广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0402民初1号 原告：梁天眉，女，汉族，1985年10月5日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：史一鸣，北京盈科（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨兵，男，1976年9月10日出生，汉族，住珠海市香洲区，与原告是夫妻关系。 被告：方金川，男，汉族，1977年4月5日出生，上班地址珠海市吉大。 委托诉讼代理人：胡晓燕，广东显德律师事务所律师。 第三人：珠海蜀酒香餐饮有限公司，住所地珠海市吉大。 法定代表人：李宏伟。 第三人；李宏伟，男，汉族，1973年11月4日出生，身份证地址沈阳市皇姑区。 第三人：珠海恒达房地产开发有限公司，住所地珠海市香洲情侣南路。 法定代表人：余林峰。 委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴帅辰，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。 第三人：何照初,澳门居民，其他情况不详。 第三人：陈翠，女，汉族，1984年11月29日出生，住中山市坦洲镇。 第三人；刘美桥，女，1972年3月6日出生，住拱北。 第三人：杨兵，男，汉族，1976年9月10日出生，住珠海市香洲区，与原告是夫妻关系。 原告梁天眉与被告方金川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法追加珠海蜀酒香餐饮有限公司（以下简称第三人一）、李宏伟（以下简称第三人二）、珠海恒达房地产开发有限公司（以下简称第三人三）、何照初（以下简称第三人四）、陈翠（以下简称第三人五）、刘美桥（以下简称第三人六）、杨兵（以下简称第三人七）为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁天眉及委托诉讼代理人史一鸣、杨兵、被告方金川的委托诉讼代理人胡晓燕、第三人珠海恒达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人包为及吴帅辰、第三人陈翠、刘美桥、杨兵到庭参加诉讼，第三人珠海蜀酒香餐饮有限公司、李宏伟、何照初经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁天眉向本院提出诉讼请求：1、请求判令由原告没收被告押金9万元，其中45000元被告需补给原告。2、请求判令被告立即向原告支付拖欠的10月份、11月份、12月份水费、电费及管理费共计10270.74元。3、请求判令被告立即向原告支付拖欠的11月份、12月份、1月份租金共计135000元。4、请求判令被告向原告支付滞纳金122850元。（以45000元为基数，按每日3%计付滞纳金，从2018年11月1日起暂计付至2019年1月31日止共计91天，122850元）。5、请求判令被告向原告支付律师费20000元。以上共计：378120.74元。6、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费。 事实及理由：2018年7月原告因生产经营发生变化，计划将其承租的店面全部转租，于是就对外发布转租的消息。2018年7月25日被告看到原告发布的租赁消息后就找到原告，称其愿意将原告现有的店面包括所有的设备、装修全部接收承租。经原被告双方友好协商，7月25日原被告就签订了《租赁合同》，该合同明确约定：原告将其拥有位于珠海市香洲区吉大情侣南路XXX号一楼，经双方鉴定套内面积约600平方米铺面及原有的设备、装修、水电设施等全部使用权出租给被告使用；合同期限为自2018年8月1日至2022年10月10日止；每月的使用费及租金为45000元；押金为90000元；双方特别约定原告必须依约缴纳租金及其他费用，不得拖欠，如被告拖欠原告有权向被告收取滞纳金，每天按照每月租金额的3%收取，如有拖欠租金15日，视为被告违约，原告有权收回房屋，押金不退，终止合同；同时双方还约定违约方除承担违约责任，赔偿相应损失外，守约方在维权过程中产生的诉讼费、保全费、调查费、差旅费、律师费等费用，均由违约方承担。