广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初3602号原告：吴丽珠，女，1954年3月26日出生，汉族，住广东省揭东县，委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨维练，男，1950年3月5日出生，汉族，系原告配偶。被告：北方国际地产（佛山顺德）有限公司，住所地佛山市顺德区容桂容奇大道中16号东盈商务大厦7楼之一C单元，统一社会信用代码914406063248227993。法定代表人：徐威，职务总经理。委托诉讼代理人：岑青青、陈晓容，广东合众拓展律师事务所律师。原告吴丽珠诉被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人谢海傲、杨维练，被告的诉讼代理人岑青青、陈晓容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴丽珠诉称：2012年7月21日，原告的女儿杨少娜与番禺富门花园房地产有限公司（以下简称富门花园公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定杨少娜购买富门花园公司开发的位于南沙区黄阁镇市南公路290号南沙境界家园四期境界大街24号[南沙境界家园四期（H1号楼）]1712房（以下统称涉案房屋），房屋面积74.49平方米。2013年11月30日，富门花园公司交付涉案房屋，并提供《住宅质量保证书》。2017年2月28日，涉案房屋过户至原告名下。从2014年3月开始，涉案房屋楼板破裂漏水，杨少娜多次要求富门花园公司修补漏水问题，富门花园公司虽然进行了维修，但是没有维修好。2015年6月，涉案房屋又漏水，富门花园公司又再次进行维修。虽然每次房屋漏水，富门花园公司都有进行维修，但是一直没有从根本上彻底解决房屋漏水问题，漏水问题经常发生。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项、《商品房销售管理办法》第三十三条第一款的规定和《住宅质量保证书》的约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修年限为5年，故涉案房屋在登记至原告名下后，尚在保修期内，富门花园公司应当承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。现由于涉案房屋的漏水问题一直没有得到解决，导致原告无法正常居住使用房屋，给原告造成了损失，包括逾期交房违约金、无法使用涉案房屋期间产生的租金损失，以及因购买房屋又无法使用房屋产生的资金（购房款）占用损失，原告主张每月损失金额按2000元计算。另外，房屋无法使用期间，原告交纳了每月134.1元的物业管理费，该物业管理费应当由富门花园公司承担。同时，由于富门花园公司拒绝履行维修义务，原告不得不自行维修，花费维修费5850元，该笔费用也应当由富门花园公司负担。富门花园公司在完成对涉案房屋的修缮后，还应继续承担5年的保修义务。综上，原告为维护自身合法权益，提出以下诉讼请求：一、被告赔偿原告因无法使用房屋而造成的损失，自2017年2月20日起至被告实际修复完成涉案房屋之日止，每月按2000元计算；二、被告赔偿原告物业管理费，自2017年2月20日起至被告实际修复涉案房屋之日止，每月按134.1元计算；三、被告补偿原告补漏水维修费用5850元；四、被告对涉案房屋承担质量保修责任，或者承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起五年的质量保证责任。五、本案诉讼费用由被告承担。原告在之后的庭审中变更第四项诉讼请求，不同意由被告按照鉴定结论支付修复费用，坚持要求被告对涉案房屋承担质量保修责任并承担自房屋修复之日起五年的质量保证责任。被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司辩称：2017年2月14日，富门花园公司与被告签订《合并协议》，约定由被告吸收合并富门花园公司，合并后所有财产及权利义务均由被告享有并承担。2017年2月15日，双方在《羊城晚报》上刊登了《吸收合并公告》。2017年6月29日，富门花园公司注销登记，其债权债务已由被告享有或承担。据此，原告与富门花园公司的《房屋买卖合同》由被告继续履行，被告是本案的适格主体。涉案房屋自2013年11月30日交付使用后，当时的业主首次提出维修的时间是2015年6月24日，当时富门花园公司随即通知涉案物业的工程总承包方广东省第一建筑工程有限公司进行维修，并于2015年8月份维修完成。2016年8月19日，业主再次提出维修要求后，广东省第一建筑工程有限公司第五分公司已于2016年10月份维修完成并做了蓄水试验，已达到堵漏效果。