云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0321民初854号原告：周宝存，女，汉族，1984年11月28日出生，云南省会泽县人，身份证住址：云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人暨原告（系原告周宝存的丈夫）：余滔，男，汉族，1984年2月14日出生，重庆市忠县人，身份证住址：云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：会泽鼎业房地产开发经营有限公司，住所地：云南省曲靖市会泽县金钟镇抚军街旁，统一社会信用代码：91530326673645671T。法定代理人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：代兴礼，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。原告周宝存、余滔与被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司（以下简称“会泽鼎业房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年6月8日向会泽县人民法院起诉，会泽县人民法院审查后认为原告余滔系会泽县人民法院干警便报请曲靖市中级人民法院指定管辖，曲靖市中级人民法院2018年9月29作出裁定，指定本院管辖本案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告余滔暨原告周宝存委托诉讼代理人、被告会泽鼎业房地产公司委托诉讼代理人代兴礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宝存、余滔向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告偿还二原告商铺违约金47420.77元、住房违约金19528.05元；两项合计为人民币66948.82元。事实与理由：二原告系夫妻关系。2014年5月30日，原、被告双方自愿协商签订两份《商品房购销合同》，二原告向被告购买一套门面房和一套单元房，商品房价款分别为385610元和283403元，原告通过支付首付和办理按揭及时向被告付清购房款、契税款及被告要求的配套费等其他办理产权登记需要的费用，原告也及时按被告要求提供办理产权登记的相关身份材料，同年9月30日，被告向原告交付房屋。《商品房购销合同》第十二条约定：自甲方向乙方办理完房屋交接手续后，甲方全权代理乙方在360个工作日内将办理产权的资料提交产权办理机关办理产权证，乙方给予配合，所涉及的税收和其他费用由乙方支付。从2014年10月1日起，至2016年3月14日，已经有360个工作日，同一小区内全款支付购房款的业主均及时取得产权证，被告未按合同约定及时将原告办理产权的资料提交产权办理机关，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按照中国人民银行规定执行的年利率4.75%，逾期贷款利率在执行的基准利率基础上加收30%—50%，即日利率为0.0001952。关于被告将办理原告产权的资料提交产权办理机关的时间，相关证据由被告保管，应由被告向法院提供，为方便法院查清案件事实，原告申请法院向会泽县国土资源局不动产登记中心调取被告提交办理原告产权的资料的相关登记资料，用以证明被告向产权办理机关提交办理原告产权资料的时间，综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的诉请。庭审前，原告向本院撤回调取证据的申请。被告会泽鼎业房地产公司辩称,1.原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。原告与被告签订买卖合同后，被告已经按照合同约定向相关部门报送为原告办理房屋产权登记的相关资料，被告已经按约定履行完毕；2.原告之所以在2017年3月2日及2018年3月23日领取住房及商铺的产权证书是由于国家政策变动的客观原因，属于不可抗力的，其所导致的责任不应该由被告承担；3.被告为原告报送相关产权登记资料，相关部门核实录入微机、核实审批，被告无法控制和支配，不动产登记申请审批表载明，2017年3月2日商品房收件时间和2017年12月14日商铺收件时间，上述两个时间不是实际报送的时间，而是不动产中心录入微机的时间，因此原告从上述时间计算为逾期时间缺乏事实依据；4.