广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初1364号 原告：戴丰，男，1974年12月7日出生，汉族，现住陆川县。 委托代理人：戴廷民，广西泰盛律师事务所律师。 被告：玉林市中鼎置业投资有限公司，住所地：广西玉林市玉东新区文体路与教育东路交叉口西侧，统一社会信用代码：91450900056019472X。 法定代表人：曾玉梅，执行董事。 被告：玉林市大嘉汇家居建材广场管理服务有限公司，住所地：玉林市玉州区玉东大道88号光大·索菲特大酒店-后勤服务用房701，统一社会信用代码：91450900075243429D。 法定代表人：吴明惠，经理。 以上两被告的委托代理人：陈秋林，广西崇宏律师事务所律师。 以上两被告的委托代理人：龙国坚，广西崇宏律师事务所律师。 原告戴丰与被告玉林市中鼎置业投资有限公司（以下简称中鼎置业公司）、被告玉林市大嘉汇家居建材广场管理服务有限公司（以下简称大嘉汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告戴丰及其委托代理人戴廷民，被告中鼎置业公司和大嘉汇公司的委托代理人龙国坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴丰向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告玉林市中鼎置业投资有限公司与原告在2018年3月16日签订的《中鼎中心·智慧森林城流程表》以及被告玉林市大嘉汇家居建材广场管理服务有限公司与原告在2018年3月17日签订的《商品房团购协议》无效；2、判决被告玉林市中鼎置业投资有限公司、玉林市大嘉汇家居建材广场管理服务有限公司立即返还购房定金50000元、优惠抵偿金10000元、车位款36000元，以及支付利息给原告（利息的计算：①以60000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2018年3月17日起计至本息清偿之日止；②以36000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2018年5月6日起计至本息清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告欲在玉林市购房，在2018年3月初看到中鼎中心·智慧森林城商品房的预售信息，于2018年3月16日到中鼎中心·智慧森林城售楼部填写了“中鼎中心·智慧森林城流程表”，团购7-1-2904号商品房，同日向被告大嘉汇公司支付了团购定金20000元。2018年3月17日与被告大嘉汇公司签订了《商品房团购协议》，同时支付了团购定金30000元和优惠抵偿金10000元（交1万抵8万），优惠抵偿金10000元是以中鼎中心智慧森林城营销中心的名义收取。2018年5月6日，原告向被告中鼎置业公司支付车位款36000元，双方未签订有购买车位的合同。2018年8月2日，被告大嘉汇公司邮寄了《换签通知函》，要求原告最迟于2018年8月14日前与开发商即被告中鼎置业公司签订《商品房买卖合同》，原告因没有看到《商品房预售许可证》而没有签订《商品房买卖合同》。2018年8月20日，被告大嘉汇公司邮寄了《解除商品房团购协议通知函》，通知解除2018年3月17日签订的《商品房团购协议》。之后，原告多次与两被告沟通，请求两被告退还已交付的款项，但两被告均置之不理，原告无奈到玉林市玉东新区规划建设局投诉，玉林市玉东新区规划建设局在2018年11月13日对原告予以答复，至此原告才得知两被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，两被告至今也未退还相关款项。原告认为两被告的行为已构成欺诈，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告中鼎置业公司辩称，被告中鼎置业公司已经取得《商品房预售许可证》，合同是有效的。 被告大嘉汇公司辩称，第一点，原告请求判决《商品房团购协议》无效，无法律依据。