广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3085号上诉人（原审原告）：苏小花，女，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码441************041。委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马宏英，女，汉族，住广东省佛山市顺德区*********************，公民身份号码130************64X。委托诉讼代理人：龚家晴，广东佐智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易宁，女，汉族，住湖南省攸县*************，公民身份号码430************121。原审第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************编号F5-1、F5-2、F5-3，统一社会信用代码914***********602M。法定代表人：陈坚炜，总经理。上诉人苏小花因与被上诉人马宏英、易宁、原审第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏小花上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持苏小花的一审诉讼请求；3.判令马宏英、易宁承担诉讼费用。事实和理由：1.编号为MMxxx1401的房屋买卖合同（以下简称1401合同）和补充协议的签订经过双方详细磋商，签订过程中的众多参与人、时间、空间足以证明马宏英对该合同是认可的，易宁也完全了解涉案房屋的权属状况，故1401合同合法有效。一审法院没有认定该合同合法有效是错误的。解除合同的协议所约定的苏小花的违约行为根本不存在，足以证明该协议是苏小花在被胁迫的情况下签订的。苏小花与马宏英解除合同是双方协议，并不影响由三方签订的1401合同的效力和履行。2.马宏英与易宁签订协议解除1401合同，足以证明马宏英与易宁对1401合同拒不履行，构成根本违约，应承担连带责任。3.马宏英与易宁所述苏小花的所谓违约行为在2018年4月24日已得到认可，马宏英、易宁也未指出苏小花在2018年4月24日后有任何违约行为，苏小花与马宏英签订解除合同的协议有违生活常理，中介工作人员的证言也可以证明解除合同的协议是苏小花在被胁迫的情况下签订的，该协议不生效。马宏英辩称，苏小花出售涉案房屋没有经马宏英授权，苏小花对涉案房屋无权处分。1401合同与补充协议是苏小花欺骗马宏英签订的，该合同非马宏英的真实意思表示。苏小花为了赚取差价与易宁签订合同，损害了马宏英与易宁的合法权益，苏小花因此与马宏英签订协议解除合同，确认其非法转卖房产的行为。马宏英与苏小花的补充协议是在马宏英被骗的情况下签订的。易宁一直误以为涉案房屋的所有权人是苏小花，知道事实后不愿继续交易。经多次磋商后苏小花同意将定金作为违约赔偿的款项。马宏英与易宁签订协议解除合同合法有效。易宁辩称，易宁在购买涉案房屋时被告知该房屋是马宏英和苏小花共有的房产，易宁是在被隐瞒实情的情况下签订的。云房公司未陈述意见。苏小花向一审法院起诉请求：1.马宏英返还定金100000元，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2.马宏英支付约定的收益款项118000元，易宁承担连带赔偿责任；3.马宏英支付律师费15000元；4.马宏英、易宁承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月1日，马宏英与案外人佛山市顺德区龙xxx房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定马宏英购买位于顺德区xx街道办事处xx社区居民委员会xx路x号x园x座1101号（以下简称x园x座1101号）。2017年8月11日，苏小花与马宏英签订了《房地产买卖合同》，卖方为马宏英（甲方），买方为苏小花（乙方），约定甲方所转让房地产坐落于x园x座1101号；转让的总价款为1060000元；乙方须于2017年8月11日前向甲方支付定金100000元；双方同意以按揭贷款方式支付房款，乙方须于办理房产交易过户获取受理的回执单后即时支付除定金之外的首期款300000元，该首期款的实际支付额（以总价款减去银行获批款金额及定金金额后的余额为实付首期）以银行获批的贷款金额自动调节；购房余额660000元乙方通过银行按揭方式支付甲方；乙方须于等业主办理好房产证10日之前向银行提交贷款申请的相关资料及办理好相关申请手续，甲方必须协助乙方办理好贷款审批手续，办理贷款所产生的相差费用由乙方自行承担，由于乙方逾期未办理导致延误交易的乙方须承担违约责任；甲方在乙方申请按揭贷款的银行出具同贷书日起20个工作日内共同向房地产权登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，届时房屋转移的新权属人名称可由乙方自行指定，甲方对此没有异议；甲方未按本合同约定擅自变更或者解除合同，未按合同或合同相关附件的约定履行义务，发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷造成合同履行障碍，甲方在交房前未按约定解除租赁事项，甲方出现以上任一行为即视为甲方违约。