山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终321号上诉人（原审原告）：杨淑玲，女，1980年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李相杰，山东誉实律师事务所律师。委托诉讼代理人：张劲，山东誉实律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：孙政民，男，1970年10月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：池作庆，山东德衡（烟台）律师事务所律师。原审被告：柳本鹏，男，1955年8月7日出生，汉族，住山东省龙口市。原审被告：龙口龙怡建筑配套工程有限公司，住所地山东省龙口市新嘉镇位邹村西。法定代表人：柳本鹏，该公司经理。原审被告：烟台怡和木业有限公司，住所地山东省龙口市新嘉街道办事处西首。法定代表人：柳清华，该公司经理。上诉人杨淑玲因与被上诉人孙政民、原审被告龙口龙怡建筑配套工程有限公司（以下简称龙怡公司）、烟台怡和木业有限公司（以下简称怡和公司）、柳本鹏案外人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过阅卷、法庭调查和询问当事人，对案件进行了审理。杨淑玲的委托诉讼代理人李相杰、张劲，孙政民的委托诉讼代理人池作庆到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。杨淑玲向本院上诉请求，撤销一审判决，改判确认案涉房屋系杨淑玲所有，不得执行并解除查封。事实与理由：一、杨淑玲与柳本鹏在法院查封案涉房产之前签订了合法有效的房屋买卖合同。双方于2014年4月15日签订补充协议，约定以620万元的价格将案涉房产出售给杨淑玲，当年4月30日又签订了房屋买卖合同，进一步作了确认。二、杨淑玲已由本人或通过李书和分多次通过银行汇款或存入现金，向柳本鹏支付了大部分购房款，柳本鹏于2016年4月1日出具了收到杨淑玲房款壹拾贰万元，于2014年4月15日出具了收到杨淑玲陆佰万元的收据。三、一审法院适用法律存在错误，杨淑玲因北京市的地方政策不能办理房产过户，不能认定为因买受人自身的原因未能办理过户。此外，柳本鹏与妻子于2014年4月25日离婚，当时双方对财产并无争议，一审法院在一审判决书确认案涉房产系夫妻共同财产，认定柳本鹏在离婚后所作的财产处置无效，做出了针对案外人的权利认定，没有法律依据。孙政民答辩称，杨淑玲不具有足以排除执行的实体权利，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审法院于2014年4月30日查封案涉房产，杨淑玲所提交的房屋买卖合同是在2014年4月30日签订，并非在法院查封之前签订房屋合同。案涉房产是柳本鹏与妻子栾淑霞的夫妻共同财产，即便杨淑玲与柳本鹏签订了房屋买卖合同，亦不符合《中华人民共和国婚姻法》相关规定，为无效合同。二、杨淑玲不能证明已向柳本鹏本人支付了购房款，杨淑玲称最早在2011年7月22日就开始向柳本鹏支付购房款，却没有要求柳本鹏开具收据，2014年4月15日通过李书和向柳本鹏指定的刁金涛转账200万元，刁金涛的陈述存在矛盾，2014年4月15日李书和向柳本鹏转账280万元是伪证。三、在法院查封之前，杨淑玲只是以承租的方式居住在案涉房屋，并非基于房屋买卖合法占有。四、杨淑玲明知根据限购政策其身份不符合北京市商品房买卖资格，未能办理过户登记的原因在于自身。龙怡公司、怡和公司和柳本鹏未作陈述。杨淑玲向一审法院起诉请求：1.不得执行北京市朝阳区农展馆南路9号院2号楼105室房屋（以下简称涉案房屋）并解除查封措施；2.确认涉案房屋属于杨淑玲所有；3.本案诉讼费用由孙政民承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。双方当事人对以下事实和证据不存异议：2003年12月25日，柳本鹏与北京世纪京华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋。