山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初6834号 原告：韩鹏，男，1981年11月17日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：韩治华（系韩鹏父亲），住山东省青岛市市南区。 被告：张宝琳，男，1987年2月21日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘晓慧，山东新和律师事务所律师。 原告韩鹏与被告张宝琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告韩鹏委托诉讼代理人韩治华，被告张宝琳委托诉讼代理人刘晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令张宝琳按月租金30625元标准缴纳房租费至解除合同为止；3.判令张宝琳押金5万元不退；4.判令张宝琳支付房屋损坏损失赔偿10万元；5.判令张宝琳支付违约金5万元；6.本案诉讼费用由张宝琳承担。庭审中，韩鹏将诉请明确为：判令张宝琳按照月租金30625元的标准支付自2018年5月20号至解除合同交还房屋为止的租金。韩鹏另追加诉讼请求：1.判令张宝琳支付所拖欠物业费、车位费合计10975.8元;2.判令张宝琳按合同约定的房屋租金标准支付房屋占有、使用费（至其归还交付被损坏而恢复原状后的房屋时止）；3.判令张宝琳将损坏的涉案房屋修复、恢复原状后归还给韩鹏，以合同约定的交接方式进行验收、交接房屋；4.判令张宝琳支付因其违约所造成的韩鹏的空房损失（至韩鹏止损为止）。事实与理由：韩鹏与张宝琳于2016年4月11日签订房屋租赁合同一份，合同约定张宝琳租用韩鹏位于青岛市东海西路48号门头房，用作美甲、美睫、美容、美体、付爱宝（MISSYUAN）线下体验会所使用。租期五年，自2016年5月20日至2021年5月19日。租金缴纳期限至每年4月16日。合同签订后，韩鹏于2016年4月16日已经交房给张宝琳，履行了合同义务，而张宝琳只交纳了2016年和2017年的房租，2018年房租至今未交纳，多次催交未果。合同还约定，承租方逾期支付租金的，除应如数补交外，每逾期一日按原租金3倍支付违约金。还约定了合同解除终止条件为张宝琳方若退租应保证介绍其他承租人与韩鹏签订新的租赁合同后方可终止，房屋交接方式以收到条为准，不得损坏房屋的约定等。综上，因张宝琳在合同履行中，据不履行支付房租义务，损坏房屋等违约行为，给韩鹏造成了很大的损失。为维护韩鹏的合法权益，特诉至法院。 张宝琳辩称，1.韩鹏将住宅用房按照经营性用房租赁给张宝琳使用，在签订合同时隐瞒了房屋性质，侵犯了张宝琳的合法权益，张宝琳有权解除合同；2.张宝琳已经通知韩鹏解除涉案租赁合同，租赁合同已经在2018年4月8日解除；3.韩鹏有违约行为，在明知张宝琳已经搬走的情况下，拒不接收房屋，由此造成（扩大）的损失应由韩鹏自行承担；4.张宝琳装修经过韩鹏同意，在搬走时没有损坏租赁物。因为韩鹏的恶意阻碍，导致没有进行费用结算。张宝琳提供的证据已经证实在租期内已经超额支付了相关费用，押金应当返还张宝琳。综上，韩鹏诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 张宝琳在庭审中提交反诉，要求韩鹏返还押金5万元，并赔偿装修损失。装修损失目前无法确定数额，请求法院进行司法鉴定后确定。后经当庭释明，张宝琳撤回反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2003年7月31日，韩鹏通过房屋买卖取得青岛市市南区东海西路48号5号楼2单元101户房屋所有权。2016年10月28日，韩鹏与韩治华签订青岛市存量房买卖合同，将房屋过户至韩治华名下。韩治华系韩鹏之父。 二、2016年4月11日，出租方韩鹏与承租方张宝琳签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：租赁房屋位于青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXXXXXXX室。租赁期限五年，出租方从2016年5月20日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年5月19收回。租赁用途为：商业零售。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：承租人拖欠租金累计达10天的。本合同终止形式以出租方收到承租方交回的房屋钥匙收条为准。第一年房租于2016年4月16日支付35万元，第二年房租于2017年4月16日支付35万元，第三年房租于2018年4月16日支付36.75万元，第四年房租于2019年4月16日支付38.58万元，第五年房租于2016年4月16日支付40.5万元。