广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初49号原告（反诉被告）:广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区大沙街姬堂村一长庚西街8号。法定代表人：周伟洪，董事长。委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。被告（反诉原告）:韦海燕，女，1963年9月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李立，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许壮，广东君厚律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社（以下简称姬堂六社）与被告（反诉原告）韦海燕土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序于2019年2月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）姬堂六社的法定代表人周伟洪及其委托诉讼代理人徐道春、被告（反诉原告）韦海燕及其委托诉讼代理人李立、许壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬堂六社向本院提出本诉请求：1.确认韦海燕于1993年2月25日所签《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》超过二十年部分及2013年5月13日所签《承包合同书补充协议》无效；2.韦海燕支付姬堂六社截至2018年12月31日前的场地占用费197815.8元及利息(该利息以197815.8元为基数从起诉之日起至实际清偿之日止期按中国人民银行同期贷款利率计算的利息)；3.韦海燕对涉案场地立即清场并将土地和物业交还给姬堂六社，在交回土地及物业期间按照现行标准支付场地占用费至实际清场之日止；4.本案的全部讼费由韦海燕承担。事实和理由：一、双方合同签订、承包土地面积变化等情况。1.姬堂六社与韦海燕于1993年2月25日签订《大沙镇姬堂村第六社（队)承包合同书》，约定：将甲方（姬堂六社）拥有的土名为“新社大路边”的场地承包给乙方（韦海燕），合同还对承包期限30年、租金及双方权利义务等事项进行了约定。2.在2013年5月13日，姬堂六社与韦海燕签订《承包合同书补充协议》，对《大沙镇姬堂村第六社（队)承包合同书》部分内容进行了变更，其中主要涉及承包面积的变化及租金的调整。3.在2018年期间，因丰乐北路道路拓宽工程的建设，韦海燕所租赁的土地及地上建（构）筑物由政府进行了部分征收，由姬堂六社按照政府拆迁补偿标准对韦海燕征收部分进行了补偿，韦海燕在领取了足额的补偿金后拒绝与姬堂六社签订补充协议或者确认承包地块面积的变化。二、姬堂六社向韦海燕发出解除/终止合同的《通知》的事实与理由。1.姬堂六社与韦海燕所签《大沙镇姬堂村第六社（队)承包合同书》，实质上是姬堂六社将土地租赁给韦海燕，按期收取相应的租金，实为租赁合同关系。该合同租期为30年，按照《合同法》第二百一十四条的规定：租赁合同期最长为20年，超出20年部分无效，现该土地己经租赁25年。根据《合同法》第二百三十二条的规定，姬堂六社可以随时解除合同。2018年11月25日，姬堂六社召开全体股东大会表决，一致同意解除与韦海燕的合同，收回地块。2.从2007年开始，韦海燕未能按照《大沙镇姬堂村第六社（队)承包合同书》约定按期交租，截至2018年10月31日，共拖欠租金高达180536.6元，姬堂六社曾去函追缴租金，但韦海燕仍不缴交，严重违反双方合同约定。根据《合同法》第二百二十七条的规定，姬堂六社可以解除合同。3.合同约定韦海燕未经姬堂六社书面同意，不得转让或改变经营性质，如要转让或改变经营项目需经姬堂六社同意，否则作违约处理及有权终止合同，经了解，韦海燕在未经姬堂六社同意的情况下，将案涉地块进行了转租。4.又根据广州市城市更新局穗更新函[2018]179号文之通知：姬堂社区被广州市政府纳入2018年旧村改造范围，案涉地块在此“三旧改造”范围内，《大沙镇姬堂村第六社（队)承包合同书》涉及的场地无继续履行的可能。5.根据区委区政府的《破解原黄埔片区发展不平衡不充分问题工作方案》的通知要求：坚决打响加强低效闲置物业的处置，全面加快三旧改造、全面加强城市建设、全面加快公共服务配套建设，需对包括丰乐路在内的线路建设升级、需对沿线的低效用地和低端物业进行清理和处置，姬堂六社与韦海燕签订的《大沙镇姬堂村第六社（队)承包合同书》租赁的地块属于处理范围。6.根据国务院、广东省人民政府、广州市政府及黄埔区政府部门的要求，需要对“散乱污”企业进行坚决的整治，韦海燕承租的土地使用性质不符合政府产业政策和产业布局规划。具体而言，“散”是指不符合城镇总体规划、土地利用规划、产业布局规划的工业企业。“污”是指违法违规排放、超标排放废水、废气、废渣的工业企业。“乱”是指违法违规建设、违规生产经营以及使用闲置设施农业用房、教育、农房等非工业用房进行非法生产的工业企业。根据《黄埔区发展改革局、广州开发区发展改革局关于协助提供丰乐北路、科丰路产业政策和产业布局规划的复函》（穗埔发改函[2018]1312号），该处经营家具生产、洗车、仓储等，显然不符合产业规划，属于“散乱污”清理整治的范围。7.韦海燕改变出租用途，非法搭建建筑物，造成违法建设，严重影响城市景观。该块上的建（构）筑物因无合法报建、审批手续，政府部门也向其发出《告知函》，要求其对相关违法建筑进行自拆，否则将依法拆除。