云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终719号上诉人（原审原告、反诉被告）镇雄县霖耀商贸有限公司，统一社会信用代码：91530627309521381E。住所地：云南省昭通市镇雄县乌峰镇大都会14栋4楼。法定代表人邓晓燕，职务总经理。委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师，系特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）申云鹏，男，汉族，1980年9月18日出生，云南省镇雄县人，住镇雄县。委托代理人苏美成，云南南广律师事务所律师，系特别授权。上诉人镇雄县霖耀商贸有限公司（以下简称霖耀公司）因与被上诉人申云鹏租赁合同纠纷一案，不服云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年7月10日，霖耀公司与申云鹏签订《商铺租赁确认协议书》，将其经营管理的镇雄县187.82平方米（含公摊面积）商铺出租给申云鹏经营吊顶。约定租金单价为每月每平方米40元，市场及物管费为每月每平方米5元，免租期为2015年7月10日至2016年2月28日，免租方式为免租期内仅免所承租铺面租金，签订本协议时由申云鹏向霖耀公司缴纳铺面承租确认金45076元，此确认金在双方签订正式租赁合同后抵付申云鹏首期应付租金或其他应付费用，凡入驻本商场的商户自铺面确认金缴纳之日起十四日内须完成装修手续办理及进场施工作业。否则，视为单方违约，所缴纳的铺面确认金不予退还。协议签订当日，申云鹏即付给霖耀公司铺面承租确认金45076元，并对所租商铺进行了装修经营。之后，霖耀公司将免租期延至2016年6月30日，市场及物管费延至2015年9月1日计收。2016年10月4日,申云鹏付给霖耀公司租金23975元。2016年11月8日,申云鹏付给霖耀公司租金21100元。2016年11月9日,申云鹏付给霖耀公司物业管理费11270元。2017年6月26日，霖耀公司向申云鹏发出《关于大都会国际建材家居广场房租到期的通知》，通知申云鹏于2017年7月10日前向霖耀公司交纳2017年7月1日至2017年12月31日止6个月的店面租金45075.90元及2016年9月1日至2017年12月31日止16个月的物业管理费15025.30元。2017年6月28日，申云鹏收到该通知后，于2017年10月11日向霖耀公司交付租金10000元。由于申云鹏未按霖耀公司通知要求如数交纳租金和物业管理费，霖耀公司曾关闭申云鹏所租商铺的电源。2017年12月29日，霖耀公司则用店面升级广告将申云鹏所租商铺的窗户封闭，申云鹏即退出所租商铺停止经营。之后，霖耀公司遂向原审法院起诉。审理中，经申云鹏申请，原审法院于2018年6月7日依法委托云南昆明正序司法鉴定所对申云鹏所租商铺的装修装饰进行了鉴定、评估，其鉴定意见是：位于镇雄县铺面的装修装饰价值为101988元。为此，申云鹏用去鉴定费10000元。原审法院认为，2015年7月10日，霖耀公司将其经营管理的镇雄县187.82平方米的商铺出租给申云鹏经营吊顶，申云鹏在协议签订当日按约定付给霖耀公司承租确认金45076元后，即对所租商铺进行了装修经营。由于霖耀公司将免租期延至2016年6月30日，物业管理费延至2015年9月1日计收后，双方未签订正式的书面租赁合同，霖耀公司也未提供证据证实对租赁期间、租金及物业管理费的支付期限作明确约定，加之2017年7月1日前的租金和2016年9月1日前的物业管理费申云鹏已交清的事实各方当事人未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付”的规定，申云鹏承租霖耀公司经营管理的镇雄县商铺自2017年7月1日起至2018年7月1日止的租金交纳届满时间应为2018年7月1日，物业管理费交纳的届满时间应为2017年9月1日，故霖耀公司于2017年6月26日书面通知申云鹏于2017年7月10日前交纳2017年7月1日至2017年12月31日止6个月的店面租金45075.90元及2016年9月1日至2017年12月31日止16个月的物业管理费15025.30元不符合法律规定，申云鹏未按该通知交纳租金和物业管理费的行为不构成违约。