成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0124民初1404号 原告苏斌，男，汉族，1988年4月10日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告李恒耘，男，汉族，1970年11月8日出生，住福建省罗源县。 被告余惠兵，女，汉族，1974年4月8日出生，住福建省罗源县。 被告成都雅居乐房地产经纪有限公司，住所：成都市郫都区（原郫县）犀浦镇天府大道32-34号。 法定代表人王学伟。 委托诉讼代理人杨春梅，四川子归律师事务所律师。 委托代理代理人秦红，女，系该公司员工。 原告苏斌与被告李恒耘、余惠兵、成都雅居乐房地产经纪有限公司（以下简称“雅居乐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月16日受理后，因被告李恒耘、余惠兵下落不明，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏斌及其委托诉讼代理人李刚、被告雅居乐公司的委托诉讼代理人杨春梅、秦红到庭参加诉讼；被告李恒耘、余惠兵经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告苏斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告之间的《房产预定买卖合同》及《预约合同》；2、判令三被告连带向原告退还购房定金、居间费用、物业费、燃气改造费、建渣清运费、门禁卡费、电费、装修费损失等共计人民币268225.48元及违约金人民币146400.00元，扣除被告李恒耘已退还的人民币40000元，三被告仍应支付共计人民币374625.48元；3、三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告李恒耘、余惠兵通过被告成都雅居乐房地产经纪有限公司于2017年3月16日签署了《房产预定买卖合同》，约定在被告成都雅居乐房地产经纪有限公司的居间下，原告以人民币488000.00元的价格购买被告李恒耘、余惠兵位于成都市郫都区，并于2017年3月16日，由成都市蜀都公证处作了《预约合同》公证。原告按照合同约定履行了自己的合同约定义务，于2017年3月16日将人民币138000元的定金及首付款支付给被告李恒耘、余惠兵，被告李恒耘、余惠兵按期交付了房屋，原告对该房屋装修后入住。2018年2月18日，民生银行成都分行工作人员告知原告，因被告李恒耘、余惠兵长期拖欠银行贷款，早在2016年8月12日，民生银行成都分行就向法院申请将该房屋予以查封。时至今日，被告李恒耘、余惠兵仍未能归还民生银行成都分行全部贷款，原告多次找到被告李恒耘、余惠兵要求其履行对银行的还贷义务，但被告李恒耘、余惠兵一直推脱不予配合。原告认为，原告依约履行了自己作为一个买受人的义务，而被告李恒耘、余惠兵在交易前故意隐瞒该房产的限制登记信息，导致原告无法办理过户手续，其行为违反了合同约定，违背了出卖人的义务，致使原告签订购房合同的根本目的无法实现，严重侵犯了原告的合法权益；被告成都雅居乐房地产经纪有限公司作为房屋买卖的中介机构，没有尽到对出卖房屋进行调查并将真实情况告知买受方的义务，应当对被告李恒耘、余惠兵隐瞒房屋已被限制登记并导致合同无法实际履行的违约行为承担连带责任。特提起诉讼。 被告李恒耘、余惠兵未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见或证据。 被告雅居乐公司辩称，1、涉案房屋无法完成过户交易，系因被告李恒耘、余惠兵方在签订合同前隐瞒房屋被法院查封的事实，责任在被告李恒耘、余惠兵；2、被告雅居乐公司在完成居间服务过程中，尽到了足够的审查和告知义务；3、原告方主张的退赔款项中，房款应由被告李恒耘、余惠兵退赔，其他使用费用是原告使用期间产生，装修损失应通过另案执行中予以取得，雅居乐公司无违约行为不应承担违约金。雅居乐公司自愿退赔原告房屋中介费，请求驳回原告要求雅居乐公司承担连带责任的诉讼请求，判令由被告李恒耘、余惠兵承担责任。 经审理查明，2017年3月16日，原告苏斌（乙方）与被告李恒耘、余惠兵（甲方）签订《房产预定买卖合同》，合同约定在被告雅居乐公司的居间下，被告李恒耘、余惠兵将其所有的位于房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给原告苏斌。该合同载明，涉案房屋尚未取得所有权证书，是清水房；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，乙方对于房屋权属情况已充分了解；待房屋取得所有权证书后，甲方与乙方可办理权属转移登记；房屋总价款为人民币488000元，其中人民币138000元在签订合同的同时支付，剩余人民币350000元通过银行贷款方式支付；甲方与2017年3月17日前腾出房屋交付乙方；乙方在签订合同的同时向雅居乐公司支付居间服务费人民币7808元；甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付房价款30%的违约金；该合同还就房屋基本情况、税费、其他违约责任等事项进行了约定。雅居乐公司工作人员秦红在该合同居间方经办人处签字。 同日，原告苏斌（乙方）与被告李恒耘、余惠兵（甲方）在四川省成都市蜀都公证处签订《预约合同》并办理了公证，约定甲方自愿将涉案房屋在取得房屋的正式所有权证书后出售给乙方。该合同载明，房屋总价为人民币488000元，其中人民币138000元在签订合同当日支付；同日甲方将涉案房屋交付给乙方使用，房屋交接后的物管费、毁损等风险转移至乙方；甲方在领取上述房屋的不动产权证书后十日内通知并协助乙方办理房屋过户手续。