广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初5389号原告：张建军，男，1975年7月28日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：彭志勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：广州市新碧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街碧桂园城市花园花岸苑八街10号302房。法定代表人：丁国民。委托诉讼代理人：文俊、葛学友，该公司职员。原告张建军诉被告广州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，于2018年3月2日作出（2017）粤0183民初7480号民事判决，判决驳回张建军的全部诉讼请求。原告张建军不服该判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2018年7月24日作出（2018）粤01民终9923号民事裁定，裁定撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初7480号民事判决，发回重审。现本院另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张建军的委托诉讼代理人彭志勇，被告新碧公司的委托诉讼代理人文俊、葛学友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建军向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告多支付的购房款277514元；2、被告补偿原告因多按揭贷款的银行贷款利息损失85173.74元；3、本案评估费、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在销售涉案楼盘时宣传其一楼的房屋，是带花园销售，原告受该宣传的影响，去到被告的售楼部，了解该情况确实属实，但同时销售单价也相应提高。为此，原告和被告于2016年7月7日，签订《增城碧桂园中新首府认购书》，同日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》、《协议书》，约定原告以每平方米11369.12元（按套内建筑面积计算）的单价，购买了被告的中新首府二街5号1层103号房屋。同时《协议书》约定，该房屋带花园221m2，在被告交楼时，一并交付给原告使用。原告依照合同约定支付了全部款项。后被告通知原告收楼，未按照协议书的约定，将221m2的花园交付给原告使用，原告多次找被告协商未果。后被告于2017年3月1日向原告发出《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，称该花园属于小区全体业主共有，不能将其交付给原告使用，但愿意按照248元/m2的单价以及12个月的物业服务费补偿原告。后涉案房屋经实际测量建筑面积减少1.71m2，套内面积减少2.12m2，被告向原告退回多支付的购房款24103元，原告实际支付该楼房购房款978312元。原告为知晓该首层不带花园房屋的真实单价，委托广州大诚房地产评估咨询有限公司对该房屋的实际单价进行评估，评估单价为7480元/m2，房屋总价为852350元，减去面积差额部分1.71m2，对应房屋总价为839555元。但原告实际支付的购房款为978312元，多支付138757元。同时，按照原告支付了首付款302415元，实际上原告只需按揭贷款537140元，贷款25年等额递减还款方式，85折利率，原告最终只需向银行支付利息280917.51元，但因被告的欺诈行为导致原告贷款70万元，产生利息366091.25元，多支付利息85173.74元。原告认为，众所周知一层房屋不好销售且单价低于其他楼层，被告为尽快销售该房屋，在协议书中约定221m2的花园使用权给原告，以借此抬高其销售单价，损害原告的合法权益。同时，被告明知该花园属于全体业主共有，却依然违规许诺原告花园使用权，违反了物权法规定。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院。被告新碧公司辩称：一、被告出售标的房屋并非如原告所说“带花园销售”，原告提交的协议书里亦证明该观点。按照商品房市场交易习惯，首层商品房紧挨有公共绿地等可作观赏的观景区，即使不能做排他使用亦会增加该商品房的价值，不能简单一概与无公共绿地首层商品房的价值相提并论。二、涉案房屋的价格并不包含对绿地的使用，根据双方签订的商品房买卖合同，合同总价款与该绿地花园的使用无关，该绿地花园的使用不属于商品房买卖合同的销售对象，原告未就绿地的使用支付相应的价款。协议书明确约定原告使用该绿地为无偿使用，并未明确约定由原告专有使用。三、合同约定的价格是双方的真实意思表示，涉案房屋的价格受到多种因素影响，涉案房产的销售价格是在市场经济下，经政府部门认可的一种企业自主销售行为。涉案房产作为一楼，其与其他层房屋存在价格差异，是因为其看绿地最佳，景观效果使用便利等多种因素造成的。尽管评估报告中涉案房屋的价款与双方约定的价款存在差异，但该报告对房屋价值的评估是建立在一系列的假设前提之上的，其仅作为房地产价值的参考依据，不代表涉案房产的交易价格本身。四、被告的行为不构成欺诈，被告未实施故意告知虚假事实或隐瞒真实事实的行为，双方签订的商品房买卖合同未有涉案房屋带花园销售的内容，签订的协议书仅是对原告使用涉案房屋相邻绿地作出约定，但该使用并非专有使用，协议书内容明确限制了原告对绿地的使用，如仅限于绿化，不得建造建筑物、构筑物，不得打桩、钻井等，并明确约定原告使用绿地的唯一目的为增加景观效果。