山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0923民初1745号 原告：赵瑞刚，男，1974年3月10日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：刘文涛，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海涛，山东德衡律师事务所律师。 被告：东平金瑞房地产开发有限公司，住所地：东平县东平街道马口社区沿街楼111号。 法定代表人：王成，总经理。 委托诉讼代理人：张顺，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦亚东，上海至真律师事务所律师。 第三人：山东京庄建设有限公司，住所地：菏泽市曹县开发区。 法定代表人：王沂伟，经理。 委托诉讼代理人：樊尊明，山东贯中律师事务所律师。 原告赵瑞刚与被告东平金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司）、第三人山东京庄建设有限公司（以下简称京庄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵瑞刚及其委托诉讼代理人刘文涛、陈海涛、被告金瑞房产委托诉讼代理人张顺、秦亚东、第三人京庄公司委托诉讼代理人樊尊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵瑞刚向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行《彩虹苑三期团购房认筹协议》，交付涉案房产，并为原告办理网签、备案、过户手续。二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月份，原、被告签订了《彩虹苑三期团购房认筹协议》，双方约定：被告把彩虹苑三期4号楼1单元1702室的房产一套出售与原告。合同签订后，原告即已交付全部转让款；根据协议约定，被告负有为原告办理更名过户手续的义务，但至今被告未能履行合同义务；为维护原告方的合法权益，诉至贵院，请求法院判如所诉。 被告金瑞公司辩称：被答辩人的诉请没有事实和法律依据。1、本案并非房屋买卖合同纠纷的法律关系，而是建筑工程施工合同法律关系，答辩人和京庄建设公司签订有建筑工程施工合同，被答辩人曾经担任京庄公司项目负责人，在我公司与京庄公司建设施工合同履行过程中，为了抵扣部分工程款，和京庄公司商议签订了抵扣工程款协议，但该协议京庄公司并没有确认，根据施工合同法律关系，该协议的相对方应当为京庄公司，而并非本案的原告；2、目前涉案工程尚未竣工结算，在施工合同履行过程中签订的该协议也没有得到京庄公司的认可，根据协议的实质内容来看，以及建设工程施工合同的相对性，被答辩人的诉请是没有事实和法律依据，综上，请法庭驳回原告的诉请。原告主张的法律关系错误，且不具备本案诉讼主体资格，在涉案合同未经京庄公司确认的情况下，合同并不具备法律效力，原告以此为据起诉缺乏事实与法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 第三人京庄公司辩称：该案案由为房屋买卖合同纠纷，第三人并非双方当事人，因此，该案与第三人没有关系，请求法院依法驳回原告对第三人的诉求。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，到庭当事人对原告提交的团购房认筹协议书一份、2016年2月6日被告金瑞公司向原告出具的房款缴纳收款收据一份的真实性无异议，到庭当事人对被告金瑞公司提交的建设工程施工合同一份、被告金瑞公司2016年3月14日向京庄公司发出的工作联系函、京庄公司2016年3月15日对被告金瑞公司作出的关于对工作联系函的回复及京庄公司授权委托书、东平县商品房预(销)售许可证各一份的真实性无异议，对以上证据，本院予以确认并在案佐证。对双方有争议的证据和事实认定如下：一、原告提交2014年9月22日第三人京庄公司开具给原告的授权委托书一份、2016年7月22日被告金瑞公司与第三人京庄公司签订的工程协议书复印件一份，被告及第三人认为委托授权书存在修改的痕迹，工程协议书系复印件。本院认为第三人对授权书提出异议，但在本院限定的期限内未提交之前留存的一份，且原告提交的系原件，第三人无证据证实原告对授权委托书的内容进行了修改，对于原告提交的授权委托书真实性本院予以认定；原告提交的被告金瑞公司与第三人京庄公司项目负责人朱季海签订的工程协议书系复印件，被告及第三人虽不予认可，但该工程协议书与被告提供的《关于对工作联系函的回复》、《授权委托书》能相互印证，证明朱季海顶替了原告赵瑞刚在涉案项目部的负责人的职务，再则工程协议书系被告金瑞公司与第三人京庄公司的项目部负责人朱季海之间所签的协议，原告不是协议主体，也不可能存在协议书的原件，在被告及第三人不提供原件的情况下，本院对此证据的证明力予以认定。三、对被告提供的证明及建设工程监理合同均系原件，原告虽提出异议，但未提供相反证据否定其真实性，与本案有关联，本院予以认定；四、原告提交团购房认筹协议书一份及被告金瑞公司为原告出具的房款缴纳收款收据一份，证实以房抵工程款的事实。被告金瑞公司提交建设工程施工合同书及向第三人工作联系函、第三人的回复函及授权委托书、收据及部分工程款发票，证实原告系代表第三人的行为。被告认为认筹协议及收据系原告代表第三人签订，第三人认为认筹协议书并未正式生效。本院认为，认筹协议书及收据系原件，有原告签字，被告单位印章，收据中收款方式为抵工程款，收据中的款项与认筹协议书中记载一致，且第三人京庄公司认可原告系借用其公司的资质进行的建设，实际施工人为原告，从原告提供的金瑞公司与京庄公司项目负责人签订的工程协议书中可以看出原告挂靠（借用）第三人京庄公司资质进行涉案项目施工建设被告金瑞公司是明知的，因此，原告与被告金瑞公司之间形成事实上的建设施工合同关系，原告系本案适格的合同主体和诉讼主体，对于涉案房屋系以房抵工程款的事实，本院予以认定。