浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终6124号上诉人（原审被告）：徐勇民，男，1971年3月3日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：田方亮，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡春晓，浙江君安世纪（金华）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：金华市房多多房地产经纪有限公司，住所地浙江省金华市婺城区金磐路789号。统一社会信用代码：91330701MA28D8TEX5。法定代表人：谷英杰，执行董事。委托诉讼代理人：姜苏婕，浙江广滔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宏彬，浙江广滔律师事务所律师。原审第三人：胡晓凤，女，1988年9月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：徐惠忠（系胡晓凤公公），男，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人徐勇民因与被上诉人金华市房多多房地产经纪有限公司（以下简称房多多公司）、原审第三人胡晓凤委托合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初12112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。后当事人申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。徐勇民上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回房多多公司的诉讼请求。事实与理由：一、涉案的《委托速销售房协议书》（以下简称速销协议）并非完全有效。根据合同法第五条确定的公平原则，本案中房多多公司根据房地产经纪机构的优势，对徐勇民隐瞒了现行房屋交易价格，欺骗其在合同上先行签字后自行在空白合同处篡改其卖价为1050万元，企图低价收进高价卖出，赚取差价作为佣金。二、原判认定房多多公司已履行速销协议义务是错误的。首先，速销协议第四、第五条约定了房多多公司的义务，但在一审庭审中，房多多公司始终未提交相应证据证明其为销售涉案房产所作的履行合同的相关义务。其次，原审判定案外人林新星的行为系房多多公司的行为也是错误的。林新星并非是房多多公司的员工，因为没有提供劳动合同；林新星本人也没有房地产经纪资格，并不能从事相关的工作。关于合同履行情况，原审称会询问林新星本人，但最后也未告知且未询问。三、原审判定案外人林新星利用一份伪造的委托书与原审第三人签订房屋买卖居间合同，是房多多公司完成速销协议义务的体现，也是错误的。林新星的行为并非代表房多多公司，胡晓凤在（2018）浙0702民初9313号案件中提交的委托书明显是林新星伪造的，严重侵害了上诉人的财产权，根据胡晓凤及金华市茂源房产经纪有限公司（以下简称茂源公司）的描述，该份委托书是林新星为证明其有权处置财产而出示，出示后就收回了原件。从该份委托书复印件中明显看出，徐勇明的签字与速销协议上的真实签名不同，所按的指纹也并非徐勇民的指纹。双方于2018年6月1日开始接触，而委托书签订时间为2018年5月5日，倒签的委托书明显是造假的行为。按照正常的交易逻辑，授权委托书原件应交由房多多公司保管，再由其根据委托人的指示使用委托书进行交易，就算委托书真实也应该由房多多公司举证其在履行义务时用委托书代理徐勇民签订房屋买卖合同，而原审却将举证责任分配给徐勇民，更何况委托书系林新星伪造的。在没有原件的前提下，原审也应准许鉴定申请。四、原审认定林新星与徐勇民通话记录是房多多公司完成其通知义务的表现，并证明房多多公司已履行合同义务错误。