重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝02民终783号 上诉人(原审原告)：竺玲，女，汉族，1936年12月30日生，住重庆市万州区。 被上诉人(原审被告)：重庆市万州区博达实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号禾森商厦5楼，统一社会信用代码915001017116000026。 法定代表人：杨霄，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。 上诉人竺玲因与被上诉人重庆市万州区博达实业(集团)有限公司（以下简称博达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2018)渝0101民初15354民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后依法组成合议庭审理了本案。 竺玲上诉请求：改判博达公司给付拖欠的租金及违约金5531.01元；博达公司在租赁合同期限届满后将租赁房屋移交给竺玲，按房产证上的面积在禾森商厦二楼注明所在的具体位置，并办理移交手续；判令博达公司支付逾期占用房屋的损失直至交还房屋之日止；二审案件受理费等费用由博达公司承担。事实和理由：双方当事人签订的房屋租赁合同到期日是2018年12月31日。博达公司应支付租金至到期之日。而且直到租赁合同期限届满，博达公司仍未归还租赁物。 博达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。近几年，博达公司经营不善，从2016年开始拖欠部分租金，导致出租方与博达公司发生冲突。同时，受网络市场影响，博达公司于2018年5月21日与百盛公司签订终止房屋租赁合同。博达公司积极采取招商措施，引进重庆巨延百货整体承租该商铺。大部分出租方也已接受新的租赁方案。截止2018年7月2日与重庆巨延百货公司签订合同的出租方达到255户，签约的面积达到了总面积的94%。基于此，博达公司于2018年5月开始告知所有出租方终止租赁合同。由于该商铺必须整体出租，现已有达到总面积94%的出租方重新签订了租赁合同，虽然剩余的出租方未协商一致达成解除租赁合同的合意，但也应解除原有的租赁合同。公司向未签订解除租赁合同的出租方发出了解除合同的通知，即在商场张贴了通知，并在全体出租方建立的两个微信群里发出了通知。 竺玲向一审法院起诉请求：1.判决博达公司立即向竺玲支付租金4964.97元及违约金566.04元；2.诉讼费用由博达公司承担。 一审法院认定事实：竺玲在重庆市万州区XX路XX号禾森商厦拥有第二层XX号非住宅用房的产权，建筑面积5.45平方米。2003年11月28日，竺玲(甲方)与博达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“竺玲将其所有的位于重庆市万州区XX路XX号禾森商厦第二层XX号房屋出租给乙方，房屋面积2.7345㎡，年租金额2830.2元；租赁期限15年，从2004年1月1日起至2018年12月31日止；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳第一年度租金，第二年租金于第二年（即2005）1月1日交纳，以此类推，甲方应出具租金收据。租赁期间，乙方有权将房屋转租、转移给第三人使用，不必征得甲方同意。甲方责任：甲方如未按本合同约定时间向乙方提供租赁房屋，延迟期间应按每日100元标准向乙方支付违约金；甲方不得单方解除合同，或采用人为手段终止本合同，至使禾森商厦（大世界商城）无法经营，造成全体商场产权公众整体利益受到损害，否则应承担违约金（以甲方已收一年租金计算），并赔偿损失（不低于甲方当时购买该房屋的金额）。乙方责任：乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交租的责任；乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租10％的违约金”等内容。除博达公司向竺玲支付695.43元外，博达公司在2017年1月1日没有按照合同的约定支付之后的租金。博达公司因资金周转困难未按约定支付租金，竺玲等业主在之前多次催要，并到有关部门集访，万州区司法局高笋塘司法所组织万州区商务局、万州区公安局望江派出所等单位多次协调解决此事。重庆万州博达房地产开发有限公司开发建设了禾森商厦，竺玲等人购买相应产权面积后，博达公司对该商厦第一层、第二层360多户业主的全部面积进行了返租，并于2004年3月20日与重庆万友百货广场有限公司签订《租赁合同》，租赁万州区XX路XX号地下一层至地上四层共19464平方米，期限15年。2005年9月1日，重庆万友百货广场有限公司与重庆万友百货广场有限公司万州分公司又签订《权利义务转让协议》，将2005年8月22日受让的禾森商厦《租赁合同》的权利义务转让给重庆万友百货广场有限公司万州分公司。