西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民事判决书                       （2018）陕0113民初11360号   原告：叶婷婷，女，汉族，1982年8月5日出生，籍住西安市雁塔区。   委托代理人：夏云峰，陕西弘业律师事务所律师。   被告：马西强，男，汉族，1961年11月15日出生，籍住陕西省商洛市商州区。   委托代理人：陈波，陕西弘达律师事务所律师。   第三人：西安荣邦商业运营管理有限公司。住所地：西安曲江新区。   法定代表人：李建栋，该公司总经理。   委托代理人：和良，该公司员工。   原告叶婷婷诉被告马西强、第三人西安荣邦商业运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶婷婷及其委托代理人夏云峰，被告马西强及其委托代理人陈波，第三人西安荣邦商业运营管理有限公司委托代理人和良均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。   原告诉称，原告于2016年始在西安曲江买房,以便于子女在曲江入学，相继考察了诸多房屋,后于2016年11月15日在房屋中介西安荣邦商业运营管理有限公司的居间下与被告签订《房屋买卖三方合同》，购买被告所属位于西安市曲江新区曲江XX小区XX幢XX单元XX号房屋。合同签订后，原告如约支付了房屋定金20万元予以履行合同义务，但被告却因房屋涨价为由不予履行合同义务，期间原告与被告及第三人多次协商，但被告不予配合，自合同签订至今不予配合办理房屋过户手续，严重了侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告马西强继续履行原被告及第三人所签订的《房屋买卖三方合同》，直至将位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋产权转移登记至原告名下；2、被告向原告支付违约金30000元；3、诉讼费由被告承担。   被告马西强辩称: 一、原被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》因情势变更导致合同目的不能实现,请人民法院依法予以解除。2016年11月15日,答辩人和原告、第三人西安荣邦商业运营管理有限公司签订了《房屋买卖三方合同》,约定答辩人位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX号房屋一套,建筑面积163.71平方米,房屋价款182万元，出卖于原告叶婷婷。当日,原告通过POS机刷卡向西安荣邦装饰建材有限公司支付15万元。西安荣邦商业运营管理有限公司向原告出具一份20万元的定金代管收据。合同签订时,涉案房屋未有房屋产权证。由于答辩人与原告签订的合同第十五条补充协议中约定,原告的付款方式为按揭贷款，按揭贷款的手续需待产权证取得当日才能进行,但涉案房屋产权证取得时间是不能确定的。原告若要办理按揭手续前提必须是涉案房屋取得产权证。但由于涉案房屋产权证取得制约因素较多,开发商至今未办理产权证,致使签订房屋买卖合同未能正常履行。   2017年6月25日,西安市政府办公厅下发【2017】59号《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》。按照西安市政府调整的住房交易政策第一条一款规定,2017年4月18日以前购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易。备案涉案房屋是在2017年4月18日前由答辩人购买的,且登备案时间为2014年6月17日,自登记备案起5年方可交易。由于西安市限购政策的实施,致使涉案房屋不具备进行交易的条件,房屋一直处于交易不能的状态。在此期间,原告叶婷婷为了达到交易目的,多次采取电话和书面形式向答辩人及上级组织进行信访,对答辩人进行人身攻击,贬损答辩人名誉人格,给答辩人身心造成伤害。原告叶婷婷的行为丧失了合法、自愿的合同交易原则,亦损害了答辩人的合法权益。与此同时,答辩人也向被告原告出具律师函要求解除合同。此外,西安市住房保障和房屋管理局于2017年7月4出台的《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》也对新建商品住房提交网签信息进行了明确规定,即已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房,自网签备案起满5年方可交易。