广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初5760号原告：黄航升，男，1969年3月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：霍佩贤，女，1971年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，共同委托诉讼代理人：唐广凌，广东晋元律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：练梅娟，广东晋元律师事务所律师。被告：**远，男，1980年9月29日出生，汉族，住广东省罗定市，原告黄航升、霍佩贤诉被告**远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯德独任审理，并于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告黄航升及两原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、确认原告黄航升与被告双方签订的《财产租赁协议书》无效；2、被告立即向两原告退还租方定金170万元；3、被告赔偿两原告损失890797.70元【其中：租方定金170万元利息损失548734.44元（租方定金70万自交付之日2013年3月30日起按人民银行同期银行贷款利率，暂计至2019年2月28日为230556.66元；租方定金100万自交付之日2013年5月25日起按人民银行同期银行贷款利率，暂计至2019年2月28日，为319177.78元，均主张至实际付清之日止）、潘美平、张毅勇案损失赔偿341063.26元】；4、被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告明确诉请第3项中的潘美平、张毅勇案损失赔偿变更为338624元，损失赔偿的构成包括执行费两笔共18624元，拍卖费2000元，评估费1500元，一、二审诉讼费总共16500元，损失赔偿300000元，合计338624元。利息计算标准为按人民银行公布的同期五年以上贷款基准利率计算。事实与理由：原告黄航升与被告系老乡关系，因被告称已从佛山机动车交易中心有限公司处取得位于佛山市禅城区325国道旁（即佛山大道侧）原车城酒家重建物业的对外转租权，并承诺于2014年1月1日起将该前述租赁物交付使用。出于对被告的信任，原告1遂与他人合作从被告处租赁该原车城酒家重建物业的第四、五层，2013年3月30日、2013年5月25日原告1分别按被告要求，先后两次通过原告黄航升的中国农业银行账户共向被告支付保证金170万元。但被告一直未将上述租赁物交付使用，致使原告黄航升的合作伙伴潘美平、张毅勇因此向法院对原告黄航升及原告黄航升前妻霍佩贤提起诉讼，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终1403号《民事判决书》，确认潘美平、张毅勇与原告1之间关于车城酒家四、五层的租赁合同关系无效，并以此为由判令原告黄航升返还租赁定金130万元，判令原告黄航升以130万为本金自保证金交付之日（2013年5月25日）起按人民银行同期银行贷款利率赔偿损失，并以该债务发生两原告的夫妻关系存续期间属夫妻共同债务为由判令原告霍佩贤对此承担连带清偿责任。该判决生效后，被告经原告黄航升多次催促后仍未向原告黄航升退还租方定金，致使两原告名下财产被法院强制执行，两原告因此累计返还定金和支付了损失赔偿、诉讼费、执行费等各项费用在内共计人民币1641063.26元。经查，被告于2013年8月8日虽与佛山机动车交易中心有限公司就佛山市禅城区325国道东侧河宕路段原车城酒家重建的物业租赁事宜签订《租赁意向合同书》，佛山机动车交易中心有限公司将佛山市禅城区325国道东侧河宕路段原车城酒家重建的物业（出租物包括一幢五层的主体大楼及门前的停车场）出租给被告，双方约定被告于2013年12月30日前向佛山机动车交易中心有限公司支付租赁定金100万元。2015年12月5日，被告与佛山机动车交易中心有限公司就此签订《租赁合同书》，佛山机动车交易中心有限公司确认被告缴交保证金100万元，并约定于2016年1月1日移交场地给被告，但至今佛山机动车交易中心有限公司未将场地移交被告使用。该原车城酒家的重建物业取得建设工程许可证的仅为地上三层，其地上的第四、五层无任何报建手续。有鉴于此，两原告认为：该原车城酒家的重建物业的第四、五层，无任何报建手续，因此被告与佛山机动车交易中心有限公司之间的租赁合同，以及原告黄航升与被告之间的租赁合同，均属无效合同；依据我国《合同法》等相关法律规定，被告应当向原告返还已支付的保证金170万元，并赔偿两原告因此所受的损失。为此，两原告特依法具状起诉，请依法判如所请。被告未答辩。