浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初6921号 原告：叶立卡，男，1993年1月1日出生汉族，住浙江省遂昌县。 委托代理人：朱丽颖，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托代理人：徐丽红，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波华嘉置业有限公司（统一社会信用代码为913302000749222861）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙村。 法定代表人：陈华，该公司执行董事。 委托代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。 原告叶立卡为与被告宁波华嘉置业有限公司（以下简称华嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，于2018年6月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对被告实施了财产保全。被告在答辩期内对本案管辖权提出了异议，本院依法裁定驳回了被告的异议，被告对此不服，上诉于宁波市中级人民法院，被驳回上诉。本案审理期间，应被告的申请对位于宁波市鄞州区贸成西路与保丰路交汇处涉案房屋同地段类似条件住宅小区于2018年1月至2018年5月间市场租金标准进行了司法评估。本案于2018年10月22日、2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告叶立卡的委托代理人朱丽颖、徐丽红，被告华嘉公司的委托代理人董远航、王凌翔（第一次庭审），吴佳舟（第二次庭审）到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。 原告叶立卡起诉称：2016年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016002300094）。按照合同约定：原告向被告购买位于东方房屋一套，建筑面积109.51平方米，房屋总价1729791元。被告应在2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，并在2018年3月31日前向原告交付土地、房产权属证书。合同签订后，原告已依约履行合同并支付全部购房款。而被告未在约定时间交付房屋，且未在约定时间交付土地、房屋权属证书。被告为减轻其违约责任要求原告在交房时必须签订免除被告违约责任的书面材料，被告因原告拒签而不配合办理交房手续导致原告至今无法正常收房。因原告与被告多次协商未果，现为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告交付办理契税所需的全部手续材料包括购房款总发票及土地、房屋初始登记证书等；二、被告支付原告逾期交房违约金共计51893元（以购房款1729791元为基数按照日万分之二的标准从2018年1月1日起暂算至2018年5月31日，以后继续计算至实际交房日止）。三、被告支付原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金20757.49元（以购房款1729791元为基数按照日万分之二的标准从2018年4月1日起暂算至2018年5月31日，以后继续计算至实际履行日止）。诉讼过程中，原告申请撤回第一项诉讼请求，并将上述第二项诉讼请求变更为：被告支付原告逾期交房违约金共计56391.19元（以购房款1729791元为基数按照日万分之二的标准从2018年1月1日起计算至2018年6月12日止）。 被告华嘉公司答辩称：1、关于逾期交房违约金，被告从2018年5月16日开始通知原告于2018年5月17日办理正式交房，被告认为违约金应当算到2018年5月16日，原告提交的办理交房手续及签署违约金协议是相互独立的，原告所诉“被告因原告拒签而不配合办理交房手续导致原告至今无法正常收房”与事实不符；2、原告付清全部应付款项前，被告可以推迟交房，因为原告原因一直没有办理交房手续，没有办理契税等；3、违约金明显过高，请求法院调整，根据最高院商品房买卖合同的解释以超过损失30%为标准，超过30%即为过高，相同地段每月租金是2000-3000元，仅以逾期交房计算，违约金的约定已超过损失30%。还有权属证书的违约金，被告从实际交付的90日内向原告交付了权属证书，根据商品房买卖合同补充协议第11条约定，对交付违约金的时间作了变更。关于90日内是根据城市商品房预售管理办法规定，合同约定权属证书是2018年3月31日交付。被告根据补充协议已经在2018年5月17日可以办理房屋交付，对于这项被告没有违约。因为原告延迟交付相关款项，被告有权延迟交付房屋。现原告要求被告承担两个违约责任是不公平的。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明原告向被告购买涉案房屋，双方就逾期交房及逾期办理土地、房屋权属证书等相关权利义务进行约定的事实； 2.发票三份，用以证明原告己付清全部购房款的事实； 3.东方雍华府交房结算单一份，用以证明被告在交房时要求业主签订附有免除减轻其违约责任的条款，因原告拒签故被告拒绝配合办理交房手续，导致原告至今无法正常收房的事实； 4.