广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3902号上诉人（原审原告）：曹姝平，女，1978年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘捷文，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆明，广东洛亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：顾蕾，女，1980年2月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟浩威，广东国智律师事务所律师。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈茵，该公司职员。委托诉讼代理人：张伟瑛，该公司职员。上诉人曹姝平因与被上诉人顾蕾、原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初19298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曹姝平上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判顾蕾向曹姝平支付迟延交房的违约金（自2018年3月13日起，每日违约金为650万的0.05%，暂计至2018年5月2日的违约金为162500元）；3.一、二审全部诉讼费由顾蕾承担。事实及理由如下：一、本案双方于2018年1月11日签订《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）时，已经对交楼时间明确约定为“过户交楼”，顾蕾应自觉履行交楼义务。涉案合同第一条第7项关于物业移交时间，明确删除了“甲方收齐楼款当天”。可见双方在签订涉案合同时，已经明确否定了收齐楼款为交楼条件。且曹姝平已提供充分证据证明双方签订涉案合同时已口头约定过户当天交楼的事实。顾蕾单方提出交楼时间要求为“收齐楼款”，曹姝平已经当即拒绝，双方未对合同主要条款进行变更，仍应当按照“过户交楼”的口头约定履行合同。二、一审判决认定事实不清，判决结果不当。1.一审认定在双方签订涉案合同未就移交时间进行明确约定，属事实认定不清。双方签订涉案合同时应当谨慎协商并明确合同约定，一审认定双方未对物业交付时间约定，明显与签订合同习惯不符，且在涉案合同上看，已明确划去“收齐楼款当天”的内容，可推定双方签署合同时已经否定收齐楼款交楼的约定。顾某作为代理人已答应“过户交楼”并有派出所执法视频予以佐证，一审判决漠视该份证据，完全否定代理人在代理范围内实施的行为及作为口头约定作为合同形式一种的法律效力。2.一审判决认为曹姝平不同意履行方式可以中止履行合同，以曹姝平继续履行推定双方未就房屋交付时间协商一致的情况下，仍选择继续履行合同与事实不符。实际上，在代理人顾某提出收齐楼款才交楼的要求后，曹姝平已经明确拒绝并要求解除合同，但顾某不同意解除合同并承诺会说服顾蕾“过户交楼”，基于此曹姝平才继续履行合同。3.一审判决在双方已经有就交楼时间进行口头约定的情况下，以收齐楼款交楼符合交易习惯为由，驳回曹姝平的诉请，不符合法律规定。本案双方已经就“过户交楼”达成一致，不符合《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定。被上诉人顾蕾二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，而且德才公司作为本案房产交易的中介机构，其已向法院提交了一份其对一审判决无异议的答辩意见，由此证明曹姝平的上诉请求及事实理由没有依据，请求二审法院驳回曹姝平的全部上诉请求。德才公司提交书面意见称：对于一审判决无异议。曹姝平于2018年5月7日向一审法院起诉请求：判令顾蕾向曹姝平支付延迟交房违约金（自2018年3月13日起至2018年5月2日止，每日违约金为6500000元的0.05%）。经一审法院审理查明：顾蕾原为越秀区东湖路56号502房的所有权人，其于2017年6月28日出具《委托书》，委托顾希杰为其代理人，代为执行和处理上址房屋的出售等相关事宜，该委托书在广东省广州市广州公证处办理了公证手续。2018年1月11日，曹姝平（乙方、买方）与顾蕾（甲方、卖方，代理人为顾希杰）签订涉案合同，约定：甲乙双方就买卖越秀区东湖路56号502房的物业达成一致，签订本合同，该物业建筑面积109.96平方米，该物业现状为空置，以现状按套售予乙方，交付乙方使用情况为：不带租约，带户口，收齐楼款后三周迁出；成交价6500000元，该物业移交时间双方约定；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；付款细则：乙方应于签订本合同时支付180000元作为定金，楼价余款按按揭付款方式支付，乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，首期楼价款（含定金）4000000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年3月20日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，2500000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准；等。同日，曹姝平（买方）与顾希杰（卖方代理人）签订《调整成交价补充协议》，约定：买卖双方均知悉并确认此次交易为组合按揭付款，该物业总价款为4300000元，其中定金为180000元，首期楼款为1620000元，尾期楼款为2500000元，买卖双方确认除上述房地交价款外买方向卖方一次性支付2200000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项2018年3月20日付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价格为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购。