福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民初759号 原告（反诉被告）：汪倩英，女，1962年10月16日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李慧子，女，1991年10月4日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。 委托诉讼代理人：黄建伟，福建道天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煌，福建道天律师事务所律师。 第三人：厦门海希房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路25号新景中心C座1202单元。 法定代表人：陈梅玉。 原告（反诉被告）汪倩英与被告（反诉原告）李慧子、第三人厦门海希房地产营销策划有限公司（下称海希公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。汪倩英及其委托诉讼代理人吴为帮，李慧子的委托诉讼代理人黄建伟到庭参加诉讼。海希公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 汪倩英向本院提出诉讼请求：1.解除汪倩英与李慧子、海希公司于2018年8月14日签订的《房产居间买卖协议书》；2.汪倩英有权没收购房定金人民币（下同）10万元；3.李慧子向汪倩英支付违约金314万元；4.李慧子支付律师代理费30万元；5.海希公司撤销汪倩英、李慧子共同授权其代为办理的网上签约手续；6.本案诉讼费由李慧子承担。事实和理由：2018年8月14日，汪倩英委托代理人姜嵘与李慧子、海希公司签订《房产居间买卖协议书》,约定：汪倩英将坐落于厦门市思明区祥滨路73号3302室房屋、厦门市思明区祥滨路85号地下一层第84号车位出售给李慧子,成交价为1570万元，协议签订当日一次性支付购房定金50万元；购房款分二次支付，已支付的定金可冲抵首期购房款，于2018年8月30日过户当日前支付970万元，余款向银行申请贷款后支付；双方在签订本协议后不得中途悔约。因一方悔约造成房产买卖目的不能实现，则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，以及赔偿守约方含房产差价损失、由此引发的诉讼费用和律师费用等；双方共同授权海希公司代为办理网上签约手续，任何一方无权要求海希公司撤销网签。协议签订之日，李慧子仅支付购房定金10万元。2018年8月28日汪倩英委托律师向李慧子发出律师函。2018年9月4日李慧子回函表示《房产居间买卖协议书》属于无效协议，并要求汪倩英退还10万元购房定金。李慧子的行为已构成违约，应承担违约责任。本案审理过程中，汪倩英向本院申请撤回诉讼请求第2项（即：汪倩英有权没收购房定金10万元）、第5项（即：海希公司撤销汪倩英、李慧子共同授权其代为办理的网上签约手续）。 李慧子辩称并反诉称：汪倩英是台湾地区居民，授权委托形式不合法，姜嵘代表汪倩英签订的《房产居间买卖协议书》应认定为无效合同。签订合同之日其开车时被他人刮碰等交警处理，海希公司一直催促，谎称汪倩英本人走了，其系在海希公司的误导和制造紧张气氛下，在已拟好的协议上签字。其再三要求与汪倩英本人协商价格，海希公司不让双方见面。海希公司与姜嵘没有取得授权，海希公司为了卖房诱导其签订协议，该协议是以合法形式掩盖非法目的，系无效合同。即使《房屋居间买卖协议书》有效，也需要汪倩英的追认，汪倩英提交的授权委托书是事后签订的，《房屋居间买卖协议书》客观上无法履行。合同约定的违约金条款是海希公司提供的格式条款，应当认定无效。双方在定金支付中就产生争议，不能适用违约金条款。汪倩英没有举证证明其损失，合同约定购房款20%的违约金大大超过其损失。汪倩英主张的律师费缺乏依据。李慧子提出反诉请求：汪倩英退还定金10万元，并承担本案的诉讼费。 汪倩英就反诉答辩称：其委托代理人姜嵘与李慧子、海希公司签订的《房产居间买卖协议书》合法有效。根据合同约定，李慧子应于2018年8月30日过户当日前向汪倩英支付970万元。因李慧子尚未支付相应价款，导致汪倩英的房产买卖目的不能实现，属于根本违约的情形，汪倩英无须履行协议约定的办理过户相关手续之义务。 海希公司述称，汪倩英与李慧子之间是房屋买卖合同关系，其与汪倩英、李慧子之间是居间合同关系，二者法律关系不同。其已全面履行居间合同义务。 经审理查明，坐落于厦门市思明区车位的权利人均为汪倩英。 2018年8月14日，汪倩英（出售方、甲方）与李慧子（购买方、乙方）、海希公司（居间方、丙方）签订一份编号为1810004的《房产居间买卖协议书》，主要约定：甲方同意将坐落于厦门市思明区车位的房产（下称案涉房产）出售给乙方。上述房产成交价为1570万元整，本协议签订当日，乙方应支付购房定金50万元整，于本协议签订当日一次性直接支付给甲方。甲乙双方同意，乙方将上述购房款分二次支付给甲方，已支付的定金可冲抵购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2018年8月30日过户当日前向甲方支付970万元整（含定金）……4.乙方向银行申请贷款（商业贷）600万元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，银行实际房款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行房款当日内将差额部分以现金方式支付给甲方；同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第十二条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。因一方悔约造成房产买卖目的不能实现，则悔约方应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金，以及赔偿守约方含中介费用、装修费用、房产使用费、房产差价损失、由此引发的诉讼费用和律师费用等实际损失和间接收益损失。甲乙双方自行协商解除或终止履行本协议的，丙方已经收取的中介费不予退还；尚未支付的中介费，由甲乙双方承担连带支付责任。