广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3922号上诉人（原审被告）：汤秋芳，女，1980年11月20日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：马小玲，广东巨能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市建筑材料供销公司，住所地广州市越秀区大南路169、171号（市场地址为：大南路169、171号、惠福东路清源巷司徒右巷4号之一首层）。法定代表人：邹钺，该公司经理。委托诉讼代理人：张淑芳，北京市岳成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付媛媛，北京市岳成（广州）律师事务所实习人员。上诉人汤秋芳因与被上诉人广州市建筑材料供销公司（以下简称建材供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初8180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汤秋芳上诉请求：撤销一审判决，驳回建材供销公司不合理的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决判令汤秋芳向建材供销公司返还涉案仓库是不当的。汤秋芳向建材供销公司承租涉案场所已有多年，汤秋芳投入了大量资金建造蔬菜冷库，属于广州市“菜篮子”工程，如果强行搬迁不但给汤秋芳造成巨大经济损失，还会影响“菜篮子”工程供应的稳定性，会对社会造成较大影响。建材供销公司并没有将8号仓库交付给汤秋芳使用，建材供销公司在一审庭审中已确认8号仓库在双方签订租赁合同之前已经损毁，一审判决判令汤秋芳交还8号仓库有违事实。（二）汤秋芳希望汤秋芳将涉案场所继续租给汤秋芳使用。在租赁合同期满后，汤秋芳曾经另找其他场所建新冷库，但是新冷库还没建好就遭受到强台风的摧毁破坏，使汤秋芳投入的建设资金血本无归。汤秋芳无力筹措一大笔资金再次建新冷库，希望建材供销公司能够充分体谅汤秋芳的难处，同意继续将涉案场所租给汤秋芳使用。二审庭询期间，汤秋芳明确其对一审判决各判项的意见是：不同意一审判决第一项，8号仓库在双方交付场地之前已经毁损，建材供销公司没有交付8号仓库，汤秋芳不应该返还；一审判决第二项不合理，2018年1月至10月汤秋芳已经按照每月3万缴纳场地使用费，不需要额外缴纳其他费用；一审判决第三项不合理，应该按照每月3万元的标准计付；对于一审判决第四项，建材供销公司违约没有交付8号仓库，而且交付的1、2、3号仓库面积比合同面积少了500多平方米，故建材供销公司应该退还3万元保证金给汤秋芳。建材供销公司二审答辩称，（一）一审认定事实清楚，虽然8号仓库已经毁损，但汤秋芳仍然占有使用原8号仓库所在的空地，8号仓库毁损并不妨碍汤秋芳在租期届满后将1-3仓库及原8号仓库所在空地整体移交。8号仓库在汤秋芳签订租赁合同前已经毁损，汤秋芳明知该事实仍然签订了租赁合同且并未提出异议，表明汤秋芳对租赁合同中“1、2、3、8号仓库”的说法表示认可。（二）建材供销公司已通过发函及诉讼的方式明确表示不再续租，汤秋芳不能以单方意志强占涉案物业拒不交还。建材供销公司按照合同约定将场地交付汤秋芳使用，现合同已经到期，一审判令汤秋芳按合同约定交还场地并无不当。（三）一审判令汤秋芳按照3.3万元每月的标准支付场地占有使用费并支持建材供销公司不予退回保证金3万元，符合法律规定及合同约定，并充分考虑了汤秋芳的利益，合法合理。若支持汤秋芳的上诉请求，会使得违约人没有任何违约成本，不利于实现法律公正和社会稳定。建材供销公司向一审法院起诉请求：1.汤秋芳立即办理交接手续，向建材供销公司交还租赁物业；2.汤秋芳向建材供销公司补缴2018年1月至2018年5月的场地占有使用费15万元；3.汤秋芳向建材供销公司支付场地占有使用费4万元（自2018年6月1日起暂计至2018年6月20日，应计至场地实际交还之日止）；4.汤秋芳向建材供销公司缴纳的保证金3万元不予退还；5.汤秋芳承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市白云区**路广州建筑材料供销公司（石潭南路）1、2、3、8号楼的房产（以下简称涉案物业）是建材供销公司名下的房产。2017年2月15日，建材供销公司（出租人，甲方）与汤秋芳（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案物业出租给乙方作仓库用途使用，建筑（或使用）面积3146.45平方米；租赁期限2017年1月1日至2017年12月31日；月租金3万元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳3万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：合同期满或中止合同，乙方不按期向甲方交还场地，甲方按双倍日租金额计收乙方占用场地费，直到乙方交还场地为止；乙方无正当理由，拒不履行合同及补充协议约定的事项，甲方不予退还保证金等。