浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0108民初4492号 原告（反诉被告）：薛卫国，男，1965年10月26日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告（反诉被告）：马凤丽，女，1971年2月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告（反诉被告）：马海江，男，1966年12月23日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告（反诉被告）：娄吉萍，女，1971年11月1日出生，汉族，住杭州市上城区。 以上四原告共同委托诉讼代理人：尚东坡，浙江德帅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董灿权，男，1979年6月21日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：刘轲，浙江盈轩律师事务所律师。 原告薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍与被告董灿权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法由审判员季隽虹独任审判。被告董灿权提起反诉，本院审查后依法予以受理，对本诉与反诉合并审理，于2017年10月23日、2019年2月21日两次公开开庭进行审理。薛卫国及四原告的委托诉讼代理人尚东坡、董灿权的委托诉讼代理人刘轲两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2．被告支付原告房租费390000元（从2016年3月16日暂算至2017年6月16日，实际应付至房屋交还给原告时为止）；3.被告承担违约金200000元。本案诉讼中，四原告增加诉讼请求：判令被告董灿权承担其承租房屋期间产生的水电费及物业费等共计50909元（计算至2017年12月31日），并确认其第2项诉讼请求为主张计算至2017年12月31日的租金，共计585000元。事实和理由：2015年9月16日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，双方在合同中就房屋的基本情况、权属状况、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、合同的解除、违约责任等权利和义务作了明确的约定。合同签订后，原告即将房屋交给被告使用。被告收房后支付押金和2015年12月16日至2016年3月15日的房租。但是，从2016年3月16日起至今的房租被告一直没有支付，被告已经违反了《房屋租赁合同》第十条的规定。原告为维护合法权益，特诉至人民法院，请依法支持原告的诉请。 被告（反诉原告）董灿权辩称：没有支付房租费是由于四原告向被告出租的房屋无法符合餐饮标准，合同目的无法实现。被告也因此提出反诉，原告的诉请及事实理由不成立。 反诉原告（本诉被告）董灿权向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.判令四反诉被告退还反诉原告已收租金及押金140000元。3.四反诉被告向反诉原告赔偿各项损失合计1790000元。事实与理由：四被反诉被告共同共有杭州市滨江区房屋。2015年9月17日，四反诉被告与反诉原告签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租上述房屋用于餐饮经营使用，合同约定租赁期为10年，前3个月为免租期。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付租金，并着手开展经营准备工作。但在办理营业所需的消防审批手续时，被消防部门告知，该房屋系反诉被告自行将房屋隔成2层，反诉原告承租的是隔层后的第2层，该房屋无法办理营业消防审批验收。反诉原告得知上诉情况后，立即通告了反诉被告，并要求其解决。反诉被告承诺解决，但始终未能解决。在此过程中，反诉原告已经为营业做了大量的准备工作，完成了房屋的装修以及营业的全部准备工作，但最终只能关门闭店。反诉原告认为双方签署的租赁合同明确约定了房屋用途，故出租人有义务确保出租房屋是符合餐饮经营用房要求的，这也是反诉原告订立该合同的根本目的。现由于反诉被告隐瞒这一房屋瑕疵的过错，导致反诉原告使用房屋经营餐饮的合同目的无法实现，也客观上造成了反诉原告为餐饮经营投入的资金损失。双方多次协商不成，无奈提出上述诉请，以维护自身的合法权利。 