广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4074号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市粤鹏建设有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福南社区深南中路3007号国际科技大厦2701。法定代表人：蒋伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：温鹤飞，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丹，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔兰玉，女，1982年4月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：胡圣海，男，1979年11月9日出生，汉族，系孔兰玉配偶。上诉人深圳市粤鹏建设有限公司（以下简称粤鹏公司）因与被上诉人孔兰玉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。粤鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤鹏公司无需向孔兰玉支付延期交房违约金；2.撤销一审判决第二项，改判粤鹏公司无需向孔兰玉返还套内建筑面积减少部分的房价款8320.89元，即无需再向孔兰玉退还6093.93元，维持孔兰玉向粤鹏公司补偿房屋面积差价值2226.96元；3.一、二审诉讼费由孔兰玉承担；4.改判驳回孔兰玉的全部诉讼请求。事实和理由：（一）根据涉案买卖合同，粤鹏公司不存在迟延交付房屋的情形，一审法院对该事实认定错误。粤鹏公司已于2017年5月12日取得永久通气条件，涉案合同约定交楼时间为2017年5月31日，粤鹏公司交付房屋时完全符合涉案房屋法定和约定的交付条件。广州南沙发展燃气有限公司的复函和证明已经充分说明涉案小区已经完全具备永久通气条件，并未要求粤鹏公司在收到燃气公司复验合格后需再次向燃气公司提出复验申请，即粤鹏公司在收到燃气公司出具的《证明》时，已经符合涉案买卖合同约定的交楼条件，一审法院的认定错误。（二）一审基于面积差异判令孔兰玉向粤鹏公司补偿相应房屋价款，粤鹏公司无异议，但又在判决第二项判令粤鹏公司向孔兰玉退还房屋价款6093.93元，该判项没有事实和法律依据，应予撤销。粤鹏公司交付的房屋实测公摊面积大于预测公摊面积，孔兰玉取得该部分面积既无合同依据，亦无法律依据，属于不当得利。一审法院在计算孔兰玉应向粤鹏公司补偿的房屋面积差价款时，是根据实测的建筑面积与合同约定的建筑面积之间的差值来计算，即已将增加的套内面积和减少的分摊面积一并进行增减算式处理，一审法院在此基础上又判令粤鹏公司向孔兰玉返还房屋套内面积差价款，没有事实依据和法律依据，属于重复计算。孔兰玉二审答辩称，粤鹏公司需要向孔兰玉支付面积减少部分的房价款8320.89元，另外需支付延迟交楼费用7713.58元，对于一审的诉讼费由粤鹏公司承担。其他意见与一审的意见一致。孔兰玉向一审法院起诉请求：1.粤鹏公司向孔兰玉支付延期交房违约金14604.06元（从2017年6月1日起计至2017年9月1日止，以购房款1574201元为基数，按每日万分之一的标准计算）；2.粤鹏公司向孔兰玉支付实测套内建筑面积差价8320.89元（按16270.81元/平方米×0.5114平方米计算）；3.粤鹏公司承担本案所有的诉讼费用。粤鹏公司向一审法院反诉请求：1.孔兰玉向粤鹏公司支付房屋公摊面积差价款11015.34元（按16270.81元/平方米×0.677平方米计算）；2.由孔兰玉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：粤鹏公司是广州市南沙区金沙路广晟沁园的开发商，已取得案涉楼宇的预售许可证。2017年3月3日，粤鹏公司（为甲方）和孔兰玉（为乙方）签订《商品房预售合同》。合同约定：乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街兴鹏二街*号（自编5栋）***房。该商品房约定建筑面积共117.06平方米。其中，套内建筑面积96.75平方米，共有分摊面积约20.31平方米。合同第七条约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16270.81元，总金额1574201元。第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2017年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房的，（1）逾期不超过210日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过210日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行合同的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十八条约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。选择本合同按套内建筑面积计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比＝｜（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）｜/合同约定套内建筑面积×100%。