贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔03民初9号 原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司遵义市分行,住所地：贵州省遵义市红花岗区中山路82号。 负责人：李雅芳，该分行行长。 委托诉讼代理人：成奇，贵州山一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓学智，贵州山一律师事务所律师。 被告(案外人)：康豫，男，汉族，1964年4月3日出生，住贵州省遵义市汇川区， 被告（被执行人）：遵义市京瑞家园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区南京路世纪城3号楼2楼。 法定代表人：阎鑫，该公司总经理 委托诉讼代理人：王应铸，该公司员工。 第三人：遵义瑞港企业房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区南京路瑞港世纪城3号楼。 法定代表人：柯峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许向红，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建行遵义分行）与被告康豫、被告遵义市京瑞家园房地产开发有限公司（以下简称京瑞房开公司）及第三人遵义瑞港企业房地产开发有限公司（以下简称瑞港房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行遵义分行的委托诉讼代理人邓学智，被告康豫、被告京瑞房开公司的委托诉讼代理人王应铸，第三人瑞港房开公司的委托诉讼代理人许向红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行遵义分行向本院提出诉讼请求：准予执行查封的京瑞房开公司位于遵义市汇川区宁波路维也纳春天小区登记于遵房建监字第2010116685号他项权下：城C-3-102号房屋。事实和理由：2006年1月，京瑞房开公司因开发遵义市汇川区宁波路“维也纳春天”项目向原告贷款5000万元，双方于2006年1月28日签订《借款合同》，并于同日对包括本案欧A-1-101号房屋在内的房产办理了抵押登记。后因京瑞房开公司无法按期归还贷款，原告于2010年5月向遵义中院提起诉讼，遵义中院于2010年7月依法查封了包括涉案房屋在内的“维也纳春天”项目在建工程56894.96平方米和土地使用权33674平方米。遵义中院分别于2013年7月、2015年7月进行了续查封。在第二次查封期限届满前，原告向遵义中院提交了延长查封期限申请书，但遵义中院对已查封的317套房屋以“购房业主已于本院查封前签订商品房买卖合同，结清购房款，并对所购房屋实际占有使用”等为由予以解除查封。在解除过程中，发现其中12套房屋无购买者姓名，39套房屋无凭证依据，遵义中院又于2018年7月5日对包括涉案房屋在内的部分房屋进行了查封。后被告康豫向遵义中法院提起执行异议，遵义中院于2018年9月26日作出（2018）黔03执异102号执行裁定中止对城C-3-102号房屋的执行。 康豫于2008年3月20日与瑞港房开公司签订《商品房买卖合同》，在原告办理抵押登记之后，且未办理任何备案登记，瑞港房开公司无权出售京瑞房开公司所有的房屋给康豫，康豫与京瑞房开公司之间系合同之债，不发生物权法上的效力，不能对抗原告享有的抵押权。京瑞房开公司未经原告同意，擅自处置抵押房产的行为已经明显违背了法律规定，损害了原告的合法利益。遵义中院的解封措施已经侵犯了原告的合法权益，被告康豫提出的执行异议无法律依据。 被告康豫辩称,我是2008年3月20日与瑞港房开公司签订的涉案《商品房买卖合同》，当时付了购房款60万元，还支付了1万元的维修基金，并于2008年底搬进涉案房屋居住至今。我不同意原告的诉讼请求。 被告京瑞房开公司辩称,这次解封是有效的化解社会矛盾，康豫入住涉案房屋是事实。原告提到的抵押以及我公司未还清的贷款，也在汇川区问题楼盘领导小组的协调下与原告在进行协商解决，与涉案房屋的继续查封没有影响。 第三人瑞港房开公司述称，因我公司是京瑞房开公司的股东，是涉案土地的开发者，我公司销售给康豫的涉案房屋是合法的。 本院经审理查明：2000年7月30日，遵义市高诚房地产开发有限公司（以下简称高诚房开公司）与瑞港房开公司签订合作开发协议，约定高诚房开公司将遵义市汇川区宁波路红线范围内的刘家坳小山头包括宁波路沿线约90亩土地与瑞港房开公司进行合作开发。