山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终246号上诉人（原审被告）：济南聚丰德有限责任公司，住所地济南市市中区经三路83号。法定代表人：刘金柱，董事长。委托诉讼代理人：杨志刚，山东千舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨博，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东润中经贸有限公司，住所地济南市市中区经三路83号9号楼906室。法定代表人：刘现英，董事长。委托诉讼代理人：张芳，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘崇恩，山东舜翔律师事务所律师。上诉人济南聚丰德有限责任公司（以下简称聚丰德公司）因与被上诉人山东润中经贸有限公司（以下简称润中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人聚丰德公司的法定代表人刘金柱、委托诉讼代理人杨志刚及被上诉人润中公司的委托诉讼代理人张芳、刘崇恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚丰德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项，依法改判驳回润中公司的诉讼请求；2.案件受理费由润中公司承担。事实和理由：1.双方当事人签订的房地产买卖协议已于2010年11月30日前解除，一审法院回避聚丰德公司于2010年11月30日返还润中公司400万元购房款的事实，未对该400万元款项的性质作出认定，判决解除房地产买卖协议，认定事实不清，判决错误。2.一审判决聚丰德公司返还润中公司购房款900万元错误。3.一审判决认定调解协议书有效错误。4.润中公司起诉已超诉讼时效，其债权请求权利不应受到法律保护，一审判决认定事实不清，适用法律不当。5.一审法院判决聚丰德公司以900万元为基数自2012年8月31日按照年利率24%向润中公司支付违约金，判决错误。6.一审法院判决聚丰德公司支付润中公司2012年8月30日之前的违约金150.161万元及案件受理费35545元错误。润中公司辩称，聚丰德公司的上诉请求不能成立。1.聚丰德公司返还润中公司的400万元并非购房款，而是润中公司的临时借款。2.案涉房地产买卖协议、调解协议书均合法有效，对双方当事人具有法律约束力，应严格履行。3.本案不存在超诉讼时效问题。4.一审判决聚丰德公司支付的违约金远低于调解协议书约定的违约金和润中公司的实际损失。润中公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的房地产买卖协议；2.判令聚丰德公司返还润中公司购房款900万元；3.判令聚丰德公司支付润中公司调解协议书中约定的案件受理费35545元；4.判令聚丰德公司赔偿润中公司损失4405.446万元；5.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费及其他因诉讼产生的合理费用由聚丰德公司承担。一审法院认定事实：2008年10月16日，聚丰德公司与济南八方得升投资咨询有限公司（以下简称八方公司）签订意向书，载明：聚丰德公司将其所属孔膳堂饭店的房屋及土地以1500万元的价格转让给八方公司，并签订意向书：一、本意向书经双方签订后，八方公司在一个月内向聚丰德公司付订金300万元。二、八方公司为了订金安全，特要求聚丰德公司在收到款项后给八方公司出具300万元的借款单据，在资金实际使用时间内，聚丰德公司不向八方公司支付借款利息。三、双方签订意向书后，由八方公司进行办理孔膳堂规划立项开发手续，聚丰德公司提供协助。办理过程中发生的一切费用由八方公司承担，立项手续办理时间以政府有关部门批准时间为准，立项批准后双方签订正式房地产转让协议。四、意向书签订后，双方必须各自严格遵守。如聚丰德公司有变，聚丰德公司保证300万元订金归还八方公司，并按国家规定企业之间借款利息归还八方公司（按当时银行贷款利息的四倍计算）。同时并承担八方公司在办理规划立项手续中所发生的一切费用（凭单据计算）。如八方公司有变，八方公司只收回300万元本金，其它费用由八方公司承担。五、双方意向书的签订不影响孔膳堂的正常经营，在未签订正式房屋、土地转让合同前，八方公司不参与孔膳堂的任何事务。