河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1025民初3367号原告：崔银锁，男，汉族，1990年10月20日生，住襄城县。委托诉讼代理人：姚晓博，河南世纪风律师事务所律师。被告：方华义，男，汉族，1963年5月13日生，住襄城县。被告：贾臣柱，男，汉族，1965年3月12日生，住襄城县。原告崔银锁与被告方华义、贾臣柱执行异议之诉纠纷一案，2018年11月9日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔银锁的委托诉讼代理人姚晓博，被告方华义到庭参加诉讼。被告贾臣柱经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔银锁诉称：2018年10月10日，原告对执行标的提出书面执行异议。贵院于2018年10月24日作出（2018）豫1025执异53号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请，原告认为该裁定缺乏法律及事实依据。2014年6月19日原告崔银锁与贾臣柱、李素平签订《房屋买卖合同》，约定崔银锁购买贾臣柱、李素平所有的位于在襄城县XXX路X段XXXXXXX院内家属楼X单元（X门栋）X楼X户的房产，价值30万元。合同签订后，2014年7月17日，贾臣柱将涉案房屋的产权证交给原告。原告付清购房款后一直使用涉案房屋至今。由于涉案房屋系单位集资房，未办理产权登记属于法律上的履行不能，不是由于原告的过错造成的。该事实有襄城县人民法院作出（2016）豫1025民初1840号民事判决书为证。被告方华义与被告贾臣柱民间借货纠纷一案，因贾臣柱未履行还款义务，方华义向贵院申请执行。在执行的过程中，贵院于2017年8月2日作出（2017）豫1025执739号查封公告，将涉案房屋予以查封。原告认为，原告与被告贾臣柱、李素平签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已经支付了全部价款并且支付价款及合同签订时间均早于被告方华义起诉及法院查封时间，并且一直占有房屋，另外对未办理产权过户登记无过错，由于涉案房产未进行登记，不应适用《执行异议复议规定》第二十五条第一款的规定，而应适用该规定第二十五条第五款的规定来判断原告是否是涉案房屋的权利人，根据原告提供的证据，能够认定原告就是涉案房屋的权利人，同时依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，原告的权利能够排除法院的执行。另外依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，法院也不得查封涉案房屋，原告就执行标的享有足以排除被告对该财产的强制执行的民事权益。综上，基于以上事实以及法律规定，贵院对涉案房产的执行以及查封是错误的，严重损害了原告的合法权益。现原告提出执行异议之诉，请贵院立即停止对上述房产的执行并解除查封，以维护原告的合法权益，故诉至法院请求：一、判令立即停止对位于襄城县XXXX路X段XXXXXXX院内家属楼X单元X楼X户的房产执行，并解除对上述房屋的查封。二、案件受理费由被告承担。被告方华义辩称：一、崔银锁与贾臣柱、李素平签订《房屋买卖合同》是恶意串通，是为了帮助贾臣柱、李素平逃避拖欠答辩人的债务。二、崔银锁与贾臣柱、李素平虽然签订《房屋买卖合同》，但交易房屋既不能转让，也没有实际交付，崔银锁从没有实际占有过该房屋，也没有取得房屋的产权。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）、未依法登记领取权属证书的。”本案争议的房屋，诉争各方均认可没有依法登记领取权属证书，故从法律上就不能转让，襄城县人民法院（2016）豫1025民初1840号民事判决书第2页对此也予以确认。其次，崔银锁与贾臣柱、李素平一直没有办理房屋产权过户手续。最后，崔银锁与贾臣柱、李素平签订《房屋买卖合同》后，李素平一家直在该房屋居住，2017年8月7日法院执行局法官到诉争房子执行查封时，李素平还在房屋内居住。所以，崔银锁从没有实际占有过该房屋，也没有取得房屋的产权。三、崔银锁的诉讼事实及法律依据均错误，应依法驳回崔银锁的诉讼请求。1、崔银锁未实际购买贾臣柱、李素平的房屋，且从没有将交易的房款支付给贾臣柱、李素平。2、崔银锁未实际购买贾臣柱、李素平的房屋，从未实际占有贾臣柱、李素平的房屋。3、崔银锁自始至终就知道贾臣柱、李素平的房屋没有产权证明，不能过户，崔银锁对未办理产权过户登记存在过错。4、崔银锁起诉要求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五款的规定是错误的，本案争议的是房屋，系不动产，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款才是正确的。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。崔银锁的诉讼，不符合上述规定的任何一款，更不符合“且其权利能够排除执行的”之规定，依据事实错误，适用法律错误，故应依法驳回崔银锁的诉讼请求。被告贾臣柱缺席未答辩。原告崔银锁为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、1、2016年7月3日原告起诉状一份、（2016）豫1025民初1840号民事判决书一份；2、崔银锁与贾臣柱、李素平签订的房屋买卖合同一份、转账记录一份；3、襄城县XX局出具的产权证明一份；4、查封公告一份。证据二、2016年3月23日原告起诉状一份、案件审判流程管理情况一份、房屋买卖合同一份、撤诉申请书一份、民事裁定书一份、（2016）豫1025民初1559号民事判决书一份。证据三、接处警登记表一份，证明2016年3月15日，在崔银锁居住的涉案房屋，方华义找人闹事，原告觉得不安，便在9天内起诉了贾臣柱、李素平，该证据也说明了涉案房屋在查封之前由崔银锁合法占有的事实。