广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初1767号原告：谢小平，男，1973年10月2日出生，汉族，住江西省瑞金市，委托诉讼代理人：辛勤华，男，1962年9月12日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，被告：尤慧光，男，1960年11月2日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：黄金山，广东铭扬律师事务所律师。第三人：李福霞，女，1973年1月6日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，原告谢小平诉被告尤慧光、第三人李福霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭。于2019年1月3日公开开庭进行了审理，原告谢小平及其委托诉讼代理人辛勤华、被告尤慧光的委托诉讼代理人黄金山到庭参加诉讼，第三人李福霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月18日，原告通过汕头市利安房地产经纪有限公司介绍，向李福霞购买属于其所有的汕头市42号星汇上品花园2幢1001房全套，并订立合同一份。合同约定该套房的成交金额为260640元。2017年1月23日，买卖双方再签订补充协议一份。合同签订后，原告按合同约定分别于2016年11月18日以现金形式支付给李福霞30000元、2016年11月22日通过银行转账的方式付给李福霞178000元、2016年12月28日以现金形式付给李福霞10000元、2017年1月23日以现金形式付给李福霞10000元，合计原告支付购房款228000元，尚有32640元的购房款未交付。李福霞也按合同约定，在收到第2笔购房款后的2016年11月22日，将涉案房产交付给原告。2016年12月，原告将该套房以120000元的总费用发包给钟××所在汕头市金轩装饰设计工程有限公司装修。2017年1月20日钟××装修完工后将房屋交付原告使用、居住。现发现原告向李福霞购买并居住的汕头市泰山路42号星汇上品花园2幢1001房，因李福霞与申请执行人即被告尤慧光之间的民间借贷纠纷，被贵院查封。2018年7月31日，贵院作出（2018）粤0511执异22号《执行裁定书》裁定“驳回案外人即原告谢小平的异议请求”，并于2018年8月8日将该裁定书送达原告谢小平。除贵院于2018年6月29日在原告家门口张贴贵院于2018年6月28日作出的（2018）粤0511执168号公告并留在原告处外，在此之前没有张贴过任何东西，而导致原告任何状况都不知道。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”的规定，原告遂向贵院提出上述的诉讼请求事项。也就是说，贵院依申请执行人被告尤慧光的申请，于2018年6月28日作出的（2018）粤0511执168号的执行措施，侵犯了原告依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定所享有的民事权益。原告该民事权益足以排除贵院的强制执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项规定，贵院应当支持原告的诉讼请求，故请求法院判令：一、原告依法与李福霞（被执行人）于2016年11月18日签订的涉封房屋的买卖合同余款32640元支付贵院后，由贵院依法对涉封房屋进行解除查封；二、不得执行涉案房屋；三、被告尤慧光承担本案的全部诉讼费用。被告尤慧光辩称,一、本被告与李福霞就涉诉房产的执行案件已经执行终结，原告提起执行异议及执行异议之诉错误。现涉诉房产已经拍卖完毕，买受人邹凌已付清价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。而涉诉房产已于2018年5月26日由买受人邹凌以336330元竞得，且买受人已经支付所有款项，贵院已于2018年5月29日作出了（2018）粤0511执168号《执行裁定书》，裁定涉诉房产的产权归邹凌所有。又于2018年5月30日作出了（2018）粤0511执168号《协助执行通知书》请汕头市不动产登记中心、龙湖区房产交易管理所协助将该房产过户至买受人邹凌名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定》第二十九条第二款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。