广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5489号原告：广州市集便利连锁便利有限公司，住所地广州市荔湾区下市直街1号A4楼1楼103单元之一。法定代表人：田俊怀，执行董事。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旒，广东恒生律师事务所律师。被告：广州市永斌物业管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路42-44号金泊大厦北座102室B区。法定代表人：吴永斌，总经理。委托诉讼代理人：何美玲，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李梅，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市集便利连锁便利有限公司与被告广州市永斌物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市集便利连锁便利有限公司的委托诉讼代理人黄旒，被告广州市永斌物业管理有限公司的委托诉讼代理人李梅、何美玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州市集便利连锁便利有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告于2018年9月19日签订的《租赁合同》已于2018年12月26日终止；2.被告立即向我司返还87000元商铺转手费及逾期返还款项利息（自2018年10月22日起按银行贷款同期利率计算至款项还清之日，）；3.被告向我司支付损害赔偿金11746元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我司与被告于2018年9月19日签订的《租赁合同》，约定我司承租被告位于广州市白云区棠乐路2号之一101自编3号商铺，租赁期限自2018年9月24日起至2023年5月30日。被告保证对该物业拥有合法出租权。任何一方未能严格履行本合同规定的条款或者违反房产租赁管理相关的法律、法规、政策，另一方有权无条件解除本合同，造成的损失由责任方承担。合同签订后，我司依约在2018年9月20日前向被告支付了共计207500元的款项，已向被告依法全面履行合同义务。2018年10月10日，我司再次按被告要求向上一手租客童炎林支付了商铺转手费87000元。但被告单方违约，一直未按约定将商铺转交给我司使用。我司曾数次发函敦请被告尽快办理商铺交接手续，被告发文承诺在2018年10月22日前同意先退回合同款项及87000元商铺转让费，并在2018年10月30日前妥善处理交接商铺手续，商铺顺利交接后，双方继续按原合同履行双方义务。但事实上，被告再次违反承诺未能交付商铺。后被告仅向我司退还了207500元款项，但至今未退还87000元商铺转让费。2018年10月27日，我司向被告发出律师函，要求被告在2018年10月30日将商铺交付给我司，退还商铺转手费87000元，否则依法解除与被告的租赁合同，并要求被告因严重违约造成我司的一切损失进行赔偿。但被告一直无复函，也无交铺和退款。2018年12月26日，我司向被告再次发出律师函，通知解除双方签订的《租赁合同》。我司在履行合同过程中，全面遵守了合同的各项约定，并投入了物件购置、装修设计等诸多费用，被告的根本违约行为给我司带来了人力、财力上的多重损害。现为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告广州市永斌物业管理有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。1.我司认为双方的租赁合同合法有效，双方都应恪守履行，标的商铺也是处于适租状态，我司要求原告继续履行租赁合同、支付租金的义务。2.原告与童炎林之间的转让交易是由童炎林收取，与我司无关，我司不是双方交易的适格当事人，原告无权要求我司返还87000元转手费。3.因涉案租赁合同可以继续履行，原告与案外人的装修合同也可以继续履行，不存在损害赔偿问题，我司无须承担任何赔偿义务。且我司对原告主张的支付相关费用的真实性和必要性均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、银行电子回单、收据、催告函、回复函、律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市白云区棠乐路2号之一101自编3号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方；双方确认建筑面积为75平方米；乙方承租标的物业只能从事商业经营不得居住，经营范围为：商业（便利商店）；该商铺经过乙方现场查看，乙方认可该商铺现状，并同意现状接收。