浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初1568号 原告（反诉被告）：姜益敏，男，1969年6月8日出生，汉族，住江山市市区。 原告（反诉被告）：刘仙莲，女，1971年1月3日出生，汉族，住江山市市区。 被告（反诉原告）：衢州市振辉实业有限公司，住所地江山市市区鹿溪北路215号。 法定代表人：王明军，执行董事。 委托诉讼代理人：熊蓓蓓，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛晨光，浙江泽大律师事务所律师。 原告姜益敏、刘仙莲与被告衢州市振辉实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理。被告衢州市振辉实业有限公司于2019年4月18日提起反诉，本院于2019年4月22日受理，依法适用简易程序于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告姜益敏、刘仙莲、被告衢州市振辉实业有限公司委托诉讼代理人毛晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜益敏、刘仙莲向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《购房协议》合法有效，并判令被告继续履行合同，为原告办理江山市商品房的房地产过户登记手续；2.被告支付原告违约金50000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年1月13日，原告与被告签订了《购房协议》一份，约定由原告向被告购买其开发的坐落于江山市商品房。该份《购房协议》明确约定：商品房单价为3900元/平方米，合计价格2275650元，付款方式为50%房款采用银行按揭的方式，其余50%房款在2016年1月13日前支付600000元，于2016年1月31日支付300000元，于2016年4月15日支付240000元，被告在原告付清房款的50%即1140000元后，双方签订可正式用于备案的商品房买卖合同，上述商品房的交房时间为2016年6月30日，并由被告提供用于二次装修设计的消防备案材料，帮助原告进行套内隔墙改造，协议还对违约责任等事宜进行了约定。协议签订后，原告依约向被告交付了上述房屋的50%购房款即1139650元，但被告一直拒不与原告签订正式可用于备案的商品房买卖合同，并办理商品房预告登记手续。经原告多次催促，被告均以种种理由推脱。被告向原告交付上述房地产后，原告进行了装修，现已占有使用。因被告的各种原因拒不配合原告签订正式备案合同，导致原告无法办理银行按揭贷款。近年来，原告经常催促被告办理，但被告至今不予配合。无奈之下，原告只能自行筹集资金支付了剩余的50%购房款，截至2019年4月2日，原告已按照《购房协议》的约定支付全部购房款2275650元。原告认为，本案《购房协议》对房屋坐落、房屋价款、付款方式、房屋交付、正式合同签订及办理备案手续、违约责任等内容进行了明确约定，上述协议内容已包含了房屋买卖的实质性条款，应属依法成立并具备法律效力的房屋买卖合同，双方均应按约全面履行各自的义务。现原告已依约支付了全部购房款，并已实际占有使用讼争房地产，可视为已取得讼争房地产的所有权，被告理应继续履行合同，与原告签订正式备案合同，并办理讼争房地产的过户登记手续。现被告以种种理由拒不签订正式备案合同，也不为原告办理商品房预告登记手续及过户登记手续，其行为已构成根本违约，应承担民事责任。审理中，原告刘仙莲自愿撤回了对被告衢州市振辉实业有限公司的诉讼。 被告衢州市振辉实业有限公司辩称，1.原告刘仙莲的主体不适格，合同相对方是姜益敏。2.原告于2019年4月1日向被告汇入的1136000元款项，被告已经退回，因此原告至今尚未支付完整的房款。3.案涉的《购房协议》的性质上为预约合同，根据预约合同的特点，法院不应支持其继续履行的诉讼请求。4.原告迟延支付合同约定的第三期购房款，构成违约，因此应向被告方支付违约金50000元。被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.请求解除双方于2016年1月13日签订的《购房协议》；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付5万元违约金。