律师函及快递详情单、送达查询网页各一份，用以证明原告委托律师向被告发《律师函》请求被告履行合同约定的义务，但被告收函后不予理睬的事实； 5.公证书一份，用以证明2018年6月12日原告办理交房手续时，被告要求原告签署结算单，原告现场要求涂销不公平条款，对备注里的权属证书迟延的修改，原告是不同意修改的事实。 对原告提交的上述证据，被告质证后认为对第1、2项证据无异议，对第3、4、5项证据的真实性无异议，但认为不具有原告的证明目的。 被告为证明自己的主张，向本院提交下列证据： 1.报纸报道一份，用以证明被告可以在2018年5月17日交房的事实； 2.东方雍华府初始证委托代办协议书一份，用以证明被告委托案外人宁波致业房地产咨询有限公司（以下简称致业公司）办理东方雍华府所有验收合格房屋的房屋初始登记证（大证）的事实（2018年7月10日初始证交付）； 3.宁波致业房地产产权证代办受理单一份，用以证明原告委托致业公司代办涉案房屋转移登记证的事实； 4.东方雍华府小区初始不动产权证一份，用以证明东方雍华府小区已统一于2018年7月10日取得初始不动产权证，并已交付给业主的事实； 5.致业公司情况说明及营业执照各一份，用以证明因致业公司分别接受原、被告委托办理相关证件，故致业公司在办出房屋初始登记证后，未将初始登记证向被告交付，而是直接持初始登记证原件为原告办理房屋转移登记，房屋初始登记证上载明的2018年7月10日可被认定为是被告向原告交付房屋初始登记证原件时间的事实。 对被告提交的上述证据，原告质证后认为：对第3、4项证据无异议，对第1项证据认为是被告对危机公关的处理，而实际并没有这么操作，原告也不知道有权利涂销，是在律师、公证机关的介入下涂销的。对第2、5项证据认为是被告与第三方签订的协议，真实性无法核实。 本案审理期间，应被告的申请委托宁波恒正房地产估价有限公司对位于宁波市鄞州区贸成西路与保丰路交汇处涉案房屋同地段类似条件住宅小区于2018年1月至2018年5月间市场租金标准进行了司法评估，结论为：东方雍华府小区（位于宁波市鄞州区贸成西路与保丰路交汇处）同地段类似条件住宅小区于2018年1月至2018年5月间（住宅，室内装修为白坏）房地产的平均市场租金为25.9元/平方米/月。对该评估报告，原告其对真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为：1、该报告与本案审理无关，双方在合同中已经明确约定违约金，根据最高院及宁波中院关于买卖商品房的规定，只有在合同中没有约定违约金或者约定不明才可以适用评估；2、合同法应当尊重意思自治的原则，该评估报告与本案无关联性；3、评估报告的内容不具有关联性，无法证明被告要证明的原告的实际损失，评估报告评估的是白坯的租房损失，现在租房大多都是精装修，白坯的评估会导致原告生活质量的下降，评估的内容不能证明原告的实际损失，评估的内容与逾期交证没有关联。平均价格无法反应涉案所有房屋的实际价格。对该评估报告，被告无异议，认为评估报告是法院委托作出的，具有合理性和公正性，与业主的损失有高度相似性，因为被告逾期交房交证的损失仅限于租金，其他损失与被告的逾期交房交证无关联性，请法院将该评估报告作为原告损失的参考。 本院认为：对原告提交的第1、2项证据及被告提交的第3、4项证据，因双方均无异议，故本院予以确认。对原告提交的第3、4、5项证据，因被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合分析。对被告提交的第1、2、5项证据，其待证事实与本院查明的事实相符，对此本院予以认定。本院对宁波恒正房地产估价有限公司的评估报告予以认定。 综上，本院确认本案事实如下： 2016年9月23日，原告与被告签订合同编号为2016002300094《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买东方房屋一套，建筑面积109.51平方米，总价款1729791元。交付期限及条件（第九条）约定为：出卖人应当在2017－12－31前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、×等，具备商品房正常使用的基本条件；4、但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规采取某项行政措施，导致本项目不具备竣工交付条件而造成开发建设期延长的，出卖人可据实子以延期，但最长不超过三个月。3、本合同所指不可抗力及免责事由的范国包括下列情况：地震、洪灾、台风等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项，顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任（第十条）除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。关于产权登记的约定（第十六条）出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018－03－31前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之二的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之二的违约金。