双方确定租赁合同的基本内容后，被告突然称其资金周转有些困难暂时只能向原告支付了一半押金及一个月租金共计90000元，剩余45000押金被告承诺将在三个月内陆续付清给原告。当时原告考虑到被告的实际困难就同意先暂收一半押金及一个月租金共计90000元，剩余的押金45000元允许被告陆续支付。2018年7月26日按照原被告双方的约定，被告再次来到原告的店铺内清点场内的全部设备后，被告向原告出具了一份设备清单，随后原告就将店铺全部移交给了被告使用。 租赁合同签订后，按照双方合同的具体约定，被告每月1日均按时向原告支付当月的租金。但令原告想不到的是2018年11月1日开始，被告突然以各种理由拖欠向原告支付租金，为此原告多次找到被告要求其支付立即租金，同时原告还将双方签订的租赁合同拿出来，向其强调合同的内容并告知其违约的严重后果，但被告依旧没有理会原告。截止至起诉之日，被告已经连续拖欠原告三个月租金，现原告特根据双方合同的约定以及我国民事诉讼的相关法规向贵院提起诉讼，请求贵院根据本案确凿的事实和证据判令被告向原告支付其拖欠的押金、水费、电费、管理费、租金，同时根据双方合同的约定判令由被告承担违约责任、承担律师费及诉讼费。 被告方金川辩称，2018年7月25日，答辩人方金川刚到珠海准备创业，看到原告梁天眉发布的转租信息。原告自称对珠海市香洲区吉大情侣南路XXX号一楼约600平方铺面拥有合法使用权。答辩人方金川看了现场认为位置不错，轻信原告对租赁场地有权利的说法，与原告签订《租赁合同》。随后登记设立珠海市潮惠汽车维修美容有限公司，装修后投入经营。 就在答辩人与原告交接房屋与工具的当天，有人来到现场，要拆场地工具，甚至喊打喊砸。为平息事端，答辩人出钱买下工具。由此引起答辩人的惊觉，开始怀疑原告出租房屋的合法性。 经过答辩人调查核实，珠海市香洲区吉大情侣南路XXX号所有权人是珠海恒达房地产开发有限公司，租赁房屋原承租人是李宏伟，新的承租方是刘美桥。刘美桥多次要求答辩人签订合同、交纳租金、水电管理费等，否则必须离开。答辩人提出已与原告签订的《租赁合同》，刘美桥向珠海恒达房地产开发有限公司要求解释。珠海恒达房地产开发有限公司出具给刘美桥书面《复函》，答复：原商铺承租人是李宏伟，不曾向其他人出租商铺。即使是李宏伟，根据合同约定也不允许转租。 原告对租赁铺面没有合法权利来源，且虚报场地面积面积，是合同欺诈行为，请求判决撤销《租赁合同》 珠海恒达房地产开发有限公司是租赁房屋的产权人，依据其《复函》，原告不是租赁房屋的承租人；如果是转租，由于产权人不认可，转租也是无效的。因此，原告对租赁铺面没有合法权利来源。原告谎称拥有合法使用权，与答辩人签订《租赁合同》，是对答辩人的合同欺诈行为。《租赁合同》为甲方单方提供，称“经甲乙双方鉴定套内面积约600平方米”。答辩人找人测量的结果，租赁铺面套内面积实际只有437平方米。经真正的合法使用权人刘美桥确认，租赁铺面实际面积450平方米，并据此实际收取答辩人物业费。这是原告对答辩人的另一欺诈行为。 根据最高人民法院关于贯彻执行 原告主张租金、请求判决没收押金、支付滞纳金缺乏法律依据，收取水电费管理费没有事实依据 1.关于没收押金。最高人民法院关于适用《担保法》的司法解释（“法释（2000）44号”）第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。《租赁合同》没有约定押金具有定金的性质，原告主张没收押金没有合同依据。 2.关于滞纳金。滞纳金是行政法领域的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家强制管理部门依法采取的一种惩罚性的措施。