辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0702民初551号原告：刘天琪，女，1990年8月9日出生，汉族，芜湖市技师学校教师，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：于欣，原告之母，1954年1月15日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：刁建伟，锦州市古塔区天安法律服务所法律工作者。被告：张杰，男，1962年12月2日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。被告：李亚东，男，1969年2月28日出生，汉族，个体业者，住沈阳市铁西区。原告刘天琪与被告张杰、李亚东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘天琪委托诉讼代理人于欣、刁建伟，被告张杰、李亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘天琪向本院提出诉讼请求：1、要求判决原告与被告解除房屋租赁合同；2、要求判决被告将锦州市古塔区中央大街二段46-38号房屋归还给原告，并将该房屋恢复原样；3、判决被告给付原告房租款（从2018年10月起至归还房屋之日止）租金按合同约定给付（每月1416元），合计8500元；4、本案诉讼费等一切合理费用由被告承担。事实及理由：2012年4月1日，我将锦州市古塔区中央大街二段46-38号楼房租给了被告张杰，双方签订了房屋租赁合同，每年租金17000元，每年提前一个月交租金。租期是2012年4月1日至2020年3月31日止。房屋前院、北院的空地上，被告盖简易房使用，合同终止后简易房被告无条件归原告所有，房屋结构不得改动，若人为损坏的，承租方应给予出租方相应的赔偿，如有发生自然损坏，承租方应及时通知出租方，并配合出租方及时给予修复。2017年9月，被告张杰告诉我说：“房子的事以后找李亚东”，他们是合伙关系。我就开始找李亚东，跟他说：“如果想租房，咱们重新签订一个房屋租赁合同，如果不租，请把房屋结构恢复原样交给我。”被告李亚东一拖再拖，今天说给恢复原样，明天说继续租，重新签订合同，一直推脱，到2018年10月份，被告就不给房租了。我多次打电话要求解决房屋租赁事宜，被告李亚东就是一拖再拖，后来就不接电话了，没有办法，我只好将二被告诉至法院，请求法院保护原告的合法权益不受侵害，依法判决。原告刘天琪向本院提交证据：1、房屋租赁合同；（签订日期2012年4月1日）；2、产权证复印件；3、刘天琪与于欣身份及户籍证明；4、录音光盘及文字材料。被告张杰辩称，1、原告与被告解除房屋租赁合同。原告称于2012年4月1日签定合同事实属实，双方在执行合同约定中，都无违约。就在2017年9月，由于开的饭店主体是渔政锦州分局的产权，因国家政策，渔政终止了租赁合同，饭店停业，于2017年9月承租方通知原告，租赁合同终止，按约定结清房租，并告之，如果想继续出租，可以李亚东联系并签定新的租赁合同，并提示如果不租，可与李亚东联系交房一事。当时原告接受了我的告之，与李亚东联系并继续使用了该房屋并由李亚东向原告支付了租金。原与张杰签定的合同终止。以上事实，诉解除合同的理由和事实不符，请求法院不支持原告。2、租赁房屋于2017年9月，原告与李亚东从事实上存在房屋租赁关系了，那么在这一段的时间里与被告张杰无任何关系。由于房屋的使用和交付，原告是清楚的，都应由继续承租的使用者李亚东来完成。由于酒店合伙解除中明确了这一关系，而且原告在与张杰签定的合同中有5000元的保证金，也继续过继给李亚东，并由他承担一切全部。3、关于欠租金日不是2017年9月前，而是2018年10月，是与新的承租人欠下的租金，与原承租人无关。以上三点事实不清，证据不足，请求法院不支持原告，驳回起诉请求。被告张杰向本院提交证据：1、租赁到期协议；2、终止合作协议。被告李亚东辩称，原告所说房屋出租，我们解除合同时，他已经同意了，和张杰所说一致，我们和渔政也解除了合同，后期我和原告代理人协商房租价钱，说的过程中他要把违建部分收6000元钱，后就不同意了，要求恢复原样，我方要求退5000元押金，我就恢复原样，就没有达成协商，我没有收到钱，就没有恢复，现在房子他已经收回去了在2018年10月，我每月交租金钱，按月给，从2017年9月到2018年9月。违建是渔政后有一个户外楼梯，我们做了一个洗碗间，我们建的，原告要收费，房租要涨价，我们就没签上协议。恢复原样由我负责，他退我押金，他不退我押金，由原告恢复。押金是恢复的押金。押金是签合同时交的。押金还原告处。被告李亚东向本院提交证据：证人刽剑的证明材料。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1-3，真实性各方当事人均无异议，能够证明房屋租赁双方、期限、租金以及押金情况，本院予以采信。