禾森商厦百盛百货商场由重庆万友百货广场有限公司万州分公司对外公开招租经营，原有300余户商家在该商场内进行经营活动，该商场经营到2018年6月20日停止营业。该商场停业后，该商厦第一层、第二层240多户业主陆续与博达公司协商达成协议并签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定“除博达公司欠付租金的违约责任约定外，其余全部自2018年7月2日起终止履行（解除）；博达公司欠付业主的租金，在禾森商厦商场整体出租实现收益后博达公司承诺分三年清偿完毕；博达公司欠付业主前述租金，由博达公司在第四年12月31日前支付逾期给付租金产生的违约金。”同时，该业主与即将入住的重庆巨延禾森商贸有限公司协商将业主的商铺进行出租并签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限15年、租金及相关内容。其他120多户（包括本案竺玲）没有与博达公司达成《解除房屋租赁合同协议书》。 一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应全面履行自己的义务。由于博达公司在履行该合同的过程中没有按照合同约定时间支付租金，其应当承担合同约定应付租金10％的违约金责任。根据双方当事人所签订的合同所涉及租赁物的性质、目的，该租赁物系作为禾森商厦整体使用，由博达公司对外进行统一招租形成禾森商厦百盛百货商场，但该商厦经营到2018年6月20日已停止营业，致使竺玲与博达公司所签订的租赁合同事实上不能按照合同约定的期限履行完毕，另外，由于该商厦第一层、第二层大多数业主与博达公司协商达成了解除协议并约定支付所欠租金支付止的时间为2018年7月2日，一审法院依照竺玲的租赁物实际使用客观情况认定案涉欠付租金止的时间为2018年7月2日，故博达公司向竺玲支付2017年1月1日起至2018年7月2日止的租金3553.75元(按照合同约定的年租金标准计算)及违约金355.37元，对竺玲的其他诉讼请求，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十条的规定，判决：一、由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内向竺玲支付房屋租金3553.75元；二、由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内向竺玲支付违约金355.37元；三、驳回竺玲竺玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司承担；竺玲己预交，重庆市万州区博达实业（集团）有限公司迳付竺玲。 本院认为，竺玲等租赁户系禾森商厦第一层、第二层商铺的所有权人。竺玲等租赁户分别与博达公司签订《房屋租赁合同》，将其位于禾森商厦的商铺租赁给博达公司。博达公司将从各个出租户租赁的商铺采取整体出租的方式出租给重庆万友百货广场有限公司。竺玲与博达公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。博达公司应当按照约定支付租金。而博达公司以其已通知出租方于2018年7月2日解除合同为由主张租金应支付至2018年7月2日。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。博达公司举示证据证明其通过张贴公告进行通知的方式通知出租方解除合同。而且博达公司在禾森商厦百盛百货商场于2018年6月20日停止营业后，与该商厦第一层、第二层大约240余户业主协商达成了内容为租金支付至2018年7月2日的《解除协议书》。而且在解除《房屋租赁合同》后，位于禾森商厦第一层、第二层的大约240余户业主又与重庆巨延禾森商贸有限公司签订了《商铺租赁合同》。虽然竺玲未与博达公司签订《解除协议书》，但其作为禾森商厦商铺的所有权人，因博达公司是将竺玲等租赁户出租的商铺采取整体出租的方式租赁给他人经营，在博达公司与禾森商厦商铺其他大部分租赁户解除房屋租赁合同以及禾森商厦商铺其他大部分租赁户与重庆巨延禾森商贸有限公司另行签订了《商铺租赁合同》的情况下，其应当知道博达公司有解除租赁合同和支付租金至2018年7月2日的意思表示，应当视为博达公司已履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务。故，一审法院认定博达公司向竺玲支付租金截止至2018年7月2日并无不当。至于竺玲提出的博达公司在租赁合同期限届满后将租赁房屋移交给竺玲、按房产证上的面积在禾森商厦二楼注明所在的具体位置、办理移交手续以及博达公司支付逾期占用房屋的损失直至交还房屋之日止的上诉请求，因其未在一审诉讼中予以主张，系其在二审中增加的诉讼请求，本院对此不予审理。 综上所述，竺玲的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由竺玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  铁晓松 审判员  刘丽苹 审判员  李迪云 二〇一九年五月二十七日 书记员  姜 霞