广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初10790号原告：洪薇蓁，女，1956年12月28日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：刘娟，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅佳，广东中建合展律师事务所律师。被告：朱国梁，男，1971年9月25日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。被告:谢惠，女，1974年7月19日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。两被告的共同委托诉讼代理人：詹洋伟，广西创想律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：张杰，广西创想律师事务所律师。原告洪薇蓁与被告朱国梁、谢惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法由审判员单晓丽适用简易程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。后因案件出现不适宜继续适用简易程序审理的情况，遂转为普通程序，由审判员单晓丽担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、人民陪审员黄海滨组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告洪薇蓁的委托诉讼代理人刘娟（参加第一次庭审）、陈雅佳，被告朱国梁、谢惠的共同委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪薇蓁向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告朱国梁签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》（交易价格人民币2872730元）（合同编号Z201705187C20FF38766）即日起解除；2.判令两被告将坐落于东莞市××镇中××大厦××层物业所有权归还原告，并办理过户，承担过户产生的所有费用；3.判令两被告赔偿原告税费损失人民币1520194元；4.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求第1、3项：1.判令原告与被告朱国梁签订的《房地产买卖合同（自行交易版）》（交易价格人民币3275000元）（合同编号Z20170526AB746A40744）即日起解除；3.判令两被告赔偿原告税费损失人民币522287.78元；另增加一项诉讼请求为：解除原告与被告朱国梁2017年4月28日签订的《房屋买卖合同》中关于东莞市××镇中××大厦××层房屋的权利义务关系。事实和理由：原告与被告朱国梁系房屋买卖合同关系。2017年5月，原告与被告朱国梁签订《房地产买卖合同（自行交易版）》（合同编号：Z201705187C20FF38766）（以下称“合同”），约定由被告朱国梁购买了原告坐落于东莞市××镇中××大厦××层物业，建筑面积为1013.15平方米，物业交易价格为人民币2872730元。合同约定的付款条件为：2017年5月15日前支付第一笔房款（定金）372730元，余款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。合同签订后，原告按照合同约定，向被告朱国梁交付了房产，并办理了过户，且因办理过户缴纳了人民币1520194元的税费。被告朱国梁已领取了新的《房地产权证》，但截止原告起诉之日，尚欠原告房款人民币2500000元尚未付清。被告朱国梁的行为已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现，原告依法有权解除合同，要求被告朱国梁归还房屋，办理过户，并赔偿原告由此所造成的损失。被告谢惠是被告朱国梁的的配偶，案涉房屋属被告夫妻共同财产，两被告应就案涉债务向原告承担连带清偿责任。因此前原告提供的《房地产买卖合同（自行交易版）》（合同编号Z201705187C20FF38766）是错误的，现提交正确的《房地产买卖合同（自行交易版）》（合同编号Z20170526AB746A40744）（交易价格：人民币3275000元）。原告因办理过户缴纳第十层物业税费522287.78元。原告为维护合法利益，特依法向贵院提起诉讼。被告朱国梁、谢惠答辩称，1、原告在本案中不享有解除合同的权利。原告并未按约定交付房屋并办理物业移交手续。另外原告由于拖欠房屋物业管理公司的物业费导致房屋一直处于停水停电状态，即便交付房屋，该房屋也无法使用和收益。因此被告不可能享有房屋的所有权并享有所有权带来的利益。另外，原告在台湾地区台北地方法院已经起诉案外人高盛隆要求其承担支付房款的责任，即原告已经要求继续履行合同，在这种情况下，原告的解除权已经丧失。