济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2705号原告：庄庆霞，女，1956年11月19日出生，汉族，住济南市，公民身份号码:。原告：王新强，男，1957年6月26日出生，汉族，住济南市，公民身份号码:。两原告共同委托诉讼代理人：夏李梅、铉斐，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。被告：孙士江，男，1965年1月6日出生，汉族，住济南市,公民身份号码:。法定代理人：孙秀竹（系孙士江之女），女，1991年5月21日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。被告：孙秀竹，女，1991年5月21日出生，汉族，住济南市,公民身份号码:。委托诉讼代理人：许奎峰，山东诚信人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂荣，山东诚信人律师事务所实习律师。第三人：吕慧卿，女，1965年10月1日出生，汉族，住济南市，身份号码：委托诉讼代理人：党龙会，山东盈德律师事务所律师。原告庄庆霞、王新强与被告孙士江、孙秀竹及第三人吕慧卿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄庆霞、王新强及其委托诉讼代理人夏李梅，被告孙士江的法定代理人孙秀竹、被告孙秀竹的委托诉讼代理人许奎峰、陈桂荣，第三人吕慧卿的委托诉讼代理人党龙会到庭参加诉讼，本案现已审理终结。庄庆霞、王新强向本院提出诉讼请求：1.判令孙士江、孙秀竹返还购房款本金286809元并按照银行同期贷款利息支付利息，并赔偿各项损失368895.8元，总计655704.8(以鉴定结果为准)；2.诉讼费、保全费、鉴定费等费用由孙士江、孙秀竹承担。诉讼过程中，庄庆霞、王新强变更诉讼请求为：1.判令孙士江、孙秀竹返还购房款本金286809元并按照银行同期贷款利息支付利息,并赔偿各项损失723645.8元；2.诉讼费、保全费、鉴定费等费用由孙士江、孙秀竹承担。事实与理由：孙士江将位于济南市历下区千佛山西路8号8号楼4单元401室的房产卖给王新强，该房产登记在案外人吕慧卿名下。吕慧卿与孙士江之间系男女同居关系，孙士江、孙秀竹之间系父女关系。庄庆霞、王新强已经退休，准备购房安度晚年，经中介人介绍，2014年1月28日，孙士江与王新强签订购买房屋的《协议书》一份，双方约定将济南市历下区千佛山西路8号8号楼4单元401室的房产卖给王新强，房屋总价款728600元。合同签订后，王新强按合同约定支付部分房款。庄庆霞、王新强入住涉案房屋，同时，庄庆霞、王新强花费大量精力及财力去装修涉案房屋，费用装修费总计68895.8元装修款。但吕慧卿拒绝过户，拒绝承认房屋买卖关系，且于近期要求腾房，由于孙士江的欺瞒，导致庄庆霞、王新强损失了购房本金、房屋装修费。同时，给庄庆霞、王新强造成了由于房价上涨造成的增值损失至少30万元，最终损失以鉴定机构鉴定的增值损失为准。为维护合法权益，现向法院提起诉讼。孙士江辩称，一、孙士江现无行为能力人，具体买卖过程不清楚，但从买卖协议及相关材料看，庄庆霞、王新强知道孙士江不是房屋所有人，且该房为国家安全局宿舍，不能对外买卖，买卖协议无效，庄庆霞、王新强自身过错造成损失应由其自己承担；二、孙士江与庄庆霞的弟弟庄庆杰资金往来密切，本案不能排除名为买卖实为债权债务纠纷。综上请求法院依法驳回起诉。孙秀竹辩称，一、庄庆霞、王新强与其不存在合同关系，基于合同的相对性，庄庆霞、王新强无权向孙秀竹主张权利。孙秀竹不是合同主体，亦没有参与涉案的房屋买卖事宜，本案是房屋买卖合同纠纷，庄庆霞、王新强起诉孙秀竹系主体错误，请求法院驳回对孙秀竹的起诉；二、孙秀竹对本案购房事件毫不知情，亦没有任何过错，没有任何获利，庄庆霞、王新强起诉孙秀竹没有事实和法律依据；三、庄庆霞、王新强起诉存在诸多疑点，有虚假诉讼嫌疑：1.庄庆霞、王新强提交的购房协议过于简单，对于房屋的交接、付款时间、过户时间等均没有约定，作为买方关心的肯定是房屋何时入住、何时过户，卖方肯定关心何时交纳房款，但该协议却对如此重要的时间没做任何的约定，有理由怀疑该协议根本不是真实的房屋买卖；2.购房协议是2014年1月28日签订的，庄庆霞、王新强在起诉状中称：按合同约定向孙士江支付部分购房款，而庄庆霞、王新强提供的收条却是在2013年10月5日、2013年11月2日，庄庆霞、王新强在购房前就向孙士江付款，明显与其表述及常理不符；3.根据《协议书》第七条附件（房产证复印件），庄庆霞、王新强明确知道房屋产权人不是孙士江，为何还与其签订协议书；4.庄庆霞、王新强入住涉案房屋，为何自2014年1月签订协议书至2018年5月庄庆霞、王新强提起诉讼4年多的时间不办理过户也不要求退款，而却要等到孙士江丧失行为能力之后却提起诉讼；5.孙士江丧失行为能力后，孙秀竹通过调取孙士江的银行流水发现，庄庆霞的弟弟庄庆杰与孙士江资金往来密切，结合以上疑点，该案房屋买卖不是真实的买卖关系，而是孙士江与庄庆杰之间债权债务纠纷；6.涉案房屋系济南市国家安全局的宿舍，禁止对外买卖，根据庄庆霞、王新强所称其在在此居住，其不可能不知道涉案房屋不能买卖，在不能过户的情况下庄庆霞、王新强长达四年有余而要求解除协议，却等到孙士江丧失行为能力以后接着提起诉讼，有理由怀疑庄庆霞、王新强故意而为之，令人无法相信涉案房屋买卖为正常的买卖关系。综上所述，庄庆霞、王新强起诉孙秀竹无事实及法律依据，庄庆霞、王新强有虚假诉讼之嫌疑，请求贵院依法查明事实真相，驳回庄庆霞、王新强的起诉。吕慧卿述称，2014年1月28日，孙士江与王新强签订的关于买卖涉案房屋的协议系孙士江与王新强双方恶意串通损害第三人的利益签订的合同，根据合同法第五十二条至第二款规定该合同应当无效。