广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初212号原告：深圳市洲普五金机电有限公司。法定代表人：王键平。委托代理人：潘廷高，广东吉径律师事务所律师。被告：深圳市永泰鑫投资发展有限公司。法定代表人：付志伟。委托代理人：陈武海，广东华商律师事所律师。委托代理人：杨盼盼，广东华商律师事所律师。被告：深圳市松岗沙浦围股份合作公司。法定代表人：蔡有辉。委托代理人：谭兢，广东法广律师事务所律师。委托代理人：王晓超，广东法广律师事务所律师。被告：深圳市宝安区松岗街道办事处。负责人：高涛。委托代理人：林荣，广东华商律师事所律师。委托代理人：温芷晴，广东华商律师事所实习律师。原告深圳市洲普五金机电有限公司（以下简称洲普公司）与被告深圳市永泰鑫投资发展有限公司（以下简称永泰鑫公司）、深圳市松岗沙浦围股份合作公司（以下简称沙浦围股份公司）、深圳市宝安区松岗街道办事处（以下简称松岗街道办）租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、判决被告将拆迁补偿损失（设备搬迁费、二次装修费、停产停业损失费）共20万元支付给原告；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。本院于2018年4月13日予以立案受理，案号为（2018）粤0306民初11529号。本案审理后作出（2018）粤0306民初11529号民事判决，判令被告永泰鑫公司支付原告装修损失25000元及驳回原告其他诉讼请求。原告对判决不服并上诉至深圳市中级人民法院。该院经审理后，以一审法院对基本事实认定不清，沙浦围股份公司、松岗街道办与本案存在利害关系，而一审法院未追加参与本案诉讼为由作出（2018）粤03民终19969号民事裁定，裁定撤销原审民事判决，发回原审法院重审。该案发回本院后，本院依法立案受理形成本案，并依法适用普通程序，由审判长许林锋、人民陪审员李平静、杨明畅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洲普公司的法定代表人王键平、委托代理人潘廷高，被告永泰鑫公司委托代理人陈武海、杨盼盼，被告沙浦围股份公司委托代理人王晓超，被告松岗街道办委托代理人林荣、温芷晴到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，2012年7月25日，原告与被告(原名称为：深圳市泰鑫物业管理公司)签订《房产租赁合同》，约定原告向被告承租深圳市宝安区松岗沙浦围社区龙头工业区第1、2栋作工厂生产使用，建筑面积为1060平方米，每月租金为15200元。租期为三年，从2012年8月25日起至2015年8月24日止。承租后，原告对该厂房进行了全面装修(包括水电)。之后一直正常使用。2013年8月，因深圳地铁ll号线建设征用到原告租赁的厂房，当时由深圳市宝安区松岗办事处作为拆迁人与各物业的业主签订补偿协议，由于原告只是承租人，无需再签订补偿协议。拆迁动员是分组进行的，原告所承租的厂房拆迁是由深圳市宝安区松岗办事处的强庆晴负责。对于国家建设，原告是完全支持，但担心搬迁后得不到国家的补偿，当时强庆晴拍胸脯承诺，“国家是不会欺骗你的，搬迁的费用一定会全部发放到你的手上，如果业主不给，我们也会扣下来给你……”，居于对国家工作人员的信任，原告积极配合评估人员对厂房的装修、设备及附属设施进行造册登记、并签名。之后，原告按时于2013年8月30日将员工全部解散并将设备搬出。2014年春节后，原告电话找强庆晴询问情况，强庆晴回答说保证会让原告拿到钱的。之后的2015年期间，原告多次电话询问强庆晴，强庆晴称搬迁补偿费己全部支付给业主，即深圳市松岗沙浦围股份合作公司。强庆晴本人也去叫深圳市松岗沙浦围股份合作公司将原告的搬迁补偿费支付给原告，却被拒绝。到2016年8月，强庆晴叫原告走法律程序。这期间原告也多次拔打政府公开电话12××5，得到的答复也是建议走法律程序。