广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4491号上诉人（原审被告）：何淑英，女，1958年10月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1988年9月8日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：曾莹，广东定海针律师事务所律师。上诉人何淑英因与被上诉人王艳租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何淑英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判何淑英无需向王艳返还房屋租赁款133057.44元；2.王艳承担本案诉讼费。事实和理由：（一）涉案合同解除的原因在于王艳违反合同约定，何淑英不存在违约行为。一审中何淑英已提交相应证据证明王艳怠于履行合同义务，王艳未依照合同的约定缴纳两押一租，导致双方合同无法履行，而何淑英已完全依照合同的约定，对涉案场地进行了相应改造，积极履行了合同约定的义务。（二）依照一般交易习惯，王艳作为承租人违约的，其缴纳的履约定金应不予退还。王艳缴纳的14万元从根本上来说属于履约定金，如王艳违约的，应依照定金罚则罚没定金，而且，在一般的租赁合同履行过程中，一般承租人不缴纳租金导致租赁合同解除的，在实际生活中承租人缴纳的定金均不予退还。现因王艳的根本违约，导致双方合同解除，按照一般的交易习惯，何淑英作为出租人无需返还已缴纳的履约定金。王艳二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王艳向一审法院起诉请求：1.解除何淑英与王艳于2016年11月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.何淑英立即返还王艳人民币14万元及违约金5343元，共计人民币145343元；3.何淑英承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月15日，何淑英与王艳签订《广州市房屋租赁合同》，约定：何淑英（出租人，为甲方）将位于广州市白云区广从三路***号的物业“宝善山房”出租给王艳（承租人，为乙方），租赁期限为十年，自2016年11月至2026年11月，乙方有四个月的免租期。合同第二条（三）约定：位于宝善山房大门左侧开门（在六角亭对出马路独立进出）空地湖泊不计平方面积，建筑物以滴水线飘桅50%为计算，在湖边上二楼梯口间断为计。合同第四条约定：每平方米每月租金（含租赁税）为人民币捌拾元，53425.60元；租金支付方式为乙方按月向甲方支付租金，签订合同后即2016年11月22日始乙方需一次性向甲方支付两押一租；商铺第一年每月租金16000元，第二年20000元，第四年开始每年租金递增5%。第八条约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达30日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响王艳安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的；2.拖欠水费、电费达三个月的……。第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租的10%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租的20%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金，并适当补偿乙方前期投入的室内装修和装潢费。合同下方附有双方的签名与手印。双方没有约定租赁房产具体的交付时间，王艳签订租赁合同后从未使用过租赁房产。2016年11月6日，何淑英收到王艳定金20000元，并约定合同签订后在押金里减除。同年，11月14日王艳支付了何淑英50000元，11月23日支付了70000元。一审庭审中，王艳主张何淑英没有按时将租赁物交付使用，且没有将租赁物进行相应的改造构成违约。何淑英则提出王艳未支付两押一租违约在先，其已履行了合同约定的对房屋进行改造的约定，并提交了短信记录，租赁物照片，收据，及《餐饮项目意向确定书》等证据。《餐饮项目意向确定书》为何淑英与王艳双方2016年11月3日双方签订，11月5日双方又签字确认了房屋租赁的具体事宜。一审法院另查，何淑英提交了《广州市房屋租赁合同》显示，2017年10月1日涉案的“宝善山房”已出租给案外人。一审法院认为：何淑英与王艳签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依法履约。关于王艳有无足额支付两押一租的问题。双方约定2016年11月22日始王艳需一次性向何淑英支付两押一租，建筑每月租金53425.6元，商铺第一年每月租金16000元，即使不计算资产押金，王艳也并未按照合同约定足额及时支付两押一租。关于房屋未交付的原因。