广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9268号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号，统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：吴汝明，女，1973年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告吴汝明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，适用小额诉讼程序后转为适用简易程序进行审理。本案于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令:1、被告支付原告自2017年1月起所有物业服务费及违约金，暂计至2019年2月物业服务费为13169.12元，违约金则自2017年1月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为5325.94元；2、被告承担原告支出的律师费2400元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告调整第1项诉讼请求为：被告支付原告自2017年1月1日起所有物业服务费及违约金，物业服务费计至2019年2月28日为13168.24元，违约金则自2017年1月6日起计至被告实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为5325.48元。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园六座24楼02室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号六座24层2402单元，下称涉案房屋）业主，2016年4月22日原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案房屋合同面积为126.55平方米,实测面积为126.66平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元（4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案房屋买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年1月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：126.55平方米*4元=506.2元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：126.66平方米*4元=506.64元。以上暂计至2019年2月份共拖欠物业服务费：13169.12元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年1月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年2月28日为5325.94元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告答辩如下：一、涉案前期物业服务协议是霸王合同，协议中约定的条款没有体现业主的意愿、损害了业主的合法权益，有违公平正义，应视为无效合同；二、原告称被告签订协议必须于2017年1月1日开始缴纳物管费，此协议是2016年4月购房时签订的，是默认房子达到交楼标准而签订的协议。可是2016年12月被告验收房子，被告的房屋大面积空鼓、裂缝，整修了三个月，被告于2017年3月29日才签名收楼，所以物管费应从2017年4月开始缴纳；三、原告主张的违约金过高，不合理不合法；四、本案属于普通的物业服务纠纷案件，案情简单、诉讼标的小，家利物业公司在同样的时间里、基于同样的事实与理由起诉40位业主，所用的材料均一致，不需要过高的专业知识和更多的工作时间，没有聘请律师的必要，律师费是不合理的费用，无需业主承担。五、原告收取的物业费与其提供的服务不成正比，原告存在严重违反前期物业服务协议、承诺书的违约行为：1、小区卫生差，楼梯口、消防通道、安全出口长期被杂物堵塞、占用。物业服务人员素质差，保安人员形同虚设；2、协议约定的尊贵会所服务实际上于2018年1月15日才首次开放、会所游泳池2018年6月才首次开放；3、原告未按物业服务协议约定履行财务公示；4、未按约定进行小区满意度调查。综上，涉案物业费应从2017年4月开始支付，应免被告的违约金，原告自行承担本案律师费、诉讼费。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、涟岸花园前期物业服务协议，证明原、被告的物业服务合同情况。3、《收楼入伙手续进程确认表》，证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。4、《涟岸花园物业交楼通知书》及回执、交楼通知的EMS快递单，证明被告收楼情况。原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，且被告已收到该通知并同意物业服务费的起算时间。5、专项法律服务合同，证明原告委托律师代理的具体情况。6、发票，证明原告须支付相应律师服务费用情况。7、寄发律师函EMS单，证明原告催收情况。8、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。诉讼中，被告举证的证据如下：1、《收楼入伙手续进程确认表》、《单位检查记录表》、房屋照片，证明6座2402房子因整修而延期收楼，被告于2017年3月29日才收楼，并证明被告是由于房屋空鼓、裂纹等质量问题需要整修而导致无法按期收楼。2、2017年3月发展商、物业与被告相谈照片、被告书面提出的问题、开发商回函，证明被告由于房屋整修而导致无法按期收楼。3、2019年5月银行利率表，证明原告的违约金畸高。4、与管家陈正贤的微信聊天记录截图，证明被告无法与原告达成和解、延迟交物管费的原因。5、《广东泽康律师事务所诉讼委托代理合同》，证明原告的律师费过高、不合理。6、照片、微信聊天记录截图、治安调解协议书、《涟岸花园前期物业服务方案》、《承诺书》、会所开放通知截图、物业服务资金收支情况公示，证明原告违约失职。①原告管理差服务差、原告卫生差，安保差，违反《服务方案》、《承诺书》里关于卫生和安保工作的要求；②会所2018年1月15才开放，原告违反《服务方案》、《承诺书》里的“尊贵会所服务”；③原告经过多次投诉才出现的简单财务报表，原告违反《服务方案》、《承诺书》里的“每年不少于一次向乙方公布物业服务费用收支帐目”；④展示《服务协议》、《服务方案》、《承诺书》内容，证明原告违约。7、原告与业主及开发商商谈照片、业主爆发游行抗议照片，证明原告违反《服务方案》、《承诺书》里的“满意率95%以上”。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查，制作勘查笔录一份，拍摄照片33张。本院组织原、被告举证质证，对双方提交的证据认定如下：原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认。