广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终3357号上诉人（原审被告）：广东怡富投资有限公司，住所地：广州市白云区罗冲村增槎路榕桂街七号之一首层。法定代表人：卢伟岸，职务总经理。委托诉讼代理人：程剑敏，广东同法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松珊，广东同法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市湘深物业管理有限公司，住所地：广州市白云区石丰路26号首层101。法定代表人：朱怀银，职务经理。委托诉讼代理人：姚楚佳，广东天胜律师事务所律师。上诉人广东怡富投资有限公司（以下简称怡富公司）因与被上诉人广州市湘深物业管理有限公司（以下简称湘深公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初9868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡富公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判怡富公司无需向湘深公司支付物业服务费113256.28元；2.本案一、二审诉讼费用由湘深公司负担。事实与理由：一审法院适用程序不当。2010年7月1日，怡富公司与广州市国大物业发展有限公司（以下简称国大公司）签署了《怡富尚苑租赁合同（号码001）》，其中第9.4条约定：物业公司费用为1元/平方米，怡富公司（甲方）不提供物业管理给乙方（国大公司），即由国大公司作为物业承租人直接向物业服务企业缴纳物业管理费。2016年1月1日，湘深公司作为新的物业服务企业与国大公司签署《物业管理服务协议》，约定由国大公司按1元/平方米向湘深公司支付物业管理费，协议有效期限至物业承租人国大公司的租赁期满或终止时。上述事实可以视为：怡富公司（物业业主）、湘深公司（物业服务企业）、国大公司（物业承租人）之间就物业管理费的标准以及缴纳达成了协议，相当于怡富公司将享受物业服务的权利和缴纳物业管理费的义务概括转移给了国大公司，湘深公司对此予以接受，故根据合同相对性原则，国大公司及湘深公司均应受到《物业管理服务协议》的约束，因此湘深公司即使要追讨物业管理费，也不应只单独针对怡富公司提起诉讼，而应对国大公司或国大公司和怡富公司共同提起诉讼。在本案中，国大公司无论是作为物业承租人还是物业管理服务协议的当事人，与本案的处理结果具有法律上的利害关系，系必须参加本案一审诉讼的当事人。另外，湘深公司将物业管理费的收费标准由1元/平方提升到2元/平方缺乏事实依据和必要的流程，因此对怡富公司和物业实际使用人没有约束力。综上，一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，属于程序不当，应予纠正。被上诉人湘深公司二审答辩称：不同意怡富公司的上诉请求和理由。具体理由如下：一、怡富公司与国大公司签订的租赁合同对湘深公司没有约束力，这是怡富公司的内部约定，湘深公司也没有收到该合同原件以及怡富公司的告知函。关于物业管理收费标准，应以业委会与湘深公司签订的物业服务合同为依据，该合同明确约定物业管理收费标准为2元/平方米。二、至于湘深公司与国大公司约定的1元/平方米收费标准的《物业管理服务协议》，是因为之前的物业公司走了，湘深公司当时也在申请营业执照，业委会为了稳定工作让湘深公司先进行管理，此时湘深公司和国大公司签的协议是过渡期间的物业收费，不是湘深公司应收的全部物业管理费。因此，怡富公司、国大公司和湘深公司并没有就物业费的标准及缴纳达成一致协议。三、怡富公司是涉案物业的业主，涉案的物业收费标准也是针对怡富公司制定的，怡富公司是湘深公司的直接相对人，湘深公司并非一定要起诉国大公司。怡富公司与国大公司之间对缴费存在连带责任。根据我国民法总则第一百七十八条的规定，湘深公司作为债权人有权选择起诉部分连带责任人，国大公司与怡富公司并非必要共同诉讼人，故湘深公司在一审中单独选择怡富公司作为被告起诉是合法的，一审判决正确。四、湘深公司严格执行与业委会签订的2元/平方米的物业收费标准。但湘深公司一直以来没有收到涉案物业足额、合理的物业管理费。与涉案物业同一栋楼的商品房的物业管理费收费标准为1.9元/平方米，故湘深公司向怡富公司收取2元/平方米的物业管理费已经非常低了，周围同等服务质量的物业收费标准为5元/平方米。在湘深公司入不敷出、几近亏损的情况下，对怡富公司及实际使用人按2元/平方标准进行收费是合理、合法的。五、怡富公司称湘深公司按2元/平方米的标准收取物业管理费，没有履行必要的程序，这不属实。