江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初651号原告：吴悠，男，1990年5月3日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，公务员，住海南省海口市，原告：吴美洋子，女，1991年6月8日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，护士，住江西省上饶市信州区，委托代理人：冷冀、江西盛义律师事务所律师，特别授权。委托代理人：余晶，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被告：江西龙华房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道卧龙社区01号，统一社会信用代码913611227511096646。法定代表人：黄令龙，该公司董事长。委托代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师，特别授权。委托代理人：刘昭然，江西红源律师事务所律师，特别授权。原告吴悠、吴美洋子与被告江西龙华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人冷冀、余晶，被告的委托代理人陈锡全、刘昭然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告违约：未履行学区房的要约承诺；未按《上饶市商品房买卖合同（预售）》约定时间交付幼儿园、车库等公共设施；2、判令被告支付原告违约金30,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：“上饶龙华世纪城”系被告开发建设，被告在销售时，多次通过LED、户外广告、营销展台、张贴宣传语等方式宣称该小区属于上饶市第十小学（以下简称“上饶十小”）学区房。2018年6月11日，原、被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，规划的车库、幼儿园等公共设施于2018年6月30日达到使用。但是截至起诉时，被告仍未建好车库、幼儿园，未按合同约定达到使用，构成违约；同时，更让原告难以接受的是，该小区根本未划入上饶十小学区房，致使原告终日为子女教育问题忧愁，与当初购房的初衷相悖，被告对原告作出的承诺无法兑现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。被告的学区房承诺依法属于合同的重要内容，但被告现已无法实现，构成违约。原告要求被告承担违约金3万元，但远远不足弥补原告的损失和精神损害。为维护原告自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称：1、不存在虚假宣传；2、幼儿园属于龙华世纪城二期建设，符合合同约定条款，不存有违约情形；3、车库已达到使用条件，不存在违约情形。我方和上饶十小签订了协议，2017年已经有业主小孩在上饶十小读书了。2018年信州区政府做了学区调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的上饶市商品房买卖合同（预售）、《未竣工车位有偿使用协议书》一份，拟证明原、被告的商品房买卖合同关系。该合同第十条明确约定被告车位、车库、幼儿园于2018年6月30日达到使用条件，原告购买了地下车位。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但该第十条约定明确载明了以建设工程规划许可为准，且车库、车位已于2018年6月30日达到使用条件。根据规划许可，幼儿园属于二期建设，故被告不存在违约情形。小区公共的地上车位业主都可以停。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；2、原告提供3张户外广告和销售展台对上饶十小的宣传的照片，拟证明被告对学区房的宣传具体明确，属于要约性质。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但对其证明目的有异议。首先原告所举证的证据是属于要约邀请，而非要约。其次，被告已与上饶十小签订协议，约定了龙华世纪城业主子女符合入学条件可以到上饶十小就读。2017年龙华世纪广场的部分业主子女已经入读上饶十小。2018年信州区政府学区调整，不可归责于被告。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；3、原告提供的2018年10月19日对小区的地下车位、车库、幼儿园的照片共计4张，拟证明截止2018年10月份被告仍未按照约定将上述设施达到使用条件。经质证，被告对该组证据三性均有异议，该组证明无法明确拍摄的时间系其主张的2018年10月19日，地下车库已经竣工验收合格，因业主未进行购买，故堆放部分垃圾没有清理，被告已经达到合同约定的车库、车位使用条件。幼儿园根据规划许可，并不属于一期，故被告不存有违约。本院经审查对该证据不予确认；4、原告提供的业主和龙华销售员的微信聊天记录（小区业主在上饶十小就读但是被拒绝的微信聊天），拟证明被告存在欺诈性宣传和销售。经质证，被告对该组证据三性均有异议。证据的形式不合法，应当提供原始载体，该组证据不能确切的反映出对话的对象系被告的销售人员，也无法反应对话的时间。