广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初3365号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：严格，男，1978年8月16日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告（反诉原告）严格物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹、严格均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2638.3元及违约金（物业服务费从2018年5月1日至2018年9月30日止，按每月527.66元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费0.28元及经济损失（公摊水费从2017年12月1日至2018年7月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费274.42元及经济损失（公摊电费从2018年1月1日起计至2018年7月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉13座3层301单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2017年6月30日前。被告与原告于2017年5月23日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2017年7月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费和公摊水电费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告严格答辩称，本人自2017年3月17日与开发商签订购房合同起至2018年5月1日间一直按时缴纳物业管理费。2018年5月1日后拒交物业服务费是因为利合物业未履行其应尽的服务义务，且其雇佣的保安人员侵犯本人财产人身权益，性质太过恶劣，本人认为利合物业的行为已严重违反了合同法权利义务对等的原则。本人于2018年3月份开始房屋装修，在整个装修过程中，物业保安多次以本人拉非法装修材料为由不允许本人的装修材料进入车库，目的就是为了收受红包。本人分别于2018年4月1日、2018年5月25日多次报警并拍有视频证据，刻录在证据光盘中，并附有报警回执。2018年4月17日多名保安强行闯入我家，当时装修师傅正在屋内用电饭锅煲米饭，保安强行抢走电饭煲，并断了我家中的电，直到我妻子报警之后才拿回电饭煲并送电。物业公司根本无视法律、无视业主权益，为所欲为。物业保洁工作极其差劲，每周才扫一次楼层，电梯正对的装饰墙壁灰尘一层厚。13栋门口通向东门的通道一下雨就水浸，无法通行，打电话给物业公司要求修缮，从买房至今都无人问津。小区内通道两旁路灯残破不亮，地下车库漏水不修，保安半夜凌晨按我家门铃，有监控视频为证。2019年4月28日我妻子发现物业消防器材检查记录造假，认为此行为严重危害全体业主人身财产安全，故前往番禺区信访办投诉。信访办查证造假事实成立后，石楼镇消防部门致电我妻子说会勒令利合物业。但不知利合物业如何得知投诉人电话，他们通过电话查找到我妻子的车牌号码，并于2019年5月2日凌晨将我妻子的一台进口奔驰轿车的车胎扎破。事发后我妻子报警，警察去物业监控室调取监控视频，物业方说正对我妻子车子前后的两台摄像机全坏了，拿不出视频资料。试问物业公司怎能以此为借口逃避责任，物业保安采用各种软暴力来打压业主，这种行为是法制社会不能允许的。物业公司公摊费用完全是一笔糊涂账，业主多次要求解释费用组成，但是物业公司百般推脱或者含糊其辞。物业公司的滞纳金更是比高利贷利息还高。我请求法院判定利合物业的前期物业服务协议的合法性及合理性，利合物业必须为其违背合同法原则的行为承担责任。反诉原告严格向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人按物业服务费按五级标准，即1.08元/平方米/月计；2.判令被反诉人公开物业服务行业标准及人员设备配置；3.判令反诉人未按时支付物业管理费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人提出的一切违约金、滞纳金要求；4.判令双方签订的前期物业服务协议中每日千分之五的违约金率无效，以双方重新协定为准；5.判令反诉诉讼费由被反诉人承担；6.判令被反诉人赔偿我的汽车轮胎损失人民币伍仟肆百元整。事实和理由：本人与被反诉人利合物业签订的《前期物业服务协议》中约定服务费为2.8元/平方米/月，利合物业承诺给予业主一级服务标准，但事实证明利合物业的服务无法达到一级服务标准，我有大量的证据说明。正是由于利合物业不履行合同、不能保证质价相符，才有我不能按时缴纳物业管理费的后果。我绝无恶意拖欠的故意，是利合物业不作为、不服务、乱作为，且利用黑恶势力压迫业主，才致使我们不交物业服务费。我妻子的车辆每月按时缴纳地下车库停车管理费，利合物业负有管理责任。2019年5月2日凌晨我妻子的一台进口奔驰轿车的车胎被扎破，警察去物业监控室调取监控视频时，利合物业说正对我妻子车子前后的两台摄像机全坏了，拿不出视频资料。利合物业收取费用却没有尽到管理责任，理应承担我因此遭受的损失。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意被告方的反诉请求。对于2.8元/平方米/月的物业服务费的标准是有政府收费的文件支持的。根据税价2013232、2010100政府指导价的通知，还有2016年政府指导价物业服务管理最高价是2.8元/平方米/月。双方前期物业服务约定的第四条2.8元/平方米/月的收费标注是得到业主的同意并签订合同。业主买房签订的商品房买卖合同里面也有约定。因此2.8元/平方米/月的标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的，而且我方也提供相应的服务管理了。所以业主的反诉请求是没有法律依据的。对于反诉请求的第二项，相关的配置在我方的物业中心前台、营业执照均有公示，人员配置是在新闻公告栏里有公示，都在园区公示了。