证据四、（2018）豫1025执异53号执行裁定一份。证明：原告提出案外人执行异议申请后被驳回的事实。特别说明的是该执行异议裁定适用法律错误，根据原告提供的判决书以及《执行异议复议规定》第二十五条第五款的规定，原告即为涉案房屋的权利人，另外依据《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，法院也不得查封涉案房屋，原告就执行标的享有足以排除被告对该财产的强制执行的民事权益。证据五、证人李某、丁某、梁某出庭证人证言各一份。李某系原告崔银锁的外公，其证明大概是2017年的一天，在襄城县XXXXXXX家属院的房子内，证人与其妻子正在休息，进来一群人打骂，说是来要房子的，证人说这是其外甥贾银锁的房子。证人称是其女儿李素平让证人及其妻子住在该房屋内的，原告现在在其岳父家居住，证人是听原告的母亲说该房屋是原告的。丁某系在襄城县XXXXXXX家属院居住，其证明其与原告是邻居关系，原告在XXXXXXXX家属院1单元1楼西户居住，该房屋之前是原告姨李素平的房子，证人听原告的母亲说因为李素平欠原告的钱，把这所房子给原告了。证人在该房子处见过原告的母亲，不经常见原告。梁某系原告的表姨夫，其证明2016年二月初二，原告的外公外婆搬家，从老关帝庙搬到XXXXXXXXX的院内，证人听原告说过该房屋是原告的。被告方华义为支持其主张向本院提供：崔银锁起诉贾臣柱、李素平的开庭笔录一份，（2016）豫1025民初1840号判决书，该案卷宗中的送达回证一份，李素平和贾臣柱的离婚协议书一份。方华义起诉贾臣柱一案的送达开庭传票的公告，执行局查封公告及现场照片，李素平照片一份，崔银锁与李素平房屋买卖合同一份及转账凭证两份，（2016）豫1025民初1559号判决书，襄城县公安局询问笔录11页，贾臣柱、李素平与方华义签订的房屋买卖协议一份，收条一份，贾臣柱、李素平的身份证复印件各一份。证明：原告与被告贾臣柱是恶意串通躲避债务。被告贾臣柱未向本院提供证据。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：方华义与贾臣柱民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月24日作出（2016）豫1025民初1559号民事判决书，因贾臣柱未履行还款义务，方华义向本院申请强制执行。2017年8月2日，本院作出（2017）豫1025执739号查封公告：将贾臣柱位于襄城县XXXXX院内家属楼X单元X楼X户（面积120平方米）房产查封。2018年10月10日，崔银锁向本院提起书面执行异议，请求终止对位于襄城县XXX路X段XXXXXXXX院内家属楼X单元X楼X户的房产执行。本院于2018年10月24日作出（2018）豫1025执异53号执行裁定书，裁定：驳回案外人崔银锁的异议请求。另查明，涉案房屋系被告贾臣柱于2003年4月12日购买的襄城县XXXXXXX单位集资房（X单元X楼X户），建筑面积123.5平方米，至今未办理房屋产权登记手续。2014年6月19日，贾臣柱、李素平（甲方）与崔银锁（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在许昌市襄城县XX路东段XXXXXXX院内的家属楼，X单元（X门栋）X楼X户，建筑面积123.5平方米。二、上述房产的协商价为：人民币30万元整（大写叁拾万元整）。本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付金额人民币30万元整。甲方（卖方）：贾臣柱、李素平，乙方（买方）：崔银锁，签订日期：2014年6月19日。”崔银锁与贾臣柱、李素平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日作出（2016）豫1025民初1840号民事判决书：确认崔银锁与贾臣柱、李素平于2014年6月19日签订的房屋买卖合同有效；驳回崔银锁的其他诉讼请求。2018年11月9日，原告崔银锁诉至本院请求：一、判令立即停止对位于襄城县XXXX路东段XXXXXXXX院内家属楼X单元X楼X户的房产执行，并解除对上述房屋的查封。二、案件受理费由被告承担。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，买受人必须同时符合以上四个情形时，才能阻却法院执行。关于原告崔银锁是否在人民法院查封之前已合法占有该房屋。庭审中，原告申请证人李某、丁某出庭作证。经询问证人，证人李某称系其女儿李素平让证人住在涉案房屋的，且原告崔银锁在其岳父家居住。证人丁某称不经常见原告崔银锁。结合本案原告与贾臣柱、李素平签订的房屋买卖合同日期为2014年6月19日，证人李某搬进涉案房屋居住的时间是2016年农历二月初二，原告在诉状中称在付清购房款后一直使用涉案房屋至今，而在证人李某搬进涉案房屋居住时即2016年农历二月初二，还是李素平要求证人搬的，以上证人陈述的事实与原告陈述的事实相互矛盾，结合原告提供的其它证据，无法证实原告崔银锁在与贾臣柱、李素平签订房屋买卖合同后实际占有涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，被告贾臣柱在未依法登记领取权属证书的情况下，将该房屋出卖给原告崔银锁，原告在购买该房屋时明确知道该房产没有依法登记领取权属证书，仍然交易，对此显然存在过错。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告崔银锁的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告崔银锁负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张玉硕人民陪审员  库帅飞人民陪审员  崔小惠二〇一九年五月五日书 记 员  雷 鸣