文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初9662号原告：张莉，女，1978年3月11日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：杜存彬，江苏力豪律师事务所律师。被告：李光辉，男，1966年8月9日出生，住宿迁市宿城区。被告：沈璐，女，1967年4月25日出生，住宿迁市宿城区。原告张莉诉被告李光辉、沈璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理，原告张莉及其委托诉讼代理人杜存彬到庭参加诉讼，被告李光辉、沈璐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因案件需要，本案依法转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2019年3月21日第二次公开开庭进行了审理，原告张莉及其委托诉讼代理人杜存彬到庭参加诉讼，被告李光辉、沈璐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还购房款380000元并赔偿违约金252900元、律师费5000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年9月21日，原被告签订房屋买卖合同，约定将被告所有的位于宿迁市宿城区房屋出售给原告，约定房屋总价为843000元，被告与2018年10月30日过户给原告，原告一次性付清房款（含定金10000元）。合同签订当日，原告支付定金10000元。因房屋存在二次抵押情形，原被告于2018年9月27日达成补充协议，约定当日支付370000元用于偿还二次抵押贷款，并口头约定房屋在2018年10月8日办理过户手续。因被告未协助办理过户手续，原被告于2018年10月23日达成补充协议，约定被告应于2018年11月18日前办理房屋过户手续，并以被告所有的隆城丹郡16幢1002室房屋作为履行过户手续担保。被告仍未在2018年11月18日前办理过户手续，涉案房屋被保全。2018年11月19日，原告通过EMS向被告发出通知函，要求被告在收到通知函之日起三日内办理过户手续，并告知被告如收到通知函之日起三日内未办理房屋过户手续，则原被告于2018年9月18日签订房屋买卖合同在被告收到解除通知函之日起三日后立即解除。被告于2018年11月20日收到该通知函。被告至今未协助原告办理过户手续，故原被告的房屋买卖合同应于2018年11月24日解除，被告应将全部已付380000元退还原告，并应将支付房价总款30%的违约金。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李光辉、沈璐未作答辩。经本院审理查明：2018年9月18日，原告张莉与被告李光辉签订房屋买卖合同，约定将其名下的位于格林上郡104幢三单元205室房屋出售给原告，房屋面积为89.27平方米，房屋成交价款843000元，合同签订之日支付定金10000元，办理过户时一次性支付房款。合同第六条约定，房屋产权及具体状况的承诺：1、卖方保证该房屋没有产权、债权、债务纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付本合同总款30%的违约金，并承担其他赔偿责任……同日，原告张莉支付定金10000元。2018年9月27日，原告张莉（乙方）与被告李光辉（甲方）签订补充协议：1、因卖方房屋存在二次抵押，经协商一致，二押贷款由买方代其偿还；2、因任何原因导致还款无法进行，卖方需要一次性将所有钱款退还给卖方；3、如因特殊情况导致欠款无法正常退还，买方有权要求卖方用宿城区隆城丹郡16幢1002室，房屋产权证号为宿迁市不动产权第0050814号房屋进行抵押全部金额；4、卖方在该协议签订之日，需一次性支付卖方二次抵押贷款叁拾柒万元整（370000元）。同日，原告支付房款370000元。2018年10月23日，原告张莉（乙方）与被告李光辉（甲方）签订补充协议，约定：自2018年10月23日起至2018年11月18日止，甲方自行解决其名下另外一套房产的一次抵押和二次抵押及查封（另外一套指甲方名下隆城丹郡16幢1002室房产），并将其该房产抵押给乙方，如到期甲方未能完成双方约定视为违约，违约方将起诉方的保全费用、律师费用、起诉费用、诉讼费用、飞违约金（违约方违约一日将赔偿房款总价百分之三）等一次性支付于乙方。2018年11月19日，原告张莉发出通知函，载明“我与你在2018年10月23日达成一份补充协议，约定你应于2018年11月18日前将该房屋过户给我，日期届满你仍未将房屋过户给我。因你迟迟不能办理房屋过户手续，我现在正是通知您，请你在收到本通知函之日起3日内办理房屋过户手续……如你在收到本通知函之日起3日内不能办理房屋过户手续，则双方在2018年9月18日签订的《二手房买卖合同》在你收到本通知函之日起3日后立即解除……”2018年11月20日，被告李光辉本人签收。2018年11月28日，原告张莉、被告沈璐及案外人孙金及张莉父亲在格林上郡104幢3单元205室谈话录音，沈“要是我出面能弄好好的，我天天也忙要命的，我心话你弄吧，没想到能弄成这样子，真是的，我想卖房子。”“我卖这边房屋就是为还那边的，结果没弄，才没有办法才弄，谁想买房子，我最起码留一套住……”“你买俺房子不错一点事都没有，就是后面给弄那个了……这二楼抬腿就到了，买高层还得电梯费这个那个的，也舍不得卖”。证人毛某出庭作证时称“签订两份补充协议，李光辉、沈璐、张莉均在场”。现原被告就房屋买卖事宜协商未果，故而成讼。审理中，原告申请保全李光辉、沈璐名下的位于鹏润花园104幢三单元205室房屋一套，本院依法采取保全措施，轮候查封涉案房屋。另查明，被告李光辉与沈璐于1990年5月2日结婚，于2018年9月29日离婚。鹏润花园（格林上郡）104幢三单元205室房屋登记时间2010年5月19日，房屋所有权人为李光辉，抵押权人为施某（登记时间2018年5月18日）、中国建设银行股份有限公司宿迁分行（2010年5月）。涉案房屋于2018年11月16日查封，案号为（2018）苏1302民初9028号之一。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收条、委托协议、不动产登记情况、婚姻登记情况、转账记录及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于原被告签订的房屋买卖合同效力问题。涉案房屋系由李光辉在夫妻关系存续期间购买，系其与沈璐的共同财产。原告张莉与被告李光辉签订房屋买卖合同、补充协议，提供的谈话录音，并有证人毛某的证言予以佐证，能够证明被告沈璐同意卖房、对房屋买卖事宜知情。因此，原被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。二、关于被告是否存在违约行为问题。原被告签订的房屋买卖合同约定被告保证房屋没有产权、债权、债务纠纷，现因涉案房屋存在抵押、查封，导致无法办理产权过户手续，且被告在约定的期限内未提供其他财产担保，现原告主张解除房屋买卖合同，并发出通知书，即限被告三日内协助办理过户，被告于2018年11月20日收到通知书后，未履行义务，故本院确认原被告于2018年9月18日签订的房屋买卖协议于2018年11月24日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并要求赔偿损失。本案中，原告已支付房款380000元，其要求返还，本院予以支持。关于违约金，原被告约定“……，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付本合同总款30%的违约金，并承担其他赔偿责任”，故原告主张被告支付违约金252900元（843000元*0.3），本院予以支持。关于律师费，有委托书及律师费发票在卷佐证，本院予以支持。上述款项合计637900（380000元+252900元+5000元）据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李光辉、沈璐于本判决生效之日起十日内给付原告张莉637900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10130元，保全费2420元，合计12550元，由被告李光辉、沈璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹志敏人民陪审员  王桂珍人民陪审员  齐桂荣二〇一九年五月二十七日书记员姚紫苑法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。