山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再525号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵建国，男，1964年6月26日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。委托诉讼代理人：石志强，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李志强，男，1970年5月4日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。委托诉讼代理人：张健，山东海右律师事务所律师。一审第三人：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地山东省济南市槐荫区振兴街道阳光新路33号101。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：于德华，山东豪才律师事务所律师。再审申请人赵建国因与被申请人李志强、一审第三人济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终7865号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月27日作出（2019）鲁民申1614号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵建国申请再审称，请求撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民终7865号民事判决，维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2064号民事判决。一、二审案件受理费、诉讼保全费均由李志强负担。具体理由：1.2018年4月26日和6月7日开庭时，李志强认可高红和其父亲高广德多次找他，单位家里都去。另外，2016年10月份，李志强的朋友王新建曾经求王志亮带话给赵建国，让赵建国不居住涉案房屋时将房屋给王新建，因为李志强欠王新建很多钱。王志亮询问赵建国时，赵建国告知其涉案房屋已经卖给自己，只是等李志强回来后办理过户。2.赵建国在给李志强的短信回复中并未对涉案房屋的权属问题作出明确表示，不构成民法意义上的默示，也不能产生确认相应民事法律事实的法律效果。3.2008年2月27日和2010年10月13日对涉案房屋的评估报告是伪造的，评估公司没有到房屋实地勘察，而是抄袭的2006年7月抵押贷款时的评估报告。4.赵建国申请法院调取3月6日槐荫法院第三法庭九点半到十一点的视频以及李志强的银行卡号往来账目，原审法院未予调取，上述证据足以证明赵建国反诉的真实性以及李志强收了赵建国50万元。5.二审程序违法，变相剥夺了赵建国的辩论权利。李志强辩称，二审法院是在充分审查双方当事人提交的各项证据的基础上，结合生活常理及法律逻辑，认定双方并不存在房屋买卖合同这一基本事实，二审审判程序合法，法律适用正确，举证责任分配得当，不存在民事诉讼法第二百条规定的再审情形。1.赵建国并未提交任何关于双方存在房屋买卖合同关系的证据，仅仅是单方陈述与李志强口头协商达成了房屋买卖合同，其应当承担举证不能的不利后果。2.李志强并未收取赵建国50万元的“购房款”，李志强曾因精神压力过大导致记忆减退等精神类疾病接受过治疗，在一审中的相关陈述纯属于记忆混淆出现的口误，李志强在2010年确实收到过50万元的款项，但这不是购房款，而是李志强用涉案房屋进行抵押的贷款，与赵建国无关。3.李志强自始至终没有收到过赵建国的房款，仅有的15万元也是赵建国转账的借款，是用来折抵房租的款项，剩余35万元赵建国并未提交证据。4.赵建国虚构房屋买卖的事实，企图侵占李志强的房产以及不存在的35万元借款，其行为已构成虚假陈述与虚假诉讼，依法应当承担相应的民事责任直至刑事责任。阳光壹佰公司述称，其仅证明高红购买了阳光100小区的地下储藏室和四个车位，对于赵建国和李志强的其他纠纷与其无关。赵建国向一审法院起诉请求：1.确定赵建国、李志强对济南市槐荫区国际新城一期10号楼3单元601号房屋（以下简称601号房屋）存在买卖关系；2.判令李志强给赵建国办理该房屋的过户手续。一审法院认定事实：1.601号房屋为李志强购买取得，开发商（出卖人）为阳光壹佰公司；2003年9月12日，阳光壹佰公司向李志强出具发票，载明该房产价款为308718.50元。