广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初2276号原告：广州龙津房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄敏飞，该公司职员，地址。委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所法律工作者。被告：梁春明，男，汉族，1985年3月27日出生，住广州市荔湾区。原告广州龙津房地产开发有限公司诉被告梁春明物权保护纠纷一案,本院于2019年3月5日立案受理后,依法由审判员马文洁适用简易程序进行独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州龙津房地产开发有限公司的委托代理人黄敏飞、钟援民，被告梁春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州龙津房地产开发有限公司诉称：原告是广州市荔湾区光复中路397号B梯809房的产权人。被告的祖父梁润瓒原居住在广州市荔湾区光复中路409号101房屋，其后该房屋被拆迁并安排回迁至涉案房屋。1998年梁润瓒及其同住人员回迁至涉案房屋居住，但一直未与原告签订租赁合同，租金也只是在入住前两年有缴纳过，其后无缴纳过任何租金。后梁润瓒去世，房屋由其生前同住的孙子梁春明管理，但梁春明并没有在房屋居住。原告多次与被告协商，请求其腾空房屋交还给原告使用，但被告不予理会。原告为维护自身的合法权益，为此起诉请求法院判令：一、被告及同住人员迁出坐落广州市荔湾区光复中路397号B梯809号房屋，将房屋腾空交回原告使用。二、被告向原告支付从2016年3月5日至实际般迁之日的涉案房屋使用金（月租金标准按同时期同地段政府公布市场价格标准乘以房屋回迁建筑面积47.74平方米计算）。三、本案诉讼费用由被告承担。被告梁春明辩称：广州市荔湾区光复中路409号101房是我祖父梁润瓒单位广州市模具厂分配给祖父的宿舍，租金是单位在工资中扣除。1996年由广州四海房地产开发置业公司拆迁101房，1998年安排我方回迁到案涉房屋809房。回迁后曾按3元/平方米的标准向四海公司交付了两年的租金，也是单位从工资上扣除。后来不知道去哪里交付租金。我认为该房屋是单位分配给祖父的福利房，我享有永久的居住权。因需要照顾外公外婆，我有时会在外公家居住，每周在涉案房屋居住2-3天。我与原告没有合同关系，无需向原告缴纳租金。即使需要缴纳租金，也应按原租金标准及租赁面积34平方米来计算。我没有私有房产，现不同意原告的诉讼请求。经审理查明：1996年10月13日广州四海房地产开发置业公司（甲方）与梁润瓒、梁育才的代理人梁育民（乙方）签订经广州市公证处公证的《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积32.15平方米）。甲方应于2000年12月30日前，在原征用地段新楼第9层，产权属于（公）有的房（使用面积34平方米），安置给乙方回迁居住。协议签订后，被告迁出上述房屋。后该回迁大楼的建设由原告承接，原告取得了该地块的国有土地使用权及《建设用地批准书》。1998年5月15日原告（甲方）与梁润瓒的代理人梁育民（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定：甲方经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积32.15平方米）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1998年12月30日前，在原地段新建大楼光复中路397号B梯8楼809房，产权属于（公/自）有的套间，使用面积34平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。乙方自行临迁的，在回迁之日停止临迁补偿。上述协议签订后，梁润瓒及其家属回迁入住光复中路397号B梯8楼809房。梁润瓒曾于1998年10月至1999年12月向广州四海房地产开发置业公司缴纳租金。梁润瓒去世后，房屋由被告管理。2016年6月13日广州市中级人民法院在执行（2001）穗中法经初字第370号民事判决中，作出裁定查封广州龙津房地产开发有限公司名下房产（包括本案荔湾区光复中路397号B梯8楼809房）。2018年梁春明对上述查封向广州市中级人民法院提出异议，请求解除对其居住房屋查封，由其继续居住使用。案经听证，广州市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异412、413号执行裁定，驳回梁春明的异议请求。