河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初8546号原告：邵喜玲，女，1979年6月12日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：丁亚新，河南律旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文涛，河南律旗律师事务所律师。被告:郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：姜克宏，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘振，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告:聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：唐柏莉，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：康锏中，河南良仁律师事务所实习律师。原告邵喜玲与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵喜玲及其委托诉讼代理人丁亚新、张文涛，被告元通公司委托诉讼代理人刘振，被告聂德才委托诉讼代理人唐柏莉、康锏中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵喜玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告元通公司之间的房屋买卖关系；2、判令被告元通公司、聂德才共同返还原告已支付购房款及维修基金共计502057元，并赔偿原告损失（损失暂计至2018年7月16日为30091.56元）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告元通公司在销售郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东1号馆商铺时宣称1号馆系元通集团积极响应政府号召，在对国内大健康产业的发展前景全面分析的基础上，斥巨资打造的全国第五家医药港——“郑州国际医药港”，并且已经取得了经营医药港的行政审批手续。被告元通公司承诺采取售后包租的方式保证购房人的租金收益。同时，被告元通公司称为了少缴税款，将购房款分为两部分，即合同备案价和不计入合同价，不计入合同价不在合同中体现。基于此，原告购买了被告元通公司位于中原区××、××号的商铺，并向被告元通公司和河南掌房网络科技有限公司（以下简称掌房公司）支付购房款、维修基金共计502057元，其中不计入合同价的购房款由掌房公司出具“平台服务费”、“平台优惠服务金”的收据。但原告支付购房款后，被告元通公司已经擅自改变商铺业态，将1号馆商铺全部改为经营灯饰，且租金价格严重低于被告元通公司承诺的租金收益，被告的行为严重违反了其承诺。被告聂德才系掌房公司的唯一股东，2018年5月15日被告聂德才将掌房公司注销。经原告与被告元通公司协商，被告元通公司仅同意退还原告支付的首付款、维修基金，而拒不退还以“平台服务费”、“平台优惠服务金”的名义收取的购房款。为维护合法权益，原告起诉至法院。被告元通公司辩称：一、涉案房屋买卖合同成立并生效，被告元通公司有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。首先，原告向被告元通公司交付购房款、维修基金并签订房产买卖合同，该行为不违反法律、法规，双方之间的房产买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告应支付购房款、维修基金。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条，能够确定涉案房产总价款为717498元；根据合同附件四第五条第一款约定，能够确定原告应向被告元通公司支付维修基金1808元。本案中，被告元通公司分别收取原告支付的367498元购房款及1808元维修基金，该款项数额未超过合同约定金额，故不存在多收原告费用的问题，因此不应当退还。二、本案不存在约定或合意解除合同的情形。涉案合同未约定商场改变经营方向，原告即享有解除合同的权利，且被告元通公司也未与原告达成解除合意，更未签订解除协议，故本案不存在合同法九十三条规定的情形。