合作形式是高诚房开公司以位于宁波路西面与南京路交叉口，沿宁波路250米以上约90亩土地作价，按40万元每亩获得回报。瑞港房开公司投入资金进行住宅小区建设，享有支付高诚房开公司40万元每亩回报后的全部收益。 2002年4月5日，遵义京虹房地产开发有限公司（以下简称京虹房开公司）与瑞港房开公司签订《合作协议书》，约定双方就前述地块所开发的“金色家园”部分物业进行合作开发，由瑞港房开公司将汇景苑E座3908.96㎡提供给京虹房开公司作为合作项目，双方以930元/㎡为投资依据，由京虹房开公司投入200万元，瑞港房开公司投入剩余部分，并共同组建售房部对前述物业进行销售。2002年6月8日，双方再次签订《合作协议书》，约定共同组建“遵义金色家园房地产开发有限公司”负责“金色家园”的开发与销售，公司注册资本为1000万元，其中瑞港房开公司出资80%，京虹房开公司出资20%，但该公司最终未成立。2002年7月10日，双方共同出资成立了京瑞房开公司，该公司注册资本为1000万元人民币。2004年9月20日，遵义市房产市场管理处同意将“金色家园”项目名称改为“维也纳春天”。 2006年1月28日，京瑞房开公司与中国建设银行股份有限公司遵义汇川支行（以下简称建行汇川支行）签订《人民币资金借款合同》及《最高额抵押合同》，约定建行汇川支行向京瑞房开公司出借5000万元人民币用于“维也纳春天”项目开发，借款期限为2.5年，即2006年1月28日至2008年7月27日，并享有“维也纳春天”欧洲故事A、B座200套住房、城市山谷A、B、C、D、E座51套；欧洲故事营业用房1-5层在建工程（遵房他权他字第51165号）、汇川区宁波路与南京路交汇处土地使用权（遵汇他项2006字第15号）、“维也纳春天”爱情心殿A、B、C座208套在建工程（遵房他权他字第57988号）的抵押权。2008年7月25日，双方签订《人民币展期协议》，约定建行汇川支行同意对未能如期偿还的2500万元进行展期。同日，双方签订《抵押合同》，约定将“维也纳春天”欧洲故事A、B座18835.41㎡住房、14860.43㎡营业房、城市山谷A、B、C、D、E座46套共计12421.01㎡、华尔兹郡A、B座126套共计16812㎡的住房及汇川区宁波路与南京路交汇处土地使用权（遵汇他项2006字第15号）作为抵押，并于2008年7月28日办理了建筑面积为62929.05㎡的抵押登记（遵房监证他字第20080984号），抵押权人为建行遵义分行。后因京瑞房开公司不断销售房产，截止到2010年6月24日，建行遵义分行享有“维也纳春天”56894.96㎡在建工程的抵押权（遵房建监字第2010116685号），本案诉争房屋包含在该抵押物范围内。 另查明，京瑞房开公司于2006年1月取得涉案房屋的预售许可。2008年3月20日，康豫与瑞港房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由康豫购买京瑞房开公司开发的“公园天下·维也纳春天”小区“汤豪斯”C幢3-0102号房屋，即涉案城C-3-102号房屋，建筑面积227平方米，按套计算房屋总价款688000元，合同签订当日康豫支付了购房款600000元，并于同年8月25日缴纳了维修基金、电开户费、电视开户费、预收水费等152930元。因涉案房屋康豫尚有88000元购房尾款未支付，康豫于2019年5月10日向本院在交通银行贵州省分行营业部开户帐号62×××72汇入该购房尾款88000元。 康豫还向本院提交了2008年、2009年的水费、物业管理费等票据及停车场车位使用协议等在卷佐证。庭审中，康豫陈述其于2008年3月20日接收涉案房屋钥匙进行装修，并于2008年10月1日入住。经本院查看现场，康豫已实际入住涉案房屋。 另，本院（2018）黔执异102号案件执行卷宗2018年9月20日接待笔录载明，法院询问涉案房屋登记在京瑞房开公司名下，但却是瑞港房开公司所卖的原因时，京瑞房开公司代理人张正国回答：当时是为了推进销售，股东内部有一个决定，拿了54套给瑞港房开公司负责销售。瑞港房开公司有销售资格，以自己名义对外销售，当时约定，销售完后内部结算。瑞港房开公司销售包括涉案房屋我们是知情的，也认可其销售行为。京瑞房开公司代理人王应铸回答：刚才张主任说的情况是真实的，我们也认可，且康豫已经入住也是事实。 