浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终939号 上诉人（原审被告）：台州绿城能源房地产有限公司。住所地：浙江省台州市中心大道398号。 法定代表人：诸莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈良敏，男，1985年2月16日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鹿帅，北京市中银律师事务所律师。 上诉人台州绿城能源房地产有限公司（以下简称绿城公司）因与被上诉人陈良敏商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院(2018)浙1002民初字7370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意后以庭询、谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、《国有土地使用权分割登记凭证》不属于土地权属证书，案涉合同也并未就其取得作出任何约定，一审判决对土地权属证书随意作出扩大解释属认定事实错误。1、基于法律规定角度而言，根据我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中关于土地权属证书的定义及规定可知，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，土地使用权证书需经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发。此外，根据原国土资源部《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第三条规定，土地权利证书由县级以上人民政府登记造册核发；前述《土地登记办法》第十七条还明确规定，土地权利证书包括国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书四类，由国务院国土资源行政主管部门统一监制。依据前述法规可知，我国的法律及部门规章早已对于《土地使用权证书》或者土地使用权证明作出清楚明确的定义，《国有土地使用权分割登记凭证》（以下简称《分割凭证》）不属于述法律法规项下四类“土地权利证书”之一。事实上，《分割凭证》仅系台州市国土资源局开发区分局内部允许土地分割的核准文件，既非县级以上人民政府登记核发，也非国务院国土资源行政主管部门统一监制，其与土地使用权证书的名称不同、形式不同、核发主体不同、法律依据不同，二者在法律性质上具有非常明显的区别，是两份完全不同的文件，不能混为一谈。2、基于双方合同约定角度而言，案涉《商品房买卖合同》仅约定了上诉人取得土地权属证书的义务，合同及其补充协议全文中均未出现《分割凭证》的字眼，双方未将其定义为土地权属证明，更未就《分割凭证》的取得或逾期取得作出任何约定。相反，因椒江地区国土部门实际并不颁发《土地使用权证书》或土地使用权证明，双方甚至还特别约定“若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发本合同第十六条约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房《房屋所有权证》即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务”。因此，一审判决于法律规定和双方约定之外对有明文规定的特定物权凭证随意作出扩大解释，将《分割凭证》认定为“土地权属证明”，属认定事实严重错误。在保留上述第一点意见的基础上，即使将《分割凭证》认定为“土地权属证明”，则：二、上诉人取得《分割凭证》远在逾期90日期限内，一审判决将违约金计算期限定为180日缺乏依据且于上诉人明显不公。首先，在本案中，上诉人早在2016年3月9日即已取得《分割凭证》即使将《分割凭证》认定为土地权属证明，则自该日后上诉人事实上亦已履行合同项下关于权属证书办理的主要义务，较2016年1月30日仅逾期39天。此后，只要被上诉人方前来领取或催告，双方随时可以完成交付动作，也就是说在2016年3月9日到被上诉人实际领取日之间的期限，《分割凭证》一直实质处于可以随时领受的状态，且期间确也有大量商品房买卖合同项下买受人已经实际领受。其次，一审判决已经查明并且认定，有部分业主在不长的时间内就办理了土地使用权属登记，被上诉人在未能及时取得土地权属证书的情形下亦有义务采取了解或催告等适当措施，并已明知自逾期交付土地权属证书第91日起上诉人要承担较重的违约责任，但一审判决却又将违约金的计算期限酌情至远超90天的180天，这一酌情认定明显与双方订立的《商品房买卖合同》不符，也与已经查明和认定的事实相悖，应当以逾期交付土地权属证书90日内作为合理催讨的期限。再者，《合同法》及相关司法解释均明确规定，当违约金明显高于实际损失时，当事人有权调整违约金。但一审判决却未予采纳，明显与法律规定不符，不能成立。据此，即使上诉人构成违约，也应当系按照案涉合同第十六条约定按总房款的0.3%承担逾期交付责任即可。故一审判决将违约金计算期限定为180日缺乏客观事实依据，远超公平合理期限，亦导致上诉人无端承受较重的违约责任，于上诉人显属不公。综上，请求二审法院判如所请。 陈良敏答辩称，1、绿城公司认为国有土地使用权分割登记凭证不属于土地权属证书，并认为案涉合同未对其取得进行约定，完全是曲解了合同约定，一审法院认定绿城公司存在违约正确。