四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初3389号 原告：苏旭，男，1970年2月10日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告：任小琼，女，1974年11月7日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 二原告的委托诉讼代理人：谢维，四川首力律师事务所律师。 被告：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路一段13号。 负责人：胡玉。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 原告苏旭、任小琼与被告四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏旭及二原告的委托诉讼代理人谢维，被告恒河公司委托诉讼代理人易守明、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏旭、任小琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付原告购买的位于南充市高坪区嘉陵江东岸6幢-2层2290、2292号车库。2.判令被告为原告办理高坪区嘉陵江东岸6幢-2层2290、2292号车库不动产登记证书。3.判令被告支付逾期交付车库的违约金27150.96元（其中2290号车库，截止2018年7月的违约金为14667.76元，从2018年8月1日起的违约金，以78020元为基数，按日万分之二计算至实际交付车库为止；2292号车库截止2018年7月的违约金为12483.2元，从2018年8月1日起的违约金，以66100元为基数，按日万分之二计算至实际交付车库为止）。4.判令被告支付逾期办理车库不动产登记证书的违约金27150.96元（其中2290号车库，截止2018年7月的违约金为14667.76元，从2018年8月1日起的违约金，以78020元为基数，按日万分之二计算至实际办理2290号车库不动产登记证书为止；2292号车库截止2018年7月的违约金为12483.2元，从2018年8月1日起的违约金，以66100元为基数，按日万分之二计算至实际办理2292号车库不动产登记证书为止）。诉讼过程中，原告任小琼申请撤回对被告恒河公司的起诉。原告苏旭申请撤回要求被告为其办理上述两个地下车库不动产登记证书的诉讼请求。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告签订商品房买卖合同两份，约定原告购买被告在南充市高坪区内的-2层2290号、2292号地下车库，其中2290号车库总价为78020元、2292号车库总价为66400元。如迟延交付房屋，被告以原告给付的购房款为基数，按照日万分之二的标准给付违约金至交付房屋时止。然而约定的交付车库时间已过去，被告未交付合格的车库给原告。为此原告多次找到被告交付车库并支付违约金，被告却以种种借口予以拒绝。 被告恒河公司辩称，1.车位的交付时间是2016年12月30日，由于原告自身的原因不按时接收。2.商品房买卖合同附件应作为判决的事实和理由。商品房买卖合同附件补充协议约定办证时间为交接后750日，原告至今未接房，办证时间未到。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月18日，原告苏旭与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告在南充市高坪区内的-2层-2290、-2290号两个地下车库。合同第十一条交付条件约定（一）出买人（即被告恒河公司，下同）应当在2015年12月31前向买受人（即原告苏旭，下同）交付该商品房。（二）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件七第五条其他约定（一）关于房屋交付的特别约定：2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，以电话、报纸（可南充晚报或者南充日报）、特快专递或挂号信中任意一种形式通知买受人办理房屋的交付手续，买受人应与商品房买卖合同约定交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往现场办理房屋交付手续；......7.出卖人交付房屋的条件为取得竣工验收报告和面积测绘报告，原合同中约定的其他交房条件双方同意不作为交付条件。8.房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应在房屋交付后以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担维修责任，但交房时间不顺延。买受人未在约定时间办理或者未在约定时间办理完毕交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。（五）关于合同第二十条产权登记的特别约定4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的750日内，为买受人办理房屋所有权证。合同签订后，原告按约定一次性支付两个车库款共计144120元。2015年6月5日，被告恒河公司向原告出具发票。2016年12月23日，南充市住房和城乡建设局对嘉陵江东岸2号楼及地下室进行了竣工验收备案，被告向该局提供建设工程规划许可证及竣工验收报批审查意见、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件等备案所需文件。