广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终191号上诉人（原审被告）：广州市海珠区江南中街道社区服务中心，住广州市海珠区。法定代表人：黄泽亮，职位：主任。委托诉讼代理人：廖琼灵，广东穗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾静仪，广东穗恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市住宅建设发展有限公司，住广州市越秀区。法定代表人：卢志瑜，董事长。委托诉讼代理人：潘思波，该司职员。委托诉讼代理人：解昊亮，该司职员。原审第三人：广州市越馨物业管理有限公司，住广州市海珠区。法定代表人：徐月娜，总经理。上诉人广州市海珠区江南中街道社区服务中心（以下简称江南中街道社区服务中心）因与被上诉人广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住建发展公司）、原审第三人广州市越馨物业管理有限公司（以下简称越馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人江南中街道社区服务中心上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判江南中街道社区服务中心向住建发展公司支付2017年1月1日至2018年6月8日止的租金770066.67元，驳回住建发展公司其它诉讼请求；二、一、二审案件受理费由住建发展公司承担。事实及理由如下：一、一审法院遗漏查明事实。1.江南中街道社区服务中心依据租赁协议合法使用场地开办市场，租赁期满后通过协商的方式办理了场地移交手续，双方于2018年6月8日签订场地移交协议才最终解除双方租赁关系。因此在协商期间租赁关系继续存在，江南中街道社区服务中心使用场地合法有据，场地使用费应当按原租金标准计付；2.江南中街道社区服务中心从2000年开始承租涉案场地，江南中街道社区服务中心承租涉案场地是用于开办农贸市场，双方于2018年8月22日签订《租赁协议书》，明确了租金标准、租金涨幅、租赁期限等信息。与此同时江南中街道社区服务中心吸纳住建发展公司5名人员作为市场临工；3.双方之后签订的《广州市房屋租赁合同》是用于在房管部门办理租赁登记备案的格式合同，是以上述《租赁协议书》为前提，关于租赁期限、租金标准等内容是一致的，该份协议书并没有作废，仍具有法律效力。二、一审法院错误认定迟延返还场地的过错均由江南中街道社区服务中心承担。事实上住建发展公司对交接场地存在重大过错，应承担过错责任，对其造成的租金损失应承担相应责任，租金损失方面也应当扣除其已收取部分，且不应当计算利息。三、住建发展公司在场地招租过程中存在重大过错，涉案房屋招租的价格不应当是每月87元/平方米，而应当参考同地段同类房屋的出租价格每月46元/平方米。住建发展公司的场地性质是住宅，如果住建发展公司不以江南东市场作为招标项目，而是以房屋作为招标项目，则招标金额不会以每月87元/平方米出租，而应当是同地段住宅租金参考价。四、即使不按原租金每月32元/平方米或同地段同类房屋的出租价格每月46元/平方米租金标准计算场地使用费，最高也只能按住建发展公司确认的每月67元/平方米计算。2018年5月31日在江南中街道党工委书记主持协调下，开会协商一致场地使用费按每月67元/平方米计算，住建发展公司同意越馨公司7天内在场地现场张贴公告，完成拆除非镶嵌物和撤场，完成后办理场地移交手续。2018年6月8日双方确定当天移交场地，住建发展公司对场地接收没有异议。江南中街道社区服务中心按双方协商一致的时间移交场地，也承诺同意按每月67元/平方米计算场地使用费，该承诺对住建发展公司有约束力，具有法律效力。五、本案租赁物并非简单的一套房屋，而是大型农贸市场，交接工作复杂繁琐，涉及商户170多户，影响附近居民达万人。因此，场地交接需要多方合作才能顺利完成，否则市场停业将影响恶劣，必须考虑维稳、群体性事件的问题。六、一审程序错误，适用法律错误，本案是租赁合同纠纷，而住建发展公司以江南中街道社区服务中心侵权为由要求赔偿损失。根据《侵权责任法》第二十六至二十八条规定，住建发展公司接收场地过错中存在重大过错，应承担相应责任，同时也应减轻江南中街道社区服务中心的责任。