此后，业主未再提出维修要求，应当视为富门花园公司已经完成对涉案房屋的维修工作。原告自2017年2月28日受让涉案房屋后，从未向被告提交任何书面的物业维修单，无任何证据证实涉案房屋仍存在渗漏渗水的情况。如果原告向被告提出书面的维修申请，且配合维修人员到现场勘查确认，发现确有渗漏的，被告同意履行相应的维修义务，并同意对涉案房屋承担保修责任至2018年11月13日。据被告了解，涉案房屋一直有人居住，因此原告主张从2017年2月20日起因无法使用房屋产生的损失，缺乏事实依据。原告未提供任何证据证明其有在外租房，亦无相应的发票佐证，其主张每月2000元的租金损失缺乏计算依据，被告不予认可。被告认为即便要计算租金损失，也应当以相同时期、相同地段的租金参考标准的50%为依据。原告作为涉案房屋的业主，缴纳物业服务费是其与物业公司之间的合同义务，与被告无关，其要求被告承担物业服务费的请求于法无据。2017年9月9日，维修人员在对涉案房屋进行现场勘查时，并未发现新的维修痕迹，而原告也没有证据证明其委托第三方对涉案房屋进行了维修，并实际支付了5850元维修费，故被告无需向原告支付该笔费用。根据《住宅质量保证书》的约定，涉案房屋的屋面防水保修期为3年，但在该保修期限低于建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期时，则按建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期计算保修期限。涉案房屋交付时间为2013年11月30日，按3年保修期计算，涉案房屋屋面防水的保修期截至2016年11月29日止，但涉案房屋于2013年11月14日取得竣工验收备案，根据建设工程施工单位向建设单位承担保修期限为五年的规定，涉案房屋的保修期可顺延至2018年11月13日止。被告对涉案房屋屋面防水的保修责任截至该日止，原告要求被告承担自房屋修复之日起再五年的保修责任，没有依据。因涉案房屋在案件审理过程中再次发生渗漏水，被告确认保修义务尚未完成，故要求按照鉴定结论向原告支付修复费用，由原告自行维修，被告不再对涉案房屋的屋面防水进行维修。经审理查明：原告系杨少娜的母亲。2012年7月21日，杨少娜（乙方、买方）与富门花园公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方购买甲方开发的涉案房屋（建筑面积74.49平方米），商品房的用途为住宅，总价款548533元。甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。”合同附件七《补充协议》约定：“出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任时，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，若因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自负。”合同还对双方的其他权利、义务作出了约定。涉案房屋所在工程于2013年8月30日竣工验收，于2013年11月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年11月30日，杨少娜办理涉案房屋的收楼手续。同日，富门花园公司出具《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，其中《住宅质量保证书》载明：“本物业交付使用时间为2013年11月30日。质量保修条款内容为：1、依据国务院[2000]第279号令《建设工程质量管理条例》第三十九条规定，建设工程实行质量保修制度。根据施工单位向本公司出具的《工程质量保修书》规定，本物业自工程竣工验收合格之日起，在正常使用条件下，施工单位在如下保修期限内向建设单位承担保修责任：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。2、依据建设部1998年颁布实施的《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条以及建设部（2001）第88号令《商品房销售管理办法》第三十三条规定，本公司对本物业住宅用户的保修期限自本公司将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。本公司已发出《收楼通知书》，但业主无正当理由未按期收楼的，保修期自《收楼通知书》规定的收楼日期最后一日起计算。各项目最低保修期限如下：（1）屋面防水3年；（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（4）门窗翘裂、五金损坏1年；（5）管道堵塞2个月；（6）灯具、电器开关6个月。