中华人民共和国 福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初11770号 原告：郑安中，男，1970年8月18日出生，汉族，住福建省 厦门市思明区大中路85号605室。 委托诉讼代理人：龚晓洪，福建冠德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李康琦，福建冠德律师事务所律师。 被告：吴自爱（GOCHUAI），女，1935年7月12日出生，菲 律宾国籍，现住菲律宾。 被告：宫田江美（EMIMIYATA），女，1968年3月20日出生， 日本国籍，现住日本。 被告：古园江梨（ERIFURUZONO），女，1966年2月8日出 生，日本国籍，现住日本。 被告：益田江津（ETSUMASUDA），女，1969年12月27日 出生，日本国籍，现住日本。 上列被告共同委托诉讼代理人：龚元剑，男，住福建省厦门市 思明区古城东路5号。 被告：曾天爵，男，1954年1月30日出生，汉族，住福建省 厦门市思明区塔埔路100号1718室。 原告郑安中与被告吴自爱、宫田江美、古园江梨、益田江津、 曾天爵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程 序，公开开庭进行了审理。原告郑安中及其委托诉讼代理人龚晓洪， 被告吴自爱、宫田江美、古园江梨、益田江津的共同委托诉讼代理 人龚元剑，被告曾天爵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑安中向本院提出诉讼请求：1.吴自爱、宫田江美、古园江梨、 益田江津、曾天爵共同赔偿郑安中装修费用190258元；2.曾天爵 退回郑安中5.2万元并支付利息（利息自起诉之日起至退回全部款 项之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；3.郑安中 对位于厦门市思明区房屋享有优先购买权。 事实和理由：郑安中和曾天爵于1998年6月18日签订《合约 书》，约定郑安中支付5.2万元给曾天爵，曾天爵将厦门市思明区思 明南路78号二楼房屋（下称案涉房屋）给郑安中居住。若房屋业 主收回房屋，曾天爵应无条件归还郑安中5.2万元。该房屋原属侨 房，由政府代管，原由曾天爵父亲曾建成承租。郑安中和曾天爵签 订协议后，郑安中支付曾天爵5.2万元，并开始使用案涉房屋并支 付租金给业主（由房屋代管人龚元剑代收）。案涉房屋于1998年7 月6日由厦门市土地房产管理局通知要退还给业主吴自强。后吴自 爱、宫田江美、古园江梨、益田江津继承案涉房屋并起诉郑安中， 诉求郑安中搬离案涉房屋，法院审理后予以支持。故郑安中提出如 上诉讼请求。 吴自爱、宫田江美、古园江梨、益田江津共同辩称，第一，本 案存在两个法律关系，郑安中实际是以合同关系提起本案诉讼，应 当裁定驳回其起诉。根据郑安中本案诉求依据的“事实和理由”，郑 安中系以与曾天爵签订的《合约书》存在纠纷为由提起本案诉讼， 双方之间存在合同法律关系，本案案由应为合同纠纷。而根据（2016） 闽0203民初15309号民事判决和（2018）闽02民终1192号民事判 决确认的事实，郑安中和吴自爱、宫田江美、古园江梨、益田江津 （下称吴自爱等人）之间系租赁合同法律关系。因此，本案存在合 同法律关系和租赁合同法律关系，属两个不同法律关系。鉴于郑安 中系以合同纠纷提起本案诉讼，故应当以合同相对性确定本案当事 人，而吴自爱等人并非案涉《合约书》的签约主体，不应当成为本 案当事人，故应当裁定驳回郑安中对吴自爱等人的起诉。第二，退 一步说，即便以租赁合同纠纷审理本案，郑安中主张的装修费用赔 偿请求亦缺乏依据。1.郑安中提交的证据不能证明其对案涉房屋进 行过装修。关于案涉房屋是否由郑安中进行过装修，郑安中仅提供 了一份《装修清单》，该证据仅为打印文本，未经过承包人书面签字 确认，实为郑安中单方制作，无法确认该份证据的来源及形成时间， 不能作为认定本案事实的依据，也不能证明郑安中对案涉房屋进行 过装修。