广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12185号原告：孙伟智，男，1990年4月26日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。被告：杜志广，男，1970年3月2日，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。被告：陈丽贞，女，1964年6月18日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习人员。原告孙伟智与被告杜志广、陈丽贞居间合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告孙伟智的委托诉讼代理人吴燕玲、被告杜志广的委托诉讼代理人冯华标、被告陈丽贞的委托诉讼代理人杜紫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙伟智向本院提出诉讼请求:1.判令杜志广、陈丽贞向孙伟智支付居间服务费116800元；2.判令杜志广、陈丽贞向孙伟智支付律师费10000元；3.判令杜志广、陈丽贞向孙伟智支付违约金暂计1000元，以116800元为基数，按照每日百分之一的标准，自2018年7月5日起计算至付清日止。事实和理由：杜志广与陈丽贞存在债权债务关系，杜志广于2013年7月17日将其名下的位于广州市花都区XX房抵押给陈丽贞，并办理了抵押登记手续，抵押设定的债权数额为70万元。因杜志广未能履行偿还义务，陈丽贞将孙伟智诉至法院，杜志广的房屋经过法院多次降价拍卖仍流拍，需要找到买家进行变卖才能抵债。为了能够尽快将房屋出售，实现陈丽贞的债权，杜志广、陈丽贞经朋友介绍认识了孙伟智，得知孙伟智有相关的资源和人脉能够为杜志广、陈丽贞提供居间服务，为此，三方在2018年6月20日口头约定杜志广、陈丽贞将杜志广名下的广州市花都区XX房以不低于165万元的价格委托孙伟智出售，成交价差额部分作为居间报酬，委托期限自2018年6月20日至2018年12月30日。签订合同后，孙伟智就积极为杜志广、陈丽贞寻找买家。2018年7月4日，孙伟智根据杜志广、陈丽贞的条件最终确定了买家。买家俞建福与杜志广、陈丽贞签订了《房产买卖合同》，约定该房屋成交价为1768888元，买家在签订合同当天向杜志广、陈丽贞支付了定金100000元，余款1668888在过户当天一次性支付，双方约定整个交易手续在2018年8月5日前完成。但是杜志广、陈丽贞在收取买家支付的100000元定金后就互相推诿，陈丽贞作为抵押权人拒绝涂销抵押手续，杜志广也不配合办理过户手续，孙伟智多次与杜志广、陈丽贞沟通无果。后买家起诉至法院要求杜志广、陈丽贞配合办理过户手续，法院依法作出（2018）粤0114民初8952号判决书，判决杜志广、陈丽贞继续履行三方签订的《房产买卖合同》，并配合买家办理过户手续。孙伟智认为，上述《居间合同》是三方自愿签定的，各方应严格遵守。孙伟智已经根据合同的约定促成杜志广、陈丽贞与买家签订房屋买卖合同，根据合同的约定有权向杜志广、陈丽贞收取居间服务费，并要求杜志广、陈丽贞承担违约责任。为此，孙伟智诉至法院。杜志广辩称，请求驳回孙伟智的全部诉请。第一，孙伟智主体不适格，根据合同相对性，孙伟智不是合同买卖居间人。关于房屋买卖交易，杜志广、陈丽贞与案外人俞建福及经纪方广州市事成房地产代理有限公司（以下简称事成公司）签订了房屋买卖合同，因此，事成公司是经纪方，孙伟智并非经纪方，孙伟智无权收取居间报酬。第二，当时居间合同具体内容是空白的，孙伟智仅要求我方在空白居间合同签名，其陈述该合同只是用于房屋买卖，居间费用不需要卖方出，居间费是买方所出，当时签名合同是空白，孙伟智为了达到目的在居间合同增添内容。第三，本案所谓的居间合同违反了价格法第十三条及房地产管理办法等其他法律规定，应属于无效合同，经纪方提供服务应当明码标价，房地产经纪人员不得以个人名义收取费用，且房地产经纪公司及其人员不得利用房屋买卖赚取差价，因此该合同以房屋差价作为报酬是违反法律规定，应当无效。第四，我方就买家关于涉案房屋的买卖交易存在纠纷，双方已上诉至中院，案件至今未生效，不能证明我方有违约行为。陈丽贞辩称，请求法院驳回孙伟智对陈丽贞的全部诉讼请求。杜志广名下的房产经法院多次拍卖流拍，因偿还债务的需要杜志广找到多家中介机构处置该房产，最终由事成公司促成了该房产的签约交易，因此，居间方是事成公司而非孙伟智，孙伟智与我方之间并不成立居间合同关系，孙伟智无权请求居间服务费。