山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1091民初561号原告：李成锐，男，1978年10月23日出生，汉族，住威海高区。被告：杜清洁，男，1974年1月21日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：潘芳敏，女，1977年3月30日出生，汉族，住威海市环翠区。二被告之共同委托诉讼代理人：胡洋，山东鸿源律师事务所律师。被告：潘媛媛，女，1986年7月23日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：威海晨曦房产营销策划有限公司，住所地威海高区世昌大道266-2-5号，统一社会信用代码91371000MA3DG54A2P。法定代表人：孟祥权，总经理。委托诉讼代理人：夏薪淇，山东合度律师事务所律师。原告李成锐与被告杜清洁、被告威海晨曦房产营销策划有限公司、潘媛媛、潘芳敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成锐，被告杜清洁、被告潘芳敏之共同委托诉讼代理人胡洋，被告威海晨曦房产营销策划有限公司（以下简称：晨曦房产营销公司）之委托诉讼代理人夏薪淇到庭参加诉讼，被告潘媛媛经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成锐向本院提出诉讼请求：判令四被告连带支付定金罚金人民币5万元。庭审中，原告明确诉讼请求，要求四被告连带双倍返还定金，其中包括原告已交付的5万元定金、以及被告违约的5万元罚金。事实和理由：2018年5月13日，原告与被告晨曦房产营销公司签订了房屋买卖合同，合同中约定：被告晨曦房产营销公司将其受被告杜清洁、潘芳敏独家委托销售的位于环翠区庙耩路65号704室房屋以630000元的价格出售给原告，当日原告交付定金50000元。2018年6月1日，被告晨曦房产营销中心的工作人员突然通知原告，因房主反悔，房屋买卖合同无法继续正常履行。经与被告杜清洁、被告潘芳敏联系，被告杜清洁称委托售房的合同上非其本人签名，被告潘芳敏则表示因房价上涨，所以拒绝继续卖房。原告此时才得知，独家委托售房合同上的被告杜清洁、被告潘芳敏的签名系被告潘媛媛代签。被告潘芳敏与被告潘媛媛系姐妹关系。原告认为，四被告系恶意串通，因房价上涨故意毁约，损害了原告的合法权益。故诉至法院。杜清洁辩称，一、杜清洁与原告未签订合同。原告是依据编号为0001353的《房屋买卖合同书》，起诉杜清洁要求杜清洁支付定金罚金人民币5万元。但杜清洁作为被售房屋——威海市环翠区庙耩路65号704室的所有权人，并不认识原告，也从未与原告协商售房并签订《房屋买卖合同书》，这一点，原告提交的《房屋买卖合同书》中“杜清洁”的签字并非其本人所签便是证明，故杜清洁与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告依据该合同起诉杜清洁并要求其承担合同违约责任，于法无据；二、董某某代杜清洁与原告签订的合同对杜清洁无约束力。原告提供的《房屋买卖合同书》中杜清洁的签字为董某某代签，杜清洁不认识董某某，也从未委托其代杜清洁出售房屋并签订《房屋买卖合同书》。故董某某代杜清洁与原告签订的合同对答辩人无约束力；三、原告在签订《房屋买卖合同书》过程中存在过错。房屋买卖作为大金额的交易，原告作为买受人，在与出卖人不认识、不协商，在合同的形式要件存在明显问题、出售价格明显低于市场价格的情况下，不审查中介机构的出售权利，仅与被告晨曦房产营销公司签订合同当事人包括杜清洁的《房屋买卖合同书》，未尽到合理的注意及审查义务，不符合正常的交易习惯。