海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初1175号原告：陈凤，女，1989年3月9日出生，汉族，住海南省,公民身份证号码:×××。委托诉讼代理人：李习文(系原告丈夫)，住海南省。被告：阿里山山装饰设计（海南）有限公司,统一社会信用代码:91460100MA5RD4248Q。法定代表人：骆顺军，经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，北京大成（海口）律师事务所实习律师。被告：阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司，住所地：海南省海口市龙华区南海大道2号祥昌商住小区（二期）B栋4层403房,统一社会信用代码:91460100MA5RDA0A06。法定代表人：袁勇，经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，北京大成（海口）律师事务所实习律师。被告：海南银泉进出口贸易有限公司,住所地：海南省海口市秀英区秀华路2号秀英区政府一号楼601房,统一社会信用代码:914600006931562340。法定代表人：赵惠民，总经理。委托诉讼代理人：李哲良，海南宝岛师事务所律师。委托诉讼代理人：符雄师，海南宝岛律师事务所律师。原告陈凤诉被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称“阿里山山装饰公司”）、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称“阿里山山房地产公司”）、海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称“银泉公司”）、合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告陈凤、被告阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司共同委托诉讼代理人颜嵩杰、被告银泉公司委托诉讼代理人符雄师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还原告支付的定金3万元;2.判令案件受理费由三被告负担。事实和理由：2016年10月11日,原告购买海口市秀英区海榆中线xxx房，并支付了4万元定金（2017年5月26日退还1万元），并与三被告签订《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，协议约定：原告购买银泉花园xxx房,面积68.5平方米，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价计80万元。付款方式为首付加按揭，房屋交付期限为2017年3月31日前。三被告三个月内如果无法办理房屋贷款与备案手续将全额退款。协议签订后，原告按照协议约定支付定金4万元。然而，三被告没有及时协助原告办理银行按揭手续，原告每次追问阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司事情办理进展时，其总是回复首付款已经支付给银泉公司，是银泉公司递交资料太慢。2017年3月，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与银泉公司的代理销售合作关系终止，导致原告无法顺利办理完成购房手续。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司辩称：一、阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与银泉公司之间是销售代理关系，收取原告的定金是代银泉公司收取。在银泉公司所举证的《银泉公司仅收到定金客户明细表》中写明，银泉公司从阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司收到的定金是3万元，因此，原告所主张的定金应当由银泉公司退还。二、银泉公司在此前的一系列案件中已经承认双方的销售代理关系，其委派的职工代表王平安也出具了承诺书，承诺退还购房人定金，且其在诉讼前和诉讼后都陆续向购房人退还定金，银泉公司才是适格的退还主体。被告银泉公司辩称：一、银泉公司2016年10月1日委托阿里山山装饰公司代理销售房屋，而原告与阿里山山装饰公司签订的是房屋装修合同而非房屋买卖合同。本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司之间的委托代理销售关系，另一个是原告与阿里山山装饰公司之间的装修法律关系。原告交给阿里山山装饰公司的4万元是装修押金，根据合同相对性原则，原告只能向其主张返还，原告要求银泉公司承担连带责任，无事实根据和法律依据。二、原告与阿里山山装饰公司是否存在真实收付款交易，法院应当严格审查，如证据不足就不能认定。三、银泉公司出具的《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》及《通知》有明确的退款范围，并已实际如数退款，对原告不再负有任何义务。由于阿里山山装饰公司损害了未能购房的其他客户的利益，导致大量客户上访，围堵政府部门。为平息此事，海口市住建局及公安局要求银泉公司将30套房购房人所付款项予以区分，将阿里山山装饰公司垫付的款项予以退还，从实际购房人足额收取首付款差额部分，从而保障其他购房人的利益，否则对银泉公司的楼盘不予办理网签、验收手续。事实上，该楼盘网签手续仍被冻结中，但银泉公司已全部退款，不应再承担退款义务。四、银泉公司退款责任应当限定在84户购房人退款额度范围内。银泉公司在报纸上的《声明》承诺负责的范围是“我司只对在2017年3月1日前交付首付款（30%房款）的购房者负责”这是银泉公司承担本案法律责任的法律依据。这是在银泉花园购房人到政府信访后，银泉公司基于阿里山山装饰公司报送84户购房人清单后作出的承诺。银泉公司于2017年4月1日向阿里山山装饰公司送达的《告知函》及同年6月14日单方作出的《通知》，内容均与《声明》一致，均承诺只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房人负责。本案不是个案，有近200宗案件。银泉公司当时承诺负责退款金额只有696万多元，但现在却突然出现近200户购房人要求银泉公司退款，金额远远超过696万多元，这个情况非常不正常，极有可能存在恶意串通的情形。请求法院查明事实，依法作出判决。经审理查明：银泉公司系银泉花园的开发商。原告在阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司工作人员的陪同下，在银泉花园销售中心了解相关房产情况、参观样板房后，2016年10月12日，原告与阿里山山房地产公司签订两份合同，一份为《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，约定原告委托阿里山山房地产公司装修银泉花园xxx房。另一份为《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，约定为减轻银泉花园购房业主日常贷款负担，原告购买阿里山山房地产公司销售的银泉花园xxx房，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价为80万元。原告将一切手续及装修工程全权委托阿里山山房地产公司办理，并同意银行贷款部分由阿里山山房地产公司代缴，原告仅支付4万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付。2016年10月8日，原告交付定金7000元,由阿里山山装饰公司出具了《收据》。2016年10月11日，原告交付定金33000元,由阿里山山房地产公司出具了《收据》。后因装修贷款无法审批通过等原因，原告最终未能与银泉公司签订购房合同，原告遂向阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司提出要求退还购房定金，之后,原告收到退还定金1万元,但剩余定金3万元未予退还，遂成本案诉讼。另查明，银泉公司于2017年2月25日在报纸上刊登《声明》，内容为：“阿里山山房地产公司自2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售，截至2017年3月1日此销售行为已结束，我司只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房者负责；在此日之前未给我司交付30%款项，同步提供按揭办理所需手续的客户，对其销售行为不予认可，所发生的经济责任与我司无关”；2017年4月15日，银泉公司向阿里山山装饰公司出具《告知函》一份，内容为：“我司只对在2017年3月1日前交付了购房首付款（30%购房款），并提供办理按揭所需手续的购房者负责，为其办理购房、贷款相关手续；此部分客户必须书面承诺首付款系本人自己交纳；我司不允你司与客户签订涉及银泉花园的任何协议，否则，阿里山山装饰公司承担一切责任”。