同日，顾希杰（业主委托代理人）与原告（客户）及第三人（中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》。2018年2月24日，广州住房公积金管理中心（甲方）、顾蕾（乙方，卖方）、曹姝平（丙方，买方）及广州住房置业担保有限公司（丁方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：监管资金为1620000元，监管期限自丙方将监管款项划入监管账户之日起至监管资金依约划入乙方指定账户之日为止，丙方需于2018年2月26日前将监管资金1620000元存入结算账户，且丙方自愿授权丁方将监管资金从结算账户划转至监管账户；乙、丙双方需严格、全面履行本协议，按照约定向丁方发出授权划转资金指令，丁方取得新不动产权证复印件或房屋他项权证原件或复印件后进行监管资金划转审批，审批通过后一次性划转监管资金1620000元至乙方账户；等。2018年3月1日，广州住房置业担保有限公司出具《广州住房公积金贷款资金监管划扣确认书》，证明曹姝平的监管资金1620000元划扣日期为2018年2月26日。2018年3月21日，广州市国土资源和规划委员会向曹姝平核发了涉案房屋的《不动产权证书》。2018年4月17日，德才公司向顾希杰发出《催告函》，要求其尽快履行交楼手续。一审庭审中，曹姝平、顾蕾确认：曹姝平在2018年1月13日前向顾希杰支付了定金180000元，在2018年2月24日将1620000元存入监管账户中约定的曹姝平结算账户；顾蕾的结算账户在2018年4月3日收到公积金中心转账支付1620000元，在2018年4月4日收到公积金贷款到账600000元；2018年3月13日过户成功当天，曹姝平向顾希杰转账支付2200000元；2018年5月2日，顾蕾的结算账户收到商业贷款到账1900000元。2018年5月2日，顾蕾通知德才公司已收齐房款，可办理房屋交付手续，曹姝平当晚收到通知，但由于曹姝平原因，最终双方确定在2018年5月7日办理了交楼手续。曹姝平为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：1.微信聊天记录；2.案外人黎惠芳于2018年7月25日出具的《情况陈述表》。顾蕾为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：微信聊天记录。就本案纠纷事宜，曹姝平曾于2018年3月29日报警处理，本案一审审理过程中，经曹姝平申请并调取了广州市越秀区白云派出所当天出警的执法视频，视频可见双方在沟通过程中顾希杰陈述其在签订合同时曾说过可以在收到首期款后交钥匙给曹姝平，当天曹姝平支付了定金，但当晚顾希杰询问顾蕾后顾蕾表示不同意，顾希杰马上通知曹姝平需在收到全部购房款后才交付房屋。一审法院认为：曹姝平与顾蕾自愿签订的涉案合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。合同内明确载明“该物业移交时间双方约定”，即在签订合同时双方未就物业移交时间进行明确约定。庭审中，曹姝平提供了案外人黎惠芳出具的《情况陈述表》作为证据，虽然黎惠芳未作为证人出庭作证，顾蕾对该证据的真实性也不予确认，但可视为曹姝平是同意该《情况陈述表》中记载的情况，结合顾蕾的陈述及广州市越秀区白云派出所出警的执法视频，可见在双方签订买卖合同的第二天，顾蕾代理人顾希杰已提出因顾蕾本人不同意提前交付房屋，要求在收齐房款后才可交付房屋，此时曹姝平与顾蕾双方就房屋的交付时间仍未达成一致意见，若曹姝平不同意该履行方式，可以中止履行合同，但此后双方仍一直在协商，且曹姝平后续陆续支付了剩余的定金、办理相关的贷款手续、向顾蕾支付房屋尾款，且双方于2018年3月共同到房管部门办理了房屋交易过户手续等，可见在双方一直未就房屋交付时间协商一致的情形下，曹姝平仍选择继续履行房屋买卖合同。顾蕾在收齐房款当天，已通知曹姝平办理房屋交付手续，亦属符合交易习惯，不存在逾期交付的故意。故曹姝平主张双方已明确约定房屋交付时间为交易过户当天并以此为由主张顾蕾支付逾期交付房屋的违约金，事实依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条的规定，于2018年11月2日作出如下判决：驳回曹姝平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，由曹姝平负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人未提交新证据。二审中，双方均确认在曹姝平明确提出要在过户当天交楼的请求后，顾蕾的代理人顾希杰即表示顾蕾不同意在过户当天交楼，但同时也表示其会尽力说服顾蕾同意过户当天交楼。曹姝平则表示因为顾蕾的代理人顾希杰是全权代理，所以其相信顾希杰答应去说服顾蕾就肯定能够让顾蕾同意在过户当天交楼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为顾蕾是否同意在办理过户手续当天交房。曹姝平主张顾蕾同意在办理过户手续当天交付涉案房屋，根据谁主张，谁举证的原则，曹姝平对该事实负有举证责任。从涉案合同约定的条款内容来看，双方合同并没有约定交房时间。曹姝平表示顾蕾的代理人顾希杰有口头同意在过户当天交房，但通过双方的陈述可知，顾蕾代理人顾希杰只是答应会尽量说服顾蕾同意在过户当天交房，并未保证一定可以在过户当天交房，事实上也没有证据证实顾蕾最终同意在过户当天交楼。曹姝平以顾希杰的代理权限是全权代理为由，主张其可合理相信顾蕾的代理人顾希杰可以说服顾蕾同意过户当天交楼，缺乏理据，本院不予支持。综上，现有证据尚不足以证明顾蕾同意在办理过户手续当天交房。综上所述，曹姝平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由曹姝平负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月十七日书记员 冯 韵彭诗敏