湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初725号 原告：李虹靓，女，汉族，1997年8月18日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融厦律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。 法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓文钦，上海协力（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂芳芳，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。 被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。 负责人：李传玉，总经理。 委托诉讼代理人：彭湘峰，男，1989年4月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。 原告李虹靓诉被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。原告李虹靓的委托诉讼代理人罗胜芳，被告万达公司的委托诉讼代理人卓文钦、聂芳芳，被告万象美公司的委托诉讼代理人彭湘峰到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李虹靓向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期修复原告所购买的商品房住宅厨房窗户漏水、次卧飘窗漏水、卫生间渗水问题；2、判令被告对原告房屋防渗漏的保修期限自修复之日起重新计算；3、判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失79.4万元（自2013年12月至2016年8月33个月，按每月18000元计算的租金损失59.4万元，自行修复的装修费损失20万元），自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准赔偿原告不能居住使用房屋的经济损失；4、由被告承担房屋维修期间（2013年12月至2016年8月）的物业管理费63625元；5、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年11月28日，原告李虹靓与被告万达公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告万达公司开发的位于长沙市开福区万达广场A区1、6栋2单元3303房屋，建筑面积266.02平方米，合同总价3737182元，该房屋为精装修住宅房。合同第九条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十七条约定：买受人所购商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《住宅质量保证书》规定的有关部位、部件保修年限分别为：屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年。被告万象美公司为物业管理单位。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2014年1月验房时，原告发现房屋存在次卧飘窗漏水、厨房漏水、卫生间渗水、主卧淋浴间渗水等多处渗漏及厨房面板断裂、客厅背景墙开裂、空调无制冷效果等质量问题，且因渗水漏水已导致房内踢脚线、墙纸、木地板变形、起泡、发霉。当时，万达物业及维修工程部承诺尽快进行维修整改。鉴于房屋严重质量瑕疵不宜居住，同时也为了便于维修，原告一家不得不推迟搬进涉案房屋居住。但被告的整改进度十分缓慢，直至2016年3月，渗漏问题才有所改善，但仍未彻底修复，而损坏的墙纸、踢脚线、木地板亦未作处理。鉴于被告长时间拖延维修导致原告不能正常居住使用涉案房屋，原告无奈只得对受损的墙纸、踢脚线、木地板另外请人进行修复，为此花费近20余万元。2016年8月底，原告及家人搬进涉案房屋居住。由于此前的渗漏问题并未完全修复，次卧飘窗、厨房窗户、卫生间渗漏问题仍然时有出现，虽然物业有安排维修但至今仍未妥善解决。原告为自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告长沙开福万达广场投资有限公司辩称：一、被告已按合同约定向原告交付质量合格的房屋，对在质保期内发生的属于保修范围的质量问题按合同约定承担维修义务。本案涉案房屋已于2013年11月26日通过竣工验收备案，符合合同约定的交房条件，不存在《合同补充协议》第5条第2款约定的严重影响房屋正常使用的情形。另根据该条第4款的约定，产生质量问题应经房屋所在地建设主管部门指定具有鉴定资质的机构鉴定，即便原告所主张的部分质量问题真实存在，也应按照约定先申请鉴定证明涉案房屋确有质量问题，然后由被告对在质保期内发生的属于保修范围的质量问题按照合同约定承担维修义务；二、原告主张房屋闲置费等经济损失没有事实及法律依据。理由如下：首先，根据合同约定，原告只能就因房屋质量问题造成的直接损失要求赔偿,而房屋闲置费属于间接损失不在赔偿之列。其次，原告未提供证据证明已发生的质量问题会影响到全屋使用，从而需在外租房居住。最后，若原告确实存在损失，应当提供证明其损失情况的证据，例如维修项目、租赁协议及各种费用的支出凭证或流水，否则应承担举证不能的后果；三、原告主张的由被告承担物业费没有事实及法律依据。