广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异258号 异议人（案外人）刘畅，女，1973年3月22日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：叶凯玲，系广东环球经纬律师事务所律师。 申请执行人：彭凤娇，女，1977年12月15日出生，汉族，住湖南省邵阳县。 委托代理人：向兰金，系广东南方福瑞律师事务所律师。 被执行人：孙上云，男，1970年2月25日出生，汉族，住广州市天河区。 本院在执行申请执行人彭凤娇申请执行孙上云民间借贷纠纷一案中，异议人刘畅提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人刘畅述称：请求：1、依法确认位于广州市天河区暨南大学湖苑7栋502房（以下简称涉案房屋）归异议人刘畅所有，被执行人孙上云配合异议人办理房产过户手续，并依法裁定中止对涉案房屋的执行；2、请求依法裁定撤销对涉案房屋的查封、评估、拍卖等执行措施。 事实与理由：异议人刘畅通过广州市展旗房地产代理有限公司与被执行人孙上云就涉案房屋签订了《房屋买卖合约》。刘畅经向房管部门查明该房屋没有被查封及抵押登记等不良记录，可正常买卖后，于2018年5月9日向孙上云支付了全部购房款2695000元。刘畅和孙上云于2018年9月18日在天河区不动产登记中心办理该房屋买卖权属转移更名手续，缴纳了应缴税款，领取了受理回执，等待领取房产权属证。同日，孙上云将涉案房屋及钥匙交付给刘畅管理使用，并签署了《房屋交接确认书》。异议人对上述房屋享有足以排除执行的权利。一、刘畅与孙上云在法院查封之前就上述房屋签订了合法有效的买卖合同，并支付了全部房屋价款。二、刘畅对上述未办理完过户登记不存在任何过错。三、在法院查封之前，孙上云已将上述房屋交付给刘畅管理使用，刘畅已合法占有该处房产。综上所述，异议人在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、并已支付全部价款，非因异议人自身原因未办理过户登记，涉案房屋为异议人刘畅的合法个人财产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条等相关法律规定，为保障刘畅的合法权益，特向贵院提出上述请求，恳请贵院支持。 申请执行人彭凤娇辩称：不同意案外人的异议请求，请求贵院予以驳回。 理由如下：1、异议人与被执行人在2018年5月7日签订的买卖合同是虚假的，申请执行人可以申请对该合同签订的时间进行鉴定，能证明异议人在查封前没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。双方合同约定涉案房屋单价为36882元/平方米，明显低于市场均价，买卖合同不合法，无效。2、涉案房屋一直由申请执行人占有，异议人没有合法占有涉案房产。3、异议人提交的证据不足以证明异议人实际上已支付全部的房款。异议人提交的转款凭证，只能证明案外人苟梅怀于2018年5月9日向异议人名下账户汇了2695000元，该款的可能是借款、投资款或其他性质款项，不能证明是交付涉案房款。异议人可能是根据该笔流水，伪造买卖合同。4、异议人没有提供证据证明是非因其自身原因而未办理过户登记。如异议人诉称的“2018年5月7日签订买卖合同、2018年5月9日支付完房价款”属实，其至9月才申请办理过户手续，自身明显存在过错。 被执行人孙上云没有答辩。 本院查明，申请执行人彭凤娇与孙上云民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，作出（2018）粤0106民初25078号民事调解书已经发生法律效力。该调解内容为：一、孙上云确认截止至2018年10月8日尚欠彭凤娇借款本金为220万元；二、孙上云于2018年10月15日前向彭凤娇清偿上述借款本金220万元；三、彭凤娇放弃其他诉讼请求；四、本案受理费25680元减半收取128420元，财产保全费5000元，上述合计17840元，均由彭凤娇负担。案件审理期间，本院于2018年9月25日查封涉案房屋。因被执行人未履行上述文书确定的义务，彭凤娇向本院申请强制执行，2018年10月30日以（2018）粤0106执24742号立案执行。 另查，孙上云与另案当事人陈金叶民间借贷纠纷案，本院于2018年9月27日受理后，以（2018）粤0106民初25168号民事调解书调解确认孙上云尚欠陈金叶借款本金为260万元，2018年10月25日，本院以（2018）粤0106民初25168号民事裁定书裁定轮候查封涉案房屋。 