综上所述数种因素，姬堂六社于2018年6月30日向韦海燕发出了《通知》，声明解除《大沙镇姬堂村第六社（队)承包合同书》并由韦海燕在2018年8月9日前将案涉场地交由姬堂六社。2018年9月15日，姬堂六社向韦海燕发出第二份《通知》，要求韦海燕将土地及物业在规定的期限内交回给姬堂六社，姬堂六社按照相关标准对其进行补偿，但未果。政府部门在2018年12月份向韦海燕发出《告知函》，告知其该土地上的建（构）筑物无合法报建要求其自行拆除。姬堂六社也向韦海燕发出了第三份《通知》，要求其在2018年12月18日前返还土地及物业的情况下双方可以协商，并明确：如韦海燕拒绝签交，则依法解除交由政府按治理“散乱污”方案及拆违处理，将不再按《丰乐北路低效用地物业拆迁补偿方案》处理。但韦海燕仍然拒听姬堂社区工作人员的电话。时至今日，韦海燕仍然拒绝交还场地。为维护自身合法利益，姬堂六社特提起诉讼，请法院判如所请。韦海燕针对本诉辩称，一、韦海燕与姬堂六社之间已经合法建立了土地租赁合同关系。1.1993年2月25日，韦海燕与姬堂六社签订《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》（以下简称承包合同），约定韦海燕向姬堂六社承包土名“新社大路边”的6555平方米的土地（以下简称案涉土地），由韦海燕用于建设仓库、堆放场等，承包期限为30年。2.1994年5月10日，双方签署《补充资料》约定自1994年5月起，按丈量面积7262.50平方米计算租金。3.2007年开始，因群众反映土地面积与约定不符，姬堂六社于2007年12月25日重新丈量了土地，发现案涉土地的实际面积仅有6206.976平方米。也即，韦海燕常年多缴租金。4.针对多交租金的问题，韦海燕多次与姬堂六社协商无果。姬堂六社也于2008年12月10日向广州市黄埔区人民法院起诉，追索“租金”。该案历经一审、二审后确定了两个重要的事实：一是承包合同，合法有效；二是承包合同名为土地承包，实为土地租赁。5.由于承包合同约定的承包期限是30年，但土地租赁的期限最长不超过20年，故2013年5月13日（距承包合同签订之日刚好逾20年又3个月左右），韦海燕与姬堂六社才又签署了《承包合同书补充协议》（以下简称补充协议），明确了案涉土地的面积为6209.976平方米以及租金单价等，并写明其他条款按照承包合同执行。6.上述事实情况不难看出：第一，韦海燕与姬堂六社均清楚承包合同实为租赁合同，且均清楚租赁期限最长是20年。第二，在租赁期限届满20年后，双方及时签订了补充协议，确认案涉土地的租赁期限至2023年3月15日才届满。7.综上，补充协议实际上就是一份新的土地租赁合同，同时也是承包合同的延续。该份新的土地租赁合同，不仅约定了租金、租赁期限，还包含了《合同法》规定的租赁合同所需的主要内容，当然是合法有效的。二、案涉土地的面积已经减少，韦海燕应交租金也应相应下调。2018年3月，广州开发区财政投资建设项目管理中心（以下简称开发中心）征收了案涉土地中的773.89平方米作为丰乐北路拓宽改造工程建设使用。2018年11月，开发中心又征收了案涉土地中的974.11平方米。也即，自2018年11月起案涉土地实际剩余面积仅为4461.976平方米。因此韦海燕认为，韦海燕应缴租金也应当按照补充协议约定的标准和案涉土地的实际面积计算，相应减少。三、姬堂六社以各种恶意方式要求收回案涉土地，损害韦海燕的利益。1.补充协议签订后，一直正常履行。直至2018年6月30日，姬堂六社和广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社（以下简称联社）共同突然向韦海燕发出《通知》要求解除合同、收回案涉土地。且其理由毫无事实根据。2.2018年9月15日，姬堂六社与联社，又一次以同样的理由向韦海燕发出《通知》，再次要求韦海燕交还案涉场地，并警告将会停水、停电、强制拆除。2018年12月15日，姬堂六社与联社第三次向韦海燕发出《通知》，要求韦海燕返还案涉地块。3.上述三份通知中，姬堂六社从未提出“承包合同或补充合同无效”的主张，也一直强调要向韦海燕支付补偿。但因韦海燕坚持认为土地租赁合同未到期，导致姬堂六社无法收回土地，才导致姬堂六社在本次诉讼的本诉请求中，首次提出“补充合同”无效的主张。不难看出，姬堂六社为了收回案涉土地，已经无所不用其极，公然违背诚实信用原则，其主观恶意多么恶劣。4.除了向韦海燕发出通知外，姬堂六社还通过街道、城管等多方面渠道向韦海燕施加压力，更为恶劣的是姬堂六社还数次强制拆除案涉土地上的建筑物，给韦海燕造成巨大的经济损失。2018年12月13日，广州市黄埔区城市管理局、广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处更是突然向韦海燕发出《告知函》，要求韦海燕自行于2018年12月18日前将案涉地块上的全部建筑物拆除。韦海燕立即提起行政诉讼，并已经获得受理[案号：（2019）粤7101行初440号]。四、补充协议合法有效，且不存在无法继续履行的情形。1.经过核算，自2013年10月31日至2018年11月8日期间，韦海燕已经向姬堂六社缴纳了1139526.59元，远远超过了该期限内应交的租金，不存在韦海燕拖欠租金的情况。姬堂六社主张韦海燕拖欠2007年以来的租金，不仅缺乏计算依据，更是早已超过诉讼时效。2.案涉地块没有纳入城市更新。针对姬堂六社提交的广州市城市更新局发布的穗更新函[2018]179号文，经韦海燕登陆广州市城市更新局的官方网站核查后发现：该文中所载《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》针对黄埔区的城市更新项目中，有正式项目40个、续建项目9个，并未记载有“预备项目”，也没有涉及姬堂社区。