广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32080号原告：李冠青，男，1960年10月18日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告：李云青，男，1958年10月14日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区。原告：李小莹，女，1956年4月8日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。原告：李华青，男，1957年6月22日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区之一。四原告共同委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。被告：广州市公用事业建设开发有限公司，住所地广州市越秀区环市中路301-303号怡东大厦十楼。法定代表人：刘红卫，职务董事长。委托诉讼代理人：项智辉，广东韬盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振康，该公司工作人员，联系地址同上。原告李冠青、李云青、李小莹、李华青诉被告广州市公用事业建设开发有限公司析产纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冠青、李小莹及四原告共同委托诉讼代理人黄志杰，被告委托诉讼代理人项智辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令广州市越秀区人民北路xx号5xx房归原告李冠青所有，被告协助李冠青办理该房屋过户和产权登记手续，李冠青向被告支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；2.判令广州市越秀区人民北路xx号504房归原告李华青所有，被告协助李华青办理该房屋过户和产权登记手续，李华青向被告支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；3.判令广州市越秀区人民北路582号304房归原告李云青所有，被告协助李云青办理该房屋过户和产权登记手续，李云青向被告支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；4.判令广州市越秀区人民北路xx号301房归原告李小莹所有，被告协助李小莹办理该房屋过户和产权登记手续，李小莹向被告支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；5.被告承担四套房屋过户及办证所产生的税费。事实和理由：根据原告母亲杨某与被告于1988年3月22日签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，被告应向原告安置四套房屋合共120平方米。被告于1990年6月安置原告回迁广州市越秀区人民北路xx号301房、5xx房、504房及人民北路582号304房。自回迁之日起，上述5xx房实际由原告李冠青居住使用，504房由李华青居住使用，304房由李云青居住使用，301房由李小莹居住使用。原告一直要求被告协助办理房地产过户及产权登记手续，遭到拒绝，后原告诉至法院，广州市越秀区人民法院于2014年3月28日作出（2013）穗越法民三初字第3025号民事判决，判决被告协助原告办理上述四套房屋中建筑面积120平方米过户至四原告名下的手续。被告不服判决提出上诉，广州市中级人民法院二审维持原判。根据上述判决，涉案四套房屋现处于原被告按份共有的状态，但双方无任何共有基础，对于四套房屋增大面积产权，原告愿意按市场评估价补偿给被告。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，同意原告的诉讼请求，但我方要求房屋超过产权面积的部分按照现在市场价格支付房款。经审理查明，原广州市越秀区人民北路彭家巷8号之1（建筑面积80.0838平方米）登记产权人为李某。李某于1973年3月13日死亡，其配偶为杨某。二人生育了原告李冠青、李华青、李云青、李小莹。1988年2月5日，杨某（业主、户主）与被告（征地单位）签订《征用房屋协议书》，约定：原住面积80.0838平方米，阳台3.8512平方米，原住地址彭家巷8号之1；安排本地段回迁楼80平方米居住面积，四套单元每套20平方米，居住面积不包括厨、厕、阳台面积；四套单元，平均每套单元20平方米居住（厅房）面积，不包括厨、厕、阳台（但每个单元含有厨、厕、阳台，否则单元不成立）；四单元折合建筑面积为120平方米等。1988年3月22日，杨某（业主、乙方）与被告（甲方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除乙方座落在测量××区××地××地址××1的房屋，建筑面积80.0838平方米，评估产值为11950.64元；甲方同意将属于甲方所有的座落在本地段回迁楼的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积15平方米在内），合共95平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1990年3月21日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书及建筑图件，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取房地产所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责；甲方除补偿乙方95平方米外，增加建筑面积由甲方以优惠价300元/平方米单价转让给乙方25平方米计7500元；分二期交款，第一期于1988年7月交50%计3750元，余下3750元在甲方给乙方移交房屋通知书之前交齐再办理产权登记和领取房地产所有证手续等。