广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初3839号原告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清新区太和镇太和路8号翰都铭瑜公馆412（仅限办公）。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：张棉，公司员工。被告：邱喜春，男，汉族，1979年1月28日出生，住址：江西省抚州市乐安县。原告清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称“俊鑫公司”）诉被告邱喜春商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告俊鑫公司委托诉讼代理人张棉到庭参加诉讼，被告邱喜春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊鑫公司的诉求：1、请求判令解除原告与被告于2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（房屋编号：01F000227410，合同编号：2014111249227410）；判令被告协助原告到房管部门办理有关解除《商品房买卖合同》预告登记及注销备案手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于清新区龙××镇××天下翰林北路××楼××房（房屋编号：01F000227410，合同编号：2014111249227410），合同总价为人民币448526元，被告向原告支付首期房款人民币138526元，余款人民币310000元在上海浦东发展银行股份有限公司广州分行办理按揭手续。后因被告累计逾期五期未归还银行贷款，按揭银行于2018年4月28日发函告知原告，要求根据按揭银行与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》的约定，要求原告对被告的个人借款承担连带清偿责任。原告已于2018年9月28日向按揭银行代偿被告的个人贷款,按揭银行也函告原告，确认原告已代被告偿还了逾期贷款本息；原告于2018年10月11日发函给被告通知解除合同。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条的相关约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人（被告）未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人（原告）承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。原告俊鑫公司提交如下证据：1、营业执照及核准变更登记通知书，拟证明恒大盛宇（清新）置业有限公司已于2018年7月13日正式更名为清远市俊鑫房地产开发有限公司；2、商品房买卖合同及补充协议，拟证明被告向原告购房的事实；3、个人购房担保借款合同，拟证明原告为被告的按揭贷款承担连带责任；4、预告登记证，拟证明涉案房屋已经预告登记在被告名下，并已经办理了预告抵押登记；5、关于要求恒大盛宇（清新）置业有限公司履行阶段性保证担保责任的函，拟证明按揭银行要求原告承担担保责任；6、网上银行电子回单，拟证明原告代被告向按揭银行支付剩余按揭贷款；7、关于清远市俊鑫房地产开发有限公司已完成履行借款人邱喜春贷款的阶段性保证担保责任的函，拟证明原告为被告的贷款承担连带清偿责任，代被告还清贷款；8、关于解除商品房买卖合同通知书及EMS快递单，拟证明原告已通知被告解除合同。被告邱喜春没有答辩，也没有提交证据。经本院审查核实，对原告提交的证据1至8是书面证据，证据来源合法，具有真实性、关联性，能组成证据链互相印证，本院予以采信。经本院审理查明：清远市俊鑫房地产开发有限公司前身为恒大盛宇（清新）置业有限公司，公司经营范围为从事房地产综合开发、经营、销售等。经工商行政管理部门核准，2018年7月13日恒大盛宇（清新）置业有限公司变更企业名称为清远市俊鑫房地产开发有限公司。2014年11月12日，恒大盛宇（清新）置业有限公司为出卖人与邱喜春为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，约定：邱喜春购买恒大（清新）公司开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下翰林北路××楼××房，总金额为448526元。付款方式及期限采用银行按揭付款方式：2014年11月13日前支付首期房款138526元，余款310000元于2014年11月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2016年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用……同日，双方再签订《补充协议》，约定：关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者），在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。分期付款的约定：买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须向出卖人支付总楼款的20%违约金，由已付楼款中直接扣除，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。2014年12月18日，邱喜春作为借款人、上海浦东发展银行股份有限公司广州分行作为贷款人、恒大盛宇（清新）置业有限公司为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：邱喜春向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行以所购的房屋抵押按揭贷款310000元，贷款期限30年，等额本息还款法，分期还款，还款周期为一个月，每期还款日为每月10日。恒大盛宇（清新）置业有限公司提供阶段性连带责任保证担保。依合同约定，上海浦东发展银行股份有限公司广州分行于2014年12月19日向邱喜春发放了贷款310000元，并且款项按约定划入恒大盛宇（清新）置业有限公司银行账户，用于支付购房款。2015年3月2日，原告持相关合同到房管部门办理了房地产预告登记证明和备案登记。后邱喜春逾期五期未归还银行按揭贷款，2018年4月28日，上海浦东发展银行股份有限公司广州分行发函恒大盛宇（清新）置业有限公司要求其承担阶段性保证担保责任，归还债务人邱喜春的贷款本息。2018年9月28日，俊鑫公司代邱喜春归还并结清了在上海浦东发展银行股份有限公司广州分行贷款本息（包括剩余本金、利息、罚息）309723.34元。对此，该行向原告出具《关于清远市俊鑫房地产开发有限公司已完成履行借款人邱喜春贷款的阶段性保证担保责任的函》予以确认。俊鑫公司表示其于2018年10月11日按照房屋买卖合同约定的地址和联系方式通过EMS邮政特快专递向邱喜春发出《关于解除商品房买卖合同的通知书》，要求解除双方签订的房屋买卖合同。但俊鑫公司对其办理邮寄解除房屋买卖通知书的行为没有办理公证事项，本院对其邮寄的材料是否为解除房屋买卖通知书无法查实。以上事实有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、广东省房地产预告登记证明、关于要求恒大（清新）公司履行阶段性保证担保责任的函、关于清远市俊鑫房地产开发有限公司已完成履行借款人邱喜春贷款的阶段性保证担保责任的函、庭审笔录等予以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、名称变更引起的权利义务的承受。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。恒大盛宇（清新）置业有限公司名称变更为清远市俊鑫房地产开发有限公司，名称的变更不导致权利义务的消灭，原恒大盛宇（清新）置业有限公司的权利义务应由清远市俊鑫房地产开发有限公司承受。二、缺席审理。被告邱喜春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭抗辩和质证的权利，应承担相应的法律后果。三、合同的解除。俊鑫公司与邱喜春双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，邱喜春、上海浦东发展银行股份有限公司广州分行、恒大盛宇（清新）置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同约定享有权利履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》约定对买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，现被告未能偿还银行按揭贷款导致原告承担了担保责任的违约行为符合合同约定所附解除合同的条件，买卖合同应予解除。原告诉求解除合同的请求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。附件《补充协议》是从合同，依附于《商品房买卖合同》，主合同《商品房买卖合同》解除，附件《补充协议》相应解除。四、注销预告登记和备案登记。合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。涉案房屋为预售商品房，商品房买卖合同及附件补充协议解除后，商品房买卖合同的预告登记和备案登记应予注销，故原告诉求被告协助原告到房管部门办理有关解除《商品房买卖合同》预告登记及注销备案手续符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告清远市俊鑫房地产开发有限公司与被告邱喜春于2014年11月12日签订的关于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下翰林北路77号楼2602房屋的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告邱喜春于本判决生效后十五日内协助原告清远市俊鑫房地产开发有限公司到房管部门注销上述商品房买卖合同的预告登记和备案登记。本案受理费8028元，由被告邱喜春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  梁沛新人民陪审员  李振洪二〇一九年五月六日书 记 员  杨丹娜附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”