河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终431号上诉人（原审原告、执行案外人）：彭朱仙，女，1966年4月4日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：张道威，河南正剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：周忠钦，男，1953年3月15日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王青杰，河南宇言律师事务所律师。原审第三人：河南合众置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区红专路130号4层410号。法定代表人：闫霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶有献，河南豫龙律师事务所律师。上诉人彭朱仙因与被上诉人周忠钦、原审第三人河南合众置业有限公司（以下简称合众公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张道威、李婷，被上诉人周忠钦的委托诉讼代理人王青杰，原审第三人合众公司的委托诉讼代理人陶有献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭朱仙上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，即：一、不得执行位于永城市××大道东××南侧××沿东方大道与××交叉口向东第23.2米处开始计算东西长7.6米，南北长22米的上下两层商铺（合同面积为372.54平方米，含公摊，以下简称涉案房屋）；二、确认上述商铺归彭朱仙所有。事实与理由：一、原审判决认定彭朱仙与合众公司未签订书面商品房买卖合同错误。彭朱仙于2012年12月3日与合众公司签订认购书、12月31日支付了全部价款并签订正式的商品房买卖合同，2014年合众公司交付房屋后一直由彭朱仙使用。二、原审程序违法，认定周忠钦与合众公司存在借贷关系事实错误。公证机构未核实周忠钦提供的证明材料是否真实、合法、充分，在没有其他证据的情况下，作出与客观事实不一致的公证文书，原审法院未对此进行调查核实，程序违法；原审判决依据错误的公证文书执行彭朱仙的合法财产明显错误。三、原审判决适用法律错误。彭朱仙与合众公司签订认购书、对案涉商铺的位置、价款、交付使用作出明确约定，买卖合同已经成立并生效，原审判决以双方未签订格式的书面商品房买卖合同直接否定已生效的河南省永城市人民法院（2018）豫1481民初437号民事判决，适用法律错误。周忠钦辩称，一、2013年5月周忠钦指定人员与合众公司签订商品房买卖合同并进行备案，目的是保证债权实现，2015年1月周忠钦申请强制执行，2015年5月合众公司向周忠钦出具还款计划、6月双方签订执行和解协议，证明债权债务关系合法有效。二、彭朱仙与合众公司之间无合法有效的书面商品房买卖合同，其与合众公司之间的确认商品房买卖合同效力诉讼立案时间为2018年1月，晚于本案查封时间，相应民事判决不应当被采信。原审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。合众公司述称，一、其与周忠钦之间不存在债权债务关系，与周忠钦所称指定人员签订的商品房买卖合同是让与担保合同，但相关借款未向合众公司支付，应对借款真实性进行审查。二、其与彭朱仙之间存在买卖合同关系，并收取彭朱仙的房款，但相关财务账册被黑社会人员抢走，法定代表人也被羁押，导致合众公司经营混乱。请求撤销一审判决或发回重审。彭朱仙向一审法院起诉请求：一、不得执行位于永城市××大道东××南侧××沿东方大道与××交叉口向东第23.2米处开始计算东西长7.6米，南北长22米的上下两层商铺（合同面积为372.54平方米，含公摊）；二、确认上述商铺归彭朱仙所有。一审法院认定事实：周忠钦申请执行商丘市梁园公证处（2015）商梁证执字第8号执行证书一案，周忠钦与合众公司于2014年4月25日签订《借款合同》，梁园公证处于2014年4月25日作出（2014）商梁证经字第464号公证书，对上述《借款合同》进行了公证。合众公司未按合同约定履行义务，应周忠钦申请，梁园公证处于2015年1月21日作出（2015）商梁证执字第8号执行证书。该案进行执行程序后，一审法院于2015年3月5日作出（2015）商执字第49号民事裁定，查封了合众公司位于永城市××大道东××南侧××东城雅居商业用房第一栋1-C、1-D、2-C、2-D共4套，建筑面积为1115.26平方米房产。原告彭朱仙向一审法院提出执行异议，请求终止对该房产的执行，一审法院于2017年11月10日作出（2017）豫14执异51号民事裁定，驳回彭朱仙的异议请求。彭朱仙于2017年12月7日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，买受人对在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……第二十九条规定：买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……本案中，彭朱仙未举证证明其与合众公司签订书面的商品房买卖合同，且合众公司作为房地产开发企业，案涉房产登记在合众公司名下，且为商铺，彭朱仙购买案涉商铺明显并非用于居住，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，其执行异议不能成立。