鉴于申云鹏已于2017年12月29日退出所租商铺停止经营，并同意解除合同，其也不能提供证据证实霖耀公司的断电行为给其经营造成影响，故申云鹏应向霖耀公司交纳2017年7月1日至2017年12月29日使用所租商铺经营178天的租金44576元（187.82平方米×40元÷30天×178天）及物业管理费14963元［（187.82平方米×5元÷30天×1年）＋（187.82平方米×5元÷30天×118天）］。但申云鹏在收到交费通知后已交付的租金10000元，应当扣除。霖耀公司在申云鹏未按通知交清租金和物业管理费的情况下，采用店面升级广告封闭申云鹏所租商铺窗户的行为是导致申云鹏不能继续经营的根本原因，过错在霖耀公司，故霖耀公司理应赔偿申云鹏装修商铺的合理损失。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十一条第（一）项之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）镇雄县霖耀商贸有限公司与被告（反诉原告）申云鹏签订的《商铺租赁确认协议书》；二、由被告（反诉原告）申云鹏支付原告（反诉被告）镇雄县霖耀商贸有限公司租金人民币44576元和物业管理费人民币14963元，合计人民币59539元。减去申云鹏在收到交费通知后已交付的租金人民币10000元，还应支付人民币49539元。限判决生效后一月内付清；三、由原告（反诉被告）镇雄县霖耀商贸有限公司赔偿被告（反诉原告）申云鹏商铺装修损失人民币101988元和鉴定费人民币10000元，合计人民币111988元。限判决生效后一月内付清；四、驳回原告（反诉被告）镇雄县霖耀商贸有限公司和被告（反诉原告）申云鹏的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币1514元，由原告（反诉被告）镇雄县霖耀商贸有限公司承担1000元，被告（反诉原告）申云鹏交纳514元。反诉案件受理费人民币2700元由被告（反诉原告）申云鹏承担900元，原告（反诉被告）镇雄县霖耀商贸有限公司交纳1800元。上诉人霖耀公司不服一审判决提出上诉称：请求依法撤销云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初385号民事判决中的第二、三项；改判由被上诉人立即给付上诉人至商铺交还之日止的实际租赁期间内所欠租金和市场及物业管理费（截至2018年1月31日所欠租金为52589.60元、市场及物业管理费为15964.70元）；驳回上诉人的原审反诉请求。事实及理由：1、原审判决关于租金给付时间节点的认定错误。上诉人和被上诉人双方签订《商铺租赁确认协议书》明确约定被上诉人进场装修后一个月内就必须与上诉人签订正式租赁合同。被上诉人在上诉人2017年6月26日向其书面通知给付2017年7月1日至同年12月31日期间的租金及2016年9月1日至2017年12月31日期间的租金后，未明确表示异议，且在2017年10月11日，被上诉人主动向上诉人交纳了10000元租金。结合《商铺租赁确认协议书》关于双方签订正式租赁合同后，被上诉人所缴纳的铺面承租确认金抵付首期应付租金，以及关于被上诉人未及时与上诉人签订正式租赁合同，上诉人有权终止本协议，并有权收回乙方已租铺面，被上诉人前期所缴纳的确认金用作抵扣上诉人自本协议签订之日起至被上诉人装修撤场日止期间的租金……的约定以及商业惯例，足以认定被上诉人应当先交纳第二个年度的租金后才能使用第二租期的商铺。2、原审判决认定被上诉人交还上诉人铺面的时间节点错误。被上诉人原审提举的证据不能证明其主动将其租赁的商铺移交给了上诉人。本案是法庭组织鉴定，鉴定人到场现场勘验后，上诉人于2018年8月下旬口头主动向法庭申请后，被上诉人委托代理人才口头同意将所租商铺交还上诉人的。上诉人主张的租金依法应当保护到被上诉人将商铺移交上诉人之日止。3、原审判决将被上诉人装修损失判决由上诉人承担，没有相应的事实根据和法律依据。上诉人对所租商铺的装修是按五年的合同租赁期来考虑和安排的，原审判决采纳鉴定意见按八年来折旧计算被上诉人的装修残值是错误的。被上诉人装修损失是自身原因造成的，上诉人解除租赁合同的行为不构成违约。上诉人对被上诉人装修损失的发生不存在民事过错，也没有合同义务要赔偿被上诉人装修损失。综上，被上诉人逾期未付租金的行为，已经构成违约，并严重损害了上诉人的债权利益。