浙江省宁波市海曙区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0203执异57号 案外人：宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社，住所地宁波市。 法定代表人：胡福全，社长。 委托代理人：贺浩忠，浙江易腾律师事务所律师。 委托代理人：柴萍萍，浙江易腾律师事务所律师。 申请执行人：於凤，女，1986年9月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托代理人：秦萌萌，浙江合创律师事务所律师。 委托代理人：戴望巧，浙江合创律师事务所律师。 被执行人：宁波文丰置业有限公司，住所地宁波市。 法定代表人：郑财东。 本院在执行申请执行人於凤与被执行人宁波文丰置业有限公司（简称文丰置业）买卖合同纠纷一案中，案外人宁波市海曙区集士港镇丰成村股份经济合作社（简称丰成村经合社）提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人丰成村经合社称，贵院因於凤与文丰置业买卖合同纠纷一案，查封了宁波市海曙区集士港春华路929弄30号144室、23号243室的房地产。该房屋属于案外人丰成村经合社所有，为此，案外人对该查封行为提出异议，理由如下：一、位于宁波市海曙区集士港春华路929弄30号144室、23号243室的房地产的所有权属于案外人。关于144室，案外人与文丰置业于2016年7月5日签订了正式《商品房买卖合同》（合同编号：2014034300298），由文丰置业出售给案外人，合同总价544880元。关于243室，案外人与文丰置业于2016年7月6日签订了正式《商品房买卖合同》（合同编号：2014034300320），由文丰置业出售给案外人，合同总价340800元。以上合同均已在宁波市鄞州区房屋管理中心办理登记备案，且已付清全部房款，由文丰置业返租。且案外人已向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，要求办理商品房转移过户登记手续，交付不动产权属证书〔案号：（2018）浙0203民初4839号〕。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人已足额向文丰置业支付购房款，且商品房已交付案外人，因此，贵院不能对商品房进行查封。请求贵院解除对商品房的查封。 申请执行人於凤称，宁波市海曙区人民法院查封被执行人文丰置业名下位于宁波市海曙区集士港春华路929弄30号144室、23号243室的房地产归申请执行人所有，法院查封符合法律规定。理由如下：一、案外人全额支付房款的证据不足。首先，根据案外人提供的商品房预售合同显示，房屋单价为8000元每平方，而申请执行人购买的同样位置的106室房屋，单价却高至25830.01元，文丰置业以低于市场价两倍的价格出售同样的房屋，不排除双方恶意串通，损害国家利益。其次，案外人所提供的全额支付房款的证据只有收据，而且所显示的款项内容也并非全是购房款项，而且也无转账凭证相互印证，因此无法证明其全额支付房款的事实。二、案外人在法院查封之前并未合法占有该房屋。文丰置业在与案外人签订的商品房预售合同中，约定的交房时间为2016年10月1日，但实际上此楼盘的综合验收在约定的交房时间前均未通过，作为同个楼盘的购买者，申请执行人直至保全前都未收到过交房通知，而案外人提供的证据中也没有相应的交房验收文件，因此并不能构成对房屋的合法占有。三、未办理过户登记的过错方并不明确。案外人虽然提供了民事起诉状及其受理案件通知书，但并没有提供生效的法律文书，仍无法确认未办理过户登记的过错方。 因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定〔金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。〕需要同时符合四个条件，异议才有可能成立，而案外人的情形明显不能够同时符合以上条件，所以异议不能成立。综上，申请执行人认为，法院对宁波市海曙区集士港春华路929弄30号144室、23号243室的房地产的查封，完全符合法律规定，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人文丰置业未发表意见。 本院经审查查明，本院在执行申请执行人於凤与被执行人文丰置业买卖合同纠纷一案中，于2018年5月23日作出（2018）浙0203民初6267号执行裁定，并于同年5月25日向宁波市海曙区集士港房地产登记中心发出协助执行通知书，查封了被执行人名下的位于宁波市海曙区集士港镇春华路929弄30号144室、23号243室房地产〔权证号为（2017）宁波市海曙不动产权第0632465、0632412号〕。 另查明，2016年6月15日，案外人丰成村经合社（原宁波市鄞州区集士港镇丰成村经济合作社）与文丰置业签订《协议书》一份，该协议书载明：一、基于文丰置业开发建设的同恒威尼斯广场项目用地为丰成村经合社村级留用地，且该项目系招商引资项目。