广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初3226号 原告：凌钦，男，1962年9月4日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：陈明，玉林市金盾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：覃鹏，玉林市煜焜法律事务所法律工作者。 被告：陈波，男，1979年6月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：余新华，广西桂南律师事务所律师。 被告：李馥财，男，1963年5月10日出生，汉族，住广西浦北县。 第三人：张薇，女，1972年12月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：周永聪，广西桂南律师事务所律师。 原告凌钦与被告陈波、李馥财，第三人张薇合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案后，于2016年5月27日作出（2015）玉区法民初字第1256号民事判决。被告陈波不服上述判决，提起上诉。2017年2月9日，玉林市中级人民法院以一审判决对本案的基本事实没有查清为由，裁定发回重审。本院于2018年8月21日重新立案后，依法追加张薇作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌钦的委托诉讼代理人陈明、覃鹏，被告陈波的委托诉讼代理人余新华，第三人张薇的委托诉讼代理人周永聪到庭参加诉讼。被告李馥财经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌钦向本院提出诉讼请求：1、被告陈波立即归还土地转让款316550元给原告；2、两被告作价归还该土地上附着物房屋五层的投资款750000元给原告；3、两被告互负债务清偿的连带责任；4、本案受理费由被告负担。事实与理由：2013年9月初，被告李馥财对原告声称，其在玉州区块，因资金紧缺要将该地皮转让，还声称该地皮可立即建房，其可办妥一切建房手续并帮承建施工。李馥财出示了与陈波签订的“宅基地转让协议书”，原告信以为真，经协商决定购买该地皮。为此，原告于同年9月12日以现金方式将土地转让款316550元交给被告李馥财。李馥财接款后于即日立具收款收据一份交给原告收存。收据内容是：“今收到凌钦交来购买位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁陈波宅基地款316550元整，现金支付。收款人李馥财。”2013年12月3日，原告与李馥财、陈波三方协商一致，原告遂与陈波签订了一份书面《宅基地转让协议书》，协议书约定：陈波自愿将属其名下的位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁的宅基地一块（面积249.24平方+水渠4平方）转让给原告。按每平方米1250元的价格计，总价款为316550元整。还约定，本协议生效后，出让方（陈波）立即将该土地使用权交付受让方（凌钦）。原告对该土地享有使用、处分的权利。如遇国家征收土地应得的土地补偿费、安置补偿费、附着物补偿费归原告所有。还约定，出让方如有违约收回该土地使用权的，按土地转让总额的10倍支付违约金给原告。如逾期付款每逾期一日按交易总额的千分之五支付利息。协议上同时确认被告陈波已收到原告的转让款316550元，并确认陈波不再写收款收据给原告。协议最后明确2013年9月3日原陈波与李馥财双方签订的《宅基地转让协议书》作废。在协议书落款处有凌钦、陈波、李馥财亲笔签名按指印。原告在交付土地转让款并与陈波签订宅基地转让协议后，便用该土地进行建房，由李馥财承包建筑工程。双方约定由李馥财包工包料，按图施工，建筑楼房共五层，面积约1500平方米，总投资87万元。在承建过程中，于2013年9月28日原告与李馥财补签了承包建筑合同。最后，李馥财按合同约定施工完成该房屋工程并结清了工程款项。但在房屋建成后，两被告未将该房屋土地交付原告使用，经原告多次追讨未果，后才获悉，被告陈波早在2013年8月3日暗地与张薇另签订有一份《宅基地转让协议》，协议书约定被告陈波将上述宅基地以同样价款转让给张薇。但该协议并未实际履行，张薇亦未交付土地转让款给被告陈波，而李馥财在收取原告土地转让款及建筑工程款后一直躲避原告，致使原告既不得到房地产，所投入土地房产资金亦未得到返还。原告认为，原、被告签订的《宅基地转让协议书》约定将集体土地转让行为，虽不符合法律规定，属无效合同，但两被告以宅基地转让为由收取原告转让价款和房屋建筑工程款，且自愿承诺承担经济损失的赔偿责任和支付逾期利息，并不违反法律规定。因此，两被告应连带返还土地转让费316550元和房屋建设投资款750000元并应支付资金占用利息给原告。 被告陈波辩称，1、其从来没有收到过凌钦所诉称的款项，所以不存在返还的问题；2、本案涉及的房屋并非原告凌钦所出资建设的，其没有主张该房屋的权利；3、被告陈波与原告所签订的转让协议实际签订的时间是2014年4月份，该协议是不真实的，事实是陈波把宅基地转让给李馥财，李馥财在该宅基地上已经建造有房屋，原告凌钦与被告陈波签订这个协议是因为李馥财称他签了这个协议才有钱还给他，也就是说这个协议是基于李馥财和陈波之间存在债务关系而签；4、原告所主张的事实和理由，都是没有事实依据的，其诉请包含多个法律关系，有宅基地转让的法律关系，有产权确认的法律关系，还有就是委托转款的法律关系，所以按照本案的证据，不能支持原告的诉请，所以请求法院驳回原告的诉请。 