广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初484号 原告：中国有色十六冶北海房地产综合开发公司。住所：北海市海城区湖南路37号。统一社会信用代码：9145050019931927XF。 法定代表人：李绍广，总经理。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何俊，贵州丰宸律师事务所律师。 被告：北海和安贸易有限责任公司。住所：北海市北部湾中路39号。统一社会信用代码：914505007451480504。 法定代表人：鲁宁?，董事长。 被告：北海强盛实业集团有限公司。住所：北海市北京路强盛广场。统一社会信用代码：91450500742062550F。 法定代表人：王国强，董事长。 被告：王国强，男，1962年12月13日出生，汉族，住北海市海城区。 三被告共同的委托诉讼代理人：伍庆华，广西现城律师事务所律师。 原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称“十六冶公司”）诉被告北海和安贸易有限责任公司（以下简称“和安公司”）、北海强盛实业集团有限公司（以下简称“强盛公司”）、王国强商品房买卖合同、合作开发房地产纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法由审判员廖慧翔适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告十六冶公司的委托诉讼代理人邓泽涛、何俊，被告和安公司、强盛公司、王国强共同的委托诉讼代理人伍庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告十六冶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告北海和安贸易有限责任公司支付购房款余额829306.3元给原告，并支付逾期违约金781040.67元（该违约金以829306.3元为本金，自2010年5月2日起至2010年6月30日止按每日万分之二计算；自2010年7月1日起暂计至2018年12月31日止按每日万分之三计算，此后另计至付清之日止）暂共计1610346.97元；2、被告北海强盛实业集团有限公司、被告王国强对以上债务承担连带责任。事实和理由：2018年10月7日，原告与被告和安公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告和安公司购买原告开发的东南亚商贸中心项目部分商铺。建筑面积27189.68㎡，房款总价13200万元，房款支付方式为分期支付。原告与和安公司在该《商品房买卖合同》中还约定了双方共同投资改建项目中庭，所需费用由和安公司承担60.83%，原告承担39.17%，形成的物业双方按投资比例分配；双方按前述投资比例在该商场前北国用（2007）第B01936号用地3492.9㎡共同出资增建地下负一层。2009年6月22日，原告与和安公司签订《商品房买卖合同补充合同书》，进一步约定了剩余房款支付时间，中庭改造及商场前广场用地增建地下负一层等事宜，并约定中庭改造及商场前广场用地增建地下负一层应由原告出资部分由被告和安公司代垫、代垫利息等。2009年12月30日，上述项目验收合格，被告和安公司于2009年6月22日接收商铺，和安商场2009年9月28日开始经营。在和安公司支付房款1240万元，被告和安公司以双方未结算共建投资费用、其代原告垫付共建费用为确定，无法计算出应支付购房款为由拒绝支付欠付购房款。原告遂在北海市中级人民法院起诉三被告支付购房款5932200.84元及逾期付款利息等（一审案号：【2013】北民一初字第27号），在该案件审理过程中，原、被告达成一致委托司法鉴定机构对双方共建部分的投资成本进行鉴定，广西高院于2017年11月6日作出（2016）桂民终293号民事判决书并已生效。被告向最高法申诉重审，最高法作出（2018）最高法民申2813号裁定，驳回申诉。原告在（2013）北民一初字第27号案起诉时，是根据原告单方面结算出“双方共建部分的投资成本”后，按以上约定的投资比例39.17%计算原告应承担的共建费用及和安公司代原告垫付的投资费用、利息后，再与尚欠购房余款800万元进行扣减，得出和安公司应付购房款余款为5932200.84元。但根据司法鉴定机构鉴定的共建投资成本，及（2016）桂民终293号生效判决书认定的双方分摊投资款的情况，被告和安公司应付原告购房余款为6761507.14元，以上金额与原告起诉请求的5932200.84元相差829306.3元，该差额部分属于和安公司应付房款，和安公司应将该829306.3元及违约金781040.67元支付给原告。同时依据以上《商品房买卖合同》签订时被告北海强盛实业集团有限公司、王国强出具的《承诺保证书》的承诺，被告北海强盛实业集团有限公司、被告王国强应对和安公司的欠款承担连带责任。