滞纳金具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。《租赁合同》双方之间是平等的主体，不适用滞纳金，应当适用违约金。 3.关于水费、电费及管理费。原告对租赁铺面没有使用权，也没有管理的权力。物业的实际管理人是刘美桥，不是原告。答辩人每月按时交纳水电管理费，从来没有拖欠。 4.关于租金。产权人珠海恒达房地产开发有限公司已经明确否认，原告或其他人对租赁铺面拥有使用权或者转租权。原告对租赁铺面没有使用权。答辩人实际占用场地的权利人是刘美桥，刘美桥已向答辩人主张权利，双方之间的租赁合同正在积极的协商过程中。答辩人需要交纳租金，但应交给刘美桥而不是原告。 对于原告的合同欺诈行为，造成答辩人的实际损失，答辩人保留追究原告违约责任的权利。 由上，请求驳回原告的诉讼请求。 一、被告补充答辩如下：《租赁合同》未解除，原告应全面履行约定义务 2018年7月25日，原告与答辩人签订《租赁合同》，将珠海市香洲区吉大情侣南路XXX号一楼约600平方铺面使用权出租给答辩人。合同成立以后，原告将租赁商铺和附带设备工具等移交给答辩人，答辩人按照合同约定交纳押金，支付2018年8、9、10月租金和水电管理费，双方均已实际履行合同义务。直到2018年10月，答辩人发现商铺面积不足，拒绝继续支付11月份租金，要求原告补足面积、退还多收的租金，是行使先履行义务抗辩，仍然是合同履行过程中的行为。2019年1月2日，原告向法院提出起诉，诉讼请求答辩人继续支付2018年11月至2019年1月租金及押金、水电管理费等，前提也是合同继续履行。 《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》依法成立，在双方约定解除、或者被依法认定为无效、被撤销变更以前，合同是有效的，对当事双方具有法律约束力。原告应当依照合同约定，诚实信用，严格、全面履行自己的义务。 二、原告违约在先，答辩人有权保留相应给付 按照《租赁合同》约定，原告应当提供给答辩人的商铺套内面积约600平方米，实际原告提供商铺面积只有450平方米。原告履行合同义务不符合约定。 《合同法》十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告向答辩人提供商铺是先履行义务，而答辩人向原告交纳押金、租金和其他费用是后履行义务。原告未按合同约定先履行义务，答辩人有权保留给付，暂不支付部分租金。待到原告严格按照合同，全面履行约定义务后，答辩人相应向原告支付租金和费用。 三、原告转让商铺租赁权，涉及《租赁合同》部分无效 2018年10月27日，原告以第三人杨兵的名义，与第三人刘美桥、陈翠签订《房产租用权转让合同》，将XXX-1（四层）、XXX-2（四层）、360号商铺租赁权转让给刘美桥、陈翠，其中包括对答辩人的商铺租赁权。原告转让租赁权以后，准备将与答辩人之间《租赁合同》的权利义务概括转让给刘美桥、陈翠。 《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告转让商铺租赁权之前，既未经答辩人同意，也未通知答辩人，该商铺租赁权转让涉及到《租赁合同》部分依法无效。尤其在原告未按《租赁合同》约定履行提供租赁商铺面积，双方有争议未能解决的情况下，合同不能转让。原告应当在处理好与答辩人之间的纠纷，取得答辩人同意后，依法才能转让其在《租赁合同》中的权利义务。在此之前，《租赁合同》仍然有效。原告仍应继续履行合同义务，承担责任。 第三人李宏伟书面陈述称，贵院于2019年3月12日向我发出的传票已经收悉，你处依法追加我为第三人参加诉讼的通知书也已经收到，但因路途遥远且我方与此案没有实质的权利义务关系，所以不到庭参加诉讼。但为配合你处查明案件事实，我方将与本案相关情况陈述如下：一、2016年1月26日，我与珠海恒达房地产开发有限公司及公司董事长余林峰先生和何照初先生(澳门身份)签订了租赁珠海情侣南路XXX-l、XXX-2、XXX号一、二、三、四层商铺(面积2029．