广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6545号原告：李显德，男，朝鲜族，1976年8月18日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈静，广东但行律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二,统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。原告李显德诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月22日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、被告向原告支付自2017年4月1日起至实际交付日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年4月9日为35575.36元（60元/月/平方米×58.32平方米÷30天×374天-已收取的逾期交楼违约金8048元)；2、被告向原告支付逾期办理房产证违约金5397.52元（总房款539752元×1%=5397.52元)；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告以涉案房屋面积经测绘后增加0.6㎡为由，变更诉讼请求第一项的违约金为35620.24元；变更诉讼请求第二项的违约金为5453.62元。事实与理由：原、被告于2016年4月6日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1601009587），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座1112室办公用途商品房，合同约定建筑面积58.32平方米，房屋总价款为539752元，原告已依约向被告支付全部购房款。根据《广东省商品房买卖合同》第八条之约定，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，导致原告至今无法收楼，已违反合同约定逾期交付案涉商品房,构成违约。根据《广东省商品房买卖合同》第八条第4点的约定，涉案商品房经竣工验收合格才符合交付条件，结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知涉案商品房的交付条件还需取得竣工测绘报告。被告在2018年4月9日取得竣工测绘报告后,并未按照《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定书面通知原告收楼,导致原告至今未收楼。根据《广东省商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项之约定，被告应当自2017年4月1日起按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。涉案商品房的性质是办公用途，与涉案商品房同一小区同一幢楼的佛山市禅城区季华四路68号二座510房的租金为60元/月/平方米（3500元/月÷58.39平方米),该租赁合同已实际履行完毕，可按照该金额认定涉案商品房的市场租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，被告应向原告支付逾期交楼违约金至实际交付之日止。另外，被告未按合同约定日期提供办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应赔偿原告的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%）。2018年1月17日，被告向原告支付两笔逾期交楼违约金合计8048元，此外未再向原告支付任何款项。综上所述，被告的行为已严重违反合同及相关法律规定，原告多次向被告提出按照合同约定支付逾期交楼违约金等合理请求，被告都置之不理，无奈之下，原告只得诉至法院以维护自己的合法权益，请求法院依法予以支持。被告雄盛王府公司辩称：1、涉案房屋已于2018年1月17日经竣工验收合格达到交付条件且通知原告收楼，原告向雄盛王府公司主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据，应当驳回其诉讼请求。涉案房屋买卖合同第八条对房屋交付条件作出了明确的约定，即房屋经竣工验收合格。2018年1月17日，涉案房屋经竣工验收合格，已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋即达到合同约定交付条件。雄盛王府公司也已于2018年1月17日及时通知原告收楼，但原告却迟迟不办理收楼手续。原告拒不收楼而导致的法律后果应由其自行承担，原告向雄盛王府公司主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据。2、原告与雄盛王府公司已达成逾期交楼处理协议，雄盛王府公司已以双方约定好的每月23元/平方米的标准支付了逾期交楼违约金，原告诉求每月60元/平方米作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》［禅建发（2016）609号］，并于2016年10月1日起正式施行，通知规定禅城区石湾街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。根据原告与雄盛王府公司已达成逾期交楼处理协议，双方约定以高于上述标准的每月23元/平方米计算逾期交楼违约金，原告诉求每月60元/平方米作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。雄盛王府公司已以每月23元/平方米的标准向原告支付了违约金2017年4月1日至2017年9月30日期间的违约金8048元，原告现仍主张该期间的违约金，属于重复主张，应当驳回其诉讼请求。3、雄盛王府公司已及时通知原告领取办理房产权的材料，不存在逾期协助办证的违约行为，且原告至今未办理收楼手续，原告要求支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。