在公证处谈话笔录中，李恒耘、余惠兵表示涉案房屋系李恒耘、余惠兵购买取得，无抵押等限制处分情形。 同日，原告苏斌向被告李恒耘、余惠兵支付了房款人民币138000元，被告李恒耘、余惠兵出具《收条》；原告苏斌向雅居乐公司支付居间费人民币7808元。原告苏斌在被告李恒耘、余惠兵向其交付了涉案房屋后，于2017年11月1日与龙泉驿区龙泉街办鸿鑫装饰材料经营部签订《装修工程施工合同》后陆续支付装修款人民币120000元并装修入住，向涉案房屋物管单位支付装修管理费人民币208.16元、建渣清运费人民币213.28元、2017年4月1日至2017年12月31日物管费人民币1382.04元、门禁卡费人民币40元，向四川博骏石油天然气工程有限公司支付燃气整改费人民币282元。后合同履行过程中，原告苏斌发现涉案房屋被法院查封无法办理过户登记。与被告李恒耘、余惠兵方协商过程中，被告李恒耘、余惠兵方已退还原告苏斌人民币40000元。后因双方未协商一致，原告苏斌诉至本院。 另查明，涉案房屋系被告李恒耘、余惠兵从成都瑞宏合能房地产开发有限公司购得，并于2013年5月15日办理签约备案（合同签约备案号168158）。因被告李恒耘、余惠兵与案外人民事纠纷，涉案房屋于2016年8月12日被成都高新技术产业开发区人民法院查封。 诉讼过程中，经原告苏斌申请，本院依法委托四川信合资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修资产价值进行评估。四川信合资产评估有限责任公司于2018年12月19日出具评估报告，载明涉案房屋装修原值人民币120280元，净值人民币110500元。原告苏斌支付评估费人民币4000元。 以上事实，有原、被告各方身份信息、商品房买卖合同摘要、《房产预定买卖合同》、公证书、谈话笔录、收条、银行交易明细及回单、收据、房屋信息查询记录等证据及当事人当庭陈述等予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告苏斌与被告李恒耘、余惠兵签订的《房产预定买卖合同》与《预约合同》是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律法规规定，合法有效，各方均应诚实履行。 关于《房产预定买卖合同》与《预约合同》是否应解除的问题。虽涉案房屋被告李恒耘、余惠兵已交付给原告苏斌，但因涉案房屋现被人民法院查封，且被告李恒耘、余惠兵未采取有效措施消除涉案房屋权利限制状态，导致无法办理过户登记手续，合同目的无法实现。对原告要求解除相关合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告苏斌向被告李恒耘、余惠兵支付的房款人民币138000元，二被告应予返还；同时原告苏斌也应将涉案房屋予以返还。 关于被告李恒耘、余惠兵是否应向原告苏斌支付相关损失并承担违约金的问题。被告李恒耘、余惠兵在相关合同中均表示涉案房屋无权利瑕疵，但此承诺与涉案房屋在合同签订前即已被人民法院查封的事实不符，且被告李恒耘、余惠兵在合同签订后也未采取有效措施消除涉案房屋相关权利限制状态，导致合同目的不能实现，其行为违反合同约定，应当承担违约责任。根据双方合同约定，被告李恒耘、余惠兵应向原告苏斌支付房屋总价款30%的违约金。对原告苏斌要求被告李恒耘、余惠兵支付违约金人民币146400元的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。虽原告苏斌确因本案合同履行遭受了装修价款等损失，但因本院已依法支持了原告苏斌的违约金诉讼请求，且根据本案查明的事实，原告苏斌也未提交其他证据证明其实际损失已远超过违约金，故本院对原告苏斌要求被告李恒耘、余惠兵支付装修损失等诉讼请求，本院不予支持。诉讼过程中评估费人民币4000元依法由被告李恒耘、余惠兵承担。以上款项扣除原告苏斌已收取的人民币40000元退款，被告李恒耘、余惠兵还应支付人民币248400元。 关于被告雅居乐公司是否承担连带责任的问题。庭审中被告雅居乐公司自愿表示愿意退还居间费用，该意思表示不违反法律规定，本院依法予以确认。因本案系房屋买卖合同纠纷，原告苏斌与被告雅居乐公司之间系另一法律关系，被告雅居乐公司是否因履行居间合同不当给原告苏斌造成了损失并应承担责任，本院在本案中不作审理，原告苏斌可依法另行主张。 被告李恒耘、余惠兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，相应法律后果由其自行承担，本院依缺席裁判。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告苏斌与被告李恒耘、余惠兵于2017年3月16日签订的《房产预定买卖合同》中房屋买卖合同部分及同日签订的《预约合同》； 二、被告李恒耘、余惠兵在本判决生效之日起十五日内向原告苏斌支付款项人民币248400元； 三、原告苏斌在本判决生效之日起十五日内腾退位于房屋（合同签约备案号168158）并返还被告李恒耘、余惠兵； 四、被告成都雅居乐房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告苏斌退还款项人民币7808元； 五、驳回原告苏斌其他诉讼请求。 本案收取案件受理费8620元，由被告李恒耘、余惠兵承担人民币6545元，由原告苏斌承担人民币2075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 (本页无正文) 审 判 长  曹洪智 人民陪审员  刘孝平 人民陪审员  王冬梅 二〇一九年五月七日 书 记 员  李小容