安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3323号上诉人（原审原告）：王刚，男，1982年9月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：王文昌，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：乔丹花，国浩律师（合肥）事务所律师。被上诉人（原审被告）：金邦爱，男，1945年5月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：高云（系金邦爱外孙女）,住安徽省合肥市蜀山区。上诉人王刚因与被上诉人金邦爱房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王刚上诉请求：1.请求撤销原判第二项，依法改判支持王刚一审第二、三、四项起诉请求，即判令金邦爱依约履行《协议》，协助王刚办理合肥市甘泉新村西区17栋503室房地产权变更及权证申领手续；金邦爱向王刚支付违约金54000元；本案诉讼费用由金邦爱承担；2.本案一审、二审诉讼费用由金邦爱承担。事实和理由：1、金邦爱虽自述不识字,但庭审中并未提供任何证据对此予以证明,而从其向法院提交的亲笔书写的答辩意见及庭审笔录中的签字等事实可以看出金邦爱的听说读写能力都没有问题,一审法院认定金邦爱不识字系事实认定错误；2、一审法院认定涉案《协议》有效,且查明涉案房屋已经具备房产证申领条件,金邦爱及其孙女在庭审中亦明确表示,只要金邦爱到仰桥社居委签字,涉案房屋就可以直接过户到王刚名下,现王刚已依约交付全部购房款,金邦爱应依约履行协助王刚办理房地产权变更及申领手续的合同义务；3、涉案房屋由金邦爱于2006年交付王刚使用至今，期间未有任何人向王刚主张权利；且金邦爱认可只要其签字即可将涉案房屋直接过户到王刚名下；前述事实均证明金邦爱对涉案房屋具有完全处分权，现金邦爱辩称其对涉案房屋不具有处分权，也未举证证明涉案房屋系第三方产权，应不予采信。故一审法院以王刚未能举证涉案房屋一定会以金邦爱个人名义办理初始产证为由驳回王刚要求金邦爱协助办理房地产权变更、申领手续的诉请系事实认定错误、适用法律错误，应予改判。金邦爱辩称，其不同意办理房产证、出售房屋是因为王刚不同意补多出平方米的差价，故其不应支付违约金。现王刚只要将多出的6个平方米的差价200000元补齐，其同意办理房屋产权变更手续。王刚向一审法院起诉请求：1.依法确认王刚与金邦爱于2006年3月3日签订的《协议》合法有效；2.判令金邦爱依约履行《协议》，协助王刚办理合肥市甘泉新村西区17栋503室房地产权变更及权证申领手续；3.金邦爱向王刚支付违约金54000元；4.本案诉讼费用由金邦爱承担。一审法院认定事实：2006年3月3日，甲方蜀山新产业园区井岗村王小郢组金邦爱与乙方王刚在公证人刘某和金国民公证下签订了一份《协议》，约定：甲方出售产业园区恢复楼楼房给乙方，出售房屋面积90平方米，地点产业园区居民点（楼层暂没分配）；每平方米售价2000元，合计18万元；签订协议时，乙方付给甲方购房款10万元。移交房屋时，乙方交清剩余款8万元；甲方交付房产证给乙方，乙方需变更房产证时，所发生的变更交易费全部由乙方支付。甲方须主动配合乙方办理变更手续；以上条款甲乙双方必须严格遵循，如有单方面违约，按房屋总造价30%赔偿违约金；此协议经双方签字后生效。2006年3月13日，金邦爱收到王刚购房款10万元。2006年8月16日，金邦爱收到王刚购产业园西17幢503号90平方米房余款8万元。2015年12月10日，金邦爱在一份《收据》上签名，其内容为：今收到王刚办理房产证费用13000元，用于补多出平方房款差价。刘某在《收据》中写明：事实13000元。对此，金邦爱庭审中质证称，13000元是补房屋便宜的差价，不是补多余平方的差价；金邦爱签字的位置应当在下角收款人处，但签字写在了上面；金邦爱不识字，当时也没有人念给金邦爱听，介绍人刘某让金邦爱在上面签了字，王刚本人当时也在场；当时底下并没有“注：另还需支付人民币零元整，为办理房产证费用，补房款差价”这一行字。王刚认可该《收据》中除金邦爱的签名和刘某签名所写内容外，其余内容均为其妻所写。案涉房屋系金邦爱户（安置人口12人、金国兵系被拆迁人代表）2005年拆迁安置房，现名称为合肥市甘泉新村西区17栋503室，金邦爱已交付于王刚，双方认可该房屋现已符合办理初始产权登记条件，其面积与《协议》约定的90平方米相比多出了4个多平方米。2018年7月，双方对多出平方米补差价和办证事宜协商未果。一审法院认为，《协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，故对王刚的第一项诉请应予以支持。案涉房屋现虽已符合办理初始产权登记条件，但因其系金邦爱户拆迁安置房，涉及拆迁安置12人口的相关利益，现王刚未能举证证明案涉房屋一定会以金邦爱个人名义办理初始产权证，即相关利益人对案涉房屋以金邦爱个人名义办理初始产权证不持有异议，或拆迁安置部门确定该房屋一定以金邦爱个人名义办理初始产权证，故对王刚的第二、三项诉请不予以支持。对此，王刚可待案涉房屋能确定一定会以金邦爱个人名义办理初始产权证或其初始产权证已办理至金邦爱个人名下时另行主张利。此外，王刚也可另行主张《协议》无法继续履行等相关权利；对房屋多出面积补差价事宜，如双方无法协商一致，在《协议》继续履行情况下，金邦爱也可另行主张相关权利。综上，王刚的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、案涉《协议》有效；二、驳回王刚的其它诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取575元，由王刚负担535元，金邦爱负担40元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，王刚与金邦爱签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该《协议》有效正确，本院予以维持。二审中，虽双方当事人均陈述，只要金邦爱到仰桥社居委签字,涉案房屋就可以直接过户到王刚名下，但该陈述缺乏事实依据，本院不予采信。现涉案房屋尚未进行初始产权登记，王刚诉请金邦爱协助其办理涉案房屋的房地产权变更及权证申领手续暂不具备履行条件，且涉案房屋实际面积大于《协议》约定面积，双方就多出面积部分价款亦未协商一致，一审未予支持王刚的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，王刚的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由王刚负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年五月二十日书记员 陈   晓   妹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。