故原告在签订《房屋买卖合同书》过程中存在过错，甚至认为是原告与被告晨曦房产营销公司恶意串通损害杜清洁的利益。四、杜清洁未收取原告定金。原告诉称，其于2018年5月13日《房屋买卖合同书》签订当日交付定金5万元，但原告从未收取原告交付的定金，也从未委托他人收取原告的定金。原告现诉讼请求为支付定金罚金人民币5万元，但定金是实践性法律行为，既然杜清洁未收取原告定金，既不存在返还义务，也不存在定金法则的适用前提。综上，原告起诉答辩人没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告对其的诉讼请求。潘芳敏辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，原告是依据编号为0001353的《房屋买卖合同书》提起本案诉讼的，其诉讼请求为判令包括潘芳敏在内的四被告连带支付定金罚金5万元。而编号为0001353的《房屋买卖合同书》显示，合同当事人共三方，分别为甲方杜清洁、乙方李成锐、丙方晨曦房产公司，潘芳敏并非合同当事人。根据合同相对性原则，原告依据该合同起诉潘芳敏并要求其连带承担合同违约责任，于法无据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。潘媛媛未到庭答辩，庭后提交书面答辩意见与潘芳敏到的意见基本一致。晨曦房产营销公司辩称，对被告杜清洁、潘芳敏的答辩与真实情况不符，真实情况是：晨曦房产营销公司与被告杜清洁、潘芳敏、潘媛媛签订了房屋独家委托出售合同，合同上的签字为被告杜清洁、潘芳敏，事后，其公司得知，被告杜清洁、潘芳敏的签字系被告潘芳敏的亲妹妹即潘媛媛代签，代签的同时被告潘媛媛收取了其公司的买房押金2000元并出具收据。其公司工作人员打电话向被告杜清洁、潘芳敏确认，被告杜清洁、潘芳敏对房屋出售的事情是认可的，且提供了房屋的产权证书复印件及身份证等材料，后来被告潘芳敏配合其到银行办理过房屋贷款手续，办理贷款的过程中，被告潘芳敏变卦，将材料拿走，违反了双方的合同约定。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，被告潘媛媛代被告杜清洁、潘芳敏与被告晨曦房产营销公司签订了《房产委托出售合同》一份，其中约定，被告杜清洁（甲方）自愿将其合法所有的位于威海庙耩路-65号704室房屋委托晨曦房产营销公司（乙方）代为销售，委托销售价格为陆拾叁万元整，房屋建筑面积为85.07㎡，合同约定委托方式为独家委托，委托期间自本协议签订之日起至2018年8月8日止，委托期间被告晨曦房产营销公司向被告杜清洁支付定金贰仟元，定金作为家里家具保证金，如有损坏需要赔偿。合同第4条约定甲方委托乙方寻找适合购买该房产的购买方，委托期间甲方同意乙方有权出售该房屋，刊登广告费用由乙方承担，若购买方办理银行贷款手续，甲方需积极配合乙方办理银行贷款手续及过户手续，若不配合银行审批手续则视为甲方违约，须按本合同第七条赔偿乙方，过户当日付清首付款。第5条约定，乙方代为甲方收取该房产购买方的购房定金，乙方可代甲方签订买卖三方合同。若因甲方违约导致乙方蒙受三方合同损失须赔偿乙方签订三方合同定金双倍及本合同所交定金一并双倍赔付乙方，由甲方承担赔偿责任，与乙方无关。第8条约定，本委托协议签订后，若杜清洁反悔拒绝出售此房或因产权存在瑕疵与争议导致无法出售此房，无论何种理由，杜清洁应支付晨曦房产营销公司总房款委托销售价格的10%作为违约金，该违约金与上文第五条中约定的定金赔偿无冲突，晨曦房产营销公司有权并行主张。在该合同末尾有杜清洁、潘芳敏的签名，并盖有被告晨曦房产营销公司的印章。在该合同背面载明：已收到押金两仟元（2000）潘芳敏。