湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初5285号原告：唐宏早，男，1960年2月20日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。原告：彭玉梅，女，1958年8月17日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。原告：唐成华，男，1981年3月16日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。原告：黄珍珍，女，1983年3月4日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。四原告共同委托诉讼代理人：向建，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号14312200810605835。四原告共同委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201710477593。被告：尹友理，男，1967年10月29日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。被告：王茂枫，男，1977年12月16日出生，汉族，住所地浙江省温州市龙湾区。被告：黄昌胜，男，1954年5月9日出生，汉族，住所地湖南省邵东县。被告：尹隆海，男，1993年5月12日出生，汉族，住所地湖南省长沙市雨花区。四被告共同委托诉讼代理人：吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师，执业证号14312199410648876。第三人：湖南中方农村商业银行股份有限公司花溪支行。负责人：杨远清，该支行行长。原告唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍与被告尹友理、王茂枫、黄昌胜、尹隆海及第三人湖南中方农村商业银行股份有限公司花溪支行（以下简称“农商行花溪支行”）合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告彭玉梅、唐成华、黄珍珍及四原告共同委托诉讼代理人向建、肖焰壕，四被告共同委托诉讼代理人吴玉文到庭参加诉讼，第三人农商行花溪支行未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍与向本院提出诉讼请求：1、判令被告尹友理、黄昌胜、王茂枫、尹隆海将尹隆海名下坐落于怀化市鹤城区******号（不动产权利证书号为***）房屋产权登记过户至原告唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍名下；2、判令被告尹隆海消除怀化市鹤城区****号（不动产权利证书号为***）房屋的抵押权；3、判令被告尹友理、黄昌胜、王茂枫、尹隆海赔偿原告唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍各项损失共计30000元；4、本案的全部诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2007年7月23日，四原告与怀化国泰房地产开发有限公司（以下简称“国泰公司”）签订《房屋置换合同》，合同约定：国泰公司因修建国泰机电物资物流城需拓展道路，将四原告坐落在沿河路正大饲料厂大门口旁的房屋进行拆迁，其中包括一栋三层楼的楼房和后面的临时建筑（建筑面积约378.68平方米）。国泰公司承诺将其新修建的******栋的*号、*号、*号、*号四个门面及其楼上两层楼的房产作为置换四原告所拆迁的房产。合同签订次日，四原告与国泰公司对《房屋置换合同》进行了公证。2008年7月，国泰公司将其建好的*****栋*、*、*、*号四个门面及楼上两层房屋交付给四原告使用，四原告从2007年8月开始占有、使用并将房屋进行出租。但多年来，四原告多次与国泰公司交涉办理房屋两证事宜，国泰公司均以种种理由推脱。2017年4月，四原告发现国泰公司的办公地点人去楼空，经查询才得知2016年3月国泰公司与尹隆海签订了三份《商品房买卖合同》，将*****栋*****、***、***出售给被告尹隆海，并办理了产权过户手续。2016年6月，国泰公司决议解散（清算组成为尹友理、王茂枫、黄昌胜）并已注销。2017年，尹隆海将涉案房产在第三人农商行花溪支行办理了最高额抵押贷款。2018年5月16日，四原告诉尹隆海、尹友理、王茂枫、黄昌胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案经怀化市中级人民法院作出生效民事判决，以尹隆海与国泰公司存在恶意串通为由判令尹隆海与国泰公司于2016年3月29日分别就怀化市鹤城区沿河路*号*、**、**号房屋签订的三份《商品房买卖合同》均无效。原告认为，被告尹隆海、尹友理、王茂枫、黄昌胜恶意串通签订《商品房买卖合同》，并办理产权登记的行为已经侵害了四原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告尹友理、黄昌胜、王茂枫、尹隆海共同辩称：1、不动产以登记为准，合同只是债权的依据，本案涉及的房产已登记在尹隆海名下，在该登记没有被撤销的情况下，房产登记是合法的；2、尹隆海的房产登记行为不存在给原告造成损失。法律也没有规定经过公证就取得房屋所有权，商品房买卖合同即使无效，但不动产登记证书是有效的；3、被告办理的抵押贷款行为合法有效。原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人农商行花溪支行未发答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对四原告提交的《公证书》一份、《房屋置换合同》一份、《商品房买卖合同》三份、本院（2017）湘1202民初2562号民事判决书一份、怀化市中级人民法院（2018）湘12民终234号民事判决书一份，被告对证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。本院认为该组证据来源合法、形式有效，证明内容客观真实，且与本案具有关联性，本院均予以采信；2、被告提交的福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民初905号民事判决书一份，原告对证据的关联性持异议。