安徽省蚌埠市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）皖03行初22号原告蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司,住所地蚌埠市工农路四季阳光花园1号楼，统一社会信用代码91340300684996549R（1-1）。法定代表人张彬，该公司董事长。委托代理人梁红玉，安徽禹风律师事务所律师。委托代理人黄娜，安徽禹风律师事务所实习律师。被告怀远县人民政府，住所地安徽省怀远县涡北新城区行政办公中心。法定代表人潘明生，县长。委托代理人何立功，怀远县司法局行政复议与应诉科工作人员。委托代理人仲从卫，安徽北正律师事务所律师。被告怀远县国土资源局，住所地安徽省怀远县榴城镇榴城路227号。统一社会信用代码11340321003044412R。法定代表人魏抗，局长。委托代理人张友军，安徽百舜律师事务所律师。委托代理人，王德卿，怀远县国土资源局执法监察科副科长。被告怀远县不动产登记中心，住所地安徽省怀远县涡北新城区。负责人王寿桃，主任。委托代理人张友军，安徽百舜律师事务所律师。委托代理人，王德卿，怀远县国土资源局执法监察科副科长。第三人石荣虎，男，汉族，1971年3月26日出生，住蚌埠市禹会区。委托代理人毛国梅，女，汉族，1972年5月16日出生，系第三人之妻，住址同上。委托代理人刘卫，男，汉族，1970年7月15日出生，住安徽省怀远县。原告蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司（以下简称永泰隆公司）诉被告怀远县人民政府（以下简称县政府）、怀远县国土资源局（以下简称县国土局）、怀远县不动产登记中心（以下简称县登记中心）、第三人石荣虎请求撤销房屋登记行为一案，本院于2017年10月18日作出（2016）皖03行初35号行政裁定，驳回原告永泰隆公司起诉。永泰隆公司不服提起上诉，安徽省高级人民法院于2018年6月6日作出（2018）皖行终350号行政裁定，撤销本院裁定，指令继续审理。本院依法成合议庭，于2019年4月2日公开开庭审理了本案。原告永泰隆公司的委托代理人梁红玉、黄娜，被告县政府的委托代理人何立功，县国土局及县登记中心的委托代理人张友军、王德卿，第三人石荣虎的委托代理人毛国梅、刘卫到庭参加诉讼，县政府的法定代表人潘明生、县国土局的法定代表人魏抗未到庭参加诉讼。2013年3月16日，怀远县政府向石荣虎（共有人毛国梅）颁发了房地权怀私字第××号房地产权证。证载面积为41.15平方米，证载地址“淮海南路西侧汇龙花园2号楼108”。原告永泰隆公司诉称：2010年5月19日，原告依借款企业蚌埠市汇金房地产开发公司（以下简称汇金公司）申请，先后两次向其发放贷款共计360万元，因借款到期未还，原告遂于2012年1月12日向中院起诉借款企业及保证人怀远县汇龙商住小区物业有限公司、宋家富、顾新英等人，在诉讼的同时，于2012年2月14日依法提出保全申请，人民法院经审查，保全并查封了宋家富名下的位于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号楼的五间门面房（面积为205.73平方米，权证编号为怀私字第××号），该产权证原件在申请借款时由宋家富交与原告，作为借款担保财产由原告保存至今。保全裁定（2012）蚌民二初字第00010号已交由产权办协助执行，查封期限二年，查封手续也予以张贴。但在人民法院查封后的五个月之后，在未解冻且房屋产权证原件尚在原告保管的情况下，被告违法为第三人石荣虎办理了上述被保全房屋的过户手续，并重新办理了编号为怀私字第××号房屋产权证书。原告认为，上述变更登记行为不符合建设部2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第二十二条规定，故依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，特提起诉讼，请求撤销被告为第三人石荣虎（共有人毛国梅）发放的怀私字第××号房屋产权证书。诉讼费由三被告承担。县政府答辩认为：怀远县人民政府作出的行政行为符合法律规定，依法应予维持，理由如下：1、颁证程序合法。在进行房屋登记时，怀远县人民政府履行了受理、审查、审核、登记、颁证等相关法定职责；2、认定事实清楚。从第三人提交的材料看，第三人是通过购买方式取得房屋所有权，且该房屋已经交付，根据物权法的相关规定，第三人为该房产的合法所有权人，理应为其颁证；3、原告的诉讼请求以及所谓事实与理由没有证据支撑，依法不能成立。4、县政府不是适格被告。