山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终657号上诉人（原审被告、反诉原告）：长治市真爱一生科技发展有限公司。法定代表人：柴红彦，该公司经理。委托诉讼代理人：米百楼，山西振坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩菡，山西振坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：晋城市上党戏剧研究院。法定代表人：王丽萍，该院院长。委托诉讼代理人：魏刚，山西弘毅律师事务所律师。上诉人长治市真爱一生科技发展有限公司（以下简称真爱一生公司）因与被上诉人晋城市上党戏剧研究院（以下简称晋城上党戏剧院）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2018）晋0402民初2508号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人真爱一生公司法定代表人柴红彦及委托诉讼代理人米百楼、韩菡、被上诉人晋城上党戏剧院的委托诉讼代理人魏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。真爱一生公司上诉请求：1.依法撤销（2018）晋0402民初2508号民事判决；2.依法改判被上诉人支付上诉人货物浸泡损失费171121元、为租用房安装水、电、暖设施费115690元、翻修两间平房22000元、装潢费4912元，共计313723元；3.判令被上诉人承担因出租房屋不具有租用条件而形成的首先违约所应扣减452766元租金的60%责任；4.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人对房顶漏雨怠于维修二年多，应属首先违约，上诉人据此停交租赁费实属正当。所租房屋33间有22间（达到66.66%）漏雨，直至现在漏雨痕迹历历在目，合同租赁期限三年，漏雨达二年多，占到三年期限的三分之二，原审认定双方违约是错误的，判决被上诉人只承担应付租金452766元的20%责任更是错误的。2.由于被上诉人违约行为造成上诉人的财产损失应予赔偿。上诉人设备、货物受到浸泡，其中设备损坏严重，相纸等货物全部损失达171121元，金额巨大，上诉人认为巨大经济损失系被上诉人根本违约行为造成，损失与房屋漏水之间存在明显法律上的因果关系，原审中上诉人对各项损失已经给予相应折价，原审以举证不能予以否定，并不予采信上诉人当庭提出的对相关损毁物品进行鉴定请求。3.为满足所租房屋的居住条件，上诉人对该房屋投入的水、电、暖设施、翻修两间平房的费用以及装潢费共计142602元应由被上诉人承担。晋城上党戏剧院辩称，驳回上诉人的上诉请求，上诉人上诉状的所列理由无事实和法律依据不能成立。上诉状中超出原审反诉部分是不是新的证据应另行诉讼。晋城上党戏剧院向一审法院起诉请求：1.依法判令真爱一生公司腾退位于××区的房屋；2.依法判令真爱一生公司向晋城上党戏剧院支付截止至2018年11月30日的房屋欠缴租金381067元，自2018年12月1日起至腾退房屋之日止按年租金115600元计算租金；3.依法判令真爱一生向晋城上党戏剧院支付违约金115600元；4.诉讼费由真爱一生公司承担。真爱一生公司向一审法院反诉请求：1.依法判令晋城上党戏剧院支付违约金115600元；2.依法判令晋城上党戏剧院支付房屋漏水维修费用3615元；3.依法判令晋城上党戏剧院赔偿因违约给我公司造成的经济损失342521元；4.依法判令晋城上党戏剧院承担本案本诉及反诉诉讼费用。一审法院认定事实，真爱一生公司通过晋城市产权交易市场房屋公开招租程序，竞价取得了晋城上党戏剧院所有的位于长治市解放西街44号，面积为784平方米房屋的租赁权。2014年9月1日，晋城上党戏剧院作为甲方与作为乙方的真爱一生公司签订了《房屋租赁合同书》，主要约定：“甲方将上述房屋出租给乙方作为营业使用，房屋本身无水、电、暖气设施；租赁期限为三年，自2014年9月1日起至2017年12月31日止，由于房屋租赁后需进行水、电、暖气设施的申请和安装及维修等基础建设，周期约四个月，故自合同签订之日起的四个月为建设时间不计在合同租赁期限内；租金经公开竞价确定年租金为115600元，乙方须在下一租赁年度中对租赁房屋或租赁资产一切构件、设备的自然损害，由乙方负责维修，房屋结构以及漏雨（水）等大型维修由甲方负责；租期届满，乙方仍需继续租用时，应在期满前一个月内向甲方提出申请，甲方在同等条件下优先考虑乙方并办理续租手续，合同期满双方若未续签协议，乙方应在本合同规定的期限内退还租赁资产。”合同签订后，晋城上党戏剧院依约将租赁房屋交付给真爱一生公司经营使用，合同期满后，真爱一生公司继续占有并使用租赁房屋至今。自合同签订后至今，真爱一生公司共计支付租赁费71700元。2018年6月，真爱一生公司接到晋城上党戏剧院向其发出的催款函，载明：“…按照合同约定自2014年9月至2017年12月每年租金115600元，共计346800元，然而你公司未按合同约定及时支付租金，截止2017年底支付71700元，仍欠租金，要求于2018年1月1日前将所欠租金交付于晋城市财政局，如不及时履行合同，将通过法律途径予以解决…”。另外，租赁房屋存在房顶漏水现象，租赁期间因漏水导致室内墙皮脱落、墙面发霉变色、屋内部分物品受潮、部分房屋因漏水无法完全正常使用的现象。真爱一生公司于2015年9月向晋城上党戏剧院提出书面维修申请，要求对房屋漏水情况进行维修，直至2017年4月，晋城上党戏剧院才出资对租赁房屋楼顶防水进行了修缮。租赁期间真爱一生公司自行修缮支出费用3615元。一审法院认为，晋城上党戏剧院与真爱一生公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效成立，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于租金问题，按合同约定实际租赁期间为自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租赁合同期满后，真爱一生公司继续使用租赁物，晋城上党戏剧院没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期租赁，故自2015年1月1日起至2018年11月30日止按约定的年租金115600元标准计算后的应付租金为452766元，真爱一生公司未完全支付上述租金的行为已构成违约，其应承担支付所欠租金的义务。