福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1028号 原告：何咏梅，女，1976年1月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：景亮，男，1975年7月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，系何咏梅配偶。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：陈心建。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，1984年11月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系单位员工。 原告何咏梅与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何咏梅委托诉讼代理人景亮，被告恒大公司委托诉讼代理人郑陈然到庭参加开庭诉讼。本案现已审理终结。 何咏梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2018年7月1日起按日支付违约金300.1元，按日累计并逐月及时支付，直至合法交房日止；2.本案诉讼费用由被告承担，并附加提出诉求如下：1.判令被告因未能按期交房造成的原告租房损失，自合同约定的最后交付期限第二天起至法定条件交房第二月止，每月2600元；2.由于延期交房，父亲病重，不能更好从成都接来照顾，有很大精神压力，赔偿原告精神损失费；3.被告让原告于2016年购买案涉地块时签写的“空白收房凭证”无效；4.被告在不具备法定交房条件之前所谓的交房无效。法庭审理过程中，何咏梅当庭放弃附加提出的诉讼请求。gengj事实与理由：原被告于2016年9月13日签订了《厦门市商品房买卖合同》（合同号03307363），合同约定原告购买被告位于恒大帝景项目首期地块一7＃楼18层1803室，总价款3001000元。原告已经依约支付了合同价款，但被告至今未交付房屋，故依法起诉请求判如所请。 恒大公司辩称，一、厦门帝景项目已于2019年1月28日取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具的竣工验收报告、2017年9月1日取得电梯安全检验合格证、2019年3月18日取得《建筑工程消防验收意见书》，至此，厦门恒大帝景项目首期已符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。二、恒大公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延误天数请求人民法院依法予以扣减，恒大公司无需承担违约责任。1、恒大公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景首期1-3号楼开工时间是2015年12月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大公司免责，相应天数应予以扣减。2、2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3、在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，恒大公司在2016年6月7日、6月8日高考期间、2016年5月21日、6月25日、6月26日中考期间，停工5天；在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述15天时间应予以扣减。4、集美新城开发建设指挥部专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及答辩人恒大帝景项目加楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至少是在2018年10月底（2018年10月31日）前是处于未完工的状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，卖出人可据实予以延期”的约定。因此，2018年6月30日约定交楼之日起至2018年10月31日期间的延误天数应予以扣减，逾期交房的违约责任不应由恒大公司承担。三、《商品房买卖合同》附件六第六条约定“逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。根据合同约定，恒大公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%，该条款系双方真实意思表示，符合法律规定，也符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效条款。双方签字确认，均应受该条款的约束。综上所述，厦门恒大帝景首期项目目前已达合同约定交房条件，对于不可抗力和政府部门市政配套延误导致的逾期交房天数，应据实予以扣减。恒大公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%。请求法院查清事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月13日，恒大公司（出卖方）与何咏梅（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由何咏梅向恒大公司购买厦门恒大帝景项目首期地块一7＃楼18层1803室,总价款3001000元。合同第八条约定恒大公司应于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房。合同第九条约定恒大公司如果逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）款和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同补充协议第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 2019年1月8日，恒大公司向何咏梅交付案涉房屋钥匙。 2018年10月7日，恒大公司总经理出具一份承诺函，载明：本人胡永旭，系恒大集团福建公司厦门公司总经理，由于厦门恒大帝景首期本应于2018年6月30日交房，但由于不可归责于业主方的原因，导致本函出具之日房屋仍未交付，兹向各位业主做出如下承诺：一、厦门恒大帝景首期房屋内水、电、气、园林园建、车库配套工程将于2018年11月30日前完成，并向各位业主发送正式交房通知书；二、红线范围外市政工程具体根据政府工程进展，厦门恒大帝景开发建设单位拟积极协调政府部门加快施工进度；三、现实际入住的部分业主，不属于实际交房，仍按实际签收交房通知等手续之日为期间计算违约金。 法庭审理过程中，恒大公司确认何咏梅已按合同约定支付全额购房款3001000元，确认截至庭审之日，恒大公司尚未向何咏梅发出收房通知，确认案涉楼盘周围无中高考考点。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于： 一、合同补充条款第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。恒大公司主张该该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。何咏梅主张该条款属于格式条款，未经协商且未向买受人做出提示说明，限制减轻了出卖方责任，不符合公平合理原则与诚实信用原则，应属无效条款。本院认为，该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有法律规定的无效情况，该条款为双方当事人真实意思表示，应为有效。 二、恒大公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1、关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大公司虽未提供在莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但莫兰蒂、鲇鱼等台风天气确实会对恒大公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2、厦门金砖会议。恒大公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。本院认为，恒大公司并未提供金砖会议期限项目实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。3、中高考期间。恒大公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。本院认为，恒大公司在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，恒大公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。4、厦门集美白石片区改造。恒大公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年7月1日至2018年10月31日期间延误天数。本院认为，恒大公司按约定应于2018年6月30日前交房，恒大公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，本院不予采纳。 三、恒大公司是否已经履行交房义务。恒大公司主张何咏梅已经签收房屋钥匙，恒大公司已经完成交房义务。何咏梅主张虽已领取房屋钥匙，但房屋仍不符合案涉合同第八条约定的交房标准，领取钥匙也不等同于实际交房，恒大公司尚未履行完毕合同约定的交房义务。本院认为，首先，根据案涉合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，本案中，恒大公司尚未向何咏梅发出收房通知，双方尚未办理书面的房屋交接手续。其次，何咏梅虽已领取房屋钥匙，但恒大公司总经理胡永旭同时向业主出具一份承诺函，表明实际入住的部分业主，不属于实际交房，应以实际签收收房通知为准。第三，交付钥匙仅是交房的部分内容，交付钥匙不能视为交付房屋。综上，本院对恒大公司主张已履行交房义务的主张不予采纳。 综上所述，截至庭审之日，扣除莫兰蒂等原因造成施工延误的15天后，按合同约定的已付款万分之一计算逾期交房违约金，恒大公司应支付给何咏梅的违约金总额已超过合同总价款的2%，故根据合同约定，恒大公司应支付给何咏梅的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为60020元（3001000元×2%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付何咏梅逾期交房违约金共计60020元； 二、驳回何咏梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1541元，减半收取771元，由厦门恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇一九年五月二十日 代书记员 汪秋婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”