福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0627民初398号 原告（反诉被告）:南靖县立超爱家家具有限公司,住福建省漳州市南靖县山城镇长兴路10号。社会统一信用码:91350627MA2Y3QPJ3F。 法定代表人:杨方蕉,总经理。 原告（反诉被告）:杨方蕉,男,1975年8月10日出生,汉族,住广东省蕉岭县。 原告（反诉被告）:兰兴春,男,1978年2月10日出生,汉族,住福建省南靖县。 原告（反诉被告）:林顺长,男,1967年10月28日出生,汉族,住福建省平和县。 以上四原告共同委托诉讼代理人：林跃辉，福建隽德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林海超,男,1974年5月16日出生,汉族,住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。 原告（反诉被告）南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长与被告（反诉原告）林海超企业承包经营合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，原告南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春的委托诉讼代理人林跃辉、原告林顺长、被告林海超的委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长向本院提出诉讼请求：1.判令林海超给付库存家具货款200000元，到期承包金129000元及滞纳金(从2018年11月1日开始计算至实际归还为止，以129000元为基数,按月利率3%计算);2、判令林海超给付违约赔偿金300000元;3.判令林海超承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月29日,四原告作为共同发包方,与林海超签订《南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅承包经营合同书》,合同约定:一、承包场地范围及货品价额:范围为二楼商场全部区域;展厅家具样品及库存按原出厂价计算总金额,确定总金额为1200000元;二、承包期限:自2017年9月1日至2024年5月24日止;三、竞标方式:起标价每月30000元,以竞标每月最高者为中标;四、承包金额及缴交方式:展厅家具样品及库存的总金额1200000元,必须在一年内付清,按12个月支付,每月支付100000元;缴交期限及方式:中标承包金每月43000元,缴交期限七年(具体参照订立时间),按每季缴交;逾期未交按月息3%收取滞纳金,逾期三个月违约未交承包款本合同终止,并赔偿300000元。合同签订后,林海超仅履行了部分合同,截止2018年10月31日经财务结算,林海超尚欠应给付的库存家具货款200000元,拖欠三个月承包金129000元,林海超行为已构成违约,应按承包合同约定,支付违约赔偿金300000元。 林海超辩称,本诉答辩与反诉一致。 林海超向本院提出反诉请求：判令原告支付补偿款300000元。事实与理由：1.讼争合同标的物--南靖县立超爱家家具有限公司二楼爱家家具展厅商场房屋的所有人、土地使用权人,系漳州欣望角空间膜技术有限公司所有,该公司出租给南靖县立超建材有限公司,南靖县立超建材有限公司于2017年3月17日出租给南靖县立超爱家家具有限公司,土地性质为工业用地。南靖县立超爱家家具有限公司与林海超签订《南靖县立超爱家家具有限公司二楼爱家家具展厅承包经营合同书》,因改变工业用地为商业用地,南靖县国土资源局于2018年3月23日作出靖国土资责改字[2018]第1号《责令改正违法行为通知书》,认定漳州欣望角空间膜技术有限公司将位于厂区,租赁给南靖县立超建材有限公司用于家居销售行为违法,责令自收到通知书之日起七日内予以改正、恢复原状。又于2018年5月2日作出靖国土资罚字(2018)85号《国土资源行政处罚决定书》:(1)责令限期改正;(2)对该改变用途地块处予每平方米10元罚款,即罚款人民币21501元。对南靖县国土资源局上述行政处罚,漳州欣望角空间膜技术有限公司没有提起行政复议、行政诉讼,南靖县立超建材有限公司代为缴付罚款,南靖县国土资源局的行政处罚发生法律效力,南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅不得继续用于家居销售行为,讼争合同自2018年3月30日起不能履行,依法应认定为合同目的不能实现。2.依法应认定讼争合同己解除,商场于2018年8月30日归还南靖县立超爱家家具有限公司。林海超于2018年8月27日通过公证向杨方蕉、兰兴春、林顺长邮寄《关于解除南靖县立超爱家家具有限公司工楼展厅承包经营合同书的通知》,合同于通知送达之日解除,定于2018年8月30日9时将商场归还公司。林海超以合同不能实现为由主张解除合同,于2018年8月27日书面通知杨方蕉、兰兴春、林顺长,至今已六个月之久,杨方蕉、兰兴春、林顺长作为合同的相对方,未提出异议,也未向人民法院起诉确认解除合同的效力。3.