广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4077号上诉人（原审原告、反诉被告）：李志醒，男，汉族，1973年1月18日出生，住广州市白云区。委托诉讼代理人：肖业威，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭红斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中古艺人展示用品有限公司，住所地广州市白云区太和镇龙岗路3号。法定代表人：李贤容，该公司经理。委托诉讼代理人：肖小俊，广东广信君达律师事务所律师。上诉人李志醒因与被上诉人广州中古艺人展示用品有限公司（以下简称中古公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初9172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李志醒上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.改判李志醒和中古公司签订的《厂房租赁合同》于2018年7月23日解除；3.中古公司向李志醒支付2018年4月1日至2018年6月31日的租金共计482550元；4.中古公司向李志醒支付违约金482550元；5.中古公司向李志醒支付电缆及墙体维修费323816元；6.一、二审诉讼费由中古公司承担。事实和理由：（一）《搬迁清场通知》要求的搬迁时间不适用于涉案厂房，该通知是发给南岭村、针对南岭村已签订拆迁合同的建筑物（厂房）最迟于2018年2月15日前搬迁，中古公司并没有证据证明李志醒在2018年2月15日前已针对涉案厂房签订征拆合同，且《搬迁清场通知》描述的“限期签订补偿协议”也并未明确表明是何时，在李志醒未与相关部门达成征拆合同前，不存在“损失按时搬迁奖励”。中古公司在任意时间搬走，并擅自在无正当理由的情况下违反《厂房租赁合同》的约定。（二）一审法院认定《厂房租赁合同》在客观上已无法继续履行错误，事实上，在中古公司擅自搬出涉案厂房直至李志醒公证以及鉴定之日（截止至2018年6月29日），厂房仍然未被拆迁且能正常使用。（三）一审法院认定中古公司不构成违约错误，中古公司在涉案厂房仍然可以正常用于生产经营、未出现法定解除合同事宜前搬走的行为已属违约，中古公司应向李志醒缴纳2018年4月-6月的租金及违约金。（四）一审法院认定李志醒承担举证不能的不利后果错误，中古公司作为承租人，擅自搬离厂房没有通知李志醒且没有进行交接手续，对租赁物没有尽到合同约定及法律规定的义务，租赁物在此期间损坏的责任应由承租人承担。中古公司一审提交的光盘内容可以显示，中古公司的股东李杰承认涉案厂房的电线系中古公司在搬走时拆卸，且同意与李志醒写清楚赔偿的清单，因此，中古公司在搬离厂房时肆意毁坏厂房，已经严重违反合同约定，应按照约定承担赔偿责任。中古公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于事实方面，李志醒存在刻意隐瞒拆迁相关事实，以拖延拆迁进度，谋求不正当利益的企图，因拆迁办未能满足李志醒的拆迁要求，因而李志醒迟迟未与拆迁部门签订拆迁补偿协议，也未将拆迁的相关事实告知中古公司，最后李志醒在接到拆迁部门《搬迁清场的通知》之时才得知涉案厂房必须要在2018年2月15日之前要搬离，否则将要扣留相关的搬迁奖励。中古公司在接到相关通知以后，为了避免造成奖励损失，匆忙寻找其他厂房用于搬迁，因时间非常紧迫，中古公司虽然没有找到如意的相关厂房，最后只能寻找基本符合生产要求的厂房，匆忙进行搬迁，才基本上按照拆迁部门的要求将涉案厂房搬迁完毕，因搬迁时间非常紧张，因而给中古公司造成了大量的额外损失，搬迁成本增加了很多。李志醒要求中古公司支付搬迁之后的租金没有任何法律依据，而且中古公司终止合同，配合拆迁部门的搬迁并不是出于中古公司自愿，而是因客观原因所导致。李志醒应当对其刻意隐瞒相关拆迁事实对中古公司造成的损失承担相应的赔偿责任。李志醒向一审法院起诉请求：1.解除李志醒与中古公司签订的《厂房租赁合同》；2.中古公司向李志醒支付2018年4月1日至2018年6月31日期间的租金共计482550元；3.中古公司向李志醒支付违约金482550元；4.中古公司向李志醒支付水费3169.65元、电费25399.43元、厂房租赁税16010元；5.中古公司向李志醒支付电缆及墙体维修费323816元；6.