补充协议第十一条本合同第十六条作如下补充5）甲方在乙方交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差及交房手续后的90日内，为乙方办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后开始根据乙方的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。6）由于甲方的原因导致在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证，自乙方应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房款万分之二的违约金。合同还另行约定了其他权利义务等内容。 上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，至2016年10月26日，原告支付给被告购房款共计1729791元。 另查明：2018年5月16日，被告通知原告等业主可以于2018年5月17日办理涉案房屋交房手续。在办理结算时，原告认为被告在结算单中附加被告的免责条款，双方由此发生纠纷。原告实际接收房屋时间为2018年6月12日。 又查明：被告委托致业公司办理东方雍华府小区房屋初始登记证，原告委托致业公司办理涉案房屋的转移登记证。致业公司在办出房屋初始登记证后，未将初始登记证向被告交付，而是直接持初始登记证原件为原告办理房屋转移登记，涉案房屋土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证）载明的时间为2018年7月10日。 审理中，本院依据被告的申请，委托宁波恒正房地产估价有限公司对位于宁波市鄞州区贸成西路与保丰路交汇处涉案房屋同地段类似条件住宅小区于2018年1月至2018年5月间市场租金标准进行了司法评估，结论为：东方雍华府小区（位于宁波市鄞州区贸成西路与保丰路交汇处）同地段类似条件住宅小区于2018年1月至2018年5月间（住宅，室内装修为白坏）房地产的平均市场租金为25.9元/平方米/月。 本院认为：原、被告于2016年9月23日签订合同编号为2016002300094《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。根据涉案合同的约定，被告应当在2017年12月31日前将涉案商品房交付原告，于2018年3月31日前取得土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证），如逾期，应分别按日向原告支付已交付房价款每日万分之二的违约金。根据本院查明的事实，被告交付涉案房屋的时间为2018年5月17日，逾期136天；被告取得土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证）的时间为2018年7月10日，逾期101天。被告逾期交付房屋和逾期取得房屋初始登记证，均应承担违约责任。根据合同法的规定，约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现被告以约定的逾期交房违约金过分高于原告的实际损失为由要求予以减少的请求，符合法律规定，本院予以准许。故对于被告逾期交房的违约金，本院根据宁波恒正房地产估价有限公司出具的评估报告，参照涉案房屋同地段租金标准1.3倍，调整为16715元（计算公式：25.9元/平方米/月×1.3×109.51平方米÷30×136天）。关于逾期交付土地、房屋权属证书的违约金，因被告不能证明约定的违约金过分高于原告的实际损失，应承担举证不能的法律后果，故本院根据涉案合同约定的违约金，认定为34942元（计算公式：1729791元×万分之二×101天）。原告申请撤回要求被告向原告交付办理契税所需的全部手续材料包括购房款总发票及土地、房屋初始登记证书等的诉讼请求，属原告处分自己民事权利和诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。被告以商品房买卖合同补充协议对交付权属证书的时间作了变更，其不应承担违约金的辩称，与本院查明的事实不符，对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、被告宁波华嘉置业有限公司支付原告叶立卡逾期交房违约金16715元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告宁波华嘉置业有限公司支付原告叶立卡逾期交付土地、房屋权属证书违约金34942元，限在本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告叶立卡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 案件受理费1729元，减半收取864.5元，财产保全费860元，合计1724.5元，由原告叶立卡负担319元，被告宁波华嘉置业有限公司负担1405.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 凌碧波 二〇一九年五月二十七日 代书记员 陈芸琦