上诉人基于被上诉人违约行为，行使同时履行抗辩权行为不构成违约；上诉人要求解除租赁合同并要求被上诉人支付上诉人至所租赁商铺交还之日止的实际租赁期间的所欠租金和市场及物业管理费有充分的事实根据和法律依据；在因被上诉人违约而解除合同的情况下，上诉人没有义务对被上诉人的装修损失进行赔偿。因此，原审判决确有错误，请求二审法院依法重新处理。被上诉人申云鹏在收到上诉状后作出书面答辩称：1、原审判决认定租金应租赁每届满一年支付是正确的，答辩人并未违约。原审中被答辩人没有提供证据证明双方对租金、物业管理费的支付期限有明确的约定。被答辩人不承认双方租金每届满一年支付的口头约定，最多也只能推定双方对租金的支付期没有约定或约定不明。且答辩人提交的2017年6月26日出具的催收通知，记载催收2017年7月1日至2017年12月31日的租金45075.9元，该通知上答辩人明确注明有异议，被答辩人要求提前半年支付租金的主张答辩人并不同意，至少能推定双方对租金的支付期限没有约定或约定不明。此外，根据《铺面租赁确认协议书》约定免租一年以及合同的履行，均可以明确租赁期限为一年以上。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付”的规定，原审判决认定租金应租赁每届满一年支付是正确的，答辩人并未违约。2、被答辩人强行收回铺面，并诉求解除合同，构成根本性违约，应当赔偿答辩人的装修损失。答辩人原审中提交的证据足以证明被答辩人于2017年12月29日封堵收回了答辩人承租的铺面。被答辩人在上诉中，对其封堵、收回铺面的事实并未提出异议。被答辩人将答辩人承租的铺面封堵，导致答辩人不能使用，被答辩人采取实际行动收回了铺面，解除了双方的租赁合同，并诉求解除合同，是根本性的违约，其行为给申云鹏造成巨大的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应当予以支持”的规定，被答辩人应当赔偿答辩人相应的装修损失费。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回被答辩的上诉请求，维持原判。在二审诉讼过程中，上诉人霖耀公司除对原判认定本案商铺租金和物业管理费的支付期限和支付数额以及判由霖耀公司赔偿申云鹏商铺装修损失有异议外，对原判认定的其余法律事实未提出异议，对当事人无异议的事实，本院依法予以确认。综合诉辩双方主张，归纳本案争议焦点为：1、原判对本案商铺租金和物业管理费的支付期限及支付数额的处理是否恰当？2、原判对申云鹏商铺装修损失的处理是否恰当？针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于原判对本案商铺租金和物业管理费的支付期限及支付数额的处理是否恰当的问题。霖耀公司上诉称大都会所有商铺都是先交租金和物业管理费后再使用商铺，被上诉人申云鹏未按时交租金和物业管理费，已构成违约，一审认定霖耀公司与申云鹏对租金和物业管理费支付期限约定不明确，对本案租金及物业管理费的处理错误。在二审中，针对该上诉理由，霖耀公司特别授权的委托代理人提交了一份霖耀公司于2019年4月13日将本案所涉商铺与邓汉超签订的租赁合同，拟证明在一审判决解除本案争议租赁合同之前，未出租涉案商铺，双方签订的《商铺租赁确认协议书》处于继续履行状态；上诉人与其他商户签订的正式租赁合同明确约定了先交租金及物业管理费再使用商铺。同时还提交了两份霖耀公司与法狮龙吊顶、法标卫浴于2015年11月份签订的商铺租赁合同，拟证明与申云鹏同时期租赁商铺的其他商户签订的正式商铺租赁合同中均明确是先交租金和物业管理费后再使用商铺。并认为，租赁合同是格式合同，对于出租方和承租方的权利、义务的约定是一样的，虽然申云鹏未与霖耀公司签订正式的商铺租赁合同，但从其他商户所签的正式租赁合同完全可以确认对于申云鹏所租商铺同样是先交租金和物业管理费后再使用。经质证，申云鹏特别授权的委托代理人认为对于霖耀公司与申云鹏未签订正式的商铺租赁合同的事实双方当事人均无异议，霖耀公司提举的第一份租赁合同系本案一审后，霖耀公司就涉案商铺与他人签订的，对申云鹏没有约束力；这份合同也不能证明霖耀公司是在2019年4月13日才收回涉案商铺的。对于霖耀公司提交的另外两份商铺租赁合同不属于二审新证据，而且根据合同的相对性，霖耀公司与其他商户之间的合同约定不能约束申云鹏，也无法证明霖耀公司与申云鹏之间就租金和物业管理费的支付有明确的约定，这两份合同与本案没有关联性，不应作为二审新证据采信。