四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1703号 原告：吕向勤,女,1965年2月15日出生,汉族,住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人：陈锐，甘肃溥德律师事务所律师。 原告：韩贵阳,男,1965年8月5日出生,汉族,住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人：吕向勤（系韩贵阳配偶）,住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人：陈锐，甘肃溥德律师事务所律师。 被告：成都市中天盈房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区交子大道300号3栋19楼。 法定代表人：蔡风佳。 委托诉讼代理人：王蓉，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：魏玲，女，系该公司员工。 原告吕向勤、韩贵阳诉被告成都市中天盈房地产开发有限公司（以下简称“中天盈公司”）商品房预约合同纠纷一案。本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕向勤、韩贵阳的委托诉讼代理人陈锐、被告成都市中天盈房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王蓉、魏玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吕向勤、韩贵阳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告的定金合同；2、被告承担已缴纳定金5万元的双倍返还责任。事实与理由：2018年11月25日，被告与原告签订了【成都誉峰-十期（L3L4）】认购书，该认购书不仅有定金合同约定内容，同时还另约定了商品房买卖合同内容。原告于2018年11月25日向被告缴纳了5万元定金并于当日签订了认购书。原告认为，被告在宣传与销售商铺期间，向原告宣传并承诺所售房屋可以“售后包租”，月租金在3000元以上，保本收益，基于被告的上述宣传，原告与被告签订了认购书并向被告缴纳了5万元定金。原告缴纳定金后，被告一直未向原告提供购房合同和公司的五证等相关文件。原告认为，被告宣传的“售后包租”等内容违反了住建部《商品房销售管理办法》第十一条：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。被告发布的宣传内容不真实，导致原告的合同目的无法实现。此外，被告没有按照认购书的约定将《前期物业协议》和《商品房买卖合同》及相关文件提供给原告详细阅读，也存在违约行为。被告于2018年12月18日向原告下达通知，终止认购书、不退定金、并将原告认购的房屋另行出售，被告在未与原告解除合同的情况下，将房屋另行出售给他人也构成违约。综上，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，原告与被告签订的认购书已经解除；被告没有“售后包租”的行为，也没有和任何客户签订过要租赁其购买的本项目房屋的合同，也从未承诺过将客户购买的房屋代为出租。即便公司有销售人员介绍楼盘时有说过可以将房屋租赁给酒店，也只是告知购买者可以与他方合作，增加房屋价值，客户也可以自行选择出租或不出租；原告称没有看到过公司五证及相关文件的内容与事实不符；根据认购书的规定，被告有权解除合同并没收原告交付的定金；本案的诉因是由于被告不按照认购书的约定义务，原告存在恶意诉讼，故应当由原告承担全部诉讼费。 根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年11月25日，被告成都市中天盈房地产开发有限公司（甲方）与原告韩贵阳、吕向勤（乙方）签订【成都誉峰-十期（L3L4）】认购书，约定，乙方购买甲方位于【成都誉峰-十期（L3L4）】-3号楼1单元11层09号房屋，建筑面积39.98平方米，套内建筑面积为30.20平方米，成交价为768742元。乙方于签订本认购书时支付定金5万元。定金自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时转为购房款。乙方于2018年12月1日前交付成交价的50.57%，即人民币388742元，剩余款项由乙方向南洋银行申请办理按揭贷款，申请贷款金额为380000元，贷款期限为10年。认购书第四条第1项规定，乙方必须于2018年12月1日前向甲方交付首期款，并与甲方签订《商品房买卖合同》以及向甲方及贷款机构提交全部签约资料及按揭贷款资料。若乙方没有在上述约定的期限内交清本认购书第三条第1款约定的款项并签订《商品房买卖合同》或未向甲方及贷款机构提交全部签约所需资料及按揭贷款资料的，每逾期一日，应按成交价万分之三的标准向甲方支付违约金，同时甲方有权终止本认购书，该物业另行出售，所收定金不予退还。 认购书签订当日，原告向被告支付了案涉房屋的定金50000元，后原告未在2018年12月1日前向被告支付案涉房屋的首付款，也未与被告签订《商品房买卖合同》。2018年12月18日，被告向原告发出《关于终止事宜的通知书》,内容载明：因原告一直未按照认购书约定履行相关义务，已构成违约，我司亦多次致电促请原告履行认购书约定之义务，但截至本函发寄之日，原告仍未交付首期款并签署《商品房买卖合同》，原告的行为已经构成严重违约，现我司再次函告，按照认购书相关约定终止与原告签订的认购书，由此产生的法律后果由原告自行承担。庭审中，原告表示已经收到了被告发出的该通知书。 本案审理过程中，原告申请证人陈某、赵某出庭作证。陈某作证称，原告的儿子系陈某客户，陈某曾作为瑞都的房产经纪人陪同原告一起到被告的售楼处了解过所售楼盘的情况，当时被告的置业顾问赵婷婷曾向原告表示所售房屋能够进行酒店返租，如果购买后不想出租了还可以收回物业，之后原告就缴纳了定金并签订了认购书。证人赵某作证称：原告的儿子与赵某是朋友，赵某曾经陪同原告及原告儿子一起到被告售楼处看房，售楼的置业顾问称，如果购买指定楼层的，可以将所购房屋返租给酒店，每个月租金3000元，以后每年递增。售楼处内有被告的五证等相关文件展示。原告签订认购书当日缴纳了定金。 原告质证认为二证人证言能够证明是被告公司的置业顾问向原告表达了“售后返租”的承诺，而非酒店的工作人员，因此被告存在售后返租的违法行为，双方签订的认购书应当依法予以解除；被告质证认为，首先，二证人身份无法核实，其次，即便二证人身份属实，也因与原告具有利害关系，不应采信其所做的证言，第三，证人证言已经表明被告在售楼处将五证等相关文件进行了公示，第四，被告没有做过售后返租的承诺。 认定上述事实的证据有：认购书、收据、《关于终止事宜的通知书》、微信截图、证人证言、销售现场公示图片、EMS单、商品房买卖合同、相关书证、庭审笔录等。 本院认为，原、被告之间签订的《成都誉峰-十期（Ｌ3Ｌ4）认购书》内容不违反法律规定，系当事人双方的自愿意思表示，本院予以确认。双方应当严格按照该认购书的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是被告是否存在“售后返租”的行为，以及原告能否以被告存在“售后返租”行为为由主张解除认购书，并要求被告双倍返还定金。根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购企业商品房的方式销售商品房的行为。”本案中，根据证人陈某、赵某的证言以及在案证据不足以证明被告曾作出如果原告购买指定楼层，被告将代为出租或承租所售房屋的承诺，且双方签订的认购书中也没有关于售后包租的相关约定，故对原告所称被告存在“售后返租”的意见不予采纳。另 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，认购书签订后，原告未在认购书规定的期限内与被告签订商品房预售合同，也没有支付房屋的首付款，其行为已经构成违约，故对原告要求解除合同并双倍返还定金的主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告吕向勤、韩贵阳的诉讼请求。 案件受理费1150元，由吕向勤、韩贵阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 琳 二〇一九年五月三十日 书记员 周金平