上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初6670号原告：孙广庠，男，1929年11月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙素琴，女，住同原告。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。被告：上海汉宇房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：施少鸣，董事长。委托诉讼代理人：孙牧，男。委托诉讼代理人：李惠，女。原告孙广庠与被告上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙广庠委托诉讼代理人孙素琴、李璐佳，被告汉宇公司委托诉讼代理人孙牧、李惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙广庠向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还居间服务费1万元；2.被告在案外人程某承担的1,667,351.28元的债务范围内承担补充赔偿责任。事实和理由：被告系房地产经纪公司。2015年3月22日，原被告签订《房地产求购看房协议》，由被告带领原告查看上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称罗秀路房屋)。同日，原告与案外人程某在被告见证下签订了《房地产买卖协议》，约定由程某将系争房屋出售给原告，总价款为330万元。协议第1.2条约定：签署本协议当日应将房屋产权证书原件交由被告保管至产权过户时由该房地产所属区域的房地产交易中心收缴。2015年6月16日，原告与案外人程某在被告居间下签订《上海市房地产买卖合同》。随后原告依约支付了房款，但程某一直拖延、拒绝办理过户手续，直至2015年10月18日，原告才发现早在2015年6月7日，网签合同前一周左右，程某将系争房屋抵押给案外人黄某某，抵押金额为200万元及利息。在本次交易中，被告存在以下两处严重失职：一、被告在草签合同时直至网签合同当日，都没有取得房产证原件；二、在过户当日没有拉最新的产调确认房屋状况。原告认为被告作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。被告未就系争房屋是否存在抵押限制信息等事宜进行调查核实，导致原告巨大经济损失。故诉至法院，望判如所请。汉宇公司辩称，原告的诉请没有法律依据，只有在居间人有故意隐瞒的情况下才承担赔偿责任。其并未隐瞒事实，原告也没有证据证明原告的损失与其有因果关系，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告孙广庠委托其女儿孙素琴看房、买房。2015年3月22日，孙素琴与被告签订《房地产求购看房协议》，由孙素琴委托被告居间求购案涉罗秀路房屋(总价款330万元)。双方约定佣金为所交易的房地产实际成交总价款的1%。同日，被告至房地产登记部门调取了罗秀路房屋产权登记信息。登记信息显示该房屋上已设定有抵押权，抵押权人为广东发展银行股份有限公司上海分行，债权数额为90万元。同日，孙素琴与案外人程某及被告三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定程某将罗秀路房屋以成交总价款330万元出售给孙素琴。三方还约定程某应将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由被告保管至交易双方办理产权过户手续当日止，在上述权证保管期间，程某不得对该权属证明进行挂失补办。同日，原告、孙素琴与程某就罗秀路房屋的买卖事宜还签订了《房地产买卖协议》，除付款期间等进行了约定外，双方还约定于2015年5月25日前共赴被告处签署该房地产的买卖合同(网签版)。被告作为见证方，亦在该合同上盖章。同日，原告支付程某购房定金1,000元。同月26日，原告向程某支付定金299,000元。2015年6月7日，闵行区房地产登记部门受理了程某就罗秀路房屋余额抵押登记的申请。同月15日，该登记部门核准了罗秀路房屋的抵押登记，抵押权人为黄某某，债权数额为200万元。2015年6月16日，原告与程某在被告处就罗秀路房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》。当日，被告作为保管人向程某收取了罗秀路房屋的房地产权证原件。同日，孙素琴向被告支付了中介费1万元，原告向程某支付购房款120万元。因程某未履行房屋产权变更义务，原告于2016年6月向本院提起诉讼，要求程某继续履行合同，黄某某、广发银行协助办理涤除抵押登记手续等。该案经本院审理后，于2017年2月22日作出(2016)沪0112民初16402号民事判决：“一、原告孙广庠与被告程某就上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、第三人黄某某、广发银行股份有限公司上海分行于被告程某清偿了抵押担保的债权及相关费用后十日内，协助被告程某办理注销上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记手续；三、被告程某于第三人黄某某、广发银行股份有限公司上海分行办理注销抵押登记手续后十日内，协助原告孙广庠办理上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权变更登记至原告孙广庠名下。在办理产权过户登记过程中所应缴纳的全部税费均由原告孙广庠承担；四、原告孙广庠于被告程某办理上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日，支付被告程某购房款人民币130万元；五、被告程某于本判决生效之日起十日内偿付原告孙广庠自2015年10月1日起至实际办理过户手续之日为止，以人民币150万元为本金，按每日万分之三计算的逾期办理过户的违约金；六、驳回原告孙广庠的其余诉讼请求。”该判决生效后，因程某未履行判决确定的义务，原告向法院申请执行。在执行过程中，原告与黄某某达成执行和解协议，由原告支付黄某某224万元后涤除该房屋的抵押权登记。2017年12月12日、2018年1月19日，原告分别通过本院向黄某某支付124万元、100万元。2018年2月9日，原告代程某偿还了其在广发银行股份有限公司上海分行的贷款本息727,351.28元。之后，罗秀路房屋上设立的抵押权全部涤除。2018年3月28日，原告取得罗秀路房屋产权。2018年7月，原告以要求程某返还其代为清偿的款项1,667,351.28元为由，向湖北省襄阳市襄城区人民法院提起民事诉讼，该院经审理后于2018年9月13日作出(2018)鄂0602民初1847号民事判决：“被告程某于本判决生效之日起十日内返还原告孙广庠代偿款1,667,351.28元。”以上事实由原告提供的《房地产求购看房协议》、上海市房地产登记簿、居间费收据、(2016)沪0112民初16402号民事判决书、(2018)鄂0602民初1847号民事判决书，被告提供的2015年3月22日调取的上海市房地产登记簿、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、收据及当事人的陈述所证实。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案原告委托其女孙素琴看房、购房并以孙素琴名义与被告签订居间合同，在履行合同过程中孙素琴亦向原被告披露了委托事宜，被告亦促成了原告与程某签订了房屋买卖合同，表明其选定原告作为居间合同相对人。因此，原告作为委托人可以向作为居间人的被告主张合同权益。被告作为专业居间人，应当对居间信息进行必要的审查并如实报告委托人。居间人是否尽到合理审查的义务，当以居间人所处行业谨慎之从业者的判断能力和行为惯例为判断标准。本案所涉房产居间过程中，对于交易房屋是否存在抵押等权利限制状况，属于影响合同订立及履行的重要事实，被告应当进行必要的审查。被告在2015年3月22日促成原告与程某签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》时已通过房地产登记部门查询了案涉房屋的权利人及抵押等权利限制状况的登记信息，已尽其必要的审查义务。程某未按三方约定将房地产权证原件交由被告保管，系程某违反约定，不能归责于被告。同年6月16日原告与程某网签买卖合同前，程某将罗秀路房屋余额抵押，非被告能预见。原告亦无证据证明被告掌握该信息而未如实告知。被告在原告与程某签订房屋买卖合同时已调查了案涉房屋权利人及抵押等权利限制状况之下，仍要求其再次主动调查该信息，已超出居间人应尽的合理义务范围。至于原告未能向程某追偿其代偿债务所生损失，系原告为取得案涉房屋产权而自行选择代偿债务以涤除抵押之后果。该损失与被告的居间行为之间并无直接因果关系。因此，原告要求被告退还居间服务费10,000元并在案外人程某承担的1,667,351.28元的债务范围内承担补充赔偿责任的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告孙广庠的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计9,948.08元，由原告孙广庠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄秉璋二〇一九年五月十日书记员  姜晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。