反诉被告（本诉原告）薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍辩称：对方提出反诉称是因为我们出租的房屋未能通过消防验收，但未能通过消防验收是因为反诉原告自身原因。按照正常手续是应该先将消防设计方案报有关部门再装修，但是对方一边报审批一边装修。因为其自身程序不对，且该做到的地方没有做到，导致消防未能通过验收，我方不应该承担损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： （一）原告（反诉被告）薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍提交的证据 1.《房屋租赁合同》，拟证明双方签订房屋租赁合同及合同约定的权利义务等事实。 2．消防审批文件，拟证明相同房屋办理消防审批通过，被告未通过消防验收是因为其自身原因。 3.物业公司出具的证明、水电费催缴通知书、物业费及水电费清单及发票等，拟证明原告已代被告缴纳物业费、水电费等共计50909元。 （二）被告（反诉原告）董灿权提交的证据 1.房产证、委托书及房屋租赁合同，拟证明双方签订房屋租赁合同，约定了租赁相关具体事项，特别约定房屋系用于餐饮经营等事实。 2.装饰工程设计合同，拟证明被告董灿权支出装修设计费38400元。 3.装饰装修工程合同及证明，拟证明被告花费装修费400000元。 4.户外广告制作合同，拟证明被告派员工（朱海燕）签订户外广告制作合同，并支出制作费20000元。 5.空调安装施工合同，拟证明被告采购空调安装支出79000元。 6.桌椅、锅炉、灶具、餐具、员工服装、餐巾纸等采购单、收据，拟证明被告为使用房屋经营餐饮店所进行的各项相关采购，支出220194元。 7.员工工资表，拟证明被告招聘并支出员工工资85800元。 8.购销合同书、技术贸易协议书、工矿产品购销合同，拟证明被告为使用房屋经营餐饮店，在油烟净化、污水过滤、环评报告方面支出20400元。 9.个体工商户名称预核准通知书，拟证明被告经营餐饮获得市场监管部门同意。 10.环保部门文件审批意见，拟证明被告经营餐饮获得环保部门同意。 11.建设工程消防设计备案凭证，拟证明被告积极争取办理消防验收，但因房屋本身无法获得消防验收通过。 12.清单，拟证明店内物资的数量。 13.材料清单，拟证明装修施工的材料费合计455191元。 14.消防工程承包合同及收条，拟证明消防工程费用为40000元。 15.录音资料一份及图纸，拟证明原告在向被告出租房屋的时候明确告知被告该房屋是可以办出消防许可的；承租的房屋是一个技术夹层，不可能进行商业用途等事实。 对双方的证据材料，本院结合原、被告各自的举证、质证意见，认证如下： 被告（反诉原告）董灿权对原告证据1的三性均无异议，证明对象有异议；对证据2的真实性无异议，关联性和证明对象有异议，认为该消防验收不是针对被告所承租的楼层；对证据3，证明对象有异议，认为系原告违约，被告无须承担相应费用，且因房屋系夹层，所产生的费用应由下层使用人承担，与被告我关。本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均认可，对其证明力综合认定。 原告薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍对被告（反诉原告）董灿权证据1、9、10、12的三性无异议；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为设计费用过高；对证据3证明的装修事实认可，对装修费用表示不清楚；对证据4广告费用不认可；证据5基本同意；对证据6记载的物品认可，对价格表示不清楚；对证据7员工具体工资发放表示不清楚；对证据8质证认为厨房里的油烟机、冰箱等都是旧的，环评报告也没有通过，不存在支付费用；对证据11有异议，认为不符合事实；对证据13表示不清楚；对证据14无异议，但是未能通过消防验收的费用应由其自行承担；证据15录音的对象不是被告本人，也不能达到被告的证据目的，对图纸的真实性无异议。 本院对被告（反诉原告）董灿权证据1、9、10、12的三性均予以认定；对证据2-5、8的真实性予以确认，但不足以证明被告的实际支出；对证据6形式上的真实性予以确认，但该部分支出系被告为自身经营所需而支出，租赁合同解除时动产部分被告自行搬离，故该组证据与本案不具关联性；证据6是否有实际支付工资本院难以核实，即使真实，工资支出也系被告经营所需，不属于本案合同解除的损失范畴，对其关联性本院不予认定；对证据11、14、15的真实性予以确认，证明力综合认定；证据13不符合证据的形式要件，本院对其三性不予认定。 依据上述有效证据及双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下： 原告（反诉被告）薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍系坐落于杭州市滨江区房屋的共同共有人，房屋建筑面积478.70平方米，套内建筑面积401.47平方米。