广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7393号原告：陈功婷，女，1978年7月6日出生，汉族，住广东省阳春市，委托诉讼代理人：莫纯洁，广东敬德律师事务所律师。被告：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼103室，统一社会信用代码91442000663343848H。法定代表人：吴章锦，职务执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，1965年6月10日出生，汉族，住广东省中山市，系被告公司行政人事后勤主管。原告陈功婷诉被告中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈功婷的委托诉讼代理人莫纯洁,被告港德公司的委托诉讼代理人高少明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈功婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2017年5月1日起计至2017年11月2日止的逾期交房违约金24989元（671743元×186天×0.2‰）；2.判令被告向原告支付从2018年4月26日起计至实际取得房地产权证书之日止的逾期办证违约金，暂计至2019年3月20日为11050元(671743元×329天×0.005%)。事实与理由：2015年6月30日，原、被告双方签订一份《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于中山市××乡镇××天韵花园××房，总价款671743元。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2017年4月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及符合合同约定的商品房交付给原告使用。按照合同第九条被告逾期交房违约责任的约定，逾期交楼超过180日的，被告应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。原告已经依约支付全部房款及其他相关费用，但被告直到2017年11月2日才获得竣工验收备案表，才符合合同约定的交付条件，故被告的行为已构成违约，被告逾期交付共186天。因此，被告应向原告支付自合同约定的交房次日起至实际交房之日即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自迟延之日起每日按原告已付房价款的0.005%向原告支付违约金。按照合同约定，被告应在合同约定的交付之日即从2017年4月30日起360日内为原告办理房地产权属证书，原告应在2018年4月25日前取得所购房产的权属证书，但原告至今未取得。从2018年4月26日起暂计至起诉之日，由于被告原因逾期办证329天，被告应向原告支付逾期办证违约金。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告陈功婷围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购房发票；4.中山市住房和城乡建设局竣工备案查询信息。被告港德公司答辩称，认可原告的事实与理由，但不同意原告提出的赔偿数额。被告港德公司向本院提供了下列证据：1.摘录《中山网》新闻关于转发市三防指挥部发布《中山市防台风全民动员令》及中山市建协通[2017]36号及中山市人民政府防汛防旱防风指挥部（三防紧急通知）中防指[2017]49号；2.中山市气象局2016-2017年晴雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目监理部晴雨表；3.深圳市恒浩建工程项目管理有限公司施工许可证；4.深圳市恒浩建工程项目管理有限公司关于天韵花园工期的证明；5.收楼通知书及挂号信、快递回执；6.房产交接书；7.室内配置登记表、业主（住户）入住验房表、业主资料登记卡；8.合同补充协议；9.安装成承诺书、装修申请表；10.装修承诺书、装修更改承诺书；10.住宅室内装饰装修管理服务协议。经审理查明，2015年6月30日，出卖人港德公司与买受人陈功婷签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1.陈功婷购买港德公司开发建设的位于三乡镇××韵花园××房，该商品房建筑面积141.36平方米，总价款671743元；2.港德公司应当于2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给陈功婷使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的买受人有权要求出卖人按日向其支付已付房款万分之二的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，双方同意如下处理，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。出卖人落款处盖港德公司章，买受人落款处签陈功婷名。2017年4月18日，港德公司向陈功婷发出收楼通知书，要求陈功婷办理收楼手续。庭审过程中，原告陈功婷主张收楼时间为2017年5月16日，被告港德公司亦确认。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈功婷与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈功婷依约向被告支付了房款，已履行了合同约定的主要义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年4月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给两原告使用。港德公司直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，即已逾期185天，故港德公司的行为已构成违约。虽然港德公司于2017年4月18日向陈功婷发出了收楼通知，但此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，未符合合同约定的交付条件，故不能构成有效交付。虽然港德公司辩称逾期交楼天数应将2016年及2017年全年的雨天和台风天进行扣除。本院认为，虽然双方签订的合同中约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，但合同中并未对雨天的具体含义进行解释，现原、被告双方对合同中雨天的具体含义产生分歧，根据合同解释规则，本院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，双方签订的合同中约定的雨天的具体含义应为除去正常雨天情况下的对工程造成影响的天气。而且双方在签订合同时，理应已经考虑了正常情况下天气情况，从而确定交楼时间。现港德公司并未举证证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份的雨天天数的事实，故对于港德公司该辩称，本院不予采纳。因此，港德公司存在逾期交楼的违约行为，其应按合同约定向陈功婷支付违约金24854元（671743元×185天×0.2‰）。关于逾期办证违约金，根据双方签订的买卖合同约定，被告应在案涉房产交付使用次日即2017年5月17日，往后推算360个工作日即2018年10月24日前，持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案，被告港德公司未及时履行约定，为原告陈功婷办理房地产权属证书，故被告港德公司应承担违约责任。即被告港德公司应从2018年10月25日起，按已付房价款671743元的0.005%向原告支付逾期办证违约金至港德公司持办理权属证书需由其提供的资料到产权机关备案之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市港德实业地产投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告陈功婷支付逾期交房违约金24854元；二、被告中山市港德实业地产投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告陈功婷支付逾期办理房地产权属证书违约金（计算方式：按671743元的0.005%，从2018年10月25日起计算至港德公司持办理权属证书需由其提供的资料到产权机关备案之日止）；三、驳回原告陈功婷的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，减半收取为350元（该款原告已预交），由被告中山市港德实业地产投资有限公司负担（该款被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇一九年五月二十八日书记员 苏颖瑜**龙