87m’)租赁合同，租赁年限共18年，经营餐饮业，详情见(租赁合同1、2、3)，我方装饰装修经营共投入伍佰余万元(见开业照片1)。 在租用涉诉房产从事餐饮行业后，由于餐饮业竞争力大，全国市场经济下滑，加之大型餐饮企业处于难以维持的状态，经与珠海恒达房地产开发有限公司及何照初沟通并得到他们书面复函同意，我与杨兵、梁天眉形成合作意向并签订《合作转租合同》，由杨兵、梁天眉经营汽车美容、售卖、保险、汽车餐厅等综合性汽车之家(我爱我车)项目，合作年限5年，由杨兵和梁天眉全权管理经营珠海情侣南路XXX-l、XXX-2、XXX号一、二、三、四层商铺(面积2029.87m2)。 在与杨兵、梁天眉合作的年限内，我及珠海蜀酒香餐饮有限公司和珠海恒达房地产开发有限公司、何照初先生签订的租赁合同正常执行，租金还是由我公司缴纳。 二、2017年9月26日由杨兵和梁天眉正式经营和管理珠海情侣南路XXX-l、XXX-2、XXX号一、二、三、四层商铺，其进行重新装饰装修投入人量精力和资金，在杨兵和梁天眉经营我爱我车期间，杨兵又找了些合作伙伴已经得到我方同意，但杨兵的合作伙伴详细信息我方不详，也无权干涉。 三、2018年10月22日，杨兵、梁天眉管理的我爱我车项目经营处于亏损状态，向我公司申请想把租赁的珠海情侣南路XXX-l、XXX-2、XXX号一、二、三、四层商铺(面积2029.87平方米)的承租权共同转让给刘美桥女士，杨兵所转让的是装饰装修和设备，转让费用为220万元，我方转让是租赁的剩余年限16年合同，转让费用为220万元，我方和杨兵达成共识后，我方在2018年10月25到达珠海，和刘美桥女士共同商定合同，经我三方友好协商后，在2018年10月30日签订了珠海情侣南路XXX-1、XXX-2、XXX号一、二、三、四层商铺《转让合同》，转让款由刘美桥女士分别打给我方和杨兵方，我方的转让款已经收到，杨兵方的转让款收到与否我方不详。 四、自2018年10月30日与刘美娇签订《房产租用权转让合同》后，刘美娇已经与房东珠海恒达房地产开发有限公司及何照初另行签订《房屋租赁协议》，我在此涉诉房屋租赁中权利义务已经全部转移给刘美娇女士。 综上所述，我方已将涉诉房屋的租赁事实如实说明，绝无半点虚假，希望能给本案起到辅助作用，请贵院查明事实后依法判决。 第三人恒达房地产（第三人三）陈述称，1.恒达公司是在2016年1月26日与本案的李宏伟及任忠业签订租赁合同，将自有物业面积为1141.54平方米租给其二人，在租赁合同中第十三条明确约定了未经恒达公司同意李宏伟、任忠业二人不得将涉案商铺转租；2.基于上述事实，关于本案原告及被告，恒达公司并不认识，也从未与原被告接触过，恒达公司不认可李宏伟、任忠业的转租行为；3.由于李宏伟经营不善，提出退出后恒达公司与李宏伟介绍的承租人陈翠、刘美桥签订租赁合同，该份合同是在2018年11月1日签订的。签订合同后到目前为止，涉案商铺的租金一直由其二人缴纳。 第三人陈翠、刘美桥（第三人五、六）辩称，方金川跟杨兵之前的纠纷，我不清楚，杨兵也没有移交合同转让给我。到目前为止，我从恒达公司租下来，还没有拿到涉案商铺的使用权。从2018年11月1日起涉案商铺的租金是由我与刘美桥缴纳给恒达公司和何照初。 第三人杨兵（第三人七）辩称，1.对原告的起诉无意见；2.对方金川、恒达公司、陈翠、刘美桥的答辩意见有意见，被告代理人说我第一次转让商铺没有获得被告的同意情况下，事实是有的，已经经过方金川的同意了，我们才转让给陈翠与刘美桥，我们有录音证据可以证明。我们与方金川的纠纷是转让给刘美桥和陈翠之后，陈翠与刘美桥想赖我的余款不给，所以找到方金川，联合一起故意串通找是非；3.对于恒达公司答辩的不认识梁天眉和杨兵，与事实不符。因为管理费、水电费的交纳，包括与管理处的日常事务联系，都是杨兵和梁天眉负责人的，一直保持到2018年11月份转让之后。包括我们在日常经营期间，恒达公司也没有阻止和干涉杨兵和梁天眉；4.在第一次开庭时，梁天眉有交过录音给法庭证明案涉场地设备早已经移交给陈翠和刘美桥，并且她们一直在使用，我们有照片录像可以提供。