孙士江与吕慧卿系同事关系，自2013年将涉案房屋租赁给孙士江使用，并签订租赁合同，结合原告在第一次开庭时陈述的相关事实，原被告双方均知晓涉案房屋的所有权人是吕慧卿，并非孙士江所有。在此情况下原被告仍签订购房协议交付购房款，且庄庆霞、王新强对房屋进行装修等行为，系双方恶意签订合同的行为。现庄庆霞、王新强又起诉主张返还购房款以及相关损失，吕慧卿认为双方签订合同均存在恶意，即便有损失的存在，也应当由其双方进行承担，至于如何分担与吕慧卿无关，请法院依法审判。庄庆霞、王新强在起诉状及庭审过程中陈述的孙士江与吕慧卿系男女同居关系，但庭审中又表示无证据予以证实，对于庄庆霞、王新强的不实陈述，吕慧卿作为国家工作人员，保留向庄庆霞、王新强主张侵害我方当事人名誉权的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月28日，买方王新强（乙方）与卖方孙士江（甲方）签订《协议书》一份，约定将位于济南市历下区千佛山西路8号8号楼4单元401室的房屋卖给王新强，房产价格728600元。合同第二条约定乙方向甲方交付购房全款后，甲方进行向乙方办理房产过户手续。王新强与孙士江签订房屋买卖合同时，涉案房屋的权属登记所有权人为吕慧卿。2013年10月5日，孙士江出具收条一份，载明今收到庄庆霞人民币五万元整。2013年11月2日，孙士江出具收条一份，载明今收到庄庆霞房款人民币十万元整。2014年1月29日，王淑云向孙秀竹转账10万元，附言还房款。2014年4月15日，庄庆霞向孙士江转账1万元。2017年8月7日，庄庆霞向孙士江转款10009元。吕慧卿拒绝过户、不认可涉案房屋买卖关系，不同意将涉案房屋过户给庄庆霞、王新强。经庄庆霞、王新强申请，本院技术室委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，估价结果为案涉房屋2018年8月28日价值203.81万元。庄庆霞、王新强申请房产评估的费用为2万元。另查明，济南市历下区千佛山西路8号8号楼4单元401室房屋的所有权人为吕慧卿。又查明，庄庆霞、王新强系夫妻关系，孙士江与孙秀竹系父女关系。再查明，济南市历下区人民法院作出的（2018）鲁0102民特9号民事判决书判决：孙士江的监护人由管明珍变更为孙秀竹。本院认为，关于王新强与孙士江签订的《协议书》的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，孙士江并非涉案房屋所有权人，其与王新强签订合同处分涉案房屋的行为系无权处分，孙士江、孙秀竹据此主张合同无效，本院不予支持，王新强与孙士江签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，孙秀竹辩称该案系债权债务纠纷，但未提供证据证明，本院对该抗辩意见不予采纳。根据《协议书》约定，王新强向孙士江交付购房全款后，孙士江配合王新强办理房屋的过户手续，现王新强未交付全部购房款，孙士江亦无法办理房屋的过户手续，合同目的无法实现，庄庆霞、王新强主张解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庄庆霞、王新强提交的2014年4月15日、2014年6月20日、2014年11月4日中国工商银行历史明细清单的转账记录，无法证明系用于支付购房款，故本院确认庄庆霞、王新强已支付购房款270009元，合同解除后，孙士江应将购房款270009元返还给庄庆霞、王新强，并赔偿购房款利息，本院依法支持利息计算方式为，以购房款270009元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自本案立案之日即2018年5月10日起至实际支付之日止。关于庄庆霞、王新强主张孙士江赔偿的房屋差价损失，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。庄庆霞、王新强主张的房屋差价损失系可得利益损失，根据上述法律规定，可得利益损失系由违约行为造成，本案中，王新强、孙士江均系违约方，庄庆霞、王新强作为违约方向孙士江主张可得利息损失及支付鉴定费，本院不予支持。关于庄庆霞、王新强主张孙士江赔偿装修费诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。孙秀竹并非涉案合同的当事人，庄庆霞、王新强向孙秀竹主张权利，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王新强与被告孙士江于2014年1月28日签订的《协议书》；二、被告孙士江于本判决生效之日起十日内向原告庄庆霞、王新强返还购房款270009元及利息（以270009元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月10日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告庄庆霞、王新强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10360元，由庄庆霞、王新强负担6057元，由孙士江4303负担；申请费4020元，由庄庆霞、王新强负担2350元，由孙士江负担1670元；鉴定费20000元，由庄庆霞、王新强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  刘 勇人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  秦 芳二〇一九年五月六日书 记 员  李文静