云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初265号原告（反诉被告）云南福贵实业有限公司。地址：云南省昆明市东寺街云辰花园3单元202号。统一社会信用代码915300007928959051。法定代表人刘云贵，董事长。委托代理人王毅，云南鼎兴律师事务所律师（特别授权）。委托代理人张建华，云南圣唐律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）保明靖，男，回族，1965年12月2日生沾益区人，住昆明市。被告（反诉原告）江翠琼，女，苗族，1964年4月13日生湖南省醴陵市人，住址同上，系被（反诉原）告保明靖之妻。委托代理人保明靖，系被（反诉原告）江翠琼之夫（特别授权）。原告（反诉被告）云南福贵实业有限公司诉被告（反诉原告）保明靖、江翠琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月19日公开开庭进行审理。原告原告（反诉被告）云南福贵实业有限公司的委托代理人王毅、张建华，被告（反诉原告）及江翠琼委托代理人保明靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年1月31日签订了关于曲靖市房屋的转让协议，原告已付清了所有的房屋购房款及维修基金、配套费等相关费用，共计473653.00元，按当时约定房产证可以在180天内办理，即在2013年7月31号前可以办理，可是合同签订后被告一直找各种理由推诿，不配合原告办理相关手续，致使该房屋一直不能办理过户，为了维护原告的合法权益，请人民法院依法判令：1、位于曲靖市房屋的所有权归原告所有；2、由被告立即协助原告办理曲靖市房屋的产权登记手续并将房屋产权过户给原告；3、由被告承担违约责任，给付原告违约金143674.74元（大写：壹拾肆万叁仟陆佰柒拾肆元柒角肆分）此违约金计算日期为2013年7月31起至2018年12月31日止，按同期贷款利率计算；4、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称：关于房屋所有权，答辩暨反诉人（以下简称“反诉人”）与被答辩暨被反诉人（以下简称“被反诉人”）于2013年1月31日签订关于曲靖市晶苑花园41栋2单元602号房屋的转让协议后，该房屋的所有权一直归被反诉人所有，反诉人对此没有异议。到目前为止，该房屋一直由被反诉人掌控并使用。关于办理房产证，一是反诉人没有承诺和约定在180天内办理房产证，办理房产证是由开发商负责，要缴清相关的费用，房管局才可以办理，其时间长短根本不可能确定，所以不存在反诉人推诿、不配合，与反诉人没有任何违约责任。二是在该房屋2017年可以办理房产证时，反诉人到曲靖市积极协助被反诉人到房管局办理相关手续，并向被反诉人提供了反诉人夫妻双方的身份证、结婚证（原件、复印件）。在办理过程中，查询到该房屋没有缴清物业服务费等费用，现还下欠4000多元物管费，致使房产证没有办理成功。三是因为被反诉人没有支付反诉人该房屋的转让费3万元，以及反诉人反复通过电话、短信、送物业公司书面通知，委托朋友等方式要求被反诉人缴清相关费用，而被反诉人不愿意缴清该房屋物业费等费用，致使该房屋的房产证一直拖延到现在没有办理，因此反诉人没有任何责任。二、反诉请求：鉴于本案被反诉人依照双方约定尚欠反诉人曲靖市晶苑花园41栋2单元602号房屋转让费人民币30000元及其他的原因致使该房屋房产证未办理完毕，反诉人提出如下请求，请求人民法院依法判令：1、由被反诉人支付反诉人该房屋转让费30000元；2、由被反诉人支付反诉人因为协助被反诉人办理相关过户手续及反诉人到人民法院参与应诉的相关费用人民币15000元；3、本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。原告（反诉被告）口头答辩：房屋是由原告使用，但我们主张被告配合我们办理房产证；另物管费与本案是另外一个法律关系，被告若要主张需另案起诉，因为不交物管费和你不帮不办理过户是两码事。被告所称配合的要去办房产证，只是原告没有交物业费。第一，刚才说的事实不是如此，因为我们提供的证据上有原告当时多次找被告协商办理房产证，被告总是推诿说房地产开发公司现在不能办理，是他们不能办理，然后我们这边就找了律师，说我们这边找律师，因为当时没法以我们的名义直接起起诉房产公司，所以我们就找了律师，找到签了协议让他过来，只需要签个字，我们帮他出律师费去起诉对方公司，但是最后他也没有配合。律师事务所人家都盖过章的，只是需要他过来签字即可，所以被告所说事实不符；3万元的费用的话，这个的话也不像被也不向被告所说欠了3万元的费用，因为这个费用我们已经转给他了，有收据的。原告（反诉被告）针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》及合同补充协议、房屋备案登记表、《房屋转让协议书》复印件各一份，证明被告系涉案房屋所有人，2013年1月31日被告保明靖将涉案房屋转让给云南盛世实业有限公司的事实；3、委托代理协议、授权委托书、民事起诉状复印件各一份，证明原告曾因被告不履行协议，将责任推到第三方身上，原告方请律师帮被告起诉，但被告不予理会；4、结算业务申请书、个人存款回单各一份，证明原告已履行了相应义务，并不是被告所称没有缴费。经质证，被告（反诉原告）对证据1三性无异议；对证据2合同说的四十四万当中是直接是付给了该公司的当中，我没得什么异议，他发票上也是有。那么当中他说我觉得转让费三万的事，他会汇到我个人账户上，因为后来当中你可以看到这个发票是2月28号开，他汇的是1月份的，可以看得到2月28日。所以在这个当中我就说转让费是存在的，并不是说是不存在，他房屋配套维修税收等，他应该是直接通过汇款方式交到正基房地产。但是这个签字是他们也接受。