江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初8051号原告：靖江市中意物业管理有限公司，统一社会信用代码9132128257949837XA，住所地靖江市春江花城门面房F30号。法定代表人：范亚锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏平，该公司员工。委托诉讼代理人：倪玲燕，江苏天地杰律师事务所律师。被告：靖江市恒天商务广场A区业主委员会，统一社会信用代码Q9932128200247410Y，住所地靖江市恒天商务广场710室。法定代表人：程明根，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陆红升，该业主委员会委员。委托诉讼代理人：方正静，江苏信义诚律师事务所律师。原告靖江市中意物业管理有限公司（以下简称中意物业公司）诉被告靖江市恒天商务广场A区业主委员会（以下简称业主委员会）为物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中意物业公司委托诉讼代理人苏平、倪玲燕，被告业主委员会法定代表人程明根及其委托诉讼代理人陆红升、方正静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中意物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依法履行职责（在两份工程签证单上业主委员会一栏加盖公章），协助原告办理恒天商务广场A区5台电梯维修工程专项维修资金的拨付手续；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年6月30日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定：被告委托原告对恒天商务广场A区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设备的运行、维修、养护和管理等，合同期三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同签订后，原告即入驻恒天商务广场A区提供物业服务。2015年11月18日，鉴于小区内电梯等公共设施、设备损坏，原、被告在小区所在靖江市滨江新区办事处江阳社区居民委员会（以下简称江阳社区居民委员会）监督下，共同向靖江市城乡和住房建设局（以下简称住建局）提出动用公共维修基金进行维修的申请，同时原告委托靖江市广厦电梯有限公司（以下简称广厦公司）对准备维修的5台电梯的费用进行了预算（该公司出具了《电梯大修预算书》），并向住建局提交了申请书及预算书。住建局下属单位靖江市物业管理业管理处（以下简称物管处）委托靖江市市场监督管理局对该预算项目及费用进行了核定审核。后，物管处委托靖江市兴诚造价事务所有限公司（以下简称兴诚公司）对上述电梯大修项目进行了工程造价预算。2015年12月13日，原告以自己名义在小区张贴了准备动用公共维修基金对小区5台电梯进行大修的公示，同时张贴了原、被告及江阳社区居委会盖章确认的《住宅专项维修资金使用申请表》。在原告向物管处提交上述公示及申请表在小区张贴的照片后，物管处于2015年12月21日在小区张贴了被告申请动用公共维修基金对5台电梯进行大修的公告，并附使用专项维修资金申请单。公告期满后，未有业主向物管处提出异议。2016年2月18日，原告按照物管处委托兴诚公司所出具的工程造价预算书确定的维修项目及造价与广厦公司签订了电梯修理合同。广厦公司在修理过程中，发现电梯还有其他项目需要修理，故对维修项目进行了增补。广厦公司修理完成后，向原告提交了两份签证单，除广厦公司及原告在签证单上盖章确认外，江阳社区居委会及物管处指定的监理单位江苏誉达工程项目管理有限公司亦在签证单上盖章确认，但因原、被告有纠纷，被告拒绝在签证单上其一栏上盖章确认，致使原告无法至物管处申领上述维修金。2018年3月27日，广厦公司将原告诉至法院，要求原告支付电梯维修款，后双方经法院主持调解，原告约期向广厦公司支付电梯维修款。被告作为恒天商务广场A区的业主委员会，在物业服务企业按程序维修该小区公共设备、设施后，负有协助物业服务企业向有关部门申请拨付住宅公共维修基金的义务，被告拒绝在签证单上盖章的行为违背了其作为业主委员会的职责。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提供了其与被告签订的《物业管理服务合同》、原、被告于2015年11月18日向住建局物管科提交的动用维修基金维修电梯等的申请书（江阳社区加盖公章）、兴诚公司出具的工程造价预算书、物业管理处公告、张贴物管处公告及恒天商务小区住宅专项维修资金使用申请表的照片（附申请表，报修人为被告，原、被告及江阳社区在申请表上加盖公章）、原告与广厦公司签订的电梯修理合同、广厦公司出具的恒天广场A区电梯整改增补项目清单、费用总单、工程签证单2份、本院（2018）苏1282民初1702号民事调解书，内容如原告所述。