江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初5947号 原告（反诉被告）：南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店，住所地江苏省南通市狼山街道山水路1号。 负责人：彭毅敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：沙豪，上海申浩（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟华，男，1964年5月5日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区，该公司员工。 被告（反诉原告）：南通安馨母婴服务有限公司，住所地江苏省南通市狼山街道山水路1号。 法定代表人：李佳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马幼嘉，上海康程律师事务所律师。 原告（反诉被告）南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店（以下简称国宾酒店）与被告（反诉原告）南通安馨母婴服务有限公司（以下简称安馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年1月3日、2月15日、4月9日、4月19日、5月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国宾酒店的委托诉讼代理人沙豪，被告（反诉原告）安馨公司的法定代表人李佳、委托诉讼代理人马幼嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国宾酒店向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠国宾酒店20号花园别墅租金350000元（暂计至2018年10月17日，最终计算至实际付清之日）。2.请求法院判令被告支付拖欠国宾酒店20号花园别墅能源耗损费用和杂项费130883.08元（暂计至2018年10月17日，最终计算至实际付清之日）。3.请求法院判令被告支付逾期违约金19144.03元（暂计至2018年10月17日，最终计算至实际付清之日）。4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告国宾酒店变更诉讼请求为：1.请求法院判令被告支付拖欠国宾酒店20号花园别墅租金35万元。2.请求法院判令被告支付拖欠国宾酒店20号花园别墅能源耗损费用102997.15元，杂项费332元（房卡遗失和消费酒水的费用）。3.请求法院判令被告支付逾期缴纳房租违约金14420元（暂计至2018年10月17日），从2018年10月18日起以未缴纳的房租35万元为基数按照日万分之二的标准算至被告实际付清之日止；判令被告支付逾期缴纳能耗费用的违约金3369.15元（暂计至2018年10月17日），从2018年10月18日起以未缴纳的能耗费用102997.15元为基数按照日万分之二的标准算至被告实际付清之日止。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年2月18日签订《南通鹏欣花园国宾酒店房屋租赁协议》（编号GB14-01，以下简称“协议”），协议约定被告向原告承租国宾酒店20号花园别墅（以下简称“涉案房屋”）用于月子会所经营使用，约定租赁期限为2014年4月18日至2019年4月17日。协议第四条约定涉案房屋租金第一年为75万元/年，第二年为72万元/年，第三年开始直至合约结束为70万元/年。被告于2018年3月18日开始拖欠房租，原告曾于2018年4月2日发出催告函要求对方及时履行支付义务，但对方一直未支付相应款项；原告于2018年9月19日的回函中再次催告对方支付拖欠涉案房屋相应款项。截止2018年10月10日，被告拖欠涉案房屋租金350000元，能源损耗费102997.15元及杂项费332元（房卡遗失和消费酒水的费用），根据协议约定被告应支付逾期缴纳房租违约金14420元（暂计至2018年10月17日），从2018年10月18日起以未缴纳的房租35万元为基数按照日万分之二的标准算至被告实际付清之日止；被告应支付逾期缴纳能耗费用的违约金3369.15元（暂计至2018年10月17日），从2018年10月18日起以未缴纳的能耗费用102997.15元为基数按照日万分之二的标准算至被告实际付清之日止。被告逾期未支付房租的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，故将被告诉至法院，望法院判如所请。 被告安馨公司辩称，与原告国宾酒店签订了房屋租赁协议是事实，但是被告安馨公司未有违约行为，是由于国宾酒店的根本性违约行为导致安馨公司解除合同，损失惨重。安馨公司退房日期为2018年9月17日，房租只应该算至该日止。