原告对被告提供的证据1中的《收楼入伙手续进程确认表》真实性无异议，本院对其真实性予以采信；被告提供的证据1中的《单位检查记录表》、房屋照片及证据2，涉及交付房屋的质量问题，是其与开发商之间的问题，缺乏与本案的关联性，本院不予采信；被告提供的证据4、6、7与本案具有关联性，本院予以采信；被告提供的证据3、5，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。原、被告对本案现场勘查形成的笔录及照片的真实性无异议，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：涉案物业概况。位于佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园六座2402单元的房屋为被告向开发商所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为126.55平方米。涉案房屋于2017年11月2日办理了产权登记，载明的房屋建筑面积为126.66平方米。2016年12月21日，被告出具《回执》，回执载明：本人为涟岸花园科润路10号6座2402单位业主，已于—年—月—日收到贵司发出的《涟岸花园物业交楼通知书》及全部附件，已知悉并确认涉案房屋的物业费从2017年1月1日开始计收。2017年3月29日，被告办理了收楼入伙手续。二、物业服务协议及物业服务提供方的承诺。被告与原告签订《前期物业服务协议》，双方就涉案房屋的前期物业管理事宜作了约定。协议第二条约定，物业管理服务的内容包括综合管理服务、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理八方面20小项。协议第四条约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日；住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；业主在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用；业主在每月5日之前交纳当月物业服务费用。协议第十一条约定：“违约责任……甲方（原告）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……乙方（业主）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等事项作出约定。2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对涉案房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。三、物业费缴纳情况。被告未缴纳过物业服务费。四、部分物业服务履约情况。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月26日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。五、其他。（一）原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业管理费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。原告于2019年3月9日支付了本案律师费2400元。（二）涉案房屋所在的涟岸花园住宅小区的建筑面积为262009.76平方米，建设单位为佛山市和记黄埔地产有限公司。该公司于2014年8月26日通过招投标方式选定原告作为小区的前期物业服务企业，双方于2014年8月27日签订《佛山市前期物业服务委托合同》。本院同期受理原告诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。本院认为，本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费的问题。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。至于被告辩称因房屋质量问题导致迟延收楼，物业服务费应从实际收楼之日开始起算。本院认为，是否构成迟延交楼为被告与开发商之间的问题，若被告认为其权益受到损失应另行向开发商主张，不得据此拒交物业服务费，被告的辩称本院不予采纳。被告知悉并确认物业服务费应从2017年1月1日计收，原告主张从该日计收物业费符合双方的约定，应予以支持。物业服务费应从2017年1月1日开始按协议约定的标准计算，《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准为4元／月?平方米，以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。结合原告的诉请，被告应支付从2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费为13168.24元[（4元／月?平方米×126.55平方米×10个月）+（4元／月?平方米×126.66平方米×16个月）]。关于违约金的诉请。本案合同约定逾期交费按每日千分之一计付违约金，折算年利率超过36%。鉴于：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，被告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三、被告对违约金提出了抗辩。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算，对原告主张的违约金标准超出的部分本院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的计算方式，被告每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至本判决确定的物业服务费实际支付之日止。关于律师费的诉请。原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，本院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告吴汝明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园六座2402房2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费13168.24元及违约金[违约金以当月应付物业服务费为本金，从应付物业服务费的当月6日按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止]；二、被告吴汝明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为161元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担40元，被告吴汝明负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年五月十四日书记员 方紫盈