被告宣传可以就读上饶十小有协议佐证，不存在虚假宣传或欺诈性宣传，不能够达到原告的证明目的。本院经审查对该组证据不予确认；5、被告提供的《协议书》复印件，拟证明被告与上饶十小在2016年6月16日签订了《协议书》，该协议书约定五年内，龙华世纪城的业主子女符合入学条件，可以到上饶十小就读。现因上饶市对信州区内的学区进行调整，造成原告等人的子女不能入学上饶十小，该行为不可归责于被告，被告没有虚假宣传。但是经过后面协调凤凰小学、十八小、十九小可以就读。补充一点，协议第五条写明自签订之日五年后必须实际入住可以就读，五年内凭被告出具的说明可以就读。经质证，原告对真实性、关联性有异议，认为被告在销售时候、在将来一段时间内均能向业主提供学区房的承诺。根据合同相对性原理，被告与上饶十小签订的协议，上饶十小没有履行约定，应向被告承担责任。该协议与原告主张的权利没有关联。关于学区的调整并不属于不可抗力或其他的免责事由，被告获得教育资源的基础是协议，而不是政策，被告应当知道也能够预见，学区政策的不确定因素，该份协议与本案无关。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；6、被告提供的上饶市人民防空办公室《结合民用建筑修建防空地下室工作联系单》，拟证明上饶龙华世纪城8#、9#楼未建人防地下室。即8#、9#楼地下室属被告投资建设，有偿使用。（原件已经在竣工验收后提交城建档案馆）。经质证，原告对关联性有异议，都是配套设施，应在规定时间2018年6月30日内交付。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；7、被告提供的龙华世纪城8#、9#、A#楼《工程竣工验收报告》、龙华世纪城8#、9#（复印件，原件已经移交城建档案馆）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明龙华世纪城8#、9#、10#楼2018年5月申请工程竣工并向建设行政主管部门递交了报告，并于2018年6月25日办理了工程竣工验收备案登记。经质证，原告对该组证据真实性无异议，根据合同约定，竣工验收是房屋交付的一部分条件，但是其他设施的交付与竣工验收无关，是按合同约定达到使用交付的条件为标准，竣工验收备案没有反应配套设施的验收合格记录。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；8、江西省教育厅文件赣教基字【2018】28号《关于做好2018年普通中小学招生入学工作的通知》复印件、上饶市信州区教育体育局饶信教字【2018】72号《关于印发二〇一八年信州区中小学招生工作方案的通知》复印件、《权威发布！2017年信州区学区划分赶紧收藏！你家孩子该上哪所学校？不是靠得近就是学区房》打印件、上饶市信州区处理信访突出问题及群体理事件联席会议办公室文件饶信联办【2018】70号《关于龙华世纪城等楼盘适龄儿童就学信访事项协调会议经要》、2018年龙华世纪城适龄儿童就读名单原件、《情况说明》2017年龙华世纪城新生入学名单原件，拟证明：江西省教育厅就普通中小学义务教育免试就近入学的要求发布的文件，故上饶市信州区教体局于2018年6月25日发文明确了入读学生的相应条件，并且重新调整了学区，明确上饶十小学区的所涵盖的地理位置的四至；龙华世纪城业主因学区调整为适龄儿童就学问题进行信访，经过政府调查也确认了被告与上饶十小签订的入学协议，明确了涉案小区的就读人员名单；上饶十小根据与被告签订的协议书出具了情况说明也进一步明确了其与被告签订就学协议的相应前景，并明确了政策调整前涉案小区业主子女已经入读上饶十小。后因政策调整上饶十小不再予以接收，并明确了涉案小区2017年新生入学的名单。经质证，原告对其中两份原件的真实性无异议，对其他的来源无法确定，均持有异议。对证据的关联性均有异议。该组证据正好证明被告承诺的学区房无法兑现，原告及业主的子女均无法在上饶十小就读。被告宣传上饶十小优质学区房以及销售人员和业主的沟通，龙华城能给业主一个长期稳定的学区房资源。关于教育政策的改变并不是被告违约的免责事由，一方面合同没有任何的相关约定，另一方面被告本身承诺给业主的就是教育政策，但是现在承诺无法兑现，并不能作为被告抗辩的理由。原告的子女无法在上饶十小就读。被告宣传上饶十小优质学区房包含了是优质学区，是一种长期承诺，这个学区的宣传对业主购买房屋有非常大的影响，原告是因为该目的才买房的。学区房的调整不是被告违约的免责事由。被告承诺没有兑现，证明被告违约。本院经审查对该组证据的真实性予以确认；9、被告提供的建设工程规划许可证4张、建筑工程施工许可证2张、总平面图、上饶晚报，拟证明龙华世纪城8#、9#楼等建设工程符合施工条件，且幼儿园属于二期工程建设，原、被告双方签订的合同已明确应以“以建设工程规划许可为准”故被告对此不存在违约。幼儿园属于F栋，幼儿园已完工并于2018年11月26日在上饶晚报刊登招办学主体广告。经质证，原告对证据真实性无异议，关联性有异议，根据合同第十条第二款的约定附属设施是以规划许可证为准，规划许可证没有关于车位、幼儿园交付时间做出规定。规划许可证内容上有学校、幼儿园的规划，被告根据该规划所签的商品房买卖合同才明确了交付的时间。关于幼儿园的交付时间，被告向购房者宣传的按合同时间交付。实际上被告确实在一期建设幼儿园，所以被告的证明目的不能实现，幼儿园招租的规划时间是在2018年11月26日，但是双方签订的合同中幼儿园的交付使用时间为2018年6月30日。本院经审查对该组证据的真实性予以确认。