贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初1024号王婕，女，1980年12月6日生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：谭浩南，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。被告：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草办笔山路100号（金洲世家会所），统一社会信用代码91522301666987948H。法定代表人：胡柏树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙波，贵州尚派律师事务所律师，特别授权代理。原告王婕与被告兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，王婕委托的诉讼代理人谭浩南，被告汇鑫公司委托的诉讼代理人龙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王婕向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令汇鑫公司在三十日内为王婕办理×××××号商品房屋的房屋所有权证；2.请求人民法院判令汇鑫公司以房屋总价款265536元为基数，并按照年利率6%支付从2014年3月1日至2018年10月23日逾期办证的违约金74074元；3.请求人民法院依法判令汇鑫公司以房屋总价款265536元为基数，并按照日万分之三支付从2014年8月31日至2018年10月23日逾期交房的违约金120606元；4.本案诉讼费由汇鑫公司承担。事实及理由，王婕与汇鑫公司于2015年5月25日签订《商品房买卖合同》，约定由王婕购买汇鑫公司开发的位于兴义市×××××号商品房，房屋总价款为265536元，付款方式为2015年5月25日前支付全部房款。合同约定，汇鑫公司在2014年8月31日前向王婕交付该商品房且需符合相关规定，如果逾期交房超过30日，王婕要求继续履行合同的，汇鑫公司应按交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向王婕支付全部已付款万分之三的违约金。同时，合同约定汇鑫公司应当在2014年3月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给王婕；如汇鑫公司不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期起30日后，仍不能交付的，汇鑫公司应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。合同签订后，王婕于2016年1月13日接受汇鑫公司交房。因《商品房买卖合同》未约定逾期办证违约金计算的起算时间及计算标准，王婕因此造成的损失，应按照年利率6%支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的利息给王婕，同时王婕同意法院对合同约定的逾期交房违约金每日万分之三同意按照实际情况进行调减。王婕已按照合同约定履行了付款义务，汇鑫公司未按照合同约定履行相关义务已构成根本性违约，应当承担违约责任。故王婕诉至本院，请求判如所诉。汇鑫公司辩称，一、涉案的房屋于2014年11月经五方主体竣工验收后，并陆续向购房人交付房屋，本案王婕实际接收房屋并装修入住，汇鑫公司不应承担逾期交房责任。二、逾期办理房屋权属变更登记是由于政府行为与该楼其他住户违法搭建行为结合导致的。1.兴义市人民政府安排汇鑫公司修建市政广场，汇鑫公司垫资修建完毕后，2015年，兴义市人民政府开会对汇鑫公司的工作给予高度评价，并同意由兴义市人民政府下属的博大公司代为缴纳金洲世家的土地的使用金，并要求国土资源局配合办理土地使用权证，由于市政府一直未能落实，导致汇鑫公司一直未能办理涉案房屋的土地使用权证，直到近期汇鑫公司才顺利办理了土地证。2.住建部门及规划部门在对金洲世家项目联合执法检查中，发现11栋住户大部分存在违章建筑，其中包括：刘科秀、宁桂英、李开荣、詹发琴、陈付洪、杨舒、何厚平、简惊鳗、王婕等7户即占用消防登高平台，导致了涉案房屋达不到规划、消防验收条件。两者共同结合导致金洲世家11栋至今不能办理竣工验收备案登记；三、由于汇鑫公司工作人员失误，导致商品房买卖合同记载的交房时间及办证时间还早于商品房买卖合同的签订时间，即《商品房买卖合同》签订时间是2015年5月25日，约定交房时间为2014年8月31日，约定的办理房屋的所有权初始登记时间是2014年3月1日，属于公司员工的错误，该约定属于合同约定履行期限不明，根据合同法第61条、62条的规定，债权人可以要求债务人随时履行，但要给债务人合理的期限。涉案楼盘11栋虽然消防、规划等未验收合格，亦未取得涉案楼盘的综合验收备案表，因为汇鑫公司已经于2016年1月31日向王婕交房，但王婕在2016年6月30日才付清全款。不应该按照合同约定的时间来计算违约金。而王婕诉请的违约金计算时间起点还在签订合同之前，明显不应得到支持。故汇鑫公司认为，应从起诉之日起计算逾期交房和逾期办证违约金较为合理。王婕主张的日万分之三计算逾期交房的违约金过高，应按同类同地段的租金的30%计算。且王婕提起诉讼已超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。综上所述，汇鑫公司在合同履行过程中已经实际交付了房屋，未能办理产权证是由于政府原因和部分住户私自搭建违章建筑共同结合所导致的，汇鑫公司没有过错，不应承担违约责任，请求人民法院驳回王婕所有的诉讼请求。双方当事人紧紧围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提交了证据。