河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终1757号上诉人（原审原告）：王军杰，男，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：高慧娟，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李静静，女，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：洛阳源火房地产经纪有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区涧河路1号楼（回迁楼）3-102号。法定代表人：潘雪粉，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁勇博，该公司经理。上诉人王军杰因与被上诉人李静静、洛阳源火房地产经纪有限公司（以下简称源火公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初4220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王军杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明案件事实，被上诉人拒绝履行过户义务，应当认定违约。合同签订后，上诉人已履行向资金托管方兴业银行支付首付款24万元，向被上诉人李静静支付定金5000元，向被上诉人源火公司支付定金20000元，向行政部门支付各项税费等合同约定义务，但目前未办理过户，是因为李静静向上诉人索要其已缴纳的房屋维修基金，否则拒绝过户。维修基金是一次性缴纳，永久受益，变更房屋所有权人，并不需要再次缴纳。本案房屋买卖合同中已明确约定购房款935000元为卖方净落价，应理解为买方在购房过程中支付全部应支费用，卖方净落935000元。按照合同约定，上诉人支付的首付款加上贷款已保证李静静可以净落935000元，无需再向其支付维修基金，并且买卖合同的备注中已列明上诉人只需缴纳契税和个人所得税，没有维修基金的约定，李静静无权利以此为由拒绝过户，其行为构成违约。二、一审法院存在程序违法，遗漏当事人。上诉人与李静静签订的房屋买卖合同中，没有李静静配偶的签字，李静静也未向上诉人出具其配偶同意出售该房屋的证明，一审法院在审理上诉人请求解除合同诉求时，应当先认定合同的效力，依据目前合同内容，李静静有可能系无权处分，所以一审法院应追加李静静的丈夫为本案当事人。综上所述，李静静拒绝过户，无法律依据，也无合同依据，属于改变合同价款，在上诉人不同意支付的情况下，应当认定双方因未对新的合同价款达成合意而导致合同解除。李静静答辩称，同一审答辩意见。源火公司答辩称，甲乙双方在自愿平等的情况下签订买卖合同，我方不存在欺诈行为，房源真实有效。合同无法履行非因我方原因导致，我方不存在违约行为。我方非常积极配合双方办理贷款、过户等手续，我方不存在违约或失实履行合同行为。王军杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王军杰、与李静静、源火公司在2018年5月27日签订的房屋买卖（居间）合同；2.判令李静静支付违约金93500元、支付王军杰交纳的房屋契税、印花税、配图资料费等23275元；3.判决李静静、源火公司连带双倍返还王军杰支付的房屋定金50000元、律师费5000元；4.由李静静、源火承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2018年5月27日，李静静（卖方、甲方）、源火公司（经纪方、丙方）、王军杰（买方、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：房屋坐落西工区九都路××花园××1-501，建筑面积147.14平方米，该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对房屋享有完整所有权，能完全支配及处理；房屋成交价格为93万元，该价格已经包括甲方自买入房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用（包括水、电、装修、物业管理费等）；国家规定买卖双方交易过户时所需支付之税、费、经双方一致同意由乙方承担，配套设施的更名费由买方承担；买方须支付经纪方居间服务费15000元；双方经协商一致选择按揭方式履行本合同，买方在2018年5月27日交付定金20000元予经纪方代为保管，经买卖双方协商，经纪方将此款冲抵中介费用；买方于2018年5月31日前交付240000元予卖方作为该房屋的首付款，买方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计695000元支付卖方第二部分房款；买卖双方须积极配合，于2018年5月31日前备