广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1579号原告：陈杰峰，男，1989年8月2日出生，汉族，住广东省恩平市。原告：冯永娴，女，1992年6月2日出生，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：胡邺兴，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭绮彤，广东宏安信律师事务所律师。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟，职务：总经理。被告：黄丽容，女，1959年4月17日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：何智铭，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。原告陈杰峰、冯永娴诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）、黄丽容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡邺兴、谭绮彤，被告黄丽容的委托诉讼代理人何智铭，黄毅华到庭参加诉讼。被告斜阳里公司经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰峰、冯永娴向本院提出诉讼请求：1、被告斜阳里养老产业投资有限公司与被告黄丽容共同向原告支付逾期交付房屋违约金人民币456745元（以已支付房款456745元为本金，自2017年9月1日起开始计算至2019年4月17日止，标准为每日千分之三）；2、被告斜阳里养老产业投资有限公司与被告黄丽容共同向原告返还团购服务费人民币100000元；3、被告斜阳里养老产业投资有限公司与被告黄丽容共同向原告返还多交税费人民币1130.14元；4、被告斜阳里养老产业投资有限公司与被告黄丽容共同向原告支付律师费人民币4000元；5、两被告共同承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、案外人广州大牌信息技术咨询服务有限公司违规收取原告陈杰峰、冯永娴团购服务费人民币100000元。并由原告陈杰峰、冯永娴与被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下称“斜阳里公司”）签订《不动产认购书》。案外人大牌公司的原法定代表人杨少辉，也就是被告斜阳里公司的原法定代表人兼执行董事。其实就是斜阳里公司、大牌公司、黄丽容恶意串通，违法、违规向买受人收取所谓的团购费，依法应予返还。二、原告陈杰峰、冯永娴与被告斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》中关于双方商铺买卖关系的约定，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。三、被告黄丽容才系案涉商铺的原所有权人。案涉商铺的涂销抵押、转移或交还登记都是由原告的代理人庞毅与被告黄丽容本人共同办理，案涉商铺的增值税发票的代开人也系被告黄丽容。四、原告陈杰峰、冯永娴已经按照合同约定，足额向被告斜阳里公司支付了全部购房款。但是，被告斜阳里公司并未按照合同约定，在2017年9月1日前书面通知原告陈杰峰、冯永娴办理不动产交付手续。被告斜阳里公司及被告黄丽容在此后也未对案涉商铺进行任何工程装修，案涉楼层完全没有设置任何间隔，被告斜阳里公司及被告黄丽容甚至对案涉商铺加装私锁，阻碍原告陈杰峰、冯永娴等所有权人进入案涉商铺。五、被告斜阳里公司在未取得申领养老机构设立许可证等民政部门的相关合法养老项目手续的情况下，擅自开展养老服务项目，而且存在虚假宣传的事实。六、被告黄丽容与被告斜阳里公司存在恶意串通的情形，严重损害了原告陈杰峰、冯永娴的合法权益。被告黄丽容作为原产权人显然是在明知的情况下，默认许可被告斜阳里公司与原告陈杰峰、冯永娴签订、办理相关手续，而且配合与原告陈杰峰、冯永娴签订《存量房买卖合同》等文件。原告陈杰峰、冯永娴与被告斜阳里公司、被告黄丽容共同形成了房屋买卖的法律关系。被告黄丽容与被告斜阳里公司恶意串通，应当被认定为共同出卖人，连带承担支付逾期交付房屋违约金等法律责任。被告黄丽容辩称：第一，黄丽容并非合同相对方，也无收取团购服务费，根据合同相对性原则，黄丽容不应承担责任。第二，案涉房屋已过户完成交易，黄丽容作为业主已履行将房屋过户至原告名下的义务，即黄丽容需要履行的义务已经完成。本案不动产买卖合同只是约束斜阳里公司及原告，合同条款对黄丽容是无任何约束力。如出现逾期交房也是斜阳里公司的责任，因从这批系列案中，斜阳里公司与购房者不仅签订了房屋卖卖合同，还签订了其他合同，从买卖合同中可看出双方是改变惯常的收齐房款，即当天交房的做法。既然如此，这一切的行为都是斜阳里公司与原告自行合意进行的投资行为，这就不可能要求原业主即黄丽容承担超出买卖范围内的责任。相关法律后果由斜阳里公司与购房者即原告双方承担。第三，斜阳里公司投资开发养老公寓面积包括三楼及四楼，黄丽容只是四楼的原业主，三楼的业主另有其他人，据黄丽容了解，三楼的业主也是被起诉类似的案件。故从斜阳里公司销售三四楼的情况可明显得出，黄丽容并非直接委托斜阳里公司直接售楼，黄丽容对三楼房产无话语权。