文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初15308号原告（反诉被告）：北京稳石丰亦商业投资管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号银河搜候中心8层50912室。法定代表人：马威，总经理。委托诉讼代理人：魏衍伟，北京君永律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏万宝房地产有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路1088号。负责人：倪芳芳，总经理。委托诉讼代理人：朱全明，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艺唯，江苏天辩律师事务所律师。被告：江苏万宝房地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区平泷路1258号105、106室。法定代表人：倪芳芳，董事长。委托诉讼代理人：朱全明，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艺唯，江苏天辩律师事务所律师。原告北京稳石丰亦商业投资管理有限公司（以下简称稳石公司）与被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司（以下简称万宝吴江分公司）、江苏万宝房地产有限公司（以下简称万宝公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案，万宝吴江分公司于2019年1月14日提起反诉，本院亦予受理。以上两案，本院合并审理，依法适用简易程序于2019年1月24日公开开庭审理，后因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭于2019年4月22日、2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）稳石公司的委托诉讼代理人魏衍伟，被告（反诉原告）万宝吴江分公司、被告万宝公司的共同委托诉讼代理人朱全明、李艺唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稳石公司向本院提出诉讼请求：1.判令万宝吴江分公司支付稳石公司招商月费77.5万元、招商佣金210.6万元、违约金50万元；2.判令万宝公司对万宝吴江分公司的上述债务承担连带责任；3.判令万宝吴江分公司、万宝公司承担本案诉讼费用。庭审中，稳石公司将第1项诉讼请求变更为：判令万宝吴江分公司支付稳石公司招商月费77.5万元、招商佣金266.9万元。事实与理由：2013年10月15日，稳石公司与万宝吴江分公司就吴江万宝广场项目签订了《独家招商代理合同书》，约定稳石公司提供招商代理服务，万宝吴江分公司支付招商月费和招商佣金，招商月费为20万元，自稳石公司招商人员进驻之日起至商场开业当日止计算，每月7日之前支付。后稳石公司为万宝吴江分公司代理招商，万宝吴江分公司尚欠招商月费77.5万元、招商佣金266.9万元，经多次催讨无果。万宝吴江分公司系万宝公司设立的分公司，万宝公司应对万宝吴江公司的债务承担连带责任。现稳石公司诉至法院。万宝吴江分公司辩称：2014年3月稳石公司的工作人员进驻项目开始招商，2015年1月18日万宝财富商业广场正式开业。万宝吴江分公司已经支付了全部招商月费合计165万元，未拖欠招商月费。根据信息台账，应付招商佣金为2644483.01元，万宝吴江分公司已经分三次给付稳石公司招商佣金和服务费合计300万元，未拖欠佣金。万宝公司辩称：与万宝吴江分公司的答辩意见一致。万宝吴江分公司向本院提出反诉请求：1.判令稳石公司赔偿万宝吴江分公司损失150万元；4.稳石公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：稳石公司在招商过程中未尽审慎注意义务，工作失误，在引进常熟市闻香餐饮管理有限公司（以下简称一闻香公司）品牌经营项目“浪漫江南”餐饮店经营自助海鲜的同时，重复引进了同庆楼太湖餐饮无锡有限公司（以下简称同庆楼公司）名下的“九月山”餐饮店和“酱骨传奇”餐饮店，其中“九月山”餐饮店也是经营自助餐。因“浪漫江南”餐饮店与“九月山”餐饮店经营项目雷同，导致一闻香公司向万宝吴江分公司索赔造成损失150万元，应由稳石公司承担。稳石公司针对反诉辩称：1.稳石公司招商的同庆楼公司经营的品牌是“同庆楼”，不是“九月山”。“九月山”是同庆楼公司自行改换的，与稳石公司无关；2.稳石公司引进“浪漫江南”、“同庆楼”，不存在工作失误。稳石公司在招商代理中仅起协助作用，万宝吴江分公司完全处于主导地位，最终商户的审批、签合同均需经过万宝吴江分公司的商管公司副总经理、总经理、董事长层层审批，从招商商户的洽谈、合同谈判、商户确定、合同签订均由万宝吴江分公司主导和决定。每个商户的引进，都需要经过万宝吴江分公司的工作人员康磊、陈凯、商管公司副总、总经理董事长倪芳芳等七人，引进“浪漫江南”、“同庆楼”经过了万宝吴江分公司同意；3、“浪漫江南”、“同庆楼”本身不存在冲突，同庆楼佣金结算审批表中载明品牌为“同庆楼”，从未提到“九月山”，也未体现“同庆楼”是自助餐饮，且“同庆楼”本身也不是自助餐饮；4、“浪漫江南”、“同庆楼”是同一天审批招商合同的，万宝吴江分公司比对过两家商户的合同条款，之所以引进也是认为该两家不存在排他性冲突；5、后期“同庆楼”变成“九月山”，是万宝吴江分公司监督不力造成的，与稳石公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：稳石公司提交的《独家招商代理合同书》、补充协议、商户基础信息台账、第二批可结算佣金商户表格、第三批可结算佣金表格、发票、收款回单、招商佣金结算审批表、公证书、企业信用信息公示报告、商标信息、照片、公证费发票、律师费发票、诉讼保全担保费发票；万宝吴江分公司提交的银行付款回单、租赁合同、租赁合同终止协议、招商佣金结算审批表、商标信息。对于有争议的证据，本院认证如下：1、稳石公司提交的律师函、告知函，均未提交相应的送达凭证，万宝吴江分公司及万宝公司亦不认可，故本院不予确认；2、稳石公司提交的差旅报销单、银行明细，拟证明其2015年9月仍在向参与万宝广场招商的员工支付工资，其员工2015年9月仍在进行招商。