江西省永修县人民法院行 政 判 决 书（2019）赣0425行初35号原告潘剑琼，女，1979年8月13日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人张先锁，江西擎天律师事务所律师。被告九江市八里湖新区房屋管理办公室，地址九江市长虹西大道兴城广场6号楼3楼,统一社会信用代码12360400MB046063X7。法定代表人聂济科，该单位局长。出庭负责人张守标，系该单位副主任。委托诉讼代理人胡国庆，江西惟民律师事务所律师。原告潘剑琼诉被告九江市八里湖新区房屋征收局（后变更为九江市八里湖新区房屋管理办公室）行政协议一案，于2019年3月12日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及举证通知书并依法组成合议庭，于2019年4月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张先锁，被告九江市八里湖新区房屋管理办公室的出庭负责人张守标及其委托诉讼代理人胡国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2018年1月26日，原告潘剑琼与被告九江市八里湖新区房屋管理办公室签订《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》，协议约定被告补偿原告房屋征收补偿款合计人民币壹佰肆拾柒万陆仟捌佰柒拾玖元整，其中第三条第1大项第(3)小项混砖结构单价1945元/㎡。原告潘剑琼诉称，2013年9月1日，原告前夫陈中华与九江市茅山头农业发展公司签订了两份《房屋、场地租赁合同》，2014年7月原告前夫陈中华身亡后，原告与九江市茅山头农业发展公司续签了以上两份合同，并继续组织生产和经营。2018年1月26日，原告女儿在江西省儿童医院重症监护室抢救，被告通知原告签订房屋征收补偿安置协议书，因原告抽不出时间回九江了解市场价格和征收政策，恳求被告先把征收范围内其他征收补偿安置协议先签，原告按同等条件签约，被告欺骗原告片区内其他房屋都征收完毕了，只剩原告一家没签，被告威胁原告不签字将强拆原告房屋，原告不得已签字，同时委托刘颖、白荧、沈勇军也代表原告分别在被告准备的另外三份安置补偿协议上签字。后原告得知，其被被告欺骗，与她在同一地块的其他人房屋征收价格比她高很多。原告不服，诉至本院，请求判决：1.判令被告将2018年1月26日原告与被告签订的《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》（协议编号【2018】G4），第三条第1大项第(2)小项砖混结构单价1945元/㎡变更为3733元/㎡并赔偿原告经济损失866500.46元；2.诉讼费由被告承担。原告潘剑琼向本院提交以下证据：证据一：1.原告身份证复印件；2.九江市宏利物流经营部工商登记信息；3.被告事业单位法人证书，以上共同拟证明房屋的合法性及本案主体资格。证据二：1.江西省儿童医院疾病证明书、死亡证明，拟证明被告乘人之危。证据三：1.被告与潘剑琼签订的【2018】G4号《房屋征收补偿安置协议书》；2.被告与农发公司签订的【2018】H1号《房屋征收补偿安置协议书》；3.被告与二毛厂签订的【2018】H2号《房屋征收补偿安置协议书》；4.被告与园艺场签订的【2018】H3号《房屋征收补偿安置协议书》；5.被告与张计仔签订的【2018】H4号《房屋征收补偿安置协议书》，拟证明被告与原告签订的补偿协议与相同结构建筑物的补偿价格相差悬殊，显失公平。证据四：1.农发公司房地产分户报告；2.张计仔房地产分户报告；3.潘剑琼房地产分户报告；4.棚户区改造宣传册；5.九江中院庭审笔录，以上共同拟证明被告在征收过程中存在欺诈行为。原告被征收房屋土地使用权性质属于国有,被告委托评估公司评估后确定为集体土地。证据五：1.国务院令第590号；2.江西省政府令第214号文件；3.九江市政府（2016）12号文件；4.住建部【2011】第77号文件，拟证明被告行为违法。被告九江市八里湖新区房屋管理办公室辩称，首先，本案已过起诉期限，依法应予驳回；其次，协议书是双方真实意思表示，合法有效;最后，协议书中的补偿款标准符合安置补偿方案，涉案房屋系租赁九江市茅山头农业发展公司的场地自行搭建而成，土地所有权人为农业发展公司，对涉案房屋补偿不能按照房地合一的方式进行评估，只能对房屋建筑成本按重置价进行评估。