王婕在举证期限内向本院提交了《商品房买卖合同》、《收据》、《契税发票》复印件各一份，汇鑫公司质证除《商品房买卖合同》签订时间是2015年5月25日，约定交房时间为2014年8月31日，约定的办理房屋的所有权初始登记时间是2014年3月1日，属于公司员工的错误外，对《商品房买卖合同》的真实性及其他证据均无异议，本院予以确认，汇鑫公司在举证期间内向本院提交了《商品房屋预售许可证》（9、10、11幢），经王婕质证无异议，予以确认。对汇鑫公司在举证期间内向本院提交的《兴义市人民政府兴府常议[2015]12号常务会议纪要》、《中国建设银行客户专用回单》、《收据》、《一般缴款书》，《关于金州世家小区两违建筑限期拆除的公告》、《金洲世家私占绿化违章搭建明细表》、《违法建设住户清单》、《金州世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，经王婕质证，其对前述证据均有异议，经审查，《兴义市人民政府兴府常议[2015]12号常务会议纪要》、《中国建设银行客户专用回单》、《收据》、《一般缴款书》，但此系其与政府之间的法律关系，与本案不具有关联性，不予确认；《金洲世家私占绿化违章搭建明细表》、《关于金州世家小区两违建筑限期拆除的公告》、《违法建设住户清单》、《金州世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》《金洲世家私占绿化违章搭建明细表》，因系另一法律关系，本院不予确认。《工程竣工验收报告》并非《建筑工程竣工验收备案表（证）》，且汇鑫公司当庭确认涉案楼盘未获得综合验收备案登记，不予确认。根据前述证据认证，认定如下法律事实：2015年5月25日，王婕作为买受人与汇鑫公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：×××××号)，购买汇鑫公司开发并取得预售许可的兴义市×××××号房，房屋建筑面积110.64平方米，总价款265536元，付款方式为2015年5月25日前支付全部房款。合同第一条约定：出卖人以【出让】方式取得位于兴义市，总土地面积为61675平方米，编号为×××××的地块的建设用地使用权，且土地价款已【全部】付清。第十一条约定：出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项，1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……。第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。第二十二条约定：二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因相关部门的原因造成出卖人不能在商品房交付使用之日起90日内申请办理商品房所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任；三、出卖人承诺于2014年3月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日以后，……出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房……；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款×的违约金。（五）其他相关事项约定如下：关于第二十二条第三项转移登记的补充约定，如因相关部门的原因造成出卖人不能在2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，王婕于2015年7月1日支付汇鑫公司购房款85536元，2016年6月30日支付汇鑫公司购房款180000元。王婕于2016年1月31日接收涉案房屋并装修入住。审理中，汇鑫公司确认涉案楼盘至今未取得《建筑工程竣工验收备案表（证）》。王婕称汇鑫公司电话通知其收房，但是时间记不清了，交房时间以实际接收房屋时间为准，汇鑫公司则称，2014年已经电话通知王婕收房，但目前不能提供电话记录。同时查明，贵州皓天价格评估司法鉴定所对兴义市×××××号商品房房屋租金进行鉴定，并出具（2018）皓鉴字第303号《评估意见书》。在本案的审理过程中，双方对本案2015年至2018年的房屋租赁单价达成合意，涉案房屋的租金按照建筑面积7.5元/平方米/月计算。另查明，中国人民银行公布的2017年1月1日后1-3年期的人民币贷款基准年利率为4.75%。本院认为，汇鑫公司在取得涉案楼盘的商品房预售许可证后，王婕与汇鑫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的合同义务。王婕按照合同约定向汇鑫公司全额支付购房款后，汇鑫公司未按照合同约定的交付条件和法定的交付条件向王婕交付涉案商品房及向王婕交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约，依法应向王婕承担相应的违约责任。关于涉案房屋产权证的问题，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，房开公司取得涉案楼盘竣工验收备案及大产权初始登记系买受人办理房屋权属证书的必经前提，此系出卖人的单方合同义务，且办理涉案房屋的产权证是房产登记机关的职务行为，同时需要王婕积极配合提供相关个人资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，现涉案房屋未取得《建筑工程竣工验收备案表（证）》，不具备办理权属登记的法定要件，故对王婕关于要求汇鑫公司及时办理并交付房屋权属证书的诉请求，本院不予支持。对于逾期交房和逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题，因汇鑫公司与王婕约定的交房时间为“2014年8月31日”，双方签订《商品房买卖合》的时间为2015年5月25日，约定明显存在严重的逻辑错误，且有违常理，视为约定不明，具体到本案，王婕称是接到电话交房过，但是记不起时间，交房时间应以实际接收房屋的时间为准，汇鑫公司称2014年拨打电话交房过，但是不能提供相应的电话记录，从涉案房屋的验收程序上看，涉案楼盘并未取得综合验收备案登记表（证），导致涉案房屋的交房时间不能通过交易习惯等方式及合同约定进行确定，故本案交房时间以实际接收房屋时间为准，即本案以王婕实际接收房屋之日即2016年1月31日为约定交房日为宜。