广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初3345号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村，统一社会信用代码：91440101788947653D。法定代表人：陈宇辉。委托诉讼代理人：巩小燕、曹娟，该公司员工。被告：刘建兴，男，1977年10月22日出生，汉族，住广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告刘建兴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，被告向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告提出的管辖权异议，被告不服本院裁定，提起上诉。2019年3月11日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民辖终431号裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托诉讼代理人曹娟、被告刘建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年11月至2017年12月止共14个月的物业服务费8658.72元（按房屋建筑面积285.86平方米，每月每平方米2元，及花园面积93.51平方米，每月每平方米0.5元计收，合每月的物业服务费为618.48元）；二、被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金8658.72元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，暂计至2018年4月10日的违约金为11599.59元，调整违约金金额与物业服务费本金一致，即调整违约金为8658.72元）；三、被告负担本案诉讼费。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等管理服务。刘建兴所有的位于碧桂园××街××号的房屋属于碧桂园增城分公司提供物业服务的范围。刘建兴在2016年11月开始拖欠物业服务费。为此，碧桂园增城分公司诉至法院。被告刘建兴辩称，一、我与原告没有合同义务，因为合同是原告与前业主钟黎军签订的，故我不应成为该案的被告；二、原告没有提供协议约定的服务，我认为其提供的服务不达标，没有尽到安保义务，当时我家里被盗，小偷不单止偷了我母亲的首饰，且把我母亲与父亲唯一的合照都偷了，从小偷进入小区及离开原告都没有任何发现，原告的服务不达标已经对我的人身安全及财产安全造成损害。假如我与原告有合同关系，即原告没有尽到其义务就是违反了合同的约定，这一点就可以构成被告暂时不缴纳物业费的抗辩理由；三、小区汽车停放情况混乱，其他区域的汽车都停在我们所在的区域里。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为碧桂园增城分公司。2007年7月31日，钟黎军（甲方，业主）与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司（乙方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“……第三章物业服务费用……第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：1、甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米贰元，花园面积每月每平方米零点伍元。……花园面积93.85平方米。……第八条甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。……第六章违约责任第二十二条甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金。……”。2014年12月16日，钟黎军接收涉案房屋。2017年12月25日，碧桂园增城分公司向钟黎军邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求钟黎军在2018年1月30日前缴清拖欠的费用。2018年5月10日，碧桂园增城分公司向本院提起诉讼。另查明，2018年4月2日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明“房屋座落增城区新塘镇广园东碧××凤凰城××街××号。建筑面积285.86平方米，产权人：刘建兴。缮证日期2015年11月26日”。审理中，一、碧桂园增城分公司和刘建兴双方确认以下事实：1、钟黎军已于2015年11月将涉案房屋出售给刘建兴，刘建兴是新业主；2、刘建兴没有与碧桂园增城分公司签订协议；3、涉案房屋所在小区并未成立业主委员会。二、碧桂园增城分公司做如下陈述：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费；2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算违约金，故违约金统一从下个月1日开始计算；3、碧桂园增城分公司与前业主钟黎军签订碧桂园前期物业服务协议，原告于2017年12月25日向涉案房屋邮寄催交函填写的业主是前业主钟黎军，在起诉后到房管局查册发现涉案房屋已经变更为刘建兴。4、涉案房屋所在小区都按同一标准收取物业费，故刘建兴应按与前业主相同的收费标准履行付费义务。三、刘建兴作如下陈述：1、涉案房屋处于空置状态。2、涉案小区管理混乱、刘建兴家里被盗，并提交微信聊天记录截图、立案告知书等拟证明原告提供的服务不达标。本院认为：原、被告虽未签订物业管理服务协议，但碧桂园增城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，而刘建兴于2015年11月26日已为涉案房屋的登记权属人，故刘建兴应交纳物业服务费。至于物业服务费标准，碧桂园增城分公司主张按照小区同一标准即原业主收费标准向刘建兴收取物业费，并不违反公平原则。刘建兴辩称碧桂园增城分公司提供的物业服务不达标，但其所提交的证据不足以证明碧桂园增城分公司存在严重违约行为或具有减免物业服务费的情形，故本院对刘建兴的此项抗辩不予采信。刘建兴未交纳2016年11月1日至2017年12月31日止的物业服务费，现碧桂园增城分公司主张刘建兴应支付上述期间的物业服务费，诉请合理，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为571.72元（285.86平方米×2元/平方米），花园的每月物业服务费为46.93元（93.85平方米×0.5元/平方米），故每月合计物业服务费为618.65元，上述期间内的物业服务费合计8661.10元（618.65元/月×14个月），现碧桂园增城分公司起诉请求刘建兴支付8658.72元，本院予以准许。至于违约金的问题，因刘建兴并未与碧桂园增城分公司约定违约金的支付方式，故本院对碧桂园增城分公司主张的违约金计算方式不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘建兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2016年11月1日至2017年12月31日的物业服务费8658.72元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司负担183元，被告刘建兴负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  张 靖人民陪审员  吴桂玉二〇一九年五月十日书 记 员  钟巧羚附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。