广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4606号上诉人（原审被告、反诉原告）：李凤欣，女，1973年2月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：龚倩雅（曾用名龚善雅），女，1993年5月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列二上诉人共同委托代理人：李彦军、王晓宇，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林爱孙，女，1967年8月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：梁妞，广东诺臣律师事务所律师。原审被告：广州宏晖企业发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号（1）五层（仅限办公用途）。法定代表人：黄国栓。上诉人李凤欣、龚倩雅因与被上诉人林爱孙、原审被告广州宏晖企业发展有限公司（以下简称宏晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初23725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李凤欣、龚倩雅共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林爱孙的诉讼请求，并判令林爱孙向李凤欣、龚倩雅支付购房款370000元以及违约金（以欠付的金额为本金，按照每日千分之五的标准计算，从2013年6月13日起计算至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）；2.本案一、二审诉讼费用由林爱孙承担。事实和理由：一、根据《商铺买卖合同》第十四条第4款的约定，林爱孙有先行支付购房款的义务，其未向我方支付全部购房款，无权要求我方交付商铺。一审法院在林爱孙没有支付全部购房款的情况下，不应支持林爱孙要求交付商铺的请求，否则有违合同约定及法律规定。二、涉案商铺已经出租不能作为一审判决认定构成解除合同的条件。1.由于林爱孙在长达几年的时间里不向我方支付剩余购房款，我方才在2017年3月份将涉案商铺出租给风尚酒店，该行为属于减少自身损失的自助行为。2.在我方出租涉案商铺之前已经数次向林爱孙发函要求支付剩余购房款，但是林爱孙既不支付购房款也不与我方联系，反而是在我方出租以后以此为借口要求解除合同，存在恶意违约的行为。3.在一审庭审过程中，我方的代理人多次表示在林爱孙在支付全部购房款以后可以将涉案商铺交付给其，但一审法院却置之不理，单方面认定涉案商铺不能交付。故涉案商铺出租不是我方单方面造成的，并且涉案商铺在林爱孙支付全部购房款以后可以交付使用，一审判决纵容了林爱孙的恶意违约行为。三、一审判决认定不能办理按揭贷款不是林爱孙的原因，因此林爱孙不用继续支付购房款是错误的。一审判决只是片面选取了《商铺买卖合同》第四条第2款备注3中有利于林爱孙的语言。而根据《商铺买卖合同》第四条第2款备注2、3的约定，在银行不批准贷款（并不一定是买受人的原因）或者批准贷款数额不足的情况下，买受人均有义务向出卖人支付剩余房价款。四、林爱孙有先行支付购房款的义务，而本案中林爱孙在长达几年的时间里不向我方交纳剩余房款，其无权以商铺交付问题提出解除合同。我方已在按照双方合同约定的地址寄送的公证文件中，明确要求林爱孙缴交剩余的购房款以及前往收铺，但林爱孙均不予理睬，五、涉案商铺已出租不能作为解除合同的条件。涉案商铺并未灭失，客观上可以交付。造成商铺不能交付的现状是由于林爱孙长期拖延造成的。在我方刚刚出租了商铺后，林爱孙就马上以此为理由要求解除合同，其目的就是不想履行双方签订的买卖合同，存在不守信用的行为。作为按揭贷款履行人，林爱孙完全可以知道批准或不批准，但其却不联系我方，采取回避的态度等待机会解除合同，本身就是不诚信的行为。此外，涉案商铺买卖合同第9条第2款约定了延期交付需要按日支付违约金，但没有约定延期交付的时间可以作为合同解除的条件，故一审判决违背了合同约定。而且林爱孙购买涉案商铺的目的，是为了获取经济利益，并不是为了自用。