陈翠所说的没有拿到商铺使用权，与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：2018年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》约定：第一条、1、甲方将拥有位于珠海市香洲区吉大情侣南路XXX号一楼（以下简称为案涉房产），经甲乙双方鉴定套内面积约600平方米铺面使用权出租给乙方。2、租用期限按照甲方与房东签订的租赁合同期限为准，自2018年8月1日前至2022年10月10日止。第二条、1、乙方每月30日之前缴纳甲方租金45000元。租金从2018年8月1日开始计算，（水电管理费另计乙方自行安装水电表）。2、本合同月租金每一年递增一次，每次递增8%点。3、为了甲方约束乙方正确合理使用该商铺所有设备设施及按时交纳费用，约定向甲方一次性支付押金人民币90000元作为乙方的租赁押金，如无任何违约，合同期满在乙方无违约及无违约经营的情况下无息退还给乙方。（本协议签订之日乙方需向甲方一次性缴纳90000元押金，租金一个月45000，共计135000元）。第三条租金，水电费，管理费，维修费缴纳方法。1、租金45000元整，水电费，管理费，垃圾费(按照管理处标准收取)乙方在一楼装独立水电表，管理费(3元每平方)由乙方每月30日之前交清给甲方。2、租赁期间，乙方导致租赁物业及设施有所损坏，维修费用由乙方负责。第五条乙方的职责违约责任：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，不得拖欠，如有拖欠甲方有权向乙方收取滞纳金，每天按照每月租金额的3％收取，如育拖欠租金15日，视为乙方违约，甲方有权收回房屋，押金不退，终止合同。乙方不得毁掉装修，不得带走及变卖所有设备及工具，另需结清所欠的一切费用方可。2、乙方造成租赁房屋设备及消防等损毁，在不影响甲方正常营业的情况下乙方应负责恢复原状费用全部由乙方负责，如影响甲方不能正常营业的情况下乙方需要赔偿甲方实际损失费。第九条违约方除承担违约责任，赔偿相应损失外，守约方在维权过程中产生的诉讼费，保全费，调查费，差旅费，律师费等费用，亦由违约方承担。 《租赁合同》备注如下：押金先付45000元，剩余45000元于三个月内付清。属于甲方的设备清单看附件。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。 《租赁合同》签订的次日即2018年7月26日，被告在原告提供的《工具清单》上签名。并按约向原告支付押金45000元、于每月1日均按时向原告支付当月的租金，但从2018年11月1日开始，被告却以各种理由拖欠未付。庭审中，被告表示至今仍使用案涉房屋场地及设备设施。 另查明，位于珠海市吉大情侣南路XXX-1号铺登记产权人为珠海恒达房地产开发有限公司，建筑面积1141.54平方米，层数4层，商业服务功能。位于珠海市吉大情侣南路XXX-2号铺登记产权人为何照初，建筑面积664.95平方米，层数4层，商业服务功能。 根据原告提供的证据显示：何照初（甲方）与李宏伟（乙方）于2016年1月22日签订一份《商铺租赁合同》，主要内容是何照初将上述登记商铺面积出租给李宏伟作为餐饮商业用途，租期至2023年12月1日。其中第三条第4点约定：乙方若将该物业转租必须知会甲方，且租金不可低于本合同的租赁形式。 珠海恒达房地产开发有限公司（甲方）与珠海蜀酒香餐饮有限公司（乙方）于2016年1月26日签订一份《房产租赁合同》，主要内容是甲方将上述登记商铺面积出租给乙方作为餐饮商业用途，租期至2034年1月31日。其中第十三条约定：乙方未经甲方同意，不得将承租的商铺转租，但乙方在承租期内，可以与他人进行合作经营，合作经营期间仍按本合同的约定履行承租义务。第二次庭审中，第三人珠海恒达房地产开发有限公司又提供了另一份其与乙方李宏伟、任忠业于2016年1月26日签订的《房产租赁合同》。