租赁期间的水、电、暖、通讯、物业费等费用由乙方承担。按上述费用收取部门规定时间缴纳，如逾期缴纳，因此造成后果均由乙方承担。承租方逾期支付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日支付的按原日租金的三倍支付违约金。乙方无权转租、转借、转让该房屋。乙方若退租，需提前三个月告知甲方，乙方应保证介绍其他承租人与甲方签订新租赁合同，甲方与新租赁方签订合同后，本合同方可终止。否则视为乙方违约。承租方装修必须保证不得破坏房屋主体结构，保证房屋安全性不被破坏。租赁期满或合同终止，依附于房产的装修归甲方所有。若乙方违约，押金不退。合同另对其他事项进行了约定。庭审中，原被告均认可合同甲方为韩鹏，乙方为张宝琳。 三、2016年4月16日，张宝琳收到本案所涉房屋钥匙，认可房东韩鹏已于该日交付合乎要求的房屋。 四、2016年4月6日，张宝琳向韩鹏转账5万元。2016年4月15日，张宝琳向韩鹏支付租金20万元，2016年4月16日，张宝琳向韩鹏转账15万元。2017年4月20日，张宝琳向韩鹏转账35万元。张宝琳称上述款项系押金5万元及2016年、2017年房租，韩鹏亦予以认可。 对有争议的证据，本院认定如下： 一、韩鹏提交大公海岸物业服务中心提供证明一份，其上载明大公海岸XXXXXXXXXXXXX房租户张宝琳欠付2018年9月至2019年2月物业费2875.8元，2017年9月至2019年2月车位费8100元。张宝琳对该证据真实性不予认可，物业公司收取物业费应向业主收取，即便是租户缴纳物业费也是以业主的名义缴纳，而该证明以租户张宝琳为主体，且房屋的楼号与房产证不符。在原告提交的房屋租赁合同中，亦没有涉及到车位使用的约定，且2018年4月8号张宝琳已搬离涉案房屋，该证明与事实不符，张宝琳对该证据不予认可。根据本院到大公海岸物业服务中心调查,该公司工作人员认可曾出具该证明，本院对该证据予以采信。 二、韩鹏提交房屋照片一组，其中证明韩鹏向张宝琳交付房屋情况的照片五张，证明张宝琳自2016年4月16日交付使用至今。现在的照片一张，证明房屋被张宝琳损害后的现状。提交交付使用时门头和现在门头为同一付爱宝体验会所使用（美甲美容美体）的照片四张，证明张宝琳仍使用占有房屋至今。张宝琳质证称，其中五张照片的真实性不予认可，上面没有被告的签字确认，无法证明照片是涉案房屋交付时的情况。对于现状照片一张真实性不予认可，该照片无法证实韩鹏的主张。对于四张门头照片真实性不予认可，无法证实韩鹏要证实的事项，不能证实张宝琳至今仍占有使用房屋。从照片内容来看，照片中房屋处于闲置状态。本院认为，交付房屋情况的照片五张、现在照片（2019年2月16日拍摄）均系彩色打印件，可自行添加水印，因韩鹏未提交照片原始载体，故本院对该证据真实性不予认可。拍摄于2018年10月11日的照片三张系原件，本院对该证据予以采信，从该照片可见，拍摄时房屋处于闲置状态。 三、韩鹏另提供原告将本涉案房屋验收、交接给被告时的房屋现状图片6张，用以证明现在的涉案房屋与交接给被告时主体结构、室内布置等多项破坏，甚至将南主门也封死了，窗户也被砸掉，室内地板和其他方面破坏也相当严重。张宝琳对这6张图片的真实性不予认可，与本案无关。该图片与原告第一次庭审提交的照片不一致。张宝琳认为原告在做虚假陈述，依法应当予以处置。韩鹏称，这6张图片是房屋交给被告之前房屋的设计效果图，上次庭审所提供的交付原告房屋时的现状图片是实物图、现状图，这两项并不矛盾。本院认为，因该图片系设计效果图，并非涉案房屋真实图片，故对该证据不予采信。 四、张宝琳提供水电费、物业费收据，证明张宝琳已经全额支付了水电费，还有余额近千元，物业费已经缴纳至2018年8月31日，被告搬离前已经结清物业费。韩鹏称水电费与本案无关，物业费系复印件不清晰。本院认为，因韩鹏在本案中未主张水电费，该证据与本案无关。张宝琳提供的物业费收据与韩鹏提供物业公司证明相互印证，本院对该证据予以采信。 五、张宝琳提交市南区秀源色美美发店出具的证明、青岛亚美医疗管理有限公司市南亚美妍美容诊所钥匙说明一份，因出具说明的单位未派人出庭作证，本院对该证据不予采信。 六、张宝琳申请证人石某出庭，证明张宝琳对涉案房屋进行装修时韩鹏到过现场，因为上合峰会拆除张宝琳公司门头，影响张宝琳正常经营，张宝琳于2018年4月8日搬走。证人王某证明张宝琳安排其多次通过电话、短信、微信通知韩鹏和韩鹏的父亲退租的事情，并通知于2018年4月8日搬走。证人牟某证明张宝琳就解除租赁合同事宜进行过咨询，并按照律师的意见通知了韩鹏，在2018年年初搬走。证人戈某证明张宝琳已经通知韩鹏提前解除租赁合同。韩鹏对以上证人证言均不予认可，并称未收到张宝琳的钥匙，也未接到张宝琳的通知。本院认为，根据大公海岸物业服务中心工作人员陈述，2018年3、4月份因房屋空置，曾联系业主打扫卫生，业主自称人在外地，委托物业打扫。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对张宝琳于2018年4月8日搬离涉案房屋予以采信。 