宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初1257号 原告（申请执行人）：宁夏新华书店有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街551号。 法定代表人：蔡文贵，该公司总经理 委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街147号。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（案外人）：陈安迪，男，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陈皓，男，系陈安迪父亲。 原告宁夏新华书店有限公司（以下简称新华书店）与被告陈安迪、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人顾红岩，被告陈安迪的委托诉讼代理人陈皓、家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告新华书店向本院提出诉讼请求：准许执行银川市金凤区西岸国际花园小区2-1-602室房屋。事实及理由：2017年9月27日，银川市中级人民法院对原告新华书店与被告家园公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案作出民事判决书(案号：(2016)宁01民初346号）判决：一、被告宁夏家园房地产开发有限公司于判决生效后二十日内返还原告宁夏回族自治区新华书店位于银川市金凤区西岸国际花园小区6-15层建筑面积为460平方米、8-12层建筑面积为1196.82平方米，合计1656.82平方米的住宅；二、如果被告宁夏家园房地产开发有限公司不能履行上述第一项确定的房屋返还义务，或者返还面积不足的部分，则按5580元／平方米的价格支付原告补偿价款，被告宁夏家园房地产开发有限公司在执行本判决过程中超出返还面积的部分，由原告宁夏回族自治区新华书店按5580元／平方米的价格向被告宁夏家园房地产开发有限公司补足。本案在诉讼过程中，原告提出诉讼保全申请，银川市中级人民法院于2015年4月22日对被告家园房地产公司位于金凤区西岸国家花园小区3-1-802室在内的13套房屋进行了查封。2018年6月，被告陈安迪对执行标的提出书面异议。银川市中级人民法院依据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的相关规定，于2018年9月25日作出(2018)宁01执异203号执行异议裁定：解除对银川市金凤区西岸国际花园小区3-1-802室住宅的查封。根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查葑之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告认为，被告陈安迪所提出的执行异议必须符合上述二十九条的所有规定，才能得到支持，但其所提交的证据不符合上述规定。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，原告方认为，被告家园公司应就本案涉案房屋应优先补偿原告。所以，原告方认为执行法院审查不严，所在裁定系错误裁定，请求贵院准许恢复执行本案涉案房屋。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告陈安迪辩称，2013年3月14日被告陈安迪与家园公司签订《商品房买卖协议》，双方约定案外人陈安迪购买家园公司开发的位于银川市金凤区西岸国际花园小区3-1-802室住宅，每平方米单价5800元，总价款721649元。被告陈安迪依约分别于2013年3月14日、5月20日、11月29日和2015年3月5日共计缴纳涉案房屋购房70万元。2015年12月18日缴纳物业专项维修金6621.50元，家园公司也于2015年3月5日向陈安迪正式交付该涉案房屋的钥匙及相关入住手续，陈安迪收到房屋后装修入住至今。家园公司于2016年11月9日向陈安迪开具了全国统一的增值税发票，双方确认的最后金额为729060元，陈安迪取得该涉案房屋后装修入住，交清了2015年至今的各项物业费（以发票为证），所以陈安迪认为：1、陈安迪为善意购买取得涉案房屋，且无违约行为，陈安迪的答辩请求应得到人民法院的支持。2、陈安迪于2013年3月14日签订了有效的买卖协议，2015年3月5日正式交房使用，原告于2015年4月22日对涉案房屋进行了诉讼保全查封，原告及查封法院并未就此事告知陈安迪，陈安迪就此保全查封也不知晓。3、此涉案房屋为陈安迪用于结婚居住，且本人名下无其他居住的房屋。4、陈安迪已缴纳了全部购房款729060元，且实际装修入往。5、原告所举《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定内容不适合本案，因为原被告之间并未就拆迁补偿安置特定房屋做出明确的约定，本案涉案房屋并未在补偿安置协议中明确，所以也就不适合该法律规定。