云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10253号原告:昆明尊园房地产经纪有限公司法定代表人:李云波，总经理。住所地:昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。委托代理人：倪炳超，系公司员工，特别授权代理。被告：吴仕界，男，汉族，1982年3月20日生，身份证住址：云南省宣威市。第三人：蹇玉香，女，汉族，1963年11月17日生，身份证住址：四川省泸州市龙马潭区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告吴仕界,第三人蹇玉香居间合同纠纷一案，本院于2018年10月22日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行审理，原告尊园公司委托代理人倪炳超到庭参加诉讼，被告吴仕界,第三人蹇玉香经本院依法传唤，未到庭参加应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告尊园公司诉称：2009年11月16曰，被告吴仕界经核准登记为昆明市小街怡园小区107幢2单元4层21号房屋所有权人，房权证号：昆房权证（昆明市）字第××号(见证据一)。2018年1月31日，经原告居间撮合，被告吴仕界（出售方、甲方）、第三人蹇玉香（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（N0:0056003）约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为49.5万元(第一条)；定金2万元（第三条）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）基于丙方签署本合同前已提供之服务,乙方同意向丙方支付佣金人民币9900元，佣金支付时间为2018年5月15日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金(第十五条)；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告未于合同约定时间内解除涉案房屋查封状态，这一行为导致买卖合同未能顺利履行，已构成根本违约（见证据三）《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取佣金9900元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但前述合同因被告违约而未能顺利履行，故被告应向原告支付佣金损失9900。现诉至法院请求：1、被告立即向原告支付人民币9900元；2、被告立即向原告支付违约金（以9900元为基数，从2018年5月16日起按日千分之一计算至款项实际付清之曰止，暂计至起诉之曰为200元）（暂计至起诉之日总计为10100元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告吴仕界及第三人蹇玉香未到庭答辩亦未提交答辩状。在审理过程中，原告尊园公司针对其诉讼请求及诉讼主张向法庭提交下列证据：一、《房权证》一份，欲证明被告经核准登记为涉案房屋的所有权人，对该房屋享有处分权；二、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明原告于2018年1月31日促成被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，基于原告已提供服务，取得收取佣金9900元的权利，后该合同因被告违约未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失9900元；三、声明，欲证明涉案买卖合同未能顺利履行是由于被告违约。被告吴仕界及第三人蹇玉香未到庭进行质证，也为提交证据。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2009年11月16日，被告吴仕界经核准登记为昆明市小街怡园小区107幢2单元4层21号房屋所有权人，房权证号：昆房（昆明市）字第××号1号。2018年1月31日，经原告居间撮合，案外人刘翔宇（购买方、乙方）、被告谢泽岳（出售方、甲方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》合同约定：甲乙双方通过委托丙方出售及购买上述房屋，成交价格49.5万元，定金2万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金9900元，支付时间为2018年5月15日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。后无法继续履行合同。现原告诉至法院主张上述诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告尊园公司与被告吴仕界及第三人蹇玉香签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告所签订的合同包含两个合同关系，即被告吴仕界与第三人蹇玉香之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，原告未查明出卖方身份关系，无共有人委托授权手续，且房屋状态并未查明，原告主张房屋是被法院查封，但并无证据予以证实。原告应对合同是否能顺利履行作出预判，而不是草率促成三方签订合同，收取居间服务费。《中华人民共和国合同法》：“第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，原告没有证据证明其已经完全履行了居间义务，也未实际促成二手房买卖合同，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  罗 诚人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一九年五月十六日书 记 员  马楚然