四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初2400号 原告（反诉被告）:吴晓瑜，女，1974年11月23日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：张彬，上海申浩（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：周振兴，上海申浩（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：罗刚，男，1986年8月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：姚蜀华，四川意恩律师事务所律师，一般授权。 原告吴晓瑜与被告罗刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，罗刚在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴晓瑜的委托诉讼代理人张彬，罗刚的委托诉讼代理人姚蜀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴晓瑜向本院提出诉讼请求：1.罗刚支付拖欠租金11133元；2.罗刚承担逾期支付租金及单方解约的违约金合计48764元；3.本案的诉讼费等费用由罗刚承担。吴晓瑜明确拖欠租金的计算方式为：从2018年4月7日至2018年5月17日共40天，按照每月8350元计算。事实与理由：吴晓瑜、罗刚于2018年2月6日签订《商铺租赁合同》，吴晓瑜依约交付了租赁房屋，罗刚依约交纳了自合同签订日起前四个月租金。罗刚应按合同约定于2018年3月7日前支付自2018年4月7日至2018年8月6日的租金，罗刚未按期支付，经吴晓瑜多次催告未果，罗刚构成违约，应当支付违约金。后罗刚于2018年4月底搬出商铺退租，但未按合同约定办理解除手续，构成违约。为减少损失，吴晓瑜于2018年5月11日向罗刚发出《解除通知书》。为维护吴晓瑜的合法权益，故起诉来院。 罗刚辩称，1.罗刚于2018年4月8日将案涉租赁房屋的钥匙归还给吴晓瑜，吴晓瑜在该日实际掌控了案涉租赁房屋，双方租赁合同已于该日解除，罗刚不应支付退租后的租金。2.吴晓瑜主张违约金没有事实依据，吴晓瑜认可罗刚退租的行为，双方系协商一致解除。吴晓瑜于2018年4月8日收到租赁物之后，应当防止损失进一步扩大。若认定罗刚有违约行为，吴晓瑜的违约金主张亦明显过高，存在不合理、重复计算，请求法院按照银行同期存款利率相应调减。3.吴晓瑜已于2018年6月12日将案涉租赁房屋租赁给案外人。 罗刚向本院提出反诉诉讼请求：1.确认罗刚与吴晓瑜于2018年2月6日签订的《商铺租赁合同》已于2018年4月8日解除；2.吴晓瑜立即返还罗刚租赁押金8350元；3.吴晓瑜承担本案反诉诉讼费。事实与理由：罗刚与吴晓瑜于2018年2月6日签订《商铺租赁合同》，约定吴晓瑜将位于成都市青羊区商铺出租给罗刚用于商业经营，并约定了双方权利义务。2018年4月7日，罗刚以手机短信方式通知吴晓瑜将搬离涉案商铺并会将钥匙归还，吴晓瑜表示同意。后罗刚于2018年4月8日搬离涉案商铺并将钥匙归还吴晓瑜。2018年6月12日，吴晓瑜将案涉商铺另行出租于案外人。罗刚与吴晓瑜签订的《商铺租赁合同》已于2018年4月8日提前解除并终止履行，吴晓瑜应将租赁押金返还罗刚。 吴晓瑜辩称，1.罗刚主张《商铺租赁合同》于2018年4月8日已经解除的请求不能成立。合同约定任何一方单方解除合同均需提前两个月通知对方，并由双方签订解约协议予以确认。罗刚未按合同约定提前两个月通知，其单方终止合同的行为构成违约，罗刚单方违约不享有合法解除权。吴晓瑜没有与罗刚签订解除协议，不构成吴晓瑜同意解约。2.