审理中，因双方调解意见分歧较大，未能达成一致意见。 本案的案件焦点在于：一、本案所涉租赁合同能否解除？若解除，合同的解除是何时？二、若合同解除，张宝琳是否应承担违约责任？（即张宝琳是否应当支付租金、物业费、车位费、空房损失及违约金？若应支付，应按何标准支付？）三、韩鹏主张房屋损害赔偿及押金不退是否应当得到法院支持？四、韩鹏主张按合同约定的方式进行验收、交接房屋是否有法律依据？ 本院认为，对于案件焦点一，原、被告于2016年4月11日签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。《合同法》规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张宝琳于2018年4月16日前已经搬离涉案房屋，其虽未能举证证明其与韩鹏就房屋租赁合同解除达成合意，但其以实际行动表明不再继续履行涉案租赁合同，租赁合同目的已不能实现。韩鹏于2018年11月8日向我院提起诉讼，要求解除涉案租赁合同，因此双方于该日就合同解除达成合意，涉案租赁合同于2018年11月8日解除。 对于案件焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，一方面，因所涉房屋租赁期间自2016年5月20日起至2021年5月19日止，在合同到期前，张宝琳在未与韩鹏达成一致意见的情况下，提前搬出租赁房屋，已构成违约，应当承担违约责任，故对于韩鹏主张张宝琳支付违约金5万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 因张宝琳未能提交充分、合理证据证明其已经于2018年4月16日前已向韩鹏交付房屋钥匙以及交付房屋，张宝琳应向韩鹏支付至合同解除期间按照合同约定标准计算(30625元/月)的房屋占用费、物业费（479.3元/月）。 另，法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同约定“承租人拖欠租金累计达10天的，出租人可以终止合同，收回房屋”。韩鹏在张宝琳逾期未交租金，且已搬出涉案房屋的情况下，应及时收回房屋，防止自身损失进一步扩大。但韩鹏并未积极履行其作为房屋产权人的权利，就损失扩大的部分，不应由张宝琳赔偿。综合本案案情，韩鹏采取措施收回房屋的期限以至合同解除之日为宜，此后的损失应由韩鹏自行承担。故韩鹏主张由张宝琳支付因其违约所造成的韩鹏的空房损失直至韩鹏止损为止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，张宝琳应向韩鹏支付自2018年5月20日至2018年11月8日期间的房屋占用费171500元（30625*5+30625*18/30）、物业费1437.9元（479.3*3）。 原、被告双方房屋租赁合同中未约定车位费负担，不应做扩大解释，因此，韩鹏主张由张宝琳承担车位费的诉讼请求，本院不予支持。 对于案件焦点三，韩鹏向张宝琳主张房屋损坏损失，经法庭释明，因本案系房屋租赁合同纠纷，而韩鹏所提诉讼请求系财产损害赔偿纠纷，并非同一法律关系，韩鹏可另行主张。虽韩鹏拒绝撤回该项诉讼请求，但亦未在法律规定的期限内举证证明房屋损害的具体位置及范围，导致鉴定无法进行。 押金系承租人在合同解除或终止时确保归还房屋未有损坏以及各项费用的结清所预先支付的费用，本案中韩鹏主张房屋损失赔偿并主张押金不退，但未能提交证据证明该损失，关于房屋损害赔偿以及押金等事宜本案中不予处理，原、被告可另行协商。协商不成，双方可另行诉讼主张。 对于案件焦点四，因张宝琳已经搬离涉案房屋，涉案房屋已不在张宝琳的控制下，韩鹏行使占用房屋的权利不受客观条件的限制，韩鹏行使房屋所有权并无任何阻碍，故关于韩鹏主张由张宝琳将损坏的涉案房屋修复、恢复原状后归还给韩鹏，并以合同约定的交接方式进行验收、交接房屋的诉讼请求，本院不予支持。 另外，本案所涉租赁合同签订时，其用途为商业零售，且韩鹏已向张宝琳出具过房产证，张宝琳应知晓涉案房屋性质，故张宝琳据此主张其有权解除合同，无法律依据，本院对其抗辩不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下： 一、确认韩鹏与张宝琳于2016年4月11日签订房屋租赁合同于2018年11月8日解除； 二、被告张宝琳于本判决生效之日起十日内支付原告韩鹏自2018年4月16日至2018年11月8日期间的房屋占用费171500元，物业费1437.9元，违约金50000元； 三、驳回原告韩鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告韩鹏负担1300元，由被告张宝琳负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  马焕君 人民陪审员  刘秀珍 人民陪审员  姜爱华 二〇一九年五月八日 书 记 员  付晓宇