五、本案原、被告之间争议的事实和法律关系认定问题，被告认为本案并非房屋买卖合同纠纷的法律关系，而是建筑工程施工合同法律关系，金瑞公司和京庄建设公司签订有建筑工程施工合同，原告曾经担任京庄公司项目负责人，合同相对方为京庄公司，而并非本案的原告，原、被告之间签订的购房认筹协议以工程款抵充，未经其公司确认，不产生法律效力。本院认为，本案购房认筹协议是原、被告之间签订的，原告诉讼请求为要求被告继续履行《彩虹苑三期团购房认筹协议》，交付涉案房产，并为原告办理网签、备案、过户手续，为商品房买卖合同纠纷的诉求事项，其中以购房款抵充虽然涉及建设施工合同方面的问题，但诉争的事实主要还是原、被告签订的购房认筹协议是否成立及其协议法律效力的问题，本案的主要的法律关系应认定为商品房买卖合同纠纷。综上，根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定的事实如下：2016年2月6日，原告赵瑞刚与被告金瑞公司签订了《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》一份，协议约定：一、买受人认筹清河畔景-彩虹苑三期4号楼1单元1702室，建筑面积130平方米，单价2975元/平方米，房价款386，750元；二、在签订本协议书时买受人交纳团购意向金386，750元；三、……；四、买受人于开盘当天7日内凭借本人身份证和“认筹协议”及团购协议意向金的收据到本项目部售楼处签署《商品房买卖合同》，意向金自动转为购房款；五、因本套商品房的房款以工程款来抵充，买受人可以对本套商品房进行转让，但不可向出卖人提出退房和退款的要求，买受人需要对本套商品房进行转让时，出卖人应做好商品房转让的相关手续和合同；六、……。认筹协议当天，被告金瑞公司向原告出具了供电系统团购意向金386，750元的收据一张，收款方式为：抵工程款。后被告金瑞公司未按照认筹协议约定与原告签订商品房买卖合同，形成诉讼。 同时查明，被告金瑞公司系清河畔景c区三期工程（1#、2#、3#、4#、5#楼）的开发商，该建设项目由原告赵瑞刚挂靠（借用）第三人京庄公司的名义建设施工，2014年11月9日，原告赵瑞刚以第三人京庄公司的名义与被告金瑞公司签订了建设工程施工合同，原告赵瑞刚为第三人京庄公司授权的委托代理人，授权其可以以京庄公司名义代表京庄公司参与关于清河畔景c区三期工程项目的投标报名、签订、结算、修改施工合同和处理有关事宜，其法律后果由京庄公司承认。施工过程中，被告金瑞公司于2016年3月14日向第三人京庄公司发出工作联系函：由于项目负责人赵瑞刚管理不善，周转资金不足，施工进度严重滞后，严重影响了其公司的总体计划安排及销售进展，要求撤销赵瑞刚在本项目的项目负责人职务，另行安排新的项目负责人。2016年3月15日，京庄公司回复金瑞公司，撤换赵瑞刚在清河畔景c区三期工程项目负责人管理职务，并更换朱季海负责该项目的日常管理工作，赵瑞刚签名同意。2016年3月16日京庄公司向金瑞公司出具了授权朱季海为涉案工程项目负责人的授权委托书。2016年7月22日朱季海代表京庄公司与金瑞公司就赵瑞刚先期在清河畔景c区三期工程施工费用的支付情况以及今后该项目的施工等签订了工程协议书。 还查明，2012年3月金瑞公司与东平县大地工程建设监理有限责任公司就清河畔景c区三期工程施工签订建设工程监理合同，2018年6月25日东平县大地工程建设监理有限责任公司出具了清河畔景c区三期工程施工未竣工验收证明一份。 本院认为，依法订立的合同受法律保护。双方当事人应本着平等、自由、诚实信用的原则履行合同，违反合同约定的应承担违约责任。本案中，被告金瑞公司与原告赵瑞刚自愿签订了《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》并以抵充工程款的方式交纳了团购意向金386，750元，系双方当事人真实的意思表示且不违反法律规定为有效协议。该协议具备了商品房买卖合同的主要条款且原告按照协议的约定以抵充工程款的方式交纳了团购意向金386，750元，应认定该认筹协议为商品房买卖合同的一部分，对协议双方具有法律约束力。原告赵瑞刚作为实际施工人按照协议约定与被告金瑞公司办理了以工程款抵顶购房款手续，被告金瑞公司向原告出具了收到原告团购意向金386，750元，抵顶手续已经完成，应认定原告已经缴纳了团购意向金386，750元。至于被告金瑞公司与第三人京庄公司之间是否真实办理了工程款抵扣手续，不影响本案协议的成立和效力。被告金瑞公司未按团购协议的约定与原告签订《商品房买卖合同》，构成违约，应承担违约责任，原告要求被告金瑞公司继续履行双方签订的《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》，本院予以支持；原告要求被告办理网签、备案，因双方协议中无此约定，网签、备案不是商品房买卖合同的法定程序，对原告要求被告办理网签、备案的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告交付涉案房产并办理过户手续，因涉案工程尚未竣工验收，不具备法定的房屋交付条件和过户条件，对其请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定判决如下： 一、原告赵瑞刚与被告东平金瑞房地产开发有限公司继续履行双方于2016年2月6日签订了《清河畔景-彩虹苑三期团购房认筹协议》； 二、驳回原告赵瑞刚的其他诉讼请求； 三、驳回原告赵瑞刚对第三人山东京庄建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告赵瑞刚负担100元，被告东平金瑞房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  刘 晖 人民陪审员  卜凡青 人民陪审员  肖翠云 二〇一九年五月十六日 书 记 员  吴 苹