黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终785号上诉人（一审原告、反诉被告）：朱春光，男，1973年9月20日生，汉族，农民，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：魏振龙，吉林正基律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李兴治，男，1980年4月8日生，汉族，个体业者，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：孙维涛，黑龙江仁大律师事务所律师。上诉人朱春光因与被上诉人李兴治房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省五常市人民法院于2018年10月19日作出（2017）黑0184民初3987号民事判决。上诉人朱春光不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱春光的委托诉讼代理人魏振龙，被上诉人李兴治的委托诉讼代理人孙维涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱春光上诉请求：1、请求二审法院对五常市人民法院（2017）黑0184民初3987号民事判决改判，支持朱春光的一审诉讼请求并驳回李兴治一审反诉请求或者将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由李兴治承担。事实和理由：关于本诉:双方之间订立的房屋买卖合同属于有效合同，并已经一审法院认定，该合同应当履行。双方于2015年9月4日签订的房屋买卖合同第三条约定了房价款的支付方式，该合同属于分期履行价款的合同。合同规定的2015年10月31日的第二笔价款100万和2016年2月1日的第三笔价款50万元的履行期限均已经届满,该履行期限的约定对双方具有约束力，李兴治应按该约定内容履行。上述第二笔第三笔价款的给付期限届于第四笔价款给付和办理产权登记以前,合同规定了价款支付与产权登记的履行顺序。李兴治有先履行给付的义务。所以朱春光的本诉请求应当予以支持。关于反诉:本案不具有合同解除的法定情形。具体理由如下:1、案涉房屋的来源为朱春光以“以物抵债”方式用工程款债权在铭建公司购买此楼房。双方以他种给付代替原定给付，使朱春光对铭建公司相应数额的工程款债权消灭，铭建公司将案涉楼房向朱春光交付时，朱春光即取得楼房处分权能，铭建公司为朱春光开具了相应楼房的票据作为朱春光在取得产权前的楼房有效凭证，在未办理产权登记前朱春光取得了物权期待权。朱春光与李兴治签订买卖合同后,由铭建公司将楼房票据以“改底”更换原始购楼票据形式将楼房票据变更记载于李兴治名下，以作为李兴治的楼房权利凭证，也便于李兴治日后完成产权登记，至此李兴治概括承受了案涉房屋的物权期待权。朱春光将楼房出卖给李兴治，由铭建公司为买受人出具了相应楼房票据，这一行为应认定为涉他合同，即由第三人铭建公司为买房人日后完成产权登记，办理产权登记的合同义务经买受人同意后已经移转给铭建公司，出卖人已不再具有为买受人办理产权的义务和权能。2、买卖双方在订立楼房买卖合同时,双方均明知案涉楼房的具体信息和登记备案情况，李兴治既知道朱春光取得楼房的来源也知道楼房尚未办理产权具体情形和原因。所以双方在合同第三条中明确约定最后一笔购房款240万元待办理完房照时一次性给付。该条款在法律上应定性为附期限和附条件的民事法律行为。所附期限是双方均明知的未来不确定的、具备登记条件的时间。所附条件是由开发单位将所有的购房业主连同本案的买受人一并向登记机构办理产权。在该期限未到来和条件成就前,任何一方不享有合同履行顺序和不安抗辩权。双方订立该分期付款合同条款的意义和合同目的在于买受人先支付部分对价款就占有支配使用房屋，以实现对房屋的使用价值，因双方都知悉该房屋未来办理产权的时间不确定，所以待具备办理产权条件时再办理房屋产权，在办理产权前先由买受人使用支配房屋，如果未办理产权以前，出卖人不享有剩余价款的请求权。以办理产权和给付剩余240万元价款作为双方彼此限定和制约，双方的合同目的是均忍受在买受人未取得产权登记时出卖人就不能取得尾款240万元的对等束缚，以迫使双方等待合同条件成就和期限到来。