广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6526号上诉人（原审被告）：张蓓，女，1976年8月24日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刘忠（张蓓的丈夫，也是张蓓的委托诉讼代理人），男，1968年2月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，职务总经理。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。上诉人张蓓、刘忠因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张蓓、刘忠上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实和理由：一、广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终5166号判决（以下简称5166号判决）不能作为本案判决的依据。5166号判决是针对2015年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务，并不能代表迪佳公司2016年4月30日之后的物业服务。若仅依此进行判决，明显不公平合理。二、迪佳公司没有履行物业服务职责，事实清楚。其根本性地影响了张蓓、刘忠对涉案商铺的正常使用，严重损害张蓓、刘忠的合法权益。张蓓、刘忠提供的证据表明，涉案商铺整体一直处于空置状态，场内平时没有照明，楼梯没有运转。且迪佳公司在一审庭审中对该物业管理状态也予以承认。因此，迪佳公司的物业管理状态严重损害了张蓓、刘忠的合法权益，在此状态下，迪佳公司向张蓓、刘忠要求支付物业费，明显是不公平合理的。被上诉人迪佳公司辩称：康创公司作为涉案商场的建设单位，委托迪佳公司作为物业服务企业，符合法律规定及行业惯例。且张蓓、刘忠与迪佳公司签署了《前期物业服务协议》，该协议对于张蓓、刘忠具有法律约束力。在迪佳公司已经实际提供物业管理服务的情况下，张蓓、刘忠应当按照协议支付物业管理费用以及其他相关费用。综上，请求驳回张蓓、刘忠的上诉请求。迪佳公司向一审法院起诉请求：张蓓、刘忠向迪佳公司支付2016年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费2664元（每月按面积9.2771平方米×16元/平方米=148元的标准计算），并自判决生效之日起按照所欠物业管理费千分之一按日支付违约金至付清全部欠付物业管理费止。一审法院认定事实：2011年12月24日，张蓓、刘忠（买受人）与刘炳培（出卖人）的委托代理人康创公司签订了《商铺买卖合同》，其中约定张蓓、刘忠向刘炳培购买位于广州市东风西路132号四层4139号铺，商铺合同约定建筑面积9.2771平方米，其中套内建筑面积4.896平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.3811平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为235751元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月31日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2012年4月1日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）与张蓓、刘忠（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.2771平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为148元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用）。乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年4月1日，张蓓、刘忠（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”4层4139号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方出卖人收齐楼款30天内按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。据2018年6月15日打印的房产登记号：2012登记字1018537号广州市不动产登记查册表记载，房产地址：越秀区东风西路132号4139号，土地用途：商住；建筑面积9.2771平方米，登记时间：2012-9-11，权利人：张蓓、刘忠。2016年4月27日迪佳公司向一审法院提出诉讼请求：1、张蓓、刘忠向迪佳公司支付物业保证金296元以及水电周转金148元，并每日按所欠保证金及周转金总额的千分之一支付违约金至付清欠款之日止；2、张蓓、刘忠向迪佳公司支付从2015年1月1日至2016年4月30日期间的物业管理费2371元，并每日按所欠物业管理费的千分之一支付违约金至付清全部物业管理费之日止；3、张蓓、刘忠向迪佳公司支付从2015年1月1日至2016年2月29日期间的公摊水电费65.8元，并每日按所欠公摊水电费的千分之一支付违约金至付清全部公摊水电费之日止。一审法院于2016年10月26日作出（2016）粤0104民初5605号民事判决驳回迪佳公司的全部诉讼请求。后迪佳公司上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年5月17日作出（2017）粤0104民初5166号民事判决，一、撤销一审判决；二、自本判决送达之日起十日内，张蓓、刘忠向迪佳公司支付物业管理费保证金296元及水电费周转金148元。逾期支付的，每日按前述费用总额444元的1‰支付违约金直至实际付清前述款项之日止；三、自本判决送达之日起十日内，张蓓、刘忠向迪佳公司支付2015年1月1日至2016年4月30日期间的物业管理费2371元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4380元的1‰支付违约金直至付清欠付的全部物业管理费止；四、自本判决送达之日起十日内，张蓓、刘忠向迪佳公司支付2015年1月1日至2016年2月29日期间的水电公摊费用65.8元。逾期交付的，每日按欠缴65.8元的1‰支付违约金直至付清欠付的水电公摊费用止。一审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终5166号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供物业服务管理，有权向张蓓、刘忠收取相应综合管理服务费。迪佳公司起诉要求张蓓、刘忠继续支付2016年5月1日起至2017年10月30日止的物业管理费合法有理，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，张蓓、刘忠向迪佳公司支付2016年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费2664元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费2664元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张蓓、刘忠负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，张蓓、刘忠向本院提供了以下证据：1.迪佳公司的催缴通知，拟证明涉案商场内的照明设施设备基本没有运行；2.涉案商场现状光盘，拟证明涉案商场在经营时间内没有照明，电梯没有运行。经质证，迪佳公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，认为由于各业主没有缴纳公摊水电费，所以商场公共部位的照明、手扶电梯暂停运行，但所有设施设备都有进行必要的维修、养护管理；对证据2的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为由于商场属于空置状态，在营业时间内没有商铺经营，业主也没有缴纳相应公摊水电费用，故迪佳公司从管理角度暂停照明、手扶电梯的运行。二审庭审中，张蓓、刘忠陈述其名下的涉案商铺并未开业经营，其也没有向迪佳公司提出开业经营。迪佳公司则表示张蓓、刘忠可以自行经营商铺，但需承担相关公摊水电费用。另查，2018年8月31日一审法院作出（2018）粤0104民初5441号民事判决，判决梁定向迪佳公司支付2015年9月30日至2017年10月30日期间的物业管理费等。2019年4月25日，本院作出（2019）粤01民终3438号民事判决，驳回梁定的上诉，维持原判。本院认为：本院作出的（2017）粤01民终5166号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权向张蓓、刘忠收取相应物业管理费。而涉案场地内的其他商铺业主与迪佳公司之间关于2015年9月30日至2017年10月30日期间物业管理费支付问题的物业服务纠纷，已经本院（2019）粤01民终3438号生效判决认定处理。由于涉案商铺尚未实际开业，涉案场地内的照明、电梯设施设备暂未运行等情形不足以证明迪佳公司无提供物业服务，故张蓓、刘忠不同意支付物业管理费的理由不充分，本院不予采纳。张蓓、刘忠可另行与迪佳公司就涉案商铺的开业经营问题进行协商。综上，一审法院判决张蓓、刘忠向迪佳公司支付自2016年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费及违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，张蓓、刘忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张蓓、刘忠负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年五月二十四日书记员 王 敏