浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初1324号 原告：王志明，男，1963年6月11日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：陆琦云，浙江中锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丹，北京市中闻（上海）律师事务所律师。 被告：嘉善晋联电子五金厂，住所地嘉善县惠民街道泰山路33号，统一社会信用代码91330421761317432A。 投资人：蒋坚强。 委托诉讼代理人：倪利腾，浙江隆智律师事务所律师。 第三人：浙江嘉善农村商业银行股份有限公司魏塘支行，住所地嘉善县魏塘街道解放西路198号，统一社会信用代码91330421146603138M。 负责人：戴吉良，行长。 委托诉讼代理人：屠洁扬、潘澄，浙江思贤律师事务所律师。 原告王志明与被告嘉善晋联电子五金厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，应原告申请，本院依法追加浙江嘉善农村商业银行股份有限公司魏塘支行（以下简称嘉善农商行魏塘支行）作为第三人参加本案诉讼。本院于2017年11月9日作出（2017）浙0421民初2214号之二民事裁定，以田佳丽作为本案中房屋买卖合同的具体经办人，在签订、履行合同过程中收受原告给付转让款后逃匿，涉嫌经济犯罪为由，裁定驳回原告王志明的起诉。原告王志明不服该裁定提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2018年1月22日作出（2017）浙04民终2500号民事裁定，撤销本院（2017）浙0421民初2214号之二民事裁定，指令本院审理。本院于2018年3月12日重新立案，依法组成合议庭，于2018年5月25日公开开庭审理了本案。原告王志明的委托诉讼代理人陆琦云、周丹，被告嘉善晋联电子五金厂的委托诉讼代理人倪利腾，第三人嘉善农商行魏塘支行的委托诉讼代理人屠洁扬到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审理期限六个月。原、被告庭外和解期限不计入审限。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告王志明向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告涤除涉诉土地及房产【嘉善县惠民街道泰山路33号的土地及房屋（房屋产权证号：嘉善县房权证善字第××号，土地使用权证号：善国用2005第1-7303号】的现有抵押权并将房屋过户至原告指定的嘉兴正亿建筑有限公司名下；2.请求判决本案第三人嘉善农商行魏塘支行协助被告涤除现有抵押权，办理抵押注销登记；3.请求判决原告代为清偿第三人抵押权贷款（该代偿款项与原告在转让协议项下对被告承担的余款支付债务在同等金额内相互抵销）；4.请求判决被告按照《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》支付违约金（被告每延迟履行一天，以原告已付款人民币3199.08万元为基数，按每日千分之一自2017年4月16日计算至过户之日。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2016年12月18日签订嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议。转让协议第四条第三款约定，被告配合原告在2017年4月15日前取得坐落于嘉善县惠民街道泰山路33号2号地块的房屋所有权证以及土地使用权证。根据上述转让协议的约定，被告应当按时全面履行合同义务，但经多次催告，被告仍未履行前述约定协助原告办理涉案房屋、土地不动产权属证书。综上，被告的违约行为严重地侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告嘉善晋联电子五金厂答辩称：1.（2017）浙04民终2500号民事裁定是错误的，嘉善法院作出的民事裁定是正确的，本案应当移交公安经侦调查。2.原告提供的嘉善中建钢结构安装有限公司股权转让协议不具有法律效力。3.案件关键证据转让协议不具有法律效力，且其中的转让款等被告认为均无法成立。4.