另外住建发展公司清楚场地实际侵权人是越馨公司，依法应向越馨公司主张赔偿责任，且越馨公司也表示同意承担赔偿责任。被上诉人住建发展公司二审辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人越馨公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。住建发展公司于2018年6月13日向一审法院起诉请求判令江南中街道社区服务中心：1.赔偿住建发展公司从2017年1月1日起至2018年6月8日止的租金损失2047088.29元（2017年1月1日至2017年6月30日每月按87876.67元计，2017年7月1日至2017年12月31日每月按131815元计，2018年1月1日至2018年6月8日每月按138406元计）；2.按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付从2017年1月1日起至实际支付完毕期间的利息；3.承担本案诉讼费用。经一审法院审理查明：住建发展公司系广州市海珠区xx路xx号之一、之二首层的产权人，该房屋用途为居住用房，所涉土地用途为住宅用地。江南中街道社区服务中心从2000年开始向住建发展公司承租上址房屋。2013年8月7日，住建发展公司（出租人、甲方）与江南中街道社区服务中心（承租人、乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定，甲方同意将坐落在海珠区xx路xx号之一、之二首层房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积1550平方米；租赁期限2013年1月1日至2013年12月31日月租金43400元，2014年1月1日至2016年12月31日月租金49600元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳99200元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应负的修缮责任为室内土建、水电设施的维修及更换、排水、排污管的清疏；租赁期届满，（乙方）应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；等。同日，住建发展公司与江南中街道社区服务中心另行签订一份《补充协议》，约定，签订本合同时，乙方应向甲方交纳99200元作为本合同的保证金；其中双方签订于2010年6月1日租赁合同，乙方向甲方交纳的租赁保证金66360元转为本合同的租赁保证金，签订本合同时乙方另需向甲方交纳租赁保证金差额32840元；租赁期内如乙方没有违约（包括没有拖欠甲方费用），租赁期满后甲方将保证金本金退还乙方，如乙方违约，甲方将不退还保证金给乙方；租赁期届满前，乙方如继续承租的，应在租赁期届满前三个月以书面的形式向甲方提出申请，经甲方同意，甲乙双方重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先续租权；租赁期届满乙方不再续租或者出现提前解除合同的情况，乙方必须在租赁期满之日前或提前解除合同后三个工作日内将存放在承租物业内的自有财物搬走，乙方的装修和添置的固定镶嵌物归甲方所有，乙方不能破坏；乙方如不能按期清退物业，甲方有权进入该物业，甲方不负责乙方在该物业内的财产安全；乙方如不能按期清退场地所产生的相关费用，或乙方故意破坏装修造成的损失，或乙方有欠费的，甲方有权在保证金中扣除，如保证金不足支付时，甲方可作为债权向乙方追讨；乙方如需将该物业转租、分租必须得到甲方的书面同意，否则，视为乙方自动放弃房屋使用权；等。2016年8月29日，住建发展公司向江南中街道社区服务中心发出《关于房屋租赁合同到期后招租事宜的函》，表示涉案物业的租赁期限即将届满，住建发展公司通知江南中街道社区服务中心将对涉案物业的租金和租期等进行调整，并向全社会公开对该物业的租赁人进行招租，中标者将承租该物业。江南中街道社区服务中心针对该函件于2016年10月18日向住建发展公司发出复函，表示该物业前期经营市场的牌照是其街道申办持有的，可以继续合理续期经营使用，但如果是其他单位中标要重新申请，估计很难得到审批同意改变物业使用性质开办农贸市场，希望住建发展公司能够同意其中心继续租赁涉案物业；等。