浙江省永康市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0784执异41号 异议人：永康市超锐电器有限公司，住所地：浙江省永康市西城街道四方路。 法定代表人：王林敏。 委托诉讼代理人：董蓉蓉，浙江丽州律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市延安路。 法定代表人：胡德。 委托诉讼代理人：孔富强，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 被执行人：浙江超众实业有限公司，住所地：浙江省永康市西城四方路75号。 法定代表人：应国胜。 被执行人：应国胜，男，1978年10月10日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：吕列芳，女，1981年11月21日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：应益斌，男，1981年8月5日出生，住上海市长宁区。 被执行人：汪霞，女，1981年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人浙江超众实业有限公司（以下简称“超众公司”）、应国胜、吕列芳、应益斌、汪霞金融借款合同纠纷一案中，案外人永康市超锐电器有限公司（以下简称“超锐公司”）向本院提出书面异议。本院于2019年4月17日受理该异议，依法组成合议庭进行公开听证，异议人的委托代理人董蓉蓉、申请执行人的委托代理人孔富强参加听证，被执行人未参加听证。 异议人超锐公司认为：2014年8月1日王林敏与超众公司签订《房屋租赁合同》一份，约定超众公司将位于永康市西城四方路75号第1幢第3层及东面电梯出租给王林敏用于生产经营，租赁期限为2014年9月15日至2020年9月14日，租期为6年，每年租金275000元，房租每隔3年涨5%。2015年8月1日王林敏与超众公司签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：由王林敏出资80万元搭建3楼东区钢结构隔层、投资60万元搭建4楼钢混结构；租赁期限延长至2025年9月14日，在租赁期间内免收王林敏自建部分租金；租期满后，由超众公司购买四楼砖混结构，3楼隔层由王林敏自行处理。上述合同签订后，超众公司即将厂房交付给王林敏使用，王林敏于2015年9月22日注册成立超锐公司，并由异议人占有使用至今，异议人缴纳了租赁期间产生的电费、租赁税等费用，异议人也自建了3楼隔层和4楼钢混结构。现据异议人了解，浙江省永康市西城四方路75号的房地产已被贵院查封，即将被拍卖处置。异议人认为，异议人与超众公司的租赁合同系合法有效，根据“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，特提出执行异议，请求：保护异议人的租赁权，确认异议人对被执行人浙江超众实业有限公司坐落浙江省永康市西城四方路75号第1幢第3层及东面电梯享有租赁使用权并带租拍卖、阻止移交占有。 为证明以上事实，异议人提交证据如下： 1、超锐公司工商登记基本信息打印件一份，证明异议人于2015年9月22日成立，法人代表为王林敏，经营地：永康市四方路××层。 2、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》各一份，证明：异议人从2014年9月15日开始承租超众公司位于四方路××层的厂房及东面电梯，租期11年，由异议人出资建造第三层钢结构隔层及第四层砖混结构，本案租赁事实发生在抵押之前。 3、厂房租金支付明细打印件、收款收据、银行转账凭证、记账凭证、增值税发票（租赁），证明：异议人分多次向超众公司支付了2014年-2019年，6年租金1691250元，押金15000元，合计1706250元，并开具了部分租赁税发票。 4、超众公司工商登记基本信息打印件，证明李海云是该公司监事，异议人转入李海云账户413250元是用于支付公司租金。 5、交纳电费的收款收据、记账凭证、发票，证明该厂房被异议人实际占有使用。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司认为： 一、异议人主体身份不适格。异议人超锐公司并非涉案厂房的承租人，超锐公司与超众公司之间不存在厂房租赁合同关系，异议人无权就本案提出执行异议。根据异议人提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，二份合同的合同主体是超众公司与王林敏，而非异议人超锐公司。 