湘深公司与业委会签订的物业服务合同严格按照合法程序进行，2元/平方米的物业管理费收费标准也在小区公告栏明示过，怡富公司对此知情，因此程序是合法的。综上，请求二审法院驳回怡富公司的上诉请求，维持原判。2018年8月2日，湘深公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令怡富公司支付给湘深公司按每月2元/平方米的物管理费共20.4万元，从2016年1月1日起开始收取；2.判令物业管理的怡富尚苑内的国大公司门口的停车场收归湘深公司管理及收费；3.本案诉讼费用由怡富公司负担。一审法院经审理查明：怡富公司系位于广州市白云区石丰路22号1xx房、28号1xx房、28号1xx房、32号2xx房的产权人、业主。上述房屋位于广州市白云区怡富小区内，用途为商业。其中22号1xx房建筑面积799.64平方米，28号1xx房建筑面积1205.65平方米，28号1xx房建筑面积228.24平方米，32号2xx房建筑面积2733.15平方米，共计4966.68平方米。2010年7月1日，怡富公司（甲方，出租人）与国大公司（乙方，承租人）签订：《怡富尚苑租赁合同（号码001）》，约定：甲方同意将位于广州市白云区石丰路22-36号第首、二层房屋租赁给乙方使用；乙方承租总建筑面积约6000平方米；租赁期限为18年，自2010年10月20日起至2028年10月19日止；每月租金10万元；物业公司费用为1元/平方米；……。2016年4月28日，广州市白云区怡富业主委员会（甲方，委托方）与湘深公司（乙方，物业服务企业）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为坐落于广州市白云区石丰路的怡富小区（物业类型商住，建筑面积约5万平方米）提供物业管理服务；物业服务收费选择“包干制”，即物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（一期）0.9元/月.平方米；高层住宅（二期电梯楼）1.9元/月.平方米；商业物业2元/月.平方米；业主应于合同签订之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；本合同期限为8年，即2016年4月28日起至2024年4月27日止；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；……。2016年1月1日至2018年6月期间，国大公司向湘深公司支付了上述期间的物业服务费18万元。2018年7月起，国大公司停止向湘深公司支付物业服务费。怡富公司自2016年4月28日起一直未向湘深公司支付涉案房屋的物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，广州市白云区怡富业主委员会与湘深公司签订的《物业服务合同》对怡富公司具有约束力。《物业服务合同》约定，合同期限自2016年4月28日起至2024年4月27日止共8年。因此，涉案房屋的业主或者物业使用人应当从2016年4月28日起按照上述合同约定向湘深公司支付物业服务费。经核定，在合同期限内，涉案房屋每月的物业服务费总额为9933.36元（4966.68平方米×2元/平方米）。《物业服务合同》约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主付连带交纳责任。上述约定的意思是，物业服务企业知道业主与物业使用人之间存在由物业使用人交纳物业服务费用的约定的，可以向物业使用人主张物业服务费。若物业使用人不支付物业服务费，则业主对此承担连带清偿责任。根据《物业服务合同》及《怡富尚苑租赁合同（号码001）》的约定，国大公司每月应向物业服务企业支付6000元物业服务费。若国大公司未向物业服务企业支付上述费用，则怡富公司对上述债务承担连带清偿责任。对于湘深公司的第一项诉讼请求，一审法院分析如下：1.关于2016年1月1日至2016年4月27日期间的物业服务费。因湘深公司未举证证实涉案房屋在上述期间的物业服务费合同标准，故其主张按照2元/月.平方米收取物业服务费没有合同和法律依据。鉴于湘深公司已自认向国大公司收取了上述期间的物业服务费，故再向怡富公司主张没有事实、法律依据，一审法院不予支持。2.关于2016年4月28日至湘深公司起诉之日期间的物业服务费。首先，关于2016年4月28日至2018年6月30日期间（26个月零3天）的物业服务费，经核定为259260.7元。湘深公司已向国大公司收取156600元，故怡富公司应当向湘深公司支付其中不足部分102660.7元。其次，关于2018年7月1日至起诉之日期间（1个月零2天）的物业服务费，经核定为10595.58元，其中，湘深公司可以根据《物业服务合同》及《怡富尚苑租赁合同（号码001）》的约定，按照每月6000元的标准，向物业使用人国大公司主张其中物业服务费6400元。