浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初828号 原告：周振泉，男，1952年9月8日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 被告：浙江华人国际置业有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路1号。统一社会信用代码：91330400697021193R。 诉讼代表人：浙江凯信律师所事务所，系被告浙江华人国际置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：沈金华、赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师。 原告周振泉为与被告浙江华人国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月1日向嘉兴市南湖区人民法院起诉，2018年3月15日，嘉兴市南湖区人民法院裁定将本案移送本院审理。本院于2018年10月22日作出（2018）浙0482民初1750号民事裁定，裁定驳回原告起诉。原告不服裁定，上诉至嘉兴市中级人民法院，嘉兴市中级人民法院于2019年1月14日作出（2018）浙04民终2783号民事裁定，裁定撤销本院（2018）浙0482民初1750号民事裁定，指令本院审理。本院于2019年2月19日重新立案（案由为与破产有关的纠纷），并于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告周振泉及被告委托诉讼代理人赵啸晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，向原告交付合同约定的房屋；2、被告支付原告因违约延期交付房屋的违约金和违约延期办理权证违约金175500元（暂计算至2018年2月底，计算公式为违约延期交房的违约金为500000*1.5%*20个月=150000元；延期办理产权证违约金500000*0.3%*17个月=25500元）及此后违约金计算至交房、办证之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月24日，原、被告经过平等协商达成借款协议，约定：被告向原告借款800000元，2013年10月24日签订了借款协议书，借款500000元，借款期限一年，月利息1.8%，利息按月支付，并出具了借条。同时原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》并在平湖市房屋产权交易中心办理了备案登记。但从2015年2月24日以后，被告拒付利息。至2015年10月31日借款已全部逾期。双方对账确认被告尚欠原告利息65100元。经双方友好协商，终止借款合同，正式履行2013年10月24日签订的2013-208《浙江省商品房买卖合同》（合同约定的交房期顺延一年，不算违约责任）。双方表示同意，延期一年后必须交房，但被告至今未交房。 被告辩称，1、原、被告之间系借款关系，签订的商品房买卖合同系对借款的担保。被告已经向原告发出要求解除商品房买卖合同的通知，原、被告约定在签订商品房买卖合同后，被告如按期支付利息，有回购商品房的权利，不符合商品房买卖的交易习惯。故本案商品房买卖合同系对履行借款提供的担保。2、本案商品房买卖合同事实上无法履行，被告无法交付房产。被告已被宣告破产，涉案房屋未竣工验收，仍属在建工程。故商品房买卖合同事实上无法履行。3、对原告诉请中要求被告支付违约金，因双方之间系借贷关系，故应按照约定支付逾期利息，不应计算违约金。 为证明自己的主张，原告提供了下列证据： 证据一、浙江省商品房买卖合同、发票各1份。 证明：2013年10月24日，被告向原告借款500000元，并签订商品房买卖合同。 证据二、协议书1份、房屋买卖合同补充协议1份。 证明：2015年10月31日，被告未能还款，故终止借款合同，正式履行商品房买卖合同，并对购房款总价进行了约定，由1199346元变更为500000元。 证据三、承诺书1份。 证明：被告在2015年10月31日承诺原、被告终止借款合同，履行买卖合同。 被告质证认为，对原告提供的证据一中《浙江省商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，是对借款的担保；对发票的真实性、合法性没有异议，已经收到500000元并入账，但不是购房款是借款。对证据二的真实性、合法性没有异议，双方互负债务的情况下，苏士笋单方面放弃剩余的购房款，并承诺原告仍欠利息6万余元，不符合商品房买卖的交易习惯。对证据三的真实性、合法性没有异议，该承诺书约定被告有回购的权利，也可以证明在2015年10月31日双方对账后，不是以房抵债，而是延长了借款期限，商品房买卖合同继续为借款提供担保。 被告未提供证据。 本院认证认为，原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院予以认定。 本院经审理查明：2013年10月24日，原、被告签订编号为2013-208《浙江省商品房买卖合同》1份，约定：原告向被告购买国际商贸大厦第3幢3单元316号房，金额为1199346元；被告应当在2015年7月1日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交房不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告承诺于2015年9月30日前，取得规定的土地、房屋权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任，约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金等。2015年10月19日，被告向原告开具金额为500000元的销售不动产统一发票。2015年10月31日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》1份，约定：双方变更2013-208号商品房买卖合同的出售价格，不再收取剩余尾款，直接将该房屋买卖合同项下的房屋以买受人已支付的价款500000元出卖给买受人。同日，原、被告签订《协议》1份，约定：双方正式履行2013年10月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》，已收房款500000元（合同中的交房期等有关规定全部顺延1年，不算违约责任）。同日，被告出具《承诺书》1份，承诺：不再履行借款合同，而正式履行《浙江省商品房买卖合同》，在2016年10月31日回购房产，价款为本金500000元加一年的利息（共计608000元），若提前回购该房，按本金500000元与实际时间计算（月利率1.8%）回购价等。另查明，2017年7月5日，被告以无法清偿到期债务为由向本院申请对其进行破产重整，2017年7月19日，本院裁定受理被告的重整申请，并于2017年9月4日指定浙江凯信律师事务所为管理人；2018年9月3日，本院裁定终止被告重整程序，宣告被告破产；包括本案所涉房产在内的国际商贸大厦工程尚未竣工验收，被告亦未向原告交付案涉房产。 本院认为，案涉房产所在的国际商贸大厦未竣工验收，不具备交付和使用条件，且本院已裁定终止被告重整程序，并宣告被告破产，被告客观上已不能办理竣工验收手续，亦不能继续履行合同约定的交付义务；又因国际商贸大厦系被告主要资产，若对其整体处置，有利于对其重新进行规划布局，有利于发挥其物业整体功能，进而更有利于维护包括原告在内的所有债权人的利益。故原告要求被告继续履行商品房买卖合同并交付房屋的诉请，本院不予支持。对于原告已支付的款项及违约金（或利息）等，权利人可依据企业破产法有关规定，向管理人申报债权，原告径行要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告周振泉本案全部诉讼请求。 本案受理费3890元，减半收取1945元，由原告周振泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  何丹萍 二〇一九年五月六日 法官助理张华斌 书记员陈清廉