福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3225号 原告：潘雄志，男，1979年3月24日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所实习律师。 被告：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区金峰工业区北斗工业区金闽路18号金源大厦D02号，统一社会信用代码：91350602550976913H。 法定代表人：郑存建，总经理。 委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所律师。 原告潘雄志与被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司（以下简称：锦鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘雄志的委托诉讼代理人蓝潮永，被告锦鸿公司的委托诉讼代理人杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘雄志向本院提出诉讼请求：1、判决锦鸿公司在判决生效后十日内向潘雄志支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付潘雄志的违约金12926元（自2015年11月25日计算至2016年7月25日止，每日按照潘雄志已付房款531936的0.01%，共计243天）；3、本案诉讼费由锦鸿公司承担。事实和理由：1、潘雄志、锦鸿公司于2014年5月29日签订《商品房买卖合同》。合同约定：潘雄志向锦鸿公司购买“锦鸿·西欧御景”02地块12幢404号房屋，建筑面积112.86平方米，总金额为527820元。潘雄志于签订合同当日向锦鸿公司支付首付款167820元，余款通过银行贷款向锦鸿公司支付，锦鸿公司应于2014年12月30日前将该商品房交付潘雄志使用等。潘雄志依照合同约定向锦鸿公司付清全部购房款531936元，履行了合同义务。2、2014年11月30日锦鸿公司向潘雄志交付讼争房屋，依照合同第14条和补充协议的约定锦鸿公司应于2015年11月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付潘雄志，但锦鸿公司直到2016年7月25日才将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付不动产登记机构，导致潘雄志不能在规定期限内取得房屋权属证书，因此锦鸿公司依约应支付逾期办证违约金。3、漳州市佳昶家具有限公司提供环评审批的时间为2016年8月26日，“锦鸿.西欧御景”项目通过环保总体验收的时间为2016年11月17日，而漳州市国土资源局在此之前的2016年7月25日就已发布不动产登记公告，说明环保总体验收与办理产权证不具有关联性。 锦鸿公司辩称，1、潘雄志主张锦鸿公司支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不应予以支持。（1）《漳州市芗城区人民政府关于“锦鸿•西欧御景”项目周边企业搬迁的承诺函》内容记载，漳州市芗城区人民政府承诺在【锦鸿.西欧御景】项目竣工前，完成对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地的用地性质调整为商业用地。但项目竣工后，漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，导致【锦鸿•西欧御景】项目未能完成环评验收，从而导致潘雄志不能在约定的期限内取得房地产权属证书。（2）锦鸿公司实际于2015年12月上旬已将办理房屋权属证书所需材料送至房屋权属登记机构，但因《不动产登记暂行条例》的实施，漳州市住建局2015年年底启用新的办证系统，原面积审核部门“集体发证科”调整为“审批科”，致使二期项目面积核实，在系统内无科室进行确认。2016年3月经多方协调，由行政服务中心的信息中心负责最终解决系统内面积核实。之后该系统又出现二期项目01地块和02地块之间的楼栋号及房号信息源自动混在一起情况，重新录入后再行确认，到2016年5月份所有业主信息才核对完毕。2016年5月31日又因两证合一被退件，6月初经芗城国土资源局、不动产中心、房管局等多方协调，于6月13日房管局权属科将相关资料收件，致使房屋权属证书最终于2016年7月25日才可办理。为此，2015年12月上旬至2016年7月25日期间系因房屋权属登记机构原因导致房屋权属证书未能及时办理，并非锦鸿公司原因所致。2、潘雄志与锦鸿公司双方签订的《补充协议》第十条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450天内取得房屋权属证书的，按原合同第十四条第2项处理。”结合该约定，涉案房屋的办证时间为涉案房屋交付使用后450天，而根据锦鸿公司提供的《房产登记公告》可证实涉案房屋于2016年7月25日向有关机关办理房屋权属证书。因此潘雄志主张与事实不符，应该予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认：1、2014年5月29日，潘雄志与锦鸿公司双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：（1）潘雄志向锦鸿公司购买位于“锦鸿·西欧御景”02地块12幢404号房产，房产建筑面积112.86平方米，总价款527820元；（2）交付条件与期限：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；（3）出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之一的违约金，合同继续履行；（4）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。（5）商品房买卖合同补充协议对前款约定之补充：出卖人应当在商品房交付使用后360天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450天内取得房屋权属证书的，按原合同第十四条第2项处理。如因买受人自身原因导致房地产权属证书不能按时办理，出卖人不承担违约责任，由买受人自行办理房地产权属证书。2、2014年5月29日，潘雄志支付锦鸿公司首付购房款167820元，余款通过银行按揭贷款支付锦鸿公司。