为此被告委托具有资质的评估主体对涉案房屋重置价值进行了评估，并依据评估结果对原告进行了补偿，符合法律规定。综上，原告起诉已过起诉期限，补偿协议书系双方自愿签订，没有违反法律规定，合法有效，补偿标准公平合理，请求法院依法驳回原告起诉。被告九江市八里湖新区房屋管理办公室向本院提交了以下证据：证据一：1.涉案房屋房地产分户报告；2.涉案房屋房屋面积表一份；3.涉案房屋房屋征收附属物表明细一份，拟证明被告依法委托专业测绘、拆迁和评估公司对涉案房屋进行了测量评估；涉案房屋征收价值评估标准为农房重置价。证据二：1.双方签订的《房屋征收补偿协议书》；2.补偿款发放凭证；3.浔阳区人民法院（2018）赣0403民初1697号民事判决书，拟证明双方签订的《房屋征收安置补偿协议书》系自愿签订，合法有效；原告已经领取了补偿款；《房屋征收补偿安置协议书》约定的补偿标准依据评估报告得出，公平合理。证据三：九江茅山头企业集团农发公司《房地产分户报告》,拟证明农发公司房屋征收评估标准为房地合一，与原告评估标准不一致。原告潘剑琼对被告九江市八里湖新区房屋管理办公室提交的证据的质证意见为：证据一真实性、合法性、关联性均有异议；证据二真实性无异议，合法性有异议，协议签订前原告没有收到分户报告，协议签订的时间潘剑琼女儿正在省儿童医院抢救，是被告工作人员威胁不签字就拆，四份协议书的补偿价格，均不是法律法规规定的市场价格，合法性和关联性有异议；证据三的三性均无异议，原告房屋与该房屋土地使用权性质完全相同，成新率还更高。被告九江市八里湖新区房屋管理办公室对原告潘剑琼提交的证据的质证意见为：证据一：真实性合法性无异议，工商登记信息证明房屋合法性有异议，房屋本身是否合法不是以办理工商登记，而是以房屋建设本身是否经过规划许可；证据二不能证明原告的证明目的；证据三真实性合法性无异议，但不能证明对原告的补偿价格显失公平；证据四真实性合法性无异议，关联性有异议，被告没有采取欺诈；证据五被告严格按照法律法规来进行征收。本院对上述证据认证如下：对原告潘剑琼提交的证据一、证据三、证据四，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；原告提交的证据二、证据五被告无异议，本院对其真实性予以认定。对被告九江市八里湖新区房屋管理办公室提交的证据证据一的真实性，本院可以认定，证据二、证据三，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。经审理查明，九江市政府委托九江市八里湖新区管委会，启动九江市八里湖片区棚户改造项目，项目范围包括：向阳街道通畔垄村3、4、5组、排山村7、8组，茅山头园艺分厂、邓家山、铁路宿舍等地。因原告潘剑琼未提供涉案房屋的土地使用权证，也没有其对涉案土地拥有使用权的有关材料，故被告对涉案房屋的补偿未按照房地合一的方式进行评估。2018年1月26日，原告潘剑琼与被告签订了《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》，协议载明：“第一条、被征收房屋现状：1、乙方房屋坐落茅山头街道邓家山社区。2、乙方房屋总建筑面积484.62㎡,砖混结构484.62㎡。第二条、乙方自愿选择以下补偿安置方式：货币补偿。第三条、征收补偿1、房屋价值补偿金额942586元。（3）砖混结构484.62㎡，单价1945元/㎡;小计942586元。第四条、征收安置1、乙方选择货币补偿方式，甲方应付给乙方的房屋征收补偿、其他征收补偿款等补偿款共计1476879元。”2018年2月11日，被告将房屋征收款1476879元汇至潘剑琼账户。后原告得知与潘剑琼房屋在同一地块的其他人房屋征收价格比潘剑琼高好多，认为被告系乘人之危，欺骗了潘剑琼，故诉至本院。另查明，2018年1月9日受被告委托，江西省天禄房地产土地评估有限公司出具了《潘剑琼房地产分户报告》一份载明：“一、评估基本事项：…评估时点：5、2016年10月15日；6、评估标准：农房重置价；7、评估方法：基准价格修正法；8、评估依据：（1）、《国有土地房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《九江市中心城区规划区内集体土地地上房屋征收与补偿安置实施办法》、《九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》、本项目房屋征收补偿安置方案和征收公告等相关法规和文件（2）、房屋测绘表及估价人员现场查勘表。