福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初993号 原告：司徒少东，男，1990年1月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代 码91350400075048201M，住所地梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告司徒少东与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以 下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2 月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原 告司徒少东，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加 诉讼。本案现已审理终结。 司徒少东向本院提出诉讼请求：判令碧桂园公司向司徒少东 支付逾期办证违约金23740元(自2017年4月1日起计至2018 年5月3日，为399天，每日按59.5元的标准)。事实和理由： 司徒少东于2014年3月20日，与碧桂园公司签订了《商品房买 卖合同》，向碧桂园公司购买位于碧桂园X号X幢XXXX室商品房 （以下简称案涉商品房），并按时付清了购房款。合同第八条约 定：交房时间为2016年12月30日前；合同第十四条第二项约 定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内 取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按 买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。由于碧桂园公司的 原因，司徒少东直到2018年5月3日才办好该房的不动产权证， 为此要求碧桂园公司承担违约责任，支付上述违约金。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发 生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归 责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，司徒少东主张的逾期办证 天数依法应当予以相应的扣减。3.合同约定的违约金过高，应当 予以调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质 证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年3月22日，司徒少东与碧桂园公司签订《商品房 买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：司徒少东向碧桂园 公司购买案涉商品房，房屋总价款为589912元(因面积补差，调 整为594010元)；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋 交付给司徒少东使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日 内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将 办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付司徒少东。如因碧 桂园公司原因，司徒少东不能在商品房交付使用后90日内取得 房屋权属证书的，司徒少东不退房，碧桂园公司自逾期之日起每 日按已付房款的0.01%向司徒少东支付违约金。2016年12月22 日，碧桂园公司向司徒少东交付案涉商品房。 2.2017年12月21日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1 号8幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，碧桂园公 司与司徒少东办理了案涉商品房的办证资料移交手续。2018年5 月3日，司徒少东取得案涉商品房的不动产权证书。 3.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》订立后，司徒少 东与碧桂园公司签订了《补充协议书》及《委托办理权属登记协 议书》，约定：司徒少东委托碧桂园公司办理案涉商品房的房屋 所有权证和国有土地使用权证，并将取得案涉商品房权属证书的 时间变更为商品房交付使用后210日内。之后，司徒少东与碧桂 园公司签订了《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》， 约定：案涉商品房的权属登记办理事宜不按《委托办理权属登记 协议书》履行，由司徒少东自行办理案涉商品房的不动产权证书， 并将取得案涉商品房不动产权证书的时间确定为商品房交付之 日起90日内。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应 承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定；3.违约 金约定是否过高，是否应予以调整。根据双方当事人陈述、举证、 质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 司徒少东主张，从2017年4月1日起算，到2018年5月3 日取得不动产权证书，逾期399天，构成违约，碧桂园公司应承 担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理 发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能 归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是 2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属 证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理 产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资 料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016 年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋 产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权 登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度 的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司 须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料 除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加 了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查 是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动 产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使 用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统 一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元 客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一 登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐 不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是 其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规 定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人 逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书 的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约 束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24 日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市开始实施不动 产登记时间是在2016年10月19日，碧桂园公司作为专门从事 房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登 记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案 涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权 属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房 屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制 度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平 的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始 预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区 别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变 更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。 司徒少东与碧桂园公司签订的案涉商品房的《商品房买卖合同》 及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法 律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂 园公司的原因导致司徒少东未在交房90日内取得不动产权证 书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定的问题 司徒少东主张，案涉商品房逾期办证的天数应从2017年4 月1日起计算至取得不动产权证书之日2018年5月3日，共计 399天。 碧桂园公司辩解认为，讼争违约金的计算起点时间应当以约 定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。司徒少 东于2016年12月22日办理涉商品房交付，根据合同的约定， 违约金的起算时间最早只能以2016年12月30日届满90日的次 日起计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日即2017年12月21 日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果” 工作时限30日。 本院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人 原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证 书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付 款的0.01%向买受人支付违约金。由于碧桂园公司迟延办理案涉 商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致司 徒少东不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证 书，构成违约，故逾期办理案涉商品房首次登记违约金应从碧桂 园公司按约定交付商品房的次日（即2016年12月31日）起的 第91日（即2017年4月1日）起计算至碧桂园公司履行通知办 证义务的前一日2018年3月21日。由于《补充协议书》及《委 托办理权属登记协议书》关于权属登记责任的约定内容，已被双 方之后签订的《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》 所取代，该约定内容实际已作废，不能再适用，且房屋产权登记 制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾 期办证违约金扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成 果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采 纳。 3.违约金约定是否过高，是否应予以调整的问题 碧桂园公司主张，案涉商品房逾期办理权属登记没有对司徒 少东造成实际损失，双方约定的违约金过高，请求根据公平原则 和诚实信用原则依法予以调整。 司徒少东认为，案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意 思表示，合法有效，违约金约定明确。约定的违约金是否过分高 于造成的损失，应由碧桂园公司承担举证责任，损失数额难以确 定的，由负有举证责任的碧桂园公司承担不利后果。 本院认为，司徒少东与碧桂园公司约定逾期办理商品房权属 登记的违约金每日按已付房款的0.01%计算，符合法律规定，予 以支持。购房款数额应以《商品房买卖合同》约定的数额589912 元为准，但因面积补差调整为以594010元为准。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补 充协议》系司徒少东与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法 律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园 公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违 约，依法应承担违约责任。司徒少东要求碧桂园公司按其已付购 房款的日0.01%支付案涉商品房违约金，符合双方的约定及法律 规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一 百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人 民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判 决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起三日内支付给司徒少东逾期办理商品房权属登记违约金(该违 约金按已付购房款594010元的日0.01%计算，从2017年4月1 日计算至2018年3月21日)； 二、驳回司徒少东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。 案件受理费394元，减半收取计197元，由司徒少东负担 22元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担175元，于本判 决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上 诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年五月二十一日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若 干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当 减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚 实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的 损失”。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能 取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担 违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付 使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立 之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已 付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款 利息的标准计算。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但 法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其 事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。