退一步来说，即便姬堂六社提供的上述证据是真实的，姬堂社区也仅仅被定为“预备项目”。按照《广州市城市更新年度计划编制指引》的规定，预备项目是指具备改造意愿和条件，2018年计划启动前期工作的项目。而如果要纳入正式改造项目，还需经过城市更新局正式的审批。也即，姬堂社区目前未被纳入正式改造范围，也并没有开始改造。3.《破解黄埔片区发展不平衡不充分问题工作方案》中，涉及姬堂社区的仅有姬堂炼油厂全达物流地块（土地收储类）以及国企租赁类的姬堂新庙山、姬堂松仔岗。通篇均未涉及本案的“新社”地块。4.《黄埔区广州开发区2018年深入开展“散乱污”企业排查清理整顿工作方案》以及《致黄埔区“散乱污”企业的告知书》内已经明确写明：排查目标是针对沿河涌两岸20米的范围，整顿目标是“散乱污”企业。同时上述两文件也对“散乱污”企业做出了明确的定义—指不符合产业政策和产业布局规划，以及环保、水务、国土规划、工商、水务、质监、安全监管、消防等手续不全污染环境的厂房、工场作坊等生产经营企业。而韦海燕早已经以姬堂六社的名义分别于1994年12月29日、1995年4月6日报建临时建筑，并在该地块上开办了木器加工厂等经营项目。且韦海燕经营的木器加工厂合法办理了工商营业执照，且已经办理了环保备案，不是散乱污企业。5.姬堂六社不能以“回收低端低效用地”为由，对抗补充协议的意思自治与交易稳定原则。（1）案涉地块不属于低端低效用地。韦海燕一直在向姬堂六社缴纳租金。姬堂六社通过出租案涉地块可以持续获得收益。（2）合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。补充协议是双方的意思自治，应当得到法律的尊重和保护。五、姬堂六社恶意针对韦海燕，损害韦海燕的合法权益。（一）姬堂六社一贯采取“发包”方式出租土地，且承包或租赁期限都超过20年，随后再签补充协议确认“延期”。1．自1993年至2011年共计约有45宗。比如：(1)与广州市东山区和信福利纸箱厂孙东书《合同书》；(2)与广州市粤盛工贸有限公司孙星威《协议书》；(3)姬堂一、二、三、五、七、八股份经济合作社共同与姬堂股份经济联合社签订的《委托合同》；（4）与姬堂第九股份经济合作社（以下简称姬堂九社）签订关于位于文加公路“莲塘村”路段两社交界地块的《协议书》。2.其中，1996年10月21日，姬堂六社与第三方广州市东山区和信福利纸箱厂孙东书签订了《合同书》，约定姬堂六社将“边塱”地块发包给孙东书，且发包期限为28年又二个月，同样超过20年。后因孙东书拖欠承包费，才转由广州市粤盛工贸有限公司孙星威承包，三方签订了《协议书》。且姬堂六社与孙星威还重新签订了编号6-20081013《场地租赁合同》、6-20081014《场地租赁合同》《租赁协议》，并在《租赁协议》第七条明确写明，编号6-20081013《场地租赁合同》、6-20081014《场地租赁合同》，是在《合同书》与《协议书》基础上的进一步完善。由此可知，姬堂六社是明知土地租赁期限超过20年但仍然确认其有效性的。3.2010年6月23日，姬堂六社与姬堂一、二、三、五、七、八股份经济合作社共同与姬堂股份经济联合社签订《委托合同》，约定各社同意委托经济联社将因科学城征地返还的116.576亩土地出租给“钱炳雄”，且出租期限长达38年，目前该地块上已经建设加油站及仓库等商业设施，那么该地块姬堂六社是否也要收回。4.2005年11月10日姬堂六社与姬堂九社签订《协议书》，约定姬堂六社将文加公路“莲塘村”路段两社交界地块的4.0120亩土地永久的转让给九社。姬堂六社将本村集体土地永久转让给其他村集体，并未依法经过村民大会讨论通过和公示，明显损害了本村集体的利益。那么，该地块姬堂六社是否也要收回。（二）姬堂六社恶意针对韦海燕。1.在韦海燕承租案涉土地期间，姬堂六社的村委负责人多次换届，每次换届的新旧班子交接时，均交接了案涉土地的《承包合同》。因此，姬堂六社对于案涉地块的承租情况是明知且认可的。2.现姬堂社区并未纳入三旧改造范围，案涉地块上也并没有散乱污企业，而姬堂六社却主张案涉地块的承租期超过20年的部分无效，分明是针对韦海燕的恶意主张。如果姬堂六社认为承租期超过20年的部分无效，那么，是否姬堂六社签订的所有超过20年租赁合同和补充协议都应当作废，所涉及的土地都要收回。六、姬堂六社恶意针对韦海燕，究其原因就是土地开发带来的巨大经济利益。1.按照政府要求，黄埔区大力推动四治。且案涉地块所在的丰乐北路沿线是大沙街改造的重点。韦海燕一直支持、积极配合，并在2018年3月和11月两次配合拆迁，支持黄埔区丰乐北路扩宽工程，案涉地块已经由6209.976平方米缩减至4461.976平方米。2.黄埔区大沙街其他的社（例如横沙经联社）是直接与区属国企合作收储，再与有资质的房地产企业合作进行土地开发，村民能够获得土地增值的利益。而本案中，姬堂六社没有通过公开招投标，私下与一家私营（港资）的广州弘安投资有限公司（以下简称弘安公司）合作，将村民合法承租的土地定义为所谓的“低效物业”，并恶意收回，随后再在村民原租赁合同价格（多为九十年代的价格，约2元/月/平方米）基础上加1.5元的价格全部低价出租给弘安公司统一开发。上述事项从未经过村民大会的审议通过、未经公示。目前，案涉地块周边地块的租赁价格至少也要18元/月/平方米，根据韦海燕目前的租金1.93元/月/平方米，则弘安公司取得案涉地块的成本仅为3.43元/月/平方米。其中，近14.5元/月/平方米的差价均为弘安公司所占有。而根据公开工商登记资料，弘安公司有两个股东，股东之一的广州景恒悦投资有限公司是香港法人独资公司，而另一股东广州和悦恒投资建设有限公司则是一人公司（股东仅有陆景辉），其实质就是姬堂六社通过对村集体的实际控制，将本村的村民应得的利益输送给了某个利益集团。