广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4052号上诉人（原审原告）：巫育儒，男，1980年12月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：赵茜茜，女，1991年3月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：巫杨照，男，1949年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，与巫育儒为父子关系，系赵茜茜的公公。两上诉人共同委托诉讼代理人：范静，女1954年3月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，与巫育儒为母子关系，与赵茜茜为婆媳关系。上诉人（原审被告）：天韵（广州）房地产开发有限公司，住所地广东省广州中新广州知识城九龙大道瑚璟花园瑚璟三街3号。法定代表人：李少艾，职务：总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。上诉人巫育儒、赵茜茜、天韵（广州）房地产开发有限公司（以下简称天韵公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人巫育儒、赵茜茜上诉请求：一、撤销一审判决，改判为：1.天韵公司向巫育儒、赵茜茜支付房屋装修、装饰等达不到约定交楼标准的的质量赔偿金，共40000元整；2.天韵公司向巫育儒、赵茜茜支付逾期交楼违约金，按合同约定的逾期交楼每天万分之五计算共364770元（合同约定交楼日次日起至收楼日至共512天，共计364700元）；二、本案诉讼费由天韵公司承担。事实及理由如下：一、应判决天韵公司向巫育儒、赵茜茜支付质量赔偿金4万元。1.一审判决中已阐明涉案房屋确实存在严重的质量问题；2.本案双方协商的4万元质量赔偿金额，原单是针对验楼报告总结以及涉案房屋未达到合同约定的收楼标准的质量问题，包括全屋实木地板、合同上标明的上等品牌全屋高质量座厕等。后天韵公司要签的《确认书》包含的不止是质量问题，而是所有“相关事宜”，这显然是对巫育儒、赵茜茜不公，故巫育儒、赵茜茜不能签这份《确认书》。一审判决认为巫育儒、赵茜茜拒绝签定《确认书》，作为天韵公司无需对涉案房屋存在的质量问题作出赔偿，是误解了巫育儒、赵茜茜的真实意愿；3.房屋的质量问题并不是瑕疵。样板房是2014年开放给顾客参观所用，长达几年的磨擦已使木地板严重损伤，加上整改过程维修队存在失职，需要更换是理所当然的。而《广州市商品房买卖合同》（预售）（以下简称预售合同）中明确注明了交楼时各项装饰、设备的标准，既然天韵公司不是承继前公司的承诺按样板房交楼，就必须按合同所列的每项装饰配置，保证全新地交付给巫育儒、赵茜茜使用。且巫育儒、赵茜茜两次的《验楼报告》中已清楚注明木地板及座厕需全面更换。这是大面积的装修问题，并不是小修小补；4.《验楼报告》是在政府部门注册登记的合法公司所为，并加盖了公章，天韵公司不能否定其合法性。5.巫育儒、赵茜茜与天韵公司长期协商涉案房屋的保护和维修问题均未果，巫育儒、赵茜茜完全有理由相信收楼后天韵公司不会对房屋的质量问题负责任。根据预售合同第二十三条的规定，天韵公司已构成违约，应赔偿巫育儒、赵茜茜的损失。二、一审判决天韵公司逾期交楼的违约金过低，不足以弥补对巫育儒、赵茜茜在经济上、时间上及精神上的极大伤害。1.巫育儒、赵茜茜购买房屋时是与天韵公司的前公司签定购房下订协议，巫育儒、赵茜茜交付订金后，尚未来得及签定合同，前公司就因天韵公司购买了其股份停止一切工作，待天韵公司全盘接手公司后，便以强凌弱的姿势与巫育儒、赵茜茜签定合同，规定巫育儒、赵茜茜不能在主合同及补充协议中加或改一个字，致使补充协议与主合同条款前后矛盾，只保障天韵公司的利益，对巫育儒、赵茜茜的利益全然不顾，属霸王条款。2.修改后的补充协议对双方的权利义务的约定，不公平、不对等。3.补充协议是天韵公司单方面制定的格式条款，且明显单方面排除、限制了巫育儒、赵茜茜的合法权益，根据《合同法》第四十条及《消费者权益保护法》第二十六条第二款的规定，补充协议属无效条款。