福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初172号 原告（反诉被告）：甘为强，男，1989年12月16日出生，汉族，江西省丰城市村民，住邵武市。 委托诉讼代理人：甘桂红（系甘为强父亲），住邵武市。 被告（反诉原告）：福建米拉置业有限公司，住所地邵武市城郊紫金工业园区1-6层。 法定代表人：孙向东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨建国，福建格敬律师事务所律师。 原告（反诉被告）甘为强与被告（反诉原告）福建米拉置业有限公司（以下简称米拉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘为强的委托诉讼代理人甘桂红、被告（反诉原告）米拉公司的委托诉讼代理人杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘为强向本院提出诉讼请求：1.米拉公司将位于邵武市商品房交付给甘为强使用；2.米拉公司支付甘为强自2016年11月1日起至2018年12月31日止以购房款240000元按月利率2%计算的迟延交房违约金；3.米拉公司双倍返还甘为强定金40000元。事实和理由：米拉公司系邵武市城南大道西侧枫香颐景楼盘的开发商。2015年11月13日，甘为强（买受人）与米拉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市商品房，该商品房总价款为400000元，签订合同时首付购房款180000元，余款220000元向银行申请按揭贷款；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，甘为强依约支付给米拉公司购房款400000元（甘为强预付的定金20000元＋米拉公司为甘为强垫付的首付购房款160000元＋银行按揭贷款220000元），但米拉公司未按约定的时间将商品房交付给甘为强，且在甘为强多次要求下，米拉公司仍拒绝交付。综上，甘为强认为米拉公司拒绝交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 米拉公司辩称，根据其公司与甘为强签订的《代垫部分首付款协议》关于“甘为强应当在承建商（福建宏运建设工程有限公司）支付人防工程款之日起30日内返还其公司代垫的首付款，否则其公司有权终止房屋买卖合同。”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在甘为强未返还其公司为甘为强垫付的首付购房款160000元的情况下，其公司有权拒绝交付房屋。因甘为强尚未将其公司垫付的首付购房款160000元返还给其公司，故其公司拒绝交付房屋的理由正当，不构成违约。综上，甘为强之诉请既无事实根据也无法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回甘为强的诉讼请求。 米拉公司向本院提出反诉请求：1.甘为强返还其公司垫付的首付购房款160000元，并支付自2015年11月13日起至返还之日止按月利率2%计算的利息；2.甘为强赔偿其公司因本案诉讼而支出的律师代理费8000元。反诉的事实和理由：2015年11月13日，其公司与甘为强签订《商品房买卖合同（预售）》，合同对商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等事项作了详细的约定。同日，双方还签订了《代垫部分首付款协议》，约定由其公司借款160000元给甘为强作为其支付首付购房款使用。其公司依约为甘为强垫付了160000元首付购房款，但甘为强却一直未返还其公司垫付的首付购房款，且经其公司多次催讨未果。综上，其公司认为甘为强未返还其公司代垫购房款的违约行为在先，其公司不仅可以拒绝交付房屋，而且可以要求甘为强返还代垫购房款并赔偿相应的损失。为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。 甘为强对米拉公司的反诉辩称，米拉公司在明知甘为强之父甘桂红承包了其公司开发建设的“枫香颐景”建设工程中的人防工程的情况下，于2015年11月13日与甘为强签订《代垫部分首付款协议》，根据协议约定，米拉公司为甘为强垫付首付购房款160000元，该款在承建商（“枫香颐景”建设工程的承包人福建宏运建设工程有限公司）支付人防工程款的当日返还。但因承建商未支付人防工程款给甘桂红，导致甘为强至今未能返还米拉公司为其垫付的首付购房款160000元，责任不在甘为强。综上，请求法院依法驳回米拉公司的反诉请求。 在诉讼中甘为强提供证据15组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》（含附件）。证明：甘为强与米拉公司于2015年11月13日签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），约定甘为强以400000元向米拉公司购买位于邵武市商品房，甘为强已履行完支付购房款等各项义务。 证据2.《代垫部分首付款协议》。证明：在甘为强支付的首付购房款180000元中，有160000元是米拉公司垫付的。 证据3.销售不动产统一发票。证明：米拉公司已收到甘为强支付的首付购房款180000元。 证据4.《邵武市商品房买卖合同备案信息表》。证明：甘为强与米拉公司于2015年11月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）在签订之日已提交邵武市房地产交易管理所备案。 证据5.《个人购房担保借款合同》。证明：甘为强以购买房产为由，于2016年1月5日与中国农业银行股份有限公司邵武市支行（以下简称邵武农行）签订《个人购房担保借款合同》，约定向邵武农行借款220000元。 证据6.销售不动产统一发票。证明：米拉公司于2016年1月29日收到邵武农行发放给甘为强的借款220000元。 证据7.