上述合同签订后，汤秋芳向建材供销公司支付了租赁保证金3万元，建材供销公司向汤秋芳交付了涉案物业，汤秋芳将涉案物业用于经营蔬菜冷库。合同期满后，建材供销公司向汤秋芳提出不再续租的意见，汤秋芳于2018年4月8日向建材供销公司提出《申请报告》表示希望续租涉案物业，其可增加租金以继续使用涉案物业，并实际继续使用涉案物业至今。汤秋芳于合同期满后继续以合同约定的每月3万元的租金标准向建材供销公司支付每月场地使用费至2018年10月。一审庭审中，建材供销公司提交落款时间为2017年12月21日其向汤秋芳发出的《关于租赁场地到期不再出租的函》，拟证明其在合同到期前曾向汤秋芳明确不再续租的意见。汤秋芳否认收到了该函件。汤秋芳提交自制租赁场地平面图纸一份，拟证明建材供销公司向其交付了涉案物业面积与合同约定面积少了507.45平方米的事实。建材供销公司对该图纸质证认为是汤秋芳单方制作，故不予确认。一审法院认为，建材供销公司与汤秋芳就涉案物业签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。上述租赁合同约定的租赁期限已于2017年12月31日届满，后双方未续签合同，故汤秋芳自2018年1月1日起实际继续使用涉案物业并缴纳租金给建材供销公司，双方建立了事实上的租赁关系，但为不定期的租赁关系。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。因此，现建材供销公司要求返还涉案物业合理合法，一审法院予以支持。上述租赁合同约定“租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同”，租赁合同期满后，双方并未另行签订租赁合同，亦未有继续签订租赁合同的合意，故汤秋芳依约应在合同期满后向建材供销公司交还涉案物业，但建材供销公司至今占用涉案物业，故建材供销公司有权要求汤秋芳支付租赁期满后占用涉案物业期间的场地占用费。虽双方签订的补充协议约定，对于合同期满后的场地占用费，建材供销公司有权按双倍日租金金额收取，但因汤秋芳在合同到期后仍有按合同约定的租金标准向建材供销公司支付租金，且建材供销公司未能举证其因被告未交还涉案物业所造成的实际损失，故上述约定的占用场地费计付标准确属明显过高，一审法院酌定将2018年1月起至汤秋芳实际返还涉案物业之日的场地占用费按每月33000元的标准计付。因汤秋芳已按每月3万元的标准向建材供销公司支付2018年1月至2018年10月的场地占用费，故对于2018年1月至2018年10月，汤秋芳应向建材供销公司补缴场地占用费共计3000×10=30000元。2018年11月至汤秋芳实际返还涉案物业之日的场地占用费按33000元/月计付。汤秋芳抗辩建材供销公司对其按3万元每月的标准支付每月场地占用费的标准并无提出过异议，应视为建材供销公司对其支付费用标准的认可。对此，因合同对合同到期后场地占用费的计算标准有明确约定，在建材供销公司未明确表示同意按原合同约定标准计付费用的情况下，建材供销公司仍有权依照合同约定向汤秋芳主张违约责任。故汤秋芳的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。根据上述补充协议约定“乙方无正当理由，拒不履行合同及补充协议约定的事项，甲方不予退还保证金”，因汤秋芳在合同期限届满后至今未向建材供销公司返还涉案物业，故建材供销公司要求没收汤秋芳支付的保证金3万元不予退还有据，一审法院予以支持。汤秋芳抗辩建材供销公司并未向其提出不再续租收回场地的意见。虽建材供销公司提交的《关于租赁场地到期不再出租的函》无法证明该函已送达给汤秋芳，但从汤秋芳于2018年4月8日向建材供销公司提出《申请报告》表示希望续租租赁合同，其可增加租金以继续使用涉案物业的事实可反映，建材供销公司至少在2018年4月8日前是向汤秋芳表达过不再续租收回场地的意思表示的，故一审法院对汤秋芳的上述抗辩意见不予采信。汤秋芳抗辩建材供销公司向其交付涉案物业面积比合同约定面积少507.45平方米，故计算租金的面积应作相应调整的意见。因汤秋芳提交的租赁场地平面图是汤秋芳自行制作，且未经建材供销公司确认，故一审法院不予采信。