该案系因房屋质量问题产生的房屋买卖合同纠纷，而物业费基于原告与物业公司签订的物业服务合同，物业公司根据物业服务合同提供服务，原告支付相应费用。该费用是否产生与本案没有必然联系；四、原告主张房屋保修期重新计算的诉请没有法律依据。根据《住宅质量保证书》，房屋自2013年11月26日开始计算保修期，此后双方也未对保修期延长做出重新约定，原告诉请的维修内容已过质保期，被告对此无需承担维修责任。 被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司辩称，物业公司与原告之间系属物业服务合同关系，而原告因房屋出现质量问题提起本案诉讼，两者不属于同一法律关系，我公司无需对因房屋质量问题造成的损失向原告承担赔偿责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月28日，原告李虹靓（乙方、买受人）、被告万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区中山路589号第A区1、6栋2单元33层3303号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积266.02㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为14048.50元/㎡,总房价3737182元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。被告万达公司作为建设单位、被告万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向原告出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、卫生洁具等2年。 合同签订后，原告李虹靓依约向被告万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2014年1月28日原告办理了收房手续。房屋验收时，原告李虹靓发现涉案房屋存在多处质量问题，并在房屋验收单中注明：1、次卧飘窗漏水，造成墙纸、木地板发霉；2、客厅背景墙开裂，厨房台面板断裂、厨房窗户漏水；3、卫生间渗水、墙纸踢脚线发霉、木地板发霉；4、主卧淋浴间渗水、墙纸踢脚线发霉、木地板发霉；5、客厅、餐厅大理石变色，有白色痕迹；6、保姆房空调无法开启。案外人李亮及被告万象美公司经办人徐袁共同在验收单上签字。 原告提交了《请求尽快彻底修复房屋渗漏问题的报告》，载明自2013年底交房时即发现涉案房屋存在飘窗漏水、厨房漏水、卫生间渗水、主卧淋浴间渗水等多处渗漏及厨房面板断裂、客厅背景墙开裂、空调无制冷效果等质量问题，且因渗水漏水已导致房内踢脚线、墙纸、木地板变形、起泡、发霉。2016年3月，渗漏问题经过多次反复维修处理有所改善，但仍然存在渗漏，损坏的墙纸、踢脚线、木地板仍未作处理，原告决定另外请人进行修复，为更换墙纸、踢脚线、木地板花费近20余万元。2016年8月底修复完毕后，原告及家人搬进涉案房屋进行居住。被告万象美物业公司工作人员李桔、徐袁、戴科等在报告上注明“情况属实”并签名。 入住后，原告发现房屋仍存在部分质量问题。2018年12月3日，原告李虹靓与被告万达公司达成《长沙开福万达公馆1栋2单元3303房维修协议》，协议约定：根据长沙开福万达公馆1栋2单元3303业主报修的厨房窗户漏水、次卧飘窗漏水、卫生间渗水工程遗留问题，万达工程部门拟定的维修方案为：1、厨房窗户漏水、次卧飘窗漏水需重新做防水处理，并对漏水部位室内墙、壁受损处进行恢复；2、卫生间渗水、防水重新处理；3、对维修更换部位的质保期进行顺延2年。业主同意按此维修方案进行维修并签字确认。 诉讼过程中，被告万达公司对涉案房屋进行了整改维修，原告确认，除次卧飘窗漏水问题外，其他所诉质量问题已经解决。 另，《关于万达公馆1栋2单元3303房燃气使用情况的证明》显示，从2013年12月18日开通至2016年8月30日，该户共使用燃气为0立方。涉案房屋水费缴纳明细显示，原告于2016年10月首次缴纳水费1000元。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《请求尽快彻底修复房屋渗漏问题的报告》、《长沙开福万达公馆1栋工程遗留汇总表》、《维修协议》、《关于万达公馆1栋2单元3303房燃气使用情况的证明》、现场照片、物业费缴费通知单、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告李虹靓与被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、被告是否应承担继续维修义务，维修质保期是否顺延；二、原告的损失范围；三、责任主体。对此，本案评析如下： 一、被告是否应承担继续维修义务，维修质保期是否顺延。原告诉请要求被告对房屋厨房窗户漏水、次卧飘窗漏水、卫生间渗水问题继续履行维修义务，被告主张对于维修内容中已过质保期的部分无需承担维修责任。根据双方签订的《住宅质量保证书》，“屋面防水、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏”的保修年限为5年”。《住宅质量保证书》载明质保起算时间为2013年11月26日，即涉案房屋渗漏保修期限为不迟于2018年11月26日。被告万象美物业公司工作人员李桔、戴科、徐袁分别于2018年9月18日、2018年11月14日在原告提请的《请求尽快彻底修复房屋渗漏问题的报告》上注明“情况属实”并签名，可以认定原告所诉的房屋厨房漏水、次卧飘窗漏水、卫生间渗水问题均发生在质保期内，属于保修范围。诉讼过程中，被告万达公司对涉案房屋已经进行了整改维修，原告确认，除次卧飘窗漏水问题外，其他所诉质量问题均已解决。