云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初128号原告：云南知释行商务咨询有限公司，住所地：云南省昆明市五华区西昌路389号桂华园1幢3单元3层302号房。法定代表人：郑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖冬至，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张轩，系该公司副总经理。被告：红河建展房地产开发有限公司,住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县临安镇福康路（富康花源18幢）1-1号。法定代表人：纳永立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏翰颖，系该公司员工。原告云南知释行商务咨询有限公司（以下简称“知释行公司”）与被告红河建展房地产开发有限公司（以下简称“建展公司”）服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告知释行公司的委托诉讼代理人肖冬至、张轩，被告建展公司的委托诉讼代理人苏翰颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告知释行公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠原告的招商佣金394998.89元及资金占用利息（自2018年1月5日起至结清之日止，利率按银行同期贷款利息计算）。事实和理由：2016年9月28日，原、被告双方签订《招商代理合同》。合同约定：原告为被告《建水小桂湖》项目做租赁招商服务事宜。代理期限为甲方提供可招商条件之日起至2017年12月31日止。合同还约定履行合同的相关事项。合同签订后，原告派员进驻项目地点全面履行合同，顺利完成招商服务。依双方约定，被告支付了部分佣金，尚有394998.89元未付。后被告一直以资金紧张为由拒不支付。原告的行为已侵害原告的合法权益，故起诉请求支持原告诉讼请求。被告建展公司辩称：1.原告未履行双方签署的《招商代理合同》约定，在被告建展公司高层未审核的情况下，擅自与部分商家签署租赁合同，且该部分合同严重损害被告建展公司利益；2.《招商代理合同》签订后，原告未按该合同约定尽职尽责履行合同，如：将签有正式租赁合同的同一商铺租赁给不同的两户商家，导致被告建展公司诚信、利益受损。该合同到期时原告未按被告建展公司要求交接工作且刻意隐瞒、删除关于被告建展公司的工作资料、文件，造成被告建展公司工作衔接受阻、影响正常的工作进展。综上，被告建展公司人为，原告的行为有违职业道德，人为加大和造成被告建展公司工作难度和经济损失，原告无权主张全部租金，否则将造成权利义务不一致现象，助长以合同谋取不当利益情形，请法院根据事实及法律公正裁判。原告知释行公司围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.招商代理合同，证明2016年9月28日原、被告签订招商代理合同，原告代理被告进行“建水小桂湖”项目租赁招商服务，约定了招商服务费和代理佣金。2.聘书和名片，证明为招商需要，原告法定代表人郑涛同志受聘为建水小桂湖商业管理有限公司总经理。3.小桂湖招商确认单，小桂湖公众号内商家信息资料，证明被告确认原告招商工作，被招商家已顺利入驻。4.开业庆典照片、工作交接清单，证明原告顺利完成招商任务，已完成工作交接。5.单位活期账户交易明细，证明被告已支付原告招商服务费和100000元招商提成。6.小桂湖开发项目资金拨款审批表和招商佣金明细表、发票交接明细、增值税发票四张、情况说明，证明被告需支付原告招商提成佣金394998.89元。7.原告法定代表人郑涛要求被告总经理、董事长及两位会计付款的微信和短信沟通内容，证明经原告多次要求被告付款，被告承认欠款394998.89元，但一直拖欠未支付。8.营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、机构信用代码证复印件、法定代表人身份信息、被告建展公司工商信息，证明原、被告的基本情况及主体资格。9.小桂湖招商确认单（甲方留存），证明虽然被告方领导没有在上述确认单上签字，但是被告方已经确认并且也留存盖有红章的同样的确认单，上述确认单是原告方当时将被告方保存的确认单复印下来的复印件。经质证，被告建展公司认为：对原告提交的第1组证据的真实性，第2组证据的真实性及证明目的，第4、5、6、7组证据的真实性，第8组证据的三性无异议，第3组证据的真实性有异议，原告招商成功后，被告认可即在招商确认单上签字，原告以被告的签字和加盖有“小桂湖商业管理有限公司”的公章为依据，但原告提供的35份招商确认单中有15份（P28-42页）只有公章，没有被告的确认签字，有8份（P35-42页）乙方签字时间均为2017年12月15日。