物业使用人国大公司不支付应当承担的物业服务费的，湘深公司可以根据《物业服务合同》向业主怡富公司主张全额物业服务费。综上，怡富公司应当向湘深公司支付的物业服务费为113256.28元（102660.7元+10595.58元）。对于湘深公司主张的超出部分，一审法院不予支持。对于湘深公司的第二项诉讼请求，一审法院认为，根据《物业服务合同》的约定，业主委员会或业主大会负有向物业服务企业交付物业管理区域的义务。根据合同的相对性，湘深公司主张将争议物业管理区域交给其管理，应当以合同相对方业主委员会或业主大会为起诉对象。怡富公司作为业主之一，虽然在支付物业服务费方面受到《物业服务合同》的约束，但是不具有交付物业管理区域的合同主体身份。因此，湘深公司的上述诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2018年10月30日作出如下判决：一、广东怡富投资有限公司于本判决生效之日起5日内向广州市湘深物业管理有限公司支付2016年4月28日起至本案起诉之日（2018年8月2日）期间的物业服务费113256.28元；二、驳回广州市湘深物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2180元，由广州市湘深物业管理有限公司负担1151元，由广东怡富投资有限公司负担1029元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审另查明，怡富公司在一审中提交了：1.国大公司与湘深公司于2016年1月1日签订的《物业管理条例》，其中约定国大公司每月按1元/平方米向湘深公司支付物业管理费，合计6000元/月（使用面积6000平方米）；并约定该协议从2016年1月1日起至国大公司租赁期满或终止时，本协议自动终止。2.湘深公司于2016年4月22日向国大公司出具的《告知函》，其中载明如下内容：2015年12月31日广州市粤良物业有限公司已退出怡富尚苑的管理，从2016年1月1日起新的物业管理公司广州市湘深物业管理有限公司接手管理，2016年1月1日起物业管理费将由广州市湘深物业管理有限公司按原物业协议每月6000元以现金或转账方式收取；等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人怡富公司提出的上诉进行审查。针对怡富公司的上诉，二审争议焦点为本案是否需要追加案外人国大公司参与本案诉讼，以及怡富公司应否向湘深公司支付2016年4月28日至2018年8月2日期间的物业服务费113256.28元。对此，分析如下：首先，虽然怡富公司与国大公司在双方签订的租赁合同中约定物业费用为1元/平方米，但这是怡富公司与国大公司之间的租赁合同关系。而本案为湘深公司依据其与广州市白云区怡富业主委员会于2016年4月28日签订的《物业服务合同》所提起的物业服务合同纠纷，怡富公司作为涉案小区的业主，应受该合同的约束。故湘深公司在本案中仅起诉要求怡富公司承担相关责任，并无不当。其次，虽然湘深公司在与国大公司于2016年1月1日签订的《物业服务合同》中约定了1元/平方米的物业管理费标准，但目前没有证据显示上述合同及物业费标准已经广州市白云区怡富业主委员会或业主大会的同意，而根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，怡富公司未经合法程序，不得随意自行变更其与广州市白云区怡富业主委员会签约确定的物业服务费的标准。基于上述分析，国大公司并非本案必要诉讼参与人，怡富公司以本案应追加国大公司为当事人为由，要求撤销原判，发回重审的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予采纳。最后，对于怡富公司应否向湘深公司支付2016年4月28日至2018年8月2日期间的物业服务费及金额问题，一审法院已根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在怡富公司未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，怡富公司的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，怡富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2566元，由上诉人广东怡富投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年五月五日书记员 张冰玲王子侨