万宝吴江分公司及万宝公司不予认可。本院认为稳石公司是否向其员工支付工资，与本案没有关联性，不予确认；3、万宝吴江分公司提交的“商户基础信息台账”，表格内容与稳石公司提交的“商户基础信息台账”完全相同，但在结尾处多出了署名为金峰的手写字迹：“……符合条件应结佣金2708743.01，已付200万元，余708743.01（包括旺角鱼蛋王、迪朵、美甲）三家已退商户64260元”。稳石公司对金峰手写的上述字迹不予认可，认为系事后擅自添加、未经其同意。本院认为上述字迹系万宝吴江分公司员工金峰自行书写，稳石公司予以否认，本院不予确认；4、万宝吴江分公司提交的“证明”，出具证明的单位系无锡同庆楼公司苏州万宝店，与万宝吴江分公司存在利害关系，且经办人员未签名，本院不予确认。万宝公司未提交证据，全部意见均与万宝吴江分公司相同。通过上述已确认的证据，结合质证笔录及双方当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2013年10月15日，稳石公司（乙方）与万宝吴江分公司（甲方）签订《独家招商代理合同书》，约定：乙方为甲方开发的项目“万宝广场”中用于商业经营的商铺(委托招商面积约4.2万平方米)提供招商代理服务，甲方支付招商月费和招商佣金；合同自双方签字盖章之日起生效，至项目开业后一个月（暂定2014年10月1日）终止；合同期内通过乙方的招商与甲方签订租赁合同的商户，均视为乙方独家招商成功的商户，甲方均须支付招商佣金；招商月费：独立收取，不计入招商佣金范畴，自乙方招商人员进驻该项目之日起至商场开业当日为止，工作周期为12个月，月费为20万元，甲方每月7日前在收到乙方相应发票后支付月费20万元；招商佣金：1.除合同另有约定外，如甲方向商户收取固定租金或年度递增租金，乙方的招商佣金为该商户租赁面积的60天租金，计算公式为首年度平均日租金×签约租赁面积；2.除合同另有约定外，如果甲方按照“保底加流水倒扣或者纯流水倒扣”的方式收取租金的，乙方的招商佣金按该商户首月租金的2倍计算；3.商户与甲方签订租赁合同后，非因甲方原因导致该商户在进场装修前退租而终止合同的，甲方无需向乙方支付该商户的招商佣金；若已经签约商户单方面违反已经签订的租赁合同，甲方全额没收该商户已付之租赁保证金的情形下，甲方无需再向乙方支付该租赁合同产生的佣金；4.乙方代理招商商户签约完成、甲方至少收到租户支付的两个月租金，是甲方支付招商佣金的前提。签约完成以租赁合同签订及保证金到甲方账户这两个条件同时满足为标志。甲方与乙方独家招商成功的商户合同签约率达到委托招商面积的50%，且签约商户至少支付两个月租金后，甲方应支付乙方该阶段招商佣金的70%；签约率达到委托招商面积的80%，且签约商户至少支付两个月租金后，甲方应支付乙方该阶段招商佣金的70%；签约率达到委托招商面积的100%，且签约商户至少支付两个月租金后，甲方应在开业后一个月内付清全部招商佣金。甲方应按合同约定向乙方及时支付招商月费和招商佣金。乙方应在甲方支付招商月费和招商佣金前五个工作日内向甲方提供等额发票。乙方负责招商商户的咨询、接待、介绍、协商及现场查看等，协助甲方与商户签订合同、督促商户按时交纳包括租赁保证金、租金等在内的所有费用；乙方招商人员负责商户的发掘与谈判，对有合作意向的商户，乙方应当向甲方书面提交商家基本资料及租赁条件，甲方对于有合作意向、需要乙方继续跟进的商户于五个工作日内书面批复；乙方必须以严谨、专业的态度为甲方提供专业的招商服务，并具体负责相关工作的监控、实施和执行，确保服务效率和质量，如因乙方及其人员的行为、疏忽、失误或不作为等原因，致使甲方遭受损失的，乙方负有责任并赔偿相关损失。2014年10月30日，稳石公司（乙方）与万宝吴江分公司（甲方）签订补充协议一份，约定：甲方项目开业时间暂调整为2015年1月18日，双方协商确定《独家招商代理合同书》继续按约履行，直至甲方项目开业日。实际履行过程中，稳石公司共为万宝广场代理招商208家商户，其中自2015年1月4日起至2015年8月19日止，稳石公司为万宝广场招商了编号168“富达茶坊”至编号208“SUPERM健身会所”等41家商户（2015年1月3家、2015年2月1家、2015年3月7家、2015年4月共招商5家、2015年5月6家、2015年6月10家、2015年7月8家、2015年8月2家）。万宝吴江分公司委托江苏长华商业管理有限公司（以下简称长华公司）运营万宝广场，以长华公司的名义与各商户签订租赁合同，使用相同的租赁合同范本，租金支付方式均约定为“先付后用”。2015年1月18日，万宝广场开业。万宝吴江分公司、万宝公司委托他人运营“万宝财富商业广场”微信公众号，该公众号不定期发布万宝广场的促销信息。一、关于招商月费双方当事人一致确认：由于万宝吴江分公司委派两名员工进入稳石公司的招商团队，故在该两名员工参与招商期间的月费按照175000元/月计算，该两名员工未参与招商期间的月费按照20万元/月计算。2014年度的招商月费已付清，具体为：万宝吴江分公司于2014年1月10日、3月3日、3月4日、4月18日、5月21日、6月27日、7月15日、8月18日、9月15日、10月31日、11月17日、12月16日各支付稳石公司175000元，付款回单均注明“服务费”或“代理服务费”。对2015年的月费，双方存在争议。稳石公司于2015年1月5日、2015年2月3日、2015年3月2日向万宝吴江分公司开具经营项目为“代理服务费”、金额均为20万元发票的各1份，于2015年6月10日向万宝吴江分公司开具经营项目为“4月代理服务费”、“5月代理服务费”、“6月代理服务费”金额均为20万元的发票各1份（共3份），于2015年8月17日向万宝吴江分公司开具经营项目为“7月代理服务费”、“8月代理服务费”金额均为175000元的发票各1份（共2份），发票金额合计155万元。2015年1月26日、2015年6月10日、2015年8月17日、2015年9月16日，万宝吴江分公司向稳石公司付款20万元、40万元、175000元、175000元，合计95万元，均备注“服务费”。稳石公司主张以上发票为2015年1月至2015年8月的每月月费发票，2015年9月的月费175000元尚未开具发票，上述95万元系支付2015年1月、4月、5月、7月、8月的月费，尚欠2015年2月、3月、6月、9月的月费未付。万宝公司认可收到上述发票，但对发票记载的经营项目不予认可，认为2015年月费应计算至万宝广场开业之日即2015年1月18日止且已付清，上述95万元系支付招商佣金。