根据不动产登记暂行条例的规定，不动产登记由不动产登记部门负责，县政府不再行使该项权利。综上，请求依法驳回原告对怀远县人民政府的起诉。县国土局、县不动产登记中心答辩认为：1、怀远县国土局、不动产登记中心均不是本案适格被告。依据不动产登记暂行条例第1、6、7条的规定，怀远县国土资源局、不动产登记中心只是具体的办事机构；2、县政府颁证事实清楚、证据充分、程序合法；3、第三人购买房屋与宋家福提供的贷款担保房屋是否重合不清，担保行为的合法性需要查证，故担保和查封与本案无关联性。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对国土局、不动产登记中心的起诉。第三人石荣虎答辩认为，1、第三人购买房屋并进行房屋交易登记，与法有据；2、房屋的出售方是汇龙公司，而原告被查封的房产是宋家富的房产，因此被查封房屋和宋家富名下的房屋并非同一个房屋；3、第三人购买房屋的时间远早于查封的时间，并且第三人全款交付、实际占有，属善意第三人，故合法权利应得到保护；4、本案原告的起诉已经超过起诉期限，故应当裁定驳回起诉。被告县政府在法定期限内举证如下：1、房屋所有权登记申请书；2、房地产权交易资料移交表；3、房地产权证存根；4、房屋分层分户平面图；5、商品房买卖合同；6、购房收据；7、契税完税情况证明；8、申请人身份证复印件；9、结婚证复印件；以上证据共同证明第三人房屋来源合法，产权无争议，被告的行政行为在程序上符合法律规定，依法应当维持。原告质证意见：证据1的真实性、合法性无异议，申请书的日期载明为2012年7月10日，此时涉案房屋已经被蚌埠市中院查封；证据2的真实性、合法性无异议，但该移交表载明了卖方为怀远县汇龙商住小区物业有限公司，涉案房屋的实际产权人为宋家富，汇龙公司无权处置；证据3的三性均有异议，产权人、第三人在房屋被查封期间，违法取得涉案房屋产权；证据4的真实性、合法性无异议，系诉争房屋；证据5、6的三性均有异议，涉案房屋早在2003年已实际过户至宋家富名下，出卖人怀远县汇龙商住小区物业有限公司无权处分涉案房屋；证据7的真实性有异议，三份完税证明均有涂改痕迹，请法庭庭后核实，2004年购买房屋，却在2013年3月办理缴税证明不符合常理；证据8、9的真实性无异议。国土局、不动产登记中心质证意见：对县政府举证的证据三性无异议，通过以上证据可知，第三人提交的登记材料符合法律规定，县政府颁证认定的事实清楚，程序合法，应予以维持。第三人对被告县政府举证无异议。被告县国土局、县不动产登记中心举证：第一组证据：1、法定代表人身份证明书；2、统一社会信用代码证书；证明怀远县国土局具有法人主体资格；第二组证据：3、怀远县机构编制委员会文件；证明不动产登记中心是县国土局的二级机构，应当属同一被告主体。第三组证据：4、房屋所有权登记申请书；5、怀远县房屋所有权登记审批表；6、房屋产权交易资料移交表；7、房屋产权证存根；8、房屋共有权证存根；9、房屋分层分户平面图；10、商品房买卖合同；11、房屋平面图；12、契税完税情况证明；13、申请人身份证复印件；14、结婚证复印件；15、购房收据；证明第三人房屋来源合法，产权无争议，被告的登记行为符合法律规定，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告的质证意见：第一、二组证据无异议；第三组证据中与怀远县政府举证一致的，质证意见同上。对于该组证据中其他的三份证据质证如下：怀远县房屋所有权登记审批表、房屋共有权证存根、房屋平面图真实性、合法性、关联性均不认可，且达不到被告的证明目的。县政府、第三人对被告县国土局、县不动产登记中心举证无异议。原告举证如下：第一组证据：营业执照、组织机构代码证，法定代表人信息，证明原告主体资格；第二组证据：怀私字第××号房屋产权证书，证明涉案房屋的房产证原件一直在原告处保管的事实；第三组证据：1、（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定书；2、查封（扣押）财产清单、协助执行通知书稿；3、协助执行通知书（回执）；4、公告照片；（以上均为复印件，共6页）证明目的：宋家富名下的位于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产（房产证号为怀私字第××号）于2012年2月14日被法院查封，查封期限为二年的事实；第四组证据：1、（2012）蚌执字第00100-3号执行裁定书；2、致委托方函；3、（2012）蚌执字第00100-4号执行裁定书；（以上均为复印件，共6页）证明目的：1、宋家富名下的位于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