在双方来往信函中有明确的反映，双方已经认同可以扣除7000元的押金，关于交接的问题是国宾酒店一直不愿意交接，安馨公司在函件中明确表示随时可以交接，对于租赁截止的时间问题，安馨公司提前五个月，分六次发函给国宾酒店，国宾酒店也一一进行过回复，安馨公司已经按照合同约定，提前解除合同，这属于双方协议解除合同。对于提前解除合同的违约金的金额，合同中是有明确的约定的就是7000元，国宾酒店多主张一个月的房租没有依据。能耗费用愿按实结算，但不是国宾酒店主张的这个数额，其中2017年7月24日至2018年4月20日的能耗费用，因为没有确切的数字可以统计，所以安馨公司主张按历年的均价计算，即2017年7月24日至2018年4月20日的能耗费用为49059元。2018年4月20日至2018年9月30日能耗费用总计26001.02元，安馨公司认可。综上安馨公司应付能耗费用为75060.05元。安馨公司愿意并自签约以来一直按期按约缴纳租金和能耗费用，是因为国宾酒店肆意加收能耗费用及不履行相应出租义务的行为，拖延支付相关费用，故安馨公司不应承担相关违约金与滞纳金。要求驳回原告国宾酒店的诉讼请求。 反诉原告安馨公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付物资损失62619元，并承担迟延支付期间的利息约7436元（暂按同期银行贷款利率计从2016年7月11日至反诉日2018年12月25日）。2.判令被反诉人返还多收的能耗费用94490元。3.判令被反诉人支付应赠送的配房欠款9350元，应赠送的高尔夫球消费欠款13500元，合计22850元。4.判令被反诉人支付停业损失215000元。5.判令被反诉人支付经营损失92300元。6.判令被反诉人返还抵押金6万元。7.判令被反诉人赔偿因员工离职造成的损失125422元。8.判令被反诉人承担全部诉讼费用。诉讼过程中反诉原告安馨公司变更反诉请求为：1.判令被反诉人支付物资损失62619元，并承担迟延支付期间的利息约7436元（暂按同期银行贷款利率计从2016年7月11日至反诉日2018年12月25日）。2.判令被反诉人返还多收的能耗费用10654元。3.判令被反诉人支付应赠送的配房欠款19250元，应赠送的高尔夫球消费欠款13250元，合计32500元。4.判令被反诉人支付经营损失54800元。5.判令被反诉人返还抵押金53000元。6.判令被反诉人赔偿因员工离职造成的损失125422元。7.判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月18日双方签订《南通鹏欣花园国宾酒店服务租赁协议》（下称《租赁协议》），反诉原告安馨公司依约按期足额向反诉被告国宾酒店支付租金及相关能耗费用。一、国宾酒店诉请安馨公司支付拖欠租金及违约金缺乏法律和事实依据，解约由国宾酒店违约造成，安馨公司行为合法，并请求赔偿。2016年7月11日雨水造成安馨公司物资损失62619元，2016年8月30日国宾酒店发函承诺赔付安馨公司此次损失。此后，经多次交涉要求赔偿未果。安馨公司无奈于2017年3月12日发函告知国宾酒店，将于下次房租中抵扣该部分物资损失。在此后的租赁过程中，国宾酒店怠于行使《租赁协议》中约定的多项义务，屡次干扰安馨公司正常经营，并由租赁初始一直恶意多收取房屋产生的相关能耗费用。在经营受到严重干扰，损失逐步扩大的情况下，安馨公司于2018年7月26日函告国宾酒店将于同年9月17日停止租赁，2018年8月13日国宾酒店回函同意解约并结算相关费用。2018年9月17日安馨公司正式发函告知国宾酒店退租撤离，同年9月20日安馨公司收到国宾酒店表示不同意解除租赁协议的回函，无奈，安馨公司当日再次发函告知解除租赁及重申解约原因。综上，安馨公司解约行为合法有效，符合《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十三条、第九十四条的规定，并无拖欠或违约行为，国宾酒店应支付安馨公司物资损失62619元及迟延支付的利息7436元，共计70055元。二、国宾酒店诉请安馨公司支付拖欠能耗费和杂项费及逾期违约金缺乏法律和事实依据，应返还安馨公司多收的能耗费用10654元。据《租赁协议》第七条第3项规定：“乙方必须根据协议规定按时支付租金、水、电、煤气费用，按照实际产生费用每半年支付一次。”国宾酒店于自2014年2月18日至2017年7月24日共多收安馨公司电费8547.02元，燃气费2106.57元，合计10654元。三、国宾酒店应根据双方签订的补充协议的约定以550元每间每月，一共算53个月（从2014年4月18日到2018年9月17日），扣除安馨公司认可的已支付的18张房券，还余35个月的房券没有给，35×550=19250元。高尔夫球消费欠款是3000元每年，按4年5个月（2014年4月18日至2018年9月17日）计算，3000/12×53=13250元。以上合计32500元。四、国宾酒店造成安馨公司经营损失54800元。1.2018年6月2日，由于国宾酒店疏于管理，使房屋多处进水，12022房间吊顶损坏脱落，安馨公司调整客户至12011房间，房间差价4000元，并赠送5000元产后修复项目作为赔偿，共计损失9000元。