二、超众公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系虚假的租赁合同，应确定为无效合同。具体表现在以下几方面： （一）、超众公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》为冲突租约。根据超众公司于2014年10月10日向中国工商银行股份有限公司永康支行出具的《未出租抵押物抵押人承诺书》及《声明》，超众公司明确涉案厂房及土地并未出租给他人。该承诺及声明记载的内容，明显与异议人提交的《房屋租赁合同》相冲突。2014年10月，超众公司在厂房及土地抵押后，又于2015年8月1日与王林敏签订《房屋租赁补充协议》，显然，超众公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》均为冲突租约，系虚假的租赁合同，申请执行人有理由相信该合同为倒签的合同。 （二）、超众公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》约定的租金单价为每年50元/平方米，该租金明显低于市场价格，违背常理。根据永康市该区域厂房租金的市场行情，超众公司的厂房租金单价应在每年150元/平方米以上。结合异议人提供的所谓“支付租金”的证据材料，申请执行人有理由相信，《房屋租赁合同》约定的租金单价为每年50元/平方米，是异议人基于与被执行人浙江超众实业有限公司之间的往来款金额拼凑组合而成的。 （三）、超众公司厂房“实际承租人”王林敏未支付过房屋租金。异议人所谓的“租金”支付方式及金额等违背生活常理，与《房屋租赁合同》约定的租金支付方式及金额相悖，明显系异议人利用与超众公司之间的往来款主观拼凑的结果。根据《房屋租赁合同》第四条，租金的支付期限及方式“乙方每季度以现金或转账方式支付房屋租金，交租地点在甲方公司财务处或交甲方负责人。”，“承租人”应按季度支付房屋租金，而事实上，作为“承租人”的异议人在与超众公司之间的往来款中，均是提前超额支付所谓“房屋租金”。如此支付房屋租金明显违背生活常理。例如，异议人提供的证据2015年2月支付50万元“租金”（事实上，根据合同约定，一年的租金也就275000元），异议人明确系一次性支付2015-2016年二年的租金；异议人提供的证据证明支付2017年的房屋租金，付款方式几乎是每月支付租金；此外，异议人提供的证据证明，其所谓支付超众公司租金的款项中，有50万左右为现金支付，作为公司款项往来，现金支付明显不符合生活常理及企业管理规则。 三、因抵押权设定在先，租赁在后，即便《房屋租赁补充协议》合同成立，该租赁权人的租赁权也不得对抗抵押权人及房屋买受人。 四、异议人与超众公司之间实际控制人同一，两家公司为关联公司。超锐公司成立时间为2015年9月22日，超众公司法定代表人配偶吕列芳（同为本案被执行人）在2016年3月15日前，即为超锐公司的高管。 五、超众公司及法定代表人等涉嫌拒不执行判决裁定罪。根据异议人提供的证据，被执行人浙江超众实业有限公司在2014年8月至2018年11月间，共计收到各种款项金额共计160余万元。但作为被执行人，浙江超众实业有限公司及法定代表人并未向法院支付执行款，该行为已涉嫌拒不执行判决、裁定罪。 综上所述，请求依法驳回异议人的异议申请。 申请执行人提交证据如下： 1、《未出租抵押物抵押人承诺书》及《声明》各一份，证明：超众公司于2014年10月10日向中国工商银行股份有限公司永康支行承诺涉案厂房土地没有出租给任何人。 2、超锐公司工商登记信息，证明异议人成立2015年9月22日，租赁合同签订时间是2014年8月1日，承租人是王林敏，本案涉案房屋土地真正的承租人是王林敏，与异议人无关。 3、不动产登记查询信息，证明：2014年10月11日超众公司将涉案厂房土地设立抵押并办理登记的事实，本案租赁是在设立抵押权后，承租人无权对抗抵押权人以及买受人。 经本院审查查明：超众公司于2014年10月11日与中国工商银行股份有限公司永康支行签订了2014年押字第0457号《最高额抵押合同》，约定超众公司以名下位于永康市西城××号的房屋所有权【房屋所有权证号：永康房权证西城字第××、00××41号】、土地使用权【土地使用权证号：永国用（2014）第9920号】为在2014年10月11日至2017年4月1日期间发生的债务在3817万元的范围内提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。此后，超众公司陆续向银行贷款，逾期未归还。中国工商银行股份有限公司永康支行于2017年1月19日对超众公司、应国胜、吕列芳、应益斌、汪霞提起金融借款合同诉讼。