2010年4月24日，龙怡公司向曲荣毅借款700万元，约定了借款用途、借款期限及利率等事项，怡和公司与柳本鹏对该借款承担连带保证责任。之后因该借款产生纠纷，曲荣毅向一审法院提起诉讼，案经一审法院审理，于2014年12月17日作出了（2014）烟民一初字第87号民事调解书。一审法院于2014年4月29日作出（2014）烟民一初字第87-1号民事裁定书，查封了涉案房屋。因龙怡公司、怡和公司及柳本鹏未按一审法院（2014）烟民一初字第87号民事调解书的约定履行义务，曲荣毅向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年4月30日作出（2015）烟执字第359-1号执行裁定书，继续查封了涉案房屋。2017年5月22日，一审法院作出（2017）鲁06执异38号裁定，变更孙政民为案件申请执行人，继受原申请执行人曲荣毅的权利义务。2018年6月11日，杨淑玲对一审法院查封涉案房屋提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封。事实与理由为：一、涉案房屋的所有权属于杨淑玲所有。杨淑玲与柳本鹏于2009年1月达成购房意向，杨淑玲于2011年7月、8月为柳本鹏支付了该房屋的剩余贷款。在该房屋贷款还清后，双方于2014年4月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，柳本鹏将涉案房屋卖给杨淑玲，杨淑玲支付购房款累计600万元，该涉案房屋由杨淑玲自2009年1月占有使用至今。因为杨淑玲当时不符合过户资格，为了保护购房人利益，防止柳本鹏一房二卖或违约，为此双方签订补充协议，签署房屋抵押合同并办理抵押手续，办理了他项权证，证号为X京房他证朝字第××号，债权数额为6200000元，房屋坐落为北京市朝阳区××路××院××楼××室，但该补充协议不是双方的真实意思，是为了给买房人即杨淑玲的保障，待能过户时再办理过户手续，据此可以得出杨淑玲与柳本鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，杨淑玲支付了购房款，实际已经依据合同取得涉案房产，系涉案房屋的合法所有权人。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，法院对涉案房屋的查封行为是错误的，损害了杨淑玲的合法权益，请求法院依法解除对上述房产的查封。孙政民称，杨淑玲的申请事由不成立，应依法裁定驳回。一、涉案房屋系柳本鹏在婚姻关系存续期间于2003年12月25日购买的，并于2004年12月15日办理的房屋产权证，房产证号为京房权证朝私04字第××号，该房屋应为柳本鹏与栾淑霞的夫妻共同财产。二、涉案房产由烟台市中级人民法院依法查封。三、杨淑玲不符合北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》中北京市住房购买资格。四、柳本鹏与妻子栾淑霞于2014年4月25日在龙口市民政局办理离婚手续，离婚协议中未提及涉案房产的分割分配问题，故柳本鹏故意隐藏、隐瞒夫妻共同财产。即使是柳本鹏向杨淑玲出售了涉案房产，亦是无效的。五、杨淑玲不能证实与柳本鹏于2014年4月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年4月15日签订的补充协议是真实的，同时亦不能证实支付房款是真实的。根据以上事实及相关法律规定，法院查封并依法拍卖涉案房产是合法的，请求依法驳回杨淑玲的申请。龙怡公司及柳本鹏称，杨淑玲的主张属实，杨淑玲将大部分房款已经支付，只剩下2万元未支付。在卖给杨淑玲前，杨淑玲一直租住在涉案房屋居住至今，大概有七八年的时间了。由于当时房子是柳本鹏按揭的，因为还不上贷款被银行起诉，起诉后杨淑玲替柳本鹏偿还了全部的银行贷款。2018年6月22日，一审法院作出（2018）鲁06执民32号裁定书，认为：双方争议的焦点问题为杨淑玲是否享有足以排除执行的实体权利，其要求解除对涉案房屋的查封应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨淑玲提交的补充协议签订的时间是2014年4月15日，而杨淑玲提交的其与柳本鹏签订的房屋买卖合同的时间是2014年4月30日，签订补充协议的时间早于买卖合同的时间有悖常理。