广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初387号原告何伟文，男，汉族，1969年11月9日出生，住肇庆市鼎湖区，原告李科容，女，汉族，1970年11月2日出生，住肇庆市鼎湖区，委托代理人何星华，男，汉族，1996年7月8日出生，住肇庆市鼎湖区，系原告何伟文、李科容儿子。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路12号，统一社会信用代码：9144120305074047X4。法定代表人尹绍元。委托代理人陈义华，广东曜政律师事务所律师。原告何伟文、李科容诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司（以下简称“天标公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年3月4日立案受理后，适用简易程序，于同年4月10日、5月10日二次公开开庭进行审理。原告何伟文、李科容及其委托代理人何星华，被告委托代理人陈义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何伟文、李科容向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延交楼违约金121941.35元（2016年11月29日至2019年1月31日，共793日。按照合同约定的赔偿标准：每日万分之三的标准，以总房价款512574元为本金，512574×0.0003×793=121941.35元）。2、被告尽快将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。3、被告向原告支付延期办理不动产权的违约金计算标准为已付房价×中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍×逾期原告未办理产权登记的天数（注：起止时间为2019年4月4日至被告为原告将办理权属登记资料交产权登记机关日止，暂计至2019年4月15日为11天共计957元）。4、被告承担本案全部的诉讼费用由。事实和理由：原告与被告于2015年2月11日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的鼎湖区××区天标山水星御一期8、9、14-1幢23层01房，价款为512574元。原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。2019年1月30日，原告才收到被告的收楼通知书；2019年1月31日原告前往售楼部收楼（即被告实际交付之日为2019年1月31日）。其中2016年9月1日至2016年11月28日的逾期交房违约金原告已于2016年12月5日向肇庆市鼎湖区人民法院诉讼主张判决被告支付13685.7元（512574×0.0003×89）的违约金并得到法院的支持判决被告向原告支付13685.7元，但截至今天被告并没有向原告支付2016年9月1日至2016年11月28日的逾期交房违约金13685.7元，被告到目前为止没有履行支付义务和加倍支付迟延履行期间的债务利息，也没有向原告说明原因，被告属于恶意违约行为，不遵守诚实信用原则和法律要求。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故原告向法院请求判决被告在2019年4月4日前（交付使用后60日内）将办理权属登记需由被告提供的资料报权属登记机关备案。此外，按照合同法114条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生损失的赔偿额计算方法。合同法第8条规定，依法成立的合同对当事人具有法定约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。合同法第60条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告认为，被告逾期交楼既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告何伟文、李科容向本院提交证据如下：（2019）原告身份证，证明原告诉讼主体资格。（2019）被告天标公司企业机读档案登记资料，证明被告的主体资格。（2019）《商品房买卖合同》，证明双方的买卖关系即被告违约事实和违约责任、合同约定的赔偿标准事实依据。（2019）购房发票二张，证明原告已履行交付房款的义务。（2019）山水星御收楼通知书，证明被告延期交楼的事实。（2019）山水星御入伙确认书，证明被告向原告实际交付房子的日期。（2019）肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局文件、致天标山水星御住户函、协商回复函；（2019）肇庆市鼎湖天标投资有限公司对3.15部分业主代表提出的有关问题的复函；（2019）《承诺书》、《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、《关于天标山水星御8.9.14-1幢项目情况的通报》。证据7-9证明被告行为属于恶意违约和不履行合同义务，不遵守诚实信用原则的法律要求。被告天标公司辩称，1、原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。况且，在法院审理的被告同类型案件中，法院的生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，房屋买卖合同未约定逾期办证，逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。结合鼎湖区法院及肇庆市中院的生效判决。被告认为原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。2、对原告提出的第三项诉讼请求，原告的起诉没有法律依据，对于我方逾期办证的违约责任，之前的很多判决书都已经作出了裁判，双方签订的合同第15条第二款已经明确约定，逾期办证违约金按照已付房款的0.5%计算。