乙方装修商铺前，需提前7天将书面装修设计方案呈报甲方审批；乙方在本合同签署时需交付甲方5万元作为合同内2021年11月24日至2023年5月30日的延长租期费用；合同押金为66000元，水电押金5000元；租赁期限为从2018年9月24日至2023年5月30日，其中2018年9月24日至2018年9月30日为免租期，于2018年10月1日起交租金及水电管理费用；任何一方未能严格履行本合同规定的条款或者违反房产租赁管理相关的法律、法规、政策，另一方有权无条件解除本合同，造成的损失由责任方承担；甲乙双方因履行本协议所产生的所有法律文件的送达皆以扉页列明的地址为准，一方变更需提前三日书面通知另外一方，否则，据上述地址邮寄的文件自邮寄之日起视为送达；如乙方需转租该商铺，必须提前30日以书面形式通知甲方，在获得甲方同意并缴纳等同于一个月租金的合同转名费后方可转租该商铺等。上述合同签订后，原告向被告支付合同押金、延长租期费、合同转名费、首月租金及物业管理费、水电押金、装修押金等费用共计207500元，另向涉案商铺的上一手承租人童炎林支付了商铺转让费87000元。2018年10月15日，原告向被告发出《收铺催告函》，主要内容为，双方就涉案商铺签订《租赁合同》后，我司已向贵司支付合同押金等费用共计207500元，贵司应于2018年9月24日将涉案商铺交付给我司使用，但至今已超过交付日期22天该商铺依然未能交付给我司使用，亦未给出具体的交接时间安排承诺。由于我司在合同签订及付款后对该商铺的使用已安排了详尽的工作流程，其中涉及多方面的人力、物力及资金安排，敦请贵司于2018年10月17日前完成商铺交接手续，否则我司将根据相关合同条款追究贵司的违约责任及由此造成的损失赔偿责任等。2018年10月19日，被告就原告发出的上述《收铺催告函》发出书面回复，主要内容为：我司对于该函内容作如下回复：一、我司与贵司约定于2018年9月24日进行商铺的交接手续，由于上一任租客童炎林解除合同手续的拖延和内部因素导致该铺不能如期交付。经双方友好协商决定，一致同意推迟该铺交接时间，且交接时间另行商榷。二、由于该商铺未能如期交付至贵司，我司承诺于2018年10月22日将以下款项退回贵司，详情如下：（1）贵司支付给上一任租客（童炎林）的商铺转让费87000元（2）贵司给我司的合同签订相关款项合计207500元。三、本着长期合作的原则，为完善交接手续和相关事宜，我司承诺于月底前（即：2018年10月30日）妥善处理该商铺的交接手续。商铺顺利交接后，贵司应重新支付合同相关款项，甲乙双方继续按原签订的合同履行双方义务。2018年10月23日，原告向被告发出《商铺延迟交接回复函》，主要内容为：贵司于2018年10月19日向我司发出：关于我司承租位于广州市白云区棠乐路2号之一101自编3号商铺延迟交铺问题处理办法的回复函，函内承诺：由于该商铺未能如期交付我司使用，因此将我司已缴交的租赁合同内相关款项207500元及商铺转让费87000元于2018年10月22日前退回我司账户，但及至今日，我司并没有收到上述款项，因此促请贵司立即兑现承诺函内容，将上述款项在2018年10月24日前汇至我司账户等。后被告向原告退还了合同签订相关款项合计207500元，但未向原告退还向上一手租客的商铺转让费87000元，且一直未向原告交付涉案商铺。2018年12月26日，原告委托广东恒生律师事务所向被告寄送《律师函》，主要内容为……因贵司单方违约，未在2018年9月24日按约将商铺转交集便利公司使用，集便利公司在此之后多次敦请贵司尽快办理商铺交接手续，但贵司一直推诿，交接手续毫无进展。……贵司于2018年10月19日作出承诺，在2018年10月22日前妥善处理商铺交接手续否则退回207500元及商铺转让费87000元。但贵司未履行以上任一承诺。2018年10月23日集便利公司向贵司再次发送《商铺延迟交接回复函》，要求贵司按承诺退还207500元及商铺转让费，但贵司仍未遵守承诺返还87000元及交付商铺。2018年10月27日，集便利公司向贵司发送《律师函》，告知贵司退还87000元商铺装让费并在2018年10月30日将商铺交付集便利公司，否则依法解除与贵方的租赁合同，并要求贵方因严重违约造成集便利公司一切损失进行赔偿。然而，截止至2018年10月30日，贵司仍未将商铺交接给集便利公司，未退还铺转手费87000元，也未对履行合同约定作出任何实质上的行动。……鉴于贵方的单方违约行为，已严重损害集便利公司合法权益，现函告如下：一、自本律师函寄出之日起，解除集便利公司与贵方签订的《租赁合同》；二、贵司在收到本函之日起3日内一次性支付87000元商铺转让费。三、集便利公司将保留追究贵司违约责任及损失赔偿的权利。上述律师函寄送地址为被告在《租赁合同》中明确的送达地址，寄送结果为他人收。诉讼中，原告提交《工程承包合同》、《工程详细预算报价书》、《工程承包合同终止协议》、设计施工图纸、转账记录等证据拟证明其为履行合同而与装修公司签订了装修合同，其向装修公司支付了定金4000元，装修公司设计了施工图纸的事实。原告还提交《定作合同》、《追加合同》和银行电子回单拟证明其为履行合同而定制了货架，并因此支付预付款7746元的事实。被告质证认为无法确认上述证据的真实性，否认原告有实际的装修设计行为，且对原告主张支付的相关费用的真实性和必要性均不予认可。另被告认为因商铺转手费实际由上一手租户童炎林收取，该费用与其无关，故申请追加童炎林作为本案被告参加诉讼。