涉案商铺的面积仅仅5、6平方米，不可能用于自住或者开设其他经营范围，其目的是为了获取相应的租金。故林爱孙提到的不能交付、不能实现合同目的的说法是不合理的。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人林爱孙二审答辩称：一、银行是因李凤欣、龚倩雅的原因才不批准我方的贷款请求，由此造成的不利后果应由李凤欣、龚倩雅承担。1.因李凤欣、龚倩雅与我方未办理网签，导致涉案商铺无法办理银行贷款。李凤欣、龚倩雅于2012年3月通知我方前往交通银行股份有限公司广州天河支行办理按揭，但因李凤欣、龚倩雅从未与我方办理网签，导致贷款银行在审批存量房购房贷款时，无法查看到涉案房屋的网上交易信息和网签的存量房买卖合同，使得涉案房屋的按揭贷款批不下来。2.李凤欣、龚倩雅在一审提供了15份未能成功办理按揭的相邻商铺材料，证明同楼盘有多间商铺同时无法办理按揭贷款申请，这充分说明涉案商铺无法办理按揭是房屋出售人的原因，而非我方原因。根据《商铺买卖合同》第十四条第4款的约定以及我方在一审提交的证据3、4、5、6，充分说明我方积极配合办理房屋按揭的手续，仅由于出卖人的原因，导致涉案商铺无法办理按揭，由此产生的责任应该由李凤欣、龚倩雅承担。根据《商铺买卖合同》第四条的约定，买卖双方明确约定购铺余款370000元的支付方式应为按揭付款，但因出卖人的过错，导致涉案商铺无法办理贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，李凤欣、龚倩雅应承担相应的不利后果。二、涉案商铺已出租给第三方经营酒店，涉案商铺所在的整个二层都被改造、拆墙、打通，涉案商铺的间隔己被拆除，已经是酒店的一部分，客观上已无法交付，我方己无法自由决定涉案商铺的用途，无法实现签订《商铺买卖合同》的目的，《商铺买卖合同》应予以解除。三、因李凤欣、龚倩雅已将涉案商铺及其所在的整个二层出租给第三方经营酒店，故如果强行继续履行《商铺买卖合同》，要求李凤欣、龚倩雅履行交付涉案商铺的义务，将会引发我方提起执行之诉、李凤欣和龚倩雅提起恢复商铺原状导致的诉讼以及李凤欣、龚倩雅与第三方提前解除租赁关系的诉讼等一系列纠纷，会让双方陷入无休止的诉讼当中，也无法体现法律定纷止争的精神。四、李凤欣、龚倩雅要求我方支付购房款370000元及违约金的请求已经过了诉讼时效，不应得到支持。李凤欣、龚倩雅于2012年3月通知我方前往交通银行股份有限公司广州天河支行办理按揭以支付剩余房款，我方已积极配合办理，但由于李凤欣、龚倩雅的原因，未能成功办理。直至2015年1月9日，李凤欣、龚倩雅再次发函要求我向其支付剩余房款。根据《民法通则》第一百三十五条、《合同法》第六十二条第(四)项及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，李凤欣、龚倩雅的上述请求己超过诉讼时效，依法应不予支持。五、关于李凤欣、龚倩雅称我方应先支付购房款的问题。涉案商铺买卖合同第8条明确约定了出卖人应于2013年9月1日前将商铺交给买受人使用，并没有约定交铺是以购房款付清为前提条件，且购房款未交清的原因是因为李凤欣、龚倩雅未办理网签，导致我方无法办理按揭贷款。六、我方购买商铺确实是为了实现经济目的，但如何利用是我方自行考虑的问题。现在涉案商铺已经无法交付，无法实现合同目的。综上，请求二审法院驳回李凤欣、龚倩雅的上诉请求，维持原判。原审被告广州宏晖企业发展有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证。林爱孙向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除林爱孙与龚国强、宏晖公司签订的《商铺买卖合同》；2.李凤欣、龚倩雅在继承龚国强遗产的范围内返还林爱孙已付房款381365元及资金占用利息（以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2010年9月29日起计至实际返还之日）；3.李凤欣、龚倩雅在继承龚国强遗产的范围内返还林爱孙已支付的税费23750元及资金占用利息（以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2010年9月29日起计至实际返还之日）；4.