4.主合同第十四条中对延期交楼有明确规定，主合同是必须送到政府主管部门备案的合同，且对开发商和小业主均具有平等、公平的作用，故巫育儒、赵茜茜要求天韵公司按照主合同的规定，以每天万分之五赔偿逾期交楼违约金有事实和法律依据。5.天韵公司逾期交楼17个月之久，且一直协商无果。再加上天韵公司不断的强硬的摧促下，无奈收楼，是天韵公司违约和过错行为所造成。6.若巫育儒、赵茜茜恢复购房时的豪华装修所投放的资金起码需20万元以上，如能按时收楼，巫育儒、赵茜茜每月可收租金7万元左右，还有两次交付验楼公司的费用、协商期间的交通费用等等均是巫育儒、赵茜茜的实际经济损失。至于一年多来由样板房的拆除、维修、水浸木地板，不断的电话、短信、微信至面谈到起诉的整个过程，巫育儒、赵茜茜的精神压力和伤害是金钱所不能弥补的。因此，逾期交楼的违约金应该按照预售合同约定的标准，按照每日0.05%，计算到实际交楼之日为止，以弥补巫育儒、赵茜茜经济上、时间上以及精神上的严重损失，保障弱者的合法权益。针对巫育儒、赵茜茜的上诉请求，天韵公司二审辩称：一、天韵公司不存在逾期交楼的违约行为，具体的事实及理由与天韵公司上诉状一致，不再赘述。二、天韵公司与巫育儒、赵茜茜并没有就《确认书》约定的条款达成合意，所以巫育儒、赵茜茜无权以《确认书》的内容要求天韵公司赔偿4万元。三、《确认书》的草拟草稿已经明确给付4万元的前提是天韵公司不再对涉案房屋进行任何整改，但事实上天韵公司已经完成了维修整改，因此巫育儒、赵茜茜无权再要求天韵公司赔偿。上诉人天韵公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回巫育儒、赵茜茜的全部诉讼请求；2.巫育儒、赵茜茜承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、一审判决对本案基本事实认定错误。1.在认购书及预售合同中己明确约定涉案房屋的交付标准为“标准装修”的情形下，一审判决认定“巫育儒、赵茜茜购买的是已经装修完好的样板房……天韵公司在未通知巫育儒、赵茜茜的情况下，将样板房整改成标房”属事实认定错误。2.一审判决有关“房屋地面、木地板、玻璃、洗手间柜门等严重损坏”的认定，证据不足，属事实认定错误。从全案证据来看，能认定涉案房屋存在质量问题的直接证据为巫育儒、赵茜茜提交的《遗留工程完工通知书》以及天韵公司提交的《工程维修记录表》。结合该两份证据可知，涉案房屋实际存在的质量问题为墙面裂缝、墙阴角破损等房屋质量瑕疵，且针对该瑕疵，天韵公司均己维修完毕，不影响正常居住。巫育儒、赵茜茜提交的其他证据真实性、合法性、关联性无法确认，均不足以证实涉案房屋存在巫育儒、赵茜茜主张的“房屋地面、木地板、玻璃、洗手间柜门等严重损坏”的事实。3.一审判决认定“至涉案房屋交付时，天韵公司仍未将涉案房屋的地板更换完毕”属事实认定错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，具体到本案，一审判决仅凭巫育儒、赵茜茜的单方陈述，在无其他证据佐证的情形下，便认定在巫育儒、赵茜茜实际收楼时，涉案房屋木地板仍未更换完毕，属事实认定错误。二、天韵公司不存在逾期交楼行为，一审法院判决天韵公司承担逾期交楼违约金无事实与法律依据。一审判决己查明：涉案房屋在约定的交付期限前己满足买卖合同约定的交房条件。在涉案房屋满足交房条件后，天韵公司己依约履行交房义务。巫育儒、赵茜茜无法证明涉案房屋在约定的交付之日存在严重影响正常居住使用的质量问题，无权拒绝收楼。因此，天韵公司不存在逾期交楼行为，一审法院判决天韵公司承担逾期交楼违约金无事实与法律依据。三、即便天韵公司存在逾期交楼的事实，一审法院判决的违约金数额缺乏事实与法律依据。1.巫育儒、赵茜茜己认可涉案房屋于2017年7月符合交楼条件且同意收楼，即便一审法院认定天韵公司存在逾期交楼的事实，逾期交楼违约金亦应计至2017年7月。2.在预售合同补充协议第九条合法有效的情形下，一审法院在判决违约金数额时擅自突破该约定，缺乏法律依据。3.即便法院认为逾期交楼违约金以总房款2％为限不足以弥补巫育儒、赵茜茜的损失，巫育儒、赵茜茜实际遭受的损失可以按同地段的房屋租金标准予以赔偿。