原告诉求给付库存货款200000元、到期承包金129000元及滞纳金(以129000元为基数按月利率2%计算),给付违约赔偿金30万元,依法应不予支持。理由:(1)本案合同性质属于双务合同,双方负有权利、义务:原告方的义务为提供南靖县10号二楼爱家家具展厅、面积约2100平方米,作为被告方承包经营家具应用,根据合同约定顺序,原告方应履行提供商场的义务顺序在先,被告方交付承包金、货款的义务顺序在后。原告方在国土资源局作出责令限期改正行政处罚后,未将工业用地批准为商业用地,不能提供合法的商场场地,属于履行债务不符合约定。被告方履行债务顺序在后,有权拒绝其相应的履行要求,即有权拒绝履行支付承包金及货款,不存在逾期付款及违约赔偿问题。(2)本案讼争合同在被告发出解除合同通知书时已解除,标的物已于2018年8月30日归还。4.林海超反诉请求原告方支付补偿款300000元,依法应予支持。双方签订的合同书第五条第5项明确约定:如果出现政策性或政府行文要乙方停止营业甲方应补偿乙方具体条款:2017年9月1日至2019年9月1日补偿300000元。讼争合同标的物南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅,被南靖县国土资源局责令改正、恢复原状、限期整改行政处罚,属于合同约定政府行文要乙方停止营业的情形,发生在2017年9月1日至2019年9月1日期间,依约原告方应补偿300000元。综上所述,原告方的诉讼请求事实不清,与法相悖,依法应不予支持;林海超的答辩意见及反诉请求依法成立。 南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长反诉辩称，应驳回反诉林海超要求支付补偿款300000元的反诉请求。事实和理由：南靖县国土资源局作出的《责令改政违法行为通知书》、《国土资源行政处罚决定书》的通知、处罚对象均非答辩人南靖县立超爱家家具有限公司，也都不是反诉原告，并且反诉原告所承包的答辩人南靖县立超爱家家具有限公司家居、家具卖场，至今均正常运营、正常营业。本案不存在有南靖县国土资源局或政府行政机关要求答辩人南靖县立超爱家家具有限公司停止经营的法定情形，也不存在反诉原告林海超所承包的答辩人南靖县立超爱家家具有限公司因政府行为出现停业的情形。综上，反诉原告林海超主张本案出现政府行为要求停止营业的情形，且该情形发生在2017年9月1日至2019年9月1日期间等缺乏事实根据，违背客观事实，故反诉原告要求补偿30万元的反诉请求，缺乏事实和法律根据，故应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。 2016年6月21日,漳州欣望角空间膜技术有限公司与林海超签订《租赁合同书》，合同约定：租赁南靖县10号厂区，面积4160.43平方米，该土地性质为工业用地，厂房为一层,只能用于家居建材生产经营业务，租期2016年6月1日起至2024年5月31日止。林海超、杨方蕉、兰兴春、林顺长等四人以该厂房为公司场所，成立南靖县立超建材有限公司，该租赁厂房由林海超转为南靖县立超建材有限公司经营管理使用。南靖县立超建材有限公司未经审批，在该租赁厂房上续建第二层，面积2000平方米。2017年3月17日，南靖县立超建材有限公司与南靖县立超爱家家具有限公司签订《房屋租赁合同》,月租金13000元，租赁期限从2017年3月17日至2019年3月16日。 2017年8月29日,南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长等作为共同发包方与林海超签订《南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅承包经营合同书》,将租赁的工业厂房改为商场经营场所发包，承包合同约定:“经股东四人协商，将二楼家具商场承包给乙方经营管理，承包条款如下：一、承包场地范围及货品价额:范围为二楼商场全部区域;展厅家具样品及库存按原出厂价计算总金额,确定总金额为1200000元;二、承包期限:商场承包经营期自2017年9月1日至2024年5月24日止。三、竞标方式:起标价每月定为30000元,以竞标每月最高者为中标;四、承包金额及缴交方式:展厅家具样品及库存的总金额1200000元,乙方必须在一年内付清,按12个月支付,即平均每月支付人民币计100000元(合同签订时首次预付两个月计200000元);缴交期限及方式:中标承包金每月人民币43000元,缴交期限七年,按每季缴交等。五、双方权利义务：乙方逾期未交按月息3%收取滞纳金；逾期三个月违约未交承包款本合同终止,并赔偿甲方300000元；如果出现政策性或政府行文要乙方停止营业，甲方应补偿乙方具体条款:2017年9月1日至2019年9月1日补偿300000元。”合同签订后，双方按合同履行，截止2018年10月31日，林海超未付库存家具货款200000元,未交2018年8月、9月、10月三个月承包金。 2018年3月23日，南靖县国土资源局作出靖国土资责改字[2018]第1号《责令改正违法行为通知书》,认定漳州欣望角空间膜技术有限公司将位于厂区，租赁给南靖县立超建材有限公司用于家居销售行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定,责令自收到通知书之日起七日内予以改正、恢复原状；逾期不改正的,将追究法律责任。