贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初6194号原告：遵义市新区投资有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平安北路3号3栋6号，统一社会信用代码：915203903564098355。法定代表人：廖宏宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国胜，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭显芬，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。被告：苏州蓝海教育咨询有限公司，住所地江苏省苏州市干将东路879号303室，统一社会信用代码：91320508663836730J。法定代表人：王昭。被告：王昭，男，汉族，1978年2月11日出生，住贵州省都匀市。被告：遵义西点中学，住所地贵州省遵义市汇川区海狮路138号，统一社会信用代码：5252030055661522XQ。法定代表人：饶正慧。委托诉讼代理人：郑周华，贵州钧衡律师事务所律师。原告遵义市新区投资有限责任公司（以下简称新区投资公司）诉被告苏州蓝海教育咨询有限公司（以下简称蓝海公司）、王昭、遵义西点中学（以下简称西点中学）返还原物、财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李国胜、郭显芬，被告蓝海公司法定代表人王昭、被告西点中学法定代表人饶正慧、委托诉讼代理人郑周华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令三被告支付原告自2017年4月1日起至三被告搬离租赁物之日止的租金，暂计至2018年9月30日共计人民币2700000；二、判令三被告赔偿原告垫付的物业管理费32592元，水费30453.90元以及滞纳金27723.15元，共计90769.05元；三、判令三被告排除妨碍、返还原物，在规定期限内搬离位于遵义市××区××路××师范学院××学生服务中心、音乐楼、××学生公寓、××学生公寓、教学办公楼，并将上述房屋归还原告；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月22日，遵义市开发投资有限责任公司(以下简称新区开投公司)根据《市人民政府办公室关于遵义师范等单位资产划转至遵义市开发投资有限责任公司的通知》(遵府办法[2011]198号)取得遵义师范学院原有房产(含南白、汇川、栋青圆分院，以下称师院房产)。2017年3月底，遵义师范学院(以下称师院)根据上述政府文件规定将上述房产移交新区开投公司，并将汇川分院就此搬离。2017年4月，新区开投公司委托原告作为师院房产的运营管理人并下发《遵义市开发投资有限责任公司关于PPP项目推进及资产注入的专题会议纪要》(遵新开投议(2017)3号)，原告根据该文件正式成为新区开投公司代为运营管理师院房产(含汇川分院)。接收师院房产后，原告在资产盘查中发现师院汇川分院(以下称汇川分院)建筑物陈旧、电线电缆存在安全隐患，并向新区开投公司汇报了相关情况。同时，师院告知原告此前系西点中学承租本案争议涉及的租赁房产（以下称租赁房屋），且师院与西点中学约定，师院汇川分搬院迁时双方租赁合同终止。据此，新区开投公司与原告分别于2017年6月9日及2017年7月18日函告西点中学，其与师院的租赁合同早已终止，请西点中学在规定期限内撤离租赁房屋，西点中学置若罔闻。多次催告后，蓝海公司前来原告处协商，称其为西点中学实际管理人，现欲直接与原告签订租赁合同，以蓝海公司之名继续承租汇川分院的租赁房屋并承诺西点中学所欠租金等费用由蓝海公司偿还。