第十三条约定：乙方逾期向甲方支付购房款或甲方逾期向乙方交付房产或一方逾期办理相关手续，违约方应向对方承担总房款每日万分之五的违约金。逾期达七日的，另一方有权解除合同并按第十二条的约定追究违约方责任。第二十条约定：签约人姜嵘保证取得产权人同意出售上述房产并愿意承担相关法律责任等。合同落款处，甲方一栏“汪倩英”由委托代理人姜嵘代签，乙方一栏由李慧子签名，丙方一栏由海希公司盖章、经办人签名。《房产居间买卖协议书》签订当日，李慧子向汪倩英的银行账户转账支付购房定金10万元，其余购房定金未予支付。 2018年8月18日，海希公司的工作人员发送微信给汪倩英：“昨天傍晚和李小姐沟通过，她的意思是您这边房价上能否优惠30-50万下来”“昨天我也有把这意思和姜先生说，他有传达给您吗”，汪倩英则回复：“他已经违约了”“根本是买方找借口想减价，依法处理就可以了”。2018年8月28日，汪倩英向李慧子发出律师函，提出李慧子未按约定足额支付购房定金，要求收到律师函三日内联系解决处理相关事宜等。2018年9月4日，李慧子回函表示，汪倩英的代表在签署协议过程中未出示经公证的委托书，违反了国家相关法律法规的相关规定，上述协议属于无效协议，请接到回函后三个工作日内与李慧子协商并退还定金等。 2018年9月7日，汪倩英就落款时间为2018年8月14日的《委托书》在台湾地区办理认证手续。《委托书》载明其委托姜嵘代签案涉房产的房产交易合同，定金转入其本人账户，其愿意履行上述协议权责等。2018年9月17日，汪倩英与福建邦平联展律师事务所签订《委托代理诉讼协议书》，并已支付律师代理费30万元。 以上事实，有土地房屋权证、《房产居间买卖协议书》、个人账户收款回单、微信聊天记录、律师函、关于8月28日律师函的回函、《委托书》、《委托代理诉讼协议书》、厦门增值税普通发票、双方当事人的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告（反诉被告）汪倩英系台湾地区居民，本案系涉台房屋买卖合同纠纷。当事人对法律适用没有约定，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告（反诉被告）汪倩英的委托代理人姜嵘与被告（反诉原告）李慧子于2018年8月14日签订的编号为1810004的《房产居间买卖协议书》。虽然签订协议时，姜嵘未出示经认证的授权委托手续，但李慧子将购房定金支付至汪倩英的银行账户，且汪倩英已于2018年9月7日就《委托书》办理了认证手续，该《房产居间买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。李慧子以汪倩英的代理人签署协议过程中未出示经公证的委托书为由主张《房产居间买卖协议书》无效，缺乏依据，不予采纳。 根据《房产居间买卖协议书》约定，李慧子应于协议签订当日支付购房定金50万元，于2018年8月30日过户当日前支付首期款970万元（含定金）等。合同履行过程中，李慧子仅支付购房定金10万元，此后要求调低购房价款，又于2018年9月4日提出退还定金，李慧子的行为已构成违约。本案中，汪倩英要求解除《房产居间买卖协议书》，李慧子亦表示同意，本院予以照准。 根据《房产居间买卖协议书》第十二条的约定，因一方悔约造成房产买卖目的不能实现，则悔约方应向守约方承担总房款20%的违约金，以及赔偿守约方含中介费用、装修费用、房产使用费、房产差价损失、由此引发的诉讼费用和律师费用等实际损失和间接收益损失。本案中，李慧子的行为已构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定的违约金为总房款的20%即314万元，现李慧子主张合同约定的违约金标准过高应予调整。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院可根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定李慧子支付汪倩英违约金157万元（总房款的10%）。另，汪倩英因本案支出律师费30万元，根据合同约定应由违约方承担，现要求李慧子承担该项费用，具有合同依据，予以采纳。 关于李慧子要求返还定金的反诉请求。本案中，汪倩英已撤回要求没收定金的诉讼请求。《房产居间买卖协议书》解除后，汪倩英应将李慧子已支付的定金10万元予以退还。李慧子的反诉请求是合法的，予以采纳。综上，汪倩英的诉讼请求予以部分支持，其余部分予以驳回。李慧子的反诉请求予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）汪倩英与被告（反诉原告）李慧子于2018年8月14日签订的编号为1810004的《房产居间买卖协议书》； 二、被告（反诉原告）李慧子应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）汪倩英违约金157万元； 三、被告（反诉原告）李慧子应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）汪倩英律师费30万元； 四、原告（反诉被告）汪倩英应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李慧子定金10万元； 上述第二项、第三项、第四项款项折抵后，被告（反诉原告）李慧子应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）汪倩英177万元； 五、驳回原告（反诉被告）汪倩英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费116000元，由原告（反诉被告）汪倩英负担18930元；被告（反诉原告）李慧子负担97070元；反诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）汪倩英负担。 如不服本判决，原告（反诉被告）汪倩英可在本判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）李慧子可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  郑文雅 审 判 员  龙 辉 人民陪审员  陈永殿 二〇一九年五月七日 代书 记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。