三、本案不存在法定解除合同的情形。合同法第九十四条第四项，规定一方当事人严重违约致使守约方合同目的无法实现，守约方有权解除合同。但本案中，不存在该情形。首先，原告购买商铺的目的，是为了取得房屋并通过房屋取得租金利益。本案中，根据原告提交的预售许可证、《商铺委托经营合同》，能够确定被告元通公司已按照《商品房买卖合同》第三条、第八条的约定，将符合规划、性质为商业服务，且能够满足商业经营条件的房产，在合同约定的交接期限之前交付与原告。其次，在原告与华联新光公司签订的商铺委托经营合同中，第四条第一项明确约定华联新光公司按照固定租金标准，定期向原告支付房产租金；第七条明确约定，华联新光公司在委托期限届满后，如接到原告转让商铺的申请，则华联新光负责将原告商铺以不低于购买价120%的标准转让。因此，原告的租金利益和转让房产的预期利益均能得到保障。据此，商场不管是用于经营医药还是经营灯饰，均不会对原告的权益造成实质损害，其购买涉案房屋的目的已实现。四、涉案商场改变业态，非答辩人造成。根据原告提交的《商铺委托经营合同》第四条第一款约定：“华联新光受托对商铺统一招商宣传、统一对外出租、统一经营管理。”第六条第三款约定：“华联新光负责委托期内根据商场的整体经营招商布局规划设计及经营环境规划设计对商铺实行统一规划经营、统一招商宣传，并有权按照经营需求不定期进行调整。”华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城经营灯饰，这是华联新光基于其与委托人之间的协议行使的经营决定权，被告元通公司无权去干涉。所以，被告元通公司对商场经营方向的改变不存在过错。五、关于本案原告购买涉案房屋的目的。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人，支付价款而取得所有权的一方为买受人。因此本案原告的购房目的，是取得涉案房屋所有权。本案中，涉案房屋性质属于商业服务，能够办理相关权属证书，因此涉案房屋是符合双方约定的合法建筑。同时，涉案房屋已经由原告与华联新光公司签订委托代管协议，且华联新光公司承诺按照固定租金标准向原告支付租金，故涉案房屋也是能够满足商业用途的建筑。据此，原告购买涉案房屋的目的已得以实现。而原告所担心的商场业态改变，租金收益可能降低的顾虑，应是与其形成商铺委托管理的华联新光公司是否违约的一个问题，并不是原告购房的目的。六、元通公司不应对掌房公司收取的平台服务费承担任何责任。首先，掌房公司收取的平台服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由元通公司工作人员在售楼部二楼收取，款项直接进入元通公司；掌房公司收取平台服务费，由掌房公司财务人员在售楼部一楼收取，款项直接通过掌房公司办理的“元通医药港”POS机收取。2.收款内容不同。元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；掌房公司收取的款项，由掌房公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“平台服务费”。故收款的主体、内容、地点、资金流向均存在明显差异。3.元通公司提交的房屋买卖合同载明的应付款项，仅包括购房款及维修基金，与原告提交的签约确认单中载明付款项目一致，两份证据材料中，均不包含平台服务费这一项目，结合元通公司向原告所出收据中载明的内容、金额，能够确定元通公司是按照房屋买卖合同约定的比例，仅向原告收取了50%的首付款及维修基金。因此，掌房公司收款平台服务费显然不是购房款。其次，掌房公司是其以自身名义向购房者收取的平台服务费，其代理人也认可款项由掌房公司直接收取的事实，掌房公司在收到该笔款项后，也未将该笔费用交由元通公司处分，因此掌房公司以自身名义直接向原告收取服务费的行为不属于委托代理行为。在此情况下，原告要求元通公司对该平台服务费承担责任的主张，于法无据。综上所述，被告元通公司在履行合同过程中，不存在违约及过错。现原告已将涉案房屋委托华联新光公司对外出租，且招商情况良好，此时如若解除合同，将造成多方损失。据此，在合同履行程度较深，且原告与被告元通公司未协商一致的情况下，合同不应当解除。请法院驳回原告的诉讼请求。被告聂德才辩称：1.被告聂德才认同被告元通公司的答辩意见，被告元通公司与原告方房屋买卖合同已履行完毕不应当解除；2.被告聂德才不是本案房屋买卖合同案件的适格被告，不应承担法律责任。