广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初809号原告：广州市南宇有限公司，住所地广州市天河区天河东路华康街5号403室。法定代表人：郑玲玲，总经理。委托诉讼代理人：张锡海、陈必成，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发公司，住所地广州市荔湾区茶滘路81号201房。法定代表人：张庆忠，总经理。委托诉讼代理人：王锐、万嘉欣，北京市金杜（广州）律师事务所律师。第三人：宣承文，男，1949年2月5日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：胡焱平、黄俊宇，均为广东红棉律师事务所律师。原告广州市南宇有限公司与被告广东省信托房产开发公司、第三人宣承文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张锡海、陈必成，被告的委托诉讼代理人王锐，第三人宣承文及其委托诉讼代理人胡焱平、黄俊宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市南宇有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于广XXX房过户到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方在2003年9月25日签订《房地产预售契约》（穗房预契字第××号），约定原告向被告购买广XXX房（以下简称涉案房屋），被告应于房产实际交付后90天内协助原告办理房产的产权过户手续和房地产登记手续。合同签订后原告足额支付了房款324849元，被告向原告出具了相应发票，但时至今日，被告仍未办房屋过户手续。被告广东省信托房产开发公司辩称：1.涉案房屋已被法院查封，目前不具备过户的条件。2.涉案房屋是由被告抵债给案外人广东省华侨房产建设公司，并且由该公司指示交付给原告。期间，所交付的标的物还进行过换房；我方认为避免争议，查清事实，减少今后各方进一步产生争议的可能性，应当追加广东省华侨房产建设公司作为案件第三人协助查明案件的事实。3.如果能够把整个抵债和后期换房的事情查清楚，我方可以配合原告过户。第三人宣承文述称：2003年9月17日，原告已经向香港建宇国际有限公司的陈家驹先生出具证明，涉案房屋归陈家驹所有。2007年11月22日，陈家驹以原告的名义与我方签订《售楼协议书》，约定原告将上述房屋以47万元的价格出售给我方，签订协议时支付5万元，我方与被告办理房屋买卖合同转名或办理产权交易登记手续时，再书面通知我方支付42万元。因陈家驹是香港人，要求购房款用港币支付，我方将上述47万元港币存在香港的银行账户，并取出5万元支付了首期购房款。陈家驹随即将涉案房屋交付给我方居住至今。因此，涉案房屋的所有权属于我方，我方有能力在办理房屋买卖合同转名或办理产权交易登记手续时支付剩余房款42万元。第三人在本案中提出诉讼请求：1.确认涉案房屋归第三人所有；2.原告与被告协助第三人办理涉案房屋产权转移登记至第三人名下的手续。经审理查明：2003年9月25日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《房地产预售契约》，其中约定：乙方向甲方预购位于广州市白云区XXX号房，房屋总价格为324849元，甲方应于2003年9月25日前将该房地产建成并交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。该合同并未明确约定付款方式。2003年9月22日，被告向原告出具购房发票，发票金额为324849元，收费说明为XXX房，备注栏注明“抵债”字样。根据被告提交的《减债合同书》《确认函》《认可书》显示，该房屋是由被告抵债给案外人广东省华侨房产建设公司，后广东省华侨房产建设公司于2003年4月24日向被告出具《认可书》，载明包含涉案房屋在内的5套房屋抵偿融资款，并确认涉案房屋为原告所有。2019年1月25日，广州市公安局白云区分局京溪派出所出具证明，记载广州市白云区XXX房与广州市白云区XXX房为同一地址。本院就涉案房屋的权属登记、查封抵押、预售登记及办证障碍等问题发函至广州市规划和自然资源局以及广州市规划和自然资源局白云区分局。广州市规划和自然资源局于2019年3月22日向本院复函，记载“暂无白云区XXX房、广XXX房的预告登记（预售合同备案）、抵押、查封信息。”信息核查时间为2019年3月15日。广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年4月10日向本院复函，记载“涉案XXX房暂查无相关办理预告登记、预售合同备案记录。”根据广州市房地产档案馆2019年4月11日出具广州市白云区XXX号（双号）的不动产登记查册表，查询结果显示，该地址不动产的自编1-5栋在2004年3月12日被广东省高级人民法院查封，并在之后陆续续封至2019年3月15日。2019年3月16日，广东省高级人员法院再次对涉案不动产查封，查封期限自2019年3月16日至2020年3月15日，备注“但原已出售及本院已解封的房产除外”。诉讼中，第三人称其于2003年11月22日向陈家驹购买了涉案房屋并居住至今，并在本案中主张确认涉案房屋为其所有并要求过户至其名下。第三人为证明其主张，向本院提交了下列主要证据：1.被告于2003年9月22日向原告出具购房发票复印件；2.原告于2003年9月17日向香港建宇国际有限公司发出函件载明“广东省信托房产开发公司以XXX栋502-104.79平方米抵偿贵公司与其合作建设花地湾荷花小区的部分欠款，因此该房屋的房产权归贵公司所有。