广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4086号上诉人（原审原告）：叶陛运，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：邓丽凤，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：叶陛运，身份情况如上，与邓丽凤为夫妻关系。被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司，住所地：广州市南沙区。法定代表人：黄治臣，职务：总经理。委托诉讼代理人：李丹，系该公司员工。上诉人叶陛运、邓丽凤因与被上诉人广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）诉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2018)粤0115民初1350号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人叶陛运及其代理邓丽凤，被上诉人珠江公司委托代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶陛运、邓丽凤上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判珠江公司赔偿叶陛运、邓丽凤延迟交楼违约金共计157640元（1126000*280*0.0005=157640元，延迟交楼期间为2016年9月30日至2017年7月7日）事实与理由如下：一审判决中的事实认定有严重错误及疏漏。一、一审判决论证过程中有严重疏漏。叶陛运、邓丽凤在一审庭审辩论环节提出的“珠江公司作出的《广州市商品房买卖合同(预售)》之《补充协议》的相关条款违反《广州市房屋交易监督管理办法》第八条、第十一条等相关强制性条款内容”以及“《广州市商品房买卖合同(预售)》为广州市工商局与广州市国土资源和房屋管理局共同制定的规范性交易合同(2009版)，政府部门制定的合同内容公平公正，有具体文号予以统一发文应视同为规范性文件，补充协议不能更改政府制定的规范交易合同中的收楼条件、通知义务、赔偿标准等条款”的相关论述，未在判决书上体现，此为证明珠江公司补充协议无效的关键论述与法规证明，一审法官有意忽略本法规的存在，有违职业道德和审判规则；二、对叶陛运、邓丽凤提出的房屋测绘《报告》为收楼前必备材料及收楼前完成面积补差手续为收楼默示条件的论述，一审判决虽有引述部分内容，但未能予以回应，叶陛运、邓丽凤认为该主张合法，符合交易习惯，应认为符合《合同法》第六十条、第六十一条之交易习惯的相关要求。房屋测绘《报告》作为缴纳房屋契税的必备材料，虽在双方的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其补充协议中没有明说，但珠江公司作为专业的房地产开发商应清晰清楚此文件的重要性，在收楼前有提供房屋测绘《报告》的义务，同时房屋测绘《报告》中的套内面积实测数据涉及面积补差，在未完成面积补差前收楼也不符合收楼习惯。事实上，在叶陛运、邓丽凤的多次催促之下，珠江公司才于2017年7月7日收楼当天完成了面积补差告知及面积补差款缴纳手续。同时，广东康景物业有限公司作为珠江公司的收楼委托方，为叶陛运、邓丽凤开具的业主证明也证明收楼时间为2017年7月7日。在此过程中叶陛运、邓丽凤始终不存在故意推迟收楼之恶意，一直在催促珠江公司提供《报告》后马上通知叶陛运、邓丽凤收楼，珠江公司对叶陛运、邓丽凤的行为未表示反对应视为默认同意。另外，2003年底实施的《北京市城市房地产转让管理办法》，将新建房屋取得“商品房面积实测技术报告书”定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件。广州虽无明文说明，但应视同为交易习惯。因此，一审法院以涉案标的已于2016年9月30日前具备收楼条件，叶陛运、邓丽凤应于2017年1月4日在查看房屋时办理收楼手续的说法不成立；三、具备交楼条件和交楼行为是两个概念，一审判决混同从而导致错误结论。一审查明涉案房屋在2016年9月30前具备交楼条件是事实行为，但不是法律行为，交楼行为是法律行为，以发生法律关系为要件。珠江公司作为格式合同拟定方且为专业的房地产开发商，在具备收楼条件时未依合同约定向叶陛运、邓丽凤出示书面通知，也未让其销售人员吴常芬向叶陛运、邓丽凤出示收楼通知，应承担不利后果。与珠江公司行为相反，叶陛运、邓丽凤多次通过微信、电话、现场走访的方式尽快促成收楼行为的发生，并指出收楼交付时的成立要件，叶陛运、邓丽凤在履行合同的义务性上没有过错。换而言之，收楼交付时涉及的权证文件等法律文书，珠江公司有提供的义务及便利性，虽通水、通电、通气、规划、验收等文件客观存在，而珠江公司一直未能提供，理应为交付不利负责；四、珠江公司拟定的《补充协议》中的收楼条件、通知义务、赔偿标准等相关条款存在《合同法》第四十条的情况，即“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效：应视同为无效。