故本院对原告要求被告万达公司对次卧飘窗漏水进行维修的诉请予以支持。另，双方达成的《维修协议》中已明确对厨房窗户漏水、次卧飘窗漏水、卫生间渗水、防水等重新处理，对维修更换部位的质保期进行顺延2年。此协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按协议确定的权利义务履行。诉讼中，双方一致确认维修更换部位的质保期自维修协议签订之日重新起算2年，故上述部位自协议签订之日起（即2018年12月3日）的两年内再次发生渗漏，被告万达公司应继续承担维修义务。 二、原告的损失范围。被告万达公司辩称，《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方（被告万达公司）应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，被告无需承担赔偿责任。本院认为，合同补充协议之文本由被告万达公司提供，合同条款及内容均由被告方拟定，此条款实为格式条款，被告万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对原告主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，故对被告的答辩意见不予支持。结合原告诉请及庭审查明的事实，对原告的损失作如下认定： 1、维修费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。被告万达公司在接到报修申请后未及时进行了整改维修，已构成拖延，原告有权自行维修，以避免损失的进一步扩大，自行维修产生的维修费用及修复期间造成的其他损失应由被告万达公司承担。原告李虹靓主张因自行修复受损部位共花费20万元，但未就该笔支出提供正规发票或转账凭证，亦未申请对房屋因渗漏水而产生的修复费用进行鉴定评估，考虑到原告确已自行维修，其产生的必要费用被告应予赔偿。综合涉案房屋渗漏范围、维修受损部位、房屋面积、工价水平等，本院酌情认定维修费为5万元。 2、影响居住损失。原告主张从交房时间2013年12月至2016年8月期间，原告一直未能实际入住，产生租金损失59.4万元。本院认为，涉案房屋漏水、渗水属于严重质量问题，客观上削减了房屋的使用价值，影响到原告的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住产生的合理期间的损失，本院予以支持。但一方主张的可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽被告万达公司交付的房屋存在渗、漏水等质量问题，但原告应及时采取适当措施防止损失扩大。法律亦明确规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。该条款之规定既是买受人之权利也是义务，若买受人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在2014年1月28日收房时即已发现房屋质量问题，故本院酌情认定被告承担原告租金损失的合理期间为一年。关于租金标准，因原、被告双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，涉案房屋面积266.02平方米，本院根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定原告的租金损失确定为153227.52元（266.02平方米×48元×12月）。另，原告诉请自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准要求被告赔偿不能居住使用房屋的经济损失，因其未举证证明维修范围及程度必然影响到全屋的正常居住使用，且该笔费用未实际发生，原告可待费用实际产生后另行主张权利。 3、物业费损失。原告李虹靓作为业主在收房后应缴纳房屋物业管理费，物业管理费不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请本院不予支持。 综上，原告的各项经济损失合计203227.52元（153227.52元+50000元）。 三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系原告与被告万达公司签订，被告万达公司应对房屋的质量问题负责。被告万象美公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向原告就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对原告要求被告万象美公司承担责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决书生效之日起六十日内对原告李虹靓所有的长沙市开福区万达广场A区1、6栋2单元3303号房屋次卧飘窗漏水问题进行维修； 二、厨房窗户漏水、次卧飘窗漏水、卫生间渗水部位质保期自维修协议签订之日（即2018年12月3日）起顺延两年，两年内整改处再次出现渗漏，被告长沙开福万达广场投资有限公司应继续承担维修义务； 三、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李虹靓各项经济损失203227.52元； 四、驳回原告李虹靓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12375元，因适用简易程序减半收取6187.5元，由原告李虹靓负担2187.5元，被告长沙开福万达广场投资有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  宋 敏