山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初316号原告：张世超，男，1986年4月7日出生，汉族，住山东省文登市张家产镇汤村村119号，现住山东省威海市环翠区。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。第三人：于兰芳，女，1969年1月4日出生，住山东省威海经济技术开发区。原告张世超与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理，原告张世超、被告委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加于兰芳为第三人，并于2019年4月29日公开开庭进行了审理，原告张世超、被告委托诉讼代理人孔爱芝、第三人于兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世超向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500042206）有效；2.判令被告协助原告办理商品房预告登记；3.判令被告自可以办理不动产产权登记时配合协助原告办理产权登记。事实和理由：原告与被告于2015年11月24日就百度城-13号-302签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签手续，原告向被告支付购房款全款1450000元，被告向原告开具了全款的收款收据。2016年6月29日，威海市中级人民法院裁定被告重整。在重整过程中，原告已就该房产申报了业主债权，但被告管理人在被告被裁定破产重整一年后，以该房产系为清偿原债务而签订以物抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人为由，通知原告不具有业主债权资格，决定解除与原告之间就该房产签订的买卖合同。原告认为对于该涉案合同，原告与被告之间已成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已完全履行了合同义务，应该享有业主债权资格，被告管理人解除合同于法无据，解除合同行为应属无效。综上，请求依法支持原告诉讼请求。广信公司辩称，涉案房产买卖合同系因被告欠第三人于兰芳的借款本息无法偿还，双方协商以物抵债形成，原告并未向被告支付房款，原告诉请无事实及法律依据。1.涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产转让登记之前被告被裁定破产，在破产程序中原告享有的仅为债权，如继续履行双方为清偿债务目的签定的涉案房产买卖合同涉嫌构成个别清偿。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式。基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人在完成不动产转让登记前，该以物抵债合同不足以形成优先于一般债权的利益，原告的债权不享有优先受偿权，如继续履行以物抵债合同，实质上转移了破产财产、损害其他债权人合法权益，违反物权法定基本原则，同时违反《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十六条受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定；2.涉案房产在破产时不具备交付条件，客观上无法继续履行。被告于2016年6月29日被裁定破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，尚属在建工程，客观上不具备交付条件，属于客观上不能强制履行的情形，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十条的规定，管理人有权解除，同时根据《企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除合同；3.涉案房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设，投入的资金依法属于共益债务，在此情形下，继续履行合同实际上需要挪用被告其他资产进行清偿，有损广大债权人的利益。请求驳回原告的诉讼请求。第三人于兰芳述称，1.其对被告享有到期借款债权700余万元，2015年10月经双方协商，被告同意以百度城9-101、10-401、13-302房产抵顶到期借款本息，双方签订《顶房协议》；2.张英绍、王秀平、张世超看好定下购买上述三套房产后，被告告知第三人，同意与第三人对账清算，第三人将被告偿还的借款本息交付给被告，代替张英绍等三人交纳部分购房款，第三人向被告出具收借款本息收据，被告向张英绍等三人出具收房款的收据，被告通知张英绍等将部分购房款转付给第三人，偿还代为支付的购房款，剩余126万元购房款汇至被告账户，被告财务皆有记录，第三人与张英绍等人之间已结清代为支付的房款；3.第三人与被告间的《顶房协议》并未履行，未将抵顶房产网签至第三人名下，不符合以物抵债的特征；4.原告作为消费者，与被告之间系商品房买卖合同关系，买卖合同签订前，原、被告之间不存在债权债务关系，不存在被告以房产向原告个别清偿债务或双方为清偿原债务所达成的以物抵债行为，第三人与被告间的债权债务关系，与原告无关；5.对涉案房产，被告是否同意出卖，原告是否愿意购买，购房款如何支付，是直接支付给被告还是由第三方代为支付，皆由原、被告协商并经被告同意，签订了预售合同，办理备案和预告登记并开具收款收据，便是证明，上述皆是原、被告的真实意思表示，原告按约已履行全部合同义务，支付方式并未违反法律规定；6.被告偿还第三人的借款，系被告履行借款合同的义务，第三人用上述款项替原告支付房款，系第三人的自由并经被告同意，被告向原告开具收款收据，表明被告认可收到购房款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：张世超系案外人张英绍之子，张英绍与于兰芳系朋友关系。2012年2月至2014年11月间，张英绍多次向于兰芳出借款项共计330万元，利息为月息1.5%，双方未约定还款日期。期间，于兰芳向张英绍支付相应利息，但未偿还本金。于兰芳曾任广信公司融资部经理、财务部经理，其与广信公司之间存在借款关系，多次向广信公司提供借款。2015年10月29日，为偿还于兰芳借款，广信公司与于兰芳签订《顶房协议》，将包括百度城二期-13号-302室在内的多套房屋抵顶给于兰芳，并约定百度城二期-13号-302室房屋面积166.38平方米，房款145万元。2015年11月24日，张世超与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由张世超购买百度城-13号-302室房产，房屋面积166.38平方米，储藏室面积37.3平方米，该商品房单价为每平方米7818.25元，房屋价款为1300800元，储藏室按照建筑面积计价为149200元，该商品房总购房款合计145万元；付款方式及期限约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金145000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式支付房款，应于2015年11月24日前支付首期房款145000元，余款1305000元向银行申请贷款支付。2015年11月19日，广信公司向张世超出具收款收据，记载收到张世超“百度城二期（13-302）”房款97万元。2016年1月20日、21日，张世超向广信公司账户共汇款48万元。2016年1月20日，广信公司向张世超出具收款收据，记载收到张世超“百度城二期房款（13-302）”48万元。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年4月7日办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定广信公司破产重整。涉案房产在法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。2017年12月，广信公司管理人向张世超发出《通知书》，认为涉案《商品房买卖合同（预售）》存在为清偿原债务而签订以房抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人的情形，因此决定不向张世超交付房产。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行。本案中，第三人于兰芳在被告无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定被告将涉案房产抵顶给第三人，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。第三人与原告张世超之父张英绍系朋友关系，且欠付其借款。其后，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取商业贷款的方式，但原告并未按照合同约定的付款方式向被告支付购房款。第三人主张系被告向其偿还借款本息后，其再将款项支付给被告，代替原告支付涉案房款，被告对该主张不予认可。综合本案事实，被告与第三人之间的借款行为、以房抵债行为，原告之父与第三人间的借款行为，以及原告与被告之间的房屋买卖行为，相互关联，第三人主张的其以对被告的借款债权代原告支付涉案购房款，其实质仍是在履行第三人与被告之间的《顶房协议》，故第三人关于涉案《顶房协议》并未实际履行的主张，与事实不符。第三人并未代原告向广信公司支付涉案房款，故涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，原告仅支付48万元，余款并未实际履行。涉案房产在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行，依据《企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故被告管理人以《通知书》的方式通知原告解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》被解除后，尚未履行的合同义务，依法终止履行，故原告诉请被告协助办理确权登记，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的买卖合同被解除时，属于债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》依法被解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。故原告要求办理预告登记及产权登记的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告协助办理商品房预告登记及产权登记的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：一、确认原告张世超与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告张世超的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张世超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  崔 敏二〇一九年五月十六日书 记 员  孙晓燕