安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初531号 原告：合肥国鼎投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区金寨路329号国轩凯旋大厦2418室，统一社会信用代码91340100570411880K。 法定代表人：侯业寿，总经理。 委托诉讼代理人：蒋雅冬，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：鲁勇，男，1979年7月13日出生，汉族，住安徽省霍山县。 被告：汪坤，男，1983年7月24日出生，汉族，住安徽省霍山县。 二被告共同委托诉讼代理人：潘明，安徽承义律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：孙颖，安徽承义律师事务所律师。 原告合肥国鼎投资管理有限公司（以下简称国鼎公司）与被告鲁勇、汪坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告国鼎公司的委托诉讼代理人蒋雅冬、被告鲁勇及二被告的共同委托诉讼代理人潘明、孙颖均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告国鼎公司诉称：2016年3月21日，原告与鲁勇签订《房屋租赁合同》，约定：由鲁勇承租原告所有的位于合肥市房屋，用以经营儿童游戏厅。租期三年，自2016年5月1日至2019年4月30日；租金第一年180000元，第二年198000元，第三年217800元；转让费6万元整，于合同签订之日起三日内支付3万元，2017年5月1日支付3万元；物业费2元／平米，房屋面积270平米；租赁期间发生的水、电、气、物业管理等费用，由乙方缴纳。合同履行期间，鲁勇无故拖欠合同项下的各项费用，租金暂付至2017年8月1日，物业费暂付至2016年11月1日，此外还欠付转让费3万元、电费23695元。原告多次要求鲁勇付款未果。汪坤作为《房屋租赁合同》担保方，应当对合同项下债务承担连带责任。原告诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告鲁勇支付欠缴租金148500元、转让费30000元、物业费9720元、电费23695元及违约金160000元，以上费用合计371915元；3、被告汪坤与鲁勇对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费、律师费10000元由两被告承担。 被告鲁勇、汪坤共同答辩称：1、涉案租赁合同自2017年12月16日经双方协商解除。房租和物业费应计算至2017年12月16日。至合同解除之日，欠付租金为74250元、物业费为7290元；2、合同的违约金条款为单方解除合同情形下适用，但在本案中，解除合同为双方协商一致的结果，任何一方均不应支付违约金。另合同约定的违约金明显过高。根据合同法规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为约定过高，应予以适当减少。本案中约定的违约金已经达到年租金总额的76%，明显约定过高，原告的损失仅为未付租金的利息损失，违约金应不高于利息损失的30%。3、原告违约在先，导致我方租赁房屋的目的无法完全实现。合同约定原告需将租赁房屋外面的广场给我方使用，但原告根本没有权利将该广场给我方使用，城市管理部门多次禁止我方使用广场，原告在租赁合同中的承诺存在欺诈行为。4、合同自2017年12月16日已协议解除，我方实际使用房屋的时间只有一年半，转让费应相应扣减一半。另我方在使用该房屋时也支付了大量的装修费用，根据公平原则，我方只需支付一半的转让费。5、律师费及电费等其他费用的主张没有依据，不应得到支持。合同中并无关于律师费的约定，因此律师费的主张没有事实与法律依据。我方并未拖欠电费。另我方于2018年2月14日支付20000元租金，还有10000元保证金在原告处，原告诉请应该予以相应扣除。 经审理查明：2016年3月21日，国鼎公司（甲方）与鲁勇（乙方）、汪坤（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于合肥市房屋，用以经营儿童游戏厅。租期三年，自2016年5月1日至2019年4月30日；租金第一年180000元，第二年198000元，第三年217800元；物业费2元／平米，房屋面积270平米；转让费6万元整，于合同签订之日起三日内支付3万元，2017年5月1日支付3万元。合同期内，乙方转让该店铺，转让费归乙方所有。合同到期后，乙方续租，不产生转让费事宜。租金每季度支付一次。乙方应向甲方支付租赁保证金10000元；租赁期间发生的水、电、气、物业管理等费用，由乙方缴纳。现乙方租赁的场地，乙方可以使用门前广场，但需遵循不妨碍第三方原则，广场如何使用及使用广场费用根据收益情况双方另行约定，若效益良好，双方协商适当收取租金。乙方逾期支付租金超过10日的，甲方可以单方解除合同。甲方单方解除合同后，乙方应在10日内腾出房屋，除乙方交付的当月租金不予返还外，乙方应向甲方赔偿损失150000元……。汪坤作为担保人在合同上签字 合同签订后，国鼎公司按约交付了房屋。鲁勇支付了首期租金、租赁保证金10000元及转让费30000元。合同履行期间，鲁勇无故拖欠合同项下的各项费用，其中租金暂付至2017年8月1日，物业费暂付至2016年11月1日，另欠付转让费30000元。 国鼎公司于2017年12月8日向鲁勇发函，称：“我方收到贵方《解除合同告知函》，通知我方2017年12月16日停业关门，承租方的行为已构成严重违约，现我方致函通知承租人鲁勇、汪坤，同意贵方要求自2017年12月16日起解除双方于2016年3月21日签订的合同，请贵方结清欠付我方所有款及违约金，于合同解除之日迁出并移交涉案房屋”。鲁勇收函后于2017年12月15日将钥匙交还国鼎公司。截止2017年12月16日，鲁勇尚欠租金198000元/12*4.5月=74250元（2017年8月1日至2017年12月16日期间）、转让费30000元、物业费2*270平方米*13.5月=7290元(2016年11月1日至2017年12月16日期间)。 另查明：国鼎公司因本案支付律师费用10000元。鲁勇于2018年2月14日向国鼎公司转帐支付了租金20000元。 上述事实，有原、被告提供的全部证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：原告国鼎公司与被告鲁勇、汪坤于2016年3月21日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。鲁勇长期欠付租金已构成根本违约，国鼎公司与鲁勇协商解除合同并收回房屋，涉案租赁合同已于2017年12月16日实际解除。鲁勇应当向国鼎公司支付到期租金54250元（74250元-20000元）、物业费7290元、转让费30000元及律师费10000元。关于原告诉请的电费23695元，因原告未提供已发生电费损失的证据，对此诉请本院不予支持。原告诉请被告承担违约金160000元，二被告答辩称合同约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2017年12月16日起计算至款清之日止。对二被告的答辩意见，本院予以部分采纳。另汪坤作为担保人在合同上签字应当承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥国鼎投资管理有限公司与被告鲁勇、汪坤2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月16日解除； 二、被告鲁勇于本判决书生效后十日内支付原告合肥国鼎投资管理有限公司租金54250元、物业费7290元，转让费30000元，以上合计91540元，并支付违约金（以91540元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2017年12月16日起计算至款清之日止）； 三、被告鲁勇于本判决书生效后十日内支付原告合肥国鼎投资管理有限公司律师费用经济损失10000元； 四、被告汪坤对本判决书主文内容的第二项确定的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告合肥国鼎投资管理有限公司的其他诉讼请求。 若被告鲁勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6879元，由被告鲁勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 钱 越 人民陪审员 崇 椿 人民陪审员 王劲松 二〇一九年五月十四日 书 记 员 苏明宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国担保法》 第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；