广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3590号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐婉冰，女，1957年9月4日出生，汉族，地址：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：广州市鸿河房地产代理有限公司，住所地：广州市荔湾区唐宁北一街2、6、8号106房法定代表人：林惜如，职务：总经理。委托诉讼代理人：李辉龙，国信信扬律师事务所律师。上诉人徐婉冰因与被上诉人广州市鸿河房地产代理有限公司（以下简称鸿河公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐婉冰的委托诉讼代理人黄永升，被上诉人鸿河公司的委托诉讼代理人李辉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐婉冰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判鸿河公司返还17500元中介服务费给徐婉冰及赔偿徐婉冰因广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7537号案所花费的律师费30000元及诉讼保全责任保险费4800元，并以52300为本金按银行同期（1年期）贷款基准利率标准支付反诉之日起至付清之日止的利息给徐婉冰；3.改判驳回鸿河公司一审诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费由鸿河公司承担。事实和理由：一、徐婉冰申请法院执行广州市中级人民法院（2017）粤01民终9461号民事判决及广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7537号民事判决的时间是2017年8月23日并不是2017年9月5日，一审判决认定“2017年9月5日徐婉冰申请法院执行上述法律文书”有误。二、签订涉案《房地产买卖合同》时徐婉冰已依法具备购买涉案房屋购房资格的事实条件，徐婉冰与李燕山的房屋买卖合同纠纷是因李燕山的违约行为及鸿河公司的中介服务存在严重瑕疵引起，一审判决认为“徐婉冰与李燕山的房屋买卖合同纠纷时徐婉冰的购房资格存疑导致买卖合同履行延迟引起”，依法不能成立。三、鸿河公司没有提供涉案房屋的产权过户项目的中介服务，依据《房地产经纪管理办法》第十九条，应当依法减收中介服务费，无权再要求支付中介服务费，一审判决徐婉冰向鸿河公司支付全额中介服务费缺乏依据。四、双方约定的中介服务费为35000元并不是71000元，且徐婉冰已经于2016年9月6日付清35000元中介服务费给鸿河公司，一审判决认定涉案中介服务费为71000元并判决徐婉冰向鸿河公司支付36000元中介服务费及相应利息缺乏依据。五、鸿河公司提供涉案房屋中介服务时存在“强制违规搭售贷款按揭代理服务进行乱收费、推销所谓“绿卡”绿色通道企图进行多收费、推销所谓“绿卡”绿色通道过户企图进行多收费及企图教唆并要求徐婉冰以不开具真实交易价发票过户、未提示告知徐婉冰打印个人所得税单资料”等严重违法、违规行为，导致徐婉冰权益受损，应当依法承担赔偿责任。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人鸿河公司答辩称：一、鸿河公司已经完成合同义务，有权获得全额中介费。二、鸿河公司已成功促成房屋买卖合同，依据合同法第四百二十六条第一款规定有权获得相应中介费，同时该房屋买卖合同第七条第一款也明确约定买卖双方在签订合同当天支付中介费，徐婉冰在中介服务费确认书中也再次确认应当承担中介费71000元。三、关于中介服务费金额，在协议中已明确是71000元，徐婉冰对形成时间提出异议，又不同意鉴定，理应认定该服务费就是71000元。案外人李燕山不配合办理过户手续不能成为徐婉冰拒缴中介服务费的理由，买卖合同第五款也明确有规定。四、徐婉冰提出鸿河公司违反相关行政管理法规问题属于行政管理范畴，与本案无关。2018年10月15日，鸿河公司向一审法院提起诉讼请求判令：1、徐婉冰向鸿河公司支付中介服务费36000元；2、徐婉冰向鸿河公司支付逾期支付中介服务费的违约金13224元(以36000元为本金，按照每日万分之五的标准计算，暂计至2018年9月18日，并请求计算至徐婉冰实际清偿本金之日止)；3、徐婉冰承担本案诉讼费用。徐婉冰向一审法院反诉请求判令：1、鸿河公司返还17500元中介服务费给徐婉冰及赔偿徐婉冰因（2016）粤0103民初7537号案所花费的律师费30000元及诉讼保全责任保险费4800元，并以52300元为本金按银行同期（1年期）贷款基准利率标准支付起诉之日起至付清之日止的利息给徐婉冰。2、本案诉讼费（含反诉诉讼费）由鸿河公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房是登记在案外人李燕山名下的房产。2016年9月4日，徐婉冰（买方）、案外人李燕山（卖方）和鸿河公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，约定徐婉冰向案外人李燕山购买荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房（案涉房屋）；建筑面积178.78平方米，总楼价4750000元。