原告另申请物管处副主任王晓亚到庭作证，王晓亚称：动用住宅公共维修资金对物业进行维修，需先由业主或者业主委员会向物管处提出申请，并提交工程预算书，小区所在居民委员会及市场监督部门须现场查看并出具证明，我处再进行初审。业主委员会按照我处初审的价格在小区内由业主签字、公示，公示结束后我处对动用公共维修资金维修进行公告，公告结束后进行施工。施工结束后我处再根据情况进行决算，最后我处在物业服务企业或业主委员会提交相关材料后拨付专项资金。我处在收到原、被告提交的动用维修资金修理小区5台电梯的申请及广厦公司的预算书后，我处请兴诚公司审计后确定维修价格为65152元。原、被告将申请表交业主签字后，我处将公告交由原、被告进行公示，后来原告将公示的照片给了我处。签订修理合同不需要再报告我处，但修理过程的监理单位由我处指定。原告与广厦公司签订修理合同进行修理没有报告我处。修理结束后，要报送修理合同、签证单、业主签字或加盖业主委员会印章，我处再进行决算审计，然后拨付资金。原、被告目前还未将本案所涉电梯大修资料报送我处，我处无法进行审计拨付。王晓亚向本院提供了原、被告向物管处提交的电梯大修预算书（广厦公司编制，市场监督管理局进行审核）、原告向物管处出具的承诺书（承诺业主意见及签字真实）、原告制作的公示及张贴在小区的照片、物管处委托市监督管理局对小区5台电梯预算进行审核的委托书、被告作为报修人提交的住宅专项维修资金使用申请表（与原告提供的相同）。被告业主委员会辩称：原、被告于2013年6月30日签订物业管理服务合同后，入驻恒天商务广场A区提供物业服务是事实，该小区住宅专项维修资金现由住建局管理。物业管理服务合同第二条第2项明确规定，原告提供的物业管理服务包含有电梯的运行、维修、养护和管理，维修电梯是原告的职责，亦应负担相关费用；第十三条－十六条规定专项维修资金的管理由业主大会负责，经业主大会批准后由原告使用。原、被告确实向住建部门提交过大修电梯申请书，但没有进行实施，原告没有对电梯进行修理。原告提供的动用维修资金维修电梯的申请表，是由被告盖章后交由原告向业主签字，但没有三分之二业主或占使用面积三分之二业主的签字，按规定不能动用公共维修资金。对物管处的公告形式上予以认可，但内容不真实，系由原告虚构。对张贴公告及申请表照片的真实性不予认可，申请表上业主签字部分是虚假的。该公告及申请表不是被告张贴的，而且是复印件，应提供原件。对原告提供的修理合同、增项清单、签证单的真实性亦不予认可，是原告虚构的，原告并没有与广厦公司签订电梯修理合同对小区5台电梯进行维修，因为该电梯在2015年9月21日全部安检结束，11月10日复检合格，事隔三个月再大修，是不可能的，也没有修理的必要。原告为了骗取维修资金向被告谎称电梯存在问题，被告核实后及时终止了电梯大修项目，故原告要求被告配合拨付维修资金没有事实和法律依据。法院调解书的形式要件是真实的，但内容不真实，广厦公司没有为恒天商务广场A区修理过电梯，对修理费不予认可，与被告没有任何关系。如大修电梯，应该由被告与广厦电梯公司签订合同，而不是原告。原告在与被告终止服务合同时未提出电梯大修费用，而现在起诉要求被告协助拨付，超过了法律规定的诉讼时效，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告提供了小区电梯检测报告、修理费发票、维保费发票、物业管理服务合同、治安调解协议书、庭审笔录、小区面积及住房数量证明、住宅专项维修资金使用申请表（与原告提供的相同），用以证明电梯完好无须修理及申请表上业主人数或面积未达到规定要求。针对被告辩称，原告补充陈述：虽然物业管理服务合同约定小区的电梯运行、维修、养护和管理是原告的物业管理服务内容，但根据有关规定，电梯大修的费用应从公共维修资金中拨付，而不应由原告承担。原告提供的证据足以证明原告对小区5台电梯进行了维修，并支付了修理费，被告理应配合原告拨付相关费用。在原告将签证单交由被告盖章时，被告基于与原告的矛盾而拒绝盖章，而非5台电梯没有实际维修。被告对公示、公告也是明知的。本案中维修的5台电梯仅是小区部分电梯，只要按照维修涉及利害关系范围的专用部分占建筑物总面积三分之二的业主同意，而非达到全部面积三分之二的业主同意。原告的起诉没有超过诉讼时效。原、被告对双方签订物业管理服务合同后，共同向主管部门申请大修小区5台电梯的事实均无异议，本院予以认定。本案的争议焦点是原告有无与广厦公司签订修理合同对5台电梯进行维修。本院认为：原、被告签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当根据合同约定及法律规定履行各自义务。