成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初1122号 原告（反诉被告）：成都海润置业有限公司，住所地成都市双流区西航港街道珠江路600号空港国际城2栋2楼。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：郭军伟，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐艺，女，1988年9月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张丽，四川毫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽华，四川毫达律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都海润置业有限公司（以下简称“海润置业公司”与被告（反诉原告）唐艺商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成都海润置业公司的委托诉讼代理人魏源，被告（反诉原告）唐艺及其委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海润置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：×，含《补充协议》及其他附件）（以下简称“《商品房买卖合同》”），并判决唐艺协助海润置业公司撤销双流区×号房屋的网签、备案和预告登记；2.判决唐艺向海润置业公司支付违约金351207.9元，并由海润置业公司从唐艺已支付的购房款中直接扣收前述款项；3.判决唐艺承担本案律师代理费7500元。事实和理由：2018年7月25日，双方签订《商品房买卖合同》，约定唐艺购买海润置业公司开发的位于双流区×号房屋，建筑面积242.27平方米，总价3512079元，采用贷款方式支付；唐艺应于2018年7月25日前支付首期房价款人民币1062079元，余款2450000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市沙湾支行申请贷款支付。唐艺应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。如唐艺向银行提交资料不齐或已提交资料不能满足放款要求，则唐艺应当于收到海润置业公司或银行要求补齐资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全。买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时间向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按照合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。《商品房买卖合同》签订后，海润置业公司履行了合同义务，但唐艺未按约向银行递交抵押贷款资料，亦未向海润置业公司支付剩余款项，并经海润置业公司多次催告未果，唐艺的前述行为已构成严重违约,因此海润置业公司有权解除《商品房买卖合同》，要求唐艺协助注销商品房买卖合同备案登记，并要求唐艺支付违约金。 唐艺辩称，1.我一直在对方公司工作人员的协助下积极提交贷款资料，并且于2018年9月11日成功向银行递交完毕贷款资料，并不存在对方在起诉状中所述的我未向银行递交资料的事实；2.我没有向海润置业公司支付完余款的原因是由于我没有那么多钱一次性付完余款，因此我在签订合同前和签订合同时都明确向海润置业公司表明我购买本案涉案房屋需要按照首套房三成首付，余款贷款按揭的方式支付房款，这一点得到了对方销售人员的同意，因此本案合同签订时我仅支付了三成首付也是这个原因，造成现在余款没有支付的原因主要在于海润置业公司的销售人员明知我的征信状况无法贷款的情况下而故意欺骗我可以贷款，因此本案海润置业公司本是合同签订合同过程当中的不诚信一方，无权要求我承担违约责任；3.根据本案合同签订的实际情况，海润置业公司确实存在欺诈，本案中我有权要求撤销涉案合同；4.本案海润置业公司要求主张高达350000元的违约金，明显过高；5.本案海润置业公司要求我承担律师费7500元没有合同依据和事实依据。综合上请求人民法院驳回海润置业公司的诉讼请求。 唐艺向本院提出反诉请求：1.判决撤销双方签署的《商品房买卖合同》；2.判决海润置业公司返还我已向其支付的购房款1062079元，并自2018年7月25日起按银行同期贷款利率向我支付至购房款退还完毕之日止的资金占用利息，截止反诉之日暂计30800.29元，暂合计1092879.29元。事实及理由：2018年7月21日，我前往海润置业公司销售的蓝光江安城项目销售部了解该项目商品房信息。我向海润置业公司工作人员表示有购房意愿，希望按揭购买该项目商品房，但我的个人征信有逾期记录，担心会因此贷不下按揭贷款。海润置业公司的现场工作人员为促成销售交易，达到欺骗我尽快签署商品房买卖合同的目的，向我虚假陈述称贷款没问题。后我向海润置业公司提交个人征信报告，对方的工作人员为尽快签署商品房买卖合同，明确向我断言：经过其公司专业评判，贷款没有问题，可贷款买房。因此，我才与海润置业公司签订《商品房买卖合同》。海润置业公司在欺骗我可取得贷款，使我陷入错误判断及认识的情况下与之签订合同并支付了首付款。海润置业公司在合同签订过程中的欺诈行为严重损害了我的合法权益，请求法院支持我的诉讼请求。 成都海润置业有限公司针对唐艺的反诉辩称，1.我方既无欺诈的故意又无欺诈的行为，唐艺在反诉中以及在答辩中明确提及她是在链家的工作人员陪同下前往我方的售楼部，签订案涉合同，在签订过程中链家的工作人员并没有对唐艺的征信提及异议，在合同中明确约定我方不保证唐艺的贷款申请必然得到银行批准，唐艺在合同签订时已经充分了解贷款的办理条件、程序贷款政策以及所需提供的资料和缴纳的相关税费，同时唐艺承诺自己的偿还能力以及信用情况等符合贷款银行的办理条件；2.唐艺主张的返还购房款，根据合同法第97条规定，合同解除后应当恢复原状，在唐艺相关义务履行完毕后我方会及时退还扣除相关费用后的剩余房款，至于其要求我方承担的资金利息以及本案诉讼费，鉴于唐艺作为违约一方，该项诉请无事实及法律依据。 本院经审理后认定事实如下：2018年7月25日，海润置业公司与唐艺签订《商品房买卖合同》，约定海润置业公司向唐艺出售其位于成都市双流区通江社区“蓝光江安城六期”1幢1单元18层1802号房屋，总价款为3512079元。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：“……第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币200000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款【商业贷款】。买受人于2018年7月25日前支付首期房价款人民币1062079元，占全部房价款的30%；余款人民币2450000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市沙湾支行申请贷款支付，期限：叁拾年。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款……（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金……第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2021年07月10日前向买受人交付该商品房…… 附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款约定：付款方式及期限的具体约定……三、对第二款第3项贷款方式补充约定如下：……（二）买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。如因该等因素，包括贷款政策的变动，导致买受人不能办理按揭的不属于合同第十条约定的“不可归责于双方的原因”，而属于“买受人的原因”。