既然建议原告走法律程序，原告要求深圳市宝安区松岗办事处提供拆迁补偿协议，评估报告等以证明被告主体及搬迁补偿费的具体数额，但深圳市宝安区松岗办事处以担心被投诉为由拒绝。原告无法，后经多方了解，才知道评估公司是深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司。经原告自己估算，搬迁补偿费最少也有20万元。因原告当时与被告签订合同时，是以原告法定代表人王键平的名义所签订。2016年11月，王键平以自己的名义提起诉讼，起诉深圳市宝安区松岗办事处，以及深圳市松岗沙浦围股份合作公司。深圳市宝安区松岗办事处承认拆迁事实，并称己将拆迁补偿各项费用支付给深圳市松岗沙浦围股份合作公司。深圳市松岗沙浦围股份合作公司称将补偿费给了被告。法院认为王键平主体不适格，裁定驳回。王键平于2017年5月10日收到驳回起诉的《民事裁定书》。鉴于深圳市松岗沙浦围股份合作公司说原告的补偿费给了被告，被告应当交给原告。被告没有交给原告，显然违法。综上所述，原告因深圳地铁11号线建设的需要，将工厂搬迁出规划区内，工厂的设备拆迁费、厂房二次装修费、停产停业损失应支付给原告。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告洲普公司辩称：1、被告沙浦围股份公司提交了其与蔡锡平的合作建厂合同书，被告永泰鑫公司是从蔡锡平处承租的涉案厂房，再转租给原告，即被告永泰鑫公司所转租的厂房有合法来源，原告与被告永泰鑫公司签订的房产租赁合同书合法有效。该合同第7条第5款已明确约定如发生不可抗力因素（战争、地震或政府行为等）双方互不赔偿，所以涉案厂房因被政府征收，被告永泰鑫公司无须赔偿原告相关费用。2、本案被告永泰鑫公司不是适格的被告，本案被告永泰鑫公司并非涉案厂房的业主，并没有收到政府支付的拆迁补偿款，拆迁补偿款本身不是给我们的，拆迁补偿协议是深圳市松岗沙浦围股份合作公司签的。3、原告仅提交了收据，并不能证明该收据是涉案厂房装修的收据，也不能证明原告的搬迁损失。如果原告要请求二次装修费的损失应提交涉案厂房装修的合同、付款记录、转账凭证等证据予以证明。4、原告主张的各项费用均已包含在征收补偿协议书中的室内装饰装修补偿金额、搬迁补助金额、停产停业补助金额。被告永泰鑫公司没有收到该补偿，也无须向原告支付。被告沙浦围股份公司辩称：一、被告沙浦围股份公司不是本案适格诉讼主体，本案为租赁合同纠纷，原告洲普公司与被告永泰鑫公司签署《房产租赁合同》承租涉案物业，根据合同的相对性原则，被告沙浦围股份公司并非《房产租赁合同》的合同主体，与原告并不存在任何直接或者间接的法律关系，被告沙浦围股份公司不是本案适格诉讼主体，原告将沙浦围股份公司列为被告没有任何法律依据。另原告法定代表人王键平曾以侵权为由，将被告沙浦围股份公司与松岗街道办诉至深圳市宝安区人民法院，经贵院审理并作出(2016)粤0306民初26203号《民事裁定书》，该裁定书中已认定：“即便洲普公司因搬迁厂房应当获得一定补偿，但系其从泰鑫公司处承租了涉案物业，两被告与原告或洲普公司之间均不存在合同关系，两被告之间关于拆迁补偿的约定亦已履行完毕，原告主张两被告存在侵权行为的事实依据不足。”可见贵院已对原告洲普公司与被告沙浦围股份公司之间的法律关系做出明确认定，法庭应尊重已生效裁定的既判力，驳回原告洲普公司要求被告沙浦围股份公司支付其拆迁补偿损失。二、被告沙浦围股份公司已经完全履行在拆迁补偿款上的各项义务本案涉案的物业系被告沙浦围股份公司与案外人蔡锡平合作建设的，2000年12月1日被告沙浦围股份公司与案外人蔡锡平签署《合作建厂合同书》，约定：l、被告沙浦围股份公司提供位于深圳市××松岗镇沙浦围石龙头工业区工业用地一块，土地面积为361平方米作为合作兴建厂房用地。2、案外人蔡锡平一次性向被告沙浦围股份公司缴费890540元；3、合作期内，该地如遇国家有关部门征用，土地内投资赔偿按双方合作未满期分成。