山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初623号原告：许广华，男，1954年1月4日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：刘冲锋，上海执初律师事务所律师。被告：林成军，男，1970年12月1日出生，汉族，居民，户籍地：菏泽市牡丹区，现住山东省菏泽市牡丹区。被告：林青宾，男，1973年10月6日出生，汉族，市民，住菏泽市北城康庄路与广福交叉口往西20米路北2565号，公民身份号码：372901197310062876。委托诉讼代理人：樊士振（代理以上二被告），山东信法律师事务所律师。原告许广华与被告林成军、林青宾买卖合同纠纷一案。本院于二○一八年七月四日作出（2018）鲁1702民初77号民事判决书，判决如下：一、原告、被告签订的土地租赁转让合同无效；二、被告林青宾、林成军于判决生效后三十日内返还原告许广华土地租赁款55.1万元；三、驳回原、被告双方的其他诉讼请求。被告林成军、林青宾不服判决，提起上诉。菏泽市中级人民法院于二○一八年十二月二十八日作出（2018）鲁17民终3507号民事裁定书，裁定如下：一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初77号民事判决；二、本案发回山东省菏泽市牡丹区人民法院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告许广华的委托诉讼代理人刘冲锋，被告林成军、林青宾的共同委托诉讼代理人樊士振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许广华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告的买地款84万元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月下旬，原、被告双方商议被告将位于菏泽市亩转让给原告，土地款总额84万元。原告于2016年12月23日将首批土地款58万元通过农村信用社转到被告名下。在2016年12月26日又将剩余土地款26万元交于被告。两次交款分别有银行转账单和被告出具的地款现金条为证。后来原告得知被告根本无权处分该土地，而且违反了国家的强制性规定，请依法支持原告诉讼请求。林成军辩称：1、林成军作为被告主体不适格。在合同中林成军是以担保人身份签字，但其担保内容是担保合同双方签订合同并担保原告许广华支付合同款项，现双方已签订了合同且许广华已支付了58万元合同款项，林成军的担保责任已完成，原告起诉林成军主体不适格；2、原告要求林成军担保返还84万元缺乏事实根据。首先，合同并未约定林成军有担保林青宾返还合同款项的合同义务；其次，合同履行与否及合同的利益均是合同主体即本案原告许广华和被告林青宾承受，与林成军无关，从权利义务相一致的原则上看，林成军未有返还合同款项的担保责任；3、再退一步，已过保证期间。合同履行均发生在2016年12月份，因合同未约定担保期间，依照《担保法》第二十六条规定的6个月，本案早已超过保证期间，故原告主张不成立，依法应予以驳回。4、合同所涉及土地的性质为建设用地，不存在违背《土地管理法》第六十三条及《合同法》第五十二条第五项规定的无效情形，应予以驳回。5、涉案合同在签订时土地性质为农用地，但在2018年2月14日已被山东省人民政府转为建设用地，这实际符合了《土地管理法》第十二条、第四十四条规定的审批手续，合同应为有效。因此，依法应当予以驳回原告诉请。林青宾辩称：1、涉案土地租赁合同属实，也收到了原告转交给被告林成军的58万元租金，26万元未收到；2、涉案合同合法有效，原告的主张无事实根据和法律依据，请法院依法驳回其诉请，涉案合同签订时虽为农用地，但2018年经山东省政府批准该地已转为建设用地，目前已不存在《合同法》52条规定的无效情形；3、涉案土地已被牡丹区政府征收，涉案标地物已不属于原被告任何一方，原告应当通过土地征用补偿程序来获得自己的救济，可向已收到征地补偿款的阳光社区申领自己的拆迁款项即可；4、假如法院判决涉案合同无效，则会导致涉案土地无法返还的情形，本案的标地物权属已发生变化，本案判决将无法得到执行。综上，请法院依法驳回其诉请。原告为支持其请求，提交以下证据：1、提交2016年12月26日原告与被告林青宾、及担保人林成军签定的土地转让租赁合同，证明签订协议当时该土地未被征收仍然为集体土地，协议仍然为无效协议，约定了亩数是4.8亩，转让款是84万元，被告林成军在合同担保人一栏中签了名字且收到了原告的买地款，并有原告出具的收据，实际属于买地合同的一方当事人。