事实和理由：原、被告于2016年1月13日签订了《购房协议》，协议第2条约定“2016年1月13日买受人向出卖人支付人民币60万元整。2016年1月31日前支付人民币30万元整，2016年4月15日前支付24万元整。”后反诉被告前两期款项按约支付，但第三期款项拖延支付，直到2017年1月24日才又支付238650元，2017年5月21日支付1000元。反诉被告迟延支付房款已构成违约，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告承担违约责任。 针对被告衢州市振辉实业有限公司提起的反诉，原告姜益敏、刘仙莲辩称，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回，请求判决支持原告的诉讼请求。被告反诉称原告于2017年1月24日才又支付238650元不属实，《购房协议》约定最后一期现金购房款支付的时间是2016年4月15日，事实上，在最后一笔购房款约定的到期日之前原告就已经多次到被告售楼部要求支付购房款，并且要求签订正式可备案的商品房买卖合同，然而被告一直拒绝与原告签订备案合同，原告认为支付最后一笔现金购房款与双方签订正式的商品房买卖合同系双方同时履行的义务，原告本着购房的合同目的一直要求付款后签订合同，并进行备案登记，但被告拒不签订商品房买卖合同，并办理备案登记手续系被告违约，鉴于被告拒不签订合同的行为，原告内心产生了怀疑。经了解，2016年4月，被告客观上无法签订商品房买卖合同，并办理备案登记手续，原告购买的讼争房屋当时已经被被告抵押给第三人，故原告未按时支付存在合理的理由。此后，被告当时的负责人何水明多次与原告协商，称被告在杭州有一块厂房土地因拆迁需要，已经被杭州市政府收购，预计在2017年能收到补偿款用于抵消讼争房屋的抵押登记，希望原告相信被告公司的实力，其完全有能力解除抵押后将房产过户给原告。在被告的多次协调下，原告考虑到最初的合同目的也是购房，且也相信被告完全有能力解除抵押，并配合原告办理过户，最终在2016年7月，将剩余的购房款支付给何水明。被告所称的付款时间2017年1月24日，系被告开具收款收据的时间，并非实际支付购房款的时间。解除合同需要符合法定或者约定的条件。现被告要求解除《购房协议》，既不符合法定条件，也不符合约定条件，退一万步讲，原告超过《购房协议》约定的时间支付最后一期现金购房款也得到了被告公司的认可，而且被告也按期将讼争房屋交付给原告装修和使用。该行为视为被告一直在按照《购房协议》履行，现其以原告超出协议约定支付现金部分的购房款为由要求解除合同，显然违反了诚信原则，解除合同的理由苍白无力。支付违约金的请求也没有事实和法律依据。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。 为证明原告姜益敏、刘仙莲的诉讼请求、事实和理由，原告当庭出示了下列证据予以佐证： 一、《购房协议》1份，证明原、被告双方对房屋坐落、房屋价款、付款方式、房屋交付、正式合同签订及办理备案手续、违约责任等内容进行了明确约定，该合同合法有效，双方应当按约履行。 被告质证意见：对证据三性和证明对象均无异议。 二、收款收据4份，证明原告已按照《购房协议》的约定支付了50%的购房款即1139650元。 被告质证意见：对真实性、合法性、关联性、证明对象均无异议。 三、银行转账凭证1份，证明原告通过自筹资金的方式向被告支付了剩余购房款1136000元，原告已经全部履行了付款义务，被告理应继续履行合同义务，并协助办理过户登记手续。 被告质证意见：对证据形式的真实性、合法性无异议。但是款项支付的时候是在被告不知情的情况下，原告也没有通知被告，其次被告发现之后本案已经在诉讼阶段，被告的反诉请求是要解除合同。因此，发现之后已经把该笔款项退回原告。该份证据不能证明原告的证明对象，与本案缺乏关联性。 四、收条1份，证明2016年7月份已将238650元交付给振辉公司的何水明的事实，印证一下2017年1月24日开出的收据已经于2016年7月支付给被告公司的何水明了。何水明是当时被告公司的负责人，《购房协议》中也有何水明的签字，何水明是代表被告公司的。 被告质证意见：收条的落款时间是打印的，已经有收据作为证据提交，两者存在冲突，被告不认可该收条的付款时间。对收条中何水明的签字无异议，但真实性存在一定瑕疵。 为证明被告衢州市振辉实业有限公司提出的答辩意见及反诉请求、事实和理由，被告衢州市振辉实业有限公司当庭出示了回单复印件2份，证明反诉被告向反诉原告打入房款，反诉原告将其退回的事实。