广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5357号原告：中山市置域地产顾问有限公司，住所地中山市东区鳌长公路33号铭日蓝天公寓商业8卡二层，统一社会信用代码91442000760632027G。法定代表人：谭少强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭剑能，该公司员工。委托诉讼代理人：黄诚，该公司员工。被告：中山昆宏投资发展有限公司，住所地中山市西区翠虹路22号熙龙居1幢1801房，统一社会信用代码91442000065134536U。法定代表人：郑炎顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁卓轩，广东盈隆律师事务所律师。原告中山市置域地产顾问有限公司（以下简称置域公司）与被告中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告置域公司的法定代表人谭少强及其委托诉讼代理人黄诚、被告昆宏公司的委托诉讼代理人梁卓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置域公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付销售代理费1210000元；2.判令被告向原告支付前款自违约之日起至实际付清之日止的利息160068.13元（以前款为基础每笔按年利率6%计算，暂计至2019年2月22日）。诉讼中，原告置域公司明确诉请按照年利率5.25%计算利息。事实和理由：原告与被告于2015年1月15日签订《中山城市空间项目销售代理合同（合同编号为ZSKH-ZXHT-2015067）》。被告委托原告以指定独家代理商身份向被告所开发位于中山市“中山城市空间项目”提供代理策划销售服务。代理合同对双方的合作方式、代理范围、代理销售佣金结算和付款方式、双方的责任权利等作出约定。代理期限暂定为2015年1月16日至2015年12月30日，合同有双方的盖章，原告的法定代表人签字。2015年7月，原告与被告重新签订《中山城市空间项目销售代理合同（合同编号为ZSKH-YXHT-2015114）》，将委托代理的范围变更为：全部未售物业，此前全部由第三方销售部分不在乙方的代理范围内；同时将委托代理的期限变更为从2015年7月5日为起始日的一年。2016年1月29日，因被告的原因提前终止《城市空间项目销售代理合同》，并就合同终止日期、原告撤场时间、交接工作以及代理费支付等事项达成一致协议。原告与被告在中山市城市空间销售中心签署《城市空间合同终止协议》，其中第一点约定：“原合同代理期限至2016年7月9日终止，现因甲方原因且经双方协商后于2016年1月31日提前终止该合同”；第三点约定：“在2016年1月6日前乙方已经销售但未签署《商品房买卖合同》的单元由乙方负责跟进完成签约手续，甲方需按照合同条款支付该代理费”；第四点约定：“甲方应付未付给乙方的代理佣金在乙方撤离后须按合同约定准时支付，不得借故延期支付乙方佣金”。该合同分别有双方的盖章以及法定代表人的签字。2016年2月3日，原告与被告就销售代理费的支付达成一致协议，签署《中山市“城市空间”项目销售代理费支付协议》，双方核对确认，《城市空间项目销售代理合同》终止后，扣除已支付款项后，未付给原告的代理费为1510000元，未付代理费采取分期支付的方式，相应支付时间及金额确定分别为：1.被告于2016年2月5日支付原告300000元；2.被告于2016年3月31日前支付原告210000元；3.被告于2016年4月起，每月支付原告100000元，2016年12月一次性支付200000元，至此付清。该协议分别有原告和被告的盖章以及双方的法定代表人签字。该协议约定的款项支付期限届至后，被告只向原告支付了第一笔销售代理费300000元。随后，被告便以各种理由不履行剩余代理费的给付义务。此后，原告以各种方式向被告主张代理费的支付，但均无果。根据原告与被告签订的《城市空间项目销售代理合同（编号为ZSKH-YXHT-2015114）》第四条第10点约定：“甲方需按合同约定的时间及时支付乙方的销售佣金”；同时原、被告之间签订的《城市空间合同终止协议》第四点明确约定：“甲方应付未付给乙方的代理佣金在乙方撤离后须按合同约定准时支付，不得借故延期支付乙方佣金”。原告认为，被告拒绝按时向原告支付未付销售代理费的行为构成了违约，被告应依法向原告支付因迟延履行而产生的利息。利息的具体计算如下：其中分期付款第2笔未支付代理费款项为210000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年4月1日计算至起诉之日止（共2年10个月21天）31880.63元；第3笔为100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年5月1日计算至起诉之日止（共2年9个月21天）14743.75元；第4笔100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年6月1日计算至起诉之日止（共2年8个月21天）14306.25元；第5笔100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年7月1日计算至起诉之日止（2年7个月21天）13868.75元；第6笔100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年8月1日计算至起诉之日止（2年6个月21天）13431.25元；第7笔100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年9月1日计算至起诉之日止（2年5个月21天）12993.75元；第8笔100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年10月1日计算至起诉之日止（2年4个月21天）12556.25元；第9笔100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年11月1日计算至起诉之日止（2年3个月21天）12118.75元；第10笔100000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2016年12月1日计算至起诉之日止（2年2个月21天）11681.25元；第11笔200000元，利息按人民银行同期贷款基准利率自2017年1月1日计算至起诉之日止（2年1个月21天）22487.50元。