江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初10050号原告：顾燕平，女，1977年7月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：颜菊生，系原告顾燕平配偶。原告：陈莉，女，1978年1月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵福俊，系原告陈莉配偶。被告：昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路388号，统一社会信用代码91320583667638897R。法定代表人：徐美芳。被告：昆山温莎堡假日广场有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路388号，统一社会信用代码91320583628381881G。法定代表人：曾亦琴。上述两被告共同委托诉讼代理人：梁浩，江苏悦孚律师事务所律师。原告顾燕平、陈莉与被告昆山世茂联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易于2018年7月24日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后组成合议庭于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告顾燕平的委托诉讼代理人颜菊生、原告陈莉的委托代理人赵福俊、被告昆山世茂联华商业经营管理有限公司及昆山温莎堡假日广场有限公司的共同委托代理人梁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾燕平、陈莉向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即支付租赁期第九年第三、第四季度及第十年度第一、二季度即2017年7月至2018年6月的租金77468元，扣除每个季度的消防改造456.85元；二、判令两被告支付违约金，以一季度租金18910元为基数，按照日万分之二标准分别自2017年7月11日开始计算至付款日、自2017年10月11日开始计算至付款日、自2018年1月11日开始计算至付款日、自2018年4月11日开始计算至付款日；三、本案的诉讼费由两被告。事实和理由：原告与世贸公司于2009年8月1日签订了包租的《委托租赁经营协议》，约定原告将位于江苏省昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦X层XXX号，建筑面积31.21平方米的商铺由世贸公司出租经营。但世贸公司没有按《委托租赁经营协议》规定按时支付原告的租金，租赁期第九年第三、第四季度及第十年度第一、二季度即2017年7月至2018年6月的租金77468元。同时由于世贸公司在租金支付期间经常拖欠租金，经协商，原告同意免除部分租金，与两被告于2014年5月4日签定了《补充协议书》，两被告都承诺：世贸公司以后会按时支付租金，同时温莎堡公司也承诺如世贸公司在支付期不能支付租金，由温莎堡公司在6个月之内保证支付租金。但到目前为止温莎堡公司也没有按承诺支付租金。按照双方的《委托租赁经营协议》和《补充协议书》的约定，被告已经构成根本违约，应当承担违约责任。被告昆山世茂联华商业经营管理有限公司、昆山温莎堡假日广场有限公司辩称：第一，原告所在的房屋是在华懋大厦的3楼，华懋大厦3楼的业主在2015年6月14日已经与世贸公司解除了委托租赁协议，被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司在2015年6月14日起无法再履行与原告之间的租赁协议。华懋大厦3楼的业主在2015年6月16日已经与昆山星工坊网络科技有限公司签订了商业住房租赁合同，将房屋出租给了星工坊公司。租金由代理收款人苏超代为收取，租金的分配也是按照3楼所有的业主一起分配。原告的租金一直在苏超处保留着。从2015年6月16日起原告应该向苏超主张租金。第二，2017年6月，两被告向两原告寄送了解除合同通知书，已经明确了我方已无能力与其继续履行委托经营协议及补充协议。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：两原告系昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦X层XXX室商铺所有权人。