上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8059号原告(反诉被告)：陈都。委托诉讼代理人：郑贤婷，上海锦汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海徽工置业有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。原告陈都与被告上海徽工置业有限公司(以下简称徽工置业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案，依法适用简易程序。被告徽工置业于2019年3月21日提起反诉，本院受理后一并就本反诉进行了公开开庭审理。原告(反诉被告)陈都的委托诉讼代理人郑贤婷，被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司的委托诉讼代理人孙新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈都向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁押金人民币34,500元(以下币种相同)及以34,500元为本金，按同期银行贷款利率标准计算自起诉之日2019年2月26日起至实际清偿之日止的利息损失;2.判令被告返还原告入场费60,000元及以60,000元为本金,按同期银行贷款利率标准计算,自起诉之日2019年2月26日起至实际清偿之日止的利息损失。事实和理由：2018年03月12日,原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》,合同约定：原告租赁位于上海市闵行区XX路XXX弄XX路XX街XX商业街XX层XX号单元;租赁期限2年,自2018年04月01日至2020年03月31日,租金为11,500元/月,被告同意自约定交付日起至正式开业日为装修日,装修期间不计租金,房屋租赁保证金34,500元;原告应于内三个月开始的第一个月五日内支付三个月租金,如原告逾期不支付租金或其他应付费用,逾期累计超过30日的,被告有权解除合同。合同签订当日,原告按约向被告支付了房屋租赁保证金34,500元及进场费6,000元。于2018年3月16日支付三个月租金34,500元后，原告对租赁商铺进行装修，后租赁场所实际开业日为2018年6月1日。但被告在原告开业后未按承诺对原告店铺进行推广,也未按招商承诺提高XX街客流量,在原告经营过程中被告经常关闭公共空调及排风系统,提供的店铺消防系统频繁在高峰期自动报警并整体断电,关闭通道大门造成客户恐慌,客源大量流失,原告多次向被告反应上述情况,但是被告均未有改善。2018年11月26日,原告向被告发出《解除合同通知》,告知被告因其种种原因,原告无法继续经营,自2018年12月1日不再交付租金并结清所有费用,要求被告立即返还租赁押金及进场费。但被告接通知后至今分文未退。综上,原告为了维护自己的合法权益,诉至法院，望判如所请。徽工置业辩称如下：不同意陈都的全部诉请。对于诉请1返还押金，徽工置业认为解除合同不符合法律规定也不符合合同约定。徽工置业提供的房屋符合合同规定，消防报警属于消防设施正常运作，证明被告的房屋符合规定，空调排风不开，合同约定的6-7条空调是物业负责的，并非是徽工置业负责的，故空调排风的故障和徽工置业无关。根据合同14-3条中约定，合同签署后，陈都单方面提出解除合同属于承租人违约解除，徽工置业不应返还押金。对于诉请2返还进场费，在陈都已经进场的情况下且其存在违约的情形下，已经发生的入场费也不应退还。另，徽工置业认为陈都在承租商铺后未按约支付租金，其认可解除合同，但认为陈都应支付装修期间的租金以及合同解除后未及时归还房屋的房屋使用费。故徽工置业提出反诉并主张：1、判令陈都支付装修期间租金7,283元；2、请求判令陈都按租金标准支付自2018年12月3日至2019年3月26日止的房屋占用费43,316元。针对徽工置业的反诉，陈都辩称如下：其不同意徽工置业的全部反诉请求。首先，其认为系徽工置业违约导致其解除合同，所以解除后果责任应由徽工置业承担。其次，其已经于2018年11月28日交还租赁物，故此后也不存在房屋使用费。本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，陈都作为乙方(承租人)与徽工置业作为甲方(出租人)就上海市闵行区XX路XXX弄XX商业街XX层XX室-X-XX号单元(面积49.8平方米)签订《上海市房屋租赁合同》。合同4-8条约定，租赁期共计贰年，自2018年4月1日起至2020年3月31日。合同5-1条约定，在乙方租满根据上述第4-8条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日至甲方正式开业日为装修期，即2018年3月12日至2018年3月31日。装修期内不计租金，但乙方必须支付本合同第6-7条所规定的物业管理费以及本合同第6-10条规定的其他费用。合同5-2条约定，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则甲方有权向乙方索取装修期内不计的所有租金。合同5-3条约定，乙方支付租金的方式如下：付三押三，每三个月支付一次，先付后用。该单元交付当日，按照以下固定租金，由乙方向甲方支付三个月租金。第一期：自2018年4月1日起至2020年3月31日止，月租金为11,500元。合同5-4条约定，乙方应于每三个月开始的第一个月5日前向甲方付清三个月的租金(如当期第5日为节假日，则于之前最近的工作日支付)。合同9-1条约定，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17：00时之前向甲方和管理公司交还该单元。