云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终485号上诉人（原审原告）：师宗县安德物业服务有限公司。法定代理人：唐鸣岗，总经理。地址：云南省师宗县丹凤街道锦绣豪庭小区。委托诉讼代理人：刀潥，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王晓宇，云南八谦律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：满雄伟，男，汉族，1985年2月5日生，大专文化，农民，陆良县人，住陆良县，现住师宗县。原审被告：余关美，女，壮族，1985年2月5日生，大专文化，农民，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。委托诉讼代理人：满雄伟，男，汉族，1985年2月5日生，大专文化，农民，陆良县人，住陆良县，现住师宗县，（余关美之夫）。一般授权代理。上诉人师宗县安德物业服务有限公司因与上诉人满雄伟、原审被告余关美物业服务合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院(2018)云0323民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人师宗县安德物业服务有限公司的委托诉讼代理人刀潥、王晓宇，上诉人满雄伟，原审被告余关美的委托诉讼代理人满雄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人师宗县安德物业服务有限公司上诉请求：1、维持原审法院第一项判决内容；2、依法判令被上诉人按每日3‰支付逾期付款金额的违约金，自2018年1月11日起算至全部付清之日止；3、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决不支持逾期支付物管费的违约金，属法律适用错误。一审法院在一审判决中以上诉人物业服务存在瑕疵为由驳回上诉人对于违约金的主张，无法律依据。二、一审判决对事实认定错误，被上诉人没有任何证据能证明上诉人提供的物管服务存在问题，应当承担举证不利的后果。被上诉人满雄伟答辩称，签协议前不知情，协议中最基本的履行期限没有约定，物业公司进入小区未按照规定进行。物业公司违约在先。小区的环境卫生脏、乱、差。绿地被占用，存在服务和管理不到位的地方。一审判决认定事实错误，双方只约定了一年的物业服务合同，未约定之后的，因此收费是不合理的。物业公司与开发商是同一伙人。上诉人满雄伟上诉请求：请求二审法院依法撤销原判决，依法改判。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，本案物业与我们签订的合同是具有欺骗性，和威胁性，和违背法律的规定，和不明确性。签合同时把物业合同故意制作了夹在物业手册当中来欺骗大家。交房当天物业不光喊我们签字还喊我们交钱，大家都只管交钱签字才拿得到钥匙。此合同违背《物业管理办法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定没有择优选聘。小区建筑商与物业公司是一套人马两个牌子。合同的制作也没有按照合同法的规定写清相关事项。二、适用法律错误，合同的签订都违背了相关法律规定还哪来的约束性。三、我们在一审时所提出的物业在管理中的很多瑕疵一审在认定中都也认定，物业没有做到位，凭什么要我们交费。四、小区内共有70多家人房屋室内墙体不同程度的开裂，因他们是一套人马，物业也答应解决但到现在仍未得到解决。他们无视安全，不把小区的安全当回事。师宗县安德物业服务有限公司答辩称，双方签订的《前期物业服务协议》是合法有效的，不存在合同无效及欺骗的情形，业主应当履行支付物管费的义务。原审被告余关美未作陈述。师宗县安德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告向原告缴纳2018年度物业费1997元；2.请求法院依法判令被告按每日3‰支付逾期付款金额的违约金（自2018年1月11日起至全部欠款交清为止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定如下事实，被告满雄伟、余关美系夫妻关系，二被告系师宗县锦绣豪庭小区的业主，其居住在该小区1幢1单元2503室，房屋建筑面积为126.48平方米。2017年1月7日，被告满雄伟与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议中约定：物业服务费的起付时间为：2017年1月1日；收费标准为：住宅按建筑面积每月每平米1.2元据实收取、车库服务费按30元／月／库收取、二次供水水箱清洗费及二次供水水泵加压费（电费）80元／户／年、物业服务费每年预付一次；按政府核定标准代环卫部门收取生活垃圾清运费；业主交纳物业服务费及其它代收费用的时间为每年1月1—10日一次性缴纳；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补缴相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金，逾期60天起原告有权采取必要的催缴措施。该协议还对其他相关事项作了约定。