产（房产证号为怀私字第××号）于2013年5月6日再次被蚌埠市中级人民法院查封、查封期限为二年的事实；2、蚌埠中院委托安徽鑫诚资产土地房地产评估有限公司对上述房屋进行评估并于2013年8月5日作出拍卖上述涉案房产的裁定的事实；第五组证据：房地权证怀私字第××号产权证书（复印件）证明目的：被告怀远县政府于2013年3月16日也就是宋家富名下的怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产（房产证号为怀私字第××号）尚在查封期间就违法为第三人孙辉、张春兰办理房产证的事实；第六组证据：（2015）蚌执异议字第00001号执行裁定书（复印件，共7页）证明目的：证明第三人曾就涉案房屋向蚌埠市中级人民法院提起执行异议被依法驳回的事实；被告县政府质证意见：证据第一组至第四组，真实性均无异议，但与本案没有关联性，不能认定民事裁定书中所查封的房屋为本案诉争的房屋。从第三人与汇龙物业公司签订的购房合同看，宋家富作为汇龙物业公司的代理人签字足以证明宋家富不是诉争房产的所有权人。第五组证据，真实性没有异议。第六组证据的真实性没有异议，但是该证据达不到原告的证明目的，诉争房屋并不是裁定书中所载明的房屋。被告县国土局、县不动产登记中心质证意见：第一组证据关联性不认可，原告没有诉讼主体资格，贷款担保行为与第三人申请办理房产证书的行为没有任何关联性。第二组、第三组、第四组、第五组、第六组证据真实性认可，但没有关联性，达不到证明目的。第三人质证意见：第一、二、三、四、六组证据的真实性无异议，证明目的无异议；第五组证据，真实性无异议，但达不到原告的证明目的，实际上是汇龙公司将房产出售给了第三人；除第五组以外的证据关联性均无异议。第三人举证如下：1、县政府房屋产权登记发证办公室出具的复函；证明第三人所拥有的房屋产权证是合法有效的，同时也证明了宋家富的产权证是作废的。2、房地产权证、商品房买卖合同、收款收据。证明第三人在2005年10月1日与汇龙公司签订了案涉商品房买卖合同，并且交付了房款，依法取得房屋产权证。原告质证意见：证据1的三性均无异议，该证据第三条中的内容恰恰证实了查封扣押的房产与第三人的房产是同一标的，且表明了应该对宋家富名下的301654号房产进行分割并收回，之后第三人才能办理房产证，而事实上该房产证一直在原告永泰隆处保管，未被收回、作废。证据2的真实性无异议，合法性有异议，房屋实际上是在宋家富名下，没有得到宋家富的确认，出卖人汇龙公司无资格出卖位于宋家富名下的财产，达不到证明目的。被告县政府同意第三人举证意见。被告国土局、不动产登记中心同意第三人举证意见，并认为第三人证据与被告举证能相互印证，宋家富将产权证放在汇龙公司处没有办理他项权证的手续是不合法的。（一）本院对被告县政府所举证据认证意见：县政府所举证据9份，真实性、关联性予以认可，能证实被告为第三人石荣虎进行了房屋产权登记并颁发了房屋产权证。（二）本院对被告国土局、不动产登记中心所举证据认证意见：第一、二组证据原告认可，故真实性、关联性、合法性予以认定；第三组证据的真实性、关联性予以认定，能证实被告为第三人石荣虎进行了房屋产权登记并颁发了房屋产权证。（三）本院对原告所举证据的认证意见：第一组证据各方当事人无异议，本院对真实性、关联性、合法性予以确认，能证实原告主体资格适当；第二组证据真实性、关联性、合法性予以确认，能证实宋家富于2003年取得争议房屋的所有权，即怀房权证怀私字第××号；第三组证据的真实性、关联性、合法性予以确认，能证实争议房产于2012年2月被本院查封；第四组证据真实性、关联性、合法性予以确认，能证实争议房产被本院续封；第五组证据真实性、关联性予以确认，能证实被告在争议房产查封期间为第三人进行了登记；第六组证据真实性、关联性、合法性予以确认，能证实执行异议之诉已被法院受理，目前正在审理。（四）本院对第三人石荣虎所举证据认证意见：证据1复函的真实性、关联性、合法性予以认定，能够证实第三人取得的房产包含在查封的产权房产之内，但达不到第三人证明宋家富产权证作废的证明目的；证据2的真实性、关联性予以认定，能够证实原告实际占有涉案房屋、在该房屋内经营的事实。因本案保全裁定涉及的房产是否为案外人宋家富所有及与本案第三人颁证房产是否为同一房产的问题需要进行审查，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条“人民法院有权要求当事人提供或者补充证据”之规定，本院于2018年5月16日对国土局、不动产登记中心补充提交的以下证据组织进行了质证：1、证明一份，证实“于妍”是怀远县房地产管理处职工；2、怀私字第××号房屋所有权证即宋家富颁证档案材料一套。