双方签署的《招商代理合同》的终止时间是2017年12月31日，上述确认单有人为操作嫌疑，因此不同意原告方的证明目的；对第4组证据的证明目的不认可，原告只做了正常的物品使用交接工作，对于被告提出的市场调查、招商进度说明、招商访客登记表等资料原告表示没有，同时在被告还未罗列完工作交接单的情况下，原告自行在交接单上划终止线并签署工作交接单，被告不认可故没有在接收人处签字确认；不认可原告方对第5组证据的证明目的，被告支付了招商服务费及2017年3月7日招商佣金82500元（P65页），2017年6月20日招商佣金84236元（P66页），2017年12月15日招商佣金100000元（P66页），共计266736元；不认可原告方对第7组证据的证明目的，根据原告所提供的证据显示持有被告签字的“小桂湖开发项目资金拨款审批表”（P72、74、76页）未付金额共计272489.89元。增值发票四张分别为：04870220、04870221、04870222、04870223（P79-82页）金额共计344998.89元，无一证据金额与证明目的金额相符，且不能证明被告需支付原告招商提成佣金394998.89元；不认可原告方对第7组证据的证明目的，原告与被告总经理董事长及其中一位会计（张娟）的微信或短信沟通内容中并未明确表示欠款金额，而与邹洪斌会计的微信沟通内容（P92、93）多次表示欠款金额为344998.89元，但也未说明是什么欠款；对第9组证据的真实性有异议，原告有借用被告方公章的权利，有权支配原告的公章。原告方有原件的话，要求原告出示原件。被告建展公司提供下列证据材料证明其答辩主张：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。2.红河建展房地产开发有限公司章程。3.招商代理合同（与原告知释行公司提交相同）。4.原告法定代表人郑涛与被告的微信沟通内容，证明郑涛、张轩、姬勇、秦涛四人为“建水小桂湖”项目的招商代理团队，隶属于云南知释行商务咨询有限公司。5.原告法定代表人郑涛发送商家合作意向函请求被告审核的微信沟通记录、合作意向函、租赁合约书，证明与商家签署正式合同前，原告需提前发送商家合作意向函给被告，待被告审核确认后原告方方可与商家签署正式合同。6.原告法定代表人郑涛发送商家合作意向函请求被告审核的微信沟通记录，《百丽合作意向函》、《房屋租赁合同书》，证明原告发送请求审核的意向函与正式合同内容不符，未告知被告正式合同内容，存在对被告的不利影响和利害关系。7.《小桂湖招商确认单》（乙方留存），证明在被告不知情的情况下，原告擅自与商家签订合同。部分《小桂湖招商确认单》无被告领导签字认可。8.《成都乐微服饰有限公司合约书》、《SELECTED连营合同》、《凌致时装连营合同》，证明原告擅自签署的合同内容中严重损害被告经济利益。9.原告法定代表人郑涛发送商家合作意向函请求被告审核的微信沟通记录，《一扫光租赁合约书》、《红头绳租赁合约书、补充协议》，证明原告未履行工作职责，刻意将已正式签约商铺重复招租，使被告名誉及利益严重受损。10.工作交接单、电脑回收站照片、客户来访登记表，证明原告未完成全部工作交接，刻意删除、隐瞒被告所需工作资料。11.应付款明细表。12.业务回单（付款），证明原告法定代表人郑涛发送商家合作意向函请求被告审核的微信沟通记录，《一扫光租赁合约书》、《红头绳租赁合约书补充协议》，因原告未履行工作职责，刻意将已正式签约的商铺重复招租，使被告名誉及利益严重受损，被告方已对《一扫光租赁合约书》的商家进行了赔偿。13.扣除费用明细及依据，证明原告提供的证据第28页至42页没有被告方领导签字，扣除这些费用后，被告方还应支付原告佣金142650.20元（344998.89元－202348.69元）。经质证，原告知释行公司对被告建展公司提交的第1、2、3、4、6、7、8组证据，第10组证据中的两份工作交接单、第11组、12组证据的三性，第5组证据的真实性、关联性无异议，对证明目的和证明内容有意见，原告不需要提前发送商家合作意向函给被告，招商代理合同中也没有约定；对被告第6组证据的证明目的有意见，原告方已将意向函与正式合同的内容告知被告方，并且经过被告方审核，合同内容以正式合同为准；不同意被告方第7组证据的证明目的，原告不存在“擅自”的情况，被告领导不签字是他们自己的事，与原告方无关，责任在于被告方。另外建水小桂湖商业管理有限公司的公章保存在对方手上，原告无权支配。原告留存被告盖章的确认单，被告已经同意，证明原告不存在擅自签合同的情况；不同意被告第9组证据的证明内容，关于普光玉签订的《一扫光小桂湖商铺租赁合约书》是2017年8月23日签订，因被告方不能及时交付商铺，黄光玉退出，该合约书未履行，这个合约也没有进入原告的工作成果，之后建水小桂湖商业管理公司才和红头绳签订补充协议，红头绳要求将商铺扩充为135.36平方米，补充协议是2017年12月31日签订的，不存在重复招租的情况，被告利益也没有受损；对第10组证据中电脑回收站照片、客户来访登记表无法判断其真实性。对证明内容，原告已经完成工作交接，不存在隐瞒工作资料的情况，合同没有约定原告必须交接被告所述的那些材料，当时被告方的交接人员就是被告方的委托诉讼代理人苏翰颖；对第12组证据被告方提交的业务回单（付款）上最后一行附言显示退定金，不是赔偿款。因为被告不能及时将铺面交给商家经营，所以退还商家定金，对被告没有损失，被告没有对商家进行赔偿；对扣除费用明细及依据的第1项以正式合同为准，对2、3、4项，原告没有擅自与商家签订合同，对第5、6项，原告没有过失，对第7至13项被告领导签字不是代理合同中必须的。