如果姬堂六社否认上述事实，请姬堂六社公开与弘安公司的合作合同、明确合作是否经过召开村民大会通过，是否经过公示。3.实际上，姬堂股份经济联合社与弘安公司于2018年8月9日签订的《丰乐北路低效用地物业拆迁补偿方案》，其内容与各经济社的村民集体利益紧密相关，但却从未经过村民代表大会的审议通过、未经公示。4.就案涉地块上剩余建筑物的拆迁问题，韦海燕已经向广州市铁路运输法院提起了行政诉讼[案号:（2019）粤7101行初440号]并定于2019年3月6日开庭审理，然而在行政诉讼案件尚未进行审理时，姬堂六社急于将土地收回，于2018年12月21日又一次进行了强制拆迁，导致韦海燕的损失不断扩大。综上所述，韦海燕认为：第一，补充协议合法有效。韦海燕不存在违约行为，也没有拖欠租金。姬堂六社无权终止或解除租赁合同。第二，补充协议不存在无法继续履行的情形，姬堂六社无权收回案涉地块。第三，案涉地块的面积已经减少，韦海燕应交租金也应当下调。基于上述事实及理由，恳请法院驳回姬堂六社的本诉请求。韦海燕另当庭补充如下答辩意见：一、对于承包合同书补充协议的有效性，1.承包合同书的性质以及效力已经在(2010)穗中法民二终字第345号民事判决书中进行明确。2.2013年5月13日签订的《承包合同书补充协议》除了由姬堂六社与韦海燕双方签字盖章以外，根据韦海燕提交的证据证明，该补充协议还经过了姬堂六社以及姬堂六社的上级联社的民主程序及审批流程。3.该补充协议签订以后，双方已经履行了多年，在2018年6月份以前，双方就该补充协议的履行没有任何的异议，而在2018年6月份以后出现的问题，不论是姬堂六社举证的三份要求解除合同的通知，还是大沙街道对于要求强制拆迁的回复和告知函，都说明是为了强制征收韦海燕的土地及地上建筑物，为此姬堂六社、联社和负责拆迁的拆迁方弘安公司还专门制定了拆迁补偿方案，这些事实都充分说明2013年5月13日签订的补充协议是有效的，只不过是姬堂六社希望提前解除或终止合同，从而达到收回土地的效果。二、关于姬堂六社的诉请第二点，所谓拖欠场地占用费的问题，姬堂六社当庭明确拖欠的是2014年1月1日至2018年12月31日之间的场地占用费，韦海燕对在此期间韦海燕已经交纳的租金金额进行了计算，就韦海燕在此期间已经交纳的金额和姬堂六社主张的这一期间应当交纳的金额来看，韦海燕是全额缴纳的。从2013年3月15日至2018年12月31日期间韦海燕应交租金724503.93元，韦海燕在此期间实际共缴纳租金1139526.59元。三、关于第三项诉讼请求，韦海燕认为姬堂六社至今为止都无法明确具体的交还内容，姬堂六社当庭明确的诉请与事实完全不相符，证据第5页的附图是1994年的附图，这份附图早在(2010)穗中法民二终字第345号判决书中已经明确了面积是错误的。姬堂六社提供的租金统计表上所列明的面积也因为各种原因发生了不断的递减，关于地上的物业，早已经在2018年至今因为多次的违法强拆已经被拆除了一部分，至今地上的物业已经不是临时建筑申报表的物业现状了。强拆行为本来就是姬堂六社实施的，现在姬堂六社又请求要求交还土地和物业，与事实明显是矛盾的。韦海燕提交的光盘、照片、报警回执都证明了多次强拆的事实。韦海燕向本院提出反诉请求：1.确认韦海燕与姬堂六社于2013年5月13日签订的《承包合同书补充协议》有效；2.确认韦海燕承租的案涉场地租赁期限应当至2023年3月15日才届满；3.确认自2018年12月1日开始，韦海燕实际承租的案涉场地面积是4461.976平方米，并以该面积计算应付租金至2023年3月15日，应付金额为444651.41元；4.姬堂六社向韦海燕赔偿一审律师费28000元；5.姬堂六社承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实和理由与韦海燕就本诉的答辩意见一致。姬堂六社针对反诉辩称，一、第一项诉讼请求，姬堂六社认为《承包合同书补充协议》无效，具体见姬堂六社提出本诉时关于无效的意见。基于双方签订的《承包合同书补充协议》无效，韦海燕应将案涉土地及物业交还，韦海燕继续占有使用土地及物业没有法律依据，请求法院驳回韦海燕的反诉请求。二、律师费没有法律依据，也没有合同约定，请求法院驳回韦海燕的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：1993年2月25日，姬堂六社与韦海燕签订一份《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》，约定：姬堂六社将新社公路边的一块面积为6555平方米的场地提供给韦海燕承包经营，韦海燕自筹资金在该场地上建仓库、堆放场，承包期限为30年，自1993年3月15日起至2023年3月15日止，在承包期的头五年，承包租金每月每平方米按1.10元计，韦海燕每月向姬堂六社交纳租金7205元，全年共交租金86460元，每隔五年按基数每月每平方米租金增收10%，到20年后每隔五年每月每平方米租金增收15%，具体单价为：1993年3月15日至1998年3月15日止，按每月每平方米1.10元计；1998年3月15日至2003年3月15日止，按每月每平方米1.21元计；2003年3月15日至2008年3月15日止，按每月每平方米1.331元计；2008年3月15日至2013年3月15日止，按每月每平方米1.4641元计；2013年3月15日至2018年3月15日止，按每月每平方米1.683715元计；2018年3月15日至2023年3月15日止，按每月每平方米1.9362722元计。每月交租金一次，如过期不交，每天按2%收取滞纳金。韦海燕要遵守经营法规，不得转让或改变经营性质，如要转让或改变经营项目要经姬堂六社同意，否则作违约处理有权终止合同。