六、双方发生争议可协商解决，不能解决时可通过人民法院解决。双方当事人分别加盖公司印章。2008年10月28日，山东隽阁工程项目管理有限公司代八方公司向聚丰德公司在中国建设银行站前广场支行尾号为48295的账户转款300万元。同日，聚丰德公司向八方公司出具300万元收据一份。2009年3月10日，八方公司与济南润富置业有限公司（以下简称济南润富公司）签订债权转让协议书，约定：第一条，债权转让内容。1、八方公司同意按本协议的条款和条件向济南润富公司转让其对债务人聚丰德公司的债权，济南润富公司同意按本协议的条款和条件从八方公司受让该债权。2、该转让债权为：借款人民币300万元。3、八方公司在签订本协议之日起十日内，将其合法拥有上述债权的相关依据向聚丰德公司交割完毕。第二条，债权转让价款及支付。1、双方约定债权转让价款为300万元。2、自签订本协议起十日内，济南润富公司支付八方公司200万元，济南润富公司在收到八方公司通知聚丰德公司债权转让的回执后十日内付清余款。双方对通知事实也作出约定。双方当事人分别加盖公司印章。2009年3月12日，八方公司向聚丰德公司出具债权转让通知书，载明：聚丰德公司，根据我公司与济南润富公司于2009年3月10日签订的债权转让协议，贵公司所欠我公司的300万元债务，该笔债权于2009年3月10日起转移给济南润富公司享有，请贵公司届时将该款项支付给济南润富公司。2009年3月18日，聚丰德公司向八方公司出具回执，载明“我公司将按与贵公司签写意向书的约定向受让方履行义务”。2009年12月29日，济南润富公司变更登记名称为山东润富置业有限公司。2010年5月25日，山东润富置业有限公司变更登记名称为润中公司。2010年7月22日，润中公司通过其在上海浦东发展银行浦发济南花园支行尾号为03773的账户向聚丰德公司在中国建设银行站前广场支行尾号为51739的账户转款600万元。2010年8月19日，聚丰德公司与润中公司签订房地产买卖协议，约定：第一条，聚丰德公司愿将所拥有的坐落于济南市市中区英雄山路××号孔膳堂饭店的房屋、土地及水电等辅助设施［房产证号为济房权证中字第××号等8本房产证，总建筑面积为2447.47平方米；国有土地使用权证号为济南市中国有（2008）字第0200133号，占地面积为1435.7平方米］（以下简称该房地产），全部转让给润中公司（转让不含孔膳堂字号）。1、聚丰德公司保证出让给润中公司的该房地产为完好资产，权属清楚……。第二条，付款，双方一致同意该房地产成交价为1500万元，双方同意分三次支付，具体约定如下：1、润中公司按照意向书的约定于2008年10月28日已交与聚丰德公司300万元订金。2、双方同意本协议签订前，润中公司向聚丰德公司支付600万元（聚丰德公司收到款后将房产证和土地证交于润中公司）。同时该协议第四条房屋交接约定，因聚丰德公司原因不能将该房地产过户给润中公司，视为聚丰德公司违约，聚丰德公司应返还润中公司已支付的全部款项，并按意向书约定执行。双方商定于2010年12月31日前交接完毕。双方分别加盖公司印章，聚丰德公司的法定代表人田茂才签字，润中公司的法定代表人处加盖刘现英名章。2010年8月10日、12日、18日，聚丰德公司分别向其员工耿照在中国建设银行济南明珠分行尾号为29526的账户转款115万元、129.95万元、220万元，合计464.95万元。2010年10月30日，耿照通过该账户向润中公司在齐鲁银行济南金牛支行尾号为04955的账户转款400万元。2012年5月31日，润中公司曾因案涉房屋买卖合同纠纷将聚丰德公司诉至一审法院。2012年6月14日，润中公司与聚丰德公司签订调解协议书，载明：一、聚丰德公司于2012年8月30日前向润中公司交付位于济南市市中区英雄山路××号“孔膳堂”饭店的房产及合同约定的附属设施，并在交付该房产五日内协助润中公司办理房屋所有权及所属土地使用权过户登记手续，双方按国家有关规定各自承担相关费用，逾期则由聚丰德公司每日按房屋及土地总价款（1500万元）的千分之一点五向润中公司支付违约金。二、聚丰德公司按合同约定向润中公司支付违约金并赔偿润中公司租金损失，违约金的计算方式：违约天数是自2011年1月1日至2012年8月30日共计605天，每天违约金的数额5000元，违约金为605天×5000元＝302.5万元。租金的计算方式为：房屋总面积2447平方米，其中门头房647平方米，租金为每天每平方米3元，租金损失为647平方米×3元×605天＝117.43万元。剩余房屋租金每天每平方米1.2元，租金损失为1800平方米×1.2元×605天＝130.68万元。