为此，根据《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告和安公司、强盛公司、王国强共同辩称，原告诉状中称原、被告签订商品房时间错误，应是2008年10月7日；被告垫资的项目除了中庭改造、地下负一层以外还包括和安公司享有全权负责装修、改建及工程权利的垫资部分，目前该垫资部分引起的诉讼正在北海中级人民法院审理当中；原告诉状第2页第3段表述有误，事实上被告在2009年6月22日接收商铺应为被告2009年6月22日接收整个东南亚商贸中心项目进行改扩建装修，并在原有基础上进行工程的增容增量，并在2009年9月28日开业；原告诉状第2页中的支付购房款余额错误，购房款应是支付了1.24亿元，不是1240万元；没有支付的尾数理由是由于双方对垫付的数额无法达成一致，而不是原告诉状描述的原由；（2016）桂民终293号判决书已经发生法律效力，该判决书48页第2段已经确认，被告尚欠原告的购房款6801786.96元，但原告仅请求5932200.84元，本院予以准许；该判项第二项和安公司应支付给5932200.84元，上述判决已经表明就同一事实已经提起过诉讼，本次诉讼属于重复诉讼，应依法予以驳回。 经审理查明，2008年10月7日，原告十六冶公司（出卖人）与被告和安公司（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：和安公司购买十六冶公司开发建设的位于北海市长青路19号东南亚商贸中心的1-3层银座、4楼和5楼整层、6楼南面办公区，房产物业建筑面积共27189.62㎡，占东南亚商贸中心项目中商场、影视城总份额的60.83%的房产物业及相应的土地使用权；商品房交易单价为4854.79元/㎡，房款共为1.32亿元；房款支付方式为分期付款：买受人已于2008年8月先后分别付给案外人广西东贸百货有限公司、黄从轩的4000万元作为已缴纳的履约定金，2008年11月前支付4000万元，2009年8月支付2000万元，2009年12月支付1500万元，2010年12月支付1700万元，第三期后（含第三期）的付款时间及数额，双方可另行协商；如买受人逾期付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日，自第二天起按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，（3）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；经规划部门批准、设计单位同意的情况下，由买卖双方共同出资改建商场中庭天井，所需费用的60.83%由买受人承担，其余39.17%由出卖人公司承担，所形成的物业由双方按投资比例分配，如出卖人不愿出资改建中庭天井的，应无条件同意买受人独立出资改建中庭天井，物业所有权归买受人，双方按前述比例共同出资在商场面前的广场用地3492.9㎡增建地下负一层，建筑物的所有权、土地使用权按投资比例分配，地上广场土地使用权的60.83%归买受人，其余属出卖人拥有，如出卖人不愿出资改建广场的，应无条件同意买受人独立出资改建广场，物业所有权归买受人等内容。同日，强盛公司、王国强分别出具《承诺保证书》，承诺以自有的财产担保和安公司依约全面履行上述合同，若和安公司违约，愿意承担连带责任。 因十六冶公司逾期未按该合同规定的时间交付房屋及水电设施，致使和安公司不能如期进行接收和装修商场使用，十六冶公司与和安公司又于2009年6月22日签订了《商品房买卖补充合同书》一份，主要约定：涉案商场2、3、4、5、6层的中庭天井改为封顶使用，所需费用的60.83%由和安公司承担，其余由十六冶公司承担，建筑投入形成的物业所有权按投资比例分配，十六冶公司不愿意出资改造中庭天井的，应无条件同意和安公司独立出资改造中庭天井，且该部分物业所有权归和安公司，十六冶公司应出资的部分由和安公司代为垫支，但应以8.5%为年利率计算利息，且该笔款项在和安公司支付第五期款项时从中直接扣除；和安公司按原合同规定应于2009年12月支付的第五期款项1500万元的支付日期更改为：自计租之日起满4个月之时即2010年5月1日支付；第六期款项1700万元的支付日期更改为：自第五期款项的付款之日起满一年之时即2011年5月1日支付等内容。 双方在上述合同履行过程中发生争议，十六冶公司于2013年10月24日以和安公司长期占用其物业，拒不支付剩余房款及租金构成违约为由诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院经审理，于2016年6月13日作出（2013）北民一初字第27号民事判决。