昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初804号 原告：云南浙滇置业有限公司。 法定代表人：洪月琴。 委托诉讼代理人：马配娟、杨举，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。 被告：沈先跃，男，汉族。 被告：唐思语（曾用名唐帮娥），女，汉族。 两被告共同委托诉讼代理人：付玲，云南北上律师事务所律师，特别授权代理。 两被告共同委托诉讼代理人：周守俊，云南北上律师事务所实习律师，一般授权代理。 原告云南浙滇置业有限公司（以下简称浙滇公司）与被告沈先跃、唐思语商品房购销合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，依法适用简易程序于2019年4月8日公开开庭进行了审理，原告浙滇公司的委托诉讼代理人杨举，被告沈先跃、唐帮娥的共同委托诉讼代理人付玲、周守俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告浙滇公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续；2、判令被告向原告支付违约金76064.50元；3、判决令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；4、判令被告承担公告费、保全担保费、保全费及诉讼费。事实及理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，以及原、被告与贷款银行签订的《贷款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋（以下简称“该房产”），应按约向原告支付购房总价款760645元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金，合同同时对各方的权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告按约为被告办理了该房屋的备案登记，但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。综上所述，被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，且双方合同目的无法实现。为此，原告特向人民法院提起诉讼，以维护自身的合法权益。 被告沈先跃、唐思语辩称：不同意原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》及支付违约金等全部诉讼请求。理由如下：第一、本案系原告自己主动促成担保责任的承担未经被告同意，合同约定的原告单方解除权并未成就。首先，从合同的相对性来说，购销合同中关于逾期付款违约责任的条款当然地只能适用于被告向原告支付购房首付款的情况，不能适用用被告与贷款银行之间的法律关系；其次，补充协议约定的“因乙方原因，导致银行解除与乙方的按揭贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任”，“乙方不按时支付银行规定的月付款按揭款，导致甲方代乙方履行担保责任的”等条款的约定都强调了原告承担保证责任的被动性。也就是说，原告只有在因被告逾期归还银行贷款而导致其被动地承担了保证责任后，才有权向被告主张解除合同并要求被告承担相应责任。而不是如本案般，原告出于自身目的考量，在损害被告利益的情况下，主动的承担保证责任的情况。本案中，银行未向被告追讨贷款，也未通过诉讼等方式要求原告承担保证责任，而原告在承担保证责任前也从未告知过被告。原告在未与被告协商，征得被告同意的情况下，利用自己作为房地产开发商及贷款银行合作商的便利，趁房价上涨的时机，擅自以承担保证责任为由，提前归还了被告的按揭贷款，并据此要求解除合同，承担违约责任，显然是有违合同约定；最后，原告主动承担保证责任后据此要求解除合同，并要求被告承担违约责任的行为严重侵害了被告权益，更是对民法公平原则的重大挑衅。毕竟原告若不主动承担保证责任，被告依约向银行承担逾期还款的违约责任后，仍然享有案涉房屋所有权，且无需向原告承担任何责任。今因原告代还款行为，被告不仅须全额返还贷款，承担向银行的违约金、罚息等，还须再向原告承担一次性总购房款10%的违约金，最后还要将案涉房屋退还原告，而对原告而言，其为什么会在银行既未向被告主张还款责任，也未向自己主张保证责任的情况下，未与被告进行联络就主动承担了所谓的保证责任，将被告所欠的银行贷款一次性归还？是不是因为被告买房后房价一直在上涨，其代还款后不仅可以要求被告归还其代还的所有款项，还可以要求违约金，最后还可以收回房屋高价另卖，是一个稳赚不赔的买卖。试想如果被告买房后，房价下跌，原告还会如此主动的承担保证责任，要求解除合同吗？显然是不会的。第二、被告出现逾期归还银行按揭款的原因是因为原告违约，未按承诺建设学校以及未按约定为被告办理房屋产权证书。在原告现在的宣传海报上，仍然可以看到原告当初向被告承诺的修建中学的承诺，该承诺虽没有记载在合同上，但根据合同法的规定，具体明确的要约邀请视为承诺，即使没有写入合同也是合同的组成部分。另外，购销合同还约定，原告应在2016年7月1日前为被告办理完毕所购房屋的产权证，但上述承诺至今没有履行，基于上述情况，原告暂停了归还银行的按揭贷款。我们承认，法律上讲，即使原告违约，被告也不能因此逾期归还银行的贷款，但对于不懂法的被告而言，其认为该种行为是对原告违约行为的抗议，可以督促原告履约。第三、合同约定的原告的单方解除权并未成就，合同应当继续履行，被告愿意按与银行的借款合同的约定继续向原告履行合同。