江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0116民初3819号 原告：南京龙江船舶修造有限公司，住所地南京市六合区龙袍汽渡码头。 法定代表人：王宗彪，总经理。 委托诉讼代理人：杨广，江苏衡顺达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茆延俊，江苏衡顺达律师事务所律师。 被告：南京市六合区人民政府龙袍街道办事处，住所地南京市六合区龙袍街道龙腾路1号。 负责人：余洋，主任。 委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛远标，江苏六骏律师事务所律师。 原告南京龙江船舶修造有限公司（以下简称龙江船舶修造公司）与被告南京市六合区人民政府龙袍街道办事处（以下简称龙袍街道办事处）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙江船舶修造公司的诉讼代理人杨广、茆延俊、被告龙袍街道办事处的诉讼代理人高飞、毛远标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙江船舶修造公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的土地出让协议行为无效；2、要求被告赔偿损失，包括①土石方、建筑物等损失6989900元，②17亩土地价值3800000元（租金38万元/年×10年），③13名职工安置补偿费257000元，④停业损失863192元和搬迁费539495元（分别按土石方价值的5%和8%测算），⑤电力安装费471174元；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：2009年11月原被告签订一份土地出让协议，约定将案涉土地办好土地使用证后出让给原告使用。2018年5月23日，被告单方解除了前一出让协议，故起诉之。 龙袍街道办事处辩称，⑴原告已被列为长江流域六合段违法企业整治范围，原告的14处建筑物被认定为违法建筑，南京市水利局已下达限期拆除决定书；⑵被告没有权利出让案涉土地，双方签订的土地出让协议是无效的；⑶原、被告的协议无效，不代表原告可以在案涉土地上完成违法建设，其没有办理水行政许可、建设规划许可，对所导致的本案损失存在重大过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实： 龙江船舶修造公司系经原龙袍镇人民政府同意兴办，2004年1月19日与南京市六合区江堤管理所签订一份承包协议，约定临时占用约15亩（滩涂）场地，后龙江船舶修造公司在该场地上建设了平房、水泥地坪等设施，占地面积约23.28亩，并将该场地及建筑物以每年租金38万元先出租给南京福运润奇船舶工程有限公司使用，后通过置换方式交给龙袍镇人民政府处置。2009年11月13日，龙江船舶修造公司（又称乙方）与龙袍镇人民政府（又称甲方）签订一份土地出让协议，约定乙方置换所得的土地为17亩（位于低压线杆以南），出让年限以使用权证年限为准，低压线杆以北至大埂有一段水塘，甲方交给乙方使用，（如）办理土地使用证，费用由乙方承担；甲方保证乙方的土地使用权证与金陵船厂、润奇公司同步办理，乙方在船舶工业园区修造船的其它所需手续自行办理，（第八条）若无法办证，甲方保证乙方在协议土地使用期限内有权继续使用地块，如遇国家征收、大型项目开发或其它原因导致乙方无法继续使用该地块，甲方同意补偿该地块上的建筑物和征收时每亩土地价。本条款为独立生效条款，不因本协议效力受影响。关于土地出让价款，双方明确乙方将原有场地及建筑物“转让给润奇公司，甲方同意，乙方转让该地块的转让款及地上建筑物补偿款冲抵应支付给甲方协议地块的出让金，乙方无须向甲方另行支付费用（水塘除外）”。此外，龙袍镇政府另出具一份承诺书再次声明：1、如因协议无效造成贵公司无法使用约定地块，我方愿意承担贵公司的一切经济损失；2、我方保证贵公司在协议地块上进行简易建筑施工活动顺利进行，若贵公司在场地施工过程中遇到障碍，我方负责协调处理等等。 嗣后，龙江船舶修造公司在案涉的17亩“出让”土地上建设建筑物、构筑物31间，包括砖瓦结构房屋和钢架结构房屋；并对水塘进行了填埋，面积约27.3亩。 2018年2月前，龙江船舶修造公司被列入省环保督查整治项目；同年3月1日，南京市水务局下发限期整改通知书，以该公司未经水行政许可在河道管理范围内实施建厂行为为由，要求该公司自行拆除河道管理范围内建设的建筑物、构筑物，恢复滩地原状；2018年5月中旬，国家生态环境部又将该公司列为开展打击固体废物环境违法行为专项行动中的清理整改问题。2018年5月23日，龙袍街道办事处向龙江船舶修造公司发出一份解除协议通知书，以该公司被列入整治范围为由，解除双方签订的（购地）协议，要求该公司于同年6月30前完成场地清理、恢复原状等，遂引发本案诉讼。