山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初949号 原告：狄银锁，男，1990年12月9日出生，汉族，农民，住嘉祥县。 被告：山东森晟房地产开发有限公司，住所地嘉祥县中心西街路北，统一社会信用代码91370829056202541M。 法定代表人：冯奕，系该公司经理。 委托诉讼代理人：庞四军（特别授权），嘉祥金镜法律服务所法律工作者。 被告：冯颖，女，1976年4月16日出生，汉族，居民，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人：庞四军（特别授权），嘉祥金镜法律服务所法律工作者。 原告狄银锁与被告山东森晟房地产开发有限公司、冯颖商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告狄银锁，被告山东森晟房地产开发有限公司和冯颖共同的委托诉讼代理人庞四军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告狄银锁向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照双方2016年5月10日签订的20160510013号商品房买卖合同约定的标准交付房屋。2、判令被告按照双方商品房买卖合同约定标准支付自2016年12月1日起至2019年2月15日止逾期交房违约金23249.6元。3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2015年购买被告开发的嘉祥县怡和园小区6号楼1单元1302室房产一套，并分别于2015年6月24日缴纳购房款140783元，后因捆绑搭售储藏室问题，被告未与原告签订商品房买卖合同。因龙志忠诉被告民间借贷纠纷一案，嘉祥县人民法院于2015年5月21日对被告所有的嘉祥县怡和园小区6号楼1单元1302室诉讼保全查封，并分别于2016年2月19日、2016年3月15日经济宁天和拍卖有限公司两次拍卖均流拍。经法院调解，并经龙志忠和被告同意，嘉祥县人民法院依法将被告所有的嘉祥县怡和园小区6号楼1单元1302室变卖给原告所有，并于2016年4月15日出具山东省嘉祥县人民法院执行裁定书（2015）嘉执字第1093-12号，现已发生法律效力。原告与被告于2016年5月10日签订20160510013号《商品房买卖合同》，合同约定了购房价款、双方的权利义务和2016年12月1日前交付楼房，及逾期交房的违约金计算比例等相关事项。目前，怡和园小区大部分业主已经上房，原告要求上房被拒绝。被告无视合同约定，拒绝执行法院裁定，私自增加条款，违法捆绑搭售储藏室或车位，并以此为由拒绝交房。期间，原告多次催未果，只得诉至法院，请求法院判如所请。 被告山东森晟房地产开发有限公司辩称： 原被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定出卖人将验收合格的房屋交付给买受人，建筑法第六十一条规定建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用，未经竣工验收不得交付使用。本案原告所购买的嘉祥县怡和园小区6号楼目前门窗尚未安装完毕，包括消防等其他工程尚在施工中，未经实际竣工验收，尚不具备交付条件。原告起诉要求交付房屋不符合合同约定及法律规定。对于延期交房所造成的合同违约责任，由被告方承担合同的相关责任，因该项目尚不具备交付条件，原告现在要求交付房屋并承担违约责任尚不能成立。根据双方签订的买卖合同关于支付违约金的约定，出卖人因延期交房应承担的违约责任分为两种情况：一是买受人解除合同应承担的违约金；二是继续履行合同应承担的违约责任。在出卖人不具备交付房屋条件之前，若买受人选择解除合同，可现在申请违约金。如要求继续履行合同，应在出卖人具备交付条件时且买受人又选择继续履行合同交付房屋，方可按照合同约定主张继续履行合同应承担的违约责任。若出卖人在具备交付房屋条件时，买受人选择了解除合同，则买受人不应适用继续履行合同的违约金计算方式。因此，在本案被告尚不具备房屋交付条件的前提下，主张继续履行合同的违约金不应得到支持。 被告冯颖辩称： 原告向被告冯颖主张权利，主体不适格。冯颖既不是森晟公司的法定代表人，也不是股东，森晟公司是独立的企业法人，能够独立承担民事责任，冯颖与本案原告也无合同关系，不是合同相对人，因此，原告对被告冯颖的诉请，主体不适格，应予驳回。 为支持其诉讼请求，原告狄银锁向本院提交以下证据： 证据一、执行裁定书一份，证明涉案房屋系原告通过法院执行程序拍卖购买的事实。 证据二、商品房买卖合同一份，证明原告通过执行程序购买上述房屋后与被告签订商品房买卖合同的事实及相关约定。 证据三、收据一份，证明原告依照双方约定交齐购房款的事实。 被告山东森晟房地产开发有限公司质证称：对上述证据的真实性无异议。 被告冯颖质证称：以上述证据的真实性没有异议。 为证明其抗辩观点，被告冯颖向法院提交以下证据： 证据一、原告与被告森晟公司签订的商品房买卖合同一份，证明被告冯颖不是合同相对人，不应承担合同义务。 证据二、森晟公司的企业信息报告一份，证明被告冯颖与森晟公司之间既不是股东，也不是法定代表人，与本案原告无任何法律关系。 原告狄银锁质证称：对上述证据的真实性无异议。 被告山东森晟房地产开发有限公司质证称：对上述证据的真实性无异议。 