本院在审理过程中，根据原告申请进行诉讼保全，于2017年2月14日裁定查封了超众公司所有的坐落于永康市西城××号的不动产，本院于2017年4月11日作出（2017）浙0784民初1209号民事判决书，判决如下：一、由超众公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款4999478.11元并支付利息、罚息、复利。二、由超众公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款400万元并支付利息、罚息、复利。三、由超众公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款600万元并支付利息、罚息、复利。四、由超众公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款550万元并支付利息、罚息、复利。五、由超众公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款500万元并支付利息、罚息、复利。六、由超众公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款50万元并支付利息、罚息、复利。七、中国工商银行股份有限公司永康支行对超众公司所有的坐落在永康市西城××号的房屋所有权和国有土地使用权变价后所得的价款，对上述第一项至第六项在最高限额3817万元及实现债权费用的范围内享有优先受偿权。八、由应国胜、吕列芳、应益斌、汪霞各自对上述第一项至第六项在最高限额6250万元及实现债权费用的范围内承担连带责任。 判决后，中国工商银行股份有限公司永康支行将本案债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司于2017年10月26日向本院申请执行，在执行过程中，申请执行人申请撤回执行申请，本院于2018年8月9日作出（2017）浙0784执5023号执行裁定书，终结（2017）浙0784执5023号案件的执行。2018年11月19日恢复执行，本院于2018年11月23日作出（2018）浙0784执恢1056号执行公告，责令超众公司及相关人员（包括实际使用人）在收到公告后三十天内腾空永康市西城××号的房地产。异议人对此提出执行异议。 本院认为，超众公司于2014年10月11日将其坐落于永康市西城××号的不动产抵押给中国工商银行股份有限公司永康支行。超锐公司主张自己于2014年8月份（抵押前）已租赁使用涉案房屋，要求保护其租赁权益。根据异议人提供的工商登记等证据，可以确定异议人于2015年9月份已租赁使用涉案厂房，但异议人在涉案厂房抵押前是否已租赁使用，异议人应当提供证据予以证明。首先，异议人提供了王林敏与超众公司签订的租赁合同，本院认为，王林敏系超锐公司法人代表，以个人名义与超众公司签订的租赁合同，实际由超锐公司使用，不违反法律规定，超锐公司有权提出执行异议。其次，异议人提供的租赁合同没有办理备案、公证等手续；提供的六张交纳租赁税收票据，最早时间是2016年11月，故租赁合同是否签订于2014年8月，无法确认；异议人提供的租金支付依据，其中2014年8月1日收款收据一张，无其他凭证佐证其真实性，且异议人自述在租赁涉案厂房前租赁了超众公司老厂房，故该证据真实性、关联性均无法确认；其他租金支付依据，时间均在抵押后，提供的2015年2月10日转入超众公司50万元，主张系支付2015年、2016年租金，与合同约定支付方式严重不符，关联性无法确认。再次，异议人还提供其他证据证明租赁物的交付时间，一是交纳电费的收款收据及增值税发票，最早一张收款收据显示交纳时间为2015年9月9日，真实性、关联性无法确认，并不能证明抵押前已使用涉案厂房；二是异议人申请三个证人出庭作证，本院认为，三名证人中王某系提供给异议人生产机器的厂家安装工，孔某某、厉某均系异议人的配件供应商，与异议人之间存在一定的利害关系，且三名证人均陈述“2014年夏天到过（异议人生产经营的）涉案厂房”，颇多疑点，本院对证人证言不予采信。综上，本院认为，异议人提供的证据不足以证明其租赁关系发生于抵押之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，异议人的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人永康市超锐电器有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。 审 判 长 朱建明人民陪审员徐香珍人民陪审员支有土 二〇一九年五月十四日 代书记员 胡        馨        月