贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔民初220号 原告：贵州妍绮房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道城北新区腾宇广场。统一社会信用代码：91522731073871181B。 法定代表人：王妍霁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗书键，江西五云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟公化，北京中银律师事务所律师。 被告：惠水县国土资源局，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县涟江街道建设东路。统一社会信用代码：115227317553969206。 负责人：余德恩，该局局长。 委托诉讼代理人：汪国庆，贵州匠心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：禹龙国，贵州匠心律师事务所律师。 原告贵州妍绮房地产开发有限公司（以下简称妍绮公司）与被告惠水县国土资源局（以下简称惠水县国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告妍绮公司委托诉讼代理人罗书键、迟公化，被告惠水国土局委托诉讼代理人汪国庆、禹龙国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告妍绮公司向本院起诉请求：1.撤销原告与被告签订的以下合同：（1）于2013年8月7日签订的关于“惠水县城北中央商务区城市综合体项目1、2号《国有建设用地使用权出让合同》；（2）于2014年4月29日签订的关于“惠水县城北中央商务区城市综合体项目2号（南）、4号（东）地块”的《国有建设用地使用权出让合同》；（3）于2014年4月29日签订的关于“惠水县城北中央商务区城市综合体项目3号（东）地块”的《国有建设用地使用权出让合同》。2.判令被告退还原告已经缴纳的国有建设用地使用权出让价款共10204万元，并支付利息。3.判令被告赔偿原告的其他投入的损失53557672.08元。4.判令被告赔偿原告除腾宇广场3-7号楼外的一切投入的预期收益，按年15%的利润率计算为52510268.12元。5.判令被告赔偿原告腾宇广场3-7号楼未售出部分的收益58754750元。6、以上各项总计284565878.35元。7、被告承担本案的所有诉讼费用。2018年12月28日，双方就部分诉讼请求达成和解协议，同时妍绮公司撤回了部分诉讼，撤回的诉讼请求包括：1.第4项诉讼请求其他投入资金的收益；2.第5项诉讼请求。之后妍绮公司就尚需处理的诉讼请求明确为：1.请求被告支付土地出让价款的利息：（1）自2013年7月17日起，至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率，支付以5840.309万元（扣除腾宇广场3-7号楼对应的土地出让金1379.6910万元）为基数计算的利息；（2）自2013年8月5日起，至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率，支付以1801万元为基数计算的利息。（3）自2014年4月21日起，至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率，支付以1183万元为基数计算的利息。2.请求被告支付投入国有建设用地使用权出让价款的资金的收益，以8824.3090万元为基数（土地出让金总价款10204万元，扣除腾宇广场3-7号楼所对应的土地出让金1379.6910万元），从2013年8月25日起，按年15%的利润率计算。3.请求被告支付人工及办公经费损失800万元。4.请求被告承担本案诉讼费用。 主要事实及理由： 2013年7月，惠水县人民政府通过招商引资的方式，引进原告为“惠水县城北新区中央核心区城市综合体及配套地产开发项目”的投资者，并将配套地产开发项目的地块以“化整为零”的方式逐步出让给原告。2013年8月、2014年4月，原告先后通过挂牌程序竞得了“惠水县城北中央商务区城市综合体项目1、2号地块”、“2号（南）、4号（东）地块”、3号（东）地块的国有建设用地使用权，并先后与被告签订了关于上述地块的三份《国有建设用地使用权出让合同》。