从合同履行顺序讲，在李兴治未按期履行第二笔第三笔对价款前不享有要求产权登记的请求权。办理产权是从给付义务，不是主给付义务，主给付义务是房屋交付。所以朱春光不存在违约行为。3、预售状态属管理性规定，不是强制性规定，铭建公司在取得预售后就可以销售楼房或者抵付工程款。办理产权的后续辅助工作待开发单位完善相关手续后即能实现。无论开发单位是预售还是销售许可状态均不影响实现合同目的。4、一审法院认为李兴治主张的是不安抗辩权,依据合同法规定假使行使不安抗辩权，其行使范围也只能是中止履行合同，中止期限应届至合同所附期限到来时和所附条件成就时。一审法院不能径直解除合同。5、一份法律文书既要体现法律效果也要体现社会效果。如果本案解除合同的判决生效，则在铭建公司购买楼房的诸多业主皆会因楼房跌价而以开发单位铭建公司无销售许可、无备案、当下不具备办理产权条件为由纷纷诉至法院要求解除已成立的楼房买卖合同。将会严重浪费司法资源和造成社会秩序混乱，将会默许购房人的不诚信行为。综上意见，朱春光无违约行为，合同目的未落空，不具备合同解除的法定事由，一审法院解除合同属于认定事实和适用法律有错。另外一审庭审中未核对当事人身份信息，遗漏了法定程序，导致一审判决确定的原告身份信息错误。故恳请二审法院支持朱春光的诉讼请求。李兴治辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持一审法院判决。朱春光的上诉理由不能成立，本案双方所买卖的房屋是商服，因为商服特点具有能对外出租、办理贷款等目的需要，在双方签订合同之处明确约定办理完房照使用三套商服贷款，因此作为买受人取得商服的目的是占有使用，必须取得所有权，所有权取得的形式按照法律规定就是办理了合法的证照。由于本案的房屋缺少必要的手续，因此该房屋无法办理产权证照，这一事实五常市规划局、房地局均出具证据予以证实。由于案涉房屋无法办理房屋证照，在此情况下作为买受人的合同目的无法实现，因此依法可以解除合同。综上，朱春光的上诉请求不能成立，一审法院判决解除合同正确。朱春光向一审法院起诉请求：李兴治给付朱春光购房款150万元及利息（其中100万元利息自2016年1月1日起，50万元利息自2016年2月1日起，按人民银行同期贷款利率计算至款项全部付清时止）。李兴治向一审法院提出反诉请求:1.请求解除朱春光与李兴治的房屋买卖合同;2.判令朱春光返还李兴治270万元,并赔偿利息损失359,506.85元(自2015年9月4日起至2017年11月14日，按照年利率6%计算)。庭审过程中李兴治对反诉请求的利息部分变更为:赔偿利息金额增加到432,843.75元。（从2015年9月4日至2017年9月4日,利息按照年利率7.125%计算)此后利息计算至判决给付之日止。一审法院认定事实：哈尔滨铭建房地产开发有限公司（简称铭建公司）开发的铭奥国际小区A7栋楼建成后，于2015年6月28日将该栋楼商业房A7-05商业（232.47平方米）、A7-06商业（257.66平方米）、A7-07商业（114.36平万米）三套房产以抵顶工程款名义，开具了订购人为王殿民，每平方米13,800元的收据三张，铭建公司加盖了现金收讫章，房屋交付给王殿民。2015年9月4日朱春光与李兴治分别作为合同甲、乙方，签订房屋买卖合同，合同约定：“乙方购买的铭奥国际A7-05商业（232.47平方米）、A7-06商业（257.66平方米）、A7-07商业（114.36平万米），建筑总面积604.49平方米，总房款为660万元。甲方同意乙方给付该房屋房款270万元即可办理入住，2015年9月4日前交纳270万元；2015年10月3l日前交纳100万元；2016年2月l日前交纳50万元；剩余房款240万元，办理完房照，使用贷款一次性支付给甲方。”2015年9月李兴治以一辆奔驰S400和一辆2015款路虎揽胜行政版汽车抵房款270万元，车辆交付后朱春光将以上三处房产交付李兴治使用。2017年8月30日铭奥国际小区A7栋楼办理了预售许可证。李兴治抵顶房款的两台车辆，2015款路虎揽胜行政版已过户至朱春光名下使用，奔驰S400已由朱春光转卖给他人。一审法院认为，朱春光与李兴治签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方本应按照合同的约定履行各自的义务。