2、2016年12月23日银行转账凭证及2016年12月26日被告林成军为原告书写的收条一份，证明被告已收到了原告的土地款58万元。同时可以证明原告将84万元的土地款已经交付给被告林成军。3、（2017）鲁1702民初5790号民事判决书一份，证明：证明原告将从被告手里购买的土地又转让给王玉川、王玉庆等人，该转让协议地块面积和转让款均和本次诉讼协议相一致，证明原告将买的地出售，被法院判定无效并返还该款项。被告林成军对原告所提交的证据，发表以下质证意见：1、对证据1有异议，该证据从合同名称到合同第一条的内容均能显示该合同是租赁合同与原告所主张的买卖合同不一致，该合同的主体甲方是林青宾并非本案的被告林成军，故林成军在本案中作为被告主体不适格，涉案土地虽然在签订合同时为农用地，但2018年2月14日山东省人民政府已将该地性质变更为建设用地，这符合《土地管理法》第十二条、第四十四条的审批手续，在本案一审诉讼期间，该案已不符合合同无效的情形，林成军只是以担保人身份签字，并非对合同无效后对林青宾的合同款项返还承担担保责任。2、对证据2中客户回单有异议，该转账时间为2016年12月23日，与原告提交的证据1合同签订时间2016年12月26日相矛盾，如果原告主张属实，应当是签订合同在前，转账在后，而本案原告所举证据恰恰相反；对收条有异议，该26万元款项被告并未实际收到，26万元作为大额款项如果原告主张属实其应当有转账凭证。3、对证据3有异议，从该证据显示的地块的位置为牡丹区办事处夏庄村，与原告所举证据租赁合同所显示的位置无法判断是否是同一地块；该判决书第二页所显示的签订合同时间为2016年12月21日，而本案原告所提供的证据1签订时间为2016年12月26日，不符合正常逻辑，故该证据不能证明原告的主张。被告林青宾对原告所提交的证据，发表以下质证意见：1、对证据1除同意林成军的质证意见外，补充：双方签订的合同性质为土地租赁合同，被告将涉案土地使用权在收到原告58万元租赁费之后交付给了原告。2、对证据2转账凭证真实性无异议，被告收到了林成军转来的58万元租金款；对收条有异议，被告没有收到26万元款项，原告应当继续支付该26万元土地租金。3、对证据3真实性无异议，但该判决书因本案原告许广华未到庭，致使涉案土地已转为建设用地以及牡丹区政府对该涉案土地已依法征收没有查清该事实，另仅返还了购地款没有支持返还涉案土地，本案原、被告双方对涉案土地均没有使用权和控制权，所以该判决书对本案没有参考性。被告林成军为支持其请求，提交以下证据：1、鲁政土字[2018]276号《山东省人民政府建设用地批件》一份，证明：2018年2月14日，山东省人民政府将包括涉案土地在内的菏泽市牡丹区北城街道阳光社区等社区所属的共计13.0027公顷的土地由农用地转为了建设用地。本案所争议的土地就是阳光社区的土地，就包含在内，已经由农用地转为了建设用地，原告在起诉状当中的所列的住址信息“阳光社区”与该批件当中显示的土地所属的“阳光社区”也是一致的。由此能够证实，原、被告所签订的《土地转让租赁合同》涉及的土地不是农用地，不违背土地管理法第63条规定的强制性规定，因此本案原告所主张的合同无效并不成立。2、山东省征地信息公开查询系统网页4张，编号分别为证据2-1、2-2、2-3、2-4。证明：该组证据全部来源于山东省征地信息公开查询系统官方网站，登录地址为（××），在所属地市选择“菏泽市”，项目位置选择“牡丹区”“牡丹街道”，点击“查询”即可得到2-1的显示页面。2-1页面最下方一行所显示的信息是“7牡丹区牡丹街道阳光社区菏泽市牡丹区2017年第9批次建设用地2017鲁政土字[2018]276号”，与被告提交的证据一鲁政土字[2018]276号《山东省人民政府建设用地批件》所显示的文号相一致，能够佐证证据1的真实性。点击2-1页面的最下方“7牡丹区牡丹街道阳光社区菏泽市牡丹区2017年第9批次建设用地2017鲁政土字[2018]276号”，直接显示2-2的页面。点击2-2页面当中“附件:关于菏泽市牡丹区2017年第9批次建设用地的批复（鲁政土字[2018]276号）.pdf”，直接显示2-3的页面。2-3的页面内容与证据一鲁政土字[2018]276号《山东省人民政府建设用地批件》内容完全一致，可以佐证证据1的真实性。