2013年10月、2014年6月，原告取得了部分地块的国有土地使用权证：惠国用（2013）第A-217号、惠国用（2014）第A-092号、惠国用（2014）第A-093号。之后，原告开始在取得的地块上进行房地产开发，缴纳了国有建设用地使用权出让价款，并投入了设计费、广告费等大量的资金。目前，原告已在1号地块的部分土地上开工建成了腾宇广场3-7号楼。但在2016年6月，原告得知，涉案的项目用地竟然未经土地征收、农用地转用审批，涉嫌违法批地。现在，原告的房地产开发已无法继续进行下去。原告认为，被告将违法用地当作正规用地出让，隐瞒了土地的真实性质，已构成欺诈，因此，根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定，恳请贵院撤销相关《国有建设用地使用权出让合同》，并判令被告赔偿原告的一切损失。 被告惠水县国土局针对妍绮公司最终调整后的诉讼请求，答辩认为：一、被告已将涉案用地交由妍绮公司开发和使用，但最终影响项目开发的原因系涉案合同约定的土地未办理农用地转用审批手续，被上级国土部门查处。因此，本案涉案《国有建设用地使用权出让合同》因未获得批准而无效。二、惠水县国土局在本案中不存在欺诈行为，妍绮公司在项目投资时应当知道涉案用地未办理批准的事实。对于妍绮公司已经开发的土地对应的出让金，妍绮公司已通过开发销售房屋获得收益，不存在损失问题。对于未开发部分土地对应的已经缴纳的出让金，按照银行同期基准贷款利率计算损失予以认可，但双方均存在过错，双方应共同承担该部分损失。三、关于人工及办公经费800万元。1.妍绮公司提供的证据无法印证该部分诉请。2.妍绮公司的人工及办公经费已经通过其他途径获得收益或补偿，不应另行补偿。原告的投入主要系开发腾宇广场3-7号楼以及对3-7号楼以外的地块附属设施进行施工而产生。对于3-7号楼部分，原告已经通过销售方式获得收益，剩余极小部分未销售的，也在诉讼过程中与第三方达成销售的协议，因此，该部分人工投入已经通过开发的房屋销售进行收回；对于3-7号楼以外地块的附属设施投入，双方已经达成调解协议，对附属设施通过评估后进行了补偿，因此已经涵盖了人工及办公经费。四、关于未开发地块对应的已经缴纳的土地出让金8824.3090万元按照年15%支付预期收益的问题。1.若作为损失，妍绮公司已主张资金占用损失，属于重复的诉讼请求；若作为间接损失，亦无法律依据。2.若作为可期待利益，因合同无效，不存在可期待利益的基础。3.因合同无效，也不能适用违约责任条款。4.即使合同有效，日千分之一的违约金也过高，不能适用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 针对双方当事人对真实性不持异议，仅对证明目的、关联性不予认可的证据，因不影响案件事实的认定，本院作为认定本案事实的依据。 针对惠水县国土局不予认可的妍绮公司提供的工资表及劳动合同，妍绮公司提供了证据原件，惠水县国土局虽对真实性不予认可，但也未提供充分证据予以反驳，故本院予以采信。对于妍绮公司提供的《关于审计报告的说明》，系妍绮公司单方作出，本院不予采信。 根据当事人提交的证据以及庭审陈述等，本院查明如下案件事实： 2013年7月15日，惠水县人民政府（甲方）与采禾创新集团有限公司（乙方）（后更名为采禾控股集团有限公司）签订《惠水县城北新区中央商务区城市综合体（城北新区中央核心区城市综合体）及配套地产开发项目投资协议书》，主要约定：甲方通过招商引资引进投资者建设惠水县城北新区中央商务区综合体项目，项目投资概算约贰拾亿元人民币，城市综合体建设用地面积40亩左右，包含四星级酒店、商务中心、商业、餐饮、高档住宅等。还约定乙方在甲方所在地投资注册设立具有独立法人资格的项目开发公司，法定代表人由乙方指派。公司成立后，享有和承担本协议所约定的全部权利和义务，乙方认可该公司行为可完全代表乙方。根据招商协议的约定，采禾控股集团有限公司于2013年8月5日，在惠水县投资注册成立了妍绮公司，并函告惠水县人民政府：案涉项目所有投资均由妍绮公司投资，并由妍绮公司行使、实施招商协议约定的全部内容，独立享有和承担招商协议约定的全部权利和义务。 2013年8月7日，妍绮公司与惠水县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为惠水县城北中央商务区城市综合体项目1、2号地块，出让宗地面积为126599平方米，出让价款为人民币18041.8万元。2014年4月29日，双方再次签订两份国有建设用地使用权出让合同，一份约定出让宗地编号为惠水县城北中央商务区城市综合体项目2号（南）、4号（东）地块，出让宗地面积为57963平方米，价款为人民币1740万元。