吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初1872号 原告：朴太权，男，朝鲜族，延吉市城郊供电公司员工，住延吉市。 被告：延边田园房地产开发有限公司，住所延吉市。 法定代表人：金才虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戈兴，男，住延吉市。 第三人：孙桂霞，女，汉族，无职业，住延吉市。 委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。 原告朴太权与被告延边田园房地产开发有限公司、第三人孙桂霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朴太权，被告延边田园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戈兴，第三人孙桂霞及其委托诉讼代理人柳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一.确认原告与被告之间签订的棚户区房屋拆迁产权调换协议书有效，并具有优先取得权；二.被告按协议为原告办理不动产权证；三.被告交付房屋；四.第三人腾出房屋;五.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月20日，原告和被告签订了棚户区房屋拆迁产权调换协议书。协议书约定将原告所有的产权证号为吉房执03字第1XX6号、砖混结构三层、面积67.9平方米的房屋和被告开发建设的，棚户区改造T2-12标段（盛世家园）3号楼2单元3层302号，房屋预计建筑面积82.52平方米的房屋进行产权调换。依据协议书被告应补偿原告住宅搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励等费用共计24180元，原告给被告支付房屋产权调换后超出面积部分、税款、物业基金等费用14674元，相互抵扣被告还应付原告补助费9506。协议书签订后被告没有依约支付原告补助款，也没有交付房屋。基于上述事实，根据相关法律规定，被拆迁人的拆迁安置房屋是具有排他性的特种债权，具有物权的优先效力。原告为维护自身合法权益依法提起诉讼。 被告辩称，原告与被告2014年4月20日签订房屋拆迁补偿协议。同意原告的诉讼请求，但备案之后才能办理产权证。第三人的房屋买卖合同不是直接与被告公司签订的，公司与第三人没有任何经济关系，公司也没有第三人的任何信息。第三人的合同是因公司公章管理不善，被告公司员工偷盖之后流转到第三人手中。被告公司也没有收到第三人的房款。所以原、被告之间的产权调换协议是有效的。 第三人述称：被告已经认为第三人的合同系该公司员工偷盖的公章，已经涉嫌刑事案件，本案应当移送司法部门侦查，不应适用民事法律审理。鉴于本案涉及到金才虎本人，应当要求金才虎到庭。第三人是2015年9月18日以280568元的价格购买了诉争房屋，并于2016年10月开始实际居住和管理使用，合理缴纳了各种费用。原告根本没有与被告签订拆迁协议，假设原告签订了拆迁协议，也不是本案诉争房屋，应当是另有他房。第三人才是该房屋所有人。不同意原告对第三人的诉讼请求。 原告向本院提供的证据有： 1.产权调换协议书（签订时间为2014年4月20日）、房产执照、国网吉林省电力有限公司延吉市城郊供电公司（以下简称市城郊供电公司）出具的证明各一份，证明原告是回迁房的权利人，该房屋是原告和案外人金寿鹤所在单位市城郊供电公司根据分配房屋的政策调给原告的。经庭审质证，被告对该证据无异议，并陈述诉争房屋所在楼盘是市城郊供电公司的住宅楼，市城郊供电公司有很多这种内部调整的情况。第三人对房产执照的真实性无异议，对产权调换协议书和市城郊供电公司出具的证明的真实性有异议，主张合同上的签订时间比实际提前了二至三年，要求对产权调换协议书的签字日期进行鉴定；并主张产权调换协议不是一次形成的，系两人书写，说明协议不是被告公司真实意思表示；该协议书与被告公司出具的其他产权调换协议书不一致；房屋产权人应以登记人为主，不能证明原告是动迁房屋的实际产权人；对产权调换协议书上被告公司的公章、法人章和委托拆迁单位延吉市富元房屋拆迁公司的公章及法人章的真实性均有异议。 2.证人金寿鹤出庭作证，证明：原告动迁的房屋是单位统一盖的，职工只有居住权，没有处分权，房照在单位统一保管；后来单位将该房屋调整给原告，对此金寿鹤认可。经庭审质证，被告对该证据无异议。第三人对该证据有异议，主张金寿鹤不知道自己房照何时办理，并且没见过，说明证人没有说实话。 被告向本院提供的证据有： 1.3号楼回迁明细表、薛守礼房源表明细及盛世家园房源信息表复印件各一份，证明诉争房屋原是原告的，且原告没有欠款，但现占有人是第三人；诉争房屋是社会人员薛守礼与被告公司会计宋洪波互相勾结，偷盖公章出卖了。经庭审质证，原告对该证据无异议。第三人有异议，主张第三人有证据证明诉争房屋登记的不是原告，是金才虎，后来变为第三人；薛守礼房源表明细上面没有薛守礼签名。 2.商品房预售许可证复印件一份，证明案涉房屋有预售许可。经庭审质证，原告及第三人对该证据均无异议。 第三人向本庭提供的证据有： 1.商品房买卖合同及收据各一份、孙洪波的银行明细一份。证明第三人向孙洪波借款20万，于2015年9月18日以280568元的价格购买了被告开发的盛世家园X号楼X单元XX2室，合同上、收据上均有金才虎本人签名。经庭审质证，原告对该证据无异议。被告主张第三人的取款日期与买房日期相差10天，与生活常识不符；金才虎只在有争议的房屋上签字，正常的买卖合同一般不签字。 