如本条规定的保修期限低于建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期的，按建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期计算保修期限。根据有关规定，下列情况建设单位则不承担保修责任：（1）因使用不当或者第三方原因造成质量缺陷的；（2）住宅用户验收后自行添置、改动设施、设备的：（3）住宅用户改动结构、设备装置和不当装修的；（4）不可抗力造成质量缺陷的；（5）住宅用户未在保修期限内书面提出保修要求的。有关住宅质量的书面投诉，建设单位直接或委托物业服务公司及时核实和处理。本《住宅质量保证书》作为《商品房买卖合同》附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。”根据富门花园公司（业主）与广东省第一建筑工程有限公司（总承包商）于2011年12月28日签订的《南沙境界家园四期项目施工总承包补充合同》，总承包商按国家《建设工程质量管理条例》及双方约定承担工程质量缺陷保修责任，自本工程竣工验收合格之日起计算，保修期限不少于国家《建设工程质量管理条例》规定及本协议规定的保修期限，屋面、厨房、卫生间、地下室、外墙面、门窗框以及有其他防水要求的地方防渗漏，保修期为5年。2015年6月24日，因涉案房屋主人房外墙渗水，涉案房屋当时的业主杨少娜填写了《业主维修投诉单》，要求富门花园公司进行维修，原、被告确认富门花园公司有针对上述问题进行维修，但原告主张富门花园公司并未维修好，而被告认为上述投诉单上反映的问题已于2015年8月维修完毕。2016年8月19日，杨少娜再次因涉案房屋主人房天花渗水问题，填写《业主维修投诉单》，要求予以维修。富门花园公司委托广东省第一建筑工程有限公司第五分公司进行维修，该司于2016年12月维修完毕，并针对维修情况，于2016年12月1日出具《关于南沙境界家园四期工程H1栋1712房卧室顶板渗漏维修的情况说明》，内容为：“南沙境界家园四期H1栋1712房卧室顶板出现渗漏，我单位在接到贵司和物业管理单位的通知后，立即安排人员到场查看，发现确有渗漏现象。……。后续我方也派人对卧室顶板底部进行灌浆处理，并打开屋面隔热层进行顶板上部修补，修补完成后做了蓄水试验，至今已有一月。近日，我单位人员继续到场对H1栋1712房的渗漏修补结果进行回访，但该住户一再要求我方必须按照其要求的做法施工，即必须将其屋面防水层全部清理后，重新施工，并必须经其验收同意后方肯确认。我方认为此做法不妥，破坏原有屋面的整体防水效果，容易产生新的渗漏点。且我方已经安排人员及时修补，并已达到堵漏的效果，并承诺在防水保修期内负责维修工作。对于该户业主的要求，我方也向其说明了情况及后果，要求如按其做法施工，所产生的一切后果由其承担，但其拒绝在确认书上签字。鉴于上述情况，由于H1栋1712房的业主拒绝配合维修后的回访，我方视为该业主的卧室顶板渗漏维修工作已经完成，并已经达到堵漏的效果，将于近日修复屋面隔热层。”2016年12月16日，广东省第一建筑工程有限公司第五分公司出具《关于南沙境界家园四期工程H1栋1712房卧室顶板渗漏已修复的情况说明》，内容为：“南沙境界家园四期H1栋1712房卧室顶板出现渗漏后，我单位已安排专业人员对屋面板底部和顶板分别进行堵漏处理，底部采用灌浆堵漏，顶板揭开屋面隔热层及防水层，重新修补。补漏完成后做了蓄水试验，蓄水时间超过一个月，未再发现渗漏后，于近期安排人员修复屋面隔热层及地砖面层。现已修复完毕，特将情况告知贵司。”原告陈述，在进行上述蓄水试验时，并未通知杨少娜以及原告一家到场，故对试验结果不予确认。2017年2月28日，涉案房屋过户登记至原告名下，登记地址为南沙区黄阁镇境界大街24号1712房，登记建筑面积74.8781平方米。原告陈述自受让房屋以来，一直因渗漏问题无法正常使用涉案房屋；并自2017年2月20日起，多次以口头方式要求被告对房屋渗水问题进行维修。被告对原告的陈述不予确认。案件审理过程中，被告分别于2017年12月、2018年1月29日再次对涉案房屋进行维修，均未能达到修复效果，涉案房屋的渗水问题未能得到解决。鉴于此，被告为彻底修复涉案房屋的渗水问题，向本院申请对涉案房屋的渗水原因、渗水修复方案以及修复费用进行司法鉴定。在原、被告确认涉案房屋的渗漏点位于主卧室天花后，本院根据被告的申请，委托广东稳固检测鉴定有限公司（以下简称稳固鉴定公司）、广州华特建筑结构设计事务所（以下简称华特事务所）以及广州市诚业工程造价咨询有限公司（以下简称诚业咨询公司）分别对上述事项进行司法鉴定。稳固鉴定公司于2018年7月13日对涉案房屋的渗漏原因作出了稳固鉴字[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》。