二、关于招商佣金2015年1月26日、2015年1月29日、2015年9月30日，万宝吴江分公司分别向稳石公司支付招商佣金100万元，合计300万元。（一）第一批结算佣金2015年8月19日，长华公司在“商户基础信息台账”表上盖章确认，并由万宝吴江分公司员工庄阿二在结尾处手写“招商商户205家，至2015年7月31日实际到账租金5256197.92元，已核对正确”。表格载明合同面积46154㎡、稳石公司需完成的两个月租金5461022.92元、实际收缴租金5256197.92元、稳石公司计提招商佣金5233490.36元、决定佣金2708743.01元。万宝吴江分公司、万宝公司要求在第一批应结佣金数额2708743.01元中扣除三家商户（“旺角鱼蛋王”、“迪朵”、“美甲”）的佣金64260元，稳石公司不予认可。在“商户基础信息台账”中，载明了编号自1至205共计205家商户的经营品牌名称、铺位编号、合同面积、实际计租日、稳石公司需完成的两个月租金金额、实际收缴租金金额、稳石公司计提招商佣金数额、决定佣金数额、备注等信息。本院对其中24家尚未计算决定佣金的商户摘录如下表：            商户名              租约时限              招商佣金              两个月租金              备注                  10“新丽港/同福里”              2014年12月23日至2020年12月31日              68850元                                              11“果果咖喱”              2014年12月23日至2019年12月31日              29808.33元                                              13“味食尚”              2014年12月23日至2020年12月31日              63120元                                              16“睿合珠宝”              2014年12月23日至2017年12月31日              49140元                                              37“移动”              2014年12月23日至2019年12月31日                            61260元              解约                  42“牛人湘厨”              2014年12月23日至2020年12月31日              70127.40元                                              50“浪漫江南”              2015年1月18日至2025年12月31日              41967.60元                                              54“FEICUL翡翠男装”              2014年12月23日至2017年12月31日              27456元                            未开业                  64“奥康”              2015年1月18日至2017年12月31日              31200元                            未开业                  70“如意菜饭”              2015年1月18日至2019年12月31日              23520元                                              71“水乡渔歌”              2015年1月18日至2019年12月31日              51660元                                              89“意尔康”              2015年1月18日至2017年12月31日              45300元                            未开业                  103“TRIES”              2015年1月18日至2017年12月31日              37440元                            未开业                  117“迪朵”              2015年1月18日至2017年12月31日              29160元                                              123“开心老婆煲仔饭”              2015年1月18日至2018年12月31日              38850元                                              128“双丰收/躲喵喵”              2015年1月18日至2019年12月31日              61800元                                              131“骆驼男装”              2015年1月18日至2017年12月31日              45600元                            未开业                  159“原盅原味”              2015年1月18日至2019年12月31日              44400元                                              178“建行ATM”              2015年5月1日至2020年4月30日              13440元                            未开业                  179“韩悦”              