原告在签署协议书时已明确知晓协议内容，且其作为自然人知道或应当知道绿地为业主共有，其依法不能独占排他使用，其并未陷入错误的认识并进而做出不真实的意思表示。因此，原告以被告构成欺诈，要求被告按照消费者权益保护法以该评估报告的价格与涉案房屋的实际交易价格的差价双倍返还价款等没有法律和事实依据，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年7月7日，张建军（乙方、买方）与新碧公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于增城市××中××首府××（中××首府××）103房（以下简称涉案房屋），建筑面积113.95m2，套内建筑面积88.17m2；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价11369.12元/m2，总价1002415元；除首期款外，剩余房款70万元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；同时约定甲方应当在2016年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同附件五《前期物业服务合同》中，约定了新碧公司（甲方）通过公开招标方式选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司对涉案房屋所在的碧桂园中新首府提供前期物业管理服务；其中业主所有（使用）的花园物业服务费按花园面积0.5元/月●平方米计收；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力等。同日，新碧公司（出卖人）与张建军（买受人）签订了《协议书》，双方就买受人使用与涉案商品房周边相邻的绿地（又称该花园）达成了一致约定：1、该花园暂测面积为221平方米（该花园由出卖人根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体事项由出卖人在与该商品房周边连接的地块中界定，该花园的面积以界定后的实际面积为准，买受人对此无异议），经买受人要求，出卖人同意提供给买受人使用。2、该花园仅限于绿化，买受人不得在该花园内建造建筑物、构筑物，不得打桩、钻井等，否则由此产生的责任由买受人自行承担。买受人在使用该地块时应遵守《增城碧桂园中新首府前期物业服务协议》及《增城碧桂园中新首府临时管理规约》的相关规定。3、买受人同意出卖人在该地块地下或地面铺设或设置经政府相关部门批准的、因建设“增城碧桂园中新首府”需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护。4、出卖人使用该花园的期限与该商品房住宅用地的使用期限一致。5、出卖人于交付该商品房的同时将该花园交给买受人使用。买受人自愿同意不得因该花园的交付状态、面积大小等而拒绝收楼。6、买卖双方一致同意：买受人使用该地块的唯一目的是想在买受人购买该商品房之后，增加买受人根据《商品房买卖合同》所拥有的该商品房的景观效果。7、因不可抗力给该地块造成损失的，出卖人不负任何赔偿责任。8、买受人充分了解出卖人同意买受人无偿使用该地块是基于其向出卖人购买了该商品房，买受人同意若双方签署的《商品房买卖合同》终止，则本协议自行终止等。被告向原告交付涉案房屋后，因涉案房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少了1.71m2，故被告向原告退回房价款24103元，原告实际支付的涉案房屋总款为978312元。被告向原告交付涉案房屋时，涉案房屋周边的绿地花园已兴建完毕。但被告向原告交付涉案房屋时，并未办理将涉案房屋周边相邻的221平方米绿地花园交付原告使用的手续。2017年3月1日，广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司发出的《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》记载“致碧桂园中心首府首层业主：关于本项目首层花园使用权归属的咨询，物业公司已收悉，并代表业主与开发商进行沟通，了解事件处理措施。经开发商慎重考量，将处理方案回复如下：一、本项目首层花园属于公共绿地（规划报建时标注为宅旁绿地），属于小区全体业主共有，首层业主也可享受花园的使用权。二、根据双方签订的《协议书》，花园仅限于绿化用途，且不得在花园内建造建筑物、构建物、不得打桩、钻井等。三、根据市场因素结合首层业主前期购房意愿，拟按花园面积248元/m2并赠送12个月物业服务费给予合理补差，同时双方解除前期花园使用的《协议书》。四、如您不按受上述补差方案，选择不再持有该套物业的，可按签订《广州市商品房买卖合同》、退房处理，开发商愿意全额返还已支付的房屋价款，执行按同期银行定期存款利率给付利息予以补偿。特此回复”。因原告不接受上述方案，提起诉讼。2017年5月31日，广州大诚房地产评估咨询有限公司受原告委托就涉案房屋在2016年7月7日这一价值时点的市场价值进行评估，经评估涉案房屋的市场价值为852350元，单价为7480元/m2（建筑面积计价）。其中：估价对象的具体范围包括房屋及附属于房屋建筑物的供水、供电、电讯、排水、消防等辅助设施和土地使用权。该评估报告书特别提示“市场价值”并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格。为此，原告支付评估费用3000元。2018年11月21日，被告申请对带有绿地花园景观效果的涉案房屋在2016年7月7日的市场价值进行评估。经摇珠，选定鉴定机构为深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司。2019年3月18日，该公司作出房地产估价报告，估价结果为：涉案房屋市场价值为923000元，单价为8100元/m2（建筑面积计价）。