上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初21065号原告：红运(上海)投资咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏国英，总经理。委托诉讼代理人：顾起铭，上海力帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文君，上海臻至律师事务所律师。被告：张烨，男，1989年11月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钱晨，北京市世纪(上海)律师事务所律师。第三人：上海炭花餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路XXX号XXX-XXX室(上海横泰经济开发区)。法定代表人：王佳昊，经理。原告红运(上海)投资咨询有限公司与被告张烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序。经被告张烨申请，本院依法追加第三人上海炭花餐饮管理有限公司参加诉讼，于2019年1月14日、2019年1月30日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告红运(上海)投资咨询有限公司的委托诉讼代理人陆文君、被告张烨及其委托诉讼代理人钱晨(仅参加2019年1月14日、2019年3月11日庭审)、第三人上海炭花餐饮管理有限公司的法定代表人王佳昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红运(上海)投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的租赁合同于2018年10月24日(被告收到原告起诉状副本之日)解除；2.被告立即搬离上海市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋(简称涉讼房屋)，将房屋恢复原状后返还给原告；3.被告支付原告拖欠的房屋租金44万元；4.被告按照每日3,000元的标准支付自2018年7月6日起至实际返还涉讼房屋之日止的房屋占有使用费；5.被告支付原告违约金11万元。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：被告搬离并返还涉讼房屋；变更第3、4项诉讼请求为：要求被告支付自2018年1月6日起至2018年10月24日的租金(按每月5.50万元的标准计算)；支付自2018年10月25日起至实际返还涉讼房屋之日止的房屋占有使用费(按每日3,000元的标准计算)。事实和理由：原、被告于2017年4月6日签订租赁合同，约定被告承租原告名下的涉讼房屋。租赁后，被告开设“炭魂”餐厅实际经营。租赁合同约定，月租金5.50万元，每两个月一付，先付后用，被告逾期超过15日的，视为自动退租，构成违约，原告有权收回房屋并追究被告违约责任。然而合同签订后，被告仅支付过三期租金，自2018年1月起就开始长期拖欠租金。原告于2018年6月18日向被告发送律师函，认为被告拖欠租金已构成违约，原告提出双方租赁合同自2018年6月29日起自动解除。因被告称未收到律师函，原告同意以被告收到诉状副本之日为合同解除之日。原告确认收到被告保证金11万元，不同意在本案中一并处理。原告多次催讨租金未果，故涉讼。被告张烨辩称，同意解除租赁合同，但未收到原告的律师函，认为合同解除日应为被告收到诉状副本之日；同意搬离并返还涉讼房屋；不同意原告其余诉讼请求。1.被告非适格被告，被告签约是行使职务行为，因2017年4月签订合同时第三人还未登记注册，需先租赁营业场地，故第三人委托被告与原告签订了租赁合同，当时第三人的原法定代表人孔令俊亦在场，第三人成立后未重新签订租赁合同，但向被告出具过委托声明，表明第三人委托被告与原告签署涉讼房屋的租赁合同，相关权利义务、法律责任及债务纠纷由第三人承担与被告无关。被告与本案无关，不是第三人的股东，未支付过租金，也未获得过任何利益，也不清楚自己成为第三人第一分公司负责人的情况，已于2017年8月从第三人处离职。2.2017年9至10月，因店门外搭围墙、消防问题，原告口头答应多给与一个月免租期。3.违约金及房屋占有使用费约定过高，要求法院适当进行调整。第三人上海炭花餐饮管理有限公司述称，原告起诉要求被告承担责任，与第三人无关;第三人现法定代表人王佳昊于2018年9月21日从原股东处转让取得该公司，于10月10日左右取得涉讼房屋，股权转让协议中约定转让之前债务由前股东承担，可以支付取得涉讼房屋之后的房租。被告曾参与了第三人股权转让的商谈过程，对转让事宜均清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房地产权证、租赁合同、户籍摘抄、转账明细、企业信息、营业执照等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋产权人，房屋建筑面积为270.42平方米，用途是商业。2017年4月1日，原告收到定金2万元。2017年4月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁合同，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作餐饮使用，建筑面积270平方米，租赁期自2017年4月6日起至2022年4月5日止；定金2万元在租期开始之后，转为保证金；每月租金为净到手5.50万元，按两个月为一期支付，第一期租金于2017年4月6日以前付清，第二期租金于2017年8月28日以前付清，第三期租金于2017年10月28日以前付清，以后每期租金支付时间为每期提前七天支付，先付后用；如乙方逾期支付租金超过五日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金；如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。