大嘉汇公司不是房地产开发商，也不是商品房的出卖人。但大嘉汇公司与房地产开发商中鼎置业公司签订有《团购房协议书》，是中鼎置业公司开发建设的“中鼎中心·智慧森林城”项目商品房团购活动组织者，享有该项目三百套团购房号指标，享受中鼎置业公司给予的价格优惠政策。原告是大嘉汇公司所组织团购活动的参与者，与大嘉汇公司签订有《商品房团购协议》。根据协议书的约定，在原告向大嘉汇公司支付团购定金50000元后，大嘉汇公司即保证原告在与被告中鼎置业公司签订《商品房买卖合同》时取得其所确定房源的优先购买权及团购价格等优惠，否则由大嘉汇公司将所支付的团购定金退还原告。原告所签订的协议书实际上是一种为其与中鼎置业公司签订《商品房买卖合同》前所作的预约合同，该协议书是合法有效的，不存在有《合同法》第五十二条的情形。第二点，大嘉汇公司无义务返还原告的团购房号定金50000元，并且不需要按银行同期贷款利率支付利息给原告。原告认购的团购房号“公园里7栋1-2904”已于2018年7月31日取得了《商品房预售许可证》，已经是可以正常合法销售的商品房。之后，大嘉汇公司于2018年8月2日通知原告前来与中鼎置业公司签订《商品房买卖合同》，但原告因自身原因未按《商品房团购协议》约定的时间内前来签订《商品房买卖合同》，原告已违约，原告所付团购定金不予退还。综上，应驳回原告对大嘉汇公司的诉讼请求。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2019年4月3日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《中鼎中心·智慧森林城流程表》复印件一份，欲证明于2018年3月16日到中鼎中心·智慧森林城售楼部填写了“中鼎中心·智慧森林城流程表”，团购7-1-2904号商品房；3、《商品房团购协议》复印件一份，欲证明2018年3月17日原告与被告大嘉汇公司签订了《商品房团购协议》；4、《收款收据》复印件两份，欲证明原告先后向被告大嘉汇公司支付了认购定金20000元和30000元；5、《收款收据》复印件一份，欲证明原告交付了优惠抵偿金10000元，是以中鼎中心智慧森林城营销中心的名义收取；6、《收款收据》复印件两份，欲证明原告向被告中鼎置业公司支付了车位款36000元；7、《解除商品房团购协议通知函》复印件一份，欲证明被告大嘉汇公司邮寄《解除商品房团购协议通知函》，通知解除2018年3月17日签订的《商品房团购协议》；8、《玉林市玉东新区规划建设局关于中鼎·智慧森林城投诉书的答复》复印件一份，欲证明被告中鼎置业公司未取得7栋的《商品房预售许可证》及车位销售许可情况下收取预付款，玉林市玉东新区规划建设局对开发商被告中鼎置业公司下发整改通知；9、《国家企业信用信息公示》复印件两份，欲证明两被告的诉讼主体资格。 被告中鼎置业公司对其辩称的事实当庭向本院提交的证据有：1、《营业执照》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体适格；2、《商品房预售许可证》复印件一份，欲证明涉诉商品房已于2018年7月31日取得了商品房预售许可证，可以合法销售。 被告大嘉汇公司对其辩称的事实在2019年4月18日向本院提交的证据有：1、《营业执照》复印件一份，欲证明被告的主体适格；2、《商品房团购协议》复印件一份，欲证明大嘉汇公司与原告签订有商品房团购协议，认购“中鼎·智慧森林城”项目商品房的团购房指标，该协议内容并不违反法律规定，是合法有效的；3、《团购房协议书》复印件一份，欲证明大嘉汇公司与中鼎置业公司签订有团购房协议，是“中鼎·智慧森林城”项目商品房的团购房指标认购组织者；4、《商品房预售许可证》复印件一份，欲证明涉诉商品房已于2018年7月31日取得商品房预售许可证，可以合法销售。 本案在审理过程中，本院依职权依法到玉林市玉东新区规划建设局调查被告中鼎置业公司取得《商品房预售许可证》的时间：被告中鼎置业公司领取许可证的时间为2018年8月1日。 