黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终168号上诉人（一审原告）：陆文斌，男，1966年5月12日出生，汉族，住齐齐哈尔市铁峰区。委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杜华民，男，1969年7月24日出生，汉族，住牡丹江市海林林业局山市。被上诉人（一审被告）：时延峰，男，1967年4月8日出生，汉族，住绥芬河市。被上诉人（一审被告）：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地牡丹江市阳明区光华街234号。法定代表人：时延宝，总经理。上诉人陆文斌因与被上诉人杜华民、时延峰、牡丹江江湾房地产开发有限公司（以下简称江湾公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服牡丹江市中级人民法院（以下简称牡丹江中院）于2018年12月28日作出的（2018）黑10民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆文斌的委托诉讼代理人李彩云，被上诉人杜华民到庭参加诉讼，被上诉人时延峰、江湾公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陆文斌向本院上诉请求：一、撤销牡丹江中院（2018）黑10民初226号民事判决，继续执行牡丹江市阳明区丹江盛世华庭11号楼1单元22层01号（产籍号400-505-3/2-11-012201）房屋。二、诉讼费用由杜华民、时延峰、江湾公司承担。事实和理由：一审判决依据仅凭《“丹江?盛世华庭”商品房认购书》（以下简称《认购书》）及购房收据不足以证实已支付全部房屋价款，判决驳回陆文斌的诉讼请求错误。一审中，杜华民仅向法庭提供该两份证据，还提供其入住案涉诉争房屋的其他证据，但是杜华民并没有向法庭提供支付房屋价款的来源及出处。杜华民主张房款是现金支付，法院应对购房款的来源等事实予以查实，案涉房屋买卖合同双方当事人自认或默认，不足以认定已支付购房款事实。在保护陆文斌合法权益时，亦应防止杜华民与江湾公司恶意串通，损害陆文斌权益。故杜华民不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十九条第（三）款的规定。综上，杜华民仅凭房款收据孤证，不足以证明其已支付全款。杜华民辩称，杜华民与江湾公司就案涉房屋签订的《认购书》，不违反法律强制性规定，合法有效；杜华民已经履行了全部房款给付义务，与一审法院核实的江湾公司记账凭证相互印证，房款给付真实；牡丹江房屋产权管理处查询杜华民在牡丹江市无其他住房，案涉房屋系杜华民唯一居住用房；陆文斌上诉所称杜华民与江湾公司恶意串通无证据支持。时延峰、江湾公司未发表答辩意见。陆文斌向一审法院起诉请求：一、判决继续执行牡丹江市阳明区丹江盛世华庭11号楼1单元22层01号（产籍号400-505-3/2-11-012201）房屋。二、诉讼费用由杜华民、时延峰、江湾公司承担。一审法院认定事实：陆文斌诉时延峰、江湾公司民间借贷纠纷一案的诉讼中，陆文斌向牡丹江中院提出财产保全申请，牡丹江中院于2017年9月25日作出（2017）黑10民初119号民事裁定，查封江湾公司所有的位于牡丹江市阳明区丹江?盛世华庭132处房产，其中包括案外人杜华民提出异议的房屋。2017年12月4日，牡丹江中院作出（2017）黑10民初119号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、时延峰于2018年3月1日一次性偿还陆文斌借款本金1000万元，截止2017年9月15日利息500万元，自2017年9月16日起继续按月利2%给付至付清借款时止的利息；二、江湾公司对时延峰所负上述债务承担连带清偿责任。因时延峰与江湾公司未按期履行给付义务，陆文斌向牡丹江中院申请执行，牡丹江中院于2018年3月8日立案，陆文斌向牡丹江中院申请对已查封的132处房屋进行评估，在评估过程中，评估机构以委托单位不能提供鉴定对象房产证明相关资料，致使鉴定无法继续进行为由，决定中止鉴定工作，并于2018年8月15日向牡丹江中院发出《中止鉴定告知书》。在执行过程中，案外人杜华民向牡丹江中院提出书面异议，并提供购买案涉房屋的《认购书》一份，该房屋总价225,871元，签约日期为2014年12月29日，2015年1月4日，江湾公司为杜华民出具的房款收据一张，金额225,871元，2018年6月14日，杜华民交纳供热费收据一张，2018年6月14日，交纳物业费、电梯费、装修垃圾及工本费收据三张，2018年6月14日，交纳燃气费收据一张。经牡丹江中院核实，江湾公司记账凭证体现，杜华民所交购房款已在该公司入账。另查明，江湾公司于2014年11月21日取得丹江?盛世华庭11号楼《商品房预售许可证》。经牡丹江中院到牡丹江市房屋产权市场管理处查询，杜华民在牡丹江市无其他居住房屋登记。2018年10月29日，牡丹江中院作出（2018）黑10执异111号执行裁定书，裁定：中止对牡丹江市阳明区丹江?盛世华庭11号楼1单元22层01号（产籍号400-505-3/2-11-012201）房屋的执行。