因住建发展公司、江南中街道社区服务中心无法就涉案物业的承租事宜达成一致意见，住建发展公司于2016年12月29日向江南中街道社区服务中心发出《关于海珠区xx路xx号之一、之二首层物业合同到期退场的通知》，内容为，江南中街道社区服务中心于2010年6月1日与住建发展公司签订租赁合同，承租广州市海珠区xx路xx号之一、之二首层物业，合同将于2016年12月31日到期，住建发展公司通过公开招标，由xx公司中标为承租者，请江南中街道社区服务中心配合住建发展公司办理到期退场的相关手续，场地交吉给住建发展公司；等。之后，住建发展公司、江南中街道社区服务中心及越馨公司数次协商涉案物业的移交事宜，均未果。直至2018年6月8日，住建发展公司（甲方）与江南中街道社区服务中心（乙方）签订《场地移交协议》，约定，甲方将场地出租给乙方开办市场使用，租赁期限届满后，乙方至今未交还场地给甲方，现甲、乙双方经友好协议，就场地移交事宜，达成如下一致：甲、乙双方同意，自本协议签订之日起，将所有钥匙及场地按现状（含装修）移交给甲方；甲、乙双方确认，移交时场地现有物品包括风扇、电灯、电表、水表、总开关箱、总电表、摄像头、先锋排气系统、排风系统、消防栓配套消防箱带、龙门架招牌、全市场在用的供电照明线路、水管管道、消防管道等，自本协议签订之日起三十日内，上述物品暂时由甲方使用，并由双方协商确定上述物品的属性，若属于固定镶嵌物的物品归甲方所有，其余物品则由乙方拆走或协商折价出售给甲方；租赁合同项下的未付租金（场地使用费）等未尽事宜，由甲、乙双方另行协商；甲方确认签订本协议时乙方已将场地所有钥匙及场地按现状（含装修）移交给甲方，甲方与乙方移交场地完毕；等。住建发展公司、江南中街道社区服务中心一致确认，江南中街道社区服务中心已于2018年6月8日将涉案物业移交给住建发展公司，现住建发展公司要求江南中街道社区服务中心赔偿其占用期间的租金损失，未果，遂于2018年6月13日提起本案诉讼。住建发展公司为证明其租金损失，提交了其与xx公司于2016年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同（2014年版）》及《补充合同一》。上述合同约定，住建发展公司同意将涉案物业出租给xx公司作住宅用途使用；租赁期限从2017年1月1日至2017年6月30日月租金金额为87876.67元，从2017年7月1日至2017年12月31日月租金金额为131815元，从2018年1月1日至2018年12月31日月租金金额为138406元；另，补充合同约定，住建发展公司给予xx公司自2017年1月1日起至2017年6月30日止共六个月的装修试业期；在此期间，xx公司可按每月租金额87876.67元；前六个月的租金合计527260元，xx公司应于2017年1月1日前一次性缴纳；自第七个月起，xx公司按照约定的全额租金进行缴纳；等。另，针对住建发展公司与xx公司之前的租赁合同关系，xx公司到庭表示，其司从2018年6月8日开始实际使用涉案物业，其司也是从该日开始按照其与住建发展公司于2016年12月30日签订的租赁合同支付租金；因住建发展公司没有交付场地给其司，其司也没有向住建发展公司支付从2017年1月1日至2018年6月8日期间的租金。经一审质证，江南中街道社区服务中心对上述证据的质证意见为：对于该证据的三性不予认可，江南中街道社区服务中心还在使用场地，场地还未交还给住建发展公司，住建发展公司就招租，造成无法使用的原因在住建发展公司，且看招租中，住建发展公司是将整个市场作为招租物，但是场地是住宅，而住宅的租金并没有那么高，市场是江南中街道社区服务中心十几年经营形成的，是无形资产。经一审质证，越馨公司对上述证据的质证意见为：虽然该合同上盖有住建发展公司及xx公司的公章，但真实性无法确认，住建发展公司并没有提供有关该租赁合同到房管部门备案使用的资料，故无法确认其三性。江南中街道社区服务中心为证明其抗辩主张，还提交了如下证据：1.江南中街道社区服务中心与越馨公司于2010年4月20日及2012年9月20日签订的两份《江南东综合市场承包协议》，协议约定江南中街道社区服务中心将涉案房屋所涉市场经营权交由越馨公司承包。