鉴定报告确认：西南卧室天花板底有开裂、渗水、发黄痕迹;西南卧室其余部位以及其他房未发现明显渗水痕迹。渗水的原因为：涉案房屋西南卧室天花板底存在开裂裂缝，该裂缝主要由收缩变形所致，且该单位位于顶层，其温度变化较大，会导致该收缩裂缝宽度等发生变化，而根据现场检查情况发现，该裂缝在修缮过程中仅作了面层（抹灰层）的修复，而未对该裂缝进行有效加固、维修处理，因此即使是该单元房屋西南卧室对应天面面层已重做了防水，但在时间、环境等因素的变化下，该裂缝产生的收缩变形仍会导致天面水从缝口下渗。鉴定结论确认：造成涉案房屋西南卧室天花板底有渗水的原因是：天花板底存在收缩裂缝，而在多次维修过程中未对该天花板底裂缝进行有效加固、维修处理，导致天面水仍从缝口下渗，上述损坏会影响房屋的正常使用，应尽快进行修缮处理。鉴定报告还提出以下处理意见供参考：1、对涉案房屋西南卧室天花板裂缝采用高压灌注改性环氧树脂合缝处理。2、对涉案房屋西南卧室对应天面整体重新铺设防水层。3、对涉案房屋西南卧室天花板底有渗水、发黄部位铲灰、打磨后重新抹灰处理。原、被告双方对上述鉴定报告没有异议。原告认为，上述鉴定报告进一步证明被告持续数年的维修均未采取合理维修方案，导致原告无法实际入住涉案房屋，产生了损失。被告已就该鉴定事项向稳固鉴定公司预交鉴定费18000元。华特事务所根据稳固鉴字[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》，对鉴定报告中指出的受损区域进行修复设计，并于2019年1月2日出具了《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房受损修复方案设计总说明》、《裂缝处理大样图》。华特事务所提出的修复设计方案包括四个方面，主要内容为：一、裂缝修复处理：1、对于天花板底结构裂缝，凿除板底的装修饰面层，采用压力灌浆的方法对混凝土板结构裂缝进行修复，混凝土板结构裂缝修复完成后，再采用板底黏贴碳纤维布方法进行处理，最后按照原状对饰面层进行修复。2、对于天花板面，凿除原屋面找坡层、防水层及地砖等面层，使结构层外露，如未发现存在板面裂缝，则重做面层处理。若发现存在板面裂缝，则采用压力灌浆的方法对混凝土板结构裂缝进行修复，混凝土板结构裂缝修复完成后，再采用黏贴碳纤维布方法进行处理，最后进行重做面层处理。3、裂缝分布位置：客房天花板板底中部，由东南至西北走向裂缝（最大缝宽约1mm，缝长约3.4mm）。二、重做面层处理：重做面层位置详见屋面层结构平面布置图；面层做法详见大样图；新旧防水层连接处详见防水卷材连接处大样图。三、裂缝灌浆处理说明，包括混凝土构件的裂缝处理、混凝土构件裂缝处理施工技术要求。四、黏贴碳纤维布加固处理方法。原、被告双方在收到《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房受损修复方案设计总说明》以及《裂缝处理大样图》后，均未提出异议。被告已就该鉴定事项向华特事务所预交鉴定费10000元。2019年2月22日，诚业咨询公司依据稳固鉴字[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》以及《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房受损修复方案设计总说明》、《裂缝处理大样图》，作出了《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房渗水修复工程造价鉴定报告（征求意见稿）》，价格评估结论为：涉案房屋渗水修复工程造价金额21107.86元。2019年3月2日，原告对征求意见稿发表如下质证意见：“对征求意见稿的三性不予确认。涉案房屋漏水情况，自2014年开始维修至今，累积发生费用远远超过鉴定维修价格21107.86元，如确定解决漏水问题，必须要将整体的房屋楼顶防水重新处理，费用远非21107.86元可以覆盖。建议鉴定单位事实求是，按照实际施工需要予以确认费用总额，如上述金额无法满足维修需要，由鉴定机构承担虚假报告的法律责任。”诚业咨询公司于2019年3月18日对原告提出的质证意见作出回复，回复内容为：“1、本次鉴定是按广东省广州市南沙区人民法院的委托鉴定函的委托内容进行鉴定，即对涉案房屋渗水部位的修复方案进行造价鉴定。2、本次鉴定的依据是法院提供的修复方案：稳固鉴定公司作出的《房屋完损性鉴定报告-稳固鉴字[2018]4155》和华特事务所作出的《受损修复方案设计总说明》、《裂缝处理大样图》。3、对于原告提出的自2014年开始维修至今的累计费用，不在本次鉴定范围内。”