广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2393号原告（执行案外人）：胡秀琼，女，汉族，1974年12月11日出生，住广东省佛山市南海区，原告（执行案外人）：董子桃,男，汉族，1975年6月2日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：郑成鸣、刘欣，广东本务律师事务所律师、实习律师。被告（申请执行人）：马登峰，男，汉族，1991年12月8日出生，住浙江省嵊州市，委托诉讼代理人：黄绮璇、谢晓东，广东顺迪律师事务所律师。被告（被执行人）：梁伟强，男，汉族，1969年4月19日出生，住广东省佛山市禅城区，第三人（执行案外人）：胡玉莲，女，汉族，1989年8月23日出生，住广东省广州市白云区，第三人（执行案外人）：黄海军，男，汉族，1986年7月23日出生，住广东省肇庆市高要区，原告胡秀琼、董子桃诉被告马登峰、梁伟强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月23日立案受理。本案依法适用普通程序，由本院审判员谢燕贞担任审判长，与人民陪审员王永红、周小莎组成合议庭。诉讼中，本院依法追加胡玉莲、黄海军作为本案第三人。本案于2019年5月23日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人郑成鸣，被告马登峰委托诉讼代理人黄绮璇，第三人胡玉莲到庭参加诉讼。被告梁伟强、第三人黄海军经本院依法传唤，无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认胡玉莲与梁伟强于2017年9月19日签订的《房屋买卖合同》及在房屋交易中心网签的《广东省佛山市存量房买卖合同》有效；2.判决座落于佛山市禅城区湖景路26号三十九座402房（下称402房）归原告所有；3.判决中止对402房的执行并依法解除402房的查封；4.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：两原告为夫妻关系。2017年8月22日，梁伟强、董子桃、广东梦智圆贸易有限公司（下称梦智圆公司）签订《三方协议书》，梁伟强确认截至2017年8月3日欠梦智圆公司500万元，梦智圆公司确认欠董子桃500万元，三方约定由梁伟强直接向董子桃清偿500万元。梁伟强为偿还欠款给董子桃，提出将其名下402房及26号地下室BDS310号车位（下称310车位）以物抵债给董子桃妻子胡秀琼，胡秀琼需另行支付108万元，余款在梁伟强所欠董子桃款项中抵扣。2017年9月19日，原告胡秀琼以其妹妹胡玉莲名义与梁伟强及中介方佛山市南海区凯淇房地产中介服务部三方签订《房屋买卖合同》，约定梁伟强将402房及310车位以350万元价格出售给胡玉莲，胡玉莲承担一切税费，以及胡玉莲的付款方式等。合同签订当天，胡秀琼支付定金8万元，并于2017年9月20日向梁伟强支付10万元，又于2017年10月16日通过邮政储蓄银行向梁伟强支付了91万元用于清偿402房的银行按揭贷款，余款以梁伟强欠原告董子桃的款项冲抵，原告已支付了全部购房款。胡秀琼与梁伟强2017年9月30日到禅城区行政服务中心办理310车位过户手续。各方于2017年11月21日到禅城区行政服务中心办理402房过户手续，梁伟强向原告交付了房屋，原告缴交了402房过户所涉的各项税费，并将涉案房屋水电气等缴付人变更到董子桃名下，胡秀琼、董子桃已入住402房。在402房过户手续办理过程中，禅城区法院在审理刘强诉梁伟强、李小文民间借贷纠纷一案中作出（2018）粤0604民初1405号民事裁定书，2018年1月26日查封了涉案402房。胡玉莲向法院提出异议，被（2018）粤0604执异71号执行裁定书驳回异议请求。胡玉莲就此提起案外人执行异议之诉，禅城区法院作出（2018）粤0604民初5952号民事判决书，认为402房实际购买人应为胡秀琼，胡玉莲非实际买受人，驳回了胡玉莲的诉讼请求。后两原告作为实际购房人向禅城区法院提出异议，法院作出（2018）粤0604执异515号执行裁定书，驳回原告的异议请求，驳回了两原告的异议请求。