2006年9月22日进行了所有权登记，取得了济房权证槐字第××号《房屋所有权证》。该证载明所有权人为李志强，建筑面积为116.96平方米，规划用途为住宅。该证中还载明房屋设定有抵押，权利人为济南市商业银行无影潭支行，权利价值为52万元，设定日期为2008年3月7日，约定期限为2013年3月7日。2009年3月11日该601号房屋的抵押权利人济南市商业银行无影潭支行出具《证明》，内容为“截至2009年3月10日，李志强在我行贷款余额为0”。2.李志强为购买该601号房屋，于2003年3月31日办理了公积金贷款，金额为15万元，期限为15年，其于2018年3月31日还清以上贷款。中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行于2018年3月31日对此出具《贷款还清证明》。3.李志强曾就601号房屋的市场价值委托山东新永基房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2006年7月17日出具《评估报告书》，评估结果为该601号房屋在2006年7月17日的评估总值为600000元。4.2007年1月27日，李志强作为甲方、出租方，尹克作为乙方、承租方，济南阳光天元房地产经纪有限公司（以下简称阳光天元公司）作为丙方、见证方签订《房屋租赁合同》。合同载明：一、甲方出租给乙方的房屋位于济南市槐荫区，建筑面积118平方米。二、该房屋租赁期共6个月，自2007年1月28日至2007年7月27日，……。三、该房屋租赁费为2700元/月，租金总额为16200元，房屋租金支付方式为季付。……李志强在该合同的尾部甲方处签名，乙方处由尹克在委托代理人处签名，并在乙方处署名“赵建国”，丙方处加盖阳光天元公司中介服务专用章。同日，李志强作为甲方与乙方阳光天元公司签订《佣金确认单》，载明客户姓名为李志强，成交物业为601号房屋，交易为出租，成交金额为2700元，佣金金额为1350元，支付日期为2007年1月27日。以上《房屋租赁合同》签订后，赵建国居住、使用租赁房屋至今，并交纳了供暖、水、电等相应费用。5.2007年4月6日，赵建国通过中国农业银行账户向李志强转账支付15万元。李志强确认收到该款项，并确认赵建国另行向其支付35万元，其共收到赵建国支付的款项50万元。6.2011年2月18日，李志强之妻王跃霞从601号房屋里取走吸尘器、花瓶，其就此出具收条，写明“吸尘器、花瓶已拿走”。7.2017年12月5日，李志强以其自己为原告、赵建国为被告撰写起诉状，诉讼请求为要求判令赵建国立即腾空房屋（即601号房屋）并移交给李志强。其在事实和理由部分陈述：2007年1月27日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的601号房屋（房产证记载位置：阳光100国际新城一期10号楼3－601室）一套，租赁6个月，自2007年1月28日至2007年7月27日，租金2700元/月，合计租赁16200元。原告依约将房屋及屋内电器等生活设施移交给被告租赁使用，但被告仅支付1个月的租金2700元，之后至今的租金一直未支付。后原告出国去加拿大，在加拿大生活近十年。期间原被告双方未续签书面租赁合同，但被告一直实际占有、使用上述房屋，且未支付租金。原告回国后，多次与被告联系，通知其解除租赁关系并收回房屋，要求被告腾空房屋并移交给原告以及支付欠付的租金，但被告均以各种理由推脱、拒绝。为维护原告的合法权益，提起诉讼。一审法院于2018年1月25日对该案立案，并定于2018年3月6日上午开庭审理。后李志强于当日申请撤诉，一审法院作出裁定，准许其撤回了起诉。8.赵建国在本案诉讼中说明与李志强签订《房屋租赁合同》后交了5000元，扣除中介方的保证金以后，只交了一个月的租金即2700元，不到一个月李志强说卖房子，其向李志强支付了50万元购房款。李志强确认赵建国在与其签订《房屋租赁合同》后交了一个月房租数额的押金，又交了一个月房租，后来其再向赵建国要房租，赵建国光让其等着。其确认在2007年收到了赵建国支付的50万元（包括2007年4月6日转账支付的15万元），但其否认与赵建国之间存在房屋买卖关系，否认该50万元为购房款，其主张该50万元为其向赵建国的借款，并称与赵建国协商过该借款抵房租。一审法院认为，601号房屋为李志强所有，其与赵建国于2007年1月建立租赁合同关系，此后不久赵建国向李志强支付了50万元款项，以上事实双方当事人无异议。