广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4706号上诉人（原审原告）：高伟旋，男，1946年3月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：蓝妙怡，广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州中远海运物业发展有限公司，住所地广州市海珠区滨江中路308号。法定代表人：李剑，职务董事长。委托诉讼代理人：胡弯，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫欣，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人高伟旋因与被上诉人广州中远海运物业发展有限公司（以下简称中远公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高伟旋上诉请求：1.撤销一审判决，并支持高伟旋的全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由中远公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清。中远公司作为广州市越秀区大南路119号楼宇的物业管理方，其为案涉物业提供服务至2016年10月30日。在案涉小区未成立业主委员会之前，高伟旋作为案涉小区的业主之一，有权行使业主知情权，要求中远公司公示2016年1月9日至2016年10月30日的物业管理费。楼梯间是整栋楼宇全体业主所有，第三人李惠华侵占119号一楼楼梯间的公共部位，将其与其自有住房102房改建成复式用作经营性用房。由于第三人能侵占使用长达16年之久肯定是中远公司同意的。经过1998年房改政策之后，案涉119号、121号（除303房外）的权属人不再是广州海运（集团）公司，而是其集团公司所属职工。（二）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于第三人李惠华擅自侵占共有楼梯间部分进行经营性活动，广州海运（集团）公司擅自处分设备房出租用作经营艺源装饰材料店，在案涉小区未成立业主委员会之前，高伟旋作为业主有权请求排除妨害、恢复原状。因此，中远公司作为案涉小区之前的物业管理方，对于其管理期间导致的问题，其对遗留问题有义务责令或协调侵占人恢复原状。综上，恳请二审法院判如所请。中远公司二审辩称，不同意高伟旋的上诉请求、事实和理由，中远公司同意一审判决。案涉场地更换了所有权人，使用人并非是中远公司。其中对于精工修补改店所在楼梯间是共有部分，高伟旋作为业主但并非共有权利直接权利人也并非授权的代理人，故无权提起本案诉讼。中远公司在一审提交的证据证明了自然人业主签字支持了大南路119号楼梯间由业主自治管理，同时越秀区委员会支持了大南路119号由业主自治管理，高伟旋在一审对该证据的三性予以确认。针对艺源装饰材料店所在房屋并没有进行房改，未办理产权分割登记，高伟旋、中远公司并非是产权人，因此该房屋的处分与高伟旋无关。因此对于高伟旋排除妨害的请求，中远公司并非该请求的适用对象，高伟旋主张中远公司恢复原状无事实和法律依据。高伟旋在其上诉状中已经确认中远公司非侵占人，因此其在上诉状的表述与上诉请求矛盾。中远公司退出物业管理之前，一审判决确认中远公司不具有公示管理费的义务，中远公司也予以认可。即使中远公司有义务，中远公司退出管理之前也公示了管理情况。2016年10月9日及2017年1月9日中远公司发出了公告并明确了管理费的受理情况，根据中远公司提出的证据，证明了高伟旋收到该公告且对该内容知情。综上所述，高伟旋上诉请求缺乏法律依据，请求法院驳回高伟旋的上诉请求。高伟旋向一审法院起诉请求：1、中远公司公布自2016年1月9日至起诉之日期间其管理的广州市越秀区大南路119号公共部位计有内西侧“艺源装饰材料店”和楼梯间“精工修补改店”的租金收益和119号住宅楼的物业管理费明细；2、中远公司恢复大南路119号住宅楼的公共部位原貌，其中“艺源装饰材料店”面积约1.8米×2.2米，“精工修补改店”面积约1.3米×4.4米。一审法院认定事实：高伟旋是广州市越秀区大南路119号802房的权属人。中远公司自2000年12月1日起对大南路119号房屋进行物业管理服务。2016年10月9日，中远公司向大南路119、121号业主发出《公告》，写明：自80年代以来，中远公司受广州海运住宅小区业主联合会的委托，接管了大南路119、121号楼宇的二次供水、日常管理、化粪池清理、水电设施的维护等服务工作……随着福利政策的完善和房改工作的结束，企业不计成本和大包大揽的行为已经不适应法律法规和市场发展，据统计，贵楼宇应缴交物业管理服务费的住户共39户，按每平方0.2元标准缴交管理服务费，中远公司应收的物业管理服务费约0.37万元，低于成本支出……中远公司做如下安排：1、从2016年10月30日起，中远公司退出大南路119、121号楼宇的物业管理服务工作，同时不再向各位业主（住户）收取物业管理服务费；2、2016年10月30日前，物业管理服务费的业主（住户），请尽快到明月管理处（河北小区）缴费，逾期中远公司将计收滞纳金并保留法律追究的权利；3、从公告之日起至2017年1月30日前，请业主自行组织成立小区管理小组，并推选小区管理人员报备政府相关社区居委会及广州市房管局；4、中远公司退出本小区的物业管理服务工作后，小区管理小组可以另行物色新的物业管理单位等。