原告而后得知，因蓝海公司没有办学资质，便与西点中学合伙经济办学教育并签订了《遵义西点中学托管协议》，根据该协议约定，自2016年7月16日起，蓝海公司作为合伙事务执行人，实际管理经营办学等事宜，此外，王昭亦与上述二被告签订《遵义西点中学托管补充协议》参与合伙经营。为此，蓝海公司和王昭与原告协商约定由原告聘请遵义中审资产评估事务所有限公司（以下称评估公司）对于租赁房屋进行市场租赁价格评估，双方根据该评估结果签订租赁合同。原告按照双方约定聘请了评估公司对租赁房屋评定租赁单价10元／㎡·月，租赁房屋租赁总价为180万／年，然而三被告一直以各种理由推诿，拒不交付拖欠租金亦不与原告签订书面租赁合同。故2018年6月1日与2018年7月1日，原告分别函告蓝海公司和西点中学搬离租赁房屋，然三被告时至今日仍霸占国有资产，拒不返还。自2017年4月1日至2018年9月30日（共计18个月），三被告一直占有和使用租赁房屋，按照市场评估租赁价格及其使用面积，三被告应向原告给付租金人民币贰佰柒拾万圆整（2700000元）。自2018年1月起，三被告拒向遵义市供水有限责任公司（以下称供水公司）缴纳其使用租赁房屋所产生的水费致使供水公司欲将原告拉入黑名单，原告收到供水公司催告函后代其垫付了水费30453.90元和滞纳金27,723.15元。此外，被告亦拒缴其使用租赁房屋所产生的物业管理费致使广州市和舒安物业管理有限公司贵州分公司欲上访诉请。为此，原告代其垫付了物业管理费32.592.00元。综上所述，三被告的行为损害了原告的合法权益，应当就其合伙债务承担无限连带责任，即便王昭不是合伙人，蓝海公司系由王昭人投资的有限公司，长期存在人格混同，应当承担连带赔偿责任。为此，原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告蓝海公司和王昭辩称：1、我方不是适格的被告，所以租金与我无关；2、原告所请求的物业管理费和水费、滞纳金没有事实依据，不应该由我方支付，而且也没有产生该费用，物业管理费本身与我方无关，水费我是知情人，水费不是西点中学使用的水费，水费是属于历史遗留问题，当时原告管理人员曾经到西点中学当着××中学校长××面认可水费既不××点中学产生的，也不是第十中学产生的，由原告自己承担。西点中学实际使用的水费和电费有专门的水表和电表，原告混淆了水表。物业管理费也与三被告无关，首先原告曾经与我公司达成口头协议，原告将涉案校区租赁给我公司，我公司按照原告的要求必须与物业公司签订物业管理合同，我公司在合同中增加了前置条款，即物业管理合同生效的前提是原告与我公司之间的租赁合同生效，实际上原告一直拒绝与我公司签订租赁合同，并且原告工作人员多次上门对我公司承诺会与我公司签订合同，同时要求我方提前支付了近20万元的物业管理费，我方理解是原告工作人员利用手中职权对我公司进行敲诈勒索，物业管理合同既没有生效也没有实施。这些建筑物目前是西点中学正在使用，同样与我公司无关，所以我公司也没有返还的义务。被告西点中学辩称：1、应该增加汇川区教育局为本案的共同被告，理由是2017年9月15日到2018年11月30日期间西点中学的法定代表人所有权利已经被剥夺，法定代表人不得进入学校，完全脱离了与学校的关联，该期间实际控制人就是汇川区教育局，被告蓝海公司是实际管理人和经营者，因此该时间段内的所有的费用应该由蓝海教育公司和汇川区教育局承担，与我方无关；2、蓝海公司和西点中学的法律关系，双方书面上体现的是委托关系，双方约定西点中学要派驻工作人员与蓝海公司共同管理，但是实际上西点中学派驻的会计没有得到进场，派驻的工作人员几个月后也被蓝海公司追走了，实际上是蓝海公司借用西点中学的资质独立经营，独立经营是从2016年7月15日至2018年11月底，从12月开始我方自行管理，12月起蓝海公司就退出了。