广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9617号原告：广州大学城体育中心，住所地：广州市番禺区小谷围街大学城内环东路218号。法定代表人：蔡成林，职务：主任。委托诉讼代理人：朱树林，系广东格林律师事务所律师。被告：广州陆盈教育科技有限公司，住所地：广州市番禺区小谷围街大学城内环东路218号广州大学城体育中心综合楼三层功能房。法定代表人：肖邦。原告广州大学城体育中心（以下简称“大学城体育中心”）诉被告广州陆盈教育科技有限公司（以下简称“陆盈公司”）房屋租赁纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大学城体育中心的委托诉讼代理人朱树林、被告陆盈公司的法定代表人肖邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大学城体育中心向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告2016年12月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、要求被告将涉案租赁物交还原告管业；3、被告向原告支付拖欠的2018年8月至11月的租金436632元，管理费12392元，并要求被告向原告支付租金、占用费、管理费至实际迁出之日；4、被告向原告支付违约金（违约金标准为：以欠缴房租为基数，按每月2%计算，从欠缴次日开始计至实际缴清之日为止）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年12月1日签订了《广州市房屋租赁合同》。该合同约定，原告同意将坐落在广州市番禺区大学城内环东路218号广州大学城体育中心综合楼三层功能房（以下简称“涉案租赁物”）出租给被告作文体用房用途使用，建筑（或使用）面积约1549平方米，租金在2016年12月1日至2017年11月30为103969元/月；在2017年12月1日至2018年11月30日为109158元/月。被告2016年12月5日前一次性向原告交纳207920元履约保证金和10000元水电保证金等；合同约定，租金按月结算，每月10日前以现金、支票或银行转账方式交付当月租金，被告拖欠租金超过30日，原告有权解除或提前终止合同，没收保证金并要求被告赔偿原告损失；合同约定逾期交付租金或水电费等费用，逾期一日，被告应按当月租金额2%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付租赁物，但被告长期拖欠租金，原告多次发函催告，被告至今未缴纳2018年8月至11月的租金436632元及管理费12392元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告陆盈公司辩称：1、涉案租赁物是没有规划许可、无消防证明的违章建筑；2、合同签订涉及欺诈，涉案租赁物设定建筑面积为1549平方米，与实际使用面积严重不符；3、涉案租赁物工程质量差，导致被告施工人员受伤，造成被告的经济损失；4、涉案租赁物物业管理维修服务很差，导致漏水问题长期未决；5、原告不肯配合被告申请大学生创新创业基地提供相关证明文件；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案租赁物为广州市番禺区小谷围街道大学城内环东路218号广州大学城体育中心综合楼三层功能房，该租赁物所在地块于2009年10月22日取得《建设用地规划许可证》，于2010年3月25日取得《建设工程规划许可证》，于2010年4月23日取得《建设用地批准书》，于2010年9月10日取得《建设工程规划验收合格证》，用地单位为广州市体育局，用地性质为体育用地，建设项目名称为6层极限运动中心1幢、2层小轮车场附属楼1幢；截至第一次庭审答辩，涉案租赁物未取得房产权属证明。2016年5月20日，广州市财政局作出《关于大学城体育中心物业出租问题的复函》，同意原告在不影响日常训练和比赛使用的前提下，委托广州产权交易所，通过公开招标方式出租包括涉案租赁物在内的部分物业，租赁期不超过5年，租金底价按不低于评估机构出具的评估价确定；该复函附表一明确了拟出租的建筑地址与面积，其中包括涉案租赁物，面积为1549平方米。2016年10月14日，案外人广州产权交易所(交易机构)、原告（出租方）和被告（承租方）签订《成交确认书》（交易编号：GZ1EO116GD1004676），确认被告以首年每月103960元的价格承租涉案租赁物，并从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%，租赁期限5年。