襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初2160号原告（执行案外人）：郑德勤，女，1971年3月28日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：杨文忠，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：张周芳，女，1951年6月14日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：马吉芬，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人（被执行人）：魏云霞，女，1961年10月23日出生，汉族，住襄阳市高新区。第三人（被执行人）：马泽斌，男，1961年4月12日出生，汉族，住襄阳市高新区。原告郑德勤与被告张周芳、第三人马泽斌、魏云霞案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑德勤及其诉讼委托代理人杨文忠，被告张周芳及其诉讼委托代理人马吉芬，第三人马泽斌、魏云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑德勤向本院提出的诉讼请求为：1.请求解除襄阳市紫薇路××新区区管委会3号院1幢161房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：魏云霞原襄阳市紫薇路××新区区管委会家属院3号院1幢161号房屋，因急需资金，就找到原告与其协商将自己所有的房屋出售给原告，达成初步意向后，原告向魏去霞支付了2万元买房定金。2017年1月20日，原告与魏云霞按照商量好的意见到襄阳庞公律师事务所，申请庞公律师事务所对双方购买房屋予以见证。2017年1月23日，原告通过银行转账方式向魏云霞支付房款50万元整。2017年1月25日，魏云霞与原告签订了一份正式的《房屋买卖合同》。合同约定该房屋的总价款为110万元整，原告向魏云霞付款76万元，剩余34万元由原告直接交付给当时的购房贷扣抵押银行。合同签订的当天，原告又通过银行向魏云霞付房款24万元，原告共向魏云霞付房款76万元整。原告履行完了支付购买房屋款的义务。2017年2月13日，魏云霞按约定将房屋腾空后交付给原告，原告于2017年3月18日搬进住房至今。原告购买房屋后从2017年2月起每月向银行支付房屋贷款4600元，直至目前从未间断，共向银行还贷款7万余元。原告认为，本人与魏云霞的房屋买卖行为是双方真实意思的表示，有庞公律师事务所作见证，原告已付清房款，魏云霞已将房屋交付给原告搬进住居近两年，现高新区法院执行局依据被告的申请将原告购买的房屋予以查封，不符合法律规定，侵害了原告的合法权益，请求法院依法解除对原告购买的房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行。被告张周芳辩称，1.原告所述与客观事实不符，房屋并未实际交付，原告所说购房是不存在的;2.张周芳申请对魏云霞名下的房屋进行查封是符合法律规定的，法院应当驳回原告的诉讼请求。第三人魏云霞辩称，因其急需用钱，已将房子卖给了郑德勤，房子已无法收回，郑德勤已经支付了购房款。当初因房子没有土地证，在公证处的时候说办不了公证，所以找了法律服务所进行了公证。郑德勤先付了2万元定金，前后共付了七十几万购房款，后来本来到银行想办理由郑德勤直接来还贷款，但是银行不同意，所以协商后把就把其银行卡给了郑德勤，郑德勤用其银行卡来还贷款。第三人马泽斌辩称，其与魏云霞是再婚，双方的经济支出是独立的，各自的债权债务各自承担，魏云霞找张周芳借钱的事情其不清楚，找到其本人还钱的时候才知道。财政局的房子是魏云霞的婚前财产，当时是江边的还建房换的，迫于无奈才把这个房子卖了，处理这个房子其没有权利，但是还是签了字。张周芳起诉魏云霞时这个房子已经卖了，只是因为没有土地证才没法办理过户，在法院执行这个房子的时候也说了房子已经卖了。魏云霞借钱其并不知情，严格来说张周芳起诉其本人也不对，因为借钱不是为了家庭生活，是借给朋友。只是后来还钱的时候把其扯进去了。现在已经把其个人工资冻结，每个月都在给张周芳还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合其他证据来综合评定。经查，2017年1月23日，郑德勤通过其中国建设银行账户向魏云霞转账50万元；同年1月25日又分别转款10万元和14万元。同日，魏云霞出具《收条》，载明：“收到郑德勤购房款柒拾陆万元整（760000.00元），其中押金贰万元整，第一次付款伍拾万元整，第二次付款贰拾肆万元整（详见汇款清单，金额柒拾肆万元整，另贰万元整是现金支付）。注：前伍拾万元整收条已收回，仅此两条”。该《收条》下方，郑德勤与魏云霞及马泽斌又另行约定：“注：银行贷款叁拾肆万元整，由郑德勤用魏云霞邮政储蓄61×××122直接针对银行还款。如未按此约定履行还款义务，则按房屋买卖合同约定违约条款处理”。同日，魏云霞、马泽斌（甲方）与郑德勤（乙方）襄阳市襄城区庞公法律服务所签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落襄阳市××（××路）紫薇路××号号高新管委会家属院（三号院）1幢161号房屋、底层储藏间出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，甲方保证该房屋在合同签订后状况与看房时状况一致。二、房屋性质为房改房，土地证暂无，房产证在邮政储蓄抵押贷款，所有权人为魏云霞，房产证00××988，建筑面积210.19平方米。三、甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币大写壹佰壹拾万元（￥1100000.00元）。甲方在上述成交价内随房交付乙方附属设施，含有线电视、煤气开户等家具详见清单（110万元其中含房贷34万元）。四、乙方于2017年1月5日交付购房定金2万元给甲方，首付款76万元于双方签署合同后于公证处公证之日起30日内到账。该房屋的房贷作为尾款由乙方按月支付银行代为清偿，甲方应在收到首付款之日起30日搬出房屋并与乙方交接。