对第二项诉请的意见与蓝海公司意见一致。3、关于租赁标的物的范围问题，2010年的12月，西点中学与遵义师范学院约定范围与原告主张的不一致，双方还约定了租期和范围，租金的给付形式是第一年2万，每年增加1万，之后蓝海公司自行变更了租赁的范围，西点中学并不知情。后面产生的租赁费用应该由实际的承租人承担，与我方无关，目前西点中学接管回来之后的范围就是蓝海公司前期经营的范围，完全没有原告主张的范围，只用了食堂的一部分，但是教室、音乐楼没有使用，1号学生公寓用了一部分，2号学生公寓用完了，教学办公楼只用了两层，总共有五层。租金的支付应该与实际占有的范围计算，并且原告主张的10元每平的标准过高。本院经审理认定事实如下：原遵义师范学院汇川分院的用地位于遵义市××区××路。2010年12月28日，遵义师范学院与西点中学（乙方）签订《校舍租赁合同》一份，约定遵义师范学院将其所属的汇川分院生活服务中心大楼三楼教室及小办公室，学生宿舍东楼租赁给乙方办学，双方约定的租赁期限自2011年9月1日起至汇川分院搬迁时为止。双方约定租金按第一年贰万元，第二年三万元、第三年四万元逐年递增支付。学生住宿水电费按每人每年二百元支付，双方还约定了其他权利义务。租赁期限届至后，西点中学开始在前述地点办学。2011年9月22日，遵义市人民政府办公室下发遵府办发[2011]198号《市人民政府办公室关于将遵义师院等单位资产划转至遵义市开发投资有限责任公司的通知》，决定将包括遵义师院汇川分院校区在内的教学用地划转到遵义市开发投资有限责任公司用于国家开发银行融资担保。2013年1月15日，遵义市教育局对遵义西点中学颁发了《民办学校办学许可证》，地址在遵义市××区××号，校长饶正慧，学校类型为普通完全中学，有效期限五年。2013年3月22日，遵义市民政局对遵义西点中学颁发了《民办非企业单位登记证书》（法人），法定代表人饶正慧，开办资金10万元，业务范围普通高中学历教育。王昭系苏州蓝海教育咨询有限公司法定代表人，2011年4月11日，王昭代表蓝海公司（乙方）与饶正慧（甲方）签订了《遵义西点中学托管协议》，签订协议前，饶正慧向蓝海公司介绍了自己系西点中学的投资人和法定代表人，蓝海公司知道其身份后才签订了协议。协议约定：西点中学于2010年经教育主管部门批准，是由饶正慧全额投资创办的一所寄宿制民办学校，目前租赁遵义师范学院汇川分院场地办学。学校班级八个班，在籍学生近八百人，实际在校生近二百人。学校是具有独立法人资格的民办非企业单位。甲方将所属遵义西点中学委托给乙方经营管理，委托经营管理期限4年，从2016年7月16日起至2020年7月15日。2016年学校招生不少于200人，2017年不少于300人，2018年不少于400人，2019年秋季学期在校生达到1000人以上，2019-2010学年度学校学生学费（含培训费）收入（含国家行政部门划拨费用）达到1000万元以上。甲方有权对办学情况进行督促检查，享有对学校账户办学资金的监督权；负责选派学校出纳人员，享有学校外挂学籍费用，并自行承担学校托管前学校产生的所有债权债务。乙方应依法办学，每学年秋季学期9月初将安全资金预算计划交给甲方，经甲乙双方一致同意后，确保按计划实施；乙方每年3月底与9月底必须向甲方结清该学期提成费用；承担学校托管期间安全事故等发生的一切经济赔偿及法律责任；乙方在本协议签署后，则全权承担学校托管以后所有的后期投入。甲方享有学生学费（含专业培训费）15%的资金支配权，乙方按照约定准时拨付甲方，乙方无权干涉资金具体用途；如果甲方办学场所在二年内搬迁，且每年所收学生住宿费（加上级补助）不足以支付校舍租金时，甲方则承担搬迁当年差额部分的15%，第三年起甲方不再承担租金成本；甲方每学期享有上级教育行政部门划拨费用的15%（定向学生的专项补助除外）的资金支配使用权；甲方享有每年外挂学籍费用的70%，乙方享有30%；乙方三年管理促使学校在校生规模在2019-2020学年度达到1000人以上，并且学生学费、培训费收入（含国家行政部门划拨费用）达到1000万元以上，则自动享有70%股东权益，甲方必须在三个月内完成股权变更法律手续，此后甲方或甲方指定股东仍享有约定的固定资金支配权，不随股权变化而发生变化。