福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4813号 原告：杨长清，男，1984年4月7日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林滨，福建凡圃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温巧玲，福建凡圃律师事务所实习律师。 被告：林丹，女，1988年6月8日出生，汉族，住福建省宁德市火车站周边棚户区。 委托诉讼代理人：林周趁，男，汉族，1962年1月15日出生，住福建省宁德市古田县。 被告：余秀梅，女，汉族，1986年5月2日出生，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所执业律师。 第三人：宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所，住所地福建省宁德市东侨经济开发区海滨一号3号楼6层。 法定代表人：丛姗。 委托诉讼代理人：吴军军，男，汉族，1991年4月26日出生，系公司员工。 原告杨长清与被告林丹、被告余秀梅、第三人宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨长清及其委托诉讼代理人林滨、温巧玲、被告林丹委托诉讼代理人林周趁、被告余秀梅委托诉讼代理人余根宁、第三人宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介委托诉讼代理人吴军军所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨长清向本院提出诉讼请求：1.判令被告林丹向原告支付违约金10万元及退还购房定金5万元。2.判令被告余秀梅对上述债务承担连带清偿责任。当庭增加诉讼请求如下：3.本案诉讼费、律师费、公告费、居间服务费由被告承担。事实与理由：2018年2月28日，原告杨长清与被告林丹通过居间方北湖迈尔房产中介所介绍签订《房屋买卖合同》。该合同约定：被告林丹将其坐落于宁德市火车站周边棚户区改造配套项目A1、A3#单元面积69.46平方米的房屋出售给原告；房屋成交价格为57万元整，自合同签订之日，原告向被告支付5万元作为购房定金，该定金在交易中作为房款的一部分；该房屋交易过程中任何一方未按合同、交易流程及合同其他相关文件的约定履行义务的视为违约,自违约行为发生之日起,违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金;自违约行为发生之日起超过五日,守约方可向违约发送信件催促其履约,发信即日起超过十日仍未履约的,守约方可以解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币10万元整；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方做出赔偿。同日双方签订《补充协议》，协商约定:上述房产交易成交价为人民币57万元整，签订《房屋买卖合同》当日原告支付被告购房定金人民币5万元整，注:该笔定金计人民币5万元整由居间方代为监管,待甲乙双方前往宁德市不动产管理中心查档当日,该房屋产权清晰,由居间方转人民币3万元整至甲方指定账户,预留人民币2万元整作为该房屋各项保证金;原被告双方前往宁德市不动产中心移户受理当日原告支付被告购房款人民币28万元整，剩余购房款人民币24万元整待原告公积金贷款出来支付给被告。因被告林丹远在新加坡，遂委托其嫂子余秀梅代其办理房屋买卖事宜，因无委托手续，宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所工作人员吴元锋要求被告余秀梅证实委托关系，余秀梅遂拨打林丹微信视频电话向吴元锋证实林丹确有委托，吴元锋也通过视频通话向被告林丹传达买卖合同签订的具体内容，林丹在知悉合同内容的情况下向中介承诺卖房且委托其嫂子代签合同及办理房屋买卖手续。余秀梅向原告出具《产权人未到场声明》，声明：以上合同由本人代表产权人林丹真实意愿签订；若未进行上述履约行为,买方有权向产权人要求确认或直接撤销上述合同；因有其他共有权人主张权利或上述人员中任何人未在合同签字造成了上述合同无效或撤销,本人将向买方承担相当于违约金数额人民币10万元整的损害赔偿金及退还买房已付房款。现原告已于2018年2月28日向宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所支付了5万元定金，但被告林丹却于2018年4月16日前往福建迈尔房产代理有限公司，要求第三人立即将5万元定金转入其账户，第三人因林丹未达到合同约定的交付条件（即前往宁德市不动产管理中心查档当日,该房屋产权清晰由居间方转人民币3万元整至甲方指定账户,预留人民币2万元整作为该房屋各项保证金），拒绝交付5万元定金，被告林丹遂从口袋中拿出打火机将增值税发票点燃烧毁，拒绝继续将该房屋出卖且否认曾委托其嫂子余秀梅代理卖房事宜，经原告及宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所多次与被告协商，被告仍固执己见，拒不履行合同。综上被告不履行合同义务已构成违约，严重损害了原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、一百一十四条规定，被告林丹应向原告支付违约金10万元及退还5万元购房定金。因被告林丹否认曾委托被告余秀梅代办房屋买卖事宜，可能会造成委托无效或撤销，根据《产权人未到场声明》被告余秀梅应对该笔债务承担连带责任，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请为谢！ 