本院认为该证据确与本案无关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：国泰公司原名为怀化国泰置业有限公司，公司登记股东为尹友理、王茂枫、黄昌胜，公司经营范围为房地产开发、经营，电机制造、汽车（不含小轿车）、汽车配件、工程机械、润滑油、化工产品的销售及房屋租赁。原告唐成华、黄珍珍系夫妻，唐成华系原告唐宏早、彭玉梅夫妇之子。2007年间国泰公司因开发国泰机电物资物流城需将四原告坐落于怀化市鹤城区沿河路正大饲料厂门口旁的三层楼房及房后临时建筑予以拆除用于拓宽通行道路。国泰公司经与原告协商，双方于2007年7月23日签订了《房屋置换合同》，合同约定：国泰公司征用原告土地使用证项下红线范围内的房屋共计378.68平方米，红线面积范围外的房屋产权仍属原告所有；原告房屋的土地为集体所有，双方只进行房屋置换，土地使用权由国泰公司与原告所在集体负责人进行协商，原告配合国泰公司办理土地征用手续，征地费用由国泰公司承担；国泰公司将其新开发修建的*****栋的*、*、*、*号四个门面及其楼上两层楼的房屋作为置换原告的房屋，并由国泰公司对置换给原告的房屋办理产权证；国泰公司应在一年内向原告交付置换房屋，逾期由国泰公司向原告承担相应违约金；双方并对拆迁房屋补偿、搬家费、过渡期房租费、置换之后的物业管理费等内容进行了约定。同日，原告将其怀集建（89）字第217-459号集体土地建设用地使用证原件交付国泰公司。次日，依唐宏早、彭玉梅、国泰公司的申请，怀化市鹤城区鹤洲公证处作出（2007）怀鹤证字第204号公证书，对该《房屋置换合同》的真实性、合法性予以证明。之后，国泰公司将原告红线范围内的房屋予以拆除，拓宽了通行道路。2008年，国泰公司将其建好的国泰汽配物流城五栋的五、六、七、八号四个门面及其楼上的两层楼的房屋交付四原告使用。四原告自此一直对该房屋行使占有、使用及收益权，但未办理房屋产权登记手续。2016年3月29日国泰公司与被告尹隆海签订了三份《商品房买卖合同》，约定将****栋***号、**、***号房屋（即置换给原告的分别*号门面及门面楼上*、*层）以0元、80015.6元、58548元的价格出售给公司股东尹友理之子尹隆海，并办理了产权过户登记。2017年3月27日，被告尹隆海用涉案三套房产抵押向农商行花溪支行贷款45万元，并办理了抵押登记，该贷款至今未清偿。2016年6月国泰公司决议解散，解散清算组成员为尹友理、王茂枫、黄昌胜，同月下旬该公司注销。《怀化国泰房地产开发有限公司清算报告》中载明：“本公司的债务意见全部清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担”。2017年4月，四原告得知国泰公司将涉案房屋卖给了被告尹隆海，于2017年8月向本院提起诉讼，要求确认被告尹隆海与国泰公司就***栋**号、**、**号房屋签订的三份《商品房买卖合同》无效。本院经审理认为国泰公司在即将注销之际，以明显低于市场的不合理低价将已置换交付给原告的房屋转让给本公司股东尹友理之子尹隆海，且尹隆海也未能举证证实其实际支付了购房价款，在尹隆海取得房屋产权后也未实际向房屋占有人主张过权利的事实，结合涉案房屋买卖双方的行为及购买时间、购买价款和买卖双方的特殊关系等，认定国泰公司与尹隆海之间的商品房买卖存在恶意串通行为。故本院于2018年1月8日作出（2017）湘1202民初2562号民事判决，确认尹隆海与国泰公司就***栋***号、***、***号房屋签订的三份《商品房买卖合同》无效。四被告不服该判决，向怀化市中级人民法院提起上诉，怀化市中级人民法院于2018年5月16日作出（2018）湘12民终234号民事判决，维持了本院的一审判决。本院（2017）湘1202民初2562号民事判决已发生法律效力。因被告尹隆海对涉案房产已进行权属登记并设定了抵押，原告无法依据《房屋置换合同》对该房产办理权属变更登记，致原告再次诉诸本院。本院认为，国泰公司与被告尹隆海签订的《商品房买卖合同》存在合同双方恶意串通、损害四原告利益的情形，该《商品房买卖合同》已经本院（2017）湘1202民初2562号生效判决认定无效。国泰公司与被告尹隆海应对双方恶意串通行为的后果承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。被告尹隆海通过恶意串通的方式取得了涉案房产的权属并对涉案房产设定了贷款抵押，故其负有消除涉案房屋抵押并为将房屋权属登记过户至原告名下的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，国泰公司于2016年6月决议解散并注销，《怀化国泰房地产开发有限公司清算报告》中亦载明：“本公司的债务意见全部清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担”，被告尹友理、王茂枫、黄昌胜作为公司股东和解散清算组成员，其三人应对国泰公司与尹隆海恶意串通行为的法律后果承担责任。被告尹友理、王茂枫、黄昌胜有义务对涉案房屋为四原告办理权属变更登记。第三人农商行花溪支行在对涉案房屋设定抵押权过程中没有过错，农商行花溪支行系本案的善意第三人，故农商行花溪支行在抵押权未消除的情况下对抵押物即涉案房产享有优先受偿权。对于原告要求被各赔偿损失3万元的诉请，因原告在本案中未能举证证实其存在损失3万元的依据，本院对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十九条、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告尹隆海于本判决生效之日起30日内消除位于怀化市鹤城区沿河南路*号、不动产权利证书号为*****房屋的抵押权；二、被告尹友理、黄昌胜、王茂枫、尹隆海自怀化市鹤城区沿河南路*号、不动产权利证书号为****房屋的抵押权消除之日起15日内将上述房产的权属过户登记至原告唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍名下；三、驳回原告唐宏早、彭玉梅、唐成华、黄珍珍的其他诉讼请求。本案受理费3071元，由被告尹友理、王茂枫、黄昌胜负担共同负担1535.5元，被告尹隆海负担1535.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 向 好 英审 判 员 向 开 富人民陪审员 黄 三 玉二〇一九年五月十七日代理书记员 丁陈嘉惠