2009年8月1日，两原告与被告世贸公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、上述房屋建筑面积31.21平方米，购房总价款为68万元，两原告委托被告世贸公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，两原告同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2、两原告与被告世贸公司同意在本协议约定的各委托期限内，被告世贸公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为两原告委托被告世贸公司的代理报酬费用，若不足由被告世贸公司赔偿补足；3、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日，其中第一年度为2009年6月1日至2009年12月31日；4、被告世贸公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度（2013年1月1日至2016年12月31日）每年租金为68861元，第九年度至第十年度（2017年1月1日至2018年12月31日）每年租金为77468元；租金按季度支付，租赁期第五年开始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二，协议还对其他事项进行了约定。两原告将上述租赁房屋交付被告世贸公司后，由于温莎堡假日广场1号楼华懋大厦需要进行消防改造且被告世贸公司已完成部分消防改造工程并先行垫付部分工程费用。2014年5月4日，两原告与被告世贸公司、被告温莎堡公司签订《补充协议书》，就消防改造工程费用及施工期内两原告租金损失问题进行了约定：1、本次消防改造工程工期近九个月，期间被告世贸公司无法出租受托经营物业，为此两原告同意减免工程期间四个半月的租金25822.88元，被告世贸公司在扣除该减免租金后，自2014年4月起恢复支付两原告租金；2、两原告应分摊支付的消防工程费用金额为8680.13元，两原告同意被告世贸公司在剩余应付19个季度租金中分摊平均扣除；3、若被告世贸公司在支付期不能支付租金时，应以书面形式通知两原告，最多不得超过6个月，由被告温莎堡公司提供担保支付所欠租金；4、本补充协议为原《委托租赁经营协议》的补充，原协议是以受托物业符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租为被告世贸公司履行协议约定义务的先决条件，两原告应配合被告世贸公司，共同维护被告世贸公司受托物业整体利益的义务，共同搞好经营工作，双方酌情协商解决方案。涉案房屋2018年7月至2018年12月的租金为38734元（77468元÷4×2），两原告应当分摊的消防工程费用为913.70元（8680.13元÷19×2），被告世贸公司拖欠两原告2016年7月至2017年6月的租金37820元。另查明：开发商昆山华懋房产公司将温莎堡假日广场1号楼2层、3层分隔成179个商铺出售给众多小业主，商铺之间没有物理隔离。小业主签订购房合同的同时与世贸公司签订《委托租赁经营协议》。因商场消防改造费用问题，世贸公司未按约支付委托经营租金，众多小业主向法院提起诉讼，法院一、二审判决均判令经营方世贸公司支付租金，但始终未能执行到款项。为了维权3层业主建立了维权群，每10户业主成立一个业主小组，由1名业主担当小组组长，9个业主小组的组长成立执行委员会。小组组长收集该小组业主的意见并汇总执行委员会，由执行委员会对外决策。经过业主全体的讨论，当时3层大部分业主同意解除与昆山世贸联华经营公司的委托经营合同并收回房屋自行出租。3层仅有12户业主当时未同意，此后其中3户也同意收回出租，仅有9户未签字授权。同意的业主当时签订了三份材料，分别是授权执行委员会解除与世贸公司委托经营协议的授权书、授权执行委员会与承租人签订房屋租赁合同的授权书以及业主权益执行委员会章程及公约。3层业主执行委员会于2015年6月与世贸公司解除了委托经营协议，此后自行出租房屋。三个业主组成了财务组，1名业主提供身份证办理银行卡，1名业主保管银行卡，1名业主负责密码，收取的租金打到银行卡后由保管银行卡的业主和负责密码的业主共同至银行柜台办理租金转账。租金以实际收取的租金为基数按照房价款占比计算，未授权同意的业主的相应租金留存在公账上。3层目前对外出租给了一家饭店、一家教育机构。世贸公司、温莎堡公司提供了业主代表李玉萍与世贸公司签订的解除合同协议，其中三层业主解除合同协议签订于2015年6月14日，合同第三条明确约定业主方仍保留追诉世贸公司所欠租金和违约金的权利。