四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初5544号 原告：苟华蓉，女，1973年12月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告：成玉林，男，1967年2月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告：成潇，男，1994年9月15日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 三原告共同委托诉讼代理人：王文华，泰和泰律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：舒婷梅，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：龙丹，女，系公司员工。 原告苟华蓉、成玉林、成潇与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员林旭独任审判。本院于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告苟华蓉、成玉林、成潇的委托诉讼代理人王文华以及被告中德世纪公司的委托诉讼代理人毛永、龙丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苟华蓉、成玉林、成潇向本院提出诉讼请求：1、中德世纪公司按苟华蓉、成玉林、成潇已付房款的5%向苟华蓉、成玉林、成潇支付逾期交房的违约金44809元；2、中德世纪公司向苟华蓉、成玉林、成潇支付自2018年1月21日起至中德世纪公司实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日（2018年8月14日）期间的逾期办证违约金18372元；3、本案诉讼费、保全费（若有）由中德世纪公司承担。事实和理由：2015年9月4日，苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及其全部附件，合同约定，苟华蓉、成玉林、成潇购买中德世纪公司开发的中德·英伦联邦24栋15层1501号房屋，房屋总价为902020元，中德世纪公司应于2016年5月30日前将取得规划验收合格证及面积实测报告的房屋交付给苟华蓉、成玉林、成潇，应于该商品房交付使用之日起600日（即2018年1月20日）内取得所购房屋所在楼栋的权属证明。合同签订后，苟华蓉、成玉林、成潇按约付清了全部房款，但中德世纪公司却未按照买卖合同约定的期限和条件向苟华蓉、成玉林、成潇交付该商品房，也未如约取得该商品房所在楼栋的权属证明，中德世纪公司的行为已构成违约，故苟华蓉、成玉林、成潇诉至法院，请求判如所请。 中德世纪公司辩称，1、苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了交付时间，苟华蓉、成玉林、成潇向中德世纪公司主张逾期交房违约金起算时间应当是约定交付之日的次日起算，根据诉讼时效的相关规定，苟华蓉、成玉林、成潇的该项主张已经超过了诉讼时效，即使苟华蓉、成玉林、成潇的该项主张未超过诉讼时效，逾期交房违约金也应计算到苟华蓉、成玉林、成潇实际收房之日即2017年5月28日止；2、苟华蓉、成玉林、成潇主张逾期取得楼栋权属证明的违约金过高，应当予以调低。 经审理查明，2015年9月4日，苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、苟华蓉、成玉林、成潇购买中德世纪公司开发的位于成都高新区中和街道办事处会龙社区9组地块中德·英伦联邦24幢1单元1501号房屋，套内建筑面积81.83㎡，按照套内面积计算房屋单价每平方米11023.10元，总价902020元，中德世纪公司交付房屋时应向苟华蓉、成玉林、成潇公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：中德世纪公司应当在2016年5月30日前向苟华蓉、成玉林、成潇交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，同时中德世纪公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。3、逾期交房责任：中德世纪公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给苟华蓉、成玉林、成潇的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，苟华蓉、成玉林、成潇有权解除合同。苟华蓉、成玉林、成潇要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付违约金，中德世纪公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过苟华蓉、成玉林、成潇已付房价款的5%。4、房屋所有权转移登记：苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司双方同意自该商品房达到合同约定交付使用之日（2016年5月30日）起600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。因中德世纪公司原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，苟华蓉、成玉林、成潇不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，双方经过面积差异结算之后，苟华蓉、成玉林、成潇支付了全部房款896178元，中德世纪公司全额出具了发票。2017年5月28日，中德世纪公司向苟华蓉、成玉林、成潇交付房屋。 2018年5月18日，成都市规划管理局审核通过了中德英伦联邦B区16号、17号、18号、23号、24号楼的规划核实申请，审核意见为项目建设符合规划要求，核实合格。苟华蓉、成玉林、成潇及中德世纪公司均确认该时间为中德世纪公司取得建设工程竣工验收合格证明的时间。2018年6月3日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2018年8月14日，中德世纪公司取得案涉楼栋房屋不动产登记房屋所有权首次登记记录单，苟华蓉、成玉林、成潇及中德世纪公司均确认该时间即为商品房买卖合同中约定的楼栋权属证明的取得时间。 另查明，中德世纪公司开发的中德·英伦联邦B区房屋原设计楼栋号与现在楼栋号发生了变更，根据成都市公安局高新技术产业开发区分局中和派出所出具的《地址、门牌号证明》，苟华蓉、成玉林、成潇所购房屋原设计楼栋号为24号，现楼栋号为12栋。 再查明，2018年4月18日，苟华蓉、成玉林、成潇通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德世纪公司主张逾期交房违约金。