故被告需向原告支付共10笔分期付款款项产生的利息共160068.13元。原告置域公司为支持其诉讼请求向本院提交的证据为：1.营业执照、身份证复印件；2.企业信息公示报告、法人代表身份证明书；3.中山城市空间项目销售代理合同2份、补充协议；4.城市空间合同终止协议；5.中山市“城市空间”项目销售代理费支付协议。被告昆宏公司辩称，1.被告与原告之间存在商品房委托代理销售的关系，计算销售代理费应以销售代理合同为依据，原告请求被告支付销售代理费缺乏事实依据。2015年1月15日双方签订中山城市空间项目销售代理合同，同日双方签订中山空间项目合同补充协议，同年7月双方签订销售代理费支付合同，该三份合同中均对原告代理销售佣金结算条件和付款方式等有明确具体的约定。根据民事诉讼的相对性审查原则，应当依照当事人诉因及诉请的法律关系进行审查。双方签订商品房委托代理销售合同，原告的主要义务在于促成商品房交易，被告的主要义务为支付相应的服务费。原告应当举证证明其已经履行上述三份合同的义务，且所履行行为应符合上述三份合同的佣金结算标准、条件，否则原告的诉讼请求缺乏事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任及时提供证据。针对本案，原告提起诉讼，但未能提供支持其诉讼请求的相关证据，且本案不存在举证责任倒置的情形，原告应承担举证不能的责任，法院应判决驳回原告诉讼请求。2.原告存在严重违约行为，被告无须支付销售代理费。被告与原告于2016年1月29日、2016年2月3日分别签订城市空间合同终止协议、中山市城市空间项目销售代理费支付协议，两份协议均明确约定合同终止后，原告应将履行原合同而获取的所有资料包括但不限于所有已认购单位的明细表、销售相关资料、准客户名单的所有资料及项目有关的一切资料交还给被告，并做好相关资料提交交接工作，原告要继续履行好与购房业主的接洽工作，包括但不限于通知入伙、收楼借贷、贷款材料、催收整理、首付欠款催还等。此两份协议是双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方均应严格遵守，及时、全面履行合同义务，但原告一直未能履行合同约定的义务，其在提起本次诉讼中未能举证证明已经履行上述义务，已构成严重违约，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。且不说被告保留向原告主张损失的权利，原告更是无权向被告主张销售代理费。3.按照销售代理支付协议，原告负有先履行义务，被告在原告履行相应义务前，享有先履行抗辩权。中山市城市空间项目销售代理费支付协议中第6条约定，乙方每次收取款额的同时，需向甲方提供有效的税务发票作为收款凭证，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，在本案中，销售代理费支付协议明确约定原告应在收取款额时（并非收到款额时）就应当向被告提供相应的税务发票，也即原告向被告主张索要销售代理费之前就应当先向被告提供相应的税务发票，否则被告有权支付相应的销售代理费。基于诚实信用原则，尽管原告存在违约行为，即未能按照合同提供税务发票，被告依然向原告支付300000元销售代理费，被告不再支付后续销售代理费完全系由于原告的违约行为。被告实施先履行抗辩权也完全符合合同法的规定。4.原告主张的销售代理费、利息损失没有事实和法律依据，且计算方式明显错误，请法院予以驳回。原告提交的民事起诉状诉讼请求第2项，被告在本案中不存在违约行为，相反是原告存在违约行为，已经前述答辩中陈述。因此，被告认为起诉状中关于利息的损失是完全无依据。按照年利率6%没有任何法律依据，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十九条第一款，是有年利率6%的规定，但本案是商品房委托代理销售合同纠纷，并非民间借贷纠纷，当然不能适用关于民间借贷的司法解释处理本案。若无其他特殊法律关系，只能基于《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》计算诉讼请求，否则不应得到法院支持。最后，本案纠纷已长达三年，被告希望与原告达成共识，取得双赢的结果。被告昆宏公司未就其辩称向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年1月15日，昆宏公司（甲方、委托人）与置域公司（乙方、代理人）签订《中山城市空间项目销售代理合同》及补充协议。2015年7月，双方又签订一份《中山城市空间项目销售代理合同》，主要约定甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的“中山城市空间项目”，代理期为一年，自2015年7月5日为起始日，关于佣金结算和支付约定如下：1.销售代理委托期内，乙方代理销售佣金按乙方销售的总金额计提；2.乙方的代理销售佣金=乙方售出单位的实际销售金额（购房合同中约定的金额为准）×代理销售佣金比率（含税）；3.甲方与购房客户签订统一格式的《中山市商品房买卖合同》后，即算交易完成，乙方可获得本合同所规定的的全部代理销售佣金，甲方须根据本合同所规定标准支付乙方代理销售佣金，乙方佣金以实际销售金额为准，退房不计算业绩及佣金。