广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2376号上诉人（原审被告、反诉原告）：文秀媛，女，汉族，1990年3月1日出生，住址：江西省井冈山市，委托诉讼代理人：马海岸，广东信而立律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市建隆房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇中惠金士柏山花园商业3幢105。法定代表人：莫凤娟。委托诉讼代理人：叶翠儿，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏俊豪，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。上诉人文秀媛与被上诉人东莞市建隆房地产开发有限公司（以下简称建隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。建隆公司向法院提出诉讼请求：1.确认建隆公司与文秀媛签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2.文秀媛向建隆公司支付违约金113300.4元；3.案件诉讼费用由文秀媛承担。文秀媛向法院提出诉讼请求：1.确认文秀媛与建隆公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效；2.建隆公司继续履行双方于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》，建隆公司限期向文秀媛交付位于东莞市黄江镇××村花城××1115的房屋，建隆公司协助文秀媛办理房产过户的手续；3.建隆公司赔偿文秀媛逾期交房所产生的违约金，违约金计算以377668元为基数，按照年利率6%计算，从2017年7月1日计至实际交房之日止，暂计至2018年10月31日止为30109.97元（485天）；4.由建隆公司承担案件诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认文秀媛与东莞市建隆房地产开发有限公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效；二、文秀媛与东莞市建隆房地产开发有限公司继续履行于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（预售）；三、驳回文秀媛的其他诉讼请求。案件受理费1283元（已预交），由东莞市建隆房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3708元（已预交），由文秀媛负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17362号民事判决书。文秀媛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.维持原审第一、第二项判决内容，撤销原审判决第三项；2.建隆公司向文秀媛交付位于东莞市黄江镇××村花城××1115的房屋，建隆公司协助文秀媛办理房产过户的手续；3.建隆公司赔偿文秀媛逾期交房所产生的违约金，违约金计算以377668元为基数，按照年利率6%计算，从2017年7月1日计至实际交房之日止，暂计至2018年10月31日止为30109.97元（485天）；4.由建隆公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原审法院未能支持文秀媛在一审起诉时要求建隆公司交付案涉房屋并办理房屋过户手续或办理房屋登记手续，以及建隆公司应该向文秀媛支付逾期交房的违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。一、《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，根据该约定，当涉案商品房符合《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件时，出卖人应当于2017年8月31日前向买受人移交案涉房屋，除此之外，合同并没有约定在买受人未能完成银行按揭或者未能付清购房余款的情况下出卖人有权拒绝向买受人交付案涉房屋的情形。二、原审法院认为，文秀媛应当先付清购房余款，建隆公司才负有交付房屋及配合过户的义务，原审法院该规定属于适用法律错误。三、原审法院没有查明案涉房屋何时具备《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的交付条件，属于认定事实不清。四、原审法院只判决案涉合同有效，并且判令双方继续履行合同，而没有支持文秀媛要求建隆公司移交房屋并协助过户的诉求，该判决到了后期的履行阶段，法院是无法对该判决进行强制执行的。五、原审法院没有支持文秀媛在一审提出要求建隆公司支付逾期交房违约金的诉请，属于认定事实不清、适用法律错误。建隆公司应当从合同约定的房屋交付时间2017年8月31日之次日（2017年9月1日）起向文秀媛支付逾期交房的违约金（合同约定逾期交房的违约金每日按照全部房价款万分之一计算）。六、原审法院判决文秀媛承担诉讼费错误，应予以纠正。建隆公司辩称：一、商品房买卖合同已隐含了先付清房款再交房的先后履约顺序，首先，根据合同第七条及附件十一的第一条约定，购房者应当在合同签订的同时办理银行贷款手续，而根据正常的贷款审批，一般需要两个月时间就可以完成，按照正常的贷款程序，购房者早应支付完毕房款，该时间远远早于约定的交房时间，从双方约定交付房款的方式及交房时间，支付完毕购房款与交付房屋的先后顺序，是案涉纠纷应由之意，其次从银行提交的情况说明可知，因吕博、彭丽云、宋菊华、张玉姝、文秀媛、张晓燕的银行流水不足不符合贷款条件，周婷、江红提交的贷款资料不符合贷款条件，李本池提交的银行流水达不到放款核准条件，导致贷款申请未获得通过，与建隆公司是没有任何关系，购房者虽然早已知道其未支付购房余款，但都没有积极履行付款义务，在其怠于支付剩余楼款的情况下，建隆公司是有权在购房者交齐所有房款后方交楼。二、案涉房屋是否符合收楼条件不是案涉纠纷应审查的内容，而且购房者在一审庭审中也没有提出将该问题作为核心，在购房者未支付剩余购房款的情况下，一审法院认为建隆公司不存在交付房屋责任的判决的是符合法律规定的，如果购房者后续在符合收楼条件的情况下，收楼后，认为案涉房屋不符合交付标准，其可以依据合同约定要求建隆公司赔偿。而且文秀媛在一审中的诉讼请求只是要求建隆公司交付房屋，并没有提出房屋存在不符合交付条件的情况；三、文秀媛未足额支付购房余款，建隆公司不存在违约情况，无需支付违约金，而且文秀媛诉求的违约金的计算依据既非合同依据也非法律依据。相反，在签订合同至今，文秀媛均未支付完毕购房余款，应向建隆公司支付违约金。四、文秀媛明知银行贷款未审核通过，从签订合同拖延至今，几年的时间都未向建隆公司支付购房余款，即使是在一审期间都没有支付。