河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0191民初525号 原告：石家庄静石物业服务有限公司，住所地石家庄市裕华区裕华东路148号国际名邸负一层，统一社会信用代码：911301087926774300。 法定代表人：丛彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨苗，河北庶宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马力，该公司职工。 被告：河北生命原点生物科技有限公司，住所地石家庄高新区天山大街585号日中天创新科技园5号楼,统一社会信用代码：91130101074867061G。 法定代表人：刘书英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋露露，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹美华，该公司常务副总经理。 原告石家庄静石物业服务有限公司（以下简称石家庄静石物业公司）与被告河北生命原点生物科技有限公司（以下简称河北生命原点公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄静石物业公司的委托诉讼代理人杨苗、马力，被告河北生命原点公司到庭参加诉讼宋露露、曹美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家庄静石物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2017年9月1日至2018年12月31日的物业费共计248928元及滞纳金243731元；2、依法判令被告支付2019年1月1日至起诉之日的物业费，暂计15558元，以上三项共计508217元；3、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付2018年3月16日至2018年12月31日的物业费共计148928元及滞纳金243731元；2、依法判令被告支付2019年1月1日至2019年3月31日的物业费46674元，以上三项439333元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月11日，原告与建设单位石家庄高新区日中天科技投资有限公司签订《日中天创新科技园物业服务合同》，约定由原告对日中天创新科技园进行前期物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时规定逾期交纳物业费的按照日千分之三收取滞纳金。2014年左右，被告与石家庄高新区日中天科技投资有限公司签订《房屋买卖合同》，被告作为日中天创新科技园5号楼的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告无故拖欠原告2017年9月1日至2018年12月31日的物业费共计248928元。期间，原告多次通过电话、约谈、发送律师函等方式进行催缴，然被告至今仍拒绝给付，且双方无法协商一致。被告的行为对原告的物业管理服务工作造成了严重的影响，同时也侵犯了园区已缴费业主的合法权益，原告为维护自身合法权益唯具状诉之。 被告河北生命原点公司辩称，原被告之间并未签订书面物业服务合同，原告所述物业费约定与履行情况与事实不符，其诉讼请求无事实与法律依据。被告购置的为独栋楼，楼内无需原告提供服务，经与原告协商，双方决定不按照原建设单位与原告签订的《日中天创新科技园物业服务合同》约定执行，双方约定物业费为每年100000元，每半年交一次，该物业费标准及交费方式从原告提交的证据客户回单及发票中也可体现。在2018年之前，被告一直按每半年交50000元的方式按时交费，不存在拖欠的情况。2018年期间，因被告楼外管道多次拥堵，导致地库、卫生间、办公室等大面积积水，严重影响被告日常经营，多次要求原告维修，但其均未能履行维修义务，被告一直与原告就此事进行协商未果，故被告才未交2018年度的物业费。但在开庭前，已向原告缴纳了2018年度的物业费，2019年度的物业费尚未到交费时间，原告无理由要求被告提前缴纳。另，双方一直未能签订书面合同，从未约定逾期交费滞纳金，且是因原告不履行物业服务义务才导致被告延迟支付物业费，逾期交费的责任不在被告，因此，滞纳金不应支持。综上，被告并不拖欠原告任何费用，原告诉求没有事实与法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年12月11日，原告石家庄静石物业公司与建设单位石家庄高新区日中天科技投资有限公司签订一份《日中天创新科技园物业服务合同》。该合同约定，石家庄静石物业公司对日中天创新科技园提供物业管理服务，管理期限自2014年1月1日至2023年12月31日止；物业费由业主按其拥有的建筑面积交纳，收费标准为：高层住宅1.2元/月/平方米，办公楼2元/月/平方米，沿街商业1.6元/月/平方米；物业服务费用首次交纳一年，以后按每六个月业主到物业客服中心交纳一次，业主应履行交费义务，按双方约定的时间、地点如期向乙方交纳；逾期未按时交纳费用的，按每天千分之三累计交纳滞纳金。该合同另约定其他事项。2014年，被告河北生命原点公司购买了日中天创新科技园5号楼，总建筑面积为7779平方米。其自2014年4月入住园区后，一直按100000元/年标准每半年一次向石家庄静石物业公司交纳物业服务费，原告石家庄静石物业公司为其开具相应发票。