被告山东森晟房地产开发有限公司未向法院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对于对方提交的证据的真实性均无异议，经审查，可予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年购买被告所有的嘉祥县怡和园小区6号楼1单元1302室房产一套，并于2015年6月24日缴纳购房款140783元（当时开发商并未出具收据），后因捆绑搭售储藏室问题，被告一直未与原告签订商品房买卖合同。因龙志忠诉被告民间借贷纠纷一案，嘉祥县人民法院于2015年5月21日对被告所有的嘉祥县怡和园小区6号楼1单元1302室诉讼保全查封，并分别于2016年2月19日、2016年3月15日经济宁天和拍卖有限公司两次拍卖均流拍。经法院调解，并经龙志忠和被告山东森晟房地产开发有限公司同意，嘉祥县人民法院依法将被告所有的嘉祥县怡和园小区6号楼1单元1302室变卖给原告，并于2016年4月15日出具山东省嘉祥县人民法院执行裁定书（2015）嘉执字第1093-12号，现已发生法律效力。被告山东森晟房地产开发有限公司于2016年4月26日向原告出具了首付款收据，随后双方完成了网签备案，并于2016年5月10日双方签订了20160510013号《商品房买卖合同》，合同约定了购房价款、双方的权利义务和2016年12月1日前交付楼房，及逾期交房的违约金计算比例等相关事项。该合同相关内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第0006（0006）座01单元1302号房；建筑面积共109.93平方米，其中，套内建筑面积88.68平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.25平方米。第四条计价方式与价款：该商品房定价方式为双方协议价，每平方米2624元，总金额288456.32元。第六条付款方式及期限：买受人按下列1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于签订本合同之日前，一次性付清总房款。2、分期付款X。3、其它方式X。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、由于买受人原因需要解除合同时，经甲方通知拒不办理解除手续，甲方有权将商品房另行出售，并不负违约责任。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起50日内告知买受人的；2、遇到政府有关部门批准的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的；3、因特殊原因确需顺延，经出卖人通知买受人后，买受人在五日内未提出异议，视为买受人同意出卖人提出顺延意向，据实予以顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.0001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订时，原告通过嘉祥县人民法院补交了购房款147673元，至此原告已交齐了全部购房款。合同约定的交房日期届满，原告多次催促被告交房未果。 本院认为，原告与被告山东森晟房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的合同义务。根据原告所提交的证据，能够证明被告山东森晟房地产开发有限公司存在逾期交房的违约行为。被告山东森晟房地产开发有限公司辩称，若原告选择继续履行合同，原告应自房屋具备交房条件后再主张交房违约金的观点，与合同约定不符，本院不予采纳。根据合同约定，被告应于2016年12月1日前将经验收合格的商品房交付给原告，但被告至今未履行交付义务，并逾期已经超过60日，根据合同第九条的约定，被告应自2016年12月1日起，以商品房总价款288456.32元为基数，按照日万分之1的标准向原告支付违约金。根据原告主张违约金的截止日期2019年2月15日，被告已逾期806日，按照上述标准计算，被告应支付原告该期间的违约金23249.6元。被告冯颖即非被告山东森晟房地产开发有限公司的员工，又非商品房买卖合同的当事人，原告要求冯颖承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告要求被告山东森晟房地产开发公司继续履行合同及给付违约金23249.6元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告山东森晟房地产开发有限公司继续履行20160510013《商品房买卖合同》，于判决生效之日起十日内按照双方签订的商品房买卖合同约定标准，将位于嘉祥县森晟怡和园一期6号楼1单元1302号商品房向原告狄银锁履行交付义务； 二、被告山东森晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告狄银锁逾期交房违约金23249.6元； 三、驳回原告狄银锁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取291元，由被告山东森晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员 张 祺 二〇一九年五月七日 书记员 张梦娜