以上共计550.61万元，扣除聚丰德公司已支付的400万元，余款150.161万元，聚丰德公司于2012年6月20日前付清。三、聚丰德公司如未按上述第二条的约定日期履行付款义务，聚丰德公司按银行同期贷款利率的四倍向润中公司支付利息，直至该款付清为止。四、润中公司应在“孔膳堂”饭店房屋所有权及土地使用权过户登记在本公司名下60日内，向聚丰德公司支付剩余房款600万元。五、双方其他互不追究。案件受理费142180元，减半收取71090元，由润中公司、聚丰德公司双方各自承担50%。润中公司及聚丰德公司均加盖公司印章。一审法院于2012年7月25日对田茂才所做调查笔录显示，田茂才陈述其为聚丰德公司法定代表人，并表示调解协议书系双方自愿签订，会积极履行。2012年9月14日，卢伟以聚丰德公司法定代表人的身份委托杨志刚、张海杰参加该案证据交换，聚丰德公司认为田茂才代表其与润中公司签订调解协议书系田茂才和润中公司恶意串通。润中公司于2012年10月17日向一审法院申请撤回该案起诉，一审法院同日作出（2012）济民一初字第14号民事裁定，准许润中公司撤回起诉。2011年11月17日，聚丰德公司召开董事会，决定免去田茂才董事长、总经理职务。后田茂才向济南市市中区人民法院提起公司决议撤销诉讼，济南市市中区人民法院撤销了聚丰德公司2011年11月17日的董事会决议。聚丰德公司不服该判决，提起上诉。2012年8月22日，一审法院判决驳回上诉，维持原判。2012年6月15日，聚丰德公司召开董事会，选举卢伟为董事长并担任法定代表人。2012年10月25日，聚丰德公司向济南市历城区人民法院提起诉讼，要求田茂才交回聚丰德公司的企业法人营业执照及组织机构代码证、公章、财务专用章，立即停止以聚丰德公司的名义进行任何活动。济南市历城区人民法院判令田茂才于判决书生效之日起十日内将聚丰德公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、公章返还给聚丰德公司。田茂才不服该判决，提起上诉。2013年10月8日，一审法院判决驳回上诉，维持原判。2011年6月28日，聚丰德公司为办理银行抵押贷款就案涉房产进行评估，评估值为3872万元。上述事实，由双方当事人提交的证据、一审法院调取的银行转账凭证、庭审笔录及质证笔录等在案为凭。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1.双方签订的房地产买卖协议及调解协议书的效力；2.润中公司要求解除案涉房地产买卖协议应否支持；3.润中公司要求聚丰德公司返还购房款并赔偿损失应否支持。关于双方签订的房地产买卖协议及调解协议书的效力问题。首先，八方公司与聚丰德公司签订的意向书约定，聚丰德公司以1500万元的价款转让案涉房地产，八方公司按照约定将300万元订金支付给聚丰德公司，聚丰德公司亦向八方公司出具了300万元收据，意向书合法有效。后八方公司与润中公司签订了债权转让协议书，八方公司将该债权转让通知了聚丰德公司。其次，聚丰德公司虽主张案涉房地产买卖协议约定的转让价款明显低于市场价，系恶意串通签订，但聚丰德公司主张的参照评估值系2011年6月28日评估作出，其并未提供证据证明2008年10月16日签订意向书时的案涉房地产价值，也未提供恶意串通之证据。2010年8月19日房地产买卖协议是基于2008年10月16日意向书所签订，该房地产买卖协议对房屋位置、面积、价款及其支付期限、交房期限、过户等基本内容作出了约定。该房地产买卖协议系双方当时的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。最后，2012年6月14日调解协议书签订于一审法院（2012）济民一初字第14号案件审理过程中，加盖有聚丰德公司印章，虽然当时聚丰德公司内部对公司法定代表人发生争议且产生诉讼，但该争议并不能对外约束润中公司，故该调解协议书应为有效协议。关于润中公司要求解除案涉房地产买卖协议应否支持的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。聚丰德公司主张案涉房地产买卖协议在其向润中公司支付400万元款项时已经解除，但未提交证据证明，故一审法院对聚丰德公司的该主张不予支持。润中公司已经按照案涉房地产买卖协议的约定支付900万元首付款，聚丰德公司未依约履行义务，已构成违约，润中公司在无法实现合同的目的情况下要求解除案涉房地产买卖协议于法有据，一审法院予以支持。