2016年1月29日，昆宏公司（甲方）与置域公司（乙方）签订《城市空间合同终止协议》，主要约定因甲方原因提前终止双方于2015年7月签订的《中山城市空间项目销售代理合同》：1.原合同代理期限至2016年7月9日止，现因甲方原因且经双方协商后于2016年1月31日提前终止该合同；2.因甲方原因，乙方已在2016年1月7日撤离城市空间销售中心，合同终止当日乙方应将履行原合同而获取的所有资料（包括但不限于所有已认购单位的明细表、销售相关资料、准客户名单的所有资料及项目有关的一切资料等）交还给甲方，并与甲方做好客户相关资料、甲方提供的办公设备等交接工作；3.在2016年1月6日前乙方已经销售但未签署《商品房买卖合同》的单元由乙方负责跟进完成签约手续，甲方须按照合同条款支付该代理费；4.甲方应付未付给乙方的代理佣金在乙方撤离后须按照合同约定准时支付，不得借故延期支付乙方佣金。2016年2月3日，昆宏公司（甲方）与置域公司（乙方）签订《中山市“城市空间”项目销售代理费支付协议》，主要约定：“一、经双方核对确认，《城市空间项目销售代理合同》终止后，此合同总结算金额扣除已支付款项后，未付给乙方的代理费为1510000元。二、虽然《城市空间项目销售代理合同》已终止，但乙方要继续履行好与购房业主的接洽工作（包含但不限于通知入伙、收楼接待、贷款材料催收整理、首付欠款催还等）。三、甲方对未付代理费采用分期支付的方式，相应时间及金额如下：1.甲方于2016年2月5日支付乙方300000元；2.甲方于2016年3月31日前支付乙方210000元；3.甲方于2016年4月起每月支付乙方100000元，2016年12月一次性支付200000元，至此付清。四、乙方接受每笔费用时，要确保优先发放销售人员工资及提成，以保证和促进该项目后续销售中，一线销售人员的工作热情和积极性。……六、甲方以转账形式支付上述款项，转账后需提供转账凭证给乙方，乙方每次收取款项额的同时需向甲方提供有效的税务发票作为收款凭证。”2016年2月5日，昆宏公司支付了300000元。因昆宏公司至今未付清佣金，置域公司遂于2019年3月4日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，双方当事人向本院申请庭外协商，期限15天。期满双方未达成调解协议。前述期限不计入审理期间。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。《中山城市空间项目销售代理合同》、《城市空间合同终止协议》、《中山市“城市空间”项目销售代理费支付协议》均系置域公司与昆宏公司的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。庭审中，昆宏公司确认其与置域公司之间存在商品房委托代理销售合同关系，也确认《中山市“城市空间”项目销售代理费支付协议》的真实性，但提出置域公司违约在先且昆宏公司享有先履行抗辩权的抗辩意见。而从双方签订的《城市空间合同终止协议》可知，系因昆宏公司的原因而导致双方合作终止，虽然双方在《中山市“城市空间”项目销售代理费支付协议》明确约定了各自应履行的义务，但无论是置域公司应继续履行与业主的接洽工作义务还是提供税务发票的义务，都不是置域公司向昆宏公司主张付款的先履行义务。而关于昆宏公司的付款义务，双方已经明确约定了具体履行时间、每期支付数额等详细内容，昆宏公司未按期履行付款义务即已构成违约，理应向置域公司承担相应的违约责任。因此，昆宏公司关于其享有先履行抗辩权的抗辩，理据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。故本院判令昆宏公司向置域公司支付报酬1210000元。关于利息计算标准，昆宏公司未按期履行付款义务，自然给置域公司造成了损失即利息损失，故置域公司诉请判令昆宏公司按照年利率5.25%支付逾期付款利息，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山昆宏投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市置域地产顾问有限公司支付报酬1210000元；二、被告中山昆宏投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市置域地产顾问有限公司支付利息（利息计算方式：以210000元为基数，按照年利率5.25%自2016年4月1日起计至2016年4月30日；以310000元为基数，按照年利率5.25%自2016年5月1日起计至2016年5月31日；以410000元为基数，按照年利率5.25%自2016年6月1日起计至2016年6月30日；以510000元为基数，按照年利率5.25%自2016年7月1日起计至2016年7月31日；以610000元为基数，按照年利率5.25%自2016年8月1日起计至2016年8月31日；以710000元为基数，按照年利率5.25%自2016年9月1日起计至2016年9月30日；以810000元为基数，按照年利率5.25%自2016年10月1日起计至2016年10月31日；以910000元为基数，按照年利率5.25%自2016年11月1日起计至2016年11月30日；以1010000元为基数，按照年利率5.25%自2016年12月1日起计至2016年12月31日；以1210000元为基数，按照年利率5.25%自2017年1月1日起计至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17131元，减半收取计8565元（原告中山市置域地产顾问有限公司已预交），由被告中山昆宏投资发展有限公司负担（该款被告中山昆宏投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市置域地产顾问有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈春华二〇一九年五月十七日书记员  叶丽敏谢俊花