浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0421民初4768号原告：徐红燕，女，1983年7月6日生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：陈国星，上海知谦律师事务所律师。被告：嘉善星悦城商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市嘉善县魏塘街道恒利国贸广场1036室。法定代表人：郑亮娣。委托诉讼代理人：汪小燕、陈丹丹，浙江路成律师事务所律师。原告徐红燕与被告嘉善星悦城商业管理有限公司（以下简称星悦城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月23日公开开庭进行了审理。后因案件承办人变更，本院依法组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭对本案进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐红燕向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的租赁合同解除；2、被告于判决生效之日起7日内向原告返还意向金1万元，租金88320元，物管费10304元，共计108624元；3、被告向原告支付违约金88320元。事实与理由：1、2018年5月24日，原告向被告交付租赁意向金1万元。2、2018年6月18日，双方签订《租赁合同》，约定原告承租恒利星悦城1F-016商铺，用途为经营名创优品连锁店。租赁期间2018年7月1日至2021年6月30日。3、2018年6月19日，原告向被告支付98624元(其中租金88320元，物管费10304元)。4、被告未能在2018年7月1日交房。经原告催告后，被告工作人员承诺7月10日交房。但到7月30日还未交房。8月初，双方协商合同解除事宜未果。5、合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可解除合同。第九十六条规定当事人一方依据本法第九十三条第二款，第九十四条规定主张解除合同，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。6、原告于2018年9月13日通过EMS向被告寄送解除合同通知书，被告于2018年9月14日收到。7、被告违约导致合同解除，给原告造成的损失包括但限于：(1)差旅费、接待费：原告承租涉案房屋是用于经营名创优品连锁店。故原告2018年5月13日、5月29日接待名创优品总部人员到商场现场考察。原告2018年6月24日，25日往返广州，与名创优品总部人员协商开店事宜，签订《特许经营服务合同》，相关费用均由原告支付。(2)设计费：合同附件一场地使用平面图，明确约定被告应向原告交付的场地。但合同履行过程中，被告多次变更面积，原告被迫多次变更设计。(3)向名创优品赔偿费用。原告于2018年6月25日与名创优品签订《名创优品特许经营服务合同》。由于被告违约未能交付房屋，致原告被迫放弃开店，同时还要向对方承担违约责任。(4)原告已向被告交付108624元的资金占用费。(5)大量时间精力消耗。原告相关人员为了在涉案房屋开店，自2018年4月份开始，与被告工作人员沟通协调，与名创优品人员沟通协调，投入大量时间精力。如今，皆因被告违约无功而返。8、原、被告签订的合同第十条约定，被告单方擅自解除合同，应承担最少不低于3个月租金的违约金。现《租赁合同》因被告单方违约解除，被告应向原告支付3个月租金的违约金88320元。9、被告的关联公司兰溪市嘉泰商贸行有限公司经营的金华市兰溪市嘉泰星悦城商场。原告向其交付了1万元租赁意向金。因租赁合同未能签订，该公司2018年8月6日承诺退还1万元，但至今未退。故诉至法院，要求判如所请。被告星悦城公司答辩称，本案合同系双方真实意思表示，依法成立并生效。被告不存在违约，而是原告违约，原告应承担违约责任。合同第9条第9.2约定，原告应于2018年6月24日前支付5万余元履约保证金，但有4万余元被告一再催促原告仍未支付，被告享有合同解除权。根据合同第2条第1点约定，双方从未达成于2018年7月1日交付场地的协议。被告2018年7月26日通知原告2018年8月10日办理场地交接手续，原告自始至终都是认可的，还将装修效果图发被告确认，原告是认可交付时间的。被告未违约，且已履行了交房通知义务。2018年8月7日，原告至被告处张贴合同解除书，被告实际已收到该通知，同意解除合同，故合同解除于2018年8月7日。被告认为原告无法定解约事由，擅自解除合同，根据合同法规定及双方合同第10条的约定，应承担相应违约责任。原告要求赔偿其损失，既未能计算实际损失，且系原告自行解除合同，故应自行承担。原告诉请无事实和法律依据，请求驳回其全部诉请。原告针对其主张提交了相应证据，经庭审质证，对被告无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。关于名创优品特许经营服务合同及手机银行转账记录，因未能与原件相核对，本院对其真实性暂不予确认。对平面设计图，本院结合相关微信聊天记录，依法予以确认，并在卷佐证。被告针对其抗辩亦提交了相应证据，经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，本院依法予以确认，并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和确认的有效证据，本院认定事实如下：被告星悦城公司系位于嘉善县恒利星悦城商场权利人。2018年5月，原告徐红燕曾多次现场考察被告该商场情况。2018年5月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订星悦城《租赁合作意向书》一份，约定意向保证金10000元，在双方签订正式租赁合同后转作部分租赁保证金。当日，原告向被告支付10000元保证金。