2、被告朱国梁不是本案纠纷的当事人，也不是合同当事人，被告朱国梁只是以隐名代理的方式代理案外人高盛隆与原告签订房屋买卖合同，并且在签订合同时候，原告也对被告朱国梁代理身份清楚知悉，因此根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，被告朱国梁不应承担本案任何责任，本案合同关系也不应对被告朱国梁有约束力。3、即便被告朱国梁需要承担责任，被告谢惠也不应承担本案任何赔付责任，因该债务不属于夫妻共同债务。经审理查明，原告作为甲方、被告朱国梁作为乙方于2017年4月28日签订了一份《房屋买卖合同》（以下简称合同一），该合同约定的主要内容为：1、买卖标的为两处物业：物业一为坐落于东莞市××镇中××大厦××层，建筑面积1038.8平方米；物业二：坐落于东莞市××镇中××大厦××层，建筑面积为1013.15平方米。2、交易价格：两处物业总额为5745460元。3、付款方式：于本合同签订后公证委托前，乙方向甲方支付745460元。如双方确定自行前往房管局办理过户手续的，则乙方需在前往房管局首次递交过户申请手续后3日内支付前述首期款项；乙方于过户手续中房管局开具完税单后15日内，向甲方付清剩余款项即人民币500万元。4、税费承担：因该房产权证变更过户到乙方名下所产生的一切税费（包括但不限于契税、印花税等）在85.05万元范围内由乙方承担，超出85.05万元的数额由甲方承担。如超出的部分乙方先行垫付的，在垫付后甲方应立即支付给乙方。5、违约责任：本合同签订后，任一方均不得无故解除合同，如甲方无故解除，则需双倍返还已收取的首期款，如乙方无故解除，则甲方收取的购房款无须退还。如因乙方未能如期支付剩余款项，则甲方有权解除合同，并要求乙方配合将房屋过户至甲方名下，且无须退还已收取的购房款项。原告作为甲方、被告朱国梁作为乙方于2017年5月26日签订《房地产买卖合同》（自行交易版）（合同编号Z20170526AB746A40744）（以下简称合同二），该合同主要内容为：1、甲方拟将位于东莞市××镇中××大厦××层（以下简称第十层）的房地产转让全部份额给乙方，建筑面积1013.15平方米。2、交易总金额3275000元，乙方应在合同签订后3天内支付甲方定金400000元。最后一期付款2875000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。3、双方同意于2017年7月15日由甲方将房地产交付给乙方使用。4、违约责任：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴纳购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。5、税务承担：办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负责。该合同加盖了东莞市房产管理局执法专用章。原告与被告朱国梁确认合同一、合同二均是双方签订的，合同二是双方为了去东莞市房产管理局备案所签订的。被告朱国梁另提交《房地产买卖合同》（自行交易版）（合同编号Z20170526CBA04740743）（以下简称合同三），亦是原告作为甲方、被告朱国梁作为乙方于2017年5月26日签订的，买卖的房地产为：甲方拟将位于东莞市××镇中××大厦××层（以下简称第八层）的房地产转让全部份额给乙方，建筑面积1038.8平方米。其余价款、违约责任等与合同二约定一致。原告与被告朱国梁确认合同三亦是双方为了去东莞市房管局备案所签订的。双方并未按照合同二、合同三的支付价款情况进行支付。双方确认案涉物业第十层在合同二中的价款3275000元是不准确的，价格应以合同一总价款（第八层、第十层）5745460元为准。原告主张合同一未明确约定两物业的分别价格，应平均分配，即本案第十层物业的价格为2872730元。被告无异议，并认为原告在台湾地区起诉的案件，台湾的判决书中认定了第八层物业的价格为2872730元，也是按照一半认定的。被告朱国梁主张案涉的房屋买卖是原告与案外人高盛隆之间的买卖，被告朱国梁只是受高盛隆委托，与原告签订买卖合同，其提交了高盛隆出具的《声明》，内容为：本人委托朱国梁先生代理本人与洪薇蓁女士签订《房地产买卖合同》，购买位于东莞市虎门镇中辉大厦一幢第八楼和第十楼。该房产的实际买受人是本人，购房款由本人支付。落款日期为2018年10月22日；提交的《协议书》，是由高盛隆为甲方，洪薇蓁、张玮伦为乙方，因乙方出售其位于中国××广东省××镇房地予甲方，甲方愿提供担保以确保购买过程顺利，经协商，条款如下：1、本协议买卖标的是第八层、第十层。2、甲方为保证乙方于2017年5月10日前与甲方指定人朱国梁就本房地所签房屋买卖合同之规定履行付款（合计人民币5745460元）义务，同意提供以下三张国泰世华银行中山分行支票作为提供担保之用（440万新台币、880万新台币、880万新台币）。3、乙方于朱国梁违反第二条房屋买卖合同之规定履行付款时，经催告甲方仍未定期履行时，得依其损失形式上揭票据。