2017年1月9日，中远公司向大南路119、121号业主发出《公告》，写明中远公司曾于2016年10月9日在各楼张贴退出物业管理业务的公告，告知全体业主，现公示期已满，根据广州市物业管理条例的相关规定事项，中远公司已完成法定程序，即日起不再负责该楼宇的物业管理及安全工作，另已将该小区的基本资料转交给相关街道存档等。2018年6月3日，李惠华出具《说明》，写明：其是大南路119号住户，从1994年至今也是119号梯间“精工修补改店”的经营者，是该大楼的楼长，本着为大楼服务的精神，义务为大楼、街道、海运物业协助工作（如协助收管理费、水费、安装、维修防盗门、安保工作、关心独居老人，协助住户解决困难，化粪池的清理，费用也是我独资的，代各住户收快递物件等）；2016年10月海运局退出物业管理，但到现在街道无接管，因此我们需要自行管理，物业公司也大力支持我们，并将梯间、西侧水泵房租赁收益转给我们作公共维修基金，日后电梯维保费用等。上述《说明》落款有21户住户一同签名，广州市越秀区北京街仙湖社区居民委员会在2018年6月4日盖章，并注明其社区支持大南路119号住户大楼居民自治管理等。广州市越秀区艺源装饰材料店的商事登记基本信息显示，商事主体类型为个体工商户，负责人仇钜洪，成立日期2004年11月8日，地址越秀区大南路119号内西侧等。广州市越秀区精工修补改店的商事登记基本信息显示，商事主体类型为个体工商户，负责人李惠华，成立日期1995年1月16日，地址越秀区大南路119号102房。庭审中，高伟旋提交了案涉大南路119号首层照片若干，其认为“精工修补改店”占用了119号楼梯间的位置，“艺源装饰材料店”则侵占了公共部位水泵房的位置。中远公司对上述照片不予确认，认为不影响高伟旋等业主出入房屋。本案审理期间，经一审法院向高伟旋委托代理人出具律师调查令调查“精工修补改店”、“艺源装饰材料店”的房屋租赁情况。广州市越秀区工商行政管理局出具了如下材料：1、大南路119号102房产权人为邝镇波的产权证、建筑面积28.79平方米；邝镇波在2002年8月20日签署的《协议书》写明其是大南路119号102房业主，现将该房屋的所有权无偿给予妻子李惠华使用，使用期为5年。2、1993年5月20日的《广州市房地产权属证明书》载明广州海运（集团）公司是大南路119、121号的所有权人；广州海运（集团）公司与仇钜洪签订的《协议》，写明该公司将大南路119号西侧房屋出租给仇钜洪作经营用途使用，建筑面积5平方米，月租金480元，租赁期限从2004年5月至2010年12月等。一审法院认为，艺源装饰材料店和精工修补改店所使用的越秀区大南路119号内西侧和119号102房均不是由中远公司出租给两店经营者，高伟旋要求中远公司公布两店租金收益没有依据，一审法院不予支持。同理，高伟旋认为上述两店侵占了大南路119号房屋的公共部分，亦与中远公司无关，其要求中远公司恢复两店房屋原貌，一审法院亦不予支持。中远公司于2016年10月30日退出案涉大南路119号房屋的物业管理工作，在此之前其与作为大南路119号802房业主的高伟旋存在物业服务关系，高伟旋的业主知情权是其了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，而中远公司向各业主收取物业管理费并未涉及业主共有权，故高伟旋要求中远公司公布物业管理费收取情况明细缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《物业管理条例》第六条第二款第（八）项的规定，于2018年8月30日判决如下：驳回高伟旋的全部诉讼请求。本案受理费100元，由高伟旋负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”本案中，高伟旋上诉提出中远公司应当公布争议部分的租金收益，根据案件查明事实，双方争议部分的实际使用人是李惠华，且高伟旋亦没有提交相关证据证实争议部分是中远公司进行出租并收益，因此，其主张中远公司公布租金收益明细，缺乏事实依据，本院不予采信。至于争议部分的物业管理费的公布显然不属于应由物业公司公布的范畴，该主张缺乏法律依据，本院亦不予采信。如前所述，由于争议部分并非中远公司出租，故高高伟旋主张中远公司恢复原状，缺乏理据，本院亦不予采信。综上所述，高伟旋的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由高伟旋负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年五月三十一日书记员  杨希郑志锐