宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初969号原告：宁夏汇融物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：任彦虎，系该公司监事长。委托诉讼代理人：高建斌，男，1988年3月2日出生，汉族，系该公司艾依雅居项目主管，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：杨茂森，男，1987年7月20日出生，汉族，系该公司汇融中心项目主管，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：娄连芳，男，1963年2月5日出生，汉族，山东邹城市人，华电宁夏灵武发电有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告宁夏汇融物业服务有限公司诉被告娄连芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏汇融物业服务有限公司的委托诉讼代理人高建斌、杨茂森、被告娄连芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏汇融物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费5795.01元，电梯费900元，储藏室费450元，违约金7823.78元，合计14968.79元（以上费用周期为2015年1月1日至2018年9月30日止）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月原告与宁夏汇融房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，及2016年12月份、2017年12月份与某小区业主委员会分别签订的《物业服务合同》补充协议和《物业服务合同》，合同约定由原告为宁夏汇融房地产开发有限公司开发的某小区提供物业服务。根据合同约定表明，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系某室业主，该房屋建筑面积114.3平方米。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务。合同服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费，截止2018年9月30日，被告尚拖欠45个月（自2015年1月至2018年9月）的物业服务费共计7146元，虽经原告多次催要，至今无果。综上所述，被告拖欠交付物业管理服务费的行为构成违约，已严重地损害了原告经济利益，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第108条之规定，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院在查清案件事实后，依据判决支持原告的诉讼请求。被告娄连芳辩称：宁夏汇融物业服务有限公司起诉状中的诉讼请求与实际事实情况不相符，未提及因为他们公司的管理、服务不到位给我家造成的经济损失和精神伤害，请求人民法院依法根据事实和实际情况做出公正的调解和判决。被告请求人民法院依法驳回宁夏汇融物业服务有限公司不合理且不合法的诉讼请求，案件受理诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、宁夏汇融物业服务有限公司管理人员服务意识淡薄。由于管理人员不到位，服务人员少造成地下车库间、小区内地面等多处圾清理不及时、不到位。夏季，随处可见的动物粪便、瓜果皮、污物、垃圾等，造成小区内蚊虫滋生，业主居住环境条件较差。特别是2015年和2016年二年尤为严重。2、宁夏汇融物业服务有限公司服务人员为业主服务、排忧解难的意识差。对于业主填报和反映的楼内缺陷问题，消除不及时。有些问题，虽然口头答应处理，但实际上却一拖再拖，致使许多业主提交的问题缺陷根本得不到处理。3、我家某室，自2016年5月份发现次卧室、厨房、储藏间内的墙壁因为水浸造成内墙壁及粉刷的涂料出现大面积的脱皮、脱落现象，室内异常潮湿，木地板被浸泡，已经无法正常居住。就此事我及家人曾多次催促物业管理人员及时处理修复，但是物业管理人员在没有进行认真检查、检验的情况下，却说是因为我家卫生间的自来水管渗漏所造成的，他们无法处理。之后在未搞清楚漏水原因情况下，他们只是在外墙的平台处刷了层黑漆作为防水隔层，再无其他处理手段。漏水的根本问题没有得到解决，这一拖就是一年多时间，直到2017年，这期间不仅墙壁渗水，而且木质地板也被泡严重，已经无法正常居住。无奈我家只得将室内的床、衣柜等家具都转移到屋内其他空闲位置。在这期间，小区内也有其他业主反映遇到类似的问题，大家非常气愤，于是联合向银川电视台直播银川栏目组反映了汇融物业公司不解决问题、拖延的事情。2017年4月23日，银川电视台直播银川栏目组记者就反映的这些问题进行现场采访，媒体曝光后，汇融物业公司在舆论压力下才不得不勉强答应处理，但一直不安排人员处理。此事已经过了夏天的雨季，物业公司人员只发现、处理了楼房落雨水管漏水问题，内墙皮问题一直拖延下去，说等到墙内部干后再处理，一直这样拖延着。我及家人急于居住，只能自己联系外面房屋维修人员，自费于2018年4月份对房屋墙壁及地面的维修处理工作经过一段时间的维修处理，才于当年5月具备了入住条件。这样我家的住房在2016年至2017年二年的时间内无法正常居住使用，鉴于此我家人多次与汇融物业管理人员沟通，要求汇融物业公司减免我家2016年至2017二年的物业管理费，作为他们工作失误对我家的经济赔偿。汇融物业公司也就此事表示愿意协商，他们公司管理人员只答应免去2016年一年的物业管理费，我们双方就赔偿问题一直还未达成最后的协议。