乙方亦必须在进入董事会之前申明保障甲方的固定资金支配权。乙方未完成双方商定的招生目标，甲方有权中止协议；乙方因管理不善（指学生安全事故、群体性事件等主观因素）造成甲方办学资格取消或停办的（校址校舍搬迁等办学硬件因素除外），乙方应在五个月内负责恢复，否则乙方应按当期所属教学年度学费收费总额的1.5倍向甲方赔偿经济损失；甲乙双方任何一方违约，违约方按当期所属教学年度学费收费总额的1.5倍向守约方支付赔偿。2017年8月1日，饶正慧作为甲方，王昭代表蓝海公司作为乙方，王昭个人作为丙方，三方签订了《遵义西点中学托管补充协议》，约定：“丙方对乙方进行担保，承担连带责任；外校学生挂遵义西点中学学籍费用，甲方享有70%；乙丙方负责遵义西点中学的印章管理，乙丙方未经甲方同意，不得对外担保和借贷资金；乙丙方同意将所属校园超市由甲方经营，甲方需在学校的管理框架内经营超市；乙丙方同意将每月学生生活费交由甲方托管，甲方根据每月月底学生生活费的实收金额，并按食堂每月开支比例，及时拨付乙丙方使用，如甲方不能及时拨付资金，则乙丙方有权自次月起终止甲方托管生活费的权利，甲方拖欠的托管资金视为甲方欠乙丙方的债务，乙丙方有权在与甲方费用结算时扣除；甲乙丙三方同意由乙方在遵义设立独立账户，接受甲方委托人任贞华的监管，变更原协议内容，甲方负责委派会计一名，乙方负责聘用出纳；甲方与乙丙方每学期的结算时间为：每年秋季为9月29日前结清（2017年确定为8月8日前结算一次，8月31日前结算一次，余下9月29日前结清），每年春季为3月5日前结清，乙丙方将结算资金转到甲方指定账户；托管协议正常履行结束时，托管期间产生的一切债务由乙丙方承担；政府对西点中学的搬迁补偿，用于新校区投入建设，如果不发展新校区则扣除乙丙方的校区投入后，甲方与乙丙方按照7:3的比例分配”。托管协议签订后，遵义西点中学即移交蓝海公司管理。2017年3月29日，遵义师范学院与新区开投公司签署《遵义师院（老校区）资产实物接收清单》，将包括涉案的汇川分院的学生服务中心、音乐楼、1号学生公寓、2号学生公寓、教学办公楼在内的全部房产进行了交接。2017年4月，新区开投公司下发会议纪要和授权委托运营管理书，决定将包括遵义师院汇川分院校区在内的三个校区资产移交新区投资公司，由原告新区投资公司自2017年4月5日起负责运营管理。2017年6月9日，新区开投公司向西点中学发函，要求西点中学于2017年8月31日前另选新址办学并完成整体搬迁。2017年7月18日，原告新区投资公司再次向西点中学发函，要求西点中学立即停止对涉案建筑物的装修并尽快搬离该校区。在委托管理过程中因招生问题，遵义市汇川区教育局于2017年9月5日作出《关于处理西点中学未归招生问题的专题会议纪要》：对西点中学2017年度违规招收的遵义市高中录取最低控制线以下的447名学生，必须妥善解决，认清形势，维护社会稳定大局，拒绝群体事件发生；对西点中学违规招收的线下学生，学校在确保稳定的基础上，分批次按五种方式妥善分流，西点中学的举办者和执行人要深刻反思办学行为，杜绝违规办学。2017年9月7日，遵义市教育局向遵义市汇川区人民政府发出《关于妥善处理私立西点中学违规招收学生的函》，内容为：西点中学自行组织招收了447名低于我市最低控制线（300分）的学生到校就读，严重违反了我市普通高中招生“十个不得”的工作规定，已责成汇川区教育局尽快妥善处理，避免形成学生或家长的群体性上访事件。