广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4403号原告：陈结娜，女，1980年9月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：彭奋梨，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健恒，广东品信律师事务所律师助理。被告：刘伟，女，1983年1月14日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：李道红，广东中亿律师事务所律师。原告陈结娜与被告刘伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈结娜的委托诉讼代理人彭奋梨、被告刘伟的委托代理人彭奋梨、被告刘伟的委托诉讼代理人李道红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈结娜向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年8月14日签订的《店铺租赁合同》；2.被告已交付的30000元租赁押金归原告所有，不予退还；3.被告向原告支付2018年12月至2019年1月的租金30000元及违约金（违约金分别以当月租金总额为基数，按每日千分之一计算，自逾期之日起算至实际支付之日止）；4.被告向原告支付物业管理费14669.76元（2017年8月至2018年6月；2018年11月至2019年1月，共十四个月）、电费7357.75元（2018年11月至2019年1月，共三个月）、水费9313.99元（2018年1月至2019年1月，共十三个月）；以上各项暂共计为91341.5元。事实和理由：2017年8月14日，原、被告双方签订《店铺租赁合同》，约定原告将位于中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡出租给被告使用。《租赁合同》记载的坐落地址“广东省中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡”为房产临时信息，租赁标的物坐落地址最终以更新后的房产证为准。根据《店铺租赁合同》第一条及第二条约定：租赁期限为10年，从2017年11月15日至2027年11月14日止。租赁期在2017年11月15日至2022年11月14日期间，店铺租金为每月15000元，在2022年11月15日至2027年11月14日期间，店铺租金为每月17000元，被告必须在当月8号前将当月租金支付给原告。逾期交付的，原告有权要求被告收取当月租金总额每日千分之一的违约金。逾期两个月仍未交付租金的，原告有权解除合同，收回店铺，被告所交押金归原告。根据《店铺租赁合同》第七条约定：在双方签订合同之日起至合同期满或合同终止解除，所有税费（包括租赁税）、水费、电费、设施维护费及物业费均由被告承担。上述《店铺租赁合同》签订后，原告依约向被告交付租赁店铺，但截止至今被告拖欠原告租金30000元、水费9313.99元、电费7357.75元和物业管理费14669.76元未支付，经原告多次催收仍拒不支付。被告拖欠租金和相关费用的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求法院依法判决。原告陈结娜为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.店铺租赁合同；2.不动产权证；3.借记卡账户历史明细清单；4.证明（物业管理费）；5.收据；6.证明（电费）；7.水费明细；8.垃圾处理费发票；9.水费发票；10.律师函；11.EMS快递单；12.律师函投递记录；13.收据；14.收据；15.企业信用信息公示报告。被告刘伟辩称，涉案房屋从2018年8月19日之后实际由案外人丁超全占有使用并交纳租金，原告实际与案外人丁超全发生租赁关系，并收取丁超全支付的租金，现原告以2018年12月至2019年1月份租金没有收到为由主张解除合同没有依据，租金不应由本案被告支付。被告在中山市沙溪镇伟风餐厅星宝店装修投入600000元，2018年8月19日之后，丁超全与被告签订大风餐厅星宝店租赁协议，丁超全全盘接受装修，后原告与丁超全因租金问题发生争议之后，擅自将餐厅锁门，并控制被告所有的餐厅内财物，且现已将餐厅出租给第三方，被告保留起诉原告返还财产或赔偿相应价值损失的权利。本案租金是由于丁超全的原因造成，丁超全在原告起诉后是否有支付、支付多少、是否与原告达成和解，被告均不知情，被告认为为了查清本案事实，分清法律责任，被告已于庭前申请追加丁超全作为被告的申请，被告希望法庭能予以采纳。被告刘伟就其辩解，未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈结娜将其所有的位于中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡[不动产权号：粤（2018）中山市不动产权第0079367号]出租给刘伟，用于经营中山市沙溪镇伟风餐厅（以下简称伟风餐厅，该餐厅是刘伟于2017年12月21日投资成立的个体户，经营场所为中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡）。