本院经审理查明如下事实：2018年6月11日，原告向被告购买上饶市信州区凤凰大道以南、槠溪北路以东龙华世纪城9幢1单元15层1502号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定，其中合同约定：规划的车位、车库于2018年6月30日达到使用，幼儿园2018年6月30日达到使用（以建设工程规划许可为准）。根据规划图纸，幼儿园属于龙华世纪城二期工程，而原告所购房屋属于一期工程。2018年9月20日，原告购买了涉案小区地下车位并办理了车位交接手续。2016年6月16日，被告与上饶十小签订《协议书》一份，约定：上饶十小学承诺被告开发的小区业主子女符合入学条件的优先在上饶十小就读，协议签订之日起五年后，龙华世纪城业主子女必须实际入住方可按照相关招生政策要求入学。后被告在随后商品房销售过程中在其展台或彩旗上将涉案小区宣传为“上饶十小，优质学区”。2017年秋季信州区政府将龙华世纪城小区的学区划分至上饶市第十九小学。另查明，2018年8月26日起，龙华世纪城部分业主到市政府、市信访局、区教体局、区信访局上访。2018年8月30日上饶市信州区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室出具饶信信联办【2018】70号会议纪要（以下称“联席会议纪要”），确认：关于龙华世纪城29户中达到适龄儿童就读小学的业主，2018-2019学年按照本人自主选择的意愿，可到凤凰小学、十八小学、十九小学任意一所学校就读或者回户口原籍就读，在之后每一学年的3月份，在符合户籍、学区、实际入住等基本条件后，就读小学的本人可申请把学籍转至上饶十小，对不愿转学籍的，要出具自愿放弃转学籍承诺书，逾期未申请的视为放弃，以后不能再作申请。本院认为，本案争议焦点为：一、被告关于案涉楼盘学区为上饶十小的宣传能否视为要约，即被告是否构成违约；二、本案被告交付幼儿园、地下车库或车位是否违约；三、原告要求被告按照每平方300元的标准支付违约金的请求是否具有事实依据和法律依据。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，只有同时满足以下条件时才能认定为要约：1、说明、允诺需具体确定；2、是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，被告公司虽进行了“上饶十小，优质学区”的广告宣传，但上饶十小并不在被告公司案涉楼盘的开发规划范围之内，且原告也未能提供充分的证据证明宣传的上饶十小对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故被告的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖合同中亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任进行约定，故被告公司不存在法律意义上违约行为。关于争议焦点二，本案原告购买了被告开发的地下车位并约定交付时间为2018年9月20日，视为双方对商品房买卖合同中有关车位的交付时间进行重新约定，本案原告亦不是以《未竣工车位有偿使用协议书》中约定的违约责任向被告主张权利，故原告依据《商品房买卖合同》的约定主张被告交付车位违约，没有事实依据，本院不予支持。关于幼儿园的违约问题，合同虽约定达到使用时间为2018年6月30日，但合同同时约定以“建设工程规划许可为准”，而建设工程规划许可证记载，幼儿园属于二期项目，根据庭审查清的事实，二期项目的交付使用时间为2018年12月底，本案被告已于2018年11月在上饶晚报刊登幼儿园“招租启示”，故被告交付幼儿园不存在违约。关于争议焦点三，上饶十小的学区由上饶市信州区教体局统一划分，对涉案房屋是否划入上饶十小学区，并非属于被告的可控范围，被告在销售过程中将并未属于其规划范围内的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，存在虚假宣传的行为。原告在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信被告的宣传广告，亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务。根据现行学区划分政策，如原告有适龄子女，其虽然不能就读上饶十小，但仍可以就读上饶市第十九小学。根据教育均衡化原则，对原告遭受的实际损失无法具体衡量。从客观事实看，原告未能提供证据证明其损失范围及该损失与被告虚假宣传之间的因果关系，请求赔偿的证据不足，应当承担举证不能的法律后果，故原告要求被告支付违约金的诉请没有事实和法律依据。原告所述其损失为其认为购买时房屋单价比龙华世纪城对面的上饶县帝景湾小区高300元每平方，但上饶县和信州区的房屋价格本身不具备可比较性，同时，因涉案的广告不能认定为要约，原告不能以被告公司违约为由要求被告承担违约责任。针对被告的虚假宣传行为，原告可向有关部门寻求解决。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴悠、吴美洋子的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取即275元，由原告吴悠、吴美洋子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  陈丽珠二〇一九年五月十五日法官助理朱颖书记员张妍