李凤欣、龚倩雅在继承龚国强遗产的范围内赔偿林爱孙向国浩律师集团（广州）事务所支付的服务费、公证费1400元及资金占用利息（以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2010年9月29日起计至实际支付之日）的损失；5.李凤欣、龚倩雅在继承龚国强遗产的范围内赔偿林爱孙向广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司支付的公证、抵押登记、印花保险费用5440元及资金占用利息（以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2010年9月29日起计至实际支付之日）的损失；6.上述第2、3、4、5项请求，经法院强制执行后李凤欣、龚倩雅不能履行的部分，由宏晖公司承担清偿责任；7.本案诉讼费用由李凤欣、龚倩雅与宏晖公司承担承担。李凤欣、龚倩雅一审反诉请求：1.林爱孙支付购房款370000元；2.林爱孙支付违约金（以欠付的金额为本金，按每日千分之一点五的标准计算，从2013年6月13日起计至实际付清之日止，因违约金总额已超过本金，违约金总额以本金为限）；3.本案诉讼费用由林爱孙承担。一审法院经审理查明：广州市天河区体育西路13号之一，之二22xx铺（以下简称涉案商铺）查册时间为2018年11月9日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的登记权属人为龚国强。在本案中，双方当事人均确认龚国强的继承人为李凤欣、龚倩雅。2010年5月26日，龚国强、李凤欣（委托人）向案外人阮少君（受委托人）出具《委托书》，委托其作为合法代理人，全权代表委托人办理天河区体育西路13号之一、之二6层商铺、之二商场及之二3楼取得产权证后的出售的所有手续及签署相关文件等手续及收取所有售房款等，委托人均予以承认受委托人有转委托权。2010年7月19日，阮少君（委托人）向宏晖公司（受托人）出具《委托书》，载明阮少军是龚国强与李凤欣的受委托人，现转委托宏晖公司作为龚国强与李凤欣的合法代理人，代理执行和处理广州市天河区体育西路13号之一、之二商场、体育西路13-1，-2号三楼、体育西路13号之一，之二6号铺取得产权证后的出售的所有手续及签署相关文件和收取所有售房款等事项。2010年9月29日，龚国强（出卖人）、宏晖公司（委托代理人及保证人）和林爱孙（买受人，通讯地址：浙江省平阳县敖江镇浙南路40号）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》）约定：买受人所购的商铺为广州市天河区体育西路13号之一，之二，二层商场2xx8铺（即涉案商铺）；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为751365元；买受人按按揭付款的方式按期付款，在2010年9月29日前支付全部房价款的51%（包含定金）381365元，余下房价款370000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号，备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任……3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金；出卖人应当于2011年9月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议……买受人未按时前来办理收楼手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已收楼；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年8月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；（第八条）出卖人应于2013年9月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.8‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