1.《补充协议》第29条“该商品房在交付时已具备通水、通电、通气条件……，视为房屋已迭到合同约定的交付和使用条件，双方同意不需以提供供水、供电、通邮的永久使用材料作为交付条件”该项存在排除叶陛运、邓丽凤作为消费者知情权的情况，同时也违反主合同《广州市商品房买卖合同(预售)》第十五条“房屋交付时的有关资料”中确立的资料移交义务。若《补充协议》第29条能够生效，即意味着珠江公司向叶陛运、邓丽凤提供临水、临电、临气也符合交付条件，这不附合交易习惯及《广州市商品房买卖合同(预售)》(2009版)确认的合同精神；2.《补充协议》第5条(义务履行)应和补充协议第1条(通知履行)结合来理解，否则第5条失去有效性。第5条“甲方交付房屋前，乙方应履行合同及附件、补充协议约定的所有义务(包括但不限于……面积补差款……)，否则，甲方有权不事先催告乙方，而按乙方累计逾期天数相应顺延交楼期限……”，本案中，涉案房屋涉及面积补差的问题，珠江公司单独以“甲方有权不事先催告乙方”来推责，缺乏合理性；3.补充协议中约定的延期收楼赔偿标准过低，且合同双方违约责任对比不合理，存在购房者担责更大的情况。《补充协议》第8条谈到购房者逾期还款时的违约情况时，购房者面临代偿款项的20%或合同总价款20%为违约责任的情况。与之相比，《补充协议》第8条将延期收楼违约金由标准的10%改为2.4%。凡此等等，明显存在《广州市房屋交易监督管理办法》第八条“……新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房地产中介服务合同及其补充合同不得包含减轻或免除房地产开发企业、房地产中介服务机构责任，或加重买受人、中介服务对象责任，或排除买受人、中介服务对象主要权利的条款”的情况。放眼近五年广州地区的房地产市场，参考广州市住建委公布的《广州市城房价格指数报告》，近年来房地产价格快速上涨，仅以广州市总体备案价作对比，2016年1月价格17153元/平即较2015年1月15694元／平上涨9%，而实际交易价格往往较备案价更高，因此，若以补充协议中约定的延期交付违约标准(每日按总房价0.01%，2.4%为限)测算，违约成本过低，与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的合同精神不符，也不利于保护消费者合法权益；五、《补充协议》的合法性、有效性存疑。1.存在《合同法》第五十四条的可变更情形，即“(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”涉案标的先签署《认购书》，其后才签《广州市商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》，而《补充协议》作为有重大争议的文件，格式合同方负《合法法》第三十九条下的解释与提醒责任，而珠江公司提供的《认购书》后未附合同样版，应视为未尽解释义务。叶陛运、邓丽凤签署《补充协议》时处于已交付房屋首付款的情况下，此时珠江公司有乘人之危之发生——若叶陛运、邓丽凤申请退款，则意味着购买同类房屋需付出更大的资金成本；2.珠江公司作为房地产开发商，负有依《广州市房屋交易监督管理办法》“第十一条房地产开发企业销售商品房时应当以书面方式在销售现场显著位置公示下列事项，公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕：（四）商品房买卖合同及其附件文本；”之义务，而在一审庭审中，珠江公司始终未能举证在销售前，在签署认购书的过程中，已向叶陛运、邓丽凤出示或者公示“商品房买卖合同及其附件文本”的证据。根据广东康景物业有限公司向叶陛运、邓丽凤出具的业主证明显示叶陛运、邓丽凤的收楼时间为2017年7月7日，广东康景物业有限公司和珠江公司构成委托代理关系，体现在预售合同中。因此叶陛运、邓丽凤的真正收楼时间是2017年7月7日，此项证据在一审已经提交，但是未在一审判决书中体现，请二审法院予以重视。珠江公司二审答辩称：1.叶陛运、邓丽凤已于2017年1月4日现场查看案涉房屋，因其自身原因不验收案涉房屋的相应损失应由其自行承担；2.双方签订的购房合同和补充协议并无约定房屋测量报告是售楼文件，且并不存在相应的收楼习惯；3.补充协议是双方的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，具有法律效力；4.叶陛运、邓丽凤如果不同意签订补充协议，大可另寻法律途径要求珠江公司承担相应的法律责任，不存在珠江公司有可乘之机的行为。叶陛运、邓丽凤向一审法院起诉请求：1.珠江公司支付2016年9月30日至2017年7月7日延迟交楼违约金157640元给叶陛运、邓丽凤；2.珠江公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：珠江公司是广州市南沙珠江湾自编F-6栋的开发商，已取得上述项目的《商品房预售许可证》。