合同签订后，姬堂六社按约将土地交给韦海燕使用。1994年5月10日，韦海燕与姬堂六社签订了一份《补充协议》，约定：由于开建丰乐路，通过韦海燕和姬堂六社承包的新社场地，改变了原有场地面积及形状，现经过丈量，从1994年5月份起，按现有量的7262.5平方米的面积为准收款，其余条款一律按原订。1994年12月29日，韦海燕填写《广州市黄埔区大沙镇集体（个体）临时建筑申请表》，申请在姬堂六队新社场地建设两层建筑面积为800平方米的临时建筑，经姬堂六社与广州市黄埔区大沙镇姬堂村民委员会审批同意。1995年4月6日，韦海燕再次填写《广州市黄埔区大沙镇集体（个体）临时建筑申请表》，申请在姬堂六社新社地点建设二层428平方米的建筑，用地面积为1720平方米，广州市黄埔区大沙镇国土规划管理所及城乡建设办公室于1995年4月28日审批同意报临建。2013年5月13日，姬堂六社与韦海燕签订《承包合同书补充协议》，约定：本协议是双方于1993年2月25日签署的，有效期为1993年3月15日至2023年3月15日《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》的补充协议。由于2007年12月5日重新丈量确定土地的面积为6209.976平方米，根据诚实信用和公平原则，法院认定，确认自2007年7月1日起的面积为6209.976平方米，收取租金。其他条款按《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》的条款执行。姬堂六社提交了穗更新函[2018]179号《广州市城市更新局关于印发的通知》，《关于印发的通知》及《黄埔区广州开发区环保工作领导小组办公室关于印发黄埔区广州开发区2018年深入开展“散乱污”企业排查清理整顿工作方案的通知》，拟证明包括涉案土地在内的姬堂社区被纳入旧村改造范围，应按要求进行升级改造及涉案土地属于“散乱污”范畴，应按相关要求进行整治。韦海燕对上述证据的关联性不予确认，并提交了《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》《广州市2018年城市更新年度计划（第二批）》《广州市城市更新年度计划编制指引》、营业执照、《建设项目环境影响登记表》，主张广州市城市更新局公布的2018年度计划中并不包括黄埔区大沙街姬堂村项目，韦海燕在广州市黄埔区（姬堂）丰乐北路自编78、80号经营的广州市黄埔区建华木器加工厂办理了营业执照及环保备案，不是“散乱污”企业。2018年6月30日、2018年9月15日，姬堂六社、广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社（以下简称姬堂经联社）分别向韦海燕发出两份《通知》，以涉案土地在内的土地将进行三旧改造及韦海燕承租的场所经营的企业属于“散乱污”清理整治改造范围为由要求解除合同。2018年12月15日，姬堂六社、姬堂经联社向韦海燕发出第三份《通知》，主要内容为：韦海燕拖欠2017年6月1日起至2018年10月31日的租金高达180536.6元，构成严重违约，经姬堂六社股东大会表决，现通知韦海燕解除双方就“新社地块”签订的承包合同，要求韦海燕在2018年12月18日前交回土地和物业。韦海燕提交《告知函》一份，内容显示：2018年12月13日，广州市黄埔区城市管理局、广州市黄埔区大沙街道办事处向周志坚、韦海燕发出该函，告知二人租赁丰乐北路沿线姬堂六社新庄地块所建的建筑物，除丰乐北路扩建已征收部分外，其余建筑物不能提供合法的报建手续和房产证书，属于违法建设，周志坚、韦海燕在上述建筑物内进行家具生产经营、仓储、洗车等经营活动，环保、消防等手续不齐全，属于“散乱污”场所，必须在2018年12月18日前自行拆除，逾期未拆除的，将参照有关规定予以强制拆除。韦海燕主张该告知函没有告知其享有要求听证的权利，故其提起了行政诉讼。2019年1月8日，韦海燕诉广州市黄埔区城市管理局、广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处违法要求履行义务类一案由广州铁路运输法院立案受理。韦海燕提交照片、视频，拟证明姬堂六社于2018年8月24日对涉案土地上盖建筑物进行了强制拆除以及姬堂六社、大沙街道于2018年12月21日组织对涉案土地上盖建筑物再次进行了强制拆除。姬堂六社对照片、视频的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。2019年3月12日，双方签订《补充协议》，约定：姬堂六社将集体所有土名“新社场地”6555平方米土地出租给韦海燕有偿使用，双方并于1993年2月25日签署《承包合同书》。1994年5月10日双方签署《补充资料》，一致同意自1994年5月起，按丈量面积7262.5平方米计算租金。2013年5月13日双方签署《承包合同书补充协议》双方明确自2007年7月1日起，按重新确认的面积6209.976平方米计算租金。广州开发区财政投资建设项目管理中心于2018年3月征收韦海燕承租的土地773.89平方米（480.37+293.52）作丰乐北路拓宽改造工程建设使用，自2018年3月1日起双方按征地后剩余面积5436.086平方米（6209.976-773.89）计算租金。2018年11月广州开发区财政投资建设项目管理中心征拆韦海燕另一地块（八通油站）974.11平方米，自2018年11月起双方按征拆后剩余面积4461.976平方米（5436.086-974.11）计算租金，双方对上述情况均认可并无异议。姬堂六社称该协议是其应要求对征地面积变化的事实进行确认。