另一份约定出让宗地编号为惠水县城北中央商务区城市综合体项目3号（东）地块，出让宗地面积为40200平方米，价款为人民币438万元。 2014年3月17日，妍绮公司缴纳城北综合体1、2号地块保证金7220万元。2013年8月5日，妍绮公司向惠水县国土局支付1801万元土地出让款。2014年4月21日，妍绮公司缴纳城北中央商务区城市综合体2、3、4号地块保证金1183万元。以上共计10204万元。在诉讼中，双方确认已开发的腾宇广场3-7号楼所占用地对应的土地出让价款为1379.6910万元。另外，妍绮公司还缴纳了相关契税、土地使用税等。 2013年10月30日，妍琦公司获得62330.28㎡土地的国有土地使用权证。2014年6月19日，妍绮公司获得20963㎡、18442㎡土地的国有土地使用权证。2014年3月7日，案涉三宗地块取得规划设计条件通知书。 2014年5月21日、2014年6月12日，腾宇广场一期(A区1#、2#、3#、4#、5#楼及地下车库)、二期(A区6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、B区15#楼)项目分别在惠水县发展和改革局备案。2014年6月4日，腾宇广场取得建设用地规划许可证。2014年11月11日，腾宇广场3#、4#、5#、6#、7#楼取得建设工程规划许可证。2014年12月29日，腾宇广场3-7号楼及地下车库取得建设工程施工许可证。2015年1月21日，腾宇广场3-7号楼取得商品房预售许可证。 妍绮公司为开发建设案涉城市综合体项目，修建了腾宇广场3-7号楼，围墙、工程部办公室、售楼部、售楼部水景及道路工程、接待中心及样板房、简易房、活动板房等。腾宇广场3-7号楼部分住宅、商业已经对外销售。 2016年11月22日，惠水县国土局发出《关于注销国有土地使用证的通知》（惠国土资〔2016〕94号），主要内容：“你公司办理的国有土地使用证，因违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，2016年6月被黔南州国土资源局立案查处。该局调查后，2016年6月12日下达了《黔南州国土资源局行政处理决定书》，责令惠水县人民政府注销三个国有土地使用证，并在6个月内依法收回非法批准使用的土地。2016年10月21日，惠水县人民政府行文批复同意收回城北新区中央商务区城市综合体土地，根据《土地登记办法》相关规定，经研究，我局决定注销你公司上述3个国有土地使用证，现通知你公司3日内将惠国用（2013）第A-217号、惠国用（2014）第A-092号、惠国用（2014）第A-093号国有土地使用证交回我局并办理注销登记，逾期不办理注销登记我局将进行公告注销。” 因损失赔偿等问题，原被告双方未达成一致，原告遂提起本案诉讼。 本案诉讼过程中，双方当事人就解除案涉三份《国有土地使用权出让合同》、土地出让金本金的返还、腾宇广场3-7号楼占地以外争议地块上的其他投入损失、妍绮公司已经缴纳的土地使用税、契税等问题达成了和解协议，并请求本院予以确认，本院经审查，进行了确认，出具了（2016）黔民初220号民事调解书。 另，经妍绮公司委托，贵州亚信会计师事务所有限公司于2019年1月15日出具亚会审字[2019]第001号《审计报告》，载明：根据相关账簿及凭证，妍绮公司2013年10月至2018年12月期间发生的费用：工资及奖金4945930.34元；职工福利费372239.60元；办公费749704.39元；差旅费670253.10元；业务招待费522264.64元；汽车费用899851.16元；水电费1347757.82元；咨询服务、年检审计、评估费734979.00元。其中，工资及奖金：2013年10-12月232887.00元，2014年度1364569.00元，2015年度1013768.34元，2016年度1339075.00元，2017年度696578.00元，2018年度299053.00元……。 综合双方的诉辩主张，归纳本案现尚需审理的问题为：（一）案涉三份国有建设用地使用权出让合同的效力；（二）已付土地出让价款的利息及预期收益；（三）人工费及其他办公经费。 （一）关于案涉三份国有建设用地使用权出让合同的效力问题 惠水县国土局答辩主张其与妍绮公司签订的三份国有建设用地使用权出让合同，因合同约定的土地未办理农用地转用审批手续而无效。 本院认为本案案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性效力性规定，应为合法有效的合同。