2.住建发展公司向江南中街道社区服务中心出具的涉案房屋租金发票。3.移交广州市万生租赁服务有限公司江南东综合市场经营管理分公司营业执照等证件证明、江南东市场的开办资料，拟证明涉案房屋所涉市场系由江南中街道社区服务中心开办并且一直由越馨公司使用并交租给住建发展公司的事实。4.住建发展公司于2013年8月8日出具的同意转租、分租证明（无原件），内容为，住建发展公司同意江南中街道社区服务中心对涉案房屋转租、分租，作农贸市场用途，使用期限从2013年1月1日至2016年12月31日止。5.广州市住宅建设发展有限公司物业租赁公开招标启事，拟证明住建发展公司以市场性质招租。6.关于退还租赁期满江南东综合市场的函、关于交回得胜岗42号之一、之二首层场地的函、关于解决承租物业交接问题的函、会议签到表及会议纪要、律师函等，拟证明江南中街道社区服务中心积极履行场地交接手续，系因住建发展公司不允许江南中街道社区服务中心拆走场地所涉物品导致无法将涉案物业移交给住建发展公司的事实。7.2017年广州市房屋租金参考价。经一审质证，住建发展公司对上述证据的质证意见为：1.对证据1的三性不予确认，该证据系江南中街道社区服务中心与越馨公司之间的合约，与本案无关，不能作为定案的依据。2.证据2所涉租金发票确实是住建发展公司向江南中街道社区服务中心开具的，是涉案物业履行情况的说明，发票显示系江南中街道社区服务中心向住建发展公司缴纳租金，而非江南中街道社区服务中心所主张的系由越馨公司向住建发展公司交付租金。3.对证据3、4的三性不予确认，该两组证据与本案的房屋租赁合同无关。4.对证据5的三性予以确认，该证据恰恰说明住建发展公司是按规定公开招租，且江南中街道社区服务中心已知晓该情况，故其应在合同到期后交还场地。5.证据6恰恰证明了江南中街道社区服务中心一直未向住建发展公司交还场地，其因二次转租未能按时交还场地，应向我司承担违约责任，江南中街道社区服务中心与越馨公司之间的纠纷应该另行协商，与本案无关。6.对证据7的三性不予确认，该证据仅是房屋租金的参考价，而住建发展公司本次起诉所要求的是江南中街道社区服务中心侵权对住建发展公司造成的损失。经一审质证，越馨公司对上述证据的质证意见为：1.对证据1的三性予以确认，该证据是江南中街道社区服务中心与越馨公司的承包关系证明，从住建发展公司向海珠区房管局出具的证明来看，住建发展公司是完全知晓越馨公司承租涉案物业使用及改造的情况。2.对证据2的三性予以确认，实际上是越馨公司通过江南中街道社区服务中心直接向住建发展公司支付的涉案物业的租金。3.对证据3、4的三性予以确认，证实涉案物业的使用是大型农贸市场，并非住建发展公司在诉状中反映的只是一个简单的房屋出租的行为，也证实了涉案物业存在价值。4.对证据5的真实性确认，但合法性不予确认，住建发展公司明知越馨公司投资并使用了涉案物业，而其通过招标的行为损害了越馨公司的合法权益。5.对证据6的真实性确认，从该组证据可以反映，住建发展公司及江南中街道社区服务中心对越馨公司使用涉案物业的情况是清楚的，且住建发展公司愿意就越馨公司投入资金而形成的资产情况进行相应补偿的事实。6.证据7的三性由法院认定。另，一审诉讼中，住建发展公司与江南中街道社区服务中心一致确认，江南中街道社区服务中心已向住建发展公司缴纳承租涉案物业的保证金86360元。一审法院认为：住建发展公司与江南中街道社区服务中心于2013年8月7日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。上述租赁合同约定的租赁期间从2013年1月1日起至2016年12月31日止，但江南中街道社区服务中心直至2018年6月8日才将涉案物业返还给住建发展公司，住建发展公司主张江南中街道社区服务中心迟延返还涉案物业给其造成损失并要求江南中街道社区服务中心赔偿该损失，而江南中街道社区服务中心抗辩系因住建发展公司原因导致其直至2018年6月8日才得以返还涉案物业，故本案争议的焦点之一为江南中街道社区服务中心迟延返还涉案物业是否系因住建发展公司原因所致？对此，一审法院的意见为，首先，从住建发展公司与xx公司签订了租赁合同将涉案物业出租给xx公司及住建发展公司在其与江南中街道社区服务中心签订的租赁合同约定的租赁期届满后数次要求江南中街道社区服务中心返还涉案物业的行为上看，住建发展公司与江南中街道社区服务中心在租赁期限届满后并未就涉案物业的租赁事宜达成新的合意，故江南中街道社区服务中心应在合同约定的履行期限届满后及时向住建发展公司返还涉案物业。