浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初20719号 原告：杭州塘栖哺坊有限公司，住所地杭州市余杭区塘栖镇水北街11号7。 法定代表人：方伟良，董事长。 委托代理人：童宏军，浙江五联律师事务所律师。 被告：赵华琼，女，1948年3月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：沈峥，1976年11月20日出生，汉族，系被告赵华琼之子，住杭州市西湖区。 原告杭州塘栖哺坊有限公司（以下简称塘栖哺坊）为与被告赵华琼房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员马超独任审判，并于2019年3月27日公开开庭进行了审理，塘栖哺坊的法定代表人方伟良及委托代理人童宏军、赵华琼的委托代理人沈峥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告塘栖哺坊起诉称，2005年1月31日，赵华琼委托沈力与塘栖哺坊签订《房屋土地转让协议书》及《房屋购买合同》。双方在《房屋土地转让协议书》中对产权转让范围做出了明确规定：“甲方（塘栖哺坊）转让给乙方（赵华琼）非住宅房屋资产面积以四本房屋产权证为准”，即其他无产权证房屋及一切附属设施，生产设备、水电、绿化等不在转让范围之内，仍属塘栖哺坊所有。转让后，塘栖哺坊的职工还继续照常上班，而赵华琼从未生产过，更无人员上班过，故不存在停业损失、职工生活补助、临时安置，只有塘栖哺坊有权享受这几项补偿。上述二份协议在余杭区人民法院（2012）杭余塘民初字第416号、417号二份民事判决书及杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2151号、2152号二份民事判决书中都得到了确认“合法有效，依法应予保护，双方当事人均应依约履行”。之后，国家对运河进行开发，塘栖镇属开发范围，塘栖哺坊地块由杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司进行开发。对此，塘栖哺坊多次与该公司领导进行沟通，阐明塘栖哺坊与赵华琼对哺坊地块转让内容及范围，提出在签订拆迁补偿协议时必须有塘栖哺坊参加，理由是哺坊地块上的无证房产地面附属物设施、水电、绿化是属于塘栖哺坊的，塘栖哺坊的生产还在进行，工人还在上班，证据是双方的协议。塘栖哺坊还多次奔走在塘栖镇政府与该公司之间，强调塘栖哺坊在被征的哺坊地块中的合法权益应得到保护。2014年8月14日，该公司与赵华琼故意隐瞒与订立合同有关重要事实即“双方的转让协议，塘栖哺坊工人还在上班的事实”，背着塘栖哺坊恶意串通签订了损害第三人（塘栖哺坊）利益的《非住宅房屋征收货币补偿协议书》。塘栖哺坊得知后，再三与该公司表明，该协议已经损害其利益了。然而该公司置塘栖哺坊的利益于不顾，于2015年4月13日将拆迁补偿全额支付给了赵华琼。塘栖哺坊认为，运河综保公司与赵华琼在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实下签订的《非住宅房屋征收货币补偿协议书》，该协议书本身不能反映事实真相，脱离实际，属恶意串通，损害第三人塘栖哺坊的利益。在本案中，损害塘栖哺坊利益所获取的财产补偿应归塘栖哺坊所有，对于已造成的损失，根据合同法第五十八条、第五十九条之规定，应当折价补偿给塘栖哺坊。 特起诉，请求判令：1、赵华琼返还应属塘栖哺坊的拆迁补偿款1005825.92元；2、赵华琼赔偿利息损失171199.94元，自2015年4月13日至2018年11月12日止，按1005825.92元为基数银行贷款年利率4.75%计算，并继续支付利息损失至本金清偿完毕为止；3、赵华琼承担本案诉讼费用。后塘栖哺坊变更诉讼请求如下：1、赵华琼返还应属塘栖哺坊的拆迁补偿款1150647.84元；2、赵华琼赔偿利息损失195849.85元，自2015年4月30日至2018年11月12日止，按1150647.84元为基数银行贷款年利率4.75%计算，并继续支付利息损失至本金清偿完毕为止；3、赵华琼承担本案诉讼费。 