淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初11117号原告：陶宪生，男，汉族，1963年9月25日出生，住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：程文驹，江苏腾泽律师事务所律师.被告：江苏增力商贸发展有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路122号。法定代表人：郝明珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张佰祥，该公司法务。被告：陆仁刚，男，汉族，1979年4月18日出生，住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陆仁强，男，汉族，1981年11月13日出生，住淮安市经济技术开发区。原告陶宪生与被告江苏增力商贸发展有限公司（下称增力公司）、陆仁刚案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告陶宪生及其委托诉讼代理人程文驹、被告增力公司委托诉讼代理人张佰祥到庭参加诉讼，被告陆仁刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，增力公司与陆仁刚买卖合同纠纷一案，原淮安市清浦区人民法院于2016年9月20日作出（2016）苏0811民初1888号民事判决书，判决：“被告陆仁刚于本判决发生法律效力后三日内一次性给付原告江苏增力商贸发展有限公司酒水货款46728元及逾期利息损失（自2016年5月18日至实际给付之日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费1093元，公告费600元，合计1693元，由被告陆仁刚负担1590元，由原告江苏增力商贸发展有限公司负担103元。”上述法律文书生效后，陆仁刚未履行生效法律文书确定的给付义务，致增力公司向本院申请强制执行，本院于2017年3月2日立案执行，案号为（2017）苏0812执857号。在该案执行过程中，本院于2017年3月30日向淮安经济开发区不动产登记中心发出（2017）苏0812执857号执行裁定书及（2017）苏0812执857号协助执行通知书，查封了被执行人陆仁刚名下的淮安经济技术开发区福州北路1号东方凯旋城16幢101室房产。案外人陶宪生提出异议后，本院于2018年10月29日作出（2018）苏0812执异94号执行裁定书，驳回异议人（案外人）陶宪生的异议请求。原告陶宪生向本院提出诉讼请求：1.对被告陆仁刚所有的房屋淮安经济技术开发区停止执行。2.解除对上述房屋的查封措施。3.确认上述房屋归原告所有。事实和理由：原告与被告陆仁刚在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，即陆仁刚出具的《证明》，该证明属于以房抵债协议，陆仁刚出具该证明之后，随即将涉案房屋的两本产权证书和土地证交付原告。原告在法院查封之前就已经合法占有该房屋，2011年至2014年期间将涉案房屋作为仓库存放货物，2014年之后，原告装修入住并缴纳了涉案房屋的物业费。原告已经支付了全部房款，支付方式为以钢管扣件款冲抵房款，双方之间买卖合同之债因为实际履行而消灭。非因原告自身原因未办理过户登记。原告与被告约定的过户时间是2014年6月27日，原告在2014年6月份多次寻找陆仁刚未果，致使房屋无法过户。被告增力公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，其所依据的事实、理由不适用与民诉法227条及最高院关于办理执行异议案件及民事查封中的相关规定，本案中原告所陈述的买卖关系并不存在，并没有签订所谓的书面合同，原告所述的买卖关系仅仅是用于掩盖其以物抵债的行为，本案涉及的房屋为不动产，其物权变动唯一的生效条件以登记为准，本案的涉案房屋的所有权并没有发生变化，原告所谓的以物抵债的行为不能对抗其他债权人。原告称未能办理过户登记的原因在于陆仁刚，即使以物抵债的行为属于事实，从2011年至涉案房屋被查封时，原告并未采取任何司法救助途径，连以物抵债的事实也没有经过司法确认，所以增力公司认为即使存在过错行为，也应当由原告承担。所以，被告增力公司认为原告的诉请不应当得到法院的支持，应当予以依法驳回。被告陆仁刚在谈话中承认涉案房屋的确抵给原告了，以房抵债的证明是真实的。原告提供了（2018）苏0812执异94号执行裁定书、涉案房屋的不动产登记簿信息查询结果、陆仁刚和朱玉珍出具的证明一份、物业公司证明、物业费缴费收据、证人证言两份、涉案房屋的产权证和土地证、（2014）淮开初字第1435号判决书复印件一份，证明其以陆仁刚和朱玉珍出具证明的方式签订了房屋买卖合同，通过以房抵债的方式交付房款并实际占有涉案房屋。被告增力公司认为，陆仁刚和朱玉珍出具的证明真实性无法确认，且即使是真实的，也不能证明双方具有买卖关系的合意；该证明不属于合法有效的书面房屋买卖合同，不能证明原告取得了涉案房屋的所有权。