上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初20899号原告：寅泰(上海)投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱寅，执行董事。委托诉讼代理人：蔡佳杰，上海九泽律师事务所律师。被告：李逸然，男，1957年8月15日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。原告寅泰(上海)投资管理有限公司与被告李逸然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告寅泰(上海)投资管理有限公司法定代表人朱寅及委托诉讼代理人蔡佳杰、被告李逸然及委托诉讼代理人李海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寅泰(上海)投资管理有限公向本院提出诉讼请求：1.判今被告继续履行房屋租赁合同；2.被告返还2018年4月16日至2018年7月15日期间的租金25,500元；3.被告支付违约金300,000元；4.被告赔偿原告损失50,000元。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同,约定被告将本市长宁区新华路XXX弄XXX号1楼东间一间、南间两间、西间一间及卫生间(简称涉讼房屋)出租给原告使用,租赁期限自2015年6月1日至2025年5月31日，在租赁合同中约定了相当于保证金的违约金及装修补偿款。后双方签订补充协议,被告承诺在收回本市长宁区新华路XXX弄XXX号后花园办公房(300平米左右,简称后花园)后租给原告,就后花园与涉讼房屋的租金及违约金作了约定。被告从2018年4月中旬开始威胁原告的租客，并断电、断水，5月初开始换门锁，并拒绝将后花园交付给原告。原告按约向被告支付保证金和各项租赁费用(包括租金等)。然被告无故拒绝履行合同强行收回涉讼房屋。原告租金已付至2018年7月15日，被告应将多收租金返还，并承担违约责任，以及承担由于被告断电、换锁导致原告与租客提前解约，原告赔偿租客的50,000元。被告李逸然辩称，1.被告于2018年2月发现原告将涉讼房屋出租给案外人做加工厂(加工皮衣、皮包)，改变合同约定的房屋使用用途，被告向原告提出口头异议，后双方协商未果，然原告认为没有违约，被告于同年3月6日发短信通知原告双方合同2018年4月15日终止，另被告发现原告破坏房屋主体结构，将承重墙及部分横梁拆除，致涉讼房屋漏水，原告对被告的异议置之不理，被告不得已于2018年4月17日向原告发解除函，原告于次日收到此函，故原、被告双方房屋租赁合同于原告收到解除函当日解除。2.被告于2018年5月3日对涉讼房屋换锁，6月断电，原告将锁敲掉后再换锁，双方来回换锁5、6次，原告非法行为持续至2018年7月，此期间被告并未能实际控制涉讼房屋，直至2018年7月中旬才收回涉讼房屋，故不同意退还原告租金。3.后花园的租期至2018年4月30日止，在原、被告解除合同时后花园并未收回，故补充协议并未生效，即使认定生效，约定的300,000元违约金过高，要求法院参照对方实际损失予以调整。4.对于50,000元损失不予认可，无法证明是原告对租客的赔偿。故不同意原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房屋租赁合同、委托书、押金收条、网上银行电子回单、补充协议、询问笔录、现场照片、案件接报回执单、律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：上海市长宁区新华路XXX弄XXX号房屋由被告一家居住使用。