被告李馥财未到庭亦未提供书面答辩及证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交证据进行质证权利，被告李馥财无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证权利。 第三人张薇陈述称，1、第三人张薇与李馥财存在债务关系，李馥财对张薇负有债务，在张薇催收借款后，李馥财没有钱偿还，就与张薇约定通过与陈波签订宅基地转让的方式，将本案争议的土地折价抵给张薇，其与陈波签订的《宅基地转让协议书》是在2014年签订的，但是该协议签订的时间是在凌钦与陈波签订的协议之前；2、至于宅基地上的房屋是谁出资所建，其意见与被告陈波的意见一致，原告主张是其出资所建，不是事实，请求法院驳回原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据4，被告陈波和第三人有异议，认为不真实，协议是2014年签订的，协议上所说的收到凌钦的转让款不符合事实，其只得到李馥财的转让款，没有得到凌钦的转让款。本院认为，被告陈波作为具有完全民事行为能力的公民，其清楚的知道转让协议的内容，签订协议也不存在胁迫行为，而被告陈波在协议上签字确认，本院予以采信。证据5，被告陈波和第三人有异议，认为被告李馥财没有到庭，收据中陈明是现金支付，没有银行流水等予以佐证，不能证实陈波收到该笔款。本院认为，该证据结合原告与被告陈波、李馥财所签订的宅基地转让协议书，协议书已明确确认陈波收到原告的土地转让款316550元，因此对证据本院予以确认。证据6，被告陈波和第三人认为是被告李馥财欠张薇的钱，李馥财通过转让宅基地折价低债还清欠款而签订，对此陈薇没有异议，本院予以采信。证据7，被告陈波和第三人有异议，认为合同明显缺乏真实性，不能证明是原告购买宅基地后投资750000元所建。证据8，被告陈波和第三人有异议，认为原告与其签订合同时，房屋已基本建好，原告主张是其出资所建，不符合常理。因被告李馥财未到庭视为放弃质证权利，本院予以确认。证据9，因证人未到庭，本院不予采信。对原告补充提供的证据，陈波和第三人不认可，认为不能证明房屋是凌钦所建。原告对被告陈波提供的证据2、5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据不能证明被告的主张；原告对被告陈波提供的证据1、3、4、7-9有异议。本院认为，证据1有双方签字，其真实性可以确认，证据3、4不能证明被告的主张；证据7-9与本案没有关联性。原告对被告陈波补充提供的证据1有异议，认为该协议经三方协商已作废。证据2、3认为与本案无关，证据4无原件，对真实性不认可。原告凌钦对第三人提供的证据2有异议，认为《借条》是第三人与被告李馥财之间的债务问题，与案无关。证据3，原告有异议，认为转让行为违法，是被告陈波与第三人张薇恶意串通所为，是无效的。 对有争议的事实，本院认定如下：一、被告陈波是否得到原告凌钦购买宅基地转让款316550元的问题。被告陈波辩称原告没有支付该款给其，其没有得到该款。2013年9月3日，被告李馥财与被告陈波签订《宅基地转让协议书》，约定由陈波将位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁的宅基地转让给李馥财，转让价格为316550元。陈波承认其已足额收到该转让款。之后，李馥财又以316550元的价格将上述宅基地转让给凌钦，并于2013年9月12日出具《收据》给凌钦收执。《收据》内容有：“今收到凌钦交来购买位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁陈波宅基地款叁拾壹万元陆仟伍佰伍拾元整（￥316550元），现金支付。特此立凭为证。收款人李馥财。”为了理顺手续，原告凌钦与李馥财、陈波三方于2013年12月3日经协商后，约定由原告凌钦与陈波签订一份《宅基地转让协议书》，约定：一、甲方（陈波，下同）同意转让（出售）位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁的宅基地（土地）给乙方（凌钦，下同），乙方同意向甲方购买该宅基地；二、甲乙双方商定的上述宅基地（土地）价格按实际土地面积计算。合计面积为249.24平方米，再加右边水渠4平方米，每平方米以人民币壹仟贰佰伍拾元整（1250元）成交，总金额为316550元；三、付款方式：甲乙双方签订本协议，乙方已付清（通过李馥财转交）上述转让土地总款额给甲方。合同第十条载明：，甲方已收到乙方的转让款人民币316550元，乙方不再写收款收据给甲方。此外，2013年9月3日原甲方（陈波）与李馥财双方签订的宅基地转让协议书作废。”陈波在甲方栏签字捺指印，凌钦在乙方栏签字捺指印，覃鹏、李馥财在见证人栏签字捺指印确认。由上可知，李馥财将316550元宅基地转让款交给陈波后，凌钦又将316550元宅基地转让款交给李馥财，凌钦通过李馥财已经将宅基地转让款316550元交给了陈波。