理由如下：第一，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”但该规定属于行政管理性规定，并非效力性规定，未办理农用地转用审批手续，并不当然导致国有土地出让合同无效,而是导致土地不能交付，属于合同不能履行，因此并非构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”几种事由。第二，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定“土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。”本案中，妍绮公司与惠水县国土局双方当事人在本院已确认的和解协议中，已一致同意解除了案涉三份建设用地使用权出让合同。综上，惠水县国土局抗辩主张案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》无效，无法律和事实依据，本院不予支持。 （二）关于已付土地出让价款利息及预期收益的问题 首先，关于妍绮公司主张的土地出让价款利息问题。妍绮公司与惠水县国土局在和解协议中，确认已支付土地出让价款总计10204万元，其中已开发的腾宇广场3-7号楼对应的土地出让价款为1379.6910万元。对于除腾宇广场3-7号楼对应的土地出让金以外的土地出让金，本院认为惠水县国土局应当向妍绮公司支付相应的利息。理由如下：第一，妍绮公司与惠水县国土局庭外和解中，已经同意解除双方签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》，惠水县国土局收回相应的土地，并向妍绮公司退还相应的土地出让金。惠水县国土局收取土地出让金已无法律基础，妍绮公司之前缴纳的土地出让金势必会产生相应的资金占用损失。第二，案涉《国有建设用地使用权出让合同》之所以解除，原因在于案涉土地未办理农用地转用审批手续，而该手续办理的责任主体为惠水县国土局，而非妍绮公司，因此惠水县国土局应承担相应的责任。第三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”妍绮公司支付土地出让价款的损失一般为银行贷款利息，妍绮公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从支付之日计算资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，惠水县国土局应当向妍绮公司支付的资金占用费为：1.以5840.309万元[7220万元-1379.6910万元（腾宇广场3-7号楼占用的土地对应的土地出让金）]为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年7月18日起计算至付清之日止；2.以1801万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年8月6日起计算至付清之日止；3.以1183万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年4月22日起计算至付清之日止。 其次，关于妍绮公司主张的按年15%的标准计算预期收益的问题。本院认为，该主张无法律及合同依据，不予支持。理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”妍绮公司与惠水县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》时，应当能预见到支付的土地出让价款相应的资金占用损失，前述已经支持。对于预期收益损失，因房地产开发属于市场经营活动，存在管理、市场经济等各种不确定的因素或风险，并不必然获得盈利，也可能发生亏损的后果，因此不属于订立合同时能够预见到的损失。第二，妍绮公司与惠水县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中亦未约定预期收益的内容，因此妍绮公司该请求并无合同依据。 （三）关于人工及办公经费的问题 关于人工及办公经费，扣除腾宇广场3-7号楼所占的比例外，妍绮公司仍主张800万元。惠水县国土局抗辩认为，不应支持该诉请。理由：1.妍绮公司提供的证据无法印证该部分诉请。2.对于3-7号楼部分的人工投入已经通过开发的房屋销售进行收回；对于3-7号楼以外地块的附属设施投入，双方已经达成调解协议，对附属设施通过评估后进行了补偿，因此已经涵盖了人工及办公经费。 