本案原告与田佳丽在嘉善晋联电子五金厂身份关系的法律定性以及相关法律责任上均存在疑问，关键当事人田佳丽涉刑事案件潜逃境外，导致涉案的厂房、土地转让协议的真实性合法性均尚不明确。综上，本案事实不清、证据不足、案件定性不明，现原告诉请被告履行过户义务依据显然不足，请求依法驳回起诉，并将案件移送公安。 第三人嘉善农商行魏塘支行述称：第三人与嘉善晋联电子五金厂于2016年11月29日签订了一份《最高额抵押合同》，后实际发放三笔合计1500万元贷款，现贷款本息均未偿付。根据物权法的规定未经抵押权人同意不得转让抵押物，原、被告双方的买卖不应侵害第三人利益，第三人保留申请实现担保物权的权利，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院出示了调取的不动产查封登记信息查询结果，向嘉善县公安局调取的陆锦英询问笔录、出资转让协议等材料、许小星、蒋坚强、田佳奇、裘军林、陈义武等的询问笔录、军林公司在农商行贷款等证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对本院调取的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于被告对于原告举证证据异议，本院认为上述证据均有当事人签字确认，或系银行支付凭证，除2016年9月23日王旭晨付给田佳丽的注明晋联投资款24万元，时间上比较孤立，也无田佳丽的签字确认，原告在庭审中已撤回，本院不予确认。对于其他证据本院予以确认，关于支付的款项可否作为购房款，本院在裁判说理部分予以阐释。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月18日，陆锦英与田佳丽签订《出资转让协议》，陆锦英将嘉善晋联电子五金厂以4480万元的价格转让给田佳丽，转让厂房的房权证号为善字第××号、善字第××号、善字第××号。 2016年10月20日，田佳丽（甲方）与王志明（乙方）签订《转让协议》一份，编号20161020-WW，协议约定：甲方同意将已经购买的嘉善县泰山路33号的土地及房屋、道路和水、配电房等附属设施（房权证号善字第××号，土地证号善国用2005第1-7303号，土地使用面积20385.4平方米，建筑面积10766.71平方米）转让给乙方。土地和房屋转让价格总计2700万元，签订本合同五天内，乙方支付甲方300万元预付款（其中200万元作为定金），2016年11月10日前，乙方向甲方支付350万元整。乙方向甲方支付650万元后，甲方需马上配合进行资产过户手续。过户后45天内乙方贷款付清余款2050万元。田佳丽、王志明在协议尾部的转让方、受让方处签字。协议签订后，原告于当天支付给田佳丽定金200万元。2016年11月28日，王志明又与田佳丽签署协议一份，约定当天王志明支付400万元购房款，如田佳丽与朱金莲的房屋买卖协议解除，该地块优先转让给王志明。当天王志明即将400万元转入嘉善晋联电子五金厂账户。期间王志明女儿王旭晨转给田佳丽35万元，后田佳丽退回5万元。 2016年12月18日，甲方（转让方）嘉善晋联电子五金厂与乙方（受让方）王志明、丙方（担保方）田仲正、田佳丽、嘉善优联物流装备有限公司、嘉善县创欣钢结构安装有限公司、嘉善中建钢结构安装有限公司及丁方（担保方）嘉善金阳房地产有限公司签订《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》一份。协议约定：甲方将拥有的位于嘉善县惠民街道泰山路33号的土地及房屋、道路和水、配电房等附属设施（地块1，房权证号善字第××号，土地证号善国用2005第1-7304号；地块2，房权证号善字第××号，土地证号善国用2005第1-7303号），整体转让价款人民币4950万元，其中地块1转让价款2250万元，地块2转让价款为2700万元。协议载明田仲正、田佳丽为甲方的实际控制人，现甲方法人蒋坚强为田佳丽的代持人。甲方承诺为涉案房产的唯一合法产权人，该土地使用权及地上建筑物权属清晰，不存在任何争议。协议在第三条第二款第5目中记载了2016年12月18日协议签署之前已付或视为已付购房款的金额为2519万元，在第4目约定甲方再利用地块2房地产作抵押于2016年12月向嘉善农商银行贷款1300万元，用于归还到期的中国银行贷款。该笔贷款由王志明和田佳丽于2017年2月28日前按4：6的比例还清，在房屋过户后两个月内，王志明归还田佳丽先行支付的部分。协议第四条约定，甲方配合乙方在2017年1月28日前完成地块1的过户取得产证，在2017年4月15日前完成地块2的过户。