云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初1028号原告：龙巧珍，女，1939年2月16日出生，汉族，农民，云南省会泽县人，住会泽县。未到庭。委托诉讼代理人：范志明，云南法闻（会泽）律师事务所律师。特别授权代理。被告：徐建国，男，1977年2月28日出生，汉族，居民，云南省会泽县人，住会泽县。委托诉讼代理人：何春府，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。被告：林冲，男,1980年10月16日出生，汉族，农民，贵州省毕节市人，身份证住址：贵州省毕节市，现住会泽县。原告龙巧珍与被告徐建国、林冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告龙巧珍的委托诉讼代理人范志明，被告徐建国及其委托诉讼代理人何春府、被告林冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙巧珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告徐建国与被告林冲之间订立的就东直街21号4幢1-1号房屋的租赁合同无效。2、请求判令被告徐建国交还原告东直街21号4幢1-1号房屋的房产证。3、请求判令被告徐建国赔偿从2009年2月到现在的东直街21号4幢1-1号房屋租金损失200000元。4、请求判令被告林冲搬出东直街21号4幢1-1号房屋，交还原告所有的房屋。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：东直街21号4幢1-1号房是原告与杨辉灿在1993年取得的房改房。2009年2月，原告之子查德贵，借管理房屋之机，与被告徐建国订立口头协议，将东直街21号4幢1-1号房屋出卖给被告徐建国，因房产证是原告的，未果。但从此时，被告徐建国取得了原告的房产证，并将房屋出租给被告林冲经营水果店至今。经查询周围出租房屋，从2009年起，同样房屋的租金为16000元每年以上，到现在的租金24000元以上，平均租金为20000元以上。原告认为，查德贵与被告徐建国之间的房屋买卖关系，没有得到原告的认可，是无效行为。同样，被告徐建国与林冲之间的租赁合同是无效合同，并且侵害了原告的合法权利，依法应当承担法律责任。现提起诉讼，请求解决。被告徐建国辩称，原告所诉缺乏事实和法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。一、原告所诉的房屋，原告之子查德贵是征得原告同意出卖给徐建国，原告清楚，原告所述与事实不符。二、即使原告所诉成立，也超过诉讼时效。被告林冲辩称，房屋是向徐建国租的，租了有十年左右了，并且原告知道我给徐建国租房子。综合双方的诉辩主张，本案双方当事人存在如下争议焦点：1.原告的起诉是否超过诉讼时效？2.是否应当支持原告的诉讼请求？针对以上争议，原告方向本院提交以下证据：第一组：原告身份证复印件一份，证实原告诉讼主体资格及身份信息。第二组：房产证复印件，证实房子属原告龙巧珍和杨辉灿所有。第三组：（2009）会民初字第1142号民事裁定书，证实查德贵曾经为取得房屋所有权起诉过。第四组：房子照片，证实房屋位置及情况。第五组：不动产登记中心调取来的产权登记，证实房子现在还登记在原告名下。经质证，被告徐建国、林冲对原告方提交的证据认为，第一组无意见；第二组无意见；第三组没有反应出案件是因什么原因撤诉，达不到证明目的；第四组对照片没有意见，但房子已经发生了改变，房子原来是石棉瓦的，出售给徐建国之后徐建国出资2.1万元搭建成现在的瓦屋面；第五组三性无意见。针对以上争议，被告徐建国向本院提交以下证据：第一组：房屋所有权证。第二组：房屋共有权证。第三组：国有土地使用权证。以上三组证据证实，被告是合法取得房屋所有权，被告持有原件也能证明原告与被告的交易是客观真实的。第四组：结婚证复印件，证实被告一般情况下无法取得，但被告持有，房屋买卖合同客观存在。第五组：两份证明，证实原告将房屋过户给被告使用，房屋过户最早发生于2008年10月6日，并非原告所述2009年。第六组：查德贵收条，证实最后一笔尾款是查德贵收取。第七组：录音材料，证实录音是被告徐建国与原告之子查德贵的通话，2008年原告将房屋出售给被告徐建国，交易过程中是由原告之子查德贵代理，这一事实原告之子查德贵也认可。经质证，原告方对被告徐建国提交的证据认为，三证及结婚证没有意见，申请被告将三证原价归还给原告。两份证明，来源与被告主张不一致，不能证明待证事实。收条真实性认可，证明是查德贵卖的，不是龙巧珍卖的。录音不能证明房子是龙巧珍卖的，至于徐建国与查德贵之间的交易，查德贵是无权处分，徐建国占有是非法的。经质证，被告林冲对被告徐建国提交的证据无意见。