导致建隆公司产生利息损失，利息损失是属于法定孳息，根据法律规定，文秀媛应当向建隆公司支付利息损失。文秀媛的付款义务不会因建隆公司是否通知而产生或免除，文秀媛的付款义务在其未支付完房款前都是存在的。二审审理期间，文秀媛提交三份证据：1.缴纳购房余款的单据，证明购房者已经将剩余的房款一次性支付完毕；2.短信记录，证明购房者收到《收房通知书》后与建隆公司沟通无果；3.音频光盘和文字，证明购房者之一吕博于2019年1月30日与谢经理的通话录音，证实谢经理拒绝购房者的收房要求，原因是不符合收楼条件。冯爱国（购房者之一彭丽云的丈夫）于2019年2月27日到案涉房屋收楼处与收楼工作人员的现场对话录音，证实收楼的前提是需要黎笑丽开具收据，然后凭入伙通知书才能收楼。冯爱国于2019年3月24日与建隆公司财务黎笑丽的通话录音，证实黎笑丽回复：只负责借款工作，不负责收楼工作。建隆公司发出的收楼通知书的本意并非要求购房者之一收楼，而是以书面收楼通知来推卸逾期交楼的违约责任。建隆公司的质证意见：一、对缴纳购房余款的单据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，建隆公司认为该款项部分是用于支付房款，部分是用于支付违约金；二、对录音材料，第一段录音，即谢经理与吕博录音的通话记录，建隆公司确通话记录的真实性、合法性，对关联性不予确认，建隆公司认为购房者是不符合收楼条件。对第二段谢经理与吕博录音的通话记录真实性、合法性、关联性不予确认，认为只截取了六秒的录音，录音不完整；对第二段录音，即冯爱国于2019年2月27日到案涉房屋收楼处与收楼工作人员的现场对话录音，对该段录音的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，这只是购房者之一彭丽云与现场工作人员的对话录音，只能代表该彭丽云的个人情况。部分业主存在借建隆公司款项的情况，因此是有部分业主需要还清借款及利息后，由财务开具收据后，方能收楼。但部分业主只还了借款，未还利息，因此财务人员未将收据给予该部分业主。对第三段录音，即冯爱国于2019年3月24日与建隆公司财务黎笑丽的通话录音，对该录音的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该录音与本案没有关系。建隆公司发出两份通知，是要求购房者支付剩余房款及违约金后，方能收楼，在购房者未完整履行其义务的情况下，不具备收楼的条件，同时建隆公司也不存在逾期交楼的违约责任。三、对短信记录，建隆公司只确认当中有建隆公司发出短信，当中已经明确购房人应付清房款才能办理收楼。建隆公司提交付款通知书、通知书、快递单、顺丰快递物流信息。证明建隆公司已经通知购房者支付余款，办理收楼手续。文秀媛的质证意见：对付款通知书、通知书的真实性没有异议，其他快递单及快递信息的真实性合法性不予认可。付款通知书及通知书的关联性意见如下：确认付款通知书中的购房余款，但不确认存在违约行为及需要支付付款通知书中的违约金，如果文秀媛存在违约则建隆公司一审中解除合同的诉求将会得到法院支持，因为不管什么原因导致房贷审批无法通过，建隆公司都需向购房者发出书面通知向购房者催款，购房者将在收到书面催款通知书后15天内仍未付款，即存在违约需要支付违约金，在一审中建隆公司确认没有向购房者发出任何书面通知，因此购房者不需要支付违约金。关于通知书，对该证据的关联性意见与付款通知书的关联性意见一致，在购房者按照付款通知书支付了购房余款之后，建隆公司擅自将购房余款分为购房余款及违约金，并且优先支付违约金，由此说文秀媛拖欠购房余款仍未付清，文秀媛不认可建隆公司的观点。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方提交的证据，本院确认建隆公司在2019年1月10日向文秀媛送达付款通知书。付款通知书要求文秀媛一次性支付购房余款180000元及逾期违约金16290元。文秀媛于2019年1月16日支付购房余款180000元。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第一条之约定，出卖人在因买受人的责任导致贷款申请未获银行批准的，买受人应在出卖人发出书面通知后15日内选择将剩余楼款一次性支付给出卖人。现文秀媛在收到付款通知书15日内已经支付购房余款，符合双方合同约定，不存在违约行为，建隆公司主张的逾期违约金16290元于法无据，本院不予支持。文秀媛已经完成案涉合同的先合同义务，建隆公司也确认案涉的商品房已经符合交付条件，故建隆公司应当向文秀媛交付房屋并协助办理过户。另外，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定建隆公司应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，因文秀媛于2019年1月16日支付购房余款，故商品房交付时间应为2019年1月16日，建隆公司未配合交付房屋的行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，建隆公司自2019年1月17日起至实际交付之日止，按日计算向文秀媛支付全部房价款万分之一的违约金,即按总房款377668元×0.0001=37.77元/日的标准计算违约金，该违约金以377668元为限。综上，文秀媛的上诉请求部分有理，本院对其予以支持，原审判决对此认定和处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17362号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17362号民事判决第二项、第三项及受理费部分；三、东莞市建隆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内向文秀媛交付位于东莞市黄江镇胜前岗村花城名苑1幢办公1115的房屋，并协助文秀媛办理房产过户的手续；四、东莞市建隆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内向文秀媛支付逾期交房违约金按37.77元/日的标准自2019年1月17日起计至实际交付之日止，违约金以377668元为限；五、驳回文秀媛其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1283元（东莞市建隆房地产开发有限公司已预交），由东莞市建隆房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3708元（文秀媛已预交），由文秀媛负担708元，东莞市建隆房地产开发有限公司负担3000元。本案二审受理费553元（文秀媛已预交），由东莞市建隆房地产开发有限公司负担553元。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  魏 术审判员  陈锦波二〇一九年五月十六日书记员  温 敏