合同第八条约定，如因甲方原因导致乙方就目标地块及其地上建筑物未在约定时间内取得不动产权利证书的，甲方每延迟履行一天，应按乙方已付款的千分之一计算违约金；超过30日乙方未取得目标地块及其地上建筑物不动产权利证书的，乙方有权要求解除本协议中关于该地块及房屋的约定。协议还对其他事项作了约定。嘉善晋联电子五金厂在协议尾部转让方处加盖公章和蒋坚强印鉴，王志明、田佳丽在协议尾部签字，嘉善优联物流装备有限公司、嘉善县创欣钢结构安装有限公司、嘉善金阳房地产公司在协议尾部加盖公章，田仲正、嘉善中建钢结构安装有限公司未签字盖章。 另查明，田仲正与王志明于2016年6月5日签订嘉善中建钢结构安装有限公司股权转让协议。但田仲正、田佳丽实际并未与嘉善中建钢结构安装有限公司登记的股东完成股权交易变更，无法再行转让。后王志明已支付的嘉善中建钢结构安装有限公司股权转让款在2016年12月18日的房屋转让协议中抵作购房款，其中确认已付款1167万元，加150万元因股权不能变更由田佳丽、田仲正补偿150万元，合计1317万元作为已付购房款。 再查明，被告嘉善晋联电子五金厂于2016年11月30日以2号地块不动产为抵押物，与嘉善农商行魏塘支行签订了最高额抵押合同，最高债权额为2300万元，同时于2016年11月29日办妥了相应的抵押物登记手续。在该最高额抵押合同项下，先后于2016年11月30日、12月2日、12月9日签订了三份流动资金借款合同，借款金额分别为900万元、400万元、200万元，合计1500万元。现借款期限均已届满，借款本金和2017年6月起的利息未偿付。在本案审理期间，嘉善农商行向本院提出实现担保物权申请，截止2019年3月8日尚欠本金1500万元及利息2451738.3元（包括罚息、复息等）。本院于2019年4月11日作出（2019）浙0421民特239号民事裁定，准予申请。 嘉善晋联电子五金厂系个人独资企业，工商注册登记的投资额为100万元，投资人蒋坚强。田佳丽是嘉善晋联电子五金厂的实际控制人，蒋坚强系田佳丽任法定代表人的嘉善优联物流装备有限公司员工，作为田佳丽股权的代持人，不参与晋联厂的经营管理，也不掌管公章，经田佳丽具体授意办理需要投资人签字的有关事宜。 2017年1月20日，转让协议中约定的1号地块不动产（原房权证号善字第××号，原土地证号善国用2005第1-7304号）已转移登记在嘉兴莱亿自动化机械有限公司名下（王志明女儿王顺晨为公司控股股东、法定代表人），现不动产权证证书号为浙（2017）嘉善县不动产权第001739号。 2017年5月12日，本院应原告申请查封了嘉善县惠民街道泰山路33号的不动产（嘉善县房权证善字第××号，土地使用权证号善国用2005第1-7303号）。2017年5月17日，本院因(2017)浙0421民初2227号、2228号两案对案涉房产轮候查封。2017年6月28日，本院因（2017）浙0421民初2752号对案涉房产轮候查封。2017年8月21日，本院因（2017）浙0421执2312号对案涉房产轮候查封。 本院认为，田佳丽作为嘉善晋联电子五金厂的实际控制人与王志明签订的《转让协议》以及原、被告签订的《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》对嘉善晋联电子五金厂的厂房土地进行买卖，其性质为房屋买卖，双方争议的焦点是转让协议的效力、已付房款以及协议能否继续履行。 1.关于转让协议的效力。蒋坚强明确表示其仅是嘉善晋联电子五金厂登记的投资人而非实际投资人，田佳丽作为嘉善晋联电子五金厂的实际控制人于2016年10月20日与王志明签订转让协议，后嘉善晋联电子五金厂又加盖公章再次于2016年12月18日签订转让协议，将前一协议纳入其中并做了新的约定，系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于中建钢构投资款转为购房款，由于田佳丽、田仲正均非公司登记在册的股东，股权转让亦须经法定程序，其与王志明之间签订的股权转让协议本身不具有法律效力，其据此收取的款项转为之后的购房款，于法不悖。在签订协议当时田佳丽还有其他债务，但是本案并非是简单地直接以房抵债，而是由王志明出资购买晋联电子厂部分厂房土地，其中一部分以先前已经支付的其他款项折抵，尚不属于在有多笔债权的情况下，将仅有的或主要的资产抵给其中一人，不影响协议的效力。关于协议中约定的王志明在晋联电子厂的投资利润直接抵作购房款的约定，王志明否认其系晋联电子厂的股东，因后续买卖尚未完成，王志明在诉讼中并未据此主张利润抵购房款，故不影响转让协议的整体效力。 