安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初248号原告（暨反诉被告）：砀山县明星机动车驾驶员培训学校,住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇金利大酒店西一公里，统一社会信用代码91341321769005599T(1-1)。法定代表人：孙有权,该校校长。委托诉讼代理人：刘新华，安徽张勇律师事务所律师。被告（暨反诉原告）：张红星，男，1967年8月22日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。被告（暨反诉原告）：黄彩荣，女，1969年5月10日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上列两被告共同的委托诉讼代理人：张洪玲，女，1972年4月3日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区，系张红星之妹。上列两被告共同的委托诉讼代理人：贾东峰，安徽贾东峰律师事务所律师。被告（暨反诉第三人）：张丙胜（又名张胜利），男，1966年12月6日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告（暨反诉被告）砀山县明星机动车驾驶员培训学校（以下简称砀山明星驾校）与被告张红星（暨反诉原告）、黄彩荣（暨反诉原告）、张丙胜（暨反诉第三人）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（暨反诉被告）砀山明星驾校的委托诉讼代理人刘新华、被告（暨反诉原告）黄彩荣及其与张红星共同的委托诉讼代理人贾东峰、被告（暨反诉第三人）张丙胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。砀山明星驾校诉称：砀山明星驾校与张红星、黄彩荣于2017年12月8日签订《租地合同》，约定：张红星、黄彩荣将位于砀山县砀城镇胡庄行政村的土地租赁给砀山明星驾校使用，面积18000平方米，租赁期限10年，自2018年1月1日至2027年12月31日止，每年租金6000元／亩，按四年、三年、三年阶段上调；第二阶段上调10%，即每年租金6600元／亩；第三阶段上调10%，即每年租金7200元／亩。租金按年支付，于每年的到期日前一个月付清租金。张丙胜签字进行了担保。合同签订前，砀山明星驾校于2017年8月16日预付租金30000元。2017年12月13日，砀山明星驾校通过账户再次向黄彩荣给付租金142000元，付清了包括第一年在内的租金。张红星、黄彩荣将土地交付砀山明星驾校后，仅进行了先期场地平整，没有投入使用，即得知该地块已在2014年被砀山县政府列入政府建设用地规划（详见皖政地（2014）401号文件）、报批征收，导致涉案租赁合同无法履行。砀山明星驾校要求解除合同、返还租金，但张红星、黄彩荣拒不归还租金。因此提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《租地合同》；2、张红星、黄彩荣返还砀山明星驾校租金172000元，张丙胜承担连带保证责任；3、本案的诉讼费用由张红星、黄彩荣承担。张红星、黄彩荣辩称：1、砀山明星驾校与张红星、黄彩荣达成土地租赁协议实际交付时间是2017年9月10日，砀山明星驾校已经实际使用该土地9个月。砀山明星驾校要求全部返还土地租金不合理，应当减去实际使用的9个月租金；2、砀山明星驾校在实际使用的过程中，将该地块上的7830平方米的水泥地坪损毁，造成国家征收补偿未能，造成张红星、黄彩荣一定的损失，其应予赔偿。砀山明星驾校的诉讼请求没有事实依据，应当驳回。张丙胜辩称：砀山明星驾校与张红星、黄彩荣协商租赁土地的时候找张丙胜当的中间人，后来签订合同的时候让张丙胜作为中间人在上面签的名，张丙胜作为中间人不应承担责任。张红星、黄彩荣反诉称：张红星、黄彩荣与砀山明星驾校于2017年12月8日签订土地租赁合同约定：张红星、黄彩荣将位于砀山砀城镇胡庄行政村的土地租赁给砀山明星驾校使用，土地面积18000平方米。租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日止，并约定了租金标准。合同签订前，砀山明星驾校于2017年8月16日预付30000元，2017年12月13日又支付142000元，共计172000元，为第一年租金。但张红星、黄彩荣在正式协议签订前即清除场地后于9月10前将土地交付给了砀山明星驾校使用。之后，砀山明星驾校将张红星、黄彩荣原铺设的水泥地平挖掘约7830平方米。2018年5月底，砀山县人民政府将上述租赁土地列入征迁范围，征地赔偿过程中，对砀山明星驾校挖掉的水泥地坪拒绝征地补偿，张红星、黄彩荣因此经济损失达352350元。砀山明星驾校仅支付第一年租金，但已实际使用9个月，同意退还租金43000元。双方抵消后，砀山明星驾校还应赔偿张红星、黄彩荣309350元。