第四，原告并无证据证明黄丽容与斜阳里公司存在恶意串通的情形。斜阳里公司以养老公寓进行宣传，黄丽容是毫不知情的，更无配合斜阳里公司的行为和意愿，从未有合作的意思表示，更没有作为合作本质内涵的利润共享，风险共担的约定。黄丽容将案涉物业卖给张穗清后，收取的只是成本价的房款，且是不包装修的房款，原告支付的购房款并非直接交付给黄丽容，黄丽容从未分享斜阳里公司通过案涉收楼的利益。因此，黄丽容不应承担任何责任。我方在上述合同中并无签字，事后也无对该合同进行追认。被告斜阳里公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：原告（乙方，认购方）与被告斜阳里公司（甲方，出卖方）签订《不动产认购书》，约定乙方自愿认购位于广州市荔湾区文昌南路88号E160不动产，建筑面积为21.07平方米，套内建筑面积10.8平方米，用途为商业；认购总价456745元，乙方付款方式为一次性付款。2017年5月23日，原告向案外人广州大牌信息技术咨询有限公司支付斜阳里星阁E160团购服务费100000元。同日，原告（乙方，买受人）与被告斜阳里公司（甲方，出卖人）签订《不动产买卖合同》，约定甲方出卖的不动产为：广州市荔湾区文昌南路88号E160铺。该不动产用途为商业，建筑面积21.07平方米，套内建筑面积10.8平方米。该不动产按“套”计价，乙方按交易总价456745元购买该不动产。关于该不动交易过户应向相关政府部门缴纳一切税费、手续费，甲、乙双方各自承担按照国家法律法规规定应该承担的部分。乙方于2017年5月23日交付定金50000元和剩余楼款406745元给甲方。乙方需在2017年5月23日交付预收代缴税费、手续费等14180元给甲方。甲方应当在2017年9月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直到交付为止。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款456745元和税费14180元，其中最后一笔款项（购房款）的支付日期为2017年5月23日。2017年6月28日，原告（乙方，买方）与被告黄丽容（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定荔湾区文昌南路88号E160号房地产以现状售予乙方，按整套出售并计价456745元，乙方应经剩余房款按补充协议约定按月向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天，约定于2017年7月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁等。2017年8月15日，黄丽容向原告开具购房发票，显示案涉房屋的购房款为456745元；同日，税务机关开具案涉房屋完税证明，显示案涉房屋实缴契税为13049.86元，印花税为228.40元；房管部门开具的增值税发票和非税收入（电子）票据显示案涉房屋住房以外的其他房地产交易手续费及不动产登记费分别为42元和560元，共计13880.26元2017年8月24日，案涉房屋产权经广州市国土资源和规划委员会核准登记在原告名下。后原告（甲方）与斜阳里公司（乙方）就案涉房屋签订《不动产委托经营管理合同》约定，甲方授权乙方与实际承租人签订《不动产租赁合同》以及其他与经营管理有关的文件，使乙方可全面行使对该不动产的使用权、经营权，委托经营管理期限为10年，具体为自2018年1月1日起至2027年12月31日止；委托经营期限内，乙方按季度向甲方分配租金收益；本合同自2018年5月1日起生效等。原告为证明被告斜阳里公司虚假宣传，未申领养老机构设立许可证等事实，提交了宣传单、照片、《广州市民政局与斜阳里集团举行项目签约仪式》的新闻内容、广州市民政局的《声明》、《诉求详情》、《信访事项处理意见书》等；为证明为本案诉讼支付了律师费，提供了《委托代理合同》和律师费发票。黄丽容确认《委托代理合同》和律师费发票的真实性、合法性，但不认可关联性；对其余证据的真实性、合法性、关联性均不认可。诉讼中，原告承认向斜阳里公司支付了购房款，明确要求黄丽容承责的依据是民法总则第一百五十七条的规定，黄丽容与斜阳里公司恶意串通，损害原告的合法权益；存量房买卖合同是作为证据证明黄丽容是案涉商铺的原产权人；对于其主张自行支付的其他交易税费830.40元，表示没有书面依据。原告与黄丽容确认存量房买卖合同的具体履行内容为交易过户，已履行完毕。黄丽容表示若原告起诉的是侵权，原告并无证据证明；若原告以存量房买卖合同为依据要求黄丽容承责，则黄丽容不同意由法院审理此案，对此提出异议。本院认为：虽原告与黄丽容就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》约定仲裁管辖，但本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告依据与斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》提起本案诉讼；本案庭审中，原告已明确要求黄丽容承责的理由是认为黄丽容与斜阳里公司恶意串通，损害原告利益，依据民法总则第一百五十七条的规定要求黄丽容承责；原告与黄丽容均确认《存量房买卖合同》的履行内容仅为交易过户，而且已履行完毕。