被告杜清洁、潘芳敏对上述合同中潘媛媛代被告杜清洁、潘芳敏签字的真实性无异议，但对合同内容给的真实有效性有异议，其认为被告晨曦房产营销公司提供的《房产委托出售合同》是格式合同，而且在和被告潘媛媛的签订过程中，被告晨曦房产营销公司并未出面，自然双方没有任何的沟通和协商；且根据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重被告杜清洁、潘芳敏的责任的，该部分条款无效。被告杜清洁确实想卖房，但不是因为急于用钱而卖房，被告杜清洁、潘芳敏也通过自己及身边的朋友寻找合适的买家，所以即使被告杜清洁、潘芳敏委托被告潘媛媛卖房，也不会是以签订《房产委托出售合同》这种限定中介、限定价格的独家委托方式售卖房屋，更何况合同约定的63万元明显低于市场价。故被告杜清洁、潘芳敏认为被告晨曦房产营销公司利用自己作为房产中介的优势地位，在《房产委托出售合同》签订过程中没有向被告潘媛媛进行任何的解释说明，致使被告潘媛媛因重大误解签订该合同，该合同不是被告杜清洁、潘芳敏、潘媛媛的真实意思表示，不能证实被告杜清洁、潘芳敏将涉案房屋独家委托被告晨曦房产营销公司出卖。2018年5月13日，被告晨曦房产营销公司员工董文杰代被告杜清洁与原告及该公司签订了三方的《房屋买卖合同书》，其中载明被告杜清洁同意将所拥有的威海市庙耩路-65号楼704号房屋出售给原告李成锐，出售价格为67万元；合同第四条约定，原告李成锐已对杜清洁以上房产状况作了充分了解，此房屋价格包括房产的配套价格，此合同签订当日，原告李成锐交50000元整，为购房定金，转交中介方保管，杜清洁向李成锐交出的房产证明，转交中介方保管，双方在合同中约定了付款方式：。2:银行按揭付款：李成锐于2018年6月12日前准备好贷款所需资料交于被告晨曦房产营销公司，同时办理按揭贷款，待原告李成锐银行贷款审批通过后，于过户当日李成锐将首付购房款人民币220000元交于杜清洁，由晨曦房产营销公司协助原告与杜清洁签订房屋买卖合同，办理产权过户，房屋交接等手续。原告所付定金抵作房款。第六条约定，此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若甲方（被告杜清洁）反悔须赔偿原告李成锐双倍数额的定金，并再赔偿总房款的百分之十作为违约金，甲方所赔偿部分由乙、丙两方平分，若乙方反悔则定金不退，定金由甲、丙两方平分。原告李成锐、被告晨曦房产营销公司在合同尾部签字捺印，甲方处由晨曦房产营销公司的员工董文杰代为签署“杜清洁”的名字。同日，被告晨曦房产营销公司向原告出具了收据一份，其中载明该公司收取了原告李成锐的购房定金5万元。被告杜清洁、潘芳敏对房屋买卖合同真实性有异议，认为该合同被告“杜清洁”的签字系他人代签，被告杜清洁对该房屋合同的签订不知情，根据该合同第六条约定，被告晨曦房产营销公司和原告是可就该赔偿金额平分，所以有理由相信被告晨曦房产营销公司和原告为了获得不当利益，签署了虚假的买房合同。二被告对收款收据的真实性亦有异议，认为仅依据收款收据，无法认定定金已经交付。被告晨曦房产营销公司对收款收据及房屋买卖合同的真实性均无异议，并同意返还原告5万元定金。庭审中，被告晨曦房产营销公司提供了录音三份，用以证实被告杜清洁、潘芳敏、潘媛媛确委托被告晨曦房产营销公司为其代卖本案诉争房屋，后因房屋涨价，三被告因售价过低而拒绝卖房。在2018年6月3日上午被告潘媛媛与被告晨曦房产营销公司的法定代表人孟祥权的通话录音中，潘媛媛称“一开始我签的那个合同，我是代俺姐签的”；孟祥权问：“那期间又要这个复印件，又要那个复印件，肯定是她同意的才能把复印件给我，我又不可能有他们家的房产证。”；2018年6月8日，孟祥权电话给被告潘芳敏，潘芳敏称：“那个房俺不卖了。