第三人珠海恒达房地产开发有限公司承认两份合同的存在，两份合同的内容也一致，当时考虑到承租方的履行能力才同时签订了两合同。 珠海蜀酒香餐饮有限公司于2017年7月15日给何照初的《知会函》；珠海恒达房地产开发有限公司于2017年7月28日给珠海蜀酒香餐饮有限公司、李宏伟、任忠业的《复函》。 珠海蜀酒香餐饮有限公司（甲方）与杨兵、梁天眉（乙方）于2017年9月26日签订一份《房产租赁合同》，主要内容是甲方将情侣南路XXX-1、XXX-2、XXX号一、二、三、四层商铺（面积2029.87平方米）出租给乙方经营汽车美容业，租期5年，自2017年9月26日至2022年10月11日。 李宏伟（甲方）与杨兵于2018年10月30日签订一份《协议》，主要内容是李宏伟与杨兵共同转让承租权给刘美桥，总金额共计440万元，李宏伟220万元，杨兵220元。 杨兵（甲方）与刘美桥、陈翠（乙方）于2018年10月27日签订一份《房产租用权转让合同》，主要内容是，甲方退出以上房产的租赁转交给乙方，乙方同意支付给甲方220万元转让费用（其中甲方欠物业费用77694元由乙方直接代甲方付给物业公司）。乙方在2018年11月20日内支付给甲方77万元，第二笔款972306元在2018年12月15日内支付给甲方。 第一次庭审中，刘美桥出庭陈述，承认其与杨兵于2018年10月27日签订的《房产租用权转让合同》后又相继于2018年11月1日与产权人何照初和珠海恒达房地产开发有限公司签订了《租赁合同》，也承认已向杨兵支付了转让款110万元及帮其交了2018年10月的水电物业管理费7万多元，承认作为承租人的被告至今仍没有与自己签订租赁合同，亦没有向自己支付租金，表示因原告尚未办理移交转让物业及设备，故会继续向原告主张租金权益。被告承认未向原告支付2018年11月份、12月份、2019年1月的租金，未补付另45000元押金，未向原告支付2018年10月份、11月份、12月份的水电费、电费及管理费合计10270.74元；亦未向第三人刘美桥、陈翠支付上述费用。 根据被告提供的证据珠海恒达房地产开发有限公司于2018年12月5日给陈女士、刘女士的《复函》，主要内容为联系来函提到的杨兵我司并不知情，根据约定也不允许原承租人李宏伟进行转租给他人，杨兵不是我司合法承租人，更无权对商铺进行分拆出租。还提交一张收据主张被告接受刘美桥、陈翠的管理费，双方确认房屋面积为450平方米。 原告还提供了其与北京市盈科（珠海）律师事务所于2018年12月27日签订的《民事委托代理合同》、付款凭证及面额20000元的发票。 本院认为，第三人李宏伟（珠海蜀酒香餐饮有限公司的法定代表人）是案涉房产的原承租人，李宏伟承租上述房屋后与原告及杨兵于2017年9月26日又签订了《房产租赁合同》，将案涉房屋转租给原告，原告在取得房屋使用权利后又将承租的4层商铺分拆出租。原告与被告于2018年7月25日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 原、被告签订《租赁合同》后，被告已将45000元押金交给原告，原告也将出租的房屋及设备设施交付给被告经营使用之今。双方实质上已全面履行了合同内容。被告仅从2018年11月开始未能依约向原告支付租金及水电管理费、未依约向原告支付45000元押金，庭审中，被告对未支付事实无异议，本院予以认定。对于被告提出抗辩的商铺地址及面积问题、原告是否具有出租权问题、原告的诉讼请求问题，本院具体评述如下： 一、《租赁合同》约定的地址与面积租金问题。 1、原、被告双方《租赁合同》第一条第1点约定：甲方将拥有位于珠海市香洲区吉大情侣南路XXX号一楼，经甲乙双方鉴定套内面积约600平方米铺面使用权出租给乙方。经庭审核实，合同表述的珠海市香洲区吉大情侣南路XXX号一楼即房产证登记的编号珠海市吉大情侣南路358-1号铺和珠海市吉大情侣南路XXX-2号一楼商铺，本院对此予以认定。《租赁合同》表述“经甲乙双方鉴定套内面积约600平方米铺面使用权出租给乙方”的第一层意思是套内大约面积，并非准确面积，其中可能包含其他附加面积或可使用场地面积。