首先，本案原告邵喜玲是依据房屋买卖合同提起的诉讼，而房屋买卖合同的签订主体分别为邵喜玲与被告元通公司，被告聂德才不是本案房屋买卖合同的签约当事人。根据合同的相对性原则，聂德才不是本案的适格被告，原告将聂德才列为共同被告是没有法律依据的，是错误的。其次，聂德才设立的掌房公司与元通公司签订的有包销协议，以及元通公司对掌房公司出具的授权委托书涉案商铺销售的方式为包销，是一种销售模式，不是房地产经纪行为。没有相关的法律规定，禁止用包销方式销售房屋，并且也没有禁止包销商通过包销来赚取收益这一法律规定，因此我们认为掌房公司的销售行为是合法有效的。第三，根据包销协议，元通公司保证医药港项目是符合法定的出售条件，且相关销售政策也是由元通公司决定。涉案项目对外的宣传推广、礼品活动、媒介推广、销售服务人员均是以元通公司的名义进行。以上所有活动所需要的经费，以及工资佣金，凡是与项目有关的销售费用，都是由掌房公司自己来承担，其自负盈亏。元通公司不管出现什么情况，实收单价是固定的，超出部分为掌房公司的收入，系投入成本加利润。掌房公司为销售该项目投入了巨额的费用。但元通公司仍对掌房公司销售不认可，故在2017年11月底就单方解除了与掌房公司的销售合同。后来直接引入了另一家销售公司据称是清雅贤居公司进行房屋销售。掌房公司已经履行了包销合同的相关义务，并且包销合同已经终止，不能因为房屋买卖合同中的邵喜玲与元通公司解除房屋买卖合同就否认掌房公司付出的劳动和费用，进而否认了掌房公司与元通公司签订的受法律保护的包销合同，最后掌房公司已经在2018年5月15日经过合法登记注销，在国家企业信用信息系统中进行了公告，债权债务已经清算完毕，主体资格已经消灭。而本案原告邵喜玲民事起诉状上显示的起诉日期为2018年7月17日。根据公司法的相关规定，只有未经依法清算情况下，才承担民事责任。因此，掌房公司已经依法清算注销，聂德才虽为掌房公司的法定代表人，也不应该是本案的被告。更不应当承担法律责任；3.原告起诉要求聂德才与元通公司共同偿还502057元无事实及法律依据。案外人掌房公司收取原告缴纳的不计入合同价格的购房款仅为132751元，并且该部分款项实际是元通公司向掌房公司支付的依据包销合同所支付的佣金，同时我方认为元通公司与掌房公司已经于2017年11月底解除了包销合同，掌房公司已经按照包销合同履行了自己的义务，掌房公司认为本案不符合法定解除条件，原告和元通公司之间的房屋买卖合同依法不应当解除，若原告和掌房公司协商解除该房屋买卖合同，则原告所要求的购房款应全部由元通公司返还。也就是说民法总则明确规定了要承担连带责任只有法律的明确规定。或者是当事人的约定。本案中第一，原告与元通公司所签订的房屋买卖合同并没有约定案外人掌房公司要对元通公司承担连带责任，也就是说双方当时没有约定。第二，从现有的法律来看，没有哪一个法规，没有哪一部法律，哪一个条文明确规定了包销人必须与房屋的出卖人对买受人承担连带责任；4.若原告与被告依法解除房屋买卖合同，被告元通公司应当退还所收到的原告所交纳的全部房款，包括计入合同的房款和不计入的合同的房款。从原告的起诉状可得原告在购买涉案房屋时是明确知道涉案房屋的房款是由两部分组成，计入合同价款和不计入合同价款。并且在销售涉案项目时，元通公司是明确知道有部分房款不计入合同价款的，并且授权掌房公司直接收取该部分房款，是作为元通公司直接支付给掌房公司的佣金。因此作为购房人以及售房人，双方对房款总价均是明确认知的。故若原告与被告元通公司解除买卖合同，被告元通公司应当退还原告所交纳的全部房款即计入合同价和不计入合同价。但是，我们要补充一点的是，作为本案被告聂德才也认为原被告双方解除房屋买卖合同是不符合法律规定的法定解除条件的。因此也不同意双方解除合同。元通公司的销售总监周东与掌房公司销售总监张醒醒已经明确掌房公司所收受的房款是销售佣金，这一点是毋庸置疑。本院经审理认定事实如下：1、2017年8月1日，元通公司（甲方）和掌房公司（乙方）签订《元通·郑州国际医药港项目销售协议》一份，主要约定：一、物业地址。1.甲方为元通纺织城《郑州国际医药港》项目(以下简称：“本项目”)开发公司。2.销售物业信息：郑州国际医药港项目，位于郑州市××××西北角，元通纺织城1号馆，本次销售的楼盘物业形态为商铺。二、包销期限。1.该协议约定期限为2017年8月1日至2017年12月31日。三、销售约定。1.甲方保证本项目符合法定出售条件，并提供相关证书、材料给乙方以及乙方的有效客户。2.