2.吴自爱等人通过法院强制收房时，案涉房屋已实际腾空， 房屋内并无物品，且因年代久远而略显破旧，无法证明郑安中对案 涉房屋有进行过装修。郑安中所主张装修结算清单中包括空调、床、 衣柜等家具一批，但在2018年7月4日厦门市思明区人民法院对 案涉房屋采取强制执行措施时，经现场查看确认，案涉房屋已实际 腾空，屋内并无物品，由此可见，即便有空调、衣柜等物品，也已 由郑安中腾空搬离。同时，案涉房屋因年代久远而略显破旧，更无 法证明郑安中对案涉房屋有过装修。3.即便案涉房屋存在装修的事 实，也因系郑安中的单方行为，并未经过吴自爱等人同意，该费用 应当由郑安中自行承担，吴自爱等人无需承担赔偿责任。正如前文 所述，郑安中不能证明装修事实的发生，即便存在装修的事实，郑 安中也未曾就装修事宜征求吴自爱等人的同意。根据《最高人民法 院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生 的费用，由承担人负担。”因此，即便案涉房屋存在装修的事实，也 因系郑安中未经吴自爱等人同意而擅自对房屋进行装修，该费用应 由郑安中自行承担，吴自爱等人无需向郑安中承担赔偿责任。第三， 郑安中称吴自爱等人侵害其优先购买权于法无据。根据（2016）闽 0203民初15309号民事判决确认的事实，郑安中与吴自爱等人的租 赁合同关系已于2013年10月24日解除，（2018）闽02民终1192 号民事判决也对此予以认可，郑安中已非案涉房屋的承租人，故而 郑安中实际上不存在优先购买权，关于吴自爱等人侵害其优先购买 权更无从谈起。第四，关于郑安中主张的返还5.2万元及利息，因 该诉讼请求系针对曾天爵提出，与吴自爱等人无关，且吴自爱等人 对该事实情况并不清。 曾天爵辩称，郑安中与曾天爵签订的《合约书》第一条郑安中 并未履行，郑安中亦未按《合约书》第四条约定的内容将案涉房屋 归还给曾天爵，在其租赁期间其作为非业主还进行私自装修，应自 行承担装修费用。 围绕诉讼请求郑安中提交了《合约书》、《关于退还思明南路 78-86号房屋第二、三层房屋的通知》、房租收据、装修清单、（2016） 闽0203民初15309号民事判决书等证据，围绕抗辩意见吴自爱等 人提交了（2018）闽02民终1192号民事判决书、法律文书生效证 明书、受理执行案件通知书等证据，本院组织当事人进行了证据交 换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年6月18日，郑安中与曾天爵签订《合约书》一份，载 明：兹有郑安中及曾天爵两户因住房困难，为了解决双方住房困难 问题，经双方协商订下此合约书。约定如下：一、郑安中提取伍万 贰仟元作为购置新区公产房壹套给曾天爵居住。二、曾天爵自愿将 思南路78号二楼代管房壹套让给郑安中居住。三、在房租手册薄 未改郑安中做为租户户主的时候，如碰到所属拆迁或旧城改造，对 方给予租户的解决条件如住房或资金补偿等等均属郑安中所得。曾 天爵应无条件协助办理一切手续。四、如租户变更户主手续未办妥 之下，碰到物业主人向房管部门讨回产权手续，曾天爵应无条件退 回人民币伍万贰仟元归还郑安中，同时郑安中应将思南路78号二 楼住房归还曾天爵。五、现住户如有发生违反对社会不益的事情导 致房屋被查封，均由当事人自行负责，跟曾天爵无任何责任。六、 本合约在租户变更手续办理完整后自行作废。 1998年7月6日，厦门市土地房产管理局印发《关于退还思明 南路78-86号第二、三层房屋的通知》，通知载明自1998年7月起 取消吴自强被代管的思明南路78-86号第二、三层房屋，退还业主 自行管业，并通知业主持通知书到思明房管所办理房屋移交手续并 可至土地房屋管理局权籍登记中心办理产权登记。 2015年11月20日，吴自爱等人诉至本院，提出诉讼请求：1. 