南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5536号原告：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村7号、8号。法定代表人：杨兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁魏，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶涛，江苏宁创律师事务所实习律师。被告：杨明，男，汉族，1970年1月25日生，住南京市秦淮区。原告南京金亿豪物业管理有限公司与被告杨明物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南京金亿豪物业管理有限公司委托诉讼代理人袁魏、陶涛到庭参加诉讼，被告杨明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京金亿豪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年7月至2018年7月31日物业管理费2364元及违约金927元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年11月15日与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2014年11月15日至2015年11月14日，物业服务费小高层住宅每月1.4元/平方米，非住宅用房每月2.8元/平方米，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳的按应交数额的日万分之五向原告支付违约金。2015年8月1日，原告南京金亿豪物业管理有限公司始进入澳丽嘉园住宅小区提供物业服务，并于2016年5月1日与澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订《补充协议（三）》，将服务期限延长至2018年7月31日。后经澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会决定，将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。被告杨明名下住宅为澳丽嘉园住宅小区3幢1单元X室，建筑面积为107.04平方米，自2017年7月起至2018年7月31日未交纳物业服务费，共计2364元。经多次催要未果，故诉至法院。被告杨明以寄交答辩状方式辩称，原告南京金亿豪物业管理有限公司违反《物业服务合同》，服务不符合合同约定标准，擅自延长服务期限，执行不合理收费标准，违约在先，其与原澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订的《补充协议（三）》未经业主大会决议，自始无效，2016年4月15日《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》已被法院生效判决推翻，故其服务期限应到2018年2月28日止，物业服务费只能按合同约定的1.4元/平方米的价格收取，其自2016年8月以1.7元/平方米收取的费用应予双倍返还。本院经审理查明，2014年11月15日，原告南京金亿豪物业管理有限公司与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定服务期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止，原告南京金亿豪物业管理有限公司分别于2015年10月和2016年10月底前进行一次业主满意度调查，满意率达到一半以上，合同自动延续一年，满三年后需另订合同，达不到以上标准，合同自动终止；物业服务费小高层住宅每月1.4元/平方米，非住宅用房每月2.8元/平方米，按半年预收方式交纳，未按时足额交纳的按应交数额的日万分之五向原告支付违约金。2015年12月至2016年4月，原告南京金亿豪物业管理有限公司以《2016您对金亿豪物业工作的建议》名义，对其在澳丽嘉园住宅小区的物业服务满意度进行了调查，满意率达79.07%，澳丽嘉园住宅小区业主委员会遂于2016年5月1日与其签订了《补充协议（三）》，将服务期限延长二年至2018年7月31日。2016年3月18日，澳丽嘉园住宅小区业主委员会发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》，就原告南京金亿豪物业管理有限公司以《致澳丽嘉园广大业主的一封信》形式提出的提高物业服务费建议交业主大会表决，于2016年4月15日发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》，决定将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。2017年3月22日，南京市物业管理办公室对澳丽嘉园住宅小区物业服务情况进行了抽查，发现企业填报信用信息系统存在严重缺陷；危险处未设置有关安全的警示标志；存在占用、堵塞消防通道现象且未采取相关措施；道路、楼道、楼顶、广场、停车场、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放现象；小区绿化管养不到位，有黄土裸露现象；紧急呼叫装置损坏，无法确保三方通话；消防管压力不符合要求；设备用房堆放杂物；消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施等问题，并将抽查结果向原告南京金亿豪物业管理有限公司反馈，并通知整改。被告杨明名下住宅为澳丽嘉园住宅小区3幢1单元X室，建筑面积为107.04平方米，自2017年7月起至2018年7月31日未交纳物业服务费。本院认为，原告南京金亿豪物业管理有限公司与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》、《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》已发生法律效力，并对全体业主具有约束力，被告杨明应依上述协议约定缴纳物业服务费。至于被告杨明对《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》提出的质疑，法律规定业主对业主大会决议或业主委员会决定有异议，应在法定期间向人民法院提起撤销权之诉，未在法定期间提起诉讼不影响其法律效力，本案中，《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》均属于业主大会决议或业主委员会决定，被告杨明及澳丽嘉园住宅小区其他业主未在法律规定的一年内提起诉讼，要求予以撤销，故对澳丽嘉园住宅小区业主委员会在上述两份协议或决议中的决定的法律效力予以确认，被告杨明对此的质疑不予采纳。关于原告南京金亿豪物业管理有限公司在澳丽嘉园住宅小区服务期限问题，《补充协议（三）》的约定虽然与《物业服务合同》的约定有出入，但南京金亿豪物业管理有限公司实际提供的物业服务到2018年7月31日止，因此澳丽嘉园住宅小区业主仍负有交纳物业服务费到2018年7月31日止的义务，故被告杨明主张物业服务期限到2018年2月28日为止的抗辩意见不予采纳。被告杨明对原告南京金亿豪物业管理有限公司提供的物业服务质量提出异议，认为没有达到约定标准，得到了南京市物业管理办公室抽查结果的映证，说明原告南京金亿豪物业管理有限公司的物业服务确有瑕疵，原告南京金亿豪物业管理有限公司应为此承担违约责任。鉴于2015年8月至2016年7月间，澳丽嘉园住宅小区业主对原告南京金亿豪物业管理有限公司的物业服务满意度较高，故此期间的物业服务费应维持为每月1.4元/平方米；鉴于2016年8月至2018年7月期间，原告南京金亿豪物业管理有限公司的物业服务存在的诸多问题，本院将此期间物业服务费酌定为每月1.4元/平方米，故被告杨明应交纳物业服务费为：1.4元/月/平方米×107.04平方米×13个月=1948.13元。鉴于原告南京金亿豪物业管理有限公司在合同履行期间有违反合同义务的情况存在，故对其要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。本案庭审前，被告杨明提出变更诉讼程序的申请，经查，其申请不符合最高人民法院《关于适用的解释》第二百八十条的规定，且在本案之前已有同一住宅小区同类案件经法院一、二审审理并判决，已发生法律效力，故对其变更诉讼程序的申请予以驳回。被告杨明在答辩状中提出双倍返还2016年8月至2017年6月间按1.7元/平方米交纳的物业服务费与本院酌定1.4元/平方米价格之间差价的请求，因其未提供上述期间按1.7元/平方米交纳物业服务费的证据，故不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七十六条、第一百零七十九条第一款第七项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨明于本判决生效之日起十日内向原告南京金亿豪物业管理有限公司支付物业服务费1948.13元；二、驳回原告南京金亿豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨明负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 炜二〇一九年五月二十七日见习书记员  刘嘉岑