商品房买卖合同附件八补充协议内容第十条关于房屋预告登记权属登记的约定，若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发本合同第十六条约定的土地使用权证或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证，即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。该条约定所指不颁发，应是土地主管部门在客观情况下不颁发，而不应理解为因为程序延误不颁发。根据现有已查明的实际情况，涉案房屋所在台州地区土地主管部门在实际的工作流程中颁发房屋所有权证及土地使用权证或土地使用权证明，不属于该第十条关于房屋预告登记权属登记的约定第一款所约定的情形。如上所述，绿城公司有义务在2016年1月30日前向被上诉人交付土地使用权证或土地使用权证明。根据台州当地主管部门的规定，办理房屋权属登记转移的，需提交土地使用权证明及国有土地使用权分割登记凭证，根据合同的订立目的，绿城公司有义务履行该登记凭证的交付义务。第二、一审法院认定的违约金标准不存在对绿城公司不公平的情形，相反该标准已经将绿城公司应当承担的违约金标准进行了降低。本案中绿城公司违反合同约定的取得时间，即使案涉房屋在2016年3月9日取得了国有土地使用权分割凭证，根据合同第十六条约定，绿城公司还具有向被上诉人履行交付的义务，而正是由于绿城公司的客观履行不能在其实际取得土地使用权分割登记凭证后，为了规避违约责任，主观故意不履行再次通知业主。交付土地凭证的义务对于购房业主来说，法律不应强行要求其具有与绿城公司相同的法律基础和专业的房产知识，相反作为专业的房地产开发商，明知存在合同违约的情况下，为了逃避责任，故意采取回避不通知的方式，其行为明显具备主观过错，一审计算的违约金并不存在不公。 陈良敏向一审法院起诉请求：：一、判令被告立即支付逾期交付土地使用权分割登记凭证权属证书违约金142795.136元（按己交付房价款4045188元，日万分之一的标准自2016年1月31日计算至2017年1月18日）；二、判令被告立即支付逾期交付车位权属证书违约金10653.6元（按己交付购置车位款276000元，按日万分之一的标准自2016年1月31日计算至2017年2月19日）；三、被告立即交付C-442、C-441号地下室（车位），并支付逾期交付违约金20148元（按已交付款项276000元，按日万分之一的标准支付自2015年8月1日起计算至2017年7月31日）。 一审法院认定事实：2013年8月8日，原告陈良敏作为买受人，与被告绿城公司作为出卖人签订了一份《浙江省商品房买卖合同》。合同主要约定，买受人向出卖人购买位于台州市开发区（车位）；商品房建筑面积为194.28㎡，两地下室（车位）建筑面积均为35.58㎡；商品房价款为3769188元，C-442、C-441地下室（车位）价款均为138000元；出卖人于2015年7月31日将房屋交付买受人使用，逾期不超过120日的，自交房最后期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定记载，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.3%承担违约责任，超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金；如合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准；达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，不承担除此之外的其他赔偿责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的交付日期的次月起交纳物业管理费；如因联系地址变更、信件遗失或者其他原因，原告在合同约定的房屋交付日仍未收到被告交房的书面通知时，应主动与被告联系；届时，该商品房已具备交付条件的，原告应即签收《入伙通知书》，并及时对该商品房进行验收交接，被告无需承担其他责任。合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”记载，若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房房屋所有权证即视为已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务；合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期，出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续；若因政府原因等非出卖人自身原因，导致出卖人无法在合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任；买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。本合同任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，被告收件地址以本合同所列地址为准，原告的收件地址以本合同文首所列的地址为准。若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；本合同一方向对方发出的通知符合下列情形之一均视为已送达：1.该通知已递交对方的；2.该通知以邮寄（含快递）方式发出后7天的；3.以传真、电传或其他类似方法通知对方后以适当的形式确认的。书面通知被以任何原因退回的，视为已送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担。