现提起反诉，请求判令砀山明星驾校赔偿张红星、黄彩荣经济损失309350元，并承担本案的诉讼费用。砀山明星驾校针对上述反诉辩称：1、砀山明星驾校对涉案所租赁的土地并没有实际使用。依据《租地合同》第三条规定，张红星、黄彩荣应把该地块土地上的建筑附属物清理，交给砀山明星驾校时为平整净地。2017年12月8日签订合同时,涉案土地上遗留有废弃窑厂，到处坑坑、洼洼，各种建筑垃圾遍地，土地东高西低，根本不符合交付土地的条件。张红星、黄彩荣一直未予履行上述清理平整土地的义务，砀山县明星驾校被迫自费清除建筑附属物，平整土地。故而合同约定2018年1月1日为履行合同的起始时间。根据合同法的规定，合同约定了明确的履行时间的，应约定确定履行时间。2018年1月初，砀城镇政府告知租赁土地在2014年已经被政府征收的事实，要求不得再该地块上从事任何经营活动。此时,土地尚未平整结束,砀山明星驾校即没有实际使用该租赁土地。张红星、黄彩荣辩称砀山明星驾校已经使用9个月没有任何事实依据；2、2014年安徽省人民政府已经批准涉案租赁土地转为建设用地。2013年9月21日，砀城镇候楼村民委员会收到砀国土资征告字（2013）第6-3号告知书及《征地拆迁补偿标准安置途径告知书》，候楼村民委员会召开村民代表会议，对拟征收土地不要求举行听证。《征地情况调查确认表》显示，被征收地块有张红星的土地。张红星、黄彩荣对涉案地块已经被政府征收应是明知的，其辩称的该地块2018年5月才被政府征收，显然与事实不符；3、砀山明星驾校没有造成张红星、黄彩荣任何经济损失。根据《砀山县警示教育基地征地登记表补偿清册》所载内容，涉案地块被征收户已经得到相应的征地补偿，张红星、黄彩荣如果认为其被征收土地没有合法补偿到位，应当向负有补偿义务的政府机关或部门主张权利。根据《租地合同》约定，张红星、黄彩荣在向砀山明星驾校交付土地前没有履行土地平整合同义务，已经构成违约。砀山明星驾校自费清除相关附属物，平整土地，既没有违反合同约定，也不存在任何过错，相反是张红星、黄彩荣未履行部分合同义务，减少了经济支出。砀山明星驾校在经济上受到损失,包括租金在内已经投入30多万元。因此，砀山明星驾校没有造成张红星、黄彩荣任何经济损失。张红星、黄彩荣租赁承包经营户耕地经营窑厂，改变了农用地的用途，属于违法使用耕地，该违法建筑、附属物等不属于征收补偿范围，应予强制拆除。综上三点，砀山明星驾校没有任何违约行为，也无任何过错。张红星、黄彩荣系隐瞒事实真相，在砀山明星驾校不知情的情况下与砀山明星驾校签订涉案土地租赁合同，骗取砀山明星驾校的租金，导致砀山明星驾校遭受巨大经济损失。因此，张红星、黄彩荣应向砀山明星驾校赔偿损失，其反诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。第三人张丙胜未发表陈述意见。经审理，本院查明如下案件事实：砀山明星驾校系依法登记设立的从事二级普通机动车驾驶员培训的企业法人；黄彩荣与张红星系夫妻关系，同属砀山县砀城镇胡庄行政村的村集体经济组织成员。涉案所租赁的土地位于砀山县砀城镇胡庄行政村，（其中部分土地）原系张红星、黄彩荣租赁的其同村承包户的，用于建窑厂之用。后，由于闲置，转租给砀山明星驾校。2017年8月份，砀山明星驾校欲租赁涉案土地用于办理驾驶员培训场所使用，经与黄彩荣协商，初步达成协议。2017年8月16日，砀山明星驾校付给黄彩荣涉案土地租金预付款（定金）30000元。黄彩荣收款后，未对涉案土地进行平整，即于2017年9月交付给了砀山明星驾校。砀山明星驾校接收后，根据其需要自行对涉案租赁土地进行场地平整。2017年12月8日，黄彩荣、张红星（甲方）与砀山明星驾校补签订土地租赁合同，甲方将其租赁的位于砀山县砀城镇胡庄行政村的土地约18000平方米转出租给乙方使用，约定：租赁期限10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，租金每年6000元/亩。甲方承诺合同所涉租赁土地拥有合法的使用权并有权出租给乙方，如有违反，甲方将所收的租金全部退还并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失。甲方有义务把该块土地上的建筑附属物清理，交由乙方时为平整净地。乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。如因国家各部门不让使用，由乙方单方解决，甲方不承担乙方任何损失。如因甲方原因导致乙方未能进入该场地经营，甲方应向乙方付总租金20﹪的违约金。如逾期超过20日，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付总租金100﹪的违约金。在租赁期限内，如遇拆迁或遇政府征收等不可抗拒原因，导致不能继续经营的，拆迁补偿地面新建附属物归乙方所有。如乙方硬化水泥地面，补偿水泥地面归甲乙双方所有，各占50﹪。如乙方不再硬化水泥地面，补偿水泥地面归甲方所有。本合同自双方签字之日起生效。黄彩荣在该合同下方签了自己的名字并加按了手印，同时代替张红星签了名字。