上述合同附件七为《本合同补充协议》，第七条约定，对合同第十二条的“交房条件”补充或修改：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）该商品房项目的电梯专项验收合格并准许投入使用；（4）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条约定，1.由于甲方原因，导致未能按期交房的，甲方支付违约金的标准为每日向乙方支付已支付房款的0.01%，且违约金总额不超过总房价款的5%。2.延期交房免责约定，如因异常天气、自然灾害、社会灾难或事件、政府行为及公用事业部门所引起的不可抗力原因，造成延迟交房的，符合如下认定标准的，乙方同意甲方顺延交房时间：……公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。但上述原因的发生，房屋需延期交付使用的，甲方应及时书面告知乙方。3.甲方发出收楼通知书后，由于乙方原因（包括但不限于乙方未按约定支付房价款、税费、物业管理费、水电费、违约金，乙方未前来收楼或无正当理由拒绝收楼、拖延验收时间等原因），导致该商品房未能按期交付的，甲方无须向乙方发出书面催告收楼，该商品房毁损、灭失等风险责任（包括但不限于该商品房因乙方未能入住管理、天气影响等原因导致该商品房的装饰、设备受损或因此导致他人人身、财产损害等情形）及物业管理费、水电费等相关费用，自合同约定该商品房交付期限届满之次日起由乙方承担。第十三条约定，按合同约定，需甲方退还乙方房价款的，均为不计利息返还本金给乙方。第十九条约定，本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。签订合同后，孔兰玉按合同约定如期足额支付全部购房款。2017年5月25日，粤鹏公司以快递方式向孔兰玉送达收楼通知书，孔兰玉于2017年5月28日收到通知书，并于2017年5月31日前往验收但未收楼；2017年7月18日，粤鹏公司以快递方式向孔兰玉送达催收楼通知书，孔兰玉于2017年7月19日收到通知书；2017年9月2日，孔兰玉实际办理收楼手续。涉案房屋实测建筑面积为117.2256平方米，比合同约定建筑面积多0.1656平方米，增加建筑面积和合同约定建筑面积比例为0.141%。其中，套内建筑面积为96.2386平方米，比合同约定套内建筑面积少了0.5114平方米，面积误差比为0.529%；实测公摊建筑面积为20.987平方米，比合同约定公摊建筑面积多了0.677平方米，增加公摊建筑面积和合同约定公摊建筑面积比例为3.333%。在本案诉讼过程中，双方确认案涉楼宇于2016年9月14日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年12月27日通过消防验收，于2016年12月2日具备永久用电条件，于2017年1月19日取得特种设备使用登记证，于2017年2月28日具备通邮条件，于2017年1月11日取得《建设工程规划验收合格证》，于2017年3月31日通过人防工程验收和具备永久用水条件，于2017年4月13日取得工程竣工环保验收意见的函，于2017年4月26日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤鹏公司为证明案涉楼宇于2017年5月12日具备永久通气条件，在一审庭审中向一审法院提交了广州南沙发展燃气有限公司于2017年5月12日出具的《证明》及其于2017年7月26日出具的南沙燃气函[2017]23号《回复函》，其中《证明》内容为“兹证明南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程公共部分已完工。小区业主在进行室内装修时不能改变原房屋设计的功能及要求，并需满足燃气设计规范等相关规范的要求，通过燃气公司入户安全检查合格后才能通气点火。如需改动室内燃气管道，请联系我司。”《回复函》内容为：“南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程，我司对现场复验合格，确认小区内具备通气条件，并于2017年5月12日出具了《证明》”。经质证，孔兰玉对上述证据的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，认为案涉楼宇于2017年9月1日才具备通燃气条件。一审法院依职权向广州南沙发展燃气有限公司调查案涉楼宇具备通燃气条件的时间，该司分别于2018年11月22日和2018年12月19日向一审法院作出南沙燃气函[2018]77号《关于的复函》和《关于的复函》，《关于的复函》内容为：“广州市南沙区南沙街广晟沁园（曾用名：盛世百合花园）小区燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向我司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。我司收到广晟沁园开发商的复验申请后，对该燃气工程的验收结果进行了复查验证，于2017年5月12日向开发商出具了燃气管道工程公共部分已完工的证明。目前该项目市政燃气管道已通气到位并完成天然气置换，小区内具备通气条件，小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火。”