甲方违约须将已收取的定金、房款等全额退回乙方，同时赔偿乙方本合同约定之定金金额作为违约金，如已办理产权过户的，甲方负责恢复产权的相关费用；乙方未按本合同约定擅自变更或解除合同，未按合同或合同相关附件的约定履行义务，乙方未按本合同约定付款，乙方出现以上任一行为即视为乙方违约。乙方违约按本合同的约定之定金金额作为违约金额赔偿给甲方，甲方应将已收到的购房款在扣除违约金后的余款退还给乙方，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用等。合同中有手写其他的约定：“1.房产登记名义由乙方确定，乙方必须向甲方出具委托转名授权书，甲方应协助乙方办理产权转移登记手续，甲方按乙方授权指定完成过户手续，视为履行产权转移义务；2.收到定金后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总成交价的10%赔偿给乙方，本合同自动解除；3.若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，乙方必须按本合同的总成交价的10%赔偿给甲方，本合同自动解除。”合同还约定了双方其他的权利和义务。当天马宏英收到了苏小花支付的100000元的定金，并向苏小花出具了收据。苏小花与马宏英、易宁，云房公司签订《房屋买卖合同》一份，卖方为苏小花，共有权人为马宏英，苏小花与马宏英为甲方，乙方为买方易宁，丙方为中介公司即云房公司，约定甲方将位于x园x座1101号房屋出售给乙方，总金额为1180000元，定金为100000元，于2018年4月30日前支付，甲方同意乙方以商业贷款的方式支付剩余楼款，乙方应于本合同签订之日起30个工作日内备齐资料向银行申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，拟贷款580000元，实际贷款额度以及审批时限以银行审批结果为准，首期房款500000元于递件当天支付，先递件后支付，甲方应在签订本合同之日起30个工作日内备齐所有资料及款项，向抵押权人发起申请提前还清贷款，在收到抵押权人还款通知后3日内将赎契款存入还贷账户，办理涂销抵押登记。合同有手写备注载明：“出具房产证7个工作日内办理贷款流程，出具新房产证和按揭同意书才递件”。苏小花于2018年4月11日在合同甲方处签名并加盖指模，易宁于2018年4月11日在合同乙方处签名并加盖指模，马宏英于2018年4月24日在合同的甲方处签名并加盖了指模。云房公司在合同丙方处加盖公章。苏小花与易宁及云房公司于2018年4月11日还签署了《签约温馨提示》。苏小花在2018年4月11日向云房公司签署《居间服务费支付承诺书》。苏小花与马宏英、易宁在第三方的中介下签订的《房屋买卖合同》，经办人为第三方的工作人员原x。2018年春节后，马宏英将其与案外人佛山市顺德区龙xxx房地产有限公司于2016年4月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为Y25xxxx）的复印件给苏小花，苏小花将该份买卖合同中乙方马宏英涂改为苏小花，并对身份证号码也进行了相应的涂改，苏小花将涂改后的《商品房买卖合同》交给了云房公司，云房公司又将其复印给了易宁，并告知易宁马宏英为该房产共有权人。2018年4月12日，各方当事人在佛山市顺德区国土城建和水利局档案室对案涉房产进行了查册，查册显示，案涉房产登记购房人为马宏英，合同号为Y25xxxx。随后，马宏英领取了案涉房产的不动产权证，权利人为马宏英，产权证号为11xxxxxxx93，不动产权证显示案涉房产的登记时间为2018年4月13日。另查明，2018年4月24日，苏小花与马宏英签订了《补充协议》，甲方为马宏英，乙方为苏小花，协议载明：“经甲乙双方协商，过户当天由马宏英转回苏小花2017年8月11日购房定金壹拾万元整（一次性）顺德xx银行xx支行，苏小花622**********393，等易宁430************121办理完过户及相关手续后，甲方收齐全部房款总额1180000元，甲方2天内将多余款项120000（一次性）汇入乙方账户，xx银行苏小花623*************928，因双方已协商好，x园x座1101号由苏小花负担2000元物业费，所以甲方扣除物业费后转款乙方118000元。如甲方超过2个工作日内没将以上两笔款项在约定时间转入乙方账上，甲方需承担每天违约金额0.5%”。同时苏小花、马宏英还签订了《委托转名授权书》，委托方甲方为苏小花，受托方乙方为马宏英，中介方丙方为佛山市xx房地产代理有限公司，载明：“甲方于2017年8月11日与乙方签订关于佛山市顺德区****办事处xx社区居民委员会xx路x号x园x座1101号的买卖合同。现根据合同约定，甲方特授权乙方，请乙方在办理该物业产权过户时，将该物业过户至易宁（身份证号码：430************121）名下，过户手续由丙方协助办理。乙方按甲方委托指定，将该物业过户至上述自然人或单位名下，视为已履行产权转移义务”。2018年6月12日，马宏英、苏小花签订《关于水悦熙园6座1101解除合同协议》，卖方马宏英（甲方），买方苏小花（乙方），协议约定双方于2017年8月11日在佛山市xx房地产代理有限公司达成商品房二手买卖协议。甲方已收取乙方定金100000元，归甲方所有。中介费15900元由苏小花转给丙方。现因乙方转卖违约原因，经双方友好协商，终止该合同，现于2018年6月12日正式解除该房二手买卖合同。签订本协议即时生效，此后双方无任何利益纠纷，并处理好交易事项的有关经济责任及法律责任，违约方需承担相应的法律责任。马宏英在甲方处签名并加盖了指模，苏小花在乙方处签名并加盖了指模，佛山市xx房地产代理有限公司在丙方处加盖了公章。