2015年7月20日至2022年7月19日              52020元                            未开业                  180“海里壹品”              2015年7月20日至2022年7月19日              75114元                            未开业                  181“抬头吧”              2015年5月1日至2021年4月30日              80550元                            未开业                  188“重庆小面”              2015年8月1日至2017年7月31日              12600元                            未开业                  201“卡岸”              2015年9月25日至2020年9月30日              35700元                            未开业      稳石公司提交的公证书记录了微信公众号“万宝财富商业广场”发布的促销信息，其中2015年11月11日发布的标题为“今天去万宝的双胞胎家长们，注意看这里，看这里！！”的文章中，显示“迪朵”商户在进行促销。万宝吴江分公司提交的租赁合同终止协议显示，长华公司与章大纲就“迪朵”商户签订租赁合同，于2015年11月10日解除合同，该商户结欠11月份租金及管理费。（二）第二批结算佣金2015年9月25日，长华公司在“第二批可结佣金商户表格”上盖章确认，并由万宝吴江分公司员工庄阿二在结尾处手写“已核对商户至8月30日，实际财务到账856201.78元”，金峰在结尾处手写“根据与稳石合同第二批符合条件应结佣金665531.05元，包括已撤4家共111982元（DOTACOKO、SMAHN、圣地威、32.特区）”。在该表格中，载明了编号共计24家商户的经营品牌名称、铺位编号、合同面积、实际计租日、稳石公司需完成的两个月租金金额、财务到账金额、可结佣金数额等信息，合计稳石公司需完成的两个月租金739443.55元、财务到账856201.78元、可结佣金665531.05元。其中，“DOTACOKO”、“SMAHN”、“圣地威”、“32.特区”租约时限均自2015年1月18日至2017年12月31日，在其右侧有手写的“已撤”字样。“DOTACOKO”两个月租金及可结佣金均为27302元、财务到账47685元，“SMAHN”两个月租金、可结佣金、财务到账均为20805元，“圣地威”两个月租金及可结佣金均为39237.5元、财务到账86699.98元，“32.特区”两个月租金及可结佣金均为24637.5元、财务到账33270元。万宝吴江分公司、万宝公司要求要求在第二批应结佣金数额665531.05元中扣除四家商户（“DOTACOKO”、“SMAHN”、“圣地威”、“32.特区”）的佣金111982元，稳石公司不予认可。上述公证书中，微信公众号“万宝财富商业广场”于2015年11月12日发布的标题为“【32特区女鞋】折扣历史新低，不要等等等，就要买买买！”的文章中，显示“32特区”商户、“SMAHN”商户已开业经营。（三）第三批结算佣金2015年10月29日，长华公司在“第三批可结佣金商户表格”上盖章确认，并由万宝吴江分公司员工庄阿二手写“实际租金至10月15日到账418232.89元”，金峰手写“已到账，情况属实，第三批根据合同稳石应结佣金333685.33元-19467-38720.42=275497.81元”。在该表格中，载明了共计19家商户的经营品牌名称、铺位编号、合同面积、实际计租日、两个月租金金额、实际收缴租金金额、稳石公司计提招商佣金数额等信息，合计两个月租金386214.66元、实际收缴租金418232.89元、稳石公司计提招商佣金333685.33元。其中，“周六福”对应的两个月租金金额及稳石公司计提招商佣金数额均为19467元，实际收缴租金14965元；“UO进口食品”对应的两个月租金金额及稳石公司计提招商佣金数额均为38720.42元，实际收缴租金24452.20元。万宝吴江分公司、万宝公司要求要求在第三批应结佣金数额333685.33元中扣除两家商户（“周六福”、“UO进口食品”）的佣金58187.42元，稳石公司不予认可。上述公证书中，微信公众号“万宝财富商业广场”于2015年8月15日发布的标题为“【周六福】开业酬宾，惊喜不断，好礼赠送！”的文章中，显示“周六福”商户已经开业经营；2015年11月9日发布的标题为“这家新开的店，绝对让你足不出户却可以吃遍各地美食！”的文章中，显示“UO进口食品”商户已开业经营；2015年11月27日发布的标题为“万宝首届珠宝节火爆开启，疯狂大转盘任意转好礼！我们在万宝等你哦！”的文章中，显示“周六福”商户举行促销活动。（四）尚未结算的佣金庭审中，双方当事人一致确认：编号043“开乐迪”应付佣金211092元、编号046“浩记生煎”应付佣金42000元、编号074“香草山”应付佣金73710元、编号137“公牛世家”应付佣金21300元、编号174“金海湾”应付佣金14820元、编号175“小木马”应付佣金27360元、编号177“大地自由人影院”应付佣金383333.33元、编号200“T台新面孔、I-baby国际摄影馆、奇迹宝贝创意美术馆”应付佣金67296元，编号208“SUPERM健身会所”应付佣金31938元，小计872849.33元。双方确认编号60“星巴克”、编号207“大白鲸儿童乐园成人扣篮机”应结算佣金，系以扣点方式计提租金，具体佣金数额双方均未明确。