山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁02民初1484号 原告（申请执行人）：赵明乐，男，1953年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告(案外人)：薛存强，男，1964年6月5日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘成芳，女，1963年10月16日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：杜增善，山东倡通律师事务所律师。 第三人（被执行人）:青岛天玺房地产有限公司，住所地青岛市经济技术开发区长江中路230号。 法定代表人：李刚，董事长。 原告赵明乐与被告薛存强、第三人青岛天玺房地产有限公司（以下简称“天玺公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵明乐的委托诉讼代理人张少波，被告薛存强的委托诉讼代理人刘成芳、杜增善到庭参加诉讼。第三人天玺公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵明乐向本院起诉请求：准许执行青岛市经济技术开发区户的房产。赵明乐起诉依据的事实与理由：薛存强对涉案房屋没有所有权，也没有其他实体权利，其是否实际入住不影响所有权仍归天玺公司的认定，也不影响赵明乐对查封的涉案房屋强制执行。1、薛存强与天玺公司之间签订的商品房预购合同时间为2011年8月31日，而包括涉案房屋在内的1、2号楼办理房屋预售许可的时间是2011年9月6日，根据相关司法解释的规定，未取得房屋预售许可证明，所签订的房屋买卖合同无效。2、涉案房产自2011年11月17日至2019年10月8日一直处于查封状态，从未间断，转让被查封房产的行为违法，转让协议无效。3、转让被查封的房产，不保护善意取得人。综上，薛存强不具备提出执行异议的资格，其提出执行异议没有事实和法律依据，应依法驳回。 被告薛存强答辩称，赵明乐的起诉无事实和法律依据，应依法予以驳回。2011年8月12日取得预售许可，8月15日签订商品房买卖合同，该合同合法有效。涉案房产查封时间为2014年10月15日，2011年11月17日查封与本案无关，且仍在薛存强签订房屋买卖合同之后。房屋无法过户是因为天玺公司一再逾期交房且目前已经失联造成的，薛存强无过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认且在卷佐证，并据此确认事实如下: 一、与本案有关的无争议事实 1、关于赵明乐的执行依据。赵明乐与天玺公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，根据赵明乐的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区，包括涉案房屋。2014年10月15日，本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日，本院作出（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决天玺公司向赵明乐支付股权转让款、违约金、补偿款、利息等各项款项，以4311万元为限，另负担诉讼费用175456元。该判决书生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵明乐向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日立案执行，案号为（2015）青执字第607号。 执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，对本院（2014）青民二商初字第94号民事裁定书查封的财产继续查封。2016年10月9日，本院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达（2015）青执字第607-1号执行裁定书及协助执行通知书。 另，赵明乐诉李莉、李刚、天玺公司、孙洁、宋志泉股权转让纠纷一案，本院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书，保全查封了天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区国有土地使用权以及地上1、2栋建筑物，2011年11月17日向青岛市房地产交易中心送达了（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书及协助执行通知书。2012年12月20日，本院作出（2011）青民二商初字第32号民事判决书，判决驳回了赵明乐对天玺公司、孙洁、宋志泉的诉讼请求。 2、本案诉讼来源。在（2015）青执字第607号案件执行过程中，薛存强作为案外人，向本院提出书面异议，请求本院解除对涉案房产的查封。本院于2017年9月29日作出（2017）鲁02执异336号执行裁定书，支持了薛存强的异议，裁定中止对青岛市经济技术开发区户房产的执行。赵明乐对该裁定书不服，向本院起诉，产生本案诉讼。 3、薛存强据以排除执行的法律依据。本案庭审中，薛存强明确，其据以排除对涉案房屋执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。 4、涉案房屋的其他情况。薛存强主张其于2011年8月15日与天玺公司签订《青岛市商品房买卖合同》时，涉案房屋具有预售许可证，赵明乐对此不持异议。