江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初1031号原告：李庆全，男，1976年10月19日出生，回族,住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：葛宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。被告：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通市南通经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，女，该公司员工。委托诉讼代理人：鲍彦荣，男，该公司员工。原告李庆全与被告利群时代商贸有限公司（以下简称利群时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告李庆全及其委托诉讼代理人葛宜兵，被告利群时代公司委托诉讼代理人刘洋、鲍彦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆全向本院提出诉讼请求：1.判令利群时代公司返还押金18490元；2.判令利群时代公司赔偿营业损失20万元、装修损失15万元；3.诉讼费、公证费由利群时代公司承担。事实和理由：2016年12月16日，李庆全与利群时代公司（原名称为江苏乐天玛特商业有限公司）签订《商铺场地租赁合同》两份，约定利群时代公司将其经营的新沂市南京路35号乐天玛特新沂店地上二层1号、19号场地出租给李庆全，分别用于经营LAN品牌服饰、中老年服饰，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日；合同一并对租金标准、支付方式、押金等双方其他权利义务进行约定。2017年1月，李庆全对涉案场地进行装修经营，共花费装修费用约15万元。2017年3月7日，利群时代公司将乐天玛特新沂店关闭，导致李庆全无法继续经营。2018年9月，利群时代公司对乐天玛特新沂店进行重新改造，并将涉案场地上的装修物予以拆除，导致无法进行装修损失鉴定。因装修物实际使用的时间比较短，故要求按照装修费用来计算装修损失。经估算，在正常经营的情况下，涉案1号场地每月利润约1.9万元、19号场地每月利润约8000元，故要求涉案两处场地的营业损失按20万元计算。因涉案租赁合同无法履行是由于出租方原因造成，故利群时代公司作为出租方应承担违约责任，赔偿李庆全因此产生的装修损失、营业损失。利群时代公司辩称，1.原告要求被告返还押金及保证金18490元，无事实及法律依据。原、被告双方签订的《商铺场地租赁合同》第17.1条明确约定，承租人不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三人，否则出租人有权提前终止或解除合同，且不承担任何违约责任。原告已将合同权利义务转让给案外人李某某，已违约在先，被告依约可以提前解除合同，且无需承担违约责任。2.原告应提供押金收据及银行转账记录等支付凭证以证实所支付押金的实际金额。即使存在押金，也应扣除原告尚欠的租金及水电费合计290元。3.原告要求被告赔偿装修损失15万元，无事实和法律依据。合同中并无任何关于出租方应承担装修款项的约定，反而约定设计和装修费用应由承租方自行承担。且原告应提供相应的装修合同、银行转账记录等支付凭证及发票以证明实际支出了装修费用。合同中也无任何关于出租方应承担承租方营业损失的约定，原告要求被告赔偿其营业损失20万元，亦无合同依据。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：利群时代公司原名称为江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称江苏乐天玛特公司），2018年8月29日经登记机关批准变更为现名称。2016年12月16日，江苏乐天玛特公司（出租方、甲方）与李庆全（承租方、乙方）签订《商铺场地租赁合同》一份，约定：甲方将乐天玛特新沂店地上二层1号场地出租给乙方用于经营LAN品牌服饰项目；租赁场地建筑面积为48平方米，每月租金为5840元；乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金17520元。同日，江苏乐天玛特公司（出租方、甲方）与李庆全（承租方、乙方）另签订《商铺场地租赁合同》一份，约定：甲方将乐天玛特新沂店地上二层19号场地出租给乙方用于经营中老年服饰系列项目；租赁场地建筑面积为8平方米，每月租金为1500元；乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金4500元。上述两份合同的租赁期限均为2017年1月1日至2017年12月31日，均约定合同提前解除或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后（由于乙方违约导致的合同提前终止除外），甲方可以向乙方无息返还押金。合同签订后，江苏乐天玛特公司依约将涉案两处场地交付给李庆全使用。2017年3月8日，乐天玛特新沂店因消防原因闭店整改，至涉案合同租赁期限届满时仍未能恢复营业。2018年9月，利群时代公司对乐天玛特新沂店进行重新改造过程中，李庆全申请新沂市公证处对涉案两处场地现状进行证据保全，新沂市公证处对涉案两处场地进行了拍照、录像，并出具公证书两份。