十六冶公司不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉，广西壮族自治区高级人民法院经审理，于2017年11月6日作出（2016）桂民终293号民事判决，后因该判决存在笔误，广西壮族自治区高级人民法院于2018年11月6日作出（2016）桂民终293号之一民事裁定予以补正，该判决书认定：十六冶公司与和安公司分别于2008年10月7日、2009年6月22日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，确认和安公司实际尚欠十六冶公司的购房款为6761507.14元，但十六冶公司仅请求和安公司支付购房余款5932200.84元，应予以准许，根据合同约定，和安公司尚欠的第五期购房款应于2010年5月1日支付，逾期则应按合同约定支付逾期付款违约金，和安公司支付逾期付款违约金的计算方法为以5932200.84元尚欠购房款为本金，自2010年5月2日起至2010年6月30日止，按每日万分之二计算，及以5932200.84元尚欠购房款为本金，自2010年7月1日起至本判决规定的履行期限届满之日止，按每日万分之三计算；并判决：和安公司应支付给十六冶公司购房余款5932200.84元及逾期付款违约金（支付逾期付款违约金的计算方法是：以5932200.84元尚欠购房款为本金，自2010年5月2日起至2010年6月30日止，按每日万分之二计算；以5932200.84元尚欠购房款为本金，自2010年7月1日起至本判决规定的履行期限届满之日止，按每日万分之三计算）。该判决已生效。 现十六冶公司以和安公司未向其支付尚欠的829306.3元购房余款及逾期付款违约金为由，诉至本院，提出上述诉讼请求。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同书》、（2013）北民一初字第27号民事判决、（2016）桂民终293号民事判决、（2016）桂民终293号之一民事裁定以及庭审笔录在卷证实。 本案的争议焦点为：本案是否构成重复起诉。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，本案与前诉即（2016）桂民终293号案[一审为（2013）北民一初字第27号]的原、被告均相同；本案与前诉的争议均指向十六冶公司与和安公司于2008年10月7日签订的《商品房买卖合同》及双方于2009年6月22日签订的《商品房买卖补充合同书》，后诉与前诉争议的标的为同一商品房买卖合同及合作开发房地产法律关系，即后诉与前诉的诉讼标的相同，但本案的诉讼请求与（2016）桂民终293号案的诉讼请求并不相同，本案的诉讼请求实质上亦不否定（2016）桂民终293号案的裁判结果。综上，本案诉讼并未同时符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定的构成重复起诉的三项条件，故本案不构成重复起诉。 关于十六冶公司要求和安公司支付购房余款829306.3元的诉求，据广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民终293号生效民事判决确认，和安公司实际尚欠十六冶公司的购房款为6761507.14元。十六冶公司于（2016）桂民终293号案中仅主张且经该案判决支持了购房余款5932200.84元。就和安公司尚欠的购房余款829306.3元（6761507.14元-5932200.84元=829306.3元），虽十六冶公司并未于前诉中予以主张，但其亦未曾明确表示放弃该项债权，故和安公司应向十六冶公司支付该笔所欠购房款，对十六冶公司请求和安公司支付该购房余款829306.3元的诉求，本院予以支持。 关于十六冶公司主张的逾期付款违约金，根据双方签订的《商品房买卖补充合同书》的约定，和安公司第五期购房款应于2010年5月1日支付，和安公司逾期未付清购房余款，应按《商品房买卖合同》的约定向十六冶公司支付违约金，即逾期付款违约金应以购房款余款829306.3元为基数，按每日万分之二，自2010年5月2日起至2010年6月30日止，及以购房款余款829306.3元为基数，按每日万分之三，自2010年7月1日起至清偿之日止。 关于强盛公司及王国强是否应对和安公司的上述债务承担连带责任的问题，强盛公司及王国强在十六冶公司与和安公司签订《商品房买卖合同》当日分别出具《承诺保证书》，承诺以自有的财产担保和安公司依约全面履行上述合同，若和安公司违约，愿意承担连带责任，故强盛公司及王国强作为本案债务的连带责任保证人，应对和安公司的上述债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决如下： 一、被告北海和安贸易有限责任公司向原告中国有色十六冶北海房地产综合开发公司支付购房余款829306.3元及逾期付款违约金（违约金以829306.3元为基数，按日利率万分之二，自2010年5月2日起至2010年6月30日止；以829306.3元为基数，按日利率万分之三，自2010年7月1日起至清偿之日止）； 二、被告北海强盛实业集团有限公司、被告王国强对上述第一项债务承担连带清偿责任。 案件受理费19293.12元，减半收取计9646.56元，由被告和安公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，提交副本7份，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费19293.12元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 廖慧翔 二〇一九年五月十七日 法官助理 林广青 书 记 员 王秀珍