杨淑玲主张涉案房产系其全部出资，但提交的证据中有部分汇款人为李书和，且收款人非柳本鹏，杨淑玲提交的证据不足以证实其对涉案房产已支付了大部分款项，故杨淑玲主张享有足以排除执行的实体权利，要求停止对涉案房产的执行，证据不足，一审法院不予支持，裁定驳回案外人杨淑玲的异议请求。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.杨淑玲提交《补充协议》、《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》、《房屋他项权证书》。《补充协议》相关内容为“经甲（柳本鹏）乙（杨淑玲）双方协商，甲方将坐落于北京市朝阳区农展馆南路9号博雅园第2座105号房产售给乙方，双方约定价格为人民币陆佰贰拾万元整。因乙方暂时不能过户，双方签订主债权和房屋抵押合同在朝阳区房屋产权登记机构作备案。甲方将上述房产抵押给乙方，待乙方符合购房条件时甲方将该房屋过户登记在乙方名下；在该房产权未过户到乙方名下之前，甲方不得以其他任何理由反悔，将此处房产不售予乙方。甲乙双方所签主债权和房屋抵押合同是为保证乙方的权益，待该房产过户到乙方名下，双方解除主债权和房屋抵押合同。甲方同意乙方先付人民币陆佰万元余贰拾万元。待该房产过户到乙方名下付清。柳本鹏、杨淑玲协议底部签署有柳本鹏、杨淑玲名字，见证人处签署有吕树旺、秦振昌名字，落款时间为2014年4月15日。”《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》中出卖人为柳本鹏，买受人为杨淑玲，出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区××路××院××号，所有权证号为京房权证朝私04字第××号，成交价为620万元，买受人采用自行交割的方式付款，出卖人应当在约定时间前将该房屋交付给买受人。合同尾部有柳本鹏、杨淑玲的签名，落款时间为2014年4月30日。《房屋他项权证书》证号为X京房他证朝字第××号，载明房屋他项权利人为杨淑玲，房屋所有权人为柳本鹏，他项权利种类为一般抵押，债权数额为620万元，登记时间为2014年4月15日。杨淑玲主张其与柳本鹏于2014年4月15日达成房屋买卖的意向，当天办理了房屋的抵押登记，后于2014年4月30日补签了房屋买卖合同。杨淑玲表示其与柳本鹏没有签订主债务和房屋抵押合同，其办理抵押的目的是为了防止柳本鹏一房二卖。孙政民主张房屋买卖合同与补充协议的相关顺序不符合常理，房屋买卖合同中没有共有人的签字，且杨淑玲关于房屋买卖的陈述前后矛盾，故不予认可《补充协议》、《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》的真实性。另外，杨淑玲与柳本鹏没有按照《房屋他项权证书》的内容签订主债权合同，《房屋他项权证书》记载的内容与事实不符。柳本鹏、龙怡公司、怡和公司对杨淑玲的主张没有异议。一审法院认为，杨淑玲主张其与柳本鹏存在涉案房屋的买卖合同关系，但其所提交的相关证据反映双方先是形成了补充协议，之后又签订了房屋买卖合同，该做法有违常规，且杨淑玲几次陈述其与柳本鹏达成涉案房屋买卖合意的时间相互矛盾，不能证实双方之间就涉案房屋的买卖合同关系有效成立。杨淑玲与柳本鹏虽然办理了《房屋他项权证书》，但双方没有签订相关债权债务、房屋抵押的合同，不能证实双方之间成就了有效的抵押行为。2.杨淑玲提交银行付款、存款凭证及收据，出生医学证明。银行存、付款凭证中：2011年7月22日，李书和通过中国建设银行支付柳本鹏30万元；2011年8月31日，杨淑玲通过中国光大银行支付柳本鹏802621.75元；2011年8月31日中国光大银行现金存款凭证，金额为14663元，款项来源填注为柳本鹏交诉讼费；2014年4月15日，李书和通过中国建设银行支付柳本鹏280万元；2014年4月15日，李书和通过中国建设银行支付刁金涛200万元；2016年4月1日，杨淑玲通过中国工商银行支付曲爱华12万元；2016年7月11日，杨淑玲通过中国农业银行支付柳本鹏5万元。