原告塘栖哺坊为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、土地转让协议一份、房屋购买合同一份，用于证明土地房屋转让的范围以四本房产证为准的事实。 2、委托书一份，用于证明赵华琼委托沈力办理的事实。 3、货币补偿协议一份，用于证明赵华琼与运河综保公司签订补偿协议的事实。 4、付款凭证一份，用于证明赵华琼已领取全部补偿款的事实。 5、补充说明一份，用于证明沈力说明转让土地范围不包括产权证外部分的事实。 6、申请函一份，用于证明塘栖哺坊告知综保公司土地房产转让范围的事实。 7、判决书一份，用于证明前案已认定双方转让协议有效的事实。 8、民事裁定书一份，用于证明塘栖哺坊曾提起侵权纠纷诉请被驳回诉请的事实。 9、申请法院调取的房地产拆迁补偿估价报告一份，用于证明估价报告中部分应当由塘栖哺坊享有，其中包括无证房产、装饰装修、附属物及绿化的事实。 被告赵华琼答辩称，第一，2009年厂房已经停掉，工人等已经清算并支付了赔偿，房屋买卖合同中没有写明绿化和产权的部分，一般交易仅仅是标注房产证的面积，不会标注没有产权的部分，包括附属物及绿化，塘栖哺坊用原始合同混淆视听，没有标注就认定为是权利内的，此不可取。除非塘栖哺坊能够提供证据证明附属绿化以及没有标注产权的部分并未出售给赵华琼，否则无法证明其就上述的附属物绿化等享受权利。第二，塘栖哺坊认为综保公司与赵华琼签订的合同损害其利益，但是2005年双方已经签订了合同，履行完毕义务，并于2008年搬离，塘栖哺坊不属于第三方。 被告赵华琼未提交证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2005年1月31日，塘栖哺坊与赵华琼的委托代理人沈力签订《房屋购买合同》一份，约定塘栖哺坊将座落在塘栖镇水北街11号里7号住宅楼底层197.27平方，用途住宅，该房产证号码为塘更字第××号（包括土地分摊使用权）一次性转让给赵华琼，总价236724元（后实际变更为231000元）。2005年2月3日，塘栖哺坊将其所有的、坐落于塘栖镇水北街11号里7号地号为G-14-A-31的非住宅房屋资产及土地使用权一次性转让给赵华琼，塘栖哺坊与赵华琼的委托代理人沈力签订《房屋土地转让协议》一份，约定塘栖哺坊转让给赵华琼非住宅房屋资产面积以四本房屋产权证为准，产权号码为003612、003611、003613、003682，土地使用证一本，土地面积以土地证号2××4字7-25为准，其中应扣除住宅分摊面积；转让总金额去税后净额2500000元，其中土地价1500000，房屋祖产1000000元；赵华琼在接管资产和办理有关手续时，所涉及一切税费等及包括一切过户费均由其负责付清，塘栖哺坊负责协助配合办理有关过户手续。协议还对其他权利义务做出了约定。 2007年3月7日，塘栖哺坊与赵华琼签订协议书，约定：1、赵华琼委托沈力支付购买塘栖哺坊资产一事，去税后净值2731000元，已付2080000元，尚欠651000元，另加塘栖哺坊垫付税金340000元左右（以正式票据凭证为准），共计990000元左右；2、塘栖哺坊全力协助赵华琼提供有关依据，共同通过法律途径追讨沈力欠款；3、待欠款全部付清后，塘栖哺坊办理所有资产移交事项。 2012年11月13日，塘栖哺坊针对前述两份合同及协议分别向本院起诉，要求赵华琼支付房款并赔偿损失，该两案均经本院一审、杭州市中级人民法院二审，2013年9月24日，杭州市中级人民法院判决赵华琼支付剩余房款及其他费用。判决生效后，前述合同及协议所涉款项赵华琼均已支付完毕。 2014年8月14日，赵华琼与杭州余杭运河综合保护开发建设有限公司（以下简称运河综保）签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，载明赵华琼同意将坐落于余杭区塘栖镇水北街11号、7号房屋，产权建筑面积2797.61平方米，其他建筑面积550.21平方米，交由运河综保拆除，运河综保补偿赵华琼各项费用和金额如下：房屋货币补偿3343817元；装修、附属物及绿化补偿381437元；设备搬迁费补偿211487元；停业损失费补偿、职工生活补助费补偿266343元；土地补偿3314760元（土地面积5764.8平方米）；临时安置费122585元；塘渣补偿302750元；误拆利息补助2403843元；签约腾空奖励632978元。