2016年12月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将涉案租赁物租赁给被告使用，用途为文体用房，建筑面积约1549平方米；合同第三条约定租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，2016年12月1日至2017年11月30日租金103960元/月，2017年12月1日至2018年11月30日租金为109158元/月，2018年12月1日至2019年11月30日租金为114616元/月，2019年12月1日至2020年11月30日租金为120347元/月，2020年12月1日至2021年11月30日租金为126364.4元/月，租金按月结算，每月10日前缴纳当月租金；合同第四条约定2016年12月5日之前一次性缴纳履约保证金207920元和水电保证金10000元，在租赁期满或解除合同之日，乙方无违约的情况下无息退回；合同六.2条和七.2条约定甲方负责房屋修缮，但乙方装修的部分以及由于乙方使用不当造成的损坏除外；合同六.5条约定乙方拖欠租金超过30日，甲方有权解除或提前终止本合同，没收保证金（作为违约金）并要求乙方赔偿甲方损失；合同七.1条约定逾期交付租金或水电费等费用，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；合同七.4条约定，每月水电费按表计算，水费按租用面积分摊费用，在收到缴费单后7个工作日内以现金、支票或银行转账等方式缴纳，公共区域卫生保洁和垃圾清运费按2元/平方米/月的标准，每月10日前以现金、支票或银行转账方式缴纳；合同七.8约定，乙方自行办妥经营证照的相关手续，依法应由甲方提供有关资料办理的，甲方协助提供；合同第八.4约定租赁期内，因使用房屋产生的一切费用均由乙方负责清缴，其中公共区域卫生保洁及垃圾清运费按出租面积（1549平方米）2/元/平方米/月缴纳，每月10日前以现金、支票或银行转账等付款方式缴付给甲方；合同亦约定了其他内容。合同签订后，原告向被告收取了租赁押金207910元，水电保证金10000元。租赁过程中被告一直存在拖欠租金的情形，原告分别于2017年2月13日、2017年11月2日、2018年5月28日、2018年6月27日、2018年7月10日、2018年9月20日向被告发出书面函件催缴租金，被告确认收到前五份催告函，并于原告起诉后补交了部分租金。讼争双方均确认，被告每月向原告缴纳的管理费即涉案合同八.4条约定的垃圾清运费，截至第一次庭审答辩之日，被告尚欠原告2018年8月至11月租金436632元（109158元×4个月）及管理费12392元（1549平方米×2元×4个月）。庭审中，被告提交照片证明对于涉案房屋存在渗漏问题。原告回应称：（1）其中304、305房的渗漏因楼上空调管漏水引起，其已从4楼对应房间修缮完毕，仅余渗漏房间内漏水痕迹未作处理；（2）卫生间已修缮完毕；（3）部分照片中的漏水情况未接到被告报修申请，且照片未显示具体时间，无法确认是否真实。被告表示已进行口头向原告报修，并承认卫生间曾有维修，但维修不彻底，现仍存在渗漏。又查明，案外人晏文军在修缮涉案租赁物茶水间漏水问题时，因涉案租赁物楼体年久失修、瓷砖脱落，造成身体受伤。案外人晏文军将案外人广东千里马人力资源有限公司及本案原被告诉至法院，我院出具（2017）粤0113民初9429号《民事判决书》判令对于晏文军应获赔偿的损失，被告承担80%，原告承担20%。案件审理过程中，原告来函明确其主张的违约金中已经包括未退还的租赁押金207910元，并确认不在本案中处理涉案租赁物水电费欠缴及水电押金返还问题。以上事实，有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划验收合格证》、《关于大学城体育中心物业出租问题的复函》、《成交确认书》、《广州市房屋租赁合同》、《转让协议》、《收款收据》、（2017）粤0113民初9429号《民事判决书》及原被告的陈述为证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物已取得《建设工程规划验收合格证》，有合法的报建手续，故原被告于2016年12月10日签订的《广州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议的约定履行义务，至于涉案租赁物是否通过消防验收、是否办妥不动产权证明，并不影响涉案合同的效力。广州市财政局《关于大学城体育中心物业出租问题的复函》附表证明涉案租赁物的建筑面积1549平方米，与涉案合同约定一致；涉案合同约定涉案租赁物的租金按整体收取，不按面积收取，并且其中共计13个房间，少量面积差异对租赁物使用影响不大；被告在履行过程中一直按合同标准交付租金未提出面积异议，故在本案中以租赁物面积差异抗辩涉案合同欺诈，本院不予支持。