2.2018年8月30日，安馨公司11023房空调无法正常使用，报修后国宾酒店无应答，在满房的情况下只能让客户退房，导致安馨公司退房损失和补偿损失共计45800元。五、安馨公司有现金6万元抵押在国宾酒店，根据《租赁协议》约定，提前终止协议扣除押金金额应为7000元，合同中没有设置返还押金的其他限制性的条件，故要求国宾酒店返还押金53000元。六、由于国宾酒店怠于履行出租方的义务，如维持租赁物符合约定用途、正常收取能耗费用、及时结算双方纠纷款项等义务，致使安馨公司提前在符合法律规定的条件下解除合约，造成安馨公司员工离职产生损失125422元。 反诉被告国宾酒店辩称：对于反诉原告安馨公司的第一项反诉请求，应该与国宾酒店没有关系。1.该损失的金额不确定，国宾酒店从来没有认可过该金额，而且其中部分金额明显不合理。2.即便这部分损失有的话，也应该由安馨公司自行投保。3.造成损失是因为安馨公司将车库当成了储物间使用，这些物品基本上都是存放在车库中。4.安馨公司对造成损失有重大过错，因为在2014年、2015年曾经两次进水，安馨公司仍然不听国宾酒店劝阻，仍然在车库内存放物品，造成损失，应该由安馨公司自己承担。对于反诉原告安馨公司的第二项反诉请求，多收取的能耗费用，国宾酒店认为能耗费用都是按照约定俗成的，在国宾酒店交费基础上适当的考虑损耗。即便是不考虑损耗安馨公司的主张也超过了诉讼时效。所以对该请求国宾酒店不予认可。对于反诉原告安馨公司的第三项反诉请求，对于赠送房券的问题，国宾酒店在合同期间已经履行了交付的义务，尤其是在2018年3月已经交付了12张房券，可以推论此前肯定已经交付了，如果没有交付的话，安馨公司肯定应该提出异议，但是安馨公司在诉讼前从来没有提出过异议。对赠送的高尔夫球费用，国宾酒店此前已经交付了，2016年以后国宾酒店是折算成房券交付的。即便证据不能支持国宾酒店交付房券的情况，但是根据合同约定，赠送的部分并不是必须要履行的部分，国宾酒店可以赠送也可以不赠送，尤其是对安馨公司主张的一张房券按照550元计算没有依据。对于反诉原告安馨公司的第四项反诉请求，国宾酒店不予认可，对于45800元的损失，国宾酒店认为空调在运行中出现故障，这是不可避免的，本案中安馨公司没有证明其向国宾酒店主张过维修，即便通知国宾酒店，国宾酒店也有合理的维修期间，不可能前面一通知，后面就修好了。而且出庭的证人是第一天发现空调坏了，第二天一早就走了，而根据国宾酒店的惯例是第一天报修，第二天基本上能修好，所以该损失与国宾酒店没有关系。至于漏水的损失现在也不能证明是国宾酒店的房屋问题。因为安馨公司在入住时对该房屋进行过装修，现没有证据证明该漏水是国宾酒店的房屋质量问题引起的。另外对这个损失的金额，国宾酒店认为也没有依据。对于反诉原告安馨公司的第五项反诉请求，押金国宾酒店是收取了，但是安馨公司离开后没有与国宾酒店办理交接，并且对国宾酒店的房屋进行了改造和损坏，在安馨公司按国宾酒店要求将房屋恢复原状后，可以按照合同约定退还部分押金。对于反诉原告安馨公司的第六项反诉请求，安馨公司主张的人员离职损失，首先是安馨公司自己离开的，即便有员工离职损失也与国宾酒店无关，而且该损失金额的合法性和真实性国宾酒店无法确认，安馨公司必须审计，否则该损失不应支持。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告（反诉原告）安馨公司申请证人到庭作证，对于当事人无异议或未能反驳的证据，本院经审核后予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2014年1月18日，出租方国宾酒店（简称甲方）与承租方安馨公司签订了一份编号为GB14-01的《南通鹏欣花园国宾酒店房屋租赁协议》，载明，甲方拥有国宾酒店20号花园别墅之经营管理权。该房屋承租人只可将房屋作为月子会所使用。该房屋租赁期限暂定为60个月，合同期为2014年4月18日至2019年4月17日，另外，2014年2月18日至2014年4月17日为免租装修期，正式入住日期为2014年4月18日，延迟时间不得超过10天。租金第一年75万元/年，第二年72万元/年，第三年开始直至合约结束为70万元/年，租金均不含水、电、煤气费用，预付6万元作为押金，租金每半年度结算一次，提前一个月付清下半年度租金，即2014年1月18日前应支付半年租金＋押金共计43.5万元。如乙方在协议规定的租赁期限内提前终止协议，则根据提前的时间退还部分押金（举例说明：协议期限5年，如提前1年终止协议，则扣除押金的五分之一，如提前2年终止协议，则扣除押金的五分之二，以此类推）。租金包含内容：1.每月物业管理费；2.房屋内原有设施、设备；3.安装独立水、电，煤气表。甲方应负责在租赁期间，房屋的维修保养工作并使所有设备设施达到良好使用状态。房屋（不包括乙方的财产和物品）之投保由甲方负责。若由于出现不可抗力危害的情况，如遭遇地震、风暴、洪水等自然灾害袭击，而使该物业内任何设施不能正常运行时，甲乙双方概不承担对方损失的责任。