，按本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金；本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送，如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达，买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达；本合同生效后的270个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。《合同》末尾签章处“出卖人（委托代理人）”栏及“保证人”栏均加盖宏晖公司印章。同日，宏晖公司出具收款收据，确认收到林爱孙支付的涉案商铺首期款361365元、定金20000元及税费23750元。林爱孙称其后其按照《合同》约定已完全履行支付按揭办理费、提交按揭所需资料的义务，并于2012年3月13日依照宏晖公司的指示，前往宏晖公司指定的银行网点交通银行广州支行办理按揭手续，其就此提交如下证据：1、显示由案外人国浩律师集团（广州）事务所于2010年9月29日出具的收款收据（载明收到林爱孙支付服务费及公证费1400元）；2、显示由案外人广州市捌加玖房地产按揭代理有限公司出具的收款收据（载明收到林爱孙支付公证、抵押登记、印花、保险费用5440元）；3、交通银行卡（背面签名栏显示林爱孙签名）及开户信息（显示上述交通银行卡的客户姓名为林爱孙，开户日期为2012年3月13日）。经质证，李凤欣、龚倩雅认为上述证据1、2与本案无关，相关费用并非由其收取，对证据3的真实性无异议，但无法显示该银行卡是办理还贷的银行卡，林爱孙也没有任何证据表示按揭无法办理，如按揭正常办理，银行会直接给林爱孙放款，直至2013年6月李凤欣、龚倩雅才收到大约15份交通银行的涂销抵押通知，李凤欣、龚倩雅才知道交通银行不予办理该项按揭业务，该15份涂销证明并没有林爱孙的，即林爱孙在银行无法办理按揭的情况下，为拖延支付购房款并没有将无法办理按揭这一事实通知李凤欣、龚倩雅。李凤欣、龚倩雅为证明其自收到交通银行的涂销证明之日起才知晓银行已经办理涂销抵押的事实，向一审法院提交显示由交通银行股份有限公司广州天河支行于2013年4月至6月向广州市房管局出具的《证明》（共15份；内容均为借款人与该行签订的《个人借款合同》和《抵押合同》，并办理天河区体育西路13号之一，之二商铺作抵押物的贷款抵押担保手续，现借款人已转为一次性结清购房款，特此申请注销房屋抵押登记，请同意办理有关抵押登记注销手续；《证明》中所载借款人均为案外人，所载商铺均非涉案商铺），经质证，林爱孙对上述证据的真实性无法确认，但认为该证据可证明宏晖公司统一指定天河区体育西路13号之一，之二的商铺买受人到交通银行广州天河支行办理按揭，且经其咨询该行客服，答复若按揭不批准是不会向申请人出示不予批准的书面证明，因是宏晖公司指定林爱孙办理按揭，也是由宏晖公司指定的中介公司经手，因此李凤欣、龚倩雅及宏晖公司明显是知晓林爱孙按揭未获批准的情况。2015年1月13日，宏晖公司以EMS全球邮政特快专递的方式向林爱孙（地址：浙江省平阳县敖江镇浙南路40号，即林爱孙于《合同》中所约定的通讯地址）发出《关于再次敦促支付房价款的函》（内容为《合同》签订后，虽经银行及出卖人多次电话及书面通知，林爱孙仍未到银行办妥按揭贷款手续，亦未向出卖人付清房价款余款，现再次书面通知要求其于本通知书送达之日起三天内一次性向出卖人付清房价款370000元等）及《再次敦促尽快完善商铺使用权交接手续的函》（内容为宏晖公司已于2013年8月23日向林爱孙发出通知要求其于2013年8月31日前办理涉案商铺使用权交接手续，但经其多次发函要求依时办理该商铺交接手续，林爱孙至今未依时办理，现发函敦促林爱孙要求其于收到本函后三日携带相关资料到位于天河区体育西路13号之一、之二首层处完善收楼手续等），宏晖公司就上述行为办理了相应的公证手续。李凤欣和龚倩雅称之前以电话方式通知林爱孙办理涉案商铺的交接手续，后以公证形式再进行通知；林爱孙称其未收到李凤欣、龚倩雅及宏晖公司发出的接收涉案商铺的通知书。关于《合同》办理网签及林爱孙办理按揭贷款事宜。