2.第三人从（盛世家园）业主委员会取得的房源分配情况表、3号楼单元户表、盛世家园信息各一份，证明诉争房屋一开始分配给金才虎，后又转给郑晓东，最后变更到第三人名下；该房屋与原告没有关系。经庭审质证，原告对该证据无异议。被告主张未备案的房屋一开始都在法定代表人金才虎名下，公司没有郑晓东这个人；业主委员会的证据没有效力。 3.第三人从（盛世家园）业主委员会复印的3号楼回迁信息一份，证明3号楼回迁房的名单当中没有原告。经庭审质证，原告主张其没去业主委员会登记过。被告主张该回迁信息无法反映真实情况。 4.供热收据二张，水费、电费明细各一张，照片十八张，证明第三人对诉争房屋进行了装修，并交纳了2016年至今的各种生活费用。经庭审质证，原、被告对该证据均无异议。 5.其他业主的产权调换协议书两份（仲长林协议书的签订时间为2011年3月16日、姜春尤协议书的签订时间为2014年5月11日），证明该两份协议与原告的拆迁协议不同，说明原告的协议不是2014年签订的，不真实;第三人申请对原告的产权调换协议书的形成时间进行鉴定，以确定其真实性。经庭审质证，原告对该证据无异议。被告主张该楼盘是2005年开始拆迁，一直拆迁到2014年，案涉房屋是最后一批拆迁的；被告公司员工对外开具的合同很乱，有的回迁房开了房屋买卖合同，所以合同形式多样。 本院认为，原、被告及第三人提供的1至4号证据，均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且证据之间能够互相印证，本院予以采信。 第三人提供的5号证据，该两份产权调换协议书打字部分内容的格式与原告的产权调换协议书完全相同，三份协议书填充部分的内容及签订日期均不相同。第三人提供的两份产权调换协议书与原告的协议书的结尾盖章部分，均是被告的法人章和法定代表人名章。该证据进一步证明原告的合同是被告制作并提供的，且姜春尤的协议书的签订时间为2014年5月11日，与原告协议书签订时间相差不到一个月。原告提供的协议书不是孤证，还提供了房产执照、市城郊供电公司出具的证明及证人金寿鹤出庭作证，被告提供的证据及第三人提供的5号证据进一步证明了该证据的真实性。故本院对第三人提供的5号证据予以采信，但对第三人的证明目的不予采信。第三人提出的，原告协议书为虚假的主张没有任何事实根据，故对其鉴定申请本院不予准许。 本院经审理认定事实如下：原告与案外人金寿鹤同为市城郊供电公司员工。1989年7月6日，市城郊供电公司为金寿鹤分配了位于延吉市长白乡东明村的农电局家属楼，房产执照为吉房执03字第1767号。根据当时的政策，分配的住房只能居住，不能转让，故房产执照在市城郊供电公司保管。2000年2月市城郊供电公司在调整房屋时将该房屋调配给原告，对此金寿鹤予以认可。2014年被告对该房屋所在区域进行棚户区改造，针对该房屋与原告签订产权调换协议书，约定以被告建设的延吉市铁南路T2-12标段3号楼2单元3层302号，房屋预计建筑面积为82.52平方米的房屋进行产权调换。依据协议书被告应补偿原告共计24180元，原告应支付被告超出面积款、税款、物业基金等共计14674元，相互抵扣被告还应付原告9506元。协议书签订后被告没有依约支付原告的补助款，也没有向原告交付房屋。2015年9月18日，被告又与第三人签订商品房买卖合同，以280568元的价格将上述房屋出售给第三人，并于2015年9月8日为第三人出具房款收据。后被告向第三人交付房屋钥匙，第三人对房屋进行装修居住使用至今。因被告就案涉房屋分别与原告及第三人签订产权调换协议和商品房买卖合同，故在被告处既记录有原告的信息，又有第三人的信息。案涉房屋所在楼盘的商品房预售许可证于2016年2月4日办理，楼盘名称为盛世家园3号楼，但该楼盘尚未验收合格。 本院认为，原告与被告签订的产权调换协议及第三人与被告签订的商品房买卖合同，均是当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。但被告已与原告签订产权调换协议的情况下，又与第三人签订商品房买卖合同，是严重的违约行为，侵害了原告及第三人的利益。哪一份合同优先的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故本案中原告有优先取得补偿安置房屋的权利。案涉房屋已经通水通电，成立了业主委员会，且被告已向第三人交付，第三人已经占有居住了三年。即被告本可以向原告交付房屋，但因被告一房二卖先向第三人交付了房屋，本案应由第三人给原告腾迁房屋，以保护原告作为拆迁户的优先权。第三人最终无法取得房屋，应向被告主张违约和赔偿责任。第三人对房屋的装修投入，可与原告协商或以其他方式解决。因案涉房屋所在楼盘尚未验收合格，尚不具备办理不动产权证的条件，原告可待条件成就时另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、原告朴太权与被告延边田园房地产开发有限公司签订的关于位于延吉市铁南路T2-12标段3号楼2单元3层302号（后更名为延吉市盛世家园3号楼2单元302号）房屋的产权调换协议书有效，原告朴太权对该房屋具有优先取得权。 二、第三人孙桂霞于本判决发生法律效力起三十日内给原告朴太权腾出延吉市盛世家园3号楼2单元302号房屋。 三、驳回原告朴太权的其余诉讼请求。 案件受理费5508元（原告朴太权已预交），减半收取2754元，由被告延边田园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇一九年五月二十九日 书记员  赵卿缘