2013年10月23日，原告将所购置的上述房产及地下车位抵押给银行进行借款。2015年7月24日，被告书面通知原告于2015年7月31日到被告处办理交房手续。同日，台州市建设房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘中心）对紫薇花园一期4、5、7、9、13、14幢及其地下室进行测绘，对应报告为台建房测实测字（2015）第039号-第044号，并在台建房测实测字（2015）第044号房屋建筑面积测绘成果书中注明因小区一、二期地下室为相互贯通，需待二期竣工后车位整体分摊；以上地下一层面积为按一期界线内的实际建筑面积（未包括地下夹层面积）。2015年7月31日，原告所购商品房竣工验收备案。2015年7月31日，原告在被告提供的交房结算清单上签字，确认已付购房款3769188元，被告应退还原告购房款10285元，应计购房款为3758903元。2015年12月9日，测绘中心对紫薇花园二期1、2、3、6、8、10、11、12、16、17幢、幼儿园及其地下室进行测绘，对应报告为台建房测实测字（2015）第151号-第162号。2016年1月11日，被告取得了涉案车位的房屋所有权证。2016年1月28日，被告向原告寄送了办证通知一份，通知原告领取相关权属证书。2016年3月9日，被告取得涉案房屋及车位的国有土地使用权分割登记凭证。2016年4月30日，被告开具给原告销售不动产统一发票一份，载明购房款3758903元、车位款276000元，合计4034903元。2016年9月29日，被告承建的台州学院路紫薇花园二标段工程竣工验收备案。 一审法院认为，原告与被告绿城公司之间签订的《商品房买卖合同》、《关于《商品房买卖合同》之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法均确认有效，原、被告均应当按约全面履行各自的合同义务。本案原、被告的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交付商品房及车位土地权属证书的事实；二、如存在逾期交付商品房土地权属证书的事实，则违约金的合理数额，包括违约金计算标准是否过高、违约金计算基数是否包括精装修变更款项、违约金计算的起止时间如何确定；三、被告是否履行了交付车位的义务，如存在逾期交付，则违约金数额如何确定；四、如存在逾期交付车位土地权属证书的事实，则违约金数额如何确定。关于第一个争议焦点，该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人承诺于2016年1月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，合同附件八“补充协议内容”中第十点“关于房屋预告登记及权属登记的约定”约定“合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期”，从上述约定内容看，2016年1月30日为被告应当向原告交付办证所需资料的最后日期，即被告应当在2016年1月30日前取得涉案商品房及车位的土地使用权分割登记凭证，并通知原告，以履行其合同约定的“交付土地使用权属证书”义务。至于合同约定买受人委托出卖人办理商品房转移登记的内容、双方没有明确办理商品房转移登记的时间或期限，原告也并未就此提出诉求，对此不作评析。本案中，被告绿城公司取得涉案商品房土地使用权分割登记凭证的时间为2016年3月9日，取得涉案车位不动产权证书的时间为2017年1月17日，均超过了合同约定的时间，故被告绿城公司逾期交付商品房土地权属证书及车位不动产权证书的事实清楚。关于第二个争议焦点，鉴于被告绿城公司存在逾期交付商品房土地权属证书的事实，应当按约承担违约责任。对于违约金数额的确定，该院评析如下：1.关于违约金计算标准。对此，该院认为，双方约定逾期交付商品房土地权属证书超过90日买受人不退房的，违约金标准为已付房价款的日万分之一，该计算标准约定符合相关法律规定，该院按该标准确定，对被告提出的违约金过高应予调整的请求，该院不予采纳。2.关于违约金计算基数。对于已付商品房价款和车位款包含在违约金基数中，双方不存在争议。故本案逾期交付商品房土地权属证书的违约金基数为房价款3758903元，本案逾期交付车位土地权属证书的违约金基数为购置车位数276000元。3.关于违约金计算的起止时间。违约金起算时间比较明确，应按照合同约定的最后交付时间2016年1月30日的次日，即2016年1月31日起计算。本案主要需确定违约金计算的截止日期。对此。该院认为，应当从本案的相关实际情况来合理确定违约金计算的截止日期：其一，被告绿城公司于2016年3月9日取得商品房土地使用权分割登记凭证，虽然被告主张的其已以电话通知的方式通知各业主来领取分割登记凭证用于办理商品房土地使用权属证书，但其难以举证证明。被告绿城公司作为国内有一定知名度的房地产开发商，目前公司运营正常，被告于2016年3月9日取得分割登记凭证后，不通知业主领取并办理商品房土地使用权属登记，于其无益，也有悖正常经营行为。当然情理分析，不能构成高度盖然，不能排除被告确实未履行通知交付义务的情况，其仍属于举证不能的情形；其二，从该院受理的涉案紫薇花园其他业主起诉的同类案件的办证情况看，有十来户业主在2016年3月9日后的三个月时间内，已经从被告处领取了分割登记凭证并办理完成了商品房土地使用权属证书，据此分析，不能排除被告主张的电话通知方式具有一定的客观性；其三，涉案紫薇花园小区商品房属于本地高档楼盘，房屋售价较高，作为大额商品的购买者，应当会密切关注相关产权证书的取得情况，尤其在合同约定的相关产权证书交付期限届满的情况下，更应通过了解或催告的方式获知。