因此，由于原告并非依据《存量房买卖合同》的约定要求黄丽容承责，本院对本案依法有管辖权。《不动产买卖合同》签订后，原告已依约在2017年5月23日前交齐合同约定的购房款456745元以及税费14180元。按合同约定，斜阳里公司应于2017年9月1日前将案涉房屋交付给原告使用，但斜阳里公司未依约按时将案涉房屋交付给原告，已属违约，原告要求斜阳里公司支付自2017年9月2日起的逾期交房违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。但由于原告与斜阳里公司另签订了《不动产委托经营管理合同》，约定自2018年1月1日起将案涉房屋交给斜阳里公司经营，原告实际上承认了其自委托管理期间开始之日起接收了案涉商铺并将案涉商铺交付给斜阳里公司管理。因此，逾期交房违约金应计算至2017年12月31日止。至于违约金的标准，因合同约定每日按千分之三的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮50%计算为宜。关于原告要求返还多交税费1130.14元的诉请。原告依据《不动产买卖合同》的约定向斜阳里公司预付了税费14180元。现税费发票显示实际契税为13049.86元，印花税228.40元，办证所需的其他税费为602元，办证所需的全部税费总计13880.26元。原告主张其除了向斜阳里公司预付税费14180元外，还另行向房管部门支付了其他税费总计830.40元；并要求斜阳里公司支付这830.40元的税费和退回多收契税299.74元。但原告未能提供支付凭证证明其支付了830.40元税费，原告因此应承担举证不能的责任。而且根据《不动产买卖合同》的约定关于该不动交易过户应向相关政府部门缴纳一切税费、手续费，原告和斜阳里公司各自承担按照国家法律法规规定应该承担的部分。因此，原告要求斜阳里公司返还多交税费830.40元，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。对于原告要求斜阳里公司退回多收的299.74元税费，本院依法予以支持。至于原告要求黄丽容承担逾期交房违约金、返还多收房款及税费的问题，原告认为两被告恶意串通，以民法总则第一百五十七条的规定要求黄丽容承责。本院对此认为，第一，恶意串通指的是当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益，恶意串通的法律后果是民事法律行为无效。原告在本案中既认为《不动产买卖合同》和《存量房买卖合同》合法有效并要求斜阳里公司和黄丽容按合同履行逾期交房的违约责任，但又认为黄丽容与斜阳里公司恶意串通，损害其合法利益，原告的诉求与其要求黄丽容承责的理由自相矛盾。第二，原告未能提供证据证明黄丽容与斜阳里公司之间存在恶意串通的情形，黄丽容又并非《不动产买卖合同》的合同主体，在本案答辩中亦不予追认《不动产买卖合同》。因此，原告要求黄丽容与斜阳里公司共同承责的依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。关于原告要求斜阳里公司和黄丽容返还团购费的诉请。原告为购买案涉房屋向案外人广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付了团购费，现案涉房屋已登记至原告名下，原告认为该公司与斜阳里公司、黄丽容恶意串通收取原告团购费，但原告未能提供证据予以证明；原告要求斜阳里公司和黄丽容返还团购费依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。关于原告要求斜阳里公司和黄丽容支付律师费的诉请。由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，《不动产买卖合同》中亦无关于律师费承担的约定。因此对于原告要求斜阳里公司和黄丽容支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告斜阳里公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告陈杰峰、冯永娴支付逾期交房违约金（违约金以456745元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2017年9月2日起计至2017年12月31日止，违约金以本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告陈杰峰、冯永娴退回多收税费299.74元。三、驳回原告陈杰峰、冯永娴的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9418元，由原告陈杰峰、冯永娴负担8956元，被告斜阳里养老产业投资有限公司负担192元。如不服本判决，原告陈杰峰、冯永娴、被告斜阳里养老产业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄丽容可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邱思陵人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇一九年五月九日书 记 员  吴 帆许湘洁