原告诉状上计算的标准与原告关于明确诉请的计算标准相互矛盾，且不是法律规定的标准，都是原告的主观臆断，缺乏法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告周宝存、余滔针对其诉讼主张向本院提交了如下证据：1.原告周宝存、余滔的身份证复印件各一份、二原告的结婚证复印件一份，证明原告的主体资格及二原告系夫妻关系；2.企业公示信息表一份，证明被告的主体资格；3.商品房购销合同复印件二份，证明原告与被告签订购房合同，合同上约定了办证时间等事项，被告已经构成违约；4.会泽鼎业房地产公司发票复印件二份，证明原告已按照合同约定支付了二套房屋的购房款；5.会泽县地方税务局一分局税收缴款书复印件一份、会泽鼎业房地产公司收据复印件九份，证明原告已按被告要求支付了契税等办理产权证的相关费用；6.云南省曲靖市中级人民法院（2017）云03民终1595号民事判决书一份，证明曲靖市中级人民法院在此类案件中计算违约金的标准，原告是依据该判决计算的。经质证，被告会泽鼎业房地产公司认为，对原告提交的1、2、5证据三性均无异议；对原告提交的证据3，三性无异议，但是不能证明原告的证明目的；对原告提交的证据4，三性无异议，但是不能证明原告不能办理产权证是被告所致；对原告提交的证据6，我国不属于判例法国家，该判决与本案无关。被告会泽鼎业房地产公司向本院提交了如下证据：1.营业执照副本复印件一份、法定代表人身份证明书一份，证明被告的诉讼主体资格；2.中央编办关于整合不动产登记职责的通知、云南省委机构编制委员会机编文件、会泽县机构编制委员会机编文件、会泽县人民政府关于实施不动产统一登记的公告复印件各一份，证明因为国家规划的原因，从2014年中央发布整合不动产登记，云南省委按照国家规定从2015年6月24日发布文件要求州市成立不动产登记中心，会泽县根据要求从2016年6月24日才对全县进行不动产登记，客观说明原告办理房屋不动产登记应该从2016年6月24日开始计算。经质证，原告周宝存、余滔认为，对证据1三性无异议，对被告提交的证据2，真实性、合法性没有意见，对关联性有意见，该证据不能证明2016年6月24日前会泽县原产权登记部门停止受理相关产权登记材料，从2014年9月30日至2016年6月21日长达一年零九个月的时间，会泽县不可能停止或者受理产权登记，证据上也没有显示会泽县产权登记部门停止登记或者受理登记，因此，该组证据的主张不能成立。因案情需要，原告向会泽县人民法院申请调取了以下证据，用于证明被告将相关登记材料提交给登记中心的时间。1.会泽县不动产登记局不动产登记受理通知单二份；2.不动产登记申请审批表二份；3.会泽县不动产首次登记询问笔录二份。经质证，原告周宝存、余滔认为，对法院调取的证据1、2，没有意见，该证据能够证明被告向产权登记中心提交原告办证的相关资料的时间；对证据3，真实性有意见，上面的签字不是周宝存本人签署。经质证，被告会泽鼎业房地产公司认为，对法院调取的证据1、2，合法性、关联性无异议，对真实性不认可，因为受理时间不能证明就是我方提交材料的时间，实际上被告早就将材料提交给不动产登记部门，但是不动产登记部门要过一段时间才录入微机，以此时间认定为被告报送材料时间与事实不符合；对证据3没有意见，该证据恰好能够证明在不动产登记改革完成之前被告已按照合同约定收集相关资料报送了登记部门，原告认为上面签字不是本人签署可以申请笔迹鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5及被告提交的证据、会泽县人民法院调取的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的证据6，判决书上无印章，本院对该证据的三性均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周宝存与余滔系夫妻。2014年5月30日，二原告与被告签订了二份《商品房购销合同》，二原告共同购买被告开发的位于会泽抚军街东侧、高速公路管理处南面润泽龙都第7幢5单元1层2号预售商品房一套（建筑面积40.01平方米，价款385610元）和5幢4单元2层202号商品房一套（建筑面积125.18平方米，价款283403元），以上两套房屋原告支付首付款369013元，银行按揭300000元。合同约定房屋交付时间为2014年9月30日之前；合同第十二条约定：“自甲方（被告）向乙方（原告）办理完房屋交接手续后，甲方全权代理乙方在360个工作日内将办理产权的资料提交产权办理机关办理产权证，乙方给予配合，所涉及的税收和其他费用由乙方支付”。原、被告签订的《商品房购销合同》，于2014年6月16日在会泽县住房和城乡建设局办理了登记备案手续。