在合同第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买卖双方的房地产咨询及买卖代理费（没有填写）。逾期支付的，须从签订合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买卖双方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第八条约定：在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收的房地产咨询及买卖代理费。同日徐婉冰在鸿河公司提供的《中介服务费确认书》上签名。徐婉冰于2016年9月6日向鸿河公司支付佣金35000元。2016年11月22日一审法院受理徐婉冰诉李燕山、上海浦东发展银行股份有限公司、深圳泛华小额贷款有限公司、广州市鸿河房地产代理有限公司、广州市汇达按揭代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该案经审理作出（2016）粤0103民初7537号民事判决书，判决：一、确认徐婉冰、李燕山及广州市鸿河房地产代理有限公司于2016年9月4日签订的《房屋买卖合同》以及徐婉冰、李燕山及广州市汇达按揭代理有限公司于2016年9月6日签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效。徐婉冰、李燕山及广州市鸿河房地产代理有限公司继续履行上述《房屋买卖合同》以及徐婉冰、李燕山及广州市汇达按揭代理有限公司继续履行上述《广州市存量房买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，李燕山办理涂销上海浦东发展银行股份有限公司广州分行对广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房设立的抵押权登记手续（她项证号120255954）以及深圳泛华小额贷款有限公司对广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房设立的抵押权登记手续（她项证号15409）。三、自李燕山办妥上述涂销抵押登记之日起十五日内，李燕山协助徐婉冰办理广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房的产权登记过户手续。四、自李燕山办妥上述涂销抵押登记之日起三十日内，徐婉冰向李燕山支付剩余房款2950000元等（其她内容略）。徐婉冰对该判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理于2017年7月21日作出（2017）粤01民终9461号民事判决书，判决:一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7537号民事判决第一、四、五、六项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7537号民事判决第二项为，自本判决发生法律效力之日起十日内，李燕山、上海浦东发展银行股份有限公司广州分行、深圳泛华小额贷款有限公司协助徐婉冰办理涂销上海浦东发展银行股份有限公司广州分行对广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房设立的抵押权登记手续以及深圳泛华小额贷款有限公司对广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房设立的抵押权登记手续。三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7537号民事判决第三项为，自李燕山、上海浦东发展银行股份有限公司广州分行、深圳泛华小额贷款有限公司办妥上述涂销抵押登记之日起十五日内，李燕山协助徐婉冰办理广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房的产权登记过户手续。2017年9月5日徐婉冰申请一审法院执行上述法律文书，将广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房产权登记过户至徐婉冰名下。在一审庭审中，鸿河公司提供《中介服务费确认书》证实徐婉冰确认中介服务费为71000元。徐婉冰认为《中介服务费确认书》上徐婉冰的签名是真实，其它内容是鸿河公司事后填写，不是徐婉冰的真实意思。但徐婉冰不对《中介服务费确认书》中，非徐婉冰填写内容进行鉴定。徐婉冰提供：1、陈官斌的微信语音及聊天记录，证明鸿河公司及其工作人员存在乱收费情况。2、纳税人、扣缴义务人保密信息告知书，证明徐婉冰缴纳个人所得税情况。3、手机转账截图、中国银行交易明细、收款收据，证明鸿河公司收取了徐婉冰中介费35000元和按揭费14750元。4、不动产查册表，证明徐婉冰向人民法院申请强制执行过户登记，鸿河公司没有履行中介服务，应扣减中介费。鸿河公司认对纳税人、扣缴义务人保密信息告知书真实性可以认可，但是没有关联性。事实上当初鸿河公司是提供社保记录去房产局办理过户。之后，她们才换了另外一种方式打印个税证明去办理过户。