收据上部分载明：收到杨淑玲购房款人民币陆佰万元整（房产见双方协议）。柳本鹏2014.4.15号；下部分载明：收到杨淑玲房款壹拾贰万元正。2016年4月1日柳本鹏。出生医学证明载明新生儿李佳宜，母亲杨淑玲，父亲李书和。杨淑玲主张所支付的款项为购房款，其与李书和共同生活，给刁金涛、曲爱华付款是柳本鹏电话告知李书和收款人的名字并短信通知李书和收款人的信息及账号。柳本鹏不是在杨淑玲每次付款之后给出具手续，只是在2014年4月15日、2016年4月1日出具的收据。2014年4月15日，杨淑玲与柳本鹏提到要签房屋买卖合同，当天为了办理抵押就先签了补充协议，杨淑玲实际没有支付到600万元，吕树旺根据补充协议写的600万元的收据，柳本鹏签的名字。柳本鹏对证据的真实性没有异议，主张200万元由刁金涛当天在北京提现带回龙口第二天给了柳本鹏，因柳本鹏欠曲爱华12万元，杨淑玲付款给曲爱华后，曲爱华给柳本鹏打了收条。孙政民主张：2011年7月22日李书和打给柳本鹏的交易信息来看，无法证实支付的是房款，并且杨淑玲也提供不出柳本鹏当时出具收到房款的书面收据，按照正常合理的流程，如果是2011年7月份双方已经达成房屋买卖合同意向，应当签订房屋买卖合同并约定房屋买卖价格以及房款的支付方式，但是杨淑玲并不能提供相关证据，以上述款项作为支付房款不符合常理。2011年8月31日这笔款项有异议，如杨淑玲所讲的该笔款项系其替柳本鹏支付的房屋按揭贷款，支付的房屋贷款并不是房屋买卖合同的房款，也不能提供双方就该笔款项当时原始的书面凭证。关于诉讼费的缴费单据，杨淑玲无法证明系由其向光大银行支付。2014年4月15日由李书和打款280万元，无法证实该款项系房款。关于同样为2014年4月15日由李书和打给刁金涛的200万元，亦无法证实系涉案房屋的购房款，也没有当时柳本鹏出具的收款收据，不符合交付购房款的一般常识。2016年4月1日杨淑玲支付曲爱华12万元，凭证内容没有载明用途，曲爱华并非涉案房屋的当事人，对该证明事实存有异议。2016年7月11日杨淑玲支付的5万元，不能证实是购房款，也没有正常开具的收据。对收据的真实性有异议，从两份收据的书面时间以及内容来看，系后来补签的。第一份2014年4月15日柳本鹏签字以上部分不是其本人书写，且内容上看600万元与实际数额不相符。同样在这张收据上，下半部分有柳本鹏书写的2016年4月1日收到杨淑玲12万元整，前后相隔两年之久，出现在一张白条上不符合常理。因此这个收据是后期补签的，不是当时的真实意思表示。医学出生证明不能证实杨淑玲与李书和之间的关系。一审法院认为，医学出生证明仅是血缘关系方面的证明，不能证明婚姻、共同生活方面的事实。杨淑玲自2011年7月起即与柳本鹏之间存在经济往来，杨淑玲主张其支付的是购房款，与其所主张购房合意的达成、房屋买卖合同的签订不符，且柳本鹏长期未出具收款手续，直至2014年4月15日方在吕树旺书写的收据签字，相关款额尚不相符，另外，杨淑玲没有提交证明柳本鹏短信指定付款等证据，柳本鹏亦未提交刁金涛提现的相关证据，故不能认定杨淑玲向柳本鹏支付了购房款。3.杨淑玲申请刁金涛、秦振昌、吕树旺出庭作证。吕树旺证称其与杨淑玲、柳本鹏系朋友，杨淑玲不具备在北京购房的资格，其购买柳本鹏的房屋，必须先房产进行抵押，杨淑玲与柳本鹏就签订了补充协议，吕树旺在该协议上签字。秦振昌证称其在2014年4月15日杨淑玲与柳本鹏签订的补充协议上签字，杨淑玲与柳本鹏在北京市朝阳区房管局办理了手续。因为柳本鹏没有带身份证，让司机去银行办理的银行卡，打了200万元，不是当天就是第二天司机在北京两个银行把钱取出来带回龙口给了柳本鹏。刁金涛证称因柳本鹏2014年4月15日在北京没带身份证，刁金涛用自己的身份证在中国银行办了一张银行卡，打入200万元购房款后第二天在北京两个银行将款提出，晚上回龙口给了柳本鹏。杨淑玲、柳本鹏对证人证言没有异议。孙政民对证人证言不予认可，主张2014年4月15日杨淑玲与柳本鹏办理《房屋他项权证书》必须提供身份证原件，证人的陈述多处不合常理，证人没有反应真实情况。一审法院认为，吕树旺、秦振昌证称补充协议签订情况，但不能证实杨淑玲与柳本鹏就涉案房屋买卖合同关系有效成立。秦振昌、刁金涛证称200万元购房款支付情况，与柳本鹏的陈述不符，且缺乏银行凭证的印证，一审法院依法不予采信。