2016年1月10日，叶陛运、邓丽凤（乙方）与珠江公司（甲方）签订《楼宇认购书》，约定：“乙方认购南沙珠江湾长岛区F-6栋501号住宅，双方确认预售许可证等政府部门批准的文件、图纸（包括‘五证一书’、‘四图’等）、《商品房买卖合同》所有条款（包括附件及附图等）、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等全部文件已在销售现场公示，乙方确认已收到《认购须知》、《按揭须知》；在签订本认购书前，乙方已查验前述全部文件并由甲方作出详细说明，双方不存在任何歧义和误认。乙方在清楚了解前述文件全部内容和现行的相关限购、限贷政策及该政策对其购房可能产生的影响的基础上同意按甲方公示的合同条款签订《商品房买卖合同》。该物业优惠后总房价为1126000元，乙方应当于签署本认购书时交付5万元作为定金。”叶陛运、邓丽凤于2016年1月25日支付定金尾款10000元。2016年4月12日，叶陛运、邓丽凤（乙方、买方）与珠江公司（甲方、卖方）签订编号为201604164107的《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方所购商品房为广州市南沙区南沙珠江湾自编F-6栋501房（建筑面积121.99平方米），总金额为1126000元。付款方式为按揭贷款方式付款：自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付226000元，剩余房款900000元须于2016年4月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件且甲方书面通知乙方后，乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费等费用）及该商品房毁损灭失等风险由乙方承担，并且该商品房的保修期限自书面通知的收楼日期起算，且乙方还应自书面通知的收楼日期起至实际接收该商品房之日止每日按总房价款的万分之一向甲方支付代管费。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。”上述合同补充协议（附件七）约定：“5、甲方交付房屋前，乙方应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款、面积补差款、税费、住宅专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项、完整提交合同及其附件、补充协议约定的所有资料等，乙方以按揭方式付款的，还需按约定期限将按揭款付至甲方帐户），否则，甲方有权不事先催告乙方，而按乙方累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，甲方顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除乙方逾期履行义务的违约责任；若因此导致甲方发生的任何其他费用支出或因此造成的全部损失均由乙方负责赔偿。9、甲乙双方同意：合同第十条、第十四条中的‘每日按总房价款0.05%的标准’均修改为‘每日按该商品房总房价款0.01%的标准’。合同第十四条中的‘按该商品房总价款的10%’修改为‘按该商品房总价款的2.4%。’12、甲方履行交付房屋义务（包括但不限于通知乙方）前，乙方应履行合同及其附件、本协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、本协议约定期限付清房款、面积补差款、税费、专项维修资金、物业服务公司收费等所有款项，并完整提交合同及其附件、补充协议约定的所有资料等；乙方以按揭方式付款的，应按合同第八条及本补充协议第7条约定期限将按揭款付至甲方帐户并按期偿还款本息），否则，甲方有权不事先催告乙方，而按乙方累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，甲方顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除乙方逾期履行义务的违约责任；若乙方迟延履行义务导致甲方发生的任何其他费用支出或因此造成的全部损失均由乙方负责赔偿。乙方应在接到收楼通知书后，在通知书规定期限内对该商品房进行验收，如认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在验收期限届满之日起5日内以书面形式一次性提出，逾期未提出或所提异议不成立的，视为甲方已按通知规定时间交付该商品房。13、甲方可以委托物业公司代为交付该商品房，乙方为两方以上（含两方）的，甲方向其中一方交付，即视为履行完毕交付义务。甲方通知乙方收楼的，除乙方在通知指定的收楼期限届满之日起15日内提供该商品房所在地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房主体结构及地基建设工程质量不合格的证明外，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付，否则即视为甲方已在通知中指定的收楼日期将该商品房交付乙方。若乙方认为该商品房存在装修、设施设备或其他的质量瑕疵的，除乙方能提供前述质量检测机构出具的认定该质量不合格且不具备居住使用条件的证明外，乙方不得拒绝收楼，由甲方核实后按合同规定承担保修责任，甲方履行保修责任不构成迟延交付。