福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初19497号 原告（反诉被告）：朱小娇，女，1986年5月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈友谊，福建闽仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：解志，男，1990年3月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李丽萍，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 第三人：吕计深，男，1962年11月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：黄得能，男，1972年10月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：李佳俊，男，1990年3月17日出生，汉族。 原告朱小娇（反诉被告）与被告（反诉原告）解志及第三人吕计深、黄得能、李佳俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小娇的委托诉讼代理人陈友谊，被告解志及其委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼。第三人吕计深、黄得能、李佳俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 朱小娇向本院提出诉讼请求：1.解志偿还朱小娇尾款8万元；2.解志朱小娇支付违约金暂计5.92万元（自2018年7月13日起以59.2万元为基数，按日千分之一计算违约金，实际应计算至被告清偿之日止，暂计至起诉日100天计5.92万元）。事实与理由：朱小娇与解志于2018年6月27日签订《店铺协议转让书》（下称《转让书》）约定朱小娇将其名下位于厦门市思明区曾厝垵圣妈宫西侧宫产二层原厦门市木子里观海餐厅）店铺（下称讼争店铺）转让给解志，总价款59.2万元，合同签订之日支付30万元，余29.2万元于2018年7月10日前偿清。协议签订后，解志支付首付款30万元，朱小娇按约定将所涉与店铺有关的合同及其财产如第四条约定等全部交付解志，但解志未按约支付余款，仅于2018年7月13日通过银行卡支付13.2万元，支付宝分二次支付8万元，尚欠8万元。按照协议约定，解志逾期支付相应款项，应按日以转让费的千分之一计算违约金。 解志辩称，首先，根据解志与朱小娇签订的《转让书》第三条约定，解志与朱小娇约定的转让金额592000元=562000元+朱小娇向房东缴纳的3万元押金。解志已向朱小娇本人支付完毕512000元，余5万元，解志依据朱小娇的指示向黄得能支付以偿还朱小娇与黄得能之间的个人借款。解志已全数支付完毕转让费，朱小娇起诉解志偿还尾款，无事实和法律依据。解志受让朱小娇押金的前提是朱小娇必须完成解志与房东重新签订《房屋租赁合同》的义务，否则解志无从受让朱小娇原缴纳给房东的押金。但至今解志仍未与房东重新签订《房屋租赁合同》，在解志未与房东签订《房屋租赁合同》，无法受让朱小娇缴纳的3万元押金的情况下，解志有权拒绝支付3万元。其次，依据合同法相关规定，朱小娇未履行先履行义务，即协助解志与房东签署《房屋租赁合同》，导致解志事实上根本无法受让朱小娇押金的情况下，解志有权拒绝支付该3万元。 解志向本院提出反诉请求：1.朱小娇立即向解志支付2018年6月27日之前的水电费1147元（水费315元+电费782元）；2.朱小娇立即向解志支付各项损失，即2018年7月27日-2018年12月10日期间的房租178000元和律师费损失14000元。事实与理由：2018年6月27日，解志与朱小娇签订一份《转让书》），约定朱小娇将讼争店铺转让给解志，转让金额592000元，总建筑面积约360平方米；《转让书》签订之日，一次性支付30万元，余款于7月10日之前支付完毕；《转让书》第三条约定，甲方（朱小娇）如有拖欠房东的房租及水电费由甲方于合同签订之日当日自行缴清；第四条、第五条约定，甲方（朱小娇）应将各线上渠道一并移交给乙方管理使用，并协助乙方办理该店铺的相关证件过户手续。《转让书》签订后，解志依约于签订之日支付30万元，后又陆续支付了26.2万元。