江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初384号原告：无锡市滨湖区汇昌农村小额贷款有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新西路19号、21号。法定代表人：庄剑青，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮皓、张恒，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被告：许敏伟，男，1986年9月13日生，汉族，住无锡市惠山区。第三人：任丛，女，1988年12月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡市滨湖区汇昌农村小额贷款有限公司（以下简称汇昌公司）与被告许敏伟、第三人任丛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告起诉后下落不明，于2019年2月14日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告汇昌公司的委托代理人阮皓，第三人任丛到庭参加诉讼，被告许敏伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。汇昌公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告许敏伟向原告支付租金184684.67元；3、判令被告向原告支付违约金155600元；4、判令被告向原告支付律师费13618元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月原被告签订《房屋租赁合同》，约定由许敏伟承租原告所有的南禅寺113-26、113-27、113-28、113-219、113-220、113-221号商铺，房屋面积共计278.1平方米（具体以房屋现状为准），租期自2017年3月10日起至2022年3月9日止。并约定，1.第一至五年租金分别为20万元、25.2万元、26.46万元、27.78万元、29.17万元；租金半年一付，先付后用，首期租金于2017年3月31日前一次性支付，其后于每年9月30日支付下半年租金，每年3月31日支付上半年租金。2.许敏伟须向原告另行支付房租押金5万元，在租房结束时由原告退还或抵冲相应部分的租金。3.未经原告同意，许敏伟不得转租、转借承租房屋；在租赁期间，许敏伟未经原告书面同意将房屋转租、转借给他人使用，或者逾期未付房租累计3个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，许敏伟应按照合同年租金的30%向原告支付违约金或对损失进行赔偿。另，南禅寺113-26（建筑面积45.51平方米）、113-27（建筑面积45.51平方米）、113-28号商铺（建筑面积45.51平方米）的二楼分别对应南禅寺113-219（建筑面积45.51平方米）、113-220（建筑面积48.03平方米）、113-221号商铺（建筑面积48.03平方米），实际上是三幢相邻房屋，因商铺较窄，位于中间的113-27及楼上113-220号商铺从空间上被平均一分为二，并入左右两侧的商铺，故从空间上已经不能完全对应商铺号。许敏伟承租上述商铺后，将扩大后的113-26及楼上113-219号商铺（以下简称26号商铺）出租给案外人李支书，将扩大后的113-28及楼上113-221号商铺（以下简称28号商铺）出租给第三人任丛。许敏伟承租前述商铺后，于2017年12月22日、12月27日分别支付5万元，16万元，合计21万元，其中20万元为第一个租赁年度租金，1万元为押金；从2018年3月起的第二个租赁年度，许敏伟仅于2018年7月24日支付了6.6万元租金，以25.2万元年租金（即690.41元/日）为标准计算，许敏伟支付房租至2018年6月14日，之后未再支付租金。许敏伟擅自转租及逾期3个月支付租金的行为已经违反合同约定，故原告有权解除租赁合同，并由许敏伟按当年租金标准的30%支付违约金75600元（252000×30%）。现原告已于2018年12月14日收回26号商铺，并于2018年12月25日向李支书返还租金65000元；于2019年5月22日代许敏伟向任丛返还租金8万元，任丛于2019年6月1日迁出28号商铺。综上，许敏伟自2018年6月15日起至原告收回全部房屋时止结欠的租金为184684.67元（690.41元/天×183天+690.41元/天×169天÷2）。许敏伟擅自转租造成原告向李支书和任丛支付的租金费用，应由许敏伟承担，则结合违约金的罚金属性及原告的实际损失，原告要求许敏伟支付违约金75600元、代退任丛租金8万元共计155600元，许敏伟已经支付的1万元押金，可予抵扣。