上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6082号原告：吴雨卓，女，1986年8月16日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：王涛，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：康淋淋，上海东座律师事务所实习律师。被告：上海经始投资有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴雪伟，董事长。委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。原告吴雨卓与被告上海经始投资有限公司定金合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告吴雨卓的委托诉讼代理人王涛，被告上海经始投资有限公司的委托诉讼代理人毛莹参加庭审。本案现已审理终结。原告吴雨卓向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《定金合同》；2、判令被告退还原告定金200,000元；3、判令被告赔偿原告利息损失(以200,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月1日计算至实际支付之日止)。事实和理由如下：2018年4月29日，原告与被告签订《定金合同》及《确认书》。双方约定：原告预订松江区泗泾镇古楼公路1198弄《同润圣塔路斯》400号房屋(以下简称涉案房屋)，总价为15,050,000元。双方应于2018年12月31日前订立草签买卖合同及《上海市房地产买卖合同》。双方还对定金的支付、价款的构成、违约责任问题作了约定。《定金合同》签订当日原告支付了被告定金200,000元。2018年12月30日下午，原告及其友人去售楼处最后看房及签署买卖合同。当日双方就多个问题进行了交涉：1、原告发现涉案房屋发生严重漏水问题。原告希望被告书面承诺，写进合同，但是被告不同意。2、原告再次就涉案房屋为二手房而非销售所称的新房与被告进行沟通，被告声称涉案房屋为二手房一手买卖。3、原告要求阅看及协商确定房地产买卖合同，被告先是声称只有付款才能看买卖合同且不同意修改。最后在原告的坚持下，被告才提供了他人的买卖合同给原告看。但原告要求协商具体条款的要求仍然被被告所拒绝。2018年12月31日，原告又多次通过微信及电话与被告沟通，希望协商确定房地产买卖合同。但被告坚称合同是公司标准版本，不允许修改。最终，在2018年12月31日前双方未能签署任何房地产买卖合同。原告认为买卖双方皆有权对合同内容进行平等协商。被告拒不同意协商确定合同的行为，违反了合同法的平等原则，并直接导致房地产买卖合同在2018年12月31日前无法签订。因被告至今未退还定金，原告现起诉至法院，要求法院判如所请。被告上海经始投资有限公司辩称，同意解除定金合同，但是是因为原告没有支付房屋房款的原因导致合同解除，过错方不在被告，被告从2018年4月开始就等待原告签约，但原告始终没有按定金合同的约定与被告签约，是原告违约，故被告罚没定金合情合理。经审理查明：2018年4月29日，原告作为买方、乙方，被告作为卖方、甲方，签订了《定金合同》。该合同约定，乙方预定松江区泗泾镇古楼公路1198弄《同润圣塔路斯》400号，甲方已领取该房屋房地产权证，该房屋建筑面积为266平方米，另有地下附属面积169平方米；乙方预定的该房屋总房价为人民币14,270,000元；付款方式乙方采取银行贷款的方式，定金200,000元，并于2018年8月31日前补800,000元至大定金1,000,000元整，最晚于2018年12月31日付清首付款10,000,000元整，剩余部分4,270,000元为客户贷款；乙方同意签订本合同时，支付定金人民币200,000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲、乙双方商定，乙方于2018年12月31日前到售楼处与甲方签订草签买卖合同并支付首付款，并于2018年12月31日约定去交易中心直接签订《上海市房地产买卖合同》；在本合同的第四条约定的预订期限内，甲方拒绝签订房地产买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订房地产买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金，甲方有权对其房屋另行出售。当日，原告向被告支付定金200,000元。同日，原告出具确认书，载明：“本人吴雨卓于2018年4月29日定购同润《同润圣塔路斯》400号，房屋总价款为￥XXXXXXXX元整。本人已知晓上海对得实业有限公司为上海经始投资有限公司合作商，为《同润圣塔路斯》项目提供项目品牌推广、市场形象推广等服务，上海经始投资有限公司授权上海对得实业有限公司收取服务费。现本人自愿支付给上海对得实业有限公司人民币￥78万元整享受优惠活动，优惠后房款总价款为人民币￥XXXXXXXX元整。上述服务费必须在签订网上《上海市房地产买卖合同》时收取。若不支付服务费，则视为本人向经始公司申请退房。”原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供照片1组，欲证明其在2018年12月30日查看现场时，发现系争房屋存在严重漏水情况，原告要求将房屋维修等事宜写进合同，但被告拒绝。