江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初2415号原告姚嘉华，男，1951年7月29日生，汉族，居民。原告侯红菲，女，1977年7月20日生，汉族，居民。原告缪秀美，女，1952年2月2日生，汉族，居民。原告罗金苏，男，1961年11月23日生，汉族，居民。原告黄璟，女，1987年8月28日生，汉族，居民。原告陈友仕，男，1954年12月1日生，汉族，居民。原告黄建年，男，1953年2月13日生，汉族，居民。原告胡隆根，男，1951年11月19日生，汉族，居民。原告王凌，女，1954年7月1日生，汉族，居民。原告周杰，男，1967年4月19日生。原告杨步龙，男，1953年11月11日生，汉族，居民。原告刘汉兆，男，1987年12月14日生，汉族，居民。原告林兵，女，1955年3月19日生，汉族，居民。原告朱念平，男，1979年5月4日生，汉族，居民。原告朱丹，男，1982年7月18日生，汉族，居民。原告孔敏，女，1954年8月27日生，汉族，居民。原告周永庆，男，1994年4月23日生，汉族，居民。上列原告共同委托诉讼代表人周杰、杨步龙。被告南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会（统一社会信用代码55320115773988495K），住所地在南京市江宁开发区秦淮路86号。法定代表人张惠。委托诉讼代理人王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。原告姚嘉华、侯红菲、缪秀美、罗金苏、黄璟、陈友仕、黄建年、胡隆根、王凌、周杰、杨步龙、刘汉兆、林兵、朱念平、朱丹、孔敏、周永庆诉被告南京市江宁区秣陵街道秦淮社区居民委员会（以下简称秦淮社区居委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。十七原告的共同委托诉讼代表人周杰、杨步龙，被告秦淮社区居委会的委托诉讼代理人王明鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚嘉华、侯红菲、缪秀美、罗金苏、黄璟、陈友仕、黄建年、胡隆根、王凌、周杰、杨步龙、刘汉兆、林兵、朱念平、朱丹、孔敏、周永庆向本院提出诉讼请求：请求判令撤销南京市江宁区托乐嘉花园业主大会[2016]第14号的决议。事实与理由：2016年10月16日，托乐嘉业委会召开业主代表大会临时会议，表决选聘物业服务企业事项。托乐嘉业委会发布物业企业选聘工作流程，采用对报名十几家物业企业由部分业主投票选定的“多进二”“二选一”方式，最终产生小区物业服务企业。这种选聘物业企业的程序和方式严重违背了《托乐嘉花园业主大会议事规则》（以下简称托乐嘉议事规则）第二十四条由托乐嘉全体业主双过半同意的规定。由于未预先制定甲方（业主）版《托乐嘉物业服务合同》，致使业主被迫接受高价物业费，严重损害业主利益。且业主代表大会表决过程及得票统计方法违背托乐嘉议事规则关于业主代表征集汇总业主小组意见的要求，造成最后表决结果虚假。故，托乐嘉业委会未经业主代表大会授权，擅自制定选聘物业服务企业方式，业主代表大会临时会议议事方式和程序违反托乐嘉议事规则和相关法律法规，所作决议应予撤销。被告秦淮社区辩称，1、本案被诉业主大会决议，是托乐嘉业委会组织召开业主大会后作出，并非社区组织作出，托乐嘉业委会委员任期届满，并不意味社区居委会就能成为业主撤销权的适格被告。原告依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条起诉其，但是该条款陈述的社区居委会代行业委会职责的前提是因客观原因不能选举产生新一届业委会。但目前，在秣陵街道物管办及被告的指导下，选聘新一届业委会委员的工作正在有序开展。本案不属于客观原因未能选举产生新一届业委会。规章中所陈的代行职责并不包含承担业委会的诉讼主体地位，如需社区居委会代行业委会的诉权，必须有明确的法律依据。该规章中只是说社区居委会可以代行业委会的职责，用的是可以并非应当，故其作为本案被告主体不适格，且与业主自治的原则相违背。2、本案被诉决议于2016年10月16日作出，决议的内容是关于选聘物业服务企业以及选聘价格，相关的决议内容均已进行了公示。被选聘的物业企业也早已进入小区进行物业服务，收取物业费，应当认定原告在相关决议公示期满时对于本案被诉决议的内容应当知晓。业主提起业主撤销权之诉应当在知道或者应当知道作出决议之日起一年内行使，现一年除斥期间届满，原告提起本案诉讼在2019年1月23日，仅据此也应当驳回原告的诉请。经审理查明：原告缪秀美等均系托乐嘉小区业主。2016年8月22日，托乐嘉业委会发布公告，决定在托乐嘉花园小区选聘物业服务企业，并公布报名企业的条件。同年9月12日和17日，托乐嘉业主大会[2019]第09号、第10号决议分别发布托乐嘉花园选聘物业展示公告、托乐嘉花园选聘物业展示结果公示，决定将万科、金地两家物业企业提交业主代表大会表决，并将两家物业公司提交的方案及合同要点公示，并公布了针对方案及合同要点的修改意见的提交方式。2016年10月16日，托乐嘉业主大会发布[2016]第14号决议，公布托乐嘉小区物业服务企业表决结果为南京万科物业管理有限公司。另查明，托乐嘉花园业委会已于2018年9月15日任期届满，目前仍未选出新的业委会。托乐嘉花园小区系被告秦淮社区居委会管辖的小区。上述事实，有托乐嘉业主大会[2016]第9号、第10号、第14号公示、议事规则及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，业主的合法权利受法律保护，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。国务院《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《江苏省物业管理条例》第二十四条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。虽然住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。但该文件的效力级别仅是部门的工作文件，该处的“代行业主委员会的职责”应限缩理解，不应扩展为在本案业主委员会因故未能及时成立的情况下，居委会能够以自身名义成为业主撤销权之诉的适格被告。结合国务院、江苏省的相关行政法规并参照南京市的相关规定，本案业主在业主委员会未能及时成立、不能正常开展工作的情况下，如对业主大会的决议存在异议，可依法寻求相关解决途径。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第十九条、《江苏省物业管理条例》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告姚嘉华、侯红菲、缪秀美、罗金苏、黄璟、陈友仕、黄建年、胡隆根、王凌、周杰、杨步龙、刘汉兆、林兵、朱念平、朱丹、孔敏、周永庆的诉讼请求。本案应收案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  闫立海人民陪审员  王才德人民陪审员  董尔成二〇一九年五月十六日法官 助理  胡健志书 记 员  郑 江