请求法院按照合同执行。被告天标公司向本院提交证据如下：（2019）竣工验收备案表，证明案涉商品房已办理验收备案的事实。（2019）收楼通知，证明被告已向原告发出收楼通知的事实。（2019）民事判决书4份，证明鼎湖区人民法院、肇庆市中级人民法院均对我方请求调整违约金的请求予以支持。本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号2015020505。合同约定，原告购买由被告开发的鼎湖区××区天标山水星御一期8、9、14-1幢23层8-2301房，价款为512574元。合同第八条约定，交付期限是2016年8月30日。交付条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告分别于2015年2月11日和同年7月6日两次支付房价款共512574元。但涉案房屋一直未办理竣工验收备案手续，未交付给原告使用。原告于2016年12月5日以商品房预售合同纠纷为由起诉被告，请求被告继续履行合同交付楼房，按日息万分之三支付2016年9月1日至2016年11月28日共89天逾期交楼房的违约金13685.7元，被告承担本案诉讼费。本院作出（2016）粤1203民初856号民事判决书，认为被告未按合同约定在2016年8月30日前完成交楼义务，已构成违约，判决：一、被告应在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案手续的30日内书面交付涉案房屋给原告；二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内给原告支付逾期交房违约金13685.7元；三、驳回原告何伟文、李科容的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。后因被告未按上述判决完成交楼义务，未支付2016年11月28日之后发生的逾期交楼违约金，为此，原告于2019年3月4日再次向本院起诉。另查明，被告于2019年1月26日向原告发出山水星御收楼通知书，原告于2019年1月31日确认收楼。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。合同约定，被告交付房屋期限是2016年8月30日，被告未能按合同约定的交付条件交付房屋，被告逾期交付房屋行为已构成违约。本院作出（2016）粤1203民初856号民事判决确认被告应在建设行政主管部门办理完成工程竣工验收备案手续的30日内书面交付位于鼎湖区××区天标山水星御一期8、9、14-1幢23层8-2301房给原告何伟文、李科容；被告向原告支付2016年9月1日至2016年11月28日期间迟延交楼的违约金13685.7元。关于在2016年11月28日之前发生的违约金，本院在审理（2016）粤1203民初856号案件时，被告没有提出合同约定按日息万分之三计付逾期交楼违约金过分高于损失，请求法院适当减少，因此该案按日息万分之三支付逾期交楼违约金的判决，而本案，被告明确提出按日息万分之三支付逾期交楼违约金明显高于损失，请求调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金。原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金，即每日153.77元（512574元×0.0003=153.77元），每月违约金为4613.1元。常理上，不能交付房屋使用，其损失相当于租房所付租金。但是，原告一方面未能就不能使用房屋造成其实际损失提供充分证据，另一方面原告主张的违约金过分高于同地段同等面积的租金实际水平，况且该房屋是未装修的毛坯房。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金过高的，本院酌情予以调整为按中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期交房违约金为购房款512574元×中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75的1.3倍×逾期交房天数793天（即2016年11月29日至被告实际发出交楼通知书之日止，即2019年1月31日）。因被告未能提供证据证明其已按合同约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故原告请求被告尽快将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案及支付延期办理不动产权证的违约金理由充分，本院予以支持，但应当按照合同约定的原告已付房价款的0.5%计付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：（2019）限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何伟文、李科容支付从2016年11月29日至2019年1月31日共793天逾期交房违约金68766.02元（违约金按购房款512574元×中国人民银行公布的1至5年期贷款年基准利率4.75的1.3倍×逾期交房天数793天计算）。（2019）限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。（2019）限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何伟文、李科容支付产权登记约定的违约金2562.87元（违约金按购房款512574元×0.5%）。（2019）驳回原告何伟文、李科容其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1419元，由原告何伟文、李科容负担596元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邱树林二〇一九年五月十三日书记员  张鹏莉