1、录音的真实性没办法确认，就算真实，录音中也没有提到任何与本案相关的房屋买卖的细节。按照录音内容，徐勇民在速销协议约定的合同期内也没有直接拒绝履行签订合同及过户，只是在时间上暂时需要推迟几天。2、根据居间合同约定，房多多公司未及时督促买房人按照规定的时间2018年6月30日前支付首付款500万元，徐勇民并无义务提前过户，徐勇民要求受托人居间缓和，推迟过户是完全合情合法合理的。3、原审认定合同约定的代理费支付日期虽为办理产权变更日，但未办理过户是徐勇民拖延阻止条件成就，视为条件已成就，属事实认定及法律适用错误。事实认定方面，房多多公司没有按照速销协议要求完成委托事务；法律适用方面，原审适用合同法第四十五条附条件合同的规定判定应支付佣金明显错误。首先，速销协议明确约定合同生效时间，并非是附条件合同，不适用合同法第四十五条；其次，虽未明确约定房多多公司有办理过户义务，但根据交易习惯，房多多公司也确实要在徐勇民办理过户后才收取佣金，可推定办理过户是其合同义务，合同义务不能成为合同条件。合同义务具有约束力，当事人应当按照其约定履行，而条件能否成就是不确定的，当事人不负有使条件成就的义务。合同义务没有完成，当事人要承担违约责任，而条件没有成就当事人不承担违约责任。合同义务没有完成原则上也不能拟制其已经完成，而拟制成就是条件制度的重要内容。如果将条件的范围扩大到合同义务，条件的天然不确定性将毁灭合同确定性本身。条件的作用是限制合同效力，如果本案中合同义务可以作为合同条件，合同效力将完全取决于当事人的履行意愿。徐勇民不办理过户手续，只能算不履行合同义务的表现，只能触发速销协议第七条约定的违约责任，且在前述中徐勇民已经阐明不存在拒绝履行合同的行为。五、根据原判认定，房地产中介公司如不需要有相应资质人员签订合同，无需告知客户房产真实行情，可伪造授权委托书，则即使居间不成，亦可放任甚至怂恿房屋买卖当事人通过诉讼完成交易达到收取中介佣金的目的。庭审补充：速销协议于2018年6月签订，当时金华市区房产正处于猛涨状态，徐勇民的别墅当时市值一千两百万元左右，其后仍有上涨的空间。将高价别墅以1050万保底价格交由房多多公司销售，是因为徐勇民常年在国外经营外贸业务，无法及时接到中介或买方电话也无法到场谈判价格，确需要有专业的中介机构代为协商或办理相关业务。徐勇民当时想悄悄把房屋出售，所以要求房多多公司尽快销售，不要扩大知晓范围。房多多公司利用徐勇民不懂法、不了解行情等因素，以需签署委托书为由要求徐勇民在速销协议落款处签名，而协议价等主要内容均由其代写。但徐勇民无法预料到房多多公司将案涉房产大张旗鼓地放到网上出售，并最终通过其他中介公售出，房多多公司又拒不承认自己不正当履行合同义务，且未做与第三人的沟通协调工作，直到涉讼、房产被查封，但基于各方面原因考虑最终与第三人达成调解协议。房多多公司辩称，一、其与徐勇明于2018年6月8日签订的速销协议系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，真实、合法、有效，协议双方都应当根据约定诚信履行。二、速销协议明确约定委托代理销售总价为1050万元，若房多多公司与客户商定的价格不低于此价格时，可直接代理收取定金并保管，若低于此价格必须征得徐勇民同意，若成功代理促成的合同价超出该总价，扣除应承担中介费后的溢价全部支付给房多多公司。合同条款明确约定了销售总价、委托权限以及委托服务费用的计算方式。徐勇民提出房屋起卖价定在1100万元以上，房多多公司用空白合同欺骗其签字，后自行在空白合同处篡改起卖价为1050万元不仅与在案证据不符，也完全有违商业交易的基本常理，不应采信。三、速销协议签订后，房多多公司积极履行合同。指派公司员工林新星具体负责该委托事务。2018年6月15日，林新星接受公司指派，代表徐勇民与第三人签订《房屋买卖居间合同》。房多多公司在速销协议确定的委托期限内，成功代理销售案涉房产，价格为1129万元，已经完成委托事项。