经过开庭举证、质证，原告对被告中鼎置业公司提交的证据1的来源真实性无异议；原告对被告大嘉汇公司提交的证据1、2、4的来源真实性无异议；被告中鼎置业公司、大嘉汇公司对原告提交的证据及本院依职权调查的证据的来源真实性无异议；被告中鼎置业公司、大嘉汇公司对相互提供的证据的来源真实性无异议；本院对上述当事人均无异议的证据予以确认其证明效力。 原告对被告大嘉汇公司提交的证据3的真实性无法确认，本院认为，该证据为协议双方确认并实际履行，且没有违反国家禁止性的法律法规，因此，对该证据，本院予以确认其证明效力。 原告对被告中鼎置业公司提交的证据2的来源真实性无异议，但对被告中鼎置业公司取得时间存在异议，本院认为，根据本院依职权调查玉林市玉东新区规划建设局的档案材料，被告中鼎置业公司取得该证据的时间与证据的落款时间相差仅一天，异议不大，因此，对该证据，本院予以确认其证明效力。 综合原告诉称的意见和被告辩称的意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：2018年3月初，原告有意向在玉林市购买房产并留意到中鼎中心·智慧森林城商品房的预售信息。2018年3月16日，原告到中鼎中心·智慧森林城售楼部咨询销售情况后，填写了《中鼎中心·智慧森林城流程表》，团购7-1-2904号商品房，《流程表》约定：“房号：7-1-2904号，优惠折扣：交1万抵8万，成交单价：6525元，成交总价：772327元”同日向被告大嘉汇公司支付团购定金20000元，被告大嘉汇公司出具加盖单位公章的《收款收据》给原告收执。2018年3月17日，原告作为乙方与被告大嘉汇公司作为甲方签订了《商品房团购协议》，该协议其中约定：“乙方自愿参与甲方组织的团购房屋活动，购买玉林市中鼎置业投资有限公司上述房屋……甲方的义务：1、签订本协议后，甲方保证乙方取得上述房源的优先购买权益，并根据付款方式享受相应的团购价格优惠……乙方的义务……3、乙方应在接到甲方书面或电话、短信通知之日起柒日以内，与玉林市中鼎置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期叁日或因乙方个人原因导致不与玉林市中鼎置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自愿放弃团购权利，双方权利义务关系即时终结，乙方所付团购定金不予退还……”，当日原告支付团购定金30000元给被告大嘉汇公司，同时支付优惠抵偿金10000元（交1万抵8万），优惠抵偿金10000元是以中鼎中心智慧森林城营销中心的名义收取（庭审中，被告中鼎置业公司承认收取了该优惠抵偿金10000元）。2018年5月6日，原告向被告中鼎置业公司先后支付车位款10000元和26000元，合计36000元，双方未签订有购买车位的合同。2018年8月2日，被告大嘉汇公司邮寄《换签通知函》给原告，要求原告最迟于2018年8月14日前与开发商即被告中鼎置业公司签订《商品房买卖合同》，原告没有按期与被告中鼎置业公司签订《商品房买卖合同》。2018年8月20日，被告大嘉汇公司邮寄《解除商品房团购协议通知函》给原告，通知解除2018年3月17日签订的《商品房团购协议》。事后，原告多次与两被告沟通，请求两被告退还已交付的款项，但双方协商未果，原告遂向玉林市玉东新区规划建设局投诉，玉林市玉东新区规划建设局于2018年11月13日对原告予以书面答复。原告认为两被告的行为已构成欺诈，特向法院提起诉讼。 另查明，被告中鼎置业公司于2012年10月24日经工商部门核准登记成立，类型：其他有限责任公司，经营范围：对城市基础设施、房地产项目、农业、酒店、园林绿化项目的投资；房地产开发与经营（凭有效资质证经营）；房地产信息咨询服务等。 被告大嘉汇公司于2013年8月16日经工商部门核准登记成立，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：会展管理策划服务、企业营销策划服务；五金交电、家具（除木制品）、化工产品（除危险化学品及其他国家规定须审批的项目）、水暖器材、建筑材料（除木制品、危险品）等。 2016年12月28日，被告大嘉汇公司作为甲方与被告中鼎置业公司作为乙方签订《团购房协议书》，协议约定：“甲方是乙方开发建设的“中鼎·智慧森林城”项目商品房的团购房组织者。