其中：估价对象的具体范围包括土地使用权、房屋建筑物以及附属于建筑物的不可移动的装饰装修和设施设备（水电、消防等）等。该评估报告书载明“市场价值”是指估价对象适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫交易的双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。为此，新碧公司支付评估费用4615元。原告主张因被告以带花园商品房销售，但实际交付的商品房却不带花园存在欺诈，依《消费者权益保护法》第55条规定，被告应双倍返还多支付的购房款和多付房款的利息等；并提交增城碧桂园中新首府认购书、广州市商品房买卖合同（预售）、协议书、增值税发票、关于中新首府首层花园使用权归属的回复、个人购房担保借款合同、面积补差协议书、评估报告、评估费发票。被告对原告的主张不予认可，称涉案房屋价格与楼上203、303房成交价格差异很小，原告所提房屋带花园出售没有依据，并提交案件说明。原告称该说明只是被告单方的归纳分析，一楼与楼上房价有差异说明原告的房屋是带花园出售。本院认为：根据原、被告的诉辩意见以及双方在庭审中的陈述，本案的争议焦点在于被告向原告销售涉案商品房时是否存在欺诈、双方签订的《协议书》是否有效、原告未能专有使用绿地是否存在损失。关于欺诈问题，原告主张被告在销售涉案商品房时宣传该房屋带花园销售，且双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》和《协议书》，但其后被告并未交付花园使用，构成欺诈。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，原告并未就被告销售宣传的内容进行举证，即无证据证实被告在销售涉案商品房时作出了“涉案商品房带花园销售”的要约邀请或要约。其次，从双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来看，并未有涉案房屋带花园销售的内容。而同日签订的《协议书》亦仅是对原告使用涉案房屋相邻绿地花园作出了约定，《协议书》的内容更是明确限制了原告对绿地花园使用，如不得建造建筑物、构筑物、不得打桩、钻井等，并明确了原告使用相邻绿地花园的唯一目的仅是“增加买受人根据《商品房买卖合同》所拥有的该商品房的景观效果。”。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”，原告在购买涉案房屋时知道也应当知道该绿地花园属于业主共有，其依法不能独占排他使用。因此，被告的行为并未致使原告产生错误的认知，继而做出错误的意思表示。再次，在合同履行过程中，尽管被告并未履行向原告交付使用相邻绿地花园的义务，但被告向原告交付商品房时，被告在商品房周边已兴建了相邻绿地花园，《协议书》中约定的原告使用该绿地花园的唯一目的——增加景观效果已达到，合同目的不因被告未办理交付绿地花园的使用手续而不能实现。因此，从被告兴建绿地花园已达成合同目的来说，被告的行为亦不构成欺诈。关于《协议书》效力问题，原、被告在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同日又签订《协议书》，双方在《协议书》中约定被告将业主共有的绿地由原告专用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十六条第一款第（五）项规定“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。”，原、被告自行达成由原告使用与涉案商品房周边相邻绿地的协议已违反了上述条款的规定，并无法律效力，故双方签订的《协议书》无效。关于损失问题，原、被告双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套出售，该商品房计价方式和价款的约定仅指涉案房屋的价格，并未将涉案房屋和屋外相邻绿地价格分列，对房款的支付双方也明确约定为按揭方式付款，该房价与房款支付方式是双方共同的真实意思表示，应当遵循当事人意思自治。原告未举证证明被告交付的涉案房屋不符合合同约定。因此，原告请求被告双倍返还多支付的购房款、多按揭贷的银行贷款利息损失、承担评估费等缺乏事实依据。但是，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对原告而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于与涉案房屋相邻的绿地为公共绿地，致使原告不能使用，虽未影响原告居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了原告日常生活舒适度。因此，被告应对原告因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、评估报告的市场价值等考虑，本院酌情确定，被告应赔偿8万元给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市新碧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告张建军8万元；二、驳回原告张建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6740元、评估费7615元（3000元＋4615元），由原告张建军负担案件受理费5253元、评估费3000元，被告广州市新碧房地产开发有限公司负担案件受理费1487元、评估费4615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王玉兰人民陪审员  韩丽雅人民陪审员  刘晓燕二〇一九年五月十六日书 记 员  陈 帆莫小慧附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。