2016年12月30日，被告在南充晚报刊登交房通知，通知购买地下车库的业主于2016年12月30日到项目现场交接房屋。但原告苏旭以车库存在问题为由至今未能接房。诉讼过程中，原告任小琼申请撤回对被告恒河公司的起诉，本院裁定予以准许。 另查明：被告恒河公司的法定代表人刘自新已经去世，胡玉为该公司的负责人。 上述事实，有原告的身份信息、被告的工商登记信息、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、南充晚报交房公告、四川省南充市中级人民法院（2016）川13民终1875号民事判决书、四川省南充市中级人民法院（2017）川13民终3567号民事判决书等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，原告苏旭与被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。诉讼过程中，原告苏旭申请撤回要求被告为其办理案涉两个地下车库不动产登记证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。 本案争议焦点是：一、案涉车库达到交付条件的时间及被告恒河公司是否应承担逾期交房的违约责任 原被告在合同中约定交付车库的条件是取得竣工验收报告和面积测绘报告，但竣工验收报告系建筑质量专项报告，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等规定，商品房应经综合验收合格后方可交付使用，故案涉商品房买卖合同关于交付条件的约定违法了法律法规的禁止性规定，依照合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（四）损害社会公共利益”之规定，该部分约定无效。根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，涉案商品房买卖合同其他部分仍然有效。涉案房屋经竣工验收合格后于2016年12月23日才取得竣工验收备案书，即才达到交付条件。现被告恒河公司所售车库已具备交付条件，亦同意交付，原告要求被告交付车库的诉请，符合法律规定，予以支持。被告未按合同约定于2015年12月31日前交付车库，已构成违约，应当按照合同约定支付自2016年1月1日起的逾期交房违约金。被告按合同约定在南充晚报刊登于2016年12月30日交房的通知后，原告即使发现车库需要整修，也应当按照合同约定在接受车库后向被告提出。被告要求原告在刊登交房通知当日接收房屋，没给予原告安排交接车库的合理时间，加之元旦放假，本院酌定原告接收车库的合理期限截止2017年1月10日。原告未按合同约定交接车库，其要求被告支付2017年1月10日后的逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。被告应当按照合同约定以144120为基数，按每日万分之二的标准支付原告截止2017年1月10日止的逾期交房违约金10837.82元（144120元×376天×0.0002）。 二、被告恒河公司是否应承担逾期办证的违约责任 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”、第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述法律规定，违反《合同法》第三十九条义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，《商品房买卖合同》附件七产权登记的特别约定与《商品房买卖合同》第二十条第（三）转移登记的约定相比，仅是延长了被告恒河公司履行协助办证义务期限，这并没有免除出卖人承担逾期履行协助办证义务的违约责任，更没有排除买受人取得房屋之主要权利。本案双方当事人对延长履行协助办证义务的期限的特别约定不符合《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条应当认定无效的情形。二原告在签订后一年内未向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。因此，案涉合同附件七属于《商品房买卖合同》的组成部分，虽然在《商品房买卖合同》第二十条中对办证期限进行了约定，但附件七中载明的办证期限系关于产权登记的特别约定，应当视为对《商品房买卖合同》第二十条关于转移登记内容的变更。本案中被告恒河公司不存在逾期办证的违约情形，二原告要求被告恒河公司承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。 三、约定的违约金标准是否过高 涉案商品房买卖合同系格式合同，关于逾期交付车库每日按已付房款的万分之二计算违约金的标准由报告恒河公司确定，且恒河公司是长期从事房地产开发的企业，并因逾期交付商品房多次应诉，就逾期交付商品房对购房人造成的损失和产生的后果及其他风险能够充分预见，且约定的逾期交付车库违约金并不畸高。因此被告恒河公司请求减少违约金的理由不充分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下: 一、四川恒河实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏旭交付位于南充市高坪区； 二、四川恒河实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏旭支付逾期交房违约金10837.82元； 三、驳回原告苏旭的其他诉讼请求。 案件受理费2134元，由原告苏旭、任小琼负担2000元，被告四川恒河实业有限公司负担134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  顾永燕 二〇一九年五月十五日 书记员  冯维全