退一万步说，即便孙伟智是居间方，孙伟智要求陈丽贞支付居间服务费也没有任何事实和法律依据。首先，支付居间服务费的对象应当是房产的买方或卖方，而陈丽贞仅仅是房产的抵押权人，陈丽贞之所以在相关的文件上签字是为了房屋的顺利交易，因为在杜志广的房产在出售前，陈丽贞已对杜志广的房产享有抵押权、已申请查封该房产。同时，陈丽贞未因杜志广房产的处置得到任何利益，陈丽贞也从未收取过任何楼款，又何来支付房屋差价款作为中介费呢？其次，孙伟智要求支付房屋差价116800元作为居间服务费，是典型的吃差价行为，该行为有违房地产中介服务的行业规范和职业操守，不应受法律保护。根据《居间合同》第六条约定，支付居间报酬的前提是房产的成功出售，但（2018）粤0114民初8952号案件现处于二审阶段，现今杜志广的房产并未出售成功，房产更未完成交易过户及收取楼款的手续，因此，孙伟智要求支付居间服务费的条件并未成就。本院经审理认定事实如下：2018年7月4日，陈丽贞、杜志广（甲方、委托人）与孙伟智（乙方、居间人）签订《居间合同》，约定，甲方为售出房产物业，委托乙方报告商业机会、提供居间服务，甲方所出售房屋地址位于广州市花都区XX房，委托期限2018年6月20日至2018年12月30日止，甲方同意出售房屋的实收价为165万元的价格与乙方介绍的购买方（买家）签署买卖合同的，则视为乙方已完成委托事项，甲方应支付乙方报酬。因乙方前期未收取任何费用，为了促成房屋交易，乙方也付出一定的时间、精力和各种社会资源。为了报答乙方所提供的居间服务，以及乙方所付出的相关努力，甲方以出售价钱为165万元整实收，而乙方促成交易并签署房屋买卖合同，成交价高于甲方实收价钱部分为乙方居间服务费用，甲方同意支付乙方成交价差额部分为居间报酬。在签订房屋买卖合同时，甲方应支付给乙方居间报酬80000元，在房屋完成过户至购买方（买家）名下之日起2天内，甲方将余下36800元支付完毕。甲方应将居间报酬如期如数支付给乙方，如发生逾期支付情形的，甲方应每日按居间报酬总额的10%计付逾期滞纳金。合同并对其他权利义务进行了约定。同日，杜志广、陈丽贞（甲方）与案外人俞建福（买方）及事成公司（经纪方）签订《房产买卖合同》及附件，约定买卖之房屋地址为广州市花都区XX房，买卖双方同意该物业成交价为1768888元。基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，买卖双方同意，买方及卖方的佣金及中介服务费以已签署的《咨询及中介服务费确认书》的金额向经纪方支付，卖方或买方任一方逾期支付咨询及中介服务费用的，每逾期一天，按应付费用的3%向经纪方支付违约金，如买方或卖方任一方逾期支付咨询及中介服务费用的，每逾期一天，按应付费用的3%向经纪方支付违约金。如买方或卖方任一方在签署本合同后未能依约买入或卖出该物业的，违约方须支付本条约定的买卖双方应支付的全部《咨询及中介服务费确认书》的金额给经纪方。合同并对其他权利义务进行了约定。诉讼中，孙伟智陈述，2018年6月份，我方就开始为杜志广、陈丽贞提供居间服务，直至后来找到符合杜志广、陈丽贞要求的买方俞建福促成房屋的交易，因我方不具备房产交易资质，故我方委托事成公司代为办理交易的相关手续，我方也发出了催促杜志广履行合同义务的短信，根据居间合同约定，在合同签订时杜志广、陈丽贞就应当向我方支付中介服务费80000元，房屋过户两天内应当向我方支付剩余中介服务费，俞建福已经全部支付完毕房款，是杜志广、陈丽贞没有履行房屋买卖合同，与我方无关。孙伟智提交短信截屏等拟证明其是本案的实际居间人，提交委托合同拟证明其支出了律师费。杜志广认为，经纪方是事成公司，我方与孙伟智签订的居间合同，是孙伟智让我方在甲方落款处签名，居间合同中划横线处全部都是空白的，孙伟智并非经纪方，没有履行居间合同的约定内容。即使合同有效，违约金标准为百分之一明显过高。陈丽贞认为，我方作为抵押权人为了配合房产交易顺利进行在相关文件上签名，故在居间合同甲方落款处签名，合同是空白的。诉讼中，孙伟智申请事成公司出庭作证，事成公司的法定代表人危华钊出庭陈述，关于买方俞建福与卖方杜志广、陈丽贞的合同并非我公司提供居间服务，是孙伟智促成了合同签订，由我公司代办网签，我公司与孙伟智现在是合作关系，以前孙伟智是我公司员工，大概在2018年下半年10月至12月期间孙伟智离职，没有在我公司任职，具体时间需要回去查，孙伟智在我公司工作期间是没有经纪人资质的，买卖合同中约定的居间义务我公司有履行，包括催促办理过户，我方认为，我公司盖了章，应该也属于本案合同的经纪方。