在禅城区法院执行马登峰与梁伟强民间借贷纠纷一案中，作出（2018）粤0604执9428号之一执行裁定书，裁定拍卖402房。原告依法提出异议，但为（2018）粤0604执异583号执行裁定书驳回。原告不服该裁定，认为胡秀琼与梁伟强签订的房屋买卖合同具有法律效力，应受法律保护；在房产变更登记之前，原告享有的对402房变更登记请求权有别于且优先于一般金钱债权。同时，梁伟强系于2017年11月1日获发402房权属证书，各方在2017年11月22日办理房屋权属变更登记，依据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，原告未能在案涉房屋被法院查封前办理过户登记没有过错。综上，原告与梁伟强签订的房屋买卖合同合法有效，且在402房被查封前已支付全部价款，并合法占有房屋，提交了办理过户手续相关资料，原告系402房拥有合法产权的案外人，该房未过户至原告名下，原告对此并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议和复议规定》）第二十八条规定，法院应停止执行涉案402房。被告马登峰辩称：原告提供的证据材料无法证明其所主张的权益符合《异议和复议规定》第二十八条规定的情形，原告的诉请没有事实与法律支持，请求法院全部驳回。第三人胡玉莲称：对原告所诉无异议。被告梁伟强、第三人黄海军未到庭参加诉讼，亦无提交书面意见。原告围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对本案证据，本院作如下认证：对证据1中的离婚协议书与本案处理不存在关联性，该组其他证据经核查本院予以采信；对证据2，已为（2018）粤0604民初5952号判决确认，本院予以采信；对证据3、4、10-15，经核查，本院予以采信；对证据5，内容相互印证，本院予以采信；对证据6-9，有原件核对，第三人黄海军未到庭参加诉讼，本院确认证据真实性并据（2018）粤0604民初5952号判决确定该两组证据所反映的事实。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。案经庭审，本院查明如下事实：本院在马登峰为申请执行人的（2018）粤0604执9428号案执行过程中，作出（2018）粤0604执9428号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁伟强名下的402房。胡秀琼、董子桃作为执行案外人向本院提出执行异议，经审查，本院作出（2018）粤0604执异583号执行裁定书，驳回胡秀琼、董子桃的异议请求。因不服该裁定，胡秀琼、董子桃在法定期限内提起本次诉讼。另查明一：董子桃与胡秀琼为夫妻关系。胡秀琼胞妹胡玉莲曾就涉案402房主张实体权利，并向本院提出案外人执行异议之诉，本院对此作出的（2018）粤0604民初5952号民事判决书业已生效。判决查明如下事实：涉案402房登记在梁伟强名下，权证号码：粤（2017）佛禅不动产权第0097246号，建筑面积141.47平方米。2017年9月19日，梁伟强作为甲方签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方将402房及310车位合计作价350万元出售予乙方，甲方在“去行政服务中心过户当天，待乙方领到房产回执当天”将相应不动产按现状交付乙方使用；在签订合同时乙方向甲方支付8万元作为购房定金；乙方于2017年10月30日到邮政储蓄银行支付首期购房款100万元给甲方；余款242万元“以甲方欠董子桃相应货款（见三方协议书）冲抵”。该合同抬头及落款“乙方”一栏处签有“胡秀琼（代）”，“胡玉莲”。同日，梁伟强出具收据，确认收到胡秀琼交来402房及310车位购房定金8万元。2017年9月20日，胡秀琼从其名下账户向梁礼其名下账户转账10万元，同日梁伟强出具收据确认收到胡秀琼交来402房及310车位购房定金10万元。2017年10月16日，胡秀琼从其名下账户转账91万元至梁伟强名下账户，同日梁伟强出具收据确认收到胡秀琼购买402房购房款“邮政银行账户代解压款”91万元。