广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7351号原告（反诉被告）：钱峰，男，1974年5月24日出生，汉族，住广州市南沙区，委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，所长。委托代理人：寇明茹，系该所员工。被告：广州市海珠区住房和建设局（原广州市海珠区住房和建设水务局），住所地广州市海珠区新港中路472号。负责人：陈伟锋，局长。委托代理人：黎秉恒、廖嘉曼，系该局工作人员。原告钱峰诉被告广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称“物业二所”）、广州市海珠区住房和建设局（以下简称“住房和建设局”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林闻娥，被告物业二所的委托代理人寇明茹、被告住房和建设局的委托代理人廖嘉曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：原告于2018年7月18日通过公开方式承租被告物业二所管理的位于海××区××路××8首层，建筑面积54.3944平方米。双方签订《广州市直管房租赁合同》，签约当天原告交纳48306元保证金。合同签订后，原告一直要求被告交付涉案房屋，但是由于涉案房屋存在安全问题，被告一直没有处理好，至今没有交付。原告于2019年1月14日向被告发出解约通知书，要求解除合同及退回原告交纳的保证金，但被告一直不予理会。对于被告物业二所的反诉，不同意反诉请求。一、被告物业二所没有履行出租方的交付责任和义务。出租方无办理商铺钥匙、水电、管理费、卫生费交接手续。商铺办理营业执照必需的租赁备案手续也没有交接，开庭原告才见到被告物业二所提供的备案证明。商铺水电不通，被告无法经营。根据合同约定，被告物业二所应在2018年7月10日前将房屋按约定条件交付给原告，并签订《房屋交接及设备清单》或交付房门钥匙，但被告物业二所并没有交付。二、出租方要保证商铺能正常、安全使用。出租方有财政预算，却不积极履行基本的维修责任，原告是被迫解约。商铺房顶漏水严重，商铺内部地面粪水横流，马桶被人强行封死，无法使用，玻璃外墙从头到脚破裂，严重影响财产和人身安全，商铺大门摇摇欲坠，随时可能坍塌。签订合同后，原告向出租方申请维修，但申请时间半年过去了，出租方不但不维修，反而要求原告承担维修责任。三、被告物业二所要求原告承担租金没有事实依据。房屋钥匙至今都在出租方手中，根本没有办理交接。合同中指定的物业管理公司广州市东晓物业管理有限公司也没有按照合同第六条第四款履行维修责任，即使原告愿意承担分担的费用物业管理公司也没有派出任何人维修。合同约定，租期起算日为房屋交付使用之日，商铺没有交付，所以租期没有开始计算。四、被告住房和建设局不是合同方，却收取履约保证金明显不当，应该退回保证金给原告。故起诉要求法院判令：1、被告退回原告缴纳的保证金48036元；2、被告承担利息（以48036元为本金，以银行同期贷款利息为标准，从2018年7月18日开始计算，一直计算到被告付清为止，暂计到2019年2月10日为100元），合计总48136元；3、判决被告承担本案的案件受理费用。被告物业二所辩称及反诉称：不同意原告诉请，是原告本人觉得房子有问题，拒绝交付租金，在2019年1月，当时来其单位谈过要求退房，签合同是2018年7月1日开始，其要求原告8月开始缴纳房屋租金交到12月，然后退还保证金给他，原告说回去考虑，然后就没有结果。被告提交的产权交易所网上公开信息打印出来第二页第一条有一个交易条件，有一个重大事项及其他披露内容。内容意思是出租标的按现有质量现状和指定的用途出租。原告在起诉状中说到房屋存在安全问题，原告没有提供有效证据证明房屋有安全隐患。公招报名以后，是带他们去过现场看过房子，现状原告都清楚，所以其不同意退还保证金，同意解除与原告之间的合同。原告主张涉案房屋存在安全问题理据不充分,根据涉案合同约定,经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的,本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止，原告应及时配合被告开展房屋修缮，因原告原因导致不能及时维修房屋造成他人或自身人身伤亡财产损失的，原告承担全部责任并且保证金不予退还。故提出反诉请求：1、被告没收保证金48306元；2、要求原告按每月8051元的标准支付2018年8月1日至2019年4月15日的租金。被告住房和建设局辩称：保证金是其单位收的。根据合同第十三条第五款规定，原告并没有请相关部门出具房屋有问题的鉴定书，所以其认为原告起诉的理由不成立。同意被告物业二所的反诉请求。经审理查明：2018年7月18日，被告物业二所（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将坐落在海××区××路××8首层（产别：经租产）的直管房出租给乙方，作商业用途，建筑面积54.3944平方米；租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日，月租金从8051元起；租金按月结算，乙方在每月的15日前将本月租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式交付给甲方；租赁期内，甲方承担下列责任：1.按约定时间交付房屋给乙方使用；2.交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好；3.配备基本的给排水、用电；4.承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用；5.负责对房屋进行定期安全检查；甲方应于2018年7月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成；乙方应于2018年7月10日前一次性通过转账方式向甲方交纳48306元保证金，租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费等；除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；根据本合同约定保证金不予退回的，由甲方予以没收；租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时交纳租金；2.