2017年9月15日，为落实前述2017年9月5日的会议纪要及落实对西点中学的监管，在汇川区教育局的主持下，饶正慧将西点中学印章及法定代表人私章移交给汇川区教育局，王昭向汇川区教育局移交了西点中学银行账户，蓝海公司开始实际管理西点中学。2018年11月底，饶正慧重新开始管理西点中学。2017年11月6日，原告新区投资公司委托遵义中审资产评估事务所有限公司对包括学生生活服务中心、音乐楼、1号学生公寓、2号学生公寓、教学办公楼在内的位于遵义师范学院汇川分院的全部房产（建筑面积27623.48㎡）整体租赁价值进行评估，该鉴定机构于2017年12月6日作出遵中审资评字[2017]146号《资产评估报告》，评估结果为，位于遵义师范学院汇川分院待出租的房产可能实现年租金的评估价值为人民币3314818元/年，租赁单价为10元/㎡·月。2018年6月、7月，原告又再次要求被告搬离涉案房屋。2018年10月11日，原、被告各方因搬迁及赔偿事宜未能达成一致意见，产生讼争。本案诉讼中，新区开投公司于2018年12月24日出具《情况说明》，载明：“根据遵府办发[2011]198号《遵义市人民政府办公室文件》的政府指令，我公司应取得遵义师范学院名下全部土地和房屋资产的相关法律权利。因资产庞大，须逐一办理相关登记手续,目前关于汇川分院房产的登记手续仍在积极处理中。同时，遵义师范学院承诺，对交付房产所享有的物权、请求权、诉权等全部法律权利让渡于我公司及我公司指定的运营管理子公司——遵义市投资有限责任公司(以下称投资公司)。我公司为集团公司，为便于资产有效利用，通过内部会议指令投资公司行使遵义师范学院让渡的全部土地和房产的物权、以上请求权或其他请求权等法律权利，即同意投资公司以自己名义独立行使遵义师范学院让渡的全部法律权利。”2018年12月26日，遵义师范学院出具《情况说明》，载明：“根据遵府办发[2011]198号《遵义市人民政府办公室文件》的政府指令，我单位将名下全部土地和房屋让渡给遵义市开发投资有限责任公司(以下称开投公司)，即将土地使用权和房屋所有权的相关权利(包括但不限于物权等)让渡给开投公司。因交付的资产数量较多，须逐一办理相关登记手续，目前仍在积极办理中。我单位申明:开投公司及其指令的运营管理人遵义市投资有限责任公司以自己名义就我单位交付房产(包括汇川分院中遵义西点中学所租赁房产)主张物权、物上请求权或其他请求权等全部法律权利没有任何异议。此前，我单位曾与遵义西点中学签订租赁合同，该合同约定期限早已到期，现双方不存在租赁合同关系。”2019年3月11日，遵义师范学院再次出具《关于汇川分院土地使用说明》，载明：“我单位原汇川分院(位于遵义市××区××路）的土地使用权在2009年5月前由于学校合拼，使用权到2017年前归属于遵义师范学院。因上世纪法律法规尚不健全和工作人员的法律意识淡薄，对于该国有资产一直是依赖于相关文件予以运营管理，故未将该土地办理登记手续。直至遵义市人民政府颁发(遵府办发[2011]198号)《遵义市人民政府办公室文件》，指令我单位将名下全部土地和房屋让渡给遵义市开发投资有限责任公司(以下称开投公司)。根据开投公司的意见，我单位正积极办理相关登记手续，将交付土地、房产登记于遵义市投资有限责任公司(以下称投资公司)名下。为此，我单位同意由开投公司和投资公司就该土地和地上附着物行使土地使用权人的全部权益。”另查明，原告新区投资公司唯一股东为遵义市建投集团有限公司，新区开投公司股东为遵义市建投集团有限公司和中国农发重点建设基金有限公司。被告蓝海公司为一人有限责任公司，唯一股东为王昭。另查明，2017年9月26日，饶正慧以蓝海公司、王昭为被告，向本院提起民事诉讼，请求判令蓝海公司、王昭支付其2016及2017三学期应得款793740元、违约金1058320万元，并要求解除前述《遵义西点中学托管协议》及《遵义西点中学托管补充协议》。