湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初257号原告：熊攀，男，汉族，1993年12月25日出生，住湖北省鄂州市华容区，委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：廖炼风，男，汉族，1954年12月29日出生，住鄂州市华容区，委托代理人：徐亮星，葛店镇人民调解委员会调解员，代理权限为特别授权。原告熊攀与被告廖炼风物权保护纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，被告廖炼风于同年6月21日对原告熊攀提出反诉；2018年7月3日，本院对本诉及反诉合并审理后作出（2018）鄂0703民初611号民事判决，廖炼风对该判决均不服并同时提出上诉。2018年10月25日，鄂州市中级人民法院认为原审判决“认定事实不清”并发回重审。本院于2019年2月18日重新立案后，被告廖炼风于2019年2月26日向本院提出撤回反诉的申请，本院依法裁定予以准许。2019年3月26日，本院依法另行组成合议庭并适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告熊攀及其委托代理人曾昭洪、被告廖炼风及其委托代理人徐亮星均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。熊攀向本院诉讼请求：1、确认2015年9月21日签订的欠款协议书中以房屋抵押和以房偿债的约定无效；2、判令被告立即停止侵害，返还侵占原告所有的位于金熊村金熊湾的住宅房屋；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年，熊攀技校毕业后到上海打工。2011年初，熊攀在华容区华容镇金熊村金熊湾兴建了面积为400平方米的三层楼房一栋。2015年5月21日办理土地权属登记在熊攀名下。2015年9月1日，廖炼风与熊攀的父亲（熊汉泉）签订一份《欠款协议书》，约定“第一条，于2015年10月30日本月底全部还清款；第二条，如若无力履行第一条，经双方协商，乙方熊汉泉（熊攀之父）自愿将金熊村住宅房屋三层楼房共计面积400平方米抵押给甲方廖炼风，本协议签署后，乙方不能按时还款，乙方所有房屋产权归甲方所有。”因熊攀的父亲未能还款，廖炼风侵占熊攀所有的房屋，并将该房屋出租给他人。2018年清明节，熊攀从上海返回家，发现廖炼风侵占房屋后报警，廖炼风声称系熊攀的父亲抵偿给他的。熊攀认为该房屋所有权属于自己，其父熊汉泉无权将该房屋抵押或以房偿债，系要求廖炼风停止侵害，返还侵占的房屋。原告熊攀为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告熊攀、被告廖炼风的身份及户籍信息，证实原、被告的诉讼主体资格。证据二、欠款协议（2015年9月21日），证明协议第一条和第二条约定的内容无效，违反了担保法的规定。证据三、土地登记收件单、指界通知书、鄂州市华容镇金熊村村民委员会出具的证明各一份，证实该房屋的登记所有权归原告熊攀全家共同所有。证据四、照片12张，证实以原告熊攀的名义登记的家庭共有房屋被被告廖炼风占用。被告廖炼风辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1、2014年7月，原告之父（熊汉泉）向我借款10万元，双方签订借款合同，因熊汉泉无力偿还借款系把房屋钥匙交给我，答辩人从始至终都没有占有房屋的意图，这不是侵占而是熊汉泉的自愿抵押行为。2、诉争房屋属农村自建房、建房时原告熊攀当时未满18岁，不具有申请建房的资格。3、熊汉泉为了达到借款的目的而自愿将该房屋抵押，依据《担保法》第三十四条之规定，我对抵押物享有优先受偿权。被告廖炼风为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：证据一，华容镇国土所证明，证明熊攀当时不具有该房屋权属的建房资格，讼争的房屋应为熊汉泉、熊攀及其他家庭成员共同共有。证据二，借款合同（借条），证明原告之父（熊汉泉）向被告廖炼风借款10万元的事实。经庭审质证，本院对当事人提交的证据及质证意见分析并评判如下：1、原告熊攀提交的证据。被告廖炼风对原告的证据一、证据三、证据四真实性及证明目的无异议，本院依法予以采信。被告廖炼风对原告的证据二真实性无异议，但对证明目的有意见，认为这份协议不具有抵押合同的效力。本院认为，该证据中的诉争房产系农村自建的家庭成员共有财产，债务人熊汉泉个人的抵押行为未取得其他共有人的同意，且抵押合同双方未对该抵押行为办理有效的抵押登记，抵押合同无效。本院对证据二的真实性及证明目的予以采信。2、被告廖炼风提交的证据。