4.杨淑玲提交物业公司出具的居住证明，物业费、采暖费结清证明，物业费及水、电、暖发票，家具购置合同及付款凭证，主张其自2009年起即在涉案房屋居住并支付相关费用。柳本鹏、龙怡公司、怡和公司对杨淑玲的主张没有异议。孙政民表示对证据的真实性不能确认，对杨淑玲居住情况予以认可，但不能确定居住的性质是租赁或是其他关系。一审法院认为，杨淑玲提交的本组证据证实其在涉案房屋居住情况，其他当事人予以认可，一审法院对此事实予以认定。5.孙政民提交《夫妻关系证明书》及《离婚协议书》，主张柳本鹏与栾淑霞于1980年10月1日登记结婚，2014年4月25日离婚，离婚协议中未提及涉案房屋的分配。杨淑玲对本组证据的真实性没有异议，主张涉案房屋已由柳本鹏在2014年4月15日出卖，没有必要在离婚协议中出现。柳本鹏对本组证据的真实性亦没有异议，主张其已在2014年4月15日出卖了涉案房屋，且栾淑霞亦知道卖房的事情，故不可能在离婚协议中出现。柳本鹏没有提交栾淑霞同意其出卖涉案房屋的证据。一审法院认为，柳本鹏在与栾淑霞夫妻关系存续期间购买涉案房屋，在柳本鹏没有提交证据证明涉案房屋为其个人所有的情况下，应当认定为共有财产。柳本鹏主张栾淑霞知道涉案房屋的处分情况，但未提交相应的证据，一审法院依法不予采信。案件审理中，杨淑玲表示因其达不到北京市购房标准而未办理涉案房屋的过户手续。一审法院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据，没有证据或证据不足以证明相关事实的，应当承担不利后果。杨淑玲主张其与柳本鹏就涉案房屋依法建立了买卖合同关系并支付了购房款项，但其所提交的证据不能证实其与柳本鹏之间成就合法有效的买卖合同关系并支付了对应款项，亦不能证实其符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。另外，柳本鹏未能提交其经得财产共同所有人同意而处分财产的证据。故对杨淑玲的诉讼主张，依法不予支持。综上所述，一审法院认为杨淑玲的诉讼请求证据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决驳回杨淑玲的诉讼请求。案件受理费55200元，由杨淑玲负担。本院二审中，杨淑玲提交了刁金涛的中国银行卡交易记录，证实刁金涛使用本人银行卡，按照柳本鹏的指示，于2014年4月15日为柳本鹏收款200万元，并于4月16日、4月17日提取现金的事实。刁金涛在一审出庭时，证实收到该款并分两次提取现金带回交付给柳本鹏。孙政民对证据的真实性不予认可。根据双方当事人在一、二审提交的证据，本院认定如下事实：2003年12月25日，柳本鹏与北京世纪京华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋，杨淑玲自2009年起租赁居住，此后杨淑玲与柳本鹏达成购房意向，杨淑玲为柳本鹏支付了该房屋的部分贷款。双方于2014年4月15日签订了买卖案涉房屋的补充协议，并于当日到房地产行政主管部门办理了房屋抵押登记，后又于2014年4月30日签订了房屋买卖合同，杨淑玲对该涉案房屋占有使用至今。在双方签订房屋买卖合同前后，李书和于2011年7月22日，通过中国建设银行向柳本鹏汇款30万元；杨淑玲于2011年8月31日，通过中国光大银行向柳本鹏汇款802621.75元；杨淑玲于2011年8月31日通过中国光大银行为柳本鹏存款14663元；李书和于2014年4月15日，通过中国建设银行向柳本鹏汇款280万元；李书和于2014年4月15日，通过中国建设银行向刁金涛汇款200万元；杨淑玲于2016年4月1日，通过中国工商银行向曲爱华汇款12万元；杨淑玲于2016年7月11日，通过中国农业银行向柳本鹏汇款5万元。以上7笔付款共计6087284.75元。上述汇款人中，李书和与杨淑玲育有一子，但两人未办理结婚登记，刁金涛系柳本鹏雇佣的司机。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审诉讼的争议焦点是：杨淑玲对于案涉房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。