该协议后附有宗地位置详图（JT020）、宗地位置详图（JT006）和宗地位置详图（八通油站已征地），双方确认经过征收后涉案土地目前的四至是宗地位置详图（JT020）和宗地位置详图（JT006）的四至扣减掉宗地位置详图（JT020）阴影面积480.37平方米、宗地位置详图（JT006）阴影面积293.52平方米及宗地位置详图（八通油站已征地）的阴影面积974.11平方米，面积为4461.976平方米。2019年3月12日，本院组织双方当事人前往涉案土地，对涉案土地上盖建筑物现状进行勘查，经各方确认，涉案土地上现存有一个厂房、两个仓库（其中一个仓库完整、一个仓库不完整）和六个商铺。为证明处理本案纠纷，韦海燕委托律师产生律师费28000元，韦海燕提交《民事委托代理合同》一份及业务回执一张。前述代理合同及业务回执显示韦海燕委托广东君厚律师事务所律师担任其与姬堂六社土地租赁合同纠纷一案的代理人，并支付律师费28000元。另查明，2008年12月10日，姬堂六社以韦海燕拖欠租金为由，向本院提起诉讼，要求判令韦海燕支付从2007年7月1日起至判决生效之日止的土地租金及违约金(以拖欠金额为基数按照人民银行贷款利率的四倍计算至付清款日止)。2008年12月30日，韦海燕提出反诉，要求判令：1.韦海燕自2007年7月起至2023年3月，按实际承包土地面积6209.9760平方米，依照双方合同的约定向姬堂六社履行缴交租金义务；2.姬堂六社向韦海燕返还多收的租金197296.37元及逾期付款的利息13879.80元（暂计至2008年12月30日）；3.案件受理费由姬堂六社负担。本院作出（2009）黄法民二初字第33号民事判决后，韦海燕不服上诉至广州市中级人民法院，该院作出的已生效的(2010)穗中法民二终字第345号民事判决认定:韦海燕和姬堂六社之间签订的《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》及其《补充协议》自2007年7月份起的土地面积为6209.9760平方米，韦海燕自2007年7月开始拖欠租金，至2009年12月10日一审作出判决之日止，在此期间韦海燕另向姬堂六社交纳了22562.16元租金，该金额应予扣减，另扣减韦海燕2007年7月前多缴的租金801.66元，则韦海燕拖欠姬堂六社至一审判决之日止的租金为233692.54元(1.331×6209.9760×8+1.4641×6209.9760×21－22562.16－801.66)，韦海燕应向姬堂六社支付。该案件审理过程中，双方当事人未向法院提交证据证明涉案土地的权属及性质，亦未向法院申请调查涉案土地的权属及性质。为查明涉案土地的权属及性质，本院于2019年3月13日向广州市黄埔区国土资源和规划局、广州开发区国土资源和规划局发函调查，该局于2019年3月27日函复本院，主要内容为：涉案土地红线范围内均未核查到有审批权限的机关同意农用地转用为建设用地的批准信息。为证明涉案土地为建设用地，韦海燕提交了《建设用地规划许可证》《国家建设用地征用土地通知书》《建设用地批准书》，上述证据显示：1992年6月16日，广州市城市规划局经审核，认为大沙镇姬堂村委会在用地面积为21341平方米的大沙镇姬堂村黄泥厂建设工厂符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。同日，广州市城市规划局同意大沙镇姬堂村委会征用大沙镇姬堂村黄泥厂地段土地，核准面积为21341平方米，兴建工厂工程。1993年2月5日，广州市国土局向黄埔区大沙镇姬堂村委会颁发《建设用地批准书》，批准该村委会在面积为21341平方米的大沙镇姬堂村黄泥厂地段建设工厂。姬堂六社确认前述证据的真实性，并称涉案土地在丰乐北路东侧的用地面积1095.4341平方米在上述建设用地范围内，在丰乐北路西侧的用地面积3763.9283平方米不在建设用地范围内，是集体农用地。2019年4月4日，本院将上述证据补充提供给广州市黄埔区国土资源和规划局、广州开发区国土资源和规划局，该局于2019年4月17日作出《关于广东省广州市黄埔区人民法院调查函再次征求意见的复函》，主要内容为：根据《建设用地规划许可证》（穗城规地字[1991]）第1305号）核查，涉案土地中东侧地块面积为1105.31平方米，该东侧地块位于该许可证红线范围内，涉案土地中的西侧地块面积为3763.93平方米不涉及该许可证红线范围，《建设用地批准书》[广州市建征（拨）（93）字第51号]属于用地批准文件。姬堂六社与韦海燕对该复函的真实性予以确认，韦海燕称该函能够证明涉案土地在丰乐北路东侧的1105.31平方米的土地在已经取得用地批准文件的范围内，属于建设用地。就该复函中载明的丰乐北路东西两侧土地总面积大于双方确认的计租面积4461.976平方米，姬堂六社与韦海燕一致确认，总面积大于确认的计租面积是因为丰乐北路西侧地块上有高压线，双方协商计租面积扣除高压线影响的面积，故计租面积少于总面积，计租面积没有区分东西侧的具体计租面积。本案审理过程中，经本院释明，双方当事人均表示清楚涉案合同无效的法律后果，并明确坚持各自的诉讼请求及答辩意见。姬堂六社明确：1.第一项诉讼请求是要求确认合同无效，在起诉状中主张合同解除是因为当时统一进行了解除，实际上是无效。2.第三项诉讼请求的“立即清场”指的是韦海燕将涉案土地上的属于韦海燕所有的或者是次承租人所有的物品清离；土地指的是涉案土地，物业指的是韦海燕以姬堂六社的名义报建的临时建筑，实际建了几层其不清楚；支付场地占用费指按《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》《承包合同书补充协议》约定的相关时间段的租金标准，从2019年1月1日起计算至实际清场交还之日止。庭审中，双方当事人一致确认韦海燕于2013年4月30日至2018年11月8日期间向姬堂六社支付租金合计1139526.59元。