原告熊攀对被告的证据一真实性无异议，但对证明目的有意见，认为农村的自建房未办理土地审批手续的情况普遍存在。本院认为，农村村民在集体土地上的自建房屋因未办理土地审批手续是否具备合法的土地使用权属问题，不属于乡镇土地管理所的行政职能范围，故本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的不予认可。原告熊攀对被告的证据二真实性及其证明目的均有意见，认为被告提交的系复印件，且借条上无双方当事人的签字，其真实性无法核实。本院认为，熊汉泉向被告廖炼风借款10万元的纠纷，本院凭此借条原件及其他有效证据已依法作出（2018）鄂0703民初538号民事判决、且该判决已发生法律效力，故本院对证据二的真实性及证明目的均予以采信。经审理查明，2014年8月12日，熊汉泉（熊攀之父）因开办工厂需要向廖炼风借款10万元，约定借款期限一年，月利息为2分。因到期后未能如约归还借款本息，廖炼风与熊汉泉于2015年9月21日签订了《欠款协议书》。该协议内容摘录如下：1、熊汉泉于2015年10月30日本月底全部还清款项；2、如若无力履行第一条，经双方协商，乙方熊汉泉自愿将金熊村住宅房屋三层楼房共计面积400平方米抵押给甲方廖炼风，本协议签署后，乙方不能按时还款，乙方所有房屋产权归甲方所有。3、借款期间乙方（指熊汉泉）未还清借款之前，不得以任何形式或理由将该房屋抵押或转卖给他人。之后，熊汉泉未能按照协议约定的还款期限还清借款，廖炼风取得了该房屋钥匙，并对该房屋实际占有。另查明，2015年5月21日，华容镇政府在落实中共中央关于农村土地、房屋确权登记政策时，熊汉泉及其他家庭成员将自家2011年建造的本案讼争房产在进行初始普查时登记于熊攀名下，同日，华容镇国土管理所向熊攀出具了《土地登记收件单》并发出《指界通知书》，要求熊攀到现场共同确认权属界线，但该房产未取得最后经过相关行政机关审核批准的相关权属证书。本案争议焦点：1、廖炼风与熊汉泉在《欠款协议书》中以房抵债的约定是否有效？根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”廖炼风与熊汉泉在《欠款协议书》中约定：如若无力履行第一条（即于2015年10月30日全部还清借款），经双方协商，乙方熊汉泉自愿将金熊村住宅房屋三层楼房共计面积400平方米抵押给甲方廖炼风，本协议签署后，乙方不能按时还款，乙方所有房屋产权归甲方所有。该本院认为，本案中以房抵债的约定违反《中华人民共和国担保法》的强制性规定，该约定无效。2、廖炼风与熊汉泉签订的该房屋抵押协议是否有效？从庭审查明的事实来看，华容镇土地所出具的《土地登记收件单》和《指界通知书》以及金熊村委会出具的《证明》，只能证实该房屋系集体土地上的农村村民自建房，熊汉泉全家建造该房的时间为2011年，当时熊攀尚在读书，其个人并没有收入来源且在家庭中属于消费群体。该房屋在2015年5月21日以熊攀的名义进行登记只是落实中共中央关于农村土地、房屋确权登记政策一个初始程序，每户村民办理宅基地使用权或土地承包经营权等相关财产登记时，只需自报其中一个或几个家庭成员的姓名即可，最后的权属登记所有人（或共有人）应以国家相关行政机关最后审核确认的权属证书上记载的权利人（或共有人）为准。本案中，原告熊攀的家庭以熊攀之名登记的自建房屋显然属于熊汉泉、熊攀及其他家庭成员共同共有，熊攀在庭审时对这一事实亦无异议。熊汉泉未经熊攀等其他房屋共有人同意，无权将该共有房屋抵押给廖炼风。因此，《欠款协议书》中将该房屋抵押给廖炼风偿债的约定无效。综上所述，由于《欠款协议书》中对该房屋的抵押约定和以房抵债的约定均无效，廖炼风占有该房屋的行为侵害了熊攀及其他家庭成员的合法权益。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”；第十五条规定“承担侵权责任的方式主要有：停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状等。”本院认为，原告熊攀关于“确认以房抵债约定无效及返还房屋”等系列诉讼请求，事实清楚、证据充分，并且符合相关法律规定，予以支持。被告廖炼风关于“该房屋系合法占有”的相关辩称违反法律规定，不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认熊汉泉与廖炼风于2015年9月21日签订的《欠款协议书》中的以房抵债的约定无效。二、被告廖炼风于本判决生效之日起十日内将占有的位于华容镇金熊村九村的房屋返还给原告。本案受理费1150元，由被告廖炼风负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  曹光临审 判 员  魏早云人民陪审员  高梦琴二〇一九年五月二十二日书 记 员  夏 维