2008年8月，孙上云经向暨南大学购买后取得涉案房屋所有权。2018年9月18日，刘畅就涉案房屋向天河区不动产登记中心申请办理过户手续，28日，该中心作出不予登记处理。涉案房屋至今登记在孙上云名下。 异议人提供以下证据，拟证明其主张。 1、房屋买卖合约（以下简称合同一），载明：合同条款第二条约定，涉案房屋成交价2695000元。第十二条约定，中介方只代办过户，如产生任何法律纠纷与中介方无关。其他条款一概空白。落款时间为2018年5月7日，加盖广州市展旗地产代理有限公司印章。 2、广州市存量买卖合同（以下简称合同二），载明：其中，合同条款第三条约定，签订本合同时异议人支付20000元，作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款。涉案房屋总金额2695000元，异议人应成功过户当天向孙上云支付。第四条约定，双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第七条约定，当事人应当于2018年9月30日前向中介服务机构支付中介服务费0元。落款时间为2018年10月8日，加盖广州市一航地产代理有限公司印章。 3、网银转帐回单，载明：2018年5月9日，苟怀梅通过网银向异议人转账2695000元。 4、收条，载明：内容为收到异议人支付的全部涉案房屋购房款2695000元，由异议人指定苟怀梅代付，落款有孙上云签名字样。 5、存量房综合申报表；6、房改房上市缴款表；7、税收完税证明；8、广东省非税收收入发票；9、购房发票；10、受理回执，分别载明：异议人2018年9月18日向天河区不动产登记中心办理涉案房屋转移或交换手续，交纳有关税费。其中，存量房综合申报表载明买卖合同签订时间2018年9月14日。 11、收款收据，载明，广州市展旗地产代理有限公司出具收到异议人交中介服务费5000元。 12、房屋交接确认书，载明：异议人与孙上云确认涉案房屋于2018年9月18日交接。 经质证，申请执行人对上述证据的意见如下： 对证据1、2、3、4、11、12真实性不予确认。证据5、6-10真实性予以确认，关联性不予确认。不认可双方存在真实有效的交易行为。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”涉案房屋至今登记在孙上云名下，本院查封、拍卖、变卖登记在被执行人孙上云名下的涉案房屋并无不当。 刘畅作为异议人，应就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，其一，对于涉案房屋的买卖合同，出现不同中介公司经纪的两个合同文本。合同一，落款时间虽在本院查封前，但合同除约定房价及中介公司的免责条款外，其他条款空白，明显违背一般房屋交易的常识，与市场交易习惯不符。合同二约定，只交付定金20000元，在没有其他条件限制下成功过户当天才交齐全部购房款，不符合交易惯例，异议人也没有举证合同签订时交付的定金20000元。对于前后出现两个合同，异议人也没有进行合理解释及举证。据此，对异议人与孙上云双方合同的真实性本院不予确认；其二，异议人虽提交与孙上云的房屋交接确认书，该落款时间为2018年9月18日，与合同二约定的“双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天”不符，在没有其他证据佐证情况下，无法证实双方已实际办理交楼，且在本院查封之前占有使用；其三，异议人提交苟怀梅通过网银转账2695000元，该转款时间、金额与双方合同约定有矛盾，在没有载明该款是支付涉案房屋房款的情形下，也没有其他证据佐证情况下，不足以证明异议人已履行了全部付款义务；其四，从涉案诉讼时间、查封时间、异议人办理涉案房屋过户时间，异议人与孙上云签订合同及履行合同的证据材料，综合起来判断，异议人与孙上云存在其他债权债务，孙上云存在多个债主，以房抵债可能性更大，涉案房屋在办理过户手续期间已被房产部门作出不予登记处理，异议人没有证据证明非其自身原因未办理过户登记。 综上，异议人的异议理由不成立，本院不予支持。异议人可另循途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人刘畅的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄谷宜 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年五月十日 书 记 员  彭惠敏