对罗刚主张返还押金的请求，依约在罗刚承担违约责任的情况可以考虑返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：当事人身份信息、《商铺租赁合同》、微信聊天记录截图、《解除通知书》、邮寄单、邮寄网上查询详单、《租赁合同》、短信记录截图、不动产权证、企业信息查询通知单，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 吴晓瑜系位于成都市青羊区商铺的所有权人。2018年2月6日，出租方吴晓瑜（甲方）委托吴柔莹与承租方罗刚（乙方）签署《商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市青羊区商铺出租给乙方。合同主要约定如下内容：二、本合同租赁期限为五年，自2017年11月27日起至2022年12月6日止，其中2017年11月27日至2017年12月6日为免租金期。由于商铺带租约出售，所以从2017年12月7日起至2018年2月7日止商铺租赁收益为原铺主所有，从2018年2月8日起新铺主吴晓瑜代替原铺主刘琼英履行此租赁合同并承担相应权责。刘琼英已收取承租方罗刚租金中还有2个月未使用，连同押金（1个月租金），共计25050元由刘琼英转交给吴晓瑜作为罗刚租铺费用。三、租金、押金及相关费用的支付方式。1.经甲、乙双方协商约定，每一个租赁年度按12个月计算。第一、二、三年度每月租金均为8350元，第四年度每年在前一年度租金总额的基础上递增3%，为8600元；第五年度租金为8858元。2.乙方在签订本合同时付给甲方租金8350元作为租铺押金，在乙方租赁期满时由甲方退还。商铺租金每四个月支付一次，首次租金支付日为签约日即2017年11月27日，以后租金为每四个月开始前提前一个月（每月按30天计算）支付。九、合同的解除。1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并不承担违约责任，乙方须按提前退租处理并承担违约责任：（1）未按约定时间交付租金，超过15天以上的……2.甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同并不承担违约责任，甲方须按提前收回商铺承担违约责任：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁商铺15天以上的；（2）乙方承租期间，如因甲方原因，致使乙方无法正常营业超过15天以上的；（3）在租赁期内，甲方未经乙方许可，擅自将出租的商铺转租给第三方承租的；（4）因地震等不可抗力因素导致该租赁商铺主体结构严重损坏而不能使用的，举证应由乙方负责；（5）拒绝提供商铺产权证件信息的。3.在租赁期间内，有下列情况之一的，双方可解除合同，互不承担赔偿责任：（1）甲、乙双方协商一致，书面解除本合同。……4.在租赁期间，乙方在使用该商铺一年后（含一年，按12个月计算），甲、乙双方任何一方可以单方面提出解除本合同，但应提前2个月电话通知对方，并经双方签署书面解除文本，租赁合同可以被解除，提出解除合同方应向对方支付2个月的租金作为违约金。十、违约责任及赔偿。2.乙方应按合同约定交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，每延期一天，除付清租金等所欠款项外，乙方每天按当年总租金的千分之五向甲方支付延期交租违约金。延期超过15日甲方有权收回商铺并由乙方承担相应损失。6.在租赁期间，甲、乙双方任何一方单方面提出解除合同，应提前2个月（按60天计算）电话通知对方并经双方签署书面文本确认。如果提出解除合同方没有提前通知对方，每延期一天，除必须每天按当年总租金的千分之五向对方支付延期通知违约金外，还必须支付2个月的租金作为提前退铺违约金。 合同签订后，罗刚按约支付了2018年2月8日至2018年4月8日期间的租金及一个月押金8350元。2018年4月8日，罗刚搬离了案涉商铺并将钥匙退还给吴晓瑜。 2018年5月11日，吴晓瑜向罗刚发出《解除通知书》，通知：根据《商铺租赁合同》的约定，罗刚应于2018年3月7日支付后四个月的租金33400元，罗刚到期未予支付。