杨淑玲主张根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房产具有排除执行的民事权益。该条内容为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院根据查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：一、关于在法院查封案涉房产之前，杨淑玲与柳本鹏是否已签订合法有效的房屋买卖合同。本案中，虽然杨淑玲多次陈述其与柳本鹏达成涉案房屋买卖合意的时间存在矛盾之处，但根据查明的事实，可以确认杨淑玲与柳本鹏，在2014年4月15日签订了买卖案涉房屋的补充协议，并于当日到房地产行政主管部门办理了房屋抵押登记，双方已成立房屋买卖合同关系。此后双方又于2014年4月30日签订了房屋买卖合同，而法院查封裁定作出的日期为2014年4月30日。据此，在法院查封案涉房产之前，杨淑玲与柳本鹏已签订了房屋买卖合同。此外，经查柳本鹏与妻子栾淑霞于1980年10月1日登记结婚，2014年4月25日离婚，离婚协议中未提及涉案房屋的分配。一审法院认为，柳本鹏在与栾淑霞夫妻关系存续期间购买涉案房屋，在柳本鹏没有提交证据证明涉案房屋为其个人所有的情况下，应当认定为共有财产并无不当，但对于柳本鹏处分案涉房产是否侵害了栾淑霞合法权益的问题，应由栾淑霞本人提出权利主张，不能直接据此作为申请人主张杨淑玲与柳本鹏的房屋买卖合同无效，进而否定杨淑玲民事权益的事由。二、关于在法院查封案涉房产之前，杨淑玲是否已合法占有该不动产。根据杨淑玲一审提交的物业公司证明，物业费、采暖费结清证明，物业费及水费、电费、供暖费发票等证据，可以确认自2009年起杨淑玲即在涉案房屋居住的事实，虽然之前杨淑玲系基于房屋租赁关系使用案涉房产，但在杨淑玲与柳本鹏之间的房屋买卖合同关系成立前后，其居住行为是公开的、持续的，故在房屋买卖合同关系成立之后，杨淑玲继续居住使用案涉房产的行为，应属合法占有。三、关于杨淑玲是否已支付购房款。根据查明的事实，杨淑玲与柳本鹏约定的房屋买卖价格为620万元。在双方签订房屋买卖合同前后，杨淑玲本人或通过李书和向柳本鹏或其他指定人员，以银行转账或存入现金的方式，付款7笔合计6087284.75元。虽然上述款项支付的时间跨度大，时间上与杨淑玲所主张购房合意的达成有矛盾之处，证据上存在一定疑点，但孙政民没有提供足够的证据推翻对方的主张。根据现有证据，可以确认杨淑玲向柳本鹏支付上述购房款的基本事实。四、关于案涉房产未办理过户登记，是否买受人杨淑玲自身原因所致。虽然案涉房产自始登记在柳本鹏名下，并未办理过户登记，杨淑玲明知本人不符合北京市人民政府确定的北京市住房购买资格，仍与他人签订房屋买卖合同，确有不妥之处，但本案并不存在杨淑玲怠于行使权利或存在违法情形。基于本案杨淑玲在法院查封前已与柳本鹏签订房屋买卖合同，已支付绝大部分购房款并长期居住使用房屋的事实，在当事人有证据证明不动产权属登记与真实权利状态不符的情况下，应当考虑依法保护真实权利人的合法权益，不能仅因房产未办理过户登记而径行否定其实体权利。此外，关于被执行人在案外人执行异议之诉的诉讼地位，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，被执行人龙怡公司、怡和公司和柳本鹏并不反对案外人提出的异议，在一审诉讼中应列为第三人，一审法院将其列为被告，存在程序瑕疵，应予纠正。综上所述，本院认为，杨淑玲对案涉房产具有排除强制执行的民事权益，上诉请求部分成立。一审判决认定部分事实有误，裁判结果不当，依法应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民初271号民事判决；二、不得执行位于北京市朝阳区农展馆南路9号院的2号楼105室房屋；三、驳回杨淑玲的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各55200元，均由孙政民负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  丁国红审判员  邱建坡二〇一九年五月二十日书记员  李亚宁