本案（2018）粤0511执168号《执行裁定书》已于2018年6月6日送达买受人邹凌，已发生法律效力。本被告与李福霞的执行案件已经执行完毕，买受人邹凌已经按司法拍卖程序取得涉诉房产的物权，涉诉房产的产权已归属邹凌所有。二、涉诉房产未办理房产证，原告与李福霞签订的《汕头市房地产买卖居间合同》无效。退一步说，即使原告与李福霞签订有房产的买卖合同，也属无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，原告与第三人签订的买卖合同明显违反该法律的强制性规定，是无效合同，依据无效合同的法律后果，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告所支付的款项，只是享有向李福霞追讨的债权，因未办理过户登记，并未取得涉诉房产的物权。三、原告所述适应法律错误。原告以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。该法条的适用范围，只是适用不需要办理过户登记的财产。该规定中第十七条明确：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案的涉诉房产的性质是商品房，依法进行买卖房产需要办理过户登记的，原告诉状中所依据的法条（第十六条）错误，按照该规定中第十七条，对需要办理过户登记的财产转让时，被查封的，买受人并无要求继续履行买卖合同的权利。因此，原告诉讼请求要求支付余款、解除查封依法无据，不能得到支持。四、金平区人民法院作出的（2018）粤0511执异22号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确本被告与李福霞执行纠纷一案中，2017年10月12日，汕头市中院作出（2017）粤05执2616号《执行裁定书》，裁定拍卖了涉诉房产，并且于2018年1月25日通过依法登报进行公告送达汕头市瑞基土地房地产估价有限公司作出的汕瑞基房估字[2017]第578号《房地产估价报告》及汕头中院（2017）粤05执2616号《执行裁定书》，本案公告及拍卖程序合法，原告在异议期间并未提出异议，涉诉房产已执行终结，汕头中院执行该房产符合法律规定。综上，原告的诉求没有事实依据，适用法律错误，请求法院依法予以驳回。本院查明，2016年11月18日，原告委托其弟谢水生与第三人李福霞签订《汕头市房地产买卖居间合同》一份，约定：原告向李福霞购买登记在其名下的汕头市42号星汇上品花园2幢1001房全套（下称涉案房产），购房金额为260640元。合同签订时原告先付给李福霞购房定金30000元，原告于11月22日前付清首期房款178000元，李福霞将涉案房产交原告使用，汕头市利安房地产经纪有限公司作为经纪方在合同上盖章。合同签订当天，原告付给李福霞购房定金30000元，11月22日，原告通过银行转账方式付给李福霞首期房款178000元。李福霞收到房款后按合同约定于当天将涉案房产交付原告使用、管业至今。12月28日，原告以现金方式付给李福霞10000元。2017年1月23日，原告与李福霞签订补充协议，约定原告于2017年1月23日再付还李福霞10000元，余款32600元在上交易所登记缴税时付清。当天，原告又以现金方式付给李福霞10000元。原告合共付给李福霞房款228000元，尚欠32640元的购房款未支付。2016年12月，原告将涉案房产以120000元的费用发包给钟××所在的汕头市金轩装饰设计工程有限公司装修。2017年1月20日，钟××装修完工后将涉案房产交付原告使用、居住。2017年3月16日，本院立案受理尤慧光诉李福霞民间借贷纠纷一案，并查封李福霞的涉案房产，于2017年5月11日作出（2017）粤0511民初709号《民事判决书》，判决李福霞付还尤慧光借款2495611.37元及相应利息。2017年10月12日，经尤慧光申请，汕头市中级人民法院（下称汕头中院）根据我院作出的（2017）粤0511民初709号《民事判决书》，作出（2017）粤05执2616号《执行裁定书》，裁定拍卖了涉案房产，并于2017年10月25日委托汕头市瑞基土地房地产估价有限公司进行市场价格评估。因李福霞下落不明，汕头中院于2018年1月25日依法登报公告送达汕头市瑞基土地房地产估价有限公司做出的瑞基房估字[2017]第578号《房地产估价报告》及汕头中院（2017）粤05执2616号《执行裁定书》。该公告明确载明：“如对上述《房地产估价报告》的评估结果或者对本院裁定拍卖的上述房产有异议的，应在公告送达期届满之日起十日内向本院书面提出。