本院认为，原告与被告于2018年9月19日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。合同签订后，原告已依约向被告支付合同押金等款项共计207500元，被告负有及时履行向原告交付涉案商铺的义务。但从现有证据看，在签订合同后，经原告多次催促，被告仍无法交付涉案商铺，后在被告作出于2018年10月30日前交付的承诺，但仍未将涉案商铺交付给原告，原告因此于2018年12月26日向被告发出《律师函》，通知因被告未履行向其交付涉案商铺的义务构成根本违约，双方签订的《租赁合同》于发出律师函当日解除，该解除条件已成立。上述律师函已寄送至租赁合同中被告明确的通讯地址，并已签收，应视为已送达被告。综上，原告要求双方签订的《租赁合同》于2018年12月26日解除有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还87000元商铺转手费及支付利息的问题。（1）原告主张的该87000元虽为原告向涉案商铺上一手承租人童炎林支付的商铺转让费，但因被告在2018年10月19日针对原告发出的催告函的书面回复中明确承诺其司将于2018年10月22日前将包括该87000元的款项退还给原告。作出该承诺后，被告已向原告退还了部分承诺退还的款项，原告亦对该承诺内容未提出异议，由此，双方因该书面承诺内容成立了相应的权利义务关系。被告在作出上述承诺后，至今未向原告退还87000元，现原告依据上述书面承诺要求被告退还该87000元合理合法，本院予以支持。（2）原告与被告之间并未就87000元逾期退还是否应承担利息问题进行明确约定，现原告要求被告支付逾期返还上述款项利息的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付赔偿金问题。前述已认定，因被违约未能向原告交付涉案商铺导致双方的租赁合同解除，故原告有权依法依约要求被告赔偿因被告违约所致的损失。（1）原告举证其在签订租赁合同后，为履行合同作了装修、购置货架等准备，并提交《工程承包合同》、《工程详细预算报价书》、《工程承包合同终止协议》、设计施工图纸、转账记录等证据拟证明其与装修公司签订了装修合同，其向装修公司支付了定金4000元，装修公司设计了施工图纸的事实。被告虽对上述证据质证表示无法确认，但结合原告承租涉案商铺的用途，及原告向被告催促交付涉案商铺的情况看，原告基于对被告多次承诺尽快交付涉案商铺的信任而着手为装修涉案商铺作准备是符合常理的，而从上述证据内容看，工程承包合同及报价书内容能够与涉案商铺用途相对应，各证据之间能够形成较为完整的证据链，该证据链能够与原告的陈述相互对应，故本院对原告陈述其与装修公司签订装修合同后，向装修公司支付了4000元定金，装修公司对涉案商铺的装修设计了装修图纸，并因涉案商铺无法交付，导致双方的装修合同终止的事实予以采信。现原告主张被告赔偿因被告违约导致装修工程合同解除而导致损失4000元的诉请合理合法，本院予以支持。（2）原告提交《定作合同》、《追加合同》和银行电子回单拟证明其为履行合同而定制了货架，并因此支付预付款7746元的事实。上述证据能够证明原告支出订制货预付款的事实，但一方面，因定作合同中未明确定做的时间，故现有证据无法证明货架有实际制作的事实，该款项为预付款，在尚未进行制作的情况下可要求退还，且订制的货架属于可移动物品，即使制作了，原告可在其他场地使用，故原告要求被告赔偿订制货架款损失7746元依据不足，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，童炎林并非合同相对方，非本案必要的诉讼参与人，本院对被告的申请不予准许。本案处理原告向童炎林支付的87000元款项是基于被告同意向原告直接退还该款项的承诺，对于被告向原告退还该87000元后，所涉被告与案外人童炎林之间产生的权利义务，被告可另循途径与案外人童炎林解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市集便利连锁便利有限公司与被告广州市永斌物业管理有限公司于2018年9月19日签订的《租赁合同》于2018年12月26日解除；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市永斌物业管理有限公司向原告广州市集便利连锁便利有限公司退还商铺转让费87000元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市永斌物业管理有限公司向原告广州市集便利连锁便利有限公司赔偿损失4000元；四、驳回原告广州市集便利连锁便利有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1196元，由原告广州市集便利连锁便利有限公司负担108元，被告广州市永斌物业管理有限公司负担1088元；保全费1053元，由原告广州市集便利连锁便利有限公司负担123元，被告广州市永斌物业管理有限公司负担930元。由被告广州市永斌物业管理有限公司负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年五月九日书记员  陈玉梅