建材供销公司已向汤秋芳交付涉案物业一年多，且在使用过程中汤秋芳每月均自愿按照合同约定的3万元的标准向建材供销公司支付租金，期间亦一直未提出异议，综合上述分析，汤秋芳的上述抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年10月29日作出如下判决：一、本判决生效之日起十五日内，汤秋芳向广州市建筑材料供销公司交还位于广州市白云区**路石潭南路1、2、3、8号仓库的物业；二、本判决生效之日起五日内，汤秋芳向广州市建筑材料供销公司补交2018年1月至2018年10月的场地占用费共计3万元；三、本判决生效之日起五日内，汤秋芳向广州市建筑材料供销公司支付自2018年11月起至实际返还涉案物业之日止的场地占用费（按33000元/月计付）；四、汤秋芳向广州市建筑材料供销公司交纳的保证金3万元不予退还；五、驳回广州市建筑材料供销公司的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由广州市建筑材料供销公司负担3300元，由汤秋芳负担1300元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，建材供销公司一审庭审时称，“关于被告提出的面积的问题。我们所交的四本房产证的面积是1、2、3、8号房，1号仓库是586.92平方米，2号仓库是485.52平方米，3号仓库的面积是93.6平方米，8号仓库是43.74平方米。以及大证上的面积是9685.42平方米中将近2000平方米的场地，其中8号仓库是灭失了。……8号仓库灭失，出租给被告的场地面积没有减少，因为场地的面积没有改变，可以放东西的。”二审期间，汤秋芳、建材供销公司共同确认签订租赁合同前8号仓库已经毁损。建材供销公司称，虽然8号仓库已经毁损，但汤秋芳仍然占有使用原8号仓库所在的空地，8号仓库毁损并不妨碍汤秋芳在租期届满后将1、2、3号仓库及原8号仓库所在空地整体移交。汤秋芳称建材供销公司没有向其交付8号仓库或者8号仓库所在的空地，其在租赁期间有对建材供销公司没有向其交付8号仓库或者8号仓库所在的空地提出过异议，但没有相应的证据。汤秋芳称其除了向建材供销公司承租场地外，没有另外承租与涉案场地相邻的场地。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、汤秋芳关于其不应交还8号仓库的主张是否成立；二、汤秋芳关于应按照3万元的标准缴纳合同到期后的场地占用费的主张是否成立；三、保证金是否应退还汤秋芳。关于争议焦点一。汤秋芳、建材供销公司均确认在签订租赁合同前已知道8号仓库已经毁损，建材供销公司确认其在本案中主张交还8号仓库实际是要求汤秋芳交还8号仓库所在空地。汤秋芳认为建材供销公司并未向其实际交付8号仓库所在的空地，但无证据证明其在签订租赁合同时或租赁期间曾就此向建材供销公司提出过异议，结合双方在明知8号仓库已经毁损的情况下仍在涉案租赁合同作出“甲方（建材供销公司）同意将坐落在白云区**路石潭南路1、2、3、8号仓库房号的房地产出租给乙方（汤秋芳）作仓库用途使用……”的约定来看，建材供销公司关于其已实际向汤秋芳交付8号仓库所在空地的主张更为合理可信，本院对此予以采信。汤秋芳确认其除了向建材供销公司承租场地外，没有另外承租与涉案场地相邻的场地，现建材供销公司无论8号仓库是否毁损，均不影响汤秋芳在合同到期后交还承租的全部场地，汤秋芳认为其无须向建材供销公司交还8号仓库所在空地的，理据不足，本院不予支持。租赁双方对于8号仓库的状况是清晰知悉，并无分歧，建材供销公司已明确其所主张的交还8号仓库是要求汤秋芳交还8号仓库所在空地，故一审判决沿用租赁合同中对租赁物的表述，作出判令汤秋芳交还8号仓库的处理，对本案实体处理以及后续执行并无实质影响，本院不再予以调整。关于争议焦点二。涉案租赁合同约定“租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同”。涉案租赁合同租期届满后，双方并未达成续租的合意，现建材供销公司坚持收回涉案场地，汤秋芳理应支付占用期间的使用费给建材供销公司。涉案租赁合同的《补充协议》约定，“合同期满或中止合同，乙方（汤秋芳）不按期向甲方（建材供销公司）交还场地，甲方按双倍日租金额计收乙方占用场地费，直到乙方交还场地为止”。双方已约定合同期满后的占有使用费为双倍的日租金额，一审法院根据合同约定，结合汤秋芳在合同到期后仍有按合同约定的租金标准缴纳租金且建材供销公司并未举证证明其实际损失等情况，酌定占有使用费的标准为每月33000元，该处理并无不当，本院予以认可。汤秋芳关于合同期满后仍应按照每月3万元的标准计付占用使用费，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。涉案租赁合同的《补充协议》约定，“乙方无正当理由，拒不履行合同及补充协议约定的事项，甲方不予退还保证金”。合同期满后，双方对是否续租并未达成新的合意，汤秋芳没有依照合同约定交付场地，且至今占用涉案场地未交还建材供销公司，根据上述约定，建材供销公司有权不予退还保证金给汤秋芳，汤秋芳关于建材供销公司不应没收保证金3万元的主张，本院不予支持。综上所述，汤秋芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由汤秋芳负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年五月二十二日书记员  贾妍胡秀红