针对天韵公司的上诉请求，巫育儒、赵茜茜二审辩称：一、天韵公司的交楼标准应按合同规定的装修装饰标准，全新地交付给业主使用。二、涉案房屋存在严重的质量问题以及涉案房屋交付时，天韵公司仍未将地板更换完毕，一审判决认定正确。三、既然天韵公司将涉案房屋交付时仍不符合交楼标准，计至交楼之日，逾期交楼责任成立不可质疑。四、按每天万分之五赔偿延期交楼的违约金有房屋买卖合同第十四条为依据，符合法律规定。补充协议的违约金2％封项，是未与实际违约时限相联系的格式条款，应属无效条款。巫育儒、赵茜茜于2018年6月7日向一审法院起诉请求：1.天韵公司向巫育儒、赵茜茜支付延期交楼违约金，以合同约定的延迟交楼每天万分之五计算共364770元（合同约定交楼次日至实际收楼日止共512天，1424885元×0.0005×512=364770元）；2.天韵公司向巫育儒、赵茜茜支付房屋装修、装饰等达不到约定交楼标准的质量赔偿金，每套房屋40000元；3.本案诉讼费由天韵公司承担。经一审法院审理查明：2016年6月24日，巫育儒、赵茜茜与天韵公司签订《瑚璟花园认购书》，约定巫育儒、赵茜茜认购天韵公司位于广州市萝岗区（中新广州知识城）瑚璟花园自编18栋302房，成交总房价为1424885元，装修标准为标准装修。2016年10月17日，巫育儒、赵茜茜（乙方、买方）与天韵公司（甲方、卖方）签订预售合同，约定：乙方所购商品房房屋地址：萝岗区（中新广州知识城）瑚璟六街2号18栋302房（以下简称涉案房屋），约定建筑面积134.8164平方米，套内建筑面积106.5915平方米，共有分摊面积约28.2249平方米。第七条计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米13367.72元，总金额1424885元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该预售合同的附件七本合同补充协议：第七条约定双方同意将第十二条（交房条件）变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本合同第十五条约定的有关资料。对于除了本合同第二十四条以外的，未能与该商品房同时建成并投入使用的基础设施、公共配套，如果不影响该商品房的正常使用，乙方不能以此为理由拒绝收楼或要求补偿，但甲方应继续履行建设及验收义务。第九条约定双方同意将第十四条（延期交房的违约责任）变更为：甲方如未能按本合同第十三条规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，乙方有权解除合同，在上述时间内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方按本款第（1）点承担违约责任。第十条约定双方同意将第十五条（房屋交付时的有关资料）变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位或监理单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）供水、供气、供电的使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（6）《房地产（住宅）质量保证书》；（7）《房地产（住宅）使用说明书》；（8）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（1）至（5）项应公示复印件；（6）、（7）项应交付原件；（8）项应交由乙方填写或签署。上述资料中，若属政府主管部门出具，而政府主管部门规定无须出具或出具的资料名称与上述约定不一致的，甲方向乙方提供的文件资料最终以政府主管部门出具的资料为准，乙方不得借此拒绝收楼。否则，乙方应自行承担因此产生的逾期收楼责任。第十七条约定双方同意将第二十三条（甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任）变更为：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在本合同附件六约定的标准。