《租赁合同》表述“经甲乙双方鉴定套内面积”另一层意思是双方已经察看了租赁现场并根据现场现状可使用面积来共同确定的。 2、双方《租赁合同》第二条第1点约定：乙方每月30日之前缴纳甲方租金45000元，以及《租赁合同》的所有条款并无约定该月租金数额是由具体面积数和单价计算构成的，即合同对月租金标准的依据更着重于双方鉴定的现场现状面积，并非准确面积计算。 3、被告已经营使用案涉商铺数月，起初亦能按月足额支付租金及水电管理费，自从知道原告丈夫杨兵与刘美桥、陈翠于2018年10月27日签订《房产租用权转让合同》后，被告利用新旧出租人更换的空档期才开始停止支付租金及水电管理费。 4、依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，如果被告认为双方签订的《租赁合同》存在欺诈、隐瞒等情况，可以依照法律的规定提出撤销合同之诉。被告代理人在第一次和第二次庭审的抗辩意见对此也存在表述不一，在第二次庭审时亦明确并认同该项争议属于提出诉讼请求之诉，并非抗辩解决范围。本案中，至目前为止被告并未就此提出撤销合同之诉，在本案亦没有提出撤销合同的反诉请求。 综合上述分析和理由，被告对此提出的抗辩意见理据不足，本院不予采信。 二、原告是否具有房屋和设备设施的出租权问题。 根据双方签订的《租赁合同》内容可以看出，租赁合同的标的物包括一楼商铺和设备设施。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 位于珠海市吉大情侣南路XXX-1号铺登记产权人为珠海恒达房地产开发有限公司，位于珠海市吉大情侣南路XXX-2号铺登记产权人为何照初。上述两处面积的承租人是珠海蜀酒香餐饮有限公司和李宏伟，而后者又是前者的法定代表人。本案原告对上述房产的承租使用权来源于珠海蜀酒香餐饮有限公司（甲方）与杨兵、梁天媚（乙方）于2017年9月26日签订一份《房产租赁合同》。 原告提供的证据珠海蜀酒香餐饮有限公司于2017年7月15日给何照初的《知会函》；珠海恒达房地产开发有限公司于2017年7月28日给珠海蜀酒香餐饮有限公司、李宏伟、任忠业的《复函》。可以证明房产所有人何照初和珠海恒达房地产开发有限公司是知道李宏伟将案涉房产另分拆出租的情况。现被告提供的证据珠海恒达房地产开发有限公司于2018年12月5日给陈女士、刘女士的《复函》，主要内容为联系来函提到的杨兵我司并不知情，根据约定也不允许承租人李宏伟进行转租给他人，杨兵不是我司合法承租人，更无权对商铺进行分拆出租。与上述证据相互矛盾。考虑到上述两产权人亦如常接受新承租人刘美桥、陈翠交纳的租金，并履行双方新签订的《租赁合同》，对此并未主张权利，结合前述司法解释规定，本院有理由相信本案原告对被告享有双方签订《租赁合同》的权利。被告对此的答辩意见理由不足，本院不予采信。至于第三人刘美桥、陈翠于2018年11月1日与第三人珠海恒达房地产开发有限公司、何照初另行签订《房产租赁合同》并直接向其支付租金问题则另属于第三人刘美桥、陈翠与第三人杨兵履行《房产租用权转让合同》的结算问题，并非本案审处的范围。 三、关于原告在本案的诉讼请求。 本案中，自从2018年11月1日开始，虽然案涉商铺及场地的租金已由第三人刘美桥、陈翠直接向业主何照初和珠海恒达房地产开发有限公司直接支付租金，但作为实际承租使用案涉商铺及场地的被告既未向原告梁天眉支付租金，也未向财产受让方的刘美桥、陈翠支付租金，从权利义务一致和合同相对性的角度考虑，为防止当事人的权利义务失衡和真空，被告应按照《租赁合同》的相对方即原告支付相应的租金及水电管理费，至于第三人刘美桥、陈翠与原告或第三人杨兵、李宏伟之间因《房产租用权转让合同》或垫付租金水电管理费所形成的债权债务应由他们协商解决或另循途径解决。 据此，原告请求被告支付拖欠的11月份、12月份、1月份租金共计135000元；请求被告支付拖欠的10月份、11月份、12月份水费、电费及管理费共计10270.74元，理据充分，本院予以支持。 