装修免租期为三个月2017年4月6日—2017年7月5日止。乙方同意支付给甲方保证金11万元。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行,导致中途终止本合同,并且过错方在未征得对方谅解的情况下,则视为违约,双方同意违约金为11万元整。若违约金不足弥补无过错方之损失,则违约方还需就不足部分支付赔偿金。乙方违约或合同中止后还占用该商铺以每天租金3,000元计算。甲乙双方约定,该商铺免租为90天,租赁期为五年,前二年租金不变,后三年租金递增为5%。2017年4月8日，原告收到涉讼房屋的保证金及第一期租金20万元(其中韩进付款18万元)。2017年5月3日，上海炭花餐饮管理有限公司注册成立，法定代表人为孔令俊，股东为孔令俊和张丽静(张烨之妻)。2017年5月23日，上海炭花餐饮管理有限公司第一分公司注册成立，负责人为被告，营业场所为涉讼房屋。2017年8月11日，原告收到第二期租金11万元(第三人付款)。2018年9月21日，上海炭花餐饮管理有限公司的法定代表人变更为王佳昊，王佳昊并成为股东。之后，上海炭花餐饮管理有限公司第一分公司负责人亦变更为王佳昊。2018年1月31日，原告收到第三期租金11万元(朱加银付款)。2018年6月18日，原告向涉讼房屋地址发函，要求被告于2018年6月28日前支付至2018年8月5日的租金；若没有按时足额支付租金，将视为自动退租，合同自2018年6月29日起自动解除，并依法追究违约责任；若合同解除，应在六天内将房屋返还原告，逾期自2018年7月5日起每日收取房屋占有使用费3,000元。被告表示因已离职，没有收到此函。2018年10月24日，被告收到原告起诉状副本。审理过程中，被告提供一份落款日期为2017年4月1日，由第三人出具的委托声明：“因我司发展需求，委托张烨……于2017年4月6日与红运(上海)投资咨询有限公司签署位于长宁区延安西路XXX号XXX室租赁合同。相关权利义务、法律责任及债务纠纷均由我司承担与委托人(应为受托人)张烨无关。”原告对该证据不认可，认为落款时间先于第三人成立时间，是被告为逃避责任补的。庭审中，原、被告及第三人均确认，涉讼房屋由第三人实际经营使用。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。被告辩称自己是受第三人委托签订租赁合同，非合同相对方。根据本院查明的事实，租赁合同系原、被告双方签订，被告即为合同的相对方；签约时，第三人并未成立，不可能存在受第三人委托去签约，嗣后，第三人与第三人第一分公司相继成立，第三人第一分公司登记注册于涉讼房屋，被告成为第三人第一分公司设立时的负责人，即使被告属公司发起人，为设立公司而与原告签约，原告要求被告承担合同责任，也依法有据。根据合同约定租金每两个月结算，先付后用，提前七天支付，被告自2018年1月6日之后的租金至今未付，被告的违约行为已达到合同约定的解除条件。原告向本院起诉要求解除双方的房屋租赁合同，并要求被告支付租金及违约金，被告于2018年10月24日收到原告起诉状副本，原、被告在庭审中一致同意双方的租赁合同于2018年10月24日解除，与法不悖，本院予以确认。原告要求被告返还涉讼房屋，被告表示同意，故原告此项诉请，本院予以支持。关于租金及房屋占有使用费，被告抗辩双方另口头约定了一个月的免租期，原告不予认可，被告也未能提供相关证据，本院不予采信。合同约定前两年的租金不变，即每月55,000元，后三年租金递增5％，即每月57,750元。被告自2018年1月6日起的租金未付，原告要求被告支付自2018年1月6日起至2018年10月24日合同解除之日的租金(按每月55,000元标准计算)的诉请，本院予以支持。合同解除后的占有使用费，原告要求按照每天3,000元标准计算，被告抗辩该标准过高，本院酌定参照合同约定的租金标准分段计算。因被告违约，原告按合同约定追究被告11万元的违约金，依法有据，本院也予以支持。现涉讼房屋由第三人实际占有使用，经法院释明后，原告仍坚持要求被告搬离涉讼房屋的请求，本院不予支持。关于租赁保证金，原告不要求在本案中一并处理，原、被告可另行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第二条之规定，判决如下：一、原告红运(上海)投资咨询有限公司与被告张烨就上海市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2018年10月24日解除；二、被告张烨应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋返还原告红运(上海)投资咨询有限公司；三、被告张烨应于本判决生效之日起十日内向原告红运(上海)投资咨询有限公司支付自2018年1月6日起至被告张烨实际返还上述房屋之日止的租金及房屋占有使用费(2019年4月5日及之前按每月55,000元标准计算，2019年4月6日及之后按每月57,750元标准计算)；四、被告张烨应于本判决生效之日起十日内向原告红运(上海)投资咨询有限公司支付违约金110,000元；五、驳回原告红运(上海)投资咨询有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,300元，由被告张烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  牟世荣二〇一九年五月十日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。