2015年9月16日，四原告（甲方）为出租人，被告（反诉原告）董灿权（乙方）为承租人，签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，图纸标明建筑面积478.70平方米，实际测量面积为401.47平方米，用途为餐饮经营，甲方向乙方保证该房屋符合国家规定的餐饮经营用房要求；房屋租赁期自2015年12月16日至2025年12月15日，免租期自2015年9月16日至2015年12月15日止；2015年12月16日至2020年12月15日的租金均为每年360000元，乙方在甲方交付房屋之日起7日内，向甲方支付2015年12月16日至2016年3月15日的房屋租金90000元，乙方提前30日向甲方支付下三个月租金，房屋押金50000元，合同终止后无息退还。合同第七条“甲方责任及义务”中约定：“……（四）甲方负责向乙方提供办理营业执照所需的房产证明等相关资料，如因房产本身存在问题而无法办理餐饮类执照的，甲方应当赔偿因此给乙方造成的全部损失，包括但不限于乙方的装修费用、经营利润损失……”。合同第八条“乙方责任及义务”中约定：“……（三）乙方应缴纳水费、电费等经营过程中发生的相关费用……”第十条“合同的解除”中约定：“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定，影响乙方正常使用的。2、未通过消防验收和检查，严重影响乙方正常经营的。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、在甲方无任何违约行为的情况下，不支付或者不按照约定支付租金达30日……”。第十一条“违约责任”中约定：“……一方违约，应赔偿守约方20万元违约金，如守约方实际损失大于20万元的，则违约方应按实际损失赔偿。” 合同签订后，董灿权依约支付了首期租金90000元及房屋押金50000元，并着手对承租的房屋进行装修，购置物品，用于经营“杭州市滨江区嗳捞餐饮店”。董灿权提交的《装饰装修工程合同》显示，其装修工程开工日期在2015年10月8日，竣工日期在2015年12月31日。2015年12月11日，杭州市滨江区嗳捞餐饮店通过了环境行政部门的环评审批。另，2015年12月7日，杭州市公安局消防支队滨江区大队出具了滨公消设备字[2015]第0357号建设工程消防设计备案凭证，载明“杭州市滨江区嗳捞餐饮店于该日申报消防设计备案……已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。”2016年1月5日，因被抽中筛选验收，案涉房屋又进行了消防设计备案，备案凭证号为滨公消设备字[2016]第0001号。此后，嗳捞餐饮店工作人员朱某多次与原告薛卫国联系，要求解决消防审批问题。朱某提及“当时我们在租这房子时，你是告诉我们是可以通过消防的……”；“今天3.15执法大队到店里面来，检查我们无证经营，要停业”等。2016年12月7日，双方对嗳捞餐饮店内的物品进行清点，薛卫国与董灿权分别在物品清单上签名。 另查明：四原告所有的坐落江晖路1264号202室房屋层高7米左右，开发商在出售时建成了技术夹层，即202室房屋被隔成两层，有单独的出入门户，被告承租的系技术夹层部分。2017年6月6日，就该夹层部分面积（295平方米），原告薛卫国以“杭州市滨江区肯池火锅店”名义，办出了消防安全检查合格证。本案审理期间，2017年12月31日被告腾退了承租房屋，与原告完成了房屋的交接。本案第二次庭审中，双方一致确认2017年12月31日为双方合同解除之日。 再查明：被告董灿权未支付原告2016年3月16日起的租金。原告已向物业公司交纳至2016年1月1日起至2017年12月31日的物业费20680元（861.66元/月），2016年4月至2017年12月的水电费13259元，2016年4月至2016年11月的公共能耗费3677元，2016年12月至2017年12月公共能耗费5449元。 本案审理过程中，因被告（反诉原告）董灿权主张房屋装修损失，并申请司法鉴定。本院依法予以准许并委托浙江正大资产评估有限公司进行估价鉴定。该评估公司于2019年1月16日以多次要求被告董灿权提出相关资料但未提供，导致无法开展鉴定工作为由，将卷宗退回法院。 本院认为，原告（反诉被告）薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍与被告（反诉原告）董灿权签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，未违反法律规定，为有效合同。