河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀04民初14号原告（案外人）：刘新梅，女，1963年6月29日生，汉族，住临漳县。委托诉讼代理人：谷春风，系河北浩博（魏县）律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈江华，男，1983年9月16日生，汉族，住临漳县。委托诉讼代理人：李永刚，系河北升阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦艳飞，女，汉族，1986年9月29日生，住临漳县。系陈江华的妻子。第三人（被执行人）：河北天轩房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区东环南大街259号。法定代表人：官少行，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱帅,该公司工作人员。原告刘新梅因与被告陈江华及第三人河北天轩房地产开发有限公司（以下简称天轩公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告刘新梅及其委托诉讼代理人谷春风，被告陈江华及其委托诉讼代理人李永刚，第三人河北天轩房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘新梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决中止对天轩湖畔小区15号楼1单元9层902号房产的拍卖，并解除对该房产的查封；2、请求依法确认天轩湖畔小区15号楼1单元9层902号房产归刘新梅所有；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刘新梅于2013年9月26日与被告河北天轩房地产开发有限公司签订了《天轩湖畔住宅预定单》协议，协议签订当天原告就以现金方式全额支付了购房款项294192元，被告河北天轩房地产开发有限公司出具收款收据一份。由于被告河北天轩房地产开发有限公司当时未取得商品房预售许可证，不能与原告签订正式购房合同，后被告河北天轩房地产开发有限公司于2015年10月9日取得(2015）临房预售字第××号商品房预售许可证，虽经原告多次催，至今未能签订正式购房合同，这是被告河北天轩房地产开发有限公司的违约行为，导致原告没有即时取得法律上的产权，并不归责于原告，原告不存在过错行为。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2015年10月9日被告河北天轩房地产开发有限公司就已经取得商品房预售许可证，所以原告与被告河北天轩房地产开发有限公司签订的《天轩湖畔住宅预定单》就应该是合法有效的，且原告已于2013年9月26日以现金方式将全部购房款294192元交付被告河北天轩房地产开发有限公司，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条规定排除执行条件，原告向邯郸市中级人民法院提出执行异议，确认原告房产权利并排除执行。而邯郸市中级人民法院错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条之规定，作出(2018)冀04执异105号执行裁定书，驳回原告的异议，回避原告所享有的房产权利，实属错误。以上事实有《天轩湖畔住宅预定单》协议、河北天轩房地产开发有限公司出具的《收款收据》等相关证据可证实。综上所述，原告已购买的房产已经实际交付购房全款，未办理正式购房合同也是被告河北天轩房地产开发有限公司的原因，原告不存在过错，被告陈江华申请执行原告购买的房产，没有法律根据和事实依据，根据《民事诉讼法》以及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的相关规定》的相关规定，特提起执行异议之诉，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告陈江华辩称：1、原告与第三人天轩房地产签订的天轩湖畔住宅预订单，并非合法有效的协议；2、原告未向法院提交相应的银行转款记录，在起诉书中以现金方式交付的房款不符合交易规则；3、原告并未实际占有涉案房产，因此原告对涉案房屋不享有物权，不能排除法院的强制执行。第三人天轩公司辩称：原告是正常购买房屋，也是双方自愿签订的预订单，合法有效。原告刘新梅为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体身份。2、2013年9月26日签订的《天轩湖畔住宅预订单》及收款收据、补充协议各一份，证明商品房买卖合同依法成立、合同约定的权利义务，并且原告以履行缴纳房款义务。3、2013年9月19日商定协议、2014年4月25日房号确认通知单各一份，证明经过河北天轩房地产开发有限公司、河北万聚房地产有限公司，马兰收三方协商以房抵债，消灭债务关系，成立商品房买卖合同关系。4、2015年1月27日储藏间购买协议、收款收据、刷卡小票各一份，证明河北天轩房地产开发有限公司对原告购买涉案房产是知道并认可的，并于2015年1月25日与原告签订储藏间购买协议，购买15号楼1单元902室附属的储藏间15号楼负一层38号储藏间一间，总价值21384元。