本案中双方争议的焦点在于赵建国向李志强支付50万元款项的性质及用途，对此款项性质及用途的认定，关系到赵建国与李志强之间就601号房屋关系的认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，该规定通常被称为民事诉讼中的“谁主张、谁举证”原则。具体到本案中，赵建国主张其就601号房屋与李志强之间建立了买卖关系，应当提供证据。其在本案中提供的证据主要为向李志强支付的款项50万元及其他相应辅助证据，最主要的证据为其向李志强支付的款项50万元。另一方面，李志强确实收到了赵建国支付的50万元款项，其在否认与赵建国之间存在601号房屋买卖关系的情形下也应当就收到该款项的性质及用途提供证据，以支持其所称的借款事实。一审法院综合认定后采信赵建国的主张，确认双方之间就601号房屋先是建立了房屋租赁关系，后转变为房屋买卖关系。理由在于：1.601号房屋由李志强于2002年购买，2006年进行了所有权登记。李志强购买该处房产支付的价款为308718.50元。仅从购房款数额来看，认定李志强在购买房屋后5年左右的时间以50万元的价格出售具有一定的合理性。李志强于2006年7月委托山东新永基房地产评估咨询有限公司就601号房屋出具的评估报告载明评估总值为60万元，与赵建国所主张的50万元购房款存在一定差距。但评估报告一般来说是参照依据而非决定依据，买卖房屋不仅要基于房屋的基本价格，还要考虑到买卖时是否具有紧迫性、当时的房地产市场总体情况等。该评估报告出具的时间为2006年7月，与赵建国主张2007年双方之间的房屋买卖时间并不完全吻合。因此，不能简单地依评估报告载明的评估数值认定房屋买卖关系不存在。2.李志强与赵建国（由尹克经办）于2007年1月27日签订《房屋租赁合同》，后赵建国仅向李志强交纳了一个月的房屋租赁费用（2700元）。如果按李志强所述，其与赵建国之间不存在601号房屋的买卖关系，双方之间一直是房屋租赁关系。但李志强没有提供任何证据证明向赵建国主张过该601号房屋的租赁费用。由此表明李志强的主张存在着不合理之处。3.李志强确认收到了赵建国的50万元款项，但其主张该款项为向赵建国的借款。对其该项主张，一审法院不能采信。一是李志强未就所主张的借贷提供充分、有效的证据；二是从本案审理查明事实来看，李志强与赵建国之间原无关联，仅仅是在2007年1月通过601号房屋的租赁才建立关系，双方之间并未形成长期稳定、高度信任的密切联系。在此情形下，赵建国在没有任何保证措施的前提下向仅仅是“房东”或“出租方”的李志强出借高达50万元的借款明显不具有合理性。赵建国与李志强之间虽无书面的买卖合同或协议，但《中华人民共和国合同法》第一百三十条明确规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，依该规定，作为出卖人的李志强负有向赵建国交付房屋和协助办理该房屋所有权转移登记的义务。因601号房屋一直由赵建国占有、使用，不存在交付内容，赵建国也未就此提出诉求。房屋作为不动产，需要办理所有权转移登记，因此李志强应协助赵建国办理。但需指出，房屋所有权办理转移登记过程中，依照法律或相关规定，应当支付相应的费用（包括税、费等），该费用应由双方当事人按照法律或政策规定承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第一百零五条、第一百零八条规定，判决：一、确认赵建国与李志强就坐落于济南市槐荫区国际新城一期10号楼3-601号房屋存在买卖合同关系；二、李志强于判决生效之日起十日内协助赵建国将上述房屋的所有权转移登记至赵建国名下；转移登记期间产生的费用由双方按照规定承担。案件受理费8800元，减半收取计4400元，诉讼保全费5000元，由李志强负担。李志强不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回赵建国的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用及诉讼保全费由赵建国承担。二审法院在一审查明事实的基础上另查明，双方的短信记录显示李志强质疑赵建国要将涉案房屋挂在网上转租，赵建国予以否定。2008年2月27日和2010年10月13日，济南二十二世纪房地产评估有限公司和山东众合房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，显示2008年的评估价值是75万元、2010年的评估价值是98.81万元。