再查明，2010年7月8日，因京瑞房开公司未按期还款，本院根据建行遵义分行的保全申请，查封了遵房建监字第2010116685号所涉房屋及遵汇他项2006字第15号所涉土地，并于2010年9月16日作出（2010）遵市法民三初字第40号建行遵义分行诉京瑞房开公司金融借款合同纠纷案民事调解书，该调解书载明：一、由遵义市京瑞家园房地产开发有限公司偿还中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金2114.05万元以及按双方合同约定计算的利息、罚息，其中于2010年9月30日前偿还150万元，2010年10月30日前偿还200万元，2010年11月30日前偿还500万元，2010年12月30日前偿还500万元，2011年1月30日前偿还764.05万元及按双方合同约定计算的利息和罚息；二、如遵义市京瑞家园房地产开发有限公司未能按照第一项约定的时间和金额还款，则中国建设银行股份有限公司遵义市分行对遵义市京瑞家园房地产开发有限公司提供的下列抵押物享有优先受偿权：遵房他权他字第51165号、遵房他权他字第57988号他项权利证书载明的房产（2010年9月8日前遵义市京瑞家园房地产开发有限公司已出售并在遵义市房管局办理了商品房买卖合同备案登记的房产除外），遵汇他项2006字第15号土地他项权利证书载明的土地使用权……。2012年7月10日，本院在执行前述调解案件中，对前述保全的财产进行了查封，并于2015年7月9日进行了续封，查封期限自2015年7月10日至2018年7月9日，于2018年6月28日向遵义市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，解除对京瑞公司名下登记于遵房建监字第2010116685号他项权证项下面积为56894.96平方米的房屋，包含本案涉案房屋在内的317套住房的查封。2018年7月5日，本院再次向遵义市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，对包括本案涉案房屋在内的12套房屋进行了查封，查封期限自2018年7月5日至2021年7月4日。查封之后，康豫向本院提出涉案房屋执行异议，本院以（2018）黔03执异102号执行裁定中止对遵义市京瑞家园房地产开发有限公司位于遵义市汇川区宁波路维也纳春天小区城C-3-102号房屋的执行，原告建行遵义分行不服该执行裁定，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。 以上事实，有借款合同、最高额抵押合同、他项权证、 商品房买卖合同、收据票据、现场照片、人民法院生效文书、卷宗材料等证据在卷作证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是康豫是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 京瑞房开公司于2006年1月取得涉案房屋的预售许可，2008年3月20日，康豫与瑞港房开公司签订《商品房买卖合同》，以总价款688000元的价格购买涉案房屋，康豫于合同签订的当日支付了购房款600000元，并于同年8月25日缴纳了维修基金、电开户费、电视开户费、预收水费等152930元。康豫又于2019年5月10日向本院在交通银行贵州省分行营业部开户帐号62×××72汇入该购房尾款88000元。至此，康豫已付清了涉案房屋全部购房款。 至于涉案房屋登记为京瑞房开公司名下，但《商品房买卖合同》却以瑞港房开公司名义签订问题，因瑞港房开公司为京瑞房开公司的股东，且京瑞房开公司认可瑞港房开公司对涉案房屋的销售行为，故康豫与瑞港房开公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》本院予以确认。 本院查封涉案房屋的时间为2010年7月8日，而根据康豫提供的缴纳涉案房屋水费、物业管理费、停车场车位使用协议等证据，康豫于2008年即在本院查封前已接收涉案房屋，并在之后进行了装修入住。涉案房屋因京瑞房开原因自2006年以来一直处于抵押、查封状态，自然也无法办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，康豫与京瑞房开公司于本院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，在本院查封之前已合法占有涉案房屋，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行，且非因康豫自身原因未办理过户登记，其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对建行遵义分行主张准许执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  蔡一雷 审 判 员  喻 茜 人民陪审员  钟 琳 二〇一九年五月十七日 书 记 员  黎雪梅