郑安中与案外人郑志杰、曾建成腾空搬离并归还包含案涉房屋在内 的思明南路78-86号第二、三层房屋并支付占用房屋期间的费用（按 每月1000元的标准，自2012年10月24日起计算至房屋实际归还 之日止）；2.郑安中、郑志杰立即将户口从案涉房屋迁出。该案审理 中，郑安中、郑志杰主张其在1998年向案外人曾建成购买案涉房 屋使用权并支付对价，且一直以曾建成的名义向吴自爱等人支付租 金至2014年12月31日。本院于2017年6月23日作出（2016） 闽0203民初15309号民事判决，判决：一、郑安中、郑志杰立即 腾空归还吴自爱等人前述房屋；二、郑安中、郑志杰于判决生效之 日起十日内支付吴自爱等人占有使用费（按每年975元的标准，自 2015年1月1日起计算至实际腾退前述房屋之日止）；三、驳回吴 自爱等人的其他诉讼请求。郑安中、郑志杰不服前述判决，提起上 诉，厦门市中级人民法院于2018年3月29日作出（2018）闽02 民终1192号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2018 年4月28日发生法律效力。 前案生效判决查明如下相关事实：1995年1月1日，厦门市思 明房管所与案外人张佩喜签订《住宅租赁合同》，将其代管的案涉房 屋租赁给曾建成，租赁期限自1995年1月1日起至2000年12月 31日止；正房使用面积31.62㎡，副房使用面积为9.58㎡；月租金 为19.7元。2013年5月23日，吴自爱等人经公证继承包含案涉房 屋在内的思明南路78-86号第二、三层房屋并于2013年7月17日 取得房屋权属证书。2013年10月24日，吴自爱等人向曾建成发送 《律师函》，要求其立即迁出并返还思明南路78-86号第二、三层房 屋等。2015年1月4日，吴自爱等人再次向郑志杰发出律师函，要 求腾退房屋和支付房屋占用费，郑志杰拒收该函。郑安中、郑志杰 系父子关系。法院经审理分析认定：郑安中、郑志杰自1998起一 直以曾建成的名义向吴自爱等人支付租金至2014年12月31日， 双方虽未签订书面租赁合同，但吴自爱等人对郑安中、郑志杰居住 于案涉房屋未提出异议并收取相应租金，双方存在不定期租赁关系， 且任一方可随时终止合同，吴自爱等人的解除通知已到达，故郑安 中、郑志杰应腾空搬离思明南路78-86号第二、三层房屋。 2018年6月19日，吴自爱等人向本院申请强制执行前述生效 判决，双方确认截至庭审时案涉房屋已腾退。 另查明，曾建成与曾天爵系父子关系。 本案审理中，郑安中申请证人吴某出庭作证，以证明案涉《合 约书》的签订过程及合同文本含义，吴某陈述其是案涉《合约书》 的见证人并在“证人”处签字，内容系郑安中、曾天爵、吴某三方 共同拟定，案涉款项5.2万元系郑安中支付的将案涉房屋承租人更 名至郑安中名下的对价，当时郑安中的意思是用5.2万元要求曾天 爵将案涉房屋的承租人变更为郑安中，如果变更不成，曾天爵应将 5.2万元无条件退还给郑安中；郑安中要求更名的原因在于如案涉房 屋遇到拆迁或退还房屋时政府的补偿系直接付给登记在册的承租 人，当时在华侨办要求收回房产退还业主时，郑安中向曾天爵提出 将房屋归还并收回案涉款项，但曾天爵并未接受。郑安中认为，证 人证言的真实性应予确认，可以证明在法院判决郑安中将案涉房屋 返还给原业主的情形下，曾天爵应将5.2万元退还郑安中。曾天爵 认为证人的陈述系断章取义，根据合约内容，曾天爵退还5.2万元 的同时郑安中也应归还案涉房屋。吴自爱等人认为，证人吴某确 实有来交过租金，但其称系代曾建成缴交租金，从未提及郑安中。 郑安中主张其与曾天爵之间系合同关系，与吴自爱等人之间系 房屋租赁合同关系，该两个法律关系均系涉及案涉房屋的租赁使用 问题，存在关联性。根据《民事案件案由规定》，基于不同法律关系 的多个诉讼请求在一案中合并审理是有法可依的。 本院认为，郑安中与吴自爱等人之间建立房屋租赁合同法律关 系已经生效判决认定，郑安中与曾天爵之间亦系因案涉房屋的承租 问题建立的合同关系，二者之间具有关联性，当事人诉争的法律关 系的性质应为房屋租赁合同关系，郑安中的相关诉讼请求可在本案 一并审理。