诚业咨询公司随后作出了穗诚业[2019]0257号《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房渗水修复工程造价鉴定报告》，鉴定评估结论为:涉案房屋渗水修复工程造价金额21107.86元。原告对该鉴定结论有异议，坚持其对《征求意见稿》的质证意见。被告对鉴定报告没有意见，并已就该鉴定事项向诚业咨询公司预交鉴定费2000元。为证明因富门花园公司以及被告怠于履行维修义务，杨少娜以及原告一家不得不自行委托临时施工人员对涉案房屋进行维修并产生维修费用5850元，原告提供《收款收据》七张（编号分别为：0007243、0007244、0007245、0007246、0007247、0007248、0007254)，其中开具时间为2017年4月3日的《收款收据》记载的金额为2250元，其余收款收据的开具时间分别为2014年、2015年和2016年。上述《收款收据》记载的客户名称均为“南沙境界H-17-12”。为证明原告因无法居住涉案房屋产生了物业管理服务费损失，原告提供《广州东华物业管理有限公司收费通知单》以及《南沙境界缴费通知单》，上述通知单显示涉案房屋每月物业费134.1元。原告另提供由广州东华物业管理有限公司开具的发票，根据发票的内容，原告已交纳2017年3月至2019年1月期间涉案房屋的物业管理服务费共3158.4元。另查明，2017年2月14日，被告（合并方）与富门花园公司（被合并方）签订《合并协议》，约定：双方合并采用吸收合并的形式，即以被告为合并方，富门花园公司为被合并方……本次合并中被合并方不须清算直接解散，完成所有与本次合并相关的公司登记手续之日起，被合并方的所有财产及权利义务，均由合并方无条件承受，被合并方所有的债务由合并方承担，债权由合并方享有。2017年2月15日，被告与富门花园公司在《羊城晚报》刊登《吸收合并公告》。2017年6月29日，广州南沙开发区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，准予富门花园公司注销登记。双方确认吸合并后，富门花园公司的债权债务由合并后的被告承继。本院认为：涉案房屋原业主杨少娜与富门花园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及富门花园公司出具的《住宅质量保证书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合并协议》，被告吸收合并富门花园公司，富门花园公司的所有财产及权利义务，均由被告无条件承受，因此《广州市商品房买卖合同（预售）》和《住宅质量保证书》约定的权利义务由被告承继。因涉案房屋已于2017年2月28日登记至原告名下，故杨少娜依据《广州市商品房买卖合同（预售）》和《住宅质量保证书》享有的涉案房屋的保修权利，自2017年2月28日起，由原告继受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，被告应当在保修期内对涉案房屋的渗水问题承担修复责任，并承担由此给原告造成的损失。涉案房屋于2013年11月30日交付使用，根据《住宅质量保证书》中“保修期自住宅交付用户使用之日起计算”以及“屋面防水最低保修期限3年”的约定，涉案房屋屋面防水的最低保修期限至2016年11月30日止。《住宅质量保证书》同时还约定，如上述约定的保修期限低于建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期的，则按建设工程施工单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期计算保修期限。根据涉案房屋的施工单位向被告出具的质量保修书，涉案房屋屋面防水工程的保修期为：自工程竣工验收合格之日起5年，涉案房屋所在工程于2013年8月30日竣工验收，根据上述约定，涉案房屋屋面防水工程的保修期至2018年8月30日止。现被告同意自涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日即2013年11月14日起计算保修期，并同意承担涉案房屋屋面防水工程的保修责任至2018年11月13日止，属于合法处分自己的权利，本院予以照准。根据稳固鉴定公司于2018年7月13日作出的稳固鉴字[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》，涉案房屋的西南卧室天花板存在开裂和渗水情况，即涉案房屋在保修期内存在质量瑕疵，被告不仅应当承担修复责任，还应当赔偿由此给原告造成的损失。关于被告应采取何种方式承担修复责任的问题。因被告多次维修仍未达到修复效果，在原告要求由被告承担修复责任或承担修缮费用的情况下，被告申请对修复方案以及修复费用进行司法鉴定。