双方对24家商户是否符合结算佣金的条件存在争议，具体如下表：            商户名              稳石公司      主张佣金              万宝吴江分公司、万宝公司抗辩意见                  10“新丽港”              69806.25元              未开业                  11“果果咖喱”              29803.33元              中途解约，仅收到租金9187.5元                  13“味食尚”              63120元              中途解约，仅收到租金3945元                  16“睿合珠宝”              49140元              中途解约，仅收到租金41529元                  37“移动”              61260元              中途解约，仅收到租金5000元                  42“牛人湘厨”              70127.4元              中途解约，仅收到租金56653元                  50“浪漫江南”              41967.6元              中途解约，未收到租金                  54“FEICUL翡翠男装”              27456元              未开业                  64“奥康”              31200元              未开业                  70“如意菜饭”              23520元              中途解约，仅收到租金1487元                  71“水乡渔歌”              51660元              中途解约，仅收到租金861元                  89“意尔康”              45300元              未开业                  103“TRIES”              37440元              未开业                  123“开心老婆煲仔饭”              38850元              中途解约，仅收到租金28000元                  128“双丰收”              61800元              未开业                  131“骆驼男装”              45600元              未开业                  159“原盅原味”              44400元              中途解约，仅收到租金35129元                  178“建行”              13440元              自行招租                  179“韩悦”              52020元              未开业                  180“海里壹品”              75114元              未开业                  181“抬头吧”              80550元              未开业                  188“重庆小面”              12600元              中途解约，仅收到租金12178元，后自行招租                  201“卡岸”              35700元              中途解约，仅收到租金18098元                  206“英尚1569法式铁板烧              27070元              中途解约，仅收到租金18007.26元      稳石公司提交的公证书记录了微信公众号“万宝财富商业广场”发布的促销文章，其中：2015年7月8日发布的标题为“【味食尚】七月乐翻天两连发，第一弹”的文章中，显示“味食尚”已经开业经营；2015年7月11日发布的标题为“【果果咖喱】送你萌萌哒多肉植物！先到先得哦，只要消费满额就送！”的文章中，显示“果果咖喱”已经开业经营；2015年9月9日发布的标题为“100家商户全场八折，100元现金券当场送！万宝你是要闹哪样啊！”的文章中，显示“味食尚”、“躲喵喵”商户进行教师节促销；2015年10月8日发布的标题为“想要边吃边看厨师耍大刀？就去英尚铁板烧，约起来！”的文章中，显示“英尚1569法式铁板烧”商户于2015年10月7日-10月31日开业期间促销；2015年10月12日发布的标题为“又一波新店来袭，中央电视台推荐，海盗船长喊你来卡岸吃饭啦！”的文章中，显示“卡岸”商户已开业经营；2015年11月3日发布的标题为“青岛一只虾，水乡渔歌一条渔，不玩虚的，动真格啦……”的文章中，显示“水乡渔歌”商户已开业经营，于11月2日-11月30日促销；2015年11月11日发布的标题为“今天去万宝的双胞胎家长们，注意看这里，看这里！！”的文章中，显示“迪朵”商户、“英尚铁板烧”商户参加促销活动；2015年12月3日发布的标题为“【周四美食半价诱惑】小蜀娘、开心老婆半价来袭，约嘛？”的文章中，显示“开心老婆煲仔饭”商户已开业经营；2015年12月5日发布的标题为“大丰收进入混拼时代啦！拼出美味，混出STYLE！”的文章中，显示“大丰收”商户已开业经营。三、关于“浪漫江南”与“同庆楼”商户同庆楼餐饮股份有限公司（以下简称同庆楼股份公司）持有商标“同庆楼”、“花千骨”、“九月山”。安徽味海餐饮管理有限公司持有商标“酱骨传奇”，系2016年从同庆楼股份公司受让而来。同庆楼太湖餐饮无锡有限公司（以下简称无锡同庆楼公司）系同庆楼股份公司的子公司。康磊系万宝吴江分公司员工。2014年9月16日，稳石公司就品牌为“同庆楼”、签约公司为常熟市一闻香餐饮管理有限公司（以下简称常熟一闻香公司）的商户提交佣金结算审批表，载明商铺位置为S3021A，稳石公司招商结算佣金25527元。品类招商小组意见为“知名餐饮品牌，建议引进，请各部门加快签约流程。康磊2014.9.16”、“符合购物中心的招商定位，建议引进。刘苗苗2014.9.16”、“拟同意。陈凯2014.9.16”，稳石公司及其万宝项目总经理批示同意，长华公司副总经理、总经理/董事长倪芳芳亦批示同意。同日，稳石公司就品牌为“浪漫江南”、公司名称为无锡同庆楼公司的商户提交佣金结算审批表，载明招商结算佣金41967.6元，品类招商小组意见“购物中心大型海鲜自助，建议引进。刘苗苗2014.9.16”、“符合餐饮业态规划需求，丰富餐饮品类。康磊2014.9.16”、“拟同意。陈凯2014.9.16”，稳石公司及其万宝项目总经理均批示同意，长华公司副总经理、总经理/董事长倪芳芳亦批示同意。