2017年11月22日，梁伟强（甲方）与胡玉莲（乙方）签订合同编号：佛存量房合字××号《存量房买卖合同》，约定甲方将402房作价350万元出售给乙方；签订合同时乙方向甲方支付8万元购房定金；第一期房款18万元于2017年9月19日前支付，第二期房款91万元于2017年9月25日前支付，最后一期房款241万元于2017年11月22日前支付。同日，佛山市南海区凯淇房地产中介服务部出具收据，确认收到胡秀琼、胡玉莲缴纳402房及310车位办证人工费5000元。同日，胡玉莲作为“承受方”、梁伟强作为“转让方”共同签署关于402房的《房产交易申报单》。税务部门同日向胡玉莲开具了票载购房款为350万元的购房发票，胡玉莲缴纳了契税52500元及印花税5元。2017年12月12日，董子桃办理了402房水费、电费、燃气费扣费账户变更手续，将相关扣费账户均变更为其名下账户。402房2017年11月至2018年1月的公摊电费，及2018年2月至同年3月的物业管理费由董子桃于2018年2月27日缴交。董子桃（甲方）、黄海军（乙方）、梁伟强（丙方）签订一份落款时间为2017年8月22日的《三方协议》，主要约定：“鉴于乙方欠付甲方货款500万元，丙方欠付乙方货款500万元，由丙方直接向甲方清偿债务以消灭乙方对甲方的债务以及丙方对乙方的债务”。梦智圆公司法定代表人黄海军个人名下账户在2016年1月11日至2016年5月26日期间多次转账至梁伟强名下账户，金额合计5329400元。董子桃（甲方、出借方），伦建石（乙方、借入方），黄海军（丙方、担保方）签署了三份《担保借款合同》，分别约定乙方向甲方借款120万元、100万元、130万元，均由丙方为乙方债务承担连带保证责任。黄海军分别在2016年9月21日至2017年7月25日间，向董子桃出具了七份《欠据》，确认欠款合计6195419元。董子桃名下银行账户流水显示，董子桃多次转款至伦建石、黄海军名下账户。（2018）粤0604民初5952号民事判决书认定案件证据不足以证实胡玉莲系402房实际买受人，且不足以证实胡玉莲实际占用402房，判决驳回胡玉莲的诉讼请求。该判决业已生效。另查明二：胡秀琼、董子桃曾在刘强诉梁伟强、李小文民间借贷纠纷一案中对本院查封的涉案402房提出实体异议，经审查，本院作出（2018）粤0604执异515号执行裁定书，驳回胡秀琼、董子桃的异议请求。诉讼中，原告陈述：基于梁伟强对原告负有大额债务，经梁伟强提出，原告同意以402房抵偿债务，并以胡玉莲名义购房，但对房屋权属未作特别约定；原告与胡玉莲是合作购房关系，实际出资人为原告，402房也是由原告实际占有；在签约购买402房时，原告在本市另有两处住宅。本院认为：两原告作为（2018）粤0604执9428号案执行案外人，对该案保全标的402房主张实体权益请求停止执行，因不服相关执行异议裁定提起本次诉讼，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，两原告应就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。（2018）粤0604民初5952号案判决胡玉莲不享有足以排除执行的不动产物权期待权理由有二，一系胡玉莲不为402房实际买受人，二系胡玉莲并无实际占用402房。结合（2018）粤0604民初5952号民事判决所载及原告、第三人案中陈述，本院确认两原告系借用胡玉莲名义购买涉案402房，但两原告并不因此即享有能够排除执行的物权期待权。无过错不动产买受人物权期待权规定于《异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定，对买受被执行不动产的案外人，即使未取得物权，但若基于合同对执行标的享有的物权登记请求权等债权，符合物权期待权保护条件的，人民法院不能执行。本案中，与被执行人梁伟强签订《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》的相对方是胡玉莲，原告胡秀琼虽曾在涉案《房屋买卖合同》上签名，但系以代理人身份签署，据合同相对性原理，亦不能认定原告即为前述合同当事人，即不能认定原告与被执行人签订了书面买卖合同。