根据合同约定差额部分1129万元-1050万元＝79万元，扣除中介费5万元，徐勇民应支付代理费74万元。四、徐勇民认为林新星的行为并非代表房多多公司，房多多公司转委托未征得其同意且其并不认可的上诉理由与在案证据不符。林新星系房多多公司员工，其不仅在速销协议中以经办人身份签字，也是房多多公司的分公司负责人。林新星代表房多多公司履行速销协议的委托事务系职务行为，不存在转委托之说。更为重要的是，林新星在履行委托事务期间，多次与徐勇民联系，有双方之间的多份通话录音为证，充分说明徐勇民不仅知道并认可林新星代表公司履行委托事宜，而且明知案涉房产已经成功对外销售。房多多公司不存在任何欺诈行为，更未损害徐勇民任何财产权益。五、徐勇民认为伪造的授权委托书仅为复印件，无法判断真伪，且与其和林新星的通话录音矛盾。本案系委托合同纠纷，徐勇民是否出具过授权委托书、以何种方式出具并不影响纠纷的处理，更不能否定房多多公司已经完成委托事项。六、房多多公司成功代理销售徐勇民委托的案涉房产后，多次与徐勇民联系，要求其及时履行义务，但徐勇民无故拖延，以致成讼，后经生效民事调解书确定徐勇民和第三人继续履行《房屋买卖居间合同》，再次证明房多多公司已完成委托事项。速销协议虽约定代理服务费支付日期为办理产权变更日，但案涉房产未办理过户系徐勇民拖延所致，其阻止条件成就的应视为条件已经成就，徐勇民理应支付差额部分款项。七、关于法律适用问题，附条件合同是指合同主体在合同中以将来发生的事实作为决定合同效力的发生或消灭依据的合同。本案速销协议约定产权变更后支付代理费，实质是以产权变更登记为款项支付生效要件。现房多多公司已经履行完毕所有受托事项，徐勇民应当办理房产变更手续却拖延办理，致使产权变更无法及时完成，应当认定为徐勇民存在恶意阻止速销协议中有关付款生效条件成就的故意，视为条件已经成就。至于生效还是违约，是两个方面，在徐勇民和胡晓凤之间，房产过户是徐勇民的义务，其拒不配合办理过户手续是违约；房多多公司和徐勇民是委托合同关系，付款条件成就是基于徐勇民办理过户手续，现有证据证明其迟延履行，在委托合同关系中应当视为付款条件生效。八、关于只能触发速销协议中第七条的违约责任问题。速销协议第七条适用于因徐勇民原因，不能签订书面转让合同的情形。“不能”与“不配合”，是两个不同的概念。“不能”是客观原因，“不配合”是主观原因。假设房产在销售期间被查封、灭失等客观原因致使房产不能买卖，由徐勇民承担20万元违约责任。现因徐勇民恶意拖延，并非不能签订合同，是其不配合，所以徐勇民需要对胡晓凤承担违约责任，故最终调解确认房屋买卖合同生效并继续履行。证明委托代理事项已经成就，是否补签这一形式已经不重要。综上，请求驳回上诉，维持原判。胡晓凤未到庭，庭后对其委托诉讼代理人徐惠忠进行谈话，其称当时无意中通过茂源公司了解到徐勇民的案涉房屋，林新星谎称是徐勇民的司机，并出具了徐勇民给他的委托书，事后得知委托书是假的。当时，房屋开价是1180万元，签合同的价格是1129万元，没有看到徐勇民与房多多签订的合同以及约定的房屋价格1050万元，其付了100万元定金后，根据约定准备过户时一次性付余款，但徐勇民失联了，只能起诉，后经法院调解，房屋价款调整为1115万元，并在调解当天2018年9月3日一起去过户，但所有流程都操作完后，工作人员称徐勇民的房屋独家委托网络上没有撤掉不能过户。茂源公司称委托独家销售已经到期，可以撤掉了，但当天下午徐勇民去房管局后还是没能撤掉，到2018年9月6日晚上，律师打我电话说独家委托撤掉了，但房屋又被查封了。于是，我与徐勇民重新签订了一个协议，约定“一、因涉案房产存在纠纷，甲方（胡晓凤）不再购买涉案房产，甲方同意撤回对乙方（徐勇民）的起诉。二、甲方撤诉后，乙方自愿补偿甲方壹佰万元，该款项在甲方撤诉之日起两个月内付清。三、乙方在甲方申请撤诉之日起两个月内将涉案房产纠纷解决后继续出卖该房屋的，如甲方同意购买的，则乙方应将涉案房屋转让给甲方，转让价格为壹仟壹佰壹拾伍万元整，房价不得提高。涉案房屋过户至甲方名下后，乙方无需再支付甲方补偿款壹佰万元。”