蓝海公司提起反诉，请求判令饶正慧退还蓝海公司预先支取的2017下半年收益人民币475910.52元并支付相应违约金。本院于2018年8月29日作出（2017）黔0303民初4521号民事判决，以涉案《遵义西点中学托管协议》及《遵义西点中学托管补充协议》的“合同相对人为西点中学与蓝海公司，饶正慧无权按托管协议起诉，蓝海公司也无权按托管协议对非合同当事人饶正慧提起反诉”以及“饶正慧虽系西点中学出资人及法定代表人，只能代表西点中学行使法人财产权，西点中学的财产不属于饶正慧个人财产，即使学校终止并清算后的剩余财产，也不属于饶正慧的个人财产，在法律上不可能将西点中学判决返还给饶正慧个人”为由，驳回了本诉和反诉请求。该判决已发生法律效力。庭审中，原告提供了水费及滞纳金票据及物业服务费滞纳金票据，显示原告支付了涉案校区2018年1月至2018年4月的水费30453.90元及滞纳金27723.15元，另向遵义和舒安物业服务有限公司交纳了2018年6月10日至2018年7月23日的物业服务费32592元，物业服务费收款收据载明的项目为“今收到遵义市投资有限责任公司垫付苏州蓝海教育咨询有限公司即遵义市西点中学物业服务费（时间：2018年6月10日至2018年7月23日）”。被告蓝海公司和王昭对此坚持相关答辩意见。被告西点中学对以上证据真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关，不应该由承租人承担。被告西点中学提供短信聊天记录截图、印章移交材料、现场图片等证据，证明在2017年9月15日到2018年11月30日期间西点中学的法定代表人所有权利已经被剥夺，法定代表人不得进入学校，完全脱离了与学校的关联。原告认为与本案无关，被告蓝海公司、王昭则称该期间教育部门暂时限制饶正慧的权限，由我方暂时负责学校的管理，之后就恢复了饶正慧的权限。关于涉案房屋的范围，原告提供了遵义市大洋测绘有限公司于2018年绘制的《遵义市师范学院汇川分院房屋分部示意图》，载明学生生活服务中心总面积为3567.65㎡（一层面积为1173.45㎡，二层面积为1173.45㎡，三层面积为1139.36㎡，四层面积为72.84㎡），音乐楼四层总面积为879.51㎡，一号学生公寓总面积为2317.21㎡、二号学生公寓总面积为3566.71㎡、教学办公楼总面积为5889.66㎡（一层面积为1322.46㎡，二至五层每层面积均为1012.35）。被告西点中学称：遵义师范学院与西点中学在2011年10月28日签订校舍租赁合同，当时承租范围仅仅限于合同上载明的学生生活服务中心三楼教室及几间小房、学生宿舍，一直到2017年7月份之前，都是由西点中学租赁并按时支付租金的，2017年西点中学的管理人蓝海公司违规招收学生，就停租了，停租后原租赁物是否交付给管理人不清楚，放弃上述租赁物之后西点中学另外占用了师院的房子，分别是5900平方米左右的一号二号学生公寓和2160平方米左右的一二层教学楼。总共的使用面积在8000平方米左右。当时使用的还有学生生活服务中心二楼的600-800平方米左右的厨房，音乐楼没有使用。诉讼中，经本院现场查勘，西点中学在开展教学活动中，使用的范围为一号二号学生公寓、教学办公楼一二层、学生生活服务中心二楼整层（食堂的就餐区及厨房），学生生活服务中心一楼、三楼教室、音乐楼均处于闲置状态，未使用。本院认为，关于原告主体是否适格的问题，遵府办发[2011]198号《遵义市人民政府办公室文件》决定将遵义师院汇川分院校区的教学用地划转到新区开投公司，根据“房随地走”的原则，划转的资产当然包括本案讼争的建筑物。由于西点中学基于与遵义师范学院之间的租赁合同关系持续在遵义师院汇川分院校区办学，遵义师范学院对于涉案房产属间接占有，西点中学属直接占有，故2017年3月29日遵义师范学院与新区开投公司就本案讼争的资产的交接手续，其实质上是遵义师院将就讼争资产对西点中学享有的返还请求权转让给了新区开投公司。