广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异475号 异议人（利害关系人）昆明市江北建筑有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区新迎金马温泉花园2-2-601号，统一社会信用代码915301032166812202。 法定代表人方学武，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人许龙华，重庆山语律师事务所律师。 申请执行人厦门灏天惠港投资合伙企业（有限合伙），住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元A之六，统一社会信用代码91350200MA2XT6P98A。 执行事务合伙人委派代表林家强。 委托诉讼代理人柳辰，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人宋扬，系该公司员工。 被执行人深圳市奥宸房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道新洲十一街139号中央西谷大厦1904，统一社会信用代码91440300774100267Y。 法定代表人连速珠。 被执行人奥宸地产（集团）有限公司，住所地深圳市福田区福华路中央西谷大厦2001，统一社会信用代码914403006718662519。 法定代表人邹建民。 被执行人北京奥宸房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号中铁建设大厦17A层，统一社会信用代码91110000786158802A。 法定代表人缪志平。 被执行人云南奥宸房地产开发有限公司，住所地昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层，统一社会信用代码915300002919827287。 法定代表人邹建民。 被执行人邹建民，女，1962年10月5日出生，住所地云南省昆明市五华区。 被执行人庾健仁，男，1963年12月18日出生，住所地广东省深圳市福田区。 被执行人邹秀芬，女，1954年8月4日出生，住所地云南省昆明市五华区。 被执行人王红，女，1974年12月30日出生，住所地广东省深圳市福田区。 本院在执行厦门灏天惠港投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“灏天企业”）申请执行深圳市奥宸房地产开发有限公司（以下简称“深圳奥宸公司”）、奥宸地产（集团）有限公司（以下简称“奥宸集团”）、北京奥宸房地产开发有限公司（以下简称“北京奥宸公司”）、云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称“云南奥宸公司”）、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红合同纠纷一案[执行案号为（2018）粤03执2508号]过程中，拟拍卖被执行人深圳奥宸公司名下位于深圳市龙华区××地块及地上建筑（产权证号为50××85，以下简称“涉案房产”）。利害关系人昆明市江北建筑有限公司（以下简称“江北公司”）对此不服，向本院提出书面异议，本院依法立案受理，并另成组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 江北公司提出异议称，一、拍卖标的物与评估报告估价标的物不相符。（2018）粤03执2508号之二执行裁定书，裁定中第一项为“位于深圳市龙华区××地块及地上建筑物”。由此可知法院是将A928-0466地块及其地上建筑物进行整体拍卖。因此，其价值就应当对其整体价值进行评估，从而根据其评估的价值来确定拍卖的起拍价。而“国众联评字（2019）第1-0047号《房地产评估报告》”（以下简称评估报告）中记载的内容表明（1）在评估对象中，有回迁房44342.03㎡,保障房7897.73㎡,共计52239.76㎡是不能进行拍卖的。而裁定书载明的是地上建筑物全部整体拍卖。（2）评估报告中，没有对评估中怎么计价进行具体的说明，使异议人无从得知其对评估对象中哪些建筑物进行了评估计价，哪些建筑物没有进行评估计价。异议人认为如果评估报告中没有对地下停车库、人防、回迁房、保障房等不可出售的物业进行评估计价，但这些建筑物却具有相应价值的，而法院是对该土地及地上建筑物进行整体拍卖，显然，拍卖标的物和已评估的标的物是不相一致的。（3）评估总价格1139426000元与客观实际和市场价格严重不符。根据“对象范围一览表”显示，A928—0466号地块上的建筑物中，住宅52239.76㎡,可售的商业面积为47488.1㎡，办公面积为10845.5㎡。“估价结果汇总表”显示与A928—0046地块处于同一位置的A928—0468号地块的住宅价格为41580元/㎡，即便均按住宅的价格进行计算其价值，根据计算建筑面积为110573.36㎡，按41580元/㎡计算，其真实的价值为4597640308.80元远大于评估报告中的1139426000元。二、异议人与奥宸集团、云南奥宸公司、深圳奥宸公司及邹建明建设工程施工合同纠纷案件，根据异议人诉讼保全申请，昆明铁路运输中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）云71执保26号之一协助执行通知书，轮候查封涉案房产。根据（2018）粤03执2508号之二执行裁定书，灏天企业向法院申请执行的标的为1820954541.67元及利息，若按不真实的评估报告进行拍卖，所得价值不足以清偿灏天企业的债务，作为轮候查封的异议人的权利将不能得到保障，侵害异议人的合法权益。