被告确认欠付2018年8月至今的租金和管理费，原告多次催告，被告至今未付，已构成违约，故被告应向原告支付2018年8月以后的租金及管理费，根据涉案租赁合同：管理费以每月3098元计，2018年8月1日至2018年11月30日的租金共计436632元，2018年12月1日以后的月租按114616元计，2019年12月1日以后的月租按120347元计，2020年12月1日以后的月租按126364.4元计。此外，截至第一次庭审答辩，被告拖欠租金及水电管理费已超过30日，原告依约要求解除合同，有合同依据和事实依据，本院予以支持。合同解除后，被告应及时腾退涉案租赁物交还原告管业。且合同解除后，被告继续使用房屋将产生不当得利，故在合同解除后至实际迁出涉案租赁物期间，被告仍应向原告支付涉案租赁物的占有使用费及管理费，支付标准参照涉案合同第三条及第八.4条的约定，本院酌定为每月117714元（租金114616元+管理费3098元）。至于被告就拒交租金提出的多项抗辩意见，本院具体分析如下：首先，案外人晏文军在修缮涉案租赁物漏水问题过程中受伤，就此引起的责任划分已由（2017）粤0113民初9429号案生效判决判定，讼争双方没有就上述赔偿金和涉案租金达成抵扣协议的情况下，被告以支付赔偿金造成经济损失为由抗辩拒不交租，没有事实依据，本院不予支持。其次，涉案合同仅约定原告应配合提供证件供被告办理经营证照，现被告的营业执照完备，大学生创新创业基地项目不属于经营证照范围，故被告以此拒绝交租没有合同依据，对此抗辩本院亦不予支持。最后，关于涉案租赁物的漏水维修问题，根据现有的证据和双方的陈述，涉案租赁物确实存在渗漏，但原告已经对其中部分房间进行了维修，而被告确认涉案租赁物一直投入办公使用至今，说明局部的渗漏水迹对实际使用产生影响不大，在原告未适当履行修缮义务的情况下，被告决定继续租赁房屋的，应依法积极沟通修缮事宜，而非消极地拒交租金，故本院对于被告因渗漏拒不交租的抗辩亦不予采纳。经本院释明，被告提出逾期交租的违约金标准过高，考虑到原告对涉案房屋确实存在修缮不彻底的情形，并且原告未对被告欠租时间和实际损失进行积极举证，故参照双方的合同约定，结合具体案情，本院对于违约金起计时间酌情调整至2018年8月11日，对违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%。因此，被告应以欠缴租金为基数，自2018年8月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付违约金至租金实际支付之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告广州大学城体育中心与被告广州陆盈教育科技有限公司于2016年12月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告广州陆盈教育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州番禺大学城内环东路218号三层的房屋交还给原告广州大学城体育中心管业；三、被告广州陆盈教育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大学城体育中心支付自2018年8月1日起至本判决确定的合同解除之日止所欠付的租金和管理费。（管理费标准为：每月3098元；租金具体标准为：2018年8月1日至11月30日欠付的租金为436632元，2018年12月1日起的租金按每月114616元计，2019年12月1日起的租金按每月120347元计，2020年12月1日起的租金按每月126364.4元计）；四、被告广州陆盈教育科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大学城体育中心支付逾期交租违约金（违约金计算方法：以欠缴租金为基数，自2018年8月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，计算至租金实际付清之日止）；五、被告广州陆盈教育科技有限公司应自本判决确定的合同解除之日起，按每月117714元的标准，继续向原告广州大学城体育中心支付房屋占用费及管理费至实际迁出之日止；六、驳回原告广州大学城体育中心的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11784元，由原告广州大学城体育中心负担4185元，由被告广州陆盈教育科技有限公司负担7599元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  肖陈翔人民陪审员  陈育欢人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年五月七日书 记 员  苏晓俭