原告提供的证据4，系原告委托代理人分别与二被告的通话录音，用以证明原告委托代理人向二被告索要房租金以及交涉恢复房屋原状等事宜，被告张杰予以否认，认为未与原告委托代理人通过电话，被告李亚东认为电话录音同时可以证明于2018年10月双方解除了租赁关系，原告委托代理人表示自己收拾房子，证明房子已交付原告委托代理人。而录音中体现于2019年1月被告李亚东还在与原告委托代理人协商签定合同交付房租金事宜，说明此时尚未将房屋交还原告，故该证据证明内容本院予以采信，被告李亚东抗辩理由本院不予采信。被告张杰提供的证据1是与渔政的租赁到期协议，证明2017年7月前与原告终止了租房协议；证据2是终止合作协议，证明四人合伙的约定，善后事宜由李亚东承担。原告对此表示与其租赁合同无关，但认可被告张杰于2017年9月张杰曾告之房子的事以后找李亚东，上述证明内容本院予以采信。被告李亚东提供的证据是证人刽剑的证人证言，证明2018年10月已将房屋钥匙交付女房东的事实，原告对此予以否认，此情形与原告提供的李亚东录音证明材料不相符，不能证明2018年10月被告李亚东已将房屋交还原告委托代理人的事实，对此证据证明的内容本院不予采信。根据上述有效证据本院确认事实如下：2012年4月1日，原告刘天琪作为甲方（于欣代）与被告张杰作为乙方签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于古塔区中央大街二段46-28号的三室一厅建筑面积97平方米房屋出租给被告张杰使用，租赁期限自2012年4月1日至2020年3月31日，年租金人民币1.7万元整（不含供暖），租期八年，起租提前一个月付房费。另约定，经双方协商前院约20平米，北院30平米由乙方投资建筑，使用期满，合同终止时，无条件归甲方所有。后乙方在此建筑房屋一间。2013年7月5日，原告收被告张杰押金5000元。被告张杰给付原告租金至2017年8月，并告知原告，因其四人合伙关系解伙，被告张杰不再租赁该房屋，如被告李亚东继续租用，由原告与被告李亚东重新签定合同，押金由被告李亚东继续使用。后被告李亚东使用该房屋并按原合同约定的租金向原告交付至2018年10月。之后至今，被告李亚东未向原告交付房租金，亦未交付房屋。庭审中，原告要求解除租赁合同，被告李亚东将房屋交付原告，并恢复原状。恢复内容包括：1、西面墙改成门恢复原状；2、卧室改成公共洗手间恢复原状；3、北窗户改成门恢复原状；4、对外北侧入户门恢复原状。对此内容，被告李亚东表示认可，但表示如果由其恢复原状，则由原告返还押金5000元，如不予返还则由押金用做恢复原状使用。本院认为，原告与被告张杰签定房屋租赁合同后，双方履行约定至2017年8月，张杰明确表示因其合伙关系解除，其不再租赁原告房屋，之后原告接受由被告李亚东租用房屋并收取其房租金，由此说明原告与被告张杰的租赁关系于2017年8月协商解除，被告张杰至此并未拖欠原告租金。而于此时始，原告与被告李亚东虽未签定新的租赁合同，但双方自愿延用原租赁合同约定内容，视为原告与被告李亚东形成了事实上的不定期房屋租赁关系。双方应按照原租赁合同内容各自履行义务。自2018年10月始至今，原告多次向被告李亚东催要房租金，被告李亚东至今未交付，实属不当，属违约行为。因双方形成的是不定期租赁，当事人可以随时解除租赁关系。现原告要求与被告李亚东解除租赁关系，按原合同约定的标准给付自2018年10月至搬出之日拖欠的房租金，并按合同约定恢复原状，本院予以支持。但原告应在被告李亚东履行恢复原状后返还其押金5000元。至于原告陈述押金5000元属于违约金不应返还，因该押金系在房屋部分改建后双方约定交付的，属于对改建部分恢复原状的保障，应在恢复原状后予以返还，故原告该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（四）项、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘天琪与被告李亚东于2017年9月建立的关于古塔区中央大街二段46-28号房屋租赁关系；二、被告李亚东于本判决生效后10日内偿还拖欠原告刘天琪房租金8500元（自2018年10月至2019年4月按年租金1.7万元计算，6月×1.7万/12月）及占用期间的房屋租金损失（自2019年5月至搬出恢复之日，按年租金1.7万元计算）；三、被告李亚东于本判决生效后10日内将租赁房屋古塔区中央大街二段46-28号房屋恢复原状，并交付给原告刘天琪。恢复范围包括：1、西面墙改成门恢复原状；2、卧室改成公共洗手间恢复原状；3、北窗户改成门恢复原状；4、对外北侧入户门恢复原状；四、于被告李亚东将租赁房屋恢复原状交付原告刘天琪之日，原告刘天琪返还被告李亚东押金5000元；五、驳回原告刘天琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李亚东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  蒋彬二〇一九年五月十五日法官助理孙岩书记员王玉言