《关于的复函》内容为：“广州市南沙区南沙街广晟沁园（曾用名：盛世百合花园）小区燃气管道工程为开发商自理工程,由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向我司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。我司收到广晟沁园开发商的复验申请后，对该燃气工程验收结果进行了复查验证，于2017年5月12日向开发商出具了复验合格的证明（详见附件一），该小区已具备永久用气条件。该项目市政燃气管道已于2017年6月13日完成接驳通气（详见附件二），小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火。”经质证，粤鹏公司对《关于的复函》（南沙燃气函[2018]77号）的真实性、合法性和关联性均予以确认，证明粤鹏公司在向孔兰玉交付涉案房屋时，房屋已具备永久用气条件，符合合同约定和法律规定交楼条件；对《关于的复函》的真实性、合法性和关联性均予以确认，根据广州南沙发展燃气有限公司向粤鹏公司出具的广州南沙发展燃气有限公司管道燃气用气申请受理书中的注意事项可知，涉案楼盘已具备该司关于用气的全部要求，且燃气公司也向粤鹏公司出具了《证明》。根据买卖合同补充协议第九条第2点关于延期交房的免责约定，在涉案房屋已具备永久用气的条件下，该司根据政府的整体规划，何时对涉案楼盘进行通气系政府行为，非粤鹏公司可以控制，即《关于的复函》的附件2所示时间系该公司根据政府规划进行调整，且涉案楼盘早已完成管道置换工作，不具备通气的任何阻碍。因此，在粤鹏公司已经完成燃气公司关于通气的所有建设要求、并复验合格后，其余建设和流程均属公用事业部门及燃气公司、政府的行为，应属于免责行为。另外，燃气公司于2017年5月12日出具的《证明》，该《证明》出具方为广州南沙发展燃气有限公司，其为涉案楼盘永久供气条件唯一权威官方部门，根据该《证明》表述，小区已具备永久供气条件，仅需业主向燃气公司申请通气点火即可，并无其他时间及条件限制。孔兰玉对上述两份复函的真实性均予以确认，该函件记载的2017年5月12日是公共部分已完工，但孔兰玉在2017年5月31日收楼时发现案涉楼宇5栋管道还处于整改阶段的，还未完工。一审法院认为，孔兰玉和粤鹏公司签订的《商品房预售合同》和《本合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同履行。对于支付延期交房违约金的问题，在合同约定的交付日期2017年5月31日前，案涉楼宇已经取得《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、工程竣工环保验收意见的函、特种设备使用登记证、《建设工程规划验收合格证》、通过消防验收、人防工程验收，具备永久用电条件、通邮条件、永久用水条件。虽然粤鹏公司主张案涉楼宇于2017年5月12日具备通燃气条件，但根据燃气公司复函内容，案涉小区燃气管道工程公共部分于2017年5月12日完工并验收合格后，尚需粤鹏公司向燃气公司提出复验申请，复验合格后方可实施接驳通气，案涉小区市政燃气管道于2017年6月13日完成接驳通气，即该日才具备通燃气条件。虽然粤鹏公司抗辩燃气公司接驳燃气流程和时间属于公用部门行为，应根据补充协议第九条第2点约定属于不可抗力而免责，但燃气公司接驳取决于粤鹏公司申请时间，粤鹏公司应当对燃气公司接驳预留合理时间，且市政燃气管网施工不属于粤鹏公司无法预见的事由，故对于粤鹏公司上述免责抗辩理由，一审法院不予采纳。根据上述分析，案涉楼宇于2017年6月13日才具备交付条件。在具备交付条件后，粤鹏公司于2017年7月18日向孔兰玉发出催收楼通知书，孔兰玉于2017年7月19日收到催收楼通知书后应当立即办理收楼手续，对于孔兰玉超过该日未办理收楼手续所造成的扩大损失，一审法院不予支持。至于违约金的计算标准，双方合同附件七《本合同补充协议》的第九条已对《商品房预售合同》第十四条关于延期交房违约责任的约定作出了修改，故应按《本合同补充协议》的第九条约定标准计算违约金。综上，粤鹏公司应当向孔兰玉支付2017年6月1日至2017年7月19日的延期交房违约金7713.58元（按1574201元×0.01%×49天计算）。对于房屋面积差的处理问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３%以内（含３%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在本案中，涉案房屋套内建筑面积少了0.5114平方米，面积误差比为0.529%，而房屋建筑面积增加了0.1656平方米，增加建筑面积和合同约定建筑面积比例为0.141%。对于套内建筑面积减少的处理，双方在合同中已明确约房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由粤鹏公司返还给孔兰玉，面积误差比超过3%部分的房价款由粤鹏公司双倍返还孔兰玉。孔兰玉要求返还套内建筑面积减少的部分的房价款8320.89元（按16270.81元/平方米×0.5114平方米计算），并未超过上述标准，故一审法院予以支持。对于房屋总建筑面积增加的处理，双方在合同中并未约定。由于房屋总建筑面积增加，必然导致房屋价值有所提高，在合理范围内，孔兰玉应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条的规定予以补偿，具体金额为2226.96元（按1574201元÷117.06平方米×0.1656平方米计算）。因此，粤鹏公司实际需要向孔兰玉支付6093.93元（按8320.89元-2226.96元计算）。