薛存强自认彼时购房合同已具备网签条件，但辩解因天玺公司相关人员失联，未能办理网签。涉案房屋工程竣工验收备案证显示，工程于2014年10月13日通过竣工验收合格，于2014年10月22日办理备案手续。 二、与本案有关的有争议事实 1、关于薛存强与天玺公司签订房屋买卖合同的事实。薛存强提交其于2011年8月15日与天玺公司签订的《青岛市商品房买卖合同》，欲证实其于涉案房屋被查封之前即与天玺公司签订了合法有效的书面买卖合同。 赵明乐对薛存强提交的证据不予认可，主张薛存强房屋买卖合同公章与同案其他异议申请人的不一致，买卖合同不真实，非合法有效。 2、关于薛存强对涉案房屋的付款情况。在薛存强之妻刘成芳在另案本院组织证据交换时陈述，涉案房屋其系以现金支付形式一次性向天玺公司付款（包括另案处理的其他三套房屋，共二百余万元），其在本案证据交换时还提交了2011年8月15日天玺公司向其出具的本案涉案房屋购房款收据（载明价款740281元）予以证实。在本案庭审阶段，薛存强又陈述付款方式为分三次以现金形式支付，具体为先交定金、后交首付款、再交尾款，交定金、首付款时由天玺公司先分别开具收据，最后交付尾款时天玺公司收回之前收据并一并开具总收据。至于具体分次支付的时间，薛存强称，因时间久远记不清了，款项来源系其家庭养殖海参盈利所得，无法提供银行取款记录等。 赵明乐对薛存强陈述的付款事实不予认可，主张其前后陈述不一，违反了禁反言的规定。 3、关于薛存强对涉案房屋的入住情况。薛存强主张其于2014年7月9日于涉案房屋本案查封前入住，并提交2014年7月9日青岛奥海东星物业管理服务有限公司天玺乐城项目管理处与其签订的消防安全责任书、小区车辆管理规定、住宅室内装修管理协议，薛存强向物业公司缴纳的物业费、电梯费等证据予以证明。 赵明乐对薛存强提交的证据不予认可，主张薛存强系非法占有涉案房屋。因当时天玺公司已经失联，薛存强系自行入住，且薛存强也未提交天玺公司与该物业公司签署的前期物业合同，故实际上系薛存强与青岛奥海东星物业管理服务有限公司恶意串通共同侵占天玺公司的财产。 4、关于涉案房屋未能办理过户的原因。薛存强陈述因天玺公司拖延导致未能办理过户，其多次向天玺公司提出，天玺公司一直推脱。薛存强未提交书面证据证实自己的这一主张，赵明乐对薛存强的该主张不予认可。 5、关于涉案房屋是否是薛存强的名下唯一住房。薛存强陈述涉案房屋系其名下唯一住房，但未提交书面证据予以证实，赵明乐对薛存强的该主张不予认可，主张薛存强在青岛市有宅基地房屋。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 该规定第二十八条与二十九条对抗执行的条件和对抗不同债权人的效力并非完全相同，但开发商开发的商品房亦属于不动产的范畴，因此，虽然薛存强购买的房屋为开发商开发的商品房，其作为不动产权利人，有权选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一般不动产物权期待权排除执行或第二十九条消费者物权期待权排除执行。在薛存强选择适用该规定的第二十八条为依据要求排除执行的情况下，本案争议焦点为，薛存强是否完成其符合该条规定的四个条件的举证责任。 首先，申请执行人执行异议之诉并非仅对两方当事人抗辩进行评价和处理，而系处理申请执行人、被执行人和案外人三者之间的关系，在一案存在三方诉辩的情况下，可能会出现两方串通损害第三方利益的情形。故，在申请执行人执行异议之诉的审理中，确认与之相关的法律事实是否成立时，不应仅以其中两方当事人的自认或其他形式的确认为准，而应由主张法律关系或法律事实成立的一方承担充分的举证责任。 具体到本案中，薛存强主张其已向天玺公司支付了涉案房屋的全部购房款，并提交购房款收据予以证明，赵明乐对此不予认可。从形式上看，该收据虽然加盖有天玺公司的印章，但天玺公司未出庭对此予以确认，且如前所述，即使该印章真实，亦不能免除薛存强就其主张的房款已全部支付的事实承担进一步的举证义务，但其未再提交与之相关的其他有效证据。 就薛存强的陈述来看，其在另案证据交换阶段先是陈述系以现金形式一次性付清本案购房款，在本案庭审阶段又称系以现金形式分三次付款，陈述前后不一，且其主张高达二百余万元（包括另案处理的其他三套房屋的房款）的交易全部以现金形式支付，又不能提供证明款项来源的相关证据，本院对其该项主张难以采信。 其次，薛存强主张其于2014年7月9日于涉案房屋查封前入住，并提交与物业公司签订的消防安全责任书、住宅室内装修管理协议，薛存强向物业公司缴纳的物业费、电梯费等证据予以证明，但涉案房屋的所有权人系天玺公司，薛存强并未提交与天玺公司的房屋交接材料，该所谓交房行为是否能代表天玺公司的真实意思，是否经天玺公司的合法授权，尚缺乏其他证据加以佐证；而涉案房屋于2014年10月通过竣工验收合格，其于2014年7月即入住，房屋当时是否具备交付条件亦存疑。故，薛存强提交的证据不能证实其系合法入住涉案房屋。 综上，薛存强主张其享有排除涉案房屋执行的物权期待权，证据不足，本院难以支持。其若能证实与天玺公司之间存在其他真实的债权债务关系，可依据债的相对性原则，就相关权利另行主张。 综上所述，原告赵明乐的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 准许执行本院（2015）青执字第607号案件指向的位于青岛市经济技术开发区户的房产。 本案案件受理费8800元，由被告薛存强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2017）鲁02执异336号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  王楷 审判员  孙琦 审判员  马喆 二〇一九年五月二十七日 书记员  张旭 书记员  原野