安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初2006号原告:胡文明，男，1968年8月30日出生，汉族，初中文化，住安徽省颍上县新集镇下湾村李青圩7号，身份证号码342128196808301113。委托诉讼代理人：刘炳光，安徽蓝邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利雯，安徽蓝邦律师事务所律师。被告:阜阳巨丰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区新安大道1757号（105国道北侧、州十三路东侧、州十七路西侧），统一社会信用代码91341200556315710K（1-1）。法定代表人：史志远，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱昊宇，安徽志豪律师事务所律师。原告胡文明诉被告阜阳巨丰置业有限公司（以下简称巨丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘炳光，被告巨丰公司的委托诉讼代理人朱昊宇均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告胡文明诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金32399.43元（436650元×0.0001元/天×742天，2015年12月1日至2017年12月12日）；2、判令被告向原告支付逾期转移登记违约金4366.5元（436650元×0.01）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阜阳市颍州开发区新安大街1819号东方明珠小区2#住宅楼2001室，建筑面积110.32平方米，房屋总价436650元，房屋交付期限为2015年12月1日。原告按约支付了相应房款，但被告未按约定向原告交付房屋及办理房屋所有权转移登记。因涉案房屋验收延迟等原因，直到2017年12月12日被告才将房屋所有权转移登记手续办理完毕。被告的上述行为构成违约，应承担违约责任。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告巨丰公司辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期是2015年12月1日，诉讼时效从次日起算。虽《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效为三年，原告的起诉时间应为2019年1月2日，故本案起诉时已过诉讼时效。经审理查明：原告胡文明与被告巨丰公司于2013年9月29日签订《商品房买卖合同》，该合同第一条至第六条约定，原告购买被告开发的位于阜阳市颍州开发区新安大街1819号东方明珠小区2#住宅楼2001室，建筑面积110.32平方米，房屋总价436215元一次性付清，房屋交付期限为2015年12月1日等相关约定；其中第八条约定，出卖人应当在2015年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：(1).逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2).逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;第十条约定，买受人因地址、电话号码变更而未告知出卖人，出卖人按原通信地址、电话号码通知买受人，但未能通知到的视为已通知买受人，由此造成的损失由买受人自行承担；第十五条约定，1.商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记;2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起270日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种（买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金）。除上述内容外，双方还约定了其他权利、义务。后原、被告签订补充协议，协议载明原告购买的房屋最终确认总房价为436650元。合同签订后，原告方按约定支付了购房款。2017年2月6日原告在交接房流程表上签字，且同日从物业公司领取了房屋钥匙，于2017年12月12日办理房屋所有权转移登记。期间原告方多次到有关部门反映，要求被告按合同的约定交付房屋及办理房屋所有权登记。后2016年12月19日，被告方在颍州经济开发区管委会与其开发的2幢、3幢、4幢、5幢、9幢的业主代表签订了《调解协议》，该协议约定了上述房屋最迟办理房产证的期限及相关违约责任。另查明：原告购买的被告开发的东方明珠小区2#楼竣工验收合格的日期为2017年9月6日。上述事实，由原告举证的《商品房买卖合同》、收据、交接房流程表、证明、《工程竣工验收备案表》等及当事人的陈述予以证实。本院认为，根据本院查明的事实和双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点一、本案是否已过诉讼时效；二、被告巨丰公司是否存在逾期交房与逾期办理房屋转移登记的违约行为。对于焦点一，关于本案诉讼时效问题。根据《民法总则》第一百八十八条第二款之规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。关于权利人“知道和应当知道”的范围，不仅应当知道受到损害及义务人，还应当包括知道权利被侵权所造成的损失范围。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告巨丰公司应于2015年12月1日前将房屋交付原告，后被告巨丰公司并未在约定的期限内交付房屋，故逾期交房的违约金应从最后交付期限届满的第二日开始起算。由于逾期交房的违约金请求权是继续性债权，且合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，故逾期交房的违约金应计算至房屋具备交付条件，即房屋竣工验收合格之日或实际交付之日。涉案东方明珠小区2#楼竣工验收的日期为2017年9月6日，原告虽于2017年2月6日领取房屋钥匙并在交接房流程表上签字，但此时涉案房屋并未经相关部门竣工验收，并不具备交付条件，故竣工验收合格之日应视为房屋交付之日，本案的逾期交房的违约金应计算至2017年9月6日。逾期交房的违约金的范围确定之日后，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才应依法起算。综上，被告巨丰公司称本案已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持；对于争议焦点二，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。依据该条款规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告购买的东方明珠小区2#楼竣工验收日期为2017年9月6日，本院认定涉案房屋的交付时间为2017年9月6日，原、被告约定的房屋交付时间为2015年12月1日，故被告逾期交付涉案房屋的天数为645天。综上本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行其义务。原告已按合同的约定支付购房款，被告应当按照约定履行交房及办理房屋所有权转移登记的义务，被告对其逾期交房及办理房屋登记手续的违约行为，应按合同的约定承担违约责任。关于违约金的计算，原、被告在合同中已经作出明确的约定，且不违反法律规定，故被告应当支付原告逾期交房违约金28163.92元（436650元×0.1‰×645天）、逾期办理房屋所有权转移登记的违约金4366.50元（436650元×1%）。此据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳市巨丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡文明逾期交房违约金28163.92元；二、被告阜阳市巨丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡文明逾期办理房屋所有权转移登记违约金4366.50元三、驳回原告胡文明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719元，减半收取359元，由被告阜阳市巨丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张艳玲二〇一九年五月八日书记员  唐 靖附：本案本案法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。