4、因本协议书而引起之疑义争执或纠纷，双方应依诚信原则解决之，如有诉讼之必要时，同意以台湾台北地方法院为第一审管辖法院。原告主张案涉第十层的物业买卖是与被告朱国梁进行的，并非高盛隆，高盛隆仅是担保人。案涉房屋已经过户至被告朱国梁名下，但朱国梁并未足额支付房屋价款，要求解除合同二，并要求解除合同一中原告与被告朱国梁关于第十层物业的权利义务关系，即原告与被告朱国梁关于第十层物业的房屋买卖关系。原告主张被告朱国梁仅支付了2200000元新台币，折合人民币477347.68元。原告另主张案外人上海丰郁国际贸易有限公司付给原告代理人廖丽丽4000000元新台币，是支付第8层物业的价款。被告朱国梁则称，案涉物业第十层已支付2200000元新台币，另外4000000元新台币亦是支付本案第十层物业的价款，台湾的判决书处理了第八层物业的款项时没有认定4000000元新台币是支付第八层物业的价款，上述款项均是高盛隆支付的，即已经支付6200000元新台币，折合人民币约为1466666.7元，已支付超过物业价款一半的费用，不存在违约，原告无权解除案涉房屋买卖关系。被告谢惠与被告朱国梁为夫妻关系，案涉第十层物业的权利人为朱国梁，证号为：粤（2017）东莞不动产权第0133653号，使用期限至2068年12月19日，房屋建筑面积1013.15平方米。原告要求两被告归还第十层物业的所有权，办理过户，并承担过户产生的费用。原告要求两被告赔偿原告税费损失522287.78元，称因房屋过户至被告朱国梁名下产生的税费，提交了税收完税证明三张（增值税、土地增值税、个人所得税、城市维护建设税等等），被告朱国梁确认未缴纳房屋过户产生的税费。另查明，原告曾向台湾台北地方法院起诉要求高盛隆支付案涉第十层物业的价款，后向台湾台北地方法院撤回该项诉请，并就其起诉高盛隆等支付第八层物业价款4800000元新台币的案件，向本院提交台湾台北地方法院民事判决107年度重诉字第165号，被告对判决书真实性无异议。该判决书并未认定高盛隆是与原告洪薇蓁进行房屋交易的实际购买方，该案确认高盛隆支付的4400000元新台币其中一半2200000元新台币为第八层物业的价款，另对合同一第八层、第十层物业总价款5745460元，认定其中2872730元人民币为第八层物业的价款。又查明，本院于2018年9月3向被告朱国梁、谢惠送达了本案的起诉材料及证据等资料。再查明，原告向本院提起财产保全申请，本院以（2018）粤1972民初10790号民事裁定书裁定冻结两被告银行存款人民币3000000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。后原告追加财产保全，本院以（2018）粤1972民初10790号之二民事裁定书裁定追加冻结两被告银行存款人民币522287.78元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》（自行交易版）（合同编号Z20170526AB746A40744）、民事减缩诉之声明状、台湾台北地方法院民事判决107年度重诉字第165号、房产证、税费发票、结婚证，被告提交的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》（自行交易版）（合同编号Z20170526CBA04740743）、高盛隆声明、民事起诉状、协议书、民事委任书、民事答辩状、台湾台北地方法院民事庭通知书、言词辩论笔录及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告是台湾地区居民，故本案为涉台房屋买卖合同纠纷。原、被告没有约定解决纠纷的法律适用，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案应适用与合同有最密切联系地的法律。案涉房产在大陆，大陆是与合同有最密切的联系地，故本案应适用大陆的法律。双方确认对原告所有的第十层物业进行了房屋买卖，案涉房屋已过户至被告朱国梁名下。本案主要争议焦点是：一、被告朱国梁是否是案涉第十层物业的买受人；二、原告要求解除合同二及解除《房屋买卖合同》中关于第十层物业的买卖关系是否成立。关于焦点一。被告朱国梁主张受高盛隆委托与原告签订买卖合同，实际房屋买受人是高盛隆。原告对此不予确认，主张高盛隆为担保人。根据被告朱国梁提交的协议书显示，高盛隆提供了三张支票作为付款的担保，协议书中并未明确表明是其与原告进行的房屋买卖。原告与被告朱国梁签订了合同一、合同二，均确定被告朱国梁是第十层物业的买受人。被告并未能提交直接的授权等证据证明其在与原告签订合同时是受托人或已向原告披露其受高盛隆委托签订合同。且案涉房屋已过户至被告朱国梁名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，被告朱国梁已享有该房屋的物权。因此，从原、被告提交的证据可以看出，被告朱国梁是案涉第十层物业的买受人。被告朱国梁主张高盛隆是实际买受人，依据不足，本院不予采纳其主张。关于焦点二。