陈波在与凌钦签订的宅基地转让协议中承认已得到凌钦通过李馥财转交的转让款316550元，陈波辩称没有得到凌钦的宅基地转让款316550元不符合事实，本院不予以采信。二、讼争的宅基地上的房屋是谁出资建设的问题。李馥财与被告陈波在达成宅基地转让协议后，便开始着手在该宅基地上建房。房屋在建设过程中，李馥财与陈波、凌钦商量一致，同意作废陈波与李馥财签订的《宅基地转让协议书》，由陈波与凌钦签订新的转让协议，由陈波将宅基地转让给原告凌钦，凌钦通过李馥财将转让款交给陈波。2013年9月22日，凌钦与李馥财签订了《房屋承建合同》，合同约定：“第一条，建民房概况1、本合同建房位置为玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁。2、房屋类型：共一栋，砖混结构五层半楼房。3、房屋建筑面积约1500平方米。第二条，承包方式：包工包料。第三条，工程款及支付方式：1、本合同为固定工价，根据房屋面积按每平方580元计算工程总价款为870000元。2、进场后乙方（李馥财，下同）先进行基础施工，进场甲方（凌钦，下同）支付乙方150000元。第三层施工完毕甲方再支付乙方200000元；待第六层施工完毕甲方支付乙方250000元。以上施工为主体工程，外墙贴瓷砖和内墙摸灰完毕后，甲方支付乙方150000元。剩余工程款自工程验收合格60日后甲方一次性支付乙方。第四条工期7个月，自2013年9月28日至2014年4月28日。…”。合同签订后，李馥财继续在该土地上建房，原告凌钦于2013年10月5日、2013年12月30日、2014年1月25日、2014年2月28日分别支付了150000元、200000元、250000元、150000元工程款给李馥财，李馥财出具了相关《收据》给凌钦收执，确认四次共收到凌钦工程款750000元。本案庭审结束时，房屋已经建设好。由此可知，讼争的房屋是凌钦出资建设。虽然在陈波与凌钦签订《宅基地转让协议书》之前，李馥财已经出资建设了部分房屋，但该部分出资在李馥财与凌钦签订《房屋承建合同》后，已全部包含在凌钦支付给李馥财的工程款中。 另查明，2014年2月23日，李馥财因资金周转困难向第三人张薇借款544000元，并出具了《借条》给张薇收执。《借条》的内容有：本人因生意资金周转困难，今向张薇借人民币544000元，用玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村口的宅基地做抵押。之后，在李馥财的安排下，陈波又与张薇签订了一份《宅基地转让协议书》，约定由陈波以316550元价格将上述宅基地转让给张薇。在协议书中，陈波本人亲笔写有：“上述宅基地款叁拾壹万陆仟伍佰伍拾元整（￥316550）乙方已全部付清。收款人陈波”。该协议书落款时间为2013年8月3日。之后，陈波出具了一份落款时间为2013年8月3日的《收条》给张薇收执。《收条》的内容有：今收到张薇现金交来买地款叁拾壹万陆仟伍佰伍拾元整（￥316550）。经查明，被告陈波和张薇均承认其二人签订的《宅基地转让协议书》系虚假的，是为了抵债而签订，签订时间也不是2013年8月3日，而是2014年2月份之后。被告陈波和张薇同时确认，张薇没有支付过宅基地转让款316550元给陈波。 本院认为，原告凌钦与被告陈波于2013年12月3日签订的《宅基地转让协议书》于签订当日成立。协议签订后，陈波将宅基地交付给凌钦建房，凌钦也将转让款316550元支付给了陈波。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”本案凌钦与被告陈波非法转让宅基地的行为违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定。”因此，原告凌钦与被告陈波签订的上述《宅基地转让协议书》无效。该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告与被告陈波所签订的《宅基地转让协议书》无效，被告陈波据此所取得的土地转让款316550元应当返还给原告。原告凌钦在转让的宅基地上投资750000元建设的房屋，因无法交付使用，被告陈波应当按原告支出的投资款750000元补偿给原告。被告李馥财仅是《宅基地转让协议书》的见证人和房屋的承建人，房屋无法交付给原告使用，其责任不在李馥财一方。因此，原告要求被告李馥财对返还土地转让款及房屋折价款承担连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。被告陈波关于其没有收到原告的土地转让款及涉案房屋不是原告投资所建的抗辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陈波返还土地转让款316550元给原告凌钦； 二、被告陈波折价补偿房屋建设投资款750000元给原告凌钦； 三、驳回原告凌钦对被告李馥财的诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14399元，公告费750元，合计15149元（原告已预交），由被告陈波负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  黄君丽 人民陪审员  庞玉萍 二〇一九年五月二十二日 书 记 员  黄承柱