在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致买受人未获得银行贷款或银行要求提高首付的，按以下方式处理：……2.导致买受人未能获得银行贷款的，同意按以下方式处理：买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起15日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，买受人按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。同时买受人不再享受双方前期签订的“定购书”上所载购房优惠，并在支付违约金的同时向出卖人支付购房优惠对应的房款……（五）买受人承诺自本合同签订之日起90日内取得按揭贷款并将该款项支付给买受人，否则出卖人有权解除本合同，并要求买受人承担合同总价款10%的违约金……四、关于付款日期的补充约定……（五）买受人违反商品房买卖合同及补充协议约定，买受人除按照约定向出卖人承担违约金外，还应当承担出卖人因此遭受的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费、公证费等。出卖人有权在应退买受人的任何款项中直接扣除上述费用。” 另查明，2018年7月25日，唐艺向海润置业公司转账支付购房款1062079元，海润置业公司向其出具《收据》一张。案涉房屋至今尚未交付使用。 因唐艺的征信存在不良记录，导致唐艺的银行贷款审批未获通过；海润置业公司于2018年8月18日向唐艺邮寄《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，载明唐艺应于2018年7月28日前向银行提交办理按揭的个人资料并办理完毕按揭手续，但唐艺未履行该义务，故函告唐艺于2018年8月20日前务必将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续，否则将根据双方签订的合同及附件相关约定追究唐艺的违约责任。该函件于2018年8月20日由菜鸟驿站代为签收，唐艺在庭审中承认确已收到该函件。 本院在受理本案后，于2019年2月2日向唐艺送达了民事起诉状等副本。 以上事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》、EMS底单及妥投查询、收据、转款凭证、微信记录截图、当事人的当庭陈述等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，本案争议的焦点为：1.海润置业公司与唐艺签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议是应当解除还是撤销；2.唐艺是否应当向海润置业公司承担违约责任；3.海润置业公司是否应当向唐艺支付资金占用利息。 一、关于海润置业公司与唐艺签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议是应当解除还是撤销的问题。唐艺称由于签订合同时海润置业公司销售人员在订立合同时承诺唐艺能贷款，海润置业公司存在欺骗等情形导致唐艺在违背了真实意思的情况下订立了该合同，故合同应当予以撤销。但结合本案双方陈述及提供的证据可以看出，唐艺在签订合同前清楚知晓其征信存在不良记录，双方也在合同中约定海润置业公司不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准，是否能获得贷款应以银行审核为准，且唐艺提供的证据也不能证明海润置业公司存在欺诈的行为，故对唐艺主张撤销双方签订的合同无事实和法律依据，本院不予支持。 海润置业公司与唐艺在合同中约定，若因唐艺的原因导致未能获得银行贷款的，双方同意唐艺在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起15日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，唐艺按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任，即“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款”。由于唐艺的征信存在问题，导致合同签订后，唐艺未通过银行的贷款审批，在海润置业公司发出催告函后，唐艺仍未能依约获得贷款也未以其他方式补足房款，故海润置业公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，海润置业公司通过起诉的方式请求解除合同，海润置业公司与唐艺签订的《商品房买卖合同》应当于唐艺收到民事起诉状副本之日即2019年2月2日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，唐艺应当协助海润置业公司撤销案涉房屋的网签、备案和预告登记手续，同时海润置业公司应当向唐艺返还已支付的全部购房款共计1062079元。 二、关于合同解除后，唐艺是否应当向海润置业公司承担违约责任的问题。由于唐艺的征信存在不良记录导致无法获得银行贷款，并最终导致案涉合同解除，唐艺系违约方，应当承担违约责任。虽然根据合同约定，出卖人解除合同的，买受人应当按照购房款总额的10%向出卖人支付违约金，但我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，海润置业公司未举出唐艺违约给其造成实际损失的有效证据，但唐艺违约的事实客观存在，故本院根据公平原则和诚信原则，结合合同的履行情况、唐艺的过错程度等因素，酌情认定唐艺向海润置业公司支付违约金80000元为宜。 虽然海润置业公司与唐艺签订的《商品房买卖合同》中约定“买受人违反商品房买卖合同及补充协议约定，买受人除按照约定向出卖人承担违约金外，还应当承担出卖人因此遭受的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费、公证费等。出卖人有权在应退买受人的任何款项中直接扣除上述费用”，但海润置业公司在举证期限内未向本院提交其支付律师费的相关证据，故对其要求唐艺支付律师费7500元本院不予支持。 三、关于海润置业公司是否应当向唐艺支付资金占用利息的问题。由于案涉合同解除的原因在唐艺，唐艺作为违约方无权要求海润置业公司承担资金占用损失，故对唐艺的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都海润置业有限公司与被告（反诉原告）唐艺签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：×，含《补充协议》及其他附件）于2019年2月2日解除； 二、被告（反诉原告）唐艺于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）成都海润置业有限公司撤销位于双流区×号房屋的网签、合同备案和预告登记手续； 三、原告（反诉被告）成都海润置业有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）唐艺返还已支付购房款1062079元； 四、被告（反诉原告）唐艺于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）成都海润置业有限公司支付违约金80000（该款项可直接从成都海润置业有限公司应返还给唐艺的已支付购房款1062079元中予以扣收）； 五、驳回原告（反诉被告）成都海润置业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）唐艺的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件（本诉）受理费3340元，案件（反诉）受理费7318元，共计10658元，由被告（反诉原告）唐艺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年五月六日 法官助理 张 旖 书 记 员 武佳艺