越馨公司陈述住建发展公司与江南中街道社区服务中心于2018年6月8日签订的《场地移交协议》是住建发展公司与江南中街道社区服务中心重新就涉案物业达成租赁合同关系，与事实不符，一审法院不予采纳。其次，涉案物业系由江南中街道社区服务中心向住建发展公司承租，故租赁期满后江南中街道社区服务中心负有向住建发展公司返还涉案物业的义务，即使江南中街道社区服务中心经住建发展公司同意将涉案物业转租给越馨公司，亦不能免除该义务，如江南中街道社区服务中心迟延返还涉案物业，住建发展公司既可要求江南中街道社区服务中心赔偿其损失，亦可向次承租人即越馨公司主张权利，江南中街道社区服务中心赔偿住建发展公司损失后亦可向越馨公司追偿。故对于江南中街道社区服务中心抗辩涉案物业系由越馨公司使用故应由越馨公司返还的意见，一审法院不予采纳。最后，根据租赁合同的约定，租赁期满后江南中街道社区服务中心装修和添置的固定镶嵌物归住建发展公司所有，该约定已对江南中街道社区服务中心承租期间内在涉案物业添置的镶嵌物的归属问题作了明确约定，住建发展公司、江南中街道社区服务中心理应恪守履行。退一步讲，即使住建发展公司、江南中街道社区服务中心无法就涉案场地所涉物品的归属达成一致意见，江南中街道社区服务中心亦可通过法律途径维护其权益。换言之，涉案物业的返还与确定涉案物业所涉物品的归属不存在矛盾之处，江南中街道社区服务中心以此为由迟延交付涉案物业，于法无据。综合以上几点，一审法院认定，根据现有证据不足以认定系由住建发展公司原因导致江南中街道社区服务中心迟延交付涉案物业。合同约定的租赁期限截至2016年12月31日，而江南中街道社区服务中心直至2018年6月8日才向住建发展公司返还涉案物业，其行为已侵犯了住建发展公司的合法权益，现住建发展公司要求江南中街道社区服务中心赔偿其损失，有理，一审法院予以支持。关于赔偿损失的金额问题。住建发展公司通过招投标方式对涉案物业进行招租，涉案物业最终由xx公司中标承租，住建发展公司已于2016年12月21日公示了该中标结果，并公布了中标价，江南中街道社区服务中心作为原承租人，理应清楚该中标结果并能预见到其迟延交付涉案物业给住建发展公司造成损失的具体金额，现住建发展公司要求江南中街道社区服务中心按照其与xx公司签订的租赁合同约定的租金标准赔偿江南中街道社区服务中心迟延交付涉案物业期间的租金损失，有理，一审法院予以支持。经计算，住建发展公司从2017年1月1日起至2018年6月8日止的租金损失为2047088.29元，故江南中街道社区服务中心应向住建发展公司支付该笔款项。另，鉴于住建发展公司、江南中街道社区服务中心约定的租赁期限届满，住建发展公司理应向江南中街道社区服务中心返还保证金86360元，为减轻当事人诉累，一审法院在本案中一并处理保证金问题。抵扣住建发展公司理应向江南中街道社区服务中心支付的保证金后，江南中街道社区服务中心还应向住建发展公司支付的租金损失金额为1960728.29元。越馨公司关于江南中街道社区服务中心应按照《场地移交协议》的约定交付租金的陈述，一审法院的意见是，首先，该协议主要是住建发展公司与江南中街道社区服务中心就场地移交问题达成的合意，而非是原租赁关系的延续；其次，该协议约定租赁合同项下的未付租金等未尽事宜，由住建发展公司、江南中街道社区服务中心双方另行协商，换言之，住建发展公司、江南中街道社区服务中心并未就合同期满后租金的支付问题达成一致意见，现越馨公司要求江南中街道社区服务中心按照该协议约定向住建发展公司交付租金，没有事实依据，一审法院不予采纳。江南中街道社区服务中心要求按照2017年广州市房屋租金参考价公布的标准计付租金，亦无理，一审法院亦不予支持。另，住建发展公司与xx公司签订的租赁合同系双务合同，住建发展公司收取xx公司租金的前提是其已按约将涉案物业交付给xx公司，故即使xx公司已向住建发展公司支付了2017年1月1日至6月30日的租金，因住建发展公司并未在该期间内将涉案物业交付给xx公司使用，xx公司亦可随时要求住建发展公司返还该笔租金。