朱春光作为房屋出卖人虽然能将案涉房产交付给李兴治使用，但是案涉房产的取得依据是王殿民与铭建公司之间签订的以房抵债协议（王殿民的证言证实），即铭建公司给王殿民开具的三份以商业房抵工程款的收据，属于以物抵债协议性质，只是债务履行的变通方式，目的是消灭王殿民对铭建公司的债权，不能必然产生涉案房屋权属变动的法律效果，且诉争房屋只是办理了商品房预售许可证，至今未办理销售许可证，债权人王殿民只具有债权请求权而非物权所有权，因而虽然王殿民出庭作证案涉房产是抵给朱春光的，只能证明王殿民同意朱春光处分案涉房产，不能证明朱春光已实际拥有房屋所有权。朱春光在法庭审理结束前并未取得案涉房产的所有权，不能履行转移房屋所有权于李兴治的法定义务，在诉讼过程中亦明确表示不能确定办理房屋产权证照的期限，且铭建公司因其他原因至今未取得销售许可证，故李兴治取得房屋所有权的目的不能实现；朱春光抗辩称李兴治行使法定解除权的时间已过，依据的是《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》，而该解释第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。”铭奥国际小区A7栋楼虽然办理了预售许可证，但是具有出卖人资格的是房地产开发企业铭建公司，而本案的出卖人是自然人朱春光，所以本案双方当事人间的纠纷不适用上述司法解释规定，故朱春光的诉讼主张不能成立，其要求李兴治依据双方签订的房屋买卖合同约定支付房款及利息的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持；李兴治反诉请求解除该买卖合同的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持；合同解除后双方基于买卖合同取得的财产应相互返还。鉴于李兴治抵顶房价款270万元的两辆汽车所有权已转移无法返还的事实，故李兴治请求返还以车辆抵顶的相应购房款的诉讼请求符合法律规定，应予支持；其反诉请求朱春光赔偿其利息损失，属于对违约金的诉讼主张，一审法院认为虽然解除合同系朱春光的原因所致，但是双方并无违约金的约定，且李兴治毕竟实际占用了三处房产并取得收益，故其反诉朱春光赔偿利息损失的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十三条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱春光与被告（反诉原告）李兴治于2015年9月4日签订的房屋买卖合同；二、原告（反诉被告）朱春光返还被告（反诉原告）李兴治购房款2,700,000元，于本判决生效之日起十日内给付；同时被告（反诉原告）李兴治返还朱春光铭奥国际A7-05商业（232.47平方米）、A7-06商业（257.66平方米）、A7-07商业（114.36平万米）三处商业房，于本判决生效之日起十日内返还；三、驳回原告（反诉被告）朱春光诉请被告（反诉原告）李兴治给付购房款1,500,000元及利息的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李兴治的其他诉讼请求；案件受理费18,300元，由朱春光负担；反诉费31,276元，减半收取15,638元，由朱春光负担14,200元，由李兴治负担1,438元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院另查明：经本院向当地房地产部门咨询，涉案的铭奥国际小区楼房已经部分可以办理房屋产权登记手续。涉案三套房屋无法办理产权登记手续，无法办理产权登记的具体原因不详。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，朱春光取得案涉房产的依据是王殿民与铭建公司之间签订的以房抵工程款协议。朱春光与李兴治签订的涉案房屋《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,对双方当事人具有法律拘束力,双方均应遵守诚实信用原则,按照合同约定履行各自义务。