2014年9月30日，原、被告办理了房屋交接房手续，原告交纳了契税等费用，并将办理产权证的相关资料提交给被告，按照原、被告双方合同的约定，被告应该在2016年3月16日之前将原告办证的资料提交产权办理机关，但被告一直未提交资料。据会泽县不动产登记局不动产登记受理通知单上显示，住房申请材料的受理时间为2017年3月2日、商铺申请材料的受理时间为2017年12月14日；不动产登记申请审批表上住房的收件日期为2017年3月2日、商铺的收件日期为2017年12月14日。据此，原告以被告逾期提交办证资料构成违约为由向本院提起诉讼，要求被告支付违约金。另查明，原告于2017年3月2日领取到润泽龙都5幢4单元202室房屋的产权证、于2018年3月23日领取到润泽龙都7幢商铺02室的房屋产权证，现二原告已经入住涉案商品房。本院认为，二原告与被告签订的《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应按约履行各自的义务。本案争议焦点为被告是否逾期将原告办理产权的资料提交产权办理机关？被告是否构成违约？本院经审查认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》约定了交房后被告在360个工作日内将办理产权的资料提交产权办证机关，亦就是被告应在2016年3月16日之前将原告办证的资料提交产权办理机关，根据会泽县人民法院调取的不动产登记申请审批表和会泽县不动产登记局不动产登记受理通知单，审批表上的收件日期为2017年3月2日和2017年12月14日，受理通知单上的受理日期2017年3月2日和2017年12月14日，两份证据可以相互印证证明被告提交资料的日期是2017年3月2日（住房）和2017年12月14日（商铺），该日期已经超出原、被告双方合同上约定的提交资料时间，被告已构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额的计算问题，因原、被告双方在合同中未约定逾期提交资料的违约责任及违约金计算方法，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案涉案两套房屋，第一套商品房的总价款为283403元，被告于2017年3月2日提交资料逾期351天，中国人民银行的贷款基准利率为年利率4.35%（1年期）,根据《中国人民银行关于人民币贷款利率问题的通知》（银发【2003】251号）的规定，逾期贷款利率可在贷款利率水平上加收30%-50%，本院根据案件实际情况认定商品房违约金计算为：283403元×【4.35%×（1+40%）/365天】×351天=16598.79元；第二套商铺的总价款为385610元，被告于2017年12月14日提交资料逾期638天，中国人民银行的贷款基准利率为年利率4.35%（1—5年期），本院认定商铺违约金计算为：385610元×【4.75%×（1+40%）/365天】×638天=44825.88元；以上两套房屋违约金合计61424.67元。故本院认定，被告应当向原告支付住房的自2016年3月16日至2017年3月1日期间的逾期提交资料违约金16598.79元；支付商铺的自2016年3月16日至2017年12月13日期间的逾期提交资料违约金44825.88元。被告提出“已按照合同约定向相关部门报送了为原告办理房屋产权登记的相关资料，受理时间不是实际报送日期”的辩解意见，因被告不能提供证据证明在合同约定日期内已向办证机关提交了资料，根据“谁主张、谁举证”的原则，被告应承担相应举证不能的后果，故对该辩解意见本院不予采纳；被告提出“国家政策变动属于不可抗力，导致的责任不应该由被告承担”的辩解意见，是否新成立会泽县不动产登记中心，并不影响被告提交资料，因为原登记部门并未撤销或停办相关业务，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周宝存、余滔支付逾期提交两套房屋办理产权资料的违约金61424.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1474元、诉讼保全费684元，由被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司负担;原告周宝存、余滔多预交的案件受理费550元，予以退还原告周宝存、余滔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  梁 娟人民陪审员  王爱华人民陪审员  缪朝成二〇一九年五月十三日书 记 员  陈小翠[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。