李庆全因此支出公证费2000元。庭审中，对于上述两份合同约定的押金支付问题。李庆全称，原、被告之间的租赁合同是一年一签，在涉案合同签订前，双方长期存在租赁合同关系，涉案押金系以之前合同押金冲抵后再补足差额的形式支付，但未另行出具押金收据。李庆全为证明其主张，提交了乐天玛特新沂店于2015年6月22日向其出具的押金收据两份，金额分别为12812元、5678元。利群时代公司对该两份押金收据的真实性予以认可，但认为其中交款单位载明“庆祥珠宝”的5678元押金收据与本案租赁合同无关联性。另查明，2018年8月20日，李某某曾以其与李庆全合伙经营涉案场地为由，向本院提起诉讼，要求利群时代公司赔偿其营业损失、装修损失等。该案经审理后，本院对于李某某关于其与李庆全系合伙关系的主张未予采信，认为李某某并未直接与利群时代公司形成房屋租赁关系，根据合同相对性原则，其向利群时代公司要求返还押金、保证金并赔偿损失无法律依据，并于2018年11月20日作出（2018）苏0381民初7274号民事判决，驳回了李某某的诉讼请求。本案庭审中，利群时代公司主张李庆全与李某某之间对于涉案场地系合伙经营关系，李庆全对此予以认可。本院认为，李庆全与利群时代公司之间订立的涉案租赁合同依法成立、生效。利群时代公司作为出租人负有按约定将租赁场地交付给李庆全使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。在合同履行期限内，乐天玛特新沂店因经营场所消防原因闭店整改，至租赁期限届满时仍未能恢复营业，导致李庆全在租赁期限内无法使用租赁场地。合同第17.1条虽约定承租方不得采取转租、合作等方式对租赁场所进行经营、管理，否则，出租方有权解除合同且不承担违约责任。但该条款属于格式合同免责条款，利群时代公司作为提供格式条款的一方，在订立合同时未采取合理的方式提请李庆全注意该免责条款，并对其内容及法律效果予以明确说明。故该免责条款对李庆全不发生效力。同时，李庆全作为承租人，其只要按约定的用途使用租赁场地，并依约履行向出租人支付租金等费用的义务，至于其是否采取合作等方式进行经营，并不影响利群时代公司租赁合同目的的实现。综上，对利群时代公司以该免责条款抗辩不承担违约责任的主张，本院不予采信。利群时代公司作为出租人应当承担违约责任，赔偿因其违约行为给李庆全造成的损失。关于李庆全主张的装修损失。乐天玛特新沂店因消防原因闭店整改，导致李庆全在租赁合同期限内无法使用租赁场地，李庆全必然会遭受相应的装修损失。对于该项损失，由于利群时代公司已将乐天玛特新沂店重新装修改造，不具备鉴定条件。本院在李庆全提供经公证的涉案场地照片、录像等资料的基础上，综合考量合同履行期限、装修情况、店铺规模等因素，酌定1号场地的装修损失为4万元、19号场地的装修损失为1万元，合计5万元。关于李庆全主张的经营损失。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，利群时代公司所经营的乐天玛特新沂店因消防原因而闭店整改，导致李庆全无法继续使用租赁场地进行经营，造成李庆全正常经营情况下的预期利益受损，故利群时代公司作为出租方应赔偿李庆全合理期限内的经营损失。综合考虑涉案店面规模、租金数额、合同履行情况、所支出的成本以及同类行业在岗职工平均工资标准等因素，本院酌情认定1号场地的经营损失为4.5万元，19号场地的经营损失为1.5万元，合计6万元。关于李庆全主张的公证费。本案系因利群时代公司违约行为而引发的诉讼，在利群时代公司对乐天玛特新沂店进行重新改造过程中，李庆全通过公证方式对涉案场地装修现状进行证据保全，所支付的2000元公证费系为解决纠纷而支出的合理费用，属于李庆全因出租方违约行为而造成的损失。故对李庆全要求利群时代公司赔偿2000元公证费的诉讼请求，本院亦予以支持。关于李庆全要求返还合同押金问题。李庆全提供的两张押金收据，能够证实利群时代公司在双方前期租赁合同签订时收取了李庆全押金18490元，结合乐天玛特新沂店场地租赁合同存在一年一签的签约习惯，以及该两张押金收据中收款方式亦记载为“换据”的情况，本院对李庆全关于涉案合同押金继续沿用上述18490元押金的主张，予以采信。双方合同约定非因承租方原因导致合同提前终止的，押金应予以返还。涉案租赁合同提前终止系由于出租方原因造成，故利群时代公司作为出租方应将所收取的18490元合同押金返还给李庆全。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、被告利群时代商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李庆全装修损失50000元、经营损失60000元、公证费2000元，合计112000元；二、被告利群时代商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李庆全合同押金18490元；三、驳回原告李庆全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6828元，由原告李庆全负担3918元，被告利群时代商贸有限公司负担2910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  赵兴余人民陪审员  陈士权二〇一九年五月三十日书 记 员  樊 帆