云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初799号原告（反诉被告）：大理市天恒大酒店，住所地大理市下关人民街1号租房。统一社会信用代码：92532901MA6L1Q6NXP。经营者：朱余伟，男，1970年7月13日出生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：杨志昌，男，1974年10月21日出生，白族，住大理市，该酒店员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：邵迟愚，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南华景国际旅行社有限责任公司，住所地大理市下关漾濞路176号。法定代表人：习海宁，职务执行董事。统一社会信用代码：91532901560088813U。委托诉讼代理人：杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：冯聪，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原告大理市天恒大酒店诉被告云南华景国际旅行社有限责任公司（以下简称华景旅行社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告大理市天恒大酒店的委托诉讼代理人邵迟愚、杨志昌、被告华景旅行社的委托诉讼代理人冯聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大理市天恒大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定支付租金、物业管理费65,600元、滞纳金36,014.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，被告与原告签订《房屋租赁协议书》，租用原告经营管理的大理市下关人民街1号天恒大酒店五楼西侧办公区。协议第七条明确约定“从2016年12月01日起至2018年11月30日止每年年租金人民币壹拾叁万元整（130,000元整）”,并且明确了支付方式为：被告应于“每年11月01日前向甲方交纳租赁期下年度前半年租金和次年5月30日前向甲方交纳后半年租金”。另外，协议第九条明确了物业管理费为每月100元。第二十六条明确拖欠即违约，滞纳金3‰。双方如约按协议履行至2018年。按协议约定：2018年5月31日前被告应向原告支付后半年租金和物业管理费65,600元，被告却拖延不付，经原告多次催讨未果，后来直接拒绝接听原告方的电话，甚至对原告方的书面“催交房屋租金告知书”也置之不理。其行为明显违约，恳请人民法院依法查明事实，判令被告如约履行协议，承担违约责任和诉讼费用。被告华景旅行社辩称，请求驳回原告的全部诉请。一、《房屋租赁合同》已经双方协商一致同意于2018年4月终止，原告无权要求被告支付租金及物业费。二、滞纳金是行政法律关系的概念，不适用于民事关系的处理，因此双方关于滞纳金的约定是违法的，不应该得到支持，此外根据双方约定的滞纳金计算标准，每天3‰，按年利率是108%，参照最高人民法院关于民间借贷司法解释的规定，法律保护的最高年利率为36%，双方的滞纳金约定违反法律规定，不应该支持。约定滞纳金的目的是在一方违约的情况下，弥补守约方的损失。民事行为的处理，应该遵循的填平原则，如果原告没有损失，或者损失已经得到满足的情况下，同样不应该支持原告的该请求，根据合同法规定，在违约的情况下，如果违约金过高，一方可以有权请求法院予以减少或者免除。合同法规定，约定的违约金不得超过损失为基数计算的30%。关于双方协商合同终止的理由：1.根据常理，如果没有原告的认可，被告不可能从案件涉及的房屋中搬离，被告租赁的房屋面积较大，用于办公，搬家是大事，用了2天时间，房屋所在位置物业服务是原告管理，房屋是有门禁的，被告在搬离时，双方没有摩擦和纠纷；2.被告在双方的合同解除之前，向原告缴纳的水电费较高，均在五、六百元，在双方协商解除合同后，被告已经实际在2018年3月底搬离房屋，水电费相应的缴纳每月100元左右，证实了被告已经没有在实际使用房屋；3.本案庭审前，原被告均一致确认，在双方协商解除合同之后，被告已经将案涉的商铺钥匙交还了原告。综上，足以证实双方的合同已经协商一致于2018年3月底解除。被告华景旅行社向本院提出反诉请求：1.依法判决被反诉人向反诉人开具金额为已缴纳租金以及物业管理费560,400元的增值税专用发票；2.依法判决反诉被告返还保证金10,000元；3.本诉及反诉诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：原被告于2013年10月20日订立租赁合同依法建立租赁关系，合同就租赁房屋情况、租赁期限、租金标准以及租金支付时间、物业管理费支付标准、支付时间等内容作明确约定。合同订立后，反诉原告依照约定向反诉被告支付租金555,000元以及物业管理费5,400元，合计560,400元。但经多次催要，反诉被告至今未开具增值税发票。原告大理市天恒大酒店针对被告华景旅行社的反诉，辩称，反诉理由不成立，我方已经按照合同第7条约定向反诉原告开具了收款收据。反诉方提出的返还保证金，其没有向我方移交房屋，也没有支付租金，违反了合同约定，因此保证金就不存在返还。反诉原告的反诉请求不成立，因此诉讼费由其承担，综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的事实为：双方是否协商解除合同。对此被告认为已由其财务人员李某与原告的总经理杨志昌于2018年3月28日协商解除了合同，之后被告即搬离了租赁房屋。原告则认为双方并未就解除合同的问题进行协商。被告当庭提交了下列证据证明其主张：1.被告原法定代表人陈建斌与案外的房屋使用人之间微信聊天截图复印件一份；2.大理市恋源家政服务有限公司出具收据一份；3.被告支付水电费的凭证八份；4.证人李某的证言。原告质证认为证据1并不是双方工作人员之间的聊天记录，而是与案外人之间，可以反映出被告仍然在使用房屋的情况，案外人在使用该房屋，被告把租赁房屋交给了他人使用；证据2与本案无关；对证据3的真实性认可，证明内容不认可；对证据4真实性不认可，证人是被告的经办人，有利害关系，没有真实的反映协商未果的客观事实，以及被告收取案外人租金的时间。本院认为，合同约定租赁期限为2016年12月1日至2018年11月30日，被告提出双方之间的合同已于2018年3月28日提前解除，应由被告承担举证责任。