广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3592号上诉人（原审被告）：广州市穗城房地产开发有限公司，住址：广州市南岸街18号广东新时代大酒店501室。诉讼代表人：黄荣钦，职务：清算组负责人。委托诉讼代理人：凌云志、张驰，广东广大律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：吴剑兵，男，1969年9月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：孙威，广东定海针律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓文丽，广东定海针律师事务所实习律师。原审被告：黄荣钦，男，1952年12月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：凌云志、张驰，广东广大律师事务所律师、实习律师。上诉人广州市穗城房地产开发有限公司（以下简称穗城公司）因与被上诉人吴剑兵、原审被告黄荣钦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初4990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人穗城公司及原审被告黄荣钦的委托诉讼代理人凌云志，被上诉人吴剑兵的委托诉讼代理人孙威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人穗城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回吴剑兵的诉讼请求；3.本案诉讼费用由吴剑兵承担。事实和理由：一、龙津花园项目位于广州市荔湾区龙津西路216-236号地段，原由穗城公司负责开发，后因管理不善、后续资金链断裂等原因造成项目烂尾至今。该项目涉及三百多户回迁户、已购房小业主及部分港人业主等问题，为中央督办的省市重点信访维稳案件。2010年，在市委市政府敦促、协调下，经项目原股东单位协商一致同意重新引入黄荣钦先生作为后续投资人，签订《股东决议》、成立由黄荣钦先生担任穗城公司清算组组长，并于工商部门备案，以“清算组”名义负责龙津花园项目后续复工续建各项工作。二、吴剑兵根据自然人林小玲的指示，虚构房屋买卖合同，通过新合同覆盖旧合同的方式，将穗城公司已经偿还给林小玲的大部分款项虚增为穗城公司对吴剑兵的债务，穗城公司实际上已偿还购房款合计达1320万元。无需就上述范围内的金额承担偿还责任。三、根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条的规定，穗城公司与吴剑兵签订的《房地产买卖合同》无效，鉴于穗城公司已经偿还1320万元款项，无需就此范围内另行承担偿还责任，只需退还680万元给吴剑兵。利息按照同期贷款利率计算。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人吴剑兵答辩称：穗城公司与吴剑兵是在自由意志支配下签订的合同，合同依法成立并生效。2000万元购房款按协议约定支付至林小玲的账号，吴剑兵是按照协议约定履行义务，而穗城公司没有按照协议约定办理房产证并且交付房屋，因此应当按照协议的约定退款2000万元，并承担违约金。至于穗城公司与林小玲是否存在其他的债权债务关于与吴剑兵无关，也与本案事实没有任何关系，建议穗城公司通过司法途径另行主张与林小玲的债务关系。清算组作为清算期间的机构，根据公司法第一百八十四条规定，清算组有权代表穗城公司处理穗城公司的财产，包括对外销售签订合同，同时，房屋买卖合同是吴剑兵与穗城公司之间真实的意思表示，不存在胁迫欺诈，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，合同是合法有效的，应当受到法律保护。原审被告黄荣钦述称：同意穗城公司上诉请求及理由。2018年7月12日，吴剑兵向一审法院提起诉讼请求判令：1、解除吴剑兵与穗城公司清算组、黄荣钦于2014年11月30日签订的《房屋买卖合同》；2、穗城公司向吴剑兵返还人民币2000万元；3、穗城公司向吴剑兵支付违约金人民币2000万元（按付款总额每日千分之一自2014年12月17日起计算至穗城公司向吴剑兵全额返还购房款本金之日止，暂算至2018年6月30日，以2000万元为限）；4、黄荣钦对上述第2、3项返还购房款本金及违约金承担连带保证责任；5、穗城公司及黄荣钦承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：穗城公司成立于1993年12月10日，经营期限为1993年12月10日至2008年12月10日。2003年1月16日，穗城公司因不按照规定接受年检被吊销营业执照。2010年10月18日，穗城公司清算组在广州市工商行政管理局登记备案（穗工商备字【2010】第01201010140104号），由黄荣钦任该清算组组长。2014年11月30日，穗城公司清算组（出卖人，甲方）与吴剑兵（买受人，乙方）及黄荣钦（担保人，丙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：出卖人将其开发建设的房屋出售给买受人。本合同买卖的房屋为龙津花园紫荆阁20层整层、21层07、08号房（以下简称“买卖物业”)，甲方同意将该买卖物业按本合同约定的价格出售给乙方；该买卖物业的规划用途为住宅，具体为紫荆阁20层整层、21层07、08号房，暂定总建筑面积为1000平方米，最终以房管局出具房产证实际面积为准；甲、乙双方同意：该买卖物业的出售价格为每平方米人民币贰万元，总买卖价款为人民币贰仟万元。买卖物业实测面积如与本合同约定的预测面积不符的，以实际面积结算，多退少补。乙方须在2014年12月20日前一次性付清全部购房款给甲方；出卖人不可撤销地指定买受人将全部购房款支付至如下账户：户名：林小玲，开户行：招商银行环市东路支行，账号：62×××82，买受人将购房款支付至上述账户，视为支付给出卖人，并由出卖人出具收款凭证；出卖人应当在2015年02月01日前向买受人交付该买卖物业；因出卖人的原因，买受人未能在该买卖房屋交付之日起7日内取得该买卖物业的房屋所有权证书的，买受人有权选择下列任一方式处理：（1）、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款.并自买受人付款之日起，应按乙方己付款总额的每日千分之一计算违约金给乙方；丙方作为甲方的实际控制人，自愿对甲方应尽义务及责任承担不可撤销的连带担保责任，丙方陈述及保证如下:1、本人保证甲方在本合同中的陈述均为事实。