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、面积差异结算协议、发票、房屋交接流程表、收房确认书、房屋建筑面积测绘成果报告、建设工程规划核实意见书、不动产登记房屋所有权首次登记记录单、地址门牌号证明等证据在卷佐证。 本院认为，苟华蓉、成玉林、成潇与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案争议焦点为： 一、苟华蓉、成玉林、成潇要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。本院认为，合同约定的交房时间为2016年5月30日前，苟华蓉、成玉林、成潇应当自2016年5月31日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，苟华蓉、成玉林、成潇要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的请求权在适用二年诉讼时效的情况下，应至2018年5月31日届满。但2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，苟华蓉、成玉林、成潇向人民法院请求中德世纪公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，则苟华蓉、成玉林、成潇向人民法院请求中德世纪公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2019年5月31日届满。本案中，苟华蓉、成玉林、成潇于2018年4月18日通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状，明确向中德世纪公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利并未超过诉讼时效期间，故对中德世纪公司的答辩主张，本院不予采信。 二、逾期交房违约金的具体计算标准及金额。本院认为，按照约定，中德世纪公司应当在2016年5月30日前向苟华蓉、成玉林、成潇交付房屋，同时中德世纪公司交付房屋时还须取得建设工程竣工验收合格证明、商品房面积实测报告书。本案中，虽然中德世纪公司于2017年5月28日向苟华蓉、成玉林、成潇交付房屋，但案涉房屋此时并未取得建设工程竣工验收合格证明、商品房面积实测报告书，中德世纪公司交付的房屋不符合合同约定的交房条件，中德世纪公司履行交房义务不符合合同约定，故不应将该日认定为中德世纪公司交房之日，而应以案涉房屋满足合同约定的交房条件之日作为中德世纪公司实际交房之日。本案中，中德世纪公司在2018年6月3日才取得房屋实测面积报告，此时中德世纪公司交付的房屋才全部满足合同约定的交房条件，故中德世纪公司实际交房之日为2018年6月3日。合同约定，中德世纪公司逾期交房超过60日，苟华蓉、成玉林、成潇要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向苟华蓉、成玉林、成潇支付违约金，中德世纪公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过苟华蓉、成玉林、成潇已付房价款的5%。按照此约定，如中德世纪公司逾期交房超过167天（0.05÷0.0003＝166.6），则中德世纪公司应承担的赔偿责任即已达到合同约定的赔偿额的上限。本案中，中德世纪公司逾期交房时间远远超过167天，苟华蓉、成玉林、成潇以合同约定的违约赔偿金上限即已付房款的5%作为逾期交房违约金的计算标准，并据此主张逾期交房违约金44809元（896178元×0.05=44808.9元）于法有据，本院予以支持。 三、逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。本院认为，合同约定因中德世纪公司原因，苟华蓉、成玉林、成潇未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，苟华蓉、成玉林、成潇不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向苟华蓉、成玉林、成潇支付已付房款万分之一的违约金。本院认为，合同虽约定中德世纪公司逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约责任，但未约定中德世纪公司取得房屋所在楼栋权属证明的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案应首先确定中德世纪公司应该取得房屋所在楼栋权属证明的时间。本院认为，根据合同中“买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记……”、“中德世纪公司原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，中德世纪公司按日向买受人支付违约金……”的约定，中德世纪公司应在交付使用之日起600日内与买受人共同申请办理房屋所有权登记，那么其在与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记前，应当已经取得初始产权登记即楼栋权属证明。据此，本院认定中德世纪公司最迟应当在商品房达到合同约定的交付条件之日（2016年5月30日）起的600日（2018年1月20日）内取得楼栋权属证明。本案中，中德世纪公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年8月14日，逾期206天，其应承担的违约金为18461.27元（896178元×0.0001×206天=18461.27元）。苟华蓉、成玉林、成潇主张逾期取得楼栋权属证明违约金18372元不超过本院认定的中德世纪公司应承担的违约金，本院予以支持。对于中德世纪公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，本院认为，中德世纪公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，故对于其该项答辩意见本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苟华蓉、成玉林、成潇支付逾期交房违约金44809元； 二、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苟华蓉、成玉林、成潇支付逾期取得楼栋权属证明违约金18372元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取690元，由被告四川中德世纪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  林旭 二〇一九年五月二十二日 书记员  许林