而XXX栋604-78.81平方米则是贵公司作为部分服务费补偿给我公司的，其产权归我公司所有。至于契税及与房屋有关等一切费用则由拥有产权的各方负责。……。”该函件落款处有原告公司印章以及法定代表人郑玲玲的签名，落款处左边有香港建宇国际有限公司印章以及陈家驹的签名。3.2007年11月22日签订《售楼协议书》，该协议甲方为“广州市南宇有限公司”，乙方为第三人宣承文，载明涉案房屋系甲方的产业，乙方有意承购，达成以下协议：一、甲方同意以人民币四十七万价格将涉案房屋全部出售给乙方；二、乙方在签订本协议书时乙方先付首期购房款人民币伍万元整，乙方与开发商办理房屋买卖合同转名或办理产权交易登记手续时，应书面通知乙方在七天内再付购房款余款四十二万元整；等等。该协议落款甲方处手写为“甲方：广州市南宇有限公司；代表：陈家驹”，第三人则在乙方处签名；该协议落款处有“已收到首期购房款港币伍万元整。陈家驹”字样。4.收据一份，载明收到宣承文交来首期购房款港币伍万元整，收款人处有“陈家驹”的签名，落款时间为2007年11月22日。经质证，原告对证据1真实性确认，但认为购房发票原件在原告手中，恰恰证明涉案房屋产权应归原告；对证据2表示真实性无法确认，郑玲玲是原告的法人，但该人目前精神有问题，暂无法确认签名的真实性，印章也无法确认是否真实，且该函件是与香港建宇国际有限公司的函件，与本案无关；对证据3真实性不予确认，该《售楼协议书》没有原告的印章，陈家驹也不是原告的授权代表，无权对外出售涉案房屋；证据4与本案无关。针对第三人的主张，原告认为第三人不能在本案中要求被告直接过户给其本人，第三人的主张是以本案原告的诉请得到法院支持为前提条件，第三人以及香港建宇国际有限公司、陈家驹与本案无关，他们之间的纠纷应另案处理。被告对原告与香港建宇国际有限公司、陈家驹以及第三人之间的关系表示不知情，并认为本案是合同纠纷，并非确权纠纷，根据合同的相对性原理，第三人并非本案必须参加诉讼的第三人或有独立请求权，其诉请可另案解决；且根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，原告还未取得涉案房屋的产权，其与陈家驹的合同以及陈家驹与第三人的合同都属于无效合同，不应在本案中处理。因本案主要审查原、被告之间的房屋买卖合同关系，经本院释明，第三人仍坚持诉讼请求，要求确认涉案房屋为其所有并要求原告、被告协助办理过户手续。另查明，为查明案件事实，本院传唤陈家驹到庭，但陈家驹收到本院诉讼材料以及传票后未到庭参加庭审，原、被告以及第三人均未有陈家驹的身份证明，客观上无法追加陈家驹为第三人。以上事实，有《房地产预售契约》、发票、不动产查册表、证明、复函、减债合同书、确认函、认可书、售楼协议书、收据、发送给香港建宇国际有限公司的函件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的《房地产预售契约》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告提交发票拟证实其已向被告支付了全部购房款，虽发票记载抵债，但该抵债行为应系原告将应收款项用于支付购房款，现被告虽对付款方式有异议但未能提供相反证据予以反驳；同时被告提交的减债合同书、确认函、认可书证明涉案房屋用于抵债的事实，故本院对原告上述主张予以采信，确认原告已经缴纳涉案房产全部房款，应为涉案房屋合法购买人。根据原被告的合同约定，被告时至今日没有履行出卖人应尽的办证义务，已构成违约，且涉案房屋在广东省高级人民法院查封前已出售，根据广州市规划和自然资源局以及广州市规划和自然资源局白云区分局的复函以及不动产登记查册表可知，涉案房屋并不存在办理不动产权证书的障碍，故原告要求被告为其办理该房屋不动产权证合法合理，本院予以支持。关于第三人的诉讼请求。原告基于房屋买卖合同享有要求被告办理涉案房屋产权过户登记的请求权，该请求权在性质上为债权，第三人与原、被告之间的房屋买卖合同并无直接关系。根据第三人提供的《售楼协议书》，该协议书甲方为“广州市南宇有限公司”，并未有该公司的盖章确认，虽有陈家驹作为授权代表签名，但并无证据证明原告有授权陈家驹出售该房屋的事实。且《售楼协议书》载明涉案房屋系原告的产业，与第三人提交的向香港建宇国际有限公司发出的函件存在矛盾。陈家驹经本院传唤未到庭，导致陈家驹与原告、第三人的关系无法查明，亦无法合理解释上述矛盾之处。因此，在第三人尚未支付剩余房款以及涉案房屋尚未登记在原告以及第三人名下的情况下，第三人要求确认涉案房屋为其所有的条件暂不具备，其该项请求本案不予处理，第三人可另寻途径解决。涉案房屋暂未登记在原告名下，第三人与原告、被告之间不存在直接合同关系，原、被告无义务协助第三人直接办理涉案房屋的过户登记，故第三人其要求原告、被告协助办理涉案房屋的过户手续缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广东省信托房产开发公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告广州市南宇有限公司办理广州市白云区XXX号XXX房（即广州市白云区XXX广XXX栋XXX房）的不动产权证书；二、驳回第三人宣承文的全部诉讼请求。本案受理费100元，由被告广东省信托房产开发公司承担。第三人宣承文的诉讼受理费50元，由第三人宣承文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 伟人民陪审员  黄海松人民陪审员  江洁莹二〇一九年五月七日书 记 员  陈月明