四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0191执异135号 案外人：熊伟，男，汉族，1988年10月29日出生，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：张前胜，四川索正律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：中信银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区天府大道北段1480号拉·德方斯大厦。 负责人：贺劲松，行长。 委托诉讼代理人：李振东，四川蜀达律师事务所律师，特别授权代理人。 被执行人：王治群，女，汉族，1972年6月27日出生，住成都市温江区。 在本院执行中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）与王治群信用卡纠纷诉讼保全一案中，案外人熊伟对查封位于成都市温江区的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人熊伟称，其于2014年10月3日与王治群签订了《房屋买卖合同书》，购买了王治群的位于成都市温江区房屋，已交付了全部房款，且房屋已交付使用。成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终13554号民事判决，确认了案外人与王治群的《房屋买卖合同书》合法有效，并判令王治群限期协助过户。2018年7月9日，案外人在向温江区人民法院申请强制过户时，被房管部门告知该房屋已被高新法院查封。案外人认为被查封的房产实际是案外人的房屋，法院查封不当，故请求法院解除对案涉房屋的查封。 申请执行人中信银行成都分行称，其申请查封诉争房屋符合法律规定：第一，房管局在进行查封登记时，诉争房屋确属王治群所有；第二，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的转让未经登记，不发生效力，即便案外人已取得胜诉生效判决，在房管局进行变更登记前，房屋仍属王治群所有；第三，案外人申请强制执行的日期晚于查封日期，且申请执行人对于该判决内容并不知情。因此，申请法院查封诉争房屋不存在任何事实、法律上的瑕疵。且案外人无证据证明在查封之前已合法占有诉争房屋，不满足法定排除执行的条件。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须在法院查封前已合法占有且其权利能够排除执行，案外人应提供合法、有效的证据证明其已合法占有诉争房屋。除此之外，案外人还应提供已代为偿还完毕抵押贷款的证据，以证明已履行完毕（2017）川01民终13554号判决书确定的义务。 本院查明，在中信银行成都分行与王治群信用卡纠纷一案中，中信银行成都分行提出财产保全申请，本院以（2018）川0191民初3043号之一《民事裁定书》裁定“对被申请人王治群所有的财产在价值126894.08元的范围内予以保全”。2018年4月26日，本院向温江区不动产登记中心发出（2018）川0191执保667号《协助执行通知书》，查封了被申请人王治群与案外人姜卫共同所有的位于温江区的房屋（业务件号：×）。2018年7月23日，本院作出（2018）川0191民初3043号《民事判决书》，判决王治群于判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司成都分行返还本金58911.96元，并支付取现手续费40元及利息（利息计算方式：截至2016年12月23日利息为20199.55元，自2016年12月24日起按《中信银行信用卡（个人卡）领用合约》的约定计算至本金付清日为止）。2019年4月17日，中信银行成都分行向本院申请执行（2018）川0191民初3043号《民事判决书》，本院以（2019）川0191执2868号立案。现保全查封已成为执行中的查封，执行金额为83743.51元。 另查明，2014年9月25日，王治群与谢丽办理委托书公证，证明王治群委托谢丽出售其所有的诉争房屋，代收房款，办理房屋过户手续。2014年9月20日，就购买案涉房屋，熊伟与富房不动产房屋经纪连锁有限公司签订了《购房意向性订金合同》，并支付意向性订金10000元。2014年10月3日，经成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司居间介绍，王治群（甲方）、熊伟（乙方）及成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同书》，约定熊伟以人民币600000元购买案涉房屋。《房屋买卖合同书》第一条第三项b条约定“该房屋已取得房屋所有权证书，并处于抵押状态，甲方（即王治群）应于签订本合同之日起30个工作日内还清贷款，办理解除抵押登记手续，并将该房屋权属证明原件《房产证》托管于丙方（即第三人）或丙方指定的担保公司处，作为办理过户手续之用”。