海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初1209号 原告：黄荟，女，1984年5月31日出生，汉族，海南省儋州市人，现住广东省广州市南沙区。 委托诉讼代理人：洪焕婷，女，1994年8月1日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市，系原告的弟媳。 被告：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司董事长。 原告黄荟与被告儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序于2019年5月5日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人洪焕婷到庭参加诉讼。被告晋发公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄荟向本院提出诉讼请求：1、判令被告60日内把需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送到房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更及房屋产权登记手续；2、被告向原告支付违约金17864元（计算期间为2017年8月30日至2019年3月2日）；3、案件受理费由被告承担。 事实和理由：原告黄荟与被告晋发公司于2013年9月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买亚澜湾小区1栋1212房。合同约定总房款324873元，被告应于2014年12月28日前交房，交房后360个工作日内为原告办理房屋所有权证，逾期办证每日按总房款万分之一支付违约金。因被告未缴纳土地违约金，政府停办涉案房地产项目的规划验收业务。2016年6月6日政府恢复涉案房地产项目的办证业务，并于同年12月7日对项目完成规划验收。但被告仍不能为原告办理产权证。原告多次催促，被告一直以各种理由推脱，其行为已经严重侵犯原告合法权益。 被告晋发公司提供书面答辩意见称，被告未能协助原告办理涉案房产证，责任不在被告。其主要原因在于政府审计部门及相关审批部门的行政行为导致涉案“亚澜湾”房地产项目未能及时办理规划及竣工验收备案手续，也不能办理房屋产权登记手续。该事实在儋州市人民法院和海南省第二中级人民法院就同类型案件的审理过程中已经查明。商品房买卖合同已明确约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在约定期限内取得房地产权证的，出卖人才需要承担违约责任，因此要求我公司支付违约金缺乏合同和法律依据。即使法院认定被告需要承担违约责任，也应当从政府部门恢复办证之日起，并依照合同约定的360个工作日进行顺延时间后，开始起算违约金。2014年政府相关部门暂停亚澜湾项目用地规划相关许可手续，导致我公司无法开展任何权证办理手续。政府恢复办证业务后，需要经过面积测绘、工程竣工验收备案、土地分割、契税维修基金分户、项目栋证办理、业主分户权证资料整理和提交、业主面签等一系列复杂手续，才可办证，耗时很长。被告需就各单位资料进行重新搜集及编制，且项目停摆期间过长，无法在短时间内完成资料收集编制。如认定我公司需要承担逾期办证的违约责任，违约天数应当按工作日计算。 原告黄荟围绕诉讼请求依法提交证据《商品房买卖合同》《交房费用收据》《首付款发票》《贷款发票》，被告晋发公司未出庭质证，也未向本院提交证据。本院经审查认为原告提供的证据内容真实、来源形式合法、与本案待证事实有关，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：原告黄荟于2013年9月7日与被告晋发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海南亚澜湾项目的预售商品房××栋房。房屋建筑面积81.67平方米，按建筑面积计价，每平方米3977.87元，房屋总价款324873元。双方约定买受人签订合同时支付首期房款104873元，余款220000元申请办理银行按揭贷款支付。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位”。合同还就逾期付款违约责任、房屋交接、面积确认及面积差异处理、税款缴纳、物业维修基金等事项进行了约定。 合同签订当日，原告向被告支付购房首付款104873元，之后至2015年1月7日，原告向被告支付购房尾款220477元，共计325350元。原告于2015年1月7日办理收房手续并已装修入住至今。 另查明，被告晋发公司至今未协助原告办理涉案房地产权属登记，原告至今未取得涉案房屋的不动产登记证。 本院认为，原告黄荟与被告晋发公司于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。原告在签订购房合同后，已交付全部购房款给被告晋发公司，被告晋发公司应诚实守信，勤勉尽职的履行协助原告办理不动产权属登记手续的合同义务。 根据原被告双方陈述意见，本案的争议焦点为：被告晋发公司应否限期协助原告黄荟办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并支付违约金给原告。 关于被告晋发公司应否限期协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的问题。本案被告开发的海南亚澜湾项目，在2016年12月前是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。被告在该期间内未能为业主办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，不是被告的过错导致。但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除，而被告在阻却办证的事由已经消除后，未及时协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，责任在于被告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”，及《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，原告主张被告将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。根据前述理由，海南亚澜湾项目阻却办证的事由于2016年12月消除后,逾期办证的责任在于被告，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《儋州市商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。原告主张以已付购房款为基数，按日万分之一计付自2017年8月30日起至2019年3月2日止的违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但具体计算违约天数应依照合同约定的工作日计算，即违约金数额为12265.7元（325350元×0.0001×377个工作日）。原告要求被告按自然天数计付违约金于法无据，对其主张违约金超出部分,本院不予支持。被告主张自办证手续恢复办理后360个工作日的办证期限之次日开始起算违约金于法无据,本院不予采纳。 被告晋发公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政管理部门并协助原告黄荟办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 二、被告儋州晋发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告黄荟逾期办证违约金12265.7元。 三、驳回原告黄荟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))》第二百五十三条(javascript:SLC(183386,253))之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123元，由被告儋州晋发房地产开发有限公司负担53元，余下70元由原告黄荟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年五月二十日 书记员  朱朝春 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《商品房销售管理办法》 第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。