文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25798号原告：佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所地：佛山市南海区西樵镇人民政府办公楼五楼，统一社会信用代码914406057701516069。法定代表人：陈应坚。原告：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区西樵官山江浦西路45号，统一社会信用代码914406057081164633.法定代表人：林世华。两原告共同委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王嘉琪，广东禅都律师事务所律师。被告：周艳，女，1987年5月8日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区，原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（下简称“樵有资产管理公司”）、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（下简称“樵房物业管理公司”）与被告周艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人谭启健到庭参加诉讼。被告周艳经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告樵有资产管理公司支付自2018年2月至2018年10月拖欠的租金138600元，及支付逾期违约金，该违约金按每日万分之五的利率，从逾期付款之日（即从所欠付租金月份当月16日）起计至实际清偿之日止；2.被告向原告樵房物业管理公司支付自2018年8月至2018年10月拖欠的物业代理服务费19800元，及支付逾期违约金，该违约金按每日万分之五的利率，从逾期付款之日（即从所欠付物业代理服务费月份当月16日）起计至实际清偿之日止；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月29日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定原告樵有资产管理公司将位于佛山市南海区西樵镇民乐穗丰市场×××号铺位物业租给被告使用，原告樵有资产管理公司同时委托原告樵房物业管理公司对租赁物进行物业管理。《租赁合同》对租赁期限、租赁费用（租金、物业代理服务费）的支付方式、逾期付款违约责任等进行了约定。2018年1月至今，被告拖欠租金、物业代理服务费，经原告催促，被告仍拒不履行支付义务，逾期付款时间已超过30天，构成根本违约。两原告认为，被告拒不支付租金、物业代理服务费的行为已构成对《租赁合同》的重大违约。补充说明：原告第一项诉请的2018年2月至10月的租金的欠费时间为2018年2月1日至2018年10月31日。第二项诉请的物业代理服务费的欠费时间是2018年8月1日至2018年10月31日。被告未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩及陈述意见，视为其放弃答辩及当庭质证与举证的权利。原告举证如下：1.两原告营业执照、被告身份信息复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.租赁合同原件1份，证明合同双方的权利义务以及违约责任。3.广东增值税普通发票（NO.16651533、NO42214568、NO42214043）原件3张，证明被告有向原告缴纳过租赁费用。4.催缴通知书原件2张，照片打印件2张，证明原告向被告主张拖欠的租赁费用。5.新租物业移交、接收确认表原件1张，照片打印件4张，证明原告按租赁合同的约定履行向被告交付租赁物义务。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告举证的租赁合同、广东增值税普通发票、新租物业移交、接收确认表均有原件核对，本院予以确认并在卷佐证。原告举证的催缴通知书原件2张，照片打印件6张，能与原告举证的其他证据相互印证，本院予以确认，并在卷佐证。原告在庭后补充提交了银行流水原件3页，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，原告樵有资产管理公司（甲方）、樵房物业管理公司（丙方）与被告周艳（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于西樵××江××路××楼××、××层商铺租赁物共1间租赁予乙方使用，经甲、乙双方认可确定，租赁物首层面积约387㎡，二层约423㎡（该面积仅供参考，以实际面积为准，不影响租金标准）。本租赁物的用途为商业用途。本合同租期为60个月，即从2017年12月29日起至2022年12月28日止。租赁期限届满，双方的租赁关系即时终止，不再续签新的租赁合同。收回租赁物，另行招租。甲方必须于2017年12月29日或之前将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按交付日时租赁物的现状承租。乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理。在租赁期间，乙方按约定向丙方交纳物业代理服务费。租赁合同保证金88000元；水电费保证金为6600元。第1-3年（即2017年12月29日至2020年12月28日）租赁期内租赁费用为每月22000元，其中租金为每月15400元；每月物业代理服务费为6600元。第4-5年（即2020年12月29日至2022年12月28日）租赁期内的租赁费用为每月24200元。其中租金为每月16940元；每月物业代理服务费7260元。乙方须于本合同签订当日，向丙方支付上述租赁保证金。租赁费用实行分期缴交，以1个月为一缴交周期。乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费。租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式，向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费。乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费总额的1%。租金存入原告樵有资产管理公司在农商银行的账号80×××36。物业代理服务费存入原告樵房物业管理公司在农商银行的账号80×××30。若被告逾期超过30天支付租金、物业代理服务费或者其他任何应缴付之款项的，甲方有权终止合同及收回该租赁物，丙方不予退还合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付当年全年租金总额的30%作为违约金。