乙方可根据自己的需求对20号花园别墅进行装饰（装修期为2个月），装饰方案需提前提供给甲方，甲方认可该装饰方案后可根据此装饰方案进行装饰，未经甲方许可的任何施工都不可进行。所有装饰不可移动部分合同期满后乙方不能私自撤走。乙方必须根据协议规定按时支付租金、水、电、煤气费用，按照实际产生费用每半年支付一次。因乙方使用不当或不合理使用，导致房间内的设施设备损坏丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置，乙方承担维修安装或重新添置的费用并赔偿相应的损失，但在日常使用状况下的耗损除外。在租赁期间乙方自行拥有的财产，自行投保，保费自理。如果因乙方或乙方之雇员原因逾期迟付房屋租金、水、电、煤气费用，乙方必须同意按照应付未付款的万分之二每天缴纳滞纳金，直至缴清为止。如逾期支付房屋租金30天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同。协议到期乙方若无意续租，则须提前30天通知甲方具体退房时间。协议终止后，乙方必须把甲方提供的物品以良好状态归还给甲方（自然损耗除外），同时在当天内将全部归乙方之物品搬走，过期（30天）甲方有权处理乙方未搬走的物品。租赁协议还对其他事项进行了约定。同日，双方签订了一份《20号别墅补充协议》，载明，乙方承租期内免费使用酒店网球场、健身房（需提前跟酒店相关人员预定）；每年赠送酒店高尔夫充值卡3000元；每月赠送一间豪华商务房……乙方可享受的优惠价格政策包括酒店单、标间550元/间（按床位发早餐）。如甲方高尔夫经营状况有所变化，甲方将提前一个月通知乙方。此补充协议视为合同条款不可分割一部分，双方均应遵守。 上述协议签订后，安馨公司在该租赁房屋内经营月子会所，缴纳了部分房租及水、电、燃气等能耗费用。但自2018年4月起的房租未再缴纳；自2017年7月24日起的各项能耗费用未再缴纳。 2016年7月11日，国宾酒店20号别墅车库等处因雨后进水，造成安馨公司部分物品受损，安馨公司向国宾酒店提交了一份金额合计为62619元的受损物品清单。2016年8月30日，国宾酒店向安馨公司发出《关于20号楼7月11日暴雨后部分物品损失理赔协商说明》，载明，2016年7月11日暴雨造成20号楼部分物资损失，安馨公司已将所有物资损失清单发给国宾酒店，酒店正在与保险公司协商理赔中，待保险公司核实最终理赔额并将赔付款付国宾酒店后，国宾酒店承诺保险公司根据理赔清单所核付的20号楼所有物资损失理赔款将全部返还安馨公司，清单与实际理赔款的差额部分，国宾酒店与安馨公司另行协商解决。2017年3月12日，安馨公司向国宾酒店发出《20号楼进水赔偿的商函》，载明2016年7月11日由于大雨，安馨公司租赁的20号别墅被大雨淹没，受灾损失严重，后经过协商后，双方达成一致意见，硬件装修由国宾酒店负责，其余损失（6万元）由国宾酒店与保险公司交涉后负责并以房租形式进行抵扣。此事已经过9个月之久，一直未予以解决。由于同行竞争加剧，资金周转紧张，安馨公司意在下次房租缴纳中予以抵扣。 2018年4月20日，国宾酒店向安馨公司发出《催款函》，载明安馨公司应于2018年3月18日预付2018年4月18日至2018年10月17日期间的房租35万元，2017年7月24日至2018年4月20日水、电、煤气费合计7.9万元，要求安馨公司于2018年4月23日17:00前付至国宾酒店账户。2018年4月25日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅租赁事宜的函》，载明，安馨公司于2014年与国宾酒店签订租赁协议已4年有余，期间双方某些具体事宜虽产生一些分歧，但通过协商沟通均予以妥善化解。近期由于国宾酒店领导更替，对一些遗留问题双方经过交涉，但未有实质性进展。4月21日安馨公司在正常经营过程中，国宾酒店无缘无故对安馨公司客户进行骚扰并索要钱物，严重影响安馨公司正常经营。2014年安馨公司与国宾酒店签订租赁协议时，国宾酒店明确安馨公司可以在别墅前大草坪组织烧烤、游乐、营销等活动，租赁4年期间，国宾酒店4任总经理均未对此事提出任何异议，而今国宾酒店在未有任何公告通知或商议的情况下蛮狠索要钱物，已经严重影响安馨公司正常经营。鉴于类似事件会对安馨公司后续经营产生进一步损失，现提出提前解除租赁合同，初步预计结束时间为2018年7月18日。关于安馨公司2016年进水赔偿事宜，国宾酒店一直以领导更替为由，一再拖延至今。关于水电费用及后续租赁费用事宜绝不亏欠。鉴于电表和线路存在异常，国宾酒店也已将电表进行检测，在电表存在异常的状况下，安馨公司不予缴费理所应当。另国宾酒店今年突然提出电费由0.81元/度上涨至1元/度的要求，请拿出相关合理依据，否则安馨公司不予认同。至于后续房租费用，安馨公司已明确告知国宾酒店后期不再租赁的情况，望双方积极沟通协商或履行相关法律手续后，安馨公司也将及时予以支付。2018年7月26日，安馨公司向国宾酒店发出《关于提前结束租赁的函》，载明，安馨公司于2014年与国宾酒店签订租赁协议已4年有余，截止5年的租赁期满2019年4月17日还有数月。长期以来，由于经营不善，安馨公司一直处于亏损状态，在2018年4月的函中也提前预告国宾酒店，经过几个月的努力，实在无法继续维持，现决定于2018年9月17日正式停止租赁。