原告对该证据没有异议。 证据的分析和认定：原告出示的证据一、二，被告没有异议，本院予以认定。原告出示的证据三，被告对真实性没有异议，但提出被告发现之后本案已经在诉讼阶段，被告的反诉请求是要解除合同。因此，发现之后已经把该笔款项退回原告。原告对被告退还剩余购房款1136000元的事实没有异议。为此本院对原告向被告支付剩余购房款1136000元，被告收到后，予以退还原告的事实予以认定。原告出示的证据四，被告对真实性没有异议，但不认可原告提出的付款时间。本院认为该证据能证明原告于2016年7月原告支付购房款238650元的事实，对该证据本院予以认定。被告提交的证据，原告没有异议，本院予以认定。 经审理，结合原、被告的陈述和本院认定的上述证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，原告姜益敏与被告签订了《购房协议》一份，约定由原告姜益敏向被告购买其开发的坐落于江山市商品房。《购房协议》约定：经双方协商，买受人向出卖人购买江山市振辉商务广场228幢805、806、807、808、809、810、811、812、814、815号，共10套房，合计建筑面积为583.5平方米。具体约定如下：1.商品房单价为3900元每平方米。合计价格为227.565万元（贰佰贰拾柒万五千六百五十元整）。2.付款方式：50%的房款采用银行按揭的方式。其余50%房款，在2016年1月13日，买受人向出卖人支付人民币60万元整；在2016年1月31日前，支付人民币30万元整；在2016年4月15日前支付人民币24万元整。3.在买受人付清总房款的50%，即壹佰壹拾肆万元后，双方签订正式可用于备案的商品房买卖合同。4.出卖人向买受人提供用于二次装修设计的消防备案资料。5.协议双方对本次商品房买卖行为承担保密责任。6.上述商品房交房时间为2016年6月30日。交房标准符合商品房买卖合同附件4要求外，出卖人帮助受房人进行套内隔墙改造（具体见附件草图），多余防盗门封堵以及空调机外架安装，以上所产生费用由出卖人支付。7.违约方承担违约金伍万元整。8.本协议1式2份，双方各执1份，签章后生效。协议中，出售方代表何水明签字并加盖了被告单位公章，原告姜益敏签字并按了指印。协议签订后，原告于2016年1月13日支付被告购房款60万元，于同年1月29日支付被告购房款30万元。于2016年7月15日支付238650元，2017年5月21日支付1000元。在原告交付了被告90万元购房款后，被告将诉争的房屋交付给了原告，原告也实际占有了上述房屋并进行了装修使用。后被告不与原告签订正式可用于备案的商品房买卖合同，原告也无法通过银行按揭贷款支付剩余购房款。2019年4月1日，原告通过银行转账的方式向被告支付了剩余购房款1136000元。2019年4月2日，原告向本院提起诉讼。2019年4月18日，被告向本院提起反诉并于2019年5月5日将该笔购房款1136000元转还给了原告。 关于原、被告签订的《购房协议》是预约合同还是本约合同的认定： 认定双方签订的房屋买卖合同是预约合同还是本约合同，应从以下两个方面予以认定：1、内容标准。房屋买卖合同要被认定为本约合同，其无须包含《商品房销售管理办法》第16条所规定的全部十三项内容，但必须具备本约合同的核心条款，如当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及支付情况、房屋交付情况等。只有具备了本约合同的核心条款，方具备被认定为本约合同的基础。2、履行义务标准。履行义务标准是区别预约合同和本约合同的核心，决定合同性质的关键是究竟约定的是缔约义务还是履约义务。约定的是缔约义务的，即便是预约合同包含了本约合同的全部内容，仍然是预约合同。约定的是履行义务的，即交易双方约定的负有房屋买卖合同主给付义务的，可为本约合同。同时符合以上两个标准的，应认定为本约合同。一方违约的，对方可以主张继续履行合同。在商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行判断，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称如何，均应视为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订的《购房协议》其内容包含了双方买卖商品房的地址、面积、价格、总价款、付款方式、付款期限、装修设计的消防备案资料的提供、商品房交付时间、交房标准、套内隔墙改造及多余防盗门封堵以及空调机外架安装及费用的承担、违约责任等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时也具备了商品房买卖合同的内容标准和履行义务标准。