后新区开投公司下发会议纪要和授权委托运营管理书，将讼争资产移交新区投资公司运营管理，结合新区开投公司、遵义师范学院出具的《情况说明》和《关于汇川分院土地使用说明》，足以认定该返还请求权已转移给至原告名下。故即便涉案房屋没有办理物权登记，原告也是基于对讼争房产间接占有，享有涉案房产的返还请求权，故本案原告主体适格。关于原告的返还请求权应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效……”本案中，西点中学与遵义师范学院之间签订的《校舍租赁合同》约定“双方约定的租赁期限自2011年9月1日起至汇川分院搬迁时为止”，该约定属于附解除条件的约定，也就是说，当遵义师范学院汇川分院搬迁这一条件成就时，双方之间的租赁合同权利义务即告终止，而2017年3月29日遵义师范学院与新区开投公司签署《遵义师院（老校区）资产实物接收清单》这一行为，足以说明前述条件已经成就，故应当认定《校舍租赁合同》的权利义务已于2017年3月29日终止。在此基础上，现西点中学仍继续直接占有涉案房屋，没有合法权利来源，属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告新区投资公司请求西点中学搬离涉案房产并将其归还给原告的主张，于法有据，本院予以支持。被告蓝海公司在此之前已撤离涉案校区，故蓝海公司与王昭不存在承担返还义务的问题。关于返还的范围问题，一号和二号学生公寓、教学办公楼一二层、学生生活服务中心二楼整层（食堂的就餐区及厨房）处于西点中学使用的状态，故应当作为返还的范围。根据《校舍租赁合同》的约定，最初西点中学租赁的范围为“生活服务中心大楼三楼教室及小办公室，学生宿舍东楼”，就本案所争议的房产范围而言，并无证据证明在该合同权利义务终止后，被告将生活服务中心大楼三楼整层教室返还给原告，故即便学生生活服务中心三楼教室处于闲置状态，也应当认定该部分房产尚未返还。学生生活服务中心一楼、音乐楼均处于闲置状态，原告未能举证证明曾交付西点中学使用未返还，故不应认定为应返还的范围。关于待返还房产的面积问题，原告提供了遵义市大洋测绘有限公司于2018年绘制的《遵义市师范学院汇川分院房屋分部示意图》，其中的面积数据系具有资质的测绘机构经过专业测绘所得出的测绘数据，应予采纳。根据以上返还范围的认定，待返还房产的面积具体应为：学生生活服务中心二层1173.45㎡、三层1139.36㎡，一号和二号学生公寓合计5883.92㎡、教学办公楼一二层合计2334.81㎡，以上面积总计10531.54㎡。关于房屋占用费的问题，原告主张的租金实为房屋占用费，其本质上是来源于被告无权占有涉案房产未支付相应对价所获得的不当得利，原告有权基于不当得利返还请求权，要求相应的义务人向其支付该占用费，该占用费的计算，应当以原告若将其出租可能获得的利益作为计算的标准。原告委托鉴定机构对涉案房产的租赁单价进行了评估，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”三被告均未参与评估，对评估结论亦不予认可，但三被告未提供足以反驳该评估结论的证据，亦未申请重新鉴定。对于该评估结论，本院予以采信。针对原告主张的占用费，本院支持按照10元/㎡·月计算，至涉案待返还房产实际返还之日止。关于承担房屋占用费的主体问题，根据本案查明的事实，2017年4月1日至2017年9月14日期间，处于西点中学和蓝海公司履行《遵义西点中学托管协议》及《遵义西点中学托管补充协议》的状态，2017年9月15日至2018年11月底期间虽然在汇川区教育局的主持下，饶正慧将西点中学印章及法定代表人私章移交给汇川区教育局，王昭向汇川区教育局移交了西点中学银行账户，蓝海公司开始实际管理西点中学，但教育部门仅仅是在履行行政管理职权，被告要求追加汇川区教育局作为共同被告承担责任，缺乏法律依据，在此情况下，作为西点中学和蓝海公司之间的订立的两份协议并未解除，蓝海公司实际管理西点中学行为仍然应当认定为是在履行该两份协议。