而本案被告实际已于2016年3月9日取得分割凭证，特别是有部分业主在不长时间内就已经办理了商品房土地使用权属登记的情况下，其他业主更应能获知可办证的情况。但原告却在之后如此长的时间内仍未能获知已具备办证条件的事实，导致实际办证时间延后，并产生扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告不能就扩大的损失要求被告赔偿。关于合理的违约金计算的截止日期，考虑到双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付土地使用权属证书的违约责任的约定，系按逾期时间分为两个违约金计算标准，即90日内为已付房价款的0.3%，属于较轻的违约责任，而超过90日后，从合同约定日期起按日万分之一标准计算，以及综合本案实际情况，该院酌情确定本案违约金计算的截止日期为合同约定之日起第180日。根据前述分析，该院确定，被告应支付给原告因逾期交付商品房土地使用权属证书而产生的违约金67660.25元（3758903元x0.1‰/日x180日）。关于第三个争议焦点，该院认为，车位的交付使用不同于房屋的交付使用，车位在其骏工验收时即能够满足停放车辆的使用功能，且车位本身为开放式空间，无需如交付房屋时以提供房门钥匙等诸多交付手续为必要交付条件。根据编号为台建房测实测字（2015）第44号房屋建筑面积测绘成果书，因小区一、二期地下室为相互贯通，需待二期竣工后车位整体分摊，同时结合编号为台建房测实测字（2015）第162号房屋建筑面积测绘成果书及竣工验收备案表，能够证明紫薇花园车位是在紫薇花园二标段竣工后进行最终分摊的，而紫薇花园全部车位于2015年12月9日完成测绘，二标段工程于2016年9月29日竣工验收备案。综合本案实际，本院认定紫薇花园二标段工程竣工验收备案日期2016年9月29日即为车位的交付日期。至于原告主张涉案车位拉有卷闸门无法正常使用的情况，目前已不存在，且即使拉有卷闸门，也应是物业部门的行为，与被告无关。即使是被告拉了卷闸门，也是车位完成交付后的侵权行为，属于另行要求被告赔偿侵权责任，而不是原告再次行使交付车位权利的情形。鉴于此，被告已对涉案车位履行了交付义务，对原告要求被告交付涉案车位的诉讼请求，本院不予支持。但被告交付车位的时间晚于合同约定的交付时间2015年7月31日，故被告应当承担逾期交付车位的违约金。对于被告应承担的逾期交付车位的违约金数额，该院确定以车位款总额276000元为基数自2015年8月1日起至2016年9月29日止按日万分之一标准计算违约金，即11730元。综上，原告陈良敏诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款的规定，判决：一、被告绿城公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告陈良敏逾期交付商品房土地使用权属证书的违约金67660.25元；二、被告绿城公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告陈良敏逾期交付车位权属证书的违约金4968元；三、被告绿城公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告陈良敏逾期交付车位的违约金11730元；四、驳回原告陈良敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3772元，由原告陈良敏负担1939元，由被告绿城公司负担1833元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否逾期交付土地权属证书；二、一审认定违约金的计算起止时间是否得当。关于争议焦点一，绿城公司上诉称案涉《国有土地使用权分割登记凭证》不属于双方所签订的《商品房买卖合同》中第十六条约定的“土地权属证书”范畴。对此，本院认为，合同法第一百二十五条明确规定，对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的等来确定该条款的真实意思。本案双方的《商品房买卖合同》第十六条是关于产权登记的约定，主要内容系业主和开发商如何衔接业主产权登记的事项，其中约定出卖人承诺在2016年1月30日前取得土地房屋权属证书交付给买受人，买受人再办理该商品房转移登记，可见出卖人所应交付的土地权属证书是买受人用来办理商品房转移登记的所需材料。而本案《土地使用权分割登记凭证》明确注释：“1、本证是各分割单位分摊土地使用权面积的权属证明，是准予土地使用权分割转让的凭证；2、购房者凭此证及有关资料申请变更登记，换领国有土地使用证”，显然该分割登记凭证的用途是开发商提供给业主用以办理产权登记的凭证，与《商品房买卖合同》中土地权属证书的用途一致，故其应属于该合同条款中所指的土地权属证书。绿城公司逾期提供土地权属证书，当然构成违约。关于争议焦点二，绿城公司在2016年3月9日取得了上述分割登记凭证，已晚于合同约定的时间，有义务立即通知业主前来领取。其虽主张已通过电话方式通知所有业主，但并未提供证据证明，难以据此认定逾期交付的时间截点为该日，故在逾期期限难以查明的情况下，一审法院根据相关客观事实及公平责任原则酌情确定违约金计算的截止日期为合同约定之日起180日并无不当，本院予以支持。 综上所述，绿城公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3772元，由上诉人绿城公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇一九年五月二十八日 代书记员 陈 晨