林爱孙表示：林爱孙没有龚国强、李凤欣和龚倩雅的联系方式，在本案起诉前已电话通知宏晖公司的员工配合网签，但其员工表示其没有再跟进，林爱孙对此无法提供其他证据予以证明；至于涉案商铺能否通过按揭方式支付剩余购房款的问题，因李凤欣、龚倩雅及宏晖公司没有及时在2011年10月1日前办妥网签手续，故林爱孙未办妥按揭贷款，现不清楚宏晖公司指定的网点能否审批其的按揭贷款申请，按逻辑上说一个楼盘有这么多人无法办理网签，就是出卖人的原因，涉案商铺是格子铺，能办理银行贷款的通过率低，也有可能是因此而没有成功办理按揭，且根据《合同》的约定，因买受人原因导致无法办理按揭的，买受人才需一次性支付全部房款，但本案明显不是因为买受人原因，而是因出卖人的过错导致无法办理按揭贷款，因此上述条款在本案中不适用，现无法提供证据证明在本案起诉前曾告知龚国强、李凤欣、龚倩雅和宏晖公司无法办理按揭贷款的情况。李凤欣、龚倩雅表示：其之前未收到林爱孙要求配合办理网签手续的通知，其一直同意配合办理网签手续；林爱孙应按照《合同》中约定的按揭付款的方式支付剩余购房款，其一直不知道林爱孙无法办理按揭贷款的情况，直到其于2013年6月份收到其他业主的银行不予批准的证明，才就此推断林爱孙无法办理按揭贷款；其不清楚现在涉案商铺能否办理按揭，这涉及林爱孙的征信。一审审理过程中，林爱孙明确其要求解除《合同》的理由为：其于2017年3月份得知涉案商铺已被改造、拆墙，整个二层已出租给第三方作酒店经营，现在整个二层的酒店已开业，涉案商铺无法恢复原状，是根本无法交付的状态，其无法自由决定涉案商铺的用途，客观上合同已无法履行，合同目的无法实现，根据《合同》约定，其主要合同义务是支付房款，但由于李凤欣、龚倩雅的违约行为（即没有配合林爱孙办理房屋买卖网签手续），才导致林爱孙的义务无法履行，这也是属于林爱孙的合同目的无法实现。李凤欣、龚倩雅确认涉案商铺的间隔墙已拆除，且是用作丽枫酒店经营，但是间隔墙可以恢复，若林爱孙支付剩余购房款，其可以恢复原状并将商铺进行交付，确认涉案商铺是由其出租给丽枫酒店。林爱孙另明确其就剩余房款申请按揭后，银行不予批准按揭，且因双方亦无法就按揭不成的情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际无法履行，因此其有权解除《合同》。一审法院认为：根据龚国强、李凤欣向案外人阮少君出具的《委托书》以及阮少君向宏晖公司出具的《委托书》，宏晖公司为受龚国强委托签订《合同》，且《合同》亦注明宏晖公司是龚国强的委托代理人，因此《合同》应直接约束林爱孙与龚国强。《合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。因龚国强已死亡，林爱孙向龚国强的继承人李凤欣、龚倩雅主张权利并无不当。关于林爱孙要求解除《合同》及返还、赔偿款项的诉请。《合同》约定林爱孙按按揭付款的方式支付房款，林爱孙提交宏晖公司出具的收款收据证明其已支付首期款（包含定金）共计381365元，并表示其就剩余房款向银行申请抵押贷款，银行不予批准按揭。李凤欣、龚倩雅亦提交交通银行股份有限公司广州天河支行于2013年4月至6月出具的《证明》作为证据，并表示其根据上述《证明》知道交通银行不予办理该项按揭业务。《合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款。根据上述合同约定，因林爱孙原因导致按揭不成的，林爱孙应按合同约定进行一次性付款。李凤欣、龚倩雅提交的交通银行股份有限公司广州天河支行出具的《证明》不能证明因林爱孙原因导致按揭不成，且李凤欣、龚倩雅亦未举证证明因林爱孙原因导致按揭不成，现李凤欣、龚倩雅反诉要求林爱孙一次性支付剩余房款缺乏合同依据，一审法院不予支持。另，因《合同》并未就非林爱孙原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，且李凤欣、龚倩雅亦确认因林爱孙未支付剩余房款因此其已将涉案商铺交由他人使用并确认现涉案商铺的间隔已被拆除，据此林爱孙现请求解除合同合法有理，一审法院依法予以支持。关于林爱孙要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。林爱孙提交宏晖公司出具的收款收据证明宏晖公司收到林爱孙支付的涉案商铺首期款361365元、定金20000元及税费23750元。