湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再345号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖南宝德华一房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区纺城中路宝德东堤湾1号营销中心。法定代表人：张东杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：申勇，湖南闻胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洲，广东鹏浩律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈杰新，男1971年7月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴胜娣，女，1974年3月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张学军，男，汉族，1966年2月7日出生，住岳阳市。再审申请人湖南宝德华一房地产开发有限责任公司（以下简称华一公司）与被申请人陈杰新、吴胜娣房屋买卖合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2017年11月3日作出（2017）湘0602民初第2331号民事判决。陈杰新、吴胜娣不服该判决，向湖南省岳阳市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月31日作出（2018）湘06民终144号民事判决。华一公司不服该判决，向本院申请再审。本院于2019年1月7日作出（2018）湘民申2590号民事裁定，决定提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年5月30日进行了公开开庭审理。再审申请人华一公司的委托诉讼代理人申勇、朱洲，被申请人陈杰新、吴胜娣及其委托诉讼代理人张学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华一公司申请再审称：请求撤销二审判决，依法改判或发回重审，依法驳回被申请人的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由被申请人承担。主要理由如下：1.二审法院认定本案诉争房屋竣工验收合格的时间为2016年5月2日缺乏事实依据和证据证明。相关建设工程质量以及竣工验收方面的法律法规对验收程序已经明确：工程竣工验收有五方确认，缺少质监的监督和备案虽会造成程序瑕疵，但不影响工程验收合格与否。同时，岳阳市仲裁委员会于2015年8月21日作出的岳仲决字（2015）22号裁决书已发生法律效力，该生效裁决书认定本案所涉房产于2014年12月15日验收合格，符合交房条件。2.申请人在2014年12月15日组织了五方验收且合格，涉案房屋的竣工验收合格时间应在2014年12月15日，申请人已在约定的期限内，通知被申请人接收房屋，且房屋经验收合格并符合合同约定，申请人不存在违约，无须承担违约责任。陈杰新、吴胜娣提交意见称：1.依法竣工验收合格是合同约定的交房条件，2014年12月的《建设工程竣工验收报告》因违反《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》而无效，申请人已构成违约。2.涉案房屋发生了重新组织竣工验收的事实，申请人亦对此没有异议。3.本案与杨剑锋案事实不同、证据不同，该案的岳仲决字（2015）22号裁决书已被新的事实和证据推翻。综上，二审认定事实清楚，采信证据恰当，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。陈杰新、吴胜娣向一审院起诉请求：1、判决被告按已支付购房款的每日万分之三向两原告支付违约金至房屋实际交付之日止；2、判令被告赔付由于被告违约造成两原告申请仲裁所支出的仲裁费、律师代理费及撤销仲裁裁决申请费；3、判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：两原告系夫妻。2013年8月2日，两原告与被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定：两原告购买被告开发的碧水香樟第1幢27层2705号房，房屋总价款491919元；被告应在2014年12月16日前将经验收合格的商品房交付两原告使用，被告逾期交房，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同补充条款第二条第四项约定：买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋，但买受人接受房屋的，不视为出卖人所应承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题，应当取得岳阳市质监站出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。原告于2012年10月8日支付定金2万元，于合同签订当日交付了首付款202169元，2012年12月27日交付剩余房款30万元。2014年12月12日，被告在岳阳晚报上刊登交房公告，通知购房户于2014年12月16日携带相关资料收房。在交房过程中，两原告认为碧水香樟的房屋存在电梯候梯厅空间过度狭窄等质量问题，同时发现被告公示的建设工程竣工验收报告上质量监督机构人员一栏无人签名，各单位验收意见栏内没有签验收意见，也没有验收日期。