本案诉讼费及财产保全费用由中古公司承担。中古公司向一审法院反诉请求：1.确认中古公司与李志醒签订的《厂房租赁合同》已于2018年2月15日解除；2.李志醒退还中古公司的厂房押金16万元及利息（利息按每日万分1.75从2018年4月1日起计算至押金退还之日止）；3.将租赁合同涉及厂房的政府征收拆迁补偿款397257.15元归中古公司所有；4.本案诉讼费由李志醒承担。一审法院认定事实：2017年11月15日，李志醒与中古公司签订《厂房租赁合同》，约定甲方（即李志醒）将位于广州市白云区太和镇南岭村龙岗路*号的地上建筑物厂房一座租给乙方（即中古公司）作厂房使用；租赁期限为1年，自2017年11月1日至2018年11月1日止，在一年内如遇到政府拆迁，甲乙双方可共同协商重新签订合同；租金每月160850元/月，每个月结算一次，乙方应在本月15号之前支付本月的租金给甲方；乙方须向甲方支付厂房押金16万元；乙方在使用租赁物期间产生的水费、电费由乙方负责承担支付，厂房租赁税（金额以发票为准）等相关费用由乙方负责支付；乙方对租赁物及其附属物负有妥善使用及维护之责任，因乙方使用不当造成租赁物损坏的，由乙方负责维修并承担费用。关于违约责任，双方约定：乙方未依约向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应按所欠租金以每日百分之五的标准向甲方支付滞纳金，乙方逾期支付租金超过10天的，甲方可解除合同，不退还押金，乙方并须向甲方交付当月剩余应缴租金的100%作为对甲方的经济赔偿；关于免责条款，双方约定：如因政府征收、征用甲方的建筑物（甲乙双方已经知道2018年政府征收厂房土地情况），乙方一定要无条件配合，导致乙方使用面积减少而造成的乙方损失由乙方承担全部责任，均与甲方无关；政府对甲方厂房征用的一切拆迁补偿归甲方所有，均与乙方无关，在经营中如遇到场地的使用地需要征收拆迁，政府所有的搬迁补偿费、停业损失补偿费归乙方所有；国家收回该厂房地块之日该租赁合同将自动失去法律效力，甲方不需要为提前取消租赁合同的行为向乙方负任何法律责任和金钱赔偿。合同签订后，李志醒依约向中古公司交付了涉案厂房，中古公司依约向李志醒支付了押金16万元，并支付了2017年3月1日前的租金，但未支付2017年3月1日后的租金。2018年3月，中古公司搬离涉案租赁场地，对于搬离的具体日期，中古公司称是2018年3月23日，但未提供证据证实；李志醒则称其是在2018年3月25日才知晓中古公司搬离了涉案厂房。2018年6月29日，李志醒与作为征收方的案外人广州市龙归经济发展公司等就涉案厂房补偿款的金额进行书面确认。2018年7月18日，李志醒、李满溪作为广州市伟宝电器有限公司的原股东与广州市龙归经济发展公司就涉案地块的征地补偿款及拆迁补偿款等事宜签订《协议书》。一审诉讼中，中古公司称其解除涉案合同，搬离涉案厂房的原因是政府部门通知将对涉案厂房进行拆迁清场，并提供了广州市白云区太和镇规划建设和城镇管理办公室于2018年1月15日作出的《关于空港大道红线内征拆建构物（厂房）搬迁清场的通知》（以下简称《搬迁清场通知》），该《搬迁清场通知》载明：“……现要求贵村社（即南岭村）已签订征拆合同的建构物（厂房）最迟于2018年2月15日前搬迁清场交给施工单位，若在期限前未完成搬迁工作，根据《广州市白云区人民政府办公室关于印发白云区空港大道106国道-白云五线土地及房屋（非住宅类）征收补偿办法的通知》（云府办【2017】4号文件的要求，将追回或扣除征拆物业15%按时搬迁奖励的权利；同时在期限内未签订补偿协议的建构物（厂房），按文件要求将不再享受按时搬迁奖励。”李志醒对上述《通知》不予认可，但未说明合理理由，亦未提供相反证据，故一审法院对上述《通知》予以采信。一审庭审中，李志醒主张中古公司尚欠付其2018年1月至3月期间的水费3169.65元、电费25399.43元、厂房租赁税16010元，并提供了相应的发票予以证实，中古公司对此没有异议，并确认没有支付，一审法院对此亦予以确认。一审诉讼中，李志醒提交了2018年6月21日对涉案厂房的现状所作的公证书及附图，用以证实中古公司对涉案厂房的墙体及电缆等进行了毁坏。一审法院认为，该公证书作出的时间距李志醒所称中古公司搬离的时间已近三个月，不足以证实中古公司搬离该厂房时厂房的墙体及电缆等已被毁坏且系中古公司所为。李志醒亦未能提供证据证实其向中古公司交付涉案厂房时该厂房的状况。一审法院另查，涉案厂房的登记使用权人为广州惠嘉福电器有限公司，该公司已于2014年11月11日注销登记。