2014年9月18日，长华公司（甲方）与无锡同庆楼公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：乙方租赁商铺位置S3021A，乙方须以同庆楼旗下品牌之商业名称经营，租赁期限2014年10月20日至2025年12月17日，开业日为2015年1月18日，自2014年10月20日至2015年6月17日期间为免租期，2015年6月18日至2016年12月31日期间每月租金12941元；其中2015年6月18日支付当日至2015年7月31日期间的租金18472元，此后每月5日或之前支付当月租金。同日，长华公司（甲方）与常熟一闻香公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：保证金38823元于本租赁合同签署后5个工作日内付清；租赁期限2014年9月20日至2025年12月31日，开业日为2015年1月18日，自2014年9月20日至2015年7月17日期间为免租期，2015年7月18日至2016年12月31日期间每月租金8561.99元；租金支付方式为“先付后用”，每个月支付，其中2015年7月18日支付当日至2015年8月31日期间的租金12502.85元，此后每月5日或之前支付当月租金。第15-3条约定“如甲方实质性违反本合同约定义务，经乙方书面通知后15个工作日仍未采用任何改正措施，乙方可以解除合同，甲方需赔偿乙方所有的装修投入、管理成本、人事成本等一切损失”。同日，长华公司（甲方）与常熟一闻香公司（乙方）签订补充协议一份，约定“甲方承诺在本合同期内在本租赁标的整体商业范围内不再引进任何经营自助餐饮模式的第三方，否则任何一方均有权按15-2条、15-3条承担违约责任”。2016年1月14日，无锡同庆楼公司苏州万宝店办理工商登记。2016年4月，长华公司（甲方）与常熟一闻香公司（乙方）签订协议书一份，约定：乙方承租后对租赁标的进行装修并开设“浪漫江南”餐饮店，主要经营海鲜自助火锅，因甲方违背补充协议中“甲方承诺在合同其内在本租赁标的整体商业范围内不再引进任何经营自主餐饮模式的第三方”的约定，重复引进了无锡同庆楼公司名下的品牌“九月山”自助餐，导致常熟一闻香公司利益受损，甲方违约。现双方达成协议：本协议生效之日起，解除租赁合同及补充协议；甲方支付乙方补偿金150万元，于2016年4月30日前、2016年5月30日前、2016年6月30日前各支付乙方50万元，付至唐玉杰个人名下账户；甲方前期收取的保证金等费用不再退还乙方，乙方结欠甲方的租金、管理费等甲方也不再收取。后万宝吴江分公司于2016年4月29日、2016年6月1日、2016年7月5日各向唐玉杰账户汇款50万元，注明用途为“补偿金”、“浪漫江南赔偿款”、“浪漫江南补偿款”。稳石公司于2019年1月24日拍摄的万宝广场三楼平面图照片显示，商铺位置S3021A已被分成两个部分，其一经营“酱骨传奇”、其二经营“九月山”。另查明：2018年12月14日，北京市君永律师事务所向稳石公司开具金额为5万元的律师代理费发票；江苏信安诉讼保全担保有限公司向稳石公司开具6762元的诉讼保全担保费发票；2019年3月4日，北京市方圆公证处向稳石公司开具金额为8720元的公证费发票。本院认为，本案的争议焦点是：一、2015年度招商月费应当如何计算，是否已经支付；二、结欠招商佣金的数额如何确定；三、稳石公司对万宝吴江分公司赔偿“浪漫江南”商户的150万元是否承担责任。一、关于招商月费虽然合同约定原告稳石公司招商人员进驻至商场开业当日止的工作周期内支付月费，但原告稳石公司提交的证据能够证实2015年1月至2015年8月仍在提供招商服务，并成功招商了41家商户，且向被告万宝吴江分公司开具了2015年1月至8月的招商月费发票。被告万宝吴江分公司已收到相应的发票，并按照与支付2014年月费相同的方式向原告稳石公司支付了95万元（数额为每月20万元或175000元，均备注为“服务费”）。被告万宝吴江分公司辩称其收到发票后提出过异议，但未提供证据。由此可见，双方在实际履行中延长招商期限至2015年8月，被告万宝吴江分公司应按照发票数额向原告稳石公司支付2015年的月费合计155万元，被告万宝吴江分公司仅实际支付95万元，尚欠60万元未付。原告稳石公司另主张2015年9月份的月费175000元，提交其员工2015年9月22日自北京出发上海的机票，但不足以证实其2015年9月仍在履行案涉招商义务，本院对此不予认定。二、关于招商佣金根据合同约定，佣金的支付应同时满足三个条件，即：已与商户签订租赁合同、万宝吴江分公司已收到商户支付的履约保证金、万宝吴江分公司已收到商户支付的两个月租金。此外，还有两个排除支付佣金的情形，其一为签订租赁合同后，非因甲方原因导致该商户在进场装修前退租而终止合同的情形；其二为已经签约商户单方面违反已经签订的租赁合同，甲方全额没收该商户已付保证金的情形。第一批结算佣金2708743.01元，万宝吴江分公司、万宝公司要求扣除“旺角鱼蛋王”、“迪朵”、“美甲”商户的佣金64260元，但未能举证证明“旺角鱼蛋王”、“迪朵”、“美甲”商户不符合支付佣金的条件。况且，稳石公司已证明“迪朵”商户在2015年11月仍在经营。万宝吴江分公司、万宝公司要求扣除64260元缺乏依据，本院不予采信。第二批结算佣金665531.05元，万宝吴江分公司、万宝公司要求扣除“DOTACOKO”、“SMAHN”、“圣地威”、“32.特区”商户的佣金111982元。由于该四户已全额支付两个月租金，结合2015年11月12日微信公众号宣传“SMAHN”、“32.特区”商户促销活动的事实，足以认定“DOTACOKO”、“SMAHN”、“圣地威”、“32.特区”商户已满足佣金支付条件。万宝吴江分公司、万宝公司的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。第三批结算佣金333685.33元，万宝吴江分公司、万宝公司要求扣除“周六福”、“UO进口食品”商户的佣金58187.42元。由于“周六福”两个月租金为19467元、截至2015年10月15日已实际收到14965元，“UO进口食品”两个月租金为38720.42元、截至2015年10月15日已实际收到24452.20元，2015年11月27日“周六福”仍在促销、2015年11月9日“UO进口食品”商户已开业经营，结合租赁合同中“先付后用”的租金支付方式，足以认定“周六福”、“UO进口食品”商户已经交足两个月租金。