综上所述，宁夏回族自治区银川市人民法院（2018）宁01执行203号执行裁定书适用法律正确，应驳回原告的诉讼请求，并责成宁夏家园房地产开发有限公司给答辩人办理网签手续。 被告家园公司辩称，家园公司与陈安迪于2013年3月14日签订《商品房买卖协议》，随后陈安迪将房款全部付清，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》29条法律规定，陈安迪所购房屋应当属于能够排除执行房屋，请求依法判决。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。 原告新华书店为支持其诉请提交如下证据：证据一、（2016）宁01民初346号民事判决书一份，证明1、原告与被告家园公司签订《返还协议书》以及《安置意向书》，约定被告家园公司应返还原告1699.72平方米的期房，其中6-15层115平方米房屋4套，8-12层148平方米6套，8-12层182平方米2套。2、法院判决第一项：被告家园房地产于判决生效后二十日内返还原告位于银川市金凤区西岸国际花园小区6-15层建筑面积为460平方米、8-12层建筑面积为1196.82平方米，合计1656.82平方米的住宅。证据二、（2018）宁01执异203号执行裁定书，证明涉案房屋经过异议程序。经质证，被告家园公司与陈安迪对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为判决内容只判令由被告家园公司向原告新华书店返还6-15层建筑面积为460平方米、8-12层建筑面积为1196.82平方米，合计1656.82平方米的住宅，并未规定房间套数及每套平米数。被告家园公司与陈安迪对证据二予以认可。 被告陈安迪为支持其抗辩提交如下证据：证据一、《商品房买卖协议》一份，证明陈安迪合法拥有涉案房屋；证据二、《授权委托书》一份，交款凭证四份，证明陈安迪履行协议真实合法。一共分四次由陈安迪的母亲呼翠敏的账号转给家园公司原法定代表人纳学峰的，现法定代表人变更为纳树德；证据三：《宁夏增值税普通发票》一份，证明陈安迪依法支付了全部房款。证据四、《收据》一份，《宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证》一份，《西岸国际住宅入伙汇签单》一份，《购电发票》一份，证明陈安迪实际入住的事实。证据五、《证明》一份，证明涉案房屋系陈安迪唯一住房。经质证，原告新华书店对对证据一不予认可，认为该证据系陈安迪与家园公司自行拟定，其日期可随意编写，该证据不具有真实性。证据二达不到被告的证明目的，其中有两笔款是转给纳学峰的，其余的款项看不出是转给谁的，不是给家园公司的。证据三、四、五的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可，需进行核实。被告家园公司对被告陈安迪提交的证据的三性及证明目的均无异议，纳学峰在2009年至2013年期间为其公司原法人。 被告家园公司提交证据如下：企业信息查询单以及说明各一份，证明2009年3月至2014年1月纳学峰在家园公司任法定代表人。经质证，原告新华书店认为该证据需要进行核实，但在限期内未提交书面意见，被告陈安迪对该证据无异议。 经审查，双方当事人提交的以上证据的真实有效，可证实本案客观事实，本院均予采信。 本院认定如下事实：原告新华书店与被告家园公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月27日作出（2016）宁01民初346号民事判决书，判决认定2010年8月27日，被告家园公司通过竞标的方式与银川市国土资源局签订了《银川市挂牌国有建设用地使用权成交确认书》，竞得东至唐徕渠、南至银川市国税局，西至宁夏绿地房地产开发公司，北至区医院二门诊范围内9985.2平方米（约合14.98亩）的国有土地使用权，并经批准在该土地范围内进行房地产开发改造项目，项目名称为西岸国际花园。宁夏外文书店在唐徕渠西侧的家属区位于开发改造项目片区内，该家属区部分公有住房时由宁夏外文书店部分职工居住。2010年11月23日，经宁夏国有资产监督管理委员会批复同意，原告新华书店、被告家园公司经协商一致，签订《返还协议书》和《安置意向书》各一份。其中《返还协议书》约定，被告家园公司对包括上述宁夏外文书店家属区在内的地段进行改造，土地及地表建筑物由被告家园公司负责拆迁返还；宁夏外文书店家属区被拆迁房屋建筑面积1108.92平方米；被告家园公司对上述被拆迁房屋不区分使用用途全部按期房原地返还框架结构建筑面积约1699.72平方米的住宅，具体包括被拆除未房改住宅307.8平方米，应返还400.14平方米；生产库房454.92平方米，应返还1000.82平方米；规划控制线以内锅炉房109平方米，应返还109平方米；规划控制线以外门房、锅炉房237.2平方米，应返还189.76平方米；新返还住宅由被告家园公司在原告将所有房屋及已房改住户全部搬迁后开始计算工期30个月向原告交付等。