粤鹏公司要求直接按照公摊部分增加面积进行补偿，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2018年12月26日作出如下判决：一、深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向孔兰玉支付延期交房违约金7713.58元；二、深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向孔兰玉返还购房款6093.93元；三、驳回孔兰玉的其他诉讼请求；四、驳回深圳市粤鹏建设有限公司的其他反诉请求。本诉受理费185元，由孔兰玉负担55元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担130元；反诉受理费38元，由孔兰玉负担8元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担30元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，粤鹏公司称案涉小区的市政燃气管道在2017年6月13日完成的接驳通气。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、粤鹏公司关于不应支付延期交房违约金的主张是否成立；二、粤鹏公司关于无需返还套内面积减少部分房价款的主张是否成立。关于争议焦点一。关于涉案小区具备通气条件的时间问题，广州南沙发展燃气有限公司的复函载明“开发商在竣工验收合格后，再向我司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。我司收到广晟沁园开发商的复验申请后，对该燃气工程的验收结果进行了复查验证，于2017年5月12日向开发商出具了燃气管道工程公共部分已完工的证明。”，粤鹏公司于二审期间确认涉案小区的市政燃气管道在2017年6月13日完成接驳通气，根据该复函内容及粤鹏公司的陈述，一审法院认定涉案小区燃气管道工程公共部分于2017年5月12日完工及于2017年6月13日完成接驳通气并无不当，本院予以维持。涉案小区于2017年6月13日才具备通燃气条件，即粤鹏公司于2017年5月25日发出收楼通知书时尚不具备交楼条件，粤鹏公司关于无需支付延期交房违约金的主张，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。首先，涉案《商品房预售合同》约定房屋按套内建筑面积计算房价，而涉案房屋的实测套内面积比合同约定的套内面积减少0.5114平方米，面积误差比为0.529%。一审法院根据合同关于“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款”的约定，并按照合同约定的套内面积单价16270.81元/平方米标准，计算得出粤鹏公司应返还的房款为8320.89元，并无不当。其次，房屋的销售建筑面积为套内建筑面积与公摊建筑面积之和，虽然合同约定房屋按套内面积计价，但对于公摊面积差异的处理，双方在合同中并未约定。而公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案中，涉案房屋实测的套内面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应作相应的调整。故公摊面积差异的处理可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理。同时由于双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积＋公摊面积）”计算粤鹏公司物化到销售面积所作的投入。经计算，孔兰玉应支付的公摊面积差异房价款为：总房价1574201元÷117.06平方米×公摊面积差异0.677平方米＝9104.17元。将双方应向对方支付的款项进行抵扣后，孔兰玉仍需向粤鹏公司支付783.28元（9104.17元-8320.89元）。综上所述，粤鹏公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实基本清楚，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6177号民事判决第一项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6177号民事判决第三、四项；三、变更广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6177号民事判决第二项为：孔兰玉应于本判决送达之日起五日内一次性向深圳市粤鹏建设有限公司支付面积差异房款783.28元；四、驳回孔兰玉的其他诉讼请求；五、驳回深圳市粤鹏建设有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费185元，由孔兰玉负担55元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担130元；反诉受理费38元，由孔兰玉负担8元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担30元。二审案件受理费251元，由深圳市粤鹏建设有限公司负担201元，孔兰玉负担50元。本判决为终审判决。审判长  李静审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年五月二十二日书记员  贾妍胡秀红