依照《合同法》第九十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,涉案房屋因西安市政府房屋限购政策的实施,因不可抗力致使答辩人与原告签订的合同目的不能实现,人民法院应适用公平原则,解除答辩人与原告等人签订的合同。   二、原告诉请答辩人继续履行合同及承担违约金,缺乏事实和法律依据,请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告、答辩人和西安荣邦商业运营管理有限公司在签订房屋买卖合同时,原告及西安荣邦商业运营管理有限公司对涉案房屋无房屋产权证是知情的,且涉案房屋何时取得产权证是不能确定的。同时,西安市政府出台房屋限购政策,是不能预见、不可避免并不能克服的。该限购政策对新建商品房屋交易年限做了明确规定,涉案房屋自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年是不能在房屋交易市场进行交易的。依据上述房屋限购政策规定,答辩人不能继续履行合同是受情势变更造成,属于不可抗力,并非答辩人违约不履行合同。原告要求答辩人继续履行合同,将涉案房屋产权转移登记到其名下,是不符合客观事实的,也是不符合限购政策的。加之原告与答辩人签订合同时,涉案房屋的共有人未签字，也明确表示不同意处分涉案房屋。需要指出的是,涉案房屋在签订合同时,西安荣邦商业营管理有限公司作为长期从事房屋居间的专业公司,明知涉案房屋无产权证是不能正常进行交易,应为其行为造成的后果承担责任。原告在明知涉案房屋无产权证且产权证的取得时间不能确定,却与答辩人签订合同,也应承担相应责任。本案中,涉案房屋不能继续交易,合同不能继续履行,并非答辩人的违约责任造成,原告诉请答辩人承担30000元违约金缺乏事实和法律依据。综上所述,本案涉案房屋一直无房屋产权证,不具备交易的条件。由于限购政策的实施致使合同目的不能实现,加之涉案房屋的共有人也明确表示不同意处分。原告提出的请求缺乏事实和法律依据,请法院按照公平原则解除合同，驳回原告的诉讼请求,维护答辩人的合法权益。   第三人西安荣邦商业运营管理有限公司述称，同意原告叶婷婷的诉请。                                                                         经审理查明，2016年11月15日，甲方马西强与乙方叶婷婷及丙方荣邦公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定，甲方所售房屋位于西安市曲江新区曲江XX小区XX幢XX单元XX号；房屋所有权证号（购房合同编号）为：Y14062378；该房屋未设定抵押、未出租；房屋成交价格为1,820,000元，地下车位F区124位；甲方应当在办理产权过户手续当日将该房屋交付给乙方；甲乙双方应在以曲江紫汀苑开发商办证时间为准，待甲方产证办理出来后22个工作日内办理房屋权属转移登记手续，否则应按照本合同第十一条的规定承担违约责任；乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金：贰拾万元整，经甲乙双方同意上述定金由丙方代为保管，视为甲方收到上述定金作为签约保证；本房屋产权证由甲方办理，产生的大修基金、契税、加急办理产证费用均由乙方承担，后续房产证过户产生的增值税、个税、契税、交易服务费、登记、按揭担保评估费均由乙方承担；乙方购买此房的形式为按揭贷款方式、在甲方取得房产证当日、乙方提供真实完整资料委托丙方在十五个工作日之内办理完按揭贷款手续，办理完银行贷款手续当日、甲乙双方约定7个工作日之内去西安市XX房XX市场办理产权过户手续，在过户当日乙方确保除去银行所批贷款、剩余首付款到位，所批贷款与首付款共同存入房地局资金监管账户、保证过户完后看到房管局资金监管账户房款全额入账，在甲乙双方办理产权过户之时丙方将所保管的定金除去中介佣金后剩余部分存入房地局的资金监管账户；甲乙双方应提供该房屋产权转移所需一切资料，并且积极配合办理产权转移的工作，如因上述问题导致手续不能办理，由过失方承担责任；甲方因市场异动不愿出售此房，甲方双倍赔偿乙方所交定金，丙方有权从赔偿金中扣除全额中介服务费剩余部分转交乙方；乙方原因不能购买此房，乙方所交定金在丙方扣除全额中介服务费以后剩余部分转交于甲方。签订该《房屋买卖三方合同》时，马西强妻子陈小京本人在场。   2016年10月30日，西安荣邦装饰建材有限公司收到50,000元，西安荣邦商业运营管理有限公司向李峰出具收据一张，收款事由为：今收到购买曲江紫汀苑6号楼1单元1901室购房诚意金伍万元整。2016年11月15日，西安荣邦装饰建材有限公司收到150,000元，西安荣邦商业运营管理有限公司向叶婷婷出具收据一张，收款事由为：今收到购买曲江紫汀苑6号楼1单元1901室购房定金补交壹拾伍万元整。   