后因朱小娇未能依据《转让书》约定向解志结清房租及水电费，也未移交线上渠道并协助办理相关证件过户手续，导致解志迟迟无法办证开业。朱小娇先违反合同约定，应依约向解志承担各项经济损失，包括水电、房租损失、律师费损失等违约责任。 朱小娇辩称，一、讼争店铺转让前一个月水电费应由解志承担。从解志所提供的证据看，店铺转让前，所涉水电费仅557元，至于2018年7月31日所交的水电费应当由解志承担，因为店铺已经移交。但6月30日所交的水电费也应由解志缴纳，双方口头协议是：朱小娇赠送自2018年6月28日至7月10日的租金，解志替朱小娇缴交店铺转让前的一个月水电费。二、朱小娇无需承担解志所谓的各项损失192000元。解志没有证据证明朱小娇需承担房租损失178000元，解志并无任何房租损失，从现有证据也无法体现；本诉律师费6000元及反诉律师费8000元，均没有事实和约定由朱小娇承担。三、朱小娇已经履行了合同义务。原有店铺所办的营业执照地址即为本案合同地址，原有朱小娇所办理的营业执照为厦门市思明区木子时光餐厅，地址即思明区环岛南路296号之2；根据《个体工商户条例》第十条规定，朱小娇已经办理了注销，且系解志一起陪同去办理。故朱小娇已履行了合同义务；朱小娇本无线上业务。综上，朱小娇无需承担任何责任。 第三人吕计深书面陈述称，吕计深于2017年11月9日代表圣妈宫理事会与李佳俊签订《圣妈宫租赁合同》，约定将厦门市思明区曾厝垵社圣妈宫西侧宫产二层出租给李佳俊使用；吕计深仅与李佳俊签订过合同，且仅将二层出租给其使用，一层由圣妈宫自己使用。 第三人黄得能书面陈述称，2018年7月10日左右，朱小娇问欠款5万元能否由解志代替朱小娇还款，后经手机银行查询，确认收到解志通过银行转账5万元后，便将朱小娇的的借条原件还给朱小娇。 第三人李佳俊未作陈述。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月27日，朱小娇（转让方、甲方）与解志（受让方、乙方）就店铺转让事宜签订一份《转让书》，约定：甲方同意将位于厦门市思明区曾厝垵社圣妈宫西侧宫产二层原厦门市木子里观海餐厅）的讼争店铺（总建筑面积约360平方米）转让给乙方，乙方须向甲方支付转让金额592000元；甲乙双方自合同签订之日起生效，合同签订之日，乙方一次性支付甲方转让费30万元。乙方须在7月10日之前支付尾款即剩余转让金292000，店铺转让给乙方后，甲方与房东及原承租人的合同由乙方收回；以上所述转让费已经包括甲方缴纳给房东的押金，甲方原缴纳的押金受让给乙方所有；甲方如有拖欠房东的房租及水电费由甲方于合同签订之日当日自行缴清；转让后店铺现有的装修、装饰，现有店铺名称，店内设备，物品归乙方所有，各种线上渠道一并移交给乙方管理使用；甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方承担；如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的1‰作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金；乙方接手前甲方经营该店铺期间所有的一切债权、债务，法律责任均由甲方负责；接手后在租赁期间内的一切经营行为及产生的债权、债务，法律责任由乙方负责；因甲方导致的债务或私人纠纷造成乙方在实际上无法正常经营，如第三方主张店铺权利，第三方到店闹事，乙方有权要求甲方协助处理，甲方未能在合理期限（7日）内解决该问题算作甲方违约，甲方需支付乙方转让费的10%作为违约金；甲方已签订且还在有效期的部分出租合同（房屋出租、店铺出租），乙方无条件在原合同期内继续与第三方履行合同或在合同期与第三方重新签订合同受益归乙方所有，如因此产生的纠纷由乙方承担相应责任，与甲方无关；甲方不得隐瞒与转让店铺相关的重要事实，保证其对转让店铺拥有完全合法的承租权，并有权依法转让，保证上述店铺没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该店铺不受他人合法追索，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 上述《转让书》签订当日，朱小娇将讼争店铺交付给解志，解志支付首付款30万元；2018年7月13日，解志向朱小娇支付13.2万元，通过支付宝分二次支付8万元。解志对上述事实无异议，并确认支付给朱小娇本人共计51.2元。 