对物业费缴费收据的真实性有异议，对于两份证人证言真实性不予认可。对其他证据真实性无异议，但是原告所提供的证据只能证明涉案房屋登记在陆仁刚、朱玉珍名下，不能证明原告自2011年7月8日就占有控制涉案房屋。（2014）淮开初字第1435号判决书中显示，原告在庭审中撤回了关于以房抵债的诉讼请求，也没有与陆仁刚签订合法有效的书面买卖合同，不能阻却执行。原告还补充提交了不动产信息查询结果、涉案房屋水电燃气费缴费清单和截图、淘宝购物截图、宜家家具送货单等证据，证明原告及其同住近亲属名下没有其他房屋，在查封之前占有涉案房屋。被告增力公司认为原告的证据只能证明其在信息查询范围内没有房屋，不能证明其户籍地有无房屋。其他证据的真实性有异议，不能证明其在查封前就合法占有涉案房屋。原告在2014年6月就在开发区法院起诉陆仁刚要求法院确认涉案房屋归原告所有，但是在庭审中原告变更诉讼请求放弃确认房屋所有权，变更为支付货款及利息，并得到了法院的支持。现在原告又要求确认涉案房屋归其所有，“又要钱、又拿房”的要求明显不合理。原告的以物抵债行为违法，原告与被告之间没有签订合法有效的书面买卖合同，其主张的房屋买卖关系并不存在。被告陆仁刚没有对补充提交的证据发表质证意见。本院调取了（2014）淮开执字第0847号案件卷宗，卷宗中的申请执行书显示，（2014）淮开初字第1435号判决书生效后，陶宪生于2014年12月1日向开发区法院申请执行，申请执行的标的额为387000元及利息、迟延履行金、诉讼费，当时在财产线索一栏写的是：“被执行人有位于淮安经济开发区东方凯旋城一套商品房抵押给申请人。”在2015年3月12日的谈话中，执行法院告知涉案房屋已经抵押给农行，首封法院是楚州法院，后因为陆仁刚、朱玉珍下落不明，且无财产可供执行，在2015年3月14日终结本次执行程序。本院查明：一、关于陶宪生与陆仁刚之间以房抵债及占有房屋的事实。原告所提供的陆仁刚与朱玉珍出具的落款日期为2011年7月8日的证明载明：“兹因欠到陶宪生扣件款未还，经协商现将东方凯旋城一套商品房作第扣件款给陶宪生，等房子满五年过户，过户费用有双方各自负担。”根据原告所提供的水电燃气费缴费记录及购物凭证，能够确认兹2016年5月起原告占有、使用涉案房屋。二、关于陶宪生起诉陆仁刚、朱玉珍买卖合同一案的事实。因被告陆仁刚和案外人朱玉珍未能将涉案房屋过户给陶宪生，陶宪生于2014年6月6日起诉到开发区法院，案号为（2014）淮开民初字第1435号，请求确认涉案房屋及车库归其所有。经开发区法院释明，陆仁刚变更诉讼请求为判令被告给付欠款38.7万元及自2010年8月24日起至判决之日的利息，该诉讼请求被开发区法院支持。该判决生效后，陆仁刚向该院申请执行，该院于2014年12月1日立案，案号为（2014）淮开执字第0847号，因为被执行人陆仁刚、朱玉珍的房屋已经被另案查封，暂时无法变现，未发现其他可供执行的财产，陆仁刚在2015年3月12日的谈话中表示：“就他那套房子，都抵押了吗。其他不清楚。”开发区法院于2015年3月14日终结对该案的执行。三、关于房屋未能过户的原因。陶宪生称是因为房子满五年再过户，可以少交税，等到2014年6月满五年的时候，陆仁刚找不到了，无法过户。四、本院系涉案房屋的首封法院。根据本院调取的涉案房屋不动产登记簿信息显示，涉案房屋在本院查封前曾经先后六次被淮安区法院、开发区法院查封过，但是在查封期限届满前均未续封。不动产登记簿信息显示的2016年4月19日被开发区法院查封，案号为（2016）苏0891执248号，但是本院查询了开发区档案室中的该涉案房屋的原始档案，并没有发现该案的查封材料，且即使该案查封了涉案房屋，亦超过了法定查封期限，故本院现为涉案房屋的首封法院。本院认为，房地产转让，应当签订书面转让合同。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告陆仁刚与案外人朱玉珍所出具的证明不属于房屋买卖合同，原告陶宪生也没有就以房抵债一事与其另行签订合法有效的书面合同。原告自称已经支付了全部房款，支付方式为以钢管扣件款冲抵房款，双方之间买卖合同之债因为实际履行而消灭，但是原告又于2014年因涉案房屋的所有权起诉到法院，并自愿将诉讼请求变更为要求被告给付以房抵债的38.7万元的欠款，并在被法院判决支持后进入执行程序，则原告现在享有的只是对被告陆仁刚的普通债权，原告事实上未对涉案房屋支付相应的对价。故即使原告在本院查封前就占有涉案房屋，因未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，也未支付相应的对价，故原告所拥有的债权显然不能对抗法院的执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告陶宪生的诉讼请求。案件受理费7105元，由原告陶宪生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 高 嵩人民陪审员 唐 莹人民陪审员 于 军二〇一九年五月八日书 记 员 刘远升附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。