逾期，视为没有异议。本公告自发出之日起，经过十日即视为送达。……”期届，原告没有向汕头中院提出异议。汕头中院在执行被告尤慧光与第三人李福霞民间借贷纠纷一案过程中，于2018年4月26日作出（2018）粤05执2616号《执行裁定书》，裁定终结（2018）粤05执2616号案件的执行，又于同日作出《指定执行决定书》，指定本院继续执行。汕头中院根据已发生法律效力的（2017）粤05执2616号《执行裁定书》在淘宝网上拍卖涉案房产，经竞价，买受人邹凌于2018年5月26日以336330元竞得该房产，我院于2018年5月29日作出了（2018）粤0511执168号《执行裁定书》，裁定如下：“汕头市泰山路42号星汇上品2幢1001号房房产归邹凌（身份证号码）所有，该房产产权自本裁定送达买受人邹凌时转移……”。并于2018年5月31日作出了（2018）粤0511执168号之一《协助执行通知书》请汕头市不动产登记中心、龙湖区房产交易管理所协助将该房产过户至买受人邹凌名下、2018年6月28日，我院作出（2018）粤0511执168号《公告》并粘贴于涉案房产，责令李福霞限期自行迁出涉案房产。原告知悉情况后于7月18日向本院提出执行异议，要求撤销汕头中院（2017）粤05执2616号执行裁定及本院（2018）粤0511执168号执行裁定。经审查，本院于7月31日作出（2018）粤0511执异22号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告不服执行裁定，于8月21日向本院提起执行异议之诉，并提出上述诉讼请求。另查明，涉案房产的权属人为李福霞，但房地产权证尚未办理。以上事实，有原、被告、第三人《身份证》、《人口信息查询表》、《房地产估价报告》、汕头市中级人民法院（2017）粤05执2616号《执行裁定书》、汕头市金平区人民法院（2018）粤0511执异22号《执行裁定书》、汕头市金平区人民法院（2018）粤0511执168号《执行裁定书》、《不动产产权情况表》、汕头市金平区人民法院（2017）粤0511民初709号《民事判决书》、《汕头市房地产买卖居间合同》、《收款收据》、《证明》、《营业执照》、《情况说明》、《瑞金市黄柏乡上段村民委员会证明》、《汕头市金平区人民法院公告》、《银行转账凭证》及《庭审笔录》等在卷为证，足以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据法律规定，应对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益作出审查和认定。目的在于纠正不当执行行为，请求以判决排除对执行标的物的强制执行。本案中，原告已提供《买卖合同》、《银行转账凭证》、《收款收据》、《预收款收据》及《专用收款收据》等证据证明原告已于2016年11月21日向李福霞购买涉案房产，支付大部分价款，且对涉案房产占有、使用、管理至今的事实，原告对其主张已经完成举证责任。被告尤慧光予以否认，但未能提供证据证明，故应承担举证不能的法律后果。由于李福霞至今下落不明，未能到房产登记管理部门协助办理过户登记手续，故涉案房产至今尚未办理过户登记的责任不在原告方。被告尤慧光提出原告对没有办理过户手续存在过错的理由不成立，本院不予支持。此外，关于被告尤慧光提出其与李福霞的执行案件已经执行完毕。本案认为，因原告至今仍在涉案房产居住使用，且涉案房产现仍登记在李福霞名下，执行程序尚未终结。原告提起执行异议之诉符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，原告在本院查封前已与李福霞签订合法有效的书面买卖合同，并支付大部份价款，在本院查封之前已经合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所规定的四种情形，故本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：不得执行李福霞名下的汕头市42号星汇上品花园2幢1001房。本案受理费7040元，由被告尤慧光负担。受理费原告谢小平已预交，本院不予收退，被告尤慧光于本判决生效之日起十日内将应负担的受理费7040元迳付原告谢小平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  林盛武审判员  许华潜审判员  李传胜二〇一九年五月二十九日法官助理黄逸书记员谢漫琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。