乙方为甲方预留叁百套“中鼎·智慧森林城”团购商品房指标……交付了上述预定金后，甲方组织的团购房参与者在与乙方签订《商品房买卖合同》时可以享受：①优先选房权利；②一次性付清房款的享受98折；③分期付清房款的享受99折……”。 2018年7月31日，经玉林市玉东新区规划建设局审查批准，被告中鼎置业公司取得中鼎中心·智慧森林城7幢、8幢的《商品房预售许可证》（编号：玉东房预售证第2018-38号） 本院认为，根据被告大嘉汇公司与被告中鼎置业公司签订的《团购房协议书》约定，被告大嘉汇公司是被告中鼎置业公司开发建设的“中鼎·智慧森林城”项目商品房的团购房组织者，被告中鼎置业公司为被告大嘉汇公司预留叁百套“中鼎·智慧森林城”团购商品房指标，同时为被告大嘉汇公司组织的团购房参与者在购房时提供优惠条件。据此，被告大嘉汇公司不是房地产开发商，与原告签订《中鼎中心·智慧森林城流程表》、《商品房团购协议》，虽然不能向原告销售商品房，但可以为做为团购房参与者的原告在购置被告中鼎置业公司开发建设的“中鼎·智慧森林城”项目商品房时保证提供优惠条件，原告据协议已提前享受了优先选房的权利；而且《商品房团购协议》是原告与被告大嘉汇公司双方自愿订立的，是双方的真实意思表示，没有违反国家禁止性的法律法规，本院予以确认其有效性，协议对双方当事人均产生法律约束力。原告于第一次即2018年3月16日支付团购定金20000元，被告大嘉汇公司出具加盖单位公章的《收款收据》给原告收执，原告此时做为一名有完全民事行为能力人，应该已知晓收取团购定金者是被告大嘉汇公司，但未提出异议。原告于第二次即2018年3月17日支付团购定金30000元给被告大嘉汇公司及签订《商品房团购协议》，此时原告更为知晓收取团购定金者是被告大嘉汇公司，也未提出异议。综上，原告诉称被告大嘉汇公司存在欺诈的行为，没有提供充分的证据证明，也没有提供被告大嘉汇公司违反国家禁止性法律法规的依据，因此，本院对原告该主张不予采纳。根据《商品房团购协议》的约定，原告应在接到被告大嘉汇公司的书面或电话、短信通知之日起柒日以内，与玉林市中鼎置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，而原告违反被告大嘉汇公司的正式书面通知的期限约定（2018年8月14日前），没有与被告中鼎置业公司签订《商品房买卖合同》，已构成违约，因此，被告大嘉汇公司根据双方签订的协议约定有权解除协议，对原告支付的团购定金50000元不予退回；原告要求被告玉林市中鼎置业投资有限公司、玉林市大嘉汇家居建材广场管理服务有限公司立即返还团购定金50000元及利息，不符合双方签订《商品房团购协议》的约定，于法无据，本院不予支持。收取原告的优惠抵偿金10000元和车位款36000元是被告中鼎置业公司，并不是被告大嘉汇公司，因原告与被告中鼎置业公司之间没有签订任何书面的购房协议，现原告与被告大嘉汇公司签订的《商品房团购协议》已终止，即原告不再有意向购置被告中鼎置业公司的商品房，因此，原告要求被告中鼎置业公司返还优惠抵偿金10000元和车位款36000元的主张，合理合法，本院予以支持。造致《商品房团购协议》终止的原因在于原告的违约，因此，原告要求被告中鼎置业公司、大嘉汇公司支付抵偿金10000元和车位款36000元的利息的主张，于理不符，于法无据，本院不予支持。原告诉称被告中鼎置业公司未取得《商品房预售许可证》即向其出售商品房，没有提供证据证明，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、被告玉林市中鼎置业投资有限公司返还优惠抵偿金10000元给原告戴丰； 二、被告玉林市中鼎置业投资有限公司返还车位款36000元给原告戴丰； 三、驳回原告戴丰的其他诉讼请求。 本案受理费2340元，减半收取即1170元，由原告戴丰负担644元，被告玉林市中鼎置业投资有限公司负担526元（原告已预交费用1170元，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  何洪 二〇一九年五月三十日 法官助理包智慧 书记员吕玉凤