抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0411民初743号原告刘延峰，男，1983年3月27日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人刘平平，女，1978年4月15日出生，汉族，住沈阳市铁西区，系原告刘延峰姐姐。原告徐福滨，男，1964年9月18日出生，汉族，住顺城区。被告肇平，男，1957年10月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告刘延峰、徐福滨与被告肇平买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理，原告徐福滨及原告刘延峰委托代理人刘平平，被告肇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘延峰、徐福滨起诉称：2014年经朋友介绍，原告刘延峰买了被告位于顺城区块土地及土地上面厂房和门市房，并于2014年10月30日签订了一份土地买卖协议，同时支付了被告100万元现金，并代被告偿还其欠孟德宏的200万元债务。但在该房产土地进行过户时出现了问题，经原告到土地部门了解，发现被告土地未换证不能过户，门市房因肇平骗取国家赔偿金成为悬空楼，即该门市下土地已经不归被告所有，也没有缴纳土地出让金等问题，导致交易无法正常进行。该土地及厂房、门市的价值与被告陈述的严重不符。经与被告多次协商于2017年2月10日双方又签订了一份补充协议，转让价格由600万元降到500万元，并承诺该土地及厂房门市没有其他问题。如果是被告的原因不能正常完成交易，赔偿原告200万元。但在后续办理手续的过程中，又发现被告的该处房产已经被法院查封，致使交易又一次无法进行。原告方购买处土地及厂房是为了生产经营，被告明知其房产被查封不具备交易条件，确故意掩盖事实，给原告带来了巨大经济损失。购买的土地面积为6210平方米，房屋有8个房照，一个大厂房没有房照。故提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告给付原告已付的土地、门市、厂房转让费人民币300万元；2、被告给付该转让土地的换证等费用214260.66元；3、被告给付买卖合同违约赔偿金200万元；4、被告给付原告自原告付给被告土地出让金至今的4倍银行利息；5、解除原、被告之间签订的买卖协议;6、被告负担本案的全部诉讼费用。被告肇平答辩称：原告所述没有事实根据，是虚假诉讼、欺骗欺诈行为。1、原告要求给付其已付土地门市厂房转让费300万元，其中包括他偿还给孟德宏200万元债务，实际上原告并没有实际履行。被告在签定土地买卖协议当日收到原告100万元现金。被告欠孟德宏200万元是事实，但孟德宏没有收到原告替被告偿还的欠款，原告现在却让被告还200万元，是虚假陈述。2、在房产土地交易时土地未换证不可过户，土地换证是政府行为不是个人能左右的，与被告无关。原告说门市房是因被告骗取国家赔偿金成为悬空楼，门市下土地不归被告所有，门市房价值与被告陈述不符。签订的土地买卖协议明确了土地面积是8.7亩，并不是原告所说的6000多平，这是我们双方认可的。被告向交给原告的土地证也与买卖协议中的土地面积相等，所以被告没有虚假陈述。土地证上已明确标注了土地面积及四至，与买卖协议中相符。关于原告要求换证的费用，双方签订的土地买卖协议和补充协议都明确约定换证费用由原告承担。在办理房产过户过程中，税费经过双方协商，对原告减免转让费，房价降低了100万用于对原告花销的费用的补偿。原告一共花费21万多元，是高于五倍进行了补偿。原告诉求给付违约金200万，给付银行4倍利息和本案全部费用，没有事实、法律依据，没有合同根据，双方签订的两份协议，并没有明确约定违约赔偿金的标准和支付方式，而是原告没有按约履行合同。合同上约定，当时付给我100万，一个月内再给付我100万元，原告没有付。约定替我偿还别人200万也没有履行。3、原告说在后续办理手续过程中发现房产已被法院查封，使交易无法进行，实际上，土地房产查封时间到2013年4月19日截止了，和原告签订土地买卖合同是在2014年10月30日，所以不影响交易。请求法院驳回原告诉请。经审理查明：原、被告经朋友介绍相识。