四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初922号 原告：徐亚若，女，汉族，1988年8月7日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘斌，四川华神律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区交子大道300号3栋19楼1908号。 负责人：蔡风佳。 委托诉讼代理人：宋彬，男，汉族，系公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：邓丽，女，汉族，系公司员工，一般授权代理人。 被告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地：广州市天河区华夏路8号36层自编3601单元。 法定代表人：孔健楠。 委托诉讼代理人：焦海燕，女，汉族，系公司员工，一般授权代理人。 被告：何柳，女，汉族，1982年4月6日出生，住成都市锦江区。 原告徐亚若与被告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称“宁骏物业成都分公司”）、广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称“宁骏物业”）、何柳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4立案受理后，由审判员罗良华依法适用简易程序分别于2019年2月19日、2019年4月22日、2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告徐亚若及其委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼，被告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司的委托诉讼代理人宋彬、邓丽到庭参加了庭审，被告广州市宁骏物业管理有限公司的委托诉讼代理人焦海燕到庭参加了第二次庭审（未参加第一次）、被告何柳到庭参加了第一次庭审（未参加第二次）。本案现已审理终结。 原告徐亚若诉讼请求：1、请求判令被告共同维修房屋，解决房屋渗漏问题，将房屋恢复至原状；2、请求判令被告共同承担维修费用、维修期间的房屋租金、物业费、电费、垃圾清运费及室内物品损失，暂计至2018年12月7日共计13622元；3、请求判令被告共同承担本案诉讼费。在诉讼中，原告向本院提交了变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求变更为：判令被告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司立即维修房屋，彻底解决屋顶漏水问题，并将因漏水损坏的室内墙面恢复原状；2、将第二项诉讼请求变更为：判令被告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司全额承担房屋维修费用800元，被告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司、何柳共同承担维修期间的租赁损失物业费938.2元、垃圾清运费48元、租金15000元，共计16786.2元至墙内前面恢复原状止。另，原告在诉讼中，向本案提交追加被告申请书，将广州市宁骏物业管理有限公司追加为被告，并要求其承担连带清偿责任。原告徐亚若事实与理由为：原告将自有房屋成都市高新区广和二街88号房屋住宅3栋2107于2018年5月9日开始租给被告何柳。被告何柳于2018年8月4日开始向原告反映并经原告现场查看，所在三栋楼顶漏水严重，渗透至原告房屋内多处，导致房屋受损严重。原告从2018年8月4日开始向被告宁骏物业成都分公司报事，要求维修，但被告一直拖延施工，被告何柳也拒绝配合维修，并更换原告房屋门锁拒绝告知密码。至今，房屋漏水问题仍未解决，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告宁骏物业、宁骏物业成都分公司共同辩称：对于原告的各项诉讼请求不予认可。我方对于原告的两次关于房屋漏水的报事都已经积极进行了处理，我们已经履行了物业服务中约定的我们应履行的义务。但我们不是专门公司，我们只能做漏水做简单和紧急的处理，无法确保我们做的防水措施能够最终解决漏水问题。如果房屋还在漏水，那么就涉及到公共部分维修，保修期内由建设单位维修，保修期外由维修基金维修。案涉房屋已过保修期，应当由维修基金进行维修。如果这个事情需要启动专项维修资金，那我们公司也会配合，这个能不能启动需要三方政府部门批准，如果未批准，要彻底解决这个问题的话，需要这个整栋楼层的楼主来确定，而不是我们公司来承担。 