甲方销售该商品房并非按样品销售。甲方设置的示范单位只出于感受装饰与家具摆设的整体效果的目的，不作为该商品房的交付标准，乙方同意甲方自主决定拆除。第二十三条其他补充约定：（4）甲方在本房地产项目中展示的样板房（含装修示范单位、交楼标准样板房）仅供作装修、使用房屋的直观参考，该商品房与相同户型的样板房、楼书户型图因具体楼栋、楼层或地形等不同，局部功能及结构、层高、面积均可能存在差异。除主合同、附件及补充协议有特别约定外，样板房、售楼部、销售大堂及大厦其他公共部分内的装修、装饰、功能改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为主合同及本补充协议项下该商品房的交付标准。（16）本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与其具有同等法律效力，二者一同生效，二者有不一致、矛盾之处或者表述、理解不同，以本补充协议为准。2016年3月7日，天韵公司与广州供电局有限公司黄埔供电局签订《供电方案协议》。另于2016年3月16日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年4月5日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》。2016年10月31日，涉案房屋完成竣工验收备案，天韵公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。为查明涉案房屋何时满足永久供水、供电条件，一审法院分别发函至广州开发区供水管理中心及广州供电局有限公司黄埔供电局调查。广州开发区供水管理中心于2018年11月23日作出《关于协助调查的复函》，回复《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》系涉案房屋所在项目符合永久供水要求的证明文件。广州供电局有限公司黄埔供电局于2018年12月5日函复涉案房屋具备永久供电条件的时间为2016年8月11日。2016年11月7日，天韵公司向巫育儒、赵茜茜邮寄送达《收楼通知书》，要求巫育儒、赵茜茜于2016年11月29日至涉案房屋销售中心办理交楼手续。2017年3月30日，天韵公司再次向巫育儒、赵茜茜发出《催收楼通知书》，主要内容为：涉案房屋已达到交付条件，就该物业，天韵公司已向巫育儒、赵茜茜发出《收楼通知书》，但截至发函日，巫育儒、赵茜茜仍未办理收楼手续。按照合同约定及法律规定，自《商品房买卖合同》（含补充协议）约定的交付之日（即2016年12月30日），视为该物业已交付予巫育儒、赵茜茜，并要求巫育儒、赵茜茜在收函后尽快办理收楼入住手续。巫育儒、赵茜茜陈述天韵公司撤回了2016年11月7日发出的《收楼通知书》，其仅收到2017年3月30日发出的《催收楼通知书》，但涉案房屋存在扇灰、马桶损坏、户内没有安装门、玻璃等质量问题，已经影响居住使用，其认为不具备交楼条件，故没有收楼。为证明涉案房屋没有达到约定的质量，巫育儒、赵茜茜提交了《房屋查验咨询报告》两份，显示：2017年9月21日，广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋进行查验，并出具房屋查验咨询报告，主要内容为：发现涉案房屋存在以下问题：墙面开裂3处；木地板拼缝过大、松动、破损、发黑多处；主卫门反锁失灵、锁舌不灵活1处；主卫洗手盆下水管漏水1处；主卫镜柜门高低差1处；主卫墙砖空鼓多处；主卫抽风机噪音过大、老化；主卧窗户窗扇开关异响、窗边墙污染、窗门墙开裂各1处；主卧墙面开裂3处，主卧木地板拼缝过大、松动、破损、发黑多处；主卧阳台门锁不上、门扇安装不正各1处；全屋空调孔多处收边不严。该公司并对上述问题提出了整改建议。2018年3月10日，广州市啄木鸟工程咨询有限公司再次对涉案房屋进行查验，并出具房屋查验咨询报告，主要内容为：房屋仍存在门扇破损、地砖空鼓破损、墙砖空鼓、墙面开裂、地面积水、天花破损、木地板拼缝过大、松动、破损、发黑及门窗破损卡位、水管漏水、地砖污染等问题。