云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2901民初2750号原告（反诉被告）：吴瑞斌，男，汉族，现住大理市。委托诉讼代理人：唐**，云南汇同律师事务所律师。被告（反诉原告）：巩彩霞，女，汉族，住所大理市。委托诉讼代理人：喻觅，云南欣晨光（大理）律师事务所律师。第三人：大理华辰地产经纪有限公司，住所地大理市下关镇兴盛桥北大关邑村四社。法定代表人：张建兵，职务总经理。原告（反诉被告）吴瑞斌与被告（反诉原告）巩彩霞、第三人大理华辰地产经纪有限公司（以下简称华辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴瑞斌及其委托诉讼代理人唐**、被告巩彩霞的委托诉讼代理人喻觅、第三人华辰公司的法定代表人张建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴瑞斌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》（房屋买卖法律关系）；2.判令被告返还原告定金30,000元；3.判令被告支付原告违约金187,780元；4.判令被告赔偿原告损失（除违约金外）411,196元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原、被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买大理市下关镇新世纪花园X号房屋，总价款938,900元，原告应先支付被告定金30,000元，并于2017年4月30日前支付首付款298,900元，余款通过银行按揭贷款方式支付；被告于收到首付款当日交房给原告装修，产权过户时间为被告取得房屋所有权证之日起十日内。合同签订当日，原告支付给被告定金30,000元。2017年4月30日前，原告多次催促被告收取首付款并交付房屋钥匙，但被告拒绝提供收款账号，也拒绝交付房屋钥匙，原告请求第三人予以协调，被告仍拒不履行合同义务。原告认为，被告的行为已构成违约，故现诉至人民法院以主张权利。被告巩彩霞答辩暨反诉称，被告于2013年购买了大理市下关镇新世纪花园X号房屋，2017年3月19日，原、被告签订关于该房屋的《房屋买卖合同》，就购房价款、付款方式及时间、违约责任等进行了约定。合同签订当日，原告支付了定金30,000元。此后，原告先后向中信银行、建设银行、工商银行申请按揭贷款，但因其收入较低且不稳定，故贷款未能获批，无力支付尾款，原告为此先后提出订立新合同、变更买受人、变更支付方式、中介方担保或代付尾款等方案，但最终未能达成一致。首付款支付期限届满后，原告不仅没有付款的意思，反而继续与被告恶意磋商，逃避合同义务。2017年8月28日，原告起诉请求被告交付房屋并承担违约责任，后预判裁判结果对其不利而撤诉。2018年9月4日，因原告长期拒不支付首付款，且无力支付购房尾款，被告的合同目的不能实现，被告通知其解除合同。被告认为，因原告违约，被告行使法定解除权，双方之间的合同已经解除，故请求驳回原告的诉讼请求并向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金157,780元（已扣除定金30,000元）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告吴瑞斌辩称，合同签订后，因房价上涨，反诉原告以反诉被告不能获批银行贷款为借口提出变更合同，但实际上反诉被告已经获得多家银行贷款，为继续履行合同，反诉被告不得已而与反诉原告及第三人协商，后反诉原告拒绝订立新合同，导致原合同目的不能实现，反诉被告于2017年8月诉至人民法院请求继续履行合同，但鉴于反诉原告不愿履行且讼争房屋无产权证，经人民法院释明，反诉被告撤回起诉。因讼争房屋至今未办理产权证，反诉被告只得再诉至人民法院请求解除合同。第三人华辰公司陈述，第三人介绍原告向被告购买讼争房屋，经咨询建设银行，原告具备贷款条件，但因签订合同时讼争房屋尚未办理产权证，故还不能办理按揭贷款。后被告以原告不具备贷款条件为由要求第三人提供担保并向其工作的中信银行存款2,000,000元保证金等苛刻要求，第三人多次组织双方协商处理，但被告均未出面。经本院审理查明：被告于2007年12月9日离婚，2013年11月11日，被告与大理银帆房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》购买大理市下关新世纪花园X号房屋。2017年3月19日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买大理市下关新世纪花园X号房屋，房屋价款938,900元，原告应支付被告定金30,000元（该定金被告指定第三人收取并保管），于2017年4月30日前支付首付款298,900元，尾款640,000元由原告办理银行按揭贷款支付，如因原告原因或银行贷款政策原因导致原告不能办理贷款，则原告应于接到通知后十日内筹集资金一次性付清被告尾款；被告应于收到首付款当日将房屋交付给原告装修，办理产权过户的时间为被告取得自己名下的产权证后十日内；如违约，则违约方应赔偿守约方房价20%作为违约金；第三人为原、被告提供居间服务，原告应于支付首付款当日一并支付第三人居间服务费15,000元。合同签订当日，原告支付了定金30,000元给被告。2017年4月20日，原告向被告表示确定时间以支付首付款给被告。