3、2014年11月30日，锦鸿公司交付潘雄志讼争房屋，同日，潘雄志向锦鸿公司支付面积补偿款4116元。4、2016年7月25日，漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告（记载）：凡购买“锦鸿﹒西欧御景02地块1幢-7幢、9幢-20幢及地下室”住宅、店面、车位的单位或个人，可持相关材料至我局行政服务中心窗口申请办理不动产登记。5、诉讼期间，本院致函漳州市芗城区环境保护局查询锦鸿公司所述“承诺函”事宜是否属实，及上述两家周边企业的搬迁对“锦鸿﹒西欧御景”项目环评有否造成影响。该局函复本院（摘要）：一、关于“承诺函”，讼争房产项目因建设规模确定编制环境影响评价报告书，并于2011年5月29日组织专家技术审查，专家提出该项目与周边工业企业卫生防护距离不足的问题，当时该房产项目周边工业用地已列入“退二进三”的范围，未确定规划实施具体时间。为支持项目开发建设，针对当时项目环评提出的污染影响较大的两个工业企业，2011年9月16日，区政府出具《承诺函》一份，主要内容为“为大力支持锦鸿﹒西欧御景项目建设，芗城区人民政府承诺在该项目竣工前，完成对该项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地用地性质调整为商住用地。”该项目于2011年10月8日通过环评审批。二、关于环保验收，该项目建成后，根据需要向我局申请环保验收。验收共分三次，前两次为阶段性验收，具体是第一次总11幢阶段性验收，于2014年8月26日做出验收意见。第二次总32幢阶段性验收，于2014年10月15日做出验收意见。最后一次，进行总体验收，由于三和木业和佳昶家具未搬迁，因此项目未能达总体验收要求。2015年以来，区政府对“锦鸿﹒西欧御景”两证办理问题高度重视，涉及到环保验收的问题要求我局帮助解决。我局经研究决定，在此规划地块未实施的过渡期内，对该项目周边污染较大的两个企业重新开展环境影响评价及验收。经调查，三和木业有限公司已经停产搬迁，佳昶家具公司生产工艺和生产过程中的重要辅助材料发生重大改变，临近该项目的生产线搬出厂区，企业产生的污染物减少较多。佳昶家具公司针对存在的环境污染问题，进一步加强整改，并向我局提出环保审批申请。2016年8月26日，佳昶家具公司通过环评审批。“锦鸿﹒西欧御景”项目已基本符合环保总体验收要求，于2016年11月17日通过总体验收。三、环保意见，在该项目周边企业用地的规划调整实施前，佳昶家具公司已加大环境污染治理力度，逐步退出产生污染物的生产工艺，加强污染治理设施运行管理，污染物基本达标排放，从环境保护的角度，我们认为佳昶家具公司与该项目能够相容。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于计算锦鸿公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记违约责任的起止期限，及非因锦鸿公司原因造成延期应否扣除的争议。锦鸿公司认为，政府未履行搬迁项目周边企业承诺导致环保竣工验收不合格，不属于“出卖人原因”，属于锦鸿公司不可预见的情形，其产生的责任不应由锦鸿公司承担；潘雄志认为，该承诺函及环保竣工验收事宜对办理“两证”没有造成影响。本院认为，环境影响评价简称环评，是指分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治和措施。其评价时间包括环境质量回顾评价、环境质量现状评价、环境影响评价，即贯穿于项目建设全过程。出让土地使用权应当遵守法律法规的规定，依照出让合同的约定交付土地使用权，应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括前述环评资料，即土地使用权出让人应当消除出让土地上的负担。本案中，由于对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业致使项目未能达总体验收要求，直接影响了房屋权属证书的办理，符合本案合同“非出卖人原因”的特别约定。本案建设项目址于芗城区金峰开发区金星路，地处工业区，潘雄志在购买该房时，应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境。由于政府出具承诺函作出承诺，致使锦鸿公司未将“未通过环评”告知潘雄志，有一定的过错。因《不动产登记暂行条例》的实施，房屋权属登记机构启用新的办证系统办理不动产权登记证，“两证合一”造成办理权属登记证书期间拖延，属于锦鸿公司不可预见的情形，其产生的后果概由锦鸿公司承担，显然也是不公平的。基于上述成因分析，锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任。2、锦鸿公司于2014年11月30日向潘雄志交付讼争房产，根据潘雄志与锦鸿公司双方签订的《补充协议》第十条第1点约定交房后360日内完成房屋所有权初始预登记，450天内取得房屋权属证书，锦鸿公司应在2016年2月23日前完成房屋所有权初始预登记，而根据漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告，讼争房产在2016年7月25日即可以办理不动产权证，因此锦鸿公司应支付给潘雄志的逾期办证违约金应从2016年2月24日计算至2016年7月25日，共计153天，即锦鸿公司支付潘雄志逾期办证违约金531936元（包括面积补偿款4116元）×0.01%×153天×60%=4883元。 综上所述，本院认为，潘雄志与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合法有效。锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即锦鸿公司支付潘雄志逾期办证违约金4883元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付潘雄志逾期办证违约金4883元； 二、驳回潘雄志其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费522元，减半收取261元，由潘雄志负担162元，漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担99元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员      二〇一九年五月二十七日 书记员  王小玲