福建宏运建设工程有限公司与福建南平九峰建设工程有限公司签订的《人防工程建设施工承包合同》。证明：甘为强之父甘桂红挂靠福建南平九峰建设工程有限公司，并以该公司名义于2014年12月7日与发包方福建宏运建设工程有限公司签订《人防工程建设施工承包合同》，约定：“枫香颐景”建设工程中的人防工程由甘桂红承包施工。 证据8.上访信。证明：甘为强之父甘桂红于2018年9月15日向中共邵武市委书记信访，要求帮忙解决其父子购房、承包工程的相关事宜。 证据9.报警回执单。证明：2018年9月4日，甘为强之父甘桂红因债务纠纷与米拉公司发生争执而报警，公安机关建议当事人向法院起诉。 证据10.“枫香颐景”工程招标控制价。证明：“枫香颐景”工程招标控制价为47038406元。 证据11.《签证单》。证明：2015年1月30日，甘桂红代表福建南平九峰建设工程有限公司与福建宏运建设工程有限公司补充签订人防工程《签证单》，该《签证单》对双方于2015年1月23日签订的人防工程《补充条款》再次进行了补充约定。 证据12.《枫香颐景人防水电工程结算书》。证明：经福建南平九峰建设工程有限公司结算，“枫香颐景”人防工程的总造价为1108659.50元。 证据13.文件送达回执单。证明：福建南平九峰建设工程有限公司将《枫香颐景人防水电工程结算书》送达给福建宏运建设工程有限公司。 证据14.福建增值税普通发票、收款收据。证明：浙江恒瑞建设有限公司支付给福建金山人防设备制造有限公司人防设备、安装款630000元。 证据15.《福建省人防工程防护（防化）设备产品买卖合同》。证明：2015年1月26日，福建南平九峰建设工程有限公司与福建金山人防设备制造有限公司签约，约定福建南平九峰建设工程有限公司向福建金山人防设备制造有限公司购买价值总计648325元（优惠价630000元）的防护、防化设备。 米拉公司质证认为，对甘为强提供的证据1、3、4、5、6的真实性均无异议；对甘为强提供的证据2的真实性有异议，与其公司持有的协议不一致，即乙方“甘桂红”的签名是事后添加上去的，应以其公司提供的协议为准；对甘为强提供的证据7的真实性无法确认，且与本案无关联性；对甘为强提供的证据9的真实性无异议，但与本案无关联性；对甘为强提供的证据8、10、11、12、13、14、15的真实性均有异议，且均与本案无关联性。 本院认为，甘为强所举证据1、3、4、5、6经米拉公司质证，对证据的真实性均无异议，本院均予以采用；甘为强所举证据2经米拉公司质证，除对“甘桂红”的签名有异议外，对证据2的其他内容无异议，且该证据与本案存在关联，故本院予以采用；甘为强所举证据7与当事人在庭审中的陈述及当事人签订的《代垫部分首付款协议》能够互相印证，可以确认该证据的真实性，故本院予以采用；甘为强所举证据8、9、10、11、12、13、14、15因均与本案无关联性，故本院均不予以采用。 在诉讼中米拉公司提供证据5组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》（含附件）【与甘为强提供的证据1相同】。证明：在其公司与甘为强所签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）中，双方就商品房的基本情况、价款、交付条件、面积差异的处理方式、质量及实现债权的费用承担等事项均进行了约定。 证据2.《代垫部分首付款协议》（与甘为强提供的证据2相同）。证明：甘为强应当在承建商（福建宏运建设工程有限公司）支付人防工程款之日起30日内返还其公司代垫的首付款，否则其公司有权终止房屋买卖合同，并要求甘为强赔偿损失。 证据3.福建增值税普通发票。证明：米拉公司因本案诉讼支付律师代理费8000元。 证据4.催款通知书。证明：米拉公司向甘为强催收代垫的首付款。 证据5.证明。证明：福建宏运建设工程有限公司与甘为强之间无任何工程承包关系，不存在拖欠甘为强的工程款。 甘为强质证认为，对米拉公司提供的证据1、2、3、5的真实性均无异议，但认为律师代理费8000元应由米拉公司自行承担；对米拉公司提供的证据4有异议，其并未收到该通知书。 本院认为，米拉公司所举证据1、2、3、5经甘为强质证，对证据的真实性均无异议，本院均予以采用；米拉公司所举证据4因甘为强否认收到，而米拉公司又无其他证据证明已将该通知书送达给甘为强，故本院不予以采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2015年11月13日，甘为强（买受人）与米拉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），合同约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市商品房，预测建筑面积102.05平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米3919.65元，总价款为400000元；买受人应当于签订合同时首付购房款180000元，余款220000元向银行申请按揭贷款；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：⑴买受人给予出卖人60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。⑵如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交房款的万分之一向买受人支付违约金；本合同自双方签字或盖章之日起生效；本合同及附件共43页，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同及其附件还对其他事项作了约定。因甘为强资金不足（仅支付部分首付款20000元），双方在签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件）的同时又签订了《代垫部分首付款协议》，协议约定：1.乙方（甘为强）所购商品房总价为400000元，乙方应付首付款为180000元；2.乙方已付部分首付款20000元，余款160000元由甲方（米拉公司）代为垫付；3.