乙方如未经甲方书面同意而与其不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的2倍向甲方支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同9-5条约定，在租赁期内，如本合同未终止而乙方自行提前迁出该单元，致使该单元被第三者未经甲方同意而占据，不论乙方对该等占据是否知晓或同意，乙方应对因其自行迁出和该单元被占用而引起的甲方的所有损失和费用承担责任。合同14-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：(3)本合同签署后乙方单方面提出解除本合同的……(8)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的。合同14-3条约定，若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)。合同另约定双方其他相关权利义务，双方合同落款处签名、盖章。同日，徽工置业向陈都出具收据两张。一张载明金额60,000元，收款事由为XX-X-XXXXXX进场费。另一张载明金额34,500元，收款事由为XX-XX-XXXXXXXX烫押金。2018年11月26日，陈都向徽工置业发出《解除合同通知》。上载：“……贵司于2018年6月1日正式交付使用并收取租金。在使用过程中，贵司违反承诺，未对我方店铺进行推广宣传，也未采取有效措施吸引客流；且在经营过程，空调经常不开以及排风系统不开造成客户流失，还有因贵司提供的店铺消防系统存在问题，频繁在高峰期自动报警并整体断电、关闭通道大门，造成客户恐慌、客流流失，给我方造成严重的经济损失。我方及商户已多次向贵司反映，至今未得到处理。因贵司不但未履行推广承诺，且商铺还存在严重妨碍经营的问题未解决，致使我方租赁合同目的无法实现，现书面通知贵司：1.解除双方签订的租赁合同，自2018年12月1日起不再支付租金；我方已结清2018年12月1日之前的水电费，并已在办理店面营业执照等注销手续。2.希贵司收到本通知后按约定返还我方支付的租赁押金34,500元及进场费60,000元……”。该函件于2018年12月2日退回。后，陈都于2018年12月2日再次寄送后，该通知于2018年12月3日被签收，签收人显示招商部。2019年3月26日，双方对讼争商铺进行交接，徽工置业收回该商铺。上述事实，由陈都提交的《房屋租赁合同》、收据两张、《解除合同通知书》及邮寄凭证一组及徽工置业提交的EMS邮件信息查询结果以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于陈都提供的有争议证据：1.视频光盘一份(消防警报大作、喷淋喷水、空调不开排风)，陈都旨在证明徽工置业对于讼争商铺的经营管理存在各种问题，导致其无法正常经营。对此徽工置业则认为光盘中的视频和聊天记录真实性、关联性均不认可，虽然可见场地是讼争商铺，但不知是何情况下拍摄而成；2.照片，旨在证明陈都已于2018年11月28日清场。对此徽工置业则认为照片确系讼争商铺，但不认可陈都已经将房屋交还徽工置业的证明目的；3.《证明》，旨在证明讼争商铺的邻居确认陈都与徽工置业相关人员办理商铺交接的时间。对此徽工置业则认为该《证明》应属于证人证言，证人理某出庭接受质询，故对该证据的证据形式认为不合法；4.录像资料(光盘一张)，旨在证明讼争商铺内的货物系徽工置业指示他人于2019年1月堆放至今，该物品并非是陈都的相关物品。对此徽工置业则认为三性均不予认可。针对上述争议证据，本院认定如下：对于证据1、证据2、证据4三份证据与其所意图证明的目的无明显关联性，故对于该三份证据的证明目的不予认可；对于证据3，该证据应属于证人证言，现陈都仅提供书面证词，该证据不符合证人证言的形式要件，本院对于该证据不予采信。对徽工置业提供的有争议证据：1.涉案房屋现场照片2张(拍摄时间为2019年3月8日)，旨在证明陈都至该日并未交还讼争商铺。对此陈都认为，其已经于2018年11月28日清场退出讼争商铺，该照片中货物等不属于其所有，其认为是徽工置业指示他人堆放的物品，故对该证据的证明目的不认可；2.宣传照片2张，旨在证明徽工置业对陈都的店铺进行了宣传，故陈都的解除理由不成立。对此陈都认为真实性没有异议，但徽工置业招商时做出的宣传承诺并非仅仅是照片所显示的宣传程度，应该更具有引流性，陈都认为徽工置业并未完成其招商引资时的承诺。针对上述争议证据，本院认定如下：对于证据1与其所意图证明的目的无明显关联性，故对于该证据的证明目的不予认可；对于证据2的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联性，本院对于该份证据不予采用。本院认为，陈都与徽工置业签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。现双方均确认《房屋租赁合同》于2018年12月3日已解除，而争议焦点则在于两处：1.合同解除之后果处理；2.陈都是否应承担自2018年12月3日起至2019年3月26日止的房屋使用费。针对争议焦点1：陈都认为合同解除过错在于徽工置业，徽工置业的主要过错在于其未提供符合经营所用的标的物，具体表现在房屋经常没有空调且多次消防设备突发问题导致客流流失，另招商时承诺的相关宣传措施亦未施行，故其于2018年11月26日、2018年12月2日先后两次发送《解除合同通知》，并最终于2018年12月3日解除合同。综上，合同之所以无法履行导致解除的过错均在徽工置业，其应承担相应返还押金、返还进场费并承担逾期返还上述两笔款项的利息。而徽工置业则认为虽然在收到陈都寄送的《解除合同通知》后，其认可2018年12月3日解除合同，但其认为解除原因并非由于己方过错，而是陈都无理由单方解除合同所致。故应由陈都承担相应解除合同的违约责任，不同意陈都的所有诉请并反诉主张由于陈都提前解除合同另要求其支付装修期间的租金。