彭朱仙关于终止执行及确认其对案涉房屋产权的请求，不予支持。遂判决：驳回彭朱仙的诉讼请求。案件受理费22800元，由彭朱仙负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、2012年12月3日、12月29日彭朱仙与合众公司签订《合众东城雅居认购书》、《商铺购房协议书》，约定彭朱仙购买合众公司位于永城市××大道与××向东××、××号商铺，载明两商铺面积各186.27平方米、价款各100万元、付款方式均为一次性付款及定金各2.5万元等。合众公司置业顾问、销售经理、财务人员在认购书、协议书上签名确认。二、2012年12月3日尾号4630的工商银行卡刷卡消费5万元，合众公司向彭朱仙出具了12号、13号商铺房款各2.5万元的收据；12月29日彭朱仙之夫刘怀礼以刷卡消费的方式向合众公司支付20万元，尾号4630的工商银行卡刷卡消费175万元，合众公司向彭朱仙出具了12号、13号商铺房款各97.5万元的收据。周忠钦对彭朱仙是否支付5万元、175万元提出异议，申请调查尾号4630的工商银行卡账户开户人姓名及交易明细。本院向中国工商银行河南省分行调取了尾号为4630的工商银行卡账户信息和2012年12月的交易明细，该银行反馈的电子数据信息显示该账户开户人为刘恒博，2012年12月3日消费5万元、12月29日消费175万元。永城市公安局茴村派出所2019年5月9日出具证明，证明刘恒博系彭朱仙之子。三、2014年8月11日合众公司向彭朱仙出示配套费代收明细单，列明办理房产登记所需的契税、维修基金、测绘费等各项税费；同日，合众公司向彭朱仙出具了上述款项的收据；河南精致物业服务有限公司还向彭朱仙出具了装修保证金、垃圾清理费、一年物业费收据。2014年11月6日彭朱仙之夫刘怀礼作为出租人与承租人李玉峰签订租房合同，将涉案房屋出租。四、合众公司一审庭审中认可未办理过户的原因是房屋超规划，该公司由政府接管清理后再办理相关手续。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为彭朱仙对涉案房屋是否享有可以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、彭朱仙是否支付全部房款的问题。彭朱仙提交了其夫刘怀礼、其子刘恒博的银行卡交易记录，周忠钦对尾号4630工商银行卡的交易情况及账户信息有异议，本院依周忠钦的申请调取了刘恒博持有的工商银行卡账户信息和2012年12月交易明细，证实了付款的真实性。彭朱仙支付款项的情况与合众公司出具12号、13号商铺房款收据的内容相符，合众公司也对彭朱仙的支付涉案房屋房款的情况亦以认可，足以证明彭朱仙支付了《合众东城雅居认购书》、《商铺购房协议书》约定的全部房款。二、彭朱仙是否在涉案房屋在被查封前与合众公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。彭朱仙持有的《合众东城雅居认购书》、《商铺购房协议书》虽未加盖合众公司的印章，但有合众公司多名工作人员签名确认，合众公司对合同的签订及效力均予以认可，是合众公司的真实意思表示。该认购书、协议书对房屋位置、价款、面积、付款方式及定金等均作出明确约定，不违反法律行政法规的禁止性规定，符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应具备的主要内容及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定为有效的书面买卖合同。三、涉案房屋被查封前是否被彭朱仙合法占有的问题。彭朱仙于2012年12月29日交付全部房款后，于2014年8月11日向河南精致物业服务有限公司支付垃圾清理费和一年的物业费，其夫刘怀礼于2014年11月与承租人李玉峰签订租房合同开始向外出租，证明其在2015年3月5日查封之前已合法占有涉案房屋。四、是否彭朱仙的原因导致未办理过户登记的问题。合众公司2014年8月通知彭朱仙缴纳各项代办过户登记税费后，彭朱仙已及时支付了相关款项，合众公司陈述因建设违反规划等原因未能办理过户登记，不能认定因买受人彭朱仙自身原因未办理过户登记。综上所述，彭朱仙所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，其对房屋所享有的权利依法可以排除执行，本院予以支持。关于确认涉案房屋归其所有的请求，考虑到建筑的合法性有待行政管理部门确认，待登记条件成就时，彭朱仙与合众公司可自行办理过户登记，明确权属，对彭朱仙的该项诉讼请求不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民初361号民事判决；二、停止执行位于永城市东城区东方大道东段南侧合众东城雅居沿东方大道与庆丰街交叉口向东第23.2米处开始计算东西长7.6米，南北长22米的上下两层商铺（合同面积为372.54平方米，含公摊）房产；三、驳回彭朱仙的其他诉讼请求。一审案件受理费22800元，由彭朱仙负担2800元、周忠钦负担2万元；二审案件受理费22800元，由彭朱仙负担2800元、周忠钦负担2万元。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 闫顺利审判员 牛建华二〇一九年五月二十九日书记员 马子晴