2018年7月28日马宏英、易宁签订了《合同解除协议书》，甲方为马宏英，乙方为易宁，丙方为云房公司，协议书约定甲乙丙叁方同意解除于2018年4月11日签署的《房屋买卖合同》（合同编号为MMxxxxx01），并且均同意同时解除由马宏英、易宁、原xx三人签订的补充协议，解除的原因为合同期限已到，经甲乙双方友好协商，一致认为和平解除合同及补充协议。甲方同意在本解除协议签订生效后当天，退还乙方定金100000元。协议还约定了其他的权利和义务，马宏英在甲方处签名并加盖指模，易宁在乙方处签名并加盖指模，丙方由原xx签名并加盖了云房公司公章。当天，易宁向马宏英出具《收款收据》，确认收到马宏英退还的100000元定金。苏小花为解决本案纠纷，委托广东南日律师事务所处理相关事宜，并签订《民事委托代理合同》，为此苏小花支付律师费15000元。一审法院认为，苏小花与马宏英签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定履行义务。苏小花与马宏英在履行合同期间，于2018年6月12日签署了《关于x园x座1101解除合同协议》一份，该协议是双方真实的意思表示，且内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方应按协议来履行各自的义务。苏小花主张该协议是在威胁的情况下签署，并非苏小花本人的真实意思表示。一审法院认为，苏小花具有民事行为能力，况且涉及违约的金额较大，关系到自身的切身利益，应当对签署协议有相应的分辨和认知能力，且苏小花并没有提供证据证明其受到他人的欺诈、胁迫等行为下而做出的意思表示，故一审法院对苏小花辩解不予采信。协议中苏小花明确承认是由于自己转卖违约原因而双方协商解除合同。同时，双方对不再履行2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》的违约责任、合同解除的时间进行了协商并达成了一致的意见，视其为双方协商解除了合同，故一审法院确认双方在2017年8月11日签订的《房地产买卖合同》于2018年6月12日解除。由于苏小花转卖而构成违约，应当承担相应的违约责任。根据协议约定，马宏英已收取苏小花的定金100000元归马宏英所有，故苏小花主张马宏英返还定金100000元及相应的利息于法无据，一审法院不予支持。苏小花与马宏英、易宁及云房公司签订1401合同过程中，苏小花向云房公司及易宁提供了涂改的案涉房屋的《商品房买卖合同》，在易宁不知道案涉房产真实的产权情况下签订了房屋买卖合同，但易宁并没有向法院提起诉讼要求解除该合同，只是与案涉房屋的所有权人也是合同相对人之一的马宏英达成了协议并解除了合同。由于苏小花的违约导致苏小花与马宏英签订的《房地产买卖合同》解除，致使1401合同无法履行。苏小花与马宏英签订的《补充协议》是要以1401合同履行为基础，故苏小花主张马宏英、易宁支付补充协议约定的收益款项118000元，于法无据，一审法院不予支持。由于苏小花是违约方，故苏小花主张律师费用15000元由马宏英、易宁承担于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回苏小花的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2397.5元，保全费1610元，共计4007.5元，由苏小花负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.马宏英是否应向苏小花返还10万元定金及支付律师费；2.马宏英、易宁是否应向苏小花支付收益款项。关于争议焦点一。苏小花主张《关于xx园x座1101解除合同协议》是在受胁迫的情况下签订的，该协议不发生法律效力。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据该规定，苏小花主张撤销该协议应当向人民法院或仲裁机构请求撤销，但苏小花并未向人民法院或仲裁机构请求撤销该协议，此其一。其二，本案也无证据证明苏小花签订该协议时存在受胁迫等情形。苏小花是完全民事行为能力人，理应知悉其所签订《关于xx园x座1101解除合同协议》的法律后果，其在该协议中确认其转让行为违反了双方的约定，应是其真实意思表示。而且从本案已查明事实看，苏小花确实存在涂改房屋买卖合同、对易宁隐瞒其并非涉案房屋所有权人的行为，从而导致1401合同的履行产生纠纷，故苏小花、马宏英签订《关于xx园x座1101解除合同协议》确认苏小花“转卖违约”并非毫无事实依据。因此，苏小花在签订协议确认其行为违约并同意以由马宏英没收10万定金的方式解决双方的纠纷后，起诉请求马宏英返还该10万元，缺乏理据，本院不予支持。由于双方已通过协商解除合同，双方并未约定苏小花的律师费由马宏英负担，而且苏小花同时也是违约方，故苏小花请求支付律师费缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。苏小花上诉请求马宏英、易宁支付《补充协议》约定的收益款项。本院认为，由于收益款项是以1401合同的履行为前提条件，现1401合同因苏小花的违约而无法继续履行，故苏小花请求支付该款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，苏小花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4795元，由上诉人苏小花负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年五月二十八日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