2018年6月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定乙方愿承租甲方位于恒利星悦城1F-016，面积160平方米场地（以下简称案涉场地），以现场实测面积为准，用于生活配套、百货、食品经营；场地经双方现场查勘确认已具备进场装修条件；乙方经营品牌：名创优品；签订本合同前，乙方已充分考察甲方整体经营现状及环境，自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险；租期为叁年，暂自2018年7月1日起至2021年6月30日止，场地交付时间由甲方另行通知；租赁起始日期从甲方通知中确定的双方交付之日的次日起算，计租日系指装修免租期结束之日的次日，租期开始后共计50天为装修免租期；第一租赁年度租赁场地的日租金标准为6元/平方米（不含物业管理费）；租金季付，先付后租，即乙方在每季度结束前5日支付下一个季度租金，首期租金88320元，应于签约后5日内支付；乙方应按0.7元/平方米的日物业管理费标准支付物业管理费，首季度物管费10304元，双方确认租赁面积为160平方米；乙方需向甲方支付履约保证金58560元，应于合同签订5日内将履约保证金支付甲方，若未在规定日期内足额支付，甲方有权解除合同；甲方依约解除合同（不可抗力除外）的，有权没收履约保证金，且乙方应按约定承担违约责任；乙方提出解除合同时，除承担上述责任外，还应向甲方赔付最少不低于3个月的违约金；甲方单方擅自解除合同，亦应赔付最少不低于3个月的违约金。合同还对其他权利义务进行了约定。被告2018年6月19日收到原告支付的首季租金及物管费98624元。原告于签约前即与被告公司“尹总”沟通协商租赁价格等事宜。同时称“想赶7月1日前开业”。签约后，原告多次向被告员工询问进场时间。其中“方斌”曾表示：最晚不超过7月10日，鞋区合同全部都没到期…也希望原告早点进场。后原告称：尹总上星期和我说了，因有…问题无法处理，可能要到月底或下月初，具体时间没定；且要求能否先把钱退回。2018年7月中、下旬，因案涉场地面积变更，原告继续和方斌协商图纸事宜。2018年7月26日，被告“尹总”微信告知原告代表“袁世均”称8月10日可进场。“袁世均”回复称：实际今年已结束了，要搞我们只能赶春节了。此后两人还就案涉场地的效果图等进行沟通。2018年7月26日至8月4日期间，原告代表“袁世均”多次与被告员工“朱俊康”就案涉场地图纸、装修等细节问题进行沟通协商。2018年8月7日，原告在被告办公地点张贴《合同解除通知书》，内容（摘要）为：合同磋商阶段，我方明确要求于2018年7月1日前交付房屋，你司予以同意；合同签订后，我方按约支付相关费用，但经催告，你公司承诺7月15日交付房屋，但至今仍无法交付房屋；你司的违约行为，导致我方不得不向名创优品退货；为此，我方要向其承担违约责任，退订装修、辞退聘用人员；因你司违约导致我方不能在暑假期间开业销售，故根据合同法第九十四条规定，向你司通知解除合同，请你司在3日内退还全部预付费用，并与我方协商赔偿我方损失。2018年9月13日，原告又通过EMS向被告邮寄送达解除合同通知书。被告庭审称如原告2018年8月7日未发出解除通知，其公司于2018年8月10日可交付案涉场地；因原告通知解除合同，故被告其后将案涉场地租赁给案外人。原告则称在磋商阶段即告知被告欲于2018年7月1日前开业，亦明知案涉场地当时仍有其他商户在经营使用。因双方分歧较大，本案调解未果。本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案原、被告就案涉场地签订的《租赁合作意向书》及《租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案原告称被告未能按时交付案涉场地，违约致合同解除。但结合庭审调查，首先，原、被告签订的合同约定租期系暂自2018年7月1日起，场地交付时间亦由被告另行通知，即双方约定的租期起算日并非确定为2018年7月1日，而是以被告通知为准。其次，结合双方就进场时间、装修等情况的聊天记录，原告虽提出欲于2018年7月1日进场，但被告未明确通知或允诺原告于该日进场，即便在2018年7月底8月初，原告对通知被告其于2018年8月10日进场亦未提出异议。故综合本案案情及双方当事人约定，原告于被告通知进场日前即2018年8月7日，以“被告未于2018年7月1日交付案涉场地，构成违约”为由，要求解除双方的租赁合同，依据不足，本院难以支持。同理，原告以被告违约为由，要求其支付违约金88320元，亦欠缺依据，本院不予支持。但本案原、被告庭审均确认本案租赁合同于2018年8月7日解除，属双方处分自身权利的行为，符合相关法律法规的规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原告实际向被告支付了108624元，被告未向原告交付案涉场地属实。后被告将案涉场地租赁给他人，其称原告“提出解除合同，除履约保证金没收外，还需赔付不低于3个月租金的违约金”，但未提出相应请求，本院不予处理。故结合本案合同约定，合同履行情况等，同时依照诚实信用及公平合理原则，就原告要求被告退还其已付款108624元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告徐红燕与被告嘉善星悦城商业管理有限公司于2018年6月18日签订的《租赁合同》自2018年8月7日解除；二、被告嘉善星悦城商业管理有限公司向原告徐红燕退还原告已支付的租金、物管费等共计108624元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告徐红燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4239元（原告已预交），由被告嘉善星悦城商业管理有限公司负担2120元，原告徐红燕自行负担2119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  王 霞人民陪审员  王卫平人民陪审员  卓生华二〇一九年五月三十日书 记 员  岑 奇