原告永泰隆质证意见：对上述证据的真实性、关联性、合法性不持异议，能够证实①宋家富办证合法；②汇龙公司与第三人签订的房屋买卖合同违法；③颁证给第三人是在查封之后；④于妍是产权办工作人员，应认定产权办对查封是知情的。被告县政府质证意见：证据1无异议；证据2真实性认可，但颁证中材料不齐全，登记档案材料缺少完税证明、四邻签字、公告、平面图等，不能证明宋家富的房产包含第三人房产，故程序不合法。第三人石荣虎质证意见：证据1无异议，证据2真实性、关联性有异议，证明宋家富颁证违反法定程序。（五）本院对补充证据认证意见：证据1各方当事人均无异议，应予认定；证据2宋家富档案材料结合第三人当庭举证的说明，能够证实宋家富已对涉案房产办理了产权证明，宋家富的房产包含第三人的房产。综合当事人举证、质证意见及陈述，本院经审理查明，2003年7月30日，宋家富与怀远县汇龙商住小区物业有限公司（简称汇龙公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：宋家富以80万元价款购买汇龙公司开发的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元103-107号共计5间门面房；同年9月5日，宋家富办理了怀房权证怀私字第××号房屋所有权证，证载建筑面积为205.73平方米，证载地址为“荆山淮海南路西侧汇龙花园2号楼”,用途为“商业”。2004年8月29日，第三人石荣虎与汇龙公司签订《商品房买卖合同》，出卖人“怀远县汇龙商住小区物业有限公司”、买受人“石荣虎”；合同约定：石荣虎以144000元价款购买汇龙公司开发的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元107号（后变更为108号）门面房，至2005年11月石荣虎陆续支付上述房款，但未取得购房发票；2013年3月16日，石荣虎（共有人毛国梅）取得房地权怀私字第××号房地产权证，证载面积为41.15平方米，证载地址为“淮海南路西侧汇龙花园2号楼108”，用途为“商业”。另查明，2010年5月19日，原告永泰隆公司依借款企业蚌埠市汇金房地产开发有限公司（下称汇金公司）先后两次申请，向其发放贷款共计360万元，上述贷款分别于2010年10月18日和2011年2月18日到期。因贷款到期未还，原告遂于2012年1月12日起诉借款人汇金公司及保证人怀远县汇龙商住小区物业有限公司、宋家富、顾新英并提出财产保全申请。2012年2月14日，本院作出（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定，查封保证人宋家富所有的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元建筑面积为205.73平方米的商业用房（产权证号为怀房权证怀私字第××号），查封期限为二年，自2012年2月14日起至2014年2月13日止。本院协助执行通知书（回执）上有“产权办于妍”的签字。2013年5月6日，本院依据（2012）蚌执字第00100-3号执行裁定，继续查封被执行人宋家富名下坐落于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产一套（房产权证号怀私字第××号，建筑面积205.73平方米）。永泰隆公司取得宋家富的怀房权证怀私字第××号产权证后，未到产权部门办理房产抵押手续。还查明，第三人石荣虎、孙辉、张春兰对执行标的提出异议，2015年1月12日，本院作出（2015）蚌执异议字第00001号执行裁定，驳回孙辉、张春兰、石荣虎的异议。孙辉、张春兰、石荣虎于2015年3月23日向本院提起执行异议之诉，2016年3月31日，本院作出（2015）蚌民一初第00053号一审民事判决；原告永泰隆公司不服，上诉至安徽省高级人民法院，省高院于2017年9月发回本院重审。现执行异议之诉案件正在本院审理中。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。”结合本案，怀远县政府于2013年3月16日向石荣虎（共有人毛国梅）颁发了房地权怀私字第××号房地产权证，并盖有被告公章，故本案房屋登记行为系由怀远县政府作出并对外发生法律效力，怀远县国土局、不动产登记中心仅是具体承办部门。因此，怀远县国土局、不动产登记中心均不是本案适格被告，怀远县政府为本案适格被告。经本院释明，原告同意撤回对怀远县国土局、不动产登记中心的起诉，本院予以准许。