安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1524民初180号 原告（反诉被告）：黄红伟，男，1970年9月20日生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：张磊,浙江国毅(嘉兴)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海明,浙江国毅(嘉兴)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金寨嘉盛纺织工业园有限公司，住所地金寨现代产业园区梅山湖路。统一社会信用代码91341524MA2RFJW375(1-1)。 法定代表人：韩锡金，行政总监。 委托诉讼代理人：张宇，安徽事顺律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄红伟与被告（反诉原告）金寨嘉盛纺织工业园有限公司（以下简称金寨嘉盛公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄红伟的委托诉讼代理人张磊及被告（反诉原告）金寨嘉盛公司委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄红伟向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《喷水纺织企业投资入园工业厂房一次性付款购买投资协议书》（以下简称购房投资协议）于2018年11月30日解除；2、返还其支付的履约保证金175950元以及赔偿损失20000元，共计195950元。事实与理由：2018年5月22日，双方签订《购房投资协议》约定其购买被告开发的3519平方米厂房，总价款3160062元，2018年7月30日竣工交付，如被告未按期交房，每迟一个月赔偿原告总房价的1%，超期三个月不能交付的，原告有权要求退房并赔偿。原告于合同签订当日支付了履约保证金175950元。但被告至2018年11月28日仍无法交付厂房，原告向被告发送律师函要求解除合同并返还保证金，但被告拒绝返还，遂提起诉讼。同时向法庭提交了下列证据：1、《购房投资协议书》，证明原被告存在买卖关系，约定厂房应于2018年7月30日交付，并约定如果未能按期交房，每迟一个月违约金为总价款1%，超过三个月的，买方有权退房并要求赔偿损失的事实；2、收款凭证，证明原告在合同签订当日，支付了175950元的履约保证金，被告收到上述款项的事实；3、浙江国毅(嘉兴)律师事务所律师函，证明原告在与被告交涉无果后，委托浙江国毅(嘉兴)律师事务所向被告发出律师函，要求解除合同并返还保证金及赔偿，被告已经签收的事实。 被告辩称：原告诉称不是事实，原告的证据不足以证明被告延期交付厂房，实际是被告建成厂房，原告接收后进行了金刚砂地坪铺设和卫生间建设，此后原告不仅不按约缴纳房款，还要求单方解除合同返还定金，此种不尊重合同的严肃性，毫无契约精神的行为，应该受到法律谴责。请法院驳回原告诉请。其向法庭提交了下列证据：1、《补充协议》第一条第2项；2、《会议纪要》第6条；3、《金寨纺织工业园区项目投资协议》第六条第10项。证明目前尚未达到办理不动产权证的条件，且被告具有为园区企业、个体经营者分割产权、单独办证的能力。 金寨嘉盛公司向本院提出反诉请求：1要求黄红伟赔偿迟延履行金158143.86元。事实与理由：双方签订的《购买协议》约定黄红伟购买其公司工业厂房3519平方米，总价5271462元，付款方式为签订协议一个工作日内付定金173595元，2018年6月15日前支付80万元，2018年7月10日前支付78.355万元，同时约定购房者未按合同约定付款，定金自动归出售所有，每迟一个月，赔偿总房价1%；超3个月未付，协议自动终止。协议签订后，黄红伟支付定金后，就不再支付任何款项，经多次催收未果。故认为黄红伟不按约支付房款的行为已构成违约，应承担违约责任。同时向法庭提交了下列证据：1、《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买投资协议书》、《补充协议》，证明反诉人与被反诉人就厂房买卖的价格、付款方式及违约责任进行明确约定的事实。2、《收据》，证明被反诉人仅支付定金的事实。3、《复函》，证明反诉人明确告知被反诉人应当按月承担违约责任并赔偿损失的事实。