双方签订的招商代理合同第9条已明确了计算代理佣金的标准，没有约定必须由哪个领导签字。被告已经盖章，原告方不认可被告扣除上述费用的主张。根据原、被告双方的举证和质证，本院对原告、被告提交的证据认定如下：因被告对原告提交的证据的真实性，原告对被告提交的证据（除第10组证据中的电脑回收站照片、客户来访登记表外）的真实性均不持异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对双方有争议的被告提交的第10组证据中的电脑回收站照片、客户来访登记表及第13组证据扣除费用明细及依据证据材料单一，无充足证据形成锁链相互印证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告知释行公司是经昆明市五华区市场监督管理局核准经营商务信息咨询、经济信息咨询，企业管理信息咨询、企业营销策划、承办会议及商品展览展示活动的自然人独资有限责任公司。2016年9月28日，原告知释行公司（乙方）与被告建展公司（甲方）签订《招商代理合同》。合同约定：甲方委托乙方作为招商代理，负责“建水小桂湖”项目的租赁招商事宜。委托租赁招商预测建筑面积约11.2万平方米，以最终实测面积为准。租赁招商期为甲方提供可招商条件之日起至2017年12月31日止。合同期为自合同签订之日至2017年12月31日。合同约定了委托项目位置、委托项目基本资料、出租面积及其对应底价、均价及各期租金收入、委托代理（含考核）期限、项目正式招商条件、甲方权利义务、乙方权利义务、租赁招商代理费用、代理费用认定、代理费用结算、违约责任、附则等内容。其中第四条委托代理（含考核）期限中4.4考核指标约定“乙方在租赁招商代理期内，商业部分的面积、价格、租金等指标分别达到考核要求。即合同签订后6个月达到待租赁面积的30%，9个月达到60%，12个月达到90%的完成率。并保证2017年12月31日整体项目商业开业的目标。若遇项目工程延误，则相应完成时间顺延。”第八条租赁招商代理费用中8.1约定“甲方同意以每月人民币伍万元做为租赁招商费用，第一次付款月初预支当季度费用，即三个月月费，以后付款按月支付，并于每月初（5日前）支付。乙方有义务积极动员并使用乙方品牌、商家资源及优质的客户资源，配合本项目租赁招商。”第九条代理费用认定中约定“9.1凡租赁客户正式签订租赁合同并支付该首期款项后（含租赁合同下的押金），即视为乙方完成该物业租赁招商代理行为，相应物业面积计入租赁招商成交面积；9.2代理佣金的计算：按照商户实付月租金*1.5个月来计算代理佣金，每月核对，次月结算。9.3当因招商需要，需低于招商底价招商时，乙方应征得甲方书面同意后，方能与客户签订租赁合同。并可计入乙方招商招租成交面积并按照实际租金*1.5支付乙方代理佣金。”第十条代理费用结算“10.1本案项目代理租赁面积及价格情况应按月统计，统计时间为次月10日前核对上月代理租赁面积及价格，乙方应自行统计并制表交于甲方复核并签字确认，每月20日前结算上个月代理佣金。”被告方筹备成立建水小桂湖商业管理有限公司，聘请原告知释行公司法定代表人郑涛为该公司总经理，原告方按合同建立专门团队进驻建水小桂湖商业管理有限公司，履行合同约定义务。从2016年12月16日至2017年12月13日期间，经通过《小桂湖招商确认单》进行统计，原告方共完成云南滇美餐饮有限公司等共35家商户的招商，签约面积达11804.72平方米。2017年12月25日建水小桂湖商业城商家顺利开业，原告顺利完成招商服务。2018年1月5日前，原告知释行公司对被告建展公司应付的所有招商佣金已出具云南增值税专用发票，但被告建展公司未向原告结清应付招商佣金。2018年1月6日双方履行工作交接手续，同年1月31日经双方结算，被告建展公司尚欠原告知释行公司招商佣金344998.89元。经原告多次催要，被告一直支未付给原告方。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”本案中，被告建展公司与原告知释行公司签订《招商代理合同》，委托原告办理“建水小桂湖”项目的租赁招商事宜。合同依法成立，受法律保护。原告已按合同约定履行义务，因此被告应按合同约定支付尚欠原告的招商代理佣金344998.89元。对原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求因无合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告红河建展房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告云南知释行商务咨询有限公司招商佣金344998.89元。二、驳回原告云南知释行商务咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7220元，由原告云南知释行商务咨询有限公司负担910元，由被告红河建展房地产开发有限公司负担6310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  陆昱文人民陪审员  张炳发人民陪审员  李 良二〇一九年五月五日书 记 员  黄晓涛