1988年5月27日，杨某（业主，乙方）与被告（甲方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除乙方座落在测量七区二段3940地号的房屋，建筑面积60.0478平方米，评估产值为11950.64元；甲方同意将属于甲方所有的座落在本地段回迁楼的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积5平方米在内），合共65平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；其中多出5平方米按造价350元/平方米单价由乙方补回给甲方合计1750元等。该协议于同日经广州市房地产管理局办理了监证手续。被告安置四原告及杨某回迁广州市越秀区人民北路xx号301房、5xx房、504房及人民北路582号304房。据2013年9月2日房产登记号繁字65789号的《房地产登记簿查册表》记载：“房产地址：越秀区人民北路580，582号；建筑面积：1869.6035平方米；单位名：广州市公用事业建设开发公司占有部分：全部（所有权人）；结构层数：7；使用性质：住宅。”2013年11月15日，杨某在广东省广州市南方公证处办理了（2013）粤广南方第115459号《放弃继承权声明书》，声明放弃继承李某遗有的彭家巷8号之1房屋（上述房屋已被征用拆除，并补偿回迁为人民北路xx号301房、5xx房、504房，人民北路582号304房）的产权份额。同日，原告李冠青、李华青、李云青、李小莹在广东省广州市南方公证处办理了（2013）粤广南方第115460号《公证书》，继承李某遗有的彭家巷8号之1房屋（上述房屋已被征用拆除，并已补偿回迁，回迁房屋的地址以有关证明为准）的产权份额。2013年11月22日，原告李冠青、李云青、李小莹、李华青与杨某作为共同原告起诉被告至本院，诉讼请求为要求判令被告将广州市越秀区人民北路xx号301房、5xx房、504房及人民北路582号304房的产权分别办理在原告李小莹、李冠青、李华青、李云青名下。被告该案答辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，根据原被告1998年5月27日签订的拆迁补偿协议，原告回迁面积是65平方米，故被告只同意为原告办理65平方米的产权登记，而现四套涉案房屋总共回迁面积是136.7472平方米。该案经审理，本院于2014年3月28日作出（2013）穗越法民三初字第3025号民事判决书。该判决还查明以下事实：据被告该案提供的《楼盘单元明细表》记载：广州市越秀区人民北路xx号301房建筑面积34.0479平方米、5xx房建筑面积34.8062平方米、504房建筑面积33.4271平方米，广州市越秀区人民北路582号304房建筑面积34.4660平方米；被告曾向原告发出504房按2000元/平方米折价出售的通知；因原被告对增大面积的购买方案没有达成一致意见，双方一直没有交收增大面积款。判决如下：被告广州市公用事业建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李冠青、李华青、李云青、李小莹办理将广州市越秀区人民北路xx号301房、5xx房、504房及广州市越秀区人民北路582号304房中的建筑面积120平方米过户至原告李冠青、李华青、李云青、李小莹名下的房地产过户及产权登记手续。该判决作出后，被告不服判决上诉至广州市中级人民法院。2014年8月19日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2447号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2014年8月28日发生法律效力。上述判决生效后，四原告向本院申请强制执行，本院以（2014）穗越法执字第8191号案予以受理。2014年10月27日，本院作出（2014）穗越法执字第8191-1号执行裁定书，载明四申请执行人因将办理过户的建筑面积120平方米如何分配至涉案四套房屋中尚未明确，申请终结该案该次执行；本院裁定终结（2014）穗越法执字第8191号案的该次执行。四原告至今未实际取得涉案四套房屋的权属证书。本案审理过程中，原被告均表示同意（2013）穗越法民三初字第3025号民事判决书判决过户的总建筑面积120平方米平均分配至涉案四套房屋，并均同意按照该判决查明的被告在该案提供的《楼盘单元明细表》所记载的四套房屋建筑面积作为依据，处理本案面积差并进行析产。因原被告双方对涉案四套房屋增大面积房款的计算标准意见不一致，原告申请对该四套房屋1999年6月交付时的市场价值进行评估，被告则认为应以立案时间2018年8月10日为评估时点。对此，经摇珠，本院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）承担本次评估工作。原告预交了评估费16000元。2019年2月28日，德高公司作出穗德价估[2019]0053号《评估报告书》，评定涉案房屋在评估基准日1999年6月的市场价值为2476元/平方米；在评估基准日2018年8月10日的市场价值为26737元/平方米。四原告对上述评估报告无异议，同时认为，本案是拆迁安置纠纷，被告本应在安置原告回迁时严格按照合同约定的面积进行安置，现在安置房屋面积大于合同约定面积的过错在于被告，如果按照现在的市场价格计算增大面积款对于原告是不公平的，且回迁时被告交付的房屋是毛坯房，故应按1999年6月的价格计算增大面积房款。被告则认为应按现在的市场价格计算增大面积房款，并认为上述评估报告评定的2018年8月10日的市场价格过低，应为35000元/平方米以上。本院认为，根据已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2447号民事判决，四原告应共同取得广州市越秀区人民北路xx号301房、5xx房、504房及人民北路582号304房中的建筑面积120平方米的所有权，现四原告基于就四套房屋的归属、上述建筑面积120平方米在四套房屋中的分配已达成一致意见以及愿意向被告购买增大面积的新的事实提起本案诉讼。