合同签订后四原告已向被告交付了房屋，被告支付了押金及首期租金，并在免租期内开始装修，双方均已依约开始履行合同义务。对于双方在本诉、反诉中均提出的“判决解除合同”的诉请，因双方在2017年12月31日完成了案涉房屋的交接，双方在本案庭审中也一致确认合同在当日解除，故本院对该合同解除时间予以确认，无须再另行判决解除。双方合同中约定合同终止后押金无息退还，故薛卫国等四原告（反诉被告）对董灿权已交的50000元押金应予返还。董灿权所交付的另90000元系租金，其主张返还无事实根据及法律依据，本院不予支持。 对于董灿权主张的解除合同之损失赔偿请求，本院认为，首先，虽然双方合同第七条约定“如因房产本身存在问题而无法办理餐饮类执照的，甲方应当赔偿因此给乙方造成的全部损失”，但本案审理过程中，被告董灿权除提交两份消防设计备案表外，未能明确陈述其未能通过消防验收的原因及提交相关证据，而原告提交的“杭州市滨江区肯池火锅店”的消防安全检查合格证，最起码证明了案涉房屋有部分面积是能够通过消防验收的。其次，基于合同第十条约定，如未通过消防验收和检查，严重影响乙方（被告董灿权）正常经营，被告可以及时地行使合同解除权以保护自身权益或阻止损失扩大，然被告直至本案原告起诉后才提出了合同解除的反诉请求，而在此合同存续期间却未再向原告支付租金。再次，双方于2016年12月7日对案涉房屋内的物品进行了清点并签名确认，应视为双方对合同的解除有过磋商。综上，董灿权反诉请求赔偿损失179万元，但其无充分证据证明导致合同解除的过错在于原告方，故本院对董灿权该项损失赔偿的诉讼请求不予支持。 对于原告主张被告支付租金及代交物业费等诉讼请求，本院认为双方合同于2017年12月底才解除，被告应支付租赁合同存续期间的租金等相关费用，但是考虑到2016年间被告就消防问题已与原告有过多次交涉；且自2016年12月7日双方清点物品后，原告应清楚被告未再继续正常使用承租房屋而未及时要求被告腾退房屋以减少损失；原告起诉后基于司法鉴定的需要被告未及时腾房，该段时间的租金亦不能完全由被告承担。综上，本院对原告的该项请求酌情予以支持，即2016年12月7日前被告所拖欠的租金262000元、截至2016年11月的物业费9478元、能耗费3677元应予支付；对2016年12月8日起至2017年12月31日止的租金383000元，被告减半支付，即191500元；2016年12月起至2017年12月止的物业费11202、能耗费5449元，共16651元，被告减半支付，即8325元；对租赁合同解除前产生的水电费13259元，被告应予全额支付。对于原告主张的违约金200000元之诉讼请求，本院认为虽然双方合同中约定“一方违约，应赔偿守约方20万元违约金，如守约方实际损失大于20万元的，则违约方应按实际损失赔偿”，但双方的合同已解除，故在考量合同解除时违约金与损害赔偿之间的关系时，本院认为违约金应首先指向合同解除时的损失。而本案中原告亦无证据证明其存在着损失，且在其租金、物业费等给付请求中，本院已作出综合考量。综上，本院对原告的违约金之请求不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、董灿权于本判决生效之日起七日内支付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍租金453500元； 二、董灿权于本判决生效之日起七日内支付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍水电费及物业费（包括能耗费）等共计人民币34739元； 三、薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍本判决生效之日起七日内退还董灿权押金50000元； 上述一至三项相抵后，董灿权实际应给付薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍438239元。 四、驳回薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍的其他诉讼请求。 五、驳回董灿权的其他反诉诉讼请求。 如董灿权未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币10772元，减半收取5386元，由薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍负担1251元，由董灿权负担4135元；反诉案件受理费人民币22170元，减半收取11085元，由薛卫国、马凤丽、马海江、娄吉萍负担287元，由董灿权负担10798元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  季隽虹 二〇一九年五月十四日 书记员  高 冰