中华人民共和国云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初1849号原告（反诉被告）：鲁世斌，男，彝族，1978年11月12日出生，身份证住址云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：何佳映，云南国力律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：张晓奇，男，汉族，1978年3月5日出生，身份证住址河南省许昌市魏都区。被告（反诉原告）：杨开芳，男，苗族，1974年3月6日出生，身份证住址云南省景洪市。共同委托诉讼代理人：彭天星，云南博引律师事务所律师。特别授权代理。共同委托诉讼代理人：张才恒，云南博引律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）鲁世斌与被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）鲁世斌及其委托诉讼代理人何佳映、被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳的共同委托诉讼代理人彭天星、张才恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁世斌向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付2018年度土地租金401440元及违约金120432元。2、依法解除原告与二被告于2015年6月2日签订的《土地租赁合同》，并由二被告将《土地转租合同》项下租赁土地上的附着物迁出后，土地归还原告管理使用。事实与理由：原告与二被告于2015年6月2日签订《土地转租合同》，约定原告将向缅甸掸邦东部第四特区政府承租的793亩土地转租给二被告种植香蕉，租期自2015年1月1日起至2023年12月30日止。二被告在签订合同时支付了2015年度土地租金后，便没有按时支付下一年度的租金。经两审判决，二被告仍然拖欠2017年租金49440元未付清原告。二被告至今又未支付2018年租金401440元，一直推诿不支付土地租金。二被告已经构成根本性违约，应当承担违约金120432元，且原告有权解除合同。根据双方合同约定，发生争议在各自户籍所在地法院诉讼及适用《中华人民共和国合同法》。请支持原告诉讼请求。被告杨开芳、张晓奇辩称，1、原告要求被告支付租金没有法律依据。根据合同约定，原告承诺对转租土地有合法使用权并有权转租给被告使用，如有权属纠纷，原告应将全部租金退还并赔偿原告投资损失。原告将缅甸掸邦第四特区南板县万翁龙乡万南名村土地交付被告使用，与合同约定的土地不一致，且原告没有涉案土地使用权，更无权将涉案土地转租给原告。自2017年4月以来，因原告与第三人的权属不清，不断产生纠纷，被告多次告知原告解决，但原告一直以各种理由拒绝，导致被告不能正常使用土地进行生产经营。原告的行为已经严重违反合同约定，根据合同法第二百二十八条规定，被告在第三人主张权利并进行阻挠后，不再支付租金具有法律依据，原告主张租金及违约金没有事实依据，而且还应当退回被告已经支付的租金并赔偿损失。2、被告同意解除合同，但被告之所以不支付2018年度租金，是因为涉案土地权属不清，纠纷不断，不断有第三人进行阻挠，使被告不能进行生产经营。解除合同的原因是原告的根本性违约，导致被告的合同目的不能实现，原告应当退还全部租金并赔偿被告造成的损失。反诉原告张晓奇、杨开芳向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告张晓奇、杨开芳与反诉被告鲁世斌于2015年6月2日签订《土地转租合同》；2、判令反诉被告鲁世斌退还反诉原告张晓奇、杨开芳已经支付的全部土地租金，1204320元；3、判令反诉被告鲁世斌赔偿反诉原告张晓奇、杨开芳因种植香蕉产生的损失300万元；4、判令本案诉讼费由反诉被告鲁世斌承担。事实与理由：反诉原告张晓奇、杨开芳与反诉被告签订《土地转租合同后》，反诉原告按合同支付了租金，在土地上投资种植香蕉。因反诉被告没有涉案土地的使用权，更无权将涉案土地转租给反诉人，自2017年4月开始，因第三人与鲁世斌为土地权属发生争议，不断有人到土地上进行阻挠，反诉原告多次告知、催促反诉被告解决，反诉被告一直置之不理或以各种理由拒绝解决，导致反诉原告自2017年开始就一直不能正常使用土地，种植的香蕉不能进行生产管理，给反诉原告造成了巨大的经济损失。因土地权属至今不能解决，反诉被告的合同目的已经不能实现，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告鲁世斌口头辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，也没有证据证明，请求法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于解除合同所致合同责任问题的相关事实认定。原告认为，原告（反诉被告）认为，经法院判决后，被告依然拖欠2018年度租金未付，已构成根本性违约，合同应予解除，被告（反诉原告）应将土地上附着物迁出后，归还土地给原告，并支付2018年土地租金401440元及违约金120432元。原告向本院提交了土地转租合同、民事判决书以证明其主张。被告（反诉原告）则认为，双方的合同约定，如有权属纠纷，应退还被告（反诉原告）全部租金，并赔偿因对该土地投资而产生的损失，合同签订后，因第三人与鲁世斌有土地权属产生争议，导致被告（反诉原告）一直不能正常使用土地，应解除合同，原告（反诉被告）应退还全部土地租金1204320元并赔偿损失300万元。被告（反诉原告）向本院提供了土地转租合同、合同书、收条、短信聊天记录、情况说明、第三人的身份证明、证明、香蕉地的现场照片及录像、证人张某出庭作证的证人证言以证明其主张。