本案的交易，我公司是向孙伟智收费的，买卖交易过程中，我公司未收取买卖双方的服务费，也没有约定服务费。关于合作关系如何解释，事成公司先陈述“我方与附近小吃店的老板都有合作，如果他们介绍人来、促成交易，我方有费用给他们。不是我公司与孙伟智约定分成或者费用分配，应该是某个经理与孙伟智约定了某种分成比例”，后又陈述“合作方式是朋友介绍，孙伟智介绍人过来签订合同，我方收取孙伟智的代办费用，孙伟智收取什么费用我不清楚。我方也不向买卖双方收取中介费”。庭后，事成公司向本院出具《离职证明》，载明，庭后经核查，我公司原销售员工孙伟智先生于2017年6月从本公司正式离职。孙伟智先生的离职时间以此证明为准。针对事成公司的作证及出具的《离职证明》，杜志广认为，孙伟智是事成公司的员工，经纪方是事成公司，孙伟智在短信中都称其是事成公司的销售代表，庭审中危华钊也陈述孙伟智于2018年10月至12月期间离职，足以证明涉案房屋买卖的经纪方是事成公司公司，我方也有理由相信，事成公司为了违规获取高额费用，与员工孙伟智恶意串通，企图避免违规行为被发现后管理部门处罚，故意利用孙伟智无房地产经纪资质身份，以孙伟智个人名义去签订《居间合同》“吃差价”，且孙伟智也无房地产经纪资质，也非房地产经纪机构，不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。陈丽贞认为，孙伟智本就是事成公司的员工，是事成公司为了谋取不当的中介费利息由孙伟智起诉，《离职证明》的时间与当庭陈述的离职时间不一，是为了应付涉案诉讼。另查明，（2018）粤0114民初8952号案是俞建福作为原告诉被告陈丽贞、杜志广房屋买卖合同纠纷，俞建福向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告继续履行三方于2018年7月4日签订的《房产买卖合同》，并协助原告办理房屋过户手续;2.请求法院判令陈丽贞协助原告办理涉案房屋的涂销抵押手续；3.请求法院判令杜志广将涉案房屋交付给原告；4.请求法院判令杜志广向原告支付税费损失17688元；5.请求法院判令两被告向原告支付律师费60000元；6.请求法院判令两被告向原告支付延期办理违约金暂计1000元（以1768888元为基数，自2018年8月5日起每日按照千分之一的标准计算至房屋交付之日止）；7.本案诉讼保全费、诉讼费由被告承担。上述费用共计78688元。本院于2018年11月15日作出（2018）粤0114民初8952号民事判决，判决如下：一、原告俞建福与被告杜志广、陈丽贞于2018年7月4日签订的房产买卖合同继续履行；二、被告杜志广、陈丽贞于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告俞建福办理位于广州市花都区XX房的涂销抵押手续；三、被告杜志广于上述涂销抵押手续完成后七日内协助原告俞建福办理位于广州市花都区XX房的过户手续，将该房产过户转移至俞建福名下。四、驳回原告俞建福的其他诉讼请求。该案目前在二审过程中，二审尚未审结。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。孙伟智以居间合同纠纷提起本案诉讼，孙伟智应当举证证明涉案房屋的交易是由其居间促成，孙伟智提交的居间合同仅能证明杜志广、陈丽贞委托其出售涉案房屋，并未显示孙伟智已经完成了委托事项，提供了居间服务。涉案房屋的房屋买卖合同上的经纪方是事成公司，孙伟智认为是其无法办理网签故委托事成公司代为办理交易的相关手续，并申请事成公司出庭作证，事成公司出庭作证时关于何方为经纪方的认知也存在不统一的情形，先认为“关于买方俞建福与卖方杜志广、陈丽贞的合同并非我公司提供居间服务”，后又陈述“我方认为，我公司盖了章，应该也属于本案合同的经纪方”，关于其解释的与孙伟智的合作关系以及孙伟智作为其公司员工的离职时间也存在前后不一的情况，故孙伟智提交的证据不足以证明其居间促成了涉案房屋买卖的交易，孙伟智应当承担举证不能的法律后果，孙伟智请求杜志广、陈丽贞支付居间费用、违约金及律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙伟智的全部诉讼请求。案件受理费2856元，由原告孙伟智负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  高 媛人民陪审员  徐少婷二〇一九年五月十七日书 记 员  朱婷欣王呈