被告陈江华对原告刘新梅提交证据质证意见如下：对证据1无异议，对证据2，预订单不应当是合法的买卖合同，这个只是一个定金条款，并不是买卖合同；收据没有提交原件，不能确定真实性；补充协议甲方是牛毛军，乙方是刘新梅，与预订单是相互冲突的，补充协议上是牛毛军，预订单是天轩房地产，不能确定是谁将案涉房产卖给的原告。对证据3，商定协议是三方河北天轩房地产开发有限公司、河北万聚房地产有限公司，马兰收，和本案无关，不体现原告；通知单与没有原件，不能确定真实性。对证据4与待证事实无关。第三人天轩公司对原告刘新梅提交证据质证意见如下：对补充协议和商定协议不了解情况，对其他证据均无异议。被告陈江华提交以下证据：1、（2017）冀0423民初198号裁定书一份，为了证明涉案房产是2017年3月3日查封的；2、提交（2017）冀0423民初198号判决书一份，为了证明现在法院执行的依据。原告刘新梅对被告陈江华提交的证据质证认为：对两份证据的真实性无异议，查封的房产涉及了原告的利益，所以原告才会申请执行异议。第三人天轩公司对被告陈江华提交的证据无异议。经审理查明，被告陈江华诉第三人河北天轩房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，河北省临漳县人民法院于2017年8月24日作出（2017）冀0423民初198号民事判决书，判决：一、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金2408726.49元及利息，利息自2014年7月10日起，按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；二、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金25万元及利息，利息自2015年7月27日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；三、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金15万元及利息，利息自2015年7月28日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；四、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金19万元及利息，利息从2015年8月16日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止；五、河北天轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈江华借款本金20万元及利息，利息从2015年9月14日起按照年利率24%，计算至本判决确定的履行期限届满之日止。判决生效后，陈江华向河北省临漳县人民法院申请执行，后由本院提级执行。在审判阶段，河北省临漳县人民法院于2017年3月3日依据（2017）冀0423民初198号民事裁定，查封了登记于河北天轩房地产开发有限公司名下的天轩湖畔小区15号楼2单元902室。本院在执行过程中，拟拍卖登记于河北天轩房地产开发有限公司名下的天轩湖畔小区15号楼2单元902号房产。刘新梅于2018年9月26日提出书面执行异议，2018年10月10日，本院作出（2018）冀04执异105号执行裁定书，裁定驳回刘新梅的异议申请。刘新梅不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：本案的争议焦点为刘新梅对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。刘新梅主张中止执行本案所涉房产，应当提供证据证明其主张符合上述法律规定的三种情形。本案中，刘新梅为证明其交付房款的事实，提交了第三人天轩公司为其出具的收款收据和与牛毛军签订的补充协议各一份，并称交付的房款是在第三人天轩公司售楼处刷的POS机，但并未在本院规定的时间内提交刷卡记录。虽然第三人天轩公司认可交款的事实，但天轩公司是本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中的案外人刘新梅、申请执行人陈江华均可能存在冲突，与案件处理结果有直接的利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠的证据链条的情况下，不足以证实刘新梅已向其足额支付全部购房款。对于刘新梅提交的2015年1月27日储藏间购买协议、收款收据和刷卡小票，因其提交的支付小票无法查清支付时间，且该小票金额21384元也不足房款总价的百分之五十。综上，虽然原告刘新梅与第三人天轩公司签订有《天轩湖畔住宅预定单》，但其提交的其他证据不足以证明其对案涉房产享有排除执行的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，故其请求中止执行案涉房产的主张，本院不予支持。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告刘新梅的诉讼请求。案件受理费5710元，由原告刘新梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  陈志明审判员  冯 雪审判员  张增民二〇一九年五月十日书记员  李明明