2018年11月27日，雄盛王府公司已通知原告领取办理房产权的材料，不存在逾期协助办证的违约行为，且原告至今未办理收楼手续，原告要求支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第十一条约定：“如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起240日内办理初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间即地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。”认定雄盛王府公司协助办证是否存在逾期行为的时间起算点，应从原告收楼即房屋实际交付的时间开始计算，而不是从涉案合同所约定的交付时间开始计算。涉案商品房于2018年9月5日已办理初始登记。且2018年1月17日，涉案房屋已经竣工验收合格达到交付条件且通知原告收楼，但原告至今未办理收楼手续，因此导致的法律后果应由其自行承担，原告要求支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告工商登记资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同）》。证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房，但被告一直拖延履行交楼义务，已违反合同约定逾期交付案涉商品房。根据合同第九条，被告应按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。3、购房发票。证明原告已向被告支付涉案商品房购房款合同合计539752元。4、《存款账户历史流水查询（按大集中账号）》。证明被告于2018年1月17日向原告支付逾期交楼违约金合计8048元。5、身份证、工商登记材料、《房屋租赁合同》、收款收据三张、房屋交接书。证明佛山市禅城区季华四路68号二座510房的租金为60元/月/平方米（3500元/月÷58.39平方米），该租赁合同已经完全履行完毕，该商品房于涉案商品房属同一小区的同一幢楼，可按照该金额认定涉案商铺的市场租金。6、《收楼确认书》。证明原告已于2019年3月15日收楼。7、《收据》。证明原告应被告的要求已向被告支付了面积差异房款5609.88元。诉讼中，被告举证如下：1、EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果、竣工验收备案表、房屋测绘报告书。证明2018年1月17日，涉案房屋已竣工验收合格达交付条件并及时通知原告收楼，原告向雄盛王府公司主张2018年1月17日之后的逾期交楼违约金没有事实依据。涉案房屋于2018年4月9日取得《房屋测绘报告书》，雄盛王府公司于当天将房屋测绘报告书公示在涉案小区物业中心供购房者查阅并再次通知原告收楼，但原告至今未办理收楼手续，明显存在恶意。涉案房屋于2018年1月17日已经竣工验收合格达到交付条件且通知原告收楼，但原告至今未办理收楼手续，因此导致的法律后果应由其自行承担，原告要求支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。2、商品房买卖合同补充协议书、EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果。证明合同第十一条约定：“如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起240日内办理初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担”，不再适用原合同有关交付使用后90日内提供办证材料的相关约定。认定雄盛王府公司协助办证是否存在逾期行为的时间起算点，应从原告收楼即房屋实际交付的时间开始计算，而不是从涉案合同所约定的交付时间开始计算。2018年11月27日，雄盛王府公司已及时通知原告领取办理房产权的材料，不存在逾期协助办证的违约行为。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-4以及证据6、7，被告对真实性均无异议，本院经审查后对该几组证据的真实性均予以确认。原告提交的证据5，没有原件核对，本院该该组证据的真实性不予确认。被告提交的证据1，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提交的证据2，原告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年4月6日，原告为购买禅城区季华四路68号二座1112室与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋预测建筑面积为58.32平方米，商品房价款为539752元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：（1）结算方式：现金；约定金额：279752元（人民币）；付款比例：52%；约定日期：2016-04-06；备注：首期款；（2）结算方式：商业贷款；约定金额：260000元（人民币）；付款比例：48%；约定日期：2016-04-21。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。2、（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%），本合同继续履行。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。其中第十一点第2项约定：如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起240日内办理完初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。该《补充协议书》第十六点第6项约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2017年12月31日，原、被告签署《逾期交楼处理协议书》，该协议载明：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。协议签订后，原告于2017年11月8日向被告出具《收据》两张，确认收取涉案房屋2017年4月1日起至2017年9月30日违约金8048元。根据被告提交的付款明细单，被告分二笔向原告账号为62×××94的账户转账4024元、4024元，合计8048元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。