根据原、被告双方《租赁合同》第五条第1点约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，不得拖欠，如有拖欠甲方有权向乙方收取滞纳金，每天按照每月租金额的3％收取，如果被告拖欠租金15日，视为乙方违约，甲方有权收回房屋，押金不退，终止合同”。根据上述查明的事实，被告拒付租金及水电管理费用的行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。故原告请求被告补缴押金45000元，符合合同备注条款的约定，本院予以支持。上述合同条款并无约定原告没收被告交纳的押金，只约定了如被告违约，原告可不退还押金，又从上述合同条款的文字表述意思，押金只作为履行合同的保证作用，当被告不按约定支付租金，原告有权不退还，留作抵扣租金或其他费用，因此，原告请求没收被告的押金90000元没有合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于原告请求被告支付滞纳金122850元问题。 基于前述认定，被告逾期未向原告支付租金已构成违约，应向原告支付滞纳金，原告在本案请求的滞纳金实质上是违约金性质，被告提出对合同约定的违约金按每日3%计算过高要求调低。本院对此认为，违约金带有补偿性和惩罚性，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，结合本案的案情，酌定逾期支付违约金按每日万分之五计算。据此，被告应从支付租金日起，以每月租金45000元为基数，按每日万分之五计算违约金。 关于原告请求被告支付律师费20000元。 原、被告双方《租赁合同》第九条违约方除承担违约责任，赔偿相应损失外，守约方在维权过程中产生的诉讼费，保全费，调查费，差旅费，律师费等费用，亦由违约方承担。原告为此提供了其与北京市盈科（珠海）律师事务所于2018年12月27日签订的《民事委托代理合同》、付款凭证及面额20000元的发票。因此，原告的此项请求具有合同约定依据和事实依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二的规定，判决如下： 一、被告方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁天眉支付11月份、12月份、1月份租金合计135000元； 二、被告方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁天眉支付逾期支付租金的违约金，2018年11月的租金45000元从2018年12月1日起至本判决生效之日止、2018年12月的租金45000元从2019年1月1日起至本判决生效之日止、2019年1月的租金45000元从2019年2月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之五计算； 三、被告方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁天眉支付10月份、11月份、12月份水费、电费及管理费共计10270.74元； 四、被告方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁天眉补充支付押金45000元； 五、被告方金川于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁天眉支付律师费20000元； 六、驳回原告梁天眉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6972元，由被告方金川负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 长  莫宇兴 人民陪审员  郭小平 人民陪审员  高冬凤 二〇一九年五月三十日 本件与原本核对无异 书 记 员  刘嘉茵 张凯狄