文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初10115号原告：缪陶玲，女，1964年5月30日生，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：牟宗英，江苏剑辉律师事务所律师。被告：江苏杉林置业股份有限公司，住所地：宿迁市经济开发区科工路8号。法定代表人：毛月健，该公司总经理。破产管理单位：江苏力豪律师事务所。委托诉讼代理人：熊然、邱春柳，江苏力豪律师事务所律师。第三人：黄则腾，男，1972年9月8日生，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：蔡磊，江苏苏沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦琪，江苏苏沪律师事务所实习律师。原告缪陶玲诉被告江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）、第三人黄则腾商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月7日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2019年4月1日、5月6日公开开庭进行了审理。原告缪陶玲的委托诉讼代理人牟宗英、被告杉林公司的委托诉讼代理人熊燃、邱春柳、第三人黄则腾的委托诉讼代理人蔡磊、陈梦琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪陶玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2015年9月14日签订的《招商协议书》；2.判令确认原告对被告享有到期债权数额为550万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月14日，原告与被告就宿迁市宿城经济开发区科工路8号宿迁国际服装城34幢整体综合楼签订招商协议书。协议约定已付定金以收据为准。后原告分别于同年9月16日、9月17日转入被告账户275万元定金。被告向原告出具275万元的收据并加盖财务印章。后原告数十次催促被告签订购房合同，被告均以各种理由推脱。被告拒不返还定金。故为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杉林公司辩称：1.对原告的主体资格有异议，根据双方签订的协议，乙方为黄则腾，本案应追加黄则腾为第三人参与诉讼。2.涉案房屋不具备销售条件，没有办理销售许可证，本案招商协议书为无效合同，合同自始无效。根据协议的约定，被告并没有违约。招商协议第二条约定：销售房屋时应提交有效的房屋资料，目前房屋并不具备销售条件，没有办理销售许可证，因此，被告没有履行签订商品房买卖合同的期限，不符合解除的条件，也就不存在原告主张的双倍返还定金的问题。3.双方签订招商协议书后，黄则腾退还部分购房款并且从杉林公司进行了借款75万元，对于退还的购房款应从相应的定金中予以扣除。如原告要求解除合同，则黄则腾的借款可以相应的抵消购房资金，定金还有200万元。第三人黄则腾述称：黄则腾的身份应为原告而非第三人，涉案招商协议系原告、黄则腾共同签订，定金275万中有70万元系由黄则腾在2015年9月16日通过其女儿黄小均转给原告，原告于2015年9月16日支付给被告270万元、2015年9月17日支付5万元，合计购房定金275万元。招商协议的内容具备买卖合同的基本要素，因被告目前属于破产状态，无法继续签订合同，其行为构成违约，应双倍返还定金550万元，黄则腾应占的份额为150万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案相关事实，本院认定如下：2015年9月14日，原告缪陶玲、第三人黄则腾（乙方）与被告杉林公司（甲方）签订一份《招商协议书》，约定：一、乙方选定甲方位于宿城经济开发区科工路8号（宿迁国际服装城）34幢综合楼整栋房屋从事商业性活动。为确保乙方及时入驻经营，乙方应交付定金以收据为准。二、在该房屋符合销售条件时，乙方应提交完整、有效的购房资料（按揭客户应提供符合银行贷款要求的资料）至甲方售楼部签订《商品房买卖合同》。三、该房屋建筑面积约13875.19平方米，总价人民币肆仟陆佰捌拾元整（46800000元）。以上面积最终以房产部门实测为准，价格以备案为准。四、乙方在接到甲方通知后的三个月内办理好签订正式合同的有效手续。如乙方未在上述时间内及时至甲方处签约的，视为违约，甲方有权将该房屋另行出售，定金不予退还。上述协议书签订后，原告缪陶玲于2015年9月16日将合计2750000元的款项转入被告杉林公司的银行账户，当日被告杉林公司向原告出具一份手续，载明收款事由为：购房定金。此后，因被告杉林公司未与原告缪陶玲签订商品房买卖合同，因而成讼。另查明，2015年9月15日，第三人黄则腾向被告杉林公司出具一份借条，载明：今借到江苏杉林置业股份有限公司综合楼房款柒拾伍万元整（750000元）打黄小均账号。2015年9月16日，第三人黄则腾向被告杉林公司出具一份转账说明：2015年9月14日黄则腾转70万给缪陶玲交房款订杉林置业综合楼。2015.9.16日退70万给黄则腾（黄小均账号）。2015年9月16日，被告杉林公司向黄小均的银行账户转入700000元，用途载明“杉林公司退房款”。另外，被告杉林公司通过公司会计的银行账户于2015年9月21日向黄小均的银行账户转入50000元。再查明，2018年12月20日，宿迁市中级人民法院裁定受理杉林公司破产清算，指定江苏力豪律师事务所担任管理人。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告缪陶玲、第三人黄则腾与被告杉林公司签订的《招商协议书》中关于“宿迁国际服装城34幢综合楼整栋房屋”在本案起诉前未取得商品房预售许可证明，根据上述司法解释的规定，双方签订的《招商协议书》应认定为无效。另，《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据该协议书第二条的约定：在该房屋符合销售条件时，乙方至甲方签订商品房买卖合同，可见，在签订协议书时，原告是明知涉案房屋并不符合销售条件，因此，原告对协议书被认定为无效具有过错，其享有债权数额为275万元，对原告主张的确认其享有双倍定金数额550万元的请求，本院不予支持。关于被告辩称的返还给第三人黄则腾的75万应当从275万元中予以扣除的意见，本院认为，被告在庭审中认可黄则腾于2015年9月15日向被告出具借条75万元，对该借款的支付方式为：于2015年9月16日、9月21日向黄则腾指定的账户转账70万元、5万元，合计75万元。虽然备注中注明是“退房款”，因该备注行为系被告的主观意思表示，仍应以被告在庭审中陈述的意见为准，应认定支付给黄则腾的75万元系借款，故与本案原告主张的确认债权275万元无关，故对被告的辩称意见不予采信。第三人黄则腾述称，其向原告缪陶玲支付了75万元，对被告应享有150万元的债权，本院认为，第三人黄则腾并未提供证据证明其向原告支付了75万元的款项，原告缪陶玲对此也不予认可，故对第三人黄则腾的陈述意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告缪陶玲对被告江苏杉林置业股份有限公司享有破产债权275万元；二、驳回原告缪陶玲的其他诉讼请求。案件受理费50300元，由原告缪陶玲负担25150元、被告江苏杉林置业股份有限公司负担25150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  柴新月人民陪审员  杨征明人民陪审员  李 莉二〇一九年五月二十二日书记员张秀玲