甲方仅收76万元，余额还银行，甲方不能再收取。五、该房屋为单位房改房，无房屋土地证，暂时不能办理过户手续，待房屋土地证办理下来时，甲方有义务协助乙方办理过户手续。因办理土地证产生的土地出让金及合理税费由甲方承担。但过户的费用由乙方承担。六、甲方保证该房屋基本情况属实，自签订本合同之日起，如发生与该房屋有关的权属纠纷或债务纠纷及欠缴税费由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任均与乙方无关……九、本合同一式两份，经甲乙双方签字盖章后生效。甲乙双方各执一份。合同签订后，郑德勤与魏云霞、马泽斌在《房屋买卖家电清单列表》上签字确认。同日襄阳市襄城区庞公法律服务所出具（2017）襄庞证字20170124号《见证书》，载明“兹证明魏云霞，女，身份证号码9；马泽斌，男，身份证号码6与郑德勤，女，身份证号码1，于2017年1月24日（实际应当为2017年1月25日）在我面前自愿签订前面的《房屋买卖合同》。经查，《房屋买卖合同》内容系魏云霞、马泽斌、郑德勤本人的真实意思表示。上述当事人魏云霞、马泽斌夫妻与郑德勤的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。《房屋买卖合同》文本上当事人的签名、手印均属实。”见证毕某钱签字确认，落款日期为2017年1月24日（实为2017年1月25日）。为此，案外人郑德勤襄阳市襄城区庞公法律服务所交纳见证费3000元襄阳市襄城区庞公法律服务所于2017年1月25日出具《收据》一份。郑德勤购买房屋后，于2017年1月25日向魏云霞支付购房首付款75万元，并自2017年2月开始，按照《房屋买卖合同》的约定，每月18日之前向魏云霞卡号62×××122的邮政储蓄账户转款，用于偿还银行按揭，现已还款7万余元，且仍在按期还款。另查明，张周芳诉魏云霞、马泽斌民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理，同年3月16日，根据张周芳的财产保全申请，本院作出（2017）鄂0691民初649号《民事裁定书》，裁定查封魏云霞所有的位高××××路路（高新财政局）1幢1单元6层161室的房屋（所有权证号：樊城00××988，建筑面积210.19平方米），并同时查封了张周芳提供担保的位樊城区××天城小区××号号房屋。同年3月22日，本院襄阳市不动产登记中心下达（2017）鄂0691执保80号《协助执行通知书》，查封了魏云霞及张周芳的上述房屋。同年5月27日，本院作出（2017）鄂0691民初649号《民事判决书》，判决魏云霞、马泽斌于本判决生效后十五日内偿还张周芳借款本金500000元及利息100000元，共计600000元，并支付从2016年4月12日起以500000元为基数按年利率24%支付至款付清为止的利息。该判决生效后，张周芳申请本院强制执行。执行过程中，案外人郑德勤以其高××××路路（高新财政局）1幢1单元6层161室的房屋享有所有权为由，向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封措施并停止对该房屋的强制执行。2018年7月25日，本院作出（2018）鄂0691执异45号执行裁定书：1.驳回案外人郑德勤要求解除本院（2017）鄂0691民初649号《民事裁定书》对位高××××路路（高新财政局）1幢1单元6层161室房屋（所有权证号：樊城00××988，建筑面积210.19平方米）查封的异议申请；2.中止高××××路路（高新财政局）1幢1单元6层161室房屋（所有权证号：樊城00××988，建筑面积210.19平方米）的强制执行措施。后郑德勤不服，向本院提起诉讼。本院认为，郑德勤与魏云霞、马泽斌于2017年1月25日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，郑德勤依约支付了购房款76万元，并依约于每月18日前固定向魏云霞卡号62×××122的邮政储蓄账户转款4600元，用于偿还剩余34万元的银行按揭；魏云霞、马泽斌也依约履行了交付房屋的义务，双方房屋买卖合同中约定的义务均已实际履行。双方虽因客观原因暂未办理房屋产权过户手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故郑德勤与魏云霞、马泽斌签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。另，张周芳因民间借贷纠纷向本院主张权利的时间为2017年3月6日，其申请财产保全的时间为2017年3月16日，本院裁定查封魏云霞房屋的时间为2017年3月22日，故郑德勤与魏云霞、马泽斌签订《房屋买卖合同》、交付购房款和交付房屋的时间均发生在张周芳申请本院保全查封之前，双方虽暂未办理产权过户登记，但不能办理的原因系该房屋没有土地使用权证，非因郑德勤的原因所致；且郑德勤亦依据《房屋买卖合同》约定向魏云霞付清了房屋首付款76万元，此后亦在及时偿还剩余银行贷款。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，郑德勤以其对诉争房屋享有排除执行的事由要求停止对该房屋停止执行，具有事实依据，也符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告所诉不实，房屋并未实际交付，应驳回原告诉求的理由，本院不予采信。关于原告要求解除对诉争房屋查封的请求，因本院已在判决主文中确认停止执行该房屋，待本判决发生法律效力后，该房屋应由本院予以解除查封，原告诉请解除对该房屋的查封已无必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得执行郑德勤购买的位于襄阳高新区中原路（高新财政局）1幢1单元6层161室房屋（房屋所有权证号：樊城区00××98，建筑面积210.19平方米）。案件受理费14700元，由被告张周芳及第三人魏云霞、马泽斌共同负担。对如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建军人民陪审员  王 婷人民陪审员  朱星星二〇一九年五月二十七日书 记 员  杨 莉