上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初33789号原告：杨一红，女，1968年9月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李晓华，男，1979年12月17日出生，汉族，户籍地山东省淄博市。原告杨一红与被告李晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨一红到庭参加了诉讼。被告李晓华经本院合法传唤无正当理由拒不出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨一红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年5月16日就上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除；2.判令被告支付自2018年8月16日起至2018年10月15日止的租金人民币(币种下同)8,000元；3.判令被告承担违约责任，预收押金4,000元不予退还，并支付原告以8,000元为基数，自2018年10月16日起至款项实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；4.判令被告支付房屋开锁费用200元。审理中，原告撤回对利息损失的主张。事实和理由：2018年5月16日，原、被告签订《租赁合同》,约定被告承租原告位于上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同期一年，租赁用途为办公使用，每月租金4,000元，被告首期支付3个月租金，另付4,000元押金，租金每三个月结算一次，提前7天支付下期房租。被告在支付首期3个月房租以及押金后，在出租房屋地址上注册成立了桦森(上海)汽车销售有限公司。2018年8月10日，被告未按照约定支付房租，手机始终处于无法联通状态，承租房屋也一直大门关闭。原告多次电话、上门追讨房租无果。同年8月28日，原告再次通过语音信箱及短信告知被告，要求被告支付房租,仍无收到被告任何款项及回复。在此基础上，原告于同年9月15日通过EMS快递的方式，向被告户籍所在地寄送付款通知书，并将此通知书同时张贴在被告承租房屋门上，要求被告于2018年10月15日之前付清拖欠房租，到期不支付则立即解除合同，并要求被告立即变更注册在承租房屋里的公司注册地址。同时，原告也积极主动向上海市市场监督管理局闵行分局莘庄所反映相关情况，并申请将承租房屋内注册的桦森(上海)汽车销售有限公司给予“列异”处理。同年10月20日，原告请来在110处备案的案外人戴学辉现场开锁进入系争房屋，确认房屋处于空置状态，并请房屋所在小区物业人员现场作证，提供证明并全程录像拍摄。至起诉之日，原告没有收到被告任何款项及回复。原告遂诉至本院，望判如诉请。被告李晓华未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：原告系上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2018年5月16日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定被告承租系争房屋，房屋租期为一年，自2018年5月18日起至2019年5月17日止。租赁用途为办公使用，每月租金4,000元，付三押一。租金每三个月结算一次，提前7天支付下期房租。合同第九条违约处理约定，甲、乙双方如有特殊的情况需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金4,000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同另对其他权利义务作了约定。根据原告陈述，合同签订后，被告在支付首期3个月房租以及押金后,在系争房屋地址上注册成立了桦森(上海)汽车销售有限公司。2018年8月10日，被告未按照约定支付房租，手机始终处于无法联通状态，系争房屋也一直大门关闭。原告多次电话、上门追讨房租无果。同时，原告也积极主动向上海市市场监督管理局闵行分局莘庄所反映相关情况，并申请将系争房屋内注册的桦森(上海)汽车销售有限公司给予“列异”处理。同年10月20日，原告请来在110处备案的案外人戴学辉现场开锁进入系争房屋，确认系争房屋处于空置状态，请房屋所在小区物业人员现场作证，提供证明并全程录像拍摄。原告为此支付了换锁费用200元。经公告送达，视为被告李晓华于2019年4月14日收到本案起诉状及证据副本。审理中，原告称被告根据合同约定应当支付违约金4,000元，被告在原告处的押金应用来抵扣该违约金。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、上海市房地产权证、上海安必胜物业管理有限公司出具的证明、发票(换锁费用)，以及原告的当庭陈述所证实并均经庭审质证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行义务，行使权利。被告未按合同约定支付租金违反合同约定，原告以此为由要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院对此予以准许。被告于2019年4月14日收到本案起诉状及证据副本，双方就系争房屋的《租赁合同》应予该日期解除。原告陈述其于2018年10月20日收回系争房屋，要求被告支付自2018年8月16日起至2018年10月15日止的租金8,000元，本院对该诉请予以支持。被告拒付租金致《租赁合同》解除，系违约方，应当承担违约责任。根据《租赁合同》约定，被告应向原告支付违约金4,000元。审理中，原告称被告支付的押金4,000元应抵扣违约金，为避免讼类，本院在本案中一并予以处理。原告主张的开锁费用因被告违约产生，本院对原告的该项损失予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨一红与被告李晓华就上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年4月14日解除；二、被告李晓华于本判决生效之日起十日内向原告杨一红支付自2018年8月16日起至2018年10月15日止的租金8,000元；三、被告李晓华于本判决生效之日起十日内向原告杨一红支付违约金4,000元；四、被告李晓华于本判决生效之日起十日内向原告杨一红支付换锁费用200元；五、原告杨一红于本判决生效之日起十日内向被告李晓华返还押金4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，案件公告费560元，均由被告李晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 端人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年五月二十七日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。