2018年5月2日，南靖县国土资源局作出靖国土资罚字(2018)85号《国土资源行政处罚决定书》:在主体工业厂房外部结构不变情况下，将厂房内部改造为家居生活体验馆，未办理土地用途改变审批手续，擅自改变土地使用用途行为，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条、《福建省实施城乡规划法办法》第四十六条规定，处罚：1、责令限期改正;2、对该改变用途地块处予每平方米10元罚款,即罚款21501元。对南靖县国土资源局上述行政行为,漳州欣望角空间膜技术有限公司没有提起行政复议、行政诉讼,南靖县立超建材有限公司代为缴付罚款,南靖县国土资源局的行政处罚发生法律效力,南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅不得继续用于家居销售行为。 以上事实有四原告提交的《南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅承包经营合同书》,林海超提交的《租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅承包经营合同书》、靖国土资责改字[2018]第1号《责令改正违法行为通知书》、靖国土资罚字(2018)85号《国土资源行政处罚决定书》等证据，结合当事人庭审陈述，以上证据的合法性、真实性、关联性本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长等作为共同发包方与林海超签订《南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅承包经营合同书》,将租赁的工业厂房，在工业厂房主体外部结构不变情况下，将工业厂房内部改造为家居生活体验馆，用于家居销售,未办理土地用途改变审批手续，擅自改变土地使用用途行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定；”本案，《南靖县立超爱家家具有限公司二楼展厅承包经营合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案，双方当事人都明知工业厂房内部改造为家居生活体验馆，用于家居销售,未办理土地用途改变审批手续，擅自改变土地使用用途行为，违反法律规定，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。 本案讼争合同无效，该合同自2017年8月签订并履行至2018年10月，库存家具大部分已出售不能返还或者没有必要返还，参照合同约定未付库存家具货款200000元,林海超应折价补偿家具货款200000元。林海超占有使用南靖县立超爱家家具有限公司二楼房屋，虽然讼争合同无效，不能依合同约定支付承包款，但应参照南靖县立超建材有限公司与南靖县立超爱家家具有限公司签订《房屋租赁合同》房屋租金每月13000元，支付房屋占有使用费39000元，因此，南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长请求林海超支付家具折价补偿货款200000元，支付房屋占有使用费39000元，本院予以支持。南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长主张依讼争合同约定林海超应支付承包金129000元、滞纳金及违约赔偿金300000元，因讼争合同无效，原告方提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利的后果,应予驳回。 林海超反诉请求原告方支付补偿款300000元，因讼争合同无效，其未举证证明损失，因此，林海超的反诉诉讼请求，证据不足,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林海超应于本判决生效之日起十日内折价补偿南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长家具货款200000元； 二、林海超应于本判决生效之日起十日内支付南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长房屋占有使用费39000元； 三、驳回南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长的其他诉讼请求； 四、驳回林海超的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费10090元，减半收取计5045元，由南靖县立超爱家家具有限公司、杨方蕉、兰兴春、林顺长负担3218元,林海超负担1917元。反诉受理费2900元，由林海超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  赖炎成 二〇一九年五月八日 书记员  涂爱宝 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -4-