天韵公司对上述报告不予认可，认为系巫育儒、赵茜茜单方委托出具，也没有验房人的签名。天韵公司提交《工程维修记录表》二张及《住宅质量保证书》，拟证明巫育儒、赵茜茜反映的质量问题多为墙面裂缝、掉漆等，双方已明确约定保修范围及保修期限。上述记录表显示，2017年6月2日与2017年9月22日，天韵公司分别对涉案房屋进行了维修，维修内容为更换全屋玻璃，墙面裂缝修复、室内墙面修复、墙面色差恢复。住宅质量保证书显示保修项目包括墙面、地面渗漏，墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器开关，管道堵塞及其他装修工程等。巫育儒、赵茜茜确认前述证据的真实性，但主张记录表仅是小部分，应该还有几十份记录在天韵公司处。为证明不收楼的原因及与天韵公司的协商情况，巫育儒、赵茜茜提交双方往来信函多份，显示：1.2017年8月21日，巫育儒、赵茜茜向天韵公司发函，主要内容为：巫育儒、赵茜茜购房时天韵公司工作人员承诺涉案房屋包含主人房的入墙大衣柜，巫育儒、赵茜茜支付定金后，因天韵公司交接问题认购书不能添加任何附加条款，天韵公司在未通知巫育儒、赵茜茜的情况下，坚持将涉案房屋整改成标房，拆除了原有的墙纸及家具等，造成涉案房屋地面、木地板、玻璃、洗手间柜门、马桶水箱等等的软装严重损坏，残缺不堪，大部分整改工程至2017年7月才完工，房门7月底才到货安装，玻璃需8月底才到货等。为解决问题，巫育儒、赵茜茜提议天韵公司负责赔偿承诺赠送的衣柜，同意收楼但必须注明天韵公司实际交楼时间和原因，收楼后天韵公司继续完成未完成的工作。2.2017年9月2日、2017年11月30日、2018年1月2日，广州市时代物业管理有限公司分别向巫育儒、赵茜茜发出四份《遗留工程完工通知书》，主要内容为巫育儒、赵茜茜于2017年5月21日、2017年9月21日及2017年10月18日提出的涉案房屋存在的遗留工程问题已由该司维修完毕，要求巫育儒、赵茜茜分别于2017年9月5日前、2017年12月4日前、2018年1月25日前至时代瑚璟花园客户服务中心办理遗留工程验收手续，若未能如期到场确认，视为已于2017年9月5日、2017年12月4日、2018年1月25日确认前述遗留工程维修完毕。3.巫育儒、赵茜茜分别于2017年12月9日、2018年1月9日向天韵公司复函，主要内容为：2016年底其曾接到天韵公司电话告知因为涉案房屋需拆掉样板房装修，进行全面整改，故无法收楼；《遗留工程完工通知书》内容不属实；样板房的木地板尚未更换，故样板房的整改未正式完工；关于使用时间过长的旧木地板的处理，天韵公司应严格执行预售合同约定进行赔偿；对物业中未符合收楼标准的问题，要求天韵公司按照验收公司的内容提议进行整改。天韵公司对2017年8月21日的函件不予确认，称其未收到该函。巫育儒、赵茜茜还提交了范静与天韵公司的工作人员的微信聊天记录，拟证明涉案房屋存在大量质量问题，巫育儒、赵茜茜多次反映，但天韵公司一直没有解决。微信聊天记录显示范静于2017年8月28日将其于2017年8月21日作出的函发给了天韵公司工作人员林志伟。天韵公司对上述微信聊天记录不予确认。一审另查明，2017年9月，天韵公司安装完毕涉案房屋的户内门。2017年5月27日，涉案房屋登记至巫育儒、赵茜茜名下。2018年5月27日，巫育儒、赵茜茜签署《瑚璟花园收楼确认书》，主要内容为：巫育儒、赵茜茜是瑚璟花园住宅18栋302房的业主，证明已收到该单元全部钥匙17条及入户门卡3张，并确认该单元符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意自即日起由本人接收该单元。巫育儒、赵茜茜还在该确认书下方手写以下内容：“天韵公司同意以四万元一套补偿装修质量不符合收楼标准对我们造成的损失。收楼后，我们会继续和天韵公司就补偿问题进行协商”。一审庭审中，巫育儒、赵茜茜称办理收楼手续时，地板的问题还没有处理，地板不具备使用功能。天韵公司称地板确实有部分需要更换，其已更换了，样板房由于客户比较多，有部分磨损。2018年6月2日，广州市时代物业管理有限公司瑚璟花园客户服务中心出具《费用减免、延期证明》，主要内容为：因涉案房屋交付前项目部进行了样板房整改及工程质量问题未交楼，多次验房后于2018年5月27日办理收楼手续，并为巫育儒、赵茜茜减免维修期间物业管理费，减免管理费期间由2017年1月1日至2018年5月31日止。