被告林丹辩称，被告林丹不曾委托余秀梅办理房屋买卖事宜，不清楚合同内容，更不清楚合同内容及补充协议及由中介代收定金等事项。 被告余秀梅辩称，：一、《房屋买卖合同》没有生效。1、房屋产权人被告林丹没有签字；2、房屋产权人林丹没有委托他人签订合同。二、《房屋买卖合同》及补充协议，对被告余秀梅没有约束力。1、被告余秀梅是以被告林丹的名义签订本案合同，被告林丹不认可本案合同，合同没有生效。2、本案合同属于定金合同，原告杨长清没有按合同约定条款于签订合同当日交付定金5万元，合同没有生效。三、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。1、原告杨长清没有按合同约定条款于签订合同当日交付定金5万元，没有转账凭证，属于原告违约在先，因此应由原告承担违约责任；2、即使原告杨长清确实已于签订合同当将定金交付给第三人宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所，第三人没有让被告林丹在合同上签字确认本案合同的买卖关系或按合同约定让其到宁德市不动产管理中心查档，并将定金交付被告林丹，属于第三人违约，应由第三人承担责任。四、原告要求支付违约金10万元及退还定金5万元没有事实和法律依据，不应支持。1、合同没有生效，不存在违约金的问题；2、原告及第三人没有按合同约定履行支付定金等义务，违约在先；3、即使存在违约，违约金10万元也明确过高；4、原告没有按合同约定当日交付定，不存在退还定金的问题；5、即使按合同约定交付定金，定金系由第三人收取并占有，应由第三人退还。五、对原告诉请第三项的各项费用，原告要求不合理，不应当予以支持。 第三人辩称，对原告的诉请没有异议。 原、被告双方争议的焦点是：1.被告林丹是否应向原告支付违约金10万元及退还购房定金5万元。2.被告余秀梅是否对上述债务承担连带清偿责任。3.律师费、居间服务费是否由被告承担。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告杨长清为证明自己的主张，出示如下证据:1、原告身份证，证明原告主体资格。2、宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所企业信用公示报告，证明第三人主体资格3、《交易服务合同》、《居间服务合同》，证明原被告委托宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所作为居间方提供交易服务。4、《商品房买卖合同预售》及《个人购房借款/担保合同》，证明房屋确属被告林丹所有。5、《房屋买卖合同》、《补充协议》，证明原被告约定房屋买卖的价格、定金的支付方式、违约责任等内容。6、产权人未到场声明，证明被告林丹委托被告余秀梅代为办理房屋买卖事宜，且余秀梅承诺有其他共有权人主张权利或上述人员中任何人未在合同签字造成了上述合同无效或撤销,余秀梅将向买方承担相当于违约金数额人民币10万元整的损害赔偿金及退还买房已付房款。7、申报协议，证明原被告约定以39万元作为申报价向房管部门申报登记。8、客户费用确认书及承诺书，证明居间方介绍房屋买卖以57万元成交，承诺居间费为3100元。9、收款收据，证明原告于2018年2月28日将定金5万元及居间费3100元支付给被告。10、视屏；11、证人出庭作证申请书，证明被告林丹因迈尔拒交定金，于迈尔房产总部烧毁发票，拒绝卖房且否认委托关系存在的情况。11、宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所企业信用公示报告，证明第三人主体资格。12、律师费发票、委托代理合同、客户贷记回单，证明原告支付律师代理费6000元的事实。13、邮政储蓄银行汇款收据，证明原告支付公告费300元的事实。14、证人证言吴元锋、冯秀钗两个证人是要证明林丹同意委托被告余秀梅签订合同，在签订合同之后，因为林丹对合同条款理解不一致，拒绝继续履行合同，否认有委托余秀梅签订合同，我方有视频等资料可以证明林丹是因为对收取定金有异议，而不是因为对合同不知情及没有委托余秀梅。15、转账记录，证明原告向第三人支付定金5万元及居中服务费3100元的事实。16、原告与吴元峰微信转账记录；17、吴元峰与从珊微信转账记录，证明原告向吴元峰转账5000元意向金，吴元峰再次向第三人财务从珊转账5000元的事实；18、中国银行流水记录，证明原告向第三人转账48100元的事实； 被告林丹质证认为，对原告出示的证据的证明目的不予认可。两位证人与第三人有利害关系，证明力不足。两个证人不能证明林丹与余秀梅存在委托关系。且视频真实性无法确认。 被告余秀梅质证认为，1、原告身份证，真实性无异议。2、企业信用公示报告，真实性无异议。3、《交易服务合同》、《居间服务合同》，真实性无异议，但是因被告林丹不认可，合同没有生效。4、《商品房买卖合同预售》及《个人借款/担保合同》，真实性无异议。5、《房屋买卖合同》、《补充协议》，真实性无异议，但是不能达到待证目的，被告林丹不认可，合同没有生效，而且原告没有于签订合同当日支付定金，合同不生效。6、产权人未到场声明，三性均有异议，声明人林丹作为产权人未签字，没有效力，余秀梅仅是代理人，对林丹没有约束力，对余秀梅更没有约束力。7、申报协议，真实性无异议，但是因被告林丹不认可，协议没有生效。8、客户费用确认书及承诺书，真实性无异议，但是因被告林丹不认可，没有生效。9、收款收据，三性均有异议，原告没有提供转账凭证，当日支付定金不实，而且没有支付定金给产权人也是不当的。