本院认定，原告（反诉被告）提供的土地转租合同、民事判决书，以及被告（反诉原告）提供的短信聊天记录等证据，符合法律的规定，予以采纳；原告提供的合同及收款发票、被告（反诉原告）提供的合同书、收条、情况说明、第三人身份证明、证明及张某的证人证言等证据，属在境外形成的证据或证人为缅甸国籍，未经公证认证程序，不符合法律规定，不能直接采信作为本案证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案法律事实如下：2015年6月2日，原告（反诉被告）鲁世斌与被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳签订《土地转租合同》，书面约定：鲁世斌将缅甸南板县南民村793亩土地使用权转租给张晓奇、杨开芳种植香蕉使用，两片土地合计人民币40.144万元，租赁期限为8年，自2015年1月1日至2023年12月30日止；租金支付方式：从2015年起3月1日付清下一年的土地租金，租赁期内，鲁世斌不得以任何借口终止或干预张晓奇、杨开芳自主经营；鲁世斌承诺对土地有合法的使用权并有权转租给张晓奇、杨开芳使用，如有权属纠纷，鲁世斌应将收取的全部租金退还，并赔偿张晓奇、杨开芳因对该块土地的投资而产生的损失，包括但不限于固定资产及相关设备等；租金交纳于合同生效当日由张晓奇、杨开芳一次性支付鲁世斌下一年度租金40.144万元，如逾期交纳租金在30日以内，张晓奇、杨开芳除应补交所欠租金，还应向鲁世斌支付年租金5%的违约金，如逾期超过30日，鲁世斌有权解除合同；如发生争议协商不成，任一方可向户籍所在地人民法院提起诉讼，因土地不在中国境内，但双方均自愿此合同适用的法律为《中华人民共和国合同法》，并自愿遵守执行。因合同履行产生纠纷，2017年8月11日，原告鲁世斌向本院起诉，提出诉讼请求：1、被告张晓奇、杨开芳向原告鲁世斌支付2017年度土地租金余款58440元；2、解除原告鲁世斌与被告张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》，并由其将合同项下租赁土地上的附着物迁出后将土地返还原告鲁世斌。经审理，本院于2017年12月15日作出（2017）云2801民初2715号民事判决，认为被告张晓奇、杨开芳的行为不构成根本违约，其辩称在使用土地的过程中存在第三人侵权的行为，不能成为拒付租金的理由，若因此造成损失，可通过其他途径解决，遂判决：一、被告杨开芳、张晓奇于本判决生效后支付土地租金49440元；二、驳回原告鲁世斌的诉讼请求。鲁世斌与张晓奇、杨开芳均不服，提出上诉。2018年3月23日，云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院作出（2018）云28民终93号民事判决，认为鲁世斌与张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应恪守合同义务；虽然《土地转租合同》约定逾期支付租金达30日，鲁世斌享有合同解除权，但合同约定租赁期限为8年，张晓奇、杨开芳也支付了2015年、2016年租金，且支付了2017年度大部租金，欠付租金只是小部分；另外，张晓奇、杨开芳对土地进行了投资，种植了大面积香蕉，其拒付租金是因为土地存在纠纷，鲁世斌未到实地解决土地纠纷，庭审中鲁世斌也承认张晓奇、杨开芳提出要求后，其并未到实地了解情况，结合张晓奇、杨开芳不同意解除合同的情形，张晓奇、杨开芳的行为不构成根本性违约，为兼顾各方利益，不宜解除双方签订的《土地转租合同》；张晓奇、杨开芳未按合同约定期限支付租金已违约，张晓奇、杨开芳以土地存在纠纷为由拒付租金不能成立，一审判决并不不当，予以维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月，原告（反诉被告）鲁世斌以被告（反诉原告）又拖欠2018年度土地租金未付为由，向本院提起诉讼。本院认为，本案涉案土地位于缅甸掸邦东部第四特区南板县，属于涉外民事纠纷。原告（反诉被告）鲁世斌与被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》，是合法有效的合同，双方均应如实履行合同义务。双方签订的《土地转租合同》至今已履行了四年，因交纳租金等问题发生纠纷，现双方均要求解除《土地转租合同》，应予以解除双方签订的《土地转租合同》。交付土地供承租方使用，是出租方的主要义务，而按期交纳土地租金，则是承租方的主要义务。双方虽在合同中有约定：如有权属纠纷，甲方（出租方）应退回全部租金并赔偿损失，但如果在使用土地过程中存在第三人侵权的行为造成损失，则应通过其他途径解决，不能成为拒付租金的理由，因而，对被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳反诉请求原告（反诉被告）鲁世斌退还已经支付的全部土地租金1204320元并赔偿因种植香蕉产生的损失，本院不予支持。被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳应向原告（反诉被告）鲁世斌支付2018年度的土地租金401440元。鉴于帮助张晓奇、杨开芳协调处理土地、用水、道路权属纠纷，也是鲁世斌的合同义务，原告（反诉被告）鲁世斌在上一次诉讼庭审承认张晓奇、杨开芳提出要求后并未到实地了解情况，而至本次诉讼时也未到实地了解情况，并未全面履行合同义务，对其要求被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳支付违约金120432元、并将《土地转租合同》项下租赁土地上的附着物迁出后土地归还原告管理使用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百二十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）鲁世斌与被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳于2015年6月2日签订的《土地转租合同》；二、被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳应当在本判决生效之日起三十日内向原告鲁世斌支付2018年度土地租金人民币401440元；三、驳回原告（反诉被告）鲁世斌的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9019元，由原告（反诉被告）鲁世斌负担3000元，由被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳负担6019元。反诉案件受理费20218元由被告（反诉原告）张晓奇、杨开芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文云人民陪审员  马东菊人民陪审员  黄丕华二〇一九年五月二十八日书 记 员  王 芳