2015年3月24日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订上海市房屋租赁合同，合同约定：甲方将本市长宁区新华路XXX弄XXX号1楼东间一间、南间两间、西间一间及卫生间，租赁给乙方居住使用，乙方拥有房屋转租权；甲方于2015年6月1日向乙方交房，租期自2015年6月1日起至2025年5月31日止，2015年4月1日至2015年5月31日为装修期，甲方免除乙方租金；前两年月租金15,000元，而后每两年递增500元；第一期租金交房当日支付，为2015年6月1日至2015年9月30日租金60,000元，之后每三个月支付一次租金，于每期开始当日支付；保证金15,000元，于签约当日支付；租赁期间所发生的水、电、煤气、有线电视、电话费、网络使用费等费用由乙方承担；甲方同意乙方在租赁期间对该房屋进行装修,装修费用由乙方承担；甲方对乙方的装修补偿总金额最高为500,000元：2015年6月1日至2020年5月31日补偿款为500,000元，2020年6月1日至2025年5月31日补偿款为250,000元。原告未盖公章由原告法定代表人朱寅和杨杰签字。同日，被告向朱寅出具委托书，就涉讼房屋同意朱寅转租并收取租金和押金，代为进行管理和维护，进行与房屋出租有关的各项事宜，处理相关法律纠纷。2015年3月25日，朱寅向被告支付押金15,000元。原告收到涉讼房屋后开始进行装修，将东间与南面靠东一间之间的墙拆除，将墙上方的木头横梁换成工字钢做梁，四间房屋全部打通，另在屋外园子内的搭建因城管部门干涉后拆除。2015年7月4日，原、被告重新签订一份上海市房屋租赁合同，合同约定月租金为8,000元，第一期租金于交房当日支付，为2015年6月1日至2016年1月15日月租金，租金8,000元，之后每三个月支付一次租金，于每期开始当日支付；保证金8,000元，于签约当日支付；房屋内外装修出现的问题，由原告自行处理；被告对原告的装修补偿总金额最高为200,000元。关于租赁的房屋、租赁用途、交付日期和租赁日期等其余条款与前一份租赁合同一致。同日，双方另签订补充协议一份，协议约定：在甲方收回新华路XXX弄XXX号后花园办公房(300平方米左右)后(预计收回时间在2018年4月左右),将该房屋租给乙方使用并约定以本合同及此补充协议为基础重新签订租赁合同,合约时间仍延续本合同的租赁时间(租赁期自2015年06月01日起至2025年05月31日)；甲乙双方约定新华路XXX弄XXX号后花园办公房(300平方米左右)和一楼东间一间南间两间西间一间及卫生间的月租金为30,000元),每两年递增1,000元每月；甲乙双方就此协议达成一致,如有任何一方违反此协议,需支付300,000元。2018年1月，涉讼房屋由原告法定代表人出租给案外人高佳敏作工作室使用，租期2018年2月1日起至2020年1月31日止，月租金25,000元，押金50,000元。双方约定若原告提前终止合同，原告返还押金，并支付相当于2个月租金的赔偿金。2018年3月6日，被告向原告法定代表人朱寅发短信，通知租房合同于2018年4月15日终止，一切照合同办。朱寅回复称，除不可抗力以外，我们不接受您的单方面解除合同，如果有异议，您可以通过司法途径解决。2018年4月10日，原告致函被告称，原告了解到：1.你方已经于近期收回了后花园并可能与除寅泰公司之外的第三人签订后花园的租赁合同；2.有自称是你方律师的人员无故妨碍寅泰租客的行为,影响寅泰租客对一楼房屋的正常使用。收到此函后七日内履行相关义务,(若已收回后花园)将后花园交由寅泰公司使用,停止可能是你方律师的人员对寅泰公司租客的妨碍。否则,将追究你方的法律责任。2018年4月17日，被告回函称：双方合同约定租赁用途为居住使用，原告于2018年年初将房屋出租给他人做办公使用；原告在装修过程中切割部分承重横梁，导致房屋出现渗漏、墙面开裂现象。综上我方通知贵司，即日起解除与贵司的房屋租赁合同，限贵公司一周之内搬离并交接房屋。2018年4月19日，原告复函称：信函已于2018年4月18日收到，原告并未作出对涉讼房屋主体结构损坏的行为,函中提出的单方面解除合同是违反法律法规的；你方已经收回后花园,应按补充协议约定及时交付寅泰公司。收到此函后七日内履行相关义务,继续履行一楼房屋的租赁合同,并且(若已收回后花园)将后花园交付给寅泰公司使用。2018年5月3日，被告换了大门门锁，原告随即又予更换，双方交替来回更换多次门锁。被告因房门锁芯被人弄坏、墙上、门上被喷漆多次报警，有报警记录共八次，时间自2018年5月31日至2018年7月3日止。