巫育儒、赵茜茜认为管理费从收楼后开始起算证明天韵公司认可收楼时才符合交楼条件。天韵公司不予确认，主张该证明系物业公司出具，物业公司有权减免管理费，但不能基于管理费的减免推定房屋具备交付条件的日期及房屋质量问题的整改维修情况。关于涉案房屋全部装修质量赔偿问题，天韵公司曾起草了《确认书》一份，主要内容为：巫育儒、赵茜茜按照现状接收涉案房屋后，就涉案房屋交付过程中所产生的相关事宜，天韵公司向巫育儒、赵茜茜支付40000元作为对木地板陈旧、坐厕损坏、全屋抽风机更换等验楼报告注明的全部装修质量等相关问题的全部损失的补偿，天韵公司无需对上述装修工程进行任何维修及变更处理。2018年6月2日，巫育儒、赵茜茜对该确认书复函，称涉案房屋至今未达到收楼标准，确认书中所列相关事宜让人产生歧义，故不接受及不同意签署上述确认书。一审庭审中，天韵公司称40000元费用支付的前提是天韵公司不再对涉案房屋进行任何的整改，现在天韵公司已经完成维修整改，巫育儒、赵茜茜无权再要求天韵公司赔偿。以上事实，有《广州市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》《供电方案协议》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《收楼通知书》《催收楼通知书》、EMS邮寄签收单、《房屋查验咨询报告》《工程维修记录表》三份及《住宅质量保证书》《遗留工程完工通知书》、微信聊天记录、《瑚璟花园收楼确认书》、不动产权证、《费用减免、延期证明》《确认书》、复函、《调查函》《关于黄埔区人民法院调查的复函》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，巫育儒、赵茜茜与天韵公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案的争议焦点为：1.天韵公司通知巫育儒、赵茜茜收楼时，涉案房屋是否满足正常居住使用条件，巫育儒、赵茜茜能否以房屋质量问题为由拒绝收楼；2.天韵公司应否承担巫育儒、赵茜茜房屋装修装饰达不到约定交楼标准的质量赔偿金。关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2016年12月30日前，涉案房屋所属工程已通过竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备供水、供气、供电等必要居住条件，虽然符合双方在合同中约定的交房条件，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，房屋还应满足能够正常居住使用的条件，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，房屋被发现无法满足基本合同目的，买受人可以拒绝收房。判断严重影响正常居住使用的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益。本案中，巫育儒、赵茜茜购买的是已经装修完好的样板房并已经支付全部房款，天韵公司在未通知巫育儒、赵茜茜的情况下，将样板房整改成标房，拆除了原有的墙纸及家具等，造成涉案房屋地面、木地板、玻璃、洗手间柜门、马桶水箱等严重损坏的事实，从巫育儒、赵茜茜提交《房屋查验咨询报告》《工程维修记录表》《遗留工程完工通知书》内容可见，涉案房屋确实存在质量问题，并严重影响巫育儒、赵茜茜正常居住使用。因此，天韵公司于2016年11月7日向巫育儒、赵茜茜邮寄送达《收楼通知书》，要求巫育儒、赵茜茜于2016年11月29日至涉案房屋销售中心办理交楼手续，巫育儒、赵茜茜以涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用为由拒绝收楼的理由成立，天韵公司于2016年11月7日向巫育儒、赵茜茜邮寄送达《收楼通知书》对巫育儒、赵茜茜不具有约束力，天韵公司应承担逾期交楼的违约责任。