诉讼中，原告举证如下：1、原、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《财产租赁协议书》，证明原告黄航升与他人合作从被告处租赁原车城酒家重建物业的整栋物业，原告黄航升作为代表就此与被告签订财产租赁协议书。3、收据、中国农业银行业务回单，证明原告黄航升分别于2013年3月30日、2013年5月25日通过银行账户向被告支付定金共计170万元，被告就此出具收据确认。4、《租赁意向合同书》、《佛山机动车交易中心有限公司租赁合同书》（均为**远与佛山机动车交易中心有限公司签订），证明2013年8月8日，佛山机动车交易中心有限公司与被告就原车城酒家重建的物业租赁事宜签订《租赁意向合同书》，约定被告于2013年12月30日前向佛山机动车交易中心有限公司支付租赁定金100万元。2015年12月5日，佛山机动车交易中心有限公司与被告就此签订《租赁合同书》，确认被告已缴交保证金100万元，并约定于2016年1月1日移交场地给被告。该两份合同已在潘美平等的二审中由**远向法院提交过。5、（2015）佛城法民一初字457号民事判决书、（2017）粤06民终1403号民事判决书，证明证明由于被告未将原车城酒家重建的物业交付使用，致使潘美平、张毅勇对两原告提起诉讼，最终佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终1403号《民事判决书》，确认潘美平、张毅勇与原告黄航升之间关于车城酒家四、五层的租赁合同无效，并以此为由判令原告黄航升返还租赁定金130万元，判令原告黄航升以130万为本金自保证金交付之日起按人民银行同期银行贷款利率赔偿损失，并以该债务发生两原告的夫妻关系存续期间属夫妻共同债务为由判令原告霍佩贤承担连带清偿责任。6、（2017）粤0604执5639号案案件材料，证明潘美平、张毅勇案的我方承担的损失赔偿，除返还本金130万元之外另行支付了赔偿款、执行费等费用338624元。被告未举证。被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，原告举证的证据1-6具有证据的真实性、合法性，能够证明本案事实，与本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年原告黄航升有意从被告**远处承租佛山市禅城区325国道旁（车城酒家）重建物业，同年3月30日，原告黄航升向被告**远支付了定金700000元，同年5月25日又支付定金1000000元，被告于当日出具《收据》确认收到租方定金1700000元。2013年8月8日，被告**远与案外人佛山机动车交易中心有限公司签订《租赁意向合同书》【合同编号：13-07（Y）】，约定，佛山机动车交易中心有限公司将位于佛山市禅城区原325国道东侧河宕路段原佛山车城酒家重建的物业出租给被告张航升。2013年9月11日，原告黄航升（协议乙方，承租方）与被告**远（协议甲方，出租方）签订《财产租赁协议书》，协议约定：一、租赁物甲方将其位于325国道河宕路段原车城酒家的整体基础建筑物、空地及其他相关设备租赁给乙方经营和使用。二、租赁面积建筑物建筑面积为15568平方米，停车场面积约2000平方米，计租面积约17124.8平方米，（按建筑面积的10%计取，即1556.8平方米）。具体面积按双方确认的实际施工图纸计算。三、租赁期限租赁期限共为九年，即从2014年1月1日至2022年12月31日止。四、租赁费用（一）租赁费用的计算方法：1、第一、第二年每月租赁费用为756480元。租赁费用每两年按10%递增……7、以上租赁费用均不含税。预计计算租赁费用的时间自2014年12月31日起。五、租赁风险保证金和首期租赁费用为确保甲乙双方顺利签订并履行协议，自签订协议30日内，乙方应向甲方缴纳保证金2300000元……十六、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本协议。违反协议的一方，应向另一方按当月租赁费用的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）、甲方未按时支付该物业，经乙方通知后60日内仍未交付的……另查，原告黄航升又将其承租的涉案车城酒家第四、五层又转租给案外人潘美平、张毅勇，案外人潘美平、张毅勇向原告黄航升支付了130万元的租赁定金。2015年2月10日，案外人潘美平、张毅勇以房屋租赁合同纠纷为由至本院对黄航升、霍佩贤提起诉讼，本院审理后作出（2015）佛城法民一初字第457号民事判决，判决查明2014年1月30日广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕股份合作经济联合社取得涉案佛山车城酒家建设项目的《建设工程规划许可证》，其中建设项目名称为佛山车城酒家（临时商铺），建筑面积为7090.88平方米，建筑层数：地上3层；黄航升与霍佩贤于1996年10月8日登记结婚，2014年11月6日登记离婚。