原告与江苏致邦（无锡）律师事务所律师签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案，并约定律师费为13618元，此款就由许敏伟负担。许敏伟未作答辩。任丛述称：其与许敏伟于2017年3月16日签订房屋租赁合同承租28号商铺，租期自2017年1月15日至2019年1月15日，每年租金13.5万元，为此其向许敏伟支付租金27万元、押金3万元，许敏伟于2017年3月16日出具收据确认收到前述款项。后双方于2018年7月23日签订续租合同，约定租期自2019年1月15日至2021年1月15日，租金共18万元。其于2018年7月23日、7月24日分别向许敏伟支付7万元、11万元，合计18万元。现其与许敏伟之间的租赁合同未到期，扣除其应付租金37500元以及汇昌公司代许敏伟支付的租金8万元后，许敏伟应退还92500元（180000+30000-37500-80000）。另，与其相邻的26号商铺户型、面积与其承租的28号商铺相同；其已收到汇昌公司支付的8万元，同意于2019年6月1日迁出28号商铺。根据汇昌公司、任丛的陈述以及当事人提交的房屋租赁合同、付款凭证、商铺现场照片、委托代理合同，本院认定事实与汇昌公司、任丛陈述一致。另，汇昌公司起诉后，本院应诉材料以公告形式于2019年4月22日送达许敏伟。本院认为，至汇昌公司起诉时，许敏伟逾期未付租金已超过3个月，符合《房屋租赁合同》约定的解除条件，故汇昌公司有权解除合同。《房屋租赁合同》中已经明确约定租金半年一付，先付后用，则许敏伟在2018年7月支付部分租金6.6万元后，未再付款，且其未经汇昌公司书面同意即将商铺转租他人，已经构成违约，汇昌公司有权解除合同、收回房屋，并由许敏伟承担相应的违约责任。因汇昌公司已于2018年12月14日收回26号商铺，并于2019年6月1日收回28号商铺，则其诉请主张的欠付租金184684.67元，其计算方式与合同约定相符，本院予以支持。关于许敏伟支付汇昌公司的1万元押金，根据合同约定应先予抵扣欠付的租金，则许敏伟还应支付租金174684.67元。此外，汇昌公司要求许敏伟支付违约金75600元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。许敏伟未经汇昌公司同意进行转租，并与任丛于2017年3月16日签订房屋租赁合同、2018年7月23日签订续租合同，许敏伟收取了任丛所付押金3万元、2019年1月15日至2021年1月15日期间租金18万元。因许敏伟在2018年7月向汇昌公司支付部分租金6.6万元后未再付款，汇昌公司于2019年1月7日提起本案诉讼，并在起诉后为收回商铺与任丛达成协议，即由汇昌公司代许敏伟向任丛返还租金8万元，任丛于2019年6月1日迁出28号商铺。上述协议并不违反法律禁止性规定，应属有效，且应当视为任丛与许敏伟之间的租赁合同已经解除。现汇昌公司为收回房屋代许敏伟向向任丛支付的8万元，任丛已确认收到，并确认许敏伟已收的21万元中扣除该8万元及应收租金37500元后余款92500元应退还任丛。因任丛未在本院限定时间内缴纳诉讼费用，视为其未在本案中向许敏伟提出该项诉请，本院对此不予理涉，其可以另行主张权利。故汇昌公司代付8万元后，有权向许敏伟主张权利，本院对汇昌公司的该项诉请予以支持。关于律师费，《房屋租赁合同》中未有约定，汇昌公司要求许敏伟承担没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、无锡市滨湖区汇昌农村小额贷款有限公司与许敏伟于于2017年3月10日订立的《房屋租赁合同》解除。二、许敏伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市滨湖区汇昌农村小额贷款有限公司租金174684.67元并支付违约金75600元。三、许敏伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市滨湖区汇昌农村小额贷款有限公司垫付款8万元。四、驳回无锡市滨湖区汇昌农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，公告费560元，合计5280元，由无锡市滨湖区汇昌农村小额贷款有限公司负担280元，由许敏伟负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  方玉宝人民陪审员  李 萍人民陪审员  徐惠玲二〇一九年五月二十九日法官 助理  江 来书 记 员  费 玮本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。