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主 体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合 前述查明事实，本院认为，郑安中的诉讼请求均缺乏依据，应予以 驳回。理由如下：首先，根据案涉《合约书》约定内容，郑安中支 付曾天爵5.2万元的合同目的系取得案涉房屋的承租权并对案涉房 屋进行占有、使用，其在（2016）闽0203民初15309号一案审理 中亦主张系通过支付对价取得的案涉房屋的使用权。《合约书》第三 条已明确约定承租人无论是否更名至郑安中名下，关于案涉房屋的 相关补偿均属郑安中所得，故郑安中主张其合同目的系取得案涉房 屋的补偿，与订约时当事人的真实意思相悖，本院不予采信。根据 前述生效判决查明的事实，郑安中自1998起一直以曾建成的名义 向吴自爱等人支付租金至2014年12月31日，且郑安中是对包含 案涉房屋在内的78号二、三层房屋的整体使用，即虽然案涉房屋 的承租人未更名至郑安中名下，但郑安中已实际取得了案涉房屋的 承租人地位并长期占有使用案涉房屋，其已获取案涉款项的对价， 合同目的已实现。其次，案涉房屋原系代管公房，案涉《合约书》 签订于1998年6月18日，案涉房屋在1998年7月6日即通知退 还业主，郑安中在案涉房屋退还业主后并未及时依《合约书》第四 条约定内容向曾天爵主张退还案涉款项，而是继续使用案涉房屋并 向房屋业主支付租金长达十六余年。郑安中已获取了案涉房屋多年 的使用权益，在业主通过诉讼向其收回案涉房屋后再主张返还案涉 款项，有违诚信。第三，案涉房屋已经法院强制执行予以腾退，各 方并未就案涉房屋的装修赔偿进行约定，郑安中也未就装修情况及 损失进行举证，故其关于赔偿装修费用的诉请，缺乏依据，其主张 对案涉房屋装修进行评估鉴定的申请亦无必要。最后，法律规定的 承租人所享有的优先购买权系指在租赁合同存续期间，出租人如要 出售租赁房屋，承租人享有同等条件下优先购得该房屋的权利。郑 安中在双方租赁关系解除后主张对案涉房屋享有优先购买权，缺乏 法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华 人民共和国合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条规定，判决如下： 驳回原告郑安中的诉讼请求。 本案案件受理费4934元，由原告郑安中负担。 如不服本判决，郑安中、曾天爵可在判决书送达之日起十五日 内，吴自爱、宫田江美、古园江梨、益田江津可在判决书送达之日 起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本， 上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  戴建平 人民陪审员  郑明娥 人民陪审员  陈慧玲 二〇一九年五月十五日 法官助理冯莉平 代书 记员  杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚 实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合 理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反 驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另 有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事 实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。