2017年8月14日，陈结娜、刘伟分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《店铺租赁合同》，约定：甲方同意将所有权属于自己的座落在广东省中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡，权利人杨联文（此信息为现房产临时信息，目前正办理房产转让手续，待此店铺房产证或其他有效证件办齐后以更新后为准，更新后的房产所属人为陈结娜）；出租期限从2017年11月15日至2027年11月4日止，共10年；于2017年11月15日至2022年11月14日期间，该店铺的每月租金合计为15000元，于2022年11月15日至2027年11月14日，该店铺的每月租金合计为17000元，乙方必须在当月8号前将当月租金交给甲方，逾期交付的，甲方有权要求乙方收取当月租金总额每日1‰的违约金，逾期两个月仍未交付租金，甲方有权解除本合同，收回该店铺，乙方所交的押金归甲方；合同期满后，如无特殊情况，本合同自动续约；乙方在签订本合同之日必须向甲方缴交租赁押金，押金为30000元，合同期满后，经甲方检查店铺主体结构及地面无损坏，并且乙方交清所有费用后，甲方将押金全部退回乙方（不计利息）；在双方签订合同之日起至合同期满或合同终止解除，所有税费（包括租赁税）、水费、电费、设施维修费及物业管理费用由乙方负责承担，乙方在经营过程中产生的工人工资及一切债权债务及各种税费全部由乙方承担，与甲方无关；如乙方在合同期内或合同期满后，在不损害甲方利益的前提下，可向下家承租方收取一定的转租费用；免租期：装修期为2017年8月15日至2017年11月15日。合同还约定了其他事项。陈结娜、刘伟分别在甲方、乙方处签名。合同签订后，刘伟向陈结娜交纳租赁押金30000元，陈结娜将涉案商铺交给刘伟使用。此后双方按合同的约定履行各自的义务。陈结娜主张刘伟拖欠其2018年12月及2019年1月租金30000元（15000元/月×2个月）、2017年8月至2018年6月期间及2018年11月至2019年1月期间物业管理费14669.76元（1047.84元/月×14个月）、2018年11月至2019年1月期间电费7357.75元、2018年1月至2019年1月期间水费9313.99元。2019年1月24日，中山市天英物业管理有限公司（以下简称天英物业公司）出具《证明》，内容为：兹证明中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡业主陈结娜已交纳2017年8月至2018年6月、2018年11月至2019年1月物业管理费共计14669.76元（1047.84元/月×14个月）。同日，天英物业公司出具《证明》，内容为：兹证明中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡业主陈结娜已缴纳2018年11月至2019年1月电费共计7357.75元。陈结娜提交了其代为交纳水费的部分票据，陈结娜从2018年9月17日至2018年12月18日期间向中山市沙溪镇自来水公司交纳了垃圾处理费、污水处理费、水费共计1441.3元（41.16元+50.4元+57.54元+137.2元+168元+191.8元+306.88元+268.8元+219.52元）。2019年2月12日，陈结娜委托广东品信律师事务所向刘伟邮寄律师函，主要内容为：据陈结娜女士提供的资料及情况反映：2017年8月14日，阁下与陈结娜女士签订《店铺租赁合同》，约定陈结娜女士将位于中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡（《店铺租赁合同》记载的坐落地址“广东省中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡”为现房产临时信息，租赁标的物坐落地址最终以房产证为准）租赁给阁下使用。截止至今，阁下尚欠陈结娜女士租金30000元（2018年12月、2019年1月，共两个月）、物业管理费14669.76元（2017年8月至2018年6月、2018年11月至2019年1月，共十四个月）、电费7357.75元（2018年11月至2019年1月，共三个月）、水费9313.99元（2018年1月至2019年1月，共十三个月），以上共计61341.5元。经陈结娜女士多次催促阁下支付以上租金及相关费用，至今阁下仍迟迟未支付。如以上情况属实，本律师认为：阁下与陈结娜女士的租赁合同关系依法成立且受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，阁下拖欠租金及相关费用的行为，已构成违法。同时，根据《店铺租赁合同》第二条约定：“承租方必须在在当月8号前将当月租金交给出租方，逾期交付的，出租方有权要求承租方收取当月租金总额每日1‰的违约金，逾期两个月仍未交付租金，出租方有权解除本合同，收回该店铺，承租方所交的押金归出租方。”以及第八条第一款约定：“承租方有下列情形之一的，出租方有权书面或电话通知承租方解除合同并收回出租的店铺，承租方所交押金归出租方：（2）拖欠租金累计超过两个月的。”由此，阁下拖欠租金及相关费用的行为也已构成违约。据此陈结娜女士有权依照《中华人民共和国合同法》等相关法律规定即《店铺租赁合同》有关约定，解除《店铺租赁合同》并追究阁下的违约责任。鉴于阁下的严重违约行为，现本着友好协商的态度，陈结娜女士特委托本律师致函阁下：自本律师函发出之日，双方签订的《店铺租赁合同》正式解除。请阁下务必于收到本律师函之日起三日内（或本函被拒收之日起三日内），向陈结娜女士缴清拖欠的租金及相关费用共计61341.5元。并且，限阁下自收到本函之日起三日内与陈结娜女士办理撤场书面交接手续，逾期不办理撤场书面交接手续的，陈结娜女士有权自行处理店铺内物品，同时，陈结娜女士有权将店铺出租给第三方使用，由此造成阁下的任何损失，由阁下自行承担。上述律师函的收件人地址为刘伟的身份证地址武汉市洪山区文圣街99号，收件人电话为158××××8319，与刘伟向本院邮寄诉讼材料的电话相同，该律师函于2019年2月13日被刘伟的同事签收。收到律师函后，刘伟未在律师函指定的期限内向陈结娜交纳拖欠的租金、物业管理费、电费及水费共计61341.5元。陈结娜经向刘伟催收未果，遂于2019年2月18日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈结娜与刘伟签订的《店铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行。