合同并未明确约定租赁房屋的具体交付期限，王艳未提供证据证实其有向何淑英主张过交付房屋，也没有确切的证据证实房屋未交付的原因在何淑英，故对王艳认为何淑英没有按时将租赁物交付使用构成违约的主张，一审法院不予采信。关于何淑英有无按照合同约定对租赁物进行相应的改造。合同第二条对房屋改造的标准约定并不明确，何淑英提供了照片表示其已经按照合同约定进行了相关改造，王艳认为何淑英违约应提供更充分的证据证实，故对王艳的该主张一审法院不予采信。合同签订后，双方并未积极履行合同义务，何淑英已将租赁房屋另租他人，现合同目的已无法实现，王艳主张解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，一审法院予以支持。王艳未按照合同约定支付两押一租违约在先，合同第八条（四）约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的……第九条关于违约责任的约定“乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金”，按照合同约定王艳应支付何淑英违约金6942.56元，何淑英抗辩王艳的行为造成其经济损失多达57万元，并保留追偿的权利，因何淑英未在本案中主张也未提供相应的证据，何淑英可另循法律途径解决，在未有确切依据证实其损失前，何淑英应返还王艳133057.44元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年5月10日作出如下判决：一、解除王艳与何淑英于2016年11月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起十日内，何淑英返还王艳支付的房屋租赁款133057.44元；三、驳回王艳的其他诉讼请求。案件受理费3206.8元，由王艳负担271.1元，何淑英负担2935.7元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审认定事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案租赁合同约定：“第四条押金、租金及支付方式（一）因出租物业有大量高价值的摆设配置及资产，本合同签订之日起七个工作日内乙方需向甲方预交捌佰元作为押金，租赁期满后乙方按上述具体资产列表如数消点给甲方后，甲方退回所收押金。（二）双方约定每平方米每月租金（含租赁税）为人民币捌拾元（53425.6元）。……（四）租金支付方式：乙方按月向甲方支付租金，签订合同后（即2016年11月22日始）乙方需一次性向甲方支付二押一租。”，其中第1点中的“预交捌佰元作为押金”处有手改痕迹，手改内容为“预交捌万元作为押金”。二审期间，何淑英认为合同约定的“两押一租”大概是21万元，根据合同第四条的约定，每个月的租金是53425.6元，加上商铺第一年每个月租金16000元，每个月应付69425.6元租金，故两押一租大概是21万元左右。王艳认为，根据合同第四条第1款，押金应为800元，加上租金53425.6元，两押一租应该是55025.6元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：何淑英关于无需退回王艳支付的房屋租赁款133057.44元的主张是否成立。涉案合同第三条仅约定“（一）……甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方进行装修。……”，对于涉案房屋何时交付以及交付方式并无作出明确约定，导致双方对租赁物的交付存在争议。其次，涉案合同第四条约定：“（一）因出租物业有大量高价值的摆设配置及资产，本合同签订之日起七个工作日内乙方需向甲方预交捌佰元作为押金（该处有手改痕迹，手改内容为“预交捌万元作为押金”），租赁期满后乙方按上述具体资产列表如数消点给甲方后，甲方退回所收押金。（二）双方约定每平方米每月租金（含租赁税）为人民币捌拾元（53425.6元）……（四）租金支付方式：乙方按月向甲方支付租金，签订合同后（即2016年11月22日始）乙方需一次性向甲方支付二押一租。……（六）商铺第一年每月租金16000元，第二年20000元……”，双方对押金在合同中多次提及，但对于押金数额究竟是多少并未作出明确、具体的约定，由此亦导致双方对于押金是否足额缴纳产生分歧。据上可知，涉案《广州市房屋租赁合同》未能继续履行主要原因在于双方当事人对于押金数额、房屋交付的时间均未明确约定所致，并不能完全归咎于其中一方，何淑英认为合同解除的责任应归于王艳一方，依据不足，本院不予采信。现何淑英已将涉案房屋另租他人，涉案合同目的已无法实现，一审法院判令解除涉案《广州市房屋租赁合同》并无不当，本院予以支持。何淑英关于无需退回王艳支付的房屋租赁款133057.44元的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，何淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2935.7元，由何淑英负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年五月二十八日书记员  贾妍胡秀红