根据双方提供的证据及庭审查明的情况来看，就涉案房屋的质量问题，双方一直在协商，天韵公司也一直在整改中，至涉案房屋交付时，天韵公司仍未将涉案房屋地板更换完毕，故一审法院认定逾期交楼时间应计算至涉案房屋实际交付时即2018年5月27日。关于逾期交房的违约金标准，预售合同附件七补充协议第九条约定，天韵公司如未能按本合同第十三条规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天韵公司按日向巫育儒、赵茜茜交付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，巫育儒、赵茜茜有权解除合同，在上述时间内巫育儒、赵茜茜未提出解除合同的，合同继续履行，天韵公司按本款第（1）点承担违约责任。本案中，至2018年5月27日，天韵公司逾期交房天数为512天，已超过180日，但巫育儒、赵茜茜未提出解除合同并已经收楼，天韵公司本应按该条约定第1点承担违约责任，但该约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的2%，有失公允。另从双方往来函件可以看出，天韵公司对巫育儒、赵茜茜提出的质量问题进行修缮的时间较长，存在拖延履行义务的情况，故一审法院依法予以调整。考虑巫育儒、赵茜茜因天韵公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、天韵公司过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算天韵公司应当支付的逾期交房违约金。因此，天韵公司应向巫育儒、赵茜茜支付的违约金数额共计145908.22元（1424885元×0.0002/日×512日）。关于第二个争议焦点。首先，双方虽曾就涉案房屋的装修质量赔偿问题进行过协商，但对天韵公司起草的《确认书》巫育儒、赵茜茜已明确拒绝，因此双方并未就赔偿问题达成合意，巫育儒、赵茜茜不能以《确认书》的内容要求天韵公司承担40000元的赔偿责任。其次，虽然从双方往来函件可以看出，天韵公司对巫育儒、赵茜茜提出的装修问题及瑕疵进行修缮的时间较长，存在拖延履行义务的情况，但一审法院在处理天韵公司逾期交楼违约金时，已经充分考虑该部分损失。因此，巫育儒、赵茜茜要求天韵公司支付房屋装修装饰达不到约定交楼标准的质量赔偿金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年12月20日作出如下判决：一、天韵（广州）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向巫育儒、赵茜茜支付逾期交楼违约金145908.22元；二、驳回巫育儒、赵茜茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7371.6元，由巫育儒、赵茜茜负担4741.6元，天韵（广州）房地产开发有限公司负担2657元。巫育儒、赵茜茜已经预交案件受理费，一审法院不予退还，天韵（广州）房地产开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付巫育儒、赵茜茜。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，巫育儒、赵茜茜提交一份验房承诺书，拟证明验房公司符合相应资质，所提供的验房报告是具有法律效力。天韵公司对此质证称：对于该证据的三性均不予认可，该证据不能证明验房公司具有相应的资质。首先，中国验房师管理协议并未在相应的行政部门注册。其次，我国也没有验房师这一职称。所以啄木鸟公司做出的验房报告是不具备法律效力的。天韵公司提交两份证据，证据1为《2017年广州市房屋租金参考价》，拟证明与涉案房屋相同地段的房屋月租金为每平方米18元；证据2为涉案房屋地址百度地图截图，拟证明涉案房屋临近万科幸福誉楼盘。巫育儒、赵茜茜对此质证称：不认可天韵公司所提交的证据。按照同地段而言，涉案楼盘与万科公司所开发的楼盘的档次不同，涉案楼盘比万科公司所开发的楼盘更高档，因此没有可比性。据了解，可在网上查询到与涉案房屋面积大小相当的房屋租金每月是4000元以上。