关于润中公司要求聚丰德公司返还购房款并赔偿损失应否支持的问题。润中公司在受让八方公司对聚丰德公司享有的300万元债权后，又向聚丰德公司转账600万元，共计支付聚丰德公司购房款900万元，双方签订的房地产买卖协议也可印证该事实。在案涉房地产买卖协议解除后，润中公司要求聚丰德公司返还900万元购房款具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据调解协议书的约定，双方对2012年8月30日之前的违约金和租金损失已作出确认，对聚丰德公司支付给润中公司的400万元及（2012）济民一初字第14号案件的案件受理费也一并作出了处理，故润中公司主张按调解协议书约定要求聚丰德公司支付违约金及租金损失150.161万元、案件受理费35545元，事实清楚，应予支持。关于2012年8月30日之后违约金的问题。因调解协议书对聚丰德公司逾期交付房产及附属设施（2012年8月30日交付）、协助办理过户登记手续的违约责任已作出约定，即由聚丰德公司每日按房屋及土地总价款（1500万元）的千分之一点五向润中公司支付违约金，该约定明显过高，一审法院酌情调整为以润中公司已付房款900万元为基数自2012年8月31日起至实际给付之日止按照年利率24%计算。关于润中公司主张的房价上涨造成的实际损失4405.446万元的问题。因双方已就合同违约金作出约定，该违约金亦能弥补润中公司的实际损失，故润中公司主张对案涉房地产的差价损失进行司法鉴定已无必要，一审法院对其鉴定申请不予准许，对其主张的实际损失4405.446万元亦不予支持。关于润中公司主张的财产保全保险费承担的问题。虽然润中公司为实现债权在诉讼中向一审法院申请财产保全并向保险公司支付了保险费用，但双方对财产保全保险费承担并无约定，润中公司要求由聚丰德公司承担该费用于法无据，一审法院不予支持。综上所述，润中公司的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：一、解除原告山东润中经贸有限公司与被告济南聚丰德有限责任公司于2010年8月19日签订的房地产买卖协议；二、被告济南聚丰德有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东润中经贸有限公司购房款900万元；三、被告济南聚丰德有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东润中经贸有限公司违约金（以900万元为基数，自2012年8月31日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；四、被告济南聚丰德有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东润中经贸有限公司2012年8月30日之前的违约金150.161万元；五、被告济南聚丰德有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东润中经贸有限公司案件受理费35545元；六、驳回原告山东润中经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307251元，由原告山东润中经贸有限公司负担168139元，由被告济南聚丰德有限责任公司负担139112元；保全费5000元，由被告济南聚丰德有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润中公司提供两组证据。1.证据1：企业名称预先核准通知书、有限责任公司变更登记申请表各一份，证明目的：济南润富置业有限公司分别于2009年12月30日、2010年5月18日变更企业名称为山东润富置业有限公司、山东润中经贸有限公司；2.证据2：EMS快递、聚丰德公司工商登记信息各一份，证明目的：润中公司按照聚丰德公司在工商登记部门登记的地址、电话向其发出催告函，要求交付案涉房屋，聚丰德公司拒绝接收邮件。聚丰德公司质证称：1.对证据1的真实性无异议；2.对证据2邮件的真实性无异议，对证明目的有异议，润中公司及其法定代表人明知聚丰德公司为替润中公司偿还担保责任，公司住所地的房产、物产被拍卖，聚丰德公司已不在此地办公，但润中公司仍按所谓的工商登记信息邮寄，即便邮寄日期为2018年4月，也已经超过了诉讼时效。