两原告在向岳阳市建设工程质量施工安全监督管理处（以下简称岳阳市质监处）反映这些问题时，得知被告在组织竣工验收时，违反房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定，没有提前一周书面通知质量监督机构人员到场监督验收过程，属于违规无效的竣工验收。岳阳市质监处于2015年1月29日向被告下达了岳质监告字（2015）第0101号岳阳市房屋建筑工程和市政工程立即停止使用告知书，告知被告碧水香樟工程未经竣工验收已交付使用，严重违反了法律规定，要求被告应按程序组织工程竣工验收，该工程未经竣工验收合格前，必须立即停止使用。2015年9月29日，岳阳市住建局作出岳建行罚字（2015）27号行政处罚决定书，认为被告竣工验收未提前通知岳阳市质安处，致使其未能现场监督，其行为违反了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称验收规定）第六条第三项，应当视为竣工验收不合格，其后被告擅自交付的行为因违反国务院《建设工程质量管理条例》第五十八条第二项，市住建局作出处罚决定，责令被告必须依据《验收规定》再次组织竣工验收，并处罚款30万元。被告不服该处罚，于2015年11月27日向岳阳市人民政府申请行政复议，2016年4月11日，岳阳市人民政府维持了岳阳市住建局的处罚决定。2016年4月20日，被告向岳阳市岳阳楼区人民法院提起行政诉讼，2016年7月6日，岳阳市岳阳楼区人民法院作出（2016）湘0602行初182号行政判决书，该判决书认定违反住建部有关工程验收的程序性规定，影响的只是验收报告的有效性，并不导致工程的整体质量应受到否定性评价，程序性欠缺可以弥补，并撤销岳阳市住建局对被告作出的行政处罚决定书。2016年4月20日，被告向岳阳市住建局质安处递交了申请完善碧水香樟工程竣工验收程序的报告。2016年5月2日重新完成了竣工验收。重新完成竣工验收后，被告没有通知两原告收房。另查明，碧水香樟的业主杨剑锋于2015年4月20日向岳阳市仲裁委员会申请仲裁，要求与被告解除合同，并要求被告返还购房款、支付违约金。岳阳市仲裁委员会于2015年8月21日作出岳仲决字（2015）22号裁决书，驳回了杨剑锋的全部仲裁请求。杨剑锋不服，向岳阳市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，岳阳市中级人民法院于2016年5月4日以(2015)岳中民二(仲)撤字第33号裁定书裁定不予撤销。岳仲决字（2015）22号裁决书自此生效。两原告于2015年11月向岳阳市仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付迟延交房违约金75326元。2016年9月，岳阳市仲裁委员会作出岳仲决字（2016）58号裁决书，支持了两原告的仲裁申请。被告不服，向岳阳市中级人民法院提出撤销申请，岳阳市中级人民法院于2017年3月8日以仲裁委同案不同裁为由，撤销了仲裁裁决。两原告花去仲裁费4660元，诉讼费400元，律师代理费8000元。一审法院认为，两原告与被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。本案争议的焦点一是被告建设并出售给原告的房屋具备交房条件的时间。岳阳市仲裁委员会于2015年8月21日作出的岳仲决字(2015)22号裁决书，认定本案所涉房产于2014年12月15日的验收是合格的，符合交房条件。岳阳市中级人民法院维持了该裁决书。因此，本案所涉房屋已经生效裁决书确认于2014年12月15日验收合格。被告在合同约定的时间内通知原告收房，且交付的房屋质量合格，原告收房，且交付的房屋质量合格，因此被告没有违约行为，原告要求被告支付延期交房违约金、支付原告维权花费的仲裁费、律师代理费及诉讼费没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈杰新、吴胜娣的全部诉讼请求。案件受理费1419元，由陈杰新、吴胜娣承担。陈杰新、吴胜娣的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审所有诉讼请求；案件诉讼费全部由华一公司承担。事实和理由：1、一审法院以仲裁裁决书作为具备商品房交付条件的依据，并由此认定交房有效，故意回避涉案房屋第二次验收才有效、取得《商品房竣工验收备案表》才是法律规定的交房依据的事实，枉法裁判。2、一审法院适用法律不当，有法不依。一审法院以裁决书作为商品房具备交付条件的证明文件，取代《建筑法》《建设工程质量管理条例》法定的有效证明文件《竣工验收备案表》是错误的。2016年5月重新进行竣工验收的事实，证实2014年12月的交房行为是无效的行为。华一公司辩称：1、一审法院认定的事实清楚。一审法院根据庭审查明的事实，以及该事实已为人民法院生效裁判书所确认，依法客观认定华一公司没有违约行为，证据确凿。上诉人多次强调华一公司2016年5月2日重新完成第二次竣工验收合格，拟说明2014年12月第一次竣工验收合格的无效性，主要是因为上诉人忽略了一个关键的客观事实即岳阳楼区人民法院于2016年7月6日依法撤销岳阳市住建局于2015年9月作出的行政处罚和岳阳市人民政府2016年4月维持行政处罚的复议决定，证明市住建局对华一公司的处罚是错误的，并间接认可了第一次竣工验收合格的有效性。华一公司第二次申请竣工验收是在当时不确定的法律状态或行政处罚的背景下，不得不采取的救济途径。最终人民法院给了一个公正、客观的裁判结论。2、一审法院适用法律正确，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条判决驳回杨丰等人的诉讼请求正确。请求维持原判。二审期间，上诉人提供了收房确认书，证实其2015年8月4日接收了房屋。华一公司对该证据的真实性没有异议，二审法院予以确认。