当事人单方要求解除合同,需具备法律规定的约定解除或法定解除的情形,方可行使解除权,终止合同权利义务。因此,本案的关键在于是否具备合同解除权行使的法定情形,违约主体及违约责任如何认定。本案中,案涉房屋交易时朱春光并未取得产权证,基于这一情况,双方以办理产权和给付剩余240万元价款作为双方彼此限定和制约。朱春光以“以物抵债”方式用工程款债权在铭建公司取得涉案房屋。铭建公司将涉案房屋向朱春光交付时，朱春光即取得涉案房屋处分权能。朱春光与李兴治签订买卖合同后,由铭建公司将涉案房屋票据以“改底”更换原始购房票据形式将购房票据变更记载于李兴治名下，以作为李兴治的购房权利凭证，也便于李兴治日后完成产权登记，至此李兴治概括承受了涉案房屋的物权期待权。朱春光作为房屋出卖方已履行其合同义务，而李兴治作为房屋买受一方,负有按照合同约定支付购房款的义务。朱春光要求李兴治依据双方签订的房屋买卖合同约定支付房款及利息的诉讼请求于法有据，应予支持。关于违约主体问题。双方于2015年9月4日签订的房屋买卖合同第三条约定了房价款的支付方式，该合同属于分期履行价款的合同。合同规定的2015年10月31日的第二笔价款100万元和2016年2月1日的第三笔价款50万元的履行期限均已经届满,该履行期限的约定对双方具有约束力，李兴治应按该约定内容履行。上述第二笔第三笔价款的给付期限届于第四笔价款给付和办理产权登记以前,合同规定了价款支付与产权登记的履行顺序。李兴治有先履行给付的义务。在李兴治未按期履行第二笔第三笔对价款前其不享有要求产权登记的请求权。办理产权是从给付义务，不是主给付义务，主给付义务是房屋交付。房屋买卖合同作为债权合同，产权过户登记仅为房屋产权转移的必备条件，而登记制度属于物权制度范畴，对债权关系即房屋买卖合同成立与否、是否有效并无影响，不能因为登记尚未完成而否定房屋买卖合同的有效性。当事人未履行登记手续，只标志着所有权未发生变动，不影响合同效力，所以朱春光在合同履行过程中不存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第94条规定表明，法定解除的条件是在一方当事人严重违约，足以导致不能实现合同目的。不能实现合同目的是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。《合同法》以一方当事人根本性违约，足以导致“不能实现合同目的”为限定作为另一方当事人享有法定解除的条件。本案中，李兴治既知道朱春光取得楼房的来源也知道楼房尚未办理产权具体情形和原因。所以双方在合同第三条中明确约定最后一笔购房款240万元待办理完房照时一次性给付。涉案《房地产买卖合同》属于双务合同范畴，朱春光已将涉案房屋交付，李兴治交付了房屋的部分款项，双方的主要合同义务已经履行，朱春光并未构成根本性的违约，不属于《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除条件。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，取得商品房预售许可证应当符合下列条件：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证；…。涉案房屋开发企业（铭建公司）已取得商品房预售许可证且部分房屋已开始办理房屋产权登记，双方在合同中对房屋产权办理时间并无具体约定，因此，李兴治要求解除双方签订的《房地产买卖合同》于法无据，该请求应予驳回。一审法院适用法律有误，本院应予纠正。综上所述，朱春光的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省五常市人民法院（2017）黑0184民初3987号民事判决；二、本判决生效后十日内李兴治给付朱春光购房款150万元及利息（其中100万元利息自2016年1月1日起，50万元利息自2016年2月1日起，按人民银行同期贷款利率计算至款项全部付清时止）；三、驳回李兴治的反诉请求。一审案件受理费18,300元、反诉费15,638元由李兴治负担，二审案件受理费18,300元,由李兴治负担。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  贾延春审判员  金 玲二〇一九年五月二十八日法官助理崔馨予书记员于凯华