4、我家地下室2楼39号，自2014年入住以来到2018年8月先后三次被水淹地下室，衣物、大米、洗衣粉、鸡鸭蛋等许多存放物品全部被淹沐、浸泡、部分损坏。特别是2018年8月16日到18日，因连续降雨造成地下室全部被淹，水淹浸泡二天多才开始排水处理，又一次淹没浸泡坏很多物品。汇融物业公司未有任何的说法和歉意，说明他们对我们业主的财产很不重视。5、2016年4月因为全体业主对汇融物业公司二年多的服务不满意，在合同到期后，经与街道居委会协商选举成立了业主委员会业委会辞退汇融物业服务公司，进行按程序公开招投标，经过筛选，根据实际情况宁夏圣雪绒物业公司中标，作为某小区物业服务公司进驻小区开展服务。2016年6月而汇融物业公司在撤出一段时间后，未与业委会签订物业服务合同的情况下，不知为何又强行进入该小区，干扰圣雪绒物业公司为业主服务，造成该小区物业管理很混乱。由此汇融物业公司又一次进入某小区进行物业服务工作。我们业主希望汇融物业公司提供正规的与业委会全体成员签订的2016年至2018年物业服务合同。6、汇融物业公司人性化管理不好，每年过年时别的小区物业公司都张灯结彩，红红火火搞些亲民、爱民活动，加强与业主的互动沟通活动，而汇融物业公司人员不注重细节，搞得活动很简单，有时连条幅类都不挂，节日氛围不浓厚，显得人情事事很淡薄。因为我家的错误，我们已经向汇融物业公司交了2015年和2018年的物业管理费，证据以缴费收据单作证。综上所述，被告认为宁夏汇融物业服务有限公司管理人员服务意识淡薄，服务人员为业主服务、排忧解难的意识差，对业主财产很不重视保护，在服务期限内物业管理水平差，小区物业环境水平差在未按照规定签订正规物业服务合同的情况下，进驻小区开展服务，他们的过失造成我家二年不能居住，对我家的经济造成一定损失，应当免去2016年至2017年二年的物业管理费作为对我家的经济赔偿。被告请求金凤区人民法院依法驳回宁夏汇融物业服务有限公司不合理且不合法的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年某的开发商宁夏庄和置业投资有限公司与原告经协商签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定该小区开发商选聘原告为某小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其的建筑面积缴纳，标准为多层住宅物业服务费1.2元/平方米/月，电梯运行使用费收取标准为：二层每户10元/月；物业服务费按季缴纳，于每季度第一个月10号前交费。逾期未交纳物业服务费、电梯费的，应按每项欠费3‰的标准承担违约金。双方还对物业服务内容、经营管理、使用维护、双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约为该小区提供了物业服务。2016年12月11日银川市金凤区某小区业主委员会经与原告协商签订了一份《物业服务合同》及补充协议，协议对多层住宅的物业费的标准调整为1.1元/平方米/月。2017年12月11日银川市金凤区某小区业主委员会又与原告签订的《物业服务合同》及补充协议，协议约定其他费用与此前合同一致，地下储藏间管理费按照每月10元收取。被告娄连芳系银川市金凤区某室的业主，房屋建筑面积114.3平方米。自2015年1月1日至2018年9月30日期间拖欠原告的物业服务费5795.5元、电梯费900元、储藏室管理费450元未付，经原告催缴未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。审理中，被告将2015年和2018年的物业费、电梯费、储藏室管理费予以缴纳。本院认为，被告购房所住的某小区开发商和业主委员会选聘原告为该小区提供物业服务并与其签订的《前期物业服务合同》、物业服务合同及补充协议，均属双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方及小区全体业主具有法律约束力。双方应当自觉全面按约履行合同的义务。原告为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，就应当按约向原告缴纳物业服务费。被告自2016年1月1日至2017年12月31日期间拖欠原告的物业服务费3018元，电梯运行费480元，储藏室管理费240元未付，应承担偿付责任，原告的上述诉请符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。被告提出原告服务不到位及其卧室、厨房渗水、地下室被水淹给其造成损失予以赔偿的辩称意见，其应向相关机关反映或另案主张权利。对原告主张的违约金，因被告未按约缴纳物业服务费是对原告的物业服务有异议，并非恶意欠交，故原告的该项诉请本院不予支持。需要强调的是物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告娄连芳于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏汇融物业服务有限公司物业服务费3018元、电梯运行费480元，储藏室管理费240元，合计3738元；二、驳回原告宁夏汇融物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，由原告宁夏汇融物业服务有限公司37元，被告娄连芳负担50元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。  审  判  员   李建东二〇一九年五月十四日法 官 助 理   汤艳宁书  记  员   陈威樾 附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。