后得到罗刚通知将于4月底搬出商铺，但罗刚至今未将拖欠的租金及其他相关费用等结清。罗刚拖欠租金的行为已严重违反合同约定，属违约行为。吴晓瑜根据《商铺租赁合同》第九条的约定，解除与罗刚签订的《商铺租赁合同》，并限罗刚于收到该通知书之日起5个工作日内付清拖欠的租金8350元并支付违约金48764元。罗刚已支付的租铺押金不予返还。罗刚于2018年5月12日收到《解除通知书》。 2018年6月12日，吴晓瑜与案外人朱铁军签订《租赁合同》，将案涉商铺租赁给朱铁军。 吴晓瑜于2019年1月16日起诉来院。 审理中，（一）吴晓瑜明确其违约金主张分三部分计算所得：1.逾期通知解约违约金。中介告知吴晓瑜，罗刚在2018年4月19日提出解除通知，合同约定提前解约需提前60天通知，罗刚在2018年4月30日明确提出解除合同，即只提前了11天通知，所以逾期通知解约按照60天-11天=49天计算。根据合同第十条第6款约定，逾期通知解约违约金为8350元×12个月×49天×0.005=24549元。2.逾期支付租金违约金，因合同约定承租人逾期15天以上出租人有权行使单方解除权，故吴晓瑜主张逾期支付租金按照15天计算，从2018年4月8日往后计算15天。根据合同第十条第2款约定，逾期支付租金违约金为8350元×12个月×15天×0.005=7515元。3.单方解除违约金，按照合同第九条第4款约定支付两个月租金，8350元×2个月=16700元。以上违约金共计48764元。对此，罗刚认为：1.对逾期通知解约违约金不予认可，2018年4月8日罗刚归还了涉案租赁房屋的钥匙，在此之后才计算49天解除合同不符合商业管理和普通人的认知，退还钥匙就意味着合同解除，在2018年4月8日之后计算违约金没有法律依据，且该违约金计算标准明显过高。2.对逾期支付租金的违约金，吴晓瑜的主张没有事实和法律依据，吴晓瑜主张在2018年4月8日之后计算15天，而当日合同已经解除，吴晓瑜再计算违约金没有事实依据。3.对单方解约的违约金与前述意见相同。同时提出，吴晓瑜主张的违约金的计算方式方法明显过高。 （二）对于通知解约的事实。吴晓瑜称中介告知吴晓瑜，罗刚是在2018年4月19日提出解除通知，2018年4月30日罗刚明确提出解除合同。罗刚称其于2018年2月份即向吴晓瑜提出解约，并多次通过电话联系沟通，于2018年4月8日正式搬离并交还钥匙给吴晓瑜。对以上陈述内容，双方均未提供相应证据证明。 （三）吴晓瑜、罗刚提交的关于短信、微信聊天记录主要内容。罗刚提交短信记录截图，主要内容显示：罗刚于2018年4月7日与案涉《商铺租赁合同》吴晓瑜的签约代理人吴柔莹电话（135××××9011）短信联系，告知对方将于2018年4月7日晚搬离，之后将钥匙送还。2018年4月8日，罗刚将案涉商铺钥匙退还。吴晓瑜提交微信记录截图，主要内容显示：从2018年4月17日至2018年5月2日09:08，吴晓瑜向罗刚提出结清水电气、退还气卡、电卡事宜以便另行出租，罗刚表示在出差，回去即处理，告知吴晓瑜该出租就出租。2018年5月2日下午16:32，吴晓瑜告知罗刚经咨询律师，律师建议先与罗刚协商解决，根据合同约定协商赔付违约金，若协商未果将进行法律诉讼。罗刚表示出差返回即处理，要求吴晓瑜宽限两天。2018年5月9日，吴晓瑜告知罗刚近期将发律师函给罗刚，准备招租。2018年5月11日，吴晓瑜告知罗刚已经将《解除通知书》寄出，吴晓瑜同时表示即便同意退租，也不意味不对罗刚的违约行为进行追究。 （四）吴晓瑜述称其实际损失达到了主张的违约金金额，理由：1.第一项诉讼请求租金计算到2018年5月17日，到案涉商铺另行出租时间2018年6月12日有24天的空置期，按照合同约定的租金标准，每天278.33元的损失，共总损失6680元。2.吴晓瑜与罗刚签订的合同是五年期，吴晓瑜与案外人签订的合同也是五年期，但是租金低于与罗刚签订的合同标准。