9、二类地段集体土地上九成新房屋征收补偿基准价格与重置价格…二、估价结果：混合结构建筑面积484.62㎡，单价1945元/㎡，总价942586元；装修价值143448元，共计1086034元。”该分户报告“估价假设与限制条件和估价说明”第5条载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为集体土地，房屋用途为厂房。2017年3月19日受被告委托，江西省天禄房地产土地评估有限公司出具了《茅山头集团农发公司房地产分户报告》一份载明：“一、评估基本事项：…评估时点：5、2016年10月15日；6、评估标准：房地合一价值；7、评估方法：成本法；8、评估依据：（1）、《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《国有土地房屋征收与补偿条例》及九江市最新出台的相关法规及文件…二、估价结果：砖混结构建筑面积1138.18㎡，单价3733元/㎡，总价4248826元；砖木结构596.11㎡，单价3493元/㎡，总价2082212元；简易结构514.02㎡，单价3284元/㎡，总价1688042元，装修价值260504元，共计8279584元。”2018年2月8日，被告与农发公司签订了《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置（城房）协议书》一份，载明：“…第三条、征收补偿：1、房屋价值补偿金额8019080元，其中：砖混结构1138.18㎡共计4248826元，砖木结构596.11㎡共计2082212元，简易结构514.02㎡，共计1688042元。2、其他征收补偿金额584594元。…综上，甲方应补偿乙方（农发公司）房屋征收款合计人民币8603674元。”该分户报告“估价假设与限制条件和估价说明”第5条载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为国有农垦地，土地用途为农垦，房屋用途为厂房及办公用房。2017年10月20日，受被告委托，江西省天禄房地产土地评估有限公司出具了《茅山头集团张计仔房地产分户报告》一份载明：“一、评估基本事项：…评估时点：5、2016年10月15日；6、评估标准：房地合一价值；7、评估方法：成本法；8、评估依据：（1）、《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《国有土地房屋征收与补偿条例》及九江市最新出台的相关法规及文件…三、估价结果：砖木结构189.35㎡，单价3493元/㎡，总价661400元；简易结构338.03㎡，单价3284元/㎡，总价1110091元，装修价值20630元，共计1792121元。”2018年2月8日，被告与张计仔签订了《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置（城房）协议书》一份，载明：“…第三条、征收补偿：1、房屋价值补偿金额1771491元，其中：砖木结构189.35㎡共计661400元，简易结构338.03㎡，共计1110091元。2、其他征收补偿金额141958元。…综上，甲方应补偿乙方（张计仔）房屋征收款合计人民币1913449元。”该分户报告“估价假设与限制条件和估价说明”第5条载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为国有农垦地，土地用途为农垦，房屋用途为厂房及办公用房。再查明，潘剑琼无涉案征收房屋所在土地的土地使用权证，也从未缴纳过涉案征收房屋所在土地的土地出让金。本院认为，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。公民、法人或者其他组织就土地、房屋等征收征用补偿协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案的《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》系行政机关为实现公共利益或者行政目标，与行政相对人达成的具有行政法上权利义务内容的补偿安置协议，应当属于行政诉讼的受案范围，需依照《中华人民共和国行政诉讼法》及有关司法解释并参照适用《中华人民共和国合同法》进行审理。