……发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修及提供便利。但是，下列事项由乙方承担修缮责任及相应费用：户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用；门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用；排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用……；乙方空置租赁房屋6个月或以上，甲方有权解除本合同，并可按现状甲方有权按现状收回房屋，保证金不予退还；经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止；房屋出租期限为5年，租期起算日为房屋交付使用之日，租期起算日起1个月为装修免租期；甲方于本合同签订之日起3个工作日内收到乙方支付履行保证金的，房屋的交付使用时间为租期起算日；租赁期内，甲方承担房屋的主体结构修缮责任，乙方的装修装饰部分以及由于乙方使用不当而造成房屋损坏的修缮责任、费用由乙方承担；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。原告为证明其主张,提供了如下证据:1、2018年7月18日的结算票据，显示原告交纳了涉案房屋保证金48306元，加盖广州市海珠区住房和建设水务局房屋租赁保证金专用章公章；2、解约及退还保证金申请及2019年1月14日的邮寄底单，申请载明原告称涉案房屋外墙玻璃破裂、大门无法正常开闭、楼顶漏水严重、化粪池堵塞外泄，卫生间厕所被强行封闭，其申请维修……2018年12月双方已口头协议已无法按期交付正常使用双方同意立即解约，现再次书面通知原告同意解约，要求退还租赁押金；3、房屋照片，原告表示照片是2018年12月28日拍摄的，证明被告没有维修，房屋漏水严重，厕所全是堵的；4、维修申请的照片，证明原告2018年7月23日向被告物业二所及广州市东晓物业管理有限公司交过维修申请。被告物业二所的质证意见：证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2确认收到，但原告所述房屋问题不属实，原告当时和其聊的时候没有提到过这些问题，只说过要更换玻璃，其也答应了用砖把那块玻璃所在部分重新砌起来；证据3确认房屋现状，但并不是原告说的主体结构存在问题，房屋多年没有使用，都是小问题，在竞拍前交易所的工作人员带原告去过现场；证据4表示没有收到原告的申请。被告住房和建设局的质证意见与被告物业二所一致。被告物业二所为证明其主张，提供了如下证据：1、广州产权交易所项目信息打印表，显示涉案房屋挂牌时间为2017年11月27日至2017年12月22日,出租标的按现有质量、现状和指定的用途出租；2、涉案房屋的租赁备案证明。原告的质证意见：证据1真实性、合法性确认，关联性不予认可，产交所带去看房屋的时候，因为没有下大雨没有刮台风看不到问题，玻璃也没有问题，之后去看发现墙体漏水，玻璃开裂，玻璃在路边，容易发生危险；证据2确认真实性合法性，关联性不认可，这个备案是对方单方面去做的，没有通知原告，也没有交给原告。被告住房和建设局对被告物业二所的证据表示没有异议。诉讼中，被告表示签合同当天去现场交付，房屋是空房，只要交接钥匙即可，去到现场原告拒收。原告表示被告没有提供钥匙，也没有书面通知原告接受合格的租赁物。本院认为：原告与被告物业二所签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。双方于2018年7月18日签订涉案租赁合同，合同约定于2018年7月10日交付房屋，签订《房屋交接及设备清单》或移交房屋钥匙。本案中，双方对于交付房屋产生争议。从本案证据可知，被告物业二所没有证据证实其向原告交付房屋钥匙或与原告签订过相应设备清单。涉案租赁合同约定：租期起算日为房屋交付使用之日；租赁期内原告发现房屋及其设备自然损坏应及时通知被告，并积极配合被告检查和维修及提供便利。但是，下列事项由原告承担修缮责任及相应费用：户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用；门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用；排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用……。上述合同约定的是租赁期内发生的房屋问题由谁负责维修，但并不能免除作为出租人在交付房屋时应保证房屋能基本正常使用的应有义务。涉案房屋在网上公招挂牌时间为2017年11月27日至2017年12月22日，而本案合同于2018年7月签订，距离挂牌时间已经过去7个月时间。即使挂牌时原告看过涉案房屋，被告物业二所也未能举证签订合同时房屋现状与当时挂牌公招时现状一致，到实际出租时被告也应保证房屋能基本正常使用，鉴于此，本案中造成房屋未能及时接收的原因不在于原告。现原告从未接收过涉案房屋，被告物业二所反诉要求原告支付租金无理，本院不予支持。原告无需向被告物业二所支付租金，不构成违约，被告物业二所要求没收保证金无理，本院不予支持。被告住房和建设局出具收据表示收到原告交付的租赁保证金，故原告要求出租人即被告物业二所及实际收取人被告住房和建设局退回其缴纳的保证金48036元及支付利息的诉讼请求合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市海珠区住房和建设局在本判决生效之日起10日内，将保证金48036元退回给原告钱峰；二、两被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付上述保证金48036元的利息（从2018年7月18日起至实际退回保证金之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、驳回被告广州市海珠区房屋安全和物业二所的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1003元,由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费1314元，由被告广州市海珠区房屋安全和物业二所负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年五月二十一日书 记 员  郭世文吴越鸣