一审法院认为，本案争议焦点为杜华民对牡丹江中院（2017）黑10民初119号民事裁定中查封的案涉房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，江湾公司作为房地产开发企业，有权将其开发建设的商品房出售给买受人。杜华民与江湾公司签订的《认购书》中，对当事人名称、商品房基本状况、销售方式、商品房的总价款、付款方式、付款时间等合同主要条款均有明确的约定，同时，杜华民按照合同约定交付了全部购房款。据此，应认定杜华民与江湾公司签订的《认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”应依法认定杜华民与江湾公司签订《认购书》性质为商品房买卖合同。本案中，杜华民与江湾公司签订的《认购书》，体现了双方的真实意思表示。在本案诉讼前，江湾公司办理了丹江?盛世华庭11号楼的《商品房预售许可证》。根据《商品房买卖解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”杜华民与江湾公司签订的《认购书》合法有效。经查，在法院查封之前，杜华民和江湾公司已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，杜华民所购商品房用于居住，支付的购房款超过合同约定总价款的50%。根据《异议和复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综上，杜华民对江湾公司的产籍号为400-505-3/2-11-012201的案涉房屋，享有足以排除强制执行的民事权益。关于陆文斌主张杜华民与江湾公司并非真实的房屋买卖关系，杜华民与江湾公司之间系借贷关系，《认购书》只是变相用该房屋作为借款行为的担保等主张，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，陆文斌的诉讼请求不能成立，不予支持。牡丹江中院（2018）黑10执异111号执行裁定认定事实及适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回陆文斌的诉讼请求。案件受理费4688元，由陆文斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜华民向本院举示江湾公司于2018年12月2日出具的证明一份。意在证明：江湾公司与杜华民之间房屋买卖关系真实。陆文斌质证称，对该份证据的形式要件无异议，但因已经在一审期间提交，不属于新证据，江湾公司应出庭陈述，仅出具证明，不足以证实杜华民履行了支付全部房款的义务。时延峰、江湾公司未发表质证意见。本院认证认为，该份证明的证明对象并非杜华民，与本案不具有关联性，本院对该份证据不予采信。一审法院依职权调取江湾公司记账凭证两份。陆文斌质证认为，对该两份记账凭证的真实性有异议，系江湾公司单方制作，且一审法院不应依职权调取该份证据。杜华民质证称，对该两份记账凭证无异议。时延峰、江湾公司未发表质证意见。本院认证认为，该份证据系一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款第四项的规定，为查明案件事实依职权调取的证据，且江湾公司作为开发企业，在经营中形成记账的凭证，符合财务制度。故本院对该两份记账凭证予以采信。本院二审另查明：江湾公司记账凭证显示，分别收取盛世华庭11号楼杜华民购房款116,620元和69,251元，合计185,871元。一审法院于2018年12月26日依法向江湾公司财务负责人李文革就江湾公司财务账的情况进行调查，李文革称杜华民记账凭证与记账单金额不一致，系因为早期为回笼资金低于备案价销售。本院查明的其他事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案的争议焦点为杜华民所享有的民事权益能否排除对案涉房屋的强制执行。关于合同效力问题。杜华民与江湾公司签订的《认购书》，具备《商品房买卖解释》第五条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《认购书》具有商品房买卖合同性质。陆文斌主张《认购书》系名为买卖、实为借贷，未举示充足证据加以证明。故本院认定该合同有效。关于杜华民是否向江湾公司支付房屋价款的问题。杜华民在一审期间举示江湾公司出具的案涉房屋房款收据，并经法院依职权向江湾公司调取的记账凭证，载明江湾公司两次收取杜华民交纳的购房款为185,871元，均证明杜华民实际支付的购房款，已超过合同价款的50%。根据本案所查明的事实，能够认定杜华民无其他住房。因此，杜华民提出阻却执行的理由，符合《异议和复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。陆文斌的上诉请求无事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，陆文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4688元，由陆文斌负担。本判决为终审判决。审判长 曹 茗审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年五月二十一日书记员 孙思宇