后双方因物业费发生纠纷，原告石家庄静石物业公司向本院提起本诉。 庭审中，原告石家庄静石物业公司主张被告河北生命原点公司应按物业服务合同约定支付物业费，其5号楼建筑面积为7779平方米，每月物业费为2元/平方米，故每月物业费应为15558元，其拖欠2018年3月16日至2019年3月31日期间物业费共195602元，滞纳金按日千分之三计算自2017年9月1日起至2018年底为243731元。被告河北生命原点公司对物业费计算标准及滞纳金均不认可，其辩称因其购买的5号楼系独栋楼，故与原告口头商定物业服务费为每年100000元，每半年缴纳一次，双方不再按《日中天创新科技园物业服务合同》履行，且在实际履行中也是按每年100000元缴纳的；并提交了2016年至2018年交费凭证及原告所开具的发票。根据其交费凭证显示，2016年6月17日被告河北生命原点公司交纳物业费50000元，其银行客户回单附言栏载明“2016.1-6物业费”，原告石家庄静石物业公司于2016年7月27日开具相应发票，未提异议；2017年1月12日被告河北生命原点公司交纳物业费50000元，摘要或附言栏载明“物业费”，原告石家庄静石物业公司于2017年3月9日开具相应发票，未提异议；2017年5月18日被告河北生命原点公司交纳物业费50000元，原告石家庄静石物业公司于2017年6月14日开具相应发票，未提异议；2018年2月8日，被告河北生命原点公司交纳物业费50000元，原告石家庄静石物业公司于2018年4月11日开具相应发票，并在发票备注栏载明“2017年4月-2017年8月”。原告石家庄静石物业公司主张之前物业费是按照每月10000元收取，因被告河北生命原点公司自2017年8月之后未再缴纳物业费，要求按物业服务合同约定标准收取物业费。 再查明，在本案审理过程中，被告河北生命原点公司于2019年3月27日通过网上银行向原告石家庄静石物业公司交纳物业费100000元，并在电子回单附言栏载明“2018年1-12月物业费”；于2019年5月6日交纳物业费50000元，电子回单附言栏载明“2019年度1-6月份物业费”。原告石家庄静石物业公司对收款事实无异议，但不认可交费期限。 以上事实有《日中天创新科技园物业服务合同》、发票、银行转账记录、庭审笔录等证据在案所证实。 本院认为，原告石家庄静石物业公司与建设单位签订的《日中天创新科技园物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告石家庄静石物业公司按合同约定为日中天科技园提供物业服务，被告河北生命原点公司系该园区业主，接受其物业服务，应当支付物业费。原被告之间虽未签订书面物业合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故被告河北生命原点公司亦应受到上述物业服务合同的约束。其辩称未签订书面物业服务合同，不受该合同约束的理由不能成立，本院不予采纳。但在该物业服务合同的实际履行过程中，双方未按合同约定的物业收费标准执行。原告石家庄静石物业公司主张2018年之前按每月10000元标准收取被告河北生命原点公司的物业费；被告河北生命原点公司主张自2014年入住日中天科技园以来一直按每年100000元，每半年缴纳一次的标准缴纳物业服务费。根据双方提交的交费客户回单及物业费发票显示，被告河北生命原点公司在交纳2016年上半年物业费时，已注明为“2016.1-6物业费”，后均按每半年50000元标准交纳物业费。原告石家庄静石物业公司接收该物业费时，明显知晓该交费回单记载的内容，但其并未对被告河北生命原点公司所备注的交费金额及交费期间提出异议。原告石家庄静石物业公司与被告河北生命原点公司以双方的履行行为变更了物业费的交纳标准。其后，被告河北生命原点公司交费，原告石家庄静石物业公司收费，均未发生争议。2018年4月11日，原告石家庄静石物业公司在收费后，在其所开具的发票中又行记载其自认的交费期间。其在双方已变更相应履行内容的情况下，如再行变更，应当提出书面异议或予以书面明确提出。其对交费行为予以接受，亦未对交费数额提出异议，仅以备注行为标明自认的交费期间，明显不能构成异议行为，故对其主张按每月10000元收取物业费的抗辩理由，与事实不符，不能成立。截至石家庄静石物业公司起诉时，河北生命原点公司已按100000元/年标准交纳物业费至2017年12月底。在本案审理过程中，被告河北生命原点公司又交纳了2018年全年物业费100000元及2019年上半年物业费50000元。故该公司已不存在拖欠物业费情形。原告石家庄静石物业公司要求被告河北生命原点公司支付2018年3月16日至2019年3月31日的物业费，理由不能成立，本院不予支持。关于滞纳金，根据物业服务合同约定：“物业服务费用首次交纳一年，以后按每六个月业主到物业客服中心交纳一次，业主应履行交费义务，按双方约定的时间、地点如期向乙方交纳；逾期未按时交纳费用的，按每天千分之三累计交纳滞纳金”。该合同中未明确约定物业费具体交纳时间，且双方在实际履行过程中，每半年物业费的交纳时间亦不固定，故原告石家庄静石物业公司主张滞纳金，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 驳回原告石家庄静石物业服务有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8882元，减半收取计4441元，由原告石家庄静石物业服务有限公司负担2791元，由被告河北生命原点生物科技有限公司负担1650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  邢雪冰 二〇一九年五月二十日 书记员  封世霞