宏晖公司为代理龚国强收取上述款项，因此返还上述款项的责任应由龚国强承担。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。因龚国强已死亡，林爱孙诉请龚国强的继承人李凤欣、龚倩雅在继承被继承人龚国强遗产实际价值范围内承担清偿责任具有法律依据，一审法院予以支持。因合同无法继续履行的责任不能归责于一方，双方因履行合同所产生的损失由双方各自承担，林爱孙诉请李凤欣、龚倩雅赔偿上述款项的利息以及赔偿其向案外人支付的服务费、公证费、印花保险等费用及相关利息依据不足，一审法院不予支持。《合同》约定：宏晖公司为保证人，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。林爱孙诉请宏晖公司在对李凤欣、龚倩雅的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时承担清偿责任具有合同及法律依据，一审法院予以支持。宏晖公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2018年12月7日作出如下判决：一、解除林爱孙与龚国强就广州市天河区体育西路13号之一，之二，二层商场238铺签订的《商铺买卖合同》；二、李凤欣、龚倩雅于本判决发生法律效力之日起10日内，在继承被继承人龚国强遗产实际价值范围内向林爱孙返还上述房屋的房款381365元；三、李凤欣、龚倩雅于本判决发生法律效力之日起10日内，在继承被继承人龚国强遗产实际价值范围内向林爱孙返还上述房屋的税费23750元；四、广州宏晖企业发展有限公司在对李凤欣、龚倩雅的上述财产依法强制执行后仍不能履行上述第二、三项判项所涉的债务时就该债务承担清偿责任；五、驳回林爱孙的其他诉讼请求；六、驳回李凤欣、龚倩雅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13340元，由林爱孙负担5414元，由李凤欣、龚倩雅及广州宏晖企业发展有限公司负担7926元；一审案件反诉受理费5700元，由李凤欣、龚倩雅负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人李凤欣、龚倩雅向本院提交一份落款日期为2017年1月12日的《广州市天河美妆中心二楼租赁合同》，并称该合同是龚国强原委托代理人黄浩贤在龚国强去世后以龚国强的名义与承租方冯峰签订的，其中约定将包括涉案商铺在内的24个铺出租给冯峰使用；如果上诉人提前解除该租赁合同，需要赔偿冯峰损失，之后就能将涉案商铺收回交给林爱孙；上诉人目前没有与承租人冯峰协商解除合同，提交该证据是为了证明上诉人有和冯峰解除合同的可能性。经本院组织质证，林爱孙认为上述证据并非二审新证据，不应采信；且认为该合同落款甲方处由“黄浩贤”签名，不清楚该人与龚国强有何关系，因此不认可该证据的真实性、合法性和关联性；涉案商铺是用于酒店经营的，并不能随便交付给林爱孙，如果上诉人强行交付将会给双方带来一系列的诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于各方当事人没有提出上诉的一审认定及处理，本院不作审查并予以维持。对于李凤欣、龚倩雅要求改判驳回林爱孙的一审诉讼请求，并要求判令林爱孙向其支付购房款370000元及违约金的上诉请求，虽然李凤欣、龚倩雅在本院审理期间提交了一份2017年1月12日的《广州市天河美妆中心二楼租赁合同》作为证据，但该证据形成于本案一审之前，并不属于二审新证据，且该证据亦无法证明其有关涉案商铺可以交付给林爱孙的上诉主张，故本院不采纳该证据。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。李凤欣、龚倩雅现有举证不足以证明其上诉主张或推翻一审相关认定和处理，其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，李凤欣、龚倩雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15106.03元，由上诉人李凤欣、龚倩雅负担本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一九年五月三十一日书记员 张冰玲王子侨