2018年1月3日，原告樵房物业管理公司与被告办理涉讼租赁物的移交手续。2018年1月15日，被告向原告樵房物业管理公司支付物业管理费6600元。同日，原告樵房物业管理公司出具发票确认收取被告涉讼租赁物2017年12月29日至2018年1月28日的物业代理服务费6600元。2018年1月8日，被告向原告樵有资产管理公司转入租金15400元。2018年1月19日，原告樵有资产管理有限公司出具发票确认收取被告涉讼租赁物2017年12月29日至2018年1月28日租金15400元。2018年7月12日，被告向原告樵房物业管理公司支付物业管理费39600元。2018年7月16日，原告樵房物业管理有限公司出具发票确认收取被告涉讼租赁物2018年1月29日至7月物业代理服务费39600元。2018年3月19日，原告樵房物业管理公司至涉讼租赁物处粘贴《催缴通知书》，要求被告必须在2018年3月29日前缴清2018年1月29日至2018年3月29日租赁费用，逾期原告按合同约定追收全部租赁费用和违约金，并终止《租赁合同》，收回物业，没收租赁保证金，由此造成的经济损失和责任全部由被告承担。2018年5月3日，原告樵房物业管理公司再次至涉讼租赁物处粘贴《催缴通知书》，要求被告必须在2018年5月14日前缴清2018年1月29日至2018年5月28日租赁费用，逾期原告按合同约定追收全部租赁费用和违约金，并终止《租赁合同》，收回物业，没收租赁保证金，由此造成的经济损失和责任全部由被告承担。原告樵房物业管理公司确认该物业通过公开投标并中标后，被告未曾进场装修使用，租赁物现处于空置状态。原告于庭审结束之日即2019年5月5日后收回涉讼租赁物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原被告并未举证证明涉讼租赁物办理了合法规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原、被告于2017年12月29日签订的《租赁合同》无效。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告在依协议占有使用租赁物期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给原告。关于被告应支付的占有使用费及物业代理服务费的问题，本院分析如下：原告樵有资产管理公司诉请被告支付2018年2月至7月的占有使用费，被告未到庭对原告的主张进行辩驳亦未举证证明在此期间其已将涉讼租赁物返还原告，并于2018年7月12日向原告樵房物业管理公司支付了2018年2月至7月的物业代理服务费，故原告樵有资产管理公司诉请被告支付2018年2月至7月的占有使用费92400元，本院予以支持。至于2018年8月至10月的占有使用费及物业代理服务费，本院分析如下：原告樵房物业管理公司确认被告未进场装修，涉讼租赁物处于空置状态，被告仅向原告缴纳了首月占有使用费后未再向原告樵有资产管理公司缴纳过占有使用费，在涉讼租赁物处于空置状态，被告未对涉讼租赁物实际占有使用并长期未向原告支付占有使用费的情形下，原告樵有资产管理公司未在合理期限内收回涉讼租赁物，对于其自身损失的扩大存在过错，故原告樵有资产管理公司主张2018年8月至10月的占有使用费及原告樵房物业管理公司主张2018年8月至10月的物业代理服务费，本院不予支持。租赁合同无效，原被告关于违约金的约定亦无效，但被告迟延支付占有使用费，确实造成原告占有资金期间的利息损失，本院酌定，被告以欠付占有使用费为本金从欠付占有使用费月份当月16日起至实际清偿之日止按年利率6%计付利息予原告樵有资产管理有限公司，原告诉请超出部分，本院不予支持。经核算，截至2019年5月5日，利息为5614.88元（见附表）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周艳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司支付2018年2月至2018年7月的占有使用费92400元、利息5614.88元，并从2019年5月6日起至实际清偿之日止以92400元为本金按年利率6%计付利息予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司的全部诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取3699.96元，（两原告已预交），由两原告负担1449.58元，由被告负担2250.38元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。两原告多预交的2250.38元，在本判决生效后，经原告申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  曾舟洲人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年五月三十一日书 记 员  钟 丹附表            欠费月份              计息起始时间              费用              利息                  2018年2月              2018.2.16-2019.5.5              15400元              1123.99                   2018年3月              2018.3.16-2019.5.5              15400元              1053.11                   2018年4月              2018.4.16-2019.5.5              15400元              974.63                   2018年5月              2018.5.16-2019.5.5              15400元              898.68                   2018年6月              2018.6.16-2019.5.5              15400元              820.21                   2018年7月              2018.7.16-2019.5.5              15400元              744.26                   合计                                          5614.88                   利息计算方式：占有使用费×天数×年利率6%÷365天