合同第三条还约定乙方（即熊伟）于签订合同的当日向甲方（即王治群）交付定金30000元，在2014年10月31日前将首付款270000元交给丙方托管（即成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司）。过户取件完成后，丙方将托管的首付款全部转让给甲方，剩余房款300000元由放贷银行直接支付给甲方。 2014年10月3日，谢丽代王治群出具《收条》，载明“今收到熊伟承购红泰翰城12-2-202房屋定金￥10000.00（大写：壹万元整），剩下￥20000（大写：贰万元整）定金于2014年10月4日下午之前补交”。2014年10月4日，成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司出具《收条》，载明“今收到熊伟购买红泰翰城12-2-202号房屋定金20000.00元整（贰万元整）。2014年11月24日，成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司出具《收条》，载明“我公司代王治群收到熊玲支付的红泰翰城12-2-202房屋出售房款￥220000.00（大写：贰拾贰万元整）。此款用于此房银行结案使用，结案成功后产权过户当日自动转为房屋部分首付款。收款账号：62×××78（邓茂文、农行）”。2016年1月20日，熊玲（熊伟之妹）代王治群偿还按揭款20000.00元。2018年4月17日，熊伟分四次代王治群偿还按揭贷款共191936.88元，中国农业银行股份有限公司成都温江支行出具《业务凭证》证实王治群所欠贷款已全部结清。 再查明，因与王治群买卖房屋合同纠纷一案，熊伟于2016年向法院提起诉讼。成都市温江区人民法院于2017年7月19日作出（2016）川0115民初2992号《民事判决书》，判决“一、原告熊伟于本判决生效后十日内代被告王治群偿还第三人中国农业银行股份有限公司成都温江支行案涉房屋的贷款余额；二、被告王治群与第三人中国农业银行股份有限公司成都温江支行于原告熊伟代偿后五日内解除成都市温江区房屋的抵押登记，被告王治群于抵押登记解除后三日内协助原告办理该房屋的过户手续；三、驳回原告熊伟的其他诉讼请求”。王治群不服该判决，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2018年3月20日作出（2017）川01民终13554号《民事判决书》，判决“一、维持成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2992号民事判决第二、三项，即‘王治群与农业银行温江支行于熊伟代偿后五日内解除成都市温江区房屋的抵押登记，王治群于抵押登记解除后三日内协助熊伟办理该房屋的过户手续；驳回熊伟的其他诉讼请求’；二、撤销成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2992号民事判决第一项，即‘熊伟于本判决生效后十日内代王治群偿还农业银行温江支行涉案房屋的贷款余额’。”因不服二审判决，王治群向四川省高级人民法院申请再审。2018年11月13日，四川省高级人民法院作出（2018）川民申4218号《民事裁定书》，裁定“驳回王治群的再审申请”。 还查明，熊敏（熊伟之父）于2015年3月19日缴纳了案涉房屋从2014年5月至12月的水费、电费353元。于2017年4月30日缴纳了物业费、垃圾费、电费、水费等计2860元，有成都恒安五洲物业管理有限公司出具的收据为证。 在中信银行成都分行与王治群信用卡纠纷一案的执行过程中，熊伟根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，提出自愿代王治群偿还所欠中信银行成都分行全部债务83743.51元，并将83743.51元转入本院（2019）川0191执2868号案款专用账户中。 本院认为，在中信银行成都分行与王治群信用卡纠纷一案中，本院查封王治群、姜卫所有的案涉房屋，符合有关法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人熊伟在2018年4月26日本院查封案涉房屋之前已与王治群签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了大部分购房款，代王治群结清对中国农业银行股份有限公司成都温江支行的欠款，并实际占有使用了该房屋。案涉房屋未办理过户登记系因被执行人王治群的个人欠贷行为造成。在（2019）川0191执2868号案件执行中，熊伟已经自愿代王治群偿还对中信银行成都分行的全部债务。 综上，案外人熊伟对案涉房屋享有的权利能够排除执行，异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市温江区房屋的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  肖 宏 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  何夏源