合同签订后，二被告按约定缴纳了2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理1821元、二次加压及水池清理费80元、垃圾清运费100元，其他费2700元，共计4701元。2018年1月1日至今的物业管理等费用一直未缴纳，经原告催要未果，现原告诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案原告按合同的约定对二被告提供了相应的物业服务，其有依法向二被告收取物业服务等相关费用的权利，且二被告作为该小区的业主，其接受了原告提供的相关物业服务，其也应按约定向原告履行支付物业服务等相关费用的义务。本案中，二被告虽对双方所形成的物业服务合同关系及原告所提供的服务等持有异议，但二被告系完全民事行为能力人，其对自己所实施的民事活动有完全的认知能力，其与原告所形成的物业服务合同关系应视为其真实意思表示，双方所形成的合同关系应认定为双方在自愿、平等的基础上达成的，对双方具有约束力。再者，二被告已按约定向原告履行了2017年度物业服务等相关费用的缴纳义务，原、被告双方已按合同约定实际履行，且在本案中其未对其抗辩所主张的待证事实依法提供相关证据予以证明。综上，二被告应按约定向原告履行缴纳物业服务等相关费用的义务，故原告向二被告主张2018年度物业服务等相关费用共计1997元（即物业管理1821元、二次加压及水池清理费80元、代收垃圾清运费96元）的诉讼请求，符合相关法律规定，法院予以支持。关于原告主张二被告按每日3‰支付逾期付款违约金1521.71元的诉讼请求是否成立的问题，因本案原、被告双方在履行合同的过程中产生了意见分歧，双方未能在沟通、协调的过程中妥善解决纠纷，究其原因不能完全归责于二被告，结合本案实际，缴纳物业服务等相关费用系二被告的义务，但不宜以二被告逾期支付本案中的物业服务等相关费用而简单认定为构成违约，故原告主张二被告支付违约金的诉讼请求不能成立，法院不予支持。关于二被告以“原告对锦绣豪庭小区未尽到管理维护义务、安全保卫工作不到位、卫生环境脏乱差、电梯保养缺失、停车位被强制占用、公共自来水水质恶劣、公摊面积被强制占用、绿化面积被安装非法设备、房屋室内开裂并回潮”等作为抗辩缴纳本案中所欠物业服务等相关费用的理由是否成立的问题，因二被告对其抗辩所主张的待证事实负有举证责任，其对所待证的事实未能依法提供相关证据予以证实，其举证不能，应承担其举证不能的不利后果，故其上述抗辩主张不能成立，法院不予支持。综上所述，原告的上述诉讼请求合理的部分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第三十二条、第三十五条、第四十条、第四十一条之规定，判决：1、由被告满雄伟、余关美于本判决生效后三日内支付原告师宗县安德物业服务有限公司2018年度物业管理等费1997元（其中：物业管理费1821元、二次加压及水池清理费80元、代收垃圾清运费96元）；2、驳回原告师宗县安德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收到25元，由被告满雄伟、余关美承担。二审中，上诉人满雄伟为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、电费水费的收据，欲证明安德物业收费的随意性，不开发票，只开收据。2、光盘一份，刻有视频内容，欲证实物业跟业主的矛盾激化。经质证，上诉人师宗县安德物业服务有限公司认为，业主所提交的收据相同月份的单价是一致的，不存在欲证明乱收费的问题。且该证据是一审前的证据，不是本案二审的新证据，故对于三性均不予认可。光盘视频中没有任何画面显示物业打业主，因此与本案没有关联性，三性不予认可。本院认为，上诉人满雄伟所举证据，不能证明其欲证实的内容，本院不予确认。经二审审理查明的事实与一审审理确认的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人满雄伟系上诉人师宗县安德物业服务有限公司提供物业服务小区的业主，师宗县安德物业服务有限公司与满雄伟签订的《前期物业服务协议》系前期物业管理合同，对上诉人满雄伟亦具有约束力，该合同中明确约定了物业费的收取标准，上诉人满雄伟亦接受了上诉人师宗县安德物业服务有限公司的服务，故上诉人满雄伟应按合同约定履行交纳物业费的义务，前期物业服务合同可以约定期限，未约定期限的自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日，前期物业服务合同终止。本案中《前期物业服务协议》未约定期限，故对上诉人满雄伟提出的2018年之后物业费不应该交纳的问题，本院不予支持。对于上诉人师宗县安德物业服务有限公司主张的违约金问题，因其在提供物业服务的过程中，确实存在服务和管理不到位、不全面等问题，故其主张不能成立，法院不予支持。关于上诉人满雄伟提出的小区存在房屋质量不达标的问题，属上诉人与开发单位之间房屋买卖合同法律关系问题，与本案不属同一法律关系，故本案不予审理。综上所述，上诉人师宗县安德物业服务有限公司、上诉人满雄伟的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由师宗县安德物业服务有限公司与满雄伟负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  孙靖然审判员  廖 锐二〇一九年五月九日书记员  王朋飞