2018年8月13日，国宾酒店收到上述函件后，向安馨公司发出《解约函回函》，载明，国宾酒店曾多次向安馨公司催收欠款，截止该日国宾酒店尚未收到安馨公司任何款项，安馨公司尚欠国宾酒店房费、能耗费用、其他杂项费用等合计386320元，并要求扣除押金7000元，要求安馨公司对于逾期迟付的房屋租金、水、电、煤气费用等按照未付款的万分之二每天缴纳滞纳金，直至缴清为止。并请安馨公司于2018年8月13日17:00前将上述欠款386320元及滞纳金12590元，共计398910元汇至国宾酒店账户，否则将根据租赁协议采取必要措施并不排除以法律手段追究安馨公司违约责任。2018年9月17日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅退房事宜的函》，载明，安馨公司于2014年4月18日至2018年9月17日与国宾酒店的租赁合同已结束，房租截止该日。由于房屋内设施设备较多，协商国宾酒店给予7至10天免租期用于做好撤场的相关工作。2018年9月19日，国宾酒店再次向安馨公司发出《解约函回函》，载明，不同意解除协议编号为GB14-01的《房屋租赁协议》。安馨公司拖欠房租及能源费的行为已经构成了对《房屋租赁协议》的直接违反，并严重侵害了国宾酒店的合法权益。国宾酒店曾多次向安馨公司催收欠款，截止该日尚未收到安馨公司任何款项。现要求安馨公司务必于2018年9月25日17:00前将上述欠款391590元及滞纳金15718元，共计407308元汇至国宾酒店指定账户。根据合同约定，国宾酒店不给予安馨公司提出的7至10天的免租期用于撤场工作。届时国宾酒店将从2018年9月18日开始向安馨公司另行计算房租，并在安馨公司撤场当日进行收取。2018年9月20日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅结束租赁事宜的函》，载明，国宾酒店的水电煤费用收取不合理。另外由于进水国宾酒店更换电表后，安馨公司电费出现翻倍暴涨。进水赔偿迟迟不能解决。国宾酒店的几任领导一会同意房租费按季度支付，一会又提出赔偿滞纳金的要求。安馨公司于年初就积极与国宾酒店沟通后期续租事宜，国宾酒店一会儿说同意，一会儿说在申请，一会儿又说不同意，反复无常，直接影响安馨公司后续的经营计划，导致安馨公司亏损不断加剧，实在迫于无奈，安馨公司提出与国宾酒店提前解除租赁协议，按照协议要求，安馨公司于2018年7月给国宾酒店送达了提前结束租赁的函，国宾酒店也予以了函复，对于国宾酒店函件中提出的7000元违约金，安馨酒店表示认同，9月20日又收到国宾酒店提出不同意解除合同的函件，反复无常。关于遗留问题安馨公司明确如下：1.关于房租费用，2018年4月至9月的房租5个月及提前解除合同违约金0.7万元共计29.8667万元，安馨公司予以认可。2.关于2016年进水赔偿费用62619元及拖欠2年多的滞纳金（按万分之二每天）共计71761元，安馨公司将在房租中一并扣除。3.按照补充合同，国宾酒店每年要提供3000元高尔夫球场消费卡，安馨公司从未收到过，共计53个月，共计13250元。4.按照补充合同国宾酒店每月提供一间豪华套房，至国宾酒店上上任领导2017年4月离职后未曾给予，按照550元/间协议价共计17个月合计9350元。综上，扣除保证金6万元、2016年进水赔偿款及高尔夫消费卡及房费，安馨公司承担费用共计144306元。水电煤费用补差后结算。安馨公司本着好聚好散的原则，9月17日就发函给国宾酒店，请国宾酒店安排撤场时间的要求，国宾酒店如不予答应，应第一时间告知安馨公司，直到9月20日下午4点以后安馨公司才收到国宾酒店不同意安排撤场时间的函复，此种依靠拖延欺诈来谋取利益的做法，安馨公司不予认可。安馨公司已于9月17日履行好相关撤场手续，请国宾酒店自己做好撤场相关手续，因国宾酒店不作为导致的所有责任由国宾酒店承担。国宾酒店提出的租赁条件太过苛刻，安馨公司无法接受，暂时不予考虑。2018年9月21日，国宾酒店向安馨公司发出《关于20＃别墅资产交接的函》，载明，安馨公司于2018年9月21日通知国宾酒店与安馨公司进行资产交接工作，现回复意见如下：安馨公司未按照编号为GB14-01的《房屋租赁协议》中的条款履行合同，请安馨公司在结清所有欠款后，按照合同约定再与国宾酒店进行资产交接。2018年9月21日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅退房告知函》，载明，半年多来国宾酒店种种纠缠，无理取闹的行为严重影响安馨公司正常经营，直接导致安馨公司亏损不断加剧，迫使安馨公司提前放弃租赁。无奈之下安馨公司于2018年7月书面提出提前结束租赁合同，且在书面通知中已明确注明将按租赁合同约定进行相关后续处理。截至9月17日安馨公司多次催促国宾酒店进行资产交接，但国宾酒店一直拖延，直至9月20日才单方面通知安馨公司不同意结束合同，安馨公司不得已于2018年9月21日自行退房撤场，国宾酒店的资产保留在20号别墅内，水电煤已拍照并发至国宾酒店相关销售人员（微信存档），所有20号楼的门禁卡已通过EMS给国宾酒店王伟华。