也就是说，2017年4月1日至2018年11月底期间，对于涉案房产而言，西点中学和蓝海公司是基于双方的合同关系在使用涉案房屋。从双方的协议内容来看，双方约定了合作利益分配和相关风险承担、违约责任的内容，不论该协议性质和效力如何，针对二者内部而言，蓝海公司为直接占有人，西点中学为间接占有人，对外而言，二者共同构成了不当得利（房屋占用费）的返还义务主体。因此，该期间内的房屋占用费，应由西点中学和蓝海公司连带承担，该期间的房屋占用费计算为：10531.54㎡×10元/㎡·月×20个月=2106308元。至于二者承担债务后，终局责任应归于谁的问题，不是本案审理的范围，本院不予评判。另外，西点中学作为法人，独立对外承担民事责任，至于饶正慧是否实际控制和管理西点中学，与前述房屋占用费认定无关。从2018年12月1日起，蓝海公司停止对西点中学的管理，双方未再履行《遵义西点中学托管协议》及《遵义西点中学托管补充协议》，故其后的房屋占用费，应由西点中学承担。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”蓝海公司为一人有限公司，被告王昭作为公司唯一股东，未能举证证明公司财产独立于其个人的财产，故应对上述蓝海公司的债务承担连带责任。关于原告主张的2018年1月至2018年4月的水费30453.90元及滞纳金27723.15元，合计58177.05元，其提供了相应的发票，如前所述，该期间内西点中学和蓝海公司确实正共同使用涉案校区，高度可能该水费及滞纳金系被告西点中学和蓝海公司共同使用而产生，故应由被告西点中学和蓝海公司连带负担。原告代为清偿其水费和滞纳金后，有权向西点中学和蓝海公司追偿。关于原告主张的物业管理费32592元，虽然原告提供了物业服务费的收款收据，体现了垫付的内容，但究竟西点中学或蓝海公司与物业服务公司之间是否成立物业服务合同、合同的权利义务是如何约定的、西点中学或蓝海公司是否欠付物业服务费、欠付多少，均缺乏证据证明，仅凭原告单方认可并代为清偿该笔物业服务费的行为，并不足以认定原告就此享有对西点中学、蓝海公司的追偿权，原告向被告追偿该笔款项，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告遵义西点中学于本判决生效后三十日内将位于遵义市××区××路××师范学院××院校区内××学生生活服务中心××、××、教学办公楼××、××、××学生公寓、××号学生公寓腾空并返还原告遵义市投资有限责任公司；二、被告遵义西点中学、苏州蓝海教育咨询有限公司、王昭于本判决生效后十日内连带向原告遵义市投资有限责任公司支付2017年4月1日至2018年11月30日的房屋占用费2106308元及水费30453.90元、滞纳金27723.15元；三、被告遵义西点中学按照10元/㎡·月的标准，向原告遵义市投资有限责任公司支付2018年12月1日起至上述第一判项所涉房产实际返还之日止的房屋占用费，限本判决生效后十日内付清；四、驳回原告遵义市投资有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29090元，由原告遵义市投资有限责任公司负担6590元，由被告遵义西点中学、苏州蓝海教育咨询有限公司、王昭共同负担22500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  周嵩松人民陪审员  谢贵英人民陪审员  胡朝聘二〇一九年五月二十三日法官助理何越书记员陈越