原、被告签订的物业管理服务合同第二条约定：“在物业管理管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.…。；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；一般包括电梯、天线、照明、消防、绿地、道路、路灯、池、井、非经营性车场车库、共用设备等。”，故对小共内电梯进行维修系原告提供的物业管理服务内容之一，在原、被告或小区内业主发现电梯运行不正常或损坏时，原告有义务与电梯维修单位签订修理合同，对电梯进行维修，被告辩称修理电梯必须由其与电梯修理单位签订修理合同，而原告无相关权利，与双方约定不符，对被告的该辩称不予采信。国务院发布的《物业管理条例》第五十四条第二款规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”；国家发展和改革委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、….；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护”….；《物业服务定价成本监审办法（试行）》第九条规定“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用”；建设部、财产部发布的《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”，故小区电梯维修的费用，在保修期结束后应由小区住宅专项维修资金负担，而不应由物业服务企业负担，且原、被告签订的物业管理服务合同亦未约定由原告负担，故被告辩称修理费应由原告负担，本院不予采信。恒天商务广场A区住宅专项维修资金现由住建局管理，没有划转业主大会管理，故该小区的住宅专项维修资金的使用，须按照建设部、财产部发布的《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定办理，该条规定“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关资料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位”。本案中原、被告向物管处提交动用住宅专项维修资金对小区5台电梯进行大修的申请，并提交申请书、预算书、申请表，物管处经审核后将维修内容、费用及分摊方式在小区内进行公告，在公告期间内物管处未收到业主提出的异议后，原告与广厦公司签订修理合同，系其根据上述规定程序第三项履行其职责，亦是履行与被告签订的物业管理服务合同义务。原、被告提交的维修申请是否符合上述规定第二项，不是本院民事审理过程中审查的范围，被告对此有关抗辩本院不予理涉。原告为证明其对5台电梯进行了修理，除提供了其与修理单位广厦公司签订的修理合同外，还提供了由恒天商务广场A区所在江阳社区及物管处指定的监理单位盖章确认的签证单；本院在审理广厦公司起诉要求原告支付本案所涉电梯修理费的案件过程中，亦确认广厦公司为恒天商务广场A区修理了5台电梯及相关费用，故本院认定原告主张修理电梯的事实成立。被告辩称原告虚构修理事实，但未提供足以相反的证据推翻，故对其辩称不予采信。原告在聘请广厦公司修理了恒天商务广场A区5台电梯后，向物管处提交相关材料，申请列支修理费，系其按照上述规定程序第四项行事，被告作为恒天商务广场A区的业主委员会，在签证单上业主委员会一栏加盖其印章，配合原告向有关部门申请列支，系其履行与原告签订的物业管理服务合同应尽之义务，故原告的诉讼请求应予支持。广厦公司出具签证单在2016年7月25日，原告在2018年12月诉至本院要求被告在签订单上加盖印章，未超过法律规定的诉讼时效，被告有关原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，与法律规定不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定判决如下：被告靖江市恒天商务广场A区业主委员会在判决发生法律效力之日起10日内在原告靖江市中意物业管理有限公司提供的江苏广厦电梯有限公司出具的两份工程签证单上“业主委员会”一栏加盖其公章，协助原告办理恒天商务广场A区5台电梯维修工程专项维修资金的拨付手续。案件受理费100元，由被告靖江市恒天商务广场A区业主委员会负担。原告靖江市中意物业管理有限公司向本院交纳的受理费842元由本院退回，被告靖江市恒天商务广场A区业主委员会负担的上述受理费在判决发生法律效力后10日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  缪培红人民陪审员  刘泽伟人民陪审员  陶 怡二〇一九年五月二十二日书 记 员  赵亚波附：本判决援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。