本院认为，第一，妍绮公司在开发腾宇广场3-7号楼及修建腾宇广场3-7号楼以外地块的附属设施的过程中，势必要发放员工工资、亦会产生一定的办公经费。第二，本案诉讼中，妍绮公司已经放弃对腾宇广场3-7号楼部分对应的人工及办公经费的请求，本院不再审查。第三，关于腾宇广场3-7号楼以外地块的人工及办公经费，双方已经达成的调解协议第三条约定的其他投入损失包括：1#、2#地块设计、地勘、1#地块土方开挖、售楼部三楼土建、售房部、售房部周边水景及道路、接待中心及样板房、附属物及围墙等工程的价款以及广告费的投入，并未包括人工及办公费用，因此，惠水县国土局应当赔偿此部分损失。第四，关于损失的金额。1.妍绮公司提供了人员工资表及劳动合同，并提供了其委托贵州亚信会计师事务所有限公司出具的《审计报告》，该《审计报告》虽是单方委托中介机构作出的审计，但该机构具有相应的审计资质，惠水县国土局亦未提供充分的证据证明该审计报告的意见不正确，因此，本院认为该《审计报告》的意见中工资及奖金部分可以作为认定妍绮公司人工费损失的参考依据。2.对于《审计报告》中其余职工福利费、办公费等费用，妍绮公司仅提供了审计机构的计算底稿，并未提供相应的凭证等予以佐证，故对于妍绮公司主张的除人员工资外的其他损失，因证据不足，本院不予支持。3.惠水县国土局已于2016年11月22日作出注销案涉国有土地使用证的通知，此时妍绮公司已知晓案涉土地证要被注销，之后妍绮公司就不应再在案涉土地上进行项目开发，相应的人员应及时解除劳动关系。结合妍绮公司提供的劳动合同中第八章第2条“甲方依法裁员应提前30天以书面形式通知乙方”的内容，本院确定1个月为妍绮公司处理后续事宜的时间。故损失计算时间应从项目开发之初即2013年10月开始计算至惠水县国土局通知注销国有土地使用证之后一个月即2016年12月止。4.因腾宇广场3-7号楼已开发并销售部分，未售部分的损失，妍琦公司在本案中也已撤回相应诉请，故应扣除腾宇广场3-7号楼占地面积对应的比例。本院认为，妍绮公司主要修建了腾宇广场3-7号楼项目，其他投入的仅为1#、2#地块设计、地勘、1#地块土方开挖、售楼部三楼土建、售房部、售房部周边水景及道路、接待中心及样板房、附属物及围墙等，投入的人工及办公经费势必主要用于开发腾宇广场3-7号楼，用于腾宇广场3-7号楼之外的部分较少，本院酌情按10%计算。综上，参照贵州亚信会计师事务所有限公司出具的《审计报告》的意见，认定妍绮公司人工工资损失金额为：（2013年10-12月232887.00＋2014年度1364569.00＋2015年度1013768.34＋2016年度1339075.00）×10%＝395029.93元。 综上，经原被告双方当事人和解及原告妍绮公司撤回部分诉讼请求后剩余的诉请，部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定(2008修正)》第十七条第一款规定，判决如下： 一、惠水县国土资源局于本判决生效之日起三十日内向贵州妍绮房地产开发有限公司支付土地出让价款的资金占用费：1.以5840.309万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2013年7月18日起计算至付清之日止；2.以1801万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2013年8月6日起计算至付清之日止；3.以1183万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2014年4月22日起计算至付清之日止； 二、惠水县国土资源局于本判决生效之日起三十日内向贵州妍绮房地产开发有限公司支付人工工资损失395029.934元； 三、驳回贵州妍绮房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 关于案件受理费，本案调解部分涉及的标的额为147597672.08元，所对应的案件受理费，在本院出具的（2016）黔民初220号民事调解书中已处理。本案判决部分涉及的标的额62290327.92元所对应的案件审理费323880元，由贵州妍绮房产开发有限公司负担181373元，由惠水县国土资源局负担142507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  贾鸿雁 审判员  李 婕 审判员  陈 荣 二〇一九年五月九日 书记员  陈佳俊