2014年10月30日原告刘延峰与被告签订土地买卖协议，主要内容：刘延峰购买被告肇平位于顺城区块土地（面积8.7亩）及地上附着物厂房、门市房（8个房屋有房照，使用土地面积6210平方米，一个大厂房没有房照），总价款600万元，同日支付给被告100万元现金；肇平欠孟德宏的200万元债务同时转让给刘延峰，不动产更名费用由刘延峰负担，肇平积极配合办理过户手续。刘延峰、肇平、中间人孟德宏在协议上签字。双方在履行协议过程中，刘延峰发现肇平的土地证未换新证，土地不能过户，门市房下土地肇平已经没有使用权，也没有缴纳土地出让金等问题，导致交易无法继续进行。后双方又多次协商，肇平与原告徐福滨（刘延峰代理人）于2017年2月10日签订了一份补充协议，主要内容：不动产转让总价款由600万元降到500万元；肇平积极配合办理过户等相关手续，如造成合同不能进行，肇平退还初期购款壹佰万元，另赔偿徐福滨贰佰万元；相关换证手续费由乙方徐福滨承担，因办理房产土地所发生任何费用与肇平无关，乙方负责；2017年前的土地使用税由徐福滨与孟德宏承担；肇平欠孟德宏贰佰万元由乙方徐福滨负责；如果由于肇平不真实表述造成土地交易不能完成按第一条执行。徐福滨、肇平、担保人孟德宏在协议上签字。补偿协议签订后，原告在后续的手续办理过程中，发现被告的房产现正处于被法院查封状态，使交易又一次无法进行。原告认为被告的行为，给原告造成巨大经济损失，故来院告诉，要求实现诉请。另查，原告在办理交易手续过程中，于2017年1月6日为被告向政府土地部门退还占地费60000元，于2017年2月8日为被告缴纳土地出让金158550元，于2017年2月24日为被告缴纳印花税6421.66元，合计224971.66元。本院所确认的上述事实，有原告提供的协议二份，产权证八份、土地证一份、收条、土地出让金收据、土地滞纳金收据、换证完税证明、退赔收据，被告提供的孟德宏的证明、土地证、政府批文、不动产情况表，及当事人的庭审陈述笔录为凭，上述证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据。本案中，2017年2月10日签订的协议书，因是徐福滨代理刘延峰与肇平签订，故协议书约定的权利义务应由刘延峰行使，此协议是对2014年10月30日刘延峰与肇平签订土地买卖协议的补充。由于肇平的土地证未更换新证，及地上附着物的房产处于被法院查封状态，使双方交易无法进行，土地房产在约定的期限内不能过户，肇平存在违约行为，致使双方不能实现合同目的，故双方签订的二份协议应予解除。被告应将得到的出售土地房屋的一百万元款项返还原告。原告为了顺利交易，向土地管理部门退还了占地费及缴纳了土地出让金、印花税，受到的经济损失，被告应当予以赔偿。因双方约定肇平欠孟德宏贰佰万元债务转让给刘延峰，由于肇平的违约行为，致使合同目的不能实现，故肇平应向刘延峰履行200万元债务。关于双方的如肇平造成合同不能进行另赔偿原告贰佰万元，应视为对违约金的约定，但显示公平，明显过高，且原告已主张具体损失，故原告要求肇平赔偿违约金200万元的请求，不予支持。被告占用原告购买土地房产资金，原告要求被告给付逾期利息损失，本院支持，利息按法律规定计算。因协议未具体明确履行期限，利息从原告主张权利后本院受理之日计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘延峰与被告肇平于2014年10月30日签订土地买卖协议。二、解除原告徐福滨代刘延峰与被告肇平于2017年2月10日签订的协议。三、被告肇平返还原告刘延峰购买土地房屋款100万元。四、被告肇平偿还原告刘延峰债务200万元。五、被告肇平赔偿原告刘延峰经济损失214260.66元（原告请求）。六、被告肇平赔偿原告刘延峰利息损失，利息以100万元为本金从2019年2月18日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付本息之日止。七、驳回原告刘延峰、徐福滨的其他诉讼请求。上述款项义务人于本判决生效后三十日内履行。案件受理费24150元（已减半收取），二原告负担9293元，被告负担14857元。如果赔偿人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于抚顺市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  曹训方二〇一九年五月三十一日书记员  尚 文