我现在很多人都给我评估了，我那个房子现在都73万了，76万元都在那里抢，我现在就不卖了，不管多少钱也不卖了”；2018年6月8日的孟祥权与被告杜清洁的通过记录中，孟祥权问：“为什么不卖了”，杜清洁答：“不为什么，就是不卖了”；孟祥权问：“你们不是都上银行去审批了么”，杜清洁称：“我审批了，只要我没过户，它永远是我的房子。”被告杜清洁、潘芳敏对上述录音中被告杜清洁、潘芳敏陈述的部分认可，但因为被告晨曦房地产营销公司法定代表人孟祥权与被告杜清洁通话结束后称：“要把刚开始的头儿那掐了”，所以该录音可能存在经过后期剪辑的情况，且通过录音中孟祥权所称：“我是买你们房子的”，可以看出，该两段录音中被告杜清洁、潘芳敏是在被欺骗的情况下作出的，故对该段录音的真实性不予认可。庭审中，被告晨曦房产营销公司提供了其公司工作人员与被告潘媛媛、潘芳敏的微信聊天记录，其中显示被告潘芳敏、潘媛媛向被告晨曦房产营销公司的工作人员发送了涉案房屋的房产证、土地证照片。本院认为，双方争议的焦点为：被告杜清洁、潘芳敏是否授权被告潘媛媛与被告晨曦房产营销公司签订了《房产委托出售合同》；原告与被告晨曦房产营销公司签订的《房屋买卖合同》是否有效；原告要求各被告连带支付定金罚金5万元应否得到支持。通过被告晨曦房产营销公司提供的录音及微信聊天记录，可以认定被告潘芳敏其将涉案房屋的房产证件照片发送给被告晨曦房产营销公司的员工，且在潘芳敏、杜清洁与该公司法定代表人的电话录音中，二人也承认曾经到银行协助办理涉案房屋的贷款手续，被告潘媛媛亦在录音及聊天中承认其姐姐潘芳敏委托其将涉案房屋出卖，综上，可以认定被告杜清洁、潘芳敏委托被告潘媛媛将涉案房屋进行出售，潘媛媛与被告晨曦房产营销公司的《房产委托出售合同》是三被告的真实意思表示，三被告主张该合同系格式合同，对于其中加重被告杜清洁、潘芳敏的责任、排除其权利的条款应当认定无效，本院认为，该合同中的部分条款系被告晨曦房产营销公司为了重复使用而印制的格式条款，但其中关于双方权利义务的条款，并未明显显失公平，亦未限制或排除被告杜清洁、潘芳敏的合法权利，故被告杜清洁、潘芳敏以此为由，认为该合同无效的主张，本院不予支持。被告晨曦房产营销公司根据该委托合同与原告签订了的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且在授权范围内履行居间义务，且被告潘芳敏亦按照双方约定到银行协助原告办理贷款手续，可见，被告杜清洁、潘芳敏对该被告晨曦房产营销公司的卖房行为是知情且同意的，后因被告杜清洁、潘芳敏不同意继续卖房，而未能继续按照《房屋买卖合同》约定履行，且原、被告现无法就房屋买卖达成一致，故该《房屋买卖合同》已经无法继续履行，符合法定解除条件，该合同自原告李成锐起诉之日起解除。按照该合同的约定，被告杜清洁、潘芳敏违反合同约定，属于违约行为，应当双倍返还原告的定金，原告已经按照合同约定将定金5万元交由被告晨曦房产营销公司处，且该公司同意退还该定金，本院予以确认。被告杜清洁、潘芳敏应当另行给付原告李成锐定金罚则部分的5万元。原告要求被告潘媛媛、晨曦房产营销公司连带返还定金罚金5万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告中的部分诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜清洁、潘芳敏于本判决生效之日起十日内给付原告李成锐定金罚则部分的人民币50000元；二、被告威海晨曦房产营销策划有限公司于本判决生效之日起之日起十日内返还原告李成锐定金50000元；三、驳回原告李成锐的要求被告威海晨曦房产营销策划有限公司、潘媛媛连带支付定金罚则部分50000元的诉讼请求。案件受理费525元，由被告杜清洁、潘芳敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙喜娥二〇一九年五月二十四日法官助理任怀钰书记员宋婉莹