万宝吴江分公司、万宝公司的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。双方一致确认的编号043“开乐迪”、编号046“浩记生煎”、编号074“香草山”、编号137“公牛世家”、编号174“金海湾”、编号175“小木马”、编号177“大地自由人影院”、编号200“T台新面孔、I-baby国际摄影馆、奇迹宝贝创意美术馆”、编号208“SUPERM健身会所”，应付佣金小计872849.33元。编号11“果果咖喱”、编号13“味食尚”、编号71“水乡渔歌”、编号123“开心老婆煲仔饭”、编号128“双丰收”、编号201“卡岸”、编号206“英尚1569法式铁板烧”商户，根据微信公众号文章足以证实已开业经营，且距租约起始日已经超过两个月，结合“先付后用”的租金支付方式，足以认定万宝吴江分公司已经收到保证金和两个月租金。万宝吴江分公司、万宝公司未提供证据证明该组商户存在合同约定的拒付佣金情形，故本院依稳石公司的主张，确认该组商户的应付佣金小计308003.33元。编号178“建行”商户，基础信息台账记载商铺位置为1号门大门右侧，佣金13440元；稳石公司提交的照片显示2019年1月万宝广场有中国建设银行ATM机在运营。万宝吴江分公司主张该商户系自行招租，但未提供相应证据，本院不予采信，并认定编号178“建行”商户应付佣金13440元。编号50“浪漫江南”约定佣金41967.6元。长华公司与常熟一闻香公司2016年4月解除租赁合同的协议书中，体现“浪漫江南”已经开业经营一段时间，结合双方约定合同解除后“已交纳的保证金等费用不再退还、结欠的租金等费用不再支付”及租金“先付后用”的支付方式，可以推定“浪漫江南”已经向长华公司支付保证金和两个月租金，万宝吴江分公司、万宝公司未提供证据证明该组商户存在合同约定的拒付佣金情形，故本院确认佣金为41967.6元。编号37“移动”商户，基础信息台账记载商铺位置为C1013、C2007，租赁面积130㎡，租约时限2014年12月23日至2019年12月31日，已明确备注“解约”，佣金结算审批表载明公司地址为吴江区平望镇梅堰。万宝吴江分公司提交的2016年3月31日长华公司与中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司（公司地址苏州市干将西路）签订的租赁合同，商铺位置为C1004，租赁面积为130㎡，租赁期限为2016年7月16日至2021年7月15日，与上述编号37“移动”商户存在显著区别。对于编号188“重庆小面”商户，基础信息台账中记载商铺位置为S3002，租赁面积60㎡，租约时限2015年8月1日至2017年7月31日，备注“未开业”，佣金结算审批表载明签约人为周勇。万宝吴江分公司提交的2015年12月25日长华公司与付毅柔就“重庆小面”签订的租赁合同，商铺位置为S1049C，租赁面积为18㎡，租赁期限为2015年12月28日至2017年1月10日，与上述编号188“重庆小面”商户存在显著区别；租赁合同约定的开业日2016年1月11日，亦与上述微信公众号2016年1月20日发布的标题为“万宝小吃街！！各种肉肉吃到饱！”的文章中显示的“重庆小面”商户广告能够相互印证。因此，万宝吴江分公司主张在万宝广场实际经营的移动营业厅、“重庆小面”商户系其自行招商，具有高度可能性。稳石公司以万宝广场2019年1月有移动营业厅和“重庆小面”商户在经营为由，主张编号37“移动”、编号188“重庆小面”商户的佣金，不能成立，本院不予确认。编号10“新丽港/同福里”商户，租约时限2014年12月23日至2020年12月31日，实际计租日为2015年5月1日，个体工商户“吴江区松陵镇同福里港式茶餐厅”于2015年1月20日办理工商登记。编号42“牛人湘厨”商户，租约时限2014年12月23日至2020年12月31日，实际计租日为2015年3月20日，个体工商户“吴江区松陵镇牛人湘厨餐饮店”于2014年12月18日办理工商登记。稳石公司负有督促商户按时交纳保证金、租金的合同义务，实际计租日之后稳石公司尚在提供招商服务，但截至2015年8月19日尚未收到租金。现稳石公司提交的证据不足以证实万宝吴江分公司已收到上述两家商户支付的两个月租金，本院对相应的佣金不予确认，原告稳石公司可在证据充分后另行主张权利。编号16“睿合珠宝”约定佣金49140元，实际计租日为2015年1月27日，截至2015年8月19日已支付租金33259元；编号89“意尔康”约定佣金23520元，截至2015年8月19日未收到租金；编号159“原盅原味”约定佣金44400元，实际计租日为2015年3月18日，截至2015年8月19日未收到租金。万宝吴江公司辩称该三家商户虽已签订租赁合同、支付保证金，但因经营一段时间后生意清淡，已中途解约，已收到的租金不足两个月，仅收到租金41529元、1487元、35129元。稳石公司负有督促商户按时交纳保证金、租金的合同义务，实际计租日之后稳石公司尚在提供招商服务，但截至2015年8月19日尚未收足两个月租金。现其提交的证据不足以证实万宝吴江分公司已收到上述三家商户支付的两个月租金，本院对相应的佣金不予确认，原告稳石公司可在证据充分后另行主张权利。编号54“FEICUL翡翠男装”约定佣金27456元；编号64“奥康”约定佣金31200元、编号103“TRIES”约定佣金37440元、编号131“骆驼男装”约定佣金45600元、编号179“韩悦”约定佣金52020元、编号180“海里壹品”约定佣金75114元、编号181“抬头吧”约定佣金80550元，在2015年8月19日的基础信息台账中均备注“未开业”。编号70“如意菜饭”约定佣金45300元（实际计租日2015年3月18日）。万宝吴江分公司、万宝公司辩称该批商户虽已签订租赁合同，但未收到租金，商户未开业。稳石公司负有督促商户按时交纳保证金、租金的合同义务，但截至2015年8月19日尚未收到租金。现稳石公司提交的证据不足以证实万宝吴江分公司已收到上述商户支付的两个月租金，本院对相应的佣金不予确认，原告稳石公司可在证据充分后另行主张权利。据上，本院认定结算佣金为：2708743.01元+665531.05元+333685.33元+872849.33元+308003.33元+13440元+41967.6元=4944219.65元。