诉讼中，本院委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对案涉地块的平整费用及建筑物、附属物等价值进行了评估，确定平整土地的土石方费用为488.54万元（其中17亩计141.43万元、27.3亩计347.11万元）、建筑物价值119.02万元、附属物价值89.65万元、苗木计1.77万元，合计698.99万元。2018年12月15日前，在本院督促下，案涉地块上的建筑物等均已拆除完毕。 另查明，龙袍街道办事处于2010年1月4日将龙江船舶修造公司的原场地及建筑物作价210万元签约转让给福运润奇船舶工程公司。2004年6月,龙江船舶修造公司为设置电力设施投入23.5587万元;2018年5月前后,龙江船舶修造公司因环保督查行动关闭企业，向祁宝山等13名职工支付经济补偿金共计27.5万元。本案诉讼中，本院在当地行政管理部门未查询到案涉土地的产权登记信息。 本院认为，被告不具有出让土地的法定主体资格，且违反土地用途管制规定将滩涂地用于建设，其与原告于2009年11月13日签订的土地出让协议无效。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，但是，双方在同一天签署或出具的土地出让协议和承诺书中有关解决争议方法的条款，内容不一致，属于约定不明。依照一般性做法，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这其中，原告未办理岸线和河道使用许可即在长江岸边的滩涂地上兴办工厂，其自身具有过错，原告未经建设规划许可即开展非法建设行为，与被告的默许甚至鼓励有关，故被告也有过错且在其中过错较大。原告主张的土地价值系从原租赁收益中推算而来，与本案合同缺乏关联性，本院不予采纳；从本案合同文义看，原告系有偿受让土地，其出价义务已融汇到原土地及房屋的转让款中，但该转让款并未划分份额，如将被告所收的全部收益都算作原告的土地出让金支出，则等于实际付款人南京福运润奇船舶工程有限公司系无偿取地，这不合理，故按原告持有土地亩数在关联土地总亩数中所占比重推算其出价金额，即88.2万元；原告受让土地后建设办厂，后被责令拆除需遣散职工而产生的损失，与土地出让虽有一定联系但无法律上的因果关系，不应作为本案合同损失；原告主张停业损失及搬迁费，同样因其开办工厂行为的违法性而与本案合同缺乏关联性，不应作为本案合同损失。综上，本案合同损失主要是原告因非法受让土地而遭受的直接（建设）损失，即建筑物及附属物210.44万元、土石方工程款488.54万元、土地出让款88.2万元、电力设施建设费23.5587万元，合计810.7387元，被告应当赔偿486.44322万元。 依照《中华人民共和国物权法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定，判决如下： 一、南京龙江船舶修造有限公司与南京市六合区人民政府龙袍街道办事处于2009年11月13日签订的土地出让协议无效。 二、南京市六合区人民政府龙袍街道办事处于本判决生效后十日内向南京龙江船舶修造有限公司赔偿损失4864432.2元。 三、驳回南京龙江船舶修造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99325元，由原告南京龙江船舶修造有限公司负担49325元、被告南京市六合区人民政府龙袍街道办事处负担50000元。前述费用，原告预交53800元，本院向其退还4475元，被告于本判决生效之日起十日内将所负担费用交至本院。鉴定费50000元，系被告预交，由原、被告各半负担，原告于本判决生效之日起十日内将所负担部分直接给付被告；原告若不给付，被告可向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 金 鑫 人民陪审员 秦 勇 人民陪审员 伦金美 二〇一九年五月六日 书 记 员 吕 倩 自觉履行生效法律文书告知书 一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。 1、权利人账号信息: 开户银行： 开户名称： 开户账号： 2、南京市六合区人民法院账户信息： 开户银行：中国建设银行南京六合支行 开户名称：南京市六合区人民法院 开户账号：32×××56 二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。 3、对被执行人限制高消费，限制出入境； 4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施； 5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 申请执行提示书 一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。 二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。