甲方代为垫付的款项，乙方承诺待承建商支付人防工程款当日付清，在此期间内甲方同意无息代垫；乙方若超过规定的时间还款，则按月利率2%计息至30天止，在该期间双方继续履行已签订的房屋买卖合同；如乙方在承建商支付人防工程款30天后未能返还甲方所垫款项，自承建商支付人防工程款31天起甲方有权选择终止房屋买卖合同，且已付房款不予退还乙方，用于补偿甲方的损失，或者有权选择继续履行已签订的房屋买卖合同，并在按月利率2%计息的基础上加收每日万分之三的损失直至乙方还清甲方垫付款。该协议还对其他事项作了约定。同日，邵武市房地产交易管理所对甘为强与米拉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》进行了备案登记。2015年11月24日，米拉公司开具销售不动产统一发票给甘为强，该发票载明：付款方甘为强，款项性质预收购房款，金额180000元。2016年1月5日，甘为强（借款人）与邵武农行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额220000元，借款用途为购买房产，借款期限180个月；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名米拉公司，开户行邵武农行和平支行，账号13×××88。该合同还对其他事项作了约定。2016年1月29日，邵武农行根据借款合同的约定，将甘为强的借款220000元直接划入米拉公司在其行设立的账户。 另查明，福建宏运建设工程有限公司系米拉公司开发建设的“枫香颐景”建设工程的总承包方。2015年1月23日，福建宏运建设工程有限公司与福建南平九峰建设工程有限公司签订《人防工程建设施工承包合同》，将“枫香颐景”建设工程中的人防工程建设分包给福建南平九峰建设工程有限公司施工，但实际施工人是甘为强父亲甘桂红（挂靠福建南平九峰建设工程有限公司）。米拉公司正是基于上述情形才与甘为强签订了《代垫部分首付款协议》。 还查明，甘为强尚未返还米拉公司代垫的首付款160000元，米拉公司也尚未将案涉的商品房交付给甘为强。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”,本案甘为强与米拉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》(含附件)系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案的焦点问题是：甘为强未返还米拉公司代垫的首付款160000元是否等同于甘为强未支付米拉公司部分首付购房款160000元。根据双方签订的《代垫部分首付款协议》的约定，米拉公司是因甘为强资金不足才为其代垫首付款160000元，可见该款系双方之间的借贷行为，且米拉公司在反诉时也承认该款系借款，故可认定甘为强通过向米拉公司借款160000元将其应付的首付购房款180000元在《商品房买卖合同（预售）》约定的时间内已全部支付给了米拉公司，甘为强不存在逾期付款的行为，米拉公司应当按《商品房买卖合同（预售）》约定的时间(2016年10月31日前)将商品房交付给甘为强，否则构成逾期交付，不仅应当履行交房义务还应承担逾期交房的违约责任。根据双方约定，“出卖人（米拉公司）未按照约定的时间将该商品房交付买受人（甘为强）的，双方同意按照下列方式处理：⑴买受人给予出卖人60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。⑵如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交房款的万分之一向买受人支付违约金”,鉴于米拉公司未在宽展期届满后即2016年12月30日前将商品房交付甘为强，米拉公司应向甘为强支付违约金。因当事人约定按已交房款（400000元）的万分之一支付违约金（40元）过低，考虑在甘为强起诉时米拉公司逾期交房的时间已达二年之久，本院酌定米拉公司支付甘为强逾期交房违约金8000元。甘为强要求米拉公司双倍返还定金40000元的诉请，于法无据，本院不予支持。米拉公司以甘为强未返还其公司代垫首付款160000元属违约在先，其公司有权拒绝交付商品房的答辩意见不能成立。至于米拉公司要求甘为强返还其公司垫付的首付购房款160000元并支付相应利息，以及赔偿律师代理费8000元的反诉请求，因双方约定“米拉公司代垫的首付购房款160000元，待承建商支付人防工程款当日付清。”，但米拉公司既未提供证据证明承建商福建宏运建设工程有限公司已向人防工程分包人福建南平九峰建设工程有限公司或实际施工人甘桂红支付过人防工程款，也未提供证据证明人防工程分包人福建南平九峰建设工程有限公司或实际施工人甘桂红在承建商福建宏运建设工程有限公司处无人防工程款，故米拉公司以甘为强未返还其公司垫付款已构成违约的事实不能成立，其公司的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建米拉置业有限公司应于本判决生效后十日内将位于邵武市商品房交付给原告甘为强； 二、被告福建米拉置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告甘为强逾期交房违约金8000元； 三、驳回原告甘为强的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告福建米拉置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9832元，减半收取计4916元，由原告甘为强负担1591元，被告福建米拉置业有限公司负担3325元；反诉案件受理费2846元，由反诉原告福建米拉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  车荣建 二〇一九年五月八日 书记员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。