广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异294号 案外人：杨文义，女，1982年7月22日出生，汉族，住重庆市永川市。 委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇文华路19号恒骏大厦一层地铺。 负责人：陈鹏光。 被执行人：薛文志，男，1965年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 关于（2019）粤0606执3994号申请执行人兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行与被执行人薛文志等金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，案外人杨文义对本院对被执行人薛文志位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街2座1703室及位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭1534号汽车位（下称涉案房产）进行查封、拍卖不服，于2019年5月13日向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人杨文义称，案外人与薛文志于2016年1月20日签订买卖合同，由案外人购买薛文志名下位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街2座1703室和1534号车位，总价款为1380000元，签订合同时支付定金100000元。2016年5月31日前支付首期款500000元，余款过户当天付清。并约定薛文志应于2016年5月31日收齐首期款当天将涉案房产交付案外人，须在2016年12月22日前共同到房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2016年1月20日，案外人支付定金100000元；也按照约定在2016年5月31日支付首期款500000元，当天薛文志将涉讼房屋交付给了案外人，案外人即着手对房屋进行装修。2016年10月20日，案外人与佛山市标卓装饰设计有限公司签订《装修合同》，将涉案房产以1050000元全包装修施工，且装修工程也完工，案外人也按约定支付了全额的装修工程款1050000元。房屋装修完毕后，2017年1月份案外人入住涉案房屋至今。但薛文志非但没有消除涉案房产的抵押权，反而将房屋二次重复抵押，导致交易无法进行。为此，案外人已向顺德区法院提起诉讼要求薛文志继续履行合同，案号（2019）粤0606民初7638号。法院于2019年4月30日在涉案房产张贴搬迁公告以及告知书，将对上述房产进行评估拍卖，同时要求要对上述房产的居住使用人员进行强制搬迁。案外人认为，案外人与薛文志已签订合法有效的房屋买卖合同，目前已合法占有涉案房产，已按照合同约定支付部分价款且剩余价款可以按照人民法院的要求交付执行，且非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人对涉案房产享有所有权，请求法院停止对涉案房产的拍卖变卖。案外人向本院提交了房产买卖合同、网上银行电子回单（打印件）、收据、装修合同及收据复印件、客户收费历史明细、微信转账截图（物业管理费）、港华燃气有限公司工作单及发票、委托银行代收费协议书、充气发票、广播电视发票、支付宝缴纳水电费截图（2017年1月至2019年5月）、（2019）粤0606执3994号公告、告知书等证据。 本院经审查查明，关于兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行与薛文志等金融借款合同纠纷一案，本院根据兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行的财产保全申请，于2018年6月28日查封了薛文志位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街2座1703室（房产证号：03××11）及位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭1534号汽车位（房产证号：03××23），该查封为轮候查封。后本院作出的（2018）粤0606民初11383号民事判决书及佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终12798号民事判决书已经发生法律效力，判令：一、薛文志、黄雪仪应于判决发生法律效力之日起十日内向兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行偿还借款本息合计人民币613710.53元；……四、若薛文志、黄雪仪在上述期限内未能清偿所欠款项，则薛文志、黄雪仪提供抵押担保的坐落于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭九街2座1703室的房产（不动产权证书号：03××11）以及位于佛山市顺德区龙江镇世埠社区居民委员会龙洲西路113号碧桂园豪庭1534号汽车位（不动产权证书号：03××23）在折价或者拍卖、变卖后，其价款由原告兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行优先受偿；……因义务人未履行上述文书确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院立案号为（2019）粤0606执3994号。在执行过程中，本院于2019年4月23日发出（2019）粤0606执3994号《告知书》及《公告》，告知相关当事人本院拟对涉案房产进行评估拍卖，责令被执行人及其他居住人员于2019年5月5日前迁出上述房屋。案外人杨文义于2019年5月13日向本院提起执行异议。 另查，涉案房产登记于被执行人薛文志名下，登记抵押权人为兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行、兴业银行股份有限公司佛山分行。 案外人杨文义提供的买卖合同显示，签订日期为2016年1月20日，买方杨文义以138万元的价格向卖方薛文志购买涉案房产，在签订合同时，买方向卖方支付定金10万元，2016年5月31日交付使用当天支付首期款50万元，过户当天一次性支付余款78万元；双方须于2016年12月22日前办理转移登记手续；合同第二条房地产产权现状记载该房地产有设定抵押也未被查封。网上银行电子回单、收据显示，案外人分别于2016年1月20日、5月31日向被执行人薛文志转账支付10万元及50万元，薛文志开具收据确认收到案外人杨文义支付的上述款项。 听证过程中，案外人称其催促薛文志办理过户手续时，薛文志一直以各种理由推脱，后来了解到涉案房产已在兴业银行办理了抵押且尚有欠款未偿还，不能办理过户手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案房产登记权属人为被执行人薛文志，申请执行人兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行是涉案房产的登记抵押权人，并经本院已经发生法律效力的（2018）粤0606民初11383号民事判决书及佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终12798号民事判决书判令兴业银行股份有限公司佛山顺德龙江支行对涉案房产在该案债务范围内享有优先受偿权，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人的民事权益不得对抗本院对涉案房屋的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即使按照上述规定进行审查，本案案外人虽然提供了在本院查封涉案房产前签订的书面买卖合同，但涉案房产的购房总价为138万元，而案外人仅支付了60万元，且买卖合同已明确载明涉案房产有设定抵押，即案外人对涉案房产存在的权利负担应当知悉，对于购买涉案房产后无法办理过户登记的交易风险是清晰的。听证过程中，案外人亦称因涉案房产办理了抵押登记而无法办理过户，因此，案外人对于涉案房产未办理过户登记存在过错。综上，案外人杨文义请求排除执行，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人杨文义的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 甘 坚 审判员 李洁锋 审判员 王晓娜 二〇一九年五月二十四日 书记员 汪晓娜