总计补偿金额10980000元。赵华琼保证在2014年8月31日前搬迁腾空房屋，在房屋腾空，将房屋、土地权证和房屋交付给拆迁人后付清补偿款。上述协议还做出特别约定如下：涉及到屋征房屋及地面附属物设施等现已补偿给赵华琼，如原哺坊提出争议时由赵华琼本人全权负责并处理，与政府无涉。2015年4月13日，运河综保向赵华琼支付全部补偿款10980000元。 另查明，案外人沈力出具《关于赵华琼转让塘栖哺坊房屋产权范围补充说明》一份，载明如下内容：“本人沈力于2005年初受赵华琼全权委托，负责办理、协商转让塘栖哺坊公司房屋、土地资产具体事宜。当时转让塘栖哺坊公司房屋、产权范围时，经双方约定，转让哺坊公司房屋资产以四本房屋产权证、登记面积为准。其他无产权证、房屋建筑面积，不在本次转让范围内，包括一切附属设施、生产设备、水、电等均属塘栖哺坊所有。另外承诺，哺坊公司在产权过户后，三年内负责安置哺坊7名职工。同时赵华琼在未付清哺坊资产转让款时，哺坊仍拥有该资产使用权，直至付清一切余款后，哺坊办理赵华琼名下产权移交手续。其他如遇政府拆迁时，哺坊公司有享有企业搬迁安置补偿政策待遇。特此证明！”在拆迁安置过程中，运河综保委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具《房地产拆迁补偿估价报告》，载明案涉土地、房屋建筑物、装饰装修及附属物拆迁补偿价值为7040014元，其中土地估价3314760元（5764.8平方米）、建筑物（有证）估价3161159元（2797.61平方米）、建筑物（无证）估价182658元（550.21平方米）、装饰装修、附属物及绿化估价381437元。案涉房屋拆除前一直由塘栖哺坊使用，双方均认可案涉房屋在《非住宅房屋征收货币补偿协议》签订前已经拆除，但对具体拆除时间存在争议，塘栖哺坊认为拆除时间为2010年10月，赵华琼认为拆除时间为2008年。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉《房屋土地转让协议》及《房屋购买合同》的范围以及塘栖哺坊是否有权享有无证房产及其他补偿款。关于转让范围。双方在合同中明确转让范围系有证范围，故其余无证厂房的相关权利应当由塘栖哺坊享有，即塘栖哺坊有权享有无证房产所对应的建筑物补偿款182658元。因双方约定赵华琼支付全部款项后办理资产移交手续，但上述款项直至2013年二审判决后才支付完毕，且案涉厂房拆除前实际由塘栖哺坊使用，赵华琼并未实际经营，故停业损失费及职工生活补助费266343元、临时安置费补偿122585元应由塘栖哺坊享有。综上，对塘栖哺坊要求赵华琼返还拆迁补偿款1150647.84元的诉讼请求，本院支持571586元，其余部分，本院不予支持。塘栖哺坊的其他诉讼请求，无相应依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告赵华琼返还原告杭州塘栖哺坊有限公司拆迁补偿款571586元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告杭州塘栖哺坊有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16918元，减半收取8459元，由原告杭州塘栖哺坊有限公司负担4868元；由被告赵华琼负担3591元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16918元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  马超 二〇一九年五月六日 法官助理刘娟 书记员丁圣杰