最终，该协议没有履行，其没有购买徐勇民的房屋，也没有追究他的责任，履行期限届满后，其另外买了别的房屋。房多多公司向一审法院起诉请求：1、徐勇民支付代理服务费79万元和按年利率6%支付2018年6月30日起的利息；2、徐勇民承担诉讼费。一审法院认定：房多多公司系2016年1月5日注册成立的自然人独资有限责任公司，经营范围为房产经纪、咨询及销售代理。2018年6月8日，房多多公司设立金华市房多多房地产经纪有限公司湖海塘店，类型为有限责任公司分公司，负责人林新星。2018年6月1日，双方签订《委托速销售房协议书》，约定：徐勇民将其所有的金华市迎宾大道西侧、玉泉路以北金泰颐园10幢10室的房屋委托给房多多公司独家出售；代理期限3个月，自2018年6月1日-2018年9月1日；委托代理销售总价格为1050万元，若房多多公司与客户商定的价格不低于此价格时，可直接代理徐勇民收取定金并保管，若低于此价必须征得徐勇民同意，若房多多公司成功代理促成的合同超出总价，扣除徐勇民应承担的中介费后的溢价全部支付给房多多公司，支付时间为买卖双方办理产权变更日；徐勇民在委托期限内不得将房屋委托其他第三人代理销售或未经房多多公司允许自行出售，否则视为违约等（其中委托代理销售总价为填写内容，非打印字体）。当月15日，林新星受房多多公司指派作为出卖方代理人与第三人胡晓凤签订《房屋买卖居间合同》（中介公司为茂源房公司），约定：房屋总价为1129万元，胡晓凤在合同签订当日支付100万元购房定金，6月30日支付首付款500万元（不含定金），尾款529万元待房屋过户给胡晓凤并领取不动产权证书后2日内支付，双方各向中介公司支付居间服务费5万元等。当日，胡晓凤支付定金100万元。事后，徐勇民以有麻烦为由要求林新星找理由拖延履行。胡晓凤于2018年7月19日向金华市婺城区人民法院提起诉讼，将林新星列为第三人，要求徐勇民继续履行2018年6月15日签订的《房屋买卖居间合同》，办理房屋过户并承担违约金等。9月3日，经该院主持调解，双方达成了继续履行胡晓凤与徐勇民于2018年6月15日签订的《房屋买卖居间合同》，变更房屋总价为1115万元及当天支付剩余房款500万元和收到房款2个工作日内办理过户等调解内容。另查明：2018年7月9日，房多多公司到金华市房地产交易市场管理所办理了涉案房屋由其独家委托挂牌手续。一审法院认为，《委托速销售房协议书》属双方自愿协商所签，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约履行。房多多公司已在合同约定的期限内完成代理事务，徐勇民应支付代理费。合同约定的代理费支付日期虽为办理产权变更日，但未办理过户系房多多公司一直以其他原因拖延所致，其阻止条件成就的行为应视为条件已成就。房多多公司相关诉请并无不当，予以支持，但给付的金额有误，应按合同约定扣除中介费5万元。《委托速销售房协议书》虽系房多多公司提供的格式合同，但第7条第三款内容仅系徐勇民违反独家出售时的违约制裁，不违反公平原则，且违约内容与诉请无关联。徐勇民主张经法院调解达成协议内容仅基于诉讼风险等其他因素考虑，并非对居间合同的确认，日期也并非在委托期限内，房多多公司未完成委托事项等抗辩，不予采纳。《房地产经纪管理办法》系部门规章，属管理性规范，徐勇民主张经办人林新星无房地产经纪管理人资格致合同无效的主张，亦不予采纳。房多多公司发起的独家委托挂牌手续是否正当与本案无关联。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、徐勇民于判决生效之日起3日内，支付金华市房多多房地产经纪有限公司代理费74万元，并按年利率6%支付2018年6月30日起的利息；二、驳回金华市房多多房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元（已减半收取），保全费4470元，合计10320元（原告已预交），金华市房多多房地产经纪有限公司负担250元，徐勇民负担10070元。