自此，安馨公司特此说明至2018年9月21日起20号别墅内所有资产损失及产生的意外事故安馨公司将不再予以承担。另由于国宾酒店一直拒绝进行资产交接，导致安馨公司部分物资无法撤场，恳请国宾酒店妥善保存，安馨公司可随时等待国宾酒店通知进行资产交接。且在房租能耗等账目不清的情况下，安馨公司不予支付。 另查明，2018年7月1日，因20号别墅12022房间漏水，安馨公司将该客房内的客户调至12011房间，并赠该客户价值5000元的产后护理。在该客户租赁期间内（26天）产生调换房间的价差4000元。2018年8月30日，因20号别墅12023房间空调发生故障，无法制冷，致该房间内客户退房，安馨公司退还了客户缴纳的全部房款45800元。 综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同终止履行的原因，以及违约责任的承担。二、原、被告的各项诉讼请求、反诉请求能否支持以及应支持的数额。对此本院分述如下： 对于案涉合同终止履行的原因，本院认为，本案中安馨公司主张国宾酒店影响其经营的行为主要有：房屋及车库进水、空调故障、干扰其客户在草坪上烧烤、多收能耗费用等。本院认为，案涉租赁合同明确约定该房屋承租人只可将房屋作为月子会所使用，双方签订的补充协议中也未约定可由安馨公司的客户在草坪上烧烤。考虑到国宾酒店内并非仅有该20号别墅，草坪也非该别墅单独拥有，而烧烤并非月子会所应提供的主要服务，且会对其他住户的居住安宁、整个酒店的环境整洁产生负面影响，故国宾酒店即使对此有干涉行为，也难以认定是违反合同约定的行为。至于国宾酒店多收了安馨公司的能耗费用，未赔偿安馨公司进水造成的物品损失等，其数额与安馨公司欠缴的房租相比相距甚大，难以认为此行为即影响了安馨公司的资金周转。其余国宾酒店在履行合同义务的过程中虽有瑕疵，但尚不构成根本性违约，故此本院认为，安馨公司要求提前终止案涉房屋租赁合同的履行，缺乏法律依据和事实依据，其提前终止履行合同应承担相应的违约责任。 对于原告国宾酒店主张的各项诉讼请求，本院认为：1.根据案涉房屋租赁合同的约定，租金每半年结算一次，提前一个月付清下半年度租金，故被告安馨公司应于2018年3月18日支付下半年度的租金35万元（6个月），虽然根据被告安馨公司函件中的描述，其于2018年9月21日即自行退房撤场，但鉴于被告安馨公司违约提前终止案涉房屋租赁合同的履行，应由其承担相应的违约责任。案涉房屋租赁合同中约定了提前终止协议扣除押金的数额，该条款应视为有关提前终止协议的违约金的约定。诉讼中双方确认根据上述违约金条款的计算，应扣除押金7000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。考虑到案涉房屋租赁合同终止履行后重新出租对原告国宾酒店造成的空置期损失，即便如原告安馨公司在本案中辩称的其已于2018年9月17日撤出，原告国宾酒店另行主张1个月左右的房租损失并无不当，但双方已确认的上述扣除的押金7000元应予以抵扣该部分损失，故对于原告国宾酒店主张的该部分拖欠房租的诉讼请求，本院支持其中的343000元。2.对于原告国宾酒店主张的能耗费用，被告安馨公司对于其中的水费无异议，认为电费、燃气费单价过高，应按国宾酒店缴费的价格按实结算，此外，原告国宾酒店提供的电表计量不准确，存在多计的情况，要求按照历年的平均费用计算。本院认为，案涉房屋租赁合同中明确约定了能耗费用按实结算，原告国宾酒店认为应另加损耗，但未能提供相应的依据，本院不予采纳。被告安馨公司认为原告国宾酒店提供的电表计量不准确，被告国宾酒店已同意将该电表所计量的电量26420千瓦时全额扣除，本院予以照准。被告安馨公司认为其后所换电表仍然存在计量不准确的问题，但未能提供充分证据予以证实，故对于被告安馨公司的该抗辩意见本院不予采纳。诉讼过程中，本院向有关部们调取了租赁期间的电费、燃气费单价，经质证双方均无异议，据此酌情调整后计算，被告安馨公司应支付的未缴纳能耗费用应为98832.69元。对于原告国宾酒店主张的杂项费用332元（含遗失8张房卡的损失240元、消费客房饮料费用92元），因原告国宾酒店未能提供双方当初的交接清单以证明被告安馨公司少还了房卡，亦未能提供证据证明相应的客房饮料系由被告安馨公司或安馨公司的客户消费，故本院对于原告国宾酒店的该部分诉讼请求不予支持。3.因被告安馨公司按照案涉房屋租赁合同的约定，应于2018年3月18日缴纳下半年的房租35万元，该时间亦早于被告安馨公司首次发函要求提前终止合同履行的时间，故原告国宾酒店要求计算该部分房租至2018年10月17日止的逾期缴纳房租违约金14420元，未超出双方合同的约定以及法律规定的合理范围，本院依法应予支持。对于原告国宾酒店主张的自2018年10月18日起以未缴纳的房租35万元为基数按照日万分之二的标准算至被告安馨公司实际付清之日止的逾期缴纳房租违约金，除其中的计算基数调整为343000元外，其余部分本院依照法律规定以及双方合同的约定亦予支持。