再查明，2017年6月14日，银泉公司单方作出《通知》，内容为：“2017年6月14日经市住建局市场处谢处长、秀英区海秀镇吕书记、海秀派出所王所长、阿里山山公司法人代表骆顺军等人员在场情况下与阿里山山退房、退款客户代表达成处理意见如下：1、2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将通过阿里山山公司购买银泉花园的客户订房款全款，（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主。如未能按期支付，我司在此日前会起诉现有30户已垫付30%首付款的业主进入司法程序。2、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。”银泉公司另作出《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》，内容为：“为解决海南银泉进出口贸易有限公司（简称‘我司’）银泉花园项目中阿里山山与各个业主订房款问题，我司现做如下安排：一、将于2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主，如未能按期支付，我司在此前会起诉现有30户已垫付30%的业主进入司法程序。二、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。如以上约定在规定时间内未能如数履行，我司将承担由该事件引发的后果。以上承诺于2017年6月14日经市住建局谢处、秀英区海秀镇吕书记等人员一同见证。”骆顺军在承诺者处签名捺印。银泉公司根据上述承诺已向客户退还了部分款项。以上事实，有《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《收据》、《声明》、《告知函》、《承诺书》、《通知》、《律师函》、《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为，一、关于原告与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司所签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》是否应予解除的问题。根据查明的事实，本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间的委托代理销售法律关系，另一个是阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告之间的办理贷款、装修法律关系。原告分别与阿里山山房地产公司签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，均是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，故认定双方之间形成办理贷款、装修法律关系。从签订合同的主体看，上述合同是由阿里山山房地产公司与原告分别签订并盖章，出具《收据》的单位为阿里山山房地产公司、阿里山山装饰公司。诉讼中，阿里山山装饰公司对阿里山山房地产公司在合同中盖章和出具《收据》的行为是予以认可的，并表示签订合同并收取相关款项均由阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司当时的实际控制人操作。因此，阿里山山装饰公司和阿里山山房地产公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的公司法人，但在处理与本案纠纷相关的公司业务时，两个公司的公章、账户管理混乱，两个公司实际上形成公司人格混同，故阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均应对上述行为所产生法律后果承担责任。原告依照《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定支付了相关款项，因原告无法购买涉案房屋，双方实际上已解除了《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，且已就退款事宜进行了协商，故本院认定《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》已解除。二、关于阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是否应向原告返还定金的问题。因《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》已解除，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，债务应当清偿，现原告要求阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司退还3万元款项，有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于银泉公司是否承担责任的问题。银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间存在委托代理销售法律关系，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司主张应由银泉公司承担还款义务。由于原告是根据《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》的约定支付了款项，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司未能提供证据证明阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告之间的办理贷款、装修是受银泉公司的委托，故认定阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的上述主张不能成立。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对原告负有还款义务。在协商退款的过程中，银泉公司出具《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中》及《通知》，承诺“代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主”，且根据该承诺已实际退还了部分款项，银泉公司承诺退款并已实际履行，为债务的加入，应予允许。且银泉公司承诺向客户退款，但没有证据证明各方同意免除了阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司履行退款的义务，因此，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司仍应当承担还款义务。由于银泉公司是单方向债权人承诺还款，银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司没有承诺共同对债务负责，故银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的债务承担连带清偿责任。原告主张银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司共同退还定金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告陈凤退还3万元；二、被告海南银泉进出口贸易有限公司对被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告陈凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司、海南银泉进出口贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 陈成军 二〇一九年五月八日书记员 王可欢附相关法律条文:《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年5月13日印制（共印7份）