关于涉案商铺地址的问题。虽然不动产权证地址“中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡”与《店铺租赁合同》地址“中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡”不一致，但《店铺租赁合同》约定“此信息为现房产临时信息，目前正办理房产转让手续，待此店铺房产证或其他有效证件办齐后以更新后为准，更新后的房产所属人为陈结娜”，故涉案商铺地址应以不动产权证地址为准。且陈结娜与刘伟在庭审中确认刘伟承租涉案商铺用于经营伟风餐厅，而伟风餐厅的工商登记地址为中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡，故涉案商铺地址应为中山市××半岛路××号阳光半岛商业群楼xx号xx幢xx卡。关于刘伟与陈结娜的租赁合同关系是否已解除、何时解除的问题。首先，关于刘伟主张双方租赁合同关系于2018年8月19日已解除的问题。刘伟认为涉案商铺从2018年8月19日之后实际由案外人丁超全占用使用并交纳租金，陈结娜实际与案外人丁超全发生租赁关系，并收取案外人丁超全交纳的租金，其与陈结娜的租赁关系于2018年8月19日已解除。本院经审查认为，陈结娜与刘伟之间的关系为租赁合同关系。刘伟在使用租赁物的过程中，在合同并未到期的情况下于2018年8月19日与案外人丁超全签订《大风餐厅星宝店租赁协议》，将涉案商铺转租给案外人丁超全使用，而刘伟并未与陈结娜签订解除租赁合同的协议，根据合同的相对性，陈结娜与刘伟之间的租赁合同关系并未因此解除。虽然案外人丁超全（转款人为刘*梅）向陈结娜交纳了2018年10月、11月每月租金15000元，但陈结娜认为其对刘伟与案外人丁超全签订《大风餐厅星宝店租赁协议》并不知情，其询问刘伟时刘伟称该租金是由店铺的另一个老板转的，而刘伟未提交陈结娜与案外人丁超全签订租赁合同的证据，也未提交陈结娜与案外人丁超全之间成立租赁合同关系的证据，应承担举证不能的不利后果。其次，刘伟在与陈结娜租赁期限内将涉案租赁物转租给案外人丁超全，但并未与陈结娜办理解除合同的手续，双方之间的租赁关系仍合法有效。故本院对刘伟认为陈结娜实际与案外人丁超全发生租赁关系、其与陈结娜的租赁关系于2018年8月19日已解除的抗辩不予采信。刘伟应按合同的约定向陈结娜交纳租金及其他费用。其次，关于陈结娜与刘伟之间的租赁合同是否解除的问题。陈结娜主张刘伟在履行合同过程中拖欠其2018年12月及2019年1月租金30000元（15000元/月×2个月）、2017年8月至2018年6月期间及2018年11月至2019年1月期间物业管理费14669.76元（1047.84元/月×14个月）、2018年11月至2019年1月期间电费7357.75元、2018年1月至2019年1月期间水费9313.99元，有天英物业公司出具2份证明及3份收据、中山市沙溪镇自来水公司出具票据、律师函予以证实，而刘伟未提交其已交纳上述费用的证据，故本院采信陈结娜的陈述及证据。《商铺租赁合同》约定“逾期两个月仍未交付租金，甲方有权解除本合同，收回该店铺，乙方所交的押金归甲方”，刘伟未交纳2018年12月及2019年1月租金，合同解除的条件已成就。且律师函记载“自本律师函发出之日，双方签订的《店铺租赁合同》正式解除”，该律师函邮寄到刘伟的身份证地址及现在仍在使用的电话号码，刘伟已收到该律师函，故《商铺租赁合同》已于律师函发出之日即2019年2月12日解除。故陈结娜要求解除《商铺租赁合同》、没收租赁押金30000元的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，刘伟应向陈结娜交纳2018年12月及2019年1月租金30000元、2017年8月至2018年6月期间及2018年11月至2019年1月期间物业管理费14669.76元、2018年11月至2019年1月期间电费7357.75元、2018年1月至2019年1月期间水费9313.99元。关于陈结娜要求刘伟支付逾期付款违约金的请求。本院经审查认为，《商铺租赁合同》约定：“乙方必须在当月8号前将当月租金交给甲方，逾期交付的，甲方有权要求乙方收取当月租金总额每日1‰的违约金”，《商铺租赁合同》既约定了租赁押金，又约定了逾期付款违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，陈结娜已要求没收刘伟交纳的租赁押金30000元，故本院对陈结娜要求刘伟支付逾期付款违约金的请求不予支持。综上所述，原告陈结娜的诉求合理部分，本院予以支持。被告刘伟的抗辩缺乏理据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈结娜与被告刘伟于2017年8月14日签订的《厂房使用权租赁合同书》已于2019年2月12日解除；二、被告刘伟向原告陈结娜交纳的租赁押金30000元归原告陈结娜所有；三、被告刘伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈结娜交纳2018年12月及2019年1月租金30000元；四、被告刘伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈结娜交纳2017年8月至2018年6月期间及2018年11月至2019年1月期间物业管理费14669.76元、2018年11月至2019年1月期间电费7357.75元、2018年1月至2019年1月期间水费9313.99元；五、驳回原告陈结娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2084元，简易程序减半收取为1042元（原告陈结娜已预交），由被告刘伟负担，并于本判决生效之日起七日内迳付原告陈结娜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一九年五月十五日法官助理梁永凤书记员陈奇