被告徐建国申请证人杨某、肖某、管某出庭作证。证人杨某出庭作证证实，我和原被告都没有关系。2008年查老师（即查德贵）卖房子给徐建国，我在场。后来徐建国请我去装修处理房子，之后查老师和我一起去办理过户手续，但后来由于各种原因没有办成。房主是查老师的老人。查老师说的是18万几出卖。当时老人在场，查老师卖，具体是谁的意思我不清楚。2008年装修，我收着3万元。徐建国有事，我装修就委托我去办。房产证如何到徐建国手中，这个不清楚，只是办过户时徐建国拿给我。徐建国原先我就认识，我会做点工程，就请我去装修。购房款是否付清我不清楚，应该付清了。证人肖某出庭作证证实，我是林冲的妻子。我们租徐建国的房子，前年原告龙巧珍去我们租的地方说房子是她的，被告徐建国还差她一万多元钱，我们租房子8、9年了。房子房租原先是几千，现在是1.6万/年。租房子以前，知道房主是徐建国。房租的金额具体是多少记不清楚了，应该是4、5千块钱。没有书面租房合同，房租到了就给，按年支付。租房屋8、9年，没有人到店里告诉我不能租。房租是我经手的，最开始是800元，中途是几千，1.6万是最近几年。证人管某出庭作证证实，我和徐建国是技校时的同学。我大哥管红奎要租房子，我和徐建国是同学，认得徐建国有房子，就联系了，租了2、3年，收废品，但生意做不成就没有租了。租房大概是2008年，具体时间记不清楚，房租是400元/月。房子卖给徐建国，龙巧珍是否知晓，我不清楚。经质证，原告方对以上证人证言认为，杨某证言不能作为定案根据，房产证不可能是查老师过户，并且杨某与徐建国有交易。肖冬惠证言，房租有问题，真实性不予认可。管某证言，不发表意见。经质证，被告徐建国对以上证人证言认为，三个证人证言客观真实。2008年完成房屋交易，杨某证言2008年房屋交易时原告龙巧珍在场，但原告所述在场没有记下具体过程，是强人所难。肖冬惠证言，8年之久，没有人主张过所有权，只是前年原告到店里报怨还差1万多元房租。经质证，被告林冲对以上证人证言没有意见。针对以上争议，被告林冲未向本院提交任何证据。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，对原告提交的第一组、二组、三组、四组、五组及被告徐建国提交的第一组、二组、三组、四组、五组、六组、七组证据，符合证据三性，能够证明案件事实，本院予以采信。对被告徐建国申请证人杨某、肖某、管某出庭作证的证言，证实房子是由查德贵2008年卖给被告徐建国，房屋租金现为每年16000元的事实，符合案件客观情况，本院予以采信。根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：会泽县东直街21号4幢1-1号房屋是原告龙巧珍与其夫杨辉灿（2007年3月16日病故）在2005年取得的房改房。2008年，原告龙巧珍之子查德贵与被告徐建国订立口头协议，将东直街21号4幢1-1号房屋出卖给被告徐建国，房产证等已转交被告徐建国，但一直未办理房屋过户手续。被告徐建国取得原告龙巧珍的房产证等且占有房屋后，将房屋出租给被告林冲经营水果店至今，房屋的租金现为每年16000元。现原告龙巧珍认为，查德贵与被告徐建国之间的房屋买卖关系，没有得到原告的认可，是无效行为，被告徐建国与林冲之间的租赁合同是无效合同，并且侵害了原告的合法权利，依法应当承担法律责任，于2019年3月19日诉请法院解决。本院认为，原告龙巧珍之子查德贵与被告徐建国订立协议，将东直街21号4幢1-1号房屋出卖给被告徐建国，并将房产证等及房屋交付被告徐建国，被告徐建国取得原告龙巧珍的房产证等且占有房屋后，将房屋出租给被告林冲经营使用，原告龙巧珍未能提供证据证实被告徐建国与林冲订立的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告龙巧珍请求确认被告徐建国与被告林冲之间订立的就东直街21号4幢1-1号房屋的租赁合同无效，因原告龙巧珍未能提供证据证实该房屋租赁合同无效，对原告龙巧珍请求确认被告徐建国与被告林冲之间订立的就东直街21号4幢1-1号房屋的租赁合同无效的主张，本院不予支持。原告龙巧珍请求被告徐建国交还原告东直街21号4幢1-1号房屋的房产证、赔偿从2009年2月到现在的东直街21号4幢1-1号房屋租金损失200000元及被告林冲搬出东直街21号4幢1-1号房屋，交还原告所有的房屋的主张，因该诉讼请求与原告龙巧珍主张的被告徐建国和林冲订立的房屋租赁合同不属于同一法律关系，本院在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告龙巧珍的诉讼请求。案件受理费人民币2150元，由原告龙巧珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  唐香爱二〇一九年五月八日书记员  樊 瑞