且在《购房协议》签订后，被告已经收到了原告支付的《购房协议》约定的50%购房款，被告收到款项后也已经将商品房交付原告使用多年。双方签订的《购房协议》也不存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。故本院认定原、被告签订的《购房协议》为商品房买卖合同。 关于原、被告在履行《购房协议》中是否存在违约行为的认定： 原、被告签订的《购房协议》付款方式中约定：50%的房款采用银行按揭的方式。其余50%房款，在2016年1月13日，买受人向出卖人支付人民币60万元整；在2016年1月31日前，支付人民币30万元整；在2016年4月15日前支付人民币24万元整。3、在买受人付清总房款的50%，即壹佰壹拾肆万元后，双方签订正式可用于备案的商品房买卖合同。合同签订后，原告依约于2016年1月13日支付被告购房款60万元，于同年1月29日支付被告购房款30万元。但在第三期付款时，原告没有按照约定的时间即2016年4月15日前支付人民币24万元支付购房款。直到2016年7月15日支付238650元，2017年5月21日支付1000元。虽然原告提出在支付第三期购房款时得知被告出售的上述房产已抵押他人才延期支付，但原告没有提交证据证明被告在出售诉争的商品房时已抵押他人的证据证明，即使有证据可以证明，也不能否定原告延期支付购房款的事实，故应认定原告在履行《购房协议》时存在违约。另《购房协议》约定：在买受人付清总房款的50%，即壹佰壹拾肆万元后，双方签订正式可用于备案的商品房买卖合同。以便于原告向银行办理按揭贷款支付剩余购房款，而被告在收到原告50%的购房款后，不与原告签订用于备案的商品房买卖合同，造成原告无法通过办理银行按揭贷款用于支付剩余购房款，为此，被告在履行《购房协议》时也存在违约。鉴于双方在履约过程中违约的过错程度及双方约定的承担违约责任的方式，本院认为双方的违约责任可予以相抵，互不支付违约金50000元。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《购房协议》系商品房买卖合同，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行。现原告要求依法确认原、被告签订的《购房协议》合法有效，并判令被告继续履行合同，为原告办理江山市商品房的房地产过户登记手续的诉讼请求，依法成立，本院予以支持。被告提起反诉请求解除双方于2016年1月13日签订的《购房协议》的反诉请求，依法不能成立，本院不予支持。原、被告提出的要求对方支付违约金50000元的诉讼请求和反诉请求，因原、被告在履行合同中均存在违约且过错予以相抵，故均不予支持。审理中原告刘仙莲自愿撤回了对被告衢州市振辉实业有限公司的诉讼，不违反法律规定，本院予以准许。至于在江山市商品房的房地产过户登记手续中应承担的税费等费用，双方当事人可以另行协商，协商不成的，应依照法律规定承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告姜益敏与被告衢州市振辉实业有限公司签订的《购房协议》继续履行，原告姜益敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告衢州市振辉实业有限公司尚未支付部分的购房款1136000元；被告衢州市振辉实业有限公司在本判决发生法律效力之日起二十日内协助原告办理江山市商品房的房地产过户登记手续。 二、驳回原告姜益敏的其他诉讼请求。 三、驳回被告衢州市振辉实业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费1050元，减半收取525元，反诉案件受理费1050元，减半收取525元，保全费5000元，合计6050元，由原告姜益敏负担525元，被告衢州市振辉实业有限公司负担5525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 郑良刚 二〇一九年五月二十三日 代书记员 王建双