云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2890号原告：王颖，女，1978年9月3日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。被告：云南正林实业集团有限公司统一社会信用代码：91530000790281352A住所地：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口法定代表人：王辉，任董事长职务。委托诉讼代理人：李鸣，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王颖与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称“正林公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告王颖、被告正林公司的委托诉讼代理人李鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除协议号为JX8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员升级选房协议》和协议号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》；2、判令被告向原告返还原告支付给被告的首期款178466元；3、判令被告向原告双倍返还立约定金，计100000元；4、判令被告向原告支付房屋总价款10%违约金，计58558元；5、判令被告就第2项未归还款项按照同期银行贷款利率向原告支付该等款项的利息，并支付至实际还款日（其中10000元从2013年10月29日起暂计算至2019年1月29日，为3442元；其中40000元从2013年11月4日起暂计算至2019年1月29日，为13724元；其中128466元从2013年12月31日起暂计算至2019年1月29日，为42764元）6、判决被告承担本案的诉讼费用、保全费、执行费用等所有的费用。事实和理由：2013年原告与被告签署编号为JX8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员升级选房协议》和编号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》，约定原告认购被告位于昆明市西山区马街街道办事处的山海城邦项目一期第G8幢第17层22号房屋，商品房屋建筑面积为66.63㎡，销售建筑面积单价为8788.56元/㎡,总房款为585582元，并约定原告凭被告通知时间签署《商品房购销合同》。《选房协议》和《认购协议》签署之后，原告依约于2013年10月29日、2013年11月4日分别向被告支付定金10000元、40000元，并于2013年12月31日向被告支付首期购房款128466元，合计向被告支付房款178466元。但是被告一直未依约通知原告签署《商品房购销合同》，而且《选房协议》和《认购协议》中所约定的房屋未取得商品房预售许可证。在2016年8月9日，昆明市不动产登记中心西山分中心发布关于云南正林实业集团有限公司办理在建工程抵押登记公告，才知《选房协议》和《认购协议》中所约定的房屋已抵押给上海爱建信托有限责任公司，致使被告根本无法依约就所购房屋与原告签署《商品房购销合同》并办理房管局备案手续。被告的行为已违反合同约定，严重侵犯原告的合法权益，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告正林公司辩称：首先正林公司无违约行为，因为原告所主张的合同解除没有相关的法律根据。认购协议当中双方已经确认了土地处于抵押状态或即将被抵押，正林公司并没有隐瞒房屋有权利限制的状态。其次，认购协议并没有约定签订正式房屋购销合同的期限，也不存在正林公司逾期未签订房屋买卖合同的违约事项。目前正林公司正在积极处理解除相关抵押及获得商品房预售许可的事宜，因此正林公司认为原告的第一项诉讼请求解除合同及第二项诉讼请求返还首付款没有相关的法律依据。第二点是认购协议中虽然约定了按照房屋总价款10%支付违约金，但是被告方认为此违约金的约定过高，请求法院调整为按实际支付款项的10%支付违约金。原因是原告交纳的金额仅仅是总房款的30%，而非全款。在协议中违约金的适用条件是原告方全部履行了款项支付义务，并且被告方拒绝签订房屋买卖合同的情况下，才会适用就是违约金的约定。目前原告没有支付全部购房款，被告也未拒绝与其签订房屋买卖合同，在此原告交纳认购首付款的相关损失，按照实际交款项的10%计算，更符合双方在订立合同时可以预见到的违约损失和公平的原则。第三，原告主张的资金占用利息的诉讼请求没有合同的依据，并且与其第四项违约金属于重复主张，不应该得到支持。关于诉讼费，请法院进行裁决。另外,对于目前公司的情况想进行一个简要的说明。目前正林公司在开发建设马街摩尔城期间，为了尽快完工交房，已经投入了巨大的资金，并且产生了大量的债务。本案争议的认购协议约定的房屋也因融资需要抵押给了上海爱建信托公司，所有的融资款都已经投入了马街摩尔城的建设，目前正林公司的经营特别困难，上下各方都在多方筹集资金来保证交房。现在签订本案所涉类似协议的购房人大概有367人，涉及到的房款有2亿元。目前除了已经开庭的在徐静法官手上的一个案子之外，还有原告的两个案件,其判决结果会涉及到后面数百案件类似案件的处理结果，此结果对于正林公司的生死存亡有重大的影响。