文丰置业将其中5至10楼11500平方米房屋及配套车位（库）115个归案外人所有，案外人应支付文丰置业2030万元，该款案外人已于2012年5月10日支付给文丰置业。二、文丰置业因规划变更而多建的6543.73平方米房屋，由案外人以每平方米8000元的单价购买其中1至4楼的4758.61平方米房屋（共计66间商品房，含案涉房屋），房款为3806.888万元，同时案外人以每个车位7.5万元的价格购买车位（库）47个，应付车位购买款352.5万元，案外人已于2014年11月25日向文丰置业支付房款1860万元。三、案外人取得上述房屋及车位，应支付文丰置业总价款6189.388万元，已支付3890万元，尚应支付2299.388万元。同时，案外人尚应承担1600万元税金（包括税、办证费用、手续费等，在文丰置业提供税单复印件及收款收据后，除税金外，余款案外人于2016年7月30日前一次性付清）。案外人并承担按国家规定应缴纳的契税，案外人根据税务机关出具的交款单缴纳。除上述房款及税金外，其他已经发生及可能发生的款项（包括税金）均由文丰置业承担。四、2016年7月30日由文丰置业负责提供基于交付及办理上述房屋、车位（库）所需要的预售许可证、合同、发票及其他有效资料，且文丰置业必须于2017年2月底前办妥房产所有权证和土地使用权证并交付给案外人。五、文丰置业于2015年2月10日向案外人借款2500万元转入购房款，并支付利息及利息损失78.2867万元，该借款本金及利息、利息补偿款于2016年7月30日一次性结清。六、文丰置业返租（承租）案外人11500平方米及6543.73平方米房屋的租赁关系自本协议签订之日解除，文丰置业一次性支付违约金60万元，文丰置业继续租赁案外人4758.61平方米房屋，租赁期限为自2016年10月1日起六年，前三年租金为每平方米0.9元，以后每三年在前三年租金基础上递增2.5%，每六月支付一次，先付后用。双方对其他事宜作了约定。协议书签订后，双方于同年7月5日就同恒商业大楼144、243室商品房（即案涉房屋）签订了编号为2014034300298、2014034300320的商品房买卖合同，并办理了登记备案。同年10月1日，双方在前述协议的基础上签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人将坐落于宁波市海曙区春华路929弄商铺，建筑面积为4746.23平方米（共计66间商品房，含案涉房屋），出租给文丰置业。由于文丰置业的原因，致使前述协议约定的事项无法了结，双方发生争议。经宁波市海曙区集士港镇人民调解委员会主持调解，双方于2017年9月22日签订了《调解协议书》一份，双方再次确认房屋面积分别为11506.16平方米和4746.23平方米（共计66间商品房，含案涉房屋），车位162个，房屋及车位的总价款为6256.412万元，案外人于2012年5月10日支付购房款2030万元，2014年11月25日支付购房款1860万元，2015年2月10日，文丰置业向案外人借款2500万元，其中2366.412万元于2016年6月15日转为案外人支付的购房款，案外人已付清全部购房款及车位款。同时约定文丰置业必须在本协议书签订后3-6个月内为案外人办妥房屋及车位（可办证车位）的房屋所有权证和土地使用权证。但文丰置业在约定期限内仍未办妥上述房屋及车位的房屋所有权证和土地使用权证。为此，案外人于2018年4月向宁波市海曙区人民法院提起诉讼，请求判决文丰置业办理同恒威尼斯广场1-4层建筑面积为4746.23平方米房屋的转移过户登记手续，并支付自2018年4月1日起至2018年9月30日止六个月的房屋租金。宁波市海曙区人民法院于同月18日立案受理，案号为（2018）浙0203民初4839号，至今该案尚未审结。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人丰成村经合社与被执行人文丰置业签订商品房买卖合同，向文丰置业购买包括案涉房屋在内的商品房及车位，其支付全部价款，文丰置业向案外人交付房屋，均发生在本院查封以前，而包括案涉房屋在内的所购房屋未能办理产权过户登记手续，并非案外人的过错，且案外人在双方约定的办理权证期限届满后即向当地法院提起诉讼，要求文丰置业办理房屋过户登记手续，故案外人要求解除对案涉房屋查封的异议请求，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 解除对被执行人宁波文丰置业有限公司名下的位于宁波市海曙区集士港镇春华路929弄23号144室、30号243室房地产〔权证号为（2017）宁波市海曙不动产权第0632465、0632412号〕的查封。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  庄春梅 审判员  陈 杨 审判员  杨晨炯 二〇一九年五月二十二日 书记员  范 宏