庭后，姬堂六社于2019年4月19日向本院提交《韦海燕新社场地占用费说明》，称韦海燕租赁涉案土地历年所交的场地占用费总金额为2719217.4元，姬堂六社于2019年1月28日抵扣韦海燕在经济社年终股份分红款85071.16元，韦海燕本人在2019年4月17日转账两笔费用分别为121079.85元和17279.2元，故姬堂六社于本案立案受理后共收取韦海燕场地占用费合计223430.21元，该费用中已经包含了支付2018年12月31日前的场地占用费197815.8元，故其撤回第二项诉讼请求，另韦海燕已经支付了2019年1月1日起的场地占用费25614.41元，故从2019年1月1日起所产生的场地占用费扣除其已支付的25614.41元。韦海燕确认姬堂六社提交的该《韦海燕新社场地占用费说明》中陈述的费用支付情况，对姬堂六社撤回第二项诉讼请求没有意见，对从2019年1月1日起所产生的场地占用费扣除其已支付的25614.41元亦没有意见，但称位于丰乐北路东侧的面积为1105.31平方米的涉案土地已于2018年12月21日被姬堂六社拆平，并且已经被姬堂六社砌墙围蔽，因该围蔽行为韦海燕没有实际使用涉案土地，故对于姬堂六社围蔽期间产生的租金或场地使用费不应由韦海燕承担。姬堂六社确认位于丰乐北路东侧的面积为1105.31平方米的涉案土地已于2018年12月21日被姬堂六社拆平，但围蔽是在2019年3月，具体哪天其不清楚。以上事实有《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》《补充协议》《广州市黄埔区大沙镇集体（个体）临时建筑申请表》《承包合同书补充协议》《姬堂股份经济联合社合同审阅备案登记表》《通知》、收据、业务委托书、业务凭证、业务回执、《告知函》、照片、视频、《调查函》、复函、《民事委托代理合同》、业务回执、(2010)穗中法民二终字第345号民事判决书、《建设用地规划许可证》《国家建设用地征用土地通知书》《建设用地批准书》《韦海燕新社场地占用费说明》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。姬堂六社与韦海燕签订的《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》《承包合同书补充协议》《补充协议》实为土地租赁合同，虽是双方当事人的真实意思表示，但根据本案中新的证据和新查明的事实，涉案土地属于农用地，其中位于丰乐北路西侧面积为3763.93平方米的土地没有取得农用地转用审批手续，姬堂六社将该部分土地出租给韦海燕用于非农建设，违反了上述法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，韦海燕与姬堂六社签订的《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》《承包合同书补充协议》中关于丰乐北路西侧面积为3763.93平方米土地的约定应为无效。位于丰乐北路东侧的面积为1105.31平方米的涉案土地的用途已经批准为建设用地，姬堂六社有权将涉案土地出租给韦海燕使用。但双方约定的租期已违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，因此就丰乐北路东侧的面积为1105.31平方米的涉案土地，《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》租赁期限在二十年内的部分有效，超出部分无效。《承包合同书补充协议》系姬堂六社与韦海燕于2013年5月13日签订，根据该补充协议的明确约定，该协议系双方于1993年2月25日签署的、有效期为1993年3月15日至2023年3月15日《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》的补充协议，仅对自2007年7月1日起的租赁面积进行了变更确认，其他条款按《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》的条款执行。故姬堂六社及韦海燕签订《承包合同书补充协议》时未有重新约定租赁期限的意思表示，按《大沙镇姬堂村第六社（队）承包合同书》执行该协议关于丰乐北路东侧1105.31平方米的涉案土地的租赁期限的约定亦已超过二十年，超过二十年的部分应认定无效。据此，《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》及《承包合同书补充协议》关于丰乐北路东侧1105.31平方米的涉案土地的租赁期限在2013年3月15日至2023年3月15日的部分应认定无效，姬堂六社关于确认该部分无效的请求本院予以支持。《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》《承包合同书补充协议》中关于丰乐北路西侧面积为3763.93平方米土地的约定自始无效，姬堂六社诉讼请求中要求确认关于该部分土地的约定无效于法有据，本院予以支持。韦海燕要求确认《承包合同书补充协议》有效及其承租涉案场地租赁期限应当至2023年3月15日才届满缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。姬堂六社及韦海燕因该合同取得的财产应当予以返还。韦海燕占有使用的土名为“新社大路边”的涉案土地，双方并确认了该土地的四至为宗地位置详图（JT020）和宗地位置详图（JT006）的四至扣减掉宗地位置详图（JT020）阴影面积480.37平方米、宗地位置详图（JT006）阴影面积293.52平方米及宗地位置详图（八通油站已征地）的阴影面积974.11平方米，故韦海燕应当将其占有使用的该土地返还予姬堂六社。