正林公司也恳请法院在审理本案的时候，也考虑一下当前经济形势下对本土民营企业的关怀，兼顾法律效果与社会效果的统一。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：山海城邦一期公寓VIP会员升级选房协议（协议号：JX8N0001）、山海城邦一期公寓VIP会员升级选房协议（协议号：JD8N0001）、收款收据（NO：1001690、1002008、1006761）、关于云南正林实业集团有限公司办理在建工程抵押登记的公告。被告无证据提交。经审理，本院认定事实如下：2013年原告王颖与被告正林公司签订了协议号为JX8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员升级选房协议》和协议号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》，约定原告认购被告位于昆明市西山区马街街道办事处的山海城邦项目一期第G8幢第17层22号房屋，商品房屋建筑面积为66.63㎡，销售建筑面积单价为8788.56元/㎡,总房款为585582元，并约定原告凭被告通知时间签署《商品房购销合同》。原告需于合同签署之日付清30%的房款，即178466元，剩余购房首期款（即20%房款）以经营管理公司支付的前三年租金冲抵，余款由银行提供按揭贷款。如被告在原告履行上述约定后，拒绝与原告签订《商品房购销合同》，则按房屋总价款的10%向原告支付违约金。《选房协议》和《认购协议》签署之后，原告依约于2013年10月29日、2013年11月4日分别向被告支付定金10000元、40000元，并于2013年12月31日向被告支付首期购房款128466元，合计向被告支付房款178466元。截止至法庭辩论终结前，被告未通知原告签署《商品房购销合同》，且《选房协议》和《认购协议》中所约定的房屋未取得商品房预售许可证。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方于2013年签订的《选房协议》和《认购协议》系房屋买卖预约合同，并约定原告凭被告通知时间签署《商品房购销合同》，但直至2019年原告起诉之日被告还未通知原告签订正式的商品房购销合同，且截止至本案法庭辩论终结前预约合同约定出售房屋的商品房预售许可证还未办理下来，可见，被告通知原告签订正式的商品房购销合同已超过了合理期限，原告依法有权解除原、被告双方签订的预约合同。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应向原告返还首期款178466元。原告主张的定金和违约金，庭审中经本院向原告释明后，原告在两者中选择违约金进行主张。根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，关于违约金的约定是基于被告在原告履行约后，拒绝与原告签订《商品房购销合同》，则按房屋总价款的10%向原告支付违约金。但本案中，被告并不是拒绝与原告签订《商品房购销合同》，所以不符合本案约定的违约金适用条件，故本院对于原告违约金的主张，不予支持。原告主张的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，考虑到被告收取原告首付款后一直占用至今，客观上造成了原告利息利益的损失。本院酌情判令被告向原告支付首期款178466元按同期银行贷款利率计算的利息（其中10000元从2013年10月29日起至实际还款日，暂计算至2019年1月29日为3442元；其中40000元从2013年11月4日起至实际还款日，暂计算至2019年1月29日为13724元；其中128466元从2013年12月31日起至实际还款日，暂计算至2019年1月29日为42764元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告王颖与被告云南正林实业集团有限公司签订的协议号为JX8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员升级选房协议》和协议号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》；二、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王颖首期款人民币178466元；三、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王颖首期款178466元自付款之日至实际还款日按同期银行贷款利率计算的利息（其中10000元从2013年10月29日起至实际还款日，暂计算至2019年1月29日为3442元；其中40000元从2013年11月4日起至实际还款日，暂计算至2019年1月29日为13724元；其中128466元从2013年12月31日起至实际还款日，暂计算至2019年1月29日为42764元）；四、驳回原告王颖对被告云南正林实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3627元（原告已预交），已减半收取，由原告自行负担人民币1248元，另人民币2379元由被告负担，并于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张杨二〇一九年五月二十日书记员  段朔