涉案物业由被告委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处于2018年1月21日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《通知书》,该邮件于2018年1月26日退回妥投。另，被告于2018年11月27日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《办理不动产权证书通知》及办证流程、温馨提示,该邮件于2018年12月2日退回妥投。原告于2018年3月15日签署《收楼确认书》。根据佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》，涉案房屋套内面积42.16平方米，建筑面积59.08平方米。涉案房屋已于2018年9月5日办理初始登记。庭审中，原告陈述：1、原告未及时办理收楼手续的原因是一直没有收到被告的收楼通知，且被告统一寄出楼盘相关通知的时间是不符合交楼条件的。2、原告的联系电话及联系地址均与合同中约定的一致。庭审中，被告陈述：涉案房屋竣工验收后，被告曾于2017年1月17日向原告邮寄收楼通知，由于时间太久，相关邮寄材料丢失，暂时无法提供相关证据。另查明，被告于2019年3月18日向原告出具收据，确认收到原告交来禅城区季华四路68号二座1112号商品房实测套内面积与预售套内面积差异应收房款5609.88元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《逾期交楼处理协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。一、关于逾期交楼违约金本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，而双方于2017年12月31日就被告逾期交楼问题签订的《逾期交楼处理协议书》，对该违约金标准进一步明确为每平方米23元/月，在无证据证明该协议违背双方真实意思的情况下，应将该协议书约定作为计付违约金的标准，即应按每平方米23元/月计算违约金，原告要求按60元/平方米/月计算，与双方约定不符，本院不予支持。关于违约金的计算截止日期。首先，根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向原告交付的房屋只需具备竣工验收合格的条件，被告主张的取得竣工测绘报告书并非合同约定的出卖人向买受人交付商品房的约定条件。其次，根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，应承担举证不利的法律后果。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准。原告抗辩至今未收到被告送达的收楼通知，本院认为：1、本案中，被告虽未举证在涉案房屋竣工验收后向原告邮寄收楼通知等相关材料，但结合本院处理的涉雄盛王府逾期交楼系列案件的审理情况可知，被告在涉案房屋竣工验收后，应该已经向原告在买卖合同中载明的地址邮寄收楼通知等相关材料，被告所述相关邮寄底单丢失具有较大的盖然性；2、本案中，被告确认其委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，结合本院处理的涉雄盛王府逾期交楼系列案件的审理情况可知，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司向原告在买卖合同中载明的地址邮寄的《通知书》应为分期安排收楼的通知书，该《通知书》明确载明涉案房屋的收楼时间，可以作为被告通知收楼的凭证；3、本案中，原告称没有收到第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司邮寄的收楼通知及被告邮寄的《办理不动产权证书通知》，但第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司及被告均已按照本合同载明地址寄出特快专递，根据补充协议有关送达的约定，寄出后的第5日视为送达日期。也即原告收到第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司送达收楼通知的时间为2018年1月26日，原告收到被告送达《办理不动产权证书通知》的时间为2018年12月2日。如前所述，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。本案中，被告确认其委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，且根据该物业公司的收楼安排，涉案商品房办理收楼的时间为2018年2月1日，故本院确定验收期限应从2018年2月1日起算，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为物业公司安排的收楼日期之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年2月6日，也即涉案房屋逾期交楼违约金的计算截止日期为2018年2月6日。又因原告出具的《收据》已经确认被告支付逾期交楼的违约金至2017年9月30日。故逾期交楼违约金的起算日期应为2017年10月1日。经核算，自2017年10月1日至2018年2月6日，被告应向原告支付逾期交房违约金为5843.01元（23元/㎡×59.08㎡÷30天×129天）。原告主张超出部分，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金根据《商品房买卖合同补充协议书》第十一条关于《房地产权证》的办理约定，如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起240日内办理完初始登记即视为履行了办证义务。本案中，如前文所述，涉案房屋的交付之日为2018年2月6日，涉案房屋已在2018年9月5日办理初始登记，并不存在逾期办证的违约行为，原告主张被告支付逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李显德支付佛山市禅城区季华四路68号二座1112室2017年10月1日至2018年2月6日期间的逾期交楼违约金5843.01元；二、驳回原告李显德的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费414元，由原告李显德负担314元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  **二〇一九年五月二十日书记员  罗曼