判决认为潘美平、张毅勇与黄航升关于车城酒家第四、五层的租赁合同关系无效，黄航升应返还130万元，上述债务构成夫妻共同债务、霍佩贤应承担连带清偿责任；一审判决结果为“一、确认原告潘美平、张毅勇与被告黄航升关于车城酒家第四、五层的租赁合同关系无效；二、被告黄航升于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘美平、张毅勇返还1300000元；三、被告霍佩贤对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告潘美平、张毅勇的其他诉讼请求……本案适用普通程序，受理费收取27600元，财产保全费2520元，合计30120元，由原告潘美平、张毅勇负担15060元，被告黄航升、霍佩贤负担15060元。”双方不服一审判决提起上诉，二审法院作出（2017）粤06民终1403号民事判决，判决结果为“一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第457号民事判决第四项；二、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第457号民事判决第一项、第二项、第三项；三、上诉人黄航升于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人潘美平、张毅勇的损失，损失计算方法为：以130万元为本金，从2013年5月25日起至黄航升将该130万元款项返还给潘美平、张毅勇之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；四、上诉人霍佩贤对上述上诉人黄航升赔偿上诉人潘美平、张毅勇损失的债务承担连带清偿责任……一审案件受理费27600元，财产保全费2520元，合计30120元，由上诉人潘美平、张毅勇负担10000元，上诉人黄航升、霍佩贤负担20120元；二审案件受理费33000元，由上诉人潘美平、张毅勇负担11000元，上诉人黄航升、霍佩贤负担22000元。”判决生效后，潘美平、张毅勇向本院申请强制执行[(2017)粤0604执5639号]，案件执行过程中，潘美平、张毅勇与黄航升、霍佩贤于2017年9月18日达成执行和解协议，由黄航升、霍佩贤支付160万元作为结案的条件。此后，黄航升、霍佩贤支付了160万元，并支付了执行费18624元、拍卖服务费3500元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据原、被告签订的《财产租赁协议书》可知，双方已明确被告向原告出租的原车城酒家的整体基础建筑物，承租人承租标的物应视为一个整体，不宜因建筑物部分取得建设工程规划许可证而区分租赁合同部分有效、部分无效进行处理，如机械进行区分则导致租赁标的物与原合同约定不一致，造成标的物不适格，导致承租人整体承租的目的落空，故租赁合同的效力应以标的物的整体进行考虑。据前查明，涉案标的物四、五层没有办理报批报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就原佛山车城酒家重建物业所签订的《财产租赁协议书》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告诉请被告返还租赁定金170万元于法有据，本院予以支持。关于利息损失。经查，被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用170万元款项的利息损失，利息分别以70万元、100万元为本金，从2013年3月30日、2013年5月25日计至被告返还170万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张的潘美平、张毅勇案损失赔偿的问题。原告将其从被告处承租的涉案物业的四、五层擅自转租给案外人潘美平、张毅勇，未有证据显示被告知晓并同意原告的转租行为，原告在潘美平、张毅勇案中遭受的损失已超出被告所能合理预见的范围。且原告在潘美平、张毅勇诉黄航升、霍佩贤一案中被法院认定对合同的无效负有主要责任，故原告应自行承担其转租行为造成的损失，其要求被告承担潘美平、张毅勇案损失于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄航升与被告**远于2013年9月11日签订的《财产租赁协议书》无效；二、被告**远于本判决生效之日起十日内向原告黄航升、霍佩贤退回定金170万元并支付利息（以70万元、100万元为本金，分别从2013年3月30日、2013年5月25日按中国人民银行同期贷款利率计至被告实际返还之日止）；三、驳回原告黄航升、霍佩贤的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取13763元，由原告黄航升、霍佩贤负担1789元，被告**远负担11974元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月二十四日书记员 方紫盈