其中，2018年租金差额是850元，850元×6.5个月=5525元；2019年至2020年差额损失850元×12个月×2年=20400元；2021年，租金上涨，差额降低，损失为差额725元×12个月=9024元；2022年的损失也是9024元，以上损失共计50653元。吴晓瑜主张的违约金为48764元，并没有超出实际损失。罗刚认为，2018年4月8日已经归还了案涉商铺的钥匙，得到了吴晓瑜的认可；吴晓瑜与案外人朱铁军签订的《租赁合同》租金约定系受商业氛围、行情等影响导致的差价，吴晓瑜以与案外人签订的《租赁合同》主张与罗刚之间存在租金差价并计算损失于法无据。 本院认为，吴晓瑜与罗刚签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效，双方间房屋租赁合同关系成立。 一、关于案涉合同于何时解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按约享有权利并履行义务。吴晓瑜、罗刚确认2018年4月8日罗刚搬离案涉商铺并退还钥匙的事实，本院予以确认。至于吴晓瑜接受罗刚退还的钥匙的行为是否可视为经双方协商一致解除合同，本院认为，（一）自该日起罗刚已没有再使用案涉商铺，案涉商铺处于出租人吴晓瑜的实际控制之下，吴晓瑜与罗刚之间就案涉商铺的租赁合同关系已经以事实行为解除。合同虽约定解除须以书面形式，吴晓瑜、罗刚之间的事实解除行为应视为对合同约定内容的变更，不应以合同约定的解除形式否认双方间租赁关系已经解除的事实。（二）根据吴晓瑜、罗刚提供的聊天记录可知，罗刚于2018年4月8日搬离商铺、退还钥匙，后双方通过微信联系，从2018年4月17日至2018年5月2日09:08期间，吴晓瑜仅要求罗刚结清水电气并交还气卡、电卡以免影响其再次租赁，并未对罗刚单方解约提出异议，可视为双方之间对解约达成的一致意见。综上，本院认为，吴晓瑜与罗刚之间的房屋租赁关系于2018年4月8日解除。 二、吴晓瑜主张的租金是否应当支付。吴晓瑜明确了主张租金系2018年4月7日至2018年5月17日期间的租金，本院认为，本院确认吴晓瑜与罗刚之间的房屋租赁关系于2018年4月8日解除，吴晓瑜陈述认可罗刚支付了2018年2月8日至2018年4月8日期间的租金，故吴晓瑜主张支付2018年4月7日至2018年5月7日期间的租金无事实依据，本院不予支持。 三、罗刚是否存在违约行为，是否应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院认为，吴晓瑜与罗刚之间的租赁关系可视为双方协商一致并事实解除，罗刚的行为不应视为违约，故对吴晓瑜主张的违约金本院不予支持；但考虑到罗刚单方提前解约的行为确给吴晓瑜造成了一定的损失，结合《商铺租赁合同》第九条第4款的约定，综合考虑吴晓瑜在本案中的实际损失，本院酌情支持罗刚向吴晓瑜赔偿18000元。 四、租铺押金是否应当予以退还罗刚。本院认为，案涉合同虽约定租铺押金在租赁期满时退还，但吴晓瑜与罗刚之间的租赁关系已于2018年4月8日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，吴晓瑜应退还租赁押金，故本院支持吴晓瑜退还罗刚租赁押金8350元。 综上，对吴晓瑜的诉讼请求，本院部分予以支持；对罗刚的反诉诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认吴晓瑜与罗刚签订的《商铺租赁合同》于2018年4月8日解除； 二、罗刚于本判决发生法律效力之日起十日内向吴晓瑜赔偿18000元； 三、吴晓瑜于本判决发生法律效力之日起十日内退还罗刚租赁押金8350元； 四、驳回吴晓瑜的其余诉讼请求。 本诉案件受理费1297元，减半收取649元（该款项已由吴晓瑜预交），由吴晓瑜承担454元，由罗刚承担195元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由吴晓瑜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 莉 二〇一九年五月九日 书记员 唐丽萍