从2007年至今，李志强2009年出国一个月，2011年5月至2013年7月，2013年9月至2015年9月，2016年3月至2016年10月在国外，其余时间都在国内。二审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”赵建国主张双方之间存在房屋买卖合同关系,但其提供的证据不足以证实其主张。理由如下：首先，双方在长达十余年之久并未签订房屋买卖合同并要求李志强办理房屋产权转移登记，且赵建国无证据证实其在该十余年的时间内向李志强主张过权利。赵建国主张李志强在国外生活，无法找到李志强，故无法与其签订房屋买卖合同。该主张与李志强的护照信息及2011年2月18日李志强之妻在涉案房屋中拿走部分物品的事实相矛盾，故对赵建国的该主张不予支持。其次，在双方之间的短信聊天记录中，李志强质疑赵建国将其所有的涉案房屋在网上予以转租时，赵建国否认从事该行为，但并未对李志强所称的“我房子”予以反驳，说明赵建国并不否认涉案房屋属于李志强所有。最后，李志强为抵押贷款，于2008年2月27日、2010年10月13日对涉案房屋进行评估，评估公司进行了实地勘察，评估报告中均显示各个房屋的装修情况。如涉案房屋已经售予赵建国，赵建国允许评估公司实地勘察后将涉案房屋为李志强抵押贷款，不符合日常生活经验法则。综上，赵建国提供的证据不足以证实双方存在房屋买卖合同关系，故对赵建国的主张不予支持。一审法院判决欠当，予以纠正。综上所述，李志强上诉请求成立，予以支持。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2064号民事判决；二、驳回赵建国的诉讼请求。一审案件受理费8800元，减半收取4400元，诉讼保全费5000元，二审受理费8800元，均由赵建国负担。围绕再审请求，赵建国提交了王志亮的书面证言；李志强提交了病历、医疗费发票、银行流水、还款凭证及抵押贷款合同。本院再审认为，本案争议的焦点问题是赵建国与李志强之间是否就601号房屋存在买卖合同关系。对此，本院分析如下：1.本案一审时，李志强明确认可收到赵建国通过中国农业银行账户向其转账支付的15万元，并确认赵建国另行向其支付35万元，其共收到赵建国支付的款项50万元。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。故本院对李志强收到赵建国50万元这一事实予以确认。李志强再审提交的证据均不足以否定上述事实，本院不予采信。2.赵建国与李志强系通过房屋租赁相识，之前二人并无交织，相对于2007年的收入和物价水平而言，50万元是一笔较大数额的款项，在没有任何担保的情况下，李志强主张该笔款项系向赵建国的借款以及用该笔款项抵顶房租与常理不符，且无相应证据予以证明，对其该项主张本院难以采信。3.租赁合同签订后，赵建国仅向李志强支付了租房押金及一个月房租，之后再未向李志强支付过房租，李志强亦未要求赵建国支付，上述事实有违正常的房屋租赁关系。4.房屋实际成交价格受成交背景、卖方主观意志等多种因素影响，与评估价格不一致是正常现象，2006年7月涉案601号房屋的评估价值虽为60万元，但涉案房屋的产权证上也记载房屋设有抵押，权利价值为52万元，设定日期为2008年3月7日，该日期明显要晚于赵建国的付款日期。故本院认为2007年赵建国支付给李志强的50万元与涉案房屋当时的实际价值基本吻合，并不存在畸高或畸低等不合理情形。综合以上分析，本院认为，赵建国支付给李志强的50万元应认定为购房款而非借款，一审法院认定赵建国与李志强就601号房屋系先租后买更加符合实际，一审判决确认赵建国与李志强存在房屋买卖合同关系，李志强应协助赵建国将601号房屋所有权转移登记至赵建国名下并无不当。至于转移登记费用，则属于转移登记过程中必然产生的支出，一审法院一并予以判决亦无不当。二审法院未对李志强收取赵建国50万元款项的性质这一关键问题作出合理解释，仅以相关佐证否定双方之间存在买卖合同关系不当，本院予以纠正。综上所述，赵建国的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终7865号民事判决；二、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2064号民事判决。一审案件受理费8800元，减半收取4400元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费8800元，均由李志强负担。审判长 张 亮审判员 马 红审判员 张秀梅二〇一九年五月二十日书记员 石 磊