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。一、天韵公司通知巫育儒、赵茜茜收楼时，涉案房屋是否满足正常居住使用条件，巫育儒、赵茜茜能否以房屋质量问题为由拒绝收楼问题。涉案房屋已经在约定的交付时间即2016年12月30日前达到预售合同约定的房屋交付条件，但是从巫育儒、赵茜茜提交的《房屋查验咨询报告》《工程维修记录表》《遗留工程完工通知书》内容可见，涉案房屋存在多处墙砖空鼓、墙面开裂、下水管漏水、天花破损、木地板松动破损等质量问题，严重影响巫育儒、赵茜茜正常居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，严重的房屋质量问题致使基本合同目的无法得到满足，严重影响买受人的实际使用利益，足以构成买受人拒绝收楼的理由。因此，天韵公司于2016年11月7日向巫育儒、赵茜茜邮寄送达《收楼通知书》，要求巫育儒、赵茜茜于2016年11月29日至涉案房屋销售中心办理交楼手续，巫育儒、赵茜茜可以涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用为由拒绝收楼，天韵公司应承担逾期交楼的违约责任。同时，广州市时代物业管理有限公司多次向巫育儒、赵茜茜发出《遗留工程完工通知书》表明，涉案房屋一直处于整改状态。故一审法院将逾期交楼时间计算至涉案房屋实际交付时即2018年5月27日，并无不妥。天韵公司上诉主张其不应承担逾期交楼违约金，依据不足，本院不予支持。二、至于逾期交楼违约金标准的问题。预售合同附件七补充协议第九条约定，天韵公司如未能按本合同第十三条规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天韵公司按日向巫育儒、赵茜茜交付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，巫育儒、赵茜茜有权解除合同，在上述时间内巫育儒、赵茜茜未提出解除合同的，合同继续履行，天韵公司按本款第（1）点承担违约责任。至2018年5月27日，天韵公司逾期交楼的天数为512天，已超过180天，巫育儒、赵茜茜未提出解除合同并已经收楼。由于巫育儒、赵茜茜已经依约付清房屋全部款项，但涉案房屋一直存在质量问题需要多次修缮。双方最初约定的涉案房屋交付之日为2016年12月30日，从时间上来看，天韵公司存在拖延履行义务的情况，严重损害了巫育儒、赵茜茜的利益。一审法院综合《商品房预售合同》中对逾期交楼违约金数额规定的不合理性，巫育儒、赵茜茜所受的实际损失、合同履行的情况以及天韵公司过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，适用自由裁量权，酌情按照总房价款每日万分之二的标准计算天韵公司应当支付的逾期交楼违约金，并突破违约金不超过商品房总价款2%的上限，并无不妥，本院予以维持。巫育儒、赵茜茜、天韵公司对该问题提起的上诉，均不能成立。三、巫育儒、赵茜茜上诉主张天韵公司应向巫育儒、赵茜茜支付房屋装修装饰达不到约定交楼标准的质量赔偿金40000元的问题。虽然天韵公司曾起草了一份《确认书》，提出天韵公司向巫育儒、赵茜茜支付40000元作为对巫育儒、赵茜茜全部损失的补偿，但是巫育儒、赵茜茜已明确表示不接受及不同意签署该确认书，也即双方并未就损失赔偿事宜达成合意。巫育儒、赵茜茜据此要求天韵公司支付40000元赔偿金，依据不足。另外，一审法院在处理天韵公司逾期交楼违约责任前述问题时，已经充分考虑了巫育儒、赵茜茜的该部分损失，故未支持巫育儒、赵茜茜要求天韵公司另行支付房屋装修装饰达不到约定交楼标准的质量赔偿金的诉请，公平合理，本院予以维持。综上所述，巫育儒、赵茜茜及天韵公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10028.5元，由巫育儒、赵茜茜负担7371.5元；由天韵（广州）房地产开发有限公司负担2657元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月十七日书记员 冯 韵彭诗敏