陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2019)陕0802民初3705号2018080210207原告：焦国林，男，1972年2月7日出生，汉族，住神木市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：贺海平、乔瑞瑞，（实习律师），系陕西博照律师事务所律师。被告：柴军，男，1968年12月25日出生，住榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：艾华，系陕西正北律师事务所律师。第三人：刘宝鹏，男，1986年8月19日出生，住神木市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：刘光荣，男，1961年10月18日出生，住神木市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：贺珊珊，女，1984年5月17日出生，住神木市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，1961228612725196102280014196411153511021966691130219651117113021966111716350119622251411402原告焦国林与被告柴军、刘宝鹏、刘光荣、贺姗姗案外人执行异议之诉一案，本院于20198年310月208日立案后，依法适用普通程序于20198年510月631日公开开庭进行了审理。原告焦国林及其委托诉讼代理人贺海平，被告柴军及其委托诉讼代理人艾华、第三人刘宝鹏到庭参加了诉讼，第三人刘光荣、贺姗姗经本院合法传唤后，届时未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告焦国林向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得对位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行并解除对房屋的查封措施；2、本案诉讼费用由被告负担。XXXXXXXXXXX1013事实和理由：2015年5月11日，原告焦国林与第三人刘宝鹏及其父亲刘光荣签订《以房抵债协议》，约定用刘宝鹏名下的位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋折价293万元偿还原告焦国林和刘光荣的213万元的欠款。由于案涉房产办理了银行按揭，依约原告焦国林代刘宝鹏支付了800478.76元贷款，并支付房屋的物业费用。2017年原告为办理不动产产权证缴纳了契税29774.72元、补交房屋面积差价款82182元。后因西安市不动产交易中心要求原告向监管账户支付等额的购房款，原告及第三人刘宝鹏都无法缴纳房款，导致案涉房产未办理过户。但原告已签订合法有效的书面以房抵债协议，并支付了全部价款，合法占有涉案房产。2016111810020177122101201812212290100109803110886515023XXXXXXXXXXXXX281520187201875因此，原告的异议理由完全能够成立，符合法律规定。为此原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告柴军辩称，被告柴军申请强制执行涉案房产符合法律规定，原告对房屋不享有排除强制执行的权利，执行异议裁定书符合法律规定。柴军申请执行涉案房屋并未侵犯原告合法权益，请求依法驳回原告的案外人异议。被告刘宝鹏辩称，原告诉称属实，双方达成以物抵债协议，并实际履行。第三人刘宝鹏所借柴军借款200余万元亦属实。被告刘光荣、贺姗姗缺席未进行答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告焦国林提供的以房抵债协议、借款单四支、商品房买卖合同、房屋产权证书各一份，用于证明涉案房产被查封前原告就已经与第三人刘宝鹏签订合法有效的书面买卖合同的事实。第三人刘光荣、贺姗姗未到庭发表质证意见，第三人刘宝鹏无异议。被告柴军对其有异议，认为原告提供的以房抵债协议并非法律规定有效的书面买卖合同，不享有排除强制执行的权利。因被告柴军未能提供相应的证据予以反驳，故其抗辩理由依法不能成立；本院审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，故本院依法予以采信；2、对原告焦国林提供的房屋租赁契约一份、房屋附属设施清单一份、招商银行户口明细表2支、房屋租赁合同一份、房屋交割清单一份、工商银行借记卡账户历史明细清单两支、建设银行个人账户交易明细两支、钥匙保管凭条三支、物业收据五支、证明一份、结婚证复印件一份、户口本复印件一份，用于证明涉案房产被查封前，原告已经合法占有涉案房屋的事实123。第三人刘光荣、贺姗姗未到庭发表质证意见，第三人刘宝鹏无异议。被告柴军有异议，认为承租人与本案柴军并无实质关联，不享有排除强制执行的法律效力，不予认可。本院审查后认为，该证据来源合法，能够证明原告在法院查封前就已经占有涉案房屋，故本院依法予以采信；3、对原告焦国林提供的招商银行交易明细表、个人贷款还清证明一份、证明一份、合同补充协议一份、农业银行交易明细表一支、增值税普通发票一支、借记卡账户明细清单一支、税后完税证明两支10，用以证明原告支付了全部购房款的事实。