被告何柳辩称：1、本人作为被告的主体是不适格的，请求法院依法驳回；2、关于本人和原告房屋租赁纠纷的问题，在法院的判决中已经做出了处理，并驳回了原告的各种诉请。对于损失的主张质疑：如果是在租赁期内，我是把租金提前交付给房东，出现漏水情况实际上是我受到损失，如果是在维修期间的赔偿是在租赁期以外，我房屋已经退还给原告，怎么去给原告维修；3、原告的房屋漏水是客观事实，也确实给我造成了损失，所以基于上面几点，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告徐亚若系位于成都市高新区广和二街88号3栋2107号房屋业主，其从案外人章某处购买了该房屋，被告宁骏物业成都分公司系该房屋的物业服务企业。2018年8月4日，被告宁骏物业成都分公司接到报事，称案涉房屋出现房顶漏水。当天被告宁骏物业成都分公司派工程部员工到现场查看后认为系楼面防水层已坏而渗透导致并告知报事人房屋重做防水需动用维修基金，因申请维修基金过程复杂需要时间。2018年8月8日，被告宁骏物业成都分公司告知报事人后对屋顶做了防水措施，并告知报事人观察房间漏水情况。2018年10月20日，被告宁骏物业成都分公司接到原告报事，要求指派工程师对因楼顶漏水问题引起的屋内墙面继续烘干处理。而后被告宁骏物业成都分公司派员工持续对屋内墙面进行烘干处理。2018年12月17日，烘干工作完成后，原告因墙面还没有粉刷完毕，不同意关闭报事。2019年3月4日，被告宁骏物业成都分公司告知原告申请维修基金的流程。2019年4月3日，被告宁骏物业成都分公司告知原告已经找师傅对天面进行面积测量报价，为申请维修基金做准备并告知了原告。 另查明，1、案涉房屋的物业服务协议系被告宁骏物业成都分公司与前业主章某签订，原告方与被告宁骏物业成都分公司均认可该协议效力。该协议涉及维修的主要约定有：被告宁骏物业成都分公司提供的前期服务管理服务包括物业共有部位（审注：包括屋顶、外墙面，不包括内墙面）的维修、养护和管理；物业公共服务费不包括物业保修期满后房屋专有部门所有设施设备的维护，房屋共有部位、共有设施设备的大、中修、更新、改造等费用。 2、被告何柳系案涉房屋的租户，在其租赁房屋期间案涉房屋出现漏水问题。 以上事实有原、被告的当庭陈述以及双方提交的物业服务协议、房屋买卖合同、报事记录、维修现场图片、微信聊天记录等证据在案佐证。 本院认为，原告徐亚若承继了前业主章某在物业服务协议中的权利义务，与被告宁骏物业成都分公司建立了物业服务合同关系，物业服务协议对双方产生法律上的约束力，各方应当严格遵守。 本案的争议焦点是被告宁骏物业成都分公司对于房屋屋顶漏水及屋内墙面损坏应当履行何种程度的维修义务？ 本院认为，被告宁骏物业成都分公司作为物业服务企业，其履行的房屋共有部位的维修义务应当是基于物业服务合同约定的非大、中修即小型维修。而房屋漏水问题成因复杂，维修成本及维修方法不能一概而论。通常方法较为简单、费用较为低廉的维修，可以定为小型维修，应当由物业服务企业负责进行。而方法复杂、费用高昂的维修，可以定为中大型维修，应当由房屋质保方或者房屋专项维修基金来承担相应责任。需要指出的是，物业服务企业作为收取物业费而提供服务的一方，应当为业主提供尽量优质、周到、及时的物业服务，但物业服务企业不是万能的，其职责范围应当限于合同约定及法律规定，即便遇到一些约定不明的情况下，也应当公允的看待物业服务企业的合理职责范围，而非吹毛求疵的要求其承担不合理要求。 本案中，被告宁骏物业成都分公司对于原告关于房屋漏水的维修请求已经进行了积极处理并通过电话、微信等各种方式及时告知了原告各项工作的进展，通过其报事处理记录可以看出被告宁骏物业成都分公司整个处理过程是较为规范和高效的，不存在拒绝处理、拖延处理之情形。本案中，被告宁骏物业成都分公司所做的防水处理以及烘干处理，本院认为从其使用方法、所花成本、所耗时间等方面可以认定为系小型维修，被告宁骏物业成都分公司已经履行了合同约定的应尽职责。如果案涉房屋的漏水问题通过小型维修不能彻底解决，则应当申请专项维修基金继续予以处理，而非让物业公司承担彻底维修责任。故关于原告方要求被告宁骏物业成都分公司及其总公司维修房屋，彻底解决屋顶漏水问题的请求，本院不予支持。关于原告要求被告宁骏物业成都分公司及其总公司将屋内墙面恢复至原状并承担各种损失的请求，本院认为原告并未举证证明漏水系物业公司养护不到位所致，也未证明相应损失系物业公司未履行物业服务协议约定所导致，故本院不予支持。关于原告对被告何柳之主张，并非基于物业服务合同关系中所产生的权利义务关系，在本院明确释明下，原告依然坚持诉讼请求，故本院不予处理该部分主张，原告可以另案起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告徐亚若的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取70元，由原告徐亚若负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  罗良华 二〇一九年五月二十日 书记员  李俊才