本院认为，霖耀公司提交的第一份租赁合同，系其一审后与他人所签，对权利义务的约定只能约束签订合同的双方当事人，不能证明霖耀公司与申云鹏就租金和物业管理费的支付期限作出了明确约定，亦不能证明霖耀公司与申云鹏签订的《商铺租赁确认协议书》在2019年4月13日前一直处于继续履行状态，与本案不具有关联性，故本院不予采信。对于霖耀公司提交的另外两份商铺租赁合同，签订时间为2015年11月，属于一审时就已存在的证据材料，但霖耀公司一审时未予以提举。经审查，该两份商铺租赁合同系霖耀公司与他人所签，与本案不具有关联性，无关本案基本事实的认定，故本院不作为二审证据采信。本院认为，霖耀公司和申云鹏对于双方只签订了《商铺租赁确认协议书》，未签订正式的书面商铺租赁合同以及霖耀公司将免租期延至2016年6月30日、物业管理费延至2015年9月1日计收，申云鹏已交清2017年7月1日前的租金和2016年9月1日前的物业管理费的事实均无异议，霖耀公司也未举证证明对租金和物业管理费的支付期限与申云鹏进行了明确约定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，申云鹏承租霖耀公司经营管理的镇雄县商铺自2017年7月1日起至2018年7月1日止的租金交纳届满时间应为2018年7月1日，物业管理费交纳的届满时间应为2017年9月1日，霖耀公司于2017年6月26日书面通知申云鹏于2017年7月10日前交纳2017年7月1日至2017年12月31日止6个月的店面租金45075.90元及2016年9月1日至2017年12月31日止16个月的物业管理费15025.30元不符合法律规定，申云鹏未按该通知交纳租金和物业管理费的行为不构成违约。根据一审庭审中申云鹏申请出庭作证的证人岳某、王某的出庭证言以及申云鹏提交的照片，证明2017年12月29日，霖耀公司用店面升级广告纸封闭了申云鹏承租的商铺，申云鹏客观上无法再经营，该日即视为申云鹏已退出所租商铺，且申云鹏同意解除合同，故申云鹏应向霖耀公司交纳2017年7月1日至2017年12月29日使用所租商铺经营178天的租金44576元及2016年9月1日至2017年12月29日的物业管理费14963元，合计59536元，扣除申云鹏已交付的租金10000元，还应支付给霖耀公司49539元。综上，原判对本案商铺租金和物业管理费的支付期限及支付数额的处理并无不当，霖耀公司的该上诉理由不成立，本院不予采纳。二、关于原判对申云鹏商铺装修损失的处理是否恰当的问题。上诉人霖耀公司认为因被上诉人申云鹏逾期未付租金的违约行为而导致解除合同，对申云鹏的装修损失其没有过错，故不应赔偿申云鹏的装修损失。经查，2015年7月10日，霖耀公司与申云鹏签订《商铺租赁确认协议书》，申云鹏支付霖耀公司铺面承租确认金45076元后对所租商铺进行了装修经营，2017年12月29日，霖耀公司用店面升级广告将申云鹏所租商铺的窗户封闭，申云鹏即退出所租商铺停止经营。之后，霖耀公司遂向原审法院起诉申云鹏要求给付相应租金及物业管理费。一审中，申云鹏提起反诉，要求霖耀公司赔偿其合理的商铺装修损失，并申请原审法院对其承租的商铺装修残值进行评估，原审法院于2018年6月7日依法委托云南昆明正序司法鉴定所对申云鹏所租商铺的装修装饰进行了鉴定、评估，其鉴定意见是：位于镇雄县铺面的装修装饰价值为101988元。为此，申云鹏用去鉴定费10000元。本院认为，该鉴定意见系具有鉴定资质的鉴定机构和鉴定人作出，鉴定程序合法，内容客观，与本案具有关联性，原审法院采信该鉴定意见并无不当。因霖耀公司与申云鹏未签订正式的商铺租赁合同，双方没有明确约定租金和物业管理费的支付期限，霖耀公司通知申云鹏交纳租金和物业管理费不符合法律的相关规定，申云鹏不存在违约行为，霖耀公司采用店面升级广告封闭申云鹏所租商铺窗户，导致申云鹏不能继续经营，对此，过错在于霖耀公司，故原审判由霖耀公司赔偿申云鹏装修商铺的合理损失并无不当。霖耀公司认为其不应赔偿申云鹏装修商铺损失的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人镇雄县霖耀商贸有限公司的上诉理由不成立，对其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2800元，由上诉人镇雄县霖耀商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李寿斌审判员  颜九华审判员  陆 瑜二〇一九年五月三十日书记员  娄忠伟