即从2016年2月1日开始计算逾期交房违约金。故本院参照交付办理商品房转移登记有关文书的时间为交付房屋之日起90日的约定，交付房屋的时间从2016年1月31日往后倒推90天，即为2016年4月30日视为双方约定的交房时间为宜。根据《商品房买卖合同》第十三条约定：…自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。据此约定，王婕起诉的逾期交房违约金和逾期办证属于继续性债权，每逾期一日产生一日的违约金，每个债权的诉讼时效应当按日计算，故前述逾期交房违约金的诉讼时效应当按日计算，至2018年10月23日已经二年多，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，王婕诉请的2016年2月1日至2018年10月23日的逾期交房和从2016年4月30日至2018年10月23日逾期办证违约金不存在诉讼时效已过的问题。关于本案汇鑫公司应支付王婕逾期交房违约金数额问题，《商品房买卖合同》约定汇鑫公司应于2014年8月31日前交付房屋，该约定时间在双方合同签订之前，不符合合同签订及交房常理，汇鑫公司抗辩系工作人员失误的辩解，本院予以采信。因汇鑫公司与王婕明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，汇鑫公司应向王婕支付逾期交房违约金，故对汇鑫公司关于其在合理期限内交付王婕房屋不应支付逾期交房违约金的辩解意见，本院依法亦不予采信。汇鑫公司关于涉案楼盘有多户私自搭建违章建筑，封堵消防通道导致房屋验收不合格的辩解意见，因系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，故对汇鑫公司的该项辩解意见，本院亦不予采信。汇鑫公司抗辩约定的逾期交房违约金过高，请求按照涉案房屋同类同地段租金的30%计算，并就此提交了鉴定意见，同时双方对涉案房屋的租金单价达成合意，故涉案逾期交房违约金按租金计算为宜。但2016年1月31日后，王婕已经占有房屋，其已经不存在损失，鉴于汇鑫公司逾期交房的违约行为仍然继续，本院酌情按照违约金的30%计算为宜。又因王婕于2016年6月30日才付清房款，故汇鑫公司应支付王婕的逾期交房违约金应从2016年6月30日起计算至2018年10月23日。即汇鑫公司应支付王婕的逾期交房违约金为7011.81元（110.64平方米×7.5元/平方米/月÷30日×845天×30%）。汇鑫公司抗辩王婕所诉的逾期办证违约金数额问题，汇鑫公司关于系因政府未代其缴纳土地出让金而未取得土地使用权证及办理产权变更登记，以及双方约定的办理转移登记时间明显有误，即不应承担违约责任的辩解意见，首先，本案合同系汇鑫公司拟定的格式合同，合同第一条已明确载明“出卖人以【出让】方式取得位兴义市，总土地面积为61675平方米，编号为×××××的地块的建设用地使用权，且土地价款已【全部】付清”，且运用了明显的符号进行标注、提示，王婕有理由相信汇鑫公司已取得涉案楼盘土地使用权证，现汇鑫公司以政府未代其缴纳土地出让金为由抗辩，有违诚信原则；其次，虽然双方合同约定“因相关部门的原因造成出卖人不能在2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”，但因涉案楼盘占地面积为61675平方米，市政府应代汇鑫公司缴纳土地出让金的面积仅为2700平方米，汇鑫公司既未举证证明其已按时自行缴纳2700平方米土地之外部分的土地出让金，亦未举证证明王婕所购房屋正好在该2700平方米土地范围之内，故对汇鑫公司该项辩解意见，依法亦不予采信。至于政府怠于为其缴纳土地出让金的问题，因系另一法律关系，与本案无关，不宜在本案中一并处理。再次，虽然合同约定的办理转移登记时间（2014年3月1日）在合同签订时间（2015年5月25日）之前，存在明显的时间逻辑顺序错误，但如前所述，申请涉案楼盘商品房所有权初始登记系汇鑫公司的单方合同义务，办理转移登记系双方合同义务，又有行政办理程序的限制，故对汇鑫公司的该项辩解意见，本院亦不予采信；最后，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，王婕已支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本院参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算逾期交房违约金。如前所述，因王婕于2015年7月1日支付汇鑫公司购房款85536元，2016年6月30日支付汇鑫公司购房款180000元，按照《商品房买卖合同》约定“按日向买受人支付已交房价款×的违约金。”故汇鑫公司应支付王婕从2016年6月30日起至2018年10月23日止的逾期办证违约金为29605.42元（265536元×4.75%÷360日×845日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由兴义市汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王婕2016年6月30日起至2018年10月23日止的逾期交房违约金7011.81元；二、由兴义市汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王婕自2016年6月30日起至2018年10月23日止的逾期办证违约金29605.42元；三、驳回王婕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4194元，减半收取2097元，由王婕承担1297元，由兴义市汇鑫房地产开发有限公司承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘远高二〇一九年五月二十二日书记员  杨贞玮