本院二审期间，当事人均未提供新证据。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的速销协议合法有效，对当事人均有约束力。徐勇民称速销协议约定的委托代理销售总价格1050元由房多多公司在空白合同上篡改而成，但未提供证据证明，即使确实是由房多多公司在空白合同处书写，亦是上诉人对自身权利的处分，且徐勇民二审庭审中称案涉房屋市值1200万元左右，其基于各种原因考虑将保底价定在1050万元，证明对该定价徐勇民是自愿的，故对该上诉理由本院不予采纳。关于速销协议是否实际履行问题。本院从两方面进行分析，一是房多多公司是否已经成功促成房屋买卖合同。虽然房屋买卖居间合同中签字的是林新星，尽管林新星在代表房多多公司履行职务时存在未向胡晓凤真实披露其身份以及在委托手续上存在一定的程序瑕疵等问题，但在徐勇民与胡晓凤就有关案涉房屋买卖事宜在法院达成调解协议的情况下，徐勇民实际上已经完成了对房多多公司履行受托事宜的追认，能够认定房多多公司已按合同约定促成徐勇民与第三人达成房屋买卖合同，但销售总价应认定为调解协议约定的1115万元。二是房多多公司是否存在妨碍案涉房屋过户的情形。根据查明的事实，徐勇民与胡晓凤最终并未办理案涉房屋过户手续，根本性原因在于：房多多公司与徐勇民约定的独家代理期限为3个月，即2018年6月1日至2018年9月1日，但房多多公司自2018年7月9日发起独家委托挂牌后，直至2018年10月30日才由金华市住房和城乡建设局解除独家授权。而徐勇民与胡晓凤于2018年9月3日前往办理过户手续时被明确告知因案涉房屋独家挂牌而无法过户，而之后在近两个月的时间里房多多公司仍然未主动解除独家挂牌。同时，导致案涉房屋未能办理过户手续，徐勇民亦存在以下两方面原因力：1、案涉房屋的权属已经法院生效民事调解书所确认，即使存在独家挂牌，亦可通过法院强制执行予以过户，而徐勇民选择将解除合同的主动权交给胡晓凤的方式与胡晓凤达成新的协议，并最终根据该协议解除合同；2、案涉房屋在办理过户过程中，曾因徐勇民的原因被法院查封，对胡晓凤最终选择解除合同有一定的影响。本院认为，速销协议虽约定除去中介费后的溢价全部归房多多公司所有，本案的溢价款系60万元，但基于上述几方面原因，综合考虑居间费的收费标准、房多多公司为此次代理活动付出的劳力等因素，本院酌定徐勇民支付代理费30万元。徐勇民提出林新星伪造委托书，房多多公司未履行合同义务的上诉理由，本院认为，房多多公司完成合同义务行为已经通过（2018）浙0702民初9313号民事调解书得到追认，林新星的行为即使有瑕疵亦不影响房多多公司成功促成房屋买卖合同的认定，对该上诉理由不予支持。徐勇民提出本案并非附条件合同，属适用法律错误，本案只能触发速销协议第七条约定的违约责任，即承担违约金20万元。本院认为，案涉房产未能过户，并非基于客观不能，房多多公司、徐勇民均具有一定的原因力，故当事人应根据各自原因力大小承担相应的责任，且本案已签订书面转让合同和调解协议，并不属于速销协议第七条约定“不能签定书面转让合同，支付20万元违约金”的情形。综上所述，徐勇民的上诉请求，部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初12112号民事判决；二、徐勇民于本判决生效之日起十日内支付金华市房多多房地产经纪有限公司代理费30万元；三、驳回金华市房多多房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5850元（已减半），保全费4470元，合计10320元，由金华市房多多房地产经纪有限公司负担3000元，由徐勇民负担7320元；二审案件受理费11200元，由金华市房多多房地产经纪有限公司负担6000元，由徐勇民负担5200元。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇一九年五月十七日代书记员  洪 倩