审理中，朱小娇称，讼争《转让书》系双方真实意思表示，解志应全面履行合同义务，朱小娇至今仅收到51.2万元，解志尚有8万元未支付；朱小娇在签订合同后已将房屋钥匙和营业执照、合同及押金等全部移交给解志，朱小娇并没有线上经营；合同已注明原租赁合同与朱小娇的受让合同，解志是知道原房东的情况；且解志已正常经营，原房东也未限制解志进行经营，朱小娇也已将营业执照注销，故朱小娇没有违约，不应承担责任，无需承担解志所谓的各项损失192000元。另，朱小娇将押金交给吕计深，但实际上朱小娇并未与吕计深签订租赁合同，只是与李佳俊签订转让协议；讼争店铺系朱小娇从李佳俊转让过来再转让给解志，因系全部打包转让，实际上押金3万元是李佳俊向房东支付，解志的租金是直接交给吕计深；吕计深作为出租方，从一开始就同意涉案店铺转让，只要有人交租金就可以，并同意朱小娇、李佳俊原有《圣妈宫租赁合同》项下押金3万元转让给解志。为此，朱小娇提交《转让书》、照片、圣妈宫与李佳俊签订的《租赁合同》及其委托案外人何录华与吕计深的通话记录等证据予以佐证。 解志则认为，其已向朱小娇本人支付完毕512000元，余5万元已依据朱小娇指示向黄得能支付以偿还朱小娇与黄得能的个人借款；另解志受让朱小娇押金的前提是朱小娇必须完成解志与房东重新签订《房屋租赁合同》的义务，但至今解志未与房东签订合同，无法受让朱小娇缴纳的3万元押金，解志有权拒绝支付3万元；且因朱小娇未能依据《转让书》约定向解志结清房租及水电费，也未移交线上渠道并协助办理相关证件过户手续，导致解志迟迟无法办证开业，朱小娇先违反合同约定，应依约向解志承担各项经济损失，包括水电、房租损失、律师费损失等违约责任。为此，解志提交微信聊天记录、银行流水、《转让书》、收款收据、银行流水、代理协议及发票、营业执照、食品经营许可证、图片等证据予以佐证，并向本院申请调查收集朱小娇微信号实名认证信息（经查解志提供的微信号姓名系朱小娇，解志因此增加诉请，要求朱小娇赔偿其前往相关单位调取信息的交通费损失363.5元）。 本院认为，朱小娇与解志签订的《转让书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案中，解志已经提供证据证明5万元的还款行为系受朱小娇指示，向黄得能支付以偿还朱小娇与黄得能的个人欠款，故解志已支付完毕该5万元尾款的事实，本院予以认定。关于3万元押金问题，本院认为，前述《转让书》已明确约定“以上所述转让费已经包括甲方缴纳给房东的押金，甲方原缴纳的押金受让给乙方所有”，且解志在签订《转让书》后至今已正常经营并向原房东缴交租金，原房东也未限制解志进行经营；朱小娇已将涉案营业执照注销，不存在违约行为，不应承担违约责任。因此，是否与房东重新签署《房屋租赁合同》，不能成为解志拒绝支付3万元的理由，解志拒绝支付3万元的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。解志未依约支付该3万元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；解志认为合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整，本院酌定按日万分之五计算违约金。 关于水电费和解志的各项损失问题。本院认为，解志要求朱小娇支付2018年6月份的水电费642元，朱小娇亦表示同意支付该642元，本院予以准许；至于解志要求朱小娇赔偿其各项损失费用共计192000元及审理期间产生的交通费损失363.5元的主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告解志于本判决生效之日起十日内向原告朱小娇支付尾款3万元及逾期付款违约金（以3万元为基数，自2018年7月13日起计至实际清偿之日止，按日万分之五计算）； 二、驳回原告朱小娇的其他诉讼请求； 三、反诉被告朱小娇于本判决生效之日起十日内向反诉原告解志支付2018年6月份的水电费642元； 四、驳回反诉原告解志的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1542元，由原告朱小娇负担1210元，被告解志负担332元；反诉案件受理费2081元，由反诉原告解志负担2031元，反诉被告朱小娇负担50元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年五月十五日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。