如乙方没有收到收楼通知的，乙方应在合同约定的交付期限届满当日办理收手续，如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件提出异议的，按上款内容处理，乙方未在合同约定的交楼期限届满当日办理收楼手续且该商品房已符合交付条件的，视为该商品房在该日已交付给乙方。17、任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%，但本协议及认购书另有约定的除外。23、合同第十五条（二）项约定的《竣工验收报告》是指：根据《建设工程质量管理条例》第十六条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第六条规定，由设计、勘察、施工、监理、建设单位共同签署的《竣工验收报告》。29、该商品房在交付时已具备通水、通电、通气条件（含过渡性供水、供电、供气）和设置信报箱的，视为房屋已达到合同约定的交付和使用条件，双方同意不需以提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料作为交付条件。33、乙方确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本补充协议、政府批准文件、图纸，并已由甲方对相关条款和内容作出必要的解释说明；乙方对合同及附件、本补充协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议。”合同签订后，叶陛运、邓丽凤向珠江公司如期足额支付全部购房款。案涉楼宇于2015年8月12日取得通邮条件，于2015年8月27日取得广州市南沙区环境保护局验收合格意见，于2015年9月8日取得广州南沙发展燃气有限公司出具的《证明》，证明案涉楼宇燃气工程项目燃气安装工程公共部分已完工，于2015年10月4日取得广州市公安消防局建设工程消防验收意见书，于2015年10月28日取得建筑工程竣工验收报告和建设工程规划验收合格证，于2015年12月17日取得广州市（非居民）城市供水用水合同，于2015年10月30日取得竣工验收备案表。一审法院依职权于2018年12月21日向广州南沙发展燃气有限公司调查案涉楼宇通燃气情况，制作《询问笔录》一份，该司在笔录中表示案涉楼宇于2015年9月8日燃气管道完工，于2015年9月22日进行燃气管道置换，已具备永久用气条件。一审法院依职权向广州供电局有限公司南沙供电局发函调查案涉小区具备永久用电情况，该局于2018年12月21日作出《关于广州南沙经济技术开发区珠江房地产公司所开发的南沙珠江湾楼盘永久用电情况的复函》，内容为：“经一审法院核查，目前广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司所开发的南沙珠江湾楼盘报装的公用变压器作为住宅供电用途共计12个电房，共计容量21750kVA，其中#1、#2电房于2014年4月28日永久用电送电，供电楼宇为海逸庭A～H座；#3～#8电房于2014年8月25日永久用电送电，供电楼宇为海悦庭A～I座和海璟庭A～G座；#9、#10电房于2015年11月3日永久用电送电，供电楼宇为海怡庭A～F座；#11、#12电房于2016年3月1日完成永久用电送电，供电楼宇为海乐庭A～F座。”经质证，双方对于上述《询问笔录》及复函均没有异议。叶陛运、邓丽凤在一审庭审中陈述珠江公司未向叶陛运、邓丽凤送达收楼通知书，珠江公司在一审庭审中陈述因时间比较久远、公司人员流动频繁，无法核实相关情况，叶陛运、邓丽凤已于2017年1月4日对案涉房产进行验收，珠江公司未提供通知叶陛运、邓丽凤收楼的证据。叶陛运、邓丽凤确认于2017年1月4日查看案涉房产。叶陛运、邓丽凤于2017年7月7日办理收楼手续。双方在一审庭审中同意以珠江公司实际收取的房款1120782.88元作为计算逾期交楼违约金的计算基数。一审法院认为：叶陛运、邓丽凤与珠江公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。在案涉合同约定的交楼时间2016年9月30日前，案涉楼宇已经取得竣工验收备案表及具备永久用水、用电、通气和通邮条件，通过环保、消防验收，取得建筑工程竣工验收报告和建设工程规划验收合格证。虽然案涉房产已经在合同约定交付前具备交付条件，但珠江公司未提供证据证实其通知叶陛运、邓丽凤办理收楼手续，导致叶陛运、邓丽凤未能在约定期限办理收楼手续，珠江公司的行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任。叶陛运、邓丽凤于2017年1月4日查看案涉房产时，案涉房产已经具备交付条件，叶陛运、邓丽凤应当在该日办理收楼手续，对于未在该日办理收楼手续所扩大的损失，应当由叶陛运、邓丽凤自行承担。综上，珠江公司应当向叶陛运、邓丽凤支付合同约定交楼日期的次日即2016年10月1日至2017年1月4日的延迟交楼违约金，双方同意以1120782.88元作为计算基数，是双方对自身权利的处分，符合当事人意思自治，一审法院予以准照。