广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6104号原告：姚忆，女，1981年8月30日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县，原告：黄民志，男，1980年10月12日出生，汉族，身份证住址湖南省长沙市芙蓉区，委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住中山市东区，被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告姚忆、黄民志与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄民志及两原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人黄俊科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2013年10月1日起至2017年9月30日该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止共1460天的逾期交房违约金52928.21元（以总房款362522元为基数，按每日万分之一计算）；2.判令被告支付从2016年8月23日起至2018年2月8日共534天的逾期办证备案违约金25988.36元（以总房款362522元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由:2013年1月17日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼18幢1603房的商品房一套，该房总价为362522元，原告于2013年9月28日按通知收楼。合同约定被告应当在2013年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的商品房交付原告使用。然而被告直到2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定和法定的交付条件。被告逾期交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,即被告应当于2016年8月23日为原告办理产权登记备案，逾期被告则按己付房价款每天万分之0.1向原告支付违约金。现原告已按合同履行了约定，但被告直至2018年10月26日才为原告办证备案。原告认为，被告逾期为原告办理办证备案的行为已构成违约，合同对逾期备案的违约金约定过低，不足以惩戒被告的违约行为并弥补原告的损失，有违公平，而应按照中国人民银行同期贷款利率为准计算违约金。被告辩称：1.关于逾期交房违约金。根据双方的合同约定，被告应在2013年9月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，原告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告也已于2013年9月28日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。2.关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2013年10月1日，后720个工作日即2016年8月25日，违约金应自2016年8月26日起算；根据上述约定，被告的违约责任截止时间应计至其履行备案义务前一天即2018年2月8日。再根据上述约定：“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，因此逾期办证违约金按已付房价款万分之0.1计算违约金，符合双方意思自治、合同约定。原告主张按银行贷款利率计算违约金缺乏事实及法律依据。经审理查明：1.2013年1月17日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼18幢1603房的预售商品房，购房总价362522元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2.原告根据被告通知于2013年9月28日办理了收楼手续。3.原、被告均确认，涉案房屋于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2018年10月26日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园18幢1603房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。双方约定的交楼之日为2013年9月30日，原告收楼日为2017年9月30日，被告均未达到交楼条件，故被告自2013年10月1日起存在交楼违约。根据上述约定，2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年3月8日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年3月8日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年3月8日至2017年9月30日，原告已付房价款为362522元，故被告应付违约金金额为20700元（362522元×0.0001×571天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于合同约定的交楼日2013年10月1日起算720个工作日内，即2016年8月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告未按期履行，构成违约。原、被告均确认逾期办证违约金计至2018年2月8日，不违反法律规定，本院予以确认。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为，原告诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合情理，可予支持。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金22985元[计算方式：以362522元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算，从2016年8月26日起计至2018年2月8日止，共532天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姚忆、黄民志支付逾期交房违约金20700元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姚忆、黄民志支付逾期办证违约金22985元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，减半收取为886元（该款原告已预付），由原告负担200元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担686元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年五月七日书记员 郑诗琳