2.关于房款的支付情况。根据原告当庭提供的证据，其自认已支付的款项共3199.0822万元，其中以在先的嘉善中建钢结构安装有限公司投资款转为购房款1317万元（其中150万元为股权不能变更的补偿款，以王志明女儿王顺晨名下的房产为抵押通过嘉善军林贸易有限公司向农商行贷款2笔计700万元），协议签订后陆续支付及认可的1114万元（814＋40＋260），为办理过户支付的税款120万元，房租106万元折抵房款，以162万元借款本息折抵房款，零星支付的51.5万元（扣除利息26.1万元实际按25.4万元计算），王志明女儿王顺晨名下的房产为抵押通过嘉善军林贸易有限公司向农商行贷款300万元。另有零星付款40万元及归还嘉善农商行魏塘支行贷款2016年5、6月的利息146821.68元。本院认为，从两份协议的签订和履行过程来看，本案的房屋买卖起因有以房抵债的因素，且履行过程中款项支付方式屡屡变动，虽然当事人有协商变更合同的权利，但如可能影响他人利益的，应从严审查。上述以王志明女儿王顺晨名下的房产为抵押通过嘉善军林贸易有限公司向农商行贷款3笔合计1000万元，于2017年7月28日由嘉兴莱亿自动化机械有限公司以平移贷款的方式偿还。本院认为，虽然双方确认上述嘉善军林贸易有限公司向农商行贷款1000万元可作为购房款，但款项均按借款合同约定用以军林公司购买钢卷，已直接支付给相关的供应商，尚无充分证据证实与买卖本案房屋具有直接关联性，且双方在先亦未约定贷款由何人偿还，特别是其中2017年5月10日的300万元贷款放贷后田佳丽即出逃，不排除系其诈骗行为。因此，该1000万元款项不能简单视为购房款，至少其中300万元暂不宜认定。另外，为办理过户支付的税款120万元属于合同约定的4950万元购房款之外的支出，虽然系用于购房的支出，但不宜直接从原购房金额中直接倒扣。关于归还嘉善农商行魏塘支行贷款利息146821.68元，协议约定农商行贷款本金抵作购房款，原告本身就有还本付息的义务，故不能额外抵作房款。房租106万元属于房屋买卖后的收入，也不宜计入已付房款。嘉善中建钢结构安装有限公司股权转让协议并未生效，主张150万元补偿款并计入房款依据不足。162万元借款本息的性质双方明确为借款，也不宜计入房款。综上，可计入购房款的共计2346.4万元。 3.关于房屋买卖合同是否继续履行。根据物权法第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现王志明作为受让人愿意代为清偿债务，抵押权人嘉善农商银行魏塘支行虽不持异议，但又在本案审理过程中向法院申请实现担保物权并已获准许裁定。根据合同法第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。买受人请求出卖人将房屋登记在自己名下的请求权，其性质仍为债权，而非物权。买受人是否因履行了买卖合同的义务而获得了优先于一般债权的物权期待权，应予具体考察。本案中就涉案2号地块约定的过户时间为2017年4月15日前，房屋未能按时过户的原因是未在约定的2017年2月28日前归还农商行的贷款，合同中约定田佳丽与王志明按6：4的比例归还贷款，过户后两个月内王志明再支付给田佳丽归还部分，王志明知道该房屋上存在抵押，且自己应先行负责归还4成贷款，且随后需归还田佳丽先行支付的6成贷款。对于风险是预知的，也没有采取积极的措施。嘉善晋联电子五金厂尚涉及其他多笔债务，涉案房屋现被轮候查封中。综上，继续履行存在法律上的障碍，原告要求涤除抵押权、办理过户等继续履行合同的诉请，本院不予支持。转让协议中约定因出卖人原因导致买受人未在约定时间内取得不动产权利证书的，应按买受方已付款的日千分之一计算违约金，前提应当是买受人已履行了相应的付款义务。原告支付2346.4万元的款项，已在约定时间内完成了相应的1号地块的不动产转移，现其以已付房款3199.08万元主张违约金，本院不予支持。因原告要求继续履行合同的诉请被驳回，其就合同不能履行追究对方违约责任的，可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王志明的诉讼请求。 案件受理费41331元，诉讼保全费5000元，合计46331元，由原告王志明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  钱 骏 审 判 员  陆平华 人民陪审员  朱伯庭 二〇一九年五月九日 书 记 员  沈 华