综上，请求法院中止对涉案房产的强制拍卖，并对评估报告进行修正或重新委托鉴定机构进行鉴定，待公正的评估报告得出后，再行进行拍卖。 本院经审查查明，关于中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达深圳分公司）与深圳奥宸公司、奥宸集团、北京奥宸公司、云南奥宸公司、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出（2017）粤民初55号民事判决书，判决：深圳奥宸公司应向信达深圳分公司偿付债务重组本金人民币17.01亿元和债务重组宽限补偿金人民币119954541.67元元及相应的违约金；奥宸集团、北京奥宸公司、云南奥宸公司、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红对深圳奥宸公司所负前述债务承担连带清偿责任；信达深圳分公司对深圳奥宸公司名下位于龙华新区××土地（产权证号：深房地字第××号）以及奥宸集团、云南奥宸公司、邹建民、邹秀芬、王红等所持有的公司股权等财产享有抵押权、质押权；一审案件受理费9,180,942.25元、财产保全费5000元,由深圳奥宸公司、奥宸集团、北京奥宸公司、云南奥宸公司、邹建民、庾健仁、邹秀芬、王红共同负担。 上述民事判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效判决所确定之义务，申请执行人信达深圳分公司向广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院作出（2018）粤执43号执行裁定书，裁定将（2017）粤民初55号民事判决书指定本院执行，本院依法立案执行，执行案号为（2018）粤03执2508号。在执行过程中，本院委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“国众联评估公司”）对涉案房产的现值进行评估，该司作出国众联评字（2019）第1-0047号《房地产评估报告》，评估报告中估价结果载明：“A928-0466地块及地上建筑物，土地面积为19236.09㎡，建筑面积150674.25㎡，总价值为人民币1139426000元。”评估报告“对象范围一览表”中记载，“A928-0466号地块上的建筑物、层数为33层，地下3层，总建筑面积150674.25㎡，计算容积率的面积为103068.71㎡（其中住宅52239.76㎡、商业39940.07㎡，办公10845.5㎡），不计算容积率的面积为47605.54㎡（其中地下一层商业7548.03㎡，地下停车库及人防40057.5㎡，不可租售的机械车位829个）；住宅中回迁房44342.03㎡,保障房7897.73㎡；商业不可销售情况：地面一层商业6398.13㎡,全部不可销售，地面二层有1054.21㎡不可销售，地面四层有802.94㎡不可销售。” 本院于2019年2月25日作出（2018）粤03执2508号评估报告通知书向各方当事人送达上述评估报告。被执行人奥宸集团对评估报告不服提出异议，本院将其异议转交国众联评估公司对异议内容进行复核，国众联评估公司复核后于2019年3月28日书面答复认为，“在现有资料基础上，本次评估程序合规，结论合理。” 申请执行人信达深圳分公司将上述债权转让给灏天企业，根据灏天企业申请，本院于2019年3月25日作出（2018）粤03执2508号之一执行裁定书，裁定变更灏天企业为本案的申请执行人。 2019年4月8日，根据灏天企业申请，本院作出（2018）粤03执2508号拍卖通知书，决定于2019年5月9日在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行拍卖。其后，于2019年4月15日作出（2018）粤03执2508号之一拍卖通知书，决定拍卖时间改为2019年5月18日，并就涉案房产范围载明如下，“一、位于深圳市龙华区××地块及地上建筑（公共配套设施、保障性住房、回迁安置住房除外），产权证号：××。” 本院认为，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人认为法院的执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出书面异议。而在执行过程中，评估机构接受人民法院的委托，对执行标的物进行评估所作出的评估报告，属于评估机构作出的专业技术性报告，并非人民法院的执行行为。就当事人所提出的有关评估方法、评估结论是否正确等问题属于评估的专业性问题，当事人可将其对评估报告的上述异议向执行法官予以提交，由执行法官转交评估机构对异议内容进行复核，而不属于执行异议审查的范畴。本案中，本院在收到被执行人奥宸集团对评估报告的异议后，依法转交评估机构处理，评估机构亦作出了书面答复。因此，异议人江北公司主张评估报告无效、应予重新评估之理由不能成立，本院予以驳回。 其次，关于异议人江北公司主张拍卖标的物与评估标的物不一致的问题。根据评估报告，本案就涉案房产的评估对象不包括公共配套设施、保障性住房、回迁安置住房等不可租售部分，而本院（2018）粤03执2508号之一拍卖通知书亦明确载明本次拍卖标的物不包含上述不可租售部分，故异议人江北公司异议主张主张拍卖标的物与评估标的物不相符的异议理由不成立，本院不予支持。 另，关于异议人以其作为涉案房产的首位轮候查封人，法院进行拍卖的行为侵害其合法权益，进而请求中止拍卖的异议主张，于法无据，本院不予支持。 综上，异议人江北公司所提异议请求及理由无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人昆明市江北建筑有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年五月八日 书记员 许 多