本案的争议焦点有三点：一、被告在与原告签订行政协议时是否存在欺诈、乘人之危的情形。原告主张该房屋征收补偿安置协议是以欺诈、乘人之危的手段订立，但原告未提供任何证据证明该主张，潘剑琼在其本人诉被告行政协议一案中，也仅提交了其女儿在其签订合同时因病重在医院住院的证据材料，该证据系间接证据，并不能直接证明被告在与原告签订该协议时有欺诈、乘人之危的情形，再结合本案中补偿款原告已全额领取，原告认为房屋征收补偿安置协议是以欺诈、乘人之危手段订立理由不能成立，本院不予支持。二、原告与被告签订的协议中被拆迁房屋中砖混结构单价为1945元/㎡，是否对原告构成显示公平。1、原告陈述被告对原告的评估是按照集体土地上房屋的标准，而对同一块地，被告在对农发公司、张计仔进行评估时，是按国有土地标准评估的。经查，潘剑琼的《房地产分户报告》中载明本次估计假设估价对象的土地使用权性质为集体土地，房屋用途为厂房。农发公司、张计仔的《房地产分户报告中》载明：本次估计假设估价对象的土地使用权性质为国有农垦地，土地用途为农垦，房屋用途为厂房及办公用房。本院认为，原告的被拆迁房屋系在租赁农发公司的场地上自行搭建而来，原告没有提交其拥有拆迁房屋所在土地的使用权证，也无其他证据证实其拥有拆迁房屋所在土地的使用权，无论涉案土地是国有土地还是集体土地，原告都无法在房屋征收中获取到土地部分的征收补偿，被告据此委托评估公司按照农房重置价进行评估，对原告的涉案房屋中砖混结构的补偿单价为1945元/㎡，不包含土地征收价格符合情理，亦符合市场价中除去地价后房屋的价格。2、被告与农发公司协议中的房屋中砖混结构的单价为3733元/㎡，被告辩称该征收价格包含地上房屋及土地征收价格，原告对此有异议，认为农发公司的情况与原告相同，要求本院责令被告提交农发公司被征收房屋规划许可、房产及土地使用权证明文件。本院认为，被告对农发公司被征收房屋是否应按房地合一标准计算，不属于本案的审查范围，即使被告的上述征收标准有误，也不构成原告认为的显失公平的理由。三、被告在与原告签订协议时是否存在程序违法情形。原告在庭审中陈述被告从未向原告送达分户评估报告。经查，被告未提交证实其向原告送达了分户评估报告，亦在庭审中承认其未向原告送达分户评估报告，认为原告既然签订了补偿协议就相当于对评估报告无异议，有异议的话就不会同意签订补偿协议。分户评估报告的送达是行政征收当中的一项程序，当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案被告未向原告送达分户评估报告即与原告签订补偿协议，但该程序瑕疵不足据此否定补偿协议的效力，程序确有不当，但原告如对补偿协议中约定的价格不满，有拒绝签署或者缓一步签署，再行协商的权利。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”涉案《八里湖新区棚户区（城中村）改造项目畔湖片区房屋征收补偿安置（城房）协议书》签订过程中，原告在协议上签字行为的法律意义是自愿接受补偿安置条件，其应对自己的行为承担法律责任，其事后提出相反主张的，应承担证明责任。本案中，原告没有提供充分证据证明双方订立协议时存在重大误解；也没有证据证明被告采用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，违背其真实意思。原告没有提供涉案房屋的土地使用权证或者其他证明其对涉案房屋土地拥有使用权的证明材料，没有证据证明涉案补偿安置协议存在显失公平的情形。原告领取补偿款的事实，能够印证对涉案协议的认可，涉案补偿安置协议是双方真实意思表示，且不存在《合同法》第五十三条及五十四条规定的情形，双方签订的协议为有效合同，原告诉请本院判令变更涉案补偿安置协议及赔偿相应损失，缺乏事实根据和法律依据。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告潘剑琼的诉讼请求。案件受理费50元，由原告潘剑琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  孙春春审判员  詹 旺审判员  谈 黎二〇一九年五月二十二日书记员  覃芳玲