2、本人担保甲方按本合同约定履行本合同条款，如甲方不履行相关条款的，由本人履行或者由本人承担赔偿责任，该等赔偿责任包括但不限于购房款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。3、本人承担的连带担保责任，不因本合同的无效、被撤销而无效、被撤销，也不因本合同的解除而失效。在本合同权利义务转让给他人的情况下，本人仍然继续承担担保责任。4、本人承担的担保责任的期限：自本合同生效之日起两年。等等。2014年12月17日，吴剑兵以银行转账方式向林小玲账户（账号：62×××82）分五次转入涉案房屋购房款人民币共2000万元整。2018年6月14日,吴剑兵委托律师向穗城公司、黄荣钦邮寄发出《律师函》。该函：“经吴剑兵多次催告，贵清算组至今未取得龙津西路216-236号龙津花园紫荆阁20层整层、21层07、08房屋的《房屋面积测量成果报告书》、未取得消防/规划验收报告、未对房屋进行初始登记，房屋尚未具备办理过户的条件。鉴于目前的情况，律师郑重催告如下：1、请广州市穗城房地产开发有限公司清算组于2018年6月22日前将房屋交付吴剑兵，并于2018年6月29日前取得《房屋面积测量成果报告书》、取得消防/规划验收报告、对房屋进行初始登记，于2018年7月6日与吴剑兵一同赴广州市房地产交易登记中心办理房屋过户手续。若上述任一节点逾期的，吴剑兵将单方解除《房屋买卖合同》……”。2018年6月16日，该邮件由他人签收。穗城公司、黄荣钦不确认收到上述《律师函》。2018年8月5日，一审法院送达起诉状副本给穗城公司、黄荣钦。一审诉讼期间，穗城公司、黄荣钦表示涉案房屋所处大楼已经建成，水电没有开通，消防没有验收，规划已经验收，但规划验收合格证还没有发放。一审法院认为，吴剑兵与穗城公司清算组签署的《房屋买卖合同》为吴剑兵与穗城公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。对穗城公司抗辩其清算组与吴剑兵签署《房地产买卖合同》违反公司法相关规定无效的主张，一审法院不予采纳。双方履行上述合同过程中，穗城公司未能按约定向吴剑兵交付房屋及取得该买卖物业的房屋所有权证书。依约吴剑兵有权提出解除合同。吴剑兵在2018年6月14日发出《律师函》明确穗城公司清算组逾期交房及初始登记的，将单方解除《房屋买卖合同》。但吴剑兵未能举证该通知已实际到达穗城公司、黄荣钦，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。穗城公司、黄荣钦在2018年8月5日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定吴剑兵解除《房屋买卖合同》的诉求已于此时实际到达穗城公司、黄荣钦，因此，确定双方的房屋买卖合同》在2018年8月5日起解除。就吴剑兵要求穗城公司支付涉及紫荆阁20层整层、21层07、08房屋的住宅款项及违约金，一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条的规定，清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；（二）通知、公告债权人；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；（五）清理债权、债务；（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；（七）代表公司参与民事诉讼活动。穗城公司清算组与吴剑兵签订的《房屋买卖合同》所涉的向吴剑兵返还购房款及违约金的约定符合公司法规定，本案吴剑兵要求穗城公司返还其购买紫荆阁20层整层、21层07、08房屋2000万元的本金及从2014年12月17日起计付迟延支付该2000万元的违约金合理合法，一审法院予以支持。关于违约金的标准，因合同约定应按吴剑兵己付款总额的每日千分之一计算违约金给吴剑兵的标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金按年利率24%标准计付，且违约金应以2000万元本金为限。对于黄荣钦对购房款本金及违约金连带保证责任问题。合同约定：“黄荣钦承担的担保责任的期限：自本合同生效之日起两年”。该合同自签订之日即2014年11月30日生效，担保责任的期限至2016年11月30日期满，吴剑兵在此期间未要求黄荣钦承担保证责任，黄荣钦的保证责任应予免除，故吴剑兵要求黄荣钦对购房款本金及违约金承担连带保证责任，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款之规定，一审法院于2018年11月14日作出判决如下：一、吴剑兵与穗城公司清算组、黄荣钦签订购买紫荆阁20层整层、21层07、08房屋的《房屋买卖合同》于2018年8月5日起解除；二、自本判决生效之日起十日内，穗城公司向吴剑兵返还购房款2000万元。三、自本判决生效之日起十日内，穗城公司向吴剑兵支付逾期支付2000万元的违约金（该违约金以2000万元为本金，按年利率24%计付利息，自2014年12月17日起计至付清2000万元之日止，违约金以2000万元本金为限）。四、驳回吴剑兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费241800元，吴剑兵负担100元，穗城公司负担241700元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，穗城公司称：我方已另案起诉林小玲要求退还1320万元。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本院认定如下：穗城公司上诉提出涉案《房地产买卖合同》不属于穗城公司清算组在清算期间应当行使的职权范围，应为无效合同。本院认为，涉案《房地产买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同应当无效的情形，一审法院认定合同有效，并无不当。关于穗城公司称其已偿还林小玲1320万元款项，无需就此范围内另行承担偿还责任，只需退还680万元给吴剑兵的问题。本案合同签订后，吴剑兵向林小玲银行账户转账2000万元系依据双方合同的约定，并无不当。至于穗城公司与林小玲之间关系，应由穗城公司另行主张，且本案二审穗城公司亦确认已另案起诉林小玲要求退还1320万元。因此，穗城公司该上诉理由不能成立。综上，穗城公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241800元，由广州市穗城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月十七日书记员  张 旭周凡舒