涉案物业兴建完毕后，涉案物业土地使用权及房屋所有权均归案外人蔡锡平所有，涉案物业的出租运营及收益均由案外人蔡锡平负责及获取。案外人将涉案物业出租给被告永泰鑫公司，后被告永泰鑫公司再将涉案物业转租给原告，在上述整个环节中被告沙浦围股份公司均未参与。因地铁11号线项目需要，松岗办对包括涉案物业在内的石龙头工业区总建筑面积5097.09平方米物业进行征收，并与被告沙浦围股份公司于2013年7月14日签署《征收补偿协议书》，约定征收补偿款总额为18428731元。被告沙浦围股份公司在收到松岗办全部征收补偿款后，已将征收补偿款l6764270元支付给案外人蔡锡平(2013年7月26日支付11198612元，2013年11月8日支付5565658元)同时被告沙浦围股份公司于2013年11月8日与案外人蔡锡平签署《终止合同协议书》，约定终止《合作建厂合同书》，案外人蔡锡平也确认收到被告沙浦围股份公司支付的l6764270元拆迁补偿款。被告沙浦围股份公司已经完全履行在拆迁补偿款上的各项支付义务。即便法庭认定原告洲普公司应当获得厂房搬迁补偿，原告也应向涉案物业的实际所有人蔡锡平及被告永泰鑫公司主张，而非被告沙浦围股份公司。综上所述，被告沙浦围股份公司不是本案适格诉讼主体，且被告沙浦围股份公司已完全履行在拆迁补偿款上的各项付款义务，原告洲普公司向被告沙浦围股份公司主张拆迁补偿费不存在事实依据及法律依据，故请求法院依法驳回原告要求被告沙浦围股份公司支付其拆迁补偿损失的诉讼请求。被告松岗办辩称：一、答辩人依照规定实施房屋征收活动，且与被征收人的全部权利义务均已结清。因轨道ll号线(松岗段)项目的需要，需要征收深圳市松岗沙浦围股份合作公司(另一被告)位于松岗沙浦围石龙头工业区的房屋，总面积为5097．09平方米。就上述房屋征收，答辩人与深圳市松岗沙浦围股份合作公司于2013年7月14日签订《征收补偿协议书》，协议书约定包括搬迁补偿费、室内装修装饰补偿金、停产停业补偿金等在内的被征收房屋的征收补偿款为人民币l8428731元，分两期付清，答辩人已于2013年7月23日付款人民币lll98612元，于2013年9月26日付款人民币7230119元，现全部款项均已付清。且协议书约定自协议签订之日起被征收房屋的所有权和使用权归于答辩人，故因出租人和承租人内部对搬迁补偿费、室内装修装饰补偿金等费用分配问题发生的纠纷，与答辩人无关。二、答辩人并非本案的适格主体。根据《民事诉讼法》第五十二条第一款：当事人一方或者双方为2人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案的诉讼标的是租赁合同法律关系，系因原告与深圳市永泰鑫投资发展有限公司签订租赁合同产生的法律关系，而答辩人实施的房屋征收活动属于行政法律的调整范围，与受民事法律调整的租赁合同法律关系不属于共同或是同一种类的诉讼标的。另外，答辩人与被征收人深圳市松岗沙浦围股份合作公司的全部权利义务已经结清。依据合同相对性原则，答辩人与原告并不存在任何合同关系，将答辩人列为与原告的合同相对方(即深圳市永泰鑫投资发展有限公司)法律地位一致的被告，实属不当。综上所述，为维护答辩人的合法权益，恳请法院充分考虑答辩人的答辩意见，依法作出判决。经审理查明，2012年7月25日，原告与被告永泰鑫公司(原名称为：深圳市泰鑫物业管理公司)签订《房产租赁合同》，约定原告向被告承租深圳市宝安区松岗沙浦围社区龙头工业区第1、2栋第一层建筑面积为1060平方米厂房，每月租金为15200元，租期为三年即从2012年8月25日起至2015年8月24日止。2013年7月14日，松岗办与沙浦围股份公司就深圳地铁11号线（松岗段）征地拆迁签署《征地补偿协议书》，并于2013年7月23日向沙浦围股份公司支付了补偿款。松岗办就拆迁物业委托深圳市格衡土地房地产评估咨询公司进行了专项评估，深圳市格衡土地房地产评估咨询公司委托深圳深圳市同致诚德明资产评估公司对原告的拆迁补偿费的市场价值进行评估。评估公司于2013年7月20日出具《资产评估报告》，评估结果为拆迁倾向补偿的评估价值为人民币41699元。