云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初1339号 原告：马跃兵，男，1970年11月19日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 原告暨原告马跃兵的委托诉讼代理人：殷竹红，女，1971年10月19日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦秀江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告马跃兵、殷竹红与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告马跃兵的委托诉讼代理人殷竹红，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马跃兵、殷竹红向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2019年房屋租金25263元，并支付自2019年3月20日起至2019年4月11日止的违约金290元（25263元×0.0005元/天×23天），合计25553元;2.判决被告继续履行双方签订的《委托投资经营合同》；3.判决被告免费给原告2019年的骊都国际大酒店的住宿券7张；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了销售自己开发的商品房，以年返购房款金额的8％租金为承诺吸引原告购买该商品房。2017年3月20日，双方签订《商品房购销合同》，约定原告以总金额315785元向被告购买坐落于弥勒市商品房。被告按合同约定于当天将该商品房交付原告。同日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将购买的骊都国际1-418号房屋交付被告使用12年(自2017年4月1日起至2029年3月31日止)。被告保证房屋交付使用之日起7个工作日内向原告支付租金并承诺每年给原告免费住宿骊都国际大酒店7天，每年租金为人民币25263元。《委托投资经营合同》第四条委托期限中明确约定:“2、甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。”第七条明确约定了甲方（原告）的权利和义务:“1、委托期内无论乙方（被告）的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。”第八条明确约定了乙方的权利和义务:“6、乙方须按期足额向甲方交付租金;11、乙方负责承担国家规定的应由乙方承担的相关税费。”第九条违约责任约定:“3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。”《委托投资经营合同》生效后，被告自2017年4月1日起开始履行合同，按合同约定，被告于2017年原告购买房屋时一次性支付了原告2017、2018年的房租和7天的骊都国际大酒店的住宿票。然而到了2019年3月20日，被告却要求原告先签订由被告单方提出的《委托投资经营合同补充协议书》，该协议书明确损害原告的权益，原告拒绝签字。2019年4月以来，原告多次到吉成投资售楼服务处讨要房租，要求被告履行《委托投资经营合同》，被告均以“签协议”“开发票”为由拒绝支付原告房租。2018年11月29日上午10点，购买骊都国际的大部分业主应被告邀请，到骊都国际大酒店九楼会议室与被告见面，见面会上，被告的法定代表人杨庆云明确表示公司无能力支付房租并提出了严重损害原告权益的解决方案，该见面会上原告与被告未签订任何补充协议。2018年12月12日，原告收到手机号186××××24733的短信通知(见附件)，大意是要求原告与被告签订严重损害原告的新合同，原告明确拒绝。综上，为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，首先，对原告起诉主张的2019年度的租金无异议，但违约金的计算期间应自2019年4月8日起算，因为合同约定了7个工作日的履行期间。其次，请求法院解除双方签订的《委托投资经营合同》，公司现在严重亏损，无力继续履行合同。再次，双方签订的合同约定的违约金计算标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率计算。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》1份，欲证实原告向被告购买了骊都国际1幢4层1-418号房屋。 2.《委托投资经营合同》1份，欲证实原告与被告签订了《委托投资经营合同》，合同对双方的权利、义务及违约责任均作出了约定。 3.短信打印件1份，欲证实被告拒绝向原告支付房租的事实。 4.居民身份证复印件2份、结婚证1份，欲证实二原告的身份情况及二原告系夫妻关系。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、4无异议；证据3，对证据内容有异议。 被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、4，被告无异议，予以采信。证据3，能够证实被告将其支付租金的调整方案以短信的方式通知原告，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，原告马跃兵、殷竹红与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第4层1-418号房，房屋建筑面积44.02平方米，每平方米价格7173.67元，房屋总价为315785元。同日，原告马跃兵与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告马跃兵将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2017年4月1日起至2029年3月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为25263元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住7天。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告购房款265259元，其余购房款由被告以支付2017、2018年度租金的方式抵扣。另查明，被告以支付住宿票的形式提供原告每年7天免费入驻骊都国际大酒店。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%支付，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按合同约定支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金25263元。 二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2019年3月20日起至2019年4月11日止的违约金290元，被告辩解应自2019年4月8日起算，原告表示同意，故本院支持由被告支付原告自2019年4月8日起至2019年4月11日止的违约金为50.5元（25263元×0.0005×4天）。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。 三、关于每年提供7天免费入住骊都国际大酒店的问题。原、被告签订的《委托经营合同之补充协议书》中约定，自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下，每年可免费入住7天。在合同的实际履行过程中系由被告提供住宿票的形式履行，因双方未约定支付住宿票的时间，故应参照被告支付原告租金的时间，由被告于支付原告租金的同时支付。故本院支持由被告于支付原告租金的同时支付原告自2019年4月1日至2020年3月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿票。 四、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、原告马跃兵与被告云南吉成投资有限责任公司于2017年3月20日签订的《委托投资经营合同》继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告马跃兵、殷竹红自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金25263元及截至2019年4月11日的违约金50.5元，合计25313.5元。 三、由被告于支付原告租金的同时支付原告自2019年4月1日至2020年3月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿票。 四、驳回原告马跃兵、殷竹红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，减半收取计219元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年五月二十九日 书记员 杨飞龙