对于已经到期的应还款部分，被告愿意按借款合同的约定向原告支付借款本息、罚息等费用，其余未到期款项，被告也愿意按照原告向银行还款时间按期向原告进行归还。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的《证据清单》（一）涉及的四项证据和《证据清单》（二）涉及的第五、六项证据，被告质证对真实、合法及关联性无异议，本院予以认定，其证明力本院于下文评述；2、原告提交的第七项证据，其真实性、合法及关联性本院予以认定，其证明力本院于下文评述；3、被告提供的第三项证据，不符合证据的形式要件，本院对其真实、合法性不予认定。 本院根据双方当事人举证、质证和证据认定意见，确认如下法律事实：2012年9月14日，原告浙滇公司（甲方）与被告沈先跃、唐思语（乙方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：被告沈先跃、唐思语购买原告浙滇公司开发建设的房。该商品房总价款为760645元。双方签订的《合同补充协议》第一条关于银行按揭部分第3款约定：“若因乙方原因，导致银行从甲方账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），乙方必须在接到甲方通知之日起5日内归还甲方代垫款项，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10％的违约金；若因乙方原因，导致银行解除与乙方的按揭贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任时，甲方有权解除合同；若甲方解除合同，甲方可在合同解除后30日内从应退给乙方的房款中扣除甲方代乙方清偿银行借款同等金额的款项和乙方应承担总房款10％的违约金后，退给乙方”。第6款款约定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。合同还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任等进行了约定。合同签订后，被告沈先跃、唐思语向原告支付了房屋首付款230645元，另向中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行按揭贷款620000元用于支付本案房屋和另案车位的尾款，原告浙滇公司为借款保证人。后因被告沈先跃、唐思语未按借款合同约定按期向中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行偿还贷款，中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行向原告主张承担保证责任，原告浙滇公司于2015年12月28日一次性代被告向银行偿还了本案房屋及另案车位涉及的按揭贷款本息583809.49元，其中借款本金571050.46元、利息12759.03元。另查明：原告沈先跃、唐思语系夫妻关系，原告沈先跃、唐思语至今未对涉案房屋办理接房手续。 综上所述，本院认为：原告浙滇公司与被告沈先跃、唐思语双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，该合同及补充协议书合法、有效。原、被告双方应当根据合同的约定，全面履行自己的义务。原告浙滇公司向本院提交的证据能证明被告沈先跃、唐思语向原告浙滇公司购买房屋后，未按借款合同的约定按期向银行偿还购房贷款，致使原告浙滇公司被银行扣划了保证金专户内的款项偿还被告沈先跃、唐思语的贷款本息，承担了作为借款保证人的责任。之后被告沈先跃、唐思语未按双方协议约定归还原告代偿的款项，根据双方签订的合同约定，原告浙滇公司有权主张解除合同，故对原告浙滇公司要求解除与被告沈先跃、唐思语签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。”之规定，现原、被告双方签订的合同已解除，双方已不存在商品房购销合同关系，由于该合同已经在相关部门备案，被告沈先跃、唐思语应当协助原告办理备案撤销手续；对于原告主张被告支付违约金76064.50元的请求，符合双方合同约定，且该约定不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担为实现债权支付的律师费5000元，根据原告提供的律师代理费支付发票，本次诉讼涉及的案件为12件，原告支付的律师代理费为30000元，每案应为2500元，本院认定2500元；原告提出的尚有一半的律师代理费待结案执行后支付，该部分被告也应承担的主张，因该费用尚未实际发生，本院不予支持。被告沈先跃、唐思语的答辩观点，不符合双方合同约定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，第九十七条，第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告云南浙滇置业有限公司与被告沈先跃、唐思语于2012年9月14日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》于本判决生效之日解除。 二、被告沈先跃、唐思语于本判决生效之日起十日内向原告云南浙滇置业有限公司支付违约金76064.50元、律师代理费2500元。 三、被告沈先跃、唐思语协助原告云南浙滇置业有限公司办理《商品房购销合同》备案撤销事宜。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计913元，由被告沈先跃、唐思语承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 黄 云 二〇一九年五月八日 书记员 李昱翥