第三人刘宝鹏无异议，第三人刘光荣、贺姗姗未到庭发表质证意见。被告柴军有异议，认为该组证据系刘宝鹏个人与焦国林之间产生、基于何种关系、双方之间的真实意思均不能显示。增值税发票均以刘宝鹏的名义出具，可以证明涉案房产享有权利，被告柴军申请强制执行合法。本院审查后认为，该证据来源合法，证据之间能相互印证，形成证据锁链，可以证明原告焦国林与被告刘宝鹏就涉案房屋达成真实的买卖合同，并按约定分别履行房屋全部价款，故本院依法予以采信；4、对原告焦国林提供的西安市人民政府办发【2017】59号文件，用于证明原告对涉案房屋未办理过户手续不存在过错。第三人刘光荣、贺姗姗未到庭发表质证意见，第三人刘宝鹏无异议。被告柴军对其有异议，认为该通知并非是过户的唯一条件，通知明确了通过司法裁决，直系亲属继承不受该通知的约束。本院审查后认为，该证据来源合法、内容客观真实，证据之间能相互印证，形成证据锁链，故本院依法予以采信。本院对经审理查明的事实认定如下：被告柴军与第三人人刘光荣、刘宝鹏、贺姗姗合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的本院（2018）陕0802民初3401号民事判决书，责令第三人刘光荣、刘宝鹏、贺姗姗向被告柴军履行判决书确定的义务。本案在审理过程中，于2018年4月20日作出(2018)陕0802民初3401号民事裁定书，其中裁定查封第三人刘宝鹏名下位于西安市高新区XX路XX号楼（所在层数29，权属证号为陕（2017）西安市不动产权第1130632号）的房产；查封期限三年。本院在执行过程中于2018年12月16日作出（2018）陕0802执3899号腾房公告，责令第三人腾交房屋。现涉案房产本院拟予以评估拍卖。201608021091660020158181879608003040030400500020187420180802492122101在执行过程中，原告提出执行异议申请，榆阳区人民法院作出（20198）陕0802执异1033号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。为此，原告焦国林向法院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉请。另查明：20126年1118间，第三人刘光荣共欠原告100213万元20177。由于刘宝鹏与薛宇航一直未能清偿该借款，因此双方协商一致，用第三人刘光荣儿子刘宝鹏名下的位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号XX房产一处以以物抵债的方式抵给原告。20158年51月1522日签订了《以房抵债协议》，将涉案房屋以213万元另加银行按揭某某80万元共计293万元的价格转让于焦国林。1229010010980311088651合同签订当日，刘宝鹏将案涉房屋交付原告焦国林50。此后，原告焦国林23于2015年8月31日将按揭某某全部还清元XXXXXXXXXXXXX2815。本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，原告焦国林与被告刘光荣及其儿子刘宝鹏之间签订的房屋买卖合同内容真实、形式合法、属有效合同、且双方均按约定已经履行合同中的义务、原告焦国林自20158年51月1522日起，一直居住在上述房屋、一直按期缴纳物业费、水电费、天然气费等，其对上述房屋已经实际占有并管理使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，原告焦国林与被告刘光荣及其儿子刘关荣于20158年51月1522日签订合法有效的房屋买卖合同，并于合同签订当日对涉案房屋进行合法占有，并由原告将按揭某某偿还完毕；原告焦国林一直积极主动要求被告刘光荣及第三人刘宝鹏办理过户手续，因涉案房屋的产权于2017年5月4日办理在第三人刘宝鹏名下，西安市政府于2017年6月25日下发通知2017年4月18日前购买的商品住房，房屋产权人在取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易的原因所致，故原告对未能办理变更登记无过错。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”之规定，原告的执行异议成立，法院对涉案房屋不得执行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得对原告焦国林购买的登记在第三人刘宝鹏名下的位于位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房产122101的强制执行。案件受理费100元，由原告焦国林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。本院（20198）陕0802执异1033号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审  判  长    马存兴审  判  员    高  强人民陪审员    刘旺才   二〇一九年五月七日 书  记  员   刘  卓1