1、原、被告均确认合同二是双方向东莞市房产管理局提交的用于备案的合同，双方并未按照合同约定的价款履行，但双方均确认该合同是双方真实意思表示，是有效的合同，本院认为，双方确认合同二的效力，且该合同约定的内容未有违反法律法规规定，本院予以确认合同二的效力。原、被告均确认未按照合同约定的价款进行履行，不影响合同的其他内容的效力。2、原、被告确认《房屋买卖合同》是双方关于第八层、第十层物业的买卖合同，双方对约定的条款均无异议，且双方同意总价款中的一半即2872730元是案涉第十层物业的购房款。该《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，本院亦对其效力予以确认。3、原告在本案起诉前曾在台湾地区台北地方法院提起诉讼，要求高盛隆支付案涉物业房款，后原告撤回对案涉房屋价款的请求。4、被告朱国梁主张高盛隆共支付了6200000元新台币，折合人民币约1466666.7元。原告主张被告仅支付了2200000元新台币，另4000000元新台币是支付第八层物业的购房款。双方均未进一步举证，即使4000000元新台币是支付案涉第十层物业的购房款，根据被告朱国梁的主张，该款项与总价款2872730元仍相差140余万元。5、根据合同二违约责任的约定，被告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除。根据《房屋买卖合同》违约责任约定：如因被告未能如期支付剩余款项，则原告有权解除合同，并要求被告配合将房屋过户至原告名下。现被告并未按照合同约定足额支付购房款，至本院向被告有效送达原告起诉资料、法庭辩论终结前，被告朱国梁仍未能足额支付购房款，依据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，被告朱国梁已自己的行为明确表明不再履行金钱给付义务，原告要求解除合同一及《房屋买卖合同》中关于第十层物业的房屋买卖关系合法有据，本院予以支持。关于原告主张的办理过户。根据上述论述，案涉第十层物业的房屋买卖关系解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，案涉坐落于东莞市××镇中××大厦××层的物业应归还给原告，原告仍是该物业的所有权人，现该房屋登记在被告在朱国梁名下，故被告朱国梁应协助原告洪薇蓁办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至原告洪薇蓁名下。同时，被告朱国梁属于违约方，在过户中产生的相关税费等需缴纳的费用应由被告朱国梁承担。关于原告主张的税费损失。原告因房屋买卖过户至被告朱国梁名下，支出了522287.78元增值税、土地增值税、个人所得税、城市维护建设税等等税费，因被告朱国梁违约导致合同解除，原告支出的上述费用是原告的损失之一，应由被告朱国梁赔偿给原告。关于被告谢惠是否承担责任。原告主张两被告是夫妻关系，案涉房屋登记在被告朱国梁名下，属于夫妻共同财产，因此被告谢惠应承担共同责任。被告朱国梁主张该房屋不是夫妻共同财产，甚至不是被告朱国梁的财产，但两被告并未对该主张进行举证证明。本院认为，被告谢惠与被告朱国梁为夫妻关系，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条规定，案涉房屋的购买发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，现被告朱国梁违约需向原告承担的责任，故被告谢惠属于夫妻共同债务的一方，应共同承担责任。原告要求被告谢惠共同承担责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告洪薇蓁与被告朱国梁之间于2017年5月26日签订的《房地产买卖合同》（自行交易版）（合同编号Z20170526AB746A40744）解除；二、确认原告洪薇蓁与被告朱国梁之间于2017年4月28日签订的《房屋买卖合同》中关于坐落于东莞市虎门镇中辉大厦一幢第十层物业的房屋买卖关系解除；三、限被告朱国梁、谢惠于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告洪薇蓁办理涉案房屋（位于东莞市虎门镇中辉大厦一幢第十层，不动产权证号：粤（2017）东莞不动产权第0133653号）的过户手续，将涉案房屋过户至原告洪薇蓁名下，在过户过程中产生的税费等需缴纳的费用由被告朱国梁、谢惠负担；四、限被告朱国梁、谢惠于本判决发生法律效力之日起十日内支付522287.78元给原告洪薇蓁。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37178.3元、保全费5000元，共计42178.3元（原告已预交），由被告朱国梁、谢惠共同负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  单晓丽人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  黄海滨二〇一九年五月二十日书 记 员  李敏仪