另外是我个人拿钱去交的，实际他付的转让费，是我替他交的，因为大家都是朋友，我说转让费当中他当时说是汇给我，我说是汇不汇都无所谓，都是帮忙；对证据3至于说的打官司这个事情，他就说是当中的委托协议是按这个签字，因为当时我是在物管公司投资公司任职，不可能以我的名义将房子转让的，我就没有同意他这个意思。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据1、2、4与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。对其提交的证据3《委托代理协议》、《授权委托书》、《民事起诉状》并无甲方保明靖及委托人保明靖、江翠琼签名，本院不予采信。被告（反诉原告）针对其反诉及答辩，向本院提交如下证据：1、催收函（存根）复印件两份、情况说明复印件一份、费用情况说明一份，证明原告没有缴清物管费，及原告支付44万元给我的事实；2、现金交款单复印件一份，证明我替原告缴清办理房产证的相关费用，我跟原告是朋友，我说我先替他付了，之后他再给我3万元转让费。经质证，原告（反诉被告）对证据中费用情况说明真实性无异议，但与本案无关；其他证据均是复印件，无法证明真实性，三性均不认可。本院认为，原告所提交的上述证据1、2来源合法，客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2013年1月30日，被告（反诉原告）保明靖、江翠琼（商品房买受人、乙方）与昆明正基房地产有限公司（商品房出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，昆明正基房地产有限公司（甲方、商品房出卖人）将其开发的晶苑花园第41幢2单元第6层602号房屋出售给保明靖、江翠琼（乙方、商品房买受人），双方对项目建设依据、商品房预售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、逾期付款的违约责任作了约定。其中产权登记的约定为：乙方在达到以下条件后，甲方在180个工作日内将办理房屋所有权所需要的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。计价方式与价款：按套（单元、幢）计价，该商品房总价款肆拾肆万贰仟陆佰伍拾叁元。付款方式及期限：乙方须于2013年1月30日前支付全部应付房价442653元。交付期限：甲方应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。合同签订后，双方办理了《商品房购销合同登记备案表》。买受人为保明靖、共有人为江翠琼。2013年1月31日，保明靖（转让方、甲方）与云南盛世实业有限公司（购买方、乙方）签订《房屋转让协议书》，双方约定：一、房屋情况：甲方自愿将晶苑花园第41幢2单元第6层602号房屋转让给乙方（该房屋位于曲靖市，长征路以西）房屋面积为146.09平方米。二、价款支付：该房屋总价473653元（大写：肆拾柒万叁仟陆佰伍拾叁元），云南盛世实业有限公司于2013年1月27日通过公司开户行交行昆明拓东路支行电汇公司购房款442653元，该款直接汇入昆明正基房地产有限公司曲靖分公司账户，房屋配套费、税收和维修金、物管费等共计31000元，由公司财务于2013年1月31日存入甲方账户。该房款已全部付清（该房屋购房手续及钥匙已交付乙方）。三、产权过户：甲方在正式办理商品房产权证时，甲方应无条件协助乙方办理产权过户手续。四、甲乙双方任何一方违反合同约定，则应赔偿因违约而产生的一切损失。转让方：保明靖，购买方：云南盛世实业有限公司法定代表人刘云贵。但无云南盛世实业有限公司印章。另查明，原云南盛世实业有限公司于2015年3月变更为云南煜元实业有限公司，2017年10月云南煜元实业有限公司变更为云南福贵实业有限公司，并经云南省工商行政管理局准予变更登记。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方签订的《房屋转让协议书》，是在双方平等、自愿的基础上形成，且不违反法律规定，依法受法律保护。合同签订后，云南盛世实业有限公司将购房款通过公司账户支付给保明靖，该协议虽无云南盛世实业有限公司印章，但从房屋价款支付属云南盛世实业有限公司行为，应认定为公司行为。被告保明靖作为商品房出卖人仍有协助原告办理房屋的产权登记手续并将房屋产权过户的义务。原告要求由被告承担违约责任，给付原告违约金的诉讼请求，双方在签订的《房屋转让协议书》并未约定，且办理房屋产权过户手续时间也无约定，本院不予支持。被告反诉原告（反诉原告）要求由被反诉人支付反诉人该房屋转让费30000元，双方签订的《房屋转让协议书》仅约定了房屋配套费、税收和维修金、物管费等共计31000元，未约定房屋转让费用，本院不予支持。要求由被反诉人支付反诉人因为协助被反诉人办理相关过户手续及反诉人到人民法院参与应诉的相关费用人民币15000元，未提交相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）保明靖、江翠琼于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）云南福贵实业有限公司办理房屋的产权过户手续，相关费用由原告（反诉被告）云南福贵实业有限公司缴纳。二、驳回原告（反诉被告）云南福贵实业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）保明靖、江翠琼的诉讼请求。案件受理费9973元(原告已预交)，由原告（反诉被告）云南福贵实业有限公司负担，反诉案件受理费463元，由被告（反诉原告）保明靖、江翠琼负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  陈 刚人民陪审员  况家明二〇一九年五月八日书 记 员  周长虹