鉴于位于丰乐北路东侧的土地已被姬堂六社拆平围蔽，即实际已被姬堂六社收回，该事实本院予以确认。因此，韦海燕应当返还的土地为丰乐北路西侧的涉案土地，即宗地位置详图（JT020）的四至扣减掉宗地位置详图（JT020）阴影面积480.37平方米。故姬堂六社要求韦海燕将丰乐北路西侧的土地交还合理，本院予以支持。关于姬堂六社要求韦海燕清空上盖建筑物并将上盖建筑物交还的问题。由于涉案土地的上盖建筑物系在农用地上进行的非农建设，该建筑物的认定和处理属于行政机关的职权范围，应先由行政主管部门对建筑物的合法性进行确认和处理，处理后才能确定其财产权益关系，故本院在本案中对此不予处理，双方当事人可另循途径解决。关于涉案土地2018年12月31日前的场地占用费及利息。姬堂六社在庭审后确认韦海燕已付清上述场地占用费，并申请撤回该项诉讼请求，此系当事人在法律许可范围内对自身民事权利的处分，且对此韦海燕亦没有异议，本院予以准许。关于涉案土地2019年1月1日起的占有使用费。韦海燕与姬堂六社签订的《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》《承包合同书补充协议》中关于丰乐北路西侧面积为3763.93平方米土地的约定无效，关于丰乐北路东侧面积为1105.31平方米土地在2013年3月15日至2023年3月15日的部分无效，韦海燕继续占有使用涉案土地，应当支付至涉案土地交还之日止的占有使用费。丰乐北路东侧面积为1105.31平方米的土地已于2018年12月21日被姬堂六社拆平，姬堂六社并确认上述土地于2019年3月被围蔽，故韦海燕自2019年1月1日起并无法使用该1105.31平方米的土地，姬堂六社要求韦海燕支付该1105.31平方米土地的占有使用费缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方的陈述，丰乐北路东侧面积为1105.31平方米的土地上无高压线，故扣除上述土地面积，丰乐北路西侧涉案土地的计租面积为3356.666平方米（4461.976平方米-1105.31平方米）。就该部分土地的占有使用费，本院认为，姬堂六社在明知涉案土地用途的情况下与韦海燕签订《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》及《承包合同书补充协议》，姬堂六社对于该部分土地约定无效亦有过错。另因经过拆除，自2019年1月1日起，该部分土地上盖建筑物实际并无法全部使用，结合现场勘查情况，本院认为韦海燕应支付的土地占有使用费标准应参照合同约定标准的五分之四为宜。故韦海燕应自2019年1月1日起，按每月5199.5元（3356.666平方米×1.9362722元/平方米×80%）的标准支付占有使用费至其交还丰乐北路西侧的涉案土地之日止，韦海燕已支付的25614.41元应在上述费用中予以抵扣。关于韦海燕请求确认自2018年12月1日开始，韦海燕实际承租的案涉场地面积是4461.976平方米，并以该面积计算应付租金至2023年3月15日，应付金额为444651.41元的诉求。本院认为，该项诉讼请求是基于合同有效的前提，《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》《承包合同书补充协议》中关于丰乐北路西侧面积为3763.93平方米土地的约定及关于丰乐北路东侧面积为1105.31平方米土地在2013年3月15日至2023年3月15日的部分被认定无效，故韦海燕提出的该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。另韦海燕主张姬堂六社赔偿因委托律师处理本案支出的律师费28000元于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社与被告韦海燕于1993年2月25日签订的《大沙镇姬堂村第六社(队)承包合同书》及2013年5月13日签订的《承包合同书补充协议》关于丰乐北路西侧面积为3763.93平方米土地的约定无效，关于丰乐北路东侧1105.31平方米土地的租赁期限在2013年3月15日至2023年3月15日的部分无效；二、被告韦海燕于本判决发生法律效力之日起十日内将土名为“新社大路边”的土地[四至为宗地位置详图（JT020）的四至扣减掉宗地位置详图（JT020）阴影面积480.37平方米]交还给原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社；三、被告韦海燕于本判决发生法律效力之日起十日内按每月5199.5元的标准向原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社支付自2019年1月1日起至上述第二项判决的土地返还之日止的占有使用费，被告韦海燕已支付的25614.41元在上述费用中予以抵扣；四、驳回原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回被告韦海燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4256.3元，由原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社负担。反诉案件受理费10487.2元，由被告韦海燕负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  王 梦人民陪审员  丁树祥二〇一九年五月二十二日法官助理李丹丹书记员王结仪