案涉合同附件七补充协议第9条将合同第十四条逾期交房违约责任的违约金标准修改为每日万分之一的标准，该条款修改违约金标准为双方真实意思表示，合法有效，故珠江公司应当向叶陛运、邓丽凤支付2016年10月1日至2017年1月4日延迟交楼违约金为10759.52元（1120782.88元/天×0.01%×96天）。对叶陛运、邓丽凤诉讼请求中超过10759.52元部分的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院于2018年12月26日作出判决：一、被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶陛运、邓丽凤支付逾期交楼违约金10759.52元；二、驳回原告叶陛运、邓丽凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3452.8元，由原告叶陛运、邓丽凤负担3217.1元，被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司负担235.7元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，叶陛运确认珠江公司在2016年9月30日之前具备了《竣工验收备案表》及通邮、通水、通电、通气条件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对的叶陛运、邓丽凤上诉请求与珠江公司的答辩意见，分析如下：叶陛运、邓丽凤与珠江公司于2016年4月12日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，叶陛运、邓丽凤在签署前述协议时为完全民事行为能力人，并未对合同及补充协议约定的条款提出异议，故上述协议约定应为叶陛运、邓丽凤真实意思表示，且未违反法律与行政法规的强制性规定，一审认定为有效合同正确。叶陛运、邓丽凤上诉认为珠江公司作出的《广州市商品房买卖合同(预售)》之《补充协议》的相关条款违反《广州市房屋交易监督管理办法》第八条、第十一条等及《广州市商品房买卖合同(预售)》为广州市工商局与广州市国土资源和房屋管理局共同制定的规范性交易合同(2009版)，补充协议不能更改政府制定的规范交易合同中有关收楼条件、通知义务、赔偿标准等条款，补充协议应为无效的主张，因前述地方规范并非法律、行政法规有关强制性、效力性规定，叶陛运、邓丽凤该主张于法无据，本院不予采纳。根据本案证据及当事人陈述可知，在案涉合同约定的交楼时间2016年9月30日前，案涉楼宇已经取得竣工验收备案表及具备永久用水、用电、通气和通邮条件，通过环保、消防验收，取得建筑工程竣工验收报告和建设工程规划验收合格证等，对此，叶陛运、邓丽凤二审亦予以确认。根据《商品房预售合同》附件七补充协议第13条第二款约定，如乙方没有收到收楼通知的，乙方应在合同约定的交付期限届满当日办理收楼手续，如乙方认为商品房不符合交付标准或条件提出异议的，按上款内容处理；乙方未在合同约定的交楼期限届满当日办理收楼手续且该商品房已符合交付条件的，视为该商品房在该日已交付乙方。本案叶陛运、邓丽凤主张其未收到珠江公司收楼通知，但依上述约定，在案涉楼宇符合交付条件的情况下，其应于合同约定的交楼时间前往办理收楼手续。而办理案涉楼宇的相关证照文件达至符合交付条件是作为开发商珠江公司的义务，只有珠江公司才清楚知晓自己办理的进度情况，买受人在未获得珠江公司通知的情况下是无从知晓涉案楼宇是否已符合交付条件的，故珠江公司仍应负担在案涉楼宇符合交付条件时通知买受人收楼的义务。据此，本案因珠江公司未能提供证据证实其通知叶陛运、邓丽凤办理收楼手续，导致叶陛运、邓丽凤未能在约定期限办理收楼手续，一审认定珠江公司应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。根据一审查明事实可知，叶陛运、邓丽凤虽未收到珠江公司发出的收楼通知，但已于2017年1月4日查看了案涉房产，而叶陛运、邓丽凤查看案涉房屋时，案涉房产已经具备交付条件，在此情况下，珠江公司不要求其收楼而应承担逾期交楼的违约责任不符合常理。为此，本案一审认定叶陛运、邓丽凤应当在该日办理收楼手续，叶陛运、邓丽凤未在该日办理收楼手续所扩大的损失，应当由叶陛运、邓丽凤自行承担并无不当，本院予以维持。广东康景物业有限公司为叶陛运、邓丽凤开具的业主证明与叶陛运、邓丽凤应办理收楼并无直接关联，对叶陛运、邓丽凤以该证明提出应认定其于2017年7月7日收楼，本院不予采纳。至于叶陛运、邓丽凤提出计算逾期交楼违约金的标准问题。如上所述，因案涉合同附件七补充协议第9条将合同第十四条逾期交房违约责任的违约金标准修改为每日万分之一的标准，该修改违约金标准条款有效，故，叶陛运、邓丽凤要求珠江公司以每日万分之五的违约金标准向其计付逾期交楼违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，叶陛运、邓丽凤的上诉请求不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3238元，由叶陛运、邓丽凤负担3238元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年五月十三日书记员  钟明丽邱建材