被告对该组证据的真实性不予认可，系争房屋系二手房买卖，被告在与原告洽谈中，表示是愿意配合维修漏水，且该组证据也不能认为房屋存在主体结构问题，不能仅以漏水为由就拒绝签订房屋买卖合同。原告提供的该组照片系原件，本院对其真实性予以确认。原告提供录音及文字版1份，欲证明在2018年12月30日，原告到现场看房时，要求查看房屋买卖合同，被告的业务员予以拒绝，认为在定金交付后才能查看，由此可以印证在签订定金合同时原告并没有看到过合同草案；系争房屋在签订定金合同时，被告也没有告知原告系争房屋为二手房，隐瞒了重大信息；在原告要求与被告就合同内容进行讨论时，被告认为其提供的是格式合同，无法修改。原告提供名片1份，欲证明案外人李波为被告公司客户经理。原告提供微信记录截图1份，欲证明原告在买卖合同签约之前到过系争房屋，当场与被告就合同内容进行讨论，被告的员工李波代表被告认为原告没有交足1,000,000元的定金已经构成违约。被告对上述三份证据的真实性不予认可，其认为案外人李波不是被告公司的员工，是开发商的客户经理，其意见不能代表被告。原告提供的录音及文字材料符合证据的形式要件，名片系原件，本院对其真实性予以认可；微信聊天记录系复印件，被告亦不认可，本院对其真实性不予确认。原告提供房屋买卖合同补充协议1份，欲证明被告提供的房屋买卖合同中存在诸多约定不公平的条款。被告对该份证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。原告提供房型图1份，欲证明被告在宣传时没有提及房屋是二手房，宣传手册的展示明显是宣传一手房的方式。被告对该份证据的真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的。原告提供定金合同解除函1份，欲证明被告在2019年2月21日向原告发送解除函，原告次日在微信上收到，之后又收到了书面的，解除理由是原告没有及时履行付款义务，构成违约，没收已交付的定金。被告对该份证据的真实性没有异议，被告多次发函给原告，但原告均无回应，故被告要求解除合同合情合理。原告提供的上述三份证据真实性被告均无异议，本院对其真实性均予以认可。被告提供通知函3份，欲证明被告在2018年9月、2018年10月、2018年11月，向原告在定金合同上确认的地址发函，要求原告尽快履约，但均遭退信。直到2018年12月30日，原告以种种理由要求商谈合同主条款，最后导致合同无法继续履行，被告认为主要原因是原告没有能力支付房款；需要说明，信封上收件人的名字系被告经办人笔误。原告对该组证据的真实性不予认可，并没有收到过这些函，且邮件上收件人的名字也错的。被告提供的证据系原件，本院对其真实性予以认可。庭审中，原告陈述，2018年12月30日，其至系争房屋售楼处与销售人员就合同事宜进行过沟通，但双方因对合同条款存在争议，故未签订《上海市房地产买卖合同》；被告确认，当日原告确实到售楼处，因其公司全员在外境旅游，故约定签约日当天并未安排员工进行接待，但其公司将公章留在了开发商售楼处，若原告确定购买，是可以签订《上海市房地产买卖合同》的。本院认为，原告要求解除《定金合同》，被告在庭审中当庭表示同意解除，系双方真实意思表示，于法不悖，本院予以支持。本案的争议焦点在于原、被告于2018年4月29日签订的《定金合同》是否构成本约。首先，就合同的文义而言，合同明确载明原、被告系就预订商品房事宜订立《定金合同》，合同也明确约定另行签订《上海市房地产买卖合同》，从文义解释的角度出发，该《定金合同》性质应为预约；其次，就合同的形式而言，合同第三条就定金进行了约定，也明确在签订商品房预售合同后，定金方转为房价款。合同第五条针对违约责任也仅约定了定金罚则，而并无其他违约责任的约定。该《定金合同》在形式上与本约也显有不同。再次，该份合同虽在第一条、第二条就房屋坐落和面积、房价款、付款方式作出了约定，但对于其他房屋买卖所必要之交易条件，如过户时间、产证办理时间、交付标准等内容并未作出约定，可见仅凭该份《定金合同》并无法实现房屋买卖的交易目的，双方尚需进一步磋商并另行缔约，方可确定房屋买卖交易之各项要件。最后，就履约情况而言，原告仅支付了部分定金200,000元，并未支付首付款或任何其它剩余房款。这一交易行为也与在订立本约情况下的交易习惯不符。综上，原、被告在签订《定金合同》时的真实意思表示应当是为保证本约的顺利缔结而签订该预约合同。现原、被告双方就缔结本约而无法达成一致意见，原告要求被告归还其支付的定金，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，尽管在合同履约过程中，被告在合同签订日未安排工作人员与原告就主合同进行协商，然根据定金合同的约定，原告也未按约足额交付剩余定金，故双方在履约过程中均存有一定过错，故对原告的利息主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告吴雨卓与被告上海经始投资有限公司就位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号房屋签订的《定金合同》；二、被告上海经始投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴雨卓定金200,000元；三、驳回原告吴雨卓的其余诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由被告上海经始投资有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇一九年五月三十一日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。