4、现场照片及询问笔录，证明反诉被告已经实际接手厂房，并对地坪进行金刚砂铺设及卫生间建设的事实；及因反诉被告违约致厂房闲置的事实。 针对金寨嘉盛公司的反诉，黄红伟辩称：1、总价款根据双方约定应该是5271462元，优惠后的价款是3160062元。2、我方并不是缴纳定金，而是履约保证金，没有定金的效力，对方不能没收保证金。即使交付的款项属于定金，反诉原告也只能二选一，根据反诉原告的请求，反诉原告放弃了定金罚则的条款，要求反诉被告承担违约金。3、被告并没有违约，不需要承担相应的违约责任。被告行使的是不安抗辩权，因为反诉原告明显不能在合同约定的期限前完成建设并竣工验收，交付给反诉被告，反诉被告有权中止履行义务。 经审理查明：2018年5月22日，黄红伟与金寨嘉盛公司签订《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买协议书》，该协议第一条约定乙方（指黄红伟）在金寨注册成立公司后，新注册公司同甲方（指被告金寨嘉盛公司）签定正式合同；建设工期三个月，竣工时间2018年7月30日，乙方入厂安装织机时间2018年8月。第二条约定厂房总价人民币5271462。乙方付款方式：本协议签定后一个工作日，乙方向鉴证方指定的相关政府帐户缴纳定金17.595万元。2018年6月15日前，向甲方支付所购工业厂房的首批款项，合计80万元。2018年7月10日前，向甲方支付所购工业厂房的首批款项78.355万元。第四条约定：甲方未按期交房，每迟一月将赔偿乙方总房价1%的款额。超期三个月未交付使用，乙方有权要求退房并赔偿。乙方未按照合同付款，定金自动归甲方所有，每迟一月付款将赔偿甲方总房价1%的款额。超期三个月未付款的，本协议自动终止。该协议签订当日，黄红伟向指定帐户金寨汇金投资有限公司汇入定金17.595万元。2018年10月黄红伟在该房屋中实施了金刚砂地平的铺设及卫生间建设。2018年11月28日浙江国毅（嘉兴）律师事务所向金寨嘉盛公司发出律师函称，由于贵公司未能按期交房，致使合同目的未能实现，故特提出终止合同，退还履约保证金17.595万元及赔偿损失2万元。金寨嘉盛公司于2018年11月5日复函,不同意退还该款。庭审中，双方均同意解除协议。 本院认为，争议焦点1，关于原被告签订《购房投资协议》及补充协议的效力问题。因该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。争议焦点2，关于定金问题。该协议书面约定为定金，但收款收据写为“购房保证金”，不能改变定金的性质，本院认定原告黄红伟交纳的175950元为定金。争议焦点3，关于原被告是否有违约问题。原告未按协议在2018年6月15日及7月10日前支付首批购房款，合计1583550元，构成根本违约。2018年10月黄红伟在其中实施了金刚砂地平的铺设及卫生间的建设，视为其接收厂房。被告在原告未支付购房款的情况下完成厂房建设，且原告已接收，视为对原告迟延履行交房行为的默认，被告未有违约行为。现双方同意解除购买协议，本院予以确认。原告诉请返还保证金及赔偿损失，因双方约定了定金条款，适用定金原则，原告根本违约，定金不予返还。被告的损失可按约定处理，计算为5271462元×1%×3个月=158143.86元。被告未有违约行为，对原告的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄红伟与被告（反诉被告）金寨嘉盛纺织工业园有限公司签订的《喷水纺织企业投资入园暨工业厂房一次性付款购买协议》及补充协议； 二、驳回原告（反诉被告）黄红伟的诉讼请求； 三、原告（反诉被告）黄红伟赔偿被告（反诉原告）金寨嘉盛纺织工业园有限公司损失158143.86元；此款于本判决生效后十日内一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4219元，减半收取2110元；反诉费3463元，减半收取1732元，合计3842元，由原告（反诉被告）黄红伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张玲 二〇一九年五月七日 法官助理兼书记员郭洪 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 附二法院案款账户 开户名：金寨县人民法院机关案款 开户账号：10090436889001000124016 开户银行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行