2016年11月15日，马西强出具收据一张，内容为：“今收到叶婷婷购买曲江紫汀苑6号楼1单元1901室定金贰拾万元整，定金暂由21世纪紫汀苑店保管”。   2018年2月7日，叶婷婷委托陕西弘业律师事务所向马西强通过EMS发送律师函一份，内容为：“你与叶婷婷、西安荣邦商业运营管理有限公司于2016年11月15日签订房屋买卖三方合同，叶婷婷购买你名下所属位于西安市曲江新区曲江XX小区XX幢XX单元XX号房屋。合同签订后，叶婷婷如约支付了房屋定金20万元并履行了合同义务，但经叶婷婷多次与你沟通，你至今不予履行合同约定的房屋转让义务。你的行为属于严重违约，严重侵犯了叶婷婷的合法权益。鉴于此，本所律师特发此函，请你收到本函后3日内与本所律师联系，并妥善解决该房屋买卖事宜。否则本所将代理叶婷婷通过诉讼方式予以解决，届时，你将因违约行为承担更多的违约责任，包括但不限于诉讼费、律师费、房屋价格差额费用等。同时，一旦你被法院列为失信被执行人，你本人的行为将处处受限，必将因违约行为承担本无必要的经济损失”。2018年2月9日20时01分44秒，马西强签收该邮件。   西安市住房保障和房屋管理局房屋买卖合同备案查询结果为：合同登记号为Y14062378的曲江·紫汀苑6号楼11901室房屋的网签时间为2014年3月31日，登记备案时间为2014年6月17日。   原告提供曲江紫汀苑小区6幢32701室房屋不动产权证书一份，用于证明与涉案房屋同一小区同一栋楼其他业主的不动产权证书已经办妥，涉案房屋尚未办妥不动产权证书系因被告马西强不愿意办理。庭审中，叶婷婷表示同意一次性支付剩余房款162万元。   被告马西强表示已经缴纳了涉案房屋的大修基金和契税。   本案立案前，马西强将叶婷婷及西安荣邦商业运营管理有限公司诉至本院，案号为（2018）陕0113民初8617号。该案中，马西强诉请为：1、解除原告与被告签订的房屋买卖三方合同；2、本案诉讼费由二被告承担。该案判决结果为驳回马西强全部诉讼请求。   以上事实，有《房屋买卖三方合同》、银行流水、收款收据、律师函、告知函、快递签收截图、房屋不动产权证书、结婚证复印件及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告叶婷婷与被告马西强及居间方西安荣邦商业运营管理有限公司三方签订《房屋买卖三方合同》，系三方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。叶婷婷已经按照合同约定支付了房屋定金200000元。叶婷婷要求继续履行合同，于法有据，应予以支持。《房屋买卖三方合同》中约定待马西强房产证办理出来后22个工作日办理房屋权属转移登记手续。但结合本案查明情况，马西强怠于履行办理房屋权属证书的义务，在同小区同楼栋的其他业主可以办理房屋权属证书的情况下不积极办理房屋权属证书，反而以此为由拒不履行合同。被告该行为，严重违反了诚实信用原则。故原告要求被告配合办理过户及支付违约金，本院依法予以支持。《房屋买卖三方合同》约定办理房产证产生的大修基金、契税、加急办理产证费用、后续房产证过户产生的增值税、个税、契税、交易服务费、登记、按揭担保评估费均由叶婷婷承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、原告叶婷婷与被告马西强及第三人西安荣邦商业运营管理有限公司于2016年11月15日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行，叶婷婷于本判决生效之日起十五日向马西强支付西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋（购房合同编号Y14062378）剩余房款1620000元整，马西强于本判决生效之日起十五日内将 西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX号房屋（购房合同编号Y14062378）过户至叶婷婷名下，过户产生的税费、房屋大修基金及契税等税费由叶婷婷承担。   二、被告马西强于本判决生效之日起十五日内支付原告叶婷婷违约金30000元。   本案案件受理费21180元，由被告马西强承担，因原告叶婷婷已预交，被告马西强在履行上述义务时一并给付原告叶婷婷。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审判长  宁莎   人民陪审员 马成功   人民陪审员   李小芳     二 〇一九年五月二十一日     书 记 员   武月          1