10、视屏，真实性不详，但相反证明被告林丹到场，不认可委托签订买卖合同；第三人或原告没有让林丹在合同上签字确认或按合同约定让林丹到宁德市不动产管理中心查档，并将定金交付被告林丹，属于第三人、原告违约。11、企业信用公示报告，真实性无异议；12、律师费发票、委托代理合同、客户贷记及。13、邮政储蓄银行汇款收据的真实性无异议，但不能达到待证目的；14、证人证言，两位证人与第三人有利害关系，证明力不足。两个证人不能证明林丹与余秀梅存在委托关系。且视频真实性无法确认。15-18质证意见，原告出示的证据缺乏关联性，与本案没有关联。即使有关联，原告也没有按照约定时间交付定金，即合同不生效，从时间看2018年2月27日是合同签订之日前，3月1日是合同签订之后均非合同约定的2月28日。 第三人质证认为，对原告以上证据无异议。“未到场声明”有明确指出如果合同未能履行，余秀梅需要承担相应的赔偿责任，如果余秀梅没有林丹的委托，就擅自签署该声明，其违约责任需要由余秀梅承担。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院予以分析论证。 一、1.被告林丹是否应向原告支付违约金10万元及退还购房定金5万元。 原告提供证据5、6、7、8、9、10、11、14、15、16、17、18，证明被告林丹委托余秀梅在第三人居间下与原告订立房屋买卖合同，房屋以57万元成交，居间费收取原告方3100元，定金50000元。原告于2018年2月27日、3月1日分别支付5000元及48100元至第三人财务人员账户，双方约定违约一方支付违约金10万元。因林丹拒绝卖房构成违约，须支付相关违约金。被告林丹认为，其与被告余秀梅没有委托买卖房屋的合同关系，对原告出示的证据的证明目的不予认可。被告余秀梅认为，林丹作为产权人对买卖房屋委托被告余秀梅一事没有认可，买卖合同不生效，定金支付非定合同当日，且该定金未转入林丹账户，原告违约。本院认为，从原告提供的证据可证明，原告已支付居间费及定金，虽其支付定金及居间费时间非合同订立当日，但依补充协议1的约定“该笔定金人民币伍万元整，由居间方代为监管，待甲（林丹）乙（杨长清）双方前往宁德市不动产管理中心查档当日，该房屋产权清晰，由居间方转人民币：叁万元整至甲方指定账户，预留人民币：贰万元整作为该房屋各项保证金；”从该条约定可看出，须产权人林丹与原告及第三人到不动产中心查档，确认产权清晰时，才可将30000元定金支付给被告林丹，但林丹不在国内，须等林丹回国后才能一同前往不动产中心查询房产情况。故原告支付定金虽有瑕疵，但介由于被告林丹与原告及第三人未到不动产中心查档，定金尚未交付给被告林丹，原告不足以构成违约，且在原告足额支付相关金额后已履行合同相关程序。两被告认为林丹未委托余秀梅买卖房屋，且事后被告林丹未予确认。但从第三人处的录影录音及被告林丹与第三人工作人员的对话可看出，林丹对买卖房屋并委托被告余秀梅办理相关手续是明确的，从对话记录中也可看出，被告林丹表示居间方没有将定金汇入其账户，其不履行买卖房屋的约定义务，随后并将买卖房产的相关票据撕毁。对此，本院认为，原告的诉讼请求有相应的事实及证据予以佐证，本院对原告的该诉讼请求予以支持。 被告余秀梅是否对上述债务承担连带清偿责任。 该合同为买卖房屋的合同，合同当事人为买卖双方，被告余秀梅仅作为林丹的委托代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据合同相对性原则可确认，被告余秀梅仅为代理人，其权利义务应由被告林丹承受。故本院对原告认为被告余秀梅对上述债务承担连带清偿责任的主张，不予支持。 律师费、居间服务费是否由被告承担。 根据双方订立的买卖合同第九条（二）约定，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的费用包括但不限于诉讼费、律师代理费等。原告已将居间费支付给第三人且已缴纳相关律师代理费用，现原告主张被告支付律师费、居间服务费等相关费用，本院予以支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告林丹委托余秀梅与原告杨长清签订的《房屋买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约支付了购房款定金50000元，但被告未按约履行相关合同义务，已构成违约。双方并约定相关违约金100000元，现原告要求被告支付违约金100000元及退还定金50000元，本院予以支持。该50000元定金暂寄存第三人处，第三人同意返还给原告，第三人可在判决生效时返还。原告因买卖房屋产生居间费用3100元及因该买卖房屋一事纠纷花费律师代理费用6000元亦予以支持。对于原告主张被告余秀梅应承担连带清偿责任的观点，根据合同相对性原则，被告余秀梅仅为订立房屋买卖合同的委托代理人，其权利义务应由被告林丹承受，本院对原告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 被告林丹于本判决生效之日支付原告杨长清违约金100000元； 被告林丹于本判决生效之日支付原告杨长清居间费3100元、律师代理费6000元； 三、第三人福建迈尔房产代理有限公司于本判决生效之日返还原告杨长清定金50000元。 四、驳回原告杨长清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3482元，由被告林丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  何忠清 人民陪审员  孙 都 二〇一九年五月二十日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -12-