2017年4月21日，被告向原告表示因认为原告不能办理银行按揭贷款，尾款支付存在风险，故暂不收取原告的首付款。其后，原、被告及第三人协商通过增加房屋买受人、第三人垫付尾款、增加首付款等方式以降低或消除原告不能办理银行按揭贷款、无力支付尾款的风险，但未能达成一致协议。协商变更合同期间，原告反复表示如无法达成新协议，则按原合同履行，2017年7月3日，被告表示因考虑被告不能办理银行按揭贷款的风险以及想将该房屋留给儿子、该房屋产权证不知何时能办到等原因，故不再将该房屋出售给原告。2017年8月29日，原告将被告诉至本院请求其继续履行《房屋买卖合同》，被告答辩认为该合同已经终止，且原告未按约定支付首付款违约在先，故请求驳回原告的诉讼请求，2017年11月7日，原告申请撤回起诉，本院于当日裁定准许原告撤诉。2018年9月4日，被告向原告发出《解除合同通知书》，认为因原告违约导致合同目的不能实现，故被告解除与原告签订的《房屋买卖合同》。2019年3月15日，被告取得案涉房屋产权证书。审理中，经原告申请，本院委托大理铭羽司法鉴定所鉴定，案涉房屋在2019年4月2日的市场价为1,537,876元，原告支付鉴定费5000元。认定以上事实，有当事人一致陈述、原告提交的《房屋买卖合同》一份、收条一份、通话录音、（2017）云2019民初2267号民事裁定书一份、被告提交的离婚证一份、《商品房购销合同》一份、不动产权证书一份、《房屋买卖合同》一份、通话录音、通讯记录（短信、微信）、（2018）云大玉洱证字第7679号公证书一份，以及大理铭羽司法鉴定所[2019]鉴字第006号司法鉴定意见书一份予以证明。本院就本案分析如下：关于原告未在2017年4月30日前实际支付首付款给被告（或系被告拒绝收取）是否构成违约的问题。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。依合同约定，原告应于2017年4月30日前支付首付款298,900元给被告，而被告亦有配合原告收取该款项的义务，在首付款支付期限届满前，原告向被告表示支付，但被告明确表示暂不收取，原、被告及第三人继而就合同变更事宜（增加房屋买受人、第三人垫付尾款、增加首付款等）进行协商并持续至2017年7月3日。本院认为，当事人协商变更合同期间暂停合同的履行不应认定属违约行为，因此，原告未在2017年4月30日前实际支付首付款给被告，或系被告拒绝收取，均不构成违约。鉴于此，被告于2018年9月4日解除合同的理由不能成立，该《解除合同通知书》不发生合同解除的法律效力，因此本院对其反诉请求不予支持。关于原告请求解除房屋买卖法律关系的问题。本院认为，原、被告及第三人就《房屋买卖合同》的变更未能达成一致，故仍应按原合同约定履行（因为存在协商变更期间，故原合同约定的履行期限应相应顺延），但被告于2017年7月3日表示不再出售房屋给原告，其行为已构成根本违约，原告请求解除房屋买卖法律关系，依法应予支持。房屋买卖法律关系解除后，原告已支付的定金30,000元，被告应予返还。被告认为原告不能办理银行按揭贷款，也不能自筹资金支付尾款，故其有权解除合同、不再履行。本院认为，原告不能办理银行按揭贷款，也不能自筹资金支付尾款属潜在的交易风险，只有在该风险实现时，被告才能据此向原告主张承担违约责任，但本案中，该风险并未实现，甚至办理银行按揭贷款的时间都未到（办理银行按揭贷款需在被告将房屋所有权转移给原告后进行），故被告的该理由不能成立。关于房屋买卖法律关系解除后的赔偿损失问题。本院认为，因被告违约，原告请求其按照合同约定支付违约金187,780元，本院予以支持。原告认为其损失应以房屋现价与合同约定价的差额计算，故合同约定的违约金过分低于其损失，请求本院增加411,196元。本院认为，房屋价格涨跌差额属房屋买卖合同履行后可以获得的利益，但考虑守约方的减损义务，认定该差额的时间点应以违约方的违约行为确定之日为基础，而非守约方提起诉讼时。本案中，被告的违约行为确定之日为2017年7月3日，原告当时即应知道法律上可能不能继续履行房屋买卖合同（签订合同时原告明知被告尚未办理案涉房屋的产权证书），此时距签订合同之日约三个半月，从房价涨幅的实际情况来看，187,780元的违约金足以弥补原告损失，故本院对原告请求被告增加赔偿411,196元不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条第一款规定，判决如下：一、解除原告吴瑞斌与被告巩彩霞于2017年3月19日成立的房屋买卖法律关系。二、被告巩彩霞于本判决生效之日起十日内返还原告吴瑞斌定金30,000元。三、被告巩彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告吴瑞斌违约金187,780元。四、驳回原告吴瑞斌的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告巩彩霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,090元，由原告吴瑞斌负担6578元，被告巩彩霞负担3512元。反诉案件受理费减半收取1728元，由反诉原告巩彩霞负担。鉴定费5000元，由原告吴瑞斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  邓朱双审 判 员  袁惠琼人民陪审员  陈晓蓉二〇一九年五月五日书 记 员  牟佳俐