三、稳石公司对万宝吴江分公司赔偿“浪漫江南”商户150万元是否应承担责任万宝吴江分公司、万宝公司认为，招商合同约定稳石公司必须以严谨、专业的态度提供专业的招商服务，并具体负责相关工作的监控、实施和执行，确保服务效率和质量，如因稳石公司及其人员的行为、疏忽、失误或不作为等原因致万宝吴江分公司遭受损失，稳石公司负有责任并赔偿相关损失；无锡同庆楼公司“九月山”商户、常熟一闻香公司“浪漫江南”商户均系稳石公司招商引进，均经营自助餐，万宝吴江分公司与常熟一闻香公司约定排除引进其他经营自助餐的商户，“九月山”与“浪漫江南”存在冲突，导致其赔偿“浪漫江南”商户150万元，应由稳石公司承担赔偿责任。稳石公司认为，其引进的是“同庆楼”商户，“同庆楼”与“浪漫江南”不存在冲突；代理招商系协助性的工作，其引进“同庆楼”、“浪漫江南”均经过万宝吴江分公司同意，且万宝吴江分公司主导租赁合同的签订；稳石公司招商的是商铺S3021A一整块，租赁合同从未体现“九月山”，无锡同庆楼公司在履行租赁合同中自行将原定经营“同庆楼”的商铺S3021A分成两个部分经营“酱骨传奇”、“九月山”商户，与稳石公司无关；商户装修门头变更必须经过万宝吴江分公司审批同意，“同庆楼”变更为“酱骨传奇”、“九月山”，系万宝吴江分公司自行同意的，与稳石公司无关。本院认为，根据招商代理合同约定，稳石公司负责招商代理，其义务包括对招商商户的咨询、接待、介绍、协商及现场查看等，协助万宝吴江分公司签订租赁合同、督促商户支付保证金和租金等费用，系为万宝吴江分公司对外出租商铺的必要前期工作提供协助。根据佣金结算审批表，稳石公司招商商户如需签订租赁合同，应经过万宝吴江分公司委托的长华公司审批同意，最终是否与商户签约由长华公司审批决定。“同庆楼”与“九月山”系同庆楼股份公司持有的两个不同的商标，招商佣金审批表体现稳石公司招商的品牌为“同庆楼”。长华公司与“同庆楼”签订的租赁合同中未体现“九月山”或自助餐，仅约定“同庆楼旗下品牌”；当日长华公司与“浪漫江南”签订的租赁合同和补充协议，又承诺不再招商自助餐类餐饮店。因此，长华公司为避免对常熟一闻香公司违约，应对实际进场商户所使用的名称、经营品类进行审查。后实际进场商户由“同庆楼”变更为“九月山”、“酱骨传奇”，长华公司未严格审查，造成其因“九月山”与“浪漫江南”冲突，导致对常熟一闻香公司承担违约责任。万宝吴江分公司、万宝公司主张稳石公司对其损失150万元承担赔偿责任，但其提供的证据不足以证实原告稳石公司存在违约行为以及行为与损失之间的因果关系，稳石公司对该150万元不应承担责任。综上所述，本院认为，原告稳石公司与被告万宝吴江分公司之间的《招商代理合同书》合法有效，双方均应恪守。合同约定委托招商面积约4.2万平方米，稳石公司已履行招商义务，实际招商面积超过4.2万平方米，故万宝吴江分公司应支付相应的招商月费，并针对符合约定条件的商户向稳石公司支付招商佣金。如上文所述，万宝吴江分公司应支付稳石公司招商佣金4944219.65元、2015年度招商月费155万元，但仅实际支付招商佣金300万元、2015年度招商月费95万元，尚欠招商佣金1944219.65元、2015年度招商月费60万元，合计2544219.65元。原告稳石公司要求被告万宝吴江分公司支付上述款项，本院予以支持。根据合同约定，以“保底加流水倒扣或者纯流水倒扣”的方式收取租金的，招商佣金按该商户首月租金的2倍计算。对于编号60“星巴克”、编号207“大白鲸儿童乐园成人扣篮机”商户，双方一致认可系以扣点方式计提租金、应支付佣金，但均未明确佣金数额。原告稳石公司在本案中未提出相应的具体诉讼请求，本院不予理涉，原告稳石公司可另行主张权利。原告稳石公司要求被告万宝吴江分公司赔偿律师费损失、诉讼保全担保费损失、公证费损失，但合同中并未约定，原告稳石公司亦未说明该项主张的依据，故本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。被告万宝吴江分公司系被告万宝公司的分支机构，原告稳石公司要求被告万宝公司对被告万宝吴江分公司的债务承担责任，本院认为被告万宝公司应承担补充清偿责任。反诉原告万宝吴江分公司要求反诉被告稳石公司赔偿损失150万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本诉被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司于本判决生效之日起十日内给付本诉原告北京稳石丰亦商业投资管理有限公司招商月费及招商佣金合计2544219.65元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）；二、被告江苏万宝房地产有限公司对本诉被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司的上述债务承担补充清偿责任；三、驳回本诉原告北京稳石丰亦商业投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34352元、诉讼保全费5000元，合计39352元，由本诉原告北京稳石丰亦商业投资管理有限公司负担7198元，由本诉被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司、江苏万宝房地产有限公司共同负担32154元。本诉被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司、江苏万宝房地产有限公司负担之数32154元，本诉原告北京稳石丰亦商业投资管理有限公司自愿由本诉被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司、江苏万宝房地产有限公司直接向其支付，故本诉被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司、江苏万宝房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告北京稳石丰亦商业投资管理有限公司，本诉原告北京稳石丰亦商业投资管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费9150元，由反诉原告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76，并将已交上诉案件受理费的凭证交至本院），逾期不交按撤回上诉处理。审 判 长  范媛娟人民陪审员  卢基平人民陪审员  金小妹二〇一九年五月二十四日书记员张凌强附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。