二审法院对一审法院查明的事实予以了确认。二审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方签订的商品房买卖合同约定，华一公司应当在2014年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。具体竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。即竣工验收由建设单位组织组织的勘验、设计、施工、监理四方单位进行，由质监机构实施监督，因此竣工验收施行的是质监机构确认下的五方验收标准。本案中，华一公司于2014年12月组织了竣工验收，但此次验收时并无岳阳市质监处的监督，直至2016年5月2日，岳阳市质监处才确认了诉争房屋竣工验收合格。因此，本案诉争房屋竣工验收合格的时间应为2016年5月2日。关于双方当事人之间签订的补充协议是否改变了双方之间关于交房条件约定的问题。补充协议约定：买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在严重影响正常居住使用的质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。房屋经验收合格，才能通知买受人收房，买受人仍然提出房屋有质量问题的才适用上述补充协议的约定，因此双方当事人之间签订的补充协议并没有改变合同关于交房条件的约定。华一公司应于2014年12月16日将经验收合格的房屋交付上诉人，而华一公司的房屋至2016年5月2日才验收合格，华一公司已构成违约，上诉人要求华一公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，应予支持。上诉人在2015年8月4日已接受了房屋，对其要求支付2015年8月4日之后的延期交房违约金，不予支持。按合同约定华一公司应支付成陈杰新、吴胜娣违约金为(2014年12月17日至2015年8月4日)491919元×0.0003×231天=34089.98元。上诉人要求华一公司支付维权的仲裁费、律师代理费，上述费用属于上诉人维权应当支付的费用,且双方的购房合同中并未约定这部分费用应由华一公司承担，故陈杰新、吴胜娣要求华一公司承担没有法律依据。上诉人的上诉请求部分成立，予以采纳。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，处理不妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初第2331号民事判决；二、由岳阳华一房地产开发有限公司赔偿陈杰新、吴胜娣延期交房违约金34090元。三、驳回陈杰新、吴胜娣的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1419元，二审案件受理费1419元，共计2838元。由陈杰新、吴胜娣负担1700元，华一公司负担1138元。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，以及已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。虽然岳阳仲裁委作出的岳仲决字（2015）22号裁决书认为，在2014年12月8日，华一公司就已组织勘察、设计、施工、监理单位一起进行了验收，在2014年12月15日已验收完毕，验收合格，符合合同约定的交付条件，华一公司没有逾期交房。但根据一、二审查明的事实，岳阳市质监处认为涉案工程未经竣工验收交付使用，严重违反法律规定，要求华一公司按程序组织工程竣工验收，并下达了停止使用告知书。同年9月29日，岳阳市住建局认为华一公司竣工验收未提前通知岳阳市质监处，致使其未能现场监督，违反了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》相关规定，应当视为竣工验收不合格，作出岳建行罚字（2015）27号行政处罚决定书。涉案工程未经合法竣工验收即交付使用的事实得到了相关职能部门的查处。岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602行初182号行政判决书，也认定华一公司于2014年12月8日组织的验收存在程序性问题。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，竣工验收要在质监机构监督确认下，建设单位、勘验、设计、施工、监理参与才能形成合法有效的竣工验收。华一公司于2014年12月组织的竣工验收，无岳阳市质监处的监督，在法律上不能确认涉案工程已经竣工验收。岳阳市质监处2016年5月2日确认涉案房屋竣工验收合格，因此，涉案房屋屋竣工验收合格时间应为2016年5月2日。华一公司关于涉案工程竣工日期为2014年12月15日的再审理由没有法律依据，不予采信。双方签订的房屋买卖合同约定华一公司应于2014年12月16日将验收合格的房屋交付陈杰新、吴胜娣，而涉案房屋至2016年5月2日才验收合格，华一公司已构成违约。陈杰新、吴胜娣要求华一公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求既有事实依据，也有合同约定，依法应予支持。综上，华一公司再审理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持湖南省岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终144号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 匡小芹审判员 方 晶二〇一九年五月三十一日书记员 李 扬