也就是说，因江南中街道社区服务中心迟延交付涉案物业导致住建发展公司的租金损失是确定的，江南中街道社区服务中心应赔偿住建发展公司该笔损失，故对于江南中街道社区服务中心关于住建发展公司已收取xx公司2017年1月1日至6月30日租金的抗辩，一审法院不予采纳。关于租金损失的利息计算问题。虽然在租赁期限届满后，住建发展公司数次要求江南中街道社区服务中心返还涉案物业，但并未就租金损失的具体金额向江南中街道社区服务中心主张权利，故租金损失的利息起算时间从住建发展公司主张权利即2018年6月13日起计算为宜，住建发展公司要求分段计算利息，无理，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条之规定，于2018年10月9日作出如下判决：一、广州市海珠区江南中街道社区服务中心在本判决生效之日起十日内向广州市住宅建设发展有限公司赔偿从2017年1月1日起至2018年6月8日止的租金损失1960728.29元，并以1960728.29元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计付从2018年6月13日起至款项实际清偿之日止的利息给广州市住宅建设发展有限公司；二、驳回广州市住宅建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23671.2元，由广州市住宅建设发展有限公司负担1224.2元，广州市海珠区江南中街道社区服务中心负担22447元。上述受理费已由广州市海珠区江南中街道社区服务中心预交，广州市海珠区江南中街道社区服务中心同意广州市住宅建设发展有限公司在履行本判决时将其应负担的受理费22447元直接支付给广州市住宅建设发展有限公司。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，江南中街道社区服务中心提交证据五份：证据1为招标文件，拟证明住建发展公司以“江南东市场对外招租”而不是以物业进行招租，市场是江南中街道社区服务中心经营做成的，所以市场的租金和原来江南中街道社区服务中心承租的空置物业的租金是不一样的，故住建发展公司以市场对外招租进行招投标内容才能够有很高的租金。证据2为5月31日会议纪要；证据3为6月8日的会议纪要，证据2、3拟共同证明住建发展公司同意按67元每平方标准计付租金。证据4为媒体报道，拟证明江南中街道社区服务中心按时交还场地但住建发展公司不同意交吉场地。证据5为录音光盘、录音摘要，拟证明住建发展公司同意按67元每平方标准计付租金。住建发展公司质证认为：上述证据均非新证据。对证据1的真实性合、法性无异议，对关联性不予确认，证据1证实我司在该物业原租赁期到期前已对外发出招标文件，且对该物业情况和使用性质作出详细说明，明确房屋使用性质为住宅，也证明该房屋的租金是基于物业本身的价值来确定的；对证据2、3的三性不予确认，且经核查我司并未发现我司有留存上述会议纪要两份会议纪要。该两份会议纪要并无住建发展公司的盖章确认，也没有会议参加人员的签名确认，会议签到表只是证明到场参加会议的人员，并非是对会议纪要内容的确认；对证据4的三性不予确认，其内容并非当事人的陈述，对本案事实并无证明力；对证据5真实性、合法性无法确认，录音录像材料与录音摘要并非同一时间及材料的反映，与摘要并不相符江南中街道社区服务中心存在虚假陈述的嫌疑。且此份音像证据中我方人员从始至终为表示同意江南中街道社区服务中心按67元每平方米标准计付租金，故对该份证据的关联性不予认可。二审另查明，住建发展公司于2018年5月24日向江南中街道办事处送达《关于尽快移交海珠区xx路xx号之一、二首层场地的函》，该函件中载明：现要求贵单位与2018年5月31日前，按《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》等约定向我司移交场地，并按67元/平方米.月的标准向我司支付场地使用费；否则我司将按公开招租中单价85元/平方米.月追诉场地使用费。江南中街道社区服务中心一审中确认收到该函件。且二审中，住建发展公司表示双方在2018年4月27日确实有协商一致，同意江南中街道社区服务中心按照每平方米67元/月支付2017年1月到2018年5月的场地使用费，但适用该使用费标准是有前提的，即江南中街道社区服务中心必须在2018年5月底前完成场地移交，但江南中街道社区服务中心未能按照协商完成场地移交，故不能按照该标准计算场地使用费。