本院认为，聚丰德公司对润中公司提交的两组证据的真实性无异议，本院对该两组证据予以确认，对于润中公司主张的证明目的，本院将结合全案事实和证据作出认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.一审判决解除案涉房地产买卖协议并判决聚丰德公司返还900万元购房款是否正确；2.一审判决聚丰德公司支付违约金是否正确。本案中，房地产买卖协议源自意向书，两协议均系相关当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。聚丰德公司主张房地产买卖协议系恶意串通所签、约定的转让对价过低，但聚丰德公司未提供其主张的恶意串通方面的有效证据，其主张的案涉房地产价值系2011年6月28日评估所得，不足以证明2010年8月19日房地产买卖协议约定的转让对价过低，故一审判决对意向书、房地产买卖协议有效的认定正确。调解协议书系润中公司与聚丰德公司在一审法院（2012）济民一初字第14号案件审理过程中签订，聚丰德公司主张调解协议书实际系田茂才与润中公司恶意串通所签，但田茂才在调解协议书签订时仍为聚丰德公司的法定代表人，调解协议书加盖了聚丰德公司印章，聚丰德公司未提供其主张的恶意串通方面的有效证据，亦未提供证据证明其在知晓该调解协议书后向人民法院请求确认无效或者请求予以变更、撤销，故聚丰德公司关于调解协议书无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审判决解除案涉房地产买卖协议并判决聚丰德公司返还900万元购房款是否正确的问题。第一，聚丰德公司主张其于2010年10月向润中公司支付400万元款项时房地产买卖协议已经解除，但未提供证据证明，润中公司不予认可，且聚丰德公司的该项主张同其与润中公司于2012年6月14日签订调解协议书的行为相悖，故本院对聚丰德公司的该项主张不予支持。第二，润中公司在受让八方公司对聚丰德公司享有的300万元债权后又向聚丰德公司支付600万元，聚丰德公司未依约履行合同义务，润中公司起诉请求判令解除房地产买卖协议、返还购房款并赔偿损失未超出法定诉讼时效，聚丰德公司亦主张解除协议，故一审判决解除房地产买卖协议，并无不当。第三，聚丰德公司主张已经返还润中公司400万元购房款，但根据调解协议书的约定，该400万元款项已经在计算聚丰德公司相关损失时予以了扣减，润中公司也提出了赔偿损失的诉讼请求，一审判决亦已对调解协议书扣减该400万元款项的约定予以了确认，故一审判决聚丰德公司返还900万元购房款，亦无不当。关于一审判决聚丰德公司支付违约金是否正确的问题。经查，润中公司于2018年5月9日起诉时未对违约金提出主张，润中公司一审委托诉讼代理人提交的落款时间为2018年5月9日的诉讼标的计算依据显示其主张的损失为“房屋差价×面积×已付款项占约定总房款的比例”即房屋差价损失。虽然润中公司在2018年11月1日一审法庭质证时明确其主张的损失由调解协议书约定的150万元、按照意向书和房地产买卖协议约定的利率计算的利息1800万元、房屋差价损失2495万元三部分组成，但润中公司所谓明确诉讼请求实为变更诉讼请求，而在此之前，一审已于2018年7月16日法庭辩论结束，故一审判决将调解协议书约定的相关违约金及租金损失直接以违约金的形式判决由聚丰德公司承担，确有不妥。但从调解协议书的约定看，双方当事人对聚丰德公司在2012年8月30日之前实际未交付房地产给润中公司造成的损失进行了确认，对聚丰德公司在2012年8月30日之后可能逾期交付房地产给润中公司造成的损失进行了预估，调解协议书所约定的违约金实为补偿性违约金，本质是弥补润中公司的损失。一审判决根据双方调解协议书的约定，结合本案实际情况，确定聚丰德公司以补偿性违约金的方式向润中公司赔偿损失，在案件实体处理上是适当的。因此，一审判决第三项、第四项所涉款项的性质应为损失赔偿款。根据公平原则，为减少当事人诉累，本院对一审判决第三项、第四项所涉款项的数额予以确认。另外，调解协议书约定双方当事人均担71090元案件受理费，聚丰德公司提出的调解协议书无效或者未生效的上诉主张不能成立，润中公司关于判令聚丰德公司支付35545元案件受理费的诉讼请求具有合同依据，一审判决予以支持，并无不当。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139112元，由济南聚丰德有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  丁国红审判员  毕中兴二〇一九年五月六日书记员  李亚宁