《安置意向书》约定，双方对返还的1699.72平方米期房住宅户型和楼层达成如下意向性意见：被告家园公司返还原告新华书店115平方米房屋4套，楼层分布为6－15层；148平方米房屋6套，楼层分布为8－12层；182平方米房屋2套，楼层分布为8－12层；上述房屋总面积为1712平方米，超出返还面积的部分，由原告新华书店支付超出部分的房款。上述《返还协议书》和《安置意向书》签订后，原告新华书店将相应房屋交付被告拆迁，但其中七家住户拒绝搬迁。2012年5月31日，被告分别与该七家住户中的六家签订了《房屋拆迁货币补偿协议》，按每平方米4700元的差价，以货币补偿的方式给六家住户支付建筑面积合计274.8平方米的房屋拆迁补偿款129.156万元，另一家住户所住建筑面积为33平方米的房屋因已参加房改，由银川市土地储备局直接与该住户于2011年12月5日签订安置补偿协议，按产权调换的方式，另行给予返还安置房屋42.9平方米。上述七家住户居住房屋实际建筑面积共计307.8平方米。原告新华书店与被告家园公司为此发生争议，导致双方约定的房屋未能按照约定进行返还。原告新华书店诉至本院。经本院审理认为，被告家园公司应返还的房屋面积应扣减已房改的住户房屋面积，并判决：一、被告家园公司于判决生效后二十日内返还原告新华书店位于银川市金凤区西岸国际花园小区6－15层建筑面积为460平方米、8－12层建筑面积为1196.82平方米，合计1656.82平方米的住宅；二、如果被告家园公司不能履行上述第一项确定的房屋返还义务，或者返还面积不足的部分，则按5580元/平方米的价格支付原告新华书店房屋补偿价款。被告家园公司在执行判决过程中超出返还面积的部分，由原告新华书店按5580元/平方米的价格向被告家园公司补足。案件受理费88089元、财产保全费5000元、司法鉴定费56786元，合计149875元，由被告家园公司负担130265元，由原告新华书店负担19610元。该案在诉讼过程中，应原告新华书店的保全申请，本院于2015年4月21日作出（2015）银民初字第2－1号民事裁定书，裁定冻结被告家园公司位于银川市金凤区西岸国际花园小区建筑面积1699.72平方米的房屋产权。2015年4月22日，本院依法向银川市房屋产权产籍交易管理中心送达（2015）银民初字第2－1号民事裁定书及协助执行通知书，对被告家园公司名下位于银川市金凤区西岸国际花园小区3-1-802室在内的13套房屋进行了预查封。 另查明，2010年8月30日，被告陈安迪与被告家园公司签订《商品房买卖协议》，约定被告陈安迪购买被告家园公司开发建设的“西岸国际花园”项目3-1-802室商品房，房屋单价5800元/平方米，预测面积124.43平方米，总价721694元。被告陈安迪于2013年3月14日至2015年3月5日陆续缴纳了房款共计700000元。后被告家园公司向被告陈安迪出具有关涉案房屋价税合计721694元的增值税普通发票。被告陈安迪缴纳相关物业费并办理了入住手续占有涉案房屋。因涉案房屋被本院查封，被告陈安迪无法办理房屋产权登记手续，向本院提出执行异议，请求依法中止对位于银川市金凤区西岸国际花园小区3－1－802室的查封。本院于2018年9月25日作出（2018）宁01执异203号执行裁定书，裁定解除对银川市金凤区西岸国际花园小区3－1－802室住宅的查封。 还查明，银川市不动产登记中心房屋登记信息查询单显示，陈安迪名下有一套商品房房屋登记信息，于2018年转移。 本院认为，本案争议的焦点为原告新华书店请求继续执行位于银川市金凤区西岸国际花园小区3－1－802室住宅的请求应否予以支持，即被告陈安迪是否享对涉案房屋的民事权益并阻却对涉案房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告新华书店与被告家园公司的债务虽因拆迁安置而产生，但原告新华书店与被告家园公司签订的《返还协议书》及《安置意向书》中均未对安置房屋的具体房号进行明确约定，故本院作出的生效民事判决书亦不能就被告家园公司履行安置房屋的义务作出明确的判决。根据被告陈安迪提交的证据，可以证明涉案房屋在本院查封前，被告陈安迪与被告家园公司已签订了有效的书面买卖合同，并付清了全部房款，且所购涉案房屋系用于实际居住，陈安迪作为买受人名下现无其他用于居住的房屋。以上情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故被告陈安迪享有足以排除本院对涉案房屋查封执行的民事权益。原告新华书店主张准许执行银川市金凤区西岸国际花园小区3－1－802室住宅继续执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告宁夏新华书店有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宁夏新华书店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年五月十三日 书记员  陈紫卉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。