点击2-2页面当中左侧“*土地征收（收回）补偿安置方案”，即显示2-4的页面，其中包括阳光社区的2.0014公顷的土地，属于牡丹区人民政府征收的范围，原告主张权利的途径应是直接向牡丹区人民政府要求补偿，而非确认本案合同无效。上述两组证据综合证明，涉案土地不是农用地，而是建设用地，不违背土地管理法第63条的强制性规定，合同有效，原告主张合同无效并要求返还款项，缺乏事实根据，应予驳回。原告对被告林成军所提交的证据，发表以下质证意见：1、对证据1有异议，该证据不能确定涉案土地就在征收范围内；也能进一步证明双方在签订买地合同时属于违法行为，所以当时合同效力应为无效合同；即便是征用为建设用地，私人之间的买卖也是违法，只有政府作为卖方面向社会招投标才是合法的。2、对证据2质证意见同上。被告林青宾对被告林成军所提交的证据，发表以下质证意见：对被告林成军提供的证据真实性合法性关联性均无异议。被告林青宾为支持其请求，提交以下证据：提供一份领款单，该证据结合被告林成军提供的证据可以充分证明包含涉案土地在内的土地已被牡丹区政府依法征收，土地补偿款于2017年6月29日支付至牡丹街道办事处阳光社区，涉案土地的权属以及使用权均归属于牡丹区政府，而不再由本案原、被告进行使用或控制，也就是说本案合同履行的标地物已无法再进行返还或履行，原告应当对自己的损失向牡丹街道办事处阳光社区主张并领取征地补偿款。原告对被告林青宾所提交的证据，发表以下质证意见：质证同对被告林成军所提证据的质证意见。被告林成军对被告林青宾所提交的证据，发表以下质证意见：无异议，该证据能够与我方证据相印证，且原告许广华本人作为阳光社区的会计，对涉案土地性质已转变为建设用地并被牡丹区政府征收这一事实是知道的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述，结合提交的证据，本院确认以下事实：2016年12月26日，被告林青宾作为甲方，原告许广华作为乙方签订“土地转让租赁合同”一份，合同约定：经甲乙双方友好协商，甲方自愿把北外路北侧何寨村西路西侧的土地4.8亩，一次性转让给乙方使用；乙方向甲方一次性交纳土地使用款捌拾肆万元整，租赁期限70年。甲方负责办理好土地的有关手续；在以后使用过程中土地方面出现的任何问题均由乙方负责；签订合同当日起，此地块所产生的一切费用由乙方全部承担，与甲方无关。林青宾签名按印，许广华签名按印。被告林成军在担保人处签名按印。2016年12月23日原告通过银行转账给被告58万元。原告提交被告林成军签名按印的收条一份，其内容为：今收到地款现金贰拾陆万元整。原告许广华取得涉案土地后，又以84万元的价格，转让给案外人王玉川等人。现包括涉案土地在内的属于牡丹区阳光社区的部分土地已被政府征收。本院认为：1、原告从被告处租用涉案土地后，原告又以84万元的价格，转让给案外人王玉川等人。2017年案外人王玉川等人以本案原告许广华为被告提起诉讼，要求确认王玉川等人与许广华签订的协议无效，返还转让款84万元。本院（2017）鲁1702民初5790号民事判决书，认定涉案土地性质为农村集体所有，确认王玉川等人与许广华签订的协议无效，返还转让款84万元。现该判决书已发生法律效力，由此，原告许广华与被告林青宾签订的涉案协议亦应无效，原告请求被告返还买地款的诉讼请求应予支持。2、因涉案合同违反法律的强制性规定而无效，由此，涉案合同自始无效。因涉案合同无效，被告林成军的担保亦应无效，被告林成军不应承担担保责任。3、对于被告林成军出具的收到26万元收据，被告林成军、林青宾否认收到此款，且许广华不能提交支付26万元现金的相关证明，本案原一审判决没有认定该26万元，原告没有提出异议，故对涉案的26万元，不予认定。4、按照合同相对性原则，被告林青宾应当返还原告地款58万元，且被告林青宾亦认可收到原告地款58万元，因此，被告林青宾应当返还原告许广华土地转让款58万元。原告其他诉讼请求，所提证据不足，不予支持。综上所述，被告林青宾应当返还原告许广华土地转让款58万元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告林青宾于本判决生效后三十日内返还原告许广华土地租赁款58万元；二、驳回原告要求被告林成军承担责任及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由被告林青宾负担9600元，原告许广华负担2600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  韩继东人民陪审员  范玉华人民陪审员  李媛媛二〇一九年五月九日书 记 员  何美龙