本案争议焦点，第三人石荣虎（共有人毛国梅）是否为涉案房屋的善意第三人；被告为第三人石荣虎（共有人毛国梅）颁证行为是否合法。关于第三人石荣虎（共有人毛国梅）是否为涉案房屋的善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情况的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”结合本案来看，首先，宋家富于2003年9月已经取得涉案房地产权证，无处分权人汇龙公司在2004年又与第三人石荣虎就涉案房产再次签订了《商品房买卖合同》，现有证据不能证实石荣虎与出售方有恶意串通行为，故石荣虎在受让涉案房产时应判定为善意；其次，石荣虎在购买该房产时支付了合理的对价，其于2005年完全将房款支付完毕，该购买价格也符合当时、当地房地产行情；第三，石荣虎购房后对涉案房屋实际占有和使用，办理了房产登记手续。综上所述，第三人石荣虎对涉案房屋的取得符合物权法的相关规定，属于房屋善意取得的第三人。被告为第三人石荣虎（共有人毛国梅）颁证行为是否合法。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记行为由房屋所在地的房屋登记机构办理。因此，被告的职能部门即不动产登记中心（国土局）具有在本辖区内办理房屋登记的职责。《房屋登记办法》第三十二条规定，“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”从本案查明事实来看，第三人石荣虎的房屋是从汇龙公司处购买，因此，涉案房屋属于转移登记。该登记办法第三十三条明确了转移登记必须提交如下材料，（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必须材料，且进行颁证时还要尽到审慎审查义务。但本案职能部门在为第三人石荣虎颁证时事实不清，程序违法，且未能尽到审慎审查责任，颁证行为违法。主要表现在：一是颁证事实不清。石荣虎（共有人毛国梅）取得怀私字第××号房地产权证时间为2013年3月16日，此时涉案房产已被本院作出的（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定所保全。虽被告辩称在宋家富的档案材料中未看到本院保全裁定，但在本院协助执行通知书（回执）上有“产权办于妍”的签字，应视为职能部门确认已经收到上述查封裁定，宋家富档案中未有记载房产已被保全是不动产登记中心内部程序疏漏；房屋产权登记办公室于2014年1月21日在本院函询时，也出具了第三人办理的房产包含在宋家富的房地权证载明的房产中，且应对宋家富的产权证进行分割并收回后，才能对第三人颁证。故被告辩解对保全行为不知情并质疑保全行为合法性的意见均不能采信，为第三人颁证行为违反了《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定，即房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予以登记的规定。二是程序违法、且未尽到审慎审查义务。即使如被告职能部门辩称的石荣虎的颁证属于初始登记，依据《房屋登记办法》第十八条、第十九条之规定，房屋登记机构对初始登记的房屋应当实地查看，且要对申请人递交的材料进行审核及询问。但不动产登记中心却未对本案第三人房屋实地查看，未有询问调查等材料，更未有按照转移登记进行审查和颁证。此外，石荣虎提交的是购买房屋的“收据”，但档案材料中却记载为“购房专用发票”。综上，被诉登记行为事实不清，程序违法，依法应予撤销。但由于第三人石荣虎是取得涉案房屋的善意第三人，如判决撤销会造成善意第三人财产损失。故依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项之规定，判决如下：确认被告怀远县人民政府于2013年3月16日颁发给第三人石荣虎（共有人毛国梅）怀私字第××号房地产权证的行为违法。案件受理费50元，由被告怀远县人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  顾 倩审 判 员  李小芹人民陪审员  王 卉二〇一九年五月二十一日法官助理王立强书记员王芸芸附：本判决适用的相关的法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益、造成重大损害的；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条……被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。