齐相关真实证件并到现场办理相关手续，出现延误由延误方承担违约责任；卖方同意于拿到全尾款交付房屋予买方使用，卖方逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向买方支付违约金，卖方承诺于过户完毕前将登记在此房户籍迁移，否则将承担该房屋成交价的10%作为违约金；经甲乙双方协定此价格为甲方净落价，此价格包含甲方屋内三台挂机，甲方承诺于2018年7月15日之前拿到尾款，于2018年7月15日搬离该房屋，评估费4675元，工本费、中介费15000元，契税、个税都由乙方承担；经甲乙双方约定甲方搬离房屋前将水电物业费全部结清，签订本合同时乙方交付甲方定金伍仟元整冲抵房款，本房屋附带车位相关手续，双方签订转让合同。2.上述合同签订当天，王军杰向李静静支付购房订金5000元，李静静向王军杰出具收条一张。王军杰向源火公司支付房屋定金20000元，有源火公司出具的收据。3.2018年6月8日，王军杰将24万元购房首付款存入兴业银行洛阳分行房屋结算资金托管专户。4.2018年6月14日，王军杰向洛阳市地方税务局契税税务分局交纳契税13950元、个人所得税9300元、印花税5元、配图资料费20元。一审法院认为，涉案房屋买卖合同系王军杰与李静静的真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。涉案合同约定的房款支付方式为按揭贷款，根据二手房交易关于按揭贷款的相关规定，买卖双方需持房产的权属证明等相关材料到贷款银行办理面签手续，为交易安全双方需在贷款银行开办银行账户作为资金监管所用，在材料齐全的情况下，买方将首付款打入己方账户，办理完面签手续后再由贷款银行直接将首付款转入卖方账户。当事人对自己的主张负有举证义务，王军杰主张李静静违反房屋买卖合同的约定，但其未提供充分证据支持自己的主张，应承担举证不能的不利后果，其要求解除三方签订的房屋买卖合同及李静静承担支付违约金的诉求，不予支持。王军杰要求李静静向其支付交纳的契税13950元、个人所得税9300元、印花税5元、配图资料费20元，因该费用的收取人并非李静静，不予支持。王军杰要求李静静、源火公司连带双倍返还王军杰支付的房屋定金、律师费的诉求，因王军杰并无证据证明李静静存在违约行为，故对其该项诉求亦不予支持。涉案合同是基于王军杰、李静静协商签订的，源火公司仅作为经纪方提供代办过户、代办贷款服务，并无过错，故王军杰要求源火公司承担违约责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王军杰的诉讼请求。本案受理费3836元，由王军杰负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明：1.二审中，王军杰对源火公司代理人袁勇博的身份提出异议，称2018年6月14日袁勇博打电话对其进行辱骂，其要求源火公司公开赔礼道歉，源火公司在其公司办公系统上发公告将袁勇博辞退并赔偿其2000元，由源火公司另一店员胡总转给王军杰。袁勇博称，其与源火公司法定代表人系母子关系，其本人系公司实际经营人；2018年6月14日办过户当天，王军杰不与权证人员联系，不愿意等走了，因过户的预约非常困难，其当时很生气在电话里对王军杰的态度不好，随后王军杰又以其态度不好拒绝过户，必须让公司在洛阳日报登报或赔偿2000元精神损失费才配合，当天上午公司同事给王军杰转了2000元，王军杰才同意下午交税过户，下午又因维修基金问题商讨无果没有过户。2.二审中，王军杰提交一份源火公司2019年1月9日出具的《情况说明书》，内容为：“2018年6月14日上午到市民之家，9点半开始过户，由于当天权证过户件比较多，所以让双方到市民之家后和权证联系，房东到后已和权证联系交接过了，客户到后不和权证联系，非要让权证给他打电话，等权证给他打电话时他已经发脾气不高兴，说要走人，不过户，我们工作人员去调解，最终和客户协商同意过户，房东一直在市民之家等，等他一上午，下午过户时房东要求客户支付维修基金等费用，客户拒绝支付，所以未过户成功。”源火公司称，本案所涉房产交易进行到最后一步过户了，过户需要先交税，然后拿税票过户，税已经交过了；原来约的是2018年6月14日去办，上午王军杰走了，下午李静静提出维修基金问题，就没办成。李静静表示，没有通过中介公司沟通过维修基金问题，也没有因此不同意过户。本院认为，本案房屋交易已进行过户程序，2018年6月14日王军杰与李静静均到场准备办理过户手续，表明双方均愿意履行房屋买卖合同。当日因配合欠当未能办理，上午王军杰离开、下午李静静提出维修基金问题，包含有很大的情绪因素，王军杰以此主张李静静违约并要求解除买卖合同的依据不足。因王军杰的上诉理由缺乏事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3836元，由王军杰负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年五月五日书记员  高 源