2018年5月22日，原告致函被告称，了解到你方已经收回了后花园并正在与除寅泰公司之外的第三人磋商后花园的租赁合同，要求于5月29日前将后花园交由寅泰公司使用。2018年6月25日，原告再次致函被告称，你方于四月底左右更换了原有门锁,导致寅泰公司无法正常使用该房屋；从五月底开始对一楼房屋进行了停电处理,使得寅泰公司无法正常使用该房屋。要求立即更换回原来的门锁或将新门锁的钥匙和/或密码等交予寅泰公司,立即恢复对一楼房屋的供电,并将后花园交由寅泰公司使用。否则将追究你方法律责任,包括但不限于如下：1.你方断电造成寅泰公司的损失及你方行为导致的寅泰公司对第三方的违约责任；2.合同中约定你方违约需承担的一楼房屋的违约金(相当于保证金)以及装修补偿款20万元；3.你方违约造成寅泰公司违约的追加赔偿问题;4.合同中约定你方违约需承担的后花园未交付寅泰公司的违约金30万元;5.由于你方行为导致寅泰无法使用上述房屋,寅泰公司可能将行使抗辩权,将应支付的房屋租金暂缓支付,直至你方恢复供电、交付新锁钥匙或更换回原锁后(寅泰公司愿意在你方履行相关义务后立即支付租金)。2018年7月10日，原告与高佳敏签订补充协议，协议约定由于原、被告发生租赁纠纷，原告无法继续租赁涉讼房屋，现解除双方租赁关系，原告在签署协议后七日内将押金50,000元返还高佳敏，原告赔偿高佳敏违约金50,000元，由于高佳敏尚未支付4月、5月的租金，共计50,000元，故双方同意以拖欠的租金与违约金相抵扣。2018年8月22日，苏志平(原告称为合伙人)向高佳敏汇款50,000元，备注为退新华路押金。另查，原告将后花园(位于房屋西面)租借给案外人的租期自2010年2月1日至2018年4月30日。庭审中，原、被告双方确认涉讼房屋租金支付至2018年7月15日，月租金为8,500元，被告于2018年2月就原告将涉讼房屋租借给高佳敏开工作室口头提出过异议。原告另提供网上截图及发票，证明被告出租给案外人的后花园用于商业用途，被告对证据真实性及关联性均不予认可。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。双方租赁合同约定涉讼房屋用于居住使用，原告在租赁过程中违反约定变更使用用途，并存在破坏房屋墙体的事实，被告提出异议后，原告未予整改，被告行使合同解除权，于2018年4月17日发解除租赁合同通知函，原告于次日收到，原、被告之间的租赁合同于2018年4月18日解除，故原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于租金，原告并无证据证明自2018年4月16日至被告2018年5月3日换锁之前涉讼房屋不能正常使用，故自2018年4月16日至2018年5月2日的租金及房屋占有使用费4,816.67元由原告承担。被告换锁后，原、被告双方来回换锁，但双方对租客搬离及被告收回涉讼房屋的时间说法不一，也未办理相关交房手续，鉴于发生争执期间，涉讼房屋双方均无法正常使用，自2018年5月3日至2018年7月15日的房屋占有使用费20,683.33元由双方各半承担，故被告应返还原告房屋租金10,341.67元。鉴于被告将后花园租借给案外人的租期至2018年4月30日，在此之前原、被告就涉讼房屋的租赁合同已解除，原告仍要求被告交付后花园并承担未交付后花园的违约金已无依据，本院不予支持。因原告违约在先，致被告解除合同，原告支付给高佳敏的违约金要求由被告承担无任何依据，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告李逸然应于本判决生效之日起十日内返还原告寅泰(上海)投资管理有限公司租金10,341.67元；二、驳回原告寅泰(上海)投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,910元，由原告寅泰(上海)投资管理有限公司负担6,719.70元，由被告李逸然负担190.30元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  牟世荣二〇一九年五月十五日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。