但在本合同履行过程中，晋城上党戏剧院未能尽到出租人的注意、管理义务，在租赁物房顶漏雨的情况下，怠于履行维修义务近二年时间，导致真爱一生公司在租期内不能完全正常使用房屋，其行为违反了双方在《租赁合同》中关于“房屋结构以及漏雨（水）等大型维修由甲方负责”的约定，晋城上党戏剧院的行为已构成违约，真爱一生公司有理由要求减少租金，因其所举证据不能证明受损面积达三分之二，综合双方过错及租赁物实际情况，本院认为应酌情扣减截至2018年11月30日止应付租金452766元的20%为宜，扣减后真爱一生公司应支付晋城上党戏剧院租金为362213元，除去已付租金71700元后，真爱一生公司还需支付晋城上党戏剧院租金290513元。对于真爱一生公司支付的维修费用3615元，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，应当由晋城上党戏剧院负担。对于晋城上党戏剧院要求真爱一生公司腾退租赁房屋的主张，虽然晋城上党戏剧院未诉请要求解除双方之间的不定时租赁合同，但其发出的催款函内容及之后起诉要求对方腾房的行为均可视为其要求解除合同的意思表示，故对其要求腾退租赁房屋的请求本院予以支持。对于晋城上党戏剧院提出的自2018年12月1日起至腾退房屋之日止按合同约定的年租金115600元支付租金的请求，因合同解除后双方权利义务即行终止，晋城上党戏剧院既已行使了合同解除权，却又按合同约定租金标准要求支付租金损失，本院对其该项主张不予支持。对于双方均要求对方支付115600元违约金的主张，因合同存在双方违约，故本院均不予支持。对于真爱一生公司要求晋城上党戏剧院支付经济损失的主张，因举证不能，本院不予支持。判决：1.被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司于本判决生效后二十日内腾出位于长治市解放西街44号房屋并交付原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院；2.被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院欠付租金290513元；3.原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院支付被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司维修费用3615元；4.驳回原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院的其他诉讼请求；5.驳回被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司的其他反诉诉讼请求。本案案件受理费8750元，减半收取后计4375元，由原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院负担1816元，被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司负担2559元；反诉案件受理费4113元，由原告（反诉被告）晋城市上党戏剧研究院负担32元，被告（反诉原告）长治市真爱一生科技发展有限公司负担4081元。本院二审期间，上诉人另提交以下证据：1.货物维修清单；2.真爱一生公司QQ邮箱发件箱截图一张；3.漏雨当时视频一段及照片三张；4.漏雨情况汇总情况照片；5.秦亚峰、崔红梅、张学丽、朱青苗证明材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实和一审基本相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行权利义务。关于上诉人主张原审认定被上诉人存在违约行为，但以此减抵20%租金责任错误的问题。经本院审查，原审认定被上诉人在本案所涉合同履行中存在违约后，依据双方举证特别是上诉人主张减少租金所举证据，综合双方过错及租赁物实际情况后酌情认定减抵租金比例为20%，上诉人主张减抵20%不妥应扣减60%，需对其主张承担举证证明责任。原审庭审中上诉人提供受损照片等证据用于证明其受损房屋为22间，占总房屋33间的2/3，被上诉人对此不予认可。经本院审查，上诉人所举照片无时间显示、无受损面积，在被上诉人不予认可情况下，本院认为不能单独作为认定案件事实的依据。另，经审查2014年9月1日双方签订《房屋租赁合同书》、2014年11月18日双方签订的《补充协议》、2015年9月5日《关于租赁房屋需要维修的报告》等证据中也未就受损面积、或受损房屋具体位置予以描述，不能对上诉人照片预证明之受损程度可达2/3的事实予以佐证，上诉人仍需就其主张承担举证证明责任，否则需承担举证不能的不利后果。鉴于上诉人并未提供相关证据予以佐证，在被上诉人不予认可情况下，原审认定并无不妥，上诉人的该项主张缺乏事实依据本院不予支持。关于上诉人主张原审未予认定其反诉诉请的货物损失错误的问题。本院认为，作为上诉人主张因被上诉人怠于履行协议行为致财物损失的问题，上诉人对该财物受损与被上诉人怠于履行协议行为之间存在因果关系负有举证证明责任。经本院审查，上诉人与被上诉人在2014年11月18日签订《补充协议》、2015年9月5日上诉人向被上诉人出具《关于租赁房屋需要维修的报告》和2015年9月15日的《房屋维修费用报告》、2017年3月28日上诉人的《有关房屋维修项目预算》中均未提及其所主张存在货物受损、受损程度、受损器械等情形，而其所提交的与维修有关收据时间在以上文书出具的期间内，本院认为，上诉人主张货物损失的相关证据并不能从当时双方书面材料中相互印证，其仍应对其主张的事实承担举证证明责任，否则需承担举证不能的不利后果，鉴于上诉人并未提供其他证据予以佐证，在被上诉人不予认可情况下，原审认定并无不妥，上诉人的该项主张缺乏事实依据本院不予支持。关于上诉人主张租用房安装水、电、暖设施费、翻修两间平房、装潢费以及添附物如何处理的问题，经与上诉人核实，其并未在原审反诉中提出诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，上诉人可另行主张。综上所述，长治市真爱一生科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12863元，由上诉人长治市真爱一生科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 锐审判员 王 瑞审判员 王成立 二〇一九年五月十四日书记员 张 宁