河北省围场满族蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0828民初1681号原告：陈桂森，男，1968年9月30日生，汉族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。原告：王淑芹，女，1945年7月13日生，汉族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：李亚娟，河北泓鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕琴，女，1969年11月23日生，汉族，农民，河北省围场满族蒙古族自治县号。被告：刘国成，男，1947年9月27日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：王丹丹，河北汇恩律师事务所律师。原告陈桂森、王淑芹与被告刘国成合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂森及二原告委托诉讼代理人李亚娟、王燕琴，被告刘国成的委托诉讼代理人王丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈桂森、王淑芹向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告刘国成与陈凤明签订的《房屋买卖协议》无效；二、判令被告刘国成将购买的房院返还给二原告；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：陈凤明系陈桂森的父亲，系王淑芹的丈夫，现陈凤明已去世。二原告在围场镇前进村十一组各有房院一处，两处房院相连，陈桂森与父母共同在两处房院南侧靠路边处建了平房四间，其中经一间半在陈桂森土地使用证内归陈桂森所有，另二间半在陈凤明、王淑芹的土地使用证内，归陈凤明、王淑芹共同所有。四间平房整体出租给了被告，陈凤明去世后，陈桂森收拾遗物时发现了一份《买卖房屋协议》，才知在其不知情的情况下，父亲陈凤明将四间平房卖给了被告。被告系非农业户口，并非是前进村十一组的村民，且陈凤明在原告不知情的情况下擅自处分他人财产，根据合同法及其相关法律规定，陈凤明与被告签订的《房屋买卖协议》应属无效合同，故具状起诉。被告刘国成辩称，被告与陈凤明签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋已经实际交付给被告20年之久，该房屋系被告与妻子李艳英于1993年共同出资18000元购买，购买后二人将房屋进行了重大修缮，现一直居住于此，且被告妻子属房屋所在地的集体经济组织成员，该份买卖协议不存在合同法52条规定的无效的情形，也不存在无权处分的情形。二被告虽为城镇居民，但其于1993年与陈凤明所签订的买房协议按照当时的法律及政策是允许的，并非禁止的。而最早做出禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调和加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。也就是说1999年以前的国家政策及法律没有对城镇居民购买农村房屋、宅基地作出限制性规定，且在当时这种现象普遍存在，双方的买卖行为发生在1993年，即现行的法律及政策对1993年发生的买卖行为不具有溯及力，这也正符合法律不溯及既往的法律原则。三在司法实践中，因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。本案中，在二十几年的时间中，刘国成一家人在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认双方签订的买卖合同有效较为适宜。另外，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。四司法实践中，对于买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。综上，原告起诉要求确认合同无效的诉讼请求不应得到法律的支持，该买卖协议应属有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实和有争议的证据，本院认定如下：陈凤明系陈桂森的父亲，系王淑芹的丈夫，陈凤明已于十三年前去世。在围场镇前进村十一组，原告陈桂森有房院一处，共三间；陈凤明与王淑芹也有房院一处，共十间，两处房院相联。其中属于陈风明十间房屋中的四间平房，陈凤明于二十年前与被告签订“房屋买卖协议”，约定将平房四间（门洞房、房屋院落总面积为135.34平方米）卖给被告刘国成。房屋价款为每间2000元，合计8000元。合同订立后，被告交付房款并使用该四间平房至今。另查明被告刘国成系城镇户口，其妻与二原告系同村民组成员，拥有住房一处。诉争房屋的房屋所有权及土地使用权仍为陈凤明或陈桂森拥有，没有变更到被告名下。本院认为，根据相关法律规定，城镇居民不得在农村购置住宅，相关部门也不得为其办理相关权证，转让农村房屋和宅基地使用权的，应当认定为无效。本案被告为城镇户口，其妻已在本村民组拥有房屋，被告在农村所购买的房屋违反法律强制性规定，所订立的买卖合同无效。合同无效后，应该互相返还财产。被告应将所购房屋四间返还给原告。原告应将购房款8000元及相应利息返还给被告。双方如有其它经济损失，可以另行起诉，本案不予处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认被告刘国成与陈凤明签订的《买卖房屋协议》无效。二、被告刘国成在判决生效后30天内将诉争房院返还给二原告；二原告返还给被告购房款8000.00元，同时按银行同期贷款利率给付20年的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050.00元，减半收取525.00元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 付 佐二〇一九年五月十七日书记员 国晓慧附：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《诉讼费用收费办法》第二十二条：原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费；反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。交事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当通知其在7日内预交。申请费由申请人在拉出申请时或者在人民法院指定的期限内预交。当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。