江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初1836号原告：无锡市江海房产物业管理有限责任公司，住所地江苏省无锡市广瑞二村1号-6。法定代表人：赵岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：包智赟，江苏东林律师事务所律师。委托诉讼代理人：许国平，江苏东林律师事务所律师。被告：黄顺挺，男，1962年11月3日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告无锡市江海房产物业管理有限责任公司(以下简称江海公司)与被告黄顺挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法由审判员祝翔适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江海公司的委托诉讼代理人包智赟到庭参加诉讼，被告黄顺挺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江海公司向本院提出诉讼请求：1、判令黄顺挺立即支付拖欠的租金24351.20元及逾期付款违约金46271.57元(自2001年1月1日起至2017年12月31日止，按照年利率24%分段计算，详见违约金清单)；2、本案诉讼费用由黄顺挺承担。事实和理由：无锡市梁溪区石利新村122号602室房屋系无锡市梁溪区住房和城乡建设局的直管公房，2000年2月28日，该局与黄顺挺签订《房地产租赁契约》，约定将石利新村122号602室房屋租赁给黄顺挺使用，同时该局将涉案房屋委托江海公司进行管理，房屋租金也由江海公司收取，截至2018年5月，黄顺挺结欠租金24351元未给付。被告黄顺挺辩称：其是石利新村122号602室房屋的拆迁安置方，其是所有权人，只是没有办理房产证，故不同意支付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：无锡市石利新村122号602室房屋系无锡市梁溪区住房和城乡建设局(以下简称梁溪区住建局)的直管公房，2000年2月28日，无锡市崇安区房产管理局(现为梁溪区住建局)与黄顺挺签订《房地产租赁契约》一份，约定梁溪区住建局将无锡市石利新村122号602室房屋出租给黄顺挺使用，每月租金84.30元，租期自2000年2月28日始，租金按月(季)结算，黄顺挺应在每月(季)的前十五日内交付租金，关于违约责任：任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的的损失由责任一方承担，若黄顺挺逾期交付房租，每逾期一日，由梁溪区住建局按月租金额的千分之十向黄顺挺加收违约金。租赁期间如遇国家租金调整，自调租之日起由梁溪区住建局通知黄顺挺按新的租金标准执行。2011年1月1日，无锡市崇安区住房保障和房产管理局(现为梁溪区住建局)与江海公司签订《委托管理合同》一份，约定梁溪区住建局将国有直管公房及房改房、小区各类配套用房及其他构筑物、租用市公用房产管理处的办公及经营用房委托江海公司进行管理，委托管理期限五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，合同载明江海公司应抓好国有直管房屋的征租管理工作，按市政府规定的租金标准向承租人收取房租。2017年1月1日，梁溪区住建局与江海公司再次签订《委托管理合同》，同样载明由江海公司对国有直管公房等房屋进行管理并收取租金，委托期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。后黄顺挺未按约支付租金，2018年5月23日，江海公司向黄顺挺送达催缴通知，载明历年拖欠租金情况。诉讼中，江海公司提供梁溪区住建局出具的情况说明一份，梁溪区住建局称无锡市系其单位直管公房，其单位将房屋委托给江海公司管理，租金也由江海公司代收，委托期限为2000年2月28日起至2019年12月31日止。黄顺挺对该份情况说明无异议。关于租金部分，黄顺挺称应按照原始租赁合同载明的84.30元计算每月租金，江海公司称其主张的租金包含涨价部分，并提供锡政发(1998)354号文件、锡政办发(2000)91号文件、锡政办发(2002)173号文件，证明涉及房租变化的相关政府规定，并对历年租金涨幅作出解释：根据锡政发（1998）354号文件中无锡市市区1998年度进一步深化现有公有住房改革实施细则第二条第一项中“一等公有住房月租金标准从每平方米使用面积1.45元调整为每平方米使用面积1.75元”，50.82平方米*1.75元/平方米=88.94元，2000年租金按照573.40元收取；锡政办发（2000）91号文件中“一等公有住房月租金标准从每平方米使用面积1.75元调整为2.20元”，50.80平方米*2.20元/平方米=111.76元，其按照每月101.20元收取租金，101.20*12=1214.40元(2001年-2002年)；锡政办发（2002）173号文件中“一等公有住房月租金标准从每平方米使用面积2.20元调整为2.50元”，50.80平方米*2.50元/平方米=127元，其按照每月115.40元收取租金，115.40*12=1384.80元(2003年-至今)。黄顺挺对上述政府文件无异议。关于房屋所有权部分，黄顺挺称涉案房屋归其所有，但没有证据向法庭提供，2000年时，其私有的无锡市周新里44号房屋被拆迁，原崇安区房管局安排其入住涉案房屋，其认为拆迁后，涉案房屋应为其所有的拆迁安置房。以上事实，有房地产租赁契约、委托管理合同、情况说明、政府文件、历年欠租清册、违约金计算清单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《房地产租赁契约》系合约双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，江海公司受梁溪区住建局的委托对涉案房屋进行管理并收取租金，有权在本案中向黄顺挺主张相关权益。关于租金部分，黄顺挺辩称应按原始合同载明金额计算租金，但租赁契约中已载明应按国家租金调整计算租金，江海公司提供了政府文件证明历年租金标准上浮的事实，且黄顺挺对该证据不持异议，故本院对黄顺挺的抗辩意见不予采纳，租金应按江海公司主张的573.4元/年(2000年)、1214.4元/年(2001年至2002年)、1384.8元/年(2003年至今)的标准计算。关于房屋所有权部分，黄顺挺辩称涉案房屋归其所有，但对此未提供任何证据予以佐证，故本院对其抗辩意见不予采纳。另《房地产租赁契约》约定的租金违约金标准明显超过法定标准，江海公司主张按照年利率24%计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：黄顺挺于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市江海房产物业管理有限责任公司支付无锡市石利新村122号602室房屋自2000年2月28日起至2018年5月28日止的租金24351.20元及逾期付款违约金46271.57元(自2001年1月1日起至2017年12月31日止，按照年利率24%分段计算)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币314元(已减半收取)，该款已由无锡市江海房产物业管理有限责任公司预交，黄顺挺于本判决生效之日起十日内将该款直接各付无锡市江海房产物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  祝 翔二〇一九年五月二十七日法官助理  周岸奇书 记 员  缪子昊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。