乙方为包销服务，项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用、项目销售服务人员工资及佣金等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。3.甲方应提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。双方还约定了其他内容。2、2017年8月20日，元通公司向掌房公司出具授权书一份，载明：“郑州元通房地产有限公司开发的位于河南省××中原区××、须水河××以东郑州国际医药港项目，我司授权河南掌房网络科技有限公司组织本次商铺的团购事宜，并通过其平台享受相应的优惠政策。”3、原告通过掌房公司的宣传与元通公司签订《商品房买卖合同》一份，载明原告购买元通公司开发的位于中原区××、××号房屋，载明总金额为717498元。付款方式约定为：买受人应于2017年9月16日前支付首付款362498元，剩余350000元贷款支付。买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2017年9月16日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择于30日内一次性交纳剩余房款或者选择退房。该《商品房买卖合同》尚未经房地产行政主管部门备案。原告因购买1-1148号房屋于2017年9月16日交纳132751元，掌房公司出具收据载明收到邵喜玲平台服务费132751元。2017年9月16日，元通公司出具收据载明收到邵喜玲1-1148首付款157498元、元通公司出具收据载明收到邵喜玲1-1148维修基金1808元。2017年9月28日，元通公司出具收据载明收到邵喜玲1-1148首付款（30%）210000元。4、掌房公司系一人有限公司，法定代表人为聂德才，于2017年3月29日登记注册，于2018年3月15日登记注销。5、后因涉案房屋经营业态改变为灯饰城，原、被告双方遂发生纠纷，原告起诉来院要求解决。6、2017年2月7日，元通公司与新郑郑银村镇银行股份有限公司郑韩路支行签订《郑州市在建工程抵押合同》，将涉案房屋抵押给该支行。本院认为，原告与被告元通公司签订了《商品房买卖合同》，原告已经依约向被告支付了首付款及维修基金，被告收到原告购房费用后，至今未与原告签订书面购房合同，也未办理网签手续，未履行应尽的义务且元通公司因将涉案房屋抵押于他人，致使涉案《商品房买卖合同》无法备案，故原告要求解除合同符合双方合同约定，本院予以准许。原告交纳的平台服务费，虽然印章为掌房公司，但从本案查证来看其构成了房款的一部分，该款的最终利益归属于元通公司，故原告要求元通公司返还该款，本院予以支持。原告因购房共交纳的购房费用为502057元，被告元通公司应当予以返还。原告主张的利息损失于法有据，按同期银行贷款利息予以支持。掌房公司以自己的名义收取平台服务费，且该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，且对涉案房屋抵押情况未尽到审慎注意义务，存在过错，故其应在收取平台服务费范围内承担连带返还责任。由于掌房公司系一人公司，其于2018年3月15日办理注销登记，被告聂德才作为该公司唯一股东，应当承担该公司的债务。原告其他主张未提供有效证据、依据，本院不予支持。二被告之间的内部纠纷可协商解决，如有争议另行依法处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邵喜玲与被告郑州元通房地产有限公司因签订《商品房买卖合同》所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邵喜玲返还款项共计502057元，并支付相应利息（以502057元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年9月28日至实际清偿之日）；三、被告聂德才在收取的平台服务费132751元范围内对本判决第二项的义务承担连带责任；四、驳回原告邵喜玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9276元，保全费3181元，共计12457元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李忠贤人民陪审员  王建新人民陪审员  王海霞二〇一九年五月三十日书 记 员  郑飞虎