉请求，并不损害国家集体和他人利益，予以准许。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。舒国胜的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初6796号民事判决中第四项“驳回舒国胜的反诉请求”；二、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初6796号民事判决中的第一、二、三项；三、驳回邹文立的诉讼请求。一审案件受理费900元、二审案件受理费1423元，共计2323元，由被上诉人邹文立负担，一审反诉案件受理费523元，由上诉人舒国胜负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇一九年五月十七日法官助理罗武平书记员张媛