被告答辩称同意四原告的诉讼请求，即双方对上述四套房屋分别归四原告所有、再由四原告分别就每套房屋超过建筑面积30平方米的部分折价补偿给被告不存在争议，本院予以照准。目前双方争议焦点为折价补偿的标准问题，对此，本院分析如下：根据已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2447号民事判决书，涉案四套房屋目前为原被告共有，共有的原因是双方存在房屋拆迁安置补偿合同关系，被告向四原告交付的产权调换（补偿）房屋较合同约定的补偿面积有所增大，即被告未能按照合同约定的补偿面积履行合同义务，存在过错。双方签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》约定，被告应在移交房屋时共同向房管部门申请办理补偿房屋的产权登记和领取房地产所有证手续等。涉案四套房屋已经交付原告使用多年，但被告至今未能协助原告办理房屋的权属证书，属被告方违约，在此情况下如由原告方承担房价大幅上涨的不利后果有违公平原则。因此，根据本案合同履行、过错等具体情况，本院对原告方主张的涉案房屋增大面积按照1999年6月市场价折价补偿的意见予以采纳。对于增大面积数，虽然原被告双方均同意按照《楼盘单元明细表》计算，但考虑到双方在本案中均未出示该证据，行政主管部门核发的房屋权属证书才是房屋权利范围的有效凭证，故涉案房屋增大面积的计算仍应以权属证书记载为依据。对于办证税费的问题，因双方签订的《广州市征用土拆迁房屋补偿协议书》仅约定对拆迁补偿房屋办理产权登记所需的登记费用由被告负责，未约定全部税费由被告承担，故对超出约定的部分，本院不予支持。本案纠纷系因原被告双方对于增大面积的补偿标准未能协商一致所致，故案件受理费、评估费由双方各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路xx号5xx房归原告李冠青所有；被告广州市公用事业建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内与原告李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至原告李冠青名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由被告负担，其他费用按规定各自负担）；原告李冠青在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给被告广州市公用事业建设开发有限公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。二、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路xx号504房归原告李华青所有；被告广州市公用事业建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内与原告李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至原告李华青名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由被告负担，其他费用按规定各自负担）；原告李华青在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给被告广州市公用事业建设开发有限公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。三、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路582号304房归原告李云青所有；被告广州市公用事业建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内与原告李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至原告李云青名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由被告负担，其他费用按规定各自负担）；原告李云青在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给被告广州市公用事业建设开发有限公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。四、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路xx号301房归原告李小莹所有；被告广州市公用事业建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内与原告李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至原告李小莹名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由被告负担，其他费用按规定各自负担）；原告李小莹在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给被告广州市公用事业建设开发有限公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。五、驳回原告李冠青、李云青、李小莹、李华青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16500元，由原告李冠青、李云青、李小莹、李华青共同负担8250元，被告广州市越秀区城市建设开发公司负担8250元；评估费16000元，由原告李冠青、李云青、李小莹、李华青共同负担8000元，被告广州市越秀区城市建设开发公司负担8000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  陈洁芳二〇一九年五月三十日书 记 员  梁 涛戚志滨