合同签订后，砀山明星驾校于2017年12月13日通过中国建设银行转付给黄彩荣租金142000元，连同前述交付的30000元，合计172000元，其中10000元系2017年交付涉案土地至当年年底的租金，其中的162000元系2018年全年的租金。2018年4月，砀山县人民政府对涉案土地实施征收措施，用于建设项目的开工建设。砀山明星驾校即停止了场地平整等筹建相关设施的活动，交出了涉案租赁土地，涉案合同因此中止履行。另查明，涉案土地于2014年4月25日即被安徽省人民政府批准为建设用地。砀山县人民政府于2014年5月12日公布了涉案地块的征收补偿方案并予以公告。涉案土地被征收后，征收机关亦对张红星、黄彩荣等原土地承包户进行了补偿。张红星、黄彩荣主张涉案土地上原有的水泥地坪被砀山明星驾校平整土地时挖掘毁坏7830平方米以及损失309350元，砀山明星驾校否认，张红星、黄彩荣未向本院提交相关有效证据。上述案件事实，有涉案租地合同、收款收条、银行客户交易明细清单、皖政地（2014）401号建设用地批复文件、涉案土地现场照片及当事人、委托诉讼代理人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：涉案协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，黄彩荣将涉案土地交付给了砀山明星驾校，履行了交付租赁土地的合同义务。涉案协议履行过程中，因涉案土地被政府实施征收导致该租赁合同无法再继续履行，属客观不能继续履行，非合同当事人的违约行为造成。因此，砀山明星驾校要求解除涉案土地租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；合同当事人所遭受的损失，由各方当事人自行负担。关于砀山明星驾校已经交付的土地租金应否退还的问题。审理认为，涉案租地协议达成后，张红星、黄彩荣将涉案土地实际交付给了砀山明星驾校，履行了交付租赁物的义务，砀山明星驾校接收涉案土地后进行了平整等活动，视为其已经实际使用了该租赁土地，其应按照约定支付租金。涉案地块于2018年4月被政府实施征收措施，视为涉案合同至2018年4月中止履行，砀山明星驾校停止使用涉案土地。该实际使用（或占用）期间的土地租赁费用不应退还，余下尚未使用期间8个月租金108000元（162000元÷12×8），依据公平原则及诚实信用原则，张红星、黄彩荣应退还给砀山明星驾校。砀山明星驾校要求张红星、黄彩荣退还172000元租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张丙胜虽在涉案土地租赁合同下方以担保人的身份签了名字，但因涉案合同非债权债务协议，其担保的范围并未明确系涉案合同履行过程中的债务负担问题。因此，砀山明星驾校要求张丙胜对前述款项负连带给付责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张红星、黄彩荣不同意退还的前述抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。关于张红星、黄彩荣反诉要求砀山明星驾校赔偿经济损失309350元的问题。审理认为，涉案土地租赁合同系双方当事人自愿协商订立，并自愿履行。从合同约定的条款内容来看，涉案地块上的建筑等附属物根据承租人的需要应予清除平整，并且张红星、黄彩荣负有清除建筑等附属物及平整土地交付的合同约定义务。涉案合同中亦未约定涉案地块中原有水泥地坪禁止破坏或损毁赔偿的相应条款。即：涉案协议中，张红星、黄彩荣对涉案转租地块上的原有水泥地坪在随土地交付承租人后，对其清除与否持放任或默许承租人任意处分的态度，亦未排除承租人根据其需要时对前述水泥地坪进行清除、平整的权利。张红星、黄彩荣将涉案土地交付后，砀山明星驾校根据其使用目的进行的土地平整，视为其为实现合同目的对涉案所租赁土地的合理利用，其于涉案土地平整过程中根据需要对原有水泥地坪的处分（毁损）不违反合同的约定。涉案地块被政府征收，张红星、黄彩荣已获得了相应的征地补偿。故，张红星、黄彩荣主张砀山明星驾校损坏其水泥地坪7830平方米，要求砀山明星驾校赔偿的诉讼请求，因缺乏相关事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除张红星、黄彩荣与砀山县明星机动车驾驶员培训学校于2017年12月8日签订的《租地合同》；二、张红星、黄彩荣于本判决生效后十日内退还砀山县明星机动车驾驶员培训学校土地租金108000元；三、驳回砀山县明星机动车驾驶员培训学校的其他诉讼请求；四、驳回张红星、黄彩荣的反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由张红星、黄彩荣负担1000元、砀山县明星机动车驾驶员培训学校负担870元；反诉费2970元，由张红星、黄彩荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇一九年五月二十五日书记员  宋晴晴附：本案适用的法律、法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。