对于原告国宾酒店主张的能耗费用违约金的问题，因原告国宾酒店确实存在未按实际价格要求被告安馨公司交纳能耗费用的问题，因双方对于能耗费用的价格存在争议，且被告安馨公司所争议的部分理由成立，不能认为其系故意违约，故对于原告国宾酒店的该部分诉讼请求本院不予支持。 对于反诉原告安馨公司主张的各项诉讼请求，本院认为：1.对于反诉原告安馨公司主张的物资损失的金额，反诉被告国宾酒店当初未在合理的期限内提出异议，其在诉讼过程中虽提出价格不合理的异议，但已不具备鉴定条件，故本院酌情按反诉原告安馨公司在函件中确认的金额6万元为准。虽然双方在案涉房屋租赁合同中明确约定反诉安馨公司的物品应由其自行投保，但不能因此免除反诉被告国宾酒店作为出租人的义务。本案中反诉被告国宾酒店未能举证证明该部分损失系因合同约定的不可抗力造成，故其应承担的责任不能免除。同时考虑到反诉原告安馨公司的上述损失有部分原因系因其将部分物品存放于地势较低的车库内，且在持续的恶劣天气通常可提前预报的情况下，未及时搬离，其对于损失的扩大亦有过错，相应的损失可酌情由双方各半承担。因双方对于该损失的如何分担存在争议，且并非无理由，故对于反诉原告安馨公司主张的该部分损失的利息本院不予支持。2.反诉原告安馨公司主张的其已交纳的能耗费用中存在反诉被告国宾酒店多收的情况，要求退还其中的10654元。根据双方确认的单价计算，本院确认支持其中的10653.59元。至于反诉被告国宾酒店提出的反诉原告安馨公司的该部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院认为，民法上规定的诉讼时效应自当事人知道或应该知道相关事实开始计算，反诉原告安馨公司据以纠正的单价系经本院在本案诉讼过程中调取，反诉被告国宾酒店未能提供证据证明在收取该部分能耗费用时已告知安馨公司正确的单价，也未能提供证据证明安馨公司当时即已知晓实际价格，故对于反诉原告国宾酒店的相关抗辩本院不予采纳。3.对于反诉原告安馨公司主张的反诉被告国宾酒店应赠送的配房欠款19250元、应赠送的高尔夫球消费欠款13250元。反诉被告国宾酒店认为相应的房券均已赠送，高尔夫球消费卡也已赠送，在2016年因政策调整，虽不再赠送高尔夫球消费卡，但已改为房券赠送，房券由每月一张增加为每月两张，并提供了内部审批单、有安馨公司法定代表人李佳签字的收条、微信记录等证据，其中有部分收条未能找全，有部分房券的赠送未要求安馨公司打收条，况且，根据合同约定，赠送的部分并不是必须要履行的部分，国宾酒店可以赠送也可以不赠送，尤其是对安馨公司主张的一张房券按照550元计算没有依据。本院认为，证明合同义务的履行应由履行义务的一方承担举证责任，根据反诉原告安馨公司在双方发生纠纷后于2018年9月20日向国宾酒店发出《关于20号别墅结束租赁事宜的函》，结合反诉被告国宾酒店提供的内部审批单、收条等证据，可以确认至2017年4月止的房券安馨公司已收到，对于该函中反映的尚欠17张房券的问题，根据反诉原告国宾酒店提供的微信记录结合内部审批单，根据民事诉讼的高度盖然性证明标准，可以推定安馨公司另行收取了12张房券，故未有证据证明赠与房券的部分应为5张。反诉原告安馨公司虽主张国宾酒店向其赠与的部分房券与案涉租赁合同无关，系因其向国宾酒店介绍业务的回馈，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。至于每张房券的价值，根据原、被告双方签订的补充协议的约定，赠送的为豪华商务房，而安馨公司可享受优惠价格的酒店单、标间价格为550元/间，故可推定每张房券的价值应不低于550元/间，本案中反诉原告安馨公司要求按每间550元计算，本院应予照准。据此计算反诉被告国宾酒店应支付的该部分费用为2750元。对于反诉被告国宾酒店应赠送的高尔夫球消费充值卡部分，国宾酒店未提供证据证明已赠送，也没有能提供证据证明另行赠送了房券，故对于反诉原告安馨公司的该部分反诉请求13250元，本院应予支持。至于反诉被告国宾酒店所称既为赠与，其可以赠送也可以不赠送的辩解，本院认为，双方就此专门另行签订了补充协议，该协议中虽名为“赠送”，但该赠与行为实质上是双方协商的结果，依附于双方签订的房屋租赁合同，构成双方权利义务的一部分，究其性质非单方获利行为，并非单纯的赠与合同，故不能撤销。反诉被告国宾酒店认为可以不予赠送的辩解本院不予采纳。4.对于反诉原告安馨公司主张的经营损失54800元。本院认为，反诉被告国宾酒店作为租赁物的提供方，其有保障租赁物处于适用状态的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。国宾酒店虽认为12022房间漏水系安馨公司装潢造成，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。对于因12022房间漏水造成给客户调换房屋的差价损失4000元，本院依法应予支持。对于反诉原告安馨公司另行赠与12022房间客户5000元产后护理的损失，本院认为安馨公司既以给予客户调换房屋的优惠，再行补偿缺乏必要性与合理性，本院不予支持。对于反诉原告安馨公司主张的12023房间空调发生故障，无法致冷，致该房间内客户退房产生的损失45800元，本院认为，虽然电器设备发生偶发性故障非现行技术条件可以避免，维修设备也需要一定的时间，但合同责任是严格责任，不以一方当事人主观上没有过错作为免责的理由。