被告拖欠物业费是自己的故意行为，按照合同法违约责任的相关规定，和与我方签订的前期物业服务合同中载明没有缴纳物业费，业主应当承担违约责任，而且对于5‰的违约金是双方的意思自治，根据我方提交的2份判决书中得到法院的支持。本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的。我们是按照约定和按照标准履行我方的物业服务的。反诉人反诉请求6中没有证据事实依据，我的补充证据里显示，被告的车辆在2015年5月2日上午10:00的时候已经离开我的物业小区，就是在我方的补充证据7中显示，当时是正常。而且被告的车辆比较豪华，该车有配备轮胎胎压监测报警功能，如果该车在车库里有异常的话，在车辆一开动的时候，被告方应该是知道此事的。但事实上，被告方是开离小区一个多小时后发现自己的车辆轮胎有问题，而且在开离小区一个小时内，我方不确定被告在一小时里做了什么事情。我方在车场内是有监控的，而且对于该事情已经有报警了，有派出所人员进行处理了。恳请支持我方的诉讼请求，驳回被告方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：2017年3月18日，严格与案外人广州利合房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号13座301房（以下简称“涉案物业”），成为该物业的业主，房屋建筑面积为188.45平方米。2017年5月23日，严格收楼，同时与利合物业签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为严格提供物业管理服务，严格应自商品房买卖合同约定的物业交付之日之次日起，且不论严格是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（严格）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（严格）送达一切文件。利合物业的服务内容和义务包括：对违法违规建筑行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰、装修活动进行管理；共用公共设施设备的维护和管理服务，包括：…安防设施设备、监控设施设备…等等。2018年5月1日起，严格认为利合物业的服务未能履行约定的服务义务，例如雨后路面积水、消防设施检查失职、消防门破损未及时维修等，特别在装修一事和车胎被扎一事上与利合物业产生了较大争议，严格遂拒绝继续交纳物业服务费。严格同时认为利合物业的公摊水电费内容不明，侵犯业主权益，因此也拒绝继续交纳。双方争议无法协商一致，遂提出本案本诉与反诉。本院认为，利合物业与严格签订的《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，利合物业与严格应当严格遵守并按照合同约定履行义务。物业服务费按照2.8元/平方米/月计算不仅是本案双方约定的内容，也适用于小区其他业主，具有一定的全局性。同时物业服务是一个动态、连续的过程，利合物业的服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，在此过程中出现问题在所难免。另一方面利合物业也提供了大量的照片，证明了其工作情况和工作荣誉。因此，严格要求降低物业服务费标准至1.08元/平方米/月的反诉请求，本院不予支持。根据利合物业提交的欠费明细表，其主张的严格2018年5月1日至2018年9月30日所欠物业服务费每月527.66元，合计2638.3元，计算无误，本院予以确认。关于利合物业主张的公摊水电费，有其提交的欠费明细表、天誉13座公共用水分摊公示、天誉13座公共用电分摊公示、水费发票、电费发票予以证实，本院对其真实性予以确认，该费用应当由严格按约定交纳。严格辩称利合物业的公摊费用是一笔“糊涂账”，本院不予采纳。利合物业要求严格向其支付2018年5月1日至2018年9月30日的物业服务费2638.3元，2017年12月1日至2018年7月31日的公摊水费0.28元，2018年1月1日至2018年7月31日的公摊电费274.42元，符合法律规定，本院予以支持。严格对物业服务费及公摊水电费的违约金提出抗辩及反诉，本院认为因利合物业未能证明严格未交纳公摊水电费造成的额外损失超出利息损失，本院酌情调低利合物业主张的公摊水电费经济损失的计算以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额均以本金为限。利合物业的服务存在需要改进的地方，在严格家庭车辆车胎被扎一事上，利合物业作为管理服务方，未能及时维修监控设备，导致视频缺失，严格的损失无法得到补偿，应当承担一定的责任。因双方均存在违约，本院对利合物业本案主张的物业服务费违约金全部扣减，支持严格要求驳回利合物业在本案中主张物业服务费违约金的诉讼请求。严格反诉要求利合物业明确并公开物业服务费的具体标准，利合物业辩称该标准在双方协议中第二条、第三条已有约定，同时其在物业管理处有公示牌公示，本院予以采纳。因此对严格的该项诉讼请求予以驳回。严格请求利合物业赔偿汽车轮胎损失5400元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、严格应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2018年5月1日至2018年9月30日的物业服务费2638.3元；二、严格应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年7月31日的公摊水费0.28元、2018年1月1日至2018年7月31日的公摊电费274.42元及相应经济损失（公摊水费经济损失以0.28元为本金、公摊电费经济损失以274.42元为本金，从2018年9月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以0.28元和274.42元为限）；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回严格的其余反诉诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元、反诉受理费25元（均按减半收取计），由广州利合物业管理有限公司负担2元，由严格负担48元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年五月三十日书记员  黄淑仪