对手机转账截图、中国银行交易明细、收款收据真实性认可，关联性不认可，收据上没有注明已经收到全款。在市场交易当中，收据只是一个过程文件，它不是结算文件。如果仅以收据收到某个款项为准，这个市场就乱了。对不动产查册表与本案无关，真实性合法性可以认可。一审法院认为：徐婉冰经鸿河公司介绍促成与案外人签订《房地产买卖合同》及附件，徐婉冰并向鸿河公司签订《中介服务费确认书》，该《房地产买卖合同》及附件和《中介服务费确认书》是徐婉冰的真实意思表示，均没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及确认书成立及有效。徐婉冰虽然提供生效的（2016）粤0103民初7537号民事判决书和（2017）粤01民终9461号民事判决书拟证实该房屋买卖是通过法院诉讼完成，鸿河公司没有履行中介应尽的义务进行抗辩。从上述法律文书的认定是因徐婉冰的购房资格存疑，导致买卖合同履行延迟引起纠纷。根据《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。只要促成买卖双方订约成功，居间人即可要求委托人支付报酬，即买卖双方是否履行买卖合同不是居间人收取报酬的前提条件。故徐婉冰应向鸿河公司支付中介服务费。对于中介服务费如何确定问题。徐婉冰提供收据拟证实房屋买卖佣金为35000元非鸿河公司《中介服务费确认书》上确认中介服务费71000元。徐婉冰虽然认为鸿河公司提供的《中介服务费确认书》中除徐婉冰签名部分是真实，其它内容是鸿河公司事后填写，不是徐婉冰的真实意思。但徐婉冰不对非徐婉冰填写内容、时间进行鉴定。而徐婉冰提供的佣金收据，只能证实向鸿河公司支付了佣金35000元。故鸿河公司、徐婉冰的居间服务费应确定为71000元。根据徐婉冰签订的《中介服务费确认书》承诺支付中介服务费以及在《房地产买卖合同》中约定逾期支付的违约金。因此，鸿河公司要求徐婉冰支付咨询及中介服务费和违约金符合约定，一审法院予以支持。由于原合同约定的违约金按每天5‰约定过高，鸿河公司自行调整为按每天万分之五计算，一审法院予以支持。徐婉冰抗辩要求对鸿河公司自行调整的违约金标准进行调整，一审法院不予采纳。违约金以不超过咨询及中介服务费本金为限。对于徐婉冰在答辩认为鸿河公司在居间服务过程中，没有按居间服务的要求进行提供服务及经办中介人员违规推介服务等问题。该问题属于行政管理范畴，徐婉冰应另循途径解决。对于徐婉冰反诉要求鸿河公司承担律师费及诉讼保全责任保险费的问题。根据（2016）粤0103民初7537号民事判决书和（2017）粤01民终9461号民事判决书查明和认定，鸿河公司在提供《房地产买卖合同》服务中没有存在过错。故徐婉冰的上述反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第（五）款的规定，一审法院于2018年11月28日作出如下判决：一、徐婉冰自本判决发生法律效力之日起十日内支付咨询及中介服务费36000元及违约金（违约金以36000元为本金，自2016年9月5日起按每天万分之五计算至付清咨询及中介服务费之日止，违约金以不超过咨询及中介服务费本金为限）给鸿河公司。二、驳回徐婉冰的反诉请求。一审案件受理费509元、反诉费554元，由徐婉冰负担。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经审查，徐婉冰向一审法院申请执行本院（2017）粤01民终9461号民事判决，2017年9月5日，一审法院出具裁定书、协助执行通知书，将广州市荔湾区西湾路唐宁北一街15号3001房产权登记过户至徐婉冰名下。除此之外，一审查明其他事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对徐婉冰的上诉请求和理由，本院认定如下：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，鸿河公司已促成徐婉冰与案外人李燕山于2016年9月4日签订《房地产买卖合同》。至于买卖双方发生纠纷，徐婉冰需通过诉讼的方式才办理涉案房屋的过户手续，这并非鸿河公司的原因造成的。现鸿河公司已完成居间义务，徐婉冰应按照约定支付中介服务费。关于中介服务费如何确定问题。徐婉冰在《中介服务费确认书》上签名并按捺指模，其作为完全民事行为能力人应当知晓该行为所产生的法律后果，现徐婉冰上诉称《中介服务费确认书》中的71000元是其签名后才另写入，实际中介服务费是35000元，但对此并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。徐婉冰未依约足额支付中介服务费，已构成违约，故一审判处徐婉冰向鸿河公司支付剩余中介费36000元及违约金，并无不当。关于徐婉冰主张鸿河公司赔偿其另案律师费及诉讼保全责任保险费的问题，因（2016）粤0103民初7537号民事判决书及（2017）粤01民终9461号民事判决书中并未显示鸿河公司在居间服务过程中存在过错，故一审法院对该项请求不予支持，亦无不当。综上，徐婉冰的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2126元，由徐婉冰负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月十七日书记员  张 旭周凡舒