李志醒原是该公司的法定代表人及清算组的负责人，清算组的另一成员为案外人李满溪。2017年10月8日，李满溪与李志醒签订《权属说明书》，一致同意涉案厂房的处分权由李志醒行使，李志醒可自行通过出租等方式处分该厂房，李满溪对李志醒的所有处分行为表示追认。一审法院认为，李志醒与中古公司签订的涉案《厂房租赁合同》成立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务，结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案《厂房租赁合同》的解除。对此，一审法院认为，双方在合同中已明确约定，在一年内如遇到政府拆迁，双方可共同协商重新签订合同；亦约定如因政府征收、征用涉案建筑物，中古公司要无条件配合，可见双方已知晓2018年政府部门可能征收涉案厂房，并同意在遇到政府拆迁时终止原合同或者解除原合同重新订约。广州市白云区太和镇规划建设和城镇管理办公室于2018年1月15日作出的《搬迁清场的通知》已明确载明在2018年2月15日前未签订补偿协议的建构物（厂房）将不再享受按时搬迁奖励，涉案厂房处于拆迁范围内，可见此时涉案厂房已实际面临拆迁，拖延搬迁还会产生搬迁奖励损失，涉案《厂房租赁合同》在客观上已无法继续履行，双方亦未能就重新签订合同达成一致协商意见，在此情况下，中古公司搬离涉案厂房并以此实际行为解除该合同并无不当，但中古公司未能提供证据证实其搬离涉案厂房的具体日期，一审法院以李志醒知晓中古公司搬离之日即2018年3月25日视为中古公司搬离之日，涉案《厂房租赁合同》于该日起解除。二、关于租金及违约金。如前所述，中古公司系因涉案合同客观上无法继续履行而解除合同、搬离涉案厂房，其行为并不构成违约，李志醒要求其支付2018年4月1日起至2018年6月31日期间的租金，并支付违约金无事实与法律依据，一审法院对此不予支持。三、关于水电费、厂房租赁税及厂房押金。中古公司确认尚欠李志醒2018年1月至3月期间的水费3169.65元、电费25399.43元、厂房租赁税16010元，共计44579.08元，现李志醒要求其支付该部分费用合法合理，一审法院对此予以支持。合同解除后，李志醒理应向中古公司返还厂房押金16万元，但中古公司尚欠李志醒2018年3月1日至2018年3月25日期间的租金134041.67元（160850元/月÷30天/月×25天）未付，李志醒主张从上述厂房押金中抵扣该部分租金，一审法院对此予以支持，扣减后李志醒尚应向中古公司返还厂房押金25958.33元。中古公司未如期向李志醒支付上述2018年3月份期间的租金，亦未明确向李志醒表示同意在厂房押金中扣减该部分租金及要求返还剩余押金，故其要求李志醒支付逾期返还押金的利息的诉请一审法院不予支持。四、关于电缆、墙体维修费及涉案厂房的征收补偿款。李志醒未能提供证据证实其向中古公司交付涉案厂房时的厂房的状况，亦未能提供充分证据证实在中古公司搬离时涉案厂房的墙体及电缆已被毁坏，且系中古公司所为，其依法应承担举证不能的不利后果，故其要求中古公司赔偿该部分损失的诉请一审法院不予支持。本案为租赁合同纠纷，中古公司与李志醒之间关于涉案厂房征收补偿款的纠纷属于征收补偿费用分配纠纷，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，中古公司可另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年9月29日作出如下判决：一、李志醒与广州中古艺人展示用品有限公司签订的涉案《厂房租赁合同》于2018年3月25日解除；二、自本判决生效之日起三日内，广州中古艺人展示用品有限公司向李志醒支付水费、电费、厂房租赁税共计44579.08元；三、自本判决生效之日起三日内，李志醒向广州中古艺人展示用品有限公司返还厂房押金25958.33元；四、驳回李志醒的其他诉讼请求；五、驳回广州中古艺人展示用品有限公司的其他反诉请求。本诉受理费8400.7元，由李志醒负担8119.86元，广州中古艺人展示用品有限公司负担280.84元；反诉受理费1787.18元，由李志醒负担283.45元，广州中古艺人展示用品有限公司负担1503.72元。二审期间，李志醒向本院提交了：申请公开政府信息告知书，该证据的内容是李志醒于2018年10月17日通过网上向广州市国土资源和规划委员会申请公开涉案厂房征地预公告的正式征地公告。