以上事实由两原告提供的《委托租赁经营协议》、《补充协议》、房产证、两被告提供的解除合同协议、授权委托书、民事判决书及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：本案所涉的商铺系由开发商昆山华懋房产公司将温莎堡假日广场1号楼2层、3层分隔成众多无物理隔离的商铺后出售给众多小业主，小业主签订购房合同的同时又与世贸公司签订长期的《委托租赁经营协议》，故本案所涉的商铺系典型的产权式商铺。本案的纠纷较为特殊，首先，本案所涉的产权式商铺仅涉及温莎堡假日广场1号楼的2层、3层，仅占整个温莎堡假日广场的一小部分，对于温莎堡假日广场的整体商业业态影响不大；其次，根据本院调查了解的情况，温莎堡假日广场1号楼3层大多数业主以及2层大多数业主已委托业主代表分别于2015年6月、2016年4月与世贸公司签订了《解除合同协议》，解除了与世贸公司签订的《委托租赁经营协议》及其他相关协议，上述业主大多并未与世贸公司、温莎堡公司就消防改造问题达成《补充协议书》；最后，原告顾燕平、陈莉以承担消防改造费用、减免消防改造期间租金为条件与世贸公司、温莎堡公司签订了《补充协议书》，温莎堡公司作为担保方对于世贸公司结欠的租金承担担保义务，原告顾燕平、陈莉不同意解除《委托租赁经营协议》以及《补充协议书》。本案的争议焦点是多数业主与世贸公司签订的《解除合同协议》对于原告顾燕平、陈莉是否发生法律效力。原告顾燕平、陈莉认为合同解除不能由被告单方解除，应由双方约定解除。世贸公司、温莎堡公司则认为多数业主已与世贸公司签订《解除合同协议》，该解除协议对少部分未同意的业主具有约束力。本院综合本案纠纷的具体情况对该问题作如下认定：首先、本案所涉的商铺虽仅涉及温莎堡假日广场1号楼2层、3层，但该商铺仍系无物理隔离的产权式商铺，产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。其次，2层、3层大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订了《解除合同协议》。虽业主维权群体未成立业主委员会，但大多数业主签订了书面的授权委托书，具有法律效力。2层业主中至多27户业主未授权签订解除协议、3层业主中尚有9户业主未授权签订解除协议，无论是2层、3层作为整体统一计算还是该两层分别计算，授权业主代表签订解除协议的业主的人数以及面积比例均超过了三分之二。再次、根据世贸公司、温莎堡公司举证的2层房屋的租赁合同以及本院调查的情况，涉案温莎堡假日广场1号楼2层、3层房屋已由业主代表对外出租给案外人，世贸公司、温莎堡公司已失去对2层、3层房屋的占有控制，亦无法产生相应的收益来向未同意解除协议的业主支付租金。最后，虽原告顾燕平、陈莉以消防改造工程费用承担以及租金减免为条件与世贸公司、温莎堡公司签订了《补充协议书》，但《补充协议书》明确约定了《补充协议书》、《委托租赁经营协议书》以受托物业符合全体业主整体利益为基础，以可以整体整合出租为世贸公司履行协议约定义务的先决条件，现大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订《解除合同协议》，世贸公司已失去了对涉案房屋的占有控制，《补充协议书》可以继续履行的先决条件已经不成立。综上，温莎堡假日广场1号楼2层、3层大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订《解除合同协议》并收回房屋对外整体出租，该《解除合同协议》对未同意签订该《解除合同协议》的少数业主具有约束力。温莎堡假日广场1号楼2层、3层业主是以楼层为单位成立业主维权群体，并以2层、3层业主代表为合同主体分别与世贸公司签订《解除合同协议》。因3层业主代表系于2015年6月14日与世贸公司签订《解除合同协议》，本院据此认定原告顾燕平、陈莉与世贸公司之间的委托租赁经营关系于2015年6月14日解除。现原告顾燕平、陈莉仍以其与世贸公司之间存在委托租赁经营关系为由要求世贸公司、温莎堡公司支付2017年7月至2018年6月的租金并承担相应的逾期付款违约责任，该主张缺乏依据，本院对此不予支持。3层部分已将3层房屋对外出租，亦产生了相应的收益，原告顾燕平、陈莉可依据3层数业主同意的分配规则领取相应的收益。至于原告顾燕平、陈莉由此产生的租金损失，因《解除合同协议》中明确约定业主保留追诉世贸公司所欠租金、违约金的权利，原告顾燕平、陈莉可待损失确定后另行主张违约责任。综上，按照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告顾燕平、陈莉的诉讼请求。案件受理费2164元，由原告顾燕平、陈莉负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  张 林人民陪审员  邹振三二〇一九年五月二十二日书 记 员  钱飞帆