物权期待权性质上属于债权，我国物权法系以不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动原则，在402房权属未行变更登记之前，基于《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》享有变更登记请求权的主体为胡玉莲。而原告与胡玉莲之间则属于借名合同关系，在402房变更登记至胡玉莲名下后，原告作为借名人方对被借名人胡玉莲享有变更登记请求权。换言之，即便402房房款由原告支付、原告在法院查封之前已实际占用402房，但原告对402房并不享有物权期待权。综上，原告提出关于停止执行402房的诉求，本院不予支持。依据物权法第九条规定，原告提出的确权诉求，本院亦不予支持。至于原告提出确认涉案《房屋买卖合同》及《广东省佛山市存量房买卖合同》效力的诉求，并非实体权利的确认问题，对排除法院强制执行不产生影响，对该项诉求，本院予以驳回。对本案诉讼费用。案外人执行异议之诉按标的额收费，因原告主张涉案402房购置价为350万元，故本案标的额应以350万元计，则本案诉讼受理费应计34800元。本案立案时原告预交诉讼受理费15600元，余额19200元须在本院指定期限内缴纳，逾期缴纳本院将移送执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，缺席判决如下：驳回原告胡秀琼、董子桃的诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费34800元，由原告胡秀琼、董子桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢燕贞人民陪审员  王永红人民陪审员  周小莎二〇一九年五月二十四日书 记 员  李嘉碧附本案证据清单：原告提交以下证据：1.离婚协议书、粤（2017）佛禅不动产权第0097246号不动产权证书、粤（2017）佛禅不动产权第0085578号不动产权证书。2.房屋买卖合同、2017/9/19收据（8万元）、中国工商银行转账凭条（10万元）、2017/9/20收据（10万元）、中国工商银行转账凭证（91万元）、2017/10/16收据（91万元）。3.房产交易申报单（2017/9/30）、发票（2017/9/30）、银联pos签购单3张、税收完税证明3张、500元收据（2017/11/22）、广东省非税收入（电子）票据（2017/12/11）、广东农信签购单（2017/12/11）、粤（2017）佛禅不动产权第0093389号。4.广东省佛山市存量房买卖合同（2017/11/22）（无原件）、房产交易申报单（2017/11/22）、350万发票（2017/11/22）、银联pos签购单2张（2017/11/22）、52500元税收完税证明（2017/11/22）、印花税票销售凭证（2017/11/22）。5.汇银奥林匹克花园ID、IC卡各1张、佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单、居民客户用电业务申请表、禅城燃气客户受理单、402房公摊电费收据、402房管理费收据、银联交易凭证。6.黄海军中国农业银行汇入梁伟强账户明细表、黄海军中国农业银行账户流水记录23张。7.欠据7张、担保借款合同6张、董子桃账户汇入黄海军、伦建石账户汇总表、个人活期明细查询（佛山市农村商业银行城北支行）5张、借记卡历史账户明细及凭证（中国工商银行佛山敦煌支行）2张、中国民生银行交易凭条、中国建设银行个人活期账户交易明细（董子桃）4张、支票6张。8.广东梦智圆贸易有限公司工商登记信息。9.三方协议。10.（2018）粤0604执异71号执行裁定书。11.(2018)粤0604民初5952号民事判决书。12.（2018）粤0604执异515号执行裁定书。13.（2018）粤0604执异583号执行裁定书。14.胡秀琼、董子桃身份证、结婚证。15.证明、户口登记薄。本院依职权出示如下证据：（2018）粤0604民初5952号案件的起诉状与开庭笔录、（2018）粤0604民初1405号民事裁定书、两原告名下不动产登记查询结果。