2018年11月6日，明确得到回复，尚未办理后续用地手续，未到征地公告阶段。该证据拟证明在李志醒未承认中古公司签订的《拆迁补偿协议》前，涉案建筑物并不在拆迁范围内，还无需搬迁。在中古公司自搬走后至李志醒起诉前，涉案建筑物仍可以供中古公司正常使用，涉案厂房未正式进入合法的公告阶段即正式征地阶段。中古公司质证认为：对该证据的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。该证据在二审阶段提交，不符合法律规定的新的证据的要求，不应被法庭采纳；该证据已经证明，涉案房屋已经处于政府发布的预公告征地的范围之中，属于征地拆迁的范围；经电话咨询政府拆迁部门，得到的答复是：预征地公告发布就代表已经进入征地拆迁阶段，但拆迁手续的办理、相关拆迁安置协议的签订需要一定的时间，在经过一段时间后，再出具正式的征地公告，在无人异议的情况下，预征地公告具有同等的法律效力。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，李志醒认为签订征收补偿之日为合同解除之日，中古公司认为其接到正式的拆迁通知之日，租赁合同自动失去法律效力。李志醒确认其所主张受损的墙体、电缆属于被拆除的范围，但未提供证据证明拆迁补偿款因墙体、电缆受损而减免。李志醒、中古公司均确认涉案厂房交付给中古公司使用时并无对租赁物的现状进行封存和记录，亦无办理交接手续，李志醒无证据证明其将涉案厂房交付给中古公司使用时的状况与中古公司撤场时的状况不符。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：李志醒要求中古公司支付2018年4月1日至2018年6月31日期间的租金、违约金、电缆及墙体维修费的主张是否成立。涉案《厂房租赁合同》约定“一年内如遇到政府拆迁，双方可共同协商重新签订合同”、“如因政府征收、征用甲方（李志醒）的建筑物（甲乙双方已经知道2018年政府征收厂房土地情况），乙方（中古公司）一定要无条件配合”、“国家收回该厂房地块之日该租赁合同将自动失去法律效力，甲方不需要为提前取消租赁合同的行为向乙方负任何法律责任和金钱赔偿”，上述约定属于租赁双方关于合同变更以及合同解除条件的约定。根据中古公司提供的广州市白云区太和镇规划建设和城镇管理办公室于2018年1月15日作出的《关于空港大道红线内征拆建构物（厂房）搬迁清场的通知》以及李志醒与广州市龙归经济发展公司确认涉案厂房补偿款、签订《协议书》的事实来看，涉案厂房已实际面临拆迁，涉案《厂房租赁合同》在客观上无法继续履行，李志醒、中古公司并无就重新签订协议达成合意，故合同所约定的解除条件已经成就。根据合同关于“在经营中如遇到场地的使用地需要征收拆迁，政府所有的搬迁补偿费、停业损失补偿费归乙方所有”的约定以及《关于空港大道红线内征拆建构物（厂房）搬迁清场的通知》中关于在2018年2月15日未签订补偿协议的建构物（厂房）将不再享受按时搬迁奖励的内容来看，中古公司如拖延搬迁确实可能产生搬迁奖励损失，中古公司在此情况下搬离涉案厂房属于合理止损的行为，且实际上已表明其选择解除《厂房租赁合同》，李志醒自认在2018年3月25日已知晓中古公司搬离，一审法院认定涉案《厂房租赁合同》于该日解除并无不当，本院予以认可。本院对李志醒关于应以其签订征收补偿协议之日作为合同解除之日的主张不予支持。李志醒二审提供的证据所要证明的事实发生在一审庭审之前且不足以否定涉案场地已面临征迁的事实，本院不予接纳。涉案《厂房租赁合同》的解除系因合同所约定的解除条件成就所致，李志醒主张中古公司提前搬离构成违约，依据不足，本院不予支持。一审法院判令李志醒将扣减2018年3月1日至2018年3月25日期间的租金后的厂房押金返还给中古公司并无不当，本院予以维持。李志醒要求中古公司支付2018年4月1日至2018年6月31日期间的租金、违约金，依据不足，本院不予支持。关于墙体、电缆维修费的问题。首先，李志醒提供的证据并不足以证明受损的墙体、电缆系中古公司造成的；其次，李志醒并无提供其维修墙体、电缆的证据，亦无证据证明涉案厂房所得征拆地补偿款因墙体、电缆损坏而减少，李志醒要求中古公司赔偿墙体、电缆维修费依据不足，本院不予支持。综上所述，李志醒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人李志醒负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年五月十五日书记员  贾妍胡秀红