考虑到客户到月子会所租赁房屋的目的，以及当时的天气情况，即使只有一天时间，就本地区现有生活条件而言，客户并无容忍的义务，客户要求退还全额租房费用并无不当，相关的可得利益损失应予考虑，可得利益损失通常属于经营利润损失，在计算反诉原告安馨公司的损失时应考虑剔除必要的交易成本。本案中按照安馨公司的主张，其平均利润率约为14.61%，未超出本地区同行业的平均水平，可酌情按该利润率计算可得利益损失为6691.38元。5.对于反诉原告安馨公司主张的返还押金53000元，反诉被告国宾酒店对于该数额予以认可，但认为安馨公司在离开后未与国宾酒店办理交接，并且对国宾酒店的房屋进行了改造和损坏，要求安馨公司将房屋恢复原状后再退还。本院认为，案涉房屋租赁合同中并未设置租金退还或抵扣的前置条件，故反诉原告安馨公司要求退还押金53000元的反诉请求本院予以照准。6.对于反诉原告安馨公司主张的员工离职造成的损失125422元，鉴于案涉房屋租赁合同提前终止履行系由反诉原告安馨公司提出，并经本院认定应由安馨公司承担相应的违约责任，故反诉原告安馨公司的该部分反诉请求本院不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《南通鹏欣花园国宾酒店房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当全面履行自己的合同义务。被告（反诉原告）安馨公司未能足额交纳房租、能耗等费用，提前终止房屋租赁合同的履行，应由其承担相应的民事法律责任；原告（反诉被告）国宾酒店在履行合同过程中亦有瑕疵，亦应由其承担相应的民事法律责任。原告国宾酒店、反诉原告安馨公司的诉讼请求、反诉请求中合理的部分，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告南通安馨母婴服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店房租343000元。 二、被告南通安馨母婴服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店能耗费98832.69元。 三、被告南通安馨母婴服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店至2018年10月17日止的逾期缴纳房租违约金14420元，自2018年10月18日起至上述第一项判决中确定的房租实际付清之日止的逾期缴纳房租违约金以343000元为基数，按照日万分之二的标准计算。 四、反诉被告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿反诉原告南通安馨母婴服务有限公司物资损失3万元。 五、反诉被告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还反诉原告南通安馨母婴服务有限公司多收的能耗费用10653.59元。 六、反诉被告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付反诉原告南通安馨母婴服务有限公司配送房费欠款2750元，高尔夫球充值费欠款13250元，合计16000元。 七、反诉被告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付反诉原告南通安馨母婴服务有限公司经营损失10691.38元。 八、反诉被告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还反诉原告南通安馨母婴服务有限公司押金53000元。 九、驳回原告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店其他诉讼请求。 十、驳回反诉原告南通安馨母婴服务有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4322.5元（已减半，原告南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店已预缴）、反诉案件受理费3248元（反诉原告南通安馨母婴服务有限公司已预缴），合计7570.5元，由原告（反诉被告）南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店负担1299元，被告（反诉原告）南通安馨母婴服务有限公司负担6271.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费11893元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账46×××6565，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审判员  吴陈根 二〇一九年五月十日 书记员  高玲玲