另查，被告沙浦围股份公司于2000年12月1日与案外人蔡锡平签订了合作建厂合同书，约定由沙浦围股份公司提供场地作为新建合作厂房的用地，蔡锡平向沙浦围股份公司一次性缴纳890450元。双方合作兴建的厂房即为案涉厂房，该厂房兴建完毕后，涉案厂房土地使用权及房屋所有权均归案外人蔡锡平所有。基于上述政府征收行为，沙浦围股份公司于2013年11月8日与蔡锡平签订终止合同协议书，双方协议《合作建厂合同书》于2013年6月30日终止效力。此后，在沙浦围股份公司收到松岗办支付的补偿款后，沙浦围股份公司分别于2013年7月26日、2013年11月8日向蔡锡平支付了11198612元以及5565658元。再查，原告以其法定代表人王键平的名义曾于2016年向宝安法院提起的诉讼，要求沙浦围股份公司支付20万元拆迁费用，并由松岗办承担连带支付责任。宝安法院于2017年2月27日以诉讼主体不适格为由驳回王键平的起诉。以上事实，有原告提供的房产租赁合同书、厂房装修图纸及收据、（2016）粤0306民初26203号《民事裁定书》，被告沙浦围股份公司提交的合作建厂合同书、终止合同协议书、征收补偿协议书、银行转账客户回单，被告松岗办提供的征收补偿协议书、预算拨付凭证等证据以及庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，原告与被告永泰鑫公司协商一致约定租赁房屋，双方之间其权利义务应受我国合同法调整。关于本案主体问题，本案为租赁合同纠纷，根据原告与被告永泰鑫公司签订的《房产租赁合同》，原告为承租方，出租方为永泰鑫公司，并非沙浦围股份公司与松岗办，且本院作出的（2016）粤0306民初26203号生效民事裁定书对原告以及沙浦围股份公司、松岗办之间的关系亦已作出认定，明确该两被告与原告不存在租赁关系。综上，根据合同的相对性原则，沙浦围股份公司以及松岗办并非本案适格被告。关于本案租赁合同的效力问题。被告未提交证据证明案涉厂房已取得房地产权证书，或建筑规划许可，因此，原告与被告签订的租赁合同无效。原告与被告签订的租赁合同无效，因此该合同取得的财产应当予以返还，被告实际使用了原告的房屋，其在使用期间所交纳的房租应作为占有使用费对原告作了补偿。原告所主张的对房屋所作的装修，应当属于在履行无效合同中所受到的损失，双方应当根据各自过错予以分担。根据双方签订租赁合同时各自应当承担的审查合同是否有效的责任，本院酌定双方各自承担50%的过错损失。原告提交的民事裁定书，证明装修补偿价值为41669元，该评估报告客观真实，虽然该评估报告为2012年作出，已过一年的有效时间，但涉案物业已拆除，不具有重新评估的可行性，考虑到物价上涨指数，本院酌定装修补偿价值为人民币50000元，被告应当支付原告装修损失25000元（50000元×50%）。至于原告所诉求的停产停业补助费、搬迁补助费，该部分诉求的依据为松岗办与沙浦围股份公司签订的征收补偿协议，并非本案的房屋租赁合同，因此，原告上述诉求无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市永泰鑫投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市洲普五金机电有限公司装修损失人民币25000元；二、驳回原告深圳市洲普五金机电有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2150元，由原告承担1881元，被告承担269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 许  林  锋人民陪审员 李  平  静人民陪审员 杨  明  畅二〇一九年五月二十七日书 记 员 陈春晓(兼)书 记 员 李  玉  莹附本案相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。