被告提交的第1组证据与本案无关；第2组载明系搬迁办公室支出的费用，不能证明解除合同及交还房屋的事实，不予采信；第3组是支出水电费的凭据，不能证明解除合同的事实，亦不予采信；第4组系被告工作人员的证言，属孤证，无其他证据予以佐证，亦不予采信。综上，被告提交的证据不能证明合同协商解除的事实，本院对被告的该项主张不予采纳。本院经审理认定事实如下：2013年10月20日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，约定原告将大理市下关人民街1号天恒大酒店五楼西面办公区租赁给被告作为办公使用，合同主要约定：租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止，共计五年，从签订协议时起至2013年12月1日前为免租金装修期；从2013年12月1日起至2016年11月30日止每年年租金120,000元，从2016年12月1日起至2018年11月30日止每年年租金130,000元；租金交纳实行“先交房租后使用”的方式，年租金分两次交纳，乙方（被告）应于每年11月1日前向甲方（原告）交纳租赁期下年度前半年租金、次年5月30日前向甲方交纳后半年租金；2017年11月1日起至2018年11月30日止的租金应于2017年11月30日前和2018年5月31日前分两次付清，每次付款金额为65,000元；乙方向甲方缴纳10,000元保证金，乙方退租时，房屋若无损坏，甲方将保证金全额退还乙方；乙方应付物业管理费每月100元，签订合同时按年一并付清；乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时有权收取滞纳金，每天滞纳金金额以拖欠费用总额的3‰计算。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了明确。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了保证金10,000元。双方按约履行至2017年。2018年1月2日，被告支付原告2017年12月1日至2018年5月31日的租金65,000元。2018年3月28日被告搬出了租赁房屋，但未将房屋交还给原告，也未交付2018年6月1日至2018年11月30日的租金和物业管理费。2018年10月10日，原告至租赁房屋张贴了一份《催交房屋租金告知书》。合同履行期间，被告向原告支付租金和物业管理费共计560,400元，在每次被告支付租金时，均由原告出具收据，未开具增值税发票。上述事实有双方无异议的当庭陈述和下列证据予以证实：原告提交的原告营业执照及经营者身份证复印件、《房屋租赁协议书》、签署人信息表、身份证复印件、《催交房屋租金告知书》照片及手机短信、手机视频、原告工作人员陈秀梅与被告财务人员李某之间的微信聊天截图各一份，以及被告提交的被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书。本院予以确认。本院认为，原、被告均为合法民事主体，双方签订的《房屋租赁协议》意思真实表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告交付2018年5月31日之前所应当支付的租金和保证金，双方均按照合同约定履行了相应的合同义务。如前所述，被告未能举证证明合同已于2018年3月28日提前解除。依据合同约定：“2017年11月1日起至2018年11月30日止的租金应于2017年11月30日前和2018年5月31日前分两次付清，每次付款金额为65,000元；乙方应付物业管理费每月100元，签订合同时按年一并付清。”被告未按合同约定的期限支付2018年6月1日至2018年10月30日期间的租金，已构成违约，应承担相应的付款义务和违约责任。原告主张由被告支付租金和物业管理费65,600元的诉请符合合同的约定，本院予以支持。合同约定：“乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时有权收取滞纳金，每天滞纳金金额以拖欠费用总额的3‰计算。”名为滞纳金，其性质属违约金，被告应按此约定承担违约责任，但该项约定过高，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本院酌定由被告按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付逾期付款利息。逾期天数原告主张按183天（2018年6月1日至2018年11月30日）计算符合本案事实和合同的约定，本院予以支持。关于被告的反诉问题，本院认为，收取租金开具发票是原告税法上的义务，被告在支付款项之后要求原告开具相应数额的发票是行使合同权利，故被告反诉要求原告开具发票的请求于法有据，本院予以支持。保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的款项。本案合同约定：“乙方向甲方缴纳10,000元保证金，乙方退租时，房屋若无损坏，甲方将保证金全额退还乙方。”现合同期限已经届满，反诉被告无权继续占有保证金，应予返还，被告的该项反诉请求亦属合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十四条、第一百三十六条之规定，判决如下：一、被告云南华景国际旅行社有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理市天恒大酒店房屋租金、物业管理费65,600元，并从2018年6月1日起至2018年11月30日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率承担逾期付款利息。二、反诉被告大理市天恒大酒店于本判决生效之日起十日内向反诉原告云南华景国际旅行社有限责任公司开具560,400元的增值税发票。三、反诉被告大理市天恒大酒店于本判决生效之日起十日内返还反诉原告云南华景国际旅行社有限责任公司保证金10,000元。四、驳回原告大理市天恒大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2332元，减半收取1166元，由被告云南华景国际旅行社有限责任公司承担。反诉案件受理费300元（减半收取），由反诉被告大理市天恒大酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判员 马 泽二〇一九年五月五日书记员 陈晓蓉