另查，在广州市不动产登记查表（房产登记号：统字594321号）显示荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号“龙津商贸大厦”；荔湾区云津里2-20号以东；荔湾区解元黑巷2-10号；荔湾区解元里2-20号）登记单位名：广州龙津房地产开发有限公司（即原告）。在庭审中，原告提供如下证据：1、房地产平面图，拟证明被告居住荔湾区光复中路397号B梯8楼809房建筑面积为47.74平方米；2、广东珠港物业管理有限公司龙津分公司的证明，主要内容为：光复中路397号B梯8楼809房住户从2016年开始拖欠分摊电费、物业管理、垃圾费。3、809房自2018年4月至2019年4月的电表读数打印单，上面显示该期间的电表读数为0。被告对上述证据进行了质证认为：1、房屋面积不应以房地产平面图的面积为准，应以协议的34平方米为准。2、梁润瓒2017年去世，由于水电费是由姑姑缴纳，且2018年12月至2019年4月我在外公外婆家照顾老人家，所以不清楚欠费的情况。3、我没有用电，所以电表读数为0是正常现象。庭审中，被告提供如下证据：收据（收据由广州四海房地产开发置业公司出具，计租按34平方米×3元/平方米计算，缴交租金至1999年12月），拟证明涉案房屋面积为34平方米，原告认可租金按标准3元/平方米收取。原告对上述证据的真实性认可。本院认为：广州四海房地产开发置业公司与被告的祖父梁润瓒签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及原告与梁润瓒签订的《回迁安置补充协议》合法有效。根据《回迁安置补充协议》的约定原告应在原地段新建大楼B梯8楼809房，产权属于（公/自）有的套间给梁润瓒回迁居住，现原告已经完成了提供回迁房的义务。另根据《回迁安置补充协议》的约定，梁润瓒回迁后应与原告签订租赁合同，但回迁后双方并没有签订租赁合同，故原、被告之间没有形成租赁合同关系。原告是涉案大楼的开发商，且已取得整栋大楼的大确权，故对自己开发建设的房屋（已出售或已作征用拆迁补偿等情形除外）享有相应的权利。因原、被告之间并无租赁合同关系，对于原告要求被告搬迁的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。由于被告目前没有自有房屋，故原告应给予被告合理的搬迁期。对于搬迁期，本院酌情确定为六个月。对于被告主张对房屋享有永久使用权问题，首先，被告没有提供证据证明原拆迁房屋光复中路409号房屋是梁润瓒所在单位分配的房屋；其次即使光复中路409号房屋是梁润瓒所在单位分配给其使用的房屋，被告也无提供证据证明单位同意梁润瓒及其家属永久使用原址房屋或回迁房屋；因此，本院对被告的主张不予采信。对于原告主张2016年3月5日起的房屋使用费问题。现被告使用了原告的房屋，理应向房屋的权利人即原告支付房屋使用费。由于梁润瓒及被告回迁涉案房屋后，自回迁时起至1999年12月止均按34平方米×3元/平方米/月支付涉案房屋的租金，且涉案房屋至今未办理产权登记，故原告请求被告按面积47.74平方米及广州市同地段房屋租金标准计算房屋使用费理据不足，本院不予采纳。房屋使用费应由原、被告双方共同申请有资质的评估机构参照同地段同类型公房住宅租金标准以面积34平方米为基数评定。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告梁春明（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复中路397号B梯809号房屋，将房屋腾空交回原告广州龙津房地产开发有限公司使用。二、被告梁春明向原告广州龙津房地产开发有限公司支付自2016年3月5日起至本判决发生法律效力之日的房屋使用费（房屋使用费由原、被告双方在判决生效之日起七日内共同有资质的评估机构参照同期同地段同类型公房住宅租金标准以面积34平方米为基数评定，被告在收到评估结论后十日内，被告按照评估结果向原告支付，评估费由原告、被告各负担一半）。自本判决发生法律效力次日起至被告搬迁之日止的房屋使用费，被告按上述评估标准逐月支付给原告。三、驳回原告广州龙津房地产开发有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.本案受理费275元，由原告广州龙津房地产开发有限公司负担200元，被告梁春明负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年五月二十九日书记员  李 婷