对此，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定双方各自应在合同中承担的相关义务，现陈都于《解除合同通知》中所罗列的种种事由并不满足合同约定的解除条件，故本案中讼争合同的解除原因系陈都提前提出解除而并非出于徽工置业的履约瑕疵或过错。基于解除原因在于陈都方，根据合同14-3条约定陈都已支付的保证金应由徽工置业予以没收，另根据合同5-2条约定陈都另应向徽工置业补交装修期内的相应租金，根据月租金11500元÷31天(3月天数)×20天(2018年3月12日起至2018年3月31日，共计20天)，计算所得租金应为7,419.35元。现徽工置业仅主张7,283元，本院对此金额予以支持。至于入场费60,000元，双方合同中并未约定有所谓的入场费亦未明确徽工置业收取入场费后应提供何种服务。庭审中，徽工置业对于收取该入场费的说辞为：入场费收取后并不存在相应的服务项目的概念，其认为在租赁行业中，对比较好的店铺都存在入场费，只要承租人想要租赁就应支付入场费。虽然合同没有约定有入场费，但是涉讼商铺作为热门商铺，陈都实际想要进场租赁商铺就应支付入场费。对此本院认为，虽陈都提前解除合同系属违约，但其已按约承担合同约定的责任后果，现徽工置业主张不予退还入场费并无相关法律或合同依据，故对于徽工置业该抗辩观点，本院不予采信。另，陈都于《解除合同通知》中明确要求徽工置业退还入场费，但其迟迟未与退还，亦应承担相应利息。现陈都仅要求主张自起诉之日即2019年2月26日起至实际清偿之日期间的利息系陈都行使其权利的行为，于法无悖，本院予以支持。综上，对于陈都要求徽工置业返还入场费60,000元及以60,000元为本金,按同期银行贷款利率标准计算自起诉之日2019年2月26日起至实际清偿之日止的利息损失之诉请，本院予以支持。针对争议焦点2：徽工置业认为双方直至2019年3月26日方在本院要求下进行房屋的交接，故陈都应承担按租金标准计算自2018年12月3日至2019年3月26日止的房屋占用费43,316元。对此陈都则认为其实际于2018年11月28日便已经清空涉讼商铺向徽工置业的招商部人员交房，不应承担所谓房屋占用费。对此，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》中14-3条明确约定存在陈都将房屋恢复原状后向徽工置业返还。陈都仅有照片一组以及《证明》一份，上述证据并不足以证明其已于2018年11月28日与徽工置业相关人员进行房屋交接。故本院对于陈都所陈述之抗辩理由难以采信。但徽工置业在庭审中亦向本院确认：其于2018年12月3日收到《解除通知书》，但根据合同约定，其可以在2019年3月3日前提出陈都解除合同无效的诉讼亦可向陈都主张相关房屋占用费。且陈都方实际有两个合伙人，徽工置业在收到《解除通知书》后也不知道应该与谁协商，所以在其收到陈都方的诉状后，便决定待庭审时一并处理解除的后果。对此，本院认为徽工置业之行为造成损失扩大，显有不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，该法条的实际依据为减轻损失规则，通常简称为减损规则，目的在于限制赔偿权利人可获得的赔偿数额，其功能在于通过设定减损义务，达到激励受害方按促进经济效益的方式去处理，增进社会整体效益，对于减少财产浪费和有效利用资源均具有重要意义。而减损规则同时也是依据诚实信用原则而产生的，就本案而言徽工置业未能尽到减轻损害的义务，实际构成了对诚信原则的违反。同时，按照过错责任原则的要求，徽工置业在陈都违约后未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也是有过错的，应对其过错行为所致的后果负责。据此对于徽工置业现主张要求陈都支付自2018年12月3日至2019年3月26日止的房屋占用费43,316元的请求，本院酌定认为由陈都支付相当于一个月租金即11,500元房屋使用费更为合理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈都返还入场费人民币60,000元；二、被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈都支付以人民币60,000元为本金，按照同期银行贷款利率标准计算自2019年2月26日起至被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司实际返还入场费之日止的利息损失；三、原告(反诉被告)陈都于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司支付装修期间的租金人民币7,283元；四、原告(反诉被告)陈都于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司支付房屋使用费人民币11,500元；五、驳回原告(反诉被告)陈都其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,081.25元，由原告(反诉被告)陈都负担人民币431.25元，由被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司负担人民币650元。反诉案件受理费减半收取计人民币566.04元，由被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司负担人民币431.25元，由原告(反诉被告)陈都负担人民币134.79元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年五月二十日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。