宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初1035号原告：马海军，男，1983年12月30日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：吴迪，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，北京市中银（银川）律师事务所实习律师。被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市嘉源路二中体育看台北侧。法定代表人：杨智祥，公司董事长。委托诉讼代理人：高凤江，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。原告马海军与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马海军的委托诉讼代理人吴迪、被告鑫祥公司的委托诉讼代理人高凤江、杨艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马海军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金75203元（按年利率6%计算，以购房款343457元为基数，自2015年6月1日至2019年1月23日）；之后的违约金按年利率6%计算，自2019年1月23日至本判决确定的给付之日；2.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2014年12月3日，原、被告签订了《灵武市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的灵武市家和苑Ｂ区4号楼2单元202室房屋一套，价款343457元。合同第16条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款，被告于2015年3月2日将房屋交付给原告。被告因规划验收等原因迟延至今未按合同约定向原告提供办理权属登记需要的资料，导致原告未能取得房屋权属登记证书。鑫祥公司辩称，鑫祥公司出售的涉案房屋手续合法，且已将房屋交付马海军。虽未办理房产证，但不影响原告对房屋的使用，也未对原告造成损失。涉案房屋暂时未办理产权证，是因为政府规划调整所致，属于不可抗力，被告不应承担任何责任。原告主张被告支付违约金无合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2014年2月11日取得商品房预售许可证。2014年10月17日，鑫祥公司将涉案房屋以343457元抵顶给马桂岐。2014年11月24日，鑫祥公司与马海军签订《灵武市商品房买卖合同》，约定马海军购买鑫祥公司开发建设的灵武市家和苑Ｂ区4号楼2单元202室房屋一套，单价为每平方米3218元，房屋总价款为343457元，马海军付清首付款143457元，余款20万元办理按揭贷款于2015年1月3日前付清。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。……买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金。3.（无内容）。2014年12月3日鑫祥公司给马海军出具143457元销售不动产统一发票，2015年2月27日又给马海军出具20万元销售不动产统一发票。2016年8月16日银川市公安消防支队给建设单位出具家和苑Ｂ区4号楼建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该工程竣工验收消防备案复查合格。涉案房屋已交付马海军使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。鑫祥公司与马海军签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，马海军履行了交付房款的义务，鑫祥公司 亦履行交付房屋的义务。根据合同约定，鑫祥公司作为出卖 人应在商品房交付90日内为马海军办理房屋产权登记证书，由于鑫祥公司的原因，导致马海军直到现在未能取得房屋权属证书，鑫祥公司应承担违约责任。涉案商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日作为买受人应当提起诉讼。现马海军请求鑫祥公司支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。马海军的权利受到侵害，其在办证期限届满超过三年后起诉鑫祥公司主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推三年的违约金一般予以保护；自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效。本案起诉之日为2019年2月12日倒推两年即2016年2月12日的违约金本院予以保护；自合同订立之日起90日，即2014年11月25日至2016年2月11日期间的违约金已过时效，本院不予支持。买受人交付相应的购房款后，出卖人没有完成相应的合同义务，尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的违约金，符合公平原则，对此可参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。违约金本院参照中国人民银行同期贷款年利率4.75%予以支持，违约金为49032.02元〔343457元×1097天×（4.75%÷365）〕。之后的违约金，本院支持至本判决确定的给付之日。鑫祥公司抗辩本案系不可抗力，不因承担违约金的辩解理由不能成立，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告马海军支付违约金49032.02元；以343457元为基数，按年利率4.75%计算，自2019年2月13日至本判决确定给付之日期间的违约金；二、驳回原告马海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担548元，原告马海军负担292元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   李 霞二〇一九年五月二十三日法 官 助 理   贺永宏书  记  员   张月月本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。