二审中，江南中街道社区服务中心述称其已经按照每月每平方米67元的标准支付了涉案场地的使用费支付至2018年6月8日，总共是1706783.3元。二审庭后，住建发展公司向本院提交《情况说明》，主要内容为其司银行账户已于2018年11月26日收到江南中街道社区服务中心转来人民币1706783.3元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点如下：一、住建发展公司有无权利要求江南中街道社区服务中心支付租金损失；二、一审认定的租金损失是否妥当。关于住建发展公司有无权利要求江南中街道社区服务中心支付租金损失的问题。住建发展公司基于其和江南中街道社区服务中心之间的租赁合同到期后，江南中街道社区服务中心未能将涉案场地返还而提起本案诉讼，根据合同相对性原则，住建发展公司有权向江南中街道社区服务中心主张迟延交还场地给其造成的损失。江南中街道社区服务中心以涉案场地是越馨公司实际使用为由，主张住建发展公司无权向其追讨租金损失，理据不足，本院不予支持。关于一审认定的租金损失是否妥当的问题。该问题实际上需要回应两个方面，一是江南中街道社区服务中心未能按时交还涉案场地，住建发展公司是否有责任；二是一审法院认定的租金损失的计算标准是否合理。租赁关系结束后，交还租赁场地是承租人的义务。双方均确认涉案场地是在2018年6月8日交还，江南中街道社区服务中心认为其迟延至上述时间才交还涉案场地，是因住建发展公司责任所致，但江南中街道社区服务中心并不能提供充分证据证明住建发展公司拒绝接收阻挠其交还或涉案场地，故一审认定江南中街道社区服务中心对涉案场地未能交还应承担全部责任，并无不当，本院予以维持。住建发展公司与江南中街道社区服务中心之间的租赁关系终止后，通过招投标方式将涉案场地另租xx公司，由于江南中街道社区服务中心未能将涉案场地交还，导致住建发展公司不能按照新的租赁合同向xx公司收租，这是住建发展公司客观存在的租金损失，一审法院判令江南中街道社区服务中心按照住建发展公司与xx公司之间的租金标准赔偿其迟延交还场地给住建发展公司带来的租金损失，公平合理，本院予以维持。江南中街道社区服务中心主张按照每月46元/平方米的标准计租，理据不足，本院不予支持。至于江南中街道社区服务中心称住建发展公司同意按照每月67元/平方米的标准计算使用费的问题，从住建发展公司一审提交的《关于尽快移交海珠区xx路xx号之一、二首层场地的函》可知，适用上述标准的前提是江南中街道社区服务中心要在2018年5月31日前交还涉案场地，由于江南中街道社区服务中心并未在2018年5月31日前交还涉案场地，故本院对江南中街道社区服务中心主张按照每月67元/平方米的标准计算租金损失，不予支持。鉴于二审中双方确认已经在2018年11月26日支付了涉案房屋的使用费1706783.3元，本院据此对江南中街道社区服务中心还应支付的租金损失及相应利息起计标准均予以调整。综上所述，江南中街道社区服务中心的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第五条、第十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6511号民事判决第二项及案件受理费负担的决定。二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6511号民事判决第一项为：广州市海珠区江南中街道社区服务中心在本判决生效之日起十日内向广州市住宅建设发展有限公司赔偿从2017年1月1日起至2018年6月8日止的租金损失253944.99元及利息（其中2018年6月13日起至2018年11月26日止的利息以1960728.29元为基数；2018年11月26日至款项实际清偿之日止的利息以253944.99元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计付利息给广州市住宅建设发展有限公司）。二审案件受理费15515.95元，由广州市海珠区江南中街道社区服务中心。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月十日书记员 冯 韵彭诗敏