江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3319号原告：张柏林，男，汉族，1967年3月23日出生，住连云港市海州区。原告：杜鸣鸿，女，汉族，1966年11月25日出生，住连云港市海州区。二原告共同委托诉讼代理人：姚建成，江苏港人律师事务所律师。被告：江苏两淮盐化有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路53号。法定代表人：杨永，该公司董事长。委托诉讼代理人：张春艺，该公司员工。原告张柏林、杜鸣鸿与被告江苏两淮盐化有限公司（以下简称两淮盐化公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张柏林、杜鸣鸿的共同委托诉讼代理人姚建成、被告两淮盐化公司的委托诉讼代理人张春艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张柏林、杜鸣鸿向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金、赔偿损失共计43520元人民币（从2018年1月1日计算至8月14日共计254天，按房款总价的日万分之一计算）；2.诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2016年5月10日、12月16日原、被告先后签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告从被告处购买E5号楼1单元1-1402室、E5号楼1单元1-1302室。其中1402室总房价853303元；1302房款总价860070元，上述两房屋均应于2017年12月31日前将符合国家规定的商品房交付给两原告使用。被告逾期交付房屋，按合同第九条约定，被告以已交房款为基数按日万分之0.05承担责任。合同签订后，两原告均是一次性付清房款，但被告直到2018年8月14日才将房屋交付给原告，逾期254天。原告认为，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。被告逾期交房行为影响了原告对房屋的使用。虽然合同第九条约定了违约金，但该合同系被告的格式合同，其对违约金的约定显失公平，约定的违约金明显低于原告同期、同地段租金损失，原告要求被告按房屋总价款日万分之一承担违约金、赔偿损失，符合客观事实。被告两淮盐化公司辩称，1.原告主张按日万分之一支付其逾期交房的违约金无事实及法律依据。根据最高人民法院于2015年1月26日发布的《关于“商品房买卖适用法律解释的一点咨询”的答复》：关于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关意见：“关于违约金及损失的赔偿计算问题，如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。”双方签订的商品房买卖合同第九条明确约定，按日支付已交付房款万分之0.05的违约金，该约定并未违反任何法律规定，且经双方签字确认，依法应予以认可；2.原告于2018年4月22日收房，与被告办理了交房手续，并在后续装修使用。根据双方签署的商品房买卖合同附件四的补充协议第5约定“买受人、出卖人双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付”；3.原告于2018年4月22日收房并装修的行为，应当认定系双方对涉案房屋的交付条件进行了实质性的变更，原告收房之日即为房屋交付之日，故被告逾期交房的截止日期应认定为截止到原告收房之日止；4.本案原告已经领取了涉案两套房屋逾期交房的违约金，双方就逾期交房补偿问题已经达成一致，并已经履行完毕，原告无权再行主张；5.诉讼费应由原告承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求当事人围绕诉讼请求提供商品房买卖合同、发票、收据、竣工验收证明、房屋验收交接记录表、被告提交的收据等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年5月10日、2016年12月16日，原告张柏林、杜鸣鸿（买受人）与被告两淮盐化公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区苍梧路同科汇丰国际第E-5#楼1单元1-1402室、第E-5#楼1单元1-1302室房屋出卖给原告，总价款分别为853303、860070元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.05的违约金，合同继续履行。2.逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.05的违约金。合同签订后，原告张柏林、杜鸣鸿按照合同约定支付全部购房价款，并取得销售不动产统一发票。2018年4月22日，原告领取房屋钥匙。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，原告诉称，日万分之0.05的违约金明显低于原告的实际损失，要求调整为日万分之一。本院认为，合同约定的逾期交房违约金按照日万分之0.05计算，确实低于原告的实际损失，本院参照同地段同类房屋租金标准，将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间，虽然被告提交的两份收据被告计算的逾期交房时间为242天，但该收据上载明的违约金计算标准为按照日万分之0.05计算，该标准远低于本案依法确定的日万分之一标准，被告计算的违约金金额明显偏低，在按照低标准计算违约金的逾期交房违约天数不能认定为被告真实的意思表示。本院认为，虽然涉案房屋未经验收合格，但原告于2018年4月22日实际接收房屋，应当认定为原告放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性的变更，原告实际收房之日即为房屋交付之日，原告再主张收房之后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告逾期交房期限应当从2018年1月1日起计算至2018年4月22日止，共112日。因此，被告应支付原告逾期交付房屋违约金为19189.78元(853303元×0.01%/日×112日+860070元×0.01%/日×112日)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏两淮盐化有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张柏林、杜鸣鸿逾期交付房屋违约金19189.78元；二、驳回原告张柏林、杜鸣鸿的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元（原告已预交），由原告张柏林、杜鸣鸿负担460元，由被告江苏两淮盐化有限公司负担428元（该费用原告已预交，被告于履行本判决时一并将该款项给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 时恒雨二〇一九年五月二十五日法官助理 金 鑫书 记 员 朱珊珊法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。