诚业咨询公司根据稳固鉴定公司出具的稳固鉴字[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》，以及华特事务所就房屋受损位置出具的《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房受损修复方案设计总说明》、《裂缝处理大样图》，作出了穗诚业[2019]0257号《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房渗水修复工程造价鉴定报告》，确定修复涉案房屋西南卧室天花板渗水问题的工程造价为21107.86元。根据上述鉴定结论，在被告不同意继续实施修复工作的情况下，本院认为应当由被告直接向原告支付21107.86元修复费用，由原告自行聘请有资质的机构对上述渗水问题进行维修。原告在同意由被告承担修复费用的情况下，因认为诚业咨询公司确定的造价金额过低，又坚持要求由被告继续实施修复工作，既违反诚信原则，同时该请求在强制履行上也存在一定的困难。原告在[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》以及《广州市南沙区黄阁镇境界大街24号1712房受损修复方案设计总说明》、《裂缝处理大样图》出具后，未对上述鉴定报告提出异议，诚业咨询公司依据上述报告得出的造价结论，合理有据。在原告未提供相反证据证明上述修复造价不合理的情况下，本院对修复造价为21107.86元的鉴定结论予以采纳。原告在对华特事务所出具的修复设计方案没有异议的前提下，又在质证意见中要求重做涉案房屋整体楼顶的防水，没有依据。原告在收到被告支付的修复费用后，应尽快委托有资质的机构对涉案房屋西南卧室天花板的渗水问题进行维修，以避免损失的继续扩大。关于原告主张的损失金额问题。稳固鉴字[2018]4155《房屋完损性鉴定报告》载明：“涉案房屋西南卧室天花板底存在开裂裂缝，该裂缝在修缮过程中仅作了面层（抹灰层）的修复，而未对该裂缝进行有效加固、维修处理”，由此可知被告在履行保修义务过程中，未充分尽到维修义务，导致涉案房屋西南卧室天花渗水的问题多年无法解决。虽然原告未举证证明其因此另租房屋，并支付相应的租金费用，但考虑到卧室天花渗水，的确会给原告的生活带来不便，本院参照同时期广州市南沙区黄阁镇居住用房租金参考价，酌定被告按照每月600元的标准，向原告支付因无法正常使用涉案房屋产生的损失。由于渗水问题的修复时间尚无法确定，本院要求被告先行支付2017年2月28日至2019年4月27日期间的损失共15600元（600元×26个月）。之后的损失，原告可待修复工程完成后另行向被告主张。关于原告要求被告赔偿其物业管理服务费的问题。如上文所述，卧室渗水会影响原告正常使用涉案房屋，原告在无法正常使用房屋期间支出的物业管理服务费，应当认定为原告的损失。根据原告提供的发票，其已向物业管理单位支付2017年3月至2019年1月期间的物业管理服务费3158.4元，被告应当向原告赔偿该笔费用。关于原告主张的5850元修复费用。由于原告提供的收款收据均由无法确认身份的个人开具，收据上记载的维修事项不明确，且大部分时间均发生在2017年2月28日之前，仅凭收款收据无法认定原告自行支出了5850元合理修复费用。原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。另外，原告要求被告自涉案房屋渗水问题修复之日起再承担五年的保修责任，扩大了被告的义务，与约定不符，并且缺乏法律依据，本院对原告的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴丽珠支付南沙区黄阁镇境界大街24号1712房西南卧室天花渗水修复费用21107.86元；二、被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴丽珠支付2017年2月28日至2019年4月27日期间无法正常使用南沙区黄阁镇境界大街24号1712房的损失15600元；三、被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴丽珠支付2017年3月至2019年1月期间的物业管理服务费损失3158.4元；四、驳回原告吴丽珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费794元，由原告吴丽珠负担285元，由被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司负担509元。本案鉴定费30000元，由被告北方国际地产（佛山顺德）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健代理审判员  李慧娟人民陪审员  陈润彰二〇一九年五月十七日记 录 员  卢坤咏